|
Civilutskottets betänkande
|
Några fastighetsrättsliga frågor
Utskottet ställer sig bakom regeringens förslag till ändringar i bl.a. jordabalken, fastighetsbildningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter. Syftet med ändringarna är att förenkla för privatpersoner och företag i deras kontakter med Lantmäteriet och att effektivisera lantmäterimyndigheternas och inskrivningsmyndighetens handläggning.
Lagändringarna innebär bl.a. följande:
• Registrering av en samfällighetsförening ska kunna göras elektroniskt.
• Inskrivningsmyndigheten ska ges möjlighet att besluta om vite och avvisning i inskrivningsärenden.
• Lantmäterimyndigheternas och inskrivningsmyndighetens beslut om
vissa avgifter ska kunna verkställas enligt utsökningsbalken.
• Arrendenämnden ska kunna besluta att en kraftig höjning av arrendeavgiften vid bostadsarrende ska fasas in successivt, om det finns särskilda skäl för det.
• En uppsägning eller begäran om villkorsändring vid jordbruksarrende eller bostadsarrende ska kunna skickas i ett rekommenderat brev, i stället för att delges motparten.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2020.
Utskottet anser att riksdagen bör avslå motionsyrkandet.
I betänkandet finns en reservation (KD).
Behandlade förslag
Proposition 2019/20:125 Några fastighetsrättsliga frågor.
Ett yrkande i en följdmotion.
Utskottets förslag till riksdagsbeslut
Det framtida tillämpningsområdet för skyddsregeln för bostadsarrendatorer
Det framtida tillämpningsområdet för skyddsregeln för bostadsarrendatorer, punkt 2 (KD)
Bilaga 1
Förteckning över behandlade förslag
Bilaga 2
Regeringens lagförslag
Utskottets förslag till riksdagsbeslut
|
1. |
Regeringens lagförslag |
Riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988),
3. lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken,
4. lag om ändring i lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering,
5. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
6. lag om ändring i ledningsrättslagen (1973:1144),
7. lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),
8. lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
Därmed bifaller riksdagen proposition 2019/20:125 punkterna 1–8.
|
2. |
Det framtida tillämpningsområdet för skyddsregeln för bostadsarrendatorer |
Riksdagen avslår motion
2019/20:3574 av Larry Söder m.fl. (KD).
Reservation (KD)
Stockholm den 14 maj 2020
På civilutskottets vägnar
Larry Söder
Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Larry Söder (KD), Ola Johansson (C), Jon Thorbjörnson (V), Malin Danielsson (L), Mats Green (M), Johan Hultberg (M), Lotta Olsson (M), Erik Ottoson (M), Anna Johansson (S), Caroline Helmersson Olsson (S), Fredrik Lundh Sammeli (S), Helene Hellmark Knutsson (S), Niklas Karlsson (S), Maria Gardfjell (MP), Adam Marttinen (SD), Michael Rubbestad (SD) och Tobias Andersson (SD).
I betänkandet behandlar utskottet regeringens proposition 2019/20:125 Några fastighetsrättsliga frågor. Regeringens förslag till riksdagsbeslut återges i bilaga 1. Regeringens lagförslag finns i bilaga 2.
I propositionen finns en redogörelse för ärendets beredning fram till regeringens beslut om propositionen.
En motion har väckts med anledning av propositionen. Förslaget i motionen finns i bilaga 1.
Regeringens lagförslag
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen antar regeringens lagförslag om åtgärder på fastighetsrättens område.
Propositionen
I propositionen föreslår regeringen ett flertal åtgärder på fastighetsrättens område. Ändringar föreslås i bl.a. jordabalken, fastighetsbildningslagen (1970:988) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Förslagen innebär i huvudsak följande:
Elektronisk registrering av samfällighetsföreningar m.m.
Regeringen föreslår att det ska införas en möjlighet att ge in en ansökan om registrering av en samfällighetsförening elektroniskt.
En samfällighetsförening ska för registrering anmäla uppgifter om styrelseledamöternas personnummer eller, om sådant saknas, något annat identifieringsnummer. Detsamma ska gälla för en särskild firmatecknare, om en sådan har utsetts. Om en styrelsesuppleant har utsetts ska föreningen även anmäla uppgifter om styrelsesuppleantens fullständiga namn, postadress och personnummer eller, om sådant saknas, något annat identifieringsnummer.
Vid registrering av en stadgeändring ska föreningens nya stadgar bifogas anmälan.
Bestyrkta kopior som bifogas en ansökan eller anmälan om registrering ska endast behöva lämnas i ett exemplar. När en handling ges in i form av en bestyrkt kopia ska Lantmäteriet få begära att originalhandlingen visas upp.
Vite och avvisning i inskrivningsärenden och verkställighet av vissa avgiftsbeslut
Regeringen föreslår att det ska införas en möjlighet för inskrivningsmyndigheten att efter ett beslut om utredningsuppskov i ett inskrivningsärende förena ett föreläggande om komplettering med vite. En ansökan ska också kunna avvisas om föreläggandet inte följs. En upplysning om följden av att inte följa föreläggandet ska tas in i föreläggandet.
Beslut om förrättningskostnader, vissa beslut om kostnader som behandlas som förrättningskostnader och beslut om expeditionsavgifter i inskrivningsärenden ska utgöra exekutionstitlar som kan verkställas enligt utsökningsbalken.
Skyddsregel för bostadsarrendatorer m.m.
Vidare föreslår regeringen att det införs en skyddsregel vid kraftig höjning av avgiften för bostadsarrende. Vid bostadsarrende ska arrendenämnden kunna besluta att den arrendeavgift som ska gälla för en ny arrendeperiod ska införas successivt. Om den arrendeavgift som bestäms är väsentligt högre än den tidigare avgiften i arrendeförhållandet ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och det finns särskilda skäl för det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.
Regeringen bedömer att det inte finns tillräckliga skäl för att genomföra Tomträtts- och arrendeutredningens förslag om ändringar i reglerna om bostadsarrende när det gäller en mer detaljerad avgiftsreglering, en möjlighet för en motpart att lämna en anslutande begäran om villkorsändring och en begränsning av möjligheten att ändra ett yrkande i arrendenämnden (se SOU:2014:32).
Uppsägning och villkorsändring vid jordbruks- och bostadsarrende
Regeringen föreslår även ett förenklat förfarande för uppsägning och begäran om villkorsändring vid jordbruks- och bostadsarrende. Vid jordbruks- och bostadsarrende ska en part som vill att villkoren ska ändras inför en ny arrendeperiod meddela motparten detta skriftligen.
Om en uppsägning eller begäran om villkorsändring skickas i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress, ska handlingen anses ha lämnats när den skickades. Detta ska dock inte gälla vid uppsägning i förtid på grund av förverkande.
Om jordägaren eller arrendatorn har angett en postadress som ska användas för meddelanden till honom eller henne, ska den anses som hans eller hennes vanliga adress. Har det inte lämnats någon adressuppgift, ska mottagarens folkbokföringsadress eller, om mottagaren är en juridisk person, den registrerade postadressen anses som mottagarens vanliga adress.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2020.
En samfällighetsförening som är registrerad vid ikraftträdandet ska inte behöva registrera uppgifter om bl.a. styrelseledamöternas personnummer förrän den 1 januari 2022. Om en förening före det datumet anmäler någon annan ändring för registrering, ska föreningen dock vara skyldig att anmäla även de nya uppgifterna för registrering.
De nya bestämmelserna om verkställighet av beslut om förrättnings-kostnader och beslut om expeditionsavgifter ska tillämpas på beslut som meddelas efter ikraftträdandet. För beslut som har meddelats före ikraftträdandet ska äldre bestämmelser gälla.
Den nya skyddsregeln vid bostadsarrende ska tillämpas både på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet och på avtal som ingås efter det datumet. Om en uppsägning eller begäran om villkorsändring har gjorts före ikraftträdandet, ska däremot äldre bestämmelser gälla för avtalet till dess att frågan om uppsägning eller villkorsändring är slutligt avgjord.
Utskottets ställningstagande
Det har inte väckts någon motion som går emot att riksdagen nu antar regeringens lagförslag. Utskottet anser därför att riksdagen av de skäl som anförs i propositionen bör anta lagförslagen.
Utskottet övergår nu till att behandla den följdmotion som innehåller ett förslag till tillkännagivande när det gäller skyddsregeln för bostads-arrendatorer.
Det framtida tillämpningsområdet för skyddsregeln för bostadsarrendatorer
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår ett motionsyrkande om det framtida tillämpningsområdet för skyddsregeln för bostadsarrendatorer.
Jämför reservationen (KD).
Motionen
I kommittémotion 2019/20:3574 anför Larry Söder m.fl. (KD) att skyddsregeln för bostadsarrendatorer vid ändring av avgiften för arrendet inte ska vara generellt tillämplig på alla väsentliga avgiftshöjningar. Enligt motionärerna bör arrendenämnden endast i särskilda fall ha rätt att besluta med stöd av skyddsregeln. Motionärerna föreslår ett tillkännagivande i enlighet med detta.
Den nya skyddsregeln för bostadsarrendatorer
Den nya skyddsregeln vid ändring av avgiften för bostadsarrende innebär följande: Om den arrendeavgift som bestäms såsom skälig för en ny arrendeperiod är väsentligt högre än avgiften för den tidigare perioden ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och det finns särskilda skäl för det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.
Som skäl för den nya skyddsregeln anförs bl.a. följande i propositionen (s. 40–41 och 58):
En skyddsregel bör ta sikte på att minska risken för att enskilda bostads-arrendatorer får sådana kraftiga avgiftshöjningar som, om de genomförs på en gång, urholkar det praktiska värdet av besittningsskyddet. Samtidigt bör en skyddsregel inte utformas så att den hindrar att en jordägare får en skälig avgift inom rimlig tid.
– – –
Enligt regeringens bedömning är en s.k. trappregel en lämpligare lösning. En sådan regel innebär att en avgiftshöjning för en ny arrendeperiod införs successivt så att den nya högre avgiften får fullt genomslag först en tid in i arrendeperioden. Det framstår som lämpligt med en infasning av höjningen på ett liknande sätt som det som gäller vid hyra (se 12 kap. 55 § sjätte stycket jordabalken och prop. 2009/10:185 s. 68 f. och 91 f.).
– – –
Lantbrukarnas Riksförbund, som Sveriges Jordägareförbund instämmer med, anser att en arrendator som haft en mycket låg avgift under många år, måste vara beredd att betala ett marknadsvärde för arrendet. Även KTH kritiserar förslaget med liknande argument och menar att regeln strider mot principerna för fastställande av arrendeavgift, eftersom jordägaren under en period inte får en arrendeavgift motsvarande arrenderättens värde. Enligt regeringens mening kan emellertid jordägarens intresse beaktas i tillräcklig utsträckning vid utformningen av skyddsregeln. Även om den hyresrättsliga skyddsregeln alltså kan tjäna som förebild för den arrenderättsliga motsvarigheten, bör givetvis hänsyn tas till de skillnader som finns mellan de två upplåtelseformerna. Några sådana skillnader är att bostadsarrenden ofta avser fritidsboenden och att de bostadssociala skälen i ett sådant fall inte är lika starka som i ett typiskt hyresförhållande samt att arrendeavgiften typiskt sett är betydligt lägre i kronor räknat än en genomsnittlig hyra.
Trappregeln bör, liksom den hyresrättsliga motsvarigheten, kunna tillämpas vid kraftiga avgiftshöjningar. Om arrendenämnden vid en avgiftsprövning finner att den nya skäliga avgiften är väsentligt högre än den tidigare avgiften, bör det vara möjligt att bestämma att avgiften ska höjas till den skäliga nivån i flera steg. Regeln bör vara dispositiv och det bör alltså stå parterna fritt att avstå från en upptrappning av avgiften. En tillämpning av regeln bör förutsätta att arrendatorn begär det.
Enligt den hyresrättsliga regleringen ska skyddsregeln inte tillämpas om särskilda skäl talar emot det. Det är troligt att det oftare blir aktuellt att underlåta tillämpning av den arrenderättsliga skyddsregeln. Detta bör, som KTH berör, komma till uttryck i lagtexten på så sätt att en tillämpning ska förutsätta att det finns särskilda skäl för ett sådant beslut.
– – –
Viktiga frågor vid tillämpningen av skyddsregeln är vad som kan anses utgöra en väsentligt högre avgift, vad som utgör särskilda skäl för en tillämpning av regeln och vad en rimlig tid för anpassning till den nya avgiften kan anses vara. Frågeställningarna är beroende på omständig-heterna i det enskilda fallet och det är svårt att fastställa några generella riktlinjer. Den närmare innebörden av regeln måste därför överlämnas till rättstillämpningen. Det bör dock i normalfallet inte bestämmas en över-gångstid som är längre än några år och endast i undantagsfall bör det anses vara motiverat med en övergångstid som är längre fem år. Arrendeavtalets längd sätter den yttersta gränsen för övergångstiden, men typiskt sett bör den större delen av höjningen slå igenom tidigt i avtalsperioden. Vidare bör utgångspunkten i allmänhet vara att antalet stegvisa höjningar inte bestäms till fler än ett per år.
– – –
En särskild fråga är om skyddsregeln bör vara tillämplig på alla avgiftshöjningar som är väsentliga. Arrendatorn har naturligtvis ett starkt intresse av ett skydd mot kraftiga avgiftshöjningar, även om höjningen t.ex. beror på att jordägaren under lång tid har avstått från att begära avgiftshöjning. Ett absolut undantag från regelns tillämpningsområde i ett eller annat avseende skulle dessutom innebära en onödig begränsning av möjligheten att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Regeln bör därför vara generellt tillämplig på alla avgiftshöjningar.
– – –
Orsaken till höjningen har ingen betydelse för prövningen av om den nya avgiften är väsentligt högre än den tidigare. Den kan dock få betydelse för nästa led i prövningen. Om arrendenämnden finner att den nya avgiften är väsentligt högre än den tidigare avgiften ska nämnden nämligen pröva om det finns särskilda skäl för att lägre avgift ska betalas under en skälig tid. Denna prövning ska göras med beaktande av samtliga relevanta omständigheter i det enskilda fallet. Särskilda skäl kan t.ex. hänföra sig till orsakerna till avgiftshöjningen. Arrenderättens värde kan exempelvis ha ökat kraftigt på grund av faktorer som inte är hänförliga till arrendatorn eller till förmåner som jordägaren har erbjudit arrendatorn. Att det är fråga om ett permanentboende kan också tala för att särskilda skäl föreligger. Även andra omständigheter kan beaktas.
Om avgiftshöjningen kan förklaras av att jordägaren efter överenskom-melse med arrendatorn har svarat för betydande förbättringar av arrende-stället eller av att parterna har kommit överens om för arrendatorn mer förmånliga arrendevillkor bör särskilda skäl som utgångspunkt inte före-ligga. Det kan också förekomma att den tidigare arrendetiden har varit mycket lång och att avgiften under den perioden, med dagens mått mätt, har varit påfallande låg. Avgiftshöjningen vid omreglering av ett sådant avtal kan därför bli mycket kraftig. Trots det kan en tillämpning av skydds-regeln i en sådan situation framstå som obefogad.
Utskottets ställningstagande
Den skyddsregel som utskottet tidigare i betänkandet har ställt sig bakom innebär att arrendenämnden vid bostadsarrende ska kunna besluta att den arrendeavgift som ska gälla för en ny arrendeperiod ska införas successivt. Om den arrendeavgift som bestäms såsom skälig är väsentligt högre än den tidigare avgiften i arrendeförhållandet ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och det finns särskilda skäl för det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.
Regeringen anför i propositionen när det gäller frågan huruvida skyddsregeln bör vara tillämplig på alla avgiftshöjningar som är väsentliga att arrendatorn naturligtvis har ett starkt intresse av ett skydd mot kraftiga avgiftshöjningar, även om höjningen t.ex. beror på att jordägaren under lång tid har avstått från att begära avgiftshöjning. Ett absolut undantag från regelns tillämpningsområde i ett eller annat avseende skulle dessutom innebära en onödig begränsning av möjligheten att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Regeln bör därför vara generellt tillämplig.
Samtidigt pekar regeringen på att en faktisk tillämpning av skyddsregeln kan framstå som obefogad i situationer där den tidigare arrendetiden har varit mycket lång och avgiften under den perioden har varit påfallande låg med dagens mått mätt.
Enligt utskottet finns inte skäl för riksdagen att ta något initiativ med anledning av motionsyrkandet. Motionsyrkandet bör därför avslås.
|
Det framtida tillämpningsområdet för skyddsregeln för bostadsarrendatorer, punkt 2 (KD) |
av Larry Söder (KD).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följande lydelse:
Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i reservationen och tillkännager detta för regeringen.
Därmed bifaller riksdagen motion
2019/20:3574 av Larry Söder m.fl. (KD).
Ställningstagande
Den nya skyddsregeln för bostadsarrendatorer innebär att arrendenämnden vid bostadsarrende ska kunna besluta att den arrendeavgift som ska gälla för en ny arrendeperiod ska införas successivt. Om den arrendeavgift som bestäms såsom skälig är väsentligt högre än den tidigare avgiften i arrendeförhållandet ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och det finns särskilda skäl för det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.
Jag anser att en bostadsarrendator i vissa fall ska kunna ifrågasätta en hög avgiftshöjning, och i sådana fall bör arrendenämnden kunna använda sig av möjligheten att besluta om en succesiv höjning av arrendeavgiften. Det är dock viktigt att en jordägares rätt att kräva en avgift som står i proportion till arrenderättens värde beaktas. I propositionen anför visserligen regeringen bl.a. att en tillämpning av skyddsregeln kan framstå som obefogad i situationer då den tidigare arrendetiden har varit mycket lång och avgiften under den perioden har varit påfallande låg med dagens mått mätt. Enligt min mening finns det emellertid en risk för att skyddsregeln i sin nuvarande utformning slår orättvist då regeln är generellt tillämplig på alla väsentliga avgiftshöjningar. Det bör finnas möjlighet till undantag från skyddsregelns tillämpningsområde på så sätt att arrendenämnden endast i särskilda fall har rätt att besluta med stöd av denna. Jag anser därför att regeringen bör återkomma till riksdagen med ett lagförslag som innebär att skyddsregeln inte ska vara generellt tillämplig på alla väsentliga avgiftshöjningar.
Vad jag nu anfört bör riksdagen ställa sig bakom och tillkännage för regeringen.
Förteckning över behandlade förslag
Proposition 2019/20:125 Några fastighetsrättsliga frågor:
1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken.
2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988).
3.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken.
4.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering.
5.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
6.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i ledningsrättslagen (1973:1144).
7.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149).
8.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
2019/20:3574 av Larry Söder m.fl. (KD):
Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att arrendenämnden endast i särskilda fall ska ha beslutanderätt om införandet av en höjning av arrendeavgifter och tillkännager detta för regeringen.
Bilaga 2
