1 Innehållsförteckning
2 Förslag till riksdagsbeslut
3 Inledning
4 Värna och utveckla allmännyttans ställning
4.1 Fler allmännyttiga bostadsbolag i kommunerna
4.2 Motverka utförsäljning och ombildning av allmännyttan
4.3 Förhindra olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag
4.4 Ändra lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag
5 Värna hyresrätten som upplåtelseform
5.1 Avskaffa hembudsrätten vid försäljning av hyresfastigheter
5.2 Förbättra rättssäkerheten under ombildningsprocessen
6 Bostadsförmedling på medborgarnas villkor
6.1 Obligatoriska bostadsförmedlingar
6.2 Krav på privata fastighetsägare
6.3 Sänkta krav för hyreskontrakt
7 Renovera bostadsbeståndet
7.1 Rusta upp miljonprogrammet – utan renovräkningar
Omkring en tredjedel av Sveriges befolkning bor i en hyresbostad. Ungefär hälften av hyresbostäderna ägs av ett allmännyttigt kommunalt bostadsföretag och hälften av en privat fastighetsägare. Hyresrätten har många viktiga och positiva egenskaper. Det är en upplåtelseform som inte är marknadsprissatt och den är därför tillgänglig för alla löntagargrupper, till skillnad från privatägda bostäder och bostadsrätter där högsta pris är den styrande faktorn. Hyresrätten underlättar dessutom rörlighet, ger låga transaktionskostnader och stimulerar till professionell fastighetsförvaltning. Utöver detta så är hyresrätten, med rimliga förmedlingstjänster, ett av de viktigaste verktygen för att motverka segregation, diskriminering och orättvis fördelning av bostäder. Hyresrätten är därför en viktig del av den svenska välfärdsmodellen.
Över tid har hyresrättens villkor försämrats i relation till privatägda bostäder och bostadsrätt. För byggherrar har det länge varit mer lönsamt att bygga andra upplåtelseformer. Under lång tid har det därför byggts för få hyresrätter. Parallellt har stora mängder hyresrätter, såväl privata som allmännyttiga, ombildats till bostadsrätter.
Vänsterpartiet värnar hyresrätten som upplåtelseform och allmännyttan som ägandeform. Vi behöver fler hyresrätter och en starkare allmännytta. I denna motion lägger vi fram förslag för att stärka allmännyttan som ägandeform och hyresrätten som upplåtelseform.
4 Värna och utveckla allmännyttans ställning
Enligt SCB uppgick det allmännyttiga bostadsbeståndet vid utgången av 2019 till sammanlagt 827 400 lägenheter. Allmännyttan har länge haft en särställning på den svenska bostadsmarknaden och är sedan många år en viktig del av välfärdssamhället. Allmännyttan ägs av medborgarna gemensamt och har till uppgift att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla. De allmännyttiga bostadsföretagen har över tid tagit ett stort samhällsansvar i rollen som bostadsbyggare, förvaltare och utvecklare av hela bostadsområden.
Under alliansregeringen förändrades allmännyttans förutsättningar. 2011 infördes lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Allbolagen) som innebär att allmännyttan ska kombinera affärsmässighet med samhällsansvar. Samtidigt ändrades hyreslagstiftningen – allmännyttan sätter inte längre taket för hyrorna på orten.
En stark allmännytta är dock avgörande för en social bostadspolitik och för att klara bostadsförsörjningen. I egenskap av demokratiskt ägda företag ska de verka för allmännyttiga mål. För att värna och utveckla allmännyttans ställning föreslår Vänsterpartiet en rad åtgärder.
4.1 Fler allmännyttiga bostadsbolag i kommunerna
De höga byggkostnaderna är ett av skälen till att det inte byggs tillräckligt mycket, trots en omfattande bostadsbrist. De allmännyttiga bostadsbolagen har en viktig roll att spela när det gäller att pressa de höga byggkostnaderna i syfte att bygga mer. De har kapaciteten att utmana de privata byggherrarna på orten. Ett bra exempel på detta är Sveriges Allmännyttas upphandlingar av s.k. kombohus där byggbranschen har sporrats att bygga allmännyttiga bostäder till en viss maxkostnad per kvadratmeter boarea. Kombohusen har ett fast pris som ligger ca 25 procent under marknadspris och hittills har det byggts närmare 10 000 bostäder runtom i Sverige enligt modellen. I en enkät från Sveriges Allmännytta (2019-07-01) uppger de allmännyttiga bostadsföretagen att de planerar att bygga runt 25 000 bostäder under 2020 och 2021 och att nästan hälften av dessa ska byggas som kombohus.
På lokal nivå har exempelvis Stockholms kommun arbetat på ett liknande sätt med de s.k. Stockholmshusen, ett samarbete mellan stadens tre allmännyttiga bostadsbolag. Även detta projekt har lett fram till nyproducerade bostäder av hög kvalitet men med betydligt lägre produktionskostnader och hyror än andra jämförbara projekt. Det visar än en gång hur viktig allmännyttan är, även i regioner med mycket högt tryck på bostadsmarknaden.
SCB:s statistik visar att en majoritet av landets 290 kommuner äger ett eller flera allmännyttiga bostadsföretag. För att bra och billigt byggande ska kunna bli verklighet i samtliga kommuner bör det i varje kommun finnas minst ett allmännyttigt bostadsbolag eller att behovet uppfylls genom regional samverkan. I syfte att uppnå detta bör de kommuner som i dag saknar ett allmännyttigt bostadsbolag ha ansvar för att ett sådant på sikt byggs upp i kommunen.
4.2 Motverka utförsäljning och ombildning av allmännyttan
Under de senaste decennierna har politiker runtom i landet sålt ut stora delar av vår gemensamma egendom, däribland allmännyttiga lägenheter. Många gånger har dessa privatiseringar och utförsäljningar skett till långt under marknadspris och ofta har det inneburit att samhällsnyttiga funktioner slagits sönder. Detta i kombination med att utförsäljningarna är mer eller mindre oåterkalleliga gör situationen allvarlig. När egendomen väl har sålts ut är det mycket svårt att köpa tillbaka den. Det som tar flera decennier för det offentliga att bygga upp kan säljas ut på bara något år. Vänsterpartiet vill därför införa ett grundlagsskydd för det vi äger tillsammans (se motion 2019/20:125). I väntan på att en sådan lagstiftning införs har vi två förslag för att motverka utförsäljning och ombildning av allmännyttiga lägenheter.
De senaste åren har allmännyttiga bostadsbolag sålt tiotusentals hyresbostäder till privata bostadsbolag, s.k. beståndsförsäljning. Enbart under 2016 och 2017 såldes sammanlagt 25 240 allmännyttiga lägenheter. Omfattande försäljningar har bl.a. genomförts av de allmännyttiga bostadsbolagen i Umeå, Linköping och Göteborg. Utförsäljningarna har mötts av starka protester från de boende då besluten i regel har tagits utan dialog med hyresgästerna. Kommunernas huvudargument för försäljningarna är att få in kapital till renoveringar och nybyggnationer (Dagens Samhälle #8 2018).
Vänsterpartiet är starkt kritiskt till dessa utförsäljningar. De är ett sätt för kommunerna att avsäga sig bostadsförsörjningsansvaret i en tid när de skulle behöva ta ett betydligt större ansvar. För Vänsterpartiet är det tvärtom viktigt att kommunerna stärker sina bostadsföretag och utvecklar möjligheterna att tillhandahålla bra bostäder till kommunens invånare till rimliga hyror och enligt bruksvärdesprincipen. Utifrån ett mer regionalt och nationellt perspektiv måste det kunna säkerställas att det sammantaget finns tillräckligt stor andel allmännyttiga bostäder. Kort sagt: Vi behöver fler allmännyttiga hyresrätter – inte färre.
För att motverka utförsäljning av allmännyttiga hyresrätter införde den socialdemokratiska regeringen den s.k. stopplagen 2002. Lagen innebar att det krävdes tillstånd från länsstyrelsen för överlåtelse av fast egendom respektive aktier och andelar i kommunala bostadsföretag. Enligt lagen skulle tillstånd till en överlåtelse inte lämnas om det kan befaras att de kommunala bostadsföretagens hyror till följd av överlåtelsen inte kommer att få tillräckligt genomslag vid tillämpningen av bruksvärdesreglerna i 12 kap. 55 § jordabalken (hyreslagen) eller vid de hyresförhandlingar som förs enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Lagstiftningen upphävdes av alliansregeringen 2007. Vänsterpartiet har sedan dess yrkat på att återinföra kravet på tillstånd från länsstyrelsen vid försäljning av allmännyttiga bostäder.
Det bör införas ett förfarande där det krävs tillstånd från länsstyrelsen vid försäljning av bostäder ägda av kommunala bolag. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
Utöver att sälja våra allmännyttiga bostäder till privata hyresvärdar kan de kommunala bostadsbolagen ge hyresgästerna möjlighet att ombilda lägenheterna till bostadsrätt. Vid ombildning av allmännyttiga lägenheter till bostadsrätt säljs lägenheten många gånger till långt under marknadspris vilket skapar starka incitament för hyresgästen att bidra till ombildningen.
Ombildning till bostadsrätt, främst i Stockholmsområdet men även i Göteborg och Malmö, har kraftigt minskat andelen hyresrätter samtidigt som behovet av hyresrätter är större än på lång tid. 2006‑2014, då de borgerliga partierna styrde Stockholms kommun, ombildades omkring 30 000 allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätt. I flera delar av Stockholms innerstad är allmännyttan i det närmaste utraderad. Ombildningarna stoppades när den röd-grön-rosa majoriteten tillträdde 2014.
Nuvarande majoritet i Stockholms kommun, bestående av de borgerliga partierna och Miljöpartiet, har återigen öppnat upp för ombildningar av allmännyttan, denna gång med fokus på ytterstaden. Om dessa ombildningar genomförs kommer antalet allmännyttiga hyresbostäder i Stockholm att minska ytterligare, vilket självklart kommer att strypa tillgången på billiga hyresrätter än mer.
För att motverka att fler av våra allmännyttiga hyresrätter omvandlas till bostadsrätter vill Vänsterpartiet införa ett tioårigt moratorium. Under denna period ska inga ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt ske.
Det bör införas ett tioårigt moratorium för ombildningar av allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
4.3 Förhindra olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag
De allmännyttiga bostadsbolagens syfte är att vara bostadsförsörjare och uppfylla kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Deras uppgift är inte att generera vinst åt ägarna eller att tillföra resurser till de kommunala budgetarna. Om kommunerna behöver förstärka sina ekonomier bör samtliga kommuninvånare vara med och bidra, inte bara de allmännyttiga bolagens hyresgäster.
Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Allbolagen) begränsar i viss mån kommunernas möjligheter att ta ut pengar från sina bostadsbolag och använda dem till andra verksamheter. Trots detta finns det flera exempel där kommuner beslutat att ta pengar från de allmännyttiga bolagen i syfte att använda resurserna i kommunens verksamheter.
Boverket sammanställer årligen de allmännyttiga bostadsbolagens värdeöverföringar. I senaste rapporten (Boverket, 2020-03-19) konstateras att dessa var rekordstora under 2018. Totalt överfördes då 740 miljoner kronor från de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen till kommunerna. Av dessa var hela 110 miljoner kronor otillåtna värdeöverföringar. Det är en extremt kraftig ökning jämfört med året innan, då siffran låg på 609 000 kronor i otillåtna värdeöverföringar.
Majoriteten av bolagen lämnar ingen överföring alls, och av dem som ändå gör det följer de flesta gällande regler om begränsningar av desamma. Men i de fall bestämmelserna inte följs finns i dag ingen sanktionsmöjlighet i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Och någon rättslig möjlighet för kommuninvånare eller hyresgäster i allmännyttiga bolag att förhindra en olovlig värdeöverföring från de kommunala bostadsbolagen finns i praktiken inte. Transaktioner inom en koncern är inte möjliga att överpröva.
I förarbetena till Allbolagen diskuterades problematiken med att det saknas ett sanktionssystem för att säkerställa efterlevnaden av reglerna (prop. 2009/10:185 s. 79). Lagstiftaren har sedan dess uppmärksammat problemet med att det inte finns någon överprövningsmöjlighet och har därför infört en uppsiktsplikt i kommunallagen som stadgar att kommunstyrelsen ska pröva om den verksamhet som det allmännyttiga bolaget har bedrivit under föregående kalenderår har varit förenlig med det fastställda kommunala ändamålet och utförts inom ramen för de kommunala befogenheterna (6 kap. 1 a § kommunallagen [1990:900]). Den nya lagstiftningen har dock inte inneburit någon reell möjlighet för kommuninvånare och hyresgäster att angripa olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag.
Konsekvensen av detta blir att det är fullt möjligt för kommunala bolag att genomföra värdeöverföringar i strid mot gällande rätt. Det går med nuvarande lagstiftning inte att vidta någon sanktion trots att Boverket år efter år uppmärksammar att otillåtna värdeöverföringar förekommer och trots att den senaste summan, 110 miljoner kronor i olovliga överföringar, är upprörande stor. Det är helt oacceptabelt att hyresgäster i kommunala bostadsbolag på detta sätt tvingas betala mer till kommunens verksamheter än vad övriga kommuninvånare gör.
För att komma till rätta med de problem som redovisats ovan föreslår Vänsterpartiet tre åtgärder. För det första bör den generösa undantagsklausul som finns i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag tas bort.
5 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag bör tas bort. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
För det andra bör kommunerna åläggas att tydligare redogöra för vilka ändamål värdeöverföringen har gått till. Detta för att säkerställa att den är korrekt genomförd.
Kommunerna bör åläggas att tydligare redogöra för till vilka ändamål värdeöverföringen har gått. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
För det tredje bör kommunen, i det fall en olovlig värdeöverföring genomförts, åläggas att betala tillbaka summan motsvarande den olovliga delen till det kommunala bostadsbolaget.
Det bör införas en regel i lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som säkerställer att olovliga värdeöverföringar från allmännyttiga bostadsbolag återbetalas till det kommunala bostadsbolaget. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
4.4 Ändra lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag
Den 1 januari 2011 trädde lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Allbolagen) i kraft. Lagen slår fast att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska verka i ett allmännyttigt syfte och samtidigt bedriva verksamheten i enlighet med affärsmässiga principer. Enligt lagen ska bolagen ha marknadsmässiga avkastningskrav, vilket innebär att de undantas från självkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte i kommunallagen.
Vänsterpartiet yrkade avslag på proposition 2009/10:185 som låg till grund för nuvarande lagstiftning. I vår följdmotion framhöll vi att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedrivas utifrån mål om social nytta och samhällsansvar – inte utifrån marknadsmässiga principer och avkastningskrav (mot. 2009/10:C21).
Vi kan konstatera att kravet på att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer har fått allvarliga konsekvenser för allmännyttans bostadsförsörjningsuppdrag. Ökade krav på avkastning skapar en förändrad finansiell situation för bostadsbolagen där de allmännyttiga bostadsbolagens möjligheter att trygga bostadsförsörjningen, i synnerhet för människor med låga och normala inkomster, förändras. Nyproduktionsplaner har i vissa fall stannat av p.g.a. de höga avkastningskrav som ställs. Avkastningskraven försvårar också upprustning av eftersatta miljonprogramsfastigheter. Bostadsbolagen har svårt att genomföra större upprustningar utan att höja hyrorna kraftigt, vilket gör att vissa hyresgäster inte har råd att bo kvar. Lagstiftningen innebär, kort sagt, att de kommunala bostadsbolagen styrs av marknadens kortsiktiga logik vilken står i konflikt med allmännyttans samhällsansvar, i synnerhet dess bostadsförsörjningsansvar.
Om allmännyttan återigen ska kunna fullgöra sitt lagstadgade bostadsförsörjningsansvar behöver lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ändras så att begreppet ”affärsmässiga principer” utgår.
Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag bör ändras så att begreppet ”affärsmässiga principer” utgår. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
5 Värna hyresrätten som upplåtelseform
Bristen på hyresrätter är fortfarande stor samtidigt som allt fler saknar eget boende. Många efterfrågar i dag hyresrätter med rimliga hyresnivåer. Förutom att bygga fler nya hyresrätter behöver det befintliga beståndet av hyresrätter förbli just hyresrätter.
Ett stort problem som nämnts tidigare är att hyresrätter, såväl privata som allmännyttiga, säljs och ombildas till bostadsrätter. Mellan åren 2000 och 2010 ombildades runt 160 000 allmännyttiga och privata hyresrätter till bostadsrätter i landet. Av dessa finns en övervägande majoritet i Stockholms län. Sedan 1975 har det privata hyresrättsbeståndet i Stockholm minskat från ca 280 000 till 180 000 lägenheter trots att nyproducerade privata hyresrätter tillförts kontinuerligt.
Vänsterpartiet värnar hyresrätten som upplåtelseform. Hyresrätten är, till skillnad från bostadsrätten, tillgänglig för alla löntagargrupper. När hyresrätter ombildas till bostadsrätter har stora delar av befolkningen inte längre möjlighet att efterfråga dessa lägenheter. Vi vill därför motverka ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt. Vi behöver fler hyresrätter – inte färre. I de fall en ombildningsprocess inleds måste rättssäkerheten förbättras.
5.1 Avskaffa hembudsrätten vid försäljning av hyresfastigheter
Hembudsrätten tvingar i dag fastighetsägaren att vid försäljning först vända sig till bostadsrättsföreningen om en sådan är bildad i fastigheten. Vänsterpartiet anser att fastighetsägaren själv ska få välja om en fastighet ska säljas till en bostadsrättsförening eller en annan fastighetsägare.
Hembudsrätten bör avskaffas vid försäljning av hyresfastigheter. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
5.2 Förbättra rättssäkerheten under ombildningsprocessen
Det finns lagar som reglerar ombildningar till bostadsrätter. Rättssäkerheten vid ombildningsprocessen är dock bristfällig och förändringar behöver göras. Det behöver t.ex. införas en begränsning av antalet omröstningar bland de boende för att försöka få till stånd en ombildning inom en avgränsad tidsperiod. Vidare behöver kraven skärpas så att det krävs att tre fjärdedelar av de boende röstar för en ombildning för att den ska kunna genomföras. En regel bör också införas där den som röstar för en ombildning förbinder sig till att delta i köpet. Förstärkningar behöver också göras för att öka förtroendet för att allt går rätt till under processens gång. En opartisk funktion såsom notarius publicus ska delta på föreningsstämmorna för att öka rättssäkerheten.
Regeringen bör återkomma med förslag på förbättringar av rättssäkerheten vid ombildningar. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
6 Bostadsförmedling på medborgarnas villkor
Ingen ska vara beroende av kontakter för ett förstahandskontrakt på en hyresrätt. Förutom att det behöver byggas fler hyresrätter måste dessa fördelas på ett rättvist och förutsägbart sätt. För detta ändamål är kommunala bostadsförmedlingar ett bra verktyg.
6.1 Obligatoriska bostadsförmedlingar
Enligt 7 § lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska en kommun anordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen. Om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmedling ska dessa kommuner enligt lagen anordna sådan. Regeringen har möjlighet att förelägga en kommun att anordna en kommunal bostadsförmedling.
I dag är det ett fåtal kommuner som har en kommunal bostadsförmedling, och Vänsterpartiet menar att lagen inte ger den önskvärda effekt som medborgarna kan förvänta sig. För att förtydliga kommunernas bostadsförsörjningsansvar och skapa möjligheter för en rättvis och förutsägbar fördelning av hyresrätter bör kommunerna vara skyldiga att tillhandahålla en bostadsförmedling.
Alla kommuner ska vara skyldiga att i egen regi, eller genom regional samverkan, tillhandahålla en bostadsförmedling som genom transparenta regler förmedlar majoriteten av hyresbostäderna, såväl privata som allmännyttiga, i en kommun. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
6.2 Krav på privata fastighetsägare
Enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) hade kommunerna tidigare möjlighet att kräva in hyreslägenheter även från privata värdar. Sedan lagen avskaffades 1993 har de privata fastighetsägarna kunnat förmedla sina lägenheter helt på egna villkor. För att kunna hyra en lägenhet hos en privat fastighetsägare krävs det alltför ofta goda kontakter, något som utestänger många medborgare. Insynen är begränsad och svarthandel med lägenhetskontrakt förekommer.
De privata värdarnas medverkan i en bostadsförmedlingstjänst har fungerat olika bra i olika kommuner. Exempelvis har Fastighetsägarna i Stockholm en frivillig överenskommelse som säger att deras medlemmar ska ge hälften av sina lediga och nybyggda lägenheter till Stockholms stads bostadsförmedling. Det är dock långt ifrån alla fastighetsägare som följer detta.
Vänsterpartiet anser att de privata fastighetsägarna har ett ansvar för att bidra till att fler bostadssökande ska kunna få möjlighet att bo i det privata hyresrättsbeståndet. Det ska inte enbart vara förbehållet dem med kontakter. Vi anser även att förekomsten av svarthandel bör motverkas. Privata hyresvärdar ska inte tillåtas utnyttja bostadsbristen för egen vinning.
För att komma till rätta med situationen bör de privata fastighetsägarna åläggas att fördela 80 procent av sitt bostadsbestånd genom en kommunal bostadsförmedling. Detta ska gälla både för lediga bostäder i det befintliga beståndet och för nybyggda lägenheter. En sådan lösning torde även ligga i de privata fastighetsägarnas intresse, eftersom de på så vis inte behöver ägna tid och resurser åt att förmedla sina lägenheter.
Det bör införas ett krav på privata fastighetsägare att fördela 80 procent av sitt lediga bostadsbestånd, såväl lediga som nybyggda lägenheter, till en kommunal eller regional bostadsförmedling. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
6.3 Sänkta krav för hyreskontrakt
Varje enskild hyresvärd bestämmer vilka tillträdeskrav som ska ställas vid uthyrning av en bostad, och kraven på de potentiella hyresgästerna varierar kraftigt. Bortsett från att många hyresvärdar har orimligt höga inkomstkrav så är det också alltför ofta som underhållsbidrag, sjukpenning, a‑kassa, en tillfällig anställning eller bostadsbidrag inte godtas när den bostadssökandes förutsättningar att klara hyran ska utvärderas (Boverket 2017, rapport 2017:30). Kortfattat innebär detta att många bostadssökande sållas bort och går miste om möjligheterna till ett hyreskontrakt.
Många allmännyttiga bostadsbolag ställer alltför ofta också höga inkomstkrav, och ibland andra märkliga krav. Exempelvis accepterar så många som 15 procent av de allmännyttiga hyresvärdarna inte försörjningsstöd som inkomstkälla. I Stockholm krävde t.ex. de allmännyttiga bostadsbolagen tidigare en årsinkomst som var tre gånger högre än hyran, ett krav som togs bort först efter att den röd-grön-rosa majoriteten tillträtt 2014. Samtidigt togs även alla övriga omotiverade krav bort, inklusive krav såsom att en person måste vara skuldfri eller att hens inkomst måste komma från en fast anställning. Hos privata hyresvärdar kvarstår dock ofta inkomstkrav på 3‑4 gånger hyran samt att inkomsten kommer från en tillsvidareanställning.
Att ställa sådana omotiverat höga inkomstkrav ökar bostadssegregationen och gör det svårare för många att få ett förstahandskontrakt. Riskerna för hyresvärden med att avstå från den här typen av krav har dessutom visat sig vara mycket låga. Uppsalahem, Mimer i Västerås och samtliga allmännyttiga bostadsbolag i Göteborg är exempel där man helt tagit bort inkomstkraven på de som söker bostad, och bl.a. Uppsalahem uppger att 98 procent av alla hyresgäster betalar sin hyra i tid och menar att det alltså inte finns anledning att ha kvar dessa förlegade krav.
Bostadsföretagens ekonomier är således inget skäl för att ställa orimliga krav. Risken är i stället stor att hyresvärdar använder olika krav för att sålla bort icke önskvärda hyresgäster. När det gäller allmännyttiga bolag har dessa ett särskilt ansvar för att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla och de bör därmed inte tillåtas att ställa orimliga krav som utesluter stora grupper av bostadssökande.
Våren 2017 tillsatte S-MP-regeringen en grupp med representanter från dels regeringen, dels Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna i syfte att undersöka möjligheten att ta fram en modell för mer flexibla krav på nya hyresgäster. Målet var att skapa ett konkret verktyg för hyresvärdarna som samtidigt kan öppna upp hyresmarknaden för fler. I september 2018 presenterade Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna en gemensam vägledning för tillträdeskrav vid uthyrning av bostäder. Vägledningen ska fungera som ett stöd för hyresvärdar som vill omarbeta sin uthyrningspolicy för att anpassa den till dagens inkomst- och anställningssituationer samtidigt som den innehåller rekommendationer om krav som är relevanta och effektiva att ställa för att hyran ska betalas i tid.
Vänsterpartiet menar att det är tveksamt om vägledning och rekommendationer är tillräckligt för att få hyresvärdar att sänka sina krav på nya hyresgäster. Vi anser att det krävs ytterligare åtgärder och en transparent uthyrningsprocess. Hyreskontrakt ska, som huvudprincip, fördelas till den som har längst kötid. Hyresvärdar, varken privata eller allmännyttiga, ska inte kunna ställa orimligt höga inkomstkrav som exkluderar stora grupper av människor. Högsta rimliga inkomstkravet att ställa bör vara att hushållet, när hyran är betald, har kvar normalbeloppet (s.k. existensminimum) som bestäms och uppdateras av riksdagen årligen.
Regeringen bör återkomma med lagförslag som innebär att hyresvärdar, varken privata eller allmännyttiga, inte ska kunna ställa orimligt höga inkomstkrav som exkluderar stora grupper av människor vid uthyrning av bostäder. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
En stor del av Sveriges bostadsbestånd är i dag mer än 50 år gammalt och upprustningsbehovet är omfattande. Det gäller i synnerhet för miljonprogramsområdena från 1960- och 70-talen med en stor andel hyresrätter. Hyresgästföreningen räknar med att 300 000 av miljonprogrammets hyreslägenheter är i behov av omfattande ombyggnad. För 140 000 lägenheter är renoveringsbehovet akut enligt en rapport från det statliga forskningsinstitutet Rise.
Vänsterpartiet anser att landets hyresgäster ska kunna bo i moderna, funktionella lägenheter med hög tillgänglighet och låg energiförbrukning. En förutsättning för detta är att det befintliga bostadsbeståndet rustas upp för att möta dagens och framtidens behov. Renoveringarna ska ske i samråd med hyresgästerna och Hyresgästföreningen med rimliga hyreshöjningar som följd. Ingen hyresgäst ska tvingas flytta p.g.a. de renoveringar som genomförs.
7.1 Rusta upp miljonprogrammet – utan renovräkningar
I dag har vi en situation där renoveringar och ombyggnationer av bostäder å ena sidan knappt alls blir av, å andra sidan kan innebära orimligt stora hyreshöjningar. I flera uppmärksammade fall har hyran efter genomförd renovering stigit med upp till 60 procent. Med så höga hyreshöjningar är det många som helt enkelt inte har råd att bo kvar. Fenomenet kallas renovräkning: Hyresvärdar renoverar och höjer hyran så mycket att hyresgäster tvingas flytta – en form av indirekt vräkning. Därmed är hyresgästens besittningsskydd i praktiken satt ur spel. Bostadsbristen, i kombination med omfattande ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt, gör dessutom att det på många håll i landet inte finns några lediga lägenheter att flytta till för den som inte längre kan bo kvar.
Enligt Boverket flyttar ca 25 procent av hyresgästerna vid en renovering och det är främst ekonomiskt utsatta som drabbas (Boverket 2014, rapport 2014:34). Rapporten konstaterar även att behovet av bostadsbidrag och ekonomiskt bistånd ökar i samband med renoveringar och flyttningar.
Många renoveringar är nödvändiga, särskilt i de fall det löpande underhållet brustit, men renoveringarna måste ske med social hållbarhet i åtanke. Det är avgörande att hyresgästerna får ta del av planeringen redan i ett tidigt skede och möjlighet att påverka. Alla ska ha råd och möjlighet att bo kvar i sitt hem utan ekonomiska svårigheter även efter en upprustning.
Vid en tvist mellan fastighetsägare och hyresgäster om hur långtgående renoveringar som ska göras kan fallet tas vidare till hyresnämnden. Där är det dock i praktiken mycket små utsikter för hyresgästerna att vinna. Enligt en sammanställning från Hem & Hyra vinner fastighetsägarna i Stockholm nio av tio gånger. Det är en orimlig balans och innebär att hyresgästinflytandet i praktiken är satt ur spel.
Hyresgästutredningens betänkande Stärkt ställning för hyresgäster (SOU 2017:33) ger förslag på ett antal åtgärder för att stärka inflytandet för hyresgäster vid renovering och ombyggnation. Bland annat föreslår utredningen att det ska ställas krav på ökad information om åtgärderna och i vilken utsträckning man som hyresgäst har möjlighet att påverka dem. Vänsterpartiet menar att hyresgästernas makt och inflytande över renoveringar man själv berörs av måste öka betydligt.
Det finns också ett stort behov av ökad transparens genom hela renoveringsprocessen. Det ska inte vara möjligt att som fastighetsägare genomföra halvhjärtade renoveringar och sedan höja hyrorna avsevärt. En ökad insyn leder till bättre kännedom om de faktiska kostnaderna och skapar därmed en bättre grund för vilka beslut man som hyresgäst väljer att ta.
Vänsterpartiet har länge drivit frågan om att införa ett upprustningsstöd riktat till hyresrätter. Under mandatperioden 2014‑2018 införde vi tillsammans med S-MP-regeringen ett sådant stöd i syfte att modernisera äldre hyresrätter på ett socialt och miljömässigt hållbart sätt: Stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden. Ett villkor för att ta del av stödet var att hyreshöjningen skulle begränsas efter renoveringen i syfte att möjliggöra för hyresgäster att bo kvar. Detta stöd avskaffades genom budgetpropositionen för 2019. Vi vill återinföra stödet. I Vänsterpartiets budgetmotion för 2021 (mot. 2020/21:3170) redogör vi för vårt förslag.
I ett mer långsiktigt perspektiv behövs dock ytterligare åtgärder för att lösa det omfattande renoveringsbehovet i dagens bostadsbestånd. En åtgärd som bör utredas är införandet av skattefria underhållsfonder. Enligt nuvarande regler kan småhusägare och bostadsrättsföreningar göra avsättningar till framtida underhåll utan skattekonsekvenser, medan avsättningar för framtida underhåll i hyresfastigheter beskattas med 22 procent.
Det försvårar möjligheterna till underhåll i hyresfastigheter och är ett av flera exempel på att hyresbostäder är skattemässigt missgynnade jämfört med ägda bostäder. Hyresgästföreningen har länge krävt rättvisa villkor mellan ägt och hyrt boende. De har därför bl.a. föreslagit s.k. skattefria underhållsfonder för att säkerställa resurser för periodiskt underhåll och upprustning av hyresbostäder. Vänsterpartiet delar Hyresgästföreningens uppfattning.
Regeringen bör tillsätta en utredning om hur skattefria underhållsfonder kan användas. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
Hyresgästutredningen (SOU 2017:33) tar fasta på att många hyresgäster upplever information om hyran efter ombyggnaden som viktig. Det upplevs som svårt att ta ställning till åtgärder utan att veta vad den slutgiltiga hyran kommer att bli. Utredningen menar att det skulle underlättas genom att parterna på förhand förhandlar om hyran. Även om det finns vissa svårigheter med ett sådant förslag menar vi att det är av vikt att ge hyresgästerna bättre information än i dag om kommande hyra.
Hyresvärdar bör åläggas att på förhand ge en uppskattning av hur hög hyran kommer att bli efter en ombyggnation. Detta bör riksdagen ställa sig bakom och ge regeringen till känna.
|
Momodou Malcolm Jallow (V) |
|
|
Nooshi Dadgostar (V) |
Maj Karlsson (V) |
|
Daniel Riazat (V) |
Karin Rågsjö (V) |
|
Ilona Szatmari Waldau (V) |
Vasiliki Tsouplaki (V) |