Regeringens proposition 2018/19:108

Fler tillval för hyresgäster	Prop.
	2018/19:108

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 4 april 2019

Stefan Löfven

Morgan Johansson (Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

Regeringen föreslår en ny modell för avtal mellan hyresgäster och hyresvärdar om lägenhetens standard. Förslaget ska bidra till att hyresgäster får en större valfrihet i fråga om utformningen av den egna bostaden.

Utgångspunkten är att parterna ska ha stor frihet att komma överens om en ersättning för att höja eller sänka lägenhetens standard i något avseende. Det kan avse t.ex. lägenhetens utrustning eller dess underhåll. Efter tio år ska den överenskomna ersättningen behandlas på samma sätt som hyran för lägenheten i övrigt och ingår då t.ex. i hyresnämndens prövning av vad som är skälig hyra för lägenheten. Detta ska leda till att hyresvärdar i större utsträckning erbjuder hyresgäster möjligheter att anpassa lägenheten efter behov och smak.

I propositionen föreslår regeringen också att skyddet för hyresgäster vid ombildning till bostadsrätt stärks genom ett krav på att en bostadsrättsförening som förvärvar ett hyreshus ska informera samtliga hyresgäster i huset.

De lagändringar som behövs föreslås träda i kraft den 2 oktober 2019. Propositionen bygger på en överenskommelse mellan regeringen,

Centerpartiet och Liberalerna.

Prop. 2018/19:108 Innehållsförteckning

1	Förslag till riksdagsbeslut .................................................................		3
2	Lagtext	..............................................................................................	4
	2.1	Förslag till lag om ändring i jordabalken ...........................	4

2.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder..................................

2.3Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

(1978:304) ........................................................................

2.4Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen

(1991:614) ........................................................................

2.5Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om

8.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om

	arrendenämnder och hyresnämnder..................................	44
8.3	Förslaget till lag om ändring i
	hyresförhandlingslagen (1978:304)..................................	45

8.4Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

(1991:614) ........................................................................

8.5Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om

	kooperativ hyresrätt ..........................................................	49
Bilaga 1	Sammanfattning av betänkandet Tillval i hyresrätt
	(SOU 2008:94) .................................................................	50
Bilaga 2	Tillvalsutredningens lagförslag ........................................	52
Bilaga 3	Förteckning över remissinstanserna (SOU 2008:94)........	67
Bilaga 4	Lagförslag i promemorian Tillval i hyresrätt ...................	68
Bilaga 5	Förteckning över remissinstanserna (promemorian) ........	83
Bilaga 6	Sammanfattning av betänkandet Frågor om hyra och
	bostadsrätt (SOU 2008:47) ...............................................	84
Bilaga 7	Hyreslagsutredningens lagförslag ....................................	89
Bilaga 8	Förteckning över remissinstanserna (SOU 2008:47)........	96
Bilaga 9	Lagrådsremissens lagförslag ............................................	97
Bilaga 10	Lagrådets yttrande ..........................................................	115
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 4 april 2019 .........		116

1	Förslag till riksdagsbeslut	Prop. 2018/19:108

Regeringens förslag:

1.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken.

2.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

3.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304).

4.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).

5.Riksdagen antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt.

Prop. 2018/19:108 2

Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1

dels att nuvarande 12 kap. 55 d och 55 e §§ ska betecknas 12 kap. 55 e och 55 f §§,

dels att rubriken närmast före nuvarande 12 kap. 55 e § ska sättas närmast före den nya 12 kap. 55 f §,

dels att 12 kap. 42, 44, 47, 53, 55, 66, 67, 70 och 73 §§ samt den nya 55 f § ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf, 12 kap. 55 d §, av följande lydelse.

Lydelse enligt prop. 2018/19:107 Föreslagen lydelse

12 kap.

42 §

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet

att upphöra i förtid,
1. om hyresgästen, när det gäller	1. om	hyresgästen, när	det
en bostadslägenhet, dröjer med att	gäller en bostadslägenhet, dröjer
betala hyran mer än en vecka efter	med att betala hyran mer än en
förfallodagen och något annat inte	vecka	efter förfallodagen	och
följer av 55 d § femte–sjunde	något annat inte följer av 55 e §
styckena,	femte–sjunde styckena,

2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

3.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt,

4.om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

5.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, lämnar eller tar emot en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten, eller begär särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten eller för upplåtelse av lägenheten eller en del av den,

	1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.
	Senaste lydelse av
4	12 kap. 55 d § 2006:408
4	rubriken närmast före 12 kap. 55 e § 2006:408.

6.om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, vid upplåtelse av lägenheten eller en del av den tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt,

7.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse gör rättelse utan dröjsmål,

8.om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

9.om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse,

10.om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt,

11.om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

12.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

Ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första stycket 9 på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket.

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 9 även om någon tillsägelse om rättelse inte har gjorts. Vid sådana störningar får ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet sägas upp utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som nu har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd.

Prop. 2018/19:108

Om hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden därför har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en

bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort det som krävs enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 e § tredje stycket. Detta gäller till dess att en

Prop. 2018/19:108 Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

44 §2

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt

21§

1.inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en

bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

2.inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu skall gälla till dess att en månad förflutit från det att hyresnämndens eller

6	2 Senaste lydelse 2006:928.

Svea hovrätts beslut har vunnit laga	månad gått från det att hyresnämn-
kraft.	dens eller Svea hovrätts beslut har
	fått laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller

2.hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

47 §3

Har lägenheten hyrts av flera	Om lägenheten har hyrts gemen-
gemensamt och har de på grund av	samt av flera som inte gemensamt
att en av dem sagt upp hyresavtalet	har rätt till förlängning av hyres-
eller till följd av annan omständig-	avtalet på grund av att en av dem
het, som hänför sig till endast en av	sagt upp hyresavtalet eller till följd
dem, ej gemensamt rätt till förläng-	av någon annan omständighet som
ning av hyresavtalet, är en med-	hänför sig till endast en av dem, är
hyresgäst berättigad att få hyres-	en medhyresgäst berättigad att få
avtalet förlängt för egen del, om	hyresavtalet förlängt för egen del,
hyresvärden skäligen kan nöja sig	om hyresvärden skäligen kan nöja
med honom som hyresgäst. Vad	sig med honom eller henne som
som sagts nu gäller ej när hyres-	hyresgäst. Detta gäller inte när
rätten är förverkad utan att hyres-	hyresrätten är förverkad utan att
värden har sagt upp avtalet att upp-	hyresvärden har sagt upp avtalet att
höra i förtid. Är medhyresgästen	upphöra i förtid. Om medhyres-
make eller sambo till den som sagt	gästen är make eller sambo till den
upp avtalet eller eljest föranlett att	som sagt upp avtalet eller på annat
hyresgästerna ej gemensamt har	sätt föranlett att hyresgästerna inte
rätt till förlängning av avtalet, har	gemensamt har rätt till förlängning
maken eller sambon en sådan rätt	av avtalet, har maken eller sambon
till förlängning även när hyres-	en sådan rätt till förlängning även
rätten är förverkad på annan grund	när hyresrätten är förverkad på
än dröjsmål med betalning av	någon annan grund än dröjsmål
hyran. Detta gäller också när hyres-	med betalning av hyran. Detta
värden har sagt upp hyresavtalet att	gäller också när hyresvärden har
upphöra i förtid på grund av förver-	sagt upp hyresavtalet att upphöra i
kandet.	förtid på grund av förverkandet.
Om en hyresgäst, som är gift eller	Om en hyresgäst, som är gift eller
samboende och vars make eller	samboende och vars make eller
sambo ej har del i hyresrätten, säger	sambo inte har del i hyresrätten,

3Senaste lydelse 2006:928.

Prop. 2018/19:108

upp hyresavtalet eller vidtar någon				säger upp hyresavtalet eller vidtar
annan åtgärd för att få det att upp-				någon annan åtgärd för att få det att
höra eller om han eller hon i annat				upphöra eller om han eller hon i
fall inte har rätt till förlängning av				annat fall inte har rätt till förläng-
avtalet, har maken eller sambon,				ning av avtalet, har maken eller
om han eller hon har sin bostad i				sambon, om han eller hon har sin
lägenheten, rätt att överta hyres-				bostad i lägenheten, rätt att överta
rätten och få hyresavtalet förlängt				hyresrätten		och	få	hyresavtalet
för egen del, såvida hyresvärden				förlängt för egen del, under förut-
skäligen kan nöja sig med honom				sättning	att	hyresvärden			skäligen
eller henne som hyresgäst. Vad som				kan nöja sig med honom eller
sagts nu gäller också när hyres-				henne som hyresgäst. Detta gäller
värden har sagt upp hyresavtalet på				också när hyresvärden har sagt upp
grund av förverkande. Har hyres-				hyresavtalet på grund av för-
gästen	avlidit, tillkommer samma			verkande. Har hyresgästen avlidit,
rätt hans eller hennes efterlevande				har hans eller hennes efterlevande
make eller sambo, om dödsboet				make eller sambo samma rätt till
saknar rätt till förlängning och detta				förlängning, om dödsboet saknar
inte har föranletts av den efterle-				sådan rätt och detta inte har föran-
vande	maken	eller	sambon.	letts av den efterlevande maken
Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 §				eller sambon. Bestämmelserna i
samt 55 d § femte–sjunde styckena				49–52 §§, 55 § samt 55 e § femte–
om hyresgäst gäller även i fråga om				sjunde	styckena		om		hyresgäst
hyresgästs make och sambo.				gäller även i fråga om hyresgästs
				make och sambo.
Förlängs ett hyresavtal i fall som				Förlängs ett hyresavtal i fall som
avses i andra stycket, svarar båda				avses i andra stycket, svarar båda
makarna eller samborna respektive				makarna eller samborna respektive
den efterlevande maken eller sam-				den efterlevande maken eller sam-
bon och den avlidne makens eller				bon och den avlidne makens eller
sambons dödsbo för förpliktelserna				sambons dödsbo för förpliktelserna
enligt avtalet för tiden före förläng-				enligt avtalet för tiden före förläng-
ningen, om ej annat har avtalats				ningen, om inte annat har avtalats
med hyresvärden.				med hyresvärden.
			53 §4
Bestämmelserna		i	54–55 d §§	Bestämmelserna			i	54–55 e §§
gäller vid upplåtelser av bostads-				gäller vid upplåtelser av bostads-
lägenheter, om inte				lägenheter, om inte

1.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller

2.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt	Om en förhandlingsordning enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304)	hyresförhandlingslagen (1978:304)
gäller för lägenheten, tillämpas 54	gäller för lägenheten, tillämpas 54
och 55–55 d §§ endast om det följer	och 55–55 e §§ endast om det följer
av nämnda lag.	av den lagen.

4Senaste lydelse 2006:408.

Lydelse enligt prop. 2018/19:107 Föreslagen lydelseProp. 2018/19:108

55 §

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.

Vid en prövning enligt första	Vid en prövning enligt första
stycket ska även 55 a–55 c §§	stycket ska även 55 a–55 d §§
iakttas.	iakttas.

Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

Prop. 2018/19:108

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

55 d §

Vid en prövning av hyran ska ett

hyrestillägg

eller

hyresavdrag

enligt en överenskommelse om att

öka

eller

minska

hyresvärdens

ansvar

för

lägenhetens

standard

(tillval eller frånval) godtas, om

1. tillägget eller

avdraget

och

vad det avser anges i en särskilt

upprättad handling som under-

tecknas av hyresgästen,

2. det

handlingen anges

att

tillägget

eller

avdraget

prövas

enligt denna paragraf,

3. det har gått mindre än tio år

sedan överenskommelsen träffades,

och

4. det inte finns synnerliga skäl

mot att godta tillägget eller av-

draget.

Om ett hyrestillägg eller hyres-

avdrag godtas enligt första stycket,

ska en ändring av lägenhetens

bruksvärde på grund av tillvalet

eller frånvalet inte beaktas vid

prövningen av lägenhetens hyra i

övrigt.

Trots första stycket ska hyres-

nämnden på begäran av hyres-

gästen sätta ned ett hyrestillägg,

om det medför att hyrestilläggen

för lägenheten utgör mer än en

tredjedel av årshyran.

Lydelse enligt prop. 2018/19:107

Föreslagen lydelse

55 e §

55 f §

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum

och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen

gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot

en hyra som inte är skälig enligt

55 § första–fjärde styckena

och

55 §

första–fjärde

styckena

och

55 c §,

ska

hyresnämnden

på

55 c §,

ska

hyresnämnden

på

ansökan av hyresgästen besluta att

hyresvärden ska betala tillbaka det

han eller hon har tagit emot utöver

skäligt

belopp

tillsammans

med

skäligt

belopp

tillsammans

med

ränta. Vid bedömningen av om den

mottagna hyran är skälig ska

mottagna

hyran

är

skälig

ska Prop. 2018/19:108

hyresnämnden

även

beakta

hyresnämnden

även

beakta

sådan nedsättning av hyresvärdens

egen hyra som har gjorts med

tillämpning av 55 § sjätte stycket.

Räntan beräknas enligt 5 § ränte-

hyresvärden

betalar

lagen (1975:635) från den dag då

hyrestillägg som ska godtas enligt

hyresvärden tog emot beloppet till

55 d §,

ska

det

beaktas

vid

dess att återbetalningsskyldigheten

bedömningen

hyresvärdens

blivit slutligt bestämd genom ett

återbetalningsskyldighet.

Räntan

beslut som har fått laga kraft och

beräknas

enligt

5 §

räntelagen

enligt

6 §

räntelagen

för

tiden

(1975:635) från den dag då hyres-

därefter. Ett beslut om åter-

värden tog emot beloppet till dess

betalning av hyra får inte avse

att återbetalningsskyldigheten

bli-

längre tid tillbaka än två år före

vit slutligt bestämd genom ett

dagen för ansökan.

beslut som har fått laga kraft och

enligt

6 §

räntelagen

för

tiden

därefter.

Ett

beslut

åter-

betalning av hyra får inte avse

längre tid tillbaka än två år före

dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning

enligt andra stycket ska hyres-

nämnden,

hyresgästen

begär

nämnden, om

hyresgästen

begär

det, också fastställa hyran för den

fortsatta uthyrningen från och med

dagen för ansökan. Vid denna

prövning

tillämpas

55 §

första–

prövning

tillämpas 55 § första–

fjärde

styckena

och

55 c §. Vid

fjärde

styckena och

55 c §. Vid

prövningen

ska hyresnämnden

prövningen

ska

hyresnämnden

även beakta en sådan nedsättning

av hyresvärdens egen hyra som har

gjorts

med

tillämpning

55 §

gjorts

med

tillämpning

55 §

sjätte stycket. Beslut om ändring av

sjätte

stycket.

hyresvärden

hyresvillkoren anses som avtal om

betalar hyrestillägg som ska godtas

villkor för fortsatt uthyrning. När

enligt 55 d §, ska det beaktas när

det finns skäl till det, får hyres-

hyran fastställs. Beslut om ändring

nämnden bestämma att beslutet ska

av hyresvillkoren anses som avtal

gälla omedelbart. Om hyran höjs

om villkor för fortsatt uthyrning.

eller

sänks

retroaktivt

tillämpas

När det finns skäl till det, får hyres-

55 d § femte–åttonde styckena.

nämnden bestämma att beslutet ska

gälla omedelbart. Om hyran höjs

eller

sänks

retroaktivt

tillämpas

55e § femte–åttonde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket

ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

Prop. 2018/19:108

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

66 §5

Avtal

mellan

hyresvärd

och

Avtal

mellan

hyresvärd

och

hyresgäst, att framtida tvist med

anledning

hyresförhållandet

anledning av hyresförhållandet ska

skall hänskjutas till avgörande av

hänskjutas till avgörande av skilje-

skiljemän utan förbehåll om rätt för

män utan förbehåll om rätt för

parterna

att

klandra

skiljedomen,

parterna

att

klandra

skiljedomen,

får inte göras gällande i fråga om

hyresgästens rätt

eller

skyldighet

hyresgästens rätt

eller skyldighet

att tillträda eller behålla lägenheten,

fastställande av hyresvillkor i fall

som avses i 51, 52 eller 55 §,

återbetalning av hyra och fast-

ställande av hyra enligt 55 e § eller

ställande av hyra enligt 55 f § eller

bestämmande av

ersättning

enligt

bestämmande

ersättning enligt

58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet

inte

såvitt

därigenom

skiljemän

inte i de delar skiljemän utsetts

utsetts eller bestämmelse meddelats

eller

bestämmelser meddelats

om skiljemännens antal, sättet för

skiljemännens antal, sättet för deras

deras utseende eller förfarandet vid

utseende

eller

förfarandet

vid

skiljenämnden. I berörda hänseen-

den skall lagen (1999:116) om

den ska lagen (1999:116) om skilje-

skiljeförfarande tillämpas. Vad som

förfarande tillämpas. Det är dock

sagts nu utgör dock inte hinder för

alltid möjligt att i skiljeavtalet utse

att i skiljeavtalet utse hyresnämn-

hyresnämnden

till

skiljenämnd

den till skiljenämnd eller bestämma

eller bestämma viss tid för med-

viss tid för meddelande av skilje-

delande av skiljedomen.

domen.

67 §6

Överenskommelse

om villkor i

Överenskommelse

om villkor i

fråga

hyresförhållande

som

fråga

hyresförhållande

som

beror av anställning gäller mot

hyresgästen eller den som har rätt

att träda i hyresgästens ställe även

om överenskommelsen strider mot

bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47,

4, 33–35, 40, 46, 47, 49–54, 55 e,

49–54, 55 d, 55 e eller 66 §, såvida

55 f eller 66 §, under förutsättning

överenskommelsen har formen av

att överenskommelsen har formen

kollektivavtal och på arbetstagar-

av kollektivavtal och på arbetsta-

sidan har slutits eller godkänts av

garsidan har slutits eller godkänts

organisation

som

enligt

lagen

av organisation som enligt lagen

(1976:580) om medbestämmande i

arbetslivet är att anse såsom central

arbetstagarorganisation.

5 Senaste lydelse 2006:408.

6 Senaste lydelse 2006:408.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tilläm- Prop. 2018/19:108 pas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2. hyresvärden och hyresgästen	2. hyresvärden och hyresgästen
är överens om att villkoren skall	är överens om att villkoren ska
tillämpas eller villkoren ingår i	tillämpas eller villkoren ingår i
hyresavtalet på grund av beslut om	hyresavtalet på grund av beslut om
villkorsändring enligt 54 och 55 §§.	villkorsändring enligt 54 och 55 §§.
Lydelse enligt prop. 2018/19:66	Föreslagen lydelse

70 §

Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades:

1.åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

2.upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 a–18 f eller 18 h §,

3.ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket,

4.ersättning enligt 24 a §,

5.överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 §,

6.godkännande av överenskommelse som avses i 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §,

7.förlängning av hyresavtal enligt 49 §,

8.uppskov med avflyttning enligt 52 §,

9.ändring av hyresvillkor enligt 54 §,

10. återbetalning och fastställ-	10. återbetalning och fastställ-
ande av hyra enligt 55 e §,	ande av hyra enligt 55 f §,

11.utdömande av vite enligt 62 §, och

12.föreläggande att lämna ut uppgifter om hyror enligt 64 §. Beslut av hyresnämnden i följande frågor får inte överklagas:

1.lägenhetsbyte enligt 35 §,

2.upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 40 §, och

3.uppskov med avflyttning enligt 59 §.

Hyresnämnden får tillåta att ett beslut som avses i andra stycket 1 eller

2 överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av hovrätten.

Nuvarande lydelse				Föreslagen lydelse
			73 §7
I hyrestvister som avses i 49, 54				I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 e § och i mål om åtgärds-				eller 55 f § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt		11 § första		föreläggande enligt		11 § första
stycket 5 eller 16 § andra stycket,				stycket 5 eller 16 § andra stycket,
om	upprustningsföreläggande		en-	om	upprustningsföreläggande		en-
ligt	18 a–c §§, om	tillstånd	till	ligt	18 a–18 c §§, om	tillstånd	till
7 Senaste lydelse 2006:408.							13

Prop. 2018/19:108 förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 2 oktober 2019.

2.2	Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188)						Prop. 2018/19:108
	om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrende-
nämnder och hyresnämnder1 ska ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse				Föreslagen lydelse
			4 §2
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva		tvist om åtgärdsföre-		2. pröva	tvist om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 11 § första				läggande enligt 12 kap. 11 § första
stycket 5 och 16 § andra stycket,				stycket 5 och 16 § andra stycket,
ändrad användning av lokal enligt				ändrad användning av lokal enligt
12 kap. 23 § andra stycket, skade-				12 kap. 23 § andra stycket, skade-
stånd enligt 12 kap. 24 a §, över-				stånd enligt 12 kap. 24 a §, över-
låtelse av hyresrätt enligt 12 kap.				låtelse av hyresrätt enligt 12 kap.
34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i				34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i
andra	hand	enligt 12 kap.	40 §,	andra hand	enligt 12 kap.	40 §,
förlängning		av hyresavtal	enligt	förlängning	av hyresavtal	enligt
12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap.				12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap.
54 §,	återbetalning av hyra och			54 §, återbetalning av hyra och
fastställande av hyra enligt 12 kap.				fastställande av hyra enligt 12 kap.
55 e §, uppskov med avflyttning				55 f §, uppskov med avflyttning
enligt 12 kap. 59 § eller föreläggan-				enligt 12 kap. 59 § eller föreläggan-
de enligt 12 kap. 64 §, allt jorda-				de enligt 12 kap. 64 §, allt jorda-
balken,				balken,

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad,

3. pröva tvist om medlemskap	3. pröva tvist om medlemskap
enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att	enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att
upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §	upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §
eller villkor för upplåtelse av	eller villkor för upplåtelse av
bostadsrätt enligt samma §, hyres-	bostadsrätt enligt samma paragraf,
villkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse	hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upp-
av lägenhet i andra hand enligt	låtelse av lägenhet i andra hand
7 kap. 11 § eller utdömande av vite	enligt 7 kap. 11 § eller utdömande
enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrätts-	av vite enligt 11 kap. 2 §, allt
lagen (1991:614),	bostadsrättslagen (1991:614),

1Lagen omtryckt 1985:660.

2 Senaste lydelse 2012:980.

Prop. 2018/19:108

4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

32 §3

Om en nämnds beslut enligt	Om en nämnds beslut enligt
följande bestämmelser inte över-	följande bestämmelser inte över-
klagas, får beslutet verkställas som	klagas, får beslutet verkställas som
lagakraftägande dom:	en dom som har fått laga kraft:
– 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,	– 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,
55 d § åttonde stycket eller 55 e §	55 e § åttonde stycket eller 55 f §
jordabalken,	jordabalken,

–22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

–13 a § första stycket denna lag, eller

–13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792).

Beslut av hyresnämnden enligt		Beslut av hyresnämnden enligt
13 a § andra stycket denna lag om		13 a § andra stycket denna lag om
verkställighet av ett enligt första		verkställighet av ett enligt första
stycket i samma paragraf meddelat		stycket i samma paragraf meddelat
beslut får verkställas som laga-		beslut får verkställas som en dom
kraftägande dom, om	hovrätten	som har fått laga kraft, om hov-
inte bestämmer något annat. Det-		rätten inte bestämmer något annat.
samma gäller om hyresnämnden		Detsamma gäller om hyresnämn-
med stöd av 31 § första stycket		den med stöd av 31 § första stycket
bostadsförvaltningslagen	har be-	bostadsförvaltningslagen	har be-
stämt att beslut enligt 13 eller 15 §		stämt att beslut enligt 13 eller 15 §
eller 25 § första stycket i den lagen		eller 25 § första stycket i den lagen
ska gälla genast.		ska gälla genast.
Förlikning som är stadfäst av		Förlikning som är stadfäst av
nämnden enligt 21 b § får verk-		nämnden enligt 21 b §	får verk-
ställas som lagakraftägande dom,		ställas som en dom som har fått
om hovrätten inte bestämmer något		laga kraft, om hovrätten inte
annat.		bestämmer något annat.

Denna lag träder i kraft den 2 oktober 2019.

3Senaste lydelse 2011:863.

2.3	Förslag till lag om ändring i		Prop. 2018/19:108
	hyresförhandlingslagen (1978:304)
Härigenom föreskrivs att 5, 21 och 25 §§ hyresförhandlingslagen
(1978:304) ska ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse		Föreslagen lydelse
	5 §1
En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget
initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om
1. höjning av hyran för en lägen-		1. höjning av hyran för en lägen-
het,		het, om inte höjningen avser ett
		tillval och högst motsvarar ett pris
		som förhandlingsordningens parter
		har rekommenderat,
2. bestämmande av hyran för en		2. bestämmande av hyran för en
ny hyresgäst, om den begärda		ny hyresgäst, om den begärda
hyran överstiger den tidigare hyres-		hyran överstiger den tidigare hyres-
gästens hyra,		gästens hyra och höjningen inte
		avser ett tillval och högst motsva-
		rar ett pris som förhandlingsord-
		ningens parter har rekommenderat,

3.ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

4.ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om

1.hyresvillkoren,

2.lägenheternas och husets skick,

3.gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i	4. övriga boendeförhållanden i
den mån de rör hyresgästerna	den utsträckning de rör hyresgäs-
gemensamt.	terna gemensamt.
Om parterna är ense om det kan	Om parterna är ense om det kan
en förhandlingsordning också med-	en förhandlingsordning också med-
föra rätt för hyresgästorganisa-	föra rätt för hyresgästorganisa-
tionen att få till stånd förhandling	tionen att få till stånd förhandling
om fråga som rör tillämpning av	om fråga som rör tillämpning av
enskilt hyresavtal under förutsätt-	enskilt hyresavtal under förutsätt-
ning att hyresgästen genom skrift-	ning att hyresgästen genom skrift-
lig fullmakt har bemyndigat hyres-	lig fullmakt har bemyndigat hyres-
gästorganisationen att företräda	gästorganisationen att företräda
honom i saken.	hyresgästen i saken.

1 Senaste lydelse 2006:409.

Prop. 2018/19:108 En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 d §§ samma balk.

Lydelse enligt prop. 2018/19:107

En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 e §§ samma balk.

Föreslagen lydelse

21 §2

I en förhandlingsöverenskom-	I en förhandlingsöverenskom-
melse om hyra ska samma hyra	melse om hyra ska samma hyra
bestämmas för sådana lägenheter	bestämmas för sådana lägenheter
som är lika stora och som omfattas	som är lika stora och som omfattas
av samma förhandlingsordning, om	av samma förhandlingsordning, om
det inte med hänsyn till vad som är	det inte med hänsyn till vad som är
känt om lägenheternas beskaffen-	känt om lägenheternas beskaffen-
het och övriga omständigheter kan	het och övriga omständigheter kan
anses vara skillnad mellan dem i	anses vara skillnad mellan dem i
fråga om bruksvärdet. Detta gäller	fråga om bruksvärdet. Detta gäller
dock inte om hyran bestäms enligt	dock inte om hyran bestäms enligt
12 kap. 55 c § jordabalken.	12 kap. 55 c § jordabalken och inte
	heller i den del hyran bestäms
	enligt 12 kap. 55 d § samma balk.

Första stycket hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse, på de grunder som anges i 12 kap. 55 § sjätte stycket jordabalken, bestäms att hyra ska betalas med lägre belopp under skälig tid eller att hyresgäster som deltar i ett system för självförvaltning som är öppet för samtliga berörda hyresgäster ska ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Detta avdrag får dock inte vara större än vad som motiveras av självförvaltningens

	omfattning.
		25 §3
	Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.
	Hyran och andra	hyresvillkor	Hyran och andra hyresvillkor ska
	skall fastställas enligt 12 kap. 55 §		fastställas	enligt		12 kap.	55 §
	jordabalken.		jordabalken.
	Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor
	som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.
	Bestämmelserna i	12 kap. 50 §	Bestämmelserna			i 12 kap.	50 §
	andra meningen och 55 d § fjärde–		tredje stycket		och	55 e § fjärde–
	åttonde styckena jordabalken skall		åttonde styckena jordabalken				ska
	tillämpas.		tillämpas.
	Beslut varigenom hyresvillkoren		Beslut	om	att	hyresvillkoren
	ändras anses som avtal om vill-		ändras anses som avtal om vill-
	koren för fortsatt förhyrning.		koren för fortsatt förhyrning.
18	2 Senaste lydelse 2010:810.
18	3 Senaste lydelse 2006:409.

Denna lag träder i kraft den 2 oktober 2019.

Prop. 2018/19:108

Prop. 2018/19:108 2.4	Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen
	(1991:614)

Härigenom föreskrivs att 2 kap. 8 § och 7 kap. 32 § bostadsrättslagen (1991:614) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	2 kap.
	8 §1

En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om

1. hyresförhållandet avser en lo-			1. hyresförhållandet avser en lo-
kal och lokalen inte skall upplåtas			kal och lokalen inte ska upplåtas
med bostadsrätt,			med bostadsrätt,
2. hyresförhållandet beror av an-			2. hyresförhållandet beror av an-
ställning och lägenheten inte skall			ställning och lägenheten inte ska
upplåtas med bostadsrätt, eller			upplåtas med bostadsrätt, eller
3. sådana		omständigheter före-	3. föreningen enligt de grunder
ligger att	en	bostadsrättsförening	som anges i 3 eller 4 § kan vägra
enligt 3 eller 4 § kan vägra den som			inträde i föreningen.
förvärvat	bostadsrätt inträde i
föreningen.

Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyresgäst inträde i föreningen, om

1.denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen förvärvade det, eller

	2. hyresgästen ansökt om med-	2. hyresgästen har			ansökt om
	lemskap i föreningen senare än ett	medlemskap i föreningen senare än
	år efter föreningens förvärv av	ett år efter att hyresgästen under-
	huset.	rättats om förvärvet och om ettårs-
		fristen för att ansöka om medlem-
		skap.
	Medlemskap får inte vägras på	Medlemskap får inte vägras på
	grund av bestämmelsen i andra	grund av andra stycket 1, om hyres-
	stycket 1, om hyresgästen var make	gästen var make eller på något
	eller på något annat sätt närstående	annat sätt närstående till den som
	till den som innehade hyresrätten	innehade hyresrätten när förening-
	när föreningen förvärvade huset	en förvärvade huset och hyresrätten
	och hyresrätten övergått till hyres-	övergått	till	hyresgästen		enligt
	gästen enligt 12 kap. 33 §, 34 §	12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra
	eller 47 § andra stycket jordabal-	stycket	jordabalken.		Hyresgästen
	ken. Hyresgästen måste dock ha	måste dock ha ansökt om med-
	ansökt om medlemskap inom den	lemskap inom den tid som anges i
	tid som anges i andra stycket 2	andra stycket 2 eller, om det är för-
	eller, om det är förmånligare för	månligare för		hyresgästen,		senast
20	1 Senaste lydelse 1995:1464.

Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 §, 12 a §, 16 §, 18 § 1, 20 § första stycket, 23 § första stycket 1 b eller 31 § första stycket eller 2 kap. 8 § andra stycket 2 eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, ska föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

hyresgästen, senast tre månader efter den dag då hyresrätten övertogs.

tre månader efter den dag då hyres- Prop. 2018/19:108 rätten övertogs.

7kap. 32 §2

Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 §, 12 a §, 16 §, 18 § 1, 20 § första stycket, 23 § första stycket 1 b eller 31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

1.Denna lag träder i kraft den 2 oktober 2019.

2.Äldre föreskrifter gäller om bostadsrättsföreningen har förvärvat huset före ikraftträdandet.

2 Senaste lydelse 2004:390.

Prop. 2018/19:108 2.5		Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93)
		om kooperativ hyresrätt
	Härigenom föreskrivs att 3 kap. 12 § lagen (2002:93) om kooperativ
	hyresrätt ska ha följande lydelse.
	Nuvarande lydelse			Föreslagen lydelse
			3 kap.
		12 §1
	När en lägenhet har upplåtits med			När en lägenhet har upplåtits med
	kooperativ hyresrätt är bestämmel-			kooperativ hyresrätt tillämpas
	serna i 12 kap. 53–55 b och 55 d §§			12 kap. 53–55 b och 55 e §§ jorda-
	jordabalken om prövning av hyran			balken om prövning av hyran och
	och andra hyresvillkor för bostads-			andra hyresvillkor för bostads-
	lägenheter tillämpliga endast i den			lägenheter endast i fråga om andra
	utsträckning de avser andra hyres-			hyresvillkor än hyran.
	villkor än hyran.

Denna lag träder i kraft den 2 oktober 2019.

22	1 Senaste lydelse 2006:411.

3	Ärendet och dess beredning	Prop. 2018/19:108

I betänkandet Reformerad hyressättning (SOU 2004:91) lämnades förslag för att underlätta individuell variation i hyreslägenheters standard genom s.k. tillval och frånval. Förslagen ledde inte till lagstiftning (se prop. 2005/06:80, bet. 2005/06:BoU10, rskr. 2005/06:252). Några år senare tillsattes en ny utredning, Tillvalsutredningen (dir. 2008:20), för att på nytt se över frågan. Tillvalsutredningen har lämnat betänkandet Tillval i hyresrätt (SOU 2008:94). En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1. Betänkandets lagförslag finns i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju2008/09044/L1).

För att komplettera beredningsunderlaget tog Justitiedepartementet fram promemorian Tillval i hyresrätt. Promemorians lagförslag finns i bilaga 4. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 5. Remissvaren finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (dnr Ju2008/09044/L1).

I propositionen behandlas också en av frågorna som Hyreslagsutredningen (dir. 2006:85 och 2007:9) tar upp i delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47). En sammanfattning av delbetänkandet finns i bilaga 6. Delbetänkandets lagförslag finns i bilaga 7. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 8. Remissvaren finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (dnr Ju2008/04174/L1).

Propositionen bygger på en överenskommelse mellan regeringen, Centerpartiet och Liberalerna.

Lagrådet

Regeringen beslutade den 26 juni 2014 att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 9. Lagrådets yttrande finns i bilaga 10. Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

I förhållande till lagrådsremissens lagförslag görs några språkliga ändringar och vissa lagförslag anpassas till andra lagförslag som bereds. Dagen för ikraftträdande är framflyttad.

4Bättre möjligheter att göra tillval och frånval

Regeringens förslag: Hyresgästen och hyresvärden ska ha större frihet att komma överens om ersättning för att hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard utökas eller minskas, s.k. tillval eller frånval. Parternas överenskomna hyrestillägg eller hyresavdrag ska som utgångspunkt vara bindande för bägge parter under tio år. Om det finns synnerliga skäl, ska överenskommelsen kunna frångås i förtid. Vissa formkrav ställs upp på överenskommelsen för att ett hyrestillägg eller hyresavdrag ska undantas från den vanliga hyresprövningen. En

Prop. 2018/19:108 begränsning ska vara att hyrestillägget på grund av tillval får utgöra högst en tredjedel av hyran.

Tillvalsutredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens förslag (se SOU 2008:94 s. 101 f.). Utredningens förslag är konstruerat så att parternas avtal ska presumeras vara skäligt i likhet med det som gäller för nyproducerade lägenheter enligt 12 kap. 55 c § jordabalken. Förslaget har vidare olika gränser för hur stor andel av årshyran som hyrestilläggen får utgöra, beroende på om hyresgästen under presumtionstiden helt svarar för hyresvärdens kostnader eller inte. Det föreslås att presumtionen för avtalets skälighet ska brytas om hyresvärden har tagit ut ett tillägg som väsentligt har överskridit dennes verkliga kostnader för tillhandahållandet av tillvalet. Den lagtekniska konstruktionen skiljer sig även i andra avseenden från regeringens förslag.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker utredningens förslag eller har endast smärre invändningar mot det. Hyres- och arrendenämnden i Stockholm, Hyres- och arrendenämnden i Malmö, Hyres- och arrendenämnden i Göteborg, Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall och Kungl. Tekniska högskolan anser att förslaget är alltför komplicerat och att behovet av ett särskilt system för tillval och frånval är litet.

Fastighetsägarna Sverige anser att kravet på förhandling med en hyresgästorganisation är onödigt och att det saknas skäl att sätta upp särskilda gränser för hur stor andel av hyran som får vara tillägg för tillval.

Stockholms stad föreslår att en längre presumtionstid övervägs. Fastighetsägarna Sverige, Svea hovrätt och Lunds universitet motsätter sig att presumtionen ska brytas då tillägget på hyran eller avdragets storlek väsentligen avviker från hyresvärdens självkostnad.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens. Det har dock en lagteknisk konstruktion som något avviker från regeringens förslag.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker förslaget eller har endast mindre invändningar mot det. Hyres- och arrendenämnden i Stockholm, Hyres- och arrendenämnden i Malmö, Hyres- och arrendenämnden i Göteborg, Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall och Kungl. Tekniska högskolan avstyrker förslaget med liknande invändningar som framförs mot utredningens förslag.

Skälen för regeringens förslag

Gällande regler vid tillval och frånval

En hyresvärd och en hyresgäst kan i dag komma överens om att hyresvärden mot ett hyrestillägg ska höja standarden på lägenheten i ett visst avseende, s.k. tillval. En överenskommelse kan också gå ut på att lägenheten i något avseende ska ha en enklare standard i utbyte mot ett avdrag på hyran, s.k. frånval.

Några särskilda regler om tillval eller frånval finns inte. Tillval och frånval anses normalt vara en del av hyresavtalet för lägenheten. Den ersättning som hyresvärden och hyresgästen kommer överens om för ett tillval ingår därför i prövningen av hyran för hela lägenheten.

Om en hyresgäst och en hyresvärd inte kan enas om hyran, ska den Prop. 2018/19:108 fastställas till ett skäligt belopp. En hyra är inte att anse som skälig om den

är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, se 12 kap. 55 § jordabalken (hyreslagen). En lägenhets bruksvärde bestäms av en rad faktorer kopplade till bl.a. lägenhetens storlek och standard, den service och de förmåner som erbjuds i fastigheten och fastighetens läge (se t.ex. prop. 1983/84:137 s. 72). Huruvida det finns ett avtal om tillval eller frånval saknar självständig betydelse för prövningen av hyran.

En ny modell för tillval och frånval bör införas

Hyresrätten har en viktig funktion att fylla på den svenska bostadsmarknaden. Den erbjuder ett flexibelt boende utan krav på kapitalinsats. För många grupper i samhället har ett sådant boende stora fördelar. Det är också av stor betydelse att mångfalden på bostadsmarknaden bevaras. Bostadssökande i landets olika regioner ska ha en reell valfrihet mellan olika bostadsformer.

En förutsättning för att hyresrätten långsiktigt ska kunna behålla sin ställning är att den upplevs som en attraktiv form av boende. I det sammanhanget är hyresgästernas möjlighet att påverka utformningen av den egna bostaden en betydelsefull faktor. Det bör säkerställas att reglerna bidrar till att hyresgäster i praktiken får en sådan valfrihet. Regelverket bör leda till förutsebara resultat och bidra till en väl fungerande hyresmarknad som har stöd i människors värderingar och som är trygg för hyresgäster.

När ett tillval görs investerar hyresvärden i lägenheten för att anpassa den efter en enskild hyresgästs önskemål. Utöver investeringskostnaden kan det för en hyresvärd vara förenat med ökade kostnader att underhålla lägenheter i ett hus om de är inredda på olika sätt. Fastighetsägarens intresse av att ha samma utformning på lägenheterna för att effektivt kunna förvalta fastigheten uppmärksammas inte sällan som skäl för att ge tillstånd till förbättringsarbeten (se 18 d–18 f §§ hyreslagen). Fastighetsägare har också pekat på ökade kostnader för administration som skäl för att inte erbjuda tillval (SOU 2008:94 s. 66).

De ökade kostnader som fastighetsägaren tar på sig vid ett tillval är inte i sig relevanta vid dagens hyresprövning. Någon hänsyn tas inte heller till hyresvärdens förväntningar om avkastning på investeringen. Hyres- och arrendenämnden i Stockholm, Hyres- och arrendenämnden i Malmö, Hyres- och arrendenämnden i Göteborg och Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall uppger att detta inte är ett problem. De anser därför att den allmänna regeln om hyressättning är tillräcklig och att särskilda regler om tillval och frånval inte behövs.

Det finns inte skäl att ifrågasätta nämndernas uppfattning att den rättsliga prövningen i dag sällan orsakar problem. Det gör dock inte att det saknas behov av en ny modell för tillval och frånval. Regeringen vill att fler hyresgäster ska erbjudas tillval. Det har konstaterats att det främst är allmännyttiga bolag som har utvecklade system för tillval och frånval (se SOU 2008:94 s. 65 f.). Hyresgästföreningen Riksförbundet pekar i sitt remissvar på att det är mer ovanligt att privata hyresvärdar erbjuder tillval. Många hyresgäster har i dag alltså inga eller små möjligheter att genom

tillval eller frånval påverka utformningen på den egna bostaden.

Prop. 2018/19:108 En ökad valfrihet för hyresgästerna förutsätter att reglerna är utformade så att hyresvärdar har ett intresse av att prioritera arbetet med att erbjuda tillval och frånval som ett led i förvaltningen av hyreshus. Så kan inte sägas vara fallet i dag. För att nå dit bör parterna få en större avtalsfrihet i fråga om ersättningen vid tillval och frånval. Utgångspunkten bör vara att den ersättning som parterna kommer överens om ska vara bindande för båda parter. Det ger god förutsebarhet och utrymme för individuell variation. Hyresvärden kan då bedriva ett långsiktigt arbete med att erbjuda hyresgäster tillval på attraktiva villkor. Det får också anses rimligt med en huvudregel om att hyresgästen ska betala överenskommen ersättning för förändringar som han eller hon själv har efterfrågat.

En ändring med den angivna inriktningen går ut på att hyrestillägg för ett tillval respektive hyresavdrag för ett frånval inte ingår i prövningen av vad som är skälig hyra för lägenheten. Hyresnämnderna är kritiska mot detta och betonar att det försvårar förfarandet i nämnderna. Det går inte att bortse från att en ny modell för tillval och frånval komplicerar hyresprövningen. Regeringen föreslår dock en förenklad modell som gör ett mindre ingrepp i hyressättningssystemet och torde vara lättare att tillämpa än den modell som utredningen föreslår.

En hyresnämnd uppmärksammar att bl.a. reglerna om underhåll kan medföra ofördelaktiga konsekvenser för fastighetsägaren. Kritiken utgår från att hyreslagen inte är anpassad efter att en del av lägenheten ligger utanför bruksvärdesprövningen under viss tid. Detta är i och för sig riktigt. Olägenheterna bör dock i allmänhet inte bli så stora. Flertalet av de frågor som kan uppstå är parterna fria att reglera i överenskommelserna. Det kan antas att det kommer att utformas standardavtal för tillval och frånval. Hyreslagen behöver därför inte tyngas med specialregler för alla tänkbara situationer.

Det kan även invändas att en förändring av angivet slag medför risker som dagens regler om hyresprövning avser att motverka. Hyresvärdar kan få ett intresse av att i orter med bostadsbrist erbjuda lägenheter med stora hyrestillägg som det finns små möjligheter att få omprövade. Sådana nackdelar går dock att till stor del begränsa vid den närmare utformningen av modellen.

Regeringen anser sammanfattningsvis att fördelarna med en modell som ger hyresgäster en ökad valfrihet överväger nackdelarna. En sådan bör därför införas. En utformning bör väljas som minimerar riskerna för negativa effekter.

Förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval

Om en lägenhet omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet, är hyresvärden skyldig att på eget initiativ förhandla med en hyresgästorganisation i vissa frågor om hyra och andra villkor, se 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304). Denna förhandlingsskyldighet gäller bl.a. när hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet.

Fastighetsägarna Sverige anser att någon sådan förhandlingsskyldighet inte bör finnas för fastighetsägaren i fråga om hyreshöjningar på grund av tillval. Hyresgästföreningen Riksförbundet betonar däremot vikten av att en sådan finns.

Det är viktigt att säkerställa att det görs en systematisk granskning av villkoren, eftersom ett tillval kan utgöra ett stort ekonomiskt åtagande för hyresgästen i förhållande till hyresvärden. Utgångspunkten bör därför vara att hyresvärdens förhandlingsskyldighet gäller oförändrad när ett hyrestillägg görs på grund av ett tillval.

Det förekommer att hyresvärdar och hyresgästorganisationer träffar överenskommelser om rekommenderat pris för olika tillval, s.k. prislistor. Om hyresvärdens och hyresgästens överenskomna hyrestillägg håller sig inom ramen för en sådan prislista, bör hyresvärden vara befriad från kravet att påkalla förhandling. En sådan möjlighet till förenkling bör göra att fler prislistor upprättas.

Enligt 9 och 15 §§ hyreslagen förutsätts, såvitt här är av intresse, kollektiva överenskommelser om att en bostadslägenhet ska ha ett sämre skick än det som anges i lagen. Någon möjlighet för bostadshyresgästen att i avtal direkt med hyresvärden avstå från lagens skydd i detta avseende finns således inte. Den modell som nu föreslås för frånval väcker frågan om en sådan möjlighet bör införas. Reglerna om lägenhetens skick utgör dock en viktig del i det skydd som lagen ger åt bostadshyresgäster. En större avtalsfrihet om bostadslägenheters skick kan leda till att hyresgäster får undermåliga boenden med små möjligheter att reagera mot brister. Det bör därför inte införas en möjlighet för hyresgästen att direkt med hyresvärden komma överens om att lägenheten ska ha sämre skick än det som föreskrivs i lagen.

Överenskommelsen ska vara skriftlig

Det finns inget krav på att ett hyresavtal ska upprättas skriftligt för att vara giltigt. Det finns dock exempel på att vissa viktigare överenskommelser måste tas in i en särskilt upprättad handling (se t.ex. 38 § om ansvar för avtalsförpliktelser vid byte av lägenhet och 45 a § om avstående från besittningsskydd).

Det är viktigt att hyresgästerna får tydlig information om vad ett tillval eller frånval innebär ekonomiskt. Det behövs också en klar gränsdragning mellan de fall där parterna avser att ett hyrestillägg eller hyresavdrag ska ingå i den vanliga prövningen av lägenhetens hyra och de fall där parterna vill använda den särskilda modellen. Modellen bör därför förutsätta att hyresgästen gör ett åtagande på en särskilt upprättad handling som undertecknas av honom eller henne. Uppfylls inte detta krav, bör konsekvensen bli att de vanliga reglerna för prövning av hyra tillämpas vid en tvist.

Tillvalets andel av hyran och avtalstid

En ny modell för tillval och frånval syftar till att öka hyresgästernas valfrihet. Tanken är inte att hyrestillägg som ligger vid sidan av den allmänna hyresprövningen ska vara ett dominerande inslag på hyresmarknaden. En sådan utveckling skulle kunna undergräva hyressättningssystemet baserat på en lägenhets bruksvärde och medföra en generell hyreshöjning, särskilt för lägenheter med ett attraktivt geografiskt läge.

I promemorian föreslås, för att motverka negativa konsekvenser, att hyrestillägg enligt den särskilda modellen får motsvara högst hälften av grundhyran.

Prop. 2018/19:108

Prop. 2018/19:108 Remissinstanserna tillstyrker eller lämnar promemorians förslag utan invändning. Det gäller dock inte Fastighetsägarna Sverige, som anser att en gräns riskerar att motverka hyresgästens valfrihet och kan framstå som godtycklig.

Om ett hyrestillägg får uppgå till högst hälften av den hyra som ingår i den vanliga hyresprövningen, ges ett stort utrymme för flexibilitet utan att tonvikten i hyressättningen riskerar att förskjutas. Det framstår därför som en lämplig avvägning. Regeln bör dock formuleras så att hyrestillägg vid tillval får utgöra högst en tredjedel av hyran, vilket i sak överensstämmer med promemorians förslag. Om t.ex. hyran för en lägenhet uppgår till 6 000 kronor per månad, kan hyrestillägg enligt tillvalsmodellen göras med 3 000 kronor. Månadshyran uppgår då till sammanlagt 9 000 kronor, varav 3 000 kronor utgör en tredjedel.

Ett annat sätt att avgränsa tillämpningen av modellen är att bestämma hur länge ett överenskommet hyrestillägg eller hyresavdrag ska ligga utanför bruksvärdesprövningen.

Det är svårt för hyresvärden och hyresgästen att för mycket lång tid överblicka hur stor ersättning som är rimlig för en viss utrustning. Ett alltför långvarigt undantag skulle också riskera att komplicera hyresprövningen. Tillvalen och frånvalen bör därför efter viss tid gå in i underlaget för bruksvärdesprövningen. Av remissinstanserna är det endast Stockholms kommun som efterfrågar en längre tidsgräns än tio år. Regeringen anser att tio år är en lämplig avvägning mellan de motstående intressena.

Situationer då överenskommelsen bör kunna frångås

Villkor för ett tillval eller frånval bör, liksom hyresvillkor i övrigt, självfallet kunna angripas med stöd av avtalslagens bestämmelser (28–36 §§). Sådana tvister handläggs av tingsrätt enligt de regler som gäller för tvistemål.

Hyresgäster och hyresvärdar kan i dag få tvister om hyrans storlek lösta i hyresnämnden. Det bör vara möjligt att vända sig till hyresnämnden för att få hyran prövad även när det förekommer ett tillval eller ett frånval. Det bör därför finnas en möjlighet för hyresnämnden att i vissa fall frångå hyresvärdens och hyresgästens överenskommelse, trots att tio år inte har gått sedan den ingicks.

Vid presumtionshyror i nyproducerade hus, vilka bestäms i förhandlingsöverenskommelser med en hyresgästorganisation, bryts presumtionen för skälighet om det finns synnerliga skäl.

De flesta remissinstanser tillstyrker eller har ingen invändning mot att en liknande regel med ett krav på synnerliga skäl ska gälla även vid tillval och frånval. Hyresnämnden i Sundsvall invänder att en regel som anknyter till 55 c § kan bli svår att tillämpa i fråga om tillval och frånval. Denna svårighet är dock inte mer framträdande här än i andra sammanhang och bör utan olägenheter kunna hanteras i rättspraxis.

Kungl. Tekniska högskolan anser att det bör vara enkelt att få en ändring av hyrestillägget. I annat fall finns enligt högskolan en risk för att oseriösa hyresvärdar missbrukar den möjlighet som tillval erbjuder.

En hyresgäst intar normalt en underlägsen ställning i förhållande till hyresvärden. Bestämmelserna bör givetvis medge att hänsyn tas till detta.

Det bör i sammanhanget framhållas att en hyresgästorganisation ofta Prop. 2018/19:108 medverkar inför att en överenskommelse träffas. Det ger hyresgästen ett

gott skydd. Vid frånval tar hyresgästen normalt inte någon ekonomisk risk och utrymmet för mer betydande frånval utan förhandlingsöverenskommelse är litet.

Regeringen anser att parternas överenskommelse om hyrestillägg eller hyresavdrag bör kunna frångås under liknande förutsättningar som gäller för andra överenskommelser som hyresgäster ingår. Ett krav på synnerliga skäl bör kunna ge uttryck för detta.

Om det finns synnerliga skäl att ändra hyrestillägget eller hyresavdraget, måste ett annat belopp fastställas. Utredningen föreslår att hyresnämnden ska fastställa ett annat skäligt belopp baserat på bruksvärde. Prövningen ska enligt förslaget avse enbart den utrustning eller inredning som omfattas av tillvalet eller frånvalet och alltså inte lägenheten som helhet.

Utredningens förslag framstår som mindre lämpligt, bl.a. eftersom det saknas hållpunkter för hur en bedömning av enskildheter i en lägenhet ska göras. Regeringen föreslår i stället att hyrestillägget eller hyresavdraget ska ingå i prövningen av lägenhetens hyra enligt 55 § första stycket hyreslagen. Hyresnämnden får alltså göra en sedvanlig hyresprövning där tillvalet eller frånvalet kan få betydelse för hyrans storlek i den mån det medför att lägenhetens bruksvärde höjs eller sänks.

Utredningen föreslår att presumtionen också ska brytas om hyresvärden har tagit ut ett tillägg som väsentligt överstiger dennes kostnader för tillhandahållandet av ett tillval. Fastighetsägarna Sverige, Svea hovrätt och Lunds universitet motsätter sig detta. Remissinstanserna anför att bestämmelsen om synnerliga skäl täcker de fall då hyresvärden lämnar ett felaktigt underlag. Det invänds också att begränsningen kan förväntas leda till att hyresvärdarnas intresse av att erbjuda tillval blir ytterst begränsat.

Det finns anledning att instämma i remissinstansernas kritik. Någon generell möjlighet att ompröva överenskommelsen på grund av en förnyad kostnadsberäkning bör inte finnas.

5Bättre information till hyresgäster vid ombildning

Regeringens förslag: En bostadsrättsförening som har förvärvat ett hyreshus ska underrätta samtliga hyresgäster som inte redan är medlemmar i föreningen. En hyresgäst ska ha ett år på sig från underrättelsen att ansöka om medlemskap i föreningen.

Hyreslagsutredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se SOU 2008:47 s. 181 f.). Utredningen föreslår att informationen ska avse föreningens beslut att förvärva hyreshuset och inte det efterföljande förvärvet.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser tillstyrker utredningens förslag eller har inte några invändningar mot det.

Prop. 2018/19:108 Skälen för regeringens förslag: En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning får enligt 2 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614) endast i vissa situationer vägra en hyresgäst i huset medlemskap i föreningen. En sådan situation är när hyresgästen ansöker om medlemskap i bostadsrättsföreningen senare än ett år efter föreningens förvärv av huset.

För att ett beslut om förvärv av ett hus ska vara giltigt krävs att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har ställt sig bakom det. Det ligger normalt i föreningens eget intresse att involvera så många hyresgäster som möjligt i ombildningsförfarandet. Fler medlemmar i föreningen innebär dessutom att det blir lättare för bostadsrättsföreningen att få ihop det insatskapital som krävs för ett förvärv av huset. Det är därför sannolikt inte vanligt att en hyresgäst får vetskap om bostadsrättsföreningens köp av huset senare än ett år efter förvärvet. Det finns dock exempel på att hyresgäster i hus som har ombildats till bostadsrätt inte har haft kännedom om ombildningen trots att flera år har gått sedan förvärvet. Hyresgäster bör skyddas mot sådana situationer genom att tidsfristen för att ansöka om medlemskap i föreningen räknas från den tidpunkt då föreningen underrättat hyresgästen om förvärvet av huset.

Det bör vara tillräckligt att föreningen skickar en underrättelse i ett rekommenderat brev till hyresgästen på hans eller hennes vanliga adress. Något krav på viss form bör inte ställas upp.

Motsvarande regler om medlemskap finns även för ombildning från vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt, se 4 kap. 6 § och 5 kap. 3 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Till skillnad från vad som gäller för bostadsrätter, får den som överlåter en kooperativ hyresrätt inte ta ut någon ersättning. En kooperativ hyresrätt kan inte heller användas som kreditobjekt. De ekonomiska konsekvenserna av att fristen för att kräva inträde i föreningen försitts är alltså inte lika stora. Det finns därför inte tillräckliga skäl att införa en motsvarande skyldighet att underrätta de boende vid en ombildning till kooperativ hyresrätt.

6Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

Regeringens förslag: Lagändringarna ska träda i kraft den 2 oktober 2019.

Kravet på att en bostadsrättsförening underrättar hyresgästerna om sitt förvärv av hyreshuset ska inte avse förvärv av hus som har gjorts före ikraftträdandet.

Utredningarnas förslag: Inget av betänkandena innehåller några övergångsbestämmelser. I fråga om reglerna om ombildning föreslår Hyreslagsutredningen ett ikraftträdande den 1 maj 2009. Tillvalsutredningen föreslår att bestämmelserna om tillval och frånval ska träda i kraft den 1 juli 2010.

Remissinstanserna: Remissinstanserna instämmer i utredningarnas Prop. 2018/19:108 förslag eller har inte några invändningar mot dessa.

Skälen för regeringens förslag: De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft den 2 oktober 2019.

Bestämmelsen om att bostadsrättsföreningar ska underrätta hyresgäster om förvärv av hyreshuset bör inte gälla i den situationen när förvärvet av huset görs före ikraftträdandet. Detta bör klargöras i en övergångsbestämmelse.

7Konsekvenser

Regeringens bedömning: Den föreslagna modellen för tillval kan väntas medföra att hyresgäster får en större valfrihet i fråga om den egna bostaden. För fastighetsägare bedöms det bli mer lönsamt att erbjuda tillval. Förslagen medför inga statsfinansiella konsekvenser.

Utredningens bedömning: Överensstämmer i huvudsak med regeringens.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser godtar utredningens bedömning eller har inga invändningar mot den. Lunds universitet pekar dock på att betydande merkostnader kan uppkomma för hyresnämnderna när tillvalen ska föras in i bruksvärdessystemet. Boverket anser att förslaget om tillval kan öka hyresgästers valfrihet men lyfter samtidigt fram att förslaget skulle kunna leda till högre hyresnivåer i centrala delar av städer och därför till en ökad segregation.

Skälen för regeringens bedömning

Bättre möjligheter att göra tillval och frånval

Förslaget avser en möjlighet för hyresvärdar och hyresgäster att använda sig av en särskild modell för tillval och frånval.

För många hyresgäster kan den föreslagna ändringen väntas medföra en större valfrihet i fråga om utformningen av den egna bostaden. Den förbättrade möjligheten för hyresgästen att påverka sin boendesituation gör hyresrätten till en mer flexibel boendeform och stärker dess ställning i förhållande till andra boendeformer, som t.ex. bostadsrätten.

Förslaget bör leda till ett ökat intresse hos hyresvärdar att erbjuda tillval. Det väntas bli mer lönsamt att göra det och förknippat med mindre risker, vilket torde göra att många hyresvärdar tillhandahåller tillval som en del i förvaltningen av ett hyreshus.

Den risk för höjda hyresnivåer som Boverket pekar på har beaktats vid utformningen av förslaget för att begränsa risken (se avsnitt 4).

Hyresvärden och hyresgästen kan enligt förslaget begära att avtalsvillkoren prövas av hyresnämnden. Det faktum att parterna själva tidigare har enats om detaljerna i villkoren kan förväntas medföra att mycket få ärenden om villkorsändring kommer att föras till hyresnämnden. I de ärenden

som ändå initieras kommer prövningen i flertalet fall sannolikt vara av

Prop. 2018/19:108 enkelt slag. Den prövning som hyresnämnden måste göra för det fall överenskommelsen inte godtas är densamma som används vid bruksvärdesprövningar i dag. Det finns därför inte anledning att tro att ändringarna kan leda till annat än mycket marginella kostnader för Sveriges Domstolar. Det gäller även i fråga om den situation som Lunds universitet pekar på, dvs. när tillvalen förs tillbaka till den hyressättning som sker av lägenheten i övrigt. Den eventuella merkostnaden bedöms kunna finansieras inom befintliga anslag.

Bättre information till hyresgäster vid ombildning

En ombildning från hyresrätt till bostadsrätt har normalt stor ekonomisk betydelse för hyresgästen. Den föreslagna ändringen medför att risken för en hyresgäst att gå miste om möjligheten att delta i ombildningen minskar. Informationskravet innebär en administrativ börda för bostadsrättsföreningen. Det rör sig dock om en engångskostnad och det ställs inga särskilda krav på hur underrättelsen ska göras. Den särskilda bestämmelsen om att en bostadsrättsförening anses ha fullgjort sin skyldighet redan om underrättelsen skickas i ett rekommenderat brev innebär att hanteringen kan göras enkel. Det bedöms mot den bakgrunden att förslaget kommer att innebära en försumbar kostnad och arbetsinsats för bostadsrättsföreningarna. Till detta ska läggas att förslaget bör leda till att man undviker ett antal rättstvister. Detta leder i sin tur till besparingar såväl för hyresgäster och bostadsrättsföreningar som för rättsväsendet.

Förslagen i propositionen kan inte antas få konsekvenser för jämställdheten mellan kvinnor och män eller för det kommunala självstyret. Det strider inte mot de skyldigheter som följer av Sveriges anslutning till den Europeiska unionen.

	8	Författningskommentar
	8.1	Förslaget till lag om ändring i jordabalken
	12 kap. Hyra
	Hyresrättens förverkande
	42 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp
	avtalet att upphöra i förtid,
	1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att
	betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och något annat inte följer
	av 55 e § femte–sjunde styckena,
	2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran
	mer än två vardagar efter förfallodagen,
	3. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt
	samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i
	sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon
	giltig ursäkt,
	4. om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller
	tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller
	upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål
32	antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

7.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse gör rättelse utan dröjsmål,

10.om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt,

Ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första stycket 9 på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket.

Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd.

I paragrafen anges när hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.

I första stycket första punkten görs det en följdändring med anledning av att 55 d § betecknas 55 e §.

Prop. 2018/19:108

44 § Om hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden därför har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

1.inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

2.inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

I paragrafen finns bestämmelser om hur en hyresgäst kan återvinna en förverkad hyresrätt.

I tredje stycket görs det en följdändring med anledning av att 55 d § betecknas 55 e §.

Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter

47 § Om lägenheten har hyrts gemensamt av flera som inte gemensamt har rätt till förlängning av hyresavtalet på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av någon annan omständighet som hänför sig till endast en av dem, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller inte när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Om medhyresgästen är make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller på annat sätt föranlett att hyresgästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på någon annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo inte har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan

åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har Prop. 2018/19:108 rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon

har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, har hans eller hennes efterlevande make eller sambo samma rätt till förlängning, om dödsboet saknar sådan rätt och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i

49–52 §§, 55 § samt 55 e § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om inte annat har avtalats med hyresvärden.

I paragrafen behandlas dels möjligheterna för en medhyresgäst att få hyresavtalet förlängt när hyresavtalet av någon orsak inte kan förlängas gemensamt för hyresgästerna, dels möjligheterna för en make eller sambo till en uppsagd hyresgäst att ta över hyresavtalet.

I andra stycket görs det en följdändring med anledning av att 55 d § betecknas 55 e §.

Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter

53§ Bestämmelserna i 54–55 e §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

1.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller

2.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 e §§ endast om det följer av den lagen.

I paragrafen anges för vilka upplåtelser som bestämmelserna om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter gäller.

I paragrafen görs det följdändringar med anledning av att det införs en ny paragraf om prövning av bostadshyra, 55 d §, som behandlar tillval och frånval.

55 § Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts

i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar,

Prop. 2018/19:108

med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 d §§ iakttas. Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första

stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §.

I paragrafen finns bestämmelser om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter.

Det femte stycket ändras så att även den nya 55 d § ska iakttas vid en prövning enligt första stycket. Enligt den paragrafen ska ett hyrestillägg vid tillval eller ett hyresavdrag vid frånval godtas vid prövningen av lägenhetens hyra, om vissa förutsättningar är uppfyllda. Hänvisningen till 55 d § innebär att en viss del av hyran kan vara undantagen från prövningen av vad som är skälig hyra och att underlaget för att bestämma lägenhetens bruksvärde då är något begränsat.

När det förekommer ett hyrestillägg eller hyresavdrag enligt 55 d § ska hyresnämnden först pröva om tillägget eller avdraget ska godtas. Om så är fallet, avser hyresnämndens prövning av vad som är skälig hyra för lägenheten hyran med undantag för det hyrestillägg eller hyresavdrag som har överenskommits. Till det efter skälighetsbedömningen bestämda hyresbeloppet kommer hyrestillägget eller hyresavdraget, vilket ger den totala hyran för lägenheten. Om en förutsättning enligt 55 d § brister, ingår hyrestillägget eller hyresavdraget i hyresnämndens prövning av vad som är skälig hyra för lägenheten.

När ett hyrestillägg eller ett hyresavdrag godtas enligt 55 d § ska en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av tillvalet eller frånvalet inte beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra i övrigt. Denna begränsning av hyresnämndens underlag påminner om de som gäller enligt 55 a och 55 b §§.

Ett exempel kan illustrera hur 55 d § iakttas vid prövningen.

Hyran för en lägenhet uppgår till 12 000 kronor per månad. I den ingår ett hyrestillägg om 500 kronor för ett bubbelbadkar som betalas enligt en överenskommelse enligt 55 d §. Om hyresgästen inte ifrågasätter tillägget, prövar hyresnämnden frågan om 11 500 kronor är skälig hyra för lägenheten utan hänsyn tagen till att lägenheten är utrustad med ett bubbelbadkar. Om hyresnämnden kommer fram till att skälig hyra i denna del är 11 000 kronor, blir den totala hyran för lägenheten 11 500 kronor. Om hyrestillägget ifrågasätts och förutsättningarna som anges i 55 d § första stycket inte anses uppfyllda, prövar hyresnämnden om hyran i dess helhet är skälig utifrån bruksvärdet. I underlaget för bedömningen av lägenhetens bruksvärde ingår då bubbelbadkaret.

Se närmare författningskommentaren till 55 d § om prövningen av hyrestillägg och hyresavdrag.

55 d § Vid en prövning av hyran ska ett hyrestillägg eller hyresavdrag enligt en överenskommelse om att öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard (tillval eller frånval) godtas, om

1.tillägget eller avdraget och vad det avser anges i en särskilt upprättad handling som undertecknas av hyresgästen,

2.det i handlingen anges att tillägget eller avdraget prövas enligt denna paragraf,

3.det har gått mindre än tio år sedan överenskommelsen träffades, och

4.det inte finns synnerliga skäl mot att godta tillägget eller avdraget. Om ett hyrestillägg eller hyresavdrag godtas enligt första stycket, ska

en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av tillvalet eller frånvalet inte beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra i övrigt.

Trots första stycket ska hyresnämnden på begäran av hyresgästen sätta ned ett hyrestillägg, om det medför att hyrestilläggen för lägenheten utgör mer än en tredjedel av årshyran.

Paragrafen, som är ny, ger hyresvärdar och hyresgäster ett alternativ till bruksvärdesprövningen i 55 § när de kommer överens om lägenhetens standard.

En utgångspunkt är att både hyresvärden och hyresgästen är fria att avgöra om de vill ingå en överenskommelse som avses i paragrafen.

I första stycket anges att hyrestillägg eller hyresavdrag enligt en överenskommelse om att öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard, i paragrafen benämnt tillval eller frånval, under vissa förutsättningar ska godtas av hyresnämnden vid en prövning av lägenhetens hyra.

Ett tillval förutsätter att hyresvärden tar på sig ett ökat ansvar för lägenhetens standard. Det kan avse t.ex. lägenhetens utrustning eller dess underhåll. En överenskommelse som inte går utöver de skyldigheter som hyresvärden redan har i fråga om lägenheten är inte ett tillval i paragrafens mening.

Frågan om hyresvärden genom överenskommelsen har åtagit sig ett utökat ansvar för lägenheten får bedömas utifrån parternas rättigheter och skyldigheter i avsaknad av överenskommelsen. När hyresförhållandet inleds är hyresvärden enligt 9 § som utgångspunkt skyldig att tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar som bostad. Om parterna är eniga om att hyresvärden ska tillhandahålla lägenheten i ett bättre skick, kan en överenskommelse

Prop. 2018/19:108

Prop. 2018/19:108 enligt denna paragraf träffas. Däremot kan inte en sådan överenskommelse träffas avseende utrustning eller inredning som förutsätts för att lägenheten ska vara fullt brukbar som bostad. Hyresvärden har i ett sådant fall inte tagit på sig ett ökat ansvar.

Även under hyresförhållandet ska hyresvärden enligt 15 § se till att lägenheten är fullt brukbar som bostad. Ett tillval förutsätter att hyresvärden i förhållande till sina skyldigheter enligt 15 § eller enligt det gällande hyresavtalet åtar sig att tillföra lägenheten något. Ett tillval i paragrafens mening kan således inte avse att befintlig utrustning i hyresgästens lägenhet fortsatt ska vara tillgänglig.

Ett tillval avseende hyresvärdens underhållsskyldighet får på motsvarande sätt bedömas utifrån den skyldighet som hyresvärden har att underhålla lägenheten, jfr 15 § andra stycket.

Har en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) träffats om lägenhetens skick, får bedömningen utgå från det skick som lägenheten ska ha enligt denna överenskommelse.

Om värderingen av vad som krävs för att en lägenhet ska vara fullt brukbar som bostad ändras över tiden, påverkas utrymmet för nya överenskommelser enligt denna paragraf.

Betalning för ett tillval sker som ett hyrestillägg, vilket innebär att det anses som en del av hyran. Hyreslagens regler om bl.a. när och till vem hyra ska betalas (20 §) och om följden av dröjsmål med betalning av hyra (t.ex. 42 §) gäller även för betalning av hyrestillägg. En annan konsekvens är att betalningsskyldigheten för hyrestillägget upphör med hyresavtalet.

I fråga om frånval ska framhållas att det finns tvingande regler om i vilket skick hyresvärden ska hålla en bostadslägenhet. Utrymmet att avtala bort hyresvärdens skyldighet i detta avseende förändras inte på grund av de ändrade hyressättningsreglerna. Vissa frånval kan göras endast om det finns en förhandlingsöverenskommelse, se 9 § andra stycket och 15 § andra stycket. Andra kan inte göras överhuvudtaget, eftersom de skulle medföra att lägenheten får en standard som är lägre än vad som är godtagbart (18 a § sjätte och sjunde styckena).

En hyresgäst kan – i andra fall än som avses i tredje stycket – inte få nivån på enbart ett hyrestillägg eller ett hyresavdrag prövad av hyresnämnden. En hyresgästs talan måste avse hyran för hela lägenheten.

I fyra punkter anges förutsättningarna för att hyrestillägget eller hyresavdraget ska godtas vid en prövning av lägenhetens hyra. Hyresnämnden ska först pröva om förutsättningarna i de fyra punkterna är uppfyllda. Om så är fallet, görs inte någon ytterligare prövning av hyrestillägget eller hyresavdraget av hyresnämnden. Om en förutsättning brister, prövar hyresnämnden i ett sammanhang vad som är skälig hyra för hela lägenheten.

Enligt första punkten ska hyrestillägget eller hyresavdraget och vad det avser anges i en särskilt upprättad handling. Utöver att hyrestillägget eller hyresavdraget ska anges till beloppet, ska det också framgå vad tillägget eller avdraget utgör ersättning för, dvs. vilken utrustning eller vilket underhåll som tillförs eller tas bort. Det förutsätts vidare att hyresgästen undertecknar handlingen. Hyresvärdens underskrift behövs inte.

Den andra punkten anger att det i handlingen ska anges att tillägget eller avdraget prövas enligt denna paragraf. Det är tillräckligt med en hänvisning till paragrafen. De förutsättningar som gäller för tillägget eller avdraget enligt paragrafen behöver inte räknas upp.

Enligt den tredje punkten förutsätts att det har gått mindre än tio år sedan överenskommelsen träffades. Det finns inget som hindrar att parterna bestämmer att överenskommelsen om undantag från bruksvärdesprövningen gäller en kortare tid än tio år (jfr 1 § femte stycket).

När tio år gått är en överenskommelse om hyrestillägg eller hyresavdrag i och för sig fortfarande giltig. Hyresgästens skyldighet att betala hyran påverkas alltså inte av fristens utgång. Om hyresgästen begär en ändring av villkoret om hyra, kommer hyrestillägget att ingå i prövningen enligt 55 § av lägenhetens hyra. Paragrafen hindrar inte att parterna i förväg kommer överens om att hyran ska utgå med ett lägre belopp efter fristens utgång. En sådan överenskommelse måste iaktta kravet i 19 § på att hyran ska vara bestämd till beloppet.

Slutligen följer av fjärde punkten att det avtalade tillägget eller avdraget inte ska godtas, om det finns synnerliga skäl mot att godta tillägget eller avdraget. Kravet på synnerliga skäl överensstämmer med det som gäller enligt 55 c §. Eftersom överenskommelser kan ingås av hyresgästen och hyresvärden direkt, kan bestämmelsen få praktisk betydelse i fler situationer än vid överenskommelser enligt 55 c §, som avser kollektiva överenskommelser.

Bedömningen av om det finns synnerliga skäl är inte avsedd att vara strängare än bedömningen av om ett avtal är ogiltigt eller om det ska jämkas enligt 28–36 §§ lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen).

Bestämmelsen att parternas överenskommelse kan frångås om det finns synnerliga skäl påverkar inte parternas rätt att angripa ett avtalsvillkor med stöd av 28–36 §§ avtalslagen. En sådan talan väcks vid tingsrätten. Det praktiska behovet av att göra detta kan förväntas vara litet.

Omständigheterna vid avtalets tillkomst är av stor betydelse för bedömningen. Om hyresvärden på ett inte godtagbart sätt utnyttjat sin ställning som starkare avtalspart eller hyresgästens trångmål på grund av t.ex. bostadsbrist på orten, kan det leda till att synnerliga skäl anses finnas. Ett exempel kan vara att hyresvärden presenterat ett felaktigt eller ofullständigt underlag för hyresgästen och detta kan antas ha påverkat avtalets innehåll. Ett annat är att hyresvärden utövat påtryckningar på hyresgästen för att förmå honom eller henne att binda sig vid ett visst tillägg.

Genom överenskommelsen gör parterna ett medvetet undantag från möjligheten till bruksvärdesprövning. Att ett hyrestillägg har bestämts högre än vad som skulle följa av en bruksvärdesprövning utgör därför inte synnerliga skäl. Enbart det förhållandet att en hyresgäst betalar ett högre tillägg för viss utrustning än en annan hyresgäst utgör normalt inte heller skäl att frångå överenskommelsen. Råder det en uppenbar obalans mellan parternas prestationer, kan det dock tala för att det finns synnerliga skäl.

Enligt andra stycket ska en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av ett tillval eller ett frånval inte beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra enligt 55 § första stycket, om hyrestillägget eller hyresavdraget godtas enligt första stycket i förevarande paragraf. Godtas inte ett

Prop. 2018/19:108

Prop. 2018/19:108 hyrestillägg eller hyresavdrag, t.ex. på grund av formfel eller för att det finns synnerliga skäl, omprövas det som ett led i fastställande av vad som är skälig hyra för lägenheten. I hyresnämndens underlag ingår då även den utrustning eller det underhåll som tillvalet eller frånvalet avser.

Om ett tillval avser att viss utrustning tillkommer, t.ex. en balkong, kommer prövningen av vad som är skälig hyra för lägenheten att göras utan hänsynstagande till balkongens inverkan på bruksvärdet. Om ett tillval går ut på att viss utrustning byts ut, ingår den utbytta utrustningen i lägenhetens bruksvärde men inte den nya. Ett exempel är att en enkel köksinredning byts ut mot en exklusiv sådan. Hyresprövningen utgår då från att köket inte bytts ut. Vid tillval som görs vid hyresavtalets ingående kan det normalt antas att utrustning av normal standard tillhandahållits (jfr 9 §), om inte en överenskommelse enligt denna paragraf träffats.

Om det har gjorts ett frånval avseende t.ex. hyresvärdens skyldighet att svara för underhåll enligt 15 § andra stycket, avser hyresprövningen lägenheten med en oinskränkt underhållsskyldighet för hyresvärden. Det skäliga belopp som hyran fastställs till enligt 55 § första stycket minskas sedan med hyresavdraget enligt 55 d §.

Hur paragrafens första och andra stycken tillämpas vid tvist om hyran kan åskådliggöras med följande exempel.

En hyresgäst som betalar 7 000 kronor per månad i hyra kommer med hyresvärden överens om att betala 1 000 kronor i hyrestillägg enligt denna paragraf avseende en balkong. Hyresgästen anser senare att hyrestillägget eller hyran i övrigt är för hög, och begär då villkorsändring enligt 54 §. Vid den efterföljande prövningen i hyresnämnden begär hyresgästen att hyran för lägenheten ska fastställas till 6 500 kronor, som påstås vara skälig hyra för lägenheten. När hyresvärden invänder att det finns ett hyrestillägg enligt 55 d §, gör hyresgästen gällande att det förekommit ett formfel och att det finns synnerliga skäl att frångå det avtalade hyrestillägget. Finns det skäl att åsidosätta överenskommelsen, ska hyresnämnden fastställa hyran för lägenheten, inklusive balkongen, till ett skäligt belopp utifrån dess bruksvärde. Bedömer hyresnämnden däremot att hyrestillägget ska godtas, får skälig hyra för lägenheten i övrigt, dvs. utan beaktande av balkongen, fastställas med ledning av bruksvärdet. Till den då fastställda bruksvärdeshyran kommer hyrestillägget om 1 000 kronor, vilket ger den totala hyran för lägenheten.

Av tredje stycket framgår att hyrestilläggen får utgöra högst en tredjedel av årshyran. Om ett hyrestillägg går utöver denna nivå, ska det sättas ned så att det inte längre överstiger den tillåtna nivån. Om årshyran utan tillägg exempelvis uppgår till 120 000 kronor, dvs. 10 000 kronor per månad, kan tillägg göras med 60 000 kronor årligen eller 5 000 kronor per månad. Årshyran uppgår då till 180 000 kronor (15 000 kronor per månad), varav 60 000 kronor är en tredjedel.

Utrymmet för tillägg bestäms av den hyra som gäller när överenskommelsen ingås. En efterföljande höjning eller sänkning av hyran saknar betydelse för frågan om ett tillägg ska sättas ned. Däremot kan det påverka vilket utrymme som finns att göra ytterligare tillval inom ramen för 55 d §.

Hyresnämnden kan besluta att en ändring av hyran gäller retroaktivt (se 55 e § fjärde stycket). I ett sådant fall ska hyresvärden förpliktas att återbetala de mottagna beloppen som motsvarar sänkningen.

När en ny hyresgäst inträder som part i det befintliga hyresavtalet, vilket Prop. 2018/19:108 kan ske vid t.ex. bodelning (33 § andra stycket), överlåtelse till närstående

(34 §) och byte av lägenhet (35 §), övertar den nya hyresgästen genom inträdet den tidigare hyresgästens rättigheter och skyldigheter. Det gäller även i fråga om tillval och frånval utan särskild bestämmelse om detta.

Om hyresavtalet upphör, gäller en överenskommelse enligt denna paragraf som ingåtts med hyresgästen inte mot en ny hyresgäst. Hyresvärden kan välja att erbjuda den nya hyresgästen ett tillval avseende sådan utrustning som den tidigare hyresgästen valt. Förutsättningarna i första stycket ska då vara uppfyllda. I annat fall prövas hyran i dess helhet enligt 55 §.

Paragrafen behandlar endast frågan om under vilka förutsättningar ett avtalsvillkor om hyrestillägg eller hyresavdrag får ändras. Eftersom tillägget är en del av hyran är hyresgästen fri att t.ex. begära nedsättning av hyran enligt 16 § på grund av brister i utrustning som installerats på hyresgästens begäran, om hinder och men anses ha uppkommit i nyttjanderätten.

Angående hyresvärdens förhandlingsskyldighet vid tillval och frånval, se 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

Återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall m.m.

55 f § Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–fjärde styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid bedömningen av om den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 § sjätte stycket. Om hyresvärden betalar hyrestillägg som ska godtas enligt 55 d §, ska det beaktas vid bedömningen av hyresvärdens återbetalningsskyldighet. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från den dag då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom ett beslut som har fått laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första–fjärde styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 § sjätte stycket. Om hyresvärden betalar hyrestillägg som ska godtas enligt 55 d §, ska det beaktas när hyran fastställs. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas

55e § femte–åttonde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

Prop. 2018/19:108 Paragrafen innehåller bestämmelser om bl.a. återbetalning av hyra vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet.

I andra stycket införs det en begränsning av hyresvärdens skyldighet att betala tillbaka hyra som inte är skälig enligt 55 § första–fjärde styckena och 55 c §. Om hyresvärden själv betalar ett hyrestillägg som ska godtas enligt 55 d §, ska tillägget nämligen beaktas vid bedömningen av hyresvärdens återbetalningsskyldighet.

Begränsningen får betydelse när det finns en överenskommelse enligt 55 d § i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand. Hyresvärden, dvs. hyresgästen som hyr lägenheten av fastighetsägaren, ska som utgångspunkt kunna ta ut en hyra av hyresgästen i andra hand som täcker ett hyrestillägg som han eller hon själv betalar.

Det förutsätts att hyresvärden är skyldig att betala hyrestillägget enligt 55 d §. I detta ligger dels att de villkor som anges i den paragrafens första stycke ska vara uppfyllda, dels att tillägget inte ska stå i strid med beloppsgränsen i tredje stycket.

Den nya bestämmelsen gäller inte när hyresvärden och hyresgästen i andra fall enas om ett tillval. I ett sådant fall får det alltså prövas om den sammanlagda hyran för lägenheten är skälig enligt 55 § första–fjärde styckena och 55 c §.

Tredje stycket reglerar villkoren för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid fastställandet av hyran för den fortsatta uthyrningen ska vissa i stycket uppräknade bestämmelser tillämpas. Om hyresvärden betalar hyrestillägg som ska godtas enligt 55 d §, ska det beaktas när hyran fastställs. Det innebär att villkoret om hyrans storlek som utgångspunkt ska bestämmas så att det, utöver att ge skälig hyra för lägenheten, täcker hyresvärdens hyrestillägg enligt 55 d §. Det görs även en följdändring med anledning av att 55 d § betecknas 55 e §.

Särskilda bestämmelser

66 § Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet ska hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 f § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte i de delar skiljemän utsetts eller bestämmelser meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Det är dock alltid möjligt att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

I paragrafen, som innehåller begränsningar av möjligheterna att göra skiljeavtal gällande, görs det en följdändring med anledning av att 55 e § betecknas 55 f §.

67 § Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot 4, 33–35, 40,

46, 47, 49–54, 55 e, 55 f eller 66 §, under förutsättning att överenskom- Prop. 2018/19:108 melsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits

eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1.arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2.hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren ska tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§.

I paragrafen, som innehåller bestämmelser om hyresvillkor som tas in i kollektivavtal, görs det en följdändring med anledning av att 55 d och 55 e §§ betecknas 55 e och 55 f §§.

70 § Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades:

1.åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

2.upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 a–18 f eller 18 h §,

3.ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket,

4.ersättning enligt 24 a §,

5.överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 §,

6.godkännande av överenskommelse som avses i 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §,

7.förlängning av hyresavtal enligt 49 §,

8.uppskov med avflyttning enligt 52 §,

9.ändring av hyresvillkor enligt 54,

10.återbetalning och fastställande av hyra enligt 55 f §,

11.utdömande av vite enligt 62 §, och

12.föreläggande att lämna ut uppgifter om hyror enligt 64 §.

Beslut av hyresnämnden i följande frågor får inte överklagas:

1.lägenhetsbyte enligt 35 §,

2.upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 40 §, och

3.uppskov med avflyttning enligt 59 §.

Hyresnämnden får tillåta att ett beslut som avses i andra stycket 1 eller

2 överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av hovrätten.

Paragrafen, som innehåller bestämmelser om överklagande av hyresnämnds beslut, anpassas efter att 55 e § betecknas 55 f §.

Förfarandet i hyrestvister

73 § I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–18 c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Prop. 2018/19:108 I paragrafen, som behandlar rättegångskostnader, görs det en följdändring med anledning av att 55 e § betecknas 55 f §.

8.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m.m.

4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad,

3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

I paragrafen anges en hyresnämnds uppgifter.

I första stycket görs det en följdändring med anledning av att 12 kap. 55 e § jordabalken betecknas 55 f §.

Övriga bestämmelser

32 § Om en nämnds beslut enligt följande bestämmelser inte överklagas, får beslutet verkställas som en dom som har fått laga kraft:

–9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 e § åttonde stycket eller 55 f § jordabalken,

44	– 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

– 13 a § första stycket denna lag, eller

Prop. 2018/19:108

–13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792).

Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som en dom som har fått laga kraft, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen har bestämt att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen ska gälla genast.

Förlikning som är stadfäst av nämnden enligt 21 b § får verkställas som en dom som har fått laga kraft, om hovrätten inte bestämmer något annat.

I paragrafen anges när hyresnämndens beslut får verkställas som en dom som har fått laga kraft.

I första stycket görs det följdändringar med anledning av att 12 kap. 55 d och 55 e §§ jordabalken betecknas 55 e och 55 f §§.

8.3Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Förhandlingsordnings omfattning och innebörd

5 § En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om

1.höjning av hyran för en lägenhet, om inte höjningen avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat,

2.bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra och höjningen inte avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat,

3.ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

4.ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om

1.hyresvillkoren,

2.lägenheternas och husets skick,

3.gemensamma anordningar i huset,

4.övriga boendeförhållanden i den utsträckning de rör hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda hyresgästen i saken.

I paragrafen behandlas förhandlingsramen, dvs. i vilka frågor som hyresvärden och hyresgästorganisationen är skyldiga att förhandla.

Prop. 2018/19:108 I första stycket anges i fyra punkter de frågor i vilka hyresvärden på eget initiativ ska förhandla med hyresgästorganisationen, den s.k. primära förhandlingsskyldigheten. Underlåter hyresvärden att göra det, är en överenskommelse med hyresgästen ogiltig (23 §).

Enligt den första och andra punkten är hyresvärden skyldig att förhandla om höjningar av hyran för en lägenhet och när en ny hyresgästs hyra i andra fall överstiger en tidigare hyresgästs hyra. Enligt ett tillägg i dessa punkter görs ett undantag för höjningar som avser endast tillval, dvs. överenskommelser om att utöka hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard. Huruvida parterna kommer överens om att hyrestillägget ska prövas enligt 12 kap. 55 d § jordabalken saknar betydelse. Undantaget från förhandlingsskyldigheten förutsätter att hyreshöjningen inte överstiger ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat för tillvalet. Det öppnar för att fastighetsägaren och hyresgästorganisationen kan komma överens om s.k. prislistor i vilka parterna enas om ersättningsnivåer för olika tillval. Om en sådan överenskommelse träffas, kan hyresvärden och hyresgästen utan hyresförhandling komma överens om en hyreshöjning för ett tillval upp till den i listan angivna nivån.

Förhandlingsöverenskommelsen

21 § I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken och inte heller i den del hyran bestäms enligt 12 kap. 55 d § samma balk.

I paragrafen anges hur hyra ska bestämmas i en förhandlingsöverenskommelse.

I första stycket återfinns den s.k. likhetsprincipen. Enligt denna ska i en förhandlingsöverenskommelse samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.

Det införs ett undantag för de fall en överenskommelse enligt 12 kap. 55 d § jordabalken, dvs. ett tillval eller frånval, har träffats för lägenheten. I en förhandlingsöverenskommelse får hyran bestämmas med hänsyn tagen till det hyrestillägg eller hyresavdrag som överenskommits. Avvikelser från likhetsprincipen får endast vara så stora som motiveras av hyrestillägget eller hyresavdraget.

Rätt till prövning av hyresvillkoren i vissa fall

25 § Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor ska fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § tredje stycket och 55 e § fjärde–åttonde styckena jordabalken ska tillämpas.

Beslut om att hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

I paragrafen finns vissa bestämmelser om prövning av tvister om ändring av hyresvillkor när en förhandling enligt förhandlingsordning avbrutits utan att någon överenskommelse träffats.

I andra stycket anges att hyran och andra villkor ska fastställas enligt 12 kap. 55 § jordabalken vid en villkorstvist. I den paragrafen hänvisas i fjärde stycket till den nya 55 d § om tillval och frånval som således ska iakttas av hyresnämnden. Någon möjlighet för hyresnämnden att besluta att i ett hyresavtal föra in en överenskommelse enligt 55 d § finns inte. Det får anses gälla även utan särskild föreskrift om detta.

I det fjärde stycket görs en följdändring. En hänvisning som rätteligen ska avse, inte andra meningen, utan tredje stycket i 12 kap. 50 § jordabalken korrigeras också.

8.4Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

Rätt till medlemskap vid upplåtelse av bostadsrätt

8 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om

1.hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte ska upplåtas med bostadsrätt,

2.hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte ska upplåtas med bostadsrätt, eller

3.föreningen enligt de grunder som anges i 3 eller 4 § kan vägra inträde

iföreningen.

Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyresgäst inträde i föreningen, om

1.denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen förvärvade det, eller

2.hyresgästen har ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år efter att hyresgästen underrättats om förvärvet och om ettårsfristen för att ansöka om medlemskap.

Medlemskap får inte vägras på grund av andra stycket 1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till den som innehade hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyresrätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken. Hyresgästen måste dock ha ansökt om medlemskap inom den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmånligare för hyresgästen, senast tre månader efter den dag då hyresrätten övertogs.

Prop. 2018/19:108

Prop. 2018/19:108 I paragrafen finns bestämmelser om rätten till medlemskap i samband med att en bostadsrättsförening förvärvar ett hus för ombildning.

Första stycket avser bostadsrättsföreningens rätt att vägra en hyresgäst i huset medlemskap både före och efter förvärvet, medan det andra stycket avser endast situationen efter förvärvet. Huvudregeln är att hyresgästerna i huset har rätt att bli medlemmar i föreningen.

Ändringen i andra stycket innebär att föreningen kan vägra medlemskap som söks mer än ett år från det att föreningen underrättat hyresgästen om husförvärvet och om fristen på ett år för att ansöka om medlemskap. En underrättelse som avses i bestämmelsen kan skickas först sedan ett bindande avtal om förvärv av huset har ingåtts. Fristen för att ansöka om medlemskap räknas inte från dagen för förvärvet utan med utgångspunkt från underrättelsen.

Det finns inget krav på formen för en underrättelse. Enligt 7 kap. 32 § ska underrättelsen anses lämnad när den har sänts i ett rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress. Om det alternativet väljs, beräknas fristen från den tidpunkt då meddelandet sänts.

I paragrafen görs även språkliga ändringar. Övervägandena finns i avsnitt 5.

7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Vissa övriga meddelanden

32 § Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 9 §, 12 a §, 16 §, 18 § 1, 20 § första stycket, 23 § första stycket 1 b eller 31 § första stycket eller 2 kap. 8 § andra stycket 2 eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, ska föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

I paragrafen finns bestämmelser om hur olika meddelanden från bostadsrättsföreningen kan överlämnas.

Ett tillägg görs så att föreningen anses ha fullgjort sin skyldighet även i fråga om meddelanden som avses i 2 kap. 8 § andra stycket 2, om de har avsänts i ett rekommenderat brev under hyresgästens vanliga adress.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1.Denna lag träder i kraft den 2 oktober 2019.

2.Äldre föreskrifter gäller om bostadsrättsföreningen har förvärvat huset före ikraftträdandet.

De föreslagna bestämmelserna ska träda i kraft den 2 oktober 2019 (punkt

1).

Punkt 2 innebär att 2 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614) gäller i sin äldre lydelse i fråga om bostadsrättsföreningar som har förvärvat ett hyreshus före ikraftträdandet.

Övervägandena finns i avsnitt 6.

8.5Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt

3 kap. Den kooperativa hyresgästens rättigheter och skyldigheter

Prövning av hyresvillkor

12 § När en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt tillämpas 12 kap. 53–55 b och 55 e §§ jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter endast i fråga om andra hyresvillkor än hyran.

I paragrafen anges att hyreslagens bestämmelser om prövning av hyran inte är tillämpliga i fråga om kooperativa hyresrätter.

En följdändring görs med anledning av att 12 kap. 55 d § jordabalken betecknas 55 e §. Även språkliga ändringar görs.

Prop. 2018/19:108

Prop. 2018/19:108 Bilaga 1

Sammanfattning av betänkandet Tillval i hyresrätt (SOU 2008:94)

Inledning

Hyresgäster har olika önskemål för sitt boende. En del är beredda att betala mera för att förse sin lägenhet med en högre standard, tillval, medan andra hyresgäster vill välja bort planerade underhållsinsatser eller senarelägga utbyte av utrustning, frånval, och på så sätt minska sina boendekostnader. Även om många hyresvärdar redan i dag erbjuder tillval och frånval genom olika system förekommer det att vissa önskemål från hyresgästerna inte blir tillgodosedda. Att vissa tillval inte kommer till stånd beror emellanåt på att hyresvärden inte alltid är säker på att för tillvalet kunna ta ut en hyra som motsvarar hans kostnader. Detta gäller särskilt dyra och särpräglade tillval.

De stora organisationerna på hyresmarknaden har i flera sammanhang uttryckt en önskan om att underlätta möjligheterna för hyresgästerna att göra tillval och frånval. Mot bakgrund härav lämnade Hyressättningsutredningen 2004 ett förslag i frågorna. Förslaget genomfördes dock inte.

Uppdraget och utgångspunkter

I februari 2008 fick en särskild utredare uppdrag att överväga hur möjligheterna för hyresgäster att göra olika tillval och frånval i hyresrätt skulle kunna förbättras. I uppdraget ingår att beakta de förslag som lämnades av Hyressättningsutredningen (SOU 2004:91).

Vi ska också belysa möjligheterna för hyresgäster avtala med hyresvärden om att denne ska tillhandahålla tjänster med anknytning till boendet, t.ex. städning. Vi ska överväga om hyresgästens möjlighet att få tillgång till sådana tjänster kan förbättras om tjänsterna kan ingå i system för tillval och frånval.

Det förslag vi lämnar ska ge hyresgästerna så stor valfrihet som möjligt. Förslaget ska så långt som möjligt vara förenligt med vad som i övrigt gäller för hyressättning. En utgångspunkt är lagens krav på lägsta godtagbara standard. Vi har funnit att förslaget även bör bygga på följande utgångspunkter.

•System för tillval och frånval bör utgå från frivillighet.

•Någon förändring av hyresbegreppet bör inte göras, varför tillval och frånval även i fortsättningen bör behandlas som hyra.

•Principerna för hyressättning vid tillval och frånval bör fastställas i lag.

Vårt förslag

	Förslaget omfattar utrustning och underhåll. Möjligheterna för hyresgäster
	att erhålla tjänster med anknytning till boendet skulle inte jämfört med vad
	som gäller i dag komma att förbättras om tjänsterna omfattas av ett system
	för tillval och frånval.
	Det förslag vi lämnar utgår från samma grundprinciper som systemet för
50	presumtionshyror i nyproduktionen (55 c § hyreslagen).
50

Vi föreslår ett system för tillval och frånval där hyresvärden ska ha rätt	Prop. 2018/19:108
att få ersättning för sina kostnader för tillvalet. Ersättningen betalas som	Bilaga 1
tillägg till hyran. På motsvarande sätt får hyresgästen ett avdrag från hyran
vid frånval. Om avtalet om tillval eller frånval träffats i en särskild
handling och parterna i avtalet hänvisat till att det särskilda systemet ska
gälla, ska både kollektiva och enskilda avtal presumeras vara skäliga och
normalt sett inte rubbas vid en prövning i hyresnämnden. Presumtionen
kan brytas om det föreligger synnerliga skäl eller om tillägget väsentligt
avviker från hyresvärdens självkostnad. Presumtionen för skälighet har
följande begränsningar:

•Presumtionen ska gälla i tio år från avtalets ingående.

•Tillägg genom vilka hyresgästen under presumtionstiden svarar för hyresvärdens hela kostnad för tillvalet får höja den ordinarie årshyran med femtio procent. Andra hyrestillägg får höja årshyran med trettio procent. Sammanlagt får tilläggen höja hyran med åttio procent.

•Presumtionen ska brytas om det föreligger synnerliga skäl eller om tillägget eller avdraget väsentligt avviker från hyresvärdens självkostnad. Endast om det för tillvalet inte finns ett rekommenderat pris som överenskommits mellan förhandlingsordningens parter ska primär förhandlingsskyldighet gälla.

Om presumtionen bryts ska hyresnämnden fastställa skäligt tillägg eller avdrag genom tillämpning av bruksvärdesreglerna. Samma gäller för tillägg som utgår efter presumtionstiden. Efter presumtionstidens slut kommer hyressättningen åter att ske efter lägenhetens bruksvärde. Om hyresgästen genom tillägg under presumtionstiden svarat för hyresvärdens hela kostnad får dock tillvalet efter presumtionstidens utgång inte i samma hyresförhållande beaktas vid hyressättningen.

Avtalen ska kunna gälla även om ett nytt hyresförhållande inleds. Möjligheterna för hyresgäster att göra tillval och frånval kan förbättras genom att det på ovanstående sätt tillåts avvikelser från de ordinarie hyressättningsreglerna. Genom de begränsningar som sätts upp i förslaget säkerställs att bruksvärdesprincipen kommer att vara fortsatt central för hyressättningen samtidigt som stora möjligheter för individuella variationer skapas.

Konsekvenser och ikraftträdande

De ekonomiska konsekvenserna av förslaget bedöms vara små. Förslagen bedöms kunna träda i kraft den 1 januari 2010.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 2

Tillvalsutredningens lagförslag

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs beträffande 12 kap. jordabalken1 dels att 55 d och 55 e §§ ska betecknas 55 e och 55 f §§,

dels att 15, 54, 55, 55 b, 55 e, 55 f, 66, 67, 70 och 73 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det i lagen ska införas en ny paragraf, 55 d §.

Nuvarande lydelse					Föreslagen lydelse
				12 kap.
				15 §2
Under hyrestiden skall hyres-					Under hyrestiden ska hyres-
värden hålla lägenheten i sådant					värden hålla lägenheten i sådant
skick som anges i 9 § första stycket,					skick som anges i 9 § första stycket,
om ej annat har avtalats eller följer					om ej annat har avtalats eller följer
av andra stycket.					av andra stycket.
Om lägenheten helt eller delvis är					Om lägenheten helt eller delvis är
uthyrd till bostad, skall hyresvärden					uthyrd till bostad, ska hyresvärden
i bostadsdelen		med	skäliga		i bostadsdelen		med	skäliga
tidsmellanrum ombesörja				tapet-	tidsmellanrum ombesörja				tapet-
sering, målning och andra sed-					sering, målning och andra sed-
vanliga reparationer med anledning					vanliga reparationer med anledning
av lägenhetens försämring genom					av lägenhetens försämring genom
ålder och bruk. Detta gäller dock					ålder och bruk. Detta gäller dock
inte, om något annat har avtalats,					inte, om något annat har avtalats,
och					och
1. hyresavtalet		avser	ett	en-	1. hyresavtalet		avser	ett en-
familjshus, eller					familjshus,
2. hyresavtalet		innehåller		för-	2. hyresavtalet		innehåller		för-
handlingsklausul		enligt	hyresför-		handlingsklausul enligt			hyresför-
handlingslagen (1978:304) och de					handlingslagen (1978:304) och de
avvikande	bestämmelserna			har	avvikande	bestämmelserna			har
tagits in i en förhandlingsöverens-					tagits in i en förhandlingsöverens-
kommelse enligt nämnda lag.					kommelse enligt nämnda lag, eller
					3. avtalet	gäller	sådana		tillval
					som avses i 55 b § och de avvik-
					ande bestämmelserna ingår i av-
					talet om tillval.
Följer av ett hyresförhållande en					Följer av ett hyresförhållande en
rätt att använda utrymmen som är					rätt att använda utrymmen som är
avsedda att	användas gemensamt				avsedda att	användas gemensamt
av hyresgästerna, skall hyresvärden					av hyresgästerna, ska hyresvärden

1Balken omtryckt 1971:1209; 12 kap. omtryckt 1984:694.

2Senaste lydelse 1987:1276.

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.

hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte annat har avtalats.

hålla utrymmena i sådant skick som	Prop. 2018/19:108
anges i 9 § första stycket, om inte	Bilaga 2
annat har avtalats.

54 §3

Vill hyresvärden eller hyres-	Vill hyresvärden eller hyres-
gästen att hyresvillkoren skall	gästen att hyresvillkoren ska
ändras, skall han skriftligen med-	ändras, ska han skriftligen meddela
dela detta till motparten. Om	detta till motparten. Om överens-
överenskommelse inte kan träffas,	kommelse inte kan träffas, har han
har han rätt att hos hyresnämnden	rätt att hos hyresnämnden ansöka
ansöka om ändring av hyresvill-	om ändring av hyresvillkoren. An-
koren. Ansökan får göras tidigast	sökan får göras tidigast en månad
en månad efter det att meddelandet	efter det att meddelandet lämnats
lämnats till motparten.	till motparten.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen.

Beslut om ändring av hyres-	Beslut om ändring av hyres-
villkoren anses som avtal om	villkoren anses som avtal om
villkor för fortsatt uthyrning.	villkor för fortsatt uthyrning.
	Beslut om fastställande av skäligt
	belopp enligt 55 § sjätte stycket ska
	anses som ändring av villkor för
	tillvalet eller frånvalet.

55 §4

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med

hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap.

2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.

3	Senaste lydelse 1984:694.	53
4	Senaste lydelse 2006:408.	53

Prop. 2018/19:108 Bilaga 2

Vid en prövning enligt första	Vid en prövning enligt första
stycket får den hyra för en lägenhet	stycket får den hyra för en lägenhet
som skall anses som skälig enligt	som ska anses som skälig enligt
55 c § inte beaktas.	55 c § inte beaktas.
Vid en prövning enligt första	Vid en prövning enligt första
stycket skall även bestämmelserna	stycket ska även bestämmelserna i
i 55 a–55 c §§ iakttas.	55 a–55 d §§ iakttas.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen trots bestämmelserna i första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

				Om hyresvärden och hyresgästen
				tvistar om skäligheten av ett tillägg
				eller ett avdrag enligt 55 b § och
				det inte anses vara skäligt enligt
				55 d §	ska	skäligt	belopp	fast-
				ställas.
Om tvisten gäller något annat				Om tvisten gäller något annat
villkor än hyran, skall villkor som				villkor än hyran, ska villkor som
hyresvärden	eller		hyresgästen har	hyresvärden		eller hyresgästen		har
ställt upp gälla i den mån det är				ställt upp gälla i den mån det är
skäligt med hänsyn till hyresav-				skäligt med hänsyn till hyresav-
talets innehåll,		omständigheterna		talets	innehåll, omständigheterna
vid avtalets tillkomst, senare in-				vid avtalets tillkomst, senare in-
träffade förhållanden och om-				träffade förhållanden och om-
ständigheterna i övrigt. Hyrestiden				ständigheterna i övrigt. Hyrestiden
skall vara obestämd, om inte				ska vara obestämd, om inte be-
bestämd hyrestid av särskild an-				stämd hyrestid av särskild an-
ledning är lämpligare.				ledning är lämpligare.
Om hyresvärden och hyresgästen				Om hyresvärden och hyresgästen
kommer överens om villkoren för				kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt				fortsatt uthyrning i en tvist enligt
första eller sjätte stycket, gäller de				första, sjätte eller sjunde stycket,
överenskomna		villkoren, oavsett		gäller de överenskomna villkoren,
vad som föreskrivs i nämnda				oavsett vad som föreskrivs i
stycken, i den mån inte annat följer				nämnda stycken, i den mån inte
av bestämmelserna i övrigt i denna				annat följer av bestämmelserna i
balk.				övrigt i denna balk.
			55 b §5
Har en hyresgäst bekostat om-				Har hyresgästen bekostat om-
byggnads-, ändrings- eller under-				byggnads-, ändrings- eller under-
hållsarbeten eller åtgärder av där-				hållsarbeten eller åtgärder av där-
med jämförlig betydelse i sin lä-				med jämförlig betydelse i sin lä-
genhet, får vid prövningen av hyran				genhet, får vid prövningen av hyran
för lägenheten hyresvärden till-				för lägenheten hyresvärden till-
godoräknas	den		förbättringen	godoräknas		den	förbättringen

5Senaste lydelse 1994:817.

endast om det finns särskilda skäl för det.

Har hyresvärden på en hyresgästs begäran utrustat eller underhållit lägenheten utöver vad som skulle ha varit fallet utan en sådan begäran (tillval), får hyresvärden tillgodoräknas ersättning för detta i enlighet med vad som i en särskilt upprättad handling, med hänvisning till denna paragraf, avtalats, om inte annat följer av tredje stycket eller 55 d §.

För tillval får avtalas tillägg till den ordinarie årshyran med högst trettio procent, eller, om hyresgästen genom betalningar inom tio år från avtalets ingående helt ska svara för hyresvärdens kostnader, med högst femtio procent. Sammanlagda tillägg för tillval får uppgå till högst åttio procent. Avtal som strider mot detta är i motsvarande del ogiltiga och överskjutande belopp ska återbetalas.

Har hyresgästen genom tillägg för en period om tio år från avtalets ingående helt svarat för hyresvärdens kostnader för ett tillval enligt andra stycket får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden inte tillgodoräkna sig förbättringen.

Vad som sägs i andra stycket ska gälla på motsvarande sätt, om hyresgästen har avstått från visst underhåll eller viss utrustning som utan detta avstående skulle ha utförts eller installerats (frånval).

55 d §

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om skäligheten av ett tillägg eller ett avdrag enligt 55 b § ska det anses som skäligt, om det vid prövningen inte har förflutit mer än tio år sedan det ursprungliga avtalet om tillval eller frånval träffades.

Det som sägs i första stycket gäller inte om det finns synnerliga

Prop. 2018/19:108 Bilaga 2

	skäl att inte anse tillägget eller av-
	draget som skäligt.
	Det som sägs i första stycket
	gäller inte heller om det kan antas
	att tilläggets eller avdragets storlek
	väsentligt avviker från hyresvär-
	dens självkostnad.
55 d §6	55 e §

Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas.

Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

Har den hyra som prövas blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter.

	Beslut som avser återbetalning
	efter prövning enligt 55 § sjätte
	stycket får, trots vad som sägs i
	första stycket, avse tiden från till-
	vals- eller frånvalsavtalets ingå-
	ende.
Hyresnämnden får, när det finns	Hyresnämnden får, när det finns
skäl till det, förordna att beslut om	skäl till det, förordna att beslut om
villkorsändring skall gälla från en	villkorsändring ska gälla från en
tidigare tidpunkt än vad som sägs i	tidigare tidpunkt än vad som sägs i
första och andra styckena. Om det	första och andra styckena. Om det
finns särskilda skäl får hyres-	finns särskilda skäl får hyres-
nämnden också förordna att beslut	nämnden också förordna att beslut
om villkorsändring får verkställas	om villkorsändring får verkställas
även om det inte har vunnit laga	även om det inte har vunnit laga
kraft.	kraft.
Skall hyresgästen enligt hyres-	Ska hyresgästen enligt hyres-
nämndens eller hovrättens beslut	nämndens eller hovrättens beslut

6Senaste lydelse 2006:408.

betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

betala högre hyra för förfluten tid							Prop. 2018/19:108
än som skolat utgå förut, är hyres-							Bilaga 2
rätten inte förverkad på grund av
dröjsmål med betalningen av det
överskjutande beloppet, om betal-
ningen sker inom en månad från
den dag då beslutet vann laga kraft.
Vad som sagts nu gäller inte, om
skyldighet att flytta inträder för
hyresgästen inom kortare tid än
två månader efter nämnda dag.
På	överskjutande			belopp		ska
hyresgästen betala ränta som om
beloppet		förfallit	till		betalning
samtidigt med den förut utgående
hyran. Räntan beräknas enligt 5 §
räntelagen		(1975:635)			för	tiden
innan beslutet vunnit laga kraft och
enligt	6 §	räntelagen			för	tiden
därefter.
I beslutet får anstånd medges
med betalningen av det överskjut-
ande belopp jämte ränta som avses
i sjätte stycket. Medges anstånd, får
det bestämmas att ränta till
förfallodagen ska			beräknas enligt
5 § räntelagen.
Om hyran sänks för förfluten tid
genom hyresnämndens eller hov-
rättens	beslut, ska			hyresvärden
samtidigt åläggas att till hyres-
gästen betala tillbaka vad han till
följd därav har uppburit för mycket
jämte ränta. Räntan ska beräknas
enligt 5 § räntelagen för tiden från
dagen för beloppets mottagande till
dess beslutet vunnit laga kraft och
enligt	6 §	räntelagen			för	tiden

därefter. Motsvarande ska gälla om ett tillägg eller avdrag enligt 55 b § ändras vid prövning enligt 55 § sjätte stycket.

55 e §755 f §

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

7 Senaste lydelse 2006:408.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 2

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–tredje styckena och 55 c §, skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden skall betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första– tredje styckena och 55 c §. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet skall gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 d § femte– åttonde styckena.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–tredje styckena, 55 c § och 55 d § ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess

att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första– tredje styckena, 55 c § och 55 d §. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 e § sjätte–nionde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

			66 §8
	Avtal	mellan	hyresvärd och	Avtal	mellan hyresvärd och
	hyresgäst, att framtida tvist med			hyresgäst, att framtida tvist med
	anledning	av	hyresförhållandet	anledning av hyresförhållandet ska
	skall hänskjutas till avgörande av			hänskjutas till avgörande av skilje-
	skiljemän utan förbehåll om rätt för			män utan förbehåll om rätt för
	parterna att klandra skiljedomen,			parterna	att klandra skiljedomen,
58	8 Senaste lydelse 2006:408.

får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52, eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

får inte göras gällande i fråga om					Prop. 2018/19:108
hyresgästens rätt eller			skyldighet		Bilaga 2
att tillträda eller behålla lägenheten,
fastställande av hyresvillkor i fall
som avses i 51, 52, eller 55 §,
återbetalning av hyra och faststäl-
lande	av hyra enligt		55 f §	eller
bestämmande av ersättning				enligt
58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet
inte	såvitt	därigenom	skiljemän
utsetts eller bestämmelse meddelats
om skiljemännens antal, sättet för
deras utseende eller förfarandet vid
skiljenämnden. I berörda hänseen-
den ska lagen (1999:116) om skilje-
förfarande		tillämpas.	Vad	som

sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

			67 §9
Överenskommelse		om villkor i		Överenskommelse		om villkor i
fråga om	hyresförhållande		som	fråga om	hyresförhållande		som
beror av anställning gäller mot				beror av anställning gäller mot
hyresgästen eller den som har rätt				hyresgästen eller den som har rätt
att träda i hyresgästens ställe även				att träda i hyresgästens ställe även
om överenskommelsen strider mot				om överenskommelsen strider mot
bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47,				bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47,
49–54, 55 d, 55 e, eller 66 §, såvida				49–54, 55 e, 55 f, eller 66 §, såvida
överenskommelsen har formen av				överenskommelsen har formen av
kollektivavtal och på arbetstagar-				kollektivavtal och på arbetstagar-
sidan har slutits eller godkänts av				sidan har slutits eller godkänts av
organisation	som	enligt	lagen	organisation	som	enligt	lagen
(1976:580) om medbestämmande i				(1976:580) om medbestämmande i
arbetslivet är att anse såsom central				arbetslivet är att anse såsom central
arbetstagarorganisation.				arbetstagarorganisation.

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2. hyresvärden och hyresgästen	2. hyresvärden och hyresgästen
är överens om att villkoren skall	är överens om att villkoren ska
tillämpas eller villkoren ingår i	tillämpas eller villkoren ingår i
hyresavtalet på grund av beslut om	hyresavtalet på grund av beslut om
villkorsändring enligt 54 och 55 §§.	villkorsändring enligt 54 och 55 §§.

9Senaste lydelse 2006:408.

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 2

70§10

Beslut av hyresnämnden i frågor	Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 11 § första stycket 5,	som avses i 11 § första stycket 5,
16 § andra stycket, 18 a–f §§,	16 § andra stycket, 18 a–f §§,
18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34,	18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34,
36, 37, 49, 52, 54, 55 e, 62 eller	36, 37, 49, 52, 54, 55 f, 62 eller 64 §
64 § får överklagas inom tre veckor	får överklagas inom tre veckor från
från den dag beslutet meddelades.	den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73§11

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 e § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2010.

2.På hyresförhållanden som inletts före ikraftträdandet ska 12 kap. 55 b § första stycket tillämpas i sin äldre lydelse.

10Senaste lydelse 2006:408.

11Senaste lydelse 2006:408.

Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 5, 21, 24 och 25 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 2

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

5 §1

En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om

1. höjning av hyran för en lägen-	1. höjning av hyran för en lägen-
het,	het, utom i fall som avses i andra
	stycket,

2.bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra,

3.ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

4.ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

Om hyresvärden och en hyresgäst träffar avtal om tillval enligt 12 kap. 55 b § jordabalken har hyresvärden ingen skyldighet att förhandla om höjning av hyran på grund av tillvalet, om höjningen inte överstiger ett av förhandlingsordningens parter överenskommet rekommenderat pris för ett sådant tillval.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om

1.hyresvillkoren,

2.lägenheternas och husets skick,

3.gemensamma anordningar i huset,

4.övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av ett enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

En förhandlingsordning medför	En förhandlingsordning medför
inte någon inskränkning i hyres-	inte någon inskränkning i hyres-
gästens rätt att begära prövning av	gästens rätt att begära prövning av
hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 §	hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 §
jordabalken. Vid sådan prövning	jordabalken. Vid sådan prövning
1 Senast lydelse 2006:409.	61

I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Detta gäller dock inte om

1. hyran bestäms enligt 12 kap.

55 c § jordabalken, eller

2. tillägg till eller avdrag från hyran bestäms genom avtal som avses i 12 kap. 55 b § jordabalken.

Bestämmelsen i första stycket hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse bestäms att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning ska ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Avdraget får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 2

gäller bestämmelserna i 12 kap. 53,	gäller bestämmelserna i 12 kap. 53,
54 och 55–55 d §§ samma balk.	54 och 55–55 e §§ samma balk.

21 §2

I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Detta gäller dock inte om hyran bestäms enligt 12 kap. 55 c § jordabalken.

Bestämmelsen i första stycket hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse bestäms att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning skall ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Avdraget får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning.

24 §3

Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen är part på hans sida.

	Vad som sägs i första stycket
	gäller inte förhandlingar om tillval
	eller frånval enligt 55 b §.
Beslut om ändring av hyres-	Beslut om ändring av hyres-
villkoren får inte avse tiden före det	villkoren får inte avse tiden före det
månadsskifte som inträffar närmast	månadsskifte som inträffar närmast
efter tre månader från dagen för	efter tre månader från dagen för
ansökningen. Om det finns skäl till	ansökningen. Om det finns skäl till
det, får hyresnämnden dock	det, får hyresnämnden dock

2Senaste lydelse 2006:409.

3Senaste lydelse 1984:696.

förordna att beslut om villkors-			förordna att beslut om villkors-	Prop. 2018/19:108
ändring skall gälla från en tidigare			ändring ska gälla från en tidigare	Bilaga 2
tidpunkt.			tidpunkt.
I ansökningen skall anges den			I ansökningen ska anges den
tidpunkt från vilken ändring av hy-			tidpunkt från vilken ändring av hy-
resvillkoren yrkas. Begärs tillämp-			resvillkoren yrkas. Begärs tillämp-
ning av bestämmelsen i andra			ning av bestämmelsen i tredje
stycket	andra	meningen, skall	stycket andra meningen, ska skälen
skälen härför anges.			härför anges.
		25 §4
Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.
Hyran	och	andra hyresvillkor	Hyran och andra hyresvillkor ska
skall fastställas enligt 12 kap. 55 §			fastställas enligt 12 kap. 55 §
jordabalken.			jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor

som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.
Bestämmelserna i 12 kap. 50 §	Bestämmelserna i 12 kap.	50 §
andra meningen och 55 d § fjärde–	andra meningen och 55 e § fjärde–
åttonde styckena jordabalken skall	nionde styckena jordabalken	ska
tillämpas.	tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2010.

4 Senaste lydelse 2006:409.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 2

Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse			Föreslagen lydelse
		4 §2
Hyresnämnd som avses i 12 kap.			Hyresnämnd som avses i 12 kap.
68 § jordabalken har till uppgift att			68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostads-			1. medla i hyres- eller bostads-
rättstvist,			rättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföre-			2. pröva tvist om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 11 § första			läggande enligt 12 kap. 11 § första
stycket 5 och 16 § andra stycket,			stycket 5 och 16 § andra stycket,
ändrad användning av lokal enligt			ändrad användning av lokal enligt
12 kap. 23 § andra stycket, skade-			12 kap. 23 § andra stycket, skade-
stånd enligt	12 kap. 24 a §,	över-	stånd enligt	12 kap. 24 a §,	över-
låtelse av hyresrätt enligt 12 kap.			låtelse av hyresrätt enligt 12 kap.
34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i			34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i
andra hand	enligt 12 kap.	40 §,	andra hand	enligt 12 kap.	40 §,
förlängning	av hyresavtal	enligt	förlängning	av hyresavtal	enligt
12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap.			12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap.
54 §, återbetalning av hyra och			54 §, återbetalning av hyra och
fastställande av hyra enligt 12 kap.			fastställande av hyra enligt 12 kap.
55 e §, uppskov med avflyttning			55 f §, uppskov med avflyttning
enligt 12 kap. 59 § eller förelägg-			enligt 12 kap. 59 § eller förelägg-
ande enligt 12 kap. 64 §, allt enligt			ande enligt 12 kap. 64 §, allt enligt
jordabalken.			jordabalken.

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enlig 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt enligt bostadsrättslagen (1991:614),

4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller beslut som avses

i9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,

5.varar skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

64	1	Omtryckt 1985:660.
64	2	Senaste lydelse 2006:410.

Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen har bestämt att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen ska gälla genast.

6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–f §§ och 18 h § samma balk,

7.pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

8.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

32 §3

Om en nämnds beslut enligt följande bestämmelser inte överklagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom:

- 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,	- 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,
55 d § åttonde stycket eller 55 e §	55 e § nionde stycket eller 55 f §
jordabalken,	jordabalken,

-22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

-13 a § första stycket denna lag, eller

-13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792).

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2010.

3Senaste lydelse 2006:410.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 2

Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 3 kap. 12 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

3 kap.

12 §1

När en lägenhet har upplåtits	När en lägenhet har upplåtits
med kooperativ hyresrätt är be-	med kooperativ hyresrätt är be-
stämmelserna i 12 kap. 53–55 b	stämmelserna i 12 kap. 53–55 b
och 55 d §§ jordabalken om pröv-	och 55 e §§ jordabalken om pröv-
ning av hyran och andra hyres-	ning av hyran och andra hyres-
villkor tillämpliga endast i den	villkor tillämpliga endast i den
utsträckning de avser andra hyres-	utsträckning de avser andra hyres-
villkor än hyran.	villkor än hyran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2010.

66	1 Senaste lydelse 2006:411.

Förteckning över remissinstanserna (SOU 2008:94)

Prop. 2018/19:108 Bilaga 3

Efter remiss har yttranden över betänkandet Tillval i hyresrätt avgetts av Svea hovrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Sundsvall, Domstolsverket, Socialstyrelsen, Regelrådet, Skatteverket, Kungl. Tekniska högskolan, Juridiska fakultetsnämnden vid Lunds universitet, Boverket, Konsumentverket, Kommunstyrelsen Stockholm stad, Kommunstyrelsen Göteborgs stad, Kommunstyrelsen Malmö stad, Sveriges advokatsamfund, Sveriges Kommuner och Landsting, Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen Riksförbundet, HSB Riksförbund, Stockholms kooperativa bostadsförening, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Sveriges Förenade Studentkårer.

Statens Bostadskreditnämnd, Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet, Härnösands kommun, Näringslivets regelnämnd, Handikappförbundens samarbetsorgan, jagvillhabostad.nu och Riksbyggen har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått från att göra det.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 4

Lagförslag i promemorian Tillval i hyresrätt

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

12 kap.

42 §1

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet

att upphöra i förtid,
1. om hyresgästen, när det gäller	1. om hyresgästen, när det gäller
en bostadslägenhet, dröjer med att	en bostadslägenhet, dröjer med att
betala hyran mer än en vecka efter	betala hyran mer än en vecka efter
förfallodagen och annat inte följer	förfallodagen och annat inte följer
av 55 d § femte–sjunde styckena,	av 55 e § femte–sjunde styckena,

2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

3.om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

4.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5.om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt		6. om lägenheten på annat sätt
vanvårdas	eller hyresgästen eller	vanvårdas	eller hyresgästen eller
annan, till vilken hyresrätten över-		annan, till vilken hyresrätten över-
låtits eller	lägenheten upplåtits,	låtits eller	lägenheten upplåtits,
åsidosätter något av vad som skall		åsidosätter något av vad som ska
iakttas enligt 25 § vid användning		iakttas enligt 25 § vid användning
av lägenheten eller inte håller den		av lägenheten eller inte håller den
tillsyn som krävs enligt nämnda		tillsyn som krävs enligt nämnda
paragraf och rättelse inte utan		paragraf och rättelse inte utan
dröjsmål sker efter tillsägelse,		dröjsmål sker efter tillsägelse,

7.om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

	8. om	hyresgästen	åsidosätter	8. om	hyresgästen	åsidosätter
	avtalsenlig	skyldighet,	som går	avtalsenlig	skyldighet,	som går
	utöver hans skyldigheter enligt			utöver hyresgästens skyldigheter
	detta kapitel, och det måste anses			enligt detta kapitel, och det måste
	vara av synnerlig vikt för			anses vara av synnerlig vikt för
	hyresvärden att skyldigheten full-			hyresvärden att skyldigheten full-
	görs, eller			görs, eller
68	1 Senaste lydelse 2006:928.

9.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

I fall då hyran skall betalas i för-		I fall då hyran ska betalas i för-
skott för längre tid än en månad		skott för längre tid än en månad
gäller vad som anges i första		gäller vad som anges i första
stycket 2 endast om hyresgästen		stycket 2 endast om hyresgästen
dröjer med att betala den på		dröjer med att betala den på
kalendermånaden belöpande hyran		kalendermånaden belöpande hyran
mer än två vardagar efter månadens		mer än två vardagar efter månadens
början eller, i fråga om hyran för		början eller, i fråga om hyran för
första kalendermånaden	under	första kalendermånaden	under
hyresförhållandet, efter	förfallo-	hyresförhållandet, efter	förfallo-
dagen.		dagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän social-

nämnden underrättas enligt 25 § andra stycket.
Är det fråga om särskilt allvar-						Är det fråga om särskilt allvar-
liga störningar i boendet gäller vad						liga störningar i boendet gäller vad
som sägs i första stycket 6 även om						som sägs i första stycket 6 även om
någon tillsägelse om rättelse inte						någon tillsägelse om rättelse inte
har skett. Vid sådana störningar får						har skett. Vid sådana störningar får
uppsägning av ett hyresavtal som						uppsägning av ett hyresavtal som
gäller	bostadslägenhet			ske	utan	gäller bostadslägenhet			ske	utan
föregående		underrättelse			till	föregående	underrättelse			till
socialnämnden.			En	kopia	av	socialnämnden.		En	kopia	av
uppsägningen skall dock skickas						uppsägningen ska dock skickas till
till socialnämnden. Vad som nu har						socialnämnden. Vad som nu har
föreskrivits		om särskilt allvarliga				föreskrivits	om	särskilt allvarliga
störningar gäller inte om det är						störningar gäller inte om det är
någon till vilken lägenheten har						någon till vilken lägenheten har
upplåtits i andra hand med hyres-						upplåtits i andra hand med hyres-
värdens samtycke eller hyres-						värdens samtycke eller hyres-
nämndens tillstånd som åsidosätter						nämndens tillstånd som åsidosätter
något av vad som skall iakttas						något av vad som ska iakttas enligt
enligt	25 §	vid	användning		av	25 § vid användning av lägenheten
lägenheten eller inte håller den						eller inte håller den tillsyn som
tillsyn som krävs enligt nämnda						krävs enligt nämnda paragraf.
paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 4

44 §2

tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §
1. inom tre veckor från det att en			1. inom tre veckor från det att en
hyresgäst, när det är fråga om en			hyresgäst, när det är fråga om en
bostadslägenhet,	har	delgetts	bostadslägenhet,	har	delgetts
underrättelse om att han genom att			underrättelse om att han eller hon
betala hyran på angivet sätt får			genom att betala hyran på angivet
tillbaka hyresrätten samt med-			sätt får tillbaka hyresrätten samt
delande om uppsägningen och			meddelande om uppsägningen och
anledningen till denna lämnats till			anledningen till denna lämnats till
socialnämnden i den kommun där			socialnämnden i den kommun där
lägenheten är belägen, eller			lägenheten är belägen, eller
2. inom två veckor från det att en			2. inom två veckor från det att en
hyresgäst, när det är fråga om en			hyresgäst, när det är fråga om en
lokal, har delgetts underrättelse om			lokal, har delgetts underrättelse om
att han genom att betala hyran på			att han eller hon genom att betala
angivet sätt får tillbaka hyresrätten.			hyran på angivet sätt får tillbaka
			hyresrätten.

gått ytterligare två vardagar.
En hyresgäst får inte, när det är	En hyresgäst får inte, när det är
fråga om en bostadslägenhet,	fråga om en bostadslägenhet,
skiljas från lägenheten, om dröjs-	skiljas från lägenheten, om dröjs-
målet endast har avsett sådan höj-	målet endast har avsett sådan höj-
ning av hyran som blivit gällande	ning av hyran som blivit gällande
enligt 54 a § och hyran kan prövas	enligt 54 a § och hyran kan prövas
med tillämpning av 55 d § tredje	med tillämpning av 55 e § tredje
stycket. Vad som sagts nu skall	stycket. Vad som sagts nu ska gälla
gälla till dess att en månad förflutit	till dess att en månad förflutit från
från det att hyresnämndens eller	det att hyresnämndens eller Svea
Svea hovrätts beslut har vunnit laga	hovrätts beslut har vunnit laga
kraft.	kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller

70	2 Senaste lydelse 2006:928.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, inte gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller inte när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller på annat sätt föranlett att hyresgästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo inte har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att

överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att Prop. 2018/19:108

flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats. Bilaga 4 Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer

formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

47 §3

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Är medhyresgästen make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att

överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne

3 Senaste lydelse 2006:928.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 4

som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 d § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 e § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

	53 §4
Bestämmelserna i	54–55 d §§	Bestämmelserna i 54–55 e §§
gäller vid upplåtelser	av bostads-	gäller vid upplåtelser av bostads-
lägenheter, om inte		lägenheter, om inte

1.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller

2.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt	Om en förhandlingsordning enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304)	hyresförhandlingslagen (1978:304)
gäller för lägenheten, tillämpas 54	gäller för lägenheten, tillämpas 54
och 55–55 d §§ endast om det följer	och 55–55 e §§ endast om det följer
av nämnda lag.	av nämnda lag.

55 §5

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan

72	4	Senaste lydelse 2006:408.
72	5	Senaste lydelse 2010:811.

ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första	Vid en prövning enligt första
stycket ska även 55 a–55 c §§	stycket ska även 55 a–55 c §§
iakttas.	iakttas. I fråga om prövning av
	hyrestillägg eller hyresavdrag för
	tillval eller frånval gäller 55 d §.
	En prövning enligt första stycket
	avser hyran för lägenheten utan
	sådana tillval eller frånval för vilka
	tillägget eller avdraget bestäms
	enligt 55 d §.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

55 d §

Vid en prövning av hyran enligt 55 § första stycket ska ett hyrestillägg eller hyresavdrag enligt en överenskommelse om att öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens skick (tillval eller frånval) inte ingå, om

1. villkoren för överenskommelsen har angetts i en särskilt upprättad handling som har undertecknats av hyresgästen,

2. det av handlingen framgår att hyrestillägget eller hyresavdraget inte ska

Prop. 2018/19:108 Bilaga 4

ingå i en sådan prövning, och

3. det har gått mindre än tio år sedan överenskommelsen om tillval eller frånval träffades.

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om storleken av hyrestillägg eller hyresavdrag som avses i första stycket, gäller följande. Hyresnämnden får inte fastställa tillägg eller avdrag till annat belopp än det parterna har avtalat. Om ett tillval medför att lägenhetens tillägg överstiger hälften av hyran utan avdrag och tillägg, ska hyresnämnden dock sätta ned tillägget.

Första och andra styckena tillämpas inte om det finns synnerliga skäl att låta tillägg eller avdrag ingå i en prövning enligt 55 § första stycket.

55 e §655 f §

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen

gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.
Om hyresvärden har tagit emot					Om hyresvärden har tagit emot
en hyra som inte är skälig enligt					en hyra som inte är skälig enligt
55 § första–tredje styckena				och	55 §	första–tredje	styckena		och
55 c §, ska hyresnämnden på an-					55 c §, ska hyresnämnden på an-
sökan av hyresgästen besluta att					sökan av hyresgästen besluta att
hyresvärden ska betala tillbaka vad					hyresvärden ska betala tillbaka vad
han eller hon har tagit emot utöver					han eller hon har tagit emot utöver
skäligt belopp			tillsammans	med	skäligt belopp tillsammans				med
ränta. Vid bedömningen av om den					ränta. Detta gäller dock inte i den
mottagna hyran är skälig ska					utsträckning hyran		utgör	tillägg
hyresnämnden även beakta sådan					enligt 55 d §. Vid bedömningen av
nedsättning av hyresvärdens egen					om den mottagna hyran är skälig
hyra som har skett med tillämpning					ska	hyresnämnden	även	beakta
av	55 §	femte	stycket. Räntan		sådan nedsättning av hyresvärdens
beräknas		enligt	5 § räntelagen		egen hyra som har skett med
(1975:635) från dagen då hyres-					tillämpning av 55 § femte stycket.
värden tog emot beloppet till dess					Räntan beräknas enligt 5 § ränte-
att	återbetalningsskyldigheten			bli-	lagen (1975:635) från dagen då
vit slutligt bestämd genom beslut					hyresvärden tog emot beloppet till
som vunnit laga kraft och enligt 6 §					dess att återbetalningsskyldigheten

6Senaste lydelse 2010:811.

räntelagen för tiden därefter. Ett

blivit

slutligt

bestämd

genom

Prop. 2018/19:108

beslut om återbetalning av hyra får

beslut som vunnit laga kraft och

Bilaga 4

inte avse längre tid tillbaka än ett år

enligt 6 § räntelagen för tiden där-

före dagen för ansökan.

efter. Ett beslut om återbetalning av

hyra får inte avse längre tid tillbaka

än ett år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning

enligt andra stycket ska hyres-

nämnden,

om hyresgästen

begär

nämnden,

om hyresgästen

begär

det, också fastställa hyran för den

fortsatta uthyrningen från och med

dagen för ansökan. Vid denna

prövning

tillämpas

55 §

första–

prövning

tillämpas

55 § första–

tredje styckena, 55 c § och 55 d §.

tredje

styckena

och 55 c §. Vid

Vid prövningen ska hyresnämnden

prövningen

ska

hyresnämnden

även beakta sådan nedsättning av

hyresvärdens egen hyra som har

skett

med

tillämpning

55 §

skett

med

tillämpning

55 §

femte stycket. Beslut om ändring

av hyresvillkoren anses som avtal

om villkor för fortsatt uthyrning.

När det finns skäl till det, får

När det finns skäl till det, får hyres-

hyresnämnden bestämma att be-

nämnden bestämma att beslutet ska

slutet ska gälla omedelbart. Om

gälla omedelbart. Om hyran höjs

hyran höjs eller sänks retroaktivt,

eller

sänks

retroaktivt,

tillämpas

55 e §

femte–åttonde

55 d § femte–åttonde styckena.

styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket

ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att

hyresgästen lämnade lägenheten.

66 §7

Avtal

mellan

hyresvärd

och

Avtal

mellan

hyresvärd

och

hyresgäst, att framtida tvist med

anledning

hyresförhållandet

anledning av hyresförhållandet ska

skall hänskjutas till avgörande av

hänskjutas till avgörande av skilje-

skiljemän utan förbehåll om rätt för

män utan förbehåll om rätt för

parterna att

klandra

skiljedomen,

parterna att

klandra

skiljedomen,

får inte göras gällande i fråga om

hyresgästens rätt

eller

skyldighet

hyresgästens

rätt eller

skyldighet

att

tillträda

eller

behålla

att tillträda eller behålla lägen-

lägenheten, fastställande av hyres-

heten, fastställande av hyresvillkor

villkor i fall som avses i 51, 52 eller

i fall som avses i 51, 52, 55 eller

55 §,

återbetalning

hyra och

55 d §, återbetalning

hyra och

fastställande av hyra enligt 55 e §

fastställande

hyra

enligt

55 f §

eller

bestämmande

ersättning

eller

bestämmande

ersättning

enligt

58 b §.

övrigt

gäller

enligt 58 b §. I övrigt gäller skilje-

skiljeavtalet inte såvitt därigenom

7 Senaste lydelse 2006:408.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 4

skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

avtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

67 §8

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,
2. hyresvärden	och hyresgästen		2. hyresvärden	och hyresgästen
är överens om att villkoren skall			är överens om att villkoren ska
tillämpas eller villkoren ingår i			tillämpas eller villkoren ingår i
hyresavtalet på grund av beslut om			hyresavtalet på grund av beslut om
villkorsändring	enligt	54 och	villkorsändring	enligt 54 och
55 §§.			55 §§.
		70 §9
Beslut av hyresnämnden i frågor			Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 11 § första stycket 5,			som avses i 11 § första stycket 5,
16 § andra stycket,		18 a–f §§,	16 § andra stycket, 18 a–18 f §§,
18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34,			18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34,
36, 37, 49, 52, 54, 55 e, 62 eller			36, 37, 49, 52, 54, 55 f, 62 eller 64 §

76	8	Senaste lydelse 2006:408.
76	9	Senaste lydelse 2006:408.

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

om upprustningsföreläggande enligt 18 a–18 c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

64 § får överklagas inom tre veckor	får överklagas inom tre veckor från Prop. 2018/19:108
från den dag beslutet meddelades.	den dag beslutet meddelades.	Bilaga 4
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,

45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73§10

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 e § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,

om upprustningsföreläggande enligt 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 december 2012.

10 Senaste lydelse 2006:408.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 4

Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

4 §1

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva		tvist	om	åtgärds-		2. pröva		tvist	om	åtgärds-
föreläggande		enligt	12 kap.		11 §	föreläggande		enligt	12 kap.		11 §
första stycket 5 och 16 § andra						första stycket 5 och 16 § andra
stycket, ändrad användning					av	stycket, ändrad användning					av
lokal	enligt	12 kap. 23 § andra				lokal	enligt	12 kap. 23 § andra
stycket, skadestånd enligt 12 kap.						stycket, skadestånd enligt 12 kap.
24 a §,	överlåtelse		av	hyresrätt		24 a §,	överlåtelse		av	hyresrätt
enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse						enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse
av lägenhet i andra hand enligt						av lägenhet i andra hand enligt
12 kap. 40 §, förlängning av hyres-						12 kap. 40 §, förlängning av hyres-
avtal enligt		12 kap.	49 §, villkor			avtal enligt		12 kap.	49 §, villkor
enligt	12 kap. 54 §,		återbetalning			enligt	12 kap. 54 §,		återbetalning
av hyra och fastställande av hyra						av hyra och fastställande av hyra
enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med						enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med
avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller						avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande		enligt	12 kap. 64 §,			föreläggande		enligt	12 kap. 64 §,
allt jordabalken,						allt jordabalken,

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

3.pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

78	1 Senaste lydelse 2010:27.

7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

32 §2

Om en nämnds beslut enligt följande bestämmelser inte överklagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom:

– 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,	– 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,
55 d § åttonde stycket eller 55 e §	55 e § åttonde stycket eller 55 f §
jordabalken,	jordabalken,

–22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

–13 a § första stycket denna lag, eller

–13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792).

Förlikning som är stadfäst av nämnden enligt 21 b § får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat.

Denna lag träder i kraft den 1 december 2012.

2Senaste lydelse 2011:863.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 4

Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

5 §1

En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om

1. höjning av hyran för en lägen-	1. höjning av hyran för en lägen-
het,	het, utom i fall som anges i andra
	stycket,

2.bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra,

3.ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

4.ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

Hyresvärden är inte skyldig att förhandla i fråga om en höjning av hyran på grund av ett tillval enligt 12 kap. 55 d § jordabalken, om höjningen inte överstiger ett av förhandlingsordningens parter rekommenderat pris för ett sådant tillval.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om

1.hyresvillkoren,

2.lägenheternas och husets skick,

3.gemensamma anordningar i huset,

4.övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

	Om parterna är ense om det kan			Om parterna är ense om det kan
	en förhandlingsordning också med-			en	förhandlingsordning		också
	föra rätt för hyresgästorgani-			medföra rätt för hyresgästorgani-
	sationen att få till stånd förhandling			sationen att få till stånd förhandling
	om fråga som rör tillämpning av			om fråga som rör tillämpning av
	enskilt hyresavtal under förut-			enskilt hyresavtal under förut-
	sättning	att hyresgästen	genom	sättning		att hyresgästen	genom
	skriftlig	fullmakt har bemyndigat		skriftlig		fullmakt har bemyndigat
	hyresgästorganisationen att före-			hyresgästorganisationen att före-
	träda honom i saken.			träda hyresgästen i saken.
	En förhandlingsordning		medför	En	förhandlingsordning		medför
	inte någon inskränkning i hyres-			inte någon inskränkning i hyres-
	gästens rätt att begära prövning av			gästens rätt att begära prövning av
	hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 §			hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 §
80	1 Senaste lydelse 2006:409.

jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 d §§ samma balk.

jordabalken. Vid sådan prövning Prop. 2018/19:108 gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, Bilaga 4

54 och 55–55 e §§ samma balk.

21 §2

I en förhandlingsöverenskom-	I en förhandlingsöverenskom-
melse om hyra ska samma hyra	melse om hyra ska samma hyra
bestämmas för sådana lägenheter	bestämmas för sådana lägenheter
som är lika stora och som omfattas	som är lika stora och som omfattas
av samma förhandlingsordning, om	av samma förhandlingsordning, om
det inte med hänsyn till vad som är	det inte med hänsyn till vad som är
känt om lägenheternas beskaffen-	känt om lägenheternas beskaffen-
het och övriga omständigheter kan	het och övriga omständigheter kan
anses vara skillnad mellan dem i	anses vara skillnad mellan dem i
fråga om bruksvärdet. Detta gäller	fråga om bruksvärdet. Detta gäller
dock inte om hyran bestäms enligt	dock inte om
12 kap. 55 c § jordabalken.	1. hyran bestäms enligt 12 kap.
	55 c § jordabalken, eller
	2. tillägg till eller avdrag från
	hyran bestäms enligt 12 kap. 55 d §
	jordabalken.

Första stycket hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse, på de grunder som anges i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken, bestäms att hyra ska betalas med lägre belopp under skälig tid eller att hyresgäster som deltar i ett för samtliga berörda hyresgäster öppet system för självförvaltning ska ha rätt till avdrag på den ordinarie hyran. Detta avdrag får dock inte vara större än vad som föranleds av självförvaltningens omfattning.

25 §3

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor	Hyran och andra hyresvillkor ska
skall fastställas enligt 12 kap. 55 §	fastställas enligt 12 kap. 55 och
jordabalken.	55 d §§ jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor

som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.
Bestämmelserna i 12 kap. 50 §	Bestämmelserna	i 12 kap.	50 §
andra meningen och 55 d § fjärde–	andra meningen och 55 e § fjärde–
åttonde styckena jordabalken skall	åttonde styckena	jordabalken	ska
tillämpas.	tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

Denna lag träder i kraft den 1 december 2012.

2	Senaste lydelse 2010:810.	81
3	Senaste lydelse 2006:409.	81

När en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt är bestämmelserna i 12 kap. 53–55 b och 55 e §§ jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter tillämpliga endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 4

Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 kap.

12 §1

När en lägenhet har upplåtits med kooperativ hyresrätt är bestämmelserna i 12 kap. 53–55 b och 55 d §§ jordabalken om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter tillämpliga endast i den utsträckning de avser andra hyresvillkor än hyran.

Denna lag träder i kraft den 1 december 2012.

82	1 Senaste lydelse 2006:411.

Förteckning över remissinstanserna (promemorian)

Prop. 2018/19:108 Bilaga 5

Efter remiss har yttranden över promemorian Tillval i hyresrätt avgetts av Svea hovrätt, Hyres- och arrendenämnden i Stockholm, Hyres- och arrendenämnden i Malmö, Hyres- och arrendenämnden i Göteborg, Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall, Domstolsverket, Socialstyrelsen, Skatteverket, Statens Bostadskreditnämnd, Regelrådet, Kungl. Tekniska högskolan, Juridiska fakultetsnämnden vid Lunds universitet, Boverket, Konsumentverket, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommun, Sveriges advokatsamfund, Näringslivets regelnämnd, Sveriges Kommuner och Landsting, Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen Riksförbundet, jagvillhabostad.nu och Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO).

Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet, Härnösands kommun, Handikappförbundens samarbetsorgan, HSB Riksförbund, Riksbyggen, Stockholms kooperativa bostadsförening och Sveriges Förenade Studentkårer har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått från att göra det.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 6

Sammanfattning av betänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47)

Hyresnedsättning vid underhållsarbeten

När en hyresvärd utför sedvanligt underhåll av en lägenhet eller fastigheten i övrigt kan hyresgästen, om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten, vara berättigad till nedsättning av hyran eller skadestånd eller ha rätt att säga upp hyresavtalet. När det gäller just nedsättning av hyran kan emellertid parterna, enligt 12 kap. 16 § tredje stycket jordabalken (hyreslagen), avtala bort hyresgästens rätt till nedsättning. Sådana avtalsklausuler är vanliga både beträffande bostadslägenheter och lokaler.

Det avtalsfria området är inte närmare angivet i författning. Det medför bl.a. återkommande medlingstvister i hyresnämnd. Vi anser därför att man bör förtydliga bestämmelsen i hyreslagen.

Med sedvanligt underhåll ska avses åtgärder som omfattas av hyresvärdens underhållsskyldighet och som inte innebär omfattande ombyggnader. En yttre gräns för avtalsfriheten ska dessutom vara att hyresgästens rätt till nedsättning alltid ska finnas kvar när underhållsarbetena har tagit längre tid än vad hyresgästen haft anledning att räkna med eller medfört påtagliga och svårförutsebara olägenheter för hyresgästen.

När en lägenhet förstörs

Om en lägenhet har blivit så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet. Att avtalet förfaller innebär att det omedelbart upphör att gälla. Det har på senare år uppmärksammats en del fall beträffande bostadslägenheter där lägenheten har förstörts i sådan utsträckning att hyresavtalet har ansetts förfallet. Samtidigt har det från början stått klart att hyresvärden haft för avsikt att återuppföra lägenheten, utan att hyresgästen har erbjudits att flytta tillbaka till den. Dessa fall har ibland ansetts stötande.

För att undvika sådana effekter föreslår vi beträffande bostadslägenheter ett undantag från bestämmelsen att hyresavtalet förfaller, när lägenheten är så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Trots att lägenheten är så förstörd, ska hyresavtalet ändå bestå, om hyresgästen motsätter sig att avtalet upphör att gälla samtidigt som hyresvärden avser att återställa eller har återställt lägenheten för samma ändamål som den hade före händelsen. Det sagda gäller under förutsättning att hyresgästen inte har varit vållande till händelsen.

Eftersom hyresförhållandet består när undantagsregeln är tillämplig, behövs inte några särskilda regler för vad som ska gälla mellan parterna i den situationen.

Bostadshyresgästens bytesrätt

	En bostadshyresgäst har under vissa närmare angivna förutsättningar rätt
	att byta sin hyresrätt mot en annan bostad. Går inte hyresvärden med på
84	bytet, kan hyresnämnden lämna tillstånd till det.
84

Enligt vår bedömning är hyresnämndernas praxis i bytesärenden enhet-	Prop. 2018/19:108
lig och i överensstämmelse med de intentioner som ligger bakom lagstift-	Bilaga 6
ningen. Vi anser därför att kriterierna för byte inte bör ändras, utan bytes-
rätten bör ha samma omfattning som i dag.
Däremot är det allmänt känt att det på orter med bostadsbrist före-
kommer olaglig handel med hyresrätter vid lägenhetsbyten. Det gäller oav-
sett om bytesobjektet är en villa, bostadsrätt eller hyresrätt.
Vi föreslår därför en ny bevisregel. Den innebär en lättnad i hyres-
värdens bevisbörda jämfört med vad som gäller i dag. Bevisregeln har till
syfte att motverka olaglig handel med hyreskontrakt, utan att bytesrätten
inskränks. Enligt den nya bevisregeln är det tillräckligt att hyresvärden
visar omständigheter som ger anledning anta att otillåten ersättning läm-
nas för lägenheten. I det läget är det upp till hyresgästen att visa att sådan
otillåten ersättning inte förekommer för att bytet ska godtas.

Anmaningar och underrättelser vid uppsägning

Rättelseanmaning till hyresgästen

Om en hyresvärd säger upp ett bostadshyresavtal till hyrestidens utgång – dvs. oftast med tre månaders uppsägningstid – är huvudregeln att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet (s.k. direkt besittningsskydd). I vissa situationer bryts emellertid besittningsskyddet. Det gäller bl.a. om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. Exempel på åsidosättanden som kan leda till att hyresgästen förlorar sin förlängningsrätt är försenade hyresbetalningar, störningar i boendet, vanvård eller otillåten andrahandsupplåtelse.

Trots att det inte är ett krav skickar hyresvärden redan idag ofta en
rättelseanmaning till hyresgästen vid sådana åsidosättanden. Det är rimligt
att en hyresgäst normalt får en varning innan hyresavtalet sägs upp.
För att tillförsäkra att så sker föreslår vi en huvudregel som innebär att
hyresvärden ska ha gett hyresgästen en rättelseanmaning för att hyres-
avtalet ska upphöra. Undantag ska gälla för sådana fall där kravet på
rättelseanmaning med tanke på åsidosättandet i sig inte framstår som rim-
ligt, t.ex. vid särskilt allvarliga störningar i boendet, eller om hyresgästen
varnats på ett annat sätt.
Underrättelse till socialnämnden
Hyresvärden kan också säga upp ett hyresavtal under åberopande av att
hyresrätten är förverkad. Ofta säger hyresvärden då upp hyresavtalet till
omedelbart upphörande, men det är också möjligt att i denna situation säga
upp avtalet till hyrestidens utgång. En av förutsättningarna för att
hyresrätten, när det gäller bostadslägenheter, ska vara förverkad vid för-
senad hyresbetalning eller störningar i boendet är att hyresvärden har
skickat en underrättelse till socialnämnden.
Kravet på underrättelse gäller emellertid inte om hyresvärden säger upp
hyresavtalet till hyrestidens utgång och – i stället för förverkande – gör
gällande att försenade hyresbetalningar eller störningar i boendet innebär
att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser så att avtalet skäligen inte
bör förlängas. Den skillnaden är omotiverad.	85

Prop. 2018/19:108 Bilaga 6

Vi föreslår därför att hyresnämnden i dessa fall ska underrätta socialnämnden. Redan i dag underrättar hyresvärdarna ofta självmant socialnämnden. Hyresnämndens skyldighet bör därför inskränkas till de fall hyresvärden inte redan har underrättat socialnämnden på ett godtagbart sätt.

Delgivning av underrättelse till bostads- eller lokalhyresgäst vid förverkande

När en hyresvärd gör gällande att hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal är förverkad på grund av utebliven hyresbetalning, får hyresgästen inte skiljas från lägenheten utan att denne har delgetts en underrättelse enligt 44 § hyreslagen. Genom underrättelsen informeras hyresgästen om sin möjlighet att få tillbaka – återvinna – sin hyresrätt om han eller hon betalar eller deponerar hyran inom viss tid; tre veckor när det gäller bostadslägenheter och två veckor när det gäller lokaler.

Hyresvärden ska delge hyresgästen underrättelsen. Det finns en omotiverad skillnad på det sättet att uppsägningen ska delges enligt de särskilda bestämmelserna i jordabalken medan underrättelsen ska delges enligt bestämmelserna i delgivningslagen (1970:428). Tidigare gällde samma bestämmelser och skillnaden synes ha uppstått genom ett förbiseende.

Vi föreslår därför att underrättelsen ska delges enligt bestämmelserna i jordabalken vid förtida uppsägning. Därmed får man dessutom en överensstämmelse med vad som gäller för bostadsrätter.

Rätten att installera parabolantenn

	Det faktum att hyresgäster i en del fall fått flytta från sin bostadslägenhet
	på grund av att de, utan hyresvärdens samtycke, installerat parabolantenn
	har i olika sammanhang gett upphov till diskussion. Vi har därför haft i
	uppdrag att överväga om hyresgästens rätt i detta hänseende bör stärkas.
	Naturligtvis finns det ett starkt intresse för hyresgäster att kunna ta del
	av de TV-kanaler de önskar. Och detta är inte alltid möjligt inom ramen
	för det programutbud som finns. Å andra sidan är det många gånger inte
	ens möjligt för en hyresvärd att efterkomma den typen av önskemål, bl.a.
	eftersom olika TV-operatörer har ensamrätt till skilda delar av näten. Det
	kan också finnas rationella skäl för en hyresvärd att inte samtycka till vissa
	monteringar av parabolantenner, t.ex. om monteringen innebär en
	säkerhetsrisk eller en risk för skador på fasaden. Det rör sig således om en
	förhållandevis svår avvägning där motstående intressen kolliderar.
	Genom utredningsarbetet har initierats ett arbete som har lett till att
	Fastighetsägarna Sverige, SABO och Hyresgästföreningen Riksförbundet
	har utarbetat ett nytt standardvillkor för bostadshyresavtal som tar sikte på
	parabolantenner samt rekommendationer i ämnet. Syftet är att uppnå en
	balans mellan det berättigade intresse en hyresgäst kan ha av att montera
	en parabolantenn och de sakliga skäl en hyresvärd kan ha för att inte gå
	med på det.
	Enligt vår uppfattning är detta den bästa lösningen. Man skulle natur-
	ligtvis i stället kunna reglera frågan i författning. Detta skulle emellertid
	vara förenat med flera nackdelar. Framför allt innebär det att man ytter-
86	ligare tynger den redan omfattande hyresregleringen med bestämmelser
86

som gäller ett så pass begränsat område som parabolantenner och som, mot	Prop. 2018/19:108
bakgrund av den tekniska utvecklingen, inom ett antal år kan komma att	Bilaga 6
vara helt inaktuella.

Överklagande av hyresnämndens beslut

Huvudregeln är att de beslut som innebär att hyresnämnden slutligt avgör ett ärende får överklagas till Svea hovrätt. Hovrätten är i sin tur slutinstans. I 70 § andra stycket hyreslagen anges ett antal beslut där överklagandeförbud gäller. I dessa fall är alltså hyresnämnden både första och sista instans. Vår allmänna uppfattning är att överklagandeförbudet bör finnas kvar endast om särskilda skäl motiverar detta.

Några sådana skäl ser vi inte beträffande beslut rörande förbehåll vid blockuthyrning eller beslut om avstående från besittningsskydd. Vi föreslår alltså att överklagandeförbudet tas bort för dessa beslutstyper.

Däremot bör överklagandeförbudet finnas kvar för uppskovsbeslut beträffande lokaler samt för beslut om byte eller andrahandsupplåtelse. När det gäller uppskovsbesluten skulle en överklaganderätt medföra en rätt omfattande och krånglig reglering för frågor som i praktiken är sällsynta och där behovet av ett snabbt avgörande är stort. Just behovet av ett snabbt avgörande är ett av de skäl som med styrka talar för att behålla överklagandeförbudet också beträffande beslut om andrahandsupplåtelse eller byte.

Förbudet mot dubbelupplåtelse

En lägenhet får, enligt huvudregeln, inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består. Det är innebörden av det s.k. förbudet mot dubbelupplåtelse. Detta förbud bör behållas oförändrat.

Tanken med att slopa förbudet är att man skulle förenkla ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. Men man kan inte generellt sett utgå från att ett hävande av förbudet skulle underlätta finansieringen av ombildningar. Inte heller skulle man på något sätt förenkla systemet med ekonomiska planer.

Vidare skulle hyresgästens rättsställning försvagas på flera sätt om man slopade förbudet, bl.a. vad gäller besittningsrätten, bytesrätten, rätten till andrahandsupplåtelse samt möjligheterna att utverka åtgärdsföreläggande och att ha inflytande vid förbättringsarbeten. Om man å andra sidan vill motverka detta, blir behovet av särregler så pass stort att det närmast framstår som orealistiskt att införa ett så omfattande regelsystem.

Det finns inte heller skäl att upphäva förbudet partiellt på det sättet att undantag från förbudet ska gälla i de fall bostadsrätt ska upplåtas till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag. Utöver de redan nämnda skälen kan framhållas att intresset från kommunernas sida, enligt vad som framkommit under utredningsarbetet, för att agera som hyresvärd på detta sätt kan förväntas bli mycket begränsat. Man kan slutligen ifrågasätta lämpligheten i att särbehandla kommunala bostadsbolag jämfört med privata sådana, då strävan i flera andra sammanhang är den motsatta.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 6

Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt

Även om det är sällsynt, så händer det att hyresgäster är helt ovetande om att det i deras hus pågår ett ombildningsförfarande från hyresrätt till bostadsrätt. Ovetskapen kan medföra att hyresgästen förlorar möjligheten att förvärva sin hyreslägenhet. Det beror på att bostadsrättsföreningen kan vägra hyresgästen medlemskap, om hyresgästen ansöker om medlemskap senare än ett år efter föreningens förvärv av huset. Och föreningen är inte skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt till den som inte är medlem.

Att ettårsfristen skulle kunna slå till på grund av att hyresgästen är ovetande om ombildningen har man naturligtvis inte räknat med när bestämmelsen infördes. För att avhjälpa denna brist föreslår vi att bostadsrättsföreningen ska lämna en underrättelse till de hyresgäster i huset som inte är medlemmar i föreningen. Underrättelsen ska innehålla en upplysning om att föreningen har beslutat att förvärva huset. Den ska också ge information om ettårsfristen. Denna frist ska börja löpa först när föreningen har lämnat underrättelsen till hyresgästen.

Motsvarande underrättelsekrav är däremot inte motiverat om hyresrätterna ska ombildas till kooperativa hyresrätter. Framför allt saknas ett praktiskt behov, bl.a. eftersom risken för ekonomisk förlust inte är densamma som vid ombildning till bostadsrätt.

Underrättelse till socialnämnden som rör bostadsrätt

En bostadsrättsförening kan säga upp en bostadsrättshavare till avflyttning under åberopande av att nyttjanderätten till lägenheten är förverkad. Om grunden för uppsägningen är försenade betalningar av årsavgiften eller störningar i boendet som inte är särskilt allvarliga, är en förutsättning för att bostadsrättshavaren ska kunna skiljas från lägenheten att föreningen har skickat en underrättelse till socialnämnden. Det är alltså motsvarande regler som finns för hyresrätter när hyresavtalet sägs upp på grund av förverkande. När det gäller hyresrätterna har det dock inte ingått i vårt uppdrag att överväga några ändringar beträffande dessa underrättelser.

Vi anser att systemet med underrättelser beträffande bostadsrätter bör finnas kvar oförändrat. Systemet har visserligen hittills inte fungerat tillfredsställande, eftersom socialnämnden ofta inte har agerat när den fått en underrättelse. Men både för hyresrätter och bostadsrätter har regeringen initierat ett arbete för att förbättra rutinerna. I avvaktan på resultatet av det bör inga ändringar göras.

Genomförandet

Enligt vår bedömning kommer förslagen inte att innebära några ökade kostnader för det allmänna.

Vi bedömer att de nya bestämmelserna kan träda i kraft den 1 maj 2009.

Hyreslagsutredningens lagförslag

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 10, 11, 16, 35, 44, och 70 §§ jordabalken ska ha följande lydelse.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 7

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12kap. 10 §

Blir lägenheten före tillträdes-	Blir lägenheten före tillträdes-
dagen så förstörd att den inte kan	dagen så förstörd att den inte kan
användas för det avsedda ändamå-	användas för det avsedda ändamå-
let, förfaller avtalet. Är hyres-	let, förfaller avtalet. Gäller avtalet
värden vållande till händelsen eller	en bostadslägenhet ska det dock
lämnar han ej utan dröjsmål	bestå, om
hyresgästen meddelande om den-	1. hyresgästen, utan att ha varit
na, har hyresgästen rätt till ersätt-	vållande till	händelsen, motsätter
ning för skada.	sig att avtalet upphör att gälla, och
	2. hyresvärden		avser att	åter-
	ställa eller har återställt lägen-
	heten för samma ändamål som den
	hade före händelsen.
	Förfaller avtalet har hyresgästen
	rätt till ersättning för skada, om
	hyresvärden	är	vållande	till
	händelsen eller inte utan dröjsmål
	lämnar meddelande om denna till
	hyresgästen.

Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet, upphör avtalet att gälla, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Om det förhållande som föranlett beslutet beror på försummelse av hyresvärden eller om denne ej utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 §

Uppkommer före hyrestidens	Uppkommer före hyrestidens
början ringare skada på lägenheten	början skada på lägenheten utan att
än som anges i 10 § första stycket	avtalet förfaller enligt 10 § första
och är skadan inte avhjälpt när	stycket och är skadan inte avhjälpt
lägenheten skall tillträdas eller är	när lägenheten ska tillträdas eller är
lägenheten i övrigt, i annat fall än	lägenheten i övrigt, i annat fall än
som avses i 13 §, på tillträdesdagen	som avses i 13 §, på tillträdesdagen
inte i det skick som hyresgästen har	inte i det skick som hyresgästen har
rätt att fordra, gäller följande:	rätt att fordra, gäller följande:

Prop. 2018/19:108 Bilaga 7

1.Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske.

2.Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.

3.För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.

4.Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse.

5. Om hyresavtalet avser en			5. Om hyresavtalet avser en
bostadslägenhet,	får hyresvärden		bostadslägenhet,	får hyresvärden
föreläggas att	avhjälpa	bristen	föreläggas att	avhjälpa	bristen
(åtgärdsföreläggande).		Åtgärds-	(åtgärdsföreläggande).		Åtgärds-
föreläggande meddelas av hyres-			föreläggande meddelas av hyres-
nämnden efter ansökan av hyres-			nämnden efter ansökan av hyres-
gästen. I fråga om åtgärdsföre-			gästen. I fråga om åtgärdsföre-
läggande gäller i övrigt vad som			läggande gäller i övrigt vad som
föreskrivs i 16 § andra och fjärde–			föreskrivs i 16 § andra och femte–
sjätte styckena.			sjunde styckena.

Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller

1.för bostadslägenheten första stycket och

2.för lokalen första stycket 1–4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

16§

Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om

1.lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2.hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,

3.hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden	4. myndighet under hyrestiden
meddelar beslut som avses i 10 §	meddelar beslut som avses i 10 §
andra stycket eller 12 § utan att	tredje stycket eller 12 § utan att
hyresgästen givit anledning till det,	hyresgästen givit anledning till det,
dock ej förrän beslutet länder till	dock ej förrän beslutet länder till
efterrättelse.	efterrättelse.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger

särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen	Hyresvärden och hyresgästen
kan med bindande verkan träffa	kan med bindande verkan träffa
avtal om inskränkning i rätten att	avtal om inskränkning i rätten att
enligt första stycket erhålla ned-	enligt första stycket erhålla ned-
sättning av hyran för hinder eller	sättning av hyran för hinder eller
men i nyttjanderätten till följd av	men i nyttjanderätten till följd av
att hyresvärden låter utföra arbete	att hyresvärden låter utföra
för att sätta lägenheten i avtalat	1. arbete för att sätta lägenheten i
skick eller för att utföra sedvanligt	avtalat skick,
underhåll av lägenheten eller fas-	2 arbete i lägenheten eller fas-
tigheten i övrigt eller annat arbete	tigheten i övrigt som omfattas av
som särskilt anges i avtalet.	hyresvärdens underhållsskyldighet
	och inte innebär omfattande om-
	byggnader (sedvanligt underhåll),
	eller
	3. annat arbete som särskilt anges
	i avtalet.
	Även om avtal har träffats enligt
	tredje stycket 2 kvarstår hyres-
	gästens rätt till nedsättning av
	hyran, om arbetet har tagit längre
	tid än hyresgästen haft anledning
	att räkna med eller medfört på-
	tagliga och svårförutsebara olä-
	genheter för hyresgästen.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan

ansökan görs.
Överlåts fastigheten sedan ansö-	Överlåts fastigheten sedan ansö-
kan har gjorts eller föreligger fall	kan har gjorts eller föreligger fall
som avses i fjärde stycket, gäller	som avses i femte stycket, gäller
rättegångsbalkens bestämmelser	rättegångsbalkens bestämmelser
om verkan av att tvisteföremålet	om verkan av att tvisteföremålet
överlåts och om tredje mans del-	överlåts och om tredje mans del-
tagande i rättegång.	tagande i rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

35 §

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.

Vid prövningen av om andra särskilda skäl talar emot bytet gäller följande. Om hyresvärden visar

Prop. 2018/19:108 Bilaga 7

omständigheter som ger anledning anta att otillåten ersättning lämnas för lägenheten, är det hyresgästen som ska visa att sådan otillåten ersättning inte förekommer.

Första stycket gäller inte, om

1.lägenheten hyrs i andra hand,

2.lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,

3.lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,

4.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller

5.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket.

44 §

1. inom tre veckor från det att en			1. inom tre veckor från det att en
hyresgäst, när det är fråga om en			hyresgäst, när det är fråga om en
bostadslägenhet,	har	delgetts	bostadslägenhet, på sätt som för
underrättelse om att han genom att			uppsägning i förtid anges i 8 § har
betala hyran på angivet sätt får			delgetts underrättelse om att han
tillbaka hyresrätten samt med-			genom att betala hyran på angivet
delande om uppsägningen och			sätt får tillbaka hyresrätten samt
anledningen till denna lämnats till			meddelande om uppsägningen och
socialnämnden i den kommun där			anledningen till denna lämnats till
lägenheten är belägen, eller			socialnämnden i den kommun där
			lägenheten är belägen, eller
2. inom två veckor från det att en			2. inom två veckor från det att en
hyresgäst, när det är fråga om en			hyresgäst, när det är fråga om en
lokal, har delgetts underrättelse om			lokal, på sätt som för uppsägning i
att han genom att betala hyran på			förtid anges i 8 § har delgetts
angivet sätt får tillbaka hyresrätten.			underrättelse om att han genom att
			betala hyran på angivet sätt får
			tillbaka hyresrätten.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 45 a, 49, 52, 54, 55 e, 56, 62 eller 64 §§ får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 35, 40, eller 59 §§ får inte överklagas.

förflutit från det att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut har vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

70 §

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5,

16 § andra stycket, 18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 e, 62 eller

64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas.

Denna lag träder i kraft den 1 maj 2009.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 7

Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs att 2 kap. 8 § och 7 kap. 32 § bostadsrättslagen (1991:614) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 kap.

8 §

1.hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt,

2.hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller

3.sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyresgäst inträde i föreningen, om

1.denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen förvärvade det, eller

2. hyresgästen ansökt om med-	2. hyresgästen ansökt om med-
lemskap i föreningen senare än ett	lemskap i föreningen senare än ett
år efter föreningens förvärv av	år efter det att hyresgästen fått
huset.	underrättelse om föreningens be-
	slut att förvärva huset och om ett-
	årsfristen samt föreningen förvär-
	vat huset.

Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket 1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till den som innehade hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyresrätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken. Hyresgästen måste dock ha ansökt om medlemskap inom den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmånligare för hyresgästen, senast tre månader efter den dag då hyresrätten övertogs.

		7 kap.
		32 §
Är ett sådant meddelande från			Är ett sådant meddelande från
föreningen som avses i 9 §, 12 a §,			föreningen som avses i 9 §, 12 a §,
16 §, 18 § 1, 20 §	första	stycket,	16 §, 18 §		1, 20 § första		stycket,
23 § första stycket 1 b eller 31 §			23 § första stycket 1 b eller 31 §
första stycket eller 6 kap. 1 § andra			första stycket eller 2 kap. 8 § andra
stycket, 1 a § eller 2 §		avsänt i	stycket	2	eller	6 kap. 1 § andra
rekommenderat	brev	under	stycket,	1	a §	eller 2 §	avsänt i
mottagarens vanliga adress, skall			rekommenderat			brev	under
föreningen anses ha fullgjort vad			mottagarens vanliga adress, ska
94

som ankommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

föreningen anses ha fullgjort vad Prop. 2018/19:108 som ankommer på den. Detsamma Bilaga 7

gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

Denna lag träder i kraft den 1 maj 2009.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 8

Förteckning över remissinstanserna (SOU 2008:47)

Efter remiss har yttranden över betänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt avgetts av Svea hovrätt, Hovrätten för Nedre Norrland, Göteborgs tingsrätt, Jönköpings tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Sundsvall, Domstolsverket, Migrationsverket, Socialstyrelsen, Barnombudsmannen, Kronofogdemyndigheten, Länsstyrelsen i Stockholms län, Länsstyrelsen i Skåne län, Kungl. Tekniska högskolan, Konsumentverket, Boverket, Regelrådet, Svensk handel, Sveriges advokatsamfund, Näringslivets regelnämnd, Fastighetsägarna Sverige, HSB Riksförbund, Hyresgästföreningen Riksförbundet, Hyresgästföreningen Uppsala Studentbostäder, Riksbyggen, SBC ekonomisk förening, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare, SHR och Villaägarnas Riksförbund.

Statskontoret, Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala, Juridiska fakultetsstyrelsen vid Lunds universitet, Statens bostadskreditnämnd, Svenska Bankföreningen, Handikappförbundets samarbetsorgan, Fastighetsmäklarförbundet, Mäklarsamfundet, Sveriges Försäkringsförbund och Sveriges Kommuner och Landsting har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått från att göra det.

Lagrådsremissens lagförslag

Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1

dels att nuvarande 12 kap. 55 d och 55 e §§ ska betecknas 12 kap. 55 e och 55 f §§,

dels att rubriken närmast före nuvarande 12 kap. 55 e § ska sättas närmast före den nya 12 kap. 55 f §,

dels att 12 kap. 42, 44, 47, 53, 55, 66, 67, 70 och 73 §§ samt den nya 55 f § ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf, 12 kap. 55 d §, av följande lydelse.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12kap.

42 §2

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet

att upphöra i förtid,
1. om hyresgästen, när det gäller	1. om hyresgästen, när det gäller
en bostadslägenhet, dröjer med att	en bostadslägenhet, dröjer med att
betala hyran mer än en vecka efter	betala hyran mer än en vecka efter
förfallodagen och annat inte följer	förfallodagen och annat inte följer
av 55 d § femte–sjunde styckena,	av 55 e § femte–sjunde styckena,

2.om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

4.om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5.om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt	6. om lägenheten på annat sätt
vanvårdas eller hyresgästen eller	vanvårdas eller hyresgästen eller
någon annan, till vilken hyres-	någon annan, till vilken hyres-
rätten överlåtits eller lägenheten	rätten överlåtits eller lägenheten
upplåtits, åsidosätter något av det	upplåtits, åsidosätter något av det
som ska iakttas enligt 25 § vid	som ska iakttas enligt 25 § vid
användning av lägenheten eller	användning av lägenheten eller
inte håller den tillsyn som krävs	inte håller den tillsyn som krävs
1 Balken omtryckt 1971:1209.
Senaste lydelse av 12 kap. 55 d § 2006:408.	97
2 Senaste lydelse 2014:335.	97

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

enligt nämnda paragraf och	enligt den paragrafen och rättelse
rättelse inte utan dröjsmål sker	inte utan dröjsmål sker efter
efter tillsägelse,	tillsägelse,

7.om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

8.om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 § andra stycket.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd.

1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 e § tredje stycket. Detta gäller till dess att en månad gått från det att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut har vunnit laga kraft.

44 §3

21§

1.inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en

2.inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

3Senaste lydelse 2006:928.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

100

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

47 §4

Har lägenheten hyrts av flera	Om lägenheten har hyrts gemen-
gemensamt och har de på grund av	samt av flera som inte gemensamt
att en av dem sagt upp hyresavtalet	har rätt till förlängning av hyres-
eller till följd av annan omständig-	avtalet på grund av att en av dem
het, som hänför sig till endast en av	sagt upp hyresavtalet eller till följd
dem, ej gemensamt rätt till förläng-	av någon annan omständighet som
ning av hyresavtalet, är en med-	hänför sig till endast en av dem, är
hyresgäst berättigad att få hyres-	en medhyresgäst berättigad att få
avtalet förlängt för egen del, om	hyresavtalet förlängt för egen del,
hyresvärden skäligen kan nöja sig	om hyresvärden skäligen kan nöja
med honom som hyresgäst. Vad	sig med honom eller henne som
som sagts nu gäller ej när hyres-	hyresgäst. Detta gäller inte när
rätten är förverkad utan att hyres-	hyresrätten är förverkad utan att
värden har sagt upp avtalet att upp-	hyresvärden har sagt upp avtalet att
höra i förtid. Är medhyresgästen	upphöra i förtid. Om medhyres-
make eller sambo till den som sagt	gästen är make eller sambo till den
upp avtalet eller eljest föranlett att	som sagt upp avtalet eller på annat
hyresgästerna ej gemensamt har	sätt föranlett att hyresgästerna inte
rätt till förlängning av avtalet, har	gemensamt har rätt till förlängning
maken eller sambon en sådan rätt	av avtalet, har maken eller sambon
till förlängning även när hyres-	en sådan rätt till förlängning även
rätten är förverkad på annan grund	när hyresrätten är förverkad på
än dröjsmål med betalning av	någon annan grund än dröjsmål
hyran. Detta gäller också när hyres-	med betalning av hyran. Detta
värden har sagt upp hyresavtalet att	gäller också när hyresvärden har
upphöra i förtid på grund av förver-	sagt upp hyresavtalet att upphöra i
kandet.	förtid på grund av förverkandet.
Om en hyresgäst, som är gift eller	Om en hyresgäst, som är gift eller
samboende och vars make eller	samboende och vars make eller
sambo ej har del i hyresrätten, säger	sambo inte har del i hyresrätten,
upp hyresavtalet eller vidtar någon	säger upp hyresavtalet eller vidtar
annan åtgärd för att få det att upp-	någon annan åtgärd för att få det att
höra eller om han eller hon i annat	upphöra eller om han eller hon i

4Senaste lydelse 2006:928.

fall inte har rätt till förlängning av				annat fall inte har rätt till förläng-						Prop. 2018/19:108
avtalet, har maken eller sambon,				ning av	avtalet, har			maken eller		Bilaga 9
om han eller hon har sin bostad i				sambon, om han eller hon har sin
lägenheten, rätt att överta hyres-				bostad i lägenheten, rätt att överta
rätten och få hyresavtalet förlängt				hyresrätten		och	få	hyresavtalet
för egen del, såvida hyresvärden				förlängt för egen del, under förut-
skäligen kan nöja sig med honom				sättning	att	hyresvärden			skäligen
eller henne som hyresgäst. Vad som				kan nöja sig med honom eller
sagts nu gäller också när hyres-				henne som hyresgäst. Detta gäller
värden har sagt upp hyresavtalet på				också när hyresvärden har sagt upp
grund av förverkande. Har hyres-				hyresavtalet på grund av för-
gästen	avlidit, tillkommer samma			verkande. Har hyresgästen avlidit,
rätt hans eller hennes efterlevande				har hans eller hennes efterlevande
make eller sambo, om dödsboet				make eller sambo samma rätt till
saknar rätt till förlängning och detta				förlängning, om dödsboet saknar
inte har föranletts av den efterle-				sådan rätt och detta inte har föran-
vande	maken	eller	sambon.	letts av den efterlevande maken
Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 §				eller sambon. Bestämmelserna i
samt 55 d § femte–sjunde styckena				49–52 §§, 55 § samt 55 e § femte–
om hyresgäst gäller även i fråga om				sjunde	styckena		om		hyresgäst
hyresgästs make och sambo.				gäller även i fråga om hyresgästs
				make och sambo.
Förlängs ett hyresavtal i fall som				Förlängs ett hyresavtal i fall som
avses i andra stycket, svarar båda				avses i andra stycket, svarar båda
makarna eller samborna respektive				makarna eller samborna respektive
den efterlevande maken eller sam-				den efterlevande maken eller sam-
bon och den avlidne makens eller				bon och den avlidne makens eller
sambons dödsbo för förpliktelserna				sambons dödsbo för förpliktelserna
enligt avtalet för tiden före förläng-				enligt avtalet för tiden före förläng-
ningen, om ej annat har avtalats				ningen, om inte annat har avtalats
med hyresvärden.				med hyresvärden.
			53 §5
Bestämmelserna		i	54–55 d §§	Bestämmelserna			i	54–55 e §§
gäller vid upplåtelser av bostads-				gäller vid upplåtelser av bostads-
lägenheter, om inte				lägenheter, om inte

1.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller

2.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt	Om en förhandlingsordning enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304)	hyresförhandlingslagen (1978:304)
gäller för lägenheten, tillämpas 54	gäller för lägenheten, tillämpas 54
och 55–55 d §§ endast om det följer	och 55–55 e §§ endast om det följer
av nämnda lag.	av den lagen.

5Senaste lydelse 2006:408.

101

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

55 §6

Om hyresvärden och hyresgästen	Om hyresvärden och hyresgästen
tvistar om hyrans storlek, ska hyran	tvistar om hyrans storlek, ska hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran	fastställas till skäligt belopp. Hyran
är härvid inte att anse som skälig,	är inte att anse som skälig, om den
om den är påtagligt högre än hyran	är påtagligt högre än hyran för
för lägenheter som med hänsyn till	lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga.	bruksvärdet är likvärdiga.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första	Vid en prövning enligt första
stycket ska även 55 a–55 c §§ iakt-	stycket ska även 55 a–55 d §§ iakt-
tas.	tas.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat	Om tvisten gäller något annat
villkor än hyran, ska villkor som	villkor än hyran, ska villkor som
hyresvärden eller hyresgästen har	hyresvärden eller hyresgästen har
ställt upp gälla i den mån det är	ställt upp gälla i den utsträckning
skäligt med hänsyn till hyresavta-	det är skäligt med hänsyn till hyres-
lets innehåll, omständigheterna vid	avtalets innehåll, omständigheterna
avtalets tillkomst, senare inträffade	vid avtalets tillkomst, senare inträf-
förhållanden och omständigheterna	fade förhållanden och omständig-
i övrigt. Hyrestiden ska vara obe-	heterna i övrigt. Hyrestiden ska
stämd, om inte bestämd hyrestid av	vara obestämd, om inte bestämd
särskild anledning är lämpligare.	hyrestid av någon särskild anled-
	ning är lämpligare.
Om hyresvärden och hyresgästen	Om hyresvärden och hyresgästen
kommer överens om villkoren för	kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt	fortsatt uthyrning i en tvist enligt
första eller sjunde stycket, gäller de	första eller sjunde stycket, gäller de
överenskomna villkoren, oavsett	överenskomna villkoren, oavsett
vad som föreskrivs i nämnda	vad som föreskrivs i de styckena, i
stycken, i den mån inte annat följer	den utsträckning inte annat följer

102	6 Senaste lydelse 2010:811.

av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

av bestämmelserna i övrigt i denna	Prop. 2018/19:108
balk.	Bilaga 9

55 d §

Vid en prövning av hyran ska ett hyrestillägg eller hyresavdrag enligt en överenskommelse om att öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard (tillval eller frånval) godtas, om

1.tillägget eller avdraget och vad det avser anges i en särskilt upprättad handling som undertecknas av hyresgästen,

2.det i handlingen anges att tillägget eller avdraget prövas enligt denna paragraf,

3.det har gått mindre än tio år sedan överenskommelsen träffades, och

4.det inte finns synnerliga skäl mot att godta tillägget eller avdraget.

Om ett hyrestillägg eller hyresavdrag godtas enligt första stycket, ska en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av tillvalet eller frånvalet inte beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra i övrigt.

Trots första stycket ska hyresnämnden på begäran av hyresgästen sätta ned ett hyrestillägg, om det medför att hyrestilläggen för lägenheten utgör mer än en tredjedel av årshyran.

55 e §		55 f §7
Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum
och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen
gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.
Om hyresvärden har tagit emot		Om hyresvärden har tagit emot
en hyra som inte är skälig enligt		en hyra som inte är skälig enligt
55 § första–tredje styckena	och	55 § första–tredje styckena	och
55 c §, ska hyresnämnden på	an-	55 c §, ska hyresnämnden på	an-
sökan av hyresgästen besluta att		sökan av hyresgästen besluta att
hyresvärden ska betala tillbaka vad		hyresvärden ska betala tillbaka vad
han eller hon har tagit emot utöver		han eller hon har tagit emot utöver
7 Senaste lydelse av tidigare 55 e § 2010:811.			103

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

104

skäligt belopp tillsammans

med

skäligt belopp

tillsammans

med

ränta. Vid bedömningen av om den

mottagna hyran är skälig ska

hyresnämnden även beakta sådan

nedsättning av hyresvärdens egen

hyra som har skett med tillämpning

55 §

femte

stycket.

Räntan

av 55 § femte stycket. Om hyres-

beräknas

enligt

5 §

räntelagen

värden betalar

hyrestillägg

som

(1975:635) från dagen då hyres-

ska godtas

enligt

55 d §,

ska

det

värden tog emot beloppet till dess

beaktas vid bedömningen av hyres-

att

återbetalningsskyldigheten

bli-

värdens

återbetalningsskyldighet.

vit slutligt bestämd genom beslut

Räntan beräknas enligt 5 § ränte-

som vunnit laga kraft och enligt 6 §

lagen (1975:635) från dagen då

räntelagen för tiden därefter. Ett

hyresvärden tog emot beloppet till

beslut om återbetalning av hyra får

dess att återbetalningsskyldigheten

inte avse längre tid tillbaka än ett år

blivit slutligt bestämd genom beslut

före dagen för ansökan.

som vunnit laga kraft och enligt 6 §

räntelagen för tiden därefter. Ett

beslut om återbetalning av hyra får

inte avse längre tid tillbaka än ett år

före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning

enligt andra stycket ska hyres-

nämnden,

om hyresgästen

begär

nämnden,

hyresgästen

begär

det, också fastställa hyran för den

fortsatta uthyrningen från och med

dagen för ansökan. Vid denna

prövning

tillämpas

55 §

första–

prövning

tillämpas

55 §

första–

tredje

styckena

och

55 c §.

Vid

tredje

styckena

och

55 c §.

Vid

prövningen

ska

hyresnämnden

prövningen

ska

hyresnämnden

även beakta sådan nedsättning av

hyresvärdens egen hyra som har

skett

med

tillämpning

55 §

skett

med

tillämpning

55 §

femte stycket. Beslut om ändring

femte

stycket.

hyresvärden

av hyresvillkoren anses som avtal

betalar hyrestillägg som ska godtas

om villkor för fortsatt uthyrning.

enligt 55 d §, ska det beaktas när

När det finns skäl till det, får hyres-

hyran fastställs. Beslut om ändring

nämnden bestämma att beslutet ska

av hyresvillkoren anses som avtal

gälla omedelbart. Om hyran höjs

om villkor för fortsatt uthyrning.

eller

sänks

retroaktivt,

tillämpas

När det finns skäl till det, får hyres-

55 d § femte–åttonde styckena.

nämnden bestämma att beslutet ska

gälla omedelbart. Om hyran höjs

eller

sänks

retroaktivt, tillämpas

55 e § femte–åttonde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

66 §8

Avtal

mellan

hyresvärd

och

Avtal

mellan

hyresvärd

och

hyresgäst, att framtida tvist med

anledning

hyresförhållandet

anledning av hyresförhållandet ska

skall hänskjutas till avgörande av

hänskjutas till avgörande av skilje-

skiljemän utan förbehåll om rätt för

män utan förbehåll om rätt för

parterna

att

klandra

skiljedomen,

parterna

att

klandra

skiljedomen,

får inte göras gällande i fråga om

hyresgästens rätt

eller

skyldighet

hyresgästens rätt

eller skyldighet

att tillträda eller behålla lägenheten,

fastställande av hyresvillkor i fall

som

avses

i 51, 52

eller

55 §,

som avses i 51, 52 eller 55 §,

återbetalning av hyra och fast-

ställande av hyra enligt 55 e § eller

ställande av hyra enligt 55 f § eller

bestämmande av

ersättning

enligt

bestämmande

ersättning enligt

58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet

inte

såvitt

därigenom

skiljemän

inte i de delar skiljemän utsetts

utsetts eller bestämmelse meddelats

eller

bestämmelser meddelats

om skiljemännens antal, sättet för

skiljemännens antal, sättet för deras

deras utseende eller förfarandet vid

utseende

eller

förfarandet

vid

skiljenämnden. I berörda hänseen-

den skall lagen (1999:116) om

den ska lagen (1999:116) om skilje-

skiljeförfarande tillämpas. Vad som

förfarande tillämpas. Det är dock

sagts nu utgör dock inte hinder för

alltid möjligt att i skiljeavtalet utse

att i skiljeavtalet utse hyresnämn-

hyresnämnden

till

skiljenämnd

den till skiljenämnd eller bestämma

eller bestämma viss tid för med-

viss tid för meddelande av skilje-

delande av skiljedomen.

domen.

67 §9

Överenskommelse

om villkor i

Överenskommelse

om villkor i

fråga

hyresförhållande

som

fråga

hyresförhållande

som

beror av anställning gäller mot

hyresgästen eller den som har rätt

att träda i hyresgästens ställe även

om överenskommelsen strider mot

bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47,

4, 33–35, 40, 46, 47, 49–54, 55 e,

49–54, 55 d, 55 e eller 66 §, såvida

55 f eller 66 §, under förutsättning

överenskommelsen har formen av

att överenskommelsen har formen

kollektivavtal och på arbetstagar-

av kollektivavtal och på arbetsta-

sidan har slutits eller godkänts av

garsidan har slutits eller godkänts

organisation

som

enligt

lagen

av organisation som enligt lagen

(1976:580) om medbestämmande i

arbetslivet är att anse såsom central

arbetstagarorganisation.

8Senaste lydelse 2006:408.

9Senaste lydelse 2006:408.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

105

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–18 c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

106

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2. hyresvärden och hyresgästen	2. hyresvärden och hyresgästen
är överens om att villkoren skall	är överens om att villkoren ska
tillämpas eller villkoren ingår i	tillämpas eller villkoren ingår i
hyresavtalet på grund av beslut om	hyresavtalet på grund av beslut om
villkorsändring enligt 54 och 55 §§.	villkorsändring enligt 54 och 55 §§.

70§10

Beslut av hyresnämnden i frågor		Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 11 § första stycket 5,		som avses i 11 § första stycket 5,
16 § andra	stycket, 18 a–f §§,	16 § andra stycket, 18 a–18 f §§,
18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34,		18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34,
36, 37, 49,	52, 54, 55 e, 62 eller	36, 37, 49, 52, 54, 55 f, 62 eller 64 §
64 § får överklagas inom tre veckor		får överklagas inom tre veckor från
från den dag beslutet meddelades.		den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73§11

Denna lag träder i kraft den 1 maj 2015.

10Senaste lydelse 2006:408.

11Senaste lydelse 2006:408.

Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 ska ha följande lydelse.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

Nuvarande lydelse			Föreslagen lydelse
		4 §2
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva	tvist om åtgärdsföre-		2. pröva	tvist om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 11 § första			läggande enligt 12 kap. 11 § första
stycket 5 och 16 § andra stycket,			stycket 5 och 16 § andra stycket,
ändrad användning av lokal enligt			ändrad användning av lokal enligt
12 kap. 23 § andra stycket, skade-			12 kap. 23 § andra stycket, skade-
stånd enligt 12 kap. 24 a §, över-			stånd enligt 12 kap. 24 a §, över-
låtelse av hyresrätt enligt 12 kap.			låtelse av hyresrätt enligt 12 kap.
34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i			34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i
andra hand	enligt 12 kap.	40 §,	andra hand	enligt 12 kap.	40 §,
förlängning	av hyresavtal	enligt	förlängning	av hyresavtal	enligt
12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap.			12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap.
54 §, återbetalning av hyra och			54 §, återbetalning av hyra och
fastställande av hyra enligt 12 kap.			fastställande av hyra enligt 12 kap.
55 e §, uppskov med avflyttning			55 f §, uppskov med avflyttning
enligt 12 kap. 59 § eller föreläggan-			enligt 12 kap. 59 § eller föreläggan-
de enligt 12 kap. 64 §, allt jorda-			de enligt 12 kap. 64 §, allt jorda-
balken,			balken,

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad,

3. pröva tvist om medlemskap	3. pröva tvist om medlemskap
enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att	enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att
upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §	upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §
eller villkor för upplåtelse av	eller villkor för upplåtelse av
bostadsrätt enligt samma §, hyres-	bostadsrätt enligt samma paragraf,
villkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse	hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upp-
av lägenhet i andra hand enligt	låtelse av lägenhet i andra hand
7 kap. 11 § eller utdömande av vite	enligt 7 kap. 11 § eller utdömande
enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrätts-	av vite enligt 11 kap. 2 §, allt
lagen (1991:614),	bostadsrättslagen (1991:614),

1Lagen omtryckt 1985:660.

2 Senaste lydelse 2012:980.

107

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

108

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

32 §3

Om en nämnds beslut enligt	Om en nämnds beslut enligt
följande bestämmelser inte över-	följande bestämmelser inte över-
klagas, får beslutet verkställas som	klagas, får beslutet verkställas som
lagakraftägande dom:	en dom som har fått laga kraft:
– 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,	– 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §,
55 d § åttonde stycket eller 55 e §	55 e § åttonde stycket eller 55 f §
jordabalken,	jordabalken,

–22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

–13 a § första stycket denna lag, eller

–13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792).

Beslut av hyresnämnden enligt		Beslut av hyresnämnden enligt
13 a § andra stycket denna lag om		13 a § andra stycket denna lag om
verkställighet av ett enligt första		verkställighet av ett enligt första
stycket i samma paragraf meddelat		stycket i samma paragraf meddelat
beslut får verkställas som laga-		beslut får verkställas som en dom
kraftägande dom, om	hovrätten	som har fått laga kraft, om hov-
inte bestämmer något annat. Det-		rätten inte bestämmer något annat.
samma gäller om hyresnämnden		Detsamma gäller om hyresnämn-
med stöd av 31 § första stycket		den med stöd av 31 § första stycket
bostadsförvaltningslagen	har be-	bostadsförvaltningslagen	har be-
stämt att beslut enligt 13 eller 15 §		stämt att beslut enligt 13 eller 15 §
eller 25 § första stycket i den lagen		eller 25 § första stycket i den lagen
ska gälla genast.		ska gälla genast.
Förlikning som är stadfäst av		Förlikning som är stadfäst av
nämnden enligt 21 b § får verk-		nämnden enligt 21 b §	får verk-
ställas som lagakraftägande dom,		ställas som en dom som har fått
om hovrätten inte bestämmer något		laga kraft, om hovrätten inte
annat.		bestämmer något annat.

Denna lag träder i kraft den 1 maj 2015.

3Senaste lydelse 2011:863.

Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 5, 21 och 25 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

5 §1

En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om

1. höjning av hyran för en lägen-	1. höjning av hyran för en lägen-
het,	het, om inte höjningen avser ett
	tillval och högst motsvarar ett pris
	som förhandlingsordningens parter
	har rekommenderat,
2. bestämmande av hyran för en	2. bestämmande av hyran för en
ny hyresgäst, om den begärda	ny hyresgäst, om den begärda
hyran överstiger den tidigare hyres-	hyran överstiger den tidigare hyres-
gästens hyra,	gästens hyra och höjningen inte
	avser ett tillval och högst motsva-
	rar ett pris som förhandlingsord-
	ningens parter har rekommenderat,

3.ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

4.ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om

1.hyresvillkoren,

2.lägenheternas och husets skick,

3.gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i	4. övriga boendeförhållanden i
den mån de rör hyresgästerna	den utsträckning de rör hyresgäs-
gemensamt.	terna gemensamt.
Om parterna är ense om det kan	Om parterna är ense om det kan
en förhandlingsordning också med-	en förhandlingsordning också med-
föra rätt för hyresgästorganisa-	föra rätt för hyresgästorganisa-
tionen att få till stånd förhandling	tionen att få till stånd förhandling
om fråga som rör tillämpning av	om fråga som rör tillämpning av
enskilt hyresavtal under förutsätt-	enskilt hyresavtal under förutsätt-
ning att hyresgästen genom skrift-	ning att hyresgästen genom skrift-
lig fullmakt har bemyndigat hyres-	lig fullmakt har bemyndigat hyres-
gästorganisationen att företräda	gästorganisationen att företräda
honom i saken.	hyresgästen i saken.

1 Senaste lydelse 2006:409.

109

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

21 §2

I en förhandlingsöverenskom-	I en förhandlingsöverenskom-
melse om hyra ska samma hyra	melse om hyra ska samma hyra
bestämmas för sådana lägenheter	bestämmas för sådana lägenheter
som är lika stora och som omfattas	som är lika stora och som omfattas
av samma förhandlingsordning, om	av samma förhandlingsordning, om
det inte med hänsyn till vad som är	det inte med hänsyn till vad som är
känt om lägenheternas beskaffen-	känt om lägenheternas beskaffen-
het och övriga omständigheter kan	het och övriga omständigheter kan
anses vara skillnad mellan dem i	anses vara skillnad mellan dem i
fråga om bruksvärdet. Detta gäller	fråga om bruksvärdet. Detta gäller
dock inte om hyran bestäms enligt	dock inte om hyran bestäms enligt
12 kap. 55 c § jordabalken.	12 kap. 55 c § jordabalken och inte
	heller i den del hyran bestäms
	enligt 12 kap. 55 d § samma balk.

25 §3

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor	Hyran och andra hyresvillkor ska
skall fastställas enligt 12 kap. 55 §	fastställas enligt 12 kap. 55 §
jordabalken.	jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 §	Bestämmelserna			i 12 kap. 50 §
andra meningen och 55 d § fjärde–	tredje stycket		och	55 e § fjärde–
åttonde styckena jordabalken skall	åttonde	styckena jordabalken ska
tillämpas.	tillämpas.
Beslut varigenom hyresvillkoren	Beslut	om	att	hyresvillkoren
ändras anses som avtal om vill-	ändras anses som avtal om vill-
koren för fortsatt förhyrning.	koren för fortsatt förhyrning.

110	2	Senaste lydelse 2010:810.
110	3	Senaste lydelse 2006:409.

Denna lag träder i kraft den 1 maj 2015.

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

111

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs att 2 kap. 8 § och 7 kap. 32 § bostadsrättslagen (1991:614) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	2 kap.
	8 §1

1. hyresförhållandet avser en lo-			1. hyresförhållandet avser en lo-
kal och lokalen inte skall upplåtas			kal och lokalen inte ska upplåtas
med bostadsrätt,			med bostadsrätt,
2. hyresförhållandet beror av an-			2. hyresförhållandet beror av an-
ställning och lägenheten inte skall			ställning och lägenheten inte ska
upp låtas med bostadsrätt, eller			upplåtas med bostadsrätt, eller
3. sådana		omständigheter före-	3. föreningen enligt de grunder
ligger att	en	bostadsrättsförening	som anges i 3 eller 4 § kan vägra
enligt 3 eller 4 § kan vägra den som			inträde i föreningen.
förvärvat	bostadsrätt inträde i
föreningen.

Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyresgäst inträde i föreningen, om

1.denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen förvärvade det, eller

	2. hyresgästen ansökt om med-	2. hyresgästen har			ansökt om
	lemskap i föreningen senare än ett	medlemskap i föreningen senare än
	år efter föreningens förvärv av	ett år efter att hyresgästen under-
	huset.	rättats om förvärvet och om ettårs-
		fristen för att ansöka om medlem-
		skap.
	Medlemskap får inte vägras på	Medlemskap får inte vägras på
	grund av bestämmelsen i andra	grund av andra stycket 1, om hyres-
	stycket 1, om hyresgästen var make	gästen var make eller på något
	eller på något annat sätt närstående	annat sätt närstående till den som
	till den som innehade hyresrätten	innehade hyresrätten när förening-
	när föreningen förvärvade huset	en förvärvade huset och hyresrätten
	och hyresrätten övergått till hyres-	övergått	till	hyresgästen		enligt
	gästen enligt 12 kap. 33 §, 34 §	12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra
	eller 47 § andra stycket jordabal-	stycket	jordabalken.		Hyresgästen
	ken. Hyresgästen måste dock ha	måste dock ha ansökt om med-
	ansökt om medlemskap inom den	lemskap inom den tid som anges i
	tid som anges i andra stycket 2	andra stycket 2 eller, om det är för-
	eller, om det är förmånligare för	månligare för		hyresgästen,		senast
112	1 Senaste lydelse 1995:1464.

hyresgästen, senast tre månader efter den dag då hyresrätten övertogs.

tre månader efter den dag då hyres-	Prop. 2018/19:108
rätten övertogs.	Bilaga 9

7kap. 32 §2

1.Denna lag träder i kraft den 1 maj 2015.

2.Äldre föreskrifter gäller om bostadsrättsföreningen har förvärvat huset före ikraftträdandet.

2 Senaste lydelse 2004:390.

113

Prop. 2018/19:108 Bilaga 9

Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 3 kap. 12 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelseFöreslagen lydelse

3 kap.

12 §1

När en lägenhet har upplåtits med		När en lägenhet har upplåtits med
kooperativ hyresrätt är bestämmel-		kooperativ hyresrätt tillämpas
serna i 12 kap. 53–55 b och 55 d §§		12 kap. 53–55 b och 55 e §§ jorda-
jordabalken om prövning av hyran		balken om prövning av hyran och
och andra hyresvillkor för bostads-		andra hyresvillkor för bostads-
lägenheter tillämpliga endast i den		lägenheter endast i fråga om andra
utsträckning de avser andra hyres-		hyresvillkor än hyran.
villkor än hyran.

Denna lag träder i kraft den 1 maj 2015.

114	1 Senaste lydelse 2006:411.

Lagrådets yttrande

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2014-09-03

Närvarande: Justitieråden Lennart Hamberg, Kristina Ståhl och Agneta Bäcklund.

Fler tillval för hyresgäster

Prop. 2018/19:108 Bilaga 10

Enligt en lagrådsremiss den 26 juni 2014 (Justitiedepartementet) har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till

1.lag om ändring i jordabalken,

2.lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

3.lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),

4.lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),

5.lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt.

Förslagen har inför Lagrådet föredragits av kanslirådet Thomas

Edling.

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

115

Prop. 2018/19:108

116

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 4 april 2019

Närvarande: statsminister Löfven, ordförande, och statsråden Lövin, Wallström, M Johansson, Baylan, Hallengren, Hultqvist, Andersson, Bolund, Damberg, Eriksson, Linde, Ekström, Eneroth, Dahlgren, Nilsson, Ernkrans, Lindhagen, Lind

Föredragande: statsrådet M Johansson

Regeringen beslutar proposition 2018/19:108 Fler tillval för hyresgäster

		kooperativ hyresrätt ..........................................................	22
3	Ärendet och dess beredning ............................................................		23
4	Bättre möjligheter att göra tillval och frånval .................................		23
5	Bättre information till hyresgäster vid ombildning .........................		29
6	Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser...................................		30
7	Konsekvenser ..................................................................................		31
8	Författningskommentar ...................................................................		32
	8.1	Förslaget till lag om ändring i jordabalken.......................	32

Överenskommelse om villkor i	Överenskommelse om villkor i
fråga om hyresförhållande som	fråga om hyresförhållande som
beror av anställning gäller mot	beror av anställning gäller mot
hyresgästen eller den som har rätt	hyresgästen eller den som har rätt
att träda i hyresgästens ställe även	att träda i hyresgästens ställe även
om överenskommelsen strider mot	om överenskommelsen strider mot
bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47,	bestämmelse i 4, 33–35, 40, 46, 47,
49–54, 55 d, 55 e eller 66 §, såvida	49–54, 55 e, 55 f eller 66 §, såvida
överenskommelsen har formen av	överenskommelsen har formen av
kollektivavtal och på arbets-	kollektivavtal och på arbets-
tagarsidan har slutits eller godkänts	tagarsidan har slutits eller godkänts
av organisation som enligt lagen	av organisation som enligt lagen
(1976:580) om medbestämmande i	(1976:580) om medbestämmande i
arbetslivet är att anse såsom central	arbetslivet är att anse såsom central
arbetstagarorganisation.	arbetstagarorganisation.

Om det är fråga om särskilt all-	Om det är fråga om särskilt all-
varliga störningar i boendet gäller	varliga störningar i boendet gäller
första stycket 6 även om någon	första stycket 6 även om någon
tillsägelse om rättelse inte har skett.	tillsägelse om rättelse inte har skett.
Vid sådana störningar får uppsäg-	Vid sådana störningar får uppsäg-
ning av ett hyresavtal som gäller	ning av ett hyresavtal som gäller
bostadslägenhet ske utan föregå-	bostadslägenhet ske utan föregå-
ende underrättelse till socialnämn-	ende underrättelse till socialnämn-
den. En kopia av uppsägningen ska	den. En kopia av uppsägningen ska
dock skickas till socialnämnden.	dock skickas till socialnämnden.
Det som nu har föreskrivits om	Det som nu har föreskrivits om
särskilt allvarliga störningar gäller	särskilt allvarliga störningar gäller
inte om det är någon till vilken	inte om det är någon till vilken
lägenheten har upplåtits i andra	lägenheten har upplåtits i andra
hand med hyresvärdens samtycke	hand med hyresvärdens samtycke
eller hyresnämndens tillstånd som	eller hyresnämndens tillstånd som
åsidosätter något av det som ska	åsidosätter något av det som ska
iakttas enligt 25 § vid användning	iakttas enligt 25 § vid användning
av lägenheten eller inte håller den	av lägenheten eller inte håller den
tillsyn som krävs enligt nämnda	tillsyn som krävs enligt den parag-
paragraf.	rafen.