sou 2018 64

Förkortningslista

Ds	Departementssamling
EES	Europeiska		ekonomiska		sam-
	arbetsområdet
EU	Europeiska unionen
EU:s förordning om elektronisk	Europaparlamentets			och	rådets
identifiering	förordning (EU) nr 910/2014 av
	den 23 juli 2014 om elektronisk
	identifiering och betrodda tjäns-
	ter för elektroniska transak-
	tioner på den inre marknaden
	och om upphävande av direktiv
	1999/93/EG
FATF	Financial Action Task Force
FMN	Fastighetsmäklarnämnden
FMI	Fastighetsmäklarinspektionen
Fjärde penningtvättsdirektivet	Europaparlamentets			och	rådets
	direktiv (EU) 2015/849 av den
	20 maj 2015 om åtgärder för att
	förhindra att det finansiella syste-
	met	används för		penningtvätt
	eller finansiering av terrorism, om
	ändring av		Europaparlamentets
	och	rådets	förordning		(EU)
	nr 648/2012 och om upphävande
	av Europaparlamentets och rådets

direktiv 2005/60/EG och kom- missionens direktiv 2006/70/EG

Förkortningslista

SOU 2018:64

Förslag till direktiv om proportio- nalitetsprövning före antagandet av ny reglering av yrken

KAMFS

Kapitaltäckningsdirektivet

NJA

OECD

Ot.prp.

Penningtvättsförordningen

Penningtvättslagen

Prop.

SOU

Tjänstedirektivet

Förslag till Europaparlamentets och rådets direktiv om proportio- nalitetsprövning före antagandet av ny reglering av yrken (KOM [2016] 822 slutlig)

Kammarkollegiets författnings- samling

Europaparlamentets och rådets direktiv 2013/36/EU av den 26 juni 2013 om behörighet att utöva verksamhet i kreditinstitut och om tillsyn av kreditinstitut och värdepappersföretag, om ändring av direktiv 2002/87/EG och om upphävande av direktiv 2006/48/EG och 2006/49/EG

Marknadsdomstolen

Nytt Juridiskt Arkiv

Organisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling

Odelstingsproposisjon (norska regeringens proposition till Odels- tinget

Förordningen (2009:92) om åt- gärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism

Lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finan- siering av terrorism

Regeringens proposition Statens offentliga utredningar

Europaparlamentets och rådets direktiv 2006/123/EG av den

Sammanfattning

SOU 2018:64

mot varje enskild mäklare i företaget. En rätt att ingripa direkt mot mäklarföretaget ger också Fastighetsmäklarinspektionen möjlighet att rikta ingripandet mot den aktör som har bäst förutsättningar att komma till rätta med eventuella problem och brister, oavsett om detta är mäklaren eller mäklarföretaget. I förlängningen bör detta bidra till att upprätthålla ett högt konsumentskydd på bostads- marknaden och stärka tilltron till hela fastighetsmäklarbranschen.

Vi föreslår vidare att vissa mäklarföretag ska omfattas av lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) i egenskap av verksamhetsutövare. Vi gör bedömningen att detta ligger i linje med syftet med EU:s penningtvättsdirektiv. För att säkerställa efterlevnaden av penning- tvättslagen föreslår vi att Fastighetsmäklarinspektionen ska få rätt att ingripa mot ett mäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter enligt regelverket.

Mäklarföretag ska registrera sig

En central del i vårt förslag är att mäklarföretagen ska omfattas av en registreringsplikt. Precis som för mäklare ska det finnas olika regi- streringskategorier. Vilken registrering mäklarföretaget ska ha beror på vilken typ av verksamhet mäklarna i företaget ägnar sig åt. Under- låter mäklarföretaget att registrera sig ska det kunna förbjudas vid vite att fortsätta sin verksamhet.

Vissa företag undantas från skyldigheten att registrera sig. Ett advokatbolag ska inte behöva registrera sig även om någon av de ad- vokater som bedriver verksamhet i företaget skulle ägna sig åt sådan förmedling som omfattas av fastighetsmäklarlagen. Inte heller mäk- larföretag i vilka mäklare enbart förmedlar vissa typer av hyresrätter, och därmed själva är undantagna från registrering, ska omfattas av registreringsplikten. Mäklarföretag som är etablerade i en annan stat inom EES eller i Schweiz och som bedriver tillfällig verksamhet i landet undantas också från registreringsplikten.

För att kunna registreras måste mäklarföretaget uppfylla vissa krav. Företaget får inte vara i konkurs eller i likvidation. Företaget måste också ha en ansvarsförsäkring och ha för avsikt att vara yrkes-

SOU 2018:64

Sammanfattning

verksamt som fastighetsmäklarföretag. Därutöver krävs det att före- taget är redbart och i övrigt lämpat att utöva förmedlingsverksamhet i. Mäklarföretaget ska också betala ansökningsavgift samt årlig avgift.

Mäklarföretagets respektive mäklarens skyldigheter

Ett mäklarföretag kan inte åta sig förmedlingsuppdrag. Uppdraget är i stället personligt för mäklaren. Vi föreslår inte någon ändring i detta avseende, utan det ska även framöver vara mäklaren som är part i förmedlingsuppdraget och som har det huvudsakliga ansvaret för att uppdraget utförs i enlighet med de skyldigheter som följer av lag och god fastighetsmäklarsed. Mäklarföretagen ska inte heller ha något självständigt ansvar för att följa god fastighetsmäklarsed. Där- emot föreslår vi att mäklarföretagen ska ha ett övergripande ansvar för att se till att de mäklare som är verksamma i företaget ges för- utsättningar att sköta sina uppdrag. Mäklarföretaget ska verka för att mäklarna i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt fastighets- mäklarlagen. Ett mäklarföretag som åsidosätter denna skyldighet ska kunna hållas såväl skadeståndsansvarigt som disciplinärt ansvarigt.

Vi lägger också vissa förslag som kan förväntas stärka mäklarens ställning som oberoende mellanman. Vi föreslår att ett mäklarföre- tag inte ska få köpa en fastighet som en mäklare i företaget har eller har haft i uppdrag att förmedla. Vi föreslår vidare att det ska vara förbjudet för mäklarföretag att ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för de mäklare som bedriver verksamhet i företaget. Mäklarföretaget ska inte heller få uppträda som ombud. Dessutom föreslår vi att en mäklare inte ska få förmedla fastigheter till andra mäklare som arbetar i samma mäklarföretag.

Registrerade mäklarföretag ska stå under tillsyn

En annan väsentlig del av vårt förslag är att mäklarföretagen ska stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. En förutsättning för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna bedriva en effektiv till- syn är att den får tillgång till det material som behövs vid gransk- ningen. Mäklarföretagen ska därför vara skyldiga att tillhandahålla de handlingar och uppgifter som behövs för tillsynen. För att mäklar- företagen ska kunna uppfylla denna skyldighet föreslår vi att mäklare

Sammanfattning

SOU 2018:64

ska vara skyldiga att hos mäklarföretaget förvara en kopia av jour- nalen, budgivningslistan, objektsbeskrivningen och annan doku- mentation som Fastighetsmäklarinspektionen behöver för sin tillsyn. Fastighetsmäklarinspektionen ska också ha rätt att genomföra plats- undersökning hos ett mäklarföretag.

Om ett mäklarföretag inte längre uppfyller kraven för regi- strering, underlåter att betala föreskrivna avgifter eller åsidosätter sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklar- inspektionen kunna ingripa genom att återkalla registreringen eller, om det bedöms tillräckligt, genom att meddela varning, erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Åsidosätter mäklarföre- taget sina skyldigheter enligt penningtvättsreglerna ska Fastighets- mäklarinspektionen därutöver kunna besluta om sanktionsavgift.

Tillsyn över och ingripande mot ägare och ledningspersoner

En viktig anledning till att mäklarföretagen ska omfattas av bestäm- melserna i penningtvättslagen är de krav som EU:s penningtvätts- direktiv ställer på svensk lagstiftning. Bland annat krävs det att det ska vara möjligt att göra en lämplighetsprövning av ägare och per- soner som sitter i styrelsen i mäklarföretaget. För att tillgodose detta föreslår vi att den som har åsidosatt skyldigheter i näringsverk- samhet eller gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet varken ska få äga ett mäklarföretag eller ingå i dess ledning.

Om det framkommer att ett mäklarföretag ägs av en person som inte uppfyller lämplighetskravet ska Fastighetsmäklarinspektionen kunna förelägga honom eller henne att sälja hela eller delar av sin andel i företaget. Har en person i företagets ledning åsidosatt sina skyldig- heter i näringsverksamhet eller gjort sig skyldig till allvarlig brotts- lighet ska Fastighetsmäklarinspektionen i stället kunna förelägga mäk- larföretaget att vidta rättelse och därigenom ge mäklarföretaget tillfälle att byta ut den diskvalificerade personen.

Fastighetsmäklarinspektionen ska även kunna ingripa mot en person i ledande ställning som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet orsakat att ett mäklarföretag brutit mot penningtvättsreglerna. In- gripande ska ske genom beslut om sanktionsavgift eller ett tillfälligt förbud att ha en ledande position i företaget.

SOU 2018:64

Sammanfattning

Det ska införas en ny registreringskategori för mäklare (särskild registrering för hyresförmedlare)

En fastighetsmäklare är normalt skyldig att registrera sig hos Fastig- hetsmäklarinspektionen. I dag finns det två registreringskategorier: fullständig registrering och registrering för hyresförmedlare. En regi- strering för hyresförmedlare medför bara rätt att förmedla hyres- rätter, medan en fullständig registrering ger mäklaren rätt att för- medla även fastigheter, bostadsrätter och annan egendom som omfattas av fastighetsmäklarlagen. I praktiken innebär reglerna att hyresför- medlare till bostadslägenheter behöver registrera sig medan andra hyresförmedlare inte har någon sådan skyldighet. Vissa av bestäm- melserna i fastighetsmäklarlagen gäller bara mäklare med fullständig registrering. Och eftersom det ursprungliga fjärde penningtvätts- direktivet inte omfattade hyresförmedlare gäller den nuvarande pen- ningtvättslagen också bara mäklare med fullständig registrering.

I maj 2018 antogs ett direktiv om ändring av det fjärde penning- tvättsdirektivet. Av ändringsdirektivet följer att penningtvättsregel- verket ska tillämpas på fastighetsmäklare även när de agerar som mellanhänder vid uthyrning av fast egendom, förutsatt att hyres- rätten har en månadshyra som motsvarar eller överstiger 10 000 euro. För att uppfylla det reviderade fjärde penningtvättsdirektivet före- slår vi att det ska införas en ny tredje registreringskategori som ska heta särskild registrering för hyresförmedlare. I denna kategori ska de mäklare registrera sig som förmedlar hyresrätter med en månads- hyra som uppgår till eller överstiger 10 000 euro.

En mäklare som är registrerad som särskild hyresförmedlare ska omfattas av bestämmelserna i både fastighetsmäklarlagen och pen- ningtvättslagen. Om mäklaren åsidosätter sina skyldigheter enligt någon av dessa lagar ska Fastighetsmäklarinspektionen kunna ingripa och återkalla mäklarens registrering eller meddela varning, erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Åsidosätter mäklaren sina skyldigheter enligt penningtvättslagen ska Fastighetsmäklar- inspektionen dessutom kunna besluta att mäklaren ska betala sanktionsavgift.

Sammanfattning

SOU 2018:64

Tillsyn över och ingripande mot mäklare

Fastighetsmäklarinspektionen har i dag rätt att genomföra en under- sökning på plats vid tillsyn enligt penningtvättslagen men inte om tillsynen utförs med stöd av fastighetsmäklarlagen. Vidare har Fastig- hetsmäklarinspektionen rätt att utfärda ett föreläggande att göra rättelse om en mäklare har överträtt sina skyldigheter enligt penning- tvättsregelverket men inte om mäklaren har handlat i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Vi föreslår att Fastighetsmäklarinspektionen ska få rätt att genom- föra platsundersökning hos en registrerad mäklare även vid tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen. Dessutom föreslår vi att Fastighets- mäklarinspektionen ska få en generell rätt att utfärda ett föreläggande att göra rättelse, dvs. oavsett om mäklaren har åsidosatt sina skyldig- heter enligt fastighetsmäklarlagen eller penningtvättsreglerna.

I dag förekommer det att en mäklare som befarar ett ingripande kan undvika detta genom att begära avregistrering. För att komma tillrätta med detta föreslår vi att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna pröva om det finns skäl att ingripa mot en mäklare innan mäklaren avregistreras antingen på egen begäran eller på grund av att mäklaren inte längre uppfyller förutsättningarna för registrering.

Elektroniska uppdragsavtal, depositionsavtal och objektsbeskrivningar

Den nuvarande lagstiftningen hindrar att parter ingår uppdragsavtal och depositionsavtal på elektronisk väg. Vi gör bedömningen att de tekniska lösningar som finns för att skriva under avtal elektroniskt är tillräckligt säkra för att tillåta elektroniska underskrifter. Vi före- slår därför att det ska bli möjligt att underteckna uppdragsavtal och depositionsavtal med en elektronisk underskrift.

En mäklare är i dag skyldig att tillhandahålla konsumenter en skriftlig beskrivning av fastigheten, en s.k. objektsbeskrivning. Kravet på tillhandahållande innebär att mäklaren ska se till att konsumenten rent faktiskt tar del av objektsbeskrivningen. Vi föreslår att det ska vara tillräckligt att mäklaren håller objektsbeskrivningen tillgänglig för konsumenten. Detta kan ske t.ex. genom att mäklaren presenterar objektsbeskrivningen på en hemsida eller på en läsplatta under vis- ningen. Om en konsument begär det ska mäklaren dock alltid vara

Summary

SOU 2018:64

agency will also enable the Inspectorate to direct the action against the actor best able to deal with any problems or shortcomings, regardless of whether it is the estate agent or the estate agency. This should ultimately contribute to a high level of consumer protection in the housing market and greater confidence in the entire estate agency industry.

We also propose that certain estate agencies be covered by the Act on Measures against Money Laundering and Terrorist Financing (2017:630) (Anti-Money Laundering Act) in their capacity as business operators. In our assessment, this is in line with the purpose of the EU Anti-Money Laundering Directive. To ensure compliance with the Anti-Money Laundering Act, we propose that the Swedish Estate Agents Inspectorate be granted the right to take action against any estate agency that fails to fulfil its obligations under the regulations.

Estate agencies must be registered

A key component of our proposal is that estate agencies will be covered by a registration requirement. As with agents, there should be different registration categories. Which form of registration an estate agency is required to have depends on the type of operations conducted by the agency’s estate agents. If an estate agency fails to register, it may be prohibited, under penalty of a fine, from continuing its operations.

Certain agencies may be exempt from the registration require- ment. Law firms do not need to be registered, even if any lawyer working in the firm provides intermediary services covered by the Estate Agents Act. Nor should estate agencies in which estate agents solely provide intermediary services for certain types of rental accom- modation, and are thereby exempt from the registration requirement, be covered by the registration requirement. Estate agencies estab- lished in another state in the EEA or Switzerland, and conducting temporary activities in Sweden, are also exempt from the registration requirement.

Estate agencies must fulfil certain requirements to be able to be registered. The agency must not be bankrupt or in liquidation. The agency must also have professional indemnity insurance and intend

SOU 2018:64

Summary

to operate as an estate agency. In addition, the agency must be repu- table and otherwise suitable for carrying out intermediary services. The estate agency must also pay an application fee and annual fee.

Obligations of estate agencies and estate agents

An estate agency cannot act as an intermediary in listing contracts. These contracts are personal for each estate agent. We do not propose any changes in this respect; rather, the estate agent should continue to be party to the listing contract and have primary respon- sibility for ensuring it is carried out in accordance with the legal requirements and good estate agency practice. Nor should estate agencies have any independent responsibility for following good estate agency practice. However, we do propose that estate agencies have an overall responsibility for ensuring that the estate agents working in the agency are given the conditions to carry out their tasks. Estate agencies must work to ensure that their estate agents fulfil their obligations under the Estate Agents Act. Any estate agency that fails to fulfil their obligations may be both liable for damages and subject to disciplinary action.

We also present certain proposals that can be expected to strength- en an estate agent’s position as an independent intermediary. We propose that no estate agency should be allowed to purchase any property that is, or has been, listed by one of its own agents. We also propose that estate agencies be prohibited from engaging in any activities that are likely to undermine confidence in the estate agents working in the agency. Nor should any estate agency be allowed to act as a representative. Furthermore, we propose that no estate agent be allowed to act as an intermediary for real property to other agents working in the same estate agency.

Registered estate agencies subject to supervision

Another essential component of our proposal is that estate agencies must be subject to supervision by the Swedish Estate Agents Inspectorate. One prerequisite to enable the Inspectorate to exercise effective supervision is ensuring that it has access to the information needed to conduct an inspection. Estate agencies will consequently

Summary

SOU 2018:64

be obliged to provide any documents and information necessary for supervision. To enable estate agencies to fulfil this obligation, we propose that estate agents be required to keep a copy of their records, the list of offers, property descriptions and other docu- mentation needed by the Inspectorate to exercise supervision. The Inspectorate must also be entitled to conduct on-site inspections at estate agencies.

If any estate agency no longer fulfils the requirements for re- gistration, fails to pay the prescribed fees or fails to fulfil its oblige- tions under the Estate Agents Act, the Swedish Estate Agents Inspectorate must be able to take action by revoking its registration or, if deemed sufficient, by issuing a warning, a caution or an order to make a correction. If any estate agency fails to fulfil its obligations under the anti-money laundering regulations, the Inspectorate must also be able to impose a financial penalty.

Supervision of and action against owners and senior management

One important reason for covering estate agencies under the provisions of the Anti-Money Laundering Act is due to the require- ments that the EU Anti-Money Laundering Directive places on Swedish legislation. This includes requiring it to be possible to con- duct a suitability assessment of owners and individuals on the estate agency’s board of directors. To satisfy this requirement, we propose that anyone who has failed to fulfil their obligations in the exercise of their business activities, or is guilty of a serious crime, should neither be allowed to own an estate agency or be part of its management.

If it emerges that an estate agency is owned by a person who does not fulfil this suitability requirement, the Swedish Estate Agents Inspectorate must be able to order this person to sell all or parts of their share in the agency. If a person in the agency’s senior manage- ment has failed to fulfil their obligations in the exercise of their business activities, or is guilty of a serious crime, the Inspectorate must instead be able to order the estate agency to take corrective action and by doing so give the estate agency the opportunity to replace the disqualified person.

The Swedish Estate Agents Inspectorate must also be able to take action against a person in senior management who, intentionally or

SOU 2018:64

Summary

through gross negligence, has caused an estate agency to breach the anti-money laundering regulations. Action must be taken by im- posing a financial penalty or a temporary ban on holding a senior management position in the agency.

New registration category to be introduced for estate agents (special registration for letting agents)

An estate agent is usually required to be registered with the Swedish Estate Agents Inspectorate. There are currently two registration categories: full registration and registration for letting agents. Registration for letting agents only involves the right to provide inter- mediary services for rental accommodation, while full registration also entitles agents to provide intermediary services for properties, tenant- owned housing and other property objects covered by the Estate Agents Act. In practice, these rules mean that letting agents of rental flats must be registered, while other letting agents have no such obligation. Certain provisions in the Estate Agents Act apply only to estate agents with full registration. And as the original Fourth Anti-Money Laundering Directive did not cover letting agents, the current Anti-Money Laundering Act also applies only to estate agents with full registration.

In May 2018, a directive to amend the Fourth Anti-Money Laundering Directive was adopted. Under the amendment the anti- money laundering regulations will apply to estate agents even when they act as intermediaries in the letting of immovable property, on the condition that the rental accommodation has a monthly rent that equals or exceeds EUR 10 000. To fulfil the requirements of the revised Fourth Anti-Money Laundering Directive, we propose introducing a new registration category called ‘special registration for letting agents’. Estate agents must register in this category if they provide intermediary services for rental accommodation with a monthly rent that amounts to or exceeds EUR 10 000.

An estate agent with special registration for letting agents must be covered by the provisions in both the Estate Agents Act and the Anti-Money Laundering Act. If the estate agent fails to fulfil their obligations under either of these acts, the Swedish Estate Agents Inspectorate can take action and revoke the agent’s registration or issue a warning, a caution or an order to make a correction. If the

Summary

SOU 2018:64

estate agent fails to fulfil their obligations under the Anti-Money Laundering Act, the Inspectorate can also impose a financial penalty.

Supervision of, and action against, estate agents

At present, the Swedish Estate Agents Inspectorate is entitled to conduct inspections on site in its supervision under the Anti-Money Laundering Act, but not if supervision is carried out pursuant to the Estate Agents Act. Furthermore, the Inspectorate is entitled to issue an order to make a correction if any estate agent has breached their obligations under the anti-money laundering regulations, but not if the agent has acted in contravention of their obligations under the Estate Agents Act.

We propose that the Swedish Estate Agents Inspectorate be granted the right to conduct on-site inspections of registered estate agents also in its supervision under the Estate Agents Act. Further- more, we propose that the Swedish Estate Agents Inspectorate be granted a general right to issue an order to make a correction, i.e. regardless of whether the estate agent has failed to fulfil their obligations under the Estate Agents Act or the anti-money laundering regulations.

It is possible today for an estate agent fearing action to avoid this by requesting deregistration. To remedy this, we propose that the Swedish Estate Agents Inspectorate be able to examine whether there is reason to take action against an estate agent before the agent deregisters, either at their own request or because the agent no longer fulfils the registration requirements.

Electronic assignment contracts, escrow agreements and property descriptions

Current legislation prevents parties from entering listing contracts and escrow agreements electronically. In our assessment, the techno- logical solutions available for signing contracts electronically are sufficiently secure to allow the use of electronic signatures. Accord- ingly, we propose that it should be possible to sign listing contracts and escrow agreements electronically.

Författningsförslag

SOU 2018:64

3 § Ett avtal enligt denna lag som ska skrivas under får undertecknas med en sådan avancerad elektronisk underskrift som avses i artikel 3 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG, i den ursprungliga lydelsen.

4 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på den övriga egendom som anges i 1 §.

Vid förmedling av arrenderätt eller hyresrätt tillämpas inte 27 §,

28§, 33 § och 35 § första–fjärde styckena.

Vid förmedling av nyttjanderätt ska vad som föreskrivs om säljare

avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som föreskrivs om köpare avse motparten.

5 § Lagen tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väs- entlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige. Detta gäller inte i den utsträckning något annat följer av Europaparla- mentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (Rom I).

Avtalsvillkor och lagens tvingande verkan

6 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte annat anges i lagen.

Med konsument avses en fysisk person som handlar huvud- sakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet.

Registrering av fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag

7 § Varje fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerat hos Fastighetsmäklarinspektionen.

8 § Skyldigheten för fastighetsmäklare att vara registrerad enligt 7 § gäller inte advokater och inte heller vid förmedling av hyresrätter med en månadshyra som understiger 10 000 euro, om fastighets- mäklaren ägnar sig åt enbart

SOU 2018:64

Författningsförslag

1.kommunal förmedling av hyresrätter,

2.kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande,

3.förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,

4.förmedling av hyresrätter till lokaler eller

5.förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor.

9 § Skyldigheten för fastighetsmäklarföretag att vara registrerat enligt

7 § gäller inte advokatbolag eller fastighetsmäklarföretag i vilket fastighetsmäklare ägnar sig åt enbart sådan förmedling som enligt 8 § inte medför skyldighet för fastighetsmäklare att registrera sig.

Skyldigheten att vara registrerad gäller inte heller fastighetsmäk- larföretag som är etablerade i en annan stat inom EES eller i Schweiz och som tillfälligt bedriver verksamhet i Sverige.

10 § Registrering för fastighetsmäklare enligt 7 § ska avse

1.fullständig registrering,

2.särskild registrering för hyresförmedlare, om det kan antas att fastighetsmäklaren ska förmedla hyresrätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger ett belopp motsvarande 10 000 euro, eller

3.registrering för hyresförmedlare, om fastighetsmäklaren bara ska förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett be- lopp motsvarande 10 000 euro.

11 § Registrering för fastighetsmäklarföretag enligt 7 § ska avse

1.fullständig registrering,

2.särskild registrering för hyresförmedlare, om det kan antas att fastighetsmäklare som är verksamma i företaget förmedlar hyres- rätter med en månadshyra som uppgår till eller överstiger ett belopp motsvarande 10 000 euro, eller

3.registrering för hyresförmedlare, om de fastighetsmäklare som är verksamma i företaget enbart ska förmedla hyresrätter med en månadshyra som understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro.

12 § Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska betala an- sökningsavgift och årlig avgift.

För sådan påminnelse som anges i 42 § andra stycket ska mäk- laren respektive mäklarföretaget även betala påminnelseavgift.

Författningsförslag

SOU 2018:64

13 § För att en fastighetsmäklare ska registreras krävs att mäklaren

1.inte är underårig, försatt i konkurs, underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,

2.har försäkring för skadeståndsansvar enligt 37 §,

3.har tillfredsställande utbildning,

4.har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt

5.är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

14 § För att ett fastighetsmäklarföretag ska registreras krävs att mäklarföretaget

1.inte är försatt i konkurs eller likvidation,

2.har försäkring för skadeståndsansvar enligt 37 §,

3.har för avsikt att vara yrkesverksamt som fastighetsmäklar- företag samt

4.är redbart och i övrigt lämpat att utöva fastighetsmäklarverk- samhet i.

15 § Ett mäklarföretag får inte registreras om någon som har ett kvalificerat innehav av andelar i den juridiska personen eller ingår i styrelsen eller dess ledning i väsentlig utsträckning har åsidosatt skyldigheter i näringsverksamhet eller har gjort sig skyldig till all- varlig brottslighet.

16 § Bestämmelser om vissa skyldigheter för den som driver verk- samhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag med fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedlare finns i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finan- siering av terrorism.

God fastighetsmäklarsed

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

17 § Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

SOU 2018:64

Författningsförslag

Avtalet med uppdragsgivaren

18 § Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensam- rätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överens- kommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla.

Om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäk- laren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om upp- sägningen. Om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen.

Handpenning och deposition av mottagna tillgångar

19 § Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot ska snarast överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett depositionsavtal.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar.

Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

Förbud mot viss förmedling och handel med fastigheter

20 § En fastighetsmäklare får inte i anslutning till sitt förmedlings- uppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla. Om fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag gäller förbudet även för mäklarföretaget.

21 § En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från

1.sin make eller sambo,

2.sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,

Författningsförslag

SOU 2018:64

3.någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller ned- stigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon,

4.en annan fastighetsmäklare om mäklarna bedriver verksamhet

isamma mäklarföretag eller i olika mäklarföretag som har en nära anknytning, eller

5.någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurs- lagen (1987:672).

Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen.

22 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.

Förbud mot förtroenderubbande verksamhet

23 § En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.

Ett fastighetsmäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för de mäklare som är verksamma i företaget.

Enbart det förhållandet att mäklaren eller mäklarföretaget får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren eller mäklarföretaget, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om den ersättning som mäklaren eller mäklarföretaget får för den. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdrags- avtalet ingås och i övrigt snarast.

Om ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ett kvali- ficerat innehav av andelar i ett mäklarföretag, ska mäklaren upplysa tilltänkta säljare och köpare om detta på det sätt som anges i tredje stycket.

SOU 2018:64

Författningsförslag

Förbud mot att uppträda som ombud

24 § En fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag får inte som ombud företräda en säljare gentemot en köpare eller en köpare gentemot en säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter.

Rådgivnings- och upplysningsskyldighet

25 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighets- mäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra för- hållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra för- säljningen.

Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.

Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hän- syn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden

26§ Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättig- heter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastig- heten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar.

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska mäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt.

Objektsbeskrivning

27 § Fastighetsmäklaren ska upprätta en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning), om det kan antas att en tilltänkt köpare är konsument.

Författningsförslag

SOU 2018:64

Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens be- teckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka in- teckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnads- sätt.

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, års- avgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader.

Mäklaren ska erbjuda en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.

28 § Fastighetsmäklaren ska hålla objektsbeskrivningen tillgänglig för en tilltänkt köpare som är konsument. Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska detsamma gälla även den senast tillgängliga årsredo- visningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan hållas tillgänglig.

På begäran av en tilltänkt köpare som är konsument ska mäklaren genast och utan kostnad för mottagaren tillhandahålla de handlingar som avses i första stycket. Mäklaren ska säkerställa att en köpare som är konsument har tagit del av handlingarna innan försäljningen genomförs.

Upplysning om förfoganderätt

29§ Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten.

Förteckning över anbud och övrig dokumentation

30 § Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlings- uppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista).

SOU 2018:64

Författningsförslag

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när upp- draget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

31 § Om en mäklare bedriver verksamhet i ett mäklarföretag ska mäklaren förvara en kopia av journalen, budgivningslistan och, i förekommande fall, objektsbeskrivningen hos mäklarföretaget. Det- samma gäller handlingar som Fastighetsmäklarinspektionen får granska enligt 40 § andra stycket.

Medverkan i samband med överlåtelsen

32 § Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Upplysning om möjlig rätt till ersättning

33 § Upphör uppdragsavtalet utan att fastigheten överlåtits, ska fastighetsmäklaren upplysa säljaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning.

Fastighetsmäklarföretagets ansvar

34 § Ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att de fastighets- mäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldig- heter enligt 17–33 §§.

Fastighetsmäklarens ersättning

35 § Om inte annat har avtalats, ska fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.

Författningsförslag

SOU 2018:64

Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan mäklarens förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensam- rätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet för- medlats av honom eller henne.

Ska mäklaren ersättas i form av provision, har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta.

I 12 kap. 65 a § första stycket jordabalken finns bestämmelser om ersättning vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål.

36 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse.

Skadestånd

37 § Om fastighetsmäklaren eller fastighetsmäklarföretaget upp- såtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 17–34 §§, ska mäklaren respektive mäklarföretaget ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.

Om mäklaren eller mäklarföretaget har betalat skadestånd till köparen på grund av skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren respektive mäklarföretaget kräva tillbaka skade- ståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

Underrättelse om skadeståndskrav

38 § En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt 37 § ska underrätta fastighetsmäklaren respektive fastighetsmäklarföretaget om detta inom skälig tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Om

SOU 2018:64

Författningsförslag

köparen eller säljaren inte underrättar mäklaren respektive mäklar- företaget inom denna tid, faller rätten till skadestånd enligt denna lag bort.

Första stycket gäller inte om mäklaren eller mäklarföretaget har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Preskription

39 § I fråga om preskription tillämpas preskriptionslagen (1981:130).

Tillsyn

40 § Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över de fastighets- mäklare och fastighetsmäklarföretag som är registrerade enligt 7 §. Inspektionen ska se till att fastighetsmäklarna och fastighetsmäklar- företagen i sin verksamhet uppfyller sina skyldigheter enligt denna lag. Inspektionen ska inom sitt verksamhetsområde utöva tillsyn även enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finan- siering av terrorism och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.

En registrerad mäklare eller ett registrerat mäklarföretag är skyl- digt att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.

Fastighetsmäklarinspektionen får, när den anser att det är nöd- vändigt, genomföra en undersökning på plats hos en registrerad mäklare eller ett registrerat mäklarföretag.

Anmälningsskyldighet

41 § Ett fastighetsmäklarföretag ska snarast anmäla förändringar i sin ledningskrets till Fastighetsmäklarinspektionen. Om ett fastig- hetsmäklarföretag får kännedom om att förändringar har skett i den krets som har ett kvalificerat innehav i företaget, ska företaget snarast anmäla förändringen till Fastighetsmäklarinspektionen.

Författningsförslag

SOU 2018:64

Ingripande

42 § Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare eller det fastighetsmäklarföretag som

1.inte längre uppfyller kraven enligt 13 § respektive 14 och 15 §§,

2.inte betalar avgift som anges i 12 §,

3.handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag, eller

4.överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen.

Återkallelse på grund av utebliven betalning av årlig avgift får ske först efter påminnelse.

Om det kan anses tillräckligt, får Fastighetsmäklarinspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela varning eller erinran eller utfärda ett föreläggande att göra rättelse. Är förseelsen ringa, får inspektionen avstå från påföljd.

43 § Om registreringen ska återkallas på grund av en begäran om avregistrering från mäklaren eller mäklarföretaget eller på grund av någon sådan omständighet som avses i 42 § första stycket, får Fastig- hetsmäklarinspektionen, innan registreringen återkallas, först pröva om det finns skäl att ingripa mot mäklaren eller mäklarföretaget och, om det finns sådana skäl, besluta om ett ingripande.

44 § Fastighetsmäklarinspektionen eller, efter överklagande, dom- stol får besluta att en återkallelse av registrering ska gälla omedelbart.

45 § När Fastighetsmäklarinspektionen meddelat varning eller er- inran för en överträdelse enligt 42 § första stycket 4, får inspek- tionen besluta att den som meddelats varningen eller erinran ska betala en sanktionsavgift.

46 § Om en person som är diskvalificerad enligt 15 § ingår i ett regi- strerat mäklarföretags styrelse eller ledning får Fastighetsmäklar- inspektionen förelägga mäklarföretaget att göra rättelse och, om rättelse inte görs, återkalla registreringen.

Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en person som om- fattas av förbudet enligt 15 § att avyttra så stor del av andelarna att innehavet därefter inte är kvalificerat. Om innehavaren av andelarna

SOU 2018:64

Författningsförslag

är en juridisk person får föreläggandet avse skyldighet att byta ut diskvalificerade personer i dess ledning.

47 § Om ett registrerat fastighetsmäklarföretag begår en över- trädelse enligt 42 § första stycket 4, får Fastighetsmäklarinspek- tionen även ingripa mot någon som ingår i mäklarföretagets styrelse, är dess verkställande direktör eller på motsvarande sätt företräder mäklarföretaget, eller är ersättare för någon av dem.

Ett ingripande får ske endast om överträdelsen är allvarlig, upp- repad eller systematisk och personen i fråga uppsåtligen eller av grov oaktsamhet orsakat överträdelsen.

Ingripande sker genom

1.beslut om att personen i fråga under en viss tid, lägst tre år och högst tio år, inte får inneha en sådan befattning som avses i första stycket i ett registrerat fastighetsmäklarföretag, eller

2.beslut om sanktionsavgift.

48 § Vid ingripande på grund av en överträdelse enligt 42 § första stycket 4 eller 47 §§ ska Fastighetsmäklarinspektionen tillämpa 7 kap. 13 § lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

Sanktionsavgift

49 § En sanktionsavgift ska uppgå till lägst 5 000 kronor och som högst fastställas till det högsta av

1.två gånger den vinst som gjorts till följd av regelöverträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller

2.ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro.

Avgiften tillfaller staten.

50 § När sanktionsavgiftens storlek ska fastställas ska Fastighets- mäklarinspektionen tillämpa 7 kap. 16 § lagen (2017:630) om åt- gärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

51§ Bestämmelserna i 7 kap. 21–23 §§ lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism gäller för sanktions- avgift enligt 45 §.

Författningsförslag

SOU 2018:64

52§ Vid ingripande enligt 47 § tillämpas bestämmelserna i 7 kap. 17–

23§§ lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finan- siering av terrorism.

Oregistrerade mäklarföretag

53 § Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga ett fastighets- mäklarföretag som bedriver verksamhet i strid mot vad som före- skrivs om registrering i 7, 9 och 11 §§ att registrera sig.

Om ett föreläggande enligt första stycket inte följs, får Fastig- hetsmäklarinspektionen förelägga mäklarföretaget att upphöra med verksamheten. Ett sådant föreläggande får förenas med vite.

Överklagande

54 § Fastighetsmäklarinspektionens beslut enligt denna lag får över- klagas hos allmän förvaltningsdomstol.

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

Straffansvar

55 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot vad som föreskrivs om registrering för mäklare i 7, 8 och 10 §§ döms till böter eller fängelse i högst sex månader.

Bemyndigande

56 § Regeringen får meddela föreskrifter om avgifter enligt denna lag.

1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2019.

2.Genom lagen upphävs fastighetsmäklarlagen (2011:666).

3.Ett fastighetsmäklarföretag som vid lagens ikraftträdande omfattas av krav på registrering enligt denna lag ska ansöka om regi- strering senast den 2 januari 2020. Har ansökan gjorts senast den dagen, får verksamheten drivas vidare i avvaktan på att beslutet i registreringsfrågan får laga kraft.

Författningsförslag

SOU 2018:64

1.2Förslag till lag om ändring i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 2 § och 2 kap. 16 § lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism ska ha följande lydelse.

Lydelse enligt prop. 2017/18:216 Föreslagen lydelse och prop. 2017/18:220

1 kap.

2 §1

Denna lag gäller för fysiska och juridiska personer som driver

1.bank- eller finansieringsrörelse enligt lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse,

2.livförsäkringsrörelse,

3.värdepappersrörelse enligt 2 kap. 1 § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,

4.verksamhet som kräver ansökan hos Finansinspektionen enligt lagen (1996:1006) om valutaväxling och annan finansiell verksamhet eller lagen (2004:299) om inlåningsverksamhet,

5.försäkringsdistribution enligt lagen (2018:000) om försäk- ringsdistribution, i fråga om sådan verksamhet rörande livför- säkring, bedriven av sådana försäkringsförmedlare som har tillstånd enligt 2 kap. 1 § den lagen eller bedriver verksamhet enligt 3 kap. 1 § andra stycket 2 eller 3 § den lagen,

6.verksamhet för utgivning av elektroniska pengar enligt lagen (2011:755) om elektroniska pengar,

7.fondverksamhet enligt lagen (2004:46) om värdepappersfonder,

8.verksamhet med att som betalningsinstitut tillhandahålla betal- tjänster enligt lagen (2010:751) om betaltjänster,

9.verksamhet med att tillhandahålla betaltjänster enligt lagen om betaltjänster utan att vara betalningsinstitut, dock inte om verksam- heten uteslutande avser kontoinformationstjänster,

10.verksamhet som förvaltare av alternativa investeringsfonder enligt lagen (2013:561) om förvaltare av alternativa investerings- fonder,

1Senaste lydelse 2018:177.

SOU 2018:64

Författningsförslag

11.verksamhet med konsumentkrediter enligt lagen (2014:275) om viss verksamhet med konsumentkrediter,

12.verksamhet med bostadskrediter enligt lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter,

13. verksamhet som fastighets-	13. verksamhet som fastighets-
mäklare med fullständig regi-	mäklare eller fastighetsmäklar-
strering enligt fastighetsmäklar-	företag med fullständig regi-
lagen (2011:666),	strering eller särskild registrering
	för hyresförmedlare enligt fastig-
	hetsmäklarlagen (2019:000),

14.spelverksamhet som bedrivs med licens eller registrering enligt spellagen (2018:000),

15.yrkesmässig handel med varor, om det kan antas att det i verksamheten eller en del av verksamheten genomförs eller kommer att genomföras transaktioner, enstaka eller sådana som kan antas ha samband, som innebär att utbetalt eller mottaget belopp i kontanter uppgår till motsvarande 5 000 euro eller mer,

16.verksamhet enligt pantbankslagen (1995:1000),

17.verksamhet som auktoriserad eller godkänd revisor eller registrerat revisionsbolag,

18.yrkesmässig verksamhet som avser bokföringstjänster eller revisionstjänster som inte omfattas av 17,

19.yrkesmässig rådgivning avseende skatter och avgifter (skatte- rådgivare),

20.yrkesmässig verksamhet som advokat eller biträdande jurist på advokatbyrå, till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § första stycket,

21.yrkesmässig verksamhet som annan oberoende jurist än som avses i 20, till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § första stycket, eller

22.yrkesmässig verksamhet till den del verksamheten avser tjänster som anges i 4 § andra stycket och verksamhetsutövaren inte är en sådan person som avses i 17–21.

Vissa speltjänster får undantas från tillämpning av lagen eller bestämmelser i den enligt föreskrifter som meddelas med stöd av 8 kap. 1 § 1.

SOU 2018:64

Författningsförslag

1.3Förslag till förordning om ändring i förordningen (1999:1134) om belastningsregister

Härigenom föreskrivs att 12 och 13 §§ i förordningen (1999:1134) om belastningsregister ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

12 §2

Uppgifter ur belastningsregistret om brott mot 3, 4, 6, 8–11, 14 eller 15 kap. brottsbalken eller mot skattebrottslagen (1971:69) eller lagen (2014:307) om straff för penningtvättsbrott ska, om brotten lett till någon annan påföljd än böter, lämnas ut om det begärs av

1. Fastighetsmäklarinspek-	1. Fastighetsmäklarinspek-
tionen, i fråga om den som	tionen, i fråga om den som
myndigheten vid lämplighets-	myndigheten vid lämplighets-
prövning enligt fastighetsmäklar-	prövning enligt fastighetsmäklar-
lagen (2011:666) överväger att	lagen (2019:000) överväger att
registrera som fastighetsmäklare,	registrera som fastighetsmäklare,
eller	eller

2.Kammarkollegiet, i fråga om den som myndigheten vid pröv- ning enligt förordningen (1985:613) om auktorisation av tolkar och översättare avser att auktorisera.

Till Fastighetsmäklarinspek-	Till Fastighetsmäklarinspek-
tionen ska även uppgifter ur be-	tionen ska även uppgifter ur be-
lastningsregistret om brott mot	lastningsregistret om brott mot
31 § fastighetsmäklarlagen läm-	55 § fastighetsmäklarlagen läm-
nas ut vid den lämplighetspröv-	nas ut vid den lämplighetspröv-
ning som avses i första stycket 1.	ning som avses i första stycket 1.

Om påföljden även avser något annat brott än de som anges i första och andra styckena, ska också uppgifter om det brottet lämnas ut.

Sådana uppgifter som avses i 3 § 3–5 lagen (1998:620) om belast- ningsregister får inte lämnas till en myndighet som har rätt att få uppgifter enligt denna paragraf.

2Senaste lydelse 2018:134.

Författningsförslag

SOU 2018:64

13 §3

Uppgifter ur belastningsregistret om brott mot 8–11, 14 eller

15 kap. brottsbalken eller mot skattebrottslagen (1971:69) eller lagen (2014:307) om straff för penningtvättsbrott ska, om brotten lett till någon annan påföljd än penningböter, lämnas ut om det begärs av

1. Finansinspektionen, för utredning i ärenden om

a)lämplighetsprövning av fysisk person som registrerats enligt lagen (1996:1006) om valutaväxling och annan finansiell verksamhet,

b)lämplighetsprövning av styrelseledamöter, styrelsesuppleanter, verkställande direktör och ställföreträdare för verkställande direktör

ibanker, börser, clearingorganisationer, fondbolag, förvaltare av alternativa investeringsfonder, försäkringsföretag, institut för elekt- roniska pengar, kreditmarknadsföretag, värdepappersbolag, juridiska personer som registrerats enligt lagen om valutaväxling och annan finansiell verksamhet och företag som avser att driva eller driver verksamhet enligt lagen (2004:299) om inlåningsverksamhet, lagen (2014:275) om viss verksamhet med konsumentkrediter eller lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter, i fråga om den som ärendet gäller,

c)större ägare i bankaktiebolag, börser, clearingorganisationer, fondbolag, förvaltare av alternativa investeringsfonder, försäkrings- aktiebolag, institut för elektroniska pengar, kreditmarknadsföretag, medlemsbanker, värdepappersbolag, juridiska personer som regi- strerats enligt lagen om valutaväxling och annan finansiell verk- samhet och företag som avser att driva eller driver verksamhet enligt lagen om inlåningsverksamhet, lagen om viss verksamhet med kon- sumentkrediter eller lagen om verksamhet med bostadskrediter, i fråga om den som ärendet gäller,

2. Revisorsinspektionen, i fråga om den som myndigheten vid lämplighetsprövning enligt revisorslagen (2001:883) överväger att auktorisera eller godkänna, och

3. Lotteriinspektionen, för utredning i ärenden om lämplighets- prövning av fysiska personer, styrelseledamöter, styrelsesupp- leanter, verkställande direktör och ställföreträdare för verkställande direktör eller motsvarande befattningshavare i ledningen och större ägare i juridiska personer som anordnar kasinospel eller lotterier

3Senaste lydelse 2017:669.

Författningsförslag

SOU 2018:64

1.4Förslag till förordning om ändring i förordningen (1999:1135) om misstankeregister

Härigenom föreskrivs att 4 § i förordningen (1999:1135) om misstankeregister ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §4

Uppgift om misstanke om brott för vilket åtal har väckts, ska lämnas om det begärs av

1.Justitiekanslern, i fråga om den som ansöker om ersättning enligt lagen (1998:714) om ersättning vid frihetsberövanden och andra tvångsåtgärder,

2.Kriminalvården, i fråga om den som myndigheten avser att anställa eller anlita som

a) övervakare,

b) förtroendeman enligt lagen (1991:2041) om särskild person- utredning i brottmål, m.m. eller fängelseförordningen (2010:2010), c) personutredare enligt lagen om särskild personutredning i

brottmål, m.m.,

d) biträde enligt 6 § andra stycket lagen (1994:451) om intensiv- övervakning med elektronisk kontroll eller 33 § fängelseförord- ningen, eller

e) kontrollör enligt 3 kap. 4 § förordningen (1998:642) om verk- ställighet av frivårdspåföljder,

3.Kriminalvården, när uppgiften behövs för prövning av en fråga enligt fängelselagen (2010:610), häkteslagen (2010:611), lagen om intensivövervakning med elektronisk kontroll eller lagen om särskild personutredning i brottmål, m.m.,

4.en övervakningsnämnd eller Kriminalvården, i ärenden om övervakning, i fråga om den som ärendet gäller,

5.Riksbanken, i fråga om den som banken avser att anställa som bevaknings- eller transportpersonal,

6.en sådan statlig, kommunal eller landstingskommunal myndig- het som beslutar om anställning av personal inom psykiatrisk sjukvård, vård av utvecklingsstörda, vård av barn och ungdom eller

4Senaste lydelse 2018:707.

SOU 2018:64

Författningsförslag

tvångsvård av missbrukare, i fråga om den som myndigheten avser att anställa eller anlita som uppdragstagare,

7. Lotteriinspektionen, i fråga om den som myndigheten

a)vid prövning enligt lotterilagen (1994:1000) överväger att ge tillstånd att få anordna roulettspel, tärningsspel och kortspel, eller

b)vid prövning enligt lagen (1982:636) om anordnande av visst automatspel överväger att ge tillstånd,

8. Myndigheten för samhällsskydd och beredskap eller en kom- mun, i fråga om den som myndigheten eller kommunen enligt lagen (2010:1011) om brandfarliga och explosiva varor vid lämplighets-

prövning överväger att ge tillstånd eller godkänna som föreståndare, 9. en socialnämnd, i ärenden om

a)utseende av kontaktperson eller kontaktfamilj enligt 3 kap. 6 b § socialtjänstlagen (2001:453) för en person som inte har fyllt 21 år,

b)vårdnad om barn, barns boende, umgänge med barn, medgivande att ta emot barn m.m. enligt 5 kap. 2 §, 6 kap. 6, 6 a och 8–10 §§ social- tjänstlagen,

c)adoption enligt 6 kap. 12–16 §§ socialtjänstlagen, och

d)åtgärder enligt lagen (1990:52) med särskilda bestämmelser om vård av unga eller lagen (1988:870) om vård av missbrukare i vissa fall, 10. Transportstyrelsen, i fråga om den som myndigheten vid

lämplighetsprövning

a)enligt luftfartslagen (2010:500) och luftfartsförordningen (2010:770) överväger att ge certifikat eller tillstånd, eller

b)enligt 4 § lagen (1990:1157) om säkerhet vid tunnelbana och spårväg eller 3 kap. 2–4, 6 och 8 §§ järnvägslagen (2004:519) över- väger att ge tillstånd,

11. Finansinspektionen, i fråga om den som myndigheten vid lämplighetsprövning av större ägare enligt försäkringsrörelselagen (2010:2043), lagen (2011:755) om elektroniska pengar, lagen (2004:46) om värdepappersfonder, lagen (2004:297) om bank- och finansierings- rörelse, lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, lagen (2013:561)

om förvaltare av alternativa investeringsfonder, lagen (2014:275) om viss verksamhet med konsumentkrediter eller lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter överväger att ge tillstånd,

12. Fastighetsmäklarinspektio-		12. Fastighetsmäklarinspektio-
nen, i fråga om den som myndig-		nen, i fråga om den som myndig-
heten	vid lämplighetsprövning	heten	vid lämplighetsprövning
enligt	fastighetsmäklarlagen	enligt	fastighetsmäklarlagen

FörfattningsförslagSOU 2018:64

(2011:666) överväger att registrera	(2019:000) överväger att registrera
som fastighetsmäklare,	som fastighetsmäklare,

13.Kammarkollegiet, i fråga om den som myndigheten vid pröv- ning enligt förordningen (1985:613) om auktorisation av tolkar och översättare avser att auktorisera,

14.Revisorsinspektionen, i fråga om den som myndigheten vid lämplighetsprövning enligt revisorslagen (2001:883) överväger att auktorisera eller godkänna,

15.Skatteverket, för prövning av upplagshavare, skatteupplag och registrerade varumottagare enligt lagen (1994:1563) om tobaks- skatt, lagen (1994:1564) om alkoholskatt eller lagen (1994:1776) om skatt på energi, skattebefriade förbrukare enligt lagen om alkohol- skatt eller lagen om skatt på energi samt lagerhållare enligt lagen om tobaksskatt, lagen om skatt på energi eller lagen (2018:696) om skatt på vissa nikotinhaltiga produkter,

16.Totalförsvarets rekryteringsmyndighet och Försvarsmakten,

ifråga om dels totalförsvarspliktiga som skrivs in eller är inskrivna för värnplikt enligt lagen (1994:1809) om totalförsvarsplikt, dels de som Försvarsmakten avser att anta eller som är antagna till militär utbildning inom myndigheten,

17.Försvarsmakten, i fråga om den som myndigheten avser att anställa för tjänstgöring i internationella militära insatser,

18.Läkemedelsverket, i fråga om den som myndigheten över- väger att ge tillstånd enligt 2 kap. 1 § lagen (2009:366) om handel med läkemedel eller lagen (1992:860) om kontroll av narkotika,

19.Kronofogdemyndigheten, för utredning i ärenden enligt skuldsaneringslagen (2016:675) eller lagen (2016:676) om skuld- sanering för företagare, i fråga om den som ärendet gäller, och

20.Riksgäldskontoret, i fråga om den som myndigheten över- väger att betala ut ersättning till enligt lagen (1999:158) om in- vesterarskydd.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2019.

Myndigheten ska därutöver

- informera om frågor som rör registrering av och tillsyn över enskilda fastighetsmäklare,

Författningsförslag

SOU 2018:64

2 §6

- informera om frågor som rör registrering av och tillsyn över enskilda fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag,

-informera konsumenter om innehållet i fastighetsmäklartjänsten,

-informera såväl fastighetsmäklare som konsumenter om god fastighetsmäklarsed, och

-främja utvecklingen av god fastighetsmäklarsed.

6 §7
Inom myndigheten finns ett	Inom myndigheten finns ett
särskilt beslutsorgan, Disciplin-	särskilt	beslutsorgan, Disciplin-
nämnden, som har till uppgift att	nämnden, som har till uppgift att
pröva frågor om återkallelse av	pröva frågor om återkallelse av
fastighetsmäklares registrering	fastighetsmäklares och fastighets-
eller någon annan åtgärd enligt	mäklarföretags		registrering eller
29 § fastighetsmäklarlagen	någon	annan	åtgärd enligt
(2011:666) när grunden för åt-	42 §§ fastighetsmäklarlagen
gärden är att fastighetsmäklaren	(2019:000) när grunden för åt-
	gärden är att fastighetsmäklaren
	eller fastighetsmäklarföretaget
1. inte längre uppfyller kravet	1. inte längre uppfyller kravet
på att vara redbar och i övrigt	på redbarhet		och lämplighet i
lämplig som fastighetsmäklare, eller	13 respektive 14 §§ fastighetsmäk-
	larlagen, eller

2.handlar i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

3.överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har

meddelats med stöd av den lagen. Vad som sägs i första stycket gäller inte frågor om ringa förseelser

som saknar principiell betydelse.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2019.

6Senaste lydelse 2017:677.

7Senaste lydelse 2017:850.

SOU 2018:64

Författningsförslag

1.6Förslag till förordning om ändring i offentlighets- och sekretessförordningen (2009:641)

Härigenom föreskrivs att bilagan till offentlighets- och sekretess- förordningen (2009:641) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Verksamheten består i	Särskilda	begränsningar	i
	sekretessen

-----------------------------------------------------------------------------

104. tillståndsgivning och tillsyn		sekretessen gäller inte beslut i
enligt	fastighetsmäklarlagen	ärenden
(2011:666)
	Föreslagen lydelse

Verksamheten består i		Särskilda	begränsningar	i
		sekretessen

-----------------------------------------------------------------------------

104. tillståndsgivning och tillsyn		sekretessen gäller inte beslut i
enligt	fastighetsmäklarlagen	ärenden
(2019:000)

1.Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2019.

2.Äldre föreskrifter gäller i fråga om tillståndsgivning och tillsyn vid registrering av fastighetsmäklare som har bedrivits enligt fastig- hetsmäklarlagen (2011:666).

Författningsförslag

SOU 2018:64

1.7Förslag till förordning om ändring

i fastighetsmäklarförordningen (2011:668)

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsmäklarförord- ningen (2011:668).

dels att 1, 2, 4, 5, 7, 8–9, 11, 15, 20–23, 25, 26 och 30 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas tre nya paragrafer, 1 a, 2 a och 23 a §§ av följande lydelse.

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

1 §8

Den som vill bli registrerad som fastighetsmäklare ska ansöka om det skriftligen hos Fastighetsmäklarinspektionen.

Ansökningen ska innehålla uppgifter om sökandens namn, personnummer, folkbokföringsadress, e-postadress och telefon- nummer samt, i förekommande fall, den firma som sökanden avser att driva sin verksamhet under. Den som saknar personnummer ska i stället ange samordningsnummer eller, om även sådant saknas, födelsedatum. Den som saknar folkbokföringsadress ska i stället

ange bostadsadress.
Det ska framgå av ansök-	Det ska framgå av ansökan om
ningen om registrering söks för	den avser fullständig registrering,
förmedling av all den egendom	registrering för hyresförmedlare
som anges i 1 § fastighetsmäklar-	eller särskild registrering för hyres-
lagen (2011:666), fullständig regi-	förmedlare.
strering, eller för förmedling av
enbart hyresrätter, registrering för
hyresförmedlare.

Om sökanden ska bedriva förmedlingsverksamhet som anställd, ska arbetsgivarens namn, adress och telefonnummer anges. Är arbetsgivaren en juridisk person, ska dessutom organisations- nummer anges.

8Senaste lydelse 2017:1140.

FörfattningsförslagSOU 2018:64

2 §9

Till ansökningen ska fogas	Till en ansökan om registrering
bevis om att sökanden	som fastighetsmäklare ska fogas
	bevis om att sökanden
1. har en sådan ansvarsför-	1. har en sådan ansvarsför-
säkring som avses i 6 § 2 fastig-	säkring som avses i 13 § 2 fastig-
hetsmäklarlagen (2011:666),	hetsmäklarlagen (2019:000),

2.har tillfredsställande utbildning, och

3.inte har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken. Fastighetsmäklarinspektionen får meddela närmare föreskrifter

om bevis enligt första stycket.

2 a §

Till en ansökan om registrering som fastighetsmäklarföretag ska fogas

1. bevis om att sökanden har en sådan ansvarsförsäkring som avses i 14 § 2 fastighetsmäklar- lagen (2019:000).

2. bolagsavtalet och utdrag ur handelsregistret när ansökan avser ett handelsbolag eller ett kom- manditbolag,

3. bolagsordningen, ett utdrag ur aktiebolagsregistret som visar bolagsledningens sammansättning och en kopia av bolagets aktiebok när ansökan avser ett aktiebolag. Fastighetsmäklarinspektionen bör dock kunna tillåta att bolaget i stället för att lämna in en kopia av aktieboken anger var aktieboken hålls tillgänglig,

4. stadgar och utdrag ur före- ningsregistret när ansökan avser en ekonomisk förening,

9Senaste lydelse 2012:26.

SOU 2018:64

Författningsförslag

5.stadgar och utdrag ur läns- styrelsens stiftelseregister när an- sökan avser en stiftelse.

Fastighetsmäklarinspektionen får meddela närmare föreskrifter om bevis enligt första stycket 1.

4§10

Den som för första gången avser att tillfälligt utöva fastighets- mäklaryrket i Sverige enligt de bestämmelser som avses i 3 § ska, i stället för det som anges i 1 §, på förhand ge in en skriftlig under-

rättelse till Fastighetsmäklarinspektionen.
En underrättelse enligt		första	En underrättelse enligt första
stycket ska innehålla uppgifter om			stycket ska innehålla		uppgifter
fastighetsmäklarens namn, person-			om fastighetsmäklarens namn,
nummer eller	samordningsnum-		personnummer eller		samord-
mer eller födelsedatum, bostads-			ningsnummer	eller	födelse-
adress, e-postadress och telefon-			datum, bostadsadress, e-post-
nummer samt,	i förekommande		adress och telefonnummer samt,
fall, den firma som han eller hon			i förekommande fall, den firma
driver sin verksamhet under. Det			som han eller hon driver sin
ska framgå av underrättelsen om			verksamhet	under.	Det	ska
verksamheten	omfattar	för-	framgå av underrättelsen			om
medling av all den egendom som			verksamheten	omfattar		för-
anges i 1 § fastighetsmäklarlagen			medling av all den egendom som
(2011:666) eller endast förmedling			anges i 1 § fastighetsmäklarlagen
av hyresrätter. Vidare ska under-			(2019:000), endast förmedling
rättelsen ange den tid under vilken			av hyresrätter eller förmedling av
mäklaren avser att bedriva verk-			hyresrätter där det kan antas att
samhet i Sverige.			månadshyran	uppgår	till	eller
			överstiger ett belopp motsvarande
			10 000 euro. Vidare ska under-

rättelsen ange den tid under vilken mäklaren avser att bedriva verksamhet i Sverige.

10Senaste lydelse 2017:1140.

FörfattningsförslagSOU 2018:64

Till underrättelsen ska det fogas

1. bevis om mäklarens nationalitet,

2. bevis om att mäklaren har	2. bevis om att mäklaren har
försäkring för skadeståndsansvar	försäkring för skadeståndsansvar
enligt 25 § fastighetsmäklarlagen,	enligt 37 § fastighetsmäklarlagen,
och	och

3.intyg om att mäklaren uppfyller kraven för tillfällig yrkes- utövning enligt lagen (2016:145) om erkännande av yrkeskvali- fikationer och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen.

Fastighetsmäklarinspektionen får meddela närmare föreskrifter om bevis och intyg enligt tredje stycket.

			5 §11
När en fullständig under-				När en fullständig under-
rättelse med bifogade handlingar				rättelse med bifogade handlingar
kommit in till Fastighetsmäklar-				kommit in till Fastighetsmäklar-
inspektionen ska mäklaren anses				inspektionen ska mäklaren anses
registrerad enligt 5 § fastighets-				registrerad enligt 7 § fastighets-
mäklarlagen (2011:666). Regi-				mäklarlagen (2019:000). Regi-
streringen gäller under ett år och				streringen gäller under ett år och
får förnyas på begäran av den				får förnyas på begäran av den
registrerade.	Om	de	faktiska	registrerade. Om		de faktiska
omständigheter som avses i de				omständigheter som avses i de
handlingar	som	bifogats en		handlingar	som	bifogats en
tidigare underrättelse ändras, ska				tidigare underrättelse ändras, ska
mäklaren ge in kompletterande				mäklaren ge in kompletterande
aktuella handlingar.				aktuella handlingar.
			7 §
För prövning av en ansökan en-				För prövning av en ansökan en-
ligt 1 § tas	en avgift		ut enligt	ligt 1 § eller 1 a § tas en avgift ut
9–14 §§ avgiftsförordningen				enligt 9–14 §§ avgiftsförordningen
(1992:191), varvid avgiftsklass 4				(1992:191),	varvid	avgiftsklass 4
tillämpas.				tillämpas.

11Senaste lydelse 2016:167.

SOU 2018:64

Författningsförslag

8§12

Den som är registrerad som		Den som är registrerad som
fastighetsmäklare	ska från och	fastighetsmäklare eller fastighets-
med kalenderåret efter regi-		mäklarföretag ska från och med
streringsåret betala en årlig avgift		kalenderåret	efter registrerings-
på 3 250 kronor.	Detta gäller	året betala	en årlig	avgift	på
inte den som registrerats med		3 250 kronor. Detta		gäller	inte
tillämpning av 5 §.		den som registrerats med tillämp-
		ning av 5 §.

Fastighetsmäklarinspektionen får meddela närmare föreskrifter om när avgiften ska betalas.

8 a §13

Om den årliga avgiften inte	Om den årliga avgiften inte
betalas inom föreskriven tid, ska	betalas inom föreskriven tid, ska
Fastighetsmäklarinspektionen	Fastighetsmäklarinspektionen
skicka en påminnelse till fastig-	skicka en påminnelse till fastig-
hetsmäklaren. Den ska innehålla	hetsmäklaren respektive fastighets-
en uppmaning att betala inom en	mäklarföretaget. Den ska inne-
viss tid som myndigheten be-	hålla en uppmaning att betala
stämmer.	inom en viss tid som myndig-
	heten bestämmer.

För påminnelsen ska Fastighetsmäklarinspektionen ta ut en avgift på 500 kronor, som ska betalas inom den tid som bestäms enligt första stycket. Avgiftsinkomsterna får disponeras av Fastig- hetsmäklarinspektionen.

9§14

Om	en fastighetsmäklare	Om en fastighetsmäklare eller
upphör med sin verksamhet, för-		ett fastighetsmäklarföretag upphör
sätts i konkurs eller får närings-		med sin verksamhet, försätts i
förbud, ska mäklaren anmäla det		konkurs, i likvidation eller får
till	Fastighetsmäklarinspek-	näringsförbud, ska	mäklaren
tionen.	Detsamma gäller om	respektive mäklarföretaget anmäla
något förhållande som ska upp-		det till Fastighetsmäklarinspek-
ges enligt 1 eller 2 § ändras.		tionen. Detsamma	gäller om

12Senaste lydelse 2017:1140.

13Senaste lydelse 2017:1140.

14Senaste lydelse 2012:26.

FörfattningsförslagSOU 2018:64

				något förhållande som ska upp-
				ges enligt 1–2 a §§ ändras.
			11 §15
Om Fastighetsmäklarinspek-				Om Fastighetsmäklarinspek-
tionen har anledning att anta att				tionen har anledning att anta att
någon yrkesmässigt			förmedlar	någon	yrkesmässigt			förmedlar
fastigheter i strid mot 5 § fastig-				fastigheter i strid mot 7, 8 och
hetsmäklarlagen (2011:666), ska				10 §§ fastighetsmäklarlagen
inspektionen anmäla det till all-				(2019:000), ska inspektionen
män åklagare.				anmäla det till allmän åklagare.
			15 §16
Den utbildning som avses i				Den utbildning som avses i
6 § 3 fastighetsmäklarlagen				13 § 3 fastighetsmäklarlagen
(2011:666) ska omfatta fastig-				(2019:000) ska omfatta fastig-
hetsförmedling,		fastighetsrätt		hetsförmedling,			fastighetsrätt
och annan	civilrätt,		skatterätt,	och annan		civilrätt,		skatterätt,
ekonomi, byggnadsteknik samt				ekonomi, byggnadsteknik samt
fastighetsvärdering.				fastighetsvärdering.
Första	stycket	gäller inte		Första		stycket gäller			inte
fastighetsmäklare som förmedlar				fastighetsmäklare som förmedlar
enbart hyresrätter. För dem ska				enbart hyresrätter. För dem ska
utbildningen omfatta			handledd	utbildningen omfatta				handledd
praktik hos en registrerad fastig-				praktik hos en registrerad fastig-
hetsmäklare som ägnar sig åt				hetsmäklare som ägnar sig åt
förmedling av hyresrätter av-				förmedling av hyresrätter av-
seende bostadslägenheter.				seende	bostadslägenheter				eller,
				om ansökan avser särskild regi-
				strering för hyresförmedlare, hand-
				ledd praktik hos			en	registrerad

fastighetsmäklare som ägnar sig åt förmedling av hyresrätter.

Fastighetsmäklarinspektionen får medge undantag från första och andra styckena om det finns särskilda skäl för det i ett enskilt fall.

15Senaste lydelse 2012:26.

16Senaste lydelse 2012:26.

SOU 2018:64

Författningsförslag

Fastighetsmäklarinspektionen får meddela närmare föreskrifter om utbildningens innehåll och omfattning.

20§17

Försäkring som avses i 6 § 2					Försäkring som avses i 13 § 2
fastighetsmäklarlagen			(2011:666)		och 14 § 2 fastighetsmäklarlagen
ska tecknas hos en försäkrings-					(2019:000) ska tecknas hos en
givare som har tillstånd att driva					försäkringsgivare som har till-
försäkringsrörelse i en EES-stat					stånd att driva försäkringsrörelse
eller i ett land som är medlem i					i en EES-stat eller i ett land som
Organisationen		för	ekonomiskt		är medlem i Organisationen för
samarbete (OECD). Fastighets-					ekonomiskt samarbete (OECD).
mäklarinspektionen får i ett en-					Fastighetsmäklarinspektionen
skilt fall besluta att försäkringen					får i ett enskilt fall besluta att för-
får tecknas hos en annan för-					säkringen får tecknas hos en annan
säkringsgivare,		om	denne	är	försäkringsgivare, om denne är
underkastad motsvarande krav på					underkastad motsvarande krav på
soliditet,	likviditet, riskhantering				soliditet,		likviditet, riskhantering
och tillsyn som gäller för svenska					och tillsyn som gäller för svenska
försäkringsföretag.					försäkringsföretag.
Försäkringsvillkoren ska innebära att
1. försäkringen för varje skade-					1. försäkringen för varje skade-
fall täcker skadeståndsskyldighet					fall täcker skadeståndsskyldighet
upp till	2 000 000 kronor			för	upp	till	2 000 000 kronor	för
fastighetsmäklare som förmedlar					fastighetsmäklare och fastighets-
all den egendom som anges i 1 §					mäklarföretag med fullständig regi-
fastighetsmäklarlagen och upp till					strering och upp till 200 000 kro-
200 000 kronor		för	fastighets-		nor	för	fastighetsmäklare	och
mäklare	som	förmedlar enbart			fastighetsmäklarföretag med			regi-
hyresrätter,					strering för hyresförmedlare			eller
					särskild registrering för hyres-
					förmedlare,

2.försäkringsskyddet gäller för skador som har orsakats under den tid då försäkringen varit i kraft,

3.ersättningen betalas ut till den skadelidande utan avdrag för självrisk,

4.försäkringsskyddet kan upphöra tidigast en månad efter det att Fastighetsmäklarinspektionen har underrättats om upphörandet, och

17Senaste lydelse 2012:26.

Fastighetsmäklarinspektionen ska med hjälp av automatiserad behandling föra ett register över registrerade fastighetsmäklare och registrerade fastighetsmäklarföretag (fastighetsmäklarregistret).

Inspektionen är personupp- giftsansvarig för registret.

Författningsförslag

SOU 2018:64

5.försäkringsskyddet i övrigt är tillfredsställande i de avseenden som är av betydelse för den skadelidandes rätt.

För en fastighetsmäklare som registrerats med tillämpning av 5 § gäller inte andra stycket 4.

21 §18

Fastighetsmäklarinspektionen ska med hjälp av automatiserad behandling föra ett register över

registrerade fastighetsmäklare (fastighetsmäklarregistret).

Inspektionen är personupp- giftsansvarig för registret.

22 §19

Personuppgifter får behandlas i fastighetsmäklarregistret om det behövs för

1.prövning av en ansökan om registrering eller en underrättelse om tillfällig verksamhet,

2. den tillsyn som Fastighets-			2. den tillsyn som Fastighets-
mäklarinspektionen utövar över			mäklarinspektionen utövar över
fastighetsmäklare	enligt	fastig-	fastighetsmäklare	och	fastighets-
hetsmäklarlagen (2011:666), och			mäklarföretag enligt fastighets-
			mäklarlagen (2019:000), och
3. information	till	allmän-	3. information	till	allmän-
heten om mäklare som är eller			heten om mäklare och mäklar-
har varit registrerade.			företag som är eller har varit regi-
			strerade.

Personuppgifter som behandlas för ändamål som anges i första stycket får också behandlas för att fullgöra uppgiftslämnande som sker i överensstämmelse med lag eller förordning. Uppgifterna får även behandlas för andra ändamål, under förutsättning att upp- gifterna inte behandlas på ett sätt som är oförenligt med det ändamål för vilket uppgifterna samlades in.

18Senaste lydelse 2018:304.

19Senaste lydelse 2018:304.

SOU 2018:64

Författningsförslag

23§20

I fastighetsmäklarregistret ska följande uppgifter antecknas om varje fastighetsmäklare:

1.namn, personnummer eller, om sådant saknas, samordnings- nummer eller födelsedatum, folkbokföringsadress eller, om sådan saknas, bostadsadress, e-postadress och telefonnummer,

2.i förekommande fall den firma som mäklaren driver sin verk- samhet under,

3.eventuell arbetsgivares namn, adress och telefonnummer samt, om arbetsgivaren är en juridisk person, organisationsnummer,

4. typ av registrering (full-	4. typ av registrering (full-
ständig registrering eller regi-	ständig registrering, registrering
strering för hyresförmedlare),	för hyresförmedlare eller särskild
	registrering för hyresförmedlare),

5.nuvarande och tidigare ansvarsförsäkring,

6.datum för beslut om registrering, och

7.datum för beslut om avregistrering.

Om registreringen avser en tillfällig verksamhet ska det antecknas.

23 a §

I fastighetsmäklarregistret ska följande uppgifter antecknas om varje fastighetsmäklarföretag:

1.namn, verksamhetsform och organisationsnummer eller, om organisationsnummer saknas, något annat identifikationsnummer,

2.kontaktperson, postadress, e- postadress, telefonnummer och, i förekommande fall, webbplats,

3.namn, personnummer eller samordningsnummer eller, om sådant saknas, födelsedatum och adress för verkställande direktör eller annan som leder verksam- heten samt styrelseledamöter och styrelsesuppleanter,

20Senaste lydelse 2017:1140.

Författningsförslag

SOU 2018:64

4. namn, personnummer eller samordningsnummer eller, om så- dant saknas, födelsedatum eller organisationsnummer eller, om

organisationsnummer saknas, något annat identifikationsnum- mer och adress för sådana ägare som har ett kvalificerat innehav av andelar i mäklarföretaget,

5. typ av registrering (fullstän- dig registrering, registrering för hyresförmedlare eller särskild regi- strering för hyresförmedlare),

6. datum för beslut om regi- strering, och

7. datum för beslut om avregi- strering.

	25 §21
I fastighetsmäklarregistret får		I fastighetsmäklarregistret får
en uppgift om ett tillsynsärende		en uppgift om ett tillsynsärende
och beslut om en disciplinär		och beslut om en disciplinär
åtgärd antecknas. Även i övrigt		åtgärd antecknas. Även i övrigt
får sådana uppgifter antecknas i		får sådana uppgifter antecknas i
registret som behövs för Fastig-		registret som behövs för Fastig-
hetsmäklarinspektionens	pröv-	hetsmäklarinspektionens		pröv-
ning av frågor om registrering		ning av frågor om registrering
eller för inspektionens	tillsyn	eller	för inspektionens	tillsyn
över fastighetsmäklare.		över fastighetsmäklare och fastig-
		hetsmäklarföretag.
	26 §22
Fastighetsmäklarinspektionen		Fastighetsmäklarinspektionen
ska i fråga om en registrerad		ska i fråga om en registrerad
fastighetsmäklare på sin webb-		fastighetsmäklare och ett regi-
plats hålla följande uppgifter i		strerat	fastighetsmäklarföretag på
registret tillgängliga:

21Senaste lydelse 2012:26.

22Senaste lydelse 2017:1140.

Övriga uppgifter som anteck- nats om en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag enligt 23–25 §§ ska gallras senast tio år efter det att mäklaren respektive mäklarföretaget avregi- strerats.

SOU 2018:64Författningsförslag

				sin webbplats hålla följande upp-
				gifter i registret tillgängliga:
1. mäklarens namn,				1. mäklarens eller mäklarföre-
				tagets namn,
2. tidpunkten för den senaste registreringen,
3. typ	av	registrering	(full-	3. typ av registrering (full-
ständig	registrering		eller	ständig registrering, registrering
registrering		för hyresförmed-		för hyresförmedlare eller särskild
lare),				registrering för hyresförmedlare),

4.i förekommande fall den firma som mäklaren driver sin verk- samhet under,

5.eventuell arbetsgivares namn och adress, och

6.mäklarens etableringsmedlemsstat och den tid för vilken regi- streringen gäller om mäklaren bedriver tillfällig verksamhet.

30 §

Övriga uppgifter som anteck- nats om en fastighetsmäklare enligt 23–25 §§ ska gallras senast tio år efter det att mäklaren av- registrerats.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2019.

Författningsförslag

SOU 2018:64

1.8Förslag till förordning om ändring i förordningen (2015:739) med instruktion för Allmänna reklamationsnämnden

Härigenom föreskrivs att 3 § förordningen (2015:739) med instruk- tion för Allmänna reklamationsnämnden ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §23

Myndigheten ska efter anmälan av en konsument rekommendera en lösning av

1.tvister mellan konsumenter och näringsidkare som härrör från ett avtal om köp av en vara, tjänst eller annan nyttighet,

2.tvister mellan konsumenter och försäkringsbolag om ersättning för skada ur en näringsidkares ansvarsförsäkring, om konsumenten har direktkravsrätt mot försäkringsbolaget och skadeståndskravet har sin grund i ett avtalsförhållande mellan konsumenten och den försäkrade näringsidkaren,

3. tvister som rör skadestånd	3. tvister som rör skadestånd
enligt 25 § fastighetsmäklarlagen	enligt 37 § fastighetsmäklarlagen
(2011:666),	(2019:000),

4.tvister mellan konsumenter och kreditinstitut eller betaltjänst- leverantörer som gäller tillgång till eller byte av betalkonto enligt 4 a kap. lagen (2010:751) om betaltjänster, och

5.tvister mellan konsumenter och försäkringsbolag om ersätt- ning ur en näringsidkares resegaranti i form av en försäkring, om konsumenten har direktkravsrätt mot försäkringsbolaget.

Myndigheten ska verka för att parterna kommer överens vid tvister enligt första stycket.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2019.

23Senaste lydelse 2018:1391.

Utredningens uppdrag och arbete

SOU 2018:64

2.2Utredningens arbete

Utredningen har biträtts av experter som representerat bransch- organisationerna Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet samt tillsynsmyndigheten Fastighetsmäklarinspektionen. Utredningen har också biträtts av sakkunniga som representerat Justitiedepar- tementets enhet för familjerätt och allmän förmögenhetsrätt samt Finansdepartementets konsument- och bankenheter. Utredningen hade sitt första sammanträde med experterna och de sakkunniga den 28 september 2017 och har därefter regelbundet hållit sammanträden, totalt sju stycken, varav ett i internatform. Inför sammanträdena har utredningen producerat promemorior som i arbetets slutskede i allt väsentligt har motsvarat texten i detta betänkande.

Ett av utredningens sammanträden har hållits i Fastighetsmäklar- inspektionens lokaler i Karlstad. I samband därmed hade den sär- skilda utredaren och sekreteraren möte dels med den dåvarande direktören och chefen för Fastighetsmäklarinspektionen, Eva West- berg, dels med Konsumentverket. Vid mötet med Konsumentverket medverkade bl.a. konsumentombudsmannen och generaldirektören för myndigheten, Cecilia Tisell. Den 15 mars 2018 tillträdde en ny direktör och chef för Fastighetsmäklarinspektionen, Gunilla Paulsson. Utredaren och sekreteraren har träffat även henne.

Mäklarsamfundet har satt samman en grupp bestående av bl.a. verksamma mäklare och företagsledare som den särskilda utredaren och sekreteraren har haft två möten med. Inför mötena har prome- morior tagits fram. Dessa har skickats ut till deltagarna och utgjort underlag för mötesdiskussionerna.

Som ett led i vår kartläggning av fastighetsmäklarbranschen (se avsnitt 5) har vi genomfört två enkätundersökningar. Enkäternas utformning framgår av bilaga 2. Den ena enkäten har med hjälp av experterna från branschorganisationerna gått ut till medlemmarna i Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet. Den andra under- sökningen har riktat sig till personer som inte är verksamma som mäklare, men som har läst tillräckligt många högskolepoäng för att uppfylla de teoretiska krav som ställs för registrering. Enkäten har skickats till studenter och före detta studenter vid Malmö univer- sitet. Utredningen har undersökt möjligheten att skicka enkäten även till personer som har läst vid andra lärosäten än Malmö. Det har emellertid inte varit möjligt att få fram aktuella kontaktuppgifter till

SOU 2018:64

Utredningens uppdrag och arbete

personer som omfattas av vårt urval och inte heller att distribuera enkäten till en relevant urvalsgrupp på annat sätt. Dessvärre har vi inte fått in tillräckligt stort svarsunderlag för att kunna dra några statistiskt relevanta slutsatser av undersökningarna. Vi har därför valt att inte presentera resultaten av enkäterna i utredningen.

Utredningen har samrått med den s.k. bokstavsutredning som bl.a. hade i uppdrag att lämna de förslag på författningsändringar som krävs för att fjärde penningtvättsdirektivet ska genomföras fullt ut när det gäller tillsyn och sanktioner för advokatverksamhet.1

Därutöver har utredningen haft viss kontakt med andra myndig- heter och aktörer. Bland dessa kan nämnas Revisorsnämnden, Finans- inspektionen, Universitets- och högskolerådet samt branschorganisa- tionen Svensk Försäkring.

Information om lagstiftning i de nordiska länderna har inhämtats genom sökningar i databaser. Innehållet har genom Mäklarsamfundets försorg kontrollerats med branschorganisationer i respektive land. Utredningen har också haft viss direktkontakt med den norska branschorganisationen Norges Eiendomsmeglerforbund.

2.3Betänkandets disposition

Betänkandet är indelat i 15 avsnitt.

I avsnitt 1 redovisas våra författningsförslag. Därefter behandlas i detta avsnitt vårt uppdrag och arbete. Avsnitt 3 innehåller en kort beskrivning av fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen, följt av en redogörelse för regleringen i övriga Norden (avsnitt 4) och en beskrivning av fastighetsmäklarbranschens aktörer (avsnitt 5). Utred- ningens överväganden och förslag finns i avsnitten 6–12 och inleds med några allmänna utgångspunkter (avsnitt 6). I avsnitt 7 behandlas den nya registreringskategorin särskild registrering för hyresför- medlare. Avsnitt 8 och 9 innehåller förslag till ett registreringsför- farande för mäklarföretag och en redogörelse för vilka skyldigheter som mäklaren respektive mäklarföretaget ska ha. I avsnitt 10 och 11 redogör vi för hur tillsynen över mäklarföretagen ska se ut och vilka möjligheter Fastighetsmäklarinspektionen ska ha att ingripa mot ett företag som åsidosätter sina förpliktelser. Avsnitt 12 behandlar

1Se Tillsyn över och ingripanden mot advokatverksamhet vid tillämpning av penningtvätts- regelverket (Fi2018/02158/B, maj 2018).

3 Gällande rätt

3.1Fastighetsmäklarlagen (2011:666)

3.1.1Bakgrund

Fastighetsmäklarlagen är en konsumenträttslig skyddslagstiftning. Detta kommer till uttryck bl.a. genom att avtalsvillkor som är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne om inte annat anges i lagen och genom att fastighetsmäklaren är för- hindrad att åberopa avtalsvillkor som inte har avtalats skriftligen. Lagen innehåller civilrättsliga bestämmelser om fastighetsmäklares skyldigheter mot säljare och köpare, men även näringsrättsliga be- stämmelser om registrering och tillsyn.

Den första fastighetsmäklarlagen trädde i kraft år 1984 (lagen [1984:81] om fastighetsmäklare). Innan dess saknades det i huvud- sak lagregler om mäklarnas verksamhet. I likhet med den nuvarande fastighetsmäklarlagen innehöll lagen såväl näringsrättsliga som civil- rättsliga bestämmelser. Den civilrättsliga regleringen innebar i stor utsträckning en kodifiering av vad som redan ansågs gälla och reg- lerade uppdragets varaktighet och utförande, liksom mäklarens rätt till ersättning och skyldighet att betala skadestånd vid åsidosättande av lagens förpliktelser. Genom lagen infördes också en skyldighet för fastighetsmäklare att registrera sig hos länsstyrelsen i det län där han eller hon var verksam. Endast mäklare som uppfyllde vissa krav kunde registreras, bl.a. var sökanden tvungen att ha genomgått viss utbildning och bedömas vara lämplig som fastighetsmäklare.

I mitten av 1990-talet ersattes 1984 års fastighetsmäklarlag med en ny fastighetsmäklarlag (1995:400). Syftet med den nya lagen var att åtgärda vissa brister i den tidigare lagen och att öka skyddet för enskilda som anlitade fastighetsmäklare. I lagen skärptes kraven på den som skulle få ägna sig åt förmedlingsverksamhet genom att det infördes ett krav på redbarhet som förutsättning för registrering.

Gällande rätt

SOU 2018:64

Dessutom infördes nya civilrättsliga regler som tog sikte på vilken roll mäklaren skulle ha i förhållande till uppdragsgivaren och dennes motpart. Grundsynen i lagen var att mäklaren skulle uppträda som en opartisk mellanman som både köpare och säljare skulle kunna ha fullt förtroende för. För att säkerställa detta infördes bl.a. ett förbud för mäklaren att själv träda in som köpare vid en förmedling (s.k. självinträde), ett förbud att bedriva handel med egna fastigheter och ett förbud mot att bedriva förtroenderubbande verksamhet. I samband med att lagen trädde i kraft inrättades också en särskild myndighet, Fastighetsmäklarnämnden (numera Fastighetsmäklarinspektionen), som fick till uppgift att utöva tillsyn över fastighetsmäklarna.

Den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft den 1 juli 2011. Enligt förarbetena är syftet med lagen att ge enskilda trygghet i samband med fastighetsaffärer som sker genom fastig- hetsmäklares förmedling, samtidigt som mäklare ges goda förutsätt- ningar att bedriva sin verksamhet.1 I lagen har det införts tydligare regler för att stärka mäklarens roll som opartisk mellanman. Dess- utom har det införts regler som syftar till att förbättra informationen till säljare och köpare. En praktiskt viktig nyhet i förhållande till den tidigare lagen är att mäklaren har fått något ökade möjligheter att ägna sig åt sidoverksamhet utan att det anses rubba förtroendet för honom eller henne.

Fastighetsmäklarlagens bestämmelser kompletteras av bestäm- melser i fastighetsmäklarförordningen (2011:668). Dessutom har Fastighetsmäklarinspektionen rätt att meddela föreskrifter på vissa områden.

3.1.2Lagens tillämpningsområde

Fastighetsmäklarlagens tillämpningsområde framgår av lagens tre första bestämmelser.

I 1 § fastighetsmäklarlagen anges vem som i lagens mening är att betrakta som en fastighetsmäklare och vad som avses med för- medling. Med fastighetsmäklare avses en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostads- rätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Med förmedling avses en

1Prop. 2010/11:15 s. 1.

SOU 2018:64

Gällande rätt

verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse (1 § andra stycket fastighetsmäklarlagen). Avgörande är om avsikten har varit att hitta en motpart. Uppdraget ska alltså anses som förmedling även om det avslutas utan att uppdragsgivaren funnit någon som han eller hon vill träffa ett avtal med.2

En juridisk person kan således inte vara mäklare och omfattas därför inte av fastighetsmäklarlagen. En konsekvens av detta är att juridiska personer inte står under tillsyn av Fastighetsmäklarinspek- tionen. En juridisk person kan inte heller åta sig ett förmedlings- uppdrag. Om uppdragsgivaren ändå skulle lämna ett förmedlings- uppdrag till en juridisk person får detta uppfattas som ett uppdrag till företaget att anvisa uppdragsgivaren en fastighetsmäklare.3

Av 2 § fastighetsmäklarlagen framgår att vissa av lagens bestäm- melser inte ska tillämpas vid förmedling av arrenderätter eller hyres- rätter. Det gäller bl.a. skyldigheten för mäklaren att tillhandahålla en köpare en objektsbeskrivning. Vid sådan förmedling gäller inte heller lagens bestämmelser om rätten till ersättning. Avser förmed- lingen hyreslägenheter för bostadsändamål är rätten till ersättning i stället särskilt reglerad i jordabalken och i förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling.

Fastighetsmäklarlagen är tillämplig om en väsentlig del av mäk- larens uppdrag utförs i Sverige, om inte något annat följer av Europa- parlamentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser (3 § fastighets- mäklarlagen). Från lagens tillämpningsområde undantas därigenom sådana fall där förmedlingsuppdraget har en så svag anknytning till Sverige att det inte kan anses motiverat att uppdraget ska regleras av lagen. Om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige gäller däremot såväl lagens näringsrättsliga som dess civilrättsliga bestämmelser. Det innebär bl.a. att mäklaren måste vara registrerad i Sverige och att han eller hon är skyldig att utföra sitt uppdrag i enlighet med de krav som följer av fastighetsmäklarlagen.4

2Prop. 2010/11:15 s. 46.

3Se prop. 1983/84:16 s. 63.

4Prop. 1994/95:14 s. 17 f.

Gällande rätt

SOU 2018:64

3.1.3Mäklarens registreringsskyldighet

En fastighetsmäklare måste normalt vara registrerad

Som utgångspunkt måste en fastighetsmäklare vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen (5 § fastighetsmäklarlagen). Regist- reringen ska avse antingen yrkesmässig förmedling av all den egen- dom som anges i 1 § fastighetsmäklarlagen (fullständig registrering) eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyresförmedlare).

Undantag från registreringsskyldigheten

Av 5 § andra stycket fastighetsmäklarlagen följer att vissa mäklare är undantagna från skyldigheten att registrera sig. En mäklare som inte behöver registrera sig står inte under tillsyn av Fastighetsmäklar- inspektionen. En följd av detta är att myndigheten inte har någon möjlighet att ingripa mot mäklaren om han eller hon åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen.

När det gäller yrkesmässig förmedling av fastigheter gör lagen endast ett undantag från registreringsskyldigheten, nämligen för advokater. Anledningen till att advokater inte omfattas av kravet på registrering är att de redan står under tillsyn av advokatsamfundets styrelse och disciplinnämnd.5 Även om advokater inte behöver registrera sig torde lagens civilrättsliga regler vara tillämpliga vid förmedlingen, i vart fall genom en analog tillämpning.6 Advokatsam- fundets disciplinnämnd torde därför få tillämpa fastighetsmäklar- lagen framför sina egna vägledande regler om god advokatsed vid tillsyn mot en advokat som bedriver yrkesmässig fastighetsför- medling.7

Skyldigheten att registrera sig gäller inte heller för mäklare som enbart ägnar sig åt förmedling av vissa hyresrätter, närmare bestämt

1.kommunal förmedling av hyresrätter,

2.kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande,

3.förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,

5Se prop. 1983/84:16 s. 30.

6Prop. 2010/11:15 s. 45, NJA 2000 s. 629 och Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 1 § under rubriken ”Definitioner och tillämpningsområde”.

7Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 5 §.

SOU 2018:64

Gällande rätt

4.förmedling av hyresrätter till lokaler, eller

5.förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor.

Anledningen till att dessa mäklare inte behöver registrera sig är att de står under andra former av tillsyn eller kontroll, att det är fråga om förmedling av mer ideell karaktär eller att förmedlingen främst riktar sig till näringsidkare eller andra juridiska personer och det därför inte finns några boendesociala aspekter att ta hänsyn till och inte heller några konsumentskyddshänsyn att beakta.8

Vad krävs för att kunna registreras som fastighetsmäklare?

För att kunna registreras måste mäklaren uppfylla vissa förutsättningar (6 § fastighetsmäklarlagen). För registrering krävs att mäklaren

1.inte är underårig, försatt i konkurs, underkastad näringsförbud eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,

2.har ansvarsförsäkring,

3.har tillfredsställande utbildning,

4.har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt

5.är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

Ovan nämnda krav gäller oavsett om mäklaren söker fullständig registrering eller registrering för förmedling av enbart hyresrätter. Däremot ställs det lägre krav på ansvarsförsäkringens omfattning och på utbildningens innehåll för de mäklare som söker registrering för förmedling av enbart hyresrätter. En utförligare redogörelse för utbildningskraven och för landets programutbildningar med fastighets- mäklarinriktning följer i avsnitt 5.2.

Kravet på att en mäklare måste ha för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare för att kunna registreras infördes genom 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena framhöll regeringen att en del av de mäklare som då var registrerade inte alls var yrkesverk- samma eller verksamma i endast blygsam omfattning. Regeringen ansåg att det inte fanns några skäl för att den som inte avser att verka

8Se prop. 2002/03:71 s. 15 ff.

Gällande rätt

SOU 2018:64

som fastighetsmäklare ska ha rätt att bli registrerad, eller att den som upphör med sin verksamhet ska ha rätt att fortsätta vara registrerad. Tvärtom skulle en sådan rätt motverka lagens syfte eftersom den skulle ge mäklaren möjlighet att starta eller återuppta verksamhet lång tid efter den teoretiska utbildningen.9

När det gäller kravet på att sökanden är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare tar detta inte sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. I stället ska prövningen avse om sökandens allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på mäklare mot bakgrund av den ansvarsfulla förtroende- ställning som mäklaren intar i förhållande till sin uppdragsgivare och dennes motpart. Detta innefattar en prövning av om sökanden har gjort sig skyldig till brott, i första hand förmögenhetsbrott, ekono- misk brottslighet och våldsbrott. Om sökanden har gjort sig skyldig till brott ska hänsyn tas till hur långt tillbaka i tiden brottsligheten ligger, brottets art och svårhet och om det är fråga om upprepade lagföringar. Utgångspunkten är att registrering endast ska medges om det vid en samlad bedömning av omständigheterna i ansöknings- ärendet finns anledning att utgå från att sökanden trots den doku- menterade brottsligheten kan anses vara lämplig som fastighets- mäklare. I kravet på redbarhet ligger också ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan under- låten betalning eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighets- mäklare. Även i denna del bör Fastighetsmäklarinspektionen göra en samlad bedömning. Om det framkommer omständigheter som ger anledning till tveksamhet när det gäller om registrering ska medges, bör sökanden regelmässigt få tillfälle att yttra sig och ges tillfälle att komplettera ansökan.10

Erkännande av utländska yrkeskvalifikationer

Fastighetsmäklarlagen är tillämplig om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige. Det innebär att även en mäklare som nor- malt bedriver verksamhet i utlandet kan omfattas av lagens bestäm- melser om registrering.11

9Prop. 1994/95:14 s. 36.

10Prop. 1994/95:14 s. 66 f.

11Prop. 1994/95:14 s. 18.

SOU 2018:64

Gällande rätt

För den som är verksam som mäklare i en annan stat än Sverige inom EES eller i Schweiz finns dock särskilda bestämmelser i lagen (2016:145) om erkännande av yrkeskvalifikationer. Lagen bygger på det s.k. yrkeskvalifikationsdirektivet12 och behandlar möjligheten att få yrkeskvalifikationer som förvärvats i andra länder inom EES eller i Schweiz erkända i Sverige. I lagen regleras också vilken rätt yrkes- utövare som är etablerade i en annan stat inom EES eller i Schweiz har att tillfälligt utöva ett reglerat yrke i Sverige. Fastighetsmäklare är i Sverige ett reglerat yrke.

En erinran om att bestämmelserna i lagen om erkännande av yrkeskvalifikationer gäller för fastighetsmäklare finns i 3 § fastighets- mäklarförordningen och i 4–6 §§ fastighetsmäklarförordningen finns regler om tillfällig yrkesutövning. En utförlig genomgång av såväl yrkeskvalifikationsdirektivet som den svenska regleringen följer i avsnitt 7.4.

3.1.4Mäklarens skyldigheter i samband med uppdragets utförande

8–22 §§ fastighetsmäklarlagen innehåller bestämmelser som tar sikte på hur mäklaren ska utföra sitt uppdrag. Bestämmelsen i 8 § fastig- hetsmäklarlagen är av central betydelse för mäklarens arbete. Av den följer att mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Formuleringen i allt är avsedd att framhålla att mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara gäller vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsupp- dragen utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll.13

Vad som avses med god fastighetsmäklarsed definieras inte när- mare i lagtexten. Det har inte ansetts möjligt att i lagtexten ställa upp mer precisa lagregler som förutser alla de situationer som kan upp- komma i den praktiska tillämpningen eller som tar hänsyn till att kraven på mäklare måste kunna förändras över tid.14 Begreppet god

12Europaparlamentets och rådets direktiv 2013/55/EU av den 20 november 2013 om ändring av direktiv 2005/36/EG om erkännande av yrkeskvalifikationer och förordning (EU) nr 1024/2012 om administrativt samarbete genom informationssystemet för den inre markna- den (IMI-förordningen). Den konsoliderade versionen av de båda direktiven benämns yrkes- kvalifikationsdirektivet.

13Prop. 1994/95:14 s. 76.

14Prop. 1983/84:16 s. 36 f., prop. 1994/95:14 s. 40 och prop. 2010/11:15 s. 23.

Gällande rätt

SOU 2018:64

fastighetsmäklarsed har i stället utvecklats och närmare preciserats genom bl.a. domstolsavgöranden och beslut från Fastighetsmäklar- inspektionen. Praxis om vad som utgör god fastighetsmäklarsed är mycket omfattande. Vad som utgör god fastighetsmäklarsed redo- visas därför inte här utan endast i relevanta delar i övervägande- avsnitten.

En grundprincip i fastighetsmäklarlagen är synen på mäklaren som opartisk mellanman. Mäklarens ställning som en opartisk mellanman har en lång tradition i svensk rätt. Redan av den första författ- ningsbestämmelsen om mäklare, Kungl. Maj:ts mäklarordning den 6 juli 1720, framgick det att en mäklare inte fick ge den ena parten en fördel som medförde skada för den andre parten. Genom 1995 års fastighetsmäklarlag infördes en uttrycklig skyldighet i lagen för mäklaren att ta tillvara både säljarens och köparens intresse.

Även av den nuvarande lagen framgår att mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Ansvaret som opartisk mellan- man hindrar emellertid inte att mäklaren ger uppdragsgivaren råd om hur han eller hon bör handla. Enligt 8 § andra stycket fastighetsmäk- larlagen ska mäklaren inom ramen för god fastighetsmäklarsed sär- skilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Lagens krav på opartiskhet medger alltså att mäklaren i rent affärsmässiga över- väganden står närmast sin uppdragsgivare.

För att garantera mäklarens roll som opartisk mellanman inne- håller lagen flera bestämmelser som syftar till att säkerställa att mäk- laren inte påverkas av ovidkommande intressen vid förmedlingen. Bland annat får mäklaren inte själv träda in som köpare vid för- medlingen (11 § fastighetsmäklarlagen). Mäklaren får inte heller för- medla fastigheter till närstående, bedriva handel med fastigheter eller ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet (12–14 §§ fastighets- mäklarlagen).

Av övriga bestämmelser i 8–22 §§ fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. hur mäklaren ska hantera handpenningen, vilka skyldigheter mäklaren har att lämna information till köpare och säljare samt mäklarens skyldighet att föra dokumentation över uppdraget. En ut- förlig redogörelse för dessa bestämmelser följer i avsnitt 9, där vi tar ställning till vilka skyldigheter mäklaren respektive mäklarföretaget ska ha.

SOU 2018:64

Gällande rätt

3.1.5Mäklarens rätt till ersättning

I 23 och 24 §§ fastighetsmäklarlagen regleras mäklarens rätt till ersättning. Om parterna inte har avtalat annat har mäklaren rätt till provision, dvs. ersättning beräknad på en viss procent av köpe- skillingen. Det är dock möjligt för parterna att komma överens om att mäklaren ska få fast arvode. Det är mäklaren som har rätt till arvode. I praktiken är det emellertid vanligt att mäklaren överlåter sin provisionsfordran till ett mäklarföretag, mot att mäklaren får lön.

Vid förmedling av hyreslägenheter för bostadsändamål gäller vissa begränsningar i rätten till ersättning. Dessa följer av 12 kap. 65 a § jordabalken. Där framgår att det som utgångspunkt inte är tillåtet att begära ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestäm- mer. En sådan föreskrift finns i 1 § förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. Av den följer att ersättning för förmedling av bostadslägenhet får tas ut med högst 3 000 kronor för en omöblerad eller möblerad lägenhet i ett en- eller flerfamiljshus och 1 000 kronor för ett möblerat eller omöblerat rum.

3.1.6Skadestånd

En mäklare kan bli skadeståndsskyldig om han eller hon uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen (25 § fastighetsmäklarlagen).

Som angetts ovan omfattas juridiska personer inte av fastighets- mäklarlagens tillämpningsområde. Det utesluter inte att även ett mäklarföretag skulle kunna hållas skadeståndsrättsligt ansvarigt för skador som en anställd mäklare vållat vid förmedlingen. I kom- mentaren till fastighetsmäklarlagen anges att ett mäklarföretag bör kunna bli ansvarigt när uppdragsgivaren har vänt sig till ett mäklar- företag och företaget av oaktsamhet har anvisat en olämplig mäklare. Däremot bör ett mäklarföretag inte kunna hållas ansvarigt för att det har brustit i sin övervakning av en anställd mäklare eller för att ha brustit vid sina instruktioner till mäklaren, eftersom det skulle strida

Gällande rätt

SOU 2018:64

mot synen på mäklarens personliga ansvar för uppdragets utförande.15 Det är också möjligt att ett mäklarföretag skulle kunna bli skade- ståndsskyldigt enligt bestämmelserna om principalansvar, som inne- bär att en arbetsgivare svarar för skador som en arbetstagare vållar i tjänsten. Rättsläget är dock inte helt klarlagt.16

En köpare eller säljare som vill kräva skadestånd enligt fastig- hetsmäklarlagen ska underrätta fastighetsmäklaren om detta inom skälig tid efter det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Om köparen eller säljaren inte gör detta, faller rätten till skadestånd enligt lagen bort (26 § fastighetsmäklarlagen).

3.1.7Tillsyn och ingripande enligt fastighetsmäklarlagen

Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över mäklare

Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över registrerade mäklare och har till uppgift att se till att mäklarna uppfyller sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen (28 § fastighetsmäklarlagen). Tillsynen omfattar endast fysiska personer. Det innebär att Fastighetsmäklar- inspektionen inte utövar någon tillsyn över mäklarföretag och därför inte heller har möjlighet att ingripa med disciplinära åtgärder mot ett sådant företag.

För att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna bedriva en effektiv tillsyn är en mäklare skyldig att låta tillsynsmyndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verk- samheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen (28 § andra stycket fastighetsmäklarlagen). Skulle mäklaren vägra att till- handahålla Fastighetsmäklarinspektionen begärda handlingar eller ge tillgång till information kan det utgöra grund för att återkalla regi- streringen.17

15Se Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 25 § under rubriken ”Vem är skadeståndsskyldig?”.

16Se bl.a. NJA 2000 s. 639, Hovrätten över Skåne och Blekinges dom den 17 juni 2013 i mål T 3087-12, Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II (2015), s. 234 och Schultz i SvJT 2014 s. 642 ”Konkursförvaltaren och principalansvaret”. Se dock även Bengtsson m.fl., Skadeståndslagen

– En kommentar (Zeteo, 1 maj 2017, femte upplagan med tillägg och ändringar), kommen- taren till 4 kap. 1 §.

17Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 28 § andra stycket.

SOU 2018:64

Gällande rätt

Fastighetsmäklarinspektionens möjlighet att ingripa mot en mäklare

Om en mäklare inte längre uppfyller kraven för registrering enligt 6 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen (29 § fastighetsmäklarlagen). I detta ligger bl.a. att registreringen ska återkallas om mäklaren inte är redbar eller lämplig. Så kan vara fallet t.ex. om mäklaren har underlåtit att betala förfallna skulder eller har gjort sig skyldig till allvarligare brottslighet eller till ett brott knutet till mäklarens yrkesverksamhet.18

Fastighetsmäklarinspektionen ska också återkalla registreringen om fastighetsmäklaren handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen eller överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terro- rism (penningtvättslagen) eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Vidare ska registreringen återkallas om mäklaren inte betalar ansökningsavgift eller årlig avgift. Återkallelse på grund av utebliven betalning av årlig avgift får dock ske först efter att Fastighetsmäklarinspektionen påmint mäklaren om avgiften.

För att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen krävs i allmänhet att mäklaren har åsidosatt fastighetsmäklarlagens regler uppsåtligen eller att detta skett vid upprepade tillfällen. Ofta är det dock tillräckligt att Fastighetsmäklarinspektionen i stället med- delar mäklaren en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får Fastighetsmäklarinspektionen underlåta att meddela påföljd (29 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen).

Ett beslut om avregistrering får överklagas hos allmän förvalt- ningsdomstol (30 § fastighetsmäklarlagen).

Att yrkesmässigt förmedla fastigheter i strid mot registreringsskyldigheten är straffbart

Yrkestiteln fastighetsmäklare är inte skyddad i lag. Vem som helst har därför rätt att kalla sig fastighetsmäklare utan att behöva regi- strera sig.19 Om en person bedriver sådan verksamhet som avses i 1 § fastighetsmäklarlagen är han eller hon dock skyldig att registrera sig.

18Prop. 1994/95:14 s. 69 och Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kom- mentaren till 29 §.

19Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 5 §.

Gällande rätt

SOU 2018:64

Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid mot reglerna om registrering döms till böter eller fängelse i högst sex månader (31 § fastighetsmäklarlagen). Om Fastighetsmäklarinspek- tionen har anledning att anta att så är fallet ska inspektionen anmäla det till allmän åklagare (11 § fastighetsmäklarförordningen).

3.2Penningtvättsregelverket

3.2.1Bakgrund

Den svenska administrativa penningtvättsregleringen finns främst i penningtvättslagen. Vissa ytterligare regler finns i förordningen (2009:92) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terro- rism (penningtvättsförordningen). Dessutom har Fastighetsmäklar- inspektionen rätt att meddela närmare föreskrifter om hur penning- tvättslagen ska tillämpas (18 § penningtvättsförordningen). De administrativa penningtvättsreglerna kompletteras av straffrättsliga regleringar. De centrala straffrättsliga reglerna finns i lagen (2014:307) om straff för penningtvättsbrott och lagen (2002:444) om straff för finansiering av särskilt allvarlig brottslighet i vissa fall.

Penningtvättsreglerna bygger huvudsakligen på internationella åtaganden. Den nuvarande penningtvättslagen trädde i kraft i augusti 2017 och genomför det fjärde penningtvättsdirektivet20. Det fjärde penningtvättsdirektivet bygger i sin tur på rekommendationer från organisationen Financial Action Task Force (FATF), som arbetar med att ta fram och besluta om internationella standarder för be- kämpning av penningtvätt, finansiering av terrorism och spridning av massförstörelsevapen. Organisationen bildades av G7-länderna vid ett toppmöte i Paris 1989 och bestod vid bildandet av 16 medlemmar. Sverige var ett av de länder som var med från början. För närvarande har FATF 37 medlemmar. Av dessa är 35 stater och 2 organisationer.

Det senaste penningtvättsdirektivet är alltså det fjärde i ordningen. Det första penningtvättsdirektivet antogs år 1991 och riktade sig mot kredit- och finansinstitut. Direktivet tog främst sikte på tillgångar som härrörde från narkotikabrottslighet. Det var enbart beträffande

20Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 2015/849 av den 20 maj 2015 om åtgärder för att förhindra att det finansiella systemet används för penningtvätt eller finansiering av terrorism, om ändring av Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 648/2012 och om upphävande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2005/60/EG och kommissionens direktiv 2006/70/EG.

SOU 2018:64

Gällande rätt

sådana tillgångar som medlemsländerna var skyldiga att införa be- stämmelser mot penningtvätt.

Det andra penningtvättsdirektivet antogs år 2001 och utvidgade tillämpningsområdet till att omfatta en bredare krets av verksam- hetsutövare. Till dessa hörde fastighetsmäklare. Dessutom utökades kretsen av förbrott till att inkludera andra än narkotikarelaterade brott.

I det tredje penningtvättsdirektivet, som antogs 2005, gjordes definitionen av vad som utgör penningtvätt bredare och kretsen av förbrott utvidgades till att inbegripa i princip alla typer av brotts- lighet. Dessutom infördes bestämmelser som tog sikte på att mot- verka finansiering av terrorism.

Det fjärde penningtvättsdirektivet antogs år 2015. Direktivet in- kluderar en vidare krets av verksamhetsutövare än tidigare och om- fattar bl.a. i princip de flesta tillhandahållare av speltjänster. Precis som det andra och tredje penningtvättsdirektivet omfattas fastig- hetsmäklare av direktivets tillämpningsområde. En fråga som var central vid förhandlingarna om direktivet var hur insynen i juridiska personers verksamhet skulle kunna ökas på ett effektivt sätt. I det fjärde penningtvättsdirektivet förutsätts juridiska personer ha upp- gifter om sina verkliga huvudmän och uppgifter om dessa ska lagras i ett centralt register.21 Fjärde penningtvättsdirektivet omfattar även en katalog med administrativa sanktioner som medlemsstaterna ska genomföra om det inte finns en motsvarande straffrättslig reglering. Sanktionerna ska kunna påföras verksamhetsutövarna och ska också kunna tillämpas på ledningen och andra fysiska personer som bär ansvaret för en överträdelse.22

Det ursprungliga fjärde penningtvättsdirektivet omfattade inte hyresförmedlare. I maj 2018 antogs emellertid ett direktiv om ändring av det fjärde penningtvättsdirektivet23 som omfattar hyresförmedlare, men endast i fråga om transaktioner för vilka månadshyran uppgår till eller överstiger 10 000 euro. Av ändringsdirektivet följer även en uttrycklig skyldighet för medlemsstaterna att göra det möjligt för

21En närmare redogörelse för vad som avses med verklig huvudman följer i avsnitt 3.2.3.

22En utförligare redogörelse för de fyra penningtvättsdirektiven finns i SOU 2016:8 s. 74 f. och 96 ff.

23Europaparlamentets och rådets direktiv (EU) 2018/843 av den 30 maj 2018 om ändring av direktiv (EU) 2015/849 om åtgärder för att förhindra att det finansiella systemet används för penningtvätt eller finansiering av terrorism, och om ändring av direktiven 2009/138/EG och 2013/36/EU.

Gällande rätt

SOU 2018:64

tillsynsmyndigheterna att genomföra platsundersökningar. Ändrings- direktivet ska, med vissa undantag, vara genomfört senast den 10 januari 2020.

3.2.2Vad är penningtvätt och finansiering av terrorism?

Normalt går penningtvätt ut på att dölja eller omsätta vinning av brott. Det kan t.ex. handla om att omvandla pengar eller annan egen- dom som kommer från brottslig verksamhet till tillgångar som kan redovisas öppet.

I penningtvättslagen definieras penningtvätt i 1 kap. 6 § som åt- gärder med avseende på pengar eller annan egendom som härrör från brott eller brottslig verksamhet som

1.kan dölja egendomens samband med brott eller brottslig verk- samhet,

2.kan främja möjligheterna för någon att tillgodogöra sig egen- domen eller dess värde,

3.kan främja möjligheterna för någon att undandra sig rättsliga påföljder, eller

4.innebär att någon förvärvar, innehar, hävdar rätt till eller brukar egendomen.

Med finansiering av terrorism avses enligt penningtvättslagen in- samling, tillhandahållande eller mottagande av pengar eller annan egendom i syfte att egendomen ska användas eller med vetskap om att den är avsedd att användas för vissa närmare angivna ändamål, bl.a. för brott som avses i 2 § lagen (2002:444) om straff för finansiering av särskilt allvarlig brottslighet i vissa fall (1 kap. 7 § penningtvättslagen). Till dessa brott hör bl.a. mord och dråp, om syftet är att injaga skräck i en befolkning eller en befolkningsgrupp eller att förmå en regering eller en internationell organisation att vidta eller att avstå från att vidta en åtgärd, samt terroristbrott enligt 2 § lagen (2003:148) om straff för terroristbrott.

SOU 2018:64

Gällande rätt

3.2.3Mäklarens ansvar enligt penningtvättslagen

Fastighetsmäklare med fullständig registrering har omfattats av pen- ningtvättsregelverket sedan den 1 januari 2005. Inledningsvis gällde penningtvättsreglerna även för mäklare som var registrerade för för- medling av enbart hyresrätter. Dessa undantogs dock från lagens tillämpningsområde i samband med att det tredje penningtvätts- direktivet genomfördes år 2009, med hänvisning till att sådana personer inte är fastighetsmäklare i direktivets mening.24 En erinran om att penningtvättslagen gäller för mäklare med fullständig regi- strering finns i 7 § fastighetsmäklarlagen.

Mäklaren ska göra en allmän riskbedömning av hur stor risken är att de produkter eller tjänster som tillhandahålls kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism (2 kap. 1 § penning- tvättslagen). Penningtvättslagen präglas av ett riskbaserat förhåll- ningssätt. Det innebär att omfattningen av de åtgärder och kon- troller som verksamhetsutövaren sedan måste vidta ska anpassas efter hur stor risken är för penningtvätt och finansiering av terrorism. Detta gäller även den allmänna riskbedömningen. Riskbedömningen ska ligga till grund för verksamhetsutövarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (2 kap. 2 § penningtvättslagen).

Med den allmänna riskbedömningen som utgångspunkt ska mäk- laren bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terro- rism som kan förknippas med en kundrelation (2 kap. 3 § penning- tvättslagen). Med kund avses dels mäklarens uppdragsgivare, dels uppdragsgivarens motpart i affären.25 Om mäklaren inte har till- räcklig kännedom om kunden för att bedöma risken för penning- tvätt eller finansiering av terrorism får han eller hon inte etablera eller upprätthålla en affärskontakt eller utföra enstaka transaktioner (3 kap. 1 § penningtvättslagen).

När mäklaren etablerar en affärsförbindelse ska han eller hon vidta åtgärder för kundkännedom. Även om mäklaren inte har någon affärsförbindelse med kunden, t.ex. om det är fråga om en enstaka transaktion, ska mäklaren vidta åtgärder för kundkännedom om

24Prop. 2008/09:70 s. 60.

25Se 2 § i Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2016:1), som dock utfärdats i anslutning till den tidigare gällande penningtvättslagen. Fastighetsmäklarinspektionen arbetar för när- varande med att uppdatera föreskrifterna med anledning av den nya penningtvättslagen som trädde i kraft den 1 augusti 2017.

Gällande rätt

SOU 2018:64

transaktionen uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer (3 kap. 4 § penningtvättslagen). Det innebär att mäklaren alltid måste vidta åtgärder för kundkännedom när köpeskillingen vid för- medlingen uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Bland de kontroller som ska göras ingår att identifiera kunden och kontrollera kundens identitet. Företräds kunden av ett ombud ska även ombudets identitet identifieras (3 kap. 7 § penningtvätts- lagen). Hur noggranna kontroller som mäklaren måste göra beror på hur hög risk som är förknippad med kunden. Om risken för penning- tvätt eller finansiering av terrorism är hög ställer lagen större krav på kontrollernas omfattning än om risken är låg.

Som utgångspunkt ska mäklaren också utreda om kunden har en verklig huvudman (3 kap. 8 § penningtvättslagen). Vad som avses med verklig huvudman framgår av lagen (2017:631) om registrering av verkliga huvudmän som började gälla samtidigt som den nu- varande penningtvättslagen trädde i kraft. Lagen infördes bl.a. för att underlätta bedömningen av om en person är verklig huvudman i en juridisk person. Enligt lagen är juridiska personer skyldiga att föra dokumentation över vem som är verklig huvudman, om en sådan finns, och att anmäla detta till ett centralt register som administreras av Bolagsverket. Juridiska personer är också skyldiga att anmäla ändringar för registrering. Om den juridiska personen inte anmäler en verklig huvudman kan Bolagsverket förelägga den juridiska per- sonen att lämna in anmälan. Ett sådant föreläggande får förenas med vite. Mäklaren kan således använda sig av registret över verkliga huvudmän för att kontrollera om kunden har en verklig huvudman.

Det ankommer vidare på mäklaren att granska transaktioner som kan misstänkas vara ett led i penningtvätt eller finansiering av terror- ism. Om mäklaren efter granskningen har skälig grund att misstänka penningtvätt eller finansiering av terrorism eller att egendom annars härrör från brottslig handling, ska uppgifter om alla omständigheter som kan tyda på detta utan dröjsmål rapporteras till Polismyndig- heten (4 kap. 3 § penningtvättslagen). Fastighetsmäklarinspektionen har en motsvarande skyldighet att underrätta Polismyndigheten om den vid sin inspektion upptäcker en omständighet som kan antas ha samband med eller utgöra penningtvätt eller finansiering av terrorism (4 kap. 4 § penningtvättslagen).

I penningtvättslagen regleras även frågor om bl.a. utbildning och behandling av personuppgifter.

SOU 2018:64

Gällande rätt

3.2.4Mäklarföretagets ansvar enligt penningtvättslagen

Normalt är det verksamhetsutövaren som är skyldig att vidta de åtgärder som följer av penningtvättslagen. Om verksamhetsutövaren driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person gäller dock vissa av lagens krav den juridiska personen i stället för den fysiska personen. Det handlar om skyldigheterna att:

–göra en allmän riskbedömning (2 kap. 1 och 2 §§),

–ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behand- ling av personuppgifter (2 kap. 8 §),

–ha gemensamma rutiner och riktlinjer för koncerner m.m. (2 kap. 9–12 §§),

–se till att anställda m.fl. får relevant utbildning och information (2 kap. 14 §),

–ha rutiner och vidta åtgärder för att skydda anställda m.fl. från hot eller fientliga åtgärder till följd av att de fullgör skyldig- heterna enligt lagen (2 kap. 15 §), och

–ha rutiner och riktlinjer för intern kontroll och under vissa förut- sättningar utse personer som ansvarar för att verksamhets- utövaren fullgör sina skyldigheter enligt lagen (6 kap. 1 och 2 §§).

När en mäklare bedriver sin verksamhet som anställd i en juridisk person ankommer det alltså på den juridiska personen att vidta de åtgärder som nämns ovan. Till skillnad från vad som gäller för övriga verksamhetsutövare som omfattas av penningtvättslagen har dock mäklaren alltid ett personligt ansvar för att göra en allmän risk- bedömning och att ha dokumenterade rutiner enligt 2 kap. 1 och 2 och 8 §§ penningtvättslagen. Det följer av 2 kap. 16 § andra stycket penningtvättslagen. Dessa skyldigheter ligger då både på den enskilda fastighetsmäklaren och, i förekommande fall, hans eller hennes arbets- givare. Skälet till detta är att Fastighetsmäklarinspektionen inte utövar tillsyn över mäklarföretagen och därmed inte har någon möjlighet att meddela några sanktioner mot dessa vid avsaknad av eller brister i de riskbaserade rutinerna. I förarbetena anges att det visserligen ofta är lämpligt att hantera riskbedömningen och rutinerna centralt inom ett

Gällande rätt

SOU 2018:64

företag. Ytterst är det dock den enskilda fastighetsmäklaren som är ansvarig för riskbedömningen och rutinerna.26

3.2.5Tillsyn och ingripande enligt penningtvättslagen

Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över mäklare

När fastighetsmäklare fördes in som verksamhetsutövare i penning- tvättslagen den 1 januari 2005 uttalade regeringen att fastighetsmäk- larna redan stod under tillsyn av (dåvarande) Fastighetsmäklarnämnden och att det fick förutsättas att nämnden skulle bevaka efterlevnaden av den vid tiden gällande penningtvättslagen.27 Något uttryckligt lagstöd för Fastighetsmäklarnämnden att utöva tillsyn över mäklarna även enligt penningtvättslagen gavs därför inte. Sedan FATF utvärderat den svenska lagstiftningen och kommit fram till att var en brist att ingen myndighet pekades ut som behörig för tillsynen, fick Fastig- hetsmäklarnämnden år 2009 en i lag reglerad skyldighet att utöva tillsyn även enligt penningtvättslagen och föreskrifter som har med- delats med stöd av den lagen.28 Tillsynen omfattar enbart de enskilda fastighetsmäklarna. Fastighetsmäklarinspektionen utövar alltså inte någon tillsyn över mäklarföretagen och kan därför inte ingripa direkt mot ett mäklarföretag.

I likhet med vad som gäller vid Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen är en registrerad mäklare vid till- syn enligt penningtvättslagen skyldig att låta inspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen (28 § andra stycket fastighetsmäklarlagen). Fastighetsmäklarinspektionen har därför rätt att begära att mäklaren tillhandahåller dessa handlingar. Skulle mäklaren vägra att lämna ut efterfrågad information kan det utgöra grund för att återkalla registreringen.

Till skillnad från vad som är fallet vid tillsyn enligt fastighets- mäklarlagen har Fastighetsmäklarinspektionen vid tillsyn enligt pen- ningtvättslagen även rätt att utföra en platsundersökning hos en

26Prop. 2014/15:80 s. 51.

27Prop. 2003/04:156 s. 81–82.

28Prop. 2008/09:70 s. 166 och SFS 2009:66.

En internationell jämförelse

SOU 2018:64

4.1.2Lov om formidling af fast ejendom m.v.

Lagens tillämpningsområde

Den danska mäklarlagen gäller vid yrkesmässig förmedling och för- säljning av fast egendom (1 §). Med fast egendom avses även del av fast egendom, en ideell del av fast egendom och en andel av en bostadsrättsförening (4 §).

Lagen är tillämplig oavsett var fastigheten är belägen, under för- utsättning att en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Dan- mark (3 §). Om en väsentlig del av mäklarens arbete utförs utom- lands får frågan om de danska reglernas tillämplighet avgöras efter en bedömning i det enskilda fallet.

Godkännande som fastighetsmäklare

Endast den som är godkänd av Erhvervsstyrelsen får kalla sig ”ejen- domsmægler” (7 §). Ett register över godkända mäklare förs av Erh- vervsstyrelsen (5 §). Advokater kan registreras som fastighetsmäk- lare (5 och 14 §§).

För att godkännas som fastighetsmäklare krävs bl.a. att sökanden är myndig och inte försatt i konkurs. Sökanden måste också uppfylla vissa krav på teoretisk och praktisk utbildning (6 §). Godkännande kan nekas om sökanden har dömts för brott eller om han eller hon har en skuld till det allmänna på 50 000 danska kronor eller mer.

Godkännandet som mäklare upphör om personen inte längre uppfyller vissa av de krav som ställs i 6 § (9 §). Dessutom har Erh- vervsstyrelsen rätt att frånta en mäklare godkännandet om han eller hon har skulder till det allmänna på 100 000 danska kronor eller mer (10 §).

Uppdragets utförande

Mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god mäk- larsed. Han eller hon ska verka för att köpet genomförs inom den tid och på de villkor som närmare avtalats med uppdragsgivaren (24 §). Begreppet god mäklarsed definieras inte närmare i lagen. I förarbetena framhålls dock att med god mäklarsed avses vad som kan förväntas av en bra, noggrann och kompetent fastighetsmäklare. Där framhålls vidare att vad som är att betrakta som god mäklarsed kan

SOU 2018:64

En internationell jämförelse

komma att förändras över tid i takt med samhällets utveckling.3 Vid sidan av bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen måste mäklaren även beakta bestämmelserna i den danska marknadsföringslagen om bl.a. god marknadsföringssed.

Det ankommer på mäklaren att lämna råd till säljaren och tillvarata hans eller hennes intressen (24 § andra stycket). Mäklaren har också ett ansvar att lämna information till både säljaren och köparen om sådant som är av betydelse för köpet (25 §). Det är inte tillåtet för mäklaren att företräda både säljaren och köparen vid samma köp (26 §).

För varje uppdrag ska det finnas en ansvarig mäklare (28 §). Vem som är ansvarig för uppdraget ska framgå av uppdragsavtalet. Upp- dragsavtalet ska vara skriftligt och undertecknas av parterna. I avtalet ska också finnas information om ersättningens storlek eller princi- perna för dess beräkning (29 §).

Vid ett försäljningsuppdrag ska mäklaren värdera egendomen och komma överens med uppdragsgivaren om det pris egendomen ska bjudas ut till (37 §). Vid värderingen ska mäklaren bl.a. ta hänsyn till marknadsförhållanden, var egendomen är belägen samt byggnadens skick och ålder (27 §).

Om mäklaren har ett väsentligt ekonomiskt eller personligt in- tresse av att avtal kommer till stånd, eller i parternas val av finan- siering, försäkring eller andra produkter i anslutning till köp av fast egendom, ska mäklaren som huvudregel uppmärksamma båda parter på det (35 och 36 §§). Så kan t.ex. vara fallet om mäklaren känner köparen personligen. Om mäklaren har ett sådant intresse bör säljaren som utgångspunkt informeras om detta i förmedlingsavtalet.

Skyldigheter för företag som ägnar sig åt förmedlingsverksamhet

Danska mäklarlagens fjärde kapitel innehåller bestämmelser som tar sikte på s.k. ejendomsformidlingsvirksomheder. En ejendomsformid- lingsvirksomhed är en juridisk enhet som ägnar sig åt förmedling av fast egendom till eller från en konsument (4 § första stycket 1). En juridisk enhet kan vara såväl en fysisk person i dennes egenskap av

3Forslag til Lov om formidling af fast ejendom m.v. Fremsat den 26. februar 2014 af erhvervs- og vækstministeren (Henrik Sass Larsen), s. 32.

En internationell jämförelse

SOU 2018:64

arbetsgivare som en juridisk person. Begreppet kan därför omfatta även s.k. enkeltmandsvirksomhed, vilket närmast motsvarar enskild firma i Sverige.4

Om en ejendomsformidlingsvirksomhed tar emot provision, rabatt eller annat vederlag som följd av en förmedling av t.ex. finan- siering, försäkring eller annonsering ska företaget på sin hemsida eller i skriftligt material redovisa var ersättningen kommer ifrån (21 §). Om förmedlingsverksamheten bedrivs i nära samarbete med ett finansinstitut eller med ett försäkringsföretag, ska det framgå av verksamhetens firma. Detsamma gäller om t.ex. en bank eller ett försäkringsföretag äger en ejendomsformidlingsvirksom- hed (22 §). Syftet med upplysningsskyldigheten är att parterna ska kunna avgöra om mäklaren agerar i eget intresse eller inte.

Om en ägare, anställd eller en person med liknande anknytning i en ejendomsformidlingsvirksomhed vill förvärva en egendom som företaget har i uppdrag att sälja, måste företaget skriftligen säga upp avtalet, avstå från eventuell ersättning och upplysa säljaren om möjligheten att vända sig till ett annat ombud (23 §).

Tillsyn

Som framgått är det Erhvervsstyrelsen som prövar om en person ska godkännas som mäklare och som under vissa förutsättningar har rätt att frånta en mäklare godkännandet.

Frågor om överträdelser av bestämmelserna i mäklarlagen prövas av Disciplinnämnden (Disciplinærnævnet). Som utgångspunkt är dis- ciplinansvaret personligt och vilar på den mäklare som utfört för- medlingsuppdraget. Under mycket speciella omständigheter kan dock en mäklare även hållas ansvarig för handlingar som en annan mäklare utfört. Så kan vara fallet om mäklaren har överlämnat upp- draget till en annan mäklare som saknar tillräckliga kvalifikationer.

Om mäklaren är anställd av ett företag kan även företagets ansvar prövas av Disciplinnämnden. Företaget kan under vissa förhållanden hållas självständigt ansvarigt. Ett sådant ansvar kan bli aktuellt t.ex. om mäklaren har handlat i enlighet med instruktioner från företaget som inte överensstämmer med lagen eller god fastighetsmäklarsed.

4Se 3 § Lov om Det Centrale Virksomhedsregister och Forslag til Lov om formidling af fast ejendom m.v. Fremsat den 26. februar 2014 af erhvervs- og vækstministeren (Henrik Sass Larsen), s. 20 och 27 f.

100

SOU 2018:64

En internationell jämförelse

Ett självständigt ansvar för företaget kan också aktualiseras om före- tagets ledning underlåter att ingripa mot ett beteende som strider mot lagen eller god företagsmäklarsed.

En mäklare som har brutit mot sina skyldigheter enligt mäklar- lagen kan få en varning eller böter på högst 300 000 danska kronor. Har mäklaren allvarligt eller vid upprepade tillfällen åsidosatt sina förpliktelser som fastighetsmäklare kan Disciplinnämnden besluta att begränsa möjligheterna för mäklaren att utöva förmedlingsverk- samhet eller återkalla godkännandet som mäklare på viss tid eller tills vidare. Driver mäklaren verksamheten i företagsform eller är han eller hon anställd av ett företag, kan företaget ges en varning eller böter på högst 750 000 danska kronor, om företaget har ett själv- ständigt ansvar för överträdelsen (53 §).

Skadestånd och straff

I den tidigare danska fastighetsmäklarlagen fanns en uttrycklig be- stämmelse som angav att en konsument hade rätt till skadestånd enligt allmänna bestämmelser i dansk rätt om han eller hon lidit skada till följd av att mäklaren hade åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen eller ett avtal. Någon liknande hänvisning finns inte i den nya lagen men skadestånd kan fortfarande utgå enligt allmänna bestäm- melser i dansk rätt, om konsumenten lider skada till följd av att mäklaren åsidosatt sina skyldigheter enligt mäklarlagen eller ett avtal.5 En sådan talan kan prövas, förutom av allmän domstol, av Klagenævnet for Ejendomsformidling.

Överträdelser mot vissa av bestämmelserna i lagen kan medföra straffrättsligt ansvar (65 §). Det är t.ex. straffbart för den som inte är godkänd som mäklare att använda beteckningen ”ejendoms- mægler”. Likaså är det straffbart för personer som arbetar som fastighetsmäklare i ett annat EU-land att förmedla fastigheter i Danmark om de inte först anmält detta till Erhvervsstyrelsen. Straffet är böter om inte strängare straff följer av annan lagstiftning. En juridisk person kan under vissa förutsättningar straffas med böter (se 65 § tredje stycket med hänvisning till 5 kap. straffeloven).

5Forslag til Lov om formidling af fast ejendom m.v. Fremsat den 26. februar 2014 af erhvervs- og vækstministeren (Henrik Sass Larsen), s. 47.

101

En internationell jämförelse

SOU 2018:64

4.2Finland

4.2.1Bakgrund

I finsk rätt regleras fastighetsmäklarnas verksamhet i huvudsak av två lagar. I lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler6 finns bestämmelser av främst näringsrättslig karaktär. Där regleras bl.a. frågor om regi- strering och vem som har rätt att bedriva verksamhet som fastig- hetsmäklare. I lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägen- heter7 finns bestämmelser av civilrättslig karaktär, som tar sikte på hur uppdraget ska utföras och mäklarens rätt till ersättning. Båda lagarna är från år 2000.

4.2.2Lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler

Lagens tillämpningsområde

De näringsrättsliga bestämmelserna i lagen om fastighetsförmedlings- rörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyres- lokaler gäller vid utövande av fastighetsförmedling och förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (förmedlingsverksamhet). Med fastighetsförmedling avses en verksamhet där någon i syfte att få inkomst eller annan ekonomisk fördel sammanför avtalsparter bl.a. för överlåtelse av en fastighet, eller del av en sådan, eller för att få till stånd ett hyresavtal (1§). Lagen omfattar både fastigheter och lägen- heter som är i enskilt bruk och fastigheter och lokaler som ska användas för näringsverksamhet.8

Viss förmedlingsverksamhet är undantagen från lagens tillämp- ningsområde. Lagen gäller t.ex. inte för sporadisk förmedlingsverk- samhet, om verksamheten inte marknadsförs (2 § första stycket 1). Ett exempel kan vara om förmedlingen är en engångsföreteelse.9 Lagen är inte heller tillämplig för advokatuppdrag eller andra uppdrag vars huvudsakliga syfte är något annat än fastighetsförmedling eller förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (2 § första stycket 3).

615.12.2000/1075.

715.12.2000/1074.

8RP 61/2000 rd s. 14.

9RP 61/2000 rd s. 14.

102

SOU 2018:64

En internationell jämförelse

Näringsidkare som etablerat sig i en annan stat inom EES och som tillfälligt bedriver verksamhet i Finland är undantagna från lagens tillämpningsområde (2 § första stycket 6).

Kravet på registrering

Fastighetsförmedling får endast utövas av en enskild näringsidkare eller en juridisk person som har registrerats som fastighetsförmed- lingsrörelse. Förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler får utövas av den som har registrerats som fastighetsförmedlingsrörelse eller som har registrerats som rörelse för förmedling av hyreslägen- heter och hyreslokaler (3 §).

För att kunna registreras krävs bl.a. att sökanden inte har försatts i konkurs och, när det är fråga om en fysisk person, att han eller hon är myndig. Det krävs också att sökanden har en ansvarsförsäkring vars försäkringsbelopp kan bedömas vara tillräckligt för att ersätta de skador som förmedlingen eventuellt orsakar. Registrering kan vägras om det är uppenbart att sökanden har för avsikt att utöva för- medlingsverksamheten som bulvan för annan (8 §).

Endast den som har avlagt ett fastighetsmäklarprov får använda benämningen fastighetsmäklare (16 §).

God förmedlingssed

Vid förmedlingsverksamhet ska god förmedlingssed iakttas (4 §). I god förmedlingssed ingår enligt förarbetena i synnerhet att för- medlingsverksamheten är tillförlitlig och öppen, att uppgifterna sköts med omsorg samt att förmedlaren är lojal mot uppdragsgivaren och dennes motpart. I förarbetena anförs vidare att god förmedlingssed är en flexibel norm som gör det möjligt att ingripa mot nya, tidigare okända, oseriösa förfaringssätt. Vid bedömningen av vad som är god förmedlingssed kan bl.a. branschpraxis och domstolarnas beslut beaktas.10

10RP 61/2000 rd s. 10.

103

En internationell jämförelse

SOU 2018:64

Skyldigheter för fastighetsförmedlingsrörelser

En fastighetsförmedlingsrörelse ska ha en ansvarig föreståndare som är skyldig att se till att god förmedlingssed iakttas vid förmedlings- verksamheten och att verksamheten också i övrigt utövas enligt lagen. Den ansvariga föreståndaren ska vara myndig och ha viss yrkeskompetens som har visats i ett fastighetsmäklarprov. Han eller hon får inte heller vara försatt i konkurs. Det ankommer på den an- svariga föreståndaren att se till att minst hälften av dem som utför förmedlingsuppdrag i sin anställning hos förmedlingsrörelsen har yrkeskompetens som har visats i ett fastighetsmäklarprov och att även andra som utför förmedlingsuppdrag har sådan tillräcklig yrkes- skicklighet som uppgiften förutsätter (5 §).

Förmedlingsrörelsen är skyldig att föra dagbok över de uppdrag den har mottagit. I uppdragsdagboken ska framgå bl.a. uppdrags- givarens namn och adress, dagen då uppdraget mottagits och den tid det gäller. Om ett uppdrag förfaller ska det också antecknas. När ett uppdragsavtal har ingåtts ska det utan dröjsmål föras in uppgifter om dagen när avtalet ingicks, avtalsparternas namn, avtalsobjektet, köpe- summan eller hyresbeloppet samt förmedlingsarvodet (10 §).

Det ankommer på förmedlingsrörelsen att hålla kundernas medel åtskilda från förmedlingsrörelsens egna medel (11 §).

Tillsyn

Ansvaret för tillsyn ligger på Regionförvaltningsverket, som också har till uppgift att föra ett register över förmedlingsrörelser. Region- förvaltningsverket har rätt att förbjuda förmedlingsverksamhet som utövas utan registrering. Om den ansvariga föreståndaren försummar sin skyldighet enligt 5 §, vilket bl.a. innefattar att se till att god förmedlingssed iakttas, kan förmedlingsrörelsen varnas av Region- förvaltningsverket. Är försummelsen allvarlig eller om det är fråga om upprepade försummelser kan Regionförvaltningsverket förbjuda förmedlingsrörelsens verksamhet helt eller delvis för viss tid, dock längst sex månader (18 §).

Under vissa förutsättningar kan regionförvaltningsverket stryka en förmedlingsrörelse ur registret. Enligt 19 § kan så ske om:

–verksamheten har upphört,

104

SOU 2018:64

En internationell jämförelse

–förutsättningarna för registrering inte längre är uppfyllda,

–förmedlingsrörelsen utövar verksamheten som bulvan för någon annan,

–det saknas en ansvarig föreståndare, eller

–det i förmedlingsverksamheten eller i dess ansvariga föreståndares verksamhet förekommer allvarliga eller upprepade försummelser och rörelsen redan tidigare har meddelats ett verksamhetsförbud för viss tid.

Skadestånd och straff

Om den ansvarige föreståndaren avsiktligen eller av grov oaktsamhet försummar sin skyldighet att se till att god förmedlingssed iakttas vid förmedlingen eller någon annan skyldighet enligt 5 § kan han eller hon personligen bli skadeståndsskyldig för en skada som har orsakats till följd av ett fel från förmedlingsrörelsens sida (6 §). Att den ansvariga föreståndaren kan bli skadeståndsskyldig fråntar inte förmedlingsrörelsen dess skadeståndsskyldighet. Den som har lidit skada kan välja vilken part han eller hon vill rikta sitt anspråk mot.11

Överträdelser av vissa av bestämmelserna i lagen är straffsank- tionerade. Det är t.ex. straffbart att utöva förmedlingsverksamhet utan registrering eller att använda benämningen fastighetsmäklare i strid mot lagen. Det är även straffbart att bryta mot kravet på att kundmedel ska hållas åtskilda från övriga medel. Den som bryter mot detta kan dömas för förmedlingsverksamhetsförseelse till böter, om inte strängare straff följer av någon annan lag.

4.2.3Lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter

Lagens tillämpningsområde

De civilrättsliga bestämmelserna i lagen om förmedling av fastig- heter och hyreslägenheter gäller bl.a. vid förmedling av en fastighet som utförs av en förmedlingsrörelse (1 §). Till skillnad från lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyres- lägenheter och hyreslokaler gäller denna lag inte vid förmedling av

11RP 61/2000 rd s. 18.

105

En internationell jämförelse

SOU 2018:64

fastigheter eller lokaler som uppdragsgivaren använder vid närings- verksamhet eller objekt som uppdragsgivaren förvärvar för närings- verksamhet.

Uppdragets utförande

Lagens bestämmelser är som utgångspunkt tvingande till förmån för uppdragsgivaren och dennes motpart (4 §). Det är alltså normalt inte möjligt att avvika från bestämmelserna i lagen till nackdel för upp- dragsgivaren eller dennes motpart. Uppdragsavtalet ska vara skrift- ligt eller elektroniskt. Om ett villkor inte har avtalats skriftligen eller elektroniskt har förmedlingsrörelsen inte rätt att åberopa detta (5 §).

Förmedlingsrörelsen ska utföra förmedlingsuppdraget med yrkes- skicklighet och omsorg, iaktta god förmedlingssed samt tillvarata både uppdragsgivarens och dennes motparts intresse (7 §). Kravet på yrkesskicklighet innebär att mäklaren ska ha den kunskap och skick- lighet som uppdraget förutsätter. Mäklaren ska känna till lagstift- ningen på området och hur den tillämpas i praxis och kunna sköta de praktiska uppgifter som hör till förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska i första hand handla som ombud för sin uppdragsgivare, men har även ett ansvar att beakta motpartens intresse. Det gäller i synnerhet när mäklaren lämnar uppgifter om förmedlingsobjektet och andra omständigheter som kan påverka avtalets ingående. Att beakta mot- partens intresse är också av vikt när köpebrevet eller något annat avtal som gäller förmedlingsobjektet ska upprättas.12

Fastighetsmäklaren ska ge uppdragsgivaren all den information som enligt vad mäklaren vet eller borde veta påverkar ett beslut om ett köp (8 §). Har förmedlingsrörelsen eller någon av dess anställda för avsikt att ingå ett avtal om köp, hyra eller någon annan nyttjande- rätt för egen räkning, eller något särskilt intresse att bevaka i avtalet, ska också detta meddelas uppdragsgivaren.

När fastighetsmäklaren bjuder ut förmedlingsobjektet ska han eller hon ge uppdragsgivarens motpart all den information som enligt vad mäklaren vet eller borde veta påverkar ett beslut om ett köp (9 §). Har fastighetsmäklaren skäl att misstänka att de uppgifter om fastig- heten som mäklaren fått är felaktiga eller bristfälliga, ska mäklaren försäkra sig om att informationen är riktig och rätta en eventuell

12RP 58/2000 rd s. 16.

106

SOU 2018:64

En internationell jämförelse

felaktig eller bristfällig uppgift. Om det inte utan oskäligt besvär är möjligt att fastställa om en uppgift är riktig, ska fastighetsmäklaren meddela uppdragsgivarens motpart att uppgiften inte har kunnat kontrolleras (10 §).

Uppdragsgivaren och dennes motpart har rätt att få ersättning av förmedlingsrörelsen för skada som ett fel i förmedlingsförfarandet har orsakat dem (13 och 14 §§).

Fastighetsmäklaren har rätt till arvode endast när ett köp, ett hyresavtal eller ett avtal om någon annan nyttjanderätt kommer till stånd, om inte något annat har överenskommits i uppdragsavtalet. Förmedlingsarvodet ska vara skäligt. Vid skälighetsbedömningen ska bl.a. beaktas förmedlingsuppdragets art, det arbete som har ut- förts och om uppdraget har skötts på ett ekonomiskt ändamålsenligt sätt (20 §).

4.3Norge

4.3.1Bakgrund

Den centrala norska regleringen av fastighetsmäklarnas verksamhet finns i lov om eiendomsmegling13. Lagen trädde i kraft år 2008 och ersatte då den tidigare fastighetsmäklarlagen från år 1989. Syftet med den nya lagen är att på ett säkert och effektivt sätt underlätta försälj- ningen av fast egendom som sker genom mellanmän. Lagen kom- pletteras av bestämmelser i forskrift om eiendomsmegling14.

4.3.2Lov om eiendomsmegling

Lagens tillämpningsområde

Lagen är tillämplig på förmedlingsverksamhet som sker i Norge och anses gälla även om fastigheten som är föremål för förmedling finns i utlandet. Med förmedling avses att uppträda som mellanman vid främst försäljning av fast egendom och bostadsrätter samt vid över- låtelse av hyres- och arrendekontrakt till fast egendom (§ 1–2).

13LOV-2007-06-29-73 senast ändrad genom LOV-2017-12-15-106 fra 01.01.2018.

14FOR-2007-11-23-1318.

107

En internationell jämförelse

SOU 2018:64

Kravet på tillstånd

Rätten att bedriva förmedlingsverksamhet mot ersättning är förbe- hållen praktiserande advokater och företag som genom att uppfylla vissa bestämda krav har fått tillstånd till verksamheten av Finans- tilsynet, s.k. eiendomsmeglingsforetak (§ 2–1). Ett sådant tillstånd kan ges till bl.a. aktiebolag, byggbolag och vissa utländska företag (§ 2–4). Även ett s.k. enkeltpersonforetak, närmast motsvarande en- skild firma i Sverige, kan få tillstånd att bedriva förmedlingsverk- samhet, om det uppfyller vissa närmare krav som följer av § 2–6 b forskrift om eiendomsmegling. Både företag som ges tillstånd att driva fastighetsmäklarverksamhet och advokater måste ställa säker- het som täcker det ansvar som de kan dra på sig under utövandet av verksamheten (§ 2–7).

För att tillstånd ska beviljas krävs att företagets styrelseledamöter och verkställande direktör har relevanta kvalifikationer och yrkes- erfarenhet samt i övrigt är lämpliga. Dessutom måste det i företaget finnas en ansvarig person (fagansvarlig) som antingen har s.k. eien- domsmeglerbrev eller som är advokat eller jurist med särskilt till- stånd av Finanstilsynet (§ 2–9). För att få ett eiendomsmeglerbrev krävs bl.a. att sökanden har fastighetsmäklarexamen, två års praktisk erfarenhet och är i stånd att uppfylla sina skyldigheter (§ 4–2). För att en jurist ska få ett särskilt tillstånd av Finanstilsynet krävs det att han eller hon har juridisk examen och minst två års praktisk erfaren- het efter denna examen samt är myndig, solvent och lämplig att driva fastighetsförmedlingsverksamhet (§ 4–3).

Titeln ”eiendomsmegler” skyddas i lagen och får i princip endast användas av personer som har eiendomsmeglerbrev, advokater som driver förmedlingsverksamhet och jurister med tillstånd från Finans- tilsynet (§ 4–5).

Uppdragets utförande

För varje mäklaruppdrag ska det finnas en ansvarig mäklare (§ 6–2). Den ansvarige mäklaren ska antingen ha eiendomsmeglerbrev eller vara advokat eller jurist med särskilt tillstånd. Den ansvarige mäk- laren ska själv utföra de väsentliga delarna av uppdraget, men har rätt att låta en medhjälpare utföra mindre väsentliga delar och uppgifter

108

SOU 2018:64

En internationell jämförelse

som är mer rutinbetonade. En sådan medhjälpare måste ha en sär- skild ”medhjelpereksamen” (§ 4–4). Vissa delar av uppdraget kan också utföras av en s.k. eiendomsmeglerfullmektig under tillsyn av ansvarig mäklare. För att få använda titeln ”eiendomsmeglerfullmektig” krävs det att personen är anställd vid ett eiendomsmeglingsforetak eller hos en advokat som fått tillstånd att bedriva förmedlingsverksamhet och arbetar under tillsyn av en ansvarig mäklare. En eiendomsmeglerfull- mektig kan t.ex. vara en nyexaminerad mäklare som ännu inte har kvalificerat sig för att få ett eiendomsmeglerbrev genom två års praktisk erfarenhet.

Mäklaren ska vara en opartisk mellanman. Det är förbjudet för alla som är anställda hos, eller har en motsvarande anknytning till, ett företag som bedriver förmedlingsverksamhet att köpa och sälja egen egendom genom företaget. Detsamma gäller för närstående till nämnda personer. Företag eller advokater som bedriver förmed- lingsverksamhet kan inte heller ta uppdrag från anställda eller när- stående till dessa. Om mäklaren, eller någon annan av de nämnda personerna, har eller får personligt eller ekonomiskt intresse i den handel som uppdraget avser ska parterna genast få upplysningar om detta (§ 5–3).

En mäklare får inte ta emot ekonomisk ersättning eller andra fördelar från tjänster som används i samband med förmedling av fastigheter (§ 5–4). Som skäl för förbudet angavs i förarbetena att om en mäklare tillåts motta ersättning för tjänster som används i samband med genomförandet av uppdraget kommer han eller hon att få incitament att råda till nyttjande av tjänsterna, oavsett den enskilde konsumentens verkliga behov av tjänsten. Det skulle leda till ovisshet om mäklarens oavhängighet. En upplysningsplikt om att mäklaren tar emot ersättning ansågs inte tillräcklig för att säkerställa mäklarens oberoende ställning.15

Uppdraget ska utföras i enlighet med god mäklarsed och mäklaren ska ta tillvara båda parters intressen. Mäklaren ska ge både köparen och säljaren råd och upplysningar av betydelse för genomförandet av transaktionen (§ 6–3). Av lagen följer att mäklaren ska sörja för att köparen, innan avtalet om fastighetsköpet sluts, får upplysningar som han eller hon har anledning att räkna med att få och som kan få betydelse för avtalet (§ 6–7). Om mäklaren inte har inhämtat och

15Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) s. 112.

109

En internationell jämförelse

SOU 2018:64

kontrollerat upplysningarna ska köparen innan avtalet sluts ges en skriftlig förklaring om grunden för detta.

Uppdragsavtalet ska vara skriftligt och undertecknas av den an- svariga mäklaren och uppdragsgivaren (§ 6–4). Uppdragsavtalet ska innehålla uppgift om bl.a. mäklarens och uppdragsgivarens namn och adress, vilken egendom uppdraget gäller och vad som är avtalat om mäklarens rätt till ersättning. Kravet på att avtalet ska ingås skriftligen hindrar inte parterna från att skriva under avtalet med en elektronisk underskrift (§ 3–7).

Mäklaren har rätt till ersättning om överlåtelse kommer till stånd inom uppdragstiden och detta även om det inte är mäklarens insats som leder till att överlåtelseavtal träffas (§ 7–3).

Skyldigheter för företag som bedriver förmedlingsverksamhet

Företag och advokater som bedriver förmedlingsverksamhet ska föra ett register över mottagna och genomförda uppdrag (§ 3–1). De måste också hålla klientmedel skilda från sina egna medel (§ 3–2). Vidare ankommer det på styrelsen i ett eiendomsmeglingsforetak att ta fram rutiner för hur mäklaruppdragen ska utföras och uppdatera dessa rutiner vid behov (§ 3–3).

Företag och advokater som bedriver förmedlingsverksamhet får utöver förmedlingsverksamheten endast bedriva sådan verksamhet som är närliggande till fastighetsförmedling och som inte är ägnat att rubba förtroendet för företagets integritet och oberoende (§ 5–1).

I likhet med vad som gäller för anställda vid ett företag som be- driver förmedlingsverksamhet får inte heller företaget ta emot eko- nomisk ersättning eller andra fördelar från tjänster som används i samband med förmedling av fastigheter (§ 5–4).

Tillsyn

Det är Finanstilsynet som ansvarar för tillsyn och kontroll över fastighetsmäklare och företag och advokater som bedriver förmed- lingsverksamhet. Finanstilsynet har också till uppgift att utfärda eiendomsmeglerbrev och lämna tillstånd till att bedriva förmedlings- verksamhet.

110

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

SOU 2018:64

46 procent kvinnor. Bland de mäklare som var under 30 år var 63 pro- cent kvinnor och av hyresförmedlarna utgjorde kvinnorna en klar majoritet med 70 procent. Det kan förväntas att andelen kvinnor i yrket kommer att öka ytterligare framöver eftersom andelen kvinnor som årligen har börjat på programutbildningar med fastighetsmäk- larinriktning har varit högre än andelen män varje år sedan år 2010.3

Det går vidare att konstatera att det är hög personalomsättning i branschen. Siffror från år 2013 talar om en personalomsättning på runt 20 procent i mäklarbolagen.4 Samma år uppgav den dåvarande vd:n för branschorganisationen Mäklarsamfundet, Ingrid Eiken Holmgren, i en intervju att färre än 50 procent av de som examinerades var kvar i branschen efter två år.5 Att omsättningen på mäklare i Sverige är stor kan även illustreras av att det år 2017 tillkom runt 700 nya mäklare, samtidigt som omkring 600 avregistrerades. Andelen ny- och avregistreringar motsvarade alltså ungefär tio respektive åtta procent av den samlade mäklarkåren. Siffrorna är representativa för hur det har sett ut under i princip hela 2010-talet. Det är inte heller bara i Sverige som personalomsättningen i mäklarbranschen är stor. Studier visar att år 2003 var personalomsättningen i mäklarbolag i USA runt 33 procent, vilket var en högre siffra än inom sjukvården och hotellnäringen (30,2 respektive 21,3 procent), branscher som tradi- tionellt sett anses ha hög personalomsättning.6

I syfte att få en bättre förståelse för hur förhållandena i mäklar- branschen ser ut, bl.a. när det gäller personalomsättningen i mäklar- bolagen, har vi genomfört två enkätundersökningar. Den ena har rik- tats till verksamma mäklare och den andra till personer som inte är verksamma som mäklare, men som läst tillräckligt många högskole- poäng för att uppfylla de teoretiska krav som ställs för registrering (se avsnitt 2 och bilaga 2). Svarsfrekvensen är tyvärr för låg för att vi ska kunna dra några statistiskt relevanta slutsatser av utfallet. Det har emellertid inte framkommit något som talar mot vår redovisning över hur vi har uppfattat förhållandena i branschen som finns i detta avsnitt.

3Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 7–10 och Fastighetsmäklarinspektionens årsredovisning år 2017, s. 17.

4Persson, ”Nätverk ska hålla kvar kvinnorna”.

5www.civilekonomen.se/nyheter/fastighetsmaklare-tufft-men-populart-jobb/ (2017-12-12).

6Deborah R. Phillips och Kathy O. Roper, ”A framework for talent management in real estate” publicerad i Journal of Corporate Real Estate (2009), 11(1), s. 7.

114

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

5.2Fastighetsmäklarutbildningen

En förutsättning för att kunna registreras som fastighetsmäklare är att mäklaren har tillfredsställande utbildning. Kravet på utbildning infördes genom 1984 års fastighetsmäklarlag. Som skäl för detta angavs i förarbetena att det fanns anledning att göra en samhällelig tillsyn över mäklarkåren i dess helhet och att det då var nödvändigt att mäk- larna skulle registreras hos en myndighet. Det ansågs dock inte tillräckligt att mäklare fick en registreringsskyldighet, utan rätten att bli registrerad skulle förenas med vissa krav. En grundläggande förut- sättning för registrering ansågs då böra vara att mäklaren hade genom- gått viss utbildning.7

Vilken utbildning mäklaren måste ha genomgått beror på om registreringen avser fullständig registrering eller om den avser för- medling av enbart hyresrätter.

Om det är fråga om fullständig registrering ska utbildningen om- fatta fastighetsförmedling, fastighetsrätt och annan civilrätt, skatte- rätt, ekonomi, byggnadsteknik samt fastighetsvärdering (15 § fastig- hetsmäklarförordningen). Fastighetsmäklarinspektionen har utfärdat närmare föreskrifter om utbildningens innehåll (KAMFS 2013:3). Där framgår att den teoretiska utbildning som krävs för fullständig registrering ska omfatta minst 120 högskolepoäng vid ett universitet eller en högskola med offentlig huvudman eller hos en enskild ut- bildningsanordnare som har tillstånd att utfärda examina (8 § andra stycket KAMFS 2013:3). Dessutom ska utbildningen omfatta hand- ledd praktik. Den handledda praktiken ska pågå i minst tio veckor hos en registrerad fastighetsmäklare med fullständig registrering. Praktiken ska omfatta de moment som normalt ingår i ett för- medlingsuppdrag. Den ska fullgöras under eller efter den teoretiska utbildningen (8 § tredje stycket KAMFS 2013:3).

Gäller registreringen i stället förmedling av enbart hyresrätter krävs ingen teoretisk utbildning utan endast handledd praktik hos en registrerad fastighetsmäklare som ägnar sig åt förmedling av hyresrätter avseende bostadslägenheter (15 § andra stycket fastig- hetsmäklarförordningen). Praktiken ska pågå i minst tio veckor och får vid tidpunkten för ansökan inte ligga längre tillbaka i tiden än ett år (9 § KAMFS 2013:3).

7Prop. 1983/84:16 s. 9 f.

115

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

SOU 2018:64

I dag (år 2018) finns det programutbildningar med fastighets- mäklarinriktning vid Malmö universitet, Högskolan i Gävle, Hög- skolan Väst, Karlstads universitet, Kungliga tekniska högskolan och Luleå tekniska universitet. Det närmare innehållet i de olika utbild- ningarna skiljer sig åt i viss utsträckning, men samtliga utbildningar omfattar de teoretiska utbildningsmoment som krävs för registrering som fastighetsmäklare. Samtliga utbildningar, med undantag för ut- bildningen vid Luleå tekniska universitet, omfattar 180 högskole- poäng. Utbildningen vid Luleå tekniska universitet omfattar 120 hög- skolepoäng, vilket alltså är det lägsta antal högskolepoäng som krävs för en fullständig registrering.

Förutom ovan nämnda utbildningar erbjuds påbyggnadsutbild- ningar med fastighetsmäklarinriktning av Högskolan i Halmstad och av Sveriges Lantbruksuniversitet, som gör det möjligt att komplettera en annan utbildning med de teoretiska krav som behövs för regi- strering som fastighetsmäklare.

1000

900

800

700

600

500

400

300

200

100

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Fotnot: Statistiken är hämtad från Universitets- och högskolerådet och har bearbetats av utredningen. I statistiken ingår antagna till programutbildningar med fastighetsmäklarinriktning (urval 2), inklusive den numera nedlagda utbildningen i Borås (2010–2012) och den påbyggnadsutbildning som erbjuds av högskolan i Halmstad.

116

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

Fastighetsmäklarutbildningen erbjuds också som uppdragsutbild- ning. Med uppdragsutbildning avses en utbildning som anordnas för en uppdragsgivares räkning mot en särskild avgift. En uppdrags- utbildning får bedrivas av ett universitet eller en högskola som har staten som huvudman och som omfattas av högskolelagen (1992:1434) (1 § förordningen [2002:760] om uppdragsutbildning vid universitet och högskolor). Uppdragsgivaren bestämmer vilka som får delta i utbildningen. Ofta handlar det om en arbetsgivare som köper in utbild- ning till sina anställda eller en organisation eller myndighet som köper en utbildning till en viss grupp människor.

Uppdragsutbildningar till fastighetsmäklare erbjuds av Malmö uni- versitet, FEI i samarbete med Högskolan Väst, Lexicon i samarbete med Luleå tekniska universitet och Högskolan i Gävle i samarbete med Svensk Fastighetsförmedling. Från uppdragsutbildningarna vid Malmö universitet och FEI examinerades cirka 220 studenter under åren 2016–2017. Lexicons uppdragsutbildning är nystartad och hade år 2017 cirka 50 mäklarstudenter.8

5.3Fastighetsmäklarbranschens aktörer

5.3.1Fastighetsmäklarinspektionen

Allmänt

Fram till år 1984 gällde ett frivilligt auktorisationssystem, där landets handelskamrar utövade tillsyn över auktoriserade mäklares verk- samhet. Endast ungefär 30 procent av mäklarna hade valt att auktorisera sig.9 Genom 1984 års fastighetsmäklarlag övergick tillsynsansvaret till länsstyrelsen i det län där mäklaren var verksam. Samtidigt in- fördes en generell registreringsskyldighet för fastighetsmäklarna. Av olika anledningar fungerade länsstyrelsernas tillsynsverksamhet inte väl. I samband med 1995 års fastighetsmäklarlag inrättades därför en särskild myndighet, Fastighetsmäklarnämnden, med uppgift att utöva tillsyn över fastighetsmäklarna. Den 1 augusti 2012 bytte myndigheten namn till Fastighetsmäklarinspektionen. År 2017 flyttades Fastighets- mäklarinspektionens verksamhet från Stockholm till Karlstad.

8Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 12.

9Prop. 1983/84:16 s. 9. Vid tiden strax före 1984 fastighetsmäklarlag fanns det ungefär 2 000 mäk- lare och mäklarföretag, varav omkring 600 mäklare var auktoriserade.

117

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarinspektionens verksamhet regleras närmare i förordningen (2009:606) med instruktion för Fastighetsmäklar- inspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionen är registreringsmyndighet

Fastighetsmäklarinspektionen har ansvar för registrering av fastighets- mäklare. Registreringsförfarandet är i praktiken ett tillståndsför- farande som innebär att sökanden måste uppfylla vissa förutsättningar för att kunna registreras. Förutom det ovan nämnda utbildningskravet måste sökanden bl.a. ha en ansvarsförsäkring samt vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. En närmare redogörelse för förutsättningarna för registrering finns i avsnitt 3.1.3.

En registrering som fastighetsmäklare ska avse antingen yrkes- mässig förmedling av all den egendom som anges i 1 § fastighetsmäk- larlagen (2011:666), s.k. fullständig registrering, eller yrkesmässig förmedling av enbart hyresrätter, s.k. registrering för hyresförmedlare. En överväldigande majoritet av de ansökningar om registrering som Fastighetsmäklarinspektionen får in avser fullständig registrering. Av de 7 018 mäklare som var registrerade vid utgången av år 2017 var endast 105 registrerade som hyresförmedlare. Trots den låga siffran var detta det högsta antalet registrerade hyresförmedlare sedan skyl- digheten för hyresförmedlare att registrera sig infördes år 2003.10

Fastighetsmäklarinspektionen handlägger också ärenden om till- fällig yrkesutövning. En mäklare som är verksam i en annan stat än Sverige inom EES eller i Schweiz har rätt att tillfälligt utöva förmed- lingsverksamhet i Sverige utan att ansöka om registrering. I stället ska mäklaren på förhand ge in en skriftlig underrättelse till Fastig- hetsmäklarinspektionen (4 § första stycket fastighetsmäklarförord- ningen). Dessa ärenden är mycket ovanliga. År 2017 fick Fastighets- mäklarinspektionen in två sådana underrättelser.11

10Fastighetsmäklarinspektionens årsredovisning år 2017, s. 17.

11Fastighetsmäklarinspektionens årsredovisning år 2017, s. 21.

118

SOU 2018:64	Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen. Statistik saknas för åren 2000–2003.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionen utövar tillsyn över registrerade fastighetsmäklare

Fastighetsmäklarinspektionens huvudsakliga uppgift är att utöva till- syn över registrerade fastighetsmäklare och se till att dessa uppfyller sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penning- tvättslagen). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen framhålls att det är viktigt att tillsynsmyndigheten ägnar sig aktivt åt tillsynsfrågor. I detta ligger att Fastighetsmäklarinspektionen noga bör utreda inkomna an- mälningar och klagomål mot mäklare, men också att myndigheten på eget initiativ ska bevaka och följa upp de lokala förhållandena på fastig- hetsmäklarområdet. En annan viktig tillsynsuppgift är att se till att mäk- lare rättar sig efter de beslut som Fastighetsmäklarinspektionen har fattat och, när så inte är fallet, agera snabbt med nya åtgärder.12

De flesta tillsynsärenden inleds efter en anmälan från en enskild, men anmälan kan också komma från en annan myndighet som anser att det finns anledning att meddela en fastighetsmäklare en erinran eller varning eller att återkalla mäklarens registrering (se 10 § fastig- hetsmäklarförordningen). Ett exempel kan vara att Skatteverket vid en revision kommer fram till att en mäklare inte har gjort vad som ankommer på honom eller henne.

12Prop. 1994/95:14 s. 27.

119

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

SOU 2018:64

Normalt går handläggningen i tillsynsärendet till så att Fastig- hetsmäklarinspektionen begär in de obligatoriska dokumenten i ett förmedlingsuppdrag och gör en s.k. utvidgad granskning. Fastighets- mäklarinspektionens tillsyn är inte begränsad till den fråga som väckts i anmälan, utan inspektionen är fri att granska mäklarens agerande även i andra avseenden och kan vidta åtgärder om det skulle fram- komma andra brister som motiverar ett ingripande.

Fastighetsmäklarinspektionens utövar också tematisk tillsyn, som tar sikte på att granska mäklarens verksamhet utifrån en viss fråga eller företeelse. Syftet med en tematisk tillsyn kan vara att precisera vad som utgör god fastighetsmäklarsed eller att skapa praxis i en viss fråga. Det kan t.ex. handla om att granska tillämpningen av ny lag- stiftning för att skynda på utvecklingen av god fastighetsmäklarsed. De senaste åren har Fastighetsmäklarinspektionen inlett tematiska tillsynsprojekt beträffande bl.a. besiktningsklausuler, objektsbeskriv- ningar, tillämpningen av penningtvättslagen och prissättning i sam- band med marknadsföring.

Fastighetsmäklarinspektionen kan på eget initiativ inleda ett ärende mot en fastighetsmäklare, om myndigheten uppmärksammar något som tyder på att en fastighetsmäklare har handlat i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen eller penningtvättsreglerna. En sådan egeninitierad tillsyn kan inledas på grund av information som kommer fram vid myndighetens egna kontroller och gransk- ningar. Fastighetsmäklarinspektionen genomför t.ex. återkommande kontroller av fastighetsmäklare för att kontrollera om de är restförda för skulder eller förekommer i Rikspolisstyrelsens belastningsregister. En egeninitierad tillsyn kan även inledas mot bakgrund av uppgifter som Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat i media, t.ex. via internet eller en tidningsartikel.

Till Fastighetsmäklarinspektionens uppgifter hör också att an- mäla misstänkt otillåten fastighetsförmedling till allmän åklagare.

Påbörjade och avgjorda ärenden

Sedan år 2000 har antalet anmälningar som lett till att Fastighets- mäklarinspektionen påbörjat ett tillsynsärende mer än fördubblats, från 205 ärenden år 2000 till 528 ärenden år 2017. Detta bör emellertid ses i ljuset av att antalet fastighetsaffärer har ökat kraftigt de senaste

120

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

20åren, från cirka 114 000 försäljningar år 2000 till runt 170 000 för- säljningar år 2016, och att antalet mäklare ökat från 4 574 mäklare år 2000 till över 7 000 mäklare år 2017.13 Under samma period har även antalet egeninitierade tillsynsärenden minskat. År 2000 påbörjade Fastighetsmäklarinspektionen 48 egeninitierade tillsynsärenden och avgjorde 49 sådana ärenden. År 2017 var motsvarande siffror 3 respek- tive 16 ärenden (se tabell 5.4 och tabell 5.5).

Sett i förhållande till antalet försäljningar är antalet anmälningar som leder till att Fastighetsmäklarinspektionen påbörjar ett tillsyns- ärende ändå förhållandevis få. År 2016 uppgick andelen anmälningar som föranledde tillsyn till endast cirka 0,25 procent av antalet för- säljningar.14

Den vanligaste grunden för en anmälan var år 2017 prissättning i samband med marknadsföring. Andra vanligt förekommande grun- der var påstådda brister hänförliga till budgivning, god fastighets- mäklarsed och mäklarens agerande.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen.

13Statistiken avser försäljning av bostadsrätter, småhus och fritidshus. Statistiken för år 2017 kommer från Statistiska Centralbyrån och har sammanställts av Mäklarsamfundet, Fastighets- mäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 16. Statistiken för år 2000 kommer från Statistiska Centralbyråns rapport Fastighetsprisstatistik från år 2000. Det totala antalet fastig- heter som bytte ägare under år 2000 var cirka 146 000. Denna siffra inkluderar dock även arv, byten och gåvor.

14År 2016 genomfördes 169 405 försäljningar av bostadsrätter, småhus och fritidshus (se Mäklarsamfundet Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal [2017], s. 16). Samma år ledde 416 anmälningar till ett påbörjat tillsynsärende. Det bör dock framhållas att mäklare inte anlitades vid samtliga försäljningar.

121

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning		SOU 2018:64

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen.

År 2017 anmälde Fastighetsmäklarinspektionen tio fall av misstänkt otillåten fastighetsförmedling till åklagare.15

Meddelade disciplinpåföljder

Om en fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven för registrering, inte betalar lagstadgade avgifter eller handlar i strid mot sina skyldig- heter enligt fastighetsmäklarlagen eller penningtvättsregelverket kan Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen. Om det är tillräckligt får myndigheten i stället meddela varning eller erinran. Möjligheten att meddela erinran infördes år 2011 i samband med att den nu gällande fastighetsmäklarlagen trädde i kraft. Om en fastig- hetsmäklare överträder en bestämmelse i penningtvättslagen får Fastighetsmäklarinspektionen även utfärda ett föreläggande att göra rättelse eller besluta om sanktionsavgift. Denna möjlighet infördes i augusti 2017.

Frågor om återkallande av registrering eller annan disciplinpåföljd prövas normalt av disciplinnämnden, som består av en ordförande, en vice ordförande samt högst sex andra ledamöter och högst sex ersättare för dessa (6 och 7 §§ förordningen [2009:606] med instruktion för Fastighetsmäklarinspektionen).

År 2017 meddelade Fastighetsmäklarinspektionen disciplinpåföljd i 84 fall (se tabell 5.6). De vanligaste grunderna för disciplinpåföljd var brister i anbudsförteckningar och i journaler. Därefter kom pris- sättning i samband med marknadsföring, följt av underlåtenhet att

15Fastighetsmäklarinspektionens årsredovisning för år 2017, s. 40.

122

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

vidta åtgärder eller dokumentera kundkännedom enligt penning- tvättslagstiftningen och bristfälliga uppgifter i objektsbeskrivning.16 De tre fall där mäklarens registrering återkallades avsåg samtliga mäklarens redbarhet och lämplighet.17

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen. Möjligheten att meddela erinran infördes år 2011.

Fastighetsmäklarinspektionens samarbete med Konsumentverket

Fastighetsmäklarinspektionen har det huvudsakliga ansvaret för till- synen över fastighetsmäklarna. Även Konsumentverket och Konsu- mentombudsmannen utövar emellertid viss, om än begränsad, tillsyn över mäklare. Det handlar främst om att granska mäklarens mark- nadsföring och reklam så att den inte är vilseledande eller på annat sätt otillbörlig, och att kontrollera att de standardvillkor som används mot konsumenter inte strider mot bestämmelserna i lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Inom ramen för sin gransk- ning kan Konsumentverket även ingripa mot det företag där mäk- laren bedriver sin verksamhet.

Enligt marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare vars marknadsföring är otillbörlig förbjudas att fortsätta med denna eller med någon annan liknande åtgärd (23 § marknadsföringslagen). Talan om ett sådant förbud får väckas av Konsumentombudsmannen, som också har rätt att utfärda förbudsföreläggande i fall som inte är av större vikt (28 § marknadsföringslagen). Det är dock inte bara näringsidkaren som kan förbjudas att fortsätta med marknads- föringen. Enligt 23 § andra stycket marknadsföringslagen kan ett sådant förbud riktas mot såväl den som är anställd hos närings- idkaren som någon annan som handlar på näringsidkarens vägnar

16Fastighetsmäklarinspektionens årsredovisning för år 2017, s. 33.

17www.fmi.se/statistik (2018-03-23).

123

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

SOU 2018:64

och var och en som i övrigt väsentligt har bidragit till marknads- föringen (s.k. medverkansansvar). Medverkansansvar har ansetts föreligga när någon utformat eller annars aktivt medverkat i mark- nadsföringen.18 Ett förbud bör alltså under vissa förhållande kunna riktas inte bara mot näringsidkaren utan även mot t.ex. ett annat bolag i en koncern.19

År 2007 ingick Fastighetsmäklarinspektionen ett samarbetsavtal med Konsumentverket. I avtalet framhålls att Konsumentverket och Fastighetsmäklarinspektionen är de två myndigheter som bedriver tillsyn inom fastighetsmäklarområdet samt att respektive myndighet ansvarar var för sig för tillsynen med utgångspunkt i de mål och rikt- linjer som riksdagen och regeringen lagt fast. Konsumentverket driver också Hallå konsument, som är en nationell upplysningstjänst för kon- sumentfrågor, i nära samverkan med Fastighetsmäklarinspektionen.

5.3.2Branschorganisationer

Mäklarsamfundet

Majoriteten av alla fastighetsmäklare är knutna till någon av de två branschorganisationer som finns på marknaden, Sveriges Fastighets- mäklarsamfund (Mäklarsamfundet) och Fastighetsmäklarförbundet (FMF). Tillsammans representerar dessa organisationer omkring 97 procent av landets fastighetsmäklare.20

Mäklarsamfundet är den största av de två branschorganisationerna. År 2017 var ungefär 80 procent av Sveriges fastighetsmäklare med- lemmar i organisationen.21 Organisationens historia går tillbaka till år 1919, då Svenska EgendomsmäklareFöreningen bildades. År 1940 slogs föreningen samman med Sveriges Fastighetsmäklares Riksför- bund, Förening u.p.a (bildad år 1934) och tog namnet Sveriges Fastig- hetsmäklares Riksförbund. År 1968 ändrades namnet till Auktoriserade Fastighetsmäklares Riksförbund och år 1984 till Sveriges Fastighets- mäklarsamfund (Mäklarsamfundet).

Till medlem i Mäklarsamfundet kan antas den som är registrerad fastighetsmäklare (ledamot), den som har genomgått Mäklarsam-

18Se t.ex. MD 2009:15.

19Se MD 2005:11.

20Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s 29.

21Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 3.

124

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

fundets fastighetsmäklarassistentutbildning (fastighetsmäklarassis- tent), den som studerar till fastighetsmäklare (aspirant) och den som tidigare varit ledamot i Mäklarsamfundet men inte längre är registrerad som fastighetsmäklare (passiv ledamot).

Mäklarsamfundet ska enligt sina stadgar tillvarata medlemmarnas intressen genom att bl.a. tillhandahålla service och tjänster i form av juridiskt stöd och utbildningar. Mäklarsamfundet driver också Kund- ombudsmannen, som ger kostnadsfri information och vägledning till fastighetsmäklarnas kunder. Mäklarsamfundet är remissinstans för lagstiftningsärenden inom bl.a. boende- och fastighetsmäklarjuridik.

Mäklarsamfundet har utfärdat etiska regler som medlemmarna ska följa. I dessa anges bl.a. att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och enligt god fastighetsmäklarsed, att mäklaren ska vara objektiv i förhållande till köpare och säljare och att mäklaren fortlöpande ska skaffa sig erfarenhet och genomgå utbildning.

Hos Mäklarsamfundet finns en disciplinnämnd, bestående av leda- möterna i Mäklarsamfundets styrelse. Disciplinnämnden har till upp- gift att besluta om disciplinära påföljder mot en medlem som bedömts i sin yrkesutövning inte följa Mäklarsamfundets stadgar, etiska regler, rekommendationer eller i övrigt uppträtt illojalt mot Mäklarsamfundet eller annan medlem i samfundet. Påföljderna är erinran, varning eller uteslutning. Disciplinnämnden kan även uttala sig om god fastighets- mäklarsed och de krav som fastighetsmäklarlagen ställer på mäklare. Disciplinnämndens beslut kan inte överklagas.

Fastighetsmäklare som är anslutna till Mäklarsamfundet omfattas av en ansvarsförsäkring för ren förmögenhetsskada och en rättsskydds- försäkring.

Mäklarsamfundet är minoritetsdelägare i bostadssajten Hemnet.

Fastighetsmäklarförbundet

Den andra branschorganisationen för fastighetsmäklare är Fastighets- mäklarförbundet, som organiserar drygt 1 000 medlemmar. Organisa- tionen bildades år 1957 under namnet Aktiva Svenska Fastighets- mäklares förbund och bytte till dess nuvarande namn på 1990-talet.

När organisationen bildades var det huvudsakliga syftet att arbeta för en statlig behörighetsprövning som villkor för att utöva mäklar-

125

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

SOU 2018:64

yrket. I motsats till vad som gällde för dåvarande Sveriges Fastig- hetsmäklares Riksförbund (se avsnittet ovan) krävdes det inte att fastighetsmäklaren var auktoriserad av svensk handelskammare för att medlemskap skulle beviljas. En del mäklare som på grund av avsak- nad av auktorisation inte fick kvarstå som medlemmar i dåvarande Fastighetsmäklares Riksförbund efter den 1 januari 1957 blev i stället medlemmar i den nya organisationen.22

Såväl juridiska personer som fysiska personer kan beviljas med- lemskap i Fastighetsmäklarförbundet. För att en fysisk person ska beviljas medlemskap krävs bl.a. att han eller hon yrkesmässigt be- driver fastighetsförmedling och är registrerad hos Fastighetsmäk- larinspektionen, samt att mäklaren kan förväntas följa föreningens stadgar och bidra till förverkligandet av föreningens ändamål. En förutsättning för att en juridisk person ska kunna beviljas medlem- skap är att den är arbetsgivare åt enskilda fastighetsmäklare som uppfyller de krav som ställs på medlemskap för fysiska personer.

Fastighetsmäklarförbundet ska enligt sina stadgar främja med- lemmarnas ekonomiska intressen genom att stimulera till vidare- utbildning, verka för sunda affärsprinciper i yrket, ge medlemmarna branschråd i ekonomiska, juridiska och mäklarfrågor samt utarbeta stöd för medlemmarna i deras dagliga verksamhet. Fastighetsmäklar- förbundet verkar vidare för att medlemmarna ska få information om nyheter, lagändringar och ny rättspraxis, samt tillhandahåller kurser och andra sammankomster för sina medlemmar. Fastighetsmäklar- förbundet är remissinstans i frågor som rör fastighetsmäklare och som direkt eller indirekt rör bostäder eller boende och tar också egna initiativ för att påverka lagstiftare, myndigheter och organisationer.

Hos Fastighetsmäklarförbundet finns det en disciplinnämnd som har till uppgift att bereda disciplinärenden och lämna förslag till åt- gärd till styrelsen. Disciplinåtgärder kan bli aktuellt t.ex. om mäk- laren inte handlat i enlighet med god fastighetsmäklarsed, inte betalat sina avgifter till Fastighetsmäklarförbundet eller har vägrats regi- strering av Fastighetsmäklarinspektionen. Styrelsen kan då besluta att en enskild medlem ska få en erinran eller en varning eller, som yttersta åtgärd, att medlemmen ska uteslutas. En juridisk person kan uteslutas som medlem om den inte längre representerar någon en- skild fastighetsmäklare som uppfyller kraven på aktivt medlemskap.

22SOU 1981:102 s. 68.

126

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

I likhet med Mäklarsamfundet är Fastighetsmäklarförbundet mino- ritetsdelägare i bostadssajten Hemnet.

5.3.3Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd är en branschnämnd som är behörig att pröva tvister mellan konsumenter och fastighets- mäklare. Tidigare prövade nämnden endast tvister där mäklaren var an- sluten till Fastighetsmäklarförbundet, Fastighetsbyrån, Svensk Fastig- hetsförmedling eller Länsförsäkringar fastighetsförmedling. Den 1 januari 2016 trädde emellertid en ny lag i kraft, lagen (2015:671) om alternativ tvistlösning i konsumentförhållanden, som gjorde det möj- ligt för Kammarkollegiet att godkänna en nämnd för alternativ tvist- lösning mellan en konsument och en näringsidkare. Lagen bygger på ett EU-direktiv. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd blev god- känd som en sådan nämnd i maj 2017 och det saknar numera bety- delse för prövningen om den fastighetsmäklare som är part i tvisten är knuten till ovan nämnda branschorganisation eller mäklarbolag. Nämnden består av sex ledamöter, där tre är utsedda av mäklarorga- nisationer och tre av organisationer som representerar konsument- intresset.

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd är bl.a. behörig att pröva tvister om skadestånd enligt 25 § fastighetsmäklarlagen och om nedsättning av provision eller annat arvode enligt 24 § fastig- hetsmäklarlagen. En förutsättning för att talan ska kunna prövas är att den förs mellan en konsument och en fastighetsmäklare. Dess- utom måste ärendet vara tvistigt och värdet av det som yrkas måste överstiga 1 000 kronor.

Förfarandet hos Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd är skriftligt. Nämndens beslut kan inte överklagas men är inte heller bindande. Ett avslagsbeslut hindrar därför inte en konsument från att vända sig till allmän domstol med sitt krav.

Tidigare kunde Allmänna reklamationsnämnden pröva frågor som rörde skadestånd enligt 25 § fastighetsmäklarlagen. Sedan Fastig- hetsmarknadens reklamationsnämnd godkänts som alternativ tvist- lösningsnämnd har Allmänna reklamationsnämnden inte längre rätt att pröva dessa frågor (6 § förordning [2015:739] med instruktion för Allmänna reklamationsnämnden).

127

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

SOU 2018:64

5.3.4Verksamhetsformer för fastighetsmäklare

Endast fysiska personer kan bedriva yrkesmässig förmedling av fastigheter m.m. (1 § fastighetsmäklarlagen). Det hindrar inte fastig- hetsmäklaren från att bedriva verksamheten i en juridisk person. I praktiken är det mycket vanligt att mäklaren bedriver sin verk- samhet som anställd i ett aktiebolag eller i ett handelsbolag. Det förekommer också att verksamheten drivs som en enskild firma, i en ekonomisk förening eller i stiftelseform. Ett exempel på verksamhet i stiftelseform avser förmedling av studentlägenheter.23

Störst av mäklarkedjorna är Fastighetsbyrån och Svensk Fastig- hetsförmedling, som båda har funnits på marknaden sedan lång tid tillbaka. Fastighetsbyrån etablerades år 1966 och Svensk Fastighets- förmedling år 1937. År 2017 var nästan 2 000 av Mäklarsamfundets knappt 5 500 medlemmar knutna till någon av dessa kedjor. Samma år arbetade ungefär 1 750 medlemmar som fristående mäklare eller i mindre företag. Övriga medlemmar hos Mäklarsamfundet var an- slutna till andra mäklarfirmor, bl.a. Länsförsäkringar Fastighetsför- medling, Mäklarhuset och SkandiaMäklarna.24

En långsiktig trend i mäklarbranschen är att allt fler mäklare ansluter sig till rikstäckande mäklarkedjor i stället för att arbeta i fristående företag. År 2000 var 17 procent av medlemmarna i Mäklarsamfundet anslutna till en mäklarkedja medan 73 procent var fristående företag. År 2017 var förhållandena omvända och 70 procent av medlemmarna var kedjeanslutna. Statistiken baseras visserligen endast på Mäklar- samfundets medlemsregister och det bör dessutom framhållas att de två i dag största medlemmarna i Mäklarsamfundet – Svensk Fastighets- förmedling och Fastighetsbyrån – inte var medlemmar i branschorga- nisationen år 2000. Mäklarsamfundet har emellertid uppgett att stati- stiken speglar utvecklingen på området i stort. Enligt Mäklarsamfundet beror ökningen av antalet kedjeanslutna mäklare bl.a. på ökad kon- kurrens och mer medveten varumärkesmarknadsföring och koncept- inriktning.25 Enligt UC:s branschrapport för mäklare fanns det cirka 2 400 verksamma företag i fastighetsmäklarbranschen år 2016, varav ungefär två tredjedelar var knutna till någon mäklarkedja.26

23Fastighetsmäklare som ägnar sig åt sådan förmedling omfattas dock normalt inte av någon registreringsskyldighet.

24Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 26.

25Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 26.

26Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 24 med hän- visning till UC:s Branschrapport Fastighetsmäklare 2017:2.

128

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

Bland de största mäklarkedjorna är det i särklass vanligast att verk- samheten bedrivs i franchiseform. Med franchise avses normalt en affärsmodell där en näringsidkare (franchisegivaren) kommer överens med någon annan (franchisetagaren) om att denne mot ersättning ska använda franchisegivarens affärsidé om marknadsföring och försälj- ning av varor eller tjänster.27 Franchisetagaren driver i allmänhet verksamheten i ett eget bolag men ska enligt franchiseavtalet använda franchisegivarens näringskännetecken och andra immate- riella rättigheter samt medverka till återkommande kontroller av att avtalet följs. Normalt bedrivs det alltså inte någon förmedlings- verksamhet i franchisegivarens bolag.

Några av fördelarna med franchising är att franchisetagaren får tillgång till ett etablerat varumärke och kan använda sig av en redan testad och lönsam affärsidé. Franchisetagaren behöver inte heller själv stå för all marknadsföring. Å andra sidan måste franchise- tagaren normalt betala franchisegivaren för att få tillgång till varu- märket, oftast i form av en engångsavgift i samband med att verk- samheten börjar och därefter en periodisk avgift som i allmänhet baseras på franchisetagarens omsättning.

Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, SkandiaMäklarna, HusmanHagberg, ERA, Notar, Mohv och Svenska Mäklarhuset drivs samtliga som franchise. Genom franchiseavtalet får mäklarbolaget normalt ensamrätt att använda det aktuella varumärket och förmedla privatbostäder under detta inom ett avgränsat geografiskt område. Franchiseavtalet kan vara utformat på olika sätt. Franchisegivaren kan t.ex. tillhandahålla supporttjänster, marknadsföringsmaterial, it-system, juridisk support och utbildning.28 Mäklarbolaget är normalt skyldigt att betala avgift till franchisegivaren för att få använda sig av varumärket. Mäklar- bolaget kan dessutom ha en skyldighet att rapportera t.ex. försälj- ningar, ekonomi och personalförändringar till franchisegivaren.29

Mäklarhuset och Mäklarringen drivs som s.k. frivilliga fackkedjor. En frivillig fackkedja består av flera självständiga företag som gått ihop och samarbetar för att kunna utnyttja stordriftsfördelar och sänka kostnader för t.ex. inköp och marknadsföring. Fackkedjans moderbolag ägs gemensamt av mäklarbolagens kontor.

27Se 2 § lagen (2006:484) om franchisegivares informationsskyldighet.

28Konsumentverket, Ansökan om stämning i Stockholms tingsrätts mål T 3629-14.

29Stockholms tingsrätts dom 2014-12-16 i mål T 3629-14.

129

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

SOU 2018:64

Bjurfors är till största delen ett fristående, privatägt företag men består till viss del av franchisekontor.

Ägar- och samverkansformer

Det finns inte några regler som tar sikte på vem som får äga ett mäklarbolag eller sitta i dess styrelse. Till skillnad från vad som är fallet med t.ex. revisions- och advokatbolag, där det som utgångs- punkt endast är revisorer eller registrerade revisionsbolag respektive advokater som får äga bolaget, finns det därför inget som hindrar att andra än fastighetsmäklare äger ett mäklarbolag. I praktiken är det inte ovanligt att mäklarbolagen ägs av fysiska personer som inte är fastighetsmäklare eller av juridiska personer utan fastighetsmäklare i ledande positioner. Det är inte heller ovanligt att mäklarbolagets styrelse består av personer som inte är fastighetsmäklare.

År 2017 var 51 procent av de fastighetsmäklare som var anslutna till Mäklarsamfundet anställda av ett mäklarbolag, 20 procent var egenföretagare under eget varumärke och 29 procent var egenföre- tagare under annans varumärke, dock inte nödvändigtvis franchise- tagare.30 Med hänsyn till det stora antalet företag som är verksamma på marknaden är det svårt att lämna en uttömmande beskrivning över hur mäklarbolagen är strukturerade. Några generella exempel kan dock lämnas.

I det enklaste exemplet bedriver mäklaren förmedlingsverksam- heten som anställd i ett aktiebolag eller ett handelsbolag som han eller hon själv äger (se figur 5.2).

Mäklarbolag

(Aktiebolag)

Anställd

fastighetsmäklare

30Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen – Fakta och nyckeltal (2017), s. 20.

130

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

Det är emellertid betydligt vanligare att fastighetsmäklaren är knuten till någon av de större mäklarkedjorna (nedan benämnda som mäk- larfirmor) som finns i landet. Som framgått var ungefär två tredje- delar av mäklarbolagen knutna till någon av mäklarfirmorna år 2016.

Verksamheten i en mäklarfirma kan vara organiserad på olika sätt. Mäklaren kan bedriva sin verksamhet som anställd direkt av mäklar- firman, men det förekommer också att mäklaren bedriver sin verk- samhet i ett underkontrakterat mäklarbolag (se figur 5.3). Det under- kontrakterade mäklarbolaget ägs då normalt av den mäklare som bedriver verksamhet i företaget och inte av mäklarfirman. Mäklar- firman och det underkontrakterade mäklarbolaget verkar alltså i och för sig under samma varumärke, men som två olika juridiska personer.

Mäklarfirma

(Aktiebolag)

Anställd		Mäklarbolag			Mäklarbolag
Anställd	(Underkontrakterat			(Underkontrakterat
fastighetsmäklare	(Underkontrakterat			(Underkontrakterat
fastighetsmäklare		aktiebolag)			aktiebolag)
		aktiebolag)			aktiebolag)
			Anställd			Anställd
			Anställd			Anställd
			fastighetsmäklare			fastighetsmäklare

Till detta kommer att mäklarfirman normalt ingår i en franchise (se figur 5.4). Franchisetagaren bedriver då sin verksamhet enligt franchise- givarens koncept, men verkar i egen regi. Franchisetagaren ägs alltså inte av franchisegivaren. Franchisegivaren är inte heller involverad i driften av mäklarbolaget.

131

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

SOU 2018:64

Franchisegivare

Mäklarfirma

(Franchisetagare)

Anställd

Mäklarbolag

(Underkontrakterat

fastighetsmäklare

aktiebolag)

Anställd

fastighetsmäklare

5.4Utvärderingar av fastighetsmäklarlagen och marknaden för mäklartjänster

5.4.1Inledning

Fastighetsmäklarlagen och marknaden för mäklartjänster har varit föremål för flera utvärderingar under 2000-talet. År 2007 granskade Riksrevisionen tillsynen över fastighetsmäklare och konsumenternas möjligheter till tvistelösning. I sin rapport identifierade Riksrevisionen några av de problem som konsumenterna upplevde på marknaden för mäklartjänster. Det handlade bl.a. om misstankar att budgivningen inte hade gått rätt till och förekomsten av lockpriser. Rapporten inne- höll också rekommendationer för att komma tillrätta med problemen. Bland annat föreslogs att mäklarna skulle få en utökad dokumenta- tionsskyldighet och att dåvarande Fastighetsmäklarnämnden skulle arbeta mer aktivt i sin tillsyn över mäklare.

Sedan Riksrevisionen gjorde sin granskning har en ny fastighets- mäklarlag trätt i kraft (år 2011). Lagändringen föregicks av en utred- ning (SOU 2008:6) som hade till uppdrag att se över fastighetsmäklar- lagen. Utgångspunkterna för utredningen var att ge konsumenterna ett gott skydd samtidigt som fastighetsmäklarna skulle ges goda för- utsättningar att bedriva sin verksamhet. I den nya fastighets- mäklarlagen infördes bl.a. krav på att mäklaren ska dokumentera

132

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

budgivningen och överlämna dokumentationen till säljaren när upp- draget slutförts.

Även efter att den nuvarande fastighetsmäklarlagen trätt i kraft har marknaden för mäklartjänster varit föremål för granskning. Nedan följer en redovisning av civilutskottets utvärdering av lagen från år 2016 och Konsumentverkets rapport Konsumentrapporten från år 2017.

5.4.2Civilutskottets granskning

I juni 2015 beslutade civilutskottet att följa upp om den nuvarande fastighetsmäklarlagen, som trädde i kraft år 2011, hade fått avsedd effekt. I uppföljningen redogjordes bl.a. för de problem som kon- sumenterna ansåg förekomma i samband med köp och försäljning av bostäder, samt för omfattningen av dessa problem. Resultatet publi- cerades år 2016 i rapporten Uppföljning av den nya fastighetsmäk- larlagen (2016/17:RFR2).

Civilutskottets granskning visade att andelen konsumenter som var missnöjda med hur mäklaren skötte sitt uppdrag hade minskat sedan Riksrevisionens granskning år 2007. I civilutskottets utvärder- ing ansåg 9 procent av säljarna av småhus och 14 procent av köparna av småhus att mäklaren inte hade skött sitt uppdrag på ett korrekt sätt. Motsvarande siffra vid Riksrevisionens granskning var 11 respektive 20 procent. För säljare av bostadsrätt var siffran 9 procent vid civil- utskottets utvärdering och 14 procent vid Riksrevisionens gransk- ning. Mot den bakgrunden konstaterade civilutskottet att den grund- läggande utgångspunkten för den nya fastighetsmäklarlagen, dvs. att eftersträva ett bättre konsumentskydd, delvis hade uppnåtts.

I granskningen konstaterade civilutskottet att det framför allt var inom tre områden som konsumenterna upplevde att mäklare inte skötte sitt uppdrag på ett korrekt sätt:

1.felaktig information i marknadsföringen,

2.användandet av lockpriser31, och

31Med lockpris brukar menas att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsent- ligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (prop. 2010/11:15 s. 33).

133

Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning

SOU 2018:64

3.att mäklaren inte upplevs som opartisk i sin relation mellan köparen och säljaren.

I rapporten framhöll civilutskottet att ett sätt att öka förtroendet för den förmedlingstjänst som fastighetsmäklare erbjuder skulle kunna vara informationsinsatser från berörda myndigheter och fastig- hetsmäklarbranschen i syfte att informera konsumenterna om vilka tjänster som omfattas i en fastighetsmäklares förmedlingsuppdrag. Det skulle kunna öka förtroendet för fastighetsmäklarna och minska risken för tvister mellan privatpersoner och mäklare. Civilutskottet framhöll vidare att de problem som konsumenterna upplever sanno- likt skulle kunna minskas genom att Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn utökades till att även omfatta fastighetsmäklarföretagen. Det skulle då vara möjligt att rikta åtgärder mot företaget och därigenom påverka alla enskilda fastighetsmäklare som tillhör företaget.

5.4.3Konsumentrapporten

Sedan år 2013 har Konsumentverket årligen gett ut en konsument- rapport. I rapporten redogör myndigheten för marknader som upp- levs som problematiska för konsumenterna. I samtliga de rapporter som publicerades under perioden 2013–2017 pekades fastighets- mäklarmarknaden ut som en av de branscher som är mest problematisk för konsumenterna. I 2018 års Konsumentrapport finns fastighets- mäklarmarknaden inte med på listan över de mest problematiska mark- naderna. Däremot anges i rapporten att det är vanligt med missnöjda konsumenter vid anlitande av fastighetsmäklare.

I 2017 års konsumentrapport (Rapport 2017:3), den femte i ord- ningen, hade regeringen gett Konsumentverket i uppdrag att fokusera särskilt på området för mäklartjänster. I rapporten pekades fastig- hetsmäklarbranschen ut som en av de tio mest problematiska mark- naderna för konsumenter i Sverige. Bland de problem som uppmärk- sammades märks lockpriser, bristande kunskaper om mäklarens roll och om vilket ansvar de olika parterna i en bostadsaffär har samt osäkerhet kring budgivningen. Säljarna upplevde också att de hade dåliga möjligheter att jämföra olika mäklare. Konsumentverket kon- staterade att det fanns tecken på att tillgången till oberoende infor- mation hade försämrats sedan deras mätningar inleddes.

134

Allmänna utgångspunkter

SOU 2018:64

gällande lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finan- siering av terrorism1 som trädde i kraft den 1 augusti 2015. Där före- slog regeringen att de verksamhetsutövare som omfattades av lagen, bl.a. fastighetsmäklare, skulle ha en skyldighet att kartlägga och be- döma riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism i verk- samheten.

Enligt förslaget i den promemoria som föregick regeringens pro- position (Införande av vissa internationella standarder i penningtvätts- lagen, dnr Fi2014/2420) skulle skyldigheten att göra riskbedömningen enbart ligga på den juridiska personen när en fysisk person drev sin verksamhet som anställd. För mäklarnas del innebar förslaget alltså att det mäklarbolag där mäklaren var anställd skulle vara ansvarigt för att göra riskbedömningen. I sitt remissyttrande påtalade Fastighets- mäklarinspektionen att myndigheten inte utövar tillsyn över mäklar- företagen och att tillsynen därför inte skulle bli effektiv med en sådan reglering.

Regeringen konstaterade att ett sätt att möjliggöra en effektiv till- syn av regelverket skulle kunna vara att ställa mäklarföretagen under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn. En sådan åtgärd skulle dock omfatta aspekter även utanför området för bekämpning av penning- tvätt och finansiering av terrorism och kräva överväganden som inte rymdes inom ramen för det lagstiftningsärendet. I stället valde reger- ingen att låta skyldigheten att göra riskbedömningen gälla för både mäklaren och, i förekommande fall, dennes arbetsgivare. Regeringen konstaterade att det visserligen ofta är lämpligt att hantera risk- bedömning och rutiner centralt inom ett företag, men framhöll att det ytterst alltid bör vara den enskilda fastighetsmäklaren som är ansvarig för att vidta åtgärderna.2

Frågan om att ställa mäklarföretagen under tillsyn togs också upp av 2015 års penningtvättsutredning (SOU 2016:8), som hade i upp- drag att lämna förslag till de lagändringar som krävdes i svensk rätt för att genomföra det fjärde penningtvättsdirektivet.

I sitt betänkande konstaterade 2015 års penningtvättsutredning att mäklarna i regel är verksamma som anställda hos juridiska per- soner och att det förhållandet att juridiska personer inte omfattas av fastighetsmäklarlagens eller penningtvättslagens tillämpningsområde hade lett till vissa tillämpningsproblem. Framför allt ansågs det svårt

1Numera ersatt av lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

2Prop. 2014/15:80 s. 50 f.

138

SOU 2018:64

Allmänna utgångspunkter

att säkerställa efterlevnaden av penningtvättslagens bestämmelser eftersom Fastighetsmäklarinspektionens inte utövar någon tillsyn över mäklarföretagen. Utredningen konstaterade att de lagändringar som hade trätt i kraft i augusti 2015 (se ovan) visserligen hade lett till att Fastighetsmäklarinspektionens möjligheter att utöva tillsyn över mäklarna hade blivit tydligare. Utredningen ansåg emellertid att det fanns anledning att gå längre eftersom penningtvättslagen lägger ansvaret för att upprätthålla bestämmelserna i lagen på såväl fastig- hetsmäklarföretagen som den enskilda fastighetsmäklaren. Eftersom Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn endast omfattar de enskilda mäklarna ansåg utredningen att det var svårt att veta om penning- tvättslagen skulle få fullt genomslag när det gällde fastighetsmäklare. Det mest ändamålsenliga vore, enligt utredningen, att låta även fastig- hetsmäklarföretagen omfattas av penningtvättsreglerna i egenskap av verksamhetsutövare. Det skulle dock kräva att dessa ställdes under tillsyn. Utredningen bedömde att det inte var genomförbart att låta mäklarföretagen stå under tillsyn enbart när det gällde penningtvätts- lagstiftningen. I stället skulle tillsynen behöva vara generell och om- fatta även andra frågor. En så stor förändring ansågs inte omfattas av utredningens uppdrag. Utredningen föreslog därför inte att mäklar- företagen skulle omfattas av penningtvättslagen.3

Inte heller regeringen ansåg att det fanns skäl att ställa mäklar- företagen under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn endast i den begränsade del som avser skyldigheter enligt penningtvättslagen.4

Mäklarföretagen ska omfattas av fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen samt stå under tillsyn

I våra direktiv anges att det inte har framkommit något som tyder på att det finns några direkta problem knutna till mäklarföretagen som sådana. Av både 2017 års Konsumentrapport och civilutskottets granskning av fastighetsmäklarlagen från år 2016 framgår emellertid att konsumenterna upplever marknaden för mäklartjänster som pro- blematisk och att det finns förbättringar att göra på området. Ett sätt att minska de problem som konsumenterna upplever skulle kunna

3SOU 2016:8 s. 155 ff.

4Prop. 2016/17:173 s. 203.

139

Allmänna utgångspunkter

SOU 2018:64

vara att låta mäklarföretagen omfattas av reglerna i fastighetsmäklar- lagen och penningtvättslagen samt ställa dessa under tillsyn. En sådan ordning har föreslagits av både Konsumentverket och civilutskottet.

En av fördelarna med att ställa mäklarföretagen under tillsyn är att tillsynsmyndigheten kan ingripa mot den aktör som har bäst för- utsättningar att komma till rätta med eventuella problem och brister. Normalt är det mäklarföretagen som i egenskap av arbetsgivare till de enskilda mäklarna kan styra vilken inriktning mäklarverksam- heten ska ha och hur resurserna ska fördelas. Företagen har också typiskt sett bättre möjligheter än den enskilde fastighetsmäklaren att bestämma hur arbetet ska organiseras, t.ex. när det gäller hur mäklar- uppdragen ska dokumenteras och hur handlingar ska sparas och förvaras. Det är dessutom mäklarföretagen som normalt tillhanda- håller de mallar och datasystem som de mäklare som bedriver verk- samhet i bolaget använder. Ett ingripande mot mäklarföretaget skulle därför påverka alla de mäklare som är anställda i bolaget eller som på annat sätt bedriver sin verksamhet där. Det bör leda till att Fastig- hetsmäklarinspektionen kan bedriva en effektivare tillsyn, något som i förlängningen kan bidra till att minska de problem som kon- sumenterna upplever på området och stärka tilltron till hela fastig- hetsmäklarbranschen.

Vi anser också att en sådan ordning skulle svara bättre mot de krav som EU:s penningtvättsdirektiv ställer på nationell rätt. Änd- ringsdirektivet till det fjärde penningtvättsdirektivet ska tillämpas på fysiska och juridiska personer som utövar yrkesmässig verksamhet som fastighetsmäklare (artikel 2.1.3 d). Direktivet ställer bl.a. krav på att personer i ledande befattning i en juridisk person ska vara föremål för en lämplighetsprövning och att det ska vara möjligt att ingripa mot en sådan person. Enligt direktivet ska dessutom vissa krav kunna riktas mot juridiska personer där verksamhetsutövare är anställda (artikel 46.1 tredje stycket). Till dessa krav hör att ansvara för att det upprättas gemensamma rutiner för koncerner och filialer och för att anställda tillhandahålls utbildning. Även om det inte följer direkt av direktivet har det i samband med genomförandet av det ursprungliga fjärde penningtvättsdirektivet också bedömts ända- målsenligt och effektivt att den juridiska personen där verksamhets- utövare är anställda ska ha ansvar bl.a. för att genomföra en risk- bedömning och upprätta interna rutiner som omfattar hela den

140

SOU 2018:64

Allmänna utgångspunkter

juridiska personen.5 Att mäklarföretag som har anställda mäklare med fullständig registrering har ett sådant ansvar följer av 2 kap. 16 § penningtvättslagen.

Trots att majoriteten av mäklarföretagen har ett självständigt an- svar enligt penningtvättslagen saknar Fastighetsmäklarinspektionen möjlighet att rikta några åtgärder mot juridiska personer. Det innebär att det inte fullt ut går att säkerställa att lagen efterlevs. Hur effektivt penningtvättslagens regler kan upprätthållas blir i stället beroende av på vilket sätt en fastighetsmäklare med fullständig registrering har valt att driva sin verksamhet. Ändringsdirektivet till det fjärde pen- ningtvättsdirektivet förutsätter, precis som det ursprungliga direktivet, effektiva system. I likhet med 2015 års penningtvättsutredning anser

viatt det mest effektiva och ändamålsenliga är att låta mäklarföre- tagen omfattas av penningtvättsreglerna i egenskap av verksamhets- utövare. Därigenom kan mäklarföretagen ställas under tillsyn och tillsynsmyndigheten ges befogenhet att ingripa mot mäklarföretag som inte följer penningtvättsreglerna. Även om juridiska personer inte kan åta sig förmedlingsuppdrag i svensk rätt, en fråga som vi för övrigt återkommer till i avsnitt 6.2, gör vi bedömningen att de svenska mäklarföretagen måste omfattas av direktivets tillämpningsområde om direktivets syfte ska uppnås.

Vi anser mot denna bakgrund att mäklarföretagen ska omfattas av fastighetsmäklarlagen och stå under tillsyn. Mäklarföretagen bör även omfattas av penningtvättslagen i egenskap av verksamhets- utövare, när någon av de mäklare som bedriver verksamhet i före- taget omfattas av detta regelverk.

Det faller sig naturligt att tillsynen av mäklarföretagen ska utövas av Fastighetsmäklarinspektionen, som redan har ansvar för tillsyn över fastighetsmäklare. Den erfarenhet och kompetens som redan finns hos myndigheten kommer därmed att kunna utnyttjas även vid tillsyn över mäklarföretagen.

5Se prop. 2016/17:173 s. 226 f.

141

Allmänna utgångspunkter

SOU 2018:64

2011 års fastighetsmäklarlag ska upphävas och ersättas med en ny fastighetsmäklarlag

Vi föreslår alltså att mäklarföretagen ska omfattas av fastighets- mäklarlagen och stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Förslaget medför omfattande strukturella och redaktionella ändringar i fastighetsmäklarlagen. Bland annat tillkommer flera bestämmelser som tar sikte på mäklarföretagens skyldigheter och hur tillsynen över dessa företag ska utövas. Ett stort antal bestämmelser ändras och samtliga paragrafer utom en får en ny beteckning. Sammantaget anser vi att förslaget medför så stora förändringar att den nuvarande fastighetsmäklarlagen bör upphävas och ersättas av en ny.

Vi har inte haft i uppdrag att göra en total översyn av fastighets- mäklarlagen. Vi har därför inte gjort någon ingående granskning av de bestämmelser som reglerar mäklarnas skyldigheter. Att lagen innehåller några bestämmelser som efter en mer ingående analys kanske hade formulerats annorlunda bör dock kunna accepteras med hänsyn till att det är fråga om bestämmelser som överförs från nu gällande lag.6

De bestämmelser som vi inte ändrar i sak, och bestämmelser som enbart är föremål för mindre ändringar av språklig eller redaktionell karaktär, kommer inte att beröras särskilt i övervägandeavsnitten.

6.2Hur ska fastighetsmäklarföretagen definieras?

Förslag: Med fastighetsmäklarföretag ska avses en juridisk per- son i vilken en fastighetsmäklare bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrende- rätter eller hyresrätter.

Fastighetsmäklarföretag ska inte kunna åta sig förmedlings- uppdrag.

6Se prop. 2017/18:269 s. 97 f. och Lagrådets yttrande den 25 april 2018 över lagrådsremissen Brottsdatalag – kompletterande lagstiftning s. 5 f.

142

SOU 2018:64

Allmänna utgångspunkter

Skäl för förslaget

I vårt kartläggningsavsnitt (avsnitt 5) har vi använt oss av begreppet mäklarbolag för att i mer allmän bemärkelse beskriva en juridisk per- son i vilken det bedrivs förmedlingsverksamhet och begreppet mäklar- firma för att beskriva ett mäklarbolag som ingår i en franchisekedja eller annan sammanslutning av mäklarbolag.

När mäklarföretagen nu ska ställas under tillsyn och omfattas av reglerna i fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen är det väsent- ligt att lagstiftningen blir tydlig så att det klart framgår vilka företag som omfattas av regelverket. Innan vi går vidare och tar ställning till hur tillsynen över mäklarföretagen ska se ut och vilka krav i övrigt som bör ställas på dessa aktörer måste vi därför definiera vad som i lagens mening ska avses med ett mäklarföretag. Någon sådan defini- tion finns inte i dag.

En möjlighet för mäklarföretag att åta sig förmedlingsuppdrag?

Ett alternativ är att definiera mäklarföretag som en juridisk person som bedriver förmedling av sådan egendom som avses i 1 § fastighets- mäklarlagen. Det skulle kräva att mäklarföretagen fick en möjlighet att åta sig förmedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklarlagen gäller i dag endast för fysiska personer. En juridisk person kan inte vara fastighetsmäklare och därmed inte heller vara registrerad som sådan. Detta innebär att juridiska personer inte kan åta sig förmedlingsuppdrag. Om ett förmedlingsuppdrag ändå skulle lämnas till en juridisk person får det uppfattas som ett upp- drag till företaget att anvisa uppdragsgivaren en fastighetsmäklare. Det egentliga mäklaruppdraget tillkommer den fastighetsmäklare som faktiskt utför uppdraget för uppdragsgivarens räkning.7

Att det bara är fysiska personer som omfattas av fastighets- mäklarlagen har en lång tradition i svensk rätt. Det har uttryckligen framgått av lagtexten sedan den första fastighetsmäklarlagen trädde i kraft år 1984. Före 1984 års fastighetsmäklarlag saknades det i huvud- sak bestämmelser som reglerade fastighetsmäklares rättigheter och skyldigheter. Det fanns dock en kungörelse om auktorisation från

7Se prop. 1983/84:16 s. 63 och Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 9 §.

143

Allmänna utgångspunkter

SOU 2018:64

år 1947 enligt vilken den som yrkesmässigt utövade fastighetsmäklar- verksamhet kunde bli auktoriserad om han eller hon uppfyllde vissa förutsättningar. Endast fysiska personer kunde komma i fråga för auktorisation. I ett hovrättsavgörande från år 1986 (RH 1986:152), som avsåg förhållandena före 1984 års fastighetsmäklarlag, kom hov- rätten trots detta fram till att det var möjligt för ett mäklarbolag att vara avtalspart i ett förmedlingsuppdrag. Det avgörandet får dock numera anses överspelat. Efter att 1984 års fastighetsmäklarlag trätt i kraft prövade Göta hovrätt frågan om ett mäklarbolag (ett aktie- bolag) kunde hållas skadeståndsrättsligt ansvarigt enligt fastighets- mäklarlagen. Hovrätten konstaterade att endast fysiska personer om- fattades av fastighetsmäklarlagen och att en talan mot mäklarbolaget därför inte kunde bifallas (se RH 1989:33).

Av 1984 års fastighetsmäklarlag framgick det alltså uttryckligen av lagtexten, på samma sätt som enligt dagens fastighetsmäklarlag, att den endast gällde för fysiska personer. Så var dock inte fallet i lagrådsremissens förslag till lagtext. Där definierades fastighetsmäklare i stället som ”den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter eller bostadsrätter”. Lagrådet anmärkte att specialmotiveringen till förslaget utgick från att det var den som drev mäklarverksamheten, dvs. näringsidkaren, som skulle anses motsvara definitionen på fastig- hetsmäklare och alltså vara den för vilken registreringskravet gällde. Samtidigt framgick det av motiven till bestämmelsen om registrering att skyldigheten att registrera sig skulle gälla för varje fysisk person som yrkesmässigt förmedlade fastigheter. Lagrådet invände därför mot förslaget och anförde att det närmast gav anledning att anta att med fastighetsmäklare skulle avses den som yrkesmässigt utövade den förmedlande verksamheten, dvs. beträffande bolag den juridiska per- sonen. Vid en sådan tolkning saknades det enligt Lagrådet ändamåls- enliga bestämmelser om villkoren för registrering. Om lagen i stället skulle läsas så att endast de anställda mäklarna skulle registreras, skulle lagens civilrättsliga bestämmelser inte vara tillämpliga, eftersom för- medlingsuppdraget, ersättningen och skadeståndsansvaret skulle vara en fråga mellan den juridiska personen och kunden.

Som följd av Lagrådets yttrande ändrades lagförslaget till att ut- tryckligen endast omfatta fysiska personer. Föredragande statsrådet förklarade att detta innebar att varje anställd mäklare som självstän- digt förmedlade fastigheter skulle vara tvungen att registrera sig och att mäklarföretaget som sådant inte kunde registreras. När det gällde

144

SOU 2018:64

Allmänna utgångspunkter

Lagrådets invändning att lagens civilrättsliga regler inte skulle bli till- lämpliga vid förmedling av anställda mäklare ansåg föredragande statsrådet att eftersom mäklarföretaget som sådant inte skulle ha rätt att yrkesmässigt förmedla fastigheter skulle en hänvändelse till ett företag vara att uppfatta som ett uppdrag till företaget att anvisa uppdragsgivaren en fastighetsmäklare. De civilrättsliga reglerna skulle då vara tillämpliga mellan uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren.

Frågan om juridiska personers möjligheter att åta sig förmedlings- uppdrag diskuterades således i förarbetena till 1984 års fastighets- mäklarlag. Det framgår emellertid tydligt att det aldrig var regeringens avsikt att juridiska personer skulle ha en sådan möjlighet. Möjligheten att låta mäklarföretag ta förmedlingsuppdrag har varken diskuterats i förarbetena till 1995 års eller 2011 års fastighetsmäklarlagar.

Ett system som gör det möjligt för juridiska personer att åta sig förmedlingsuppdrag skulle kunna utformas på olika sätt. Ett alternativ skulle vara att endast tillåta juridiska personer att bedriva förmedlings- verksamhet. Det skulle dock bl.a. få till följd att de fastighetsmäklare som i dag bedriver verksamhet som enskilda näringsidkare skulle vara tvungna att flytta verksamheten till en annan bolagsform för att få fortsätta att yrkesmässigt förmedla fastigheter. Detta framstår som en alltför stor omställning i förhållande till dagens system. Vi har därför inte övervägt detta alternativ närmare.

Vi har i stället övervägt alternativet att göra det möjligt för både mäklare och mäklarföretag att åta sig förmedlingsuppdrag. En sådan ordning påminner om den reglering som gäller för revisionsbolag. Enligt revisorslagen kan den som driver ett revisionsbolag som ett aktiebolag eller ett handelsbolag registrera bolaget (13 och 14 §§ revisorslagen). Registreringen innebär att bolaget som sådant kan utses till revisor (se bl.a. 9 kap. 19 § aktiebolagslagen). I och med registrer- ingen kommer bolaget, och inte bara de i bolaget verksamma reviso- rerna, att stå under tillsyn och det går att rikta disciplinära åtgärder mot både bolaget och dess revisorer.

För att säkerställa att ett förmedlingsuppdrag som lämnats till en juridisk person utförs i enlighet med lag och god fastighetsmäklarsed skulle det krävas att mäklarföretaget pekar ut en registrerad fastig- hetsmäklare som ansvarig för varje förmedlingsuppdrag. Det skulle därigenom, precis som i dag, finnas en ansvarig registrerad fastig- hetsmäklare för varje uppdrag. Om den ansvariga mäklaren avslutar sin anställning skulle mäklarföretaget vara skyldigt att peka ut en ny

145

Allmänna utgångspunkter

SOU 2018:64

ansvarig mäklare. Om uppdragsgivaren inte vill godta förslaget till ny ansvarig mäklare, skulle han eller hon ha rätt att säga upp avtalet med företaget. Vidare skulle detta alternativ innebära att företaget inte längre skulle ha rätt att fortsätta bedriva förmedlingsverksamhet om företagets registrering återkallades, något som normalt skulle få till följd att uppdragsavtalen förfaller och att konkursförvaltaren får säga upp de anställda mäklarna.8

Det är möjligt att ett system där mäklarföretagen blev part i för- medlingsavtalet i vissa fall skulle stämma bättre överens med konsu- menternas uppfattning om uppdraget eftersom en del konsumenter tror sig ha anlitat ett visst mäklarföretag och inte en viss fastighets- mäklare. Konsumenten skulle då också kunna vända sig mot företaget i stället för den enskilda mäklaren om någonting går fel vid förmed- lingen. Detta skulle kunna ses som en trygghet för konsumenten eftersom mäklarföretaget oftast har bättre ekonomiska förutsättningar att betala ett skadestånd än vad den enskilda mäklaren har. Å andra sidan är mäklaren personligen skyldig att ha en gällande ansvarsför- säkring som täcker sådant skadeståndsansvar, varför en egentlig skillnad skulle uppkomma först för det fall försäkringen av någon anledning inte gäller eller skadan överstiger den maximala ersättning som täcks av ansvarsförsäkringen.

Om mäklarföretaget gavs möjlighet att vara part i ett förmed- lingsuppdrag skulle vissa av de konflikter som i dag kan uppkomma mellan mäklaren och mäklarens arbetsgivare kunna minska. Det förekommer t.ex. att mäklaren och dennes arbetsgivare har kommit överens om att mäklaren ska överlämna pågående uppdrag till arbets- givaren om mäklaren avslutar sin anställning på företaget. Mäklaren har emellertid både en rättighet och en skyldighet gentemot sin uppdragsgivare att slutföra sitt uppdrag. En överenskommelse mellan mäklaren och dennes arbetsgivare är inte bindande i förhållande till uppdragsgivaren. En sådan överenskommelse ger därför inte heller mäklaren rätt att ensidigt avsluta uppdraget med uppdragsgivaren. Skulle mäklaren lämna över uppdraget till arbetsgivaren utan att först fråga uppdragsgivaren riskerar mäklaren att hållas disciplinärt ansvarig.9

8Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 9 § under rubriken

”Övriga frågor angående förmedlingsuppdraget”.

9www.maklarsamfundet.se/maklare-byter-arbetsgivare-vem-har-ratt-till-uppdragen (2017-12-19). Se även Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 9 § under rubriken ”Övriga frågor angående förmedlingsuppdraget”.

146

SOU 2018:64

Allmänna utgångspunkter

Denna situation skulle kunna undvikas om uppdraget i stället till- kom mäklarföretaget. Uppdraget skulle då stanna kvar hos den juri- diska personen och mäklarföretaget skulle vara skyldigt att peka ut en ny ansvarig mäklare. Å andra sidan kan anföras att problemet inte skulle uppstå om mäklarföretaget och mäklarens överenskommelse hade som utgångspunkt att konsumenten gavs rätt att välja i den uppkomna situationen – att stanna kvar hos företaget med anvisad ny ansvarig mäklare eller låta uppdraget löpa vidare med den ursprung- ligt anlitade mäklaren inom ramen för dennes nya verksamhet eller anställning hos annat mäklarföretag. Det kan noteras att en rekom- mendation med det innehållet lämnas av branschorganisationerna.

Den största nackdelen med en reglering som tillåter juridiska per- soner att ta förmedlingsuppdrag är att det kommer att innebära en gränsdragningsproblematik, framför allt när det gäller att fördela an- svaret mellan mäklarföretaget och den för uppdraget ansvariga mäk- laren. Det kan t.ex. befaras bli svårt att avgöra om en mäklare som har åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen ska hållas självständigt ansvarig eller om mäklarföretaget ska lastas för mäklares agerande. Det riskerar att leda till en otydlighet inte bara för mäklaren och mäklarföretaget, utan även för den konsument som vill föra en skade- ståndstalan med anledning av en skada som han eller hon lidit vid förmedlingen.

Sammantaget gör vi bedömningen att det finns argument både för och emot en lagstiftning som gör det möjligt för juridiska personer att åta sig förmedlingsuppdrag. Klart är dock att en sådan förändring skulle innebära en genomgripande omvandling av gällande rätt och i princip rita om kartan för hela fastighetsmäklarbranschen. För att föreslå en så långtgående förändring av lagstiftningen krävs det nog- granna överväganden och en grundlig kartläggning av de konsekvenser som ett sådant förslag kan leda till. Vårt uppdrag innebär inte att vi ska föreslå en så genomgripande förändring av lagstiftningen. I stället anges det i direktiven att vi inte bör göra mer än nödvändiga ingrepp i de rådande förhållandena och att de typer av juridiska personer som i dag bedriver verksamhet med fastighetsförmedling som utgångs- punkt ska kunna fortsätta med det. Att då föreslå en så betydelsefull omställning som det skulle innebära att göra det möjligt för juridiska personer att åta sig förmedlingsuppdrag är inte en ändamålsenlig

147

Allmänna utgångspunkter

SOU 2018:64

lösning för att uppfylla vårt uppdrag. Vi har därför valt att inte när- mare utreda konsekvenserna av och den eventuella nyttan med ett sådant förslag.

Mäklarföretag – en juridisk person i vilken mäklaren bedriver förmedlingsverksamhet

Förmedlingsuppdragen ska alltså även framöver ingås mellan upp- dragsgivaren och den fysiska mäklaren. Ett mäklarföretag kan då definieras antingen som det företag där mäklaren är anställd eller som det företag där mäklaren bedriver sin verksamhet. Eftersom mäklaren normalt bedriver sin verksamhet i det företag där han eller hon är anställd är de två alternativen i mycket stor utsträckning överlappande. Det förekommer emellertid mäklare som är anställda av ett annat före- tag än det där han eller hon bedriver sin verksamhet. I en sådan situa- tion är det viktigt att kunna granska det företag som har störst förutsättningar att påverka hur mäklaren bedriver sitt arbete, vilket är det företag där mäklaren bedriver sin verksamhet. En annan ord- ning skulle också kunna inbjuda till att ett företag som vill undgå granskning driver verksamhet genom mäklare som är anställda i ett annat företag.

Utgångspunkten bör därför vara att mäklarföretaget är det före- tag där mäklaren bedriver sin verksamhet. Från detta bör dock före- tag som inte är juridiska personer undantas. När en fysisk person bedriver förmedlingsverksamhet som enskild näringsidkare är det den fysiska personen, dvs. mäklaren själv, som är ansvarig för de förplik- telser som ett sådant företag åtar sig. Eftersom tillsynsmyndigheten redan utövar tillsyn över enskilda mäklare saknas det anledning att ställa dessa företag under tillsyn. Endast juridiska personer bör därför omfattas av lagens definition av mäklarföretag.

Med ett fastighetsmäklarföretag bör alltså avses en juridisk person i vilken fastighetsmäklare bedriver yrkesmässig förmedling av fastighe- ter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomt- rätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. För att anknyta till de exempel som vi har redovisat i avsnitt 5.3.4 inne- bär detta följande.

148

SOU 2018:64

Allmänna utgångspunkter

Mäklarfirma

(Aktiebolag)

Anställd		Mäklarbolag			Mäklarbolag
Anställd	(Underkontrakterat			(Underkontrakterat
fastighetsmäklare	(Underkontrakterat			(Underkontrakterat
fastighetsmäklare		aktiebolag)			aktiebolag)
		aktiebolag)			aktiebolag)
			Anställd			Anställd
			Anställd			Anställd
			fastighetsmäklare			fastighetsmäklare

Om vi i exemplet ovan utgår från att de anställda mäklarna bedriver förmedlingsverksamheten i den juridiska person där de är anställda är såväl mäklarfirman som de båda mäklarbolagen att betrakta som mäklarföretag i lagens mening.

Franchisegivare

1.Mäklarfirma (Franchisetagare - aktiebolag)

2.Mäklarfirma (Franchisetagare - aktiebolag)

Anställd		3. Mäklarbolag			4. Mäklarbolag			5. Mäklarbolag
Anställd	(Underkontrakterat			(Underkontrakterat			(Underkontrakterat
fastighetsmäklare	(Underkontrakterat			(Underkontrakterat			(Underkontrakterat
fastighetsmäklare			aktiebolag)			aktiebolag)			aktiebolag)
			aktiebolag)			aktiebolag)			aktiebolag)
			Anställd			Anställd			Anställd
			Anställd			Anställd			Anställd
			fastighetsmäklare			fastighetsmäklare			fastighetsmäklare

149

Allmänna utgångspunkter

SOU 2018:64

I det andra exemplet ingår mäklarfirmorna i en franchise (figur 6.2). Franchisetagaren driver då normalt verksamheten enligt det koncept som franchisegivaren har tagit fram, men som en egen juridisk person fristående från franchisegivaren. Franchisegivaren har normalt inte några fastighetsmäklare anställda och är inte heller direkt involverad i förmedlingsverksamheten.

Om vi även i detta exempel utgår från att de anställda mäklarna be- driver förmedlingsverksamheten i den juridiska person där de är an- ställda ska den första mäklarfirman (1) och de tre mäklarbolagen (3–5) ses som mäklarföretag i lagens mening. Däremot ska den andra mäklar- firman (2) inte betraktas som ett mäklarföretag eftersom det inte finns någon mäklare som bedriver verksamhet där. Verksamheten bedrivs i stället i det underkontrakterade aktiebolaget (5).

Med den definition av mäklarföretag som vi föreslår kommer Fastighetsmäklarinspektionen i princip inte att utöva någon tillsyn över franchisegivarna eftersom det normalt inte bedrivs någon för- medlingsverksamhet där. Fastighetsmäklarinspektionen har betonat att många mäklarföretag ingår i en franchisekedja och förklarat att det finns fördelar med att kunna granska företagets styrande doku- ment, kvalitetssystem, it-stöd och rutiner på koncern- och företags- nivå. Enligt myndigheten skulle det bl.a. innebära att företagen kan granskas på den nivå som har bäst förutsättningar att komma till rätta med eventuella problem.10

Det kan uppfattas som en brist att franchisegivarna inte ställs under direkt tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Det framstår emellertid som mycket långtgående att låta regelverket omfatta även företag i vilka det inte bedrivs någon förmedlingsverksamhet. Med en sådan reglering följer också påtagliga gränsdragningsproblem både när det gäller att bedöma vilka företag som omfattas av definitionen av mäklarföretag och vid ansvarsfördelningen mellan de olika juri- diska personerna och den fysiska fastighetsmäklaren. Vi kan inte heller läsa ut av våra direktiv att det ingår i uppdraget att ställa även franchisegivarna under tillsyn och något sådant krav följer inte av ändringsdirektivet till det fjärde penningtvättsdirektivet.

Även om franchisegivarna inte ställs under direkt tillsyn av Fastig- hetsmäklarinspektionen kan det emellertid antas att de kommer att påverkas indirekt av att mäklarföretagen ställs under tillsyn. Efter- som mäklarföretagen kommer att kunna hållas disciplinärt ansvariga

10Civilutskottet, Uppföljning av den nya fastighetsmäklarlagen (2016/17:RFR2), s. 71.

150

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

1.kommunal förmedling av hyresrätter,

2.kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande,

3.förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,

4.förmedling av hyresrätter till lokaler och

5.förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor.

I praktiken innebär detta att hyresförmedlare till bostadslägenheter behöver registrera sig medan andra hyresförmedlare inte har någon sådan skyldighet. I dag finns det cirka 100 registrerade hyresför- medlare.

De krav som ställs för registrering i 6 § fastighetsmäklarlagen gäller både för mäklare som ansöker om fullständig registrering och för mäklare som ansöker om registrering för hyresförmedlare. Sökanden får således inte vara underårig, försatt i konkurs, ha näringsförbud eller ha förvaltare. Sökanden måste också ha ansvarsförsäkring och tillfredsställande utbildning, ha för avsikt att vara yrkesverksam som mäklare samt vara redbar och i övrigt lämplig som mäklare. Kraven är dock lägre ställda vid registrering som hyresförmedlare än vid full- ständig registrering. Bland annat ställs det inte något krav på teore- tisk utbildning och ansvarsförsäkringen behöver endast täcka skade- ståndsskyldighet upp till 200 000 kronor och inte 2 000 000 kronor som gäller vid fullständig registrering.

Vissa av bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen gäller inte vid förmedling av hyresrätter. Det handlar dels om bestämmelsen i 18 § om mäklarens skyldighet att tillhandahålla en objektsbeskrivning och viss annan information, dels om bestämmelserna i 22 och 23 §§ som reglerar frågor om ersättning. Till skillnad från en mäklare med fullständig registrering, omfattas en mäklare med registrering för hyresförmedlare inte heller av bestämmelserna i penningtvättslagen.

154

SOU 2018:64

Särskild registrering för hyresförmedlare

7.3Det ska införas en ny registreringskategori (särskild registrering för hyresförmedlare)

Förslag: För att en mäklare ska få förmedla en hyresrätt som har en månadshyra som motsvarar eller överstiger 10 000 euro krävs antingen fullständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedlare.

Mäklare med särskild registrering för hyresförmedlare ska stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen och i huvudsak omfattas av samma regelverk som registrerade mäklare som ägnar sig åt förmedling av enbart hyresrätter (registrering för hyres- förmedlare). Mäklare med särskild registrering för hyresförmed- lare ska även omfattas av penningtvättslagen i egenskap av verk- samhetsutövare.

Skäl för förslaget

Bakgrund

Fastighetsmäklare fördes in som verksamhetsutövare i penning- tvättslagen den 1 januari 2005 genom en ändring i den då gällande lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt. Inledningsvis gällde lagen för såväl mäklare med fullständig registrering som mäklare med registrering för hyresförmedlare. Den 15 mars 2009 trädde en ny penningtvättslag i kraft, lagen (2009:62) om åtgärder mot pen- ningtvätt och finansiering av terrorism, som genomförde det tredje penningtvättsdirektivet. I samband därmed undantogs mäklare med registrering för hyresförmedlare från lagens tillämpningsområde. I förarbetena till lagen konstaterade regeringen att mäklare som är registrerade för förmedling av enbart hyresrätter inte är fastighets- mäklare i direktivets mening och därför inte bör omfattas av penning- tvättslagen.1

Hyresförmedlare omfattades inte heller av det ursprungliga fjärde penningtvättsdirektivet, även om det övervägdes att låta direktivet

1Prop. 2008/09:70 s. 60.

155

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

gälla även för denna kategori mäklare.2 Den nu gällande penning- tvättslagen, som trädde i kraft den 1 augusti 2017, gäller därför bara för mäklare med fullständig registrering.

I maj 2018 antogs emellertid ett direktiv om ändring av det fjärde penningtvättsdirektivet. Ändringsdirektivet ska, med vissa undan- tag, vara genomfört senast den 10 januari 2020. Av artikel 2.1.3 d i direktivet följer att det ska tillämpas på fastighetsmäklare, inbegripet när de agerar som mellanhänder vid uthyrning av fast egendom, men endast i fråga om transaktioner för vilka månadshyran uppgår till eller överstiger 10 000 euro.

En ny registreringskategori ska införas

För att uppfylla kraven i ändringsdirektivet är det nödvändigt att låta penningtvättsreglerna gälla för mäklare som förmedlar hyresrätter med en månadshyra som motsvarar eller överstiger 10 000 euro. Frågan är hur detta ska åstadkommas.

Mäklare som har rätt att ägna sig åt hyresförmedling kan delas in i tre grupper:

•mäklare med fullständig registrering,

•mäklare med registrering för hyresförmedlare, och

•mäklare som är undantagna från kravet på registrering enligt 5 § andra stycket fastighetsmäklarlagen.

En mäklare med fullständig registrering omfattas redan i dag av pen- ningtvättsreglerna. Det är därför inte nödvändigt med någon särskild reglering för dessa mäklare. Annorlunda förhåller det sig om mäk- laren är registrerad som hyresförmedlare eller om mäklaren enbart förmedlar sådana hyresrätter som avses i 5 § andra stycket fastig- hetsmäklarlagen och därmed inte är skyldig att registrera sig. Dessa fastighetsmäklare omfattas inte av penningtvättsreglerna.

Vi har övervägt att låta penningtvättslagen gälla generellt för alla hyresförmedlare, oavsett vilken typ av hyresrätter som mäklaren förmedlar och oberoende av månadshyrans storlek. I praktiken torde

2Se förslag till Europaparlamentets och rådets direktiv om förhindrande av att det finansiella systemet används för penningtvätt och finansiering av terrorism, COM/2013/045 final - 2013/0025 (COD).

156

SOU 2018:64

Särskild registrering för hyresförmedlare

det dock nästan uteslutande vara vid förmedling av hyresrätter till lokaler som månadshyran uppgår till eller överstiger 10 000 euro. Att låta samtliga hyresförmedlare omfattas av penningtvättsreglerna skulle därför innebära att dessa bestämmelser skulle gälla även för de hyres- förmedlare som inte ägnar sig åt sådan förmedling som omfattas av direktivet. Detta vore enligt vår mening att gå för långt, inte minst mot bakgrund av att en av utgångspunkterna för vårt uppdrag är att

viinte ska göra mer än nödvändiga ingrepp i de rådande förhål- landena på marknaden.

Eftersom det främst torde vara i samband med förmedling av hyresrätter till lokaler som månadshyror på 10 000 euro eller mer förekommer, har vi även övervägt att låta penningtvättslagen gälla generellt men endast för lokalhyresförmedlare. Inte ens vid förmed- ling av lokaler bör det dock vara särskilt vanligt med månadshyror på 10 000 euro eller mer. Att låta samtliga lokalhyresförmedlare om- fattas av penningtvättsregelverket skulle därför leda till att även mäk- lare som aldrig förmedlar lokaler med så höga månadshyror kommer att omfattas av penningtvättsreglerna. Någon sådan skyldighet följer inte av ändringsdirektivet. Som utvecklas närmare i avsnitt 8.2 är det visserligen rimligt att utgå från att lokalhyresförmedlare är utsatta för större risker för att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism än övriga hyresförmedlare, något som i viss utsträckning talar för att ändå låta samtliga lokalhyresförmedlare om- fattas av penningtvättsreglerna. Det saknas emellertid underlag för att bedöma hur stora dessa risker faktiskt är och att utreda detta låter sig inte göras inom ramen för denna utredning. Det går inte heller helt utesluta att det skulle kunna förekomma månadshyror som uppgår till eller överstiger 10 000 euro även vid annan typ av hyresför- medling, t.ex. vid förmedling av hyresrätter för fritidsändamål. En sådan förmedling skulle då falla utanför penningtvättsreglerna, något som inte är förenligt med ändringsdirektivet. Mot denna bak- grund anser vi att penningtvättsreglerna inte bör gälla generellt för samtliga lokalhyresförmedlare.

Vi anser i stället att det bör införas en ny registreringskategori, särskild registrering för hyresförmedlare, för mäklare som ägnar sig åt sådan förmedling av hyresrätter som omfattas av direktivet, som ska omfattas av penningtvättslagen i egenskap av verksamhetsutövare. Avgörande för om mäklaren har en skyldighet att registrera sig som särskild hyresförmedlare bör vara om det kan antas att han eller hon

157

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

förmedlar eller kommer att förmedla en sådan hyresrätt som om- fattas av direktivet. Det motsvarar hur lagstiftningen har utformats på andra områden där beloppsgränsen avgör om en verksamhet ska omfattas av penningtvättslagens bestämmelser.3 En mäklare ska alltså vara skyldig att registrera sig som särskild hyresförmedlare även om han eller hon bara förmedlar någon enstaka hyresrätt med en månadshyra som uppgår till eller överstiger 10 000 euro.

Vilka övriga krav bör ställas på en mäklare med särskild registrering för hyresförmedlare?

Mäklare med särskild registrering för hyresförmedlare bör alltså om- fattas av penningtvättslagen i egenskap av verksamhetsutövare och vara skyldiga att registrera sig hos Fastighetsmäklarinspektionen. Underlåter mäklaren att registrera sig bör han eller hon, i likhet med andra mäklare som åsidosätter sin registreringsskyldighet, kunna hållas straffrättsligt ansvarig (se 31 § fastighetsmäklarlagen).

För att säkerställa att mäklare med särskild registrering för hyres- förmedlare följer sina skyldigheter bör de ställas under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. De bör då inte enbart ställas under tillsyn i den begränsade del som avser skyldigheter enligt penning- tvättslagen. Fastighetsmäklarinspektionen bör även kunna ingripa om mäklaren åsidosätter skyldigheter enlig fastighetsmäklarlagen vilket möjliggör helhetsbedömning av mäklarens agerande. Det bör fram- hållas att fastighetsmäklarlagens civilrättsliga regler redan i dag torde vara tillämpliga vid förmedling av hyresrätter till lokaler, i vart fall genom en analog tillämpning av fastighetsmäklarlagen.4

Vi anser inte att det är tillräckligt att mäklaren anmäler sin verk- samhet till Fastighetsmäklarinspektionen. I stället ligger det i linje med penningtvättslagens syfte att även för denna typ av mäklare ställa vissa grundläggande krav som förutsättning för registrering. Fastighetsmäklarinspektionen kan då redan på förhand kontrollera att mäklaren inte har näringsförbud eller är försatt i konkurs och bedöma om mäklaren är lämplig för yrket, och på så sätt försvåra för oseriösa aktörer att verka på marknaden. En sådan ordning bör bidra till att minska riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism.

3Se 1 kap. 2 § första stycket 16 penningtvättslagen och prop. 2016/17:173 s. 196 f.

4Se Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 1 § under rubriken

”Definitioner och tillämpningsområde”. Se även NJA 2000 s. 629 och prop. 1994/95:14 s. 42.

158

SOU 2018:64

Särskild registrering för hyresförmedlare

Som utgångspunkt bör samma krav som gäller för registrerade hyresförmedlare kunna ställas även för mäklare med särskild regi- strering för hyresförmedlare. Eftersom de mäklare som kommer att vara skyldiga att registrera sig som särskilda hyresförmedlare främst ägnar sig åt förmedling där det inte finns några direkta konsument- intressen bör emellertid kravet på ansvarsförsäkring övervägas sär- skilt. Ett sådant krav kan inte motiveras med penningtvättsreg- leringen som utgångspunkt, utan har i stället stark koppling till det allmänna konsumentskyddet. Det går dock inte att utesluta att det även vid förmedling som utförs av en mäklare med särskild regi- strering för hyresförmedlare kan finnas konsumentintressen i vissa fall. Så kan t.ex. vara fallet om mäklaren förmedlar både hyresrätter till lokaler och hyresrätter till bostadslägenheter. Att undanta mäk- lare med särskild registrering för hyresförmedlare från försäkrings- kravet skulle då innebära att en bostadshyresförmedlare skulle kunna kringgå lagens krav på ansvarsförsäkring genom att registrera sig som särskild hyresförmedlare.

I ett avseende finns det anledning att göra skillnad mellan hyres- förmedlare och särskilda hyresförmedlare. För att kunna registreras som hyresförmedlare krävs en handledd praktik hos en registrerad fastighetsmäklare som ägnar sig åt förmedling av hyresrätter avseende bostadslägenheter (15 § andra stycket fastighetsmäklarförordningen). Den nya registreringskategorin kommer främst att innefatta mäklare som ägnar sig åt lokalhyresförmedling. Mäklaren bör därför kunna utföra praktik även hos andra hyresförmedlare än bostadsförmedlare. Under en övergångsperiod bör utbildningskravet för dessa mäklare också kunna ersättas av att mäklaren har varit verksam som hyres- förmedlare en viss tid (se avsnitt 13.2). Precis som för registrerade hyresförmedlare ska Fastighetsmäklarinspektionen få medge undan- tag från kravet på utbildning om det finns särskilda skäl för det i det enskilda fallet (15 § tredje stycket fastighetsmäklarförordningen). Närmare föreskrifter om utbildningens innehåll och omfattning bör meddelas av Fastighetsmäklarinspektionen.

Sammanfattningsvis ska mäklare som ägnar sig åt yrkesmässig förmedling av hyresrätter som utgångspunkt omfattas av samma regler i fastighetsmäklarlagen oavsett om mäklaren genom en sär- skild registrering är kvalificerad att förmedla hyresrätter med en månadshyra som motsvarar eller överstiger 10 000 euro eller endast

159

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

hyresrätter med en månadshyra som understiger den nivån. Regi- strering för särskilt registrerade hyresförmedlare ska således i princip enbart medföra den skillnaden att mäklaren omfattas av pen- ningtvättslagen medan samma regler i fastighetsmäklarlagen ska gälla för båda kategorierna av hyresförmedlare.

Särskilt om företagsmäklare

Förslaget kan få konsekvenser för personer som ägnar sig åt försälj- ning av företag, s.k. företagsmäklare. Företagsmäklarnas verksamhet regleras inte i någon egen lag. Däremot omfattas sådan verksamhet av reglerna i penningtvättslagen (se 1 kap. 2 § första stycket 22 och 23). En företagsmäklare är skyldig att anmäla sin verksamhet till Bolags- verket. Tillsynen över att företagsmäklarna uppfyller sina skyldigheter enligt penningtvättslagen utövas av länsstyrelserna i Stockholms, Västra Götalands och Skåne län (penningtvättslänsstyrelserna).

Det är vanligt att det vid en företagsförmedling ingår en fastighet bland tillgångarna i företaget eller att ett hyreskontrakt till en lokal ska överlåtas i samband med företagsförmedlingen. Beroende på hur företagsförmedlingen genomförs kan överlåtelsen av fastigheten eller hyreskontraktet betraktas som sådan förmedling som avses i fastighetsmäklarlagen.

En företagsförmedling kan ske antingen genom att aktierna i bolaget överlåts eller genom en försäljning av inkråmet i företaget. Fastighetsmäklarinspektionen har ansett att förmedling av juridiska personer som äger fastigheter och förmedling av andelar i sådana juridiska personer inte är fastighetsförmedling.5 I ett avgörande från Hovrätten för Västra Sverige6 dömdes en företagsmäklare, som inte var registrerad som fastighetsmäklare, för brott mot fastighets- mäklarlagen trots att förmedlingen avsåg en försäljning av aktierna i företaget. Det avgörandet bör dock inte tas till intäkt för att aktie- överlåtelser generellt är att betrakta som förmedling i fastighets- mäklarlagens bemärkelse. I rättsfallet hade företagsmäklaren annon- serat försäljningen som en försäljning av en fastighet och inte av ett företag, vilket ansågs tillräckligt för att en yrkesmässig förmedling hade förelegat.

5Prop. 2010/11:15 s. 21.

6Hovrätten för Västra Sveriges avgörande 2016-01-27 i mål B 1589-15.

160

SOU 2018:64

Särskild registrering för hyresförmedlare

Om försäljningen avser en inkråmsöverlåtelse är det klarlagt att fastighetsmäklarlagens bestämmelser gäller på förmedlingen. I Högsta domstolens avgörande NJA 2015 s. 1086 hade en företagsmäklare åtagit sig att förmedla försäljning av tillgångarna i en företagsrörelse. Bland tillgångarna fanns en fastighet. Företagsmäklaren, som inte var registrerad som fastighetsmäklare, hade marknadsfört objektet genom annonsering på internet. Högsta domstolen konstaterade att skyldigheten att registrera sig som fastighetsmäklare gäller även om förmedlingen av fastigheten sker i samband med överlåtelse av till- gångarna i en företagsrörelse. Företagsmäklaren dömdes därför för brott mot fastighetsmäklarlagen för att i strid mot reglerna om registrering ha utövat yrkesmässig förmedling av fastigheter.

En företagsmäklare måste alltså redan i dag vara registrerad som fastighetsmäklare eller ta hjälp av en registrerad fastighetsmäklare om det i samband med en inkråmsöverlåtelse av ett företag ingår för- medling av en fastighet. Någon sådan skyldighet finns inte om för- medlingen avser hyresrätt till en lokal, eftersom sådan förmedling faller in under undantagsbestämmelsen i 5 § andra stycket fastighets- mäklarlagen. Vårt förslag innebär en inskränkning av detta undantag. Om förmedlingen avser en hyresrätt till en lokal med en månadshyra som motsvarar eller överstiger 10 000 euro måste företagsmäklaren antingen vara registrerad som fastighetsmäklare eller ta hjälp av en registrerad fastighetsmäklare.

Skälet till att vi föreslår en ny registreringskategori är att vi anser att det är nödvändigt för att uppfylla de krav som följer av ändrings- direktivet till det fjärde penningtvättsdirektivet. Eftersom företags- mäklare redan omfattas av penningtvättslagen går det att fråga sig om det är nödvändigt med en registreringsskyldighet i dessa fall. Vi har därför övervägt att undanta företagsmäklare från registrerings- skyldigheten. Det skulle dock innebära att en företagsmäklare som ägnar sig åt yrkesmässig förmedling av sådana hyresrätter som om- fattas av vårt förslag inte skulle stå under tillsyn av Fastighetsmäklar- inspektionen, vilket är den tillsynsmyndighet som har bäst förut- sättningar att bedöma vilka åtgärder en fastighetsmäklare bör vidta för att uppfylla sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Detta framstår inte som lämpligt. Även en företagsmäklare som förmedlar en hyresrätt till en lokal där månadshyran motsvarar eller överstiger 10 000 euro bör därför vara skyldig att registrera sig hos Fastighets-

161

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

mäklarinspektionen och omfattas av fastighetsmäklarlagens bestäm- melser. Detta innebär att företagsmäklare i vissa fall kommer att stå under tillsyn både av Fastighetsmäklarinspektionen och penning- tvättslänsstyrelserna. Detta skiljer sig emellertid inte från vad som är fallet i dag när en mäklare med fullständig registrering även förmed- lar företag.

7.4EU-rättsliga överväganden

Bedömning: Förslaget är förenligt med EU-rätten. Förslaget bör anmälas till Europeiska kommissionen enligt yrkeskvalifikations- direktivet och tjänstedirektivet.

Skäl för bedömningen

Fastighetsmäklarlagen gäller även för utländska mäklare

Som utgångspunkt är fastighetsmäklarlagen tillämplig oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av fastighetsmäklarens uppdrag utförs i Sverige (3 § fastighetsmäklarlagen). Undantag från detta görs dock om annat följer av Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 593/2008 av den 17 juni 2008 om tillämplig lag för avtalsförpliktelser.

Fastighetsmäklarlagen kan alltså vara tillämplig även om fastig- heten är belägen utomlands eller om förmedlingsuppdraget utförs av en utländsk mäklare. Såväl lagens civilrättsliga bestämmelser som dess näringsrättsliga bestämmelser är då tillämpliga.7 Det innebär att en utländsk mäklare normalt är skyldig att registrera sig hos Fastig- hetsmäklarinspektionen om han eller hon förmedlar fastigheter i Sverige.

Den föreslagna regleringen kommer därmed att påverka mäklare som är etablerade i andra länder inom EU. Fri rörlighet för arbets- tagare, etableringsfrihet och frihet att tillhandahålla tjänster hör till de grundläggande principerna för den inre marknaden. Enligt våra direktiv ska vi uppmärksamma och beakta Sveriges internationella

7Prop. 1994/95:14 s. 18.

162

SOU 2018:64

Särskild registrering för hyresförmedlare

åtaganden och relevanta EU-regler. Det innefattar bl.a. tjänstedirek- tivet8, yrkeskvalifikationsdirektivet9 och det förslag till direktiv om proportionalitetsprövning före antagandet av ny reglering av yrken10, som för närvarande förhandlas.

Yrkeskvalifikationsdirektivet

Yrkeskvalifikationsdirektivet ställer krav på medlemsstaterna att erkänna yrkeskvalifikationer från andra länder inom EU och syftar till att underlätta för dem som vill utöva ett s.k. reglerat yrke i ett annat EU-land än det där yrkeskvalifikationer har förvärvats. Med reglerat yrke avses, något förenklat, att det krävs en viss yrkes- kvalifikation för att få utöva yrket, t.ex. en viss utbildning, yrkes- erfarenhet eller ett genomfört prov. Fastighetsmäklare är i Sverige ett sådant reglerat yrke som omfattas av direktivet. Bestämmelserna i direktivet gäller för den som vill utöva ett yrke som anställd eller som egenföretagare. Andra företag än enskilda firmor har dock inte några rättigheter enligt direktivet.11

Yrkeskvalifikationsdirektivet syftar inte till att reglera rätten att utöva vissa yrken. Syftet är i stället att jämställa yrkesutövare som har förvärvat sina kvalifikationer inom landet med de yrkesutövare som har likvärdiga utländska kvalifikationer. Medlemsstaterna har rätt att själva bestämma vilka yrken som ska regleras och vilka krav på yrkeskvalifikationer som ska ställas, under förutsättning att kraven inte är diskriminerande, att de är motiverade av tvingande hänsyn till allmänintresset och att de inte går längre än vad som krävs för att uppnå målen (se artikel 59.3).

Det ursprungliga yrkeskvalifikationsdirektivet antogs år 2005 och reviderades senast år 2013. En av nyheterna i det reviderade direktivet var att det infördes ett europeiskt yrkeskort. Yrkeskortet

8Europaparlamentets och rådets direktiv 2006/123/EG av den 12 december 2006 om tjänster på den inre marknaden.

9Europaparlamentets och rådets direktiv 2013/55/EU av den 20 november 2013 om ändring av direktiv 2005/36/EG om erkännande av yrkeskvalifikationer och förordning (EU) nr 1024/2012 om administrativt samarbete genom informationssystemet för den inre mark- naden (IMI-förordningen). Den konsoliderade versionen av de båda direktiven benämns yrkeskvalifikationsdirektivet.

10Förslag till Europaparlamentets och rådets direktiv om proportionalitetsprövning före antagandet av ny reglering av yrken (KOM [2016] 822 slutlig).

11Prop. 2015/16:44 s. 48.

163

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

är ett elektroniskt bevis som styrker att innehavaren antingen upp- fyller alla villkor för att tillfälligt tillhandahålla tjänster i en mot- tagande medlemsstat, eller att innehavarens yrkeskvalifikationer er- känts för etablering i en mottagande medlemsstat.

Direktivet skiljer mellan frihet att tillhandahålla tjänster och etableringsfrihet. Bestämmelserna om frihet att tillhandahålla tjänster tar sikte på de fall där yrkesutövaren flyttar till den mottagande staten för att tillfälligt utöva ett reglerat yrke. Om yrkesutövaren mer stadigvarande vill utöva yrket i en annan medlemsstat än den där han eller hon förvärvat sina yrkeskvalifikationer ska i stället reglerna om etableringsfrihet tillämpas. Grundregeln i direktivet är att med- lemsstaterna vid etablering kan kräva ett nationellt godkännande av yrkesutövaren, medan det vid tillfällig yrkesutövning endast ska krävas att yrkesutövaren lagligen utövar samma yrke i sitt ursprungsland.

Friheten att tillhandahålla tjänster regleras i avdelning II i direk- tivet. Där ges yrkesutövare en vidsträckt rätt att tillfälligt utöva sitt yrke i en annan medlemsstat utan hinder av de krav på yrkeskvali- fikationer som den staten annars ställer för utövandet av yrket (se artikel 5). Detta gäller under förutsättning att den yrkesverksamme är lagligen etablerad i en annan medlemsstat för att utöva samma yrke. Även om yrket inte är reglerat i etableringsstaten har yrkes- utövare en sådan rätt, men då krävs det att han eller hon har utövat yrket under minst ett år i en eller flera andra medlemsstater under de senaste tio åren som föregår tillhandahållandet av tjänsten.

Medlemsstaterna kan kräva att en person som avser att bedriva tillfällig verksamhet i landet på förhand underrättar behöriga myndig- heter i den mottagande medlemsstaten (artikel 7). Till en sådan under- rättelse kan medlemsstaten kräva att det ska bifogas bl.a. bevis om nationalitet, intyg som visar att innehavaren är lagligt etablerad i en medlemsstat för att där bedriva verksamheten i fråga, uppgift om försäkringsskydd och bevis om yrkeskvalifikationer. Underrättelsen ska förnyas en gång om året.

För den som mer än tillfälligt vill bedriva verksamhet i landet finns regler om etableringsfrihet i avdelning III i direktivet. Där reg- leras under vilka förutsättningar yrkeskvalifikationer ska erkännas.

164

SOU 2018:64

Särskild registrering för hyresförmedlare

Den svenska regleringen

Yrkeskvalifikationsdirektivet har genomförts i svensk rätt genom lagen (2016:145) om erkännande av yrkeskvalifikationer. Av lagen följer att en yrkesutövare har rätt att tillfälligt utöva ett reglerat yrke i Sverige, om yrkesutövaren är lagligen etablerad i en annan stat inom EES eller i Schweiz för att där utöva samma yrke och yrket är reglerat i etableringsstaten eller, om yrket inte är reglerat i den staten, om yrkesutövaren har utövat yrket i minst ett år i en eller flera andra stater inom EES eller i Schweiz under de tio år som föregår ut- övandet av yrket i Sverige (6 § lagen om erkännande av yrkeskvali- fikationer). Om det är särskilt föreskrivet får den ansvariga myndig- heten kräva en förhandsunderrättelse från yrkesutövaren och en förhandskontroll av dennes yrkeskvalifikationer som förutsättning för att han eller hon ska få utöva yrket tillfälligt (7 § lagen om erkän- nande av yrkeskvalifikationer).

Lagen om erkännande av yrkeskvalifikationer innehåller också bestämmelser som reglerar möjligheten för yrkesutövare som är verksamma i andra länder inom EES eller i Schweiz att få sina yrkes- kvalifikationer erkända i Sverige. Ett sådant erkännande ger yrkes- utövaren rätt till tillträde till ett reglerat yrke i Sverige och därmed rätt att utöva det yrket på samma villkor som om yrkesutövaren hade förvärvat sina yrkeskvalifikationer här i landet.

I 3 § fastighetsmäklarförordningen finns en erinran om att be- stämmelserna i lagen om erkännande av yrkeskvalifikationer gäller för mäklare. Rent konkret innebär regleringen att en mäklare som är verksam i en annan stat än Sverige inom EES eller i Schweiz har rätt att tillfälligt utöva förmedlingsverksamhet i landet utan att ansöka om registrering. I stället ska mäklaren på förhand ge in en skriftlig underrättelse till Fastighetsmäklarinspektionen. Av 4 § fastighets- mäklarförordningen framgår vilka uppgifter underrättelsen ska inne- hålla och vilka bevis och intyg som ska fogas till den. När en fullständig underrättelse med bifogade handlingar har kommit in till Fastighets- mäklarinspektionen ska mäklaren anses vara registrerad (5 § fastighets- mäklarlagen). Fastighetsmäklarinspektionen har utfärdat ytterligare föreskrifter på området (KAMFS 2013:3).

En mäklare som är verksam inom EES eller i Schweiz och som vill etablera sig i landet måste normalt ansöka om registrering hos Fastig- hetsmäklarinspektionen. Mäklaren kan då under vissa förutsättningar

165

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

få sina yrkeskvalifikationer erkända i Sverige. I övrigt gäller dock samma krav som för den som ansöker om registrering med stöd av en svensk utbildning, vilket bl.a. innebär att mäklaren måste ha en ansvarsförsäkring och vara redbar och lämplig för yrket.

Vår bedömning

En mäklare som är verksam i en annan stat än Sverige inom EES eller i Schweiz och som tillfälligt vill förmedla hyresrätter med en månads- hyra på 10 000 euro eller mer kommer inte att behöva registrera sig. Däremot ska en sådan mäklare, i enlighet med vad som är tillåtet enligt yrkeskvalifikationsdirektivet, underrätta Fastighetsmäklar- inspektionen om verksamheten på förhand. Vidare ska en sådan mäk- lares utländska yrkeskvalifikationer kunna erkännas, med den följen att mäklaren får rätt att utöva yrket på samma villkor som om mäklaren förvärvat sina yrkeskvalifikationer i Sverige. Denna regle- ring stämmer överens med de krav som ställs i yrkeskvalifikations- direktivet.

Förslaget att inrätta en ny registreringskategori kommer att leda till att en del mäklare som i dag inte omfattas av någon registrerings- plikt kommer att vara skyldiga att registrera sig. Detta är tillåtet enligt yrkeskvalifikationsdirektivet. Direktivet syftar inte till att reglera rätten att utöva vissa yrken, utan till att göra det möjligt för yrkes- utövare som har förvärvat sina kvalifikationer i utlandet att bedriva verksamhet i landet. Medlemsstaterna har rätt att själva bestämma vilka krav som ska ställas, men ska då, enligt artikel 59, säkerställa att de nationella reglerna

–inte diskriminerar i förhållande till medborgarskap eller bosätt- ningsort,

–är berättigade av ett allmänintresse, och

–är lämpliga för att uppnå målsättningen och inte är onödigt långt- gående.

Inför medlemsstaten sådana krav ska den meddela detta till kommis- sionen.

166

SOU 2018:64

Särskild registrering för hyresförmedlare

Vårt förslag är direkt föranlett av kraven i det reviderade fjärde penningtvättsdirektivet. Syftet med direktivet är att skydda det finan- siella systemet genom att förebygga, upptäcka och utreda penning- tvätt och finansiering av terrorism. EU-domstolen har godtagit att kampen mot penningtvätt är ett tvingande skäl av allmänintresse som kan motivera en inskränkning i friheten att tillhandahålla tjänster.12

Skyldigheten för en mäklare att registrera sig om han eller hon mer än tillfälligt vill bedriva verksamhet i landet kommer att gälla oavsett vilken nationalitet mäklaren har och oberoende av var mäk- laren bedriver sin verksamhet. Förslaget diskriminerar därför inte någon på grund av nationalitet eller vistelseort. Vi anser vidare att förslaget är lämpligt för att uppnå målsättningen och att det inte går längre än nödvändigt. Vi har övervägt mindre ingripande åtgärder, t.ex. att låta dessa mäklare omfattas av ett anmälningsförfarande och att undanta företagsmäklare från registreringsskyldigheten, men gjort bedömningen att det avsedda resultatet inte kan uppnås med mindre ingripande åtgärder. Mot denna bakgrund anser vi att förslaget lever upp till kraven i yrkeskvalifikationsdirektivet. Kommissionen bör dock informeras om kraven och skälen för dessa (se artikel 59.5).

I detta sammanhang kan nämnas att Europeiska kommissionen år 2017 presenterade ett meddelande om vägledning med reform- rekommendationer för reglering av yrkesmässiga tjänster. Med- delandet har kopplingar till yrkeskvalifikationsdirektivet och bygger på en ömsesidig utvärdering av reglerade yrken som gjordes i anslut- ning till att direktivet omförhandlades och antogs i ny version 2013. Meddelandet syftar till att förmå medlemsstaterna att genomföra konkreta anpassningar till det befintliga regelverket för vissa regle- rade yrken. Till dessa reglerade yrken hör bl.a. fastighetsmäklare. Beträffande den svenska lagstiftningen rekommenderade kommis- sionen Sverige att

•beakta möjligheten att låta andra yrkesutövare få tillträde till de verksamheter som för närvarande endast är förbehållna fastig- hetsmäklare,

•utvärdera om de obligatoriska kvalifikationskraven är nödvändiga mot bakgrund av de uppgifter som fastighetsmäklare utför och målen med regleringen, och

12EU-domstolens dom i mål C-212/11 Jyske Bank Gibraltar Ltd mot Administración del Estado.

167

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

•överväga möjligheten till alternativa vägar till yrket.

Det ingår dock inte i vårt uppdrag att ta ställning till om det finns anledning att lätta på kraven för att kunna bedriva förmedlingsverk- samhet eller öppna för alternativa vägar till yrket. Vi har därför inte utrett de frågor som rekommendationen rymmer.

Tjänstedirektivet

Tjänstedirektivets regler syftar till att skapa en gemensam marknad för tjänster och är tillämpligt på tjänster som tillhandahålls av en fysisk eller juridisk person som är etablerad i en medlemsstat i EU (artikel 2.1). Tjänst är ett centralt begrepp i direktivet och omfattar bland annat mäklarverksamhet.

Grundtanken är att tjänstedirektivet i vissa fall ska tillämpas som ett komplement till annan EU-rättslig lagstiftning. Om någon be- stämmelse i tjänstedirektivet strider mot en bestämmelse i en annan gemenskapsrättsakt som reglerar specifika frågor om tillträde till och utövande av en tjänsteverksamhet inom särskilda områden eller för särskilda yrken, ska bestämmelsen i den andra gemenskaps- rättsakten ges företräde (artikel 3). Detta gäller dock endast den specifika bestämmelse som ger upphov till konflikten. Tjänstedirek- tivets övriga bestämmelser ska fortfarande tillämpas.

För mäklarnas del får detta betydelse eftersom de omfattas både av tjänstedirektivet och av yrkeskvalifikationsdirektivet. Vid en kon- flikt mellan bestämmelserna i de olika direktiven har därför yrkes- kvalifikationsdirektivets regler om erkännande av yrkeskvalifikationer företräde framför tjänstedirektivets regler. Av de krav som ställs för att kunna registreras som fastighetsmäklare är det endast kravet på tillfredsställande utbildning som omfattas av yrkeskvalifikations- direktivets bestämmelser. Andra krav i tillståndsprövningen, exempel- vis kontrollen av att sökanden inte är försatt i konkurs, liksom själva tillståndsförfarandet omfattas av tjänstedirektivets regler och ska utvärderas enligt dessa.

Precis som yrkeskvalifikationsdirektivet skiljer tjänstedirektivet mellan etablering och fri rörlighet för tjänster. En aktör som flyttar till en annan medlemsstat för att där utöva tjänsteverksamhet kan antingen omfattas av etableringsfriheten eller av den fria rörligheten

168

SOU 2018:64

Särskild registrering för hyresförmedlare

för tjänster, beroende på om tjänsteutövandet är av tillfällig karaktär eller inte. Gränsdragningen mellan etablering och fri rörlighet av tjänster kan vara svår att göra och en bedömning får göras i varje enskilt fall. Vid denna bedömning bör bl.a. tjänstens varaktighet och regelbundenhet samt hur ofta tjänsten har tillhandahållits beaktas.13

Tjänstedirektivets bestämmelser om etablering

Möjligheten att ställa upp tillståndskrav och vissa andra krav vid etablering regleras i artiklarna 9–15 i tjänstedirektivet. Enligt artikel 9 i direktivet får medlemsstaterna endast kräva tillstånd för tillträde till och utövande av tjänsteverksamhet om

a)tillståndsförfarandet inte diskriminerar tjänsteleverantören i fråga,

b)behovet av ett tillståndsförfarande är motiverat av tvingande hänsyn till allmänintresset, och

c)det eftersträvade målet inte kan uppnås med en mindre begränsande åtgärd (proportionalitet), i synnerhet därför att en efterhands- kontroll skulle ske för sent för att få någon reell verkan.

Att en medlemsstat inte får diskriminera någon tjänsteleverantör innebär att sökandena ska behandlas lika och ges lika förutsättningar för att få tillstånd för etablering i medlemsstaten. Av praxis från EU- domstolen följer att såväl öppen som förtäckt diskriminering om- fattas av förbudet.

Enligt EU-domstolens praxis utgör bl.a. folkhälsan, konsument- skyddet, djurhälsan, miljöskyddet och skyddet av stadsmiljön tvin- gande hänsyn till allmänintresset. De skäl som medlemsstaten fram- för ska dock vara genuina och inte kunna misstänkas utgöra ett för- täckt skydd för den egna marknaden eller för statens ekonomiska intressen. Huruvida ett nationellt tillståndsförfarande är tillåtligt eller inte får i slutändan avgöras av EU-domstolen.

Kravet på proportionalitet innebär att ett tillståndsförfarande endast är godtagbart om det eftersträvade ändamålet inte kan uppnås med mindre begränsande åtgärder.

13Se EU-domstolens domar i målen C-55/94 Gebhard och C-215/01 Schnitzer.

169

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

I artiklarna 10–13 regleras hur tillståndsförfarandet ska vara utfor- mat. Tillståndsförfaranden ska grundas på kriterier som hindrar de be- höriga myndigheterna från att göra en godtycklig bedömning. Utöver tidigare nämnda kriterier om icke-diskriminering, hänsyn till allmän- intresset och proportionalitet, ska kriterierna också vara tydliga, objektiva, offentliggjorda i förväg samt öppna för insyn och till- gängliga (artikel 10).

Artikel 14 innehåller en lista över krav som inte får ställas som förutsättning för att någon ska få utöva tjänsteverksamhet på landets territorium. De otillåtna kraven bygger på praxis från EU-domstolen. Bland annat får medlemsstaterna inte ställa upp diskriminerande krav som grundar sig direkt eller indirekt på nationalitet eller, i fråga om företag, platsen för dess säte. Inte heller får medlemsstaterna ställa upp förbud mot att vara etablerad i flera medlemsstater eller in- skränka tjänsteleverantörens frihet att välja om etableringen ska ske i form av en agentur, en filial eller ett dotterbolag.

I artikel 15 anges vissa ytterligare krav som endast får införas om de är icke-diskriminerande, nödvändiga och proportionerliga. Det handlar bl.a. om kvantitativa eller geografiska begränsningar, skyldig- heten för tjänsteleverantören att ha en viss juridisk form, krav som rör företagets kapitalinnehav och krav på minsta antalet anställda. Medlemsstaterna får inte heller ställa upp krav som innebär att endast vissa tjänsteleverantörer på grund av verksamhetens särskilda karaktär får starta tjänsteverksamheten i fråga, med undantag för krav som rör områden som omfattas av yrkeskvalifikationsdirektivet eller andra gemenskapsinstrument.

Vår bedömning

Förslaget att inrätta en ny registreringskategori kommer att leda till att vissa mäklare som inte tidigare var skyldiga att registrera sig kommer att omfattas av en sådan skyldighet. För att införa ett krav på tillstånd för etablering måste det finnas tillräckligt starka skäl. Tillståndsförfarandet måste vara icke-diskriminerande, motiverat av tvingande hänsyn till allmänintresset och syftet ska inte kunna upp- nås på ett mindre ingripande sätt (se artikel 9).

Som framgått är vårt förslag direkt föranlett av kraven i det revi- derade fjärde penningtvättsdirektivet, vilket är ett sådant tvingande

170

SOU 2018:64

Särskild registrering för hyresförmedlare

skäl av allmänintresse som kan motivera en inskränkning i friheten att tillhandahålla tjänster.14 Förslaget kommer att gälla oavsett var- ifrån mäklaren kommer och diskriminerar därför inte någon på grund av nationalitet eller vistelseort. Vi anser inte heller att det efter- strävade målet kan uppnås med en mindre begränsande åtgärd, t.ex. genom att låta denna typ av mäklare omfattas av en anmälningsplikt i stället för ett tillståndsförfarande. Syftet med att låta dessa mäklare omfattas av penningtvättslagen är att minska riskerna för penning- tvätt och terrorism. Genom att ställa upp vissa krav som förutsätt- ning för registrering kan Fastighetsmäklarinspektionen på förhand neka en ansökan om registrering från en mäklare som inte bedöms lämplig och därmed försvåra för en sådan mäklare att verka i branschen, något som ligger i linje med penningtvättsregleringens syfte. Vi gör därför bedömningen att förslaget är proportionerligt och att det inte går utöver vad som krävs för att uppnå målet med lagstiftningen. Bestämmelserna om registrering föreslås införas i lag och förordning. Kriterierna för registrering kommer därigenom vara tydliga och offentliggjorda i förväg. Dessutom är kriterierna utfor- made på ett sådant sätt att de hindrar Fastighetsmäklarinspektionen från att göra en godtycklig bedömning. Mot denna bakgrund gör vi bedömningen att det föreslagna tillståndsförfarandet inte strider mot artikel 9 i tjänstedirektivet.

Förslaget innehåller inte några sådana förbjudna krav som anges i artikel 14. Däremot innebär förslaget att endast vissa tjänste- leverantörer får starta tjänsteverksamheten. Av artikel 15.2 d följer att ett sådant krav endast får ställas om det är icke-diskriminerande, nödvändigt och proportionerligt. Bestämmelsen är inte tillämplig på krav som rör områden som omfattas av yrkeskvalifikationsdirek- tivet. Mäklare är i Sverige ett sådant reglerat yrke som omfattas av yrkeskvalifikationsdirektivet. Som nämnts är det dock endast kravet på tillfredsställande utbildning som omfattas av yrkeskvalifikations- direktivets bestämmelser. Övriga krav i tillståndsprövningen, exempel- vis kontrollen av att sökanden inte är försatt i konkurs, liksom själva tillståndsförfarandet omfattas av tjänstedirektivets regler och ska ut- värderas enligt dessa. Som framgått har vi gjort bedömningen att de krav som ställs är icke-diskriminerande, nödvändiga och propor- tionerliga. Förslaget bör därför inte strida mot tjänstedirektivet i denna del.

14EU-domstolens dom i mål C-212/11 Jyske Bank Gibraltar Ltd mot Administración del Estado.

171

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

Enligt artikel 15.7 i tjänstedirektivet ska medlemsstaterna anmäla förslag till nya lagar och andra författningar till kommissionen om de innebär att medlemsstaterna föreskriver att yrkesutövarna måste uppfylla vissa krav för att få utöva verksamheten. Bland annat ska en sådan anmälan göras om endast vissa tjänsteleverantörer på grund av verksamhetens särskilda karaktär får starta tjänsteverksamheten i fråga. Lagförslaget bör därför anmälas till kommissionen.

Tjänstedirektivets bestämmelser om frihet att tillhandahålla tjänster

Möjligheten att ställa upp krav för den som tillfälligt vill tillhanda- hålla sina tjänster i landet är mer begränsad än möjligheten att ställa upp särskilda krav för etablering. Undantag från principen om fri rörlighet för tillfälligt tillhandahållande av tjänster får endast ske om kraven är icke-diskriminerande, nödvändiga och proportionerliga (se artikel 16).

Enligt artikel 16.2 får medlemsstaterna inte begränsa friheten att tillhandahålla tjänster för tjänsteleverantörer som är etablerade i en annan medlemsstat genom att ställa vissa i artikeln angivna otillåtna krav. Till dessa krav hör att medlemsstaterna inte får kräva att tjänsteleverantörer från andra medlemsstater måste ha tillstånd eller skriva in sig i ett register innan de kan börja tillhandahålla sina tjänster (artikel 16.2 b). Detta gäller dock inte tillstånd eller regi- streringsförfaranden som föreskrivs i andra gemenskapsinstrument, t.ex. yrkeskvalifikationsdirektivet.15

Vår bedömning

En person som är verksam som mäklare i ett annat land inom EES och i Schweiz som tillfälligt vill utöva fastighetsmäklaryrket i Sverige är inte skyldig att ansöka om registrering. I stället ska han eller hon på förhand ge in en skriftlig underrättelse till Fastighetsmäklarinspek- tionen. Denna reglering har utformats i enlighet med kraven i yrkes- kvalifikationsdirektivet och kommer att gälla även för mäklare som

15Kommissionens handbok om genomförandet av tjänstedirektivet (2007), s. 38. Se även artikel 17.6.

172

SOU 2018:64

Särskild registrering för hyresförmedlare

omfattas av skyldigheten att registrera sig som särskilda hyresför- medlare. I övrigt innebär vårt förslag inte något hinder för en mäklare som är verksam i ett annat land inom EES eller i Schweiz att tillfälligt bedriva förmedlingsverksamhet i Sverige. Vi anser därför att för- slaget till ny registreringskategori inte strider mot bestämmelserna om frihet att tillhandahålla tjänster i tjänstedirektivet.

Enligt artikel 39.5 i tjänstedirektivet ska ett förslag anmälas till kommissionen om det innehåller krav som är tillämpliga på tjänste- leverantörer som är etablerade i ett annat land inom EU/EES och som vill tillhandahålla tjänster i Sverige utan att etablera sig här. Anmälan ska ske om tillämpningen av de nationella kraven skulle kunna strida mot principerna om icke-diskriminering, nödvändighet och proportionalitet. Vårt förslag innehåller inte några sådana krav och förslaget behöver därför inte anmälas enligt artikel 39.5.

Tjänstedirektivets bestämmelser om verksamheter på flera olika områden

Medlemsstaterna ska enligt artikel 25 i tjänstedirektivet säkerställa att tjänsteleverantörer inte åläggs krav som innebär att de endast får utöva en viss angiven verksamhet eller som inskränker möjligheten att utöva flera verksamheter gemensamt eller i partnerskap. Sådana krav får dock ställas på reglerade yrken om det är motiverat för att garantera deras oberoende och opartiskhet. Fastighetsmäklare är ett sådant reglerat yrke som omfattas av direktivet.

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en mäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Förbudet mot att ägna sig åt förtroenderub- bande verksamhet kommer att gälla även för mäklare med särskild registrering för hyresförmedlare. I svensk rätt är mäklarens roll som opartisk mellanman av central betydelse. Mäklaren fyller en viktig funktion vid förmedlingen och det är av stor vikt att framför allt konsumenter kan förlita sig på att mäklaren inte påverkas av ovid- kommande intressen. De bestämmelser som finns i 14 § fastighets- mäklarlagen bedöms därför förenliga med tjänstedirektivets bestäm- melser.16

16Se även prop. 2008/09:187 s. 168.

173

Särskild registrering för hyresförmedlare

SOU 2018:64

Förslaget till direktiv om proportionalitetsprövning före antagandet av ny reglering av yrken

För närvarande pågår förhandlingar om ett nytt direktiv om propor- tionalitetsprövning före antagandet av en ny reglering av yrken. Direktivet syftar till att inrätta en rättslig ram för proportionalitets- bedömningar för att undvika att oproportionerliga åtgärder antas. I ingressen till förslaget till direktiv framhålls att det är medlems- staternas sak att besluta om och på vilket sätt det finns anledning att reglera ett yrke, under förutsättning att det inte finns särskilda bestämmelser om detta i unionsrätten och att regleringen sker inom ramen för principerna om icke-diskriminering och proportionalitet.

Direktivet ska tillämpas på samma verksamheter som omfattas av yrkeskvalifikationsdirektivet och ska ses som ett komplement till det direktivet (artikel 2). Direktivet gäller alltså för alla medborgare inom samarbetsområdet och omfattar både egenföretagare och an- ställda som vill utöva ett reglerat yrke i en annan medlemsstat än den där de har förvärvat sina yrkeskvalifikationer. Med reglerat yrke avses samma sak som i yrkeskvalifikationsdirektivet (artikel 3).

Enligt direktivet ska medlemsstaterna se till att de behöriga myndigheterna, innan nya bestämmelser i lagar eller andra författ- ningar som begränsar tillträdet till eller utövandet av reglerade yrken införs, eller befintliga bestämmelser ändras, bedömer bestämmel- sernas proportionalitet i enlighet med de regler som fastställs i direktivet (artikel 4). Medlemsstaterna ska också bedöma om be- stämmelserna är nödvändiga och lämpliga för att säkerställa att det eftersträvade målet nås och att de inte går utöver vad som är nödvändigt för att nå detta mål (artikel 6). Vid bedömningen av bestämmelsernas nödvändighet och proportionalitet ska de behöriga myndigheterna särskilt beakta bl.a. följande:

–karaktären av riskerna för de mål av allmänt intresse som efter- strävas, i synnerhet riskerna för konsumenter, yrkesutövare eller tredje parter,

–bestämmelsens lämplighet,

–bestämmelsens nödvändighet, särskilt om befintliga bestämmelser av specifik eller mer generell karaktär, t.ex. produktsäkerhetslag- stiftning eller konsumentskyddsrätt, är otillräckliga för att skydda det mål som eftersträvas, och

174

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

anmäla detta till Fastighetsmäklarinspektionen (9 § fastighetsmäk- larförordningen). En mäklare som underlåter att anmäla sådana änd- ringar kan föreläggas av Fastighetsmäklarinspektionen att inkomma med dessa uppgifter. Skulle mäklaren inte rätta sig efter föreläggan- det kan han eller hon varnas eller få sin registrering återkallad.1 Även om Fastighetsmäklarinspektionen redan i dag bör ha relativt god kännedom om vilka fastighetsmäklarföretag som är verksamma på marknaden anser vi att ansvaret för att upplysa tillsynsmyndigheten inte enbart bör ligga på de i företaget verksamma mäklarna. Fastig- hetsmäklarföretaget bör ha ett eget ansvar för att upplysa Fastighets- mäklarinspektionen om verksamheten.

De krav som det reviderade fjärde penningtvättsdirektivet ställer på svensk lagstiftning utgör en annan anledning för att införa en registreringsskyldighet för mäklarföretagen. Som framgår av avsnitt 6.1 har vi gjort bedömningen att de svenska mäklarföretagen måste omfattas av direktivets tillämpningsområde om direktivets syfte ska uppnås. Direktivet ställer bl.a. krav på att det ska vara möjligt att pröva lämpligheten av ägare och personer i ledande befattning i de företag som omfattas av direktivet. En registreringsskyldighet skulle möjliggöra för Fastighetsmäklarinspektionen att göra denna pröv- ning redan innan mäklarföretaget påbörjar sin verksamhet. Om rätten till registrering förenas med vissa grundläggande krav, t.ex. att före- taget inte får vara i konkurs och att företaget ska vara redbart och i övrigt lämpat att utöva förmedlingsverksamhet i, kan Fastighets- mäklarinspektionen också i ett tidigt skede sålla bort oseriösa aktörer från marknaden.

Mot denna bakgrund föreslår vi att mäklarföretagen ska vara skyldiga att registrera sig. Förslaget påverkar inte fastighetsmäk- larens registreringsskyldighet. En fysisk person som bedriver sådan verksamhet som avses i 1 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska alltså också framöver vara skyldig att registrera sig hos Fastighetsmäklar- inspektionen även om han eller hon driver sin verksamhet i ett registrerat fastighetsmäklarföretag.

1Se Fastighetsmäklarinspektionens avgörande 2012-08-29:5.

178

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

Vilken registrering ska mäklarföretaget ha?

Det finns för närvarande två typer av registrering för mäklare, full- ständig registrering och registrering för hyresförmedlare. Vi föreslår att det därutöver ska införas en ny tredje registreringskategori, särskild registrering för hyresförmedlare, för mäklare som förmedlar hyres- rätter med en månadshyra på 10 000 euro eller mer (se avsnitt 7.3).

Vilken registrering mäklaren har styr vilket regelverk som gäller. En mäklare med fullständig registrering omfattas fullt ut av bestäm- melserna i fastighetsmäklarlagen och lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). För en mäklare med registrering för hyresförmedlare gäller inte penningtvättslagens bestämmelser och inte heller samtliga bestäm- melser i fastighetsmäklarlagen. Dessutom är kraven för registrering, t.ex. när det gäller försäkringsbeloppet i ansvarsförsäkringen och ut- bildningens innehåll, lägre ställda än för mäklare med fullständig registrering. En mäklare med särskild registrering för hyresförmed- lare ska i huvudsak omfattas av samma regelverk som registrerade hyresförmedlare, med den skillnaden att även penningtvättslagens bestämmelser ska gälla.

Det bör enlig vår uppfattning finnas olika registreringskategorier även för mäklarföretagen. Om det bara skulle finnas en registrer- ingskategori för mäklarföretag skulle det innebära att samtliga mäklar- företag skulle omfattas av penningtvättslagens bestämmelser, oav- sett om de mäklare som bedriver verksamhet i företaget omfattas av dessa bestämmelser. Detta behövs inte för att uppfylla kraven i det reviderade fjärde penningtvättsdirektivet, och är inte heller nödvän- digt av någon annan anledning. Vi anser i stället att motsvarande registreringskategorier som gäller för mäklare även bör gälla för mäklarföretagen.

Mäklarföretaget ska ha en fullständig registrering om någon mäk- lare i företaget ägnar sig åt yrkesmässig förmedling av all den egen- dom som anges i 1 § fastighetsmäklarlagen. Om samtliga mäklare i mäklarföretaget enbart ägnar sig åt yrkesmässig förmedling av hyres- rätter med en månadshyra som understiger 10 000 euro, ska mäklar- företaget registreras som hyresförmedlare. Om någon mäklare i mäklarföretaget har en sådan särskild registrering för hyresförmed- lare som tillåter förmedling av hyresrätter med en månadshyra på 10 000 euro eller mer, och det i företaget inte finns någon mäklare

179

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

som är skyldig att inneha en fullständig registrering, ska mäklar- företaget registreras som särskild hyresförmedlare.

Betydelsen av att ett mäklarföretag är registrerat

Fastighetsmäklarlagen ska gälla för registrerade mäklarföretag. Vilka civilrättsliga och näringsrättsliga regler som ska gälla för registrerade mäklarföretag återkommer vi till i avsnitt 9–11. Fastighetsmäklar- lagens bestämmelser torde även kunna tillämpas analogt om det i ett registrerat mäklarföretag bedrivs verksamhet som inte utgör för- medling i fastighetsmäklarlagens bemärkelse, eller om det förmedlas andra objekt än sådana som avses i 1 § fastighetsmäklarlagen. Det motsvarar vad som gäller för mäklare.2 Mäklarföretag med full- ständig registrering eller särskild registrering för hyresförmedlare ska också omfattas av penningtvättsreglerna.

Mäklarföretag som inte är registrerade står inte under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen, vilket innebär att inspektionen inte har någon möjlighet att ingripa med disciplinära åtgärder om före- taget åsidosätter skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Fastig- hetsmäklarinspektionen ska dock kunna förelägga ett oregistrerat mäklarföretag att registrera sig, om företaget omfattas av en sådan skyldighet. Följer mäklarföretaget inte ett sådant föreläggande ska Fastighetsmäklarinspektionen kunna förelägga företaget att upphöra med sin verksamhet (se avsnitt 11.2.2). De civilrättsliga bestämmel- ser som ska gälla för registrerade mäklarföretag torde också, i likhet med vad som gäller vid en oregistrerad mäklares förmedling, kunna tillämpas analogt för mäklarföretag som inte är registrerade.3 Detta torde främst få betydelse vid frågor om skadestånd.

Ett mäklarföretag ska betala ansökningsavgift och årlig avgift

Det förhållandet att Fastighetsmäklarinspektionen får ansvaret för att registrera mäklarföretag och utöva tillsyn över dessa kommer att innebära en ökad arbetsbörda för myndigheten. Det är därför natur-

2För mäklare, se prop. 2010/11:15 s. 45 och Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 1 § under rubriken ”Definitioner och tillämpningsområde”.

3Se prop. 2010/11:15 s. 45 och Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 1 § under rubriken ”Definitioner och tillämpningsområde”.

180

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

ligt att de företag som ansöker om registrering ska betala en ansök- ningsavgift. Även kostnaderna för tillsynsverksamheten bör täckas av avgifter, i form av en årlig avgift. Detta motsvarar vad som gäller för fastighetsmäklarna och på andra områden där det krävs tillstånd för att företag ska få bedriva verksamhet, t.ex. för revisionsbolag. I avsnitt 8.5.2 tar vi ställning till avgifternas storlek.

8.2Undantag från registreringsskyldigheten

Förslag: Registreringsskyldigheten ska inte gälla för advokat- bolag. Den ska inte heller gälla om mäklarna i mäklarföretaget enbart ägnar sig åt förmedling av hyresrätter till objekt med en månadshyra som understiger 10 000 euro och förmedlingen avser

1.kommunal förmedling av hyresrätter,

2.kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande,

3.förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,

4.förmedling av hyresrätter till lokaler, eller

5.förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor.

Skäl för förslaget

Vissa fastighetsmäklare är undantagna från registreringsskyldigheten

Vissa fastighetsmäklare är undantagna från skyldigheten att regi- strera sig. Det handlar dels om advokater, dels om fastighetsmäklare som enbart ägnar sig åt viss förmedling av hyresrätter. En mäklare som är undantagen från skyldigheten att registrera sig står inte under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen.

Enligt våra kommittédirektiv kan det finnas anledning att på mot- svarande sätt undanta vissa företag från fastighetsmäklarlagens krav på registrering. Det skulle enligt direktiven i så fall rimligen vara fråga om företag på vilka det redan ställs tillstånds- och tillsynskrav.

181

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

Advokatbolag ska undantas från kravet på registrering

En advokat som yrkesmässigt förmedlar fastigheter omfattas inte av fastighetsmäklarlagens krav på registrering. Däremot är lagens civil- rättsliga regler tillämpliga, i vart fall genom en analog tillämpning.4 Anledningen till att advokater är undantagna från kravet på regi- strering är att dessa redan står under tillsyn och kontroll av Advokat- samfundets styrelse och disciplinnämnd.5 En advokat som åsido- sätter sina plikter riskerar att meddelas en varning eller erinran eller, om omständigheterna är synnerligen försvårande, att uteslutas ur samfundet. Om det skulle uppkomma en konflikt mellan vad som utgör god advokatsed och vad som utgör god fastighetsmäklarsed torde Advokatsamfundets disciplinnämnd få tillämpa fastighets- mäklarlagens bestämmelser före sina egna vägledande regler om god advokatsed.6 Det kan framhållas att det i praktiken sällan förekom- mer att advokater bedriver sådan förmedlingsverksamhet som avses i 1 § fastighetsmäklarlagen. Detta beror på att Advokatsamfundet har ansett att det är oförenligt med god advokatsed att en advokat – oavsett i vilken form advokatrörelsen bedrivs – förmedlar fastigheter som inte har direkt samband med ett pågående advokatuppdrag.7

Enligt vår uppfattning bör den tillsyn och kontroll som Advokat- samfundet utövar över advokater i allt väsentligt vara tillräcklig för att säkerställa att advokater som bedriver förmedlingsverksamhet uppfyller de krav som ställs i fastighetsmäklarlagen. Huruvida pen- ningtvättsregelverket för advokater och advokatbolag lever upp till kraven i fjärde penningtvättsdirektivet har nyligen analyserats i en promemoria från finansdepartementet8. Där föreslås bl.a. att advokat- bolag uttryckligen ska ställas under Advokatsamfundets tillsyn av- seende regelverket för penningtvätt och finansiering av terrorism och att det ska vara möjligt att ingripa mot personer i ledningen av ett advokatbolag genom att besluta om sanktionsavgift och ett tillfälligt förbud att ha en sådan befattning. Frågan bereds för närvarande

4Se prop. 1994/95:14 s. 42, prop. 2010/11:15 s. 45, NJA 2000 s. 629 och Melin, Fastighets- mäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 1 § under rubriken ”Definitioner och tillämpningsområde”.

5Prop. 1983/84:16 s. 30. Att Advokatsamfundets styrelse och disciplinnämnd svarar för till- synen över advokatväsendet följer av 8 kap. 6 § rättegångsbalken.

6Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 5 §.

7Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 1 §, med hän- visning till Advokatsamfundets disciplinnämnds beslut i D-2007/1509.

8Tillsyn över och ingripanden mot advokatverksamhet vid tillämpning av penningtvätts- regelverket (Fi2018/02158/B, maj 2018).

182

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

inom Regeringskansliet. Något bärande skäl till att advokatbolag borde omfattas av en registreringsskyldighet och stå under tillsyn även av Fastighetsmäklarinspektionen finns enligt vår mening inte. Advokatbolag ska därför undantas från registreringsskyldigheten.

Vissa mäklarföretag i vilka mäklare bedriver förmedling av hyresrätter ska undantas från kravet på registrering

I 1984 års fastighetsmäklarlag var fastighetsmäklare som förmedlade hyresrätter generellt undantagna från lagens krav på registrering. Det ansågs då vara för långtgående att ställa upp krav på registrering för en självständig förmedlingsverksamhet av hyresrätter.9 I för- arbetena till lagen uttalade Lagrådet att hyresförmedling i praktiken är en från fastighetsförmedling fristående verksamhet och att skydds- behovet inte är lika uttalat som när det gäller förmedling av fastig- heter eftersom hyresförmedling inte i samma omfattning leder till kapitalinvesteringar.10

I början av 2000-talet ansåg regeringen emellertid att det fanns ett behov av ökad samhällskontroll och förbättrat konsumentskydd vid yrkesmässig förmedling av hyresrätter.11 Det infördes därför en gene- rell registreringsskyldighet även för fastighetsmäklare som enbart för- medlade hyresrätter. Vissa typer av förmedlingsverksamhet undantogs dock från registreringsskyldigheten, nämligen

–kommunal förmedling av hyresrätter,

–kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande,

–förmedling av hyresrätter för fritidsändamål,

–förmedling av hyresrätter till lokaler, och

–förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor.

I avsnitt 7 föreslår vi att undantaget från registrering inte ska gälla för mäklare som förmedlar hyresrätter med en månadshyra på 10 000 euro eller mer. En mäklare som förmedlar en hyresrätt där

9Prop. 1983/84:16 s. 62 f.

10Prop. 1983/84:16 s. 52.

11Prop. 2002/03:71 s. 10.

183

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

månadshyran uppgår till detta belopp ska alltså vara skyldig att regi- strera sig, även om han eller hon enbart förmedlar sådana hyresrätter som annars är undantagna från kraven på registrering. Samma sak ska gälla för det mäklarföretag i vilket mäklaren bedriver sin verk- samhet. I praktiken torde månadshyror på 10 000 euro eller mer nästan alltid avse lokaler, men det kan inte uteslutas att månadshyran för t.ex. fritidshus också kan överstiga detta gränsvärde. Vad som sägs nedan om undantag från registreringsskyldigheten gäller alltså inte om mäklare i mäklarföretaget förmedlar hyresrätter med en månads- hyra som motsvarar eller överstiger 10 000 euro.

Skälet till att tjänstemän som är anställda vid en kommunal bostadsförmedling inte omfattas av fastighetsmäklarlagens krav på registrering är att det finns andra bestämmelser som ska säkerställa insyn och kontroll för denna typ av verksamhet.12 Bland annat ska kommunfullmäktige, om en kommun lämnar över skötseln av en kommunal angelägenhet till ett helägt kommunalt bolag eller en stiftelse, utse samtliga styrelseledamöter, se till att det anges i bolagsordningen att fullmäktige får ta ställning till sådana beslut i verksamheten som är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt innan de fattas och se till att bolaget ger allmänheten in- syn i den verksamhet som genom avtal lämnas över till privata ut- förare (10 kap. 3 och 6 §§ kommunallagen [2017:725]). Vidare finns det i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) bestämmelser om rätten att ta del av handlingar hos aktiebolag, handelsbolag, eko- nomiska föreningar och stiftelser där kommuner eller landsting utövar ett rättsligt bestämmande inflytande (se t.ex. 2 kap. 3 § offentlighets- och sekretesslagen). Det kan även nämnas att det i 12 kap. jordabalken (1970:994), ofta kallad hyreslagen, finns vissa bestämmelser som avser att skydda hyresgäster från otillbörliga krav på ersättning i samband med bostadsförmedling eller uthyrning av lägenheter. Att ställa upp villkor om särskild ersättning för upp- låtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till sådan lägenhet är straffbart (65 § hyreslagen). I princip är det för- bjudet att ta ut ersättning vid förmedling av en bostadslägenhet. Sådan ersättning får endast tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling och ersättningen följer då en särskild taxa som finns i förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. År 2018 får ersättningen högst uppgå till 3 000 kronor för en lägenhet i ett en- eller

12Prop. 2002/03:71 s. 16.

184

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

flerfamiljshus och 1 000 kronor för ett möblerat eller omöblerat rum. När det gäller kö-avgift vid kommunal bostadsförmedling finns sär- skilda bestämmelser i lagen (2000:1383) om kommunernas bostads- försörjningsansvar. Vi anser att den insyn och kontroll som redan finns för denna typ av verksamhet är tillräcklig för att säkerställa att förmedlingsverksamheten bedrivs lagenligt. Mäklarföretag i vilka mäk- lare enbart ägnar sig åt kommunal bostadsförmedling bör därför undantas från kravet på registrering. Det kan anmärkas att det har hävdats att kommunal bostadsförmedling normalt bör vara undan- tagen från registreringsskyldigheten redan av det skälet att den inte omfattas av fastighetsmäklarlagens definition av vad som utgör för- medling.13

Inte heller personer som ägnar sig åt kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande omfattas av fastighetsmäklarlagens krav på registrering. Det kan t.ex. handla om studenter som arbetar ideellt med förmedling av bostäder åt andra studenter. Undantaget moti- verades i förarbetena med att sådan verksamhet ofta, i vart fall delvis, torde bygga på ideell verksamhet och att det var för långtgående att ställa upp krav på registrering för sådan verksamhet.14 Vi delar denna bedömning och anser att även det företag i vilket mäklaren bedriver sin verksamhet bör undantas från registreringsskyldigheten.

Någon registrering krävs inte heller när det är fråga om för- medling av hyresrätter för fritidsändamål eller hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor. Det handlar då om förmedling av hyresrätter som utgör annat än hyressökandes permanentboende, där den hyressökandes skyddsbehov inte kan anses vara lika starkt som vid förmedling av bostad för permanentboende. Vi gör mot den bakgrunden bedömningen att en registreringsskyldighet inte kan motiveras ur konsumentskyddshänsyn på samma sätt som om det hade varit fråga om en permanentbostad. Med hänsyn till att fastig- hetsmäklare som bedriver sådan verksamhet är undantagna från skyl- digheten att registrera sig är det enligt vår uppfattning inte heller nödvändigt att kräva att de mäklarföretag i vilka mäklarna är verk- samma ska vara skyldiga att registrera sig.

13Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 5 § under rubriken

”Punkten 1”.

14Prop. 2002/03:71 s. 16.

185

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

Särskilt om förmedling av hyresrätter till lokal

Slutligen är fastighetsmäklare som enbart ägnar sig åt förmedling av hyresrätter till lokaler undantagna från skyldigheten att registrera sig. När undantaget infördes framhöll regeringen att sådan förmedlings- verksamhet i regel riktar sig till näringsidkare eller andra juridiska personer och att det därför inte finns några boendesociala aspekter att ta hänsyn till och inte heller några konsumentskyddshänsyn att beakta.15

På senare tid har frågan dock väckts om förmedlare av hyresrätter till lokaler bör omfattas av skyldigheten att registrera sig. I SOU 2016:8 föreslog 2015 års penningtvättsutredning att förmedlare av hyres- rätter till lokaler skulle omfattas av penningtvättslagens bestämmelser och att fastighetsmäklare som ägnar sig åt sådan verksamhet skulle omfattas av fastighetsmäklarlagens bestämmelser om registrering. Enligt 2015 års penningtvättsutredning skulle det ligga i linje med penningtvättsregleringens syfte att kräva att denna grupp fastighets- mäklare uppfyller vissa grundläggande kriterier, som t.ex. att de inte har näringsförbud och har tillfredsställande utbildning. I betän- kandet jämförde utredningen sådan verksamhet med vad som gäller för företagsmäklare. Verksamhet som företagsmäklare fördes in som verksamhetsutövare i penningtvättslagen i samband med genom- förandet av det tredje penningtvättsdirektivet. Skälet till detta var att sådan verksamhet ofta har en direkt eller indirekt koppling till särskilt kontantintensiva verksamheter. 2015 års penningtvätts- utredning framhöll att det i och för sig inte kan tas för givet att de som enbart ägnar sig åt förmedling av hyresrätter till lokaler skulle vara utsatta för exakt samma risker för penningtvätt och finansiering av terrorism som fastighetsmäklare med fullständig registrering eller företagsmäklare, men att det finns stora likheter mellan verksam- heterna och att de sannolikt ger upphov till likartade problem.

Regeringen ansåg emellertid att det förslag som 2015 års penning- tvättsutredning lagt fram skulle kunna leda till att även företags- mäklarverksamhet, som i regel inte riktar sig mot konsumenter, skulle komma att omfattas av ett regelverk som i stor utsträckning motiveras av konsumentskyddshänsyn. Det framstod enligt reger- ingens mening inte som motiverat. Regeringen anförde vidare att frågan om gränsdragningen mot verksamheter där förmedling av hyresrätt

15Prop. 2002/03:71 s. 17.

186

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

kan ingå som en del i annan verksamhet inte hade varit föremål för en analys i utredningen.16 Regeringen ansåg därför att frågan om för- medlare av hyreslokaler ska underkastas registreringsskyldighet enligt fastighetsmäklarlagen borde blir föremål för ytterligare analys och överväganden innan ett förslag skulle kunna lämnas.

Hyresförmedlare som förmedlar hyresrätter med en månadshyra på 10 000 euro eller mer omfattas av det ändringsdirektiv till fjärde penningtvättsdirektivet som antogs i maj 2018 och som, med vissa undantag, ska vara genomfört senast den 10 januari 2020. För att tillgodose direktivets krav föreslår vi att det ska införas en ny registreringskategori, särskild registrering för hyresförmedlare, för mäklare som förmedlar hyresrätter där månadshyran uppgår till

10000 euro eller mer. En motsvarande registreringsskyldighet kom- mer då att gälla för det mäklarföretag som mäklaren är verksam i. Något krav på att även övriga hyresförmedlare ska omfattas av regel- verket följer inte av direktivet. Det finns alltså ingen skyldighet enligt direktivet att låta mäklarföretag i vilka mäklare bedriver förmedling av hyresrätter till lokaler omfattas generellt av penning- tvättsregelverket.

Med hänsyn till att förmedling av hyresrätter till lokaler kan omsätta stora belopp är det visserligen rimligt att utgå från att lokalhyresför- medlare är utsatta för större risker för att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism än andra hyresförmedlare. Denna risk bör dock motverkas redan genom att mäklare som förmedlar hyresrätter där månadshyran motsvarar eller överstiger

10000 euro kommer att omfattas av penningtvättslagens bestämmel- ser. Även mäklare som ägnar sig åt förmedling av hyresrätter till lokaler med en månadshyra som understiger detta belopp kan emeller- tid vara utsatta för risker för penningtvätt och finansiering av terror- ism. Det saknas dock underlag för att bedöma hur stora riskerna faktiskt är och att utreda riskerna låter sig inte göras inom ramen för denna utredning.

Vi anser således att det inte är nödvändigt att samtliga mäklar- företag som bedriver verksamhet med förmedling av lokaler ska om- fattas av penningtvättslagen för att kraven i ändringsdirektivet ska uppfyllas. Vi anser inte heller att det finns andra tillräckligt starka skäl för att ändå ställa samtliga dessa företag under detta regelverk. Eftersom förmedling av lokaler oftast riktar sig till näringsidkare och

16Prop. 2016/17:173 s. 203.

187

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

andra juridiska personer finns det inte heller anledning att införa en generell registreringsskyldighet för lokalhyresförmedlare för att stärka konsumentskyddet. Någon sådan skyldighet bör därför inte införas.

8.3Förutsättningar för registrering

8.3.1Ska det ställas upp särskilda krav för registrering?

Förslag: Fastighetsmäklarinspektionen ska pröva en ansökan om registrering. Endast mäklarföretag som uppfyller vissa förutsätt- ningar ska kunna registreras.

Skäl för förslaget: För att en fastighetsmäklare ska kunna registreras måste vissa förutsättningar vara uppfyllda. Sökanden får inte vara underårig, försatt i konkurs, underkastad näringsförbud eller ha för- valtare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken. Dessutom ska sökanden ha en ansvarsförsäkring, tillfredsställande utbildning, ha för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare samt vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare (6 § fastighetsmäklarlagen).

Kravet på registrering infördes genom 1984 års fastighetsmäklar- lag.17 I förarbetena angavs att det fanns skäl för en samhällelig tillsyn över mäklarkåren i dess helhet och att det då var nödvändigt att mäk- larna registrerades hos en myndighet. Att enbart registrera sig ansågs dock inte tillräckligt, utan rätten att bli registrerad skulle förenas med vissa krav.18

När nu fastighetsmäklarföretagen ska omfattas av en skyldighet att registrera sig är frågan om det på motsvarande sätt som gäller för mäklarna bör krävas tillstånd för att få bedriva förmedlingsverksam- het genom att det i lagen ställs upp särskilda krav för att ett företag ska kunna registreras. Alternativet är att införa ett rent anmälnings- förfarande, där det för registrering är tillräckligt att ett mäklar- företag som uppfyller vissa formella krav anmäler sin verksamhet till Fastighetsmäklarinspektionen.

Vad som främst talar för att det skulle kunna vara tillräckligt med en anmälningsplikt är att det inte framkommit något som tyder på

17Dessförinnan kunde den som drev mäklarverksamhet få auktorisation hos landets handels- kammare enligt kungörelsen (1947:336) om auktorisation av fastighetsmäklare.

18Prop. 1983/84:16 s. 9.

188

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

att det finns några direkta problem knutna till mäklarföretagen som sådana. Registrerade fastighetsmäklare står under tillsyn av Fastig- hetsmäklarinspektionen och måste registrera sig för att få bedriva yrkesmässig förmedlingsverksamhet. En mäklare som underlåter att registrera sig kan hållas straffrättsligt ansvarig. Eftersom registreringen bygger på en lämplighetsbedömning kan Fastighetsmäklarinspektio- nen redan på förhand pröva om sökanden är lämpad för att bedriva förmedlingsverksamhet och säkerställa att mäklaren har genomgått relevant utbildning. Det utgör en garanti för att uppdraget kan för- väntas bli fullgjort på ett professionellt sätt. Fastighetsmäklarinspek- tionen har också rätt att ingripa mot en registrerad fastighets- mäklare, om det i ett senare skede skulle visa sig att han eller hon inte uppfyller kraven för registrering. Sammantaget innebär detta att det är svårt för personer som inte är lämpliga som fastighetsmäklare att vara verksamma i branschen och i förlängningen därmed också svårt för oseriösa företag att verka på marknaden.

Det kan ändå finnas anledning att ställa upp vissa krav som för- utsättning för registrering. Den största fördelen med en tillstånds- reglering är att det ger tillsynsmyndigheten en möjlighet att på förhand bedöma om mäklarföretaget är en seriös aktör. Genom att ställa upp vissa grundläggande lämplighetskrav som förutsättning för registrering av mäklarföretag, t.ex. att mäklarföretaget har ordnad ekonomi och är redbart, kan tillsynsmyndigheten sålla bort näringsidkare som saknar tillfredsställande skydd för sin verksamhet och mäklarföretag som inte är lämpliga att bedriva förmedlingsverksamhet i. Ett ytter- ligare starkt skäl för en sådan reglering är att Fastighetsmäklarinspek- tionen redan i samband med att mäklarföretaget påbörjar sin verksam- het kan göra den lämplighetsprövning av ägare och personer i ledande ställning i mäklarföretaget som krävs enligt såväl det ursprungliga som det reviderade fjärde penningtvättsdirektivet (se avsnitt 10.3.3).

Ett system med en tillståndsplikt skulle vidare, till skillnad från ett system med en ren anmälningsplikt, innebära att Fastighets- mäklarinspektionen kan återkalla tillståndet om ett mäklarföretag inte längre uppfyller kraven på registrering. Det ger Fastighetsmäklar- inspektionen bättre möjligheter att ingripa mot mäklarföretaget än om företaget endast behöver anmäla sin verksamhet. Redan möjligheten att återkalla företagets registrering bör kunna få en viktig preventiv effekt på mäklarföretagens verksamhet. Det skulle också innebära att Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn över företagen kan bli mer

189

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

effektiv. En sådan reglering skulle kunna stärka konsumenternas skydd på marknaden och bidra till att minska de problem som konsumenterna upplever på området.19

Vi anser mot denna bakgrund att det är mest ändamålsenligt att ställa upp vissa krav som förutsättning för registrering. En tillstånds- plikt för mäklarföretagen kommer visserligen innebära en ökad administration och ökade kostnader för tillsynsmyndigheten. Det gäller inte minst under en inledande övergångsperiod när de mäklar- företag som redan är verksamma på marknaden ska ansöka om till- stånd att vara verksamma som mäklarföretag. Ett alltför administrativt betungande förfarande skulle kunna leda till att tillsynsmyndigheten får mindre tid för den faktiska tillsynen. Vi bedömer dock att fördelarna med en tillståndsreglering står i proportion till den ökade administrativa hantering som ett sådant system kan tänkas medföra och att den ökade administrationen inte utgör tillräckliga skäl för att avstå från en sådan reglering. Det är emellertid viktigt att så långt som möjligt underlätta tillsynsmyndighetens arbete genom en enkel och lättillgänglig lagstiftning.

8.3.2Vilka krav bör ställas för registrering?

Förslag: För att ett fastighetsmäklarföretag ska registreras ska krävas att företaget

1.inte är i konkurs eller likvidation,

2.har försäkring för skadeståndsansvar,

3.har för avsikt att vara yrkesverksamt som fastighetsmäklar- företag, och

4.är redbart och i övrigt lämpat att utöva förmedlingsverksam- het i.

19För närmare information om de problem som konsumenterna upplever på området, se avsnitt 5.4.

190

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

För att ett fastighetsmäklarföretag ska registreras ska också krävas att den som har ett kvalificerat innehav av andelar i ett mäklarföretag eller ingår i dess ledning inte i väsentlig utsträck- ning har åsidosatt skyldigheter i näringsverksamhet eller har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet.

Med ett kvalificerat innehav ska avses ett direkt eller indirekt ägande i ett företag, om innehavet, beräknat på det sätt som anges i 1 kap. 5 a § lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse, representerar tio procent eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över led- ningen av företaget.

Fastighetsmäklarinspektionen ska ges tillgång till sådana upp- gifter ur belastningsregistret som är nödvändiga för att myndig- heten ska kunna göra en lämplighetsprövning av personer som äger ett mäklarföretag eller ingår i dess ledning.

Bedömning: Det bör inte införas några begränsningar utöver lämplighetsprövningen när det gäller vem som får äga ett mäklar- företag eller ingå i dess ledning.

Skäl för förslaget och bedömningen

Mäklarföretaget ska inte få vara i konkurs eller likvidation

Ett grundläggande krav för att ett mäklarföretag ska kunna regi- streras måste vara att det har ordning på sin ekonomi. Att bedriva förmedlingsverksamhet i ett bolag som är i konkurs eller likvidation är inte lämpligt. Det bör därför gälla ett allmänt förbud mot att utöva förmedlingsverksamhet i ett bolag som är i konkurs eller likvidation. Ett företag som är i konkurs eller likvidation ska nekas registrering och registreringen för ett mäklarföretag som försätts i konkurs eller träder i likvidation ska återkallas. Ett motsvarande krav gäller för såväl fastighetsmäklare som för vissa andra juridiska personer som är underkastade registreringsskyldighet (se t.ex. 6 § fastighetsmäklar- lagen, 11 § revisorslagen [2001:883] och 2 kap. 6 § lagen [2005:405] om försäkringsförmedling).

191

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

Mäklarföretaget ska ha en ansvarsförsäkring

En fastighetsmäklare är skyldig att ha en ansvarsförsäkring. För mäklare med fullständig registrering ska försäkringen täcka en skade- ståndsskyldighet upp till 2 000 000 kronor, medan det för mäklare med registrering för hyresförmedlare är tillräckligt att försäkringen täcker skadeståndsskyldighet upp till 200 000 kronor. Kravet på ansvarsförsäkring är ett viktigt inslag i det konsumentskydd som fastighetsmäklarlagen syftar till.

I avsnitt 9 utvecklar vi vilka skyldigheter mäklarföretaget ska ha enligt fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen. Där föreslår vi bl.a. att mäklarföretag inte ska få köpa en fastighet som en mäklare i företaget har haft i uppdrag att förmedla och att företaget inte ska få ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet. Dessutom föreslår vi att mäklarföretagen ska ha ett övergripande ansvar att verka för att de mäklare som bedriver verksamhet i företagen uppfyller sina skyldig- heter enligt fastighetsmäklarlagen. Ett mäklarföretag som åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen ska kunna bli ersättningsskyldigt mot mäklarens köpare och säljare (se avsnitt 9.5).

Det huvudsakliga ansvaret för att förmedlingsuppdraget utförs i enlighet med fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed ska även framöver ligga på den mäklare som ansvarar för uppdraget. Det är också mäklaren som primärt ska kunna hållas skadeståndsansvarig för en skada som uppkommer på grund av att han eller hon åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen. Konsumentskyddet är därför i allmän- het tillgodosett genom den ansvarsförsäkring som mäklaren är skyl- dig att ha.

I undantagsfall kan det dock förekomma att endast mäklarföre- taget är ersättningsskyldigt eller att den skadelidande väljer att rikta sitt anspråk mot mäklarföretaget i en situation där mäklaren och mäklarföretaget är solidariskt skadeståndsskyldiga för samma skada. Även i dessa fall är det av stor vikt att konsumenten kan vara säker på att skadeståndet betalas och att utbetalningen inte är beroende av om företaget har god ekonomi eller inte. För att trygga den skade- lidandes rätt till ersättning bör det vara en förutsättning för regi- strering att mäklarföretaget har en ansvarsförsäkring. Detta bör också kunna bidra till att konsumenten uppfattar registreringen som den kvalitetsstämpel som den är avsedd att innebära.

192

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

Vi återkommer i avsnitt 8.5.4 till vilka krav som bör ställas på försäkringen.

Mäklarföretaget ska ha för avsikt att vara yrkesverksamt som fastighetsmäklarföretag

På motsvarande sätt som gäller för fastighetsmäklare bör en för- utsättning för registrering vara att mäklarföretaget har för avsikt att vara verksamt som ett mäklarföretag. Några skäl för att ett företag som inte avser att bedriva sådan verksamhet ska kunna registreras eller upprätthålla en registrering finns inte.

Fastighetsmäklarinspektionen bör normalt kunna utgå från att ett mäklarföretag som ansöker om registrering har för avsikt att vara verksamt som mäklarföretag. Även om det vid ansökningstidpunk- ten inte finns några mäklare knutna till företaget bör mäklarföretaget därför kunna registreras. Skulle Fastighetsmäklarinspektionen miss- tänka att mäklarföretaget inte har en sådan avsikt bör inspektionen ge mäklarföretaget tillfälle att yttra sig innan tillsynsmyndigheten fattar beslut i frågan om registrering ska ske.

Bestämmelsen kan förväntas få störst betydelse när det i ett regi- strerat mäklarföretag inte längre bedrivs någon förmedlingsverk- samhet. Som beskrivs närmare i avsnitt 11.2.3 ska detta utgöra grund för avregistrering. Om det inte finns några anställda mäklare i före- taget eller om det inte har bedrivits någon verksamhet i företaget under viss tid bör det tala för att företaget inte har för avsikt att vara verksamt som mäklarföretag. Det förhållandet att det under en kortare period inte bedrivs någon förmedlingsverksamhet i företaget innebär dock inte att mäklarföretaget automatiskt ska fråntas sin registrering. Avgörande är i stället om mäklarföretaget har för avsikt att vara yrkesverksamt som fastighetsmäklarföretag. En sådan be- dömning får göras i varje enskilt fall. Om mäklarföretaget har varit overksamt under längre tid bör det dock krävas starka skäl för att företaget ska kunna bibehålla sin registrering.

193

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

Mäklarföretaget ska vara redbart och i övrigt lämpat att utöva förmedlingsverksamhet i

Även i andra fall än när ett mäklarföretag är i konkurs eller i lik- vidation kan det vara olämpligt att bedriva förmedlingsverksamhet i företaget. För att säkerställa att endast mäklarföretag som är seriösa får rätt att bedriva förmedlingsverksamhet bör det därför krävas att företaget är redbart och i övrigt lämpat att utöva förmedlings- verksamhet i.

Vid bedömningen av om mäklarföretaget är lämpligt bör beaktas om det tidigare har åsidosatt skyldigheter enligt de lagar och för- fattningar som reglerar verksamheten. I första hand avses regleringen i fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen samt till dessa knutna författningar och föreskrifter. Men även åsidosättande av annan lagstiftning bör kunna beaktas, liksom sökandens vilja att fullgöra sina skyldigheter mot det allmänna. Har sökande tidigare underlåtit att betala skulder eller på annat sätt misskött sina skyldigheter i näringsverksamhet eller i andra ekonomiska angelägenheter kan det innebära att det inte är lämpligt att bedriva förmedlingsverksamhet i företaget. Detsamma gäller om sökanden har ägnat sig åt oseriös verksamhet eller om de i mäklarföretaget verksamma fastighetsmäk- larna har misskött sina uppdrag och företaget har underlåtit att ingripa mot mäklarnas beteende eller underlättat misskötsamheten.

Lämplighetsprövning av företagets ägare och ledning

En viktig anledning till att mäklarföretagen ska omfattas av bestäm- melserna i fastighetsmäklarlagen och penningtvättslagen är de krav som ändringsdirektivet till det fjärde penningtvättsdirektivet ställer på svensk lagstiftning. Det innefattar bl.a. ett krav på att kunna göra en lämplighetsprövning av ägare och personer som sitter i styrelsen i ett mäklarföretag. För att tillgodose detta föreslår vi att den som i väsentlig utsträckning har åsidosatt skyldigheter i näringsverksam- het eller som har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet inte ska få äga eller ingå i ledningen i ett mäklarföretag (se avsnitt 10.3.3).

Med ägare ska avses den som har ett kvalificerat innehav av andelar i den juridiska personen. Med kvalificerat innehav ska avses ett direkt eller indirekt ägande i ett företag som, beräknat på det sätt som anges i 1 kap. 5 a § lagen om bank- och finansieringsrörelse,

194

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

representerar tio procent eller mer av innehavet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av företaget. Med en person som ingår i verksamhetens ledning ska avses styrelseledamöter och i förekommande fall verkställande direk- tör eller annan som på motsvarande sätt kan företräda den juridiska personen samt deras ersättare respektive ställföreträdare.

Fastighetsmäklarinspektionen ska löpande pröva lämpligheten av ägare och personer i ledande ställning. En sådan prövning bör emel- lertid även göras i samband med att mäklarföretaget ansöker om registrering. Det vore otillfredsställande om Fastighetsmäklarinspek- tionen skulle behöva registrera ett mäklarföretag även om det vid prövningen framkommer att någon i ledningen inte uppfyller lämp- lighetsprövningen, bara för att omedelbart därefter inleda ett till- synsärende som resulterar i avregistrering.

Varje misskötsamhet bör inte leda till nekad registrering. I stället ska en bedömning göras i varje enskilt fall. Prövningen bör anpassas till den aktuella personens funktion i verksamheten. Särskild hänsyn bör tas till om personen har åsidosatt de lagar som reglerar mäklarnas verksamhet. Har en ägare eller person i ledande befattning tidigare varit registrerad som fastighetsmäklare, men fått sin registrering återkallad på grund av att han eller hon inte uppfyllde de krav på lämplighet som ställs för att kunna upprätthålla en registrering, kan detta utgöra ett sådant åsidosättande av skyldigheter i näringsverk- samhet som kan leda till nekad registrering. Samma sak gäller om personen har dömts för att ha yrkesmässigt förmedlat fastigheter i strid mot vad som föreskrivs om registrering i fastighetsmäklarlagen, även om påföljden för brottet normalt bestäms till böter. Eko- nomisk brottslighet bör också tas på stort allvar. Detsamma gäller upprepade överträdelser och överträdelser som har begåtts inom den senaste femårsperioden. Överträdelser som ligger längre tillbaka i tiden, och överträdelser av mindre allvarlig beskaffenhet, som inte avser brott mot fastighetsmäklarlagen eller ekonomisk brottslighet, bör inte medföra att registreringen nekas.

Fastighetsmäklarinspektionen har i dag rätt att få tillgång till upp- gifter ur belastningsregistret för att kunna pröva om en person är lämplig att registreras som fastighetsmäklare. Någon möjlighet att få tillgång till belastningsregistret för att kontrollera lämpligheten av en person som äger mäklarföretaget eller ingår i dess ledning finns dock inte. Både det ursprungliga fjärde penningtvättsdirektivet och

195

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

ändringsdirektivet kräver att medlemsstaterna ska se till att behöriga myndigheter kontrollerar huruvida det i kriminalregistret finns upp- gift om att den berörda personen har en relevant fällande dom mot sig (artikel 62.2). I förarbetena till den nuvarande penningtvätts- lagen uttalas att för att genomföra det fjärde penningtvättsdirektivet direktivet krävs det att tillsynsmyndigheterna har tillgång till belast- ningsregistret i sådan utsträckning att de kan kontrollera om per- soner som är föremål för en lämplighetsprövning har dömts för brott inom relevanta områden.20 Fastighetsmäklarinspektionen bör därför ges tillgång till sådana uppgifter ur belastningsregistret som är nöd- vändiga för att myndigheten ska kunna göra denna bedömning.

Det bör inte införas några formella begränsningar när det gäller vem som får äga eller driva ett mäklarföretag

Det finns inte några lagbestämmelser som reglerar i vilken verksam- hetsform fastighetsmäklare får bedriva sin verksamhet och inte heller några formella krav beträffande vem som får äga en juridisk person i vilken en fastighetsmäklare bedriver verksamhet. Varken Fastighetsmäklarinspektionen eller någon av de två branschorgani- sationerna på marknaden, Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklar- förbundet, har utfärdat några riktlinjer eller rekommendationer i dessa avseenden. Vi har övervägt om det bör införas en formell begränsning när det gäller vem som får äga ett mäklarföretag och ingå i dess ledning. En sådan reglering finns redan i dag för vissa andra yrkeskategorier, bl.a. revisorer och advokater. För att kunna registrera ett revisionsbolag krävs t.ex. att verksamheten drivs som ett aktiebolag eller ett handelsbolag. Dessutom måste en viss andel av ägarna och styrelseledamöterna vara revisorer. I ett advokatbolag får endast advokat vara delägare eller bolagsman, om inte advokat- samfundets styrelse medger undantag.

Det kan nämnas att det innan 1984 års fastighetsmäklarlag trädde

ikraft fanns rekommendationer som tog sikte på hur fastighetsmäk- larna skulle bedriva sin verksamhet. Rekommendationerna hade antagits år 1973 av Centrala Fastighetsmäklarnämnden, som var ett rådgivande organ till landets handelskamrar och som vid den tiden

20Prop. 2016/17:173 s. 356.

196

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

utövade tillsyn över auktoriserade mäklares verksamhet. Enligt re- kommendationerna kunde en auktoriserad mäklare bedriva sin verk- samhet i ett handelsbolag eller ett aktiebolag, men som utgångs- punkt krävde detta bl.a. att den auktoriserade mäklaren innehade samtliga aktier i bolaget, att samtliga delägare och bolagets ställ- företrädare var auktoriserade fastighetsmäklare och att det fanns en ansvarsförsäkring som täckte den förlust som den auktoriserade mäklaren och de anställda kunde orsaka klienter och andra i mäklar- rörelsen.21

I vilken utsträckning dessa rekommendationer faktiskt följdes har inte gått att utröna. Det går dock att konstatera att det i dag är vanligt att andra än registrerade fastighetsmäklare äger mäklar- företag och sitter i företagens styrelse. Ofta motiveras detta med att det finns ett behov av att ha personer i ledningen som har special- kompetens och erfarenhet av att driva bolag. Att begränsa möjlig- heterna för andra än fastighetsmäklare att äga ett mäklarföretag eller ingå i dess ledning skulle medföra en mycket stor omställning för mäklarföretagen. I praktiken skulle det innebära att vissa företag skulle bli tvungna att byta ut såväl ägare som ledning. En sådan utveckling är inte önskvärd och ligger inte heller i linje med vårt uppdrag. Av våra kommittédirektiv följer i stället att vi inte mer än nödvändigt bör göra ingrepp i de rådande förhållandena på fastig- hetsmäklarområdet och att de typer av mäklarbolag som i dag bedriver verksamhet med fastighetsförmedling ska kunna fortsätta med det. Vi anser därför att det inte bör införas någon begränsning när det gäller vem som får äga ett mäklarbolag eller ingå i dess ledning.

8.4Utländska mäklarföretag och EU-rättsliga överväganden

Förslag: Mäklarföretag som är etablerade i andra länder än Sverige inom EU/EES eller i Schweiz som tillfälligt verkar i landet ska inte behöva registrera sin verksamhet.

Bedömning: Förslagen är förenliga med EU-rätten. Anmälan bör ske enligt artikel 15.7 i tjänstedirektivet.

21Se SOU 1981:102 s. 263 f.

197

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

Skäl för förslaget och bedömningen

Fastighetsmäklarlagen ska tillämpas även på utländska mäklarföretag

Fastighetsmäklarlagen är tillämplig om en väsentlig del av fastighets- mäklarens uppdrag utförs i Sverige. Det innebär att en utländsk mäk- lare normalt är skyldig att registrera sig hos Fastighetsmäklarinspek- tionen om han eller hon förmedlar fastigheter i Sverige. Undantag från registreringsskyldigheten görs dock för mäklare som kommer från andra länder inom EES eller i Schweiz som endast bedriver tillfällig verksamhet i landet.

När en utländsk mäklare omfattas av fastighetsmäklarlagens till- lämpningsområde kommer det mäklarföretag som han eller hon är verksam i att omfattas av lagens definition av mäklarföretag, vilket får till följd att fastighetsmäklarlagens regler om registrering och tillsyn kommer att gälla för företaget. Det ligger dock i sakens natur att tillsynen över utländska mäklarföretag är begränsad till de aspek- ter som i något avseende rör Sverige.

Eftersom den föreslagna regleringen kommer att påverka mäklar- företag som är etablerade i andra länder inom EES och EU finns det anledning att undersöka hur detta förhåller sig till bestämmelserna i yrkeskvalifikationsdirektivet, tjänstedirektivet och förslaget till direk- tiv om proportionalitetsprövning före antagandet av ny reglering av yrken. En utförligare redogörelse för innehållet i dessa direktiv finns i avsnitt 7.4.

Tjänstedirektivet

Tjänstedirektivet gäller både för fysiska och juridiska personer som tillhandahåller tjänster. Mäklarverksamhet omfattas av direktivets tjänstebegrepp. I direktivet behandlas både rätten att etablera sig i ett medlemsland och friheten att tillhandahålla tjänster i en annan med- lemsstat än den där tjänsteleverantören är etablerad.

Tjänstedirektivets bestämmelser om etablering

För att få ställa upp tillståndskrav för etablering krävs att kraven är icke-diskriminerande, motiverade av tvingande hänsyn till allmän- intresset och att det eftersträvade målet inte kan uppnås med en

198

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

mindre begränsande åtgärd (artikel 9). Därutöver ska tillståndsför- farandet grundas på kriterier som hindrar de behöriga myndig- heterna från att göra en godtycklig bedömning. Villkoren för att be- vilja tillstånd ska vara klara och entydiga, objektiva, öppna för insyn och tillgängliga samt offentliggjorda i förväg (artikel 10). Detta inne- bär att kriterierna måste vara enkla för alla att förstå och kriterierna får inte göra det möjligt för myndigheterna att fatta godtyckliga beslut.22

Vi har gjort bedömningen att en tillståndsreglering är nödvändig för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna bedriva en effektiv tillsyn över mäklarföretagen, något som i förlängningen kan förväntas stärka skyddet för konsumenterna och leda till att de problem som konsumenterna upplever på bostadsmarknaden minskar. Kravet på registrering ställs alltså upp av hänsyn till konsumentskyddet, vilket innebär att det är motiverat av tvingande hänsyn till allmänintresset (se artikel 4.8). Dessutom behövs tillståndsregleringen för att svensk rätt ska motsvara de krav som EU:s penningtvättsdirektiv ställer på att kunna göra en lämplighetsprövning av ägare och personer som sitter i ledningen i ett mäklarföretag. Att åstadkomma detta genom en mindre begränsande åtgärd än ett tillståndsförfarande, t.ex. genom ett anmälningsförfarande, bedömer vi inte vara möjligt. Detta har utvecklats i avsnitt 8.3.1.

Skyldigheten att registrera sig vid etablering ska gälla oavsett om mäklarföretaget har sitt säte i Sverige eller utomlands. Lagstift- ningen är således inte diskriminerande. Precis som för mäklare kom- mer bestämmelserna om registrering att införas i lag och förordning. Kriterierna kommer därigenom att vara tydliga och offentliggjorda i förväg. Kriterierna är dessutom utformade på ett sådant sätt att de hindrar Fastighetsmäklarinspektionen från att göra en godtycklig bedömning.

I artikel 14 anges vissa krav som inte får ställas för utövande av tjänsteverksamhet på landets territorium. Enligt artikel 14.7 är det inte tillåtet för medlemsstaterna att kräva att tjänsteleverantören måste vara försäkrad hos en aktör som är etablerad inom landets territorium. Detta hindrar dock inte medlemsstaterna från att kräva försäkring. Ett sådant krav får ställas bl.a. för tjänsteleverantörer vars tjänster utgör en direkt och särskild risk för tjänstemottagarens eko- nomiska trygghet (se artikel 23).

22Kommissionens handbok om genomförandet av tjänstedirektivet (2007), s. 25.

199

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

Enligt vårt förslag ska ett mäklarföretag vara skyldigt att ha en ansvarsförsäkring för att kunna registreras. Detta syftar till att skydda konsumenter från ekonomisk skada i samband med utövandet av tjänsten. Något krav på att ansvarsförsäkringen måste tecknas hos ett svenskt försäkringsföretag föreslås inte. Förslaget strider därför inte mot artikel 14 i tjänstedirektivet.

Artikel 15 innehåller en uppräkning av vissa krav som endast får ställas om de är icke-diskriminerande, nödvändiga och proportio- nerliga. Medlemsstaterna får t.ex. inte ställa krav som innebär att endast vissa tjänsteleverantörer på grund av verksamhetens särskilda karaktär får starta tjänsteverksamheten i fråga, med undantag för krav rörande områden som omfattas av yrkeskvalifikationsdirektivet eller som föreskrivs i andra gemenskapsinstrument (artikel 15.2 d). Fastighetsmäklare är i Sverige ett sådant reglerat yrke som omfattas av yrkeskvalifikationsdirektivet. Det föreslagna registreringsför- farandet för mäklarföretag innefattar inte någon prövning av yrkes- kvalifikationer enligt yrkeskvalifikationsdirektivet. Samtliga de krav som ställs som förutsättning för registrering måste därför uppfylla kraven på icke-diskriminering, nödvändighet och proportionalitet.

Skyldigheten för ett mäklarföretag att registrera sig ska gälla oberoende av företagets nationalitet eller var det har sitt säte. Skyl- digheten att registrera sig är alltså icke-diskriminerande på så sätt att den gäller oavsett om mäklarföretaget är baserat i Sverige eller utom- lands. Som framhållits är det övergripande syftet med förslaget att skydda konsumenterna på marknaden, vilket innebär att det är moti- verat av tvingande hänsyn till allmänintresset. Som nämnts har vi övervägt ett mindre ingripande förfarande, men kommit fram till att rätten till registrering bör förenas med vissa krav. Vi anser därför inte att kraven för att uppnå målet går utöver vad som är nödvändigt. Detta innebär att vi gör bedömningen att förslaget inte strider mot artikel 15 i direktivet. Förslaget bör däremot anmälas till kommis- sionen enligt artikel 15.7.

200

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

Frihet att tillhandahålla tjänster

Möjligheten att ställa upp krav på den som tillfälligt vill tillhanda- hålla sina tjänster i landet är mer begränsad än möjligheten att ställa upp särskilda krav för etablering. Sådana krav får endast ställas upp om det kan motiveras med hänsyn till allmän ordning, allmän säkerhet, folkhälsa eller miljöskydd. Genom vårt förslag kommer mäklarföretagen att omfattas av en tillståndsplikt. Det utgör en sådan inskränkning som omfattas av artikel 16.2 b i direktivet.

Enligt artikel 16.3 är det tillåtet att ställa krav på hur en tjänste- verksamhet bedrivs, om det är nödvändigt för att säkerställa allmän ordning, allmän säkerhet, folkhälsa eller miljöskydd. Medlems- staterna är förhindrade att hänvisa till andra skäl som avser allmän- intresset. EU-domstolen har genomgående tolkat dessa begrepp i snäv mening och ansett att det måste finnas ett verkligt och allvarligt hot mot samhällets grundläggande intressen, och att det åligger den medlemsstat som hänvisar till dessa skäl att bevisa att risken före- ligger.23 Artikel 16 hindrar inte att medlemsstaterna bibehåller sina krav för nationella aktörer. Däremot kan det krävas ändringar i de nationella reglerna i syfte att upphäva krav som är särskilt avsedda för tjänsteleverantörer som är etablerade i andra medlemsstater.24

Möjligheten att ställa upp krav på den som tillfälligt vill tillhanda- hålla sina tjänster i landet är alltså mer begränsad än möjligheten att ställa upp särskilda krav för etablering. Vårt förslag att låta mäklar- företagen omfattas av en tillståndsplikt motiveras av hänsyn till kon- sumentskyddsintresset. Vi anser vidare att det är en ändamålsenlig lös- ning för att svensk rätt fullt ut ska uppfylla kraven i det reviderade fjärde penningtvättsdirektivet. EU-domstolen har emellertid ställt strikta krav för att en begränsning av friheten att tillhandahålla tjänster ska vara tillåten. Vi gör bedömningen att det inte finns tillräckligt starka skäl för att föreslå en sådan begränsning. För att tillgodose direktivets regler om fri rörlighet bör det därför vara tillåtet för företag som är etable- rade som mäklarföretag i andra länder inom EU/EES att tillfälligt verka i Sverige utan att behöva registrera sin verksamhet i landet. Detta innebär visserligen att Fastighetsmäklarinspektionen inte kommer att göra någon lämplighetsprövning av ägare och personer som sitter i

23Kommissionens handbok om genomförandet av tjänstedirektivet (2007), s. 36.

24Kommissionens handbok om genomförandet av tjänstedirektivet (2007), s. 35.

201

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

8.5Ändringar i fastighetsmäklarförordningen

8.5.1Uppgifter som ska framgå av ansökan

Förslag: Vilka uppgifter en ansökan om registrering som fastig- hetsmäklarföretag ska innehålla och vilka handlingar som ska fogas till en sådan ansökan ska framgå av fastighetsmäklarförordningen.

Fastighetsmäklarinspektionen ska ha rätt att meddela närmare föreskrifter om bevis beträffande ansvarsförsäkring.

Skäl för förslaget: I likhet med vad som gäller för fastighetsmäklare bör ansökningsförfarandet för mäklarföretag regleras närmare i fastighetsmäklarförordningen. En ansökan om registrering som fastig- hetsmäklarföretag ska vara skriftlig och innehålla uppgifter som gör att företaget kan identifieras. Att detta inte hindrar att mäklarföretaget ansöker elektroniskt framgår av avsnitt 12. Av ansökan bör framgå företagets namn, verksamhetsform och organisationsnummer eller, om organisationsnummer saknas, något annat identifikationsnummer. Dessutom bör företaget vara skyldigt att ange en kontaktperson, postadress, e-postadress, telefonnummer och, i förekommande fall, webbplats.

För att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna göra en lämplig- hetsprövning av ägare och personer i ledande ställning i mäklar- företaget bör ansökan även innehålla namn, personnummer och adress för den som har ett kvalificerat innehav av andelar i mäklar- företaget eller ingår i dess ledning. Om personnummer saknas ska i stället samordningsnummer eller, om även detta saknas, födelse- datum anges. Om det är en juridisk person som har ett kvalificerat innehav av andelar i mäklarföretaget ska företagets organisations- nummer eller, om organisationsnummer saknas, något annat identi- fikationsnummer anges.

Till ansökan om registrering ska mäklarföretaget bifoga bevis om att det har ansvarsförsäkring. Fastighetsmäklarinspektionen bör ges rätt att meddela närmare föreskrifter om bevisets innehåll. Till ansökan bör även bifogas handlingar som gör det möjligt för Fastig- hetsmäklarinspektionen att bedöma om förutsättningarna för regi- strering är uppfyllda.

203

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

8.5.2Avgifter

Förslag: Vid prövning av en ansökan om registrering som mäk- larföretag ska avgiftsklass 4 i avgiftsförordningen (1992:191) tillämpas. Storleken på den årliga avgiften bör vara densamma som den årliga avgift som gäller för mäklarna.

Mäklarföretaget ska betala årlig avgift från och med kalender- året efter registreringsåret. Om den årliga avgiften inte betalas inom föreskriven tid, ska Fastighetsmäklarinspektionen skicka en påminnelse till mäklarföretaget med en uppmaning att betala inom viss tid. För detta ska Fastighetsmäklarinspektionen ha rätt att ta ut påminnelseavgift.

Skäl för förslaget

Avgifterna bör inte differentieras

Vi har redan i avsnitt 8.1 föreslagit att mäklarföretagen ska betala ansökningsavgift och en årlig avgift. Enligt våra direktiv ska vi även analysera och ta ställning till vilken nivå respektive avgift ska ligga på och om det finns skäl för differentierade avgifter beroende på vilken företagstyp eller storlek på verksamhet det handlar om.

Vi tar inledningsvis ställning till om det finns anledning att ta ut olika stora avgifter t.ex. beroende på mäklarföretagets bolagsform, vilken typ av verksamhet som mäklarföretaget bedriver eller stor- leken på mäklarföretaget.

Det främsta skälet för att differentiera avgifterna är att ett till- synsärende mot ett större mäklarföretag kan förväntas ta mer resur- ser i anspråk än ett tillsynsärende mot ett mindre företag. Vid en granskning av t.ex. ett aktiebolag med flera anställda kommer Fastighetsmäklarinspektionen ha ett betydligt större material att gå igenom än vid en granskning mot ett mindre handelsbolag eller fåmansaktiebolag. Även prövningen av om ett mäklarföretag upp- fyller kraven på registrering skulle kunna påverkas av företagets storlek, bl.a. eftersom Fastighetsmäklarinspektionen ska göra en lämplighetsprövning av ägare och ledning i företaget och det normalt sett finns fler sådana personer i ett större företag än i ett mindre.

204

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

Varken ansökningsavgiften eller den årliga avgiften kommer emellertid att uppgå till några betydande summor och det är knap- past görligt att differentiera avgifterna på ett sådant sätt att den avspeglar tillsynsmyndighetens arbetsinsats i det enskilda fallet. En differentiering av avgifterna riskerar också att leda till gränsdrag- ningsproblem och tröskeleffekter. Det gäller inte minst med hänsyn till att personalomsättningen i branschen är stor, vilket gör det svårt att differentiera avgiften efter antalet anställda. Det framstår inte heller som lämpligt att differentiera avgiften med hänsyn till mäk- larföretagets årliga omsättning. Vi anser i stället att avgiften bör vara densamma för alla mäklarföretag, oavsett hur stort bolaget är och oberoende av i vilken företagsform den bedrivs. Det finns inte heller skäl att ta ut olika stora avgifter beroende på vilken typ av registrer- ing ett mäklarföretag har. Någon sådan differentiering görs för övrigt inte heller för enskilda fastighetsmäklare.

Avgifternas storlek

Nästa fråga att ta ställning till är hur stor ansökningsavgiften och den årliga avgiften ska vara. Avgifterna ska täcka Fastighetsmäklarinspek- tionens kostnader för verksamheten (full kostnadstäckning). Fastig- hetsmäklarinspektionen disponerar dock inte över sina avgiftsintäk- ter, utan levererar dessa till staten och får i stället ett anslag.26

För fastighetsmäklare uppgår ansökningsavgiften år 2018 till 2 300 kronor (7 § fastighetsmäklarförordningen som hänvisar till avgiftsklass 4 i avgiftsförordningen). Den årliga avgiften för år 2018 är 3 250 kronor (8 § fastighetsmäklarförordningen).

Det är inte enkelt att beräkna hur stora avgifterna för mäklar- företagen behöver vara för att de ska täcka Fastighetsmäklarinspek- tionens kostnader för verksamheten. Det har bl.a. att göra med att det är svårt att uppskatta hur mycket resurser ett tillsynsärende mot ett mäklarföretag kommer att ta i anspråk. Dessutom saknas det till- förlitliga uppgifter om hur många mäklarföretag som finns på marknaden.

Fastighetsmäklarinspektionens har förklarat att det är svårt att beräkna tidsåtgången för att granska ett företag, men har uppskattat

26Fastighetsmäklarinspektionens årsredovisning för år 2017 s. 11 f.

205

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

dator, telefon och it-system, och kostnader för att uppdatera myn- dighetens ärendehanteringssystem. Kostnaden för att uppdatera ärendehanteringssystemet uppskattas till mellan 200 000 kronor och 300 000 kronor. Denna kostnad belastar tillsynen och skrivs av på tre år. Det kan även uppkomma ökade kostnader för hyra av lokaler.

Storleken på ansökningsavgiften

Den prövning som Fastighetsmäklarinspektionen ska göra i sam- band med att ett mäklarföretag ansöker om registrering är i stort sett densamma som vid en prövning av en ansökan från en fysisk mäk- lare. Det handlar om att kontrollera att företaget har ansvarsför- säkring och att det är redbart och i övrigt lämpat att bedriva för- medlingsverksamhet i. Fastighetsmäklarinspektionen ska visserligen även göra en lämplighetsprövning av ägare och personer i ledande befattning. Ofta är ägare och personer i ledningen dock verksamma som mäklare, vilket innebär att deras lämplighet redan är under löpande prövning av Fastighetsmäklarinspektionen. Vi anser mot denna bakgrund att det är rimligt att utgå från att prövningen av en ansökan om registrering av ett mäklarföretag kommer att ta ungefär lika mycket resurser i anspråk som en prövning av en ansökan om registrering som fastighetsmäklare. Ansökningsavgiften bör då vara densamma som gäller för mäklare, dvs. en avgift enligt avgiftsklass 4 i avgiftsförordningen (för närvarande 2 300 kronor).

Det kan nämnas att Fastighetsmäklarinspektionens genomsnitt- liga styckkostnad för att hantera en ansökan om registrering för mäklare under perioden 2010–2017 var cirka 2 700 kronor, dvs. något högre än den nuvarande ansökningsavgiften.27 Det kan därför finnas anledning att se över mäklarnas avgifter. Detta ingår emellertid inte i vårt uppdrag.

Storleken på den årliga avgiften

När det därefter gäller den årliga avgiften kan det förväntas att ett tillsynsärende mot ett mäklarföretag kommer att ta betydligt mer resurser i anspråk än ett tillsynsärende mot en enskild mäklare.

27Beräknat utifrån uppgifter i Fastighetsmäklarinspektionens årsredovisning.

207

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

Fastighetsmäklarinspektionen kommer då normalt att ha ett avse- värt mycket större material att gå igenom och tillsynen blir därmed mer omfattande. Som Fastighetsmäklarinspektionen har framhållit kan det också antas att det vid tillsynen kan framkomma omständig- heter som ger anledning för inspektionen att inleda tillsynsärenden mot enskilda mäklare som är verksamma i mäklarföretaget, något som ytterligare kan öka myndighetens arbetsbörda. Å andra sidan är det även tänkbart att möjligheten att utöva tillsyn över mäklarföre- tagen kommer att leda till en effektivare tillsyn, eftersom ett in- gripande mot mäklarföretaget kan få effekt för samtliga de mäklare som bedriver verksamhet i företaget. En konsekvens av detta skulle bli att Fastighetsmäklarinspektionen inte behöver lägga ned lika stora resurser som i dag på tillsynsärenden mot enskilda mäklare.

För att kunna ta ställning till hur stor den årliga avgiften bör vara är det nödvändigt att ha en uppfattning om hur många mäklarföretag som kommer att omfattas av Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn. Som nämnts är det svårt att få fram tillförlitliga uppgifter om detta. Fastighetsmäklarinspektionen har uppskattat att det finns drygt 3 400 mäklarbolag i landet som drivs som aktiebolag eller handels- bolag, men också betonat att runt 1 700 av dessa företag saknar an- ställda. Eftersom det inte är troligt att det bedrivs någon förmed- lingsverksamhet i de företag som inte har några anställda, något som är en förutsättning för att företaget ska omfattas av Fastighetsmäk- larinspektionens tillsyn, gör vi bedömningen att det lågt räknat bör finnas runt 1 500 mäklarföretag som kommer att stå under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. Vi har då tagit viss höjd för att vissa av mäklarföretagen ägnar sig åt verksamhet som inte kommer att vara registreringspliktig och för att en del mäklare som i dag driver sin verksamhet i en juridisk person kan komma att välja att driva verksamheten som en enskild firma för att slippa registrera före- taget.28

Om mäklarföretagen skulle betala samma årliga avgift som mäk- larna (3 250 kronor) skulle det ge årliga intäkter om i vart fall 4 875 000 kronor.29 Kostnaden för att nyanställa en person uppgår till 750 000 kronor per år. En avgift om 3 250 kronor skulle då täcka

28En utförligare redogörelse för antalet mäklarföretag finns i konsekvensanalysen, se av- snitt 14.2.2.

293 250 kronor * 1 500 mäklarföretag.

208

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

kostnaderna för att nyanställa 5 personer och lämna 1 125 000 kro- nor över för att täcka kostnader för att uppdatera ärendehanterings- systemet, hyra in den övriga kompetens som behövs samt för resa och boende i samband med granskningarna. Till detta kommer intäkter i form av ansökningsavgifter.

Med Fastighetsmäklarinspektionens uppskattning som utgångs- punkt skulle en nyanställning av fem personer innebära att inspek- tionen skulle kunna granska runt 50 företag varje år, vilket motsvarar ungefär 3,5 procent av de mäklarföretag som vi uppskattar finns på marknaden. Som jämförelse inledde Fastighetsmäklarinspektionen 531 tillsynsärenden mot mäklare år 2017, motsvarande 7,5 procent av alla registrerade mäklare. Siffran är förhållandevis representativ för hur det har sett ut de senaste fem åren.

Fastighetsmäklarinspektionen har i dag cirka tio jurister anställda. Att nyanställa fem jurister skulle innebära en betydande ökning av den nuvarande arbetsstyrkan och borde enligt vår mening ge myn- digheten tillräckliga resurser både för att hantera den ökade regi- streringsbördan och för att bedriva en effektiv tillsyn över mäklar- företagen. Vi gör därför bedömningen att den årliga avgiften för mäklarföretagen bör vara densamma som för mäklarna. Under en inledande övergångsperiod kan det dock förväntas att Fastighets- mäklarinspektionen kommer att få lägga stora resurser på att pröva ansökningar om registrering från de mäklarföretag som redan är verksamma på marknaden. Detta kommer sannolikt ske på viss bekostnad av den faktiska tillsynen under denna period.

Påminnelse om utebliven avgift

Om en fastighetsmäklare inte betalar den årliga avgiften i rätt tid, ska Fastighetsmäklarinspektionen skicka en påminnelse till mäk- laren (8 a § fastighetsmäklarförordningen). För detta har Fastighets- mäklarinspektionen rätt att ta ut påminnelseavgift. Samma regler bör gälla om ett mäklarföretag inte betalar den årliga avgiften i tid.

209

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

8.5.3Information

Förslag: Ett fastighetsmäklarföretag som upphör med sin verk- samhet eller försätts i konkurs eller i likvidation ska anmäla det till Fastighetsmäklarinspektionen. Detsamma ska gälla om något av de förhållanden som företaget ska ange i ansökan om regi- strering ändras.

Om en myndighet anser att det finns anledning att återkalla ett mäklarföretags registrering eller meddela företaget erinran eller varning, ska myndigheten anmäla det till Fastighetsmäklar- inspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionen ska på begäran utfärda intyg om att ett mäklarföretags registrering inte har återkallats eller att företaget inte har meddelats varning eller erinran.

Skäl för förslaget

Anmälan om ändrade förhållanden

En viktig förutsättning för att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna bedriva en effektiv tillsyn är att den information som myndig- heten har tillgång till är aktuell och uppdaterad. Det bör därför an- komma på mäklarföretagen att anmäla ändrade förhållanden till Fastighetsmäklarinspektionen. Skyldigheten att anmäla ändrade för- hållanden bör gälla när mäklarföretaget upphör med sin verksamhet och om det försätts i konkurs eller i likvidation. Det bör dessutom ankomma på mäklarföretaget att anmäla till Fastighetsmäklarinspek- tionen om något förhållande som ska anges i ansökan om registrering ändras. En motsvarande anmälningsskyldighet gäller för mäklare (9 § fastighetsmäklarförordningen).

Om en domstol försätter ett mäklarföretag i konkurs ska domstolen underrätta Fastighetsmäklarinspektionen om konkursen

Eftersom ett mäklarföretag inte ska kunna upprätthålla sin regi- strering om det försätts i konkurs är det av stor vikt att Fastighets- mäklarinspektionen får information om ett sådant företag försätts i

210

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

konkurs. Domstolarna bör därför underrätta Fastighetsmäklarinspek- tionen om ett registrerat mäklarföretag försätts i konkurs. En sådan skyldighet finns redan i dag när en domstol försätter en mäklare i konkurs (se 12 § första stycket 13 konkursförordningen [1987:916]).

Enligt 12 § första stycket 5 konkursförordningen ska rätten skicka en kopia av ett konkursbeslut till en tillståndsmyndighet, om det är upplyst att gäldenären har tillstånd att utöva viss näringsverk- samhet och tillståndet enligt lag kan komma att upphöra på grund av konkursen. Den registreringsplikt som ska gälla för mäklarföretag är i praktiken ett tillståndsförfarande. Underrättelseskyldigheten i 12 § första stycket 5 konkursförordningen kommer därför, om vårt för- slag genomförs, att omfatta mäklarföretag. En domstol som försätter ett mäklarföretag i konkurs ska således underrätta Fastighetsmäklar- inspektionen om detta. Några författningsändringar behövs inte.

Det kan nämnas att en motsvarande underrättelseskyldighet gäller om domstolen försätter en registrerad revisor i konkurs (12 § första stycket 6 konkursförordningen). Däremot finns det ingen uttrycklig underrättelseskyldighet om ett registrerat revisionsbolag försätts i konkurs. Även registreringen av ett revisionsbolag är i praktiken ett tillståndsförfarande. Bestämmelsen i 12 § första styc- ket 5 konkursförordningen förefaller därför träffa registrerade revi- sionsbolag, men Revisorsinspektionen har förklarat att myndigheten inte får någon underrättelse från domstolen om ett registrerat revi- sionsbolag försätts i konkurs. Det torde dock vara mycket sällsynt att revisionsbolag försätts i konkurs och den omständigheten att Revisorsinspektionen angett att inspektionen inte får någon under- rättelse när detta händer kan bero på bristande rutiner eller felaktig hantering i det enskilda fallet.

En anmälningsskyldighet för myndigheter

En myndighet som anser att det finns anledning att meddela en fastighetsmäklare en erinran eller varning eller att återkalla mäklarens registrering ska anmäla detta till Fastighetsmäklarinspektionen (10 § fastighetsmäklarförordningen). En sådan anmälningsskyldighet bör gälla även avseende mäklarföretagen.

211

Registrering av fastighetsmäklarföretag

SOU 2018:64

Intyg om att mäklarföretagets registrering inte har återkallats m.m.

Fastighetsmäklarinspektionen bör ha en skyldighet att på begäran utfärda intyg om att ett mäklarföretag inte har återkallats eller att företaget inte har meddelats varning eller erinran. En motsvarande skyldighet gäller i förhållande till mäklare (12 § fastighetsmäklar- förordningen).

8.5.4Ansvarsförsäkring

Förslag: Mäklarföretag ska vara skyldiga att ha en ansvarsför- säkring som motsvarar de enskilda mäklarnas ansvarsförsäkringar.

Skäl för förslaget: En förutsättning för att kunna registreras som mäklarföretag ska vara att mäklarföretaget har tecknat en ansvars- försäkring för den skadeståndsskyldighet som kan drabba företaget (se avsnitt 8.3.2). Frågan är vilka krav som bör ställas på en sådan försäkring.

En fastighetsmäklare är skyldig att ha en ansvarsförsäkring som ska tecknas hos en försäkringsgivare som har tillstånd att driva för- säkringsrörelse i en EES-stat eller i ett land som är medlem i Orga- nisationen för ekonomiskt samarbete och utveckling (OECD). Fastighetsmäklarinspektionen får dock i ett enskilt fall besluta att försäkringen får tecknas hos en annan försäkringsgivare, om vissa förutsättningar är uppfyllda (20 § fastighetsmäklarförordningen).

Försäkringsvillkoren för en mäklare ska innebära att

1.försäkringen för varje skadefall täcker skadeståndsskyldighet upp till 2 000 000 kronor för fastighetsmäklare med fullständig regi- strering och 200 000 kronor för fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter,

2.försäkringsskyddet gäller för skador som har orsakats under den tid då försäkringen varit i kraft,

3.ersättningen betalas ut till den skadelidande utan avdrag för själv- risk,

212

SOU 2018:64

Registrering av fastighetsmäklarföretag

4.försäkringsskyddet kan upphöra tidigast en månad efter det att Fastighetsmäklarinspektionen har underrättats om upphörandet, och

5.försäkringsskyddet i övrigt är tillfredsställande i de avseenden som är av betydelse för den skadelidandes rätt.

För att en köpare eller säljare ska ha rätt till skadestånd krävs det att en skada har uppkommit. Oavsett om det är mäklaren eller mäklar- företaget som är ansvarigt för skadan, kommer skadan normalt upp- komma i samband med mäklarens utförande av förmedlingsupp- draget. Storleken på skadan är alltså i allmänhet inte beroende av om det är mäklaren eller mäklarföretaget som är skadeståndsskyldigt. De försäkringsbelopp som gäller för mäklarnas ansvarsförsäkring bör därför kunna gälla även för mäklarföretagens försäkring. För mäklarföretag med fullständig registrering ska ansvarsförsäkringen alltså täcka skadeståndsskyldighet upp till 2 000 000 kronor, medan mäklarföretag som endast förmedlar hyresrätter måste ha en för- säkring som täcker skadeståndsskyldighet upp till 200 000 kronor. Även övriga krav i försäkringen bör motsvara vad som gäller för mäklare.

8.5.5Fastighetsmäklarregistret och uppgifter på Fastighetsmäklarinspektionens webbplats

Förslag: Fastighetsmäklarinspektionen ska föra ett register över registrerade mäklarföretag och hålla uppgifter om de registrerade mäklarföretagen tillgängliga på sin webbplats.

Skäl för förslaget: Fastighetsmäklarinspektionen för ett register över registrerade fastighetsmäklare (fastighetsmäklarregistret). I registret antecknas bl.a. uppgifter om mäklarens namn, eventuell arbetsgivare, typ av registrering och tidpunkten för registrering (23 § fastighets- mäklarförordningen). Vissa av uppgifterna i registret, bl.a. de som nämns ovan, publiceras även på Fastighetsmäklarinspektionens webbplats (26 § fastighetsmäklarförordningen). Där publiceras också mäklarens etableringsmedlemsstat och den tid för vilken registre- ringen gäller om mäklaren bedriver tillfällig verksamhet.

213

9Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

9.1Inledning

I avsnitt 8 har vi föreslagit att mäklarföretagen ska omfattas av den nya fastighetsmäklarlagens regler om registreringsplikt. I detta avsnitt tar vi ställning till vilka skyldigheter mäklaren respektive mäklar- företaget ska ha i samband med utförandet av förmedlingsuppdraget.

I våra direktiv framhålls att det framstår som rimligt att flera av de krav som gäller för fastighetsmäklarna även bör kunna gälla för fastighetsmäklarföretagen. Det gäller sådana krav som normalt kan hanteras gemensamt och på likartat sätt inom ett företag där det finns flera fastighetsmäklare. Som exempel på regler i fastighetsmäk- larlagen (2011:666) som bör kunna gälla även för mäklarföretagen anges fastighetsmäklarlagens bestämmelser om avtal, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, dokumentationsskyldighet och skade- ståndsansvar. Ytterligare exempel som lämnas är lagens förbud mot förmedling till eller från vissa närstående och förbud mot köp av fastighet som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla. I direktiven anges vidare att ett tänkbart alternativ, om ett eller flera krav inte är lämpliga att ställa direkt på ett företag, är att kräva att företaget ska ha rutiner för att se till att anställda mäklare följer de skyldigheter som gäller för dem. En ytterligare fråga som vi enligt direktiven ska ta ställning till är i vilken utsträckning ett fastighetsmäklarföretag ska ansvara för en enskild anställd fastighetsmäklare som åsidosätter sina skyldigheter.

Vi inleder detta kapitel med att ta ställning till vilka skyldigheter mäklaren respektive mäklarföretaget ska ha enligt fastighetsmäklar- lagen. Därefter tar vi ställning till vilka skyldigheter ett mäklarföre- tag ska ha enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen).

215

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

9.2Fastighetsmäklarens respektive fastighetsmäklarföretagets ansvar enligt fastighetsmäklarlagen

9.2.1Inledning

I 8–22 §§ fastighetsmäklarlagen regleras hur mäklaren ska utföra sitt uppdrag. Där finns också bestämmelser som förbjuder mäklaren att ägna sig åt viss verksamhet som riskerar att påverka hans eller hennes roll som opartisk mellanman. Bestämmelserna är civilrättsligt sank- tionerade på så sätt att en mäklare som bryter mot dessa riskerar att få betala skadestånd till köparen eller säljaren (se 25 § fastighets- mäklarlagen). Den fastighetsmäklare som bryter mot dessa bestäm- melser kan även hållas disciplinärt ansvarig enligt 29 § fastighets- mäklarlagen.

I avsnitt 9.2 tar vi ställning till vilka direkta skyldigheter mäklaren respektive mäklarföretaget ska ha vid utförandet av uppdraget. I av- snitt 9.3 föreslår vi att ett mäklarföretag därutöver ska ha ett ansvar för att verka för att de mäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt de bestämmelser som reglerar hur mäklaren ska utföra sitt uppdrag.

I vårt förslag till ny fastighetsmäklarlag har samtliga bestäm- melser som behandlas i avsnitt 9.2–9.6 fått en annan beteckning än i den nuvarande fastighetsmäklarlagen. För att inte tynga framställ- ningen hänvisar vi genomgående till nu gällande bestämmelser trots att vi föreslår att bestämmelserna ska upphävas och ersättas av bestämmelser i en ny lag. I bilaga 3 finns en nyckel som klargör vilken bestämmelse i den nya föreslagna lagen som motsvarar en viss bestämmelse i den nuvarande lagen.

9.2.2God fastighetsmäklarsed och avtalet med uppdragsgivaren (8 och 9 §§)

Bedömning: Fastighetsmäklaren ska även i framtiden ha ett per- sonligt ansvar att utföra uppdraget omsorgsfullt och i allt beakta god fastighetsmäklarsed enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Det- samma ska gälla de skyldigheter som följer av 9 § fastighetsmäklar- lagen beträffande avtalet med uppdragsgivaren.

216

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

Mäklarföretaget ska inte ha något självständigt ansvar för att följa skyldigheterna i 8 och 9 §§ fastighetsmäklarlagen.

Skäl för bedömningen

Fastighetsmäklarens ansvar

Bestämmelsen i 8 § fastighetsmäklarlagen är av central betydelse för mäklarnas arbete. Där framgår att en mäklare är skyldig att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Vad som utgör god fastighetsmäklarsed definieras inte närmare i lag- texten. Detta har i stället främst utvecklats genom praxis från Fastig- hetsmäklarinspektionen och förvaltningsdomstolarna. Praxis om vad som utgör god fastighetsmäklarsed är omfattande och behandlar bl.a. hur mäklaren ska hantera budgivningen, frågan om lockpriser och mäklarens skyldigheter att redovisa spekulanter för säljaren.

Av bestämmelsen följer vidare att mäklaren har en skyldighet att ta till vara både säljarens och köparens intresse. Detta hindrar inte att mäklaren ger uppdragsgivaren råd om hur han eller hon bör handla. Lagens krav på opartiskhet medger att mäklaren i rent affärs- mässiga överväganden står närmast sin uppdragsgivare. Det följer av 8 § andra stycket fastighetsmäklarlagen, enligt vilken mäklaren inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt ska beakta uppdrags- givarens ekonomiska intressen. Detta tar sikte på frågor om t.ex. pris och betalningsvillkor. Om mäklaren får signaler om att en presumtiv köpare inte har sådan ekonomi att han eller hon kan förväntas genomföra köpet, bör mäklaren upplysa säljaren om detta. Mäklaren anses däremot inte ha en skyldighet att granska en köpares eko- nomi.1

I 9 § fastighetsmäklarlagen regleras uppdragsavtalets utformning. Av bestämmelsen framgår att uppdragsavtalet ska vara skriftligt och skrivas under av parterna. Där framgår också att avtalsvillkor som inte har tagits in i avtalet eller på annat sätt avtalats skriftligen inte får åberopas av fastighetsmäklaren. Bestämmelsen är tvingande i konsumentförhållanden, men kan avtalas bort om parterna är näringsidkare. Det har i konsumentförhållanden ansetts finnas ett särskilt värde i att uppdragsavtalet är skriftligt, eftersom det är en

1Se prop. 2010/11:15 s. 24 med hänvisning till NJA 1997 s. 127 II.

217

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

speciell avtalstyp som en privatperson endast kommer i kontakt med vid enstaka eller ett fåtal tillfällen. Genom skriftlighetskravet ges konsumenten större incitament att överväga avtalets innehåll.2 Dess- utom får konsumenten klart för sig vem som är ansvarig för för- medlingen. Det gäller inte minst om konsumenten har vänt sig till ett mäklarföretag i vilket flera mäklare är verksamma.

Av bestämmelsen följer vidare att tiden för ensamrätt inte får bestämmas till längre tid än tre månader åt gången och att en över- enskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra (9 § andra stycket fastig- hetsmäklarlagen). Dessutom reglerar bestämmelsen hur mäklaren ska agera vid uppsägning av avtalet (9 § tredje stycket fastighets- mäklarlagen).

Fastighetsmäklarföretagets ansvar

Skyldigheterna i 8 och 9 §§ fastighetsmäklarlagen är skrivna för fastig- hetsmäklaren. Där regleras inte vilket ansvar mäklarföretagen har för uppdragets utförande. Det är förstås en följd av att endast fysiska personer omfattas av fastighetsmäklarlagen och att uppdragen är personligt knutna till fastighetsmäklaren. Det ska även framöver endast vara mäklare som ska kunna åta sig förmedlingsuppdrag. En rimlig utgångspunkt är då att det är fastighetsmäklaren som i första hand svarar för att uppdraget utförs i enlighet med de skyldigheter som följer av fastighetsmäklarlagen. Det finns ett stort värde med en sådan ordning. Genom att fastighetsmäklaren i lagtexten pekas ut som ansvarig, med den följden att mäklaren riskerar såväl skade- ståndsrättsligt som disciplinärt ansvar om han eller hon åsidosätter sina skyldigheter, får mäklaren starka incitament att utföra upp- draget i enlighet med lagen. Dessutom blir det tydligt för uppdrags- givaren vem som är ansvarig för uppdraget.

Vi anser därför att det inte är aktuellt att lägga över detta ansvar på mäklarföretaget. Vi anser inte heller att det är lämpligt att låta mäklarföretaget, vid sidan av mäklaren, ha ett självständigt ansvar för att följa god fastighetsmäklarsed eller för att vidta de åtgärder i samband med avtalsskrivandet som lagen föreskriver. En sådan

2Se prop. 1994/95:14 s. 38.

218

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

ordning skulle leda till en otydlig ansvarsfördelning mellan mäklar- företaget och mäklaren och snarare försvåra tillsynen över mäklarna och mäklarföretagen än att göra den mer effektiv. En sådan reglering kan inte heller motiveras för att stärka konsumentskyddet. Detta tillgodoses redan genom att den ansvariga mäklaren står under tillsyn och kan hållas disciplinärt och skadeståndsrättsligt ansvarig för överträdelser av bestämmelserna. Det är i stället sannolikt att ett självständigt ansvar för mäklarföretaget för att följa god fastighets- mäklarsed och för att upprätta skriftliga avtal m.m. skulle leda till en större osäkerhet hos konsumenten när det gäller hans eller hennes möjligheter att vända sig mot den ansvariga mäklaren för att få er- sättning om något skulle gå fel vid förmedlingen. Något självständigt ansvar för mäklarföretaget bör därför inte införas i denna del.

9.2.3Mäklarföretagets hantering av handpenning (10 §)

Bedömning: En mäklare ska även i framtiden ha en skyldighet att snarast överlämna mottagen handpenning till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett depositionsavtal, liksom en skyldighet att hålla pengar och tillgångar som han eller hon får hand om för annans räkning skilda från egna tillgångar.

Mäklarföretagens ansvar för handpenningen ska inte regleras särskilt.

Skäl för bedömningen

Fastighetsmäklarens ansvar

En fastighetsmäklare som har tagit emot handpenning ska snarast över- lämna den till säljaren, om inte parterna har kommit överens om något annat i depositionsavtalet (10 § fastighetsmäklarlagen). Depositions- avtalet ska vara skriftligt och skrivas under av parterna. Ett uppdrag för mäklaren att förvalta handpenningen ska grunda sig på ett avtal mellan säljaren och köparen och mäklaren. Av förarbetsuttalanden framgår att mäklaren inte bör kunna förvalta handpenningen enbart med stöd av en förtryckt klausul i uppdragsavtalet.3 Mäklaren ska se

3Prop. 1994/95:14 s. 76.

219

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

till att det finns en klar och tydlig överenskommelse som reglerar hur och när de deponerade medlen ska betalas ut. Överenskommelsen ska utformas så att mäklaren utifrån de uppställda villkoren kan göra en självständig bedömning av vem som har rätt till medlen.4

Mäklaren anförtros handpenningen med redovisningsskyldighet och är skyldig att avskilja medlen från egna tillgångar (10 § andra stycket fastighetsmäklarlagen). Avskiljandet är en förutsättning för skydd mot krav från mäklarens borgenärer och sker normalt genom att klientmedlen sätts in på ett för ändamålet avsett konto, ett klient- medelskonto. Det finns inte något krav på att medel från flera huvudmän ska hållas avskilda från varandra.5 Mäklaren är person- ligen ansvarig för de klientmedel som han eller hon har anförtrotts.

Vid avskiljandet av medel aktualiseras frågor om både god fastig- hetsmäklarsed och god redovisningssed. Fastighetsmäklarinspektionen rekommenderar att det företag i vilket fastighetsmäklaren arbetar eller är anställd öppnar ett klientmedelskonto för var och en av de mäklare som arbetar i företaget. Rekommendationen innebär att varje mäklare bör ha ett eget klientmedelskonto som övriga mäklare på företaget inte har tillgång till.6

Fastighetsmäklarföretagets ansvar

Som utgångspunkt är det den mäklare som är ansvarig för uppdraget som är part i depositionsavtalet. Det bör dock finnas utrymme för parterna att avtala att någon annan än mäklaren ska vara ansvarig depositarie. Att genom ett villkor i ett standardavtal hänvisa till att deposition kan ske hos ”tredje part” bör dock strida mot god fastig- hetsmäklarsed.7 Vid konsumentförhållanden har mäklaren dessutom sannolikt en skyldighet att tillhandahålla ett klientmedelskonto och ansvara för handpenningen.8

Det bör således finnas visst utrymme för parterna att avtala att t.ex. ett mäklarföretag ska ansvara för handpenningen. Det är emel- lertid ytterst ovanligt att så sker. Vi har inte hittat något exempel i

4Se 2002-03-20:5 i FMN:s årsbok för 2002 och 2005-02-23:2 i FMN:s årsbok för 2005.

5Prop. 1994/95:14 s. 76.

6Fastighetsmäklarinspektionens faktablad ”Klientmedel och klientmedelskonton” (http://www.fmi.se/default.aspx?id=8326 – 2018-01-29).

7Se 2011-01-26:6 i FMN:s årsbok för 2011.

8Se Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 10 § och 2008-06-18:1 i FMN:s årsbok för 2008.

220

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

Fastighetsmäklarinspektionens praxis på att så har skett. Skulle par- terna ha kommit överens om att mäklarföretaget ska vara depositarie är mäklarföretaget redovisningsskyldigt för de medel företaget tar emot och den mottagna handpenningen är fredad från mäklarföre- tagets borgenärer, under förutsättning att den hålls avskild från före- tagets egna tillgångar enligt lagen (1944:181) om redovisningsmedel. Vi bedömer att det inte finns skäl att reglera denna mycket ovanliga undantagssituation direkt i fastighetsmäklarlagen.

9.2.4Förbudet mot att köpa fastigheter (11 §)

Förslag: Ett mäklarföretag ska inte få köpa en fastighet som en mäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget har eller har haft i uppdrag att förmedla.

Skäl för förslaget

Förbudet mot självinträde

En fastighetsmäklare får inte köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla (11 § fastighetsmäklarlagen). Förbudet mot s.k. självinträde infördes genom 1995 års fastighets- mäklarlag. Dessförinnan var självinträde inte förbjudet. Däremot hade en mäklare som köpte en fastighet som han eller hon hade i uppdrag att förmedla inte rätt till någon ersättning. Förbudet mot självinträde i 1995 års fastighetsmäklarlag gällde endast för pågående förmedlings- uppdrag. Mäklaren kunde alltså säga upp förmedlingsuppdraget och därefter under vissa förutsättningar själv förvärva fastigheten.

I den nu gällande fastighetsmäklarlagen har förbudet mot själv- inträde skärpts. Numera gäller förbudet inte bara pågående förmed- lingsuppdrag utan även förmedlingsuppdrag som mäklaren tidigare har haft. Lagstiftningen avser att skydda säljaren från illojala ageran- den från mäklarens sida. I förarbetena anges att det kan vara svårt för en säljare att avgöra om det pris som en mäklare erbjuder motsvarar priset vid en normal försäljning efter marknadsföring, om mäklaren tidigare har haft i uppdrag att förmedla objektet. Förbudet ansågs inte heller vara särskilt betungande för mäklaren eftersom han eller hon alltid kan avstå från att åta sig ett uppdrag om det kan komma i

221

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

fråga att mäklaren själv ska köpa fastigheten. Förbudet gäller endast det aktuella förmedlingstillfället och inte ett senare köp om fastig- heten bjuds ut till försäljning på nytt.9

Fastighetsmäklarföretagets ansvar

Ett mäklarföretag är i dag inte förhindrat att köpa en fastighet som en i företaget verksam mäklare har eller har haft i uppdrag att för- medla. Normalt finns det en nära anknytning mellan mäklarföre- taget och de mäklare som bedriver verksamhet i företaget. De argu- ment som anförts som skäl för att en fastighetsmäklare inte ska få köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla gör sig därför i princip gällande även i förhållande till det mäklarföretag i vilket mäklaren bedriver sin verksamhet. Också i dessa fall kan det vara svårt för säljaren att veta om det pris som mäklar- företaget erbjuder är marknadsmässigt och om mäklaren påverkas av ovidkommande intressen. Det gäller inte minst om den mäklare som har haft i uppdrag att förmedla fastigheten också äger mäklarföre- taget. Ett bolag som mäklaren själv äger är visserligen att betrakta som närstående till mäklaren, vilket innebär att mäklaren är för- hindrad att sälja fastigheten till bolaget till följd av förbudet att för- medla fastigheter till närstående.10 Detta förbud gäller emellertid endast pågående förmedlingar, vilket innebär att mäklaren kan säga upp förmedlingsavtalet och låta den närstående, i det här fallet bo- laget, förvärva fastigheten. Även i en sådan situation kan det vara svårt för säljaren att veta om det pris som mäklarföretaget erbjuder motsvarar priset vid en normal försäljning efter marknadsföring. Vi gör mot denna bakgrund bedömningen att inte heller det mäklar- företag i vilket mäklaren bedriver sin verksamhet ska ha rätt att köpa en fastighet som mäklaren har eller har haft i uppdrag att förmedla.

9Prop. 2010/11:15 s. 24.

1012 § fastighetsmäklarlagen och prop. 1983/84:16 s. 48.

222

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

9.2.5Förbudet mot att förmedla fastigheter till närstående (12 §)

Förslag: Förbudet mot förmedling av fastigheter till närstående ska gälla mellan två mäklare som bedriver verksamhet i samma mäklarföretag. Förbudet ska också gälla för mäklare som sam- arbetar under samma varumärke men där verksamheten bedrivs i självständiga mäklarföretag, under förutsättning att det finns en nära anknytning mellan företagen.

Bedömning: Det bör inte införas något förbud för en mäklare att förmedla fastigheter till eller från en närstående till andra mäklare som bedriver verksamhet i samma företag.

Skäl för förslaget och bedömningen

En fastighetsmäklare får inte förmedla fastigheter till närstående

Av 12 § fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare inte får förmedla fastigheter till eller från vissa närstående. Till skillnad från vad som är fallet när det gäller förbudet mot självinträde enligt 11 § fastighetsmäklarlagen gäller förbudet mot förmedling till närstående endast pågående förmedlingsuppdrag. Om en närstående till mäk- laren vill köpa en fastighet som han eller hon förmedlar får mäklaren antingen försöka avstyra detta eller säga upp förmedlingsavtalet. Om mäklaren säger upp förmedlingsuppdraget, och fastigheten därefter förvärvas av den närstående, drabbas mäklaren normalt inte av några påföljder.11 Däremot måste mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen (12 § andra stycket fastighetsmäklar- lagen).

Förbudet mot närståendeförmedling innebär att en mäklare inte får förmedla fastigheter till eller från

1.sin make eller sambo,

2.sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,

11Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 12 §.

223

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

3.någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller ned- stigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller

4.någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurs- lagen (1987:672).

Hänvisningen till 4 kap. 3 § konkurslagen innebär att även vissa när- stående till näringsidkare eller juridiska personer ingår i den för- bjudna kretsen. Bland annat är ett bolag som mäklaren själv äger att betrakta som närstående till mäklaren. Som närstående betraktas också personer som äger eller har ett bestämmande inflytande över verksamheten vilket innebär att en mäklare inte får förmedla en fastighet till eller från sin chef.12 Fastighetsmäklarinspektionen har dock ansett att förbudet inte gäller det omvända förhållandet, dvs. den anställde har inte ansetts vara närstående till arbetsgivaren. Två mäklare anställda i samma mäklarföretag anses normalt inte heller vara närstående till varandra.13 Däremot anses mäklare som är del- ägare i samma mäklarföretag vara varandra närstående.14

Trots att förbudet inte träffar två mäklare som är anställda i samma mäklarföretag avråder branschorganisationen Mäklarsamfundet nor- malt mäklare från att ta uppdrag som gäller förmedling mellan kollegor vid samma mäklarföretag.15 En del mäklarföretag har också antagit en företagspolicy som innebär att företagets mäklare inte ska anlita varandra och inte heller anmäla intresse för objekt som någon annan mäklare på företaget har till förmedling.16 Vissa mäklarföretag har gått ännu längre och antagit en företagspolicy som förbjuder förmedling av objekt till eller från samtliga anställda vid företaget.

Skälet till att förmedling av fastigheter till närstående är förbjudet är att det kan ifrågasättas om mäklaren vid en sådan förmedling kan leva upp till rollen som opartisk mellanman och tillgodose säljarens

12Se 2007-09-26:7 i FMN:s årsbok för 2007 och Svea hovrätts dom den 11 juni 2014 i mål T 3881-13 (tingsrättens domskäl).

13Se 2009-09-23:13 i FMN:s årsbok för 2011 och Fastighetsmäklarinspektionens avgörande 2014-08-27 (Dnr 4.1-580-14).

14Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 12 § under rubriken ”Vem är närstående?”.

15http://www.maklarsamfundet.se/narstaendeformedling-lagen-och-forslag-till-rutiner (2018-01-30).

16http://www.maklarsamfundet.se/sites/default/files/Fastighetsmaklare/pdf/Artiklar/

ja_nr_2_11_narstaendeformedling.pdf (2018-01-30).

224

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

respektive köparens intresse i lika stor utsträckning som den när- ståendes. Vi anser att det på motsvarande sätt kan ifrågasättas om mäklaren kan leva upp till denna roll om han eller hon förmedlar fastigheter till eller från en mäklare som bedriver verksamhet i samma mäklarföretag. Det kan också i dessa fall vara svårt för säljare och köpare att bedöma om mäklaren påverkas av ovidkommande intressen. Två mäklare som bedriver verksamhet i samma mäklarföretag bör därför betraktas som närstående enligt förbudsreglerna.

Som framgår av vårt kartläggningsavsnitt är det inte ovanligt att mäklare samarbetar under samma varumärke, men att någon av mäk- larna bedriver sin verksamhet i ett underkontrakterat mäklarföretag (se figur 5.4 i avsnitt 5.3.4). Mäklarna verkar då i och för sig under samma varumärke, men i olika juridiska personer. Även mellan sådana mäklare är anknytningen ofta så pass stark att det kan ifråga- sättas om en mäklare kan leva upp till kravet på opartiskhet vid för- medling till en annan mäklare som verkar under samma varumärke. För köpare och säljare spelar företagens organisationsstruktur inte någon större roll eftersom mäklarna utåt sett förefaller bedriva verk- samhet i samma företag. Även sådan förmedling bör därför träffas av närståendeförbudet.

Vi anser däremot att det vore att gå för långt att låta förbudet omfatta närstående till andra mäklare i samma mäklarföretag. An- knytningen mellan den förmedlande mäklaren och dessa personer är normalt så svag att det inte motiverar ett generellt förbud mot sådan förmedling. Vi anser inte heller att det finns anledning att införa ett förbud mot att förmedla fastigheter till eller från andra personal- kategorier än mäklare som är verksamma i samma mäklarföretag. Skälet till detta är att det kan finnas medarbetare vid mäklarföretaget som har så svag anknytning till både mäklaren och mäklarföretaget att det inte är rimligt att de ska omfattas av närståendebegreppet. Det hindrar förstås inte ett mäklarföretag från att anta en egen företagspolicy mot sådan förmedling.

Som nämnts har Fastighetsmäklarinspektionen ansett att förbudet mot närståendeförmedling inte hindrar en chef från att förmedla en fastighet till eller från en anställd mäklare. Det är vår uppfattning att den koppling som finns mellan mäklaren och hans eller hennes chef gör att det kan uppstå trovärdighetsproblem i förhållande till motparten. Vi anser därför att även sådan förmedling bör omfattas av förbudet att förmedla fastigheter till närstående. Detta fångas upp

225

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

redan av det ovan föreslagna förbudet att förmedla fastigheter till eller från en mäklare som bedriver verksamhet i samma mäklarföretag eller i ett underkontrakterat mäklarföretag.

Mäklarföretagets möjligheter att förmedla fastigheter till närstående

Det är endast fastighetsmäklare som får ägna sig åt yrkesmässig för- medling av fastigheter. Vi föreslår inte någon ändring i detta avseende. Mäklarföretag ska alltså inte heller framöver få åta sig förmedlings- uppdrag. Det saknas därför anledning att förbjuda ett mäklarföretag från att förmedla fastigheter till närstående.

9.2.6Förbudet mot att bedriva handel med fastigheter (13 §)

Bedömning: Det bör inte införas något förbud för mäklarföretag att bedriva handel med fastigheter.

Skäl för bedömningen

En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter

En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter (13 § fastighetsmäklarlagen). Förbudet infördes i 1995 års fastighetsmäklar- lag och bygger på samma grundsyn som förbudet mot s.k. själv- inträde i 11 § fastighetsmäklarlagen, nämligen att mäklaren då inte kan motsvara spekulanternas berättigade förväntningar på att han eller hon ska uppträda i sin yrkesroll som opartisk mellanman.17 Den köpare som är intresserad av en fastighet som en mäklare har i uppdrag att förmedla ska inte behöva räkna med att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad som framgår av hans eller hennes yrkesroll.18

Förbudet tar sikte på den situationen att mäklaren uppträder som säljare. Fastighetsmäklarinspektionen har framhållit att en mäklares köp av fastigheter inte faller under förbudsbestämmelsen, om det

17Prop. 1994/95:14 s. 53.

18Prop. 1994/95:14 s. 79.

226

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

inte också har förekommit någon försäljning.19 Om en mäklare på kort tid köper flera fastigheter inom ett begränsat geografiskt om- råde kan det däremot möjligtvis utgöra förtroenderubbande verk- samhet enligt 14 § fastighetsmäklarlagen.20 Försäljningen behöver inte ha skett inom ramen för mäklarens mäklarverksamhet för att han eller hon ska anses ha bedrivit otillåten handel med fastigheter. Det spelar heller ingen roll om mäklaren har separerat de olika verk- samhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk person och handeln med egna objekt i en annan. Förbudet hindrar dock inte att mäklaren säljer sin privatbostad, så länge det inte sker som ett led i mäklarverksamheten.21

Fastighetsmäklarföretagets möjligheter att bedriva handel med fastigheter

Förbudet mot handel med fastigheter syftar alltså till att garantera mäklarens ställning som en opartisk mellanman. Allmänheten ska kunna räkna med att de objekt som marknadsförs inte ägs av mäk- laren själv. Om mäklaren själv intar säljarens roll finns det inga skäl att förvänta sig att han eller hon ska beakta köparnas intresse i nämn- värd grad. På motsvarande sätt bör en köpare inte behöva räkna med att det mäklarföretag i vilket mäklaren bedriver verksamhet kan vara ägare till den fastighet som mäklaren förmedlar.

En mäklare torde emellertid redan i dag normalt vara förhindrad att förmedla fastigheter till eller från det mäklarföretag som han eller hon bedriver sin verksamhet i enligt förbudet mot att förmedla fastigheter till eller från en närstående i 12 § fastighetsmäklarlagen. Mäklaren är bl.a. förbjuden att åta sig ett förmedlingsuppdrag för ett mäklarföretag som han eller hon själv äger eller kontrollerar. Som närstående räknas också den som har ett bestämmande inflytande över verksamheten, typiskt sett mäklarens chef, och den som är närstående till en sådan person. Mäklaren torde därför inte bara vara förhindrad att förmedla fastigheter till eller från sin chef, utan även till eller från mäklarföretaget eftersom detta normalt är att betrakta som närstående till chefen.

19Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 13 § med hän- visning till Fastighetsmäklarinspektionens avgörande FMI 4-352-01.

20Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 14 § med hän- visning till Fastighetsmäklarinspektionens avgörande FMI 4-908-00.

21Prop. 1994/95:14 s. 79.

227

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

Eftersom ett mäklarföretag inte kan åta sig förmedlingsuppdrag finns det inget behov av att förbjuda företagen att handla med fastig- heter. Närståenderegeln torde normalt hindra mäklarföretagen från att anlita mäklare verksamma i företagen men det finns inget som hindrar mot att mäklarföretaget anlitar en mäklare från ett annat mäklarföretag. Någon särskild reglering för mäklarföretagen är där- för inte nödvändig.

9.2.7Förbudet mot sidoverksamhet (14 §)

Förslag: Ett mäklarföretag ska inte få ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för de mäklare som bedriver verk- samhet i mäklarföretaget.

Enbart det förhållandet att mäklarföretaget får ersättning för annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för företaget, under förutsättning att ersätt- ningen endast är obetydlig.

Om ett mäklarföretag tar emot ersättning för en annan verk- samhet än förmedling av fastigheter ska den för uppdraget an- svariga mäklaren upplysa säljare och köpare om verksamheten och om den ersättning som mäklarföretaget får.

Om ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ett kvali- ficerat innehav av andelar i ett mäklarföretag, ska den för upp- draget ansvariga mäklaren upplysa köpare och säljare om detta.

Upplysningarna ska lämnas snarast. Mäklarens uppdragsgivare ska informeras innan uppdragsavtalet ingås.

Skäl för förslaget

En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt förtroenderubbande sidoverksamhet

En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare (14 § fastig- hetsmäklarlagen). Bestämmelsen syftar till att motverka bindningar mellan mäklare och utomstående personer. Avsikten med bestäm- melsen är att förbjuda en mäklare från att i kombination med sin förmedlingsverksamhet driva någon verksamhet som kan ge anledning

228

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att hans eller hennes opartiska ställning äventyras. En mäklare får t.ex. inte själv förmedla lägenheter i en bostadsrättsförening där han eller hon själv är medlem och endast under vissa förutsättningar vara anställd för att arbeta med överlåtelser hos ett företag som pro- ducerar bostäder.22

Om mäklaren ägnar sig åt sidoverksamhet ska han eller hon tyd- ligt informera tilltänkta säljare och köpare om denna. Mäklaren ska också upplysa om vad verksamheten avser. Eftersom det kan ha be- tydelse för den som överväger att anlita en mäklare om mäklaren ägnar sig åt sidoverksamhet är mäklaren skyldig att informera om detta redan innan uppdragsavtalet ingås (se 14 § andra stycket fastig- hetsmäklarlagen). Någon skyldighet för mäklaren att anmäla sido- verksamheten till Fastighetsmäklarinspektionen finns däremot inte.

Genom den nuvarande fastighetsmäklarlagen utökades mäklarnas möjligheter att bedriva annan verksamhet än förmedling av fastig- heter i förhållande till vad som hade gällt tidigare. Numera följer det av 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen att enbart det förhål- landet att mäklaren får ersättning för en annan verksamhet än för- medling av fastigheter inte ska anses rubba förtroendet för mäklaren, under förutsättning att ersättningen endast är obetydlig. Det är heller inte ovanligt att mäklare samarbetar med t.ex. banker, försäk- ringsföretag, besiktningsföretag eller städföretag. Sådana samarbeten är alltså tillåtna under förutsättning att mäklarens ersättning endast är obetydlig.

Vad som avses med obetydlig ersättning framgår inte av lag- texten. Denna bedömning får i stället göras i det enskilda fallet. Mäklaren ska kunna ta emot ersättning i en utsträckning som typiskt sett inte ger honom eller henne ett motiv att ta ovidkommande hän- syn i samband med uppdraget. I förarbetena till den nuvarande fastighetsmäklarlagen framhålls att det inte är möjligt att ange en exakt gräns för när ersättningen är så hög att den är mer än obetydlig, men att en ersättning som överstiger några tusen kronor knappast kan anses som obetydlig.23

Regleringen omfattar inte bara direkta ersättningar utan även in- direkta ersättningar som betalas ut till mäklarföretaget eller som

22Prop. 1994/95:14 s. 54, RÅ 2008 ref. 63 och Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 14 §.

23Prop. 2010/11:15 s. 53.

229

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

kommer mäklaren till del på annat sätt. Det spelar alltså ingen roll i vilken form ersättningen lämnas, utan även t.ex. marknadsförings- stöd, såsom att mäklaren får marknadsföra sina förmedlingsobjekt på en banks bekostnad, och bonusresor omfattas. Ett annat exempel på indirekta ersättningar som anges i förarbetena till den nuvarande fastighetsmäklarlagen är ersättning från en bank som visserligen betalas ut till det mäklarföretag som mäklaren äger eller är anställd i, men där en inte obetydlig ersättning i praktiken kommer mäklaren tillgodo för hans eller hennes hjälp med att förmedla kredit till köpare i ett förmedlingsuppdrag.24 Eftersom det normalt krävs sär- skilt tillstånd för att få förmedla krediter torde uttalandet syfta på att mäklaren hjälper köparen att komma i kontakt med en bank. Det kan nämnas att även förmedling av försäkringar normalt kräver särskilt tillstånd.

I kommentaren till fastighetsmäklarlagen anges att tillämpningen av 14 § fastighetsmäklarlagen präglas av betydande oklarheter. Det gäller t.ex. hur ersättning som inte utgår i pengar ska värderas, hur den ersättning som tillfaller mäklaren indirekt ska beräknas, om er- sättning till mäklarföretagets franchisegivare omfattas av bestäm- melsen och om ersättning som tillfaller mäklarföretaget även ska till- godoräknas den enskilda mäklaren.25 Detta är frågor som i första hand bör överlämnas till rättstillämpningen. Ett skäl till att praxis på området är sparsam är sannolikt att Fastighetsmäklarinspektionen inte utövar någon tillsyn över mäklarföretagen, vilket begränsar myndighetens möjligheter att granska sådana indirekta ersättningar som mäklaren får del av genom mäklarföretaget. Genom att mäklar- företagen ställs under tillsyn får Fastighetsmäklarinspektionen bättre verktyg att granska mäklarnas ersättningar, vilket bör bidra till att klargöra rättsläget i dessa frågor.

Ett mäklarföretag ska inte få ägna sig åt förtroenderubbande sidoverksamhet

Vi anser att mäklarens roll som opartisk mellanman kan äventyras inte bara om mäklaren själv bedriver förtroenderubbande verksam- het, utan även om det mäklarföretag i vilket han eller hon är verksam

24Prop. 2010/11:15 s. 53.

25Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 14 § under rubriken ”Andra fall av förtroenderubbande verksamhet”.

230

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

bedriver sådan verksamhet. Om ett mäklarföretag vid sidan av förmedlingsverksamheten t.ex. skulle ägna sig åt bankverksamhet skulle det vara mer fördelaktigt för mäklarföretaget om en köpare be- höver ett stort lån för att finansiera köpet än om köparen har en stor kontantinsats. I förlängningen kan det då ifrågasättas om de mäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget kan sköta uppdraget utan att påverkas av ovidkommande intressen. Vi gör därför bedöm- ningen att ett mäklarföretag inte ska få utöva verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för de mäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget.

I praktiken är det inte ovanligt att mäklarföretag har någon sorts anknytning till en bank eller ett försäkringsföretag och bedriver sin verksamhet under samma eller liknande varumärke som ett sådant företag. Exempel på detta är Länsförsäkringar Fastighetsförmedling och Fastighetsbyrån. Förmedlingsverksamheten bedrivs då i allmän- het i en egen juridisk person, fristående från bank- eller försäkrings- verksamheten. Sådana samarbeten bör tillåtas även framöver. Enbart det förhållandet att ett mäklarföretag har ett nära samarbete med t.ex. ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag bör alltså inte inne- bära att mäklarföretaget ska anses ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet. Inte heller ska det förhållandet att mäklarföretaget får ersättning för annan verksamhet än förmedling av fastigheter i sig innebära att verksamheten är ägnad att rubba förtroendet för de i företaget verksamma mäklarna, om ersättningen endast är obetydlig. För att köpare och säljare ska kunna avgöra om mäklaren agerar i eget intresse är det emellertid av vikt för dem att känna till om mäklarföretaget tar emot ersättning för en annan verksamhet än för- medling av fastigheter. Köparen och säljaren bör därför tydligt informeras om att mäklarföretaget tar emot t.ex. provision, rabatter eller något annat vederlag i anslutning till en förmedling. Det kan t.ex. handla om att mäklarföretaget får hjälp av en bank med annon- sering eller att företaget får ersättning för att en mäklare i företaget har anvisat en bank eller ett försäkringsbolag till köparen. Infor- mationen om ett mäklarföretags ersättning bör lämnas av den mäklare som är ansvarig för förmedlingen.

När det gäller samarbeten med kreditinstitut och försäkrings- företag anser vi att det finns skäl för en utvidgad informations- skyldighet. Det är verksamheter som i större utsträckning än andra

231

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

sidoverksamheter kan påverka förtroendet för de mäklare som be- driver verksamhet i företaget. Det kan t.ex. handla om att säljare eller spekulanter kan misstänka att mäklaren förespråkar en köpare som vill använda sig av bankens eller försäkringsföretagets tjänster. Vi anser därför att köpare och säljare inte bara har rätt att få infor- mation om den eventuella ersättning som mäklarföretaget får från ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag. De bör även informeras om mäklarföretaget direkt eller indirekt ägs av ett sådant företag. Även denna information bör lämnas av den för uppdraget ansvariga mäklaren.

Informationsskyldigheten bör gälla när kreditinstitutet eller för- säkringsföretaget har ett kvalificerat innehav av andelar i mäklarföre- taget. Med kvalificerat innehav bör avses detsamma som enligt 1 kap. 5 § första stycket 15 lagen (2004:297) om bank- och finansierings- rörelse, dvs. ett direkt eller indirekt ägande i ett företag, om inne- havet representerar tio procent eller mer av kapitalet eller av samtliga röster eller annars möjliggör ett väsentligt inflytande över ledningen av företaget. I avsnitt 8.5.1 har vi föreslagit att en ansökan om regist- rering som mäklarföretag ska innehålla uppgifter om den som har ett kvalificerat innehav av andelar i mäklarföretaget. Fastighetsmäklar- inspektionen kommer alltså redan i samband med registreringen få kännedom om vem som har ett sådant innehav och kommer där- igenom att ha goda förutsättningar att se till att företaget uppfyller sin informationsskyldighet.

Upplysningarna om sidoverksamhet och om att ett mäklarföretag ägs av ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag ska lämnas innan uppdragsavtalet ingås. Informationen till presumtiva köpare bör lämnas snarast.

Förslaget innebär att möjligheten för mäklarföretag att utöva verksamheter på flera olika områden begränsas, något som normalt inte är tillåtet enligt tjänstedirektivet (se artikel 25). En sådan be- gränsning får dock göras för tjänsteleverantörer inom reglerade yrken, till vilka fastighetsmäklare hör i Sverige, om det är motiverat för att se till att reglerna för yrkesetik och uppförande följs och då det är nödvändigt för att säkerställa deras oberoende och opartisk- het. Vi anser därför att förslaget inte strider mot reglerna i tjänste- direktivet.

232

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

9.2.8Förbudet mot att uppträda som ombud (15 §)

Bedömning: Ett mäklarföretag ska inte få uppträda som ombud för en köpare gentemot en säljare eller för en säljare gentemot en köpare.

Skäl för bedömningen

En mäklare får inte uppträda som ombud

En fastighetsmäklare får inte som ombud företräda en säljare gent- emot en köpare eller en köpare gentemot en säljare (15 § fastighets- mäklarlagen). Bestämmelsen bygger, som många andra bestämmelser i fastighetsmäklarlagen, på grundsynen att mäklaren ska vara en opartisk mellanman. Att som ombud företräda en enskild part är inte förenligt med ett sådant synsätt.

Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand sådana situa- tioner där mäklaren har fått fria händer att företräda köparen eller säljaren i anslutning till förmedlingsuppdraget. Om det är fråga om att företräda uppdragsgivaren vid utförandet av enstaka avgränsade moment med anknytning till förmedlingsuppdraget är förbudet inte absolut. Sådana begränsade ombudsuppdrag är tillåtna i den mån de är förenliga med god fastighetsmäklarsed (se 15 § andra meningen fastighetsmäklarlagen). En grundläggande förutsättning för att mäk- laren ska kunna åta sig ett sådant ombudsuppdrag är att den rätts- handling det är fråga om inte är tvistig mellan parterna.26

Ett mäklarföretag ska inte få uppträda som ombud

Ett mäklarföretag kan inte åta sig ett förmedlingsuppdrag. Rent teore- tiskt finns det däremot inte något som hindrar att mäklarföretaget upp- träder som ombud för en köpare eller en säljare. Även om det inte torde förekomma i praktiken anser vi att möjligheten bör uteslutas genom att förbudet att uppträda som ombud i 15 § fastighetsmäklarlagen utvidgas till att även omfatta mäklarföretagen. Vi ser inte att det finns något be- hov för mäklarföretaget att kunna åta sig begränsade uppgifter. I motsats till vad som gäller för en mäklare ska förbudet att uppträda som ombud därför gälla utan undantag.

26Prop. 1994/95:14 s. 80 f.

233

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

9.2.9Fastighetsmäklarens skyldighet att lämna information, m.m. (16–19 §§)

Bedömning: Fastighetsmäklaren ska även i framtiden ha ett per- sonligt ansvar att lämna råd och upplysningar (16 §), kontrollera förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (17 §), informera köpare om fastigheten (18 §), och upplysa om förfoganderätt (19 §).

Mäklarföretaget ska inte ha något självständigt ansvar för att följa skyldigheterna i 16–19 §§ fastighetsmäklarlagen.

Skäl för bedömningen

Fastighetsmäklarens ansvar

Fastighetsmäklarlagen är en konsumenträttslig skyddslagstiftning. Detta kommer bl.a. till uttryck genom att fastighetsmäklaren är för- hindrad att åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdrags- avtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Konsumentskyddet kommer också till uttryck genom att lagen ställer krav på att mäklaren ska lämna information till köpare och säljare. Informationen bidrar bl.a. till att ge köparen ett gott beslutsunderlag inför bostadsköpet.

En mäklare är, i den utsträckning god fastighetsmäklarsed kräver det, skyldig att lämna de råd och upplysningar till tilltänkta köpare och säljare som de kan behöva om fastigheten och andra förhållan- den som har samband med överlåtelsen (16 § fastighetsmäklarlagen). Mäklaren ska också verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen och lämna skriftlig information till köparen om dennes ansvar att undersöka fastigheten.

I konsumentförhållanden är fastighetsmäklaren i dag skyldig att tillhandahålla en tilltänkt köpare en skriftlig beskrivning av fastig- heten, en s.k. objektsbeskrivning. Avser förmedlingen en bostads- rätt ska mäklaren även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredo- visningen och föreningens stadgar. Objektsbeskrivningen ska bl.a. innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal, driftskostnader och eventuella inteckningar och servitut. Mäklaren ska också erbjuda konsumenten en skriftlig beräkning av boendekostna- derna. Som utvecklas närmare i avsnitt 12.5 föreslår vi att mäklaren

234

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

normalt inte ska behöva tillhandahålla objektsbeskrivningen och den övriga information som anges i bestämmelsen, utan att det ska vara tillräckligt att hålla informationen tillgänglig för tilltänkta köpare.

Mäklaren ska vidare upplysa köparen om vem som har rätt att för- foga över fastigheten (19 § fastighetsmäklarlagen). För att kunna lämna korrekta uppgifter är mäklaren skyldig att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den (17 § fastighetsmäklarlagen).

Fastighetsmäklarföretagets ansvar

Fastighetsmäklaren har ett personligt ansvar att utföra de skyldig- heter som följer av bestämmelserna i 16–19 §§ fastighetsmäklar- lagen. Så bör vara fallet även framöver. Eftersom det alltid bör finnas någon fysisk person som är direkt ansvarig för att se till att för- pliktelserna utförs är det inte lämpligt att lägga detta ansvar på mäklarföretaget. Något självständigt ansvar för mäklarföretagen att följa de skyldigheter som framgår av 16–19 §§ fastighetsmäklarlagen bör därför inte införas.

9.2.10Förteckning över anbud och övrig dokumentation (20 §)

Förslag: Om en mäklare bedriver verksamhet i ett mäklarföretag ska mäklaren förvara en kopia av journalen, budgivningslistan, objektsbeskrivningen och annan dokumentation som Fastighets- mäklarinspektionen behöver för sin tillsyn hos mäklarföretaget.

Bedömning: Mäklarföretaget ska inte ha något självständigt ansvar för att följa skyldigheterna i 20 § fastighetsmäklarlagen.

Skäl för förslaget

Fastighetsmäklarens ansvar

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen är en fastighetsmäklare skyldig att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). De datasys- tem som finns tillgängliga för mäklarna innehåller alla någon form

235

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

av datoriserad form av journal.27 Det finns dock inget som hindrar att mäklaren för journalen för hand. I journalen ska antecknas de centrala momenten i förmedlingsuppdraget som mäklaren är skyldig att utföra enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Där ska bl.a. fram- gå när uppdraget ingicks, när det upphörde och vilka åtgärder som har vidtagits. Av särskild betydelse är anteckningar om de förplik- telser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upp- lysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivnings- förhållanden, samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning.28

Mäklaren är också skyldig att upprätta en förteckning över de bud som kommer in på fastigheten (budgivningslista). Av förteckningen ska framgå anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för an- budet. När uppdraget är avslutat ska mäklaren överlämna journalen och budförteckningen till säljaren och köparen. Därigenom får säl- jaren och köparen en möjlighet att kontrollera att uppgifterna är korrekta, och kan reagera om han eller hon anser att så inte är fallet. De bevissvårigheter som kan uppkomma i samband med en efter- följande tvist kan då begränsas.29

Enligt 28 § andra stycket är fastighetsmäklare skyldiga att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten. Någon uttömmande lista över vilka handlingar en fastighetsmäklare är skyldig att visa upp följer inte av lagen. Att journalen och budgivningslistan omfattas av denna skyldighet anses dock vara givet.30

I likhet med vad som gäller för mäklarna ska även mäklarföre- tagen stå under tillsyn. För att Fastighetsmäklarinspektionen ska kunna bedriva en effektiv tillsyn föreslår vi att mäklarföretag ska vara skyldiga att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bok- föring och övriga handlingar som hör till verksamheten (se av- snitt 10.2.1). Det är då av stor vikt att mäklarföretagen har tillgång till journaler, budgivningslistor och annan dokumentation som upprättats av mäklarna i företaget, exempelvis objektsbeskrivningen. Samtidigt har mäklarna också ett behov av dessa handlingar och är även de skyldiga att tillhandahålla Fastighetsmäklarinspektionen handlingarna vid en tillsyn. Om den ansvariga mäklaren inte längre

27Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklaren & juridiken (2017), s. 60.

28Prop. 2010/11:15 s. 61.

29Prop. 2010/11:15 s. 35.

30Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 september 2016, Zeteo), kommentaren till 28 §.

236

SOU 2018:64

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

9.3Fastighetsmäklarföretagets ansvar för mäklare i företaget (8–22 §§)

Förslag: Ett mäklarföretag ska verka för att de mäklare som bedriver verksamhet i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt 8–22 §§ fastighetsmäklarlagen.

Skäl för förslaget: I föregående avsnitt har vi gått igenom bestäm- melserna i 8–22 §§ fastighetsmäklarlagen och tagit ställning till om mäklarföretaget bör ha ett självständigt ansvar enligt dessa bestäm- melser.

Våra överväganden präglas överlag av att förmedlingsuppdragen är av personlig karaktär. Med några få undantag ska mäklarföretagen inte ha något självständigt ansvar i samband med utförandet av för- medlingsuppdraget. Exempelvis ska skyldigheten att följa god fastig- hetsmäklarsed, lämna råd och upplysningar till köpare och säljare samt informera om fastigheten endast gälla för fastighetsmäklaren. Mäklarföretagen ska inte heller framöver kunna åta sig förmedlings- uppdrag, utan dessa ska vara personliga för fastighetsmäklaren. En naturlig utgångspunkt är då att det är mäklaren som har det huvud- sakliga ansvaret för att uppdraget utförs i enlighet med de skyldig- heter som följer av lag och god fastighetsmäklarsed.

Vad som däremot kan övervägas är att låta mäklarföretaget ha ett övergripande ansvar för att se till att de mäklare som är verksamma i företaget har förutsättningar att uppfylla sina skyldigheter. För en sådan reglering talar det förhållandet att det är mäklarföretaget i egenskap av arbetsgivare som kan styra mäklarnas arbete genom att bestämma hur arbetet ska organiseras och vilka områden som ska prioriteras. Det är också mäklarföretaget som normalt utformar och tillhandahåller de datasystem och avtalsmallar som mäklarna i före- taget använder. Mäklarföretaget kan därför påverka hur uppdragen dokumenteras och redovisas, och har dessutom betydligt bättre för- utsättningar än den enskilda mäklaren att bestämma t.ex. vilka avtalsvillkor som ska framgå av uppdragsavtalet och säkerställa att dessa inte strider mot lag eller god fastighetsmäklarsed.

Genom att ålägga mäklarföretagen ett övergripande ansvar för de mäklare som driver verksamhet i företaget skulle Fastighetsmäklar- inspektionen få möjlighet att ingripa direkt mot ett företag om ett

239

Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter

SOU 2018:64

problem ligger på organisationsnivå snarare än på individnivå. Så skulle kunna vara fallet om Fastighetsmäklarinspektionen får känne- dom om att de uppdragsavtal som ett mäklarföretag tillhandahåller sina mäklare innehåller avtalsvillkor som strider mot t.ex. de be- gränsningar i ensamrätten som följer av 9 § fastighetsmäklarlagen. I stället för att inleda ett tillsynsärende mot var och en av de i mäklar- företaget verksamma mäklarna, skulle Fastighetsmäklarinspektionen kunna ingripa mot den aktör som har bäst förutsättningar att komma tillrätta med bristerna, dvs. mäklarföretaget. Ett ingripande mot mäklarföretaget skulle då påverka alla de mäklare som bedriver verk- samhet där vilket skulle göra tillsynen mer effektiv. Det skulle också ge Fastighetsmäklarinspektionen större utrymme och bättre förut- sättningar att inrikta tillsynsverksamheten på hur mäklarnas utför sina uppdrag. I förlängningen bör detta bidra till att ytterligare stärka konsumentskyddet på marknaden och säkerställa att mäklarnas arbete håller fortsatt hög kvalitet.

Vi anser därför att mäklarföretagen bör ha en skyldighet att verka för att mäklarna i företaget uppfyller sina skyldigheter enligt 8–22 §§ fastighetsmäklarlagen. Rent konkret bör det ankomma på mäklar- företaget att utarbeta rutiner och riktlinjer för att motverka att mäk- larna handlar i strid med de skyldigheter som följer av lagen och god fastighetsmäklarsed. Mäklarföretaget bör även se till att mäklarna har tillgång till de verktyg som behövs för att de ska kunna fullgöra sina uppdrag. Det kan t.ex. handla om att förse mäklarna med ändamålsenliga datasystem och avtalsmallar, samt tillhandahålla mäklarna ett klientmedelskonto till vilket övriga mäklare på före- taget inte har tillgång. Mäklarföretaget bör också se till att mäklarna i företaget är införstådda med företagets rutiner och policyer och hur datasystemen ska användas, t.ex. genom att anordna interna utbildningar. I skyldigheten att verka för att mäklarna uppfyller sina skyldigheter ligger också att mäklarföretaget inte får försvåra för en anställd mäklare som ska sluta sin anställning att fullfölja sina på- gående förmedlingsuppdrag.31

Mäklarföretagets skyldighet att verka för att mäklarna i företaget uppfyller sina skyldigheter bör dock inte vara begränsad till att ut- arbeta rutiner och riktlinjer samt att ge mäklarna förutsättningar att utföra sina uppdrag. Mäklarföretaget bör även ha en viss aktivitets-

31Se 2011-11-23:12 i FMN:s årsbok för 2011.

240

	fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag	................... 137
6.2	Hur ska fastighetsmäklarföretagen definieras?	................... 142
7	Särskild registrering för hyresförmedlare ....................	153
7.1	Inledning ...............................................................................	153
7.2	Registrering av olika kategorier mäklare .............................	153

	i företaget (8–22 §§)..............................................................	239
9.4	Rätten till ersättning (23 och 24 §§)....................................	242
9.5	Fastighetsmäklarföretagets skadeståndsansvar (25 §)........	243

	penningtvättslagen ................................................................		249
	9.7.1	Ansvaret för riskbedömning och för
		att ha interna rutiner och riktlinjer.......................	249
10	Tillsyn	....................................................................	253
10.1	Inledning ...............................................................................		253
10.2	Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen ....................................		254
	10.2.1	Mäklarföretagets skyldighet att låta
		Fastighetsmäklarinspektionen granska
		handlingar...............................................................	254
	10.2.2	Fastighetsmäklarinspektionen ska få
		genomföra platsundersökning mot
		både mäklare och mäklarföretag ...........................	256
10.3	Tillsyn enligt penningtvättslagen .........................................		257
	10.3.1	Tillsyn över mäklare ..............................................	257
	10.3.2	Tillsyn över mäklarföretag ....................................	259

och verkliga huvudmän .........................................	260
10.4 Handläggningen av ett ärende om avregistrering ...............	263

11	Sanktioner ..............................................................		265
11.1	Inledning ...............................................................................		265
11.2	Ingripande enligt fastighetsmäklarlagen .............................		266
	11.2.1	Ingripande mot mäklare........................................	266
	11.2.2 Ingripande mot oregistrerade mäklarföretag.......		268
	11.2.3 Ingripande mot registrerade mäklarföretag.........		269
11.3	Ingripande enligt penningtvättslagen ..................................		275
	11.3.1	Ingripande mot mäklare........................................	275
	11.3.2	Ingripande mot mäklarföretag .............................	279
	11.3.3 Ingripande mot en person i ledande ställning
		som bär ansvaret för ett mäklarföretags
		överträdelse............................................................	284
	11.3.4 Ingripande mot ägare och ledning........................		293
11.4	Offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) ....................		294

Förkortningslista ................................................................		13
Sammanfattning ................................................................		17
Summary ..........................................................................		25
1	Författningsförslag.....................................................	33
1.1	Förslag till fastighetsmäklarlag (2019:000) ...........................	33

(2009:606) med instruktion för
Fastighetsmäklarinspektionen ...............................................	57

1.7 Förslag till förordning om ändring
i fastighetsmäklarförordningen (2011:668)...........................	60

			SOU 2018:64
2	Utredningens uppdrag och arbete ................................		73
2.1	Utredningens uppdrag ...........................................................		73
2.2	Utredningens arbete...............................................................		74
2.3	Betänkandets disposition .......................................................		75
3	Gällande rätt .............................................................		77
3.1	Fastighetsmäklarlagen (2011:666).........................................		77
	3.1.1	Bakgrund..................................................................	77
	3.1.2	Lagens tillämpningsområde ....................................	78
	3.1.3	Mäklarens registreringsskyldighet .........................	80

	med uppdragets utförande......................................	83
3.1.5	Mäklarens rätt till ersättning ..................................	85
3.1.6	Skadestånd ...............................................................	85

	fastighetsmäklarlagen..............................................	86
3.2 Penningtvättsregelverket .......................................................		88
3.2.1	Bakgrund..................................................................	88

	av terrorism?............................................................	90
3.2.3	Mäklarens ansvar enligt penningtvättslagen ..........	91

		penningtvättslagen ..................................................	94
4	En internationell jämförelse ........................................		97
4.1	Danmark .................................................................................		97
	4.1.1	Bakgrund..................................................................	97
	4.1.2	Lov om formidling af fast ejendom m.v. ...............	98
4.2	Finland	..................................................................................	102
	4.2.1	Bakgrund................................................................	102

		hyreslägenheter.......................................................	105
4.3	Norge	.....................................................................................	107
	4.3.1	Bakgrund ................................................................	107
	4.3.2	Lov om eiendomsmegling .....................................	107
5	Fastighetsmäklarbranschen – en kartläggning .............		113
5.1	En bransch i förändring ........................................................		113
5.2	Fastighetsmäklarutbildningen..............................................		115
5.3	Fastighetsmäklarbranschens aktörer ...................................		117
	5.3.1	Fastighetsmäklarinspektionen ..............................	117
	5.3.2	Branschorganisationer...........................................	124
	5.3.3	Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd.........	127
	5.3.4	Verksamhetsformer för fastighetsmäklare...........	128

	och marknaden för mäklartjänster .......................................		132
	5.4.1	Inledning ................................................................	132
	5.4.2	Civilutskottets granskning....................................	133
	5.4.3	Konsumentrapporten ............................................	134
6	Allmänna utgångspunkter.........................................		137

(särskild registrering för hyresförmedlare) .........................	155
7.4 EU-rättsliga överväganden ...................................................	162

8	Registrering av fastighetsmäklarföretag ......................		177
8.1	En registreringsskyldighet för fastighetsmäklarföretag.....		177
8.2	Undantag från registreringsskyldigheten............................		181
8.3	Förutsättningar för registrering ..........................................		188
	8.3.1	Ska det ställas upp särskilda krav
		för registrering?.....................................................	188
	8.3.2	Vilka krav bör ställas för registrering?.................	190

	överväganden ........................................................................		197
8.5	Ändringar i fastighetsmäklarförordningen .........................		203
	8.5.1	Uppgifter som ska framgå av ansökan .................	203
	8.5.2	Avgifter..................................................................	204
	8.5.3	Information ...........................................................	210
	8.5.4	Ansvarsförsäkring .................................................	212
	8.5.5	Fastighetsmäklarregistret och uppgifter på
		Fastighetsmäklarinspektionens webbplats ..........	213
9	Mäklarens respektive mäklarföretagets skyldigheter .....		215
9.1	Inledning ...............................................................................		215

företagets ansvar enligt fastighetsmäklarlagen ...................		216
9.2.1	Inledning................................................................	216

	med uppdragsgivaren (8 och 9 §§) .......................	216
9.2.3	Mäklarföretagets hantering
	av handpenning (10 §)...........................................	219
9.2.4	Förbudet mot att köpa fastigheter (11 §)............	221

	med fastigheter (13 §) ...........................................	226
9.2.7	Förbudet mot sidoverksamhet (14 §) ..................	228
9.2.8	Förbudet mot att uppträda som ombud (15 §) ...	233

12	Digitaliseringsfrågor .................................................	297
12.1	Uppdraget .............................................................................	297
12.2	Finns det något hinder mot ett elektroniskt
	ansökningsförfarande? .........................................................	298
12.3	Elektronisk kommunikation i samband med tillsynen ......	299
12.4	Uppdragsavtal och depositionsavtal ska kunna
	skrivas under elektroniskt....................................................	300
12.5	En digital objektsbeskrivning m.m......................................	305
12.6	Elektronisk identifikation i samband med budgivningen ..	310

13	Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser ...............	313
13.1	Ikraftträdande .......................................................................	313
13.2	Övergångsbestämmelser ......................................................	314
14	Konsekvenser ..........................................................	317
14.1	Inledning ...............................................................................	317

14.2	Ekonomiska konsekvenser ...................................................		318
	14.2.1	Konsekvenser för enskilda ....................................	318
	14.2.2	Konsekvenser för företagen..................................	321
	14.2.3	Konsekvenser för staten........................................	327
14.3	Konsekvenser i övrigt ...........................................................		331
15	Författningskommentar ............................................		335
15.1	Fastighetsmäklarlagen (2019:000) .......................................		335
15.2	Lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt
	och finansiering av terrorism ...............................................		374

Bilagor
Bilaga 1	Kommittédirektiv 2017:55 ............................................	377
Bilaga 2	Redovisning av enkäter.................................................	389
Bilaga 3	Fastighetsmäklarlagen (2011:666)
	och motsvarande bestämmelser i förslaget..................	395