Ett register för alla bostadsrätter

Betänkande av Bostadsrättsregisterutredningen

Stockholm 2022

SOU 2022:39

SOU och Ds finns på regeringen.se under Rättsliga dokument.

Svara på remiss – hur och varför

Statsrådsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad 2009-05-02).

Information för dem som ska svara på remiss finns tillgänglig på regeringen.se/remisser.

Layout: Kommittéservice, Regeringskansliet

Omslag: Elanders Sverige AB

Tryck och remisshantering: Elanders Sverige AB, Stockholm 2022

ISBN 978-91-525-0422-2 (tryck)

ISBN 978-91-525-0423-9 (pdf)

ISSN 0375-250X

Till statsrådet Johan Danielsson

Regeringen beslutade den 3 december 2020 att utse en särskild utre- dare för att lämna förslag på hur ett offentligt register för bostads- rätter bör utformas i syfte att stärka bostadsmarknadens funktions- sätt.

Samma dag förordnades före detta generaldirektören Bengt Kjellson att från och med den 1 januari 2021 vara särskild utredare.

Som sakkunniga i utredningen förordnades från och med den 7 september 2021 ämnesrådet vid Finansdepartementet Lars Arell, ämnesrådet vid Finansdepartementet Katarina Welin och rättssak- kunniga vid Justitiedepartementet Lina Gruvhagen. Samma dag för- ordnades som experter att biträda utredningen koncernjuristen Jonas Anderberg, Mäklarsamfundet, chefsjuristen Sofia Berg Horner, Riksbyggen, chefsjuristen Mattias Berlin, HSB, verkställande direktören Ulrika Blomqvist, Bostadsrätterna, gruppchefen Lisbeth Hillerkrans, Nabo, enhetschefen Christina Sundblad, Kronofogdemyndigheten, strategichefen Per Sörbom, Lantmäteriet, chefsjuristen Marie Öhrström, Fastighetsägarna och verksamhetsutvecklaren Tomas Österman, Svenska Bankföreningen. Genom beslut den 1 februari 2022 entledi- gades Katarina Welin och i hennes ställe förordnades kanslirådet vid Finansdepartementet Charlotte Jansson, som sakkunnig. Samma dag entledigades Marie Öhrström och i hennes ställe förordnades förbundsjuristen Johan Kleveland, Fastighetsägarna, som expert.

Som sekreterare i utredningen anställdes från och med den 8 feb- ruari 2021 juristen Linda Holmström.

Utredningen har antagit namnet Bostadsrättsregisterutredningen (Fi 2020:10).

Härmed överlämnas betänkandet Ett register för alla bostadsrätter (SOU 2022:39). Arbetet har bedrivits i nära samråd med experter och sakkunniga, som har bidragit med värdefulla och konstruktiva

synpunkter. Vi-formen har därför använts i betänkandet även om det kan finnas avvikande uppfattningar i några detaljfrågor.

Utredningens uppdrag är med detta slutfört.

Stockholm 1 juli 2022

Bengt Kjellson

/Linda Holmström

Innehåll

Sammanfattning ................................................................		23
1	Författningsförslag.....................................................	31
1.1	Förslag till lag (2024:0000) om bostadsrättsregister ............	31
1.2	Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken .....................	38

1.3Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen

(1991:614) ...............................................................................

39

1.4Förslag till lag om ändring i lagen (2006:378)

om lägenhetsregister ...............................................................

44

1.5Förslag till förordning (2024:0000)

om bostadsrättsregister ..........................................................

45

1.6 Förslag till förordning om ändring
i utsökningsförordningen (1981:981)....................................	56

1.7Förslag till förordning om ändring

i konkursförordningen (1987:916) ........................................

58

1.8Förslag till förordning om ändring i förordningen

(2001:100) om den officiella statistiken ................................

63

1.9Förslag till förordning om ändring i offentlighets- och

sekretessförordningen (2009:641) .........................................	65
1.10 Förslag till förordning om ändring i förordningen
(2009:946) med instruktion för Lantmäteriet.......................	67

5

InnehållSOU 2022:39

2	Uppdraget.................................................................	71
2.1	Uppdraget ...............................................................................	71
2.2	Utredningsarbetet ..................................................................	71
2.3	Betänkandets uppläggning .....................................................	73

3	Bostadsrättens regelverk.............................................		75
3.1	Inledning .................................................................................		75
3.2	Historik och lagstiftningens utveckling................................		76
	3.2.1	De första bostadsrättsföreningarna bildas.............	76
	3.2.2	Lagstiftningens utveckling .....................................	77
3.3	Bostadsrätten ..........................................................................		78
	3.3.1	En nyttjanderätt ......................................................	78
	3.3.2	Bostadslägenheter och lokaler................................	79
3.4	Bostadsrättsföreningen ..........................................................		79
	3.4.1	En ekonomisk förening ..........................................	79
	3.4.2	Bildandet av en bostadsrättsförening.....................	79
	3.4.3	Stadgarna..................................................................	80
	3.4.4	Föreningsstämman..................................................	80
	3.4.5	Styrelsen...................................................................	81
	3.4.6	Medlemmarna..........................................................	81
3.5	Upplåtelse och övergång av bostadsrätt................................		82
	3.5.1	Upplåtelse av bostadsrätt........................................	82
	3.5.2	Övergång av bostadsrätt .........................................	82
	3.5.3	Medlemskap i föreningen .......................................	83
	3.5.4	Ogiltiga upplåtelser och överlåtelser .....................	84
	3.5.5	Föreningens eget innehav .......................................	84
3.6	Medlemsförteckning och lägenhetsförteckning ...................		85
	3.6.1	Skyldighet att föra förteckningarna .......................	85
	3.6.2	Medlemsförteckningen ...........................................	85
	3.6.3	Lägenhetsförteckningen .........................................	86
3.7	Pantsättning av bostadsrätt....................................................		87
	3.7.1	En bostadsrätt kan pantsättas.................................	87
	3.7.2	Historik ...................................................................	87

6

SOU 2022:39Innehåll

3.8	Det sakrättsliga skyddet .........................................................		88
	3.8.1	Inledning ..................................................................	88
	3.8.2	Sakrättsligt skydd vid överlåtelse............................	89
	3.8.3	Sakrättsligt skydd vid pantsättning ........................	89
	3.8.4	Dold panträtt ...........................................................	90
	3.8.5	Avnotering av panträtt ............................................	91
	3.8.6	Bostadsrättsföreningens legala panträtt .................	91
	3.8.7	Utmätning, betalningssäkring och kvarstad ..........	92
3.9	Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag .............................		93
	3.9.1	Inledning ..................................................................	93
	3.9.2	Bostadsföreningar....................................................	93
	3.9.3	Bostadsaktiebolag ....................................................	94

3.9.4Lägenhetsförteckningen i bostadsföreningar

		och bostadsaktiebolag .............................................	94
4	Skyddet för personuppgifter........................................		95
4.1	Inledning .................................................................................		95
4.2	Personlig integritet och skyddet för personuppgifter ..........		96
	4.2.1	Regeringsformen .....................................................	96
	4.2.2	Europakonventionen ...............................................	97
	4.2.3	Dataskyddskonventionen .......................................	98
	4.2.4	Europeiska unionens stadga....................................	98

4.2.5Förenta nationernas förklaring om de

	mänskliga rättigheterna ...........................................	99
4.2.6	OECD:s riktlinjer ...................................................	99
4.3 EU:s dataskyddsförordning .................................................		100
4.3.1	Definitioner och grundläggande reglering ...........	100

4.3.2Rättslig grund för behandling

	av personuppgifter.................................................	101
4.3.3	Principer.................................................................	103
4.3.4	Särskilt om ändamål...............................................	104
4.3.5	Den registrerades rättigheter ................................	105
4.3.6	Överträdelser .........................................................	107

4.3.7Nationella bestämmelser som kompletterar

	EU:s dataskyddsförordning..................................	107
4.3.8	Särskilda registerförfattningar ..............................	108

7

InnehållSOU 2022:39

4.4	Handlingsoffentlighet och sekretess...................................		108
	4.4.1	Allmänna handlingars offentlighet.......................	108
	4.4.2	Tillgång till allmänna handlingar ..........................	109
	4.4.3	Sekretess ................................................................	109
4.5	Bevarande och gallring .........................................................		110
	4.5.1	Bevarande är huvudprincipen ...............................	110
	4.5.2	Gallring är tillåten i vissa fall ................................	111
	4.5.3	Personuppgifter i allmänna handlingar ................	111
5	Bostadsrätten i dagens verklighet ..............................		113
5.1	Inledning ...............................................................................		113
5.2 Beståndet av föreningar och bostadsrätter..........................			113
	5.2.1	Antalet föreningar och bostadsrätter...................	113
	5.2.2	Föreningarnas storlek och var de finns................	114
	5.2.3	Föreningar med andra typer av lägenheter ..........	115
	5.2.4	Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag ...........	116
	5.2.5	En förändrad eller ny upplåtelse...........................	117
5.3 Förvaltare och andra organisationer....................................			118
	5.3.1	Förvaltare anlitas allt oftare ..................................	118
	5.3.2	Den ekonomiska förvaltningen............................	118
	5.3.3	Förvaltare...............................................................	120
	5.3.4	Bostadsutvecklare..................................................	120
	5.3.5	Intresseorganisationer ..........................................	121
5.4	Upplåtelsen ...........................................................................		122
	5.4.1	Inledning................................................................	122
	5.4.2	Nyproduktion .......................................................	122
	5.4.3	Andelstal ................................................................	123
	5.4.4	Upplåtelse ..............................................................	123
5.5	Överlåtelsen ..........................................................................		124
	5.5.1	Överlåtelse i siffror ...............................................	124
	5.5.2	Försäljning med hjälp av fastighetsmäklare.........	125
	5.5.3	Mäklarbilder ..........................................................	125
	5.5.4	Medlemskap i föreningen .....................................	126
	5.5.5	Uppdatering av medlems- och
		lägenhetsförteckningar .........................................	127
	5.5.6	Räkneexempel för överlåtelseavgifter ..................	129

8

SOU 2022:39		Innehåll
5.5.7	Finansieringen........................................................	129

5.5.8Särskilt om fastighetsmäklarrollen och

	arbetssätt ................................................................	129
5.6 Bostadsrätten som kreditobjekt...........................................		131
5.6.1	Pantsättning i siffror .............................................	131
5.6.2	Pantsättningsprocessen .........................................	132

5.6.3Uppdatering av föreningens

		lägenhetsförteckning .............................................	133
	5.6.4	Estimering av avtalet pantunderrättelser..............	134
	5.6.5	Avnotering .............................................................	135
	5.6.6	Särskilt om lokalbostadsrättföreningar ................	136
5.7	Pantunderrättelser.................................................................		136
	5.7.1	Underrättelse om obetalda avgifter......................	136
	5.7.2	Antalet underrättelser ...........................................	137
6	Problembilden ........................................................		139
6.1	Inledning ...............................................................................		139
6.2	Hantering av panter ..............................................................		139
	6.2.1	Brister i panthanteringen ......................................	139

6.2.2Konsekvenser av felaktig hantering av

	underrättelser.........................................................	140
6.2.3	Noteringar som inte tas bort ................................	142

6.2.4En process med många aktörer utan

	samordning ............................................................	143
6.2.5	Generella pantförskrivningar ................................	144
6.2.6	Inga enhetliga lösningar ........................................	145
6.2.7	Underrättelser från Kronofogdemyndigheten ....	145
6.3 Tillgång till information .......................................................		145
6.3.1	Vilka uppgifter efterfrågas?...................................	145
6.3.2	Inte så lätt att få uppgifter ....................................	146

6.3.3Särskilt om Kronofogdemyndighetens

	informationsbehov ................................................	147
6.3.4	Särskilt om medlemmens behov av uppgifter ......	148
6.4 Överlåtelse.............................................................................		148
6.4.1	Inledning ................................................................	148
6.4.2	Medlemsprövningen ..............................................	149

9

InnehållSOU 2022:39

	6.4.3	Dokumentflödet ...................................................	149
	6.4.4	Överlåtelsen är inget stort problem .....................	151
6.5	Bostadsrättens identitet .......................................................		151
	6.5.1	Lägenhetsförteckningens identitet ......................	151
	6.5.2	Andra identiteter...................................................	152
	6.5.3	Konsekvenser av att olika identiteter används ....	152
6.6	Exekutiva åtgärder ................................................................		153
6.7	Konsumentskydd..................................................................		154
	6.7.1	Betänkandet Stärkt konsumentskydd
		på bostadsmarknaden............................................	154
	6.7.2	Konsumentverket..................................................	155
	6.7.3	Finansinspektionen ...............................................	155
6.8	Brottslighet ...........................................................................		156
	6.8.1	Inledning................................................................	156
	6.8.2	Polismyndighetens iakttagelser............................	156
	6.8.3	Föreningarnas sårbarhet gällande ekonomisk
		brottslighet ............................................................	157
	6.8.4	Exemplet Bostadsrättsföreningen Ida i Malmö...	157
	6.8.5	Brottslighet kopplad till enskilda bostadsrätter ..	158
	6.8.6	Särskilt om penningtvätt.......................................	159
	6.8.7	Kronofogdemyndighetens iakttagelser om
		olika brottsupplägg ...............................................	161
	6.8.8	Kreditgivarnas iakttagelser om olika
		brottsupplägg.........................................................	162
6.9	Olovlig andrahandsuthyrning..............................................		164
6.10	Välfärdsbrott.........................................................................		165
6.11	Bristfällig tillgång till statistik..............................................		166
7	Tidigare utredningar.................................................		167
7.1	Bostadsrättsregisterfrågan har utretts tidigare ...................		167
7.2	Bostadsrättsutredningen från 1998 .....................................		168
	7.2.1	Brister vid förvärv och pantsättning ....................	168
	7.2.2	Bostadsrättsinteckningar och ett
		bostadsrättsregister ...............................................	169

10

SOU 2022:39Innehåll

7.3	Projektgruppens rapport från 2003 .....................................		170
7.4	Promemorian Bostadsrättsregister från 2007......................		170
	7.4.1	Inget av förslagen borde genomföras ...................	170
	7.4.2	Utredarens bedömning av förslagen ....................	171
	7.4.3	Det tredje alternativet ...........................................	171
7.5	Försöksverksamheten i Uppsala ..........................................		172

7.5.1Försöksverksamhet med ett

		bostadsrättsregister ...............................................	172
	7.5.2	Modellen för ett bostadsrättsregister ...................	172
	7.5.3	Resultaten av försöksverksamheten .....................	174
8	Erfarenheter från våra grannländer ............................		175
8.1	Inledning ...............................................................................		175
8.2	Finland	...................................................................................	176
	8.2.1	De finska bostadsaktiebolagen .............................	176
	8.2.2	Aktielägenheterna..................................................	177
	8.2.3	Statistik över beståndet .........................................	178
	8.2.4	Behov av ett aktielägenhetsregister ......................	179
	8.2.5	Ett stegvis införande..............................................	180
	8.2.6	Aktielägenhetsregistrets innehåll .........................	180
	8.2.7	Pantsättning av aktier ............................................	181
	8.2.8	Planeringen för ett register ...................................	182
	8.2.9	Uppbyggnaden av registret ...................................	183
	8.2.10	Överföring av uppgifter ........................................	184
	8.2.11	Registret i drift ......................................................	185
	8.2.12	Framtida utveckling av registret ...........................	185
8.3	Norge.....................................................................................		186
	8.3.1	Inledning och statistik...........................................	186
	8.3.2	Borettslag ...............................................................	187
	8.3.3	Borettslagsandelar..................................................	188
	8.3.4	Förköpsrätt ............................................................	189
	8.3.5	Grunnboken...........................................................	190
	8.3.6	Närmare om boretter i grunnboken.....................	191
	8.3.7	Pantsättning i borettslagsandelar..........................	192
	8.3.8	Vägen mot ett register...........................................	193
	8.3.9	Beslut om ett register ............................................	194

11

Innehåll	SOU 2022:39
8.3.10 Arbetet mot ett register påbörjas.........................		195
8.3.11 Överföringen av uppgifter till registret ...............		196
8.3.12 Vissa förseningar och bristande kvalitet ..............		197
8.3.13 Kreditinstituten kontrollerade sina panter ..........		198
8.3.14 Belopp på panträtterna infördes...........................		200
8.3.15 Handläggning, drift och förvaltning hos
Kartverket..............................................................		200

8.3.16Registrering av boretter och överlåtelser i

	praktiken................................................................	201
8.3.17	Registrering av pant i praktiken ...........................	203
8.3.18	Digitala lösningar ..................................................	203

8.3.19Tillhandahållande av uppgifter från

		grunnboken ...........................................................	204
	8.3.20	Korrekta uppgifter ................................................	205
9	Vägval för ett register ...............................................		207
9.1	Ja, ett register över bostadsrätter behövs ............................		207
9.2	Ett statligt register som en myndighet ansvarar för ...........		208
	9.2.1	Inledning................................................................	208

9.2.2Tidigare förslag rörande utformning och

	ansvar i frågan........................................................	209
9.2.3	Vad säger direktiven? ............................................	210
9.2.4	Skäl för och mot ett statligt engagemang ............	211

9.2.5Ett statligt register som en myndighet ska

		ansvara för..............................................................	212
9.3	Ett fristående register...........................................................		213
	9.3.1	Samband med andra register.................................	213
	9.3.2	Fastighetsregistret och föreningsregistret...........	214
	9.3.3	Pantbrevsregistret och lägenhetsregistret............	215
	9.3.4	Ett fristående register ...........................................	217
9.4	Lantmäteriet ska ansvara för registret .................................		217
	9.4.1	Tidigare ställningstaganden ..................................	218
	9.4.2	Lantmäteriet ska ansvara för registret..................	219
9.5	Registrets omfattning...........................................................		221
	9.5.1	Alla bostadsrätter ska omfattas ............................	221

12

SOU 2022:39

Innehåll

9.5.2Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag

		ska inte omfattas ....................................................	222
9.6	Förhållandet till den personliga integriteten .......................		223
	9.6.1	Inledning ................................................................	223
	9.6.2	En intresseavvägning .............................................	224
9.7	Behandling av personuppgifter ska regleras särskilt ...........		225
	9.7.1	Den befintliga författningsregleringen ................	225
	9.7.2	En särskild reglering behövs .................................	226
9.8	Nivåer på författningsregleringen........................................		227
	9.8.1	Kravet på lagform ..................................................	227

9.8.2Behandling av personuppgifter ska regleras

		i lag .........................................................................	228
	9.8.3	Allt behöver inte regleras i lag ..............................	230
10	Registrets innehåll och funktion................................		231
10.1	Inledning ...............................................................................		231
10.2	Registrets innehåll.................................................................		231
	10.2.1	Inledning ................................................................	232
	10.2.2	Bostadsrättslägenheten..........................................	233
	10.2.3	Bostadsrättsföreningen .........................................	237
	10.2.4	Bostadsrättshavaren...............................................	239
	10.2.5	Pantsättning ...........................................................	242
	10.2.6	Anteckningar .........................................................	244
	10.2.7	Tidigare bostadsrättshavare ..................................	246
	10.2.8	Tidigare förhållanden ............................................	247
	10.2.9	Ytterligare innehåll som vi övervägt.....................	247
10.3 Sakrättsligt skydd vid pantsättning......................................			249
	10.3.1	Dagens systematik.................................................	249
	10.3.2	Registrering i bostadsrättsregistret ......................	249
	10.3.3	Skriftlig pantsättning av hela bostadsrätten.........	250
10.4 Sakrättsligt skydd vid överlåtelse .........................................			251
	10.4.1	Sakrättsligt skydd genom underrättelse ...............	251

10.4.2Bedömningen i betänkandet

Bostadsrättsregister ...............................................

252

13

InnehållSOU 2022:39

	10.4.3	Ingen förändring av sakrättsligt skydd vid
		överlåtelser.............................................................	253
10.5	Verkan av registrering ..........................................................		254
10.6	Lägenhetsförteckningen.......................................................		255
	10.6.1	Lägenhetsförteckningens innehåll .......................	255
	10.6.2	Anteckning om pantsättning utmönstras
		ur lägenhetsförteckningen ....................................	256
	10.6.3	Inga ytterligare förändringar
		i lägenhetsförteckningen.......................................	257
10.7 Ingen rätt att ta ut pantsättningsavgift ...............................			259
10.8 Inga förändringar i medlemsförteckningen ........................			259
10.9 Föreningen ska underrätta registret vid obetalda
	avgifter och vid vissa beslut av föreningen..........................		261
	10.9.1	Underrättelse vid obetalda avgifter......................	261
	10.9.2	Underrättelse efter vissa beslut ............................	262
10.10 Underrättelser från Kronofogdemyndigheten ...................			262
	10.10.1	Underrättelseskyldighet till Lantmäteriet ...........	263
	10.10.2	Underrättelser ska kunna göras direkt
		i bostadsrättsregistret............................................	264
10.11 Underrättelse från domstol .................................................			265
10.12 Det nationella lägenhetsregistret.........................................			265
	10.12.1	Lägenhetsregistrets innehåll .................................	265
	10.12.2	Lägenhetsregistrets ändamål och åtkomst till
		uppgifter ................................................................	266
	10.12.3	Lägenhetsregistrets uppbyggnad..........................	267
10.13 Förslagen avseende lägenhetsregistret i betänkandet Fri
	hyressättning vid nyproduktion ..........................................		267
	10.13.1	Delar av betänkandet har överlämnats.................	267
	10.13.2	Förslagen i betänkandet........................................	268
10.14 Lägenhetsregistrets koppling till bostadsrättsregistret ......			269
	10.14.1	Olika sätt att samla in uppgifter...........................	269
	10.14.2	Lägenhetsregistrets uppgifter ska kunna
		användas i större utsträckning..............................	270

14

SOU 2022:39	Innehåll
10.14.3 Inget förslag baserat på betänkandet Fri
hyressättning vid nyproduktion ...........................	272

10.14.4Fastighetsägaren och kommunen påverkas inte av att lägenhetsregistrets uppgifter ingår

		i bostadsrättsregistret ............................................	273
10.15 Sekretess för uppgift om enskilds personliga
	förhållanden...........................................................................		274
	10.15.1	Inledning ................................................................	274
	10.15.2	Sekretess i folkbokföringen ..................................	275
	10.15.3	Registrering av en betydande del av
		befolkningen ..........................................................	275
	10.15.4	Bostadsrättsregistret omfattas
		av handlingsoffentligheten ....................................	276
	10.15.5	Sekretess för uppgifter i bostadsrättsregistret.....	276
10.16 Ingen sekretess för uppgift om panthavare .........................			278
	10.16.1	Sekretess i pantbrevsregistret ...............................	278
	10.16.2	Ingen sekretess för panthavare
		i bostadsrättsregistret ............................................	279
11	Registrets rättsliga reglering .....................................		283
11.1	Inledning ...............................................................................		283
11.2	Bostadsrättsregisterlagens syfte ...........................................		283
	11.2.1	Syftet är att ge tillgång till information................	284
	11.2.2	Syftet är att skydda den personliga
		integriteten.............................................................	284
	11.2.3	Syftet är att reglera hanteringen
		av pantsättningar....................................................	285
11.3	Bostadsrättsregisterlagens tillämpningsområde..................		285
	11.3.1	Lagen tillämpas på behandling
		av personuppgifter.................................................	285
	11.3.2	Behandling av andra uppgifter än
		personuppgifter .....................................................	286
	11.3.3	Tillämpning utöver integritetsskyddet.................	287
11.4 Förhållandet till annan reglering ..........................................			287
11.5 Rättslig grund för behandling av personuppgifter..............			288

15

InnehållSOU 2022:39

	11.5.1	Allmänt om rättslig grund ....................................	288
	11.5.2	Det finns en rättslig grund ...................................	289
	11.5.3	Rättslig grund för arkivering ................................	291
	11.5.4	Ytterligare krav för den
		personuppgiftsansvarige .......................................	291
11.6	Personuppgiftsansvar ...........................................................		292
	11.6.1	Allmänt om personuppgiftsansvar .......................	292
	11.6.2	Lantmäteriet ska vara ensamt
		personuppgiftsansvarigt........................................	293
11.7	Informationsutbyte ..............................................................		294
	11.7.1	Inledning................................................................	294
	11.7.2	Tillgång till information i offentliga register.......	295
11.8 Ändamål för behandling av personuppgifter ......................			296
	11.8.1	Allmänt om ändamål .............................................	296
	11.8.2	Ändamålsbestämmelserna ska
		författningsregleras ...............................................	297
	11.8.3	Allmänt om finalitetsprincipen ............................	298
	11.8.4	Finalitetsprincipen ska vara den yttersta
		ramen .....................................................................	298
	11.8.5	Ingen uppdelning i primära och sekundära
		ändamål ..................................................................	299
11.9	Ändamålsbestämmelser........................................................		301
	11.9.1	Allmänna utgångspunkter ....................................	302
	11.9.2	Tillåtna ändamål ....................................................	302
11.10 Hur uppgifter ska tillgängliggöras.......................................			304
	11.10.1	Inledning................................................................	304
	11.10.2	Personuppgifter får lämnas ut på medium
		för automatiserad behandling ...............................	305
	11.10.3	Uppgift om pantsättning och anteckningar
		får inte alltid behandlas .........................................	305
	11.10.4	Uppgift om personnummer får inte alltid
		behandlas ...............................................................	308
	11.10.5	Direktåtkomst får medges för vissa ändamål ......	310
	11.10.6	Sökbegränsningar vid direktåtkomst ...................	312
	11.10.7	Villkor för behandlingen.......................................	315
11.11 Den registrerades rättigheter ...............................................			316

16

SOU 2022:39Innehåll

	11.11.1	Den registrerades rättigheter kan begränsas ........	316
	11.11.2	Rätten till information ..........................................	317
	11.11.3	Rätten till tillgång ..................................................	317
	11.11.4	Rätten till radering.................................................	318
	11.11.5	Rätten att göra invändningar ................................	319
	11.11.6	Rätten till begränsning av behandling ..................	320
	11.11.7	Rätten till dataportabilitet.....................................	321
	11.11.8	Rätten att inte bli föremål för automatiserat
		beslutsfattande .......................................................	321
	11.11.9	Samkörning ............................................................	322
11.12 Rättelse		..................................................................................	323
	11.12.1	Rättelse enligt dataskyddsförordningen ..............	323
	11.12.2	Rättelse i andra fall ................................................	324
	11.12.3	En särskild rättelsebestämmelse bör införas........	325
11.13 Skadestånd .............................................................................			326
11.14 Överklagande av Lantmäteriets beslut ................................			327
11.15 Bevarande och gallring..........................................................			328
	11.15.1	Inledning ................................................................	328
	11.15.2	Bevarande ska vara huvudprincipen......................	329
	11.15.3	Rättslig grund vid arkivering ................................	329
12	Vem gör vad, när och hur? ........................................		331
12.1	Inledning ...............................................................................		331
12.2 Anmälan för registrering vid upplåtelse och övergång
	av bostadsrätt ........................................................................		331
12.3	Upplåtelse av bostadsrätt .....................................................		332
	12.3.1	Nya bostadsrätter tillförs registret .......................	333

12.3.2Registrering av nyproducerade bostadsrätter

	med hjälp av det nationella lägenhetsregistret .....	333
12.3.3 Registrering av nya bostadsrätter som redan
	finns, av befintliga bostadsrätter och lokaler .......	335
12.4 Övergång av bostadsrätt.......................................................		336
12.4.1	Signaturkontroll.....................................................	336
12.4.2	Övergång med fastighetsmäklare .........................	337
12.4.3	Övergång utan fastighetsmäklare .........................	337

17

InnehållSOU 2022:39

	12.4.4	Andra aktörers medverkan ...................................	338
	12.4.5 Särskilda bestämmelser för dödsbon....................		339
	12.4.6 När en anmälan ska göras .....................................		339
12.5	Registrering av pantsättning ................................................		341
	12.5.1	Inledning................................................................	341
	12.5.2 Vissa panthavare registrerar på egen hand ...........		341
	12.5.3	Krav för tillstånd ...................................................	342
	12.5.4 Samtycke krävs för andra panthavare...................		343
	12.5.5	Underrättelse till bostadsrättshavaren,
		andra panthavare och
		Kronofogdemyndigheten .....................................	343
	12.5.6	Pantsättningarnas företräde..................................	344
	12.5.7 När en pantsättning inte längre gäller..................		344
12.6	Ändringar i bostadsrätten ....................................................		345
12.7	Ytterligare underrättelser från registret ..............................		346
12.8	Handläggning av registreringsärenden................................		346
	12.8.1	Lantmäteriet är registreringsmyndighet ..............	346
	12.8.2	Brister i anmälan....................................................	347
	12.8.3	Utebliven anmälan ................................................	348
13	Uppbyggnad av registret ...........................................		351
13.1	Inledning ...............................................................................		351
13.2	Lantmäteriets ansvar för uppläggningen .............................		352
13.3	Uppgifter om föreningen från fastighetsregistret ..............		352
13.4	Uppgifter om fastigheter från fastighetsregistret...............		353
13.5	Uppgifter från lägenhetsregistret ........................................		353
13.6	Uppgifter från föreningarna ................................................		354
	13.6.1	Föreningarna har uppgifter...................................	354
	13.6.2	Uppgifter om bostadsrätten .................................	354
	13.6.3	Uppgifter om bostadsrättshavaren ......................	355
	13.6.4	Uppgifter om pantnoteringar...............................	356
13.7	Kreditgivarna kontrollerar pantnoteringarna .....................		357
13.8	Uppläggningsprocessen .......................................................		358

18

SOU 2022:39Innehåll

	13.8.1	Identifiering av föreningarna ................................	358
	13.8.2 Föreningarnas och förvaltarnas uppgifter............		359
	13.8.3 Successiv ajourhållning i registret under
		uppbyggnaden........................................................	360
	13.8.4	Informationsbehovet.............................................	361
	13.8.5	Tolv månaders uppläggningstid ............................	362
13.9	Pantnoteringar där panthavaren inte kan identifieras.........		363
13.10	Uppläggningen regleras i övergångsreglerna.......................		364
14	Hur påverkas problembilden av registret? ...................		365
14.1	Inledning ...............................................................................		365
14.2	Underrättelse om pantsättning ............................................		365
14.3	Tillgång till information .......................................................		366
14.4	Överlåtelse.............................................................................		366
14.5	Bostadsrättens identitet........................................................		367
14.6	Exekutiva åtgärder ................................................................		367
14.7	Konsumentskydd ..................................................................		367
14.8	Brottslighet allmänt ..............................................................		368
14.9	Olovliga andrahandsupplåtelser ...........................................		368
14.10	Välfärdsbrott .........................................................................		369
14.11	Bristfällig tillgång till statistik ..............................................		369
15	Kostnader och finansiering .......................................		371
15.1	Inledning ...............................................................................		371
15.2	Kostnader ..............................................................................		371
	15.2.1 Kostnader för Lantmäteriets systemutveckling ..		372

15.2.2Lantmäteriets kostnader

	för registeruppläggning .........................................	372
15.2.3	Lantmäteriets kostnader för den löpande
	verksamheten .........................................................	373
15.2.4	Lantmäteriets bedömning av kostnaderna ...........	373

19

InnehållSOU 2022:39

	15.2.5	Kostnader för föreningar och förvaltare..............	374
	15.2.6	Kostnader för kreditgivarna .................................	375
	15.2.7	Kostnader för fastighetsmäklarna ........................	375
	15.2.8	Kostnader för andra ..............................................	376
15.3	Avgifter	.................................................................................	377
	15.3.1	Inledning................................................................	377
	15.3.2	Registrets drift finansieras med avgifter
		som bestäms av Lantmäteriet ...............................	377
	15.3.3	Även uppläggningen finansieras med avgifter.....	379
	15.3.4	En uppskattning av avgifternas storlek................	380
16	Konsekvensanalys ....................................................		383
16.1	Inledning ...............................................................................		383
16.2 Konsekvenser av olika slag...................................................			384
	16.2.1	Övergripande finansiella effekter.........................	384
	16.2.2	Effekter för bostadsrättsföreningar och deras
		medlemmar ............................................................	384
	16.2.3	Effekter för bostadsmarknaden
		och presumtiva köpare av en bostadsrätt.............	385
	16.2.4	Effekter för kreditgivarna.....................................	386
	16.2.5	Effekter för fastighetsmäklarna............................	386
	16.2.6	Effekter för bostadsrättsföreningarnas
		förvaltare................................................................	387
	16.2.7	Effekter för samhället i övrigt ..............................	388
	16.2.8	Effekter för kommuner ........................................	388
	16.2.9	Effekter för statliga myndigheter.........................	389
	16.2.10	Utnyttjande av digitaliseringens möjligheter ......	389
17	Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser................		391
17.1	Ikraftträdande .......................................................................		391
17.2	Övergångsbestämmelser ......................................................		392
	17.2.1	Inledning................................................................	392
	17.2.2	Lantmäteriets arbete .............................................	392
	17.2.3	Uppgifter från föreningarna .................................	393
	17.2.4	Kontroll hos panthavarna .....................................	394
	17.2.5	Tiden mellan ikraftträdande och uppläggning.....	394

20

SOU 2022:39Innehåll

	17.2.6 Pantsättningar........................................................	395
	17.2.7 Begränsningar i registrets innehåll........................	396
18	Författningskommentar ............................................	399
18.1	Förslaget till lag (2024:0000) om bostadsrättsregister .......	399
18.2	Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken ................	417
18.3	Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
	(1991:614) .............................................................................	418
18.4	Förslaget till lag om ändring i lagen (2006:378)
	om lägenhetsregister .............................................................	424

Bilagor
Bilaga 1	Kommittédirektiv 2020:123 .........................................	427
Bilaga 2	Statistik från SCB .........................................................	437
Bilaga 3	Faktablad om och kring bostadsrätter ........................	445

21

Sammanfattning

Inledning

I Sverige finns i dag lite mer än 1 200 000 bostadsrätter fördelade på drygt 26 000 bostadsrättsföreningar, enligt statistik från SCB. Bo- stadsrätten som boendeform är med andra ord väldigt vanlig och un- gefär två miljoner människor i Sverige bor i bostadsrätt.

I dag är knappt 70 procent av alla bostadsrätter pantsatta enligt statistik från UC AB, en siffra som troligen är högre i storstads- områdena. Enligt statistik från Svenska Bankföreningen uppgick den totala bolånesumman med bostadsrätt som säkerhet till 1 249 miljar- der kronor i december 2021.

För bostadsrätter finns, i motsats till vad som gäller beträffande fastigheter, inget nationellt register. Uppgifter om bostadsrätter finns i stället på olika håll, främst hos bostadsrättsföreningarna och deras förvaltare.

Vårt uppdrag är att utreda och lämna förslag på hur ett offentligt register för bostadsrätter bör utformas i syfte att stärka bostads- marknadens funktionssätt.

Det finns brister

I vårt uppdrag ingår att föreslå hur hanteringen av panträtter i bo- stadsrätter kan förbättras. De flesta problemområdena kopplade till bostadsrätter är väl kända sedan tidigare. Det gäller inte minst vad gäller så kallade dolda panträtter, dvs pantsättningar som inte har noterats i föreningarnas lägenhetsförteckningar och som då inte är kända för en presumtiv köpare eller för en kreditgivare.

Ett annat problemområde som inte tidigare har beskrivits lika in- gående är brottslighet kopplat till bostadsrätter. Vi menar att detta

23

Sammanfattning

SOU 2022:39

område också är det som sticker ut mest när det gäller problem med bostadsrätter.

Brottsligheten utgörs bland annat av penningtvätt och bedräge- rier. Penningtvätten kan ha kopplingar till organiserad brottslighet, men bostadsrätter används även i andra typer av ekonomisk brotts- lighet. De bedrägerier som förekommer kopplat till bostadsrätter handlar bland annat om pantsättningar av bostadsrätter som inte finns i verkligheten med hjälp av förfalskade papper.

Även brottslighet byggd på våra välfärdssystem förekommer i bostadsrättsvärlden. Välfärdsbrotten är problematiska då felaktiga utbetalningar från välfärdssystemen innebär att skattemedel hamnar fel och urholkar förtroendet för välfärdssystemen.

I samtliga dessa fall är det uppenbart att bristen på information om bostadsrätter och vem som innehar en bostadsrätt gör att det blir lättare att utnyttja bostadsrätter i olika brottsupplägg. Och det blir svårare för berörda myndigheter att förebygga och utreda brott och att återta brottsvinster.

Ett register för alla bostadsrätter

Ett offentligt register för bostadsrätter behövs och bör inrättas. Re- gistret ska vara statligt och Lantmäteriet ska ansvara för registret. Det ska omfatta landets samtliga bostadsrätter. Andelar i bostads- föreningar och bostadsaktiebolag ska inte ingå i registret. Ett viktigt syfte med registret är att förbättra hanteringen av pantsättning avse- ende bostadsrätter, och ett annat syfte är att förbättra tillgången till information om bostadsrätter.

Registret ska innehålla uppgifter om

• bostadsrättslägenheten,

• bostadsrättsföreningen,

• bostadsrättshavaren,

• pantsättning, och

• anteckning.

Bostadsrättsregistret ska vara fristående från andra register. Det ska finnas kopplingar till några andra register vad gäller viss grundläg-

24

SOU 2022:39

Sammanfattning

gande information som bland annat behövs för att identifiera bo- stadsrättsföreningen, dess innehav av fastigheter eller tomträtter samt den berörda bostadsrätten. Vi föreslår därför bland annat för- fattningsändringar som innebär att lägenhetsregistret ska kunna an- vändas för att förse bostadsrättsregistret med vissa uppgifter.

De grundläggande principerna för behandling av personuppgifter i bostadsrättsregistret ska finnas i en lag, kallad bostadsrättsregister- lagen. Kompletterande bestämmelser ska meddelas av regeringen eller av Lantmäteriet. Vi lämnar därför också förslag till en ny bo- stadsrättsregisterförordning.

De nya bostadsrättsregisterförfattningarna och de föreslagna för- fattningsändringarna bör kunna träda i kraft den 1 juli 2024.

En ny ordning för sakrättsligt skydd av pantsättning

En bostadsrätt kan pantsättas. Det finns i dag inte några uttryckliga bestämmelser som reglerar en sådan pantsättning. I stället tillämpas reglerna om enkla skuldebrev i skuldebrevslagen (1936:81) analogt.

För att pantsättningen ska få sakrättsligt skydd, dvs gälla i förhål- lande till tredje man, krävs att bostadsrättsföreningen underrättas (denuntieras) om pantsättningen. Bostadsrättsföreningen ska där- efter anteckna uppgiften om pantsättning i föreningens lägenhets- förteckning. En presumtiv köpare av bostadsrätten eller en kredit- givare kan med bostadsrättshavarens samtycke få kännedom om pantsättningsanteckningen genom att få ett utdrag ur lägenhetsför- teckningen.

I många fall fungerar denna ordning tillfredsställande men det finns brister. Vi föreslår därför en ny ordning när det gäller sakrätts- ligt skydd för pantsättningar som innebär att registrering av pant- sättningen i bostadsrättsregistret ersätter det hittillsvarande mo- mentet denuntiation till bostadsrättsföreningen. Sakrättsligt skydd vid pantsättning av bostadsrätt erhålls därmed genom registreringen.

Vi föreslår också att panträtt i bostadsrätt ska upplåtas genom att bostadsrättshavaren skriftligen pantsätter hela bostadsrätten som pant för en fordran. Vi föreslår inte någon förändring när det gäller det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse.

25

Sammanfattning

SOU 2022:39

Förenklingar för föreningarna

De förslag vi lämnar kommer att innebära förenklingar för bostads- rättsföreningarna. Bostadsrättsföreningarna kommer inte längre att behöva ta emot och anteckna uppgift om pantsättning i lägenhets- förteckningen. Uppgift om pantsättning ska därför utmönstras ur bostadsrättsföreningarnas lägenhetsförteckningar. Utöver det ska lägenhetsförteckningens innehåll vara oförändrat.

Bostadsrättsföreningar ska inte längre ha rätt att ta ut någon pantsättningsavgift. Föreningarnas stadgar ska därför inte längre inne- hålla uppgift om huruvida pantsättningsavgift kan tas ut eller grun- derna för beräkning av avgiften.

Bostadsrättsregistrets uppgifter ska tillgängliggöras

En viktig utgångspunkt för ett bostadsrättsregister är att informa- tionen ska tillgängliggöras. Bostadsrättsregistret kommer dock att omfatta personuppgifter, vilket innebär att behandlingen av dessa uppgifter måste göras på ett sådant sätt att enskilda skyddas mot att deras personliga integritet kränks. Det innebär vissa begränsningar för hur uppgifterna får behandlas. Bland annat föreslår vi särskilda ändamål för vilka personuppgifterna får behandlas. Vi föreslår också begränsningar när det gäller möjlighet att få direktåtkomst till upp- gifterna och hur sökningar i registret får göras.

Ajourhållning av registret

Upplåtelse och övergång av bostadsrätt ska anmälas för registrering i bostadsrättsregistret. Bostadsrättsföreningen ansvarar för att bo- stadsrätterna registreras i bostadsrättsregistret i samband med att de upplåts. Bostadsrättsföreningen, i sin egenskap av fastighetsägare, måste senast en månad innan upplåtelse ska ske göra en anmälan till kommunen om de nya bostadslägenheter som ska tillföras det natio- nella lägenhetsregistret, så att de sedan kan föras in i bostadsrätts- registret.

Den blivande bostadsrättshavaren är ansvarig för att se till så att övergången registreras i bostadsrättsregistret. När en övergång görs med hjälp av en fastighetsmäklare bör mäklaren kunna se till att en

26

SOU 2022:39

Sammanfattning

anmälan för registrering av övergången görs. Detta kan anses omfat- tas av god mäklarsed. Vi tror också att en del förvaltare kommer att ta på sig att skicka in sådana anmälningar för registrering. En anmä- lan för registrering av övergång av bostadsrätt kan göras efter att medlemskap beviljats och ska göras inom en månad från tillträdes- dagen.

Det bör finnas möjlighet att ge in en anmälan för registrering både digitalt och i pappersform, men den digitala vägen förutsätts bli mest använd. En anmälan får undertecknas med en elektronisk underskrift.

När en registrering är gjord bör en underrättelse om det gå ut till den tillträdande och den frånträdande bostadsrättshavaren, till bo- stadsrättsföreningen och till panthavaren.

Den panthavare som vill ha sakrättsligt skydd för en pantsättning ska se till att pantsättningen registreras i bostadsrättsregistret. Ett kreditinstitut kan ges tillstånd av Lantmäteriet att själv registrera pantsättningar om vissa krav är uppfyllda. När panthavaren är en pri- vatperson eller någon annan aktör som inte har fått tillstånd att själv registrera pantsättningen ska pantregistreringen godkännas av bo- stadsrättshavaren. En pantsättning som är registrerad i bostadsrätts- registret ger företräde i förhållande till en annan pantsättning efter den tidsföljd som pantsättningarna har registrerats.

En underrättelse bör gå ut till bostadsrättshavaren om att en pantregistrering har gjorts avseende hans eller hennes bostadsrätt samt av vem. En underrättelse bör också gå ut till den panthavare som pantsättningen avser, till eventuella andra panthavare som finns registrerade och till Kronofogdemyndigheten, om det finns en an- teckning som berör dem.

När en pantsättning inte längre gäller ska panthavaren genast se till att den avregistreras. Vid avregistrering behövs inget samtycke av bostadsrättshavaren.

En bostadsrättsförening ska underrätta Lantmäteriet om bo- stadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen. En bostads- rättsförening ska också underrätta Lantmäteriet om vissa beslut som anges 9 kap. 16 § bostadsrättslagen. Uppgifterna antecknas i regist- ret och en underrättelse går ut till panthavaren. Föreningen ska i dessa fall inte längre själv underrätta panthavaren. I stället görs det från registret.

27

Sammanfattning

SOU 2022:39

Kronofogdemyndigheten ska genast underrätta Lantmäteriet efter vissa beslut om åtgärder som berör en bostadsrätt. När ett så- dant beslut har antecknats i registret ska en underrättelse gå ut till föreningen och panthavaren från Lantmäteriet. Kronofogdemyndig- heten ska inte längre underrätta föreningen vid utmätning av bo- stadsrätt. Även en domstol ska genast underrätta Lantmäteriet när en bostadsrätt är föremål för en tvist.

Uppläggning av registret

Lantmäteriet ska ansvara för uppläggningen av registret. Vid upp- läggningen ska uppgifter hämtas in från flera olika håll. Stora delar av uppläggningen kan ske maskinellt. Regeringen eller Lantmäteriet ska få meddela föreskrifter om uppläggningen.

Uppläggningen av registret ska göras under en tolvmånaders- period. Därefter följer en sexmånadersperiod under vilken pant- havarna kontrollerar sina panter.

En bostadsrättsförening ska senast den 30 juni 2025 lämna de uppgifter som behövs för uppläggningen av bostadsrättsregistret till Lantmäteriet. Det handlar bland annat om bostadsrätternas beteck- ningar, uppgifter om bostadsrättshavarna och om panter.

Banker och andra panthavare som kan identifieras utifrån före- ningens uppgifter ska därefter kontrollera uppgifterna om sina pant- noteringar och anmäla eventuella felaktigheter till Lantmäteriet för korrigering. Detta ska göras inom sex månader från det att före- ningen lämnade uppgifterna till myndigheten, dock senast den 31 december 2025.

De uppgifter om pantsättningar som uppkommit innan ikraftträ- dandet och som lämnats av förening och/eller panthavare registreras i bostadsrättsregistret som noterade panter.

En panträtt som har upplåtits före ikraftträdandet ska upphöra att gälla mot pantsättarens borgenärer om den inte har lämnats till Lantmäteriet senast den 31 december 2025.

Det bör finnas ett preklusionsförfarande för pantnoteringar där det inte går att identifiera panthavaren. Ett sådant förfarande bör inne- bära att det sakrättsliga skyddet upphör, men den eventuella under- liggande skuldförhållandet kvarstår. Detta förfarande bör utredas

28

SOU 2022:39

Sammanfattning

när mer information finns bland annat om hur vanliga sådana note- ringar är.

Lantmäteriet ska under uppläggningsperioden hålla en förteck- ning tillgänglig och uppdaterad över de föreningar som finns regi- strerade i registret. Så snart bostadsrätterna i en förening har regi- strerats ska de nya bestämmelserna tillämpas i förhållande till den föreningen. För de föreningar som under uppläggningsperioden ännu inte finns registrerade ska äldre bestämmelser gälla. De nya be- stämmelserna ska dock tillämpas fullt ut för alla bostadsrätts- föreningar från och med den 1 juli 2025.

Finansieringsfrågor

Registerverksamheten förslås bli avgiftsfinansierad. Lantmäteriet ska ta ut avgifter för ärenden om registrering i bostadsrättsregistret, och får ta ut avgifter för tillgång till och användning av uppgifter ur bostadsrättsregistret. Lantmäteriet får meddela föreskrifter om av- gifterna.

Vid uppläggningen av registret tas inga avgifter ut. Men om bo- stadsrättsföreningen lämnar sina uppgifter efter att den föreskrivna tiden har gått ut bör en registreringsavgift tas ut.

29

1 Författningsförslag

1.1 Förslag till lag (2024:0000) om bostadsrättsregister

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Allmänna bestämmelser

Lagens syfte

1 § Syftet med denna lag är att ge tillgång till den information som finns i bostadsrättsregistret samt att ge den statliga lantmäterimyn- digheten möjlighet att behandla personuppgifter i bostadsrättsre- gistret på ett ändamålsenligt sätt och att skydda människor mot att deras personliga integritet kränks vid sådan behandling.

Lagens syfte är också att reglera hanteringen av pantsättningar av bostadsrätter.

Lagens tillämpningsområde

2 § Denna lag gäller vid behandling av personuppgifter och vid re- gistrering i bostadsrättsregistret. Lagen gäller också vid upplåtelse av panträtt i bostadsrätt.

Förhållandet till annan reglering

3 § Denna lag innehåller bestämmelser som kompletterar Europa- parlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter och om

31

Författningsförslag

SOU 2022:39

upphävande av direktiv 95/46/EG (allmän dataskyddsförordning), här benämnd EU:s dataskyddsförordning.

4 § Vid behandling av personuppgifter enligt denna lag gäller lagen (2018:218) med kompletterande bestämmelser till EU:s dataskydds- förordning och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen, om inte något annat följer av denna lag eller av föreskrifter som har meddelats i anslutning till lagen.

2 kap. Grundläggande bestämmelser om behandling av personuppgifter

Personuppgifter i registret

1 § Den statliga lantmäterimyndigheten ska för de ändamål som anges i 3 och 4 §§ föra ett register som kallas bostadsrättsregistret.

Regeringen kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela föreskrifter om vilka uppgifter som ska ingå i registret och om vem som utöver den statliga lantmäterimyndigheten kan föra in och ta bort uppgifter i registret.

Personuppgiftsansvar

2 § Den statliga lantmäterimyndigheten är personuppgiftsansvarig för den behandling av personuppgifter som görs i bostadsrätts- registret.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela föreskrifter om per- sonuppgiftsbiträden.

Ändamål

3 § Personuppgifter i bostadsrättsregistret får behandlas om det är nödvändigt för

1. verksamhet som staten eller en kommun ansvarar för enligt lag eller annan författning,

2. omsättning av bostadsrätter,

32

SOU 2022:39

Författningsförslag

3. kreditgivning, försäkringsgivning eller annan allmän eller en- skild verksamhet där information om bostadsrätter utgör underlag för prövningar eller beslut,

4. förvaltning av bostadsrätter och fastigheter, byggande eller nå- gon annan liknande åtgärd, och

5. uttag av urval av personuppgifter för direkt marknadsföring, dock med den begränsning som följer av artikel 21.2 och 21.3 i EU:s dataskyddsförordning.

4 § Utöver vad som sägs i 3 § får personuppgifter i bostadsrättsre- gistret även behandlas för andra ändamål, under förutsättning att personuppgifterna inte behandlas på ett sätt som är oförenligt med de ändamål som anges i 3 §.

Utlämnande av personuppgifter på medium för automatiserad behandling

5 § Personuppgifter i bostadsrättsregistret får lämnas ut på me- dium för automatiserad behandling.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela föreskrifter om ur- val och bearbetningar och utlämnande av personuppgifter på me- dium för automatiserad behandling.

Direktåtkomst

6 § Direktåtkomst till personuppgifter i bostadsrättsregistret får medges för de ändamål som anges i 3 § 1–4.

Den registrerade får ha direktåtkomst till personuppgifter som rör honom eller henne.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela föreskrifter om

1. omfattningen av direktåtkomsten,

2. sökbegrepp, och

3. behörighet och säkerhet vid direktåtkomst.

33

Författningsförslag

SOU 2022:39

7 § Den som har medgetts direktåtkomst enligt 6 § ansvarar för att tillgången till personuppgifter begränsas till vad var och en behöver för att kunna fullgöra sina arbetsuppgifter.

Rättelse

8 § En uppgift i bostadsrättsregistret ska rättas om uppgiften inne- håller någon uppenbar felaktighet till följd av den statliga lant- mäterimyndighetens eller någon annans skrivfel, räknefel eller något annat liknande förbiseende eller till följd av ett tekniskt fel. I fråga om personuppgifter gäller detta i stället för rätten till rättelse enligt artikel 16 i EU:s dataskyddsförordning.

Innan rättelse sker, ska den statliga lantmäterimyndigheten ge den som berörs av åtgärden tillfälle att yttra sig. Något yttrande be- höver dock inte inhämtas om den som berörs av åtgärden är okänd eller om det är uppenbart obehövligt.

Begränsning av behandling

9 § Rätten till begränsning av behandling av personuppgifter enligt artikel 18 i EU:s dataskyddsförordning gäller inte i fråga om person- uppgifter i bostadsrättsregistret.

3 kap. Registrering i bostadsrättsregistret

Upplåtelse och övergång av bostadsrätt

1 § Upplåtelse och övergång av bostadsrätt ska anmälas för regi- strering i bostadsrättsregistret.

Bestämmelser om upplåtelse och övergång av bostadsrätt finns i bostadsrättslagen (1991:614).

Pantsättning av bostadsrätt

2 § Pantsättning av bostadsrätt ska anmälas för registrering i bo- stadsrättsregistret.

34

SOU 2022:39

Författningsförslag

3 § Panträtt i bostadsrätt upplåts genom att bostadsrättshavaren skriftligen pantsätter hela bostadsrätten som pant för en fordran.

Pantsättningarnas företräde

4 § En pantsättning som är registrerad i bostadsrättsregistret ger företräde i förhållande till en annan pantsättning efter den tidsföljd som pantsättningarna har registrerats.

Registreringstidpunkt

5 § En pantsättning som registreras av en panthavare som har till- stånd enligt 6 § ska anses vara registrerad vid den tidpunkt då regi- streringen gjordes.

En pantsättning som görs genom en anmälan för registrering ska anses vara registrerad vid den tidpunkt då en fullständig anmälan kom in till den statliga lantmäterimyndigheten.

Tillstånd att registrera pantsättning

6 § Den statliga lantmäterimyndigheten får ge tillstånd till en pant- havare att registrera pantsättningar i bostadsrättsregistret.

Vid tillståndsprövningen ska myndigheten särskilt beakta

1. att sökanden har tillgång till den tekniska utrustning och den tekniska sakkunskap som fordras,

2. att det finns tillfredsställande former för betalning av registre- ringsavgifter, och

3. att sökanden i övrigt uppfyller de krav på lämplighet som bör ställas med hänsyn till bostadsrättsregistrets uppbyggnad och funk- tion.

7 § Ett tillstånd enligt 6 § får återkallas om tillståndshavaren inte längre uppfyller de krav som anges i den paragrafen.

35

Författningsförslag

SOU 2022:39

Brister i anmälan

8 § Om den som har gjort en anmälan för registrering inte har följt det som gäller om anmälan, får den statliga lantmäterimyndigheten förelägga anmälaren att yttra sig i frågan eller rätta till bristen inom en viss tid.

Om anmälaren inte följer föreläggandet, får den statliga lant- mäterimyndigheten vägra registreringen. En upplysning om detta ska tas in i föreläggandet.

Utebliven anmälan

9 § Om en anmälan för registrering av upplåtelse av bostadsrätt inte har gjorts i rätt tid, får den statliga lantmäterimyndigheten före- lägga föreningen att lämna in en anmälan inom en viss tid. Om en anmälan för registrering av övergång av bostadsrätt inte har gjorts i rätt tid, får den statliga lantmäterimyndigheten förelägga den nya bostadsrättshavaren att lämna in en anmälan inom en viss tid.

Bemyndigande

10 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela närmare före- skrifter om ingivning av anmälningar i registreringsärenden.

4 kap. Övriga bestämmelser

Avgifter

1 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om avgifter i ärenden om registrering enligt denna lag och enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen.

2 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om avgifter för tillgången till och användningen av uppgifter i bostadsrättsregistret.

36

SOU 2022:39

Författningsförslag

Överklagande

3 § Beslut som den statliga lantmäterimyndigheten har meddelat enligt denna lag eller enligt föreskrifter som regeringen har meddelat med stöd av lagen får överklagas till allmän förvaltningsdomstol.

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2024.

2. Den statliga lantmäterimyndigheten ansvarar för upplägg- ningen av bostadsrättsregistret.

3. En bostadsrättsförening ska senast den 30 juni 2025 lämna de uppgifter som behövs för uppläggningen av bostadsrättsregistret till den statliga lantmäterimyndigheten. Regeringen eller den myndig- het som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om uppgiftsskyldigheten.

4. När föreningen har lämnat uppgifter till den statliga lant- mäterimyndigheten enligt punkt 3 ska myndigheten lämna upp- gifterna om pantsättning till berörda panthavare.

5. En panthavare ska senast sex månader efter det att föreningen lämnade sina uppgifter till den statliga lantmäterimyndigheten enligt punkt 3 anmäla till myndigheten eventuella felaktigheter för korri- gering. De pantsättningar som registreras i registret i samband med uppläggningen registreras som noterade panter.

6. En panträtt som har upplåtits före ikraftträdandet upphör att gälla mot pantsättarens borgenärer om den inte har lämnats till den statliga lantmäterimyndigheten enligt punkt 3 eller 5 senast den 31 december 2025.

7. En pantsättning som har gjorts innan ikraftträdandet och som har registrerats som noterad pant enligt punkt 5 har företräde fram- för pantsättningar som har gjorts efter ikraftträdandet. Detta gäller även om den noterade panten registreras i bostadsrättsregistret vid en senare tidpunkt än den nya panträtten under uppläggningen av registret.

8. Om en bostadsrätt belastas av flera panträtter som har upplå- tits före ikraftträdandet gäller företrädesordningen mellan dessa efter den tidsföljd i vilken föreningen har underrättats om pantsätt- ningen.

37

Utmäts annan fordran eller rättighet än som avses i 2 §, ska sekundogäldenären eller annan förpliktad meddelas förbud att fullgöra sin förpliktelse till an- nan än Kronofogdemyndigheten eller den som myndigheten anvi- sar.

Vid utmätning av rättighet som avses i 7 kap. jordabalken el- ler av byggnad på ofri grund ska fastighetens ägare underrättas. Om utmätning av bostadsrätt underrättas den statliga lant- mäterimyndigheten.

Författningsförslag

SOU 2022:39

1.2 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 6 kap. 3 § utsökningsbalken ska ha föl- jande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6 kap.

3 §

Utmäts annan fordran eller rättighet än som avses i 2 §, skall sekundogäldenären eller annan förpliktad meddelas förbud att fullgöra sin förpliktelse till an- nan än Kronofogdemyndigheten eller den som myndigheten anvi- sar.

Vid utmätning av rättighet som avses i 7 kap. jordabalken el- ler av byggnad på ofri grund skall fastighetens ägare underrättas. Om utmätning av bostadsrätt underrättas bostadsrättsföreningen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2024.

38

SOU 2022:39

Författningsförslag

1.3 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 7 kap. 14 och 31 §§ och 9 kap. 5, 10 och 16 §§ ska ha

följande lydelse,

dels att det i lagen ska införas en ny paragraf, 1 kap. 3 a §, av föl- jande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

3 a §

En bostadsrätt ska registreras i bostadsrättsregistret.

Bestämmelser om bostadsrätts- registret finns i lagen (2024:0000) om bostadsrättsregister.

7 kap. 14 §1

Varje medlem ska betala en	Varje medlem ska betala en
avgift till bostadsrättsföreningen	avgift till bostadsrättsföreningen
i form av en insats när bostads-	i form av en insats när bostads-
rätt upplåts till honom eller	rätt upplåts till honom eller
henne. Föreningen har dessutom	henne. Föreningen har dessutom
rätt att ta ut en årsavgift för den	rätt att ta ut en årsavgift för den
löpande verksamheten samt, om	löpande verksamheten samt, om
det anges i stadgarna, upplåtelse-	det anges i stadgarna, upplåtelse-
avgift, överlåtelseavgift, pantsätt-	avgift, överlåtelseavgift och av-
ningsavgift och avgift för andra-	gift för andrahandsupplåtelse.
handsupplåtelse.

Om en kostnad som hänför sig till uppvärmning eller nedkylning av medlemmens lägenhet eller dess förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras medlemmen efter individuell mätning, ska beräkningen av årsavgiften, till den del avgiften avser ersättning för sådan kostnad, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbruk- ningen.

1 Senaste lydelse 2014:336.

39

Författningsförslag

SOU 2022:39

En beslutad insats kan ändras enligt 9 kap. 13 och 16 §§. Före- ningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som före- ningen ska vidta med anledning av denna lag eller någon annan för- fattning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsför- eningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).

Avgiften för andrahandsupplåtelse får för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Om en lägenhet upplåts under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalen- dermånader som lägenheten är upplåten.

				31 §2
Har föreningen underrättats					Om en bostadsrättshavare har
om att en bostadsrätt är pantsatt,					obetalda avgifter till föreningen
skall	föreningen	utan	dröjsmål		till ett belopp som överstiger vad
underrätta panthavaren om bo-					som av årsavgiften belöper på en
stadsrättshavaren		har	obetalda		månad och bostadsrättshavaren
avgifter till föreningen till ett be-					dröjer med betalningen mer än
lopp som överstiger vad som av					två veckor från förfallodagen,
årsavgiften belöper på en månad					ska föreningen utan dröjsmål un-
och	bostadsrättshavaren			dröjer	derrätta den statliga lantmäteri-
med betalningen mer än två					myndigheten.
veckor från förfallodagen.
Om föreningen försummar					Om föreningen försummar
denna skyldighet, har föreningen					denna skyldighet, har föreningen
vid	exekutiv försäljning			eller	vid exekutiv försäljning	eller
tvångsförsäljning		enligt		8 kap.	tvångsförsäljning enligt	8 kap.
inte företräde till betalning fram-					inte företräde till betalning fram-
för panthavaren i fråga om					för panthavare i fråga om

1. de avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid före- ningens försummelse varat, samt

2. den del av årsavgiften som förfallit till betalning närmast efter det att en underrättelse gjorts.

2 Senaste lydelse 1995:1464.

40

SOU 2022:39

Författningsförslag

Andra stycket gäller inte i fråga om avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid panthavaren haft kännedom om bostads- rättshavarens betalningsförsummelse.

9 kap.

5 §3

Bostadsrättsföreningens stadgar ska innehålla uppgifter om

1. föreningens företagsnamn,

2. den ort i Sverige där föreningens styrelse ska ha sitt säte,

3. den verksamhet som föreningen ska bedriva,

4. huruvida	upplåtelseavgift,	4. huruvida	upplåtelseavgift,
överlåtelseavgift, pantsättnings-		överlåtelseavgift	och avgift	för
avgift och avgift för andrahands-		andrahandsupplåtelse kan tas ut,
upplåtelse kan tas ut,
5. grunderna för beräkning av		5. grunderna för beräkning av
årsavgift, överlåtelseavgift, pant-		årsavgift, överlåtelseavgift		och
sättningsavgift	och avgift för	avgift för andrahandsupplåtelse,

andrahandsupplåtelse,

6. för det fall rätten att bestämma ersättning för en bostadsrätt vid överlåtelse ska vara inskränkt, grunderna för beräkning av ersätt- ningen,

7. grunderna för avsättning av medel för att säkerställa under- hållet av föreningens hus,

8. antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter, revi- sorer och eventuella suppleanter och tiden för deras uppdrag,

9. hur en föreningsstämma ska sammankallas,

10. de ärenden som ska förekomma på en ordinarie förenings- stämma,

11. den tid som föreningens räkenskapsår ska omfatta,

12. grunderna för hur föreningens vinst ska fördelas, och

13. hur föreningens återstående tillgångar ska fördelas när före- ningen upplöses.

3 Senaste lydelse 2018:1665.

41

Uppgifterna ska genast föras in i förteckningen när en lägen- het upplåts med bostadsrätt.

Om en uppgift i förteck- ningen ändras, ska detta genast antecknas. Om en bostadsrätt överlåts ska en kopia av över- låtelseavtalet fogas till förteck- ningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckningen ska anges.

FörfattningsförslagSOU 2022:39

10 §4

Lägenhetsförteckningen skall	Lägenhetsförteckningen ska
för varje lägenhet ange	för varje lägenhet ange

1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga ut- rymmen,

2. dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen,

3. bostadsrättshavarens namn, samt

4. insatsen för lägenheten.

Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när en lägen- het upplåts med bostadsrätt.

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon uppgift i förteck- ningen, skall detta genast anteck- nas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavta- let fogas till förteckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckningen skall anges.

16 §5

För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf ska vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att föl- jande bestämmelser har iakttagits.

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubb- ning av det infördes förhållandet mellan insatserna, ska samtliga bo- stadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslu- tet och det dessutom godkänts av hyresnämnden.

1 a. Om beslutet innebär en ökning av samtliga insatser utan att det inbördes förhållandet mellan insatserna rubbas, ska alla bostads- rättshavarna ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått

4 Senaste lydelse 2004:247.

5 Senaste lydelse 2016:111.

42

SOU 2022:39

Författningsförslag

med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Hyresnämnden ska godkänna beslutet om detta inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bo- stadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bo- stadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, ska minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.

4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör före- ningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, ska beslutet ha fattats på det sätt som gäller för be- slut om likvidation enligt 29 a §. Minst två tredjedelar av bostads- rättshavarna i det hus som ska överlåtas ska dock alltid ha gått med på beslutet.

5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1–4 ska vara giltigt, gäller även det.

Föreningen ska genast under-	Föreningen ska genast under-
rätta den som har pant i bostads-	rätta den statliga lantmäteri-
rätten och som är känd för före-	myndigheten om ett beslut enligt
ningen om ett beslut enligt första	första stycket 2 eller 4.
stycket 2 eller 4.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2024.

2. Under tiden fram till dess att bostadsrätterna i en förening har registrerats bostadsrättsregistret tillämpas bestämmelserna i 7 kap. 31 § och 9 kap. 10 § fjärde stycket och 16 § sista stycket i sina äldre lydelser.

3. De nya bestämmelserna ska dock tillämpas fullt ut från och med den 1 juli 2025.

43

Författningsförslag

SOU 2022:39

1.4 Förslag till lag om ändring i lagen (2006:378) om lägenhetsregister

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2006:378) om lägenhets- register

dels att 20 § ska ha följande lydelse,

dels att det i lagen ska införas en ny paragraf, 5 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	5 a §
	Uppgifter ur lägenhetsregistret
	får lämnas ut i syfte att de ska ingå
	i bostadsrättsregistret.
	Bestämmelser om bostadsrätts-
	registret finns i lagen (2024:0000)
	om bostadsrättsregister.

20 §6

Uppgifter i lägenhetsregistret får lämnas ut på medium för auto- matiserad behandling endast om regeringen meddelar föreskrifter om det.

Uppgifter får lämnas ut endast för de ändamål som anges i 5 § och för sådan registrering som avses i 13 §.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2024.

6 Senaste lydelse 2016:397.

44

SOU 2022:39

Författningsförslag

1.5 Förslag till förordning (2024:0000) om bostadsrättsregister

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

1 § Denna förordning innehåller bestämmelser som kompletterar

1. Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana upp- gifter och om upphävande av direktiv 95/46/EG (allmän dataskydds- förordning), här benämnd EU:s dataskyddsförordning, och

2. lagen (2024:0000) om bostadsrättsregister.

2 § Förordningen är meddelad med stöd av 4 kap. 1 och 2 §§ lagen (2024:0000) om bostadsrättsregister i fråga om 5 kap. 7 och 8 §§ och med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen i fråga om övriga bestäm- melser.

3 § Lantmäteriet är registreringsmyndighet för bostadsrättsregist- ret och ansvarar för drift och förvaltning av registret.

2 kap. Bostadsrättsregistrets innehåll

Uppgifter som ska registreras

1 § För varje bostadsrätt ska de uppgifter som framgår av 2–6 §§ registreras.

Bostadsrättslägenheten

2 § Uppgift ska registreras om

1. den beteckning som föreningen använder för lägenheten,

2. lägenhetens beteckning enligt 6 § lagen (2006:378) om lägen- hetsregister,

3. antal rum, kökstyp och bostadsarea enligt 6 § lagen om lägen- hetsregister,

45

Författningsförslag

SOU 2022:39

4. tidpunkten för upplåtelse av bostadsrätt,

5. huruvida mark eller annat utrymme som ingår är upplåtet med bostadsrätt,

6. förändringar som innebär att bostadsrättslägenheten har delats

iflera bostadsrättslägenheter, om bostadsrättslägenheten har lagts samman med en annan bostadsrättslägenhet eller om yta har över- förts till eller från bostadsrättslägenheten,

7. andra väsentliga förändringar och tidpunkten för dessa, och

8. andelstal för beräkning av årsavgiften.

Uppgifterna i punkt 2 och 3 behöver inte anges för bostadsrätter som är lokaler.

Bostadsrättsföreningen

3 § Uppgift ska registreras om

1. föreningens namn,

2. föreningens organisationsnummer,

3. föreningens postadress,

4. föreningens lagfarts- eller tomträttsinnehav,

5. antal byggnader på fastigheten,

6. antal bostadslägenheter i föreningen,

7. antal lägenheter i föreningen upplåtna med bostadsrätt, och

8. tidpunkten när föreningens uppgifter fördes in i registret och aktnumret.

Om bostadsrättsföreningens byggnad står på mark som inte ägs av föreningen eller som föreningen har tomträtt för, ska uppgift om taxeringsenhet i stället redovisas.

Bostadsrättshavaren

4 § Uppgift ska registreras om

1. bostadsrättshavarens namn,

2. bostadsrättshavarens personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer,

3. bostadsrättshavarens postadress,

4. den andel som en bostadsrättshavare innehar,

5. typ av fång,

6. tidpunkt för övergången,

46

SOU 2022:39

Författningsförslag

7. tidpunkt för beviljande av medlemskap i föreningen,

8. köpeskillingen,

9. huruvida bostadsrättshavaren är försatt i konkurs, och

10. tidpunkten för registrering i bostadsrättsregistret och akt- numret.

Om det finns en tillträdande bostadsrättshavare ska detta anges, tillsammans med planerat datum för tillträde.

Om den tillträdande bostadsrättshavaren redan är medlem i för- eningen ska, i stället för tidpunkt för beviljande av medlemskap i för- eningen, den tidpunkt då föreningen fick del av överlåtelseavtalet anges.

Pantsättningar

5 § Uppgift ska för varje pantsättning registreras om

1. panthavarens organisationsnummer, personnummer eller sam- ordningsnummer,

2. panthavarens namn,

3. panthavarens postadress,

4. huruvida panten är en noterad pant eller registrerad pant,

5. huruvida endast en del av bostadsrätten omfattas av pantsätt- ningen,

6. pantens prioritetsnummer, och

7. tidpunkten för registrering i bostadsrättsregistret och akt- numret.

Anteckningar

6 § Uppgift ska registreras om

1. sådana beslut som Kronofogdemyndigheten har meddelat en- ligt 6 kap. 21 a § utsökningsförordningen (1981:981),

2. att talan har väckts om hävning eller återgång av förvärv av bo- stadsrätt eller om bättre rätt till sådan egendom och om dom eller beslut har vunnit laga kraft i ett sådant mål,

3. att den som bostadsrätt har övergått till har vägrats inträde i föreningen, och tvisten har hänskjutits till hyresnämnden,

47

Författningsförslag

SOU 2022:39

4. att bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen på ett sådant sätt att panthavaren ska underrättas enligt 7 kap. 31 § bo- stadsrättslagen (1991:617),

5. vissa beslut som anges 9 kap. 16 § bostadsrättslagen (1991:614) och som panthavaren ska underrättas om, och

6. tidpunkten för registrering i bostadsrättsregistret och akt- numret.

Äldre förhållanden

7 § De uppgifter som framgår av 4 § ska även redovisas för tidigare bostadsrättshavare.

Uppgifter från andra register

8 § Uppgifter i bostadsrättsregistret får hämtas från fastighets- registret och lägenhetsregistret.

Bestämmelser om fastighetsregistret finns i lagen (2000:224) om fastighetsregister. Bestämmelser om lägenhetsregistret finns i lagen (2006:378) om lägenhetsregister.

Uppgifter i bostadsrättsregistret får även hämtas från andra register.

Underrättelser till Lantmäteriet

9 § Skatteverket ska underrätta Lantmäteriet om de uppgifter från folkbokföringsdatabasen enligt lagen (2001:182) om behandling av personuppgifter i Skatteverkets folkbokföringsverksamhet som be- hövs för att bostadsrättsregistret ska kunna tillföras uppgifter enligt 4–5 §§.

Lantmäteriet får meddela närmare föreskrifter om underrät- telsen.

10 § Kronofogdemyndigheten ska underrätta Lantmäteriet om de uppgifter som framgår av 6 kap. 21 a § utsökningsförordningen (1981:981).

48

SOU 2022:39

Författningsförslag

Lantmäteriet får meddela närmare föreskrifter om underrät- telsen.

11 § En domstol ska genast underrätta Lantmäteriet när

1. talan har väckts om hävning eller återgång av förvärv av bo- stadsrätt eller om bättre rätt till sådan egendom,

2. dom eller beslut har vunnit laga kraft i ett sådant mål, och

3. tvist har hänskjutits till hyresnämnden till följd av att den som en bostadsrätt har övergått till har vägrats inträde i föreningen.

Lantmäteriet får meddela närmare föreskrifter om underrät- telsen.

3 kap. Anmälan för registrering i bostadsrättsregistret

Formen för anmälan och undertecknande

1 § En anmälan för registrering ska vara skriftlig och göras hos Lantmäteriet.

En anmälan enligt detta kapitel får undertecknas med en elektro- nisk underskrift.

Upplåtelse av bostadsrätt

2 § En anmälan för registrering av upplåtelse av bostadsrätt görs av föreningen.

Anmälan ska göras inom en månad från tillträdesdagen.

Övergång av bostadsrätt

3 § En anmälan för registrering av övergång av bostadsrätt görs av den som bostadsrätten övergår till. En sådan anmälan ska underteck- nas av den som bostadsrätten övergår från.

Anmälan ska göras inom en månad från tillträdesdagen.

49

Författningsförslag

SOU 2022:39

Pantsättning av bostadsrätt

4 § En panthavare som har tillstånd enligt 3 kap. 6 § lagen (2024:0000) om bostadsrättsregister kan på egen hand registrera en pantsättning.

En pantsättning som innehas av någon annan än den som anges i första stycket görs hos Lantmäteriet genom en skriftlig anmälan för registrering. En sådan anmälan ska undertecknas av panthavaren och pantsättaren.

Om en anmälan enligt andra stycket inte kan registreras direkt ska en notering göras i registret om att en anmälan för registrering av pantsättning har kommit in men ännu inte har behandlats.

Särskilda bestämmelser för dödsbon

5 § Ett dödsbo som utövar bostadsrätten utan att vara medlem be- höver inte anmäla dödsboets förvärv av bostadsrätt för registrering. Om dödsboet överlåter bostadsrätten ska detta dock anmälas för re- gistrering.

När bostadsrätt övergår till föreningen

6 § Om en bostadsrätt har övergått till föreningen, är föreningen skyldig att anmäla detta för registrering.

Anmälan ska göras inom en månad från det att bostadsrätten övergick.

När bostadsrätt upphör

7 § Om en bostadsrätt har upphört till följd av föreningens beslut enligt 6 kap. 11 § eller 9 kap. 16 § bostadsrättslagen (1991:614) eller enligt föreningens beslut att överlåta det hus där bostadsrätten finns, är föreningen skyldig att anmäla detta för registrering.

Anmälan ska göras inom en månad från det att bostadsrätten upphörde.

50

SOU 2022:39

Författningsförslag

När en pantsättning inte längre gäller

8 § När en pantsättning inte längre gäller ska panthavaren genast se till att den avregistreras.

En panthavare som har tillstånd enligt 3 kap. 6 § lagen (2024:0000) om bostadsrättsregister ska på egen hand avregistrera sin pantsättning.

Avregistrering av en pantsättning som innehas av någon annan än den som anges i andra stycket görs hos Lantmäteriet genom en skriftlig anmälan. En sådan anmälan ska undertecknas av pant- havaren.

4 kap. Utlämnande av uppgifter

Begränsningar för uppgift om pantsättning och anteckning

1 § Uppgifter om innehållet i en pantsättning och uppgifter om inne- hållet i en anteckning får inte behandlas.

Begränsningen i första stycket gäller inte om något annat följer av lag eller annan författning.

Begränsningen i första stycket gäller inte heller om Lantmäteriet i enskilda fall bedömer att det finns särskilda skäl för att tillåta be- handlingen.

Begränsningar för uppgift om konkurs

2 § Uppgifter om konkurs får inte behandlas för ändamålet direkt marknadsföring.

Begränsningen i första stycket gäller inte om Lantmäteriet i en- skilda fall bedömer att det finns särskilda skäl för att tillåta behand- lingen.

Begränsningar för personnummer och samordningsnummer

3 § Uppgift om personnummer och samordningsnummer får be- handlas endast när det är klart motiverat med hänsyn till ändamålet med behandlingen, vikten av en säker identifiering eller något annat beaktansvärt skäl.

51

Författningsförslag

SOU 2022:39

Begränsningar för sökbegrepp vid direktåtkomst

4 § En annan användare än en statlig eller kommunal myndighet som medges direktåtkomst i bostadsrättsregistret får inte beviljas rätt att använda namn, personnummer, samordningsnummer eller del av personnummer eller samordningsnummer som sökbegrepp.

Begränsningen i första stycket gäller inte om Lantmäteriet i en- skilda fall bedömer att det finns särskilda skäl för att medge använd- ningen av dessa sökbegrepp.

Begränsningen gäller inte heller för den registrerade i förhållande till sina egna uppgifter.

5 § En förening får använda namn, personnummer, samordnings- nummer eller del av personnummer eller samordningsnummer som sökbegrepp för sökningar inom föreningens bestånd.

Begränsningar för omfattningen vid direktåtkomst

6 § En annan användare än en statlig eller kommunal myndighet som medges direktåtkomst i bostadsrättsregistret får inte beviljas rätt att söka på fler än en bostadsrätt i taget.

Begränsningen i första stycket gäller inte om Lantmäteriet i en- skilda fall bedömer att det finns särskilda skäl för att medge sök- ningar på fler än en bostadsrätt i taget.

7 § En förening får söka på fler än en bostadsrätt i taget vid sök- ningar inom föreningens bestånd.

Särskilda villkor

8 § Lantmäteriet ska se till att det inte uppkommer något otillbör- ligt intrång i den registrerades personliga integritet eller några risker från säkerhetssynpunkt. I dessa syften får myndigheten i enskilda fall ställa upp villkor för behandlingen av uppgifter.

52

SOU 2022:39

Författningsförslag

5 kap. Underrättelser

Underrättelse efter registrering

1 § När en upplåtelse av bostadsrätt har registrerats ska Lantmäte- riet underrätta den som bostadsrätten har upplåtits till.

2 § När en anmälan om registrering av övergång av bostadsrätt har kommit in ska Lantmäteriet underrätta

1. den som bostadsrätten har övergått från,

2. den som bostadsrätten har övergått till,

3. bostadsrättsföreningen,

4. panthavaren, om en sådan finns, och

5. Kronofogdemyndigheten, om det finns en anteckning regi- strerad.

3 § När en pantsättning av bostadsrätt har registrerats ska Lant- mäteriet underrätta

1. innehavaren av bostadsrätten,

2. den panthavare som registreringen avser,

3. andra panthavare, om sådana finns registrerade, och

4. Kronofogdemyndigheten, om det finns en anteckning registrerad.

Underrättelse till panthavare

4 § Lantmäteriet ska underrätta en registrerad panthavare för en viss bostadsrätt, när

1. bostadsrättsföreningen har underrättat Lantmäteriet om att en bostadsrättshavare har obetalda avgifter till föreningen enligt 7 kap. 31 § bostadsrättslagen, och

2. bostadsrättsföreningen har underrättat Lantmäteriet om vissa beslut enligt 9 kap. 16 § sista stycket bostadsrättslagen.

Underrättelse till Skatteverket

5 § Lantmäteriet ska underrätta Skatteverket när en uppgift om bostadsrättshavare i bostadsrättsregistret ändras.

53

Författningsförslag

SOU 2022:39

Anmälningar

6 § Lantmäteriet får meddela närmare föreskrifter om anmälningar för registrering i bostadsrättsregistret.

Lantmäteriet får även meddela de ytterligare föreskrifter som be- hövs enligt denna förordning.

Avgift för registrering

7 § Lantmäteriet får meddela föreskrifter om avgifter för registre- ring i bostadsrättsregistret.

En avgift ska betalas inom en månad från den dag då registre- ringen gjordes.

Avgift för användning av uppgifter

8 § Lantmäteriet får meddela föreskrifter om avgifter för till- gången till och användningen av uppgifter från bostadsrättsregistret.

Personuppgiftsbiträden

9 § Lantmäteriet får meddela sådana föreskrifter om personupp- giftsbiträdens hantering av personuppgifter som avses i artikel 28.3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende på be- handling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgif- ter och om upphävande av direktiv 95/46/EG (allmän dataskydds- förordning).

1. Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2024.

2. Uppgifter som framgår av 2 kap. 2 § första stycket 4–7 och 4 § 5 och 8–9 ska endast registreras för upplåtelser och övergångar som har skett efter ikraftträdandet.

3. Lantmäteriet får även behandla andra uppgifter i bostadsrätts- registret än de uppgifter som framgår av 2 kap. 2–6 §§, om det be- hövs för uppläggningen av registret. Sådana uppgifter ska gallras när de inte längre behövs.

54

SOU 2022:39

Författningsförslag

4. Lantmäteriet ska hålla en förteckning tillgänglig som visar vilka föreningar som finns upplagda i registret.

5. Lantmäteriet får meddela föreskrifter om vilka uppgifter som en bostadsrättsförening ska lämna för uppläggningen av bostads- rättsregistret.

Om en bostadsrättsförening använder andra identitetsbeteck- ningar på föreningens bostadslägenheter än lägenhetsnumret enligt lagen (2006:378) om lägenhetsregister ska bostadsrättsföreningen anmäla till Lantmäteriet det nummer enligt lagen om lägenhets- register som varje identitetsbeteckning motsvarar.

6. Lantmäteriet får meddela de ytterligare föreskrifter som be- hövs för uppläggningen av bostadsrättsregistret.

55

Författningsförslag

SOU 2022:39

1.6 Förslag till förordning om ändring

i utsökningsförordningen (1981:981)

Härigenom föreskrivs i fråga om utsökningsförordningen (1981:981) att det i förordningen ska införas en ny paragraf, 6 kap. 21 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	21 a §
	Kronofogdemyndigheten ska
	genast underrätta Lantmäteriet,
	när
	1. bostadsrätt har utmätts,
	2. beslut om exekutiv försälj-
	ning har meddelats i fråga om bo-
	stadsrätt,
	3. beslut som avses i 8 kap. 8–
	9 §§ utsökningsbalken har med-
	delats i fråga om bostadsrätt,
	4. beslut om kvarstad har med-
	delats i fråga om bostadsrätt,
	5. beslut om betalningssäkring
	har meddelats i fråga om bostads-
	rätt,
	6. beslut om provisorisk åtgärd
	har meddelats i fråga om bostads-
	rätt, och
	7. beslut om tvångsförsäljning
	har meddelats i fråga om bostads-
	rätt.
	I en underrättelse enligt första
	stycket 1 eller 3 ska den fordran
	för vilken utmätning har skett
	anges och i vad mån fordringen är
	förenad med särskild förmånsrätt
	i egendomen.

56

SOU 2022:39

Författningsförslag

Om utmätning av bostadsrätt har upphävts eller frågan om exe- kutiv försäljning av sådan egen- dom har förfallit av något annat skäl, ska Kronofogdemyndigheten genast underrätta Lantmäteriet.

En underrättelse enligt denna paragraf ska lämnas på det sätt som Lantmäteriet, efter samråd med Kronofogdemyndigheten, be- stämmer.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2024.

57

Författningsförslag

SOU 2022:39

1.7 Förslag till förordning om ändring i konkursförordningen (1987:916)

Härigenom föreskrivs att 12–14 och 34 §§ konkursförordningen (1987:916) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12 §7

Rätten ska genast skicka en kopia av kungörelsen om konkursbe- slutet till

1. förvaltaren och tillsynsmyndigheten,

2. Kronofogdemyndigheten, Skatteverket och Åklagarmyndig- heten,

3. inskrivningsmyndigheten för företagsinteckning,

4. registermyndigheten, om gäldenären är en registrerad juridisk person eller en enskild näringsidkare som är införd i handels- registret,

5. tillståndsmyndigheten, om det är upplyst att gäldenären har tillstånd att utöva eller förestå en viss näringsverksamhet och till- ståndet enligt lag eller annan författning kan komma att upphöra på grund av konkursen,

6. Revisorsinspektionen, om gäldenären är auktoriserad eller godkänd revisor,

7. överförmyndaren, om det är upplyst att gäldenären är förmyn- dare, god man eller sådan förvaltare som förordnas enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,

8. inskrivningsmyndigheten, om det är upplyst att det i boet finns fast egendom eller tomträtt,

9. Lantmäteriet, om det är upp- lyst att det i boet finns bostadsrätt,

9. registermyndigheten, om	10. registermyndigheten, om
det är upplyst att det i boet finns	det är upplyst att det i boet finns
registrerat skepp eller skepps-	registrerat skepp eller skepps-
bygge, andel i sådan egendom el-	bygge, andel i sådan egendom el-
ler villkorlig äganderätt till egen-	ler villkorlig äganderätt till egen-
domen eller till andel i den,	domen eller till andel i den,

7 Senaste lydelse 2020:1181.

58

SOU 2022:39

Författningsförslag

10. inskrivnings- och register- myndigheterna, om det är upplyst att det i boet finns registrerat luftfartyg eller andel i eller in- tecknade reservdelar till sådant luftfartyg,

11. Sveriges advokatsamfund, om gäldenären är advokat eller biträdande jurist på advokatbyrå,

12. Sveriges riksbank och Finansinspektionen, om gälde- nären är ett kreditinstitut,

13. Fastighetsmäklarinspek- tionen, om gäldenären är fastig- hetsmäklare.

14. svensk värdepapperscen- tral, om det är upplyst att det i boet finns finansiella instrument som är registrerade hos värde- papperscentralen,

15. Finansinspektionen, om det är upplyst att gäldenären är delägare i ett anmält avvecklings- system enligt lagen (1993:1309) om system för avveckling av för- pliktelser på finansmarknaden,

16. Statens energimyndighet, om det är upplyst att det i boet finns elcertifikat som är registre- rade i elcertifikatsregistret enligt lagen (2011:1200) om elcerti- fikat,

17. Statens energimyndighet, om det är upplyst att det i boet finns utsläppsrätter som är regi- strerade i utsläppsrättsregistret enligt lagen (2020:1173) om vissa utsläpp av växthusgaser, och

11. inskrivnings- och register- myndigheterna, om det är upplyst att det i boet finns registrerat luftfartyg eller andel i eller in- tecknade reservdelar till sådant luftfartyg,

12. Sveriges advokatsamfund, om gäldenären är advokat eller biträdande jurist på advokatbyrå,

13. Sveriges riksbank och Finansinspektionen, om gälde- nären är ett kreditinstitut,

14. Fastighetsmäklarinspek- tionen, om gäldenären är fastig- hetsmäklare.

15. svensk värdepapperscen- tral, om det är upplyst att det i boet finns finansiella instrument som är registrerade hos värde- papperscentralen,

16. Finansinspektionen, om det är upplyst att gäldenären är delägare i ett anmält avvecklings- system enligt lagen (1993:1309) om system för avveckling av för- pliktelser på finansmarknaden,

17. Statens energimyndighet, om det är upplyst att det i boet finns elcertifikat som är registre- rade i elcertifikatsregistret enligt lagen (2011:1200) om elcerti- fikat,

18. Statens energimyndighet, om det är upplyst att det i boet finns utsläppsrätter som är regi- strerade i utsläppsrättsregistret enligt lagen (2020:1173) om vissa utsläpp av växthusgaser, och

59

FörfattningsförslagSOU 2022:39

18. Centrala studiestödsnämn-	19. Centrala studiestödsnämn-
den, om gäldenären är en fysisk	den, om gäldenären är en fysisk
person.	person.
Första stycket 9 tillämpas	Första stycket 10 tillämpas
också när egendomen är registre-	också när egendomen är registre-
rad utomlands.	rad utomlands.

Rätten ska genast underrätta Kronofogdemyndigheten om den har verkställt beslut om kvarstad enligt 2 kap. 11 § konkurslagen (1987:672) om inte underrättelse om konkursen lämnas enligt första stycket 2.

	13 §
I samband med underrättelse		I samband med underrättelse
enligt 12 § första stycket skall		enligt 12 § första stycket ska
uppgift lämnas om förvaltarens		uppgift lämnas om förvaltarens
namn och adress, om inte detta		namn och adress, om inte detta
framgår av kungörelsen om kon-		framgår av kungörelsen om kon-
kursbeslutet. Till en underrät-		kursbeslutet. Till en underrät-
telse enligt 12 § första stycket 8,		telse enligt 12 § första stycket 8,
9 eller 10 skall fogas sådana upp-		9, 10 eller 11 ska fogas sådana
gifter som är av betydelse för att		uppgifter som är av betydelse för
mottagaren skall kunna identifi-		att mottagaren ska kunna identi-
era egendomen.	Underrättelse	fiera egendomen. Underrättelse
enligt 12 § första stycket 3 skall		enligt 12 § första stycket 3 ska
också innehålla uppgift om gäl-		också innehålla uppgift om gäl-
denärens person- eller organisa-		denärens person- eller organisa-
tionsnummer, om inte uppgiften		tionsnummer, om inte uppgiften
framgår av kungörelsen om kon-		framgår av kungörelsen om kon-
kursbeslutet.		kursbeslutet.
Skall rätten enligt 2 § lagen		Om rätten enligt 2 § lagen
(1981:6) om konkurs som om-		(1981:6) om konkurs som om-
fattar egendom i annat nordiskt		fattar egendom i annat nordiskt
land kungöra ett beslut om kon-		land ska kungöra ett beslut om
kurs i ett annat nordiskt land och		konkurs i ett annat nordiskt land
är inskrivning av konkursen fö-		och är inskrivning av konkursen
reskriven i det andra landet, skall		föreskriven i det andra landet,
rätten begära	att konkursen	ska rätten begära att konkursen
skrivs in i fastighetsbok eller dom-		skrivs in i fastighetsbok eller dom-
stolsprotokoll (tingslysning) eller		stolsprotokoll (tingslysning) eller

60

SOU 2022:39

Författningsförslag

i annat offentligt register i det andra landet.

i något annat offentligt register i det andra landet.

14 §8

Att uppgift om konkursen ska föras in i den förteckning över konkurser som förs av inskrivningsmyndigheten för företagsinteck- ning framgår av förordningen (2003:552) om företagshypotek.

När inskrivningsmyndigheten	När inskrivningsmyndigheten
har underrättats enligt 12 § första	har underrättats enligt 12 § första
stycket 8, ska myndigheten göra	stycket 8, ska myndigheten göra
en anteckning om konkursen i	en anteckning om konkursen i
fastighetsregistrets inskrivnings-	fastighetsregistrets		inskrivnings-
del. Har en myndighet under-	del. Har en myndighet under-
rättats enligt 12 § första stycket	rättats enligt 12 § första stycket
10, ska anteckning om kon-	11, ska anteckning om kon-
kursen göras i inskrivnings-	kursen göras i inskrivnings-
registret. Anteckningen ska göras	registret. Anteckningen ska göras
på den första inskrivningsdagen	på den första inskrivningsdagen
efter det att underrättelsen kom	efter det att underrättelsen kom
in till myndigheten.	in till myndigheten.
	Att uppgift om konkursen ska
	antecknas i	bostadsrättsregistret
	framgår	av	förordningen
	(2024:0000)	om	bostadsrätts-
	register.

Att anteckning om konkursen i vissa fall ska göras även i fartygs- registrets skeppsdel och fartygsregistrets skeppsbyggnadsdel fram- går av sjölagen (1994:1009).

34 §9

När konkursen har avslutats ska rätten underrätta

1. tillsynsmyndigheten,

2. Kronofogdemyndigheten,

3. inskrivningsmyndigheten för företagsinteckning,

4. den registermyndighet som	4. den registermyndighet som
enligt 12 § första stycket 4 eller	enligt 12 § första stycket 4 eller
17 har underrättats om konkur-	18 har underrättats om konkur-

8 Senaste lydelse 2008:999.

9 Senaste lydelse 2007:793.

61

Författningsförslag

SOU 2022:39

sen, i förekommande fall med uppgift om att konkursen har avslutats med överskott, och

5. Skatteverket.

sen, i förekommande fall med uppgift om att konkursen har avslutats med överskott, och

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2024.

62

SOU 2022:39

Författningsförslag

1.8 Förslag till förordning om ändring i förordningen (2001:100) om den officiella statistiken

Härigenom föreskrivs att bilagan10 till förordningen (2001:100) om den officiella statistiken ska ha följande lydelse.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2024.

10 Senaste lydelse 2021:581.

63

Författningsförslag

SOU 2022:39

Bilaga

Officiell statistik och vilka myndigheter som ansvarar för respektive område

Officiell statistikAnsvarig myndighet

-------------------------------------------------------------------------

BOENDE, BYGGANDE OCH BEBYGGELSE

Bostadsbyggande	SCB
och ombyggnad
Bygglovsstatistik för bostäder	SCB
och lokaler
Byggnadskostnader	SCB
Intäkter, kostnader och outhyrt	SCB
i flerbostadshus
Bostads- och hyresuppgifter	SCB
Bostadsrättspriser	SCB
Fastighetspriser och lagfarter	SCB
Fastighetstaxeringar	SCB

-------------------------------------------------------------------------

64

SOU 2022:39

Författningsförslag

1.9 Förslag till förordning om ändring i offentlighets- och sekretessförordningen (2009:641)

Härigenom föreskrivs att 6 § offentlighets- och sekretessförord- ningen (2009:641) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6 §11

Sekretess gäller i nedan angiven verksamhet, som avser registre- ring av betydande den av befolkningen, för

1. uppgift om en enskilds personliga förhållanden, om det av sär- skild anledning kan antas att en enskilde eller någon närstående till honom eller henne lider men om uppgiften röjs, och

2. uppgift i form av fotografisk bild av den enskilde, om det inte står klart att uppgiften kan röjas utan att den enskilde eller någon närstående till honom eller henne lider men.

För uppgift i en allmän handling gäller sekretessen i högst sjuttio

år.

Verksamheten avser

centrala hundregistret fastighetsregistret kommunala fastighetsregister passregister och register över nationella identitetskort röstlängdsregister Skatteverkets databas över identitetskort över folkbok- förda i Sverige Socialstyrelsens register över hälso- och sjukvårdspersonal Statens tjänstepensionsverks pensionsregister Totalförsvarets plikt- och prövningsverks register över totalförsvarets personal

Verksamheten avser

bostadsrättsregistret centrala hundregistret fastighetsregistret kommunala fastighetsregister passregister och register över nationella identitetskort röstlängdsregister Skatteverkets databas över identitetskort över folkbok- förda i Sverige Socialstyrelsens register över hälso- och sjukvårdspersonal Statens tjänstepensionsverks pensionsregister Totalförsvarets plikt- och prövningsverks register över totalförsvarets personal

11 Senaste lydelse 2020:1286.

65

Författningsförslag

SOU 2022:39

Transportstyrelsens vägtrafik-	Transportstyrelsens vägtrafik-
register	register

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2024.

66

SOU 2022:39

Författningsförslag

1.10 Förslag till förordning om ändring i förordningen (2009:946) med instruktion för Lantmäteriet

Härigenom föreskrivs i fråga om förordningen (2009:946) med in- struktion för Lantmäteriet att 3, 5 och 30 §§ ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §

Lantmäteriet ska verka för

1. en enhetlig och ändamålsenlig förrättningsverksamhet och en ändamålsenlig fastighetsindelning,

2. en väl fungerande försörjning med grundläggande geografisk information och fastighetsinformation av sådan omfattning, kvalitet och aktualitet att samhällets behov tillgodoses.

3. en enhetlig och ändamåls-	3. en enhetlig och ändamåls-
enlig inskrivningsverksamhet,	enlig inskrivningsverksamhet,
och

4. en nationell enhetlig geo- detisk infrastruktur.

4. en väl fungerande försörj- ning med information ur bostads- rättsregistret, och

5. en nationell enhetlig geo- detisk infrastruktur.

5 §

Lantmäteriet ska

1. ansvara för uppbyggnad, drift, uppdatering och tillhandahål- lande av grundläggande geografisk information och fastighetsin- formation,

2. handlägga inskrivningsärenden enligt jordabalken,

3. handlägga förrättningar,

4. ansvara för drift, uppdatering och tillhandahållande av infor- mation avseende pantbrevssystem och lägenhetsregister,

5. ansvara för drift, uppdate- ring och tillhandahållande av in- formation avseende bostadsrätts- registret,

5. ansvara för de nationella	6. ansvara för de nationella
geodetiska referensnäten,	geodetiska referensnäten,

67

Författningsförslag

SOU 2022:39

6. verka för enhetlighet, sam- ordning och kvalitet inom mät- ningsområdet och inom det kart- tekniska området,

7. verka för ett ändamålsen- ligt och vårdat ortnamnsskick samt besluta om ortnamn i den utsträckning inte någon annan myndighet har befogenhet att göra det,

8. ansvara för redovisning, till- syn och skötsel av Sveriges riks- gräns på land mot Finland,

9. bedriva utvecklingsverk- samhet inom sitt verksamhets- område och forskningsverksam- het inom området geodesi,

10. avgöra ärenden om fastig- heters skattetal, och

11. utöva tillsyn över de kom- munala lantmäterimyndigheterna.

7. verka för enhetlighet, sam- ordning och kvalitet inom mät- ningsområdet och inom det kart- tekniska området,

8. verka för ett ändamålsen- ligt och vårdat ortnamnsskick samt besluta om ortnamn i den utsträckning inte någon annan myndighet har befogenhet att göra det,

9. ansvara för redovisning, till- syn och skötsel av Sveriges riks- gräns på land mot Finland,

10. bedriva utvecklingsverk- samhet inom sitt verksamhets- område och forskningsverksam- het inom området geodesi,

11. avgöra ärenden om fastig- heters skattetal, och

12. utöva tillsyn över de kom- munala lantmäterimyndigheterna.

30 §12

Lantmäteriet ska ta ut avgifter för

1. tillhandahållande av grundläggande geografisk information och fastighetsinformation, inklusive de allmänna kartorna,

2. upplåtelse av rätt att använda geografisk information och fastighetsinformation,

3. tillhandahållande av och upplåtelse av rätt att använda in- formation ur bostadsrättsregistret,

3. uppdragsverksamhet, och	4. uppdragsverksamhet, och
4. tjänsteexport.	5. tjänsteexport.

12 Senaste lydelse 2018:80.

68

SOU 2022:39Författningsförslag

	Trots det som sägs i första			Trots det som sägs i första
stycket 1 och 2, ska Lantmäteriet				stycket 1–3, ska Lantmäteriet
inte ta ut avgifter när informa-				inte ta ut avgifter när informa-
tion ur fastighetsregistret, regis-				tion ur fastighetsregistret, regis-
terkartan och samfällighetsföre-				terkartan,		bostadsrättsregistret
ningsregistret tillhandahålls elek-				och	samfällighetsföreningsre-
troniskt till en statlig myndighet				gistret	tillhandahålls		elektro-
som inte är ett affärsverk. Enligt				niskt till en statlig myndighet
8 §	första	stycket	lagen	som inte är ett affärsverk. Enligt
(2010:1767) om geografisk mil-				8 §	första	stycket	lagen
jöinformation får avgift inte tas				(2010:1767) om geografisk mil-
ut för viss tjänst.				jöinformation får avgift inte tas
				ut för viss tjänst.

Lantmäteriet får meddela föreskrifter om storleken på de avgifter som avses i första stycket.

Avgifterna som avses i första stycket 1 och 2 bestäms av Lantmä- teriet så att de totala avgifterna ska täcka Lantmäteriets kostnader för uttag och expediering samt bidra till kostnaderna för uppbygg- nad, drift, uppdatering och utveckling av system, databaser och in- formation. Avgifterna ska inte täcka kostnader för sådant tillhanda- hållande som avses i andra stycket.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2024.

69

2 Uppdraget

2.1 Uppdraget

Utredningen, som antagit namnet Bostadsrättsregisterutredningen, ska utreda och lämna förslag på hur ett offentligt register för bostads- rätter bör utformas i syfte att stärka bostadsmarknadens funktions- sätt. I detta ingår att föreslå hur hanteringen av panträtter i bostads- rätter kan förbättras och om registret bör omfatta alla bostadsrätter eller bara pantsatta sådana. Utredningen ska lämna de författnings- förslag som behövs. Det ingår inte i uppdraget att lämna förslag som innebär att förvärven av bostadsrätter ska granskas av en myndighet och inte heller att föreslå förändringar av bostadsrättsföreningarnas ansvar för medlemsprövningen.

Utredningens direktiv redovisas i bilaga 1.

2.2 Utredningsarbetet

Utredningsdirektiven beslutades under den pandemi som präglat samhället under knappt två år från mars 2020, med exempelvis rekom- mendationer om hemarbete och begränsningar vad gäller resande. Ungefär samtidigt som utredningsarbetet startade skärptes restrik- tionerna och det har påverkat uppläggningen av arbetet.

Inledningsvis bedrevs utredningens arbete därför av utredaren och utredningssekreteraren. Inriktningen var att samla in fakta och erfa- renheter om de frågor som återfinns i utredningsdirektiven. Det inne- bar bland annat att de myndigheter och organisationer som nämns i direktiven kontaktades och digitala kontakter, som regel möten, före- kom med dem alla. Möten har också hållits med ytterligare ett antal organisationer, bland annat Bolagsverket, Fastighetsmäklarinspek- tionen, Finansinspektionen, Försäkringskassan, Polismyndigheten, Riksbanken, Statistiska centralbyrån (SCB), Sveriges kommuner och

71

Uppdraget

SOU 2022:39

regioner, bostadsutvecklare, flera såväl större som mindre förvaltare av bostadsrättsföreningar och ytterligare några intressenter.

Under senvåren 2021 följdes dessa inledande kontakter upp med mer djuplodande samtal och diskussioner för att ytterligare kon- kretisera utredningsdirektivets problembeskrivning och de olika intres- senternas uppfattning om hur ett bostadsrättsregister skulle kunna förbättra bostadsmarknadens funktionssätt. Flera myndigheter och organisationer har också bidragit med skriftliga underlag, och olika enkäter har genomförts och lämnats till utredningen.

Förutom It-driftsutredningen (I 2019:03) har utredningen haft fortlöpande kontakter med utredningen Statistik över hushållens till- gångar och skulder (Fi 2021:02), utredningen Förslag för att under- lätta för förstagångsköpare på bostadsmarknaden (Fi 2020:11) och Informationsutbytesutredningen (Fi 2021:B).

En inriktning har varit att få en bra bild av hur de frågor direk- tiven anger faktiskt hanteras i dag, och vem som gör vad. En tydlig utveckling som skett sedan registerfrågan senast utreddes 2007 är exempelvis att förvaltarna gör betydligt mer nu än tidigare. En viktig utgångspunkt är att de förslag vi lämnar ska vara förankrade i verk- ligheten och kunna ligga till grund för ett genomförande.

Den 7 september 2021 förordnades experter och sakkunniga. Ut- redningen har sedan haft åtta sammanträden med dessa.

SCB har på uppdrag av utredningen tagit fram statistik rörande landets bostadsrätter. På vårt uppdrag har Sweco beräknat det årliga antalet pantnoteringar.

Utredningen har informerat om sitt uppdrag och arbete i olika externa arrangemang, på webbplatsen för alla offentliga utredningar samt på sociala medier (LinkedIn).

Direktiven anger att det vid utformningen av ett svenskt bostads- rättsregister finns anledning att dra lärdomar av de erfarenheter som finns i Finland och Norge av liknande register. Förutom flera digitala möten med företrädare för det finska Lantmäteriverket och Statens Kartverk i Norge har utredningen genomfört studiebesök i de båda länderna och då bland annat besökt båda myndigheterna.

Utredningen har fått en skrivelse (Fi2020/03108) som Bostads- rätterna, HSB, Riksbyggen och Fastighetsägarna tillställt regeringen. Regeringen har till utredningen också överlämnat de delar av betän- kandet Fri hyressättning vid nyproduktion (SOU 2021:50) som av-

72

SOU 2022:39

Uppdraget

ser förslag om ändring i lagen om lägenhetsregister och förordningen om lägenhetsregister.

2.3 Betänkandets uppläggning

Betänkandets första del består av olika bakgrundsbeskrivningar. Kapi- tel 3 innehåller beskrivningar av de för utredningen väsentliga delarna av det gällande regelverket gällande bostadsrätter och bostadsrätts- föreningar. Där redovisas också vad som sker när olika transaktioner med en bostadsrätt inträffar. Kapitel 4 beskriver hur det rättsliga skyddet av personuppgifter är utformat och i kapitel 5 redovisas hur bostadsrättsmarknaden ser ut och fungerar i dag. Kapitel 6 fördjupar den problembeskrivning som återfinns i utredningsdirektivet och kapitel 7 innehåller huvuddragen i tidigare utredningsförslag. I betän- kandets åttonde kapitel beskrivs erfarenheterna från uppläggning och användning av motsvarande register i Finland och Norge.

De efterföljande kapitlen redovisar utredningens överväganden och förslag rörande ett bostadsrättsregister. Kapitel 9 utvecklar direk- tivens skäl till att ett register behövs och redogör för ett antal grund- läggande val vad gäller registrets och författningsregleringens utform- ning. Det följande kapitel 10 beskriver hur vi föreslår att ett register ska utformas vad gäller bland annat innehåll och användning. I kapi- tel 11 redogör vi för våra författningsförslag. Kapitel 12 beskriver vem som gör vad och när vad avser förändringar i registret och i kapi- tel 13 redogörs för hur registret ska läggas upp. I kapitel 14 redogörs för hur den problembild som återfinns i kapitel 6 kan tänkas påver- kas av att ett register finns på plats. Kapitel 15 innehåller en redo- görelse för beräknade kostnader och förslag rörande finansiering. Konsekvensanalyser återfinns i kapitel 16, och i kapitel 17 redogörs för förslag om ikraftträdande och övergångsbestämmelser. Författ- ningskommentarer återfinns i kapitel 18.

Utredningsdirektiven återfinns i bilaga 1. Bilaga 2 innehåller en redovisning av olika statistikuppgifter rörande bostadsrätter som SCB tagit fram på utredningens uppdrag. I bilaga 3 återfinns ett faktablad med grundläggande uppgifter om och kring bostadsrätter.

73

3 Bostadsrättens regelverk

3.1 Inledning

En bostadsrätt förknippas nog av de flesta med en lägenhet i ett flerfamiljshus. Många brukar prata om att de har köpt en bostadsrätt eller bostadsrättslägenhet, ofta genom förmedling av en mäklare där de har varit på visning och deltagit i en budgivning.

Anledningarna till att man väljer bostadsrätt som sitt boende kan vara flera. Vissa väljer bostadsrätt framför hyresrätt eftersom bostads- rättslägenheter kan ge större möjligheter att renovera och inreda efter eget tycke och smak. Andra ser ekonomiska aspekter. Möjliga framtida värdeökningar och att genom en bostadsrätt kanske få ett billigare boende när ränteläget är lågt kan vara av intresse. Bostads- brist och långa kötider till hyreslägenheter är annat som kan påverka. Många hyresrätter har ombildats till bostadsrätter, framför allt i storstäderna. Möjligheten till ett centralt boende kan därför göra att bostadsrätt framstår som attraktivt för en köpare. Bostadsrätter kan av vissa också uppfattas som en tryggare form av boende genom ett bättre besittningsskydd och ett ökat inflytande över ekonomin.

I Sverige finns i dag drygt 1 200 000 bostadsrätter fördelade på omkring 26 500 bostadsrättsföreningar. Det allra största antalet bo- stadsrätter finns i städerna, och då främst i de tre storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö (se bilaga 2).

I det här kapitlet beskrivs översiktligt bostadsrättens regelverk. För en djupare genomgång av rättsreglerna hänvisar vi till betänk- andet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80). Kapitlet innehåller också en kort redogörelse över bostadsrättsinstitutets historia.

75

Bostadsrättens regelverk

SOU 2022:39

3.2 Historik och lagstiftningens utveckling

3.2.1 De första bostadsrättsföreningarna bildas

Bostadsrättsföreningar har funnits sedan lagen (1930:115) om bo- stadsrätt tillkom. Strävandena att genom samverkan i föreningar tillgodose behovet av bostäder går emellertid längre tillbaka i tiden. Under bostadsnöden på 1870-talet bildades de första så kallade bostadsföreningarna. På den tiden rådde stor bostadsbrist i vissa städer med höga hyror som följd, särskilt för mindre lägenheter. Syftet med bostadsföreningarna var att på skäliga villkor erbjuda bostadslägenheter till föreningsmedlemmarna. Även vissa bostads- aktiebolag bildades med samma syfte och verksamhet.

Runt sekelskiftet 1900 fördes en omfattande debatt kring bo- stads- och boendefrågor i Sverige. Bakgrunden var bland annat den stora emigrationen från Sverige, som till stor del hade sin grund i dåliga boendeförhållanden och dålig fördelning av bruksmark. Även inflyttningen till städerna från landsbygden efter 1890-talet skapade stora bostadsproblem. Många människor i städerna bodde trångt och dyrt; antingen inneboende, eller hos privata hyresvärdar.

Under 1910-talet började man på allvar diskutera hur en form av kooperation eller samägande kunde skapas inom bostadssektorn. Förebilderna var bland annat olika former av konsumentkooperativ och de demokratiskt styrda folkrörelserna. Bostadsföreningsrörel- sen fick ett större uppsving under och efter första världskriget till följd av den bostadsbrist som då uppkom. Från att ha varit en nöd- fallslösning kom bostadsföreningsväsendet att bli en alltmer upp- skattad form för upplåtelse och förmedling av bostäder, framför allt inom de mindre bemedlade samhällsklasserna.

Bostadsföreningarnas verksamhet reglerades av den allmänna för- eningslagstiftningen, till att börja med 1895 års lag om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet och därefter 1911 års lag om ekonomiska föreningar. Med bostadsföreningsrörelsens ökande om- fattning och de allt större värden som föreningarna förvaltade ansågs det efter hand angeläget med en speciell lagstiftning. Det mynnade så småningom ut i 1930 års lag om bostadsrätt. I och med lagen kunde egentliga bostadsrättsföreningar för första gången bildas.

Syftet med lagen var att skapa möjlighet att förvärva en bostad med relativt låg kontantinsats och trygga medlemmarnas rätt till sina bostäder. Idén var att bostadshuset skulle ägas gemensamt av de bo-

76

SOU 2022:39

Bostadsrättens regelverk

ende, med en boenderepresentativ styrelse som kunde kontrollera intäkter och kostnader. Genom att ge medlemmarna i bostadsrätts- föreningen inblick i föreningens arbete och genom införandet av krav på ekonomisk plan som förutsättning för föreningens bildande hoppades lagstiftaren komma till rätta med osäkra byggprojekt och dåligt skötta föreningar.

I och med införandet av bostadsrättslagen försvann möjligheten att bilda nya bostadsföreningar och bostadsaktiebolag. De bostads- föreningar och bostadsaktiebolag som fanns vid lagens ikraftträ- dande kunde dock fortsätta sin verksamhet.

3.2.2 Lagstiftningens utveckling

Bostadsrättslagen har gjorts om flera gånger. Den första lagen från 1930 kom så småningom att framstå som otidsenlig. Utvecklingen hade gått mot allt större byggnadsprojekt och föreningarna bildades i regel inte längre av de blivande bostadsrättshavarna själva. Mot bakgrund av utvecklingen på bostadsmarknaden, men också mot bakgrund av kritik som framförts mot så kallade byggmästarbildade bostadsrättsföreningar, tillkallades en kommitté, Bostadsrättskom- mittén, för att göra en allmän översyn av lagstiftningen. Översynen resulterade i betänkandet Bostadsrätt (SOU 1969:4), där kommittén bland annat föreslog en ny lag.

Lagen (1971:479) om bostadsrätt kom på plats 1972, samtidigt som 1930 års lag upphävdes. Den gamla lagen hade endast reglerat sådana frågor där avvikelser gjorts från vad som i allmänhet gällde för ekonomiska föreningar. Den nya lagen reglerade däremot alla för- hållanden rörande en bostadsrättsförening. I de delar där reglerna över- ensstämde med vad som gällde för ekonomiska föreningar i allmänhet hänvisade lagen dock till motsvarande bestämmelser i förenings- lagen. Denna lagstiftningsteknik gäller även i dagens bostadsrättslag.

Efter tillkomsten av 1971 års lag om bostadsrätt präglades utveck- lingen bland annat av en på sina håll förhållandevis kraftig prisutveck- ling på bostadsrätter och ett ökande antal ombildningar från hyres- rätt till bostadsrätt, framför allt i storstäderna. En kommitté tillkallades för att utreda frågan om en ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbeståndet. Kommittén lämnade betänkandet Från hyresrätt

77

Bostadsrättens regelverk

SOU 2022:39

till bostadsrätt (SOU 1981:74) och därefter kom lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Den nu gällande bostadsrättslagen (1991:614) trädde i kraft den 1 juli 1991. Lagen vilar på samma grund som 1971 års lag bland annat genom det kooperativa synsättet, medlemmarnas trygghet i besitt- ningen av sina lägenheter och syftet att förhindra ekonomiskt osunda föreningar (se Nilsson Hjorth, Uggla, Bostadsrättslagen, 25 mars 2021, Version 6A, JUNO).

3.3 Bostadsrätten

3.3.1 En nyttjanderätt

Vad är då bostadsrätt? I det allmänna språkbruket används begreppet bostadsrätt ofta för att avse en viss lägenhet. Man säger att man har köpt en bostadsrätt. Men här skiljer sig det juridiska begreppet bo- stadsrätt från hur ordet används i dagligt tal. I juridisk mening är bostadsrätt en rättighet i en ekonomisk förening som har till ända- mål att i sitt hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Uttryckt med andra ord kan bostadsrätt beskrivas som en nyttjanderätt till en viss lägenhet som en bostadsrättsförening har upplåtit. En bostadsrätts- lägenhet ägs formellt av bostadsrättsföreningen medan lägenhetens innehavare har nyttjanderätten, bostadsrätten, till lägenheten. Regler om bostadsrätter finns främst i bostadsrättslagen (1991:614) (BRL).

Det är enbart bostadsrättsföreningar som får upplåta lägenheter med bostadsrätt (1 kap. 4 § första stycket BRL). Den nyttjanderätt som upplåts är inte begränsad i tid, utan den gäller tills vidare (1 kap. 4 § första stycket BRL) men lägenheten kan förstås byta innehavare, till exempel genom att bostadsrätten säljs till någon annan.

Bostadsrätt upplåts alltid mot ersättning (1 kap. 4 § första stycket BRL). Varje medlem i bostadsrättsföreningen ska betala en avgift till föreningen i form av en insats när en bostadsrätt upplåts till honom eller henne. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten. Om det framgår av föreningens stadgar får föreningen även ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsätt- ningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse (7 kap. 14 § första stycket BRL).

78

SOU 2022:39

Bostadsrättens regelverk

3.3.2 Bostadslägenheter och lokaler

Det är inte bara vanliga bostadslägenheter, dvs. lägenheter som är avsedda att användas som bostäder, som kan vara upplåtna med bo- stadsrätt. Även lokaler kan vara upplåtna med bostadsrätt. Det är till exempel inte helt ovanligt att en bostadsrättsförening upplåter bo- stadslägenheter på de övre våningarna av byggnaden, medan det i markplanet finns lokaler avsedda för affärsverksamhet. Det finns även bostadsrättsföreningar som enbart upplåter lokaler.

De allra flesta förknippar nog bostadsrätter med lägenheter i fler- familjshus, men bostadsrättslägenheterna kan lika gärna utgöras av villor och radhus.

3.4 Bostadsrättsföreningen

3.4.1 En ekonomisk förening

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ända- mål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt (1 kap.

1 § första stycket BRL). Som har nämnts tidigare är det enbart bostads- rättsföreningar som kan upplåta lägenheter med bostadsrätt.

Regler om bostadsrättsföreningar finns främst i bostadsrätts- lagen. Eftersom en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening gäller även vissa bestämmelser i lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) (se 1 kap. 1 § andra stycket och 9 kap.

2 § BRL).

3.4.2 Bildandet av en bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening bildas genom att medlemmarna antar stad- gar och utser styrelse och revisor. En bostadsrättsförening måste ha minst tre medlemmar (1 kap. 2 § BRL).

En bostadsrättsförening ska vara registrerad (1 kap. 1 § första stycket BRL). Registrering görs hos Bolagsverket.

Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostads- rätt ska föreningens styrelse upprätta en ekonomisk plan. Planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet (3 kap. 1 § BRL). Det rör sig om tekniska och ekonomiska uppgifter som ska ge en bild av förhållandena i för-

79

Bostadsrättens regelverk

SOU 2022:39

eningen. Den ekonomiska planen ska vara försedd med intyg av två behöriga intygsgivare. Av intyget ska det framgå att förutsättning- arna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL är uppfyllda, att de i pla- nen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med till- gängliga handlingar samt att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar (3 kap. 2 och 3 §§ BRL). Även den ekonomiska planen ska registreras hos Bolagsverket (3 kap. 1 § BRL).

Om det sedan planen är upprättad inträffar något som är av väsent- lig betydelse för föreningens verksamhet måste en ny plan upprättas och registreras innan föreningen kan upplåta lägenheter (3 kap. 4 § BRL). Den ekonomiska planen är offentlig och styrelsen ska därför se till att den finns tillgänglig för var och en som vill ta del av den (3 kap. 5 § BRL).

Vissa ändringar som avser den ekonomiska planen, men som inte är av intresse i vårt utredningsarbete, träder i kraft den 1 januari 2024 (se prop. 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt).

3.4.3 Stadgarna

Stadgarna är föreningens grundläggande dokument som styr verk- samheten. De kan ses som ett avtal mellan medlemmarna som regle- rar hur verksamheten ska vara organiserad och hur vissa särskilda situationer ska regleras. Bland annat kan föreningens stadgar ställa upp särskilda villkor för medlemskap, till exempel en viss åldersgräns för bostadsrättshavarna.

Stadgarna antas när föreningen bildas, och ska registreras hos Bo- lagsverket. Beslut om ändring av stadgarna fattas av medlemmarna på en föreningsstämma. Även ändringar i stadgarna ska anmälas för registrering hos Bolagsverket.

3.4.4 Föreningsstämman

Bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ är föreningsstäm- man, där medlemmarna ges möjlighet att rösta i olika frågor och att lämna in egna motioner. Om inte något annat regleras i stadgarna har varje medlem en röst. Från den 1 januari 2023 gäller dock be-

80

SOU 2022:39

Bostadsrättens regelverk

gränsningar för avvikelser i stadgarna om att varje medlem har en röst (se prop. 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt).

Ordinarie stämma hålls en gång per år. Där behandlas ändringar av stadgarna, fastställande av resultat- och balansräkning, ansvars- frihet för styrelsen, eventuella motioner från medlemmar med mera. Stämman har också till uppgift att utse styrelse och revisor samt att fatta vissa andra viktiga beslut (om föreningsstämman, se 9 kap. 14 § BRL och 6 kap. föreningslagen).

3.4.5 Styrelsen

Styrelsen är bostadsrättsföreningens verkställande organ och leder den dagliga verksamheten i föreningen. Styrelsen utses av förenings- stämman (om styrelsen, se 9 kap. 12 § BRL och 7 kap. förenings- lagen).

Inom styrelsens ansvarsområde faller ett antal viktiga uppgifter. Det är styrelsen som avgör frågan om att anta nya medlemmar i föreningen (2 kap. 1 § första stycket BRL). Styrelsen ska också föra förteckning över föreningens medlemmar (medlemsförteckning) och över de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt (lägenhets- förteckning) (9 kap. 8 § BRL), se mer om medlemsförteckning och lägenhetsförteckning i avsnitt 3.6.

3.4.6 Medlemmarna

Utgångspunkten är att det endast är medlemmarna i en förening som kan inneha en lägenhet med bostadsrätt. Medlemskap beviljas genom ett beslut av styrelsen.

Att inneha en lägenhet med bostadsrätt innebär vissa skyldig- heter. Innehavaren ska till exempel se till att sköta underhållet av sin lägenhet och att betala de avgifter som föreningen och styrelsen har bestämt.

Medlemskapet innebär också vissa rättigheter. Bland annat ger medlemskapet rätt att rösta vid föreningsstämman (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. föreningslagen).

Som har nämnts tidigare är det i formell mening bostadsrätts- föreningen som äger lägenheterna i föreningen. Medlemmen har dock möjlighet att förfoga över lägenheten genom den nyttjanderätt

81

Bostadsrättens regelverk

SOU 2022:39

som medlemmen har. Medlemmen har också rätt att till exempel överlåta lägenheten till någon annan och att pantsätta den.

3.5 Upplåtelse och övergång av bostadsrätt

3.5.1 Upplåtelse av bostadsrätt

När en bostadsrättsförening har bildats kan den upplåta lägenheter med bostadsrätt. Begreppet upplåtelse av bostadsrätt används första gången en lägenhet upplåts med bostadsrätt. Alla förändringar i inne- havet av bostadsrätten därefter kallas för övergång av bostadsrätt.

En upplåtelse av bostadsrätt inträffar alltså i princip en gång för en viss lägenhet, nämligen när den upplåts av bostadsrättsföreningen till någon annan. Det gäller såväl för bostadslägenheter som lokaler.

Vid upplåtelse av bostadsrätt finns vissa formkrav. Huvudregeln är att parterna ska upprätta ett skriftligt avtal där de anger parternas namn, den lägenhet som upplåtelsen avser och de belopp som ska betalas som insats och årsavgift. Även upplåtelseavgiften ska anges om föreningen har valt att en sådan avgift ska tas ut (4 kap. 5 § BRL).

Den 1 januari 2023 träder vissa ändringar i kraft gällande bland annat formkraven vid upplåtelse och vad som ska anges i upplåtelse- avtalet (se prop. 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt).

3.5.2 Övergång av bostadsrätt

När en lägenhet har upplåtits med bostadsrätt kan den övergå från en bostadsrättshavare till en annan. En övergång av bostadsrätt kan göras på flera olika sätt. Den vanligaste formen för övergång av bostadsrätt är köp, vilket i sin tur är en form av överlåtelse. Andra överlåtelser som är mindre vanliga är byte eller gåva. Även bodel- ning, arv, bolagsskifte med mera kan göra att bostadsrätten övergår till en annan innehavare. Bostadsrätten kan också övergå genom tvångsförsäljning eller exekutiv försäljning.

Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp, byte eller gåva ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köpa- ren. Handlingen ska innehålla uppgift om den lägenhet som köpet avser och om ett pris (6 kap. 4 § första stycket BRL). Om form- föreskrifterna inte följs är överlåtelsen ogiltig. Talan måste dock

82

SOU 2022:39

Bostadsrättens regelverk

väckas inom två år från den dag överlåtelsen skedde (6 kap. 5 § tredje stycket BRL).

3.5.3 Medlemskap i föreningen

Både vid upplåtelse av bostadsrätt och vid övergång av bostadsrätt krävs det normalt att den som ska bli bostadsrättshavare blir medlem i föreningen. Upplåtelse av bostadsrätt får nämligen bara göras till den som är medlem i bostadsrättsföreningen (1 kap. 3 § första stycket BRL). När en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare får den nya innehavaren endast utöva bostadsrätten om han eller hon antas till medlem i föreningen (6 kap. 1 § första stycket BRL). Det innebär att en överlåtelse av bostadsrätt är ogiltig om bostadsrättens nya innehavare nekas medlemskap i föreningen (6 kap. 5 § första stycket BRL).

Den som en gång blivit medlem i föreningen får inte heller ut- träda eller uteslutas ur föreningen så länge denne innehar en bostads- rätt.

Undantag från kravet på medlemskap gäller för juridiska personer med panträtt i bostadsrätten som övertagit bostadsrätten vid exeku- tiv försäljning eller tvångsförsäljning och för dödsbon (6 kap. 1 § andra stycket och 1 a §§ BRL).

Utgångspunkterna för medlemsprövningen regleras i fören- ingens stadgar och i bostadsrättslagen (2 kap. 1 § BRL). I lagen finns även vissa begränsningar avseende de villkor som stadgarna får ställa upp i förhållande till medlemsprövningen. Medlemsprövningen innebär att den som en bostadsrätt har övergått till inte får vägras inträde i föreningen om villkoren i stadgarna är uppfyllda och fören- ingen skäligen bör godkänna honom eller henne som bostadsrätts- havare (2 kap. 3 § första stycket).

Beslut om inträde i föreningen fattas av styrelsen (2 kap. 1 § BRL). Om styrelsen nekar medlemskap för en fysisk person som förvärvat bostadsrätt, kan förvärvaren begära omprövning av beslutet. För- värvaren ska i så fall inom en månad från att han eller hon fick del av beslutet hänskjuta tvisten till hyresnämnden (2 kap. 10 § BRL). Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt (11 kap. 3 § BRL). Motsvarande rätt till överprövning finns inte för juridiska personer.

83

Bostadsrättens regelverk

SOU 2022:39

3.5.4 Ogiltiga upplåtelser och överlåtelser

Upplåtelse av bostadsrätt kan vara ogiltig i två fall. Det gäller dels om en ekonomisk plan enligt 3 kap. 1 § BRL inte har upprättats när upplåtelsen görs, dels om det finns brister i formkravet enligt 4 kap.

5 § BRL. Om ett avtal är ogiltigt måste bostadsrättsföreningen betala tillbaka allt som den tilltänkte bostadsrättsinnehavaren har betalat med anledning av upplåtelsen. Denne har också rätt till ersättning för skada. Talan om upplåtelsens ogiltighet måste väckas inom två år från den dag upplåtelsen skedde (4 kap. 7 § BRL).

Övergång av bostadsrätt i form av en överlåtelse är ogiltig om den tilltänkte innehavaren nekas medlemskap i föreningen eller om form- kraven i 6 kap. 4 § BRL inte är uppfyllda. Liksom vid upplåtelse av bostadsrätt finns en preskriptionstid som anger att talan måste väckas inom två år från den dag då överlåtelsen skedde (6 kap. 5 § BRL). En överlåtelse kan också vara ogiltig enligt andra författningar. En make får till exempel inte sälja en bostadsrätt som är makarnas gemen- samma bostad utan den andra makens samtycke (7 kap. 5 § äkten- skapsbalken).

3.5.5 Föreningens eget innehav

En bostadsrättsförening kan själv inneha en bostadsrätt. Så kan vara fallet om föreningen förvärvat två bostadsrätter i syfte att slå ihop dem och därefter upplåta en ny bostadsrätt. En bostadsrättsförening kan också inneha en bostadsrätt av andra skäl. En bostadsrättshavare har enligt 4 kap. 8 § BRL under vissa förutsättningar rätt att från- träda bostadsrätten om den ekonomiska planen varit missvisande när bostadsrätten uppläts till honom eller henne. I så fall övergår bo- stadsrätten till bostadsrättsföreningen. En bostadsrättshavare har enligt 4 kap. 11 § BRL under vissa omständigheter även rätt att avsäga sig bostadsrätten. Anledningen till att bostadsrättsinnehavaren skulle vilja avsäga sig bostadsrätten kan till exempel vara om han eller hon har försökt att sälja bostadsrätten men misslyckats med det.

En bostadsrätt kan övergå till föreningen när någon som har för- värvat bostadsrätten vid exekutiv auktion eller efter tvångsförsälj- ning inte antas som medlem i föreningen enligt 6 kap. 5 § BRL. Vidare kan en bostadsrätt sägas upp av bostadsrättshavaren av olika skäl, till exempel på grund av väsentlig avgiftshöjning eller brister i

84

SOU 2022:39

Bostadsrättens regelverk

lägenheten. Då övergår bostadsrätten till föreningen enligt 7 kap. 29 § BRL. Bostadsrätten övergår också till föreningen när en tvångs- försäljning misslyckats, 8 kap. 6 § BRL.

En bostadsrätt som har övergått till föreningen får inte behållas av föreningen. Den måste antingen överlåtas eller upphöra enligt 6 kap. 11 § BRL.

3.6 Medlemsförteckning och lägenhetsförteckning

3.6.1 Skyldighet att föra förteckningarna

Som vi tidigare har nämnt ska det inom en bostadsrättsförening föras en medlemsförteckning och en lägenhetsförteckning (9 kap. 8 § BRL). Det är styrelsen i föreningen som ansvarar för att dessa förteckningar förs. I många fall sköts dock hanteringen av medlems- och lägen- hetsförteckningen av en förvaltare som föreningen har anlitat (se vidare om den praktiska hanteringen i kapitel 5).

3.6.2 Medlemsförteckningen

En medlemsförteckning är en förteckning över bostadsrättsfören- ingens medlemmar. Förteckningen har till ändamål att ge föreningen, medlemmarna och andra underlag för att bedöma medlemsförhållan- dena i föreningen (9 kap. 9 § första stycket BRL). Medlemsförteck- ningen ska upprättas så snart föreningen har bildats (9 kap. 9 a § första stycket BRL). Den ska innehålla uppgifter om namn och postadress för varje medlem, tidpunkten då medlemmen inträdde i föreningen och den bostadsrätt som medlemmen har (9 kap. 9 § andra stycket BRL). Om ett förhållande som har angetts i förteckningen har för- ändrats ska ändringen utan dröjsmål antecknas. Detsamma gäller när det sker ett inträde eller utträde av medlemmar i föreningen. Tid- punkten för utträde ska också anges (9 kap. 9 a § BRL).

Till skillnad från lägenhetsförteckningen är medlemsförteck- ningen offentlig. Den som vill ta del av medlemsförteckningen kan göra det hos föreningen. Om förteckningen förs med automatiserad behandling, ska föreningen ta fram en aktuell utskrift eller någon annan framställning av förteckningen (9 kap. 9 § tredje stycket BRL).

85

Bostadsrättens regelverk

SOU 2022:39

Skyldigheten att föra medlemsförteckning och att hålla den till- gänglig är straffsanktionerad. Den som inte följer kraven kan dömas till böter (10 kap. 3 § 5 BRL).

Föreningens revisor ska anmärka om denne har funnit att fören- ingen inte har fullgjort sina skyldigheter att föra en medlemsförteck- ning (8 kap. 37 § andra stycket föreningslagen, jfr 9 kap. 26 § BRL).

Medlemsförteckningen ska bevaras så länge föreningen består och under minst sju år efter föreningens upplösning (5 kap. 6 § för- eningslagen, jfr 9 kap. 9 b § BRL). Föreningen är personuppgifts- ansvarig för den behandling av personuppgifter som förandet av medlemsförteckning innebär (5 kap. 7 § föreningslagen).

3.6.3 Lägenhetsförteckningen

En lägenhetsförteckning är en förteckning över de lägenheter i för- eningen som är upplåtna med bostadsrätt (9 kap. 8 § BRL). Lägen- heter som är upplåtna med hyresrätt omfattas inte.

Lägenhetsförteckningen ska för varje lägenhet innehålla uppgift om lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrym- men, dagen för registrering av den ekonomiska planen, bostadsrätts- havarens namn samt insatsen för bostadsrätten (9 kap. 10 § första stycket BRL).

Om föreningen underrättas om att en bostadsrätt har pantsatts ska detta genast antecknas tillsammans med datumet för anteck- ningen. Detsamma gäller om någon uppgift i förteckningen ändras (9 kap. 10 § tredje och fjärde stycket BRL).

Till skillnad från vad som gäller för en medlemsförteckning är en lägenhetsförteckning alltså inte offentlig. Bostadsrättshavaren har däremot rätt att på begäran få ett utdrag ur lägenhetsförteckningen avseende den lägenhet hen innehar med bostadsrätt (9 kap. 11 § BRL).

Skyldigheten att föra lägenhetsförteckning är straffsanktionerad. Den som inte följer kraven kan dömas till böter. Det gäller också för den som meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag (10 kap. 3 § 6 BRL).

Det finns inte några bestämda regler om hur en medlems- eller lägenhetsförteckning ska se ut eller hanteras rent tekniskt. Bostads- rättslagen anger att förteckningarna kan bestå av betryggande lösblads- eller kortsystem eller föras med automatisk databehandling eller på

86

SOU 2022:39

Bostadsrättens regelverk

något annat liknande sätt (9 kap. 8 §). I dag är det förhållandevis van- ligt att förteckningarna finns i digital form, ofta i ett it-system som hanteras av en förvaltare.

3.7 Pantsättning av bostadsrätt

3.7.1 En bostadsrätt kan pantsättas

Som tidigare har nämnts kan en bostadsrätt pantsättas. Kortfattat ger panträtt i en bostadsrätt möjlighet för panthavaren (till exempel en bank) att ta del av pantens värde ur den pantsatta egendomen, om pantsättaren (bostadsrättshavaren) inte längre kan betala sina skulder. Panträtten är en särskild förmånsrätt som ger företräde vid utdelning, vid bostadsrättshavarens konkurs eller vid tvångsförsäljning.

Om en bostadsrätt är pantsatt eller inte kan ha stor inverkan när en bostadsrätt övergår till en ny ägare. Det är nämligen så att när en pantsatt bostadsrätt övergår till en ny ägare består panten, enligt de huvudprinciper som gäller inom sakrätten. I praktiken innebär det att panthavaren kan begära utmätning av bostadsrätten trots att den har bytt ägare.

3.7.2 Historik

Redan på 1930-talet slog Högsta domstolen fast att andelsrätt i bo- stadsrättsförening kunde utgöra föremål för laga pantsättning (NJA 1939 s. 162).

En av de viktigaste aspekterna kopplat till pantsättning är det sak- rättsliga skyddet. När en bostadsrätt ska pantsättas vill kreditgivaren nämligen ha så kallat sakrättsligt skydd för pantsättningen. Pant- sättningen gäller då mot tredje man, det vill säga mot pantsättarens (bostadsrättshavarens) borgenärer.

Historiskt har det funnits olika uppfattningar om hur det sak- rättsliga skyddet uppkommer vid pantsättning av bostadsrätt. Enligt 1930 års bostadsrättslag utfärdades så kallade bostadsrättsbevis för varje bostadsrättshavare. Från vissa håll framfördes att sakrättsligt gil- tig pantsättning uppkom genom att bostadsrättsbeviset överlämnades till panthavaren och att bostadsrättsföreningen underrättades om

87

Bostadsrättens regelverk

SOU 2022:39

pantsättningen. Andra åsikter gjorde gällande att det räckte med en underrättelse till bostadsrättsföreningen (se SOU 1969:4 s. 195).

Frågan om vilka regler som i sakrättsligt hänseende skulle gälla för att en giltig pantsättning skulle uppkomma utreddes av Bostads- rättskommittén. I sitt betänkande Bostadsrätt (SOU 1969:4) före- slog kommittén att pantförskrivning skulle ske skriftligen och att det sakrättsliga skyddet skulle kräva underrättelse till bostadsrätts- föreningen.

När frågan behandlades i propositionen uttalade departements- chefen att det saknades anledning att i lagen ta upp regler som inte direkt berörde föreningen. I stället förordades en analogisk tillämp- ning av reglerna om enkla skuldebrev i skuldebrevslagen (prop. 1971:12 s. 106). Än i dag görs en analogisk tillämpning av skulde- brevslagen och någon uttrycklig reglering i lag vad gäller det sak- rättsliga skyddet vid pantsättning av bostadsrätt finns inte.

I 1971 års bostadsrättslag presenterades dock några nyheter som berörde frågan om sakrättsligt skydd. Dels var det inte längre obliga- toriskt att utfärda bostadsrättsbevis, dels infördes en skyldighet att i lägenhetsförteckningen anteckna uppgift om pantsättning så snart föreningen fått en underrättelse om det. Den här ordningen gäller fortfarande.

3.8 Det sakrättsliga skyddet

3.8.1 Inledning

Precis som vi tidigare har beskrivit i avsnittet om historik är frågan om sakrättsligt skydd av central betydelse vid pantsättning av bostadsrätt.

Liksom fallet var i 1971 års bostadsrättslag regleras i princip inte sakrättsliga frågor i nuvarande bostadsrättslag. Förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren regleras främst i bo- stadsrättslagen och i föreningens stadgar, medan sakrättsliga frågor och förhållandet till tredje man regleras genom en analog tillämpning av bestämmelserna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om skulde- brev. Mellan två köpare och säljare gäller köplagen (1990:931) vid överlåtelse av bostadsrätt eftersom en bostadsrätt är lös egendom.

Några av de regler om pantsättning som faktiskt finns i bostads- rättslagen gäller bland annat föreningens skyldighet att anteckna en pantsättning i lägenhetsförteckningen (9 kap. 10 § tredje stycket).

88

SOU 2022:39

Bostadsrättens regelverk

3.8.2 Sakrättsligt skydd vid överlåtelse

Man brukar i sakrättsligt hänseende jämställa innehavet av bostads- rätt med en fordringsrätt där föreningen är gäldenär och bostads- rättshavaren är borgenär. Vid överlåtelse anses då, såsom i andra sam- manhang, reglerna om enkla skuldebrev i skuldebrevslagen (1936:81) bli tillämpliga. En analog tillämpning av dessa regler betyder bland annat att förvärvaren inte kan få en bättre rätt mot föreningen än den överlåtaren hade. Ett utslag av denna princip är att det inte anses möjligt att göra ett godtrosförvärv av bostadsrätt (se bland annat NJA 1992 s. 6). En tidigare ägare kan således komma att återfå bo- stadsrätten genom att åberopa att han har förlorat rådigheten över bostadsrätten genom rättshandlingar som är ogiltiga. Detta avviker från de principer som gäller för överlåtelse av fast egendom.

Innebörden av en analog tillämpning av regeln i 31 § skuldebrevs- lagen blir också att en förvärvare av en bostadsrätt får skydd mot överlåtarens borgenärer när föreningen underrättas om överlåtelsen (s.k. denuntiation). Detta sker normalt när överlåtelseavtalet är under- tecknat och förvärvaren ansöker om medlemskap i föreningen. Det är då som förvärvet är sakrättsligt fullbordat och bostadsrätten i prin- cip inte kan dras in i överlåtarens konkurs eller utmätas för dennes skulder (se Nilsson Hjorth, Uggla, Bostadsrättslagen, 25 mars 2021, Version 6A, JUNO).

3.8.3 Sakrättsligt skydd vid pantsättning

Sakrättsligt skydd vid pantsättning av bostadsrätter uppkommer genom en underrättelse, en så kallad denuntiation, till bostadsrätts- föreningen. Detta har slagits fast av Högsta domstolen i rättsfallet NJA 1971 s. 66 och det gäller fortfarande. I förhållandet mellan par- terna uppkommer en giltig pantsättning redan genom överenskom- melsen. För gifta och sambor finns dock i vissa fall krav på samtycke från den andra maken eller sambon.

När en bostadsrättsförening har underrättats om en pantsättning ska föreningen genast anteckna det i lägenhetsförteckningen (9 kap. 10 § tredje stycket BRL). Ansvaret vilar på styrelsen. Den som inte gör detta kan dömas till böter (10 kap. 3 § 6 BRL). Även skadestånd kan komma i fråga (21 kap. 1 § föreningslagen, jfr 10 kap. 1 § BRL).

89

Bostadsrättens regelverk

SOU 2022:39

Bostadsrättslagen innehåller inte några bestämmelser om hur en underrättelse om pantsättning ska gå till eller vilken form den ska ha. I praktiken görs underrättelser numera alltid skriftligen.

Bostadsrättslagen innehåller inte heller någon närmare preci- sering gällande vad en denuntiation ska innehålla eller när den ska anses fullgjord. Ett antagande kan vara att underrättelsen behöver innehålla namnet på panthavaren, detta eftersom bostadsrättsfören- ingen har en skyldighet att underrätta kända panthavare i vissa situa- tioner (se bland annat avsnitt 3.8.6).

Det finns inte några bestämmelser som anger vem som kan lämna en underrättelse om pantsättning. En sådan bör kunna lämnas av så- väl bostadsrättshavare som panthavare. Det vanligaste är att den lämnas av panthavaren.

Inte heller när det gäller själva anteckningen om pantsättning i lägenhetsförteckningen finns särskilt många regler till ledning. Bo- stadsrättslagen anger att föreningen genast ska anteckna pantsätt- ningen tillsammans med datumet för anteckningen (9 kap. 10 §). Det framgår inte av bestämmelsen exakt vad anteckningen ska inne- hålla utöver datumet, till exempel om även panthavarens namn och eventuellt lånenumret ska antecknas. Som tidigare nämndes finns det dock i vissa fall krav på att föreningen ska kontakta kända pant- havare, vilket talar för att panthavarens identitet bör antecknas. Då tydliga regler saknas bestämmer varje förening, eller egentligen sty- relse, vad som ska antecknas.

3.8.4 Dold panträtt

Det förekommer att pantsättningar som har förlorat sin betydelse ändå finns kvar i föreningarnas lägenhetsförteckningar. Ett omvänt problem är när en bostadsrätt faktiskt är pantsatt men det inte finns någon anteckning om det i lägenhetsförteckningen.

Föreningen ska anteckna en pantsättning i lägenhetsförteck- ningen genast när föreningen får kännedom om att en sådan har gjorts. Precis som vi har konstaterat tidigare är en anteckning i för- eningens lägenhetsförteckning om att en bostadsrätt är pantsatt inte avgörande för att det sakrättsliga skyddet för pantsättningen ska upp- komma. Det sakrättsliga skyddet uppkommer i stället genom under- rättelsen, denuntiationen, till bostadsrättsföreningen. Om en för-

90

SOU 2022:39

Bostadsrättens regelverk

ening har tagit emot en underrättelse om pantsättning men av olika skäl inte har fört in den uppgiften i lägenhetsförteckningen är panträtten ändå sakrättsligt skyddad. I ett sådant fall har en så kallad dold panträtt uppkommit. Det betyder att panträtten visserligen finns, men att den förmodligen är okänd för andra personer. Pro- blematiken kring dolda panträtter har lyfts av tidigare utredningar (se kapitel 7).

Riskerna med dolda panträtter kan vara betydande och före- komsten av en dold panträtt kan komma som en rejäl kalldusch för en ny bostadsrättshavare. Eftersom panträtten är knuten till bostads- rätten och består även efter det att bostadsrätten har bytt innehavare kan bostadsrätten tas i anspråk för den tidigare innehavarens skulder.

En utebliven eller felaktig pantanteckning kan också medföra ett ansvar för bostadsrättsföreningen. I rättsfallet NJA 2019 s. 94 blev en bostadsrättsförening skyldig att ersätta en förvärvare av en bostads- rätt för skada som orsakats genom att föreningen lämnat felaktiga uppgifter om pantsättning i ett utdrag ur lägenhetsförteckningen.

3.8.5 Avnotering av panträtt

Det händer naturligtvis att en pantsättning förlorar sin betydelse. Bostadsrättsinnehavaren kan ju betala av sitt lån. I de fallen aktua- liseras frågan om avnotering av en panträtt.

I föreningens lägenhetsförteckning ska alla pantsättningar anteck- nas och utgångspunkten bör vara att de pantsättningar som finns upp- tagna där alltjämt är gällande. Om någon uppgift i lägenhetsförteck- ningen ändras ska föreningen nämligen genast anteckna detta i förteckningen.

Det har i flera tidigare utredningar framhållits att det finns pro- blem med att panträtter som har förlorat sin verkan trots det står kvar i föreningarnas lägenhetsförteckningar (se mer om tidigare utredningar i kapitel 7).

3.8.6 Bostadsrättsföreningens legala panträtt

En bostadsrättsförening har legal panträtt i en bostadsrätt till säker- het för vissa av de avgifter som en medlem i föreningen är skyldig att betala. Föreningens legala panträtt omfattar den insats som med-

91

Bostadsrättens regelverk

SOU 2022:39

lemmen betalar när bostadsrätten upplåts till honom eller henne och årsavgiften till föreningen. Den legala panträtten gäller också för eventuell upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Den legala panträtten har enligt huvudregeln den bästa förmånsrätten (7 kap. 16 a § BRL).

Om en bostadsrättshavare har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen måste föreningen utan dröjsmål meddela det till kända panthavare som har panträtt i bostadsrättshavarens lägenhet. Om föreningen inte gör det förlorar föreningen sin plats i förmånsordningen (7 kap. 31 § BRL).

3.8.7 Utmätning, betalningssäkring och kvarstad

En bostadsrätt kan utmätas, dock med vissa undantag (se 5 kap. 1 § 6 utsökningsbalken) (UB). Om en bostadsrätt utmäts ska Kronofogde- myndigheten underrätta bostadsrättsföreningen (6 kap. 3 § andra stycket UB). Underrättelsen ska ske skriftligen och delges bostads- rättsföreningen (6 kap. 11 § utsökningsförordningen [1981:981]). Det finns dock ingen skyldighet för föreningen att i lägenhetsför- teckningen anteckna att bostadsrätten har utmätts.

En bostadsrätt kan också bli föremål för betalningssäkring för statliga fordringar. I fråga om verkställighet av beslut om betalnings- säkring ska bland annat 6 kap. UB tillämpas (69 kap. 15 § skatte- förfarandelagen [2011:1244]). Kronofogdemyndigheten ska därför underrätta bostadsrättsföreningen vid betalningssäkring av en bo- stadsrätt. Inte heller vid betalningssäkring finns någon skyldighet för föreningen att anteckna detta i lägenhetsförteckningen.

En bostadsrätt kan vidare bli föremål för kvarstad. Även i fråga om verkställighet av beslut om kvarstad gäller bestämmelserna i 6 kap. UB (16 kap. 13 § UB). Det innebär att Kronofogdemyndig- heten också i dessa fall ska underrätta bostadsrättsföreningen, dock utan att föreningen har någon skyldighet att anteckna detta i lägen- hetsförteckningen.

En bostadsrätt kan också bli föremål för ytterligare åtgärder, vilket behandlas närmare i våra förslag i kapitel 10.

92

SOU 2022:39

Bostadsrättens regelverk

3.9 Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag

3.9.1 Inledning

Som vi tidigare har beskrivit är det endast bostadsrättsföreningar som kan upplåta lägenheter med bostadsrätt. Även om bostadsrätt vid tidpunkten för den första bostadsrättslagens ikraftträdande var en ny företeelse fanns redan andra former av boende genom de så kallade bostadsföreningarna och bostadsaktiebolagen. Sedan den första bostadsrättslagen trädde i kraft den 1 juli 1930 har det emellertid varit förbjudet att bilda nya bostadsföreningar och bostadsaktiebolag. De föreningar och bolag som redan existerade har dock kunnat fortsätta att bedriva sin verksamhet.

3.9.2 Bostadsföreningar

Bostadsföreningarna kan alltså sägas vara föregångare till bostads- rättsföreningarna. En bostadsförening har som ändamål att upplåta lägenheter med nyttjanderätt i föreningens fastighet till medlem- marna. Medlemmen innehar andelar i föreningen som ger rätt att nyttja en lägenhet i den fastighet som föreningen äger. Till skillnad mot vad som gäller för bostadsrättsföreningar kan nyttjanderätten för lägenheter i en bostadsförening vara begränsad i tid. I vissa fall finns också begränsningar i föreningens stadgar som innebär att lägenheterna som är upplåtna på viss tid inte får pantsättas.

Bostadsföreningarna omfattas inte av bostadsrättslagen. I stället är det föreningslagen som är tillämplig. Dessutom gäller lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.

En bostadsförening kan omregistreras till en bostadsrättsför- ening enligt lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostads- föreningar till bostadsrättsföreningar. Många bostadsföreningar har valt att göra det.

93

Bostadsrättens regelverk

SOU 2022:39

3.9.3 Bostadsaktiebolag

Ett bostadsaktiebolag är ett aktiebolag som har som ändamål att upp- låta lägenheter med nyttjanderätt i bolagets fastighet till aktieägarna.

När det gäller bostadsaktiebolagen regleras förhållandena mellan aktieägarna och bolaget i aktiebolagslagen (2005:551) och bolags- ordningen. Delägarna äger inte bostaden utan innehar ett visst antal aktier som ger en rätt att nyttja en viss lägenhet. Även ett bostads- aktiebolag kan på ett något mer komplicerat sätt bli en bostadsrätts- förening.

I Finland är bostadsaktiebolag betydligt vanligare än i Sverige och är till sin funktion den form av boende som kan sägas motsvara den svenska bostadsrättsföreningen. Förhållandena i Finland redovisas närmare i kapitel 8.

3.9.4 Lägenhetsförteckningen i bostadsföreningar och bostadsaktiebolag

Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag är liksom bostadsrättsför- eningar skyldiga att föra en lägenhetsförteckning över de lägenheter som är upplåtna med nyttjanderätt till andels- respektive aktieägarna (3 § lagen om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.).

Enligt den lagen ska lägenhetsförteckningen innehålla uppgift om lägenhetens beteckning, namn på andels- eller aktieägaren och insatsen i föreningen respektive inbetalningen på aktien.

När en andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostads- aktiebolag överlåts ska en styrkt avskrift av överlåtelsehandlingen fogas till lägenhetsförteckningen. Dagen för anteckningen ska också anges (3 §).

Den styrelseledamot eller likvidator som inte följer bestämmelsen kan dömas till böter (5 §).

En andelsägare och en aktieägare har rätt att på begäran få ett ut- drag ur lägenhetsförteckningen över hans eller hennes lägenhet (4 §).

Till skillnad mot vad som gäller för bostadsrättsföreningar finns inte något krav för bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att anteckna en uppgift om pantsättning i lägenhetsförteckningen.

94

4 Skyddet för personuppgifter

4.1 Inledning

Skyddet för den personliga integriteten är grundläggande i den offent- liga förvaltningen. Skyddet finns i både grundlag, lagar, förordningar och myndighetsföreskrifter, men regleras också inom folkrätten och i EU-rätten.

Vad som menas med personlig integritet är däremot inte helt fast- slaget och någon allmängiltig definition finns inte i lagstiftningen. I flera sammanhang har försök att formulera en sådan definition över- getts, med motiveringen att det inte låter sig göras, bland annat efter- som begreppets innebörd uppfattas så olika av olika personer. Det har tidigare föreslagits att ett sätt att se på saken är att kränkningar av den personliga integriteten utgör intrång i den fredade sfär som den enskilde bör vara tillförsäkrad och där intrång bör kunna avvisas. Det har dock i olika sammanhang framhållits att det knappast är nödvändigt att formulera en allmängiltig definition av begreppet personlig integritet för att kunna bedöma vilka intressen som har ett sådant skyddsvärde att de bör omfattas av ett särskild starkt skydd mot omotiverade ingrepp. Det har i stället ansetts vara något som kan och bör utvecklas över tid (jfr till exempel prop. 2009/10:80 s. 175, prop. 2016/17:222 s. 18, SOU 2002:18 s. 52 f. och SOU 2016:41 s. 39. För en genomgång av integritetsbegreppet i tidigare utredningar, se SOU 2016:7 s. 69 ff.).

En vanlig missuppfattning är att skyddet för den personliga integ- riteten är absolut, dvs att personlig integritet i alla lägen ska ha före- träde framför andra intressen. Personlig integritet måste vägas mot motstående legitima och grundläggande värden och intressen. EU:s dataskyddsförordning uttalar att rätten till skydd av personuppgifter inte är en absolut rättighet; den måste förstås utifrån sin uppgift i

95

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

samhället och vägas mot andra grundläggande rättigheter i enlighet med proportionalitetsprincipen (se skäl 4 i dataskyddsförordningen).

I uppdraget för den här utredningen ingår att säkerställa att ett bostadsrättsregister ger ett gott skydd för den enskildes integritet. Utredningen ska också säkerställa att de förslag som lämnas är för- enliga med EU:s dataskyddsförordning och annan relevant dataskydds- rättslig lagstiftning. I detta avsnitt lämnar vi därför en översiktlig redogörelse för de bestämmelser som rör den personliga integriteten och som kan komma att aktualiseras i samband med införandet av ett register över bostadsrätter där personuppgifter ingår. I kapitlet behandlas också handlingsoffentligheten och vissa frågor om sekretess.

4.2 Personlig integritet och skyddet för personuppgifter

4.2.1 Regeringsformen

Det grundläggande skyddet för den personliga integriteten finns i regeringsformen. Det allmänna ska enligt 1 kap. 2 § fjärde stycket regeringsformen (RF) bland annat värna den enskildes privatliv och familjeliv. Bestämmelsen har inte karaktären av en rättsligt bindande föreskrift utan anger ett mål för den samhälleliga verksamheten (se prop. 1975/76:209 s. 128).

En särskild bestämmelse om den personliga integriteten finns i 2 kap. 6 § andra stycket RF. Där anges att var och en gentemot det allmänna är skyddad mot betydande intrång i den personliga integ- riteten, om det sker utan samtycke och innebär övervakning eller kart- läggning av den enskildes personliga förhållanden.

I förarbetena (prop. 2008/10:80 s. 171 ff.) utvecklas innebörden närmare. Där anges att avgörande för om en åtgärd ska anses inne- bära övervakning eller kartläggning inte är dess huvudsakliga syfte utan vilken effekt som åtgärden har. Så kan till exempel en åtgärd från det allmännas sida som görs primärt i syfte att ge myndigheterna underlag för beslutsfattande i enskilda fall, exempelvis insamling av uppgifter för beslut om beskattning, anses innebära kartläggning av enskildas förhållanden.

För att bedöma vilka åtgärder som kan anses utgöra betydande intrång ska både åtgärdens omfattning och arten av det intrång som åtgärden innebär beaktas. Även åtgärdens ändamål och andra omstän-

96

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

digheter kan ha betydelse vid bedömningen. Bestämmelsen omfattar endast sådana intrång som på grund av åtgärdens intensitet eller omfattning eller av hänsyn till uppgifternas integritetskänsliga natur eller andra omständigheter innebär ett betydande ingrepp i den en- skildes privata sfär. Vad som utgör ett betydande integritetsintrång måste även bedömas utifrån de samhällsvärderingar som råder vid varje givet tillfälle. Dessa kan påverkas av en rad omständigheter, inte minst av den fortsatta tekniska utvecklingen men även av andra förhållanden i vår omvärld.

Skyddet för den personliga integriteten får enligt 2 kap. 20 och

21 §§ RF begränsas genom lag men endast för att tillgodose ändamål som är godtagbara i ett demokratiskt samhälle. Begränsningen får aldrig gå utöver vad som är nödvändigt med hänsyn till det ändamål som har föranlett den och inte heller sträcka sig så långt att den utgör ett hot mot den fria åsiktsbildningen såsom en av folkstyrelsens grund- valar. Begränsningen får inte göras enbart på grund av politisk, religiös, kulturell eller annan sådan åskådning.

4.2.2 Europakonventionen

Enligt artikel 8 i den europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (Europa- konventionen) har var och en rätt till respekt för sitt privat- och familjeliv, sitt hem och sin korrespondens. En offentlig myndighet får inte inskränka åtnjutande av denna rättighet annat än med stöd av lag och om det i ett demokratiskt samhälle är nödvändigt med hän- syn till statens säkerhet, den allmänna säkerheten, landets ekono- miska välstånd eller till förebyggande av oordning eller brott eller till skydd för hälsa eller moral eller för andra personers fri- och rättig- heter. Behandling av personuppgifter kan falla inom tillämpnings- området för artikel 8 i det fall behandlingen avser uppgifter om pri- vatliv, familjeliv, hem eller korrespondens.

Europakonventionen gäller som lag i Sverige (lagen [1994:1219] om den europeiska konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna). Enligt 2 kap. 19 § RF får lag eller annan föreskrift inte meddelas i strid med Sveriges åta- ganden på grund av konventionen.

97

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

4.2.3 Dataskyddskonventionen

Europarådets ministerkommitté antog 1980 konventionen till skydd för enskilda vid automatisk databehandling av personuppgifter (CETS 108)(dataskyddskonventionen). Konventionen trädde i kraft 1981 och har ratificerats av Sverige (se prop. 1981/82:189). Kon- ventionen är i dag den enda rättsligt bindande globala konventionen på området.

Dataskyddskonventionens syfte är att säkerställa respekten för grundläggande fri- och rättigheter, särskilt den enskildes rätt till per- sonlig integritet i samband med automatisk databehandling av personuppgifter. Personuppgifterna ska enligt konventionen inhäm- tas och behandlas på ett korrekt sätt och de ska vara relevanta med hänsyn till ändamålet. Vissa typer av personuppgifter får inte be- handlas genom automatisk databehandling om inte den nationella lag- stiftningen ger ett ändamålsenligt skydd. Till dessa kategorier hör bland annat personuppgifter om politisk tillhörighet, religiös tro och sexualliv.

4.2.4 Europeiska unionens stadga

Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna (stadgan) antogs av EU:s medlemsstater 2000. Stadgan är numera rättsligt bindande genom Lissabonfördraget som trädde i kraft 2009.

Stadgan innehåller 54 artiklar som garanterar EU-medborgarna rättigheter och friheter. I artikel 7 anges att var och en har rätt till respekt för sitt privatliv och familjeliv, sin bostad och sina kommu- nikationer. I artikel 8 anges att var och en har rätt till skydd av de per- sonuppgifter som rör honom eller henne. Uppgifterna ska behandlas lagenligt för bestämda ändamål och på grundval av den berörda per- sonens samtycke eller någon annan legitim och lagenlig grund. Var och en har rätt att få tillgång till insamlade uppgifter som rör honom eller henne och att få rättelse av dem.

98

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

4.2.5 Förenta nationernas förklaring om de mänskliga rättigheterna

Förenta nationerna (FN) antog 1948 den allmänna förklaringen om de mänskliga rättigheterna. Förklaringen är inte formellt bindande för medlemsstaterna, men ses som ett uttryck för sedvanerättsliga regler. Skyddet för den personliga integriteten finns i artikel 12, som anger att ingen får utsättas för godtyckligt ingripande i fråga om privatliv, familj, hem eller korrespondens och inte heller för angrepp på sin heder eller sitt anseende. I artikel 29 anges vidare att en person endast får underkastas sådana inskränkningar som har fastställts i lag och enbart i syfte att trygga tillbörlig hänsyn till och respekt för andras rättigheter och friheter samt för att tillgodose ett demokra- tiskt samhälles berättigade krav på moral, allmän ordning och allmän välfärd.

Inom FN finns även 1966 års konvention om medborgerliga och politiska rättigheter som Sverige anslöt sig till 1971. I artikel 17 i den konventionen upprepas vad som anges i artikel 12 i den allmänna för- klaringen om de mänskliga rättigheterna.

FN:s generalförsamling antog 1990 riktlinjer om datoriserade register med personuppgifter. I riktlinjerna finns tio grundläggande principer som medlemsstaterna ska ta hänsyn till vid lagstiftning av- seende datoriserade register med personuppgifter. Bland annat anges att personuppgifter inte får samlas in eller behandlas i strid med FN:s stadga.

4.2.6 OECD:s riktlinjer

Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling (OECD) antog 1980 riktlinjer i fråga om integritetsskyddet och personupp- giftsflödet över gränserna, tillsammans med en rekommendation till medlemsländernas regeringar att beakta riktlinjerna i nationell lag- stiftning. Sverige har godtagit rekommendationen och åtagit sig att följa den. Riktlinjerna ska uppfattas som minimiregler och motsvarar i princip de bestämmelser som finns i EU:s dataskyddsförordning. Riktlinjerna reviderades 2013.

99

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

4.3 EU:s dataskyddsförordning

EU:s dataskyddsförordning, formellt Europaparlamentets och rådets förordning (EU) av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter och om upphävande av direktiv 95/46/EG (allmän dataskyddsförordning), här benämnd dataskyddsförord- ningen, gäller sedan maj 2018. Förordningen ersatte då det tidigare dataskyddsdirektivet, som i svensk rätt hade implementerats genom personuppgiftslagen (PUL) (1998:204). Dataskyddsförordningen utgör grunden för generell personuppgiftsbehandling inom EU. Förordningens syfte är bland annat att skydda fysiska personers grundläggande rättigheter och friheter, särskilt deras rätt till skydd av personuppgifter (artikel 1).

Dataskyddsförordningen är direkt tillämplig i medlemsstaterna. Trots det innehåller dataskyddsförordningen bestämmelser som för- utsätter eller ger utrymme för kompletterande nationella bestäm- melser (se avsnitt 4.3.7). I Sverige finns vissa kompletterande be- stämmelser i lagen (2018:218) med kompletterande bestämmelser till EU:s dataskyddsförordning (dataskyddslagen).

4.3.1 Definitioner och grundläggande reglering

Enligt artikel 2 gäller dataskyddsförordningen för all behandling av personuppgifter som rör en fysisk person, om behandlingen helt eller delvis sker på automatisk väg eller om personuppgifterna ingår i eller kommer att ingå i ett register.

Utgångspunkten är alltså att det ska röra sig om personuppgifter. Dataskyddsförordnigen definierar personuppgift som varje upplysning som avser en identifierad eller identifierbar fysisk person. Den per- sonen brukar benämnas den registrerade (artikel 4.1).

Begreppet behandling innebär en åtgärd eller kombination av åt- gärder beträffande personuppgifter eller uppsättningar av person- uppgifter, oberoende av om de utförs automatiserat eller ej. Det inne- fattar bland annat insamling, registrering, organisering, strukturering, lagring, användning, utlämning genom överföring och spridning eller tillhandahållande på annat sätt (artikel 4.2).

Med register menas enligt artikel 4.6 en strukturerad samling av personuppgifter som är tillgänglig enligt särskilda kriterier, oavsett

100

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

om samlingen är centraliserad, decentraliserad eller spridd på grund- val av funktionella eller geografiska förhållanden.

Vid varje personuppgiftsbehandling finns en (eller flera) person- uppgiftsansvariga. En personuppgiftsansvarig är en fysisk eller juri- disk person, offentlig myndighet, institution eller annat organ som ensamt eller tillsammans med andra bestämmer ändamålen och medlen för behandlingen av personuppgifter (artikel 4.7).

I vissa fall utförs inte behandlingen av den personuppgiftsansva- rige själv utan av ett personuppgiftsbiträde. Gällande personuppgifts- biträden finns särskilda regler i artikel 28.

4.3.2 Rättslig grund för behandling av personuppgifter

För att behandling av personuppgifter överhuvudtaget ska vara till- låten krävs att det finns en rättslig grund för behandlingen. I arti- kel 6.1 a–f i dataskyddsförordningen finns en uttömmande lista över de villkor som kan utgöra rättslig grund för personuppgiftsbehand- ling. Villkoren överensstämmer i stora drag med den tidigare gällande 10 § PUL. Behandlingen är laglig endast om och i den mån åtmin- stone ett av de villkor som räknas upp är uppfyllt:

a) Den registrerade har lämnat sitt samtycke till att dennes person- uppgifter behandlas för ett eller flera specifika ändamål.

b) Behandlingen är nödvändig för att fullgöra ett avtal i vilket den registrerade är part eller för att vidta åtgärder på begäran av den registrerade innan ett sådant avtal ingås.

c) Behandlingen är nödvändig för att fullgöra en rättslig förpliktelse som åvilar den personuppgiftsansvarige.

d) Behandlingen är nödvändig för att skydda intressen som är av grundläggande betydelse för den registrerade eller för en annan fysisk person.

e) Behandlingen är nödvändig för att utföra en uppgift av allmänt intresse eller som ett led i den personuppgiftsansvariges myndig- hetsutövning.

f) Behandlingen är nödvändig för ändamål som rör den personupp- giftsansvariges eller en tredje parts berättigade intressen, om inte den registrerades intressen eller grundläggande rättigheter och

101

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

friheter väger tyngre och kräver skydd av personuppgifter, sär- skilt när den registrerade är ett barn.

Bestämmelsen om rättslig grund är, liksom hela dataskyddsförord- ningen, direkt tillämplig i Sverige. I 2 kap. dataskyddslagen finns ytterligare bestämmelser om rättslig grund som är avsedda att vara till ledning för rättstillämpningen.

Den verksamhet som en statlig eller kommunal myndighet be- driver, inom ramen för sin befogenhet, har av regeringen ansetts vara av allmänt intresse, dvs artikel 6.1 e i dataskyddsförordningen (prop. 2017/18:105 s. 56 f.). De rättsliga grunderna kan dock över- lappa varandra, vilket innebär att det inte finns några hinder mot att flera rättsliga grunder kan vara tillämpliga avseende en och samma behandling (prop. 2017/18:105 s. 46).

I förhållande till den rättsliga grunden ställer dataskyddsförord- ningen upp några ytterligare krav. Av artikel 6.3 följer att den grund för behandling som avses i punkt 1 c och e ska fastställas i enlighet med unionsrätten eller den nationella rätten. För svenska myndig- heters del framgår det redan av legalitetsprincipen i 1 kap. 1 § RF att myndigheternas verksamhet måste ha stöd i någon av de källor som tillsammans bildar rättsordningen (prop. 2017/18:105 s. 50). Reger- ingen har bedömt att kravet på att grunden för behandlingen ska vara fastställd i enlighet med unionsrätten eller den nationella rätten inte innebär att själva personuppgiftsbehandlingen måste regleras. Det är i stället den rättsliga förpliktelsen, uppgiften av allmänt intresse respektive myndighetsutövningen som ska ha stöd i rättsordningen (prop. 2017/18:105 s. 48).

Av artikel 6.3 följer vidare att syftet med behandlingen ska fast- ställas i den rättsliga grunden eller, i fråga om behandling enligt arti- kel 6.1 e, vara nödvändig för att utföra en uppgift av allmänt intresse eller som ett led i den personuppgiftsansvariges myndighetsutövning.

I fråga om grunden för personuppgiftsbehandlingen ställer data- skyddsförordningen dessutom upp ett krav på proportionalitet. Kravet i artikel 6.3 anger att unionsrätten eller den nationella rätten ska uppfylla ett mål av allmänt intresse och vara proportionell mot det legitima mål som eftersträvas. Kravet innebär enligt Dataskyddsut- redningen att lagstiftaren måste göra en avvägning mellan å ena sidan behovet av att en uppgift kan utföras på ett effektivt och rättssäkert

102

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

sätt och, å andra sidan, den enskildes rätt till skydd för sina person- uppgifter (SOU 2017:39 s. 134).

Regeringen har bedömt att kravet på proportionalitet i dataskydds- förordningen överensstämmer med det krav på proportionalitet som gäller enligt Europakonventionen, vilken är inkorporerad i svensk rätt. Utgångspunkten är därför att även dataskyddsförordningens krav på proportionalitet är uppfyllt i fråga om de rättsliga förpliktelser, uppgifter av allmänt intresse och den myndighetsutövning som fastställs i enlighet med svensk rätt. Den personuppgiftsansvarige behöver därmed inte själv göra någon proportionalitetsbedömning avseende regleringen av den rättsliga grunden för behandlingen, utan kan utgå från att svensk rätt uppfyller detta krav. Om den person- uppgiftsansvarige är en myndighet gäller dock kravet på proportio- nalitet generellt i all verksamhet genom 5 § förvaltningslagen. Den behandling som utförs måste också vara nödvändig i förhållande till den rättsliga grunden (prop. 2017/18:105 s. 50).

4.3.3 Principer

Utöver det grundläggande kravet i artikel 6.1 på att all behandling måste ha en rättslig grund gäller ytterligare krav. I artikel 5.1 finns nämligen en rad principer som ska följas vid all personuppgifts- behandling:

a) Uppgifterna ska behandlas på ett lagligt, korrekt och öppet sätt i förhållande till den registrerade (laglighet, korrekthet och öppen- het).

b) De ska samlas in för särskilda, uttryckligt angivna och berättigade ändamål och inte senare behandlas på ett sätt som är oförenligt med dessa ändamål. Ytterligare behandling för arkivändamål av allmänt intresse, vetenskapliga eller historiska forskningsändamål eller statistiska ändamål i enlighet med artikel 89.1 ska inte anses vara oförenlig med de ursprungliga ändamålen (ändamålsbegränsning).

c) De ska vara adekvata, relevanta och inte för omfattande i för- hållande till de ändamål för vilka de behandlas (uppgiftsmini- mering).

d) De ska vara riktiga och om nödvändigt uppdaterade. Alla rimliga åtgärder måste vidtas för att säkerställa att personuppgifter som

103

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

är felaktiga i förhållande till de ändamål för vilka de behandlas raderas eller rättas utan dröjsmål (riktighet).

e) De får inte förvaras i en form som möjliggör identifiering av den registrerade under en längre tid än vad som är nödvändigt för de ändamål för vilka personuppgifterna behandlas. Personuppgifter får lagras under längre perioder i den mån som personuppgifterna enbart behandlas för arkivändamål av allmänt intresse, vetenskap- liga eller historiska forskningsändamål eller statistiska ändamål i enlighet med artikel 89.1, under förutsättning att de lämpliga tek- niska och organisatoriska åtgärder som krävs enligt dataskydds- förordningen genomförs för att säkerställa den registrerades rättig- heter och friheter (lagringsminimering).

f) De ska behandlas på ett sätt som säkerställer lämplig säkerhet för personuppgifterna, inbegripet skydd mot obehörig eller otillåten behandling och mot förlust, förstöring eller skada genom olycks- händelse, med användning av lämpliga tekniska eller organisato- riska åtgärder (integritet och konfidentialitet).

Den personuppgiftsansvarige ansvarar för att kunna visa att dessa principer efterlevs (artikel 5.2).

4.3.4 Särskilt om ändamål

Som vi precis har läst gäller en så kallad ändamålsbegränsning i artikel 5.1 b i dataskyddsförordningen när personuppgifter behand- las. Det är en allmän dataskyddsrättslig princip som anger att per- sonuppgifter ska samlas in för särskilda, uttryckligt angivna och berättigade ändamål och inte senare behandlas på ett sätt som är oförenligt med dessa ändamål.

Kravet på att ändamålen ska vara berättigade har en direkt kopp- ling till de rättsliga grunderna i artikel 6.1. Ett ändamål som inte är berättigat i förhållande till den tillämpliga rättsliga grunden är inte förenligt med artikel 5. Ett tydligt angivet ändamål är också i regel en förutsättning för att kunna bedöma om en viss behandling är laglig, dvs. om den är nödvändig i något av de sammanhang som räk- nas upp i artikel 6.1 b–f.

Det finns inte något krav i dataskyddsförordningen på att de sär- skilda ändamålen ska vara fastställda i författning, men det finns

104

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

heller ingenting som hindrar att så görs. Detta gäller under förutsätt- ning att bestämmelserna uppfyller ett ändamål av allmänt intresse och är proportionella mot det legitima mål som eftersträvas (arti- kel 6.3 andra stycket).

Oavsett om de särskilda ändamålen fastställs i författning eller inte är det dock alltjämt den personuppgiftsansvarige som ansvarar för och ska kunna visa att principerna i artikel 5.1 efterlevs (artikel 5.2).

4.3.5 Den registrerades rättigheter

Den registrerade, det vill säga den person vars personuppgifter behandlas, har ett antal rättigheter gentemot den personuppgifts- ansvarige.

Den registrerade har rätt att få information när hans eller hennes personuppgifter behandlas (artikel 13 och 14). Informationen ska lämnas både när uppgifterna första gången samlas in och när den registrerade själv begär det. Informationen ska bland annat innehålla uppgift om för vilka ändamål som personuppgifterna behandlas, den lagliga grunden för behandlingen, hur länge personuppgifterna kom- mer att lagras och vilka som kommer att ta del av personuppgifterna. Det finns vissa undantag från skyldigheten att lämna information till den registrerade, till exempel om det följer av unionsrätten eller den nationella rätten att en myndighet är skyldig att samla in eller lämna ut personuppgifter.

Den registrerade har rätt att få tillgång till sina personuppgifter (artikel 15). Det betyder att den registrerade kan vända sig till den personuppgiftsansvarige för att få veta om hans eller hennes person- uppgifter behandlas. Om personuppgifterna behandlas måste den personuppgiftsansvarige lämna ut en kopia på personuppgifterna tillsammans med information bland annat om varifrån uppgifterna kommer, vad de används till och hur länge de kommer att lagras.

Den registrerade har rätt till rättelse av felaktiga personuppgifter (artikel 16). Den personuppgiftsansvarige ska då utan onödigt dröjs- mål rätta de felaktiga personuppgifterna.

Den registrerade har i vissa fall rätt till radering av sina person- uppgifter (artikel 17), till exempel om uppgifterna inte längre behövs hos den personuppgiftsansvarige. Rätten att få personuppgifter rade- rade är dock inte absolut. Ett viktigt undantag gäller när det är

105

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

nödvändigt att personuppgifterna behandlas för att uppfylla en rätts- lig förpliktelse, utföra en uppgift av allmänt intresse eller som ett led i myndighetsutövning. Så kan vara fallet för en myndighet som i en författning har ålagts att behandla personuppgifter. Myndigheten får inte radera personuppgifterna på begäran av den registrerade så länge myndigheten har stöd för behandlingen. Arkivlagstiftningen är ett annat exempel som kan förhindra radering av personuppgifter. Om personuppgifterna förekommer i allmänna handlingar krävs det näm- ligen ett gallringsbeslut för att en myndighet ska kunna radera dem. Myndigheter är annars skyldiga att bevara allmänna handlingar (se vidare om allmänna handlingar i avsnitt 4.4).

Den registrerade har i vissa fall rätt till begränsning av behandling av personuppgifter (artikel 18). Det innebär att personuppgifterna endast får behandlas för vissa avgränsade syften. Det kan till exempel bli aktuellt i avvaktan på att uppgifternas korrekthet bedöms när den registrerade har begärt att få sina personuppgifter rättade.

Den registrerade har i vissa fall rätt till dataportabilitet (artikel 20), dvs. att få uppgifter flyttade från ett nätverk till ett annat. Rätten förutsätter dock att behandlingen grundar sig på samtycke (arti- kel 6.1 a eller artikel 9.2 a) eller avtal (artikel 6.1 b).

Den registrerade har rätt att invända mot behandlingen av hans eller hennes personuppgifter (artikel 21). En särskild invändning gäller i förhållande till behandling för direkt marknadsföring. Den registrerade kan när som helst invända mot att hans eller hennes per- sonuppgifter behandlas för direkt marknadsföring. Om en invänd- ning görs får personuppgifterna inte längre behandlas för det ända- målet.

Den registrerade har rätt att inte bli föremål för automatiserat in- dividuellt beslutsfattande, inbegripet profilering (artikel 22). Det be- tyder att den registrerade i vissa fall kan motsätta sig beslut som grundas enbart på automatiserad behandling, inbegripet profilering, om beslutet har rättsliga följder för den registrerade eller på liknande sätt i betydande grad påverkar denne.

106

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

4.3.6 Överträdelser

Med behandling av personuppgifter följer ett ansvar. Den person- uppgiftsansvarige ska bland annat se till att genomföra lämpliga tek- niska och organisatoriska åtgärder för att säkerställa och kunna visa att behandlingen utförs i enlighet med dataskyddsförordningen (arti- kel 24).

Om personuppgiftsbehandlingen brister finns sanktioner både i form av skadestånd och sanktionsavgift. Tillsynsmyndigheten, för svensk del Integritetsskyddsmyndigheten, får ta ut en sanktionsavgift av en myndighet vid överträdelser, bland annat gällande rättslig grund, principerna för personuppgiftsbehandling och den registrerades rättig- heter (6 kap. 2 § dataskyddslagen).

Av artikel 82 i dataskyddsförordningen följer att varje person som lidit materiell eller immateriell skada till följd av en överträdelse av förordningen ska ha rätt till ersättning från den personuppgifts- ansvarige eller personuppgiftsbiträdet för den uppkomna skadan. Med svenska termer motsvarar detta ersättning för ekonomisk och ideell skada. Kränkning, som nämns i artikel 48 i dataskyddsförord- ningen, räknas till immateriell skada (se prop. 2017/18:105 s. 149).

4.3.7 Nationella bestämmelser som kompletterar EU:s dataskyddsförordning

I samband med ikraftträdandet av dataskyddsförordningen infördes dataskyddslagen. Trots att EU:s dataskyddsförordning är just en EU-förordning ger den ändå medlemsstaterna utrymme för och i vissa fall även en skyldighet att anta nationella bestämmelser. Data- skyddslagen är däremot subsidiär i förhållande till annan reglering (1 kap. 6 §).

Dataskyddslagen innehåller bland annat vissa bestämmelser om behandling av personnummer och samordningsnummer och om sank- tionsavgifter vid överträdelser av dataskyddsförordningen. När det gäller just personnummer och samordningsnummer anges att dessa uppgifter får behandlas utan samtycke endast när det är klart moti- verat med hänsyn till ändamålet med behandlingen, vikten av en säker identifiering eller något annat beaktansvärt skäl (3 kap. 10 §).

Av 3 § förordningen (2018:219) med kompletterande bestäm- melser till EU:s dataskyddsförordning framgår att Integritetsskydds-

107

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

myndigheten är tillsynsmyndighet enligt dataskyddsförordningen och dataskyddslagen.

4.3.8 Särskilda registerförfattningar

I svensk rätt finns ett stort antal specialförfattningar som rör be- handling av personuppgifter, vilka brukar benämnas särskilda regi- sterförfattningar. De kan vara sektors- eller myndighetsspecifika. Deras syfte är att anpassa lagstiftningen efter de särskilda behov som finns inom olika verksamhetsområden i den offentliga förvaltningen. I förhållande till personuppgiftslagen, som ju var subsidiär, har de särskilda registerförfattningarna till exempel preciserat en viss regler- ing och på så vis kunnat erbjuda ett mer anpassat integritetsskydd. Även efter dataskyddsförordningens ikraftträdande fyller register- författningarna en viktig funktion.

Registerförfattningarna kan se olika ut till sitt innehåll och om- fattning, där vissa innehåller närmast heltäckande dataskyddsregler medan andra endast berör vissa dataskyddsaspekter. För en djupare beskrivning av registerförfattningar, se Informationshanteringsut- redningens betänkande Myndighetsdatalag (SOU 2015:39).

De särskilda registerförfattningarna finns både i form av lag och förordning. Det har länge varit ett uttalat mål från riksdagen att myn- dighetsregister med ett stort antal registrerade och med ett känsligt innehåll ska regleras särskilt i lag (se bland annat prop. 1990/91:60 s. 58, KU 1990/91:11 s. 11 och prop. 1997/98:44 s. 41).

Ett exempel på en registerförfattning är lagen (2000:224) om fastig- hetsregister som reglerar det fastighetsregister som Lantmäteriet ansvarar för.

4.4 Handlingsoffentlighet och sekretess

4.4.1 Allmänna handlingars offentlighet

Offentlighetsprincipen är en grundläggande princip inom den svenska förvaltningen. Den kommer till uttryck på flera håll i lagstiftningen men associeras kanske främst med bestämmelserna om allmänhetens rätt att ta del av allmänna handlingar i tryckfrihetsförordningen, den så kallade handlingsoffentligheten.

108

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

Principen om handlingsoffentlighet i 2 kap. 1 § tryckfrihetsför- ordningen (TF) innebär att var och en till främjande av ett fritt meningsutbyte, en fri och allsidig upplysning och ett fritt konst- närligt skapande har rätt att ta del av allmänna handlingar.

Handlingsoffentligheten träffar i princip endast det allmännas verksamhet. Med det avses riksdagen, beslutande kommunal försam- ling samt myndigheter. I vissa fall utsträcks dock handlingsoffentlig- heten till att även omfatta till exempel kommunala bolag.

Med begreppet handling menas enligt 2 kap. 3 § TF en framställ- ning i skrift eller bild samt en upptagning som endast med tekniskt hjälpmedel kan läsas eller avlyssnas eller uppfattas på annat sätt. En framställning i skrift eller bild är något som kan uppfattas visuellt utan tekniskt hjälpmedel, till exempel skrivelser, tabeller, blanketter och protokoll, men även kartor, ritningar och bilder. En upptagning är en handling som inte kan uppfattas eller förstås utan tekniskt hjälpmedel, till exempel datorlagrad information.

En handling räknas enligt 2 kap. 4 § TF som allmän handling om den förvaras hos en myndighet och enligt särskilda bestämmelser är att anse som inkommen till eller upprättad hos en myndighet.

4.4.2 Tillgång till allmänna handlingar

Den som vill ta del av en allmän handling kan få läsa handlingen i myndighetens lokaler eller mot betalning få en avskrift eller kopia av handlingen (2 kap. 16 § TF).

Den som begär ut en allmän handling i myndighetens lokaler ska enligt 2 kap. 15 § TF genast eller så snart det är möjligt få del av handlingen. Det ska även vara avgiftsfritt.

En begäran om att få en avskrift eller kopia av en allmän handling ska behandlas skyndsamt hos myndigheten.

För att allmänna handlingar ska få lämnas ut krävs i regel att de inte omfattas av sekretess.

4.4.3 Sekretess

Principen om handlingsoffentlighet innebär en presumtion för offent- lighet. Grundtanken är att verksamhet som bedrivs av staten, regio- ner och kommuner ska vara öppen för insyn. Trots detta kan det

109

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

finnas tillfällen när handlingar måste hållas hemliga. Detta får dock bara göras under vissa förutsättningar.

Rätten att ta del av allmänna handlingar får enligt 2 kap. 2 § TF endast begränsas om det krävs med hänsyn till vissa särskilt utpekade intressen, bland annat rikets säkerhet och skyddet för enskildas per- sonliga eller ekonomiska förhållanden. En begränsning i rätten att ta del av allmänna handlingar måste göras genom lag. En sådan lag som begränsar rätten att ta del av allmänna handlingar är offentlighets- och sekretesslagen, som bland annat innehåller bestämmelser om sekretess för uppgifter som finns hos myndigheter. Med sekretess menas enligt 3 kap. 1 § OSL ett förbud att röja en uppgift, vare sig det sker muntligen, genom utlämnande av en allmän handling eller på något annat sätt.

Begränsningar i rätten att ta del av allmänna handlingar eller uppgifter ur allmänna handlingar kan träffa såväl enskilda som andra myndigheter.

4.5 Bevarande och gallring

4.5.1 Bevarande är huvudprincipen

I avsnitt 4.4 har vi gått igenom allmänhetens rätt att ta del av all- männa handlingar. En viktig funktion för att handlingsoffentlig- heten ska fungera även över tid är att allmänna handlingar bevaras. Tanken bakom bevarandet är att myndigheternas arkiv ska vara en del av det nationella kulturarvet. Bevarandet av arkiven är en grund- läggande förutsättning för offentlighetsprincipen men är också av stor betydelse för rättskipningen, förvaltningens och forskningens behov. Huvudprincipen är därför att allmänna handlingar ska bevaras.

Alla myndigheter är så kallade arkivbildare. De har en pågående arkivbildning och arkivtillväxt. Det finns också arkivmyndigheter. Riksarkivet är statlig arkivmyndighet och därutöver finns en arkiv- myndighet i varje kommun och region.

Bestämmelser om myndigheternas skyldighet att bevara allmänna handlingar, på vilket sätt bevarande ska ske och om gallring finns i arkivlagen (1990:782), arkivförordningen (1991:446) och Riksarkivets föreskrifter. I dessa bestämmelser anges bland annat hur en handling ska framställas, förvaras och skyddas. Där finns också bestämmelser om gallring och avhändande av allmänna handlingar.

110

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

4.5.2 Gallring är tillåten i vissa fall

Allmänna handlingar får under vissa förutsättningar gallras (10 § arkivlagen). Med gallring avses att en handling förstörs på ett eller annat sätt. Vanliga pappershandlingar förstörs fysiskt. För elektro- niska handlingar innebär gallring vanligtvis att viss information rade- ras från databäraren. Med gallring menas inte bara att rent faktiskt förstöra en allmän handling eller uppgifter i en sådan handling. Gall- ring innebär också att vidta åtgärder med en allmän handling som medför förlust av betydelsebärande data, förlust av möjliga samman- ställningar, förlust av sökmöjligheter eller förlust av möjligheter att bedöma handlingens autenticitet. Det kan till exempel innebära gall- ring att skriva ut en elektronisk handling i pappersform och därefter förstöra den elektroniska handlingen. Även om informationen finns kvar på papper kan möjligheten att få fram informationen ha för- sämrats.

Det finns inte några generella bestämmelser om vilka handlingar som ska bevaras respektive gallras. Gallring måste prövas med be- aktande av att arkiven utgör en del av kulturarvet och att det arkiv- material som återstår ska kunna tillgodose bland annat rätten att ta del av allmänna handlingar (10 § andra stycket arkivlagen).

Enligt 14 § arkivförordningen får statliga myndigheter gallra allmänna handlingar endast i enlighet med föreskrifter eller beslut av Riksarkivet, om det inte finns särskilda gallringsföreskrifter i lag eller förordning. Om det i en författning som rör myndigheters behandling av personuppgifter inte finns några särskilda regler om gallring, ska således arkivlagens bestämmelser om bevarande som huvudprincip tillämpas.

4.5.3 Personuppgifter i allmänna handlingar

Medan utgångspunkten i arkivlagstiftningen är att bevara allmänna handlingar, syftar dataskyddsförordningens bestämmelser till att säkerställa fysiska personers rätt till skydd av personuppgifter.

Vid all personuppgiftsbehandling gäller enligt artikel 5.1 e i data- skyddsförordningen principen om lagringsminimering. Principen innebär att personuppgifter som huvudregel inte får förvaras i en form som möjliggör identifiering av den registrerade under en längre tid än vad som är nödvändigt för de ändamål för vilka personupp-

111

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

gifterna behandlas. Personuppgifter får däremot lagras under längre perioder i den mån uppgifterna enbart behandlas för arkivändamål av allmänt intresse, vetenskapliga eller historiska forskningsändamål eller statistiska ändamål.

Arkivlagens bestämmelser om gallring är subsidiära i förhållande till annan lagstiftning. Det innebär att om det finns avvikande bestäm- melser om gallring i någon annan författning ska de bestämmelserna gälla i stället (10 § tredje stycket arkivlagen). Även allmänna hand- lingar som innehåller personuppgifter omfattas av arkivförfattningarna. Om det i författning som rör myndigheters behandling av person- uppgifter inte finns några särskilda regler om gallring ska arkivlagens bestämmelser om bevarande som huvudprincip tillämpas. Några sär- skilda hänsyn till vilken risk som bevarandet kan medföra ur integ- ritetshänseende ska inte tas. Bestämmelser om gallring föranleds i stället vanligtvis av kostnads- och utrymmesskäl.

112

5 Bostadsrätten i dagens verklighet

5.1 Inledning

Under utredningsarbetet har, som redan framgått, intervjuer skett med flera myndigheter, intresseorganisationer, bostadsutvecklare, de största förvaltarna men också medelstora (30 000–50 000 förval- tade bostadsrätter) och mindre (3 000–10 000), mäklarorganisatio- nerna och Svenska Bankföreningen. Genom dessa intervjuer har vi också fått god hjälp med siffror av olika slag, och flera aktörer har plockat fram siffror ur sina system som svar på våra frågor. Mäk- larsamfundet och Svenska Bankföreningen har samlat in uppgifter och exempel från sina medlemmar för att förbättra vår förståelse för hur dagens hantering ser ut. Slutligen har SCB (se bilaga 2) och kon- sultföretaget Sweco på vårt uppdrag tagit fram statistik och bedöm- ningar rörande olika förhållanden runt bostadsrätterna. I bilaga 3 har

visammanställt ett faktablad med uppgifter om och kring bostads- rätter, främst avseende uppgifter i detta kapitel.

I detta avsnitt beskriver vi dagens verklighet utifrån detta samlade underlag.

5.2 Beståndet av föreningar och bostadsrätter

5.2.1 Antalet föreningar och bostadsrätter

Antalet bostadsrättsföreningar och bostadsrättslägenheter har ökat i antal under slutet av 1900-talet och början av det här seklet. År 1995 fanns det ungefär 700 000 bostadsrätter och år 2022 uppgår antalet bostadsrätter upplåtna som bostäder till strax under 1 215 000. An- talet bostadsrätter har ökat med runt 20 000 per år de senaste åren. Under en period var ökningen betydligt större då många hyresrätter ombildades till bostadsrätter.

113

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

Den 31 december 2021 fanns det drygt 33 700 (33 100) bostads- rättsföreningar registrerade hos Bolagsverket. Av dessa är drygt 29 000 (28 700) aktiva i den meningen att de är lagfarna ägare eller tomträttshavare till minst en fastighet. Det bör noteras att det även finns några bostadsrättsföreningar som har byggnader, med upplåtna bostadsrätter, på ofri grund. Det finns drygt 400 sådana föreningar, som inte äger, eller har tomträtt till, den mark som byggnaden står på utan arrenderar den av fastighetsägaren.

Omkring 26 500 av de registrerade föreningarna har upplåtit bo- stadsrätter för bostadsändamål. Därutöver finns ett okänt antal bo- stadsrättsföreningar som bara upplåtit lokalbostadsrätter.

5.2.2 Föreningarnas storlek och var de finns

Det genomsnittliga antalet bostadsrättslägenheter i en bostadsrätts- förening är 45 enligt statistik från SCB. Medianvärdet är betydligt lägre, 27 lägenheter. Det innebär att det finns relativt sett många små föreningar.

Denna statistik från SCB (bilaga 2) visar att antalet bostadsrätter per förening varierar mellan olika delar av landet. Antalet ligger på 44 i Stockholms stad, 60 i övriga delar av Storstockholm och på 41 i riket förutom de tre storstadsområdena. Även värdena för de två andra storstadsområdena ligger över värdet för hela riket. Median- värdena ligger emellertid betydligt jämnare med undantag för Stor- stockholm exklusive Stockholms stad (33). Många av de största föreningarna finns i Stockholms kranskommuner. Stora föreningar finns exempelvis i Haninge och Täby. Landets största bostads- rättsförening ligger i Göteborg, och den har 1 149 bostadsrätter (av totalt 1 177 bostadslägenheter), lokalytor på mer än 15 000 kvadrat- meter samt 1 488 parkeringsplatser i fem garage.

En stor rikstäckande förvaltare som HSB redovisar helt andra siffror med 75 som ett genomsnittligt antal lägenheter per förening för riket, och 121 för HSB Stockholm. Riksbyggen, som också ver- kar över hela landet, redovisar ett genomsnittligt antal om 52 för hela landet.

Av den ovan nämnda statistik som utredningen låtit SCB ta fram framgår också att andelen bostadsrätter som överlåts varje år inte varierar särskilt mycket mellan olika delar av landet. Andelen över-

114

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

låtna bostadsrätter ligger något lägre i föreningar med färre än tio lägenheter.

5.2.3 Föreningar med andra typer av lägenheter

En ny typ av bostadsrättsförening som växt fram de senaste åren, i okänd omfattning, baserar sig på möjligheten att bygga Attefallshus på den egna fastigheten. För att en bostadsrättsförening ska kunna registreras krävs nämligen minst tre medlemmar. Genom att sätta upp ett Attefallshus med en storlek på 30 kvadratmeter på en villa- tomt där det redan finns ett bostadshus för två familjer eller ett hus som kan göras om till två lägenheter, kan man bilda en bostadsrätts- förening. Den lägenhet som finns i Attefallshuset påstås då kunna säljas med god vinst. I Stockholmsområdet har i vart fall en kommun sett detta som ett bekymmer då planeringen inte räknat med den befolk- ningsutveckling som bildandet av bostadsrätter på detta sätt medför.

Ide största vinter- (och sommar-) sportorterna, såsom Sälen, Idre, Vemdalen och Åre, finns bostadsrättsföreningar som egent- ligen är en form av andelsupplåtelser. Varje bostadsrättshavare har ett specificerat antal veckor under vilka den delägda bostadsrätts- lägenheten kan nyttjas. Detta regleras i ett samäganderättsavtal mellan samtliga innehavare av en och samma bostadsrätt. I en sådan bostads- rättsförening kan det alltså bli ett betydande antal bostadsrättshavare och samäganderättsavtal.

De flesta bostadsrättsföreningarna har bara bostäder i sin förening. En del föreningar har någon eller några lokaler, såsom affärslokaler i gatuplanet. Men det finns också bostadsrättsföreningar som bara upplåter lokaler. Sådana föreningar har växt fram under de senaste trettio åren. Hur många sådana föreningar det finns har vi inte någon statistik på men det sägs röra sig om åtminstone 150 runt om i lan- det. Vanligtvis byggs dessa föreningar på industrimark, vilket bland annat innebär att markpriserna inte är så höga.

Lokalerna har naturligtvis olika utformning men ofta byggs de i två plan, med högre tak på bottenvåningen och med en stor port så att fordon kan tas in och ut, och med normal takhöjd en trappa upp. Övervåningen inreds med pentry, dusch och toalett medan under- våningen får inredas av bostadsrättshavaren. Det övre våningsplanet

115

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

kan då användas som kontor, för omklädning och förmodligen även för övernattning även om det inte är avsikten.

De utvecklare som bildar sådana föreningar riktar sig till små- företagare av olika slag. En del projekt är inriktade på hantverkare som behöver lokaler för att förvara fordon, verktyg och annan ut- rustning. Det sägs att exempelvis snickare och andra hantverkare som bor i andra delar av Sverige men huvudsakligen arbetar i Stockholmsområdet är en intressant målgrupp. Andra projekt riktar sig till mindre företag som kanske har en webbshop eller annan affärsverksamhet som kräver ett lagerutrymme. Då är en lösning med en bostadsrättslokal ett alternativ som kan vara billigare än att hyra en lokal.

5.2.4 Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag

Det finns enligt uppgift från Bolagsverket 277 bostadsföreningar kvar i landet medan SCB har statistikuppgifter om 252 (255) för- eningar per den 31 december 2021. I dessa 252 bostadsföreningar finns det 6 372 (6 412) bostadslägenheter och under 2020 såldes 628 (545). Geografiskt finns nästan alla bostadsföreningar i landets tre största städer och företrädesvis i Stockholms stad. Det finns 158

(159) föreningar och knappt 4 000 lägenheter där, men bara fem för- eningar och 127 lägenheter i övriga delar av Storstockholm.

Bostadsföreningarna, som ju bildades under 1900-talets inled- ning, är också betydligt mindre beträffande antalet lägenheter än bostadsrättsföreningarna. I bostadsföreningarna ligger siffrorna för medel- och medianvärde nära varandra, eftersom det inte finns några riktigt stora bostadsföreningar.

När det gäller antalet bostadsaktiebolag så är det svårare att få fram uppgifter eftersom denna specifika form av bostadsaktiebolag inte går att särskilja från andra genom namn eller organisationsnum- mer. Men enligt SOU 1969:4 s. 67 med hänvisning till SOU 1928:16 s. 67 och 72 fanns det 36 sådana aktiebolag 1927 och inget av dessa hade bildats efter 1923. Under utredningsarbetet har vi lyckats få fram uppgifter om sju existerande bolag av detta slag. De finns i Stockholm (fyra) samt i Göteborg, Linköping och Växjö.

116

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

5.2.5 En förändrad eller ny upplåtelse

Av den ekonomiska planen som ska registreras innan någon upp- låtelse av bostadsrätt får ske ska antalet bostadsrätter i föreningen framgå. Men det hindrar inte att det därefter sker förändringar i en förenings bestånd av bostadsrätter. En företeelse som varit och är vanlig är att en oinredd vind byggts om till en eller flera bostads- rättslägenheter. Det händer också att en bostadsrättshavare förvär- var en intilliggande bostadsrätt med avsikten att bruka de båda lägen- heterna som en enhet, och att också lägga ihop dem till en bostadsrätt (”sammanslagning”). På motsvarande sätt finns det bostadsrätts- havare som vill dela upp en lägenhet i två, för att till exempel sälja den ena (”delning”). Även ”fastighetsreglering”, då en viss yta förs från en bostadsrätt till en annan, förekommer. Det kan aktualiseras vid en ombyggnad i fastigheten, som installation av hiss, men även på initiativ av bostadsrättshavare i föreningen.

Hanteringen av dessa förändringar i en förenings bestånd av bo- stadsrätter görs på olika sätt i föreningarna. Det finns nämligen inte någon lagreglerad ordning för hur förändringar av detta slag ska gå till. Föreningen kan exempelvis upplåta en ny lägenhet med bostads- rätt även om den inte finns upptagen i den registrerade ekonomiska planen, så länge upplåtelsen inte är av väsentlig betydelse för för- eningens verksamhet. Lagen reglerar alltså inte heller de ovan redo- visade sammanslagnings- och delningsfallen.

Ett rekommenderat förfarande, som också beskrivs i avsnitt 6.5.5

iBostadsrättsutredningens betänkande SOU 1998:80, är att för- eningen återköper den aktuella bostadsrätten eller bostadsrätterna, och sedan gör nya upplåtelser av två respektive en bostadsrätt. Bo- stadsrättsutredningen menar att det är det enda förfarandet som ligger inom ramarna för bostadsrättslagens 6 kap 11 §.

Svea hovrätt kom i en dom från 2002 (mål nr T 7801-01) till en annan slutsats och detta har av en del tolkats som att förändringar i form av sammanslagning och delning kan ske på ett mindre formellt sätt än vad Bostadsrättsutredningen menar.

Ett förfarande som förekommer är att man tecknar någon form av tilläggsavtal som då av i vart fall den aktuella föreningen anses uppfylla formkraven. Detta förekommer exempelvis vid införlivande av råvindsyta i en bostadsrätt. Andra föreningar väljer i stället ett förfarande där exempelvis bara lägenhetsförteckningen ändras. Det

117

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

kan förekomma att det inte finns något dokumenterat beslut om en sådan ändring.

Fram till 2018, då Skatteverket ändrade sin bedömning, innebar det av Bostadsrättsutredningen förespråkade tillvägagångssättet vissa beskattningseffekter för bostadsrättshavaren. Många föreningar drog sig för en sådan hantering med hänvisning till skatteeffekterna.

5.3 Förvaltare och andra organisationer

5.3.1 Förvaltare anlitas allt oftare

Landets bostadsrättsföreningar omsatte 120 miljarder kronor år 2019 enligt en bedömning av konsultföretaget Sweco. Det flyter med andra ord betydande belopp i många bostadsrättsföreningar.

Inte minst därför är det naturligt att många föreningar anlitar förvaltare för antingen den ekonomiska förvaltningen eller för den tekniska, eller för båda delarna. Längre tillbaka var det vanligt att föreningen själv skötte den ekonomiska förvaltningen genom styrel- sen och en bland föreningsmedlemmarna utsedd vicevärd, och att en anställd vaktmästare skötte huvuddelen av den löpande tekniska för- valtningen.

I dag är situationen annorlunda, och det är i princip bara de minsta föreningarna som själva ansvarar för förvaltningen. Större föreningar har däremot lagt ut i stort sett all förvaltning till en eller flera externa aktörer. En del förvaltare utför både teknisk och ekonomisk förvalt- ning medan andra är specialiserade på det ena eller andra.

5.3.2 Den ekonomiska förvaltningen

Den ekonomiska förvaltningen innefattar bland annat in- och ut- betalningar, utskick av betalningsavier avseende månadsavgift, löpande redovisning, redovisning av skatter och avgifter samt upprättande av bokslut och årsredovisning. Dessa tjänster kan sägas ingå i det grund- utbud som förvaltarna tillhandahåller och som föreningarna betalar för. En del förvaltare erbjuder dessutom ett antal tilläggstjänster där de själva behåller de avgifter som kunden debiteras. Hos andra förvaltare ingår även dessa tjänster i det uppdrag som föreningen betalar för. Exempelvis utgör förande av medlemsförteckning och

118

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

lägenhetsförteckning ofta, men inte alltid, sådana tilläggstjänster. Vissa förvaltare ansvarar också för hanteringen av medlemsansök- ningar med stöd av en fullmakt från föreningens styrelse.

Vidare innefattas tillhandahållande av information till främst fastig- hetsmäklare men i viss mån även banker med flera i den ekonomiska förvaltningen, inom eller utom det grunduppdrag som föreningen betalar för. Här ingår utdrag ur lägenhetsförteckning och medlems- förteckning, uppgifter om föreningen och enskilda bostadsrätts- lägenheter, senaste årsredovisningen, stadgar och ekonomisk plan.

En del förvaltare har så kallade portaler där kunderna (liksom bostadsrättshavarna själva) kan logga in och ta del av uppgifterna, förutsatt att de kan visa upp en fullmakt från bostadsrättshavaren. Dessutom finns det i vart fall ett företag som tillhandahåller en por- tal för mäklarbilder utan att själv vara förvaltare. Samma företag till- handahåller också en tjänst för bostadsrättsföreningar där medlems- ansökningar kan göras och hanteras digitalt, mot betalning.

Andra förvaltare har enklare lösningar och många gånger sker tillhandahållandet av uppgifter genom mejl. När föreningen sköter den ekonomiska förvaltningen själv handlar det ofta om blanketter som mäklaren skickar till styrelsen och som sedan fylls i manuellt och undertecknas av någon i styrelsen.

Olika förvaltare har med andra ord olika affärsupplägg, och olika inställningar till vilka uppgifter man anser att föreningen själv kan hantera samtidigt som man som uppdragstagare tar ett ansvar för att den ekonomiska förvaltningen blir korrekt utförd. Som regel har också förvaltarna ansvarsförsäkringar samtidigt som deras skadestånds- ansvar gentemot föreningen kan begränsas i avtalet parterna emellan.

De flesta förvaltare som bostadsrättsföreningar anlitar är, i vart fall vad gäller den ekonomiska förvaltningen, specialiserade på bostads- rättsföreningar men det förekommer även att mindre redovisnings- byråer tar på sig den ekonomiska förvaltningen för bostadsrätts- föreningar. Vad vi förstått brukar omfattningen av förvaltningen då ofta vara mindre.

119

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

5.3.3 Förvaltare

Den största förvaltaren av bostadsrättsföreningar är HSB, där den egentliga förvaltningen sköts av de 26 HSB-föreningarna. HSB utför såväl teknisk som ekonomisk förvaltning. Ekonomisk förvaltning utförs i dag åt knappt 5 000 föreningar med omkring 370 000 lägen- heter.

Efter HSB är Riksbyggen, SBC och Nabo de största förvaltarna. De förvaltar 220 000, 200 000 respektive 95 000 bostadsrätter. Sedan finns det ett antal medelstora förvaltare med verksamhet i vissa delar av landet, och ett antal mindre förvaltare med mer begränsade geo- grafiska marknadsområden. De fyra största förvaltarna har knappt 75 procent av alla bostadsrätter i sin förvaltning. Räknat i andelen av landets bostadsrättsföreningar är det drygt 60 procent.

Det är också tydligt att det pågår en konsolidering när det gäller förvaltningsföretagen. Bland annat SBC och Nabo, som ingår i samma företagsgrupp, har gått samman med flera mindre förvaltningsföre- tag. Digitaliseringen får ses som en bidragande orsak till denna ut- veckling.

Samtidigt verkar det som att föreningarna vill lägga ut mer och mer till sina förvaltare, och sköta mindre själva. Bakom detta kan möjligen anas svårigheter att få medlemmar att engagera sig i sty- relsearbetet kopplat till de allt större belopp som omsätts i och kring föreningarna. Ansvaret uppfattas bli allt större, liksom kraven på kunnande och erfarenhet. Såväl förvaltare som fastighetsmäklare har uttryckt en viss frustration över den ibland svaga kompetensen och bristande förståelsen för det ansvar man har i många styrelser.

5.3.4 Bostadsutvecklare

När det gäller nyproduktion av bostadsrätter finns ett antal bostads- utvecklare, däribland HSB och Riksbyggen, som verkar över hela landet. Men också många traditionella byggbolag producerar bostads- rätter, dock ofta med fokus på storstadsområdena. Någon av dem har, precis som HSB och Riksbyggen, egen förvaltning medan de flesta anlitar externa förvaltare när den nya föreningen lämnas över till bostadsrättshavarna. Ofta har dessa bostadsutvecklare en utvald leverantör av förvaltningstjänster. En relativt ny aktör på den svenska marknaden, som i likhet med HSB är en medlemsbaserad organisa-

120

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

tion, är norska Obos. Till skillnad från HSB har de dock ingen egen förvaltningsorganisation i Sverige (men däremot i Norge).

Sedan bostadsrättslagens tillkomst har bostadsrättsmarknaden förändrats på olika sätt. Innan det fysiska byggandet av ett nytt bostadsrättshus inleds krävs ofta, för att kunna finansiera byggandet, att en viss andel av lägenheterna sålts. Bland annat därför tecknas

idag förhandsavtal en avsevärd tid innan själva upplåtelsen av bostads- rätten sker.

De större bostadsutvecklarna tar också fram nya former för att underlätta köp av en nyproducerad bostadsrätt Det handlar då exem- pelvis om en form av delägande, ibland riktat till specifika målgrup- per, som så småningom övergår till att köparen äger hela bostads- rätten. Därigenom blir behovet av kapital för köparen initialt mindre. Ett sådant upplägg kan vara att köparen förvärvar halva bostads- rätten medan bostadsutvecklaren äger den andra hälften. Sedan sker ett successivt övertagande av återstoden under en tioårsperiod.

5.3.5 Intresseorganisationer

Bostadsrätterna Sverige är den största intresseorganisationen som riktar sig till bostadsrättsföreningar. Organisationens medlemmar består av cirka 9 100 bostadsrättsföreningar, som är helt självstän- diga i förhållande till Bostadsrätterna Sverige.

Organisationen Bostadsrätterna verkar för bostadsrätten och in- formation och opinionsbildning är en viktig del av verksamheten. En stor del av verksamheten består i att informera medlemsföreningar bland annat genom telefonrådgivning och andra kanaler. Dessutom bedrivs en utbildningsverksamhet gentemot medlemsföreningarna.

Knappt 3 000 bostadsrättsföreningar är medlemmar i Fastighets- ägarna medan övriga 12 000 medlemmar är fastighetsföretag. Fastig- hetsägarna är en branschorganisation som arbetar för en hållbar och fungerande fastighetsmarknad. Man vill förbättra villkoren för fastig- hetsföretagandet i landet, så att bostads- och lokalmarknaden kan utvecklas.

Det finns i vart fall två mindre intresseorganisationer som riktar sig till bostadsrättshavare. Några uppgifter om antalet medlemmar finns inte publicerade, men det förefaller vara begränsat.

121

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

5.4 Upplåtelsen

5.4.1 Inledning

När en bostadsrätt nyproduceras, eller vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, är upplåtelsen av bostadsrätt från bostadsrättsför- eningen till bostadsrättsköparen det moment när bostadsrätten uppstår. Även om man kan tycka att upplåtelsen kan liknas vid en överlåtelse av en bostadsrätt så är den juridiska innebörden en annan, och processen ser helt annorlunda ut.

5.4.2 Nyproduktion

Under 2020 färdigställdes drygt 18 000 bostadsrättslägenheter i ny- produktion. Det är mer än tre gånger så många som under 2010. Bakom denna ökning av antalet nyproducerade bostadsrättslägen- heter döljer sig bland annat ett antal nya aktörer. Många av dem är mindre, och de saknar ofta tillräckligt eget kapital för att finansiera projektet. De, men även de stora bostadsutvecklarna, vill därför binda upp köpare. Detta görs genom att ett förhandsavtal tecknas.

Som regel föregås alltså upplåtelsen vid nyproduktion av att ett förhandsavtal tecknas mellan bostadsrättsföreningen och köparen. Detta avtal ingås vanligen långt innan upplåtelsen av och tillträdet till bostadsrätten. Det kan handla om upp till två år. Vid den tid- punkten finns en viss osäkerhet rörande produktionen, och änd- ringar rörande bland annat lägenheternas utformning och parker- ingsutrymmen är långt ifrån ovanliga.

När ett förhandsavtal tecknas är inte köparen medlem i bostads- rättsföreningen. Även om det formellt är bostadsrättsföreningen som ingår ett förhandsavtal, och som senare upplåter bostadsrätten till en viss lägenhet, så uppfattas det nog som att det är bostadsut- vecklaren (byggföretaget), dvs. det företag som ligger bakom pro- jektet, som är bostadsrättsköparens motpart. När avtalet tecknas kontrolleras föreningen regelmässigt helt av det byggande företaget. Det är vanligt att föreningens stadgar utformas på ett sådant sätt att byggaren kontrollerar föreningen fram till en tidpunkt då produk- tionen är helt klar och inflyttning skett i föreningens lägenheter.

Förhandsavtalet anger en beräknad tid för den kommande upp- låtelsen av lägenheten med bostadsrätt. Denna tidpunkt har bety-

122

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

delse bland annat för den förhandstecknande bostadsrättsköparens möjligheter att frånträda avtalet. Med tanke på att en produktion av ett, eller flera, flerfamiljshus inte är en alldeles enkel uppgift som kan planeras i alla detaljer anges den beräknade tidpunkten som ett intervall. Högsta domstolen har i ett avgörande (NJA 2021 s. 245) konstaterat att ett intervall om två kvartal var ett tillräckligt klart besked om tidpunkten för upplåtelse av bostadsrätten. Från den 1 januari 2023 gäller emellertid att tidsintervallet inte får vara längre än tre månader (se prop. 2021/22:71 Tryggare bostadsrätt).

5.4.3 Andelstal

Innan en upplåtelse av bostadsrätt sker ska det finnas en registrerad ekonomisk plan (se avsnitt 3.4.2). I den ska det bland annat framgå hur insatsens och årsavgiften beräknas för respektive bostadsrätt. Det sker genom att ett andelstal anges.

Någon definition av termen andelstal finns emellertid inte i bo- stadsrättslagen. Det är vanligt att ett andelstal anges för beräkningen av insatsen och ett annat för årsavgiften. I allmänhet är dessa an- delstal, som en fastighetsmäklare ska ha med i sin objektbeskrivning, beständiga över tid. Men det händer att de ändras, exempelvis om nya bostadsrätter tillkommer i föreningen. Vid ombildning, när upp- låtelser sker successivt, kan andelstalet komma att ändras när flera bostadsrätter tillkommit efter den ursprungliga upplåtelsen.

Det finns också exempel på när årsavgiften beräknas efter olika andelstal, en del av avgiften utifrån ett som avser driftkostnader och en del utifrån ett andelstal avseende kapitalkostnader. Det finns också exempel på andelstal som utgår från varje lägenhets storlek och våningsplan. Slutligen kan sägas att ett andelstal inte alltid är uttryckt i procent, och att andelstalen heller inte alltid summeras upp till 100 procent eller 1.

5.4.4 Upplåtelse

Upplåtelse sker som framgått både vid nyproduktion och vid om- bildning från hyresrätt till bostadsrätt. Vid upplåtelsen från för- eningen får köparen bostadsrätt till aktuell lägenhet, dvs. den rätt i föreningen som en medlem har enligt bostadsrättslagen 1 kap. 3 §.

123

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

Köparen blir medlem i föreningen först i samband med upplåtelsen. Vid upplåtelsen anges också ett senare datum som parterna kommit överens om för tillträde till lägenheten.

Frågan om behovet av ett starkare konsumentskydd vid nypro- duktion av bostadsrätter har varit aktuell under lång tid. Under våren 2022 har Riksdagen beslutat (prop. 2021/22:171 Tryggare bostads- rätt) om ändringar i bland annat bostadsrättslagen och fastighets- mäklarlagen som syftar till att stärka konsumentskyddet. Ändringarna baserar sig på en departementspromemoria (Ju 2021/03758) och för- slag som lämnats i betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostads- rättsmarknaden (SOU 2017:31) De beslutade förändringar som främst påverkar vårt arbete är att det i upplåtelsen tydligt ska framgå om mark eller annat utrymme ingår samt att fastighetsmäklaren i sin objektbeskrivning ska ange bostadsrättens indirekta nettoskuld utifrån andelstalet för årsavgiften till föreningen (se avsnitt 10.2.2).

5.5 Överlåtelsen

5.5.1 Överlåtelse i siffror

Under 2020 ägde knappt 112 000 (103 000) försäljningar av bostads- rätter rum, och drygt 14 000 (14 000) bostadsrätter bytte innehavare genom arv, bodelning, gåva och liknande. Det bör påpekas att det finns en viss osäkerhet i uppgifter av detta slag rörande bostadsrätts- marknaden eftersom flera olika aktörer framställer statistik utifrån olika underlag. Siffrorna ovan kommer från SCB och baserar sig på de kontrolluppgifter föreningarna ska skicka till Skatteverket. Upp- gifterna avser hela bostadsrätter och inte händelser när bara en andel bytt ägare. Skatteverket har fått ett ökat antal kontrolluppgifter de senaste åren. För 2021 fick myndigheten in drygt 198 000 kontroll- uppgifter, att jämföra med 185 000 avseende 2020 och 170 000 av- seende 2019. Till dessa siffror kommer ett inte obetydligt antal rättelser.

Värdet på de under 2019 försålda bostadsrätterna uppgår till 247 mil- jarder kronor. Det innebär ett medelpris per bostadsrätt på strax under 2,5 miljoner kronor.

124

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

5.5.2 Försäljning med hjälp av fastighetsmäklare

En försäljning av en bostadsrätt sker i runt95 procent av alla fall med hjälp av en fastighetsmäklare. Andra slag av övergångar som arv, bodelning och gåva sker ofta utan extern hjälp. När en mäklare anlitas av en bostadsrättshavare upprättas ett förmedlingsuppdrag, och mäklaren får en fullmakt som gör det möjligt att få del av upp- gifter från föreningens lägenhetsförteckning om den aktuella bostads- rätten samt om aktuell belåning från kreditgivaren. Dessa uppgifter, och ett antal andra om såväl förening som bostadsrätt, är sådan information som en mäklare enligt lag är skyldig att lämna till dem som visar intresse för den bostadsrätt som är till salu.

5.5.3 Mäklarbilder

Som framgått ovan tillhandahåller förvaltare och föreningar sina uppgifter på olika sätt. Det innebär att de uppgifter en fastighets- mäklare får avseende bostadsrätter som finns hos olika förvaltare och föreningar ser väldigt olika ut. Ofta sker tillhandahållandet digi- talt genom så kallade mäklarbilder.

Begreppet, och innehållet i, mäklarbilder har växt fram utifrån de frågor som mäklarna ställt till bostadsrättsföreningar och förvaltare för att uppfylla de ovan beskrivna kraven. Utformningen av och innehållet i dessa mäklarbilder är inte standardiserat. Till viss del beror detta på att olika föreningar och förvaltare har olika utform- ning av sina medlems- och lägenhetsförteckningar. Från vissa håll är informationen omfattande, detaljerad och lättbegriplig medan den raka motsatsen också förekommer.

En mäklarbild innehåller som regel uppgifter om föreningen, uppgifter om bostadsrättshavaren och om pantförskrivningar. Men detaljeringsgraden i respektive ”informationsgrupp” skiljer sig åt, liksom beskrivningen om vad uppgiften avser. Som exempel kan en mäklarbild ange ett andelstal medan en annan anger både andelstal enligt ekonomisk plan och avseende kapitalet. Uppgiften om pant- notering kan innehålla endast uppgift om vem kreditgivaren är men också uppgift om prioritet, adress, datum för notering, datum för expediering av bekräftelse till kreditgivaren samt kreditnummer.

Dessa skillnader innebär att mäklaren ofta får ställa komplette- rande frågor till förvaltaren eller direkt till föreningen för att kunna

125

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

fullgöra sina skyldigheter enligt den lagstiftning som gäller för fastig- hetsmäklare.

En del förvaltare och föreningar förser mäklarna med den begärda informationen utan avgift men flertalet tar betalt för den. De mäklar- bilder som vi har tagit del av kostar mellan 250 och 599 kronor. Vissa förvaltare har avgifter som är beroende av hur fort informationen ska levereras till fastighetsmäklaren. Ju snabbare, desto högre avgift.

Ibland ger den betalda avgiften mäklaren rätt att kontrollera upp- gifterna under de följande två-tre månaderna eller tills försäljningen är helt klar, det vill säga fram till tillträdet, utan ytterligare avgift. I vilken utsträckning så sker har det inte gått att få fram någon uppgift om, men det förefaller inte vara något som görs rutinmässigt (jfr vägledningen ”Flyt i flödet” som Bankföreningen och de två mäklar- organisationerna tagit fram). Mäklare har berättat att det ibland, när en försäljning drar ut mycket på tiden, kan bli tal om att betala för mäklarbilder vid upp till tre tillfällen.

Att få en kopia, i allmänhet digitalt, av föreningens senaste års- redovisning kostar mellan 175 och 550 kronor. Priset för föreningens stadgar varierar mellan 50 och 250 kronor. Vi har också sett exempel på att mäklare velat ha en kopia av föreningens registrerade ekono- miska plan för vilken priset var 250 kronor. Det bör dock påpekas att en del föreningar har egna hemsidor där exempelvis årsredovis- ningar finns tillgängliga. Och såväl stadgar som ekonomisk plan finns att beställa via Bolagsverkets e-tjänster till en kostnad av 75 kronor per dokument. Att hämta dokumenten där innebär att det är de gällande stadgarna, vilket vi förstått inte alltid är fallet när stadgarna kommer från föreningen eller dess förvaltare. Detta kan bero på att de senast beslutade ändringarna av stadgarna inte anmälts för registre- ring hos Bolagsverket, och då får ändringsbeslutet inte verkställas.

5.5.4 Medlemskap i föreningen

När mäklaren hittat en köpare som är villig att betala ett pris säljaren accepterar skrivs ett överlåtelseavtal. I detta anges de uppgifter som krävs enligt bostadsrättslagen (se avsnitt 3.5). Där anges också när tillträde till bostadsrätten ska ske. Fram till dess ska köparen också säkerställa finansieringen, vanligen med sin bank.

126

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

Dessutom måste förvärvaren av bostadsrätten bli medlem i bo- stadsrättsföreningen. Om det gäller en HSB-bostadsrättsförening måste köparen ofta först bli medlem i en HSB-förening innan med- lemskap i bostadsrättsföreningen kan beviljas.

Medlemskapet måste vara beviljat före tillträdesdagen. Tidigare var detta något som upplevdes som ett problem, då föreningarna ofta behövde lång tid för att behandla medlemsansökningar. Det har därför diskuterats om det skulle finnas en bestämd tid inom vilken föreningen måste fatta ett beslut, och att medlemskapet skulle anses beviljat om föreningen inte fattat något beslut.

Numera verkar dock denna problembild inte finnas kvar. För- farandet har snabbats upp, på olika sätt. En del föreningar har gett sin förvaltare fullmakt att, utifrån vissa angivna kriterier, bevilja medlemsansökningar som sedan bekräftas vid ett styrelsemöte. Det handlar då om kriterier som anges i föreningens stadgar rörande exempelvis ålder, permanentboende eller andelsägande. I andra för- eningar har man utsett någon styrelsemedlem att besluta, och i ytter- ligare andra håller man sammanträden så fort en ansökan kommit in.

Flertalet medlemsansökningar sker i dag digitalt, och många gånger genom de portaler som förvaltare har. Styrelsen i föreningen får då en notis om att det finns en ansökan att behandla. Många föreningar tar som en del av prövningen av medlemsansökan en kre- ditupplysning. Om stadgarna inte innehåller några särskilda kriterier för medlemskap är det ofta kreditupplysningen som bestämmer om medlemskap ska beviljas eller inte. För det fall att sökanden inte har någon kredithistoria används anställningsbevis och/eller löneintyg som underlag. Om prövningen av medlemskapet verkar dra ut på tiden påminner uppenbarligen fastighetsmäklaren styrelsen om det.

5.5.5 Uppdatering av medlems- och lägenhetsförteckningar

När medlemskapet beviljats ska medlemsförteckningen uppdateras. Där förs, förutom de uppgifter som krävs enligt bostadsrättslagen, som regel också bostadsrättshavarnas person- eller organisations- nummer in liksom den ägda andelen av bostadsrätten (dock ofta uttryckt i procent). Uppgiften om bostadsrättshavarens namn i lägen- hetsförteckningen ska också ändras.

127

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

I dag görs medlemsansökan ofta digitalt. Det innebär ofta att en mäklarassistent fyller i de uppgifter som krävs i en tjänst hos den aktuella bostadsrättsföreningens förvaltare, så att dessa sedan kan föras direkt in i förvaltarens system. En hel del av arbetet kopplat till en överlåtelse och en ny medlem i föreningen har på detta sätt lagts på mäklarföretaget. Samtidigt kan detta sägas vara en form av regi- strering vid källan, vilket är ett bra sätt att minska risken för felaktig- heter vid upprepade inmatningar av samma uppgifter i olika system.

Till medlemsansökan fogas som regel överlåtelseavtalet. För- eningen ska ha en kopia av avtalet som bilaga till lägenhetsförteck- ningen. Detta synes främst vara betingat av fiskala skäl, eftersom uppgifterna i överlåtelseavtalen behövs för att föreningen ska kunna skicka kontrolluppgifter till Skatteverket. Ofta görs en summarisk granskning av att formkraven för en överlåtelsehandling är upp- fyllda. Men någon egentlig materiell prövning av innehållet i över- låtelseavtalet, exempelvis vad gäller rätten till en gemensam bostad efter en skilsmässa eller om en bodelningshandling upprättats, gör föreningarna inte. De förväntas inte heller göra det.

För att registrera en överlåtelse i medlemsförteckningen får för- eningen, eller dess förvaltare, ta ut en avgift. Att föreningen får ta ut en sådan avgift (liksom för en pantsättning) framgår av bostads- rättslagen 6 kap. 14 §. Avgiftens storlek är inte reglerad i lag utan framgår av ett förarbetsuttalande (prop. 1990/91:92 s. 202). Det är inte alla föreningar som tar ut någon sådan överlåtelsesavgift men de flesta gör det. Det måste framgå av föreningens stadgar att en avgift kan tas ut, liksom hur avgiften ska beräknas.

Avgiften ska täcka föreningens administrativa kostnader i sam- band med en överlåtelse, och tas ut för överlåtelseavtalet oberoende av antalet förvärvare. Den uppgår vanligtvis till i ovan nämnda pro- position angivna riktpunkt om 2,5 procent av prisbasbeloppet. Det innebär att avgiften 2022 är 1 208 kronor. Det har dock framkommit att det finns förvaltare som tar ut en högre avgift, ofta 3,5 procent.

I föreningens kostnader i samband med en överlåtelse ingår ofta en kreditupplysning Överlåtelseavgiften betalas av säljaren eller köpa- ren, men oftast är det säljaren som gör det.

Som jämförelse kan noteras att expeditionsavgiften för en lag- fartsansökan hos Lantmäteriet, när någon till exempel har köpt fast egendom, uppgår till 825 kronor.

128

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

5.5.6 Räkneexempel för överlåtelseavgifter

De sammanlagda intäkterna för att registrera överlåtelser i medlems- förteckningen hos förvaltarna finns inte redovisade i någon statistik. Men faktum är att mer än 110 000 bostadsrätter överlåts varje år, och att 85 procent av föreningarna – enligt den undersökning Sweco genomförde på uppdrag av Fastighetsägarna Stockholm 2019 – har lagt ut förvaltningen externt. Då går det att göra ett räkneexempel utifrån vissa antaganden. Om vi antar att 90 procent av förvaltarna tar ut det högsta beloppet för att registrera en överlåtelse innebär det att intäkterna uppgår till mer än 100 miljoner kronor. De föreningar som sköter sin förvaltning själva är som framgått de minsta, och de har förhållandevis få överlåtelser, vilket innebär att om deras avgifter inkluderas så blir de sammanlagda avgifterna inte särskilt mycket större än det nu redovisade beloppet.

5.5.7 Finansieringen

När det gäller finansieringen använder banken oftast de uppgifter om eventuella pantsättningar av den aktuella bostadsrätten som mäk- laren har fått fram. Lånehandlingar upprättas på sedvanligt sätt. Detta innebär att detta, precis som när det gäller lån med fast egendom som säkerhet, görs färdigt före dagen för tillträde så att köpeskillingen kan utbetalas på tillträdesdagen.

En underrättelse om gjorda pantsättningar skickas till föreningen eller dess förvaltaren så fort pantsättningen är gjord (se vidare i avsnitt 3.8). Det innebär att föreningen ibland får en sådan denun- tiation innan tillträdet, det vill säga innan köparen blivit bostads- rättshavare. Som regel vet förvaltaren eller föreningen dock om att en förändring är på gång varför underrättelsen inte leder till någon åtgärd i lägenhetsförteckningen förrän efter tillträdesdagen.

5.5.8 Särskilt om fastighetsmäklarrollen och arbetssätt

Fastighetsmäklarlagen (2021:516) reglerar fastighetsmäklarnas verk- samhet. Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara regi- strerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. Inspektionen utövar till- syn över de mäklare och mäklarföretag som är registrerade. Det finns

129

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

flera stora rikstäckande mäklarkedjor som lokala fastighetsmäklar- företag är anslutna till, men också små fristående lokala mäklar- företag. De flesta fastighetsmäklare är medlem i någon av de två branschorganisationer för fastighetsmäklarna, Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet FMF.

Av lagen framgår bland annat vilka skyldigheter en fastighets- mäklare och ett fastighetsmäklarföretag har. Bland annat stadgas att en fastighetsmäklare, i motsats till vad som gäller i många andra länder, ska tillvarata både säljarens och köparens intressen, även om hen som regel arbetar på uppdrag av säljaren. Fastighetsmäklarna ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god mäklarsed. Vidare ska fastighetsmäklaren ta fram och kontrollera ett antal uppgifter av olika slag rörande det objekt som ska förmedlas, och en objekt- beskrivning med visst innehåll ska tillhandahållas tilltänkta köpare. Kontrollskyldigheten avseende bostadsrätter innebär enligt 3 kap. 13 § andra stycket att fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Oftast är det nuvarande bostadsrättshavare enligt föreningens lägenhetsför- teckning som har förfoganderätten men det kan också vara någon annan såsom ett dödsbo. Vad gäller uppgiften om bostadsrätten är pantsatt eller inte så är den uppgiften inte tillräcklig. För att kunna förbereda tillträdet måste fastighetsmäklaren också få fram uppgift om långivare och storlek på det eller de lån för vilket pantsättning skett.

Det händer att fastighetsmäklaren upptäcker att det finns felak- tigheter i de uppgifter hen får från föreningen, till exempel att det finns panter som inte är avnoterade eller att en pantnotering saknas. För att inte affären ska försenas får fastighetsmäklaren kontakta be- rörda parter och försöka lösa det potentiella problemet.

När det gäller bostadsrätter handlar det i huvudsak om uppgifter som finns hos bostadsrättshavaren, bostadsrättsföreningen och/eller dess förvaltare som fastighetsmäklaren måste få fram. För att få ut uppgifter från föreningens lägenhetsförteckning måste fastighets- mäklaren ha bostadsrättshavarens tillstånd.

Utöver vad som framgått ovan om fastighetsmäklarnas med- verkan i överlåtelseprocessen kan sägas att mycket av en fastig- hetsmäklarens arbete med en bostadsrättsförsäljning sker i olika it- system, både egna och externa. När det gäller händelser i tiden mellan det att överlåtelseavtalet skrivs och tillträdesdagen har ett system-

130

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

stöd utvecklats för ett par av aktörerna i de processer som pågår just då. Det är ett verktyg benämnt Tambur, som tillkommit på initiativ av Svenska Bankföreningen, de större bankerna och de båda mäk- larorganisationerna Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbun- det FMF.

Just det gemensamma greppet har gjort att själva tillträdet nu- mera går betydligt smidigare än tidigare. I Tambur utväxlar mäklare och aktuella kreditgivare de uppgifter som behövs för att genomföra tillträdet, såsom köpare och säljares personuppgifter, lånenummer och lånebelopp samt övrigt innehåll i mäklarens likvidavräkning. Detta sker helt digitalt, i stället för som tidigare då uppgifter ut- växlades per telefon med krav på motringring.

En skillnad i hanteringen jämfört med köp av fast egendom är att fastighetsmäklaren har en mer framträdande roll i slutskedet av pro- cessen vid köp av bostadsrätt, då denne hanterar kontakten med berörd bostadsrättsförening. Köparens bank tar inte någon särskilt aktiv roll, i motsats till hur det är vid köp av ett småhus. Då brukar köparens bank ta ansvar för all pappershantering och ombesörja ansökan om lagfart och eventuella nya inteckningar, liksom för betalning av skatt och avgifter. Dessutom måste såväl säljarens bank som köparens se till att redan uttagna pantbrev som utgör säkerhet för bolån kommer på rätt plats i det pantbrevsregister som Lantmä- teriet ansvarar för.

5.6 Bostadsrätten som kreditobjekt

5.6.1 Pantsättning i siffror

I april 2022 fanns det, enligt statistik från företags- och konsument- informationstjänstföretaget UC AB, 1 650 000 lån med en pantsatt bostadsrätt som säkerhet och 845 000 bostadsrätter var pantförskrivna. Antalet låntagare var 1 201 000. Siffrorna de två närmast föregående åren var 1 600 000/1 531 000 lån, 821 000/720 000 pantförskrivna bostadsrätter och 1 166 000/1 111 000 låntagare. Summan av dessa bolån den 31 december 2021 uppgick enligt Svenska Bankföreningens statistik till 1 249 (1 225) miljarder kronor, vilket är ungefär en tredjedel av bolånestocken.

Siffrorna från UC AB visar också att knappt 70 procent av lan- dets bostadsrätter är pantförskrivna. Det finns emellertid skillnader

131

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

mellan olika delar av landet, främst kopplat till olika marknads- värden, men kanske även till hur stor omsättning det är i den aktuella föreningen. Förvaltare med verksamhetens tyngdpunkt i Stockholms- området rapporterar en pantsättningsnivå på mellan 80 och 90 pro- cent. De fyra största förvaltarna redovisade våren 2022 att 67, 63, 86 respektive 81 procent av de bostadsrättslägenheter de hade i sin förvaltning var pantförskrivna.

Sannolikt sker den största delen av belåningen av bostadsrätter i samband med att bostadsrätten förvärvas, såsom beskrivits ovan. Men det innebär inte att bostadsrättshavaren inte lånar mer med sin bostadsrätt som säkerhet under innehavstiden, för att renovera den eller för konsumtion av något slag.

5.6.2 Pantsättningsprocessen

För att kunna bevilja lån behöver kreditgivaren få uppgifter från föreningen om bostadsrätten och dess innehavare, samt om eventu- ella pantsättningar. Det är i princip samma information som mäk- laren behöver vid ett försäljningsuppdrag, men det är inte alldeles enkelt för banken att få tag i den erforderliga informationen. Detta eftersom det bara är medlemmen som kan begära ut uppgifter ur lägenhetsförteckningen från föreningen. Om ett lån söks, av köpa- ren (som då inte är medlem i föreningen), i samband med ett köp så har ju säljaren lämnat en fullmakt till mäklaren. Med hjälp av den har mäklaren fått ut uppgifter, exempelvis i form av ett utdrag ur lägenhetsregistret eller en mäklarbild. En mäklarbild kan läggas upp i Tambur av fastighetsmäklaren (se avsnitt 5.5.8), varför banken ibland har en sådan som underlag för att hantera låneansökan.

Men om det är vid ett annat tillfälle som bostadsrättshavaren söker ett lån måste banken få en fullmakt för att kunna få ut upp- gifter, eller be bostadsrättshavaren själv att begära ut uppgifter från föreningen. Detta förfarande kan dock vara förknippat med viss osäkerhet eftersom banken inte på något enkelt sätt kan kontrollera om utdraget är korrekt. Bankerna har som regel inte själva tillgång till de olika portaler som mäklarna har.

När banken beviljat bolånet skickas en underrättelse om pantsätt- ning till föreningen. Flera av de stora bolåneinstituten har centrali- serat sin lånehantering, och det är från dessa centrala avdelningar

132

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

många underrättelser skickas. Antalet underrättelser är svårt att få fram (se avsnitt 5.6.4).

Bankerna har olika rutiner i sina bolåneverksamheter vilket innebär att innehållet i deras underrättelser till föreningarna ser olika ut. Dessutom ser själva pantförskrivningen lite olika ut, beroende på vilken typ av kredit det är fråga om.

Med underrättelsen skickas också en begäran om att få en bekräf- telse från föreningen om att underrättelsen har lett till en notering av pantsättningen i lägenhetsförteckningen. Dessa bekräftelser görs ofta i form av att ett utdrag ur den uppdaterade lägenhetsförteck- ningen skickas till kreditgivaren.

5.6.3 Uppdatering av föreningens lägenhetsförteckning

Bostadsrättslagen stadgar att det i lägenhetsförteckningen ska note- ras att bostadsrätten pantsatts och tidpunkten för anteckningen. Men det finns inget krav på att det ska noteras till vem pantsätt- ningen skett eller någon referens till krediten som sådan. Men om föreningen ska kunna fullgöra sin skyldighet att till exempel under- rätta en panthavare om medlemmen inte har betalat sin månadsavgift så måste uppgift om vem som är kreditgivare och panthavare rim- ligen antecknas i lägenhetsförteckningen.

Detta innebär att noteringarna i lägenhetsförteckningen görs på olika sätt. Till viss del beror det på att de it-system som förvaltarna använder ser olika ut och att det inte går att anteckna vilka uppgifter som helst i dem. Men det beror också på att underrättelserna från olika kreditgivare ser olika ut och inte innehåller samma informa- tion. Bolåneinstituten har sina egna processer och rutiner. Medan vissa kreditgivare redovisar flera lån som givits vid ett och samma tillfälle avseende samma låntagare och bostadsrätt i en underrättelse skickar andra banker separata underrättelser för varje lån. Det är sålunda en väsentlig skillnad jämfört med hur rutinerna ser ut när det gäller inteckning i fast egendom och hanteringen i pantbrevsregistret hos Lantmäteriet.

De mäklarbilder och utdrag ur lägenhetsförteckningar som vi sett innehåller allt från endast datum och namn på kreditgivaren till ordningsnummer, namn och adress på panthavaren, kredit-, pant-

133

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

eller skuldebrevsnummer, noterings- eller godkännandedatum, expe- dieringsdatum samt belopp.

För att registrera en pantsättning i lägenhetsförteckningen får föreningen, eller dess förvaltare, ta ut en avgift, en pantsättnings- avgift. Alla föreningar tar inte en sådan avgift men det stora flertalet gör det. Om en avgift ska tas ut måste det, liksom hur avgiften ska beräknas, framgå av föreningens stadgar. Avgiften ska täcka för- eningens administrativa kostnader i samband med en underrättelse om pantsättning. Den brukar uppgå till 1 procent av prisbasbelop- pet, vilket innebär att avgiften 2022 är 483 kronor, och betalas av bo- stadsrättshavaren. Precis som med överlåtelseavgifterna har pant- sättningsavgifterna höjts på vissa håll.

Som jämförelse kan noteras att expeditionsavgiften för en in- teckning i fast egendom uppgår till 375 kronor.

5.6.4 Estimering av avtalet pantunderrättelser

Som redan framgått är det svårt att få fram uppgifter om hur många underrättelser som skickas till föreningarna varje år. En sådan upp- gift behövs för att beräkna antalet transaktioner i ett register och för att bedöma kostnaderna för verksamheten. Vi har därför uppdragit åt Sweco att genomföra en undersökning rörande det ungefärliga antalet pantunderrättelser avseende bostadsrätter som hanterades under 2020.

Det resultat Sweco kommit fram till bygger på en enkätundersök- ning riktad till företag som bedriver ekonomiförvaltning på uppdrag av bostadsrättsföreningar, intervjuer och jämförelser med möjliga referenspunkter.

Undersökningen resulterade i 30 tillförlitliga enkätsvar från för- valtare som sammanlagt förvaltar ungefär 15 600 bostadsrätts- föreningar. Det totala antalet pantnoteringar som hanterades av dessa förvaltare uppgick till drygt 190 000. Fyra av svaren saknade dock uppgift om antalet förvaltade bostadsrätter. De resterande 26 svaren motsvarar knappt 460 000 förvaltade bostadsrätter och redovisar drygt 93 000 pantnoteringar.

Utifrån dessa två siffror i undersökningsresultatet går det att beräkna det totala antalet noteringar. Jämfört med antalet bostads- rätter beräknar Sweco antalet pantnoteringar till 240 000. När man

134

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

istället jämför med antalet bostadsrättsföreningar blir det beräknade antalet högre, cirka 317 000. Swecos ”bästa gissning” på antalet pant- noteringar som hanterades under 2020 är 280 000.

Inte heller för de sammanlagda avgifterna för notering av pant- sättningar i lägenhetsförteckningarna finns några säkra uppgifter. Den undersökning Sweco utfört på vårt uppdrag visar att endast en av de 30 respondenterna inte tar ut någon avgift i samband med en pantnotering. Det är den minsta förvaltaren som svarat så.

Utifrån den gjorda undersökningen bedömer Sweco att det sammantagna uttaget av avgifter ligger i spannet 113 till 150 miljoner kronor. Man poängterar dock att beräkningen är behäftad med stora osäkerheter, och bör ses som ett räkneexempel. En sådan osäkerhet är att avnoteringar, för vilka ingen avgift tas ut, säkerligen finns med

ien del av de enkätsvar som lämnats.

Vi har förstått att en del förvaltare, och kanske bostadsrättsför- eningar, ser pantsättningsavgiften som en avgift som också ska täcka andra kostnader än sådana som uppstår i samband med mottagandet av underrättelse om pantsättning och notering i lägenhetsförteck- ningen. Ett exempel på en sådan kostnad är den för att underrätta panthavaren om att bostadsrättshavaren har en skuld till föreningen avseende månadsavgiften.

5.6.5 Avnotering

När lånet så småningom är löst bör kreditgivaren meddela föreningen att pantnoteringen ska tas bort, en så kallad avnotering. Detta är uppenbarligen något som inte fungerar särskilt väl. Bankerna menar att de faktiskt skickar meddelanden om avnotering medan förval- tarna anser att det är väldigt många pantnoteringar som bankerna aldrig avnoterar.

Det kan finnas olika förklaringar till att uppfattningarna ser så olika ut. En är att kreditgivaren skickar meddelandet om avnotering till den adress som användes när underrättelsen om pantsättning ägde rum. Ett betydande antal år kan ha förflutit däremellan och föreningen kan exempelvis ha bytt förvaltare både en och två gånger, och styrelsen kan ha helt andra kontaktpersoner. Ofta skickas meddelandet till föreningens officiella adress, men når aldrig den som sköter lägenhetsförteckningen. Dessutom har de stora kredit-

135

Bostadsrätten i dagens verklighet

SOU 2022:39

givarna helt olika processer och rutiner även när det gäller avnoter- ingar. En del gör inte någon avnotering förrän kundens alla bolån avseende bostadsrätten är lösta medan andra avnoterar ett lån så fort det är löst.

På föreningssidan verkar det som att, oavsett om föreningen sköter lägenhetsförteckningen själv eller om en förvaltare gör det, man hellre tar det säkra före det osäkra. Det innebär att man inte tar bort en pantnotering om det finns den minsta tveksamhet rörande exempelvis vilken pantnotering som avses.

5.6.6 Särskilt om lokalbostadsrättföreningar

När det gäller de bostadsrätter som finns i rena lokalbostadsrätts- föreningar sker finansiering av köp på annat sätt. Det är ju då inte fråga om bolån eftersom köparna i de flesta fall är företag. I stället kan köpet finansieras genom exempelvis ett företagslån, där själva företaget kan vara en bättre säkerhet för kreditgivaren än bostads- rätten. Vi har också förstått att det inte är ovanligt att sådana bostads- rätter köps kontant med kapital som byggts upp i köparföretaget.

5.7 Pantunderrättelser

5.7.1 Underrättelse om obetalda avgifter

Om en bostadsrättshavare har obetalda avgifter till föreningen som överstiger en månadsavgift och det har gått mer än två veckor sedan förfallodagen ska föreningen utan dröjsmål underrätta panthavare om detta förhållande. Många förvaltare har en viss automatik i sina system för att kunna hantera detta medan det i andra fall förmod- ligen är ett helt manuellt förfarande. Och i vilken utsträckning denna skyldighet faktiskt fullgörs från föreningarna är svårt att ha någon säker uppfattning om. Men eftersom föreningen förlorar sin priori- tet om man inte underrättar panthavaren kan man nog förmoda att uppgiften sköts på ett tillfredsställande sätt.

Bostadsrättsföreningen har även en skyldighet att underrätta en panthavare om förändringar görs i bostadsrätten liksom om ett hus som innehåller lägenheter upplåtna med bostadsrätt överlåts (9 kap. 16 § andra stycket bostadsrättslagen). Detta synes dock vara mycket

136

SOU 2022:39

Bostadsrätten i dagens verklighet

sällsynt i praktiken, bland annat eftersom det inte är tydligt om hur stora ändringar i en bostadsrätt som avses.

5.7.2 Antalet underrättelser

I Bostadsrättsutredningens delbetänkande (SOU 1998:80) upp- skattades antalet pantunderrättelser om obetalda avgifter per år till 211 per 10 000 bostadsrättslägenheter. Vi har fått uppgifter från en av de större förvaltarna som pekar på att motsvarande siffra i dag är

370. Det skulle innebära ungefär 45 000 underrättelser per år för hela beståndet av bostadsrätter. Det är följaktligen ett betydande antal utskick som görs. Dessutom kan man förmoda att de tidsmässigt är koncentrerade till den andra hälften av varje månad.

137

6 Problembilden

6.1 Inledning

Utredningsdirektiven beskriver vissa problem kopplade till den rå- dande ordningen kring främst pantsättningen av bostadsrätter men också till regelverket rörande bostadsrättsinstitutet i allmänhet. Det faktum att, som framgår i kapitel 7, frågan om ett bostadsrättsregis- ter utretts flera gånger tidigare, lyfts fram i andra utredningar som inte primärt rört registerfrågan liksom i olika rapporter och re- missvar från flera myndigheter, visar att problembilden inte är ny.

Några av problemen är väl kända sedan länge och har beskrivits i olika sammanhang. Andra är inte så väl beskrivna. Det finns därför anledning att fördjupa dessa problembeskrivningar, och att kom- plettera dem med sådant som framkommit under utredningsarbetet.

6.2 Hantering av panter

6.2.1 Brister i panthanteringen

En central del i utredningsdirektiven är att föreslå hur hanteringen av panträtter kan förbättras och hur ett offentligt register för bo- stadsrätter bör utformas. Det är också det problemområde som upp- märksammats mest genom åren, och som upplevts som det allvarlig- aste problemet.

Det har under lång tid framhållits att hanteringen av lägenhets- förteckningens noteringar om pantförskrivningar inte alltid håller den kvalitet som erfordras för en säker och pålitlig kreditgivning. Bristerna är av olika slag och de har olika förklaringar. Det handlar oftast om att föreningen underrättats om en pantsättning men inte noterat denna i lägenhetsförteckningen, varvid ett utdrag ur förteck-

139

Problembilden

SOU 2022:39

ningen blir missvisande. Men det finns också problem kopplade till ordningen med generella pantförskrivningar.

I takt med att den del av bolånemarknaden som avser bostadsrät- ter blivit allt större har också riskbilden förändrats. Jämförelser med ordningen avseende fast egendom görs ofta, och exempelvis Riks- banken menar att systemet för pantsättning av bostadsrätter bör vara lika tillförlitligt som det för småhus. Det är det alltså inte i dag enligt Riksbankens uppfattning.

6.2.2 Konsekvenser av felaktig hantering av underrättelser

Som framgått tidigare är den underrättelse en kreditgivare skickar till föreningen en nödvändig förutsättning för att sakrättsligt skydd ska erhållas. När allt löper på uppstår inga problem kring just detta men så fort något fallerar kan problemen snabbt bli allvarliga.

Skyldigheten för en bostadsrättsförening att anteckna en pant- sättning i föreningens lägenhetsförteckning påverkar, som redan framgått, inte giltigheten av pantsättningen. Men om anteckningen inte görs blir panträtten inte synlig för utomstående. Det blir då en så kallad dold panträtt. En dold panträtt kan innebära risker för såväl kreditgivare, bostadsrättsförening och en bostadsrättshavare som köpt en bostadsrättslägenhet.

För kreditgivare finns flera olika risker som hänger samman med den information som finns om aktuell bostadsrätt. En sådan risk är att lån beviljas med en felaktig bild av vilken säkerhet som finns för lånet, dvs man tror att det inte finns någon tidigare pantsättning eftersom föreningen inte noterat det i lägenhetsförteckningen. En annan risk är att den underrättelse om pantsättning man skickat till föreningen inte noteras i lägenhetsförteckningen. Förvisso har pant- sättningen ändå sakrättsligt skydd men om ytterligare pantsätt- ningar görs blir det betydligt besvärligare att realisera panten.

Bostadsrättsföreningarna har ett ansvar att sköta och hålla lägen- hetsförteckningen uppdaterad. Uteblivna eller felaktiga pantanteck- ningar kan medföra ett ansvar för bostadsrättsföreningen. Detta illu- streras av utgången i rättsfallet NJA 2019 s. 94 där en bostadsrättsför- ening blev skyldig att ersätta en förvärvare av en bostadsrätt för skada som orsakats genom att föreningen lämnat felaktiga uppgifter

140

SOU 2022:39

Problembilden

om pantsättning i ett utdrag ur lägenhetsförteckningen. Detta kan bli mycket kostsamt för bostadsrättsföreningar och deras styrelser.

En köpare kan drabbas om det finns en dold panträtt på bostads- rättslägenheten, dvs. att den är säkerhet för ett lån som köparen inte kände till. Eftersom panten är knuten till bostadsrätten, oavsett vem som är innehavare, kan en kreditgivare till en tidigare bostadsrätts- innehavare göra anspråk på bostadsrätten trots att det finns en ny innehavare av bostadsrätten. Om det finns brister i förandet av lä- genhetsförteckning som innebär att en pantsättning inte har note- rats kan bostadsrättshavaren därför drabbas av betydande ekono- miska skador, detta trots att förhållandena har kontrollerats så gott det gick vid förvärvstidpunkten.

Till viss del kan både föreningar och förvaltare begränsa sina eko- nomiska risker genom begränsningar i avtal sinsemellan och genom ansvarsförsäkringar. Detta innebär ändå kostnader som i slutänden ska betalas av bostadsrättshavarna.

Några siffror på hur ofta brister i hanteringen av pantunderrättel- ser och förandet av lägenhetsförteckningen leder till en faktisk eko- nomisk skada finns inte. Orsakerna till detta är säkert flera. Varken banker, försäkringsbolag, förvaltare eller föreningar har exempelvis några egentliga incitament för att tala om att man lidit skada eller tvingats ersätta någon för en ekonomisk skada.

De kontakter vi haft med fastighetsmäklarbranschen visar emel- lertid att det inte alls är ovanligt med att fel upptäcks i lägenhetsför- teckningarna, vilka åtgärdas innan någon egentlig skada inträffat. Felaktigheterna finns i såväl föreningar som sköter lägenhetsför- teckningen själv som i föreningar med extern förvaltare, liksom hos både större och mindre förvaltare.

När en kreditgivare skickat en underrättelse till en förening om att en viss bostadsrätt är pantsatt begär man som regel en bekräftelse på att en notering i lägenhetsförteckningen gjorts. Det råder dock en viss osäkerhet hos kreditgivarna om vem hos föreningen som är behörig att underteckna en sådan bekräftelse. I doktrinen synes det råda olika uppfattningar i denna fråga, innebärande att allt från att det måste vara föreningens firmatecknare till att i stort sett vem som helst i föreningen kan skriva på bekräftelsen.

141

Problembilden

SOU 2022:39

6.2.3 Noteringar som inte tas bort

Om äldre anteckningar om pantsättningar, som med tiden blivit in- aktuella, inte har tagits bort från lägenhetsförteckningen kan det för- svåra för bostadsrättshavare som vill belåna sin bostadsrätt. Att pantförskrivningar som inte längre är gällande finns kvar i lägenhets- förteckningen kan bero på att kreditgivaren inte meddelat före- ningen att avnotering ska ske eller att föreningen, trots en underrät- telse, inte har tagit bort noteringen från lägenhetsförteckningen.

Det finns inte några bestämmelser som hanterar frågorna om vem som ska göra en avnotering, hur avnoteringen ska gå till eller när den ska göras. Klart är dock att intresset för att avnotera en panträtt inte främst finns hos den kreditgivare som precis fått sitt lån återbetalat Ytterligare åtgärder, som att begära avnotering, är kanske något som ibland får lägre prioritet. Inte heller pantsättaren har något egentligt intresse av att panträtten på den gamla bostadsrättslägenheten av- noteras från lägenhetsförteckningen när han eller hon flyttar vidare till en ny bostad. I stället är det den nya bostadsrättsinnehavaren som har ett intresse av att de pantsättningar som finns registrerade endast är de som faktiskt belastar bostadsrätten. Även eventuella nya kre- ditgivare bör ha samma intresse.

Det är inte helt enkelt för en ny bostadsrättshavare att få en tidi- gare innehavarens pantsättning avnoterad, trots att lånet sannolikt är löst. Den nya innehavaren har ju ingen egen koppling till den tidigare innehavarens lån och kan i princip inte på eget bevåg se till att före- ningen avnoterar pantsättningen. Det ankommer i praktiken på den tidigare panthavaren att meddela föreningen att en panträtt har upp- hört. Någon – förmodligen den nya bostadsrättshavaren, dennes bank eller fastighetsmäklaren – måste lyckas förmå den tidigare panthava- ren att agera. Detta kan emellertid dra ut på tiden, vilket blir särskilt besvärligt om den tidigare innehavarens pantnotering upptäcks i samband med att den nya innehavaren i sin tur ska sälja bostaden. Då måste i regel den tidigare innehavarens notering bort, för att inför försäljningen säkerställa att det endast är den nuvarande inne- havarens eventuella pantsättningar som belastar bostadsrätten.

142

SOU 2022:39

Problembilden

6.2.4 En process med många aktörer utan samordning

Hela processen kring dessa underrättelser är väldigt splittrad, med många aktörer inblandade. I någon mening kan varje bostadsrätts- förening sägas vara unik i förhållande till var och en av kreditgivarna. Det är med låntagaren som banken har sin relation och det lån för vilket bostadsrätten utgör säkerhet är en sak mellan dessa två parter. Bostadsrättsföreningen finns med som en mottagare av en underrät- telse som förväntas leda till en notering i en förteckning och möjli- gen en bekräftelse om att noteringen verkställts. Om denna bekräf- telse inte kommer åter inom rimlig tid måste banken på något sätt kontakta föreningen, vilket innebär att det finns en osäkerhet kring panten och att det behövs en bevakning som naturligtvis kostar pengar.

Om föreningen har en förvaltare som har fullmakt att sköta lägenhetsförteckningen åt föreningen så är det högst osäkert om kreditgivaren har någon kunskap om det. Uppläggen är olika bland både föreningar och förvaltare. Medan en del förvaltare erbjuder stor valfrihet för föreningarna när det gäller vilka tjänster man vill ha ut- förda så är andra förvaltare helt inriktade på att få ett helhetsansvar för den ekonomiska förvaltningen, i syfte att minimera risken för att något hamnar mellan stolarna. Vissa föreningar vill ha en förvaltare som sköter i stort sett allt för föreningens räkning. Andra föreningar är mer intresserade att få hjälp med fakturahantering och redovis- ning medan styrelsen själv sköter allt som har med medlemskap, överlåtelser och pantnoteringar att göra.

I detta sammanhang ska också framhållas att föreningen har en skyldighet att underrätta kreditgivare som har underrättat före- ningen om att en viss bostadsrätt är pantsatt när bostadsrättshavaren inte betalat sin månadsavgift, så kallad pantunderrättelse. De före- ningar som har lagt ut sin ekonomiförvaltning, och som också valt att låta förvaltaren sköta dessa pantunderrättelser, fullgör med stor sannolikhet sitt ansvar på ett korrekt sätt. Men hur det egentligen förhåller sig i föreningar med egen förvaltning och kanske särskilt i de allra minsta föreningarna, är mer osäkert.

143

Problembilden

SOU 2022:39

6.2.5 Generella pantförskrivningar

Det finns en del problem som hänger samman med dessa generella pantsättningar, där bostadsrätten något förenklat uttryckt används som säkerhet för låntagarens samtliga lån hos kreditgivaren, med olika grader av specificering. En pantsättning kan alltså gälla för ett antal krediter med exempelvis olika räntevillkor.

När en bostadsrätt används som säkerhet för ett lån görs det i dag vanligtvis i form av en pantförskrivning utan beloppsbegränsning och skulle därmed kunna betraktas som generell pantförskrivning. Dessutom finns det två huvudvarianter av generell pant.

Så kallad generell säkerhet används främst för företagskrediter och innebär att säkerheten är generellt ställd för alla kredittagarens förpliktelser, både nuvarande och framtida.

En generalpantklausul används vid pantsättning för bostadskre- diter och innebär att bostadsrättspanten gäller för tidigare krediter och kommande krediter som kreditgivaren lämnar till kredittagaren avseende den aktuella bostadsrätten. Vid användning av generalpant- klausul sker en ny pantsättning varje gång en ny kredit lämnas men genom generalpantklausulens utformning finns en idé eller uppfatt- ning att vid lösen av en kredit med tidigare pantsättningsdatum så kommer en senare kredit med automatik åtnjuta detta pantutrymme. Kreditgivaren vill på detta sätt behålla bästa rätt.

Kopplat till detta finns en viss osäkerhet hos kreditgivarna kring hur man ska se på dessa generella panter vid andrahandspantsättning, dvs när en pantsättning hos en annan kreditgivare noterats i lägen- hetsförteckningen före det att det att en sådan senare kredit beviljats av den ursprungliga kreditgivaren. De flesta kreditgivare synes mena att då upphör förstahandspanten vara generell, och det finns ett par rättsfall som knyter an till denna problematik (NJA 1982 s. 336 och RH 1988:61). Men alldeles tydligt är rättsläget inte.

Bankerna tillämpar, vilket framgått tidigare (se kapitel 5.6.2), olika rutiner i samband med denuntiationer och avnoteringar. Ex- empelvis ger vissa kreditgivare information om kreditnummer i sin denuntiation medan andra utelämnar detta. Dessutom hanteras denna information på olika sätt av föreningar och förvaltare. Vissa föreningar och förvaltare noterar kreditnummer om sådant finns i underrättelsen i lägenhetsförteckningen, och andra gör det inte. Detta kan leda till felaktigheter.

144

SOU 2022:39

Problembilden

6.2.6 Inga enhetliga lösningar

För kreditgivarna, där mycket av hanteringen kring bostadskrediter ligger på centrala funktioner, är det naturligtvis omöjligt att veta hur saker och ting sköts för en enskild förening. Även om det finns några stora, och en del mindre, förvaltare med väl utvecklade it-lösningar så är det inte möjligt att skapa enhetliga lösningar för att hantera ett digitalt utbyte av information och dokument mellan aktörerna. Där- för skickas det papper fram och tillbaka med alla de risker det inne- bär. Hela förfarandet tar onödigt lång tid, och är kostsamt för alla inblandade parter.

Vidare innebär ett byte av förvaltare, framför allt när det gäller byten som skett bakåt i tiden, en viss risk för att information kring aktuell förenings uppgifter försvinner. Det handlar ofta om olika do- kument som inte lämnas över, och som därmed inte längre finns i föreningen. Men det kan också handla om att information sorteras in under andra beteckningar eller begrepp och därmed inte är så lätt att hitta. Att byta förvaltare innebär att den tillträdande förvaltaren måste ta in samtliga uppgifter från den avlämnande förvaltaren och/eller föreningen. Några möjligheter till externa avstämningar finns inte. En viss inlåsningseffekt finns sannolikt då det är ett täm- ligen omfattande och tidskrävande arbete att byta förvaltare.

6.2.7 Underrättelser från Kronofogdemyndigheten

Som redan framgått ska Kronofogdemyndigheten underrätta före- ningen om att en bostadsrätt har utmätts, blivit föremål för betal- ningssäkring eller för kvarstad. Men någon skyldighet att anteckna detta i lägenhetsförteckningen har föreningen inte, även om det na- turligtvis framstår som högst naturligt att så sker.

6.3 Tillgång till information

6.3.1 Vilka uppgifter efterfrågas?

Ett annat återkommande problem som påtalas är svårigheterna att komma åt information om bostadsrätter. Detta gäller främst vid överlåtelser och kreditgivning, det vill säga när mäklare och kredit-

145

Problembilden

SOU 2022:39

givare efterfrågar information. Men det gäller även andra användare om än i mindre omfattning.

Den information som efterfrågas rör såväl bostadsrättsför- eningen som bostadsrätten. När det gäller föreningen handlar det bland annat om uppgifter i senaste årsredovisningen, stadgar, vad som ingår i månadsavgiften och vad som debiteras särskilt. Ofta efterfrågas även den ekonomiska planen. För bostadsrätten är det uppgifter om exempelvis lägenhetsbeteckning, bostadsrättshavare, eventuella pantsättningar, månadsavgift, eventuella skulder till före- ningen, andelstal, yta, antal rum och läge i föreningens byggnad.

6.3.2 Inte så lätt att få uppgifter

Problemen kan vara av olika slag. Delvis hänger detta samman med om föreningen sköter sin ekonomiska förvaltning själv eller om man har anlitat en extern förvaltare. Men det kan också handla om hur en förvaltares it-lösningar ser ut. Och eftersom lägenhetsförteckningen bara är tillgänglig för bostadsrättshavaren krävs att mäklaren eller den som är i behov av information från förteckningen kan uppvisa en fullmakt från bostadsrättshavaren för att kunna få del av inne- hållet i den.

De större förvaltarna har ofta portaler där de föreningar man har i sin förvaltningsportfölj kan komma åt sina egna uppgifter, och där det ibland också är möjligt för mäklare att logga in och hämta ut uppgifter. Uppgifterna erhålls då snabbt, mer eller mindre direkt, i form av så kallade mäklarbilder där uppgifter ur lägenhets- och med- lemsförteckningarna sammanställts med uppgifter om föreningen. Informationsurvalet är förbestämt utan några valmöjligheter.

Ofta måste en fastighetsmäklare, eller en kreditgivare, emellertid kontakta förvaltaren och beställa utdrag ur lägenhetsförteckningen och de övriga uppgifter man behöver för den aktuella transaktionen. Det innebär att den efterfrågade informationen erhålls med viss för- dröjning. Ju mindre avancerad it-lösning förvaltaren har desto längre tid tar det att få informationen.

Om föreningen inte har extern förvaltare kan det vara besvärligt att nå rätt fram till rätt företrädare för föreningen och att sen också få uppgifterna till sig. Det krävs en hel del manuellt arbete för detta, och en viss osäkerhet kan råda om uppgifterna inhämtas i ett tele-

146

SOU 2022:39

Problembilden

fonsamtal. Ibland måste också fastighetsmäklaren sammanställa de uppgifter som inhämtats i ett mer lättläst format för att underlätta en köpares låneansökan till sin bank.

6.3.3 Särskilt om Kronofogdemyndighetens informationsbehov

Förutom mäklare och bankerna har även Kronofogdemyndigheten svårt att komma åt information. Här är dessutom behovet av infor- mation mer varierande då det beror på anledningen till informations- behovet. När det gäller ärenden rörande verkställighet (utmätning, kvarstad, betalningssäkring) gäller det först att fastställa vilka till- gångar gäldenären har. Gäldenären kan vara folkbokförd på en lägen- het som ägs av en bostadsrättsförening vilket är en indikation om att gäldenären är bostadsrättshavare. Om gäldenären äger en bostadsrätt men inte är folkbokförd där är det i princip omöjligt att få fram den tillgången om gäldenären inte själv uppgivit det. Detsamma gäller om gäldenären äger en bostadsrätt som är en lokal men där det inte finns någon direkt koppling mellan gäldenärens företag/rörelse och den adress som bostadsrättslokalen ligger på. Samma förhållande gäller om den ägda bostadsrätten är en fritidsbostad.

Detta är en väsentlig skillnad jämfört med när gäldenären äger en fastighet. Kronofogdemyndigheten har tillgång till skatteregistret och kan där söka fram eventuellt fastighetsinnehav via person- eller organisationsnummer. Med hjälp av den fastighetsbeteckning som erhålls där kan sedan ytterligare information tas fram genom sök- ning i fastighetsregistret hos Lantmäteriet.

Om det finns indikationer på att gäldenären äger en bostadsrätt sker en skriftlig kontakt med föreningen eller förvaltaren från Kro- nofogdemyndigheten för att få fram uppgifter om ägandet, bostads- rättens fysiska och ekonomiska förhållanden och olika uppgifter ur lägenhetsförteckningen. Även försäljningspriser för likartade lägen- heter efterfrågas. De uppgifter man då fått ligger sedan till grund för den utredning som behövs för ett ställningstagande om den fortsatta handläggningen.

Sker utmätning ska föreningen delges en underrättelse om detta. Genom underrättelsen till föreningen säkerställs utmätningen och får företräde framför överlåtelse eller pantsättning som antecknas senare.

147

Problembilden

SOU 2022:39

Om det resulterar i att en försäljning av bostadsrätten ska ske görs en värdering och inför den kontrolleras uppgifterna. Därefter görs normalt inga ytterligare kontroller. Föreningen underrättas också om den förestående försäljningen så att den kan bevaka bland annat obetalda avgifter.

Även i samband med ansökan om avhysning eller om handräck- ning kan uppgifter om en bostadsrätt behövas. Detsamma gäller vid skuldsanering. Då finns, förutom att fastställa om gäldenären äger en bostadsrätt, också bland annat ett behov av att se om en bostads- rätt sålts och till vilket pris samt om det finns ett övervärde i gälde- närens bostadsrätt.

Sammantaget är Kronofogdemyndighetens hantering som här beskrivits omständlig och tidskrävande. Det är en väsentlig skillnad i hanteringen av bostadsrätter jämfört med fastigheter.

6.3.4 Särskilt om medlemmens behov av uppgifter

Ibland händer det att en bostadsrättshavare själv sköter försäljningen av sin bostadsrätt. Det innebär att medlemmen då behöver i princip samma uppgifter som mäklaren, och måste vidta samma steg för att få fram informationen.

Visserligen har medlemmen alltid rätt att själv få ta del av uppgif- terna i föreningens medlems- och lägenhetsförteckningar om sig själv och den innehavda bostadsrätten. Ibland finns även viss infor- mation tillgänglig i en portal som medlemmen kan logga in i. Det innebär dock inte per automatik att det går lättare än när en mäklare behöver uppgifterna. Det innebär att medlemmen ofta kommer i samma situation och eventuellt möter samma problem.

6.4 Överlåtelse

6.4.1 Inledning

Direktiven är tydliga med att det inte ingår i uppdraget att lämna förslag som innebär att förvärven av bostadsrätter ska granskas av en myndighet och inte heller att föreslå förändringar av bostadsrätts- föreningarnas ansvar för medlemsprövningen.

148

SOU 2022:39

Problembilden

Men direktiven säger också att utredningen ska ta ställning till om hanteringen av överlåtelser bör förbättras. Bakom detta ligger enligt direktiven att det, för att åstadkomma en ändamålsenlig ord- ning för pantsättning av bostadsrätter, kan vara så att ett register även behöver ge svar på vem som är innehavare av en bostadsrätt.

6.4.2 Medlemsprövningen

I tidigare utredningar (se bland annat Ds 2007:12 s. 22 och 145) har det lyfts fram att de olika stegen i samband med en överlåtelse ofta sker i fel ordning och att det därför uppstår en osäkerhet när exem- pelvis den förvärvade bostadsrätten pantsätts i samband med förvärvet. Det har då främst handlat om att medlemsansökan inte har hanterats av föreningen innan tidpunkten för tillträde. Som framgått ligger det inte i uppdraget att föreslå några ändringar rörande medlemspröv- ningen.

Hanteringen av medlemsansökningar har numera snabbats upp på olika sätt. Många medlemsansökningar görs och hanteras digitalt i förvaltarnas portaler. En hel del föreningar har uppdragit åt en viss styrelseledamot att besluta rörande ansökningar om medlemskap. Andra föreningar har givit fullmakt till sin förvaltare att besluta om medlemskap enligt föreningens riktlinjer. I allmänhet synes sådana riktlinjer innebära, förutom att krav enligt föreningens stadgar ska vara uppfyllda, att det ska tas en kreditupplysning med godkänt re- sultat. Medlemskapet är alltså oftast klart innan bostadsrätten byter ägare. Uppenbarligen spelar även mäklarna en viktig roll för att ”trycka på” om föreningens prövning av medlemskapet drar ut på tiden.

6.4.3 Dokumentflödet

De skyddsintressen som gör sig gällande i fråga om pantsättning av bostadsrätter finns även i fråga om överlåtelser. Skydd mot borgenä- rer uppnås i dag på samma sätt vid överlåtelse som vid pantsättning. Vid en överlåtelse av en bostadsrätt uppnås det sakrättsliga skyddet när föreningen underrättas om överlåtelsen (och av att förvärvaren beviljas medlemskap i föreningen). Det sakrättsliga momentet kan ha betydelse vid exempelvis utmätning eller konkurs.

149

Problembilden

SOU 2022:39

En kopia av överlåtelsehandlingen ska fogas till föreningens lä- genhetsförteckning. Som regel får föreningen en kopia av över- låtelseavtalet i samband med köparens ansökan om medlemskap, det vill säga en tid före tillträdet. På dagen för tillträde sker betalning och en likvidavräkning upprättas (några mäklare erbjuder dessutom vid tillträdet ett köpebrevsliknande dokument som tillval). Och senast då ska medlemskapet vara beviljat och medlemsförteckningen uppdateras. Senast då ska också överlåtelseavtalet fogas till lägen- hetsförteckningen. Om bostadsrätten samtidigt pantsätts av den tillträdande ägaren kan underrättelsen om pantsättning redan ha kommit in före tillträdet men den kan också nå föreningen någon tid efter tillträdet.

Regelmässigt upprättas de olika handlingarna vid olika tidpunk- ter, och de kommer till föreningen eller dess förvaltare vid olika tid- punkter. Det hänger samman med den prövning av medlemskapet som föreningen ska göra. När en bostadsfastighet (småhus) överlåts och pantsätts skickas i allmänhet alla handlingar in till Lantmäteriet vid ett tillfälle och av en aktör, köparens kreditgivare.

När en förening får en underrättelse om att en bostadsrätt bytt ägare med ett bifogat överlåtelseavtal, ska köpets giltighet bedömas. Någon omfattande materiell prövning görs, som framgått i kapitel 5, inte. En del föreningar gör inte några kontroller av det slag som görs i samband med ett lagfartsärende avseende till exempel överlåtelser av ett dödsbo eller om bodelning skett efter en skilsmässa görs inte av föreningen. Inte heller sker någon kontroll om fråga varit om ma- kars gemensamma bostad och rätten till denna enligt reglerna i äktenskapsbalkens 7 kapitel om makars gemensamma bostad. Talan om ogiltighet får i stället väckas vid domstol av den förfördelade par- ten, men såvitt går att bedöma saknas rättsfall i överrätt rörande så- dana situationer. Möjligen kan detta bero på att det inte funnits nå- gon som lidit rättsförlust eller insett att hen faktiskt gjort det.

Vårt intryck är att för det stora flertalet av de föreningar som har en förvaltare så ändras uppgifterna om vem som är bostadsrätts- havare i föreningens förteckningar i mycket nära anslutning till att överlåtelseavtalet lämnas in och medlemskapet är beviljat.

Ett problem som påtalats under utredningsarbetet handlar om förvärv som sker på annat sätt än genom ett köp, såsom arv, bodel- ning och gåva. Ofta är det fråga om delöverlåtelser, till exempel när ett äktenskap eller samboförhållande upplöses eller inleds. Dessa

150

SOU 2022:39

Problembilden

förändringar hanteras oftast direkt av bostadsrättshavare och före- ning/förvaltare utan medverkan av mäklare eller kreditgivare. Det kan innebära att föreningen antingen inte underrättas om sådana för- ändringar eller att de inte leder till någon förändring i medlemsför- teckningen.

6.4.4 Överlåtelsen är inget stort problem

Det sagda innebär att överlåtelsesituationen i dag inte framstår som något stort problem för bostadsrättshavarna eller marknadens aktö- rer.

Ett undantag är vid exekutiva försäljningar då Kronofogdemyn- digheten ju ska utfärda en köpehandling när laga kraft föreligger. Om auktionen överklagas dröjer det innan myndigheten kan utfärda en sådan handling. En del föreningar avvaktar med att bevilja med- lemskap, och att anteckna överlåtelsen, tills de fått denna köpehand- ling. Köparen får alltså vänta in laga kraft för att få köpehandlingen och bli godkänd som medlem i föreningen. Först därefter kan köpa- ren, om så erfordras, begära handräckning för att få tillträde till bo- stadsrätten.

6.5 Bostadsrättens identitet

6.5.1 Lägenhetsförteckningens identitet

Ett problem som framkommit rör hur bostadsrätten identifieras. Detta är också något som konstaterats ha varit ett problem i det norska borettsregistret. Och som medfört ett antal aktiviteter där. Också när det svenska fastighetsregistret etablerades genom fastig- hetsdatareformen lades mycket tid och kraft på att säkerställa att de enhetliga och unika fastighetsbeteckningarna som då etablerades kom till användning i andra nationella och lokala fastighetssystem.

I grund och botten är det väldigt enkelt – varje bostadsrätt i en bostadsrättsförening har en unik identitet, såsom bostadsrätten nummer 14 i Bostadsrättsföreningen Torneträsk belägen i Stock- holms stad. Denna beteckning följer i princip bostadsrätten under hela dess existens. Metodiken för beteckningarna ser olika ut i lan- dets bostadsrättsföreningar, vilket bland annat innebär att de är upp-

151

Problembilden

SOU 2022:39

byggda på olika sätt. De är heller inte informationsbärare på det sätt som lägenhetsregistrets identiteter är.

6.5.2 Andra identiteter

Varje bostadslägenhet, oavsett upplåtelseform, har en unik beteck- ning i det nationella lägenhetsregistret som finns hos Lantmäteriet. Denna beteckning bygger på bostadens gatuadress, trappuppgång, läge i byggnad och på våningsplan. Det innebär att det fyrsiffriga lä- genhetsnummer som kopplas till gatuadressen anger på vilket vå- ningsplan lägenheten ligger (de två första siffrorna) och vilken lä- genhet det är fråga om på det våningsplanet, räknat från vänster när man kommer upp på planet (de två sista siffrorna).

Lägenhetsregistrets beteckning används för folkbokföringen och är en del av bostadens postadress. Den kommer därmed till en mer aktiv användning än föreningens beteckning på bostadsrättslägen- heten. Det innebär att lägenhetsregistrets beteckning ibland används i samband med en överlåtelse eller pantsättning, vilket leder till visst besvär och osäkerhet.

Därutöver har de flesta förvaltare som anlitas av bostadsrättsför- eningar egna administrativa nummer i sina system. Dessa nummer, som benämns exempelvis objektsnummer, objekt-ID och ID-num- mer, syns som regel på de avier för att betala månadsavgiften som bostadsrättshavarna får. Vid ett byte av förvaltare får bostadsrätts- föreningens lägenheter nya nummer enligt den tillträdande förvalta- rens systematik även om flera förvaltare numera försöker undvika ett sådant byte.

6.5.3 Konsekvenser av att olika identiteter används

Precis som när det gäller lägenhetsregistrets beteckning har det före- kommit att underrättelser om pantsättning endast innehållit uppgift om den identitet förvaltaren har för bostadsrätten, och utifrån den har underrättelse skickats och efterföljande notering skett i lägen- hetsförteckningen. När avnotering så småningom ska ske har kre- ditgivaren inget annat nummer än förvaltarnumret, men om före- ningen då har bytt förvaltare så säger det numret ingenting för den

152

SOU 2022:39

Problembilden

nya förvaltaren. Och det innebär svårigheter att identifiera vilken bostadsrätt som avses.

Det har också framförts att det, i vart fall för kreditgivare (som ju oftast bara har direktkontakt med en köpare av en bostadsrätt) inte alltid är så enkelt att identifiera föreningen på ett säkert sätt. Det är inte alltid föreningens organisationsnummer anges i den infor- mation kreditgivaren får i ett låneärende, och ibland är förenings- namnen väldigt lika (exempelvis Bostadsrättsföreningen Solen, Bo- stadsrättsföreningen Solen 2 och Bostadsrättsföreningen Solen i Stockholm). Ett föreningsnamn ska vara unikt i det län där före- ningen finns.

6.6 Exekutiva åtgärder

Kronofogdemyndigheten är den myndighet som upplever de största problemen med bostadsrätter i sin verksamhet. Som framgått ovan rör en betydande del av problemen att få fram uppgifter om såväl innehav av bostadsrätt som om uppgifter om själva bostadsrätten.

Precis som en köpare kan råka illa ut om det visar sig att det finns en dold panträtt i en bostadsrätt kan Kronofogdemyndigheten drab- bas av det, om än på ett annat sätt. Det finns exempel (NJA 1992 s. 6) på hur en exekutiv försäljning av en bostadsrätt upphävts efter talan av en panthavare trots att någon notering i lägenhetsförteck- ningen om dennes pant inte fanns.

Andra exempel på hur rådande ordning skapar en osäkerhet, sär- skilt vid en jämförelse med exekutiva åtgärder rörande fast egendom, är konkurrens mellan flera panthavare när uppgift saknas om tid- punkten för notering av pantsättningen. En följd av detta kan vara ett stämningsföreläggande för att reda ut företrädesordningen. Det kan även uppstå frågor kring pantens storlek då pantförskrivningen är generell.

Det finns som framgått inget krav på att lägenhetsförteckningen ska innehålla någon uppgift om utmätning, betalningssäkring eller kvarstad. Det är inte heller något som krävs för att utmätningen ska få förmånsrätt Men föreningen kan, som framgår nedan, ändå drab- bas av ekonomiska konsekvenser om gäldenären exempelvis säljer sin bostadsrätt trots att den är utmätt.

153

Problembilden

SOU 2022:39

En utmätning är en exekutiv åtgärd som leder fram till en försälj- ning av bostadsrätten utan bostadsrättshavarens/gäldenärens med- verkan. Information om att en bostadsrätt är utmätt är viktig för ett kreditinstitut som överväger att låna ut pengar mot pantsättning av bostadsrätten. Informationen är även viktig för den som ska köpa en bostadsrätt som är utmätt.

En kreditgivare som inte observerat en utmätning kommer att få sämre förmånsrätt än utmätningsfordringen, förutsatt att Krono- fogdemyndigheten har underrättat bostadsrättsföreningen om ut- mätningen före lånet. Och en köpare av en utmätt bostadsrätt kan lida skada om Kronofogdemyndigheten går vidare med exekutiv för- säljning. Utmätningen gäller oaktat att bostadsrätten överlåtits. Det är inte heller möjligt att göra godtrosförvärv av en bostadsrätt. Kö- paren kan då komma att vända sig med skadeståndskrav till tidigare ägare men även till föreningen.

Från Kronofogdemyndigheten har inhämtats att de flesta ären- den ändå löper på bra även om de tar betydligt längre tid och är mer arbetskrävande än motsvarande ärenden avseende fast egendom. Men när det blir problem så är det oftast kopplat till lägenhetsför- teckningen, vilka uppgifter som finns där och hur föreningen sköter förteckningen.

Det faktum att Kronofogdemyndigheten inte kan hitta en bo- stadsrätt som en gäldenär äger om denne inte uppgivit det kan också försvåra delgivningar.

6.7 Konsumentskydd

6.7.1 Betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsmarknaden

I betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31) sägs bland annat, under rubriken Skyddet mot rätts- förluster i samband med överlåtelser och pantsättningar, att en mer betryggande ordning skulle erhållas genom införandet av ett centralt register för bostadsrätter. I betänkandet finns också flera förslag om innehållet i lägenhetsförteckningen.

154

SOU 2022:39

Problembilden

6.7.2 Konsumentverket

Konsumentverkets verksamhet omfattar bland annat konsument- skydd och konsumentupplysning. Inom boendeområdet finns ingen särskild lagstiftning kopplad till området såsom fallet är beträffande konsumentkreditlagen (2010:1846) och spellagen (2018:1138). Kon- sumentverkets arbete inom området sker därför utifrån den generella konsumentskyddande lagstiftningen. I detta sammanhang ska note- ras att definitionen av konsument och näringsidkare ser likadan ut på det konsumenträttsliga och marknadsrättsliga området. Det innebär att det, för att en person ska anses vara en konsument, krävs att motparten är näringsidkare. Och det innebär också att det sällan är fråga om en relation mellan en konsument och näringsidkare vid tvister med koppling till ett köp eller en upplåtelse av en bostadsrätt eftersom vare sig säljaren eller bostadsrättsföreningen är närings- idkare.

Verket har i olika sammanhang, bland annat i sin Konsumentrap- port 2017, tagit upp behovet av ett centralt offentligt bostadsrätts- register. Detta främst för att säkerställa att alla pantsättningarna blir noterade och att uppgifterna kan inhämtas lättare än i dag. Ett sådant register skulle innebära ytterligare säkerhet för de konsumenter som förvärvar bostadsrätter och minimera risken för att köparen av en bostadsrätt drabbas av en situation där bostadsrätten visas vara be- lastad med en okänd panträtt, med alla de negativa konsekvenser det för med sig.

6.7.3 Finansinspektionen

Finansinspektionen ska bland annat arbeta för att det finansiella sy- stemet ger ett högt skydd för konsumenter. Verket ska enligt sin instruktion årligen avge en rapport till regeringen rörande olika aspekter på konsumentskyddet och riskerna inom det finansiella området.

Från Finansinspektionens sida har behovet av ett samlat centralt register över bostadsrätter från ett konsumentsskyddsperspektiv lyfts fram. Behovet har ökat i takt med att priserna och lånen avse- ende bostadsrätter stigit. De argument som förts fram skiljer sig inte från vad Konsumentverket anfört.

155

Problembilden

SOU 2022:39

Det konsumentskyddande intresset, som egentligen avser bo- stadsrättshavarna, kan alltså sägas sammanfalla med exempelvis kre- ditgivares och mäklares.

6.8 Brottslighet

6.8.1 Inledning

I direktiven uttalar regeringen en önskan om att ett bostadsrätts- register ska försvåra utnyttjandet av bostadsrätter i olika brottsupp- lägg, exempelvis bedrägerier eller penningtvätt.

6.8.2 Polismyndighetens iakttagelser

Under våren 2021 publicerade Polismyndigheten flera rapporter där behovet av ett nationellt bostadsrättsregister lyftes fram. Finans- polisen, en sektion inom myndighetens nationella operativa avdel- ning, beskriver i sin årsrapport för 2020, liksom i en särskild skrift rörande penningtvätt via fastigheter, behovet. Även i en rapport av

16 myndigheter och Sveriges advokatsamfund (Samordningsfunk- tionen) med en nationell riskbedömning av penningtvätt och finan- siering av terrorism i Sverige 2020/2021 betonas behovet av ett re- gister.

Det framstår alltså som att problemet med brottslighet, och då inte minst penningtvätt, kopplat till bostadsrätter inte är ringa. Finanspolisens uppfattning är att det finns en koppling till annan ekonomisk brottslighet bland de personer som tvättar pengar i via fastigheter och bostadsrätter. Men det finns också kopplingar till or- ganiserad brottslighet inom främst narkotika, vapen och våld. Sam- tidigt är det, jämfört med andra branscher, mindre vanligt att aktö- rerna misstänks ha koppling till kriminella nätverk. Det är också re- lativt sett färre som är folkbokförda i ett utsatt område.

Vi har i utredningsarbetet utgått från att Polismyndighetens pub- licerade uppgifter är korrekta.

156

SOU 2022:39

Problembilden

6.8.3 Föreningarnas sårbarhet gällande ekonomisk brottslighet

Under 2019 uppdrog Fastighetsägarna Stockholm åt Sweco att un- dersöka bostadsrättsföreningars sårbarhet gällande ekonomisk brottslighet. Undersökningen byggde på intervjuer med sakkunniga och bostadsrättsföreningar, och en tämligen omfattande enkätun- dersökning riktad till bostadsrättsföreningar runt om i landet. Upp- draget, som redovisades i en rapport hösten samma år, var inriktat på föreningarna, och den ekonomiska brottslighet de kan utsättas för.

Av rapporten framgår att 12 procent av alla bostadsrättsför- eningar i Sverige hade utsatts för ekonomisk brottslighet, varav en hel del avser bluffakturor, under de fem närmast föregående åren. Sweco konstaterar att bostadsrättsföreningar har en omsättning och balansomslutning som gör dem intressanta. De är också lämpliga att använda som brottsverktyg, och bedöms bland annat ha en låg mot- ståndskraft. Detta anges i sin tur bero på saker som lågt medlemsen- gagemang, bristande styrelsekontinuitet samt bristande rutiner i sty- relsearbetet.

Uppenbarligen finns det en betydande risk för att föreningarna utsätts för exempelvis bedrägerier. Av rapporten framgår bland an- nat att en risk för att en förening ska utsättas för brott är när kon- trollen av föreningen tas över av personer som har ett brottsligt uppsåt.

6.8.4 Exemplet Bostadsrättsföreningen Ida i Malmö

Så är också fallet med de mest uppmärksammade brotten kopplade till en enskild bostadsrättsförening som förekommit under de senaste åren, nämligen de som rör Bostadsrättsföreningen Ida i Malmö. Ida är en stor bostadsrättsförening med 738 bostadsrätter, vilket bland annat innebär att den ekonomiska omsättningen är be- tydande.

Under 2017 plundrades föreningen, som under några års tid tagit stora banklån, på i stort sett alla likvida tillgångar (omkring 250 mil- joner kronor) genom beslut som fattades av den utsedda styrelsen, som – får man förmoda – hade något annat än föreningens medlem- mars bästa för ögonen. De ledande personerna i styrelsen samarbe- tade med de företag som tömde föreningen på pengar. Ordföranden

157

Problembilden

SOU 2022:39

i föreningen och ytterligare en styrelseledamot dömdes för grovt ta- gande av muta respektive tagande av muta.

Sedan dess har ett visst skydd för minoriteten i en bostadsrätts- förening införts genom möjligheten att hos Bolagsverket begära ett beslut om en utomstående granskning av föreningens skötsel. Om detta är tillräckligt är det för tidigt att säga.

6.8.5 Brottslighet kopplad till enskilda bostadsrätter

Någon undersökning liknande den Fastighetsägarna genomförde har inte gjorts inom ramen för utredningsarbetet. Vi har i stället samlat in erfarenheter och exempel från Kronofogdemyndigheten och från kreditgivarna (med hjälp av Svenska Bankföreningen).

Om vi tittar bakåt i tiden så kan konstateras att uppmärksam- heten under de första åren på 2000-talet inte handlade så mycket om brott utan mer om risken att köpa en bostadsrätt som var pantsatt, främst på grund av att föreningen eller förvaltaren inte gjort någon notering i lägenhetsförteckningen när man underrättats om en pant- sättning. Dessa händelser utgjorde också ett starkt argument hos förespråkarna för ett centralt bostadsrättsregister under samma tid.

De första exemplen på att bostadsrätter utnyttjats i kriminella sammanhang dök upp i samband med den så kallade M/S Gerda-här- van. Det handlade om belåning av bostadsrätter där förövarna fun- nits på insidan hos kreditgivare och föreningen, och fick sitt rättsliga efterspel 2011. Samma år avslöjades ett bedrägeri där en bankanställd använde sig av påhittade föreningar och bostadsrätter vid beviljandet av bolån.

Under de senaste åren har emellertid exemplen blivit allt fler. Av någon anledning verkar omfattningen av misstänkta brott kopplat till bostadsrätter och föreningar vara större i den södra delen än i övriga delar av landet. Den brottslighet det handlar om rör sig bland annat om penningtvätt, att låna pengar, en eller flera gånger, med en befintlig eller påhittad bostadsrätt som säkerhet och att sälja bo- stadsrätter som investeringsobjekt för uthyrning i andra hand för att sedan också sälja föreningens fastighet. Brottsvinster används också som ett genomgångsled för investering i en bostadsrätt i syfte att själv bo där och därmed konsumera brottsvinsten för egen del ge- nom boendet i sig.

158

SOU 2022:39

Problembilden

Det är brottslighet som är väl genomtänkt, planerad och organi- serad. Förövarna utnyttjar okunskap, bristande engagemang och av- saknad av kontrollmöjligheter. När det gäller fast egendom fick tidi- gare så kallade lagfartskapningar stor uppmärksamhet både medialt och politiskt även om antalet inte var så stort och de inte ledde till några bestående rättsförluster. Men den brottslighet som rör bostads- rätter har i vart fall hittills inte alls uppmärksammats på samma sätt.

Omfattningen av brottslighet knuten till enskilda bostadsrätter är svårt att uppskatta. Det finns ingen särskild statistik om sådan brottslighet varför det skulle krävas ett mycket omfattande arbete för att få fram några siffror, och de skulle med stor sannolikhet vara behäftade med en stor osäkerhet. Men att det förekommer sådan brottslighet är tydligt. Finanspolisen har framfört att när det gäller penningtvätt så är detta en av sektorerna med högst rapporterade belopp per transaktion, vilket bör innebära att det är mycket bety- dande belopp det handlar om.

Enligt Polismyndighetens liksom Kronofogdemyndighetens upp- fattning skulle ett bostadsrättsregister inte förhindra exempelvis penningtvätt. Men det skulle avsevärt förenkla tillgångsutredningar, vilket många gånger är en förutsättning för att kunna utreda en miss- tänkt penningtvätt. Detta är något som rimligen gäller även för exem- pelvis Skatteverket och Ekobrottsmyndigheten. Från kreditgivarhåll uttalas att med ett register kan många av de situationer som beskrivs i det följande helt undvikas. Kontroller kommer då att kunna göras i handläggningsfasen samt vid eftergranskning.

6.8.6 Särskilt om penningtvätt

Polismyndigheten bedömer att bostadsaffärer (småhus och bostads- rätter) är det enklaste tillvägagångsättet för att tvätta miljonbelopp, i vart fall för den som saknar riktigt avancerad kapacitet. Bostads- affärer ger möjlighet till penningtvätt i större skala eftersom trans- aktionerna kan avse höga belopp. Det finns enligt myndigheten en rad olika tillvägagångsätt för att betala för bostaden med brottsvins- ter. Handpenning och större delar av köpeskillingen kan komma från svarta pengar från utlandet, men anlitad mäklare rapporterar inte att pengarna kommit in på klientmedelskontot från en avvi- kande källa. Om köparen delfinansierar köpet med banklån kan hen

159

Problembilden

SOU 2022:39

ha någon form av legal inkomst eller använda sig av en borgensman för att få ett lån på legal väg.

Bland de mer renodlade penningtvättsuppläggen märks försälj- ning till underpris där köparen betalar en del av köpeskillingen svart. Det förekommer enligt Polismyndigheten misstankar om att mäk- lare här är så kallade aktiva möjliggörare genom att klientmedelskon- tot upplåtits för annat än betalning av handpenning.

En annan möjlighet är att använda falsk dokumentation och insi- ders på kreditgivarsidan för att få lån som annars inte skulle beviljats. Lånen amorteras sedan av med svarta pengar, som satts in i mindre poster av flera olika inbetalare (”smurfats in”) på konton eller genom betalning med kontanter via exempelvis kassatjänster. Andra perso- ner kan givetvis betala räkningarna också, efter att ha fått betalt av brottslingen på annat sätt. Vidare kan en bostadsrätt hyras ut i andra hand, och hyresinkomsterna kan då användas som förklaring till pengar med olagligt ursprung.

Såväl banker som mäklare omfattas av lagstiftningen om penning- tvätt. Det innebär att man har en rapporteringsskyldighet när det uppstår en misstanke om penningtvätt. Av tillgänglig statistik fram- går att antalet anmälningar är betydligt högre från banker än mäk- lare, vilket framstår som naturligt då bankernas verksamhet är be- tydligt bredare.

Samtidigt menar uppenbarligen Finanspolisen att även mäklarna i högre utsträckning borde ställa sig frågande till hur köparen finan- sierar affären, vilket är den vanligaste orsaken till att bankerna lämnar in rapporter. Det betyder att det förekommer att mäklare antingen inte uppmärksammar misstänkta transaktioner, eller underlåter att rapportera dem.

En komplikation när det gäller mäklarna och antalet anmälningar, är förmodligen mäklarnas roll. Den avviker i Sverige från vad som är vanligt internationellt i och med att mäklaren i Sverige ska tillvarata både säljarens och köparens intresse. Det ligger därför nära till hands att tro att tröskeln för att göra en anmälan när det uppstår en miss- tanke om penningtvätt ligger rätt högt. En anmälan kommer att drabba en part vars intressen mäklaren ska tillvarata eftersom mäk- laren är skyldig att lämna uppdraget när en sådan anmälan görs.

Mäklarlagstiftningen ändrades den 1 juli 2021, vilket innebar att mäklarföretagens ansvar utvidgades. Huruvida detta inneburit någon

160

SOU 2022:39

Problembilden

skillnad när det gäller antalet misstänkta fall av penningtvätt är det för tidigt att uttala sig om.

6.8.7 Kronofogdemyndighetens iakttagelser om olika brottsupplägg

Kronofogdemyndigheten har i sin verksamhet kunnat identifiera några typiska upplägg. Det ovan beskrivna fallet med Bostadsrätts- föreningen Ida är ett sådant upplägg.

Ett annat är när någon eller några personer tar kontroll över för- eningen genom att besätta styrelseposter och därmed också i prakti- ken kontrollera föreningens skötsel och dess stadgar. Ett konkret exempel är en förening i Malmö, Taxeringsrevisorn 2, där det företag som låg bakom ombildningen från hyresrätt till bostadsrätt enligt stadgarna kontrollerade 76 procent av rösterna vid föreningens stämma. Någon bokföring har inte förekommit och någon årsredo- visning upprättades inte under flera års tid. Fastigheten skulle, på en kreditgivares begäran, säljas på exekutiv auktion i september 2021 men denna ställdes in i sista stund då fastigheten förvärvades av det kommunala bostadsbolaget MKB. En försäljning innebär i dessa fall att bostadsrätterna omvandlas till hyresrätter. Den enskildes even- tuella lån på lägenheten kvarstår dock, vilket kan innebära en svår ekonomisk situation.

Syftet i detta fall synes ha varit att tömma föreningen på pengar och det görs genom att anlita en närstående förvaltare, men utan att ha några högre ambitioner vad gäller den tekniska förvaltningen. Det förekommer också att detta kombineras med att någon eller några personer eller företag förvärvar ett betydande antal bostadsrätter som används för uthyrning (med föreningens godkännande). I ovan nämnda fall har också kommunen hyrt ett antal lägenheter i andra hand. Det innebär i sin tur att många av de boende i föreningens fas- tighet är andrahandshyresgäster, utan möjlighet att påverka före- ningens beslut.

Det tredje upplägget består i att en villa eller en hyresfastighet ombildas till bostadsrättsförening, eventuellt efter en viss ombygg- nation. Oftast är dessa bostäder undermåliga och inte helt i överens- stämmelse med befintliga byggregler. Bostadsrätterna säljs sedan till personer utan någon egentlig kunskap om vad det är de köper.

161

Problembilden

SOU 2022:39

Många gånger används lägenheterna för andrahandsuthyrning (även här med föreningens godkännande).

I grund och botten handlar detta om ett sätt att tvätta pengar, men upplägget kan utökas på olika sätt. Ett sådant är att göra om- byggnationer så att det inte längre går att fastställa vilken bostads- rättslägenhet som utgör säkerhet för en viss pantsättning. Ett annat är att belåna bostadsrätter som inte finns i verkligheten, till exempel med hjälp av falska utdrag ur lägenhetsregistret. Kreditgivarens möj- ligheter att kontrollera att en viss bostadsrätt faktiskt finns är mycket begränsade.

Och en fjärde variant är att sälja föreningens fastighet, varvid bo- stadsrätterna blir hyresrätter. Ett upplägg av detta slag, med förmo- dad koppling till organiserad brottslighet, har till exempel avslöjats i Helsingborgsområdet. Bland annat framgår av en konkursboupp- teckning att en avliden person efterlämnade flera bostadsrätter och tillhörande bolåneskulder men där bostadsrätterna inte längre fanns eftersom de olika föreningarnas fastigheter sålts.

Slutligen är ett femte upplägg förekomsten av nätverk för orga- niserad penningtvätt genom upprepade köp och försäljningar av bo- stadsrätter mellan en begränsad krets av personer.

6.8.8 Kreditgivarnas iakttagelser om olika brottsupplägg

Även från kreditgivarhåll har några olika brottsupplägg beskrivits. Ett sådant är när en låntagare inte löser sitt lån i samband med att bostadsrätten säljs. Det handlar då om ett medvetet agerande där kreditgivaren denuntierat föreningen men där någon notering i lä- genhetsförteckningen inte gjorts. Banken får ingen underrättelse om att en överlåtelse skett, utan det är först när låntagaren (det vill säga den tidigare bostadsrättshavaren) inte längre sköter sina åtaganden som det inträffade blir känt för banken. Denna situation kan bero på låntagarens okunskap men så är inte alltid fallet.

Ett problemområde är avsaknaden av regler kring de situationer när två bostadsrättslägenheter har samma bostadsrättshavare och an- vänds som en lägenhet (”sammanslagning”), eller när en bostadsrätt avses bli två lägenheter (”delning”). Detta beskrivs närmare i kapi- tel 5, men aktualiseras här då ett sådant förfarande misstänks använ- das med brottsligt uppsåt. Genom att planera men aldrig genomföra

162

SOU 2022:39

Problembilden

en delning är det i vart fall hypotetiskt möjligt att ta upp ett lån och pantsätta en bostadsrätt som aldrig blir verklighet.

Det har också förekommit att till exempel ett gammalt cykelför- råd i föreningen upplåtits med bostadsrätt, kanske för att användas som kontor. Bostadsrättshavaren har sedan pantsatt denna bostads- rätt som säkerhet för ett lån utan att kreditgivaren fått veta, eller ta- git reda på, vad det faktiskt är för bostadsrätt det är fråga om.

Från kreditgivare beskrivs, liksom från Kronofogdemyndigheten, också exempel med målvakter, i styrelsen för föreningen liksom som såväl säljare som köpare. Bostadsrätterna belånades i olika banker med oriktiga utdrag ur lägenhetsförteckningar och bekräftelser på noteringar i lägenhetsförteckningen. En variant på detta handlar om att lån tagits upp av privatpersoner under den tid som förflöt mellan upprättandet av överlåtelseavtalet och tillträdet. Några noteringar i lägenhetsförteckningen gjordes inte och vare sig mäklare eller kö- pare fick kännedom om dessa pantsättningar. Några lån löstes heller inte vid tillträdet, och säljaren flyttade omedelbart utomlands där hen varit omöjlig att kontakta.

Flera exempel pekar på förekomsten av samarbete mellan en oär- lig låntagare och en medarbetare i banken, eller i något fall en an- märkningsvärd godtrogenhet hos banktjänstemannen. Lån har bevil- jats utan någon kontroll hos föreningen av de uppgifter bostadsrätts- havaren lämnat, eller så har bostadsrättshavaren själv haft med sig dessa, förfalskade, uppgifter. Underrättelsen om pantsättning kan också ha lämnats till låntagaren för att lämnas till föreningens sty- relse och bekräftelsen på pantnoteringen har lämnats i underskrivet skick men frågan är vem som egentligen skrivit under.

Många gånger blir fall som dessa inte kända eftersom kreditgiva- ren kan konstatera att föreningen inte fullgjort sina skyldigheter. Genom att gå på föreningen så har den försäkring en bostadsrätts- förening normalt har trätt in och ersatt den skada som uppkommit genom att föreningen inte gjort någon notering när man fått en underrättelse om pantsättning.

Det synes vidare vara så att det finns en marknad där exempelvis falska arbetsgivarintyg eller inkomstuppgifter kan köpas. Kriminella erbjuds också hjälp med bolån mot betalning, bland annat genom förmedling av insiderkontakter på banker. Finanspolisen har upp- täckt bolånehärvor där kluster av individer på kort tid använt samma bank för att ta bolån med falska underlag. I detta ingår ibland låne-

163

Problembilden

SOU 2022:39

bedrägerier via målvakt där det inte finns någon avsikt att betala skulden. Ett tillvägagångssätt är att en målvakt köper en bostadsrätt eller fastighet som sedan övervärderas kraftigt med hjälp av en mäk- lare. Bostadsrätten belånas och de inblandade delar sedan på lånebe- loppet. Även här används falska underlag i form av förfalskade löne- intyg och manipulerade kontoutdrag.

6.9 Olovlig andrahandsuthyrning

Olovlig andrahandsuthyrning kan ske på olika sätt och i olika delar av beståndet. När det gäller bostadsrätter har möjligheterna till andrahandsuthyrning blivit större genom ändringar i lagstiftningen om uthyrning av egen bostad 2013. Det krävs inte längre beaktans- värda skäl för att få styrelsens tillstånd att hyra ut sin bostadsrätts- lägenhet. Det kan antas att denna regeländring minskat den olovliga uthyrningen av bostadsrättslägenheter men den har inte försvunnit. Omfattningen är dock okänd. Det finns också exempel på personer som äger ett antal bostadsrätter, i olika bostadsrättsföreningar, där syftet är att hyra ut dem i andra hand. Berörda föreningar och för- valtare saknar i dag möjlighet att upptäcka vad som i verkligheten är organiserad andrahandsuthyrning med angivande av falska uppgifter om bostadsrättens användning.

I sammanhanget bör också, som redan framgått, påpekas att hy- resinkomster används som förklaring till pengar med illegalt ur- sprung.

Betydligt vanligare är olovliga andrahandsupplåtelser på hyres- marknaden. Olika hyresvärdar, däribland de som representeras av Sveriges Allmännytta, försöker därför minska risken för sådan svart- uthyrning genom att göra olika kontroller av den bostadssökande. En sådan kontroll kan vara hur den befintliga bostadssituationen för sökanden faktiskt ser ut. Det går att kontrollera om sökanden äger en villafastighet samtidigt som hen söker en hyreslägenhet och om så är fallet kan det föranleda ytterligare frågor från hyresvärdens sida. Men att undersöka om sökanden har en bostadsrätt är i princip omöjligt.

Bakom dessa hyresvärdars agerande ligger en strävan att utnyttja bostadsbeståndet på bästa möjliga sätt så att lediga bostäder går till de som har ett verkligt behov. Hyresvärdarna vill också undvika att

164

SOU 2022:39

Problembilden

bostäderna blir föremål för otillåten andrahandsuthyrning. Det har framkommit att olovlig andrahandsuthyrning inte sällan är kopplad till organiserad brottslighet.

Sveriges Allmännytta menar därför att behovet av att bekämpa svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning utgör viktiga skäl för inrättandet av ett bostadsrättsregister.

Även Fastighetsägarna har framfört synpunkter om bättre kon- trollmöjligheter för hyresvärdarna, främst då med koppling mellan svartuthyrning av hyresbostäder och felaktig folkbokföring.

Detsamma gäller Migrationsverket som i en framställan till reger- ingen hösten 2021 pekat på sitt behov av att kunna kontrollera upp- gifter om bostadsinnehav, bostadsstorlek och boende i sin verk- samhet.

6.10 Välfärdsbrott

Brottslighet byggd på våra välfärdssystem, exempelvis avseende assi- stansersättning, har växt i omfattning de senaste åren. Försäkrings- kassan har konstaterat att det ofta handlar om identitetsrelaterad brottslighet med koppling till boendebaserade förmåner, men också att välfärdsbrott ofta bara är en liten del av mycket mer omfattande brottsupplägg.

Välfärdsbrotten är problematiska då felaktiga utbetalningar från välfärdssystemen innebär att skattemedel hamnar fel och urholkar förtroendet för välfärdssystemen.

Ofta är användningen av oriktiga identiteter en grund för denna typ av brottslighet, liksom användning av bostadsadresser som inte är personens (eller en specifik identitets) folkbokföringsadress. Även i denna form av brottslighet används målvakter, ofta personer med spelskulder eller liknande problematik. De hyr ut sin identitet för att betala av sina skulder.

Försäkringskassan har påpekat behovet av utökade kontrollmöj- ligheter och registrering av olika boenderelaterade uppgifter. I likhet med vad som beskrivits ovan rörande andrahandsuthyrning kan För- säkringskassan i dag inte kontrollera om en bidragssökande har andra bostäder, till exempel en bostadsrätt, än den bostad som folk- bokföringen anger. Från Sveriges kommuner och regioner har fram-

165

Problembilden

SOU 2022:39

hållits att kommunerna har liknande behov. Samma sak synes gälla för Pensionsmyndigheten och hanteringen av bostadstillägg.

Ett centralt bostadsrättsregister skulle därför vara ett, om än litet, steg för att motverka vissa former av välfärdsbrottslighet.

6.11 Bristfällig tillgång till statistik

Riksbanken har länge efterfrågat en samlad individbaserad statistik om hushållens tillgångar och skulder. Tidigare fanns sådan statistik i och med den insamling av uppgifter som behövdes för att fastställa den beskattningsbara förmögenheten. Avskaffandet av förmögen- hetsskatten innebär att denna detaljerade information inte längre finns tillgänglig.

Finansinspektionen har också ett behov av bättre underlag för tillsyn och analys utifrån sina uppgifter rörande konsumentskydd, finansiell stabilitet och makrotillsyn.

Regeringen tillsatte därför i januari 2021 en utredning om sta- tistik över hushållens tillgångar och skulder (dir. 2021:4). Av direk- tiven framgår bland annat att utöver finansiella tillgångar påverkas hushållens ekonomiska välstånd av reala tillgångar som fastigheter och bostadsrätter. Beträffande fastigheter finns uppgifter om landets alla fastigheter i fastighetsregistret. När det gäller bostadsrätter kon- staterar regeringen att motsvarande information för närvarande sak- nas, men att frågan om ett bostadsrättsregister utreds. Vidare sägs att information om bostadsrätter och bostadsrätters värde bör ingå i statistiken över hushållens tillgångar och skulder.

Till utredningen har det också framhållits att med ett bostads- rättsregister förbättras möjligheterna till socioekonomiska studier kopplat till boendeförhållanden. På samma sätt som beträffande hus- hållens tillgångar och skulder var sådana studier möjliga på ett helt annat sätt tidigare, när uppgifter om tillgångar samlades in som en del av förmögenhetsbeskattningen.

Någon prisstatistik som omfattar alla försäljningar av bostadsrät- ter i landet finns i dag inte, vilket det gör när det gäller småhusför- säljningar. Det finns företag som samlar in prisuppgifter avseende bostadsrätter från fastighetsmäklare, men den statistiken är inte hel- täckande.

166

7 Tidigare utredningar

7.1 Bostadsrättsregisterfrågan har utretts tidigare

Behovet av att förändra systemet med pantsättning och att införa ett offentligt register för bostadsrätter har uppmärksammats vid flera tillfällen. Bland annat uttalade bostadsutskottet i anslutning till bud- getpropositionen 1992/93 att ett bostadsrättsregister borde över- vägas (bet. 1992/93:BoUI4). I en departementspromemoria några år senare (Ds 1994:7) framfördes bland annat att systemet med pant- sättning genom underrättelse var otillfredsställande och att ett mer betryggande sätt kunde uppnås om pantsättningen fullbordades ge- nom införande i ett offentligt register. I en annan promemoria samma år (Ds 1994:59) föreslogs att ett statligt register över bostadsrätter skulle inrättas.

Frågorna behandlades därefter i Bostadsrättsutredningens delbe- tänkande Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) och i departementspro- memorian Bostadsrättsregister – några modeller för registrering av bostadsrätter (Ds 2007:12), vilka redovisas i följande avsnitt. En för- söksverksamhet för ett bostadsrättsregister bedrevs också av Lant- mäteriverket. Även det redovisas i följande avsnitt.

På senare år har behoven lyfts i betänkandet Ett modernare ut- sökningsförfarande (SOU 2016:81). Där skriver utredningen att ett centralt bostadsrättsregister skulle vara av värde för såväl kredit- givare som gäldenärskollektivet. Ett sådant register skulle även på- tagligt underlätta Kronofogdemyndighetens arbete med att utmäta bostadsrätter.

Behovet av ett register har även framhållits i betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31). I be- tänkandet skriver utredningen att det finns allvarliga brister i det nu- varande systemet för pantsättning av bostadsrätter. Utredningen menar att en betydligt mer betryggande ordning skulle erhållas ge-

167

Tidigare utredningar

SOU 2022:39

nom införandet av ett centralt register för bostadsrätter, i vilket upp- gift om pantsättning kunde registreras.

Vissa av förslagen i det betänkandet har lett till lagstiftning som i huvudsak träder i kraft den 1 januari 2023 (prop.2021/22:171 Tryggare bostadsrätt). Det rör sig om bland annat tecknandet av för- handsavtal, ångertid, frånträde och om en fastighetsmäklares upp- lysningsskyldighet rörande en viss bostadsrätts andel av bostads- rättsföreningens nettoskuld (se avsnitt 10.2.2). De förslag i betän- kandet som rör överlåtelser avses beredas vidare tillsammans med de förslag som vi nu presenterar. Det handlar om förslag att tillträdes- dagen i normalfallet också ska var tidpunkten för medlemskap i föreningen, att kopia av fångeshandlingen ska lämnas in och fogas till lägenhetsförteckningen vid alla typer av övergång samt att under- rättelser om utmätning och betalningssäkring ska antecknas i lägen- hetsförteckningen.

Frågorna om ett förnyat pantsättningssystem och ett bostads- rättsregister har också lyfts av privata organisationer. HSB, SBC och Riksbyggen bildade tillsammans med Svenska Bankföreningen Pro- jektgruppen för ett bostadsrättsregister (Projektgruppen). Gruppen lämnade 2003 en rapport till Justitiedepartementet. I rapporten, som redovisas nu, anförde Projektgruppen att det fanns skäl att överväga ett bostadsrättsregister för att förbättra de administrativa rutinerna och öka tillförlitligheten vid förvärv och pantsättning av bostadsrätter.

7.2 Bostadsrättsutredningen från 1998

7.2.1 Brister vid förvärv och pantsättning

Regeringen beslutade i december 1996 att tillkalla en särskild utredare för att se över frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter och för att lämna förslag till ett offentligt register för bostadsrätter. Direktiven till utredningen framhöll att det var en allmän uppfattning att ordningen beträffande överlåtelse och pantsättning av bostads- rätter var otillfredsställande. Direktiven pekade på att det förekom att styrelsen i en bostadsrättsförening fick en underrättelse om gjord pantsättning, men lät bli att anteckna det i lägenhetsförteckningen. Enligt direktiven hände det också att äldre anteckningar om pant- sättning, som från början varit riktiga, men som med tiden hade blivit inaktuella, fanns kvar i lägenhetsförteckningen.

168

SOU 2022:39

Tidigare utredningar

Utredningen, som antog namnet Bostadsrättsutredningen, lämnade sina förslag i delbetänkandet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80). I delbetänkandet konstaterade utredningen att systemet för förvärv och pantsättning av bostadsrätter inte var tillfredsställande. Utred- ningen ansåg att det förelåg oklarheter när det gällde företrädes- rätten mellan panthavare. Anledningen till det var enligt utredningen bland annat bristfälliga pantnoteringar i lägenhetsförteckningarna, som felaktiga eller uteblivna dateringar. Utredningen visade även på att fanns dolda panträtter, dvs panträtter som överhuvudtaget inte hade antecknats i lägenhetsförteckningen. De brister som uppmärk- sammades medförde enligt utredningen risker för rättsförluster och ett onödigt dåligt kreditvärde på bostadsrätter.

7.2.2 Bostadsrättsinteckningar och ett bostadsrättsregister

Utredningen föreslog att så kallade bostadsrättsinteckningar skulle införas. Det skulle enligt utredningen innebära att förvärv och uttag av panter för bostadsrätter prövades av en nyinrättad bostadsrätts- myndighet på samma sätt som inteckningar hanterades i fast egen- dom. Sakrättsligt skydd vid pantsättning skulle uppkomma i sam- band med registrering av inteckningshavaren i ett särskilt centralt bostadsrättsregister.

Bostadsrättsregistret skulle enligt utredningen vara offentligt och omfatta alla bostadsrätter i landet. Registret skulle också vara fri- stående från andra register, till exempel i förhållande till det så kal- lade fastighetsdatasystemet (numera fastighetsregistret).

Den nyinrättade bostadsrättsmyndigheten skulle knytas till an- tingen Lantmäteriverket eller någon av de inskrivningsmyndigheter som då fanns. Personuppgiftsansvaret skulle placeras hos Lant- mäteriverket.

Innehållsmässigt skulle registret omfatta uppgifter som avsåg identifiering av bostadsrättsföreningen, bostadsrätten och bostads- rättshavaren. Även uppgift om bland annat pris, inteckningar och utmätning skulle ingå.

Bostadsrättsutredningens förslag om ett nytt pantsättningssy- stem och om införandet av ett offentligt register för bostadsrätter har inte lett till ny lagstiftning.

169

Tidigare utredningar

SOU 2022:39

7.3 Projektgruppens rapport från 2003

HSB, Riksbyggen, SBC och Svenska Bankföreningen (Projektgrup- pen) lämnade 2003 en rapport till Justitiedepartementet. Projekt- gruppen menade att det fanns skäl att överväga ett bostadsrätts- register bland annat för att förbättra de administrativa rutinerna och öka tillförlitligheten vid förvärv och pantsättningar av bostadsrätter hos såväl kreditgivare som bostadsrättsföreningar och deras förvaltare.

Enligt förslaget skulle bostadsrättsregistret bygga på gällande ordning och regelsystem och utgå från lägenhetsförteckningarna, som Projektgruppen menade till mycket stor del förvaltades av pro- fessionella förvaltare. Lägenhetsförteckningarna skulle kompletteras med fler uppgifter, bland annat om bostadsrättshavaren och före- ningen, typ av fång, pris eller insats, eventuell utmätning eller annan inskränkning i förfoganderätten och panthavares namn, adress och organisationsnummer.

Bostadsrättsregistret skulle byggas upp som en elektronisk data- bas åtkomlig för sökning via internet. För att få vara registerförare skulle krav finnas på erforderlig it-lösning, kompetens och försäk- ringsskydd. En konsekvens var därför att bostadsrättsföreningarna i de flesta fall skulle behöva anlita en behörig förvaltare. Huvudman- naskapet för registret skulle finnas hos en organisation eller förening med medlemmar från bostadsrättsorganisationerna och kreditgivarna.

Det sakrättsliga momentet vid förvärv och pantsättning skulle även fortsättningsvis utgöras av denuntiation till bostadsrättsför- eningen, dock med krav på skriftlig form.

7.4 Promemorian Bostadsrättsregister från 2007

7.4.1 Inget av förslagen borde genomföras

Mot bakgrund av de förslag som presenterades i Bostadsrättsutred- ningens delbetänkande och i Projektgruppens rapportbestämde re- geringen att frågan om registrering av bostadsrätter skulle övervägas. En utredare fick uppdraget att biträda Justitiedepartementet med att utreda frågan om bostadsrättsregister. Utredaren utvärderade vilket av de två förslagen som var att föredra och lämnade sitt förslag i de- partementspromemorian Bostadsrättsregister – några modeller för registrering av bostadsrätter (Ds 2007:12).

170

SOU 2022:39

Tidigare utredningar

Sammanfattningsvis ansåg utredaren att varken förslaget i Bo- stadsrättsutredningens betänkande eller i Projektgruppens rapport borde genomföras. Utredaren presenterade i stället själv ett tredje förslag. I andra hand menade utredaren att om något av de två första förslagen ändå skulle genomföras var Bostadsrättsutredningens för- slag att föredra.

7.4.2 Utredarens bedömning av förslagen

Utredaren anförde att förslaget i Bostadsrättsutredningens betän- kande var onödigt ingripande. Utredaren menade att det främst kret- sade kring en prövning av förvärv av bostadsrätter som den före- slagna nya myndigheten skulle arbeta med. Utredaren påpekade att problematiken inte gällde överlåtelser utan snarare systemet för pantsättningar. En myndighetsprövning av förvärv ansågs även strida mot den föreningstanke som präglat systemet.

Utredaren ansåg att en svaghet i Projektgruppens förslag bland annat var att föreningarna inte helt kunde befrias från att hantera pantsättningar. Utredaren menade dock att med vissa justeringar skulle förslaget vara genomförbart och lösa flera av de brister som identifierats.

7.4.3 Det tredje alternativet

Enligt det tredje alternativ som utredaren presenterade skulle ett centralt bostadsrättsregister införas med Lantmäteriverket som per- sonuppgiftsansvarigt. Utredaren menade att det behövdes ett regis- ter för att snabbt och enkelt ge upplysningar om bostadsrätter. Registret behövdes också för registrering av pantsättningar.

Registret skulle innehålla uppgifter om bostadsrättshavare och pantsättningar och den information som skulle behövas för att knyta uppgifterna till en viss lägenhet. Uppgifter om bostadsrätts- föreningen, typ av fång och pris skulle också registreras.

Enligt förslaget skulle bostadsrättsföreningarna befrias från att hantera pantsättningar. I stället skulle pantsättningen registreras av panthavaren (kreditinstituten). Sakrättsligt skydd för pantsätt- ningen skulle uppkomma i samband med registreringen. En skyldig-

171

Tidigare utredningar

SOU 2022:39

het att avnotera en pantsättning när panträtten upphört skulle också införas.

Uppgifter om andra förhållanden, till exempel överlåtelser, skulle skötas av bostadsrättsföreningarna och deras förvaltare.

Promemorians förslag har inte lett till lagstiftning.

7.5 Försöksverksamheten i Uppsala

7.5.1 Försöksverksamhet med ett bostadsrättsregister

Lantmäteriverket bedrev under mitten av 1990-talet en försöksverk- samhet med ett bostadsrättsregister efter en modell som tagits fram av Centralnämnden för fastighetsdata (CFD). Syftet med försöket var att stödja Bostadsrättsutredningen och att verka för tillkomsten av ett rikstäckande offentligt bostadsrättsregister samtidigt som CFD:s modell prövades. Modellen för ett bostadsrättsregister finns redovisad i rapporten Bostadsrättsregister, förstudierapport av Central- nämnden för fastighetsdata.

7.5.2 Modellen för ett bostadsrättsregister

I förstudierapporten föreslog CFD att ett rikstäckande offentligt bostadsrättsregister skulle upprättas för att komma till rätta med bristerna gällande pantsättningar och överlåtelser.

Modellen innebar att pantsättningar skulle registreras i ett bo- stadsrättsregister. Registreringarna skulle huvudsakligen skötas av banker och kreditinstitut genom ett elektroniskt ansökningsför- farande. Det sakrättsliga momentet skulle då flyttas från underrät- telsen till själva registreringen i registret.

Registrering av en panträtt skulle endast kunna göras för den som hade en fordran mot lägenhetsägaren och som hade ingått ett pant- avtal med denne. Registreringen skulle förutsätta att panthavaren identifierade lägenheten, att panthavarens identitet framgick och att fordringen preciserades.

Anteckningen om panträtten skulle normalt göras utan särskild prövning och lägenhetens innehavare kunde därefter aviseras om an- teckningen. På begäran av registerföraren skulle panthavaren kunna

172

SOU 2022:39

Tidigare utredningar

styrka sin behörighet att vara antecknad i registret. Om detta inte gjordes skulle registreringen strykas och panträtten upphöra att gälla.

Eftersom endast ägaren är behörig att pantsätta en bostadsrätt behövde registret också innehålla uppgifter om ägaren. Köparen skulle registreras genom att en ansökan skickades in med bevis om medlemskap i föreningen. Säljaren kunde därefter aviseras om änd- ringen i registret.

Rent praktiskt skulle systemet bygga på att panthavarna använde automatisk databehandling (ADB) för sina anteckningar.

CFD menade att inte alla uppgifter i registret behövde vara offentliga. Lägenhetens identifikationsuppgifter, bostadsrättshava- rens namn, personnummer, adress och datum för medlemskap samt uppgifter om en existerande pantsättning och datum för registre- ringen skulle vara offentliga. Däremot skulle uppgift om vem som är panthavare och fordringens art vara dold. CFD menade att det vik- tigaste för en köpare var att veta om bostadsrätten var pantsatt eller inte. Om pantsättning fanns, skulle spekulanten hos ägaren ta reda på vem som är panthavare och kontakta denne för vidare informa- tion. Registret skulle även kunna ge publicitet åt eventuella ford- ringar mot innehavaren som en förening kunde ha och andra exeku- tiva anteckningar.

Bostadsrättsregistret skulle föras av en myndighet eftersom en effektiv registerhållning skulle kräva att registerföraren hade befo- genheten att avgöra registrets innehåll. Registret skulle vara fri- stående från andra register men ha en koppling mot fastighetsdata- systemet.

Gällande datafångsten konstaterade CFD att lägenhetsförteck- ningarna i de flesta fall redan fanns på ADB-media, vilket skulle göra datafångsten billigare. Det skulle betyda att cirka 90 procent av lan- dets bostadsrätter kunde fångas in digitalt. För resterande del skulle dock en traditionell registrering behöva göras.

Efter att uppgifter om medlemskap och pantsättningar överförts till registret skulle kreditinstituten få stämma av dessa uppgifter mot deras egna register.

173

Tidigare utredningar

SOU 2022:39

7.5.3 Resultaten av försöksverksamheten

Försöksverksamheten startade under hösten 1996. Deltagarna i för- söket utgjordes av ett femtiotal bostadsrättsföreningar i Uppsala och några av de stora bankerna med kontor i Uppsala. Erfarenheterna från försöksverksamheten finns redovisade i Lantmäteriverkets rap- port Bostadsrättsregister – erfarenheter av Uppsalaförsöket från 1998.

Den praktiska uppläggningen av registret gjordes genom att upp- gifter om föreningar, lägenheter, medlemmar och pantnoteringar samlades in, i huvudsak via skriftliga blanketter och i något fall via Excel-filer eller genom föreningarnas egna ADB-register. Efter komplettering och rättning matades uppgifterna manuellt in i ett sär- skilt system hos Lantmäteriverket.

För att kontrollera kvaliteten i registret inventerade bankerna sina egna uppgifter och jämförde dessa med registrets uppgifter. Då uppdagades flera brister i registerkvaliteten. Omkring 25 procent av de lägenhetsbeteckningar som bankerna hade noterat stämde inte överens med föreningarnas lägenhetsbeteckningar. Orsaken till det kunde delvis förklaras av att föreningarna hade bytt system för lägenhetsbeteckningen sedan lånet togs.

När det gäller pantnoteringar överensstämde drygt 70 procent tids- mässigt (max en månads differens) hos bank och förening. I andra fall stämde inte datum för pantnoteringarna i registret överens med bankens egna noteringar. Det fanns också äldre pantnoteringar kvar i bostadsrättsregistret som inte längre var aktuella.

För åtta procent av lägenheterna med belåning saknades pant- noteringar helt och hållet i bostadsrättsregistret. I dessa fall var det dock möjligt att det var en bank som inte deltog i försöksverksam- heten som hade panträtt.

En annan brist som identifierades var att det förekom namn på kreditgivare som inte längre existerade, till exempel som en följd av uppköp, fusion eller liknande.

Under försöken framkom ytterligare brister avseende kvaliteten i registret. Beträffande personnummer noterades att vissa föreningar överhuvudtaget inte registrerade detta för sina medlemmar. Även datumet för medlemskap var i vissa fall oprecist, till exempel genom att enbart ange år eller månad. Det förekom också att datum helt saknades.

174

8 Erfarenheter från våra grannländer

8.1 Inledning

Direktiven säger att i bland annat Norge och Finland finns motsva- righeter till bostadsrätter, och att det därför finns anledning att dra lärdomar av de erfarenheter som dessa länder kan ha av ett liknande register.

Men det finns också andra goda skäl att titta närmare på just dessa grannländer. Hanteringen av registerfrågor med koppling till bo- stadsbeståndet, och då främst fastigheter, har utvecklats på likande sätt i alla tre länderna. Det finns flera orsaker till det. Förutom den globala utvecklingen runt digitalisering har det skett en renodling av uppgifter i den offentliga sektorn i alla tre länderna.

Så har exempelvis den grundläggande registreringen av fastig- heter och rättigheter knutna till dessa datoriserats, först i Sverige och sedan i både Finland och Norge. I alla tre länderna har registreringen av ägande, inteckningar/pantsättningar och andra fastighetsan- knutna rättigheter (inskrivning) flyttats från domstolsväsendet, först i Norge och sedan i Sverige och Finland. Flytten har gått till det som ursprungligen var kartmyndigheter men nu är myndigheter med ansvar för samhällets grundläggande geodata och fastighetsin- formation (Lantmäteriet i Sverige, Lantmäteriverket i Finland och Statens Kartverk, vanligen benämnt Kartverket, i Norge).

Men det finns naturligtvis också skillnader mellan länderna. En sådan är att vad som kan och ska registreras regleras ner på detaljnivå i Sverige medan det i Norge är betydligt mer öppet när det gäller vilka rättsförhållanden som kan registreras. Finland är i detta avse- ende mer likt Sverige.

I Norge ingår registreringen av den norska motsvarigheten till bostadsrätter i den så kallade grunnboken vid Kartverket sedan 2006,

175

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

och i Finland pågår ett införande av ett bostadsdatasystem vid Lant- mäteriverket avseende aktieinnehav och lägenheter i de finska bo- stadsaktiebolagen. I de följande avsnitten beskrivs de relevanta för- hållandena i de båda länderna.

Det bör också sägas att i Danmark, som ju inte nämns i utred- ningsdirektiven, finns ett begränsat antal andelslägenheter men de utgör ingen egentlig motsvarighet till våra bostadsrättsföreningar och bostadsrätter.

Förutom genomgångar av lagstiftning och förarbeten har vi besökt de båda länderna, och då träffat representanter för Lantmäteriverket och Kartverket. Vi har också träffat personer som haft framträdande roller i lagstiftningsarbetet, medarbetare med personlig erfarenhet från den norska registeruppläggningen i den största banken i Norge, samt representanter för det största boligbyggelaget, den största mäklarorganisationen (Norge) och ett företag som utvecklar system- tjänster för bland annat bostadsmarknadens aktörer (Finland).

Vi tror att beskrivningarna ger en bra bild av vad som krävs av alla aktörer som är inblandade vid en uppläggning av ett register över bostadsrätter i Sverige. Det finns därför med en hel del uppgifter som ligger på en detaljnivå som inte återfinns i våra förslag då vi tror att det ändå tillför ett värde och tydliggör förväntningar.

Som kommer att framgå nedan så är likheterna mellan de svenska och norska boendeformerna betydande, varför det finns anledning att gå in mer i detalj när det gäller det norska arbetet och de lösningar man valt. Uppläggningen i Finland pågår och har egentligen precis bara börjat. Det kan innebära att det finns anledning att titta närmare på Finland igen vid en faktisk planering av ett införande av ett bo- stadsrättsregister i Sverige.

8.2 Finland

8.2.1 De finska bostadsaktiebolagen

I Finland finns så kallade bostadsaktiebolag. Dessa bolag är till sin funktion den typ av organisation som kan sägas motsvara den svenska bostadsrättsföreningen. Ett bostadsaktiebolag har till syfte att äga och besitta minst en byggnad eller del av en byggnad där mer än hälften av lägenheternas golvyta utgörs av bostadslägenheter som

176

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

är i aktieägarnas besittning. Bostadsaktiebolag regleras i lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009).

Därutöver finns ömsesidiga fastighetsaktiebolag, som är en annan sorts bolag, även om också dessa ibland kallas bostadsaktiebolag. I ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag upptar bostäder mindre än 50 procent av golvytan, och det behöver inte ha några bostäder alls. I de ömsesidiga fastighetsaktiebolagen är det ofta större investerare inblandade och då med rätt komplexa upplägg. Det handlar oftast om byggnader med affärs- eller produktionslokaler, och en mindre del bostäder. I det följande ingår också de i vad vi kallar bostadsak- tiebolag.

Bostadsaktiebolagen och de ömsesidiga fastighetsaktiebolagen är registrerade i handelsregistret som förs av Patent- och register- styrelsen.

8.2.2 Aktielägenheterna

Den som vill bo i en aktielägenhet kan köpa aktier i bostadsaktiebo- laget. Aktierna ger rätt att besitta en lägenhet som anges i bolagsord- ningen. Antalet aktier kopplat till respektive lägenhet varierar med lägenhetens storlek. Aktier i ett bostadsaktiebolag får i princip fritt överföras, bland annat genom köp, byte, gåva, arv eller testamente.

Ett aktiebrev utfärdas för ägaren för en aktiegrupp som ger rätt till besittning av en aktielägenhet. Aktiebrevet innehåller uppgifter om bolagets firma och företags- och organisationsnummer, aktier- nas ordningsnummer eller antalet aktier och aktiebrevets ordnings- nummer, den aktielägenhet som aktiegruppen ger besittningsrätt till, eventuell inlösningsklausul samt uppgifter som enligt andra bestäm- melser ska antecknas på aktiebrevet.

Från och med 2019 skapas inte längre fysiska aktiebrev. I stället sköts det elektroniskt genom registrering i det nya aktielägenhets- registret.

Bostadsaktiebolaget för en aktiebok över ägarna för respektive aktiegrupp. Aktieboken innehåller bland annat uppgifter om akti- erna och aktiegrupperna, vilken aktielägenhet som varje aktiegrupp medför besittningsrätt till, dagen då en aktie har registrerats och aktieägarnas namn, adress och födelsedatum. Förändringar i inne- hållet i aktieboken ska antecknas utan dröjsmål

177

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

Aktieboken är offentlig och den som vill kan begära att få en kopia av den. Bland annat när det gäller tillgång till fysiska personers adress eller födelsedatum gäller dock särskilda begränsningar.

Sedan 2019 har det varit möjligt för befintliga bostadsaktiebolag att överföra sin aktiebok till aktielägenhetsregistret. När ett bolags aktiebok förts över kan aktieägarna konvertera sina fysiska aktiebrev till digitala. Alla bostadsaktiebolag bildade efter 2019 registreras helt digitalt.

Uppgifter om aktielägenheternas egenskaper finns i befolknings- datasystemet, i den del som brukar kallas för byggnads- och lägen- hetsregistret, som förs av Myndigheten för digitalisering och befolk- ningsdata. Det handlar bland annat om lägenhetens yta, antal rum och kökstyp och eventuell utrustning, som balkong eller bastu. I Sverige kan det här registret sägas ha sin motsvarighet i lägenhets- registret, som förs av Lantmäteriet.

8.2.3 Statistik över beståndet

I Finland finns ungefär 100 000 bostadsaktiebolag som tillsammans omfattar cirka 1,5 miljoner bostadslägenheter. Medelvärdet på stor- leken på bolagen beräknas vara kring 17 lägenheter.

Ett bostadsaktiebolag kan bestå av flera hundra lägenheter men också bara en eller två lägenheter. Det beror på att skattereglerna vid överlåtelse gör det billigare att överlåta ett aktiebolag än en fastighet. Därför finns det en stor mängd små bostadsaktiebolag som äger en villafastighet med bara en eller två bostadslägenheter.

Det finns uppskattningsvis över två miljoner bostadsaktieägare. Varje år tillkommer cirka 1 300 nya bostadsaktiebolag.

Ungefär 10 procent av lägenheterna byter ägare varje år, vilket är ungefär samma nivå som för fastigheter. Det sker kring 70 000 för- säljningar per år samt cirka 30 000 arv och liknande. Det är en större andel arv i bolagen än i småhusbeståndet eftersom det är fler äldre som bor i bostadsaktiebolag än i fast egendom.

Ungefär 60 procent av bolagen, som omfattar 80 procent av lägenheterna, har en förvaltare. Det finns ungefär 2 500 sådana för- valtare (”housing managers”). De flesta är rätt lokala, men det finns ett par rikstäckande. Återstående 40 procent av bolagen har ingen förvaltare. Ofta är den tekniska och ekonomiska förvaltningen upp-

178

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

delad på olika förvaltare. Många förvaltare är små med bara en an- ställd, främst i Helsingfors.

Det finns runt 15 it-system för den administrativa förvaltningen på marknaden. Visma är den största aktören med cirka 80 procent av marknaden. Någon standardisering finns inte, varför det är svårt för ett bostadsaktiebolag att byta förvaltare. Många väntar sig att det nya registret ska kunna underlätta ett förvaltarbyte.

Det finns några få bostadsrättsföreningar i Finland men det är en marginell företeelse. Bankerna gillar inte den formen och man tycker bland annat att det tar tid att få fram information om dem.

Det finns också en annan boendeform, ”right of residence”, som bygger på ett kommunalt initiativ och kontroll. Man får då tillbaka sin insats när man flyttar så det går inte att tjäna pengar på ägandet. Det finns inte heller så många sådana.

Från början var det tänkt att även dessa boendeformer skulle vara med i det nya registret men så blev det inte.

8.2.4 Behov av ett aktielägenhetsregister

I inledningen till det här kapitlet har vi nämnt att det i Finland pågår en etablering av ett aktielägenhetsregister. Själva inrättandet påbör- jades 2019 samtidigt med etableringen av ett bostadsdatasystem vid Lantmäteriverket. I bostadsdatasystemet finns uppgifter om ägande, pantsättning och begränsningar för aktielägenheter, som kan vara så- väl bostäder som exempelvis parkeringsplatser. Syftet med bostads- datasystemet är enligt propositionen (127/2018) att främja omsätt- ningen av bostadsaktier och användningen av dem som säkerhet. Syftet är också att främja ägarnas tillgång till information och bola- gens förvaltning genom att erbjuda tillgång till de uppgifter i myn- digheternas register som gäller aktier och de objekt som aktierna medför besittningsrätt till.

Syftet med lagen om ett bostadsdatasystem (1328/2018) är att slopa de aktiebrev för aktier i bostadsaktiebolag och ömsesidiga fastighetsbolag som är i pappersform och att skapa ett tillförlitligt inskrivningssystem för omsättning av aktier, för aktieägande och för användning av aktier som säkerhet.

Innan aktielägenhetsregistret upprättades fanns inget centralt re- gister över bostadsaktieägarna. Det innebär bland annat att det sak-

179

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

nades kunskap utanför själva bolaget om vilka som var ägare till ak- tierna och därmed till lägenheterna.

Även när det gäller pantsättning har uppgifter varit svåra att få fram. Bostadsaktiebolaget för, som nämnts tidigare, uppgifter om vilka aktieägarna i bolaget är, då det ska antecknas i bolagets aktie- bok. Men det är bara den individuella aktieägaren och banken som vet vilka aktier som är pantsatta. Bolaget vet det alltså inte. Detta har orsakat besvär och kostnader och hanteringen har varit tidskrävande.

8.2.5 Ett stegvis införande

Den reform som nu pågår görs i etapper. Från och med 2019 trycks inte längre aktiebrev för nya bostadsaktiebolag på papper. Aktierna och informationen om ägande och pantsättning av aktier i nybildade bolag registreras i stället direkt i aktielägenhetsregistret. Aktieägare som har registrerats i registret behöver därför inte längre förvara ak- tiebreven själva.

För bostadsaktiebolag som existerande vid ingången av 2019 sker införandet stegvis. Först ska varje bostadsaktiebolag konvertera sina uppgifter, främst då aktieboken. Det görs till den finska motsvarig- heten till Bolagsverket, Patent- och registerstyrelsen. Därifrån förs uppgifter över till Lantmäteriverket. Bolagen har tiden fram till 2023 på sig att lämna in sina uppgifter till myndigheterna. Därefter har aktieägarna i respektive bolag tio år på sig att lämna in sina aktiebrev till Lantmäteriverket för konvertering. I och med det så upphör de fysiska aktiebreven att gälla då de ersätts av registreringen i registret. Det innebär att de sista aktiebreven kan komma att lämnas in år 2033.

Om aktier i ett ”gammalt” bostadsaktiebolag byter ägare efter det att föreningen lämnat in sina uppgifter måste aktierna lämnas in för konvertering i samband med överlåtelsen.

8.2.6 Aktielägenhetsregistrets innehåll

Aktielägenhetsregistret innehåller uppgifter om förvärv och pant- sättning av aktier samt uppgifter om begränsningar som gäller akti- erna eller den besittningsrätt som aktierna ger upphov till. I registret antecknas även uppgifter om utmätning och säkerhetsåtgärder som

180

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

avser en aktie, på anmälan från behörig myndighet. I registret an- tecknas också en aktieägares konkurs på anmälan från konkursboet. Även en begränsning i aktieägarens rätt att överlåta en aktie, till ex- empel enligt lag eller testamente, antecknas i registret.

I praktiken innebär det att registret bland annat innehåller upp- gifter om ägaren till en aktie, eventuell pantsättning av aktien och om aktien är föremål för utmätning.

8.2.7 Pantsättning av aktier

Aktier i ett bostadsaktiebolag kan pantsättas. För att en giltig panträtt ska uppkomma krävs enligt de allmänna principerna i finsk rätt dels en bindande pantsättningsförbindelse mellan pantsättaren och panthavaren, dels ett så kallat publicitetskrav som gör att pant- rätten gäller mot tredje man.

Precis som i Norge skulle tidigare en handling – aktiebrevet – lämnas över som säkerhet vid pantsättning. Eftersom man skulle överlämna aktiebrevet har det varit väldigt komplicerat när man tog ytterligare lån från en annan kreditgivare.

Pantsättningar ska numera föras in i aktielägenhetsregistret. Re- gistreringen uppfyller därmed publicitetskravet och blir en förut- sättning för att panträtten ska få sakrättsligt skydd och gälla mot tredje man. Registreringen bevisar däremot inte i sig att panträtten existerar eller till vilket belopp pantansvaret uppgår, förutom om ett eventuellt maximibelopp har antecknats i registret (se detaljmo- tiveringen till 2 kap. 6 § i propositionen 127/2018). Lagändringarna som infördes 2019 innebar därför att registrering av pantsättning i aktielägenhetsregistret ersatte det tidigare kravet om överlämnande av aktiebrevet.

En överlåtelse eller en pantsättning av en aktie är inte bindande för överlåtarens eller pantsättarens borgenärer, om inte förvärvet eller pantsättningen har förts in i aktielägenhetsregistret.

Pantsättningen förs in i aktielägenhetsregistret på ansökan av panthavaren. En förutsättning för registrering är som utgångspunkt att den aktieägare som är införd i registret ger sitt samtycke till regi- streringen. De uppgifter som registreras anger vem som är pantha- vare och på begäran även maximibeloppet på pantansvaret. Om det

181

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

finns flera panthavare kan pantsättningarnas företrädesordning anges på ansökan av panthavarna gemensamt.

Registeruppgifter om pantsättning ska avföras ur registret eller ändras på ansökan av den registrerade aktieägaren eller panthavaren. Avförande eller ändring kräver samtycke av dem vars ställning kan försämras till följd av ändringen.

8.2.8 Planeringen för ett register

Tankar på ett register hade funnits under en lång tid. När det gäller vanliga aktiebolag hade aktierna konverterats långt tidigare. En ut- redning från 2004 visade dock att det inte var lönsamt att göra något åt bostadsaktiebolagen, och det dröjde många år innan frågan togs upp igen.

Det arbete som så småningom påbörjades 2016 startade efter ett regeringsskifte. Projektet var ett av nyckelprojekten i regeringens satsningar. Ursprungligen trodde man att hela projektet skulle vara klart i början av 2019, med hänsyn till nästa riksdagsval.

Det blev emellertid direkt sex månaders försening då ingen ville ta ansvaret för utvecklingsarbetet. Arbetet började i Jord- och skogs- bruksministeriet, vilket är Lantmäteriverkets departement. Det be- slutades att Lantmäteriverket skulle leda utvecklingsprojektet, men det var då inte klart om man också skulle ta ansvaret sen.

En stor fråga var vem som skulle ansvara för registret – staten eller en privat aktör? Finansiellt är den ägda bostaden en så stor del av hushållens tillgångar att det ansågs att det måste vara ett statligt register. Men det privata bolaget som engagerat sig för en privat lös- ning i form av en licensmodell lobbade kraftigt och var väldigt ange- läget om att få ta ansvar. Ett framträdande argument för den privata lösningen var att det redan gjordes för vanliga aktier. Men även om de kunde hantera aktier så saknade de kopplingen mellan aktierna och bostaden.

Ett annat argument för en statlig lösning var att fast egendom sköts av staten. Om ett bolag sköter bostadsaktiebolagen så vet man inte var ägandet av bolaget hamnar. Det är särskilt viktigt eftersom det är information om vanliga medborgare som till exempel skulle kunna hamna hos ett utländskt bolag. Ett annat starkt skäl för ett statligt register var rädslan för kostnaderna i en privat lösning.

182

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

Frågan studerades ur konstitutionell synvinkel i det särskilda projektet för lagstiftning som hade etablerats. Detta finns redovisat i regeringens proposition. Resultatet blev ett statligt register.

När det beslutet väl var taget gick allt mycket fortare.

8.2.9 Uppbyggnaden av registret

Det förberedande projektet som tillskapades fick en strategisk styr- grupp, men det var då ännu inte klart vem som skulle ta ansvaret för att leda arbetet. Dessutom fanns ett separat lagstiftningsprojekt (se ovan). Lagstiftningsarbetet leddes av Jord- och skogsbruksministe- riet. I det projektet fanns det många starka viljor, och det var ett projekt som fick stort inflytande. Det fanns kommunikationssvårig- heter i förhållande till själva utvecklingsprojektet, och det innebar att lagstiftningsprojektet blev bestämmande.

Det innehåll som ursprungligen planerades för registret var för ambitiöst och har inte blivit realitet än. I stället fastställdes nya mål när det var klart att Lantmäteriverket skulle ansvara för projektet. Projektet krymptes för att klara tidplanens måltidpunkt 2019 och på grund av dataskyddsrättsliga frågor. Innehållet och omfattningen blev uppdelat i två faser. Den första fasen är reglerad i den lagstift- ning som finns nu och handlar främst om ägande och pant. Andra delen rör bland annat real estate manager’s certificate, och den ut- vecklingen påbörjades hösten 2021 (se nedan).

Det ”riktiga” arbetet startade i början av 2018 då det återstod un- gefär ett år för att få det viktigaste att fungera. Lantmäteriverket skulle börja bygga system trots att det inte fanns någon lagstiftning på plats. Så mycket av utvecklingsarbetet byggde på ett gissande och man gjorde en del felgissningar. Det innebar att arbete fick göras om, vilket förmodligen kostade i storleksordningen 1 miljon euro. Dess- utom tog det utvecklarna ett halvår att förstå verksamheten så det kom inte ut något användbart under den tiden. Ända till början av 2019 fick Lantmäteriverket gissa när det gällde lösningarna.

Lantmäteriverket lade också ner mycket tid och resurser på arki- tekturarbete. Det bidrog till förståelsen av helheten men det visade sig att, även om arkitekturen fastställts av styrgruppen, det inte fanns någon vilja att följa arkitekturen bland de inblandade organisatio-

183

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

nerna. Så arkitekturen blev en idealbild som man i stället fick anpassa till verkligheten.

En hel del grunduppgifter saknades också. Man visste ungefär hur många bostadsaktiebolag det fanns hos motsvarigheten till Bolags- verket (Patent- och registerstyrelsen) när man började. Men inte hur många som var aktiva. Och ingen visste hur många lägenheter det fanns i bolagen. Och de ansvariga för lägenhetsregistret (dåvarande Befolkningsregistercentralen) hade ingen aning om ägandet av hu- sen. Dessutom finns det många olika sätt att sätta upp ett bostads- aktiebolag inom gällande legala ramar. Det insåg man inte, och det innebar att man upptäckte saker som ingen trodde fanns. Därför blev det väldigt många varianter som ska hanteras.

8.2.10 Överföring av uppgifter

Nu är registret igång med de bolag som bildats från och med 2019. Sen våren 2020 har gamla bolag kunnat lägga in sin information. Dessa bolag har på sig till slutet av 2023 att föra över sin information. Aktiebrev och panter, dvs informationen från aktieägarna, ska vara inne senast 2033 (tio år efter det att bolaget kom in med sin infor- mation). Vid överlåtelse ska informationen alltid in och inga nya fy- siska aktiebrev får utfärdas. Vid ny pantsättning utgår man från att kreditgivaren kräver att aktiebrevet konverteras.

Den långa övergångstiden är ett politiskt beslut som motiverats med att man inte vill besvära äldre människor som bor och kanske dör i sin bostad och som nog inte kommer ha någon direkt nytta av att konvertera sina aktiebrev. Men om man vill låna pengar eller sälja man så måste man konvertera. Men tiden kanske kan komma att kor- tas i slutänden.

De stora bolagen med förvaltare klarar lätt att föra över infor- mation. Men de små bolagen har blivit mer förvirrade av den hjälp med dataöverföring som Lantmäteriverket hade tagit fram.

Webbtjänsten som gamla föreningar ska kunna använda var inte klar i tid. Så Lantmäteriverket fick börja med att själva registrera bo- lag, ungefär 450 stycken. Det skedde under ett halvår. Efter det har bolag själva börjat föra över information via webbtjänsten.

184

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

8.2.11 Registret i drift

När registret nu är i drift har det uppmärksammats att det finns luckor i bolagens register, särskilt vad gäller gamla bolag. Aktiebrev saknas också, så de måste dödas enligt ett visst förfarande.

Det är inte så enkelt som att en aktie eller grupp av aktier bara ska kopplas till en viss lägenhet. Det kan också vara till ett förråd, en parkeringsplats eller ett garage, vilket behöver kontrolleras.

Lantmäteriverket tar ut avgifter för den information ur registret som man tillhandahåller. Hela systemet ska vara självfinansierande på lång sikt. Det kostar 60 euro att registrera ägarskifte och 25 euro för att registrera en pantsättning. Det kostar 18 euro att få infor- mation via kundtjänst medan avgiften för att få information via ett interface är betydligt lägre.

Vid överlåtelse av fast egendom i Finland krävs köpehandlingen in. Men när det gäller aktier i ett bostadsaktiebolag är principen att överlåtaren endast medger att en ny ägare ska registreras. Det är mer en signaturkontroll än en prövning av överlåtelsen.

Pantsättningsregistreringarna sker på blanketter i dag men det ska bli en elektronisk tjänst.

Det egna aktieägandet och egna pantsättningar kan kontrolleras i registret genom en digital tjänst som tillhandahålls av Lantmäteri- verket. Övriga kan ta del av informationen på olika sätt.

8.2.12 Framtida utveckling av registret

Den utveckling av en andra fas som påbörjats hösten 2021 finansie- ras genom regeringens återstartsprogram efter coronapandemin. Fas två är ett ambitiöst program som ska genomföras på bara fem år med 14 miljoner euro i finansiering.

Där ingår som nämnts delar som senarelades i projektets början, såsom ”Real estate manager’s certificate”. Det är ett intyg förvalta- ren utfärdar och som behövs vid en försäljning av aktierna, och som kan jämföras med en svensk mäklarbild. Det är oftast mäklaren som begär att få ett sådant papper. Dokumentet kostar att få från förval- taren men avgiften varierar kraftigt. Intyget får inte vara äldre än tre månader så ibland måste man beställa ett nytt intyg, och betala en ny avgift, om en försäljning drar ut på tiden. Ett intyg framställt i syste-

185

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

met kommer att utvecklas i fas två, vilket kommer att påverka intäk- terna för förvaltarna.

I fas två finns också en koppling till behovet av ett positivt kre- ditregister. En stor del av finansieringen av produktionskostnaden ligger på bostadsaktiebolaget, och den fördelas ut på aktieägarna att betala. Så man kanske lånar 100 000 euro för att köpa lägen- heten/aktierna och så får man lika mycket till av bolagets lån som man är betalningsskyldig för. Information om detta behövs för fi- nansiell statistik.

En annan del i fas två gäller uppgifter om renoveringar och repa- rationer. Där är det förvaltarna, främst de mindre, som blir använ- dare. Det kommer att underlätta byte av förvaltare och det ger en del nya affärsmöjligheter i samhället. I dag är det svårt att byta förvaltare vilket innebär att bostadsaktiebolagen är inlåsta. Och många förval- tare tycker att informationen är deras, inte bolagens. Ett starkt ar- gument i Finland har varit att ett register kommer att underlätta byte av förvaltare.

Allt utom uppgifter om bolagslånen fanns med i de ursprungliga planerna så det är egentligen inte så mycket som är nytt. Dock är den korta tiden en utmaning.

8.3 Norge

8.3.1 Inledning och statistik

I Norge finns så kallade borettslag. Ett borettslag är en organisation som har till syfte att ge andelsägarna en nyttjanderätt (bruksrett) till en bostad i företagets egendom, en så kallad borett. Denna koopera- tiva samarbetsform kan till sin funktion sägas motsvara den svenska bostadsrättsföreningen. Borettslagen regleras i lov om burettslag (LOV-2003-06-06-39).

Det finns drygt 9 000 borettslag och 370 000 boretter, eller egentligen borettsandelar. Varje år tillkommer ungefär 100 borett- slag, vilket innebär 2 500 boretter. Några få borettslag försvinner varje år, av olika anledningar. Cirka 10 procent av boretterna byter ägare varje år.

Boretter uppstod i mellankrigstiden. Det var en kooperativ mo- dell redan från starten, och en bra modell när behovet av bostäder

186

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

var stort efter första världskriget. Men den första lagen kom inte för- rän 1960. Fram till dess var det en oreglerad boendeform.

Tidigare fanns även aktiebolag som hade samma syfte som ett bo- rettslag har. De andelslag och bostadsaktiebolag som fanns 1960 fick vara kvar men inga nya fick bildas. Mellan 1983 och 2003 fick dock bostadsaktiebolag bildas vid nyproduktion. Andelslagen ombildades automatiskt till borettslag när 1960 års lag infördes.

År 2003 beslutades om en ny lag. Där infördes en möjlighet till ombildning för bostadsaktiebolagen till borettslag. Men det är så komplicerat att det är få som har ombildats.

Det finns ofta en koppling mellan borettslaget och ett bolig- byggelag, med en sorts ömsesidigt medlemskap. Sådana borettslag kallas tillknyttede borettslag. Boligbyggelaget sköter ofta förvalt- ningen åt ”sina” borettslag. Obos är ett exempel på ett bolig- byggelag, och det är med bred marginal det största. Obos skapades med svenska HSB som förebild.

Boligbyggelagen är organiserade i NBBL (Norska boligbyggelags landsforbund), som är en paraplyorganisation för alla boligbyggelag. Borettslaget är inte medlem i boligbyggelaget utan det är de enskilda andelsägarna som är medlemmar där. Borettslaget betalar dock med- lemsavgifterna för medlemmarnas räkning till boligbyggelaget.

Vid utgången av 2020 var 41 boligbyggelag anslutna till NBBL. Antalet boligbyggelag har minskat kraftigt efter 2009 genom fusioner. Dessa 41 boligbyggelag förvaltade 5 801 borettslag med 270 121 lägenheter. Antalet medlemmar i NBBL uppgick till 1 134 970. Som en jämförelse kan nämnas att det av betänkandet NOU 2000:17 framgår att antalet borettslag som då förvaltades av ett boligbyggelag anslutet till NBBL var 4 380. Detta innebär en ökning med drygt 30 procent på 20 år.

8.3.2 Borettslag

Vid bildandet av ett borettslag ska det upprättas ett stiftardokument och grundarna, som ska anges i dokumentet, ska teckna alla andelar i laget. Antalet andelar kan ändras senare, men det måste finnas minst två andelar. Vanligen är det ett boligbyggelag eller ett byggföretag som grundar borettslaget, och det kan då äga alla andelarna i laget.

187

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

Till stiftardokumentet ska fogas en bygg- och finansieringsplan. Av den ska bland annat framgå vilken bostad som är knuten till re- spektive andel. Där ska också framgå om det krävs att en insats be- talas för att kunna teckna en andel och hur stor denna insats är. I denna plan regleras också hur de gemensamma kostnaderna ska fördelas mellan andelsägarna.

Borettslaget är bildat när stiftardokumentet är undertecknat. Detta ska anmälas för registrering till Företagsregistret (Foretaks- registret). Detta register är en del av Brönnöysundsregistrene, Norges motsvarighet till svenska Bolagsverket. Anmälan ska göras inom tre månader från det att stiftardokumentet skrevs under.

Ett borettslag ska ha en forrettningsförer, ungefär motsvarande en förvaltare, om inte stadgarna säger något annat.

Det är nästan inget borettslag som byter förvaltare och det var heller inte möjligt före 2003 års lag. Det är fristående borettslag som kan byta förvaltare men det sker inte i någon större omfattning. Det sägs dock inte vara särskilt svårt att byta förvaltare i Norge.

I loven om burettslag återfinns också bestämmelser om årsmöte (generalförsamling), styrelse, förvaltning med mera som påminner om det svenska regelverket. Den innehåller också, i motsats till den svenska bostadsrättslagen, bestämmelser om sammanslagning och delning av boretter.

Det finns borettslag där kommunen inledningsvis äger alla ande- lar och därmed har man en hård reglering av vilka som får köpa en andel/borett. Det handlar då om borettslag med ett visst ändamål, som att ge en viss kategori människor en bostad. Kommunen kan upplösa borettslaget om det äger alla andelar, och till exempel göra om det till hyresrätter.

Det går att ombilda en hyresfastighet till borettslag men det före- kommer inte i någon större omfattning. Det går också att ombilda an- delar i ett borettslag till eiersektioner (ägarlägenheter). Det finns restrik- tioner när det gäller uthyrning av boretter, men inte för eiersektioner.

8.3.3 Borettslagsandelar

Varje andel ger som huvudregel rätt att bruka en bostad i boretts- laget. En andel kan byta ägare. Utgångspunkten är att varje andels- ägare har en andel och att endast fysiska personer kan vara andels-

188

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

ägare. Det finns dock en möjlighet för vissa utpekade juridiska per- soner att äga andelar som ger rätt till minst en bostad men högst tio procent av bostäderna i borettslag med minst fem andelar.

Den som vill köpa en borett måste som framgått bli medlem i boligbyggelaget eller, om det är ett fristående sådant, i borettslaget. I lagen finns bestämmelser som förbjuder diskriminerande villkor som krav för medlemskap i stadgarna. Om det av stadgarna framgår att en ny andelsägare ska godkännas så krävs sakliga skäl om med- lemskap nekas. Om ett beslut inte meddelats inom 20 dagar från det att ansökan om medlemskap kom laget till del så betraktas medlem- skapet som beviljat.

Lagen innehåller också bestämmelser om olika former av andra- handsuthyrning. Det kan noteras att lagen också innehåller en be- stämmelse om rätt att sätta upp laddstolpe för el- och hybridbil.

Lagen ger också borettslaget en panträtt med högsta prioritet för betalning av gemensamma kostnader och andra krav utifrån gemen- skapen.

8.3.4 Förköpsrätt

I tillknyttede borettslag kan det finnas en stadgeenlig förköpsrätt. Vid en försäljning i ett sådant borettslag är gången följande. Säljaren kontaktar en mäklare som hittar en köpare på sedvanligt sätt med, förhoppningsvis, en budgivning som någon vinner. I denna process har mäklaren också talat om för spekulanterna att det finns en för- köpsmöjlighet för medlemmar i boligbyggelaget. Mäklaren anmäler den uppgjorda försäljningen till boligbyggelaget som i sin tur lägger ut boretten för att se om någon medlem vill utnyttja förköpsrätten. Det är en obligatorisk skyldighet att anmäla försäljningen till bolig- byggelaget. Om någon vill utnyttja förköpsrätten träder den perso- nen in i den redan uppgjorda affären på de villkor som träffats.

Det är allmänt känt att denna ordning finns. Det blev en del diskussioner om det vid etableringen av registreringen vid Kart- verket, till exempel om någon skulle bli registrerad som boretts- havare i grunnboken hos Kartverket men där förköpsrätten blir ut- nyttjad och någon alltså går in i det träffade avtalet med stöd av för- köpsrätten. Men det har inte blivit något problem i praktiken. Borettslagen kan få fram en tvångsförsäljning om någon tagit en gen-

189

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

väg och blivit registrerad i grunnboken trots att förköpsrätten ut- nyttjas.

Förköpsrätten utövas i 40 procent av överlåtelserna. Siffran blir lägre när marknaden går ner.

8.3.5 Grunnboken

Andelarna i borettslaget ska registreras i grunnboken. Det åligger borettslaget att göra det.

Grunnboken är ett offentligt register som förs av Kartverket och som motsvarar inskrivningsdelen i det svenska fastighetsregistret. Registret innehåller uppgifter om inskrivna (tinglysta) rättigheter och skyldigheter i fast egendom och i borettslagsandelar. Tinglysing innebär att rättigheten skyddas sakrättsligt (ges rettsvern) mot andra som skulle kunna hävda samma rättighet.

Grunnbokens innehåll regleras i föreskrift om tinglysing (FOR- 1995-11-03-875). Föreskriften är generell och omfattar all tinglysing i Norge. Det innebär att den gäller såväl grunnboken, inklusive regi- streringen av boretter, som lösöreregistret (som är en del av Brönnöysundsregistrene). Vissa paragrafer är gemensamma och öv- riga avser antingen grunnboken eller lösöreregistret.

Grunnboken kan sägas ha samma status som fastighetsregistrets inskrivningsdel, och är en förutsättning för en väl fungerande om- sättning av fastigheter och borettsandelar liksom för skyddet av rät- tigheter kopplade till dessa objekt.

När boretterna skulle bli en del av ett offentligt register diskute- rades om uppgifterna skulle vara en del av grunnboken eller inte. Diskussionerna handlade å ena sidan om att en borett ju är en andel i borettslaget och inte en fastighet, och å andra sidan att man efter- strävade en hantering så lik den för fastigheter som möjligt. Beslutet blev att uppgifterna om boretter skulle vara en del av grunnboken.

Innan borettsregistret tillkom återfanns uppgifter om vem som var andelsägare och om panter i förteckningar hos varje borettslag. Precis som i Sverige har många borettslag anlitat externa förvaltare, som då också hanterade uppgifterna om borettsandelarna.

190

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

8.3.6 Närmare om boretter i grunnboken

I loven om burettslag finns ett särskilt kapitel om registreringen, som infördes när denna tillkom. Inledningsvis fanns också särskilda föreskrifter (motsvarande en förordning i Sverige) för registreringen av boretter men nu är de en del av de generella föreskrifterna för tinglysing (fastighetsinskrivning).

Lagens sjätte kapitel handlar om registreringen av rättigheter. Av detta framgår att andelarna i borettslaget ska registreras i grunn- boken. Utgångspunkten är att reglerna om tinglysing även gäller boretter, men vissa saker regleras särskilt för boretter.

Det innebär att förvärv av andel i ett borettslag registreras i grunnboken. Andra uppgifter än andelsinnehavet kan registreras om det framgår av lag. En sådan uppgift är pantsättning (se vidare i bland annat avsnitt 8.3.7 och 8.3.17). Det finns också en form av tvångs- pant, kallad utlägg eller arrest, som motsvarar utmätning.

Något kallat urådighet kan också registreras. Det är anmälningar från mäklare för att förhindra att något händer på en fastighet eller borett som är såld. Urådigheten är inte direkt reglerad i lag, Den norska mäklarlagstiftningen innebär att mäklarens ansvar inkluderar slutförandet av en transaktion, inklusive hanteringen av köpeskil- lingen efter det att alla registreringsåtgärder är gjorda. De försäk- ringsvillkor och standardavtal som tillämpas innebär att fastighets- mäklarna regelmässigt registrerar både urådighet och en så kallad säkerhetsobligation. Den sistnämnda kan sägas ge ett tillfälligt skydd för den kredit som avser den avtalade köpesumman.

Denna säkerhetsobligation är en pantregistrering på ett belopp ungefär motsvarande objektets marknadsvärde. Både den rena urådig- heten och pantregistreringen (som inte motsvaras av något lån) görs till förmån för ett mäklarföretag, dvs det företag där den aktuella mäklaren är anställd. Anmälan låser fastigheten och den tas bort när tillträdet sker. Förfarandet kan sägas likna en vilande lagfart, och är mer allmänt förekommande i många andra länders fastighetssystem. I vissa boligbyggelag kunde en liknande registrering göras innan den offentliga registreringen av boretter etablerades.

Registreringen sker vid Kartverkets kontor i Kinsarvik, på Ullensvang vid kanten av Hardanger. Där finns även myndighetens kundcenter.

191

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

En borettsandel identifieras med borettslagets organisations- nummer och andelsnummer. En användare kan också leta fram borettslaget genom att ange den registerenhet som borettslaget äger eller gatuadressen.

I övrigt är innehållet detsamma som för fast egendom, vilket in- nebär att bland annat uppgifter om vilken sorts rättighet ting- lysingen avser, rättighetshavares (inklusive andelsägares och pant- havares) namn och person- eller organisationsnummer, köpeskilling, datum och aktnummer för det tinglysta dokumentet och regi- streringen samt en del andra uppgifter om själva registreringen, och vilka avgifter som fastställts vid tinglysingen. Dessutom ska antalet andelar i varje registrerat borettslag anges. I Matrikkelen, som när- mast motsvarar det svenska fastighetsregistrets allmänna del och lägenhetsregistret, innehåller uppgift om varje bostads areal, antal rum med mera.

När en ansökan om dödning av ett dokument har registrerats i grunnboken förs dokumentet över till en särskild databas med histo- risk information (den historiska grunnboken).

8.3.7 Pantsättning i borettslagsandelar

Andelar i ett borettslag kan pantsättas som säkerhet för andelsägarens lån. Sådan pantsättning ska tinglysas i grunnboken för att panträtten ska ges rettsvern (§ 4-3a lov om pant [LOV-1980-02-08-2]).

En ansökan om tinglysing av en pantsättning görs genom att en av Kartverkets blanketter fylls i och skickas in. Det kan ske både på papper och elektroniskt. I lov om burettslag § 6–7 finns en särskild bestämmelse om prioriteten vad gäller dokument som e-tinglysts. Blanketten ska skrivas under av pantsättaren, dvs ägaren av boretts- andelen.

Pant kan upplåtas till såväl privatpersoner som företag och andra organisationer. Panthavaren måste identifieras med person- eller or- ganisationsnummer. Om panthavaren är privatperson utan norskt personnummer och inte finns i Norge ska ett så kallat D-nummer (närmast motsvarande det svenska samordningsnumret) anges. För utländska bolag krävs handlingar som tydligt utvisar vem pantha- varen är.

192

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

Pantdokumentet ska också ange vilket belopp pantsättningen gäl- ler för. Även här krävs make- eller partnersamtycke.

Tidigare noterade borettslagen panträtterna i andelsboken. Dess- utom hade boligbyggelagen ett arkiv, för kreditgivarnas räkning, med andelsbreven som andelsägaren måste lämna ifrån sig i samband med pantsättningen.

8.3.8 Vägen mot ett register

Processen fram till ett beslut om inrättandet av ett register över bo- retter var inte helt okomplicerad. Den nya borettslag som beslutades 2003 och som trädde i kraft den 15 augusti 2005 förutsatte att ett register skulle inrättas men innehöll då ingen reglering i frågan. Den offentliga utredning som tog fram förslaget till den nya borettslagen tog nämligen inte ställning till om det skulle vara ett eller flera register, eller om registret eller registren skulle vara offentliga eller privata (NOU 2000:17).

Den dåvarande regeringen kom fram till att registreringen borde göras i grunnboken (Ot.prp. nr. 30 [2002-2003]). Under tiden mellan presentationen av utredningens betänkande och propositionen till Stortinget hade departementet låtit en intern arbetsgrupp ta fram de erforderliga författningsförslagen. Under detta utredningsarbete tog gruppen även fram systemspecifikationer för det nya registret. Som en del av lagstiftningsprocessen uttalades att registreringen skulle vara så lik det som gäller för fast egendom som möjligt.

Departementet ansåg i propositionen att det borde vara en neu- tral part utan andra intressen i borettsförvaltningen som ansvarade för registreringen. Och det skulle innebära en större säkerhet om staten garanterade riktigheten i uppgifterna. Obos och andra bolig- byggelag inom NBBL argumenterade starkt för att registret skulle finnas i borettsvärlden, och argumentationen var framgångsrik.

Det innebar att Stortingets majoritet ville se en auktorisations- ordning som gav möjlighet för flera register som skulle konkurrera med varandra (Innst. O. nr. 82 [2002-2003]) i stället för den före- slagna statliga lösningen.

Ett liknande förfaringssätt hade tidigare tillämpats då tinglysingen och grunnboken skulle datoriseras. Det då privata företaget Norsk Tinglysingsinformasjon, senare namnändrat till Norsk Eiendomsin-

193

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

formasjon (NE), fick uppdraget att bygga det it-system som verk- samheten skulle använda och ett system för att tillhandahålla in- formationen från den elektroniska grunnboken, samt att konvertera informationen från de manuellt förda registren vid domstolarna. Bo- laget fick i stället ensamrätten att tillhandahålla informationen i grunnboken till marknaden under ett visst antal år. Några år efter starten verksamhet tog staten över ägandet av bolaget, som numera går under namnet Ambita. Sedan våren 2021 är bolaget privatägt.

Efter Stortingets ställningstagande om en auktorisationslösning med flera registerförare fick den tidigare arbetsgruppen i uppdrag att ta fram ett nytt lagförslag där det skulle finnas flera olika register- förande organisationer. Detta arbete färdigställdes våren 2004, då förslaget också gick ut på remiss. Samtidigt arbetade departementet med att ta in anbud från intresserade registerförare.

8.3.9 Beslut om ett register

Våren 2005 presenterade regeringen ett nytt förslag om registrering av boretter (Ot.prp. nr. 52 [2004-2005]). Förslaget var återigen att borettsandelar och rättigheter i dessa skulle registreras i grunn- boken, för vilken Kartverket då hade fått ansvaret för. I proposi- tionen sades inte var i landet registreringsverksamheten skulle för- läggas.

Grunderna för departementets inställning var att det visat sig att det inte skulle bli någon reell konkurrens mellan flera boretts- register, och att det skulle innebära att det blev ett privat monpol. Det hade visat sig att det bara var Obos som var intresserade av att ansvara för ett register. Å andra sidan hade Obos vid den tidpunkten kommit långt i sina förberedelser då man bildat ett aktiebolag för registerverksamheten och tillsatt en verkställande direktör för bolaget.

Den här gången beslutade Stortinget i enlighet med förslaget även om det fanns andra meningar (Innst. O. nr. 122 [2004-2005]). Ändringarna återfinns i en lag den 17 juni 2005 nr. 94. Även om registreringen skulle ske i grunnboken återfinns så gott som alla reglerna i burettsloven. Tinglysingsloven kommer bara in om det saknas regler i burettsloven.

194

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

Dessa politiska ändringar innebar en försening i hela processen. Det var ett tufft besked för NBBL då det drabbade 50–60 medlem- mar som jobbade med den aktuella hanteringen runt om i Norge. Inom Obos berördes cirka 15 personer.

Det beslutades samtidigt om övergångsregler i burettsloven. Dessa, liksom reglerna om registrering, började gälla den 1 juli 2006.

Vid denna tidpunkt hade Kartverket tagit över ansvaret för tinglysingen från domstolarna, och den verksamheten hade koncen- trerats till Kartverkets huvudkontor i Hönefoss en bit utanför Oslo. Själva registreringssystemet för fastighetsinskrivningen/ting- lysingen (kallat Regina) ansvarade alltjämt NE för.

Sedan Stortinget våren 2005 beslutat att registreringen av boret- ter skulle vara en statlig uppgift och ske i grunnboken beslöts att verksamheten, av regionalpolitiska skäl, skulle förläggas till det lilla samhället Kinsarvik i Ullensvang kommun vid Hardangervidda. Hardanger hade kämpat länge för att få tinglysingen lokaliserad dit när den skulle flyttas över från domstolarna. Men det blev ett kundcenter för Kartverket i stället, som var under etablering vid denna tidpunkt. Det bestämdes också att NE skulle utveckla och ansvara för de tekniska lösningarna.

Registret skulle gå i full drift den 1 januari 2007. Då skulle också alla borettslag ha lämnat in de uppgifter som krävdes till Kartverket. Den tid som fanns för förberedelser var med andra ord inte lång.

8.3.10 Arbetet mot ett register påbörjas

När beslut om etableringen av registrering av boretter i grunnboken togs pågick flera andra aktiviteter rörande tinglysingen (fastighets- inskrivningen). Mycket av det skedde i ett projekt med nära kopp- ling till Justisdepartementet, och det projektet fick i maj 2005 också ansvaret för att leda arbetet med registreringen av borettsandelar. Projektledningen höll i ett antal mer övergripande frågor medan Kartverket och NE skulle sköta det mer praktiska arbetet.

Utgångspunkten för det arbete som då startade för att övergå till en offentlig registrering av borettsandelar var de övergångsbestäm- melser som finns i burettslovens § 14–9. Den största uppgiften var förstås att samla in uppgifter från landets alla borettslag. Ett stort

195

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

förberedande arbete var därför att ta kontakt med alla borettslagen och deras förvaltare för att informera dem om vad som skulle ske.

8.3.11 Överföringen av uppgifter till registret

När arbetet mot ett register startade fanns det fyra stora datamiljöer (hos de största boligbyggelagen inom NBBL) som hade över 80 pro- cent av all data. Om de kunde leverera uppgifterna via filer skulle 280 000 av totalt 340 000 borettsandelar komma in utan någon ma- nuell registrering. En dialog mellan dem och NE startades därför snabbt för att gå igenom vad de hade i sina system och komma fram till en lösning för överföring av data i filer. NE kom så småningom överens med dessa om leveranser i filformatet csv, som alla var be- kanta med. Formatet är läsbart i Excel, och filerna var också lätta att köra in i det nya systemet (som då var en del av Regina).

När det gäller vilka uppgifter Kartverket skulle ha från boretts- lagen fanns det olika önskemål. I sin egenskap av adressmyndighet hade Kartverket en del extra önskemål rörande adresser som gick utöver vad som behövdes för borettsregistret.

De elektroniska leveranserna av filer byggde på avtal som pro- jektet slöt med de fyra datamiljöerna i slutet av 2005. Det bör noteras att staten lämnade en viss ekonomisk ersättning till de ovan nämnda fyra boligbyggelagen. En orsak till detta var att Obos, som lämnat det enda anbud som hade kommit in avseende borettsregistret, hade satsat en hel del resurser på något som sedan inte blev av på grund av politiska ställningstaganden. Den ersättning som betalades till bland annat Obos kan ses som ett sätt att delvis kompensera detta.

Planeringen av konverteringen innebar att de borettslag som skulle lämna uppgifter på blanketter kunde börja skicka in sina upp- gifter när reglerna om registrering trädde i kraft den 1 juli 2006. Nå- gon planering för när enskilda borettslag skulle lämna in sina regi- streringsunderlag fanns dock inte. Inflödet var trots det ganska jämnt och hanterbart för Kartverket. NE gjorde samtidigt provkon- verteringar och trimmade systemen. Uppgiftslämning via filer på- börjades inte förrän i november 2006. Det gjorde det möjligt för de stora förvaltarorganisationerna att ha kvar den löpande registre- ringen, och därmed avgiftsintäkter, så länge som möjligt. Filerna

196

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

som kom in elektroniskt laddades den efterföljande helgen så att det gick att handlägga ärenden på Kartverket på måndagen.

De mindre borettslagen, som hade en redovisningsbyrå eller advokatbyrå som skötte administrationen, gav fullmakt till forrett- ningsföraren att lämna in uppgifterna på blanketter till Kartverket. Dessa fullmakter skickades med övrigt material till myndigheten. Och en del borettslag skötte allt själva. Det var ungefär 40 000 bo- rettslagsandeler som kom in på det sättet, dvs. på pappersblanketter. Registreringen av uppgifterna i blanketterna gjordes i det vanliga handläggningssystemet, dvs. Regina Borett. Denna registrering var i princip detsamma som vanlig ärendehandläggning.

Informationen fördes in i grunnboken efter att några få kontrol- ler hade gjorts. Det var främst att personnummer gick till rätt per- son. De pantnoteringar som fördes in vid uppläggningen benämndes ”Noterad pant” för att särskilja dem från registreringar av pant som gjordes efter driftstarten.

Kostnaden för NE:s utveckling av de systemlösningar som be- hövdes uppgick till omkring 15 miljoner norska kronor. Kostnaden för konverteringen, det vill säga inhämtandet av uppgifter från bo- rettslagen och deras förvaltare, och inläggning av informationen i Kartverkets system, kostade betydligt mer. Hur mycket finns det dock inga siffror på.

8.3.12 Vissa förseningar och bristande kvalitet

Registret skulle gå i full drift vid årsskiftet 2006/2007. Tidplanen var alltså väldigt pressad. Det framställdes dock aldrig några önskemål om att förlänga överföringsperioden.

En del föreningar kom inte in med sina uppgifter förrän under första halvåret 2007. Det fanns inga sanktionsmöjligheter för Kart- verket för att få in alla uppgifter från samtliga borettslag. Det fanns därför farhågor om att konflikter skulle uppstå mellan enskilda bo- rettslag och kreditgivare. Så blev dock inte fallet. De som kom in med sitt material efter den 1 januari 2007 fick betala en avgift för registreringen, vilket de som kom in med sina uppgifter i tid inte behövde göra. Det fanns också borettslag som, trots omfattande in- formationsinsatser, inte hade förstått att alla borettslag omfattades av lagstiftningen och därmed också berördes av registerupplägg-

197

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

ningen. Dessutom hade Kartverket ett team som åkte runt och knap- pade in uppgifter hos föreningar runt om i Norge. Det såg väldigt olika ut, och det dök exempelvis upp plastkassar med lösa lappar som innehöll borettslagets alla uppgifter.

Kvaliteten på adresser och andelar i de uppgifter Kartverket fick från borettslagen var väldigt skiftande. Men det fick man hantera på något vis. Det insända materialet från borettslagen var ju trots allt undertecknat av ordföranden, antingen direkt eller i en fullmakt till forrettningsföraren. Fokus var först och främst att få in alla upp- gifter och sen ta itu med det som var fel. Det var stor skillnad i pro- fessionalitet mellan de små borettslagen, där det var många fel hos en del av dem. Men fel förekom även hos de stora förvaltarna. Kart- verket fick gå tillbaka till inskickade blanketter och filer för att kolla och lösa fel. Det vanligaste felet var att personnummer var omkas- tade så att de gick till fel person, till mannen i stället för till hustrun exempelvis.

Så fort ett borettslags uppgifter kommit in i grunnboken övertog Kartverket, som framgått, också ansvaret för att ajourhålla uppgif- terna. Det innebar att man successivt påbörjade den löpande regi- streringen efter den 1 juli 2006. På Kartverkets webb uppdaterades en lista kontinuerligt över vilka borettslag som ajourfördes i regist- ret. Eftersom den stora majoriteten av borettslagen kom in under de två sista månaderna av 2006 ökade antalet ärenden att handlägga väl- digt snabbt under en kort tidsperiod. Och en del mer udda doku- ment som krävde tid dök upp. Systemen var inte heller perfekta från början. Detta innebar att det var rätt kämpigt i slutfasen för berörda medarbetare vid Kartverket, med en hel del övertidsarbete. Medar- betare från Hönefoss bussades också upp till Ullensvang på helgerna för att registrera in uppgifter.

8.3.13 Kreditinstituten kontrollerade sina panter

Övergångsreglerna innehöll en bestämmelse om att panthavaren skulle underrättas om varje registrering (§ 14–9 punkt 2). Som en del av överföringen av information från borettslagen till Kartverket kontrollerade därför kreditgivarna att deras panter fanns korrekt re- dovisade i underlagen från borettslagen.

198

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

Dessa kontroller gick till så att bankerna fick listor i Excel som var maskinläsbara. Från början var planeringen att filerna till ban- kerna skulle skickas ofta, men det bestämdes snabbt att man skulle skicka dem en gång i månaden. På slutet blev det återigen oftare då filerna annars blev för stora. Även om det finns många kreditgivare så var det rätt stora listor som de största bankerna fick. Kartverket uppfattade dock inte att det var några större problem för bankerna att ta hand om listorna, men det var säkert en hel del manuellt arbete. Denna bild har också bekräftats från kreditgivarhåll. Kontrollerna utfördes till betydande del som ett inslag i den löpande depåförvalt- ningen. I princip alla borettslag hade fullständiga personnummer på borettshavarna vilket säkert underlättade mycket för kreditgivarna.

Det kom in en del rapporter från bankerna till Kartverket om fel- aktigheter. Bankerna måste förse Kartverket med dokumentation för att en pant skulle registreras inom sexmånadersfristen. Många kreditgivare valde i stället att upprätta nya lånehandlingar och söka en ny registrering. Möjligen kan valet av handlingsväg ha att göra med om det fanns flera kreditgivare på den aktuella boretten och vil- ken prioritet man kunde få.

Det synes ha varit en grundinställning hos bankerna att allt bara kunde bli bättre med ett register, och att det då gick att leva med några existerande felaktigheter i pantnoteringarna. Det hade man ju redan gjort i ett antal år. Med tiden, i och med att borettsinnehavet ändras, skulle felen ändå försvinna.

Ordningen med dessa kontroller innebar att dolda panträtter helt försvann när de sex månader (§ 14–9 punkt 3) man hade på sig från tidpunkten för registrering i Kartverket hade passerat. Däremot fanns det underliggande låneförhållandet kvar, men utan sakrättsligt skydd.

I Norge hade man inte de problem som finns i Sverige med bris- ten på avnoteringar av pantnoteringar eller att de inte förts in hos borettslagen. Däremot kunde bankerna ha fusionerats eller liknande vilket gjorde att de uppgifter som kom från borettslagen inte stämde. Med hjälp av olika listor och förteckningar kunde det dock hanteras rätt enkelt av Kartverket.

199

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

8.3.14 Belopp på panträtterna infördes

Den fjärde punkten i § 14–9 handlar om att generella pantförskriv- ningar gäller även efter det att kravet på belopp infördes i lagens sjätte kapitel. Vid överföringen fanns det 256 289 panträtter som alla saknade belopp. De registrerades som ”Noterad pant”. I dag finns drygt 300 000 panträtter registrerade, varav endast 27 000 saknar belopp.

Anledningen till att belopp ska anges enligt det nya regelverket var att flera rättsfall hade visat på den osäkerhet och oreda de gene- rella pantförskrivningarna innebar. Ordningen tidigare var att den bank som hade lägre prioritet krävde en förklaring från den med högre prioritet om vilket maxbelopp som gällde för krediten som den generella pantförskrivningen avsåg, och att kreditgivarna med bättre prioritet också förklarade att de inte skulle utöka krediten över detta belopp. Det belopp som har registrerats uppfattas som en tillgänglig ram, dvs. en kredit kan betalas av och ett nytt lån kan tas så länge totalsumman inte överstiger det registrerade beloppet. Kredit- givare med lägre prioritet får då utgå från att hela ramen är utnyttjad.

8.3.15 Handläggning, drift och förvaltning hos Kartverket

Myndighetens prövning av ärenden rörande boretter skiljer sig från övrig handläggning främst genom att den fysiskt sker på en annan plats. Ärendetyperna är egentligen bara övergång av borettsinne- havet i någon form, några få tvångsförsäljningar och panter. Regi- streringen av borettsandelar är betydligt enklare jämfört med fast egendom.

När man får in en överlåtelse av en borett så kontrolleras att över- låtaren är borettshavare, att identiteten är korrekt och att blanketten är undertecknad av överlåtaren. Man kontrollerar också civilståndet och att eventuellt makesamtycke finns. Det är en signaturkontroll, inte en prövning av överlåtelsen (se nedan avsnitt 8.3.16).

I det sjätte kapitlet i burettsloven finns också bestämmelser om avgifter för registrering och om tillhandahållande av information om de registrerade rättigheterna. Storleken på avgifterna framgår av sär- skilda föreskrifter från departementet.

När handläggningen började vid Kartverket den1 januari 2007 var de avgifter som skulle erläggas för varje ärende en fjärdedel av den avgift som då togs ut för ärenden rörande fast egendom. Skälet till

200

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

detta var att tysta kritik från främst borettslag och förvaltare om be- farade högre kostnader. Numera är denna skillnad borta då avgif- terna för fast egendom sjunkit.

Vid starten skedde Kartverkets handläggning av ärenden rörande boretter rent tekniskt i en annan del av handläggningssystemet Regina än övriga tinglysingsärenden. Sedan 2017 handläggs ärendena i samma, av Kartverket, nyutvecklade system (Elida). Kartverket sköter också driften och förvaltningen av systemet. Ambita har nu- mera ingen roll i drift och förvaltning av systemen för grunnboken.

Kartverkets system är uppkopplade mot Personregistret och Brönnöysundsregistrene så att man har tillgång till aktuella uppgifter om både personer och företag i handläggningen.

Allt fler ärenden kommer in elektroniskt. Sedan 2020 kan man skicka in en ”sköytepakke” elektroniskt, dvs. överlåtelse och pant- registrering ihop. Även i Norge har de stora kreditgivarna stora cen- trala depåavdelningar. När de skickar in ärenden elektroniskt så spe- lar adressen till panthavaren inte så stor roll eftersom ju banken har allt i sina system.

Ansökan om registrering av en panträtt i en borettsandel skickas som regel in elektroniskt av banken. Ambita och andra tjänsteut- vecklare säljer paketerade tjänster och integrerade lösningar till olika handläggningssystem, bland annat just till bankerna.

Det förekommer pantregistrering med två panthavare, både ban- ken och deras bolåneinstitut. Det är för att de ska kunna flytta lånet mellan sig som de vill, utan att kontakta Kartverket. Ungefär som de kan i det svenska pantbrevsregistret alltså. Ingen sekretess finns när det gäller vem som är kreditgivare.

8.3.16 Registrering av boretter och överlåtelser i praktiken

När ett nytt borettslag bildats är det styrelsen som ansvarar för att borettslaget och andelarna blir registrerade i grunnboken. En blan- kett från Kartverket med två delar ska fyllas i, där den första delen handlar om borettslaget. Den andra avser de olika andelarna och de- ras ägare, och en blankett ska fyllas i för varje andel. Samma blankett används även när ett borettslag utökar antalet andelar. Värt att no- tera är att för respektive andel ska såväl andelens nummer i borett- slaget som den officiella adressen, inklusive den norska motsvarig-

201

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

heten till det svenska lägenhetsnumret, anges. Ansökan ska skrivas under av borettslagets styrelse. För denna registrering tas en avgift på 4 300 norska kronor ut. Om antalet andelar i laget ökas tas en avgift på 430 kronor ut.

Till grund för Kartverkets registrering av en ändrad uppgift om ägandet till en andel i ett borettslag ligger, som framgått, en ansökan på en av Kartverket fastställd blankett som skickas in till myndighe- tens kontor på Ullensvang. Enligt de föreskrifterna om tinglysing måste blanketter fastställda av Kartverket användas vid ansökan om tinglysing (§ 1–2). Överlåtelseavtalet ska inte ges in till Kartverket. Burettslovens § 6–3 säger vad det är som kontrolleras vid Kartverket.

I ansökan ska överlåtaren bekräfta att registreringen av andels- innehavet ska ändras. Överlåtaren ska underteckna blanketten, och har mäklare medverkat i överlåtelsen ska denne, om parterna inte be- stämt annat, skicka in blanketten (§ 6–9 i lov om eiendomsmegling [LOV-2007-06-29-73]). I blanketten ska också borettslaget anges med sitt organisationsnummer och andelens nummer ska anges. Uppgifter om överlåtare och förvärvare ska anges, liksom om över- låtarens civilstånd. Om boretten varit en gemensam bostad krävs äktamake- eller partnersamtycke. Överlåtarens namnteckning ska bevittnas av två myndiga i Norge bosatta personer, som också ska ange sina adresser. I praktiken förekommer fullmakter rätt ofta i detta sammanhang. Då krävs att även fullmakten är bevittnad, i en- lighet med vad som framgår på Kartverkets hemsida.

Blanketten är ett registreringsunderlag, och det beskrivs som en signaturkontroll, och inte någon prövning. Kontrollen av under- skriften är dock rätt noggrann och det måste vara ett original av blan- ketten som man får in. Om andelen ägs av en person med hemlig adress så redovisas inte adressen. Det anges bara att ”uppgiften inte redovisas enligt instruktion”.

Registreringen av ärendet kostar 480 norska kronor i så kallat tinglysingsgebyr, vilket motsvarar den svenska expeditionsavgiften. Avgiften för e-ansökningar är lägre, 440 norska kronor. Någon dokumentavgift (stämpelskatt) utgår inte för överlåtelser av boretts- andelar, och inte heller för registrering av pant. För vissa typer av ärenden tas ingen avgift ut. Det gäller exempelvis borttagning av en registrering om pant.

Det finns något som kallas bekräftad grunnboksutskrift. En så- dan är garanterad av staten, och utskriven på en särskild sorts papper.

202

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

Man får en sådan som bekräftelse när man tinglyst ett dokument. För en bekräftad grunnboksutskrift som beställs särskilt tas en avgift ut.

8.3.17 Registrering av pant i praktiken

Även vid tinglysing av panträtt i en borettsandel används en av Kart- verkets blanketter. På denna blankett anges uppgifter om pantsät- tare, panthavare och belopp. Dessutom krävs uppgifter som identi- fierar pantobjektet, dvs. borettsandelen.

Avregistrering av en pantregistrering sker till ungefär 80 procent elektroniskt. Det sker då en identifiering av vilken verksam- het/organisation det är genom ett digitalt verksamhetscertifikat, och Kartverkets system kan då kontrollera att det är just den organisa- tionens pantregistrering som ska tas bort. För andra verksamheter än kreditgivare och mäklare sker kontroller mot Brönnöysunds- registrene men då på personnivå. Den som agerar måste vara en be- hörig företrädare för verksamheten.

8.3.18 Digitala lösningar

I dag kan banker och mäklare alltså använda e-tinglysing, det vill säga skicka in ansökningar elektroniskt till Kartverket. Ofta sker det ge- nom lösningar utvecklade av tjänsteutvecklare där exempelvis en banks handläggningssystem arbetar mot Kartverkets system. Det ti- digare nämnda Ambita är den största aktören på denna marknad. Bo- laget har olika tjänster för professionella aktörer, exempelvis den typ av handläggningssystem för elektroniska ansökningar till Kartverket som beskrivits ovan.

Även för advokater finns vissa möjligheter att göra elektroniska ansökningar. Det sker via ett webbgränssnitt som Kartverket ut- vecklat där de sänder in dokument som ska tinglysas. Tidigare har det krävts att dessa ansökningar signeras digitalt av en behörig före- trädare för bolaget, vilket många gånger upplevts som opraktiskt. Kartverket har därför utvecklat fullmaktsmodulen i systemet för elektronisk tinglysing så att dessa mindre företag kan registrera full- makter för namngivna personer så att de kan signera elektroniska ansökningar.

203

Erfarenheter från våra grannländer

SOU 2022:39

Dessutom har Kartverket utvecklat en enkel lösning (”ett rått gränssnitt”) som ger banker och mäklare möjlighet att utväxla do- kument mellan sig förutom att skicka in dokument till Kartverket. Det ligger i tjänsten Altinn (hos Digitaliseringsdirektoratet), men det finns även privata lösningar som är betydligt mer avancerade. Där upplevs det dock finnas en risk för att kostnaderna kommer att stiga ju fler som kommer in i de lösningarna.

De flesta ärendena rörande boretter ges in av mäklare (andels- övergång) och kreditgivare (pantregistrering).

8.3.19 Tillhandahållande av uppgifter från grunnboken

Informationen i grunnboken, liksom annan information som Kart- verket ansvarar för, tillhandahålls numera som öppna data, det vill säga utan avgift. Informationen kan laddas ner eller nås via ett API. Det finns också en marknad där informationen anpassats eller inte- grerats så att den blir mer användbar vid och integrerad i olika slags handläggning av olika informationsförädlare. Då betalar användarna för den information man köper.

Användare av informationen är banker och mäklare. Men även kommuner och privatpersoner använder den. Dessutom använder de tjänsteutvecklare som beskrivits ovan och andra vidareförädlare in- formationen, exempelvis för omsättningsstatistik och värderingar.

Kartverket har en tjänst kallad Se eiendom som alla, inklusive pri- vatpersoner, kan komma åt. På en inloggning kan man titta på upp till tio objekt.

En typisk registerbild innehåller uppgifter som identifierar bo- rettslaget nämligen namn, organisationsnummer och andelsnummer (som motsvarar den svenska bostadsrättsföreningens lägenhetsnum- mer), uppgifter om andelshavare (namn, personnummer, dagboks- nummer och datum för registreringen, eventuell köpeskilling), be- lastningar i form av panter (dagboksnummer, datum, panthavares namn och organisationsnummer samt belopp) samt eventuella rät- tigheter. Dessutom framgår dagboksnummer och datum för boretts- lagets registrering av andelen i grunnboken.

Av tradition är den norska registren med fastighetsinformation, inklusive grunnboken, öppna och allmänt tillgängliga då det ju hand- lar om så kallade publicitetsregister. De relevanta lagarna innehåller

204

SOU 2022:39

Erfarenheter från våra grannländer

inte den typ av noggrant preciserade ändamål som exempelvis den svenska fastighetsregisterlagstiftningen. Bestämmelser om åtkomst och begränsningar i den finns i en föreskrift utfärdad av departemen- tet (FOR 2013-12-18-1599), till vilken också föreskrifterna om tinglysing hänvisar.

8.3.20 Korrekta uppgifter

Det har förekommit påståenden om förfalskade namnteckningar vid registrering av överlåtelser. Men Kartverket skickar ut ett med- delande till överlåtaren efter registreringen så man kan agera snabbt om det är något fel. Detta förutsatt att man är registrerad i kontakt- og reservationsregistret, och där finns de flesta norrmän. Och till ingivaren går ett utdrag ur grunnboken, så alla berörda vet vad som registrerats.

Överensstämmelsen mellan de uppgifter om andelsinnehav som finns registrerade i grunnboken och de uppgifter respektive borett- slag har uppges vara god. Det råder inget missförhållande mellan vad grunnboken innehåller och vem borettslagen uppfattar som rätt bo- rettshavare.

Borettslagen tar även nu ut en avgift för registrering av ny andels- havare.

205

9 Vägval för ett register

9.1 Ja, ett register över bostadsrätter behövs

Vår bedömning: Ett offentligt register för bostadsrätter behövs och bör inrättas.

Våra utredningsdirektiv utgår från att ett register ska inrättas, av skäl som det redogörs för i direktiven.

Det hindrar dock oss inte från att konstatera att det vi funnit under vårt arbete bekräftar vad direktiven beskriver. De problem som under många år påtalats, och som på olika sätt har en negativ inver- kan på överlåtelser och kreditgivning vad avser bostadsrätter, finns kvar. Hanteringen av pantsättning är omodern och rättsosäker. Det innebär också att konsumentskyddet inte kan jämföras med vad som gäller för andra delar av bostadsmarknaden. Svårigheten att få fram information om bostadsrättshavare och uppgifter kopplade till dennes bostadsrättsinnehav för med sig problem när det gäller exekutiva åtgärder. De myndigheter som har att bevaka den finansiella stabili- teten och hushållens sårbarhet saknar ett mycket betydande tillgångs- slag i underlaget för sina bedömningar. Och det verkar som att bostadsrätter i ökande utsträckning används i olika former av brottslig verksamhet, till men för såväl bostadsrättshavare som samhället i stort.

Sedan frågan om ett bostadsrättsregister senast utreddes har mycket förändrats. Processer har digitaliserats, portaler för förmed- ling av information utvecklats och kommunikation underlättats genom användning av digitala kanaler. Men dessa förändringar berör mer enskilda föreningar och förvaltare än helheten. För exempelvis mäklarna är det fortfarande lite av en snårskog för att få fram den information som behövs för varje enskilt objekt eftersom de olika föreningarna och förvaltarna har olika rutiner och lösningar för alla

207

Vägval för ett register

SOU 2022:39

de moment som ingår i processen. Mycket tyder på att kostnaderna för mäklare och köpare har ökat.

Och kreditgivarna är alltjämt i princip utestängda från att få direkttillgång till uppgifter om pantförskrivningar vid behandlingen av en låneansökan från en bostadsrättsköpare. Kronofogdemyndig- heten saknar möjlighet att kontrollera en gäldenärs eventuella inne- hav av en bostadsrätt, och en bostadsrättsköpare kan fortfarande inte vara säker på en uppgift om att den aktuella bostadsrätten inte är pantförskriven. Dessutom gör avsaknaden av ett register över bostads- rätter det lättare att genomföra olika slag av brott, inte minst pen- ningtvätt, där bostadsrätter används. Och det saknas möjlighet att få fram tillförlitlig statistik när det gäller hushållens skulder i förhål- lande till deras tillgångar när det inte finns ett offentligt register över samtliga bostadsrätter.

Så slutsatsen är enkel att dra. Precis som direktiven säger behövs ett offentligt register för bostadsrätter för att i vart fall åtgärda de största problemen.

Det finns också några grundläggande vägval att göra som har bety- delse för utformningen av ett register för bostadsrätter. Dit hör exem- pelvis vad registret ska omfatta. Dessa vägvalsfrågor beskrivs i utred- ningsdirektiven. Också dessa vägvalsfrågor redovisas i detta kapitel.

9.2 Ett statligt register som en myndighet ansvarar för

9.2.1 Inledning

I det inledande avsnittet har vi bekräftat direktivens mening att ett bostadsrättsregister behövs. En ytterligare fråga att ta ställning till är i vilken regi ett register ska föras, dvs huvudsakligen om ansvaret ska vara statligt eller om en privat aktör ska sköta registret. Eftersom frå- gan om ett bostadsrättsregister inte är ny så har ett antal olika förslag diskuterats, såväl när frågan utretts på regeringens uppdrag som i andra sammanhang. Det finns därför anledning att också titta på de tidi- gare förslagen.

208

SOU 2022:39

Vägval för ett register

9.2.2 Tidigare förslag rörande utformning och ansvar i frågan

I kapitel 7 har tidigare utredningsförslag redovisats mer utförligt. Här redovisas de olika förslagen vad avser utformning och ansvar. Som kommer att framgå bygger inte alla förslag på någon samman- hållen samling av uppgifter om bostadsrätter. De är dessutom olika detaljerade när det gäller beskrivningen av var ansvaret ska ligga, och hur det ska se ut.

Frågan om ett bostadsrättsregister aktualiserades i Bostadsrätts- utredningens delbetänkande Bostadsrättsregister (SOU 1998:80). Utredaren föreslog att ett nytt register skulle inrättas, ett bostads- rättsregister, och undersökte om personuppgiftsansvaret för regist- ret skulle läggas på en befintlig statlig myndighet, en för ändamålet tillskapad statlig myndighet eller ett för ändamålet bildat bolag (se SOU 1998:80 s. 252 ff). Under utredningen framkom att bolagsalter- nativet inte var en framkomlig väg eftersom vissa aktörer inte var intresserade av att ta ansvar för registret. Utredningen föreslog slut- ligen att Lantmäteriverket (numera Lantmäteriet) skulle väljas som personuppgiftsansvarigt.

I december 2003 lämnade den så kallade Projektgruppen för ett bostadsrättsregister en rapport till Justitiedepartementet. Projekt- gruppen hade bildats av HSB, dåvarande SBC, Riksbyggen och Svenska Bankföreningen. Gruppen föreslog att ett bostadsrättsregister skulle byggas upp som en elektronisk databas åtkomlig för sökning via inter- net. Sedermera förtydligades det till att avse en central knutpunkt i form av ett tittskåp genom vilket användarna (främst kreditgivare och mäklare) skulle få tillgång till föreningarnas lägenhetsförteck- ningar. Modellen bygger enligt promemorian på gällande modell för överlåtelser och pantsättning, där förvaltarna ges en central roll att ta emot och registrera samtliga uppgifter som ska ingå i registret. Ansvaret för registret, dvs för ägande, uppbyggnad, utveckling och drift, föreslogs anförtros en ekonomisk förening eller annan typ av organisation med medlemmar från bostadsrättsorganisationerna och kreditgivarna.

I departementspromemorian Bostadsrättsregister (Ds 2007:12) redovisades en jämförelse mellan de två ovan redovisade förslagen, där Projektgruppens förslag hade kompletterats i vissa avseenden. Utre- daren fann att Bostadsrättsutredningens förslag var att föredra fram- för Projektgruppens förslag men ansåg att det var alltför ingripande.

209

Vägval för ett register

SOU 2022:39

Han förde därför fram ett tredje förslag som förstahandsalternativ. Detta gick ut på ett centralt register med ett innehåll koncentrerat till uppgifter om bostadsrättshavare, pantsättningar och de uppgifter som behövs för att knyta dessa uppgifter till en viss bostadsrätts- lägenhet. Våra utredningsdirektiv är starkt präglade av detta tredje förslag. Personuppgiftsansvaret föreslogs ligga hos Lantmäteriverket (numera Lantmäteriet) men registret skulle skötas av användarna.

I en skrivelse från Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen och Fastig- hetsägarna Sverige (Fi2020/03108) föreslås en lösning, benämnd Lösningen, som går ut på att varje förenings register (vilket synes bestå av en sammanslagning av medlems- och lägenhetsförteckningarna) ska göras tillgängligt via en central ingång (ett standardiserat API). Tanken är också att nuvarande rutiner för pantsättning i princip be- hålls. Föreningens register ska inte vara offentligt utan en kredit- givare ska bara kunna få tillgång till uppgifter genom Lösningen med stöd av en fullmakt från bostadsrättshavaren. De fyra förslagsstäl- larna förklarar sig öppna för en dialog och fördelning mellan sig av huvudmannaskapet för utveckling, drift och underhåll av systemet. Varje förenings styrelse ska ansvara för riktigheten i de uppgifter som presenteras.

I utredningens expertgrupp finns representanter för de fyra orga- nisationer som står bakom förslaget. Det är självfallet så att de hellre hade sett att regeringens direktiv haft en utformning mer i linje med förslaget än vad som nu är fallet.

9.2.3 Vad säger direktiven?

Direktiven handlar ju om ett offentligt register över bostadsrätter. Det talas om hur registret bör utformas, dess omfattning och inne- håll samt för vilka ändamål registret får användas. Hur registret ska inrättas och införas är andra frågor som behandlas. Det innebär i sin tur att registret inte är något som finns i dag. Registret bör enligt direktiven använda den förvaltningsgemensamma digitala infrastruk- turen och det nationella ramverket för grunddata inom den offentliga förvaltningen. Det är också tydligt att registret ska vara författnings- reglerat.

Utifrån de frågeställningar vi ska behandla enligt direktiven, kort sammanfattat ovan, blir slutsatsen att det offentliga register över

210

SOU 2022:39

Vägval för ett register

bostadsrätter som vi ska föreslå är en författningsreglerad samman- hållen samling av uppgifter om bostadsrätter. Något tittskåp eller tillgång till alla föreningars medlems- och lägenhetsförteckningar via ett API i enlighet med Lösningen, som har beskrivits i avsnitt 9.2.2, är inte vad direktiven efterfrågar. En sådan lösning blir därmed heller inte aktuell att studera vidare.

Vår bedömning är också att ett register, där uppgifterna presen- teras på ett standardiserat och definierat sätt, ger betydande fördelar.

9.2.4 Skäl för och mot ett statligt engagemang

En erfarenhet som vi kunnat dra från inrättandet av motsvarande register i Finland och Norge är, som framgår i kapitel 8, att man där diskuterat om ett register av detta slag skulle vara ett ansvar för sta- ten eller om det var mer lämpligt att det drivs i privat regi. Resultatet har i båda länderna blivit att registren är statliga.

Ett register över bostadsrätter innebär att en betydande del av befolkningen finns i registret, och att det är en viktig del av de be- rörda hushållens ekonomiska tillgångar som finns i ett sådant regis- ter. Detta talar för ett statligt engagemang, ungefär så som man reso- nerat i Finland.

Mot detta kan anföras att en grundläggande tanke bakom bostads- rätten är den gemensamma förvaltningen och utövandet av den i föreningsform. Ett statligt register skulle kunna uppfattas som en urholkning av föreningstanken, där det offentliga tar över uppgifter från föreningen. Ett alternativ skulle då vara ett register som på något sätt hanteras av aktörer med koppling till landets bostadsrätts- föreningar. De förslag som presenterats av HSB och Riksbyggen tillsammans med Bostadsrätterna och Fastighetsägarna bygger på en sådan konstruktion.

211

Vägval för ett register

SOU 2022:39

9.2.5 Ett statligt register som en myndighet ska ansvara för

Vårt förslag: Registret ska vara statligt och det övergripande ansvaret läggas på en myndighet.

En renodlad privat lösning, i form av ett aktiebolag eller en ekono- misk förening, för att ansvara för ett författningsreglerat register skulle kanske kunna vara tänkbart. Ett sådant alternativ övervägdes också av Bostadsrättsutredningen 1998, men förkastades. I dag gäller lagen (2016:1145) om offentlig upphandling, vilket torde innebära att ett sådant upplägg förutsätter att den privata aktören upphandlas. Det innebär bland annat att det i princip är omöjligt att garantera att den aktör som väljs har en koppling till landets bostadsrättsfören- ingar, i vart fall om man vill ha mer än en anbudsgivare samtidigt som den aktören inte har eller får en dominerande ställning på någon del av marknaden för exempelvis förvaltning.

Ett författningsreglerat register som omfattar en betydande del av befolkningen, avser en tillgång som är så grundläggande som bosta- den är, utgör en stor ekonomisk tillgång för de berörda enskilda hus- hållen liksom för samhället i stort, samt är säkerhet för en tredjedel av hela bolånestocken bör vara statligt.

Om registret ska vara statligt är det nästan självklart att en myn- dighet anförtros ansvaret för registret. Alla statliga register som till- kommit under de senaste decennierna finns hos någon myndighet. Det är också så som den statliga förvaltningen är uppbyggd.

Historiskt sett har egentligen bara ett undantag förekommit, näm- ligen Värdepapperscentralen AB. Detta bolag bildades och ägdes av staten tillsammans med de största bankerna, med syfte att registrera och administrera aktieinnehav i börsnoterade bolag.

Bakom inrättandet av Värdepapperscentralen låg de ökande kost- naderna för hantering av aktiebrev och kuponger i pappersform. I betänkandet Förenklad aktiehantering (SOU 1968:59) föreslogs att en datoriserad aktiebok sorterad efter aktieägarnas namn skulle införas och att en nationell värdepapperscentral skulle få i uppdrag att föra en sådan aktiebok och att bland annat administrera aktieutdel- ningar.

Värdepapperscentralen började sin verksamhet 1973 och ägdes då av staten och de så kallade fondkommissionärerna. Bolaget hade ensam- rätt för betydande delar av aktiehanteringen, och verksamheten regle-

212

SOU 2022:39

Vägval för ett register

rades i en särskild lag om Värdepapperscentralen VPC. Statens ägande upphörde 1999 då de fyra största bankerna, som vid den tidpunkten ägde knappt 25 procent av bolaget, köpte statens 50-procentiga aktieinnehav samt ytterligare 25 procent av andra ägare. Vid denna tid upphävdes också lagstiftningen om Värdepapperscentralen. År 2008 överläts ägandet till det Belgien-baserade företaget Euroclear.

De skäl som låg bakom det statliga engagemanget blev med tiden allt svagare. Det som en gång sågs som ett naturligt nationellt mono- pol blev en del av en större internationell marknad, och teknikens utveckling innebar helt nya förutsättningar. Ett statligt ägande och en statlig reglering var kanske inte heller den bästa grunden för att kunna agera snabbfotat när verkligheten förändrades.

Sedan dess har staten inte engagerat sig i någon liknande konstruk- tion när det gäller förande av register. Ett statligt alternativ innebär enligt vår mening därför att en myndighet anförtros uppdraget att ha ett huvudansvar för registret.

9.3 Ett fristående register

Vårt förslag: Registret ska vara fristående från andra register. Det ska finnas kopplingar till några andra register vad gäller viss grundläggande information som bland annat behövs för att iden- tifiera bostadsrättsföreningen, dess innehav av fastigheter eller tomträtter samt den berörda bostadsrätten.

9.3.1 Samband med andra register

En grundläggande fråga som nämns i utredningens direktiv är om ett centralt offentligt register över bostadsrätter ska vara ett självständigt register eller ingå i ett befintligt register. Det finns ju samband mel- lan föreningen som sådan, den fastighet eller tomträtt som föreningen äger/har och bostadsrättens lägenhet med uppgifter som återfinns i flera andra register. De register där de mest uppenbara sambanden finns är föreningsregistret (Bolagsverket) samt fastighetsregistrets olika delar, pantbrevsregistret och lägenhetsregistret (Lantmäteriet).

En arbetshypotes vid utformandet av ett nytt register är att inte samla in uppgifter som redan är insamlade en gång till. ”En uppgift

213

Vägval för ett register

SOU 2022:39

en gång” har ofta nämnts som en princip som bör gälla i relationen mellan det offentliga och medborgare och företag. Och den bör gälla även i detta sammanhang. Uppgifter som finns i andra register bör återanvändas.

9.3.2 Fastighetsregistret och föreningsregistret

I föreningsregistret finns uppgifter om alla bostadsrättsföreningar, bland annat tidpunkten för registreringen av föreningen, föreningens adress, styrelseledamöter och firmatecknare. Hos Bolagsverket finns också varje förenings stadgar samt den ekonomiska planen registre- rade, vilket framgår av bostadsrättslagen (1991:614). Lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar innehåller regler om registrering i före- ningsregistret.

Fastighetsregistret innehåller beteckningen på den eller de fastig- heter eller tomträtter en bostadsrättsförening äger, adressen till varje fastighet, uppgift om fastighetens areal, byggnader på fastigheten, upp- gifter om föreningens lagfart eller tomträttsinnehav, beviljade inteck- ningar samt andra belastningar eller rättigheter kopplade till fastig- heten. Lagen (2000:224) om fastighetsregister och förordningen (2000:308) om fastighetsregister reglerar registrets innehåll, bland annat utifrån jordabalkens bestämmelser.

När det gäller fastighetsregistret kan det konstateras att en bostads- rätt, som ju utgör objektet för ett bostadsrättsregister, inte är fast egendom. Regelverken kring fastigheter och bostadsrätter ser olika ut, även om de båda tillgångsslagen hanteras på ungefär samma sätt i vissa sammanhang, exempelvis vid kreditgivning. I både Finland och Norge har det i samband med inrättandet av de register som där närmast motsvarar ett bostadsrättsregister från politiskt håll uttalats att det ska vara så likt fastigheter som möjligt. Och i Norge har man till och med bostadsrätter och fastigheter i samma system, den så kallade grunnboken. Men det är ändå olika regelverk som gäller. I Sverige är dock situationen lite annorlunda. Något politiskt utta- lande om att ett bostadsrättsregister ska vara så likt fastighets- registret som möjligt finns inte. Och om en sådan likhet är önskvärd så kan det säkerligen åstadkommas även om bostadsrättsregistret är fristående från fastighetsregistret.

214

SOU 2022:39

Vägval för ett register

Det är också svårt att se hur uppgifter om bostadsrätter skulle inordnas i den systematik som gäller för fastighetsregistrets olika delar. Där är fastigheten det överordnade begreppet under vilket alla andra uppgifter återfinns. Vissa av dessa uppgifter kan förvisso åter- finnas med hjälp av andra sökbegrepp men det är ändå i grunden fastighetsbaserat. Här är det bostadsrätten som är utgångspunkten.

Detta talar för att ett bostadsrättsregister inte bör vara del av fastighetsregistret.

Bostadsrättshavaren är medlem i bostadsrättsföreningen, om vil- ken det finns uppgifter hos Bolagsverket. Men ett register över bostads- rätter handlar inte om föreningen utan om de enskilda bostads- rätterna, och de föreningsrättsliga aspekterna ska inte hanteras i ett bostadsrättsregister.

Ett register över bostadsrätter bör inte vara en del av förenings- registret.

9.3.3 Pantbrevsregistret och lägenhetsregistret

Pantbrevsregistret, som regleras i lagen (1994:448) om pantbrevs- register, är ett register som Lantmäteriet ansvarar för där elektro- niska pantbrev förvaras. Till pantbrevsregister hör ett handläggnings- system varför benämningen pantbrevssystemet också förekommer.

Ett elektroniskt pantbrev ersätter ett fysiskt sådant, och pant- brevsregistret kan ses som en förlängning av bankernas egna säker- hetssystem. Ett pantbrev är ett resultat av att en inteckning beviljats, och det innehåller uppgift om vilken eller vilka fastigheter det gäller i samt belopp, datum och aktnummer. Inteckningar, och därmed pant- brev, är kopplade till fastigheten och de gäller oavsett vem som äger fastigheten.

I pantbrevsregistret registreras vem som innehar varje pantbrev, och kreditgivare kan hantera ett pantbrev mellan sig elektroniskt när fastighetsägaren flyttat sina lån med fast egendom som säkerhet. Re- gistreringen görs av organisationer för vilka tillstånd meddelats av Lantmäteriet. Det är främst kreditinstitut som beviljats tillstånd ut- ifrån vissa fastställda krav, och det är också utifrån deras behov systemet ursprungligen utvecklades. Men även några pensions- och kapitalför- valtare, fastighetsbolag samt några myndigheter har beviljats tillstånd. Registreringen görs utan direkt inblandning av Lantmäteriet. Elek-

215

Vägval för ett register

SOU 2022:39

troniska pantbrev som inte används som säkerhet för något lån finns i det så kallade ägararkivet, och disponeras då av fastighetsägaren. För registret gäller en särskild sekretessbestämmelse som gör att i prin- cip endast kreditgivare, den enskilde fastighetsägaren och Lantmä- teriets fastighetsinskrivningsverksamhet kan använda informationen.

I lägenhetsregistret finns uppgifter om landets samtliga bostads- lägenheter, bland annat vad avser adress, lägenhetsnummer och läge i byggnaden, bostadsarea, antal rum samt kökstyp. Lagen (2006:378) om lägenhetsregister reglerar innehållet i registret. Av lagen framgår också att uppgifterna i registret bara får användas för folkbokföring, statistik, forskning och planering, samt uppföljning och utvärdering av bostadsbestånd och byggande.

Pantbrevsregistret innehåller en mycket begränsad samling av uppgifter, och med en specifik användning. Det är ett register över vissa pantbrev och inte ett beståndsregister av det slag våra direktiv beskriver. Ett register över bostadsrätter bör inte vara en del av pant- brevsregistret.

Lägenhetsregistret innehåller uppgifter om landets alla bostäder, oavsett upplåtelseform. Så det är i och för sig möjligt att tänka sig att uppgifter om bostadsrätter skulle kunna ses som ett tillägg till lägenhetsregistrets uppgifter om just dessa bostäder. Men samtidigt innebär regleringen av lägenhetsregistret att uppgifterna om bostads- rätter skulle behöva regleras särskilt, eftersom ett uttalat syfte ska vara att stärka bostadsmarknadens funktionssätt. Det är inte möjligt att göra om uppgifterna ska vara så inlåsta som informationen i lägenhetsregistret är. Visserligen har Lantmäteriet, på regeringens uppdrag, lämnat förslag på hur användningen av registrets uppgifter skulle kunna utökas. Detta förslag, från 2016, hanterades delvis i betänkandet Fri hyressättning vid nyproduktion (SOU 2021:50) men varken förslagen i Lantmäteriets promemoria eller förslagen i betän- kandet har lett till några författningsändringar.

Regeringen har dock under 2022 lämnat över de delar av betän- kandet Fri hyressättning vid nyproduktion som berör lägenhets- författningarna till den här utredningen. I kapitel 10 behandlar vi detta närmare. I det här sammanhanget är det dock värt att nämna att vi ser svårigheter med att inom ramen för den här utredningen inkludera så pass långtgående förändringar vad gäller lägenhetsregi- strets funktion som skulle krävas för att lägenhetsregistret på allvar skulle kunna hantera även bostadsrätter.

216

SOU 2022:39

Vägval för ett register

Det gör att det sammantaget förefaller mest ändamålsenligt att se lägenhetsregistret som ett möjliggörande grundläggande bestånds- register. Ett bostadsrättsregister kommer att innehålla ett antal kom- pletterande uppgifter av ett annat slag som bara avser just den upp- låtelseformen. Dessutom finns det bostadsrätter som upplåtits som lokaler och som därför inte återfinns i lägenhetsregistret.

Ett bostadsrättsregister bör inte vara en del av lägenhetsregistret. Bostadsrättsregistrets koppling till lägenhetsregistret beskriver vi

närmare i kapitel 10.

9.3.4 Ett fristående register

Slutsatsen blir därför att ett bostadsrättsregister ska vara ett själv- ständigt register. Men som framgått ska registret när det gäller inne- håll kopplas till andra register. Med detta avses att registret ska inne- hålla viss grundläggande information som redan samlats in och som finns i andra register. Det är några uppgifter som finns i de register som redovisats ovan som kan bli aktuella. Exakt vilken information det rör sig om framgår av kapitel 10 som behandlar registrets innehåll.

Inriktningen för den tekniska lösningen bör vara att informa- tionen inte dubbellagras utan att den hämtas från respektive register när den ska användas. Det ankommer på den ansvariga registerhål- laren att utveckla en lösning som är stabil och driftsäker samtidigt som den information som används är uppdaterad. Här kommer ram- verket för nationella grunddata och den förvaltningsgemensamma digitala infrastrukturen in.

Det kan också förmodas att olika användare har ett behov av att ta del av ytterligare information från andra register kopplat till upp- gifter i ett bostadsrättsregister. Det kan röra sig om information som behövs i olika handläggningssystem, precis som erfarenheterna från Finland och Norge visar. Precis som där bör sådana lösningar utveck- las av tjänsteutvecklare, snarare än att ha ett mer omfattande innehåll i själva bostadsrättsregistret.

9.4 Lantmäteriet ska ansvara för registret

Vårt förslag: Lantmäteriet ska ansvara för registret.

217

Vägval för ett register

SOU 2022:39

9.4.1 Tidigare ställningstaganden

Bostadsrättsutredningen redovisade i sitt betänkande från 1998 flera olika möjligheter när det gällde frågan om var ett bostadsrättsregis- ter skulle läggas. I slutänden fanns två alternativ som övervägdes.

När det gällde frågan om registret skulle placeras hos en befintlig statlig myndighet konstaterade utredningen att direktiven tagit upp Lantmäteriverket som alternativ. Utredningen slog fast att verket också var den myndighet som låg närmast till hands. Där fanns, främst genom inskrivningsregistret (numera en del av fastighetsregistret) och pantbrevsregistret, den största erfarenheten av frågor liknande den som bostadsrättsregistret skulle aktualisera. Utredningen nämnde också Fastighetsdatautredningens betänkande Fastighetsdataregis- ter (SOU 1997:3) där Lantmäteriverket föreslagits som ansvarigt.

Utredningen hade därefter att ta ställning till om personuppgifts- ansvaret skulle placeras hos Lantmäteriverket eller hos en för ända- målet särskilt skapad myndighet.

Något som ansågs tala för Lantmäteriverket var att det där fanns datorer och mjukvara som skulle kunna utnyttjas för ett bostads- rättsregister. Det skulle dock en självständig myndighet också kunna få tillgång till. Ett skäl mot att lägga registret hos Lantmäteriverket ansågs vara att verket inte i övrigt sysslade med bostadsrätter. Mot detta talade dock enligt utredningen att Lantmäteriverket hade det övergripande ansvaret för lägenhetsregistret, där bland annat bostads- rätter avsedda för boende skulle komma att ingå.

En ny, särskild myndighet för bostadsrättsregistret kunde förvän- tas vara fokuserad, intresserad och drivande i frågor kopplade till registret. Om Lantmäteriverket ändå skulle väljas poängterade utred- ningen vikten av en organisatorisk lösning så att bostadsrättsregist- ret inte skulle drunkna i andra frågor.

Bostadsrättsutredningen landade slutligen i att föreslå Lantmäteri- verket till ensamt personuppgiftsansvarigt för bostadsrättsregistret. Den lösning som föreslogs i departementspromemorian Bostads- rättsregister från 2007 gick också ut på att Lantmäteriverket skulle vara ansvarigt för registret.

218

SOU 2022:39

Vägval för ett register

9.4.2 Lantmäteriet ska ansvara för registret

Flera av de bedömningsgrunder som Bostadsrättsutredningen haft gör sig gällande även i dag. En väsentlig skillnad mellan vårt utred- ningsuppdrag och det förslag som presenterades i Bostadsrättsutred- ningens betänkande är däremot att överlåtelser och registreringar inte ska vara föremål för någon myndighets prövning.

Något som talar för att Lantmäteriet ges ansvar för registret är den erfarenhet och kunskap som myndigheten redan i dag har genom den ärendehantering som sker inom fastighetsinskrivningen. Dess- utom finns flera befintliga register vid Lantmäteriet med informa- tion av det slag som nu är aktuellt. Fastighetsregistret, pantbrevs- registret och det nationella lägenhetsregistret sköts i dag av Lantmäteriet.

Som redan framgått innehåller dessa register uppgifter som kan kopplas till bostadsrättsföreningen och de enskilda bostadsrätterna. Dessa registers största användare är också till stor del desamma som ett bostadsrättsregister kan förväntas ha, nämligen fastighetsmäklare och kreditgivare. I många avseenden finns stora likheter mellan bostadsrättsmarknaden och fastighetsmarknaden. Allt fler av de ären- den som hanteras inom fastighetsinskrivningen kommer in elektro- niskt.

Den myndighet utöver Lantmäteriet som skulle kunna komma i fråga är Bolagsverket. Hos Bolagsverket registreras ju själva bostads- rättsföreningen när den bildas, liksom föreningens ekonomiska plan och stadgar. Där registreras också förändringar vad gäller styrelse och firmateckning i varje bostadsrättsförening, liksom adress till fören- ingen. Bolagsverket ansvarar också för registren över företagsinteck- ningar och de elektroniska inteckningsbrev som då utfärdas. Verket har en bred och stor erfarenhet av elektronisk ärendehantering, och får sägas ha varit något av en föregångare på detta område i Sverige.

Det finns goda skäl att anta att båda myndigheterna skulle klara uppgiften att ansvara för ett bostadsrättsregister.

De skäl som främst anförs i direktiven för ett inrättande av ett bostadsrättsregister handlar om bostadsrättsmarknadens funktion och större säkerhet vid pantsättning. Detta pekar mot att Lant- mäteriet ska vara ansvarig myndighet för ett bostadsrättsregister. Mycket talar nämligen för att de processer som främst kreditgivare och fastighetsmäklare kommer att utforma när ett bostadsrätts-

219

Vägval för ett register

SOU 2022:39

register finns på plats kommer att vara mycket lika de som finns för fast egendom. Det finns också en stor erfarenhet av att hantera det slags information som ett bostadsrättsregister kommer att innehålla, såväl vad gäller handläggning och register. Därutöver finns erfaren- heter från uppläggningen av lägenhetsregistret som bör kunna tas tillvara vid uppläggningen av ett bostadsrättsregister. Bolagsverket är väl insatt i de föreningsrättsliga frågor som gäller vid registrering av bostadsrättsföreningar, medan Lantmäteriet saknar sådan erfaren- het. Däremot finns kunskap om samfällighetsföreningar som regi- streras vid Lantmäteriet. De föreningsrättsliga aspekterna bör dock inte vara avgörande eftersom direktivens andemening väl kan sägas vara att någon myndighet inte ska ta över de grundläggande förenings- rättsliga uppgifter en bostadsrättsförening har i dag.

Vi tror inte att Bostadsrättsutredningens farhågor, bland annat att en bostadsrättsregisterverksamhet hos Lantmäteriet skulle riskera att drunkna i andra frågor, gäller i dag. Sedan utredningens betänkande lämnades 1998 har inskrivningsverksamheten flyttats över från dom- stolarna till Lantmäteriet. Ansvaret för registrering av bostadsrätter har betydande likheter med registreringen i inskrivningsverksam- heten, och det är en verksamhet som är väl etablerad i myndigheten och som fungerar väl. Vi menar därför att ansvaret för bostadsrätts- registreringen bör ligga i samma organisationsdel som inskrivnings- verksamheten, på samma sätt som registreringen i samfällighets- föreningsregistret gör. Det bör i formell mening dock inte vara en del av inskrivningsmyndigheten. Precis som fallet är med samfällig- hetsföreningsregistret bör verksamheten koncentreras till ett kon- tor, förslagsvis vid ett av de mindre kontoren. De är belägna i Mora, Härnösand och Skellefteå.

220

SOU 2022:39

Vägval för ett register

9.5 Registrets omfattning

Vårt förslag: Registret ska omfatta landets samtliga bostadsrätter. Andelar i bostadsföreningar och bostadsaktiebolag ska inte ingå

i registret.

9.5.1 Alla bostadsrätter ska omfattas

Enligt direktiven ska vi ta ställning till om ett register över bostads- rätter ska innehålla samtliga bostadsrätter eller bara de bostadsrätter som är pantsatta. Svaret på denna fråga betyder mycket för hur ett register kan användas och vilken tillit som registret får bland använ- darna. Det betyder också mycket för hur rutinerna kring den infor- mation som finns i registret kan utformas och hur smidiga processerna rörande exempelvis överlåtelser och pantsättning blir. Bostadsmark- nadens funktion blir också beroende av svaret på frågan.

Vi har tagit upp denna frågeställning med i stort sett alla de myn- digheter och organisationer vi träffat under utredningstiden. Samt- liga har varit tydliga med att ett register ska omfatta alla bostadsrät- ter och inte endast de som är pantsatta. Skälen för denna inställning har handlat om tillförlitlighet och effektivitet.

Om ett register bara skulle innehålla uppgifter om de bostads- rätter som är pantsatta minskar möjligheterna att använda informa- tionen i registret högst markant. För de bostadsrätter som inte finns i registret skulle nuvarande rutiner för att få fram och kontrollera uppgifter få användas. Sannolikt skulle också den kreditgivare hos vilken bostadsrätten pantförskrivits tvingas göra en underrättelse till föreningen på det sätt som sker i dag eftersom det måste antas att det kan ta en viss tid för att få in den nu pantförskrivna bostadsrätten i registret. För kreditgivaren torde det vara nödvändigt att försäkra sig om ett sakrättsligt skydd så fort som möjligt.

Och när en bostadsrätt pantsätts måste en informationsinhämt- ning sättas igång för att få fram de uppgifter som ska ingå i registret. Detta blir då ett antal engångsinsatser för föreningar, förvaltare och för den registeransvarige. Det innebär betydligt större arbetsinsatser och kostnader än vad en rationellt utformad registeruppläggning vid ett tillfälle medför.

221

Vägval för ett register

SOU 2022:39

En sådan hantering med en del bostadsrätter i ett register och andra som hanteras på nuvarande sätt innebär att många aktörer får upprätthålla dubbla rutiner. Det blir inte rationellt och effektivt för någon, och kan inte bedömas ge de förbättringar som direktiven efter- lyser. Och registrets innehåll skulle förmodligen hela tiden ifråga- sättas eftersom det blir ett konstant in- och utflöde av bostadsrätter i det. En känsla av osäkerhet hos användarna är lätt att förutse.

Registret ska därför omfatta alla bostadsrätter. Och av det följer att det är alla upplåtna bostadsrätter, oavsett om de används som bo- städer eller lokaler, eller om det är fråga om den typ av andelsboende som återfinns främst i fjällvärlden, som ska finnas i registret.

9.5.2 Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag ska inte omfattas

En annan fråga som har att göra med ett bostadsrättsregisters om- fattning är om de äldre upplåtelseformerna med andelar och aktier i bostadsföreningar och bostadsaktiebolag ska ingå. Som framgått finns det färre än 300 bostadsföreningar kvar, och antalet bostadsaktie- bolag är betydligt mindre. Eftersom dessa gamla föreningar också är relativt små så uppgår det totala antalet lägenheter till färre än 7 000. Dessa återfinns huvudsakligen i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Det har under lång tid funnits möjligheter för såväl bostadsfören- ingar som bostadsaktiebolag att ombilda sig till bostadsrättsfören- ingar. För bostadsföreningarna är det ett tämligen enkelt förfarande. För bostadsaktiebolagen är det besvärligare men det finns ändå rätt väl utvecklade processer för det. Det faktum att det nu finns väldigt få bostadsaktiebolag kvar innebär att ombildningar faktiskt skett.

De bostadsföreningar och bostadsaktiebolag som nu finns kvar måste därför sägas ha valt att behålla sin ursprungliga form och alltså hittills aktivt valt bort ombildningsmöjligheten. Detta talar för att dessa boendeformer inte ska ingå i ett bostadsrättsregister. Då det dessutom förhåller sig så att pantsättning av en andel inte är tillåten i alla bostadsföreningar skulle nyttan av att inkludera bostadsfören- ingarna i ett register vara begränsad. Detta eftersom en kontakt med föreningen och en kontroll av de gällande stadgarna erfordras vid varje transaktion som rör föreningens andelar.

När det gäller bostadsaktiebolagen är ett skäl för att inte inklu- dera dem i ett register att det inte finns någon möjlighet att spåra

222

SOU 2022:39

Vägval för ett register

sådana aktiebolag i något register eller statistikdatabas. Den uppgift om antalet bostadsaktiebolag utredningen fått fram bygger på en sam- manställning från Mäklarsamfundet som, även om det är den bästa tillgängliga uppgiften, inte kan tas för helt säker. Vid uppbyggnaden av ett register som det nu är fråga om är det viktigt att kunna kon- trollera att alla de objekt som ska finnas med faktiskt också gör det.

En möjlig effekt av detta ställningstagande kan bli att kreditgivar- nas vilja att belåna en andel i en bostadsförening minskar. Kredit- givaren kan tänkas uppmana föreningar att ombilda sig till bostads- rättsförening. Självfallet är det upp till föreningsmedlemmarna att ta ställning i frågan om vad som är bäst för dem.

9.6 Förhållandet till den personliga integriteten

9.6.1 Inledning

I direktiven till den här utredningen omnämns särskilt skyddet för den personliga integriteten. Direktiven säger att det är av stor vikt att registret säkerställer ett gott skydd för den enskildes integritet, vil- ket kan innebära olika begränsningar vid behandlingen av uppgifter eller andra åtgärder kopplat till informationssäkerhet och sekretess. Direktiven anger också att utredningen ska säkerställa att förslagen är förenliga med dataskyddsförordningen och annan relevant data- skyddsrättslig lagstiftning.

I kapitel 10 beskriver vi närmare vilka uppgifter som vi anser att bostadsrättsregistret ska innehålla. Redan nu kan vi dock konstatera att personuppgifter kommer att vara en viktig del av registerinne- hållet. Personuppgifter kan kortfattat beskrivas som uppgifter som direkt eller indirekt kan knytas till en person som är i livet. Namn, adress och personnummer är vanliga exempel på vad som kan utgöra personuppgifter.

Ett bostadsrättsregister i den form vi föreslår förutsätter olika former av behandling av personuppgifter. Bland annat kan person- uppgifter behöva samlas in, registreras, lagras och lämnas ut och det ska kunna göras digitalt. Behandling av personuppgifter på detta sätt kan innebära en risk för intrång i den personliga integriteten. Det är viktigt att hitta en väl avvägd balans mellan å ena sidan skyddet för den personliga integriteten och å andra sidan samhällets rättmätiga

223

Vägval för ett register

SOU 2022:39

krav på en väl fungerande hantering av bostadsrätter som en del av en väl fungerande bostadsmarknad.

I följande avsnitt och i kapitel 11 redovisar vi våra överväganden och förslag för den rättsliga regleringen av ett register och skyddet för den personliga integriteten.

9.6.2 En intresseavvägning

Även om det, som vi har beskrivit i kapitel 4, inte är möjligt att en- tydigt definiera vad som avses med begreppet personlig integritet bör det stå klart att vissa faktorer är särskilt viktiga att ta hänsyn till när det gäller att bedöma intrånget i den personliga integriteten vid auto- matiserad behandling av personuppgifter. Sådana faktorer kan vara arten av de personuppgifter som är tänkta att behandlas, vilka som ska ha tillgång till personuppgifterna, vilken typ av åtkomst som ska finnas, hur sökning ska få göras och hur lång tid som personuppgif- ter ska få sparas. Ju fler uppgifter som får behandlas, ju större möj- ligheter till sammanställningar och sökningar och ju längre tid som uppgifterna får sparas, desto större är, typiskt sett, risken för integri- tetsintrång. Ju större risken för intrång är, desto mer angeläget måste ändamålet med personuppgiftsbehandlingen vara.

Den närmare utformningen av de nya bestämmelserna om behand- ling av personuppgifter i bostadsrättsregistret måste alltså föregås av en avvägning mellan å ena sidan intresset av en väl fungerande hanter- ing av bostadsrätter och å andra sidan intresset av skydd för den personliga integriteten. Genom att välja en viss reglering, till exem- pel i form av vissa begränsningar för hur personuppgifterna får behand- las, kan också riskerna för integritetsintrång minska.

Det kan också noteras att det i både Finland och i Norge finns regis- ter som motsvarar ett bostadsrättsregister. Där finns erfarenheter och exempel att beakta.

224

SOU 2022:39

Vägval för ett register

9.7 Behandling av personuppgifter ska regleras särskilt

Vår bedömning: Behandling av personuppgifter i bostadsrätts- registret ska författningsregleras särskilt.

9.7.1 Den befintliga författningsregleringen

Vi har i det föregående avsnittet konstaterat att det bostadsrätts- register som vi föreslår kommer att innehålla personuppgifter. I kapi- tel 10 redovisar vi närmare vilket innehåll vi föreslår. Bland annat av integritetsskäl behöver vi därför ta ställning till hur skyddet för dessa uppgifter ska säkerställas.

Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana upp- gifter och om upphävande av direktiv 95/46/EG (allmän dataskydds- förordning), här kallad dataskyddsförordningen, gäller i EU sedan den 25 maj 2018. Förordningen är tillämplig på behandling av per- sonuppgifter som helt eller delvis företas på automatisk väg samt på annan behandling än automatisk för personuppgifter som ingår i eller kommer att ingå i ett register (artikel 2). Bostadsrättsregistret kom- mer att omfattas av dataskyddsförordningens tillämpningsområde.

Trots att dataskyddsförordningen är en EU-förordning som är direkt tillämplig i medlemsstaterna lämnar den i vissa fall utrymme för nationell reglering, både genom att tillåta och att förutsätta natio- nella bestämmelser som kompletterar eller undantar vissa av förord- ningens bestämmelser. Det här innebär att det som utgångspunkt inte finns några hinder mot att anta särskilda bestämmelser för per- sonuppgiftsbehandling i bostadsrättsregistret. Sådana särskilda bestäm- melser finns i dag på flera håll i olika registerförfattningar.

I Sverige har generella kompletterande bestämmelser till data- skyddsförordningen antagits genom lagen (2018:218) med komplet- terande bestämmelser till EU:s dataskyddsförordning (dataskyddslagen) och förordningen (2019:219) med kompletterande bestämmelser till EU:s dataskyddsförordning. Även denna kompletterande reglering kommer att gälla för bostadsrättsregistret.

225

Vägval för ett register

SOU 2022:39

Om nationella bestämmelser antas finns utrymme för att även föra in vissa av förordningens bestämmelser i den nationella rätten. Det kan vara aktuellt om det är nödvändigt för samstämmigheten och för att göra de nationella bestämmelserna begripliga (se skäl 8 i data- skyddsförordningen).

9.7.2 En särskild reglering behövs

Redan i dag finns alltså ett regelverk på plats som bostadsrätts- registret kommer att omfattas av. Den befintliga dataskyddsregler- ingen utgör ett visst skydd när det gäller de registrerades personliga integritet. Med hänsyn bland annat till den mängd personuppgifter som registret kommer att omfatta och att uppgifterna kommer att spridas anser vi dock att det finns behov av särskilda bestämmelser avseende personuppgiftsbehandling i bostadsrättsregistret. Vi tror också att ett särskilt regelverk gör det tydligare för allmänheten hur personuppgifter i bostadsrättsregistret får behandlas. Vi anser därför att behandling av personuppgifter i bostadsrättsregistret ska regleras särskilt.

Den särskilda regleringen som föreslås ska så långt som möjligt vara teknikneutral. Det minskar behovet av att göra förändringar i regelverket när tekniken utvecklas.

I nyare lagstiftning brukar dataskyddsbestämmelserna regleras i en särskild författning, medan de materiella bestämmelserna finns i en annan författning. Så är fallet till exempel för vägtrafikdatalagen (2019:369) och lagen (2019:370) om fordons registrering och använd- ning. En uppdelning på det sättet motiverades av regeringen med att den bättre kan tillgodose krav på funktionalitet och effektivitet samt på skydd för enskildas personliga integritet (prop. 2018/19:33 s. 61).

Syftet med bostadsrättsregistret är att tillgodose det behov av information om bostadsrätter som finns i samhället. Registrering i registret föregås inte av något materiellt prövningsförfarande. Infor- mationen i registret skapas inte heller genom en särskild ärende- handläggning hos Lantmäteriet, utan uppstår på andra sätt hos andra aktörer. Det är inte självklart att en uppdelning av bestämmelserna i detta fall skulle göra hanteringen mer funktionell och effektiv. Vi anser snarare att en sammanhållen reglering är mer ändamålsenlig och på ett bättre sätt kan tydliggöra de krav som ställs för att skydda den

226

SOU 2022:39

Vägval för ett register

personliga integriteten. Det är en sammanhållen författningsregler- ing vi kommer att föreslå i det här betänkandet.

9.8 Nivåer på författningsregleringen

Vår bedömning: De grundläggande principerna för behandling av personuppgifter i bostadsrättsregistret ska finnas i en lag, kallad bostadsrättsregisterlagen. Kompletterande bestämmelser ska med- delas av regeringen eller av Lantmäteriet.

Vårt förslag: En bestämmelse som anger att bostadsrätter ska registreras i registret ska tas in i bostadsrättslagen.

9.8.1 Kravet på lagform

Som vi redan har beskrivit i avsnitt 9.7 anser vi att behandling av per- sonuppgifter i bostadsrättsregistret ska författningsregleras särskilt. Vi behöver nu ta ställning till på vilken normnivå som regleringen ska finnas.

De grundläggande bestämmelserna om hur normgivningen går till finns i 8 kap. regeringsformen. Föreskrifter ska meddelas av riks- dagen genom lag bland annat om föreskrifterna avser förhållandet mellan enskilda och det allmänna under förutsättning att föreskrif- terna gäller skyldigheter för enskilda eller i övrigt avser ingrepp i enskildas personliga och ekonomiska förhållanden. Regeringen får dock, efter bemyndigande från riksdagen, meddela sådana föreskrif- ter i en förordning. Normgivningskompetensen kan även vidare- delegeras till en myndighet eller en kommun, som därmed bemyn- digas av regeringen att meddela föreskrifter på ett visst område. När det gäller föreskrifter som är gynnande för den enskilde får reger- ingen, inom ramen för sin restkompetens, meddela föreskrifter om åtgärder utan stöd av ett bemyndigande från riksdagen.

Både riksdagen och regeringen har uttalat att myndighetsregister med ett stort antal registrerade och ett särskilt känsligt innehåll bör regleras särskilt i lag, även om det enligt regeringsformen tidigare inte har krävts lagform (se bland annat prop. 1990/91:60 s. 58, bet. 1990/91:KU11 s. 11 och prop. 1997/98:44 s. 41). Regeringen har även uttalat att behovet av lagform särskilt gäller i de fall uppgifterna

227

Vägval för ett register

SOU 2022:39

i registret sprids externt i en inte obetydlig omfattning (prop. 1990/91:60 s. 58).

I 2 kap. 6 § regeringsformen finns en bestämmelse som innebär att enskilda är skyddade mot åtgärder från det allmänna som inne- fattar betydande intrång i den personliga integriteten, om det sker utan samtycke och innebär övervakning eller kartläggning av den enskildes personliga förhållanden. Av 2 kap. 20 § regeringsformen framgår vidare att en begränsning i skyddet mot betydande intrång i den personliga integriteten måste göras genom lag.

9.8.2 Behandling av personuppgifter ska regleras i lag

De ursprungliga förarbetsuttalandena som gör gällande att omfat- tande register med ett särskilt känsligt innehåll ska lagregleras är nu mer än trettio år gamla. Det väcker frågan om behovet av lagform fortfarande är aktuellt eller om någon annan lösning är lämpligare.

På senare år har frågan om nivå på författningsregleringen behand- lats när det gäller Transportstyrelsens verksamhet på vägtrafikom- rådet. Där konstaterade regeringen i prop. 2018/19:33 att Transport- styrelsen dagligen behandlar ett mycket stort antal personuppgifter varav vissa är av känsligt slag, till exempel uppgifter om tidigare brottslighet eller en enskilds ekonomiska eller medicinska förhållan- den. Regeringen konstaterade vidare att omfattande uppgifter om en enskilds privata förhållanden skulle kunna komma att sammanställas och göras tillgängliga inom Transportstyrelsens verksamhet. Reger- ingen ansåg att den behandlingen kunde innebära övervakning eller kartläggning av den enskildes personliga förhållanden, även om syf- tet med behandlingen i första hand var att kunna handlägga ärenden och i övrigt uppfylla de krav som vägtrafiklagstiftningen ställer på myndigheten. Det sagda innebar enligt regeringens mening att bestäm- melser rörande behandlingen av personuppgifter i Transportstyrel- sens verksamhet på vägtrafikområdet även fortsättningsvis borde re- gleras i lag (prop. 2018/19:33 s. 59 f).

I jämförelse med den personuppgiftsbehandling som beskrivits inom vägtrafikområdet kommer bostadsrättsregistret inte att inne- hålla fullt lika känsliga uppgifter. Till exempel finns inte några upp- gifter om hälsa eller tidigare lagföring i det förslag till innehåll i bo- stadsrättsregistret som vi lägger fram (se vidare om innehållet i kapi-

228

SOU 2022:39

Vägval för ett register

tel 10). Uppgifter som räknas till de särskilda kategorierna av personuppgifter enligt artikel 9 i dataskyddsförordningen finns över- huvudtaget inte i bostadsrättsregistret. Det ger anledning att fundera över om kravet på lagnivå är lika befogat för bostadsrättsregistret.

Bostadsrättsregistrets syfte är att tillhandahålla information till samhället. Uppgifterna kommer därför i relativt stor omfattning att spridas. Det handlar också om uppgifter som berör ett stort antal personer. Bland annat av de skälen är det naturligtvis viktigt att till- godose behovet av ett starkt integritetsskydd.

Ett sådant resonemang har förts i samband med etableringen av fastighetsregistret och införandet av lagen (2000:220) om fastighets- register (se prop. 1999/2000:39 s. 77 f). Där ansåg regeringen att de ramar som var viktiga från integritetssynpunkt borde slås fast i lag.

Automatiserad behandling av det slag som kommer att göras i bostadsrättsregistret kan möjliggöra att uppgifter sammanställs på ett sätt som kan anses innebära övervakning eller kartläggning av den enskildes personliga förhållanden. Även om syftet inte är att över- vaka eller att kartlägga enskilda kan det bli en effekt av åtgärderna. Det innebär att personuppgiftsbehandlingen i bostadsrättsregistret i vart fall närmar sig att omfattas av regeringsformens skydd för en- skilda mot betydande intrång i deras personliga integritet. Även av det skälet finns anledning att välja lagform.

Vi föreslår därför sammantaget att de grundläggande principerna för personuppgiftsbehandling ska finnas i lag. Där ingår bland annat för vilka ändamål som personuppgifter får behandlas, personupp- giftsansvaret och grundläggande förutsättningar för direktåtkomst. Dessa frågor kommer vi att behandla närmare i kapitel 11.

Det är lämpligast att dessa bestämmelser regleras i en egen för- fattning, och inte läggs in i någon befintlig författning. Närmast till hands finns bostadsrättslagen. Den lagen reglerar emellertid främst föreningarnas verksamhet och lämpar sig mindre väl för att också innehålla bestämmelser om personuppgiftsbehandling i bostadsrätts- registret. I bostadsrättslagen ska det dock tas in en bestämmelse som anger att bostadsrätter ska registreras i bostadsrättsregistret.

229

Vägval för ett register

SOU 2022:39

9.8.3 Allt behöver inte regleras i lag

Alla frågor som rör bostadsrättsregistret behöver emellertid inte regleras i lag. Detaljfrågor som till exempel handlar om registrets inne- håll och registrering av uppgifter bör i stället regleras i förordning eller föreskrifter. Det är också den ordning som regelmässigt har valts för andra jämförbara register, och det finns ingen anledning att i detta fall avvika från denna ordning.

Det innebär att de övergripande reglerna i lag är långsiktiga och stabila medan den mer detaljerade regleringen i förordning snabbare kan justeras för att exempelvis möta förändrade behov som lyfts fram. På så vis undviks att riksdagen måste ta ställning till varje enskild detalj, vilket skulle riskera att bli tungrott och ineffektivt. Såväl en ändring i lag som en ändring i förordning kräver, oavsett varifrån förslaget kommer, en gedigen beredning där olika berörda intressen- ter får tillfälle att lämna synpunkter. Det innebär att oavsett om det är lag eller förordning det är fråga om så är beredningen utformad på ett sådant sätt att alla intressenter är medvetna om vad som sker och kan påverka processen.

Avgörande för vilka bestämmelser som inte behöver regleras i lag menar vi bör bedömas utifrån bestämmelsernas betydelse för skyd- det av den personliga integriteten. Det är lämpligt att dessa särskilda föreskrifter som hör till bostadsrättsregisterlagen samlas i en särskild förordning, kallad bostadsrättsregisterförordningen.

När det gäller vilka bestämmelser som kan finnas i myndighets- föreskrifter kan samma resonemang användas. Det kan i vissa fall vara lämpligt att regeringen delegerar rätten att meddela föreskrifter till Lantmäteriet.

230

10 Registrets innehåll och funktion

10.1 Inledning

I kapitel 9 har vi presenterat ett antal vägval och olika lösningar för ett bostadsrättsregister. I det här kapitlet kommer vi gå igenom vad registret ska innehålla. Vi kommer också att beskriva hur systemet med pantsättningar är tänkt att fungera i ett bostadsrättsregister och behandla frågor om medlems- och lägenhetsförteckningarna. Vi kommer även att gå igenom olika underrättelser som ska lämnas till eller från registret och som bland annat berör Kronofogdemyndig- heten och föreningarna. Ett register som innehåller uppgifter om en- skilda personer kan också behöva omfattas av viss sekretess, vilket vi kommer att behandla i det här kapitlet.

Regeringen beslutade i januari 2022 att överlämna de delar av be- tänkandet Fri hyressättning vid nyproduktion (SOU 2021:50) som avser förslag om ändring i lagen om lägenhetsregister och förord- ningen om lägenhetsregister till Bostadsrättsregisterutredningen. I det här kapitlet presenterar vi därför också våra överväganden med anledning av det.

10.2 Registrets innehåll

Vårt förslag: Registret ska för varje bostadsrätt innehålla upp- gifter om bostadsrättslägenheten, bostadsrättsföreningen, bo- stadsrättshavaren, pantsättningar och anteckningar.

231

Registrets innehåll och funktion

SOU 2022:39

10.2.1 Inledning

Sedan tidigare har vi konstaterat att bostadsrättsregistret ska inne- hålla samtliga bostadsrätter. Vi har också bedömt att det enbart är bostadsrätter, och inte andelar i bostadsföreningar eller bostads- aktiebolag, som ska ingå i registret, se kapitel 9. Vidare har vi kom- mit fram till att registret ska vara fristående från andra register men att det kommer att finnas kopplingar till andra register då viss in- formation ska hämtas därifrån. När det gäller uppgifter från lägen- hetsregistret erfordras särskilda överväganden, vilket vi redogör för i detta kapitel.

Vi behöver nu ta ställning till vilka uppgifter som ska ingå i registret, och hur informationen ska struktureras. Fastighetsregist- ret och lägenhetsregistret kan sägas ha liknande objekt som utgångs- punkt för respektive register, nämligen fastigheten och bostads- lägenheten. Det förefaller därför naturligt att ha en liknande struktur för registrets innehåll, med en uppdelning i några informationsgrup- per där liknande uppgifter samlas. Det kan också konstateras att en liknande uppdelning återfinns i de finska och norska motsvarighe- terna till ett svenskt bostadsrättsregister.

Registret ska innehålla uppgifter om bostadsrätten, om före- ningen, om bostadsrättshavaren samt om eventuella pantregistre- ringar. Därutöver behövs utrymme för att registrera exempelvis be- slut som rör bostadsrätten eller bostadsrättshavaren.

En sådan uppdelning skulle därmed kunna bestå av följande fem grupper för varje bostadsrätt:

• bostadsrättslägenheten,

• bostadsrättsföreningen,

• bostadsrättshavaren,

• pantsättning, och

• anteckningar.

Därutöver bör vissa historiska förhållanden finnas i registret. Under varje rubrik bör ett antal uppgifter finnas. I de följande

avsnitten redovisar vi vilka uppgifter vi övervägt och vilka uppgifter

viföreslår ska ingå i ett bostadsrättsregister. När vi bedömt vilka uppgifter som bör ingå i ett register har vi tittat på hur stort behovet

232

SOU 2022:39

Registrets innehåll och funktion

av varje uppgift kan antas vara och hur uppgiften kan hållas upp- daterad En annan viktig utgångspunkt har också varit att registret inte ska innehålla fler uppgifter än nödvändigt för att nå sitt syfte. Vi har också beaktat om det är fråga om en uppgift som det är möj- ligt att utan alltför omfattande arbete få fram vid uppläggningen av registret. I vår bedömning har vi också haft med frågan om uppgiften skulle kunna leda till ett intrång i den personliga integriteten som inte kan motiveras.

När vi i det följande skriver att uppgiften finns hos föreningen så är det i praktiken oftast hos föreningens förvaltare den finns (förut- satt att föreningen har anlitat en förvaltare).

I detta kapitel redovisar vi också uppgifter som vi övervägt att inkludera i registret men kommit till slutsatsen att så inte bör vara fallet.

10.2.2 Bostadsrättslägenheten

Vårt förslag: För varje bostadsrättslägenhet ska följande uppgif- ter redovisas:

• den beteckning som föreningen har satt på lägenheten,

• den beteckning som lägenheten har i lägenhetsregistret (detta gäller inte för bostadsrätter upplåtna som lokaler, eftersom de inte finns i lägenhetsregistret),

• de uppgifter om bostadsrättslägenhetens yta, antal rum och kökstyp som finns i lägenhetsregistret (detta gäller inte för bostadsrätter upplåtna som lokaler, eftersom de inte finns i lägenhetsregistret),

• tidpunkten för upplåtelse av bostadsrätt (detta gäller inte för bostadsrätter upplåtna före ikraftträdandet),

• om mark och/eller annat utrymme som ingår är upplåtet som bostadsrätt (detta gäller inte för bostadsrätter upplåtna före ikraftträdandet),

233

Registrets innehåll och funktion

SOU 2022:39

• om bostadsrätten delats till flera bostadsrätter, om flera bo- stadsrätter slagits samman till en bostadsrätt eller om yta över- förts mellan bostadsrätter (detta gäller inte för bostadsrätter upplåtna före ikraftträdandet),

• om andra väsentliga förändringar och tidpunkten för dessa, och

• det andelstal som ligger till grund för beräkning av årsavgiften till föreningen.

Uppgift om äldre förhållanden ska redovisas i registret om bo- stadsrätten förändras genom att två bostadsrätter slås samman till en och liknande situationer.

Uppgifter om själva bostadsrätten är en viktig beståndsdel i ett bo- stadsrättsregister. Föreningens identitet för varje bostadsrätt, som måste vara stabil över tid, är naturligtvis en grundläggande uppgift som måste ingå i ett register. Det är utifrån denna identitet huvud- delen av ajourföringen av registret är tänkt att göras. Uppgiften finns i dag endast hos föreningen, som också hanterar eventuella föränd- ringar i dessa beteckningar.

I lägenhetsregistret finns också en identitet för alla bostadslägen- heter. Det är den identiteten som används i folkbokföringen, och därmed också i exempelvis postala sammanhang. För att bland annat säkerställa att samtliga de bostadslägenheter som återfinns i ett bo- stadsrättsregister också finns i verkligheten, och vice versa, bör de båda identiteterna kopplas ihop. På så sätt blir det också lättare för användare av informationen att kontrollera att den avser rätt objekt. Registret ska därför innehålla även lägenhetsregistrets identitet för de bostadsrätter som är upplåtna för bostadsändamål. Om det inte finns en sådan identitet får det antas att bostadsrätten är upplåten som lokal.

En annan högst relevant uppgift är tidpunkten för upplåtelse av bostadsrätt avseende det aktuella objektet. Uppgiften bör ingå i re- gistret. Vi ser däremot svårigheter att på ett rationellt sätt fånga upp- giften vid uppläggningen av registret. Av den information vi tagit del av så finns uppgiften inte alltid i de system förvaltarna har för sin administration. Och hos vissa förvaltare finns den i form av ett datum som inte är korrekt utan bara satts för att fylla ett datafält.

234

SOU 2022:39

Registrets innehåll och funktion

Det innebär att för bostadsrätter som upplåts efter det att registret tagits i bruk ska datum för upplåtelsen redovisas. För befintliga bo- stadsrätter kommer uppgiften inte att finnas.

Från såväl mäklarhåll som från kreditgivare har uttalats önskemål om att ett register ska innehålla några uppgifter om bostadsrättens storlek. I lägenhetsregistret finns uppgift om kvadratmeteryta enligt en viss definition, antal rum samt om typ av kök. Dessa uppgifter kan skilja sig från de egna uppgifter föreningen har i sin ekonomiska plan eftersom de kan ha beräknats efter andra normer.

Dessa uppgifter från lägenhetsregistret bör återfinnas i bostads- rättsregistret. Det måste vara tydligt för den som använder registrets uppgifter att det är just lägenhetsregistrets, och inte föreningens interna, uppgifter som redovisas. Att inkludera föreningarnas egna uppgifter om storlek och antalet rum i registret och att samla in dessa vid registeruppbyggnaden bedöms vara mer kostsamt. Föreningen, i sin egenskap av fastighetsägare, ansvarar för att lägenhetsregistrets uppgifter uppdateras genom kommunen om någon ändring sker.

Eftersom lokaler inte återfinns i lägenhetsregistret kommer stor- leksuppgifter att saknas för de bostadsrätter som utgör lokaler.

I bostadsrättsupplåtelsen kan mark eller annat utrymme ingå. Det är också en uppgift som tydligt ska framgå av upplåtelseavtalet enligt de ändringar i bostadsrättslagen (1991:614) som träder i kraft den

1 januari 2023 (prop.2021/22:17 Tryggare bostadsrätt). För bostads- rätter som upplåts efter det att registret etablerats ska uppgift om mark och/eller annat utrymme ingår i upplåtelsen därför ingå i registret. När det gäller befintliga bostadsrätter har vi sett att det sätt på vilket dessa uppgifter finns redovisade hos bostadsrättsför- eningarna och deras förvaltare är av skiftande kvalitet och ofta med oklar innebörd. Det är därför inte meningsfullt eller rationellt att försöka fånga dessa uppgifter vid den inledande insamlingen av uppgifter.

En bostadsrätt kan ju, som beskrivits i avsnitt 5.2.5, genomgå för- ändringar. Om bostadsrätter genomgår vad vi kallat sammanslag- ning, delning eller om en yta förs över från en bostadsrätt till en annan vid till exempel en ombyggnation, så kommer innehållet i registret att påverkas. Det kan innebära att en bostadsrätt försvinner och en ny tillkommer. Hanteringen av sådana förändringar beskrivs i nämnda avsnitt men det bör även framgå av registret vad för för- ändringar av detta slag som ägt rum.

235

Registrets innehåll och funktion

SOU 2022:39

Därför ska en uppgift om detta föras in som en av uppgifterna om bostadsrätten, så att det finns en möjlighet att reda ut exempelvis problem kring pantsättningar som kan bli en följd av förändringen. Det räcker med en kort beskrivning av vad för åtgärd det rör sig om och tidpunkten.

Andra väsentliga förändringar rörande bostadsrätten eller i före- ningens hus (9 kap 15 § bostadsrättslagen, BRL) kan inträffa. Det kan exempelvis röra sig om tilläggsupplåtelse av mark eller annat utrymme. Uppgiften är viktig och av intresse för särskilt fastighets- mäklarna. Vi menar att föreningen ska vara skyldig att anmäla sådana beslut, som är av betydelse även för bland annat kreditgivarna, för anteckning i registret.

Uppgift om varje bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning, dvs hur stor andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta lägenheten, ska enligt beslutade ändringar i fastighetsmäklarlagen (2021:516) ingå i en fastighetsmäklares objektbeskrivning från och med den 1 januari 2023. Som tidigare framgått används ofta flera olika andelstal i en bostadsrättsförening (avsnitt 5.4.3). Regeringen har dock i propositionen till de lagändringar som nu genomförs (prop. 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt) bedömt att det ska vara möjligt för föreningarna att ta fram ett andelstal som fastighetsmäk- laren normalt ska kunna förlita sig på. Det andelstal som ska använ- das för beräkningen av den indirekta nettoskulden ska vara det andelstal som ligger till grund för beräkning av årsavgiften till före- ningen. Det ligger då nära till hands att denna uppgift också ingår i ett nationellt bostadsrättsregister.

Det finns dock invändningar mot att låta denna uppgift ingå i re- gistret då årsavgiften ibland beräknas utifrån en kombination av olika andelstal (se nämnda avsnitt). I nämnd proposition anges att det finns två andelstal, ett för beräkning av insatsen och ett för av- giften till föreningen, men i själva verket kan det finnas fler. En upp- gift i registret om det andelstal som ligger till grund för beräkning av årsavgiften skulle i så fall inrymma en viss osäkerhet.

Men å andra sidan så kan det te sig något märkligt att en uppgift som enligt lag ska kunna redovisas av föreningen på förfrågan inte ingår i registret. Och det faktum att fastighetsmäklarna nu kommer att efterfråga detta andelstal kan nog leda till att vissa föreningar som har en otydlig grund för beräkningen av detta andelstal ändrar sina stadgar i syfte att få till en enklare och mer transparent ordning. Det

236

SOU 2022:39

Registrets innehåll och funktion

finns exempelvis modellstadgar som många föreningar tittar på, och de större organisationerna brukar både utbilda bostadsrättsförening- arnas styrelser och rådge dem om utformningen av stadgarna.

Vi