Stärkt skydd för hyresgäster

2	Lagtext	Prop. 2020/21:201

Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1

dels att 12 kap. 10, 16, 55, 63, 70 och 73 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas två nya paragrafer, 12 kap. 46 a och 46 b §§, av

följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12kap. 10 §

Blir lägenheten före tillträdesdagen			Om lägenheten före tillträdesdagen
så förstörd att den inte kan			blir så förstörd att den inte kan
användas för det avsedda ända-			användas för det avsedda ända-
målet, förfaller avtalet. Är hyres-			målet, förfaller avtalet. Hyres-
värden vållande till händelsen eller			gästen har rätt till ersättning för
lämnar han ej utan dröjsmål			skada om hyresvärden är vållande
hyresgästen meddelande om denna,			till händelsen eller om hyresvärden
har hyresgästen rätt till ersättning			inte snarast möjligt lämnar ett
för skada.			meddelande	till	hyresgästen	om
			denna.
Meddelar en myndighet före till-			Meddelar en myndighet före till-
trädesdagen på grund av lägen-			trädesdagen på grund av lägen-
hetens beskaffenhet förbud mot att			hetens beskaffenhet förbud mot att
använda lägenheten för det avsedda			använda lägenheten för det avsedda
ändamålet, upphör avtalet att gälla,			ändamålet, upphör avtalet att gälla,
även om beslutet ej vunnit laga kraft.			även om beslutet inte fått laga kraft.
Om det förhållande som föranlett			Hyresgästen har rätt till ersättning
beslutet beror på försummelse av			för skada om det förhållande som
hyresvärden eller om denne ej utan			lett till beslutet beror på för-
dröjsmål	lämnar	hyresgästen	summelse av hyresvärden eller om
meddelande om beslutet, har			denne inte snarast möjligt lämnar ett
hyresgästen rätt till ersättning för			meddelande	till	hyresgästen	om
skada.			beslutet.
			Bestämmelser		om en bostads-

hyresgästs rätt till ett nytt hyres- avtal när lägenheten förstörs finns i 46 a och 46 b §§.

1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

Prop. 2020/21:201

16 §2

Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller

Bestämmelserna

10–12 §§

också, om

tillämpas också, om

1. lägenheten skadas under hyres-

1. lägenheten

blir

så

förstörd

tiden utan att hyresgästen är an-

under hyrestiden att den inte kan

svarig för skadan,

användas för det avsedda ända-

målet eller om lägenheten annars

skadas under hyrestiden utan att

hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hyresvärden brister

sin

2. hinder eller men på annat sätt

underhållsskyldighet

enligt

15 §

uppstår i nyttjanderätten utan att

andra stycket,

hyresgästen är vållande,

3. hinder eller men på annat sätt

3. hyresvärden

brister

sin

uppstår

nyttjanderätten

utan

underhållsskyldighet

enligt

15 §

hyresgästens vållande, eller

andra stycket, eller

4. myndighet

under hyrestiden

4. en myndighet under hyrestiden

meddelar beslut som avses i 10 §

meddelar ett sådant beslut som

andra stycket eller 12 § utan att

avses i 10 § andra stycket eller 12 §

hyresgästen givit anledning till det,

utan att hyresgästen gett anledning

dock ej förrän beslutet länder till

till det, dock inte förrän beslutet får

efterrättelse.

verkställas.

Avser hyresavtalet en bostads-

lägenhet, får hyresnämnden i fall

lägenhet, får hyresnämnden i de fall

som avses i första stycket 1–3 eller

om hyresvärden inte fullgör sin

underhållsskyldighet

enligt

15 §

underhållsskyldighet

enligt

15 §

tredje stycket på ansökan av hyres-

gästen ålägga hyresvärden att av-

gästen ålägga hyresvärden att åt-

hjälpa

bristen

(åtgärdsföreläggan-

gärda bristen (åtgärdsföreläggan-

de). I föreläggandet, som får förenas

med vite, skall bestämmas viss tid

med vite, ska det anges en viss tid

inom vilken den eller de åtgärder

som avses med föreläggandet skall

som avses med föreläggandet ska ha

ha vidtagits.

Föreligger

särskilda

vidtagits. Finns det särskilda skäl får

skäl, får tiden förlängas, om ansökan

tiden förlängas, om en ansökan om

om det görs före utgången av den

det görs innan tidsfristen löper ut.

löpande tidsfristen.

Hyresvärden

och

hyresgästen

Hyresvärden

och

hyresgästen

kan med bindande verkan träffa

avtal om inskränkning i rätten att

enligt första stycket erhålla ned-

enligt första stycket få nedsättning

sättning av hyran för hinder eller

av hyran för hinder eller men i

men i nyttjanderätten till följd av att

nyttjanderätten till följd av att

hyresvärden låter utföra arbete för

att sätta lägenheten i avtalat skick

eller för att utföra sedvanligt under-

håll av lägenheten eller fastigheten

2 Senaste lydelse 2000:226.

Prop. 2020/21:201

att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal enligt 46 a §.

Föreläggandet ska vara begrän- sat till viss tid och får inte gälla längre än två år. Hyresnämnden får ange vilka krav en lägenhet ska uppfylla för att vara likvärdig. Föreläggandet får förenas med vite.

Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden på hyresgästens begäran förbjuda hyresvärden att upplåta en viss lägenhet som bostad till någon annan för tiden till dess att frågan avgjorts genom ett beslut som fått laga kraft eller något annat beslutas. Ett sådant föreläggande om förbud får före- nas med vite.

55 §3

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägen- heter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyres- marknaden beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrust- ning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 d §§ iakttas.

Om den hyra som är att anse som	Om den hyra som är att anse som
skälig vid en prövning enligt första	skälig vid en prövning enligt första
stycket är väsentligt högre än den	stycket är väsentligt högre än den
tidigare hyran i hyresförhållandet,	tidigare hyran i hyresförhållandet,

3Senaste lydelse 2019:533.

ska hyresnämnden, om hyresgästen	ska hyresnämnden, om hyresgästen
begär det och inte särskilda skäl	begär det och inte särskilda skäl
talar emot det, bestämma att hyra	talar emot det, bestämma att hyra
ska betalas med lägre belopp under	ska betalas med lägre belopp under
en skälig tid. Detta gäller inte om	en skälig tid. Belopp och tid ska
hyran bestäms enligt 55 c §.	fastställas med särskilt beaktande
	av hyreshöjningens storlek. Detta
	stycke gäller inte om hyran bestäms
	enligt 55 c §.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyres- värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fort- satt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överens- komna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

	63 §4
Ett meddelande som avses i 10 §,		Ett meddelande som avses i 10 §,
11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra		11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra
stycket, 33 §, 42 § första stycket 3,		stycket, 33 §, 42 § första stycket 4,
4 eller 6, 44 §, 46 § andra stycket,		7 eller 9, 44 §, 46 § andra stycket,
54 § eller 54 a § ska anses lämnat		46 a §	andra stycket, 54 §	eller
när det har avsänts i ett rekommen-		54 a § ska anses lämnat när det har
derat brev till mottagarens vanliga		avsänts i ett rekommenderat brev
adress. I fall som avses i 24 § är det		till mottagarens vanliga adress. I
dock tillräckligt att meddelandet är		fall som avses i 24 § är det dock till-
avsänt på något annat ändamåls-		räckligt att meddelandet är avsänt
enligt sätt.		på något annat ändamålsenligt sätt.
Om hyresgästen eller hyres-		Om hyresgästen eller hyres-
värden har lämnat uppgift om en		värden har lämnat uppgift om en
adress dit meddelanden ska sändas,		adress dit meddelanden ska sändas,
anses den som hans eller hennes		anses den som hans eller hennes
vanliga adress.	Hyresgästen får	vanliga	adress. Hyresgästen	får
dock alltid sända meddelanden till		dock alltid sända meddelanden till
den som är behörig att ta emot hyra		den som är behörig att ta emot hyra
på hyresvärdens vägnar. Har hyres-		på hyresvärdens vägnar. Om hyres-
gästen inte lämnat någon särskild		gästen inte har lämnat någon
adressuppgift,	får hyresvärden	särskild adressuppgift, får hyres-
sända meddelanden till den uthyrda		värden sända meddelanden till den
lägenhetens adress.		uthyrda lägenhetens adress.

4Senaste lydelse 2014:335.

Prop. 2020/21:201

70 §5

Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades:

1.åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

2.upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 a–18 f eller 18 h §,

3.ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket,

4.ersättning enligt 24 a §,

5.överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 §,

6.godkännande av överenskommelse som avses i 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §,

	7. förelägganden enligt 46 b §,
7. förlängning av hyresavtal enligt	8. förlängning av hyresavtal enligt
49 §,	49 §,
8. uppskov med avflyttning enligt	9. uppskov med avflyttning enligt
52 §,	52 §,
9. ändring av hyresvillkor enligt	10. ändring av hyresvillkor enligt
54 §,	54 §,
10. återbetalning och fastställ-	11. återbetalning och fastställ-
ande av hyra enligt 55 f §,	ande av hyra enligt 55 f §,
11. utdömande av vite enligt 62 §,	12. utdömande av vite enligt 62 §,
och	och
12. föreläggande att lämna ut upp-	13. föreläggande att lämna ut upp-
gifter om hyror enligt 64 §.	gifter om hyror enligt 64 §.

Beslut av hyresnämnden i följande frågor får inte överklagas:

1.lägenhetsbyte enligt 35 §,

2.upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 40 §, och

3.uppskov med avflyttning enligt 59 §.

Hyresnämnden får tillåta att ett beslut som avses i andra stycket 1 eller

2 överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att över- klagandet prövas av hovrätten.

				73 §6
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller					I hyrestvister som avses i 49, 54 eller
55 f §	och	i mål om åtgärdsföre-			55 f §	och	i	mål	om	åtgärdsföre-
läggande enligt 11 § första stycket 5					läggande enligt 11 § första stycket 5
eller	16 §	andra stycket,		om	eller	16 §		andra stycket,			om
upprustningsföreläggande				enligt	upprustningsföreläggande						enligt
18 a–18 c §§, om tillstånd till för-					18 a–18 c §§,			om tillstånd till för-
bättrings-		och	ändringsåtgärder		bättrings-		och		ändringsåtgärder
enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot					enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot
sådana	åtgärder		enligt 18 h § eller		sådana	åtgärder enligt				18 h §, om
om utdömande av vite enligt 62 §					föreläggande			om	nytt	hyresavtal
ska vardera parten svara för sin rätte-					enligt 46 b § eller om utdömande av
gångskostnad i hovrätten, om inte					vite enligt 62 § ska vardera parten
annat	följer	av	18 kap. 6 §	rätte-	svara	för	sin	rättegångskostnad i

5Senaste lydelse 2019:533.

6Senaste lydelse 2019:533.

Prop. 2020/21:201

2.2

Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188)

om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder1 ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist

åtgärdsföre-

2. pröva tvist

åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 11 § första

stycket 5 och 16 § andra stycket,

ändrad användning av lokal enligt

12 kap. 23 § andra stycket, skade-

stånd

enligt

12 kap. 24 a §,

över-

stånd

enligt 12 kap.

24 a §,

över-

låtelse av hyresrätt enligt 12 kap.

34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i

andra

hand

enligt 12 kap.

40 §,

andra

hand enligt

12 kap.

40 §,

förlängning

hyresavtal

enligt

föreläggande

om nytt hyresavtal

12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap.

enligt

12 kap.

46 b §,

förlängning

54 §,

återbetalning av hyra och

hyresavtal

enligt 12 kap. 49 §,

fastställande av hyra enligt 12 kap.

villkor enligt

12 kap.

54 §, åter-

55 f §,

uppskov

med

avflyttning

betalning av hyra och fastställande

enligt

12 kap.

59 §

eller

före-

hyra

enligt

12 kap.

55 f §,

läggande enligt

12 kap. 64 §, allt

uppskov

med

avflyttning

enligt

jordabalken,

12 kap.

59 §

eller

föreläggande

enligt

12 kap.

64 §,

allt

jorda-

balken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen

(1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om

kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt

enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyr-

ning av egen bostad,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta

bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt

samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i

andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,

allt bostadsrättslagen (1991:614),

4. pröva fråga om godkännande

av överenskommelse som avses i

12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som

avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

1 Lagen omtryckt 1985:660.

2 Senaste lydelse 2019:534.

Prop. 2020/21:201	Därefter prövar hyresnämnden om
	avtalet kan godkännas. Härvid skall
	nämnden pröva om förvaltaren har
	tillräckliga kvalifikationer och			om
	avtalet innefattar	befogenhet		för
	honom att ombesörja förvaltning i
	den omfattning som behövs med
	hänsyn till de brister som har
	föranlett beslutet om förvaltnings-
	åläggande.
	Vid behov kan nämnden bereda
	fastighetsägaren tillfälle att avtala
	om sådana ändringar och tillägg i
	det upprättade avtalet som behövs
	för att detta skall kunna godkännas.
				5 §
	Inges icke förvaltningsavtal		inom		Tvångsförvaltning		får	endast
	den bestämda tiden eller kan				beslutas om ett förvaltningsföre-
	avtalet icke godkännas, skall hyres-				läggande inte bedöms som till-
	nämnden besluta om tvångsförvalt-				räckligt för att uppnå en godtagbar
	ning eller, om särskilda skäl före-				förvaltning. Vid denna bedömning
	ligger, utfärda nytt förvaltnings-				ska det särskilt beaktas hur
	åläggande.				allvarliga bristerna i förvaltningen
					är och om fastighetsägaren kan
					antas rätta sig efter ett förvalt-
					ningsföreläggande.
					Förvaltningsföreläggande
				6 §
	Har förvaltningsåläggande meddelats				I ett förvaltningsföreläggande ska
	och övergår fastigheten till ny				hyresnämnden förelägga			fastig-
	ägare, förfaller åläggandet.				hetsägaren att åtgärda bristerna i
					förvaltningen inom viss tid. Finns
					det särskilda skäl får tiden för-
					längas, om en ansökan om det görs
					innan tidsfristen löper ut.
					Föreläggandet	får	förenas med
					vite.
				18 §2
	Hyresnämnden ska inom			sex	Hyresnämnden	ska	inom sex
	månader från det att beslutet om				månader från det att beslutet om
	tvångsförvaltning	trädde	i kraft		tvångsförvaltning	trädde		i kraft
	fastställa den tid under vilken				fastställa den tid som förvaltningen
	förvaltningen ska pågå. Tiden får,				ska pågå. Tiden får, om beslutet har
	om beslutet har meddelats med stöd				meddelats med stöd av 2 § första
16	2 Senaste lydelse 2010:25.

av 2 § första eller tredje stycket, bestämmas till högst fem år från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fort- sätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller tredje stycket, besluta om förlängning av tiden med högst tre år i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får hyresnämn- den besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

Finns inte längre skäl för tvångs- förvaltning, ska hyresnämnden besluta att förvaltningen ska upp- höra omedelbart.

stycket eller 3 §, bestämmas till Prop. 2020/21:201 högst fem år från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft.

Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

Om det vid utgången av den bestämda tiden finns skäl för att tvångsförvaltningen fortsätter, får hyresnämnden besluta om förläng- ning av tiden. Förlängning får ske med högst tre år i taget, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första stycket eller 3 §. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

Om det inte längre finns skäl för tvångsförvaltning, ska hyres- nämnden besluta att förvaltningen omedelbart ska upphöra.

25 §3

Förvaltaren har rätt att få skäligt	Förvaltaren har rätt att få skäligt
arvode, som bestäms av hyres-	arvode och ersättning för de ut-
nämnden för varje kalenderår eller	gifter som uppdraget har krävt.
för kortare tid. Arvodet ska betalas	Beslut om detta fattas av hyres-
ur fastighetens avkastning, om inte	nämnden för varje kalenderår eller
hyresnämnden föreskriver att det	för kortare tid. Arvodet och ersätt-
helt eller delvis ska betalas av	ningen ska betalas ur fastighetens
fastighetsägaren personligen.	avkastning, om inte hyresnämnden
	beslutar att fastighetsägaren helt
	eller delvis ska betala arvodet eller
	ersättningen personligen.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen.

Fastighetsägaren		är	skyldig att	Fastighetsägaren	är	skyldig att
ersätta kommunen med det för-				ersätta kommunen med det för-
skotterade beloppet			jämte ränta	skotterade beloppet och ränta på
därpå	enligt	6 §	räntelagen	beloppet enligt	6 §	räntelagen
(1975:635) från dagen för utbetal-				(1975:635) från dagen för utbetal-
ningen.				ningen.

3 Senaste lydelse 2010:25.

Prop. 2020/21:201 2.6	Förslag till lag om ändring i lagen (2012:978)
	om uthyrning av egen bostad

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad

dels att 3 och 4 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse						Föreslagen lydelse
						3 §
Hyresavtalet gäller			för	obestämd		Hyresavtalet gäller			för obestämd
tid, om inte en bestämd hyrestid						tid, om inte en bestämd hyrestid
avtalas. Om hyresavtalet gäller för						avtalas.
obestämd tid, ska det sägas upp för
att upphöra att gälla. Ett avtal som
ingås för bestämd tid upphör att
gälla	vid	hyrestidens		slut.	Ett
sådant avtal får även sägas upp till
upphörande före denna tidpunkt.
Hyresgästen får säga upp hyres-						Om hyresavtalet			gäller	för
avtalet att upphöra att gälla vid						obestämd tid, ska avtalet sägas upp
månadsskifte som inträffar tidigast						för att upphöra att gälla. Hyres-
efter en månad från uppsägningen.						gästen får säga upp avtalet att
Hyresvärden får, utan att hyres-						upphöra att gälla vid ett månads-
rätten är förverkad, säga upp						skifte som inträffar tidigast efter en
hyresavtalet att upphöra att gälla						månad från uppsägningen. Hyres-
vid	månadsskifte		som	inträffar		värden får säga upp avtalet att
tidigast efter tre månader från upp-						upphöra att gälla vid ett månads-
sägningen, om inte en längre upp-						skifte som inträffar tidigast efter tre
sägningstid har avtalats.						månader	från	uppsägningen,		om
						inte en längre uppsägningstid har
						avtalats.
Hyresgästen har inte rätt till						Ett hyresavtal som ingås för en
förlängning		av hyresavtalet,			om	bestämd tid upphör att gälla vid
parterna inte avtalar något annat.						hyrestidens slut. Hyresgästen				får
						dock säga upp avtalet att upphöra
						att gälla vid ett månadsskifte som
						inträffar tidigast efter en månad
						från uppsägningen.
						3 a §
						Hyresgästen har inte rätt till för-
						längning	av	hyresavtalet,		om
						parterna inte avtalar något annat.
						Hyresgästen har inte heller rätt till
						ett nytt	hyresavtal		enligt 12 kap.
						46 a § jordabalken.

Prop. 2020/21:201	3	Ärendet och dess beredning
	Regeringen beslutade i juli 2015 att ge en särskild utredare i uppdrag att
	utreda ett antal hyresrättsliga frågor. Utredningen, som tog namnet
	Hyresgästutredningen, överlämnade i april 2017 betänkandet Stärkt
	ställning för hyresgäster (SOU 2017:33). En sammanfattning av betänkan-
	det finns i bilaga 1. Utredningens lagförslag finns i bilaga 2.
		Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstan-
	serna finns i bilaga 3. Remissvaren finns tillgängliga i lagstiftningsärendet
	(Ju2017/03853).
		I propositionen behandlas utredningens förslag om ingripande mot
	misskött förvaltning av hyreshus, när det gäller klarare bestämmelser om
	åtgärdsföreläggande i hyreslagen (12 kap. jordabalken), förändring av in-
	gripandeformerna i bostadsförvaltningslagen (1977:792) samt förvaltarens
	rätt till ersättning för utgifter. I fråga om utredningens förslag om
	hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete behandlas försla-
	get om en utökad trappningsregel i propositionen. Även frågor om skärpt
	krav på innehållet i meddelandet vid ombyggnation och skälighetsbedöm-
	ningen vid prövningen av tillstånd till åtgärder tas upp. Slutligen behandlas
	förslagen om privatpersoners uthyrning av bostäder. Övriga förslag föran-
	leder ingen åtgärd.
		Hyresgästföreningen gav i april 2017 in en skrivelse till Justitiedeparte-
	mentet angående skyddet för hyresgäster när lägenheter förstörs
	(Ju2017/03901).
		Justitiedepartementet gav i november 2017 en sakkunnig på området i
	uppdrag att utreda bl.a. frågan om hyresgästens ställning när en lägenhet
	förstörs. Uppdraget har redovisats i departementspromemorian Hyres-
	gästskydd när en lägenhet förstörs (Ds 2018:18). En sammanfattning av
	promemorian i denna del finns i bilaga 4. Lagförslagen i promemorian, i
	nu aktuell del, finns i bilaga 5. Promemorian har remissbehandlats. En
	förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 6.
		En promemoria med utdrag ur utkast till lagrådsremiss, med följd-
	ändringar som kompletterar förslagen i Ds 2018:18 och vars innehåll i sak
	överensstämmer med förslaget i denna proposition, har tagits fram inom
	Justitiedepartementet. Lagförslaget finns i bilaga 7. Promemorian har
	remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 8.
		Remissvaren avseende departementspromemorian och promemorian med
	följdändringar finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (Ju2018/03102).
	Lagrådet
	Regeringen beslutade den 22 april 2021 att inhämta Lagrådets yttrande
	över de lagförslag som finns i bilaga 9. Lagrådets yttrande finns i
	bilaga 10. Lagrådet har synpunkter på utformningen av 12 kap. 46 a, 46 b
	och 55 §§ jordabalken. Synpunkterna på utformningen av 12 kap. 46 a §
	jordabalken behandlas och bemöts delvis i avsnitt 5. Lagrådets övriga
	synpunkter behandlas i författningskommentaren till nämnda paragrafer.
		I förhållande till lagrådsremissens lagförslag görs ett par redaktionella
	ändringar.
		Propositionens förslag till ändring av 12 kap. 63 § jordabalken, i fråga
24	om hänvisningen till 42 § första stycket, är författningstekniskt och även i

övrigt av sådan beskaffenhet att Lagrådets hörande skulle sakna betydelse. Prop. 2020/21:201 Regeringen har därför inte inhämtat Lagrådets yttrande över det förslaget.

4Ett effektivt ingripande vid misskötsel av hyreshus

Regeringens förslag: Det ska införas en möjlighet i bostads- förvaltningslagen för hyresnämnden att förelägga fastighetsägaren att åtgärda brister i förvaltningen. Ett sådant föreläggande ska kunna förenas med vite. Möjligheten att besluta om förvaltningsåläggande ska tas bort ur lagen.

Vid tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen ska förvaltaren ha rätt till ersättning för utgifter som krävts för att fullgöra uppdraget.

Det ska förtydligas att det inte krävs hinder eller men i nyttjanderätten för att hyresgästen ska kunna göra gällande påföljder enligt hyreslagen med anledning av att hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet.

Utredningens förslag överensstämmer med regeringens (SOU 2017:33 s. 120–125 och 129–131).

Remissinstanserna är positiva till förslaget att ersätta förvaltnings- åläggande med en möjlighet att förelägga fastighetsägaren att åtgärda brister. Hyresnämnden i Stockholm ifrågasätter dock om det finns till- räckligt underlag som visar att det finns behov av en ändring i formerna för ingripande. Förslaget kan enligt hyresnämnden komma att ge upphov till tillämpningsproblem. Svea hovrätt och Hyresnämnden i Göteborg har ingen invändning mot att förvaltningsåläggande ersätts med en annan ingripandeform, men de pekar på att det vid vissa typer av brister kan vara svårt att precisera ett föreläggande. Svea hovrätt menar därför att det kan ifrågasättas om föreläggandena kommer att ha önskad effekt och att det finns en risk för att förelägganden som inte uppfyller rättssäkerhetskraven kommer att utfärdas.

Remissinstanserna är positiva till förslaget att förvaltare uttryckligen ska ha rätt till ersättning för utgifter.

Remissinstanserna har inga synpunkter på förslaget till förtydligande av under vilka förutsättningar ett åtgärdsföreläggande får beslutas.

Skälen för regeringens förslag
Det behövs effektiva verktyg mot misskötsel av hyreshus
Hyresrätten ska vara ett tryggt och långsiktigt attraktivt boende. En viktig
del i det är att hyresgästen får en godtagbar förvaltning och därmed
boendemiljö. Det innefattar först och främst lägenhetens skick men kan
även avse frågor om hur hyresvärden i övrigt förvaltar hyreshuset. Alltför
ofta framkommer uppgifter om förhållanden som inte är godtagbara. Det
kan handla om eftersatt underhåll i lägenheter och gemensamma ut-
rymmen eller om störningar i boendet som inte är acceptabla. Ett annat
problem som kan förekomma är att hyresvärden inte betalar räkningar,
vilket drabbar hyresgästerna genom avstängd el och vattentillförsel,	25

Prop. 2020/21:201 bristande sophämtning m.m. En hyresvärd som inte sköter förvaltningen kan göra sig oanträffbar för hyresgästernas förfrågningar och klagomål.

I många delar av landet är det brist på bostäder, vilket innebär att hyres- gäster i praktiken har små möjligheter att flytta trots undermålig förvalt- ning. Problemet med oseriösa hyresvärdar finns också i kommuner med ett större utbud av tillgängliga bostäder. Detta har även uppmärksammats i samband med problematiken kring så kallad social dumpning (se Statskontorets rapport 2020:19). Det är således mycket angeläget att det finns effektiva verktyg för att komma till rätta med de fall där hyreshus missköts.

Gällande regler om hyresgästens skydd mot brister i förvaltningen

Enligt 9 § hyreslagen ska hyresvärden tillhandahålla en bostadslägenhet i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar som bostad. Hyresvärden ska vidare med skäliga mellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer (15 § andra stycket hyreslagen). Om lägenheten inte har det skick som förutsätts, kan hyresgästen göra gällande ett antal påföljder. En sådan är åtgärds- föreläggande som innebär att hyresnämnden förelägger hyresvärden att åtgärda en brist. Ett åtgärdsföreläggande kan förenas med vite (16 § andra stycket). Hyresgästen kan också begära hyresnedsättning eller avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad (11 och 16 §§). Det finns också en möjlighet för hyresgästen att begära upprustningsföreläggande när en lägenhet har vissa grundläggande brister och därför inte når upp till lägsta godtagbara standard (18 a §). Hyresvärden är också skyldig att till hyres- gästerna lämna uppgift om sitt namn och sin adress (18 i §). Frågan om brister i förvaltningen kan i vissa fall även tillmätas betydelse vid hyres- sättning.

Utöver hyreslagens regelverk finns också möjligheter att ta till tvångs- åtgärder mot fastighetsägare enligt bostadsförvaltningslagen. En grund- läggande skillnad mellan regelverken är att enskilda hyresgäster för talan om åtgärder enligt hyreslagen medan en hyresgästorganisation eller en kommun för talan om åtgärder enligt bostadsförvaltningslagen (29 § bostadsförvaltningslagen). Om en fastighet inte uppfyller de krav som hyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick och bristerna beror på fastighetsägarens förvaltning, får hyresnämnden besluta att ställa fastigheten under särskild förvaltning. Den särskilda förvalt- ningen kan ske genom förvaltningsåläggande eller, vid mer allvarliga brister, tvångsförvaltning (2 §).

Ett förvaltningsåläggande innebär att fastighetsägaren av hyresnämnden förpliktas att överlämna förvaltningen av hyreshuset till en särskild för- valtare enligt ett mellan fastighetsägaren och förvaltaren ingånget förvalt- ningsavtal (3 och 4 §§). Avsikten är att ingripandeformen ska bygga på samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren. Vid tvångsförvaltning är det i stället hyresnämnden som utser förvaltare och fastighetsägaren har inte heller någon möjlighet att påverka omfattningen av förvaltnings- uppdraget (8 och 9 §§). Förvaltaren får ställning av legal företrädare för fastighetsägaren i fråga om skötseln av fastigheten. Fastighetsägaren är således i princip skild från förvaltningen av fastigheten. Hyresnämnden

utövar tillsyn över förvaltningen (27 §).

Tidigare fanns också en möjlighet till förhandsprövning av fastighets- Prop. 2020/21:201 ägare enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (för-

värvslagen). Förvärvslagen upphävdes 2010 och i samband med detta infördes vissa skärpningar av ingripandet enligt bostadsförvaltningslagen (se prop. 2009/10:21). Bland annat är kraven för att få till stånd ett beslut om särskild förvaltning sänkta under tre år från fastighetsägarens förvärv av fastigheten, en slags prövotid (2 § andra stycket bostadsförvaltnings- lagen).

Det finns även möjligheter för en kommun att ingripa mot dåliga boendeförhållanden enligt andra regelverk. Enligt 9 kap. 9 § miljöbalken ska ägare till bostäder vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Detta preciseras i förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd (33 §). Kommunen ska i sin tillsyn utöva särskild uppmärk- samhet åt byggnader som innehåller en eller flera bostäder (45 § nämnda förordning). Även bestämmelserna om underhåll av byggnader i 8 kap.

14 § plan- och bygglagen (2010:900) kan vara av betydelse vid brister i fastighetsförvaltningen. Slutligen kan nämnas möjligheten till expropria- tion när grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma beträffande en fastighet, se 2 kap. 7 § expropriationslagen (1972:719).

Förvaltningsåläggande bör utmönstras ur bostadsförvaltningslagen

Som framgått ger bostadsförvaltningslagen möjlighet till ingripande mot brister i en fastighetsägares förvaltning genom att hyresnämnden beslutar om förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. Jämfört med tvångs- förvaltning bygger förvaltningsåläggande på en större grad av frivillighet och ska följdriktigt användas vid brister av mindre allvarligt slag och när det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning (se prop. 1976/77:151 s. 54 f.). I praktiken har förvaltningsåläggande emellertid inte fyllt den funktionen under en lång tid. Under åren 1998–2006 rörde endast ett beslut om särskild förvaltning fastställande av förvaltningsavtal (SOU 2008:75 s. 109). När bostadsförvaltningslagen skärptes i samband med att förvärvslagen upphävdes mildrades därför förutsättningarna för att besluta om förvaltningsåläggande (se prop. 2009/10:21 s. 30). Inte heller efter de utökade möjligheterna att besluta om förvaltningsåläggande har ingri- pandeformen fyllt den avsedda funktionen. Under perioden 2010–2016 avsåg endast ett beslut om särskild förvaltning fastställande av förvalt- ningsavtal (SOU 2017:33 s. 105).

Det kan finnas flera förklaringar till att beslut om förvaltningsåläggande används så sällan. En förklaring kan vara att även förvaltningsåläggande innehåller ett inslag av tvång. Det kan många gånger vara svårt att förena detta med den frivilliga medverkan från fastighetsägarens sida som ett förvaltningsåläggande bygger på, särskilt när fastighetsägaren bestrider en ansökan om särskild förvaltning. Det förhållandet att även ett förvaltnings- åläggande är en långtgående inskränkning i fastighetsägarens sfär kan vidare göra att tvångsförvaltning oftast väljs när det har gått så långt att ett ingripande är befogat. Även om det är möjligt att frågan om förvaltnings- åläggande aktualiseras i fler situationer än de som leder till en rättslig prövning, kan det konstateras att förvaltningsåläggande i praktiken

knappast används. Det finns därmed i realiteten inte någon effektiv

Prop. 2020/21:201 ingripandeform mot sådana brister i förvaltningen som inte motiverar tvångsförvaltning.

Det finns mot denna bakgrund skäl att utmönstra förvaltningsåläggande ur bostadsförvaltningslagen och i stället införa en möjlighet till ingripande som kan få praktisk betydelse för att komma till rätta med brister i förvaltningen av hyresfastigheter.

Det bör införas en möjlighet att förelägga fastighetsägaren att åtgärda brister

Starka skäl talar för att det bör finnas en ingripandeform i bostadsförvalt- ningslagen som gör det möjligt att komma åt brister i förvaltningen som inte är så allvarliga att tvångsförvaltning är motiverad. Det möjliggör att hyresgästernas gemensamma intresse av en godtagbar förvaltning kan tas till vara på ett tidigare stadium. Det är vidare rimligt att den nya möjlig- heten till ingripande tar sikte på de brister som finns men lämnar förvalt- ningen oförändrad i de delar den fungerar tillfredsställande. Det bör således vara fråga om ett ingripande som är anpassat efter situationen och inte går längre än vad som är nödvändigt. En annan utgångspunkt bör vara att den nya möjligheten till ingripande så långt det är möjligt bidrar till att en överenskommelse kan träffas utan att frågan behöver prövas rättsligt.

En möjlighet för hyresnämnden att förelägga fastighetsägaren att avhjälpa brister skulle uppnå dessa syften. Ingripandeformen är flexibel och kan anpassas efter omständigheterna, både i fråga om omfattning och om vilken sanktion som följer om föreläggandet inte följs (se nedan angående vite). Den ger således möjlighet att komma åt även mer isolerade brister i förvaltningen och erbjuder en proportionerlig åtgärd i fall när bristerna inte har blivit så allvarliga att tvångsförvaltning bör komma i fråga. Det har också visat sig att en ansökan om åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen är ett effektivt påtryckningsmedel som ofta leder till att parterna enas utan att hyresnämnden behöver pröva frågan (se SOU 2017:33 s. 102 f.). Vid brister som aktualiserar en tillämpning av bostads- förvaltningslagen kan problembilden ibland vara mer sammansatt än i fråga om ärenden om åtgärdsföreläggande, men det kan likafullt förväntas att möjligheten till ett föreläggande kan fungera som ett effektivt påtryckningsmedel också inom ramen för bostadsförvaltningslagen.

En fråga som kan ställas är om en möjlighet att förelägga hyresvärden att åtgärda brister enligt bostadsförvaltningslagen har något egenvärde vid sidan av möjligheten till åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen. I flera situationer kan det tänkas att regelverken överlappar varandra, vilket även kan vara fallet med nuvarande bestämmelser om förvaltningsåläggande. Enligt regeringens mening finns det emellertid skillnader mellan situa- tionerna som motiverar att sådana påföljder kan finnas sida vid sida. En viktig sådan skillnad är att enskilda hyresgäster för talan om åtgärds- föreläggande, medan en hyresgästorganisation eller en kommun för talan enligt bostadsförvaltningslagen. Det är också så att åtgärdsföreläggande utgår från vilket men den enskilda hyresgästen lider av en brist medan bostadsförvaltningslagen snarare avser vilka krav som hyresgästerna som grupp har rätt att ställa på fastighetsägarens förvaltning. Det bör heller inte uppstå några praktiska problem på grund av överlappningen som inte kan

hanteras i tillämpningen.

Regeringen anser mot denna bakgrund att det bör införas en möjlighet att ansöka om föreläggande för hyresvärden att åtgärda brister som drabbar hyresgäster gemensamt, benämnt förvaltningsföreläggande.

I bostadsförvaltningslagen används ”särskild förvaltning” för att beteck- na ingripanden enligt lagen. Uttrycket blir något missvisande när förvalt- ningsåläggande ersätts av förvaltningsföreläggande. I stället bör ”ingri- pande i förvaltningen” användas. Som en följd av detta bör rubriken närmast före 30 kap. 22 § offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) ändras.

Förutsättningar för att besluta om förvaltningsföreläggande

Utredningen föreslår inte någon ändring i förutsättningarna för ingri- panden enligt bostadsförvaltningslagen. Det innebär att ett förvaltnings- föreläggande, liksom hittills ett förvaltningsåläggande, ska kunna beslutas av hyresnämnden om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgästerna genom att eftersätta underhållet av fastigheten eller annars förvalta fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för de boende. Även regeringen anser att de grundläggande förutsättningarna för ingri- panden bör lämnas oförändrade. Samtidigt ligger det i sakens natur att ett föreläggande kan användas i fler situationer än de som kan anses motivera ett beslut om att skilja fastighetsägaren från förvaltningen. Liksom hittills bör en grundläggande tanke vara att den åtgärd som väljs ska stå i propor- tion till de missförhållanden som förekommer. Tvångsförvaltning bör även fortsättningsvis beslutas vid allvarligare brister.

Ett beslut om förvaltningsföreläggande kan aktualiseras vid olika typer av brister. Det kan antas att ansökningar om förvaltningsföreläggande i huvudsak kommer att avse eftersatt underhåll eller andra konkreta brister, t.ex. bristfällig trappstädning, sophämtning eller försörjning av nyttigheter som vatten och el. De brister som görs gällande kan emellertid också ha att göra med hyresvärdens uppträdande, t.ex. bristande tillgänglighet. Som Svea hovrätt och Hyresnämnden i Göteborg påpekar kan det i sådana fall vara svårare än annars att utforma ett förvaltningsföreläggande som är tillräckligt konkret. Regeringen återkommer till frågan om precisering av förvaltningsförelägganden i författningskommentaren till 6 § bostads- förvaltningslagen. Här kan framhållas att ett förvaltningsföreläggande, på samma sätt som förelägganden i allmänhet, måste vara tillräckligt precist så att den enskilde kan utläsa vilka åtgärder som denne ska vidta för att följa föreläggandet. Det blir ytterst en fråga för hyresnämnderna att avgöra om de brister som görs gällande i det enskilda fallet är sådana att det är möjligt att besluta om ett förvaltningsföreläggande.

Det bör i sammanhanget även noteras att regeringens förslag innebär att hyresnämnden får meddela ett beslut om tvångsförvaltning eller förvalt- ningsföreläggande om förutsättningarna föreligger. Hyresnämnden är alltså inte skyldig att göra det. I detta ligger att hyresnämnden får göra en bedömning av om de förhållanden som åberopas är tillräckliga för att det ska framstå som proportionerligt att besluta om ett ingripande. Hyres- gästernas berättigade intressen får dock inte eftersättas. Detta överens- stämmer med det som hittills gällt och även med vad som gäller i fråga om åtgärdsföreläggande enligt hyreslagen.

Prop. 2020/21:201

Ett föreläggande bör få förenas med vite

Ett förvaltningsföreläggande bör i likhet med ett åtgärdsföreläggande kunna förenas med vite. På så sätt kommer förvaltningsföreläggandet att utgöra ett effektivt påtryckningsmedel.

Svea hovrätt och Hyresnämnden i Göteborg efterfrågar förtydliganden av hur möjligheten att använda vite ska tillämpas i vissa situationer. Regeringen återkommer till frågan i författningskommentarerna till 5 och 6 §§ bostadsförvaltningslagen.

Hyresnämnden dömer ut viten som beslutats enligt bostadsförvaltnings- lagen (32 §) och hyreslagen (62 §). Det är naturligt att hyresnämnden även dömer ut ett vite som är kopplat till ett beslut om förvaltningsföreläggande.

Förvaltarens rätt till ersättning för utgifter förtydligas

Vid tvångsförvaltning är det förvaltarens huvudsakliga uppgift att se till att fastigheten förvaltas på ett tillfredsställande sätt. Förvaltaren ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Vidare ska förvaltaren verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning (9 § bostadsförvalt- ningslagen).

Huvudregeln är att medel till fastighetens förvaltning ska tas ur avkast- ningen, dvs. hyresintäkter och andra löpande intäkter av fastigheten (11 §). Även förvaltarens arvode ska som utgångspunkt täckas av sådana medel (25 §). Något behov för förvaltaren att göra utlägg finns därför som utgångspunkt inte. Enligt vad utredningen erfarit är dock leverantörer av nödvändiga tjänster och varor ofta ovilliga att ingå avtal om inte förval- taren ingår det i eget namn och alltså inte som ställföreträdare för fastig- hetsägaren (se SOU 2017:33 s. 116). En utgift uppstår då för förvaltaren.

Någon närmare ledning för i vilken utsträckning och på vilket sätt förvaltaren kan få ersättning för nödvändiga utgifter ges inte i bostads- förvaltningslagen och det finns en osäkerhet om vad som gäller i sådana situationer. Det har förekommit att utgifter för akuta åtgärder ersatts som arvode. Enligt utredningens uppfattning omfattar dock arvodet rätteligen enbart ersättning för av förvaltaren nedlagd tid. Regeringen delar utred- ningens uppfattning att förvaltaren bör kunna få ersättning för utgifter som har krävts för att fullgöra uppdraget, dvs. för att åstadkomma en godtagbar förvaltning, även om avtalet har ingåtts i eget namn. Det föreslås därför en bestämmelse med den innebörden.

Även om förvaltaren ges en möjlighet att få utgifter ersatta bör inrikt- ningen vara att förvaltaren försöker lösa det på annat sätt. Förvaltaren kan begära att fastighetsägaren ska betala ut de ytterligare medel som behövs för förvaltningen (13 §) eller att kommunen lämnar förskott (25 a §).

Tillämpningsområdet för åtgärdsföreläggande tydliggörs

Om lägenheten under hyrestiden inte har det skick som förutsätts kan hyresgästen göra gällande vissa påföljder, bl.a. ansöka hos hyresnämnden om ett åtgärdsföreläggande mot hyresvärden (16 § hyreslagen). De situa- tioner då hyresgästen kan göra gällande påföljder är bl.a. när lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan (16 § första stycket punkt 1), när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet (punkt 2) och

Prop. 2020/21:201 Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker förslagen i promemorian eller har endast mindre invändningar mot dem. Förslagen avstyrks av flertalet företrädare för fastighetsägarintressen.

Flera remissinstanser, bl.a. Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta (tidigare SABO) och Sveriges Kommuner och Regioner ifrågasätter behovet av de föreslagna reglerna. De två förstnämnda invänder vidare att förslagen riskerar att leda till ingrepp i äganderätten samt avtals- och näringsfriheten eftersom hyresvärdar kan tvingas att upplåta lägenheten med hyresrätt.

Bostadsrätterna och Riksbyggen framhåller särskilt att bostadsrätts- föreningar inte bör omfattas av de föreslagna bestämmelserna eftersom det strider mot föreningarnas syfte att upplåta lägenheter med hyresrätt.

Flera remissinstanser anser att det bör övervägas att låta även hyres- gäster som inte har tillträtt lägenheten omfattas av rätten till nytt hyres- avtal. Det gäller bl.a. Svea hovrätt, Umeå tingsrätt, Hyresnämnden i Jönköping och Sveriges advokatsamfund.

Hyresnämnden i Stockholm påpekar att tidsfristen för hyresgästens meddelande till hyresvärden bör vara längre än en månad.

Några remissinstanser, bl.a. Malmö tingsrätt, framhåller att den före- slagna regleringen kan medföra tillämpningssvårigheter både vad gäller skälighetsavvägningen och bedömningen av vad som objektivt sett kan anses vara en lämplig lägenhet.

Skälen för regeringens förslag

Hyresgästen saknar skydd när lägenheten förstörs

När en lägenhet blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet (10 och 16 §§ hyreslagen). Det innebär att hyresförhållandet upphör utan att någon uppsägning behöver göras. Någon rätt för hyresgästen att få lägenheten återställd finns då inte och således inte heller någon motsvarande skyldighet för hyresvärden. Om hyresvärden är vållande, eller inte utan dröjsmål meddelar hyresgästen att lägenheten förstörts, finns en rätt till skadestånd.

Med att lägenheten förstörs avses en fysisk skada på lägenheten. Det finns ingen skarp gräns för hur omfattande skadorna ska vara. Klart är att inte endast total förstörelse avses; även mindre omfattande skador kan leda till att lägenheten anses förstörd. Det är dock inte tillräckligt att nödvändiga reparationsarbeten inte kan genomföras till hyrestidens början (se NJA II 1908 nr 5:1 s. 138 f. och Ds 2018:18 s. 15).

Omkring 90 procent av landets hyresgäster har en hemförsäkring (se SOU 2000:76 s. 58 och 59 och Ds 2018:18 s. 28). I en sådan försäkring ingår ett visst ekonomiskt skydd för det fall lägenheten förstörs. Försäkringsskyddet omfattar, utöver skador på egendom som uppkommit, merkostnader för att bostaden blivit obrukbar under en tid av mellan 18 och 24 månader, beroende på försäkringsbolag. Någon ny bostad kan emellertid inte erbjudas av försäkringsbolaget.

Ett skydd för bostadshyresgästen bör införas

När en bostadslägenhet förstörs försätts hyresgästen i en mycket svår

situation. Han eller hon blir då utan förvarning bostadslös. För många

hyresgäster är det svårt att hitta en godtagbar ersättningsbostad, särskilt när det råder bostadsbrist. Det kan göra det svårt att fullfölja en anställning, utbildning eller skolgång för barn. Det uppstår naturligtvis också en stor osäkerhet för den hyresgäst som förlorat sin bostad och har svårt att lösa sin bostadssituation.

Anledningen till att lagregeln om förstörda lägenheter infördes var att det fick anses vara omöjligt att fullgöra avtalet i en sådan situation. I sammanhanget talades om skador på fastigheten och det uttalades att hyresvärden inte ska behöva återuppbygga huset (se NJA II 1908 nr 5:1 s. 138). Frågan om huruvida hyresgästens skydd ska stärkas har övervägts i olika sammanhang men det har inte lett till lagstiftning (se särskilt SOU 2000:76 s. 65–74 och SOU 2008:47 s. 60–68).

Lagregeln tillåter inte att det tas hänsyn till att omständigheterna kan skilja sig åt mellan olika situationer. Hyresavtalet förfaller exempelvis oavsett om hela huset eller endast enstaka lägenheter förstörs. Det har heller ingen betydelse om hyresvärden avser att återställa lägenheten. Likaså saknar det betydelse om hyresvärden förfogar över tillgängliga lägenheter i andra hus.

Regeringen anser att nuvarande ordning är otillfredsställande, särskilt i ljuset av att bostadssociala hänsyn i övrigt fått stort genomslag i hyres- lagen. Hyresgäster har exempelvis sedan lång tid som huvudregel rätt till förlängning av hyresavtalet, även när hyresvärden säger upp det, s.k. direkt besittningsskydd (46 § hyreslagen). För att värna besittningsskyddet finns vidare bestämmelser om hur hyran får höjas, ofta benämnt bruksvärdessys- temet. Hyreslagen har också gjorts tvingande till hyresgästens förmån.

Det förekommer att lägenheten anses förstörd även när skadorna avser en begränsad del av huset. Det är då ofta tydligt att ett återställande ska ske. Situationen liknar på många sätt den vid andra allvarliga brister som hyresvärden är skyldig att avhjälpa. Någon skarp gräns mellan dessa fall är inte heller möjlig att dra. Snarlika fall riskerar därför att behandlas på olika sätt, beroende på om lägenheten anses förstörd eller inte. Den brist som dagens ordning medför får anses särskilt tydlig när förstörelsen inte avser hela huset. Det torde också vara det vanligaste fallet.

Enligt regeringen är det angeläget att hyresgäster har någon form av skydd enligt lag när en lägenhet förstörs. Även om många hyresvärdar försöker hjälpa hyresgäster när en lägenhet förstörs, gör inte alla det. Hyresgästen står då utan skydd. Det finns också exempel på att lägenheter har återställts utan att hyresgästen har erbjudits ett nytt hyreskontrakt.

Det finns skäl att framhålla att en förstörd lägenhet är en oväntad händelse även för hyresvärden. Skador på huset omfattas normalt av ett försäkringsskydd men ekonomiska förluster kan inte desto mindre uppstå. Det ger vidare upphov till merarbete. Hänsyn till detta måste tas vid utformningen av ett skydd för hyresgäster.

De flesta remissinstanser, t.ex. Sveriges advokatsamfund, Svea hovrätt och Hyresgästföreningen, är positiva till förslaget i promemorian att stärka skyddet för hyresgästen när hyresavtalet förfaller på grund av att lägenheten förstörts.

Några remissinstanser, bl.a. Fastighetsägarna och Sveriges Allmän- nytta, ifrågasätter behovet av en skyddsbestämmelse för hyresgäster. De anför att det är mycket ovanligt att lägenheter skadas i sådan omfattning att de anses förstörda. De anger vidare att hyresvärden ofta erbjuder de

Prop. 2020/21:201

Prop. 2020/21:201 drabbade hyresgästerna ett nytt boende eller en möjlighet att flytta tillbaka när lägenheterna har återställts.

Det är riktigt att det är mycket ovanligt att skador uppstår i sådan omfatt- ning att lägenheten anses förstörd. Regeringen anser emellertid inte att det är något vägande argument mot att införa en skyddsregel som gäller för just dessa situationer. Det finns vidare anledning att se positivt på att seriösa hyresvärdar i möjligaste mån erbjuder hyresgästerna en ersätt- ningsbostad. Det visar också att det inte är alltför betungande för hyres- värdar utan tvärtom något som man bör kunna vänta sig. För de hyres- gäster som inte har en hyresvärd som är beredd att medverka till att hyres- gästen får en annan bostad kvarstår inte desto mindre behovet av ett skydd i lag. En annan sak är att en lagregel om ett grundskydd för hyresgäster när en lägenhet förstörs inte bör försvåra för hyresvärdar som redan i dag tar ansvar för hyresgästen när en lägenhet förstörs.

Sammantaget anser regeringen att det bör införas ett skydd för hyres- gäster vars lägenheter förstörs. En lämplig avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen måste då åstadkommas. Utgångspunkten bör vara vad man bör kunna vänta sig av en ansvarstagande hyresvärd även utan någon lagregel.

Hyresgästen bör kunna få ett nytt hyresavtal

Intresset av ett skydd för hyresgästen väger särskilt tungt när hyresvärden av någon anledning inte vill medverka till att hyresgästen får en ny bostad, trots att hyresvärden avser att återställa lägenheten eller har andra till- gängliga bostadslägenheter. Det får anses rimligt att kräva av en ansvars- tagande aktör att hjälpa hyresgästen i en sådan situation. Den belastning som detta medför är för de flesta hyresvärdar försumbar samtidigt som värdet för hyresgästen kan vara stort. För de hyresvärdar som redan i dag agerar på detta sätt får en lagregel med en sådan inriktning ingen betydelse alls (se nedan om hanteringen av frågan). Det får också anses stämma bättre överens med de överväganden i övrigt som gjorts i fråga om trygghet i boendet än dagens ordning där hyresvärden utan skäl kan vägra att erbjuda hyresgästen en lägenhet. En jämförelse kan göras med att hyres- gäster som huvudregel har rätt att ha kvar lägenheten, trots att hyres- kontraktet sagts upp. I fråga om bostadsrättsföreningar – som inte förfogar över andra lägenheter – får situationen sägas vara lik ett återställande vid andra allvarliga brister.

Det bör som nämnts beaktas att det även för hyresvärden är en oväntad och negativ händelse att en lägenhet förstörs. Det är en skillnad mot en rivning eller ombyggnad där hyresvärden planerar åtgärden och kan räkna på hur lönsam en sådan kan vara. Fastighetsägare har vidare ett intresse av att kunna bedriva en rationell fastighetsförvaltning och bestämma över vilka investeringar som ska göras. Det talar för att fastighetsägare själva ska få bestämma om en lägenhet ska återställas och att det även bör stå fastighetsägare fritt att omvandla lägenheten till en lokal.

Regeringen anser därför att förslaget ska utgå från att hyresgästen ska ha rätt till en lägenhet som blir tillgänglig för upplåtelse. I detta ligger att hyresvärden har en frihet att själv bestämma om en förstörd lägenhet ska återställas som bostadslägenhet eller som lokal.

En lagregel för den aktuella situationen kan utformas på olika sätt (jfr SOU 2000:76 s. 71–73 där olika alternativ belyses). Det finns för- och nackdelar med de olika möjliga lösningarna. Eftersom det är en regel av skyddskaraktär för rena undantagssituationer får vissa nackdelar accep- teras, om fördelarna väger över.

I promemorian föreslås att en hyresgäst vars lägenhet förstörts ska ges rätt till ett nytt hyresavtal för en lägenhet som hyresvärden förfogar över, om det bedöms skäligt vid en avvägning mellan parternas intressen. Förslaget innebär att hyresgästen kan få sitt bostadsbehov tillgodosett om hyresvärden återställer den förstörda lägenheten eller har tillgång till andra liknande bostadslägenheter och det inte finns sakliga skäl mot att erbjuda hyresgästen ett hyresavtal.

Majoriteten av remissinstanserna är positiva till den principiella lösningen att hyresvärden ska förpliktas att erbjuda ett nytt hyresavtal när en lägenhet förstörs.

Hyresnämnden i Jönköping anser att en bättre lösning är att ersätta den nuvarande bestämmelsen om att hyresavtalet förfaller med att hyresvärden kan säga upp avtalet. Den omständigheten att lägenheten har förstörts skulle då kunna införas som en ny grund för att bryta besittningsskyddet.

Regeringen anser att en konstruktion som bygger på att frågan hanteras som en förlängningstvist passar sämre när ett helt hus förstörs. Det kan då, och även i andra fall, bli oklart vilka förpliktelser som gäller mellan parterna (se Ds 2018:18 s. 41). Det gäller t.ex. hur hyresgästen ska agera om hyresvärden underlåter att säga upp avtalet samtidigt som lägenheten är obeboelig. Det skulle också behöva övervägas ett antal undantag från hyreslagens regler, t.ex. i fråga om hyresgästinflytande (18 d–18 f §§), vilket undergräver idén att hyresavtalet gäller.

Praktiska skäl talar vidare för att hyresgästen ska ha rätt till andra lägenheter som blir tillgängliga för upplåtelse. Redan det förhållandet att lägenheten är förstörd talar för en sådan kompletterande regel. Det ger hyresgästen ett skydd som är mer effektivt samtidigt som det inte kan anses som betungande för hyresvärden att erbjuda en lägenhet som är tillgänglig för upplåtelse.

Fastighetsägarna kritiserar förslaget i promemorian och menar att det i strid med svensk rättstradition om avtalsfrihet medför en kontraherings- plikt, dvs. att hyresvärden kan förpliktas att teckna hyresavtal med en viss hyresgäst.

Den skyldighet att erbjuda ett nytt hyresavtal som föreslås i prome- morian är en följd av det avtalsförhållande som gäller mellan parterna. Det är ett rättsförhållande som redan i dag är omgärdat av skyddsregler, t.ex. i form av besittningsskydd. En skillnad mot reglerna om besittningsskydd ligger dock i att även lägenheter som finns i andra hus kan tillkomma enligt förslaget i promemorian. Förslaget är dock begränsat till sådana bostads- lägenheter som finns tillgängliga och det rör sig därför snarast om ett slags förtur. Den begränsning som det kan medföra för fastighetsägaren är alltså mycket liten. En rätt att bli erbjuden en annan lägenhet har också praktiska skäl för sig då det kan lösa hyresgästens bostadsproblem snabbare än enbart en återflyttningsrätt. Till det sagda kommer även att många hyres- värdar redan erbjuder hyresgäster en ersättningslägenhet vilket visar att det är ett rimligt krav att ställa på fastighetsägare.

Prop. 2020/21:201

Prop. 2020/21:201 Vid beaktande av vilken typ av lägenhet som hyresgästen ska ha rätt till bör vikt fästas vid det bostadssociala inslaget. En utgångspunkt bör vara att ersättningslägenheten ska ge hyresgästen likartade förutsättningar i fråga om t.ex. familjeliv och yrkesliv. Omständigheter på hyresgästens sida bör således få betydelse men de bör värderas objektivt. Vissa skill- nader måste accepteras i fråga om läge, standard och storlek. En helhets- bedömning får ytterst göras.

Förslaget bör, såsom bl.a. Sveriges Allmännytta och Malmö tingsrätt framhåller, utformas så att det framgår att en objektiv bedömning ska göras och att hyresgästens inställning inte är avgörande. Det bör därför anges att hyresgästen ska erbjudas att hyra den förstörda lägenheten, om den återställs, eller en annan likvärdig lägenhet. Som utvecklats ovan bör en förutsättning vara att en sådan lägenhet är, eller blir, tillgänglig för upplåtelse.

Regeringen föreslår därför att hyresgästen, när en lägenhet förstörs, ska ha rätt att bli erbjuden en ny lägenhet. Det kan vara den förstörda lägen- heten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet som hyresvärden förfogar över. En förutsättning ska vara att en sådan lägenhet är eller blir tillgänglig för upplåtelse.

Lagrådet framhåller att en återställd lägenhet kommer att ha en ny och kanske även högre standard vilket medför att det kan komma att ifrågasättas om lägenheten efter återställandet utgör en likvärdig lägenhet. Lagrådet föreslår därför att bestämmelsen ska utformas så att erbjudandet om ett nytt hyresavtal ska avse en likvärdig lägenhet eller den förstörda lägenheten i återställt skick. Enligt regeringen är det emellertid tillräckligt att det i författningskommentaren klargörs att den förstörda lägenheten i återställt skick alltid ska anses som likvärdig, även om lägenheten efter återställandet fått en högre standard.

När ska hyresgästen ha rätt till ett nytt hyresavtal?

Skyddet måste utgå från en avvägning mellan hyresgästens bostadsbehov och hyresvärdens intresse av att förfoga över sin egendom. Hyresvärden bör som framgår ovan inte kunna tvingas att återställa en förstörd lägenhet eller att uppföra bostadslägenheter på annan plats. Det bör också stå hyresvärden fritt att använda sin fastighet för annat än bostadsändamål. Hyresgästens intresse av en ny bostad kan därför inte i varje enskilt fall tillgodoses av hyresvärden. Avvägningen får alltså betydelse för de fall där hyresvärden har bostadslägenheter som är, eller blir, tillgängliga för upplåtelse.

Frågan är då hur intresseavvägningen närmare bör gå till. I promemorian föreslås att parternas personliga och ekonomiska förhållanden ska vägas mot varandra (se Ds 2018:18 s. 38). Remissinstanserna godtar förslaget i denna del. Regeringen ställer sig bakom förslaget i sak men anser att det inte finns skäl att uttryckligen ange vissa förhållanden i lagtexten. I stället bör förslaget utformas så att det ska vara skäligt att hyresgästen ska erbjudas ett nytt hyresavtal.

En viktig faktor vid skälighetsbedömningen bör vara att hyresgästen ska ha behov av en bostad och ha svårt att lösa sin bostadssituation på egen hand. Situationen på bostadsmarknaden bör på så sätt få betydelse. Om hyresgästen inte använt lägenheten i sådan omfattning att hans eller hennes

utnyttjande skyddas kan hans eller hennes intresse normalt inte anses väga tungt. På samma sätt bör det beaktas till hyresgästens nackdel om han eller hon har misskött sig i sådan omfattning att grund för uppsägning finns. Om hyresgästen har vållat förstörelsen bör det – som bl.a. Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna framför – normalt inte vara skäligt att hyresvärden måste erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal.

Om hyresgästen har behov av en lägenhet – och inte andra skäl talar emot – bör en hyresvärd som yrkesmässigt bedriver uthyrningsverksamhet i ett normalfall vara skyldig att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal om en bostadslägenhet blir tillgänglig. För dessa hyresvärdar är detta ett närmast försumbart ingrepp i förvaltningen.

Det bör alltid göras en helhetsbedömning och alla förhållanden på både hyresgästens och hyresvärdens sida bör då beaktas.

Bostadsrättsföreningar skiljer sig från andra hyresvärdar eftersom dessa normalt har ett intresse av att upplåta lägenheter med bostadsrätt och inte hyresrätt. I promemorian framhålls att hyresgästens intresse av att behålla bostaden i regel bör väga tyngre än bostadsrättsföreningens intresse av att upplåta lägenheten med bostadsrätt (se Ds 2018:18 s. 71). Bostadsrätterna och Riksbyggen anser att det strider mot en bostadsrättsförenings syfte att upplåta lägenheter med hyresrätt och menar att bostadsrättsföreningar därför ska undantas från den föreslagna regleringen. Sveriges advokat- samfund anser att det bör vara en förutsättning att hyresvärden återställer en förstörd lägenhet till ett hyresobjekt eller att hyresvärden har tillgång till andra hyreslägenheter för att en intresseavvägning över huvud taget ska kunna aktualiseras. Fastighetsägarna framför liknande synpunkter.

Vid ombildning av hyresrätter till en bostadsrättsförening blir förening- en hyresvärd till de hyresgäster som inte vill delta i ombildningen. Föreningen åtar sig då samma ansvar som andra fastighetsägare. Det är en viktig förutsättning för att ombildning ska kunna ske trots att några hyres- gäster motsätter sig det. Vidare får antas att fastigheten så gott som undantagslöst är försäkrad. Regeringen anser därför att utgångspunkten bör vara att även bostadsrättsföreningar är skyldiga att erbjuda en likvärdig lägenhet. Ett sådant ansvar aktualiseras i praktiken om den förstörda lägenheten återställs. Förutsättningarna för bostadsrättsföreningar kan dock skilja sig åt i större utsträckning än för andra fastighetsägare och det bör finnas ett utrymme att beakta det.

Gäller särskilda förutsättningar för hyresavtalet får det beaktas vid skälighetsbedömningen. Ett exempel kan vara att det finns en aktuell rivningsklausul eller att lägenheten utgör boende för en person med behov av särskilt stöd eller det annars finns särskilda förutsättningar för boendet. Förutsättningarna för verksamheten bör då kunna vägas in.

Även när ett helt hus förstörs bör utgångspunkten vara att hyresgästen erbjuds ett nytt hyresavtal. Förutsättningarna kan dock skilja sig från de fall där bara en del av ett hus förstörs. Framför allt om det saknas realistiska förutsättningar att erbjuda en lägenhet i ett annat hus kan det finnas skäl för en mer ingående prövning med tanke på hur lång tid det tar att bygga upp huset och den planering och de investeringar som måste göras.

Hur intresseavvägningen bör gå till behandlas närmare i författnings- kommentaren.

Prop. 2020/21:201

För vilka hyresförhållanden ska skyddet gälla?

Den skyddsregel som föreslås har stora likheter med besittningsskyddet och syftar också till att undvika att en omotiverad lucka uppstår i detta när en lägenhet förstörs. Regeringen anser att tillämpningsområdet för skyddsregeln när en lägenhet förstörs därför bör vara detsamma som för besittningsskyddet (se 45 § hyreslagen). Det innebär t.ex. att regeln inte gäller om hyresrätten är förverkad eller om lägenheten utgör en del av hyresvärdens bostad. Den gäller då inte heller för upplåtelser i andra hand under de två första åren av hyresförhållandet.

I promemorian föreslås även en annan avgränsning, nämligen att hyresgästen ska ha tillträtt lägenheten för att omfattas av skyddsregeln. Det motiveras med att det bostadssociala intresset inte väger lika tungt om hyresgästen ännu inte tillträtt lägenheten (se Ds 2018:18 s. 29 och 30). Några remissinstanser, bl.a. Svea hovrätt och Sveriges advokatsamfund, är kritiska mot den avgränsningen, men de flesta invänder inte.

Reglerna om besittningsskydd gäller utan hinder av att lägenheten ännu inte tillträtts. Enligt regeringen talar det för att en kompletterande skyddsregel bör ha samma avgränsning. Det kan också finnas ett skydds- behov även i en sådan situation, t.ex. om lägenheten förstörs nära tillträdet. En annan sak är att hyresgästens situation bör kunna beaktas vid intresseavvägningen. Är t.ex. tillträdet inte närliggande och hyresgästen har en annan bostad bör det således kunna påverka bedömningen av om det är skäligt att hyresgästen ska erbjudas en annan hyreslägenhet.

Regeringen anser att lokaler inte bör omfattas av ett utökat skydd. Det är en bedömning som i stort sett alla remissinstanser delar. Även om det finns skyddsbestämmelser för lokalhyresgäster finns det flera faktorer som skiljer dem från bostadshyresgäster. En lokalhyresgäst kan exempelvis inte tvångsvis få hyresavtalet förlängt men väl skadestånd om en uppsägning är obefogad (s.k. indirekt besittningsskydd). Det indirekta besittningsskyddet kan således sägas vara ett skydd för hyresgästens ekonomiska förhållanden och har inte någon bostadssocial prägel. De praktiska förutsättningarna mellan lokalhyresgäster och bostadshyres- gäster skiljer sig också åt. Juridiska fakultetsnämnden vid Uppsala universitet anser att skyddet för lokalhyresgäster bör ses över då det förekommer att hyresvärdar byter ut hyresgästen när en lokal förstörs, trots att lokalen kommer att återställas. Det saknas dock tillräckliga skäl att nu göra en sådan översyn.

Inte heller hyresavtal som avser kooperativ hyresrätt bör omfattas av den föreslagna skyddsregeln. Vid kooperativ hyresrätt har rättsförhållandet flera särdrag, bl.a. dess föreningsrättsliga inslag. Hyresvärd för en kooperativ hyresrätt är en ekonomisk förening som har till ändamål att upplåta bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyres- gästerna har således ett föreningsrättsligt inflytande över sitt boende. Det talar emot att någon rätt till ett nytt hyresavtal ska finnas när en lägenhet förstörs. Ingen remissinstans – förutom Sveriges advokatsamfund som ställer sig tveksamt – framför invändningar mot bedömningen i prome- morian i denna del (se Ds 2018:18 s. 40). Regeringen föreslår därför att det i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt införs ett undantag från rätten att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när en lägenhet förstörs.

Hyreslagens bestämmelser om förlängning av hyresavtalet gäller inte för Prop. 2020/21:201 upplåtelser som omfattas av lagen (2012:978) om uthyrning av egen

bostad. Inte heller bör den föreslagna skyddsregeln gälla för sådana upplåtelser. Regeringen föreslår att det införs ett klargörande av den inne- börden i nämnda lag.

Närmare om utformningen

De skyddsbestämmelser som föreslås kommer att tillämpas i få fall. Enligt regeringen talar det för att de bör utformas för att lösa de mest typiska problem som kan uppkomma och att det bör undvikas att tynga hyreslagen med en omfattande reglering för alla tänkbara undantagsfall. En annan viktig aspekt är att hyresvärdars hantering av frågan inte ska försvåras i onödan av lagbestämmelserna.

När en lägenhet förstörs behöver hyresgästen och hyresvärden ofta ha kontakt med varandra. Frågan om en ersättningsbostad kommer då normalt upp, eftersom många hyresgäster kan antas vilja ha hjälp av hyresvärden att hitta en ny bostad. Förhållandena kan dock skifta och hyresvärden har ett intresse av att få klarhet i om hyresgästen gör anspråk på att få en ny lägenhet. Det kan ha betydelse för hyresvärdens planering av en återupp- byggnad eller uthyrningsverksamheten i övrigt och även för förut- sättningarna för att erbjuda en lägenhet till andra hyresgäster vars lägen- heter har förstörts. Hyresgästen bör därför meddela hyresvärden om han eller hon vill erbjudas en ny lägenhet.

I promemorian föreslås att en hyresgäst som vill ha ett nytt hyresavtal av hyresvärden ska begära detta skriftligen inom en månad. Umeå tingsrätt och Hyresnämnden i Stockholm anser att en sådan tidsfrist är för kort. Det finns skäl att instämma i att fristen bör vara längre med tanke på hyresgästens utsatta situation när en lägenhet förstörs. Det föreslås därför att fristen ska vara tre månader och räknas från när hyresavtalet förfaller. I likhet med vad bl.a. Sveriges advokatsamfund anför bör ett meddelande anses lämnat när det har skickats med rekommenderat brev (63 § hyreslagen). Det är ofta lämpligt att meddelandet lämnas skriftligt, men det finns inte tillräckliga skäl för att ställa upp ett krav på att meddelandet alltid ska vara skriftligt.

Om parterna inte kommer överens bör frågan kunna prövas rättsligt. Med hänsyn till de likheter som finns med reglerna om besittningsskydd bör frågan prövas av hyresnämnden. Hyresnämnden bör kunna ålägga hyresvärden att vid vite erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal för en lik- värdig bostadslägenhet när en sådan blir tillgänglig. Det bör av praktiska skäl undvikas att hyresnämnden prövar hur sannolikt det är att hyresvärden kommer att kunna erbjuda en lägenhet. Förpliktelsen bör i stället utgå från att hyresvärden åläggs att erbjuda en lägenhet för det fall en sådan blir tillgänglig. Det är en viss skillnad mot förslaget i promemorian som utgår från att hyresnämnden gör en bedömning av om en lägenhet kommer att bli tillgänglig. En följd av detta är att det saknas behov av att genomföra förslaget i promemorian om en möjlighet att vilandeförklara ärendet för att kunna bedöma huruvida en lägenhet kommer att bli tillgänglig.

I fråga om hyresnämndens beslut finns det skäl att ansluta till det som gäller i fråga om åtgärdsföreläggande (11 och 16 §§ hyreslagen).

Prop. 2020/21:201	Hyresnämndens beslut bör formuleras som ett föreläggande riktat till
	hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett hyresavtal för en likvärdig lägen-
	het när en sådan blir tillgänglig. Föreläggandet bör vara begränsat till viss
	tid. Som föreslås i promemorian bör tiden inte vara längre än två år.
	Det är av stor vikt att ett föreläggande respekteras. Föreläggandet bör,
	som bl.a. Hyresnämnden i Jönköping är inne på, därför kunna förenas med
	vite.
	Liksom vid förlängningstvister bör vardera parten som huvudregel stå
	för sina egna rättegångskostnader i hovrätten.
	I vissa undantagssituationer kan en fråga om turordning mellan hyres-
	gäster uppstå. Så är fallet om fler hyresgäster har rätt att bli erbjudna
	liknande lägenheter samtidigt som hyresvärden inte kan erbjuda så många
	lägenheter, i vart fall inte vid samma tidpunkt. Frågan torde framför allt
	uppkomma när ett helt hus – eller en stor del av ett hus – förstörs. I
	promemorian föreslås att hyresvärden ska kunna bestämma turordningen
	mellan hyresgästerna och att hyresnämnden ska kunna pröva frågan men
	någon lagregel föreslås inte. De flesta remissinstanser godtar detta men
	några invänder att hyresvärden inte bör kunna bestämma prioritets-
	ordningen. Hyresnämnden i Göteborg anser att det bör framgå av lagtexten
	om hyresnämnden ska kunna rangordna hyresgäster och om turordningen
	ska kunna överlämnas till fastighetsägaren. Riksbyggen och Sveriges
	advokatsamfund anser att det behövs förtydliganden i denna del.
	Om frågan om turordning ska lösas bör den lagregleras. Det kan dock
	sättas i fråga om en sådan regel bör införas. Om frågan ska regleras
	uppkommer ett flertal frågor, även av processuell karaktär, som en följd
	av att hyresgäster står mot varandra i ärendet. Det gör att det finns flera
	nackdelar med att reglera frågan i lag och en reglering skulle riskera att bli
	omfattande. Till detta kommer att frågan såvitt känt aldrig har orsakat
	problem och den torde ytterst sällan ställas på sin spets. Regeringens
	slutsats är därför att de bestämmelser som föreslås bör lösa intresse-
	konflikten mellan hyresgästen och hyresvärden men inte den som kan
	uppstå mellan hyresgäster. Någon regel om turordning föreslås därför inte
	nu. Det innebär att hyresvärden får lösa en fråga om turordning efter vad
	som är lämpligt, om en sådan någon gång uppkommer.
	I promemorian föreslås en särskild regel för det fall hyresvärden
	överlåter fastigheten efter det att lägenheten har förstörts. Enligt förslaget
	ska hyresgästen i en sådan situation kunna framställa sin begäran om ett
	nytt hyresavtal mot den nya fastighetsägaren och skälighetsbedömningen
	ska göras med beaktande av den nya fastighetsägarens intressen. Få
	remissinstanser invänder mot förslaget i denna del. Fastighetsägarna gör
	dock gällande att det finns en risk för att ingen vill köpa en fastighet som
	är belastad med krav på återflyttning från tidigare hyresgäster och
	eventuella juridiska processer om detta.
	Grunden för hyresvärdens skyldighet att erbjuda hyresgästen ett nytt
	hyresavtal är den tidigare avtalsrelationen mellan parterna. När avtalet
	upphört utan att någon av parterna gett anledning till det är det rimligt att
	hyresvärden ska ha en skyldighet att hjälpa hyresgästen. Den skyldighet
	för hyresvärden som föreslås är inte begränsad till den förstörda lägen-
	heten utan kan även avse andra likvärdiga lägenheter. Det talar emot att
	rätten gäller mot en förvärvare på samma sätt som hyresgästens
40	besittningsskydd och det är inte heller självklart att det är en fördel för

hyresgästen. En fastighetsöverlåtelse är förenad med transaktions- Prop. 2020/21:201 kostnader och någon risk för att fastigheten överlåts för att undgå ett ansvar

enligt den föreslagna skyddsbestämmelsen torde knappast finnas. Enligt regeringen gör detta sammantaget att skyldigheten bör åvila den som var hyresvärd när lägenheten förstördes, även om fastigheten överlåts. Det innebär i praktiken att hyresvärden får erbjuda en annan lägenhet i sitt bestånd om en sådan blir tillgänglig.

Det kan nämnas att rätten att begära ett nytt hyresavtal får anses vara ett sådant anspråk som preskriberas enligt 61 § hyreslagen. Det innebär att hyresgästens rätt går förlorad om inte en ansökan görs hos hyresnämnden inom två år från det att lägenheten förstördes. Svea hovrätt och Malmö tingsrätt anser att fristen om två år för att ansöka hos hyresnämnden bör regleras särskilt i lagreglerna om hyresgästens rätt till nytt hyresavtal när lägenheten förstörs. Även om ett sådant förtydligande kan sägas göra det lättare för hyresgästen att förstå vad som åligger honom eller henne talar ändå övervägande skäl mot en sådan lösning. Regeln om preskription gäller i övrigt utan förtydligande och det finns inte tillräckliga skäl att här göra en avvikelse från det. Det bör beaktas att hyresgästen bör ansöka hos hyresnämnden så snart som möjligt sedan det visat sig att enighet inte nås med hyresvärden. Efter två år kan det antas att frågan ofta har fått en minskad aktualitet och har hyresgästen dröjt med att göra en ansökan utan godtagbart skäl bör det i vissa fall kunna påverka skälighetsbedömningen. En lagstadgad frist om två år kan då riskera att bli vilseledande eller i vart fall leda till att hyresgästen dröjer med sin ansökan.

Det kan diskuteras var de nya paragraferna bör placeras. I och med att tillämpningsområdet är detsamma som för bestämmelserna om förläng- ning av hyresavtalet och också är ett komplement till dessa är det naturligt att de placeras vid dessa. Den aktuella underrubriken talar om förlängning av hyresavtal. Även om det inte rör sig om förlängning av hyresavtal i egentlig mening finns det inte skäl att tynga rubriken för att också täcka de fall som de nya bestämmelserna kommer att träffa. De materiella bestämmelserna bör placeras i en ny 46 a §, direkt efter reglerna om förlängning av hyresavtal, och bestämmelserna om hyresnämndens prövning omedelbart därefter i en ny 46 b §.

Det finns även skäl att ta upp en fråga om utformningen av 16 § hyres- lagen. I tidigare utredningar har man utgått från att hyresavtalet förfaller om lägenheten förstörs före tillträdet eller under hyrestiden oberoende av hyresgästens vållande (se t.ex. SOU 2000:76 s. 55 och SOU 2008:47 s. 55). Det torde också ge uttryck för den etablerade uppfattningen. I promemorian påpekas att ordalydelsen i bestämmelsen emellertid är otydlig när det gäller betydelsen av att hyresgästen är ansvarig för en skada som inträffar under hyrestiden (se Ds 2018:18 s. 52). Lagtexten skulle nämligen kunna läsas så att avtalet inte förfaller om hyresgästen är ansvarig för att lägenheten skadas under hyrestiden (se 16 § första stycket 1). Det finns skäl att förtydliga lagtexten så att det framgår att hyresavtalet förfaller om lägenheten förstörs under hyrestiden, även om hyresgästen är ansvarig för att lägenheten förstörts.

Prop. 2020/21:201

En möjlighet till interimistiska beslut i undantagssituationer

I vissa situationer kan hyresvärden omintetgöra hyresgästens rätt genom att disponera över lägenheten. Det gäller framför allt när det i praktiken endast är en lägenhet som kan komma i fråga, t.ex. när en enstaka lägenhet förstörts i ett hus som ägs av en bostadsrättsförening.

I promemorian föreslås att hyresnämnden, om det finns särskilda skäl, ska kunna förbjuda hyresvärden att innan tvisten är avgjord upplåta hyresrätt eller annan rättighet som ger företräde framför hyresgästen till en lägenhet som tvisten gäller.

Regeringen anser inte att det finns skäl att införa någon mer generell möjlighet till intermistiska beslut. Det får i allmänhet accepteras att lägenheter upplåts av hyresvärden under den tid som en tvist om förtur pågår. En annorlunda lösning skulle också kunna försvåra hanteringen för hyresvärdar då ett allmänt hållet förbud kan ge upphov till osäkerhet om vilka lägenheter som kan upplåtas. Det är inte lämpligt. I de fall där det är tydligt att hyresgästen i praktiken endast kan efterfråga den förstörda lägenheten efter att den återuppbyggts är läget dock annorlunda. Det finns då inte skäl att anta att ett interimistiskt beslut på ett onödigt sätt försvårar en affärsverksamhet. Enligt regeringen framstår det vidare i en sådan situation som stötande att en upplåtelse kan förberedas och genomföras samtidigt som en tvist i frågan pågår. En möjlighet till interimistiskt beslut för att skydda hyresgästens rätt uppvisar stora likheter med de möjligheter till interimistiska förordnanden som finns enligt 15 kap. rättegångsbalken.

Regeringen anser därför att det bör införas en möjlighet för hyres- nämnden att i ett ärende om förtur vid vite förbjuda hyresvärden interi- mistiskt att upplåta nyttjanderätt till en viss lägenhet. Förbudet kommer då att träffa både upplåtelse av en lägenhet med hyresrätt och med bostadsrätt. Till skillnad från beslutet om förtur bör ett förbud inte kunna avse en likvärdig lägenhet i allmänhet. Det bör också förutsättas att det finns tecken på att en upplåtelse förbereds eller att det annars av särskilda skäl kan antas att så är fallet.

Förslaget är förenligt med grundläggande fri- och rättigheter

Förslaget innebär att en hyresvärd under vissa förutsättningar har en skyl- dighet att erbjuda en tidigare hyresgäst ett nytt hyresavtal. Hyresvärdens möjlighet att förfoga över sin egendom kan således sägas bli begränsad i dessa situationer. Som framgår ovan får denna begränsning anses vara mycket liten. Några remissinstanser, bl.a. Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta, ifrågasätter dock om lagförslaget är förenligt med ägande- rätten. Kritiken avser dels att hyresvärden kan föreläggas att upplåta en lägenhet med hyresrätt till en viss hyresgäst, dels att hyresvärden kan förbjudas att upplåta en lägenhet till någon annan än hyresgästen under tid som tvist i hyresnämnden pågår. Möjligheten att interimistiskt förbjuda en upplåtelse kan enligt nämnda remissinstanser dessutom anses utgöra ett ingrepp i näringsfriheten eftersom ett sådant förbud kan leda till betydande hyresförluster.

Enligt regeringsformen är vars och ens egendom tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller något annat sådant förfogande eller tåla att det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad utom när

det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen (2 kap. 15 § första stycket). Begränsningar i rätten att driva näring eller utöva yrke får införas endast för att skydda angelägna allmänna intressen och aldrig i syfte enbart att ekonomiskt gynna vissa personer eller företag (2 kap. 17 § första stycket).

Regeringens förslag medför inte att hyresvärdar behöver avstå från någon egendom. Skyddet mot sådana tvångsförfoganden aktualiseras därmed inte. Förslaget kan inte heller anses medföra någon inskränkning av för vilket ändamål en lägenhet får användas i motsats till t.ex. bygg- nadsreglerande och markreglerande bestämmelser (jfr prop. 1993/94:117 s. 49). I stället är det en fråga om till vem en lägenhet under vissa förut- sättningar ska upplåtas. Enligt regeringens mening står en sådan reglering inte i strid med regeringsformens skydd för äganderätten (se också SOU 2013:59 s. 40).

Den förslagna möjligheten till interimistiska förbud kräver särskilda skäl och syftar till att säkerställa hyresgästens rätt när han eller hon i praktiken enbart kan efterfråga en viss lägenhet, vanligen den förstörda lägenheten efter att den återställts. Ett sådant förbud kan endast gälla under tid som tvisten pågår och det påverkar inte hyresvärdens övriga uthyrnings- verksamhet. Några mer betydande hyresförluster torde därmed sällan uppstå. Förslaget motiveras av ett angeläget allmänt intresse (se nedan) och bedöms inte komma i konflikt med regeringsformens skydd för näringsfriheten.

Enligt Europakonventionen har varje person rätt till respekt för sin egendom. Ingen får berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och under de förutsättningar som anges i lag och i folkrättens allmänna grundsatser. En stat har dock rätt att genomföra sådan lagstiftning som den finner nödvändig för att reglera nyttjandet av egendom i överensstämmelse med det allmännas intresse (artikel 1 i det första tilläggsprotokollet).

Enligt rättspraxis från Europadomstolen innefattar ägarens rätt att använda sin egendom flera typer av förfoganden, bland annat rätten att bestämma under vilka villkor andra får använda egendomen (se av- görandet R & L, S.R.O. m.fl. mot Tjeckien den 3 juli 2014, § 102). Inskränkningar i en hyresvärds rätt att bestämma formen för upplåtelse av en bostadslägenhet och till vem upplåtelse ska ske får därför anses beröra konventionens skydd för äganderätten.

Rätten att använda egendom får inskränkas genom lagstiftning i syfte att tillgodose ett allmänt intresse. Europadomstolen har gett den nationella lagstiftaren ett stort utrymme att bedöma vad som utgör ett allmänt intresse. Det gäller i fråga om både förekomsten av ett problem som moti- verar åtgärder från lagstiftarens sida och valet av regler för att genomföra sådana åtgärder (se t.ex. avgörandet Spadea och Scalabrino mot Italien den 28 september 1995, § 29). När det gäller bostadshyra har Europa- domstolen i flera avgöranden uttalat att det utgör ett allmänt intresse att tillgodose hyresgästers sociala skydd (se t.ex. avgörandet Amato Gauci mot Malta den 15 september 2009, § 55).

Rätten att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när ett hyresavtal förfaller är motiverat av bostadssociala skäl och stärker skyddet för bostads- hyresgäster som utan förvarning blir hemlösa. Det får anses utgöra ett allmänt intresse.

Prop. 2020/21:201

Prop. 2020/21:201 Begränsningar i rätten att använda egendom ska vara proportionerliga. Det innebär att nödvändigheten av ett intrång i det allmännas intresse måste balanseras mot det men som den enskilde lider av intrånget. Staten ges vid tillämpningen av denna princip en förhållandevis vid egen bedömningsmarginal (se t.ex. Europadomstolens avgörande Immobiliare Saffi mot Italien den 28 juli 1999, § 49 och jfr prop. 2009/10:80 s. 165).

Regeringens förslag innebär att hyresvärdens skyldighet att erbjuda en ersättningslägenhet i normalfallet endast gäller sådana bostadslägenheter som hyresvärden ändå ska hyra ut. Hyresvärden kan visserligen föreläggas att upplåta en sådan lägenhet till en viss hyresgäst, nämligen den vars lägenhet har förstörts. En sådan inskränkning i hyresvärdens rätt att förfoga över sin egendom får dock anses försumbar. Hyresvärdens ansvar är dessutom klart mindre långtgående än det ansvar som finns att återställa lägenheten vid allvarliga brister men där lägenheten inte anses förstörd. Det avser också ett rättsområde där bostadssociala skäl redan i dag, både i Sverige och i andra jämförbara länder, påverkar hyresvärdens frihet att disponera över sin egendom.

En viktig del av förslaget är vidare att hyresvärdens skyldighet att erbjuda ett hyresavtal förutsätter att det är skäligt. Det ska alltid ske en helhetsbedömning där hyresvärdens eventuella skäl för att inte erbjuda hyresgästen en lägenhet ska beaktas (jfr Europadomstolens avgörande Lekić mot Slovenien den 11 december 2018, § 95). Därigenom ges förut- sättningar för att i enskilda fall åstadkomma en balans mellan parternas intressen.

Den möjlighet till interimistiska förbud som föreslås påminner om säkerhetsåtgärder som redan finns i dag vid rättegångar. Förbudet ska alltid avse en viss lägenhet och gäller endast under den tid som tvisten pågår. För hyresvärdar blir ett förbud därför normalt inte särskilt betungande. Det ska därutöver göras en intresseavvägning och ett förbud förutsätter särskilda skäl.

Regeringen gör därför bedömningen att förslaget är förenligt med Europakonventionens skydd för äganderätten.

6Förbättrat skydd för hyresgäster vid renoveringar

Regeringens förslag: Hyreshöjningar ska fasas in i ett lugnare tempo än vad som är fallet i dag. De belopp som ska betalas under infasnings- perioden liksom längden på denna period ska fastställas med särskilt beaktande av hyreshöjningens storlek.

Utredningens förslag överensstämmer i huvudsak med regeringens (SOU 2017:33 s. 183–185). Utredningen föreslår att det i lag ska anges att infasningsperioden får vara högst tio år.

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser är positiva till förslaget eller har inte några synpunkter. Fastighetsägarna och Riksbyggen till- styrker förslaget men menar att infasningsperioden bör kunna vara maxi-

malt fem år. HSB Riksförbund avstyrker förslaget och menar bl.a. att före- Prop. 2020/21:201 slagen tidsrymd om tio år är alltför lång och att förslaget riskerar att leda

till att hyresvärdar, särskilt mindre sådana, inte får renoveringsprojekt att gå ihop ekonomiskt. Även Helsingborgs kommun menar att tio år är en för lång tid för infasning av hyra. Svea hovrätt och Hyresnämnden i Stockholm avstyrker förslaget och anför bl.a. att förslaget kan leda till tillämpnings- problem och att utredningen inte beaktat hyresvärdens intresse av att inom en inte alltför avlägsen framtid kunna få fullt betalt för gjorda investe- ringar. Telge Bostäder AB menar att det inte finns skäl att ändra trapp- ningsregeln.

Skälen för regeringens förslag

Hyresgästers ställning vid en renovering

Renoveringsåtgärder som har en inte obetydlig inverkan på en bostads- lägenhets bruksvärde eller som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten kräver samtycke från berörda hyresgäster eller hyresnämndens tillstånd (18 d § hyreslagen).

Hur stort inflytande hyresgästerna bör ha vid en renovering har länge varit omdiskuterat. Dagens modell med krav på samtycke från hyres- gästerna eller hyresnämndens tillstånd blev kritiserad kort tid efter att den infördes år 1997. År 2002 ändrades reglerna för att hyresgästernas intressen skulle tas till vara på ett bättre sätt. Hyresnämnden ska vid tillståndsprövningen väga fastighetsägarens intresse av att åtgärden genomförs mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas, exempelvis intresset av att undvika en hög hyresnivå eller att bevara en äldre och fortfarande väl fungerande inred- ning (se 18 f § hyreslagen och prop. 2001/02:41 s. 24 f.). Det har under en lång tid varit ifrågasatt om lagändringen har fått det genomslag som avsetts och således om hyresgästernas ställning vid ombyggnad verkligen stärkts.

Hyresgästutredningen har gjort en genomgång av rättspraxis i fråga om ärenden om tillstånd till ändrings- och förbättringsåtgärder. Utredningens slutsats är att intresset av en modern standard tillmäts en så stor tyngd att hyresgästens invändningar om hyreshöjningar i regel saknar betydelse och att 2002 års lagändringar därför inte kan sägas ha fått genomslag. Utred- ningens genomgång visar också att det är vanligt med betydande hyres- höjningar i ärenden om tillstånd till förbättringsarbeten. Vidare framgår att andelen hyresgäster som flyttar är högre i hus som genomgår omfattande renoveringar än i andra hus.

Utredningen lämnar mot denna bakgrund flera förslag för att stärka hyresgästernas ställning vid renoveringar. Förslagen avser bl.a. en utökad infasningsperiod för hyreshöjningar, förbättrad information till hyres- gäster inför en renovering och ändrade förutsättningar för den rättsliga prövningen av om tillstånd ska ges till renoveringsåtgärder.

Regeringen ser en risk för att hyresgäster får en otrygghet i boendet på grund av stora hyreshöjningar till följd av renoveringar. Även om många hyresgäster kan efterfråga en hög standard och är beredda att betala för den, är renoveringarna och de hyreshöjningar de ger upphov till också ett problem för stora grupper av hyresgäster. I praktiken kan besittnings-

Prop. 2020/21:201 skyddet för hyresgäster som bor i hus med renoveringsbehov undergrävas (jfr prop. 1968:91 Bih. A s. 48 f.).

Hyresgäster bör få bättre skydd mot stora och snabba hyreshöjningar

Hur snabbt en betydande hyreshöjning får genomslag är av stor praktisk betydelse för hyresgäster, som kan behöva vidta åtgärder för att anpassa sig till den nya hyran. Det kan t.ex. handla om att hyra ut ett rum till en inneboende eller leta efter nytt boende. På orter med bostadsbrist är det sällan möjligt att hitta ett nytt boende på kort tid. För barnfamiljer innebär en flytt, om den sker till en ny bostad utanför närområdet, ofta även byte av skola eller förskola för barnen. Det är viktigt att hyresgäster får så god tid på sig att vidta sådana anpassningsåtgärder att konsekvenserna av en kraftig hyreshöjning blir så lindriga som möjligt.

I hyreslagen finns en regel som ska skydda hyresgäster mot kraftiga och snabba hyreshöjningar genom att den nya hyran stegvis fasas in under en viss tid, den så kallade trappningsregeln. Den infördes 2011 i samband med att de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen skulle börja bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer samtidigt som deras hyresnormerande roll ersattes med en normerande roll för kollektivt förhandlade hyror. Behov av en skyddsregel ansågs finnas eftersom det fanns en farhåga att hyrorna skulle kunna komma att höjas så att hyres- gäster av ekonomiska skäl skulle få svårt att bo kvar, vilket skulle begränsa det praktiska värdet av besittningsskyddet (prop. 2009/10:185 s. 69 f.).

Trappningsregeln anger att om den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och om inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid (55 § sjätte stycket hyreslagen). Att den nya hyran ska fasas in kan också följa av en förhandlingsöverenskommelse mellan de kollektivt förhandlande parterna.

Utgångspunkten är alltså att väsentliga hyreshöjningar inte ska få genomföras på en enda gång. När regeln infördes angavs att vad som anses som en väsentligt högre hyra får avgöras i rättstillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. En hyreshöjning på närmare tio procent bör emellertid i allmänhet anses vara väsentlig. Vidare angavs att särskilda skäl som kan tala emot att bestämmelsen ska tillämpas, trots att det är fråga om en väsentlig hyreshöjning, kan vara att lägenhetens bruks- värde höjts till följd av att det har genomförts standardhöjande reno- veringsåtgärder som hyresgästen har godkänt eller som hyresnämnden har lämnat tillstånd till. Den dåvarande regeringen uttalade att när det gäller renoveringsåtgärder som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde har hyresgäster ett relativt starkt inflytande och att det i dessa situationer många gånger får anses skäligt att efterföljande hyreshöjningar får ett snabbare genomslag än annars (se prop. 2009/10:185 s. 72 och 91 f.).

Utifrån Hyresgästutredningens genomgång av praxis i tillståndsärenden kan det med fog ifrågasättas om hyresgäster har ett starkt inflytande över vilka renoveringsåtgärder som får vidtas. Det kan vidare konstateras att det framför allt är när hyresvärden utfört standardhöjande renoverings- åtgärder som hyresgäster får en hyreshöjning på tio procent eller mer. Det förekommer inte sällan mycket kraftiga hyreshöjningar i ärenden om

tillstånd till ändrings- och förbättringsarbeten. Sådana hyreshöjningar Prop. 2020/21:201 medför problem för stora grupper av hyresgäster – inte minst kan de leda

till att hyresgäster tvingas flytta. Det finns därmed ett stort skyddsbehov i renoveringsfallen.

Att det finns ett sådant skyddsbehov har bildat utgångspunkt för den rättspraxis som finns på området. Regeln har kommit att tillämpas så att trappning trots förarbetsuttalandena sker även när skälig hyra bestäms efter en standardhöjande renovering. För att undvika att det dröjer alltför lång tid innan hyresnivån anpassats till en korrekt bruksvärdeshyra har emellertid större delen av höjningen getts genomslag i trappans första steg. I praxis har uttalats att en riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala hyres- höjningen (se rättsfallet RH 2013:9 I). Det sagda innebär att den nya hyran fasas in från en redan från början hög nivå och att den får ett relativt snabbt genomslag – redan inom något år kan hyresgästen i många fall komma att betala full hyra och infasningsperioder överstigande tre år är ovanligt.

Flera hyresvärdar tillämpar redan i dag trappning av hyreshöjningar i samband med omfattande renoveringar. I de fall där så inte sker är hyres- gästerna hänvisade till att begära trappning hos hyresnämnden. I den situationen ger dagens tillämpning av trappningsregeln enligt regeringen ett otillräckligt skydd för de hyresgäster som får en kraftigt höjd hyra efter en renovering. Redan trappans första steg kan innebära stora ekonomiska utmaningar för en hyresgäst och det finns en risk för att den nya hyran får fullt genomslag innan hyresgästen haft möjlighet att anpassa sig. Det finns därmed anledning att överväga en ändring av trappningsregeln som ger hyresgästerna ett mer verksamt skydd mot kraftiga och snabba hyres- höjningar.

En mer generös tillämpning av trappningsregeln

Utredningen har inte funnit skäl att föreslå några ändringar i grund- förutsättningarna för att tillämpa trappningsregeln, dvs. hyresgästen ska begära trappning, det ska vara fråga om en väsentlig hyreshöjning och särskilda skäl ska inte tala emot en tillämpning av regeln. Regeringen gör ingen annan bedömning. Det finns däremot anledning att se över hur den skäliga tid under vilken hyran ska fasas in bestäms.

När den skäliga infasningsperioden ska bestämmas måste hyres- nämnden förutom hyresgästens intresse också beakta fastighetsägarens berättigade intresse av att inom rimlig tid få betalt för gjorda investeringar. Det får inte dröja en alltför lång tid innan hyran anpassas till fastställd bruksvärdeshyra. Vid skyddsregelns införande uttalades att övergångs- tiden i allmänhet inte bör vara längre än tre–fem år och att det endast i undantagsfall bör förekomma att övergångstiden bestäms till närmare tio år (se prop. 2009/10:185 s. 92). Dessa utgångspunkter bör enligt rege- ringen i huvudsak alltjämt gälla vid bestämmandet av en skälig övergångs- tid. Det är således inte aktuellt att nu inskränka tillämpningsområdet genom att begränsa tidsperioden till maximalt fem år, som Fastighets- ägarna och Riksbyggen förordar.

Inom ramen för de fem år som normalt utgör den bortersta gränsen för trappning bör en långsammare höjningstakt medges. Dagens tillämpning

av trappningsregeln innebär ett snabbt höjningstempo med hänvisning till

Prop. 2020/21:201 att hyreshöjningen beror på en standardhöjande renovering. Som framgår ovan finns det goda skäl för en mer generös tillämpning av trappnings- regeln i dessa situationer. Detta tillstyrks också av företrädare för fastighetsägarintressen, bl.a. Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna. En sådan mer generös tillämpning kan åstadkommas genom att det i trappningsregeln uttryckligen anges att det normalt är hyreshöjningens storlek som ska avgöra storleken på trappans steg och längden på den skäliga perioden (jfr prop. 2009/10:185 s. 92). Med denna utgångspunkt finns det inte längre någon anledning att tillämpa en brantare trappa än annars när hyreshöjningen beror på standardhöjande renoveringsåtgärder.

HSB Riksförbund menar att en trappa för hyreshöjningar med en övergångstid på några år avsevärt kan försvåra de ekonomiska förut- sättningarna för renoveringsprojekt och helt förhindra projekt om trappningstiden är tio år, vilket riskerar att slå särskilt hårt mot mindre hyresvärdar. Det kan dock konstateras att de ändringar som nu föreslås innebär en något långsammare höjningstakt av de hyreshöjningar som ska fasas in enligt rådande regelverk. På samma sätt som i dag torde det bli sällsynt att trappning sker under en period som överstiger fem år. Inkomstbortfallet för fastighetsägarna på grund av ändringarna bör därmed bli begränsat. Det framstår därför inte som troligt att förslaget skulle hämma renoveringar av hyresbostadshus. Samtidigt kan även mindre justeringar i vilka hyresnivåer som ska gälla under övergångsperioden vara betydelsefulla för de hyresgäster som har behov av att vidta anpassnings- åtgärder på grund av en hyreshöjning.

Regeringen menar att en tillämpning av trappningsregeln i linje med det som nu angetts innebär en lämplig avvägning mellan hyresgästernas behov av skydd och hyresvärdarnas intresse av att inom en rimlig tid få full hyra. Trappningsregeln bör därmed ändras i enlighet med det sagda, så att ett lugnare höjningstempo kan åstadkommas.

Branschgemensam mall för samråd vid renoveringar

Hyresgästutredningen föreslår att hyreslagen ska ställa högre krav på hyresvärdens meddelande till hyresgästerna om de renoveringsåtgärder som denne önskar vidta (se 18 e § hyreslagen).

Efter utredningens förslag har Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen kommit överens om en mall för samrådsavtal vid genomgripande ombyggnader. Avsikten är att lokala hyresgästorganisa- tioner och fastighetsägare ska använda mallen som utgångspunkt när de ska komma överens om hur samrådsprocessen vid en större ombyggnad ska gå till. I mallen preciseras vilken information som hyresvärden ska lämna till hyresgästen på ett tidigt stadium, bl.a. om ombyggnads- processen, samrådsförfarandet och godkännandeprocessen. Det anges också att det ska bildas en samrådsgrupp med representanter för hyres- gästerna och hyresvärden som bl.a. ska diskutera om det finns möjlighet att ta fram förslag till olika omfattningar på aktuell ombyggnad och eventuella till- och frånval som enskilda hyresgäster kan göra. Efter samrådet ska hyresvärden skriftligen meddela berörda hyresgäster om bl.a. vilka åtgärder som ska vidtas i varje lägenhet, om hyresgästen kan göra val i fråga om lägenhetens utformning, preliminär tidsplan och hyran efter ombyggnaden, om hyran är överenskommen.

De riktlinjer som anges i avtalsmallen ger goda förutsättningar för Prop. 2020/21:201 samråd och information i samband med ombyggnader. Det finns också

flera fördelar med att frågan om information och samråd regleras i avtal mellan parterna i stället för i lag. På så vis kan proceduren anpassas efter de olika förutsättningar som kan gälla i enskilda fall. Man undviker också den risk för gränsdragningar eller tvister som vissa av remissinstanserna anser kan följa med detaljerade lagkrav på information. Med hänsyn till att organisationer som företräder både hyresgästers och fastighetsägares intressen på hyresmarknaden står bakom avtalsmallen finns det anledning att tro att den får ett brett genomslag. Det finns därför inte skäl att nu lagstifta i frågan.

Den rättsliga prövningen av renoveringsåtgärder

Hyresgästutredningen föreslår vidare ändringar av den rättsliga pröv- ningen av renoveringsåtgärder. Förslaget innebär att hyresnämnden ska lämna tillstånd till en renoveringsåtgärd om det är skäligt mot hyresgästen, bl.a. med beaktande av om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning och om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden. I dag gäller att det inte får vara oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs (18 f § hyreslagen). Avsikten är att det ska tas betydligt större hänsyn till hyresgästens intresse än vad som sker enligt nuvarande prövning.

Det finns remissinstanser som är positiva till förslaget, t.ex. Hyresgäst- föreningen och PRO. Ett stort antal remissinstanser som representerar fastighetsägarintressen, t.ex. Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta, HSB Riksförbund, Diös Fastigheter AB, Einar Mattsson AB och Riks- byggen, är emellertid starkt kritiska till förslaget. De anser att förslaget skulle medföra mycket negativa konsekvenser och att hyresgästernas intressen inte kan motivera dessa. Kritiken avser bl.a. att förutsättningarna för lönsamma investeringar försämras väsentligt. Det kommer enligt remissinstanserna att bl.a. leda till att färre renoveringar görs av hyres- lägenheter. Minskade investeringar medför enligt vissa av remissinstan- serna också ett minskat byggande av hyreslägenheter och fler ombild- ningar till bostadsrättsföreningar. Även flera myndigheter är kritiska till förslaget och menar att det inte bör ligga till grund för lagstiftning. Det gäller bl.a. Statskontoret som anser att konsekvenserna av förslaget för fastighetsägare och deras incitament för att genomföra renoveringar inte har utretts i tillräcklig omfattning. Svea hovrätt och Hyresnämnderna i Göteborg och Stockholm menar att utredningen inte har gjort någon lämplig intresseavvägning mellan parterna och att förslaget skulle leda till en betydande rättsosäkerhet för parterna och med stor sannolikhet till betydligt fler och mer komplicerade tvister. Detta skulle enligt remiss- instanserna kunna leda till fördyrade och fördröjda ombyggnadsprocesser och att flera hyresvärdar kommer att vänta med att genomföra renoveringar till dess att lägenheter är friställda. Svea hovrätt anser att det är ytterst tveksamt vilket mervärde förslaget skulle ge hyresgästerna.

Som angetts ovan ser regeringen problem med dagens tillämpning av reglerna om hyresgästinflytande. Hyresgästers intressen bör beaktas i

större utsträckning än vad som sker i dag. En så stor förändring av den

Prop. 2020/21:201 rättsliga prövningen av renoveringsåtgärder som utredningen föreslår bör emellertid inte genomföras utan ett bättre underlag. Förslaget bör därmed inte genomföras. Regeringen avser att återkomma i frågan om hur hyres- gästers ställning vid renoveringar kan stärkas.

	7	Privatpersoners uthyrning av ägda
		bostäder

	Regeringens förslag: Hyresvärdens rätt enligt privatuthyrningslagen
	att säga upp ett tidsbegränsat hyresavtal i förtid ska tas bort.
		Regeln om att hyran vid privatuthyrning bestäms efter hyresvärdens
	kostnader ska kompletteras med en möjlighet att bestämma hyran efter
	lägenhetens bruksvärde, om det ger en högre hyra.

		Utredningens förslag överensstämmer i allt väsentligt med regeringens
	(SOU 2017:33 s. 224–225 och 229). Utredningens förslag innebär
	emellertid att ändringarna genomförs i hyreslagen.
		Remissinstanserna är positiva till förslaget att hyresvärdens möjlighet
	att säga upp ett tidsbegränsat avtal i förtid tas bort.
		De flesta remissinstanser är positiva till att hyressättningsregeln
	kompletteras med en möjlighet till hyressättning efter bruksvärde.
	Sveriges förenade studentkårer motsätter sig förslaget utifrån att det skulle
	kunna leda till högre hyresnivåer för studenter. Hovrätten över Skåne och
	Blekinge och Hyresnämnden i Sundsvall menar att det blir komplicerat att
	införa en kompletterande regel om bruksvärdeshyra och att det blir svårt
	för parterna att bedöma vad som är skälig hyra.
	Skälen för regeringens förslag
	Privatuthyrningslagen bör kvarstå tills vidare
	Bostadsbristen har satt ökat fokus på hur privatpersoner tillhandahåller
	lägenheter till andra privatpersoner. Denna del av bostadsmarknaden har
	en funktion att fylla som komplement till den ordinarie hyresmarknaden.
	Den erbjuder ett alternativ för dem som behöver en bostad på kort sikt,
	t.ex. vid en provanställning eller studier i en ny stad.
		För denna typ av upplåtelser utanför näringsverksamhet gäller sedan
	2013 lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrnings-
	lagen). Lagen gäller dock inte i fråga om hyreslägenheter som upplåts i
	andra hand (1 § första stycket). I praktiken är de viktigaste typfallen som
	lagen tillämpas på när privatpersoner hyr ut en bostadsrättslägenhet eller
	en enfamiljsvilla eller en del av en sådan bostad. Privatuthyrningslagen
	gör på några betydelsefulla punkter undantag från hyreslagens regler
	medan hyreslagen i övrigt gäller för hyresavtalet (1 § andra stycket). Den
	mest betydelsefulla avvikelsen är att normen om skälig hyra enligt
	bruksvärdesprincipen inte gäller. I stället beräknas hyran med ledning av
	hyresvärdens kostnader (4 § andra stycket). Vidare har hyresgästen rätt till
	förlängning av hyresavtalet endast i de fall en sådan rätt följer av avtalet.
50	Hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen i förtid utan några skäl för

uppsägning (3 §). Avsikten är att stimulera utbudet av tillgängliga bostäder genom att göra det mer attraktivt för privatpersoner att hyra ut en lägenhet (se prop. 2012/13:1, utgiftsområde 18 s. 66 f.).

Hyresgästutredningen föreslår att privatuthyrningslagen upphävs. Sär- bestämmelsen för hyressättning vid privatuthyrning ska enligt förslaget föras in i hyreslagen, medan hyreslagens generella regler i övrigt ska gälla.

Ett antal remissinstanser är kritiska mot förslaget att upphäva privat- uthyrningslagen, t.ex. Hyresnämnden i Stockholm, Fastighetsägarna, HSB Riksförbund, Sveriges Allmännytta och Villaägarnas Riksförbund. De kritiska remissinstanserna lyfter bl.a. fram att reglerna om privatuthyrning infördes i en särskild lag för att det skulle bli mer överskådligt att samla de viktigaste bestämmelserna för upplåtelsen på detta sätt, i och med att hyreslagen med tiden kommit att bli omfattande och komplex. Remiss- instanserna befarar därmed att ett upphävande av privatuthyrningslagen inte skulle underlätta för privatpersoner, utan att det tvärtom skulle göra regleringen mer komplicerad.

Det är olyckligt att det i dag krävs en genomgång av såväl privatut- hyrningslagen som hyreslagen för att förstå vad som gäller beträffande ett och samma hyresavtal. Det gör det svårt att överblicka vad som gäller för hyresförhållandet och för många är det i praktiken svårt att bedöma i vilka delar hyreslagen ska tillämpas och i vilka fall den särskilda lagen uteslutit tillämpningen av en bestämmelse. Ett sätt att undvika dubbla regelverk, utan att göra reglerna mer svårtillgängliga, skulle vara att föra in reglerna om privatuthyrning i hyreslagen på ett sådant sätt att det lätt går att urskilja vilka regler som gäller vid privatuthyrning. Detta förutsätter emellertid större redaktionella ändringar i hyreslagen, vilket det inte finns bered- ningsunderlag för. Förslaget bör därmed inte genomföras i nuläget. Vid en eventuell framtida översyn finns det anledning att titta på balansen mellan

åena sidan en enkel reglering för privatuthyrning i syfte att stimulera ett utbud av bostäder och å andra sidan behovet av skydd för hyresgäster.

För att redan nu förbättra för parterna vid privatuthyrning finns emellertid skäl att genomföra två av Hyresgästutredningens förslag genom ändringar i privatuthyrningslagen.

Hyresvärdens rätt att utan skäl säga upp hyresgäster i förtid bör tas bort

Hyresvärden har enligt privatuthyrningslagen rätt att, utan angivande av några skäl, genom en uppsägning avbryta ett tidsbestämt hyresavtal i förtid med iakttagande av tre månaders uppsägningstid (3 § privatuthyrnings- lagen). Någon sådan rätt finns inte i hyreslagen. En hyresgäst kan däremot alltid få ett hyresavtal att upphöra i förtid, enligt hyreslagen med iakttagande av tre månaders uppsägningstid och enligt privatuthyrnings- lagen med en månads uppsägningstid (5 § första stycket hyreslagen och 3 § privatuthyrningslagen).

Att hyresvärden när som helst under hyrestiden kan säga upp avtalet innebär att en avtalad hyrestid saknar mycket av sin betydelse. Det gör boendet otryggt och kan försätta hyresgästen i en besvärlig situation. Det kan inte heller antas att rätten till uppsägning i förtid har någon större betydelse för viljan att hyra ut lägenheter. De hyresvärdar som har behov av flexibilitet kan nämligen välja en kortare hyrestid eller ett avtal som gäller tills vidare. I sistnämnda fall kan hyresvärden säga upp avtalet med

Prop. 2020/21:201

Prop. 2020/21:201 iakttagande av tre månaders uppsägningstid. Samtliga remissinstanser tillstyrker utredningens förslag att ta bort hyresvärdens rätt att säga upp hyresgästen i förtid eller har inga invändningar.

Regeringen anser mot angiven bakgrund att hyresvärden inte bör ha rätt att säga upp hyresgäster till en tidpunkt före hyrestidens slut. En sådan uppsägning bör därför i framtiden förutsätta att det finns omständigheter som gör att hyresrätten är förverkad (se 42 § hyreslagen) eller att det finns någon annan särskild grund för uppsägning.

Bruksvärdet bör vara ett alternativ i vissa situationer

Som tidigare nämnts gäller inte bruksvärdesprincipen vid fastställande av hyra enligt privatuthyrningslagen (4 § i lagen, jfr 55 § hyreslagen). I stället gäller en kostnadsbaserad regel baserad dels på hyresvärdens faktiska driftskostnader, dels en antagen kapitalkostnad. Den senare beräknas med ledning av en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde och avser således inte ägarens faktiska lånekostnad (se prop. 2012/13:1, ut- giftsområde 18 s. 70 f. och 78 f.).

Det som framför allt komplicerat tillämpningen av den kostnads- baserade hyressättningsregeln är hur räntenivån har utvecklats sedan lagen trädde i kraft. Vid lagändringen bedömdes att en skälig avkastningsränta var fyra procent givet det dåvarande ränteläget, referensränta om två procent ökat med två procent. Avsikten är att avkastningsräntan inte ska bestämmas efter hur marknadsräntorna rör sig på kort sikt utan efter mer långsiktiga utvecklingstendenser (prop. 2012/13:1, utgiftsområde 18 s 78). Riksbankens referensränta har under sex år legat på noll eller lägre. Det har skapat en osäkerhet om vilken hyra som är godtagbar (jfr Stats- kontorets rapport 2017:11 s. 36 f. och Boverkets rapport 2018:29 s. 7 och 93 f.). I enlighet med vad som angavs vid hyressättningsregelns införande beror vad som är en skälig avkastningsränta – och därmed godtagbar hyra

–på ränteläget, sett utifrån den långsiktiga utvecklingstendensen.

Det är inte möjligt att utifrån befintligt beredningsunderlag göra någon mer omfattande översyn av hyressättningsregeln. Utredningens förslag att införa en hjälpregel av innebörden att hyran även vid privatuthyrning alltid kan bestämmas efter bruksvärdesprincipen torde emellertid avhjälpa vissa av svårigheterna med den kostnadsbaserade hyran. En sådan bestämmelse skulle få betydelse i de situationer när den kostnadsbaserade hyran är lägre än bruksvärdeshyran, vilket kan vara fallet på bostadsmarknader med låga marknadsvärden. En möjlighet att ta ut en bruksvärdeshyra i sådana situa- tioner skulle kunna stimulera utbudet av bostäder något, samtidigt som hyran kan sägas bättre spegla den bostadssökandes värdering av bostaden. En kompletterande bestämmelse om bruksvärdeshyra torde också få betydelse i situationer när det är svårt att överhuvudtaget få fram ett marknadsvärde för bostaden, t.ex. eftersom upplåtelsen avser en del av ett hus eller ett fristående hus på en större fastighet.

Sveriges förenade studentkårer befarar att förslaget kommer att leda till att studenter kan komma att få betala högre och i vissa fall orimliga hyror. Mot detta kan anföras att även om förslaget i vissa situationer innebär att en högre hyra kan tas ut, blir den inte högre än vad som är en skälig hyra enligt bruksvärdesprincipen.

Som Hovrätten över Skåne och Blekinge och Hyresnämnden i Sundsvall Prop. 2020/21:201 anför kan det vara svårt för privatpersoner att ta reda på vad bruksvärdes-

hyran är för den typ av hyresobjekt som nu är aktuella. En tillämpning av den kompletterande bruksvärdesregeln kommer emellertid i praktiken att aktualiseras i de undantagssituationer där en beräkning enligt den kostnadsbaserade hyressättningsregeln inte ger ett användbart värde för hyressättningen. För den som hyr ut sin bostad i en sådan situation kan en bruksvärdesberäkning därmed ändå sägas vara ett attraktivt alternativ. Hyresgästföreningen kan ibland bistå med information och ytterst kan hyresnämnden pröva frågan om vad som är en skälig hyra. Som Hyresnämnden i Sundsvall påpekar kan prövningen i vissa fall bli mer komplex i och med att båda hyresnormerna kan behöva tillämpas för att se vilken som ger det högsta resultatet. Det bör dock handla om ett mycket begränsat antal fall.

Regeringen finner mot angiven bakgrund att regeln i privatuthyrnings- lagen om att hyran bestäms efter hyresvärdens kostnader bör kompletteras med en möjlighet att bestämma hyran efter lägenhetens bruksvärde om det ger en högre hyra.

8Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

Regeringens förslag: De föreslagna lagändringarna ska träda ikraft den 1 januari 2022.

De nya bestämmelserna i hyreslagen ska även gälla för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. För ärenden om prövning av hyra som har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet ska dock be- stämmelserna gälla i sina äldre lydelser. Om en lägenhet har förstörts före ikraftträdandet ska också äldre bestämmelser gälla.

Ändringarna i privatuthyrningslagen ska endast tillämpas på hyres- avtal som har ingåtts efter ikraftträdandet.

När det gäller ingripande i förvaltningen enligt bostadsförvaltnings- lagen ska bestämmelserna tillämpas i de äldre lydelserna om ett ärende inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet.

Utredningens förslag och förslagen i promemorian: Hyresgästut- redningens förslag till övergångsbestämmelser överensstämmer med regeringens. Utredningen föreslår att ändringarna ska träda i kraft den

1 juli 2018 (SOU 2017:33 s. 413–415). I promemorian föreslås ikraft- trädande den 1 januari 2019 (Ds 2018:18 s. 63). Det föreslås inga över- gångsregler.

Remissinstanserna har inga synpunkter.

Skälen för regeringens förslag: De föreslagna lagändringarna är av skyddskaraktär och bör träda i kraft så fort som möjligt. Det bedöms vara den 1 januari 2022.

Huvudregeln är att civilrättsliga bestämmelser inte ges verkan för redan ingångna avtal. Det har emellertid flera gånger gjorts avsteg från detta på

Skälen för regeringens bedömning

Prop. 2020/21:201

Konsekvenser för hyresmarknaden och aktörerna där

Förslagen förbättrar skyddet för hyresgäster som befinner sig i vissa utsatta situationer.

Genom att hyresnämnden får möjlighet att besluta om ett förvaltnings- föreläggande vid brister i förvaltningen av hyreshus kan mindre allvarliga brister åtgärdas på ett tidigare stadium. Det kan i sin tur innebära färre fall där misskötseln går så långt att tvångsförvaltning måste beslutas. Detta ger bättre förutsättningar för att tillförsäkra hyresgäster en god boendemiljö.

Förslaget om förstörda lägenheter ger ett bostadssocialt skydd till den hyresgäst som oväntat förlorar sin bostad. Även om alla hyresgäster inte kommer att kunna erbjudas ett nytt hyresavtal av hyresvärden bedöms det att så kommer att ske i fler fall än vad som är fallet i dag. Att en hyresgäst ges förtur till en ersättningslägenhet kan innebära att en bostadssökande som vill ingå hyresavtal med hyresvärden kan få vänta.

Ändringen av den så kallade trappningsregeln i hyreslagen innebär att hyresgäster, vars hyra höjs väsentligt i samband med en renovering, kommer att kunna få en långsammare höjningstakt av den nya hyran. Det innebär bättre möjligheter för hyresgäster att ställa om till den nya hyran, vilket är särskilt betydelsefullt för hyresgäster med ansträngd ekonomi. Förslaget kan i några fall resultera i att en hyresgäst som önskar bo kvar inte behöver flytta.

Ändringarna i privatuthyrningslagen som innebär att hyresvärden inte längre utan skäl får säga upp ett tidsbegränsat avtal i förväg ger större förutsebarhet och trygghet för hyresgästen.

Fastighetsägare som inte sköter förvaltningen av ett bostadshus kommer att kunna få ett förvaltningsföreläggande förenat med vite riktat emot sig.

Förslaget om skydd för hyresgäster när en lägenhet förstörs avser en tydlig undantagssituation. Dess betydelse för hyresmarknaden är därför knappast märkbar. För enskilda hyresvärdar kan förslaget dock få bety- delse, närmare bestämt för de hyresvärdar som inte vill hjälpa en hyresgäst vars lägenhet förstörts. Dessa kan, om det är skäligt, behöva erbjuda hyresgästen förtur till en lägenhet som är tillgänglig för hyresvärden. Hyresvärden är fri att bestämma om den förstörda lägenheten ska återställas och också om den ska användas för annat ändamål än bostad. De ekonomiska konsekvenserna för hyresvärden väntas därför bli små. Inte heller kan hanteringen väntas vara så betungande att den kan beteck- nas som kostsam.

För bostadsrättsföreningar kan förslaget innebära att en förstörd hyres- lägenhet som återställs i vissa fall måste erbjudas hyresgästen för upp- låtelse med hyresrätt. Det innebär att föreningen får hyresintäkter i stället för en avgift vid en upplåtelse av lägenheten med bostadsrätt. Det ekono- miska utfallet av detta beror på marknadsförutsättningarna. Det kan antas att den hyra som bostadsrättsföreningen får ta ut ofta kommer att ligga på en hög nivå relativt andra objekt. Samtidigt kan försäljningar av bostads- rätter betinga höga priser på många lokala bostadsmarknader. Det värdet finns dock kvar, snarare handlar det om att det inte kan realiseras i samband med att lägenheten återställs. I och med att huset är försäkrat torde ett sådant utfall för de flesta bostadsrättsföreningar inte vara så

Prop. 2020/21:201 betungande. Det finns dock utrymme för hyresnämnden att beakta att förutsättningarna kan variera för olika bostadsrättsföreningar.

I undantagsfall kan hyresnämnden komma att förbjuda hyresvärden att medan en tvist i nämnden pågår upplåta en viss lägenhet till annan än hyresgästen. Ett sådant förbud kräver särskilda skäl och kan aktualiseras när en viss lägenhet är den enda som är aktuell att erbjuda hyresgästen, vanligen den förstörda lägenheten som återställs. Det är svårt att se att ett sådant förbud i ett enskilt fall skulle leda till några betydande hyres- förluster, som Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta gör gällande i fråga om förslaget i promemorian. Ett återställande av en förstörd lägenhet torde regelmässigt ta en inte obetydlig tid i anspråk och hyresnämnden har ett allmänt skyndsamhetskrav att förhålla sig till (26 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Ett förbud torde därmed sällan kunna leda till att en återställd lägenhet står outhyrd och orsakar hyresvärden hyresförluster.

Flera hyresvärdar, särskilt allmännyttiga sådana, tillämpar trappning av hyreshöjningar i samband med omfattande renoveringar (SOU 2017:33 s. 372). I de fall där så inte sker är hyresgästerna hänvisade till att begära trappning hos hyresnämnden. I de fallen innebär ändringen att något längre infasningsperioder än vad som är fallet i dag kan komma i fråga när det gäller hyreshöjningar på grund av renoveringar. Ändringen skulle också kunna medföra att det blir något vanligare att hyresgäster begär trappning i hyresnämnden. Hyresvärdar som höjer hyran efter en renovering kan därmed få något minskade hyresintäkter under en övergångsperiod. Med hänsyn till att några ändringar i grundförutsättningarna för att tillämpa trappningsregeln inte görs utan att det handlar om en något mer generös tillämpning, varvid infasningsperioden normalt inte ska överstiga fem år, kan det dock förväntas bli fråga om ett begränsat inkomstbortfall. Att renoveringar skulle fördröjas eller inte genomföras på grund av ändringen, vilket HSB Riksförbund befarar, bedöms därmed som osannolikt.

Privatpersoner som hyr ut den egna bostaden kommer inte längre ha rätt att utan skäl säga upp ett hyreskontrakt i förtid. Flexibiliteten bibehålls emellertid genom möjligheten att hyra ut med en kortare hyrestid alternativt på obestämd tid. I några situationer av undantagskaraktär kommer det vara möjligt att ta ut en högre hyra än i dag, nämligen när bruksvärdeshyran överstiger den hyra som följer av en tillämpning av den kostnadsbaserade regeln i privatuthyrningslagen. Det torde framför allt bli aktuellt på bostadsmarknader med mycket låga marknadsvärden. För- ändringen kan medföra ett något ökat utbud av tillgängliga andrahands- boenden på sådana orter.

Genom förslaget att förvaltare vid tvångsförvaltning ska ha rätt inte bara till arvode utan även till ersättning för utgifter minskar förvaltarens risk när denne behöver göra ett utlägg för fastighetens förvaltning. Detta bör göra det marginellt mer attraktivt att åta sig uppdrag som förvaltare.

Sammantaget bedömer regeringen alltså att förslagen får marginella ekonomiska konsekvenser för hyresvärdar och för hyresmarknaden i stort.

Konsekvenser för det allmänna

Vilket genomslag som införandet av ett förvaltningsföreläggande i bostadsförvaltningslagen får beror framför allt på i vilken utsträckning

kommuner och Hyresgästföreningen kommer att använda sig av möjlig- Prop. 2020/21:201 heten att ansöka om det. Förslaget kan väntas leda till en något ökad måltillströmning hos hyresnämnderna och Svea hovrätt, särskilt i samband

med införandet av de nya reglerna. På sikt kan dock antalet tvångs- förvaltningar i stället komma att minska något, om fler brister åtgärdas i ett tidigare skede.

Även förslaget om förstörda hyreslägenheter kan innebära att något flera tvister behöver avgöras av hyresnämnderna och Svea hovrätt. Sannolikt rör det sig om någon enstaka tvist per år.

Förslaget om ändring i trappningsregeln skulle också kunna medföra att det blir något vanligare att hyresgäster begär trappning i hyresnämnden.

Ärenden om prövning av hyresvillkor enligt privatuthyrningslagen kan bli mer komplexa om såväl bruksvärdesregeln som regeln om kostnads- baserad hyra ska tillämpas. Det torde dock endast bli aktuellt i ett mycket begränsat antal ärenden.

De merkostnader som ökningen av ärenden hos hyresnämnderna och Svea hovrätt kan innebära torde bli försumbara och bedöms kunna fin- ansieras inom ramen för befintliga anslag.

Konsekvenser för integrationen, det kommunala självstyret, jämställdheten och Sveriges skyldigheter till följd av EU-medlemskapet

Förslagen kan inte antas få konsekvenser för integrationen, det kommunala självstyret eller för jämställdheten mellan kvinnor och män. De strider inte mot skyldigheter som följer av Sveriges anslutning till den Europeiska unionen.

10Författningskommentar

10.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. Hyra

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

10 § Om lägenheten före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada om hyresvärden är vållande till händelsen eller om hyresvärden inte snarast möjligt lämnar ett meddelande till hyresgästen om denna.

Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ända- målet, upphör avtalet att gälla, även om beslutet inte fått laga kraft. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada om det förhållande som lett till beslutet beror på försummelse av hyresvärden eller om denne inte snarast möjligt lämnar ett meddelande till hyresgästen om beslutet.

Bestämmelser om en bostadshyresgästs rätt till ett nytt hyresavtal när lägenheten förstörs finns i 46 a och 46 b §§.

Prop. 2020/21:201 I paragrafen behandlas situationen att en lägenhet förstörs eller att det meddelas ett förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ända- målet. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Enligt första stycket förfaller hyresavtalet om lägenheten före tillträdes- dagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Det gäller även om lägenheten förstörs under hyresförhållandet, se 16 § första stycket 1.

Det nya tredje stycket innehåller en upplysning om bostadshyresgästens rätt enligt 46 a och 46 b §§ till ett nytt hyresavtal när en lägenhet förstörs. Hyresgästens rätt i det avseendet påverkar inte det som sägs i första stycket om att hyresavtalet förfaller. För hyresgäster av lokaler saknas mot- svarande rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal.

Övriga ändringar är språkliga eller redaktionella.

16 § Bestämmelserna i 10–12 §§ tillämpas också, om

1.lägenheten blir så förstörd under hyrestiden att den inte kan användas för det avsedda ändamålet eller om lägenheten annars skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2.hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande,

3.hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, eller

4.en myndighet under hyrestiden meddelar ett sådant beslut som avses

i10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen gett anledning till det, dock inte förrän beslutet får verkställas.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i de fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhålls- skyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att åtgärda bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, ska det anges en viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Finns det särskilda skäl får tiden förlängas, om en ansökan om det görs innan tidsfristen löper ut.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket få nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

En ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som senast har beviljats eller sökt lagfart, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan om åtgärdsföreläggande görs.

Om fastigheten överlåts efter att ansökan om åtgärdsföreläggande har gjorts eller om det är fråga om ett sådant fall som avses i fjärde stycket, ska rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas.

Är tvist om äganderätten antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan en ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

Paragrafen behandlar hyresgästens rätt till påföljder vid brister i lägenhe- tens skick under hyresförhållandet. Övervägandena finns i avsnitt 4 och 5.

I första stycket punkterna 1–4 räknas de situationer upp som berättigar hyresgästen till olika påföljder.

Med ändringen i punkt 1 klargörs att en hyresgäst inte genom att åberopa Prop. 2020/21:201 att han eller hon är ansvarig för att lägenheten förstörts kan undgå att

hyresavtalet förfaller enligt 10 § första stycket om lägenheten förstörs under hyrestiden.

Innehållet i punkterna 2 och 3 byter plats med varandra. På så sätt tydlig- görs att det inte krävs att det uppstått hinder eller men i nyttjanderätten (punkt 2) för att hyresgästen ska kunna göra gällande påföljder på grund av att hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket (punkt 3, se rättsfallet RH 2016:51 och prop. 1968:91 Bih. A s. 210 f.).

Övriga ändringar är språkliga eller redaktionella, jfr de ändringar som nu införs i 6 och 30 §§ bostadsförvaltningslagen (1977:792).

Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter

46 a § Om hyresavtalet förfaller på grund av att lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas som bostad har hyresgästen, om det är skäligt, rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när en lägenhet blir tillgänglig för upplåtelse. Hyresvärden ansvarar för att hyresgästen erbjuds ett sådant avtal. Erbjudandet ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet.

Om hyresgästen vill bli erbjuden ett nytt hyresavtal ska han eller hon inom tre månader från det att avtalet förföll lämna ett meddelande till hyresvärden om detta.

Om hyresgästen inte godtar ett erbjudande enligt första stycket upphör hans eller hennes rätt till ett nytt hyresavtal.

Paragrafen, som är ny, ger en rätt för hyresgästen att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när det tidigare förfaller på grund av att lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas som bostad. Övervägandena finns i avsnitt 5. Paragrafen utformas med beaktande av Lagrådets förslag.

Paragrafen har samma tillämpningsområde som bestämmelserna om förlängning av hyresavtal (se 45 §). Den gäller således endast vid upp- låtelse av en bostadslägenhet. Det innebär vidare att den exempelvis inte gäller i fråga om andrahandsupplåtelser som understiger två år, vid kort- variga fritidsupplåtelser, när lägenheten utgör en del av hyresvärdens bostad eller när hyresrätten är förverkad. I fråga om sådana upplåtelser som omfattas av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller inte bestämmelserna om förlängning av hyresavtalet. Enligt den föreslagna 3 a § i nämnda lag finns det inte heller någon rätt för hyresgästen att erbjudas ett nytt hyresavtal vid en sådan upplåtelse.

Enligt första stycket har hyresgästen, om hyresavtalet förfaller på grund av att lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas som bostad (10 och 16 §§), rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när en lägenhet blir tillgänglig för upplåtelse. Det gäller under förutsättning att det är skäligt. Hyresvärden ansvarar för att hyresgästen erbjuds ett nytt hyresavtal. Erbjudandet ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet.

Det har för paragrafens tillämpning ingen betydelse om lägenheten förstörs före tillträdet eller under hyresförhållandet. Om parterna är oense i frågan om huruvida lägenheten är förstörd får den frågan prövas av

Prop. 2020/21:201 tingsrätt. Det praktiska behovet av att föra en sådan talan kan antas minska

	på grund av de nya skyddsbestämmelserna.
	En viktig begränsning i hyresvärdens skyldighet är att den endast avser
	en bostadslägenhet som blir tillgänglig för upplåtelse. Om hyresvärden
	inte har någon likvärdig lägenhet som är tillgänglig för upplåtelse finns
	ingen skyldighet att erbjuda hyresgästen en ny lägenhet. Hyresvärden är
	inte skyldig att vidta åtgärder för att skapa fler bostadslägenheter. I det
	ligger att en hyresvärd vars hus helt eller delvis förstörts kan välja att inte
	återuppbygga en lägenhet eller att återuppbygga den som lokal och inte
	som bostadslägenhet. Återställs däremot ytan som en bostadslägenhet ska
	hyresgästen erbjudas den, om den är likvärdig.
	Hyresgästen ska bli erbjuden ett nytt hyresavtal när en lägenhet blir
	tillgänglig för upplåtelse. Det kan beskrivas som en form av förtur. Det
	innebär att en hyresvärd som har ett urvalssystem baserat på kötid är
	skyldig att placera den hyresgäst, vars lägenhet förstörts, först i kön.
	Hyresgästen kan dock endast efterfråga likvärdiga lägenheter, se nedan.
	Om ett hyresavtal för en annan lägenhet i beståndet sägs upp får ofta
	antas att lägenheten blir tillgänglig för upplåtelse i anslutning till det.
	Återställs den förstörda lägenheten får hyresvärdens planering godtas i
	viss utsträckning i fråga om när lägenheten blir tillgänglig för upplåtelse.
	Det finns dock inte skäl att godta att en upplåtelse dröjer utan att skäl finns
	för det. Ledning för sådana fall bör kunna tas av vad som är brukligt på
	hyresmarknaden.
	Det är hyresvärden som ansvarar för att hyresgästen erbjuds ett nytt
	hyresavtal. Även om det ankommer på hyresvärden att erbjuda hyres-
	gästen ett avtal finns det naturligtvis inget som hindrar att hyresvärden
	ordnar så att en annan hyresvärd erbjuder hyresgästen ett avtal för en
	likvärdig lägenhet. Om hyresvärden förmedlar ett sådant erbjudande får
	han eller hon anses ha fullgjort sin skyldighet.
	Hyresvärdens skyldighet består alltså i att erbjuda ett hyresavtal för en
	likvärdig lägenhet. Det förutsätts att hyresvärdens erbjudande är så
	preciserat i fråga om den aktuella lägenhetens beskaffenhet och erbjudna
	villkor att hyresgästen kan ta ställning till det. Om hyresgästen inte
	accepterar ett erbjudande om en sådan lägenhet, har hyresvärden fullgjort
	sin skyldighet. Någon rätt för hyresgästen att bli erbjuden ytterligare en
	lägenhet finns inte, se kommentaren till tredje stycket.
	Avgörande för om hyresvärden är skyldig att erbjuda hyresgästen ett
	nytt hyresavtal är om det är skäligt. Hyresgästens och hyresvärdens
	intressen ska vägas mot varandra. Som framgår ovan avser bedömningen
	endast till vem en tillgänglig bostadslägenhet ska upplåtas; det står hyres-
	värden fritt att välja att använda ett hus för annat än bostadsändamål.
	Hyresgästens behov av att få hjälp att hitta en hyreslägenhet får bety-
	delse. Om hyresgästen har tillgång till en annan likvärdig bostad eller på
	egen hand kan skaffa en sådan talar det för att det är skäligt att hyresgästen
	på egen hand ordnar en ersättningslägenhet. Så kan vara fallet om det på
	den lokala bostadsmarknaden finns ett överskott på hyresbostäder, eller
	om marknaden är i balans. När det råder brist på hyreslägenheter saknas
	normalt sådan möjlighet för hyresgästen och hans eller hennes intresse får
	då anses väga tungt.
	Om hyresgästen har behov av att få hjälp med att hitta en ny bostad får
60	det som utgångspunkt anses skäligt att hyresvärden erbjuder hyresgästen

en lägenhet för det fall en sådan blir tillgänglig. Om hyresvärden är ett företag som i stor utsträckning ägnar sig åt att hyra ut bostadslägenheter ska hyresgästen normalt erbjudas en lägenhet, om det inte finns om- ständigheter som aktualiserar en annan bedömning.

Det finns alltså omständigheter på både hyresvärdens och hyresgästens sida som kan påverka skälighetsbedömningen. En helhetsbedömning ska alltid göras.

Gäller i något avseende särskilda förutsättningar för hyresavtalet får det bedömas vilken betydelse det ska tillmätas. Ett exempel kan vara att lägen- heten utgör boende för en person med behov av särskilt stöd eller det annars finns särskilda villkor för boendet. Förutsättningarna för verksam- heten kan då få betydelse.

Många upplåtelser som kan sägas vara av mer privat karaktär är undan- tagna från tillämpningsområdet (se ovan om bl.a. 45 §). När paragrafen gäller för en privatpersons upplåtelse, som ingått i en begränsad verk- samhet, kan det påverka intresseavvägningen. Det kan då vara naturligt att större vikt fästs vid hyresvärdens uppfattning om hur han eller hon vill disponera bostadslägenheten. Detta kan sägas ligga i linje med den intresseavvägning som görs enligt 46 § första stycket 6 i jämförelse med andra punkter i den paragrafen.

Om någon eller några lägenheter förstörs i ett hus som ägs av en bostads- rättsförening återställs dessa så gott som alltid. Det får även i ett sådant fall som utgångspunkt anses skäligt att hyresgästen erbjuds att hyra lägen- heten om den återställs. Det ligger dock i sakens natur att omständigheter- na kan variera i större utsträckning för bostadsrättsföreningar än för professionella hyresvärdar. Sådana omständigheter som kan tala mot att det är skäligt att hyresgästen ska erbjudas ett hyresavtal för den återställda lägenheten måste alltid beaktas. Är det exempelvis fråga om en väldigt liten bostadsrättsförening kan omständigheterna vara sådana, t.ex. på grund av möjlighet till finansiering eller liknande, att det inte är skäligt att hyresgästen ska erbjudas ett hyresavtal. Ett annat exempel kan vara om en upplåtelse med skälig hyra bedöms påverka de skatterättsliga förut- sättningarna för föreningen.

När det gäller förhållanden på hyresgästens sida får det förutsättas att han eller hon har ett intresse av en bostadslägenhet som skyddas av lagen. Har hyresgästen inte bott permanent i lägenheten, och har den inte heller använts som komplementbostad i tillräcklig utsträckning, kan hyres- gästens intresse av en ny lägenhet i allmänhet inte anses väga särskilt tungt. Om hyresrätten är förverkad gäller inte paragrafen (se 45 §). Det är naturligt att allvarlig misskötsamhet som skulle ha kunnat läggas till grund för hyresförhållandets upphörande beaktas till hyresgästens nackdel. Det torde dock förutsätta att informationen var någorlunda aktuell när lägenheten förstördes. Avsikten är inte att hyresvärden ska kunna använda gammal information om misskötsamhet för att bli av med en hyresgäst (jfr 43 § i fråga om förverkande).

Om hyresgästen har vållat förstörelsen talar det för att det inte är skäligt att hyresvärden måste erbjuda en ny lägenhet. Det förutsätts då att frågan utreds och vid tvist får frågan prövas av hyresnämnden (se 46 b §).

Även när ett helt hus förstörs får utgångspunkten anses vara att hyres- gästen ska erbjudas ett hyresavtal för en likvärdig lägenhet om en sådan byggs upp. Omständigheterna kan dock variera. I vissa fall kan det t.ex.

Prop. 2020/21:201

Prop. 2020/21:201 finnas sådan osäkerhet kring byggprojektet att det inte framstår som meningsfullt att ge hyresgästen en rätt till ett hyresavtal för en planerad lägenhet. Om flera hyresgäster har rätt till sinsemellan likvärdiga ersätt- ningslägenheter kan en fråga om turordning uppkomma. Den frågan reg- leras inte i paragrafen. I stället ankommer det på hyresvärden att avgöra vem av hyresgästerna som först ska erbjudas en lägenhet (se även kommen- taren till 46 b §).

Det hyresavtal som erbjuds ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet. Det får antas att frågan om vilken lägenhet som ska erbjudas normalt kan lösas av hyresvärden och hyres- gästen i samförstånd.

Den förstörda lägenheten i återställt skick ska alltid anses som likvärdig. Hyresvärden uppfyller således sin skyldighet om erbjudandet avser den förstörda lägenheten i återställt skick. Det gäller även om lägenheten har återställts till en högre standard. Om det har skett sådana väsentliga för- ändringar att det inte kan anses vara samma lägenhet i återställt skick, t.ex. att lägenheten delats upp eller slagits samman med en annan, får det prövas om det är en likvärdig lägenhet.

I fråga om andra lägenheter får det göras en bedömning av om lägen- heten är likvärdig med den lägenhet som förstörts. Vissa skillnader måste accepteras i fråga om läge, standard och storlek. En helhetsbedömning får göras. Omständigheter på hyresgästens sida får betydelse men de ska värderas objektivt (jfr SOU 1966:14 s. 210).

Stor betydelse får ofta tillmätas att hyresgästen ska kunna fullfölja en anställning eller studier med en överkomlig restid. Även sådant som avstånd till skola bör kunna beaktas i förekommande fall. Hur långa avstånd som kan accepteras beror på förhållandena på orten.

I fråga om storlek får vissa avvikelser accepteras om lägenheten i grunden kan fylla en god funktion för hyresgästen. Det kan också gälla antalet rum. Här får lägenhetens planlösning betydelse och det gör att frågan om exempelvis hur många kvadratmeter som kan skilja en ersätt- ningslägenhet från den förstörda lägenheten inte kan besvaras generellt.

En lägenhet med nybyggnadsstandard kan ofta inte anses likvärdig med en äldre lägenhet. Det är normalt inte heller tillräckligt att en lägenhet med bristande underhåll erbjuds som ersättning för en lägenhet av normal standard. Det ligger dock i sakens natur att standarden i några avseenden kan skilja sig åt. Avsikten är inte att det ska göras någon jämförelse på detaljnivå mellan lägenheterna.

Det förutsätts att den hyra som begärs för lägenheten är skälig enligt 55 §. Om hyran trots det är mycket högre än den förstörda lägenhetens hyra, kan det vara en indikation på att lägenheten inte är likvärdig i fråga om t.ex. standard eller läge.

Av andra stycket framgår att en hyresgäst som vill ha en ny lägenhet ska lämna ett meddelande till hyresvärden om detta inom tre månader från det att avtalet förföll. Lämnas inte något sådant meddelande kan hyresgästen inte göra gällande någon rätt enligt första stycket.

Det är ofta lämpligt att meddelandet lämnas skriftligt, men det finns inte något krav på skriftlighet. Även meddelanden som lämnas muntligt kan således godtas. Av 63 § framgår att ett meddelande som sänds i ett rekommenderat brev anses lämnat redan när hyresgästen skickar det.

Det finns inte anledning att ställa några högre krav på meddelandets innehåll. Det är således inte nödvändigt att hyresgästen preciserar hur en ersättningslägenhet ska vara utformad. Det får i allmänhet anses tillräckligt att hyresgästen begär en ny lägenhet eller att hyresvärden ska återställa lägenheten. Det är då upp till hyresvärden att ta ställning till begäran. Det är naturligt att hyresvärden och hyresgästen försöker enas om vilken typ av lägenhet som kan bli aktuell för hyresgästen.

Tidsfristen räknas från det att hyresavtalet förföll. Vid ett mera utdraget händelseförlopp får tiden räknas från den dag då det stod klart att lägen- heten inte längre kunde användas för sitt ändamål, dvs. den var att anse som förstörd i lagens mening. Om det pågår en tvist om huruvida lägen- heten kan anses så förstörd att hyresavtalet förfallit får fristen utgå från den dag då denna fråga avgjorts genom dom eller beslut som fått laga kraft.

Enligt 61 § preskriberas fordringsanspråk med anledning av ett hyres- förhållande om inte talan väcks inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Av det får anses följa att hyresgästens rätt till ett nytt hyresavtal enligt denna paragraf går förlorad två år efter det att lägenheten förstördes, om inte en ansökan enligt 46 b § dessförinnan har gjorts.

Av tredje stycket framgår att en hyresgäst som inte godtar ett erbjudande om ett nytt hyresavtal för den förstörda lägenheten i återställt skick eller för en annan likvärdig lägenhet inte har rätt att få ytterligare erbjudanden. Som framgår ovan ska ett erbjudande vara så preciserat att hyresgästen kan ta ställning till det. I övrigt kan ledning hämtas från vad som är brukligt på hyresmarknaden i samband med att ett hyresavtal erbjuds.

Med att hyresgästen inte godtar ett erbjudande förstås även att hyres- gästen inte svarar. Det får anses åligga hyresgästen att svara inom skälig tid. Ledning kan även i detta avseende hämtas från vad som är brukligt på hyresmarknaden. Det får anses åligga hyresvärden att visa att hyresgästen fått erbjudandet.

46 b § Hyresnämnden får på ansökan av hyresgästen förelägga hyres- värden att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal enligt 46 a §.

Föreläggandet ska vara begränsat till viss tid och får inte gälla längre än två år. Hyresnämnden får ange vilka krav en lägenhet ska uppfylla för att vara likvärdig. Föreläggandet får förenas med vite.

Paragrafen, som är ny, behandlar hyresnämndens föreläggande om ett nytt hyresavtal enligt 46 a §. Övervägandena finns i avsnitt 5. Paragrafen utformas i linje med Lagrådets förslag.

Enligt första stycket får hyresnämnden förelägga hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal enligt 46 a §. Erbjudandet ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet. Hyresvärdens skyldighet ska fullgöras vid en viss tidpunkt, nämligen när en sådan lägenhet blir tillgänglig för upplåtelse. En ansökan om ett föreläggande görs av hyresgästen.

Utgångspunkten är att hyresgästen och hyresvärden ska försöka komma överens om hur hyresgästens bostadssituation ska lösas när lägenheten har

Prop. 2020/21:201

Prop. 2020/21:201 förstörts. Dessa förhandlingar berörs inte i lagen, mer än kravet på att hyresgästen ska meddela hyresvärden att han eller hon vill ha ett nytt hyresavtal (46 a § andra stycket). Hur en överenskommelse ska se ut regleras inte heller i lagen utan parterna är fria att bestämma detta. En annan sak är att hyresvärden och hyresgästen inte i avtalet kan ta in ett villkor till hyresgästens nackdel i förhållande till 46 a § (jfr 1 § femte stycket).

Om en hyresgäst begär ett föreläggande trots att det inte råder tvist om frågan kan det beroende på omständigheterna vara skäl att avslå ansökan. Det får anses ligga i att hyresnämnden får meddela ett föreläggande att hyresnämnden har ett visst utrymme för sådana avvägningar.

I hyresgästens ansökan får anses ligga att han eller hon gör gällande att lägenheten är förstörd (se 10 och 16 §§). I annat fall saknas laglig grund för hyresgästens talan. Frågan om huruvida lägenheten är förstörd i lagens mening prövas därför inte av hyresnämnden (om den inte mot förmodan lyfts av hyresvärden).

Det förutsätts enligt 46 a § andra stycket att hyresgästen meddelar hyres- värden att han eller hon vill ha en lägenhet. Om hyresgästen inte lämnat ett sådant meddelande till hyresvärden inom den där angivna tiden ska ansökan avslås på den grunden. Samma sak gäller om det visar sig att hyresgästen inte har godtagit ett erbjudande enligt den paragrafens tredje stycke.

Enligt 46 a § ska hyresvärden erbjuda ett hyresavtal om det är skäligt. Hyresnämnden bedömer skäligheten som ett led i sin prövning av hyres- gästens ansökan.

Enligt andra stycket ska föreläggandet vara tidsbegränsat och får gälla i högst två år. Hyresnämnden får bestämma tiden efter vad som är motiverat i det enskilda fallet. Det är viktigt att tidsfristen ger goda möjligheter för att en lägenhet ska kunna erbjudas. Det finns ofta anledning att ge viss säkerhetsmarginal för ändrade förutsättningar i något avseende. I prak- tiken torde hyresnämnden ofta få utgå från hyresvärdens uppgifter, om det inte av särskild anledning finns skäl för en annan bedömning.

Är det i realiteten fråga om att en viss lägenhet ska återställas för att sedan kunna erbjudas måste den tid som går åt för det arbetet beaktas. Det finns ofta skäl att medge visst utrymme för försening eller ändrad pla- nering. När hyresvärden förfogar över ett bestånd av lägenheter i flera hus kan ledning hämtas av hur ofta lägenheter brukar bli tillgängliga.

Det är viktigt att föreläggandet respekteras av hyresvärden. Före- läggandet får därför förenas med vite. Om omständigheterna ger stöd för att hyresvärden kommer att följa föreläggandet även utan vite, finns det dock normalt inte anledning att förena föreläggandet med vite. Så kan t.ex. vara fallet om frågan inte framstår som tvistig när hyresnämnden meddelar sitt beslut.

Allmänna bestämmelser om vite finns i lagen (1985:206) om viten. Dessa gäller även när ett föreläggande enligt denna paragraf förenas med vite. Vitet ska fastställas till ett belopp som med hänsyn till vad som är känt om adressatens ekonomiska förhållanden och till omständigheterna i övrigt kan antas förmå denne att följa föreläggandet (3 § lagen om viten). Det är naturligt att vitet bestäms så att beloppet inte understiger kostnaden för åtgärdens vidtagande eller den vinst eller besparing som en adressat

normalt kan antas göra genom att inte följa föreläggandet (jfr prop. 1984/85:96 s. 49).

Om hyresvärden inte följer ett föreläggande som är förenat med vite är det hyresnämnden som dömer ut det (62 §).

Hyresnämnden får i sitt beslut ange vilka krav en lägenhet ska uppfylla för att vara likvärdig.

Det är naturligt att hyresnämnden tar upp frågan om lägenhetens egen- skaper med parterna. Ofta torde dessa kunna enas. När så inte är fallet får hyresnämnden bestämma vad som är lämpligt. Hyresnämnden kan välja att inte precisera lägenhetens egenskaper, om det framstår som onödigt eller mindre lämpligt av något skäl. Ibland är det uppenbart att det endast är en viss lägenhet som kan omfattas av föreläggandet, t.ex. då den förstörda lägenheten återuppförs av en mindre fastighetsägare.

Hur långt hyresnämnden ska gå i att precisera föreläggandet är svårt att ange generellt. I storstäder kan exempelvis läge och kommunikationer vara av betydelse medan så nödvändigtvis inte är fallet på en mindre ort.

Ett föreläggande bör inte ha en för snäv utformning, eftersom få lägen- heter då kommer att uppfylla kraven. Någon detaljerad beskrivning av kraven på lägenheten ska därför normalt inte ges. Inriktningen ska i stället vara att ange hur lägenheten i grova drag ska vara beskaffad för att fylla samma funktion som den förstörda lägenheten gjorde för hyresgästen. Det kan då handla om avstånd till arbete, ungefärlig storlek och antal rum.

Ett föreläggande måste vara tillräckligt preciserat så att hyresvärden kan utläsa vilka åtgärder som denne ska vidta för att följa föreläggandet och undgå eventuell vitespåföljd.

Om en hyresvärd väljer att erbjuda vissa hyresgäster ett nytt hyresavtal, kan situationen uppkomma att några hyresgäster ansöker om ett före- läggande medan andra inte gör det. I en sådan situation ska ett före- läggande inte ge en hyresgäst förtur i förhållande till de andra hyresgäster vars lägenheter har förstörts. Om flera hyresgäster har rätt till sinsemellan likvärdiga ersättningslägenheter ankommer det på hyresvärden att avgöra vem av hyresgästerna som först ska erbjudas en lägenhet.

Tredje stycket ger hyresnämnden en möjlighet att, om det finns särskilda skäl, förbjuda hyresvärden att upplåta en viss lägenhet som bostad till någon annan. Ett sådant förbud gäller till dess att frågan om hyresgästens rätt till ett nytt hyresavtal har avgjorts genom ett beslut som fått laga kraft eller något annat beslutas. Ett förbud avser upplåtelse med såväl hyresrätt som bostadsrätt. Ett sådant föreläggande om förbud meddelas på begäran av hyresgästen inom ramen för en pågående tvist om ett nytt hyresavtal enligt första stycket.

Förbudet ska avse en viss lägenhet. Den ska identifieras i hyresnämn- dens beslut. Hyresvärden kan alltså inte förbjudas att upplåta lägenheter av ett visst slag. Förbudet ska syfta till att skydda hyresgästen från att hans eller hennes rätt går förlorad genom hyresvärdens disposition. Förbudet kan därför jämföras med en säkerhetsåtgärd enligt 15 kap. rättegångs- balken.

Ett förbud förutsätter särskilda skäl. En första förutsättning är att det finns särskild anledning att anta att hyresvärden kan komma att disponera över lägenheten. Det får anses åvila hyresgästen att visa detta. Det kan t.ex. handla om att förberedande åtgärder för en upplåtelse har vidtagits eller att hyresvärden har uttalat en sådan avsikt. I kravet på särskilda skäl ligger

Prop. 2020/21:201

Prop. 2020/21:201 också att det ska vara av särskild betydelse för hyresgästen att ett förbud meddelas för att hans eller hennes rätt ska vara bevarad. Det förutsätter att hyresgästen i princip bara kan efterfråga en viss lägenhet.

I likhet med det som gäller i fråga om interimistiska beslut i andra sammanhang får hyresnämnden göra en bedömning av om det är sannolikt att hyresgästens ansökan bifalls. En avvägning mellan parternas intressen ska också göras.

Ett interimistiskt förbud gäller omedelbart mot hyresvärden, även om föreläggandet överklagas (se 35 § andra stycket 2 förvaltningslagen [2017:900]). Om en fråga om interimistiskt förbud överklagas till hov- rätten med stöd av 70 §, får hovrättens beslut inte överklagas vidare (se 10 § lagen [1994:831] om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt). Hovrättens beslut gäller av det skälet direkt.

Föreläggandet gäller som längst till dess att frågan om hyresgästens rätt till ett nytt hyresavtal avgjorts genom ett beslut som fått laga kraft. Hyres- nämnden får häva föreläggandet om det under tiden som tvisten handläggs i nämnden framkommer att det inte längre finns särskilda skäl för ett förbud.

Föreläggandet om förbud får förenas med vite. Det innebär att hyres- nämnden får göra en bedömning av om vite behövs för att förmå hyres- värden att följa föreläggandet. Med hänsyn till att det krävs särskilda skäl för att hyresnämnden ska meddela ett förbud, får det förutsättas att föreläggandet i de allra flesta fall bör förenas med vite.

Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter

55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttig- heter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 d §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första

stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.

Belopp och tid ska fastställas med särskilt beaktande av hyreshöjningens storlek. Detta stycke gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hur hyran bestäms när hyres- värden och hyresgästen inte kommer överens. Övervägandena finns i avsnitt 6. Paragrafen utformas efter synpunkter från Lagrådet.

I sjätte stycket finns den s.k. trappningsregeln som skyddar hyresgäster vid stora hyreshöjningar. Den innebär att hyresnämnden kan besluta om en trappa för hyreshöjningar, dvs. att lägre hyresbelopp ska betalas under en skälig övergångstid, med stegvisa höjningar till dess att den nya hyran ska börja gälla.

Grundförutsättningarna för trappning gäller oförändrade. Hyresgästen måste således begära trappning i hyresnämnden. Nämnden har då att pröva om den nya hyran är väsentligt högre än den hyra som tidigare gällt. När trappningsregeln infördes angavs att vad som ska anses som en väsentligt högre hyra får avgöras i rättstillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. En hyreshöjning på närmare tio procent bör emellertid i allmänhet anses vara väsentlig (se prop. 2009/10:185 s. 91).

Även om hyreshöjningen är väsentlig kan särskilda skäl tala emot en tillämpning av bestämmelsen. En sådan situation kan vara att hyresvärden och hyresgästen kommit överens om tillval som har höjt lägenhetens bruksvärde (se prop. 2009/10:185 s. 91 f., jfr även de nya reglerna om tillval och frånval, prop. 2018/19:108 s. 36 f.). Att hyreshöjningen föran- letts av en standardhöjande renovering utgör inte ett särskilt skäl mot att tillämpa trappningsregeln (jfr prop. 2009/10:185 s. 91 f., se rättsfallet RH 2013:9 I).

Om hyreshöjningen är väsentlig och det inte finns särskilda skäl mot att besluta om trappning, ska hyresnämnden bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Genom ändringen anges att belopp och tid ska fastställas med särskilt beaktande av hyreshöjningens storlek.

Hyreshöjningen ska i regel fördelas jämnt över trappans steg. De enskilda stegen bör inte innebära att hyran höjs med tio procent eller mer årligen – en sådan höjning anses ju vara väsentlig och skulle sedd för sig utgöra grund för att tillämpa trappningsregeln. Det finns efter ändringen inte längre skäl att tillämpa en brantare trappa än annars på grund av att hyreshöjningen beror på standardhöjande renoveringsåtgärder (jfr rätts- fallet RH 2013:9 I).

Prop. 2020/21:201

Prop. 2020/21:201 Ju större hyreshöjningen är, desto längre kan övergångstiden behöva

vara. Vid skyddsregelns införande uttalades att övergångstiden i allmänhet inte bör vara längre än tre–fem år och att det endast i undantagsfall bör förekomma att övergångstiden bestäms till närmare tio år (se prop. 2009/10:185 s. 92). Dessa uttalanden kan i huvudsak fortfarande ses som vägledande. Ändringen, som syftar till en mer generös tillämpning, innebär emellertid att det i större utsträckning än i dag bör bli aktuellt att bestämma tidsperioden med utnyttjande av hela normalspannet till och med fem år.

Om hyreshöjningen är så kraftig att den typiskt sett kan antas rubba de ekonomiska förutsättningarna för hyresgäster att kunna bo kvar, talar det för att infasningsperioden bör bestämmas till fem år eller, i undantagsfall, mer. Liksom hittills behöver inte någon undersökning av enskilda hyres- gästers ekonomiska förutsättningar göras, utan prövningen får ske utifrån hur en hyreshöjning av aktuell storlek kan antas påverka hyresgäster i allmänhet.

Ledning för tillämpningen kan också hämtas från kollektiva förhandlings- överenskommelser där system med upptrappning av hyror tillämpas.

Att belopp och tid ska fastställas med särskilt beaktande av hyres- höjningens storlek innebär att det som utgångspunkt är hyreshöjningen som avgör trappstegens storlek och längden på infasningsperioden. Stor- leken på hyreshöjningen är inte den enda omständigheten som kan vara relevant, men utrymmet att beakta andra omständigheter är begränsat. En helhetsbedömning måste alltid göras med beaktande av de skiftande om- ständigheter som kan förekomma i ärenden om prövning av hyresvillkor, så att slutresultatet framstår som skäligt.

Hyresnämndens beslut hindrar inte att överenskommelser om eventuella hyresförändringar träffas och genomförs under upptrappningstiden (se prop. 2009/10:185 s. 71 och 92).

En fråga som kan uppstå vid tillämpningen är vilken betydelse som ska tillmätas den omständigheten att en hyresgäst har accepterat en viss hyres- höjning. Som utgångspunkt bör hyresnivån på trappans lägsta steg inte bestämmas till ett belopp som understiger det av hyresgästen medgivna (se rättsfallet RH 2013:9 III). Samtidigt kan en hyresgäst inta den positionen att en viss hyreshöjning i och för sig godtas men att trappning likväl begärs. I en sådan situation bör hyran under infasningsperioden kunna understiga det belopp som hyresgästen medgett utgör skälig hyra. Det åligger hyresnämnden att genom materiell processledning klargöra vad parternas positioner i målet innebär.

Särskilda bestämmelser

63 § Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 4, 7 eller 9, 44 §, 46 § andra stycket, 46 a § andra stycket, 54 § eller 54 a § ska anses lämnat när det har avsänts i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på något annat ändamålsenligt sätt.

Om hyresgästen eller hyresvärden har lämnat uppgift om en adress dit meddelanden ska sändas, anses den som hans eller hennes vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Om hyresgästen inte har lämnat

någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den Prop. 2020/21:201 uthyrda lägenhetens adress.

I paragrafen anges när vissa meddelanden ska anses lämnade. Övervägandena finns i avsnitt 5.

I första stycket görs en följdändring med anledning av att 42 § ändrats genom lagen (2019:523) om ändring i jordabalken (se prop. 2018/19:107

s.7 f.).

I första stycket förs det också in en hänvisning till 46 a § andra stycket.

Enligt den bestämmelsen ska en hyresgäst som vill ha en ny lägenhet inom tre månader från det att lägenheten förstörts meddela hyresvärden detta. Annars är hans eller hennes rätt förlorad. Om hyresgästen skickar ett sådant meddelande med rekommenderat brev anses det lämnat redan när det sänts till hyresvärdens vanliga adress. Det står dock hyresgästen fritt att lämna meddelandet på annat sätt, t.ex. per e-post.

Ändringen i andra stycket är språklig.

Förfarandet i hyrestvister

70 § Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades:

1.åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

2.upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 a–18 f eller 18 h §,

3.ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket,

4.ersättning enligt 24 a §,

5.överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 §,

6.godkännande av överenskommelse som avses i 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §,

7.förelägganden enligt 46 b §,

8. förlängning av hyresavtal enligt 49 §,

9. uppskov med avflyttning enligt 52 §,

10. ändring av hyresvillkor enligt 54 §,

11. återbetalning och fastställande av hyra enligt 55 f §,

12. utdömande av vite enligt 62 §, och

13. föreläggande att lämna ut uppgifter om hyror enligt 64 §. Beslut av hyresnämnden i följande frågor får inte överklagas:

1.lägenhetsbyte enligt 35 §,

2.upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 40 §, och

3.uppskov med avflyttning enligt 59 §.

Hyresnämnden får tillåta att ett beslut som avses i andra stycket 1 eller 2 överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av hovrätten.

Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Tillägget i första stycket gör det möjligt att överklaga hyresnämndens
beslut enligt 46 b §. Såväl ett föreläggande enligt den paragrafens första
stycke som ett föreläggande om interimistiskt förbud enligt det tredje
stycket kan överklagas med stöd av förevarande paragraf.
Övriga ändringar är redaktionella.
73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om	69

Prop. 2020/21:201 upprustningsföreläggande enligt 18 a–18 c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot

sådana åtgärder enligt 18 h §, om föreläggande om nytt hyresavtal enligt 46 b § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte något annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

I paragrafen, som behandlar rättegångskostnader i hovrätten, görs ett tillägg som gäller tvister om hyresgästens rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när lägenheten förstörts. I ett mål som avser föreläggande om nytt hyresavtal enligt 46 b § ska således vardera parten som huvudregel stå för sina rättegångskostnader i hovrätten. Övervägandena finns i avsnitt 5.

I övrigt görs en språklig ändring.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2022.

2.De nya bestämmelserna gäller även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat framgår av 3 eller 4.

3.Den äldre lydelsen av 12 kap. 55 § gäller fortfarande om ett ärende om prövning av hyra har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet.

4.De nya 12 kap. 46 a och 46 b §§ ska inte tillämpas om lägenheten före ikraftträdandet blivit så förstörd att den inte kan användas som bostad.

Övervägandena till ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna finns i avsnitt 8.

Enligt punkt 1 träder lagändringarna i kraft den 1 januari 2022.

Punkt 2 anger att de nya bestämmelserna även gäller för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet om det inte är fråga om någon av de situationer som anges i punkterna 3 och 4.

Punkt 3 avser situationen att ett ärende om prövning av hyra enligt 55 § inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet. Prövningen ska då ske enligt paragrafens äldre lydelse.

Av punkt 4 framgår att de nu införda 46 a och 46 b §§ inte gäller om lägenheten före ikraftträdandet blivit så förstörd att den inte kan användas som bostad.

10.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m.m.

4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, föreläggande om nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 b §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen Prop. 2020/21:201 (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyr- ning av egen bostad,

3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

I paragrafen, som behandlar hyresnämndens uppgifter, läggs i punkt 2 i första stycket till att hyresnämnden också prövar tvister gällande föreläggande om nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 b § jordabalken. Sådana tvister omfattas därmed av bestämmelsen i 10 § första stycket om avgörande i parts utevaro. Övervägandena finns i avsnitt 5.

10.3Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Förutsättningar för ingripande i förvaltningen

2 § Hyresnämnden får besluta om ingripande i förvaltningen av en fastighet, om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostads- hyresgästerna genom att

1.eftersätta underhållet av fastigheten eller

2.annars förvalta fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna.

Ett beslut om ingripande i förvaltningen får meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten förvaltas på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna, om en ansökan om ingripande kommer in till hyresnämnden inom tre år från det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart.

Paragrafen anger i vilka situationer hyresnämnden kan besluta om ett
ingripande i förvaltningen av en fastighet enligt lagen. Ändringarna inne-
bär bl.a. att begreppet särskild förvaltning ersätts av ingripande i förvalt-	71
	71

Prop. 2020/21:201 ningen som samlingsbeteckning för de olika ingripandeformerna. Över- vägandena finns i avsnitt 4.

I första stycket anges de grundläggande förutsättningarna för att hyres- nämnden ska kunna besluta om ingripande i förvaltningen. Stycket ges en ny utformning men någon ändring i sak är inte avsedd. Förutsättningarna för ingripande överensstämmer alltså med det som enligt hittillsvarande ordning gäller för ett beslut om särskild förvaltning.

Ett ingripande i förvaltningen förutsätter att fastighetsägaren brister i sina skyldigheter i förhållande till de boende i fastigheten. Fastighets- ägarens skyldigheter följer bl.a. av lag, t.ex. 12 kap. jordabalken och offentligrättslig reglering som berör boendeförhållanden, parternas avtal och god sed i hyresförhållanden (se prop. 1976/77:151 s. 51 f. och 81 f.).

Enligt punkt 1 kan ett ingripande i förvaltningen ske om fastighetsägaren har eftersatt underhållet av fastigheten. Att underhållet har åsidosatts i någon mån är inte tillräckligt för ett beslut om ingripande. För ett in- gripande krävs att underhållet har brustit i sådan mån att det kan sägas vara eftersatt.

Ingripande kan vidare ske enligt punkt 2, om fastighetsägaren annars har förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för de boende. I kravet på en godtagbar förvaltning ingår att vidta åtgärder för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten, t.ex. att sköta tillförsel av värme, vatten och el och att ombesörja trappstädning och sophämtning. Bristerna i förvaltningen kan också avse fastighetsägarens allmänna uppträdande snarare än själva fastigheten, t.ex. om fastighetsägaren gör sig oanträffbar för hyresgästerna (se prop. 1976/77:151 s. 82).

Ett ingripande förutsätter att det inte är fråga om brister av tillfällig karaktär eller obetydlig omfattning. Det torde i regel krävas att hyres- gästerna mer allmänt drabbats av olägenheterna. Är det fråga om brister som drabbar en enskild hyresgäst har denne möjlighet att ansöka om åt- gärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken (se prop. 1976/77:151 s. 52 och 82 f. och prop. 2009/10:21 s. 47).

Om det förekommer brister som är av sådant slag att de kan motivera ett ingripande, får hyresnämnden besluta om ett sådant. Hyresnämnden är således inte skyldig att göra det. I det ligger att hyresnämnden får göra en avvägning av om de förhållanden som åberopas är tillräckliga för att det ska framstå som proportionerligt att besluta om ett ingripande. Bedömningen får dock inte innebära att hyresgästers berättigade intressen åsidosätts.

Någon ändring i tillämpningsområdet är alltså inte avsedd. Samtidigt innebär den möjlighet att besluta om förvaltningsföreläggande som nu införs (se 4–6 §§) att ingripande kan ske utan att hyresvärden skiljs från förvaltningen. Ett förvaltningsföreläggande bör kunna användas i fler situationer än de som kan anses motivera ett beslut om att skilja fastighets- ägaren från förvaltningen. Det kan t.ex. handla om brister som inte är så omfattande eller så allvarliga att en tvångsförvaltning bör komma i fråga och där inte heller förvaltningsåläggande hade varit aktuellt med hänsyn till bristernas art eller på grund av hyresvärdens ovilja att medverka. Se vidare kommentaren till 5 §.

I andra stycket, som ändras språkligt och redaktionellt, anges ett sänkt krav för ingripande i förvaltningen när en fastighet har överlåtits.

3 § Hyresnämnden får, utöver i de fall som anges i 2 §, besluta om ingripande i förvaltningen om fastighetsägaren inte hyr ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

Paragrafen, som ges ett nytt innehåll, anger att ingripande i förvaltningen kan ske om fastighetsägaren avstår från att hyra ut bostadslägenheter. Bestämmelsen förs över från det hittillsvarande tredje stycket i 2 §.

Formerna för ingripande

4 § Ett ingripande i förvaltningen kan avse antingen att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att åtgärda bristerna i förvaltningen (förvalt- ningsföreläggande) eller att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning).

Paragrafen, som får ett nytt innehåll, anger formerna för ingripande i förvaltningen. Bestämmelsen, som delvis förs över från det hittillsvarande fjärde stycket i 2 §, ändras genom att förvaltningsåläggande ersätts av förvaltningsföreläggande. Övervägandena finns i avsnitt 4.

Det finns två former av ingripande enligt lagen, förvaltningsföreläggan- de (som regleras i 6 §) och tvångsförvaltning (som regleras i 8–27 §§). Ett förvaltningsföreläggande innebär, i likhet med ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken, att hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att åtgärda vissa brister. Tvångsförvaltning innebär att fastighetsägaren skiljs från förvaltningen av fastigheten genom att hyres- nämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare. Vilken form av ingripande som ska väljas behandlas i kommentaren till 5 §.

5 § Tvångsförvaltning får endast beslutas om ett förvaltningsföre- läggande inte bedöms som tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Vid denna bedömning ska det särskilt beaktas hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett förvaltningsföreläggande.

I paragrafen, som får ett nytt innehåll, anges riktlinjer för valet mellan förvaltningsföreläggande och tvångsförvaltning. Bestämmelserna har delvis sin motsvarighet i hittillsvarande fjärde stycket i 2 §. Övervägandena finns i avsnitt 4.

Tvångsförvaltning innebär att fastighetsägaren helt skiljs från förvalt- ningen av fastigheten och är alltså mer ingripande än ett förvaltningsföre- läggande. Av paragrafen framgår därför att ingripandeformerna utgör en sorts trappa, där tvångsförvaltning ska beslutas endast om ett förvaltnings- föreläggande inte bedöms som tillräckligt för att komma till rätta med bristerna i förvaltningen.

Vid bedömningen av om det är tillräckligt att besluta om ett förvalt- ningsföreläggande ska hyresnämnden särskilt beakta hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett föreläggande. Dessa faktorer ska ingå i den helhetsbedömning som hyresnämnden alltid ska göra av om ett förvaltningsföreläggande är en tillräcklig reaktion på de brister som förekommer.

Prop. 2020/21:201

Prop. 2020/21:201	Med mer allvarliga brister avses till en början att de är av sådant slag att
	de har en stor negativ påverkan på hyresgästernas boende. Även om
	bristerna var för sig kan sägas vara mindre allvarliga kan det finnas skäl
	att meddela ett beslut om tvångsförvaltning om de sammantaget är om-
	fattande. Om fastighetsägaren har låtit brister uppkomma i sådan grad kan
	det också vara en omständighet som talar för att denne inte kommer att
	rätta sig efter ett föreläggande.
	Många gånger framstår inte bristerna i fastighetsägarens förvaltning som
	tillräckligt allvarliga för att ett beslut om tvångsförvaltning ska vara
	proportionerligt. Så kan t.ex. vara fallet om förvaltningen i det stora hela
	fungerar tillfredsställande men fastighetsägaren brister i något avseende,
	t.ex. att denne inte tillhandahåller information om sin adress enligt 12 kap.
	18 i § jordabalken eller inte åtgärdar enstaka brister i fastighetens skick.
	Även när det förekommer flera missförhållanden men dessa även sedda
	tillsammans framstår som mindre allvarliga, bör ett förvaltningsföre-
	läggande kunna väljas.
	I vissa fall kan det på grund av fastighetsägarens tidigare beteende från
	början stå klart att denne inte avser, eller inte har förmågan, att följa ett
	förvaltningsföreläggande. Det kan t.ex. handla om att fastighetsägaren
	uttryckligen förklarat sig inte ha för avsikt att följa ett föreläggande eller
	inte tidigare följt ett eller flera åtgärdsförelägganden enligt 12 kap. 16 §
	andra stycket jordabalken. Det kan i en sådan situation finnas skäl att
	besluta om tvångsförvaltning utan föregående föreläggande. Detsamma
	gäller när det inte går att avgöra vem som är fastighetsägare eller var denne
	uppehåller sig.
	Om fastighetsägaren inte har följt ett förvaltningsföreläggande, talar det
	för att hyresnämnden, efter en ny ansökan, ska besluta om tvångsför-
	valtning. Om hyresnämnden bedömer att bristen ändå inte motiverar
	tvångsförvaltning, kan ett skärpt föreläggande meddelas. Om det rör sig
	om en avgränsad brist kan det tala för att ett förhöjt vite kan komma i fråga
	medan skäl för tvångsförvaltning kan finnas om det rör sig om ett flertal
	brister som tyder på en oförmåga eller ovilja att tillhandahålla en god
	förvaltning av fastigheten. Det får bli en bedömning i varje enskilt fall av
	vad som är lämpligt.
	Förvaltningsföreläggande
	6 § I ett förvaltningsföreläggande ska hyresnämnden förelägga fastig-
	hetsägaren att åtgärda bristerna i förvaltningen inom viss tid. Finns det
	särskilda skäl får tiden förlängas, om en ansökan om det görs innan
	tidsfristen löper ut.
	Föreläggandet får förenas med vite.
	I paragrafen, som ges ett nytt innehåll, finns närmare bestämmelser om
	förvaltningsföreläggande. Övervägandena finns i avsnitt 4.
	Av 2 § framgår vilka brister som kan motivera ett ingripande i förvalt-
	ningen. Enligt 4 § kan ett ingripande ske genom att hyresnämnden utfärdar
	ett förvaltningsföreläggande. Förevarande paragraf innehåller närmare
	bestämmelser om sådana förelägganden. Paragrafen utformas i linje med
	vad som gäller i fråga om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra
	stycket jordabalken. Ledning för tillämpningen kan fås från vad som gäller
74	för sådana förelägganden.

Enligt första stycket ska hyresnämnden i beslutet om förvaltnings- föreläggande ålägga fastighetsägaren att åtgärda de brister som nämnden konstaterat finns i förvaltningen. Det kan t.ex. avse att åtgärda brister i lägenheternas underhåll, anordna tillfredsställande uppvärmning eller tillhandahålla information om fastighetsägaren enligt 12 kap. 18 i § jorda- balken.

Ett förvaltningsföreläggande måste vara tillräckligt preciserat så att fastighetsägaren kan utläsa vilka åtgärder som denne ska vidta för att följa föreläggandet och undgå eventuell vitespåföljd. Samtidigt kan det finnas flera sätt att avhjälpa en brist. Exempelvis kan störande ljud från en restaurang lösas genom en inskränkning i restaurangens rätt att använda lokalerna eller genom ljudisolering. Trasig utrustning i en lägenhet kan antingen repareras eller bytas ut. Det bör i många fall vara tillräckligt att noga ange vilka brister som ska åtgärdas, snarare än att ange på vilket sätt så ska ske.

Vid bristande underhåll av fastigheten eller andra konkreta brister torde ett föreläggande normalt gå att precisera utan vidare. Det är främst i fråga om andra brister i förvaltningen, t.ex. vad gäller hyresvärdens tillgänglig- het, som svårigheter kan väntas uppstå när det gäller utformningen av förelägganden. Sådana brister torde sällan aktualiseras utan att det också görs gällande konkreta brister. Sökanden måste så långt det är möjligt konkretisera de åtgärder som ett föreläggande enligt dennes mening ska avse. Hyresnämnden kan härvid behöva utöva materiell processledning. Att ett föreläggande ska innehålla preciserade åtgärder innebär inte att hyresnämnden i detalj bör ange t.ex. formen eller den närmare tidpunkten för hyresvärdens kontakter med hyresgästerna. Ett föreläggande bör i ett sådant fall snarare syfta till att etablera en grundläggande servicenivå, i enlighet med god sed i hyresförhållanden. Det blir ytterst en fråga för hyresnämnden att avgöra om omständigheterna i det enskilda fallet är sådana att det är möjligt att besluta ett förvaltningsföreläggande (jfr också kommentaren till 2 §, om att hyresnämnden inte är skyldig att meddela ett förvaltningsföreläggande).

Hyresnämnden ska i föreläggandet ange inom vilken tid fastighets- ägaren ska ha åtgärdat bristerna. Tidsfristens längd får bestämmas med ledning av omständigheterna i det enskilda fallet. Av betydelse är bl.a. bristernas karaktär och omfattningen på arbetet. Om det rör sig om begränsade åtgärder för att komma till rätta med brister i underhållet, bör de kunna utföras inom relativt kort tid – en eller ett par månader efter beslutet. I de fall där hyresvärden undandragit sig sin skyldighet under längre tid bör åtgärderna vidtas så snart det är praktiskt möjligt (jfr prop. 1974:150 s. 455). Om det handlar om bristande uppvärmning, sop- hämtning och liknande som beror på hyresvärdens underlåtenhet att betala nödvändiga räkningar bör åtgärderna vidtas omedelbart.

Hyresnämnden får förlänga tiden inom vilken en åtgärd ska ha vidtagits. Det förutsätter att det finns särskilda skäl och att en ansökan om förlängning görs innan tidsfristen har löpt ut. Särskilda skäl kan föreligga om en underhållsåtgärd påbörjats men inte hunnit avslutas på grund av omständigheter utom fastighetsägarens kontroll och bristen kan förväntas bli åtgärdad inom den förlängda fristen. Om det som skäl för förlängning görs gällande att arbetskraft inte finns att tillgå, bör det ankomma på hyresvärden att visa att denne gjort relativt omfattande försök att få tag på

Prop. 2020/21:201

Prop. 2020/21:201 någon, men att en för uppgiften kompetent person inte finns tillgänglig. Hyresvärdens avsaknad av ekonomiska möjligheter att genomföra åtgär- den bör i normalfallet inte innebära att det finns särskilda skäl.

Ett förvaltningsföreläggande gäller endast mot den som är adressat för föreläggandet. Om fastigheten överlåts gäller därmed inte ett meddelat beslut om förvaltningsföreläggande mot den nya ägaren. Skulle för- värvaren inte åtgärda de brister som omfattas av föreläggandet får en ny ansökan enligt lagen göras (jfr 5 § lagen [1985:206] om viten ang. möjlig- het att förelägga den tidigare ägaren att lämna uppgift om förvärvaren). Det lägre ställda kravet för ingripande enligt 2 § andra stycket i före- varande lag kan tillämpas i en sådan situation. I 30 § finns bestämmelser om den situationen att fastigheten överlåtits före en ansökan om ingripande i förvaltningen eller under handläggningens gång.

Ett förvaltningsföreläggande får enligt andra stycket förenas med vite. Frågan om huruvida föreläggandet ska förenas med ett vite får bedömas med hänsyn till risken för att fastighetsägaren inte följer föreläggandet utan vite. När åtgärder enligt lagen aktualiseras får det antas att det normalt förekommit kontakter med fastighetsägaren om de påstådda bristerna före prövningen. Om fastighetsägaren i en sådan situation vägrat att åtgärda bristerna kan det ofta finnas skäl att förena föreläggandet med vite. Om fastighetsägaren förklarar sig villig att följa ett föreläggande och det som förekommit i övrigt inte ger skäl att ifrågasätta det, bör det normalt inte finnas anledning att använda vite (i en sådan situation kan det också finnas skäl att avslå en ansökan). Det blir ytterst en bedömning i varje enskilt fall där även bristernas karaktär och andra omständigheter får betydelse, t.ex. om bristerna förelegat under en längre tid.

Vitet ska fastställas till ett belopp som med hänsyn till vad som är känt om adressatens ekonomiska förhållanden och till omständigheterna i övrigt kan antas förmå denne att följa föreläggandet (3 § lagen om viten). Det är naturligt att vitet bestäms så att beloppet inte understiger kostnaden för åtgärdens vidtagande eller den vinst eller besparing som en adressat normalt kan antas göra genom att inte följa föreläggandet (jfr prop. 1984/85:96 s. 49).

Om ett förvaltningsföreläggande inte följts kan hyresnämnden besluta ett föreläggande med ett högre vite. Alternativt kan beslut om tvångs- förvaltning fattas, om bristerna är sådana att ett sådant beslut är motiverat (se kommentaren till 5 §).

Om ett förvaltningsföreläggande ges beträffande flera lägenheter, kan vitet fördelas på de olika lägenheterna. Även i fråga om olika brister i en och samma lägenhet kan en uppdelning ske. Skäl att göra en uppdelning kan t.ex. finnas om vissa åtgärder framstår som klart viktigare än andra eller om det sätts olika tidsfrister för att avhjälpa bristerna.

Om ett förvaltningsföreläggande riktas mot flera personer som gemen- samt äger en fastighet, ska ett individuellt vitesbelopp fastställas för var och en av dem (se 3 § lagen om viten).

Det är hyresnämnden som prövar frågan om vitets utdömande (32 §). Vitet ska inte dömas ut om ändamålet med det har förlorat sin betydelse (9 § första stycket lagen om viten). Bestämmelsen kan bli aktuell att tillämpa om hyresnämnden beslutat om tvångsförvaltning av fastigheten. Huruvida vitet ska dömas ut i sådan situation beror på omständigheterna i

det enskilda fallet, varvid särskild hänsyn också måste tas till den allmän- Prop. 2020/21:201 preventiva effekten av viteshotet (se prop. 1984/85:96 s. 55).

Tvångsförvaltning

18 § Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid som förvaltningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första stycket eller 3 §, bestämmas till högst fem år från det att beslutet om tvångsför- valtning trädde i kraft. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

Om det vid utgången av den bestämda tiden finns skäl för att tvångs- förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden. Förlängning får ske med högst tre år i taget, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första stycket eller 3 §. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

Om det inte längre finns skäl för tvångsförvaltning, ska hyresnämnden besluta att förvaltningen omedelbart ska upphöra.

I paragrafen, som innehåller bestämmelser om hur tvångsförvaltningen tidsbestäms, görs följdändringar med anledning av att bestämmelsen i 2 § tredje stycket flyttas till 3 §. Övriga ändringar är språkliga eller redak- tionella.

25 § Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode och ersättning för de utgifter som uppdraget har krävt. Beslut om detta fattas av hyresnämnden för varje kalenderår eller för kortare tid. Arvodet och ersättningen ska betalas ur fastighetens avkastning, om inte hyresnämnden beslutar att fastighets- ägaren helt eller delvis ska betala arvodet eller ersättningen personligen.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen.

Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det förskotterade beloppet och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för utbetalningen.

Paragrafen behandlar förvaltarens rätt till ersättning. Övervägandena finns i avsnitt 4.

Förvaltaren har enligt första stycket rätt att få skäligt arvode för upp- dragets utförande. När det gäller kostnader som uppstår i förvaltningen ska dessa normalt täckas genom fastighetens avkastning. Om avkastningen inte förslår kan förvaltaren begära att hyresnämnden ålägger fastighets- ägaren att täcka vissa kostnader (se 13 §). Förvaltaren agerar som ställ- företrädare för fastighetsägaren men i praktiken är det vanligt att en leverantör eller liknande begär att förvaltaren själv ska stå som avtalspart. Det uppkommer då en utgift för förvaltaren. I denna situation kan för- valtaren ha rätt till ersättning enligt de ändringar som görs i stycket.

En utgift ska ersättas om den krävts för att fullgöra förvaltaruppdraget. Bedömningen härvid avser om utgiften framstår som befogad för att förvaltningen ska kunna fullgöras på ett bra sätt. Om det är fråga om utlägg som krävts för att få till stånd mer akuta förvaltningsåtgärder, t.ex. snöröjning och sandning eller för att säkra försörjning av nyttigheter som

Prop. 2020/21:201 värme, el och vatten, torde det regelmässigt vara fråga om ersättningsgilla poster. Det gäller även mindre reparationer som inte kan vänta.

Möjligheten att få utgifterna ersatta är ett komplement till möjligheten enligt 13 § att begära att hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att täcka vissa kostnader. Vid åtgärder som kräver stora utgifter kan det ofta finnas skäl för förvaltaren att i första hand utnyttja möjligheten med ett betal- ningsåläggande för fastighetsägaren. Enligt 25 a § finns det också en möjlighet för förvaltaren att begära ett förskott från kommunen, som får lämna förskott om det behövs medel för en åtgärd för fastighetens skötsel som inte kan skjutas upp utan risk för att någon bostadshyresgäst lider allvarlig skada eller olägenhet.

Fråga kan uppkomma om distinktionen mellan arvode och utgifter. När det gäller arvode bedöms vad som är skäligt med hänsyn till bl.a. den tid som förvaltaren har lagt ned på uppdraget och det sätt på vilket han eller hon har skött förvaltaruppdraget. Bedriver förvaltaren sin verksamhet i bolagsform kan även löneutgifter för anställda i bolaget som ansvarat för förvaltningen ersättas som arvode. Den närmare gränsdragningen får göras i rättstillämpningen.

Förvaltarens ersättningsgilla utgifter ska, liksom dennes arvode, som utgångspunkt täckas av avkastningen ur fastigheten, om inte hyresnämn- den beslutar att fastighetsägaren helt eller delvis ska betala personligen.

Bestämmelsen i andra stycket om kommunens skyldighet att lämna förskott gäller oförändrat endast arvode som hyresnämnden beslutat ska betalas av fastighetsägaren personligen. Bestämmelsen omfattar alltså inte förvaltarens utgifter.

Ändringarna i tredje stycket är språkliga.

Övriga bestämmelser

29 § En ansökan om ingripande i förvaltningen får göras av kommunen eller en organisation av hyresgäster.

Sedan ett beslut om tvångsförvaltning har meddelats, ska en fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning av hyresnämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och om något annat inte följer av en särskild bestämmelse. Nämnden får också självmant ta upp en fråga som rör förvaltningen, om inte något annat följer av en särskild bestämmelse.

I paragrafen, som bl.a. anger vem som får göra en ansökan enligt lagen, ersätts uttrycket särskild förvaltning med ingripande i förvaltningen. Övriga ändringar är redaktionella eller språkliga.

30 § En ansökan om ingripande i förvaltningen kan riktas mot den som senast har beviljats eller sökt lagfart, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan om ingripande i förvaltningen görs.

Om fastigheten överlåts efter att ansökan har gjorts eller om det är fråga om ett sådant fall som avses i första stycket, ska rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas.

Är tvist om äganderätten antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel kan en ansökan om ingripande i förvaltningen riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

I paragrafen, som bl.a. anger mot vem en ansökan enligt lagen kan riktas, Prop. 2020/21:201 ersätts uttrycket särskild förvaltning med ingripande i förvaltningen.

Övriga ändringar är språkliga eller redaktionella (jfr motsvarande ändringar i 12 kap. 16 § fjärde–sjätte styckena jordabalken).

32 § Hyresnämnden ska självmant ta upp en fråga om påföljd för fastig- hetsägare som åsidosätter en skyldighet enligt 6 §, 16 § andra stycket eller 17 §. För böter och vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rättegångsbalken i tillämp- liga delar.

Om ett föreläggande har förenats med vite enligt denna lag får vitet inte förvandlas till fängelse.

Paragrafen innehåller bl.a. bestämmelser om utdömande av vite. Över- vägandena finns i avsnitt 4.

Av första stycket framgår bl.a. att vite enligt lagen döms ut av hyres- nämnden. Nämnden ska självmant ta upp frågan om vitets utdömande. Det gäller även när ett förvaltningsföreläggande enligt 6 § förenats med vite.

Enligt andra stycket får ett vite enligt lagen inte förvandlas till fängelse, jfr bötesverkställighetslagen (1979:189). Det överensstämmer med det som gäller för t.ex. åtgärdsföreläggande (se 12 kap. 62 § andra stycket jordabalken).

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2022.

2.Äldre föreskrifter gäller fortfarande om ett ärende om särskild förvaltning har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet.

Övervägandena till ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna finns i avsnitt 8.

Enligt punkt 1 träder lagändringarna i kraft den 1 januari 2022.

Punkt 2 anger att äldre föreskrifter fortfarande gäller om ett ärende om särskild förvaltning har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet.

10.4Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt

3 kap. Den kooperativa hyresgästens rättigheter och skyldigheter

Lägenheten förstörs

17 § En kooperativ hyresgäst har inte rätt till ett nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 a § jordabalken.

I paragrafen, som är ny, anges att 12 kap. 46 a § jordabalken inte gäller för kooperativa hyresgäster. Det innebär att en kooperativ hyresgäst inte har rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal, om hyresavtalet förfaller på grund av att lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas som bostad (12 kap. 10 och 16 §§ jordabalken). Övervägandena finns i avsnitt 5.

Prop. 2020/21:201

10.5Förslaget till lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad

3 § Hyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas.

Om hyresavtalet gäller för obestämd tid, ska avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresgästen får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från upp- sägningen. Hyresvärden får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.

Ett hyresavtal som ingås för en bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Hyresgästen får dock säga upp avtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen.

I paragrafen behandlas bl.a. hyrestiden och rätten att säga upp hyresavtalet. Övervägandena finns i avsnitt 7.

I första stycket anges att hyresavtalet gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas.

Enligt andra stycket ska ett hyresavtal som gäller för obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla. Bestämmelsen förs över från första stycket. Några ändringar i reglerna om uppsägning av avtal som gäller för obestämd tid görs inte. Liksom hittills har hyresvärden alltid rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande enligt 12 kap. 42–44 §§ jorda- balken om det finns grund för förverkande av hyresrätten

Bestämmelserna som avser tidsbegränsade hyresavtal samlas i tredje stycket. Utgångspunkten är att ett sådant avtal upphör att gälla vid hyres- tidens slut. Efter ändringen är det endast hyresgästen som har rätt att utan skäl säga upp avtalet i förtid. Uppsägningstiden är densamma som när hyrestiden är obestämd, dvs. hyresgästen kan säga upp avtalet att upphöra att gälla vid ett månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. På samma sätt som gäller för avtal med obestämd hyrestid har hyresvärden alltid rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande om det finns grund för förverkande av hyresrätten.

3 a § Hyresgästen har inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om parterna inte avtalar något annat. Hyresgästen har inte heller rätt till ett nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 a § jordabalken.

Paragrafen, som är ny, innehåller bland annat bestämmelser om hyres- gästens besittningsskydd. Övervägandena finns i avsnitt 5 och 7.

Bestämmelsen om att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, om parterna inte har avtalat om något annat, förs oförändrad över från 3 § tredje stycket.

I andra meningen görs ett undantag från 12 kap. 46 a § jordabalken i fråga om upplåtelser enligt denna lag. Det innebär att en hyresgäst inte har rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när avtalet förfallit på grund av att lägenheten blivit så förstörd att den inte kan användas som bostad (12 kap. 10 och 16 §§ jordabalken). Något föreläggande enligt 12 kap. 46 b § jordabalken kan därmed inte heller aktualiseras.

4 § Om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresvillkoren ska ändras, Prop. 2020/21:201 ska han eller hon skriftligen meddela motparten detta. Kan en överens-

kommelse därefter inte träffas, har den som sänt meddelandet rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en högre hyra följer av en prövning enligt 12 kap. 55 § jordabalken, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Hyresnämnden får dock inte fastställa en högre hyra än vad som följer av hyresavtalet.

I fråga om avsändande av ett meddelande som avses i första stycket tillämpas 12 kap. 63 § jordabalken.

I paragrafen behandlas prövning av hyra och andra hyresvillkor. Övervägandena finns i avsnitt 7.

Andra stycket anger enligt vilka grunder hyresnämnden ska fastställa hyran när parterna inte kommer överens. Utgångspunkten för prövningen är vad parterna avtalat om hyran. Om hyran påtagligt överstiger summan av driftskostnaden och kapitalkostnaden, beräknad som en skälig avkast- ningsränta på bostadens marknadsvärde, ska den på ansökan av hyres- gästen sättas ned så att den inte längre överstiger denna nivå. Genom ändringen införs en möjlighet att som ett alternativ bestämma hyran efter en bruksvärdesprövning enligt 12 kap. 55 § jordabalken, om detta innebär en högre hyra än en kostnadsbaserad hyra. Så kan vara fallet om marknads- värdet för bostaden är mycket lågt. Bestämmelsen bör också kunna använ- das i situationer när det är svårt att överhuvudtaget få fram ett marknads- värde för bostaden, t.ex. eftersom upplåtelsen avser en del av ett hus eller ett fristående hus på en större fastighet.

Hyresvärden kommer alltså att kunna få hyran prövad enligt de bestämmelser som ger det högsta resultatet. Även fortsättningsvis gäller att hyresnämnden inte kan fastställa en högre hyra än vad som följer av hyresavtalet.

Följande exempel kan åskådliggöra tillämpningen. Parterna har kommit överens om 4 500 kronor i hyra för ett rum i en villa. Hyresgästen ansöker hos hyresnämnden om att hyran ska sättas ned till 3 000 kronor. En beräkning av hyresvärdens kapital- och driftskostnader ger en hyra om

2000 kronor. Skälig hyra efter en bruksvärdesprövning finner hyresnämn- den vara 3 500 kronor. Hyresnämnden ska därmed fastställa hyran till

3500 kronor.

Det bör inte krävas av parterna att de ska ange vilken hyressättnings- bestämmelse som de anser vara tillämplig. Däremot bör hyresnämnden i de fall det kan vara aktuellt uppmärksamma parterna på de skilda förutsätt- ningarna som gäller för den kostnadsbaserade och den bruksvärdes- baserade hyran, så att parterna får tillfälle att åberopa det material som de önskar ska ligga till grund för hyresnämndens beslut.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2022.

2.Äldre föreskrifter gäller fortfarande för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 1

skett sedan förvärvslagen upphävdes. Varken skicket, generellt sett, på hyresfastighetsbeståndet eller kvaliteten på förvaltningen av dessa fastig- heter ser ut att ha försämrats under den senaste femårsperioden. Sedan skärpningarna i bostadsförvaltningslagen trädde i kraft år 2010 har endast fem beslut fattats av hyresnämnden där bevislättnaden som gäller för nya fastighetsägare tillämpats. Merparten av ärenden om särskild förvaltning som utredningen har granskat har i stället rört brister i förvaltningen av fastigheter som under lång tid varit i samma ägo.

Utredningens förslag

1.Det finns inte skäl att införa en ny förvärvslag.

2.Det klargörs att det inte krävs hinder eller men i nyttjanderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet.

3.Bestämmelserna om förvaltningsåläggande ersätts av möjligheter för hyresnämnden att, med utgångspunkt i omständigheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att komma till rätta med uppkomna förvaltningsbrister. Föreläggandet får förenas med vite.

4.Kommunen får ansvar för att ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare.

5.Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvaltarens arvode för tiden intill dagen för äganderättens övergång.

6.Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets fullgörande.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

De tre första förslagen siktar in sig på att dels klargöra delar i lagstift- ningen, dels skapa en tydligare gradskillnad bland sanktionerna. Det bör också i någon mån minska behovet av förvaltare. De tre senare förslagen siktar in sig på att tydliggöra regler och göra det något enklare för hyres- nämnderna att få tag på tvångsförvaltare.

Utredningens bedömning är att förslagens konsekvenser är små men ger positiva förändringar.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete (kapitel 4)

Inledning

Utredningen ska undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyres- gästernas inflytande bör stärkas.

Problem avseende hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

	Utredningen har funnit att dagens regler om hyresgästinflytande inte är
84	tillräckliga för att säkra tryggheten i boendet för en bred grupp av hyres-
84

gäster. Hyreshöjningarna som medges blir så stora att många behöver flytta av ekonomiska skäl. Processerna blir långa. En fastighetsägare måste numera räkna med att en process tar upp till två år från det att hyres- gästerna informeras om den planerande renoveringen tills alla beslut som möjliggör byggstart är fattade. Våra förslag syftar därför till att stärka hyresgästinflytandet och besittningsskyddet vid renovering och ombygg- nation.

Utredningens förslag och bedömningar

Utredningen lägger fram ett antal förslag på lagändringar för att stärka hyresgästinflytande vid renovering och ombyggnation. Dessa är

1.Ett krav på innehållet i meddelandet om ombyggnation införs. Ett sådant meddelande ska enligt förslaget innehålla

•de åtgärder som hyresvärden vill genomföra,

•anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna,

•i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av åtgärderna,

•tidsplan för genomförandet,

•olägenheter som kan uppstå för hyresgästen,

•behovet av alternativ bostad under tiden åtgärderna pågår,

•huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas,

•uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskommen, samt

•vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna.

2.Tidpunkten för när en hyresvärd får ansöka om tillstånd hos hyres- nämnden flyttas fram från två månader till tre.

3.Hyresnämnden ska i dag lämna tillstånd till ansökan om att utföra åtgärderna om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och att det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Utredningen föreslår att inte är oskäligt byts ut till är skäligt.

Utredningen föreslår även tre punkter som särskilt ska beaktas av hyresnämnden vid bedömningen av om det är skäligt.

Dessa punkter är

•om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning,

•om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, och

•om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstämmelse

med god sed i hyresförhållanden.

Hyresnämnden föreslås också få förena ett beslut att bifalla en ansökan med villkor. Prövningen med avvägningen mellan hyresvärdens intresse och det objektiva hyresgästintresset kvarstår. Så även möjligheten att beakta skäl hänförliga till en enskild hyresgäst i undantagsfall.

4.Hyresnämnden har en möjlighet att bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp under en skälig tid om den höjda hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet. Utredningens förslag är att reglera tiden när hyran ska betalas med lägre belopp samt att den

Prop. 2020/21:201 Bilaga 1

ska bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek och få vara högst tio år.

Utredningen tar även ställning i vissa frågor, vilka dock inte leder till en ändring i lag. Dessa är:

1.Samrådsprocessen vid förbättrings- och ändringsåtgärder bör inte regleras i lag. God sed vid hyresförhållanden ska dock iakttas.

2.Det finns starka skäl för att inflytandet ska utövas av hyresgästerna enskilt över den egna lägenheten och gemensamt i fråga om gemen- samma utrymmen. Inflytandet ska inte utövas av en hyresgäst- organisation.

3.Förslagen om ett stärkt inflytande för hyresgäster vid förbättrings- och ändringsarbeten är en proportionerlig begränsning av fastighetsägares möjlighet att bestämma över sin egendom och även i övrigt en lämplig avvägning mellan motstående intressen. Någon konflikt med grund- läggande rättigheter finns inte.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Sammantaget innebär dessa förändringar få stora konsekvenser för hyres- gäster och fastighetsägare. Särskilt punkt 3 bland lagförslagen kommer att innebära en stor förändring för hyresgäster som vid de större hyreshöj- ningarna bör få möjligheter till mer inflytande över sitt boende genom samrådsförfarande och alternativa upprustningsnivåer. Detta kan riskera att vissa fastighetsägare ändrar sin strategi för renovering och ombyggna- tion genom att i större utsträckning renovera enskilda lägenheter och eller att de till och med senarelägger renoveringar. I början kan det också finnas risker med fler konflikter i hyresnämnderna innan ny rättspraxis har etab- lerats. Vår samlade bedömning är dock att fördelarna överväger genom att hyresgästerna i större utsträckning får vara delaktiga i processen, särskilt eftersom vi bedömer att ett nytt jämviktsläge kommer att infinna sig om några år.

Privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m. (kapitel 5)

Inledning

Utredningen ska utreda frågor om privatpersoners uthyrning av bostäder och bedöma hur en lämplig avvägning mellan parternas intressen bör göras när privatpersoner hyr ut bostäder. I det ingår att överväga om hyres- gästernas ställning bör stärkas.

Boverket fick under år 2015 i uppdrag att göra en uppföljning av lagen om uthyrning av egen bostad. Boverket har även bedömt behovet av att reglera frågan om deposition för att skapa en tryggare ställning för hyres- gästen vid uthyrning av privatpersoner. Utredningen har även övervägt dessa frågor. Lagen om uthyrning av egen bostad (även kallad privat- uthyrningslagen) innehåller få regler i jämförelse med hyreslagen. Utgångspunkten är att hyreslagens regler gäller när inte privatuthyrnings- lagen innehåller avvikande bestämmelser.

Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende (kapitel 7)

Inledning

Utredningen ska utreda om förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal kan göras mer effektivt. I det ligger att undersöka om reglernas utformning leder till kostnader för parter och hyresnämnder som inte ger någon motsvarande nytta.

En lokalhyresgäst har som huvudregel ett indirekt besittningsskydd. Lokalhyresgästen har inte som bostadshyresgästen någon principiell rätt till förlängning av hyresavtalet efter en uppsägning (direkt besittnings- skydd) utan är i stället hänvisad till att begära ersättning vid domstol om uppsägningen är obefogad eller uppställda villkor oskäliga. Lokalhyres- gästen har inte heller någon rätt att genomdriva en förändring av hyres- villkoren under löpande hyrestid. I stället är denne hänvisad till att säga upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och begära förlängning på ändrade villkor.

När tvist uppstår i ett lokalhyresförhållande ska tvisten i vissa fall handläggas av hyresnämnd och i vissa fall av allmän domstol.

Problem avseende uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende

•Det ”obligatoriska” medlingsförfarandet har lett till att antalet ansök- ningar om lokalmedling blivit mycket stort. Av de över 4 000 ärenden som kommer in till hyresnämnderna varje år leder bara 10–15 procent till medlingsinsatser. I stället kommer parterna överens utan hyres- nämndens hjälp.

•Utredningen har uppmärksammat att omsättningsbaserade avtal användas alltmer på den svenska fastighetsmarknaden. Och att det inte synliggörs i statistik.

•Någon ovillkorlig rätt för parterna att få ett marknadshyresyttrande finns inte. Har hyresgästen ansökt om medling och sedermera åter- kallat sin ansökan, har hyresnämnden att avskriva ärendet. Någon möjlighet för hyresvärden att få till stånd ett yttrande om marknads- hyran finns då inte (RBD 16:94). Att nämnden inte kan avge något yttrande när medlingsärendet avskrivits gäller även då frågan gäller om en anvisad lokal är godtagbar eller inte.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 1

Utredningens förslag

Syftet med nuvarande system kan beskrivas som ett medel att förmå parterna till förhandlingar om förlängning när en uppsägning har skett och hyresgästen vill stanna kvar i lokalen.

Utredningen ställer sig bakom detta syfte varför medlingsförfarandet vid hyresnämnden bör finnas kvar. Regelverket är dock komplicerat och förfarandet vid uppsägning kan göras mer effektivt.

1.Medlingsförfarandet står kvar men en ansökan får göras tidigast fyra månader före hyrestidens utgång för att ersättningsrätt ska föreligga. Båda parter ska kunna ansöka om medling.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 1

2.Hyresvärden ska i en uppsägning informera hyresgästen om möjligheterna till ersättning och medling, annars saknar uppsägningen verkan.

3.Om hyresgästen säger upp hyresavtalet för villkorsändring och ansöker om medling, men därefter återkallar sin medlingsansökan, ska återkallelsen inte längre få till följd att uppsägningen saknar verkan. För att få denna effekt måste hyresgästen uttryckligen återta sin uppsägning. Har hyresgästen sagt upp sig för avflyttning, ska uppsägningen enligt allmänna avtalsrättsliga principer däremot inte kunna återtas.

4.En hyresgäst som vill flytta efter uppsägningen ska kunna underrätta hyresvärden om detta, innan en ansökan till hyresnämnden kan göras, och därigenom behålla rätten till ersättning.

5.Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som har angetts i uppsägningen.

6.Begärs ett yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal får hyresnämnden flytta fram upphörandetidpunkten med högst med tre månader från den avtalade hyrestidens utgång. Ett beslut om fram- flyttning av upphörandetidpunkten bör inte få överklagas.

7.Det klargörs att hyresnämnden är skyldig att yttra sig om marknads- hyran när detta är möjligt.

8.Om en part vid medlingen har begärt en omsättningshyra, ska hyresnämnden, om detta begärs av någon av parterna, yttra sig om marknadshyran som ett fast belopp. Begär parten efter nämndens yttrande alltjämt omsättningshyra, ska partens slutliga ståndpunkt anmälas till nämnden för dokumentation.

9.En lokalhyresgäst som före hyrestidens utgång har begärt uppskov med avflyttningen ska få använda lokalen efter hyrestidens utgång till dess frågan om uppskov slutligen har avgjorts. Under denna tid ska hyresvillkoren vara oförändrade om hyresnämnden inte bestämmer annat.

10.Förslagen innebär bl.a. att lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder ändras i olika avseenden.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Utredningen har i dessa förslag haft tät kontakt med parterna och bedömer att samtliga förslag kommer att ge en mer effektiv hantering av medling och annat förfarande vid tvister om lokalhyresavtal. Hyresnämnderna bör genom dessa förslag få en minskad belastning av ärenden som inte har föranlett åtgärder.

Substitution (kapitel 8)

Inledning

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyres- värdens samtycke. Om hyresvärden utan skälig anledning vägrar samtycke till en begäran om överlåtelse eller inte besvarar den inom tre veckor, har

hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. För en sådan uppsägning	Prop. 2020/21:201
gäller enligt att hyresgästen kan säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid, dock	Bilaga 1
med iakttagande av den lagstadgade uppsägningstiden.
Utredningen ska se över hyresgästens möjlighet att säga upp hyres-
avtalet om hyresvärden inte samtycker till en begäran om överlåtelse. Om
utredningen föreslår begränsningar i rätten att säga upp hyresavtalet, ska
andra ändringar övervägas så att hyresgäster har tillräcklig flexibilitet och
avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen är lämplig.
Problem avseende substitution
Bestämmelsen har använts av hyresgäster som ville komma ur ofördel-
aktiga hyresavtal. Det har förekommit att hyresgästen skickat sin begäran
om överlåtelse under en semesterperiod. Därigenom har risken ökat för att
hyresvärden av förbiseende skulle underlåta att svara i rätt tid.
Bestämmelsen har därför ibland kommit att kallas ”semesterparagrafen”.

Utredningens förslag

1.Semesterparagrafen dvs. uppsägningsrätten i 32 § andra stycket hyreslagen upphävs.

2.Rätten till substitution för hyresgäster som bedriver förvärvs- verksamhet i lägenheten kvarstår enligt vad som gäller enligt nu- varande 36 § hyreslagen.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Paragrafen, som länge varit kritiserad eftersom den bl.a. har kunnat miss- brukas, tas bort. Undersökningar som har gjorts pekar också mot att uppsägningar som har gjorts med stöd av bestämmelsen har kostat de drabbade hyresvärdarna stora belopp i uteblivna hyresbetalningar. Det är inte rimligt att den ena parten i ett hyresförhållande ska kunna rubba balansen mellan parterna på det sätt som 32 § andra stycket hyreslagen ger utrymme för i dag.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

Utredningens lagförslag (SOU 2017:33)

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att nuvarande 12 kap. 55 d och 55 e §§ ska betecknas 12 kap. 55 e och 55 f §§,

dels att 11 kap. 5 a, 6, 6 a och 6 b §§, 12 kap. 1, 16, 18 e, 18 f, 32, 36, 42, 44, 45, 47, 53, 55, 57 a, 58, 58 a, 59, 66, 67, 70 och 73 §§ samt den nya 12 kap. 55 f § ska ha följande lydelse,

dels att rubriken före 12 kap. 45 § ska ha följande lydelse,

dels att det i lagen ska föras in en ny paragraf, 12 kap. 55 d §§ av följande lydelse,

dels att rubriken närmast före nuvarande 12 kap. 55 d § ska sättas närmast före den nya 55 e § och att rubriken närmast före den nuvarande 12 kap. 55 e § ska sättas före den nya 55 f §§.

	Nuvarande lydelse					Föreslagen lydelse
					11 kap.
					5 a §1
	Vid	tillämpningen		av 5 § är		Vid	tillämpningen		av 5 § är
	arrendeavgift		som	jordägaren		arrendeavgift		som	jordägaren
	kräver för förlängning inte att					kräver för förlängning inte att
	anse som skälig, om den över-					anse som skälig, om den över-
	stiger	den	arrendeavgift		som	stiger	den	arrendeavgift		som
	arrendestället		vid arrendetidens			arrendestället		vid arrendetidens
	utgång kan antas betinga på öppna					utgång kan antas betinga på öppna
	marknaden.		Därvid	skall	dock	marknaden.		Därvid	ska	dock
	bortses från anbud eller arrende-					bortses från anbud eller arrende-
	avtal som inte är rimliga med					avtal som inte är rimliga med
	hänsyn till det allmänna prisläget					hänsyn till det allmänna prisläget
	i orten för närmast jämförliga					i orten för närmast jämförliga
	arrendeställen. Endast om särskil-					arrendeställen. Endast om särskil-
	da skäl föreligger får hänsyn tas					da skäl föreligger får hänsyn tas
	till en sådan ökning av arrende-					till en sådan ökning av arrende-
	ställets värde som en arrendator					ställets värde som en arrendator
	har åstadkommit.					har åstadkommit.
	I tvist om ersättning enligt 5 §					I tvist om ersättning enligt 5 §
	får ett yttrande som arrende-					får ett yttrande som arrende-
	nämnden avgett rörande arrende-					nämnden avgett rörande arrende-
	avgiften frångås endast om det					avgiften frångås endast om det
	visas eller annars är uppenbart att					visas eller annars är uppenbart att
	den arrendeavgift som arrende-					den arrendeavgift som arrende-
	stället kan antas betinga på öppna					stället kan antas betinga på öppna
	marknaden är påtagligt				högre	marknaden är påtagligt högre
92	1 Senaste lydelse 1984:678

Vill jordägaren säga upp av- talet, ska han eller hon i upp- sägningen underrätta arrendatorn om de villkor han eller hon upp- ställer för att förlänga arrende- förhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han eller hon icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersätt- ning enligt 5 §, har att tidigast fyra månader före arrendetidens ut- gång hänskjuta tvisten till arrende- nämnden för medling.

Underlåter jordägaren att full- göra vad som åligger honom eller henne enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom eller henne enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrende- stället utan att få ersättning enligt

eller lägre än arrendenämnden har	eller lägre än arrendenämnden har			Prop. 2020/21:201
angett.	angett. Vad som nu har		sagts	Bilaga 2
	gäller inte om jordägaren har
	krävt att arrendeavgiften ska stå i
	visst förhållande till arrendatorns
	rörelseintäkter.
Har i fall som avses i andra	Har i fall som avses i andra
stycket jordägaren vid tiden för	stycket jordägaren vid tiden för
arrendenämndens yttrande fått	arrendenämndens yttrande		fått
anbud eller träffat avtal om	anbud eller träffat avtal om
arrende av arrendestället utan att	arrende av arrendestället utan att
han under medlingen lämnat upp-	han eller hon under medlingen
gift om detta, får anbudet eller	lämnat uppgift om detta, får an-
avtalet beaktas vid prövningen	budet eller avtalet beaktas vid
endast om det föreligger synner-	prövningen endast om det före-
liga skäl.	ligger synnerliga skäl.
	Bestämmelser om medling vid
	arrendenämnden och yttrande om
	arrendeavgift	finns i	lagen
	(1973:188) om	arrendenämnder

och hyresnämnder.

6 §2

Vill jordägaren säga upp av- talet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att för- länga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning- en skall dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersätt- ning enligt 5 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrende- nämnden för medling.

Underlåter jordägaren att full- göra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsäg- ningen utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har arren-

2 Senaste lydelse 1984:678.

Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förläng- ning av avtalet på ändrade villkor, ska han eller hon inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han eller hon önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter arrendatorn att hän- skjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återtar han eller hon före arrendetidens utgång sin upp- sägning, är uppsägningen utan verkan. Har han eller hon inte angett de ändringar han eller hon önskar i de avtalade villkoren, ska nämnden förelägga honom eller henne att avhjälpa bristen inom

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

datorn att hänskjuta tvisten till			5 §, har arrendatorn att hänskjuta
arrendenämnden inom den i första			tvisten till arrendenämnden enligt
stycket angivna tiden. Iakttages ej			första stycket. Iakttas inte denna,
denna, förfaller rätten till ersätt-			förfaller rätten till ersättning. Vad
ning. Vad som har sagts nu gäller			som har sagts nu gäller inte, om
ej, om inom samma tid hän-			inom	samma tid		hänskjutande
skjutande sker enligt 6 a § första			sker	enligt	6 a §	första stycket
stycket.			eller av jordägaren. Rätten till
			ersättning		förfaller		inte	om
			arrendatorn,		senast		vid	den
			tidpunkt då tvisten kan hänskjutas
			till arrendenämnden, har under-
			rättat jordägaren om att denne
			kommer att flytta med anledning
			av uppsägningen.
Innan medlingen har avslutats			Innan arrendetiden har gått ut
får jordägaren för förlängning av			får jordägaren för förlängning av
arrendeförhållandet	inte	kräva	arrendeförhållandet				inte	kräva
högre arrendeavgift	eller	något	högre	arrendeavgift			eller	något
annat villkor som är oförmånli-			annat villkor som är oförmånli-
gare för arrendatorn än vad han			gare för arrendatorn än vad han
har angett i uppsägningen. Gör			eller hon har angett i uppsäg-
han det och kommer förlängning			ningen. Gör han eller hon det och
inte till stånd, har arrendatorn			kommer förlängning inte till
alltid rätt till ersättning enligt 5 §.			stånd, har arrendatorn alltid rätt
			till ersättning enligt 5 §.

6 a §3

Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förläng- ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter arrendatorn att hän- skjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före arrendetidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej före-

94	3 Senaste lydelse 1984:678.

Ska arrendeförhållandet upphöra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på be- gäran av jordägaren eller arrenda- torn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, ska arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

Är frågan om uppskov inte av- gjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att använda arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord om arrenderätten inte har förverkats. Arrendevill- koren ska vara oförändrade under denna tid om arrendenämnden inte bestämmer annat.

läggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han uppställer för att för- länga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttager jordägaren ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 5 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i före- läggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrende.


viss tid. Efterkommes inte före-			Prop. 2020/21:201
läggandet, ska ansökan om med-			Bilaga 2
ling avvisas.
Har arrendatorn fullgjort vad
som åligger honom enligt första
stycket,	ska arrendenämnden
förelägga jordägaren att uppge de
villkor han eller hon uppställer för
att förlänga		arrendeförhållandet
eller orsaken till att han eller hon
vägrar medge förlängning. Iakt-
tager jordägaren inte föreläggan-
det och är avtalet inte uppsagt
enligt 5 § första stycket, ska av-
talet anses förlängt på de av
arrendatorn		önskade villkoren.
Erinran härom ska intagas i före-
läggandet.	Förlängningen anses
som avtal om fortsatt arrende.

6 b §4

Skall arrendeförhållandet upp- höra efter uppsägning enligt 6 eller

6 a §, får arrendenämnden på be- gäran av jordägaren eller arrenda- torn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, skall arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

12kap. 1 §5

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

4	Senaste lydelse 1984:678.	95
5	Senaste lydelse 2012:979.	95

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jord- bruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upp- låtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upp- låtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmel- serna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyres- nämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd.

Ilagen (2012:978) om uthyr- ning av egen bostad finns sär- skilda bestämmelser om upplåt- else av bostadslägenhet i vissa fall.

				16 §6
Bestämmelserna i		10–12 §§			Bestämmelserna	i	10–12 §§
gäller också, om					gäller också, om
1. lägenheten	skadas		under		1. lägenheten skadas			under
hyrestiden utan att hyresgästen är					hyrestiden utan att hyresgästen är
ansvarig för skadan,					ansvarig för skadan,
					2. hinder eller men på annat sätt
					uppstår i nyttjanderätten				utan
					hyresgästens vållande,
2. hyresvärden	brister		i	sin	3. hyresvärden	brister		i	sin
underhållsskyldighet		enligt		15 §	underhållsskyldighet		enligt		15 §
andra stycket,					andra stycket, eller
3. hinder eller men på annat sätt
uppstår i nyttjanderätten				utan
hyresgästens vållande, eller
4. myndighet under hyrestiden					4. myndighet under hyrestiden
meddelar beslut som avses i 10 §					meddelar beslut som avses i 10 §
andra stycket eller 12 § utan att					andra stycket eller 12 § utan att

6Senaste lydelse 2000:226.

hyresgästen givit

anledning

till

hyresgästen

gett

anledning

till

Prop. 2020/21:201

det, dock ej förrän beslutet länder

det, dock inte förrän beslutet får

Bilaga 2

till efterrättelse.

verkställas på samma sätt som en

dom som har vunnit laga kraft.

Avser hyresavtalet en bostads-

lägenhet, får hyresnämnden i fall

som

avses i

första

stycket 1–3

som

avses

i första

stycket 1–3

eller om hyresvärden inte fullgör

sin

underhållsskyldighet

enligt

sin

underhållsskyldighet

enligt

15 § tredje stycket på ansökan av

hyresgästen ålägga

hyresvärden

hyresgästen

ålägga

hyresvärden

att avhjälpa bristen (åtgärds-

föreläggande).

föreläggandet,

föreläggande).

föreläggandet,

som får förenas med vite, skall

som får förenas med vite, ska

bestämmas viss tid inom vilken

den eller de åtgärder som avses

med föreläggandet skall ha vid-

med föreläggandet ska ha vid-

tagits. Föreligger

särskilda skäl,

tagits. Föreligger

särskilda skäl,

får tiden förlängas, om ansökan

om det görs före utgången av den

löpande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om

inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning av hyran

för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter

utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra

sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat

arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart

senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan

ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som

avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan

av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets

inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som

innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

18 e §7

hyresvärden

vill

utföra

hyresvärden

vill

utföra

sådana

åtgärder

som avses

sådana

åtgärder

som avses

18 d §, skall han skriftligen med-

18 d §,

ska

han

eller hon

skrift-

dela de berörda bostadshyres-

ligen meddela de berörda bostads-

gästerna detta.

hyresgästerna detta.

Det skriftliga meddelandet ska

innehålla uppgift om

1. de åtgärder som hyresvärden

vill genomföra,

7 Senaste lydelse 2002:29.

En ansökan enligt 18 e § tredje stycket ska bifallas, om hyres- värden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det är skäligt mot hyresgästen att den genomförs.

Vid prövningen av om det är skäligt att åtgärden genomförs ska hyresvärdens intresse av att genomföra åtgärden vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åt- gärden inte vidtas. Hyresnämnden ska då särskilt beakta

1. om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträck- ning,

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

	2. anledningen till	att hyres-
	värden vill genomföra åtgärderna,
	3. i vilken utsträckning hyres-
	gästen kan påverka utformningen
	och omfattningen av åtgärderna,
	4. tidsplan för genomförandet,
	5. olägenheter som kan uppstå
	för hyresgästen,
	6. behovet av alternativ bostad
	under tiden åtgärderna pågår,
	7. huruvida nedsättning		av
	hyran kommer att erbjudas,
	8. uppgift om hyra efter åtgär-
	derna, om denna är överenskom-
	men, samt
	9. vad som gäller om hyres-
	gästen inte godkänner åtgär-
	derna.
Om en berörd bostadshyresgäst	Om en berörd bostadshyresgäst
inte godkänner åtgärden, får	inte godkänner en åtgärd, får
hyresvärden ansöka hos hyres-	hyresvärden ansöka hos hyres-
nämnden om tillstånd att utföra	nämnden om tillstånd att utföra
åtgärden. Ansökan får göras	åtgärden. Ansökan	får	göras
tidigast två månader efter det att	tidigast tre månader efter det att
meddelandet lämnats till hyres-	meddelandet lämnats till hyres-
gästen.	gästen.

Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts.

18 f §8

En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyres- värden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.

Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgär- den genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genom- förs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vid- tas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.

8Senaste lydelse 2002:29.

Den som hyr en lokal får över- låta hyresrätten till lokalen om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om

1. lokalen hyrs för att användas för förvärvsverksamhet och hyres- rätten ska överlåtas till den som ska överta verksamheten samt hyresvärden inte har någon befo- gad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts, eller

2. lokalen hyrs för att användas för annat ändamål, om hyres- gästen har beaktansvärda skäl för överlåtelsen och hyresvärden inte har någon befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten över- låts.

2. om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgär- den, och

3. om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstäm- melse med god sed i hyresförhåll- anden.

Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilda hyres- gästen beaktas i skälighets- bedömningen.

Hyresnämnden får förena ett beslut om tillstånd med villkor.

	32 §9
Hyresgästen får	inte överlåta	Hyresgästen får	inte överlåta
hyresrätten utan	hyresvärdens	hyresrätten utan	hyresvärdens
samtycke, om ej annat följer av		samtycke, om inte annat följer av
34–37 §§.		34–37 §§.
Vägras samtycke	utan skälig

anledning eller lämnar hyresvär- den ej besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyres- avtalet.

36 §

Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor.

9Senaste lydelse 1993:407.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

100

Har hyresgästen innehaft lägen- heten mindre än tre år, får tillstånd enligt första stycket lämnas endast om det finns synnerliga skäl.

Ett tillstånd kan förenas med villkor.

42§10

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet

att upphöra i förtid,
1. om	hyresgästen, när	det	1. om	hyresgästen, när	det
gäller en bostadslägenhet, dröjer			gäller en bostadslägenhet, dröjer
med att betala hyran mer än en			med att betala hyran mer än en
vecka	efter förfallodagen	och	vecka	efter förfallodagen	och
annat inte följer av 55 d § femte–			annat inte följer av 55 e § femte–
sjunde styckena,			sjunde styckena,

2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

3.om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägen- heten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

4.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5.om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6.om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsido- sätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägen- heten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

7.om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

8.om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

9.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan närings- verksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyres- förhållandet, efter förfallodagen.

10Senaste lydelse 2014:335.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämn- den underrättas enligt 25 § andra stycket.

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som nu har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägen- heten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyres- nämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd.

44§11

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

1.inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om upp- sägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

2.inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det är	En hyresgäst får inte, när det är
fråga om en bostadslägenhet,	fråga om	en bostadslägenhet,
skiljas från lägenheten, om dröjs-	skiljas från lägenheten, om dröjs-
målet endast har avsett sådan	målet endast har avsett sådan
höjning av hyran som blivit gäll-	höjning av hyran som blivit gäll-
ande enligt 54 a § och hyran kan	ande enligt 54 a § och hyran kan
prövas med tillämpning av 55 d §	prövas med tillämpning av 55 e §
tredje stycket. Vad som sagts nu	tredje stycket. Vad som sagts nu
skall gälla till dess att en månad	ska gälla	till dess att en månad

11Senaste lydelse 2006:928.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

101

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

förflutit från det	att hyresnämn-	förflutit från det	att hyresnämn-
dens eller Svea hovrätts beslut har		dens eller Svea hovrätts beslut har
vunnit laga kraft.		vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller

2.hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

Förlängning av hyresavtal för	Hyresgästens rätt till
bostadslägenheter	förlängning av hyresavtalet
	(besittningsskydd)

45 §12

Bestämmelserna i 46–52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,

om inte
1. hyresavtalet avser upplåtelse	1. hyresavtalet	vid tiden	för
av en lägenhet i andra hand till	upplåtelsen inte ingick i en affärs-
annan för självständigt brukande	mässigt bedriven uthyrningsverk-
och hyresförhållandet upphör	samhet, hyresförhållandet upphör
innan det har varat längre än två	innan det har varat längre än två
år i följd,	år och upplåtelsen avser
	a) ett rum eller en lägenhet i
	andra hand till annan för själv-
	ständigt brukande eller
	b) ett rum eller en lägenhet i ett
	en- eller tvåfamiljshus eller inom
	en ägarlägenhetsfastighet.
2. hyresavtalet i annat fall än	2. hyresavtalet i annat fall än
som sägs i 1 avser ett möblerat	som sägs i 1 avser ett rum eller en
rum eller en lägenhet för fritids-	lägenhet för fritidsändamål		och
ändamål och hyresförhållandet	hyresförhållandet	upphör innan
upphör innan det har varat längre	det har varat längre än nio
än nio månader i följd,	månader i följd,
3. lägenheten utgör en del av	3. hyresavtalet	avser ett	rum
upplåtarens egen bostad,	eller en lägenhet som utgör en del
	av upplåtarens egen bostad,

4.hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §, eller

5.annat följer av en sådan överenskommelse som avses i 45 a §.

102	12 Senaste lydelse 2008:1074.

Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand.

47§13

Har lägenheten hyrts av flera				Har lägenheten hyrts av flera
gemensamt och har de på grund				gemensamt och har de på grund
av att en av dem sagt upp hyres-				av att en av dem sagt upp hyres-
avtalet eller till följd av annan				avtalet eller till följd av annan
omständighet, som hänför sig till				omständighet, som hänför sig till
endast en av dem, ej gemensamt				endast en av dem, inte gemensamt
rätt till förlängning av hyresavtalet,				rätt till förlängning av hyresavtalet,
är en medhyresgäst berättigad att				är en medhyresgäst berättigad att
få hyresavtalet förlängt för egen				få hyresavtalet förlängt för egen
del, om hyresvärden skäligen kan				del, om hyresvärden skäligen kan
nöja sig med honom som hyres-				nöja sig med honom eller henne
gäst. Vad som sagts nu gäller ej				som hyresgäst. Vad som sagts nu
när hyresrätten är förverkad utan				gäller inte när hyresrätten är
att hyresvärden har sagt upp				förverkad utan att hyresvärden
avtalet att upphöra i förtid. Är				har sagt upp avtalet att upphöra i
medhyresgästen		make	eller	förtid. Är medhyresgästen make
sambo till den som sagt upp				eller sambo till den som sagt upp
avtalet eller eljest föranlett att				avtalet eller på annat sätt föranlett
hyresgästerna ej gemensamt har				att hyresgästerna inte gemensamt
rätt till förlängning av avtalet, har				har rätt till förlängning av avtalet,
maken eller sambon en sådan rätt				har maken eller sambon en sådan
till förlängning även när hyres-				rätt till förlängning även när
rätten är förverkad på annan grund				hyresrätten är förverkad på annan
än dröjsmål med betalning av				grund än dröjsmål med betalning
hyran. Detta gäller också när				av hyran. Detta gäller också när
hyresvärden har sagt upp hyres-				hyresvärden har sagt upp hyres-
avtalet att upphöra i förtid på				avtalet att upphöra i förtid på
grund av förverkandet.				grund av förverkandet.
Om en hyresgäst, som är gift				Om en hyresgäst, som är gift
eller samboende och vars make				eller samboende och vars make
eller sambo ej har del i hyres-				eller sambo inte har del i hyres-
rätten,	säger upp	hyresavtalet		rätten, säger upp hyresavtalet eller
eller vidtar någon annan åtgärd				vidtar någon annan åtgärd för att
för att få det att upphöra eller om				få det att upphöra eller om han
han eller hon i annat fall inte har				eller hon i annat fall inte har rätt
rätt till förlängning av avtalet, har				till förlängning av avtalet, har
maken eller sambon, om han eller				maken eller sambon, om han eller
hon har sin bostad i lägenheten,				hon har sin bostad i lägenheten,
rätt att överta hyresrätten och få				rätt att överta hyresrätten och få
hyresavtalet förlängt för egen del,				hyresavtalet förlängt för egen del,
såvida	hyresvärden	skäligen	kan	såvida hyresvärden skäligen kan
nöja sig med honom eller henne				nöja sig med honom eller henne
som hyresgäst. Vad som sagts nu				som hyresgäst. Vad som sagts nu

13Senaste lydelse 2006:928.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

103

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 d § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat har avtalats med hyres- värden.

gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 e § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

	53 §14
	Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran
	fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om
	den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till
	bruksvärdet är likvärdiga.
	Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för
	lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt
	hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med
	lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan
	ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på
	hyresmarknaden.
	Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som
	ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.
	Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 c §§ iakttas.
	Om den hyra som är att anse	Om den hyra som är att anse
	som skälig vid en prövning enligt	som skälig vid en prövning enligt
	första stycket är väsentligt högre	första stycket är väsentligt högre
	än den tidigare hyran i hyres-	än den tidigare hyran i hyres-
	förhållandet, ska hyresnämnden, om	förhållandet, ska hyresnämnden, om
	hyresgästen begär det och inte	hyresgästen begär det och inte
	särskilda skäl talar emot det,	särskilda skäl talar emot det,
	bestämma att hyra ska betalas	bestämma att hyra ska betalas
	med lägre belopp under en skälig	med lägre belopp under en skälig
		tid. Tiden ska bestämmas med
104	14 Senaste lydelse 2006:408.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

					55 f §15
Denna paragraf gäller vid upp-						Denna paragraf gäller vid upp-
låtelse av möblerat eller omöblerat						låtelse av rum, vid upplåtelse i
rum och vid upplåtelse i andra						andra hand av lägenhet och vid
hand av annan bostadslägenhet.						upplåtelse enligt 55 d §. Paragra-
Paragrafen gäller dock inte upp-						fen gäller dock inte upplåtelse för
låtelser för fritidsändamål.						fritidsändamål.
Om hyresvärden har tagit emot						På ansökan av hyresgästen ska
en hyra som inte är skälig enligt						hyresnämnden fastställa hyran en-
55 §	första–tredje styckena och					ligt 55 § första–tredje				styckena
55 c §, ska hyresnämnden på an-						och 55 c § eller enligt 55 d §. Be-
sökan av hyresgästen besluta att						slutet får avse hyra tidigast från
hyresvärden			ska	betala	tillbaka	och med det månadsskifte som
vad han eller hon har tagit emot						inträffar närmast före ett år före
utöver skäligt belopp tillsammans						dagen för ansökan. Vid prövningen
med ränta. Vid bedömningen av						ska hyresnämnden, i förekom-
om den mottagna hyran är skälig						mande fall, även beakta sådan
ska hyresnämnden även beakta						nedsättning av hyresvärdens egen
sådan nedsättning av hyresvärdens						hyra som har skett med tillämp-
egen hyra som har skett med						ning av 55 § femte stycket.
tillämpning av 55 § femte stycket.						Om hyran sänks genom ett be-
Räntan beräknas enligt 5 § ränte-						slut enligt andra stycket ska
lagen (1975:635) från dagen då						hyresvärden		åläggas		att	till
hyresvärden tog emot beloppet till						hyresgästen		betala tillbaka			vad
dess	att	återbetalningsskyldig-				som har tagits emot för mycket.
heten	blivit		slutligt		bestämd	Återbetalningen ska också om-
genom beslut som vunnit laga						fatta ränta enligt 5 § räntelagen
kraft och enligt 6 § räntelagen för						(1975:635) från dagen då hyres-
tiden därefter. Ett beslut om åter-						värden tog emot beloppet till dess
betalning av hyra får inte avse						att	återbetalningsskyldigheten
längre tid tillbaka än ett år före						blivit	slutligt		bestämd	genom
dagen för ansökan.						beslut som vunnit laga kraft och
I ett ärende om återbetalning						enligt	6 § räntelagen för				tiden
enligt andra stycket ska hyres-						därefter. Beslut om ändring av
nämnden, om hyresgästen begär						hyran anses som avtal om villkor
det, också fastställa hyran för den						för fortsatt uthyrning. När det
fortsatta uthyrningen från och med						finns skäl till det får hyresnämn-
dagen för ansökan. Vid denna						den bestämma att beslutet ska
prövning tillämpas 55 § första–						gälla omedelbart. Om hyran änd-
tredje	styckena			och 55 c §. Vid		ras retroaktivt			tillämpas 55 e §
prövningen			ska	hyresnämnden		femte–åttonde styckena.
även beakta sådan nedsättning av
hyresvärdens egen hyra som har
skett med tillämpning av 55 §
femte stycket. Beslut om ändring
av hyresvillkoren anses som avtal
om villkor för fortsatt uthyrning.
När det		finns skäl till			det, får

106	15 Senaste lydelse 2010:811.

hyresnämnden bestämma att be-	Prop. 2020/21:201
slutet ska gälla omedelbart. Om	Bilaga 2
hyran höjs eller sänks retroaktivt,
tillämpas 55 d § femte–åttonde

styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket

ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att

hyresgästen lämnade lägenheten.

57 a §16

Vid

tillämpningen

57 §

Vid

tillämpningen

57 §

första stycket 5 skall

krävd

första stycket 5 ska en krävd hyra

hyra inte anses som skälig, om

inte anses som skälig, om den

den överstiger den hyra som

överstiger den hyra som lokalen

lokalen

vid

hyrestidens

utgång

vid hyrestidens utgång kan antas

kan antas betinga på öppna mark-

betinga

på

öppna

marknaden

naden (marknadshyra). Mark-

(marknadshyra). Marknadshyran

nadshyran skall i första hand

ska i första hand bestämmas med

bestämmas med utgångspunkt i

utgångspunkt i en jämförelse med

en jämförelse med hyran för andra

hyran för andra liknande lokaler

liknande lokaler på orten. Endast

på orten. Endast om det finns

om det finns särskilda skäl får

särskilda skäl får hänsyn tas till

hänsyn tas till ökning av lokalens

ökning av lokalens värde, som en

värde, som en hyresgäst har åstad-

hyresgäst har åstadkommit.

kommit.

I tvist om ersättning enligt 57 §

får yttrande

hyresnämnden

får yttrande

hyresnämnden

frångås endast om det är uppen-

bart

1. när

yttrandet

avser

mark-

1. när

yttrandet

avser

mark-

nadshyran, att denna är påtagligt

nadshyran och

hyresvärden inte

högre eller lägre än hyresnämn-

vid medlingen har krävt att hyran

den angett,

ska stå i visst förhållande till hyres-

gästens rörelseintäkter, att denna

är påtagligt högre eller lägre än

hyresnämnden angett,

2. när

yttrandet

avser anvisad

2. när

yttrandet

avser anvisad

lokal, att hyresnämndens bedöm-

ning inte varit riktig.

I fall som avses i andra

stycket 1 får utredning som inte

har lagts fram under medlingen,

beaktas vid prövningen endast om

det finns synnerliga skäl.

Bestämmelser om medling och

yttrande om marknadshyra eller

anvisad

lokal

finns

lagen

16 Senaste lydelse 2002:29.

107

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

na tidigare har ingivits till nämnden i anledning av uppsäg- ningen. Rätten till ersättning för- faller inte heller om hyresgästen, senast vid den tidpunkt då tvisten kan hänskjutas till hyresnämnden, har underrättat hyresvärden om att hyresgästen kommer att flytta med anledning av hyresvillkoren i uppsägningen.

Innan hyrestidens utgång får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han eller hon har angett i uppsägningen. Gör han eller hon det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

				58 a §18
Vill	hyresgästen		säga	upp	Vill	hyresgästen		säga	upp
avtalet för förlängning på ändrade					avtalet för förlängning på ändrade
villkor, skall han i uppsägningen					villkor, ska han eller hon i
underrätta hyresvärden om				den	uppsägningen		underrätta hyres-
ändring i de avtalade villkoren					värden om den ändring i de av-
som han begär. Om överens-					talade villkoren som han begär.
kommelse inte träffas mellan par-					Om överenskommelse inte träffas
terna, skall hyresgästen inom två					mellan	parterna, får hyresgästen
månader från uppsägningen hän-					hänskjuta tvisten till hyresnämn-
skjuta	tvisten	till hyresnämnden			den för medling tidigast fyra
för medling.					månader före hyrestidens utgång.
Underlåter		hyresgästen		att	Underlåter		hyresgästen		att
fullgöra vad som åligger honom					fullgöra vad som åligger honom
enligt första stycket eller åter-					eller henne enligt första stycket
kallar	han	före	hyrestidens		eller återtar hyresgästen sin upp-
utgång sin ansökan om medling,					sägning, är uppsägningen utan
är uppsägningen utan verkan.					verkan.
Om inte hyresvärden själv har					Om inte hyresvärden själv har
sagt upp avtalet, får han innan					sagt upp avtalet, får han eller hon
medlingen har avslutats inte vägra					innan	hyrestidens utgång			har
förlängning av hyresförhållandet					avslutats inte		vägra	förlängning
eller för förlängning kräva högre					av hyresförhållandet			eller	för
hyra eller något annat villkor som					förlängning kräva högre hyra eller
är oförmånligare för hyresgästen					något annat villkor som är
än vad som följer av det uppsagda					oförmånligare för hyresgästen än
avtalet. Gör han det och kommer					vad som följer av det uppsagda

18Senaste lydelse 1988:927.

109

Prop. 2020/21:201	förlängning inte till stånd, har
Bilaga 2	hyresgästen alltid rätt till ersätt-
	ning enligt 58 b §.

avtalet. Gör han eller hon det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

59 §19

Skall hyresförhållandet upphöra

Ska hyresförhållandet

upphöra

efter uppsägning som gjorts av

hyresvärden eller, i fall som avses

i 58 a §, av hyresgästen, får hyres-

nämnden på ansökan av hyres-

värden

eller hyresgästen medge

värden

eller

hyresgästen medge

skäligt uppskov med avflytt-

ningen, dock högst två år från

hyrestidens utgång. Ansökan om

uppskov skall ha kommit in till

uppskov ska ha kommit in till

hyresnämnden

före hyrestidens

hyresnämnden

före hyrestidens

utgång.

Medges uppskov, skall hyres-

Medges uppskov, ska hyres-

nämnden fastställa skäliga hyres-

villkor för tiden från det att avtalet

upphört till dess hyresgästen skall

upphört till dess hyresgästen ska

flytta.

Är frågan om uppskov inte av-

gjord när hyrestiden går ut, har

hyresgästen

rätt

att

använda

lokalen till dess frågan är slutligt

avgjord om hyresrätten inte har

förverkats.

Hyresvillkoren

ska

vara oförändrade under denna tid

om hyresnämnden inte bestämmer

annat.

66 §20

Avtal

mellan hyresvärd

och

Avtal

mellan

hyresvärd

och

hyresgäst, att framtida tvist med

anledning

hyresförhållandet

anledning

hyresförhållandet

skall hänskjutas till avgörande av

ska hänskjutas till avgörande av

skiljemän utan förbehåll om rätt

för parterna att klandra skilje-

domen, får inte göras gällande i

fråga om hyresgästens rätt eller

skyldighet att tillträda eller be-

hålla lägenheten, fastställande av

hyresvillkor i fall som avses i 51,

52 eller

55 §,

återbetalning av

52 eller

55 §,

återbetalning av

hyra och

fastställande av

hyra

hyra och

fastställande

hyra

110

19 Senaste lydelse 1988:927.

20 Senaste lydelse 2006:408.

enligt 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte så- vitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.


enligt 55 f § eller			bestämmande		Prop. 2020/21:201
av	ersättning	enligt		58 b §. I	Bilaga 2
övrigt gäller skiljeavtalet inte så-
vitt	därigenom	skiljemän utsetts
eller bestämmelse meddelats om
skiljemännens		antal,		sättet för
deras utseende		eller		förfarandet
vid	skiljenämnden.			I berörda
hänseenden ska		lagen		(1999:116)
om	skiljeförfarande			tillämpas.
Vad som sagts nu utgör dock inte
hinder för att i skiljeavtalet utse
hyresnämnden		till	skiljenämnd

eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

67§21

Överenskommelse om villkor i					Överenskommelse om villkor i
fråga		om hyresförhållande som			fråga		om hyresförhållande som
beror av anställning gäller mot					beror av anställning gäller mot
hyresgästen eller den som har rätt					hyresgästen eller den som har rätt
att träda i hyresgästens ställe även					att träda i hyresgästens ställe även
om		överenskommelsen		strider	om		överenskommelsen		strider
mot bestämmelse i 4, 33–35, 40,					mot bestämmelse i 4, 33–35, 40,
46,	47, 49–54, 55 d, 55 e eller				46,	47, 49–54, 55 e, 55 f eller
66 §,		såvida överenskommelsen			66 §,		såvida överenskommelsen
har formen av kollektivavtal och					har formen av kollektivavtal och
på	arbetstagarsidan		har	slutits	på	arbetstagarsidan		har	slutits
eller		godkänts av	organisation		eller		godkänts av	organisation
som enligt lagen (1976:580) om					som enligt lagen (1976:580) om
medbestämmande i arbetslivet är					medbestämmande i arbetslivet är
att anse såsom central arbetstagar-					att anse såsom central arbetstagar-
organisation.					organisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2. hyresvärden och hyresgästen	2. hyresvärden och hyresgästen
är överens om att villkoren skall	är överens om att villkoren ska
tillämpas eller villkoren ingår i	tillämpas eller villkoren ingår i
hyresavtalet på grund av beslut	hyresavtalet på grund av beslut
om villkorsändring enligt 54 och	om villkorsändring enligt 54 och
55 §§.	55 §§.

70§22

Beslut av hyresnämnden i	Beslut av hyresnämnden i
frågor som avses i 11 § första	frågor som avses i 11 § första

21	Senaste lydelse 2006:408.	111
22	Senaste lydelse 2006:408.	111

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

om upprustningsföreläggande enligt 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

stycket 5,	16 § andra	stycket,	stycket 5,	16 § andra	stycket,
18 a–f §§,	18 h §, 23 §	andra	18 a–f §§,	18 h §, 23 §	andra
stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52,			stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52,
54, 55 e, 62 eller 64 § får över-			54, 55 f, 62 eller 64 § får över-
klagas inom tre veckor från den			klagas inom tre veckor från den
dag beslutet meddelades.			dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73§23

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 e § och i mål om åtgärds- föreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

om upprustningsföreläggande enligt 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2.De nya föreskrifterna gäller även i fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte annat följer av 3–8.

3.Om en tvist enligt 12 kap. 16 § har inletts före ikraftträdandet ska den äldre lydelsen tillämpas.

4.Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 e § har lämnats till hyresgästen före ikraftträdandet, ska denna paragraf tillämpas i den äldre lydelsen. 12 kap. 18 f § ska tillämpas i den äldre lydelsen om ansökan har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet.

5.Om ett hyresavtal har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 32, 36, 45, 55 d och 55 e §§ i den äldre lydelsen.

6.Om en hyrestvist har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet ska 12 kap. 55 § tillämpas i den äldre lydelsen.

7.I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet tillämpas 12 kap. 57 a, 58, 58 a och 59 §§ i den äldre lydelsen.

8.I fråga om arrendeavtal som har sagts upp före ikraftträdandet tillämpas 11 kap. 5 a, 6, 6 a och 6 b §§ i den äldre lydelsen.

112	23 Senaste lydelse 2006:408.

Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

att 4, 10, 12, 12 a, 15, 21 a, 22, 23 och 23 a §§ ska ha följande lydelse.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

4 §1

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva

tvist

åtgärds-

2. pröva

tvist

åtgärds-

föreläggande enligt 12 kap. 11 §

första stycket 5 och 16 § andra

stycket,

ändrad

användning av

stycket,

ändrad

användning av

lokal enligt

12 kap. 23 §

andra

lokal enligt

12 kap. 23 §

andra

stycket, skadestånd enligt 12 kap.

24 a §,

överlåtelse av hyresrätt

24 a §,

överlåtelse av hyresrätt

enligt

12 kap.

34–37 §§,

upplåt-

enligt

12 kap.

34–37 §§,

upplåt-

else av lägenhet i andra hand

enligt

12 kap.

40 §, förlängning

enligt

12 kap.

40 §, förlängning

av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §,

villkor enligt 12 kap. 54 §, åter-

betalning av hyra och fastställande

av hyra

enligt

12 kap.

55 e §,

av hyra

enligt

12 kap.

55 f §,

uppskov

med

avflyttning

enligt

uppskov

med

avflyttning

enligt

12 kap.

59 §

eller föreläggande

12 kap.

59 §

eller föreläggande

enligt

12 kap.

64 §, allt

jorda-

enligt

12 kap.

64 §, allt

jorda-

balken,

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2 c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad,

3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

1 Senaste lydelse 2012:980.

113

Om det inte träffas någon förlikning, ska tvisten avgöras av nämnden, om tvisten rör en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b eller 3. I annat fall ska ärendet avskrivas om inte någon av parterna har begärt ett sådant yttrande som avses i 12 a §.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

114

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

		10 §2
Uteblir	sökanden från	ett	Uteblir	sökanden från	ett
sammanträde, ska ärendet av-			sammanträde, ska ärendet av-
skrivas. Om motparten uteblir, får			skrivas. Om motparten uteblir, får
nämnden	förelägga honom	eller	nämnden	förelägga honom	eller
henne att inställa sig vid vite. Om			henne att inställa sig vid vite. Om
parten ändå uteblir och det inte			parten ändå uteblir och det inte
kan antas att förlikning kan			kan antas att förlikning kan
komma till stånd, ska ärendet			komma till stånd, ska ärendet
avskrivas. I fråga om en tvist som			avskrivas. I fråga om en tvist som
avses i 1 § första stycket 2 eller			avses i 1 § första stycket 2 eller
4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c			4 § första stycket 2, 2 a, 2 b eller
eller 3, ska dock ärendet avgöras			3, ska dock ärendet avgöras trots
trots att parten inte har inställt sig.			att parten inte har inställt sig.

Uteblir båda parterna i en tvist som en domstol hänskjutit till nämnden, ska ärendet avskrivas. Uteblir endast den ena parten, gäller första stycket andra och tredje meningarna.

Första och andra styckena gäller inte, om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro.

12 §3

Nämnden ska klarlägga tvistefrågorna och, även om medling inte har begärts, försöka förlika parterna.

Kan parterna inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska nämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.

Om det inte träffas någon förlikning, ska tvisten avgöras av nämnden, om tvisten rör en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c eller 3. I annat fall ska ärendet avskrivas.

2Senaste lydelse 2012:980.

3Senaste lydelse 2012:980.

Angår yttrandet lägenhets mark- nadshyra eller arrendeavgift, ska nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller munt- ligen vid sammanträde anmäla om han eller hon antar den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. Om en part vid medlingen har begärt en hyra eller arrendeavgift som står i visst förhållande till hyresgästens eller arrendatorns rörelseintäkter ska parten i stället ange sin slutliga ståndpunkt i fråga om detta vill- kor. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans eller hennes slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han eller hon angivit innan yttrandet avgavs.

Prop. 2020/21:201	skiljedom. I fråga om ansökan och en parts första inlaga till nämnden
Bilaga 2	gäller 8 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnden, kan skiljedom dock
	alltid begäras muntligen inför nämnden.

I ett ärende som nämnden ska avgöra genom skiljedom gäller lagen (1999:116) om skiljeför- farande, i den mån annat inte följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 4 kap. 9 § bostadsrättslagen (1991:614) eller 4 § lagen (2012:978) om uthyr- ning av egen bostad.

21 a §6

Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds yttrande enligt 12 a §.

Angår yttrandet lägenhets mark- nadshyra eller arrendeavgift, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller munt- ligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. Iakttar part inte nämn- dens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttran- det avgavs

		22 §7
		Nämndens beslut har rättskraft	Nämndens beslut har rättskraft
		när tiden för överklagande har	när tiden för överklagande har
		gått ut, om beslutet innebär att en	gått ut, om beslutet innebär att en
		fråga som avses i 1 § första	fråga som avses i 1 § första
116	6	Senaste lydelse 1984:679.
116	7	Senaste lydelse 2012:980.

stycket 2 eller 5 eller 4 § första	stycket 2 eller 5 eller 4 § första
stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 3, 5 a, 6	stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6 eller 7
eller 7 har avgjorts. Detta gäller	har avgjorts. Detta gäller dock
dock inte beslut som innebär att	inte beslut som innebär att
nämnden har avslagit en ansökan	nämnden har avslagit en ansökan
om	om

1.åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

2.upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken,

3.tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34–37 eller 40 § jordabalken,

4.tillstånd enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614),

5.uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken,

6.förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken, eller

7.rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut ska inte tillämpas hos nämnderna.

23 §8

Det finns bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut i

–12 kap. 70 § jordabalken,

–6 § lagen (2012:978) om ut- hyrning av egen bostad,

–31 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

–6 kap. 4 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt,

–11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614),

–34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), och

–15 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt	Hyresnämndens yttrande enligt
12 a § första stycket får inte över-	12 a § första stycket eller beslut
klagas.	enligt 12 a § fjärde stycket får inte
	överklagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämnden

1.avvisat en ansökan som avses i 8, 11, 14, 15, 15 a, 16 eller 16 e §, eller avvisat ett överklagande,

2.avskrivit ett ärende enligt 8, 9, 10, 15 a, 16 eller 16 e §, dock inte när ärendet kan återupptas,

3.ogillat en invändning om jäv mot ledamot av nämnden eller en invändning om att det finns ett hinder för ärendets prövning,

4.avvisat ett ombud eller ett biträde,

5.beslutat om ersättning för någons medverkan i ärendet,

6.utdömt vite eller någon annan påföljd för underlåtenhet att följa föreläggande eller straff för förseelse i förfarandet,

7.beslutat i annat fall än som avses i 5 i fråga som gäller rättshjälp enligt rättshjälpslagen (1996:1619 ), eller

8.stadfäst en förlikning.

8Senaste lydelse 2012:980.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

117

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

118

Ett överklagande som avses i tredje stycket ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överklagande som avses i första eller tredje stycket tillämpas 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångs- balken.

23 a §9

Det finns bestämmelser om överklagande av arrendenämndens beslut i

8 kap. 31 § jordabalken och 16 § lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Arrendenämndens			yttrande	Arrendenämndens				yttrande
enligt 12 a § andra stycket får inte				enligt 12 a §		andra	stycket		eller
överklagas. Nämndens			beslut i	beslut enligt 12 a § fjärde stycket
sådana frågor som avses i 23 §				får inte	överklagas. Nämndens
tredje stycket får överklagas till				beslut i sådana frågor som avses i
den hovrätt inom vars domkrets				23 § tredje stycket får överklagas
arrendenämnden		är	belägen.	till den hovrätt inom vars domkrets
Detsamma gäller nämndens beslut				arrendenämnden			är	belägen.
enligt lagen	(1985:658) om			Detsamma gäller nämndens beslut
arrendatorers	rätt	att	förvärva	enligt	lagen	(1985:658)			om
arrendestället.				arrendatorers		rätt	att	förvärva
				arrendestället.

Vid överklagande av arrendenämndens beslut gäller 8 kap. 31 a–31 c §§ jordabalken. Hovrättens beslut med anledning av överklagande i frågor som avses i andra stycket tredje meningen eller i 23 § tredje stycket får inte överklagas.

1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2.Ärenden som gäller hyresavtal för vilka den upphävda lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller ska handläggas enligt äldre föreskrifter. Ärenden som avser andra avtal handläggs enligt äldre föreskrifter, om avtalet har sagts upp före ikraftträdandet.

9Senaste lydelse 2005:1061.

Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792) dels att rubriken närmast före 8 § ska tas bort,

dels att 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 18, 25, 25 a, 29, 30 och 32 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det i lagen ska föras in nya paragrafer, 2 a och 25 b §§, av följande lydelse,

dels att rubrikerna närmast före 2, 3, 5 och 7 §§ ska ha följande lydelse.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

Nuvarande lydelse				Föreslagen lydelse
				Förutsättningar för ingripande
				i förvaltningen
			2 §1
Uppfyller en fastighet inte de				Hyresnämnden får besluta om
krav som	bostadshyresgästerna			ingripande i förvaltningen av en
har rätt att ställa i fråga om				fastighet, om	fastighetsägaren
sundhet, ordning och skick, får				brister i sina skyldigheter mot
hyresnämnden		besluta	att	bostadshyresgäster genom att
fastigheten	ska	ställas	under	1. eftersätta	underhållet av
särskild	förvaltning,		om	fastigheten eller
fastighetens brister beror på att				2. i övrigt förvaltar fastigheten
fastighetsägaren		eftersatt	fastig-	på ett sätt som inte är godtagbart
hetens underhåll eller på annat				för de boende.
sätt förvaltat fastigheten på ett				Hyresnämnden får också besluta
sätt som inte är godtagbart för				om ingripande om fastighetsägaren
bostadshyresgästerna.				underlåter att hyra ut lägenheter
				för bostadsändamål i fastigheten
				och det med hänsyn till
				bostadsförsörjningen är uppenbart
				oförsvarligt att lägenheterna står
				tomma.

Om en ansökan om särskild förvaltning har kommit in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart, får ett beslut enligt första stycket meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt.

Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighets- ägaren underlåter att hyra ut

1 Senaste lydelse 2010:25.

119

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn

till bostadsförsörjningen är

uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

I ett beslut om särskild för- valtning ska hyresnämnden,

1. om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förval-

tare (förvaltningsåläggande), eller

2. om bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller det kan antas att förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförval- tning).

2 a §

	Om en ansökan om ingripande i
	förvaltningen enligt 2 § första
	stycket kommer in till hyresnämn-
	den inom tre år efter det att fastig-
	hetsägaren har ansökt om lagfart,
	får ett beslut meddelas redan om
	det finns anledning att anta att
	fastigheten inte förvaltas på ett
	godtagbart sätt.
Förvaltningsåläggande	Formerna för ingripande
	3 §

120

I förvaltningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken fastighetsägaren till hyresnämn- den skall inge skriftligen up- prättat avtal, varigenom förvalt- ningen överlämnas till särskild förvaltare.

Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden för- länga den tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtal. Ansökan om förlängning skall

Ett ingripande i förvaltningen sker genom att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att vidta en eller flera åtgärder (förvaltningsföreläggande) eller, om detta inte bedöms tillräckligt, genom att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsför- valtning).

göras före utgången av den be- stämda tiden.

4 §

Förvaltningsavtal som avses i

3 § skall slutas för en tid av minst tre år, om ej hyresnämnden med- ger att det får avse kortare tid. Avtalet skall noggrant ange vad som åligger förvaltaren och skall vara förenat med fullmakt för förvaltaren att företräda fastig- hetsägaren i de angelägenheter som omfattas av förvaltnings- uppdraget.

Sökanden skall beredas tillfälle att yttra sig över förvaltningsavtal som inges till hyresnämnden. Där- efter prövar hyresnämnden om av- talet kan godkännas. Härvid skall nämnden pröva om förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer och om avtalet innefattar befogenhet för honom att ombesörja förvalt- ning i den omfattning som behövs med hänsyn till de brister som har föranlett beslutet om förvalt- ningsåläggande.

Vid behov kan nämnden bereda fastighetsägaren tillfälle att avtala om sådana ändringar och tillägg i det upprättade avtalet som behövs för att detta skall kunna godkännas.

Vid valet mellan förvaltnings- föreläggande och tvångsförvalt- ning ska hyresnämnden beakta hur allvarliga bristerna i förvalt- ningen är och om fastighets- ägaren kan antas rätta sig efter ett föreläggande.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

	Förvaltningsföreläggande
	5 §
Inges icke förvaltningsavtal	I ett beslut om förvaltnings-
inom den bestämda tiden eller	föreläggande		ska	hyresnämnden
kan avtalet icke godkännas, skall	förelägga	fastighetsägaren				att
hyresnämnden besluta om tvångs-	vidta en eller flera åtgärder. I
förvaltning eller, om särskilda skäl	föreläggandet ska bestämmas viss
föreligger, utfärda nytt förvalt-	tid inom vilken den eller de åt-
ningsåläggande.	gärder som avses med före-
	läggandet	ska		ha	vidtagits.
	Föreläggandet		får	förenas		med
	vite.
	Föreligger		särskilda		skäl	får
	tiden förlängas, om ansökan om

121

Har ett förvaltningsförelägg- ande meddelats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller föreläggandet.

Tvångsförvaltning

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

det görs före utgången av den löp- ande tidsfristen.

6 §

Har förvaltningsåläggande med- delats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller åläggandet.

7 §

Ändras godkänt förvaltnings- avtal eller sker avvikelse i för- hållande till avtalet, skall för- valtaren genast anmäla detta till den på vars ansökan förvaltnings- åläggandet har meddelats.

Hyresnämnden skall i beslut om godkännande av förvaltnings- avtal erinra förvaltaren om hans skyldighet enligt första stycket.

Iett beslut om tvångsförvalt- ning, ska hyresnämnden utse en förvaltare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har tillräcklig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under på- gående förvaltning utse ny förval- tare när förhållandena föranleder det.

8 §

Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt utse förvaltare. Till för- valtare skall utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvalt- ning.

Hyresnämnden kan under på- gående förvaltning utse ny förval- tare när förhållandena föranleder det.

Varje kommun ska ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare.

122

		18 §2
Hyresnämnden	ska inom	sex	Hyresnämnden	ska inom sex
månader från det att beslutet om			månader från det att beslutet om
tvångsförvaltning	trädde i kraft		tvångsförvaltning	trädde i kraft
fastställa den tid under vilken			fastställa den tid under vilken
förvaltningen ska pågå. Tiden får,			förvaltningen ska pågå. Tiden får,
om beslutet har meddelats med			om beslutet har meddelats med
stöd av 2 § första eller tredje			stöd av 2 §, bestämmas till högst
stycket, bestämmas till högst fem år			fem år från det att beslutet om
från det att beslutet om tvångs-			tvångsförvaltning	trädde i kraft.
förvaltning trädde i kraft.		Om	Om beslutet har meddelats med
beslutet har meddelats med stöd			stöd av 2 a §, får tiden bestämmas

2Senaste lydelse 2010:25.

till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

Inför beslut enligt första stycket bör hyresnämnden inhämta upp- lysningar från förvaltaren om lämplig tid för förvaltningen, för- valtarens bedömning av den tidi- gare förvaltningen av fastigheten, vilka åtgärder som behöver ut- föras och andra omständigheter som kan vara av betydelse för beslutet.

Om det vid utgången av den för

tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 §, besluta om förlängning av tiden med högst tre år i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 a §, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

Om det vid utgången av den för

tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller tredje stycket, besluta om förlängning av tiden med högst tre år i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får hyres- nämnden besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

Finns inte längre skäl för tvångsförvaltning, ska hyresnämnden besluta att förvaltningen ska upphöra omedelbart.

		25 §3
Förvaltaren har rätt att få skäligt			Förvaltaren har rätt att få skäligt
arvode, som bestäms av hyres-			arvode för uppdraget och ersätt-
nämnden för varje kalenderår			ning för de utgifter som har varit
eller för kortare tid. Arvodet ska			skäligen påkallade för uppdragets
betalas ur fastighetens avkast-			utförande. Beslut om detta fattas
ning, om	inte	hyresnämnden	av	hyresnämnden	för varje
föreskriver att det helt eller delvis			kalenderår eller för kortare tid.
ska betalas	av	fastighetsägaren	Arvodet och ersättningen för ut-
personligen.			gifter ska betalas ur fastighetens
			avkastning, om inte hyresnämn-
			den	föreskriver att	fastighets-

ägaren helt eller delvis ska betala personligen.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen.

Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det förskotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för utbetalningen.

3Senaste lydelse 2010:25.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

123

Ansökan om ingripande i för- valtningen kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har

överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger

Ansökan om ingripande i för- valtningen får göras av kommu- nen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har meddelats, ska fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning av hyres- nämnden, om sökanden, förval- taren eller fastighetsägaren begär det och annat inte är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat inte följer av särskild bestämmelse.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

124

25 a §4

Om en fastighet är ställd under	Om fastigheten överlåts, kvar-
tvångsförvaltning och det behövs	står den överlåtande fastighets-
medel för en åtgärd för fastig-	ägarens ansvar enligt 25 § för
hetens skötsel som inte kan upp-	arvode och ersättning för utgifter
skjutas utan risk för att någon	för tiden fram till äganderätts-
bostadshyresgäst lider allvarlig	övergången. För	tiden	därefter
skada eller olägenhet, får en kom-	svarar den nya ägaren.
mun på begäran av förvaltaren
förskottera visst belopp.
	25 b §
	Om en fastighet är ställd under
	tvångsförvaltning och det behövs
	medel för en åtgärd för fastig-
	hetens skötsel som inte kan upp-
	skjutas utan risk för att någon
	bostadshyresgäst	lider	allvarlig
	skada eller olägenhet, får en kom-
	mun på begäran av förvaltaren
	förskottera visst belopp.

29 §

Ansökan om särskild förvalt- ning får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvalt- ning har meddelats, skall fråga som rör förvaltningen upptagas till prövning av hyresnämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat ej är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat ej följer av särskild bestämmelse.

30 §5

Ansökan om särskild förvalt- ning kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan göres.

Överlåtes fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger

4Senaste lydelse 1993:408.

5Senaste lydelse 2000:242.

fall som avses i första stycket,					fall som avses i första stycket, ska
skall rättegångsbalkens bestäm-					rättegångsbalkens bestämmelser
melser om verkan av att tviste-					om verkan av att tvisteföremålet
föremålet överlåtes och om tredje					överlåts och om tredje mans
mans deltagande i rättegång äga					deltagande	i rättegång	tillämpas
motsvarande tillämpning.					på motsvarande sätt.
Om tvist angående ägande-					Om tvist angående ägande-
rätten är antecknad i fastighets-					rätten är antecknad i fastighets-
registrets	inskrivningsdel			kan	registrets	inskrivningsdel kan
ansökan om särskild			förvaltning		ansökan om ingripande i förvalt-
riktas mot den som innehar fastig-					ningen riktas mot den som inne-
heten med äganderättsanspråk.					har fastigheten med äganderätts-
					anspråk.
				32 §
Fråga om påföljd för fastig-					Fråga om påföljd för fastig-
hetsägare som åsidosätter skyldig-					hetsägare som åsidosätter skyldig-
het enligt 16 § andra stycket eller					het enligt 5 §, 16 § andra stycket
17 § upptages självmant av hyres-					eller 17 § tas upp självmant av
nämnden. Beträffande			böter	och	hyresnämnden. Har		ändamålet
vite gäller	9 kap.	8	och	9 §§	med vitet förfallit, får vitet inte
rättegångsbalken		i	tillämpliga		dömas ut. Beträffande böter och
delar.					vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rätte-
					gångsbalken i tillämpliga delar.
					Vite som förelagts med stöd av
					denna lag får inte förvandlas till
					fängelse.

1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2.Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

125

Prop. 2020/21:201 Bilaga 2

Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse			Föreslagen lydelse
		8 §1
Beslut av Svea hovrätt har			Beslut av Svea hovrätt har
rättskraft, om beslutet innebär att			rättskraft, om beslutet innebär att
en fråga som avses i 4 § första			en fråga som avses i 4 § första
stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 3, 5 a, 6			stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6 eller 7
eller 7 lagen (1973:188) om			lagen (1973:188) om arrende-
arrendenämnder	och	hyres-	nämnder och hyresnämnder har
nämnder har avgjorts. Detta gäller			avgjorts. Detta gäller dock inte
dock inte beslut som innebär			beslut som innebär avslag på
avslag på ansökan om			ansökan om

1.åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

2.upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken,

3.tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken,

4.förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken, eller

5.rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2.Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

128	1 Senaste lydelse 2012:981.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 3

Förteckning över remissinstanserna (SOU 2017:33)

Remissyttranden över betänkandet Stärkt ställning för hyresgäster (SOU 2017:33) har lämnats av Svea hovrätt, Hovrätten över Skåne och Blekinge, Stockholms tingsrätt, Malmö tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Västerås, Hyres- nämnden i Sundsvall, Domstolsverket, Åklagarmyndigheten, Polis- myndigheten, Migrationsverket, Kronofogdemyndigheten, Statskontoret, Skatteverket, Konsumentverket, Boverket, Regelrådet, Myndigheten för ungdoms- och civilsamhällesfrågor, Chalmers tekniska högskola AB, Kungl. Tekniska högskolan, Stockholms universitet (Juridiska fakulteten), Enköpings kommun, Göteborgs kommun, Haninge kommun, Helsing- borgs kommun, Karlstads kommun, Krokoms kommun, Kungsbacka kommun, Malmö kommun, Oskarshamns kommun, Sollefteå kommun, Stockholms kommun, Söderhamns kommun, Södertälje kommun (Telge Bostäder AB), Örebro kommun, Bostadsrätterna, Fastighetsägarna, Jagvillhabostad.nu, HSB Riksförbund, Hyresgästföreningen, Pension- ärernas riksorganisation (PRO), Svensk Handel, Sveriges advokatsam- fund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO, numera Sveriges Allmännytta), Sveriges förenade studentkårer, Sveriges Kommuner och Landsting (numera Sveriges Kommuner och Regioner), Villaägarnas Riksförbund och Visita.

Yttranden har också inkommit från Fastigheten Harven 59, Hyreshuset Katrineholm, Rigli Fastighets KB, Titanfast AB, Kjellanders fastigheter, Byggm. Eric Gunnarsson AB, Wermlands lnvest AB, AMM Property AB, KB Olivlunden Fastigheter, Asp Fastighetsförvaltning HB, Gamlegårds fastighetsforvaltning AB, Gjutaren Förvaltning KB, Kentaur Förvaltning AB, Wallfast AB, Örsjönäs Fastigheter, Senäte Fastigheter AB, Skogskällan Syd AB, Nejden AB, Sällskapet Vänner till Pauvres Honteux, Burstedt lnvest AB, Gillvikens Förvaltnings AB, Fastighets AB L E Lundberg, Rikshem AB, H&B Olofsson Fastigheter AB, Kallkällbäcken lnvest AB, JSCC Norrahammar, Fahlin Förvaltning AB, KB Kvarnen 29, Fastighets AB Virtuosen, B.R.A. Bostäder Stabbetorget AB, B.R.A. Bostäder i Göteborg, Amlövs Byggnadsbolag, Birgitta Nyström, Föreningen Svensk Bilhandel, Föreningen Vantörs hyresgäster, Jan-Erik Söderhielm, Marianne Staaf, Stå upp för Långströmsgatan, Lärande Lab Hammarkullen: Medskapande renovering, Monica Saxborn, Föreningen Jordens Vänner Uppsala, Kvinnors Byggforum, Diös Fastigheter, Forskare som arbetar med bostadsfrågor i plattformen CRUSH, Alla ska kunna bo kvar, Robert Dicksons stiftelse, Primula Byggnads AB, Bostads- vrålet Uppsala, Ort till ort, nuvarande och f.d. hyresrättsinnehavare i stadsdelarna Gränby och Kvarngärdet i Uppsala, Skandia Fastigheter AB, SPF Seniorerna, TF Fastigheter AB, Grannar på Stubbåkern 2 Hagsätra, Einar Mattson AB, Wallenstam AB, Mahasti Hashemieh, Lokala hyres- gästföreningen Blekeriet, Hyresrätt Stockholm, Nätverket för Hyres- gästernas Boendetrygghet och Riksbyggen ekonomisk förening.

Alvesta kommun, Forshaga kommun, Hallsbergs kommun, Jokkmokks kommun, Kramfors kommun, Ludvika kommun, Lysekils kommun,

130

Prop. 2020/21:201 Bilaga 4

Sammanfattning av promemorian Hyresgästskydd när en lägenhet förstörs (Ds 2018:18) i nu aktuell del

Promemorian behandlar frågan om hyresgästens skydd när hyreslägen- heten förstörs genom brand eller liknande händelse så att lägenheten blir oanvändbar. Enligt nuvarande regler (12 kap. 10 och 16 §§ jordabalken) förfaller då hyresavtalet, vilket kan försätta hyresgästen i en svår situation särskilt när han tillträtt lägenheten. Visserligen ordnar hyresvärden i många fall en ersättningslägenhet åt hyresgästen, men denne är här helt beroende av värdens goda vilja.

I promemorian diskuteras olika sätt att skydda hyresgästen i detta läge. Där föreslås att avtalet alltjämt ska förfalla vid förstöring av bostads- lägenheten men att hyresgästen kan begära nytt hyresavtal om en lämplig lägenhet som hyresvärden förfogar över. Avgörande ska då bli en intresse- avvägning, som delvis liknar avvägningen i tvister om besittningsskydd; hyresnämnden ska, om det är skäligt med hänsyn till båda parters ekono- miska och personliga förhållanden, kunna förklara att hyresgästen har rätt till hyresavtal rörande första lämpliga lägenhet som hyresvärden förfogar över. Lägenheten behöver inte nödvändigtvis ligga i det återuppförda huset utan kan även finnas i någon annan fastighet. Viktiga faktorer vid avväg- ningen är då å ena sidan hyresvärdens intresse av att hyra ut bostäder till andra än hyresgästen, å andra sidan hyresgästens bostadsbehov vid rådande läge på bostadsmarknaden. Om hyresvärden inte avser att åter- uppföra ett brunnet bostadshus utan vill använda fastigheten till annat ändamål får detta accepteras; man ska inte kunna framtvinga en ny- byggnad som inte stämmer med hyresvärdens planer. Hyresnämnden ska kunna uppskjuta det slutliga avgörandet i ärendet tills hyresvärden kan ange sina planer med anledning av händelsen och hyresgästens bostads- situation har klarnat. Hyran för en ny lägenhet ska bestämmas enligt annars gällande regler. Om hyresvärden efter lägenhetens förstörelse överlåter fastigheten, ska hyresgästen kunna framställa motsvarande krav mot nye ägaren. Intresseavvägningen får då ske på väsentligen samma vis. Finns det särskilda skäl, ska hyresnämnden kunna förbjuda hyresvärden eller nye ägaren att innan tvisten i hyresnämnden är avgjord upplåta hyresrätt till en omtvistad lägenhet till annan än den tidigare hyresgästen.

I promemorian diskuteras vidare om hyresnämnden i stället ska kunna ålägga hyresvärden att utge ett skadestånd till hyresgästen, om denne inte erbjudit någon godtagbar ersättningslägenhet. Även om inte detta anses böra föreslås i första hand, har en alternativ lagtext med sådant innehåll tagits in i en bilaga till promemorian.

Promemorian tar också upp frågan om lokalhyresgästens skydd i mot- svarande situation, i så fall närmast en utvidgning av det indirekta besitt- ningsskydd som för närvarande gäller vid uppsägning av hyresavtalet. Här anses dock inte tillräckliga skäl föreligga för ett motsvarande skydd, bl.a. med hänsyn till det försäkringsskydd som normalt finns för företagare.

Lagändringarna föreslås träda ikraft den 1 januari 2019.

132

Lagförslagen i promemorian (Ds 2018:18) i nu aktuell del

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att 12 kap. 16 och 70 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf, 12 kap. 46 a §, av följande lydelse.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 5

Nuvarande lydelse			Föreslagen lydelse
		16 §1
Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller			Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller
också, om			också, om
1. lägenheten	skadas	under	1. lägenheten	skadas	under
hyrestiden utan att hyresgästen är			hyrestiden, 11 och 12 §§ dock inte
ansvarig för skadan,			om hyresgästen är ansvarig för
			skadan,

2.hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,

3.hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyres- gästens vållande, eller

4.myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 §utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin under- hållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.

1 Senaste lydelse 2000:226.

133

Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

dels att 4 och 32 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf, 12 c §, av följande lydelse.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 5

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §1

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva

tvist

om åtgärdsföre-

2. pröva

tvist

om åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 11 § första

stycket 5 och 16 § andra stycket,

ändrad användning av lokal enligt

12 kap.

23 §

andra

stycket,

12 kap.

23 §

andra

stycket,

skadestånd

enligt

12 kap. 24 a §,

skadestånd

enligt 12 kap. 24 a §,

överlåtelse

hyresrätt

enligt

överlåtelse

hyresrätt

enligt

12 kap.

34–37 §§,

upplåtelse av

12 kap.

34–37 §§,

upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

40 §,

förlängning

hyresavtal

40 §, nytt hyresavtal enligt 12 kap.

enligt 12 kap. 49 §, villkor

enligt

46 a §,

förlängning

hyresavtal

12 kap. 54 §, återbetalning av hyra

enligt 12 kap. 49 §,

villkor

enligt

och

fastställande

av hyra

enligt

12 kap. 54 §, återbetalning av hyra

12 kap.

55 e §,

uppskov med av-

och fastställande av hyra

enligt

flyttning

enligt

12 kap.

59 § eller

12 kap.

55 e §,

uppskov med

av-

föreläggande enligt 12 kap.

64 §,

flyttning enligt

12 kap.

59 §

eller

allt jordabalken,

föreläggande enligt

12 kap.

64 §,

allt jordabalken,

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om ut- hyrning av egen bostad,

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

1 Senaste lydelse 2012:980.

135

Prop. 2020/21:201 Bilaga 5

136

5a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen,

7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

12 c §

I ett ärende rörande nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 a § jordabalken får hyresnämnden uppskjuta av- görandet till en tidpunkt när hyres- värdens möjlighet att tillhanda- hålla en ny lägenhet kan bedömas.

Finns det särskilda skäl, får hyresnämnden förbjuda hyresvär- den att innan tvisten är avgjord upplåta hyresrätt eller annan rättighet som ger företräde framför hyresgästen till lägenhet som tvisten gäller. Förbudet får förenas med vite.

32 §2

Om en nämnds beslut enligt följande bestämmelser inte överklagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom:

– 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,	– 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,
55 d § åttonde stycket eller 55 e §	46 a §, 55 d § åttonde stycket eller
jordabalken,	55 e § jordabalken,
– 22, 23, 26 eller 27 § hyres-	– 22, 23, 26 eller 27 § hyres-
förhandlingslagen (1978:304),	förhandlingslagen (1978:304),
– 13 a § första stycket denna lag,	– 13 a § första stycket denna lag,
eller	eller
– 13 eller 15 § eller 25 § första	– 13 eller 15 § eller 25 § första
stycket bostadsförvaltningslagen	stycket bostadsförvaltningslagen
(1977:792).	(1977:792).

Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen har bestämt att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen ska gälla genast.

Förlikning som är stadfäst av nämnden enligt 21 b § får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat.

2Senaste lydelse 2011:863.

Lagförslaget i promemorian med utdrag ur utkast till lagrådsremiss

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 10, 63 och 73 §§ jordabalken1 ska ha följande lydelse.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 7

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12kap.

10 §2

Blir lägenheten före tillträdesdagen		Blir lägenheten före tillträdesdagen
så förstörd att den inte kan an-		så förstörd att den inte kan an-
vändas för det avsedda ändamålet,		vändas för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet.	Är hyresvärden	förfaller	avtalet. Om hyresvärden
vållande till händelsen eller lämnar		är vållande till händelsen eller om
han ej utan dröjsmål hyresgästen		hyresvärden		inte	utan	dröjsmål
meddelande om denna, har hyres-		lämnar	hyresgästen meddelande
gästen rätt till ersättning för skada.		om denna, har hyresgästen rätt till
		ersättning för skada.
Meddelar en	myndighet före	Meddelar		en	myndighet		före
tillträdesdagen på grund av lägen-		tillträdesdagen på grund av lägen-
hetens beskaffenhet förbud mot att		hetens beskaffenhet förbud mot att
använda lägenheten för det avsedda		använda lägenheten för det avsedda
ändamålet, upphör avtalet att gälla,		ändamålet, upphör avtalet att gälla,
även om beslutet ej vunnit laga		även om beslutet inte fått laga kraft.
kraft. Om det förhållande som för-		Om det förhållande som föranlett
anlett beslutet beror på försummel-		beslutet beror på försummelse av
se av hyresvärden eller om denne ej		hyresvärden eller om denne inte
utan dröjsmål lämnar hyresgästen		utan dröjsmål lämnar hyresgästen
meddelande om beslutet, har hyres-		meddelande om beslutet, har hyres-
gästen rätt till ersättning för skada.		gästen rätt till ersättning för skada.
		Bestämmelser om bostadshyres-
		gästs rätt till nytt hyresavtal när
		lägenheten förstörs finns i 46 a och
		46 b §§.
	63 §3
Ett meddelande som avses i 10 §,		Ett meddelande som avses i 10 §,
11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra		11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra
stycket, 33 §, 42 § första stycket 3,		stycket, 33 §, 42 § första stycket 3,
4 eller 6, 44 §, 46 § andra stycket,		4 eller 6, 44 §, 46 § andra stycket,
54 § eller 54 a § ska anses lämnat		46 a § andra		stycket,		54 §	eller

1Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

2Senaste lydelse 1984:694

3 Senaste lydelse 2014:335.

139

Prop. 2020/21:201 Bilaga 7

140

när det har avsänts i ett rekommen-	54 a § ska anses lämnat när det har
derat brev till mottagarens vanliga	avsänts i ett rekommenderat brev
adress. I fall som avses i 24 § är det	till mottagarens vanliga adress. I
dock tillräckligt att meddelandet är	fall som avses i 24 § är det dock
avsänt på något annat ändamåls-	tillräckligt att meddelandet är
enligt sätt.	avsänt på något annat ändamåls-
	enligt sätt.

lägenhetens adress.
		73 §4
I hyrestvister som avses i 49, 54			I hyrestvister som avses i 46 b, 49,
eller 55 f § och i mål om åtgärds-			54	eller	55 f §	och	i mål		om
föreläggande	enligt	11 § första	åtgärdsföreläggande				enligt		11 §
stycket 5 eller 16 § andra stycket,			första stycket 5 eller 16 § andra
om upprustningsföreläggande en-			stycket,		om	upprustningsföre-
ligt 18 a–18 c §§, om tillstånd till			läggande		enligt	18 a–18 c §§,			om
förbättrings-	och ändringsåtgärder		tillstånd till förbättrings- och
enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot			ändringsåtgärder			enligt		18 d–
sådana åtgärder enligt 18 h § eller			18 f §§,		om förbud		mot	sådana
om utdömande av vite enligt 62 §			åtgärder		enligt	18 h § eller			om
ska vardera parten svara för sin			utdömande av vite enligt 62 § ska
rättegångskostnad i hovrätten, om			vardera parten svara för sin
inte annat följer av		18 kap. 6 §	rättegångskostnad i hovrätten, om
rättegångsbalken.			inte	annat följer av			18 kap. 6 §
			rättegångsbalken.

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2022.

2.De nya bestämmelserna gäller även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet om inte något annat följer av 3.

3.De nya 46 a och 46 b §§ ska inte tillämpas om lägenheten har förstörts före ikraftträdandet.

4Senaste lydelse 2019:533.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 9

Lagrådsremissens lagförslag

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1

dels att 12 kap. 10, 16, 55, 63, 70 och 73 §§ ska ha följande lydelse, dels att det ska införas två nya paragrafer, 12 kap. 46 a och 46 b §§, av

följande lydelse.

Nuvarande lydelse				Föreslagen lydelse
			12 kap.
			10 §
Blir lägenheten före tillträdesdagen				Om lägenheten före tillträdesdagen
så förstörd att den inte kan				blir så förstörd att den inte kan
användas	för	det	avsedda	användas	för	det	avsedda
ändamålet,	förfaller		avtalet. Är	ändamålet, förfaller avtalet. Hyres-
hyresvärden vållande till händelsen				gästen har rätt till ersättning för
eller lämnar han ej utan dröjsmål				skada om hyresvärden är vållande
hyresgästen meddelande om denna,				till händelsen eller om hyresvärden
har hyresgästen rätt till ersättning				inte snarast möjligt lämnar ett
för skada.				meddelande	till	hyresgästen		om
				denna.
Meddelar en myndighet före till-				Meddelar en myndighet före till-
trädesdagen på grund av lägen-				trädesdagen på grund av lägen-
hetens beskaffenhet förbud mot att				hetens beskaffenhet förbud mot att
använda lägenheten för det avsedda				använda lägenheten för det avsedda
ändamålet, upphör avtalet att gälla,				ändamålet, upphör avtalet att gälla,
även om beslutet ej vunnit laga kraft.				även om beslutet inte fått laga kraft.
Om det förhållande som föranlett				Hyresgästen har rätt till ersättning
beslutet beror på försummelse av				för skada om det förhållande som
hyresvärden eller om denne ej utan				lett till beslutet beror på för-
dröjsmål	lämnar		hyresgästen	summelse av hyresvärden eller om
meddelande om beslutet, har				denne inte snarast möjligt lämnar ett
hyresgästen rätt till ersättning för				meddelande	till	hyresgästen		om
skada.				beslutet.
				Bestämmelser om en bostads-
				hyresgästs rätt till ett nytt hyres-
				avtal när lägenheten förstörs finns
				i 46 a och 46 b §§.
				16 §2
Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller				Bestämmelserna		i	10–12 §§
också, om				tillämpas också, om

142	1	Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.
142	2	Senaste lydelse 2000:226.

1. lägenheten skadas under hyres-							1. lägenheten	blir	så	förstörd
tiden utan att hyresgästen är an-							under hyrestiden att den inte kan
svarig för skadan,							användas för det avsedda ända-
							målet eller om lägenheten annars
							skadas under hyrestiden utan att
							hyresgästen är ansvarig för skadan,
2. hyresvärden brister					i	sin	2. hinder eller men på annat sätt
underhållsskyldighet				enligt		15 §	uppstår i nyttjanderätten utan att
andra stycket,							hyresgästen är vållande,
3. hinder eller men på annat sätt							3. hyresvärden	brister		i	sin
uppstår	i	nyttjanderätten				utan	underhållsskyldighet		enligt		15 §
hyresgästens vållande, eller							andra stycket, eller
4. myndighet			under hyrestiden				4. en myndighet under hyrestiden
meddelar beslut som avses i 10 §							meddelar ett sådant beslut som
andra stycket eller 12 § utan att							avses i 10 § andra stycket eller 12 §
hyresgästen givit anledning till det,							utan att hyresgästen gett anledning
dock ej förrän beslutet länder till							till det, dock inte förrän beslutet får
efterrättelse.							verkställas.
Avser hyresavtalet en bostads-							Avser hyresavtalet en bostads-
lägenhet, får hyresnämnden i fall							lägenhet, får hyresnämnden i de fall
som avses i första stycket 1–3 eller							som avses i första stycket 1–3 eller
om hyresvärden inte fullgör sin							om hyresvärden inte fullgör sin
underhållsskyldighet				enligt		15 §	underhållsskyldighet		enligt		15 §
tredje stycket på ansökan av hyres-							tredje stycket på ansökan av hyres-
gästen ålägga hyresvärden att av-							gästen ålägga hyresvärden att åt-
hjälpa	bristen		(åtgärdsföreläggan-				gärda bristen (åtgärdsföreläggan-
de). I föreläggandet, som får förenas							de). I föreläggandet, som får förenas
med vite, skall bestämmas viss tid							med vite, ska det anges en viss tid
inom vilken den eller de åtgärder							inom vilken den eller de åtgärder
som avses med föreläggandet skall							som avses med föreläggandet ska ha
ha vidtagits.		Föreligger			särskilda		vidtagits. Finns det särskilda skäl får
skäl, får tiden förlängas, om ansökan							tiden förlängas, om en ansökan om
om det görs före utgången av den							det görs innan tidsfristen löper ut.
löpande tidsfristen.
Hyresvärden			och	hyresgästen			Hyresvärden	och	hyresgästen
kan med bindande verkan träffa							kan med bindande verkan träffa
avtal om inskränkning i rätten att							avtal om inskränkning i rätten att
enligt första stycket erhålla ned-							enligt första stycket få nedsättning
sättning av hyran för hinder eller							av hyran för hinder eller men i
men i nyttjanderätten till följd av att							nyttjanderätten till följd av att
hyresvärden låter utföra arbete för							hyresvärden låter utföra arbete för
att sätta lägenheten i avtalat skick							att sätta lägenheten i avtalat skick
eller för att utföra sedvanligt under-							eller för att utföra sedvanligt under-
håll av lägenheten eller fastigheten							håll av lägenheten eller fastigheten
i övrigt eller annat arbete som							i övrigt eller annat arbete som
särskilt anges i avtalet.							särskilt anges i avtalet.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 9

143

55 §3

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 d §§ iakttas.

Om den hyra som är att anse som	Om den hyra som är att anse som
skälig vid en prövning enligt första	skälig vid en prövning enligt första
stycket är väsentligt högre än den	stycket är väsentligt högre än den
tidigare hyran i hyresförhållandet,	tidigare hyran i hyresförhållandet,
ska hyresnämnden, om hyresgästen	ska hyresnämnden, om hyresgästen
begär det och inte särskilda skäl	begär det och inte särskilda skäl

3Senaste lydelse 2019:533.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 9

145

Prop. 2020/21:201 Bilaga 9

146

talar emot det, bestämma att hyra	talar emot det, bestämma att hyra
ska betalas med lägre belopp under	ska betalas med lägre belopp under
en skälig tid. Detta gäller inte om	en skälig tid, som ska fastställas
hyran bestäms enligt 55 c §.	utifrån hyreshöjningens storlek.
	Detta gäller inte om hyran bestäms
	enligt 55 c §.

	63 §4
Ett meddelande som avses i 10 §,		Ett meddelande som avses i 10 §,
11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra		11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra
stycket, 33 §, 42 § första stycket 3,		stycket, 33 §, 42 § första stycket 3,
4 eller 6, 44 §, 46 § andra stycket,		4 eller 6, 44 §, 46 § andra stycket,
54 § eller 54 a § ska anses lämnat		46 a §	andra stycket, 54 §	eller
när det har avsänts i ett rekommen-		54 a § ska anses lämnat när det har
derat brev till mottagarens vanliga		avsänts i ett rekommenderat brev
adress. I fall som avses i 24 § är det		till mottagarens vanliga adress. I
dock tillräckligt att meddelandet är		fall som avses i 24 § är det dock till-
avsänt på något annat ändamåls-		räckligt att meddelandet är avsänt
enligt sätt.		på något annat ändamålsenligt sätt.
Om hyresgästen eller hyres-		Om hyresgästen eller hyres-
värden har lämnat uppgift om en		värden har lämnat uppgift om en
adress dit meddelanden ska sändas,		adress dit meddelanden ska sändas,
anses den som hans eller hennes		anses den som hans eller hennes
vanliga adress.	Hyresgästen får	vanliga	adress. Hyresgästen	får
dock alltid sända meddelanden till		dock alltid sända meddelanden till
den som är behörig att ta emot hyra		den som är behörig att ta emot hyra
på hyresvärdens vägnar. Har hyres-		på hyresvärdens vägnar. Om hyres-
gästen inte lämnat någon särskild		gästen inte har lämnat någon
adressuppgift,	får hyresvärden	särskild adressuppgift, får hyres-
sända meddelanden till den uthyrda		värden sända meddelanden till den
lägenhetens adress.		uthyrda lägenhetens adress.

4Senaste lydelse 2014:335.

70 §5

Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades:

1.åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

2.upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 a–18 f eller 18 h §,

3.ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket,

4.ersättning enligt 24 a §,

5.överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 §,

6.godkännande av överenskommelse som avses i 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §,

	7. förelägganden enligt 46 b §,
7. förlängning av hyresavtal enligt	8. förlängning av hyresavtal enligt
49 §,	49 §,
8. uppskov med avflyttning enligt	9. uppskov med avflyttning enligt
52 §,	52 §,
9. ändring av hyresvillkor enligt	10. ändring av hyresvillkor enligt
54 §,	54 §,
10. återbetalning och fastställ-	11. återbetalning och fastställ-
ande av hyra enligt 55 f §,	ande av hyra enligt 55 f §,
11. utdömande av vite enligt 62 §,	12. utdömande av vite enligt 62 §,
och	och
12. föreläggande att lämna ut upp-	13. föreläggande att lämna ut upp-
gifter om hyror enligt 64 §.	gifter om hyror enligt 64 §.

Beslut av hyresnämnden i följande frågor får inte överklagas:

1.lägenhetsbyte enligt 35 §,

2.upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 40 §, och

3.uppskov med avflyttning enligt 59 §.

Hyresnämnden får tillåta att ett beslut som avses i andra stycket 1 eller

2 överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att över- klagandet prövas av hovrätten.

				73 §6
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller					I hyrestvister som avses i 49, 54 eller
55 f §	och	i mål om åtgärdsföre-			55 f §	och	i	mål	om	åtgärdsföre-
läggande enligt 11 § första stycket 5					läggande enligt 11 § första stycket 5
eller	16 §	andra stycket,		om	eller	16 §		andra stycket,			om
upprustningsföreläggande				enligt	upprustningsföreläggande						enligt
18 a–18 c §§, om tillstånd till för-					18 a–18 c §§,			om tillstånd till för-
bättrings-		och	ändringsåtgärder		bättrings-		och		ändringsåtgärder
enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot					enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot
sådana	åtgärder		enligt 18 h § eller		sådana	åtgärder enligt				18 h §, om
om utdömande av vite enligt 62 §					föreläggande			om	nytt	hyresavtal
ska vardera parten svara för sin rätte-					enligt 46 b § eller om utdömande av
gångskostnad i hovrätten, om inte					vite enligt 62 § ska vardera parten
annat	följer	av	18 kap. 6 §	rätte-	svara	för	sin	rättegångskostnad i

5Senaste lydelse 2019:533.

6Senaste lydelse 2019:533.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 9

147

Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 ska ha följande lydelse.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 9

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist

åtgärdsföre-

2. pröva tvist

åtgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 11 § första

stycket 5 och 16 § andra stycket,

ändrad användning av lokal enligt

12 kap. 23 § andra stycket, skade-

stånd

enligt

12 kap. 24 a §,

över-

stånd

enligt 12 kap.

24 a §,

över-

låtelse av hyresrätt enligt 12 kap.

34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i

andra

hand

enligt 12 kap.

40 §,

andra

hand enligt

12 kap.

40 §,

förlängning

hyresavtal

enligt

föreläggande

om nytt hyresavtal

12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap.

enligt

12 kap.

46 b §,

förlängning

54 §,

återbetalning av hyra och

hyresavtal

enligt 12 kap. 49 §,

fastställande av hyra enligt 12 kap.

villkor enligt

12 kap.

54 §, åter-

55 f §,

uppskov

med

avflyttning

betalning av hyra och fastställande

enligt

12 kap.

59 §

eller

före-

hyra

enligt

12 kap.

55 f §,

läggande enligt

12 kap. 64 §, allt

uppskov

med

avflyttning

enligt

jordabalken,

12 kap.

59 §

eller

föreläggande

enligt

12 kap.

64 §,

allt

jorda-

balken,

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyr- ning av egen bostad,

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

1Lagen omtryckt 1985:660.

2 Senaste lydelse 2019:534.

149

I förvaltningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken fastighetsägaren till hyresnämnden skall inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare.

Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden för- länga den tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtal. Ansökan om förlängning skall göras före utgången av den bestämda tiden.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 9

oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

I ett beslut om särskild förvalt- ning ska hyresnämnden,

1.om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ålägga fastighetsägaren att överlämna för- valtningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande), eller

2.om bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller det kan antas att förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtag- bar förvaltning, ställa fastigheten under förvaltning av särskild för- valtare (tvångsförvaltning).

3 §

Utöver i de fall som anges i 2 § får hyresnämnden besluta om ingripan- de i förvaltningen om fastighets- ägaren inte hyr ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägen- heterna står tomma.

			Formerna för ingripande
			4 §
Förvaltningsavtal som avses i 3 §			Ett ingripande i förvaltningen kan
skall slutas för en tid av minst tre			antingen avse att	hyresnämnden
år, om ej hyresnämnden medger att			förelägger fastighetsägaren att åt-
det får avse kortare tid. Avtalet			gärda bristerna i	förvaltningen
skall noggrant ange vad som			(förvaltningsföreläggande) eller att
åligger förvaltaren och skall vara			hyresnämnden ställer fastigheten
förenat med fullmakt för förvalta-			under förvaltning av en särskild
ren att företräda fastighetsägaren i			förvaltare (tvångsförvaltning).
de angelägenheter som omfattas av
förvaltningsuppdraget.
Sökanden	skall	beredas tillfälle
att yttra sig över förvaltningsavtal
som inges	till	hyresnämnden.
152

Därefter prövar hyresnämnden om avtalet kan godkännas. Härvid skall nämnden pröva om förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer och om avtalet innefattar befogenhet för honom att ombesörja förvaltning i den omfattning som behövs med hänsyn till de brister som har föranlett beslutet om förvaltnings- åläggande.

Vid behov kan nämnden bereda fastighetsägaren tillfälle att avtala om sådana ändringar och tillägg i det upprättade avtalet som behövs för att detta skall kunna godkännas.

5 §

Prop. 2020/21:201 Bilaga 9

Inges icke förvaltningsavtal inom den bestämda tiden eller kan avtalet icke godkännas, skall hyres- nämnden besluta om tvångsförvalt- ning eller, om särskilda skäl före- ligger, utfärda nytt förvaltnings- åläggande.

Tvångsförvaltning får endast beslutas om ett förvaltningsföre- läggande inte bedöms som till- räckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Vid denna bedömning ska det särskilt beaktas hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och om fastighetsägaren kan antas rätta sig efter ett förvalt- ningsföreläggande.

Förvaltningsföreläggande

6 §

Har förvaltningsåläggande meddelats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller åläggandet.

I ett förvaltningsföreläggande ska hyresnämnden förelägga fastig- hetsägaren att åtgärda bristerna i förvaltningen inom viss tid. Finns det särskilda skäl får tiden för- längas, om en ansökan om det görs innan tidsfristen löper ut.

Föreläggandet får förenas med vite.

		18 §2
Hyresnämnden	ska inom	sex	Hyresnämnden	ska inom	sex
månader från det att beslutet om			månader från det att beslutet om
tvångsförvaltning	trädde	i kraft	tvångsförvaltning	trädde	i kraft
fastställa den tid under vilken			fastställa den tid som förvaltningen
förvaltningen ska pågå. Tiden får,			ska pågå. Tiden får, om beslutet har
om beslutet har meddelats med stöd			meddelats med stöd av 2 § första

2Senaste lydelse 2010:25.

153

Prop. 2020/21:201 Bilaga 9

154

av 2 § första eller tredje stycket,					stycket eller 3 §,	bestämmas till
bestämmas till högst fem år från det					högst fem år från det att beslutet om
att	beslutet	om	tvångsförvaltning		tvångsförvaltning	trädde	i kraft.
trädde i kraft.			Om beslutet har		Om beslutet har meddelats med
meddelats med stöd av 2 § andra					stöd av 2 § andra stycket, får tiden
stycket, får tiden bestämmas till					bestämmas till högst tre år från det
högst tre år från det att beslutet trädde					att beslutet trädde i kraft.
i kraft.
Om det vid utgången av den för					Om det vid utgången av den
tvångsförvaltningen bestämda tiden					bestämda tiden finns skäl för att
finns skäl att förvaltningen fort-					tvångsförvaltningen fortsätter, får
sätter, får hyresnämnden, om					hyresnämnden besluta om förläng-
beslutet har meddelats med stöd av					ning av tiden. Förlängning får ske
2 §	första	eller		tredje stycket,	med högst tre år i taget, om beslutet
besluta om förlängning av tiden					har meddelats med stöd av 2 §
med högst tre år i sänder. Om					första stycket eller 3 §. Om beslutet
beslutet har meddelats med stöd av					har meddelats med stöd av 2 §
2 § andra stycket, får hyresnämn-					andra stycket, får	hyresnämnden
den besluta om förlängning av tiden					besluta om förlängning av tiden
med högst ett år.					med högst ett år.
Finns inte längre skäl för tvångs-					Om det inte längre finns skäl för
förvaltning,		ska		hyresnämnden	tvångsförvaltning,	ska	hyres-

besluta att förvaltningen ska upp-	nämnden besluta att förvaltningen
höra omedelbart.	omedelbart ska upphöra.
25 §3
Förvaltaren har rätt att få skäligt	Förvaltaren har rätt att få skäligt
arvode, som bestäms av hyres-	arvode och ersättning för de ut-
nämnden för varje kalenderår eller	gifter som uppdraget har krävt.
för kortare tid. Arvodet ska betalas	Beslut om detta fattas av hyres-
ur fastighetens avkastning, om inte	nämnden för varje kalenderår eller
hyresnämnden föreskriver att det	för kortare tid. Arvodet och ersätt-
helt eller delvis ska betalas av	ningen ska betalas ur fastighetens
fastighetsägaren personligen.	avkastning, om inte hyresnämnden
	beslutar att fastighetsägaren helt

eller delvis ska betala arvodet eller ersättningen personligen.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen.

Fastighetsägaren		är	skyldig att	Fastighetsägaren	är	skyldig att
ersätta kommunen med det för-				ersätta kommunen med det för-
skotterade beloppet			jämte ränta	skotterade beloppet och ränta på
därpå	enligt	6 §	räntelagen	beloppet enligt	6 §	räntelagen
(1975:635) från dagen för utbetal-				(1975:635) från dagen för utbetal-
ningen.				ningen.

3Senaste lydelse 2010:25.

Förslag till lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad

dels att 3 och 4 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse						Föreslagen lydelse
						3 §
Hyresavtalet gäller			för	obestämd		Hyresavtalet gäller			för obestämd
tid, om inte en bestämd hyrestid						tid, om inte en bestämd hyrestid
avtalas. Om hyresavtalet gäller för						avtalas.
obestämd tid, ska det sägas upp för
att upphöra att gälla. Ett avtal som
ingås för bestämd tid upphör att
gälla	vid	hyrestidens		slut.	Ett
sådant avtal får även sägas upp till
upphörande före denna tidpunkt.
Hyresgästen får säga upp hyres-						Om hyresavtalet			gäller	för
avtalet att upphöra att gälla vid						obestämd tid, ska avtalet sägas upp
månadsskifte som inträffar tidigast						för att upphöra att gälla. Hyres-
efter en månad från uppsägningen.						gästen får säga upp avtalet att
Hyresvärden får, utan att hyres-						upphöra att gälla vid ett månads-
rätten är förverkad, säga upp						skifte som inträffar tidigast efter en
hyresavtalet att upphöra att gälla						månad från uppsägningen. Hyres-
vid	månadsskifte		som	inträffar		värden får säga upp avtalet att
tidigast efter tre månader från upp-						upphöra att gälla vid ett månads-
sägningen, om inte en längre upp-						skifte som inträffar tidigast efter tre
sägningstid har avtalats.						månader	från	uppsägningen,		om
						inte en längre uppsägningstid har
						avtalats.
Hyresgästen har inte rätt till						Ett hyresavtal som ingås för en
förlängning		av hyresavtalet,			om	bestämd tid upphör att gälla vid
parterna inte avtalar något annat.						hyrestidens slut. Hyresgästen				får
						dock säga upp avtalet att upphöra
						att gälla vid ett månadsskifte som
						inträffar tidigast efter en månad
						från uppsägningen.
						3 a §
						Hyresgästen har inte rätt till för-
						längning	av	hyresavtalet,		om
						parterna inte avtalar något annat.
						Hyresgästen har inte heller rätt till
						ett nytt	hyresavtal		enligt 12 kap.
						46 a § jordabalken.

Prop. 2020/21:201 Bilaga 9

159

Prop. 2020/21:201 Bilaga 10

162

bör därför klargöras att en hyresvärd uppfyller sin skyldighet om erbjudandet avser den förstörda lägenheten i återställt skick.

Första stycket kan då formuleras enligt följande.

Om hyresavtalet förfaller på grund av att lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas som bostad har hyresgästen, om det är skäligt, rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal genom hyresvärdens försorg när en lägenhet blir tillgänglig för upplåtelse. Erbjudandet ska avse en likvärdig lägenhet eller den förstörda lägenheten i återställt skick.

12 kap. 46 b §

I paragrafen finns reglering om att hyresnämnden kan förelägga hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal när en lägenhet förstörts. I första stycket finns en hänvisning till hyresavtal enligt 46 a § första stycket. Eftersom, som framgår av författningskommentaren, avsikten är att även övriga bestämmelser i 46 a § kommer att vara av betydelse för hyresnämndens prövning enligt förevarande paragraf bör detta tydliggöras genom att paragrafens första stycke utformas enligt följande.

I sådana fall som anges i 46 a § får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen förelägga hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal.

12 kap. 55 §

I paragrafens sjätte stycke har tagits in den s.k. trappningsregeln, som reglerar hur snabbt en hyreshöjning ska kunna få genomslag. Om vid prövning av hyrans storlek skälig hyra är väsentligt högre än tidigare hyra ska, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, hyresnämnden bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.

Enligt lagrådsremissen ska ett lugnare höjningstempo åstadkommas. Den skäliga tiden för infasningen ska därför bestämmas utifrån hyres- höjningens storlek. Enligt författningskommentaren innebär detta att det som utgångspunkt är hyreshöjningens storlek som avgör längden av infasningsperioden. Vidare ska detta bl.a. innebära att hyreshöjningen i regel ska fördelas jämnt över trappans steg, och att de enskilda stegen inte bör innebära att hyran höjs med tio procent eller mer.

Även om lagtexten utformats så att hyreshöjningens (totala) storlek är avgörande för hur lång tid som hyra ska betalas med lägre belopp, anges i författningskommentaren att hyreshöjningen inte är den enda omständig- heten som är relevant. En helhetsbedömning måste alltid göras med beaktande av de skiftande omständigheter som kan förekomma, så att slutresultatet framstår som skäligt.

Nuvarande regel anger således att en skälighetsbedömning ska göras när det gäller takten i införandet av en ny hyresnivå. Enligt Lagrådets mening

1	Förslag till riksdagsbeslut .................................................................		4
2	Lagtext	..............................................................................................	5
	2.1	Förslag till lag om ändring i jordabalken ...........................	5

Bilaga 8	Förteckning över remissinstanserna (promemorian	Prop. 2020/21:201
	med utdrag ur utkast till lagrådsremiss).........................	141
Bilaga 9	Lagrådsremissens lagförslag..........................................	142
Bilaga 10	Lagrådets yttrande .........................................................	161
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 27 maj 2021 ........		164

	arrendenämnder och hyresnämnder..................................	12
2.3	Förslag till lag om ändring i
	bostadsförvaltningslagen (1977:792) ...............................	14

		uthyrning av egen bostad..................................................	22
3	Ärendet och dess beredning ............................................................		24
4	Ett effektivt ingripande vid misskötsel av hyreshus........................		25
5	Stärkt skydd för hyresgäster när bostadslägenheter förstörs ...........		31
6	Förbättrat skydd för hyresgäster vid renoveringar ..........................		44
7	Privatpersoners uthyrning av ägda bostäder....................................		50
8	Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser...................................		53
9	Konsekvenser..................................................................................		54
10	Författningskommentar...................................................................		57
	10.1	Förslaget till lag om ändring i jordabalken.......................	57

	arrendenämnder och hyresnämnder..................................	70
10.3	Förslaget till lag om ändring i
	bostadsförvaltningslagen (1977:792) ...............................	71

	uthyrning av egen bostad..................................................	80
Bilaga 1	Sammanfattning av betänkandet Stärkt ställning för
	hyresgäster (SOU 2017:33) ..............................................	83
Bilaga 2	Utredningens lagförslag (SOU 2017:33)..........................	92
Bilaga 3	Förteckning över remissinstanserna (SOU 2017:33)......	130
Bilaga 4	Sammanfattning av promemorian Hyresgästskydd
	när en lägenhet förstörs (Ds 2018:18) i nu aktuell del....	132
Bilaga 5	Lagförslagen i promemorian (Ds 2018:18) i nu
	aktuell del .......................................................................	133
Bilaga 6	Förteckning över remissinstanserna (Ds 2018:18) .........	138
Bilaga 7	Lagförslaget i promemorian med utdrag ur utkast till
	lagrådsremiss..................................................................	139

gångsbalken.	hovrätten, om inte något annat följer Prop. 2020/21:201
	av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Prop. 2020/21:201 2.3	Förslag till lag om ändring i
	bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	Förutsättningar för ingripande i
	förvaltningen

Fråga om påföljd för fastig-		Hyresnämnden ska självmant ta
hetsägare som åsidosätter skyldighet		upp en fråga om påföljd för fastig-
enligt 16 § andra stycket eller 17 §		hetsägare som åsidosätter en skyldig-
upptages självmant av hyres-		het enligt 6 §, 16 § andra stycket
nämnden. Beträffande böter och vite		eller 17 §. För böter och vite gäller
gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rättegångs-		9 kap. 8 och 9 §§ rättegångsbalken i
balken i tillämpliga delar.		tillämpliga delar.
		Om ett föreläggande har förenats
		med vite enligt denna lag får vitet
		inte förvandlas till fängelse.

Prop. 2020/21:201 2.4	Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93)
	om kooperativ hyresrätt

Vid en tvist om hyran ska hyres-	Vid en tvist om hyran ska hyres-
nämnden, om inte en lägre hyra	nämnden, om inte en högre hyra
följer av avtalet, fastställa den till	följer av en prövning enligt 12 kap.
ett belopp som inte påtagligt över-	55 § jordabalken, fastställa den till
stiger kapitalkostnaden och drifts-	ett belopp som inte påtagligt över-
kostnaderna för bostaden. Kapital-	stiger kapitalkostnaden och drifts-
kostnaden beräknas som en skälig	kostnaderna för bostaden. Kapital-
avkastningsränta på bostadens	kostnaden beräknas som en skälig
marknadsvärde.	avkastningsränta på bostadens
	marknadsvärde. Hyresnämnden får
	dock inte fastställa en högre hyra
	än vad som följer av hyresavtalet.

tid. Detta gäller inte om hyran	hänsyn	till	hyreshöjningens	Prop. 2020/21:201
bestäms enligt 55 c §.	storlek och får högst vara tio år.			Bilaga 2

Hyran och andra hyresvillkor	Hyran och andra hyresvillkor
skall fastställas enligt 12 kap.	ska fastställas enligt 12 kap. 55 §
55 § jordabalken.	jordabalken.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 §	Bestämmelserna i 12 kap. 50 §
andra meningen och 55 d §	andra meningen och 55 e §
fjärde–åttonde styckena jordabal-	fjärde–åttonde styckena jordabal-
ken skall tillämpas.	ken ska tillämpas.

Ockelbo kommun, Sorsele kommun, Stenungsunds kommun, Vetlanda	Prop. 2020/21:201
kommun, Uddevalla kommun, Ängelholms kommun, Handikappför-	Bilaga 3
bunden, Näringslivets regelnämnd, Stockholms Handelskammare, Sven-
ska Röda Korset och Sveriges Byggindustrier (numera Byggföretagen) har
beretts tillfälle att yttra sig, men har avstått från att göra det.

Beslut av hyresnämnden i frågor	Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 11 § första stycket 5,	som avses i 11 § första stycket 5,
16 § andra stycket, 18 a–f §§,	16 § andra stycket, 18 a–f §§,
18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34,	18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34,
36, 37, 49, 52, 54, 55 e, 62 eller	36, 37, 46 a, 49, 52, 54, 55 e, 62
64 § får överklagas inom tre veckor	eller 64 § får överklagas inom tre
från den dag beslutet meddelades.	veckor från den dag beslutet
	meddelades.

Prop. 2020/21:201 gångsbalken.		hovrätten, om inte något annat följer
Bilaga 9		av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.