|
|
En mer flexibel hyresmarknad
Sammanfattning
Utskottet ställer sig bakom regeringens förslag till privatuthyrningslag och ändringar i bl.a. jordabalken och bostadsrättslagen. Lagändringarna syftar till att skapa en mer flexibel hyresmarknad och öka tillgången till bostäder.
Lagändringarna innebär till att börja med att en ny privatuthyrningslag införs i syfte att förenkla och förtydliga reglerna för privatpersoner som hyr ut sin bostad. Möjligheterna att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand utökas också. Att en lägenhet tidigare varit uthyrd ska i det sammanhanget bara beaktas när bostaden hyrs ut igen om den tidigare har hyrts ut i betydande omfattning.
Det införs vidare mer ändamålsenliga regler för att möta företags behov av bostäder till sin personal (företagsbostäder) och för att underlätta för den allt vanligare boendeformen där hyresgäster hyr varsitt rum och delar på gemensamma ytor (delningsbostäder). De nya reglerna ger bättre förutsättningar att tillgodose behovet av dessa boendeformer genom s.k. blockhyra. Slutligen höjs ersättningen till hyresförmedlare, och det införs även regler om bl.a. prövningstillstånd i mål om återbetalning av hyra i syfte att effektivisera processen.
Den nya lagen och lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026.
Utskottet anser att riksdagen bör avslå motionsyrkandena.
I betänkandet finns fem reservationer (S, V, MP).
Behandlade förslag
Proposition 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad.
Tolv yrkanden i följdmotioner.
Utskottets förslag till riksdagsbeslut
Den framtida regleringen av blockhyra
1. En ny privatuthyrningslag, punkt 1 (V)
2. Utökade möjligheter för bostadsrättshavare att upplåta sin lägenhet i andra hand, punkt 2 (S, V, MP)
3. En ny modell för blockhyra, punkt 3 (S, V, MP)
4. Den framtida regleringen av blockhyra, punkt 5 (V)
5. Den framtida regleringen av blockhyra, punkt 5 (MP)
Bilaga 1
Förteckning över behandlade förslag
Bilaga 2
Regeringens lagförslag
Utskottets förslag till riksdagsbeslut
|
1. |
En ny privatuthyrningslag |
Riksdagen antar regeringens förslag till privatuthyrningslag.
Därmed bifaller riksdagen proposition 2025/26:187 punkt 1 och avslår motion
2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 1.
Reservation 1 (V)
|
2. |
Utökade möjligheter för bostadsrättshavare att upplåta sin lägenhet i andra hand |
Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) i de delar det avser 7 kap. 11 §.
Därmed bifaller riksdagen proposition 2025/26:187 punkt 5 i denna del och avslår motionerna
2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 2,
2025/26:4011 av Joakim Järrebring m.fl. (S) yrkande 1 och
2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) yrkande 1.
Reservation 2 (S, V, MP)
|
3. |
En ny modell för blockhyra |
Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken i de delar det avser 7 kap. 31 § och 12 kap. 1 e, 45 a, 55, 55 b och 55 f §§.
Därmed bifaller riksdagen proposition 2025/26:187 punkt 2 i denna del och avslår motionerna
2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 3,
2025/26:4011 av Joakim Järrebring m.fl. (S) yrkande 2 och
2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) yrkandena 2 och 3.
Reservation 3 (S, V, MP)
|
4. |
Lagförslagen i övrigt |
Riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),
4. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
5. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt
i de delar som inte omfattas av utskottets förslag ovan.
Därmed bifaller riksdagen proposition 2025/26:187 punkterna 2 i denna del, 3, 4, 5 i denna del och 6.
|
5. |
Den framtida regleringen av blockhyra |
Riksdagen avslår motionerna
2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 4 och
2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) yrkandena 4–6.
Reservation 4 (V)
Reservation 5 (MP)
Stockholm den 5 maj 2026
På civilutskottets vägnar
Andreas Lennkvist Manriquez
Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Andreas Lennkvist Manriquez (V), Mikael Eskilandersson (SD), Joakim Järrebring (S), David Josefsson (M), Leif Nysmed (S), Lars Beckman (M), Denis Begic (S), Rashid Farivar (SD), Anna-Belle Strömberg (S), Jennie Wernäng (M), Larry Söder (KD), Alireza Akhondi (C), Björn Tidland (SD), Amanda Palmstierna (MP), Mats Persson (L) och Markus Kallifatides (S).
I betänkandet behandlar utskottet proposition 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad. I propositionen finns en redogörelse för ärendets beredning fram till regeringens beslut om propositionen. Regeringens förslag till riksdagsbeslut återges i bilaga 1. Regeringens lagförslag finns i bilaga 2.
Tre motioner med totalt tolv yrkanden har väckts med anledning av propositionen. Förslagen i motionerna finns i bilaga 1. I ärendet har utskottet också tagit emot två skrivelser.
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen antar regeringens lagförslag som bl.a. innebär att det införs en ny privatuthyrningslag, utökade möjligheter att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand och en ny modell för blockhyra. Därmed avslår riksdagen motionsyrkanden om avslag på propositionen i dessa delar.
Jämför reservation 1 (V), 2 (S, V, MP) och 3 (S, V, MP).
Propositionen
En ny privatuthyrningslag
En ny lag för privatpersoners uthyrning av ägda bostäder
I propositionen anför regeringen att privatpersoners uthyrning av bostäder utgör ett viktigt komplement på bostadsmarknaden. För att en privatperson ska överväga att hyra ut sin bostad måste regelverket vara lättöverskådligt och enkelt att sätta sig in i. Den nuvarande ordningen innebär att det finns regler som gäller vid privatuthyrning för privatpersoner både i 12 kap. jordabalken (härefter hyreslagen) och i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Enligt regeringen är detta inte tillfredsställande med hänsyn till att lagstiftningen i huvudsak används av privatpersoner utan närmare kunskaper om hyresjuridik. Regeringen föreslår därför att en ny privatuthyrningslag införs som ska gälla när privatpersoner hyr ut ägda bostäder. Det övergripande syftet med den nya lagen är att göra det enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad genom att införa tydligare och mer lättillgängliga regler. Regeringen föreslår att den nya lagen ska vara heltäckande och innehålla samtliga bestämmelser som ska gälla vid privatuthyrning. Den nya lagen ska benämnas privatuthyrningslagen och ska ersätta lagen om uthyrning av egen bostad.
Ett tydligare och utvidgat tillämpningsområde
Regeringen anför i propositionen att det finns ett behov av att tydliggöra tillämpningsområdet för reglerna om privatuthyrning. Regeringen föreslår därför att lagen endast ska gälla upplåtelser som görs av fysiska personer och dödsbon. Vidare ska, på samma sätt som gäller i dag, lagen inte gälla om hyresvärden innehar lägenheten med hyresrätt eller om upplåtelsen avser fritidsändamål.
Det ska även vara möjligt för en privatperson att hyra ut fler lägenheter än den enda lägenhet som får hyras ut i dag. Tillämpningsområdet ska avgränsas på så sätt att privatuthyrningslagen inte ska gälla om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör en del av hyresvärdens bostad. Avgränsningen av tillämpningsområdet kommer alltså ske utifrån omfattningen av hyresvärdens uthyrningsverksamhet. Om det handlar om en regelmässig uthyrning ska i detta sammanhang bedömas med utgångspunkt i hur verksamheten är inrättad över tid.
En större avtalsfrihet i fråga om hyran
Regeringen föreslår vidare att det införs en annan hyressättningsmodell för privatuthyrning än den nu gällande. Som utgångspunkt ska reglerna om hyressättning innebära att parterna är fria att komma överens om inflyttningshyrans storlek. Regeringen bedömer att en reglering som utgår från hur efterfrågad bostaden är på marknaden framstår som mer rättvis jämfört med dagens system och bedöms även bli enklare att tillämpa för hyresavtalets parter. Hyran ska vara bestämd till beloppet, med undantag för vissa nyttigheter som kostnader för el, värme och vatten. Privatuthyrningslagen ska även innehålla bestämmelser om bl.a. när och hur hyran ska betalas.
Regeringen föreslår även att det införs en regel som ska skydda hyresgästerna mot alltför höga hyror. Regeln innebär bl.a. att om det uppstår en tvist om hyran ska hyresgästen kunna ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt. En förutsättning för det är dock att hyran är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande lägenheter eller i motsvarande omfattning efterfrågade lägenheter hyrs ut. Om så är fallet ska hyresnämnden fastställa hyran till ett belopp som är skäligt vid en jämförelse med i första hand sådana lägenheter.
Upplåtelse och överlåtelse i andra hand
När det gäller rätten att upplåta en privathyrd lägenhet i andra hand föreslår regeringen att hyresgästen inte ska ha en sådan rätt utan hyresvärdens samtycke. Anledningen till det är bl.a. att det är en mer privat relation mellan parterna vid privatuthyrning. Det ska av samma skäl inte finnas någon möjlighet för hyresgästen att ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att hyra ut i andra hand. Detsamma ska gälla för en överlåtelse av hyresrätten, dvs. en hyresgäst ska få överlåta hyresrätten endast om hyresvärden samtycker till det, och det ska heller inte finnas någon möjlighet att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden till en överlåtelse. Vidare föreslås att kraven för när en hyresgäst får ha en inneboende skärps.
Upphörande av hyresavtalet
Enligt den nuvarande regleringen får en hyresvärd säga upp tidsbestämda hyresavtal i förtid utan att ange några skäl. För att ge hyresgäster ökad trygghet och även skapa en rimlig balans mellan hyresvärdar och hyresgäster bedömer regeringen att denna möjlighet bör tas bort. Regeringen föreslår därför att hyresvärdar inte ska kunna säga upp tidsbestämda hyresavtal i förtid utan att ange några skäl. En hyresgäst ska dock även i fortsättningen ha rätt att säga upp tidsbestämda hyresavtal i förtid, men med en uppsägningstid om tre månader.
Ett hyresavtal som har ingåtts på obestämd tid ska kunna sägas upp med tre månaders uppsägningstid av både hyresvärden och hyresgästen.
En hyresvärd ska vidare få säga upp ett hyresavtal i förtid om hyresgästen allvarligt har åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Grunderna för en uppsägning i förtid ska i huvudsak motsvara de som gäller enligt 42 § första stycket hyreslagen.
Utökade möjligheter till andrahandsuthyrning av bostadsrätter
I propositionen anför regeringen att de skäl som i dag godtas när en bostadsrättshavare vill hyra ut sin bostadsrättslägenhet i andra hand är förhållandevis generösa. Det kan bl.a. handla om att bostadsrättshavaren vill prova på att vara sambo eller studera på annan ort. Regeringen konstaterar att det har utvecklats en ordning där de flesta bostadsrättsföreningar beviljar tillstånd till andrahandsuthyrning under ett år men att uthyrning därefter ofta nekas med motiveringen att bostadsrättshavaren redan hyrt ut i andra hand, trots att skälen för uthyrningen finns kvar. Regeringen anser att den tid som en bostadsrättslägenhet tidigare upplåtits i andra hand inte längre ska ha lika stor betydelse vid en prövning av om tillstånd ska lämnas till fortsatt uthyrning. Regeringen föreslår därför att möjligheterna att hyra ut en bostadsrätt i andra hand ska utökas. Bostadsrätthavaren måste, i likhet med tidigare, fortfarande ha skäl för upplåtelsen och ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Däremot ska inte den tid som lägenheten tidigare varit upplåten i andra hand ensamt leda till att ansökan avslås. Detta ska uttryckas på så sätt att hyresnämnden vid bedömningen av om ett tillstånd till en andrahandsupplåtelse ska lämnas, ska beakta tidigare upplåtelser i andra hand endast om det skett i betydande omfattning. Enligt regeringens bedömning innebär förslaget sammantaget en rimlig avvägning mellan bostadsrättshavarens och bostadsrättsföreningens intressen.
En ny modell för blockhyra
Tillämpningsområdet och förenklingar av modellen för blockhyra
Regeringen konstaterar i propositionen att det finns ett ökat behov i samhället av fler flexibla och tillfälliga boendelösningar. Det beror bl.a. på att företags behov av att rekrytera personal med rätt kompetens ökat och att det tillkommit nya sätt för människor att organisera sitt boende, exempelvis genom att dela på en större bostad (s.k. delningsbostäder). För att tillgodose dessa behov anser regeringen att den nuvarande modellen för blockhyra behöver utvecklas.
Regeringen föreslår att tillämpningsområdet för reglerna om blockhyra tydliggörs. Hyresavtalet ska, på samma sätt som hittills, omfatta minst tre bostadslägenheter som ska hyras ut i andra hand, och det införs en definition av begreppet blockhyra. Med blockhyra ska avses upplåtelser där hyresnämnden har gett parterna tillstånd att avtala om avvikelser från bestämmelserna om bostadslägenheter.
Regeringen föreslår vidare att tillämpningsområdet för blockhyra utökas. När det gäller blockhyra för företagsbostäder ska det, liksom tidigare, vara möjligt att få tillstånd av hyresnämnden när blockhyresgästen avser att upplåta lägenheterna till sina anställda eller en annan tydligt avgränsad krets med personer. I motsats till vad som nu gäller föreslår regeringen vidare att tillstånd även ska kunna ges till blockhyra om blockhyresgästen ska upplåta lägenheterna till en juridisk person för att den ska kunna erbjuda en bostad åt personer som arbetar för den.
När det gäller blockhyra för delningsbostäder föreslår regeringen att tillämpningsområdet avgränsas så att tillstånd till blockhyra ska kunna ges om blockhyresgästen ska upplåta lägenheter till personer som ska nyttja en del av en lägenhet ensam och övriga delar gemensamt med andra hyresgäster. En förutsättning för att tillstånd ska lämnas är dock att lägenheterna har anpassats för sådan användning, t.ex. genom större gemensamhetsytor och bättre ventilation.
Regeringen föreslår vidare att blockhyresmodellen förenklas. Det innebär bl.a. att hyresnämnden enbart ska pröva om det finns förutsättningar att lämna tillstånd till blockhyra och inte längre godkänna de enskilda villkoren i ett avtal om blockhyra. Parterna (dvs. fastighetsägaren och blockhyresgästen) ska därvid ha möjlighet att avtala om avvikelser från hyreslagens bestämmelser om bostadslägenheter så länge villkoren inte står i strid med bestämmelserna om lokaler. När det gäller förlängning av avtalet ska parterna i ett blockhyresavtal därmed kunna avtala om ett indirekt besittningsskydd i enlighet med vad som gäller för lokaler. Regleringen innebär då att blockhyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet mot hyresvärdens vilja, utan i stället en rätt till ersättning för skada om hyresavtalet sägs upp utan befogad anledning eller om fastighetsägaren kräver oskäliga villkor för en förlängning (se 57 § hyreslagen).
En ny möjlighet att avtala om att avstå från besittningsskydd
Som redovisas ovan föreslår regeringen att en fastighetsägare och blockhyresgäst ska ha möjlighet att avtala om ett indirekt besittningsskydd motsvarande det som gäller för lokalhyresgäster. Regeringen föreslår att det även för efterföljande led, dvs. mellan blockhyresgästen och andrahandshyresgästen, ska införas en utökad möjlighet att avtala om avstående från besittningsskyddet utan att hyresnämndens godkännande krävs. Förutsättningarna för en sådan överenskommelse ska vara att den ska gälla högst i ett år och att avståendet avser upplåtelse av en företagsbostad. Regeringen bedömer bl.a. att en sådan lösning kan skapa bättre förutsättningar för företag att få tillgång till snabba och flexibla boendelösningar. Regeringen bedömer vidare att förslaget inte innebär någon väsentlig försämring av andrahandshyresgästens ställning eftersom han eller hon redan i dag saknar rätt att bo kvar om fastighetsägaren och blockhyresgästen är överens om att blockhyresavtalet ska upphöra.
Anpassad hyra
I förhållandet mellan blockhyresgäster och andrahandshyresgäster gäller i dag reglerna om bruksvärdeshyra (55 § första stycket hyreslagen). Enligt regeringen är dock bruksvärdesmodellen dåligt anpassad till förhållandena vid blockhyra, bl.a. eftersom olika regler för hyressättningen gäller i de olika leden. En fastighetsägare kan ta ut marknadshyra av en blockhyresgäst, medan blockhyresgästen endast får ta ut en hyra som är skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde av andrahandshyresgästen. Detta innebär att det kan bli svårt för blockhyresgästen att ta ut en tillräcklig hyra från andrahandshyresgästen för att bedriva en verksamhet som är ekonomiskt hållbar över tid.
För att modellen med blockhyra ska kunna underlätta uthyrning av företagsbostäder och delningsbostäder, är det enligt regeringens mening avgörande att aktörer som bedriver en sådan verksamhet kan ta ut en hyra som täcker kostnaderna och att det finns förutsättningar att bedriva en lönsam verksamhet. Regeringen bedömer därmed att det finns skäl att frångå den nuvarande ordningen om att reglerna om bruksvärdeshyra ska gälla mellan blockhyresgäster och andrahandshyresgäster. Regeringen föreslår därför att det införs en särskild hyressättningsregel för blockhyra som innebär att hyresvärden och hyresgästen ska, om lägenheten i ett tidigare led upplåtits med blockhyra, få avtala om att en s.k. anpassad hyra ska gälla för andrahandshyresgästen. Den avtalade hyran ska då gälla i den utsträckning som det är skäligt med beaktande av bl.a. förutsättningarna för blockhyresavtalet och hyresavtalet mellan blockhyresgästen och andrahandshyresgästen.
Den s.k. bulvanregeln ska inte gälla vid blockhyra
Den s.k. bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken innebär att en andrahandshyresgäst under vissa förutsättningar har samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om fastighetsägaren hade upplåtit andrahandshyresgästens nyttjanderätt. Detta förutsätter dock att det finns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och att det kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för andrahandshyresgästen.
Regeringen konstaterar i propositionen att den tillämpning som bulvanregeln har fått i praxis riskerar att träffa flera av de nu föreslagna lagändringarna när det gäller blockhyra och i förlängningen leda till att vissa fastighetsägare avstår från att hyra ut lägenheter. Regeringen bedömer därmed att ett undantag från bulvanregeln framstår som nödvändigt för att förslagen om en utvecklad modell för blockhyra ska få avsett genomslag. Regeringen föreslår därför att bulvanregeln som huvudregel inte ska gälla vid blockhyra. För att undantaget ska gälla ska det dock som utgångspunkt krävas att lägenheten upplåtits i andra hand i överensstämmelse med det ändamål som avses i hyresnämndens tillstånd till blockhyra eller, om tillstånd inte krävs, avtalet om blockhyra. Undantaget ska också gälla om fastighetsägaren har gjort det som rimligen kan krävas för att förhindra att lägenheten upplåts i strid med ändamålet.
Lagförslagen i övrigt
Utöver de förslag som redogjorts för i föregående avsnitt lämnar regeringen i huvudsak följande förslag.
Regeringen anför att det finns ett behov av att tydliggöra gränsdragningen mellan andrahandsupplåtelser av bostadsrätter och upplåtelse till inneboende. Den nuvarande regleringen innebär att det krävs samtycke från bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden för en upplåtelse i andra hand medan det inte krävs för en upplåtelse till inneboende. I bostadsrättslagen definieras en upplåtelse i andra hand som en upplåtelse till någon annan för självständigt brukande (7 kap. 10 §). Det finns dock inte någon definition av begreppet självständigt brukande i bostadsrättslagen. För att underlätta för bostadsrättshavaren att bedöma om en planerad uthyrning kräver föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, och för att ge bostadsrättsföreningar möjligheter att ingripa mot otillåtna andrahandsupplåtelser föreslår regeringen därför att det ska införas en definition av vad som utgör ett sådant självständigt brukande som innebär att det är fråga om en upplåtelse i andra hand. Definitionen ska knytas till i vilken utsträckning bostadsrättshavaren använder lägenheten som bostad.
Regeringen föreslår vidare att den ersättning som får tas ut för yrkesmässig förmedling av hyresrätter höjs och knyts till prisbasbeloppet enligt socialförsäkringsbalken. Genom att ersättningen knyts till prisbasbeloppet kommer den att justeras i takt med den allmänna prisutvecklingen i samhället.
Regeringen konstaterar i propositionen att det i ärenden som prövas av hyresnämnden inte finns någon regel som begränsar möjligheterna att lägga fram nya omständigheter eller ny bevisning efter överklagande till Svea hovrätt som är sista instans i sådana ärenden. För att effektivisera processen och motverka att mål återförvisas eller försenas föreslår regeringen att det införs en s.k. preklusionsregel i mål om återbetalning av hyra i Svea hovrätt. Regeln innebär att en part får åberopa en omständighet eller ett bevis som inte har lagts fram tidigare endast om parten gör sannolikt att han eller hon inte kunnat åberopa omständigheten eller beviset vid hyresnämnden eller annars haft giltig en ursäkt att inte göra det. För att ytterligare effektivisera prövningen av tvister om återbetalning av hyra föreslår regeringen också att det införs ett krav på prövningstillstånd för att hovrätten ska pröva hyresnämndens beslut i ärenden om återbetalning av hyra.
Den nya privatuthyrningslagen och lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026.
Motionerna
En ny privatuthyrningslag
I kommittémotion 2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 1 föreslår motionärerna att riksdagen ska avslå regeringens lagförslag om en ny privatuthyrningslag. Motionärerna anför bl.a. att förslaget inte kommer att leda till några förbättringar för andrahandshyresgästerna utan i stället till högre hyror och sämre skydd för andrahandshyresgästerna.
Utökade möjligheter till andrahandsuthyrning av bostadsrätter
I kommittémotion 2025/26:4011 av Joakim Järrebring m.fl. (S) yrkande 1 föreslår motionärerna att riksdagen ska avslå regeringens lagförslag om utökade möjligheter till andrahandsuthyrning. Samma förslag läggs fram i kommittémotion 2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 2 och i kommittémotion 2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) yrkande 1. Motionärerna anför i huvudsak att förslaget riskerar att medföra att de spekulativa köpen av bostadsrätter ökar och att förvaltningen av bostadsrättsföreningarna försvåras.
En ny modell för blockhyra
I kommittémotion 2025/26:4011 av Joakim Järrebring m.fl. (S) yrkande 2 föreslår motionärerna att riksdagen ska avslå regeringens lagförslag i de delar som avser utökade möjligheter att göra undantag från besittningsskyddet i efterföljande led vid blockhyra av bostäder och reglerna om anpassad hyra.
Även i kommittémotion 2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) läggs samma förslag fram, dvs. att riksdagen ska avslå regeringens lagförslag i de delar som avser utökade möjligheter att göra undantag från besittningsskyddet i efterföljande led vid blockhyra av bostäder (yrkande 2) och reglerna om anpassad hyra (yrkande 3).
I kommittémotion 2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 3 föreslår motionärerna att riksdagen ska avslå regeringens lagförslag i de delar som avser utökade möjligheter att göra undantag från besittningsskyddet i efterföljande led vid blockhyra och reglerna om anpassad hyra. I samma yrkande förslår motionärerna vidare att riksdagen ska avslå regeringens lagförslag om att den s.k. bulvanregeln inte ska gälla vid blockhyra och även avslå den del av lagförslaget som avser uthyrning till en juridisk person för vidareuthyrning till juridisk person (12 kap. 1 e § jordabalken). Motionärerna motsätter sig förslagen i dessa delar och anser bl.a. att de riskerar att förvärra de problem som finns vid uthyrning genom mellanhandsföretag och leda till att de hyresrättsliga skyddsreglerna kringgås.
Utskottets ställningstagande
En ny privatuthyrningslag
Utskottet instämmer i regeringens bedömning att privatpersoners uthyrning av bostäder utgör ett viktigt komplement på bostadsmarknaden. Att bostäder eller delar av bostäder hyrs ut i stället för att stå oanvända bidrar till en mer effektiv användning av de bostäder som finns. Som framhålls i propositionen behöver regleringen vara enkel för att det ska vara attraktivt för privatpersoner att hyra ut den egna bostaden, och en privatperson som överväger att tillfälligt bli hyresvärd bör utan svårighet kunna överblicka konsekvenserna av att hyra ut sin bostad. Utskottet ser därför positivt på att reglerna för privatpersoners uthyrning av ägda bostäder förenklas och att regleringen samlas i en ny lag. Av de skäl som anförs i propositionen ställer sig utskottet därför bakom regeringens förslag till en ny privatuthyrningslag och motion 2025/26:3995 (V) yrkande 1 avstyrks följaktligen.
Utökade möjligheter till andrahandsuthyrning av bostadsrätter
I likhet med regeringen anser utskottet att bostadsrättshavare bör få utökade möjligheter att upplåta sina lägenheter i andra hand. Som anförs i propositionen skulle en mer flexibel reglering kunna leda till att fler lägenheter blir tillgängliga och att det befintliga bostadsbeståndet utnyttjas på ett bättre sätt. Utskottet instämmer även i regeringens bedömning att förslaget sammantaget innebär en rimlig avvägning mellan bostadsrättsföreningar och bostadsrättshavares intressen. Därmed avstyrks motionerna 2025/26:3995 (V) yrkande 2, 2025/26:4011 (S) yrkande 1 och 2025/26:4065 (MP) yrkande 1.
En ny modell för blockhyra
Som regeringen framför i propositionen behöver den nuvarande blockhyresmodellen utvecklas och förenklas bl.a. för att möjliggöra fler flexibla boendelösningar och för att skapa nya sätt för människor att organisera sitt boende. När det gäller regeringens förslag om en utökad möjlighet att avtala bort besittningsskyddet vid uthyrning av företagsbostäder instämmer utskottet i regeringens bedömning att ändringen kan skapa bättre förutsättningar för företag att enkelt få tillgång till boendelösningar och underlätta för arbetstagare som snabbt behöver en bostad på annan ort. Även när det gäller regeringens förslag om att blockhyresgäster och andrahandshyresgäster ska få avtala om en s.k. anpassad hyra delar utskottet regeringens uppfattning att en sådan reglering leder till bättre förutsättningar för att kunna bedriva en långsiktig verksamhet med uthyrning av företagsbostäder och delningsbostäder. Utskottet anser vidare att förslagen om att den s.k. bulvanregeln inte ska gälla vid blockhyra och om att tillämpningsområdet för blockhyra ska utvidgas så att tillstånd ska kunna ges när en blockhyresgäst ska upplåta lägenheter till en juridisk person är ändamålsenliga och innebär en lämplig avvägning mellan eventuella motstående intressen.
Av de skäl som anförs i propositionen ställer sig utskottet därför bakom regeringens förslag om en ny modell för blockhyra. Motionerna 2025/26:3995 (V) yrkande 3, 2025/26:4011 (S) yrkande 2 och 2025/26:4065 (MP) yrkandena 2 och 3 avstyrks därför.
Lagförslagen i övrigt
När det gäller lagförslagen i övrigt konstaterar utskottet att det inte väckts någon motion som går emot dessa i sak. Utskottet anser att också dessa lagförslag ska antas av de skäl som redovisas i propositionen.
Utskottet övergår nu till att behandla de motioner som innehåller förslag om tillkännagivanden i frågor som anknyter till lagförslagen.
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår motionsyrkanden om den framtida regleringen av blockhyra.
Jämför reservation 4 (V) och 5 (MP).
Motionerna
I kommittémotion 2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 4 föreslår motionärerna ett tillkännagivande till regeringen om att den ska återkomma till riksdagen med ett nytt reviderat lagförslag där nuvarande regler för blockhyra i huvudsak behålls men att de justeras bl.a. när det gäller reglerna om hyressättning och att kontrollfunktioner införs så att systemet inte utnyttjas.
I kommittémotion 2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) begärs flera tillkännagivanden när det gäller delningsbostäder. Motionärerna förslår att regeringen ska återkomma med ett lagförslag med en egen juridisk definition av delningsboenden i likhet med vad som gäller för t.ex. seniorbostäder (yrkande 4). Motionärerna föreslår vidare att kommunerna ska ansvara för att godkänna vilka bostäder som ska upplåtas inom kategorin delningsboenden (yrkande 5). Motionärerna föreslår också att regeringen ska återkomma med ett nytt lagförslag om skäliga hyror för delningsbostäder med bruksvärdesprincipen som utgångspunkt samt utifrån de särskilda förutsättningar som gäller för delningsbostäder (yrkande 6).
Propositionen
I betänkandet har tidigare redovisats de lagförslag som regeringen lämnat när det gäller regleringen av blockhyra. (Se avsnittet En ny modell för blockhyra.)
Utskottets ställningstagande
Utskottet har tidigare i betänkandet ställt sig bakom regeringens lagförslag om en ny modell för blockhyra. Eftersom utskottet anser att regleringen är väl avvägd finner utskottet inte skäl att vidta någon åtgärd med anledning av motionerna 2025/26:3995 (V) yrkande 4 och 2025/26:4065 (MP) yrkandena 4–6 om den framtida regleringen av blockhyra. Motionsyrkandena avstyrks därmed.
|
1. |
av Andreas Lennkvist Manriquez (V).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde ha följande lydelse:
Riksdagen avslår regeringens förslag till privatuthyrningslag.
Därmed bifaller riksdagen motion
2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 1 och
avslår proposition 2025/26:187 punkt 1.
Ställningstagande
Vänsterpartiet stod inte bakom lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad när den infördes 2013, och kritiken mot regleringen kvarstår. Regeringens förslag till ny privatuthyrningslag innebär inga förbättringar för andrahandshyresgästerna utan förslaget kommer tvärtom att leda till högre hyror och ett försämrat skydd för dessa hyresgäster. De nuvarande reglerna om privatuthyrning är redan alltför generösa och det saknas skäl att genomföra ytterligare lagändringar i samma riktning.
Regeringen anför bl.a. att den nya privatuthyrningslagen kan förväntas leda till att fler bostäder blir tillgängliga på hyresmarknaden och att det befintliga bostadsbeståndet utnyttjas bättre. Jag delar inte denna syn. Uthyrningen av privatägda bostäder leder tvärtom till ökad spekulation och en växande andrahandsmarknad, vilket inte är något att sträva efter. Det innebär dessutom ett sämre nyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. För att skapa en ökad rörlighet på bostadsmarknaden borde utgångspunkten i stället vara att den som inte behöver sin bostad för att bo i säljer den vidare.
För att fler bostäder ska bli tillgängliga på hyresmarknaden krävs det även att det byggs fler hyresrätter med rimliga hyror. Andrahandsuthyrningen bör enbart vara ett komplement till bostadsförsörjningen – inte en central del av den. De rättigheter som gäller för en andrahandshyresgäst bör vidare vara desamma oavsett om den uthyrda bostaden är ägd eller hyrd.
Mot denna bakgrund bör riksdagen avslå regeringens förslag till privatuthyrningslag.
|
2. |
Utökade möjligheter för bostadsrättshavare att upplåta sin lägenhet i andra hand, punkt 2 (S, V, MP) |
av Andreas Lennkvist Manriquez (V), Joakim Järrebring (S), Leif Nysmed (S), Denis Begic (S), Anna-Belle Strömberg (S), Amanda Palmstierna (MP) och Markus Kallifatides (S).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följande lydelse:
Riksdagen avslår regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) i de delar det avser 7 kap. 11 §.
Därmed bifaller riksdagen motionerna
2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 2,
2025/26:4011 av Joakim Järrebring m.fl. (S) yrkande 1 och
2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) yrkande 1 och
avslår proposition 2025/26:187 punkt 5 i denna del.
Ställningstagande
Förslaget om att utöka bostadsrättshavares möjligheter att upplåta sina lägenheter i andra hand har fått kritik av flera remissinstanser. Kritiken handlar huvudsakligen om att reglerna redan i dag är generösa och att det inte finns behov av att utöka möjligheterna till andrahandsupplåtelse. Även myndigheter som Boverket och Tillväxtverket har ifrågasatt förslaget och varnat för bl.a. spekulationsköp av bostadsrätter. Fastighetsägarna har också avstyrkt förslaget med hänvisning till risken för spekulativt beteende och negativa konsekvenser för föreningarnas funktion och grannarnas trygghet. Vi instämmer i remissinstansernas kritik, och för oss väger dessa invändningar tyngre än de skäl för förslaget som regeringen anför i propositionen. Riksdagen bör därför avslå regeringens förslag om utökade möjligheter till andrahandsuthyrning i bostadsrättslagen.
|
3. |
av Andreas Lennkvist Manriquez (V), Joakim Järrebring (S), Leif Nysmed (S), Denis Begic (S), Anna-Belle Strömberg (S), Amanda Palmstierna (MP) och Markus Kallifatides (S).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde ha följande lydelse:
Riksdagen
a) avslår 12 kap. 1 e § andra stycket 1 b regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken och antar paragrafen i övrigt med den ändringen att ordet "eller" ska införas efter "personer," i andra stycket 1 a.
b) avslår regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken i de delar det avser 7 kap. 31 § och 12 kap. 45 a, 55, 55 b och 55 f §§.
Därmed bifaller riksdagen motionerna
2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 3,
2025/26:4011 av Joakim Järrebring m.fl. (S) yrkande 2 och
2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) yrkandena 2 och 3 samt
bifaller delvis proposition 2025/26:187 punkt 2 i denna del.
Ställningstagande
Förslaget om nya regler om blockhyra innebär bl.a. att det för företagsbostäder införs en utökad möjlighet att avtala om avstående från besittningsskyddet mellan blockhyresgäster och andrahandshyresgäster. En blockhyresgäst och andrahandshyresgäst får vidare avtala om en s.k. anpassad hyra för andrahandshyresgästen. Dessa förslag har fått kritik av flera remissinstanser. Kritiken handlar bl.a. om att det finns risk för missbruk om möjligheterna att göra undantag från besittningsskyddet utökas och om att den nya modellen för hyressättning leder till att hyresgästerna tvingas att betala marknadshyror. Vi instämmer i huvudsak i den kritik som framförts. Vi är även negativa till förslaget om att tillstånd ska kunna ges till blockhyra när en blockhyresgäst ska upplåta lägenheter till en juridisk person. Förslaget i denna del innebär ökade risker för otrygga boendeförhållanden och stegrande hyror. Sammanfattningsvis anser vi att övervägande skäl talar emot flera av de ändringar som regeringen föreslår.
Riksdagen bör därför avslå regeringens lagförslag i de delar som avser att möjligheterna att göra undantag från besittningsskyddet i efterföljande led vid blockhyra utökas, att reglerna om anpassad hyra införs och att den s.k. bulvanregeln inte ska gälla vid blockhyra. Vidare bör den del av lagförslaget som avser uthyrning till en juridisk person för vidareuthyrning till en juridisk person avslås (12 kap. 1 e § andra stycket 1 b jordabalken).
|
4. |
av Andreas Lennkvist Manriquez (V).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande lydelse:
Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen.
Därmed bifaller riksdagen motion
2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 4 och
avslår motion
2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) yrkandena 4–6.
Ställningstagande
Som framgår av mina tidigare reservationer i betänkandet har jag invändningar mot regeringens förslag när det gäller regleringen av blockhyra. Enligt min mening bör de nuvarande reglerna om blockhyra i hyreslagen behållas, dock med vissa justeringar. Till att börja med bör regeringen göra en översyn av dagens blockhyresmodell för att säkerställa att hyressättningen är korrekt och sker i enlighet med gällande praxis. Om blockhyra genom en mellanhand ska tillåtas behöver det vidare finnas kontrollfunktioner så att systemet inte utnyttjas. Transparensen kring förhandlade hyror behöver också stärkas genom lagändringar. Regeringen bör därför återkomma med ett nytt lagförslag där dagens regler för blockhyra i huvudsak behålls men justeras enligt vad jag redovisar ovan. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.
|
5. |
av Amanda Palmstierna (MP).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande lydelse:
Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen.
Därmed bifaller riksdagen motion
2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP) yrkandena 4–6 och
avslår motion
2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) yrkande 4.
Ställningstagande
Delningsbostäder är en viktig del av bostadsbeståndet, inte minst för unga och studenter. Enligt min mening finns det dock bättre sätt att möta behoven av delningsbostäder än genom regeringens förslag i ärendet. Jag anser till att börja med att det bör införas en tydlig juridisk definition av delningsbostäder, liknande de som finns för studentbostäder och seniorbostäder. Vidare bör kommunerna få ansvar för att godkänna vilka bostäder som ska upplåtas inom kategorin delningsbostäder. Dessutom bör hyrorna för delningsbostäder fastställas till skäliga hyror utifrån bruksvärdesprincipen och utifrån de särskilda förutsättningar som gäller för delningsbostäder. Detta bör framgå av lagen.
Regeringen bör återkomma med lagförslag som tillgodoser det jag anfört ovan. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.
Bilaga 1
Förteckning över behandlade förslag
Proposition 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad:
1. Riksdagen antar regeringens förslag till privatuthyrningslag.
2. Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken.
3. Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
4. Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).
5. Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).
6. Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.
2025/26:3995 av Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V):
1. Riksdagen avslår regeringens förslag till privatuthyrningslag.
2. Riksdagen avslår regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) om utökade möjligheter till andrahandsuthyrning, 7 kap. 11 §.
3. Riksdagen avslår regeringens förslag till ändringar i 12 kap. 1 e § jordabalken i den del som avser uthyrning till juridisk person för vidareuthyrning till juridisk person samt ändringarna i 7 kap. 31 §, 12 kap. 45 a § första stycket 3, 55, 55 b och 55 f §§ jordabalken.
4. Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen bör återkomma till riksdagen med en reviderad lagstiftning och tillkännager detta för regeringen.
2025/26:4011 av Joakim Järrebring m.fl. (S):
1. Riksdagen avslår propositionen i de delar som handlar om utökade möjligheter till andrahandsuthyrning i 7 kap. 11 § bostadsrättslagen.
2. Riksdagen avslår propositionen i de delar som handlar om utökade möjligheter att göra undantag från besittningsskyddet i efterföljande led vid blockhyra av bostäder i 12 kap. 45 a § jordabalken samt förslaget om anpassad hyra i 12 kap. 55, 55 b och 55 f §§ jordabalken.
2025/26:4065 av Amanda Palmstierna m.fl. (MP):
1. Riksdagen avslår regeringens förslag om utökade möjligheter till andrahandsuthyrning i 7 kap. 11 § bostadsrättslagen.
2. Riksdagen avslår regeringens förslag om utökade möjligheter att göra undantag från besittningsskyddet i efterföljande led vid blockhyra av bostäder till företag i 12 kap. 45 a § jordabalken.
3. Riksdagen avslår regeringens förslag om anpassad hyra vid blockhyra av bostäder till företag i 12 kap. 55, 55 b och 55 f §§ jordabalken.
4. Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen ska återkomma med ett nytt förslag på utformning med en juridisk definition av delningsboenden och tillkännager detta för regeringen.
5. Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att det ska ligga på kommuner att godkänna vilka bostäder som ska upplåtas inom kategorin delningsboenden och tillkännager detta för regeringen.
6. Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att regeringen ska återkomma med ett nytt förslag på utformning i fråga om skäliga hyror med utgångspunkt i bruksvärdesprincipen samt utifrån de särskilda förutsättningar som delningsboenden grundar sig på och tillkännager detta för regeringen.
Bilaga 2
