Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1982/83:153 Regeringens proposition

1982/83:153

om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m. m.;

beslutad den 17 mars 1983.

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

OLOF PALME

HANS GUSTAFSSON

Propositionens huvudsakliga innehåll

Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta sådana fastigheter. I princip fordras hyresnämndens tillstånd till förvärven.

I propositionen föreslås vissa ändringar i lagen. För det första vidgas lagens tillämpningsområde. Nuvarande undantag från fillståndsplikten vid vissa förvärv av andel i fastighet tas.bort. Vidare vidgas tillståndsplikten beträffande förvärv av aktier och andelar i fåmansbolag och handelsbolag till att omfatta alla sådana bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. I samband därmed föreslås att det nuvarande systemet med anmälan till kommunen av fastighetsförvärv också skall gälla förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. Även i dessa fall skall alltså avgö­randet huruvida tillståndsprövning skall äga rum ligga hos kommunen.

För att förvärvaren skall få förvärvstillstånd fordras att han uppfyller vissa i lagen angivna förutsättningar, som bl. a. avser hans praktiska och ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten. Reglerna härom föreslås nu skärpta så att förvärvaren åläggs en längre gående utredningsskyldighet än f. n. Vidare föreslås att reglerna kompletteras med en allmän bestäm­melse som gör det möjligt att vägra tillstånd för t. ex. personer som har underiåtit att betala in skatter och avgifter för anställda, som har stora skatteskulder eller som har haft samröre med ekonomisk brottslighet.

I propositionen föreslås även en ändring i 1982 års lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ändringen innebär att lagen inte skall gälla hyresfastigheter som ägs'av staten, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1983. 1    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153


 


Prop. 1982/83:153                                                               2

1    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres­fastighet m. m.' dels att 2-4, 7-10 och 13 S§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas tre nya paragrafer, 10a, 10b och 27§S, av nedan angivna lydelse.


Nuvarande lydelse


Före.slagén lydelse


2 e

Förvärvstillstånd fordras ej           Förvärvstillstånd fordras inte

I. om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund.


2. om staten, kommun, lands­tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt äges av kom­mun eller landstingskommun, all­männyttigt bostadsföretag, riksor­ganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvår-vare.

2. om staten, kommun, lands­tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyt­tigt bostadsföretag, folkrö­relsekooperativ riksorganisation el­ler regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsför­eningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvar vare,

6.  om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m..

7.  om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

 

3.  om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970:939) om förvaltning av kyrkligjord,

4.  om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5.  om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens av-komling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6§ eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

6.  om förvärvet avser andel i fas­tighet och förvärvet iiv andelen sker i syfte att -bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastighe­ten.

7.  om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

H. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

' l.agcnonilryckt 1979: .107. -' .Senaste Ivdcisc 1982: 62S.


 


Prop. 1982/83:153


Nuvarande lydelse

9. om andel i fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten och som ej enligt 6 § är skyldig att avyttra sistnämnda an­del.


Föreslagen lydelse


3 S' Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendo­men är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshand­lingen.

I fall som avses i 1 första stycket 2—4 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan in­nan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kom­munen.

Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § eller enligt 3 kap. 3§ lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. lämnas före auktionen.

I fall som avses i I § 2—4 får frå­gan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvär­vet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregå­ende anmälan till kommunen.

4 §


Förvärvstillstånd skall vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastighe­ten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i så­dant skick att den motsvarar de an­språk de boende enligl lag har rätt att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyres­förhållanden.

Förvärvstillstånd enligt denna lag får ej vägras, om det / ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller be-


Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som unges i andra och tredje styckena, vägras,

1.    om förvärvaren inte visar att
han är i stånd att förvalta fastighe­
ten,

2.    om förvärvaren inte gör •san­nolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa.

3.    om det kan antas att förvär­varen i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyres­förhållanden eller

4.    om det kan antas att förvär-varen eljest med hänsyn till brotts­lig gärning eller visad brist vid full­görande av åligganden enligt lag är från allmän .synpunkt olämplig att inneha fasligheten.

Förvärvstillstånd får inte vägras,

/. om det visas att fastigheten är

obebyggd eller bebyggd med annat


' Senaste lydelse 1982:628.


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

byggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål av­sedda lägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd med­delas även om de förutsättningar som anges i första stycket ej före­ligger.


Föreslagen lydelse

än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bos­tadsändamål avsedda lägenheter el­ler

2. omförvärvet avser andel i fas­tighet och förvärvet av andelen up­penbart sker i syfte att bereda för­värvaren och hans familj bostad på fastigheten.

Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat än­damål än för uppförande av hyres­hus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket.


7 § Har förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gå i verkställighet, om kommunen eller hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ären­det.


I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så för­faras, som om egendomen blivit ut­mätt för fordran med bästa för­månsrätt däri efter, i förekomman­de fall, sådana rättigheter som be­svärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har före­träde framför alla befinUiga ford­ringar. Även om det i enlighet här­med bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat sär­skild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värde­ringsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kom­munen att prövning ej påkallas, er­hållit förvärvstillstånd eller enligt 2 S 2, 3,4 eller 9 får förvärva egen­domen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får


I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så för­faras, som orn egendomen blivit ut­mätt för fordran med bästa för­månsrätt däri efter, i förekomman­de fall, sådana rättigheter som be­svärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har före­träde framför alla befintliga ford­ringar. Även om det i enlighet här­med bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde sorfi i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat sär­skild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värde­ringsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kom­munen att prövning ej påkallas, er­hållit förvärvstillstånd eller enligt 2§ 2, 3 eller 4 får förvärva egendo­men utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får


■• Senaste lydelse 1981:787.


 


Prop. 1982/83:153                                                                  5

Nuvarande lydelse                       Föreslagen lydelse

antagas, skall försäljning ske även antagas, skall försäljning ske även
om innehavare av fordran bestrider om innehavare av fordran bestrider
det.
                                             det.

Kommer försäljning ej till stånd vid auktionen, får kommunen eller hyres­nämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrel­sen påkalla förordnande om ny auktion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktionen bud som får antagas, är frågan om försäljning av egendomen förfallen.

Kostnad i samband med auktion, söm ej lett till försäljning, betalas av statsmedel.

8                                            §
Bestämmelserna i 9— 11 §§ gäller i fråga om

1.    aktiebolag vari minst 75 procent av aktierna äges eller på därmed jämförligt sätt innehas, direkt eller genom förmedling av juridisk person, av högst tio fysiska personer,

2.    handelsbolag.

Innehas aktier av varandra närstående personer, skall vid tillämpningen av första stycket I aktierna anses tillhöra en fysisk person. Som närstående person räknas därvid föräldrar, far- eller morföräldrar, make, avkomling eller avkomlings make, syskon eller syskons make eller avkomling. Med avkomling avses även styvbarn och fosterbarn.

Första stycket 1 gäller inte bo­stadsaktiebolag som avses i punkt 3 av anvisningarna till 24 § kommu­nalskattelagen (1928:370).

9 §

Äger bolag fast egendom som      Äger bolag fast egendom som
avses i 1 § och är egendomens taxer-
        avses i 1 § och är egendomens taxer­
ade värde enligt senaste balansräk-
ade värde enligt senaste balansräk­
ning minst tre gånger större än det
ning större än det enligt samma ba-
enligt samma balansräkning bok-
    iansräkning bokförda värdet av bo-
förda värdet av bolagets övriga till-
  lagets övriga tillgångar, får aktie el-
gångar, får aktie eller andel i bolaget
          ler andel i bolaget inte utan tillstånd
ej utan tillstånd av hyresnämnd för-
          av hyresnämnd förvärvas genom så-
värvas genom sådant fång som anges
       dant fång som anges i 1 § första
i 1 § första stycket eller genom inlö-
          stycket eller genom inlösen enligt 3
sen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen
        kap.     3 §    aktiebolagslagen
(1975: mS). Detsamma gäller i frå-
(1975: 1385). Förvärvstillstånd
ga om förvärv av aktie eller andel i
   fordras dock endast om prövning
moderbolag, om det sammanlagda
  enligt I0§ tredje stycket begärs hos
taxerade värdet av koncernens fas-
hyresnämnden,
ta egendom, som här avses, är
   . Vid förvärv av aktie eller andel i
minst tre gånger större än det sam-
          moderbolag gäller vad som i första
maniagda bokförda värdet av kon-
   stycket sägs om bolaget i stället
cernens övriga tillgångar, allt en-
koncernen,
ligt koncernbolagens senaste ba­
lansräkningar.

Bestämmelserna i 2 § 1-6 gäller i     Bestämmelserna i 2 § 1-5 gäller i

tillämpliga delar. Tillstånd fordras        tillämpliga delar. Tillstånd fordras

ej till förvärv av aktie på grund av       ej till förvärv av aktie på grund av


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.


Föreslagen lydelse

nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.


10 §


Har tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag ej sökts före för­värvet, skall det sökas inom tre mti-nader från det förvärvet skedde. I fråga om prövning av ansökan om tillstånd till sådant förvärv gäller 4 § i tillämpliga delar.

Görs ej ansökan om förvärvstill­stånd inom föreskriven lid och på föreskrivet sätt eller vägras för­värvstillstånd genom lagakraft-ägande beslut, är förvärvet ogiltigt.


Vid förvärv av aktier eller ande­lar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från del förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frå­gan om i vilken kommun huvudde­len av egendomen ligger skall av­göras med ledning av fastigheter­nas taxeringsvärde. Till anmälning­en skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvär­vet har skett och om de villkor som har avtalats Jör förvärvet.

I fall som avses i I § första stycket 2—4 samt vid förvärv ge­nom inlösen enligt 3 kap. 3S aktie­bolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvstillslånd prövas av hy­resnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregåen­de anmälan till kommunen.

Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter del anmä­lan skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshand­lingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre må­nader från det att kommunen mot­tog sådan handling. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning be­gärs.


10a §

Har anmälan som avses i 10 § tredje stycket gjorts inom föreskri­ven tid. skall hyresnämnden före­lägga förvärvaren atl inom en må-


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande IvJelse


Föreslagen lydelse

nad från det att han fått del av före­läggandet ansöka om förvärvstill­stånd. Föreläggandet skall innehål­la en upplysning om bestämmelser­na i IOb§. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

I fråga om hyresnämndens pröv­ning av ansökan om förvärvstill­stånd gäller 4 § i tillämpliga delar.

10b §

Förvärv som avses i 9 § första el­ler andra stycket och som inte om­fattas av undantagsbestämmel­serna i tredje stycket i nämnda pa­ragraf är ogiltigt.

1.    om förvärvet inte inom före­
skriven tid anmäls till konimunen
och förvärvaren inte redan har er­
hållit förvärvstillstånd eller från
kommunen fått besked att prövning
inte begärs,

2.    om ansökan om förvärvstill­stånd inte görs enhgt föreläggande söm avses i 10a§ första stycket,

3.    om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftägande beslut.


13 §


Förköpsrätten utövas genom att kommunen senast i samhand med att kommunen skall yttra sig i till-siåndsärendet skriftligen hos hy­resnämnden anmäler att beslut att utöva förköpsrätt fattats. Hyres­nämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.


Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom den tid som gäller för anmälan enligt 10 § tredje stycket skriftligen hos hyresnämn­den anmäler att beslut att utöva för­köpsrätt //«/■ fattats. Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpa­re och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.


Har förvärvstillstånd meddelats, är förköpsrätten förlorad.

27 §

Regeringen bemyndigas atl med­dela närmare föreskrifter om skyl­dighet för förvärvaren att till kom­munen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för pröv­ningen avförvärv enligt denna lag.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.


 


Prop. 1982/83:153                                                    8

Förhandstillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag som har medde­lats före ikraftträdandet gäller även därefter. Har en ansökan om förhands­tillstånd till sådant förvärv ej slutligen avgjorts vid ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser beträffande prövningen av ansökningen.

2   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5 och 16b §§ lagen (1973: 188) om arrende­nämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydelse

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.    medla i hyres-eller bostadsrättstvist,

2.    pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24a §, överiåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap, 40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan föriängning enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om äterbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag.

3.    pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),

4.    pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5.    vara skiljenämnd i hyres-eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6.    pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför­valtningslagen (1977:792),

7.    pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.    pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),

9.    pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyres- Ärende upptages av den hyres­
nämnd inom vars område fastighe-
nämnd inom vars område fastighe­
ten är belägen. Ärende som avses i
ten är belägen. Ärende som avses i
9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av
10, 17 eller 18 § lagen om förvärv

Lagen omtryckt 1980:97. ■ Senaste lydelse 1982:354.


 


Prop. 1982/83:153                                                                  9

Nuvarande lydelse         '              Föreslagen lydelse

hyresfastighet m.m. upptages dock    av hyresfastighet m.m. upptages
av hyresnämnden i den ort där bo-
     dock av hyresnämnden i den ort där
lagets styrelse har sitt säte eller, i
      bolagets styrelse har sitt säte eller, i
fräga om handelsbolag, där förvalt-
    fråga om handelsbolag, där förvalt­
ningen föres.
                             ningen föres.

5 §

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärende enligt 52 § eller 60 § första stycket.I bostadsrättsla­gen (1971:479) skall vad som sagts nu om hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden.

Hyresnämnd får anlita teknisk ex-       Hyresnämnd får anlita expert att bi-

pert att biträda nämnden, om åren-    träda nämnden, om ärendets be-

dets beskaffenhet eller annat sär-      skaffenhet eller annat särskilt skäl

skilt skäl föranleder det.             föranleder det.

Bestämmelserna i 2 § andra—Qärde styckena äger motsvarande tillämp­ning i fråga öm hyresnämnd.

Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.

Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdel­ning.

16b §

Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lärnpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan fillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestäm­mas så att den ej undersfiger tre månader.

I ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendo­men är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansökningen, anses som sökandens motparter.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 S andra stycket motsvarande tillämpning.

Ansökan om tillstånd att förvärva

1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2.    aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra
stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m, m,,

får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 3a § andra Föreläggande enligt 3a § andra
stycket lagen om förvärv av hyres- stycket eller 10a S första stycket
fastighet m. m. får ej utfärdas innan lagen om förvärv av hyresfastighet
det blivit slutligt avgjort att förköp m. m. får inte utfärdas innan det bli-
ej skall äga rum.
                          vit slutligt avgjort att förköp inte

skall äga rum.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.


 


prop. 1982/83:153                                                              10

3    Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs att 60a S bostadsrättslagen (1971:479)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

60 a S

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för om­bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Be­slutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara med­lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk­ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4 S upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla.

I fråga om bostadsrättsföreningar      I fråga om bostadsrättsföreningar
som är anslutna till en rikskoopera-
    som är anslutna till en folkrörelse-
tiv organisation gäller denna para-
     kooperativ riksorganisation gäller
graf endast om fastighetsförvärvet
     denna paragraf endast om fastig-
sker enligt lagen (1982: 352) om rätt
hetsförvärvet sker enligt lagen
till fastighetsförvärv för ombildning
     (1982: 352) om rätt till fastighetsför-
till bostadsrätt.
                           värv för ombildning till bostadsrätt.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Lagen omtryckt 1982:353.


 


Prop. 1982/83:153                                                              II

4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

2 §
Lagen gäller inte om egendomen
  Lagen gäller inte om egendomen

innehåller färre än fem lägenheter.       ägs av staten, kommun, landstings­kommun,   komnuinalförhiind.   iill-männyttigt bostadsföretag eller ak­tiebolag som hett ägs av en kom­mun eller landstingskommun.  La­gen gäller inte heller om egendo­men innehåller färre än fem lägen­heter. Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Fi"ån garage, lager och andra lägen­heter som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. Äldre bestämmelser gäller om hembud har skett före lagens ikraftträdande.


 


Prop. 1982/83:153                                                                 12

Utdrag
JUSTITIEDEPARTEMENTET
                      PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1983-03-03

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden I. Carlsson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon. Hjelm-Wallén, Peter­son, Rainer, Boström, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carisson, Holmberg, Hellström, Thunborg

Föredragande: statsrådet Gustafsson.

Lagrådsremiss med förslag till ändrade regler om förvärv av hyres­fastigheter m.m.

1    Inledning

Lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m, m. (tillståndslagen) har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta så­dana fastigheter (prop. 1975/76:33, CU 5, rskr 102).

Enligt tillståndslagen är förvärv av hyresfastigheter i princip beroende aV tillstånd av hyresnämnd. Tillståndsplikt gäller också för förvärv av aktier och andelar i bolag i vissa fall. Härtill anknyter bestämmelser om kommunal förköpsrätt vid aktieöverlåtelser.

Bestämmelserna om tillståndsprövning vid förvärv av hyresfastighet gällde ursprungligen endast i vissa kommuner i landets tre storstadsområ­den. Sedan den 1 juli 1979 gäller emellertid även denna del av lagen i hela landet (prop. 1978/79: 164, CU 38, rskr 372, SFS 1979: 307). I samband med denna lagändring ändrades också förfarandereglerna så att förvärv av hyresfastigheter skall anmälas till kommunen. Tillståndsprövning hos hy­resnämnden behövs endast om kommunen begär en sådan prövning.

Det har emellertid framkommit att tillståndslagen fortfarande har vissa brister. Inom justitiedepartementet har därför gjorts en översyn av lagen. Resultatet av denna översyn har redovisats i promemorian (Ds Ju 1982:12) Ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter. Promemorian, som bl. a. innehåller en redogörelse för gällande rätt, tidigare riksdagsbehandling samt en utredning av Stockholms kommun om fastighetshandeln och till-lämpningen av fillståndslagen, bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1.

Efter remiss har yttranden över promemorian avgetts av riksåklagaren.


 


Prop. 1982/83:153                                                   13

bostadsdomstolen, Stockholms tingsrätt, domstolsverket, hyresnämn­derna i Stockholm, Göteborg och Malmö, brottsförebyggande rådet (BRÅ), bokföringsnämnden, bankinspektionen, riksrevisionsverket, bo­stadsstyrelsen, länsstyrelsen i Stockholm län. Svenska kommunförbundet, Stockholms, Göteborgs, Malmö och Gävle kommuner. Svenska spar­banksföreningen. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägare­förbund, HSB:s riksförbund (HSB), Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges advokatsamfund. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund och Sveriges bostadsrätts­föreningars centralorganisafion (SBC).

Riksåklagaren har bifogat yttranden av överåklagarna i Stockholms och
Göteborgs åklagardistrikt, chefen för länsåklagarmyndigheten i Malmöhus
län och länsåklagaren för speciella mål. Länsstyrelsen i Stockholms län har
bifogat särskilda yttranden av länsstyrelsens taxeringsavdelning och upp­
bördsenhet.
                                          .

En sammanställnirig av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta
ärende som bilaga 2.
.

Jag kommer i detta sammanhang även att ta upp en fråga öm ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads­rätt (se avsnitt 2.5).

2   Allmän motivering

2.1 Allmänna synpunkter     .

Redan i 1979 års lagstiftningsärende stod det klart att tillståndslagen var i behov av översyn även efter de ändringar som då gjordes. Man ville dock ha ytterligare erfarenheter av lagens tillämpning, innan översynen sattes i gång.

I andra sammanhang har det också kommit fram att lagen har vissa brister. Sålunda har Stockholms kommun efter omfattande undersökning­ar om fastighetshandeln och tillämpningen av tillståndslagen konstaterat behov av lagändringar i flera avseenden. Den s. k. Göta-Finans-aflfären har också aktualiserat vissa frågor rörande kommunernas roll i tillståndsförfa­randet samt lagstiftningens tillämpning och utformning i övrigt.

En översyn av tillståndslagen har sedermera gjorts i justitiedepartemen­tet. Resultatet av översynen redovisas i den inledningsvis nämnda departe­mentspromemorian (Ds Ju 1982:12). I promemorian föreslås lagstiftningen ändrad i flera avseenden. Sålunda föreslås att de niivarande undantagen från tillståndsplikt beträffande ideella andelar i fastighet slopas. Vidare föreslås att det nuvarande systemet med anmälan till kommun av förvärv av fastigheter också skall avse förvärv av aktier och andelar i fastighetsbo­lag. Kretsen av tillståndspliktiga bolag vidgås också genom slopande av den s.k. 3x-regeln. Slutligen föreslås en skärpning av skyldigheten för


 


Prop. 1982/83:153                                                              14

förvärvaren att förebringa utredning beträffande hans ekonomiska och praktiska förutsättningar att klara av fastighetsförvaltningen.

Förslagen i promemorian har fått ett övervägande positivt mottagande av remissinstanserna. En del remissinstanser avstyrker dock förslagen eller vissa av dem. De kritiska instanserna anför bl. a. att man. av det statistiska material rörande fastighetsförvärv m. m. som redovisas i prome­morian inte kan utläsa något påtagligt behov av lagändringar. Man fram­håller också att förslagen medför en ökad detaljreglering och byråkratise­ring som lägger hinder i vägen för de seriösa fastighetsförvärven.

Rörande frågan om behovet av lagändringar vill jag först understryka att tillståndslagen är ett mycket viktigt instrument för att hindra spekulativa och av annan anledning icke önskvärda förvärv av bostadsfastigheter. Redan lagens existens torde ha inneburit att många sådana fastighetsför­värv har avvärjts. Genom 1979 års ändringar i lagen stärktes det kommuna­la inflytandet. De nu föreslagna ändringarna är enligt min mening ägnade att ytteriigare stärka detta inflytande, samtidigt som hyresgästerna får ett bättre skydd mot icke seriösa hyresvärdar.

Härtill kommer att tillståndslagen har en mycket viktig funktion att fylla ur brottsbekämpningssynpunkt. Man har kunnat konstatera ett klart sam­band mellan ekonomisk brottslighet och fastighetshandel. En starkare samhällskontroll av fastighetsöverlåtelser är ett verksamt medel när det gäller att bekämpa den ekonomiska brottsligheten.

Med hänsyn till lagens viktiga funktioner är det angeläget att försöka avhjälpa eventuella brister och att över huvud taget göra lagen så effektiv som möjligt. Man måste emellertid ha klart för sig att man inte kan komma åt alla oönskade förfaranden genom ändringar i den nu aktuella lagstift­ningen. Så torde t. ex. vissa missförhållanden som har uppdagats i sam­band med Göta-Finans-affären inte bero pä några brister i tillståndslagen, utan på brister bl. a. i bankers och andra kreditgivares kreditbedömningar och de kommunala rutinerna. I andra fall kan vad som upplevs som brister i lagen i själva verket bero på osäkerhet om lagens rätta innebörd.

Promemorieförslagen innebär, som framgår av vad jag tidigare har an­fört, att ett ökat antal fastighetsförvärv samt förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag kommer att bli underkastade en samhällelig kontroll. En sådan kontroll torde inte kunna genomföras utan vissa administrativa olägenheter för fastighetsomsättningen och de tillämpande myndigheterna. På myndighetssidan blir det en ökad belastning på framför allt kommuner­na, eftersom aktie- och andelsförvärv enligt förslaget efter anmälan först skall prövas av vederbörande kommun. Å andra sidan avlastas hyres­nämnderna visst arbete beträffande sådana förvärv. Genom att de föreslag­na lagändringarna är ägnade att hålla olämpliga personer borta från hy­reshusmarknaden, bör också kommunernas kostnader och arbete på grund av försumliga hyresvärdar minskas. Hänsynen till de tillämpande myndig­heterna talar därför inte mot den ändrade lagstiftningen. Vad beträffar de


 


Prop. 1982/83:153                                                                 15

olägenheter som kan drabba förvärvarna anser jag att det övergripande intresset av att icke seriösa fastighetsförvärvare hålls borta från hyreshus­marknaden är så starkt att man får acceptera att även seriösa förvärvare underkastas en skärpt kontroll.

På grund av det anförda anser jag att det föreligger ett behov av ändring­ar i den nu ifrågavarande lagstiftningen och jag ansluter mig i allt väsentligt till de förslag som har lagts fram i promemorian. Till vissa frågor om ändringar i promemorieförslaget som har aktualiserats under remissbe­handlingen återkommer jag i samband med behandlingen av förslagets olika delar.

Jag vill dock redan nu anmäla att jag inte biträder promemorians förslag om införande av en s. k. förvärvsavgift som påföljd för underlåtenhet alt iaktta skyldigheten att anmäla ett aktie- eller andelsförvärv. Förslaget härom har utsatts för en ganska kraftig remisskritik. Enligt min mening bör man inte utan starka skäl införa ett avgiftssystem på ett nytt område, där erfarenheter saknas av en sådan reglering. Det torde också stå klart att promemorieförslaget skulle behöva överarbetas i flera avseenden, om det ifrågasatta avgiftssystemet skall införas på detta nya område. Då inte heller det statistiska materialet jörande åsidosättande av den nuvarande tillståndsplikten vid aktie- och andelsförvärv ger något starkare stöd för behovet av en avgiftssanktion, har jag ansett det tillräckligt att reglerna om prövning av aktie- och andelsförärv fortfarande sanktioneras på samma sätt som vid övriga fall av försummelse av tillståndsplikten, nämligen med en automatisk ogiltighetspåföljd. Min nu redovisade inställning uteshiter dock inte att det i framtiden kan finnas anledning att diskutera avgiftsfrå­gan på nytt, sedan man har fått ökad erfarenhet rörande avgiftssanktio­nerna inom andra rättsområden liksom rörande omfattningen av de fall dä förvärvsprövning försummas. Jag har för avsikt att följa denna fråga med uppmärksamhet.

Jag vill också redan nu anmäla att jag i samband med mina överväganden om vilka förutsättningar som bör gälla för att en förvärvare skall kunna få ett förvärvstillslånd har funnit att de gällande lillståndskriterierna - även efter den i promemorian föreslagna skärpningen av förvärvarens utred­ningsskyldighet - ger otillräckliga möjligheter att hålla alla olämpliga fastighetsförvärvare borta från marknaden. Det gäller t. ex. personer som har underlåtit atl betala in skatter och avgifter för anställda, som har stora skatteskulder eller som har haft samröre med ekonomisk brottslighet. Jag föreslår därför att det bland lillståndskriterierna införs en allmänt hållen regel om att förvärvstillslånd skall vägras, om det kan antas alt förvär­varen är från allmän synpunkt olämplig att inneha den ifrågavarande fas­tigheten (se vidare avsnitt 2.4).


 


Prop. 1982/83:153                                                   16

2.2 Lagens tillämpningsområde

2.2.1 Förvärv av andel i fastighet

Vissa förvärv av ideella andelar i fastighet är f.n. undantagna från tillståridsplikten enligt tillståndslagen. Enligt 2 § punkt 6 undantas andels­förvärv som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad och enligt 2 § punkt 9 undantas förvärv av ytteriigare andelar i fastighet. Kontrollen av atl kraven för undantag är uppfyllda ligger på inskrivnings­myndigheterna i sarnband med prövniiigen av ansökan om lagfart.

I promemorian föreslås att dessa undantag från tillståndsplikten tas bort. Samtidigt föreslås ett tillägg till 4 § andra stycket i lagen med innebörd att förvärvstillstånd inte får vägras, om andelsförvärvet uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans famiy bostad på fastigheten. Flertalet remissinstanser biträder förslagen.

Förslaget att slopa undantagsbestämmelsen i 2 § punkt 6 i förening med den föreslagna ändringen i 4 § innebär att kontrollen av att andelsförvär-yen sker för bostadsändamål förs över från inskrivningsmyndigheterna till i första hand komtnunerna. Detta ligger helt i linje med önskemålen om ett ökat kommunalt inflytande. Kommunerna har också bättre förutsättningar än inskrivningsmyndigheterna all på olika sätt kontrollera att förvärven verkligen sker för bostadsändamål. Förfarandet hos inskrivningsmyndig­heterna måste på grund av inskrivningsärendenas mängd med nödvändig­het vara enkelt och formaliserat, vilket har medfört att myndigheterna normalt har varit hänvisade till ett intyg från förvärvaren om förvärvssyf­tet. Lagen har därigenom kunnat kringgås. Jag tillstyrker på grund av det anförda de föreslagna lagändringarna, såvitt gäller 2 § punkt 6 och 4 §.

Jag tillstyrker också det föreslagna slopandet av undahtagsbestämmél-sen i 2 § punkt 9, eftersom även detta stadgande innebär en uppenbar risk för kringgående av lagstiftningen. Ett bibehållande av undantagsregeln skulle ju innebära att den som berättigats att förvärva en fastighetsandel för bostadsändamål kan fritt förvärva ytterligare andelar för att t. ex. i spekulationssyfte hyra ut andelslägenheter. Förvärv av ytterligare andelar bör alltså prövas enligt samma bedörnnjngsgrunder som ändra andelsför­värv. Som anförs i promemorian bör natiirligtvis den omständigheten att förvärvaren redan har ett inte obetydligt inflytande över fasfighetens för­valtning tillmätas en avsevärd betydelse yid förvärvsärendels behandling i kommun och hyresnämnd.

2.2.2. Förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag

Promemorians försjag att förvärv av aktier eller andelar i fastighetsbolag först skall anmälas till kommunen och att förvärvstillstånd endast behövs om kommunen anmäler förvärvet till hyresnämnden för prövning har vun­nit allmän anslutning ay remissinstanserna. Även jag biträder förslaget.

Tillståndsplikten är i dag enligt 8 och 9§§ tillståndslagen begränsad till


 


Prop. 1982/83:153                                                                 17

förvärv av aktier eller andelar i sådana fåmansbolag resp. i handelsbolag som huvudsakligen ägnar sig ål förvaltning av hyresfastigheter. Tillstånds­plikten avser bolag som äger fast egendom som är taxerad som hyreshus­enhet och vars taxeringsvärde enligt den senaste balansräkningen är minst tre gånger större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar (den s.k. 3x-regeln).

För att minska inverkan av mindre förändringar i balansräkningen och för att försvåra manipulationer så att den lillståndspliktiga värdegränsen inte nås föreslås i promemorian all storleken av det fastighetsinnehav som grundar lillståndsplikt minskas. Det föreslås sålunda atl 3x-regeln ersätts med en regel om atl lillståndsplikt inträder redan då hyresfastigheternas taxeringsvärde överstiger värdet av de övriga tillgångarna.

Som påpekas av flera remissinstanser kan samma invändningar riktas mot den i promemorian valda lösningen som mot den nuvarande ordning­en. Marginella värdeförändringar eller juridiskt oantastliga justeringar av balansräkningen kan medföra alt gränsen för tillståndsplikt underskrids i vissa fall.

Genom förslaget kommer emellertid kretsen av tillståndspliktiga förvärv alt vidgas väsentligt, varför de angivna marginella fallen måste antas få mindre betydelse. Det viktiga är att tillståndsplikten i så stor utsträckning som möjligt omfattar förvärv avseende bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. Den föreslagna regeln, som i förhållande till andra förslag som har förts fram i lagstiftningsärendet äi; enkel atl tillämpa, tillgodoser enligt min mening i erforderlig mån detta intresse. Jag biträder därför promemorieförslaget.

Promemorian innehåller också ett förslag om alt det i 19 § bokföringsla­gen (1976:125) tas in en erinran om 11 § fillståndslagen, som stadgar skyldighet för bolag som äger en hyresfastighet att i sin balansräkning lämna vissa uppgifter. Denna lagändring avstyrks bestämt av bokförings­nämnden. Nämnden anser det principiellt otillfredsställande att belasta en generell lag med särbestämmelser. Nämnden hänvisar också till att För­eningen Auktoriserade Revisorer FAR sedan flera år i sin rekommendation angående årsredovisning i aktiebolag har hänvisningar till särbestämmelser i annan lagstiftning, bl. a. tillståndslagen. Under dessa omständigheter anser jag att den föreslagna lagändringen inte behövs. Jag är alltså inte beredd att förorda någon ändring i bokföringslagen.

I delta sammanhang vill jag ta upp en annan fråga rörande tillslåndsplik-tens omfattning som inte närmare har berörts i promemorian. Del gäller behandlingen av bostadsbolag, dvs. aktiebolag eller handelsbolag vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i atl åt bolagels deläga­re bereda bostäder i hus som ägs av bolagel.

Genom en hänvisning i 9§ andra stycket lillslåndslagen gäller den nuva­rande undantagsregeln i 2§ punkt 6, som nu föreslås slopad (se avsnitt 2.2.1), även vid förvärv av aktier och andelar i bolag. Enligt vad som 2    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153


 


Prop. 1982/83:153                                                                 18

anförts i förarbetena till lagen (prop. 1975/76:33 s. 89) skall förvärv av aktier och andelar i bostadsbolag omfattas av undantaget, under förutsätt­ning att den som innehar aktie eller andel i bolaget har rätt till bostad i bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelsinnehavet.

Enligt 79§ bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt 1982:353) är det inte möjligt att bilda s. k. andelshus, där andelsrälten kopplas till innehavet av aktier eller andelar i bolag. Enligt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till lagen får dock bolag som före lagens ikraftträdande tillämpat denna upplå­telseform fortsätta sin verksamhet. I skattehänseende jämställs bostadsak­tiebolag med bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar, se 24 § 3 mom. kommunalskatlelagen (1928:370) jämte anvisningar.

Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) har påpekat att promemorians förslag om slopande av undantagsbestämmelsen i 2§ punkt 6 medför atl förvärv av aktier i bostadsaktiebolag kommer att bli tillståndspliktiga. SBC anser att starka principiella skäl talar för att sådana s.k. äkta bostadsförelag inte heller i fortsättningen skall omfattas av till-slåndspliklen utan att förvärv av aktier i sådana bolag skall vara befriade på samma sätt som förvärv av andelar i bostadsföreningar eller av bostads­rätter.

Promemorieförslaget innebär att ifrågavarande aktieförvärv visserligen blir lillståndspliktiga men atl förvärvstillstånd inte får vägras på grund av hänvisningen i 10§ sista stycket promemorieförslaget till 4§. Jag delar emellertid SBC:s uppfattning att förvärvskonlrollen i dessa fall innebär en onödig omgång. Jag biträder därför förslaget om att förvärv av aktier i sådana bostadsaktiebolag som avses i punkt 3 av anvisningarna till 24 § kommunalskattelagen liksom f. n. helt undantas från tillståndsplikten. En bestämmelse härom bör tas in i 8§ tredje stycket tillståndslagen.

När det däremot gäller förvärv av andelar i sådana bostadsbolag som är handelsbolag har det inte framkommit några skäl som talar för en motsva­rande ordning. Sådana förvärv kommer alltså att underkastas tillstånds­plikt genom att undantaget i 2 § punkt 6 upphävs.

2.2.3 Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt

Svenska kommunförbundet och några kommuner har såväl i tidigare sammanhang som under remissbehandlingen fört fram önskemål om att lagens tillämpningsområde skall utvidgas till att också avse hyreshusen-heter som enbart innehåller lokaler (jfr prop. 1978/79: 164 s. 22). Jag delar emellertid uppfattningen i promemorian atl det inte har kommit fram något material som på ett avgörande sätt visar behovet av lagstiftning på detta område.

Jag vill i detta sammanhang ta upp ett par andra frågor rörande lagens tillämpningsområde. Det gäller vilka slags förvärvare som enligl 2§ punkt 2 lillslåndslagen skall vara undantagna från tillståndsplikt. Jag tänker då på det nuvarande undanlaget som befriar förvärv av riksorganisation av bo-


 


Prop. 1982/83:153                                                   19

stadsrättsföreningar samt bostadsrättsförening som är ansluten till en så­dan organisafion från tillståndsplikt.

Enligt förarbetena till lagen (prop. 1975/76:33 s. 67) avsåg man med uttrycket "riksorganisation" HSB och Svenska riksbyggen. Vid lagens tillkomst torde någon annan riksorganisation av bostadsrättsföreningar inte heller ha funnits. Numera finns det emellertid ytteriigare en riksorga­nisation av bostadsrättsföreningar, nämligen SBC. Denna organisation, liksom bostadsrättsföreningar som är anslutna till den, omfattas alltså av lagens undantag från tillståndsplikt.

De till HSB och Riksbyggen anslutna föreningarna har enhetligt utfor­made stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn. Så är inte fallet med den mera heterogena gruppen av bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC. Jag förordar därför atl undantagsregeln i 2§ punkt 2 utformas så atl den endast blir tillämplig på de riksorganisationer som ursprungligen avsågs med denna, nämligen HSB och Riksbyggen. Detta bör lämpligen ske genom att i lagtexten införs uttrycket "folkrörelseko­operativ" organisation.

Motsvarande ändring bör göras i 60 a § sista stycket bostadsrättslagen, där uttrycket "rikskooperativ organisation" f. n. används för att beteckna HSB och Riksbyggen (se CU 1981/82:41 s. 6).

HSB:s riksförbund har under remissbehandlingen också aktualiserat en annan'ändring i samma undantagssladgande. Förbundet påpekar att HSB-organisationen är uppbyggd i tre led, nämligen riksförbundet, regionala HSB-föreningar och lokala bostadsrättsföreningar. Av dessa omfattas de regionala föreningarna f. n. inte av undantaget fråii tillståndsplikt. Även dessa föreningar förvärvar emellerfid fastigheter, främst i samband med ombyggnad och sanering. De bör enligt förbundet också omfattas av un­dantaget. Jag biträder förslaget och förordar alltså att 2 § punkt 2 tillstånds-lagen ändras även i detta avseende.

2.3 Förfarandet hos konimunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv m.m.

I promemorian diskuteras frågan om en närmare lagreglering av den kommunala prövningen av förvärvsanmälningar. Tanken på en sådan reg­lering avvisas emellertid, liksom tanken på inrättande av ett centralt regis­ter som innehåller uppgifterom lagfarna ägare till hyresfastigheter och om fysiska personer som är huvudintressenter i fastighetsägande bolag.

Jag delar uppfattningen i promemorian alt man inte lagstiftningsvägen bör låsa kommunerna vid en viss hög ulredningsnivå. Det finns emellertid anledning all se över de bestämmelser som gäller förvärvarens uppgifts­skyldighet vid en förvärvsanmälan. Enligt gällande lagstiftning behöver inte till en förvärvsanmälan fogas andra uppgifter än de som anges i I a § förordningen (1975: 1139) om tillämpning av lagen (1975: 1132) om förvärv


 


Prop. 1982/83:153                                                                 20

av hyresfastighet m. m. (tillämpningsförordningen). Dessa uppgifter avser inte förvärvarens möjligheter att uppfylla tillståndslagens krav för till­stånd. Då syftet med de nu föreslagna lagändringarna är att stärka del kommunala inflytandet vid förvärvsärendena fill hyresnämnderna, är del enligl min mening lämpligt att låta kommunerna få möjligheter atl redan vid prövningen av förvärvsanmälningarna begära samma uppgifter om förvärvarens personliga förhållanden som de som förvärvaren enligt 2 § första stycket och 4 § första stycket lillämpningsförordningen skall ge in till hyresnämnden. Eftersom en sådan uppgiftsskyldighet med hänsyn till 8 kap. 3 § och 7 S första stycket punkt 3 regeringsformen fordrar bemyndi­gande för regeringen i lag, föreslår jag alt elt sådant bemyndigande medde­las i en ny paragraf, 27 § i lillslåndslagen. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring i lillämpningsförordningen.

Vid sin förvärvsprövning bör kommunerna naturligtvis utnyttja den särskilda sakkunskap som hyresgästorganisationerna har på området och ta stor hänsyn fill deras mening. För att inte förfarandet skall bli alltför komplicerat, bör dock dessa organisationer inte få någon självständig rätt alt påkalla tillståndsprövning i hyresnämnden ulan denna rätt bör endast tillkomma kommunen (jfr prop. 1978/79: 164 s. 15). Hyresgästorganisatio­nernas intressen tillvaratas i erforderiig mån genom att de har ställningen som part vid tillståndsprövningen i hyresnämnden och rätt att överklaga hyresnämndens beslut till bostadsdomstolen.

Vad slutligen gäller frågan om ett centralt, statligt register över fastig­hetsägare är del uppenbart att ett sådant register verksamt skulle kunna bidra till att förbättra kontrollmöjligheterna. Åtminstone f. n. hindrar dock del statsfinansiella läget att ett sådant register inrättas.

2.4 Förutsättningar för tillstånd

När ett tillståndspliktigl förvärv prövas av hyresnämnden, ankommer det på förvärvaren/sökanden att göra sannolikt att han uppfyller vissa i lagen angivna förutsättningar för atl erhålla förvärvstillstånd. Om han inte lyckas med detta, skall tillstånd vägras.

För tillstånd gäller samma förutsättningar beträffande såväl fastighets-förvärv som förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag (se 4 § första stycket och 10 S första stycket andra meningen lillslåndslagen). Sökanden skall sålunda göra sannolikt att han är i stånd atl förvalta fasligheten, att syftet med förvärvet är atl han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick atl den motsvarar de anspråk som de boende har rätt all ställa samt atl han även i övrigt kommer alt iaktta god sed i hyresförhållanden.

Enligt promemorian har det förekommit fall där förvärvaren har fått förvarvslillstånd trots att han har varit olämplig. Att tillstånd i sådana fall har lämnats beror enligl promemorian inte på alt bestämmelserna om


 


Prop. 1982/83:153                                                                 21

förutsättningarna för tillstånd har tillämpats felaktigt ulan på att bestäm­melserna inte till alla delar är så utformade att de utestänger olämpliga förvärvare. I promemorian föreslås därför vissa ändringar av lillståndskri­terierna i 4 § första stycket lillslåndslagen.

Den första förutsättningen för atl tillstånd skall kunna erhållas är, som nyss nämnts, alt förvärvaren gör sannolikt att han är i stånd atl förvalta fastigheten, I utredningen av Stockholms komm.un, som redovisas i pro­memorian, anförs att bevisbördan rörande förvärvarens ekonomiska och praktiska förutsättningar atl klara av fastighetsförvaltningen mot lagens ordalydelse ofta har lagts på kommunen i stället för på förvärvaren. I promemorian konstateras också att det ställs för låga krav på förvärvarens utredning om hans förmåga i dessa avseenden. Därför föreslås en skärp­ning av beviskravet på det sättet all tillstånd får meddelas endast om förvärvaren på ett övertygande sätt visar att han är i stånd att förvalta fastigheten. På grund av skärpningen av utredningskravet i det nu angivna hänseendet föreslås å den andra sidan atl kravet på utredning från förvär­varen orn hans förmåga atl iaktta god sed i hyresförhållanden efterges. Förvärvstillslånd skall enligt förslaget inte få meddelas, om det kan antas att förvärvaren i något avseende inte kommer all iaktta god sed i hyresför­hållanden.

Medan remissinstanserna tillstyrker förslaget i sistnämnda hänseende, anser flera av dem att skärpningen av beviskravet rörande förvärvarens möjligheter all sköta fastighetsförvaltningen ställer alltför stora krav på förvärvaren och avstyrker därför förslaget i denna del.

Jag skall i del följande diskutera utformningen av de olika lillståndskri­terierna i lagen. Innan jag går närmare in på dessa, vill jag emellertid erinra om atl den prövningsordning som sedan 1979 gäller beträffande fastighets­förvärv och som enligl vad jag nu föreslagit (se avsnitt 2.2.2) också skall omfatta aktie- och andelsförvärv innebär att i huvudsak endast kontrover­siella förvärv kommer att prövas av hyresnämnden. En förutsättning är alltså att kommunen har funnit att förvärvaren av någon anledning är olämplig som fastighetsförvaltare. De förvärvare-som vill vidhålla förvär­vet och därför söker tillstånd hos hyresnämnden anser å sin sida atl den kommunala bedömningen av deras lämplighet som fastighetsförvaltare är felaktig och påkallar därför en objektiv prövning av hyresnämnden.

Enligt 16 f§ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall hyresnämnden verka för att utredningen i ett ärende som prövas av nämnden får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Därvid skall nämnden såvitt möjligt se till att onö­dig utredning inte förebringas. Bestämmelsen innebär atl hyresnämnderna skall bedriva en akfiv processledning. Utredningsansvaret åvilar dock parterna. Förvärvaren har enligt 16 a § samma lag samt 2 och 4 §§ i tillslåndslagens tillämpningsförordning alt i förvärvsärendet ge in viss ut­redning.


 


Prop. 1982/83:153                                                                 22

Från främst kommunalt håll har hävdals att hyresnämnderna i en del fall synes ha varit alltför passiva när det gäller att skaffa in ytterligare utred­ning i förvärvsärendena. Jag har givetvis den uppfattningen att utredningen i ärendena bör vara så fullständig som möjligt. Hyresnämnderna bör spela en aktiv roll när det gäller att fä utredningen fullständig. Jag vill ändå mana till viss försiktighet när det gäller hyresnämndernas medverkan i detta avseende. Det är här fråga om en process mellan två parter och hyres­nämnderna måste i de kontroversiella ärendena anses ha en domstolslik-nande funktion, varför en långtgående, självständig aktivitet från deras sida kan rubba tilltron till deras objektivitet. Som anförs av hyresnämnden i Stockholm utesluter detta givetvis inte att hyresnämnden, om den känner fill någon för förvärvaren graverande omständighet som är okänd för motparten, under handläggningen ger detta till känna och bereder parterna tillfälle alt yttra sig häröver.

Då uppkommer nästa fråga, nämligen om det är förvärvaren eller hans motparter - kommunen och/eller hyresgästföreningen - som har utred­ningsskyldigheten i ärendet. Egentligen rör del sig om två frågor, nämligen dels om vilken part som har bevisbördan, dels om hur stark bevisning den som har bevisbördan måste prestera för atl beviskravet skall anses upp­fyllt.

Som jag har sagt tidigare kommer prövningen inför hyresnämnden hu­vudsakligen att avse kontroversiella förvärv. Man kan alltså anta att kom­munen och/eller hyresgästföreningen kommer atl göra invändningar mot förvärvarens påståenden. Vilka krav skall man kunna ställa på sådana invändningar? Skall man godta invändningar som inte har stöd i någon utredning?

Den gällande lydelsen av lillslåndslagen - förvärvaren har alt göra sannolikt att han uppfyller lagens tillståndskriterier - kan i och för sig ge ett visst fog för uppfattningen att bevisbördan genomgående ligger på förvärvaren och att hans motparter inte behöver på något sätt styrka atl de har fog för sina invändningar. En sådan onyanserad ordning är enligt min mening inte rimlig. I praxis synes det också ha förekommit att tillstånds­myndigheterna har lämnat sådana invändningar utan avseende som inte har haft stöd i någon åberopad utredning, vilket torde ha medfört att man på sina håll har fått uppfattningen alt förvärvarens motparter har fått bära bevisbördan.

Som jag nyss har antytt bör man anlägga ett mer nyanserat betraktelse­sätt på frågan om bevisbördans fördelning. Även i detta san)manhang bör man tillämpa den allmänna principen om att bevisbördan bör åvila den part som har de bästa förutsättningarna att säkra och föra bevisning i frågan. Med denna utgångspunkt vill jag alltså anlägga följande synpunkter på frågan om bevisbördans fördelning vid prövningen enligt lillslåndslagen.

I de fall dä förvärvarens motparter har möjligheter att förebringa en egen utredning rörande förvärvarens olämplighet i något avseende, t, ex. att han


 


Prop. 1982/83:153                                                   23

i tidigare hyresförhållanden inte har skött sig, varit föremål för ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen eller bostadssaneringslagen osv., bör det enligt min mening inte vara tillräckligt att motparterna påstår att ett visst för förvärvaren besvärande faktum föreligger. Del är rimligt att kräva att den som framför invändningen visar att det finns åtminstone ett visst fog för den. Beviskravet i detta avseende bör emellertid inte ställas högt. Om det sålunda visas tillräckligt fog för invändningen, bör förvärvarens påstå­enden inte godtas med mindre de vinner stöd av den molbevisning som förvärvaren kan tänkas åberopa inför hyresnämnden (jfr bosladsdomsto-lens motivering i rättsfallet 15/79, som refererats i promemorian).

I andra fall torde dock förvärvarens motparter ha små möjligheter att förebringa någon egen utredning. Jag tänker främst på det förvärvskrite­rium som avser förvärvarens praktiska och särskilt hans ekonomiska förut­sättningar atl förvalta fasligheten. I dessa fall bör bevisbördan otvetydigt läggas på förvärvaren. Om tveksamhet sålunda föreligger, t. ex. rörande förvärvarens möjligheter att ekonomiskt klara förvaltningen, bör hyres­nämnderna aktivt verka för att förvärvaren kommer in med utredning rörande sina förutsättningar i detta avseende. Han bör alltså kunna åläggas atl presentera en förvaltningskalkyl, upprättad av revisor, bank eller annan fristående sakkunnig. Besiktning av fastigheten är också ofta nödvändig för att underhållsbehovet skall kunna bedömas.

Den nu skisserade ordningen anser jag utgöra en rimlig fördelning av bevisbördan mellan förvärvaren och hans motparter i prövningsförfaran-del inför hyresnämnden. Jag anser det lämpligt alt lagtexten rörande de olika lillståndskriterierna nyanseras i enlighet härmed.

1 fråga om det första tillståndskriteriet - förvärvaren skall "göra sanno­likt" att han har de praktiska och ekonomiska möjligheterna att förvalta fastigheten - skulle det i och för sig inte behövas någon lagändring för atl klargöra frågan om bevisbördans fördelning. Däremot aktualiseras frågan hur det beviskrav som åvilar förvärvaren skall komma till uttryck i lagen. Det kan nämligen i och för sig hävdas att redan den nuvarande formule­ringen - att förvärvaren skall "göra sannolikt" alt han har de praktiska och ekonomiska möjligheterna atl förvalla fastigheten - innebär ett rela­tivt högt beviskrav. Den nuvarande formuleringen synes dock ha medver­kat till den rådande oklarheten huruvida kravet skall anses uppfyllt i fall då tveksamhet råder rörande förvärvarens kvalifikationer. En sådan tveksam­het bör enligt min mening vara till nackdel för förvärvaren. För att undan­röja denna oklarhet bör beviskravet enligt min mening skärpas på sätt som föreslagits i promemorian, dock att dennas formulering "på ett överty­gande sätt" bör såsom övertydlig utgå. Jag föreslår alltså att fillståndskall vägras, om inte förvärvaren visar att han är i stånd att förvalla fasligheten.

Som tidigare nämnts föreslås i promemorian att den nuvarande skyldig­heten för förvärvaren att göra sannolikt att han kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden skall ersättas med en regel om att förvärvstillstånd skall


 


Prop. 1982/83:153                                                   24

vägras, om det kan antas att förvärvaren inte kommer att iaktta sådan god sed. Med stöd av en sådan regel skulle man enligt promemorian kunna vägra tillstånd i fall då förvärvaren har uppträtt klandervärt mot hyresgäs­ter i tidigare ägda hus eller då han har upplåtit lokaler i sådana hus till någon form av illegal verksamhet.

I likhet med remissinstanserna tillstyrker jag promemorieförslagel i den­na del. Därmed beaktas de svårigheter som kan föreligga för förvärvaren atl förete utredning rörande sitt framtida uppträdande som hyresvärd, särskilt när han för första gången förvärvar en hyresfastighet.

Det kvarstående lillständskriteriet enligt lagen är att förvärvaren skall göra sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall idka bosladsför-valtning och därvid hälla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt atl ställa. 1 promemorian diskuteras frågan vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandet att förvärvaren före förvärvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. I promemorian manas till försiktighet vid tillslåndsgivningen i sådana fall, men någon lagändring anses inte påkallad. Jag har samma uppfattning.

Som påpekas av bostadsdomstolen innehåller promemorieförslaget emellertid en ändring av lagtexten, som inte har kommenterats närmare. Uttrycket "idka bostadsförvallning" föreslås nämligen utbytt mot "förval­ta fastigheten". Enligt bostadsdomstolen antyder den nuvarande formule­ringen att förvärvarens syfte skall vara att behålla fastigheten och att bevara dess karaktär som bostadshus, medan den föreslagna texten inte gör det. Bostadsdomstolen pekar på att man på grund av lagtextens nuva­rande avfatlning har vägrat förvärvstillslånd i fall då det har kommit fram alt köparen inte tänker behålla fastigheten eller om oklarhet har rått på den punkten. Nu förekommer det enligt domstolen att seriöst arbetande bygg­nadsföretag köper saneringsmogna - ibland helt evakuerade - bostadshus enbart i syfte att rusta upp husen för att sedan sälja dem till något kommu­nalt eller enskilt företag som sysslar med uthyrning eller till en bostads­rättsförening. Jag delar domstolens uppfattning alt det knappast är fören­ligt med allmänna bostadspolitiska intressen att vägra sådana byggnadsfö­retag förvärvstillstånd. Enligt min mening medger den i promemorian föreslagna lydelsen av lagtexten alt förvärvstillstånd kan lämnas i nu angivna fall. Jag biträder därför promemorieförslaget.

Enligt promemorian kan man med stöd av lagens nuvarande tillstånds­kriterier vägra tillstånd i sådana fall då förvärvaren har betalat ett för högt pris för fasligheten - nämligen om detta tyder pä att förvärvaren inte har förvallningssyfte eller förmåga atl ekonomiskt klara av fastighetsförvalt­ningen - samt då förvärvaren som arbetsgivare har underiåtit att betala in skatter och avgifter för anställda eller då han har stora skatteskulder. Av detta skäl avvisas i promemorian ett förslag från Stockholms kommun om nya lagbestämmelser härom. bl. a. en generalklausul som innebär att för­varvslillstånd skall vägras om förvärvaren kan anses olämplig från allmän synpunkt.


 


Prop. 1982/83:153                                                                 25

Stockholms kommun har vid remissbehandlingen vidhållit sitt förslag och även ett par andra remissinstanser ifrågasätter om man under lagens nuvarande kriterier kan inrymma de i promemorian angivna exemplen på förvärvarens försummelser m. m. Om sådana omständigheter bör föranle­da att förvärvstillstånd skall vägras, bör detta enligt dessa remissinstanser komma till uttryck i lagtexten.

Jag biträder uppfattningen i proinemorian atl den omständigheten att förvärvaren har betalat ett för högt pris för fastigheten kan bedömas enligt nuvarande tillståndskriterier. Någon särskild lagbestämmelse därutöver anser jag inte vara erforderlig. Som jag har anfört tidigare (avsnitt 2.1) delar jag däremot den under remissbehandlingen framförda uppfattningen att man inte med stöd av de nuvarande tillståndskrilerierna kan beakta alla former av olämplighet hos förvärvaren, t. ex. misskötsamhet med skatter och avgifter eller samröre med ekonomisk brottslighet. Liksom flera re­missinstanser anser jag att del behövs en allmänt hållen regel som läcker sådana och liknande former av olämplighet. Jag föreslår alltså att förvärvs­tillstånd även skall vägras om det kan antas atl förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Genom detta tillägg kan alla omständigheter som avser förvärvarens personliga förhållanden beak­tas. Om förvärvaren är en juridisk person, får bestämmelsen tillämpas på den eller de personer som har ett väsentligt inflytande över denna.

Jag biträder i likhet med remissinstanserna förslaget om att hyresnämn­derna skall ha möjlighet all anlita även andra experter än tekniker för att bedöma förvärvarens möjligheter att klara förvaltningen. Delta föranleder en ändring i 5 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyres­nämnder.

2.5 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bo­stadsrätt har trätt i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr 364). Om hyresgästerna i en fastighet har bildat en bostadsrättsförening och gjort en s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, blir enligt den nya lagen fastighetsägaren, när han vill sälja sin fastighet, skyldig att först erbjuda hyresgästerna att köpa den. Till grund för den nya lagstift­ningen låg betänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt, som avlämnats av 1978 års bostadsrättskommitté.

Bostadsrättskommittén föreslog alt ett undantag skulle göras för fastig­heter som ägs av staten, kommuner, landstingskommuner, kommunalför­bund, allmännyttiga bostadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun (se betänkandet s. 194). Detta förslag genomfördes emellertid inte (se prop. 1981/82: 169s. 40ochCU 1981/82:41 s. 5). Som skäl för detta anfördes bl. a. att det är ett rättvisekrav att


 


Prop. 1982/83:153                                                                 26

hyresgästerna hos de allmännyttiga bostadsföretagen har samma möjlighe­ter som andra hyresgäster att genomföra en ombildning till bostadsrätt.

Enligt min mening finns det nu anledning att ändra lagen på denna punkt. En huvudprincip bör vara att boendeinflytandet inom de allmännyttiga bostadsföretagen skall utvecklas utan anknytning till ett direkt eller indi­rekt ägande. Det finns då inte heller några motiv att tillgripa utförsäljningar, inom den allmännyttiga sektorn för att främja boendeinflytandet. Vad jag nu sagt gäller även fasligheter som i övrigt ägs av det allmänna.

Det finns även en annan omständighet som talar för ett undantag för ifrågavarande fastigheter. De säljs nämligen inte i någon större utsträck­ning och en intresseanmälan får därför i allmänhet inte någon betydelse utan innebär endast onödigt besvär för inskrivningsmyndigheterna.

På grund av det anförda förordar jag att ett undantag i överensstämmelse med bostadsrältskommitténs förslag tas in i 2 § lagen om rätt till fastighets­förvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ett sådant undantag gör alt intresseanmälningar som eventuellt redan kan ha gjorts förlorar sin verkan. Det kan emellertid tänkas att hyresgäs­terna redan har fått ett erbjudande att förvärva en fasfighet (hembud har skett med den nya lagens terminologi). I ett sådant fall bör äldre bestäm­melser fortfarande gälla och förfarandet enligt lagen få fortsätta. Över­gångsbestämmelserna bör utformas i enlighet med vad jag nu har anfört.

Inom justitiedepartementet pågår f.n. arbete med en departementspro­memoria med förslag till ändringar i förköpslagen (1967:868) som syftar till att i olika avseenden utvidga förköpslagens tillämpningsområde. I det sammanhanget finns det också anledning att ta upp frågan om förhållandet mellan förköpslagen och lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (jfr prop. 1981/82:169 s. 54 och CU I981/82:.41 s. 4 och 10).

3   Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till

1.    lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

2.    lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.    lag om ändring i bostadsrättslagen (I971:479),

4.    lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Förslagen bör fogas till protokollet i delta ärende som bilaga 3.


 


Prop. 1982/83:153                                                            27

4   Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m. m.

§

Punkt 2. Ändringarna, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3), innebär att av bostadsrättsorganisationerna endast de folk­rörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen samt till dessa anslutna regionala och lokala föreningar kommer att vara undantagna från tillståndsplikten.

Punkterna 6 och 9. Ändringarna har behandlats i den allmänna motive­ringen (avsnitt 2.2.1). De innebär att den som förvärvar en ideell andel i en fastighet inte längre är undantagen från lillståndsplikt. Han är alltså tvung­en att anmäla förvärvet till kommunen och all, om kommunen begär det, ansöka om tillstånd till förvärvet hos hyresnämnden. Som framgår av 4 S andra stycket andra punkten får tillstånd dock inte vägras då ett andelsför­värv uppenbarligen sker för bostadsändamål.

Det nu gällande undantaget i punkt 6 beträffande förvärv av fastighets­andelar för bostadsändamål gäller också vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag genom en hänvisning i 9 § andra stycket. Motsvarigheten fill sistnämnda stadgande - i lagrådsremissen 9 § tredje stycket första meningen — föreslås nu också ändrat, så att undantaget även i denna del upphävs. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2) har dock förvärv av aktier i s.k. äkta bostadsaktiebolag helt undantagits från tillståndsplikten, se 8 § tredje stycket.

§

Ändringen i andra stycket är redaktionell.

§

Första stycket. Stadgandet har ändrats redaktionellt genom uppdelning av tillståndskriterierna i fyra punkter, varav punkt 4 är helt ny. När del gäller de sakliga ändringarna, får jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,4).

Andra stycket. Även detta stadgande har indelats i punkter. Punkt 2 är ny och har behandlats i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.2.1) och vid 2 §. Genom hänvisningen i den nya 10 a § andra stycket till 4§ blir stadgandet också tillämpligt på förvärv av aktier eller andelar i fastighets­bolag, i vilka nyttjanderätt till bostad i bolagels fastigheter grundas på innehavet av aktie eller andel och som inte är helt undantagna frän lill­ståndsplikt på grund av det nu tillagda tredje stycket i 8 §.

Tredje stycket motsvarar nuvarande andra stycket andra meningen.


 


Prop. 1982/83:153                                                                 28

§     ■

I andra stycket har hänvisningen till 2 § punkt 9 utgått.

8 S

Tredje styckel. I enlighet med vad jag har anfört i den allmänna motive­ringen (avsnitt 2.2.2) har genom detta nya stycke gjorts undanlag från lillståndsplikten för förvärv av aktier i s. k. äkta bostadsaktiebolag.

9 §

Ändringarna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2).

Första stycket första meningen. Ändringen innebär att tillslåndslagens tillämpningsområde i fråga om aktie- och andelsförvärv vidgas. F. n. ford­ras för tillståndsplikt att förvärvet avser aktie eller andel i bolag i vilket taxeringsvärdet av hyreshusbeslåndet är mer än tre gånger så stort som det bokförda värdet av övriga tillgångar. Bestämmelsen ändras nu så att lill­ståndsplikt skall inträda när taxeringsvärdet av bolagets hyreshus är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar.

Första stycket andra meningen. Det nuvarande systemet med förvärvs­anmälan till kommunen vid faslighetsförvärv skall också tillämpas vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. I överensstämmelse med vad som gäller beträffande fastighetsförvärv enligl I § andra stycket har i förevarande stadgande tagils in en bestämmelse om alt förvärvstillstånd beträffande aktier och andelar endast behövs om prövning påkallas av kommunen.

Andra stycket motsvarar nuvarande första stycket andra meningen.

Tredje stycket. Ändringen innebär att även förvärv i bosladsanskaff-ningssyfle av aktier och andelar i bostadsbolag — utom i sädana s. k. äkta bostadsaktiebolag som avses i 8 § tredje stycket - är underkastade till­ståndsplikt (jfr specialmotiveringen till 2 § punkt 6, 4 § andra stycket punkt 2 och 8 § tredje stycket).

10       §

Paragrafen, som i förhållande till gällande lag har en helt ny lydelse men som motsvarar 10 § försla-tredje styckena i promemorieförslaget, regle­rar frågor om förfarandet med anmälan till kommunen av lillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag (se avsnitt 2,2,2).

Enligt/ör.v/fl stycket första meningen skall den som gör elt tillståndsplik­tigl förvärv av aktier eller andelar inom tre månader från förvärvet anmäla detta fill den kommun där huvuddelen av bolagels fasta egendom är belä­gen. Frågan till vilken kommun anmälan skall inges får i tveksamma fall enligl andra meningen avgöras med ledning av fastigheternas taxe­ringsvärde (jfr 12 § första stycket tredje meningen tillståndslagen). Till anmälan skall enligl tredje meningen fogas en styrkt avskrift av fånges­handlingen eller, då fångeshandling inte har upprättats, ett av överlätaren


 


Prop. 1982/83:153                                                                 29

och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om vilka villkor som därvid har avtalats.

Av anmälan bör framgå hur många aktier eller andelar som förvärvet avser. I samband med anmälan till kommunen bör förvärvaren också lämna uppgift om registerbeteckning, taxering och lypkod för den till­ståndspliktiga fasta egendom som bolagel innehar samt antalet bostadslä­genheter som finns på egendomen. Närmare bestämmelser härom får tas in i tillämpningsförordningen med stöd av bemyndigandet i den nya 27 §. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3) bör kom­munen ges rätt att fordra in uppgifter som belyser förvärvarens personliga förutsättningar att uppfylla tillständskriterierna. Bestämmelser härom får också tas in i tillämpningsförordningen.

Det nya förfarandet innebär att fillståndsprövning av förvärv normalt skall äga rum efter förvärvet. Liksom när det gäller faslighetsförvärv har emellertid i andra stycket stadgats undantag från denna huvudprincip när det gäller vissa associationsrältsliga förvärv. Bestämmelsen motsvarar 3 § andra stycket, men upptar förutom där angivna förvärv även förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen.

Tredje stycket innehåller bestämmelser om kommunens åligganden vid anmälan och påkallande av tillståndsprövning som överensstämmer med vad som gäller beträffande fasfighelsförvärv enligl 3 a § första stycket.

10a §

Paragrafen, vars första stycke är nytt medan andra stycket motsvarar 10 § första stycket andra meningen i gällande lillståndslag, motsvarar 10 § fjärde och femte styckena i promemorieförslaget. Den reglerar hyresnämn­dens befattning med de lillslåndsärenden som anmälts till nämnden av kommunen.

10 b §

Paragrafen motsvarar delvis 10 § andra stycket i gällande lag och 10 a § första stycket i promemorieförslaget. Den har i redaktionellt hänseende utformats i enlighet med bestämmelserna i 5 § om ogiltighet vid fastighets­förvärv. Eftersom samma syslem med förvärvsanmälan till kommunen skall gälla för såväl faslighets- som aktie- och andelsförvärv stadgas, i enlighet med vad som gäller enligt sistnämnda paragraf, i punkt 1 atl underlåten förvärvsanmälan till kommunen av lillståndspliktiga aktie- och andelsför­värv medför att förvärvet är ogiltigt. I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1) har jag på anförda skäl avstyrkt promemorians förslag om andra sanktionsformer vid underiålen anmälan, nämligen en s. k. förvärvsavgift och hyresnämndens ogilligförklaringav förvärvet på begäran av kommunen.

Punkterna 2 och 3 överensstämmer i sak med gällande lag.


 


Prop. 1982/83:153                                                                 30

13 §

Ändringen i första stycket sammanhänger med det syslem med förvärvs­anmälan till kommunen av aktie- och andelsförvärv som nu införs. Beslut om förköp skall således anmälas till hyresnämnden inom den tid som gäller för anmälan av besut alt påkalla prövning enligl 10 § tredje stycket, dvs. inom tre månader från förvärvarens anmälan av förvärvet.

27 §

I paragrafen, som är ny, bemyndigas regeringen att meddela närmare föreskrifter om förvärvarens uppgiftsskyldighet (se avsnitt 2.3 i den all­männa motiveringen).

Övergångsbestämmelserna

I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet skall äldre bestäm­melser gälla. Genom den nya lagen tas den nuvarande möjligheten att erhålla förhandstillstånd av hyresnämnden till förvärv av aktier och ande­lar i fastighetsbolag bort i vissa fall, se 10 § andra stycket, I likhet med vad som uttalades i samband med 1979 års ändringar i lagen anser jag atl del inte behövs någon särskild bestämmelse om att ett med stöd av äldre bestämmelser meddelat förhandstillstånd bibehåller sin giltighet, även om förvärvet sker först efter den 1 juli 1983 (jfr prop. 1978/79:164 s. 38).

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

4 §

I paragrafen har endast en redaktionell ändring gjorts.

5 §

I paragrafens andra stycke stadgas nu alt hyresnämnden får anlita tek­nisk expert att biträda nämnden. Bestämmelsen har ändrats på så sätt atl ordet "teknisk" har tagits bort. Härigenom möjliggörs att hyresnämnden i ärenden om tillstånd till förvärv av hyresfastighet anlitar en ekonomisk expert för att bedöma frågan om förvärvarens ekonomiska möjligheter att gå i land med förvaltningen av fastigheten (se avsnitt 2.4 i den allmänna motiveringen).

16 b §

Ändringen i femte stycket föranleds av det nya förfarandet med anmälan av tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag.


 


Prop. 1982/83:153                                                            31

4.3      Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

60 a §

Ändringen i sjätte stycket, som har behandlats i den allmänna motive­ringen (avsnitt 2.2.3), innebär att undantag görs endast för bostadsrättsför­eningar som är anslutna till HSB eller Riksbyggen Ofr CU 1981/82:41 s. 6).

4.4      Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför-
värv för ombildning till bostadsrätt

2 §                                             '          

Ändringen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5), innebär att lagen inte gäller fastigheter som ägs av angivna rättssub­jekt.

Enligl övergångsstadgandet gäller dock äldre bestämmelser, om hembud har skett före ikraftträdandet av lagändringen.

5   Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till

1.    lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

2.    lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.    lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

4.    lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

6    Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.


 


Prop. 1982/83:153                                                                 32

Utdrag
LAGRÅDET
                                              PROTOKOLL

vid sammanträde 1983-03-17

Närvarande: f. d. justitierådet Petrén, justitierådet Rydin, regeringsrådet Brink.

Enligl protokoll vid regeringssammanträde den 3 mars 1983 har regering­en på hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta lagrådels ytt­rande över förslag till

1.    lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,

2.    lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.    lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

4.    lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Rolf Strömberg.

Vid ärendets behandling har förelegat en den 9 mars 1983 till lagrådet inkommen skrift från Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC).

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m. m.

Enligt gällande lydelse av punkt 2 i förevarande paragraf fordras inte tillstånd för förvärv som görs av bl. a. riksorganisation av bostadsrättsför­eningar saml bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisa­tion. I lagrådsremissen föreslås, såvitt nu är i fråga, att undantagna från tillståndsplikten skall vara folkrörelsekooperativ riksorganisation eller re­gional folkrörelsekooperativ organisafion av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3) anför föredragande statsrå­det att man vid lagens tillkomst med uttrycket "riksorganisation" avsåg HSB och Svenska riksbyggen, som vid den tiden torde ha varit de enda riksorganisationerna av bostadsrättsföreningar. Numera finns det enligt statsrådet emellertid ytterligare en sådan organisation, nämligen Sveriges bostad', '»ttsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC). Denna organi­sation ocl- till organisationen anslutna bostadsrättsföreningar omfattas allt­så av lagens undantag från tillståndsplikt. Föredragande statsrådet fram-


 


Prop. 1982/83:153                                                   33

håller att, till skillnad från vad som gäller för de till HSB och Riksbyggen anslutna föreningarna, den mera heterogena gruppen av bostadsrättsför­eningar som är anslutna till SBC inte har enhetligt utformade stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn. Han förordar därför att undantagsregeln i förevarande punkt utformas så att den blir tillämplig endast på de riksorganisationer som ursprungligen avsågs med denna, nämligen HSB och Riksbyggen, och att detta bör ske genom att uttrycket "folkrörelsekooperativ" organisation införs i lagtexten.

Såsom framgår av det anförda är den avsedda innebörden av lagförslaget i denna del att SBC och anslutna föreningar, som enligt bestämmelsens nuvarande lydelse är undantagna från tillståndsplikt, framdeles skall vara underkastade lagens krav på förvärvstillstånd. Lagrådet, som inte har att gå in på de sakliga överväganden som utgör grund för förslaget i föreva­rande del, konstaterar att det inte strider mot något grundlagsstadgande eller mot rättsordningen i övrigt att inskränka undantaget att gälla för­eningar av viss typ. Däremot anser lagrådet att det uttryck, "folkrörelse-kooperafiv", som valts för att undantagsregeln i punkt 2 skall bli tillämplig endast på vissa bostadskooperativa organisationer icke är ägnat att tillgo­dose detta syfte. Redan ordet "folkrörelse" är i sig obestämt. Dess inne­börd varierar från tid till annan och motiven för den föreslagna lagändring­en innehåller jnga anvisningar som kan ge en uppfattning om vilket innehåll lagstiftaren velat tillägga ordet. Det av orden "folkrörelse" och "kooperativ" sammansatta uttrycket "folkrörelsekooperativ" får med hänsyn till det anförda en så diffus betydelse att det inte är tjänligt att använda i lagtext där rimliga krav på exakthet inte bör få efterges.

På grund av vad sålunda har anförts förordar lagrådet att uttrycket inte införs i punkt 2 av förevarande paragraf för att avgränsa de riksorganisatio­ner av bostadsrättsföreningar som skall omfattas av lagens undantag från tillståndsplikt från andra riksorganisationer av bostadsrättsföreningar.

Eftesom lagrådsremissen — utöver kravet på en "bostadssocial grund­syn" - inte ger erforderlig ledning i fråga om de kriterier som bör gälla för att en sådan avgränsning skall kunna göras på ett klart och entydigt sätt, saknar lagrådet underlag för att föreslå annan utformning av bestämmelsen som kan tillgodose syftet med lagförslaget i förevarande del. I följd av det anförda avstyrker lagrådet det remitterade förslaget om ändring i nu berörd del av punkt 2 av förevarande paragraf.

Mot förslaget att undantaget från tillståndsplikt skall utvidgas fill att omfatta också regionala organisationer av bostadsrättsföreningar har lag­rådet intet att erinra.

Med hänsyn till det anförda föreslås att endast den ändringen görs i punkt 2 i förevarande paragraf att mellan orden "riksorganisation" och "av bostadsrättsföreningar" inskjutes orden "eller regional organisation".

3    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153


 


Prop. 1982/83:153                                                   34

                                 

Enligt nuvarande lydelse av denna paragraf gäller som villkor för för­värvstillstånd bl. a. att sökanden gör sannolikt att han är i stånd atl förvalta fastigheten. Motsvarande viflkor har i första stycket punkt I i förslaget skärpts så till vida att förvärvaren skall visa att han har nämnda förmåga. Orsaken till denna skärpning framgår av den allmänna motiveringen till stadgandet (avsnitt 2.4).

Avsikten med det föreslagna beviskravet torde inte vara att förvärvaren måste prestera "fullt bevis" om att han är i stånd att förvalta fastigheten. Ett sådant krav synes alltför långtgående. Innebörden av förslaget torde närmast vara att förvärvaren skall förebringa sådana omständigheter att man med fog kan utgå från att han har såvl praktiska som ekonomiska, möjligheter att förvalta fastigheten. Tolkad på detta sätt bör bestämmelsen kunna godtas.

Efter de särskilda tillståndskriterierna i punkterna 1—3 i första stycket upptar förslaget under punkt 4 den generella bestämmelsen att förvärvstill­stånd skall vägras, om det kan antas att förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Lagtexten ger inte någon anty­dan om vad som menas med att vara från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten i fråga. Motiven ger inte heller mycket ledning för tillämpningen. Av dem framgår emellertid att stadgandet främst tar sikte på fall då förvärvaren har varit misskötsam med skatter och avgifter eller varit inblandad i ekonomisk brottslighet.

Enligt lagrådets bedömning är det från rättssäkerhetssynpunkt otillfreds­ställande med en så allmänt hållen regel som det här gäller. Den ger utrymme för en ganska godtycklig och för den enskilde oförutsebar tillämpning. Regleringens inriktning och räckvidd bör på något sätt komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår därför att den här behandlade punkten ges följande lydelse:

"4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn fill brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten."

27§

För att innebörden av bemyndigandet för regeringen enligt denna para­graf skall framgå tydligare föreslår lagrådet att paragrafen får följande lydelse:

"Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyldig­het för förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag."

Övergångsbestämmelserna

Uttalande av föredragande statsrådet ger vid handen att avsikten är att förhandslillstånd till förvärv av aktier och andelar i handelsbolag, som


 


Prop. 1982/83:153                                                   35

meddelats före den nya lagens ikraftträdande, skall bibehålla sin giltighet även om förvärvet sker först efter ikraftträdandet och utan hinder av att enligt den nya lagen förhandstillstånd ej kan meddelas beträffande vissa typer av förvärv. Med det synsätt som ligger bakom detta uttalande synes följdriktigt vara att beträffande före lagens ikraftträdande gjorda, men då ej slutligt prövade ansökningar om förhandstillstånd till förvärv äldre lag skall tillämpas och då också i det fall att ansökningen avser sådant förvärv till vilket förhandstillstånd ej kan ges enligt den nya lagen. Den här angivna lösningen av sistnämnda övergångsproblem kräver otvivelaktigt ett sär­skilt stadgande. I klarhetens intresse synes då lämpligt att övergångsspörs­målen beträffande förhandstillstånd i sin helhet uttryclcligen regleras. Det förordas därför att till det remitterade förslagets övergångsbestämmelser fogas två nya meningar av förslagsvis följande lydelse:

"Före ikraftträdandet meddelat förhandstillstånd, till förvärv av aktie eller andel i bolag gäller även därefter. Beträffande prövningen av sådan ansökan om förhandstillstånd till dylikt förvärv som ej slutligen avgjorts vid ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser,"

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Förslaget lämnas utan erinran.

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Under hänvisning till vad lagrådet anfört vid 2§ förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m, m. avstyrker lagrådet den föreslagna ändringen i förevarande lag.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Lagrådet, som noterar att det nu framlagda förslaget till ändring i föreva­rande lag ej belysts genom remissbehandling eller annat liknande förfaran­de efter det att frågan prövades i samband med lagens antagande, finner ur de synpunkter lagrådet har att beakta ej anledning till erinran mot försla­get.


 


Prop. 1982/83:153                                                   36

Utdrag
JUSTITIEDEPARTEMENTET
               PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1983-03-17

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden I. Carlsson, Lundkvist, Feldt, Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peter­son, Andersson, Rainer, Boström, Bodström, Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellström

Föredragande: statsrådet Gustafsson

Proposition om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m. m.

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till

1.    lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,

2.    lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.    lag om ändring i bostadsrättslagen (I971:479),

4.    lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Lagrådet har i och för sig inte något att erinra mot att regeln om undantag från tillståndsplikten i 2§ punkt 2 tillståndslagen ändras, såvitt gäller riksorganisationer av bostadsrättsorganisationer, så att den bara kommer att avse HSB och Riksbyggen. Lagrådet anser emellertid att det uttryck, "folkrörelsekooperativ", som har valts för att åstadkomma den önskade avgränsningen har en så diffus betydelse att det inte är tjänligt att använda i lagtext. Eftersom lagrådet anser sig sakna underlag för att föreslå någon annan utformning av bestämmelsen avstyrks den föreslag­na lagändringen i del nu berörda hänseendet. I överensstämmelse härmed avstyrker lagrådet även den föreslagna ändringen i 60a§ bostadsrättsla­gen.

Uttrycket "folkrörelsekooperativ" organisation kan väl sägas sakna en i och för sig önskvärd pregnans. Något annat uttryck är dock svårt att finna. I motiven har jag också klart angett att därunder inte faller några andra bostadskooperativa organisationer än HSB och Riksbyggen, varför någon risk för misstolkning eller missförstånd enligt min mening inte torde kunna

' Beslut om lagrädsremiss fattat vid regeringssammanträde den 3 mars 1983.


 


Prop. 1982/83:153                                                   37

befaras. Jag är därför inte beredd att frångå det remitterade förslaget i nu berörda delar.

Jag ansluter mig till vad lagrådet uttalat rörande tolkningen av 4 § första stycket punkt I tillståndslagen och godtar också lagrådets förslag till preci­sering av punkt 4 i samma paragraf.

Jag godtar även lagrådets förslag till utformning av 27 § tillståndslagen liksom, med några redaktionella jämkningar, förslaget till ytterligare över­gångsbestämmelser till samma lag.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen

att anta de av lagrådet granskade förslagen med vidtagna ändringar.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredragan­den har lagt fram.


 


 


 


Prop. 1982/83:153                                                            39

Bilaga 1


 


JUSTITIE­DEPARTEMENTET


ÄNDRADE REGLER OM FÖRVÄRV AV HYRESFASTIGHETER

Ds JU 1982:12


 


Prop. 1982/83:153                                                             40

Innehålla fört eekning                                             Sid.

1      PÖHFATTNINGSFÖRSLAG

1.1       Förslag till la om äaåxing i lagen (I975!ll32)  om förvärv av hyresfastig­het is.in*

1.2       Förslag till-lag om ändring i lagen (1973 !l88) om arrendenfiiimder och hyrea-nfimnder

1.3           Forsla.; till lag om ändring i kommunal-
skattelagen (1928:370)

1.4           röralag till lag om ändring i bokförings­
lagen (1976:125)

1.5           Förslag till förordning om ändring i
förordningen (1975:1139) om tillämpningen
av lagen (1975:1132) om förvar* av hj-res-
fastiet m.m. -

1.6           Förslag till förordning om ändring i utsök-
ningaförrdningen (1981:981)

2            miKIflllllC

3            GÄLUKDE RATT

 

3.1    Fastighets förvärv

5.1    Aktie- och andelsförvärv

3.1    Förköpsrätt vid aktieöverlåtelse

3.2    Förfarandet vid prövning enligt tillståndslagen

4 '  STATISTISKA UPPGIFTER

5           STOCKHOLMS KOMMUNS UTHEINIHG OM FASTIGHETS-HAHDEEN OCH TILLSTInISLACES M.M.

6           TIDIGARE RIKSDAGSBEHANDLING

7           ÖT2RVÄGAMDE1I


 


Prop. 1982/83:153                                                                41

7.1    Tillståndslagens tillämpningsområde

7.1.1         Förvärv av andel i fastiet

7.1.2         Förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag

7.1.3         Tillståndslagens tillämpnings­område i övrigt

 

7.2           Åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndapllkt vid aktie- och andelsforvfirv

7.3           Förfarandet hos kommunen vid anmälan sv tillståndspliktiga förvärr

7.4           Tillämpningen av 4 § första stycket tillståndslagen

 

8              UPPRÄTTADE FÖRFATTNIHGSPÖESLAG

9              SPECIALMOTIVERIHG

9.1          Förslaget till lag om ändring,! lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastig­
het m.m.

9.2           Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyrea-nämnder

9.3           Förslaget till lag om ändring i kommnnal-akattelagen (1928:370)

9          4      Förslaget till lag om ändring i bok-

förlneslagon  (1976:125)

9.5 .    Förslaget till rör ordning om ändring i

rdrordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyres-faåtiet m.m.

9.6          Förslaget till förordning om ändring i
utEökningsförordningen (1981:981) .

10      SAMMANFATTNING


 


Prop. 1982/83:153                                                            42

1      FÖRFATTNINGSFÖRSLAG

1.1      Förslag till

Lag om ändring i lajen  (1975:1132)  om förvärv av hTeafastjghet m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1375:1132)  om förvärv av hyresfastiet m.m.

dels att 2,  4i 7, 9, 10 och 13 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas tre nya paragrafer,  10a §,  10 b och 10 o §§,  av nedan angivna lydelse.


Nuvarande lydelse                                      Föreslagen lydelse

2§

Förvärvstillstånd fordras ej


1.   om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund,

2.   om staten, komimin, landstingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt äges av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening

ansluten till sådan organisation är förvärvare,

j,

'. om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ända­mål eller fånget prövats enligt lagen (1970:939) om Tdrvaltning av kyrklig jord,

4.  om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt
reglemente eller bolagsordning som rege
Ängen fastställt är skyldig ätt åter
avyttra egendomenj

5.  om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller
n
är ma\ra-r  förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt

1   Lagen omtrycket 1979:507.

2   Senaste lydelse 1982:628.


 


43

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Under förutsättning att överlätaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv av. fast egendom m.m.,

6.om förvärvet avser andel i fastiriiet och förvärvet av andelen sker i syfte att bereda förvärvaren och hans famil.i bostad på fastigheten.


X. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska Törvärv av fast egendom m.m.,


6. om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska Tdr-värv av fast egendom m.m.,


 


8. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion,


7. om rdrvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.


■ 9". dm  andel 1 fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten och som e.i enligt 6 § är skyldig att avyttra sistnänmda andel.


Förvärvstillstånd skall vägras, om sökanden e.1 gör sannolikt att han är 1 stånd att rörvalta fastigheten, att syftet med föx'väi'vet är att han skall idka 'bostadsförvaltn-'ng och därvid hålla fastigheten 1 sådant Skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa sant att han även 1 övrigt kommer att iaktta god sed i hyres­förhållanden.


4§


Förvärvstillstånd får meddelas endast om förvärvaxen på ett övertygande sätt visar att han är i atänd att förvalta fastigheten och' gör sanno­likt att syftet med förvärvet är att han skall Törvalta fastigheten  ■ och därvid hålla den i sådant skick att den motsvarar de ansnräk de bo­ende enligt lag har- rätt att ställa.. Förvärvstillstånd får inte meddelas, on det kan antas att rörvärvaren i något avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.


 


Prop. 1982/83:153


44


 


.'Juvarar.de lydelse Fbrvärvstillstånd enligt denna lag får ej. vägras, om det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler. än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. Skall fastig­heten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvatillstäad meddelas även om de rörutsättningar som anges i första stycket e.1 föreligger.


Föreslagen lydelse Förvärvstillstånd enligt denna lag får inte vägras

1.   om det visas att fastieten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som inte innehåller fler än två för bostads­ändamål avsedda lägenheter,

2.   om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen upnenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans famil.i bostad vå.  fastigheten.

Skall fastigheten enligt gällande planei användas för annat ändamål än Tdr upp­rörande av hyreshus, får förvärvs-tillstånd meddelas utan hinder av första stycket.


7§ Eax förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gä i verkställighet, om kosmiunen eller hyresnämnden icke återkallar sin franställning i ärendet.


I övrigt skall så anses och med ären­det i tillämpliga delar så förfaxas, som nm egendomen blivit utmätt för fordran med bästa Törmånsrätt- däri efter, 1 förekommande fall, sädana rättieter som besvärade egendomen redan vid den ezelnitiva auktionen och har företräde framför alla be­fintliga fordriagax. Även om


I övrigt skall så anses och med ären­det i tillämpliga delar aå Tdrfaras, som om egendoijien blivit utmätt för fordran med bästa rörmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har företräde framför alla be­fintliga fordringar. Även om det


3 Senaate lydelse 1981:787.


 


Prop. 1982/83:153


45


 


Nuvarande lydelse det i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckea, får Tdr-säljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt 1 egen­domen i god tid före auktionen på­kallat aärsklld värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som länsstyrel-sen utaer. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning ej på­kallas, ernållit förvärvatill­stånd eller enligt 2 § 2, 3, 4 eller 9 får rdrvärva egendomen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försälj­ning ske även om innehavare av fordran bestrider det.


FöreslaTen lydelse i enlighet härmed bestämda skydds­beloppet täckes, får försäljning dock ej ske öm ej den bjudna köpe-akllllngen täcker även det värde som 1 ärendet har åsatts egendomen enli 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt 1 egendomen 1 god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning ej påkallas, erhållit förvärvetlllatånd eller enligt 2 § 2, 3 eller 4 får förvärva egendomen utan sådant till­stånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det.


Konmer försäljning ej till stånd vid auktionen, får komnrunen eller hyresnämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraift hos länsstyrelsen påkalla förordnande om ny auktion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avgea ej heller vid den senare auktionen bud som får antagas, är frågan om försäljning av egendomen förfallen.

Kostnad i samband med auktion, som ej lett till försäljning betalas av statsmedel.


 


Prop. 1982/83:153


46


 


Nuvarande lydelse

9 §

Äger bolag fast egendom som avses i 1 S och är egendomens taxerade värde enligt senaste balansräkning minst tre gånger större än det enligt samma balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga till- ■ gångar, får aktie eller andel i, bolaget 62 utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom aädant fång aom anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 5 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975: 1585). Detsamma gäller 1 fråga om förvärv av aktie eller andel i moder­bolag, om det sammanlagda taaerade värdet av koncernens fasta egendom. som här avses, -är "'""t tre gånger större än det sammanlagda bokförda . värdet av koncernens övriga till­gångar, allt enligt koncernbolagens senaste balansräkningar.


Föreslagen lydelse

Om ett bolag äger sådan fast egendom aom angeis 11 första stycket och egendomens taxerade Värde enligt senaste balansräkning är större än det enligt samma balansräkning bok­förda värdet av bolagets övriga till­gångar, får aktie eller andel i bo­laget inte utan tillstånd av hyres­nämnd förvärvas genom sådant fång som anges i 1 § Törsta stycket eller genom Inlösen enligt 3 3'P- 3 § akrtie-bolagalagen (1975:1385). Förvärvstill­stånd fordras dock endast om prövning enligt 10  tredne stycket påkallas hos hyresnämnden.

Vid rörvärv av aktie eller andel i moderbolag gäller vad som 1 första stycket sägs om bolaget koncernen.


 


Bestämmelsema i 2 § 1 -  gäl­ler i tillämpliga delar. Till­stånd fordras e.i till förvärv av aktie på grund av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna 1 förhållande till det anal aktier de förut äger.


Bestämmelsema 1 2 § 1 -  gäller i tillämpliga delar. Tillstånd fordras inte till förvärv av.aktie på grund av nyemission där aktie­ägarna tecknar de nya aktierna 1 förhållande till det antal aktier de förut äger.


10 §


Har tillgtånd till förvärv av aktie eller andel i bolag e.i ' sökts före förvärvet, skall det sökas inom tre månader från det förvärvet skedde. I fråga om


VidtlllståDdspliktiga rörvärv av aktier eller andelar i bolag skall för­värvaren inom tre månader från det förvärvet akedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den


 


Prop. 1982/83:153


47


 


Nuvarande lydelse

prövning av ansökan om tillstånd till sådant förvärv gäller i  i' tillämpliga delar.


Föreslagen lydelse

fasta egendomen är belägen. Frågan om inom vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastighetemas taxerings­värde. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när rörvärvet har skett och om de vill-kor som har avtalats för förvärvet.


 


Göra e.i ansökan om förvärvstill­stånd inom röreskriven tid och oå föreskrivet sätt eller vägras förvärvatlllatånd genom lagakraft­ägande beslut, är rörvärvet ogil­tigt.


I fall som avses i 1 § 2-4 samt vid förvärv genom inlösen enligt 5 kap. 3 g aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvatillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansöksn får 1 sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.


Vill kommunen påkgQa prövning enligt denna lag, skall beslutet härom anmälas till hyresnäjrmden inom tre minader efter det annsl an skett enligt första stycket eller, om styrkt av­skrift av fångeshandlingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmäl­ningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger kommunen att snarast mö.iligt och senast inom sa.mina- tid underrätta förvärvaren hTuruvida prövning på-kallas.

Har anmälan som avses i tred.je stycket g.jcrts inom föreskriven tid, skall hyres­nämnden förelägga förvärvaren att inom


 


Prop. 1982/83:153                                                            48

.'iuvarande lydelse                                     Föreslagen lydelse

en månad från det  att han fått del av röreläggandet  ansöka om förvärvstill­stånd.  Föreläggandet skal]   inne­hålla en erinran om bestäjnmelsema i 10 a $ första stycket. Till föreläggan­det skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

I fråga om hyresnämndens prövning av ansökan om förvärvstillstånd gäller 4 $ 1 tillämpliga delar.

10 a §

Om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt föreläggande som avses 1 10 $ f.järde stycket eller om förvärva­tillstånd vägras genom laga.kraft-ägande beslut, är förvärvet ogiltigt.

Om förvärvaren underlåter att 1 rätt tid anmäla förvärvet till kommunen en­ligt 10  första stycket, skall han  åläggas en avgift .(förvärvsavgift). Om kommunen begär det kan förvärvet också förklaras ogiltigt.

Om förvärvet avser samtliga aktier eller andelar i bolaget, utgör förvärvs-avgiften en procent av tajceringsvärdet av bolagets eller koncernens tillatånds-pliktiga fasta egendom. I annat fall minskaa den så berä.knade avgiften med hänsyn till förvärvets omfattning i förhållande till det totala antalet aktier eller andelar 1 bolaget. Om av­giften med hänsyn till eaständighetema framgtär som oskälig, får den .jämkas.


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse


10 b §


49

Föreslagen lydelse

Jjfågor om förvärvsavgift  och ogiltig­förklaring prövas av hyresnämnden på talan av den kommun till vilken an­mälan enligt 10 ?    första stycket skall ske.  Talan får dock inte tas upp till prövning sedan mer än tio år förflutit frän förvärvet.


För att säkerställa ett anspråk pä förvärvaavgift får hyresnämnden på yrkande av kommunen förordna om kvar-atad. Därvid gäller 1 tillämpliga de­lar vad som 1 15 kap, rättegångabalken är föreskrivet om kvarstad för for-drsn.


10 c §


Förvärvaavgift betalas till kommunen. Den tillfaller till hälften staten och till hälften komniunen.

Tid fördelning mellan staten och kom­munen av medel som har influtit skall medel 1 första hand avsättas för komrminena fordran..


Åtgärder för Indrivning av förvärvs-avgift får inte vidtas, sedan mer än tio år förflutit från det beslutet angående avgiften vann laga kraft.


13 § Fdrköpsrätten utövas genom att kommunen senast i samband med att kommunen skall yttra sig i till­ståndsärendet skriftligen hos hyres-xiäisnden anmäler att beslut att utöva


Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom den 'tid som gäller för anmäl an enligt 10  tred.ie stycket skriftligen hos hyresnämnden anmäler att ett beslut att utöva förköpsrätt har


4 Riksdagen 1982183. I saml. Nr 153


 


Prop. 1982/83:153


50


 


Nuvarande lydelse förköpsrätt fattats. Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.


Föresla;>en lydelse

fattats. Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.

Frågan om förköp får också tas upp 1 samband med prövningen av fråga om förvärvsavgift. I fråga om anmälan och underrättelse gäller därvid första atycket. Kommunens anmälan skall dock ske senast när kommunen begär pröv­ning av frågan om förvärvsavgift.


Har förvärvstillstånd meddelats, är fSrköpsrätten förlorad.

Denna lag träder i kraft den 1 juli I963. 1 frå om förvärv Som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.


 


Prop. 1982/83:153                                                                    51

1.2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5. 16 b, 16 c, 23 och 52 §§ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                            Föreslagen lydelse

4§ Byresnämnd som avses 1 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.  medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.  pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan för­längning enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om äterbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3.  pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra atycket eller medlemskap en­ligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),

4.  pröva fräga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut aom avses 1 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5.  vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist.

 

1      Lagen omtryckt 1980:97.

2      Senaste lydelse 1982:354.


 


52

Prop. 1982/83:153

Nuvarande  lydelse

Föreslagen lydelse

5 a.  pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingelagen,

6.     pröva frågor enligt bostadssaneringslagen  (1973:531) och bostadsför­valtningslagen  (1977:792),

7.     pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

8.     pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),

9.     pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastietsförvärv för ombildning till bostadsrätt.


Ärende upptages av den hyres­nämnd inom vars område fastig­heten är belägen. Ärende som avses 1 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyres­nämnden 1 den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, 1 fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.


Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be­lägen. Ärende som avses 1 9i 10 b, 17 eller I8 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, 1 fråga oin handelsbolag, där förvaltningen föres.


5§

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter,  om ej annat följer av tredje stycket.  Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastlet eller, "ä-r ärendet rör bostada-rättafastiet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl för­trogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör a"""" lägenhet än bostadslägenhet,  med näringsidkande hyresgästers förhållan­den» I ärende enligt  52 § eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som sagts nu om hyresgästers förhållanden 1 stället avse bostadsrättshavares förhållanden.


Hyresnämnden får anlita teknisk


Hyresnämnden får anlita expert att


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

expert att biträda nämnden, om

ärendets beskaffenhet eller

annat särskilt akäl föranleder

det.


53

Föreslagen lydelse

biträda nämnden, om ärendeta beskaffen­het eller annat särskilt skäl föran­leder det.


Bestämmelserna 1 2.§ andra-fjärde styckena äger motsvarande tillämpning 1 fråga om hyresnämnd.

Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.

Bestämmelsema om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.

16 b § Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där till­ståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansölmingen. Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämma så att den ej under­stiger tre månader.

I ärende angående förvärvstillstånd akall kommun, där den fasta egendomen är belägen, samt hyresgästorganisation, aom beröra av ansökziingen, anses som sökandens motpaorter.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelsema i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.

Ansökan om tillstånd att förvärva

1.   fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2.   aktie genom köp eller genom inlöaen i-fall som avaea i 12 § andra atycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyreafastiet m.m.,

får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan- det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.


 


Prop. 1982/83:153


54


 


Nuvarande lydelse Föreläggande enligt 3 a- § andra stycket lagen om förvärv av hyres­fastighet m.m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp ej skall äga rum.


Föreslagen lydelse Föreläggande enligt 3 a § andra stycket eller 10 5 f.iärde stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp ej skall äga rum.


16 c §


Ansökan om tillstånd till för­köp enligt 17 § lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastig­het m.m. skall göras skriftli­gen.


Ansökan om åläggande av förvärvsav-

o

gift och ogiltigförklaring enligt 10 a $ andra stycket samt om tillstånd till förköp enligt 17 § lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall göras skriftligen.


Bestämmelsema i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i denna paragraf.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför nämnden, avslsrives ären­det. Uteblir motpart från förhandling, får ärendet likväl avgöras.

23 §'

Om fullföljd av tstlan mot hyreanfiands beslut 1 ärende enligt 12 kap.   jorda-r balken eller hyreaförhandlingslagen  (1978:304)  eller i ärende angående bostads­rätt,  bostadssaaering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastlgjiet m.m.,  enligt bostadsanvisningslagen (1980:94)  eller lagen  (1982:352)  om rätt till fastietsförvärv för ombildning till bostadarätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken,  31 § byres-förhandllngslagen,  76 § bostadsrättslagen (1971:479).  21 § bostadssaneringalagen (1973:531).  34 § bostadsfdrvaltningalagen (1977:792),  25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.,  I4 § bostadsanvisningslagen samt 15 § lagen om  rätt till fastietsfdrvärv för ombildning till bostadarätt.

3 Senaste lydelse 1982:354.


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse


55

Föreslagen lydelse


Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras. Mot beslut av hyresnämnd S&r  talan föras särskilt, oo nämnden

1.  avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §,

2.  avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, l6 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3.  förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.  utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga före­läggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,


5. utlåtit alg i annat fall än som avses i 3 i fräga som gäl­ler allmän rättshjälp.


5.  utlåtit sig 1 annat fall än som avses 1.-3 1 fräga som gäller allmän rättshjälpj.

6.  utan samband med avgörande      av saken utlåtit sig om kvarstad       enligt 10 b § andra stycket lagen om     för­värv av hyresfastighet m.m.


Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.


 


Prop. 1982/83:153


56


 


l?uvaxande lydelse

Föres e.i talan mot nämnds be­slut enligt 9 kap. 14 § eller

12  kap. 24 a § jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hyres-fdrhandlingslagen (1978:304),

13  a § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § första atycket boatadsförvaltnings-lagen (1977:792) eller 9 eller 10 § bostadsanvisnings­lagen (1980:94), får beslutet verkställas såsom lagatägande dom.


32 §


Föreslagen lydelse

Om talan inte förs mot nämnds beslut enligt föl.iande paragrafer. får beslutet verkställas som laga­kraftägande dom:

9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a § jordabalken,

22,23, 26 eller 27 § hyresförhand­lingslagen (1978:304),

13 a § denna lag,

13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792),

9 eller 10 § bostadsanvisningslagen (1980:94),


10 b $ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastIriiet m.m. i fråga om för­värvsavgift och kvarstad för sådan avgift.

Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadaförvaltningslagen fbr-ordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdomstolen ej 'förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

Denna lag träder i kraft den 1 juli I983.


 


Prop. 1982/83:153                                                            57

1.3 Förslag till

Lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370)

Härigenom föreskrivs att 20 § kommunalskattelagen (1928:370) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                                        Förealagen lydelse

20 § 'Vid beräkningen av inkomsten från särskild förvärvskälla skall alla omkostnader under beskattningsåret för intäkternas förvärvande och bibe­hållande avräknas från samtliga Intäkter 1 pengar eller pengars värde (bruttointäkt), som har influtit i förvärvskällan under beskattningsåret. Att koncernbidrag, som inte utgör sådan omkostnad, ändå skall avräknas i vissa fall och inräknas i.bruttointäkt hos mottagaren framgår av 45 § 3 mom.

Avdrag får inte göras för:

den skattskyldiges levnadskostnzuier och därtill hänförliga utgifter, såsom vad skattskyldig utgett som gåva eller som periodiskt understöd eller därmed jämförlig periodisk utbetalning till person 1 sitt hushåll;

kostnader 1 samband med plockning av vilt växande bär och svampar till den del kostnadema inte överstiger de intäkter aom är skattefria enligt 19 §<

värdet av arbete, som 1 den skattskyldiges förvärvsverksamhet utförts av den skattskyldige själv eller andre maken eller av den skattskyldiges bam som ej fyllt 16 är;

ränta på den skattskyldiges eget kapital som har nedlagts 1 hans fdrvärva-verksaohet;

svenska all manna skatter;

1 Senaste  lydelse enligt prop. 1981/82:146 och 154.


 


Prop. 1982/83:153                                                                    58

Kuvara.nde lydelse                                       Föreslagen lydelse

kapitalavbetalning på skuld;

avgift enligt 8 kap. studiestödslagen (1973:349);

avgift enligt lagen (1972:435) om överlastavgift;

avgift enligt lagen (1976:666) om påföljder och ingripande vid olovlig-t byggande m.m.;

avgift enligt 99 a § utlänningslagen (1980:376);

avgift enligt 26 § arbetstidslagen (1982:673);

avgift enligt 10 a $ andra stycket lagen (1975:1132) om förvärv av

h.vresfaatirfiet m.m.;

belopp, för vilket arbetsgivare är ansvarig enligt 75 § uppbördslagen (1953:272);

avgift enligt lagen (1976:206) om felparkeringsavgift;

överförbrukningsavgift enligt ransoneringslagen (1978:268);

ränta på lånat kapital till den del räntan täcks av sådant statligt bidrag som avses- i punkt 7 av anvisningarna till 24 §;

kapitalförlust m.m. 1 vidare mån än som får ske enligt' 36 §.

(Se vidare anvisningarna.)

Denna lag träder i kraft den 1 juli I983 och tillämpas första gången vid 1984 års taxering.


 


Prop. 1982/83:153                                                                    59

1.4 Forslag till

Lag om ändring i bokföringslagen (1976:125)

Härigenom föreskrivs att 19 § bokföringslagen (1976:125) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                                        Föreslagen lydelse

19 §

Balansräkningen skall i sammandrag redovisa rörelaens samtliga tillgångar och akulder aamrt eget kapital i rörelaen på balansdagen. Ställda panter och ansvaraförbindelser skall upptagas inom linjen.

För balansräkningen användes med de avvikelser aom betingas av rörelaens art och omfattning nedan intagna achema eller annan uppställningsform som ger en likvärdig överblick över rörelseis ställning.

I schemat angivna poster skall upptagas var för sig. Kompletterande poster ges beteckningar som tydligt anger vad som ingår 1 posten. För varje sammandragen post 1 balansräkningen skall i specificerad bilaga upptagas de belopp som ingår 1 posten, om icke postens sammansättning klart framgår av bokföringen i övrigt.

A Tillgångar

I Omsättningstlllgängar

1.  Kassa- och banktillgodohavanden

2.  Aktier och andra andelar

3.  Obligationer och andra värdepapper

4.  Täxelfordringar

5.  Kundfordringar

6.  Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

7.  Övriga fordringar

8.  Varulager

9.  Förskott till leverantörer


 


Prop. 1982/83:153                                                                60

Nuvarande lydelse                                    Förealagen lydelae

II     Spärrkonto hos riksbanken för investeringsfond och liknande fonder, var för alg

III      Anläggningstillgångar

 

1.  Aktier och andra andelar

2.  Obligationer och andra värdepapper

3.  Lån till delägare och denne närstående personer

4.  Andra fordringar

5.  Förskott till leverantörer

6.  Patent och liknande rättieter

7.  Byrearätt och liknande rättigheter

8.  Goodwill, som avses i 17 § första stycket

9.  Oavakxiven utgift, som avses 1 17 § andra stycket

 

10.  Skepp

11.  Maskiner, inventarier och dylikt

12.  Byggnader

13.  Fast egendom, som ej är mn-skin eller byggnad

3 Skulder och eget kapital

I   Kortfristiga skulder

1.  Vaxelsknlder

2.  Leverantörskulder

3.  Skatteskulder

4.  Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

5.  Övriga kortfristiga skulder

6.  Förskott från kunder

II  Långfristiga skulder

1.  Avsatt till pensioner

2.  Andra långfristiga skulder

III Obeskattade reserver

1.   Lagerreserv

2.   Investeringsfonder och liknande fonder, var för sig

3.   övriga obeskattade reserver, var för sig


 


Prop. 1982/83:153                                                            61

Nuvarande Ivdelae                                     Föreslagen lydelse

IV Eget. kapital, med angivande av ingående belopp, insättningar eller

uttag under räkenskapsåret, redovisat årsresultat samt utgående belopp

C  Ställda panter m.m.

1.  Inteckningar i fast egendom, företagsinteckningar och andra inteckningar, varje slag för sig

2.  Andra ställda panter och dämed jämförliga säkerheter, varje slag för sig, med angivande av de belastade tillgängamas värde enligt balans­räkningen

D  Ansvarsförbindelser

1.  Diskonterads växlar

2.  Borgensförbindelser och övriga ansvarsförbindelser

3.  Pensionsåtaganden som ej upptagits bland skulderna ocb ej har täckning 1 pensionsstiftelses förmögenhet.

I 11 <> lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns sär-Hlr-'1da. Vipatäamelser om balansräk­ningens utformning när det gäller vissa aktiebolag och handelsbolag.

Denna lag träder 1 kxaft den 1 juli I983.


 


Prop. 1982/83:153                                                                62

1.5 Förslag till

Förordning om ändring i förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs 1 fräga om förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigfaet m.m.

dels att la, 2, 4 och 8 §§ samt rubriken närmast före 1 a § akall ha nedan angivna lydelse,

dela att i förordningen akall Införas tre nya paragrafer, 7 a, 7 t och 7 o §§, samt närmast före 7 a § en ny rubrik av nedan .angivna lydelse.


Nuvarande lydelae

Anmälan till komnmn av för­värv av faat egendom eller tomträtt


Föreslagen lydelae

Anmälan till kommun av till­ståndspliktiga förvärv


 


1 a § I anmäl an enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m. skall anges regis-terbeteekning för den egendom som av­ses med förvärvet. Vidare skall upp­gift lämnas om antalet bostadslägen­heter som finns på egendomen. Förvärva­ren skall också förete bevis om egen­domens taxering och typkod. Anmäl an bör Innehålla uppgift om förvärvarens namn och adress.


I anmälan enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m. skall anges regis-terbeter.kning för den egendom som av­ses med förvärvet. Vidare akall upp­gift lämnas om antalet bostadslägen­heter som finns på egendomen. För­värvaren skall oclcsä förete bevis om egendomens taxering och typkod.


 


1 Förordningen omtryckt 1979:511.


Vid anmälan enligt 10 S första stycket lagen om förvärv av hyres-


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande Ivdelae


63

■Föreslatcen lydelse

fastlriiet m.m. skall förvärvaren förete registreringsbevis avseende det bolag 1 vilket aktie eller andel har förvärvats samt bevis om taxering och typkod för bolagets fasta egendom. Där.iämte skall uppgift lämnas om


1. antalet aktier eller andelar som har förvärvats, förvärvarena tidigare innehav av aktier eller andelar i bolaget samt det totala antalet aktier eller andelar i bo­laget.

2. antalet bostadslägenheter nå bola­gets fastigheter.

jnmäTan bör innehålla uppgift om för­värvarens namn och adress.

2§ I ärende om tillstånd till förvärv av faat egendom eller tomträtt enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall förvärvaren utöver vad som följer av 16 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

1.  uppge sitt medborgarskap eller, om förvärvaren är bolag, förening eller stiftelse, förete för  förvärvaren gällande bolagsavtal, bolagsordning, stadgar eller motsvarande handling,

2.  uppge avsikten med förvärvet.

3. uppge hxiruvida förvärvaren äger eller tidigare har ägt fast egendom som avses i 1 § lagen om förvärv av hyresfastiet m.m. eller aktie eller andel som avses i 9 § samma lag och huruvida han tidigare aökt tillatånd att för­värva- sådan egendom.


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse


64

Föresla,-n lydelse


4. uppge huruvida någon av följande åtgärder beslutats eller sökts i fråga om förvärvaren tillhörig egendom, nämligen

a) särskild förvaltning enligt bostadsfdrvaltningalagen (1977:792)',

b) upprustningsåläggande eller användningsförbud enligt bostadssanerings­lagen (1973:531) eller

c) föreläggande enligt 16 § la­gen (1976:666) om påföl.lder och ingripanden vid olovligt byggan­de m.m.,


c) expropriation med stöd av 2 kap. 7 § expropriationslagen (1972: 719),


d) föreläggande eller förbud enligt
18 $ h
älsoskyddslagen (1982;000).

e)   expropriation med stöd av 2 kap.
7
§ expropriationslagen (1972:719),


5.  förete bevis om den med förvärvet avsedda egendomens taxering och typkod samt lämna uppgift om antalet bostadalägenheter som finns på egendomen,

6.  uppge vilka ekonomiska och praktiska förutsättningar förvärvaren

har att vid fastighetsförvaltningen uppfylla de krav som uppställs i 4 § lagen om förvärv av hyresfastiet m.m.

Finner hyresnämnden att utredningen behöver kompletteras, får nämnden före­lägga sökanden att inom visa tid komma in med sådan utredning. Efterkommes ej föreläggandet, får ärendet avvisas. Erinran om detta skall tagas in i föreläggandet.

Hyresnämnden kan för särskilt fall medge undantag från första stycket.


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse


65

Föresla/ren lydelse


4§

I ärende om tillstånd till förvärir av aktie eller andel i bolag enligt lagen

(1975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall förvärvaren, utöver

vad som följer av 16 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.


1. lämna uppgifter enligt 2 § 1-i  och 6,


1. lämna uppgifter enligt 2 § första stycket.


2.   förete fångehandling, om sådan upprättats,

3.   förete skriftlig på heder och samvete avgiven försäkran av överlåtare och förvärvare om vederlaget för aktiema,

4.   förete den: resultaträkning, bal ana räkning och förvaltningsberättelse för bolaget som upprättats närmast före förvärvet,

5.   lämna uppgift om det antal bostadslägenheter aom finns på bolageta hyree-fastieter.

Bestäfflmelsema i 2 § andra och tredje styckena äger motsvarande tillämpning i fall som avses 1 denna paragraf.

Ansökan om förvärvaavgift m.m.

7 a §

Ansökan om åläggande av förvärvs-avgift och ogiltigförklaring enligt . •10 b § lagen  (1975:1132)  om förvärv av hyresfastighet m.m.  skall inna- hålla uppgift  om förvärvaren och om det förväj.'v på vilket  avgiftsskyldi

Bestämmelsema 12 6 andra och tred.ie styckena tillämpas även i fall som avaea i denna paragraf.

5    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelae


7 b §


66

Föreslagen lydelse

Sedan förvärvaavgiften har inbe-talata till kommunen åligger det kommunen att senast inom tre måna­der till länsstyrelsen inbetala det belopp som enligt 10 c 6 lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillkommer staten.


 


7 c §


Om beslut om ogiltigförklaring meddelas, skall överlätaren vmderrättas.


 


I anmäl an till hyresnämnden enligt 3 a § första stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastiet m.m. skall anges om kommunen avser att utöva förköparätt enligt för­köpslagen (1967:866).


I anmälan till hyresnämnden enligt 3 a § första stycket eller 10 § tred.ie stycket    lagen (1975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall anges om kommunen avser att utöva förköps­rätt enligt förköpalagen (1967:868) eller lagen om förvärv av hyreafaatig-het m.m.


Sedan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum, skall kommunen underrätta hyresnäjmiden därom.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli I985.


 


Prop. 1982/83:153                                                                67

1.6 Förslag till

Förordning om ändring i utsöknlngsförordningen (l98l:98l)

Härigenom föreslcclvs att 1 kap. 2 § utsöknlngsförordningen (l98l:98l) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                                       Föreslagen lydelse

1 kap. 2§ Som allmänna mål bandläggs, utöver mål om uttagande av böter, viten, skatter, tullar samt avgifter ocb liknande medel som tUlkommer staten ocb som får utsökas utan föregående dom, mål om uttagande av

1.  belopp som bar förklarats förverkat eller som någon bar ålagts att betala som annan särskild rättsverkan av brott,

2.  belopp som i ett mål eller ärende vid domstol eller annars 1 samband med en rättegång har utgått av allmänna medel ocb som enligt dismstolsns beslut skall återbetalas,

3.  sådan kostnad för allmän rättshjälp aom part eller någon annan bar ålagts att ersätta staten enligt rättsbjälpslagen (1972:429),

4.  vad som skall betalas enligt beslut som avses i lagen (1973:137) om ekonomiskt bistånd till svenska medborgare i utlandet m.m.,

5.  avgifter som avses 1 11 kap. 95 § vattenlagen (1918:523),

6.  avgifter enligt lagen (1976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande m.m.,

7. förvärvsavgift enligt 10 a § andra stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m..


 


Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelae

7. belopp som doiastol har ålagt någon att betala till staten, om enligt särskild föreskrift indriv­ning av beloppet får ske 1 samma ordning som gäller för skatt.


68

Föresla,?en lydelse

8. belopp som domstol har ålagt någon att betala till staten, om enligt sär­skild föreskrift indrivning av be­loppet får ske 1 samma ordning som gäller för skatt,


 


8. utländsk allmän avgift enligt lagen (1969:200) om uttagande av utländsk skatt, tull ocb annan all män avgift.


9. utländsk -allmän avgift enligt lagen (1969:200) om uttagande av

utländsk skatt, tull ocb annan all män

avgift.


Denna förordning träder i kraft den 1 juli I983.


 


Prop. 1982/83:153                                                                69

2      INLEDNING

Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastlet m.m. (tillatånds-lagen) har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastieter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta sådana fastigheter (prop. 1975/76:33, CU 5, rskr 102).

Enligt tillståndslagen är förvärv av hyreafastieter 1 princip beroende av tillstånd av hyresnämnd. Tlllståndsplilct gäller också för förvärv av aktier och andelar i bolag 1 vissa fall. Härtill anknyter bestämmelser om koimminal förköpsrätt vid aktieöver­lät ela er.

Bestämmelsesia om tillståndsprövning vid förvärv av hyresfastig­het gällde ursprungligen endast i viaaa kommuner i landets tre storstadsområden. Sedan den 1 juli 1979 gäller emellertid även denna del av lagen i hela landet (prop. 1978/79:164, CU 38,- rskr 372, SFS 1979:307). I sanband med denna lagändring ändrades också förfarandereglema så att förvärv av hyresfastigheter skall anmälas till kommunen. Tillståndsprövning hos hyresnämnden behövs endast om kommunen begär en sådan prövning.

Tillståndslagen synes till stor del ha haft åsyftad effekt - spekula­tiva ocb av annan anledning icke önskvärda förvärv bar kunnat hindras. Frän kommunalt håll har också framhållits att lagen -säxslcilt efter 1979 års ändringar.-- givit kommunema en nyttig inblick i hyresbusmarknäden.

Lagen bar emellertid fortfarande viaaa brister. Detta gäller framför allt bestäomelsema om tillståndsplikt vid aktie- ocb andelsförvärv. Mycket tyder pä att dessa bestämmelser inte är tillräokligt effektiva och att många tillståndspliktiga förvärv aldrig blir prövade. Kritik bar också framförts mot gällande undantag i fräga om tillständspllkt vid förvärv av Ideella andelax av fastighet. Dessa imdantag bar ansetts möjliggöra ett kringgående av tillstånds-lagen.


 


Prop. 1982/83:153                                                            70

Från flera håll har kritik också riktats mot hyresnämndemas och bostadsdomstolens tillämpning av bestämmelsema om förut­sättningar för förvärvstillstånd i 4 § första stycket tillstånds­lagen. Kritiken går ut på att bevisbördan när det gäller för­värvarens lämpliet 1 strid mot lagbestämmelserna har lagts på kommunen ocb hyresgästföreningen i stället r på förvärva­ren samt att kommunens inställning i tillståndsfrågan inte beaktas i tillräcklig omfattning.

Den s.k.  Göt a-Finana-affären bar slutligen riktat uppmärksamheten pä komnnmemffs roll 1 förfarandet enligt lagen. Det har från vissa håll hävdats att kommunema avstår från att begära tillständs-prövning av anmälda fastighetsförvärv utan en tillräckligt ingående anslming av förvärvarna. önskemål bar därför framförts om en närmare reglering av kommunens behandling av anmäl da fastiets-förvärv.

Frågorna om tillståndaplikten vid förvärv av aktier ocb bolaga-andelax samt om tillämim in gen av 4 § första stycket uppmärk­sammades redan 1 1979 års lagstiftningsärende. Bostadsminiatem uttalade därvid 1 fräga om aktie- ocb andelsfdrväinren     att be­stämmelsema hade brister men    att frågan om åtgärder fordrade ytterligare överväganden. När det gäller tillämpningen av 4 § första stycket tillståndalagen konstaterade bostadsministem att det kunde Ifrågasättas om reglerna om förutsättningar.- för tillstånd gav tillräckliga möjlieter att stoppa icke önskvärda förvärv ocb att det därför kunde finzias akäl tt se över reglerna i syfte att få till stånd en bättre kontroll. En sådan översyn borde emellertid enligt bostadsministem anstå till dess ytterligare erfarenheter vunnits  av lagens tillämpning (prop.  1978/79:164 s.  22 ocb 26). SäsOT en viktig utgångs­punkt för den kommande översynen näamdte bostadsministem 1 båda fallen Stockholms kommuns utredning om fastietahandeln ocb tillämpningen av tillståndslagen.

I denna departementspromemoria redovisas resultatet av den av bostadsministem utlovade översynen av tillståndslagen.


 


Prop. 1982/83:153                                                             71

3      GÄLLANDE RÄTT

5.1    Fastigfaetsförvärv

Tillståndsplikten gäller enligt 1 § första stycket tillatånda-lagen vid förvärv av fast egendom som vid taxeringen beteck­nats som hyreahuaenhet. Tillständspllktiga förvärv är enligt samma.lagrum för det första köp, byte och gåva. Därutöver föreligger tlilständspllkt vid vissa assoclatiozisrättsliga förvärv, såsom tillskott till boleig eller förening, utdelning ocb fusion. Enligt 1 § andra stycket fordras tillstånd endast om den kommun där den faata egendomen är belägen påkallar hyres­nämndens prövning av tillståndsfrågan.

I 2 § stadgas vissa undantag frän tillståndsplikten. Kirvärvs-tillstånd fordras sålunda inte om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunal förbund (punkt l) eller om egendomen förvärvas av staten eller ett annat allmänt organ eller av allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till en sådan organisation (punkt 2). Vidare gäller undantag 1 de fall egendomen förvärvas för kyrkligt ändamål eller dä förvärvaren är en kreditinrättning som enligt lag eller annars är skyldig att äter avyttra egendomen (punkterna 3 och 4). Förvärv mellan vissa närbesläktade är inte heller tillstånds-pliktiga (punkt 5)< Qxllgt punkterna 6 ocb 9 gäller undantag från tlllständsplikten vid vissa förvärv av ideell andel i fastighet. Det gäller sådant förvärv som sker för att bereda förvärvaren ocb hans familj bostad på fastletan sanrt förvärv som görs av någon aom redan äger andel i fastigheten. £tallgt punkt 7 gäller undantag från tillatåndspllkten om förvärvet akall prövas enligt lagen (1916:156) om vissa inskränlaiingax i rätten att föznrärva fast egendom m.m. (19I6 ärs lag). Prövning av förvärvet enligt tillståndalagens kriterier görs i sådant fall i samband med prövningen enligt I916 åra lag. Efter den 1 januari I983 kommer motavarande att gälla lagen (1982:618) om


 


Prop. 1982/83:153                                                            72

utländska förvärv av fast  egendom m.m.,  som då ersätter I9I6 års lag. Undantag från tillBtåndsplikten föreligger slutligen vid förvärv pä exekutiv auktion.  Särskilda regler för aådana förvärv finna i 6 och 7 §§ tillatåndslagen.

Tillständspllktiga förvärv skall enligt 3 § första stycket inom tre månader från det förvärvet skedde anmälas till kommunen. Till anmälan akall fogas en avskrift av fängesbandllngen. Sedan anmälan gjorts har kommunen att ta ställning till om förvärvet skall prövas. Vill kommunen påkalla prövning,  skall den enligt 3 a § första stycket senast tre månader efter anmälan av förvärvet anmäla sitt beslut härom hos hyresnämnden.  Inom samma tid skall kommunen också underrätta förvärvaren om prövning påkallas.

När kommunen bar påkallat tillståndsprövning,  skall hyresnämnden enligt 3 a § andra stycket förelägga förvärvaren    att inom en månad från föreläggandet ansöka om tillstånd.

Det nu angivna förfarandet inne'bär att tillstånd söks efter det att förvärvet bar skett. När det gäller de associations­ rättsliga förvärven finna det emellertid enligt 5 § andra stycket också möjlighet att få tillståndsfrågan prövad -innan förvärvet ägt rom. Ansökan ges 1 sådant fall in till hyresnämnden utan föregående, anmälningaförfärande.

I 4 § finns bestämmelser om hyresnämndess tillständsprö-Tning. aUlgt första atycket akall tillatånd vägras,  om förvärvaren inte förmår göra sannolikt  att han är 1 stånd att förvalta fastieten,  att syftet med förvärvet äx att han skall idka bostadsfdrvaltnlng ocb därvid hälla fastleten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag bar rätt att ställa samt. att han även i ö-vrigt kommer att iaktta god sed 1 hyxeafdrbällanden. Enligt andra stycket får tillstånd i vissa fall inte vägras. Det gäller fall där tillståndsplikt i och för sig föreligger men förvärvet avser fastlåst er,  för vilka en förvärvskontroll enligt tillståndslagen inte är på­kallad.  Det gäller bl.a.  förvärv av fastleter som är obebyggda


 


Prop. 1982/83:153                                                                73

eller bebyggda med annat än hyreshus eller med hyreshus inne­hållande högst två bostadslägenheter.

Följden av att tillstånd vägras till ett förvärv är enligt 5 § att förvärvet blir ogiltigt. Samma påföljd inträder när förvärvaren försummat att i rätt tid anmäla förvärvet till kommunen eller ge in ansökan om  förvärvstillstånd till hyresnämnden.

I 6 och 7 §§ finna viaaa beatämmelser som gäller förvärv av hyreafaatighet pä exekutiv auktion. Vid aådana förvärv gäller aom nämnts ingen tillständsplikt, men förvärvaren är enligt vad som närmare anges 1 förevarande paragrafer tvungen att inom två åx åter göra sig av med fastigheten, om han inte dessförinnan får besked av kommunen att tillstånds­prövning inte påkallas eller tillstånd av hyresnämnden.

Enligt 7 § förköpslagen (1967:868) utgör en anmälan enligt 3 § första stycket tlllständslagen också utgångspunkt för den frist inom vilken kommunen bar att utöva fdrköpsrätt.

3.2  Aktie- ocb andelaförvärv

Bestämmelsema om tillständspllkt vid aktie- ocb andelsförvärv gäller enligt 8 § dels aktier i aktiebolag som är s.k. fåmans­bolag, dels andelar 1 handelsbolag. Med fåmansbolag avses bolag 1 vilka minst 75 procent av aktiema ägs av högst tio fysiska personer. Tillståndsplikt föreligger enligt 9 § första stycket vid förvärv av aktie eller andel i sådant bolag, om bolaget äger hyresfastigheter och det taxerade -Tärdet av dessa fastieter är minst tre gånger större än det bokförda värdet av bolageta övriga tillgångar. Tlllständspliktiga förvärv är fömtom de som anges 1 1 § första stycket Inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolags­lagen (1975:1385). De i 2 § 1-6 angivna undantagen frän tUlstånds-plikt gäller enligt 9 § andra stycket i tillämpliga delar. Såsom


 


Prop. 1982/83:153                                                            74

ett särskilt undantag frän tlllständsplikten vid aktieför­värv gäller här förvärv genom nyemission, där aktieägaren tecknar de nya aktiema i förhällande till tidigare inne­hav.

Vid aktie- och aadelsfdrvärv skall någon anmälan till kommunen inte göras,utan ansökan om förvärvstillstånd skall alltid ges in till hyresnämnden. Ansökan kan enligt 10 § första stycket göras både före ocb efter förvärvet - dock senast tre månader efter förTärvet. Vid prövningen av förvärvet gäller 4 § 1 till-lämpliga delar.

Enligt 10 § andra stycket blir förvärvet ogiltigt, om ansökan inte görs inom föreskriven tid eller på föreskrivet aätt eller om tillatånd vägras genom lagakraftägande bealut.

I 11 § finns -vissa beatämmelaer rörande utformningen av bok­alut för bolag som äger hyresfastigheter. I bolagets balans-räkn-jng skall sådana fastleters registerbeteckning, taxerings--Tärde ocb bokförda värde anges.

5.3  Förköpsrätt -vid aktleöverlätelse

Vid tillståndspliktiga överlåtelser av aktier genom köp har den-kommun 1 vilken aktiebolagets byresfastleter eller huvud­delen därav ligger rätt att förköpa aktiema. Bestämmelser härom finns 1 12 - 22 §§ tillståndslagen. Förköpsrätten utövas enligt 13 § första stycket genom att kommunen bos hyresnämnden anmäler beslut om att utöva förköpsrätten. Förköpsrätten innebär enligt 14 § första stycket att kommunen får förvärva aktierna frän säljaren på de villkor som avtalats mellan denne ocb köparen. Om säljaren eller köparen bestrider förköpet, är kommunen enligt 17 § skyldig att söka tillstånd till detta. Frågan om förköp prövas av hyresnämnden.

Förköparätt föreligger även -vid tillständspllktiga förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (12 § andra stycket till st ändalagen).


 


Prop. 1982/83:153                                                             75

5.4 Förfarandet vid prö-vnlng enligt tillständslagen

Bestämmelser om förfarandet vid anmälan av förvärv ocb vid prövning av tillständs- och förköpsfrågor finns i förordningen (1975:1139) om  tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av byresfastlet m.m. (tillämpningsförordningen) samt 1 16 a -c §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder ocb hyresnämnder (nämnd­lagen). Ehlige nämndlagen gäller bl.a. att ansökan om förvärvs­tillstånd akall tillställas kommunen för yttrande ocb, om det Sr lämpligt, hyresgästorganisation som berörs av ansökningen (16 b § första stycket). Kommunen ocb hyresgästförening som berörs av en ansökan om förvärvstillstånd anses enligt 16 b § andra stycket som förvärvaxens motparter ocb får därigenom rätt att jämte förvärvaren överklaga hyresnämndens beslut.

Hyresnämndens beslut får enligt 25 § tillståndslagen överklagas bos bostadsdomatolen. Vardera parten svarar normalt för aln kostnad för förfarandet så-väl i hyresnämnden som 1 bostads-domstolen (ae 26 § tillståndslagen).


 


Prop. 1982/83:153                                                            76

4     STATISTISKA UPPGIFTER

A. Antal förvärysanmälningar till kommun 1979-07-01 - 1981 -
10-31

Stockholms kn Göteborgs kn   Malmö kn

Antal förvärvsan­
m
älningar                    950        473        465

Antal anmälningar
som beg
ärts prö­
vade                          190        31        33

Antal anmälningar

som prövats och

där tillstånd

meddelats                   112        17                     5

Antal ärenden angående
aktie- och andelsf
ö
v
ärv där kommunen av­
givit yttrande under
samma tid
                     23              62               9

B.  Ärendestatistik - hyresnämnder 1979-07-01 - 1981-10-31

•» S.l Fastighets-      Stockholms HN Göteborgs HN  Malmö HN förvärv

Antal inkomna ären­
den
                                               46        66

Antal avslag 1 HN                              7              13

Antal avskrivna el­
ler a-wisade
ären­
den     -
                                          4              23

Antal överlElagade

tillständsbeslut                                  O               O

Antal överklagade

avslagsbeslut                                   4               7

B.2 Aktie- och andelsförväxv

Antal inkomna

ärenden                                          58              10

Antal avslag 1 HN                                     10

-1    Från hyresnämnden i Stockholms har uppgifter ej kunnat erhållas.


 


Prop. 1982/83:153

 

77

 

Stockholms HN      Göteborgs HN

Malmö HN

Antal avskri-vna eller avvisade

8

1

Antal överklagade tillständsbeslut

0

0

Antal överklagade avslagsbeslut

0

0

C.    Ärendestatistik - bostadsdomstolen 1979-07-01 - 1981-

-10-Jl

Cl    Pastifhetsförvärv

 

 

Antal Inkomna ärenden                                              34
D
ärav antal ärenden frän andra HN än Stockholm,

Göteborg,Malmö                                                           4

Antal tillståndsbeslut som ändrats i BD                       1

Antal avslagsbeslut som ändrats i BD                         3

Antal avskrl-vaa eller a-wisade ärenden                 10

C.2 Aktie- ocb andelsförvärv

Antal inkomna ärenden                                                O


 


Prop. 1982/83:153                                                   78

5     stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln ocb tulstIhiislageh m.m.

Kommunstyrelsen 1 Stockholms kommun tillsatte år 1977 en utred­ning om ekonomisk brottslighet ocb social utslagning. Utrednings­arbetet har bedrivits 1 tre delutredningar, -varav en har behandlat fastighetsbandeln inom kommunen. Sistnämnda delutredning, som bar letts av Ulf Lygnell, bar utarbetat sex delrapporter:

I.     Fastietsspekulatlonen ocb tillständslagen (februari 1978).

II.  Tillämpningen av tillståndslagen.första halvåret 1978

samt tillståndslagen ocb aktieförvärv i fastighetsbolag (augusti 1978).

III.  Svart lägenbetsförsäljning 1 Stockholms Innerstad (mars

1979).

IV. Fastighetsspekulationen 1 Stockholm (augusti 1979)*

V.  Fastietshandelns samband med den ekonomiska brottsligheten
(juni 1980).

VI.  Tillämpningen av tillståndslagen 1978-07-01 - I98O-O7-OI
(november I98O).

£h slutrapport (VII) med åtgärdsprogram framlades i december 1980. Kommunstyrelsen besl-utade den 24 februari I982 att till justitiedepartementet överlämna rapporterna jämte en 1 borgax-rädsberedningen upprättad promemoria daterad 1982-02-10.

Följande ätgärdsförslag beträffande tillständslagen läggs fram i kommunens utredning.

Ätgärdsförslag som avser lagens tillämpilngsområde

1. Beträffande undantaget från tillståndsplikt i 2 § punkt-6 vid förvärv av andel i fastiet, som sker för att bereda förvärvaren ocb hans familj bostad, föreslås att en gräns sätts för hur stor andel som får förvärvas utan till-


 


Prop. 1982/83:153                                                            79

stånd.

2.  Beträffande undantaget frän tillständsplikt i 2 § punkt 9 vid förvärv av andel i fastlet, dä förvärvaren redan har andel 1 fastleten, föreslås att undantaget slopas.

3.  Beträffande definitionen i 9 § första stycket av till­ståndspliktiga aktie- och andelsförvärv föreslås att den s.k. 3x-regeln får ändrad utformning.

itgärdsför3lag_som avser_tillståndsprövningen eiiligt_4_§_ tillståndslagen

1.  Täta fastighetstransaJrtioner skall ensamt kunna vara
diskvalificerande f
ör tillständ.

2.  För fastighetsägare som inte tidigare uppfyllt lagens

krav skall en icke obetydlig "karenstid" gälla. Blotta påståenden om bättring eller endast en kort tids bättring skall inte vara tillräckligt för tillständ.

3.  Det bör klart fastläggas  att sökandan skall styrka
att han uppfyller tillst
åndslagens krav.

4.  Byresnämndema bör åläggas ett aktivare utredningsarbete.

5.  Kommunens yttrande 1 t i IT ståndsfrågan skall normalt följas,
om det inte
är uppenbart att det strider mot lagen.

I fråga om tillständspllkten -vid aktie- och andelaförvärv föreslås slutligen att underlåtenhet att söka tillständ akall straffbeläggas.


 


Prop. 1982/83:153                                                            80

I borgarrådsberedningens PM framförs härutöver följande ätgärds­förslag,

1.   Samtliga förvärv av andelar i bostadsfastlfheter skall tillståndsprövas.

2.   För högt pris för fastigheter akall enaamt vara akäl för att a-vstyrka tillständ.

3.   Tillståndslagen bör tillföras en generalklausul med inne­börd att tillstånd skall kunna -väas om förvärvaren anses

från allmän synpunkt olämplig, exempelvis genom att ba anställda utan att betala skatt och avgifter eller fullgöra andra arbets-..givarslcyldigheter, upplåta lokaler för illegal spel verksamhet

4. Förvärvstillstånd skall vara preliminära under en tvååxs-period. Vid miaskötsel skall fastigheten säljas ocb kommunen ges rätt att lösa in fastigheten.

Föredragande borgarrådet anförde i en promemoria den 15 januari 1982 bl.a. följande.

Jag kan i huvudsak ansluta mig till de slutsatser och de förslag utredningen för fram. Jag konstaterar att lagen om förvärvstillstånd bar gi-vit resultat som ett medel mot fastietsspekulation. Trots att lagen, enligt utredningens uppfattning, tillämpats milt har den i huvudsak fått a-vaedd effekt härvidlag.

Utredningen föreslår att hyresnämnderna bör åläggas ett ak­tivare utredningsarbete -vid tillämpning av lagen. Hur detta skall ta sig uttryck anges dock ej, vilket även juridiska a-vdelningen påtalat. Jag finner det angeläget - inte minst från rättssäkerhetssynpunkt - att understryka att kommunens uppgift skall vara att yttra sig och att hyresnämnder resp. bostadsdomstol skaTI avgöra ärendena. I likhet med drätsel­nämnden anser jag att utredningen tillsammans med remissyttrandena i programmet bör överlämnas till justitiedepartementet för att ingå som \inderlag 1 det utredningsarbete som departementet av­ser påbörja om ändringar i tillståndslagen. Utredningen


 


Prop. 1982/83:153                                                            81

anser också att bestämmelsema 1 tillständslagen bör skärpas sä att täta fastighetstransaktioner ensamt blir diskvalificerande för tillständ, att  "karenstid" införs för fastietaägare som tidigare inte uppfyllt lagens krav och att det klarare framgår 1 vilka bolag aktieförvärv är tillståndapliktiga. Utredningens förslag bör naturligtvis övervägas noga. Jag bar dock för loin del kommit fram till att jag inte är beredd att tillstyrka-dem. Jag är tveksam till förslag som innebär en långt gående detaljreglering. Det finns, vilket även framgår av bankinspek­tionens yttrande, risk för att sädana bestämmelser kan bli till men 1 seriösa fastletsförvärv.

Beträffande bakgrunden till de olika åtgärdsföralagen hänvisas till vad som redovisas i samband'med övervägandena i avsnitt 7 i denna promemoria.

Hyresgästföreningen.i Tästra Sverige (Leif Magn-usson och Lennaxt SjSstedt) har i maj 1982 gjort en utredning om den s.k.  Göta-Finans-affären. Av utredningen framgår att Göta Finans AB trots laycket begränsade tillgångar undex loppet av något åx kunde byg­ga upp ett omfattande innehav av hyresfastigheter 1 Göte­borg, huvudsakligen inom saneringsmogna områden. Tillständ enligt tillståndslagen meddelades 1 något fall till bolagets för­värv.  I flera fall påkallade kommunen inte tillståndsprövning. I andra fall underlät bolaget att iaktta bestämmelsema 1 tillståndslagen om tillståndsplikt. Genom bl.a. orealistiska   --ärderingsintyg kunde bolaget belåna fastletslnnebavet till mycket höga belopp innan det 1 j-uli I98I försattes i konkurs med skulder uppgående -till tiotals miljoner kronor. Flera personer bakom bolaget misstänks för mer eller mindre omfattande brottslighet i samband med bolagets verksamhet.

Enligt hyresgästföreningens utredning visar den undersökning som bar utförts bl.a. på brister 1 tillståndslagen. I.'.utred-ningen lämnas därför följande förslag 1 fråga om tillstånds-lagen.

6    Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153


 


Prop. 1982/83:153                                                            82

1.   Komiounemas roll vid fastighetsförvärv måste utredas. Deras handläggning måste bli grundligare och effektivare.

2.   Tlllståndsrekvislten måste skärpas. Bl.a. skall den som häftar i skuld till samhället vägras tillständ.

3.  Alctie- ocb andelsförvärv måste regleras bäxdare.

Vidare föresläs att ett centralt dataregister skall inrättas för »tt -underlätta kontroll av ocb kontakt med fastletsägare.


 


Prop. 1982/83:153                                                            83

6   TIDIGARE RIKSDACSBEHANDLINC

1. Civilutskottets betänkande 1978/79:38

I betänkandet behandlas, förutom propositionen 1978/79:164 om ändring 1 tillständslagen, t-vä motioner med hemställan om sådana ändringar i tillständslagen som skulle möjliggöra ett bättre tiUmötesgäende av de bostadssociala kraven (mot. 1978/79:396 ocb 786), en motion med hemställan om ytterligare överväganden angående förutsättningaina för tillstäad ocb pröv­ningen av sädana frågor samt om utredning av frågan om till­ståndsplikt vid testamentaxiaka förvärv av fastlåst er (mot. 1978/79:2624) samt slutligen en motion med förslag till ändringar 1 de 1 propositionen lämnade lagförslagen Innebärande bl.a. rätt för hyresgästorganisation att påkalla prövning samt skyldig-bet för byresnämnd att vägra tillständ vid fSrrärv som akett 1 apekulationssyfte (mot. 1978/79:2625).

Ci-vllutskottet anförde i betänkandet bl.a.

Bostadsministem anför till regeringsprotokollet (prop. s. 27) att det kan finnas skäl att se över regleina om förutsätt­ningarna för tillstånd i syfte att fä    en bättre kon­troll av förvärv av byresfastifheter. £h sådan mera all­män översyn får, enligt bostadsministem, ske när ytterli­gare erfarenbeter bar vunnits av lagens tillämpning.

Även enligt utskottets mening finns det inte anledning att nu genom ett riksdagsbeslut aktualisera' en fortsatt över­syn av denna fräga.

Med utgångspunkt i det förhållandet att ingi direkta reg­ler binder den kommunala prö-rningen föresläs att hyreagäst-Intressana ges ökad tyngd genom en rätt för hyresgästorga­nisation att påkalla tillståndsprövning bos hyresnämnd. Utskottet kan 1 ocb för sig dela meningen att det är principiellt tveksamt om frågan om huruvida en lag akall tillämpas eller inte akall avgöras av kommun utan att dess bedömningsgrunder anges.  Denna lagstiftnlngsteknlaka fråga får emellertid enligt utskottets mening ses mot bakgrund av kpmmunemaa an­svar för genomförandet av bostadspolitiska intentioner - ett ansvar som i andra sammanhang inte satts i fräga. Det skulle


 


Prop. 1982/83:153                                                             84

vara svårt  att med motsvarande principiella synsätt  överlåta detta avgörande till en av partsorganisationema.  Därtill kommer att dessa organisationers synpunkter av nat-urliga skäl också beaktas av kommunen inom ramen för den intressegemenskap (prop. s. 16) som föreligger mellan kommunerna och hyresgäst-organlsatlonema. &i föreslagen åtgärd från riksdagens sida äx enligt utskottets mening inte påkallad.

Utredningen  (Ju 1977:07) om ställföreträdare för dödsbo i vissa fall har genom tilläggsdirektiv (1979:11) fått i uppdrag bl.a. att ytterligare utreda frågan om begränsning av rätten att fritt förvärva jordbruksfastiet. ihligt utskottets mening får frågan om tlllståii till testamentarlska förvärv av hyres-f astlet prövas mot bakgrund ay. de principiella överväganden som utredningen gör. Det finns däzned inte anledning för riksdagen att påkalla någon utredning enligt motionsforslaget.

Utskottet,  som inte var enhälligt, hemställde om bifall till regeringens lagförslag ocb avslag på motionema. Riksdagen biföll hemställan (rskr 1978/79:372).

2.  Civilutskottets betänkande 1979/80:13

I betänkandet behandlas bl.a. en motion med hemställan om en översyn av bestämmelsema om förutsättningarna för till­stånd och byreagästoxganlsationemas ställning i syfte att fä till stånd en bättre kontroll av fdzrräzv av hyresfastigheter (mot. 1979/80:580) ocb en motion, vari tl.a. hemställs om sådana ändringar j. tillständslagen som medför en bostadssocialt striktare tillämpning ocb lägger avgörande vikt vid hyresgäster­nas synpunkter (mot. 1979/80:1519).

Ci-vllutskottet  anförde 1 betänkandet bl.a.

förutsättningarna för tillständ skärptes genom en lagändring som trätt i kraft den 1 j-uli 1979. Det tidigare stadgandet att tillstånd "får" vägras om grundförutsättningarna inte an­sågs föreligga ersattes med kravet att' tillstånd 1 dessa fall "skall" vägras. Det föreligger ännu inte sädana er­farenbeter av effektema av denna lagändring att de nu kan grunda ett krav pä översyn av tillständsförutsättningama.  Det torde inte heller från något håll finnas intresse av att formulera kraven så att lagstiftningen uppfattas som en auktorlsatlon av vissa personer som ägare av hyreshus.


 


Prop. 1982/83:153                                                                85

Lagändringarna har även stärkt hyresgästorganisatlönernas ställ­ning. Organisationerna har nu ställning som part och kan därmed anföra besvär över hyresnämnds beslut. Inte i någon av motionema har påståtts att kommunerna i sina bedömningar av om prövning skall påkallas allmänt sett inte tar tillräckliga hänsyn till hyresgästorganisationemas mening.

Utskottet har med hänsyn till det anförda inte funnit anledning att frångå sina tidigare bedömningar att det kan finnas skäl att se över förutsättningarna för tillstånd men att tillräckliga ytterligare erfarenheter som kan grunda ett aädant ställningstagande ännu inte föreligger.

Utskottet, som inte -vax enhälligt, hemställde om a-vslag pä motionema. Riksdagen. biföll bemstUlan.

3. Civilutskottets betänkande 1980/81:18

I betänkandet behandlas bl.a. en motion om ändxlng av tillstånda­lagens tillämpningsområde (motion 1980/8l:33l) ob en motion, vari bl.a. hemställs om sädana ändxisgax i tillståndalagen som medför én bostadssocialt striktare tillämpning och lägger avgörande vUrt vid hyresgästernas synpunkter (mot . I980/81:1852).

Ci-vllutskottet anförde i betänkandet bl.a. -

Utskottet bar inte heller nu funnit anledning att gå ifrån uppfattningen att det kan finnas skäl att se Över förutsättningar­na för tillständ enligt lagen. Det bör emelleirtid enligt ut­skottets mening få ankomma pä regeringen att bedöma när till­räckliga erfarenheter finns för att inleda ett sådant arbete. Någon åtgärd från riksdagens sida är inte nu påkallad.

Det förslag om överväganden som förs fram i motion 331 (s) syttax till att bindxa a-tt förvärv av hyreshus aom taxerats som apeclalenhet m.m. -undgår tillståndsprö-vning. Thligt vad som uppgetts frän regeringens kansli har överväganden i detta ämne redan inletts. Utsko-btet förutsätter att dessa överväganden redovisas för riksdagen. Motionäremaa syfte äx därmed tillgodosett ocb någon åtgärd från riksdagens sida behöva inte.

Utskottet, som inte var enhälligt, hemställde om a-vslag på motionema. Riksdagen biföll hemställan.


 


Prop. 1982/83:153                                                                 86

i..    Civilutskottets betänkande 1981/82:18

I betänkandet behandlas bl,a.  en motion om förfarandet vid- anmälan av förvärv av hyresfastighet m.m.,  om förhandsbesked beträffande lämpliet aom förvärvare av hyresfastieter samt om utredning om ett fastighetsägarreglster (mot. 1981/82:1093) sant tre motioner om översyn av tillståndalagen  (mot. 1981/82:1557,  I584 och 1625).

Civilutskottet anförde 1 betänkandet bl.a.

En möjlighet att  ge förhandsbesked beträffande en viss persons bedömda lämplighet i allmänhet som förvärvare av hyresfaatig-beter - och sålunda vidare att den gällande möjligheten att få tillständsfrågan prövad innan förvärvet skett - kan indirekt leda till ett system som liloiar auktorlsatlon. Mot en sådan ordning kan åtskilliga även principiella Invändningar riktas. Det finns inte anledning för riksdagen att på grundval av hittills kända förhållanden påkalla ett begärt  förslag.

Motion 1981/82:1095  (s) Innehåller i yrkande 2 även förslaget att riksdagen begär utredning      om ett fastigfaetsägarregister omfattande inte endast lagfarna ägare utan även fysiska personer som är bu-vudintressenter i de juridiska personer aom kan atå aom lagfarna ägare till fastigheter.  Det föreslagna registret,  med riksätkomst, motiveras av en önskan att kunna fä fram en bild. av en -viss persons även tidigare engagemang i hela riket som ägare ocb förvaltare av hyreshus,  sålunda samma motiv som åberopats för det ovan behandlade förslaget om upp­lysningsplikt .

v utskottet har i den senare frågan utgått frän att pågående översyn kan bidra tillen bättre belysning av skälen för ocb emot  en upplysningsplikt. Ett föreslaget register skulle i allt -väsentligt tjäna samma syfte. Det finns enligt utskottets mening inte heller rimlig anledning överväga att till stöd för i huvudsak endast tiUäfflpningen av lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Införa ett administrativt uppenbarligen relativt vidlyftigt särskilt registersystem. Motionsyrkandet a-vstyrks.

Utskottet,    som inte -ar enhälligt, hemställde om a-vslag på motionema (CU 1981/82:18 ocb 38). Riksdagen biföll hem­ställan.


 


Prop. 1982/83:153                                                                87

5. Interpellationssvar

I svaret på en interpellation av Rune Torwald (1981/82:8) som gällde frågan vilka åtgärder regeringen avsåg att vidta för att eliminera möjlietema till icke-seriösa fastietsförvärv, anförde bostadsministem den 2 november I98I bl.a. följande:

När ett nyetablerat eller okänt bolag ger sig in på hyreshus­marknaden 1 en kommun fordrar enligt min mening omsorgen om de berörda hyresgästerna att kommunen gör en ordentlig efter­forskning för att utröna bolagets soliditet ocb avsikten med förvärvet. Uppgifter frän andra kommuner angående mindre seriösa fastietsförvärv kan härvid, såsom Rune Torwald bar påpekat, vara en viktig Informationskälla. Jag vet att Stockholms, Göteborgs ocb Malmö kommun med anledning av det som nu har in­träffat bar inlett ett samarbete för utbyte av sådan information och det är min. förhoppning att också andra kommuner, Hä-p man kan förvänta spekulativa hyresh\isförvärv av större omfattning, ansluter sig till detta samarbete. Självfallet hax också hyres­gäst föreningarna med sin rikstäckande organisation bär en viktig uppgift att fylla. Jag anser inte att det nu finns anledning för regeringen att vidta några åtgärder för att främja det behövliga samarbetet men jag kommer självfallet att följa utvecklingen bär.

Som jag tidigare bar berört kan fastighetsförvärv också ske genom förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger fastig­heter. Jag är medveten om att tillståndslagens bestämmelser på denna punkt har vissa brister och att sådana förvärv inte prövas 1 avsedd utsträckning. Stockholms kommun har nyligen slutfört en omfattande undersökning av tillämpningen av till­ståndslagen inom kommunen ocb ett förslag till åtgärder, som bl.a. innefattar förändxingax. 1 reglerna om tillständsprö-Tning av aktie- ocb andelsförväxv, är att förvänta. Regeringen kommer att mot bakgrund av xmdersökningsresultaten ta ställning till vilka förändxingax 1 tillståndslagen som äx nödvändiga.

Bostadamini st em hax vidare den 25 novembex I98I besvarat en interpellation (1981/82:61) om villkoren för förvärv av hyresfastighet m.m. I svaret utlovadea bl.a. en översyn av tillatändslagens bestämmelser om aktie- och andelsförvärv.


 


Prop. 1982/83:153

ÖVERVÄGANDEN

7.1      Tlllståndalagena tillämpningaområde

7.1.1 Förvärv av andel i fastiet


BAKGRUND


Tillständspllkten enligt 1 § första stycket tillståndslagen gäller säväl vid förvärv av fastieter i dess helhet aom vid förvärv-av del av och andel 1 fastighet.  I 2 § görs emellertid undan­tag frän. tlllständsplikten vid förvärv av andel i fastiet i två fall. Undantag gäller för det första vid förvärv av andel 1 fastlåst 1 syfte att bereda förvärvaren ocb hans familj bostad på fastieten (punkt 6). För det andra gäller undantag då andel 1 en fastlet förvärvas av någon som redan äger.ahdel i fastisten,  om han inte enligt 6 § äx skyldig att a-vyttia den senare andelen (punkt 9). Undantaget 1 2 § punkt 6 gäller också vid förväxv av aktie ocb andel 1 fastig-, betsbolag (9 § andra stycket).


ai motsvaxiet till undantaget i 2 § punkt 9 finns i 3 § punkt 6 förfcöpslagen (1967:868)  och i 2 § punlrt 9 jordförvärvslagen (1979:230).

I fräga om -undantaget vid andelsförvärv för bostadsändamål (2 § punkt 6) anförde föredragande statsrådet följande vid tillståndslagens tillkomst  (prop. 1975/76:33 s. 82).

Det förekommer i -viss utsträckningatt bostadsfastieter ägs av ett större antal personer, vanligen lika många som det finns bostadslägenheter, pä. fastieten.  Förvärvet  av andelen är här förknippat med rätten till förvärvarens egen bostad pä fastigheten.- Eftersom, det i dessa fall normalt inte uppkommer något hyresförhållande bör förvärv ay andel i fastighet där ägar­förhållandena är sådana som sagts nu inte vara underkastade tillständsplikt.


 


Prop. 1982/83:153                                                                 89

När det  gäller undantagets tillämplighet vid aktie- och andels­förvärv anförde föredragande statsrådet  att  en förutsättning måste vara att den som har aktie eller andel 1 'bolaget.har rätt till bostad 1. bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelainnehavet   (prop. 1975/76:35 a.  89).-

Undantaget 1 2 § ;unkt 9 avseende ytterligare andelaförvärv aaknade* motsvarighet i det promemoriefSrslag som låg till grund för förevarande lags-tiftning. Sådana förvärv skulle en­ligt promemorieförslaget bedömas enligt allmänna regler, men den omständieten att förvärvaren redan ägde en andel i -fastieten borde tillmätas betydelse -vid tillständsprö-vnlngen. (Ds Ju 1975:10 Si 35). Förslaget kritiserades av Sparbanksförening­en som ansåg att ett avslag på tillståndsansökan vid andelsförväxv skulle kunna medföra att överlåtaren led skada. I propositionen, där förevarande undantag infördes, anförde föredragande stats-rådeii bl.a.  (prop. 1975/76:33 8. 82).

Om förvärvaren redan äger andel 1 fastieten,  ea andel som
f.ö. kan ha förvärvats genom ett icke tillståndspllktigt
förväxv,
               bar han enligt min mening 1 de flesta fall

redan så stort inflytande pä förvaltning   av fastieten att det knappast tjänar något syfte att hindra honom frän att fdr--värva ytterligare andelar i denna. Som Sparbanksföreningen på­pekar skulle ett avslag på ansökan om förvärvstillstånd i den angl-tma sit-uat lönen dessutom kunna medföra att överlåt aren lider skada. Hed det begränsade tiUämpnlngsomräde som föreslås för fri andelsöverlåtelse, blir det heller inte möjligt att kring­gå lagstiftningen med hjälp av regeln.

I Stockholms kommuns utredning (se avsnitt 5 i denna promemoria) anförs beträffande tlllständsplikten vid förvärv av andel i fastighet för bostadsändamål bl.a. följande (delrapport VI s. 36).

Vid förvärv av Ideella andelar är det fråga om förväxv som blir föremål för lagfartsprö-vning hos inskri-rningsmyndigäieten, som alltså skall -undersöka om sökanden tänker bo i fastieten. Andelsförvärvaren ombeds därför att skriftligen intyga att han bar den a-vsikten. Saligt vad vi inhämtat från inskrivnings­myndigheten hax alla. sökande hittills lämnat ett. sådant'intyg, även om man på myndieten ibland bar haft pä känn att detta intyg inte överensstämmer ined den verkliga avsikten.


 


Prop. 1982/83:153                                                                 90

Vi har stickprovsvis granskat  ett tiotal fastigheter aom är uppdelade i Ideella andelar.  Av 8 personer som förvärvat sädana andelar under åren 1978 - 80 (och där ingen förvärvs-prö-vnlng skett i hyresnämnden) har yl konstaterat att  3 st.  den 12 oktober    1 år  (I98O) var skri-vma på annan andress.

Vårt material äx här väsentligt mindre än när det gäller bandels-bolagsandelar och aktier 1 fastietsbolag. Det finns dock även på denna punkt anledning at-t anta at-t tillständspllktiga förvärv sker utan prövning i ett inte obetydligt antal fall. Hur hyresnämnden skulle se på dessa fall är också svårt att avgöra,  eftersom vi inte känner till något exempel där ett sådant förvärv har prövats.

Enligt kommunen (delrapport VI s.  39) finns det anledning att se över bestämmelsema om -undantag frän tillståndsplikten -vid andelsförvärv.  I 2 § punkt 6 bör sålunda en maximigräns Införas för hur stor en andel får vara för    att tillständs­plikt inte skall föreligga. Ihllgt kommunen kan en person f.n.  förvärva en stor andel av en fastighet utan att behöva söka -tillstånd genom att åberopa undantagsbestämmelsen.  Det är vidare enligt kommunen inte närmare berört  i den nuvarande lagstiftningen hur förvärvssyftet skall kontrolleras. Kommunen sätter i fråga om inte tillståndsplikt bör inträda om inte förvärvaren Inom tre månader har bosatt sig 1 lägenheten. Vidare anförs beträffande undantaget i 2 § punkt 9 (delrapport VI s. 39).

Den som enligt 2 §, punkt 6, pä ett riktigt eller oriktigt sätt förvärvat  en mindre andel,  t.ex.  5 %< utan tillstånds­prövning kan ju enligt punkt 9 köpa resterande 95 %, också här utan krav på tlllständsprö-vning. Vi bar inte konstaterat några dokumenterade fall av missbruk, men menar att det är principiellt viktigt att en vidöppen kring-gåendemöjliet täpps igen - -vilket bör kunna ske    utan nega­tiva verkningar.

I borgaxrådsberedningens PH 1982-02-10 föreslås att samtliga andelsförväxv skall vara tillsiåndspllktiga. Det anförs bl.a. följande:

Handeln med andelar 1 fastigheter tycks öka. Vid årsskiftet 1979/80 fanns 1 Stockholm enligt fastletskontörets be-


 


Prop. 1982/83:153                                                            91

räluiingar ca 2 200 lägenheter i andelshus, I dagsläget behö­ver en köpare av en andelslägenhet inte föxvärvstillstånd om han intygar att lägenheten äx avsedd som.egen bostad. Vad andelen efter förvärvstillfället användes till är enligt lagens nuvarande utformning utan betydelse. Enligt uppgifter från Hyresgästföreningen förekommer det en ganska omfattande andrahandsuthyming. Exempel finns på att en och samma person kan äga ett tiotal lägenheter 1 olika fastigheter. För hyres­gästerna iimebär detta framför allt inskränkningar 1 besittnings­skyddet men också problem med att fä ändringar till stånd i gemensamhetsutrymmen eftersom man utifrån sin relati-vt sett svaga position måste förhandla med husets alla andelsägare, om de över hu-vnd taget bor i huset. Sh skärpning av tillstånds-lagen pä denna punkt bör ske aå att kommunen har rätt att stoppa andelsförsäljningen-även om de uppges gälla egen bostad.


 


Prop. 1982/83:153                                                                92

FÖRSLAG      Undantaget från tillståndspllirt i 2 § punkt 6 tillständsla­gen avser förvärv som åker för att bereda, förvärvaxen och bana familj bostad (se också 9 § andra stycket). De förvärv som här avses gäller s.k. andelshus, 1 vilka nyttjanderätten till en lägenhet grundas antingen på innehavet av en Ideell andel i fastigheten eller-på innehavet av aktie eller andel i det bolag som äger fastigheten. Tillgängligt material tillåter inte en säker uppskattning av b-ur vanlig denna upplåtelseform är. I stors-tadsomrädena är den dock inte ovanlig. Det är fort­farande möjligt att bilda andelsbus där nyttjanderätten till lägenhet kopplas till Innehavet av en ideell andel 1 fastleten. På grund av förbudet 1 79 § bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt 1982:353) är det däremot inte möjligrt att nu bilda andelshus där nyttjanderätten kopplas till innehav av aktie eller andel i bolag. Ihllgt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till 'bostads­rättslagen får dock bolag som före bostadsrättslagens tillkomst tillämpat denna upplåtelseform fortfarande bedriva sin verksamhet.

Det är uppenbart att 1 de fall ett andelsförväxv enbart sker för att bereda förvärvaxen bostad en tillständsprö-Tning enligt tillständslagen inte tjänar något av de för lagen uppställda syftena. Sker å andra sidan andelsförväxvet av annan orsak -exempelvis för att förvärvaren vill använda lägenheten för andrahandsuthyming - bör förvärvet kunna prö-vaa.

Såvitt gäller förvärv av fastighetsandelar ankommer det idag pä Inskri-Tnlngsmyndleten att i samband med prö-ming av lagfartsanaökan avgöra huruvida syftet med förvärvet är bostadsanskaffning. Såsom Stockholms kommuns utredning -visar godtar emellertid Inskri-vningsmyndigheten normalt ett intyg av förvärvaren om förvärvssyftet. När det gäller andels- och aktieförvärv förekommer övex huvud taget inte någon kontroll.

Risken för missbruk av undantagsbestämmelsen är under sådana förhållanden uppenbar ocb Stockholms kommuns utredning tyder pä att ett sådant missbruk också förekommer. Det finns däxföx anledning at-t överväga h-uxuvlda förevarande undantag skall bibehållas.


 


Prop. 1982/83:153                                                            93

Om undantaget i 2 § punkt 6 tillständslagen skall bibehållas, bör kontrollen av förvärvsayftet skärpas. Det får emellertid      ; ■anses uteslutet att lägga denna kontroll på inskri-vningsmyndigheter­na. Tänkbart vore visserligen att föreskriva att inskrivnings­myndigheten, innan lagfart meddelas pä ett' andelsförvärv som uppges avse bostadsanskaffning, inhämtar yttrande över ansök­ningen från kommunen ocb hyresgästföreningen. Förfarandet skulle emellertid bli omständligt. Vidare skulle frågan om kontrollen av förvärvsayftet vid aktie- och andelsförvärv fortfarande vara olöst. Bättre vore att kommunen omedelbart fick ta ställ­ning till förvärvet. Mycket talar därför för att undantaget 1 2 § punkt 6 tillständslagen upphävs. I följande avsnitt kommer att föresläs ett ändrat förfarande -rid tillständspliJctlga aktie- ocb andelsförväxv ä att det även för sådana förvärv blir kommunen som, efter.anmälan av förvärvet, avgör om tiU-ständaprö-ming skall ske. Under sådana omständigheter torde ett slopande av förevarande -undantag medföra en tämligen måttlig ökning av förvärvaxens åligganden.

Med hänsyn till vad som nu anförts föresläs att undantaget från tillståndsplikten 1 2 § punkt 6 tillståndslagen a-vseende andelsförvärv för tg+ariaanojcFiffn-tng uppbä-vs. Sädana förvärv skall således liksom andra tillständspllktiga förväxv anmälas till kommunen, som har att avgöra om tillståndspröv­ning akall ske. I fall då det.är uppenbart att förvärvet sker för att skaffa förvärvaren och hans familj bostad bör någon tillständsprö-ming inte ske. För det fall att ett sådant förvärv ändå anmäls till prövning bör i 4 § andra stycke-t tillständslagen införas en bestämmelse om att tillstånd då inte får vägras.

Även undantagsbestämmelsen 1 2 § punkt 9 tillständslagen som avser förvärv av ytterligare andel i fastiet bör i detta sammaobang upphä-vas. Som anförs-1 Stockholms kommuns utred­ning innebär stadgandet en risk för förvärv 1 strid mot lagens syften. Ocb vad beträffar överlåtarens Intressen bör de 1 till-


 


Prop. 1982/83:153                                                            94

räckllg omfattning kunna beaktas i samband med förvärvs­ärendets handläggning i kommunen eller - i sista band - vid tillståndsprövningen i hyresnämnden.  Det är uppenbart att i de fall förvärvaren genom sitt andelslnnebav redan har ett inte obetydligt Inflytande över fastletei» förvaltning detta bör tillmätas avsevärd betydelse vid fdrvärvsärendets behandling 1 komimm ocb byresnämnd.


 


Prop. 1982/83:153                                                            95

- 7.1.2 Förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag

BAXGRUKD     Bestämmelser om tillståndslagens tillämpningsområde aäx  det gäller aktie- och andelsförvärv finns 1 8 och 9 §§. Para­graf erna är 1 sak oförändrade'sedan lagens tillkomst. Ihligt

§ första stycket gäller bestämmelserna om aktie- ocb 'andels-
f
örvärv 1 fråga om aktiebolag vari minst 75 procent av aktiema
ägs eller på jämförligt sätt innehas av högst tio fysiska
personer (f
åmansbolag) (punkt l) samt handelsbolag (punkt 2).

I 8 § andra stycket ges en särskild bestämmelse rörande beräkningen av ägarkretsen i aktiebolag 1 fall dä aktier innehas av flera - yaxaadxa näxstående personer. liiligt 9 § första stycket föreligger tillständsplikt vid förvärv av aktie eller andel i sådant bolag som anges i 8 § första stycket, om bolaget äger fast egendom som är taxerad som byreshusenbst ocb, enligt senaste balans­räkning, taxeringsvärdet av denna egendom äx tre gånger större än värdet av bolagets ö-rriga tillgångar (den s.k. 3x-xegeln). Ea-liff 9 § andxa stycket gällex undantagsbestämmelserna i 2 § punktex-na 1-6 1 tillämpliga delax. Tillständsplikt gäller inte vid för--värv av aktie genom nyemission då de nya aktiema tecknas 1 förhällande till tidigare aktieinnehav.

I Stockholms kommuns utredning (se avsnitt 5 1 denna promemoria) bar tillämpningen av bestämmelsema om tillständsplikt vid aktle-och andelsfdrvärv studerats ingående (se delrapporterna II ocb VI). Enligt utredningen har. dét framkommit att mänga förvärv, som enligt motivuttalanden till lagen bör vara tlllständspliktiga, dvs. för­värv av aktier ocb andelar i bolag som huvudsakligen ägnar sig åt fastietsforvaltning, genom utformningen av bestämmelsen i

§ första stycket undgår tillståndsplikt. I utredningen visas .
med verkliga ocb teoretiska exempel hur bolag, som enbart

ägnar sig åt förvaltning av hyresfastieter, genom fluktuationer i förhållaadet mellan värdet av ägda fastigheter och övriga tillgångar orsakade av fastigbetsförsäljningar omväxlande omfattas av och faller utanför lagens tillämpoingsomräde sådant.detta anges i 9 § första stycket. I utrednlngenianförs


 


Prop. 1982/83:153                                                             96

vidare bl.a. följande  (delrapport II avsnitt 2 s,  15).

I själva verket antyder de tre refererade exemplen och an­
dra iakttagelser som utredningen bar gjort att det kriterl-um
som lagstiftaren har valt närmast deflnltionsmässigt undan­
tar ju- en stor del av de fall som enligt motiven för lagens
tillkpms-t; bör vara inte bara tillståndspliktiga.utan värda
en närmare granskning från hyresnämndens och remissinstansemas
sida ocb jfan.ike t.o.m,  avslagsfall. :-

Ett fastietsbolag som bedriver omait-tande köp och försälj­ningar av fastigheter kan ha s-tora reversfordringar,  likvida medel eller andra typer av finansiella 'övriga tillgångar" som «n följd just ay sin "spekulativa" inriktning.

Det är t.ex. regelmässigt så att en säljare inte erhåller hela köpeskillingen kontan't    - han mås'te "ligga kvar" med en egen kxedi't till köpaxeii 'under kortare eller längre tid. Utredningens iakttagelser tyde? på att denna finansieringsform äx speciellt vanlig j-ust bland mer spekulativa fastlétsägaxe,  som bl.a. strävar efter at-t Iselåna sina, fas-tighe-ter länt över den nivå dit reguljära kreditinrättningar normalt äx villiga att stxäcka sig.

De finansiella tillgångarnas växde behövex inte vara stort 1 förhållande till de kvarvarande fastletemas maxknads-växde för att bolaget skall vara undan-tat från plikten att söka tillständ. Detta kan belysas    med e-tt enkelt men realistiskt' räkneexempel:

Ett fastighetsbolag med "spekulativ" inriktning (täta köp ocb försäljningar) startas" av ett få-al ägare och ser 1 ut­gångsläget ut på följande sät-t:

(tkx)

Tillgångar: -                             Skulder och Ege-t kapital:

Fastlåst        x        1.500        Kortfr .skulder /             60

Rörelsekapital   '      120         Inteckn.jngslån etc   I.400

Summa tillgångar        1,620     .        Ege-t kapital     160

Summa skulder
och eget kapital
         1.620

Fastigheten antas ha ett taxeringsvärde på 1.000 tio: (bokfört värde,  dvs inköpspris vid starttidpunkten, är alltså I50 % av taxeringsvärdet -taxeringsvärdet är 67 9 av inköpspriset), övriga tillgångar -uppgår -till 120 tkr.   ..

1) Schablonmässigt-uppskattat behov av likvida medel, utlägg för obetalda"byror etc.  På motsvarande sätt bar uppskattats s-torleken på kort fris-tiga, skulder (ännu .ej förfallna räkningar etc). .   .


 


Prop. 1982/83; 153                                                               97

Kvctregeln ger då följande resultat:

r:;—   =8,5    Förvärv av aktier i bolaget är således till-ständspllktigt.

Efter t.ex. ett år säljes fastleten ocb en ny Inköps.  (Siffror­na för den nya fastigheten är identiska med ovanstående. För enkel­betens skulle bortses från realisationsvinstskatten.)

Det är 1 detta exempel 1 princip likgiltigt om den gamla fastig­hetens nye ägare betalar den gamle ägarens egna Insats och värdestegring med kontanter eller reverser. VI antar att den gamla fastleten säljs för 1.725 dvs. med en värdestegring pä 15 i" ocb att köpeskilling utöver befintliga län erläggs till 225 'tlcr med reverser och 100 tkr kontant, som blir kontantinsats för nästa köp. Bolagets balansräkning får då efter ett är följande utseende med de valda förutsättningarna:

Tillgångar:                                   Skulder och eget kapital:

Reversfordr                         225             Kortfr skulder    60

Ny fastigh                       1.500             Inteckn län    I.4OO

Rör kap                                120             Eget    kapital  I60

Summa tillgångar           I.845             Arets vinst         225

Summa skulder och

eget kapital             I.845

Fastighetens taxeringsvärde är 1.000. Tärdet  av ö-rriga tillgångar äx 225 + 120 = 345.

~— = 2,90. Förvärv av aktier i bolaget är nu inte längre

tillständspliktigt enligt 3x-regeln.

Räkneexemplet visar att mycket små förändringar är tillräckliga för att aktieförvärv i denna typ av bolag inte skall bli tillständspllktiga, trots att verksamheten i realiteten inte bar ändrat karaktär.   Bolaget måste anses vara inriktat pä förvaltning av fastigheter 1 samma utsträckning vid slutet av året som vid årets början.

Motsvarande effekter näs,  om ett bolag laddar upp med likvida medel för att satsa på nya fastletsköp,  som ännu inte blivit av (det är likgiltigt varifrån    dessa nya pengar har kommit, genom böjning av aktiekapitalet,  län    från ägaren, krediter från.banker etc).

Enligt utredningen ger den nuvarande  5x-regeln vidare möjlighet att relati-rt enkelt  J-ust era bolagets balansräknixig så att  en till stånds prö-vn ing av förvärv av aktie eller andel i bolaget inte blir nödvändig. I utredningen anförs härom (delrapport II avsnitt 2 s. 16).

7    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153


 


Prop. 1982/83:153                                                                 98

Bolagets ägare kan t.ei.  överlämna en privat  fordran,   ett eget  banktillgodohavande  etc.  till bolaget mot  att  bolaget får en skuld till honom.  I räkneexemplet ovan skulle ägaren enligt utgångslägets siffror kunna undgå tillståndsplikt  genom att till bolaget överlåta likvida medel eller fordringar till ett värde av ca 225  (eller 15 " av fastietena  inköpspris).

Sammanfattningsvis anförs 1 utredningen  (delrapport  II avsnitt 2 s.  19).

Taxeringsvärdet för byresfastieter ligger regelmässigt långt under marknadsvärdet. Ju längre tid som bar förflutit sedan senaste allmänna taxering, desto större är skillnaden, något som under de senaste åren bar fdrstäikts av den snabba inflationen och den följande värdestegringen pä fastigheter.

Eu jämförelse bör därför baseras på det bokförda värdet  (ev. anskaffningsvärdet) av bolagets hyresfastigheter.  Csn detta -understiger taxeringsvärdet   (vilket kan vara fallet vid rela­ti-rt långsiktiga innehav) bör taxeringsvärdet   (ev.  135 % av detta, vilket återspeglar direktiven till fastighetstaxerings-nämndemas beräkning av taxeringsvärdet,  som en relation till uppskattat marknadsvärde) läggas till grund för en beräkning.

Övriga tillgångar kan som visats ofta innehålla tillgångar som direkt hänger ihop med bolagets handel -med eller förvaltning av fastigheter.  Det  gäller både kortfristiga tillgångar inom själva fastighetsförvaltningen (likvida medel, hyresfordringar etc.) och fordringar på fastighetsköpare.

For att hyresnämnden och andra berörda parter skall kunna skilja ut  de bolag,  där fastletsförvaltnlng inte är den i realiteten huvudsakliga verksambeten, föresläs därför att i begreppet  "övriga tillgångar" inrymmes endast  sädana icke-finansiella tillgångar som hänger samman med att  en fysisk verksamhet bedrives.  Här bör ingå bl.a.  andra fastieter än hyresfastigheter, varulager, maskiner och inventarier, fartyg och aktier i bolag som inte är fastighetsförvaltande.


 


Prop. 1982/83:153                                                            99

FÖRSLAG            Utformningen av bestämmelsen i 9 § första stycket tillständs-

lagen,  den s.k.  3x-regeln,  sammanhänger med att tlllständs­prö-vning har ansetts befogad endast beträffande bolag som bu-vud-sakligen ägnar sig ät förvaltning av byresfastleter  (prop.  1975/ 76:33 s.  64).  Detta synsätt bar fortfarande 'bärkraft.  Det är emellertid av vikt att regleringen av tillämpningsområdet sker på aå sätt att bolag som bu-vudsakligen förvaltar hyresfastieter verkligen omfattas av tillståndsplikten. Den utredning som ut­förts av Stockholms kommun ger vid handen att bestämmelsen i 9 § första stycket bar brister i detta hänseende. Med anledning av dessa brister bör en ny utformning av bestämmelsen övervägas.

Med den angl-vna målsättningen att tillståndsplikten skall omfatta endast förvärv av aktier och andelar 1 bolag vars hu-Tudsakliga syfte är att förvalta hyresfastieter är det svårt att finna någon annan princip för avgränsningen av lagens tiUämpningsomräde i denna del än den som används nu,  dvs. att utgå från förhållandet mellan å ena sidan ett -värde av byres-fastietema och å andra sidan värde-t av andra tillgångar 1 bolaget.  Vad som kan övervägas är emellertid vilka värden som akall användas då förhållandet akall beräknas, -vilka övriga tillgångar som skall vägas mot fastighetsvärdet samt vi 1 ket förhållande mellan fastletavärde och ö-Triga tillgångar som skall föranleda tillständsplikt.

Bestämmelsema om lagens tillämpningsområde måste självfallet utformas så att tvekan om lagens tillämpliet i det enskilda fallet i möjligaste män undviks.  De förslag som framlagts 1 Stockholms kommuns utredning om ändrade kriterier för tillstånds-plikt i förevarande fall kan föranleda sådan tvekan framförallt när det gäller avgränsningen av de ö-vrlga 1111 gängar vilkas värde skall vägas mot fastighetsvärdet.  Skäl talar därför för att liksom nu taxerings-värdet av fastigheterna och det bokförda värdet  av alla övriga tlllgängar används.  För att minska, inverkan av mindre förändringar i balansräkningen ocb för att försvåra manipulationer av dec art  som närnng i


 


Prop. 1982/83:153                                                               100

utredningen bör i stället storleken av det fastietsinnehav som grundar tillståndsplikt minskas.

Hed hänsyn till det anförda föreslås att vid förvärv av aktier ocb andelar i bolag som anges 1 8 § första stycket tillståndslagen tillständsplikt skall föreligga om bolaget äger hyresfastigheter ocb,  enligt senaste balansräkning, taxerings­värdet av hyresfastigheterna är större än det bokföirda värdet av ö-vriga tillgångar 1 bolaget. Den s.k.  3x-regeln försvinner alltså.

De ytterligare bolag som med den nu förordade regeln kommer att underkastas tillständsplikt kommer    säkerligen att till största delen utgöras av sädana där tillståndsplikt    är moti­verad, dvs. sädana vars bu-vudsakllga syssla är förvaltning av hyresfastigheter.  I vissa taJ.1 kan dock tillståndsplikten komma att  omfatta bolag som inte har detta bu-vudsyfte,   exempel-vis sädana där värdet av fastletslnnebavet blivit dominerande endast genom att värdet av övriga tillgångar äx håxt nedskxi-vna. Med hänsyn bärtill bör skyldleten att söka    tillstånd inte vara generell utan pä samma sätt som -vid fastletsförvärv göras beroende av huruvida kommunen anser tillståndsprövning på-kallcul.  Det föreslås därför att det även beträffande aktle-och andelsförvärv skall gälla att  förvärvet  skall anmäl an till kommunen och att tillståndsprövning skall ske endast i de fall kommunen begär det hos hyresnämnden.

Enligt 11 § första stycket tillständslagen skall bolag som äger fastieter som vid taxeringen bar betecknats såsom byreshusenbet i balansräkningen lämna uppgift om egendomens registerbeteckning, taxeringsvärde och bokförda värde.  Sädana uppgifter får enligt andra stycket tas in i en not,   om tydlig hänvisning görs vid mot­svarande poater i balansräkningen. Styrelseledamot, verkställande direktör eller bolagsman kan enligt tredje stycket bli skade­ståndsskyldiga om bestämmelsema inte iakttas.


 


Prop. 1982/83:153                                                               iOl

Enligt Stockholms korarauns utredning förs-ummas ofta uppgiftsskyl-dleten enligt 11 § tillståndslagen.  Utredningen föreslår därför att bestämmelsema i stället tas in 1 aktiebolagslagen och/eller bokföringslagen, bl.a. för att göra bolagets revisorer mer observanta på bestämmelsen  (delrapport  II avsnitt  2 s.  20).

Frågan om placeringen av den nu aktuella bestämmelsen togs upp redan vid tillståndslagens tillkomst. Föredragande statsrådet ansåg dä att bestämmelsen inte hade sin plats 1 en lag av den generella karaktär som bokföringslagen har (prop. 1975/76;33 s. 91). Det är av anförda skäl inte lämpligt att nu föra över bestämmelsema 1 11 § tillständslagen till bokföringslagen. I andra sidan kan det inte fö-mekas att paragrafens placering gör att den lätt kan förbises dä årsbokslut skall upprättas. Med anledning bärav föresläs att i 19 § bokföringslagen tas in en erinran om bestämmelsema i 11 § tillständslagen.


 


Prop. 1982/83:153                                                               102

7.1.3      Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt

I samband med 1979 års ändringar i tillståndslagen framfördes från bl.a. kommunförbundet  önskemål om att lagen skulle göras tillämplig även pä förvärv av hyresfastigheter som innehåller enbart lokaler.  Bostadsministem anförde med anledning härav att det 1 lagstiftningsärendet inte fanns tillräckligt underlag för att utvidga tillståndslagens tillämpningsområde 1 enliet med önskemålet.  Bostadsministem avsåg att med uppmärksamhet följa utvecklingen pä området  (prop. 1978/79:164 s. 22).

Något material som på ett avgörande sätt visat behovet av lagstiftning på området har därefter inte framkommit.  Frågan behandlas därför inte i denna promemoria.

Jonsereds A3 forsaj.de år 1979 del av fastigheten Manered 4:1 i Partille kommun till O Musslan.  Pä den aktuella fastighets­delen fanns hyreshus med sammanlagt  204 bostadslägenheter.  Såväl kommun som hyresgästförening ansåg att förvärvet borde tillstånds-prövas.  Hyresgästföreningen ansåg att förvärvet  inte kunde tillstyrkas.  Ansökan om förvärvstillstånd inga-vs till hyres­nämnden men avvisades sedan det framkommit att  fastieten vid fastighetstaxering åsatts typkod 50  (specialfastiet).  Med anledning härav bar krav framställts pä sådana ändxlngax i bestämmelsema om tillståndslagens tillämpningsområde att förvärvsprövning möjliggörs även i nu anförda fall   (se CU 1980/81:18 s.. 8).

Qi ny fastietstaieringslag (1979:1152) började tillämpas i ocb med I98I års fastietstaxerlng.  Enligt lagen avses med taxeringsenhet  det  som skall taxeras för sig.  Fastighet skall normalt utgöra taxeringsenhet.  I taxeringsenheten hyreshusenhet skall ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk enhet   (4 kap.  1 och 6 §§ fastighetstaxeringslagen).  Saligt de allmänna taxeringsregler som utfärdades av riksskatteverket med anledning av den nya fastighetstaxeringslagen skall följande typkoder gälla för hyreshusenbeter.


 


Prop. 1982/83:153                                                            103

20     Okänd hyreshusenhet

21     Hyireshusenhet som består av tomtmark till hyreshus

22     Hyteshusenhet som består av byggnad med hu-vudsakligen bostäder och tomtmark för sådan byggnad

 

24     Hyi-ehusenhet som består av byggnad med bostäder och lokaler och tomtmark för sådan byggnad

25     Hyteshusenhet som består av hotell- eller restaurang­byggnad och tomtmark för sådan byggnad

26     Eyeshusenhet som består av kioskbyggnad och tomtmark fö}: sådan byggnad

27     Hytresbusenhet som består av parkeringshus och tomtmark för sådan 'byggnad

28     Eyesbusenhet som består av byggnad med huvudsakligen lokaler och tomtmark till sådan byggnad

29  Hyteshusenhet med -värde mindre än 1 000 kr

73 Hytesbusenhet som ingår i nationalpark

77 Hyi-esbusenhet som utgör annan fastighet ocb som undantas från skatteplikt enligt 3 kap. 4 § fastietstaxerlngslagen.

I samband med den nya fastietstaxerlngslagen ändrades 1 § första stycket tillståndslagen så att tlllständsplikten gäller vid förvärv av fast egendom som vid taxeringen beteck­nats såsom hyresb-usenhet. I samband med lagändringen anfördes beträffande begreppet byreshusenbet (prop. 1980/81:61 s. 22)

Denna kategori omfattar emellertid, genom att den 1 FTL utökats med restaurang, hotell eller liknande, en större grupp fastieter än tidigare. Avsikten med tillståndsprövningen är emellertid inte att fötvärv av sädana fastigheter skall prövas av hyresnämnd. Enligt kommittén får detta emellertid accepteras om man -viU be­hålla taxeringsenhetens beteckning som -urvalsinstrument. Ehligt 4 § andra stycket lagen får förvärvatillstånd inte vägras om det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyresh-us eller- med hus som inte innehåller fler än tvä för bostadsändamål avsedda lägenheter. Enligt kommittén bör den utökning av de tillständspliktiga förvärven som kan bli följden av den av kommittén föreslagna ändringen inte fä någon egentlig effekt genom att kommunen i förekommande fall torde avstå frän att påkalla hyresnämndens prö-Tning då man finner att 4 § andra stycket lagen är tillämpligt.


 


Prop. 1982/83:153                                                               104

För egen del vill jag,  efter att ha haft samråd med det statsråd som handlägger lagstiftningsärenden som rör hyra m.m.,  nämna följande. Den utvidgning av lagens tillämpningsområde som kommitténs förslag Innebär torde inte medföra någon ändring i sak i fråga om tillståndsprb-vningen.  Den eventuella ökning av antal ärenden för tillständsprö-ming som kan bli  följden av förslaget  får vägas mot önskemålet att ha ett smidigt fungerande urvals instrument.  Jag föreslär därför att begreppet hyresf astlet byts ut mot hyreshusenhet.  Lagen skall således tillämpas 1 fräga om hyreshusenhet.

Även frågan om tillståndsprb-vning vid förvärv av fast egendom som taxerats som specialenbet men som innehåller bostadslägen­heter togs upp (prop. 1980/81:61 s. 23).

Som bl.a.  kommittén påpekat kan emellertid specialenhet innehålla en mindre del bostäder. Redan enligt  gällande regler kan andra fastigheter än byresfastieter innehålla en mindre del bostäder ocb således ligga utanför lagens -tillämpningsområde. Detta hänger samman med att även enligt de regler aom gällde vid 1975 ärs allmänna fastietstaxerlng skulle indelningen göras enligt en buvudsaklietsprincip. Problemet är således inte nytt. Någon ytterligare ändring i lagen i anledning av FTL anser jag inte bör göras i detta sammanhang.

Det finns  inte anledning att 1 detta sammanhang föreslå förändxingsr 1 sättet att ange lagens tillämpningsområde vid fast i gbetsf örvärv.  Det nuvarande urvalssystemet  fungerar till­fredsställande 1 det alldeles övervägande antalet  fall.

Önskemål bar slutligen framförts om att tillständslagen skall göras tillämplig vid testamentarlska förvärv  (se CU 1978/79:38 8.  5).

Frågan om tillständsplikt enligt  jordförväxvslagen  (1979:250) vid testamentarlska förvärv utreda f.n.  av kommitt&i  (Ju 1977:07)  om ställföreträdare för dödsbo 1 vissa fall m.m.   (se 1980 ärs kommittéberättelse del.H 3.  22).  Ett ställnings­tagande till frågan för t illst ända lagens, del bör anstå till dess kommittén bar avgivit sitt slutbetänkande, vilket beräknas .ske är 1985.


 


Prop. 1982/83:153                                                           105

7.2   Åtgärder för att säkra erterle'vnaden av bestämmelsema om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv

BAKGRUND     Om ett tillståndspliktigt fastighetsförvärv inte i rätt tid anmäls till kommunen eller om ansökan om tillständ till för­värvet inte görs efter föreläggande härom från hyresnämnden blir enligt 5 § första stycket punkt 1 och 2 följden att för­värvet är ogiltigt. Samma påföljd inträder enligt 10 § andra stycket vid 'underlätenhet att 1 rätt tid söka tillstånd till tillständspllktiga förvärv av aktier och andelar i fastighets­bolag. Ogiltigheten Innebär att ingendera parten blir skyldig att fullgöra sina åtaganden pä grund av avtalet samt att partema skall återbära vad de kan ha uppb'urit på grund av detta (prop. 1975/76:33 s. 70). Någon annan påföljd för åsldo-sä-ttands av tillståndsplikten finns inte.

Vid fastighetsförvärv bevakas tillståndsfrågan av inskri-vnings­myndigheten i samband med ansökan om lagfart på förvärvet. Om förvärvaren söker lagfart utan att först ha anmält förvärvet till kommunen, skall han av inskri-vningsmyndigheten hänvisas att göra anmälan. Om tiden för anmälan försuttits eller för­värvet av annan anledning blivit ogiltigt till följd av bestäm­melsema i 5 § första atycket tillståndslagen, får lagfart inte meddelas. Om lagfart ändå meddelas gäller enligt 5 § andra stycket att ogiltieten läks.

Bestämmelsema om tillständsplikt -vid fastighetsförvärv -visar en mycket god efterlevnad. Detta torde utan tvekan kunna till­skrivas det fakt-um att lagfart på fastighetsförvärv oftast är ett oundgängligt krav för belåning av och åtgärder i ö-vrigt med fastieten.

När det gäller aktie- och andelsförvärven saknas, förutom själva oglltighetsåföljden, ett sådant incitament att iaktta tillståndsplikten som lagfartsplikten vid fastighetsförväxv utgör. Det ligger därför nära till hands att anta att efter-levnaden av tillståndslagens bestämmelser i denna del inte är lika god. Som framgår av de statistiska uppgifterna i avsnitt 4 utgör ärenden om tillstånd till aktie- och andelsförväxv en mycket liten del av det totala antalet ärenden.


 


Prop. 1982/83:153                                                                  106

I  Stockholms kommuns utredning ägnas frågan om efterlevnaden
av best
ämmelsema om tillståndsplikt vid aktie- och andels-
f
örvärv ett ingående studium. Stiligt utredningen (delrapport

II  avsnitt 2) ägdes är 1976 839 fastigheter av alla kategorier
i Stockholms innerstad av 454 aktie- och handelsbolag. Utred­
ningen uppskattar att maxlamalt 250 av dessa bolag omfattades
ev tillst
åndsplikten. Av ett 40-tal av utredningen stickpro-vs-
vls uttagna, t
änkbart tlllständspliktiga aktieförvärv under
aren 1976 - 1978 visade sig flertalet inte vara tillst
änds­
pliktiga genom att bolaget inte -var av f
åmanskaraktär eller
genom att andelen fastigheter i bolageta tillg
ångar inte varit
tilr
äckligt stor. I de 6 fall som återstod kunde emellertid
konstateras att ans
ökan om tillstånd inte hade begärts, trots
att tillst
ändsplikt säkert förelåg i åtminstone tre fall.

I en senare undersökning avseende förvärv under perioden maj 1978 - augusti 1980 konstaterades pä samma sätt fem förvärv, där tillstånd inte hade sökts trots att tillständsplikt tycks ba förelegat (delrapport '71 s. 33)- Enligt utredningen finns det anledning att anta att antalet fall av aktieförvärv där tillstånd inte sökts trots att tillstänsplikt förelegat är större än -vad de utförda stickprovsundersökningama utvisar. Även när det gäller förvärv av andelar i handelsbolag konstateras i utred­ningen att tlllständsplikten eftersatts. .Materialet är emellertid här mera osäkert.

I delrapport II (avsnitt 2 s. 19) anförs sammanfattnings-vis bl.a. följande.

Enligt utredningens mening måste någon ytterligare form av sank­tion Införas när tillstånd inte söks liksom hyresnämnden måste ges möjlighet att - med möjlighet till vitesföreläggande - kräva in ansökningar när det kommer till nämndens kännedom att till­stånd borde ha sökts. Detta förutsätter emellertid en viss aktiv undersökande verksamhet hos berörda myndieter. Framför allt torde denna uppgift åligga kommunen som har ansvaret för bostads­försörjningen. Även andra myndigheter liksom hyresgästorganisa­tion  bör ges befogenhet att för hyresnämnden anmäla ärenden där tillstånd kan bedömas ha varit erforderligt.


 


Prop. 1982/83:153                                                           107

Sii möjliet till en förbättrad kontroll vore att ålägga inskri-vningsmyndigheter, länsstyrelsemas handelsregister och Patent- och Registreringsverket att granska alla aktie-och andelsöverlåtelser respektive fastighetstransaktioner där bolag är part. Detta måste emellertid betraktas som en alltför bet-ungande arbetsuppgift och onödig byråkratisering. Däremot förutsattes att berörda myndigheter står till tjänst näx  fall akt-ualiseras. Av liknande skäl -vill utredningen inte föreslå en obligatorisk anmälningsplikt till hyres- hämndpn av alla förvärv av aktie i bolag som äger hyresfastig­het, varvid det skulle ankomma på hyresnämnden att avgöra om förvärvet var tillståndspliktigt.

I en annan delrapport sägs att utebliven tillståndsansökan vid aktie- och andelaförvärv bör föranleda straffpåföljd (delrapport VI s. 38).


 


Prop. 1982/83:153                                                           108

ÖVEHVÄGAKD52J  Stockholms kommuns utredning får anses visa att bestämmelserna om tillständsplikt vid aktie- och andelsförvärv inte iakttas i tillräcklig omfattning. Förhållandet får tillskrivas från­varon av myndighetskontroll av att tillständspllkten iakttas och den i detta sammanhang svaga saktloneringen av tillstånds-plikten.

Om tillståndslagens syften skall tillgodoses måste själ-vfallet reglerna om tillständsplikt överlag vara effekti-va. Det kan inte accepteras att förvärvare av aktier och andelar 1 bolag med hyreshusförvaltning som bu-vudsakligt syfte utan -vidare skall kunna avstå från tillståndsprövning. Detta så mycket mer som det av vissa tecken att döma blir vanligare med fastighets-ägande i bolagsform. Det finns därför anledning att nu överväga åtgärder för att garantera en bättre efterle-vnad av tillständs­pllkten -vid aktie- och andelsförvärv.

Av det som redan anförts framgår att det i hu-vudsak är två former av åtgärder som kan komma i fråga för att åstadkomma en bättre efterlevnad av tlllständsplikten - ä ena sidan införan­det av någon form av myndighetskontroll, å andra sidan införan­det av tvångsmedel eller strängare påföljder -vid utebliven ansökan om-tillständ.

Käx det först gäller införandet av en myndigfaetskontro11 av nu aktuella förvärv, har frågan om en kontroll -via bolagsregistren tagits upp 1 Stockholms kommuns utredning. Enligt 4 § handels­registerlagen (1974:157) skall handelsregister beträffande handelsbolag bl.a. innehålla uppgift om bolagsmännens namn och adress,  ihligt 13 § skall -vidare varje ändring i fräga om registrerad uppgift ofördröjllgen anmäl aa till länsstyrelsen för införande i registret. Underlåtenhet att göra föreskriven an­mälan bestraffas enligt 22 § med böter, högst femhimdra kronor.

Det är 1 och för alg möjligt att i handelsregisterlagen föra in en bestämmelse om att registrering av anmälan av ny bolaga­man inte får ske beträffande bolag på -vilka tillståndslagens


 


Prop. 1982/83:153                                                                  109

regler är tillämpliga innan frågan om tillstånd till andels­förvärvet har klarats ut. En sådan bestämmelse förutsätter emellertid att en utredning angående bolagets tillgångar m.m. utförs vid varje anmälan av ny bolagsman i handelsbolag, vilket avsevärt skulle tynga registreringsförfarandet. Särskilt med beaktande av den stora arbetsbelastning som många handels-register har, är én sådan ordning inte genomförbar.

När det gäller aktiebolagsregistret medför överlåtelse av en aktiepost inte någon omedelbar ändring i de uppgifter som skall vara Införda 1 registret. I fåmansbolag torde emellertid överlåtelse av en mera betydande mängd aktier ofta medföra ändringar i bolagets styrelse, -vilket enligt 8 kap. 15 § andra stycket aktiebolagslagen (1975:1385) genast skall anmälas för registrering. Här finas således en möjlighet till en begränsad myndighetskontroll av aktieförvärv. Mot en sådan kontroll kan emellertid bl.a. anföras samma skäl som ovan anförts beträf­fande handelsregistren. Inte heller denna kontrollform bör där­för komma i fråga.

Inte heller i övrigt synes det vara möjligt att hitta former för en myndighetskontroll av aktie- ocb andelsförvärv som inte blir alltför betungande ocb kostsam. Åtgärder av detta slag för att förbättra efterlevnaden av lagen Iran alltså inte för­ordas. Detta hindrar nat'urllgtvi3 inte att kommunema vid sin granskning av aktualiserade förvärv liksom hittills 'bör kunna ha stor nytta av uppgifter ur de nämnda registren.

I Stockholms kommuns utredning föresläs att hyresnämnden, i fall dä. tillständspllkten har eftersatts, skall få möjlighet att -vid vite förelägga den förs-umlige aktie- eller andelsför­värvaren att ansöka om tillstånd. En sådan ordning skulle emellertid -urholka bestämmelsen om att tillständspllkten "ali fullgöras inom -viss tid - ett -vitesföreläggande kan ju inte komma ifråga föträn det konstateras att den.angi-vna tidsfristen gått till ända. I sådana fall är förvärvet f.ö. ogiltigt,'var­för något vitesföreläggande inte kan komma 1 fråga., ■ om inte ogiltighetspåföljden tas bort. Detta synes olämpligt. Förslaget ber av dessa skäl inte genomföras.


 


Prop. 1982/83:153                                                           110

Bland tänkbara åtgärder för att förbättra efterle-vnaden av bestämmelsema återstår härmed endast en skärpning av på­följden för försummad tillständsplikt. En skärpning av på­följden kan åstadkommmas antingen genom att tlllständsplikten straffsanktioneras eller genom att en särskild, icke straff-rättsligt reglerad avgift tas ut -vid en försummelse av till­ständspllkten. Här skall först en straffrättslig påföljd diskuteras.

Den straffrättsliga påföljd som kan komma 1 fråga 1 före­varande fall är böter - 1 första hand dagsböter. Böter kan endast ådömas fysiska personer. Dagsböter ådöms till ett antal av högst ettbundrat j-ugo. Etthundraåttio dagsböter kan ådömas såsom gemensamt straff för flera brott. Storleken av varje dagsbot bestäms med hänsyn till den bötfälldes ekonomi och kan uppgå till högst ett-usen kronor. Effekten av en bötespåföljd får bedömas som begränsad. Det är uppenbart att när det gäller transaktioner av det slag som nu är 1 fråga rörande fastlets-bestånd värda miljontals kronor och med vinster uppgående till mycket stora belopp en dagsbotspåföljd ofta inte blir en till­räckligt kännbar påföljd för att i nämnvärd grad förbättra efterle-vnaden. Att bötespäföljden endast kan ådömas fysiska personer är i detta sammanhang en ytterligare nackdel. En straff-santionering är alltså inte någon bra utväg.


 


Prop. 1982/83:153


111


 


BAKGRUND' OM SANKTIONS­AVGIFTER


Under senare år har i ett flertal lagar införts olika former av avgifter för överträdelser av lagbestämmelser, s.k. sanktionsavgifter. Dessa avgifter har införts såsom ett altemativ till eller i ställer för ett traditionellt straffrättsligt sanktionssystem. Avgiftema används ofta pä ett sätt som närmast för -tanken till straff och förverkande ocb de fyller 1 mänga avseenden samma funktion - att genom sin preventiva effekt motverka överträdelser av -vissa bestäm­melser och att eliminera orättmätiga -vinster. Formellt står de emellertid utanför den straffrättsliga ordningen och är därför inte bundna a-v de allmänna principer som där gäller. Såsom exempel pä avgifter av detta slag kan här nämnas avgift för olovligt byggande enligt lagen (1976:666) om påföljder och ingripanden -vid olovligt byggande m.m. (LPl) och miljö­skyddsavgift enligt 52 - 63 §§ miljöskyddslagen (1969:387). Det kan i detta sammanhang vara av intresse att något närma-re granska dessa avgiftsformer.


Bestämmelsema om avgift -vid olovligt byggande tillkom sedan det -visat sig att det tidigare tillämpade straffrättsliga sanktionssystemet bl.a. inte hade tillräckligt avhållande effekt. De böter som kunde dömas ut uppgick ofta endast till en bråkdel av värdet av det olovligt byggda. Genom att införa ett avgiftssystem möjliggjordes sanktioner som bättre kunde anpassas till värdet av det byggda med bättre a-rhållande effekt som följd (prop. 1975/76:164 s. 127). Avgiftssystemet är upp­byggt med tre olika avgifter: byggnadsavgift, särskild avgift ocb tilläggsavgift. Byggnadsavgift (för överträdelse av bestäm­melsema om byggnadslov) och särskild avgift (för överträdelse av -vissa bestämmelser om förbud m.m. i byggnadslagen och byggnadsstadgan) bestäms av byggnadsnämnden. Byggnadsavgiften skall utgå med fyra gånger kostnaden för byggnadslov och sär­skild avgift skall bestämmas till minst 200 .och högst 500 kronor. I de fall plikten att söka 'byggnadslov åsidosätts i större om­fattning, exempel-vis genom att helt ny byggnad uppförs, får utöver byggnadsavgift tas ut en tilläggsavgift om 500 kronor för -varje kvadratmeter bruttoarea som åtgärden omfattat. Avgif­ten får. jämkas om rättelse'sker eller om det annars finns


 


Prop. 1982/83:153                                                                  112

särskilda skäl för det. Frågan om tilläggsavgift prövas av allmän domstol på talan av allmän åklagare. Talan får väckas endast om byggnadsnämnden har begärt det. Bestämmelserna i rättegångsbalken rörande förfarandet vid åtal för brott, på vilket inte kan följa strängare straff än böter tillämpas. Byggnadsavgiften och den särskilda avgiften tillfaller kommu- . nen medan tilläggsavgiften tillfaller staten. Beträffande samtliga avgifter gäller att de skall betalas till länsstyrel­sen inom två månader och att de, om betalning inte sker, får dri-vas in i den ordning som gäller för indri-vning av skatter.

I samband med lagens tillkomst anförde lagrådet att en väsent­lig fördel med ett avgiftssystem är att det kan tillämpas utan hänsynstaganden till faktorer såsom den felandes skuld, lag­överträdelsens svårighetsgrad m.m. (prop. 1975/76:164 s. 253). Lagrådet anförde vidare.

Vid utredningen 1 det särskilda fallet bör i allmänhet andra omständigheter inte behöva klarläggas än som erfordras för att man skall kunna slå fast att en överträdelse objektivt sett har ägt rum. Detta måste rimligen medföra att möjlighetema att tillämpa ett avgiftssystem blir begränsade. Man bör säl-unda inte medge ett summariskt förfarande, när fråga är om all-rarli-gare överträdelser, för vilka en verkligt kännbar påföljd bör utmätas. Att rent schablonmässigt - och alltså utan iakttagande av normer som utbildats pä det straffrättsliga området och om vilkas värde inte torde råda några delade meningar - ålägga mycket höga avgifter bör sålunda inte tillåtas, om det inte med hänsyn till sättet för avgiftemas bestämmande ändock kan accepteras, t.ex. när avgiften sätts i direkt relation till den vinning som lagöverträdelsen har medfört eller kunnat medföra. För att ett system med avgifter bestämda på detta sätt skall kunna tillämpas måste åt den beslutande myndigbeten anförtros att företa en närmare prö-vnlng om och i vilken utsträckning överträdelsen har -varit ägnad att i det särskilda fallet med­föra -vinning. På speciella områden torde dock förekomsten och storleken av -vinningen framträda så klart att ett rent schablon­mässigt förfarande är möjligt.

Bl.a. mot bakgrund av det anförda motsatte sig lagrådet för­slaget om tilläggsavgift och föreslog i stället en straffskärp­ning. I samband med att straff utdömdes för olovligt byggande skulle emellertid enligt lagrådets förslag en särskild straff­avgift kunna tas ,ut för att eliminera -vinning som lagöverträdel­sen medfört (prop. 1975/76:164 s. 240).


 


Prop. 1982/83:153                                                                  113

I miljöskyddslagen infördes är 198I bestämmelser om s.k. miljöskyddsavgift (se prop. 1980/8l:92 s. 49 och 469). Enligt 52 § skall avgift utgå i fall då föreskrifter som hax med­delats enligt lagen hax överträtts och överträdelsen bar med­fört dels ekonomisk fördel för den som överträtt bestämmel­sen, dels betydande störningar för omgi-vningen eller risk för sädana störningar. Avgiften tillfaller staten. Avgiften skall enligt 54 § bestämmas till ett belopp som svarar mot de ekono­miska fördelama av överträdelsen. Avgiften fåi enligt 55 § jämkas om särskilda omständigheter föreligger. Miljöskydds-avgiften bestäms enligt 56 §'av koncessionsnämnden för miljö­skydd på talan av naturvärdsverket. I 57 § finns en bestämmelse om kvarstad till säkerställande av anspråk pä miljöskyddsavgift.

I propositionen 1981/82:142 om ekonomiska sanktioner -vid brott 1 näringsverksamhet bar föreslagits bestämmelser om förverkande av företagsekonomiska -vinster som uppkommit bos näringsidkare till följd av brott. I propositionen förs också ett principiellt resonemang om avgifter som sanktioner -vid lag­överträdelser. I propositionen uppställs följande principer för tillämpningen av sanktionsavgifter (s. 24).

1.  Ett avgiftssystem kan erbjuda en ändamålsenlig lösning 1

fall där regelöverträdelser är särskilt frekventa eller speciella s-vårieter föreligger att beräkna storleken av den -rinat eller besparing som uppnäs i det särskilda fallet. Andxa fall är när den ekonomiska fördelen av en isolerad överträdelse genomsnitt­ligt sett kan bedömas som låg, samtidigt som samhä