Ett register för alla bostadsrÀtter

BetÀnkande av BostadsrÀttsregisterutredningen

Stockholm 2022

SOU 2022:39

SOU och Ds finns pÄ regeringen.se under RÀttsliga dokument.

Svara pĂ„ remiss – hur och varför

StatsrÄdsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad 2009-05-02).

Information för dem som ska svara pÄ remiss finns tillgÀnglig pÄ regeringen.se/remisser.

Layout: Kommittéservice, Regeringskansliet

Omslag: Elanders Sverige AB

Tryck och remisshantering: Elanders Sverige AB, Stockholm 2022

ISBN 978-91-525-0422-2 (tryck)

ISBN 978-91-525-0423-9 (pdf)

ISSN 0375-250X

Till statsrÄdet Johan Danielsson

Regeringen beslutade den 3 december 2020 att utse en sÀrskild utre- dare för att lÀmna förslag pÄ hur ett offentligt register för bostads- rÀtter bör utformas i syfte att stÀrka bostadsmarknadens funktions- sÀtt.

Samma dag förordnades före detta generaldirektören Bengt Kjellson att frÄn och med den 1 januari 2021 vara sÀrskild utredare.

Som sakkunniga i utredningen förordnades frĂ„n och med den 7 september 2021 Ă€mnesrĂ„det vid Finansdepartementet Lars Arell, Ă€mnesrĂ„det vid Finansdepartementet Katarina Welin och rĂ€ttssak- kunniga vid Justitiedepartementet Lina Gruvhagen. Samma dag för- ordnades som experter att bitrĂ€da utredningen koncernjuristen Jonas Anderberg, MĂ€klarsamfundet, chefsjuristen Sofia Berg Horner, Riksbyggen, chefsjuristen Mattias Berlin, HSB, verkstĂ€llande direktören Ulrika Blomqvist, BostadsrĂ€tterna, gruppchefen Lisbeth Hillerkrans, Nabo, enhetschefen Christina Sundblad, Kronofogdemyndigheten, strategichefen Per Sörbom, LantmĂ€teriet, chefsjuristen Marie Öhrström, FastighetsĂ€garna och verksamhetsutvecklaren Tomas Österman, Svenska Bankföreningen. Genom beslut den 1 februari 2022 entledi- gades Katarina Welin och i hennes stĂ€lle förordnades kanslirĂ„det vid Finansdepartementet Charlotte Jansson, som sakkunnig. Samma dag entledigades Marie Öhrström och i hennes stĂ€lle förordnades förbundsjuristen Johan Kleveland, FastighetsĂ€garna, som expert.

Som sekreterare i utredningen anstÀlldes frÄn och med den 8 feb- ruari 2021 juristen Linda Holmström.

Utredningen har antagit namnet BostadsrÀttsregisterutredningen (Fi 2020:10).

HÀrmed överlÀmnas betÀnkandet Ett register för alla bostadsrÀtter (SOU 2022:39). Arbetet har bedrivits i nÀra samrÄd med experter och sakkunniga, som har bidragit med vÀrdefulla och konstruktiva

synpunkter. Vi-formen har dÀrför anvÀnts i betÀnkandet Àven om det kan finnas avvikande uppfattningar i nÄgra detaljfrÄgor.

Utredningens uppdrag Àr med detta slutfört.

Stockholm 1 juli 2022

Bengt Kjellson

/Linda Holmström

InnehÄll

Sammanfattning ................................................................

23

1

Författningsförslag.....................................................

31

1.1

Förslag till lag (2024:0000) om bostadsrÀttsregister ............

31

1.2

Förslag till lag om Àndring i utsökningsbalken .....................

38

1.3Förslag till lag om Àndring i bostadsrÀttslagen

(1991:614) ...............................................................................

39

1.4Förslag till lag om Àndring i lagen (2006:378)

om lÀgenhetsregister ...............................................................

44

1.5Förslag till förordning (2024:0000)

om bostadsrÀttsregister ..........................................................

45

1.6 Förslag till förordning om Àndring

 

i utsökningsförordningen (1981:981)....................................

56

1.7Förslag till förordning om Àndring

i konkursförordningen (1987:916) ........................................

58

1.8Förslag till förordning om Àndring i förordningen

(2001:100) om den officiella statistiken ................................

63

1.9Förslag till förordning om Àndring i offentlighets- och

sekretessförordningen (2009:641) .........................................

65

1.10 Förslag till förordning om Àndring i förordningen

 

(2009:946) med instruktion för LantmÀteriet.......................

67

5

InnehÄllSOU 2022:39

2

Uppdraget.................................................................

71

2.1

Uppdraget ...............................................................................

71

2.2

Utredningsarbetet ..................................................................

71

2.3

BetÀnkandets upplÀggning .....................................................

73

3

BostadsrÀttens regelverk.............................................

75

3.1

Inledning .................................................................................

75

3.2

Historik och lagstiftningens utveckling................................

76

 

3.2.1

De första bostadsrÀttsföreningarna bildas.............

76

 

3.2.2

Lagstiftningens utveckling .....................................

77

3.3

BostadsrÀtten ..........................................................................

78

 

3.3.1

En nyttjanderÀtt ......................................................

78

 

3.3.2

BostadslÀgenheter och lokaler................................

79

3.4

BostadsrÀttsföreningen ..........................................................

79

 

3.4.1

En ekonomisk förening ..........................................

79

 

3.4.2

Bildandet av en bostadsrÀttsförening.....................

79

 

3.4.3

Stadgarna..................................................................

80

 

3.4.4

FöreningsstÀmman..................................................

80

 

3.4.5

Styrelsen...................................................................

81

 

3.4.6

Medlemmarna..........................................................

81

3.5

UpplÄtelse och övergÄng av bostadsrÀtt................................

82

 

3.5.1

UpplÄtelse av bostadsrÀtt........................................

82

 

3.5.2

ÖvergĂ„ng av bostadsrĂ€tt .........................................

82

 

3.5.3

Medlemskap i föreningen .......................................

83

 

3.5.4

Ogiltiga upplÄtelser och överlÄtelser .....................

84

 

3.5.5

Föreningens eget innehav .......................................

84

3.6

Medlemsförteckning och lÀgenhetsförteckning ...................

85

 

3.6.1

Skyldighet att föra förteckningarna .......................

85

 

3.6.2

Medlemsförteckningen ...........................................

85

 

3.6.3

LÀgenhetsförteckningen .........................................

86

3.7

PantsÀttning av bostadsrÀtt....................................................

87

 

3.7.1

En bostadsrÀtt kan pantsÀttas.................................

87

 

3.7.2

Historik ...................................................................

87

6

SOU 2022:39InnehÄll

3.8

Det sakrÀttsliga skyddet .........................................................

88

 

3.8.1

Inledning ..................................................................

88

 

3.8.2

SakrÀttsligt skydd vid överlÄtelse............................

89

 

3.8.3

SakrÀttsligt skydd vid pantsÀttning ........................

89

 

3.8.4

Dold pantrÀtt ...........................................................

90

 

3.8.5

Avnotering av pantrÀtt ............................................

91

 

3.8.6

BostadsrÀttsföreningens legala pantrÀtt .................

91

 

3.8.7

UtmÀtning, betalningssÀkring och kvarstad ..........

92

3.9

Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag .............................

93

 

3.9.1

Inledning ..................................................................

93

 

3.9.2

Bostadsföreningar....................................................

93

 

3.9.3

Bostadsaktiebolag ....................................................

94

3.9.4LÀgenhetsförteckningen i bostadsföreningar

 

 

och bostadsaktiebolag .............................................

94

4

Skyddet för personuppgifter........................................

95

4.1

Inledning .................................................................................

95

4.2

Personlig integritet och skyddet för personuppgifter ..........

96

 

4.2.1

Regeringsformen .....................................................

96

 

4.2.2

Europakonventionen ...............................................

97

 

4.2.3

Dataskyddskonventionen .......................................

98

 

4.2.4

Europeiska unionens stadga....................................

98

4.2.5Förenta nationernas förklaring om de

 

mÀnskliga rÀttigheterna ...........................................

99

4.2.6

OECD:s riktlinjer ...................................................

99

4.3 EU:s dataskyddsförordning .................................................

100

4.3.1

Definitioner och grundlÀggande reglering ...........

100

4.3.2RÀttslig grund för behandling

 

av personuppgifter.................................................

101

4.3.3

Principer.................................................................

103

4.3.4

SÀrskilt om ÀndamÄl...............................................

104

4.3.5

Den registrerades rÀttigheter ................................

105

4.3.6

ÖvertrĂ€delser .........................................................

107

4.3.7Nationella bestÀmmelser som kompletterar

 

EU:s dataskyddsförordning..................................

107

4.3.8

SÀrskilda registerförfattningar ..............................

108

7

InnehÄllSOU 2022:39

4.4

Handlingsoffentlighet och sekretess...................................

108

 

4.4.1

AllmÀnna handlingars offentlighet.......................

108

 

4.4.2

TillgÄng till allmÀnna handlingar ..........................

109

 

4.4.3

Sekretess ................................................................

109

4.5

Bevarande och gallring .........................................................

110

 

4.5.1

Bevarande Àr huvudprincipen ...............................

110

 

4.5.2

Gallring Àr tillÄten i vissa fall ................................

111

 

4.5.3

Personuppgifter i allmÀnna handlingar ................

111

5

BostadsrÀtten i dagens verklighet ..............................

113

5.1

Inledning ...............................................................................

113

5.2 BestÄndet av föreningar och bostadsrÀtter..........................

113

 

5.2.1

Antalet föreningar och bostadsrÀtter...................

113

 

5.2.2

Föreningarnas storlek och var de finns................

114

 

5.2.3

Föreningar med andra typer av lÀgenheter ..........

115

 

5.2.4

Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag ...........

116

 

5.2.5

En förÀndrad eller ny upplÄtelse...........................

117

5.3 Förvaltare och andra organisationer....................................

118

 

5.3.1

Förvaltare anlitas allt oftare ..................................

118

 

5.3.2

Den ekonomiska förvaltningen............................

118

 

5.3.3

Förvaltare...............................................................

120

 

5.3.4

Bostadsutvecklare..................................................

120

 

5.3.5

Intresseorganisationer ..........................................

121

5.4

UpplÄtelsen ...........................................................................

122

 

5.4.1

Inledning................................................................

122

 

5.4.2

Nyproduktion .......................................................

122

 

5.4.3

Andelstal ................................................................

123

 

5.4.4

UpplÄtelse ..............................................................

123

5.5

ÖverlĂ„telsen ..........................................................................

124

 

5.5.1

ÖverlĂ„telse i siffror ...............................................

124

 

5.5.2

FörsÀljning med hjÀlp av fastighetsmÀklare.........

125

 

5.5.3

MĂ€klarbilder ..........................................................

125

 

5.5.4

Medlemskap i föreningen .....................................

126

 

5.5.5

Uppdatering av medlems- och

 

 

 

lÀgenhetsförteckningar .........................................

127

 

5.5.6

RÀkneexempel för överlÄtelseavgifter ..................

129

8

SOU 2022:39

 

InnehÄll

5.5.7

Finansieringen........................................................

129

5.5.8SÀrskilt om fastighetsmÀklarrollen och

 

arbetssÀtt ................................................................

129

5.6 BostadsrÀtten som kreditobjekt...........................................

131

5.6.1

PantsÀttning i siffror .............................................

131

5.6.2

PantsÀttningsprocessen .........................................

132

5.6.3Uppdatering av föreningens

 

 

lÀgenhetsförteckning .............................................

133

 

5.6.4

Estimering av avtalet pantunderrÀttelser..............

134

 

5.6.5

Avnotering .............................................................

135

 

5.6.6

SÀrskilt om lokalbostadsrÀttföreningar ................

136

5.7

PantunderrÀttelser.................................................................

136

 

5.7.1

UnderrÀttelse om obetalda avgifter......................

136

 

5.7.2

Antalet underrÀttelser ...........................................

137

6

Problembilden ........................................................

139

6.1

Inledning ...............................................................................

139

6.2

Hantering av panter ..............................................................

139

 

6.2.1

Brister i panthanteringen ......................................

139

6.2.2Konsekvenser av felaktig hantering av

 

underrÀttelser.........................................................

140

6.2.3

Noteringar som inte tas bort ................................

142

6.2.4En process med mÄnga aktörer utan

 

samordning ............................................................

143

6.2.5

Generella pantförskrivningar ................................

144

6.2.6

Inga enhetliga lösningar ........................................

145

6.2.7

UnderrÀttelser frÄn Kronofogdemyndigheten ....

145

6.3 TillgÄng till information .......................................................

145

6.3.1

Vilka uppgifter efterfrÄgas?...................................

145

6.3.2

Inte sÄ lÀtt att fÄ uppgifter ....................................

146

6.3.3SĂ€rskilt om Kronofogdemyndighetens

 

informationsbehov ................................................

147

6.3.4

SĂ€rskilt om medlemmens behov av uppgifter ......

148

6.4 ÖverlĂ„telse.............................................................................

148

6.4.1

Inledning ................................................................

148

6.4.2

Medlemsprövningen ..............................................

149

9

InnehÄllSOU 2022:39

 

6.4.3

Dokumentflödet ...................................................

149

 

6.4.4

ÖverlĂ„telsen Ă€r inget stort problem .....................

151

6.5

BostadsrÀttens identitet .......................................................

151

 

6.5.1

LÀgenhetsförteckningens identitet ......................

151

 

6.5.2

Andra identiteter...................................................

152

 

6.5.3

Konsekvenser av att olika identiteter anvÀnds ....

152

6.6

Exekutiva ÄtgÀrder ................................................................

153

6.7

Konsumentskydd..................................................................

154

 

6.7.1

BetÀnkandet StÀrkt konsumentskydd

 

 

 

pÄ bostadsmarknaden............................................

154

 

6.7.2

Konsumentverket..................................................

155

 

6.7.3

Finansinspektionen ...............................................

155

6.8

Brottslighet ...........................................................................

156

 

6.8.1

Inledning................................................................

156

 

6.8.2

Polismyndighetens iakttagelser............................

156

 

6.8.3

Föreningarnas sÄrbarhet gÀllande ekonomisk

 

 

 

brottslighet ............................................................

157

 

6.8.4

Exemplet BostadsrÀttsföreningen Ida i Malmö...

157

 

6.8.5

Brottslighet kopplad till enskilda bostadsrÀtter ..

158

 

6.8.6

SÀrskilt om penningtvÀtt.......................................

159

 

6.8.7

Kronofogdemyndighetens iakttagelser om

 

 

 

olika brottsupplÀgg ...............................................

161

 

6.8.8

Kreditgivarnas iakttagelser om olika

 

 

 

brottsupplÀgg.........................................................

162

6.9

Olovlig andrahandsuthyrning..............................................

164

6.10

VÀlfÀrdsbrott.........................................................................

165

6.11

BristfÀllig tillgÄng till statistik..............................................

166

7

Tidigare utredningar.................................................

167

7.1

BostadsrÀttsregisterfrÄgan har utretts tidigare ...................

167

7.2

BostadsrÀttsutredningen frÄn 1998 .....................................

168

 

7.2.1

Brister vid förvÀrv och pantsÀttning ....................

168

 

7.2.2

BostadsrÀttsinteckningar och ett

 

 

 

bostadsrÀttsregister ...............................................

169

10

SOU 2022:39InnehÄll

7.3

Projektgruppens rapport frÄn 2003 .....................................

170

7.4

Promemorian BostadsrÀttsregister frÄn 2007......................

170

 

7.4.1

Inget av förslagen borde genomföras ...................

170

 

7.4.2

Utredarens bedömning av förslagen ....................

171

 

7.4.3

Det tredje alternativet ...........................................

171

7.5

Försöksverksamheten i Uppsala ..........................................

172

7.5.1Försöksverksamhet med ett

 

 

bostadsrÀttsregister ...............................................

172

 

7.5.2

Modellen för ett bostadsrÀttsregister ...................

172

 

7.5.3

Resultaten av försöksverksamheten .....................

174

8

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder ............................

175

8.1

Inledning ...............................................................................

175

8.2

Finland

...................................................................................

176

 

8.2.1

De finska bostadsaktiebolagen .............................

176

 

8.2.2

AktielÀgenheterna..................................................

177

 

8.2.3

Statistik över bestÄndet .........................................

178

 

8.2.4

Behov av ett aktielÀgenhetsregister ......................

179

 

8.2.5

Ett stegvis införande..............................................

180

 

8.2.6

AktielÀgenhetsregistrets innehÄll .........................

180

 

8.2.7

PantsÀttning av aktier ............................................

181

 

8.2.8

Planeringen för ett register ...................................

182

 

8.2.9

Uppbyggnaden av registret ...................................

183

 

8.2.10

Överföring av uppgifter ........................................

184

 

8.2.11

Registret i drift ......................................................

185

 

8.2.12

Framtida utveckling av registret ...........................

185

8.3

Norge.....................................................................................

186

 

8.3.1

Inledning och statistik...........................................

186

 

8.3.2

Borettslag ...............................................................

187

 

8.3.3

Borettslagsandelar..................................................

188

 

8.3.4

FörköpsrÀtt ............................................................

189

 

8.3.5

Grunnboken...........................................................

190

 

8.3.6

NĂ€rmare om boretter i grunnboken.....................

191

 

8.3.7

PantsÀttning i borettslagsandelar..........................

192

 

8.3.8

VĂ€gen mot ett register...........................................

193

 

8.3.9

Beslut om ett register ............................................

194

11

InnehÄll

SOU 2022:39

8.3.10 Arbetet mot ett register pÄbörjas.........................

195

8.3.11 Överföringen av uppgifter till registret ...............

196

8.3.12 Vissa förseningar och bristande kvalitet ..............

197

8.3.13 Kreditinstituten kontrollerade sina panter ..........

198

8.3.14 Belopp pÄ pantrÀtterna infördes...........................

200

8.3.15 HandlÀggning, drift och förvaltning hos

 

 

Kartverket..............................................................

200

8.3.16Registrering av boretter och överlÄtelser i

 

praktiken................................................................

201

8.3.17

Registrering av pant i praktiken ...........................

203

8.3.18

Digitala lösningar ..................................................

203

8.3.19TillhandahÄllande av uppgifter frÄn

 

 

grunnboken ...........................................................

204

 

8.3.20

Korrekta uppgifter ................................................

205

9

VÀgval för ett register ...............................................

207

9.1

Ja, ett register över bostadsrÀtter behövs ............................

207

9.2

Ett statligt register som en myndighet ansvarar för ...........

208

 

9.2.1

Inledning................................................................

208

9.2.2Tidigare förslag rörande utformning och

 

ansvar i frÄgan........................................................

209

9.2.3

Vad sÀger direktiven? ............................................

210

9.2.4

SkÀl för och mot ett statligt engagemang ............

211

9.2.5Ett statligt register som en myndighet ska

 

 

ansvara för..............................................................

212

9.3

Ett fristÄende register...........................................................

213

 

9.3.1

Samband med andra register.................................

213

 

9.3.2

Fastighetsregistret och föreningsregistret...........

214

 

9.3.3

Pantbrevsregistret och lÀgenhetsregistret............

215

 

9.3.4

Ett fristÄende register ...........................................

217

9.4

LantmÀteriet ska ansvara för registret .................................

217

 

9.4.1

Tidigare stÀllningstaganden ..................................

218

 

9.4.2

LantmÀteriet ska ansvara för registret..................

219

9.5

Registrets omfattning...........................................................

221

 

9.5.1

Alla bostadsrÀtter ska omfattas ............................

221

12

SOU 2022:39

InnehÄll

9.5.2Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag

 

 

ska inte omfattas ....................................................

222

9.6

FörhÄllandet till den personliga integriteten .......................

223

 

9.6.1

Inledning ................................................................

223

 

9.6.2

En intresseavvÀgning .............................................

224

9.7

Behandling av personuppgifter ska regleras sÀrskilt ...........

225

 

9.7.1

Den befintliga författningsregleringen ................

225

 

9.7.2

En sÀrskild reglering behövs .................................

226

9.8

NivÄer pÄ författningsregleringen........................................

227

 

9.8.1

Kravet pÄ lagform ..................................................

227

9.8.2Behandling av personuppgifter ska regleras

 

 

i lag .........................................................................

228

 

9.8.3

Allt behöver inte regleras i lag ..............................

230

10

Registrets innehÄll och funktion................................

231

10.1

Inledning ...............................................................................

231

10.2

Registrets innehÄll.................................................................

231

 

10.2.1

Inledning ................................................................

232

 

10.2.2

BostadsrÀttslÀgenheten..........................................

233

 

10.2.3

BostadsrÀttsföreningen .........................................

237

 

10.2.4

BostadsrÀttshavaren...............................................

239

 

10.2.5

PantsÀttning ...........................................................

242

 

10.2.6

Anteckningar .........................................................

244

 

10.2.7

Tidigare bostadsrÀttshavare ..................................

246

 

10.2.8

Tidigare förhÄllanden ............................................

247

 

10.2.9

Ytterligare innehÄll som vi övervÀgt.....................

247

10.3 SakrÀttsligt skydd vid pantsÀttning......................................

249

 

10.3.1

Dagens systematik.................................................

249

 

10.3.2

Registrering i bostadsrÀttsregistret ......................

249

 

10.3.3

Skriftlig pantsÀttning av hela bostadsrÀtten.........

250

10.4 SakrÀttsligt skydd vid överlÄtelse .........................................

251

 

10.4.1

SakrÀttsligt skydd genom underrÀttelse ...............

251

10.4.2Bedömningen i betÀnkandet

BostadsrÀttsregister ...............................................

252

13

InnehÄllSOU 2022:39

 

10.4.3

Ingen förÀndring av sakrÀttsligt skydd vid

 

 

 

överlÄtelser.............................................................

253

10.5

Verkan av registrering ..........................................................

254

10.6

LÀgenhetsförteckningen.......................................................

255

 

10.6.1

LÀgenhetsförteckningens innehÄll .......................

255

 

10.6.2

Anteckning om pantsÀttning utmönstras

 

 

 

ur lÀgenhetsförteckningen ....................................

256

 

10.6.3

Inga ytterligare förÀndringar

 

 

 

i lÀgenhetsförteckningen.......................................

257

10.7 Ingen rÀtt att ta ut pantsÀttningsavgift ...............................

259

10.8 Inga förÀndringar i medlemsförteckningen ........................

259

10.9 Föreningen ska underrÀtta registret vid obetalda

 

 

avgifter och vid vissa beslut av föreningen..........................

261

 

10.9.1

UnderrÀttelse vid obetalda avgifter......................

261

 

10.9.2

UnderrÀttelse efter vissa beslut ............................

262

10.10 UnderrÀttelser frÄn Kronofogdemyndigheten ...................

262

 

10.10.1

UnderrÀttelseskyldighet till LantmÀteriet ...........

263

 

10.10.2

UnderrÀttelser ska kunna göras direkt

 

 

 

i bostadsrÀttsregistret............................................

264

10.11 UnderrÀttelse frÄn domstol .................................................

265

10.12 Det nationella lÀgenhetsregistret.........................................

265

 

10.12.1

LÀgenhetsregistrets innehÄll .................................

265

 

10.12.2

LÀgenhetsregistrets ÀndamÄl och Ätkomst till

 

 

 

uppgifter ................................................................

266

 

10.12.3

LĂ€genhetsregistrets uppbyggnad..........................

267

10.13 Förslagen avseende lÀgenhetsregistret i betÀnkandet Fri

 

 

hyressÀttning vid nyproduktion ..........................................

267

 

10.13.1

Delar av betÀnkandet har överlÀmnats.................

267

 

10.13.2

Förslagen i betÀnkandet........................................

268

10.14 LÀgenhetsregistrets koppling till bostadsrÀttsregistret ......

269

 

10.14.1

Olika sÀtt att samla in uppgifter...........................

269

 

10.14.2

LĂ€genhetsregistrets uppgifter ska kunna

 

 

 

anvÀndas i större utstrÀckning..............................

270

14

SOU 2022:39

InnehÄll

10.14.3 Inget förslag baserat pÄ betÀnkandet Fri

 

hyressÀttning vid nyproduktion ...........................

272

10.14.4FastighetsÀgaren och kommunen pÄverkas inte av att lÀgenhetsregistrets uppgifter ingÄr

 

 

i bostadsrÀttsregistret ............................................

273

10.15 Sekretess för uppgift om enskilds personliga

 

 

förhÄllanden...........................................................................

274

 

10.15.1

Inledning ................................................................

274

 

10.15.2

Sekretess i folkbokföringen ..................................

275

 

10.15.3

Registrering av en betydande del av

 

 

 

befolkningen ..........................................................

275

 

10.15.4

BostadsrÀttsregistret omfattas

 

 

 

av handlingsoffentligheten ....................................

276

 

10.15.5

Sekretess för uppgifter i bostadsrÀttsregistret.....

276

10.16 Ingen sekretess för uppgift om panthavare .........................

278

 

10.16.1

Sekretess i pantbrevsregistret ...............................

278

 

10.16.2

Ingen sekretess för panthavare

 

 

 

i bostadsrÀttsregistret ............................................

279

11

Registrets rÀttsliga reglering .....................................

283

11.1

Inledning ...............................................................................

283

11.2

BostadsrÀttsregisterlagens syfte ...........................................

283

 

11.2.1

Syftet Àr att ge tillgÄng till information................

284

 

11.2.2

Syftet Àr att skydda den personliga

 

 

 

integriteten.............................................................

284

 

11.2.3

Syftet Àr att reglera hanteringen

 

 

 

av pantsÀttningar....................................................

285

11.3

BostadsrÀttsregisterlagens tillÀmpningsomrÄde..................

285

 

11.3.1

Lagen tillÀmpas pÄ behandling

 

 

 

av personuppgifter.................................................

285

 

11.3.2

Behandling av andra uppgifter Àn

 

 

 

personuppgifter .....................................................

286

 

11.3.3

TillÀmpning utöver integritetsskyddet.................

287

11.4 FörhÄllandet till annan reglering ..........................................

287

11.5 RÀttslig grund för behandling av personuppgifter..............

288

15

InnehÄllSOU 2022:39

 

11.5.1

AllmÀnt om rÀttslig grund ....................................

288

 

11.5.2

Det finns en rÀttslig grund ...................................

289

 

11.5.3

RÀttslig grund för arkivering ................................

291

 

11.5.4

Ytterligare krav för den

 

 

 

personuppgiftsansvarige .......................................

291

11.6

Personuppgiftsansvar ...........................................................

292

 

11.6.1

AllmÀnt om personuppgiftsansvar .......................

292

 

11.6.2

LantmÀteriet ska vara ensamt

 

 

 

personuppgiftsansvarigt........................................

293

11.7

Informationsutbyte ..............................................................

294

 

11.7.1

Inledning................................................................

294

 

11.7.2

TillgÄng till information i offentliga register.......

295

11.8 ÄndamĂ„l för behandling av personuppgifter ......................

296

 

11.8.1

AllmÀnt om ÀndamÄl .............................................

296

 

11.8.2

ÄndamĂ„lsbestĂ€mmelserna ska

 

 

 

författningsregleras ...............................................

297

 

11.8.3

AllmÀnt om finalitetsprincipen ............................

298

 

11.8.4

Finalitetsprincipen ska vara den yttersta

 

 

 

ramen .....................................................................

298

 

11.8.5

Ingen uppdelning i primÀra och sekundÀra

 

 

 

ÀndamÄl ..................................................................

299

11.9

ÄndamĂ„lsbestĂ€mmelser........................................................

301

 

11.9.1

AllmÀnna utgÄngspunkter ....................................

302

 

11.9.2

TillÄtna ÀndamÄl ....................................................

302

11.10 Hur uppgifter ska tillgÀngliggöras.......................................

304

 

11.10.1

Inledning................................................................

304

 

11.10.2

Personuppgifter fÄr lÀmnas ut pÄ medium

 

 

 

för automatiserad behandling ...............................

305

 

11.10.3

Uppgift om pantsÀttning och anteckningar

 

 

 

fÄr inte alltid behandlas .........................................

305

 

11.10.4

Uppgift om personnummer fÄr inte alltid

 

 

 

behandlas ...............................................................

308

 

11.10.5

DirektÄtkomst fÄr medges för vissa ÀndamÄl ......

310

 

11.10.6

SökbegrÀnsningar vid direktÄtkomst ...................

312

 

11.10.7

Villkor för behandlingen.......................................

315

11.11 Den registrerades rÀttigheter ...............................................

316

16

SOU 2022:39InnehÄll

 

11.11.1

Den registrerades rÀttigheter kan begrÀnsas ........

316

 

11.11.2

RĂ€tten till information ..........................................

317

 

11.11.3

RÀtten till tillgÄng ..................................................

317

 

11.11.4

RĂ€tten till radering.................................................

318

 

11.11.5

RÀtten att göra invÀndningar ................................

319

 

11.11.6

RÀtten till begrÀnsning av behandling ..................

320

 

11.11.7

RĂ€tten till dataportabilitet.....................................

321

 

11.11.8

RÀtten att inte bli föremÄl för automatiserat

 

 

 

beslutsfattande .......................................................

321

 

11.11.9

Samkörning ............................................................

322

11.12 RĂ€ttelse

..................................................................................

323

 

11.12.1

RÀttelse enligt dataskyddsförordningen ..............

323

 

11.12.2

RĂ€ttelse i andra fall ................................................

324

 

11.12.3

En sÀrskild rÀttelsebestÀmmelse bör införas........

325

11.13 SkadestÄnd .............................................................................

326

11.14 Överklagande av LantmĂ€teriets beslut ................................

327

11.15 Bevarande och gallring..........................................................

328

 

11.15.1

Inledning ................................................................

328

 

11.15.2

Bevarande ska vara huvudprincipen......................

329

 

11.15.3

RĂ€ttslig grund vid arkivering ................................

329

12

Vem gör vad, nÀr och hur? ........................................

331

12.1

Inledning ...............................................................................

331

12.2 AnmÀlan för registrering vid upplÄtelse och övergÄng

 

 

av bostadsrÀtt ........................................................................

331

12.3

UpplÄtelse av bostadsrÀtt .....................................................

332

 

12.3.1

Nya bostadsrÀtter tillförs registret .......................

333

12.3.2Registrering av nyproducerade bostadsrÀtter

 

med hjÀlp av det nationella lÀgenhetsregistret .....

333

12.3.3 Registrering av nya bostadsrÀtter som redan

 

 

finns, av befintliga bostadsrÀtter och lokaler .......

335

12.4 ÖvergĂ„ng av bostadsrĂ€tt.......................................................

336

12.4.1

Signaturkontroll.....................................................

336

12.4.2

ÖvergĂ„ng med fastighetsmĂ€klare .........................

337

12.4.3

ÖvergĂ„ng utan fastighetsmĂ€klare .........................

337

17

InnehÄllSOU 2022:39

 

12.4.4

Andra aktörers medverkan ...................................

338

 

12.4.5 SÀrskilda bestÀmmelser för dödsbon....................

339

 

12.4.6 NÀr en anmÀlan ska göras .....................................

339

12.5

Registrering av pantsÀttning ................................................

341

 

12.5.1

Inledning................................................................

341

 

12.5.2 Vissa panthavare registrerar pÄ egen hand ...........

341

 

12.5.3

Krav för tillstÄnd ...................................................

342

 

12.5.4 Samtycke krÀvs för andra panthavare...................

343

 

12.5.5

UnderrÀttelse till bostadsrÀttshavaren,

 

 

 

andra panthavare och

 

 

 

Kronofogdemyndigheten .....................................

343

 

12.5.6

PantsÀttningarnas företrÀde..................................

344

 

12.5.7 NÀr en pantsÀttning inte lÀngre gÀller..................

344

12.6

Ändringar i bostadsrĂ€tten ....................................................

345

12.7

Ytterligare underrÀttelser frÄn registret ..............................

346

12.8

HandlÀggning av registreringsÀrenden................................

346

 

12.8.1

LantmÀteriet Àr registreringsmyndighet ..............

346

 

12.8.2

Brister i anmÀlan....................................................

347

 

12.8.3

Utebliven anmÀlan ................................................

348

13

Uppbyggnad av registret ...........................................

351

13.1

Inledning ...............................................................................

351

13.2

LantmÀteriets ansvar för upplÀggningen .............................

352

13.3

Uppgifter om föreningen frÄn fastighetsregistret ..............

352

13.4

Uppgifter om fastigheter frÄn fastighetsregistret...............

353

13.5

Uppgifter frÄn lÀgenhetsregistret ........................................

353

13.6

Uppgifter frÄn föreningarna ................................................

354

 

13.6.1

Föreningarna har uppgifter...................................

354

 

13.6.2

Uppgifter om bostadsrÀtten .................................

354

 

13.6.3

Uppgifter om bostadsrÀttshavaren ......................

355

 

13.6.4

Uppgifter om pantnoteringar...............................

356

13.7

Kreditgivarna kontrollerar pantnoteringarna .....................

357

13.8

UpplÀggningsprocessen .......................................................

358

18

SOU 2022:39InnehÄll

 

13.8.1

Identifiering av föreningarna ................................

358

 

13.8.2 Föreningarnas och förvaltarnas uppgifter............

359

 

13.8.3 Successiv ajourhÄllning i registret under

 

 

 

uppbyggnaden........................................................

360

 

13.8.4

Informationsbehovet.............................................

361

 

13.8.5

Tolv mÄnaders upplÀggningstid ............................

362

13.9

Pantnoteringar dÀr panthavaren inte kan identifieras.........

363

13.10

UpplÀggningen regleras i övergÄngsreglerna.......................

364

14

Hur pÄverkas problembilden av registret? ...................

365

14.1

Inledning ...............................................................................

365

14.2

UnderrÀttelse om pantsÀttning ............................................

365

14.3

TillgÄng till information .......................................................

366

14.4

ÖverlĂ„telse.............................................................................

366

14.5

BostadsrÀttens identitet........................................................

367

14.6

Exekutiva ÄtgÀrder ................................................................

367

14.7

Konsumentskydd ..................................................................

367

14.8

Brottslighet allmÀnt ..............................................................

368

14.9

Olovliga andrahandsupplÄtelser ...........................................

368

14.10

VÀlfÀrdsbrott .........................................................................

369

14.11

BristfÀllig tillgÄng till statistik ..............................................

369

15

Kostnader och finansiering .......................................

371

15.1

Inledning ...............................................................................

371

15.2

Kostnader ..............................................................................

371

 

15.2.1 Kostnader för LantmÀteriets systemutveckling ..

372

15.2.2LantmÀteriets kostnader

 

för registerupplÀggning .........................................

372

15.2.3

LantmÀteriets kostnader för den löpande

 

 

verksamheten .........................................................

373

15.2.4

LantmÀteriets bedömning av kostnaderna ...........

373

19

InnehÄllSOU 2022:39

 

15.2.5

Kostnader för föreningar och förvaltare..............

374

 

15.2.6

Kostnader för kreditgivarna .................................

375

 

15.2.7

Kostnader för fastighetsmÀklarna ........................

375

 

15.2.8

Kostnader för andra ..............................................

376

15.3

Avgifter

.................................................................................

377

 

15.3.1

Inledning................................................................

377

 

15.3.2

Registrets drift finansieras med avgifter

 

 

 

som bestÀms av LantmÀteriet ...............................

377

 

15.3.3

Även upplĂ€ggningen finansieras med avgifter.....

379

 

15.3.4

En uppskattning av avgifternas storlek................

380

16

Konsekvensanalys ....................................................

383

16.1

Inledning ...............................................................................

383

16.2 Konsekvenser av olika slag...................................................

384

 

16.2.1

Övergripande finansiella effekter.........................

384

 

16.2.2

Effekter för bostadsrÀttsföreningar och deras

 

 

 

medlemmar ............................................................

384

 

16.2.3

Effekter för bostadsmarknaden

 

 

 

och presumtiva köpare av en bostadsrÀtt.............

385

 

16.2.4

Effekter för kreditgivarna.....................................

386

 

16.2.5

Effekter för fastighetsmÀklarna............................

386

 

16.2.6

Effekter för bostadsrÀttsföreningarnas

 

 

 

förvaltare................................................................

387

 

16.2.7

Effekter för samhÀllet i övrigt ..............................

388

 

16.2.8

Effekter för kommuner ........................................

388

 

16.2.9

Effekter för statliga myndigheter.........................

389

 

16.2.10

Utnyttjande av digitaliseringens möjligheter ......

389

17

IkrafttrÀdande- och övergÄngsbestÀmmelser................

391

17.1

IkrafttrÀdande .......................................................................

391

17.2

ÖvergĂ„ngsbestĂ€mmelser ......................................................

392

 

17.2.1

Inledning................................................................

392

 

17.2.2

LantmÀteriets arbete .............................................

392

 

17.2.3

Uppgifter frÄn föreningarna .................................

393

 

17.2.4

Kontroll hos panthavarna .....................................

394

 

17.2.5

Tiden mellan ikrafttrÀdande och upplÀggning.....

394

20

SOU 2022:39InnehÄll

 

17.2.6 PantsÀttningar........................................................

395

 

17.2.7 BegrÀnsningar i registrets innehÄll........................

396

18

Författningskommentar ............................................

399

18.1

Förslaget till lag (2024:0000) om bostadsrÀttsregister .......

399

18.2

Förslaget till lag om Àndring i utsökningsbalken ................

417

18.3

Förslaget till lag om Àndring i bostadsrÀttslagen

 

 

(1991:614) .............................................................................

418

18.4

Förslaget till lag om Àndring i lagen (2006:378)

 

 

om lÀgenhetsregister .............................................................

424

Bilagor

 

 

Bilaga 1

Kommittédirektiv 2020:123 .........................................

427

Bilaga 2

Statistik frÄn SCB .........................................................

437

Bilaga 3

Faktablad om och kring bostadsrÀtter ........................

445

21

Sammanfattning

Inledning

I Sverige finns i dag lite mer Àn 1 200 000 bostadsrÀtter fördelade pÄ drygt 26 000 bostadsrÀttsföreningar, enligt statistik frÄn SCB. Bo- stadsrÀtten som boendeform Àr med andra ord vÀldigt vanlig och un- gefÀr tvÄ miljoner mÀnniskor i Sverige bor i bostadsrÀtt.

I dag Àr knappt 70 procent av alla bostadsrÀtter pantsatta enligt statistik frÄn UC AB, en siffra som troligen Àr högre i storstads- omrÄdena. Enligt statistik frÄn Svenska Bankföreningen uppgick den totala bolÄnesumman med bostadsrÀtt som sÀkerhet till 1 249 miljar- der kronor i december 2021.

För bostadsrÀtter finns, i motsats till vad som gÀller betrÀffande fastigheter, inget nationellt register. Uppgifter om bostadsrÀtter finns i stÀllet pÄ olika hÄll, frÀmst hos bostadsrÀttsföreningarna och deras förvaltare.

VÄrt uppdrag Àr att utreda och lÀmna förslag pÄ hur ett offentligt register för bostadsrÀtter bör utformas i syfte att stÀrka bostads- marknadens funktionssÀtt.

Det finns brister

I vÄrt uppdrag ingÄr att föreslÄ hur hanteringen av pantrÀtter i bo- stadsrÀtter kan förbÀttras. De flesta problemomrÄdena kopplade till bostadsrÀtter Àr vÀl kÀnda sedan tidigare. Det gÀller inte minst vad gÀller sÄ kallade dolda pantrÀtter, dvs pantsÀttningar som inte har noterats i föreningarnas lÀgenhetsförteckningar och som dÄ inte Àr kÀnda för en presumtiv köpare eller för en kreditgivare.

Ett annat problemomrÄde som inte tidigare har beskrivits lika in- gÄende Àr brottslighet kopplat till bostadsrÀtter. Vi menar att detta

23

Sammanfattning

SOU 2022:39

omrÄde ocksÄ Àr det som sticker ut mest nÀr det gÀller problem med bostadsrÀtter.

Brottsligheten utgörs bland annat av penningtvÀtt och bedrÀge- rier. PenningtvÀtten kan ha kopplingar till organiserad brottslighet, men bostadsrÀtter anvÀnds Àven i andra typer av ekonomisk brotts- lighet. De bedrÀgerier som förekommer kopplat till bostadsrÀtter handlar bland annat om pantsÀttningar av bostadsrÀtter som inte finns i verkligheten med hjÀlp av förfalskade papper.

Även brottslighet byggd pĂ„ vĂ„ra vĂ€lfĂ€rdssystem förekommer i bostadsrĂ€ttsvĂ€rlden. VĂ€lfĂ€rdsbrotten Ă€r problematiska dĂ„ felaktiga utbetalningar frĂ„n vĂ€lfĂ€rdssystemen innebĂ€r att skattemedel hamnar fel och urholkar förtroendet för vĂ€lfĂ€rdssystemen.

I samtliga dessa fall Àr det uppenbart att bristen pÄ information om bostadsrÀtter och vem som innehar en bostadsrÀtt gör att det blir lÀttare att utnyttja bostadsrÀtter i olika brottsupplÀgg. Och det blir svÄrare för berörda myndigheter att förebygga och utreda brott och att Äterta brottsvinster.

Ett register för alla bostadsrÀtter

Ett offentligt register för bostadsrÀtter behövs och bör inrÀttas. Re- gistret ska vara statligt och LantmÀteriet ska ansvara för registret. Det ska omfatta landets samtliga bostadsrÀtter. Andelar i bostads- föreningar och bostadsaktiebolag ska inte ingÄ i registret. Ett viktigt syfte med registret Àr att förbÀttra hanteringen av pantsÀttning avse- ende bostadsrÀtter, och ett annat syfte Àr att förbÀttra tillgÄngen till information om bostadsrÀtter.

Registret ska innehÄlla uppgifter om

‱bostadsrĂ€ttslĂ€genheten,

‱bostadsrĂ€ttsföreningen,

‱bostadsrĂ€ttshavaren,

‱pantsĂ€ttning, och

‱anteckning.

BostadsrÀttsregistret ska vara fristÄende frÄn andra register. Det ska finnas kopplingar till nÄgra andra register vad gÀller viss grundlÀg-

24

SOU 2022:39

Sammanfattning

gande information som bland annat behövs för att identifiera bo- stadsrÀttsföreningen, dess innehav av fastigheter eller tomtrÀtter samt den berörda bostadsrÀtten. Vi föreslÄr dÀrför bland annat för- fattningsÀndringar som innebÀr att lÀgenhetsregistret ska kunna an- vÀndas för att förse bostadsrÀttsregistret med vissa uppgifter.

De grundlÀggande principerna för behandling av personuppgifter i bostadsrÀttsregistret ska finnas i en lag, kallad bostadsrÀttsregister- lagen. Kompletterande bestÀmmelser ska meddelas av regeringen eller av LantmÀteriet. Vi lÀmnar dÀrför ocksÄ förslag till en ny bo- stadsrÀttsregisterförordning.

De nya bostadsrÀttsregisterförfattningarna och de föreslagna för- fattningsÀndringarna bör kunna trÀda i kraft den 1 juli 2024.

En ny ordning för sakrÀttsligt skydd av pantsÀttning

En bostadsrÀtt kan pantsÀttas. Det finns i dag inte nÄgra uttryckliga bestÀmmelser som reglerar en sÄdan pantsÀttning. I stÀllet tillÀmpas reglerna om enkla skuldebrev i skuldebrevslagen (1936:81) analogt.

För att pantsÀttningen ska fÄ sakrÀttsligt skydd, dvs gÀlla i förhÄl- lande till tredje man, krÀvs att bostadsrÀttsföreningen underrÀttas (denuntieras) om pantsÀttningen. BostadsrÀttsföreningen ska dÀr- efter anteckna uppgiften om pantsÀttning i föreningens lÀgenhets- förteckning. En presumtiv köpare av bostadsrÀtten eller en kredit- givare kan med bostadsrÀttshavarens samtycke fÄ kÀnnedom om pantsÀttningsanteckningen genom att fÄ ett utdrag ur lÀgenhetsför- teckningen.

I mÄnga fall fungerar denna ordning tillfredsstÀllande men det finns brister. Vi föreslÄr dÀrför en ny ordning nÀr det gÀller sakrÀtts- ligt skydd för pantsÀttningar som innebÀr att registrering av pant- sÀttningen i bostadsrÀttsregistret ersÀtter det hittillsvarande mo- mentet denuntiation till bostadsrÀttsföreningen. SakrÀttsligt skydd vid pantsÀttning av bostadsrÀtt erhÄlls dÀrmed genom registreringen.

Vi föreslÄr ocksÄ att pantrÀtt i bostadsrÀtt ska upplÄtas genom att bostadsrÀttshavaren skriftligen pantsÀtter hela bostadsrÀtten som pant för en fordran. Vi föreslÄr inte nÄgon förÀndring nÀr det gÀller det sakrÀttsliga skyddet vid överlÄtelse.

25

Sammanfattning

SOU 2022:39

Förenklingar för föreningarna

De förslag vi lÀmnar kommer att innebÀra förenklingar för bostads- rÀttsföreningarna. BostadsrÀttsföreningarna kommer inte lÀngre att behöva ta emot och anteckna uppgift om pantsÀttning i lÀgenhets- förteckningen. Uppgift om pantsÀttning ska dÀrför utmönstras ur bostadsrÀttsföreningarnas lÀgenhetsförteckningar. Utöver det ska lÀgenhetsförteckningens innehÄll vara oförÀndrat.

BostadsrÀttsföreningar ska inte lÀngre ha rÀtt att ta ut nÄgon pantsÀttningsavgift. Föreningarnas stadgar ska dÀrför inte lÀngre inne- hÄlla uppgift om huruvida pantsÀttningsavgift kan tas ut eller grun- derna för berÀkning av avgiften.

BostadsrÀttsregistrets uppgifter ska tillgÀngliggöras

En viktig utgÄngspunkt för ett bostadsrÀttsregister Àr att informa- tionen ska tillgÀngliggöras. BostadsrÀttsregistret kommer dock att omfatta personuppgifter, vilket innebÀr att behandlingen av dessa uppgifter mÄste göras pÄ ett sÄdant sÀtt att enskilda skyddas mot att deras personliga integritet krÀnks. Det innebÀr vissa begrÀnsningar för hur uppgifterna fÄr behandlas. Bland annat föreslÄr vi sÀrskilda ÀndamÄl för vilka personuppgifterna fÄr behandlas. Vi föreslÄr ocksÄ begrÀnsningar nÀr det gÀller möjlighet att fÄ direktÄtkomst till upp- gifterna och hur sökningar i registret fÄr göras.

AjourhÄllning av registret

UpplÄtelse och övergÄng av bostadsrÀtt ska anmÀlas för registrering i bostadsrÀttsregistret. BostadsrÀttsföreningen ansvarar för att bo- stadsrÀtterna registreras i bostadsrÀttsregistret i samband med att de upplÄts. BostadsrÀttsföreningen, i sin egenskap av fastighetsÀgare, mÄste senast en mÄnad innan upplÄtelse ska ske göra en anmÀlan till kommunen om de nya bostadslÀgenheter som ska tillföras det natio- nella lÀgenhetsregistret, sÄ att de sedan kan föras in i bostadsrÀtts- registret.

Den blivande bostadsrÀttshavaren Àr ansvarig för att se till sÄ att övergÄngen registreras i bostadsrÀttsregistret. NÀr en övergÄng görs med hjÀlp av en fastighetsmÀklare bör mÀklaren kunna se till att en

26

SOU 2022:39

Sammanfattning

anmÀlan för registrering av övergÄngen görs. Detta kan anses omfat- tas av god mÀklarsed. Vi tror ocksÄ att en del förvaltare kommer att ta pÄ sig att skicka in sÄdana anmÀlningar för registrering. En anmÀ- lan för registrering av övergÄng av bostadsrÀtt kan göras efter att medlemskap beviljats och ska göras inom en mÄnad frÄn tilltrÀdes- dagen.

Det bör finnas möjlighet att ge in en anmÀlan för registrering bÄde digitalt och i pappersform, men den digitala vÀgen förutsÀtts bli mest anvÀnd. En anmÀlan fÄr undertecknas med en elektronisk underskrift.

NÀr en registrering Àr gjord bör en underrÀttelse om det gÄ ut till den tilltrÀdande och den frÄntrÀdande bostadsrÀttshavaren, till bo- stadsrÀttsföreningen och till panthavaren.

Den panthavare som vill ha sakrÀttsligt skydd för en pantsÀttning ska se till att pantsÀttningen registreras i bostadsrÀttsregistret. Ett kreditinstitut kan ges tillstÄnd av LantmÀteriet att sjÀlv registrera pantsÀttningar om vissa krav Àr uppfyllda. NÀr panthavaren Àr en pri- vatperson eller nÄgon annan aktör som inte har fÄtt tillstÄnd att sjÀlv registrera pantsÀttningen ska pantregistreringen godkÀnnas av bo- stadsrÀttshavaren. En pantsÀttning som Àr registrerad i bostadsrÀtts- registret ger företrÀde i förhÄllande till en annan pantsÀttning efter den tidsföljd som pantsÀttningarna har registrerats.

En underrÀttelse bör gÄ ut till bostadsrÀttshavaren om att en pantregistrering har gjorts avseende hans eller hennes bostadsrÀtt samt av vem. En underrÀttelse bör ocksÄ gÄ ut till den panthavare som pantsÀttningen avser, till eventuella andra panthavare som finns registrerade och till Kronofogdemyndigheten, om det finns en an- teckning som berör dem.

NÀr en pantsÀttning inte lÀngre gÀller ska panthavaren genast se till att den avregistreras. Vid avregistrering behövs inget samtycke av bostadsrÀttshavaren.

En bostadsrÀttsförening ska underrÀtta LantmÀteriet om bo- stadsrÀttshavaren har obetalda avgifter till föreningen. En bostads- rÀttsförening ska ocksÄ underrÀtta LantmÀteriet om vissa beslut som anges 9 kap. 16 § bostadsrÀttslagen. Uppgifterna antecknas i regist- ret och en underrÀttelse gÄr ut till panthavaren. Föreningen ska i dessa fall inte lÀngre sjÀlv underrÀtta panthavaren. I stÀllet görs det frÄn registret.

27

Sammanfattning

SOU 2022:39

Kronofogdemyndigheten ska genast underrĂ€tta LantmĂ€teriet efter vissa beslut om Ă„tgĂ€rder som berör en bostadsrĂ€tt. NĂ€r ett sĂ„- dant beslut har antecknats i registret ska en underrĂ€ttelse gĂ„ ut till föreningen och panthavaren frĂ„n LantmĂ€teriet. Kronofogdemyndig- heten ska inte lĂ€ngre underrĂ€tta föreningen vid utmĂ€tning av bo- stadsrĂ€tt. Även en domstol ska genast underrĂ€tta LantmĂ€teriet nĂ€r en bostadsrĂ€tt Ă€r föremĂ„l för en tvist.

UpplÀggning av registret

LantmÀteriet ska ansvara för upplÀggningen av registret. Vid upp- lÀggningen ska uppgifter hÀmtas in frÄn flera olika hÄll. Stora delar av upplÀggningen kan ske maskinellt. Regeringen eller LantmÀteriet ska fÄ meddela föreskrifter om upplÀggningen.

UpplÀggningen av registret ska göras under en tolvmÄnaders- period. DÀrefter följer en sexmÄnadersperiod under vilken pant- havarna kontrollerar sina panter.

En bostadsrÀttsförening ska senast den 30 juni 2025 lÀmna de uppgifter som behövs för upplÀggningen av bostadsrÀttsregistret till LantmÀteriet. Det handlar bland annat om bostadsrÀtternas beteck- ningar, uppgifter om bostadsrÀttshavarna och om panter.

Banker och andra panthavare som kan identifieras utifrÄn före- ningens uppgifter ska dÀrefter kontrollera uppgifterna om sina pant- noteringar och anmÀla eventuella felaktigheter till LantmÀteriet för korrigering. Detta ska göras inom sex mÄnader frÄn det att före- ningen lÀmnade uppgifterna till myndigheten, dock senast den 31 december 2025.

De uppgifter om pantsÀttningar som uppkommit innan ikrafttrÀ- dandet och som lÀmnats av förening och/eller panthavare registreras i bostadsrÀttsregistret som noterade panter.

En pantrÀtt som har upplÄtits före ikrafttrÀdandet ska upphöra att gÀlla mot pantsÀttarens borgenÀrer om den inte har lÀmnats till LantmÀteriet senast den 31 december 2025.

Det bör finnas ett preklusionsförfarande för pantnoteringar dÀr det inte gÄr att identifiera panthavaren. Ett sÄdant förfarande bör inne- bÀra att det sakrÀttsliga skyddet upphör, men den eventuella under- liggande skuldförhÄllandet kvarstÄr. Detta förfarande bör utredas

28

SOU 2022:39

Sammanfattning

nÀr mer information finns bland annat om hur vanliga sÄdana note- ringar Àr.

LantmÀteriet ska under upplÀggningsperioden hÄlla en förteck- ning tillgÀnglig och uppdaterad över de föreningar som finns regi- strerade i registret. SÄ snart bostadsrÀtterna i en förening har regi- strerats ska de nya bestÀmmelserna tillÀmpas i förhÄllande till den föreningen. För de föreningar som under upplÀggningsperioden Ànnu inte finns registrerade ska Àldre bestÀmmelser gÀlla. De nya be- stÀmmelserna ska dock tillÀmpas fullt ut för alla bostadsrÀtts- föreningar frÄn och med den 1 juli 2025.

FinansieringsfrÄgor

Registerverksamheten förslÄs bli avgiftsfinansierad. LantmÀteriet ska ta ut avgifter för Àrenden om registrering i bostadsrÀttsregistret, och fÄr ta ut avgifter för tillgÄng till och anvÀndning av uppgifter ur bostadsrÀttsregistret. LantmÀteriet fÄr meddela föreskrifter om av- gifterna.

Vid upplÀggningen av registret tas inga avgifter ut. Men om bo- stadsrÀttsföreningen lÀmnar sina uppgifter efter att den föreskrivna tiden har gÄtt ut bör en registreringsavgift tas ut.

29

1 Författningsförslag

1.1Förslag till lag (2024:0000) om bostadsrÀttsregister

HÀrigenom föreskrivs följande.

1 kap. AllmÀnna bestÀmmelser

Lagens syfte

1 § Syftet med denna lag Àr att ge tillgÄng till den information som finns i bostadsrÀttsregistret samt att ge den statliga lantmÀterimyn- digheten möjlighet att behandla personuppgifter i bostadsrÀttsre- gistret pÄ ett ÀndamÄlsenligt sÀtt och att skydda mÀnniskor mot att deras personliga integritet krÀnks vid sÄdan behandling.

Lagens syfte Àr ocksÄ att reglera hanteringen av pantsÀttningar av bostadsrÀtter.

Lagens tillÀmpningsomrÄde

2 § Denna lag gÀller vid behandling av personuppgifter och vid re- gistrering i bostadsrÀttsregistret. Lagen gÀller ocksÄ vid upplÄtelse av pantrÀtt i bostadsrÀtt.

FörhÄllandet till annan reglering

3 § Denna lag innehÄller bestÀmmelser som kompletterar Europa- parlamentets och rÄdets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende pÄ behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sÄdana uppgifter och om

31

Författningsförslag

SOU 2022:39

upphÀvande av direktiv 95/46/EG (allmÀn dataskyddsförordning), hÀr benÀmnd EU:s dataskyddsförordning.

4 § Vid behandling av personuppgifter enligt denna lag gÀller lagen (2018:218) med kompletterande bestÀmmelser till EU:s dataskydds- förordning och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen, om inte nÄgot annat följer av denna lag eller av föreskrifter som har meddelats i anslutning till lagen.

2 kap. GrundlÀggande bestÀmmelser om behandling av personuppgifter

Personuppgifter i registret

1 § Den statliga lantmÀterimyndigheten ska för de ÀndamÄl som anges i 3 och 4 §§ föra ett register som kallas bostadsrÀttsregistret.

Regeringen kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela föreskrifter om vilka uppgifter som ska ingÄ i registret och om vem som utöver den statliga lantmÀterimyndigheten kan föra in och ta bort uppgifter i registret.

Personuppgiftsansvar

2 § Den statliga lantmÀterimyndigheten Àr personuppgiftsansvarig för den behandling av personuppgifter som görs i bostadsrÀtts- registret.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestÀmmer kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela föreskrifter om per- sonuppgiftsbitrÀden.

ÄndamĂ„l

3 § Personuppgifter i bostadsrÀttsregistret fÄr behandlas om det Àr nödvÀndigt för

1.verksamhet som staten eller en kommun ansvarar för enligt lag eller annan författning,

2.omsÀttning av bostadsrÀtter,

32

SOU 2022:39

Författningsförslag

3.kreditgivning, försÀkringsgivning eller annan allmÀn eller en- skild verksamhet dÀr information om bostadsrÀtter utgör underlag för prövningar eller beslut,

4.förvaltning av bostadsrÀtter och fastigheter, byggande eller nÄ- gon annan liknande ÄtgÀrd, och

5.uttag av urval av personuppgifter för direkt marknadsföring, dock med den begrÀnsning som följer av artikel 21.2 och 21.3 i EU:s dataskyddsförordning.

4 § Utöver vad som sÀgs i 3 § fÄr personuppgifter i bostadsrÀttsre- gistret Àven behandlas för andra ÀndamÄl, under förutsÀttning att personuppgifterna inte behandlas pÄ ett sÀtt som Àr oförenligt med de ÀndamÄl som anges i 3 §.

UtlÀmnande av personuppgifter pÄ medium för automatiserad behandling

5 § Personuppgifter i bostadsrÀttsregistret fÄr lÀmnas ut pÄ me- dium för automatiserad behandling.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestÀmmer kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela föreskrifter om ur- val och bearbetningar och utlÀmnande av personuppgifter pÄ me- dium för automatiserad behandling.

DirektÄtkomst

6 § DirektĂ„tkomst till personuppgifter i bostadsrĂ€ttsregistret fĂ„r medges för de Ă€ndamĂ„l som anges i 3 § 1–4.

Den registrerade fÄr ha direktÄtkomst till personuppgifter som rör honom eller henne.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestÀmmer kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela föreskrifter om

1.omfattningen av direktÄtkomsten,

2.sökbegrepp, och

3.behörighet och sÀkerhet vid direktÄtkomst.

33

Författningsförslag

SOU 2022:39

7 § Den som har medgetts direktÄtkomst enligt 6 § ansvarar för att tillgÄngen till personuppgifter begrÀnsas till vad var och en behöver för att kunna fullgöra sina arbetsuppgifter.

RĂ€ttelse

8 § En uppgift i bostadsrÀttsregistret ska rÀttas om uppgiften inne- hÄller nÄgon uppenbar felaktighet till följd av den statliga lant- mÀterimyndighetens eller nÄgon annans skrivfel, rÀknefel eller nÄgot annat liknande förbiseende eller till följd av ett tekniskt fel. I frÄga om personuppgifter gÀller detta i stÀllet för rÀtten till rÀttelse enligt artikel 16 i EU:s dataskyddsförordning.

Innan rÀttelse sker, ska den statliga lantmÀterimyndigheten ge den som berörs av ÄtgÀrden tillfÀlle att yttra sig. NÄgot yttrande be- höver dock inte inhÀmtas om den som berörs av ÄtgÀrden Àr okÀnd eller om det Àr uppenbart obehövligt.

BegrÀnsning av behandling

9 § RÀtten till begrÀnsning av behandling av personuppgifter enligt artikel 18 i EU:s dataskyddsförordning gÀller inte i frÄga om person- uppgifter i bostadsrÀttsregistret.

3 kap. Registrering i bostadsrÀttsregistret

UpplÄtelse och övergÄng av bostadsrÀtt

1 § UpplÄtelse och övergÄng av bostadsrÀtt ska anmÀlas för regi- strering i bostadsrÀttsregistret.

BestÀmmelser om upplÄtelse och övergÄng av bostadsrÀtt finns i bostadsrÀttslagen (1991:614).

PantsÀttning av bostadsrÀtt

2 § PantsÀttning av bostadsrÀtt ska anmÀlas för registrering i bo- stadsrÀttsregistret.

34

SOU 2022:39

Författningsförslag

3 § PantrÀtt i bostadsrÀtt upplÄts genom att bostadsrÀttshavaren skriftligen pantsÀtter hela bostadsrÀtten som pant för en fordran.

PantsÀttningarnas företrÀde

4 § En pantsÀttning som Àr registrerad i bostadsrÀttsregistret ger företrÀde i förhÄllande till en annan pantsÀttning efter den tidsföljd som pantsÀttningarna har registrerats.

Registreringstidpunkt

5 § En pantsÀttning som registreras av en panthavare som har till- stÄnd enligt 6 § ska anses vara registrerad vid den tidpunkt dÄ regi- streringen gjordes.

En pantsÀttning som görs genom en anmÀlan för registrering ska anses vara registrerad vid den tidpunkt dÄ en fullstÀndig anmÀlan kom in till den statliga lantmÀterimyndigheten.

TillstÄnd att registrera pantsÀttning

6 § Den statliga lantmÀterimyndigheten fÄr ge tillstÄnd till en pant- havare att registrera pantsÀttningar i bostadsrÀttsregistret.

Vid tillstÄndsprövningen ska myndigheten sÀrskilt beakta

1.att sökanden har tillgÄng till den tekniska utrustning och den tekniska sakkunskap som fordras,

2.att det finns tillfredsstÀllande former för betalning av registre- ringsavgifter, och

3.att sökanden i övrigt uppfyller de krav pÄ lÀmplighet som bör stÀllas med hÀnsyn till bostadsrÀttsregistrets uppbyggnad och funk- tion.

7 § Ett tillstÄnd enligt 6 § fÄr Äterkallas om tillstÄndshavaren inte lÀngre uppfyller de krav som anges i den paragrafen.

35

Författningsförslag

SOU 2022:39

Brister i anmÀlan

8 § Om den som har gjort en anmÀlan för registrering inte har följt det som gÀller om anmÀlan, fÄr den statliga lantmÀterimyndigheten förelÀgga anmÀlaren att yttra sig i frÄgan eller rÀtta till bristen inom en viss tid.

Om anmÀlaren inte följer förelÀggandet, fÄr den statliga lant- mÀterimyndigheten vÀgra registreringen. En upplysning om detta ska tas in i förelÀggandet.

Utebliven anmÀlan

9 § Om en anmÀlan för registrering av upplÄtelse av bostadsrÀtt inte har gjorts i rÀtt tid, fÄr den statliga lantmÀterimyndigheten före- lÀgga föreningen att lÀmna in en anmÀlan inom en viss tid. Om en anmÀlan för registrering av övergÄng av bostadsrÀtt inte har gjorts i rÀtt tid, fÄr den statliga lantmÀterimyndigheten förelÀgga den nya bostadsrÀttshavaren att lÀmna in en anmÀlan inom en viss tid.

Bemyndigande

10 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestÀmmer kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela nÀrmare före- skrifter om ingivning av anmÀlningar i registreringsÀrenden.

4 kap. Övriga bestĂ€mmelser

Avgifter

1 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestÀmmer fÄr meddela föreskrifter om avgifter i Àrenden om registrering enligt denna lag och enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen.

2 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestÀmmer fÄr meddela föreskrifter om avgifter för tillgÄngen till och anvÀndningen av uppgifter i bostadsrÀttsregistret.

36

SOU 2022:39

Författningsförslag

Överklagande

3 § Beslut som den statliga lantmÀterimyndigheten har meddelat enligt denna lag eller enligt föreskrifter som regeringen har meddelat med stöd av lagen fÄr överklagas till allmÀn förvaltningsdomstol.

PrövningstillstÄnd krÀvs vid överklagande till kammarrÀtten.

1.Denna lag trÀder i kraft den 1 juli 2024.

2.Den statliga lantmÀterimyndigheten ansvarar för upplÀgg- ningen av bostadsrÀttsregistret.

3.En bostadsrÀttsförening ska senast den 30 juni 2025 lÀmna de uppgifter som behövs för upplÀggningen av bostadsrÀttsregistret till den statliga lantmÀterimyndigheten. Regeringen eller den myndig- het som regeringen bestÀmmer fÄr meddela nÀrmare föreskrifter om uppgiftsskyldigheten.

4.NÀr föreningen har lÀmnat uppgifter till den statliga lant- mÀterimyndigheten enligt punkt 3 ska myndigheten lÀmna upp- gifterna om pantsÀttning till berörda panthavare.

5.En panthavare ska senast sex mÄnader efter det att föreningen lÀmnade sina uppgifter till den statliga lantmÀterimyndigheten enligt punkt 3 anmÀla till myndigheten eventuella felaktigheter för korri- gering. De pantsÀttningar som registreras i registret i samband med upplÀggningen registreras som noterade panter.

6.En pantrÀtt som har upplÄtits före ikrafttrÀdandet upphör att gÀlla mot pantsÀttarens borgenÀrer om den inte har lÀmnats till den statliga lantmÀterimyndigheten enligt punkt 3 eller 5 senast den 31 december 2025.

7.En pantsÀttning som har gjorts innan ikrafttrÀdandet och som har registrerats som noterad pant enligt punkt 5 har företrÀde fram- för pantsÀttningar som har gjorts efter ikrafttrÀdandet. Detta gÀller Àven om den noterade panten registreras i bostadsrÀttsregistret vid en senare tidpunkt Àn den nya pantrÀtten under upplÀggningen av registret.

8.Om en bostadsrÀtt belastas av flera pantrÀtter som har upplÄ- tits före ikrafttrÀdandet gÀller företrÀdesordningen mellan dessa efter den tidsföljd i vilken föreningen har underrÀttats om pantsÀtt- ningen.

37

UtmÀts annan fordran eller rÀttighet Àn som avses i 2 §, ska sekundogÀldenÀren eller annan förpliktad meddelas förbud att fullgöra sin förpliktelse till an- nan Àn Kronofogdemyndigheten eller den som myndigheten anvi- sar.
Vid utmÀtning av rÀttighet som avses i 7 kap. jordabalken el- ler av byggnad pÄ ofri grund ska fastighetens Àgare underrÀttas. Om utmÀtning av bostadsrÀtt underrÀttas den statliga lant- mÀterimyndigheten.

Författningsförslag

SOU 2022:39

1.2Förslag till lag om Àndring i utsökningsbalken

HÀrigenom föreskrivs att 6 kap. 3 § utsökningsbalken ska ha föl- jande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6 kap.

3 §

UtmÀts annan fordran eller rÀttighet Àn som avses i 2 §, skall sekundogÀldenÀren eller annan förpliktad meddelas förbud att fullgöra sin förpliktelse till an- nan Àn Kronofogdemyndigheten eller den som myndigheten anvi- sar.

Vid utmÀtning av rÀttighet som avses i 7 kap. jordabalken el- ler av byggnad pÄ ofri grund skall fastighetens Àgare underrÀttas. Om utmÀtning av bostadsrÀtt underrÀttas bostadsrÀttsföreningen.

Denna lag trÀder i kraft den 1 juli 2024.

38

SOU 2022:39

Författningsförslag

1.3Förslag till lag om Àndring i bostadsrÀttslagen (1991:614)

HÀrigenom föreskrivs i frÄga om bostadsrÀttslagen (1991:614) dels att 7 kap. 14 och 31 §§ och 9 kap. 5, 10 och 16 §§ ska ha

följande lydelse,

dels att det i lagen ska införas en ny paragraf, 1 kap. 3 a §, av föl- jande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

3 a §

En bostadsrÀtt ska registreras i bostadsrÀttsregistret.

BestÀmmelser om bostadsrÀtts- registret finns i lagen (2024:0000) om bostadsrÀttsregister.

7kap. 14 §1

Varje medlem ska betala en

Varje medlem ska betala en

avgift till bostadsrÀttsföreningen

avgift till bostadsrÀttsföreningen

i form av en insats nÀr bostads-

i form av en insats nÀr bostads-

rÀtt upplÄts till honom eller

rÀtt upplÄts till honom eller

henne. Föreningen har dessutom

henne. Föreningen har dessutom

rÀtt att ta ut en Ärsavgift för den

rÀtt att ta ut en Ärsavgift för den

löpande verksamheten samt, om

löpande verksamheten samt, om

det anges i stadgarna, upplÄtelse-

det anges i stadgarna, upplÄtelse-

avgift, överlÄtelseavgift, pantsÀtt-

avgift, överlÄtelseavgift och av-

ningsavgift och avgift för andra-

gift för andrahandsupplÄtelse.

handsupplÄtelse.

 

Om en kostnad som hÀnför sig till uppvÀrmning eller nedkylning av medlemmens lÀgenhet eller dess förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan pÄföras medlemmen efter individuell mÀtning, ska berÀkningen av Ärsavgiften, till den del avgiften avser ersÀttning för sÄdan kostnad, ta sin utgÄngspunkt i den uppmÀtta förbruk- ningen.

1Senaste lydelse 2014:336.

39

Författningsförslag

SOU 2022:39

En beslutad insats kan Àndras enligt 9 kap. 13 och 16 §§. Före- ningen fÄr i övrigt inte ta ut sÀrskilda avgifter för ÄtgÀrder som före- ningen ska vidta med anledning av denna lag eller nÄgon annan för- fattning.

Vid ombildning av hyresrÀtt till bostadsrÀtt fÄr bostadsrÀttsför- eningen inte ta ut upplÄtelseavgift förrÀn efter en mÄnad frÄn den dag dÄ föreningen erbjudit hyresgÀsten att fÄ lÀgenheten upplÄten med bostadsrÀtt. Intill dess sex mÄnader förflutit rÀknat frÄn dagen för erbjudandet, fÄr avgiften högst motsvara rÀnta pÄ insatsen enligt 5 § rÀntelagen (1975:635).

Avgiften för andrahandsupplÄtelse fÄr för en lÀgenhet Ärligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsÀkringsbalken. Om en lÀgenhet upplÄts under en del av ett Är, berÀknas den högsta tillÄtna avgiften efter det antal kalen- dermÄnader som lÀgenheten Àr upplÄten.

 

 

 

 

31 §2

 

Har föreningen underrÀttats

Om en bostadsrÀttshavare har

om att en bostadsrÀtt Àr pantsatt,

obetalda avgifter till föreningen

skall

föreningen

utan

dröjsmÄl

till ett belopp som överstiger vad

underrÀtta panthavaren om bo-

som av Ärsavgiften belöper pÄ en

stadsrÀttshavaren

har

obetalda

mÄnad och bostadsrÀttshavaren

avgifter till föreningen till ett be-

dröjer med betalningen mer Àn

lopp som överstiger vad som av

tvÄ veckor frÄn förfallodagen,

Ärsavgiften belöper pÄ en mÄnad

ska föreningen utan dröjsmÄl un-

och

bostadsrÀttshavaren

dröjer

derrÀtta den statliga lantmÀteri-

med betalningen mer Àn tvÄ

myndigheten.

 

veckor frÄn förfallodagen.

 

 

 

Om föreningen försummar

Om föreningen försummar

denna skyldighet, har föreningen

denna skyldighet, har föreningen

vid

exekutiv försÀljning

eller

vid exekutiv försÀljning

eller

tvÄngsförsÀljning

enligt

8 kap.

tvÄngsförsÀljning enligt

8 kap.

inte företrÀde till betalning fram-

inte företrÀde till betalning fram-

för panthavaren i frÄga om

 

för panthavare i frÄga om

 

1.de avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid före- ningens försummelse varat, samt

2.den del av Ärsavgiften som förfallit till betalning nÀrmast efter det att en underrÀttelse gjorts.

2Senaste lydelse 1995:1464.

40

SOU 2022:39

Författningsförslag

Andra stycket gÀller inte i frÄga om avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid panthavaren haft kÀnnedom om bostads- rÀttshavarens betalningsförsummelse.

9 kap.

5 §3

BostadsrÀttsföreningens stadgar ska innehÄlla uppgifter om

1.föreningens företagsnamn,

2.den ort i Sverige dÀr föreningens styrelse ska ha sitt sÀte,

3.den verksamhet som föreningen ska bedriva,

4. huruvida

upplÄtelseavgift,

4. huruvida

upplÄtelseavgift,

överlÄtelseavgift, pantsÀttnings-

överlÄtelseavgift

och avgift

för

avgift och avgift för andrahands-

andrahandsupplÄtelse kan tas ut,

upplÄtelse kan tas ut,

 

 

 

5. grunderna för berÀkning av

5. grunderna för berÀkning av

Ärsavgift, överlÄtelseavgift, pant-

Ärsavgift, överlÄtelseavgift

och

sÀttningsavgift

och avgift för

avgift för andrahandsupplÄtelse,

andrahandsupplÄtelse,

6.för det fall rÀtten att bestÀmma ersÀttning för en bostadsrÀtt vid överlÄtelse ska vara inskrÀnkt, grunderna för berÀkning av ersÀtt- ningen,

7.grunderna för avsÀttning av medel för att sÀkerstÀlla under- hÄllet av föreningens hus,

8.antalet eller lÀgsta och högsta antalet styrelseledamöter, revi- sorer och eventuella suppleanter och tiden för deras uppdrag,

9.hur en föreningsstÀmma ska sammankallas,

10.de Àrenden som ska förekomma pÄ en ordinarie förenings- stÀmma,

11.den tid som föreningens rÀkenskapsÄr ska omfatta,

12.grunderna för hur föreningens vinst ska fördelas, och

13.hur föreningens ÄterstÄende tillgÄngar ska fördelas nÀr före- ningen upplöses.

3Senaste lydelse 2018:1665.

41

Uppgifterna ska genast föras in i förteckningen nÀr en lÀgen- het upplÄts med bostadsrÀtt.
Om en uppgift i förteck- ningen Àndras, ska detta genast antecknas. Om en bostadsrÀtt överlÄts ska en kopia av över- lÄtelseavtalet fogas till förteck- ningen pÄ lÀmpligt sÀtt.
Dagen för anteckningen ska anges.

FörfattningsförslagSOU 2022:39

10 §4

LÀgenhetsförteckningen skall

LÀgenhetsförteckningen ska

för varje lÀgenhet ange

för varje lÀgenhet ange

1.lÀgenhetens beteckning, belÀgenhet, rumsantal och övriga ut- rymmen,

2.dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplÄtelsen,

3.bostadsrÀttshavarens namn, samt

4.insatsen för lÀgenheten.

Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen nÀr en lÀgen- het upplÄts med bostadsrÀtt.

UnderrÀttas föreningen om att en bostadsrÀtt pantsatts eller Àndras nÄgon uppgift i förteck- ningen, skall detta genast anteck- nas. Vid överlÄtelse av bostadsrÀtt skall en kopia av överlÄtelseavta- let fogas till förteckningen pÄ lÀmpligt sÀtt.

Dagen för anteckningen skall anges.

16 §5

För att ett beslut i en frÄga som anges i denna paragraf ska vara giltigt krÀvs att det har fattats pÄ en föreningsstÀmma och att föl- jande bestÀmmelser har iakttagits.

1.Om beslutet innebÀr Àndring av nÄgon insats och medför rubb- ning av det infördes förhÄllandet mellan insatserna, ska samtliga bo- stadsrÀttshavare som berörs av Àndringen ha gÄtt med pÄ beslutet. Om enighet inte uppnÄs, blir beslutet ÀndÄ giltigt om minst tvÄ tredjedelar av de berörda bostadsrÀttshavarna har gÄtt med pÄ beslu- tet och det dessutom godkÀnts av hyresnÀmnden.

1a. Om beslutet innebÀr en ökning av samtliga insatser utan att det inbördes förhÄllandet mellan insatserna rubbas, ska alla bostads- rÀttshavarna ha gÄtt med pÄ beslutet. Om enighet inte uppnÄs, blir beslutet ÀndÄ giltigt om minst tvÄ tredjedelar av de röstande har gÄtt

4Senaste lydelse 2004:247.

5Senaste lydelse 2016:111.

42

SOU 2022:39

Författningsförslag

med pÄ beslutet och det dessutom har godkÀnts av hyresnÀmnden. HyresnÀmnden ska godkÀnna beslutet om detta inte framstÄr som otillbörligt mot nÄgon bostadsrÀttshavare.

2.Om beslutet innebÀr att en lÀgenhet som upplÄtits med bo- stadsrÀtt kommer att förÀndras eller i sin helhet behöva tas i ansprÄk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bo- stadsrÀttshavaren ha gÄtt med pÄ beslutet. Om bostadsrÀttshavaren inte ger sitt samtycke till Àndringen, blir beslutet ÀndÄ giltigt om minst tvÄ tredjedelar av de röstande har gÄtt med pÄ beslutet och det dessutom har godkÀnts av hyresnÀmnden.

3.Om beslutet innebÀr utvidgning av föreningens verksamhet, ska minst tvÄ tredjedelar av de röstande ha gÄtt med pÄ beslutet.

4.Om beslutet innebÀr överlÄtelse av ett hus som tillhör före- ningen, i vilket det finns en eller flera lÀgenheter som Àr upplÄtna med bostadsrÀtt, ska beslutet ha fattats pÄ det sÀtt som gÀller för be- slut om likvidation enligt 29 a §. Minst tvÄ tredjedelar av bostads- rÀttshavarna i det hus som ska överlÄtas ska dock alltid ha gÄtt med pÄ beslutet.

5.Om det i stadgarna finns ytterligare nĂ„got villkor för att ett beslut enligt 1–4 ska vara giltigt, gĂ€ller Ă€ven det.

Föreningen ska genast under-

Föreningen ska genast under-

rÀtta den som har pant i bostads-

rÀtta den statliga lantmÀteri-

rÀtten och som Àr kÀnd för före-

myndigheten om ett beslut enligt

ningen om ett beslut enligt första

första stycket 2 eller 4.

stycket 2 eller 4.

 

1.Denna lag trÀder i kraft den 1 juli 2024.

2.Under tiden fram till dess att bostadsrÀtterna i en förening har registrerats bostadsrÀttsregistret tillÀmpas bestÀmmelserna i 7 kap. 31 § och 9 kap. 10 § fjÀrde stycket och 16 § sista stycket i sina Àldre lydelser.

3.De nya bestÀmmelserna ska dock tillÀmpas fullt ut frÄn och med den 1 juli 2025.

43

Författningsförslag

SOU 2022:39

1.4Förslag till lag om Àndring i lagen (2006:378) om lÀgenhetsregister

HÀrigenom föreskrivs i frÄga om lagen (2006:378) om lÀgenhets- register

dels att 20 § ska ha följande lydelse,

dels att det i lagen ska införas en ny paragraf, 5 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

 

5 a §

 

Uppgifter ur lÀgenhetsregistret

 

fÄr lÀmnas ut i syfte att de ska ingÄ

 

i bostadsrÀttsregistret.

 

BestÀmmelser om bostadsrÀtts-

 

registret finns i lagen (2024:0000)

 

om bostadsrÀttsregister.

20 §6

Uppgifter i lÀgenhetsregistret fÄr lÀmnas ut pÄ medium för auto- matiserad behandling endast om regeringen meddelar föreskrifter om det.

Uppgifter fÄr lÀmnas ut endast för de ÀndamÄl som anges i 5 § och för sÄdan registrering som avses i 13 §.

Denna lag trÀder i kraft den 1 juli 2024.

6Senaste lydelse 2016:397.

44

SOU 2022:39

Författningsförslag

1.5Förslag till förordning (2024:0000) om bostadsrÀttsregister

HÀrigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestÀmmelser

1 § Denna förordning innehÄller bestÀmmelser som kompletterar

1.Europaparlamentets och rÄdets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende pÄ behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sÄdana upp- gifter och om upphÀvande av direktiv 95/46/EG (allmÀn dataskydds- förordning), hÀr benÀmnd EU:s dataskyddsförordning, och

2.lagen (2024:0000) om bostadsrÀttsregister.

2 § Förordningen Àr meddelad med stöd av 4 kap. 1 och 2 §§ lagen (2024:0000) om bostadsrÀttsregister i frÄga om 5 kap. 7 och 8 §§ och med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen i frÄga om övriga bestÀm- melser.

3 § LantmÀteriet Àr registreringsmyndighet för bostadsrÀttsregist- ret och ansvarar för drift och förvaltning av registret.

2 kap. BostadsrÀttsregistrets innehÄll

Uppgifter som ska registreras

1 § För varje bostadsrĂ€tt ska de uppgifter som framgĂ„r av 2–6 §§ registreras.

BostadsrÀttslÀgenheten

2 § Uppgift ska registreras om

1.den beteckning som föreningen anvÀnder för lÀgenheten,

2.lÀgenhetens beteckning enligt 6 § lagen (2006:378) om lÀgen- hetsregister,

3.antal rum, kökstyp och bostadsarea enligt 6 § lagen om lÀgen- hetsregister,

45

Författningsförslag

SOU 2022:39

4.tidpunkten för upplÄtelse av bostadsrÀtt,

5.huruvida mark eller annat utrymme som ingÄr Àr upplÄtet med bostadsrÀtt,

6.förÀndringar som innebÀr att bostadsrÀttslÀgenheten har delats

iflera bostadsrÀttslÀgenheter, om bostadsrÀttslÀgenheten har lagts samman med en annan bostadsrÀttslÀgenhet eller om yta har över- förts till eller frÄn bostadsrÀttslÀgenheten,

7.andra vÀsentliga förÀndringar och tidpunkten för dessa, och

8.andelstal för berÀkning av Ärsavgiften.

Uppgifterna i punkt 2 och 3 behöver inte anges för bostadsrÀtter som Àr lokaler.

BostadsrÀttsföreningen

3 § Uppgift ska registreras om

1.föreningens namn,

2.föreningens organisationsnummer,

3.föreningens postadress,

4.föreningens lagfarts- eller tomtrÀttsinnehav,

5.antal byggnader pÄ fastigheten,

6.antal bostadslÀgenheter i föreningen,

7.antal lÀgenheter i föreningen upplÄtna med bostadsrÀtt, och

8.tidpunkten nÀr föreningens uppgifter fördes in i registret och aktnumret.

Om bostadsrÀttsföreningens byggnad stÄr pÄ mark som inte Àgs av föreningen eller som föreningen har tomtrÀtt för, ska uppgift om taxeringsenhet i stÀllet redovisas.

BostadsrÀttshavaren

4 § Uppgift ska registreras om

1.bostadsrÀttshavarens namn,

2.bostadsrÀttshavarens personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer,

3.bostadsrÀttshavarens postadress,

4.den andel som en bostadsrÀttshavare innehar,

5.typ av fÄng,

6.tidpunkt för övergÄngen,

46

SOU 2022:39

Författningsförslag

7.tidpunkt för beviljande av medlemskap i föreningen,

8.köpeskillingen,

9.huruvida bostadsrÀttshavaren Àr försatt i konkurs, och

10.tidpunkten för registrering i bostadsrÀttsregistret och akt- numret.

Om det finns en tilltrÀdande bostadsrÀttshavare ska detta anges, tillsammans med planerat datum för tilltrÀde.

Om den tilltrÀdande bostadsrÀttshavaren redan Àr medlem i för- eningen ska, i stÀllet för tidpunkt för beviljande av medlemskap i för- eningen, den tidpunkt dÄ föreningen fick del av överlÄtelseavtalet anges.

PantsÀttningar

5 § Uppgift ska för varje pantsÀttning registreras om

1.panthavarens organisationsnummer, personnummer eller sam- ordningsnummer,

2.panthavarens namn,

3.panthavarens postadress,

4.huruvida panten Àr en noterad pant eller registrerad pant,

5.huruvida endast en del av bostadsrÀtten omfattas av pantsÀtt- ningen,

6.pantens prioritetsnummer, och

7.tidpunkten för registrering i bostadsrÀttsregistret och akt- numret.

Anteckningar

6 § Uppgift ska registreras om

1.sÄdana beslut som Kronofogdemyndigheten har meddelat en- ligt 6 kap. 21 a § utsökningsförordningen (1981:981),

2.att talan har vÀckts om hÀvning eller ÄtergÄng av förvÀrv av bo- stadsrÀtt eller om bÀttre rÀtt till sÄdan egendom och om dom eller beslut har vunnit laga kraft i ett sÄdant mÄl,

3.att den som bostadsrÀtt har övergÄtt till har vÀgrats intrÀde i föreningen, och tvisten har hÀnskjutits till hyresnÀmnden,

47

Författningsförslag

SOU 2022:39

4.att bostadsrÀttshavaren har obetalda avgifter till föreningen pÄ ett sÄdant sÀtt att panthavaren ska underrÀttas enligt 7 kap. 31 § bo- stadsrÀttslagen (1991:617),

5.vissa beslut som anges 9 kap. 16 § bostadsrÀttslagen (1991:614) och som panthavaren ska underrÀttas om, och

6.tidpunkten för registrering i bostadsrÀttsregistret och akt- numret.

Äldre förhĂ„llanden

7 § De uppgifter som framgÄr av 4 § ska Àven redovisas för tidigare bostadsrÀttshavare.

Uppgifter frÄn andra register

8 § Uppgifter i bostadsrÀttsregistret fÄr hÀmtas frÄn fastighets- registret och lÀgenhetsregistret.

BestÀmmelser om fastighetsregistret finns i lagen (2000:224) om fastighetsregister. BestÀmmelser om lÀgenhetsregistret finns i lagen (2006:378) om lÀgenhetsregister.

Uppgifter i bostadsrÀttsregistret fÄr Àven hÀmtas frÄn andra register.

UnderrÀttelser till LantmÀteriet

9 § Skatteverket ska underrĂ€tta LantmĂ€teriet om de uppgifter frĂ„n folkbokföringsdatabasen enligt lagen (2001:182) om behandling av personuppgifter i Skatteverkets folkbokföringsverksamhet som be- hövs för att bostadsrĂ€ttsregistret ska kunna tillföras uppgifter enligt 4–5 §§.

LantmÀteriet fÄr meddela nÀrmare föreskrifter om underrÀt- telsen.

10 § Kronofogdemyndigheten ska underrÀtta LantmÀteriet om de uppgifter som framgÄr av 6 kap. 21 a § utsökningsförordningen (1981:981).

48

SOU 2022:39

Författningsförslag

LantmÀteriet fÄr meddela nÀrmare föreskrifter om underrÀt- telsen.

11 § En domstol ska genast underrÀtta LantmÀteriet nÀr

1.talan har vÀckts om hÀvning eller ÄtergÄng av förvÀrv av bo- stadsrÀtt eller om bÀttre rÀtt till sÄdan egendom,

2.dom eller beslut har vunnit laga kraft i ett sÄdant mÄl, och

3.tvist har hÀnskjutits till hyresnÀmnden till följd av att den som en bostadsrÀtt har övergÄtt till har vÀgrats intrÀde i föreningen.

LantmÀteriet fÄr meddela nÀrmare föreskrifter om underrÀt- telsen.

3 kap. AnmÀlan för registrering i bostadsrÀttsregistret

Formen för anmÀlan och undertecknande

1 § En anmÀlan för registrering ska vara skriftlig och göras hos LantmÀteriet.

En anmÀlan enligt detta kapitel fÄr undertecknas med en elektro- nisk underskrift.

UpplÄtelse av bostadsrÀtt

2 § En anmÀlan för registrering av upplÄtelse av bostadsrÀtt görs av föreningen.

AnmÀlan ska göras inom en mÄnad frÄn tilltrÀdesdagen.

ÖvergĂ„ng av bostadsrĂ€tt

3 § En anmÀlan för registrering av övergÄng av bostadsrÀtt görs av den som bostadsrÀtten övergÄr till. En sÄdan anmÀlan ska underteck- nas av den som bostadsrÀtten övergÄr frÄn.

AnmÀlan ska göras inom en mÄnad frÄn tilltrÀdesdagen.

49

Författningsförslag

SOU 2022:39

PantsÀttning av bostadsrÀtt

4 § En panthavare som har tillstÄnd enligt 3 kap. 6 § lagen (2024:0000) om bostadsrÀttsregister kan pÄ egen hand registrera en pantsÀttning.

En pantsÀttning som innehas av nÄgon annan Àn den som anges i första stycket görs hos LantmÀteriet genom en skriftlig anmÀlan för registrering. En sÄdan anmÀlan ska undertecknas av panthavaren och pantsÀttaren.

Om en anmÀlan enligt andra stycket inte kan registreras direkt ska en notering göras i registret om att en anmÀlan för registrering av pantsÀttning har kommit in men Ànnu inte har behandlats.

SÀrskilda bestÀmmelser för dödsbon

5 § Ett dödsbo som utövar bostadsrÀtten utan att vara medlem be- höver inte anmÀla dödsboets förvÀrv av bostadsrÀtt för registrering. Om dödsboet överlÄter bostadsrÀtten ska detta dock anmÀlas för re- gistrering.

NÀr bostadsrÀtt övergÄr till föreningen

6 § Om en bostadsrÀtt har övergÄtt till föreningen, Àr föreningen skyldig att anmÀla detta för registrering.

AnmÀlan ska göras inom en mÄnad frÄn det att bostadsrÀtten övergick.

NÀr bostadsrÀtt upphör

7 § Om en bostadsrÀtt har upphört till följd av föreningens beslut enligt 6 kap. 11 § eller 9 kap. 16 § bostadsrÀttslagen (1991:614) eller enligt föreningens beslut att överlÄta det hus dÀr bostadsrÀtten finns, Àr föreningen skyldig att anmÀla detta för registrering.

AnmÀlan ska göras inom en mÄnad frÄn det att bostadsrÀtten upphörde.

50

SOU 2022:39

Författningsförslag

NÀr en pantsÀttning inte lÀngre gÀller

8 § NÀr en pantsÀttning inte lÀngre gÀller ska panthavaren genast se till att den avregistreras.

En panthavare som har tillstÄnd enligt 3 kap. 6 § lagen (2024:0000) om bostadsrÀttsregister ska pÄ egen hand avregistrera sin pantsÀttning.

Avregistrering av en pantsÀttning som innehas av nÄgon annan Àn den som anges i andra stycket görs hos LantmÀteriet genom en skriftlig anmÀlan. En sÄdan anmÀlan ska undertecknas av pant- havaren.

4 kap. UtlÀmnande av uppgifter

BegrÀnsningar för uppgift om pantsÀttning och anteckning

1 § Uppgifter om innehÄllet i en pantsÀttning och uppgifter om inne- hÄllet i en anteckning fÄr inte behandlas.

BegrÀnsningen i första stycket gÀller inte om nÄgot annat följer av lag eller annan författning.

BegrÀnsningen i första stycket gÀller inte heller om LantmÀteriet i enskilda fall bedömer att det finns sÀrskilda skÀl för att tillÄta be- handlingen.

BegrÀnsningar för uppgift om konkurs

2 § Uppgifter om konkurs fÄr inte behandlas för ÀndamÄlet direkt marknadsföring.

BegrÀnsningen i första stycket gÀller inte om LantmÀteriet i en- skilda fall bedömer att det finns sÀrskilda skÀl för att tillÄta behand- lingen.

BegrÀnsningar för personnummer och samordningsnummer

3 § Uppgift om personnummer och samordningsnummer fÄr be- handlas endast nÀr det Àr klart motiverat med hÀnsyn till ÀndamÄlet med behandlingen, vikten av en sÀker identifiering eller nÄgot annat beaktansvÀrt skÀl.

51

Författningsförslag

SOU 2022:39

BegrÀnsningar för sökbegrepp vid direktÄtkomst

4 § En annan anvÀndare Àn en statlig eller kommunal myndighet som medges direktÄtkomst i bostadsrÀttsregistret fÄr inte beviljas rÀtt att anvÀnda namn, personnummer, samordningsnummer eller del av personnummer eller samordningsnummer som sökbegrepp.

BegrÀnsningen i första stycket gÀller inte om LantmÀteriet i en- skilda fall bedömer att det finns sÀrskilda skÀl för att medge anvÀnd- ningen av dessa sökbegrepp.

BegrÀnsningen gÀller inte heller för den registrerade i förhÄllande till sina egna uppgifter.

5 § En förening fÄr anvÀnda namn, personnummer, samordnings- nummer eller del av personnummer eller samordningsnummer som sökbegrepp för sökningar inom föreningens bestÄnd.

BegrÀnsningar för omfattningen vid direktÄtkomst

6 § En annan anvÀndare Àn en statlig eller kommunal myndighet som medges direktÄtkomst i bostadsrÀttsregistret fÄr inte beviljas rÀtt att söka pÄ fler Àn en bostadsrÀtt i taget.

BegrÀnsningen i första stycket gÀller inte om LantmÀteriet i en- skilda fall bedömer att det finns sÀrskilda skÀl för att medge sök- ningar pÄ fler Àn en bostadsrÀtt i taget.

7 § En förening fÄr söka pÄ fler Àn en bostadsrÀtt i taget vid sök- ningar inom föreningens bestÄnd.

SĂ€rskilda villkor

8 § LantmÀteriet ska se till att det inte uppkommer nÄgot otillbör- ligt intrÄng i den registrerades personliga integritet eller nÄgra risker frÄn sÀkerhetssynpunkt. I dessa syften fÄr myndigheten i enskilda fall stÀlla upp villkor för behandlingen av uppgifter.

52

SOU 2022:39

Författningsförslag

5 kap. UnderrÀttelser

UnderrÀttelse efter registrering

1 § NÀr en upplÄtelse av bostadsrÀtt har registrerats ska LantmÀte- riet underrÀtta den som bostadsrÀtten har upplÄtits till.

2 § NÀr en anmÀlan om registrering av övergÄng av bostadsrÀtt har kommit in ska LantmÀteriet underrÀtta

1.den som bostadsrÀtten har övergÄtt frÄn,

2.den som bostadsrÀtten har övergÄtt till,

3.bostadsrÀttsföreningen,

4.panthavaren, om en sÄdan finns, och

5.Kronofogdemyndigheten, om det finns en anteckning regi- strerad.

3 § NÀr en pantsÀttning av bostadsrÀtt har registrerats ska Lant- mÀteriet underrÀtta

1.innehavaren av bostadsrÀtten,

2.den panthavare som registreringen avser,

3.andra panthavare, om sÄdana finns registrerade, och

4.Kronofogdemyndigheten, om det finns en anteckning registrerad.

UnderrÀttelse till panthavare

4 § LantmÀteriet ska underrÀtta en registrerad panthavare för en viss bostadsrÀtt, nÀr

1.bostadsrÀttsföreningen har underrÀttat LantmÀteriet om att en bostadsrÀttshavare har obetalda avgifter till föreningen enligt 7 kap. 31 § bostadsrÀttslagen, och

2.bostadsrÀttsföreningen har underrÀttat LantmÀteriet om vissa beslut enligt 9 kap. 16 § sista stycket bostadsrÀttslagen.

UnderrÀttelse till Skatteverket

5 § LantmÀteriet ska underrÀtta Skatteverket nÀr en uppgift om bostadsrÀttshavare i bostadsrÀttsregistret Àndras.

53

Författningsförslag

SOU 2022:39

AnmÀlningar

6 § LantmÀteriet fÄr meddela nÀrmare föreskrifter om anmÀlningar för registrering i bostadsrÀttsregistret.

LantmÀteriet fÄr Àven meddela de ytterligare föreskrifter som be- hövs enligt denna förordning.

Avgift för registrering

7 § LantmÀteriet fÄr meddela föreskrifter om avgifter för registre- ring i bostadsrÀttsregistret.

En avgift ska betalas inom en mÄnad frÄn den dag dÄ registre- ringen gjordes.

Avgift för anvÀndning av uppgifter

8 § LantmÀteriet fÄr meddela föreskrifter om avgifter för till- gÄngen till och anvÀndningen av uppgifter frÄn bostadsrÀttsregistret.

PersonuppgiftsbitrÀden

9 § LantmÀteriet fÄr meddela sÄdana föreskrifter om personupp- giftsbitrÀdens hantering av personuppgifter som avses i artikel 28.3 i Europaparlamentets och rÄdets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende pÄ be- handling av personuppgifter och om det fria flödet av sÄdana uppgif- ter och om upphÀvande av direktiv 95/46/EG (allmÀn dataskydds- förordning).

1.Denna förordning trÀder i kraft den 1 juli 2024.

2.Uppgifter som framgĂ„r av 2 kap. 2 § första stycket 4–7 och 4 § 5 och 8–9 ska endast registreras för upplĂ„telser och övergĂ„ngar som har skett efter ikrafttrĂ€dandet.

3.LantmĂ€teriet fĂ„r Ă€ven behandla andra uppgifter i bostadsrĂ€tts- registret Ă€n de uppgifter som framgĂ„r av 2 kap. 2–6 §§, om det be- hövs för upplĂ€ggningen av registret. SĂ„dana uppgifter ska gallras nĂ€r de inte lĂ€ngre behövs.

54

SOU 2022:39

Författningsförslag

4.LantmÀteriet ska hÄlla en förteckning tillgÀnglig som visar vilka föreningar som finns upplagda i registret.

5.LantmÀteriet fÄr meddela föreskrifter om vilka uppgifter som en bostadsrÀttsförening ska lÀmna för upplÀggningen av bostads- rÀttsregistret.

Om en bostadsrÀttsförening anvÀnder andra identitetsbeteck- ningar pÄ föreningens bostadslÀgenheter Àn lÀgenhetsnumret enligt lagen (2006:378) om lÀgenhetsregister ska bostadsrÀttsföreningen anmÀla till LantmÀteriet det nummer enligt lagen om lÀgenhets- register som varje identitetsbeteckning motsvarar.

6.LantmÀteriet fÄr meddela de ytterligare föreskrifter som be- hövs för upplÀggningen av bostadsrÀttsregistret.

55

Författningsförslag

SOU 2022:39

1.6Förslag till förordning om Àndring

i utsökningsförordningen (1981:981)

HÀrigenom föreskrivs i frÄga om utsökningsförordningen (1981:981) att det i förordningen ska införas en ny paragraf, 6 kap. 21 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

 

21 a §

 

Kronofogdemyndigheten ska

 

genast underrÀtta LantmÀteriet,

 

nÀr

 

1. bostadsrÀtt har utmÀtts,

 

2. beslut om exekutiv försÀlj-

 

ning har meddelats i frÄga om bo-

 

stadsrÀtt,

 

3. beslut som avses i 8 kap. 8–

 

9 §§ utsökningsbalken har med-

 

delats i frÄga om bostadsrÀtt,

 

4. beslut om kvarstad har med-

 

delats i frÄga om bostadsrÀtt,

 

5. beslut om betalningssÀkring

 

har meddelats i frÄga om bostads-

 

rÀtt,

 

6. beslut om provisorisk ÄtgÀrd

 

har meddelats i frÄga om bostads-

 

rÀtt, och

 

7. beslut om tvÄngsförsÀljning

 

har meddelats i frÄga om bostads-

 

rÀtt.

 

I en underrÀttelse enligt första

 

stycket 1 eller 3 ska den fordran

 

för vilken utmÀtning har skett

 

anges och i vad mÄn fordringen Àr

 

förenad med sÀrskild förmÄnsrÀtt

 

i egendomen.

56

SOU 2022:39

Författningsförslag

Om utmÀtning av bostadsrÀtt har upphÀvts eller frÄgan om exe- kutiv försÀljning av sÄdan egen- dom har förfallit av nÄgot annat skÀl, ska Kronofogdemyndigheten genast underrÀtta LantmÀteriet.

En underrÀttelse enligt denna paragraf ska lÀmnas pÄ det sÀtt som LantmÀteriet, efter samrÄd med Kronofogdemyndigheten, be- stÀmmer.

Denna förordning trÀder i kraft den 1 juli 2024.

57

Författningsförslag

SOU 2022:39

1.7Förslag till förordning om Àndring i konkursförordningen (1987:916)

HĂ€rigenom föreskrivs att 12–14 och 34 §§ konkursförordningen (1987:916) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12 §7

RÀtten ska genast skicka en kopia av kungörelsen om konkursbe- slutet till

1.förvaltaren och tillsynsmyndigheten,

2.Kronofogdemyndigheten, Skatteverket och Åklagarmyndig- heten,

3.inskrivningsmyndigheten för företagsinteckning,

4.registermyndigheten, om gÀldenÀren Àr en registrerad juridisk person eller en enskild nÀringsidkare som Àr införd i handels- registret,

5.tillstÄndsmyndigheten, om det Àr upplyst att gÀldenÀren har tillstÄnd att utöva eller förestÄ en viss nÀringsverksamhet och till- stÄndet enligt lag eller annan författning kan komma att upphöra pÄ grund av konkursen,

6.Revisorsinspektionen, om gÀldenÀren Àr auktoriserad eller godkÀnd revisor,

7.överförmyndaren, om det Àr upplyst att gÀldenÀren Àr förmyn- dare, god man eller sÄdan förvaltare som förordnas enligt 11 kap. 7 § förÀldrabalken,

8.inskrivningsmyndigheten, om det Àr upplyst att det i boet finns fast egendom eller tomtrÀtt,

9.LantmÀteriet, om det Àr upp- lyst att det i boet finns bostadsrÀtt,

9. registermyndigheten, om

10. registermyndigheten, om

det Àr upplyst att det i boet finns

det Àr upplyst att det i boet finns

registrerat skepp eller skepps-

registrerat skepp eller skepps-

bygge, andel i sÄdan egendom el-

bygge, andel i sÄdan egendom el-

ler villkorlig ÀganderÀtt till egen-

ler villkorlig ÀganderÀtt till egen-

domen eller till andel i den,

domen eller till andel i den,

7Senaste lydelse 2020:1181.

58

SOU 2022:39

Författningsförslag

10.inskrivnings- och register- myndigheterna, om det Àr upplyst att det i boet finns registrerat luftfartyg eller andel i eller in- tecknade reservdelar till sÄdant luftfartyg,

11.Sveriges advokatsamfund, om gÀldenÀren Àr advokat eller bitrÀdande jurist pÄ advokatbyrÄ,

12.Sveriges riksbank och Finansinspektionen, om gÀlde- nÀren Àr ett kreditinstitut,

13.FastighetsmÀklarinspek- tionen, om gÀldenÀren Àr fastig- hetsmÀklare.

14.svensk vÀrdepapperscen- tral, om det Àr upplyst att det i boet finns finansiella instrument som Àr registrerade hos vÀrde- papperscentralen,

15.Finansinspektionen, om det Àr upplyst att gÀldenÀren Àr delÀgare i ett anmÀlt avvecklings- system enligt lagen (1993:1309) om system för avveckling av för- pliktelser pÄ finansmarknaden,

16.Statens energimyndighet, om det Àr upplyst att det i boet finns elcertifikat som Àr registre- rade i elcertifikatsregistret enligt lagen (2011:1200) om elcerti- fikat,

17.Statens energimyndighet, om det Àr upplyst att det i boet finns utslÀppsrÀtter som Àr regi- strerade i utslÀppsrÀttsregistret enligt lagen (2020:1173) om vissa utslÀpp av vÀxthusgaser, och

11.inskrivnings- och register- myndigheterna, om det Àr upplyst att det i boet finns registrerat luftfartyg eller andel i eller in- tecknade reservdelar till sÄdant luftfartyg,

12.Sveriges advokatsamfund, om gÀldenÀren Àr advokat eller bitrÀdande jurist pÄ advokatbyrÄ,

13.Sveriges riksbank och Finansinspektionen, om gÀlde- nÀren Àr ett kreditinstitut,

14.FastighetsmÀklarinspek- tionen, om gÀldenÀren Àr fastig- hetsmÀklare.

15.svensk vÀrdepapperscen- tral, om det Àr upplyst att det i boet finns finansiella instrument som Àr registrerade hos vÀrde- papperscentralen,

16.Finansinspektionen, om det Àr upplyst att gÀldenÀren Àr delÀgare i ett anmÀlt avvecklings- system enligt lagen (1993:1309) om system för avveckling av för- pliktelser pÄ finansmarknaden,

17.Statens energimyndighet, om det Àr upplyst att det i boet finns elcertifikat som Àr registre- rade i elcertifikatsregistret enligt lagen (2011:1200) om elcerti- fikat,

18.Statens energimyndighet, om det Àr upplyst att det i boet finns utslÀppsrÀtter som Àr regi- strerade i utslÀppsrÀttsregistret enligt lagen (2020:1173) om vissa utslÀpp av vÀxthusgaser, och

59

FörfattningsförslagSOU 2022:39

18. Centrala studiestödsnÀmn-

19. Centrala studiestödsnÀmn-

den, om gÀldenÀren Àr en fysisk

den, om gÀldenÀren Àr en fysisk

person.

person.

Första stycket 9 tillÀmpas

Första stycket 10 tillÀmpas

ocksÄ nÀr egendomen Àr registre-

ocksÄ nÀr egendomen Àr registre-

rad utomlands.

rad utomlands.

RÀtten ska genast underrÀtta Kronofogdemyndigheten om den har verkstÀllt beslut om kvarstad enligt 2 kap. 11 § konkurslagen (1987:672) om inte underrÀttelse om konkursen lÀmnas enligt första stycket 2.

 

13 §

I samband med underrÀttelse

I samband med underrÀttelse

enligt 12 § första stycket skall

enligt 12 § första stycket ska

uppgift lÀmnas om förvaltarens

uppgift lÀmnas om förvaltarens

namn och adress, om inte detta

namn och adress, om inte detta

framgÄr av kungörelsen om kon-

framgÄr av kungörelsen om kon-

kursbeslutet. Till en underrÀt-

kursbeslutet. Till en underrÀt-

telse enligt 12 § första stycket 8,

telse enligt 12 § första stycket 8,

9 eller 10 skall fogas sÄdana upp-

9, 10 eller 11 ska fogas sÄdana

gifter som Àr av betydelse för att

uppgifter som Àr av betydelse för

mottagaren skall kunna identifi-

att mottagaren ska kunna identi-

era egendomen.

UnderrÀttelse

fiera egendomen. UnderrÀttelse

enligt 12 § första stycket 3 skall

enligt 12 § första stycket 3 ska

ocksÄ innehÄlla uppgift om gÀl-

ocksÄ innehÄlla uppgift om gÀl-

denÀrens person- eller organisa-

denÀrens person- eller organisa-

tionsnummer, om inte uppgiften

tionsnummer, om inte uppgiften

framgÄr av kungörelsen om kon-

framgÄr av kungörelsen om kon-

kursbeslutet.

 

kursbeslutet.

Skall rÀtten enligt 2 § lagen

Om rÀtten enligt 2 § lagen

(1981:6) om konkurs som om-

(1981:6) om konkurs som om-

fattar egendom i annat nordiskt

fattar egendom i annat nordiskt

land kungöra ett beslut om kon-

land ska kungöra ett beslut om

kurs i ett annat nordiskt land och

konkurs i ett annat nordiskt land

Àr inskrivning av konkursen fö-

och Àr inskrivning av konkursen

reskriven i det andra landet, skall

föreskriven i det andra landet,

rÀtten begÀra

att konkursen

ska rÀtten begÀra att konkursen

skrivs in i fastighetsbok eller dom-

skrivs in i fastighetsbok eller dom-

stolsprotokoll (tingslysning) eller

stolsprotokoll (tingslysning) eller

60

SOU 2022:39

Författningsförslag

i annat offentligt register i det andra landet.

i nÄgot annat offentligt register i det andra landet.

14 §8

Att uppgift om konkursen ska föras in i den förteckning över konkurser som förs av inskrivningsmyndigheten för företagsinteck- ning framgÄr av förordningen (2003:552) om företagshypotek.

NĂ€r inskrivningsmyndigheten

NĂ€r inskrivningsmyndigheten

har underrÀttats enligt 12 § första

har underrÀttats enligt 12 § första

stycket 8, ska myndigheten göra

stycket 8, ska myndigheten göra

en anteckning om konkursen i

en anteckning om konkursen i

fastighetsregistrets inskrivnings-

fastighetsregistrets

inskrivnings-

del. Har en myndighet under-

del. Har en myndighet under-

rÀttats enligt 12 § första stycket

rÀttats enligt 12 § första stycket

10, ska anteckning om kon-

11, ska anteckning om kon-

kursen göras i inskrivnings-

kursen göras i inskrivnings-

registret. Anteckningen ska göras

registret. Anteckningen ska göras

pÄ den första inskrivningsdagen

pÄ den första inskrivningsdagen

efter det att underrÀttelsen kom

efter det att underrÀttelsen kom

in till myndigheten.

in till myndigheten.

 

 

Att uppgift om konkursen ska

 

antecknas i

bostadsrÀttsregistret

 

framgÄr

av

förordningen

 

(2024:0000)

om

bostadsrÀtts-

 

register.

 

 

Att anteckning om konkursen i vissa fall ska göras Àven i fartygs- registrets skeppsdel och fartygsregistrets skeppsbyggnadsdel fram- gÄr av sjölagen (1994:1009).

34 §9

NÀr konkursen har avslutats ska rÀtten underrÀtta

1.tillsynsmyndigheten,

2.Kronofogdemyndigheten,

3.inskrivningsmyndigheten för företagsinteckning,

4. den registermyndighet som

4. den registermyndighet som

enligt 12 § första stycket 4 eller

enligt 12 § första stycket 4 eller

17 har underrÀttats om konkur-

18 har underrÀttats om konkur-

8Senaste lydelse 2008:999.

9Senaste lydelse 2007:793.

61

Författningsförslag

SOU 2022:39

sen, i förekommande fall med uppgift om att konkursen har avslutats med överskott, och

5. Skatteverket.

sen, i förekommande fall med uppgift om att konkursen har avslutats med överskott, och

Denna förordning trÀder i kraft den 1 juli 2024.

62

SOU 2022:39

Författningsförslag

1.8Förslag till förordning om Àndring i förordningen (2001:100) om den officiella statistiken

HÀrigenom föreskrivs att bilagan10 till förordningen (2001:100) om den officiella statistiken ska ha följande lydelse.

Denna förordning trÀder i kraft den 1 juli 2024.

10Senaste lydelse 2021:581.

63

Författningsförslag

SOU 2022:39

Bilaga

Officiell statistik och vilka myndigheter som ansvarar för respektive omrÄde

Officiell statistikAnsvarig myndighet

-------------------------------------------------------------------------

BOENDE, BYGGANDE OCH BEBYGGELSE

Bostadsbyggande

SCB

och ombyggnad

 

Bygglovsstatistik för bostÀder

SCB

och lokaler

 

Byggnadskostnader

SCB

IntÀkter, kostnader och outhyrt

SCB

i flerbostadshus

 

Bostads- och hyresuppgifter

SCB

BostadsrÀttspriser

SCB

Fastighetspriser och lagfarter

SCB

Fastighetstaxeringar

SCB

-------------------------------------------------------------------------

64

SOU 2022:39

Författningsförslag

1.9Förslag till förordning om Àndring i offentlighets- och sekretessförordningen (2009:641)

HÀrigenom föreskrivs att 6 § offentlighets- och sekretessförord- ningen (2009:641) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6§11

Sekretess gÀller i nedan angiven verksamhet, som avser registre- ring av betydande den av befolkningen, för

1.uppgift om en enskilds personliga förhÄllanden, om det av sÀr- skild anledning kan antas att en enskilde eller nÄgon nÀrstÄende till honom eller henne lider men om uppgiften röjs, och

2.uppgift i form av fotografisk bild av den enskilde, om det inte stÄr klart att uppgiften kan röjas utan att den enskilde eller nÄgon nÀrstÄende till honom eller henne lider men.

För uppgift i en allmÀn handling gÀller sekretessen i högst sjuttio

Ă„r.

Verksamheten avser

centrala hundregistret fastighetsregistret kommunala fastighetsregister passregister och register över nationella identitetskort röstlÀngdsregister Skatteverkets databas över identitetskort över folkbok- förda i Sverige Socialstyrelsens register över hÀlso- och sjukvÄrdspersonal Statens tjÀnstepensionsverks pensionsregister Totalförsvarets plikt- och prövningsverks register över totalförsvarets personal

Verksamheten avser

bostadsrÀttsregistret centrala hundregistret fastighetsregistret kommunala fastighetsregister passregister och register över nationella identitetskort röstlÀngdsregister Skatteverkets databas över identitetskort över folkbok- förda i Sverige Socialstyrelsens register över hÀlso- och sjukvÄrdspersonal Statens tjÀnstepensionsverks pensionsregister Totalförsvarets plikt- och prövningsverks register över totalförsvarets personal

11Senaste lydelse 2020:1286.

65

Författningsförslag

SOU 2022:39

Transportstyrelsens vÀgtrafik-

Transportstyrelsens vÀgtrafik-

register

register

Denna förordning trÀder i kraft den 1 juli 2024.

66

SOU 2022:39

Författningsförslag

1.10Förslag till förordning om Àndring i förordningen (2009:946) med instruktion för LantmÀteriet

HÀrigenom föreskrivs i frÄga om förordningen (2009:946) med in- struktion för LantmÀteriet att 3, 5 och 30 §§ ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §

LantmÀteriet ska verka för

1.en enhetlig och ÀndamÄlsenlig förrÀttningsverksamhet och en ÀndamÄlsenlig fastighetsindelning,

2.en vÀl fungerande försörjning med grundlÀggande geografisk information och fastighetsinformation av sÄdan omfattning, kvalitet och aktualitet att samhÀllets behov tillgodoses.

3. en enhetlig och ÀndamÄls-

3. en enhetlig och ÀndamÄls-

enlig inskrivningsverksamhet,

enlig inskrivningsverksamhet,

och

 

4.en nationell enhetlig geo- detisk infrastruktur.

4.en vÀl fungerande försörj- ning med information ur bostads- rÀttsregistret, och

5.en nationell enhetlig geo- detisk infrastruktur.

5 §

LantmÀteriet ska

1.ansvara för uppbyggnad, drift, uppdatering och tillhandahÄl- lande av grundlÀggande geografisk information och fastighetsin- formation,

2.handlÀgga inskrivningsÀrenden enligt jordabalken,

3.handlÀgga förrÀttningar,

4.ansvara för drift, uppdatering och tillhandahÄllande av infor- mation avseende pantbrevssystem och lÀgenhetsregister,

5.ansvara för drift, uppdate- ring och tillhandahÄllande av in- formation avseende bostadsrÀtts- registret,

5. ansvara för de nationella

6. ansvara för de nationella

geodetiska referensnÀten,

geodetiska referensnÀten,

67

Författningsförslag

SOU 2022:39

6.verka för enhetlighet, sam- ordning och kvalitet inom mÀt- ningsomrÄdet och inom det kart- tekniska omrÄdet,

7.verka för ett ÀndamÄlsen- ligt och vÄrdat ortnamnsskick samt besluta om ortnamn i den utstrÀckning inte nÄgon annan myndighet har befogenhet att göra det,

8.ansvara för redovisning, till- syn och skötsel av Sveriges riks- grÀns pÄ land mot Finland,

9.bedriva utvecklingsverk- samhet inom sitt verksamhets- omrÄde och forskningsverksam- het inom omrÄdet geodesi,

10.avgöra Àrenden om fastig- heters skattetal, och

11.utöva tillsyn över de kom- munala lantmÀterimyndigheterna.

7.verka för enhetlighet, sam- ordning och kvalitet inom mÀt- ningsomrÄdet och inom det kart- tekniska omrÄdet,

8.verka för ett ÀndamÄlsen- ligt och vÄrdat ortnamnsskick samt besluta om ortnamn i den utstrÀckning inte nÄgon annan myndighet har befogenhet att göra det,

9.ansvara för redovisning, till- syn och skötsel av Sveriges riks- grÀns pÄ land mot Finland,

10.bedriva utvecklingsverk- samhet inom sitt verksamhets- omrÄde och forskningsverksam- het inom omrÄdet geodesi,

11.avgöra Àrenden om fastig- heters skattetal, och

12.utöva tillsyn över de kom- munala lantmÀterimyndigheterna.

30§12

LantmÀteriet ska ta ut avgifter för

1.tillhandahÄllande av grundlÀggande geografisk information och fastighetsinformation, inklusive de allmÀnna kartorna,

2.upplÄtelse av rÀtt att anvÀnda geografisk information och fastighetsinformation,

3.tillhandahÄllande av och upplÄtelse av rÀtt att anvÀnda in- formation ur bostadsrÀttsregistret,

3. uppdragsverksamhet, och

4. uppdragsverksamhet, och

4. tjÀnsteexport.

5. tjÀnsteexport.

12Senaste lydelse 2018:80.

68

SOU 2022:39Författningsförslag

 

Trots det som sÀgs i första

Trots det som sÀgs i första

stycket 1 och 2, ska LantmÀteriet

stycket 1–3, ska LantmĂ€teriet

inte ta ut avgifter nÀr informa-

inte ta ut avgifter nÀr informa-

tion ur fastighetsregistret, regis-

tion ur fastighetsregistret, regis-

terkartan och samfÀllighetsföre-

terkartan,

bostadsrÀttsregistret

ningsregistret tillhandahÄlls elek-

och

samfÀllighetsföreningsre-

troniskt till en statlig myndighet

gistret

tillhandahÄlls

elektro-

som inte Àr ett affÀrsverk. Enligt

niskt till en statlig myndighet

8 §

första

stycket

lagen

som inte Àr ett affÀrsverk. Enligt

(2010:1767) om geografisk mil-

8 §

första

stycket

lagen

jöinformation fÄr avgift inte tas

(2010:1767) om geografisk mil-

ut för viss tjÀnst.

 

jöinformation fÄr avgift inte tas

 

 

 

 

ut för viss tjÀnst.

 

LantmÀteriet fÄr meddela föreskrifter om storleken pÄ de avgifter som avses i första stycket.

Avgifterna som avses i första stycket 1 och 2 bestÀms av LantmÀ- teriet sÄ att de totala avgifterna ska tÀcka LantmÀteriets kostnader för uttag och expediering samt bidra till kostnaderna för uppbygg- nad, drift, uppdatering och utveckling av system, databaser och in- formation. Avgifterna ska inte tÀcka kostnader för sÄdant tillhanda- hÄllande som avses i andra stycket.

Denna förordning trÀder i kraft den 1 juli 2024.

69

2 Uppdraget

2.1Uppdraget

Utredningen, som antagit namnet BostadsrÀttsregisterutredningen, ska utreda och lÀmna förslag pÄ hur ett offentligt register för bostads- rÀtter bör utformas i syfte att stÀrka bostadsmarknadens funktions- sÀtt. I detta ingÄr att föreslÄ hur hanteringen av pantrÀtter i bostads- rÀtter kan förbÀttras och om registret bör omfatta alla bostadsrÀtter eller bara pantsatta sÄdana. Utredningen ska lÀmna de författnings- förslag som behövs. Det ingÄr inte i uppdraget att lÀmna förslag som innebÀr att förvÀrven av bostadsrÀtter ska granskas av en myndighet och inte heller att föreslÄ förÀndringar av bostadsrÀttsföreningarnas ansvar för medlemsprövningen.

Utredningens direktiv redovisas i bilaga 1.

2.2Utredningsarbetet

Utredningsdirektiven beslutades under den pandemi som prÀglat samhÀllet under knappt tvÄ Är frÄn mars 2020, med exempelvis rekom- mendationer om hemarbete och begrÀnsningar vad gÀller resande. UngefÀr samtidigt som utredningsarbetet startade skÀrptes restrik- tionerna och det har pÄverkat upplÀggningen av arbetet.

Inledningsvis bedrevs utredningens arbete dÀrför av utredaren och utredningssekreteraren. Inriktningen var att samla in fakta och erfa- renheter om de frÄgor som Äterfinns i utredningsdirektiven. Det inne- bar bland annat att de myndigheter och organisationer som nÀmns i direktiven kontaktades och digitala kontakter, som regel möten, före- kom med dem alla. Möten har ocksÄ hÄllits med ytterligare ett antal organisationer, bland annat Bolagsverket, FastighetsmÀklarinspek- tionen, Finansinspektionen, FörsÀkringskassan, Polismyndigheten, Riksbanken, Statistiska centralbyrÄn (SCB), Sveriges kommuner och

71

Uppdraget

SOU 2022:39

regioner, bostadsutvecklare, flera sÄvÀl större som mindre förvaltare av bostadsrÀttsföreningar och ytterligare nÄgra intressenter.

Under senvÄren 2021 följdes dessa inledande kontakter upp med mer djuplodande samtal och diskussioner för att ytterligare kon- kretisera utredningsdirektivets problembeskrivning och de olika intres- senternas uppfattning om hur ett bostadsrÀttsregister skulle kunna förbÀttra bostadsmarknadens funktionssÀtt. Flera myndigheter och organisationer har ocksÄ bidragit med skriftliga underlag, och olika enkÀter har genomförts och lÀmnats till utredningen.

Förutom It-driftsutredningen (I 2019:03) har utredningen haft fortlöpande kontakter med utredningen Statistik över hushÄllens till- gÄngar och skulder (Fi 2021:02), utredningen Förslag för att under- lÀtta för förstagÄngsköpare pÄ bostadsmarknaden (Fi 2020:11) och Informationsutbytesutredningen (Fi 2021:B).

En inriktning har varit att fÄ en bra bild av hur de frÄgor direk- tiven anger faktiskt hanteras i dag, och vem som gör vad. En tydlig utveckling som skett sedan registerfrÄgan senast utreddes 2007 Àr exempelvis att förvaltarna gör betydligt mer nu Àn tidigare. En viktig utgÄngspunkt Àr att de förslag vi lÀmnar ska vara förankrade i verk- ligheten och kunna ligga till grund för ett genomförande.

Den 7 september 2021 förordnades experter och sakkunniga. Ut- redningen har sedan haft Ätta sammantrÀden med dessa.

SCB har pÄ uppdrag av utredningen tagit fram statistik rörande landets bostadsrÀtter. PÄ vÄrt uppdrag har Sweco berÀknat det Ärliga antalet pantnoteringar.

Utredningen har informerat om sitt uppdrag och arbete i olika externa arrangemang, pÄ webbplatsen för alla offentliga utredningar samt pÄ sociala medier (LinkedIn).

Direktiven anger att det vid utformningen av ett svenskt bostads- rÀttsregister finns anledning att dra lÀrdomar av de erfarenheter som finns i Finland och Norge av liknande register. Förutom flera digitala möten med företrÀdare för det finska LantmÀteriverket och Statens Kartverk i Norge har utredningen genomfört studiebesök i de bÄda lÀnderna och dÄ bland annat besökt bÄda myndigheterna.

Utredningen har fÄtt en skrivelse (Fi2020/03108) som Bostads- rÀtterna, HSB, Riksbyggen och FastighetsÀgarna tillstÀllt regeringen. Regeringen har till utredningen ocksÄ överlÀmnat de delar av betÀn- kandet Fri hyressÀttning vid nyproduktion (SOU 2021:50) som av-

72

SOU 2022:39

Uppdraget

ser förslag om Àndring i lagen om lÀgenhetsregister och förordningen om lÀgenhetsregister.

2.3BetÀnkandets upplÀggning

BetÀnkandets första del bestÄr av olika bakgrundsbeskrivningar. Kapi- tel 3 innehÄller beskrivningar av de för utredningen vÀsentliga delarna av det gÀllande regelverket gÀllande bostadsrÀtter och bostadsrÀtts- föreningar. DÀr redovisas ocksÄ vad som sker nÀr olika transaktioner med en bostadsrÀtt intrÀffar. Kapitel 4 beskriver hur det rÀttsliga skyddet av personuppgifter Àr utformat och i kapitel 5 redovisas hur bostadsrÀttsmarknaden ser ut och fungerar i dag. Kapitel 6 fördjupar den problembeskrivning som Äterfinns i utredningsdirektivet och kapitel 7 innehÄller huvuddragen i tidigare utredningsförslag. I betÀn- kandets Ättonde kapitel beskrivs erfarenheterna frÄn upplÀggning och anvÀndning av motsvarande register i Finland och Norge.

De efterföljande kapitlen redovisar utredningens övervÀganden och förslag rörande ett bostadsrÀttsregister. Kapitel 9 utvecklar direk- tivens skÀl till att ett register behövs och redogör för ett antal grund- lÀggande val vad gÀller registrets och författningsregleringens utform- ning. Det följande kapitel 10 beskriver hur vi föreslÄr att ett register ska utformas vad gÀller bland annat innehÄll och anvÀndning. I kapi- tel 11 redogör vi för vÄra författningsförslag. Kapitel 12 beskriver vem som gör vad och nÀr vad avser förÀndringar i registret och i kapi- tel 13 redogörs för hur registret ska lÀggas upp. I kapitel 14 redogörs för hur den problembild som Äterfinns i kapitel 6 kan tÀnkas pÄver- kas av att ett register finns pÄ plats. Kapitel 15 innehÄller en redo- görelse för berÀknade kostnader och förslag rörande finansiering. Konsekvensanalyser Äterfinns i kapitel 16, och i kapitel 17 redogörs för förslag om ikrafttrÀdande och övergÄngsbestÀmmelser. Författ- ningskommentarer Äterfinns i kapitel 18.

Utredningsdirektiven Äterfinns i bilaga 1. Bilaga 2 innehÄller en redovisning av olika statistikuppgifter rörande bostadsrÀtter som SCB tagit fram pÄ utredningens uppdrag. I bilaga 3 Äterfinns ett faktablad med grundlÀggande uppgifter om och kring bostadsrÀtter.

73

3 BostadsrÀttens regelverk

3.1Inledning

En bostadsrÀtt förknippas nog av de flesta med en lÀgenhet i ett flerfamiljshus. MÄnga brukar prata om att de har köpt en bostadsrÀtt eller bostadsrÀttslÀgenhet, ofta genom förmedling av en mÀklare dÀr de har varit pÄ visning och deltagit i en budgivning.

Anledningarna till att man vÀljer bostadsrÀtt som sitt boende kan vara flera. Vissa vÀljer bostadsrÀtt framför hyresrÀtt eftersom bostads- rÀttslÀgenheter kan ge större möjligheter att renovera och inreda efter eget tycke och smak. Andra ser ekonomiska aspekter. Möjliga framtida vÀrdeökningar och att genom en bostadsrÀtt kanske fÄ ett billigare boende nÀr rÀntelÀget Àr lÄgt kan vara av intresse. Bostads- brist och lÄnga kötider till hyreslÀgenheter Àr annat som kan pÄverka. MÄnga hyresrÀtter har ombildats till bostadsrÀtter, framför allt i storstÀderna. Möjligheten till ett centralt boende kan dÀrför göra att bostadsrÀtt framstÄr som attraktivt för en köpare. BostadsrÀtter kan av vissa ocksÄ uppfattas som en tryggare form av boende genom ett bÀttre besittningsskydd och ett ökat inflytande över ekonomin.

I Sverige finns i dag drygt 1 200 000 bostadsrÀtter fördelade pÄ omkring 26 500 bostadsrÀttsföreningar. Det allra största antalet bo- stadsrÀtter finns i stÀderna, och dÄ frÀmst i de tre storstadsomrÄdena Stockholm, Göteborg och Malmö (se bilaga 2).

I det hÀr kapitlet beskrivs översiktligt bostadsrÀttens regelverk. För en djupare genomgÄng av rÀttsreglerna hÀnvisar vi till betÀnk- andet BostadsrÀttsregister (SOU 1998:80). Kapitlet innehÄller ocksÄ en kort redogörelse över bostadsrÀttsinstitutets historia.

75

BostadsrÀttens regelverk

SOU 2022:39

3.2Historik och lagstiftningens utveckling

3.2.1De första bostadsrÀttsföreningarna bildas

BostadsrĂ€ttsföreningar har funnits sedan lagen (1930:115) om bo- stadsrĂ€tt tillkom. StrĂ€vandena att genom samverkan i föreningar tillgodose behovet av bostĂ€der gĂ„r emellertid lĂ€ngre tillbaka i tiden. Under bostadsnöden pĂ„ 1870-talet bildades de första sĂ„ kallade bostadsföreningarna. PĂ„ den tiden rĂ„dde stor bostadsbrist i vissa stĂ€der med höga hyror som följd, sĂ€rskilt för mindre lĂ€genheter. Syftet med bostadsföreningarna var att pĂ„ skĂ€liga villkor erbjuda bostadslĂ€genheter till föreningsmedlemmarna. Även vissa bostads- aktiebolag bildades med samma syfte och verksamhet.

Runt sekelskiftet 1900 fördes en omfattande debatt kring bo- stads- och boendefrĂ„gor i Sverige. Bakgrunden var bland annat den stora emigrationen frĂ„n Sverige, som till stor del hade sin grund i dĂ„liga boendeförhĂ„llanden och dĂ„lig fördelning av bruksmark. Även inflyttningen till stĂ€derna frĂ„n landsbygden efter 1890-talet skapade stora bostadsproblem. MĂ„nga mĂ€nniskor i stĂ€derna bodde trĂ„ngt och dyrt; antingen inneboende, eller hos privata hyresvĂ€rdar.

Under 1910-talet började man pÄ allvar diskutera hur en form av kooperation eller samÀgande kunde skapas inom bostadssektorn. Förebilderna var bland annat olika former av konsumentkooperativ och de demokratiskt styrda folkrörelserna. Bostadsföreningsrörel- sen fick ett större uppsving under och efter första vÀrldskriget till följd av den bostadsbrist som dÄ uppkom. FrÄn att ha varit en nöd- fallslösning kom bostadsföreningsvÀsendet att bli en alltmer upp- skattad form för upplÄtelse och förmedling av bostÀder, framför allt inom de mindre bemedlade samhÀllsklasserna.

Bostadsföreningarnas verksamhet reglerades av den allmÀnna för- eningslagstiftningen, till att börja med 1895 Ärs lag om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet och dÀrefter 1911 Ärs lag om ekonomiska föreningar. Med bostadsföreningsrörelsens ökande om- fattning och de allt större vÀrden som föreningarna förvaltade ansÄgs det efter hand angelÀget med en speciell lagstiftning. Det mynnade sÄ smÄningom ut i 1930 Ärs lag om bostadsrÀtt. I och med lagen kunde egentliga bostadsrÀttsföreningar för första gÄngen bildas.

Syftet med lagen var att skapa möjlighet att förvÀrva en bostad med relativt lÄg kontantinsats och trygga medlemmarnas rÀtt till sina bostÀder. Idén var att bostadshuset skulle Àgas gemensamt av de bo-

76

SOU 2022:39

BostadsrÀttens regelverk

ende, med en boenderepresentativ styrelse som kunde kontrollera intÀkter och kostnader. Genom att ge medlemmarna i bostadsrÀtts- föreningen inblick i föreningens arbete och genom införandet av krav pÄ ekonomisk plan som förutsÀttning för föreningens bildande hoppades lagstiftaren komma till rÀtta med osÀkra byggprojekt och dÄligt skötta föreningar.

I och med införandet av bostadsrÀttslagen försvann möjligheten att bilda nya bostadsföreningar och bostadsaktiebolag. De bostads- föreningar och bostadsaktiebolag som fanns vid lagens ikrafttrÀ- dande kunde dock fortsÀtta sin verksamhet.

3.2.2Lagstiftningens utveckling

BostadsrĂ€ttslagen har gjorts om flera gĂ„nger. Den första lagen frĂ„n 1930 kom sĂ„ smĂ„ningom att framstĂ„ som otidsenlig. Utvecklingen hade gĂ„tt mot allt större byggnadsprojekt och föreningarna bildades i regel inte lĂ€ngre av de blivande bostadsrĂ€ttshavarna sjĂ€lva. Mot bakgrund av utvecklingen pĂ„ bostadsmarknaden, men ocksĂ„ mot bakgrund av kritik som framförts mot sĂ„ kallade byggmĂ€starbildade bostadsrĂ€ttsföreningar, tillkallades en kommittĂ©, BostadsrĂ€ttskom- mittĂ©n, för att göra en allmĂ€n översyn av lagstiftningen. Översynen resulterade i betĂ€nkandet BostadsrĂ€tt (SOU 1969:4), dĂ€r kommittĂ©n bland annat föreslog en ny lag.

Lagen (1971:479) om bostadsrÀtt kom pÄ plats 1972, samtidigt som 1930 Ärs lag upphÀvdes. Den gamla lagen hade endast reglerat sÄdana frÄgor dÀr avvikelser gjorts frÄn vad som i allmÀnhet gÀllde för ekonomiska föreningar. Den nya lagen reglerade dÀremot alla för- hÄllanden rörande en bostadsrÀttsförening. I de delar dÀr reglerna över- ensstÀmde med vad som gÀllde för ekonomiska föreningar i allmÀnhet hÀnvisade lagen dock till motsvarande bestÀmmelser i förenings- lagen. Denna lagstiftningsteknik gÀller Àven i dagens bostadsrÀttslag.

Efter tillkomsten av 1971 Ärs lag om bostadsrÀtt prÀglades utveck- lingen bland annat av en pÄ sina hÄll förhÄllandevis kraftig prisutveck- ling pÄ bostadsrÀtter och ett ökande antal ombildningar frÄn hyres- rÀtt till bostadsrÀtt, framför allt i storstÀderna. En kommitté tillkallades för att utreda frÄgan om en ökad anvÀndning av bostadsrÀtt inom bostadsbestÄndet. Kommittén lÀmnade betÀnkandet FrÄn hyresrÀtt

77

BostadsrÀttens regelverk

SOU 2022:39

till bostadsrÀtt (SOU 1981:74) och dÀrefter kom lagen (1982:352) om rÀtt till fastighetsförvÀrv för ombildning till bostadsrÀtt.

Den nu gÀllande bostadsrÀttslagen (1991:614) trÀdde i kraft den 1 juli 1991. Lagen vilar pÄ samma grund som 1971 Ärs lag bland annat genom det kooperativa synsÀttet, medlemmarnas trygghet i besitt- ningen av sina lÀgenheter och syftet att förhindra ekonomiskt osunda föreningar (se Nilsson Hjorth, Uggla, BostadsrÀttslagen, 25 mars 2021, Version 6A, JUNO).

3.3BostadsrÀtten

3.3.1En nyttjanderÀtt

Vad Àr dÄ bostadsrÀtt? I det allmÀnna sprÄkbruket anvÀnds begreppet bostadsrÀtt ofta för att avse en viss lÀgenhet. Man sÀger att man har köpt en bostadsrÀtt. Men hÀr skiljer sig det juridiska begreppet bo- stadsrÀtt frÄn hur ordet anvÀnds i dagligt tal. I juridisk mening Àr bostadsrÀtt en rÀttighet i en ekonomisk förening som har till Ànda- mÄl att i sitt hus upplÄta lÀgenheter med bostadsrÀtt. Uttryckt med andra ord kan bostadsrÀtt beskrivas som en nyttjanderÀtt till en viss lÀgenhet som en bostadsrÀttsförening har upplÄtit. En bostadsrÀtts- lÀgenhet Àgs formellt av bostadsrÀttsföreningen medan lÀgenhetens innehavare har nyttjanderÀtten, bostadsrÀtten, till lÀgenheten. Regler om bostadsrÀtter finns frÀmst i bostadsrÀttslagen (1991:614) (BRL).

Det Àr enbart bostadsrÀttsföreningar som fÄr upplÄta lÀgenheter med bostadsrÀtt (1 kap. 4 § första stycket BRL). Den nyttjanderÀtt som upplÄts Àr inte begrÀnsad i tid, utan den gÀller tills vidare (1 kap. 4 § första stycket BRL) men lÀgenheten kan förstÄs byta innehavare, till exempel genom att bostadsrÀtten sÀljs till nÄgon annan.

BostadsrÀtt upplÄts alltid mot ersÀttning (1 kap. 4 § första stycket BRL). Varje medlem i bostadsrÀttsföreningen ska betala en avgift till föreningen i form av en insats nÀr en bostadsrÀtt upplÄts till honom eller henne. Föreningen har dessutom rÀtt att ta ut en Ärsavgift för den löpande verksamheten. Om det framgÄr av föreningens stadgar fÄr föreningen Àven ta ut upplÄtelseavgift, överlÄtelseavgift, pantsÀtt- ningsavgift och avgift för andrahandsupplÄtelse (7 kap. 14 § första stycket BRL).

78

SOU 2022:39

BostadsrÀttens regelverk

3.3.2BostadslÀgenheter och lokaler

Det Ă€r inte bara vanliga bostadslĂ€genheter, dvs. lĂ€genheter som Ă€r avsedda att anvĂ€ndas som bostĂ€der, som kan vara upplĂ„tna med bo- stadsrĂ€tt. Även lokaler kan vara upplĂ„tna med bostadsrĂ€tt. Det Ă€r till exempel inte helt ovanligt att en bostadsrĂ€ttsförening upplĂ„ter bo- stadslĂ€genheter pĂ„ de övre vĂ„ningarna av byggnaden, medan det i markplanet finns lokaler avsedda för affĂ€rsverksamhet. Det finns Ă€ven bostadsrĂ€ttsföreningar som enbart upplĂ„ter lokaler.

De allra flesta förknippar nog bostadsrÀtter med lÀgenheter i fler- familjshus, men bostadsrÀttslÀgenheterna kan lika gÀrna utgöras av villor och radhus.

3.4BostadsrÀttsföreningen

3.4.1En ekonomisk förening

En bostadsrÀttsförening Àr en ekonomisk förening som har till Ànda- mÄl att i föreningens hus upplÄta lÀgenheter med bostadsrÀtt (1 kap.

1§ första stycket BRL). Som har nÀmnts tidigare Àr det enbart bostads- rÀttsföreningar som kan upplÄta lÀgenheter med bostadsrÀtt.

Regler om bostadsrÀttsföreningar finns frÀmst i bostadsrÀtts- lagen. Eftersom en bostadsrÀttsförening Àr en ekonomisk förening gÀller Àven vissa bestÀmmelser i lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) (se 1 kap. 1 § andra stycket och 9 kap.

2§ BRL).

3.4.2Bildandet av en bostadsrÀttsförening

En bostadsrÀttsförening bildas genom att medlemmarna antar stad- gar och utser styrelse och revisor. En bostadsrÀttsförening mÄste ha minst tre medlemmar (1 kap. 2 § BRL).

En bostadsrÀttsförening ska vara registrerad (1 kap. 1 § första stycket BRL). Registrering görs hos Bolagsverket.

Innan en bostadsrÀttsförening upplÄter lÀgenheter med bostads- rÀtt ska föreningens styrelse upprÀtta en ekonomisk plan. Planen ska innehÄlla de upplysningar som Àr av betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet (3 kap. 1 § BRL). Det rör sig om tekniska och ekonomiska uppgifter som ska ge en bild av förhÄllandena i för-

79

BostadsrÀttens regelverk

SOU 2022:39

eningen. Den ekonomiska planen ska vara försedd med intyg av tvĂ„ behöriga intygsgivare. Av intyget ska det framgĂ„ att förutsĂ€ttning- arna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL Ă€r uppfyllda, att de i pla- nen lĂ€mnade uppgifterna Ă€r riktiga och stĂ€mmer överens med till- gĂ€ngliga handlingar samt att gjorda berĂ€kningar Ă€r vederhĂ€ftiga och att den ekonomiska planen framstĂ„r som hĂ„llbar (3 kap. 2 och 3 §§ BRL). Även den ekonomiska planen ska registreras hos Bolagsverket (3 kap. 1 § BRL).

Om det sedan planen Àr upprÀttad intrÀffar nÄgot som Àr av vÀsent- lig betydelse för föreningens verksamhet mÄste en ny plan upprÀttas och registreras innan föreningen kan upplÄta lÀgenheter (3 kap. 4 § BRL). Den ekonomiska planen Àr offentlig och styrelsen ska dÀrför se till att den finns tillgÀnglig för var och en som vill ta del av den (3 kap. 5 § BRL).

Vissa Àndringar som avser den ekonomiska planen, men som inte Àr av intresse i vÄrt utredningsarbete, trÀder i kraft den 1 januari 2024 (se prop. 2021/22:171 Tryggare bostadsrÀtt).

3.4.3Stadgarna

Stadgarna Àr föreningens grundlÀggande dokument som styr verk- samheten. De kan ses som ett avtal mellan medlemmarna som regle- rar hur verksamheten ska vara organiserad och hur vissa sÀrskilda situationer ska regleras. Bland annat kan föreningens stadgar stÀlla upp sÀrskilda villkor för medlemskap, till exempel en viss ÄldersgrÀns för bostadsrÀttshavarna.

Stadgarna antas nĂ€r föreningen bildas, och ska registreras hos Bo- lagsverket. Beslut om Ă€ndring av stadgarna fattas av medlemmarna pĂ„ en föreningsstĂ€mma. Även Ă€ndringar i stadgarna ska anmĂ€las för registrering hos Bolagsverket.

3.4.4FöreningsstÀmman

BostadsrÀttsföreningens högsta beslutande organ Àr föreningsstÀm- man, dÀr medlemmarna ges möjlighet att rösta i olika frÄgor och att lÀmna in egna motioner. Om inte nÄgot annat regleras i stadgarna har varje medlem en röst. FrÄn den 1 januari 2023 gÀller dock be-

80

SOU 2022:39

BostadsrÀttens regelverk

grÀnsningar för avvikelser i stadgarna om att varje medlem har en röst (se prop. 2021/22:171 Tryggare bostadsrÀtt).

Ordinarie stÀmma hÄlls en gÄng per Är. DÀr behandlas Àndringar av stadgarna, faststÀllande av resultat- och balansrÀkning, ansvars- frihet för styrelsen, eventuella motioner frÄn medlemmar med mera. StÀmman har ocksÄ till uppgift att utse styrelse och revisor samt att fatta vissa andra viktiga beslut (om föreningsstÀmman, se 9 kap. 14 § BRL och 6 kap. föreningslagen).

3.4.5Styrelsen

Styrelsen Àr bostadsrÀttsföreningens verkstÀllande organ och leder den dagliga verksamheten i föreningen. Styrelsen utses av förenings- stÀmman (om styrelsen, se 9 kap. 12 § BRL och 7 kap. förenings- lagen).

Inom styrelsens ansvarsomrÄde faller ett antal viktiga uppgifter. Det Àr styrelsen som avgör frÄgan om att anta nya medlemmar i föreningen (2 kap. 1 § första stycket BRL). Styrelsen ska ocksÄ föra förteckning över föreningens medlemmar (medlemsförteckning) och över de lÀgenheter som Àr upplÄtna med bostadsrÀtt (lÀgenhets- förteckning) (9 kap. 8 § BRL), se mer om medlemsförteckning och lÀgenhetsförteckning i avsnitt 3.6.

3.4.6Medlemmarna

UtgÄngspunkten Àr att det endast Àr medlemmarna i en förening som kan inneha en lÀgenhet med bostadsrÀtt. Medlemskap beviljas genom ett beslut av styrelsen.

Att inneha en lÀgenhet med bostadsrÀtt innebÀr vissa skyldig- heter. Innehavaren ska till exempel se till att sköta underhÄllet av sin lÀgenhet och att betala de avgifter som föreningen och styrelsen har bestÀmt.

Medlemskapet innebÀr ocksÄ vissa rÀttigheter. Bland annat ger medlemskapet rÀtt att rösta vid föreningsstÀmman (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. föreningslagen).

Som har nÀmnts tidigare Àr det i formell mening bostadsrÀtts- föreningen som Àger lÀgenheterna i föreningen. Medlemmen har dock möjlighet att förfoga över lÀgenheten genom den nyttjanderÀtt

81

BostadsrÀttens regelverk

SOU 2022:39

som medlemmen har. Medlemmen har ocksÄ rÀtt att till exempel överlÄta lÀgenheten till nÄgon annan och att pantsÀtta den.

3.5UpplÄtelse och övergÄng av bostadsrÀtt

3.5.1UpplÄtelse av bostadsrÀtt

NÀr en bostadsrÀttsförening har bildats kan den upplÄta lÀgenheter med bostadsrÀtt. Begreppet upplÄtelse av bostadsrÀtt anvÀnds första gÄngen en lÀgenhet upplÄts med bostadsrÀtt. Alla förÀndringar i inne- havet av bostadsrÀtten dÀrefter kallas för övergÄng av bostadsrÀtt.

En upplÄtelse av bostadsrÀtt intrÀffar alltsÄ i princip en gÄng för en viss lÀgenhet, nÀmligen nÀr den upplÄts av bostadsrÀttsföreningen till nÄgon annan. Det gÀller sÄvÀl för bostadslÀgenheter som lokaler.

Vid upplĂ„telse av bostadsrĂ€tt finns vissa formkrav. Huvudregeln Ă€r att parterna ska upprĂ€tta ett skriftligt avtal dĂ€r de anger parternas namn, den lĂ€genhet som upplĂ„telsen avser och de belopp som ska betalas som insats och Ă„rsavgift. Även upplĂ„telseavgiften ska anges om föreningen har valt att en sĂ„dan avgift ska tas ut (4 kap. 5 § BRL).

Den 1 januari 2023 trÀder vissa Àndringar i kraft gÀllande bland annat formkraven vid upplÄtelse och vad som ska anges i upplÄtelse- avtalet (se prop. 2021/22:171 Tryggare bostadsrÀtt).

3.5.2ÖvergĂ„ng av bostadsrĂ€tt

NĂ€r en lĂ€genhet har upplĂ„tits med bostadsrĂ€tt kan den övergĂ„ frĂ„n en bostadsrĂ€ttshavare till en annan. En övergĂ„ng av bostadsrĂ€tt kan göras pĂ„ flera olika sĂ€tt. Den vanligaste formen för övergĂ„ng av bostadsrĂ€tt Ă€r köp, vilket i sin tur Ă€r en form av överlĂ„telse. Andra överlĂ„telser som Ă€r mindre vanliga Ă€r byte eller gĂ„va. Även bodel- ning, arv, bolagsskifte med mera kan göra att bostadsrĂ€tten övergĂ„r till en annan innehavare. BostadsrĂ€tten kan ocksĂ„ övergĂ„ genom tvĂ„ngsförsĂ€ljning eller exekutiv försĂ€ljning.

Ett avtal om överlÄtelse av en bostadsrÀtt genom köp, byte eller gÄva ska upprÀttas skriftligen och skrivas under av sÀljaren och köpa- ren. Handlingen ska innehÄlla uppgift om den lÀgenhet som köpet avser och om ett pris (6 kap. 4 § första stycket BRL). Om form- föreskrifterna inte följs Àr överlÄtelsen ogiltig. Talan mÄste dock

82

SOU 2022:39

BostadsrÀttens regelverk

vÀckas inom tvÄ Är frÄn den dag överlÄtelsen skedde (6 kap. 5 § tredje stycket BRL).

3.5.3Medlemskap i föreningen

BÄde vid upplÄtelse av bostadsrÀtt och vid övergÄng av bostadsrÀtt krÀvs det normalt att den som ska bli bostadsrÀttshavare blir medlem i föreningen. UpplÄtelse av bostadsrÀtt fÄr nÀmligen bara göras till den som Àr medlem i bostadsrÀttsföreningen (1 kap. 3 § första stycket BRL). NÀr en bostadsrÀtt har överlÄtits frÄn en bostadsrÀttshavare till en ny innehavare fÄr den nya innehavaren endast utöva bostadsrÀtten om han eller hon antas till medlem i föreningen (6 kap. 1 § första stycket BRL). Det innebÀr att en överlÄtelse av bostadsrÀtt Àr ogiltig om bostadsrÀttens nya innehavare nekas medlemskap i föreningen (6 kap. 5 § första stycket BRL).

Den som en gÄng blivit medlem i föreningen fÄr inte heller ut- trÀda eller uteslutas ur föreningen sÄ lÀnge denne innehar en bostads- rÀtt.

Undantag frÄn kravet pÄ medlemskap gÀller för juridiska personer med pantrÀtt i bostadsrÀtten som övertagit bostadsrÀtten vid exeku- tiv försÀljning eller tvÄngsförsÀljning och för dödsbon (6 kap. 1 § andra stycket och 1 a §§ BRL).

UtgÄngspunkterna för medlemsprövningen regleras i fören- ingens stadgar och i bostadsrÀttslagen (2 kap. 1 § BRL). I lagen finns Àven vissa begrÀnsningar avseende de villkor som stadgarna fÄr stÀlla upp i förhÄllande till medlemsprövningen. Medlemsprövningen innebÀr att den som en bostadsrÀtt har övergÄtt till inte fÄr vÀgras intrÀde i föreningen om villkoren i stadgarna Àr uppfyllda och fören- ingen skÀligen bör godkÀnna honom eller henne som bostadsrÀtts- havare (2 kap. 3 § första stycket).

Beslut om intrÀde i föreningen fattas av styrelsen (2 kap. 1 § BRL). Om styrelsen nekar medlemskap för en fysisk person som förvÀrvat bostadsrÀtt, kan förvÀrvaren begÀra omprövning av beslutet. För- vÀrvaren ska i sÄ fall inom en mÄnad frÄn att han eller hon fick del av beslutet hÀnskjuta tvisten till hyresnÀmnden (2 kap. 10 § BRL). HyresnÀmndens beslut kan överklagas till Svea hovrÀtt (11 kap. 3 § BRL). Motsvarande rÀtt till överprövning finns inte för juridiska personer.

83

BostadsrÀttens regelverk

SOU 2022:39

3.5.4Ogiltiga upplÄtelser och överlÄtelser

UpplÄtelse av bostadsrÀtt kan vara ogiltig i tvÄ fall. Det gÀller dels om en ekonomisk plan enligt 3 kap. 1 § BRL inte har upprÀttats nÀr upplÄtelsen görs, dels om det finns brister i formkravet enligt 4 kap.

5§ BRL. Om ett avtal Àr ogiltigt mÄste bostadsrÀttsföreningen betala tillbaka allt som den tilltÀnkte bostadsrÀttsinnehavaren har betalat med anledning av upplÄtelsen. Denne har ocksÄ rÀtt till ersÀttning för skada. Talan om upplÄtelsens ogiltighet mÄste vÀckas inom tvÄ Är frÄn den dag upplÄtelsen skedde (4 kap. 7 § BRL).

ÖvergĂ„ng av bostadsrĂ€tt i form av en överlĂ„telse Ă€r ogiltig om den tilltĂ€nkte innehavaren nekas medlemskap i föreningen eller om form- kraven i 6 kap. 4 § BRL inte Ă€r uppfyllda. Liksom vid upplĂ„telse av bostadsrĂ€tt finns en preskriptionstid som anger att talan mĂ„ste vĂ€ckas inom tvĂ„ Ă„r frĂ„n den dag dĂ„ överlĂ„telsen skedde (6 kap. 5 § BRL). En överlĂ„telse kan ocksĂ„ vara ogiltig enligt andra författningar. En make fĂ„r till exempel inte sĂ€lja en bostadsrĂ€tt som Ă€r makarnas gemen- samma bostad utan den andra makens samtycke (7 kap. 5 § Ă€kten- skapsbalken).

3.5.5Föreningens eget innehav

En bostadsrÀttsförening kan sjÀlv inneha en bostadsrÀtt. SÄ kan vara fallet om föreningen förvÀrvat tvÄ bostadsrÀtter i syfte att slÄ ihop dem och dÀrefter upplÄta en ny bostadsrÀtt. En bostadsrÀttsförening kan ocksÄ inneha en bostadsrÀtt av andra skÀl. En bostadsrÀttshavare har enligt 4 kap. 8 § BRL under vissa förutsÀttningar rÀtt att frÄn- trÀda bostadsrÀtten om den ekonomiska planen varit missvisande nÀr bostadsrÀtten upplÀts till honom eller henne. I sÄ fall övergÄr bo- stadsrÀtten till bostadsrÀttsföreningen. En bostadsrÀttshavare har enligt 4 kap. 11 § BRL under vissa omstÀndigheter Àven rÀtt att avsÀga sig bostadsrÀtten. Anledningen till att bostadsrÀttsinnehavaren skulle vilja avsÀga sig bostadsrÀtten kan till exempel vara om han eller hon har försökt att sÀlja bostadsrÀtten men misslyckats med det.

En bostadsrÀtt kan övergÄ till föreningen nÀr nÄgon som har för- vÀrvat bostadsrÀtten vid exekutiv auktion eller efter tvÄngsförsÀlj- ning inte antas som medlem i föreningen enligt 6 kap. 5 § BRL. Vidare kan en bostadsrÀtt sÀgas upp av bostadsrÀttshavaren av olika skÀl, till exempel pÄ grund av vÀsentlig avgiftshöjning eller brister i

84

SOU 2022:39

BostadsrÀttens regelverk

lÀgenheten. DÄ övergÄr bostadsrÀtten till föreningen enligt 7 kap. 29 § BRL. BostadsrÀtten övergÄr ocksÄ till föreningen nÀr en tvÄngs- försÀljning misslyckats, 8 kap. 6 § BRL.

En bostadsrÀtt som har övergÄtt till föreningen fÄr inte behÄllas av föreningen. Den mÄste antingen överlÄtas eller upphöra enligt 6 kap. 11 § BRL.

3.6Medlemsförteckning och lÀgenhetsförteckning

3.6.1Skyldighet att föra förteckningarna

Som vi tidigare har nÀmnt ska det inom en bostadsrÀttsförening föras en medlemsförteckning och en lÀgenhetsförteckning (9 kap. 8 § BRL). Det Àr styrelsen i föreningen som ansvarar för att dessa förteckningar förs. I mÄnga fall sköts dock hanteringen av medlems- och lÀgen- hetsförteckningen av en förvaltare som föreningen har anlitat (se vidare om den praktiska hanteringen i kapitel 5).

3.6.2Medlemsförteckningen

En medlemsförteckning Àr en förteckning över bostadsrÀttsfören- ingens medlemmar. Förteckningen har till ÀndamÄl att ge föreningen, medlemmarna och andra underlag för att bedöma medlemsförhÄllan- dena i föreningen (9 kap. 9 § första stycket BRL). Medlemsförteck- ningen ska upprÀttas sÄ snart föreningen har bildats (9 kap. 9 a § första stycket BRL). Den ska innehÄlla uppgifter om namn och postadress för varje medlem, tidpunkten dÄ medlemmen intrÀdde i föreningen och den bostadsrÀtt som medlemmen har (9 kap. 9 § andra stycket BRL). Om ett förhÄllande som har angetts i förteckningen har för- Àndrats ska Àndringen utan dröjsmÄl antecknas. Detsamma gÀller nÀr det sker ett intrÀde eller uttrÀde av medlemmar i föreningen. Tid- punkten för uttrÀde ska ocksÄ anges (9 kap. 9 a § BRL).

Till skillnad frÄn lÀgenhetsförteckningen Àr medlemsförteck- ningen offentlig. Den som vill ta del av medlemsförteckningen kan göra det hos föreningen. Om förteckningen förs med automatiserad behandling, ska föreningen ta fram en aktuell utskrift eller nÄgon annan framstÀllning av förteckningen (9 kap. 9 § tredje stycket BRL).

85

BostadsrÀttens regelverk

SOU 2022:39

Skyldigheten att föra medlemsförteckning och att hÄlla den till- gÀnglig Àr straffsanktionerad. Den som inte följer kraven kan dömas till böter (10 kap. 3 § 5 BRL).

Föreningens revisor ska anmÀrka om denne har funnit att fören- ingen inte har fullgjort sina skyldigheter att föra en medlemsförteck- ning (8 kap. 37 § andra stycket föreningslagen, jfr 9 kap. 26 § BRL).

Medlemsförteckningen ska bevaras sÄ lÀnge föreningen bestÄr och under minst sju Är efter föreningens upplösning (5 kap. 6 § för- eningslagen, jfr 9 kap. 9 b § BRL). Föreningen Àr personuppgifts- ansvarig för den behandling av personuppgifter som förandet av medlemsförteckning innebÀr (5 kap. 7 § föreningslagen).

3.6.3LÀgenhetsförteckningen

En lÀgenhetsförteckning Àr en förteckning över de lÀgenheter i för- eningen som Àr upplÄtna med bostadsrÀtt (9 kap. 8 § BRL). LÀgen- heter som Àr upplÄtna med hyresrÀtt omfattas inte.

LÀgenhetsförteckningen ska för varje lÀgenhet innehÄlla uppgift om lÀgenhetens beteckning, belÀgenhet, rumsantal och övriga utrym- men, dagen för registrering av den ekonomiska planen, bostadsrÀtts- havarens namn samt insatsen för bostadsrÀtten (9 kap. 10 § första stycket BRL).

Om föreningen underrÀttas om att en bostadsrÀtt har pantsatts ska detta genast antecknas tillsammans med datumet för anteck- ningen. Detsamma gÀller om nÄgon uppgift i förteckningen Àndras (9 kap. 10 § tredje och fjÀrde stycket BRL).

Till skillnad frÄn vad som gÀller för en medlemsförteckning Àr en lÀgenhetsförteckning alltsÄ inte offentlig. BostadsrÀttshavaren har dÀremot rÀtt att pÄ begÀran fÄ ett utdrag ur lÀgenhetsförteckningen avseende den lÀgenhet hen innehar med bostadsrÀtt (9 kap. 11 § BRL).

Skyldigheten att föra lÀgenhetsförteckning Àr straffsanktionerad. Den som inte följer kraven kan dömas till böter. Det gÀller ocksÄ för den som meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag (10 kap. 3 § 6 BRL).

Det finns inte nÄgra bestÀmda regler om hur en medlems- eller lÀgenhetsförteckning ska se ut eller hanteras rent tekniskt. Bostads- rÀttslagen anger att förteckningarna kan bestÄ av betryggande lösblads- eller kortsystem eller föras med automatisk databehandling eller pÄ

86

SOU 2022:39

BostadsrÀttens regelverk

nÄgot annat liknande sÀtt (9 kap. 8 §). I dag Àr det förhÄllandevis van- ligt att förteckningarna finns i digital form, ofta i ett it-system som hanteras av en förvaltare.

3.7PantsÀttning av bostadsrÀtt

3.7.1En bostadsrÀtt kan pantsÀttas

Som tidigare har nÀmnts kan en bostadsrÀtt pantsÀttas. Kortfattat ger pantrÀtt i en bostadsrÀtt möjlighet för panthavaren (till exempel en bank) att ta del av pantens vÀrde ur den pantsatta egendomen, om pantsÀttaren (bostadsrÀttshavaren) inte lÀngre kan betala sina skulder. PantrÀtten Àr en sÀrskild förmÄnsrÀtt som ger företrÀde vid utdelning, vid bostadsrÀttshavarens konkurs eller vid tvÄngsförsÀljning.

Om en bostadsrÀtt Àr pantsatt eller inte kan ha stor inverkan nÀr en bostadsrÀtt övergÄr till en ny Àgare. Det Àr nÀmligen sÄ att nÀr en pantsatt bostadsrÀtt övergÄr till en ny Àgare bestÄr panten, enligt de huvudprinciper som gÀller inom sakrÀtten. I praktiken innebÀr det att panthavaren kan begÀra utmÀtning av bostadsrÀtten trots att den har bytt Àgare.

3.7.2Historik

Redan pÄ 1930-talet slog Högsta domstolen fast att andelsrÀtt i bo- stadsrÀttsförening kunde utgöra föremÄl för laga pantsÀttning (NJA 1939 s. 162).

En av de viktigaste aspekterna kopplat till pantsÀttning Àr det sak- rÀttsliga skyddet. NÀr en bostadsrÀtt ska pantsÀttas vill kreditgivaren nÀmligen ha sÄ kallat sakrÀttsligt skydd för pantsÀttningen. Pant- sÀttningen gÀller dÄ mot tredje man, det vill sÀga mot pantsÀttarens (bostadsrÀttshavarens) borgenÀrer.

Historiskt har det funnits olika uppfattningar om hur det sak- rÀttsliga skyddet uppkommer vid pantsÀttning av bostadsrÀtt. Enligt 1930 Ärs bostadsrÀttslag utfÀrdades sÄ kallade bostadsrÀttsbevis för varje bostadsrÀttshavare. FrÄn vissa hÄll framfördes att sakrÀttsligt gil- tig pantsÀttning uppkom genom att bostadsrÀttsbeviset överlÀmnades till panthavaren och att bostadsrÀttsföreningen underrÀttades om

87

BostadsrÀttens regelverk

SOU 2022:39

pantsÀttningen. Andra Äsikter gjorde gÀllande att det rÀckte med en underrÀttelse till bostadsrÀttsföreningen (se SOU 1969:4 s. 195).

FrÄgan om vilka regler som i sakrÀttsligt hÀnseende skulle gÀlla för att en giltig pantsÀttning skulle uppkomma utreddes av Bostads- rÀttskommittén. I sitt betÀnkande BostadsrÀtt (SOU 1969:4) före- slog kommittén att pantförskrivning skulle ske skriftligen och att det sakrÀttsliga skyddet skulle krÀva underrÀttelse till bostadsrÀtts- föreningen.

NĂ€r frĂ„gan behandlades i propositionen uttalade departements- chefen att det saknades anledning att i lagen ta upp regler som inte direkt berörde föreningen. I stĂ€llet förordades en analogisk tillĂ€mp- ning av reglerna om enkla skuldebrev i skuldebrevslagen (prop. 1971:12 s. 106). Än i dag görs en analogisk tillĂ€mpning av skulde- brevslagen och nĂ„gon uttrycklig reglering i lag vad gĂ€ller det sak- rĂ€ttsliga skyddet vid pantsĂ€ttning av bostadsrĂ€tt finns inte.

I 1971 Ärs bostadsrÀttslag presenterades dock nÄgra nyheter som berörde frÄgan om sakrÀttsligt skydd. Dels var det inte lÀngre obliga- toriskt att utfÀrda bostadsrÀttsbevis, dels infördes en skyldighet att i lÀgenhetsförteckningen anteckna uppgift om pantsÀttning sÄ snart föreningen fÄtt en underrÀttelse om det. Den hÀr ordningen gÀller fortfarande.

3.8Det sakrÀttsliga skyddet

3.8.1Inledning

Precis som vi tidigare har beskrivit i avsnittet om historik Àr frÄgan om sakrÀttsligt skydd av central betydelse vid pantsÀttning av bostadsrÀtt.

Liksom fallet var i 1971 Ärs bostadsrÀttslag regleras i princip inte sakrÀttsliga frÄgor i nuvarande bostadsrÀttslag. FörhÄllandet mellan bostadsrÀttsföreningen och bostadsrÀttshavaren regleras frÀmst i bo- stadsrÀttslagen och i föreningens stadgar, medan sakrÀttsliga frÄgor och förhÄllandet till tredje man regleras genom en analog tillÀmpning av bestÀmmelserna om enkla skuldebrev i lagen (1936:81) om skulde- brev. Mellan tvÄ köpare och sÀljare gÀller köplagen (1990:931) vid överlÄtelse av bostadsrÀtt eftersom en bostadsrÀtt Àr lös egendom.

NÄgra av de regler om pantsÀttning som faktiskt finns i bostads- rÀttslagen gÀller bland annat föreningens skyldighet att anteckna en pantsÀttning i lÀgenhetsförteckningen (9 kap. 10 § tredje stycket).

88

SOU 2022:39

BostadsrÀttens regelverk

3.8.2SakrÀttsligt skydd vid överlÄtelse

Man brukar i sakrÀttsligt hÀnseende jÀmstÀlla innehavet av bostads- rÀtt med en fordringsrÀtt dÀr föreningen Àr gÀldenÀr och bostads- rÀttshavaren Àr borgenÀr. Vid överlÄtelse anses dÄ, sÄsom i andra sam- manhang, reglerna om enkla skuldebrev i skuldebrevslagen (1936:81) bli tillÀmpliga. En analog tillÀmpning av dessa regler betyder bland annat att förvÀrvaren inte kan fÄ en bÀttre rÀtt mot föreningen Àn den överlÄtaren hade. Ett utslag av denna princip Àr att det inte anses möjligt att göra ett godtrosförvÀrv av bostadsrÀtt (se bland annat NJA 1992 s. 6). En tidigare Àgare kan sÄledes komma att ÄterfÄ bo- stadsrÀtten genom att Äberopa att han har förlorat rÄdigheten över bostadsrÀtten genom rÀttshandlingar som Àr ogiltiga. Detta avviker frÄn de principer som gÀller för överlÄtelse av fast egendom.

Innebörden av en analog tillÀmpning av regeln i 31 § skuldebrevs- lagen blir ocksÄ att en förvÀrvare av en bostadsrÀtt fÄr skydd mot överlÄtarens borgenÀrer nÀr föreningen underrÀttas om överlÄtelsen (s.k. denuntiation). Detta sker normalt nÀr överlÄtelseavtalet Àr under- tecknat och förvÀrvaren ansöker om medlemskap i föreningen. Det Àr dÄ som förvÀrvet Àr sakrÀttsligt fullbordat och bostadsrÀtten i prin- cip inte kan dras in i överlÄtarens konkurs eller utmÀtas för dennes skulder (se Nilsson Hjorth, Uggla, BostadsrÀttslagen, 25 mars 2021, Version 6A, JUNO).

3.8.3SakrÀttsligt skydd vid pantsÀttning

SakrÀttsligt skydd vid pantsÀttning av bostadsrÀtter uppkommer genom en underrÀttelse, en sÄ kallad denuntiation, till bostadsrÀtts- föreningen. Detta har slagits fast av Högsta domstolen i rÀttsfallet NJA 1971 s. 66 och det gÀller fortfarande. I förhÄllandet mellan par- terna uppkommer en giltig pantsÀttning redan genom överenskom- melsen. För gifta och sambor finns dock i vissa fall krav pÄ samtycke frÄn den andra maken eller sambon.

NĂ€r en bostadsrĂ€ttsförening har underrĂ€ttats om en pantsĂ€ttning ska föreningen genast anteckna det i lĂ€genhetsförteckningen (9 kap. 10 § tredje stycket BRL). Ansvaret vilar pĂ„ styrelsen. Den som inte gör detta kan dömas till böter (10 kap. 3 § 6 BRL). Även skadestĂ„nd kan komma i frĂ„ga (21 kap. 1 § föreningslagen, jfr 10 kap. 1 § BRL).

89

BostadsrÀttens regelverk

SOU 2022:39

BostadsrÀttslagen innehÄller inte nÄgra bestÀmmelser om hur en underrÀttelse om pantsÀttning ska gÄ till eller vilken form den ska ha. I praktiken görs underrÀttelser numera alltid skriftligen.

BostadsrÀttslagen innehÄller inte heller nÄgon nÀrmare preci- sering gÀllande vad en denuntiation ska innehÄlla eller nÀr den ska anses fullgjord. Ett antagande kan vara att underrÀttelsen behöver innehÄlla namnet pÄ panthavaren, detta eftersom bostadsrÀttsfören- ingen har en skyldighet att underrÀtta kÀnda panthavare i vissa situa- tioner (se bland annat avsnitt 3.8.6).

Det finns inte nÄgra bestÀmmelser som anger vem som kan lÀmna en underrÀttelse om pantsÀttning. En sÄdan bör kunna lÀmnas av sÄ- vÀl bostadsrÀttshavare som panthavare. Det vanligaste Àr att den lÀmnas av panthavaren.

Inte heller nÀr det gÀller sjÀlva anteckningen om pantsÀttning i lÀgenhetsförteckningen finns sÀrskilt mÄnga regler till ledning. Bo- stadsrÀttslagen anger att föreningen genast ska anteckna pantsÀtt- ningen tillsammans med datumet för anteckningen (9 kap. 10 §). Det framgÄr inte av bestÀmmelsen exakt vad anteckningen ska inne- hÄlla utöver datumet, till exempel om Àven panthavarens namn och eventuellt lÄnenumret ska antecknas. Som tidigare nÀmndes finns det dock i vissa fall krav pÄ att föreningen ska kontakta kÀnda pant- havare, vilket talar för att panthavarens identitet bör antecknas. DÄ tydliga regler saknas bestÀmmer varje förening, eller egentligen sty- relse, vad som ska antecknas.

3.8.4Dold pantrÀtt

Det förekommer att pantsÀttningar som har förlorat sin betydelse ÀndÄ finns kvar i föreningarnas lÀgenhetsförteckningar. Ett omvÀnt problem Àr nÀr en bostadsrÀtt faktiskt Àr pantsatt men det inte finns nÄgon anteckning om det i lÀgenhetsförteckningen.

Föreningen ska anteckna en pantsÀttning i lÀgenhetsförteck- ningen genast nÀr föreningen fÄr kÀnnedom om att en sÄdan har gjorts. Precis som vi har konstaterat tidigare Àr en anteckning i för- eningens lÀgenhetsförteckning om att en bostadsrÀtt Àr pantsatt inte avgörande för att det sakrÀttsliga skyddet för pantsÀttningen ska upp- komma. Det sakrÀttsliga skyddet uppkommer i stÀllet genom under- rÀttelsen, denuntiationen, till bostadsrÀttsföreningen. Om en för-

90

SOU 2022:39

BostadsrÀttens regelverk

ening har tagit emot en underrÀttelse om pantsÀttning men av olika skÀl inte har fört in den uppgiften i lÀgenhetsförteckningen Àr pantrÀtten ÀndÄ sakrÀttsligt skyddad. I ett sÄdant fall har en sÄ kallad dold pantrÀtt uppkommit. Det betyder att pantrÀtten visserligen finns, men att den förmodligen Àr okÀnd för andra personer. Pro- blematiken kring dolda pantrÀtter har lyfts av tidigare utredningar (se kapitel 7).

Riskerna med dolda pantrÀtter kan vara betydande och före- komsten av en dold pantrÀtt kan komma som en rejÀl kalldusch för en ny bostadsrÀttshavare. Eftersom pantrÀtten Àr knuten till bostads- rÀtten och bestÄr Àven efter det att bostadsrÀtten har bytt innehavare kan bostadsrÀtten tas i ansprÄk för den tidigare innehavarens skulder.

En utebliven eller felaktig pantanteckning kan ocksÄ medföra ett ansvar för bostadsrÀttsföreningen. I rÀttsfallet NJA 2019 s. 94 blev en bostadsrÀttsförening skyldig att ersÀtta en förvÀrvare av en bostads- rÀtt för skada som orsakats genom att föreningen lÀmnat felaktiga uppgifter om pantsÀttning i ett utdrag ur lÀgenhetsförteckningen.

3.8.5Avnotering av pantrÀtt

Det hÀnder naturligtvis att en pantsÀttning förlorar sin betydelse. BostadsrÀttsinnehavaren kan ju betala av sitt lÄn. I de fallen aktua- liseras frÄgan om avnotering av en pantrÀtt.

I föreningens lÀgenhetsförteckning ska alla pantsÀttningar anteck- nas och utgÄngspunkten bör vara att de pantsÀttningar som finns upp- tagna dÀr alltjÀmt Àr gÀllande. Om nÄgon uppgift i lÀgenhetsförteck- ningen Àndras ska föreningen nÀmligen genast anteckna detta i förteckningen.

Det har i flera tidigare utredningar framhÄllits att det finns pro- blem med att pantrÀtter som har förlorat sin verkan trots det stÄr kvar i föreningarnas lÀgenhetsförteckningar (se mer om tidigare utredningar i kapitel 7).

3.8.6BostadsrÀttsföreningens legala pantrÀtt

En bostadsrÀttsförening har legal pantrÀtt i en bostadsrÀtt till sÀker- het för vissa av de avgifter som en medlem i föreningen Àr skyldig att betala. Föreningens legala pantrÀtt omfattar den insats som med-

91

BostadsrÀttens regelverk

SOU 2022:39

lemmen betalar nÀr bostadsrÀtten upplÄts till honom eller henne och Ärsavgiften till föreningen. Den legala pantrÀtten gÀller ocksÄ för eventuell upplÄtelseavgift, överlÄtelseavgift, pantsÀttningsavgift och avgift för andrahandsupplÄtelse. Den legala pantrÀtten har enligt huvudregeln den bÀsta förmÄnsrÀtten (7 kap. 16 a § BRL).

Om en bostadsrÀttshavare har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av Ärsavgiften belöper pÄ en mÄnad och bostadsrÀttshavaren dröjer med betalningen mer Àn tvÄ veckor frÄn förfallodagen mÄste föreningen utan dröjsmÄl meddela det till kÀnda panthavare som har pantrÀtt i bostadsrÀttshavarens lÀgenhet. Om föreningen inte gör det förlorar föreningen sin plats i förmÄnsordningen (7 kap. 31 § BRL).

3.8.7UtmÀtning, betalningssÀkring och kvarstad

En bostadsrÀtt kan utmÀtas, dock med vissa undantag (se 5 kap. 1 § 6 utsökningsbalken) (UB). Om en bostadsrÀtt utmÀts ska Kronofogde- myndigheten underrÀtta bostadsrÀttsföreningen (6 kap. 3 § andra stycket UB). UnderrÀttelsen ska ske skriftligen och delges bostads- rÀttsföreningen (6 kap. 11 § utsökningsförordningen [1981:981]). Det finns dock ingen skyldighet för föreningen att i lÀgenhetsför- teckningen anteckna att bostadsrÀtten har utmÀtts.

En bostadsrÀtt kan ocksÄ bli föremÄl för betalningssÀkring för statliga fordringar. I frÄga om verkstÀllighet av beslut om betalnings- sÀkring ska bland annat 6 kap. UB tillÀmpas (69 kap. 15 § skatte- förfarandelagen [2011:1244]). Kronofogdemyndigheten ska dÀrför underrÀtta bostadsrÀttsföreningen vid betalningssÀkring av en bo- stadsrÀtt. Inte heller vid betalningssÀkring finns nÄgon skyldighet för föreningen att anteckna detta i lÀgenhetsförteckningen.

En bostadsrĂ€tt kan vidare bli föremĂ„l för kvarstad. Även i frĂ„ga om verkstĂ€llighet av beslut om kvarstad gĂ€ller bestĂ€mmelserna i 6 kap. UB (16 kap. 13 § UB). Det innebĂ€r att Kronofogdemyndig- heten ocksĂ„ i dessa fall ska underrĂ€tta bostadsrĂ€ttsföreningen, dock utan att föreningen har nĂ„gon skyldighet att anteckna detta i lĂ€gen- hetsförteckningen.

En bostadsrÀtt kan ocksÄ bli föremÄl för ytterligare ÄtgÀrder, vilket behandlas nÀrmare i vÄra förslag i kapitel 10.

92

SOU 2022:39

BostadsrÀttens regelverk

3.9Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag

3.9.1Inledning

Som vi tidigare har beskrivit Ă€r det endast bostadsrĂ€ttsföreningar som kan upplĂ„ta lĂ€genheter med bostadsrĂ€tt. Även om bostadsrĂ€tt vid tidpunkten för den första bostadsrĂ€ttslagens ikrafttrĂ€dande var en ny företeelse fanns redan andra former av boende genom de sĂ„ kallade bostadsföreningarna och bostadsaktiebolagen. Sedan den första bostadsrĂ€ttslagen trĂ€dde i kraft den 1 juli 1930 har det emellertid varit förbjudet att bilda nya bostadsföreningar och bostadsaktiebolag. De föreningar och bolag som redan existerade har dock kunnat fortsĂ€tta att bedriva sin verksamhet.

3.9.2Bostadsföreningar

Bostadsföreningarna kan alltsÄ sÀgas vara föregÄngare till bostads- rÀttsföreningarna. En bostadsförening har som ÀndamÄl att upplÄta lÀgenheter med nyttjanderÀtt i föreningens fastighet till medlem- marna. Medlemmen innehar andelar i föreningen som ger rÀtt att nyttja en lÀgenhet i den fastighet som föreningen Àger. Till skillnad mot vad som gÀller för bostadsrÀttsföreningar kan nyttjanderÀtten för lÀgenheter i en bostadsförening vara begrÀnsad i tid. I vissa fall finns ocksÄ begrÀnsningar i föreningens stadgar som innebÀr att lÀgenheterna som Àr upplÄtna pÄ viss tid inte fÄr pantsÀttas.

Bostadsföreningarna omfattas inte av bostadsrÀttslagen. I stÀllet Àr det föreningslagen som Àr tillÀmplig. Dessutom gÀller lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra lÀgenhetsförteckning m.m.

En bostadsförening kan omregistreras till en bostadsrÀttsför- ening enligt lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostads- föreningar till bostadsrÀttsföreningar. MÄnga bostadsföreningar har valt att göra det.

93

BostadsrÀttens regelverk

SOU 2022:39

3.9.3Bostadsaktiebolag

Ett bostadsaktiebolag Àr ett aktiebolag som har som ÀndamÄl att upp- lÄta lÀgenheter med nyttjanderÀtt i bolagets fastighet till aktieÀgarna.

NĂ€r det gĂ€ller bostadsaktiebolagen regleras förhĂ„llandena mellan aktieĂ€garna och bolaget i aktiebolagslagen (2005:551) och bolags- ordningen. DelĂ€garna Ă€ger inte bostaden utan innehar ett visst antal aktier som ger en rĂ€tt att nyttja en viss lĂ€genhet. Även ett bostads- aktiebolag kan pĂ„ ett nĂ„got mer komplicerat sĂ€tt bli en bostadsrĂ€tts- förening.

I Finland Àr bostadsaktiebolag betydligt vanligare Àn i Sverige och Àr till sin funktion den form av boende som kan sÀgas motsvara den svenska bostadsrÀttsföreningen. FörhÄllandena i Finland redovisas nÀrmare i kapitel 8.

3.9.4LÀgenhetsförteckningen i bostadsföreningar och bostadsaktiebolag

Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag Àr liksom bostadsrÀttsför- eningar skyldiga att föra en lÀgenhetsförteckning över de lÀgenheter som Àr upplÄtna med nyttjanderÀtt till andels- respektive aktieÀgarna (3 § lagen om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra lÀgenhetsförteckning m.m.).

Enligt den lagen ska lÀgenhetsförteckningen innehÄlla uppgift om lÀgenhetens beteckning, namn pÄ andels- eller aktieÀgaren och insatsen i föreningen respektive inbetalningen pÄ aktien.

NÀr en andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostads- aktiebolag överlÄts ska en styrkt avskrift av överlÄtelsehandlingen fogas till lÀgenhetsförteckningen. Dagen för anteckningen ska ocksÄ anges (3 §).

Den styrelseledamot eller likvidator som inte följer bestÀmmelsen kan dömas till böter (5 §).

En andelsÀgare och en aktieÀgare har rÀtt att pÄ begÀran fÄ ett ut- drag ur lÀgenhetsförteckningen över hans eller hennes lÀgenhet (4 §).

Till skillnad mot vad som gÀller för bostadsrÀttsföreningar finns inte nÄgot krav för bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att anteckna en uppgift om pantsÀttning i lÀgenhetsförteckningen.

94

4 Skyddet för personuppgifter

4.1Inledning

Skyddet för den personliga integriteten Àr grundlÀggande i den offent- liga förvaltningen. Skyddet finns i bÄde grundlag, lagar, förordningar och myndighetsföreskrifter, men regleras ocksÄ inom folkrÀtten och i EU-rÀtten.

Vad som menas med personlig integritet Àr dÀremot inte helt fast- slaget och nÄgon allmÀngiltig definition finns inte i lagstiftningen. I flera sammanhang har försök att formulera en sÄdan definition över- getts, med motiveringen att det inte lÄter sig göras, bland annat efter- som begreppets innebörd uppfattas sÄ olika av olika personer. Det har tidigare föreslagits att ett sÀtt att se pÄ saken Àr att krÀnkningar av den personliga integriteten utgör intrÄng i den fredade sfÀr som den enskilde bör vara tillförsÀkrad och dÀr intrÄng bör kunna avvisas. Det har dock i olika sammanhang framhÄllits att det knappast Àr nödvÀndigt att formulera en allmÀngiltig definition av begreppet personlig integritet för att kunna bedöma vilka intressen som har ett sÄdant skyddsvÀrde att de bör omfattas av ett sÀrskild starkt skydd mot omotiverade ingrepp. Det har i stÀllet ansetts vara nÄgot som kan och bör utvecklas över tid (jfr till exempel prop. 2009/10:80 s. 175, prop. 2016/17:222 s. 18, SOU 2002:18 s. 52 f. och SOU 2016:41 s. 39. För en genomgÄng av integritetsbegreppet i tidigare utredningar, se SOU 2016:7 s. 69 ff.).

En vanlig missuppfattning Àr att skyddet för den personliga integ- riteten Àr absolut, dvs att personlig integritet i alla lÀgen ska ha före- trÀde framför andra intressen. Personlig integritet mÄste vÀgas mot motstÄende legitima och grundlÀggande vÀrden och intressen. EU:s dataskyddsförordning uttalar att rÀtten till skydd av personuppgifter inte Àr en absolut rÀttighet; den mÄste förstÄs utifrÄn sin uppgift i

95

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

samhÀllet och vÀgas mot andra grundlÀggande rÀttigheter i enlighet med proportionalitetsprincipen (se skÀl 4 i dataskyddsförordningen).

I uppdraget för den hÀr utredningen ingÄr att sÀkerstÀlla att ett bostadsrÀttsregister ger ett gott skydd för den enskildes integritet. Utredningen ska ocksÄ sÀkerstÀlla att de förslag som lÀmnas Àr för- enliga med EU:s dataskyddsförordning och annan relevant dataskydds- rÀttslig lagstiftning. I detta avsnitt lÀmnar vi dÀrför en översiktlig redogörelse för de bestÀmmelser som rör den personliga integriteten och som kan komma att aktualiseras i samband med införandet av ett register över bostadsrÀtter dÀr personuppgifter ingÄr. I kapitlet behandlas ocksÄ handlingsoffentligheten och vissa frÄgor om sekretess.

4.2Personlig integritet och skyddet för personuppgifter

4.2.1Regeringsformen

Det grundlÀggande skyddet för den personliga integriteten finns i regeringsformen. Det allmÀnna ska enligt 1 kap. 2 § fjÀrde stycket regeringsformen (RF) bland annat vÀrna den enskildes privatliv och familjeliv. BestÀmmelsen har inte karaktÀren av en rÀttsligt bindande föreskrift utan anger ett mÄl för den samhÀlleliga verksamheten (se prop. 1975/76:209 s. 128).

En sÀrskild bestÀmmelse om den personliga integriteten finns i 2 kap. 6 § andra stycket RF. DÀr anges att var och en gentemot det allmÀnna Àr skyddad mot betydande intrÄng i den personliga integ- riteten, om det sker utan samtycke och innebÀr övervakning eller kart- lÀggning av den enskildes personliga förhÄllanden.

I förarbetena (prop. 2008/10:80 s. 171 ff.) utvecklas innebörden nÀrmare. DÀr anges att avgörande för om en ÄtgÀrd ska anses inne- bÀra övervakning eller kartlÀggning inte Àr dess huvudsakliga syfte utan vilken effekt som ÄtgÀrden har. SÄ kan till exempel en ÄtgÀrd frÄn det allmÀnnas sida som görs primÀrt i syfte att ge myndigheterna underlag för beslutsfattande i enskilda fall, exempelvis insamling av uppgifter för beslut om beskattning, anses innebÀra kartlÀggning av enskildas förhÄllanden.

För att bedöma vilka Ă„tgĂ€rder som kan anses utgöra betydande intrĂ„ng ska bĂ„de Ă„tgĂ€rdens omfattning och arten av det intrĂ„ng som Ă„tgĂ€rden innebĂ€r beaktas. Även Ă„tgĂ€rdens Ă€ndamĂ„l och andra omstĂ€n-

96

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

digheter kan ha betydelse vid bedömningen. BestÀmmelsen omfattar endast sÄdana intrÄng som pÄ grund av ÄtgÀrdens intensitet eller omfattning eller av hÀnsyn till uppgifternas integritetskÀnsliga natur eller andra omstÀndigheter innebÀr ett betydande ingrepp i den en- skildes privata sfÀr. Vad som utgör ett betydande integritetsintrÄng mÄste Àven bedömas utifrÄn de samhÀllsvÀrderingar som rÄder vid varje givet tillfÀlle. Dessa kan pÄverkas av en rad omstÀndigheter, inte minst av den fortsatta tekniska utvecklingen men Àven av andra förhÄllanden i vÄr omvÀrld.

Skyddet för den personliga integriteten fÄr enligt 2 kap. 20 och

21 §§ RF begrÀnsas genom lag men endast för att tillgodose ÀndamÄl som Àr godtagbara i ett demokratiskt samhÀlle. BegrÀnsningen fÄr aldrig gÄ utöver vad som Àr nödvÀndigt med hÀnsyn till det ÀndamÄl som har föranlett den och inte heller strÀcka sig sÄ lÄngt att den utgör ett hot mot den fria Äsiktsbildningen sÄsom en av folkstyrelsens grund- valar. BegrÀnsningen fÄr inte göras enbart pÄ grund av politisk, religiös, kulturell eller annan sÄdan ÄskÄdning.

4.2.2Europakonventionen

Enligt artikel 8 i den europeiska konventionen om skydd för de mÀnskliga rÀttigheterna och de grundlÀggande friheterna (Europa- konventionen) har var och en rÀtt till respekt för sitt privat- och familjeliv, sitt hem och sin korrespondens. En offentlig myndighet fÄr inte inskrÀnka Ätnjutande av denna rÀttighet annat Àn med stöd av lag och om det i ett demokratiskt samhÀlle Àr nödvÀndigt med hÀn- syn till statens sÀkerhet, den allmÀnna sÀkerheten, landets ekono- miska vÀlstÄnd eller till förebyggande av oordning eller brott eller till skydd för hÀlsa eller moral eller för andra personers fri- och rÀttig- heter. Behandling av personuppgifter kan falla inom tillÀmpnings- omrÄdet för artikel 8 i det fall behandlingen avser uppgifter om pri- vatliv, familjeliv, hem eller korrespondens.

Europakonventionen gÀller som lag i Sverige (lagen [1994:1219] om den europeiska konventionen angÄende skydd för de mÀnskliga rÀttigheterna och de grundlÀggande friheterna). Enligt 2 kap. 19 § RF fÄr lag eller annan föreskrift inte meddelas i strid med Sveriges Äta- ganden pÄ grund av konventionen.

97

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

4.2.3Dataskyddskonventionen

EuroparÄdets ministerkommitté antog 1980 konventionen till skydd för enskilda vid automatisk databehandling av personuppgifter (CETS 108)(dataskyddskonventionen). Konventionen trÀdde i kraft 1981 och har ratificerats av Sverige (se prop. 1981/82:189). Kon- ventionen Àr i dag den enda rÀttsligt bindande globala konventionen pÄ omrÄdet.

Dataskyddskonventionens syfte Àr att sÀkerstÀlla respekten för grundlÀggande fri- och rÀttigheter, sÀrskilt den enskildes rÀtt till per- sonlig integritet i samband med automatisk databehandling av personuppgifter. Personuppgifterna ska enligt konventionen inhÀm- tas och behandlas pÄ ett korrekt sÀtt och de ska vara relevanta med hÀnsyn till ÀndamÄlet. Vissa typer av personuppgifter fÄr inte be- handlas genom automatisk databehandling om inte den nationella lag- stiftningen ger ett ÀndamÄlsenligt skydd. Till dessa kategorier hör bland annat personuppgifter om politisk tillhörighet, religiös tro och sexualliv.

4.2.4Europeiska unionens stadga

Europeiska unionens stadga om de grundlÀggande rÀttigheterna (stadgan) antogs av EU:s medlemsstater 2000. Stadgan Àr numera rÀttsligt bindande genom Lissabonfördraget som trÀdde i kraft 2009.

Stadgan innehÄller 54 artiklar som garanterar EU-medborgarna rÀttigheter och friheter. I artikel 7 anges att var och en har rÀtt till respekt för sitt privatliv och familjeliv, sin bostad och sina kommu- nikationer. I artikel 8 anges att var och en har rÀtt till skydd av de per- sonuppgifter som rör honom eller henne. Uppgifterna ska behandlas lagenligt för bestÀmda ÀndamÄl och pÄ grundval av den berörda per- sonens samtycke eller nÄgon annan legitim och lagenlig grund. Var och en har rÀtt att fÄ tillgÄng till insamlade uppgifter som rör honom eller henne och att fÄ rÀttelse av dem.

98

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

4.2.5Förenta nationernas förklaring om de mÀnskliga rÀttigheterna

Förenta nationerna (FN) antog 1948 den allmÀnna förklaringen om de mÀnskliga rÀttigheterna. Förklaringen Àr inte formellt bindande för medlemsstaterna, men ses som ett uttryck för sedvanerÀttsliga regler. Skyddet för den personliga integriteten finns i artikel 12, som anger att ingen fÄr utsÀttas för godtyckligt ingripande i frÄga om privatliv, familj, hem eller korrespondens och inte heller för angrepp pÄ sin heder eller sitt anseende. I artikel 29 anges vidare att en person endast fÄr underkastas sÄdana inskrÀnkningar som har faststÀllts i lag och enbart i syfte att trygga tillbörlig hÀnsyn till och respekt för andras rÀttigheter och friheter samt för att tillgodose ett demokra- tiskt samhÀlles berÀttigade krav pÄ moral, allmÀn ordning och allmÀn vÀlfÀrd.

Inom FN finns Àven 1966 Ärs konvention om medborgerliga och politiska rÀttigheter som Sverige anslöt sig till 1971. I artikel 17 i den konventionen upprepas vad som anges i artikel 12 i den allmÀnna för- klaringen om de mÀnskliga rÀttigheterna.

FN:s generalförsamling antog 1990 riktlinjer om datoriserade register med personuppgifter. I riktlinjerna finns tio grundlÀggande principer som medlemsstaterna ska ta hÀnsyn till vid lagstiftning av- seende datoriserade register med personuppgifter. Bland annat anges att personuppgifter inte fÄr samlas in eller behandlas i strid med FN:s stadga.

4.2.6OECD:s riktlinjer

Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling (OECD) antog 1980 riktlinjer i frÄga om integritetsskyddet och personupp- giftsflödet över grÀnserna, tillsammans med en rekommendation till medlemslÀndernas regeringar att beakta riktlinjerna i nationell lag- stiftning. Sverige har godtagit rekommendationen och Ätagit sig att följa den. Riktlinjerna ska uppfattas som minimiregler och motsvarar i princip de bestÀmmelser som finns i EU:s dataskyddsförordning. Riktlinjerna reviderades 2013.

99

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

4.3EU:s dataskyddsförordning

EU:s dataskyddsförordning, formellt Europaparlamentets och rÄdets förordning (EU) av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende pÄ behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sÄdana uppgifter och om upphÀvande av direktiv 95/46/EG (allmÀn dataskyddsförordning), hÀr benÀmnd dataskyddsförord- ningen, gÀller sedan maj 2018. Förordningen ersatte dÄ det tidigare dataskyddsdirektivet, som i svensk rÀtt hade implementerats genom personuppgiftslagen (PUL) (1998:204). Dataskyddsförordningen utgör grunden för generell personuppgiftsbehandling inom EU. Förordningens syfte Àr bland annat att skydda fysiska personers grundlÀggande rÀttigheter och friheter, sÀrskilt deras rÀtt till skydd av personuppgifter (artikel 1).

Dataskyddsförordningen Àr direkt tillÀmplig i medlemsstaterna. Trots det innehÄller dataskyddsförordningen bestÀmmelser som för- utsÀtter eller ger utrymme för kompletterande nationella bestÀm- melser (se avsnitt 4.3.7). I Sverige finns vissa kompletterande be- stÀmmelser i lagen (2018:218) med kompletterande bestÀmmelser till EU:s dataskyddsförordning (dataskyddslagen).

4.3.1Definitioner och grundlÀggande reglering

Enligt artikel 2 gÀller dataskyddsförordningen för all behandling av personuppgifter som rör en fysisk person, om behandlingen helt eller delvis sker pÄ automatisk vÀg eller om personuppgifterna ingÄr i eller kommer att ingÄ i ett register.

UtgÄngspunkten Àr alltsÄ att det ska röra sig om personuppgifter. Dataskyddsförordnigen definierar personuppgift som varje upplysning som avser en identifierad eller identifierbar fysisk person. Den per- sonen brukar benÀmnas den registrerade (artikel 4.1).

Begreppet behandling innebÀr en ÄtgÀrd eller kombination av Ät- gÀrder betrÀffande personuppgifter eller uppsÀttningar av person- uppgifter, oberoende av om de utförs automatiserat eller ej. Det inne- fattar bland annat insamling, registrering, organisering, strukturering, lagring, anvÀndning, utlÀmning genom överföring och spridning eller tillhandahÄllande pÄ annat sÀtt (artikel 4.2).

Med register menas enligt artikel 4.6 en strukturerad samling av personuppgifter som Àr tillgÀnglig enligt sÀrskilda kriterier, oavsett

100

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

om samlingen Àr centraliserad, decentraliserad eller spridd pÄ grund- val av funktionella eller geografiska förhÄllanden.

Vid varje personuppgiftsbehandling finns en (eller flera) person- uppgiftsansvariga. En personuppgiftsansvarig Àr en fysisk eller juri- disk person, offentlig myndighet, institution eller annat organ som ensamt eller tillsammans med andra bestÀmmer ÀndamÄlen och medlen för behandlingen av personuppgifter (artikel 4.7).

I vissa fall utförs inte behandlingen av den personuppgiftsansva- rige sjÀlv utan av ett personuppgiftsbitrÀde. GÀllande personuppgifts- bitrÀden finns sÀrskilda regler i artikel 28.

4.3.2RÀttslig grund för behandling av personuppgifter

För att behandling av personuppgifter överhuvudtaget ska vara till- lĂ„ten krĂ€vs att det finns en rĂ€ttslig grund för behandlingen. I arti- kel 6.1 a–f i dataskyddsförordningen finns en uttömmande lista över de villkor som kan utgöra rĂ€ttslig grund för personuppgiftsbehand- ling. Villkoren överensstĂ€mmer i stora drag med den tidigare gĂ€llande 10 § PUL. Behandlingen Ă€r laglig endast om och i den mĂ„n Ă„tmin- stone ett av de villkor som rĂ€knas upp Ă€r uppfyllt:

a)Den registrerade har lÀmnat sitt samtycke till att dennes person- uppgifter behandlas för ett eller flera specifika ÀndamÄl.

b)Behandlingen Àr nödvÀndig för att fullgöra ett avtal i vilket den registrerade Àr part eller för att vidta ÄtgÀrder pÄ begÀran av den registrerade innan ett sÄdant avtal ingÄs.

c)Behandlingen Àr nödvÀndig för att fullgöra en rÀttslig förpliktelse som Ävilar den personuppgiftsansvarige.

d)Behandlingen Àr nödvÀndig för att skydda intressen som Àr av grundlÀggande betydelse för den registrerade eller för en annan fysisk person.

e)Behandlingen Àr nödvÀndig för att utföra en uppgift av allmÀnt intresse eller som ett led i den personuppgiftsansvariges myndig- hetsutövning.

f)Behandlingen Àr nödvÀndig för ÀndamÄl som rör den personupp- giftsansvariges eller en tredje parts berÀttigade intressen, om inte den registrerades intressen eller grundlÀggande rÀttigheter och

101

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

friheter vÀger tyngre och krÀver skydd av personuppgifter, sÀr- skilt nÀr den registrerade Àr ett barn.

BestÀmmelsen om rÀttslig grund Àr, liksom hela dataskyddsförord- ningen, direkt tillÀmplig i Sverige. I 2 kap. dataskyddslagen finns ytterligare bestÀmmelser om rÀttslig grund som Àr avsedda att vara till ledning för rÀttstillÀmpningen.

Den verksamhet som en statlig eller kommunal myndighet be- driver, inom ramen för sin befogenhet, har av regeringen ansetts vara av allmÀnt intresse, dvs artikel 6.1 e i dataskyddsförordningen (prop. 2017/18:105 s. 56 f.). De rÀttsliga grunderna kan dock över- lappa varandra, vilket innebÀr att det inte finns nÄgra hinder mot att flera rÀttsliga grunder kan vara tillÀmpliga avseende en och samma behandling (prop. 2017/18:105 s. 46).

I förhÄllande till den rÀttsliga grunden stÀller dataskyddsförord- ningen upp nÄgra ytterligare krav. Av artikel 6.3 följer att den grund för behandling som avses i punkt 1 c och e ska faststÀllas i enlighet med unionsrÀtten eller den nationella rÀtten. För svenska myndig- heters del framgÄr det redan av legalitetsprincipen i 1 kap. 1 § RF att myndigheternas verksamhet mÄste ha stöd i nÄgon av de kÀllor som tillsammans bildar rÀttsordningen (prop. 2017/18:105 s. 50). Reger- ingen har bedömt att kravet pÄ att grunden för behandlingen ska vara faststÀlld i enlighet med unionsrÀtten eller den nationella rÀtten inte innebÀr att sjÀlva personuppgiftsbehandlingen mÄste regleras. Det Àr i stÀllet den rÀttsliga förpliktelsen, uppgiften av allmÀnt intresse respektive myndighetsutövningen som ska ha stöd i rÀttsordningen (prop. 2017/18:105 s. 48).

Av artikel 6.3 följer vidare att syftet med behandlingen ska fast- stÀllas i den rÀttsliga grunden eller, i frÄga om behandling enligt arti- kel 6.1 e, vara nödvÀndig för att utföra en uppgift av allmÀnt intresse eller som ett led i den personuppgiftsansvariges myndighetsutövning.

I frÄga om grunden för personuppgiftsbehandlingen stÀller data- skyddsförordningen dessutom upp ett krav pÄ proportionalitet. Kravet i artikel 6.3 anger att unionsrÀtten eller den nationella rÀtten ska uppfylla ett mÄl av allmÀnt intresse och vara proportionell mot det legitima mÄl som efterstrÀvas. Kravet innebÀr enligt Dataskyddsut- redningen att lagstiftaren mÄste göra en avvÀgning mellan Ä ena sidan behovet av att en uppgift kan utföras pÄ ett effektivt och rÀttssÀkert

102

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

sÀtt och, Ä andra sidan, den enskildes rÀtt till skydd för sina person- uppgifter (SOU 2017:39 s. 134).

Regeringen har bedömt att kravet pÄ proportionalitet i dataskydds- förordningen överensstÀmmer med det krav pÄ proportionalitet som gÀller enligt Europakonventionen, vilken Àr inkorporerad i svensk rÀtt. UtgÄngspunkten Àr dÀrför att Àven dataskyddsförordningens krav pÄ proportionalitet Àr uppfyllt i frÄga om de rÀttsliga förpliktelser, uppgifter av allmÀnt intresse och den myndighetsutövning som faststÀlls i enlighet med svensk rÀtt. Den personuppgiftsansvarige behöver dÀrmed inte sjÀlv göra nÄgon proportionalitetsbedömning avseende regleringen av den rÀttsliga grunden för behandlingen, utan kan utgÄ frÄn att svensk rÀtt uppfyller detta krav. Om den person- uppgiftsansvarige Àr en myndighet gÀller dock kravet pÄ proportio- nalitet generellt i all verksamhet genom 5 § förvaltningslagen. Den behandling som utförs mÄste ocksÄ vara nödvÀndig i förhÄllande till den rÀttsliga grunden (prop. 2017/18:105 s. 50).

4.3.3Principer

Utöver det grundlÀggande kravet i artikel 6.1 pÄ att all behandling mÄste ha en rÀttslig grund gÀller ytterligare krav. I artikel 5.1 finns nÀmligen en rad principer som ska följas vid all personuppgifts- behandling:

a)Uppgifterna ska behandlas pÄ ett lagligt, korrekt och öppet sÀtt i förhÄllande till den registrerade (laglighet, korrekthet och öppen- het).

b)De ska samlas in för sÀrskilda, uttryckligt angivna och berÀttigade ÀndamÄl och inte senare behandlas pÄ ett sÀtt som Àr oförenligt med dessa ÀndamÄl. Ytterligare behandling för arkivÀndamÄl av allmÀnt intresse, vetenskapliga eller historiska forskningsÀndamÄl eller statistiska ÀndamÄl i enlighet med artikel 89.1 ska inte anses vara oförenlig med de ursprungliga ÀndamÄlen (ÀndamÄlsbegrÀnsning).

c)De ska vara adekvata, relevanta och inte för omfattande i för- hÄllande till de ÀndamÄl för vilka de behandlas (uppgiftsmini- mering).

d)De ska vara riktiga och om nödvÀndigt uppdaterade. Alla rimliga ÄtgÀrder mÄste vidtas för att sÀkerstÀlla att personuppgifter som

103

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

Àr felaktiga i förhÄllande till de ÀndamÄl för vilka de behandlas raderas eller rÀttas utan dröjsmÄl (riktighet).

e)De fÄr inte förvaras i en form som möjliggör identifiering av den registrerade under en lÀngre tid Àn vad som Àr nödvÀndigt för de ÀndamÄl för vilka personuppgifterna behandlas. Personuppgifter fÄr lagras under lÀngre perioder i den mÄn som personuppgifterna enbart behandlas för arkivÀndamÄl av allmÀnt intresse, vetenskap- liga eller historiska forskningsÀndamÄl eller statistiska ÀndamÄl i enlighet med artikel 89.1, under förutsÀttning att de lÀmpliga tek- niska och organisatoriska ÄtgÀrder som krÀvs enligt dataskydds- förordningen genomförs för att sÀkerstÀlla den registrerades rÀttig- heter och friheter (lagringsminimering).

f)De ska behandlas pÄ ett sÀtt som sÀkerstÀller lÀmplig sÀkerhet för personuppgifterna, inbegripet skydd mot obehörig eller otillÄten behandling och mot förlust, förstöring eller skada genom olycks- hÀndelse, med anvÀndning av lÀmpliga tekniska eller organisato- riska ÄtgÀrder (integritet och konfidentialitet).

Den personuppgiftsansvarige ansvarar för att kunna visa att dessa principer efterlevs (artikel 5.2).

4.3.4SÀrskilt om ÀndamÄl

Som vi precis har lÀst gÀller en sÄ kallad ÀndamÄlsbegrÀnsning i artikel 5.1 b i dataskyddsförordningen nÀr personuppgifter behand- las. Det Àr en allmÀn dataskyddsrÀttslig princip som anger att per- sonuppgifter ska samlas in för sÀrskilda, uttryckligt angivna och berÀttigade ÀndamÄl och inte senare behandlas pÄ ett sÀtt som Àr oförenligt med dessa ÀndamÄl.

Kravet pĂ„ att Ă€ndamĂ„len ska vara berĂ€ttigade har en direkt kopp- ling till de rĂ€ttsliga grunderna i artikel 6.1. Ett Ă€ndamĂ„l som inte Ă€r berĂ€ttigat i förhĂ„llande till den tillĂ€mpliga rĂ€ttsliga grunden Ă€r inte förenligt med artikel 5. Ett tydligt angivet Ă€ndamĂ„l Ă€r ocksĂ„ i regel en förutsĂ€ttning för att kunna bedöma om en viss behandling Ă€r laglig, dvs. om den Ă€r nödvĂ€ndig i nĂ„got av de sammanhang som rĂ€k- nas upp i artikel 6.1 b–f.

Det finns inte nÄgot krav i dataskyddsförordningen pÄ att de sÀr- skilda ÀndamÄlen ska vara faststÀllda i författning, men det finns

104

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

heller ingenting som hindrar att sÄ görs. Detta gÀller under förutsÀtt- ning att bestÀmmelserna uppfyller ett ÀndamÄl av allmÀnt intresse och Àr proportionella mot det legitima mÄl som efterstrÀvas (arti- kel 6.3 andra stycket).

Oavsett om de sÀrskilda ÀndamÄlen faststÀlls i författning eller inte Àr det dock alltjÀmt den personuppgiftsansvarige som ansvarar för och ska kunna visa att principerna i artikel 5.1 efterlevs (artikel 5.2).

4.3.5Den registrerades rÀttigheter

Den registrerade, det vill sÀga den person vars personuppgifter behandlas, har ett antal rÀttigheter gentemot den personuppgifts- ansvarige.

Den registrerade har rÀtt att fÄ information nÀr hans eller hennes personuppgifter behandlas (artikel 13 och 14). Informationen ska lÀmnas bÄde nÀr uppgifterna första gÄngen samlas in och nÀr den registrerade sjÀlv begÀr det. Informationen ska bland annat innehÄlla uppgift om för vilka ÀndamÄl som personuppgifterna behandlas, den lagliga grunden för behandlingen, hur lÀnge personuppgifterna kom- mer att lagras och vilka som kommer att ta del av personuppgifterna. Det finns vissa undantag frÄn skyldigheten att lÀmna information till den registrerade, till exempel om det följer av unionsrÀtten eller den nationella rÀtten att en myndighet Àr skyldig att samla in eller lÀmna ut personuppgifter.

Den registrerade har rÀtt att fÄ tillgÄng till sina personuppgifter (artikel 15). Det betyder att den registrerade kan vÀnda sig till den personuppgiftsansvarige för att fÄ veta om hans eller hennes person- uppgifter behandlas. Om personuppgifterna behandlas mÄste den personuppgiftsansvarige lÀmna ut en kopia pÄ personuppgifterna tillsammans med information bland annat om varifrÄn uppgifterna kommer, vad de anvÀnds till och hur lÀnge de kommer att lagras.

Den registrerade har rÀtt till rÀttelse av felaktiga personuppgifter (artikel 16). Den personuppgiftsansvarige ska dÄ utan onödigt dröjs- mÄl rÀtta de felaktiga personuppgifterna.

Den registrerade har i vissa fall rÀtt till radering av sina person- uppgifter (artikel 17), till exempel om uppgifterna inte lÀngre behövs hos den personuppgiftsansvarige. RÀtten att fÄ personuppgifter rade- rade Àr dock inte absolut. Ett viktigt undantag gÀller nÀr det Àr

105

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

nödvÀndigt att personuppgifterna behandlas för att uppfylla en rÀtts- lig förpliktelse, utföra en uppgift av allmÀnt intresse eller som ett led i myndighetsutövning. SÄ kan vara fallet för en myndighet som i en författning har Älagts att behandla personuppgifter. Myndigheten fÄr inte radera personuppgifterna pÄ begÀran av den registrerade sÄ lÀnge myndigheten har stöd för behandlingen. Arkivlagstiftningen Àr ett annat exempel som kan förhindra radering av personuppgifter. Om personuppgifterna förekommer i allmÀnna handlingar krÀvs det nÀm- ligen ett gallringsbeslut för att en myndighet ska kunna radera dem. Myndigheter Àr annars skyldiga att bevara allmÀnna handlingar (se vidare om allmÀnna handlingar i avsnitt 4.4).

Den registrerade har i vissa fall rÀtt till begrÀnsning av behandling av personuppgifter (artikel 18). Det innebÀr att personuppgifterna endast fÄr behandlas för vissa avgrÀnsade syften. Det kan till exempel bli aktuellt i avvaktan pÄ att uppgifternas korrekthet bedöms nÀr den registrerade har begÀrt att fÄ sina personuppgifter rÀttade.

Den registrerade har i vissa fall rÀtt till dataportabilitet (artikel 20), dvs. att fÄ uppgifter flyttade frÄn ett nÀtverk till ett annat. RÀtten förutsÀtter dock att behandlingen grundar sig pÄ samtycke (arti- kel 6.1 a eller artikel 9.2 a) eller avtal (artikel 6.1 b).

Den registrerade har rÀtt att invÀnda mot behandlingen av hans eller hennes personuppgifter (artikel 21). En sÀrskild invÀndning gÀller i förhÄllande till behandling för direkt marknadsföring. Den registrerade kan nÀr som helst invÀnda mot att hans eller hennes per- sonuppgifter behandlas för direkt marknadsföring. Om en invÀnd- ning görs fÄr personuppgifterna inte lÀngre behandlas för det Ànda- mÄlet.

Den registrerade har rÀtt att inte bli föremÄl för automatiserat in- dividuellt beslutsfattande, inbegripet profilering (artikel 22). Det be- tyder att den registrerade i vissa fall kan motsÀtta sig beslut som grundas enbart pÄ automatiserad behandling, inbegripet profilering, om beslutet har rÀttsliga följder för den registrerade eller pÄ liknande sÀtt i betydande grad pÄverkar denne.

106

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

4.3.6ÖvertrĂ€delser

Med behandling av personuppgifter följer ett ansvar. Den person- uppgiftsansvarige ska bland annat se till att genomföra lÀmpliga tek- niska och organisatoriska ÄtgÀrder för att sÀkerstÀlla och kunna visa att behandlingen utförs i enlighet med dataskyddsförordningen (arti- kel 24).

Om personuppgiftsbehandlingen brister finns sanktioner bÄde i form av skadestÄnd och sanktionsavgift. Tillsynsmyndigheten, för svensk del Integritetsskyddsmyndigheten, fÄr ta ut en sanktionsavgift av en myndighet vid övertrÀdelser, bland annat gÀllande rÀttslig grund, principerna för personuppgiftsbehandling och den registrerades rÀttig- heter (6 kap. 2 § dataskyddslagen).

Av artikel 82 i dataskyddsförordningen följer att varje person som lidit materiell eller immateriell skada till följd av en övertrÀdelse av förordningen ska ha rÀtt till ersÀttning frÄn den personuppgifts- ansvarige eller personuppgiftsbitrÀdet för den uppkomna skadan. Med svenska termer motsvarar detta ersÀttning för ekonomisk och ideell skada. KrÀnkning, som nÀmns i artikel 48 i dataskyddsförord- ningen, rÀknas till immateriell skada (se prop. 2017/18:105 s. 149).

4.3.7Nationella bestÀmmelser som kompletterar EU:s dataskyddsförordning

I samband med ikrafttrÀdandet av dataskyddsförordningen infördes dataskyddslagen. Trots att EU:s dataskyddsförordning Àr just en EU-förordning ger den ÀndÄ medlemsstaterna utrymme för och i vissa fall Àven en skyldighet att anta nationella bestÀmmelser. Data- skyddslagen Àr dÀremot subsidiÀr i förhÄllande till annan reglering (1 kap. 6 §).

Dataskyddslagen innehÄller bland annat vissa bestÀmmelser om behandling av personnummer och samordningsnummer och om sank- tionsavgifter vid övertrÀdelser av dataskyddsförordningen. NÀr det gÀller just personnummer och samordningsnummer anges att dessa uppgifter fÄr behandlas utan samtycke endast nÀr det Àr klart moti- verat med hÀnsyn till ÀndamÄlet med behandlingen, vikten av en sÀker identifiering eller nÄgot annat beaktansvÀrt skÀl (3 kap. 10 §).

Av 3 § förordningen (2018:219) med kompletterande bestÀm- melser till EU:s dataskyddsförordning framgÄr att Integritetsskydds-

107

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

myndigheten Àr tillsynsmyndighet enligt dataskyddsförordningen och dataskyddslagen.

4.3.8SÀrskilda registerförfattningar

I svensk rĂ€tt finns ett stort antal specialförfattningar som rör be- handling av personuppgifter, vilka brukar benĂ€mnas sĂ€rskilda regi- sterförfattningar. De kan vara sektors- eller myndighetsspecifika. Deras syfte Ă€r att anpassa lagstiftningen efter de sĂ€rskilda behov som finns inom olika verksamhetsomrĂ„den i den offentliga förvaltningen. I förhĂ„llande till personuppgiftslagen, som ju var subsidiĂ€r, har de sĂ€rskilda registerförfattningarna till exempel preciserat en viss regler- ing och pĂ„ sĂ„ vis kunnat erbjuda ett mer anpassat integritetsskydd. Även efter dataskyddsförordningens ikrafttrĂ€dande fyller register- författningarna en viktig funktion.

Registerförfattningarna kan se olika ut till sitt innehÄll och om- fattning, dÀr vissa innehÄller nÀrmast heltÀckande dataskyddsregler medan andra endast berör vissa dataskyddsaspekter. För en djupare beskrivning av registerförfattningar, se Informationshanteringsut- redningens betÀnkande Myndighetsdatalag (SOU 2015:39).

De sÀrskilda registerförfattningarna finns bÄde i form av lag och förordning. Det har lÀnge varit ett uttalat mÄl frÄn riksdagen att myn- dighetsregister med ett stort antal registrerade och med ett kÀnsligt innehÄll ska regleras sÀrskilt i lag (se bland annat prop. 1990/91:60 s. 58, KU 1990/91:11 s. 11 och prop. 1997/98:44 s. 41).

Ett exempel pÄ en registerförfattning Àr lagen (2000:224) om fastig- hetsregister som reglerar det fastighetsregister som LantmÀteriet ansvarar för.

4.4Handlingsoffentlighet och sekretess

4.4.1AllmÀnna handlingars offentlighet

Offentlighetsprincipen Àr en grundlÀggande princip inom den svenska förvaltningen. Den kommer till uttryck pÄ flera hÄll i lagstiftningen men associeras kanske frÀmst med bestÀmmelserna om allmÀnhetens rÀtt att ta del av allmÀnna handlingar i tryckfrihetsförordningen, den sÄ kallade handlingsoffentligheten.

108

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

Principen om handlingsoffentlighet i 2 kap. 1 § tryckfrihetsför- ordningen (TF) innebÀr att var och en till frÀmjande av ett fritt meningsutbyte, en fri och allsidig upplysning och ett fritt konst- nÀrligt skapande har rÀtt att ta del av allmÀnna handlingar.

Handlingsoffentligheten trÀffar i princip endast det allmÀnnas verksamhet. Med det avses riksdagen, beslutande kommunal försam- ling samt myndigheter. I vissa fall utstrÀcks dock handlingsoffentlig- heten till att Àven omfatta till exempel kommunala bolag.

Med begreppet handling menas enligt 2 kap. 3 § TF en framstÀll- ning i skrift eller bild samt en upptagning som endast med tekniskt hjÀlpmedel kan lÀsas eller avlyssnas eller uppfattas pÄ annat sÀtt. En framstÀllning i skrift eller bild Àr nÄgot som kan uppfattas visuellt utan tekniskt hjÀlpmedel, till exempel skrivelser, tabeller, blanketter och protokoll, men Àven kartor, ritningar och bilder. En upptagning Àr en handling som inte kan uppfattas eller förstÄs utan tekniskt hjÀlpmedel, till exempel datorlagrad information.

En handling rÀknas enligt 2 kap. 4 § TF som allmÀn handling om den förvaras hos en myndighet och enligt sÀrskilda bestÀmmelser Àr att anse som inkommen till eller upprÀttad hos en myndighet.

4.4.2TillgÄng till allmÀnna handlingar

Den som vill ta del av en allmÀn handling kan fÄ lÀsa handlingen i myndighetens lokaler eller mot betalning fÄ en avskrift eller kopia av handlingen (2 kap. 16 § TF).

Den som begÀr ut en allmÀn handling i myndighetens lokaler ska enligt 2 kap. 15 § TF genast eller sÄ snart det Àr möjligt fÄ del av handlingen. Det ska Àven vara avgiftsfritt.

En begÀran om att fÄ en avskrift eller kopia av en allmÀn handling ska behandlas skyndsamt hos myndigheten.

För att allmÀnna handlingar ska fÄ lÀmnas ut krÀvs i regel att de inte omfattas av sekretess.

4.4.3Sekretess

Principen om handlingsoffentlighet innebÀr en presumtion för offent- lighet. Grundtanken Àr att verksamhet som bedrivs av staten, regio- ner och kommuner ska vara öppen för insyn. Trots detta kan det

109

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

finnas tillfÀllen nÀr handlingar mÄste hÄllas hemliga. Detta fÄr dock bara göras under vissa förutsÀttningar.

RÀtten att ta del av allmÀnna handlingar fÄr enligt 2 kap. 2 § TF endast begrÀnsas om det krÀvs med hÀnsyn till vissa sÀrskilt utpekade intressen, bland annat rikets sÀkerhet och skyddet för enskildas per- sonliga eller ekonomiska förhÄllanden. En begrÀnsning i rÀtten att ta del av allmÀnna handlingar mÄste göras genom lag. En sÄdan lag som begrÀnsar rÀtten att ta del av allmÀnna handlingar Àr offentlighets- och sekretesslagen, som bland annat innehÄller bestÀmmelser om sekretess för uppgifter som finns hos myndigheter. Med sekretess menas enligt 3 kap. 1 § OSL ett förbud att röja en uppgift, vare sig det sker muntligen, genom utlÀmnande av en allmÀn handling eller pÄ nÄgot annat sÀtt.

BegrÀnsningar i rÀtten att ta del av allmÀnna handlingar eller uppgifter ur allmÀnna handlingar kan trÀffa sÄvÀl enskilda som andra myndigheter.

4.5Bevarande och gallring

4.5.1Bevarande Àr huvudprincipen

I avsnitt 4.4 har vi gÄtt igenom allmÀnhetens rÀtt att ta del av all- mÀnna handlingar. En viktig funktion för att handlingsoffentlig- heten ska fungera Àven över tid Àr att allmÀnna handlingar bevaras. Tanken bakom bevarandet Àr att myndigheternas arkiv ska vara en del av det nationella kulturarvet. Bevarandet av arkiven Àr en grund- lÀggande förutsÀttning för offentlighetsprincipen men Àr ocksÄ av stor betydelse för rÀttskipningen, förvaltningens och forskningens behov. Huvudprincipen Àr dÀrför att allmÀnna handlingar ska bevaras.

Alla myndigheter Àr sÄ kallade arkivbildare. De har en pÄgÄende arkivbildning och arkivtillvÀxt. Det finns ocksÄ arkivmyndigheter. Riksarkivet Àr statlig arkivmyndighet och dÀrutöver finns en arkiv- myndighet i varje kommun och region.

BestÀmmelser om myndigheternas skyldighet att bevara allmÀnna handlingar, pÄ vilket sÀtt bevarande ska ske och om gallring finns i arkivlagen (1990:782), arkivförordningen (1991:446) och Riksarkivets föreskrifter. I dessa bestÀmmelser anges bland annat hur en handling ska framstÀllas, förvaras och skyddas. DÀr finns ocksÄ bestÀmmelser om gallring och avhÀndande av allmÀnna handlingar.

110

SOU 2022:39

Skyddet för personuppgifter

4.5.2Gallring Àr tillÄten i vissa fall

AllmĂ€nna handlingar fĂ„r under vissa förutsĂ€ttningar gallras (10 § arkivlagen). Med gallring avses att en handling förstörs pĂ„ ett eller annat sĂ€tt. Vanliga pappershandlingar förstörs fysiskt. För elektro- niska handlingar innebĂ€r gallring vanligtvis att viss information rade- ras frĂ„n databĂ€raren. Med gallring menas inte bara att rent faktiskt förstöra en allmĂ€n handling eller uppgifter i en sĂ„dan handling. Gall- ring innebĂ€r ocksĂ„ att vidta Ă„tgĂ€rder med en allmĂ€n handling som medför förlust av betydelsebĂ€rande data, förlust av möjliga samman- stĂ€llningar, förlust av sökmöjligheter eller förlust av möjligheter att bedöma handlingens autenticitet. Det kan till exempel innebĂ€ra gall- ring att skriva ut en elektronisk handling i pappersform och dĂ€refter förstöra den elektroniska handlingen. Även om informationen finns kvar pĂ„ papper kan möjligheten att fĂ„ fram informationen ha för- sĂ€mrats.

Det finns inte nÄgra generella bestÀmmelser om vilka handlingar som ska bevaras respektive gallras. Gallring mÄste prövas med be- aktande av att arkiven utgör en del av kulturarvet och att det arkiv- material som ÄterstÄr ska kunna tillgodose bland annat rÀtten att ta del av allmÀnna handlingar (10 § andra stycket arkivlagen).

Enligt 14 § arkivförordningen fÄr statliga myndigheter gallra allmÀnna handlingar endast i enlighet med föreskrifter eller beslut av Riksarkivet, om det inte finns sÀrskilda gallringsföreskrifter i lag eller förordning. Om det i en författning som rör myndigheters behandling av personuppgifter inte finns nÄgra sÀrskilda regler om gallring, ska sÄledes arkivlagens bestÀmmelser om bevarande som huvudprincip tillÀmpas.

4.5.3Personuppgifter i allmÀnna handlingar

Medan utgÄngspunkten i arkivlagstiftningen Àr att bevara allmÀnna handlingar, syftar dataskyddsförordningens bestÀmmelser till att sÀkerstÀlla fysiska personers rÀtt till skydd av personuppgifter.

Vid all personuppgiftsbehandling gÀller enligt artikel 5.1 e i data- skyddsförordningen principen om lagringsminimering. Principen innebÀr att personuppgifter som huvudregel inte fÄr förvaras i en form som möjliggör identifiering av den registrerade under en lÀngre tid Àn vad som Àr nödvÀndigt för de ÀndamÄl för vilka personupp-

111

Skyddet för personuppgifter

SOU 2022:39

gifterna behandlas. Personuppgifter fÄr dÀremot lagras under lÀngre perioder i den mÄn uppgifterna enbart behandlas för arkivÀndamÄl av allmÀnt intresse, vetenskapliga eller historiska forskningsÀndamÄl eller statistiska ÀndamÄl.

Arkivlagens bestĂ€mmelser om gallring Ă€r subsidiĂ€ra i förhĂ„llande till annan lagstiftning. Det innebĂ€r att om det finns avvikande bestĂ€m- melser om gallring i nĂ„gon annan författning ska de bestĂ€mmelserna gĂ€lla i stĂ€llet (10 § tredje stycket arkivlagen). Även allmĂ€nna hand- lingar som innehĂ„ller personuppgifter omfattas av arkivförfattningarna. Om det i författning som rör myndigheters behandling av person- uppgifter inte finns nĂ„gra sĂ€rskilda regler om gallring ska arkivlagens bestĂ€mmelser om bevarande som huvudprincip tillĂ€mpas. NĂ„gra sĂ€r- skilda hĂ€nsyn till vilken risk som bevarandet kan medföra ur integ- ritetshĂ€nseende ska inte tas. BestĂ€mmelser om gallring föranleds i stĂ€llet vanligtvis av kostnads- och utrymmesskĂ€l.

112

5 BostadsrÀtten i dagens verklighet

5.1Inledning

Under utredningsarbetet har, som redan framgĂ„tt, intervjuer skett med flera myndigheter, intresseorganisationer, bostadsutvecklare, de största förvaltarna men ocksĂ„ medelstora (30 000–50 000 förval- tade bostadsrĂ€tter) och mindre (3 000–10 000), mĂ€klarorganisatio- nerna och Svenska Bankföreningen. Genom dessa intervjuer har vi ocksĂ„ fĂ„tt god hjĂ€lp med siffror av olika slag, och flera aktörer har plockat fram siffror ur sina system som svar pĂ„ vĂ„ra frĂ„gor. MĂ€k- larsamfundet och Svenska Bankföreningen har samlat in uppgifter och exempel frĂ„n sina medlemmar för att förbĂ€ttra vĂ„r förstĂ„else för hur dagens hantering ser ut. Slutligen har SCB (se bilaga 2) och kon- sultföretaget Sweco pĂ„ vĂ„rt uppdrag tagit fram statistik och bedöm- ningar rörande olika förhĂ„llanden runt bostadsrĂ€tterna. I bilaga 3 har

visammanstÀllt ett faktablad med uppgifter om och kring bostads- rÀtter, frÀmst avseende uppgifter i detta kapitel.

I detta avsnitt beskriver vi dagens verklighet utifrÄn detta samlade underlag.

5.2BestÄndet av föreningar och bostadsrÀtter

5.2.1Antalet föreningar och bostadsrÀtter

Antalet bostadsrĂ€ttsföreningar och bostadsrĂ€ttslĂ€genheter har ökat i antal under slutet av 1900-talet och början av det hĂ€r seklet. År 1995 fanns det ungefĂ€r 700 000 bostadsrĂ€tter och Ă„r 2022 uppgĂ„r antalet bostadsrĂ€tter upplĂ„tna som bostĂ€der till strax under 1 215 000. An- talet bostadsrĂ€tter har ökat med runt 20 000 per Ă„r de senaste Ă„ren. Under en period var ökningen betydligt större dĂ„ mĂ„nga hyresrĂ€tter ombildades till bostadsrĂ€tter.

113

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

Den 31 december 2021 fanns det drygt 33 700 (33 100) bostads- rÀttsföreningar registrerade hos Bolagsverket. Av dessa Àr drygt 29 000 (28 700) aktiva i den meningen att de Àr lagfarna Àgare eller tomtrÀttshavare till minst en fastighet. Det bör noteras att det Àven finns nÄgra bostadsrÀttsföreningar som har byggnader, med upplÄtna bostadsrÀtter, pÄ ofri grund. Det finns drygt 400 sÄdana föreningar, som inte Àger, eller har tomtrÀtt till, den mark som byggnaden stÄr pÄ utan arrenderar den av fastighetsÀgaren.

Omkring 26 500 av de registrerade föreningarna har upplÄtit bo- stadsrÀtter för bostadsÀndamÄl. DÀrutöver finns ett okÀnt antal bo- stadsrÀttsföreningar som bara upplÄtit lokalbostadsrÀtter.

5.2.2Föreningarnas storlek och var de finns

Det genomsnittliga antalet bostadsrÀttslÀgenheter i en bostadsrÀtts- förening Àr 45 enligt statistik frÄn SCB. MedianvÀrdet Àr betydligt lÀgre, 27 lÀgenheter. Det innebÀr att det finns relativt sett mÄnga smÄ föreningar.

Denna statistik frĂ„n SCB (bilaga 2) visar att antalet bostadsrĂ€tter per förening varierar mellan olika delar av landet. Antalet ligger pĂ„ 44 i Stockholms stad, 60 i övriga delar av Storstockholm och pĂ„ 41 i riket förutom de tre storstadsomrĂ„dena. Även vĂ€rdena för de tvĂ„ andra storstadsomrĂ„dena ligger över vĂ€rdet för hela riket. Median- vĂ€rdena ligger emellertid betydligt jĂ€mnare med undantag för Stor- stockholm exklusive Stockholms stad (33). MĂ„nga av de största föreningarna finns i Stockholms kranskommuner. Stora föreningar finns exempelvis i Haninge och TĂ€by. Landets största bostads- rĂ€ttsförening ligger i Göteborg, och den har 1 149 bostadsrĂ€tter (av totalt 1 177 bostadslĂ€genheter), lokalytor pĂ„ mer Ă€n 15 000 kvadrat- meter samt 1 488 parkeringsplatser i fem garage.

En stor rikstÀckande förvaltare som HSB redovisar helt andra siffror med 75 som ett genomsnittligt antal lÀgenheter per förening för riket, och 121 för HSB Stockholm. Riksbyggen, som ocksÄ ver- kar över hela landet, redovisar ett genomsnittligt antal om 52 för hela landet.

Av den ovan nÀmnda statistik som utredningen lÄtit SCB ta fram framgÄr ocksÄ att andelen bostadsrÀtter som överlÄts varje Är inte varierar sÀrskilt mycket mellan olika delar av landet. Andelen över-

114

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

lÄtna bostadsrÀtter ligger nÄgot lÀgre i föreningar med fÀrre Àn tio lÀgenheter.

5.2.3Föreningar med andra typer av lÀgenheter

En ny typ av bostadsrÀttsförening som vÀxt fram de senaste Ären, i okÀnd omfattning, baserar sig pÄ möjligheten att bygga Attefallshus pÄ den egna fastigheten. För att en bostadsrÀttsförening ska kunna registreras krÀvs nÀmligen minst tre medlemmar. Genom att sÀtta upp ett Attefallshus med en storlek pÄ 30 kvadratmeter pÄ en villa- tomt dÀr det redan finns ett bostadshus för tvÄ familjer eller ett hus som kan göras om till tvÄ lÀgenheter, kan man bilda en bostadsrÀtts- förening. Den lÀgenhet som finns i Attefallshuset pÄstÄs dÄ kunna sÀljas med god vinst. I StockholmsomrÄdet har i vart fall en kommun sett detta som ett bekymmer dÄ planeringen inte rÀknat med den befolk- ningsutveckling som bildandet av bostadsrÀtter pÄ detta sÀtt medför.

Ide största vinter- (och sommar-) sportorterna, sĂ„som SĂ€len, Idre, Vemdalen och Åre, finns bostadsrĂ€ttsföreningar som egent- ligen Ă€r en form av andelsupplĂ„telser. Varje bostadsrĂ€ttshavare har ett specificerat antal veckor under vilka den delĂ€gda bostadsrĂ€tts- lĂ€genheten kan nyttjas. Detta regleras i ett samĂ€ganderĂ€ttsavtal mellan samtliga innehavare av en och samma bostadsrĂ€tt. I en sĂ„dan bostads- rĂ€ttsförening kan det alltsĂ„ bli ett betydande antal bostadsrĂ€ttshavare och samĂ€ganderĂ€ttsavtal.

De flesta bostadsrÀttsföreningarna har bara bostÀder i sin förening. En del föreningar har nÄgon eller nÄgra lokaler, sÄsom affÀrslokaler i gatuplanet. Men det finns ocksÄ bostadsrÀttsföreningar som bara upplÄter lokaler. SÄdana föreningar har vÀxt fram under de senaste trettio Ären. Hur mÄnga sÄdana föreningar det finns har vi inte nÄgon statistik pÄ men det sÀgs röra sig om Ätminstone 150 runt om i lan- det. Vanligtvis byggs dessa föreningar pÄ industrimark, vilket bland annat innebÀr att markpriserna inte Àr sÄ höga.

Lokalerna har naturligtvis olika utformning men ofta byggs de i tvĂ„ plan, med högre tak pĂ„ bottenvĂ„ningen och med en stor port sĂ„ att fordon kan tas in och ut, och med normal takhöjd en trappa upp. ÖvervĂ„ningen inreds med pentry, dusch och toalett medan under- vĂ„ningen fĂ„r inredas av bostadsrĂ€ttshavaren. Det övre vĂ„ningsplanet

115

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

kan dÄ anvÀndas som kontor, för omklÀdning och förmodligen Àven för övernattning Àven om det inte Àr avsikten.

De utvecklare som bildar sÄdana föreningar riktar sig till smÄ- företagare av olika slag. En del projekt Àr inriktade pÄ hantverkare som behöver lokaler för att förvara fordon, verktyg och annan ut- rustning. Det sÀgs att exempelvis snickare och andra hantverkare som bor i andra delar av Sverige men huvudsakligen arbetar i StockholmsomrÄdet Àr en intressant mÄlgrupp. Andra projekt riktar sig till mindre företag som kanske har en webbshop eller annan affÀrsverksamhet som krÀver ett lagerutrymme. DÄ Àr en lösning med en bostadsrÀttslokal ett alternativ som kan vara billigare Àn att hyra en lokal.

5.2.4Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag

Det finns enligt uppgift frÄn Bolagsverket 277 bostadsföreningar kvar i landet medan SCB har statistikuppgifter om 252 (255) för- eningar per den 31 december 2021. I dessa 252 bostadsföreningar finns det 6 372 (6 412) bostadslÀgenheter och under 2020 sÄldes 628 (545). Geografiskt finns nÀstan alla bostadsföreningar i landets tre största stÀder och företrÀdesvis i Stockholms stad. Det finns 158

(159)föreningar och knappt 4 000 lÀgenheter dÀr, men bara fem för- eningar och 127 lÀgenheter i övriga delar av Storstockholm.

Bostadsföreningarna, som ju bildades under 1900-talets inled- ning, Àr ocksÄ betydligt mindre betrÀffande antalet lÀgenheter Àn bostadsrÀttsföreningarna. I bostadsföreningarna ligger siffrorna för medel- och medianvÀrde nÀra varandra, eftersom det inte finns nÄgra riktigt stora bostadsföreningar.

NÀr det gÀller antalet bostadsaktiebolag sÄ Àr det svÄrare att fÄ fram uppgifter eftersom denna specifika form av bostadsaktiebolag inte gÄr att sÀrskilja frÄn andra genom namn eller organisationsnum- mer. Men enligt SOU 1969:4 s. 67 med hÀnvisning till SOU 1928:16 s. 67 och 72 fanns det 36 sÄdana aktiebolag 1927 och inget av dessa hade bildats efter 1923. Under utredningsarbetet har vi lyckats fÄ fram uppgifter om sju existerande bolag av detta slag. De finns i Stockholm (fyra) samt i Göteborg, Linköping och VÀxjö.

116

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

5.2.5En förÀndrad eller ny upplÄtelse

Av den ekonomiska planen som ska registreras innan nĂ„gon upp- lĂ„telse av bostadsrĂ€tt fĂ„r ske ska antalet bostadsrĂ€tter i föreningen framgĂ„. Men det hindrar inte att det dĂ€refter sker förĂ€ndringar i en förenings bestĂ„nd av bostadsrĂ€tter. En företeelse som varit och Ă€r vanlig Ă€r att en oinredd vind byggts om till en eller flera bostads- rĂ€ttslĂ€genheter. Det hĂ€nder ocksĂ„ att en bostadsrĂ€ttshavare förvĂ€r- var en intilliggande bostadsrĂ€tt med avsikten att bruka de bĂ„da lĂ€gen- heterna som en enhet, och att ocksĂ„ lĂ€gga ihop dem till en bostadsrĂ€tt (”sammanslagning”). PĂ„ motsvarande sĂ€tt finns det bostadsrĂ€tts- havare som vill dela upp en lĂ€genhet i tvĂ„, för att till exempel sĂ€lja den ena (”delning”). Även ”fastighetsreglering”, dĂ„ en viss yta förs frĂ„n en bostadsrĂ€tt till en annan, förekommer. Det kan aktualiseras vid en ombyggnad i fastigheten, som installation av hiss, men Ă€ven pĂ„ initiativ av bostadsrĂ€ttshavare i föreningen.

Hanteringen av dessa förÀndringar i en förenings bestÄnd av bo- stadsrÀtter görs pÄ olika sÀtt i föreningarna. Det finns nÀmligen inte nÄgon lagreglerad ordning för hur förÀndringar av detta slag ska gÄ till. Föreningen kan exempelvis upplÄta en ny lÀgenhet med bostads- rÀtt Àven om den inte finns upptagen i den registrerade ekonomiska planen, sÄ lÀnge upplÄtelsen inte Àr av vÀsentlig betydelse för för- eningens verksamhet. Lagen reglerar alltsÄ inte heller de ovan redo- visade sammanslagnings- och delningsfallen.

Ett rekommenderat förfarande, som ocksÄ beskrivs i avsnitt 6.5.5

iBostadsrÀttsutredningens betÀnkande SOU 1998:80, Àr att för- eningen Äterköper den aktuella bostadsrÀtten eller bostadsrÀtterna, och sedan gör nya upplÄtelser av tvÄ respektive en bostadsrÀtt. Bo- stadsrÀttsutredningen menar att det Àr det enda förfarandet som ligger inom ramarna för bostadsrÀttslagens 6 kap 11 §.

Svea hovrÀtt kom i en dom frÄn 2002 (mÄl nr T 7801-01) till en annan slutsats och detta har av en del tolkats som att förÀndringar i form av sammanslagning och delning kan ske pÄ ett mindre formellt sÀtt Àn vad BostadsrÀttsutredningen menar.

Ett förfarande som förekommer Àr att man tecknar nÄgon form av tillÀggsavtal som dÄ av i vart fall den aktuella föreningen anses uppfylla formkraven. Detta förekommer exempelvis vid införlivande av rÄvindsyta i en bostadsrÀtt. Andra föreningar vÀljer i stÀllet ett förfarande dÀr exempelvis bara lÀgenhetsförteckningen Àndras. Det

117

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

kan förekomma att det inte finns nÄgot dokumenterat beslut om en sÄdan Àndring.

Fram till 2018, dÄ Skatteverket Àndrade sin bedömning, innebar det av BostadsrÀttsutredningen föresprÄkade tillvÀgagÄngssÀttet vissa beskattningseffekter för bostadsrÀttshavaren. MÄnga föreningar drog sig för en sÄdan hantering med hÀnvisning till skatteeffekterna.

5.3Förvaltare och andra organisationer

5.3.1Förvaltare anlitas allt oftare

Landets bostadsrÀttsföreningar omsatte 120 miljarder kronor Är 2019 enligt en bedömning av konsultföretaget Sweco. Det flyter med andra ord betydande belopp i mÄnga bostadsrÀttsföreningar.

Inte minst dÀrför Àr det naturligt att mÄnga föreningar anlitar förvaltare för antingen den ekonomiska förvaltningen eller för den tekniska, eller för bÄda delarna. LÀngre tillbaka var det vanligt att föreningen sjÀlv skötte den ekonomiska förvaltningen genom styrel- sen och en bland föreningsmedlemmarna utsedd vicevÀrd, och att en anstÀlld vaktmÀstare skötte huvuddelen av den löpande tekniska för- valtningen.

I dag Àr situationen annorlunda, och det Àr i princip bara de minsta föreningarna som sjÀlva ansvarar för förvaltningen. Större föreningar har dÀremot lagt ut i stort sett all förvaltning till en eller flera externa aktörer. En del förvaltare utför bÄde teknisk och ekonomisk förvalt- ning medan andra Àr specialiserade pÄ det ena eller andra.

5.3.2Den ekonomiska förvaltningen

Den ekonomiska förvaltningen innefattar bland annat in- och ut- betalningar, utskick av betalningsavier avseende mÄnadsavgift, löpande redovisning, redovisning av skatter och avgifter samt upprÀttande av bokslut och Ärsredovisning. Dessa tjÀnster kan sÀgas ingÄ i det grund- utbud som förvaltarna tillhandahÄller och som föreningarna betalar för. En del förvaltare erbjuder dessutom ett antal tillÀggstjÀnster dÀr de sjÀlva behÄller de avgifter som kunden debiteras. Hos andra förvaltare ingÄr Àven dessa tjÀnster i det uppdrag som föreningen betalar för. Exempelvis utgör förande av medlemsförteckning och

118

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

lÀgenhetsförteckning ofta, men inte alltid, sÄdana tillÀggstjÀnster. Vissa förvaltare ansvarar ocksÄ för hanteringen av medlemsansök- ningar med stöd av en fullmakt frÄn föreningens styrelse.

Vidare innefattas tillhandahÄllande av information till frÀmst fastig- hetsmÀklare men i viss mÄn Àven banker med flera i den ekonomiska förvaltningen, inom eller utom det grunduppdrag som föreningen betalar för. HÀr ingÄr utdrag ur lÀgenhetsförteckning och medlems- förteckning, uppgifter om föreningen och enskilda bostadsrÀtts- lÀgenheter, senaste Ärsredovisningen, stadgar och ekonomisk plan.

En del förvaltare har sÄ kallade portaler dÀr kunderna (liksom bostadsrÀttshavarna sjÀlva) kan logga in och ta del av uppgifterna, förutsatt att de kan visa upp en fullmakt frÄn bostadsrÀttshavaren. Dessutom finns det i vart fall ett företag som tillhandahÄller en por- tal för mÀklarbilder utan att sjÀlv vara förvaltare. Samma företag till- handahÄller ocksÄ en tjÀnst för bostadsrÀttsföreningar dÀr medlems- ansökningar kan göras och hanteras digitalt, mot betalning.

Andra förvaltare har enklare lösningar och mÄnga gÄnger sker tillhandahÄllandet av uppgifter genom mejl. NÀr föreningen sköter den ekonomiska förvaltningen sjÀlv handlar det ofta om blanketter som mÀklaren skickar till styrelsen och som sedan fylls i manuellt och undertecknas av nÄgon i styrelsen.

Olika förvaltare har med andra ord olika affÀrsupplÀgg, och olika instÀllningar till vilka uppgifter man anser att föreningen sjÀlv kan hantera samtidigt som man som uppdragstagare tar ett ansvar för att den ekonomiska förvaltningen blir korrekt utförd. Som regel har ocksÄ förvaltarna ansvarsförsÀkringar samtidigt som deras skadestÄnds- ansvar gentemot föreningen kan begrÀnsas i avtalet parterna emellan.

De flesta förvaltare som bostadsrÀttsföreningar anlitar Àr, i vart fall vad gÀller den ekonomiska förvaltningen, specialiserade pÄ bostads- rÀttsföreningar men det förekommer Àven att mindre redovisnings- byrÄer tar pÄ sig den ekonomiska förvaltningen för bostadsrÀtts- föreningar. Vad vi förstÄtt brukar omfattningen av förvaltningen dÄ ofta vara mindre.

119

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

5.3.3Förvaltare

Den största förvaltaren av bostadsrÀttsföreningar Àr HSB, dÀr den egentliga förvaltningen sköts av de 26 HSB-föreningarna. HSB utför sÄvÀl teknisk som ekonomisk förvaltning. Ekonomisk förvaltning utförs i dag Ät knappt 5 000 föreningar med omkring 370 000 lÀgen- heter.

Efter HSB Àr Riksbyggen, SBC och Nabo de största förvaltarna. De förvaltar 220 000, 200 000 respektive 95 000 bostadsrÀtter. Sedan finns det ett antal medelstora förvaltare med verksamhet i vissa delar av landet, och ett antal mindre förvaltare med mer begrÀnsade geo- grafiska marknadsomrÄden. De fyra största förvaltarna har knappt 75 procent av alla bostadsrÀtter i sin förvaltning. RÀknat i andelen av landets bostadsrÀttsföreningar Àr det drygt 60 procent.

Det Àr ocksÄ tydligt att det pÄgÄr en konsolidering nÀr det gÀller förvaltningsföretagen. Bland annat SBC och Nabo, som ingÄr i samma företagsgrupp, har gÄtt samman med flera mindre förvaltningsföre- tag. Digitaliseringen fÄr ses som en bidragande orsak till denna ut- veckling.

Samtidigt verkar det som att föreningarna vill lÀgga ut mer och mer till sina förvaltare, och sköta mindre sjÀlva. Bakom detta kan möjligen anas svÄrigheter att fÄ medlemmar att engagera sig i sty- relsearbetet kopplat till de allt större belopp som omsÀtts i och kring föreningarna. Ansvaret uppfattas bli allt större, liksom kraven pÄ kunnande och erfarenhet. SÄvÀl förvaltare som fastighetsmÀklare har uttryckt en viss frustration över den ibland svaga kompetensen och bristande förstÄelsen för det ansvar man har i mÄnga styrelser.

5.3.4Bostadsutvecklare

NÀr det gÀller nyproduktion av bostadsrÀtter finns ett antal bostads- utvecklare, dÀribland HSB och Riksbyggen, som verkar över hela landet. Men ocksÄ mÄnga traditionella byggbolag producerar bostads- rÀtter, dock ofta med fokus pÄ storstadsomrÄdena. NÄgon av dem har, precis som HSB och Riksbyggen, egen förvaltning medan de flesta anlitar externa förvaltare nÀr den nya föreningen lÀmnas över till bostadsrÀttshavarna. Ofta har dessa bostadsutvecklare en utvald leverantör av förvaltningstjÀnster. En relativt ny aktör pÄ den svenska marknaden, som i likhet med HSB Àr en medlemsbaserad organisa-

120

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

tion, Àr norska Obos. Till skillnad frÄn HSB har de dock ingen egen förvaltningsorganisation i Sverige (men dÀremot i Norge).

Sedan bostadsrÀttslagens tillkomst har bostadsrÀttsmarknaden förÀndrats pÄ olika sÀtt. Innan det fysiska byggandet av ett nytt bostadsrÀttshus inleds krÀvs ofta, för att kunna finansiera byggandet, att en viss andel av lÀgenheterna sÄlts. Bland annat dÀrför tecknas

idag förhandsavtal en avsevÀrd tid innan sjÀlva upplÄtelsen av bostads- rÀtten sker.

De större bostadsutvecklarna tar ocksÄ fram nya former för att underlÀtta köp av en nyproducerad bostadsrÀtt Det handlar dÄ exem- pelvis om en form av delÀgande, ibland riktat till specifika mÄlgrup- per, som sÄ smÄningom övergÄr till att köparen Àger hela bostads- rÀtten. DÀrigenom blir behovet av kapital för köparen initialt mindre. Ett sÄdant upplÀgg kan vara att köparen förvÀrvar halva bostads- rÀtten medan bostadsutvecklaren Àger den andra hÀlften. Sedan sker ett successivt övertagande av Äterstoden under en tioÄrsperiod.

5.3.5Intresseorganisationer

BostadsrÀtterna Sverige Àr den största intresseorganisationen som riktar sig till bostadsrÀttsföreningar. Organisationens medlemmar bestÄr av cirka 9 100 bostadsrÀttsföreningar, som Àr helt sjÀlvstÀn- diga i förhÄllande till BostadsrÀtterna Sverige.

Organisationen BostadsrÀtterna verkar för bostadsrÀtten och in- formation och opinionsbildning Àr en viktig del av verksamheten. En stor del av verksamheten bestÄr i att informera medlemsföreningar bland annat genom telefonrÄdgivning och andra kanaler. Dessutom bedrivs en utbildningsverksamhet gentemot medlemsföreningarna.

Knappt 3 000 bostadsrÀttsföreningar Àr medlemmar i Fastighets- Àgarna medan övriga 12 000 medlemmar Àr fastighetsföretag. Fastig- hetsÀgarna Àr en branschorganisation som arbetar för en hÄllbar och fungerande fastighetsmarknad. Man vill förbÀttra villkoren för fastig- hetsföretagandet i landet, sÄ att bostads- och lokalmarknaden kan utvecklas.

Det finns i vart fall tvÄ mindre intresseorganisationer som riktar sig till bostadsrÀttshavare. NÄgra uppgifter om antalet medlemmar finns inte publicerade, men det förefaller vara begrÀnsat.

121

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

5.4UpplÄtelsen

5.4.1Inledning

NĂ€r en bostadsrĂ€tt nyproduceras, eller vid ombildning frĂ„n hyresrĂ€tt till bostadsrĂ€tt, Ă€r upplĂ„telsen av bostadsrĂ€tt frĂ„n bostadsrĂ€ttsför- eningen till bostadsrĂ€ttsköparen det moment nĂ€r bostadsrĂ€tten uppstĂ„r. Även om man kan tycka att upplĂ„telsen kan liknas vid en överlĂ„telse av en bostadsrĂ€tt sĂ„ Ă€r den juridiska innebörden en annan, och processen ser helt annorlunda ut.

5.4.2Nyproduktion

Under 2020 fÀrdigstÀlldes drygt 18 000 bostadsrÀttslÀgenheter i ny- produktion. Det Àr mer Àn tre gÄnger sÄ mÄnga som under 2010. Bakom denna ökning av antalet nyproducerade bostadsrÀttslÀgen- heter döljer sig bland annat ett antal nya aktörer. MÄnga av dem Àr mindre, och de saknar ofta tillrÀckligt eget kapital för att finansiera projektet. De, men Àven de stora bostadsutvecklarna, vill dÀrför binda upp köpare. Detta görs genom att ett förhandsavtal tecknas.

Som regel föregÄs alltsÄ upplÄtelsen vid nyproduktion av att ett förhandsavtal tecknas mellan bostadsrÀttsföreningen och köparen. Detta avtal ingÄs vanligen lÄngt innan upplÄtelsen av och tilltrÀdet till bostadsrÀtten. Det kan handla om upp till tvÄ Är. Vid den tid- punkten finns en viss osÀkerhet rörande produktionen, och Ànd- ringar rörande bland annat lÀgenheternas utformning och parker- ingsutrymmen Àr lÄngt ifrÄn ovanliga.

NĂ€r ett förhandsavtal tecknas Ă€r inte köparen medlem i bostads- rĂ€ttsföreningen. Även om det formellt Ă€r bostadsrĂ€ttsföreningen som ingĂ„r ett förhandsavtal, och som senare upplĂ„ter bostadsrĂ€tten till en viss lĂ€genhet, sĂ„ uppfattas det nog som att det Ă€r bostadsut- vecklaren (byggföretaget), dvs. det företag som ligger bakom pro- jektet, som Ă€r bostadsrĂ€ttsköparens motpart. NĂ€r avtalet tecknas kontrolleras föreningen regelmĂ€ssigt helt av det byggande företaget. Det Ă€r vanligt att föreningens stadgar utformas pĂ„ ett sĂ„dant sĂ€tt att byggaren kontrollerar föreningen fram till en tidpunkt dĂ„ produk- tionen Ă€r helt klar och inflyttning skett i föreningens lĂ€genheter.

Förhandsavtalet anger en berÀknad tid för den kommande upp- lÄtelsen av lÀgenheten med bostadsrÀtt. Denna tidpunkt har bety-

122

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

delse bland annat för den förhandstecknande bostadsrÀttsköparens möjligheter att frÄntrÀda avtalet. Med tanke pÄ att en produktion av ett, eller flera, flerfamiljshus inte Àr en alldeles enkel uppgift som kan planeras i alla detaljer anges den berÀknade tidpunkten som ett intervall. Högsta domstolen har i ett avgörande (NJA 2021 s. 245) konstaterat att ett intervall om tvÄ kvartal var ett tillrÀckligt klart besked om tidpunkten för upplÄtelse av bostadsrÀtten. FrÄn den 1 januari 2023 gÀller emellertid att tidsintervallet inte fÄr vara lÀngre Àn tre mÄnader (se prop. 2021/22:71 Tryggare bostadsrÀtt).

5.4.3Andelstal

Innan en upplÄtelse av bostadsrÀtt sker ska det finnas en registrerad ekonomisk plan (se avsnitt 3.4.2). I den ska det bland annat framgÄ hur insatsens och Ärsavgiften berÀknas för respektive bostadsrÀtt. Det sker genom att ett andelstal anges.

NÄgon definition av termen andelstal finns emellertid inte i bo- stadsrÀttslagen. Det Àr vanligt att ett andelstal anges för berÀkningen av insatsen och ett annat för Ärsavgiften. I allmÀnhet Àr dessa an- delstal, som en fastighetsmÀklare ska ha med i sin objektbeskrivning, bestÀndiga över tid. Men det hÀnder att de Àndras, exempelvis om nya bostadsrÀtter tillkommer i föreningen. Vid ombildning, nÀr upp- lÄtelser sker successivt, kan andelstalet komma att Àndras nÀr flera bostadsrÀtter tillkommit efter den ursprungliga upplÄtelsen.

Det finns ocksÄ exempel pÄ nÀr Ärsavgiften berÀknas efter olika andelstal, en del av avgiften utifrÄn ett som avser driftkostnader och en del utifrÄn ett andelstal avseende kapitalkostnader. Det finns ocksÄ exempel pÄ andelstal som utgÄr frÄn varje lÀgenhets storlek och vÄningsplan. Slutligen kan sÀgas att ett andelstal inte alltid Àr uttryckt i procent, och att andelstalen heller inte alltid summeras upp till 100 procent eller 1.

5.4.4UpplÄtelse

UpplÄtelse sker som framgÄtt bÄde vid nyproduktion och vid om- bildning frÄn hyresrÀtt till bostadsrÀtt. Vid upplÄtelsen frÄn för- eningen fÄr köparen bostadsrÀtt till aktuell lÀgenhet, dvs. den rÀtt i föreningen som en medlem har enligt bostadsrÀttslagen 1 kap. 3 §.

123

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

Köparen blir medlem i föreningen först i samband med upplÄtelsen. Vid upplÄtelsen anges ocksÄ ett senare datum som parterna kommit överens om för tilltrÀde till lÀgenheten.

FrĂ„gan om behovet av ett starkare konsumentskydd vid nypro- duktion av bostadsrĂ€tter har varit aktuell under lĂ„ng tid. Under vĂ„ren 2022 har Riksdagen beslutat (prop. 2021/22:171 Tryggare bostads- rĂ€tt) om Ă€ndringar i bland annat bostadsrĂ€ttslagen och fastighets- mĂ€klarlagen som syftar till att stĂ€rka konsumentskyddet. Ändringarna baserar sig pĂ„ en departementspromemoria (Ju 2021/03758) och för- slag som lĂ€mnats i betĂ€nkandet StĂ€rkt konsumentskydd pĂ„ bostads- rĂ€ttsmarknaden (SOU 2017:31) De beslutade förĂ€ndringar som frĂ€mst pĂ„verkar vĂ„rt arbete Ă€r att det i upplĂ„telsen tydligt ska framgĂ„ om mark eller annat utrymme ingĂ„r samt att fastighetsmĂ€klaren i sin objektbeskrivning ska ange bostadsrĂ€ttens indirekta nettoskuld utifrĂ„n andelstalet för Ă„rsavgiften till föreningen (se avsnitt 10.2.2).

5.5ÖverlĂ„telsen

5.5.1ÖverlĂ„telse i siffror

Under 2020 Àgde knappt 112 000 (103 000) försÀljningar av bostads- rÀtter rum, och drygt 14 000 (14 000) bostadsrÀtter bytte innehavare genom arv, bodelning, gÄva och liknande. Det bör pÄpekas att det finns en viss osÀkerhet i uppgifter av detta slag rörande bostadsrÀtts- marknaden eftersom flera olika aktörer framstÀller statistik utifrÄn olika underlag. Siffrorna ovan kommer frÄn SCB och baserar sig pÄ de kontrolluppgifter föreningarna ska skicka till Skatteverket. Upp- gifterna avser hela bostadsrÀtter och inte hÀndelser nÀr bara en andel bytt Àgare. Skatteverket har fÄtt ett ökat antal kontrolluppgifter de senaste Ären. För 2021 fick myndigheten in drygt 198 000 kontroll- uppgifter, att jÀmföra med 185 000 avseende 2020 och 170 000 av- seende 2019. Till dessa siffror kommer ett inte obetydligt antal rÀttelser.

VÀrdet pÄ de under 2019 försÄlda bostadsrÀtterna uppgÄr till 247 mil- jarder kronor. Det innebÀr ett medelpris per bostadsrÀtt pÄ strax under 2,5 miljoner kronor.

124

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

5.5.2FörsÀljning med hjÀlp av fastighetsmÀklare

En försÀljning av en bostadsrÀtt sker i runt95 procent av alla fall med hjÀlp av en fastighetsmÀklare. Andra slag av övergÄngar som arv, bodelning och gÄva sker ofta utan extern hjÀlp. NÀr en mÀklare anlitas av en bostadsrÀttshavare upprÀttas ett förmedlingsuppdrag, och mÀklaren fÄr en fullmakt som gör det möjligt att fÄ del av upp- gifter frÄn föreningens lÀgenhetsförteckning om den aktuella bostads- rÀtten samt om aktuell belÄning frÄn kreditgivaren. Dessa uppgifter, och ett antal andra om sÄvÀl förening som bostadsrÀtt, Àr sÄdan information som en mÀklare enligt lag Àr skyldig att lÀmna till dem som visar intresse för den bostadsrÀtt som Àr till salu.

5.5.3MĂ€klarbilder

Som framgÄtt ovan tillhandahÄller förvaltare och föreningar sina uppgifter pÄ olika sÀtt. Det innebÀr att de uppgifter en fastighets- mÀklare fÄr avseende bostadsrÀtter som finns hos olika förvaltare och föreningar ser vÀldigt olika ut. Ofta sker tillhandahÄllandet digi- talt genom sÄ kallade mÀklarbilder.

Begreppet, och innehÄllet i, mÀklarbilder har vÀxt fram utifrÄn de frÄgor som mÀklarna stÀllt till bostadsrÀttsföreningar och förvaltare för att uppfylla de ovan beskrivna kraven. Utformningen av och innehÄllet i dessa mÀklarbilder Àr inte standardiserat. Till viss del beror detta pÄ att olika föreningar och förvaltare har olika utform- ning av sina medlems- och lÀgenhetsförteckningar. FrÄn vissa hÄll Àr informationen omfattande, detaljerad och lÀttbegriplig medan den raka motsatsen ocksÄ förekommer.

En mĂ€klarbild innehĂ„ller som regel uppgifter om föreningen, uppgifter om bostadsrĂ€ttshavaren och om pantförskrivningar. Men detaljeringsgraden i respektive ”informationsgrupp” skiljer sig Ă„t, liksom beskrivningen om vad uppgiften avser. Som exempel kan en mĂ€klarbild ange ett andelstal medan en annan anger bĂ„de andelstal enligt ekonomisk plan och avseende kapitalet. Uppgiften om pant- notering kan innehĂ„lla endast uppgift om vem kreditgivaren Ă€r men ocksĂ„ uppgift om prioritet, adress, datum för notering, datum för expediering av bekrĂ€ftelse till kreditgivaren samt kreditnummer.

Dessa skillnader innebÀr att mÀklaren ofta fÄr stÀlla komplette- rande frÄgor till förvaltaren eller direkt till föreningen för att kunna

125

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

fullgöra sina skyldigheter enligt den lagstiftning som gÀller för fastig- hetsmÀklare.

En del förvaltare och föreningar förser mÀklarna med den begÀrda informationen utan avgift men flertalet tar betalt för den. De mÀklar- bilder som vi har tagit del av kostar mellan 250 och 599 kronor. Vissa förvaltare har avgifter som Àr beroende av hur fort informationen ska levereras till fastighetsmÀklaren. Ju snabbare, desto högre avgift.

Ibland ger den betalda avgiften mĂ€klaren rĂ€tt att kontrollera upp- gifterna under de följande tvĂ„-tre mĂ„naderna eller tills försĂ€ljningen Ă€r helt klar, det vill sĂ€ga fram till tilltrĂ€det, utan ytterligare avgift. I vilken utstrĂ€ckning sĂ„ sker har det inte gĂ„tt att fĂ„ fram nĂ„gon uppgift om, men det förefaller inte vara nĂ„got som görs rutinmĂ€ssigt (jfr vĂ€gledningen ”Flyt i flödet” som Bankföreningen och de tvĂ„ mĂ€klar- organisationerna tagit fram). MĂ€klare har berĂ€ttat att det ibland, nĂ€r en försĂ€ljning drar ut mycket pĂ„ tiden, kan bli tal om att betala för mĂ€klarbilder vid upp till tre tillfĂ€llen.

Att fÄ en kopia, i allmÀnhet digitalt, av föreningens senaste Ärs- redovisning kostar mellan 175 och 550 kronor. Priset för föreningens stadgar varierar mellan 50 och 250 kronor. Vi har ocksÄ sett exempel pÄ att mÀklare velat ha en kopia av föreningens registrerade ekono- miska plan för vilken priset var 250 kronor. Det bör dock pÄpekas att en del föreningar har egna hemsidor dÀr exempelvis Ärsredovis- ningar finns tillgÀngliga. Och sÄvÀl stadgar som ekonomisk plan finns att bestÀlla via Bolagsverkets e-tjÀnster till en kostnad av 75 kronor per dokument. Att hÀmta dokumenten dÀr innebÀr att det Àr de gÀllande stadgarna, vilket vi förstÄtt inte alltid Àr fallet nÀr stadgarna kommer frÄn föreningen eller dess förvaltare. Detta kan bero pÄ att de senast beslutade Àndringarna av stadgarna inte anmÀlts för registre- ring hos Bolagsverket, och dÄ fÄr Àndringsbeslutet inte verkstÀllas.

5.5.4Medlemskap i föreningen

NÀr mÀklaren hittat en köpare som Àr villig att betala ett pris sÀljaren accepterar skrivs ett överlÄtelseavtal. I detta anges de uppgifter som krÀvs enligt bostadsrÀttslagen (se avsnitt 3.5). DÀr anges ocksÄ nÀr tilltrÀde till bostadsrÀtten ska ske. Fram till dess ska köparen ocksÄ sÀkerstÀlla finansieringen, vanligen med sin bank.

126

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

Dessutom mÄste förvÀrvaren av bostadsrÀtten bli medlem i bo- stadsrÀttsföreningen. Om det gÀller en HSB-bostadsrÀttsförening mÄste köparen ofta först bli medlem i en HSB-förening innan med- lemskap i bostadsrÀttsföreningen kan beviljas.

Medlemskapet mÄste vara beviljat före tilltrÀdesdagen. Tidigare var detta nÄgot som upplevdes som ett problem, dÄ föreningarna ofta behövde lÄng tid för att behandla medlemsansökningar. Det har dÀrför diskuterats om det skulle finnas en bestÀmd tid inom vilken föreningen mÄste fatta ett beslut, och att medlemskapet skulle anses beviljat om föreningen inte fattat nÄgot beslut.

Numera verkar dock denna problembild inte finnas kvar. För- farandet har snabbats upp, pÄ olika sÀtt. En del föreningar har gett sin förvaltare fullmakt att, utifrÄn vissa angivna kriterier, bevilja medlemsansökningar som sedan bekrÀftas vid ett styrelsemöte. Det handlar dÄ om kriterier som anges i föreningens stadgar rörande exempelvis Älder, permanentboende eller andelsÀgande. I andra för- eningar har man utsett nÄgon styrelsemedlem att besluta, och i ytter- ligare andra hÄller man sammantrÀden sÄ fort en ansökan kommit in.

Flertalet medlemsansökningar sker i dag digitalt, och mÄnga gÄnger genom de portaler som förvaltare har. Styrelsen i föreningen fÄr dÄ en notis om att det finns en ansökan att behandla. MÄnga föreningar tar som en del av prövningen av medlemsansökan en kre- ditupplysning. Om stadgarna inte innehÄller nÄgra sÀrskilda kriterier för medlemskap Àr det ofta kreditupplysningen som bestÀmmer om medlemskap ska beviljas eller inte. För det fall att sökanden inte har nÄgon kredithistoria anvÀnds anstÀllningsbevis och/eller löneintyg som underlag. Om prövningen av medlemskapet verkar dra ut pÄ tiden pÄminner uppenbarligen fastighetsmÀklaren styrelsen om det.

5.5.5Uppdatering av medlems- och lÀgenhetsförteckningar

NÀr medlemskapet beviljats ska medlemsförteckningen uppdateras. DÀr förs, förutom de uppgifter som krÀvs enligt bostadsrÀttslagen, som regel ocksÄ bostadsrÀttshavarnas person- eller organisations- nummer in liksom den Àgda andelen av bostadsrÀtten (dock ofta uttryckt i procent). Uppgiften om bostadsrÀttshavarens namn i lÀgen- hetsförteckningen ska ocksÄ Àndras.

127

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

I dag görs medlemsansökan ofta digitalt. Det innebÀr ofta att en mÀklarassistent fyller i de uppgifter som krÀvs i en tjÀnst hos den aktuella bostadsrÀttsföreningens förvaltare, sÄ att dessa sedan kan föras direkt in i förvaltarens system. En hel del av arbetet kopplat till en överlÄtelse och en ny medlem i föreningen har pÄ detta sÀtt lagts pÄ mÀklarföretaget. Samtidigt kan detta sÀgas vara en form av regi- strering vid kÀllan, vilket Àr ett bra sÀtt att minska risken för felaktig- heter vid upprepade inmatningar av samma uppgifter i olika system.

Till medlemsansökan fogas som regel överlÄtelseavtalet. För- eningen ska ha en kopia av avtalet som bilaga till lÀgenhetsförteck- ningen. Detta synes frÀmst vara betingat av fiskala skÀl, eftersom uppgifterna i överlÄtelseavtalen behövs för att föreningen ska kunna skicka kontrolluppgifter till Skatteverket. Ofta görs en summarisk granskning av att formkraven för en överlÄtelsehandling Àr upp- fyllda. Men nÄgon egentlig materiell prövning av innehÄllet i över- lÄtelseavtalet, exempelvis vad gÀller rÀtten till en gemensam bostad efter en skilsmÀssa eller om en bodelningshandling upprÀttats, gör föreningarna inte. De förvÀntas inte heller göra det.

För att registrera en överlÄtelse i medlemsförteckningen fÄr för- eningen, eller dess förvaltare, ta ut en avgift. Att föreningen fÄr ta ut en sÄdan avgift (liksom för en pantsÀttning) framgÄr av bostads- rÀttslagen 6 kap. 14 §. Avgiftens storlek Àr inte reglerad i lag utan framgÄr av ett förarbetsuttalande (prop. 1990/91:92 s. 202). Det Àr inte alla föreningar som tar ut nÄgon sÄdan överlÄtelsesavgift men de flesta gör det. Det mÄste framgÄ av föreningens stadgar att en avgift kan tas ut, liksom hur avgiften ska berÀknas.

Avgiften ska tÀcka föreningens administrativa kostnader i sam- band med en överlÄtelse, och tas ut för överlÄtelseavtalet oberoende av antalet förvÀrvare. Den uppgÄr vanligtvis till i ovan nÀmnda pro- position angivna riktpunkt om 2,5 procent av prisbasbeloppet. Det innebÀr att avgiften 2022 Àr 1 208 kronor. Det har dock framkommit att det finns förvaltare som tar ut en högre avgift, ofta 3,5 procent.

I föreningens kostnader i samband med en överlĂ„telse ingĂ„r ofta en kreditupplysning ÖverlĂ„telseavgiften betalas av sĂ€ljaren eller köpa- ren, men oftast Ă€r det sĂ€ljaren som gör det.

Som jÀmförelse kan noteras att expeditionsavgiften för en lag- fartsansökan hos LantmÀteriet, nÀr nÄgon till exempel har köpt fast egendom, uppgÄr till 825 kronor.

128

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

5.5.6RÀkneexempel för överlÄtelseavgifter

De sammanlagda intĂ€kterna för att registrera överlĂ„telser i medlems- förteckningen hos förvaltarna finns inte redovisade i nĂ„gon statistik. Men faktum Ă€r att mer Ă€n 110 000 bostadsrĂ€tter överlĂ„ts varje Ă„r, och att 85 procent av föreningarna – enligt den undersökning Sweco genomförde pĂ„ uppdrag av FastighetsĂ€garna Stockholm 2019 – har lagt ut förvaltningen externt. DĂ„ gĂ„r det att göra ett rĂ€kneexempel utifrĂ„n vissa antaganden. Om vi antar att 90 procent av förvaltarna tar ut det högsta beloppet för att registrera en överlĂ„telse innebĂ€r det att intĂ€kterna uppgĂ„r till mer Ă€n 100 miljoner kronor. De föreningar som sköter sin förvaltning sjĂ€lva Ă€r som framgĂ„tt de minsta, och de har förhĂ„llandevis fĂ„ överlĂ„telser, vilket innebĂ€r att om deras avgifter inkluderas sĂ„ blir de sammanlagda avgifterna inte sĂ€rskilt mycket större Ă€n det nu redovisade beloppet.

5.5.7Finansieringen

NÀr det gÀller finansieringen anvÀnder banken oftast de uppgifter om eventuella pantsÀttningar av den aktuella bostadsrÀtten som mÀk- laren har fÄtt fram. LÄnehandlingar upprÀttas pÄ sedvanligt sÀtt. Detta innebÀr att detta, precis som nÀr det gÀller lÄn med fast egendom som sÀkerhet, görs fÀrdigt före dagen för tilltrÀde sÄ att köpeskillingen kan utbetalas pÄ tilltrÀdesdagen.

En underrÀttelse om gjorda pantsÀttningar skickas till föreningen eller dess förvaltaren sÄ fort pantsÀttningen Àr gjord (se vidare i avsnitt 3.8). Det innebÀr att föreningen ibland fÄr en sÄdan denun- tiation innan tilltrÀdet, det vill sÀga innan köparen blivit bostads- rÀttshavare. Som regel vet förvaltaren eller föreningen dock om att en förÀndring Àr pÄ gÄng varför underrÀttelsen inte leder till nÄgon ÄtgÀrd i lÀgenhetsförteckningen förrÀn efter tilltrÀdesdagen.

5.5.8SÀrskilt om fastighetsmÀklarrollen och arbetssÀtt

FastighetsmÀklarlagen (2021:516) reglerar fastighetsmÀklarnas verk- samhet. FastighetsmÀklare och fastighetsmÀklarföretag ska vara regi- strerade hos FastighetsmÀklarinspektionen. Inspektionen utövar till- syn över de mÀklare och mÀklarföretag som Àr registrerade. Det finns

129

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

flera stora rikstÀckande mÀklarkedjor som lokala fastighetsmÀklar- företag Àr anslutna till, men ocksÄ smÄ fristÄende lokala mÀklar- företag. De flesta fastighetsmÀklare Àr medlem i nÄgon av de tvÄ branschorganisationer för fastighetsmÀklarna, MÀklarsamfundet och FastighetsmÀklarförbundet FMF.

Av lagen framgÄr bland annat vilka skyldigheter en fastighets- mÀklare och ett fastighetsmÀklarföretag har. Bland annat stadgas att en fastighetsmÀklare, i motsats till vad som gÀller i mÄnga andra lÀnder, ska tillvarata bÄde sÀljarens och köparens intressen, Àven om hen som regel arbetar pÄ uppdrag av sÀljaren. FastighetsmÀklarna ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god mÀklarsed. Vidare ska fastighetsmÀklaren ta fram och kontrollera ett antal uppgifter av olika slag rörande det objekt som ska förmedlas, och en objekt- beskrivning med visst innehÄll ska tillhandahÄllas tilltÀnkta köpare. Kontrollskyldigheten avseende bostadsrÀtter innebÀr enligt 3 kap. 13 § andra stycket att fastighetsmÀklaren ska kontrollera vem som har rÀtt att förfoga över bostadsrÀtten och om den Àr pantsatt. Oftast Àr det nuvarande bostadsrÀttshavare enligt föreningens lÀgenhetsför- teckning som har förfoganderÀtten men det kan ocksÄ vara nÄgon annan sÄsom ett dödsbo. Vad gÀller uppgiften om bostadsrÀtten Àr pantsatt eller inte sÄ Àr den uppgiften inte tillrÀcklig. För att kunna förbereda tilltrÀdet mÄste fastighetsmÀklaren ocksÄ fÄ fram uppgift om lÄngivare och storlek pÄ det eller de lÄn för vilket pantsÀttning skett.

Det hÀnder att fastighetsmÀklaren upptÀcker att det finns felak- tigheter i de uppgifter hen fÄr frÄn föreningen, till exempel att det finns panter som inte Àr avnoterade eller att en pantnotering saknas. För att inte affÀren ska försenas fÄr fastighetsmÀklaren kontakta be- rörda parter och försöka lösa det potentiella problemet.

NÀr det gÀller bostadsrÀtter handlar det i huvudsak om uppgifter som finns hos bostadsrÀttshavaren, bostadsrÀttsföreningen och/eller dess förvaltare som fastighetsmÀklaren mÄste fÄ fram. För att fÄ ut uppgifter frÄn föreningens lÀgenhetsförteckning mÄste fastighets- mÀklaren ha bostadsrÀttshavarens tillstÄnd.

Utöver vad som framgÄtt ovan om fastighetsmÀklarnas med- verkan i överlÄtelseprocessen kan sÀgas att mycket av en fastig- hetsmÀklarens arbete med en bostadsrÀttsförsÀljning sker i olika it- system, bÄde egna och externa. NÀr det gÀller hÀndelser i tiden mellan det att överlÄtelseavtalet skrivs och tilltrÀdesdagen har ett system-

130

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

stöd utvecklats för ett par av aktörerna i de processer som pÄgÄr just dÄ. Det Àr ett verktyg benÀmnt Tambur, som tillkommit pÄ initiativ av Svenska Bankföreningen, de större bankerna och de bÄda mÀk- larorganisationerna MÀklarsamfundet och FastighetsmÀklarförbun- det FMF.

Just det gemensamma greppet har gjort att sjÀlva tilltrÀdet nu- mera gÄr betydligt smidigare Àn tidigare. I Tambur utvÀxlar mÀklare och aktuella kreditgivare de uppgifter som behövs för att genomföra tilltrÀdet, sÄsom köpare och sÀljares personuppgifter, lÄnenummer och lÄnebelopp samt övrigt innehÄll i mÀklarens likvidavrÀkning. Detta sker helt digitalt, i stÀllet för som tidigare dÄ uppgifter ut- vÀxlades per telefon med krav pÄ motringring.

En skillnad i hanteringen jÀmfört med köp av fast egendom Àr att fastighetsmÀklaren har en mer framtrÀdande roll i slutskedet av pro- cessen vid köp av bostadsrÀtt, dÄ denne hanterar kontakten med berörd bostadsrÀttsförening. Köparens bank tar inte nÄgon sÀrskilt aktiv roll, i motsats till hur det Àr vid köp av ett smÄhus. DÄ brukar köparens bank ta ansvar för all pappershantering och ombesörja ansökan om lagfart och eventuella nya inteckningar, liksom för betalning av skatt och avgifter. Dessutom mÄste sÄvÀl sÀljarens bank som köparens se till att redan uttagna pantbrev som utgör sÀkerhet för bolÄn kommer pÄ rÀtt plats i det pantbrevsregister som LantmÀ- teriet ansvarar för.

5.6BostadsrÀtten som kreditobjekt

5.6.1PantsÀttning i siffror

I april 2022 fanns det, enligt statistik frÄn företags- och konsument- informationstjÀnstföretaget UC AB, 1 650 000 lÄn med en pantsatt bostadsrÀtt som sÀkerhet och 845 000 bostadsrÀtter var pantförskrivna. Antalet lÄntagare var 1 201 000. Siffrorna de tvÄ nÀrmast föregÄende Ären var 1 600 000/1 531 000 lÄn, 821 000/720 000 pantförskrivna bostadsrÀtter och 1 166 000/1 111 000 lÄntagare. Summan av dessa bolÄn den 31 december 2021 uppgick enligt Svenska Bankföreningens statistik till 1 249 (1 225) miljarder kronor, vilket Àr ungefÀr en tredjedel av bolÄnestocken.

Siffrorna frÄn UC AB visar ocksÄ att knappt 70 procent av lan- dets bostadsrÀtter Àr pantförskrivna. Det finns emellertid skillnader

131

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

mellan olika delar av landet, frÀmst kopplat till olika marknads- vÀrden, men kanske Àven till hur stor omsÀttning det Àr i den aktuella föreningen. Förvaltare med verksamhetens tyngdpunkt i Stockholms- omrÄdet rapporterar en pantsÀttningsnivÄ pÄ mellan 80 och 90 pro- cent. De fyra största förvaltarna redovisade vÄren 2022 att 67, 63, 86 respektive 81 procent av de bostadsrÀttslÀgenheter de hade i sin förvaltning var pantförskrivna.

Sannolikt sker den största delen av belÄningen av bostadsrÀtter i samband med att bostadsrÀtten förvÀrvas, sÄsom beskrivits ovan. Men det innebÀr inte att bostadsrÀttshavaren inte lÄnar mer med sin bostadsrÀtt som sÀkerhet under innehavstiden, för att renovera den eller för konsumtion av nÄgot slag.

5.6.2PantsÀttningsprocessen

För att kunna bevilja lÄn behöver kreditgivaren fÄ uppgifter frÄn föreningen om bostadsrÀtten och dess innehavare, samt om eventu- ella pantsÀttningar. Det Àr i princip samma information som mÀk- laren behöver vid ett försÀljningsuppdrag, men det Àr inte alldeles enkelt för banken att fÄ tag i den erforderliga informationen. Detta eftersom det bara Àr medlemmen som kan begÀra ut uppgifter ur lÀgenhetsförteckningen frÄn föreningen. Om ett lÄn söks, av köpa- ren (som dÄ inte Àr medlem i föreningen), i samband med ett köp sÄ har ju sÀljaren lÀmnat en fullmakt till mÀklaren. Med hjÀlp av den har mÀklaren fÄtt ut uppgifter, exempelvis i form av ett utdrag ur lÀgenhetsregistret eller en mÀklarbild. En mÀklarbild kan lÀggas upp i Tambur av fastighetsmÀklaren (se avsnitt 5.5.8), varför banken ibland har en sÄdan som underlag för att hantera lÄneansökan.

Men om det Àr vid ett annat tillfÀlle som bostadsrÀttshavaren söker ett lÄn mÄste banken fÄ en fullmakt för att kunna fÄ ut upp- gifter, eller be bostadsrÀttshavaren sjÀlv att begÀra ut uppgifter frÄn föreningen. Detta förfarande kan dock vara förknippat med viss osÀkerhet eftersom banken inte pÄ nÄgot enkelt sÀtt kan kontrollera om utdraget Àr korrekt. Bankerna har som regel inte sjÀlva tillgÄng till de olika portaler som mÀklarna har.

NÀr banken beviljat bolÄnet skickas en underrÀttelse om pantsÀtt- ning till föreningen. Flera av de stora bolÄneinstituten har centrali- serat sin lÄnehantering, och det Àr frÄn dessa centrala avdelningar

132

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

mÄnga underrÀttelser skickas. Antalet underrÀttelser Àr svÄrt att fÄ fram (se avsnitt 5.6.4).

Bankerna har olika rutiner i sina bolÄneverksamheter vilket innebÀr att innehÄllet i deras underrÀttelser till föreningarna ser olika ut. Dessutom ser sjÀlva pantförskrivningen lite olika ut, beroende pÄ vilken typ av kredit det Àr frÄga om.

Med underrÀttelsen skickas ocksÄ en begÀran om att fÄ en bekrÀf- telse frÄn föreningen om att underrÀttelsen har lett till en notering av pantsÀttningen i lÀgenhetsförteckningen. Dessa bekrÀftelser görs ofta i form av att ett utdrag ur den uppdaterade lÀgenhetsförteck- ningen skickas till kreditgivaren.

5.6.3Uppdatering av föreningens lÀgenhetsförteckning

BostadsrÀttslagen stadgar att det i lÀgenhetsförteckningen ska note- ras att bostadsrÀtten pantsatts och tidpunkten för anteckningen. Men det finns inget krav pÄ att det ska noteras till vem pantsÀtt- ningen skett eller nÄgon referens till krediten som sÄdan. Men om föreningen ska kunna fullgöra sin skyldighet att till exempel under- rÀtta en panthavare om medlemmen inte har betalat sin mÄnadsavgift sÄ mÄste uppgift om vem som Àr kreditgivare och panthavare rim- ligen antecknas i lÀgenhetsförteckningen.

Detta innebÀr att noteringarna i lÀgenhetsförteckningen görs pÄ olika sÀtt. Till viss del beror det pÄ att de it-system som förvaltarna anvÀnder ser olika ut och att det inte gÄr att anteckna vilka uppgifter som helst i dem. Men det beror ocksÄ pÄ att underrÀttelserna frÄn olika kreditgivare ser olika ut och inte innehÄller samma informa- tion. BolÄneinstituten har sina egna processer och rutiner. Medan vissa kreditgivare redovisar flera lÄn som givits vid ett och samma tillfÀlle avseende samma lÄntagare och bostadsrÀtt i en underrÀttelse skickar andra banker separata underrÀttelser för varje lÄn. Det Àr sÄlunda en vÀsentlig skillnad jÀmfört med hur rutinerna ser ut nÀr det gÀller inteckning i fast egendom och hanteringen i pantbrevsregistret hos LantmÀteriet.

De mÀklarbilder och utdrag ur lÀgenhetsförteckningar som vi sett innehÄller allt frÄn endast datum och namn pÄ kreditgivaren till ordningsnummer, namn och adress pÄ panthavaren, kredit-, pant-

133

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

eller skuldebrevsnummer, noterings- eller godkÀnnandedatum, expe- dieringsdatum samt belopp.

För att registrera en pantsÀttning i lÀgenhetsförteckningen fÄr föreningen, eller dess förvaltare, ta ut en avgift, en pantsÀttnings- avgift. Alla föreningar tar inte en sÄdan avgift men det stora flertalet gör det. Om en avgift ska tas ut mÄste det, liksom hur avgiften ska berÀknas, framgÄ av föreningens stadgar. Avgiften ska tÀcka för- eningens administrativa kostnader i samband med en underrÀttelse om pantsÀttning. Den brukar uppgÄ till 1 procent av prisbasbelop- pet, vilket innebÀr att avgiften 2022 Àr 483 kronor, och betalas av bo- stadsrÀttshavaren. Precis som med överlÄtelseavgifterna har pant- sÀttningsavgifterna höjts pÄ vissa hÄll.

Som jÀmförelse kan noteras att expeditionsavgiften för en in- teckning i fast egendom uppgÄr till 375 kronor.

5.6.4Estimering av avtalet pantunderrÀttelser

Som redan framgÄtt Àr det svÄrt att fÄ fram uppgifter om hur mÄnga underrÀttelser som skickas till föreningarna varje Är. En sÄdan upp- gift behövs för att berÀkna antalet transaktioner i ett register och för att bedöma kostnaderna för verksamheten. Vi har dÀrför uppdragit Ät Sweco att genomföra en undersökning rörande det ungefÀrliga antalet pantunderrÀttelser avseende bostadsrÀtter som hanterades under 2020.

Det resultat Sweco kommit fram till bygger pÄ en enkÀtundersök- ning riktad till företag som bedriver ekonomiförvaltning pÄ uppdrag av bostadsrÀttsföreningar, intervjuer och jÀmförelser med möjliga referenspunkter.

Undersökningen resulterade i 30 tillförlitliga enkÀtsvar frÄn för- valtare som sammanlagt förvaltar ungefÀr 15 600 bostadsrÀtts- föreningar. Det totala antalet pantnoteringar som hanterades av dessa förvaltare uppgick till drygt 190 000. Fyra av svaren saknade dock uppgift om antalet förvaltade bostadsrÀtter. De resterande 26 svaren motsvarar knappt 460 000 förvaltade bostadsrÀtter och redovisar drygt 93 000 pantnoteringar.

UtifrÄn dessa tvÄ siffror i undersökningsresultatet gÄr det att berÀkna det totala antalet noteringar. JÀmfört med antalet bostads- rÀtter berÀknar Sweco antalet pantnoteringar till 240 000. NÀr man

134

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

istĂ€llet jĂ€mför med antalet bostadsrĂ€ttsföreningar blir det berĂ€knade antalet högre, cirka 317 000. Swecos ”bĂ€sta gissning” pĂ„ antalet pant- noteringar som hanterades under 2020 Ă€r 280 000.

Inte heller för de sammanlagda avgifterna för notering av pant- sÀttningar i lÀgenhetsförteckningarna finns nÄgra sÀkra uppgifter. Den undersökning Sweco utfört pÄ vÄrt uppdrag visar att endast en av de 30 respondenterna inte tar ut nÄgon avgift i samband med en pantnotering. Det Àr den minsta förvaltaren som svarat sÄ.

UtifrÄn den gjorda undersökningen bedömer Sweco att det sammantagna uttaget av avgifter ligger i spannet 113 till 150 miljoner kronor. Man poÀngterar dock att berÀkningen Àr behÀftad med stora osÀkerheter, och bör ses som ett rÀkneexempel. En sÄdan osÀkerhet Àr att avnoteringar, för vilka ingen avgift tas ut, sÀkerligen finns med

ien del av de enkÀtsvar som lÀmnats.

Vi har förstÄtt att en del förvaltare, och kanske bostadsrÀttsför- eningar, ser pantsÀttningsavgiften som en avgift som ocksÄ ska tÀcka andra kostnader Àn sÄdana som uppstÄr i samband med mottagandet av underrÀttelse om pantsÀttning och notering i lÀgenhetsförteck- ningen. Ett exempel pÄ en sÄdan kostnad Àr den för att underrÀtta panthavaren om att bostadsrÀttshavaren har en skuld till föreningen avseende mÄnadsavgiften.

5.6.5Avnotering

NÀr lÄnet sÄ smÄningom Àr löst bör kreditgivaren meddela föreningen att pantnoteringen ska tas bort, en sÄ kallad avnotering. Detta Àr uppenbarligen nÄgot som inte fungerar sÀrskilt vÀl. Bankerna menar att de faktiskt skickar meddelanden om avnotering medan förval- tarna anser att det Àr vÀldigt mÄnga pantnoteringar som bankerna aldrig avnoterar.

Det kan finnas olika förklaringar till att uppfattningarna ser sÄ olika ut. En Àr att kreditgivaren skickar meddelandet om avnotering till den adress som anvÀndes nÀr underrÀttelsen om pantsÀttning Àgde rum. Ett betydande antal Är kan ha förflutit dÀremellan och föreningen kan exempelvis ha bytt förvaltare bÄde en och tvÄ gÄnger, och styrelsen kan ha helt andra kontaktpersoner. Ofta skickas meddelandet till föreningens officiella adress, men nÄr aldrig den som sköter lÀgenhetsförteckningen. Dessutom har de stora kredit-

135

BostadsrÀtten i dagens verklighet

SOU 2022:39

givarna helt olika processer och rutiner Àven nÀr det gÀller avnoter- ingar. En del gör inte nÄgon avnotering förrÀn kundens alla bolÄn avseende bostadsrÀtten Àr lösta medan andra avnoterar ett lÄn sÄ fort det Àr löst.

PÄ föreningssidan verkar det som att, oavsett om föreningen sköter lÀgenhetsförteckningen sjÀlv eller om en förvaltare gör det, man hellre tar det sÀkra före det osÀkra. Det innebÀr att man inte tar bort en pantnotering om det finns den minsta tveksamhet rörande exempelvis vilken pantnotering som avses.

5.6.6SÀrskilt om lokalbostadsrÀttföreningar

NÀr det gÀller de bostadsrÀtter som finns i rena lokalbostadsrÀtts- föreningar sker finansiering av köp pÄ annat sÀtt. Det Àr ju dÄ inte frÄga om bolÄn eftersom köparna i de flesta fall Àr företag. I stÀllet kan köpet finansieras genom exempelvis ett företagslÄn, dÀr sjÀlva företaget kan vara en bÀttre sÀkerhet för kreditgivaren Àn bostads- rÀtten. Vi har ocksÄ förstÄtt att det inte Àr ovanligt att sÄdana bostads- rÀtter köps kontant med kapital som byggts upp i köparföretaget.

5.7PantunderrÀttelser

5.7.1UnderrÀttelse om obetalda avgifter

Om en bostadsrÀttshavare har obetalda avgifter till föreningen som överstiger en mÄnadsavgift och det har gÄtt mer Àn tvÄ veckor sedan förfallodagen ska föreningen utan dröjsmÄl underrÀtta panthavare om detta förhÄllande. MÄnga förvaltare har en viss automatik i sina system för att kunna hantera detta medan det i andra fall förmod- ligen Àr ett helt manuellt förfarande. Och i vilken utstrÀckning denna skyldighet faktiskt fullgörs frÄn föreningarna Àr svÄrt att ha nÄgon sÀker uppfattning om. Men eftersom föreningen förlorar sin priori- tet om man inte underrÀttar panthavaren kan man nog förmoda att uppgiften sköts pÄ ett tillfredsstÀllande sÀtt.

BostadsrÀttsföreningen har Àven en skyldighet att underrÀtta en panthavare om förÀndringar görs i bostadsrÀtten liksom om ett hus som innehÄller lÀgenheter upplÄtna med bostadsrÀtt överlÄts (9 kap. 16 § andra stycket bostadsrÀttslagen). Detta synes dock vara mycket

136

SOU 2022:39

BostadsrÀtten i dagens verklighet

sÀllsynt i praktiken, bland annat eftersom det inte Àr tydligt om hur stora Àndringar i en bostadsrÀtt som avses.

5.7.2Antalet underrÀttelser

I BostadsrÀttsutredningens delbetÀnkande (SOU 1998:80) upp- skattades antalet pantunderrÀttelser om obetalda avgifter per Är till 211 per 10 000 bostadsrÀttslÀgenheter. Vi har fÄtt uppgifter frÄn en av de större förvaltarna som pekar pÄ att motsvarande siffra i dag Àr

370.Det skulle innebÀra ungefÀr 45 000 underrÀttelser per Är för hela bestÄndet av bostadsrÀtter. Det Àr följaktligen ett betydande antal utskick som görs. Dessutom kan man förmoda att de tidsmÀssigt Àr koncentrerade till den andra hÀlften av varje mÄnad.

137

6 Problembilden

6.1Inledning

Utredningsdirektiven beskriver vissa problem kopplade till den rÄ- dande ordningen kring frÀmst pantsÀttningen av bostadsrÀtter men ocksÄ till regelverket rörande bostadsrÀttsinstitutet i allmÀnhet. Det faktum att, som framgÄr i kapitel 7, frÄgan om ett bostadsrÀttsregis- ter utretts flera gÄnger tidigare, lyfts fram i andra utredningar som inte primÀrt rört registerfrÄgan liksom i olika rapporter och re- missvar frÄn flera myndigheter, visar att problembilden inte Àr ny.

NÄgra av problemen Àr vÀl kÀnda sedan lÀnge och har beskrivits i olika sammanhang. Andra Àr inte sÄ vÀl beskrivna. Det finns dÀrför anledning att fördjupa dessa problembeskrivningar, och att kom- plettera dem med sÄdant som framkommit under utredningsarbetet.

6.2Hantering av panter

6.2.1Brister i panthanteringen

En central del i utredningsdirektiven Àr att föreslÄ hur hanteringen av pantrÀtter kan förbÀttras och hur ett offentligt register för bo- stadsrÀtter bör utformas. Det Àr ocksÄ det problemomrÄde som upp- mÀrksammats mest genom Ären, och som upplevts som det allvarlig- aste problemet.

Det har under lÄng tid framhÄllits att hanteringen av lÀgenhets- förteckningens noteringar om pantförskrivningar inte alltid hÄller den kvalitet som erfordras för en sÀker och pÄlitlig kreditgivning. Bristerna Àr av olika slag och de har olika förklaringar. Det handlar oftast om att föreningen underrÀttats om en pantsÀttning men inte noterat denna i lÀgenhetsförteckningen, varvid ett utdrag ur förteck-

139

Problembilden

SOU 2022:39

ningen blir missvisande. Men det finns ocksÄ problem kopplade till ordningen med generella pantförskrivningar.

I takt med att den del av bolÄnemarknaden som avser bostadsrÀt- ter blivit allt större har ocksÄ riskbilden förÀndrats. JÀmförelser med ordningen avseende fast egendom görs ofta, och exempelvis Riks- banken menar att systemet för pantsÀttning av bostadsrÀtter bör vara lika tillförlitligt som det för smÄhus. Det Àr det alltsÄ inte i dag enligt Riksbankens uppfattning.

6.2.2Konsekvenser av felaktig hantering av underrÀttelser

Som framgÄtt tidigare Àr den underrÀttelse en kreditgivare skickar till föreningen en nödvÀndig förutsÀttning för att sakrÀttsligt skydd ska erhÄllas. NÀr allt löper pÄ uppstÄr inga problem kring just detta men sÄ fort nÄgot fallerar kan problemen snabbt bli allvarliga.

Skyldigheten för en bostadsrÀttsförening att anteckna en pant- sÀttning i föreningens lÀgenhetsförteckning pÄverkar, som redan framgÄtt, inte giltigheten av pantsÀttningen. Men om anteckningen inte görs blir pantrÀtten inte synlig för utomstÄende. Det blir dÄ en sÄ kallad dold pantrÀtt. En dold pantrÀtt kan innebÀra risker för sÄvÀl kreditgivare, bostadsrÀttsförening och en bostadsrÀttshavare som köpt en bostadsrÀttslÀgenhet.

För kreditgivare finns flera olika risker som hÀnger samman med den information som finns om aktuell bostadsrÀtt. En sÄdan risk Àr att lÄn beviljas med en felaktig bild av vilken sÀkerhet som finns för lÄnet, dvs man tror att det inte finns nÄgon tidigare pantsÀttning eftersom föreningen inte noterat det i lÀgenhetsförteckningen. En annan risk Àr att den underrÀttelse om pantsÀttning man skickat till föreningen inte noteras i lÀgenhetsförteckningen. Förvisso har pant- sÀttningen ÀndÄ sakrÀttsligt skydd men om ytterligare pantsÀtt- ningar görs blir det betydligt besvÀrligare att realisera panten.

BostadsrÀttsföreningarna har ett ansvar att sköta och hÄlla lÀgen- hetsförteckningen uppdaterad. Uteblivna eller felaktiga pantanteck- ningar kan medföra ett ansvar för bostadsrÀttsföreningen. Detta illu- streras av utgÄngen i rÀttsfallet NJA 2019 s. 94 dÀr en bostadsrÀttsför- ening blev skyldig att ersÀtta en förvÀrvare av en bostadsrÀtt för skada som orsakats genom att föreningen lÀmnat felaktiga uppgifter

140

SOU 2022:39

Problembilden

om pantsÀttning i ett utdrag ur lÀgenhetsförteckningen. Detta kan bli mycket kostsamt för bostadsrÀttsföreningar och deras styrelser.

En köpare kan drabbas om det finns en dold pantrÀtt pÄ bostads- rÀttslÀgenheten, dvs. att den Àr sÀkerhet för ett lÄn som köparen inte kÀnde till. Eftersom panten Àr knuten till bostadsrÀtten, oavsett vem som Àr innehavare, kan en kreditgivare till en tidigare bostadsrÀtts- innehavare göra ansprÄk pÄ bostadsrÀtten trots att det finns en ny innehavare av bostadsrÀtten. Om det finns brister i förandet av lÀ- genhetsförteckning som innebÀr att en pantsÀttning inte har note- rats kan bostadsrÀttshavaren dÀrför drabbas av betydande ekono- miska skador, detta trots att förhÄllandena har kontrollerats sÄ gott det gick vid förvÀrvstidpunkten.

Till viss del kan bÄde föreningar och förvaltare begrÀnsa sina eko- nomiska risker genom begrÀnsningar i avtal sinsemellan och genom ansvarsförsÀkringar. Detta innebÀr ÀndÄ kostnader som i slutÀnden ska betalas av bostadsrÀttshavarna.

NÄgra siffror pÄ hur ofta brister i hanteringen av pantunderrÀttel- ser och förandet av lÀgenhetsförteckningen leder till en faktisk eko- nomisk skada finns inte. Orsakerna till detta Àr sÀkert flera. Varken banker, försÀkringsbolag, förvaltare eller föreningar har exempelvis nÄgra egentliga incitament för att tala om att man lidit skada eller tvingats ersÀtta nÄgon för en ekonomisk skada.

De kontakter vi haft med fastighetsmÀklarbranschen visar emel- lertid att det inte alls Àr ovanligt med att fel upptÀcks i lÀgenhetsför- teckningarna, vilka ÄtgÀrdas innan nÄgon egentlig skada intrÀffat. Felaktigheterna finns i sÄvÀl föreningar som sköter lÀgenhetsför- teckningen sjÀlv som i föreningar med extern förvaltare, liksom hos bÄde större och mindre förvaltare.

NÀr en kreditgivare skickat en underrÀttelse till en förening om att en viss bostadsrÀtt Àr pantsatt begÀr man som regel en bekrÀftelse pÄ att en notering i lÀgenhetsförteckningen gjorts. Det rÄder dock en viss osÀkerhet hos kreditgivarna om vem hos föreningen som Àr behörig att underteckna en sÄdan bekrÀftelse. I doktrinen synes det rÄda olika uppfattningar i denna frÄga, innebÀrande att allt frÄn att det mÄste vara föreningens firmatecknare till att i stort sett vem som helst i föreningen kan skriva pÄ bekrÀftelsen.

141

Problembilden

SOU 2022:39

6.2.3Noteringar som inte tas bort

Om Àldre anteckningar om pantsÀttningar, som med tiden blivit in- aktuella, inte har tagits bort frÄn lÀgenhetsförteckningen kan det för- svÄra för bostadsrÀttshavare som vill belÄna sin bostadsrÀtt. Att pantförskrivningar som inte lÀngre Àr gÀllande finns kvar i lÀgenhets- förteckningen kan bero pÄ att kreditgivaren inte meddelat före- ningen att avnotering ska ske eller att föreningen, trots en underrÀt- telse, inte har tagit bort noteringen frÄn lÀgenhetsförteckningen.

Det finns inte nĂ„gra bestĂ€mmelser som hanterar frĂ„gorna om vem som ska göra en avnotering, hur avnoteringen ska gĂ„ till eller nĂ€r den ska göras. Klart Ă€r dock att intresset för att avnotera en pantrĂ€tt inte frĂ€mst finns hos den kreditgivare som precis fĂ„tt sitt lĂ„n Ă„terbetalat Ytterligare Ă„tgĂ€rder, som att begĂ€ra avnotering, Ă€r kanske nĂ„got som ibland fĂ„r lĂ€gre prioritet. Inte heller pantsĂ€ttaren har nĂ„got egentligt intresse av att pantrĂ€tten pĂ„ den gamla bostadsrĂ€ttslĂ€genheten av- noteras frĂ„n lĂ€genhetsförteckningen nĂ€r han eller hon flyttar vidare till en ny bostad. I stĂ€llet Ă€r det den nya bostadsrĂ€ttsinnehavaren som har ett intresse av att de pantsĂ€ttningar som finns registrerade endast Ă€r de som faktiskt belastar bostadsrĂ€tten. Även eventuella nya kre- ditgivare bör ha samma intresse.

Det Ă€r inte helt enkelt för en ny bostadsrĂ€ttshavare att fĂ„ en tidi- gare innehavarens pantsĂ€ttning avnoterad, trots att lĂ„net sannolikt Ă€r löst. Den nya innehavaren har ju ingen egen koppling till den tidigare innehavarens lĂ„n och kan i princip inte pĂ„ eget bevĂ„g se till att före- ningen avnoterar pantsĂ€ttningen. Det ankommer i praktiken pĂ„ den tidigare panthavaren att meddela föreningen att en pantrĂ€tt har upp- hört. NĂ„gon – förmodligen den nya bostadsrĂ€ttshavaren, dennes bank eller fastighetsmĂ€klaren – mĂ„ste lyckas förmĂ„ den tidigare panthava- ren att agera. Detta kan emellertid dra ut pĂ„ tiden, vilket blir sĂ€rskilt besvĂ€rligt om den tidigare innehavarens pantnotering upptĂ€cks i samband med att den nya innehavaren i sin tur ska sĂ€lja bostaden. DĂ„ mĂ„ste i regel den tidigare innehavarens notering bort, för att inför försĂ€ljningen sĂ€kerstĂ€lla att det endast Ă€r den nuvarande inne- havarens eventuella pantsĂ€ttningar som belastar bostadsrĂ€tten.

142

SOU 2022:39

Problembilden

6.2.4En process med mÄnga aktörer utan samordning

Hela processen kring dessa underrÀttelser Àr vÀldigt splittrad, med mÄnga aktörer inblandade. I nÄgon mening kan varje bostadsrÀtts- förening sÀgas vara unik i förhÄllande till var och en av kreditgivarna. Det Àr med lÄntagaren som banken har sin relation och det lÄn för vilket bostadsrÀtten utgör sÀkerhet Àr en sak mellan dessa tvÄ parter. BostadsrÀttsföreningen finns med som en mottagare av en underrÀt- telse som förvÀntas leda till en notering i en förteckning och möjli- gen en bekrÀftelse om att noteringen verkstÀllts. Om denna bekrÀf- telse inte kommer Äter inom rimlig tid mÄste banken pÄ nÄgot sÀtt kontakta föreningen, vilket innebÀr att det finns en osÀkerhet kring panten och att det behövs en bevakning som naturligtvis kostar pengar.

Om föreningen har en förvaltare som har fullmakt att sköta lÀgenhetsförteckningen Ät föreningen sÄ Àr det högst osÀkert om kreditgivaren har nÄgon kunskap om det. UpplÀggen Àr olika bland bÄde föreningar och förvaltare. Medan en del förvaltare erbjuder stor valfrihet för föreningarna nÀr det gÀller vilka tjÀnster man vill ha ut- förda sÄ Àr andra förvaltare helt inriktade pÄ att fÄ ett helhetsansvar för den ekonomiska förvaltningen, i syfte att minimera risken för att nÄgot hamnar mellan stolarna. Vissa föreningar vill ha en förvaltare som sköter i stort sett allt för föreningens rÀkning. Andra föreningar Àr mer intresserade att fÄ hjÀlp med fakturahantering och redovis- ning medan styrelsen sjÀlv sköter allt som har med medlemskap, överlÄtelser och pantnoteringar att göra.

I detta sammanhang ska ocksÄ framhÄllas att föreningen har en skyldighet att underrÀtta kreditgivare som har underrÀttat före- ningen om att en viss bostadsrÀtt Àr pantsatt nÀr bostadsrÀttshavaren inte betalat sin mÄnadsavgift, sÄ kallad pantunderrÀttelse. De före- ningar som har lagt ut sin ekonomiförvaltning, och som ocksÄ valt att lÄta förvaltaren sköta dessa pantunderrÀttelser, fullgör med stor sannolikhet sitt ansvar pÄ ett korrekt sÀtt. Men hur det egentligen förhÄller sig i föreningar med egen förvaltning och kanske sÀrskilt i de allra minsta föreningarna, Àr mer osÀkert.

143

Problembilden

SOU 2022:39

6.2.5Generella pantförskrivningar

Det finns en del problem som hÀnger samman med dessa generella pantsÀttningar, dÀr bostadsrÀtten nÄgot förenklat uttryckt anvÀnds som sÀkerhet för lÄntagarens samtliga lÄn hos kreditgivaren, med olika grader av specificering. En pantsÀttning kan alltsÄ gÀlla för ett antal krediter med exempelvis olika rÀntevillkor.

NÀr en bostadsrÀtt anvÀnds som sÀkerhet för ett lÄn görs det i dag vanligtvis i form av en pantförskrivning utan beloppsbegrÀnsning och skulle dÀrmed kunna betraktas som generell pantförskrivning. Dessutom finns det tvÄ huvudvarianter av generell pant.

SÄ kallad generell sÀkerhet anvÀnds frÀmst för företagskrediter och innebÀr att sÀkerheten Àr generellt stÀlld för alla kredittagarens förpliktelser, bÄde nuvarande och framtida.

En generalpantklausul anvÀnds vid pantsÀttning för bostadskre- diter och innebÀr att bostadsrÀttspanten gÀller för tidigare krediter och kommande krediter som kreditgivaren lÀmnar till kredittagaren avseende den aktuella bostadsrÀtten. Vid anvÀndning av generalpant- klausul sker en ny pantsÀttning varje gÄng en ny kredit lÀmnas men genom generalpantklausulens utformning finns en idé eller uppfatt- ning att vid lösen av en kredit med tidigare pantsÀttningsdatum sÄ kommer en senare kredit med automatik Ätnjuta detta pantutrymme. Kreditgivaren vill pÄ detta sÀtt behÄlla bÀsta rÀtt.

Kopplat till detta finns en viss osÀkerhet hos kreditgivarna kring hur man ska se pÄ dessa generella panter vid andrahandspantsÀttning, dvs nÀr en pantsÀttning hos en annan kreditgivare noterats i lÀgen- hetsförteckningen före det att det att en sÄdan senare kredit beviljats av den ursprungliga kreditgivaren. De flesta kreditgivare synes mena att dÄ upphör förstahandspanten vara generell, och det finns ett par rÀttsfall som knyter an till denna problematik (NJA 1982 s. 336 och RH 1988:61). Men alldeles tydligt Àr rÀttslÀget inte.

Bankerna tillÀmpar, vilket framgÄtt tidigare (se kapitel 5.6.2), olika rutiner i samband med denuntiationer och avnoteringar. Ex- empelvis ger vissa kreditgivare information om kreditnummer i sin denuntiation medan andra utelÀmnar detta. Dessutom hanteras denna information pÄ olika sÀtt av föreningar och förvaltare. Vissa föreningar och förvaltare noterar kreditnummer om sÄdant finns i underrÀttelsen i lÀgenhetsförteckningen, och andra gör det inte. Detta kan leda till felaktigheter.

144

SOU 2022:39

Problembilden

6.2.6Inga enhetliga lösningar

För kreditgivarna, dĂ€r mycket av hanteringen kring bostadskrediter ligger pĂ„ centrala funktioner, Ă€r det naturligtvis omöjligt att veta hur saker och ting sköts för en enskild förening. Även om det finns nĂ„gra stora, och en del mindre, förvaltare med vĂ€l utvecklade it-lösningar sĂ„ Ă€r det inte möjligt att skapa enhetliga lösningar för att hantera ett digitalt utbyte av information och dokument mellan aktörerna. DĂ€r- för skickas det papper fram och tillbaka med alla de risker det inne- bĂ€r. Hela förfarandet tar onödigt lĂ„ng tid, och Ă€r kostsamt för alla inblandade parter.

Vidare innebÀr ett byte av förvaltare, framför allt nÀr det gÀller byten som skett bakÄt i tiden, en viss risk för att information kring aktuell förenings uppgifter försvinner. Det handlar ofta om olika do- kument som inte lÀmnas över, och som dÀrmed inte lÀngre finns i föreningen. Men det kan ocksÄ handla om att information sorteras in under andra beteckningar eller begrepp och dÀrmed inte Àr sÄ lÀtt att hitta. Att byta förvaltare innebÀr att den tilltrÀdande förvaltaren mÄste ta in samtliga uppgifter frÄn den avlÀmnande förvaltaren och/eller föreningen. NÄgra möjligheter till externa avstÀmningar finns inte. En viss inlÄsningseffekt finns sannolikt dÄ det Àr ett tÀm- ligen omfattande och tidskrÀvande arbete att byta förvaltare.

6.2.7UnderrÀttelser frÄn Kronofogdemyndigheten

Som redan framgÄtt ska Kronofogdemyndigheten underrÀtta före- ningen om att en bostadsrÀtt har utmÀtts, blivit föremÄl för betal- ningssÀkring eller för kvarstad. Men nÄgon skyldighet att anteckna detta i lÀgenhetsförteckningen har föreningen inte, Àven om det na- turligtvis framstÄr som högst naturligt att sÄ sker.

6.3TillgÄng till information

6.3.1Vilka uppgifter efterfrÄgas?

Ett annat Äterkommande problem som pÄtalas Àr svÄrigheterna att komma Ät information om bostadsrÀtter. Detta gÀller frÀmst vid överlÄtelser och kreditgivning, det vill sÀga nÀr mÀklare och kredit-

145

Problembilden

SOU 2022:39

givare efterfrÄgar information. Men det gÀller Àven andra anvÀndare om Àn i mindre omfattning.

Den information som efterfrÄgas rör sÄvÀl bostadsrÀttsför- eningen som bostadsrÀtten. NÀr det gÀller föreningen handlar det bland annat om uppgifter i senaste Ärsredovisningen, stadgar, vad som ingÄr i mÄnadsavgiften och vad som debiteras sÀrskilt. Ofta efterfrÄgas Àven den ekonomiska planen. För bostadsrÀtten Àr det uppgifter om exempelvis lÀgenhetsbeteckning, bostadsrÀttshavare, eventuella pantsÀttningar, mÄnadsavgift, eventuella skulder till före- ningen, andelstal, yta, antal rum och lÀge i föreningens byggnad.

6.3.2Inte sÄ lÀtt att fÄ uppgifter

Problemen kan vara av olika slag. Delvis hÀnger detta samman med om föreningen sköter sin ekonomiska förvaltning sjÀlv eller om man har anlitat en extern förvaltare. Men det kan ocksÄ handla om hur en förvaltares it-lösningar ser ut. Och eftersom lÀgenhetsförteckningen bara Àr tillgÀnglig för bostadsrÀttshavaren krÀvs att mÀklaren eller den som Àr i behov av information frÄn förteckningen kan uppvisa en fullmakt frÄn bostadsrÀttshavaren för att kunna fÄ del av inne- hÄllet i den.

De större förvaltarna har ofta portaler dÀr de föreningar man har i sin förvaltningsportfölj kan komma Ät sina egna uppgifter, och dÀr det ibland ocksÄ Àr möjligt för mÀklare att logga in och hÀmta ut uppgifter. Uppgifterna erhÄlls dÄ snabbt, mer eller mindre direkt, i form av sÄ kallade mÀklarbilder dÀr uppgifter ur lÀgenhets- och med- lemsförteckningarna sammanstÀllts med uppgifter om föreningen. Informationsurvalet Àr förbestÀmt utan nÄgra valmöjligheter.

Ofta mÄste en fastighetsmÀklare, eller en kreditgivare, emellertid kontakta förvaltaren och bestÀlla utdrag ur lÀgenhetsförteckningen och de övriga uppgifter man behöver för den aktuella transaktionen. Det innebÀr att den efterfrÄgade informationen erhÄlls med viss för- dröjning. Ju mindre avancerad it-lösning förvaltaren har desto lÀngre tid tar det att fÄ informationen.

Om föreningen inte har extern förvaltare kan det vara besvÀrligt att nÄ rÀtt fram till rÀtt företrÀdare för föreningen och att sen ocksÄ fÄ uppgifterna till sig. Det krÀvs en hel del manuellt arbete för detta, och en viss osÀkerhet kan rÄda om uppgifterna inhÀmtas i ett tele-

146

SOU 2022:39

Problembilden

fonsamtal. Ibland mÄste ocksÄ fastighetsmÀklaren sammanstÀlla de uppgifter som inhÀmtats i ett mer lÀttlÀst format för att underlÀtta en köpares lÄneansökan till sin bank.

6.3.3SĂ€rskilt om Kronofogdemyndighetens informationsbehov

Förutom mÀklare och bankerna har Àven Kronofogdemyndigheten svÄrt att komma Ät information. HÀr Àr dessutom behovet av infor- mation mer varierande dÄ det beror pÄ anledningen till informations- behovet. NÀr det gÀller Àrenden rörande verkstÀllighet (utmÀtning, kvarstad, betalningssÀkring) gÀller det först att faststÀlla vilka till- gÄngar gÀldenÀren har. GÀldenÀren kan vara folkbokförd pÄ en lÀgen- het som Àgs av en bostadsrÀttsförening vilket Àr en indikation om att gÀldenÀren Àr bostadsrÀttshavare. Om gÀldenÀren Àger en bostadsrÀtt men inte Àr folkbokförd dÀr Àr det i princip omöjligt att fÄ fram den tillgÄngen om gÀldenÀren inte sjÀlv uppgivit det. Detsamma gÀller om gÀldenÀren Àger en bostadsrÀtt som Àr en lokal men dÀr det inte finns nÄgon direkt koppling mellan gÀldenÀrens företag/rörelse och den adress som bostadsrÀttslokalen ligger pÄ. Samma förhÄllande gÀller om den Àgda bostadsrÀtten Àr en fritidsbostad.

Detta Àr en vÀsentlig skillnad jÀmfört med nÀr gÀldenÀren Àger en fastighet. Kronofogdemyndigheten har tillgÄng till skatteregistret och kan dÀr söka fram eventuellt fastighetsinnehav via person- eller organisationsnummer. Med hjÀlp av den fastighetsbeteckning som erhÄlls dÀr kan sedan ytterligare information tas fram genom sök- ning i fastighetsregistret hos LantmÀteriet.

Om det finns indikationer pĂ„ att gĂ€ldenĂ€ren Ă€ger en bostadsrĂ€tt sker en skriftlig kontakt med föreningen eller förvaltaren frĂ„n Kro- nofogdemyndigheten för att fĂ„ fram uppgifter om Ă€gandet, bostads- rĂ€ttens fysiska och ekonomiska förhĂ„llanden och olika uppgifter ur lĂ€genhetsförteckningen. Även försĂ€ljningspriser för likartade lĂ€gen- heter efterfrĂ„gas. De uppgifter man dĂ„ fĂ„tt ligger sedan till grund för den utredning som behövs för ett stĂ€llningstagande om den fortsatta handlĂ€ggningen.

Sker utmÀtning ska föreningen delges en underrÀttelse om detta. Genom underrÀttelsen till föreningen sÀkerstÀlls utmÀtningen och fÄr företrÀde framför överlÄtelse eller pantsÀttning som antecknas senare.

147

Problembilden

SOU 2022:39

Om det resulterar i att en försÀljning av bostadsrÀtten ska ske görs en vÀrdering och inför den kontrolleras uppgifterna. DÀrefter görs normalt inga ytterligare kontroller. Föreningen underrÀttas ocksÄ om den förestÄende försÀljningen sÄ att den kan bevaka bland annat obetalda avgifter.

Även i samband med ansökan om avhysning eller om handrĂ€ck- ning kan uppgifter om en bostadsrĂ€tt behövas. Detsamma gĂ€ller vid skuldsanering. DĂ„ finns, förutom att faststĂ€lla om gĂ€ldenĂ€ren Ă€ger en bostadsrĂ€tt, ocksĂ„ bland annat ett behov av att se om en bostads- rĂ€tt sĂ„lts och till vilket pris samt om det finns ett övervĂ€rde i gĂ€lde- nĂ€rens bostadsrĂ€tt.

Sammantaget Àr Kronofogdemyndighetens hantering som hÀr beskrivits omstÀndlig och tidskrÀvande. Det Àr en vÀsentlig skillnad i hanteringen av bostadsrÀtter jÀmfört med fastigheter.

6.3.4SĂ€rskilt om medlemmens behov av uppgifter

Ibland hÀnder det att en bostadsrÀttshavare sjÀlv sköter försÀljningen av sin bostadsrÀtt. Det innebÀr att medlemmen dÄ behöver i princip samma uppgifter som mÀklaren, och mÄste vidta samma steg för att fÄ fram informationen.

Visserligen har medlemmen alltid rÀtt att sjÀlv fÄ ta del av uppgif- terna i föreningens medlems- och lÀgenhetsförteckningar om sig sjÀlv och den innehavda bostadsrÀtten. Ibland finns Àven viss infor- mation tillgÀnglig i en portal som medlemmen kan logga in i. Det innebÀr dock inte per automatik att det gÄr lÀttare Àn nÀr en mÀklare behöver uppgifterna. Det innebÀr att medlemmen ofta kommer i samma situation och eventuellt möter samma problem.

6.4ÖverlĂ„telse

6.4.1Inledning

Direktiven Àr tydliga med att det inte ingÄr i uppdraget att lÀmna förslag som innebÀr att förvÀrven av bostadsrÀtter ska granskas av en myndighet och inte heller att föreslÄ förÀndringar av bostadsrÀtts- föreningarnas ansvar för medlemsprövningen.

148

SOU 2022:39

Problembilden

Men direktiven sÀger ocksÄ att utredningen ska ta stÀllning till om hanteringen av överlÄtelser bör förbÀttras. Bakom detta ligger enligt direktiven att det, för att Ästadkomma en ÀndamÄlsenlig ord- ning för pantsÀttning av bostadsrÀtter, kan vara sÄ att ett register Àven behöver ge svar pÄ vem som Àr innehavare av en bostadsrÀtt.

6.4.2Medlemsprövningen

I tidigare utredningar (se bland annat Ds 2007:12 s. 22 och 145) har det lyfts fram att de olika stegen i samband med en överlÄtelse ofta sker i fel ordning och att det dÀrför uppstÄr en osÀkerhet nÀr exem- pelvis den förvÀrvade bostadsrÀtten pantsÀtts i samband med förvÀrvet. Det har dÄ frÀmst handlat om att medlemsansökan inte har hanterats av föreningen innan tidpunkten för tilltrÀde. Som framgÄtt ligger det inte i uppdraget att föreslÄ nÄgra Àndringar rörande medlemspröv- ningen.

Hanteringen av medlemsansökningar har numera snabbats upp pĂ„ olika sĂ€tt. MĂ„nga medlemsansökningar görs och hanteras digitalt i förvaltarnas portaler. En hel del föreningar har uppdragit Ă„t en viss styrelseledamot att besluta rörande ansökningar om medlemskap. Andra föreningar har givit fullmakt till sin förvaltare att besluta om medlemskap enligt föreningens riktlinjer. I allmĂ€nhet synes sĂ„dana riktlinjer innebĂ€ra, förutom att krav enligt föreningens stadgar ska vara uppfyllda, att det ska tas en kreditupplysning med godkĂ€nt re- sultat. Medlemskapet Ă€r alltsĂ„ oftast klart innan bostadsrĂ€tten byter Ă€gare. Uppenbarligen spelar Ă€ven mĂ€klarna en viktig roll för att ”trycka pĂ„â€ om föreningens prövning av medlemskapet drar ut pĂ„ tiden.

6.4.3Dokumentflödet

De skyddsintressen som gör sig gÀllande i frÄga om pantsÀttning av bostadsrÀtter finns Àven i frÄga om överlÄtelser. Skydd mot borgenÀ- rer uppnÄs i dag pÄ samma sÀtt vid överlÄtelse som vid pantsÀttning. Vid en överlÄtelse av en bostadsrÀtt uppnÄs det sakrÀttsliga skyddet nÀr föreningen underrÀttas om överlÄtelsen (och av att förvÀrvaren beviljas medlemskap i föreningen). Det sakrÀttsliga momentet kan ha betydelse vid exempelvis utmÀtning eller konkurs.

149

Problembilden

SOU 2022:39

En kopia av överlÄtelsehandlingen ska fogas till föreningens lÀ- genhetsförteckning. Som regel fÄr föreningen en kopia av över- lÄtelseavtalet i samband med köparens ansökan om medlemskap, det vill sÀga en tid före tilltrÀdet. PÄ dagen för tilltrÀde sker betalning och en likvidavrÀkning upprÀttas (nÄgra mÀklare erbjuder dessutom vid tilltrÀdet ett köpebrevsliknande dokument som tillval). Och senast dÄ ska medlemskapet vara beviljat och medlemsförteckningen uppdateras. Senast dÄ ska ocksÄ överlÄtelseavtalet fogas till lÀgen- hetsförteckningen. Om bostadsrÀtten samtidigt pantsÀtts av den tilltrÀdande Àgaren kan underrÀttelsen om pantsÀttning redan ha kommit in före tilltrÀdet men den kan ocksÄ nÄ föreningen nÄgon tid efter tilltrÀdet.

RegelmÀssigt upprÀttas de olika handlingarna vid olika tidpunk- ter, och de kommer till föreningen eller dess förvaltare vid olika tid- punkter. Det hÀnger samman med den prövning av medlemskapet som föreningen ska göra. NÀr en bostadsfastighet (smÄhus) överlÄts och pantsÀtts skickas i allmÀnhet alla handlingar in till LantmÀteriet vid ett tillfÀlle och av en aktör, köparens kreditgivare.

NÀr en förening fÄr en underrÀttelse om att en bostadsrÀtt bytt Àgare med ett bifogat överlÄtelseavtal, ska köpets giltighet bedömas. NÄgon omfattande materiell prövning görs, som framgÄtt i kapitel 5, inte. En del föreningar gör inte nÄgra kontroller av det slag som görs i samband med ett lagfartsÀrende avseende till exempel överlÄtelser av ett dödsbo eller om bodelning skett efter en skilsmÀssa görs inte av föreningen. Inte heller sker nÄgon kontroll om frÄga varit om ma- kars gemensamma bostad och rÀtten till denna enligt reglerna i Àktenskapsbalkens 7 kapitel om makars gemensamma bostad. Talan om ogiltighet fÄr i stÀllet vÀckas vid domstol av den förfördelade par- ten, men sÄvitt gÄr att bedöma saknas rÀttsfall i överrÀtt rörande sÄ- dana situationer. Möjligen kan detta bero pÄ att det inte funnits nÄ- gon som lidit rÀttsförlust eller insett att hen faktiskt gjort det.

VÄrt intryck Àr att för det stora flertalet av de föreningar som har en förvaltare sÄ Àndras uppgifterna om vem som Àr bostadsrÀtts- havare i föreningens förteckningar i mycket nÀra anslutning till att överlÄtelseavtalet lÀmnas in och medlemskapet Àr beviljat.

Ett problem som pÄtalats under utredningsarbetet handlar om förvÀrv som sker pÄ annat sÀtt Àn genom ett köp, sÄsom arv, bodel- ning och gÄva. Ofta Àr det frÄga om delöverlÄtelser, till exempel nÀr ett Àktenskap eller samboförhÄllande upplöses eller inleds. Dessa

150

SOU 2022:39

Problembilden

förÀndringar hanteras oftast direkt av bostadsrÀttshavare och före- ning/förvaltare utan medverkan av mÀklare eller kreditgivare. Det kan innebÀra att föreningen antingen inte underrÀttas om sÄdana för- Àndringar eller att de inte leder till nÄgon förÀndring i medlemsför- teckningen.

6.4.4ÖverlĂ„telsen Ă€r inget stort problem

Det sagda innebÀr att överlÄtelsesituationen i dag inte framstÄr som nÄgot stort problem för bostadsrÀttshavarna eller marknadens aktö- rer.

Ett undantag Àr vid exekutiva försÀljningar dÄ Kronofogdemyn- digheten ju ska utfÀrda en köpehandling nÀr laga kraft föreligger. Om auktionen överklagas dröjer det innan myndigheten kan utfÀrda en sÄdan handling. En del föreningar avvaktar med att bevilja med- lemskap, och att anteckna överlÄtelsen, tills de fÄtt denna köpehand- ling. Köparen fÄr alltsÄ vÀnta in laga kraft för att fÄ köpehandlingen och bli godkÀnd som medlem i föreningen. Först dÀrefter kan köpa- ren, om sÄ erfordras, begÀra handrÀckning för att fÄ tilltrÀde till bo- stadsrÀtten.

6.5BostadsrÀttens identitet

6.5.1LÀgenhetsförteckningens identitet

Ett problem som framkommit rör hur bostadsrÀtten identifieras. Detta Àr ocksÄ nÄgot som konstaterats ha varit ett problem i det norska borettsregistret. Och som medfört ett antal aktiviteter dÀr. OcksÄ nÀr det svenska fastighetsregistret etablerades genom fastig- hetsdatareformen lades mycket tid och kraft pÄ att sÀkerstÀlla att de enhetliga och unika fastighetsbeteckningarna som dÄ etablerades kom till anvÀndning i andra nationella och lokala fastighetssystem.

I grund och botten Ă€r det vĂ€ldigt enkelt – varje bostadsrĂ€tt i en bostadsrĂ€ttsförening har en unik identitet, sĂ„som bostadsrĂ€tten nummer 14 i BostadsrĂ€ttsföreningen TornetrĂ€sk belĂ€gen i Stock- holms stad. Denna beteckning följer i princip bostadsrĂ€tten under hela dess existens. Metodiken för beteckningarna ser olika ut i lan- dets bostadsrĂ€ttsföreningar, vilket bland annat innebĂ€r att de Ă€r upp-

151

Problembilden

SOU 2022:39

byggda pÄ olika sÀtt. De Àr heller inte informationsbÀrare pÄ det sÀtt som lÀgenhetsregistrets identiteter Àr.

6.5.2Andra identiteter

Varje bostadslÀgenhet, oavsett upplÄtelseform, har en unik beteck- ning i det nationella lÀgenhetsregistret som finns hos LantmÀteriet. Denna beteckning bygger pÄ bostadens gatuadress, trappuppgÄng, lÀge i byggnad och pÄ vÄningsplan. Det innebÀr att det fyrsiffriga lÀ- genhetsnummer som kopplas till gatuadressen anger pÄ vilket vÄ- ningsplan lÀgenheten ligger (de tvÄ första siffrorna) och vilken lÀ- genhet det Àr frÄga om pÄ det vÄningsplanet, rÀknat frÄn vÀnster nÀr man kommer upp pÄ planet (de tvÄ sista siffrorna).

LÀgenhetsregistrets beteckning anvÀnds för folkbokföringen och Àr en del av bostadens postadress. Den kommer dÀrmed till en mer aktiv anvÀndning Àn föreningens beteckning pÄ bostadsrÀttslÀgen- heten. Det innebÀr att lÀgenhetsregistrets beteckning ibland anvÀnds i samband med en överlÄtelse eller pantsÀttning, vilket leder till visst besvÀr och osÀkerhet.

DÀrutöver har de flesta förvaltare som anlitas av bostadsrÀttsför- eningar egna administrativa nummer i sina system. Dessa nummer, som benÀmns exempelvis objektsnummer, objekt-ID och ID-num- mer, syns som regel pÄ de avier för att betala mÄnadsavgiften som bostadsrÀttshavarna fÄr. Vid ett byte av förvaltare fÄr bostadsrÀtts- föreningens lÀgenheter nya nummer enligt den tilltrÀdande förvalta- rens systematik Àven om flera förvaltare numera försöker undvika ett sÄdant byte.

6.5.3Konsekvenser av att olika identiteter anvÀnds

Precis som nÀr det gÀller lÀgenhetsregistrets beteckning har det före- kommit att underrÀttelser om pantsÀttning endast innehÄllit uppgift om den identitet förvaltaren har för bostadsrÀtten, och utifrÄn den har underrÀttelse skickats och efterföljande notering skett i lÀgen- hetsförteckningen. NÀr avnotering sÄ smÄningom ska ske har kre- ditgivaren inget annat nummer Àn förvaltarnumret, men om före- ningen dÄ har bytt förvaltare sÄ sÀger det numret ingenting för den

152

SOU 2022:39

Problembilden

nya förvaltaren. Och det innebÀr svÄrigheter att identifiera vilken bostadsrÀtt som avses.

Det har ocksÄ framförts att det, i vart fall för kreditgivare (som ju oftast bara har direktkontakt med en köpare av en bostadsrÀtt) inte alltid Àr sÄ enkelt att identifiera föreningen pÄ ett sÀkert sÀtt. Det Àr inte alltid föreningens organisationsnummer anges i den infor- mation kreditgivaren fÄr i ett lÄneÀrende, och ibland Àr förenings- namnen vÀldigt lika (exempelvis BostadsrÀttsföreningen Solen, Bo- stadsrÀttsföreningen Solen 2 och BostadsrÀttsföreningen Solen i Stockholm). Ett föreningsnamn ska vara unikt i det lÀn dÀr före- ningen finns.

6.6Exekutiva ÄtgÀrder

Kronofogdemyndigheten Àr den myndighet som upplever de största problemen med bostadsrÀtter i sin verksamhet. Som framgÄtt ovan rör en betydande del av problemen att fÄ fram uppgifter om sÄvÀl innehav av bostadsrÀtt som om uppgifter om sjÀlva bostadsrÀtten.

Precis som en köpare kan rÄka illa ut om det visar sig att det finns en dold pantrÀtt i en bostadsrÀtt kan Kronofogdemyndigheten drab- bas av det, om Àn pÄ ett annat sÀtt. Det finns exempel (NJA 1992 s. 6) pÄ hur en exekutiv försÀljning av en bostadsrÀtt upphÀvts efter talan av en panthavare trots att nÄgon notering i lÀgenhetsförteck- ningen om dennes pant inte fanns.

Andra exempel pÄ hur rÄdande ordning skapar en osÀkerhet, sÀr- skilt vid en jÀmförelse med exekutiva ÄtgÀrder rörande fast egendom, Àr konkurrens mellan flera panthavare nÀr uppgift saknas om tid- punkten för notering av pantsÀttningen. En följd av detta kan vara ett stÀmningsförelÀggande för att reda ut företrÀdesordningen. Det kan Àven uppstÄ frÄgor kring pantens storlek dÄ pantförskrivningen Àr generell.

Det finns som framgÄtt inget krav pÄ att lÀgenhetsförteckningen ska innehÄlla nÄgon uppgift om utmÀtning, betalningssÀkring eller kvarstad. Det Àr inte heller nÄgot som krÀvs för att utmÀtningen ska fÄ förmÄnsrÀtt Men föreningen kan, som framgÄr nedan, ÀndÄ drab- bas av ekonomiska konsekvenser om gÀldenÀren exempelvis sÀljer sin bostadsrÀtt trots att den Àr utmÀtt.

153

Problembilden

SOU 2022:39

En utmÀtning Àr en exekutiv ÄtgÀrd som leder fram till en försÀlj- ning av bostadsrÀtten utan bostadsrÀttshavarens/gÀldenÀrens med- verkan. Information om att en bostadsrÀtt Àr utmÀtt Àr viktig för ett kreditinstitut som övervÀger att lÄna ut pengar mot pantsÀttning av bostadsrÀtten. Informationen Àr Àven viktig för den som ska köpa en bostadsrÀtt som Àr utmÀtt.

En kreditgivare som inte observerat en utmÀtning kommer att fÄ sÀmre förmÄnsrÀtt Àn utmÀtningsfordringen, förutsatt att Krono- fogdemyndigheten har underrÀttat bostadsrÀttsföreningen om ut- mÀtningen före lÄnet. Och en köpare av en utmÀtt bostadsrÀtt kan lida skada om Kronofogdemyndigheten gÄr vidare med exekutiv för- sÀljning. UtmÀtningen gÀller oaktat att bostadsrÀtten överlÄtits. Det Àr inte heller möjligt att göra godtrosförvÀrv av en bostadsrÀtt. Kö- paren kan dÄ komma att vÀnda sig med skadestÄndskrav till tidigare Àgare men Àven till föreningen.

FrÄn Kronofogdemyndigheten har inhÀmtats att de flesta Àren- den ÀndÄ löper pÄ bra Àven om de tar betydligt lÀngre tid och Àr mer arbetskrÀvande Àn motsvarande Àrenden avseende fast egendom. Men nÀr det blir problem sÄ Àr det oftast kopplat till lÀgenhetsför- teckningen, vilka uppgifter som finns dÀr och hur föreningen sköter förteckningen.

Det faktum att Kronofogdemyndigheten inte kan hitta en bo- stadsrÀtt som en gÀldenÀr Àger om denne inte uppgivit det kan ocksÄ försvÄra delgivningar.

6.7Konsumentskydd

6.7.1BetÀnkandet StÀrkt konsumentskydd pÄ bostadsmarknaden

I betÀnkandet StÀrkt konsumentskydd pÄ bostadsrÀttsmarknaden (SOU 2017:31) sÀgs bland annat, under rubriken Skyddet mot rÀtts- förluster i samband med överlÄtelser och pantsÀttningar, att en mer betryggande ordning skulle erhÄllas genom införandet av ett centralt register för bostadsrÀtter. I betÀnkandet finns ocksÄ flera förslag om innehÄllet i lÀgenhetsförteckningen.

154

SOU 2022:39

Problembilden

6.7.2Konsumentverket

Konsumentverkets verksamhet omfattar bland annat konsument- skydd och konsumentupplysning. Inom boendeomrÄdet finns ingen sÀrskild lagstiftning kopplad till omrÄdet sÄsom fallet Àr betrÀffande konsumentkreditlagen (2010:1846) och spellagen (2018:1138). Kon- sumentverkets arbete inom omrÄdet sker dÀrför utifrÄn den generella konsumentskyddande lagstiftningen. I detta sammanhang ska note- ras att definitionen av konsument och nÀringsidkare ser likadan ut pÄ det konsumentrÀttsliga och marknadsrÀttsliga omrÄdet. Det innebÀr att det, för att en person ska anses vara en konsument, krÀvs att motparten Àr nÀringsidkare. Och det innebÀr ocksÄ att det sÀllan Àr frÄga om en relation mellan en konsument och nÀringsidkare vid tvister med koppling till ett köp eller en upplÄtelse av en bostadsrÀtt eftersom vare sig sÀljaren eller bostadsrÀttsföreningen Àr nÀrings- idkare.

Verket har i olika sammanhang, bland annat i sin Konsumentrap- port 2017, tagit upp behovet av ett centralt offentligt bostadsrÀtts- register. Detta frÀmst för att sÀkerstÀlla att alla pantsÀttningarna blir noterade och att uppgifterna kan inhÀmtas lÀttare Àn i dag. Ett sÄdant register skulle innebÀra ytterligare sÀkerhet för de konsumenter som förvÀrvar bostadsrÀtter och minimera risken för att köparen av en bostadsrÀtt drabbas av en situation dÀr bostadsrÀtten visas vara be- lastad med en okÀnd pantrÀtt, med alla de negativa konsekvenser det för med sig.

6.7.3Finansinspektionen

Finansinspektionen ska bland annat arbeta för att det finansiella sy- stemet ger ett högt skydd för konsumenter. Verket ska enligt sin instruktion Ärligen avge en rapport till regeringen rörande olika aspekter pÄ konsumentskyddet och riskerna inom det finansiella omrÄdet.

FrÄn Finansinspektionens sida har behovet av ett samlat centralt register över bostadsrÀtter frÄn ett konsumentsskyddsperspektiv lyfts fram. Behovet har ökat i takt med att priserna och lÄnen avse- ende bostadsrÀtter stigit. De argument som förts fram skiljer sig inte frÄn vad Konsumentverket anfört.

155

Problembilden

SOU 2022:39

Det konsumentskyddande intresset, som egentligen avser bo- stadsrÀttshavarna, kan alltsÄ sÀgas sammanfalla med exempelvis kre- ditgivares och mÀklares.

6.8Brottslighet

6.8.1Inledning

I direktiven uttalar regeringen en önskan om att ett bostadsrÀtts- register ska försvÄra utnyttjandet av bostadsrÀtter i olika brottsupp- lÀgg, exempelvis bedrÀgerier eller penningtvÀtt.

6.8.2Polismyndighetens iakttagelser

Under vĂ„ren 2021 publicerade Polismyndigheten flera rapporter dĂ€r behovet av ett nationellt bostadsrĂ€ttsregister lyftes fram. Finans- polisen, en sektion inom myndighetens nationella operativa avdel- ning, beskriver i sin Ă„rsrapport för 2020, liksom i en sĂ€rskild skrift rörande penningtvĂ€tt via fastigheter, behovet. Även i en rapport av

16myndigheter och Sveriges advokatsamfund (Samordningsfunk- tionen) med en nationell riskbedömning av penningtvÀtt och finan- siering av terrorism i Sverige 2020/2021 betonas behovet av ett re- gister.

Det framstÄr alltsÄ som att problemet med brottslighet, och dÄ inte minst penningtvÀtt, kopplat till bostadsrÀtter inte Àr ringa. Finanspolisens uppfattning Àr att det finns en koppling till annan ekonomisk brottslighet bland de personer som tvÀttar pengar i via fastigheter och bostadsrÀtter. Men det finns ocksÄ kopplingar till or- ganiserad brottslighet inom frÀmst narkotika, vapen och vÄld. Sam- tidigt Àr det, jÀmfört med andra branscher, mindre vanligt att aktö- rerna misstÀnks ha koppling till kriminella nÀtverk. Det Àr ocksÄ re- lativt sett fÀrre som Àr folkbokförda i ett utsatt omrÄde.

Vi har i utredningsarbetet utgÄtt frÄn att Polismyndighetens pub- licerade uppgifter Àr korrekta.

156

SOU 2022:39

Problembilden

6.8.3Föreningarnas sÄrbarhet gÀllande ekonomisk brottslighet

Under 2019 uppdrog FastighetsÀgarna Stockholm Ät Sweco att un- dersöka bostadsrÀttsföreningars sÄrbarhet gÀllande ekonomisk brottslighet. Undersökningen byggde pÄ intervjuer med sakkunniga och bostadsrÀttsföreningar, och en tÀmligen omfattande enkÀtun- dersökning riktad till bostadsrÀttsföreningar runt om i landet. Upp- draget, som redovisades i en rapport hösten samma Är, var inriktat pÄ föreningarna, och den ekonomiska brottslighet de kan utsÀttas för.

Av rapporten framgÄr att 12 procent av alla bostadsrÀttsför- eningar i Sverige hade utsatts för ekonomisk brottslighet, varav en hel del avser bluffakturor, under de fem nÀrmast föregÄende Ären. Sweco konstaterar att bostadsrÀttsföreningar har en omsÀttning och balansomslutning som gör dem intressanta. De Àr ocksÄ lÀmpliga att anvÀnda som brottsverktyg, och bedöms bland annat ha en lÄg mot- stÄndskraft. Detta anges i sin tur bero pÄ saker som lÄgt medlemsen- gagemang, bristande styrelsekontinuitet samt bristande rutiner i sty- relsearbetet.

Uppenbarligen finns det en betydande risk för att föreningarna utsÀtts för exempelvis bedrÀgerier. Av rapporten framgÄr bland an- nat att en risk för att en förening ska utsÀttas för brott Àr nÀr kon- trollen av föreningen tas över av personer som har ett brottsligt uppsÄt.

6.8.4Exemplet BostadsrÀttsföreningen Ida i Malmö

SÄ Àr ocksÄ fallet med de mest uppmÀrksammade brotten kopplade till en enskild bostadsrÀttsförening som förekommit under de senaste Ären, nÀmligen de som rör BostadsrÀttsföreningen Ida i Malmö. Ida Àr en stor bostadsrÀttsförening med 738 bostadsrÀtter, vilket bland annat innebÀr att den ekonomiska omsÀttningen Àr be- tydande.

Under 2017 plundrades föreningen, som under nĂ„gra Ă„rs tid tagit stora banklĂ„n, pĂ„ i stort sett alla likvida tillgĂ„ngar (omkring 250 mil- joner kronor) genom beslut som fattades av den utsedda styrelsen, som – fĂ„r man förmoda – hade nĂ„got annat Ă€n föreningens medlem- mars bĂ€sta för ögonen. De ledande personerna i styrelsen samarbe- tade med de företag som tömde föreningen pĂ„ pengar. Ordföranden

157

Problembilden

SOU 2022:39

i föreningen och ytterligare en styrelseledamot dömdes för grovt ta- gande av muta respektive tagande av muta.

Sedan dess har ett visst skydd för minoriteten i en bostadsrÀtts- förening införts genom möjligheten att hos Bolagsverket begÀra ett beslut om en utomstÄende granskning av föreningens skötsel. Om detta Àr tillrÀckligt Àr det för tidigt att sÀga.

6.8.5Brottslighet kopplad till enskilda bostadsrÀtter

NÄgon undersökning liknande den FastighetsÀgarna genomförde har inte gjorts inom ramen för utredningsarbetet. Vi har i stÀllet samlat in erfarenheter och exempel frÄn Kronofogdemyndigheten och frÄn kreditgivarna (med hjÀlp av Svenska Bankföreningen).

Om vi tittar bakÄt i tiden sÄ kan konstateras att uppmÀrksam- heten under de första Ären pÄ 2000-talet inte handlade sÄ mycket om brott utan mer om risken att köpa en bostadsrÀtt som var pantsatt, frÀmst pÄ grund av att föreningen eller förvaltaren inte gjort nÄgon notering i lÀgenhetsförteckningen nÀr man underrÀttats om en pant- sÀttning. Dessa hÀndelser utgjorde ocksÄ ett starkt argument hos föresprÄkarna för ett centralt bostadsrÀttsregister under samma tid.

De första exemplen pÄ att bostadsrÀtter utnyttjats i kriminella sammanhang dök upp i samband med den sÄ kallade M/S Gerda-hÀr- van. Det handlade om belÄning av bostadsrÀtter dÀr förövarna fun- nits pÄ insidan hos kreditgivare och föreningen, och fick sitt rÀttsliga efterspel 2011. Samma Är avslöjades ett bedrÀgeri dÀr en bankanstÀlld anvÀnde sig av pÄhittade föreningar och bostadsrÀtter vid beviljandet av bolÄn.

Under de senaste Ären har emellertid exemplen blivit allt fler. Av nÄgon anledning verkar omfattningen av misstÀnkta brott kopplat till bostadsrÀtter och föreningar vara större i den södra delen Àn i övriga delar av landet. Den brottslighet det handlar om rör sig bland annat om penningtvÀtt, att lÄna pengar, en eller flera gÄnger, med en befintlig eller pÄhittad bostadsrÀtt som sÀkerhet och att sÀlja bo- stadsrÀtter som investeringsobjekt för uthyrning i andra hand för att sedan ocksÄ sÀlja föreningens fastighet. Brottsvinster anvÀnds ocksÄ som ett genomgÄngsled för investering i en bostadsrÀtt i syfte att sjÀlv bo dÀr och dÀrmed konsumera brottsvinsten för egen del ge- nom boendet i sig.

158

SOU 2022:39

Problembilden

Det Àr brottslighet som Àr vÀl genomtÀnkt, planerad och organi- serad. Förövarna utnyttjar okunskap, bristande engagemang och av- saknad av kontrollmöjligheter. NÀr det gÀller fast egendom fick tidi- gare sÄ kallade lagfartskapningar stor uppmÀrksamhet bÄde medialt och politiskt Àven om antalet inte var sÄ stort och de inte ledde till nÄgra bestÄende rÀttsförluster. Men den brottslighet som rör bostads- rÀtter har i vart fall hittills inte alls uppmÀrksammats pÄ samma sÀtt.

Omfattningen av brottslighet knuten till enskilda bostadsrÀtter Àr svÄrt att uppskatta. Det finns ingen sÀrskild statistik om sÄdan brottslighet varför det skulle krÀvas ett mycket omfattande arbete för att fÄ fram nÄgra siffror, och de skulle med stor sannolikhet vara behÀftade med en stor osÀkerhet. Men att det förekommer sÄdan brottslighet Àr tydligt. Finanspolisen har framfört att nÀr det gÀller penningtvÀtt sÄ Àr detta en av sektorerna med högst rapporterade belopp per transaktion, vilket bör innebÀra att det Àr mycket bety- dande belopp det handlar om.

Enligt Polismyndighetens liksom Kronofogdemyndighetens upp- fattning skulle ett bostadsrÀttsregister inte förhindra exempelvis penningtvÀtt. Men det skulle avsevÀrt förenkla tillgÄngsutredningar, vilket mÄnga gÄnger Àr en förutsÀttning för att kunna utreda en miss- tÀnkt penningtvÀtt. Detta Àr nÄgot som rimligen gÀller Àven för exem- pelvis Skatteverket och Ekobrottsmyndigheten. FrÄn kreditgivarhÄll uttalas att med ett register kan mÄnga av de situationer som beskrivs i det följande helt undvikas. Kontroller kommer dÄ att kunna göras i handlÀggningsfasen samt vid eftergranskning.

6.8.6SÀrskilt om penningtvÀtt

Polismyndigheten bedömer att bostadsaffÀrer (smÄhus och bostads- rÀtter) Àr det enklaste tillvÀgagÄngsÀttet för att tvÀtta miljonbelopp, i vart fall för den som saknar riktigt avancerad kapacitet. Bostads- affÀrer ger möjlighet till penningtvÀtt i större skala eftersom trans- aktionerna kan avse höga belopp. Det finns enligt myndigheten en rad olika tillvÀgagÄngsÀtt för att betala för bostaden med brottsvins- ter. Handpenning och större delar av köpeskillingen kan komma frÄn svarta pengar frÄn utlandet, men anlitad mÀklare rapporterar inte att pengarna kommit in pÄ klientmedelskontot frÄn en avvi- kande kÀlla. Om köparen delfinansierar köpet med banklÄn kan hen

159

Problembilden

SOU 2022:39

ha nÄgon form av legal inkomst eller anvÀnda sig av en borgensman för att fÄ ett lÄn pÄ legal vÀg.

Bland de mer renodlade penningtvÀttsupplÀggen mÀrks försÀlj- ning till underpris dÀr köparen betalar en del av köpeskillingen svart. Det förekommer enligt Polismyndigheten misstankar om att mÀk- lare hÀr Àr sÄ kallade aktiva möjliggörare genom att klientmedelskon- tot upplÄtits för annat Àn betalning av handpenning.

En annan möjlighet Ă€r att anvĂ€nda falsk dokumentation och insi- ders pĂ„ kreditgivarsidan för att fĂ„ lĂ„n som annars inte skulle beviljats. LĂ„nen amorteras sedan av med svarta pengar, som satts in i mindre poster av flera olika inbetalare (”smurfats in”) pĂ„ konton eller genom betalning med kontanter via exempelvis kassatjĂ€nster. Andra perso- ner kan givetvis betala rĂ€kningarna ocksĂ„, efter att ha fĂ„tt betalt av brottslingen pĂ„ annat sĂ€tt. Vidare kan en bostadsrĂ€tt hyras ut i andra hand, och hyresinkomsterna kan dĂ„ anvĂ€ndas som förklaring till pengar med olagligt ursprung.

SÄvÀl banker som mÀklare omfattas av lagstiftningen om penning- tvÀtt. Det innebÀr att man har en rapporteringsskyldighet nÀr det uppstÄr en misstanke om penningtvÀtt. Av tillgÀnglig statistik fram- gÄr att antalet anmÀlningar Àr betydligt högre frÄn banker Àn mÀk- lare, vilket framstÄr som naturligt dÄ bankernas verksamhet Àr be- tydligt bredare.

Samtidigt menar uppenbarligen Finanspolisen att Àven mÀklarna i högre utstrÀckning borde stÀlla sig frÄgande till hur köparen finan- sierar affÀren, vilket Àr den vanligaste orsaken till att bankerna lÀmnar in rapporter. Det betyder att det förekommer att mÀklare antingen inte uppmÀrksammar misstÀnkta transaktioner, eller underlÄter att rapportera dem.

En komplikation nÀr det gÀller mÀklarna och antalet anmÀlningar, Àr förmodligen mÀklarnas roll. Den avviker i Sverige frÄn vad som Àr vanligt internationellt i och med att mÀklaren i Sverige ska tillvarata bÄde sÀljarens och köparens intresse. Det ligger dÀrför nÀra till hands att tro att tröskeln för att göra en anmÀlan nÀr det uppstÄr en miss- tanke om penningtvÀtt ligger rÀtt högt. En anmÀlan kommer att drabba en part vars intressen mÀklaren ska tillvarata eftersom mÀk- laren Àr skyldig att lÀmna uppdraget nÀr en sÄdan anmÀlan görs.

MÀklarlagstiftningen Àndrades den 1 juli 2021, vilket innebar att mÀklarföretagens ansvar utvidgades. Huruvida detta inneburit nÄgon

160

SOU 2022:39

Problembilden

skillnad nÀr det gÀller antalet misstÀnkta fall av penningtvÀtt Àr det för tidigt att uttala sig om.

6.8.7Kronofogdemyndighetens iakttagelser om olika brottsupplÀgg

Kronofogdemyndigheten har i sin verksamhet kunnat identifiera nÄgra typiska upplÀgg. Det ovan beskrivna fallet med BostadsrÀtts- föreningen Ida Àr ett sÄdant upplÀgg.

Ett annat Àr nÀr nÄgon eller nÄgra personer tar kontroll över för- eningen genom att besÀtta styrelseposter och dÀrmed ocksÄ i prakti- ken kontrollera föreningens skötsel och dess stadgar. Ett konkret exempel Àr en förening i Malmö, Taxeringsrevisorn 2, dÀr det företag som lÄg bakom ombildningen frÄn hyresrÀtt till bostadsrÀtt enligt stadgarna kontrollerade 76 procent av rösterna vid föreningens stÀmma. NÄgon bokföring har inte förekommit och nÄgon Ärsredo- visning upprÀttades inte under flera Ärs tid. Fastigheten skulle, pÄ en kreditgivares begÀran, sÀljas pÄ exekutiv auktion i september 2021 men denna stÀlldes in i sista stund dÄ fastigheten förvÀrvades av det kommunala bostadsbolaget MKB. En försÀljning innebÀr i dessa fall att bostadsrÀtterna omvandlas till hyresrÀtter. Den enskildes even- tuella lÄn pÄ lÀgenheten kvarstÄr dock, vilket kan innebÀra en svÄr ekonomisk situation.

Syftet i detta fall synes ha varit att tömma föreningen pÄ pengar och det görs genom att anlita en nÀrstÄende förvaltare, men utan att ha nÄgra högre ambitioner vad gÀller den tekniska förvaltningen. Det förekommer ocksÄ att detta kombineras med att nÄgon eller nÄgra personer eller företag förvÀrvar ett betydande antal bostadsrÀtter som anvÀnds för uthyrning (med föreningens godkÀnnande). I ovan nÀmnda fall har ocksÄ kommunen hyrt ett antal lÀgenheter i andra hand. Det innebÀr i sin tur att mÄnga av de boende i föreningens fas- tighet Àr andrahandshyresgÀster, utan möjlighet att pÄverka före- ningens beslut.

Det tredje upplÀgget bestÄr i att en villa eller en hyresfastighet ombildas till bostadsrÀttsförening, eventuellt efter en viss ombygg- nation. Oftast Àr dessa bostÀder undermÄliga och inte helt i överens- stÀmmelse med befintliga byggregler. BostadsrÀtterna sÀljs sedan till personer utan nÄgon egentlig kunskap om vad det Àr de köper.

161

Problembilden

SOU 2022:39

MÄnga gÄnger anvÀnds lÀgenheterna för andrahandsuthyrning (Àven hÀr med föreningens godkÀnnande).

I grund och botten handlar detta om ett sÀtt att tvÀtta pengar, men upplÀgget kan utökas pÄ olika sÀtt. Ett sÄdant Àr att göra om- byggnationer sÄ att det inte lÀngre gÄr att faststÀlla vilken bostads- rÀttslÀgenhet som utgör sÀkerhet för en viss pantsÀttning. Ett annat Àr att belÄna bostadsrÀtter som inte finns i verkligheten, till exempel med hjÀlp av falska utdrag ur lÀgenhetsregistret. Kreditgivarens möj- ligheter att kontrollera att en viss bostadsrÀtt faktiskt finns Àr mycket begrÀnsade.

Och en fjÀrde variant Àr att sÀlja föreningens fastighet, varvid bo- stadsrÀtterna blir hyresrÀtter. Ett upplÀgg av detta slag, med förmo- dad koppling till organiserad brottslighet, har till exempel avslöjats i HelsingborgsomrÄdet. Bland annat framgÄr av en konkursboupp- teckning att en avliden person efterlÀmnade flera bostadsrÀtter och tillhörande bolÄneskulder men dÀr bostadsrÀtterna inte lÀngre fanns eftersom de olika föreningarnas fastigheter sÄlts.

Slutligen Àr ett femte upplÀgg förekomsten av nÀtverk för orga- niserad penningtvÀtt genom upprepade köp och försÀljningar av bo- stadsrÀtter mellan en begrÀnsad krets av personer.

6.8.8Kreditgivarnas iakttagelser om olika brottsupplÀgg

Även frĂ„n kreditgivarhĂ„ll har nĂ„gra olika brottsupplĂ€gg beskrivits. Ett sĂ„dant Ă€r nĂ€r en lĂ„ntagare inte löser sitt lĂ„n i samband med att bostadsrĂ€tten sĂ€ljs. Det handlar dĂ„ om ett medvetet agerande dĂ€r kreditgivaren denuntierat föreningen men dĂ€r nĂ„gon notering i lĂ€- genhetsförteckningen inte gjorts. Banken fĂ„r ingen underrĂ€ttelse om att en överlĂ„telse skett, utan det Ă€r först nĂ€r lĂ„ntagaren (det vill sĂ€ga den tidigare bostadsrĂ€ttshavaren) inte lĂ€ngre sköter sina Ă„taganden som det intrĂ€ffade blir kĂ€nt för banken. Denna situation kan bero pĂ„ lĂ„ntagarens okunskap men sĂ„ Ă€r inte alltid fallet.

Ett problemomrĂ„de Ă€r avsaknaden av regler kring de situationer nĂ€r tvĂ„ bostadsrĂ€ttslĂ€genheter har samma bostadsrĂ€ttshavare och an- vĂ€nds som en lĂ€genhet (”sammanslagning”), eller nĂ€r en bostadsrĂ€tt avses bli tvĂ„ lĂ€genheter (”delning”). Detta beskrivs nĂ€rmare i kapi- tel 5, men aktualiseras hĂ€r dĂ„ ett sĂ„dant förfarande misstĂ€nks anvĂ€n- das med brottsligt uppsĂ„t. Genom att planera men aldrig genomföra

162

SOU 2022:39

Problembilden

en delning Àr det i vart fall hypotetiskt möjligt att ta upp ett lÄn och pantsÀtta en bostadsrÀtt som aldrig blir verklighet.

Det har ocksÄ förekommit att till exempel ett gammalt cykelför- rÄd i föreningen upplÄtits med bostadsrÀtt, kanske för att anvÀndas som kontor. BostadsrÀttshavaren har sedan pantsatt denna bostads- rÀtt som sÀkerhet för ett lÄn utan att kreditgivaren fÄtt veta, eller ta- git reda pÄ, vad det faktiskt Àr för bostadsrÀtt det Àr frÄga om.

FrÄn kreditgivare beskrivs, liksom frÄn Kronofogdemyndigheten, ocksÄ exempel med mÄlvakter, i styrelsen för föreningen liksom som sÄvÀl sÀljare som köpare. BostadsrÀtterna belÄnades i olika banker med oriktiga utdrag ur lÀgenhetsförteckningar och bekrÀftelser pÄ noteringar i lÀgenhetsförteckningen. En variant pÄ detta handlar om att lÄn tagits upp av privatpersoner under den tid som förflöt mellan upprÀttandet av överlÄtelseavtalet och tilltrÀdet. NÄgra noteringar i lÀgenhetsförteckningen gjordes inte och vare sig mÀklare eller kö- pare fick kÀnnedom om dessa pantsÀttningar. NÄgra lÄn löstes heller inte vid tilltrÀdet, och sÀljaren flyttade omedelbart utomlands dÀr hen varit omöjlig att kontakta.

Flera exempel pekar pÄ förekomsten av samarbete mellan en oÀr- lig lÄntagare och en medarbetare i banken, eller i nÄgot fall en an- mÀrkningsvÀrd godtrogenhet hos banktjÀnstemannen. LÄn har bevil- jats utan nÄgon kontroll hos föreningen av de uppgifter bostadsrÀtts- havaren lÀmnat, eller sÄ har bostadsrÀttshavaren sjÀlv haft med sig dessa, förfalskade, uppgifter. UnderrÀttelsen om pantsÀttning kan ocksÄ ha lÀmnats till lÄntagaren för att lÀmnas till föreningens sty- relse och bekrÀftelsen pÄ pantnoteringen har lÀmnats i underskrivet skick men frÄgan Àr vem som egentligen skrivit under.

MÄnga gÄnger blir fall som dessa inte kÀnda eftersom kreditgiva- ren kan konstatera att föreningen inte fullgjort sina skyldigheter. Genom att gÄ pÄ föreningen sÄ har den försÀkring en bostadsrÀtts- förening normalt har trÀtt in och ersatt den skada som uppkommit genom att föreningen inte gjort nÄgon notering nÀr man fÄtt en underrÀttelse om pantsÀttning.

Det synes vidare vara sÄ att det finns en marknad dÀr exempelvis falska arbetsgivarintyg eller inkomstuppgifter kan köpas. Kriminella erbjuds ocksÄ hjÀlp med bolÄn mot betalning, bland annat genom förmedling av insiderkontakter pÄ banker. Finanspolisen har upp- tÀckt bolÄnehÀrvor dÀr kluster av individer pÄ kort tid anvÀnt samma bank för att ta bolÄn med falska underlag. I detta ingÄr ibland lÄne-

163

Problembilden

SOU 2022:39

bedrĂ€gerier via mĂ„lvakt dĂ€r det inte finns nĂ„gon avsikt att betala skulden. Ett tillvĂ€gagĂ„ngssĂ€tt Ă€r att en mĂ„lvakt köper en bostadsrĂ€tt eller fastighet som sedan övervĂ€rderas kraftigt med hjĂ€lp av en mĂ€k- lare. BostadsrĂ€tten belĂ„nas och de inblandade delar sedan pĂ„ lĂ„nebe- loppet. Även hĂ€r anvĂ€nds falska underlag i form av förfalskade löne- intyg och manipulerade kontoutdrag.

6.9Olovlig andrahandsuthyrning

Olovlig andrahandsuthyrning kan ske pÄ olika sÀtt och i olika delar av bestÄndet. NÀr det gÀller bostadsrÀtter har möjligheterna till andrahandsuthyrning blivit större genom Àndringar i lagstiftningen om uthyrning av egen bostad 2013. Det krÀvs inte lÀngre beaktans- vÀrda skÀl för att fÄ styrelsens tillstÄnd att hyra ut sin bostadsrÀtts- lÀgenhet. Det kan antas att denna regelÀndring minskat den olovliga uthyrningen av bostadsrÀttslÀgenheter men den har inte försvunnit. Omfattningen Àr dock okÀnd. Det finns ocksÄ exempel pÄ personer som Àger ett antal bostadsrÀtter, i olika bostadsrÀttsföreningar, dÀr syftet Àr att hyra ut dem i andra hand. Berörda föreningar och för- valtare saknar i dag möjlighet att upptÀcka vad som i verkligheten Àr organiserad andrahandsuthyrning med angivande av falska uppgifter om bostadsrÀttens anvÀndning.

I sammanhanget bör ocksÄ, som redan framgÄtt, pÄpekas att hy- resinkomster anvÀnds som förklaring till pengar med illegalt ur- sprung.

Betydligt vanligare Àr olovliga andrahandsupplÄtelser pÄ hyres- marknaden. Olika hyresvÀrdar, dÀribland de som representeras av Sveriges AllmÀnnytta, försöker dÀrför minska risken för sÄdan svart- uthyrning genom att göra olika kontroller av den bostadssökande. En sÄdan kontroll kan vara hur den befintliga bostadssituationen för sökanden faktiskt ser ut. Det gÄr att kontrollera om sökanden Àger en villafastighet samtidigt som hen söker en hyreslÀgenhet och om sÄ Àr fallet kan det föranleda ytterligare frÄgor frÄn hyresvÀrdens sida. Men att undersöka om sökanden har en bostadsrÀtt Àr i princip omöjligt.

Bakom dessa hyresvÀrdars agerande ligger en strÀvan att utnyttja bostadsbestÄndet pÄ bÀsta möjliga sÀtt sÄ att lediga bostÀder gÄr till de som har ett verkligt behov. HyresvÀrdarna vill ocksÄ undvika att

164

SOU 2022:39

Problembilden

bostÀderna blir föremÄl för otillÄten andrahandsuthyrning. Det har framkommit att olovlig andrahandsuthyrning inte sÀllan Àr kopplad till organiserad brottslighet.

Sveriges AllmÀnnytta menar dÀrför att behovet av att bekÀmpa svarthandel och otillÄten andrahandsuthyrning utgör viktiga skÀl för inrÀttandet av ett bostadsrÀttsregister.

Även FastighetsĂ€garna har framfört synpunkter om bĂ€ttre kon- trollmöjligheter för hyresvĂ€rdarna, frĂ€mst dĂ„ med koppling mellan svartuthyrning av hyresbostĂ€der och felaktig folkbokföring.

Detsamma gÀller Migrationsverket som i en framstÀllan till reger- ingen hösten 2021 pekat pÄ sitt behov av att kunna kontrollera upp- gifter om bostadsinnehav, bostadsstorlek och boende i sin verk- samhet.

6.10VÀlfÀrdsbrott

Brottslighet byggd pÄ vÄra vÀlfÀrdssystem, exempelvis avseende assi- stansersÀttning, har vÀxt i omfattning de senaste Ären. FörsÀkrings- kassan har konstaterat att det ofta handlar om identitetsrelaterad brottslighet med koppling till boendebaserade förmÄner, men ocksÄ att vÀlfÀrdsbrott ofta bara Àr en liten del av mycket mer omfattande brottsupplÀgg.

VÀlfÀrdsbrotten Àr problematiska dÄ felaktiga utbetalningar frÄn vÀlfÀrdssystemen innebÀr att skattemedel hamnar fel och urholkar förtroendet för vÀlfÀrdssystemen.

Ofta Ă€r anvĂ€ndningen av oriktiga identiteter en grund för denna typ av brottslighet, liksom anvĂ€ndning av bostadsadresser som inte Ă€r personens (eller en specifik identitets) folkbokföringsadress. Även i denna form av brottslighet anvĂ€nds mĂ„lvakter, ofta personer med spelskulder eller liknande problematik. De hyr ut sin identitet för att betala av sina skulder.

FörsÀkringskassan har pÄpekat behovet av utökade kontrollmöj- ligheter och registrering av olika boenderelaterade uppgifter. I likhet med vad som beskrivits ovan rörande andrahandsuthyrning kan För- sÀkringskassan i dag inte kontrollera om en bidragssökande har andra bostÀder, till exempel en bostadsrÀtt, Àn den bostad som folk- bokföringen anger. FrÄn Sveriges kommuner och regioner har fram-

165

Problembilden

SOU 2022:39

hÄllits att kommunerna har liknande behov. Samma sak synes gÀlla för Pensionsmyndigheten och hanteringen av bostadstillÀgg.

Ett centralt bostadsrÀttsregister skulle dÀrför vara ett, om Àn litet, steg för att motverka vissa former av vÀlfÀrdsbrottslighet.

6.11BristfÀllig tillgÄng till statistik

Riksbanken har lÀnge efterfrÄgat en samlad individbaserad statistik om hushÄllens tillgÄngar och skulder. Tidigare fanns sÄdan statistik i och med den insamling av uppgifter som behövdes för att faststÀlla den beskattningsbara förmögenheten. Avskaffandet av förmögen- hetsskatten innebÀr att denna detaljerade information inte lÀngre finns tillgÀnglig.

Finansinspektionen har ocksÄ ett behov av bÀttre underlag för tillsyn och analys utifrÄn sina uppgifter rörande konsumentskydd, finansiell stabilitet och makrotillsyn.

Regeringen tillsatte dÀrför i januari 2021 en utredning om sta- tistik över hushÄllens tillgÄngar och skulder (dir. 2021:4). Av direk- tiven framgÄr bland annat att utöver finansiella tillgÄngar pÄverkas hushÄllens ekonomiska vÀlstÄnd av reala tillgÄngar som fastigheter och bostadsrÀtter. BetrÀffande fastigheter finns uppgifter om landets alla fastigheter i fastighetsregistret. NÀr det gÀller bostadsrÀtter kon- staterar regeringen att motsvarande information för nÀrvarande sak- nas, men att frÄgan om ett bostadsrÀttsregister utreds. Vidare sÀgs att information om bostadsrÀtter och bostadsrÀtters vÀrde bör ingÄ i statistiken över hushÄllens tillgÄngar och skulder.

Till utredningen har det ocksÄ framhÄllits att med ett bostads- rÀttsregister förbÀttras möjligheterna till socioekonomiska studier kopplat till boendeförhÄllanden. PÄ samma sÀtt som betrÀffande hus- hÄllens tillgÄngar och skulder var sÄdana studier möjliga pÄ ett helt annat sÀtt tidigare, nÀr uppgifter om tillgÄngar samlades in som en del av förmögenhetsbeskattningen.

NÄgon prisstatistik som omfattar alla försÀljningar av bostadsrÀt- ter i landet finns i dag inte, vilket det gör nÀr det gÀller smÄhusför- sÀljningar. Det finns företag som samlar in prisuppgifter avseende bostadsrÀtter frÄn fastighetsmÀklare, men den statistiken Àr inte hel- tÀckande.

166

7 Tidigare utredningar

7.1BostadsrÀttsregisterfrÄgan har utretts tidigare

Behovet av att förÀndra systemet med pantsÀttning och att införa ett offentligt register för bostadsrÀtter har uppmÀrksammats vid flera tillfÀllen. Bland annat uttalade bostadsutskottet i anslutning till bud- getpropositionen 1992/93 att ett bostadsrÀttsregister borde över- vÀgas (bet. 1992/93:BoUI4). I en departementspromemoria nÄgra Är senare (Ds 1994:7) framfördes bland annat att systemet med pant- sÀttning genom underrÀttelse var otillfredsstÀllande och att ett mer betryggande sÀtt kunde uppnÄs om pantsÀttningen fullbordades ge- nom införande i ett offentligt register. I en annan promemoria samma Är (Ds 1994:59) föreslogs att ett statligt register över bostadsrÀtter skulle inrÀttas.

FrĂ„gorna behandlades dĂ€refter i BostadsrĂ€ttsutredningens delbe- tĂ€nkande BostadsrĂ€ttsregister (SOU 1998:80) och i departementspro- memorian BostadsrĂ€ttsregister – nĂ„gra modeller för registrering av bostadsrĂ€tter (Ds 2007:12), vilka redovisas i följande avsnitt. En för- söksverksamhet för ett bostadsrĂ€ttsregister bedrevs ocksĂ„ av Lant- mĂ€teriverket. Även det redovisas i följande avsnitt.

PÄ senare Är har behoven lyfts i betÀnkandet Ett modernare ut- sökningsförfarande (SOU 2016:81). DÀr skriver utredningen att ett centralt bostadsrÀttsregister skulle vara av vÀrde för sÄvÀl kredit- givare som gÀldenÀrskollektivet. Ett sÄdant register skulle Àven pÄ- tagligt underlÀtta Kronofogdemyndighetens arbete med att utmÀta bostadsrÀtter.

Behovet av ett register har Àven framhÄllits i betÀnkandet StÀrkt konsumentskydd pÄ bostadsrÀttsmarknaden (SOU 2017:31). I be- tÀnkandet skriver utredningen att det finns allvarliga brister i det nu- varande systemet för pantsÀttning av bostadsrÀtter. Utredningen menar att en betydligt mer betryggande ordning skulle erhÄllas ge-

167

Tidigare utredningar

SOU 2022:39

nom införandet av ett centralt register för bostadsrÀtter, i vilket upp- gift om pantsÀttning kunde registreras.

Vissa av förslagen i det betÀnkandet har lett till lagstiftning som i huvudsak trÀder i kraft den 1 januari 2023 (prop.2021/22:171 Tryggare bostadsrÀtt). Det rör sig om bland annat tecknandet av för- handsavtal, Ängertid, frÄntrÀde och om en fastighetsmÀklares upp- lysningsskyldighet rörande en viss bostadsrÀtts andel av bostads- rÀttsföreningens nettoskuld (se avsnitt 10.2.2). De förslag i betÀn- kandet som rör överlÄtelser avses beredas vidare tillsammans med de förslag som vi nu presenterar. Det handlar om förslag att tilltrÀdes- dagen i normalfallet ocksÄ ska var tidpunkten för medlemskap i föreningen, att kopia av fÄngeshandlingen ska lÀmnas in och fogas till lÀgenhetsförteckningen vid alla typer av övergÄng samt att under- rÀttelser om utmÀtning och betalningssÀkring ska antecknas i lÀgen- hetsförteckningen.

FrÄgorna om ett förnyat pantsÀttningssystem och ett bostads- rÀttsregister har ocksÄ lyfts av privata organisationer. HSB, SBC och Riksbyggen bildade tillsammans med Svenska Bankföreningen Pro- jektgruppen för ett bostadsrÀttsregister (Projektgruppen). Gruppen lÀmnade 2003 en rapport till Justitiedepartementet. I rapporten, som redovisas nu, anförde Projektgruppen att det fanns skÀl att övervÀga ett bostadsrÀttsregister för att förbÀttra de administrativa rutinerna och öka tillförlitligheten vid förvÀrv och pantsÀttning av bostadsrÀtter.

7.2BostadsrÀttsutredningen frÄn 1998

7.2.1Brister vid förvÀrv och pantsÀttning

Regeringen beslutade i december 1996 att tillkalla en sÀrskild utredare för att se över frÄgor om förvÀrv och pantsÀttning av bostadsrÀtter och för att lÀmna förslag till ett offentligt register för bostadsrÀtter. Direktiven till utredningen framhöll att det var en allmÀn uppfattning att ordningen betrÀffande överlÄtelse och pantsÀttning av bostads- rÀtter var otillfredsstÀllande. Direktiven pekade pÄ att det förekom att styrelsen i en bostadsrÀttsförening fick en underrÀttelse om gjord pantsÀttning, men lÀt bli att anteckna det i lÀgenhetsförteckningen. Enligt direktiven hÀnde det ocksÄ att Àldre anteckningar om pant- sÀttning, som frÄn början varit riktiga, men som med tiden hade blivit inaktuella, fanns kvar i lÀgenhetsförteckningen.

168

SOU 2022:39

Tidigare utredningar

Utredningen, som antog namnet BostadsrÀttsutredningen, lÀmnade sina förslag i delbetÀnkandet BostadsrÀttsregister (SOU 1998:80). I delbetÀnkandet konstaterade utredningen att systemet för förvÀrv och pantsÀttning av bostadsrÀtter inte var tillfredsstÀllande. Utred- ningen ansÄg att det förelÄg oklarheter nÀr det gÀllde företrÀdes- rÀtten mellan panthavare. Anledningen till det var enligt utredningen bland annat bristfÀlliga pantnoteringar i lÀgenhetsförteckningarna, som felaktiga eller uteblivna dateringar. Utredningen visade Àven pÄ att fanns dolda pantrÀtter, dvs pantrÀtter som överhuvudtaget inte hade antecknats i lÀgenhetsförteckningen. De brister som uppmÀrk- sammades medförde enligt utredningen risker för rÀttsförluster och ett onödigt dÄligt kreditvÀrde pÄ bostadsrÀtter.

7.2.2BostadsrÀttsinteckningar och ett bostadsrÀttsregister

Utredningen föreslog att sÄ kallade bostadsrÀttsinteckningar skulle införas. Det skulle enligt utredningen innebÀra att förvÀrv och uttag av panter för bostadsrÀtter prövades av en nyinrÀttad bostadsrÀtts- myndighet pÄ samma sÀtt som inteckningar hanterades i fast egen- dom. SakrÀttsligt skydd vid pantsÀttning skulle uppkomma i sam- band med registrering av inteckningshavaren i ett sÀrskilt centralt bostadsrÀttsregister.

BostadsrÀttsregistret skulle enligt utredningen vara offentligt och omfatta alla bostadsrÀtter i landet. Registret skulle ocksÄ vara fri- stÄende frÄn andra register, till exempel i förhÄllande till det sÄ kal- lade fastighetsdatasystemet (numera fastighetsregistret).

Den nyinrÀttade bostadsrÀttsmyndigheten skulle knytas till an- tingen LantmÀteriverket eller nÄgon av de inskrivningsmyndigheter som dÄ fanns. Personuppgiftsansvaret skulle placeras hos Lant- mÀteriverket.

InnehĂ„llsmĂ€ssigt skulle registret omfatta uppgifter som avsĂ„g identifiering av bostadsrĂ€ttsföreningen, bostadsrĂ€tten och bostads- rĂ€ttshavaren. Även uppgift om bland annat pris, inteckningar och utmĂ€tning skulle ingĂ„.

BostadsrÀttsutredningens förslag om ett nytt pantsÀttningssy- stem och om införandet av ett offentligt register för bostadsrÀtter har inte lett till ny lagstiftning.

169

Tidigare utredningar

SOU 2022:39

7.3Projektgruppens rapport frÄn 2003

HSB, Riksbyggen, SBC och Svenska Bankföreningen (Projektgrup- pen) lÀmnade 2003 en rapport till Justitiedepartementet. Projekt- gruppen menade att det fanns skÀl att övervÀga ett bostadsrÀtts- register bland annat för att förbÀttra de administrativa rutinerna och öka tillförlitligheten vid förvÀrv och pantsÀttningar av bostadsrÀtter hos sÄvÀl kreditgivare som bostadsrÀttsföreningar och deras förvaltare.

Enligt förslaget skulle bostadsrÀttsregistret bygga pÄ gÀllande ordning och regelsystem och utgÄ frÄn lÀgenhetsförteckningarna, som Projektgruppen menade till mycket stor del förvaltades av pro- fessionella förvaltare. LÀgenhetsförteckningarna skulle kompletteras med fler uppgifter, bland annat om bostadsrÀttshavaren och före- ningen, typ av fÄng, pris eller insats, eventuell utmÀtning eller annan inskrÀnkning i förfoganderÀtten och panthavares namn, adress och organisationsnummer.

BostadsrÀttsregistret skulle byggas upp som en elektronisk data- bas Ätkomlig för sökning via internet. För att fÄ vara registerförare skulle krav finnas pÄ erforderlig it-lösning, kompetens och försÀk- ringsskydd. En konsekvens var dÀrför att bostadsrÀttsföreningarna i de flesta fall skulle behöva anlita en behörig förvaltare. Huvudman- naskapet för registret skulle finnas hos en organisation eller förening med medlemmar frÄn bostadsrÀttsorganisationerna och kreditgivarna.

Det sakrÀttsliga momentet vid förvÀrv och pantsÀttning skulle Àven fortsÀttningsvis utgöras av denuntiation till bostadsrÀttsför- eningen, dock med krav pÄ skriftlig form.

7.4Promemorian BostadsrÀttsregister frÄn 2007

7.4.1Inget av förslagen borde genomföras

Mot bakgrund av de förslag som presenterades i BostadsrĂ€ttsutred- ningens delbetĂ€nkande och i Projektgruppens rapportbestĂ€mde re- geringen att frĂ„gan om registrering av bostadsrĂ€tter skulle övervĂ€gas. En utredare fick uppdraget att bitrĂ€da Justitiedepartementet med att utreda frĂ„gan om bostadsrĂ€ttsregister. Utredaren utvĂ€rderade vilket av de tvĂ„ förslagen som var att föredra och lĂ€mnade sitt förslag i de- partementspromemorian BostadsrĂ€ttsregister – nĂ„gra modeller för registrering av bostadsrĂ€tter (Ds 2007:12).

170

SOU 2022:39

Tidigare utredningar

Sammanfattningsvis ansÄg utredaren att varken förslaget i Bo- stadsrÀttsutredningens betÀnkande eller i Projektgruppens rapport borde genomföras. Utredaren presenterade i stÀllet sjÀlv ett tredje förslag. I andra hand menade utredaren att om nÄgot av de tvÄ första förslagen ÀndÄ skulle genomföras var BostadsrÀttsutredningens för- slag att föredra.

7.4.2Utredarens bedömning av förslagen

Utredaren anförde att förslaget i BostadsrÀttsutredningens betÀn- kande var onödigt ingripande. Utredaren menade att det frÀmst kret- sade kring en prövning av förvÀrv av bostadsrÀtter som den före- slagna nya myndigheten skulle arbeta med. Utredaren pÄpekade att problematiken inte gÀllde överlÄtelser utan snarare systemet för pantsÀttningar. En myndighetsprövning av förvÀrv ansÄgs Àven strida mot den föreningstanke som prÀglat systemet.

Utredaren ansÄg att en svaghet i Projektgruppens förslag bland annat var att föreningarna inte helt kunde befrias frÄn att hantera pantsÀttningar. Utredaren menade dock att med vissa justeringar skulle förslaget vara genomförbart och lösa flera av de brister som identifierats.

7.4.3Det tredje alternativet

Enligt det tredje alternativ som utredaren presenterade skulle ett centralt bostadsrÀttsregister införas med LantmÀteriverket som per- sonuppgiftsansvarigt. Utredaren menade att det behövdes ett regis- ter för att snabbt och enkelt ge upplysningar om bostadsrÀtter. Registret behövdes ocksÄ för registrering av pantsÀttningar.

Registret skulle innehÄlla uppgifter om bostadsrÀttshavare och pantsÀttningar och den information som skulle behövas för att knyta uppgifterna till en viss lÀgenhet. Uppgifter om bostadsrÀtts- föreningen, typ av fÄng och pris skulle ocksÄ registreras.

Enligt förslaget skulle bostadsrÀttsföreningarna befrias frÄn att hantera pantsÀttningar. I stÀllet skulle pantsÀttningen registreras av panthavaren (kreditinstituten). SakrÀttsligt skydd för pantsÀtt- ningen skulle uppkomma i samband med registreringen. En skyldig-

171

Tidigare utredningar

SOU 2022:39

het att avnotera en pantsÀttning nÀr pantrÀtten upphört skulle ocksÄ införas.

Uppgifter om andra förhÄllanden, till exempel överlÄtelser, skulle skötas av bostadsrÀttsföreningarna och deras förvaltare.

Promemorians förslag har inte lett till lagstiftning.

7.5Försöksverksamheten i Uppsala

7.5.1Försöksverksamhet med ett bostadsrÀttsregister

LantmÀteriverket bedrev under mitten av 1990-talet en försöksverk- samhet med ett bostadsrÀttsregister efter en modell som tagits fram av CentralnÀmnden för fastighetsdata (CFD). Syftet med försöket var att stödja BostadsrÀttsutredningen och att verka för tillkomsten av ett rikstÀckande offentligt bostadsrÀttsregister samtidigt som CFD:s modell prövades. Modellen för ett bostadsrÀttsregister finns redovisad i rapporten BostadsrÀttsregister, förstudierapport av Central- nÀmnden för fastighetsdata.

7.5.2Modellen för ett bostadsrÀttsregister

I förstudierapporten föreslog CFD att ett rikstÀckande offentligt bostadsrÀttsregister skulle upprÀttas för att komma till rÀtta med bristerna gÀllande pantsÀttningar och överlÄtelser.

Modellen innebar att pantsÀttningar skulle registreras i ett bo- stadsrÀttsregister. Registreringarna skulle huvudsakligen skötas av banker och kreditinstitut genom ett elektroniskt ansökningsför- farande. Det sakrÀttsliga momentet skulle dÄ flyttas frÄn underrÀt- telsen till sjÀlva registreringen i registret.

Registrering av en pantrÀtt skulle endast kunna göras för den som hade en fordran mot lÀgenhetsÀgaren och som hade ingÄtt ett pant- avtal med denne. Registreringen skulle förutsÀtta att panthavaren identifierade lÀgenheten, att panthavarens identitet framgick och att fordringen preciserades.

Anteckningen om pantrÀtten skulle normalt göras utan sÀrskild prövning och lÀgenhetens innehavare kunde dÀrefter aviseras om an- teckningen. PÄ begÀran av registerföraren skulle panthavaren kunna

172

SOU 2022:39

Tidigare utredningar

styrka sin behörighet att vara antecknad i registret. Om detta inte gjordes skulle registreringen strykas och pantrÀtten upphöra att gÀlla.

Eftersom endast Àgaren Àr behörig att pantsÀtta en bostadsrÀtt behövde registret ocksÄ innehÄlla uppgifter om Àgaren. Köparen skulle registreras genom att en ansökan skickades in med bevis om medlemskap i föreningen. SÀljaren kunde dÀrefter aviseras om Ànd- ringen i registret.

Rent praktiskt skulle systemet bygga pÄ att panthavarna anvÀnde automatisk databehandling (ADB) för sina anteckningar.

CFD menade att inte alla uppgifter i registret behövde vara offentliga. LÀgenhetens identifikationsuppgifter, bostadsrÀttshava- rens namn, personnummer, adress och datum för medlemskap samt uppgifter om en existerande pantsÀttning och datum för registre- ringen skulle vara offentliga. DÀremot skulle uppgift om vem som Àr panthavare och fordringens art vara dold. CFD menade att det vik- tigaste för en köpare var att veta om bostadsrÀtten var pantsatt eller inte. Om pantsÀttning fanns, skulle spekulanten hos Àgaren ta reda pÄ vem som Àr panthavare och kontakta denne för vidare informa- tion. Registret skulle Àven kunna ge publicitet Ät eventuella ford- ringar mot innehavaren som en förening kunde ha och andra exeku- tiva anteckningar.

BostadsrÀttsregistret skulle föras av en myndighet eftersom en effektiv registerhÄllning skulle krÀva att registerföraren hade befo- genheten att avgöra registrets innehÄll. Registret skulle vara fri- stÄende frÄn andra register men ha en koppling mot fastighetsdata- systemet.

GÀllande datafÄngsten konstaterade CFD att lÀgenhetsförteck- ningarna i de flesta fall redan fanns pÄ ADB-media, vilket skulle göra datafÄngsten billigare. Det skulle betyda att cirka 90 procent av lan- dets bostadsrÀtter kunde fÄngas in digitalt. För resterande del skulle dock en traditionell registrering behöva göras.

Efter att uppgifter om medlemskap och pantsÀttningar överförts till registret skulle kreditinstituten fÄ stÀmma av dessa uppgifter mot deras egna register.

173

Tidigare utredningar

SOU 2022:39

7.5.3Resultaten av försöksverksamheten

Försöksverksamheten startade under hösten 1996. Deltagarna i för- söket utgjordes av ett femtiotal bostadsrĂ€ttsföreningar i Uppsala och nĂ„gra av de stora bankerna med kontor i Uppsala. Erfarenheterna frĂ„n försöksverksamheten finns redovisade i LantmĂ€teriverkets rap- port BostadsrĂ€ttsregister – erfarenheter av Uppsalaförsöket frĂ„n 1998.

Den praktiska upplÀggningen av registret gjordes genom att upp- gifter om föreningar, lÀgenheter, medlemmar och pantnoteringar samlades in, i huvudsak via skriftliga blanketter och i nÄgot fall via Excel-filer eller genom föreningarnas egna ADB-register. Efter komplettering och rÀttning matades uppgifterna manuellt in i ett sÀr- skilt system hos LantmÀteriverket.

För att kontrollera kvaliteten i registret inventerade bankerna sina egna uppgifter och jÀmförde dessa med registrets uppgifter. DÄ uppdagades flera brister i registerkvaliteten. Omkring 25 procent av de lÀgenhetsbeteckningar som bankerna hade noterat stÀmde inte överens med föreningarnas lÀgenhetsbeteckningar. Orsaken till det kunde delvis förklaras av att föreningarna hade bytt system för lÀgenhetsbeteckningen sedan lÄnet togs.

NÀr det gÀller pantnoteringar överensstÀmde drygt 70 procent tids- mÀssigt (max en mÄnads differens) hos bank och förening. I andra fall stÀmde inte datum för pantnoteringarna i registret överens med bankens egna noteringar. Det fanns ocksÄ Àldre pantnoteringar kvar i bostadsrÀttsregistret som inte lÀngre var aktuella.

För Ätta procent av lÀgenheterna med belÄning saknades pant- noteringar helt och hÄllet i bostadsrÀttsregistret. I dessa fall var det dock möjligt att det var en bank som inte deltog i försöksverksam- heten som hade pantrÀtt.

En annan brist som identifierades var att det förekom namn pÄ kreditgivare som inte lÀngre existerade, till exempel som en följd av uppköp, fusion eller liknande.

Under försöken framkom ytterligare brister avseende kvaliteten i registret. BetrĂ€ffande personnummer noterades att vissa föreningar överhuvudtaget inte registrerade detta för sina medlemmar. Även datumet för medlemskap var i vissa fall oprecist, till exempel genom att enbart ange Ă„r eller mĂ„nad. Det förekom ocksĂ„ att datum helt saknades.

174

8Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

8.1Inledning

Direktiven sÀger att i bland annat Norge och Finland finns motsva- righeter till bostadsrÀtter, och att det dÀrför finns anledning att dra lÀrdomar av de erfarenheter som dessa lÀnder kan ha av ett liknande register.

Men det finns ocksÄ andra goda skÀl att titta nÀrmare pÄ just dessa grannlÀnder. Hanteringen av registerfrÄgor med koppling till bo- stadsbestÄndet, och dÄ frÀmst fastigheter, har utvecklats pÄ likande sÀtt i alla tre lÀnderna. Det finns flera orsaker till det. Förutom den globala utvecklingen runt digitalisering har det skett en renodling av uppgifter i den offentliga sektorn i alla tre lÀnderna.

SÄ har exempelvis den grundlÀggande registreringen av fastig- heter och rÀttigheter knutna till dessa datoriserats, först i Sverige och sedan i bÄde Finland och Norge. I alla tre lÀnderna har registreringen av Àgande, inteckningar/pantsÀttningar och andra fastighetsan- knutna rÀttigheter (inskrivning) flyttats frÄn domstolsvÀsendet, först i Norge och sedan i Sverige och Finland. Flytten har gÄtt till det som ursprungligen var kartmyndigheter men nu Àr myndigheter med ansvar för samhÀllets grundlÀggande geodata och fastighetsin- formation (LantmÀteriet i Sverige, LantmÀteriverket i Finland och Statens Kartverk, vanligen benÀmnt Kartverket, i Norge).

Men det finns naturligtvis ocksÄ skillnader mellan lÀnderna. En sÄdan Àr att vad som kan och ska registreras regleras ner pÄ detaljnivÄ i Sverige medan det i Norge Àr betydligt mer öppet nÀr det gÀller vilka rÀttsförhÄllanden som kan registreras. Finland Àr i detta avse- ende mer likt Sverige.

I Norge ingÄr registreringen av den norska motsvarigheten till bostadsrÀtter i den sÄ kallade grunnboken vid Kartverket sedan 2006,

175

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

och i Finland pÄgÄr ett införande av ett bostadsdatasystem vid Lant- mÀteriverket avseende aktieinnehav och lÀgenheter i de finska bo- stadsaktiebolagen. I de följande avsnitten beskrivs de relevanta för- hÄllandena i de bÄda lÀnderna.

Det bör ocksÄ sÀgas att i Danmark, som ju inte nÀmns i utred- ningsdirektiven, finns ett begrÀnsat antal andelslÀgenheter men de utgör ingen egentlig motsvarighet till vÄra bostadsrÀttsföreningar och bostadsrÀtter.

Förutom genomgÄngar av lagstiftning och förarbeten har vi besökt de bÄda lÀnderna, och dÄ trÀffat representanter för LantmÀteriverket och Kartverket. Vi har ocksÄ trÀffat personer som haft framtrÀdande roller i lagstiftningsarbetet, medarbetare med personlig erfarenhet frÄn den norska registerupplÀggningen i den största banken i Norge, samt representanter för det största boligbyggelaget, den största mÀklarorganisationen (Norge) och ett företag som utvecklar system- tjÀnster för bland annat bostadsmarknadens aktörer (Finland).

Vi tror att beskrivningarna ger en bra bild av vad som krÀvs av alla aktörer som Àr inblandade vid en upplÀggning av ett register över bostadsrÀtter i Sverige. Det finns dÀrför med en hel del uppgifter som ligger pÄ en detaljnivÄ som inte Äterfinns i vÄra förslag dÄ vi tror att det ÀndÄ tillför ett vÀrde och tydliggör förvÀntningar.

Som kommer att framgÄ nedan sÄ Àr likheterna mellan de svenska och norska boendeformerna betydande, varför det finns anledning att gÄ in mer i detalj nÀr det gÀller det norska arbetet och de lösningar man valt. UpplÀggningen i Finland pÄgÄr och har egentligen precis bara börjat. Det kan innebÀra att det finns anledning att titta nÀrmare pÄ Finland igen vid en faktisk planering av ett införande av ett bo- stadsrÀttsregister i Sverige.

8.2Finland

8.2.1De finska bostadsaktiebolagen

I Finland finns sÄ kallade bostadsaktiebolag. Dessa bolag Àr till sin funktion den typ av organisation som kan sÀgas motsvara den svenska bostadsrÀttsföreningen. Ett bostadsaktiebolag har till syfte att Àga och besitta minst en byggnad eller del av en byggnad dÀr mer Àn hÀlften av lÀgenheternas golvyta utgörs av bostadslÀgenheter som

176

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

Àr i aktieÀgarnas besittning. Bostadsaktiebolag regleras i lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009).

DÀrutöver finns ömsesidiga fastighetsaktiebolag, som Àr en annan sorts bolag, Àven om ocksÄ dessa ibland kallas bostadsaktiebolag. I ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag upptar bostÀder mindre Àn 50 procent av golvytan, och det behöver inte ha nÄgra bostÀder alls. I de ömsesidiga fastighetsaktiebolagen Àr det ofta större investerare inblandade och dÄ med rÀtt komplexa upplÀgg. Det handlar oftast om byggnader med affÀrs- eller produktionslokaler, och en mindre del bostÀder. I det följande ingÄr ocksÄ de i vad vi kallar bostadsak- tiebolag.

Bostadsaktiebolagen och de ömsesidiga fastighetsaktiebolagen Àr registrerade i handelsregistret som förs av Patent- och register- styrelsen.

8.2.2AktielÀgenheterna

Den som vill bo i en aktielÀgenhet kan köpa aktier i bostadsaktiebo- laget. Aktierna ger rÀtt att besitta en lÀgenhet som anges i bolagsord- ningen. Antalet aktier kopplat till respektive lÀgenhet varierar med lÀgenhetens storlek. Aktier i ett bostadsaktiebolag fÄr i princip fritt överföras, bland annat genom köp, byte, gÄva, arv eller testamente.

Ett aktiebrev utfÀrdas för Àgaren för en aktiegrupp som ger rÀtt till besittning av en aktielÀgenhet. Aktiebrevet innehÄller uppgifter om bolagets firma och företags- och organisationsnummer, aktier- nas ordningsnummer eller antalet aktier och aktiebrevets ordnings- nummer, den aktielÀgenhet som aktiegruppen ger besittningsrÀtt till, eventuell inlösningsklausul samt uppgifter som enligt andra bestÀm- melser ska antecknas pÄ aktiebrevet.

FrÄn och med 2019 skapas inte lÀngre fysiska aktiebrev. I stÀllet sköts det elektroniskt genom registrering i det nya aktielÀgenhets- registret.

Bostadsaktiebolaget för en aktiebok över Àgarna för respektive aktiegrupp. Aktieboken innehÄller bland annat uppgifter om akti- erna och aktiegrupperna, vilken aktielÀgenhet som varje aktiegrupp medför besittningsrÀtt till, dagen dÄ en aktie har registrerats och aktieÀgarnas namn, adress och födelsedatum. FörÀndringar i inne- hÄllet i aktieboken ska antecknas utan dröjsmÄl

177

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

Aktieboken Àr offentlig och den som vill kan begÀra att fÄ en kopia av den. Bland annat nÀr det gÀller tillgÄng till fysiska personers adress eller födelsedatum gÀller dock sÀrskilda begrÀnsningar.

Sedan 2019 har det varit möjligt för befintliga bostadsaktiebolag att överföra sin aktiebok till aktielÀgenhetsregistret. NÀr ett bolags aktiebok förts över kan aktieÀgarna konvertera sina fysiska aktiebrev till digitala. Alla bostadsaktiebolag bildade efter 2019 registreras helt digitalt.

Uppgifter om aktielÀgenheternas egenskaper finns i befolknings- datasystemet, i den del som brukar kallas för byggnads- och lÀgen- hetsregistret, som förs av Myndigheten för digitalisering och befolk- ningsdata. Det handlar bland annat om lÀgenhetens yta, antal rum och kökstyp och eventuell utrustning, som balkong eller bastu. I Sverige kan det hÀr registret sÀgas ha sin motsvarighet i lÀgenhets- registret, som förs av LantmÀteriet.

8.2.3Statistik över bestÄndet

I Finland finns ungefÀr 100 000 bostadsaktiebolag som tillsammans omfattar cirka 1,5 miljoner bostadslÀgenheter. MedelvÀrdet pÄ stor- leken pÄ bolagen berÀknas vara kring 17 lÀgenheter.

Ett bostadsaktiebolag kan bestÄ av flera hundra lÀgenheter men ocksÄ bara en eller tvÄ lÀgenheter. Det beror pÄ att skattereglerna vid överlÄtelse gör det billigare att överlÄta ett aktiebolag Àn en fastighet. DÀrför finns det en stor mÀngd smÄ bostadsaktiebolag som Àger en villafastighet med bara en eller tvÄ bostadslÀgenheter.

Det finns uppskattningsvis över tvÄ miljoner bostadsaktieÀgare. Varje Är tillkommer cirka 1 300 nya bostadsaktiebolag.

UngefÀr 10 procent av lÀgenheterna byter Àgare varje Är, vilket Àr ungefÀr samma nivÄ som för fastigheter. Det sker kring 70 000 för- sÀljningar per Är samt cirka 30 000 arv och liknande. Det Àr en större andel arv i bolagen Àn i smÄhusbestÄndet eftersom det Àr fler Àldre som bor i bostadsaktiebolag Àn i fast egendom.

UngefĂ€r 60 procent av bolagen, som omfattar 80 procent av lĂ€genheterna, har en förvaltare. Det finns ungefĂ€r 2 500 sĂ„dana för- valtare (”housing managers”). De flesta Ă€r rĂ€tt lokala, men det finns ett par rikstĂ€ckande. ÅterstĂ„ende 40 procent av bolagen har ingen förvaltare. Ofta Ă€r den tekniska och ekonomiska förvaltningen upp-

178

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

delad pÄ olika förvaltare. MÄnga förvaltare Àr smÄ med bara en an- stÀlld, frÀmst i Helsingfors.

Det finns runt 15 it-system för den administrativa förvaltningen pÄ marknaden. Visma Àr den största aktören med cirka 80 procent av marknaden. NÄgon standardisering finns inte, varför det Àr svÄrt för ett bostadsaktiebolag att byta förvaltare. MÄnga vÀntar sig att det nya registret ska kunna underlÀtta ett förvaltarbyte.

Det finns nÄgra fÄ bostadsrÀttsföreningar i Finland men det Àr en marginell företeelse. Bankerna gillar inte den formen och man tycker bland annat att det tar tid att fÄ fram information om dem.

Det finns ocksĂ„ en annan boendeform, ”right of residence”, som bygger pĂ„ ett kommunalt initiativ och kontroll. Man fĂ„r dĂ„ tillbaka sin insats nĂ€r man flyttar sĂ„ det gĂ„r inte att tjĂ€na pengar pĂ„ Ă€gandet. Det finns inte heller sĂ„ mĂ„nga sĂ„dana.

FrÄn början var det tÀnkt att Àven dessa boendeformer skulle vara med i det nya registret men sÄ blev det inte.

8.2.4Behov av ett aktielÀgenhetsregister

I inledningen till det hÀr kapitlet har vi nÀmnt att det i Finland pÄgÄr en etablering av ett aktielÀgenhetsregister. SjÀlva inrÀttandet pÄbör- jades 2019 samtidigt med etableringen av ett bostadsdatasystem vid LantmÀteriverket. I bostadsdatasystemet finns uppgifter om Àgande, pantsÀttning och begrÀnsningar för aktielÀgenheter, som kan vara sÄ- vÀl bostÀder som exempelvis parkeringsplatser. Syftet med bostads- datasystemet Àr enligt propositionen (127/2018) att frÀmja omsÀtt- ningen av bostadsaktier och anvÀndningen av dem som sÀkerhet. Syftet Àr ocksÄ att frÀmja Àgarnas tillgÄng till information och bola- gens förvaltning genom att erbjuda tillgÄng till de uppgifter i myn- digheternas register som gÀller aktier och de objekt som aktierna medför besittningsrÀtt till.

Syftet med lagen om ett bostadsdatasystem (1328/2018) Àr att slopa de aktiebrev för aktier i bostadsaktiebolag och ömsesidiga fastighetsbolag som Àr i pappersform och att skapa ett tillförlitligt inskrivningssystem för omsÀttning av aktier, för aktieÀgande och för anvÀndning av aktier som sÀkerhet.

Innan aktielÀgenhetsregistret upprÀttades fanns inget centralt re- gister över bostadsaktieÀgarna. Det innebÀr bland annat att det sak-

179

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

nades kunskap utanför sjÀlva bolaget om vilka som var Àgare till ak- tierna och dÀrmed till lÀgenheterna.

Även nĂ€r det gĂ€ller pantsĂ€ttning har uppgifter varit svĂ„ra att fĂ„ fram. Bostadsaktiebolaget för, som nĂ€mnts tidigare, uppgifter om vilka aktieĂ€garna i bolaget Ă€r, dĂ„ det ska antecknas i bolagets aktie- bok. Men det Ă€r bara den individuella aktieĂ€garen och banken som vet vilka aktier som Ă€r pantsatta. Bolaget vet det alltsĂ„ inte. Detta har orsakat besvĂ€r och kostnader och hanteringen har varit tidskrĂ€vande.

8.2.5Ett stegvis införande

Den reform som nu pÄgÄr görs i etapper. FrÄn och med 2019 trycks inte lÀngre aktiebrev för nya bostadsaktiebolag pÄ papper. Aktierna och informationen om Àgande och pantsÀttning av aktier i nybildade bolag registreras i stÀllet direkt i aktielÀgenhetsregistret. AktieÀgare som har registrerats i registret behöver dÀrför inte lÀngre förvara ak- tiebreven sjÀlva.

För bostadsaktiebolag som existerande vid ingÄngen av 2019 sker införandet stegvis. Först ska varje bostadsaktiebolag konvertera sina uppgifter, frÀmst dÄ aktieboken. Det görs till den finska motsvarig- heten till Bolagsverket, Patent- och registerstyrelsen. DÀrifrÄn förs uppgifter över till LantmÀteriverket. Bolagen har tiden fram till 2023 pÄ sig att lÀmna in sina uppgifter till myndigheterna. DÀrefter har aktieÀgarna i respektive bolag tio Är pÄ sig att lÀmna in sina aktiebrev till LantmÀteriverket för konvertering. I och med det sÄ upphör de fysiska aktiebreven att gÀlla dÄ de ersÀtts av registreringen i registret. Det innebÀr att de sista aktiebreven kan komma att lÀmnas in Är 2033.

Om aktier i ett ”gammalt” bostadsaktiebolag byter Ă€gare efter det att föreningen lĂ€mnat in sina uppgifter mĂ„ste aktierna lĂ€mnas in för konvertering i samband med överlĂ„telsen.

8.2.6AktielÀgenhetsregistrets innehÄll

AktielÀgenhetsregistret innehÄller uppgifter om förvÀrv och pant- sÀttning av aktier samt uppgifter om begrÀnsningar som gÀller akti- erna eller den besittningsrÀtt som aktierna ger upphov till. I registret antecknas Àven uppgifter om utmÀtning och sÀkerhetsÄtgÀrder som

180

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

avser en aktie, pĂ„ anmĂ€lan frĂ„n behörig myndighet. I registret an- tecknas ocksĂ„ en aktieĂ€gares konkurs pĂ„ anmĂ€lan frĂ„n konkursboet. Även en begrĂ€nsning i aktieĂ€garens rĂ€tt att överlĂ„ta en aktie, till ex- empel enligt lag eller testamente, antecknas i registret.

I praktiken innebÀr det att registret bland annat innehÄller upp- gifter om Àgaren till en aktie, eventuell pantsÀttning av aktien och om aktien Àr föremÄl för utmÀtning.

8.2.7PantsÀttning av aktier

Aktier i ett bostadsaktiebolag kan pantsÀttas. För att en giltig pantrÀtt ska uppkomma krÀvs enligt de allmÀnna principerna i finsk rÀtt dels en bindande pantsÀttningsförbindelse mellan pantsÀttaren och panthavaren, dels ett sÄ kallat publicitetskrav som gör att pant- rÀtten gÀller mot tredje man.

Precis som i Norge skulle tidigare en handling – aktiebrevet – lĂ€mnas över som sĂ€kerhet vid pantsĂ€ttning. Eftersom man skulle överlĂ€mna aktiebrevet har det varit vĂ€ldigt komplicerat nĂ€r man tog ytterligare lĂ„n frĂ„n en annan kreditgivare.

PantsÀttningar ska numera föras in i aktielÀgenhetsregistret. Re- gistreringen uppfyller dÀrmed publicitetskravet och blir en förut- sÀttning för att pantrÀtten ska fÄ sakrÀttsligt skydd och gÀlla mot tredje man. Registreringen bevisar dÀremot inte i sig att pantrÀtten existerar eller till vilket belopp pantansvaret uppgÄr, förutom om ett eventuellt maximibelopp har antecknats i registret (se detaljmo- tiveringen till 2 kap. 6 § i propositionen 127/2018). LagÀndringarna som infördes 2019 innebar dÀrför att registrering av pantsÀttning i aktielÀgenhetsregistret ersatte det tidigare kravet om överlÀmnande av aktiebrevet.

En överlÄtelse eller en pantsÀttning av en aktie Àr inte bindande för överlÄtarens eller pantsÀttarens borgenÀrer, om inte förvÀrvet eller pantsÀttningen har förts in i aktielÀgenhetsregistret.

PantsÀttningen förs in i aktielÀgenhetsregistret pÄ ansökan av panthavaren. En förutsÀttning för registrering Àr som utgÄngspunkt att den aktieÀgare som Àr införd i registret ger sitt samtycke till regi- streringen. De uppgifter som registreras anger vem som Àr pantha- vare och pÄ begÀran Àven maximibeloppet pÄ pantansvaret. Om det

181

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

finns flera panthavare kan pantsÀttningarnas företrÀdesordning anges pÄ ansökan av panthavarna gemensamt.

Registeruppgifter om pantsÀttning ska avföras ur registret eller Àndras pÄ ansökan av den registrerade aktieÀgaren eller panthavaren. Avförande eller Àndring krÀver samtycke av dem vars stÀllning kan försÀmras till följd av Àndringen.

8.2.8Planeringen för ett register

Tankar pÄ ett register hade funnits under en lÄng tid. NÀr det gÀller vanliga aktiebolag hade aktierna konverterats lÄngt tidigare. En ut- redning frÄn 2004 visade dock att det inte var lönsamt att göra nÄgot Ät bostadsaktiebolagen, och det dröjde mÄnga Är innan frÄgan togs upp igen.

Det arbete som sÄ smÄningom pÄbörjades 2016 startade efter ett regeringsskifte. Projektet var ett av nyckelprojekten i regeringens satsningar. Ursprungligen trodde man att hela projektet skulle vara klart i början av 2019, med hÀnsyn till nÀsta riksdagsval.

Det blev emellertid direkt sex mÄnaders försening dÄ ingen ville ta ansvaret för utvecklingsarbetet. Arbetet började i Jord- och skogs- bruksministeriet, vilket Àr LantmÀteriverkets departement. Det be- slutades att LantmÀteriverket skulle leda utvecklingsprojektet, men det var dÄ inte klart om man ocksÄ skulle ta ansvaret sen.

En stor frĂ„ga var vem som skulle ansvara för registret – staten eller en privat aktör? Finansiellt Ă€r den Ă€gda bostaden en sĂ„ stor del av hushĂ„llens tillgĂ„ngar att det ansĂ„gs att det mĂ„ste vara ett statligt register. Men det privata bolaget som engagerat sig för en privat lös- ning i form av en licensmodell lobbade kraftigt och var vĂ€ldigt ange- lĂ€get om att fĂ„ ta ansvar. Ett framtrĂ€dande argument för den privata lösningen var att det redan gjordes för vanliga aktier. Men Ă€ven om de kunde hantera aktier sĂ„ saknade de kopplingen mellan aktierna och bostaden.

Ett annat argument för en statlig lösning var att fast egendom sköts av staten. Om ett bolag sköter bostadsaktiebolagen sÄ vet man inte var Àgandet av bolaget hamnar. Det Àr sÀrskilt viktigt eftersom det Àr information om vanliga medborgare som till exempel skulle kunna hamna hos ett utlÀndskt bolag. Ett annat starkt skÀl för ett statligt register var rÀdslan för kostnaderna i en privat lösning.

182

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

FrÄgan studerades ur konstitutionell synvinkel i det sÀrskilda projektet för lagstiftning som hade etablerats. Detta finns redovisat i regeringens proposition. Resultatet blev ett statligt register.

NÀr det beslutet vÀl var taget gick allt mycket fortare.

8.2.9Uppbyggnaden av registret

Det förberedande projektet som tillskapades fick en strategisk styr- grupp, men det var dÄ Ànnu inte klart vem som skulle ta ansvaret för att leda arbetet. Dessutom fanns ett separat lagstiftningsprojekt (se ovan). Lagstiftningsarbetet leddes av Jord- och skogsbruksministe- riet. I det projektet fanns det mÄnga starka viljor, och det var ett projekt som fick stort inflytande. Det fanns kommunikationssvÄrig- heter i förhÄllande till sjÀlva utvecklingsprojektet, och det innebar att lagstiftningsprojektet blev bestÀmmande.

Det innehĂ„ll som ursprungligen planerades för registret var för ambitiöst och har inte blivit realitet Ă€n. I stĂ€llet faststĂ€lldes nya mĂ„l nĂ€r det var klart att LantmĂ€teriverket skulle ansvara för projektet. Projektet krymptes för att klara tidplanens mĂ„ltidpunkt 2019 och pĂ„ grund av dataskyddsrĂ€ttsliga frĂ„gor. InnehĂ„llet och omfattningen blev uppdelat i tvĂ„ faser. Den första fasen Ă€r reglerad i den lagstift- ning som finns nu och handlar frĂ€mst om Ă€gande och pant. Andra delen rör bland annat real estate manager’s certificate, och den ut- vecklingen pĂ„börjades hösten 2021 (se nedan).

Det ”riktiga” arbetet startade i början av 2018 dĂ„ det Ă„terstod un- gefĂ€r ett Ă„r för att fĂ„ det viktigaste att fungera. LantmĂ€teriverket skulle börja bygga system trots att det inte fanns nĂ„gon lagstiftning pĂ„ plats. SĂ„ mycket av utvecklingsarbetet byggde pĂ„ ett gissande och man gjorde en del felgissningar. Det innebar att arbete fick göras om, vilket förmodligen kostade i storleksordningen 1 miljon euro. Dess- utom tog det utvecklarna ett halvĂ„r att förstĂ„ verksamheten sĂ„ det kom inte ut nĂ„got anvĂ€ndbart under den tiden. Ända till början av 2019 fick LantmĂ€teriverket gissa nĂ€r det gĂ€llde lösningarna.

LantmÀteriverket lade ocksÄ ner mycket tid och resurser pÄ arki- tekturarbete. Det bidrog till förstÄelsen av helheten men det visade sig att, Àven om arkitekturen faststÀllts av styrgruppen, det inte fanns nÄgon vilja att följa arkitekturen bland de inblandade organisatio-

183

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

nerna. SÄ arkitekturen blev en idealbild som man i stÀllet fick anpassa till verkligheten.

En hel del grunduppgifter saknades ocksÄ. Man visste ungefÀr hur mÄnga bostadsaktiebolag det fanns hos motsvarigheten till Bolags- verket (Patent- och registerstyrelsen) nÀr man började. Men inte hur mÄnga som var aktiva. Och ingen visste hur mÄnga lÀgenheter det fanns i bolagen. Och de ansvariga för lÀgenhetsregistret (dÄvarande Befolkningsregistercentralen) hade ingen aning om Àgandet av hu- sen. Dessutom finns det mÄnga olika sÀtt att sÀtta upp ett bostads- aktiebolag inom gÀllande legala ramar. Det insÄg man inte, och det innebar att man upptÀckte saker som ingen trodde fanns. DÀrför blev det vÀldigt mÄnga varianter som ska hanteras.

8.2.10Överföring av uppgifter

Nu Àr registret igÄng med de bolag som bildats frÄn och med 2019. Sen vÄren 2020 har gamla bolag kunnat lÀgga in sin information. Dessa bolag har pÄ sig till slutet av 2023 att föra över sin information. Aktiebrev och panter, dvs informationen frÄn aktieÀgarna, ska vara inne senast 2033 (tio Är efter det att bolaget kom in med sin infor- mation). Vid överlÄtelse ska informationen alltid in och inga nya fy- siska aktiebrev fÄr utfÀrdas. Vid ny pantsÀttning utgÄr man frÄn att kreditgivaren krÀver att aktiebrevet konverteras.

Den lÄnga övergÄngstiden Àr ett politiskt beslut som motiverats med att man inte vill besvÀra Àldre mÀnniskor som bor och kanske dör i sin bostad och som nog inte kommer ha nÄgon direkt nytta av att konvertera sina aktiebrev. Men om man vill lÄna pengar eller sÀlja man sÄ mÄste man konvertera. Men tiden kanske kan komma att kor- tas i slutÀnden.

De stora bolagen med förvaltare klarar lÀtt att föra över infor- mation. Men de smÄ bolagen har blivit mer förvirrade av den hjÀlp med dataöverföring som LantmÀteriverket hade tagit fram.

WebbtjÀnsten som gamla föreningar ska kunna anvÀnda var inte klar i tid. SÄ LantmÀteriverket fick börja med att sjÀlva registrera bo- lag, ungefÀr 450 stycken. Det skedde under ett halvÄr. Efter det har bolag sjÀlva börjat föra över information via webbtjÀnsten.

184

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

8.2.11Registret i drift

NÀr registret nu Àr i drift har det uppmÀrksammats att det finns luckor i bolagens register, sÀrskilt vad gÀller gamla bolag. Aktiebrev saknas ocksÄ, sÄ de mÄste dödas enligt ett visst förfarande.

Det Àr inte sÄ enkelt som att en aktie eller grupp av aktier bara ska kopplas till en viss lÀgenhet. Det kan ocksÄ vara till ett förrÄd, en parkeringsplats eller ett garage, vilket behöver kontrolleras.

LantmÀteriverket tar ut avgifter för den information ur registret som man tillhandahÄller. Hela systemet ska vara sjÀlvfinansierande pÄ lÄng sikt. Det kostar 60 euro att registrera Àgarskifte och 25 euro för att registrera en pantsÀttning. Det kostar 18 euro att fÄ infor- mation via kundtjÀnst medan avgiften för att fÄ information via ett interface Àr betydligt lÀgre.

Vid överlÄtelse av fast egendom i Finland krÀvs köpehandlingen in. Men nÀr det gÀller aktier i ett bostadsaktiebolag Àr principen att överlÄtaren endast medger att en ny Àgare ska registreras. Det Àr mer en signaturkontroll Àn en prövning av överlÄtelsen.

PantsÀttningsregistreringarna sker pÄ blanketter i dag men det ska bli en elektronisk tjÀnst.

Det egna aktieĂ€gandet och egna pantsĂ€ttningar kan kontrolleras i registret genom en digital tjĂ€nst som tillhandahĂ„lls av LantmĂ€teri- verket. Övriga kan ta del av informationen pĂ„ olika sĂ€tt.

8.2.12Framtida utveckling av registret

Den utveckling av en andra fas som pÄbörjats hösten 2021 finansie- ras genom regeringens Äterstartsprogram efter coronapandemin. Fas tvÄ Àr ett ambitiöst program som ska genomföras pÄ bara fem Är med 14 miljoner euro i finansiering.

DĂ€r ingĂ„r som nĂ€mnts delar som senarelades i projektets början, sĂ„som ”Real estate manager’s certificate”. Det Ă€r ett intyg förvalta- ren utfĂ€rdar och som behövs vid en försĂ€ljning av aktierna, och som kan jĂ€mföras med en svensk mĂ€klarbild. Det Ă€r oftast mĂ€klaren som begĂ€r att fĂ„ ett sĂ„dant papper. Dokumentet kostar att fĂ„ frĂ„n förval- taren men avgiften varierar kraftigt. Intyget fĂ„r inte vara Ă€ldre Ă€n tre mĂ„nader sĂ„ ibland mĂ„ste man bestĂ€lla ett nytt intyg, och betala en ny avgift, om en försĂ€ljning drar ut pĂ„ tiden. Ett intyg framstĂ€llt i syste-

185

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

met kommer att utvecklas i fas tvÄ, vilket kommer att pÄverka intÀk- terna för förvaltarna.

I fas tvÄ finns ocksÄ en koppling till behovet av ett positivt kre- ditregister. En stor del av finansieringen av produktionskostnaden ligger pÄ bostadsaktiebolaget, och den fördelas ut pÄ aktieÀgarna att betala. SÄ man kanske lÄnar 100 000 euro för att köpa lÀgen- heten/aktierna och sÄ fÄr man lika mycket till av bolagets lÄn som man Àr betalningsskyldig för. Information om detta behövs för fi- nansiell statistik.

En annan del i fas tvÄ gÀller uppgifter om renoveringar och repa- rationer. DÀr Àr det förvaltarna, frÀmst de mindre, som blir anvÀn- dare. Det kommer att underlÀtta byte av förvaltare och det ger en del nya affÀrsmöjligheter i samhÀllet. I dag Àr det svÄrt att byta förvaltare vilket innebÀr att bostadsaktiebolagen Àr inlÄsta. Och mÄnga förval- tare tycker att informationen Àr deras, inte bolagens. Ett starkt ar- gument i Finland har varit att ett register kommer att underlÀtta byte av förvaltare.

Allt utom uppgifter om bolagslÄnen fanns med i de ursprungliga planerna sÄ det Àr egentligen inte sÄ mycket som Àr nytt. Dock Àr den korta tiden en utmaning.

8.3Norge

8.3.1Inledning och statistik

I Norge finns sÄ kallade borettslag. Ett borettslag Àr en organisation som har till syfte att ge andelsÀgarna en nyttjanderÀtt (bruksrett) till en bostad i företagets egendom, en sÄ kallad borett. Denna koopera- tiva samarbetsform kan till sin funktion sÀgas motsvara den svenska bostadsrÀttsföreningen. Borettslagen regleras i lov om burettslag (LOV-2003-06-06-39).

Det finns drygt 9 000 borettslag och 370 000 boretter, eller egentligen borettsandelar. Varje Är tillkommer ungefÀr 100 borett- slag, vilket innebÀr 2 500 boretter. NÄgra fÄ borettslag försvinner varje Är, av olika anledningar. Cirka 10 procent av boretterna byter Àgare varje Är.

Boretter uppstod i mellankrigstiden. Det var en kooperativ mo- dell redan frÄn starten, och en bra modell nÀr behovet av bostÀder

186

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

var stort efter första vÀrldskriget. Men den första lagen kom inte för- rÀn 1960. Fram till dess var det en oreglerad boendeform.

Tidigare fanns Àven aktiebolag som hade samma syfte som ett bo- rettslag har. De andelslag och bostadsaktiebolag som fanns 1960 fick vara kvar men inga nya fick bildas. Mellan 1983 och 2003 fick dock bostadsaktiebolag bildas vid nyproduktion. Andelslagen ombildades automatiskt till borettslag nÀr 1960 Ärs lag infördes.

År 2003 beslutades om en ny lag. DĂ€r infördes en möjlighet till ombildning för bostadsaktiebolagen till borettslag. Men det Ă€r sĂ„ komplicerat att det Ă€r fĂ„ som har ombildats.

Det finns ofta en koppling mellan borettslaget och ett bolig- byggelag, med en sorts ömsesidigt medlemskap. SĂ„dana borettslag kallas tillknyttede borettslag. Boligbyggelaget sköter ofta förvalt- ningen Ă„t ”sina” borettslag. Obos Ă€r ett exempel pĂ„ ett bolig- byggelag, och det Ă€r med bred marginal det största. Obos skapades med svenska HSB som förebild.

Boligbyggelagen Àr organiserade i NBBL (Norska boligbyggelags landsforbund), som Àr en paraplyorganisation för alla boligbyggelag. Borettslaget Àr inte medlem i boligbyggelaget utan det Àr de enskilda andelsÀgarna som Àr medlemmar dÀr. Borettslaget betalar dock med- lemsavgifterna för medlemmarnas rÀkning till boligbyggelaget.

Vid utgÄngen av 2020 var 41 boligbyggelag anslutna till NBBL. Antalet boligbyggelag har minskat kraftigt efter 2009 genom fusioner. Dessa 41 boligbyggelag förvaltade 5 801 borettslag med 270 121 lÀgenheter. Antalet medlemmar i NBBL uppgick till 1 134 970. Som en jÀmförelse kan nÀmnas att det av betÀnkandet NOU 2000:17 framgÄr att antalet borettslag som dÄ förvaltades av ett boligbyggelag anslutet till NBBL var 4 380. Detta innebÀr en ökning med drygt 30 procent pÄ 20 Är.

8.3.2Borettslag

Vid bildandet av ett borettslag ska det upprÀttas ett stiftardokument och grundarna, som ska anges i dokumentet, ska teckna alla andelar i laget. Antalet andelar kan Àndras senare, men det mÄste finnas minst tvÄ andelar. Vanligen Àr det ett boligbyggelag eller ett byggföretag som grundar borettslaget, och det kan dÄ Àga alla andelarna i laget.

187

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

Till stiftardokumentet ska fogas en bygg- och finansieringsplan. Av den ska bland annat framgÄ vilken bostad som Àr knuten till re- spektive andel. DÀr ska ocksÄ framgÄ om det krÀvs att en insats be- talas för att kunna teckna en andel och hur stor denna insats Àr. I denna plan regleras ocksÄ hur de gemensamma kostnaderna ska fördelas mellan andelsÀgarna.

Borettslaget Àr bildat nÀr stiftardokumentet Àr undertecknat. Detta ska anmÀlas för registrering till Företagsregistret (Foretaks- registret). Detta register Àr en del av Brönnöysundsregistrene, Norges motsvarighet till svenska Bolagsverket. AnmÀlan ska göras inom tre mÄnader frÄn det att stiftardokumentet skrevs under.

Ett borettslag ska ha en forrettningsförer, ungefÀr motsvarande en förvaltare, om inte stadgarna sÀger nÄgot annat.

Det Àr nÀstan inget borettslag som byter förvaltare och det var heller inte möjligt före 2003 Ärs lag. Det Àr fristÄende borettslag som kan byta förvaltare men det sker inte i nÄgon större omfattning. Det sÀgs dock inte vara sÀrskilt svÄrt att byta förvaltare i Norge.

I loven om burettslag Äterfinns ocksÄ bestÀmmelser om Ärsmöte (generalförsamling), styrelse, förvaltning med mera som pÄminner om det svenska regelverket. Den innehÄller ocksÄ, i motsats till den svenska bostadsrÀttslagen, bestÀmmelser om sammanslagning och delning av boretter.

Det finns borettslag dÀr kommunen inledningsvis Àger alla ande- lar och dÀrmed har man en hÄrd reglering av vilka som fÄr köpa en andel/borett. Det handlar dÄ om borettslag med ett visst ÀndamÄl, som att ge en viss kategori mÀnniskor en bostad. Kommunen kan upplösa borettslaget om det Àger alla andelar, och till exempel göra om det till hyresrÀtter.

Det gÄr att ombilda en hyresfastighet till borettslag men det före- kommer inte i nÄgon större omfattning. Det gÄr ocksÄ att ombilda an- delar i ett borettslag till eiersektioner (ÀgarlÀgenheter). Det finns restrik- tioner nÀr det gÀller uthyrning av boretter, men inte för eiersektioner.

8.3.3Borettslagsandelar

Varje andel ger som huvudregel rÀtt att bruka en bostad i boretts- laget. En andel kan byta Àgare. UtgÄngspunkten Àr att varje andels- Àgare har en andel och att endast fysiska personer kan vara andels-

188

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

Àgare. Det finns dock en möjlighet för vissa utpekade juridiska per- soner att Àga andelar som ger rÀtt till minst en bostad men högst tio procent av bostÀderna i borettslag med minst fem andelar.

Den som vill köpa en borett mÄste som framgÄtt bli medlem i boligbyggelaget eller, om det Àr ett fristÄende sÄdant, i borettslaget. I lagen finns bestÀmmelser som förbjuder diskriminerande villkor som krav för medlemskap i stadgarna. Om det av stadgarna framgÄr att en ny andelsÀgare ska godkÀnnas sÄ krÀvs sakliga skÀl om med- lemskap nekas. Om ett beslut inte meddelats inom 20 dagar frÄn det att ansökan om medlemskap kom laget till del sÄ betraktas medlem- skapet som beviljat.

Lagen innehÄller ocksÄ bestÀmmelser om olika former av andra- handsuthyrning. Det kan noteras att lagen ocksÄ innehÄller en be- stÀmmelse om rÀtt att sÀtta upp laddstolpe för el- och hybridbil.

Lagen ger ocksÄ borettslaget en pantrÀtt med högsta prioritet för betalning av gemensamma kostnader och andra krav utifrÄn gemen- skapen.

8.3.4FörköpsrÀtt

I tillknyttede borettslag kan det finnas en stadgeenlig förköpsrÀtt. Vid en försÀljning i ett sÄdant borettslag Àr gÄngen följande. SÀljaren kontaktar en mÀklare som hittar en köpare pÄ sedvanligt sÀtt med, förhoppningsvis, en budgivning som nÄgon vinner. I denna process har mÀklaren ocksÄ talat om för spekulanterna att det finns en för- köpsmöjlighet för medlemmar i boligbyggelaget. MÀklaren anmÀler den uppgjorda försÀljningen till boligbyggelaget som i sin tur lÀgger ut boretten för att se om nÄgon medlem vill utnyttja förköpsrÀtten. Det Àr en obligatorisk skyldighet att anmÀla försÀljningen till bolig- byggelaget. Om nÄgon vill utnyttja förköpsrÀtten trÀder den perso- nen in i den redan uppgjorda affÀren pÄ de villkor som trÀffats.

Det Àr allmÀnt kÀnt att denna ordning finns. Det blev en del diskussioner om det vid etableringen av registreringen vid Kart- verket, till exempel om nÄgon skulle bli registrerad som boretts- havare i grunnboken hos Kartverket men dÀr förköpsrÀtten blir ut- nyttjad och nÄgon alltsÄ gÄr in i det trÀffade avtalet med stöd av för- köpsrÀtten. Men det har inte blivit nÄgot problem i praktiken. Borettslagen kan fÄ fram en tvÄngsförsÀljning om nÄgon tagit en gen-

189

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

vÀg och blivit registrerad i grunnboken trots att förköpsrÀtten ut- nyttjas.

FörköpsrÀtten utövas i 40 procent av överlÄtelserna. Siffran blir lÀgre nÀr marknaden gÄr ner.

8.3.5Grunnboken

Andelarna i borettslaget ska registreras i grunnboken. Det Äligger borettslaget att göra det.

Grunnboken Àr ett offentligt register som förs av Kartverket och som motsvarar inskrivningsdelen i det svenska fastighetsregistret. Registret innehÄller uppgifter om inskrivna (tinglysta) rÀttigheter och skyldigheter i fast egendom och i borettslagsandelar. Tinglysing innebÀr att rÀttigheten skyddas sakrÀttsligt (ges rettsvern) mot andra som skulle kunna hÀvda samma rÀttighet.

Grunnbokens innehÄll regleras i föreskrift om tinglysing (FOR- 1995-11-03-875). Föreskriften Àr generell och omfattar all tinglysing i Norge. Det innebÀr att den gÀller sÄvÀl grunnboken, inklusive regi- streringen av boretter, som lösöreregistret (som Àr en del av Brönnöysundsregistrene). Vissa paragrafer Àr gemensamma och öv- riga avser antingen grunnboken eller lösöreregistret.

Grunnboken kan sÀgas ha samma status som fastighetsregistrets inskrivningsdel, och Àr en förutsÀttning för en vÀl fungerande om- sÀttning av fastigheter och borettsandelar liksom för skyddet av rÀt- tigheter kopplade till dessa objekt.

NÀr boretterna skulle bli en del av ett offentligt register diskute- rades om uppgifterna skulle vara en del av grunnboken eller inte. Diskussionerna handlade Ä ena sidan om att en borett ju Àr en andel i borettslaget och inte en fastighet, och Ä andra sidan att man efter- strÀvade en hantering sÄ lik den för fastigheter som möjligt. Beslutet blev att uppgifterna om boretter skulle vara en del av grunnboken.

Innan borettsregistret tillkom Äterfanns uppgifter om vem som var andelsÀgare och om panter i förteckningar hos varje borettslag. Precis som i Sverige har mÄnga borettslag anlitat externa förvaltare, som dÄ ocksÄ hanterade uppgifterna om borettsandelarna.

190

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

8.3.6NĂ€rmare om boretter i grunnboken

I loven om burettslag finns ett sÀrskilt kapitel om registreringen, som infördes nÀr denna tillkom. Inledningsvis fanns ocksÄ sÀrskilda föreskrifter (motsvarande en förordning i Sverige) för registreringen av boretter men nu Àr de en del av de generella föreskrifterna för tinglysing (fastighetsinskrivning).

Lagens sjÀtte kapitel handlar om registreringen av rÀttigheter. Av detta framgÄr att andelarna i borettslaget ska registreras i grunn- boken. UtgÄngspunkten Àr att reglerna om tinglysing Àven gÀller boretter, men vissa saker regleras sÀrskilt för boretter.

Det innebÀr att förvÀrv av andel i ett borettslag registreras i grunnboken. Andra uppgifter Àn andelsinnehavet kan registreras om det framgÄr av lag. En sÄdan uppgift Àr pantsÀttning (se vidare i bland annat avsnitt 8.3.7 och 8.3.17). Det finns ocksÄ en form av tvÄngs- pant, kallad utlÀgg eller arrest, som motsvarar utmÀtning.

NÄgot kallat urÄdighet kan ocksÄ registreras. Det Àr anmÀlningar frÄn mÀklare för att förhindra att nÄgot hÀnder pÄ en fastighet eller borett som Àr sÄld. UrÄdigheten Àr inte direkt reglerad i lag, Den norska mÀklarlagstiftningen innebÀr att mÀklarens ansvar inkluderar slutförandet av en transaktion, inklusive hanteringen av köpeskil- lingen efter det att alla registreringsÄtgÀrder Àr gjorda. De försÀk- ringsvillkor och standardavtal som tillÀmpas innebÀr att fastighets- mÀklarna regelmÀssigt registrerar bÄde urÄdighet och en sÄ kallad sÀkerhetsobligation. Den sistnÀmnda kan sÀgas ge ett tillfÀlligt skydd för den kredit som avser den avtalade köpesumman.

Denna sÀkerhetsobligation Àr en pantregistrering pÄ ett belopp ungefÀr motsvarande objektets marknadsvÀrde. BÄde den rena urÄdig- heten och pantregistreringen (som inte motsvaras av nÄgot lÄn) görs till förmÄn för ett mÀklarföretag, dvs det företag dÀr den aktuella mÀklaren Àr anstÀlld. AnmÀlan lÄser fastigheten och den tas bort nÀr tilltrÀdet sker. Förfarandet kan sÀgas likna en vilande lagfart, och Àr mer allmÀnt förekommande i mÄnga andra lÀnders fastighetssystem. I vissa boligbyggelag kunde en liknande registrering göras innan den offentliga registreringen av boretter etablerades.

Registreringen sker vid Kartverkets kontor i Kinsarvik, pÄ Ullensvang vid kanten av Hardanger. DÀr finns Àven myndighetens kundcenter.

191

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

En borettsandel identifieras med borettslagets organisations- nummer och andelsnummer. En anvÀndare kan ocksÄ leta fram borettslaget genom att ange den registerenhet som borettslaget Àger eller gatuadressen.

I övrigt Àr innehÄllet detsamma som för fast egendom, vilket in- nebÀr att bland annat uppgifter om vilken sorts rÀttighet ting- lysingen avser, rÀttighetshavares (inklusive andelsÀgares och pant- havares) namn och person- eller organisationsnummer, köpeskilling, datum och aktnummer för det tinglysta dokumentet och regi- streringen samt en del andra uppgifter om sjÀlva registreringen, och vilka avgifter som faststÀllts vid tinglysingen. Dessutom ska antalet andelar i varje registrerat borettslag anges. I Matrikkelen, som nÀr- mast motsvarar det svenska fastighetsregistrets allmÀnna del och lÀgenhetsregistret, innehÄller uppgift om varje bostads areal, antal rum med mera.

NÀr en ansökan om dödning av ett dokument har registrerats i grunnboken förs dokumentet över till en sÀrskild databas med histo- risk information (den historiska grunnboken).

8.3.7PantsÀttning i borettslagsandelar

Andelar i ett borettslag kan pantsÀttas som sÀkerhet för andelsÀgarens lÄn. SÄdan pantsÀttning ska tinglysas i grunnboken för att pantrÀtten ska ges rettsvern (§ 4-3a lov om pant [LOV-1980-02-08-2]).

En ansökan om tinglysing av en pantsĂ€ttning görs genom att en av Kartverkets blanketter fylls i och skickas in. Det kan ske bĂ„de pĂ„ papper och elektroniskt. I lov om burettslag § 6–7 finns en sĂ€rskild bestĂ€mmelse om prioriteten vad gĂ€ller dokument som e-tinglysts. Blanketten ska skrivas under av pantsĂ€ttaren, dvs Ă€garen av boretts- andelen.

Pant kan upplÄtas till sÄvÀl privatpersoner som företag och andra organisationer. Panthavaren mÄste identifieras med person- eller or- ganisationsnummer. Om panthavaren Àr privatperson utan norskt personnummer och inte finns i Norge ska ett sÄ kallat D-nummer (nÀrmast motsvarande det svenska samordningsnumret) anges. För utlÀndska bolag krÀvs handlingar som tydligt utvisar vem pantha- varen Àr.

192

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

Pantdokumentet ska ocksĂ„ ange vilket belopp pantsĂ€ttningen gĂ€l- ler för. Även hĂ€r krĂ€vs make- eller partnersamtycke.

Tidigare noterade borettslagen pantrÀtterna i andelsboken. Dess- utom hade boligbyggelagen ett arkiv, för kreditgivarnas rÀkning, med andelsbreven som andelsÀgaren mÄste lÀmna ifrÄn sig i samband med pantsÀttningen.

8.3.8VĂ€gen mot ett register

Processen fram till ett beslut om inrÀttandet av ett register över bo- retter var inte helt okomplicerad. Den nya borettslag som beslutades 2003 och som trÀdde i kraft den 15 augusti 2005 förutsatte att ett register skulle inrÀttas men innehöll dÄ ingen reglering i frÄgan. Den offentliga utredning som tog fram förslaget till den nya borettslagen tog nÀmligen inte stÀllning till om det skulle vara ett eller flera register, eller om registret eller registren skulle vara offentliga eller privata (NOU 2000:17).

Den dÄvarande regeringen kom fram till att registreringen borde göras i grunnboken (Ot.prp. nr. 30 [2002-2003]). Under tiden mellan presentationen av utredningens betÀnkande och propositionen till Stortinget hade departementet lÄtit en intern arbetsgrupp ta fram de erforderliga författningsförslagen. Under detta utredningsarbete tog gruppen Àven fram systemspecifikationer för det nya registret. Som en del av lagstiftningsprocessen uttalades att registreringen skulle vara sÄ lik det som gÀller för fast egendom som möjligt.

Departementet ansÄg i propositionen att det borde vara en neu- tral part utan andra intressen i borettsförvaltningen som ansvarade för registreringen. Och det skulle innebÀra en större sÀkerhet om staten garanterade riktigheten i uppgifterna. Obos och andra bolig- byggelag inom NBBL argumenterade starkt för att registret skulle finnas i borettsvÀrlden, och argumentationen var framgÄngsrik.

Det innebar att Stortingets majoritet ville se en auktorisations- ordning som gav möjlighet för flera register som skulle konkurrera med varandra (Innst. O. nr. 82 [2002-2003]) i stÀllet för den före- slagna statliga lösningen.

Ett liknande förfaringssÀtt hade tidigare tillÀmpats dÄ tinglysingen och grunnboken skulle datoriseras. Det dÄ privata företaget Norsk Tinglysingsinformasjon, senare namnÀndrat till Norsk Eiendomsin-

193

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

formasjon (NE), fick uppdraget att bygga det it-system som verk- samheten skulle anvÀnda och ett system för att tillhandahÄlla in- formationen frÄn den elektroniska grunnboken, samt att konvertera informationen frÄn de manuellt förda registren vid domstolarna. Bo- laget fick i stÀllet ensamrÀtten att tillhandahÄlla informationen i grunnboken till marknaden under ett visst antal Är. NÄgra Är efter starten verksamhet tog staten över Àgandet av bolaget, som numera gÄr under namnet Ambita. Sedan vÄren 2021 Àr bolaget privatÀgt.

Efter Stortingets stÀllningstagande om en auktorisationslösning med flera registerförare fick den tidigare arbetsgruppen i uppdrag att ta fram ett nytt lagförslag dÀr det skulle finnas flera olika register- förande organisationer. Detta arbete fÀrdigstÀlldes vÄren 2004, dÄ förslaget ocksÄ gick ut pÄ remiss. Samtidigt arbetade departementet med att ta in anbud frÄn intresserade registerförare.

8.3.9Beslut om ett register

VÄren 2005 presenterade regeringen ett nytt förslag om registrering av boretter (Ot.prp. nr. 52 [2004-2005]). Förslaget var Äterigen att borettsandelar och rÀttigheter i dessa skulle registreras i grunn- boken, för vilken Kartverket dÄ hade fÄtt ansvaret för. I proposi- tionen sades inte var i landet registreringsverksamheten skulle för- lÀggas.

Grunderna för departementets instĂ€llning var att det visat sig att det inte skulle bli nĂ„gon reell konkurrens mellan flera boretts- register, och att det skulle innebĂ€ra att det blev ett privat monpol. Det hade visat sig att det bara var Obos som var intresserade av att ansvara för ett register. Å andra sidan hade Obos vid den tidpunkten kommit lĂ„ngt i sina förberedelser dĂ„ man bildat ett aktiebolag för registerverksamheten och tillsatt en verkstĂ€llande direktör för bolaget.

Den hĂ€r gĂ„ngen beslutade Stortinget i enlighet med förslaget Ă€ven om det fanns andra meningar (Innst. O. nr. 122 [2004-2005]). Ändringarna Ă„terfinns i en lag den 17 juni 2005 nr. 94. Även om registreringen skulle ske i grunnboken Ă„terfinns sĂ„ gott som alla reglerna i burettsloven. Tinglysingsloven kommer bara in om det saknas regler i burettsloven.

194

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

Dessa politiska Ă€ndringar innebar en försening i hela processen. Det var ett tufft besked för NBBL dĂ„ det drabbade 50–60 medlem- mar som jobbade med den aktuella hanteringen runt om i Norge. Inom Obos berördes cirka 15 personer.

Det beslutades samtidigt om övergÄngsregler i burettsloven. Dessa, liksom reglerna om registrering, började gÀlla den 1 juli 2006.

Vid denna tidpunkt hade Kartverket tagit över ansvaret för tinglysingen frÄn domstolarna, och den verksamheten hade koncen- trerats till Kartverkets huvudkontor i Hönefoss en bit utanför Oslo. SjÀlva registreringssystemet för fastighetsinskrivningen/ting- lysingen (kallat Regina) ansvarade alltjÀmt NE för.

Sedan Stortinget vÄren 2005 beslutat att registreringen av boret- ter skulle vara en statlig uppgift och ske i grunnboken beslöts att verksamheten, av regionalpolitiska skÀl, skulle förlÀggas till det lilla samhÀllet Kinsarvik i Ullensvang kommun vid Hardangervidda. Hardanger hade kÀmpat lÀnge för att fÄ tinglysingen lokaliserad dit nÀr den skulle flyttas över frÄn domstolarna. Men det blev ett kundcenter för Kartverket i stÀllet, som var under etablering vid denna tidpunkt. Det bestÀmdes ocksÄ att NE skulle utveckla och ansvara för de tekniska lösningarna.

Registret skulle gÄ i full drift den 1 januari 2007. DÄ skulle ocksÄ alla borettslag ha lÀmnat in de uppgifter som krÀvdes till Kartverket. Den tid som fanns för förberedelser var med andra ord inte lÄng.

8.3.10Arbetet mot ett register pÄbörjas

NÀr beslut om etableringen av registrering av boretter i grunnboken togs pÄgick flera andra aktiviteter rörande tinglysingen (fastighets- inskrivningen). Mycket av det skedde i ett projekt med nÀra kopp- ling till Justisdepartementet, och det projektet fick i maj 2005 ocksÄ ansvaret för att leda arbetet med registreringen av borettsandelar. Projektledningen höll i ett antal mer övergripande frÄgor medan Kartverket och NE skulle sköta det mer praktiska arbetet.

UtgĂ„ngspunkten för det arbete som dĂ„ startade för att övergĂ„ till en offentlig registrering av borettsandelar var de övergĂ„ngsbestĂ€m- melser som finns i burettslovens § 14–9. Den största uppgiften var förstĂ„s att samla in uppgifter frĂ„n landets alla borettslag. Ett stort

195

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

förberedande arbete var dÀrför att ta kontakt med alla borettslagen och deras förvaltare för att informera dem om vad som skulle ske.

8.3.11Överföringen av uppgifter till registret

NÀr arbetet mot ett register startade fanns det fyra stora datamiljöer (hos de största boligbyggelagen inom NBBL) som hade över 80 pro- cent av all data. Om de kunde leverera uppgifterna via filer skulle 280 000 av totalt 340 000 borettsandelar komma in utan nÄgon ma- nuell registrering. En dialog mellan dem och NE startades dÀrför snabbt för att gÄ igenom vad de hade i sina system och komma fram till en lösning för överföring av data i filer. NE kom sÄ smÄningom överens med dessa om leveranser i filformatet csv, som alla var be- kanta med. Formatet Àr lÀsbart i Excel, och filerna var ocksÄ lÀtta att köra in i det nya systemet (som dÄ var en del av Regina).

NÀr det gÀller vilka uppgifter Kartverket skulle ha frÄn boretts- lagen fanns det olika önskemÄl. I sin egenskap av adressmyndighet hade Kartverket en del extra önskemÄl rörande adresser som gick utöver vad som behövdes för borettsregistret.

De elektroniska leveranserna av filer byggde pÄ avtal som pro- jektet slöt med de fyra datamiljöerna i slutet av 2005. Det bör noteras att staten lÀmnade en viss ekonomisk ersÀttning till de ovan nÀmnda fyra boligbyggelagen. En orsak till detta var att Obos, som lÀmnat det enda anbud som hade kommit in avseende borettsregistret, hade satsat en hel del resurser pÄ nÄgot som sedan inte blev av pÄ grund av politiska stÀllningstaganden. Den ersÀttning som betalades till bland annat Obos kan ses som ett sÀtt att delvis kompensera detta.

Planeringen av konverteringen innebar att de borettslag som skulle lÀmna uppgifter pÄ blanketter kunde börja skicka in sina upp- gifter nÀr reglerna om registrering trÀdde i kraft den 1 juli 2006. NÄ- gon planering för nÀr enskilda borettslag skulle lÀmna in sina regi- streringsunderlag fanns dock inte. Inflödet var trots det ganska jÀmnt och hanterbart för Kartverket. NE gjorde samtidigt provkon- verteringar och trimmade systemen. UppgiftslÀmning via filer pÄ- börjades inte förrÀn i november 2006. Det gjorde det möjligt för de stora förvaltarorganisationerna att ha kvar den löpande registre- ringen, och dÀrmed avgiftsintÀkter, sÄ lÀnge som möjligt. Filerna

196

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

som kom in elektroniskt laddades den efterföljande helgen sÄ att det gick att handlÀgga Àrenden pÄ Kartverket pÄ mÄndagen.

De mindre borettslagen, som hade en redovisningsbyrÄ eller advokatbyrÄ som skötte administrationen, gav fullmakt till forrett- ningsföraren att lÀmna in uppgifterna pÄ blanketter till Kartverket. Dessa fullmakter skickades med övrigt material till myndigheten. Och en del borettslag skötte allt sjÀlva. Det var ungefÀr 40 000 bo- rettslagsandeler som kom in pÄ det sÀttet, dvs. pÄ pappersblanketter. Registreringen av uppgifterna i blanketterna gjordes i det vanliga handlÀggningssystemet, dvs. Regina Borett. Denna registrering var i princip detsamma som vanlig ÀrendehandlÀggning.

Informationen fördes in i grunnboken efter att nĂ„gra fĂ„ kontrol- ler hade gjorts. Det var frĂ€mst att personnummer gick till rĂ€tt per- son. De pantnoteringar som fördes in vid upplĂ€ggningen benĂ€mndes ”Noterad pant” för att sĂ€rskilja dem frĂ„n registreringar av pant som gjordes efter driftstarten.

Kostnaden för NE:s utveckling av de systemlösningar som be- hövdes uppgick till omkring 15 miljoner norska kronor. Kostnaden för konverteringen, det vill sÀga inhÀmtandet av uppgifter frÄn bo- rettslagen och deras förvaltare, och inlÀggning av informationen i Kartverkets system, kostade betydligt mer. Hur mycket finns det dock inga siffror pÄ.

8.3.12Vissa förseningar och bristande kvalitet

Registret skulle gÄ i full drift vid Ärsskiftet 2006/2007. Tidplanen var alltsÄ vÀldigt pressad. Det framstÀlldes dock aldrig nÄgra önskemÄl om att förlÀnga överföringsperioden.

En del föreningar kom inte in med sina uppgifter förrÀn under första halvÄret 2007. Det fanns inga sanktionsmöjligheter för Kart- verket för att fÄ in alla uppgifter frÄn samtliga borettslag. Det fanns dÀrför farhÄgor om att konflikter skulle uppstÄ mellan enskilda bo- rettslag och kreditgivare. SÄ blev dock inte fallet. De som kom in med sitt material efter den 1 januari 2007 fick betala en avgift för registreringen, vilket de som kom in med sina uppgifter i tid inte behövde göra. Det fanns ocksÄ borettslag som, trots omfattande in- formationsinsatser, inte hade förstÄtt att alla borettslag omfattades av lagstiftningen och dÀrmed ocksÄ berördes av registerupplÀgg-

197

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

ningen. Dessutom hade Kartverket ett team som Äkte runt och knap- pade in uppgifter hos föreningar runt om i Norge. Det sÄg vÀldigt olika ut, och det dök exempelvis upp plastkassar med lösa lappar som innehöll borettslagets alla uppgifter.

Kvaliteten pÄ adresser och andelar i de uppgifter Kartverket fick frÄn borettslagen var vÀldigt skiftande. Men det fick man hantera pÄ nÄgot vis. Det insÀnda materialet frÄn borettslagen var ju trots allt undertecknat av ordföranden, antingen direkt eller i en fullmakt till forrettningsföraren. Fokus var först och frÀmst att fÄ in alla upp- gifter och sen ta itu med det som var fel. Det var stor skillnad i pro- fessionalitet mellan de smÄ borettslagen, dÀr det var mÄnga fel hos en del av dem. Men fel förekom Àven hos de stora förvaltarna. Kart- verket fick gÄ tillbaka till inskickade blanketter och filer för att kolla och lösa fel. Det vanligaste felet var att personnummer var omkas- tade sÄ att de gick till fel person, till mannen i stÀllet för till hustrun exempelvis.

SÄ fort ett borettslags uppgifter kommit in i grunnboken övertog Kartverket, som framgÄtt, ocksÄ ansvaret för att ajourhÄlla uppgif- terna. Det innebar att man successivt pÄbörjade den löpande regi- streringen efter den 1 juli 2006. PÄ Kartverkets webb uppdaterades en lista kontinuerligt över vilka borettslag som ajourfördes i regist- ret. Eftersom den stora majoriteten av borettslagen kom in under de tvÄ sista mÄnaderna av 2006 ökade antalet Àrenden att handlÀgga vÀl- digt snabbt under en kort tidsperiod. Och en del mer udda doku- ment som krÀvde tid dök upp. Systemen var inte heller perfekta frÄn början. Detta innebar att det var rÀtt kÀmpigt i slutfasen för berörda medarbetare vid Kartverket, med en hel del övertidsarbete. Medar- betare frÄn Hönefoss bussades ocksÄ upp till Ullensvang pÄ helgerna för att registrera in uppgifter.

8.3.13Kreditinstituten kontrollerade sina panter

ÖvergĂ„ngsreglerna innehöll en bestĂ€mmelse om att panthavaren skulle underrĂ€ttas om varje registrering (§ 14–9 punkt 2). Som en del av överföringen av information frĂ„n borettslagen till Kartverket kontrollerade dĂ€rför kreditgivarna att deras panter fanns korrekt re- dovisade i underlagen frĂ„n borettslagen.

198

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

Dessa kontroller gick till sĂ„ att bankerna fick listor i Excel som var maskinlĂ€sbara. FrĂ„n början var planeringen att filerna till ban- kerna skulle skickas ofta, men det bestĂ€mdes snabbt att man skulle skicka dem en gĂ„ng i mĂ„naden. PĂ„ slutet blev det Ă„terigen oftare dĂ„ filerna annars blev för stora. Även om det finns mĂ„nga kreditgivare sĂ„ var det rĂ€tt stora listor som de största bankerna fick. Kartverket uppfattade dock inte att det var nĂ„gra större problem för bankerna att ta hand om listorna, men det var sĂ€kert en hel del manuellt arbete. Denna bild har ocksĂ„ bekrĂ€ftats frĂ„n kreditgivarhĂ„ll. Kontrollerna utfördes till betydande del som ett inslag i den löpande depĂ„förvalt- ningen. I princip alla borettslag hade fullstĂ€ndiga personnummer pĂ„ borettshavarna vilket sĂ€kert underlĂ€ttade mycket för kreditgivarna.

Det kom in en del rapporter frÄn bankerna till Kartverket om fel- aktigheter. Bankerna mÄste förse Kartverket med dokumentation för att en pant skulle registreras inom sexmÄnadersfristen. MÄnga kreditgivare valde i stÀllet att upprÀtta nya lÄnehandlingar och söka en ny registrering. Möjligen kan valet av handlingsvÀg ha att göra med om det fanns flera kreditgivare pÄ den aktuella boretten och vil- ken prioritet man kunde fÄ.

Det synes ha varit en grundinstÀllning hos bankerna att allt bara kunde bli bÀttre med ett register, och att det dÄ gick att leva med nÄgra existerande felaktigheter i pantnoteringarna. Det hade man ju redan gjort i ett antal Är. Med tiden, i och med att borettsinnehavet Àndras, skulle felen ÀndÄ försvinna.

Ordningen med dessa kontroller innebar att dolda pantrĂ€tter helt försvann nĂ€r de sex mĂ„nader (§ 14–9 punkt 3) man hade pĂ„ sig frĂ„n tidpunkten för registrering i Kartverket hade passerat. DĂ€remot fanns det underliggande lĂ„neförhĂ„llandet kvar, men utan sakrĂ€ttsligt skydd.

I Norge hade man inte de problem som finns i Sverige med bris- ten pÄ avnoteringar av pantnoteringar eller att de inte förts in hos borettslagen. DÀremot kunde bankerna ha fusionerats eller liknande vilket gjorde att de uppgifter som kom frÄn borettslagen inte stÀmde. Med hjÀlp av olika listor och förteckningar kunde det dock hanteras rÀtt enkelt av Kartverket.

199

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

8.3.14Belopp pÄ pantrÀtterna infördes

Den fjĂ€rde punkten i § 14–9 handlar om att generella pantförskriv- ningar gĂ€ller Ă€ven efter det att kravet pĂ„ belopp infördes i lagens sjĂ€tte kapitel. Vid överföringen fanns det 256 289 pantrĂ€tter som alla saknade belopp. De registrerades som ”Noterad pant”. I dag finns drygt 300 000 pantrĂ€tter registrerade, varav endast 27 000 saknar belopp.

Anledningen till att belopp ska anges enligt det nya regelverket var att flera rÀttsfall hade visat pÄ den osÀkerhet och oreda de gene- rella pantförskrivningarna innebar. Ordningen tidigare var att den bank som hade lÀgre prioritet krÀvde en förklaring frÄn den med högre prioritet om vilket maxbelopp som gÀllde för krediten som den generella pantförskrivningen avsÄg, och att kreditgivarna med bÀttre prioritet ocksÄ förklarade att de inte skulle utöka krediten över detta belopp. Det belopp som har registrerats uppfattas som en tillgÀnglig ram, dvs. en kredit kan betalas av och ett nytt lÄn kan tas sÄ lÀnge totalsumman inte överstiger det registrerade beloppet. Kredit- givare med lÀgre prioritet fÄr dÄ utgÄ frÄn att hela ramen Àr utnyttjad.

8.3.15HandlÀggning, drift och förvaltning hos Kartverket

Myndighetens prövning av Ă€renden rörande boretter skiljer sig frĂ„n övrig handlĂ€ggning frĂ€mst genom att den fysiskt sker pĂ„ en annan plats. Ärendetyperna Ă€r egentligen bara övergĂ„ng av borettsinne- havet i nĂ„gon form, nĂ„gra fĂ„ tvĂ„ngsförsĂ€ljningar och panter. Regi- streringen av borettsandelar Ă€r betydligt enklare jĂ€mfört med fast egendom.

NÀr man fÄr in en överlÄtelse av en borett sÄ kontrolleras att över- lÄtaren Àr borettshavare, att identiteten Àr korrekt och att blanketten Àr undertecknad av överlÄtaren. Man kontrollerar ocksÄ civilstÄndet och att eventuellt makesamtycke finns. Det Àr en signaturkontroll, inte en prövning av överlÄtelsen (se nedan avsnitt 8.3.16).

I det sjÀtte kapitlet i burettsloven finns ocksÄ bestÀmmelser om avgifter för registrering och om tillhandahÄllande av information om de registrerade rÀttigheterna. Storleken pÄ avgifterna framgÄr av sÀr- skilda föreskrifter frÄn departementet.

NÀr handlÀggningen började vid Kartverket den1 januari 2007 var de avgifter som skulle erlÀggas för varje Àrende en fjÀrdedel av den avgift som dÄ togs ut för Àrenden rörande fast egendom. SkÀlet till

200

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

detta var att tysta kritik frÄn frÀmst borettslag och förvaltare om be- farade högre kostnader. Numera Àr denna skillnad borta dÄ avgif- terna för fast egendom sjunkit.

Vid starten skedde Kartverkets handlÀggning av Àrenden rörande boretter rent tekniskt i en annan del av handlÀggningssystemet Regina Àn övriga tinglysingsÀrenden. Sedan 2017 handlÀggs Àrendena i samma, av Kartverket, nyutvecklade system (Elida). Kartverket sköter ocksÄ driften och förvaltningen av systemet. Ambita har nu- mera ingen roll i drift och förvaltning av systemen för grunnboken.

Kartverkets system Àr uppkopplade mot Personregistret och Brönnöysundsregistrene sÄ att man har tillgÄng till aktuella uppgifter om bÄde personer och företag i handlÀggningen.

Allt fler Ă€renden kommer in elektroniskt. Sedan 2020 kan man skicka in en ”sköytepakke” elektroniskt, dvs. överlĂ„telse och pant- registrering ihop. Även i Norge har de stora kreditgivarna stora cen- trala depĂ„avdelningar. NĂ€r de skickar in Ă€renden elektroniskt sĂ„ spe- lar adressen till panthavaren inte sĂ„ stor roll eftersom ju banken har allt i sina system.

Ansökan om registrering av en pantrÀtt i en borettsandel skickas som regel in elektroniskt av banken. Ambita och andra tjÀnsteut- vecklare sÀljer paketerade tjÀnster och integrerade lösningar till olika handlÀggningssystem, bland annat just till bankerna.

Det förekommer pantregistrering med tvÄ panthavare, bÄde ban- ken och deras bolÄneinstitut. Det Àr för att de ska kunna flytta lÄnet mellan sig som de vill, utan att kontakta Kartverket. UngefÀr som de kan i det svenska pantbrevsregistret alltsÄ. Ingen sekretess finns nÀr det gÀller vem som Àr kreditgivare.

8.3.16Registrering av boretter och överlÄtelser i praktiken

NÀr ett nytt borettslag bildats Àr det styrelsen som ansvarar för att borettslaget och andelarna blir registrerade i grunnboken. En blan- kett frÄn Kartverket med tvÄ delar ska fyllas i, dÀr den första delen handlar om borettslaget. Den andra avser de olika andelarna och de- ras Àgare, och en blankett ska fyllas i för varje andel. Samma blankett anvÀnds Àven nÀr ett borettslag utökar antalet andelar. VÀrt att no- tera Àr att för respektive andel ska sÄvÀl andelens nummer i borett- slaget som den officiella adressen, inklusive den norska motsvarig-

201

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

heten till det svenska lÀgenhetsnumret, anges. Ansökan ska skrivas under av borettslagets styrelse. För denna registrering tas en avgift pÄ 4 300 norska kronor ut. Om antalet andelar i laget ökas tas en avgift pÄ 430 kronor ut.

Till grund för Kartverkets registrering av en Ă€ndrad uppgift om Ă€gandet till en andel i ett borettslag ligger, som framgĂ„tt, en ansökan pĂ„ en av Kartverket faststĂ€lld blankett som skickas in till myndighe- tens kontor pĂ„ Ullensvang. Enligt de föreskrifterna om tinglysing mĂ„ste blanketter faststĂ€llda av Kartverket anvĂ€ndas vid ansökan om tinglysing (§ 1–2). ÖverlĂ„telseavtalet ska inte ges in till Kartverket. Burettslovens § 6–3 sĂ€ger vad det Ă€r som kontrolleras vid Kartverket.

I ansökan ska överlĂ„taren bekrĂ€fta att registreringen av andels- innehavet ska Ă€ndras. ÖverlĂ„taren ska underteckna blanketten, och har mĂ€klare medverkat i överlĂ„telsen ska denne, om parterna inte be- stĂ€mt annat, skicka in blanketten (§ 6–9 i lov om eiendomsmegling [LOV-2007-06-29-73]). I blanketten ska ocksĂ„ borettslaget anges med sitt organisationsnummer och andelens nummer ska anges. Uppgifter om överlĂ„tare och förvĂ€rvare ska anges, liksom om över- lĂ„tarens civilstĂ„nd. Om boretten varit en gemensam bostad krĂ€vs Ă€ktamake- eller partnersamtycke. ÖverlĂ„tarens namnteckning ska bevittnas av tvĂ„ myndiga i Norge bosatta personer, som ocksĂ„ ska ange sina adresser. I praktiken förekommer fullmakter rĂ€tt ofta i detta sammanhang. DĂ„ krĂ€vs att Ă€ven fullmakten Ă€r bevittnad, i en- lighet med vad som framgĂ„r pĂ„ Kartverkets hemsida.

Blanketten Ă€r ett registreringsunderlag, och det beskrivs som en signaturkontroll, och inte nĂ„gon prövning. Kontrollen av under- skriften Ă€r dock rĂ€tt noggrann och det mĂ„ste vara ett original av blan- ketten som man fĂ„r in. Om andelen Ă€gs av en person med hemlig adress sĂ„ redovisas inte adressen. Det anges bara att ”uppgiften inte redovisas enligt instruktion”.

Registreringen av Àrendet kostar 480 norska kronor i sÄ kallat tinglysingsgebyr, vilket motsvarar den svenska expeditionsavgiften. Avgiften för e-ansökningar Àr lÀgre, 440 norska kronor. NÄgon dokumentavgift (stÀmpelskatt) utgÄr inte för överlÄtelser av boretts- andelar, och inte heller för registrering av pant. För vissa typer av Àrenden tas ingen avgift ut. Det gÀller exempelvis borttagning av en registrering om pant.

Det finns nÄgot som kallas bekrÀftad grunnboksutskrift. En sÄ- dan Àr garanterad av staten, och utskriven pÄ en sÀrskild sorts papper.

202

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

Man fÄr en sÄdan som bekrÀftelse nÀr man tinglyst ett dokument. För en bekrÀftad grunnboksutskrift som bestÀlls sÀrskilt tas en avgift ut.

8.3.17Registrering av pant i praktiken

Även vid tinglysing av pantrĂ€tt i en borettsandel anvĂ€nds en av Kart- verkets blanketter. PĂ„ denna blankett anges uppgifter om pantsĂ€t- tare, panthavare och belopp. Dessutom krĂ€vs uppgifter som identi- fierar pantobjektet, dvs. borettsandelen.

Avregistrering av en pantregistrering sker till ungefÀr 80 procent elektroniskt. Det sker dÄ en identifiering av vilken verksam- het/organisation det Àr genom ett digitalt verksamhetscertifikat, och Kartverkets system kan dÄ kontrollera att det Àr just den organisa- tionens pantregistrering som ska tas bort. För andra verksamheter Àn kreditgivare och mÀklare sker kontroller mot Brönnöysunds- registrene men dÄ pÄ personnivÄ. Den som agerar mÄste vara en be- hörig företrÀdare för verksamheten.

8.3.18Digitala lösningar

I dag kan banker och mÀklare alltsÄ anvÀnda e-tinglysing, det vill sÀga skicka in ansökningar elektroniskt till Kartverket. Ofta sker det ge- nom lösningar utvecklade av tjÀnsteutvecklare dÀr exempelvis en banks handlÀggningssystem arbetar mot Kartverkets system. Det ti- digare nÀmnda Ambita Àr den största aktören pÄ denna marknad. Bo- laget har olika tjÀnster för professionella aktörer, exempelvis den typ av handlÀggningssystem för elektroniska ansökningar till Kartverket som beskrivits ovan.

Även för advokater finns vissa möjligheter att göra elektroniska ansökningar. Det sker via ett webbgrĂ€nssnitt som Kartverket ut- vecklat dĂ€r de sĂ€nder in dokument som ska tinglysas. Tidigare har det krĂ€vts att dessa ansökningar signeras digitalt av en behörig före- trĂ€dare för bolaget, vilket mĂ„nga gĂ„nger upplevts som opraktiskt. Kartverket har dĂ€rför utvecklat fullmaktsmodulen i systemet för elektronisk tinglysing sĂ„ att dessa mindre företag kan registrera full- makter för namngivna personer sĂ„ att de kan signera elektroniska ansökningar.

203

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

SOU 2022:39

Dessutom har Kartverket utvecklat en enkel lösning (”ett rĂ„tt grĂ€nssnitt”) som ger banker och mĂ€klare möjlighet att utvĂ€xla do- kument mellan sig förutom att skicka in dokument till Kartverket. Det ligger i tjĂ€nsten Altinn (hos Digitaliseringsdirektoratet), men det finns Ă€ven privata lösningar som Ă€r betydligt mer avancerade. DĂ€r upplevs det dock finnas en risk för att kostnaderna kommer att stiga ju fler som kommer in i de lösningarna.

De flesta Àrendena rörande boretter ges in av mÀklare (andels- övergÄng) och kreditgivare (pantregistrering).

8.3.19TillhandahÄllande av uppgifter frÄn grunnboken

Informationen i grunnboken, liksom annan information som Kart- verket ansvarar för, tillhandahÄlls numera som öppna data, det vill sÀga utan avgift. Informationen kan laddas ner eller nÄs via ett API. Det finns ocksÄ en marknad dÀr informationen anpassats eller inte- grerats sÄ att den blir mer anvÀndbar vid och integrerad i olika slags handlÀggning av olika informationsförÀdlare. DÄ betalar anvÀndarna för den information man köper.

AnvÀndare av informationen Àr banker och mÀklare. Men Àven kommuner och privatpersoner anvÀnder den. Dessutom anvÀnder de tjÀnsteutvecklare som beskrivits ovan och andra vidareförÀdlare in- formationen, exempelvis för omsÀttningsstatistik och vÀrderingar.

Kartverket har en tjÀnst kallad Se eiendom som alla, inklusive pri- vatpersoner, kan komma Ät. PÄ en inloggning kan man titta pÄ upp till tio objekt.

En typisk registerbild innehÄller uppgifter som identifierar bo- rettslaget nÀmligen namn, organisationsnummer och andelsnummer (som motsvarar den svenska bostadsrÀttsföreningens lÀgenhetsnum- mer), uppgifter om andelshavare (namn, personnummer, dagboks- nummer och datum för registreringen, eventuell köpeskilling), be- lastningar i form av panter (dagboksnummer, datum, panthavares namn och organisationsnummer samt belopp) samt eventuella rÀt- tigheter. Dessutom framgÄr dagboksnummer och datum för boretts- lagets registrering av andelen i grunnboken.

Av tradition Àr den norska registren med fastighetsinformation, inklusive grunnboken, öppna och allmÀnt tillgÀngliga dÄ det ju hand- lar om sÄ kallade publicitetsregister. De relevanta lagarna innehÄller

204

SOU 2022:39

Erfarenheter frÄn vÄra grannlÀnder

inte den typ av noggrant preciserade ÀndamÄl som exempelvis den svenska fastighetsregisterlagstiftningen. BestÀmmelser om Ätkomst och begrÀnsningar i den finns i en föreskrift utfÀrdad av departemen- tet (FOR 2013-12-18-1599), till vilken ocksÄ föreskrifterna om tinglysing hÀnvisar.

8.3.20Korrekta uppgifter

Det har förekommit pÄstÄenden om förfalskade namnteckningar vid registrering av överlÄtelser. Men Kartverket skickar ut ett med- delande till överlÄtaren efter registreringen sÄ man kan agera snabbt om det Àr nÄgot fel. Detta förutsatt att man Àr registrerad i kontakt- og reservationsregistret, och dÀr finns de flesta norrmÀn. Och till ingivaren gÄr ett utdrag ur grunnboken, sÄ alla berörda vet vad som registrerats.

ÖverensstĂ€mmelsen mellan de uppgifter om andelsinnehav som finns registrerade i grunnboken och de uppgifter respektive borett- slag har uppges vara god. Det rĂ„der inget missförhĂ„llande mellan vad grunnboken innehĂ„ller och vem borettslagen uppfattar som rĂ€tt bo- rettshavare.

Borettslagen tar Àven nu ut en avgift för registrering av ny andels- havare.

205

9 VÀgval för ett register

9.1Ja, ett register över bostadsrÀtter behövs

VÄr bedömning: Ett offentligt register för bostadsrÀtter behövs och bör inrÀttas.

VÄra utredningsdirektiv utgÄr frÄn att ett register ska inrÀttas, av skÀl som det redogörs för i direktiven.

Det hindrar dock oss inte frÄn att konstatera att det vi funnit under vÄrt arbete bekrÀftar vad direktiven beskriver. De problem som under mÄnga Är pÄtalats, och som pÄ olika sÀtt har en negativ inver- kan pÄ överlÄtelser och kreditgivning vad avser bostadsrÀtter, finns kvar. Hanteringen av pantsÀttning Àr omodern och rÀttsosÀker. Det innebÀr ocksÄ att konsumentskyddet inte kan jÀmföras med vad som gÀller för andra delar av bostadsmarknaden. SvÄrigheten att fÄ fram information om bostadsrÀttshavare och uppgifter kopplade till dennes bostadsrÀttsinnehav för med sig problem nÀr det gÀller exekutiva ÄtgÀrder. De myndigheter som har att bevaka den finansiella stabili- teten och hushÄllens sÄrbarhet saknar ett mycket betydande tillgÄngs- slag i underlaget för sina bedömningar. Och det verkar som att bostadsrÀtter i ökande utstrÀckning anvÀnds i olika former av brottslig verksamhet, till men för sÄvÀl bostadsrÀttshavare som samhÀllet i stort.

Sedan frÄgan om ett bostadsrÀttsregister senast utreddes har mycket förÀndrats. Processer har digitaliserats, portaler för förmed- ling av information utvecklats och kommunikation underlÀttats genom anvÀndning av digitala kanaler. Men dessa förÀndringar berör mer enskilda föreningar och förvaltare Àn helheten. För exempelvis mÀklarna Àr det fortfarande lite av en snÄrskog för att fÄ fram den information som behövs för varje enskilt objekt eftersom de olika föreningarna och förvaltarna har olika rutiner och lösningar för alla

207

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

de moment som ingÄr i processen. Mycket tyder pÄ att kostnaderna för mÀklare och köpare har ökat.

Och kreditgivarna Àr alltjÀmt i princip utestÀngda frÄn att fÄ direkttillgÄng till uppgifter om pantförskrivningar vid behandlingen av en lÄneansökan frÄn en bostadsrÀttsköpare. Kronofogdemyndig- heten saknar möjlighet att kontrollera en gÀldenÀrs eventuella inne- hav av en bostadsrÀtt, och en bostadsrÀttsköpare kan fortfarande inte vara sÀker pÄ en uppgift om att den aktuella bostadsrÀtten inte Àr pantförskriven. Dessutom gör avsaknaden av ett register över bostads- rÀtter det lÀttare att genomföra olika slag av brott, inte minst pen- ningtvÀtt, dÀr bostadsrÀtter anvÀnds. Och det saknas möjlighet att fÄ fram tillförlitlig statistik nÀr det gÀller hushÄllens skulder i förhÄl- lande till deras tillgÄngar nÀr det inte finns ett offentligt register över samtliga bostadsrÀtter.

SÄ slutsatsen Àr enkel att dra. Precis som direktiven sÀger behövs ett offentligt register för bostadsrÀtter för att i vart fall ÄtgÀrda de största problemen.

Det finns ocksÄ nÄgra grundlÀggande vÀgval att göra som har bety- delse för utformningen av ett register för bostadsrÀtter. Dit hör exem- pelvis vad registret ska omfatta. Dessa vÀgvalsfrÄgor beskrivs i utred- ningsdirektiven. OcksÄ dessa vÀgvalsfrÄgor redovisas i detta kapitel.

9.2Ett statligt register som en myndighet ansvarar för

9.2.1Inledning

I det inledande avsnittet har vi bekrÀftat direktivens mening att ett bostadsrÀttsregister behövs. En ytterligare frÄga att ta stÀllning till Àr i vilken regi ett register ska föras, dvs huvudsakligen om ansvaret ska vara statligt eller om en privat aktör ska sköta registret. Eftersom frÄ- gan om ett bostadsrÀttsregister inte Àr ny sÄ har ett antal olika förslag diskuterats, sÄvÀl nÀr frÄgan utretts pÄ regeringens uppdrag som i andra sammanhang. Det finns dÀrför anledning att ocksÄ titta pÄ de tidi- gare förslagen.

208

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

9.2.2Tidigare förslag rörande utformning och ansvar i frÄgan

I kapitel 7 har tidigare utredningsförslag redovisats mer utförligt. HÀr redovisas de olika förslagen vad avser utformning och ansvar. Som kommer att framgÄ bygger inte alla förslag pÄ nÄgon samman- hÄllen samling av uppgifter om bostadsrÀtter. De Àr dessutom olika detaljerade nÀr det gÀller beskrivningen av var ansvaret ska ligga, och hur det ska se ut.

FrÄgan om ett bostadsrÀttsregister aktualiserades i BostadsrÀtts- utredningens delbetÀnkande BostadsrÀttsregister (SOU 1998:80). Utredaren föreslog att ett nytt register skulle inrÀttas, ett bostads- rÀttsregister, och undersökte om personuppgiftsansvaret för regist- ret skulle lÀggas pÄ en befintlig statlig myndighet, en för ÀndamÄlet tillskapad statlig myndighet eller ett för ÀndamÄlet bildat bolag (se SOU 1998:80 s. 252 ff). Under utredningen framkom att bolagsalter- nativet inte var en framkomlig vÀg eftersom vissa aktörer inte var intresserade av att ta ansvar för registret. Utredningen föreslog slut- ligen att LantmÀteriverket (numera LantmÀteriet) skulle vÀljas som personuppgiftsansvarigt.

I december 2003 lÀmnade den sÄ kallade Projektgruppen för ett bostadsrÀttsregister en rapport till Justitiedepartementet. Projekt- gruppen hade bildats av HSB, dÄvarande SBC, Riksbyggen och Svenska Bankföreningen. Gruppen föreslog att ett bostadsrÀttsregister skulle byggas upp som en elektronisk databas Ätkomlig för sökning via inter- net. Sedermera förtydligades det till att avse en central knutpunkt i form av ett tittskÄp genom vilket anvÀndarna (frÀmst kreditgivare och mÀklare) skulle fÄ tillgÄng till föreningarnas lÀgenhetsförteck- ningar. Modellen bygger enligt promemorian pÄ gÀllande modell för överlÄtelser och pantsÀttning, dÀr förvaltarna ges en central roll att ta emot och registrera samtliga uppgifter som ska ingÄ i registret. Ansvaret för registret, dvs för Àgande, uppbyggnad, utveckling och drift, föreslogs anförtros en ekonomisk förening eller annan typ av organisation med medlemmar frÄn bostadsrÀttsorganisationerna och kreditgivarna.

I departementspromemorian BostadsrÀttsregister (Ds 2007:12) redovisades en jÀmförelse mellan de tvÄ ovan redovisade förslagen, dÀr Projektgruppens förslag hade kompletterats i vissa avseenden. Utre- daren fann att BostadsrÀttsutredningens förslag var att föredra fram- för Projektgruppens förslag men ansÄg att det var alltför ingripande.

209

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

Han förde dÀrför fram ett tredje förslag som förstahandsalternativ. Detta gick ut pÄ ett centralt register med ett innehÄll koncentrerat till uppgifter om bostadsrÀttshavare, pantsÀttningar och de uppgifter som behövs för att knyta dessa uppgifter till en viss bostadsrÀtts- lÀgenhet. VÄra utredningsdirektiv Àr starkt prÀglade av detta tredje förslag. Personuppgiftsansvaret föreslogs ligga hos LantmÀteriverket (numera LantmÀteriet) men registret skulle skötas av anvÀndarna.

I en skrivelse frÄn BostadsrÀtterna, HSB, Riksbyggen och Fastig- hetsÀgarna Sverige (Fi2020/03108) föreslÄs en lösning, benÀmnd Lösningen, som gÄr ut pÄ att varje förenings register (vilket synes bestÄ av en sammanslagning av medlems- och lÀgenhetsförteckningarna) ska göras tillgÀngligt via en central ingÄng (ett standardiserat API). Tanken Àr ocksÄ att nuvarande rutiner för pantsÀttning i princip be- hÄlls. Föreningens register ska inte vara offentligt utan en kredit- givare ska bara kunna fÄ tillgÄng till uppgifter genom Lösningen med stöd av en fullmakt frÄn bostadsrÀttshavaren. De fyra förslagsstÀl- larna förklarar sig öppna för en dialog och fördelning mellan sig av huvudmannaskapet för utveckling, drift och underhÄll av systemet. Varje förenings styrelse ska ansvara för riktigheten i de uppgifter som presenteras.

I utredningens expertgrupp finns representanter för de fyra orga- nisationer som stÄr bakom förslaget. Det Àr sjÀlvfallet sÄ att de hellre hade sett att regeringens direktiv haft en utformning mer i linje med förslaget Àn vad som nu Àr fallet.

9.2.3Vad sÀger direktiven?

Direktiven handlar ju om ett offentligt register över bostadsrÀtter. Det talas om hur registret bör utformas, dess omfattning och inne- hÄll samt för vilka ÀndamÄl registret fÄr anvÀndas. Hur registret ska inrÀttas och införas Àr andra frÄgor som behandlas. Det innebÀr i sin tur att registret inte Àr nÄgot som finns i dag. Registret bör enligt direktiven anvÀnda den förvaltningsgemensamma digitala infrastruk- turen och det nationella ramverket för grunddata inom den offentliga förvaltningen. Det Àr ocksÄ tydligt att registret ska vara författnings- reglerat.

UtifrÄn de frÄgestÀllningar vi ska behandla enligt direktiven, kort sammanfattat ovan, blir slutsatsen att det offentliga register över

210

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

bostadsrÀtter som vi ska föreslÄ Àr en författningsreglerad samman- hÄllen samling av uppgifter om bostadsrÀtter. NÄgot tittskÄp eller tillgÄng till alla föreningars medlems- och lÀgenhetsförteckningar via ett API i enlighet med Lösningen, som har beskrivits i avsnitt 9.2.2, Àr inte vad direktiven efterfrÄgar. En sÄdan lösning blir dÀrmed heller inte aktuell att studera vidare.

VÄr bedömning Àr ocksÄ att ett register, dÀr uppgifterna presen- teras pÄ ett standardiserat och definierat sÀtt, ger betydande fördelar.

9.2.4SkÀl för och mot ett statligt engagemang

En erfarenhet som vi kunnat dra frÄn inrÀttandet av motsvarande register i Finland och Norge Àr, som framgÄr i kapitel 8, att man dÀr diskuterat om ett register av detta slag skulle vara ett ansvar för sta- ten eller om det var mer lÀmpligt att det drivs i privat regi. Resultatet har i bÄda lÀnderna blivit att registren Àr statliga.

Ett register över bostadsrÀtter innebÀr att en betydande del av befolkningen finns i registret, och att det Àr en viktig del av de be- rörda hushÄllens ekonomiska tillgÄngar som finns i ett sÄdant regis- ter. Detta talar för ett statligt engagemang, ungefÀr sÄ som man reso- nerat i Finland.

Mot detta kan anföras att en grundlÀggande tanke bakom bostads- rÀtten Àr den gemensamma förvaltningen och utövandet av den i föreningsform. Ett statligt register skulle kunna uppfattas som en urholkning av föreningstanken, dÀr det offentliga tar över uppgifter frÄn föreningen. Ett alternativ skulle dÄ vara ett register som pÄ nÄgot sÀtt hanteras av aktörer med koppling till landets bostadsrÀtts- föreningar. De förslag som presenterats av HSB och Riksbyggen tillsammans med BostadsrÀtterna och FastighetsÀgarna bygger pÄ en sÄdan konstruktion.

211

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

9.2.5Ett statligt register som en myndighet ska ansvara för

VÄrt förslag: Registret ska vara statligt och det övergripande ansvaret lÀggas pÄ en myndighet.

En renodlad privat lösning, i form av ett aktiebolag eller en ekono- misk förening, för att ansvara för ett författningsreglerat register skulle kanske kunna vara tÀnkbart. Ett sÄdant alternativ övervÀgdes ocksÄ av BostadsrÀttsutredningen 1998, men förkastades. I dag gÀller lagen (2016:1145) om offentlig upphandling, vilket torde innebÀra att ett sÄdant upplÀgg förutsÀtter att den privata aktören upphandlas. Det innebÀr bland annat att det i princip Àr omöjligt att garantera att den aktör som vÀljs har en koppling till landets bostadsrÀttsfören- ingar, i vart fall om man vill ha mer Àn en anbudsgivare samtidigt som den aktören inte har eller fÄr en dominerande stÀllning pÄ nÄgon del av marknaden för exempelvis förvaltning.

Ett författningsreglerat register som omfattar en betydande del av befolkningen, avser en tillgÄng som Àr sÄ grundlÀggande som bosta- den Àr, utgör en stor ekonomisk tillgÄng för de berörda enskilda hus- hÄllen liksom för samhÀllet i stort, samt Àr sÀkerhet för en tredjedel av hela bolÄnestocken bör vara statligt.

Om registret ska vara statligt Àr det nÀstan sjÀlvklart att en myn- dighet anförtros ansvaret för registret. Alla statliga register som till- kommit under de senaste decennierna finns hos nÄgon myndighet. Det Àr ocksÄ sÄ som den statliga förvaltningen Àr uppbyggd.

Historiskt sett har egentligen bara ett undantag förekommit, nÀm- ligen VÀrdepapperscentralen AB. Detta bolag bildades och Àgdes av staten tillsammans med de största bankerna, med syfte att registrera och administrera aktieinnehav i börsnoterade bolag.

Bakom inrÀttandet av VÀrdepapperscentralen lÄg de ökande kost- naderna för hantering av aktiebrev och kuponger i pappersform. I betÀnkandet Förenklad aktiehantering (SOU 1968:59) föreslogs att en datoriserad aktiebok sorterad efter aktieÀgarnas namn skulle införas och att en nationell vÀrdepapperscentral skulle fÄ i uppdrag att föra en sÄdan aktiebok och att bland annat administrera aktieutdel- ningar.

VÀrdepapperscentralen började sin verksamhet 1973 och Àgdes dÄ av staten och de sÄ kallade fondkommissionÀrerna. Bolaget hade ensam- rÀtt för betydande delar av aktiehanteringen, och verksamheten regle-

212

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

rades i en sĂ€rskild lag om VĂ€rdepapperscentralen VPC. Statens Ă€gande upphörde 1999 dĂ„ de fyra största bankerna, som vid den tidpunkten Ă€gde knappt 25 procent av bolaget, köpte statens 50-procentiga aktieinnehav samt ytterligare 25 procent av andra Ă€gare. Vid denna tid upphĂ€vdes ocksĂ„ lagstiftningen om VĂ€rdepapperscentralen. År 2008 överlĂ€ts Ă€gandet till det Belgien-baserade företaget Euroclear.

De skÀl som lÄg bakom det statliga engagemanget blev med tiden allt svagare. Det som en gÄng sÄgs som ett naturligt nationellt mono- pol blev en del av en större internationell marknad, och teknikens utveckling innebar helt nya förutsÀttningar. Ett statligt Àgande och en statlig reglering var kanske inte heller den bÀsta grunden för att kunna agera snabbfotat nÀr verkligheten förÀndrades.

Sedan dess har staten inte engagerat sig i nÄgon liknande konstruk- tion nÀr det gÀller förande av register. Ett statligt alternativ innebÀr enligt vÄr mening dÀrför att en myndighet anförtros uppdraget att ha ett huvudansvar för registret.

9.3Ett fristÄende register

VÄrt förslag: Registret ska vara fristÄende frÄn andra register. Det ska finnas kopplingar till nÄgra andra register vad gÀller viss grundlÀggande information som bland annat behövs för att iden- tifiera bostadsrÀttsföreningen, dess innehav av fastigheter eller tomtrÀtter samt den berörda bostadsrÀtten.

9.3.1Samband med andra register

En grundlÀggande frÄga som nÀmns i utredningens direktiv Àr om ett centralt offentligt register över bostadsrÀtter ska vara ett sjÀlvstÀndigt register eller ingÄ i ett befintligt register. Det finns ju samband mel- lan föreningen som sÄdan, den fastighet eller tomtrÀtt som föreningen Àger/har och bostadsrÀttens lÀgenhet med uppgifter som Äterfinns i flera andra register. De register dÀr de mest uppenbara sambanden finns Àr föreningsregistret (Bolagsverket) samt fastighetsregistrets olika delar, pantbrevsregistret och lÀgenhetsregistret (LantmÀteriet).

En arbetshypotes vid utformandet av ett nytt register Ă€r att inte samla in uppgifter som redan Ă€r insamlade en gĂ„ng till. ”En uppgift

213

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

en gĂ„ng” har ofta nĂ€mnts som en princip som bör gĂ€lla i relationen mellan det offentliga och medborgare och företag. Och den bör gĂ€lla Ă€ven i detta sammanhang. Uppgifter som finns i andra register bör Ă„teranvĂ€ndas.

9.3.2Fastighetsregistret och föreningsregistret

I föreningsregistret finns uppgifter om alla bostadsrÀttsföreningar, bland annat tidpunkten för registreringen av föreningen, föreningens adress, styrelseledamöter och firmatecknare. Hos Bolagsverket finns ocksÄ varje förenings stadgar samt den ekonomiska planen registre- rade, vilket framgÄr av bostadsrÀttslagen (1991:614). Lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar innehÄller regler om registrering i före- ningsregistret.

Fastighetsregistret innehÄller beteckningen pÄ den eller de fastig- heter eller tomtrÀtter en bostadsrÀttsförening Àger, adressen till varje fastighet, uppgift om fastighetens areal, byggnader pÄ fastigheten, upp- gifter om föreningens lagfart eller tomtrÀttsinnehav, beviljade inteck- ningar samt andra belastningar eller rÀttigheter kopplade till fastig- heten. Lagen (2000:224) om fastighetsregister och förordningen (2000:308) om fastighetsregister reglerar registrets innehÄll, bland annat utifrÄn jordabalkens bestÀmmelser.

NÀr det gÀller fastighetsregistret kan det konstateras att en bostads- rÀtt, som ju utgör objektet för ett bostadsrÀttsregister, inte Àr fast egendom. Regelverken kring fastigheter och bostadsrÀtter ser olika ut, Àven om de bÄda tillgÄngsslagen hanteras pÄ ungefÀr samma sÀtt i vissa sammanhang, exempelvis vid kreditgivning. I bÄde Finland och Norge har det i samband med inrÀttandet av de register som dÀr nÀrmast motsvarar ett bostadsrÀttsregister frÄn politiskt hÄll uttalats att det ska vara sÄ likt fastigheter som möjligt. Och i Norge har man till och med bostadsrÀtter och fastigheter i samma system, den sÄ kallade grunnboken. Men det Àr ÀndÄ olika regelverk som gÀller. I Sverige Àr dock situationen lite annorlunda. NÄgot politiskt utta- lande om att ett bostadsrÀttsregister ska vara sÄ likt fastighets- registret som möjligt finns inte. Och om en sÄdan likhet Àr önskvÀrd sÄ kan det sÀkerligen Ästadkommas Àven om bostadsrÀttsregistret Àr fristÄende frÄn fastighetsregistret.

214

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

Det Àr ocksÄ svÄrt att se hur uppgifter om bostadsrÀtter skulle inordnas i den systematik som gÀller för fastighetsregistrets olika delar. DÀr Àr fastigheten det överordnade begreppet under vilket alla andra uppgifter Äterfinns. Vissa av dessa uppgifter kan förvisso Äter- finnas med hjÀlp av andra sökbegrepp men det Àr ÀndÄ i grunden fastighetsbaserat. HÀr Àr det bostadsrÀtten som Àr utgÄngspunkten.

Detta talar för att ett bostadsrÀttsregister inte bör vara del av fastighetsregistret.

BostadsrÀttshavaren Àr medlem i bostadsrÀttsföreningen, om vil- ken det finns uppgifter hos Bolagsverket. Men ett register över bostads- rÀtter handlar inte om föreningen utan om de enskilda bostads- rÀtterna, och de föreningsrÀttsliga aspekterna ska inte hanteras i ett bostadsrÀttsregister.

Ett register över bostadsrÀtter bör inte vara en del av förenings- registret.

9.3.3Pantbrevsregistret och lÀgenhetsregistret

Pantbrevsregistret, som regleras i lagen (1994:448) om pantbrevs- register, Àr ett register som LantmÀteriet ansvarar för dÀr elektro- niska pantbrev förvaras. Till pantbrevsregister hör ett handlÀggnings- system varför benÀmningen pantbrevssystemet ocksÄ förekommer.

Ett elektroniskt pantbrev ersÀtter ett fysiskt sÄdant, och pant- brevsregistret kan ses som en förlÀngning av bankernas egna sÀker- hetssystem. Ett pantbrev Àr ett resultat av att en inteckning beviljats, och det innehÄller uppgift om vilken eller vilka fastigheter det gÀller i samt belopp, datum och aktnummer. Inteckningar, och dÀrmed pant- brev, Àr kopplade till fastigheten och de gÀller oavsett vem som Àger fastigheten.

I pantbrevsregistret registreras vem som innehar varje pantbrev, och kreditgivare kan hantera ett pantbrev mellan sig elektroniskt nÀr fastighetsÀgaren flyttat sina lÄn med fast egendom som sÀkerhet. Re- gistreringen görs av organisationer för vilka tillstÄnd meddelats av LantmÀteriet. Det Àr frÀmst kreditinstitut som beviljats tillstÄnd ut- ifrÄn vissa faststÀllda krav, och det Àr ocksÄ utifrÄn deras behov systemet ursprungligen utvecklades. Men Àven nÄgra pensions- och kapitalför- valtare, fastighetsbolag samt nÄgra myndigheter har beviljats tillstÄnd. Registreringen görs utan direkt inblandning av LantmÀteriet. Elek-

215

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

troniska pantbrev som inte anvÀnds som sÀkerhet för nÄgot lÄn finns i det sÄ kallade Àgararkivet, och disponeras dÄ av fastighetsÀgaren. För registret gÀller en sÀrskild sekretessbestÀmmelse som gör att i prin- cip endast kreditgivare, den enskilde fastighetsÀgaren och LantmÀ- teriets fastighetsinskrivningsverksamhet kan anvÀnda informationen.

I lÀgenhetsregistret finns uppgifter om landets samtliga bostads- lÀgenheter, bland annat vad avser adress, lÀgenhetsnummer och lÀge i byggnaden, bostadsarea, antal rum samt kökstyp. Lagen (2006:378) om lÀgenhetsregister reglerar innehÄllet i registret. Av lagen framgÄr ocksÄ att uppgifterna i registret bara fÄr anvÀndas för folkbokföring, statistik, forskning och planering, samt uppföljning och utvÀrdering av bostadsbestÄnd och byggande.

Pantbrevsregistret innehÄller en mycket begrÀnsad samling av uppgifter, och med en specifik anvÀndning. Det Àr ett register över vissa pantbrev och inte ett bestÄndsregister av det slag vÄra direktiv beskriver. Ett register över bostadsrÀtter bör inte vara en del av pant- brevsregistret.

LÀgenhetsregistret innehÄller uppgifter om landets alla bostÀder, oavsett upplÄtelseform. SÄ det Àr i och för sig möjligt att tÀnka sig att uppgifter om bostadsrÀtter skulle kunna ses som ett tillÀgg till lÀgenhetsregistrets uppgifter om just dessa bostÀder. Men samtidigt innebÀr regleringen av lÀgenhetsregistret att uppgifterna om bostads- rÀtter skulle behöva regleras sÀrskilt, eftersom ett uttalat syfte ska vara att stÀrka bostadsmarknadens funktionssÀtt. Det Àr inte möjligt att göra om uppgifterna ska vara sÄ inlÄsta som informationen i lÀgenhetsregistret Àr. Visserligen har LantmÀteriet, pÄ regeringens uppdrag, lÀmnat förslag pÄ hur anvÀndningen av registrets uppgifter skulle kunna utökas. Detta förslag, frÄn 2016, hanterades delvis i betÀnkandet Fri hyressÀttning vid nyproduktion (SOU 2021:50) men varken förslagen i LantmÀteriets promemoria eller förslagen i betÀn- kandet har lett till nÄgra författningsÀndringar.

Regeringen har dock under 2022 lÀmnat över de delar av betÀn- kandet Fri hyressÀttning vid nyproduktion som berör lÀgenhets- författningarna till den hÀr utredningen. I kapitel 10 behandlar vi detta nÀrmare. I det hÀr sammanhanget Àr det dock vÀrt att nÀmna att vi ser svÄrigheter med att inom ramen för den hÀr utredningen inkludera sÄ pass lÄngtgÄende förÀndringar vad gÀller lÀgenhetsregi- strets funktion som skulle krÀvas för att lÀgenhetsregistret pÄ allvar skulle kunna hantera Àven bostadsrÀtter.

216

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

Det gör att det sammantaget förefaller mest ÀndamÄlsenligt att se lÀgenhetsregistret som ett möjliggörande grundlÀggande bestÄnds- register. Ett bostadsrÀttsregister kommer att innehÄlla ett antal kom- pletterande uppgifter av ett annat slag som bara avser just den upp- lÄtelseformen. Dessutom finns det bostadsrÀtter som upplÄtits som lokaler och som dÀrför inte Äterfinns i lÀgenhetsregistret.

Ett bostadsrÀttsregister bör inte vara en del av lÀgenhetsregistret. BostadsrÀttsregistrets koppling till lÀgenhetsregistret beskriver vi

nÀrmare i kapitel 10.

9.3.4Ett fristÄende register

Slutsatsen blir dÀrför att ett bostadsrÀttsregister ska vara ett sjÀlv- stÀndigt register. Men som framgÄtt ska registret nÀr det gÀller inne- hÄll kopplas till andra register. Med detta avses att registret ska inne- hÄlla viss grundlÀggande information som redan samlats in och som finns i andra register. Det Àr nÄgra uppgifter som finns i de register som redovisats ovan som kan bli aktuella. Exakt vilken information det rör sig om framgÄr av kapitel 10 som behandlar registrets innehÄll.

Inriktningen för den tekniska lösningen bör vara att informa- tionen inte dubbellagras utan att den hÀmtas frÄn respektive register nÀr den ska anvÀndas. Det ankommer pÄ den ansvariga registerhÄl- laren att utveckla en lösning som Àr stabil och driftsÀker samtidigt som den information som anvÀnds Àr uppdaterad. HÀr kommer ram- verket för nationella grunddata och den förvaltningsgemensamma digitala infrastrukturen in.

Det kan ocksÄ förmodas att olika anvÀndare har ett behov av att ta del av ytterligare information frÄn andra register kopplat till upp- gifter i ett bostadsrÀttsregister. Det kan röra sig om information som behövs i olika handlÀggningssystem, precis som erfarenheterna frÄn Finland och Norge visar. Precis som dÀr bör sÄdana lösningar utveck- las av tjÀnsteutvecklare, snarare Àn att ha ett mer omfattande innehÄll i sjÀlva bostadsrÀttsregistret.

9.4LantmÀteriet ska ansvara för registret

VÄrt förslag: LantmÀteriet ska ansvara för registret.

217

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

9.4.1Tidigare stÀllningstaganden

BostadsrÀttsutredningen redovisade i sitt betÀnkande frÄn 1998 flera olika möjligheter nÀr det gÀllde frÄgan om var ett bostadsrÀttsregis- ter skulle lÀggas. I slutÀnden fanns tvÄ alternativ som övervÀgdes.

NÀr det gÀllde frÄgan om registret skulle placeras hos en befintlig statlig myndighet konstaterade utredningen att direktiven tagit upp LantmÀteriverket som alternativ. Utredningen slog fast att verket ocksÄ var den myndighet som lÄg nÀrmast till hands. DÀr fanns, frÀmst genom inskrivningsregistret (numera en del av fastighetsregistret) och pantbrevsregistret, den största erfarenheten av frÄgor liknande den som bostadsrÀttsregistret skulle aktualisera. Utredningen nÀmnde ocksÄ Fastighetsdatautredningens betÀnkande Fastighetsdataregis- ter (SOU 1997:3) dÀr LantmÀteriverket föreslagits som ansvarigt.

Utredningen hade dÀrefter att ta stÀllning till om personuppgifts- ansvaret skulle placeras hos LantmÀteriverket eller hos en för Ànda- mÄlet sÀrskilt skapad myndighet.

NÄgot som ansÄgs tala för LantmÀteriverket var att det dÀr fanns datorer och mjukvara som skulle kunna utnyttjas för ett bostads- rÀttsregister. Det skulle dock en sjÀlvstÀndig myndighet ocksÄ kunna fÄ tillgÄng till. Ett skÀl mot att lÀgga registret hos LantmÀteriverket ansÄgs vara att verket inte i övrigt sysslade med bostadsrÀtter. Mot detta talade dock enligt utredningen att LantmÀteriverket hade det övergripande ansvaret för lÀgenhetsregistret, dÀr bland annat bostads- rÀtter avsedda för boende skulle komma att ingÄ.

En ny, sÀrskild myndighet för bostadsrÀttsregistret kunde förvÀn- tas vara fokuserad, intresserad och drivande i frÄgor kopplade till registret. Om LantmÀteriverket ÀndÄ skulle vÀljas poÀngterade utred- ningen vikten av en organisatorisk lösning sÄ att bostadsrÀttsregist- ret inte skulle drunkna i andra frÄgor.

BostadsrÀttsutredningen landade slutligen i att föreslÄ LantmÀteri- verket till ensamt personuppgiftsansvarigt för bostadsrÀttsregistret. Den lösning som föreslogs i departementspromemorian Bostads- rÀttsregister frÄn 2007 gick ocksÄ ut pÄ att LantmÀteriverket skulle vara ansvarigt för registret.

218

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

9.4.2LantmÀteriet ska ansvara för registret

Flera av de bedömningsgrunder som BostadsrÀttsutredningen haft gör sig gÀllande Àven i dag. En vÀsentlig skillnad mellan vÄrt utred- ningsuppdrag och det förslag som presenterades i BostadsrÀttsutred- ningens betÀnkande Àr dÀremot att överlÄtelser och registreringar inte ska vara föremÄl för nÄgon myndighets prövning.

NÄgot som talar för att LantmÀteriet ges ansvar för registret Àr den erfarenhet och kunskap som myndigheten redan i dag har genom den Àrendehantering som sker inom fastighetsinskrivningen. Dess- utom finns flera befintliga register vid LantmÀteriet med informa- tion av det slag som nu Àr aktuellt. Fastighetsregistret, pantbrevs- registret och det nationella lÀgenhetsregistret sköts i dag av LantmÀteriet.

Som redan framgÄtt innehÄller dessa register uppgifter som kan kopplas till bostadsrÀttsföreningen och de enskilda bostadsrÀtterna. Dessa registers största anvÀndare Àr ocksÄ till stor del desamma som ett bostadsrÀttsregister kan förvÀntas ha, nÀmligen fastighetsmÀklare och kreditgivare. I mÄnga avseenden finns stora likheter mellan bostadsrÀttsmarknaden och fastighetsmarknaden. Allt fler av de Àren- den som hanteras inom fastighetsinskrivningen kommer in elektro- niskt.

Den myndighet utöver LantmÀteriet som skulle kunna komma i frÄga Àr Bolagsverket. Hos Bolagsverket registreras ju sjÀlva bostads- rÀttsföreningen nÀr den bildas, liksom föreningens ekonomiska plan och stadgar. DÀr registreras ocksÄ förÀndringar vad gÀller styrelse och firmateckning i varje bostadsrÀttsförening, liksom adress till fören- ingen. Bolagsverket ansvarar ocksÄ för registren över företagsinteck- ningar och de elektroniska inteckningsbrev som dÄ utfÀrdas. Verket har en bred och stor erfarenhet av elektronisk Àrendehantering, och fÄr sÀgas ha varit nÄgot av en föregÄngare pÄ detta omrÄde i Sverige.

Det finns goda skÀl att anta att bÄda myndigheterna skulle klara uppgiften att ansvara för ett bostadsrÀttsregister.

De skÀl som frÀmst anförs i direktiven för ett inrÀttande av ett bostadsrÀttsregister handlar om bostadsrÀttsmarknadens funktion och större sÀkerhet vid pantsÀttning. Detta pekar mot att Lant- mÀteriet ska vara ansvarig myndighet för ett bostadsrÀttsregister. Mycket talar nÀmligen för att de processer som frÀmst kreditgivare och fastighetsmÀklare kommer att utforma nÀr ett bostadsrÀtts-

219

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

register finns pÄ plats kommer att vara mycket lika de som finns för fast egendom. Det finns ocksÄ en stor erfarenhet av att hantera det slags information som ett bostadsrÀttsregister kommer att innehÄlla, sÄvÀl vad gÀller handlÀggning och register. DÀrutöver finns erfaren- heter frÄn upplÀggningen av lÀgenhetsregistret som bör kunna tas tillvara vid upplÀggningen av ett bostadsrÀttsregister. Bolagsverket Àr vÀl insatt i de föreningsrÀttsliga frÄgor som gÀller vid registrering av bostadsrÀttsföreningar, medan LantmÀteriet saknar sÄdan erfaren- het. DÀremot finns kunskap om samfÀllighetsföreningar som regi- streras vid LantmÀteriet. De föreningsrÀttsliga aspekterna bör dock inte vara avgörande eftersom direktivens andemening vÀl kan sÀgas vara att nÄgon myndighet inte ska ta över de grundlÀggande förenings- rÀttsliga uppgifter en bostadsrÀttsförening har i dag.

Vi tror inte att BostadsrÀttsutredningens farhÄgor, bland annat att en bostadsrÀttsregisterverksamhet hos LantmÀteriet skulle riskera att drunkna i andra frÄgor, gÀller i dag. Sedan utredningens betÀnkande lÀmnades 1998 har inskrivningsverksamheten flyttats över frÄn dom- stolarna till LantmÀteriet. Ansvaret för registrering av bostadsrÀtter har betydande likheter med registreringen i inskrivningsverksam- heten, och det Àr en verksamhet som Àr vÀl etablerad i myndigheten och som fungerar vÀl. Vi menar dÀrför att ansvaret för bostadsrÀtts- registreringen bör ligga i samma organisationsdel som inskrivnings- verksamheten, pÄ samma sÀtt som registreringen i samfÀllighets- föreningsregistret gör. Det bör i formell mening dock inte vara en del av inskrivningsmyndigheten. Precis som fallet Àr med samfÀllig- hetsföreningsregistret bör verksamheten koncentreras till ett kon- tor, förslagsvis vid ett av de mindre kontoren. De Àr belÀgna i Mora, HÀrnösand och SkellefteÄ.

220

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

9.5Registrets omfattning

VÄrt förslag: Registret ska omfatta landets samtliga bostadsrÀtter. Andelar i bostadsföreningar och bostadsaktiebolag ska inte ingÄ

i registret.

9.5.1Alla bostadsrÀtter ska omfattas

Enligt direktiven ska vi ta stÀllning till om ett register över bostads- rÀtter ska innehÄlla samtliga bostadsrÀtter eller bara de bostadsrÀtter som Àr pantsatta. Svaret pÄ denna frÄga betyder mycket för hur ett register kan anvÀndas och vilken tillit som registret fÄr bland anvÀn- darna. Det betyder ocksÄ mycket för hur rutinerna kring den infor- mation som finns i registret kan utformas och hur smidiga processerna rörande exempelvis överlÄtelser och pantsÀttning blir. Bostadsmark- nadens funktion blir ocksÄ beroende av svaret pÄ frÄgan.

Vi har tagit upp denna frÄgestÀllning med i stort sett alla de myn- digheter och organisationer vi trÀffat under utredningstiden. Samt- liga har varit tydliga med att ett register ska omfatta alla bostadsrÀt- ter och inte endast de som Àr pantsatta. SkÀlen för denna instÀllning har handlat om tillförlitlighet och effektivitet.

Om ett register bara skulle innehÄlla uppgifter om de bostads- rÀtter som Àr pantsatta minskar möjligheterna att anvÀnda informa- tionen i registret högst markant. För de bostadsrÀtter som inte finns i registret skulle nuvarande rutiner för att fÄ fram och kontrollera uppgifter fÄ anvÀndas. Sannolikt skulle ocksÄ den kreditgivare hos vilken bostadsrÀtten pantförskrivits tvingas göra en underrÀttelse till föreningen pÄ det sÀtt som sker i dag eftersom det mÄste antas att det kan ta en viss tid för att fÄ in den nu pantförskrivna bostadsrÀtten i registret. För kreditgivaren torde det vara nödvÀndigt att försÀkra sig om ett sakrÀttsligt skydd sÄ fort som möjligt.

Och nÀr en bostadsrÀtt pantsÀtts mÄste en informationsinhÀmt- ning sÀttas igÄng för att fÄ fram de uppgifter som ska ingÄ i registret. Detta blir dÄ ett antal engÄngsinsatser för föreningar, förvaltare och för den registeransvarige. Det innebÀr betydligt större arbetsinsatser och kostnader Àn vad en rationellt utformad registerupplÀggning vid ett tillfÀlle medför.

221

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

En sÄdan hantering med en del bostadsrÀtter i ett register och andra som hanteras pÄ nuvarande sÀtt innebÀr att mÄnga aktörer fÄr upprÀtthÄlla dubbla rutiner. Det blir inte rationellt och effektivt för nÄgon, och kan inte bedömas ge de förbÀttringar som direktiven efter- lyser. Och registrets innehÄll skulle förmodligen hela tiden ifrÄga- sÀttas eftersom det blir ett konstant in- och utflöde av bostadsrÀtter i det. En kÀnsla av osÀkerhet hos anvÀndarna Àr lÀtt att förutse.

Registret ska dÀrför omfatta alla bostadsrÀtter. Och av det följer att det Àr alla upplÄtna bostadsrÀtter, oavsett om de anvÀnds som bo- stÀder eller lokaler, eller om det Àr frÄga om den typ av andelsboende som Äterfinns frÀmst i fjÀllvÀrlden, som ska finnas i registret.

9.5.2Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag ska inte omfattas

En annan frÄga som har att göra med ett bostadsrÀttsregisters om- fattning Àr om de Àldre upplÄtelseformerna med andelar och aktier i bostadsföreningar och bostadsaktiebolag ska ingÄ. Som framgÄtt finns det fÀrre Àn 300 bostadsföreningar kvar, och antalet bostadsaktie- bolag Àr betydligt mindre. Eftersom dessa gamla föreningar ocksÄ Àr relativt smÄ sÄ uppgÄr det totala antalet lÀgenheter till fÀrre Àn 7 000. Dessa Äterfinns huvudsakligen i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Det har under lÄng tid funnits möjligheter för sÄvÀl bostadsfören- ingar som bostadsaktiebolag att ombilda sig till bostadsrÀttsfören- ingar. För bostadsföreningarna Àr det ett tÀmligen enkelt förfarande. För bostadsaktiebolagen Àr det besvÀrligare men det finns ÀndÄ rÀtt vÀl utvecklade processer för det. Det faktum att det nu finns vÀldigt fÄ bostadsaktiebolag kvar innebÀr att ombildningar faktiskt skett.

De bostadsföreningar och bostadsaktiebolag som nu finns kvar mÄste dÀrför sÀgas ha valt att behÄlla sin ursprungliga form och alltsÄ hittills aktivt valt bort ombildningsmöjligheten. Detta talar för att dessa boendeformer inte ska ingÄ i ett bostadsrÀttsregister. DÄ det dessutom förhÄller sig sÄ att pantsÀttning av en andel inte Àr tillÄten i alla bostadsföreningar skulle nyttan av att inkludera bostadsfören- ingarna i ett register vara begrÀnsad. Detta eftersom en kontakt med föreningen och en kontroll av de gÀllande stadgarna erfordras vid varje transaktion som rör föreningens andelar.

NÀr det gÀller bostadsaktiebolagen Àr ett skÀl för att inte inklu- dera dem i ett register att det inte finns nÄgon möjlighet att spÄra

222

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

sÄdana aktiebolag i nÄgot register eller statistikdatabas. Den uppgift om antalet bostadsaktiebolag utredningen fÄtt fram bygger pÄ en sam- manstÀllning frÄn MÀklarsamfundet som, Àven om det Àr den bÀsta tillgÀngliga uppgiften, inte kan tas för helt sÀker. Vid uppbyggnaden av ett register som det nu Àr frÄga om Àr det viktigt att kunna kon- trollera att alla de objekt som ska finnas med faktiskt ocksÄ gör det.

En möjlig effekt av detta stÀllningstagande kan bli att kreditgivar- nas vilja att belÄna en andel i en bostadsförening minskar. Kredit- givaren kan tÀnkas uppmana föreningar att ombilda sig till bostads- rÀttsförening. SjÀlvfallet Àr det upp till föreningsmedlemmarna att ta stÀllning i frÄgan om vad som Àr bÀst för dem.

9.6FörhÄllandet till den personliga integriteten

9.6.1Inledning

I direktiven till den hÀr utredningen omnÀmns sÀrskilt skyddet för den personliga integriteten. Direktiven sÀger att det Àr av stor vikt att registret sÀkerstÀller ett gott skydd för den enskildes integritet, vil- ket kan innebÀra olika begrÀnsningar vid behandlingen av uppgifter eller andra ÄtgÀrder kopplat till informationssÀkerhet och sekretess. Direktiven anger ocksÄ att utredningen ska sÀkerstÀlla att förslagen Àr förenliga med dataskyddsförordningen och annan relevant data- skyddsrÀttslig lagstiftning.

I kapitel 10 beskriver vi nÀrmare vilka uppgifter som vi anser att bostadsrÀttsregistret ska innehÄlla. Redan nu kan vi dock konstatera att personuppgifter kommer att vara en viktig del av registerinne- hÄllet. Personuppgifter kan kortfattat beskrivas som uppgifter som direkt eller indirekt kan knytas till en person som Àr i livet. Namn, adress och personnummer Àr vanliga exempel pÄ vad som kan utgöra personuppgifter.

Ett bostadsrÀttsregister i den form vi föreslÄr förutsÀtter olika former av behandling av personuppgifter. Bland annat kan person- uppgifter behöva samlas in, registreras, lagras och lÀmnas ut och det ska kunna göras digitalt. Behandling av personuppgifter pÄ detta sÀtt kan innebÀra en risk för intrÄng i den personliga integriteten. Det Àr viktigt att hitta en vÀl avvÀgd balans mellan Ä ena sidan skyddet för den personliga integriteten och Ä andra sidan samhÀllets rÀttmÀtiga

223

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

krav pÄ en vÀl fungerande hantering av bostadsrÀtter som en del av en vÀl fungerande bostadsmarknad.

I följande avsnitt och i kapitel 11 redovisar vi vÄra övervÀganden och förslag för den rÀttsliga regleringen av ett register och skyddet för den personliga integriteten.

9.6.2En intresseavvÀgning

Även om det, som vi har beskrivit i kapitel 4, inte Ă€r möjligt att en- tydigt definiera vad som avses med begreppet personlig integritet bör det stĂ„ klart att vissa faktorer Ă€r sĂ€rskilt viktiga att ta hĂ€nsyn till nĂ€r det gĂ€ller att bedöma intrĂ„nget i den personliga integriteten vid auto- matiserad behandling av personuppgifter. SĂ„dana faktorer kan vara arten av de personuppgifter som Ă€r tĂ€nkta att behandlas, vilka som ska ha tillgĂ„ng till personuppgifterna, vilken typ av Ă„tkomst som ska finnas, hur sökning ska fĂ„ göras och hur lĂ„ng tid som personuppgif- ter ska fĂ„ sparas. Ju fler uppgifter som fĂ„r behandlas, ju större möj- ligheter till sammanstĂ€llningar och sökningar och ju lĂ€ngre tid som uppgifterna fĂ„r sparas, desto större Ă€r, typiskt sett, risken för integri- tetsintrĂ„ng. Ju större risken för intrĂ„ng Ă€r, desto mer angelĂ€get mĂ„ste Ă€ndamĂ„let med personuppgiftsbehandlingen vara.

Den nÀrmare utformningen av de nya bestÀmmelserna om behand- ling av personuppgifter i bostadsrÀttsregistret mÄste alltsÄ föregÄs av en avvÀgning mellan Ä ena sidan intresset av en vÀl fungerande hanter- ing av bostadsrÀtter och Ä andra sidan intresset av skydd för den personliga integriteten. Genom att vÀlja en viss reglering, till exem- pel i form av vissa begrÀnsningar för hur personuppgifterna fÄr behand- las, kan ocksÄ riskerna för integritetsintrÄng minska.

Det kan ocksÄ noteras att det i bÄde Finland och i Norge finns regis- ter som motsvarar ett bostadsrÀttsregister. DÀr finns erfarenheter och exempel att beakta.

224

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

9.7Behandling av personuppgifter ska regleras sÀrskilt

VÄr bedömning: Behandling av personuppgifter i bostadsrÀtts- registret ska författningsregleras sÀrskilt.

9.7.1Den befintliga författningsregleringen

Vi har i det föregÄende avsnittet konstaterat att det bostadsrÀtts- register som vi föreslÄr kommer att innehÄlla personuppgifter. I kapi- tel 10 redovisar vi nÀrmare vilket innehÄll vi föreslÄr. Bland annat av integritetsskÀl behöver vi dÀrför ta stÀllning till hur skyddet för dessa uppgifter ska sÀkerstÀllas.

Europaparlamentets och rÄdets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende pÄ behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sÄdana upp- gifter och om upphÀvande av direktiv 95/46/EG (allmÀn dataskydds- förordning), hÀr kallad dataskyddsförordningen, gÀller i EU sedan den 25 maj 2018. Förordningen Àr tillÀmplig pÄ behandling av per- sonuppgifter som helt eller delvis företas pÄ automatisk vÀg samt pÄ annan behandling Àn automatisk för personuppgifter som ingÄr i eller kommer att ingÄ i ett register (artikel 2). BostadsrÀttsregistret kom- mer att omfattas av dataskyddsförordningens tillÀmpningsomrÄde.

Trots att dataskyddsförordningen Àr en EU-förordning som Àr direkt tillÀmplig i medlemsstaterna lÀmnar den i vissa fall utrymme för nationell reglering, bÄde genom att tillÄta och att förutsÀtta natio- nella bestÀmmelser som kompletterar eller undantar vissa av förord- ningens bestÀmmelser. Det hÀr innebÀr att det som utgÄngspunkt inte finns nÄgra hinder mot att anta sÀrskilda bestÀmmelser för per- sonuppgiftsbehandling i bostadsrÀttsregistret. SÄdana sÀrskilda bestÀm- melser finns i dag pÄ flera hÄll i olika registerförfattningar.

I Sverige har generella kompletterande bestĂ€mmelser till data- skyddsförordningen antagits genom lagen (2018:218) med komplet- terande bestĂ€mmelser till EU:s dataskyddsförordning (dataskyddslagen) och förordningen (2019:219) med kompletterande bestĂ€mmelser till EU:s dataskyddsförordning. Även denna kompletterande reglering kommer att gĂ€lla för bostadsrĂ€ttsregistret.

225

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

Om nationella bestÀmmelser antas finns utrymme för att Àven föra in vissa av förordningens bestÀmmelser i den nationella rÀtten. Det kan vara aktuellt om det Àr nödvÀndigt för samstÀmmigheten och för att göra de nationella bestÀmmelserna begripliga (se skÀl 8 i data- skyddsförordningen).

9.7.2En sÀrskild reglering behövs

Redan i dag finns alltsÄ ett regelverk pÄ plats som bostadsrÀtts- registret kommer att omfattas av. Den befintliga dataskyddsregler- ingen utgör ett visst skydd nÀr det gÀller de registrerades personliga integritet. Med hÀnsyn bland annat till den mÀngd personuppgifter som registret kommer att omfatta och att uppgifterna kommer att spridas anser vi dock att det finns behov av sÀrskilda bestÀmmelser avseende personuppgiftsbehandling i bostadsrÀttsregistret. Vi tror ocksÄ att ett sÀrskilt regelverk gör det tydligare för allmÀnheten hur personuppgifter i bostadsrÀttsregistret fÄr behandlas. Vi anser dÀrför att behandling av personuppgifter i bostadsrÀttsregistret ska regleras sÀrskilt.

Den sÀrskilda regleringen som föreslÄs ska sÄ lÄngt som möjligt vara teknikneutral. Det minskar behovet av att göra förÀndringar i regelverket nÀr tekniken utvecklas.

I nyare lagstiftning brukar dataskyddsbestÀmmelserna regleras i en sÀrskild författning, medan de materiella bestÀmmelserna finns i en annan författning. SÄ Àr fallet till exempel för vÀgtrafikdatalagen (2019:369) och lagen (2019:370) om fordons registrering och anvÀnd- ning. En uppdelning pÄ det sÀttet motiverades av regeringen med att den bÀttre kan tillgodose krav pÄ funktionalitet och effektivitet samt pÄ skydd för enskildas personliga integritet (prop. 2018/19:33 s. 61).

Syftet med bostadsrÀttsregistret Àr att tillgodose det behov av information om bostadsrÀtter som finns i samhÀllet. Registrering i registret föregÄs inte av nÄgot materiellt prövningsförfarande. Infor- mationen i registret skapas inte heller genom en sÀrskild Àrende- handlÀggning hos LantmÀteriet, utan uppstÄr pÄ andra sÀtt hos andra aktörer. Det Àr inte sjÀlvklart att en uppdelning av bestÀmmelserna i detta fall skulle göra hanteringen mer funktionell och effektiv. Vi anser snarare att en sammanhÄllen reglering Àr mer ÀndamÄlsenlig och pÄ ett bÀttre sÀtt kan tydliggöra de krav som stÀlls för att skydda den

226

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

personliga integriteten. Det Àr en sammanhÄllen författningsregler- ing vi kommer att föreslÄ i det hÀr betÀnkandet.

9.8NivÄer pÄ författningsregleringen

VÄr bedömning: De grundlÀggande principerna för behandling av personuppgifter i bostadsrÀttsregistret ska finnas i en lag, kallad bostadsrÀttsregisterlagen. Kompletterande bestÀmmelser ska med- delas av regeringen eller av LantmÀteriet.

VÄrt förslag: En bestÀmmelse som anger att bostadsrÀtter ska registreras i registret ska tas in i bostadsrÀttslagen.

9.8.1Kravet pÄ lagform

Som vi redan har beskrivit i avsnitt 9.7 anser vi att behandling av per- sonuppgifter i bostadsrÀttsregistret ska författningsregleras sÀrskilt. Vi behöver nu ta stÀllning till pÄ vilken normnivÄ som regleringen ska finnas.

De grundlÀggande bestÀmmelserna om hur normgivningen gÄr till finns i 8 kap. regeringsformen. Föreskrifter ska meddelas av riks- dagen genom lag bland annat om föreskrifterna avser förhÄllandet mellan enskilda och det allmÀnna under förutsÀttning att föreskrif- terna gÀller skyldigheter för enskilda eller i övrigt avser ingrepp i enskildas personliga och ekonomiska förhÄllanden. Regeringen fÄr dock, efter bemyndigande frÄn riksdagen, meddela sÄdana föreskrif- ter i en förordning. Normgivningskompetensen kan Àven vidare- delegeras till en myndighet eller en kommun, som dÀrmed bemyn- digas av regeringen att meddela föreskrifter pÄ ett visst omrÄde. NÀr det gÀller föreskrifter som Àr gynnande för den enskilde fÄr reger- ingen, inom ramen för sin restkompetens, meddela föreskrifter om ÄtgÀrder utan stöd av ett bemyndigande frÄn riksdagen.

BÄde riksdagen och regeringen har uttalat att myndighetsregister med ett stort antal registrerade och ett sÀrskilt kÀnsligt innehÄll bör regleras sÀrskilt i lag, Àven om det enligt regeringsformen tidigare inte har krÀvts lagform (se bland annat prop. 1990/91:60 s. 58, bet. 1990/91:KU11 s. 11 och prop. 1997/98:44 s. 41). Regeringen har Àven uttalat att behovet av lagform sÀrskilt gÀller i de fall uppgifterna

227

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

i registret sprids externt i en inte obetydlig omfattning (prop. 1990/91:60 s. 58).

I 2 kap. 6 § regeringsformen finns en bestÀmmelse som innebÀr att enskilda Àr skyddade mot ÄtgÀrder frÄn det allmÀnna som inne- fattar betydande intrÄng i den personliga integriteten, om det sker utan samtycke och innebÀr övervakning eller kartlÀggning av den enskildes personliga förhÄllanden. Av 2 kap. 20 § regeringsformen framgÄr vidare att en begrÀnsning i skyddet mot betydande intrÄng i den personliga integriteten mÄste göras genom lag.

9.8.2Behandling av personuppgifter ska regleras i lag

De ursprungliga förarbetsuttalandena som gör gÀllande att omfat- tande register med ett sÀrskilt kÀnsligt innehÄll ska lagregleras Àr nu mer Àn trettio Är gamla. Det vÀcker frÄgan om behovet av lagform fortfarande Àr aktuellt eller om nÄgon annan lösning Àr lÀmpligare.

PÄ senare Är har frÄgan om nivÄ pÄ författningsregleringen behand- lats nÀr det gÀller Transportstyrelsens verksamhet pÄ vÀgtrafikom- rÄdet. DÀr konstaterade regeringen i prop. 2018/19:33 att Transport- styrelsen dagligen behandlar ett mycket stort antal personuppgifter varav vissa Àr av kÀnsligt slag, till exempel uppgifter om tidigare brottslighet eller en enskilds ekonomiska eller medicinska förhÄllan- den. Regeringen konstaterade vidare att omfattande uppgifter om en enskilds privata förhÄllanden skulle kunna komma att sammanstÀllas och göras tillgÀngliga inom Transportstyrelsens verksamhet. Reger- ingen ansÄg att den behandlingen kunde innebÀra övervakning eller kartlÀggning av den enskildes personliga förhÄllanden, Àven om syf- tet med behandlingen i första hand var att kunna handlÀgga Àrenden och i övrigt uppfylla de krav som vÀgtrafiklagstiftningen stÀller pÄ myndigheten. Det sagda innebar enligt regeringens mening att bestÀm- melser rörande behandlingen av personuppgifter i Transportstyrel- sens verksamhet pÄ vÀgtrafikomrÄdet Àven fortsÀttningsvis borde re- gleras i lag (prop. 2018/19:33 s. 59 f).

I jÀmförelse med den personuppgiftsbehandling som beskrivits inom vÀgtrafikomrÄdet kommer bostadsrÀttsregistret inte att inne- hÄlla fullt lika kÀnsliga uppgifter. Till exempel finns inte nÄgra upp- gifter om hÀlsa eller tidigare lagföring i det förslag till innehÄll i bo- stadsrÀttsregistret som vi lÀgger fram (se vidare om innehÄllet i kapi-

228

SOU 2022:39

VÀgval för ett register

tel 10). Uppgifter som rÀknas till de sÀrskilda kategorierna av personuppgifter enligt artikel 9 i dataskyddsförordningen finns över- huvudtaget inte i bostadsrÀttsregistret. Det ger anledning att fundera över om kravet pÄ lagnivÄ Àr lika befogat för bostadsrÀttsregistret.

BostadsrÀttsregistrets syfte Àr att tillhandahÄlla information till samhÀllet. Uppgifterna kommer dÀrför i relativt stor omfattning att spridas. Det handlar ocksÄ om uppgifter som berör ett stort antal personer. Bland annat av de skÀlen Àr det naturligtvis viktigt att till- godose behovet av ett starkt integritetsskydd.

Ett sÄdant resonemang har förts i samband med etableringen av fastighetsregistret och införandet av lagen (2000:220) om fastighets- register (se prop. 1999/2000:39 s. 77 f). DÀr ansÄg regeringen att de ramar som var viktiga frÄn integritetssynpunkt borde slÄs fast i lag.

Automatiserad behandling av det slag som kommer att göras i bostadsrĂ€ttsregistret kan möjliggöra att uppgifter sammanstĂ€lls pĂ„ ett sĂ€tt som kan anses innebĂ€ra övervakning eller kartlĂ€ggning av den enskildes personliga förhĂ„llanden. Även om syftet inte Ă€r att över- vaka eller att kartlĂ€gga enskilda kan det bli en effekt av Ă„tgĂ€rderna. Det innebĂ€r att personuppgiftsbehandlingen i bostadsrĂ€ttsregistret i vart fall nĂ€rmar sig att omfattas av regeringsformens skydd för en- skilda mot betydande intrĂ„ng i deras personliga integritet. Även av det skĂ€let finns anledning att vĂ€lja lagform.

Vi föreslÄr dÀrför sammantaget att de grundlÀggande principerna för personuppgiftsbehandling ska finnas i lag. DÀr ingÄr bland annat för vilka ÀndamÄl som personuppgifter fÄr behandlas, personupp- giftsansvaret och grundlÀggande förutsÀttningar för direktÄtkomst. Dessa frÄgor kommer vi att behandla nÀrmare i kapitel 11.

Det Àr lÀmpligast att dessa bestÀmmelser regleras i en egen för- fattning, och inte lÀggs in i nÄgon befintlig författning. NÀrmast till hands finns bostadsrÀttslagen. Den lagen reglerar emellertid frÀmst föreningarnas verksamhet och lÀmpar sig mindre vÀl för att ocksÄ innehÄlla bestÀmmelser om personuppgiftsbehandling i bostadsrÀtts- registret. I bostadsrÀttslagen ska det dock tas in en bestÀmmelse som anger att bostadsrÀtter ska registreras i bostadsrÀttsregistret.

229

VÀgval för ett register

SOU 2022:39

9.8.3Allt behöver inte regleras i lag

Alla frÄgor som rör bostadsrÀttsregistret behöver emellertid inte regleras i lag. DetaljfrÄgor som till exempel handlar om registrets inne- hÄll och registrering av uppgifter bör i stÀllet regleras i förordning eller föreskrifter. Det Àr ocksÄ den ordning som regelmÀssigt har valts för andra jÀmförbara register, och det finns ingen anledning att i detta fall avvika frÄn denna ordning.

Det innebÀr att de övergripande reglerna i lag Àr lÄngsiktiga och stabila medan den mer detaljerade regleringen i förordning snabbare kan justeras för att exempelvis möta förÀndrade behov som lyfts fram. PÄ sÄ vis undviks att riksdagen mÄste ta stÀllning till varje enskild detalj, vilket skulle riskera att bli tungrott och ineffektivt. SÄvÀl en Àndring i lag som en Àndring i förordning krÀver, oavsett varifrÄn förslaget kommer, en gedigen beredning dÀr olika berörda intressen- ter fÄr tillfÀlle att lÀmna synpunkter. Det innebÀr att oavsett om det Àr lag eller förordning det Àr frÄga om sÄ Àr beredningen utformad pÄ ett sÄdant sÀtt att alla intressenter Àr medvetna om vad som sker och kan pÄverka processen.

Avgörande för vilka bestÀmmelser som inte behöver regleras i lag menar vi bör bedömas utifrÄn bestÀmmelsernas betydelse för skyd- det av den personliga integriteten. Det Àr lÀmpligt att dessa sÀrskilda föreskrifter som hör till bostadsrÀttsregisterlagen samlas i en sÀrskild förordning, kallad bostadsrÀttsregisterförordningen.

NÀr det gÀller vilka bestÀmmelser som kan finnas i myndighets- föreskrifter kan samma resonemang anvÀndas. Det kan i vissa fall vara lÀmpligt att regeringen delegerar rÀtten att meddela föreskrifter till LantmÀteriet.

230

10 Registrets innehÄll och funktion

10.1Inledning

I kapitel 9 har vi presenterat ett antal vÀgval och olika lösningar för ett bostadsrÀttsregister. I det hÀr kapitlet kommer vi gÄ igenom vad registret ska innehÄlla. Vi kommer ocksÄ att beskriva hur systemet med pantsÀttningar Àr tÀnkt att fungera i ett bostadsrÀttsregister och behandla frÄgor om medlems- och lÀgenhetsförteckningarna. Vi kommer Àven att gÄ igenom olika underrÀttelser som ska lÀmnas till eller frÄn registret och som bland annat berör Kronofogdemyndig- heten och föreningarna. Ett register som innehÄller uppgifter om en- skilda personer kan ocksÄ behöva omfattas av viss sekretess, vilket vi kommer att behandla i det hÀr kapitlet.

Regeringen beslutade i januari 2022 att överlÀmna de delar av be- tÀnkandet Fri hyressÀttning vid nyproduktion (SOU 2021:50) som avser förslag om Àndring i lagen om lÀgenhetsregister och förord- ningen om lÀgenhetsregister till BostadsrÀttsregisterutredningen. I det hÀr kapitlet presenterar vi dÀrför ocksÄ vÄra övervÀganden med anledning av det.

10.2Registrets innehÄll

VÄrt förslag: Registret ska för varje bostadsrÀtt innehÄlla upp- gifter om bostadsrÀttslÀgenheten, bostadsrÀttsföreningen, bo- stadsrÀttshavaren, pantsÀttningar och anteckningar.

231

Registrets innehÄll och funktion

SOU 2022:39

10.2.1Inledning

Sedan tidigare har vi konstaterat att bostadsrÀttsregistret ska inne- hÄlla samtliga bostadsrÀtter. Vi har ocksÄ bedömt att det enbart Àr bostadsrÀtter, och inte andelar i bostadsföreningar eller bostads- aktiebolag, som ska ingÄ i registret, se kapitel 9. Vidare har vi kom- mit fram till att registret ska vara fristÄende frÄn andra register men att det kommer att finnas kopplingar till andra register dÄ viss in- formation ska hÀmtas dÀrifrÄn. NÀr det gÀller uppgifter frÄn lÀgen- hetsregistret erfordras sÀrskilda övervÀganden, vilket vi redogör för i detta kapitel.

Vi behöver nu ta stÀllning till vilka uppgifter som ska ingÄ i registret, och hur informationen ska struktureras. Fastighetsregist- ret och lÀgenhetsregistret kan sÀgas ha liknande objekt som utgÄngs- punkt för respektive register, nÀmligen fastigheten och bostads- lÀgenheten. Det förefaller dÀrför naturligt att ha en liknande struktur för registrets innehÄll, med en uppdelning i nÄgra informationsgrup- per dÀr liknande uppgifter samlas. Det kan ocksÄ konstateras att en liknande uppdelning Äterfinns i de finska och norska motsvarighe- terna till ett svenskt bostadsrÀttsregister.

Registret ska innehÄlla uppgifter om bostadsrÀtten, om före- ningen, om bostadsrÀttshavaren samt om eventuella pantregistre- ringar. DÀrutöver behövs utrymme för att registrera exempelvis be- slut som rör bostadsrÀtten eller bostadsrÀttshavaren.

En sÄdan uppdelning skulle dÀrmed kunna bestÄ av följande fem grupper för varje bostadsrÀtt:

‱bostadsrĂ€ttslĂ€genheten,

‱bostadsrĂ€ttsföreningen,

‱bostadsrĂ€ttshavaren,

‱pantsĂ€ttning, och

‱anteckningar.

DÀrutöver bör vissa historiska förhÄllanden finnas i registret. Under varje rubrik bör ett antal uppgifter finnas. I de följande

avsnitten redovisar vi vilka uppgifter vi övervÀgt och vilka uppgifter

viföreslÄr ska ingÄ i ett bostadsrÀttsregister. NÀr vi bedömt vilka uppgifter som bör ingÄ i ett register har vi tittat pÄ hur stort behovet

232

SOU 2022:39

Registrets innehÄll och funktion

av varje uppgift kan antas vara och hur uppgiften kan hÄllas upp- daterad En annan viktig utgÄngspunkt har ocksÄ varit att registret inte ska innehÄlla fler uppgifter Àn nödvÀndigt för att nÄ sitt syfte. Vi har ocksÄ beaktat om det Àr frÄga om en uppgift som det Àr möj- ligt att utan alltför omfattande arbete fÄ fram vid upplÀggningen av registret. I vÄr bedömning har vi ocksÄ haft med frÄgan om uppgiften skulle kunna leda till ett intrÄng i den personliga integriteten som inte kan motiveras.

NÀr vi i det följande skriver att uppgiften finns hos föreningen sÄ Àr det i praktiken oftast hos föreningens förvaltare den finns (förut- satt att föreningen har anlitat en förvaltare).

I detta kapitel redovisar vi ocksÄ uppgifter som vi övervÀgt att inkludera i registret men kommit till slutsatsen att sÄ inte bör vara fallet.

10.2.2BostadsrÀttslÀgenheten

VÄrt förslag: För varje bostadsrÀttslÀgenhet ska följande uppgif- ter redovisas:

‱den beteckning som föreningen har satt pĂ„ lĂ€genheten,

‱den beteckning som lĂ€genheten har i lĂ€genhetsregistret (detta gĂ€ller inte för bostadsrĂ€tter upplĂ„tna som lokaler, eftersom de inte finns i lĂ€genhetsregistret),

‱de uppgifter om bostadsrĂ€ttslĂ€genhetens yta, antal rum och kökstyp som finns i lĂ€genhetsregistret (detta gĂ€ller inte för bostadsrĂ€tter upplĂ„tna som lokaler, eftersom de inte finns i lĂ€genhetsregistret),

‱tidpunkten för upplĂ„telse av bostadsrĂ€tt (detta gĂ€ller inte för bostadsrĂ€tter upplĂ„tna före ikrafttrĂ€dandet),

‱om mark och/eller annat utrymme som ingĂ„r Ă€r upplĂ„tet som bostadsrĂ€tt (detta gĂ€ller inte för bostadsrĂ€tter upplĂ„tna före ikrafttrĂ€dandet),

233

Registrets innehÄll och funktion

SOU 2022:39

‱om bostadsrĂ€tten delats till flera bostadsrĂ€tter, om flera bo- stadsrĂ€tter slagits samman till en bostadsrĂ€tt eller om yta över- förts mellan bostadsrĂ€tter (detta gĂ€ller inte för bostadsrĂ€tter upplĂ„tna före ikrafttrĂ€dandet),

‱om andra vĂ€sentliga förĂ€ndringar och tidpunkten för dessa, och

‱det andelstal som ligger till grund för berĂ€kning av Ă„rsavgiften till föreningen.

Uppgift om Àldre förhÄllanden ska redovisas i registret om bo- stadsrÀtten förÀndras genom att tvÄ bostadsrÀtter slÄs samman till en och liknande situationer.

Uppgifter om sjÀlva bostadsrÀtten Àr en viktig bestÄndsdel i ett bo- stadsrÀttsregister. Föreningens identitet för varje bostadsrÀtt, som mÄste vara stabil över tid, Àr naturligtvis en grundlÀggande uppgift som mÄste ingÄ i ett register. Det Àr utifrÄn denna identitet huvud- delen av ajourföringen av registret Àr tÀnkt att göras. Uppgiften finns i dag endast hos föreningen, som ocksÄ hanterar eventuella förÀnd- ringar i dessa beteckningar.

I lÀgenhetsregistret finns ocksÄ en identitet för alla bostadslÀgen- heter. Det Àr den identiteten som anvÀnds i folkbokföringen, och dÀrmed ocksÄ i exempelvis postala sammanhang. För att bland annat sÀkerstÀlla att samtliga de bostadslÀgenheter som Äterfinns i ett bo- stadsrÀttsregister ocksÄ finns i verkligheten, och vice versa, bör de bÄda identiteterna kopplas ihop. PÄ sÄ sÀtt blir det ocksÄ lÀttare för anvÀndare av informationen att kontrollera att den avser rÀtt objekt. Registret ska dÀrför innehÄlla Àven lÀgenhetsregistrets identitet för de bostadsrÀtter som Àr upplÄtna för bostadsÀndamÄl. Om det inte finns en sÄdan identitet fÄr det antas att bostadsrÀtten Àr upplÄten som lokal.

En annan högst relevant uppgift Àr tidpunkten för upplÄtelse av bostadsrÀtt avseende det aktuella objektet. Uppgiften bör ingÄ i re- gistret. Vi ser dÀremot svÄrigheter att pÄ ett rationellt sÀtt fÄnga upp- giften vid upplÀggningen av registret. Av den information vi tagit del av sÄ finns uppgiften inte alltid i de system förvaltarna har för sin administration. Och hos vissa förvaltare finns den i form av ett datum som inte Àr korrekt utan bara satts för att fylla ett datafÀlt.

234

SOU 2022:39

Registrets innehÄll och funktion

Det innebÀr att för bostadsrÀtter som upplÄts efter det att registret tagits i bruk ska datum för upplÄtelsen redovisas. För befintliga bo- stadsrÀtter kommer uppgiften inte att finnas.

FrÄn sÄvÀl mÀklarhÄll som frÄn kreditgivare har uttalats önskemÄl om att ett register ska innehÄlla nÄgra uppgifter om bostadsrÀttens storlek. I lÀgenhetsregistret finns uppgift om kvadratmeteryta enligt en viss definition, antal rum samt om typ av kök. Dessa uppgifter kan skilja sig frÄn de egna uppgifter föreningen har i sin ekonomiska plan eftersom de kan ha berÀknats efter andra normer.

Dessa uppgifter frÄn lÀgenhetsregistret bör Äterfinnas i bostads- rÀttsregistret. Det mÄste vara tydligt för den som anvÀnder registrets uppgifter att det Àr just lÀgenhetsregistrets, och inte föreningens interna, uppgifter som redovisas. Att inkludera föreningarnas egna uppgifter om storlek och antalet rum i registret och att samla in dessa vid registeruppbyggnaden bedöms vara mer kostsamt. Föreningen, i sin egenskap av fastighetsÀgare, ansvarar för att lÀgenhetsregistrets uppgifter uppdateras genom kommunen om nÄgon Àndring sker.

Eftersom lokaler inte Äterfinns i lÀgenhetsregistret kommer stor- leksuppgifter att saknas för de bostadsrÀtter som utgör lokaler.

I bostadsrÀttsupplÄtelsen kan mark eller annat utrymme ingÄ. Det Àr ocksÄ en uppgift som tydligt ska framgÄ av upplÄtelseavtalet enligt de Àndringar i bostadsrÀttslagen (1991:614) som trÀder i kraft den

1januari 2023 (prop.2021/22:17 Tryggare bostadsrÀtt). För bostads- rÀtter som upplÄts efter det att registret etablerats ska uppgift om mark och/eller annat utrymme ingÄr i upplÄtelsen dÀrför ingÄ i registret. NÀr det gÀller befintliga bostadsrÀtter har vi sett att det sÀtt pÄ vilket dessa uppgifter finns redovisade hos bostadsrÀttsför- eningarna och deras förvaltare Àr av skiftande kvalitet och ofta med oklar innebörd. Det Àr dÀrför inte meningsfullt eller rationellt att försöka fÄnga dessa uppgifter vid den inledande insamlingen av uppgifter.

En bostadsrÀtt kan ju, som beskrivits i avsnitt 5.2.5, genomgÄ för- Àndringar. Om bostadsrÀtter genomgÄr vad vi kallat sammanslag- ning, delning eller om en yta förs över frÄn en bostadsrÀtt till en annan vid till exempel en ombyggnation, sÄ kommer innehÄllet i registret att pÄverkas. Det kan innebÀra att en bostadsrÀtt försvinner och en ny tillkommer. Hanteringen av sÄdana förÀndringar beskrivs i nÀmnda avsnitt men det bör Àven framgÄ av registret vad för för- Àndringar av detta slag som Àgt rum.

235

Registrets innehÄll och funktion

SOU 2022:39

DÀrför ska en uppgift om detta föras in som en av uppgifterna om bostadsrÀtten, sÄ att det finns en möjlighet att reda ut exempelvis problem kring pantsÀttningar som kan bli en följd av förÀndringen. Det rÀcker med en kort beskrivning av vad för ÄtgÀrd det rör sig om och tidpunkten.

Andra vÀsentliga förÀndringar rörande bostadsrÀtten eller i före- ningens hus (9 kap 15 § bostadsrÀttslagen, BRL) kan intrÀffa. Det kan exempelvis röra sig om tillÀggsupplÄtelse av mark eller annat utrymme. Uppgiften Àr viktig och av intresse för sÀrskilt fastighets- mÀklarna. Vi menar att föreningen ska vara skyldig att anmÀla sÄdana beslut, som Àr av betydelse Àven för bland annat kreditgivarna, för anteckning i registret.

Uppgift om varje bostadsrÀtts indirekta nettoskuldsÀttning, dvs hur stor andel av föreningens lÄn som indirekt kan sÀgas belasta lÀgenheten, ska enligt beslutade Àndringar i fastighetsmÀklarlagen (2021:516) ingÄ i en fastighetsmÀklares objektbeskrivning frÄn och med den 1 januari 2023. Som tidigare framgÄtt anvÀnds ofta flera olika andelstal i en bostadsrÀttsförening (avsnitt 5.4.3). Regeringen har dock i propositionen till de lagÀndringar som nu genomförs (prop. 2021/22:171 Tryggare bostadsrÀtt) bedömt att det ska vara möjligt för föreningarna att ta fram ett andelstal som fastighetsmÀk- laren normalt ska kunna förlita sig pÄ. Det andelstal som ska anvÀn- das för berÀkningen av den indirekta nettoskulden ska vara det andelstal som ligger till grund för berÀkning av Ärsavgiften till före- ningen. Det ligger dÄ nÀra till hands att denna uppgift ocksÄ ingÄr i ett nationellt bostadsrÀttsregister.

Det finns dock invÀndningar mot att lÄta denna uppgift ingÄ i re- gistret dÄ Ärsavgiften ibland berÀknas utifrÄn en kombination av olika andelstal (se nÀmnda avsnitt). I nÀmnd proposition anges att det finns tvÄ andelstal, ett för berÀkning av insatsen och ett för av- giften till föreningen, men i sjÀlva verket kan det finnas fler. En upp- gift i registret om det andelstal som ligger till grund för berÀkning av Ärsavgiften skulle i sÄ fall inrymma en viss osÀkerhet.

Men Ä andra sidan sÄ kan det te sig nÄgot mÀrkligt att en uppgift som enligt lag ska kunna redovisas av föreningen pÄ förfrÄgan inte ingÄr i registret. Och det faktum att fastighetsmÀklarna nu kommer att efterfrÄga detta andelstal kan nog leda till att vissa föreningar som har en otydlig grund för berÀkningen av detta andelstal Àndrar sina stadgar i syfte att fÄ till en enklare och mer transparent ordning. Det

236

SOU 2022:39

Registrets innehÄll och funktion

finns exempelvis modellstadgar som mÄnga föreningar tittar pÄ, och de större organisationerna brukar bÄde utbilda bostadsrÀttsförening- arnas styrelser och rÄdge dem om utformningen av stadgarna.

Vi