Stärkt ställning för hyresgäster

Betänkande av Hyresgästutredningen

Stockholm 2017

SOU 2017:33

SOU och Ds kan köpas från Wolters Kluwers kundservice. Beställningsadress: Wolters Kluwers kundservice, 106 47 Stockholm Ordertelefon: 08-598 191 90

E-post: kundservice@wolterskluwer.se

Webbplats: wolterskluwer.se/offentligapublikationer

För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Wolters Kluwer Sverige AB på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning.

Svara på remiss – hur och varför

Statsrådsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad 2009-05-02).

En kort handledning för dem som ska svara på remiss.

Häftet är gratis och kan laddas ner som pdf från eller beställas på regeringen.se/remisser

Layout: Kommittéservice, Regeringskansliet

Omslag: Elanders Sverige AB

Tryck: Elanders Sverige AB, Stockholm 2017

ISBN 978-91-38-24599-6

ISSN 0375-250X

Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet

Regeringen beslutade den 30 juli 2015 att tillkalla en särskild utre- dare med uppgift att överväga vissa frågor om hyra av lägenheter. I uppdraget ingick att utvärdera upphävandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och ta ställning till om möjlig- heterna att ingripa mot fastighetsägare som inte tillhandahåller ett godtagbart boende bör utökas. I uppdraget ingick vidare att under- söka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas in- flytande bör stärkas samt att föreslå hur lagen (2012:978) om uthyr- ning av egen bostad bör föras in i 12 kap. jordabalken och i sam- band med det ta ställning till om hyresgästens ställning bör stärkas. Dessutom ingick i uppdraget att belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa, att utreda vissa frågor om uppsägning av lokal- hyresavtal, och analysera om rätten att säga upp hyresavtalet i sam- band med en begäran om överlåtelse bör kvarstå i sin nuvarande form.

Utredningen har tagit namnet Hyresgästutredningen.

Som särskild utredare förordnades riksdagsledamoten Agneta Börjesson. Övriga medverkande anges nedan.

Den 2 februari 2017 fick utredningen tilläggsdirektiv med för- längd utredningstid med utredningstiden med två månader. Särskilda yttranden har lämnats av Lars Matton på SABO, Martin Lindvall på Fastighetsägarna, och Susanna Skogsberg på Hyresgästföreningen.

Utredningen överlämnar härmed sitt slutbetänkande Stärkt ställ- ning för hyresgäster, SOU 2017:33. Utredningens uppdrag är därmed fullgjort.

Stockholm i mars 2017

Agneta Börjesson

/Erika Finn

Förteckning över dem som har deltagit i utredningens arbete

Särskild utredare

Riksdagsledamoten Agneta Börjesson

Sakkunniga

Kanslirådet Thomas Edling (fr.o.m. den 1 oktober 2015) Kanslirådet Mattias Janland (fr.o.m. den 4 februari 2016) Departementssekreteraren Danielle Zachrisson

(fr.o.m. den 1 oktober 2015 t.o.m. den 3 februari 2016)

Experter (fr.o.m. den 1 oktober 2015)

Docenten Erika P. Björkdahl, Uppsala universitet

F.d. hyresrådet och chefen för hyresnämnden i Stockholm Håkan Julius

Förbundsjuristen Susanna Skogsberg, Hyresgästföreningen Branschjuristen Carola Ekblad, Visita

Hyresrådet Carl Olof Nilsson Öhrnell, Hyres- och arrende- nämnden i Jönköping

Jur. kand. Lars Matton, SABO Juristen Ingrid Birgersson, Boverket

Affärsjuristen Lennart Karle, Svensk Handel Samhällspolitiska chefen Martin Lindvall, Fastighetsägarna

Utredningssekreterare

Hovrättsassessorn, numera hovrättsrådet, Magnus Mannerback (fr.o.m. den 28 september 2015 t.o.m. den 6 november 2016) Hovrättsassessorn Erika Finn (fr.o.m. den 28 oktober 2016)

Innehåll

Sammanfattning ................................................................		17
1	Författningsförslag.....................................................	31
1.1	Förslag till lag om ändring i jordabalken...............................	31

1.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188)

om arrendenämnder och hyresnämnder................................

60

1.3 Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen

(1977:792)................................................................................

68

1.4 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

(1978:304)................................................................................

77

1.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831)

om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.....................

79

1.6 Förslag till lag om upphävande av lagen (2012:978)

	om uthyrning av egen bostad .................................................	80
2	Utredningens uppdrag och arbete................................	81
2.1	Utredningens uppdrag............................................................	81
2.2	Utredningens arbete ...............................................................	82
2.3	Betänkandets uppdelning .......................................................	83
3	Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus,
	m.m.........................................................................	85
3.1	Inledning..................................................................................	85
3.2	Tidigare regler mot misskött förvaltning ..............................	86
		7

Innehåll

SOU 2017:33

3.3 Överblick över dagens regler mot misskött förvaltning......		87
3.3.1	Bostadslägenhetens och de gemensamma
	utrymmenas skick ...................................................	87
3.3.2	Sanktioner i hyreslagen...........................................	89
3.3.3	Sanktioner i bostadsförvaltningslagen ...................	91

3.3.4 Kommunens övriga möjligheter till åtgärder

vid bristande förvaltning m.m. .............................	100
3.4 Utveckling och tillämpning i praktiken ..............................	101

3.4.1 Hur har förvaltningen av hyreshus fungerat

	i praktiken sedan förvärvslagen upphävdes?........	101
3.4.2	Strukturförändringar på marknaden ....................	107

3.4.3 Hur behandlas bristande underhåll och

	förvaltning vid hyresförhandlingarna?.................	110
3.5 Problem med tillämpningen av lagstiftningen....................		111
3.5.1	Förutsättningar för ansökan om
	åtgärdsföreläggande ..............................................	111

3.5.2 Praktisk användning av ansökan om

	förvaltningsåläggande ...........................................	113
3.5.3	Svårt att hitta förvaltare samt arvodesfrågor .......	114
3.6 Överväganden och förslag....................................................		116
3.6.1	En ny förvärvslag eller inte? .................................	117

3.6.2 Klarare bestämmelser om åtgärdsföreläggande

i hyreslagen............................................................

120

3.6.3 Förändring av ingripandeformerna i

	bostadsförvaltningslagen ......................................	121
3.6.4	Bättre beredskap för att hitta tvångsförvaltare....	126

3.6.5 Fördelning av kostnaden för förvaltarens

arvode vid äganderättsövergång ...........................

128

3.6.6 Klarare bestämmelser om förvaltares utgifter

	och arvode..............................................................	129
3.7 Alternativa förslag ................................................................		131
3.7.1	Tvångsförsäljning..................................................	131

3.7.2 Ytterligare insatser för att hitta

tvångsförvaltare.....................................................

132

8

SOU 2017:33 Innehåll

4	Hyresgästinflytande vid förbättrings-
	och ändringsarbete ..................................................		133
4.1	Inledning................................................................................		133
4.2	Tidigare regler om hyresgästinflytande ...............................		133
	4.2.1	Direkt inflytande enligt bostadssaneringslagen...	133
	4.2.2	Indirekt inflytande i hyreslagen år 1994...............	135
	4.2.3	Återinförande av ett direkt inflytande .................	135
4.3	Överblick över dagens regler om hyresgästinflytande .......		136

4.3.1 För vilka hyresavtal finns hyresgästinflytande?... 136

4.3.2 Vilka åtgärder har hyresgästerna inflytande

	över? .......................................................................	137
4.3.3	Information till berörda hyresgäster ....................	138
4.3.4	Prövningen i hyresnämnden .................................	138
4.4 Andra regler av betydelse för ombyggnader .......................		140

4.4.1 Hyressättningen och ändrings-

och förbättringsarbeten.........................................

140

4.4.2 Hyresgästens besittningsskydd vid

ombyggnader .........................................................

141

4.4.3 Särskilda regler om boendeinflytande

	i allmännyttan ........................................................	141
4.4.4	Varsamhetsbestämmelser......................................	142
4.4.5	Stöd för renovering och energieffektivisering.....	142

4.4.6 Trappningsregel – ett skydd mot snabbt

		genomslag av kraftiga hyreshöjningar..................	142
4.5	Renovering av hyreshus i praktiken.....................................		144
	4.5.1	Renoveringsbehov och genomförda
		renoveringar ...........................................................	144
	4.5.2	Förutsättningar för hyresgäster............................	149
	4.5.3	Förutsättningar för fastighetsägare ......................	153
	4.5.4	Hur genomförs ombyggnader i dag? ...................	155
4.6	Rättslig prövning av åtgärder ...............................................		159

4.6.1 Överblick över rättspraxis om förbättrings-

	och ändringsarbeten ..............................................	159
4.6.2	Antal ärenden.........................................................	159
4.6.3	Hyresvärden ansvarar för de tekniska
	och fastighetsekonomiska bedömningarna..........	160

9

Innehåll

SOU 2017:33

4.6.4	Hyresvärdens beaktansvärda skäl.........................	160
4.6.5	Objektiva intressen hos hyresgäster ....................	161
4.6.6	Avvägning mellan parternas intressen .................	161
4.7 Problem med dagens system................................................		163

4.7.1 Lagändringarna år 2002 har inte stärkt

hyresgästernas inflytande .....................................

163

4.7.2 Ombyggnader undergräver besittningsskyddet

	för många hyresgäster...........................................	164
4.7.3	Kostsamma processer ...........................................	165
4.7.4	Bristfällig information till hyresgäster.................	168
4.8 Överväganden och förslag....................................................		169
4.8.1	Allmänna utgångspunkter ....................................	169

4.8.2 Skärpt krav på innehållet i meddelande

om ombyggnation.................................................

171

4.8.3 Förlängd tidsfrist för hänskjutande till

hyresnämnden .......................................................

175

4.8.4 Samråd och god sed vid hyresförhållanden

	för förbättrings- och ändringsåtgärder ................	176
4.8.5	Skälighetsbedömningen vid prövning
	om tillstånd till åtgärder........................................	178
4.8.6	Utökad trappningsregel........................................	183

4.8.7 Bör hyresgästernas inflytande ersättas med

	inflytande från en hyresgästorganisation?...........	185
4.8.8	Förslaget är en lämplig avvägning mellan
	motstående intressen ............................................	187
4.9 Alternativa förslag ................................................................		189

4.9.1 Bör en prövning av hyresnivån efter

		ombyggnad tidigareläggas?...................................	189
	4.9.2	Borttagen tillståndsprövning vid viss
		ombyggnad ............................................................	190
5	Privatpersoners uthyrning av bostäder m.m.................		193
5.1	Inledning ...............................................................................		193

10

SOU 2017:33

Innehåll

5.2 Gällande rätt avseende privatpersoners uthyrning

av bostäder.............................................................................

194

5.2.1 Tillämpningsområdet för lagen om uthyrning

	av egen bostad........................................................	194
5.2.2	Förhållandet till hyreslagen...................................	196
5.2.3	Hyrestid och uppsägning......................................	197

5.2.4 Hyrans storlek och andra villkor för

	upplåtelsen .............................................................	198
5.2.5	Tillstånd för privatuthyrning av bostad ...............	201
5.2.6	Betalningstidpunkt för hyra och förskottshyra...	202

5.2.7 Deposition och krav på förskottshyra som säkerhet för förpliktelser

i bostadshyresförhållanden ...................................

203

5.3 Utvecklingen sedan lagen om uthyrning av egen bostad

trädde i kraft..........................................................................

206

5.3.1 Utbudet av bostäder på

	privatuthyrningsmarknaden..................................	206
5.3.2	Hyresnivåer vid uthyrning av ägda bostäder .......	210

5.3.3 Hyresnivåer och kopplingen till

marknadsvärdet......................................................

210

5.3.4 Boverkets bedömning av hyresnivåerna

	på andrahandsmarknaden......................................	213
5.3.5	Hyresnivåer vid förstahandsuthyrning ................	217
5.3.6	Prövning av hyresvillkor i hyresnämnden............	217

5.4 Problem med nuvarande situation och lagstiftning

vad gäller andrahandsuthyrning av privatbostäder..............		218
5.4.1	Oklara regler kring tillämpningsområdet ............	218
5.4.2	Dagens system upplevs som otryggt....................	220
5.4.3	Övriga problem......................................................	221
5.5 Överväganden och förslag....................................................		221

5.5.1 Endast vissa regler från privatuthyrningslagen

bör behållas ............................................................

223

5.5.2 En vidareutveckling av den särskilda hyressättningsmodellen vid upplåtelse av ägda

bostäder..................................................................

229

5.5.3 Tillämpningsområdet för den särskilda

hyressättningsmodellen.........................................

230

11

Innehåll

SOU 2017:33

5.5.4 Möjligheter till retroaktiv återbetalning av

hyra vid privatuthyrning.......................................

233

5.5.5 Deposition och förskottsbetalning som säkerhet för förpliktelser i

		bostadshyresförhållanden.....................................	236
6	Kriminella grupperingars användning
	av hyreslägenheter ...................................................		243
6.1	Inledning ...............................................................................		243
	6.1.1	Vad är kriminella grupperingar?...........................	243
	6.1.2	Bakgrund och utredningens uppdrag...................	245

6.2 Gällande rätt vad gäller kriminella grupperingars

användning av lägenheter .....................................................		246
6.2.1	Hyresgästens ansvar för boendemiljön................	246

6.2.2 Fastighetsägarens ansvar vid kriminell

verksamhet i lägenheterna ....................................

258

6.3 Brottslighet i organiserad form och dess användning

av hyreslägenheter ................................................................		259
6.3.1	Problembeskrivning Stockholm...........................	261
6.3.2	Problembeskrivning Göteborg.............................	264
6.3.3	Svårt att bli av med kriminella grupperingar .......	267

6.4 Samverkansprocessen, samverkansöverenskommelsen

och grannsamverkan.............................................................

268

6.4.1 En pågående myndighetsgemensam insats

		mot organiserad brottslighet................................	270
	6.4.2	Grannsamverkan ...................................................	270
6.5	Överväganden .......................................................................		271
	6.5.1	Ett hyresrättsligt perspektiv.................................	271
	6.5.2	Hur bör arbetet gå vidare?....................................	272
7	Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal
	och avtal om anläggningsarrende...............................		275
7.1	Bakgrund...............................................................................		275
7.2	Gällande rätt om lokaler.......................................................		277
	7.2.1	Förarbetena till nuvarande regler .........................	277

12

SOU 2017:33		Innehåll
7.2.2	Hyresvärdens och hyresgästens uppsägning........	279

7.2.3 Medling och yttrande om marknadshyra

		eller anvisad lokal...................................................	279
	7.2.4	Tvist om ersättning................................................	282
	7.2.5	Bestämmande av marknadshyra............................	282
	7.2.6	Uppskov med avflyttning .....................................	283
7.3 Något om hyresvillkoren på lokalhyresmarknaden............			285
	7.3.1	Hyran ska som huvudregel anges i fast belopp ...	285
	7.3.2	Omsättningshyra och indexreglerad hyra............	286
7.4	Lokalmedlingsärenden i hyresnämnderna...........................		288
7.5	Överväganden och förslag....................................................		290
	7.5.1	Allmänna utgångspunkter.....................................	290
	7.5.2	Ett effektivare medlingsförfarande.......................	293
	7.5.3	Uppsägningsförfarandet........................................	297
	7.5.4	Förlängd hyrestid om det begärs ett yttrande .....	302
	7.5.5	Hyresnämndens skyldighet att avge yttrande .....	307
	7.5.6	Yttrande vid en begäran om omsättningshyra.....	309

7.5.7 Användning av lokalen i avvaktan på beslut

		om uppskov............................................................	315
	7.5.8	Vissa frågor om förfarandet..................................	316
	7.5.9	Förfarandet vid anläggningsarrende .....................	317
8	Substitution............................................................		321
8.1	Bakgrund och utredningens uppdrag...................................		321
8.2	Överlåtelseförbudet och undantag från förbudet...............		322
	8.2.1	Gällande rätt ..........................................................	322

8.2.2 Överlåtelse i samband med

	verksamhetsöverlåtelse..........................................	323
8.2.3	Den s.k. semesterparagrafen .................................	324
8.2.4	Andra möjligheter att ändra avtalet......................	328
8.3 Överväganden och förslag....................................................		329
8.3.1	Behövs den s.k. semesterparagrafen? ...................	329

8.3.2 Alternativ till avskaffande av

	den s.k. semesterparagrafen ..................................	331
8.3.3	Substitution utan verksamhetsöverlåtelse............	331

13

Innehåll

SOU 2017:33

8.3.4 Substitution för hyresgäster som inte bedriver

		kommersiell verksamhet.......................................	332
9	Förslagens konsekvenser...........................................		335
9.1	Inledning ...............................................................................		335
9.2	Disposition............................................................................		335
9.3	Ägande och förvaltning av hyreshus ...................................		337
	9.3.1	Förslagens problembild och syfte ........................	337
	9.3.2	Vilka som berörs av förslagen ..............................	337

9.3.3 Effekter om någon förändring av regelverket

inte kommer till stånd...........................................

338

9.3.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda

aktörer....................................................................

339

9.3.5 Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda

alternativ ................................................................

345

9.4 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och

ändringsarbete.......................................................................

346

9.4.1 Förslagens övergripande problembild

	och syfte.................................................................	346
9.4.2	Vilka som berörs av förslagen ..............................	346

9.4.3 Effekter om någon förändring av regelverket

inte kommer till stånd...........................................

349

9.4.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda

	aktörer....................................................................	349
9.4.5	Är konsekvenserna önskvärda för samhället? .....	372

9.4.6 Beskrivning av alternativa lösningar och jämförelse av konsekvenser för övervägda

alternativ ................................................................

380

9.5 Privatpersoners uthyrning av bostäder och vissa frågor om medel som säkerhet för förpliktelser i

bostadshyresförhållanden ....................................................		381
9.5.1	Förslagens problembild och syfte ........................	381
9.5.2	Vilka som berörs av förslagen ..............................	382

9.5.3 Effekter om någon förändring av regelverket

inte kommer till stånd...........................................

382

14

SOU 2017:33

Innehåll

9.5.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda

aktörer ....................................................................

383

9.6 Kriminella grupperingars användning

av hyreslägenheter.................................................................

387

9.7 Förfarande vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal

om anläggningsarrende.........................................................		388
9.7.1	Förslagens problembild och syfte ........................	388

9.7.2 Effekter om någon förändring av regelverket

	inte kommer till stånd ...........................................	389
9.7.3	Vilka som berörs av förslagen...............................	389

9.7.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda

aktörer ....................................................................

390

9.7.5 Beskrivning av alternativa lösningar och

	jämförelse av konsekvenser för övervägda
	alternativ.................................................................	399
9.8 Substitution...........................................................................		399
9.8.1	Förslagens problembild och syfte ........................	399

9.8.2 Effekter om någon förändring av regelverket

	inte kommer till stånd ...........................................	400
9.8.3	Vilka som berörs av förslagen...............................	400

9.8.4 Förslagens samlade konsekvenser för berörda

	aktörer ....................................................................	400
9.9 Sammanfattande bedömningar av utredningens förslag.....		404
9.9.1	Konsekvenser för fastighetsägare och andra
	företag ....................................................................	404

9.9.2 Konsekvenser för hyresgäster och andra

		enskilda...................................................................	406
	9.9.3	Konsekvenser för staten........................................	406
	9.9.4	Konsekvenser för landstingen ..............................	407
	9.9.5	Konsekvenser för kommunerna ...........................	407
	9.9.6	Konsekvenser för samhället i övrigt.....................	407
	9.9.7	Övriga konsekvensbedömningar..........................	408
	9.9.8	Övriga bedömningar .............................................	411
10	Ikraftträdande .........................................................		413
10.1	Ikraftträdande .......................................................................		413

15

Innehåll

SOU 2017:33

10.2	Övergångsbestämmelser ......................................................		413
11	Författningskommentar ............................................		417
11.1	Förslaget till lag om ändring i jordabalken .........................		417
11.2	Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om
	arrendenämnder och hyresnämnder....................................		453
11.3	Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen
	(1977:792) .............................................................................		458
11.4	Förslaget till lag om upphävande av lagen (2012:978)
	om uthyrning av egen bostad...............................................		468
Särskilda yttranden ..........................................................			469
Bilagor
Bilaga 1		Kommittédirektiv 2015:83...........................................	499
Bilaga 2		Kommittédirektiv 2017:10...........................................	517

16

Sammanfattning

Inledning

Denna sammanfattning behandlar de sex olika kapitlen; Ingripande mot misskött förvaltning, Hyresgästinflytande vid renovering och ombyggnation, Privatpersoners uthyrning av bostäder, Kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter, Förfarandet vid upp- sägning av lokalhyresavtal och Substitution.

Varje kapitel har sina egna förslag och konsekvenser, vilket gör att sammanfattningen kan ses som sex separata delar.

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m. (kapitel 3)

Inledning

Det har sedan länge funnits skydd i lagstiftningen emot hyresvär- dar som missköter sina hyresfastigheter. Hyreslagen och bostads- förvaltningslagen har sådana utformningar. Tidigare fanns också förvärvslagen. Den syftade till att göra en förhandsprövning av nya fastighetsägare för att hindra att sådana fick ta över en fastighet om de inte bedömdes vara i stånd att förvalta den. Förvärvslagstiftningen upphävdes år 2010 och samtidigt infördes skärpningar i bostads- förvaltningslagen.

Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I den mån problem konstateras ska utredningen även analysera vilka faktorer – avskaffandet av förvärvslagen eller andra – detta beror på. Utredningen ska vidare lämna förslag på åtgärder som behövs för att komma till rätta med de brister som konstateras.

17

Sammanfattning

SOU 2017:33

Problem avseende ingripanden mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

• Det finns fortfarande hyresgäster som upplever brister i sitt bo- ende.

• Problem med tillämpningen av lagstiftningen när det gäller åtgärds- föreläggande. Det finns rättspraxis på området, men det kvarstår ändå otydligheter.

• Försöken att skapa en fungerande trappa i lagstiftningen så att mindre förseelser får lägre sanktioner har inte resulterat i att den mindre ingripande åtgärden; förvaltningsåläggande, har använts i någon större utsträckning. Av samtliga ärenden under åren 2010–2016 rörde endast ett fastställande av förvaltningsavtal, vilket blir aktuellt efter ett förvaltningsåläggande.

• Det har visat sig vara svårt att hitta tillgängliga tvångsförvaltare.

Utredningen kan dra slutsatsen av statistik från hyresnämnderna att någon alarmerande ökning av antalet ärenden om särskild för- valtning inte har skett sedan förvärvslagen upphävdes. Varken skicket, generellt sett, på hyresfastighetsbeståndet eller kvaliteten på förvaltningen av dessa fastigheter ser ut att ha försämrats under den senaste femårsperioden. Sedan skärpningarna i bostadsförvalt- ningslagen trädde i kraft år 2010 har endast fem beslut fattats av hyresnämnden där bevislättnaden som gäller för nya fastighetsägare tillämpats. Merparten av ärenden om särskild förvaltning som utred- ningen har granskat har i stället rört brister i förvaltningen av fastig- heter som under lång tid varit i samma ägo.

Utredningens förslag

1. Det finns inte skäl att införa en ny förvärvslag.

2. Det klargörs att det inte krävs hinder eller men i nyttjanderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet.

3. Bestämmelserna om förvaltningsåläggande ersätts av möjligheter för hyresnämnden att, med utgångspunkt i omständigheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att komma till rätta med uppkomna förvaltningsbrister. Före- läggandet får förenas med vite.

18

SOU 2017:33

Sammanfattning

4. Kommunen får ansvar för att ta fram och tillhandahålla en för- teckning över förvaltare.

5. Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvaltarens arvode för tiden intill dagen för äganderättens övergång.

6. Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för uppdragets full- görande.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

De tre första förslagen siktar in sig på att dels klargöra delar i lag- stiftningen, dels skapa en tydligare gradskillnad bland sanktionerna. Det bör också i någon mån minska behovet av förvaltare. De tre senare förslagen siktar in sig på att tydliggöra regler och göra det något enklare för hyresnämnderna att få tag på tvångsförvaltare.

Utredningens bedömning är att förslagens konsekvenser är små men ger positiva förändringar.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete (kapitel 4)

Inledning

Utredningen ska undersöka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas.

Problem avseende hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

Utredningen har funnit att dagens regler om hyresgästinflytande inte är tillräckliga för att säkra tryggheten i boendet för en bred grupp av hyresgäster. Hyreshöjningarna som medges blir så stora att många behöver flytta av ekonomiska skäl. Processerna blir långa. En fastighetsägare måste numera räkna med att en process tar upp till två år från det att hyresgästerna informeras om den planerande renoveringen tills alla beslut som möjliggör byggstart är fattade. Våra förslag syftar därför till att stärka hyresgästinflytandet och besittningsskyddet vid renovering och ombyggnation.

19

Sammanfattning

SOU 2017:33

Utredningens förslag och bedömningar

Utredningen lägger fram ett antal förslag på lagändringar för att stärka hyresgästinflytande vid renovering och ombyggnation. Dessa är

1. Ett krav på innehållet i meddelandet om ombyggnation införs. Ett sådant meddelande ska enligt förslaget innehålla

• de åtgärder som hyresvärden vill genomföra,

• anledningen till att hyresvärden vill genomföra åtgärderna,

• i vilken utsträckning hyresgästen kan påverka utformningen och omfattningen av åtgärderna,

• tidsplan för genomförandet,

• olägenheter som kan uppstå för hyresgästen,

• behovet av alternativ bostad under tiden åtgärderna pågår,

• huruvida nedsättning av hyran kommer att erbjudas,

• uppgift om hyra efter åtgärderna, om denna är överenskom- men, samt

• vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna.

2. Tidpunkten för när en hyresvärd får ansöka om tillstånd hos hyresnämnden flyttas fram från två månader till tre.

3. Hyresnämnden ska i dag lämna tillstånd till ansökan om att ut- föra åtgärderna om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och att det inte är oskäligt mot hyres- gästen att den genomförs. Utredningen föreslår att inte är oskäligt byts ut till är skäligt.

Utredningen föreslår även tre punkter som särskilt ska beak- tas av hyresnämnden vid bedömningen av om det är skäligt.

Dessa punkter är

• om hyresgästen har kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i tillräcklig utsträckning,

• om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa med åtgärden, och

20

SOU 2017:33

Sammanfattning

• om ombyggnadsprocessen i övrigt genomförs i överensstäm- melse med god sed i hyresförhållanden.

Hyresnämnden föreslås också få förena ett beslut att bifalla en ansökan med villkor. Prövningen med avvägningen mellan hyres- värdens intresse och det objektiva hyresgästintresset kvarstår. Så även möjligheten att beakta skäl hänförliga till en enskild hyres- gäst i undantagsfall.

4. Hyresnämnden har en möjlighet att bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp under en skälig tid om den höjda hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet. Utredningens förslag är att reglera tiden när hyran ska betalas med lägre belopp samt att den ska bestämmas med hänsyn till hyreshöjningens storlek och få vara högst tio år.

Utredningen tar även ställning i vissa frågor, vilka dock inte leder till en ändring i lag. Dessa är:

1. Samrådsprocessen vid förbättrings- och ändringsåtgärder bör inte regleras i lag. God sed vid hyresförhållanden ska dock iakttas.

2. Det finns starka skäl för att inflytandet ska utövas av hyresgäs- terna enskilt över den egna lägenheten och gemensamt i fråga om gemensamma utrymmen. Inflytandet ska inte utövas av en hyresgästorganisation.

3. Förslagen om ett stärkt inflytande för hyresgäster vid förbätt- rings- och ändringsarbeten är en proportionerlig begränsning av fastighetsägares möjlighet att bestämma över sin egendom och även i övrigt en lämplig avvägning mellan motstående intressen. Någon konflikt med grundläggande rättigheter finns inte.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Sammantaget innebär dessa förändringar få stora konsekvenser för hyresgäster och fastighetsägare. Särskilt punkt 3 bland lagförslagen kommer att innebära en stor förändring för hyresgäster som vid de större hyreshöjningarna bör få möjligheter till mer inflytande över sitt boende genom samrådsförfarande och alternativa upprustnings- nivåer. Detta kan riskera att vissa fastighetsägare ändrar sin strategi

21

Sammanfattning

SOU 2017:33

för renovering och ombyggnation genom att i större utsträckning renovera enskilda lägenheter och eller att de till och med senare- lägger renoveringar. I början kan det också finnas risker med fler konflikter i hyresnämnderna innan ny rättspraxis har etablerats. Vår samlade bedömning är dock att fördelarna överväger genom att hyresgästerna i större utsträckning får vara delaktiga i processen, särskilt eftersom vi bedömer att ett nytt jämviktsläge kommer att infinna sig om några år.

Privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m. (kapitel 5)

Inledning

Utredningen ska utreda frågor om privatpersoners uthyrning av bostäder och bedöma hur en lämplig avvägning mellan parternas intressen bör göras när privatpersoner hyr ut bostäder. I det ingår att överväga om hyresgästernas ställning bör stärkas.

Boverket fick under år 2015 i uppdrag att göra en uppföljning av lagen om uthyrning av egen bostad. Boverket har även bedömt beho- vet av att reglera frågan om deposition för att skapa en tryggare ställning för hyresgästen vid uthyrning av privatpersoner. Utred- ningen har även övervägt dessa frågor. Lagen om uthyrning av egen bostad (även kallad privatuthyrningslagen) innehåller få regler i jämförelse med hyreslagen. Utgångspunkten är att hyreslagens reg- ler gäller när inte privatuthyrningslagen innehåller avvikande bestäm- melser.

Husägare har full frihet att själva bestämma om de vill hyra ut sina hus. Detsamma gäller ägare till ägarlägenheter, dvs. lägenheter inom ägarlägenhetsfastigheter. För bostadsrättshavare behövs till- stånd från bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden.

Problem avseende privatpersoners uthyrning av bostäder, m.m.

Det finns dubbla regelverk på området vilket ibland gör det svårt för de inblandade att se vilket regelverk som är tillämpligt på vissa hyresavtal, privatuthyrningslagen eller hyreslagen.

Hyressättningsmodellen i privatuthyrningslagstiftningen beräk- nas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Men på en svag marknad kan sådan hyressättning bli mycket låg.

22

SOU 2017:33

Sammanfattning

Det finns inte tillräckligt skydd för hyresgäster vid situationer då hyresvärden vid tecknande av hyresavtal ställer krav på säkerhet för fullgörandet av hyresavtalets förpliktelser. Kravet kan beroende på omständigheterna i det enskilda fallet vara mer eller mindre långtgående. Ibland är det begränsat till att avse endast hyresbetal- ningarna. I andra fall kan det gälla alla förpliktelser som följer av hyresavtalet.

Utredningens förslag

1. Lagen om uthyrning av egen bostad upphävs. Särbestämmelsen om hyressättning behålls oförändrad men förs in i hyreslagen.

2. Fysiska personer ges möjlighet att hyra ut upp till två ägda bostäder samtidigt till en kostnadsbaserad hyra.

3. Hyresgästen ges möjlighet vid all privatuthyrning begära åter- betalning av hyra för den del som överstigit ett av hyresnämnden fastställt belopp. Återbetalning får avse högst ett år före dagen för ansökan hos hyresnämnden.

4. Utredningen bedömer att frågan om deposition behöver utredas ytterligare.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Utredningens förslag bedöms vara positiva både mot hyresgäster och mot hyresvärdar som hyr ut privata bostäder i andra hand. Det blir en samlad lagstiftning att förhålla sig till. Reglerna blir margi- nellt mer generösa för privathyresvärden i det att de får en möjlig- het att välja hyressättningsmodell samt kunna hyra ytterligare en lägenhet med den generösare hyressättningen. Dessutom förlängs hyresgästens uppsägningstid till tre månader. Men reglerna blir också tryggare för hyresgästen då det blir möjligt att vända sig till hyresnämnden om hyran varit för hög och kunna få ersättning för ett års retroaktiv hyra. Även besittningsskyddet påverkas och in- faller efter en uthyrningstid som är längre än två år. Det är dock fritt för parterna att avtala bort ett besittningsskydd.

23

Sammanfattning

SOU 2017:33

Kriminella grupperingars användning av lägenheter (kapitel 6)

Inledning

Utredningen ska belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som används av dessa. Utredningen ska undersöka hur vanligt problemet med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter är.

Problem avseende kriminella grupperingars användning av lägenheter

Möjligheten att avbryta kriminella grupperingars tillgång till en lägenhet eller lokal är en faktor som i vissa fall kan försvåra en skadlig verksamhet. Att bo granne med företrädare för en kriminell gruppering kan vara förenat med fara och obehag för fastighets- ägare och grannar. Det är inte bara hyresgästernas egen brottslighet som kan få negativa effekter. Även vissa former av samarbete med personer som ägnar sig åt allvarlig brottslighet kan ibland leda till samma resultat. Så kan vara fallet om det t.ex. leder till en ökad hotbild mot huset och därmed också mot dem som bor där. Det kan också vara ett allvarligt problem för det lokala samhället när en kriminell gruppering etablerar sig i det.

Utredningens bedömningar

1. Utredningen bedömer att de beskrivna problemen i huvudsak inte är hyresrättsliga. Utredningen föreslår därför ingen föränd- ring av hyreslagstiftningen.

2. Utredningen har identifierat följande områden som behöver ut- vecklas i särskild ordning.

• Polismyndigheten bör få ett uppdrag att ge stöd och utarbeta förstärkande åtgärder vid hot och annan otillåten påverkan i förhållande till fastighetsbolag.

24

SOU 2017:33

Sammanfattning

• Brå bör få ett uppdrag att se hur samarbetsprojekt i kommu- nerna kan ge stöd till fastighetsvärdar vid uppsägning av hyresavtal.

• Brå bör även få ett utökat uppdrag att ge stöd åt samarbets- projekt i bostadsområden.

Kommentarer och konsekvenser av bedömningarna

Den organiserade kriminella verksamheten är komplex till sin natur men mer behöver göras på lokal nivå och i bostadsområden. Det kan vara juridisk expertis eller nätverk som ger tillgång till de be- slutsmöjligheter som olika myndigheter har. Fastighetsägare behö- ver vidare stöd i situationer där de utsätts för otillåten påverkan, men också med rutiner för att hantera kriminella element. Det är viktigt att inte underskatta behovet av samordnade insatser på lokal nivå. Utredningen har inte lagt fram förslag om mer pengar till dessa projekt.

Förfarandet vid uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende (kapitel 7)

Inledning

Utredningen ska utreda om förfarandet vid uppsägning av lokal- hyresavtal kan göras mer effektivt. I det ligger att undersöka om reglernas utformning leder till kostnader för parter och hyresnämn- der som inte ger någon motsvarande nytta.

En lokalhyresgäst har som huvudregel ett indirekt besittnings- skydd. Lokalhyresgästen har inte som bostadshyresgästen någon principiell rätt till förlängning av hyresavtalet efter en uppsägning (direkt besittningsskydd) utan är i stället hänvisad till att begära ersättning vid domstol om uppsägningen är obefogad eller uppställda villkor oskäliga. Lokalhyresgästen har inte heller någon rätt att genomdriva en förändring av hyresvillkoren under löpande hyres- tid. I stället är denne hänvisad till att säga upp hyresavtalet till hyres- tidens utgång och begära förlängning på ändrade villkor.

När tvist uppstår i ett lokalhyresförhållande ska tvisten i vissa fall handläggas av hyresnämnd och i vissa fall av allmän domstol.

25

Sammanfattning

SOU 2017:33

Problem avseende uppsägning av lokalhyresavtal och avtal om anläggningsarrende

• Det ”obligatoriska” medlingsförfarandet har lett till att antalet ansökningar om lokalmedling blivit mycket stort. Av de över 4 000 ärenden som kommer in till hyresnämnderna varje år leder bara 10–15 procent till medlingsinsatser. I stället kommer part- erna överens utan hyresnämndens hjälp.

• Utredningen har uppmärksammat att omsättningsbaserade avtal användas alltmer på den svenska fastighetsmarknaden. Och att det inte synliggörs i statistik.

• Någon ovillkorlig rätt för parterna att få ett marknadshyresytt- rande finns inte. Har hyresgästen ansökt om medling och seder- mera återkallat sin ansökan, har hyresnämnden att avskriva ärendet. Någon möjlighet för hyresvärden att få till stånd ett yttrande om marknadshyran finns då inte (RBD 16:94). Att nämnden inte kan avge något yttrande när medlingsärendet av- skrivits gäller även då frågan gäller om en anvisad lokal är god- tagbar eller inte.

Utredningens förslag

Syftet med nuvarande system kan beskrivas som ett medel att för- må parterna till förhandlingar om förlängning när en uppsägning har skett och hyresgästen vill stanna kvar i lokalen.

Utredningen ställer sig bakom detta syfte varför medlingsförfa- randet vid hyresnämnden bör finnas kvar. Regelverket är dock kom- plicerat och förfarandet vid uppsägning kan göras mer effektivt.

1. Medlingsförfarandet står kvar men en ansökan får göras tidigast fyra månader före hyrestidens utgång för att ersättningsrätt ska föreligga. Båda parter ska kunna ansöka om medling.

2. Hyresvärden ska i en uppsägning informera hyresgästen om möj- ligheterna till ersättning och medling, annars saknar uppsägningen verkan.

3. Om hyresgästen säger upp hyresavtalet för villkorsändring och ansöker om medling, men därefter återkallar sin medlingsansö- kan, ska återkallelsen inte längre få till följd att uppsägningen saknar verkan. För att få denna effekt måste hyresgästen uttryck-

26

SOU 2017:33

Sammanfattning

ligen återta sin uppsägning. Har hyresgästen sagt upp sig för av- flyttning, ska uppsägningen enligt allmänna avtalsrättsliga prin- ciper däremot inte kunna återtas.

4. En hyresgäst som vill flytta efter uppsägningen ska kunna under- rätta hyresvärden om detta, innan en ansökan till hyresnämnden kan göras, och därigenom behålla rätten till ersättning.

5. Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat vill- kor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som har angetts i uppsägningen.

6. Begärs ett yttrande om marknadshyra eller anvisad lokal får hyres- nämnden flytta fram upphörandetidpunkten med högst med tre månader från den avtalade hyrestidens utgång. Ett beslut om framflyttning av upphörandetidpunkten bör inte få överklagas.

7. Det klargörs att hyresnämnden är skyldig att yttra sig om mark- nadshyran när detta är möjligt.

8. Om en part vid medlingen har begärt en omsättningshyra, ska hyresnämnden, om detta begärs av någon av parterna, yttra sig om marknadshyran som ett fast belopp. Begär parten efter nämn- dens yttrande alltjämt omsättningshyra, ska partens slutliga stånd- punkt anmälas till nämnden för dokumentation.

9. En lokalhyresgäst som före hyrestidens utgång har begärt upp- skov med avflyttningen ska få använda lokalen efter hyrestidens utgång till dess frågan om uppskov slutligen har avgjorts. Under denna tid ska hyresvillkoren vara oförändrade om hyresnämn- den inte bestämmer annat.

10.Förslagen innebär bl.a. att lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder ändras i olika avseenden.

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Utredningen har i dessa förslag haft tät kontakt med parterna och bedömer att samtliga förslag kommer att ge en mer effektiv hanter- ing av medling och annat förfarande vid tvister om lokalhyresavtal. Hyresnämnderna bör genom dessa förslag få en minskad belastning av ärenden som inte har föranlett åtgärder.

27

Sammanfattning

SOU 2017:33

Substitution (kapitel 8)

Inledning

En hyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden utan skälig anledning vägrar samtycke till en begäran om överlåtelse eller inte besvarar den inom tre veckor, har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. För en sådan uppsägning gäller enligt att hyresgästen kan säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid, dock med iakttagande av den lagstadgade uppsägningstiden.

Utredningen ska se över hyresgästens möjlighet att säga upp hyres- avtalet om hyresvärden inte samtycker till en begäran om överlåt- else. Om utredningen föreslår begränsningar i rätten att säga upp hyresavtalet, ska andra ändringar övervägas så att hyresgäster har tillräcklig flexibilitet och avvägningen mellan hyresvärdens och hyres- gästens intressen är lämplig.

Problem avseende substitution

Bestämmelsen har används av hyresgäster som ville komma ur oför- delaktiga hyresavtal. Det har förekommit att hyresgästen skickat sin begäran om överlåtelse under en semesterperiod. Därigenom har risken ökat för att hyresvärden av förbiseende skulle underlåta att svara i rätt tid. Bestämmelsen har därför ibland kommit att kallas ”semesterparagrafen”.

Utredningens förslag

1. Semesterparagrafen dvs. uppsägningsrätten i 32 § andra stycket hyreslagen upphävs.

2. Rätten till substitution för hyresgäster som bedriver förvärvs- verksamhet i lägenheten kvarstår enligt vad som gäller enligt nu- varande 36 § hyreslagen.

28

SOU 2017:33

Sammanfattning

Kommentarer och konsekvenser av förslagen

Paragrafen, som länge varit kritiserad eftersom den bl.a. har kunnat missbrukas, tas bort. Undersökningar som har gjorts pekar också mot att uppsägningar som har gjorts med stöd av bestämmelsen har kostat de drabbade hyresvärdarna stora belopp i uteblivna hyres- betalningar. Det är inte rimligt att den ena parten i ett hyresför- hållande ska kunna rubba balansen mellan parterna på det sätt som 32 § andra stycket hyreslagen ger utrymme för i dag.

29

1 Författningsförslag

1.1 Förslag till

lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att nuvarande 12 kap. 55 d och 55 e §§ ska betecknas 12 kap. 55 e och 55 f §§,

dels att 11 kap. 5 a, 6, 6 a och 6 b §§, 12 kap. 1, 16, 18 e, 18 f, 32, 36, 42, 44, 45, 47, 53, 55, 57 a, 58, 58 a, 59, 66, 67, 70 och 73 §§ samt den nya 12 kap. 55 f § ska ha följande lydelse,

dels att rubriken före 12 kap. 45 § ska ha följande lydelse,

dels att det i lagen ska föras in en ny paragraf, 12 kap. 55 d §§ av följande lydelse,

dels att rubriken närmast före nuvarande 12 kap. 55 d § ska sättas närmast före den nya 55 e § och att rubriken närmast före den nu- varande 12 kap. 55 e § ska sättas före den nya 55 f §§.

Nuvarande lydelse		Föreslagen lydelse
	11 kap.
	5 a §1
Vid tillämpningen av 5 § är		Vid tillämpningen av 5 § är
arrendeavgift	som jordägaren	arrendeavgift		som jordägaren
kräver för förlängning inte att		kräver för förlängning inte att
anse som skälig, om den över-		anse som skälig, om den över-
stiger den arrendeavgift som		stiger	den	arrendeavgift	som
arrendestället	vid arrendetidens	arrendestället vid arrendetidens
utgång kan antas betinga på		utgång kan antas betinga på
öppna marknaden. Därvid skall		öppna	marknaden. Därvid		ska

1 Senaste lydelse 1984:678.

31

dock bortses från anbud eller dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jäm- prisläget i orten för närmast jäm- förliga arrendeställen. Endast om förliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hän- särskilda skäl föreligger får hän- syn tas till en sådan ökning av syn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendeställets värde som en arrendator har åstadkommit. arrendator har åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrende- 5 § får ett yttrande som arrende- nämnden avgett rörande arrende- nämnden avgett rörande arrende- avgiften frångås endast om det avgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrende- den arrendeavgift som arrende- stället kan antas betinga på öppna stället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden eller lägre än arrendenämnden har angett. har angett. Vad som nu har sagts

gäller inte om jordägaren har krävt att arrendeavgiften ska stå i visst förhållande till arrendatorns rörelseintäkter.

Har i fall som avses i andra Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan arrende av arrendestället utan att han under medlingen lämnat att han eller hon under med- uppgift om detta, får anbudet lingen lämnat uppgift om detta, eller avtalet beaktas vid pröv- får anbudet eller avtalet beaktas ningen endast om det föreligger vid prövningen endast om det synnerliga skäl. föreligger synnerliga skäl.

Bestämmelser om medling vid arrendenämnden och yttrande om arrendeavgift finns i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

32

Författningsförslag

SOU 2017:33

SOU 2017:33 Författningsförslag

6 §2

Vill jordägaren säga upp av-

Vill jordägaren säga upp av-

talet, skall han i uppsägningen

talet, ska han eller hon i upp-

underrätta

arrendatorn

om

de

sägningen underrätta arrendatorn

villkor han uppställer för att för-

om de villkor han eller hon upp-

länga

arrendeförhållandet eller

ställer för att förlänga arrende-

om orsaken till att han vägrar

förhållandet eller

om

orsaken

medge

förlängning.

Uppsäg-

till att han eller hon vägrar med-

ningen skall dessutom innehålla

ge

förlängning.

Uppsägningen

underrättelse

att

arrendatorn,

ska dessutom innehålla under-

om han icke går med på att

rättelse att arrendatorn, om han

lämna arrendestället utan att få

eller hon icke går med på att

ersättning

enligt

5 §,

har

att

lämna arrendestället utan att få

inom två månader från uppsäg-

ersättning enligt 5 §, har att tidi-

ningen

hänskjuta

tvisten

till

gast fyra månader före arrende-

arrendenämnden för medling.

tidens utgång hänskjuta

tvisten

till arrendenämnden för medling.

Underlåter

jordägaren

att

Underlåter

jordägaren

att

fullgöra vad som åligger honom

fullgöra vad som åligger honom

enligt första stycket, är uppsäg-

eller henne enligt första stycket,

ningen utan verkan.

är uppsägningen utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad

Har jordägaren fullgjort vad

som åligger honom enligt första

som åligger honom eller henne

stycket och vill arrendatorn icke

enligt första stycket och vill

lämna arrendestället utan att få

arrendatorn icke lämna arrende-

ersättning enligt 5 §, har arren-

stället utan att få ersättning

datorn att hänskjuta tvisten till

enligt 5 §,

har

arrendatorn

att

arrendenämnden inom den i första

hänskjuta tvisten till arrende-

stycket angivna tiden. Iakttages ej

nämnden

enligt

första

stycket.

denna, förfaller rätten till ersätt-

Iakttas inte denna, förfaller rätten

ning. Vad som har sagts nu gäller

till ersättning. Vad som har sagts

ej, om inom samma tid hän-

nu gäller inte, om inom samma

skjutande sker enligt 6 a § första

tid

hänskjutande

sker

enligt

stycket.

6 a § första stycket eller av jord-

ägaren. Rätten till ersättning för-

faller inte om arrendatorn, senast

vid den tidpunkt då tvisten kan

2 Senaste lydelse 1984:678.

33

Har arrendatorn uppsagt av- talet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på änd- rade villkor, ska han eller hon inom två månader från uppsäg- ningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han eller hon önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrende- nämnden inom den i första stycket angivna tiden eller åter- tar han eller hon före arrende- tidens utgång sin uppsägning, är uppsägningen utan verkan. Har han eller hon inte angett de ändringar han eller hon önskar i de avtalade villkoren, ska nämn-

Författningsförslag

SOU 2017:33

Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånli- gare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förläng- ning inte till stånd, har arrenda- torn alltid rätt till ersättning enligt 5 §.

hänskjutas till arrendenämnden, har underrättat jordägaren om att denne kommer att flytta med an- ledning av uppsägningen.

Innan arrendetiden har gått ut får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånli- gare för arrendatorn än vad han eller hon har angett i uppsäg- ningen. Gör han eller hon det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §.

6 a §3

Har arrendatorn uppsagt av- talet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på änd- rade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hän- skjuta tvisten till arrendenämn- den för medling och därvid ange den ändring han önskar i de av- talade villkoren.

Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrende- nämnden inom den i första stycket angivna tiden eller åter- kallar han före arrendetidens ut- gång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom

3 Senaste lydelse 1984:678.

34

Ska arrendeförhållandet upp- höra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, ska arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från av- talets upphörande till avflytt- ningen.

35

SOU 2017:33

Författningsförslag

att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggan- det, skall ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttager jordäga- ren ej föreläggandet och är avta- let ej uppsagt enligt 5 § första stycket, skall avtalet anses för- längt på de av arrendatorn öns- kade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrende.

den förelägga honom eller henne att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes inte förelägg- andet, ska ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, ska arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han eller hon upp- ställer för att förlänga arrende- förhållandet eller orsaken till att han eller hon vägrar medge för- längning. Iakttager jordägaren inte föreläggandet och är avtalet inte uppsagt enligt 5 § första stycket, ska avtalet anses för- längt på de av arrendatorn öns- kade villkoren. Erinran härom ska intagas i föreläggandet. För- längningen anses som avtal om fortsatt arrende.

6 b §4

Skall arrendeförhållandet upp- höra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, skall arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från av- talets upphörande till avflytt- ningen.

4 Senaste lydelse 1984:678.

Författningsförslag

SOU 2017:33

Är frågan om uppskov inte av- gjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att använda arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord om arrenderätten inte har förverkats. Arrende- villkoren ska vara oförändrade under denna tid om arrende- nämnden inte bestämmer annat.

12 kap.

1 §5

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägen- heten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsända- mål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal av- ses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast så- dana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyres- gästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyres- rätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att för- behållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fast-

5 Senaste lydelse 2012:979.

36

SOU 2017:33

Författningsförslag

ställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd.

I lagen (2012:978) om uthyr- ning av egen bostad finns sär- skilda bestämmelser om upplåt- else av bostadslägenhet i vissa fall.

			16 §6
Bestämmelserna i		10–12 §§		Bestämmelserna i		10–12 §§
gäller också, om				gäller också, om
1. lägenheten	skadas		under	1. lägenheten	skadas		under
hyrestiden utan att hyresgästen				hyrestiden utan att hyresgästen
är ansvarig för skadan,				är ansvarig för skadan,
				2. hinder eller men på annat
				sätt uppstår i	nyttjanderätten
				utan hyresgästens vållande,
2. hyresvärden brister			i sin	3. hyresvärden brister			i sin
underhållsskyldighet enligt 15 §				underhållsskyldighet enligt 15 §
andra stycket,				andra stycket, eller
3. hinder eller men på annat
sätt uppstår i	nyttjanderätten
utan hyresgästens vållande, eller
4. myndighet	under		hyres-	4. myndighet	under		hyres-
tiden meddelar beslut som avses				tiden meddelar beslut som avses
i 10 § andra stycket		eller 12 §		i 10 § andra stycket		eller 12 §
utan att hyresgästen givit anled-				utan att hyresgästen gett anled-
ning till det, dock ej förrän be-				ning till det, dock inte förrän
slutet länder till efterrättelse.				beslutet får verkställas på samma
				sätt som en dom som har vunnit
				laga kraft.
Avser hyresavtalet en bostads-				Avser hyresavtalet en bostads-
lägenhet, får hyresnämnden i fall				lägenhet, får hyresnämnden i fall
som avses i första stycket 1–3				som avses i första stycket 1–3
eller om hyresvärden inte full-				eller om hyresvärden inte full-
gör sin underhållsskyldighet en-				gör sin underhållsskyldighet en-

6 Senaste lydelse 2000:226.

37

Författningsförslag SOU 2017:33

ligt 15 § tredje stycket på ansö-	ligt 15 § tredje stycket på ansö-
kan av hyresgästen ålägga hyres-	kan av hyresgästen ålägga hyres-
värden att avhjälpa bristen	värden att avhjälpa bristen
(åtgärdsföreläggande). I före-	(åtgärdsföreläggande). I före-
läggandet, som får förenas med	läggandet, som får förenas med
vite, skall bestämmas viss tid	vite, ska bestämmas viss tid
inom vilken den eller de åtgär-	inom vilken den eller de åtgär-
der som avses med förelägg-	der som avses med förelägg-
andet skall ha vidtagits. Före-	andet ska ha vidtagits. Före-
ligger särskilda skäl, får tiden	ligger särskilda skäl, får tiden
förlängas, om ansökan om det	förlängas, om ansökan om det
görs före utgången av den löp-	görs före utgången av den löp-
ande tidsfristen.	ande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla ned- sättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans del- tagande i rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

	18 e §7
Om	hyresvärden vill utföra	Om	hyresvärden vill utföra
sådana	åtgärder som avses i	sådana	åtgärder som avses i
18 d §, skall han skriftligen med-		18 d §, ska han eller hon skrift-
dela de berörda bostadshyres-		ligen meddela de berörda bostads-
gästerna detta.		hyresgästerna detta.

7 Senaste lydelse 2002:29.

38

SOU 2017:33 Författningsförslag

	Det skriftliga meddelandet ska
	innehålla uppgift om
	1. de åtgärder som	hyresvär-
	den vill genomföra,
	2. anledningen till	att	hyres-
	värden vill genomföra åtgärderna,
	3. i vilken utsträckning hyres-
	gästen kan påverka utformningen
	och omfattningen av åtgärderna,
	4. tidsplan för genomförandet,
	5. olägenheter som kan uppstå
	för hyresgästen,
	6. behovet av alternativ bostad
	under tiden åtgärderna pågår,
	7. huruvida nedsättning av
	hyran kommer att erbjudas,
	8. uppgift om hyra efter åtgär-
	derna, om denna är överenskom-
	men, samt
	9. vad som gäller om hyres-
	gästen inte godkänner åtgärderna.
Om en berörd bostadshyres-	Om en berörd bostadshyres-
gäst inte godkänner åtgärden, får	gäst inte godkänner en åtgärd,
hyresvärden ansöka hos hyres-	får hyresvärden ansöka hos hyres-
nämnden om tillstånd att utföra	nämnden om tillstånd att utföra
åtgärden. Ansökan får göras	åtgärden. Ansökan	får	göras
tidigast två månader efter det att	tidigast tre månader efter det att
meddelandet lämnats till hyres-	meddelandet lämnats till hyres-
gästen.	gästen.

Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts.

18 f §8

En ansökan enligt 18 e §	En ansökan enligt 18 e §
andra stycket skall bifallas, om	tredje stycket ska bifallas, om
hyresvärden har ett beaktansvärt	hyresvärden har ett beaktansvärt
intresse av att åtgärden genom-	intresse av att åtgärden genom-
8 Senaste lydelse 2002:29.

39

Författningsförslag

SOU 2017:33

förs och det inte är oskäligt mot	förs och det är skäligt mot
hyresgästen att den genomförs.	hyresgästen att den genomförs.
Vid prövningen av om det är	Vid prövningen av om det är
oskäligt mot hyresgästen att åtgär-	skäligt att	åtgärden genomförs
den genomförs skall hyresvär-	ska hyresvärdens intresse av att
dens intresse av att åtgärden	genomföra åtgärden vägas mot de
genomförs vägas mot de skilda	skilda intressen som hyresgäster
intressen som hyresgäster i all-	i allmänhet kan antas ha av att
mänhet kan antas ha av att	åtgärden inte vidtas. Hyres-
åtgärden inte vidtas. Om det	nämnden ska då särskilt beakta
finns särskilda skäl, får även om-	1. om hyresgästen har kunnat
ständigheter som hänför sig endast	påverka åtgärdens utformning och
till den enskilde hyresgästen be-	omfattning i tillräcklig utsträck-
aktas.	ning,
	2. om åtgärden är rimlig mot
	bakgrund	av den	hyreshöjning
	som kan antas följa med åtgär-
	den, och
	3. om ombyggnadsprocessen i
	övrigt genomförs i överensstäm-
	melse med god sed i hyresförhåll-
	anden.
	Om det finns särskilda skäl,
	får även omständigheter som hän-
	för sig endast till den enskilda
	hyresgästen beaktas i skälighets-
	bedömningen.
	Hyresnämnden får förena ett
	beslut om tillstånd med villkor.
32 §9
Hyresgästen får inte överlåta	Hyresgästen får inte överlåta
hyresrätten utan hyresvärdens	hyresrätten utan		hyresvärdens
samtycke, om ej annat följer av	samtycke, om inte annat följer
34–37 §§.	av 34–37 §§.

9 Senaste lydelse 1993:407.

40

Den som hyr en lokal får

överlåta hyresrätten till lokalen om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om

1. lokalen hyrs för att använ- das för förvärvsverksamhet och hyresrätten ska överlåtas till den som ska överta verksamheten samt hyresvärden inte har någon befo- gad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts, eller

2. lokalen hyrs för att använ- das för annat ändamål, om hyres- gästen har beaktansvärda skäl för överlåtelsen och hyresvärden inte har någon befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten över- låts.

Har hyresgästen innehaft lägen- heten mindre än tre år, får till- stånd enligt första stycket lämnas endast om det finns synnerliga skäl.

Ett tillstånd kan förenas med villkor.

41

Författningsförslag

SOU 2017:33

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvär- den ej besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet.

36 §

Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del an- vända den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvs- verksamhet, får överlåta hyres- rätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anled- ning att motsätta sig att hyres- rätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl före- ligger. Tillståndet kan förenas med villkor.

Författningsförslag SOU 2017:33

42 §10

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga

upp avtalet att upphöra i förtid,
1. om hyresgästen, när	det	1. om hyresgästen, när	det
gäller en bostadslägenhet, dröjer		gäller en bostadslägenhet, dröjer
med att betala hyran mer än en		med att betala hyran mer än en
vecka efter förfallodagen	och	vecka efter förfallodagen	och
annat inte följer av 55 d § femte–		annat inte följer av 55 e § femte–
sjunde styckena,		sjunde styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd över- låter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyres- gästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte under- rätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastig- heten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upp- låtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid an- vändning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter till- sägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyres- gästen inte kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten full- görs, eller

9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller

10 Senaste lydelse 2014:335.

42

SOU 2017:33

Författningsförslag

där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller an- vänds för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättas enligt 25 § andra stycket.

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som nu har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsido- sätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en när- stående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd.

44 §11

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrel- sen enligt 21 §

11 Senaste lydelse 2006:928.

43

Författningsförslag

SOU 2017:33

1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt med- delande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om av- hysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det	En hyresgäst får inte, när det
är fråga om en bostadslägenhet,	är fråga om en bostadslägenhet,
skiljas från lägenheten, om dröjs-	skiljas från lägenheten, om dröjs-
målet endast har avsett sådan	målet endast har avsett sådan
höjning av hyran som blivit gäll-	höjning av hyran som blivit gäll-
ande enligt 54 a § och hyran kan	ande enligt 54 a § och hyran kan
prövas med tillämpning av 55 d §	prövas med tillämpning av 55 e §
tredje stycket. Vad som sagts nu	tredje stycket. Vad som sagts nu
skall gälla till dess att en månad	ska gälla till dess att en månad
förflutit från det att hyresnämn-	förflutit från det att hyresnämn-
dens eller Svea hovrätts beslut	dens eller Svea hovrätts beslut
har vunnit laga kraft.	har vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostads- lägenhet, skiljas från lägenheten om

1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betal- ningsansvaret för hyran, eller

2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första in- stans.

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyl- dig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

44

SOU 2017:33

Författningsförslag

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fast- ställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

Förlängning av hyresavtal för	Hyresgästens rätt till
bostadslägenheter	förlängning av hyresavtalet
	(besittningsskydd)

45 §12

Bestämmelserna i 46–52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägen- heter, om inte

1. hyresavtalet avser upplåt-	1. hyresavtalet vid		tiden för
else av en lägenhet i andra hand	upplåtelsen inte ingick i en affärs-
till annan för självständigt bruk-	mässigt bedriven uthyrningsverk-
ande och hyresförhållandet upp-	samhet, hyresförhållandet upp-
hör innan det har varat längre än	hör innan det har varat längre än
två år i följd,	två år och upplåtelsen avser
	a) ett rum eller en lägenhet i
	andra hand till annan för själv-
	ständigt brukande eller
	b) ett rum eller en lägenhet i
	ett en- eller tvåfamiljshus eller
2. hyresavtalet i annat fall än	inom en ägarlägenhetsfastighet.
	2. hyresavtalet i annat fall än
som sägs i 1 avser ett möblerat	som sägs i 1 avser ett rum eller
rum eller en lägenhet för fritids-	en	lägenhet för fritidsändamål
ändamål och hyresförhållandet	och	hyresförhållandet	upphör
upphör innan det har varat	innan det har varat längre än nio
längre än nio månader i följd,	månader i följd,
3. lägenheten utgör en del av	3. hyresavtalet avser		ett rum
upplåtarens egen bostad,	eller en lägenhet som utgör en del
	av upplåtarens egen bostad,

4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §, eller

5. annat följer av en sådan överenskommelse som avses i 45 a §.

12 Senaste lydelse 2008:1074.

45

Författningsförslag

SOU 2017:33

Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand.

47 §13

Har lägenheten hyrts av flera	Har lägenheten hyrts av flera
gemensamt och har de på grund	gemensamt och har de på grund
av att en av dem sagt upp hyres-	av att en av dem sagt upp hyres-
avtalet eller till följd av annan	avtalet eller till följd av annan
omständighet, som hänför sig	omständighet, som hänför sig till
till endast en av dem, ej gemen-	endast en av dem, inte gemen-
samt rätt till förlängning av hyres-	samt rätt till förlängning av hyres-
avtalet, är en medhyresgäst be-	avtalet, är en medhyresgäst be-
rättigad att få hyresavtalet för-	rättigad att få hyresavtalet för-
längt för egen del, om hyres-	längt för egen del, om hyres-
värden skäligen kan nöja sig	värden skäligen kan nöja sig med
med honom som hyresgäst. Vad	honom eller henne som hyres-
som sagts nu gäller ej när hyres-	gäst. Vad som sagts nu gäller inte
rätten är förverkad utan att	när hyresrätten är förverkad utan
hyresvärden har sagt upp avtalet	att hyresvärden har sagt upp
att upphöra i förtid. Är med-	avtalet att upphöra i förtid. Är
hyresgästen make eller sambo	medhyresgästen make eller sambo
till den som sagt upp avtalet	till den som sagt upp avtalet
eller eljest föranlett att hyres-	eller på annat sätt föranlett att
gästerna ej gemensamt har rätt	hyresgästerna inte gemensamt
till förlängning av avtalet, har	har rätt till förlängning av av-
maken eller sambon en sådan	talet, har maken eller sambon en
rätt till förlängning även när	sådan rätt till förlängning även
hyresrätten är förverkad på annan	när hyresrätten är förverkad på
grund än dröjsmål med betal-	annan grund än dröjsmål med
ning av hyran. Detta gäller också	betalning av hyran. Detta gäller
när hyresvärden har sagt upp	också när hyresvärden har sagt
hyresavtalet att upphöra i förtid	upp hyresavtalet att upphöra i
på grund av förverkandet.	förtid på grund av förverkandet.
Om en hyresgäst, som är gift	Om en hyresgäst, som är gift
eller samboende och vars make	eller samboende och vars make
eller sambo ej har del i hyres-	eller sambo inte har del i hyres-
13 Senaste lydelse 2006:928.

46

SOU 2017:33

Författningsförslag

rätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av av- talet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyres- rätten och få hyresavtalet för- längt för egen del, såvida hyres- värden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyres- gäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sam- bon. Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 d § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat har avtalats med hyres- värden.

rätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av av- talet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyres- rätten och få hyresavtalet för- längt för egen del, såvida hyres- värden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyres- gäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, tillkommer samma rätt hans eller hennes efterlevande make eller sambo, om dödsboet saknar rätt till förlängning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sam- bon. Bestämmelserna i 49–52 §§, 55 § samt 55 e § femte–sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om inte annat har avtalats med hyres- värden.

47

Författningsförslag SOU 2017:33

53 §14

Bestämmelserna i 54–55 d §§	Bestämmelserna i 54–55 e §§
gäller vid upplåtelser av bostads-	gäller vid upplåtelser av bostads-
lägenheter, om inte	lägenheter, om inte

1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids- ändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 d §§ en- dast om det följer av nämnda lag.

Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55–55 e §§ en- dast om det följer av nämnda lag.

55 §15

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.

Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägen- het som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a–55 c §§ iakttas.

Om den hyra som är att anse	Om den hyra som är att anse
som skälig vid en prövning en-	som skälig vid en prövning en-
ligt första stycket är väsentligt	ligt första stycket är väsentligt
högre än den tidigare hyran i	högre än den tidigare hyran i
hyresförhållandet, ska hyresnämn-	hyresförhållandet, ska hyresnämn-
den, om hyresgästen begär det	den, om hyresgästen begär det
och inte särskilda skäl talar emot	och inte särskilda skäl talar emot

14 Senaste lydelse 2006:408.

15 Senaste lydelse 2010:811.

48

SOU 2017:33 Författningsförslag

det, bestämma att hyra ska be-	det, bestämma att hyra ska be-
talas med lägre belopp under en	talas med lägre belopp under en
skälig tid. Detta gäller inte om	skälig tid. Tiden ska bestämmas
hyran bestäms enligt 55 c §.	med hänsyn till hyreshöjningens
	storlek och får högst vara tio år.
	Vad som sägs i första stycket
	ska inte tillämpas om hyran be-
	stäms enligt 55 c §.

Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlings- lagen, har hyresgästen trots första, andra och fjärde styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständig- heterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller sjunde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

55 d §

Denna paragraf gäller när en fysisk person helt eller delvis upp- låter

1. lägenhet, i ett en- eller två- familjshus, som ägs av uthyraren,

2. lägenhet, i en ägarlägenhets- fastighet, som ägs av uthyraren, eller

3. lägenhet som uthyraren inne- har med bostadsrätt.

Paragrafen gäller dock inte om hyresvärden anses som hyresvärd enligt 1 § andra stycket hyresför- handlingslagen (1978:304). Para-

49

Författningsförslag SOU 2017:33

	grafen gäller inte heller uthyrning
	för fritidsändamål.
	Om hyresvärden och hyres-
	gästen vid upplåtelser enligt första
	stycket tvistar om hyrans storlek,
	ska hyran, om inte en högre hyra
	följer av 55 §, fastställas till ett
	belopp som inte är påtagligt högre
	än kapitalkostnaden och drifts-
	kostnaderna för bostaden. Kapital-
	kostnaden beräknas som en skälig
	avkastningsränta på	bostadens
	marknadsvärde.
55 f §16
Denna paragraf gäller vid upp-	Denna paragraf gäller vid upp-
låtelse av möblerat eller omöblerat	låtelse av rum, vid upplåtelse i
rum och vid upplåtelse i andra	andra hand av lägenhet och vid
hand av annan bostadslägenhet.	upplåtelse enligt 55 d §. Paragra-
Paragrafen gäller dock inte upp-	fen gäller dock inte upplåtelse
låtelser för fritidsändamål.	för fritidsändamål.
Om hyresvärden har tagit emot	På ansökan av hyresgästen ska
en hyra som inte är skälig enligt	hyresnämnden fastställa hyran en-
55 § första–tredje styckena och	ligt 55 § första–tredje	styckena
55 c §, ska hyresnämnden på an-	och 55 c § eller enligt 55 d §. Be-
sökan av hyresgästen besluta att	slutet får avse hyra tidigast från
hyresvärden ska betala tillbaka	och med det månadsskifte som
vad han eller hon har tagit emot	inträffar närmast före ett år före
utöver skäligt belopp tillsammans	dagen för ansökan. Vid prövningen
med ränta. Vid bedömningen av	ska hyresnämnden, i förekom-
om den mottagna hyran är skälig	mande fall, även beakta sådan
ska hyresnämnden även beakta	nedsättning av hyresvärdens egen
sådan nedsättning av hyresvärdens	hyra som har skett med tillämp-
egen hyra som har skett med	ning av 55 § femte stycket.
tillämpning av 55 § femte stycket.	Om hyran sänks genom ett be-
Räntan beräknas enligt 5 § ränte-	slut enligt andra stycket ska hyres-
lagen (1975:635) från dagen då	värden åläggas att till hyresgästen

16 Senaste lydelse 2010:811.

50

betala tillbaka vad som har tagits emot för mycket. Återbetalningen ska också omfatta ränta enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldig- heten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Beslut om ändring av hyran anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det får hyresnämn- den bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran änd- ras retroaktivt tillämpas 55 e § femte–åttonde styckena.

SOU 2017:33

Författningsförslag

hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom be- slut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetal- ning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyres- nämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första– tredje styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har skett med tillämpning av 55 § femte stycket. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att be- slutet ska gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt, tillämpas 55 d § femte–åttonde styckena.

För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

51

Författningsförslag SOU 2017:33

				57 a §17
Vid	tillämpningen		av 57 §		Vid	tillämpningen		av	57 §
första stycket 5 skall en krävd					första	stycket 5 ska		en krävd
hyra inte anses som skälig, om					hyra inte anses som skälig, om
den överstiger den hyra som					den överstiger den hyra som
lokalen	vid	hyrestidens		utgång	lokalen	vid	hyrestidens utgång
kan antas betinga på öppna					kan antas betinga på öppna
marknaden		(marknadshyra).			marknaden		(marknadshyra).
Marknadshyran skall			i	första	Marknadshyran ska i första hand
hand bestämmas med utgångs-					bestämmas med utgångspunkt i
punkt i en jämförelse med hyran					en jämförelse med hyran för
för andra liknande lokaler på					andra liknande lokaler på orten.
orten. Endast om det finns sär-					Endast om det finns särskilda
skilda skäl får hänsyn tas till					skäl får hänsyn tas till ökning av
ökning av lokalens värde, som					lokalens värde, som en hyresgäst
en hyresgäst har åstadkommit.					har åstadkommit.
I tvist om ersättning enligt					I tvist om ersättning enligt
57 § får yttrande av hyresnämn-					57 § får yttrande av hyresnämn-
den frångås endast om det är					den frångås endast om det är
uppenbart					uppenbart
1. när yttrandet avser mark-					1. när yttrandet avser mark-
nadshyran, att denna är påtagligt					nadshyran och hyresvärden				inte
högre eller lägre än hyresnämn-					vid medlingen har krävt att hyran
den angett,					ska stå i visst förhållande till hyres-
					gästens rörelseintäkter, att denna
					är påtagligt högre eller lägre än
					hyresnämnden angett,
2. när yttrandet avser anvisad					2. när yttrandet avser anvisad
lokal, att hyresnämndens bedöm-					lokal, att hyresnämndens bedöm-
ning inte varit riktig.					ning inte varit riktig.
I fall som avses i andra					I fall som avses i andra
stycket 1 får utredning som inte					stycket 1 får utredning som inte
har lagts fram under medlingen,					har lagts fram under medlingen,
beaktas	vid	prövningen		endast	beaktas	vid	prövningen endast
om det finns synnerliga skäl.					om det finns synnerliga skäl.

17 Senaste lydelse 2002:29.

52

SOU 2017:33 Författningsförslag

						Bestämmelser om medling och
						yttrande om		marknadshyra			eller
						anvisad lokal finns i lagen
						(1973:188) om arrendenämnder
						och hyresnämnder.
					58 §18
Vill	hyresvärden			säga	upp	Vill	hyresvärden			säga	upp
avtalet skall han i uppsägningen						avtalet ska han eller hon i upp-
underrätta hyresgästen om					de	sägningen underrätta				hyresgäs-
villkor som han kräver för att						ten om de villkor som han eller
förlänga hyresförhållandet eller						hon kräver för att förlänga
om orsaken till att han vägrar						hyresförhållandet eller om orsa-
medge	förlängning.			Uppsäg-		ken till att han eller hon vägrar
ningen skall dessutom innehålla						medge	förlängning.			Uppsäg-
underrättelse		att	hyresgästen,			ningen	ska dessutom			innehålla
om han inte går med på att						underrättelse		att	hyresgästen,
flytta utan att få ersättning en-						om han eller hon inte går med på
ligt 58 b §, har			att	inom	två	att flytta utan att få ersättning
månader från uppsägningen hän-						enligt 58 b §,		har	att	hänskjuta
skjuta tvisten till hyresnämnden						tvisten	till hyresnämnden				för
för medling.						medling och att detta får ske
						tidigast fyra månader före hyres-
						tidens utgång.
Underlåter		hyresvärden			att	Underlåter hyresvärden					att
fullgöra vad som åligger honom						fullgöra vad som åligger honom
enligt första stycket, är uppsäg-						eller henne enligt första stycket,
ningen utan verkan.						är uppsägningen			utan verkan.
						Regeringen eller den				myndighet
						som regeringen bestämmer fast-
						ställer formulär till en sådan under-
						rättelse som avses i första stycket.
Har	hyresvärden			fullgjort		Har	hyresvärden			fullgjort
vad som åligger honom enligt						vad som åligger honom eller
första stycket och vill hyres-						henne enligt första stycket och
gästen inte lämna lägenheten utan						vill hyresgästen inte lämna lägen-
att få	ersättning		enligt 58 b §,			heten	utan	att	få	ersättning

18 Senaste lydelse 1988:927.

53

Författningsförslag SOU 2017:33

har hyresgästen att hänskjuta	enligt 58 b §, har hyresgästen att
tvisten till hyresnämnden inom	hänskjuta tvisten till hyres-
den i första stycket angivna tiden.	nämnden	tidigast fyra månader
Gör han inte det, förfaller rätten	före hyrestidens utgång. Gör han
till ersättning. Vad som har sagts	eller hon inte det, förfaller rätten
nu gäller inte, om inom samma	till ersättning.
tid tvist hänskjuts till nämnden	Rätten	till	ersättning enligt
enligt 58 a § första stycket.	tredje stycket förfaller inte om
	hyresgästen hänskjuter tvisten till
	hyresnämnden enligt 58 a § första
	stycket, om hyresvärden hänskju-
	ter tvisten till hyresnämnden tidi-
	gast fyra månader före hyrestidens
	utgång eller om en ansökan för
	medling	efter	överenskommelse
	mellan parterna tidigare har in-
	givits till nämnden i anledning av
	uppsägningen. Rätten till ersätt-
	ning förfaller inte heller om hyres-
	gästen, senast vid den tidpunkt då
	tvisten kan hänskjutas till hyres-
	nämnden, har underrättat hyres-
	värden om att hyresgästen kom-
	mer att flytta med anledning av
	hyresvillkoren i uppsägningen.
Innan medlingen har avslutats	Innan	hyrestidens utgång		får
får hyresvärden för förlängning	hyresvärden för förlängning			av
av hyresförhållandet inte kräva	hyresförhållandet inte kräva högre
högre hyra eller något annat	hyra eller något annat villkor
villkor som är oförmånligare för	som är oförmånligare för hyres-
hyresgästen än vad han har an-	gästen än vad han eller hon har
gett i uppsägningen. Gör han	angett i uppsägningen. Gör han
det och kommer förlängning inte	eller hon det och kommer för-
till stånd, har hyresgästen alltid	längning inte till stånd, har hyres-
rätt till ersättning enligt 58 b §.	gästen alltid rätt till ersättning
	enligt 58 b §.

54

SOU 2017:33 Författningsförslag

						58 a §19
Vill	hyresgästen			säga		upp	Vill	hyresgästen		säga	upp
avtalet för förlängning på änd-							avtalet för förlängning på änd-
rade villkor, skall han i uppsäg-							rade villkor, ska han eller hon i
ningen	underrätta		hyresvärden				uppsägningen underrätta hyres-
om den ändring i de avtalade							värden om den ändring i de av-
villkoren som han begär. Om							talade villkoren som han begär.
överenskommelse			inte		träffas		Om överenskommelse inte träffas
mellan parterna, skall hyres-							mellan parterna, får hyresgästen
gästen inom två månader från							hänskjuta tvisten till hyres-
uppsägningen		hänskjuta			tvisten		nämnden för		medling tidigast
till hyresnämnden för medling.							fyra månader före hyrestidens ut-
							gång.
Underlåter		hyresgästen				att	Underlåter		hyresgästen		att
fullgöra vad som åligger honom							fullgöra vad som åligger honom
enligt första stycket eller åter-							eller henne enligt första stycket
kallar han före hyrestidens utgång							eller återtar hyresgästen sin upp-
sin ansökan om medling, är upp-							sägning, är uppsägningen utan
sägningen utan verkan.							verkan.
Om	inte	hyresvärden				själv	Om	inte	hyresvärden		själv
har sagt upp avtalet, får han							har sagt upp avtalet, får han eller
innan	medlingen		har	avslutats			hon innan hyrestidens utgång har
inte vägra förlängning av hyres-							avslutats inte vägra förlängning
förhållandet eller för förlängning							av hyresförhållandet eller				för
kräva högre hyra eller något							förlängning kräva			högre	hyra
annat villkor som är oförmån-							eller något annat villkor som är
ligare för hyresgästen än vad							oförmånligare		för	hyresgästen
som följer av det uppsagda av-							än vad som följer av det upp-
talet. Gör han det och kommer							sagda avtalet. Gör han eller hon
förlängning inte till stånd, har							det och kommer förlängning inte
hyresgästen alltid rätt till ersätt-							till stånd, har hyresgästen alltid
ning enligt 58 b §.							rätt till ersättning enligt 58 b §.

19 Senaste lydelse 1988:927.

55

Ska hyresförhållandet upp- höra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med av- flyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansö- kan om uppskov ska ha kommit in till hyresnämnden före hyres- tidens utgång. Medges uppskov, ska hyresnämnden fastställa skä- liga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen ska flytta.

Är frågan om uppskov inte av- gjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att använda loka- len till dess frågan är slutligt av- gjord om hyresrätten inte har för- verkats. Hyresvillkoren ska vara oförändrade under denna tid om hyresnämnden inte bestämmer annat.

Författningsförslag

SOU 2017:33

59 §20

Skall hyresförhållandet upp- höra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med av- flyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansö- kan om uppskov skall ha kom- mit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång.

Medges uppskov, skall hyres- nämnden fastställa skäliga hyres- villkor för tiden från det att av- talet upphört till dess hyresgäs- ten skall flytta.

66 §21

Avtal mellan hyresvärd och	Avtal mellan hyresvärd och
hyresgäst, att framtida tvist med	hyresgäst, att framtida tvist med
anledning av hyresförhållandet	anledning av hyresförhållandet
skall hänskjutas till avgörande av	ska hänskjutas till avgörande av
skiljemän utan förbehåll om rätt	skiljemän utan förbehåll om rätt
för parterna att klandra skilje-	för parterna att klandra skilje-
domen, får inte göras gällande i	domen, får inte göras gällande i
fråga om hyresgästens rätt eller	fråga om hyresgästens rätt eller

20 Senaste lydelse 1988:927.

21 Senaste lydelse 2006:408.

56

SOU 2017:33 Författningsförslag

skyldighet att tillträda eller be-						skyldighet att tillträda eller be-
hålla lägenheten, fastställande av						hålla lägenheten, fastställande av
hyresvillkor i fall som avses i 51,						hyresvillkor i fall som avses i 51,
52	eller 55 §, återbetalning av					52	eller 55 §, återbetalning av
hyra och fastställande av hyra						hyra och fastställande av hyra
enligt 55 e § eller bestämmande						enligt 55 f § eller bestämmande
av	ersättning	enligt		58 b §. I		av	ersättning	enligt		58 b §. I
övrigt gäller skiljeavtalet inte så-						övrigt gäller skiljeavtalet inte så-
vitt därigenom skiljemän utsetts						vitt därigenom skiljemän utsetts
eller bestämmelse meddelats om						eller bestämmelse meddelats om
skiljemännens		antal,	sättet		för	skiljemännens		antal,	sättet		för
deras utseende eller förfarandet						deras utseende eller förfarandet
vid	skiljenämnden.		I	berörda		vid	skiljenämnden.		I	berörda
hänseenden skall lagen (1999:116)						hänseenden ska lagen (1999:116)
om	skiljeförfarande			tillämpas.		om	skiljeförfarande			tillämpas.
Vad som sagts nu utgör dock						Vad som sagts nu utgör dock
inte hinder för att i skiljeavtalet						inte hinder för att i skiljeavtalet
utse hyresnämnden till skilje-						utse hyresnämnden till skilje-
nämnd eller bestämma viss tid						nämnd eller bestämma viss tid
för meddelande av skiljedomen.						för meddelande av skiljedomen.
					67 §22
Överenskommelse				om	vill-	Överenskommelse				om	vill-
kor i fråga om hyresförhållande						kor i fråga om hyresförhållande
som beror av anställning gäller						som beror av anställning gäller
mot hyresgästen eller den som						mot hyresgästen eller den som
har rätt att träda i hyresgästens						har rätt att träda i hyresgästens
ställe även om överenskommel-						ställe även om överenskommel-
sen strider mot bestämmelse i 4,						sen strider mot bestämmelse i 4,
33–35, 40, 46, 47, 49–54, 55 d,						33–35, 40, 46, 47, 49–54,					55 e,
55 e eller 66 §, såvida				överens-		55 f	eller 66 §, såvida			överens-
kommelsen		har formen			av	kommelsen		har formen			av
kollektivavtal och på arbets-						kollektivavtal och på arbets-
tagarsidan har slutits eller god-						tagarsidan har slutits eller god-
känts av organisation som enligt						känts av organisation som enligt
lagen (1976:580) om medbestäm-						lagen (1976:580) om medbestäm-
mande i arbetslivet			är	att	anse	mande i arbetslivet			är	att	anse

22 Senaste lydelse 2006:408.

57

Författningsförslag SOU 2017:33

såsom central arbetstagarorgani-	såsom central arbetstagarorgani-
sation.	sation.

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtals- slutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2. hyresvärden och hyresgäs-		2. hyresvärden och hyresgäs-
ten är överens om att villkoren		ten är överens om att villkoren
skall tillämpas eller villkoren in-		ska tillämpas eller villkoren in-
går i hyresavtalet på grund av		går i hyresavtalet på grund av
beslut om villkorsändring enligt		beslut om villkorsändring enligt
54 och 55 §§.		54 och 55 §§.
	70 §23
Beslut	av hyresnämnden i	Beslut	av hyresnämnden i
frågor som avses i 11 § första		frågor som avses i 11 § första
stycket 5,	16 § andra stycket,	stycket 5,	16 § andra stycket,
18 a–f §§,	18 h §, 23 § andra	18 a–f §§,	18 h §, 23 § andra
stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52,		stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52,
54, 55 e, 62 eller 64 § får över-		54, 55 f, 62 eller 64 § får över-
klagas inom tre veckor från den		klagas inom tre veckor från den
dag beslutet meddelades.		dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket,

35, 40, 45 a, 56 eller 59 § får inte överklagas.
			73 §24
I hyrestvister som avses i 49,				I hyrestvister som avses i 49,
54 eller	55 e § och	i mål	om	54 eller	55 f § och	i mål	om
åtgärdsföreläggande		enligt	11 §	åtgärdsföreläggande		enligt	11 §
första stycket 5 eller 16 § andra				första stycket 5 eller 16 § andra
stycket,	om upprustningsföre-			stycket,	om upprustningsföre-
läggande	enligt 18 a–c §§,		om	läggande	enligt 18 a–c §§,		om
tillstånd till förbättrings- och				tillstånd till förbättrings- och
ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§,				ändringsåtgärder enligt 18 d–f §§,
om förbud mot sådana åtgärder				om förbud mot sådana åtgärder

23 Senaste lydelse 2006:408.

24 Senaste lydelse 2006:408.

58

SOU 2017:33 Författningsförslag

enligt	18 h §	eller om utdöm-	enligt 18 h § eller om utdöm-
ande	av vite	enligt 62 § skall	ande av vite enligt 62 § ska var-
vardera parten svara för sin			dera parten svara för sin rätte-
rättegångskostnad i hovrätten,			gångskostnad i	hovrätten, om
om inte annat följer av 18 kap.			inte annat följer	av 18 kap. 6 §
6 § rättegångsbalken.			rättegångsbalken.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. De nya föreskrifterna gäller även i fråga om avtal som har in- gåtts före ikraftträdandet, om inte annat följer av 3–8.

3. Om en tvist enligt 12 kap. 16 § har inletts före ikraftträdandet ska den äldre lydelsen tillämpas.

4. Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 e § har lämnats till hyresgästen före ikraftträdandet, ska denna paragraf tillämpas i den äldre lydelsen. 12 kap. 18 f § ska tillämpas i den äldre lydelsen om ansökan har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet.

5. Om ett hyresavtal har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 32, 36, 45, 55 d och 55 e §§ i den äldre lydelsen.

6. Om en hyrestvist har inletts hos hyresnämnden före ikraft- trädandet ska 12 kap. 55 § tillämpas i den äldre lydelsen.

7. I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet tillämpas 12 kap. 57 a, 58, 58 a och 59 §§ i den äldre lydelsen.

8. I fråga om arrendeavtal som har sagts upp före ikraftträdandet tillämpas 11 kap. 5 a, 6, 6 a och 6 b §§ i den äldre lydelsen.

59

Författningsförslag

SOU 2017:33

1.2 Förslag till

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder

att 4, 10, 12, 12 a, 15, 21 a, 22, 23 och 23 a §§ ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §25

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till upp-

gift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva		tvist	om	åtgärds-	2. pröva		tvist	om	åtgärds-
föreläggande enligt 12 kap. 11 §					föreläggande enligt 12 kap. 11 §
första stycket 5 och 16 § andra					första stycket 5 och 16 § andra
stycket, ändrad användning av					stycket, ändrad användning av
lokal enligt		12 kap. 23 § andra			lokal enligt		12 kap. 23 § andra
stycket, skadestånd enligt 12 kap.					stycket, skadestånd enligt 12 kap.
24 a §,	överlåtelse		av	hyresrätt	24 a §,	överlåtelse		av	hyresrätt
enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåt-					enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåt-
else av lägenhet i andra hand					else av lägenhet i andra hand
enligt 12 kap. 40 §, förlängning					enligt 12 kap. 40 §, förlängning
av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §,					av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §,
villkor enligt 12 kap. 54 §, åter-					villkor enligt 12 kap. 54 §, åter-
betalning av hyra och fastställ-					betalning av hyra och fastställ-
ande av hyra enligt 12 kap. 55 e §,					ande av hyra enligt 12 kap. 55 f §,
uppskov med avflyttning enligt					uppskov med avflyttning enligt
12 kap.	59 §	eller	föreläggande		12 kap.	59 §	eller	föreläggande
enligt	12 kap. 64 §, allt jorda-				enligt	12 kap. 64 §, allt jorda-
balken,					balken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhand- lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

25 Senaste lydelse 2012:980.

60

SOU 2017:33

Författningsförslag

2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2 c. pröva tvist om hyresvill- kor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrätts- lagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation en- ligt hyresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

7. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastig- heten är belägen.

10 §26

Uteblir sökanden från ett	Uteblir sökanden från ett
sammanträde, ska ärendet av-	sammanträde, ska ärendet av-
skrivas. Om motparten uteblir,	skrivas. Om motparten uteblir,
får nämnden förelägga honom	får nämnden förelägga honom
eller henne att inställa sig vid	eller henne att inställa sig vid
vite. Om parten ändå uteblir	vite. Om parten ändå uteblir
och det inte kan antas att för-	och det inte kan antas att för-
likning kan komma till stånd,	likning kan komma till stånd,
ska ärendet avskrivas. I fråga om	ska ärendet avskrivas. I fråga om
26 Senaste lydelse 2012:980.

61

Författningsförslag SOU 2017:33

en tvist som avses i 1 § första	en tvist som avses i 1 § första
stycket 2 eller 4 § första stycket	stycket 2 eller 4 § första stycket
2, 2 a, 2 b, 2 c eller 3, ska dock	2, 2 a, 2 b eller 3, ska dock ären-
ärendet avgöras trots att parten	det avgöras trots att parten inte
inte har inställt sig.	har inställt sig.

Uteblir båda parterna i en tvist som en domstol hänskjutit till nämnden, ska ärendet avskrivas. Uteblir endast den ena parten, gäller första stycket andra och tredje meningarna.

Första och andra styckena gäller inte, om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro.

12 §27

Nämnden ska klarlägga tvistefrågorna och, även om medling inte har begärts, försöka förlika parterna.

Kan parterna inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska nämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppen-

bart att förutsättningar för förlikning saknas.
Om det inte träffas någon			Om det inte träffas någon
förlikning,	ska tvisten avgöras		förlikning,	ska tvisten avgöras
av nämnden, om tvisten rör en			av nämnden, om tvisten rör en
fråga som	avses	i 1 § första	fråga som	avses	i 1 § första
stycket 2 eller 4 § första stycket			stycket 2 eller 4 § första stycket
2, 2 a, 2 b, 2 c eller 3. I annat fall			2, 2 a, 2 b eller 3. I annat fall ska
ska ärendet avskrivas.			ärendet avskrivas om inte någon
			av parterna har begärt ett sådant
			yttrande som avses i 12 a §.
		12 a §28
Vid sådan medling som avses			Vid sådan medling som avses
i 12 kap. 58 eller		58 a § jorda-	i 12 kap. 58 eller		58 a § jorda-
balken skall hyresnämnden, om			balken ska	hyresnämnden, om
hyresvärden	eller	hyresgästen	hyresvärden	eller	hyresgästen
begär det, yttra sig om mark-			begär det och detta kan ske, yttra
nadshyran för lokalen eller om			sig om marknadshyran för loka-
huruvida en lokal som har an-			len eller om huruvida en lokal
visats av hyresvärden är godtag-			som har anvisats av hyresvärden

27 Senaste lydelse 2012:980.

28 Senaste lydelse 1988:928.

62

SOU 2017:33 Författningsförslag

bar enligt 12 kap. 57 §			första	är godtagbar enligt 12 kap. 57 §
stycket 2 eller 3 jordabalken.				första stycket 2 eller 3 jordabal-
				ken.
Vid sådan medling som avses				Vid sådan medling som avses
i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken				i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken
skall arrendenämnden, om jord-				ska arrendenämnden, om jord-
ägaren	eller	arrendatorn	begär	ägaren eller	arrendatorn begär
det, yttra sig om den arrende-				det och detta kan ske, yttra sig om
avgift	som	arrendestället vid		den arrendeavgift som arrende-
tillämpning		av 11 kap.	5 a §	stället vid tillämpning av 11 kap.
första stycket jordabalken kan an-				5 a § första stycket jordabalken
tas betinga på öppna marknaden.				kan antas betinga på öppna mark-
				naden.
				Om en part vid medlingen
				enligt första och andra stycket har
				begärt en hyra eller arrendeavgift
				som står i visst förhållande till
				hyresgästens	eller arrendatorns
				rörelseintäkter, ska hyresnämnden

på begäran av part yttra sig om marknadshyran eller arrendeavgif- ten i fast belopp.

En begäran om yttrande enligt första eller andra stycket ska, för att kunna beaktas, framställas före avtalstidens utgång. Efter en be- gäran om yttrande får nämnden efter samråd med parterna be- stämma att den tidpunkt då hyres- avtalet ska upphöra skjuts fram högst tre månader om detta med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

63

Författningsförslag SOU 2017:33

15 §29

Har parterna avtalat att en tvist ska avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att angripa skiljedomen i sak och har, vid arrendetvist, arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostads- rättstvist, hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, ska nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom. I fråga om ansökan och en parts första inlaga till nämnden gäller 8 §. Har tvisten redan hän- skjutits till nämnden, kan skiljedom dock alltid begäras muntligen

inför nämnden.
I ett ärende som nämnden ska					I ett ärende som nämnden ska
avgöra	genom skiljedom			gäller	avgöra	genom	skiljedom gäller
lagen (1999:116) om skiljeför-					lagen (1999:116) om skiljeför-
farande, i den mån annat inte					farande, i den mån annat inte
följer av denna lag. Vardera					följer av denna lag. Vardera
parten svarar för sin kostnad i					parten svarar för sin kostnad i
tvist som avses i 9 kap. 10 eller					tvist som avses i 9 kap. 10 eller
14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49					14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49
eller 54 § jordabalken, 5 § lagen					eller 54 § jordabalken, 5 § lagen
(1957:390)		om	fiskearrenden,		(1957:390) om fiskearrenden eller
4 kap.	9 §	bostadsrättslagen			4 kap.	9 §	bostadsrättslagen
(1991:614)		eller	4 §	lagen	(1991:614).
(2012:978) om uthyrning av egen
bostad.

21 a §30

Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar

nämnds yttrande enligt 12 a §.
Angår yttrandet lägenhets	Angår yttrandet lägenhets
marknadshyra eller arrendeavgift,	marknadshyra eller arrendeavgift,
skall nämnden i yttrandet ut-	ska nämnden i yttrandet utsätta
sätta viss tid inom vilken part	viss tid inom vilken part har att
har att hos nämnden skriftligen	hos nämnden skriftligen eller
eller muntligen vid samman-	muntligen vid sammanträde an-
träde anmäla om han antar den	mäla om han eller hon antar den
hyra eller den arrendeavgift som	hyra eller den arrendeavgift som
har angivits i yttrandet. Iakttar	har angivits i yttrandet. Om en

29 Senaste lydelse 2012:980.

30 Senaste lydelse 1984:679.

64

SOU 2017:33

Författningsförslag

part inte nämndens förelägg- ande, anses hans slutliga stånd- punkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

part vid medlingen har begärt en hyra eller arrendeavgift som står i visst förhållande till hyresgästens eller arrendatorns rörelseintäkter ska parten i stället ange sin slut- liga ståndpunkt i fråga om detta villkor. Iakttar part inte nämn- dens föreläggande, anses hans eller hennes slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han eller hon angivit innan yttrandet av- gavs.

22 §31

Nämndens beslut har rätts-	Nämndens beslut har rätts-
kraft när tiden för överklagande	kraft när tiden för överklagande
har gått ut, om beslutet innebär	har gått ut, om beslutet innebär
att en fråga som avses i 1 §	att en fråga som avses i 1 §
första stycket 2 eller 5 eller 4 §	första stycket 2 eller 5 eller 4 §
första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 3,	första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6
5 a, 6 eller 7 har avgjorts. Detta	eller 7 har avgjorts. Detta gäller
gäller dock inte beslut som inne-	dock inte beslut som innebär att
bär att nämnden har avslagit en	nämnden har avslagit en ansö-
ansökan om	kan om

1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jorda- balken,

3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34–37 eller 40 § jordabalken,

4. tillstånd enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614),

5. uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken,

6. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jorda- balken, eller

7. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

31 Senaste lydelse 2012:980.

65

Författningsförslag

SOU 2017:33

Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut ska inte tillämpas hos nämnderna.

23 §32

Det finns bestämmelser om överklagande av hyresnämndens be- slut i

– 12 kap. 70 § jordabalken,

– 6 § lagen (2012:978) om ut- hyrning av egen bostad,

– 31 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

– 6 kap. 4 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt,

– 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614),

– 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), och

– 15 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Hyresnämndens yttrande en-	Hyresnämndens yttrande en-
ligt 12 a § första stycket får inte	ligt 12 a § första stycket eller be-
överklagas.	slut enligt 12 a § fjärde stycket får
	inte överklagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämnden

1. avvisat en ansökan som avses i 8, 11, 14, 15, 15 a, 16 eller 16 e §, eller avvisat ett överklagande,

2. avskrivit ett ärende enligt 8, 9, 10, 15 a, 16 eller 16 e §, dock inte när ärendet kan återupptas,

3. ogillat en invändning om jäv mot ledamot av nämnden eller en invändning om att det finns ett hinder för ärendets prövning,

4. avvisat ett ombud eller ett biträde,

5. beslutat om ersättning för någons medverkan i ärendet,

6. utdömt vite eller någon annan påföljd för underlåtenhet att följa föreläggande eller straff för förseelse i förfarandet,

7. beslutat i annat fall än som avses i 5 i fråga som gäller rätts- hjälp enligt rättshjälpslagen (1996:1619 ), eller

8. stadfäst en förlikning.

Ett överklagande som avses i tredje stycket ska ges in till hyres- nämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

32 Senaste lydelse 2012:980.

66

SOU 2017:33

Författningsförslag

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överkla- gande som avses i första eller tredje stycket tillämpas 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

23 a §33

Det finns bestämmelser om överklagande av arrendenämndens beslut i 8 kap. 31 § jordabalken och 16 § lagen (1957:390) om fiske-

arrenden.
Arrendenämndens	yttrande	Arrendenämndens	yttrande
enligt 12 a § andra stycket får		enligt 12 a § andra stycket eller
inte överklagas. Nämndens be-		beslut enligt 12 a § fjärde stycket
slut i sådana frågor som avses i		får inte överklagas. Nämndens
23 § tredje stycket får överklagas		beslut i sådana frågor som avses
till den hovrätt inom vars dom-		i 23 § tredje stycket får överkla-
krets arrendenämnden är belä-		gas till den hovrätt inom vars
gen. Detsamma gäller nämndens		domkrets arrendenämnden är be-
beslut enligt lagen	(1985:658)	lägen. Detsamma gäller nämndens
om arrendatorers rätt att för-		beslut enligt lagen	(1985:658)
värva arrendestället.		om arrendatorers rätt att för-
		värva arrendestället.

Vid överklagande av arrendenämndens beslut gäller 8 kap. 31 a– 31 c §§ jordabalken. Hovrättens beslut med anledning av över- klagande i frågor som avses i andra stycket tredje meningen eller i 23 § tredje stycket får inte överklagas.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Ärenden som gäller hyresavtal för vilka den upphävda lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller ska handläggas en- ligt äldre föreskrifter. Ärenden som avser andra avtal handläggs enligt äldre föreskrifter, om avtalet har sagts upp före ikraftträdandet.

33 Senaste lydelse 2005:1061.

67

Författningsförslag

SOU 2017:33

1.3 Förslag till

lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792)

dels att rubriken närmast före 8 § ska tas bort,

dels att 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 18, 25, 25 a, 29, 30 och 32 §§ ska ha följ- ande lydelse,

dels att det i lagen ska föras in nya paragrafer, 2 a och 25 b §§, av följande lydelse,

dels att rubrikerna närmast före 2, 3, 5 och 7 §§ ska ha följande

lydelse.
Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	Förutsättningar för ingripande
	i förvaltningen
2 §34
Uppfyller en fastighet inte de	Hyresnämnden får besluta om
krav som bostadshyresgästerna har	ingripande i förvaltningen av en
rätt att ställa i fråga om sundhet,	fastighet, om fastighetsägaren bris-
ordning och skick, får hyres-	ter i sina skyldigheter mot bostads-
nämnden besluta att fastigheten ska	hyresgäster genom att
ställas under särskild förvaltning,	1. eftersätta underhållet av
om fastighetens brister beror på	fastigheten eller
att fastighetsägaren eftersatt fastig-	2. i övrigt förvaltar fastigheten
hetens underhåll eller på annat	på ett sätt som inte är godtagbart
sätt förvaltat fastigheten på ett sätt	för de boende.
som inte är godtagbart för bostads-	Hyresnämnden får också beslu-
hyresgästerna.	ta om ingripande om fastighetsägar-
	en underlåter att hyra ut lägenheter

för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostads- försörjningen är uppenbart oförsvar- ligt att lägenheterna står tomma.

34 Senaste lydelse 2010:25.

68

SOU 2017:33

Författningsförslag

Om en ansökan om särskild förvaltning har kommit in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastighetsägaren har ansökt om lagfart, får ett beslut enligt första stycket meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt.

Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighets- ägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppen- bart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.

I ett beslut om särskild för- valtning ska hyresnämnden,

1. om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ålägga fastighetsägaren att överlämna för- valtningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande), eller

2. om bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller det kan antas att förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning, ställa fastig- heten under förvaltning av sär- skild förvaltare (tvångsförvaltning).

2 a §

Om en ansökan om ingripande i förvaltningen enligt 2 § första stycket kommer in till hyresnämn- den inom tre år efter det att fastig-

69

Ett ingripande i förvaltningen sker genom att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att vid- ta en eller flera åtgärder (förvalt- ningsföreläggande) eller, om detta inte bedöms tillräckligt, genom att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning).

Författningsförslag

SOU 2017:33

	hetsägaren har ansökt om lagfart,
	får ett beslut meddelas redan om
	det finns anledning att anta att
	fastigheten inte förvaltas på ett
	godtagbart sätt.
Förvaltningsåläggande	Formerna för ingripande

3 §

I förvaltningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken fastighetsägaren till hyresnämn- den skall inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare.

Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden för- länga den tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtal. Ansökan om förlängning skall göras före utgången av den be- stämda tiden.

4 §

Förvaltningsavtal som avses i	Vid valet mellan förvaltnings-
3 § skall slutas för en tid av minst	föreläggande och tvångsförvaltning
tre år, om ej hyresnämnden med-	ska hyresnämnden beakta hur all-
ger att det får avse kortare tid.	varliga bristerna i förvaltningen
Avtalet skall noggrant ange vad	är och om fastighetsägaren kan
som åligger förvaltaren och skall	antas rätta sig efter ett förelägg-
vara förenat med fullmakt för	ande.
förvaltaren att företräda fastig-
hetsägaren i de angelägenheter som
omfattas av förvaltningsuppdraget.
Sökanden skall beredas tillfälle
att yttra sig över förvaltningsavtal
som inges till hyresnämnden. Där-
efter prövar hyresnämnden om av-
talet kan godkännas. Härvid skall

70

Har ett förvaltningsförelägg- ande meddelats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller föreläggandet.

71

I ett beslut om förvaltnings- föreläggande ska hyresnämnden förelägga fastighetsägaren att vid- ta en eller flera åtgärder. I före- läggandet ska bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Föreläggandet får för- enas med vite.

Föreligger särskilda skäl får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löp- ande tidsfristen.

Författningsförslag

SOU 2017:33

nämnden pröva om förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer och om avtalet innefattar befogenhet för honom att ombesörja förvalt- ning i den omfattning som behövs med hänsyn till de brister som har föranlett beslutet om förvaltnings- åläggande.

Vid behov kan nämnden be- reda fastighetsägaren tillfälle att avtala om sådana ändringar och tillägg i det upprättade avtalet som behövs för att detta skall kunna godkännas.

Förvaltningsföreläggande

5 §

Inges icke förvaltningsavtal inom den bestämda tiden eller kan avtalet icke godkännas, skall hyresnämnden besluta om tvångs- förvaltning eller, om särskilda skäl föreligger, utfärda nytt förvalt- ningsåläggande.

6 §

Har förvaltningsåläggande med- delats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller åläggandet.

Författningsförslag SOU 2017:33

			Tvångsförvaltning
		7 §
Ändras	godkänt förvaltnings-		I ett beslut om tvångsförvalt-
avtal eller sker avvikelse i för-			ning, ska hyresnämnden utse en
hållande till avtalet, skall för-			förvaltare. Till förvaltare ska utses
valtaren genast anmäla detta till			bolag, förening eller annan som
den på vars ansökan förvaltnings-			har tillräcklig erfarenhet av fastig-
åläggandet har meddelats.			hetsförvaltning.
Hyresnämnden skall i		beslut	Hyresnämnden kan under på-
om godkännande av förvaltnings-			gående förvaltning utse ny förval-
avtal erinra förvaltaren om hans			tare när förhållandena föranleder
skyldighet enligt första stycket.			det.
		8 §
Beslutar	hyresnämnd	om	Varje kommun ska ta fram
tvångsförvaltning, skall nämnden			och tillhandahålla en förteckning
samtidigt utse förvaltare. Till för-			över förvaltare.
valtare skall utses bolag, förening
eller annan som har erforderlig
erfarenhet av fastighetsförvaltning.
Hyresnämnden kan under på-
gående förvaltning utse ny förval-
tare när förhållandena föranleder
det.
		18 §35
Hyresnämnden ska inom sex			Hyresnämnden ska inom sex
månader från det att beslutet			månader från det att beslutet
om tvångsförvaltning		trädde	om tvångsförvaltning			trädde
i kraft fastställa den tid under			i kraft	fastställa den	tid	under
vilken förvaltningen ska		pågå.	vilken	förvaltningen	ska	pågå.
Tiden får, om beslutet har med-			Tiden får, om beslutet har med-
delats med stöd av 2 § första eller			delats med stöd av 2 §, bestäm-
tredje stycket, bestämmas till högst			mas till högst fem år från det att
fem år från det att beslutet om			beslutet om tvångsförvaltning
tvångsförvaltning trädde i kraft.			trädde i kraft. Om beslutet har

35 Senaste lydelse 2010:25.

72

meddelats med stöd av 2 a §, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

Inför beslut enligt första stycket bör hyresnämnden inhämta upp- lysningar från förvaltaren om lämplig tid för förvaltningen, för- valtarens bedömning av den tidi- gare förvaltningen av fastigheten, vilka åtgärder som behöver ut- föras och andra omständigheter som kan vara av betydelse för beslutet.

Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 §, besluta om förläng- ning av tiden med högst tre år i sänder. Om beslutet har med- delats med stöd av 2 a §, får hyresnämnden besluta om för- längning av tiden med högst ett år.

SOU 2017:33

Författningsförslag

Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft.

Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller tredje stycket, besluta om förlängning av tiden med högst tre år i sän- der. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst ett år.

Finns inte längre skäl för tvångsförvaltning, ska hyresnämnden besluta att förvaltningen ska upphöra omedelbart.

25 §36

Förvaltaren har rätt att få	Förvaltaren har rätt att få
skäligt arvode, som bestäms av	skäligt arvode för uppdraget och
hyresnämnden för varje kalen-	ersättning för de utgifter som har
derår eller för kortare tid. Arvo-	varit skäligen påkallade för upp-
det ska betalas ur fastighetens	dragets utförande. Beslut om detta
avkastning, om inte hyresnämn-	fattas av hyresnämnden för varje
36 Senaste lydelse 2010:25.

73

Författningsförslag

SOU 2017:33

den föreskriver att det helt eller kalenderår eller för kortare tid. delvis ska betalas av fastighets- Arvodet och ersättningen för ut- ägaren personligen. gifter ska betalas ur fastighetens avkastning, om inte hyresnämn- den föreskriver att fastighets- ägaren helt eller delvis ska betala

personligen.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen.

Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det för- skotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från dagen för utbetalningen.

25 a §37
Om en fastighet är ställd under	Om fastigheten överlåts, kvar-
tvångsförvaltning och det behövs	står den överlåtande fastighets-
medel för en åtgärd för fastig-	ägarens ansvar	enligt	25 § för
hetens skötsel som inte kan upp-	arvode och ersättning för utgifter
skjutas utan risk för att någon	för tiden fram till äganderätts-
bostadshyresgäst lider allvarlig	övergången. För	tiden	därefter
skada eller olägenhet, får en kom-	svarar den nya ägaren.
mun på begäran av förvaltaren
förskottera visst belopp.

25 b §

Om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning och det behövs medel för en åtgärd för fastig- hetens skötsel som inte kan upp- skjutas utan risk för att någon bostadshyresgäst lider allvarlig skada eller olägenhet, får en kom- mun på begäran av förvaltaren förskottera visst belopp.

37 Senaste lydelse 1993:408.

74

Ansökan om ingripande i för- valtningen kan riktas mot den för vilken lagfart senast är be- viljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller före- ligger fall som avses i första stycket, ska rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rätte- gång tillämpas på motsvarande sätt.

Om tvist angående ägande- rätten är antecknad i fastighets- registrets inskrivningsdel kan ansökan om ingripande i förvalt- ningen riktas mot den som inne-

75

Ansökan om ingripande i för- valtningen får göras av kommu- nen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har meddelats, ska fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning av hyres- nämnden, om sökanden, förval- taren eller fastighetsägaren begär det och annat inte är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat inte följer av särskild bestämmelse.

Författningsförslag

SOU 2017:33

29 §

Ansökan om särskild förvalt- ning får göras av kommunen eller av organisation av hyres- gäster. Sedan beslut om tvångs- förvaltning har meddelats, skall fråga som rör förvaltningen upp- tagas till prövning av hyres- nämnden, om sökanden, förval- taren eller fastighetsägaren begär det och annat ej är särskilt före- skrivet. Nämnden får också själv- mant ta upp fråga som rör för- valtningen, om annat ej följer av särskild bestämmelse.

30 §38

Ansökan om särskild förvalt- ning kan riktas mot den för vil- ken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansö- kan göres.

Överlåtes fastigheten sedan ansökan har gjorts eller före- ligger fall som avses i första stycket, skall rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåtes och om tredje mans deltagande i rätte- gång äga motsvarande tillämp- ning.

Om tvist angående ägande- rätten är antecknad i fastighets- registrets inskrivningsdel kan ansökan om särskild förvaltning riktas mot den som innehar

38 Senaste lydelse 2000:242.

Fråga om påföljd för fastig- hetsägare som åsidosätter skyldig- het enligt 5 §, 16 § andra stycket eller 17 § tas upp självmant av hyresnämnden. Har ändamålet med vitet förfallit, får vitet inte dömas ut. Beträffande böter och vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rätte- gångsbalken i tillämpliga delar.

Vite som förelagts med stöd av denna lag får inte förvandlas till fängelse.

Författningsförslag

SOU 2017:33

fastigheten med	äganderätts- har fastigheten med äganderätts-
anspråk.	anspråk.

32 §

Fråga om påföljd för fastig- hetsägare som åsidosätter skyldig- het enligt 16 § andra stycket eller 17 § upptages självmant av hyresnämnden. Beträffande böter och vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rättegångsbalken i tillämpliga delar.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträ- dandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

76

SOU 2017:33

Författningsförslag

1.4 Förslag till

lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 5 och 25 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

5 §39

En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om

1. höjning av hyran för en lägenhet,

2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra,

3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersätt- ning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgäs- terna.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyres- gästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyres- avtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig full- makt har bemyndigat hyresgäst-

Om parterna är ense om det kan en förhandlingsordning också medföra rätt för hyres- gästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyres- avtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig full- makt har bemyndigat hyresgäst-

39 Senaste lydelse 2006:409.

77

Författningsförslag

SOU 2017:33

organisationen att företräda honom i saken.

En förhandlingsordning med- för inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära pröv- ning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestäm- melserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 d §§ samma balk.

organisationen att företräda hyresgästen i saken.

En förhandlingsordning med- för inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära pröv- ning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestäm- melserna i 12 kap. 53, 54 och 55–55 e §§ samma balk.

25 §40

Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

Hyran och andra hyresvillkor	Hyran och andra hyresvillkor
skall fastställas enligt 12 kap.	ska fastställas enligt 12 kap. 55 §
55 § jordabalken.	jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen

har avsett.
Bestämmelserna i	12 kap.	Bestämmelserna i	12 kap.
50 § andra meningen och 55 d §		50 § andra meningen och 55 e §
fjärde–åttonde styckena	jorda-	fjärde–åttonde styckena	jorda-
balken skall tillämpas.		balken ska tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om vill- koren för fortsatt förhyrning.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträ- dandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

40 Senaste lydelse 2006:409.

78

SOU 2017:33

Författningsförslag

1.5 Förslag till

lag om ändring i lagen (1994:831)

om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse				Föreslagen lydelse
			8 §41
Beslut av Svea hovrätt har				Beslut av Svea hovrätt har
rättskraft,	om	beslutet	innebär	rättskraft, om beslutet innebär
att en fråga som avses i 4 §				att en fråga som avses i 4 §
första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 3,				första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6
5 a, 6 eller 7 lagen (1973:188)				eller 7 lagen (1973:188) om
om arrendenämnder och hyres-				arrendenämnder och hyresnämn-
nämnder	har	avgjorts.	Detta	der har avgjorts. Detta gäller
gäller dock inte beslut som inne-				dock inte beslut som innebär
bär avslag på ansökan om				avslag på ansökan om

1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jorda- balken,

3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken,

4. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jorda- balken, eller

5. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2. Om ett ärende har inletts hos hyresnämnden före ikraftträ- dandet, ska äldre föreskrifter tillämpas.

41 Senaste lydelse 2012:981.

79

Författningsförslag

SOU 2017:33

1.6 Förslag till

lag om upphävande av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad

Härigenom föreskrivs att lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad ska upphöra att gälla vid utgången av juni 2018.

Den upphävda lagen gäller fortfarande för hyresavtal som har ingåtts före den 1 juli 2018.

80

2 Utredningens uppdrag och arbete

2.1 Utredningens uppdrag

Regeringen beslutade den 30 juli 2015 att tillkalla en särskild utre- dare med uppgift att överväga vissa frågor om hyra av lägenheter. I uppdraget ingick att utvärdera upphävandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och ta ställning till om möjlig- heterna att ingripa mot fastighetsägare som inte tillhandahåller ett godtagbart boende bör utökas. I uppdraget ingick vidare att under- söka hur reglerna om hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas samt att föreslå hur lagen (2012:978) om ut- hyrning av egen bostad bör föras in i 12 kap. jordabalken och i sam- band med det ta ställning till om hyresgästens ställning bör stärkas. Dessutom ingick i uppdraget att belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter som an- vänds av dessa, att utreda vissa frågor om uppsägning av lokalhyres- avtal, och analysera om rätten att säga upp hyresavtalet i samband med en begäran om överlåtelse bör kvarstå i sin nuvarande form.

Utredningen skulle enligt det ursprungliga direktivet redovisa sitt uppdrag den 1 februari 2017. Regeringen beslutade den 2 februari 2017 om att ge utredningen tilläggsdirektiv med förlängd utrednings- tid till den 1 april 2017.

81

Utredningens uppdrag och arbete

SOU 2017:33

2.2 Utredningens arbete

Det har hållits sammanlagt 14 sammanträden med expertgruppen varav ett har varit ett två-dagars internat där experter och sakkun- niga har deltagit. Utöver dessa möten har utredare och utrednings- sekreterare haft kontinuerlig kontakt med någon eller några av experterna för att reda ut sakfrågor.

Kontakter har tagits med olika intresse- och partsorganisationer på det hyresrättsliga området för att efterhöra deras åsikter kring utredningens olika delfrågor. Det gäller Hyresgästföreningen, Fastig- hetsägarna och SABO, samt i lokalfrågor Svensk Handel och Visita.

Utöver detta har också möte skett med Polismyndigheten, Bostadsrätterna, Villaägarna och Riksbyggen samt Kunskapscentrum emot organiserad brottslighet i Göteborg och företrädare för Karlstad kommun. Vi har träffat forskare från Kungliga Tekniska Högskolan som särskilt forskat runt projekt med renoveringar utan de högsta standardhöjande åtgärderna. Vi har också träffat forskare från Chalmers lärande lab.

Under november–december 2016 gjordes en direktupphandling av konsultstöd för konsekvensanalys. Vi vände oss till tre konsult- firmor med förfrågningsunderlag. Utredningen valde Ramböll Management Consulting AB som, genom Martin Bodensten, Martina Klason med flera, har bistått utredningen vad gäller beräk- ning och analys av förslagens konsekvenser.

Utredningen har fått stor hjälp av Boverket, Polismyndigheten, SABO, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna med underlags- rapporter.

Utredningen har tagit hjälp av Domstolsverket, hyres- och arrende- nämnderna, Skatteverket, SABO och Statistiska centralbyrån, för inhämtande av statistikuppgifter och andra underlag.

Därutöver har utredningen samrått med närliggande utredningar. Claes Stråth som lett regeringens arbete med att ta fram en rapport om att utveckla systemet för hyressättning. Håkan Julius som är sär- skild utredare för en utvecklad modell för hyressättning vid ny- produktion (Ju 2016:22). Särskilde utredaren Jan Josefsson och utredningssekreteraren Rebecka Hjälmarö, Åtgärder mot handel med hyreskontrakt, (Ju 2017:02). Vi har också sammanträffat med Sara Berglund och Charlotte Desprès från Statskontoret som arbetar med regeringens uppdrag att utreda möjligheterna att öka uthyr-

82

SOU 2017:33

Utredningens uppdrag och arbete

ningen av privatbostäder. Utredaren hade också i ett tidigt skede haft avstämningar med representanter för regeringspartierna, allians- partierna samt vänsterpartiet i civilutskottet.

Den 29 augusti 2016 hölls ett seminarium där frågan om krimi- nella grupperingars användande av hyresrätter diskuterades. Före- läsare var Agneta Börjesson, särskild utredare, Rune Thomsson, expert i hyresfrågor samt Helena Lans, företrädare för Kunskaps- centrum mot organiserad brottslighet i Göteborg. Som moderator anlitades Willy Silberstein. Drygt 50 personer deltog bland annat från fastighetsägaresektorn, Hyresgästföreningen, utredningen, Polis- myndigheten, Brå och olika kommuner.

Utredningen har haft ett öppet arbetssätt och har under utredning- ens gång träffat Hyresgästföreningen, både centralt och lokalt i form av Göteborg Väst, Hammarkullen, Uppsala-Gränby, Stockholms län och Östermalm. Utredningen har träffat Fastighetsägarna centralt samt enskilda fastighetsägare; Einar Mattsson, Ikano fastigheter och Aranäs fastighetsbolag. Utredningen har även träffat SABO centralt samt deltagit vid Hyresrättsliga diskussionsklubben samt haft ett särskilt möte med juristen Charlotte Andersson. Utredaren har träffat Föreningen Alla skall kunna bo kvar, Nätverket för hyres- gästernas boendetrygghet. Utredare och sekreterare har träffat före- trädare för Pennygången och deltagit i ett avsnitt av Pennypodden. Utredningen har också träffat företagare som engagerat sig för bättre processer i renoveringar; Modexa AB samt Rotpartner AB. Dessutom har utredaren deltagit och representerat utredningen i relevanta seminarier samt uttalat sig i media. Till utredningen har det inkommit brev, e-post och telefonsamtal, bland annat över 200 vy- kort från hyresgäster som är oroliga för en kommande renovering.

2.3 Betänkandets uppdelning

Betänkandet är indelat i sex fristående kapitel (kap. 3–8), var och en med sina förslag. Vi har valt att presentera dem på samma sätt som utredningsdirektiven är formulerade. Detta trots att det skulle kunna finnas vissa frågor, exempelvis när det gäller hyresmarkna- dens funktionssätt och utveckling i kapitlen 3 och 4, som eventuellt skulle kunna fått en mer framträdande roll om de hade samordnats.

83

Utredningens uppdrag och arbete

SOU 2017:33

I kapitel 9 finns en omfattande konsekvensanalys. Vi har även valt att lyfta in relevanta delar från konsekvensanalysen i diskussio- nerna om sakfrågorna. Detta för att förhoppningsvis få en helhet i varje ämnesområde.

84

3 Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

3.1 Inledning

Det har sedan länge funnits skydd i lagstiftningen emot hyresvärdar som missköter sina hyresfastigheter. Både jordabalkens kapitel 12, i fortsättningen kallad hyreslagen, och bostadsförvaltningslagen (1977:792), i fortsättningen kallad bostadsförvaltningslagen, har så- dana utformningar. Tidigare fanns också lagen (1975:1132) om för- värv av hyresfastighet m.m. (i fortsättningen kallad förvärvslagen). Den syftade till att göra en förhandsprövning av nya fastighetsägare för att hindra att sådana fick ta över en fastighet om de inte bedöm- des vara i stånd att förvalta den.

Förvärvslagstiftningen upphävdes år 2010 och samtidigt inför- des skärpningar i bostadsförvaltningslagen.1 Redan i lagförarbetena anförde regeringen att det borde utvärderas vilka effekter avskaff- andet av förvärvsprövningen skulle komma att få och att det var viktigt att följa utvecklingen. Regeringen pekade då särskilt på att det kunde finnas anledning att uppmärksamma förhållandena vid indirekta förvärv och tillämpningen av bostadsförvaltningslagen.2

Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av förvärvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I detta ingår bl.a. att undersöka i vilken utsträckning det förekommer olämp- liga hyresvärdar, hur vanligt det är med brister i förvaltningen av hyreshus och om ägarstrukturen på hyresmarknaden har föränd- rats. Det ska även belysas hur frågan om bristande underhåll och förvaltning behandlas i de kollektiva förhandlingarna och i rätts- tillämpningen. I den mån problem konstateras ska det analyseras

1 Se prop. 2009/10:21.

2 Se prop. 2009/10:21 s. 43.

85

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

vilka faktorer – avskaffandet av förvärvslagen eller andra – detta be- ror på.

Utredningen ska lämna förslag på åtgärder som behövs för att komma till rätta med de brister som konstateras. Sådana förslag kan t.ex. avse skärpningar i hyreslagen eller bostadsförvaltningslagen eller att en förvärvslag återinförs. Utredningen ska även analysera om bostadsförvaltningslagen bör ändras i andra avseenden.

För att granska utvecklingen efter lagförändringarna har utred- ningen haft omfattande kontakter med hyresnämnder i landet. Ut- redningen har inhämtat statistik från Domstolsverket avseende mål om förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning samt om åtgärds- föreläggande. När det gäller marknadsutvecklingen har utredningen dels haft stöd från SCB dels från SABO och Fastighetsägarna. De senare har också tillsammans med Hyresgästföreningen varit be- hjälpliga då det gäller parternas syn på hur bristande underhåll be- handlas i de årliga hyresförhandlingarna.

3.2 Tidigare regler mot misskött förvaltning

År 1975 infördes genom förvävslagen en möjlighet att hindra den som inte är i stånd att förvalta bostadsfastighet från att över huvud taget bli ägare till en hyresfastighet. Enligt förvärvslagen skulle en prövning på förhand göras av förvärvarens lämplighet som förval- tare av fastigheten. Förvärv av hyresfastigheter skulle enligt lagen anmälas till kommunen som kunde begära hyresnämndens pröv- ning av det. Syftet med lagen var bl.a. att man skulle hindra att hyresfastighet förvärvades av den som kunde antas sakna praktiska eller ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten eller som kunde misstänkas komma att eftersätta dess underhåll. Lagen innebar att förvärv av hyresfastighet blev giltigt endast om det godkändes av hyresnämnden.

Förvärvslagen upphävdes som nämnts ovan år 2010. Orsaken till detta var att lagen inte ansågs tillräckligt effektivt förhindrat att personer som var mindre lämpliga som hyresvärdar kunde förvärva och förvalta hyresfastigheter. Kritiken emot lagen handlade om att varit svår att förstå och tillämpa, inte minst i fråga om de s.k. in- direkta förvärven. Vidare ansågs tillståndsprövningen enligt förvärvs- lagen, och särskilt kommunernas handläggningstider, leda till påtag-

86

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

liga tidsförluster. Ytterligare problem som konstaterades var att för- värvslagen tillämpades på olika sätt av olika kommuner samt att efterlevnaden i fråga om indirekta förvärv inte hade varit särskilt god.

Andra centrala lagar som ger skydd emot hyresvärdar som missköter sig är hyreslagen och bostadsförvaltningslagen.

Dessa lagstiftningar har ändrats vid ett flertal tillfällen för att stärka hyresgästernas ställning. År 1969 ålades hyresvärdar att med skäliga mellanrum underhålla bostadslägenheter (15 § andra stycket hyreslagen). På 1970-talet fick hyresgäster möjlighet att begära åtgärdsföreläggande (16 § andra stycket), vilket innebär att hyres- nämnden vid vite kan ålägga hyresvärden att åtgärda brister i lägen- heten. På 1980-talet gjordes regeln om lägenhetens skick vid tillträdet tvingande till hyresgästens förmån (9 §). Möjligheten att begära ett åtgärdsföreläggande utvidgades under 1990-talet till att även om- fatta ursprungliga brister i lägenhetens skick (11 §).

3.3 Överblick över dagens regler mot misskött förvaltning

3.3.1 Bostadslägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick

Både hyreslagen och bostadsförvaltningslagen ska skydda hyres- gäster från boendeförhållanden som inte kan anses godtagbara. Det kan handla om hyresfastigheter som under lång tid inte har under- hållits vederbörligt och som efter hand uppvisar brister, t.ex. i form av vattenskador, mögelangrepp, ohyra, bristande ventilation och värme samt stora reparationsbehov, allt till men för hyresgäster som bor i de aktuella hyresfastigheterna. Andra exempel är när fastig- hetsägaren försummar att betala el- och vattenleveranser, vilket i vissa fall riskerar leda till att hyresgästerna själva får betala för dessa nyttigheter för att inte stå utan. Fastighetsägare ska också vara an- träffbara. Lagstiftningen täcker också situationer som handlar om samarbetssvårigheter med hyresgäster som vill påtala fel eller brister i sitt boende.

Enligt 9 § första stycket hyreslagen ska hyresvärden på tillträdes- dagen, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Avtal får dock, enligt para-

87

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

grafens andra stycke, träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Under hyrestiden ska hyresvärden enligt 15 § första stycket hyres- lagen som utgångspunkt hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket hyreslagen, om inte något annat har avtalats. Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägen- hetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller om hyres- avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlings- överenskommelse enligt nämnda lag. Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemen- samt av hyresgästerna, ska hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket hyreslagen, om inte något annat har avtalats.

Hyreslagen har bestämmelser om att en bostadslägenhet ska ha en lägsta godtagbara standard (18 a § sjätte stycket hyreslagen).

En bostadslägenhet ha en godtagbar standard om den är försedd med anordning inom lägenheten för

1. kontinuerlig uppvärmning,

2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,

3. avlopp för spillvatten,

4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,

5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,

6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrym- men och avställningsytor.

88

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta god- tagbara standard ska uppnås även

1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och

2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brand- säkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.

3.3.2 Sanktioner i hyreslagen

Brister hyresvärden i det ansvar som beskrivits ovan finns det ett antal sanktionsbestämmelser i hyreslagen till skydd för hyresgästen. Vi har valt att nedan redovisa de sanktioner som är relevanta för utredningen.

Nedsättning av hyra m.m.

Uppkommer skada på lägenheten under hyrestiden utan att hyres- gästen är ansvarig för skadan eller är lägenheten inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra har hyresgästen rätt att begära att hyresvärden åtgärdar bristen. Åtgärdar inte hyresvärden bristen, eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet, kan hyresgästen göra det själv på hyresvärdens bekostnad eller, om bristen är av väsentlig betydelse, säga upp avtalet. Detsamma gäller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande (11 § första stycket 1 och 2 samt 16 § första stycket 1, 2 och 3 hyreslagen). För den tid som lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran samt, under vissa för- utsättningar, rätt till skadestånd (11 § första stycket 3 och 4 samt 16 § första stycket 1, 2 och 3 hyreslagen). Hyresgästen kan ha rätt till nedsättning av hyra även i andra fall.

Då hyresgästen anser sig ha rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist, får hyres- beloppet deponeras hos länsstyrelsen. Närmare bestämmelser om deponering av hyra finns i 21–22 §§ hyreslagen. Anser hyresgästen att det föreligger en rätt till nedsättning av hyra, till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller annan motfordran, och vill

89

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får hyresgästen deponera beloppet hos länsstyrelsen. Motsvarande gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som ska utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet.

Åtgärdsföreläggande

Bostadshyresgäster kan ansöka till hyresnämnden få till stånd ett åläggande för hyresvärden att avhjälpa brister i lägenhetens skick (åtgärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket hyreslagen). Hyres- nämnden får meddela åtgärdsföreläggande om lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, hyres- värden brister i sin underhållsskyldighet, hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller hyres- värden brister i underhållet av gemensamma utrymmen.

Vidare får åtgärdsföreläggande meddelas (11 § första stycket 5 hyreslagen) om lägenheten skadas före hyrestidens början och skadan inte avhjälpts när lägenheten ska tillträdas. Åtgärdsföreläggande får förenas med vite.

Upprustningsföreläggande

Enligt 18 a § hyreslagen kan bostadshyresgäster genom ansökan till hyresnämnden få till stånd ett föreläggande för hyresvärden att vidta sådana åtgärder som behövs för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard (upprustningsföreläggande). Upprustnings- föreläggande får, enligt paragrafens tredje stycke, meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett upprustnings- föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.

I ett upprustningsföreläggande, som får förenas med vite, ska bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet ska ha vidtagits (andra stycket i samma paragraf).

90

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

3.3.3 Sanktioner i bostadsförvaltningslagen

Bostadsförvaltningslagen medger ingripande mot en fastighetsägare som missköter förvaltningen av sina hyresfastigheter och innebär att hyresnämnden under vissa förutsättningar får besluta att en fastig- het sätts under särskild förvaltning. Detta kan ske antingen genom förvaltningsåläggande eller genom tvångsförvaltning (2 §). Det finns även vissa möjligheter till inlösen (28 § ).

Utöver de regler som finns i hyreslagen får beslut om särskild förvaltning också meddelas om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma (2 § tredje stycket bostadsförvaltningslagen).

Lagen ger ingen vägledning om vad som utmärker en bristfällig förvaltning. Vad en fastighetsägare har att fullgöra framgår bl.a. av hyreslagens regler om lägenhetens skick. Viss vägledning ges dock i bostadsförvaltningslagens förarbeten.

Vad som kännetecknar en bristfällig förvaltning ska enligt för- arbetena till 2 § bedömas mot bakgrund av fastighetsägarens skyldig- het enligt bestämmelser i annan lagstiftning och enligt avtal, dvs. med ledning av god sed i hyresförhållanden och föreskrifter om fastig- hetsägarens skyldigheter inom hyres-, hälsovårds- och byggnads- lagstiftningen. Vidare uttalas i lagförarbetena3 bl.a. följande. Fastig- hetsägaren är skyldig att se till, inte bara att uthyrda bostadslägen- heter är i brukbart skick och att löpande underhålla dem, utan också i andra avseenden vårda och sköta fastigheten så att bl.a. sanitär olägenhet inte uppkommer. Enligt allmänna grundsatser har fastig- hetsägaren att sörja för sundhet, ordning och skick inom fastigheten. I vanliga hyreshus räknas hit bl.a. att sköta tillförsel av värme, vatten och elström samt att ombesörja trappstädningen.

Det är bl.a. mot brister i nu angivna hänseenden som bostads- förvaltningslagen i första hand riktar sig. Brister i förvaltningen kan emellertid också enligt lagförarbetena vara av ett slag som mera hänför sig till fastighetsägarens person än till själva fastigheten. Som exempel nämns att hyresvärden systematiskt drar ut på och för- senar angelägna reparationer i fastigheten genom ideliga uppskov och löftesbrott. Ett annat exempel som tas upp är att fastighets-

3 Se prop. 1976/77:151 s. 81 f.

91

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

ägaren inte besvarar brev och telefonpåringningar från hyresgästerna och i övrigt håller sig oanträffbar för den som behöver diskutera frågor angående den hyrda lägenheten.

En förutsättning för ett beslut om särskild förvaltning är att bristerna i förvaltningen är till olägenhet för den som hyr bostads- lägenhet i fastigheten. Brister som drabbar endast andra, exempelvis den som hyr affärslokal, kan inte föranleda ingripande enligt lagen. För ett ingripande krävs inte att bristerna kan tillskrivas fastighets- ägaren som försummelse. Det räcker med att man objektivt kan slå fast att förvaltningen inte fungerar tillfredsställande från hyres- gästernas synpunkt. Det saknar också betydelse om förvaltningen ombesörjs av annan för fastighetsägarens räkning.

Ett ingripande ska således kunna ske så snart förvaltningen av fastigheten inte uppfyller de minimikrav som bör ställas på en till- fredsställande fastighetsförvaltning. För att ett åsidosättande av någon förpliktelse rörande förvaltningen ska föranleda ingripande i form av särskild förvaltning förutsätts det att verkningarna av försumm- elsen har haft en viss intensitet och varaktighet. Som regel förut- sätts det också att de boende samfällt har haft känning av de upp- komna olägenheterna. Det ska alltså inte vara möjligt att skilja fastighetsägaren från förvaltningen på grund av brister av tillfällig karaktär eller av obetydlig omfattning.4

Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster (29 § bostadsförvaltningslagen). Hyres- nämnden ska utifrån utredningen i ärendet göra en bedömning av hur allvarliga bristerna i förvaltningen är och sedan avgöra om fastig- hetsägaren ska meddelas ett förvaltningsåläggande eller om fastig- heten ska ställas under tvångsförvaltning. Det har angetts att det är lämpligt att sökanden i ansökan anger vilken form av ingripande som yrkas. Det finns inget som hindrar att sökanden i första hand yrkar den ena ingripandeformen och i andra hand den andra formen av ingripande. Hyresnämnden är dock inte bunden av vilken form av ingripande som sökanden anser vara lämpligast.5

De problem som i dag läggs till grund för beslut om särskild förvaltning kan delas in i fysiska brister eller brister avseende för- valtningen som sådan. Exempel på de vanligaste problemen avse-

4 Se prop. 1976/77:151 s. 82 f.

5 Se prop. 2009/10:21 s. 46 f.

92

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

ende de fysiska bristerna är otäta fönster som släpper in fukt, spisar som inte fungerar, elkablar eller dosor som inte är säkra, medan de vanligaste problemen med förvaltningen handlar om att vatten och avlopp inte betalats för de gemensamma utrymmena. Det räcker inte med spridda brister, utan sammantaget måste de vara av sådan omfattning att de utvisar avsaknad av en fungerande tillsyn och för- valtning.

Ett sätt att tillförsäkra det allmänna och hyresgästerna möjlighet att agera i frågor som rör bostadsförvaltningen är att genom olika påtryckningsmedel få fastighetsägaren att självmant vidta nödvän- diga åtgärder. En annan går ut på att man tvångsvis avlägsnar fastig- hetsägaren från förvaltningen och lämnar över den till någon med bättre kompetens. En tredje lösning innebär att man tvångsvis skiljer en misskötsam fastighetsägare från själva äganderätten till fastig- heten.

Det allmänna och hyresgästerna kan påkalla hyresnämndens in- gripande beträffande förvaltningen när fastighetsägaren åsidosätter fastighetsskötseln mer systematiskt. Tvångsförvaltning kan aktualise- ras om fastighetsägaren försummar att sköta sin fastighet, om fastig- hetsägaren inte vidtar angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning eller skick i fastigheten eller om det på annat sätt framgår att fastighetsägaren inte förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. Om det fattas beslut om tvångsförvaltning, ska för- valtaren bl.a. verka för att de olägenheter som föranlett förvaltnings- beslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighets- förvaltning.

Särskild förvaltning; förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning

Det finns som nämnts två former för ingripande enligt lagen inom ramen för begreppet särskild förvaltning, förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. Ett beslut om förvaltningsåläggande ska med- delas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och ett sådant beslut bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar för- valtning. I lagförarbetena uttalades att ett förvaltningsåläggande kan tänkas bli aktuellt t.ex. om hyresvärden inte uppfyller sin skyl- dighet att hålla hyresgästerna informerade om sitt namn och sin

93

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

adress.6 Ett annat exempel är att hyresvärden trots tillsägelser inte utför reparationer eller underhållsarbeten, utan att förhållandena för den skull är så allvarliga att förutsättningar för tvångsförvaltning föreligger. En omständighet som också kan tala för ett förvaltnings- åläggande är att det i fastigheten förekommer ett flertal mindre miss- förhållanden vilka var för sig inte motiverar ett ingripande men som sammantaget visar på att förvaltningen av fastigheten inte uppfyller de krav som hyresgästerna har rätt att ställa.

Beslut om tvångsförvaltning ska meddelas om bristerna i förvalt- ningen är allvarligare än vad som gäller för förvaltningsåläggande. De missförhållanden som avses är av samma slag som för förvaltnings- åläggande; skillnaden ligger i hur allvarliga bristerna i förvaltningen är.

Ingripande i form av tvångsförvaltning kan också göras om det kan antas att ett förvaltningsåläggande inte bedöms vara en tillräck- ligt ingripande åtgärd för att uppnå en godtagbar förvaltning. Om förvaltningen av fastigheten trots ett förvaltningsåläggande inte för- bättras, kan hyresnämnden, efter ansökan, besluta om tvångsförvalt- ning. Så kan exempelvis vara fallet om fastighetsägaren i strid med förvaltningsavtalet7 vidtar åtgärder som påverkar hyresgästernas situation negativt. Ibland kan det redan på förhand vara tydligt att fastighetsägaren inte kommer att följa ett föreläggande att över- lämna förvaltningen till någon annan, t.ex. när tidigare försök med förvaltningsåläggande har misslyckats eller det finns anledning att befara att fastighetsägaren kommer att motarbeta förvaltaren. I så- dant fall kan hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning utan före- gående förvaltningsåläggande.

Hyresnämnden ska i beslutet om tvångsförvaltning ange om be- slutet har fattats med stöd av första eller andra stycket, eftersom detta har betydelse för den tid under vilken tvångsförvaltningen kan pågå (se 18 §).

I samband med att förvärvslagen upphävdes, genomfördes två skärpningar i bostadsförvaltningslagen.8 Den första förändringen handlade om att förutsättningarna för förvaltningsåläggande mildra- des. Förvaltningsföreläggande fick beslutas om bristerna i fastighets-

6 Se prop. 2009/10:21 s. 47 f.

7 I förvaltningsåläggande ska bestämmas viss tid inom vilken fastighetsägaren till hyresnämnden ska inge skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till särskild förvaltare. Se närmare under rubriken Formerna för förvaltningsåläggande nedan.

8 Se prop. 2009/10:21 s. 30–32.

94

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

ägarens förvaltning var av mindre allvarligt slag och det bedömdes att åtgärden var tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Den andra förändringen gällde situationen då en ansökan om särskild förvaltning kom in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastig- hetsägaren har ansökt om lagfart. I dessa fall fick ett beslut om sär- skild förvaltning meddelas redan om det fanns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt.

Utgångspunkten vid ett beslut om särskild förvaltning måste enligt lagstiftaren vara att åtgärden inte är mer ingripande än vad som krävs för att bristerna i förvaltningen ska kunna rättas till. I lag- förarbetena till dagens bestämmelser anfördes att med en sådan reglering kommer graden av tvång i förhållande till fastighetsägaren att stå i bättre proportion till graden av misskötsamhet samtidigt som hyresgästerna ges en tydligare möjlighet att utverka förvaltnings- åläggande vid mindre allvarliga brister i förvaltningen. Detta mins- kar risken för att t.ex. hyresgästföreningen väntar med eller drar sig för att ansöka om särskild förvaltning eftersom missförhållandena inte är tillräckligt allvarliga för ett beslut om tvångsförvaltning. På så vis kan ingripanden komma att ske tidigare än i dag. Det synes för övrigt också vara i linje med de ursprungliga avsikterna med den nuvarande regleringen.9 Med andra ord ville man införa en sanktions- möjlighet som tydligare kunde hantera de mindre allvarliga proble- men i ett tidigt skede.

Den andra förändringen, införandet av en slags prövotid, var till för att hantera samma problem som förvärvslagen. Tanken var att efter ett förvärv av en fastighet kunna fånga upp eventuella problem i förvaltningen tidigt. Det uttalas i lagförarbetena att en sådan möjlig- het således också kan fungera som en ersättning för förvärvslagen och har jämfört med förvärvsprövningen, den fördelen att åtgärderna riktas enbart mot oseriösa fastighetsägare och inte, som förvärvs- prövningen, mot alla förvärvare.10

9 Se prop. 2009/10 :21 s. 30 f.

10 Se prop. 2009/10 :21 s. 32.

95

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

Formerna för förvaltningsåläggande

Enligt förarbetena är en grundläggande tanke bakom bestämmel- serna om förvaltningsåläggande att man genom hyresnämndens medverkan åstadkommer en förvaltning som grundar sig på sam- arbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren. Förvaltningen var vidare tänkt att så långt möjligt ansluta till de former för yrkes- mässigt bedriven fastighetsförvaltning som redan tillämpas på mark- naden.11

Reglerna om förvaltningsåläggande återfinns i 3–7 §§ bostads- förvaltningslagen och innebär i huvudsak följande. Hyresnämnden fattar beslut om förvaltningsåläggande, där fastighetsägaren åläggs att inom viss tid inge ett skriftligt upprättat avtal, varigenom för- valtningen överlämnas till en särskild förvaltare. Detta fullgörs genom att fastighetsägaren inom den föreskrivna tiden presenterar ett avtal som bör avse en förvaltningsperiod om minst tre år. Hyres- nämnden granskar därefter avtalet och prövar om detta har ett så- dant innehåll att det kan antas leda till en tillfredsställande förvalt- ning av fastigheten. I detta ingår också en prövning av att den vid- talade förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer för att kunna sköta uppdraget. Finner hyresnämnden att avtalet uppfyller de krav som bör ställas, ska nämnden godkänna avtalet.

I och med godkännandet upphör hyresnämndens hantering av ärendet. Hyresnämnden har alltså ingen tillsyn över förvaltningen. Om ett godkänt förvaltningsavtal ändras eller om en avvikelse i för- hållande till avtalet uppstår, ska förvaltaren genast anmäla detta till den som ansökte om särskild förvaltning (se 7 § bostadsförvaltnings- lagen). Därigenom ges sökanden möjlighet att bedöma om förvalt- ningsfrågan ska tas upp på nytt vid hyresnämnden. Om fastighets- ägaren har förfarit illojalt eller brutit mot avtalet, bör fastigheten i regel ställas under tvångsförvaltning. Övergår fastigheten till ny ägare förfaller förvaltningsåläggandet (se 6 § bostadsförvaltnings- lagen).

11 Se prop. 1976/77:151 s. 54.

96

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

Formerna för tvångsförvaltning

Tvångsförvaltning är den mer kvalificerade formen av ingripande. Den karaktäriseras av att förvaltaren får ställning av legal ställföre- trädare för fastighetsägaren och att hyresnämnden utövar tillsyn över förvaltningen.

Reglerna om tvångsförvaltning återfinns i 8–27 §§ bostadsförvalt- ningslagen och innebär i huvudsak följande. Hyresnämnden utser en förvaltare i samband med att nämnden beslutar om tvångsförvalt- ning. Hyresnämnden ska bereda kommunen tillfälle att lämna för- slag på förvaltare (16 § fjärde stycket lagen om hyres- och arrende- nämnder). Till förvaltare ska utses bolag, förening, eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning (8 § första stycket). Som exempel på företag och sammanslutningar vilka normalt är lämpliga som förvaltare kan nämnas allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag, fastighetsägarorganisationer och större fastighets- förvaltningsföretag.

Det kan vara svårt att inledningsvis avgöra tiden för hur länge tvångsförvaltningen ska pågå. Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen ska pågå. Tiden får bestämmas till högst fem år om beslutet har meddelats med stöd av 2 § första eller tredje stycket och till högst tre år om beslutet har meddelats med stöd av 2 § andra stycket bostadsförvaltningslagen. Den kan för- längas med högst tre respektive ett år i taget, beroende på enligt vil- ken bestämmelse hyresnämnden meddelat sitt beslut. Hyresnämnden kan dock besluta att tvångsförvaltningen ska upphöra i förtid om den inte längre behövs (18 § bostadsförvaltningslagen). Om fastig- heten övergår till ny ägare under pågående förvaltning gäller beslutet även mot den nya ägaren (19 § bostadsförvaltningslagen).

Ansökan och beslut

Kommunen eller organisation av hyresgäster är behöriga att ansöka om särskild förvaltning (29 § bostadsförvaltningslagen). En sådan organisation måste uppfylla de krav som normalt uppställs för att en sammanslutning ska kunna betraktas som en ideell förening. En enskild hyresgäst är alltså inte behörig att ansöka om särskild för- valtning. Ansökan om särskild förvaltning kan riktas mot den för

97

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

vilken lagfart senast är beviljad eller sökt (30 § bostadsförvaltnings- lagen).

Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning gäller omedelbart och nämnden kan även besluta om att annat beslut enligt lagen ska gälla genast (31 § första stycket bostadsförvaltningslagen). Om det föreligger särskilda skäl får hyresnämnden interimistiskt besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare (31 § andra stycket bostads- förvaltningslagen).

Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt (34 § bostadsförvaltningslagen).

Inlösen

I 28 § anges att om en fastighet är ställd under tvångsförvaltning, men förhållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås, får kommunen lösa fastigheten. För att bestäm- melserna om inlösen ska få tillämpas krävs alltså att fastigheten står under tvångsförvaltning. Inlösenförfarande kan inte tillämpas som ett alternativ till beslut om tvångsförvaltning och kan inte heller användas efter det att förvaltningen har upphört. Talan om inlösen ska väckas vid mark- och miljödomstolen. I mål om inlösen gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar.

Förvaltarens befogenheter och rätt till ersättning

Av 11 § bostadsförvaltningslagen framgår förvaltarens befogenheter. Förvaltaren verkar som en legal ställföreträdare för fastighetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och svara i dennes ställe. Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten. Förvaltaren får dock inte överlåta fastigheten, ingå borgen eller växelförbindelse eller utan hyresnämndens tillstånd låta inteckna fastigheten eller upplåta pant- rätt i den.

Förvaltarens huvudsakliga uppgift är att ombesörja att fastigheten förvaltas på ett tillfredställande sätt. Han ska sköta den dagliga till- synen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som

98

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Detta inne- bär att förvaltaren med utgångspunkt i de ekonomiska och andra värderingar som gäller för fastighetsförvaltning i allmänhet har att pröva om genomförandet av en viss åtgärd framstår som rimlig. Därvid ska särskilt beaktas god sed i hyresförhållanden och fastig- hetens skick. Förvaltaren ska också vara verksam för att skälig av- kastning erhålls. Detta innebär dock inte att avkastningen nödvän- digtvis behöver täcka kapitalkostnaderna. Om det blir fråga om mera betydande eller kostnadskrävande åtgärder, ska de ekonomiska konsekvenserna utredas.

Förvaltaren kan på egen begäran entledigas och hyresnämnden ska i dessa fall utse en ny förvaltare (8 § bostadsförvaltningslagen).12 Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning (16 § bostadsförvaltningslagen). Fastighetsägaren är även skyldig att till förvaltaren lämna ut handlingar och annat som kan vara av betydelse för uppdragets fullgörande (17 § bostadsförvaltningslagen). I vissa fall kan förvaltarens möjligheter att skaffa medel till för- valtningen vara otillräckliga. Hyresnämnden får på begäran av för- valtaren ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterli- gare medel som erfordras (13 §). Hyresnämndens beslut om betal- ningsskyldighet kan verkställas såsom lagakraftägande dom. Ett betal-

ningsåläggande gäller även om fastigheten överlåts.

Förvaltaren är skyldig att underrätta hyresgäster och kända pant- rättshavare om tvångsförvaltningen. Hyresgästerna kan därefter inte med befriande verkan betala hyra till annan än förvaltaren (20 § bostadsförvaltningslagen). Förvaltaren är skyldig att hålla uppburna och avsatta medel avskilda från sina övriga tillgångar. Sådana medel får inte utmätas för annan skuld än sådan som är hänförlig till tvångs- förvaltningen och de ingår inte heller i fastighetsägarens konkursbo (21 § bostadsförvaltningslagen).

Förvaltaren är redovisningsskyldig för sin förvaltning och ska för varje kalender- eller räkenskapsår eller efter avslutat uppdrag lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden. Redovisningshandlingarna ska sändas till fastighetsägaren. Därefter ska nämnden granska redo- visningen och kontrollera att den är godtagbar från redovisnings- mässig synpunkt (22 § bostadsförvaltningslagen). Gransknings-

12 Se RBD 1986:8.

99

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

skyldigheten omfattar i princip endast själva redovisningshand- lingarna och utgör således inte någon kontroll av den löpande bok- föringen och verifikationsunderlaget. Detta torde dock ingå i den allmänna tillsynen enligt 27 §. Vill fastighetsägaren klandra redovis- ningen får han väcka talan mot förvaltaren vid mark- och miljö- domstolen(23 § första stycket bostadsförvaltningslagen).

Förvaltaren har rätt till skäligt arvode som bestäms av hyres- nämnden. Arvodet utgår ur fastighetens avkastning om inte nämn- den bestämmer att fastighetsägaren personligen ska betala det. På begäran av förvaltaren ska kommunen förskottera arvode (25 § bostadsförvaltningslagen). Kommunen kan också förskottera medel till akuta förvaltningsåtgärder (25 a § bostadsförvaltningslagen).

3.3.4 Kommunens övriga möjligheter till åtgärder vid bristande förvaltning m.m.

I plan- och bygglagen finns bestämmelser om de krav som ställs på fastighetsägare i fråga om underhåll och varsamhet. I bestämmel- serna anges bl.a. att ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvud- sak bevaras (8 kap. 14 § första stycket plan- och bygglagen). Vidare ska en tomt hållas i vårdat skick och skötas så att risken för olyckor begränsas och betydande olägenheter för omgivningen inte upp- kommer (8 kap. 15 § plan- och bygglagen). Det är byggnadens ägare som har ansvaret för att underhållsskyldigheten fullgörs. Om ägaren eftersätter underhållet, kan byggnadsnämnden förelägga denne att vidta nödvändiga åtgärder (11 kap. 19 § plan- och bygglagen).

Även i miljöbalken och därtill hörande förordningar finns be- stämmelser om det skick som bostäder ska hålla. Enligt 2 kap. 3 § miljöbalken ska den som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd utföra de försiktighetsmått som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägen- het för människors hälsa eller miljön.

Särskilda bestämmelser till skydd mot olägenheter för männi- skors hälsa finns även i 33 § förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. Miljönämnden eller annan nämnd i respektive kommun är tillsynsmyndighet och ska enligt 45 § nämnda förordning ägna särskild uppmärksamhet åt bl.a. byggnader som innehåller en eller flera bostäder, och tillhörande utrymmen. Enligt

100

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

26 kap. 9 § miljöbalken får tillsynsmyndigheten meddela de före- lägganden och förbud som behövs i ett enskilt fall.

Kommunen har också möjligheter att, i vissa fall, expropriera fastigheter. Förutsättningarna för att expropriation ska kunna ske är t.ex. att grov vanvård av en fastighet föreligger eller kan befaras uppkomma (2 kap. 7 § expropriationslagen). Syftet med bestämmel- sen är att särskilt möjliggöra expropriation av vanvårdade bostads- fastigheter. I förarbetena till bestämmelsen framhölls att vanvård av en bostadsfastighet i första hand och direkt drabbar hyresgästerna. Det ansågs därför angeläget att ett ingripande kan ske på ett så tidigt stadium att hyresgästerna inte onödigtvis utsätts för svårig- heter. Expropriation skulle därför få ske inte bara då grov vanvård redan har uppstått utan också när grov vanvård med skäl kan be- faras.13

3.4 Utveckling och tillämpning i praktiken

3.4.1 Hur har förvaltningen av hyreshus fungerat i praktiken sedan förvärvslagen upphävdes?

Utredningen har haft kontakter med hyresnämnder i landet och särskilt följt ärenden om särskild förvaltning och åtgärdsförelägg- ande. Utifrån de ärenden som vi har tagit del av kan vi konstatera att det fortfarande finns hyresgäster som lever under förhållanden som inte är godtagbara. Bristerna i förvaltningen består i allt från underlåtenhet att vidta nödvändiga underhålls- och reparations- åtgärder till att hyresvärden exempelvis försummar att betala elräk- ningar med påföljd att elleveranser till hyresfastigheten avbryts.

Utredningen har granskat ärenden om särskild förvaltning och åtgärdsförelägganden i hyresnämnderna. Vidare har vi inhämtat statistik om förändringar i ägarstrukturen på hyresmarknaden. Utredningen har även granskat utvecklingen i rättspraxis mot bak- grund av de skärpningar i bostadsförvaltningslagen som infördes i samband med att förvärvslagen upphävdes.

13 Se prop. 1970:133 s. 54.

101

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

Ärenden om åtgärdsföreläggande

Hyresnämnderna

Domstolsverkets statistik utvisar att avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) utslagna per år, ser ut enligt följande.

Tabell 3.1	Antal avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen
	(åtgärdsföreläggande) utslagna per år
År	Ärenden
2010	560
2011	507
2012	474
2013	455
2014	471
2015	428
2016	375

Källa: Domstolsverket.

Dessa ärenden (3 270 stycken) fördelade sig enligt följande.

Tabell 3.2 Antal avgjorda ärenden enligt 16 § andra stycket hyreslagen (åtgärdsföreläggande) under år 2010–2016 uppdelade

per hyresnämnd

Hyresnämnd	Ärenden
Hyresnämnden i Stockholm	754
Hyresnämnden i Göteborg	625
Hyresnämnden i Västerås	528
Hyresnämnden i Malmö	519
Hyresnämnden i Linköping	292
Hyresnämnden i Sundsvall	187
Hyresnämnden i Umeå	183
Hyresnämnden i Jönköping	182

Källa: Domstolsverket.

Någon genomgång av samtliga ärenden under de ovan nämnda åren har inte gjorts men vid en genomgång av avgöranden under år 2014 har följande noterats. Under året avgjordes 471 ärenden av landets hyresnämnder. Den absoluta merparten ärenden, 403 stycken, skrevs

102

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

av under handläggningens gång sedan parterna nått en överens- kommelse. Hyresnämnderna meddelade avslag på ansökan om åtgärdsföreläggande i 48 ärenden. Den huvudsakliga anledningen till avslag bestod i att hyresgästen inte hade förmått visa att fel eller brister i lägenheten förelegat alternativt inte förmått visa att hinder eller men i nyttjanderätten förelegat. I 20 ärenden meddelade nämn- den åtgärdsföreläggande, varav i fem fall vid äventyr av vite. Anled- ningen till att ansökan bifölls var i många fall att lägenheten eller gemensamma utrymmen led av bristande underhåll av vägg- eller golvbeklädnad, fukt- eller mögelangrepp eller hade reparationsbehov.

Svea hovrätt

Svea hovrätt har överprövat 157 ärenden om åtgärdsföreläggande under åren 2010–2016. Under 2014 avgjordes 15 ärenden. Av dessa ledde ett till bifall till ansökan och 10 till avslag. Övriga ärenden av- skrevs på grund av återkallelse eller annan anledning.

Ärenden om särskild förvaltning; förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning

Hyresnämnderna och Svea hovrätt

Domstolsverkets statistik utvisar att avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt utslagna per år, ser ut enligt följande.

Tabell 3.3	Antal avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen
	(särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt utslagna per år
År	Ärenden
2010	54
2011	43
2012	61
2013	85
2014	30
2015	30
2016	8

Källa: Domstolsverket.

103

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

I hyresnämnderna avgjordes 174 ärenden om särskild förvaltning i sak under åren 2010–2016. Samtliga ovanstående ärenden har inte avgjorts i sak, utan många ärenden har återkallats eller avskrivits av annan orsak. Ärendena fördelade sig geografiskt över landet enligt följande.

Tabell 3.4 Antal avgjorda ärenden enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (särskild förvaltning) i hyresnämnd och i hovrätt under åren 2010–2016 uppdelade per hyresnämnd

Hyresnämnd	Ärenden
Hyresnämnden i Västerås*	95
Hyresnämnden i Malmö	19
Hyresnämnden i Linköping	13
Hyresnämnden i Göteborg	9
Hyresnämnden i Stockholm	6
Hyresnämnden i Sundsvall	22
Hyresnämnden i Jönköping	8
Hyresnämnden i Umeå	2

Källa: Domstolsverket.

* Det relativt sett höga antalet ärenden som har avgjorts av hyresnämnden i Västerås under perioden kan i viss mån förklaras av att nämnden vid två tillfällen avgjort ärenden avseende ett och samma fastighetsbestånd om 26 fastigheter (således 52 ärenden) och vid ett tillfälle avgjort ett ärende avseende ett fastighetsbestånd om 16 fastigheter. Det kan i sammanhanget noteras att de flesta hyresnämnderna lägger upp ett ärende per fastighet som ansökan om särskild förvaltning avser.

Av de 174 ärenden som avgjordes i sak resulterade under perioden 95 i bifall av ansökan om särskild förvaltning, varav 26 avsåg det i samband med tabellen nämnda fastighetsbeståndet. Anledningen till att ansökan bifölls var i många fall att vatten, värme eller el hade stängts av på grund av bristande fakturabetalningar från fastighets- ägaren. Andra anledningar var att fastighetsägaren brustit i vården och tillsynen av fastigheten samt att denne inte upprätthållit till- räcklig kontakt med hyresgästerna.

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet gjorde i sitt betänkande (SOU 2008:75) en liknande genomgång av antalet avgöranden under åren 1998–2006. Antalet avgöranden i sak upp- gick under den perioden till 58, varav 41 ledde till bifall till ansökan om särskild förvaltning.14

14 Se SOU 2008:75 s. 72.

104

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

Tvångsförvaltningen (i vissa fall avseende mer än en fastighet vid samma tillfälle) har i de granskade ärendena anförtrotts åt ett allmännyttigt bostadsföretag i 19 fall, kommunen i ett fall, kommu- nalt fastighetsbolag i ett fall samt åt enskild förvaltare och privata företag i 20 fall.

Svea hovrätt har överprövat 23 ärenden om tvångsförvaltning under åren 2010–2016. Av de ärendena ledde åtta till bifall till an- sökan och två till avslag. Övriga ärenden avskrevs på grund av åter- kallelse eller annan anledning, avvisades eller återförvisades till hyres- nämnden.

Några slutsatser av statistiken

Det är inte helt enkelt att dra slutsatser om huruvida antalet hyres- gäster som är utsatta för en dålig förvaltning har ökat eller minskat. Utredningen noteras en viss ökning av antalet ärenden om särskild förvaltning i hyresnämnderna under den undersökta perioden, i vart fall fram till och med år 2013. Därefter en viss minskning av antal ärenden.

Till grund för en sänkning av de materiella kraven som genom- fördes 2010 låg bl.a. uppgifter om att det tidigare var mycket säll- synt med beslut om förvaltningsåläggande.15

Av den genomgång av ärenden om särskild förvaltning som vår utredning har gjort har framkommit att förvaltningsålägganden alltjämt är sällsynt förekommande i hyresnämnderna. Av samtliga ärenden under åren 2010–2016 rör endast ett fastställande av för- valtningsavtal. Det har visserligen förekommit ett par förvaltnings- ålägganden, men dessa resulterade inte i något förvaltningsavtal utan i stället i beslut om tvångsförvaltning. I ett fall meddelade hyres- nämnden ett förvaltningsåläggande men efter överklagande till hov- rätten kom parterna överens, varvid målet skrevs av. Alla övriga ären- den resulterade antingen i ett beslut om tvångsförvaltning eller i ett avslag på yrkandet om särskild förvaltning.

I ärenden, i vilka förvaltningsålägganden har aktualiserats, kan konstateras att de brister som påvisats i och för sig varit så pass all- varliga att det förelegat förutsättningar för hyresnämnden att för-

15 Se SOU 2008:75 s. 109 f.

105

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

ordna om tvångsförvaltning. Hyresnämnden har därvid konstaterat att fastighetsägaren har saknat förmåga och förutsättningar att för- valta fastigheten på ett för hyresgästerna godtagbart sätt. Samtidigt har fastighetsägaren visat en vilja att medverka till att bristerna i fastigheten och i förvaltningen i övrigt avhjälps, varför ett förvalt- ningsåläggande har bedömts som meningsfullt.

Ofta bestrider emellertid fastighetsägaren att det över huvud taget förekommer några brister i förvaltningen och är därför ovillig att ingå ett förvaltaravtal med en utomstående part, varför förvalt- ningsåläggande inte har bedömts som tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning. Bedömningen av vilken form av särskild för- valtning som ska tillämpas synes således i stor utsträckning gå ut på att bedöma fastighetsägarens medvetenhet om och vilja att åtgärda konstaterade brister snarare än hur allvarliga bristerna är.

Tankar om bakomliggande orsakerna till tvångsförvaltning

Utifrån hyresnämndsärenden och uppgifter från Hyresgästföre- ningen är en vanlig beskrivning av de bakomliggande orsakerna till att brister i förvaltningen av hyresfastigheter uppkommer, att fastig- hetsägaren ofta har dåliga ekonomiska förutsättningar för att be- driva en fullgod förvaltning. Ofta handlar det om enstaka hyres- fastigheter med ett mindre antal hyreslägenheter och relativt låga hyresintäkter belägna i mindre städer och orter. På grund av en längre tids bristande underhåll har dessa fastigheter ett allmänt upp- rustningsbehov, vars beräknade kostnader vida överstiger fastighetens värde. Möjligheterna att ta lån för att göra investeringar i fastig- heterna är därmed kraftigt begränsade. På ägarsidan kan konstate- ras att det företrädesvis är fråga om mindre privata fastighetsägare som äger en eller några få hyresfastigheter. Dessa förvaltar ofta hyresfastigheterna vid sidan av en anställning eller annan verksam- het och de ekonomiska förutsättningarna är sådana att de inte har råd att leja ut den praktiska förvaltningen eller ha anställda som hanterar uppkomna problem. De nu beskrivna fastighetsägarna innehar företrädesvis hyresfastigheterna personligen och har så gjort under en längre tid när frågan om särskild förvaltning prövas i hyresnämnden.

106

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

I vissa fall förekommer det att hyresfastigheter som förvaltas bristfälligt ägs av bolag eller andra juridiska personer. Dessa har förvärvat sedan tidigare nedgångna fastigheter på vikande markna- der relativt billigt utan att ha tillräckliga resurser för att rusta upp dessa, med påföljd att bristerna i förvaltningen drabbar hyresgäst- erna på ett menligt sätt.

3.4.2 Strukturförändringar på marknaden

Antalet hyresrättslägenheter har i Sverige minskat under de senaste åren. Från toppnoteringen i mitten på 1990-talet på närmare 1,75 miljoner bostäder upplåtna med hyresrätt minskade antalet till drygt 1,65 miljoner år 2012. Detta kan jämföras med bostadsrätter och äganderätter som sedan 1990 har ökat med drygt 340 000 re- spektive drygt 160 000. Detta har fått till effekt att andelen hyres- bostäder i beståndet minskat ganska kraftigt den senaste femton- årsperioden. Andelen låg relativt konstant på 41 procent fram till och med år 1999 och har sedan succesivt sjunkit till cirka 37 pro- cent fram till 2012. Det finns enligt Boverket två orsaker till denna utveckling. Nyproduktionen av bostäder har den senaste tiden varit mer inriktad på bostadsrätter och äganderätter, men framför allt beror utvecklingen på den relativt stora omvandling av hyresrätter till bostadsrätter som skett under 2000-talet.16

Boverket pekar på svårigheten att beskriva utvecklingen i bestån- det eftersom tidigare definierades bostaden efter den faktiska upp- låtelseformen men i dag utgår statistiken från ägarkategorier.17

Antalet bostadslägenheter i Sverige uppgick vid utgången av år 2015 till 4 716 568. Dessa fördelas på 2 018 064 lägenheter (43 pro- cent) i småhus, 2 388 571 lägenheter (51 procent) i flerbostadshus, 231 001 lägenheter (5 procent) i specialbostäder samt 78 932 (2 pro- cent) i övriga hus.18

Hyresrätten är den vanligaste upplåtelseformen i flerbostadshus. Lägenheternas upplåtelseform utgår från ägarförhållandet och inte

16 Se bl.a. Boverket (2014) Det svenska hyressättningssystemet, rapport 2014:13, s. 15 f.

17 Se bl.a. Boverket (2014) Det svenska hyressättningssystemet, rapport 2014:13, s. 16 f.

18 Definitionen av specialbostäder är i detta sammanhang bostäder för äldre/funktionshind- rade, studentbostäder och övriga specialbostäder. Definitionen för övriga hus är byggnader som inte är avsedda för bostadsändamål, t.ex. byggnader avsedda för verksamhet eller samhälls- funktion.

107

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

hur de boende förfogar över lägenheterna. Det har under en längre tid tillkommit fler bostadsrätter än hyresrätter, genom nybyggnad och ombildning. Hyresrätterna utgör ändå 59 procent (drygt 1,4 miljoner lägenheter) av det totala bostadsbeståndet i flerbostadshus. Bostads- rätter utgör i denna kategori 41 procent (knappt 968 000 lägenheter).19

Statistik om förändringar i ägarstrukturen från SCB

Statistiska centralbyrån, SCB, har på utredningens uppdrag tagit fram statistik kring förändringar i ägarstrukturen mellan åren 2006 och 2015. Under perioden ökade den av SCB registrerade bostads- arean i landet från cirka 159 miljoner kvadratmeter år 2006 till drygt 170 miljoner kvadratmeter år 2015.

Tabell 3.5 Bostadareor i flerbostadshus efter ägarkategori och år för hela riket i procent

År	2006	2010	2015
Bostadsrättsföreningar	34,7	38,2	40,4
Allmännyttiga bostadsföretag	32,1	29,7	28,2
Stat, kommun och landsting	0,7	0,5	0,4
Fysiska personer, enskild firma och dödsbon	9,4	8,2	6,6
Svenska aktiebolag	16,8	17,8	19,0
Övriga	6.3	5,6	5,4
Totalt	100	100	100

Källa: SCB.

Av statistiken kan konstateras att andelen bostadsarea som ägs av bostadsrättsföreningar och svenska aktiebolag har ökat relativt kraftigt under perioden på bekostnad av de allmännyttiga bostads- företagen och fysiska personer, enskilda firmor och dödsbon. De närmare orsakerna till den utvecklingen står, såvitt gäller ökningen av bostadsarea i bostadsrättsföreningars ägo, att finna i den om- fattande omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter som före- kommit under det senaste årtiondet. När det gäller överföringen av bostadsarea från enskilda ägare till aktiebolag står orsakerna troligt-

19 Källa: SCB.

108

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

vis att finna i de förmånliga skatteregler som gäller då man köper och säljer aktier i fastighetsbolag snarare än fastigheter.

De flesta av rikets 290 kommuner har ett eller flera allmännyttiga bostadsbolag. Bara 13 kommuner har inte något allmännyttigt bostadsföretag.20

SCB för statistik över samtliga juridiska och fysiska personer som är registrerade för moms, F-skatt eller som arbetsgivare (nedan före- tag) och som bedriver uthyrning och förvaltning av egna eller arren- derade bostäder. Siffror över etableringen av sådan verksamhet för åren 2008–2015 ser ut som följer.

Tabell 3.6	Antal företag efter näringsgren avseende SNI-kod 68.201
År	Antal företag
2008	9 190
2009	9 380
2010	12 478
2011	13 138
2012	13 828
2013	14 033
2014	14 681
2015	15 634

Källa: SCB21.

Några närmare uppgifter om karaktären på de företag som har eta- blerat sig på fastighetsmarknaden under den här aktuella perioden ges inte i statistiken. Uppgifter om antalet anställda i företagen tyder emellertid på att nyetablering främst skett av företag utan anställda (en ökning från 6 688 företag år 2008 till 12 113 företag år 2015) eller med ett fåtal anställda (en ökning från 1 931 företag

20 Uppgift från SABO den 3 januari 2017. De kommuner som saknar allmännyttiga bostads- företag är: Salem, Täby, Danderyd, Nacka, Vaxholm, Åtvidaberg, Valdemarsvik, Markaryd, Borgholm, Staffanstorp, Lomma, Grästorp och Hjo.

21 SCB:s statistik över företag efter näringsgren avseende SNI-kod 68.201. Standard för svensk näringsgrensindelning 2007 (SNI 2007) infördes i SCB:s Företagsregister från och med 1 januari 2008. SNI 2007 bygger på EU:s näringsgrensindelning NACE Rev. 2. Närings- grenen omfattar uthyrning och drift av egna eller hyrda lägenhetshus och bostäder, tillhanda- hållande av hem och utrustade eller icke utrustade våningar eller lägenheter för mer perma- nent användning, normalt på månads- eller årsbasis. Näringsgrenen omfattar även utveck- landet av byggprojekt för egen drift och drift av uppställningsplatser för husvagnar avsedda för permanent boende men omfattar inte drift av hotell, lägenhetshotell, semesterhem, hyres- hus med möblerade rum eller lägenheter.

109

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

år 2008 till 2 836 företag år 2015). Detta beror på att många företag väljer att lägga varje fastighet i ett eget bolag.

Statistik avseende konkurser inom samma näringsgren under samma tidsperiod ser ut som följer.

Tabell 3.7	Antal företag i konkurs efter näringsgren avseende
	SNI-kod 68.201
År	Antal företag
2008	26
2009	57
2010	39
2011	71
2012	50
2013	50
2014	36
2015	37

Källa: Tillväxtanalys.

3.4.3 Hur behandlas bristande underhåll och förvaltning vid hyresförhandlingarna?

Hyresgästen har enligt hyreslagen relativt långtgående möjligheter att kräva att hyresvärden åtgärdar fel och brister i hyreslägenheter. Uppkommer skada på lägenheten under hyrestiden utan att hyres- gästen är ansvarig för skadan eller är lägenheten inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra har hyresgästen bl.a. rätt att begära att hyresvärden åtgärdar bristen samt begära nedsättning av hyran.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att ut- föra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Av uppgifter från de hyresförhandlande parterna framgår att hyran, i enlighet med hur hyressättning ska ske, ofta höjs årligen trots att lägenheternas skick succesivt försämras av tid och slitage, förutsatt att underhållsskicket i ett hus ligger inom vad som är rim- ligt med tanke på att det ska underhållas med skäliga tidsmellanrum. Underhållet ingår i hyran. Om underhållet är kraftigt eftersatt är

110

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

det ändå vanligast att man accepterar en årlig hyreshöjning. Part- erna kommer då överens om en hyreshöjning under dessa förut- sättningar, men villkorar överenskommelsen att angivna åtgärder ska vara utförda vid en viss tidpunkt och att höjningen får genom- föras efter det. I vissa fall avtalas att hyreshöjning får ske direkt, men att de kontrollerar om åtgärderna genomförts vid nästa hyres- förhandling och reglerar hyran utifrån vad som hänt. Det förekom- mer att hyran inte höjs alls p.g.a. kraftigt eftersatt underhåll, men det är relativt ovanligt.

I de årliga förhandlingarna förekommer argumentet ibland från fastighetsägaren att man står inför stora renoveringar som måste göras ungefär samtidigt. Skälet till det är vanligen att bolaget har en stor andel miljonprogramsområden och, för att mäkta med renover- ingen och att kunna ta det i en rimlig takt utan att äventyra ekono- min, behövs påslag på hyran. Det finns inget i hyressättnings- respek- tive redovisningssystemet som gör det säkert att pengarna kommer till just renoveringen.

Hyresgästorganisationerna är medvetna om möjligheten att gå in med åtgärdsföreläggande för de enskilda hyresgästernas räkning, men en del hyresgäster drar sig för det med hänsyn till relationen till hyresvärden.

Enligt uppgifter från representanter från hyresnämnder finns det stora skillnader mellan hur parterna agerar på lokal nivå.

3.5 Problem med tillämpningen av lagstiftningen

3.5.1 Förutsättningar för ansökan om åtgärdsföreläggande

Av 16 § första och andra stycket hyreslagen framgår följande.

Bestämmelserna i 10–12 §§ gäller också, om

1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,

3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyres- gästens vållande, eller

4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin under-

111

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

hållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). I före- läggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vil- ken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

I de avgöranden som utredningen har tagit del av har hyresgästerna som skäl för ett åtgärdsföreläggande framför allt gjort gällande att hyresvärden har brustit i sin underhållsskyldighet alternativt att bristerna har utgjort ett hinder eller men i nyttjanderätten.

Av ordalydelsen i bestämmelserna om åtgärdsföreläggande fram- går inte uttryckligen att det skulle krävas hinder eller men för hyres- gästens rätt att genomdriva sanktioner mot hyresvärden vid brister i underhållet. I tidigare avgöranden har emellertid hyresnämnderna och Svea hovrätt tolkat bestämmelserna på det sättet, se bl.a. hov- rättens beslut den 27 februari i ÖH 9697-13.22 I beslutet anförde hovrätten att en förutsättning för att åtgärdsföreläggande ska med- delas är att de olägenheter som påtalas utgör ett hinder eller men i nyttjanderätten. Domstolen anförde vidare att eftersom de i fallet påtalade bristerna inte innebar hinder eller men kunde något åtgärds- föreläggande inte meddelas.

Hovrätten har i ett avgörande från senare tid (2016-04-06, ÖH 4840-15; RH 2016:51) klargjort att det inte krävs hinder eller men för ett åtgärdsföreläggande beträffandevid brister i underhållet. Ärendet gällde åläggande för hyresvärden att åtgärda trasiga per- sienner.

Hovrätten anförde att hyresvärden inte är skyldig att vid varje tidpunkt åtgärda varje reparationsbehov i lägenheten. I stället ger bestämmelsen om underhållsskyldigheten i 15 § andra stycket hyres- lagen uttryck för en avvägning mellan hyresgästens behov av att få underhållet åtgärdat och hyresvärdens behov av att mer samlat kunna planera för underhållsåtgärder. Det leder, enligt hovrätten, till slutsatsen att det måste vara fråga om mer än en enstaka avvik- else i lägenhetens skick för att hyresvärden ska anses brista i sin underhållsskyldighet. Bristande underhåll manifesteras i mer av ett helhetsintryck som avviker från vad hyresgästen har att förvänta

22 Beslutet gällde åläggande för hyresvärden att åtgärda missfärgad våtrumstapet med spruckna skarvar och tak i behov av ommålning.

112

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

sig, bl.a. i förhållande till en eventuell underhållsplan. För denna tolkning av lagtexten talar, ansåg hovrätten vidare, även förarbets- uttalanden där hyresvärdens underhållsskyldighet kopplas till reglerna om bruksvärdeshyra.23 Hovrätten konstaterade vidare att eftersom systemet med att fastställa bruksvärdet för en lägenhet utgår från en helhetsbedömning av lägenheten jämfört med likvärdiga lägen- heter är det också en faktor som talar för att mer av en helhetsbedöm- ning ska göras när det ska fastställas om en hyresvärd brister i sin underhållsskyldighet. Slutsatsen blev därför att enskilda och vid olika tidpunkter förekommande avvikelser som trasiga persienner eller en trasig skåplucka därför inte utgör en brist i underhållsskyldigheten som kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 16 § första stycket 2 hyreslagen. En skyldighet att åtgärda sådana brister kan endast före- ligga om bristerna utgör hinder eller men i hyresrätten (första stycket 3 samma paragraf).

I ett senare avgörande (2016-12-06, ÖH 10081-15) har hovrätten utifrån slutsatsen i det föregående avgörandet prövat bestämmelser- nas tillämpning på olika brister i en lägenhet.

3.5.2 Praktisk användning av ansökan om förvaltningsåläggande

Möjligheten att påkalla sanktioner på ett tidigare stadium genom förvaltningsåläggande utnyttjas inte i någon större utsträckning.24 Det skulle kunna tänkas att hyresgästorganisationer drar sig för att föra fram mindre allvarliga missförhållanden för att fastighetsägaren inte vid ett avslag på ansökan ska ges sken av att förvaltningen är fullgod.

Systemet bygger som nämnts ovan på tanken att den åtgärd som beslutas ska stå i proportion till graden av missförhållanden.25 Frå- gan är dock om lagtexten på ett tillräckligt tydligt sätt återspeglar det tänkta syftet med bestämmelserna. Av 2 § tredje stycket p. 1 bostadsförvaltningslagen framgår att förvaltningsåläggande får med- delas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag. För att kunna konstatera huruvida påtalade brister är allvarliga eller inte

23 Se prop. 1968:91 bih. A s. 211.

24 Se statistik m.m. i avsnitt 3.4.1.

25 Se SOU 2008:75 s. 109 f. och prop. 2009/10:21 s. 30 f.

113

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

måste man emellertid först läsa styckets andra punkt som reglerar förutsättningarna för tvångsförvaltning.

En omständighet som enligt utredningen kan ge intryck av att tröskeln för ingripande är högre än vad den egentligen är utgörs av formen för ingripande enligt lagen. Dagens regler ger endast möjlig- heter för hyresnämnden att förordna om att hyresvärden genom egen försorg överlämnar förvaltningen till en särskild förvaltare. Jäm- förelsevis gäller vid tvångsförvaltning att en sådan överlämning sker tvångsvis.

Systemet framstår som onödigt stelbent och det kan också ifråga- sättas om det är nödvändigt att hyresvärden i samtliga fall av kon- staterade missförhållanden som faller in under lagen helt skiljs från förvaltningen. Om exempelvis hyresvärden inte utför nödvändiga reparationer eller underhållsarbeten som endast utgör mindre all- varliga brister kan det sannolikt många gånger vara tillräckligt att hyresvärden föreläggs att senast en viss tid åtgärda bristerna. Det kan också ifrågasättas om det finns behov av att i lagen ha två ingri- pandeformer vars effekter, ur såväl hyresgästs- som fastighetsägar- perspektiv, är så snarlika varandra.

Det finns en påtaglig risk för att hyresgäster i onödan utsätts för brister i förvaltningen eftersom den praktiska tillämpningen av reg- lerna om förvaltningsåläggande, i det närmaste, är obefintlig.

3.5.3 Svårt att hitta förvaltare samt arvodesfrågor

Såväl Hyresgästföreningen som företrädare för hyresnämnderna har anfört att det är svårt att få tag i en förvaltare vid ansökningar om tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen har till och med i en- staka fall avstått från att ansöka om tvångsförvaltning med vetskap om att det inte finns förvaltare att tillgå.

Att inte hitta någon villig förvaltare blir även ett problem när en förvaltare vill bli entledigad och ingen ny förvaltare åtar sig uppdra- get, eftersom tvångsförvaltningen då faller. Det finns ingen given fortsättning på hanteringen av fastigheten därefter, varför rådig- heten över den återgår till fastighetsägaren. Det kan finnas en ovilja från borgenärerna att vara den som begär fastighetsägaren i kon- kurs, trots att förvaltaren vill frånsäga sig uppdraget då det saknas

114

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

ekonomiska förutsättningar att driva förvaltningen av fastigheten vidare.

Orsakerna till svårigheterna att hitta en förvaltare kan vara flera. Det kan framstå som mindre lockande att ta på sig ansvaret för en svårt nedgången fastighet. Detta gäller särskilt när möjligheterna att rusta upp fastigheten är begränsade på grund av fastighetens dåliga ekonomi. I allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag kan vidare antas att kraven, på att verksamheten ska bedrivas enligt affärs- mässiga principer26, medfört att intresset för att åta sig förvaltar- uppdrag har minskat.

Av den ärendegenomgång som utredningen har gjort framgår att ett allmännyttigt bostadsföretag har åtagit sig förvaltarrollen i cirka hälften av de tvångsförvaltningsfall som har förekommit under senare år. Enligt vad utredningen erfarit har företag i dessa fall fått en konkret förfrågan från kommunen om att ställa upp som förval- tare när behov av det har uppstått. Av ärendegenomgången kan konstateras att i vissa delar av landet utses endast privata aktörer till förvaltare.

Det har anförts att en del i svårigheterna att hitta någon, som är villig att ställa upp som förvaltare, kan bero på att regelverket inte ger ett tillräckligt tydligt stöd i den praktiska förvaltningen. Det kan i sammanhanget noteras att kommunen inte har något ansvar att ställa en förvaltare till förfogande. Som regelverket är utformat i dag blir följden av att varken kommunen eller hyresnämnden kan finna en förvaltare, som är villig och som har tillräckliga kvalifika- tioner för uppdraget, att frågan om tvångsförvaltning förfaller.

Att det inte finns förvaltare att tillgå kan också bero på att regel- verket inte ger ett tillräckligt tydligt stöd i den praktiska förvalt- ningen, t.ex. avseende arvodesbestämmelserna. Det finns indikatio- ner på att vissa förvärvare inte har klart för sig att det är den som äger fastigheten när arvode fastställs som blir skyldig att betala för- valtaren (även för tid innan förvärvet).

Förvaltaren ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbättring och modernisering som är förenlig med en ända- målsenlig fastighetsförvaltning.

26 Se 2 § lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.

115

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

Av 11 § bostadsförvaltningslagen framgår förvaltarens befogen- heter. Förvaltaren verkar som en legal ställföreträdare för fastig- hetsägaren och har en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda ägaren samt tala och svara i dennes ställe. Förvaltaren bin- der således fastighetsägaren vid ingående av avtal om nyttigheter för fastigheten, exempelvis avtal om vatten- eller elleverans. Detsamma gäller upphandling av tjänster som snöskottning och utförande av nödvändiga reparationer och underhåll m.m.

Enligt vad utredningen har erfarit upplever förvaltare att leve- rantörer, av för förvaltningen nödvändiga varor och tjänster, ofta är ovilliga att ingå avtal med fastighetsägaren om inte förvaltaren garan- terar betalning. Leverantörer ställer då som villkor för avtal att för- valtaren ingår detsamma i eget namn i stället för som ställföreträ- dare för fastighetsägaren. Orsaken till det kan vara att fastighets- ägaren tidigare har haft betalningsproblem. Om det är av vikt att en tjänst utförs eller att exempelvis elleveranser till fastigheten kom- mer igång snarast har förvaltaren ofta inget annat val än att ingå avtal om det i eget namn. Förvaltaren har rätt att få ersättning för dessa utlägg som hänför sig till fastigheten och lagstiftningen behö- ver säkerställa denna rätt.

Företrädare för hyresnämnderna har även lämnat uppgifter om att det ofta tycks komma som en obehaglig överraskning för för- värvaren av en tvångsförvaltad fastighet att det är den som äger fastig- heten när arvode fastställs som blir skyldig att betala förvaltaren (även för tid innan förvärvet).

3.6 Överväganden och förslag

Utredningen ska analysera konsekvenserna av upphävandet av för- värvslagen och skärpningarna i bostadsförvaltningslagen. I detta ingår att undersöka i vilken utsträckning det förekommer att hyres- gäster utsätts för en bristfällig förvaltning av hyresfastigheter.

Utredningen kan utifrån Domstolsverkets statistik dra slutsatsen att någon alarmerande ökning av antalet ärenden om särskild för- valtning inte har skett sedan förvärvslagen upphävdes. Dessutom har antalet ärenden, under den senare delen av den undersökta perioden, minskat. Orsakerna till minskningen av antalet ärenden kan vara flera och de behöver inte ha koppling till hur bra lägenheter under-

116

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

hålls eller förvaltas. En sådan möjlig orsak kan vara att Hyresgäst- föreningen, region Stockholm, sedan ett antal år tillbaka, fokuserat mindre på ansökningar om särskild förvaltning till förmån för andra åtgärder. Andelen åtgärdsföreläggande har också minskat något under perioden.

Under alla förhållanden kan emellertid konstateras att uppgif- terna om antalet mål om särskild förvaltning inte ger något stöd för att antalet olämpliga hyresvärdar har ökat under den senaste fem- årsperioden eller att det är fler problem nu än när förvärvslagstift- ningen tillämpades.

Det kan visserligen finnas ett mörkertal i statistiken och att det förekommer hyresfastigheter som förvaltas på ett bristfälligt sätt men som av olika anledningar vare sig prövas enligt bostadsförvalt- ningslagen eller hyreslagen. Men skicket på hyresfastighetsbeståndet, generellt sett, och kvaliteten på förvaltningen av dessa fastigheter ser inte ut att ha försämrats under den senaste femårsperioden.

Av den genomgång av ärenden om särskild förvaltning som ut- redningen har gjort har framgått att sedan skärpningarna i bostads- förvaltningslagen trädde i kraft år 2010 har endast fem beslut fattats av hyresnämnden i vilka de sänkta beviskraven som gäller för nya fastighetsägare har tillämpats. Den absoluta merparten av ärenden om särskild förvaltning som utredningen har granskat har i stället rört brister i förvaltningen av fastigheter som under lång tid varit i samma ägo.

Även om det kan antas att ändringarna i bostadsförvaltnings- lagen har haft en viss preventiv effekt för köpare av hyresfastigheter bedömer utredningen att lagändringarna inte har haft den praktiska betydelse som förutsattes vid bestämmelsernas införande.

3.6.1 En ny förvärvslag eller inte?

Bedömning: Det finns inte skäl att införa en ny förvärvslag.

Utredningen har tidigare uttalat att det förekommer att hyresgäster får leva under förhållanden som inte är godtagbara. Det är ofta till stort men för de hyresgäster som hyr lägenheter i sådana hus. Det kan antas att det hårdast drabbar hyresgäster som av en eller annan anledning inte har några realistiska möjligheter att förändra sitt

117

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

boende. Därutöver kan det även sägas ligga i de seriösa fastighets- ägarnas intressen att hyresrätten som boendeform förknippas med en god kvalitet på förvaltningen.

Frågan är då om problemen som förekommer är av sådan omfatt- ning och av sådant slag att det är motiverat återinföra en förvärvslag för att försöka lösa dessa. Eftersom förvärvslagen syftar till att för- hindra att hyreshus förvärvas av personer som inte är lämpliga som förvaltare, är det enligt utredningens mening en rimlig utgångs- punkt att främst problem relaterade, direkt eller indirekt, till över- låtelser av hyreshus kan motivera ett återinförande av förvärvslagen. Av detta följer också att brister i förvaltningen som har andra orsa- ker i första hand bör åtgärdas på andra sätt.

Som framgår av tidigare avsnitt ger statistiken om ärenden vid hyresnämnden rörande brister i förvaltningen inte stöd för att an- talet fall av misskötta hyreshus har ökat sedan förvärvslagen upp- hävdes. Det kan exempelvis konstateras att det inte skett någon ökning av antalet ansökningar om särskild förvaltning. Det kan också konstateras att endast en liten andel av ärendena om särskild för- valtning har avsett nya fastighetsägare sedan förvärvslagen upphäv- des. Det tyder på att det inte är överlåtelser av fastigheter som har orsakat problem, i vart fall inte under de sex år som gått sedan för- värvslagen upphävdes. Till det kommer att antalet ansökningar om åtgärdsföreläggande inte har ökat utan snarare minskat under samma tidsperiod.

Vissa strukturförändringar under senare år kan anas på markna- den. Det kan exempelvis konstateras att antalet företag har ökat märkbart. En förklaring till kan vara att enstaka fastigheter pakete- ras i ett eget aktiebolag. Med tanke på att den typen av fastighets- förpackning för närvarande utreds har utredningen inte tittat på hur en eventuell lagstiftning som tar hänsyn till indirekta fastighets- köp skulle kunna se ut.

Utredningen anser inte att de förändringar på hyresmarknaden som kan iakttas medfört allvarliga problem som kan kopplas till att förvärvslagen upphävdes. Det har t.ex. inte framkommit att speku- lativa förvärv på kort sikt har skett i sådan omfattning eller på sådant sätt att just överlåtelserna framstår som problematisk utifrån ett förvaltningsperspektiv.

Det kan hävdas att en förvärvslag som innefattar en ägarpröv- ning kan ha en preventiv effekt på hyresmarknaden genom att hålla

118

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

olämpliga fastighetsägare borta från hyresmarknaden. Det har emeller- tid bedömts att förvärvslagen inte hade någon preventiv verkan.27

Utredningen har inte skäl att göra någon annan bedömning än den som gjordes år 2009. Frågan om brister i förvaltningen av hyres- hus har varit aktuell en längre tid.28 Tidigare problembeskrivningar stämmer således överens med den bild som utredningen har fått genom kontakter och genomgång av relevant material. Problemet går således längre tillbaka än till upphävande av förvärvslagen. De brister som förekommer i dag kan inte direkt kopplas till att för- värvslagen har upphävts. Till det kommer att förvärvslagen orsa- kade tillämpningsproblem som torde vara svåra att fullt ut lösa.

Utredningen slutsats är att det finns problem med förvaltningen av hyreshus men att det inte kan beläggas att dessa har ett samband med upphävandet av förvärvslagen. Utredningen anser mot den bak- grunden att det inte finns skäl att föreslå att en ny förvärvslag införs.

I stället bör andra åtgärder vidtas för att komma till rätta med problemen. Det bör ske genom att effektiviteten ökas i de befintliga rättsliga medel som finns för att komma till rätta med uppkomna brister i förvaltningen av en hyresfastighet.

Ett viktigt inslag bör vara att det på ett tidigt stadium ska finnas verkningsfulla åtgärder mot fastighetsägare som inte sköter förvalt- ningen av ett hyreshus på ett godtagbart sätt. Det bedöms som sär- skilt viktigt att sådana rättsmedel finns tillgängliga när bostadsbristen har blivit så utbredd, eftersom hyresgäster i realiteten kan ha små möjligheter att flytta från en undermålig lägenhet.

27 Se SOU 2008:75 s. 99 f.

28 Se t.ex. prop. 2009/10:21 s. 23.

119

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

3.6.2 Klarare bestämmelser om åtgärdsföreläggande i hyreslagen

Förslag: Det klargörs att det inte krävs hinder eller men i nytt- janderätten som grund för ett åtgärdsföreläggande när hyres- värden brister i sin underhållsskyldighet.

Ansökningar om åtgärdsföreläggande när hyresvärden brister i sin underhållskyldighet (16 § första stycket 2 hyreslagen) är relativt vanligt förekommande i hyresnämnderna. Samtidigt leder endast ett mindre antal av ärendena till ett avgörande i sak. I merparten av fall skriver hyresnämnden av ärendet sedan parterna har kommit överens under handläggningens gång. Överenskommelserna kan innebära att hyresvärden går med på att åtgärda fel eller brister i lägenheten eller att parterna når en ekonomisk uppgörelse om kom- pensation, exempelvis genom en reduktion av hyran under viss tid. Detta tyder på att en ansökan om ett åtgärdsföreläggande redan är ett effektivt påtryckningsmedel.

Systemet framstår som lättillgängligt och effektivt för hyresgäster. Möjligheten för hyresnämnden att förena ett åtgärdsföreläggande med vite har också en handlingsdirigerande effekt för hyresvärdar.

Det har dock funnits en osäkerhet i tolkningen av lagstiftningen och om det krävs hinder och men i nyttjanderätten för att få till stånd ett åtgärdsföreläggande. Svea hovrätt har i sitt avgörande den 6 april 2016, ÖH 4840-15 (RH 2016:51) klargjort att bestämmelsen ska tolkas så att det inte krävs hinder eller men för ett åtgärdsföre- läggande i det fallet.

Genom hovrättens avgörande från 2016 har hyresgästernas ställ- ning klargjorts på ett sätt som bättre står i överensstämmelse med lagstiftarens intentioner med bestämmelserna om åtgärdsförelägg- ande. Bestämmelsens ordalydelse kan dock fortfarande tydas på det sättet att det krävs hinder och men i nyttjanderätten vid underhålls- brister. Detta kan leda till rättsförluster för hyresgäster. Bestäm- melsen bör därför förtydligas. Detta kan lämpligen ske genom att punkterna 2 och 3 i bestämmelsen byter plats.

120

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

3.6.3 Förändring av ingripandeformerna i bostadsförvaltningslagen

Förslag: Bestämmelserna om förvaltningsåläggande ersätts av möjligheter för hyresnämnden att, med utgångspunkt i omstän- digheterna i det enskilda fallet, förelägga hyresvärden att vidta åtgärder för att komma till rätta med uppkomna förvaltnings- brister. Föreläggandet får förenas med vite.

Enligt utredningen är det viktigt att sanktioner kan riktas mot en fastighetsägare innan bristerna i förvaltningen blivit så omfattande att de motiverar tvångsförvaltning. Avsikten har varit att förvalt- ningsåläggande ska kunna fylla den funktionen. Förvaltningsålägg- ande används emellertid i praktiken ytterst sällan, trots att kraven för när ett åläggande kan beslutas mildrades år 2010. En förklaring torde vara att ett förvaltningsåläggande i stor utsträckning är likt en tvångsförvaltning. Samtidigt förutsätts att fastighetsägaren är be- redd att medverka genom att ingå ett avtal med en förvaltare.

Utredningen anser därför att möjligheten att besluta om förvalt- ningsåläggande inte fyller den avsedda funktionen om att ett mindre långtgående rättsmedel än tvångsförvaltning ska finnas vid mindre allvarliga brister. Det talar för att förvaltningsåläggandet ska ut- mönstras ur lagen och ersättas med en annan form av ingripande.

Som konstaterats ovan har åtgärdsföreläggande visat sig vara ett effektivt påtryckningsmedel för hyresgäster. Redan en ansökan om ett föreläggande är många gånger tillräckligt för att fastighetsägaren ska åtgärda en påtalad brist. Ett förläggande att åtgärda brister är flexibelt eftersom det kan avse brister av olika slag och kan anpassas efter hur allvarlig en brist är eller hur benägen fastighetsägaren kan antas vara att följa ett föreläggande. Det har den fördelen att det är klart mindre ingripande än ett beslut om tvångsförvaltning.

En fråga som kan ställas är om en möjlighet att förelägga en fastighetsägare enligt bostadsförvaltningslagen att åtgärda brister i förvaltningen skulle fylla någon funktion vid sidan av åtgärdsföre- läggande enligt hyreslagen. Det finns flera situationer där ett före- läggande enligt bostadsförvaltningslagen kan fylla en självständig funktion. Utgångspunkten för prövningen är inte densamma. Ett åtgärdsföreläggande är inriktat på brister i lägenhetens skick medan ett ingripande enligt bostadsförvaltningslagen avser brister i för-

121

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

valtningen. Ett föreläggande enligt bostadsförvaltningslagen bör där- för kunna användas vid andra typer av brister än åtgärdsföreläggande. Ett exempel är att fastighetsägaren är otillgänglig för hyresgästerna. Det bör vidare även fortsättningsvis vara så att ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen bör vara inriktade på mer generella bris- ter, dvs. som rör flera hyresgäster samfällt, medan åtgärdsförelägg- anden prövas utifrån en enskild hyresgästs intressen. Det motiverar också att det enligt bostadsförvaltningslagen är en kommun eller en hyresgästorganisation som har rätt att göra ansökan medan det är enskilda hyresgäster som ansöker om åtgärdsföreläggande. I prakti- ken kan det förekomma situationer där både ett åtgärdsföreläggande och ett föreläggande enligt bostadsförvaltningslagen kan övervägas. En överlappning mellan de två regleringarna är sannolikt oundvik- lig och kan förekomma redan i dag. Utredningen ser inte det som någon egentlig nackdel.

Utredningen anser mot denna bakgrund att en möjlighet, att förelägga fastighetsägare att åtgärda brister i förvaltningen enligt bostadsförvaltningslagen, bör införas.

Föreläggandet bör kunna utformas utefter vad omständighet- erna i det enskilda fallet kräver. Visar det sig exempelvis att hyres- värden brustit i sin underhållsskyldighet av fastigheten eller försum- mat att vidta vissa reparationer, på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna, bör hyresnämnden i första hand ha möj- lighet att utfärda föreläggande om att vidta vissa specifika åtgärder för att åtgärda bristerna.

Som tidigare har angetts krävs i dag att fastighetsägaren försum- mar vården av fastigheten eller underlåter att vidta angelägna åtgär- der för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller att det på annat sätt framgår att fastigheten inte förvaltas på ett för de boende godtagbart sätt, för att hyresnämnden ska få besluta om särskild förvaltning.

Syftet med utredningens förslag är det ska finnas möjlighet till ingripande på ett tidigt stadium när förvaltningen inte fungerar till- fredsställande.

Förvaltningsföreläggande bör kunna meddelas som en första åt- gärd i alla situationer som dagens bestämmelser medger hyresnämn- den att meddela ett förvaltningsåläggande. Utredningen föreslår inte någon ändring av förutsättningarna för ingripande enligt bostads- förvaltningslagen. Det ligger dock i sakens natur att en möjlighet att

122

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

förelägga en fastighetsägare att åtgärda brister bör kunna komma till användning i fler situationer än förvaltningsåläggande. Det beror på att lagen är konstruerad så att hyresnämnden vid brister i förvalt- ningen får besluta om särskild förvaltning. I detta ligger att bristerna ska vara tillräckligt allvarliga eller omfattande för att motivera ett förvaltningsåläggande. I annat fall får antas att hyresnämnden av- står från att meddela ett sådant beslut.

Det kan antas att möjligheten att ansöka om föreläggande blir mer lättillgängligt än förvaltningsåläggande. Brister kan på detta sätt åtgärdas utan att det krävs ett överlämnande av förvaltningen till en särskild förvaltare, vilket är smidigare för inblandade parter. Detta bidrar också i någon mån till att tillgängliggöra de resurser i form av förvaltare till ärendena om tvångsförvaltning, se avsnitt 3.6.4.

Som nämnts ovan är grundtanken att ju allvarligare missförhåll- anden som konstateras desto mer ingripande sanktioner ska kunna tillämpas för att komma till rätta med dem. Den primära ingrip- andeformen bör, om det bedöms tillräckligt, vara ett förvaltnings- föreläggande. Den nedre gränsen för vilka krav som ställs i form av ett ingripande i form av ett förvaltningsföreläggande bör därför i lagtexten markeras med att det har varit fråga om en brist i förvalt- ningen. Först om bristerna är allvarliga, eller om ett förvaltnings- åläggande inte bedöms tillräckligt, bör ett beslut om tvångsförvalt- ning kunna meddelas.

Begreppet särskild förvaltning har hittills använts som ett sam- lingsbegrepp för de olika ingripandeformerna förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning. I och med att bestämmelserna om förvalt- ningsåläggande enligt utredningens förslag ersätts av det bredare begreppet förvaltningsföreläggande blir samlingsbegreppet missvis- ande. Även om grundrekvisiten för de olika ingripandeformerna förblir gemensamma bör samlingsbegreppet särskild förvaltning ut- mönstras ur bostadsförvaltningslagen. I stället ska förvaltningsföre- läggande och tvångsförvaltning inrymmas under en gemensam rubrik i lagstiftningen; ingripande i förvaltning.

En särskild fråga om man utmönstrar begreppet särskild förvalt- ning ur bostadsförvaltningslagen är huruvida hyresnämnden ska vara bunden av vad som yrkas i ansökan.

Har exempelvis kommunen yrkat att en fastighet ska ställas under tvångsförvaltning, men hyresnämnden finner att det endast före- ligger förutsättningar att meddela förvaltningsföreläggande, bör

123

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

hyresnämnden ha möjlighet att göra det utan särskilt yrkande om detta. Är situationen den motsatta bör emellertid hyresnämnden vara bunden av yrkandet i ansökan. I praktiken är det troligen ovan- ligt med sådana situationer då eventuella otydligheter klaras ut genom materiell processledning från hyresnämndens sida.

I dag gäller en bevislättnad för nya ägare de första tre åren. Dessa regler kommer att gälla även för förvaltningsföreläggande.

Förvaltningsförelägganden ska kunna förenas med vite

Utredningen gör bedömningen att lagändringen kan medföra ett mer ändamålsenligt förfarande genom möjligheten att uppmana fastighetsägare till åtgärder. Utredningen ser också att resultatet kan bli positivt av att en sådan uppmaning kan vara förenad med ett vite om fastighetsägaren inte följer den. Det bör minska antalet tvångsförvaltningar vilket i sin tur minskar belastningen på hyres- nämnder då ett fall av tvångsförvaltning ofta genererar ytterligare ärenden. Det bör också i någon mån minska behovet av förvaltare.

Hur ett föreläggande om brister bör utformas får bestämmas efter omständigheter i det enskilda fallet. Föreläggandet bör kunna förenas med vite om det behövs för att föreläggandet ska följas. Det är en modell som redan förekommer på hyresrättens område.

Lag (1985:206) om viten innehåller allmänna regler om viten och är tillämplig på alla viten som enligt lag eller annan författning får föreläggas av domstol eller annan myndighet i den mån inte annat följer av författningen i fråga. Bestämmelsen i 32 § bostads- förvaltningslagen (vitets utdömande) innehåller vissa regler om viten. I övriga delar är således lag om viten tillämplig.

Som framgår av 3 § lag om viten ska vitesbeloppet i första hand bestämmas till en sådan storlek att det kan antas bryta den enskildes motstånd (”förmå honom att följa” föreläggandet). Enligt regeln ska vidare hänsyn tas till ”omständigheterna i övrigt”. Särskilt när fråga är om ett föreläggande som riktar sig till någon i egenskap av ägare till en fastighet eller en annan egendom faller det sig naturligt, att vitet bestäms så att beloppet inte understiger kostnaden för åtgär- dens vidtagande eller den vinst eller besparing som en adressat nor- malt kan antas göra genom att inte efterkomma föreläggandet. Adressaten bör ju finna det mera ekonomiskt fördelaktigt att följa

124

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

föreläggandet än att betala vitet, om vitesföreläggandet ska ha önsk- värd effekt.29

Man får skilja mellan själva föreläggandet och vitet. Enligt viss annan lagstiftning (se exempelvis 11 kap. 46 § plan- och bygglagen) kan föreläggande och under vissa förutsättningar även vitet komma att övergå på en ny ägare. Så är det dock inte enligt hyreslagen be- träffande åtgärdsföreläggande och vite, se 16 § andra stycket hyres- lagen.30 Det bör för bostadsförvaltningslagen vara på likadant sätt som för hyreslagen.

Hyresvärden bör skiljas från förvaltningen av fastigheten först om hyresnämnden bedömer att det inte är tillräckligt att hyres- värden föreläggs att själv ansvara för att åtgärderna utförs, eller så- dant föreläggande bedöms utsiktslöst. Hyresnämnden bör i sådant fall ha möjlighet att, liksom gäller i dag om ett förvaltningsålägg- ande inte bedöms tillräckligt, ställa fastigheten under tvångsförvalt- ning.

Ett system med sanktions- och ingripandeformer som utformas på det nu beskrivna sättet avspeglar bättre tanken om att det ska föreligga proportionalitet mellan konstaterade missförhållanden och åtgärd. Det kan också antas att hyresgästerna på ett mer effektivt sätt kan påtala mindre allvarliga brister i förvaltningen.

Särskilt om begreppet förvaltningsföreläggande

Begreppet förvaltningsföreläggande finns sedan tidigare i lag (2004:875) om särskild förvaltning av vissa elektriska anläggningar. Lagen innehåller bestämmelser om särskild förvaltning och om in- lösen av elektriska anläggningar. Ansökan om särskild förvaltning ska göras hos den förvaltningsrätt inom vars domkrets nätmyndig- heten är belägen. I ett beslut om särskild förvaltning ska förvalt- ningsrätten förelägga nätföretaget att helt eller delvis överlämna för- valtningen till en särskild förvaltare (förvaltningsföreläggande).31 Med hänsyn till att det är ett annat rättsområde finns det enligt ut- redningen ingen risk för sammanblandning.

29 Se prop. 1984/85:96 s. 49.

30 Zeteo, Holmqvist L och Thomsson R, Hyreslagen – En kommentar, 16 § andra stycket hyreslagen, upppdaterad den 1 juni 2016.

31 1 kap. 2–3 §§ lag (2004:875) om särskild förvaltning av vissa elektriska anläggningar.

125

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

3.6.4 Bättre beredskap för att hitta tvångsförvaltare

Förslag: En skyldighet för kommunen att ta fram och tillhanda- hålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag införs.

Då tvångsförvaltning är beslutad (nuvarande 8 § bostadsförvaltnings- lagen) ska hyresnämnden i samband med ett beslut om tvångs- förvaltning utse en förvaltare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Ett problem som har uppmärksammats under utredningens arbete är att det i vissa fall är svårt att få tag på förvaltare som är villiga att åta sig tvångsförvaltningsuppdrag. Det är en brist som bör åtgärdas. En del av problemet rör frågor om förvaltarens rätt till arvode och ersättning för utgifter. Dessa frågor återkommer utredningen till nedan. En annan sida av problemet är att det kan framstå som en utmaning att ta över förvaltningen för en misskött fastighet. Det kan tala för att någon offentlig funktion bör ta ett övergripande ansvar för att förvaltare finns tillgängliga till uppdrag om tvångsförvaltning.

Som regelverket är utformat i dag blir följden av att varken kommunen eller hyresnämnden kan finna en förvaltare, som är villig och som har tillräckliga kvalifikationer för uppdraget, att frågan om tvångsförvaltning förfaller. Det förefaller naturligt att kommu- nen åläggs en skyldighet att ta fram förslag på förvaltare. Kommunen har ett ansvar för att genom insatser av annat slag åstadkomma en lösning på de problem som har föranlett en ansökan om särskild förvaltning. Regler av den karaktären finns också i plan- och bygg- lagen (2010:900) och miljöbalken.

Det har tidigare föreslagits att kommunerna ska vara skyldiga att föreslå förvaltare32. Förslaget hade sin bakgrund i ett mer ingri- pande förslag där kommunerna skulle vara skyldiga att skaffa fram en förvaltare inför beslut om tvångsförvaltning. Det bedömdes då inte lämpligt att samspelet mellan hyresnämnden och kommunen regleras på ett sådant sätt. Vidare anfördes att det inte fanns något behov av en sådan ordning och att det kunde förutsättas att kom- munerna ändå skulle komma att medverka aktivt för att lösa förvaltar-

32 Se prop. 1976/77:151 s. 59 f.

126

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

frågan. Det bedömdes mot denna bakgrund tillräckligt att kommu- nen ska beredas tillfälle att föreslå förvaltare (se 16 § lag [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder).

Då kommunen har ett intresse av att förvaltningen av de fastig- heter som sätts under tvångsförvaltning sköts på bästa möjliga sätt, bör det också ligga i kommunens intresse att hjälpa hyresnämnden att hitta lämpliga förvaltare.

Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet redo- gjorde i sitt betänkande för hur en tvångsförvaltning då såg ut i prak- tiken. Hyresnämnderna i Göteborg, Stockholm, Linköping, Västerås och Sundsvall uppgav då att det var svårt att hitta förvaltare. Kom- munerna hade ingen lista över förvaltare att tillsätta utan man ut- gick från allmän kännedom.33

I flera fall synes kommunerna även utan en särskild föreskrift medverka till att hitta villiga förvaltare som kan utses när en fråga om tvångsförvaltning väcks i hyresnämnden. Tillgängliga uppgifter tyder dock på att kommuner inte alltid medverkar till att en förval- tare kan utses. Det behövs framför allt ett långsiktigt arbete i syfte att säkra tillgången på förvaltare. Det framstår som lämpligt inte minst från ett hyresgästperspektiv att i lag ålägga kommunen att, förutom att föreslå en förvaltare, även ta fram och tillhandahålla en förteckning över förvaltare som har förklarat sig villiga att åta sig uppdrag.

För att kunna ta fram en förteckning behöver åtgärder genom- föras för att få in anmälningar och även att sprida information om förvaltare vid tvångsförvaltning. Åtgärderna kan bestå i att kon- takta potentiella förvaltare, organisationer och domstolar. Informa- tionen bör spridas genom olika kommunikationskanaler för att nå målgruppen i så stor utsträckning som möjligt. För att kunna få förvaltare som är villiga att åta sig uppdrag kan kommunen över- väga det allmännyttiga bostadsföretaget i kommunen eller privata aktörer.34 Inget hindrar att kommuner samverkar med varandra, vilket kan vara av särskild betydelse för mindre kommuner.

33 SOU 2008:75 s. 73 ff.

34 Jämför t.ex. med regeringsuppdrag till Domstolsverket avseende medlare bl.a. för att ta fram och tillhandahålla en förteckning över desamma, och regleringsbrevet för budget- året 2012 för Sveriges Domstolar samt Domstolsverkets slutrapport avseende uppdraget, diarienr 912-2012.

127

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

Uppgifterna som bör framgå av förteckningen är exempelvis namn, titel, huvudsakliga verksamhetsort och specialistområde samt kontaktuppgifter. Förteckningen behöver hållas uppdaterad. Kom- munen bör därför sträva efter att nå personer som har tillräcklig erfarenhet. De som står på listan ska ha anmält sitt intresse eller efter förfrågan från kommunen förklarat sig beredda att stå på lis- tan. Det är i slutändan hyresnämnden som avgör vilken förvaltare som ska utses och om förvaltaren har tillräcklig erfarenhet för just det specifika ärendet. Kommunen kommer å sin sida i praktiken att få en kvalitetssäkrande roll så att tvångsförvaltningsinstitutet funge- rar i enlighet med sitt syfte.

Kommunen bör göra förteckningen tillgänglig på lämpligt sätt. Ett förslag kan vara på sin webbplats.

Kommunen är redan enligt dagens regelverk skyldig att föreslå förvaltare om hyresnämnden kräver det. Förändringen blir att ta fram och tillhandahålla förteckningen. Det bör uppskattningsvis kunna lösas med en handfull timmar per år och kommun. Det är också troligt att flera närliggande kommuner kan samverka i dessa frågor genom en gemensam lista. För de flesta kommuner borde det därför inte innebära några större problem att ta fram förslag även tillhandahålla en förteckning över potentiella förvaltare.

3.6.5 Fördelning av kostnaden för förvaltarens arvode vid äganderättsövergång

Förslag: Övergår fastigheten till ny ägare under pågående för- valtning, ska den ursprunglige ägaren slutligt svara för förvalta- rens arvode för tiden intill dagen för äganderättens övergång.

För att säkerställa förvaltarens rätt till arvode bör regleringen av vem som är betalningsskyldig vara enkel att tillämpa. Detta uppnås genom att betalningsskyldigheten, i enlighet med huvudregeln i 19 § bostadsförvaltningslagen, följer med fastigheten vid ett ägar- byte. Någon ändring av vem som i första hand är betalningsskyldig gentemot förvaltaren bör inte göras.

128

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

I förarbetena till bostadsförvaltningslagen35 förutsätts att part- erna avtalar om en ömsesidig fördelning av kostnaderna för förval- tararvodet. För oinitierade köpare av hyresfastigheter kan det emellertid komma som en överraskning att ägarbytet medför betal- ningsansvar även för förvaltararvode hänförligt till tiden före ägar- bytet. I många fall kan det också anses orimligt att en ny ägare slut- ligt ska stå kostnaden för arvodet till förvaltaren. Så kan exempelvis vara fallet om den ursprunglige ägaren varit den direkta orsaken till att fastigheten ställts under tvångsförvaltning.

En lösning på problemet kan vara att införa en bestämmelse som går ut på att den ursprunglige ägaren alltid ska svara slutligt för förvaltararvodet. Så är också fallet beträffande arvode som beslutats före äganderättsövergången, se 13 § andra stycket bostadsförvalt- ningslagen. Det kan emellertid finnas situationer då hyresnämnden anser att tvångsförvaltningen ska fortgå även efter ett ägarbyte på grund av omständigheter hänförliga till fastigheten, snarare än ägaren. Utredningen förespråkar därför i stället att det slutliga kostnads- ansvaret bestäms på så sätt att den ursprunglige ägaren ska stå kost- naden för förvaltarens arvode intill dagen för äganderättens över- gång.

Utredningen bedömer att dessa förändringar ger om än små så ändå positiva effekter på förvaltaruppdragen med större tydlighet.

3.6.6 Klarare bestämmelser om förvaltares utgifter och arvode

Förslag: Förvaltaren medges att ur fastighetens avkastning få ersättning för utgifter som har varit skäligen påkallade för upp- dragets fullgörande.

Som har nämnts ovan är det förvaltarens huvudsakliga uppgift att se till att fastigheten förvaltas på ett tillfredställande sätt. Förvalta- ren ska sköta den dagliga tillsynen och det löpande underhållet. Förvaltaren ska vidare verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjs och att fastigheten genomgår sådan

35 Se prop. 1976/77:151.

129

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

förbättring och modernisering som är förenlig med en ändamåls- enlig fastighetsförvaltning.

Huvudregeln i bostadsförvaltningslagen är att medel till fastig- hetens förvaltning ska tas ur avkastningen, dvs. hyresintäkter och andra löpande intäkter av fastigheten. Även arvode till förvaltaren ska som utgångspunkt täckas av sådana medel. Någon närmare led- ning för i vilken utsträckning och på vilket sätt förvaltaren kan få ersättning för utgifter som uppkommit på ovan angivet sätt ges dock inte i bostadsförvaltningslagen och det synes råda viss osäker- het om vad som gäller i sådana situationer. Hyresnämnden har i ett fall beslutat att förvaltarens kostnader (rätteligen ”utgifter”) för att genom en extern aktör åtgärda akuta behov av snöröjning, sand- ning och skadegörelse å fastigheten skulle ersättas som arvode (se Hyresnämndens i Västerås beslut den 2 april 2013 i ärende 77-13).

Ett förordnande om att ersättning för förvaltarens utgifter för förvaltningsåtgärder ska tas ur fastighetens avkastning framstår som rimligt utifrån syftet med bostadsförvaltningslagen. Kostnaden för en vidtagen åtgärd som varit nödvändig för förvaltningen bör bäras av fastigheten eller, om avkastningen inte förslår därtill, av fastig- hetsägaren, oberoende av om förvaltaren har tecknat avtal i eget namn eller som ställföreträdare för fastighetsägaren.

Att förordna om att utgifter av nu aktuellt slag ska ersättas som arvode inger emellertid vissa betänkligheter. Hyresnämnden ska vid bestämmande av arvodets storlek göra en bedömning efter vad som är skäligt i det enskilda fallet. Av betydelse är härvid den tid som förvaltaren har lagt ned på uppdraget och det sätt på vilket han eller hon har skött förvaltaruppdraget.36 Enligt utredningens uppfatt- ning omfattas av begreppet arvode därmed enbart ersättning för av förvaltaren nedlagd tid för uppdragets utförande. Bedriver förvalta- ren sin verksamhet i bolagsform kan begreppet även anses omfatta löneutgifter för anställda i bolaget som ansvarat för förvaltningen.

Huruvida utgifter för att åtgärda exempelvis akuta förvaltnings- brister bedöms skäliga eller inte anser utredningen vara irrelevant för hyresnämndens bedömning avseende ersättning för utgiften. Den bedömning som bör göras är huruvida åtgärden som sådan har varit påkallad för utförandet av uppdraget. I syfte att klargöra vad som bör gälla kan man tänka sig olika alternativ. Huvudsaken är

36 Se prop. 1976/77:151 s. 107.

130

SOU 2017:33

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

emellertid att förvaltaren på ett enkelt sätt har möjlighet att till- godogöra sig ersättning för utgifter som har varit nödvändiga för utförandet av förvaltaruppdraget, även om avtal om det har ingåtts i eget namn.

Paralleller kan enligt utredningen dras till andra liknande rätts- förhållanden. Exempelvis har sysslomannen (som motsvarar förval- taren i nu nämnda situation) tillerkänts rätt till ersättning för utgifter som denne vidtagit för att fullgöra uppdraget även om huvudregeln är att denne agerar ställföreträdare för sin huvudman (se 12 kap. 16 § föräldrabalken). Utredningen anser att en bestämmelse av samma innebörd bör införas i bostadsförvaltningslagen. Liksom gäller i fråga om arvode bör hyresnämnden ha möjlighet att besluta att ersätt- ning för förvaltarens utgifter ska utges av fastighetsägaren person- ligen om fastighetens avkastning inte förslår.

Om förvaltaren begär det, ska kommunen enligt dagens bestäm- melser förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska be- talas av fastighetsägaren personligen (25 § bostadsförvaltningslagen). Det bör uppmärksammas att förskotteringen gällande arvode allt- jämt gäller, medan samma princip av lämplighetsskäl inte bör in- föras avseende ersättning för utgifter.

3.7 Alternativa förslag

3.7.1 Tvångsförsäljning

Som tidigare nämnt så är tvångsförvaltning ofta kopplat till en fastig- het med brist på ekonomiska förutsättningar för att underhålla fastigheten. Utredningen övervägde i ett tidigt skede att införa be- fogenheter för hyresnämnden att ålägga fastighetsägare att sälja den tvångsförvaltade fastigheten. Om en försäljning skulle vägras skulle hyresnämnden kunna förordna att fastigheten skulle tvångsförsäljas via Kronofogdemyndigheten.

Förslaget skulle också minska belastningen på förvaltare men utredningen bedömde att förslaget kunde bli en inskränkning i egen- domsskyddet och därmed skulle riskera att föra med sig stora komplikationer då förslaget skulle riskera att stå i konflikt med ägandeskyddet i Europakonventionen såväl som EU-rättens skydd av äganderätten.

131

Ingripande mot misskött förvaltning av hyreshus, m.m.

SOU 2017:33

3.7.2 Ytterligare insatser för att hitta tvångsförvaltare

Ett annat sätt att effektivisera tvångsförvaltningsinstitutet är att göra förvaltaruppdrag mer attraktiva för privata aktörer. Det kan handla om regelförändringar som gör förvaltaruppdrag mer attraktiva.

I samband med den senaste översynen av lagstiftningen infördes också regler om att förvaltare har rätt till utbetalning av arvode oftare än vad som tidigare var fallet.37 Mot bakgrund av att problemen med att få tag i lämpliga förvaltare tycks kvarstå, kan det konstateras att förändringarna synes ha haft begränsad effekt, särskilt i de mindre kommunerna.

Såväl det praktiska genomförandet av en tvångsförvaltning som regelverket i fråga om hur uppkomna kostnader och arvode för för- valtningen ska hanteras kan framstå som komplext och avskräck- ande för många potentiella förvaltare. Enstaka hyresnämnder har genomfört viss upplysnings- och utbildningsverksamhet i syfte att öka förståelsen för regelverket och i förlängningen intresset hos lokala lämpliga förvaltare av att åta sig uppdrag. Det kan inte ute- slutas att informations- och utbildningsinsatser av sådant slag kan ha avsevärd effekt för möjligheterna att få tag på lämpliga förvaltare även i mindre kommuner.

Utredningen bedömer att dessa insatser är lovvärda och skulle förtjäna att utvecklas. Utredningen har dock av tidsskäl inte hunnit med att göra närmare överväganden vare sig om behovet av mer utvecklade och systematiska utbildningsinsatser, eller i så fall vem som ska göra dem. Kvarstår problemen med att få fram tvångsförval- tare i hela landet bör därför ytterligare utbildningsinsatser övervägas.

37 Se prop. 2009/10:21 s. 35 f.

132

4 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

4.1 Inledning

Utredningen ska undersöka hur reglerna om hyresgästers infly- tande över förbättrings- och ändringsarbeten tillämpas och ta ställ- ning till om hyresgästernas inflytande bör stärkas. Utredningen ska särskilt beakta behovet av att hyresgästerna i praktiken har goda möjligheter till inflytande och trygghet i boendet. En utgångspunkt för utredningen ska samtidigt vara att hyresvärdar i egenskap av fastighetsägare ska ha goda förutsättningar att bedriva en långsiktigt rationell fastighetsförvaltning som är ekonomiskt och miljömässigt hållbar.

4.2 Tidigare regler om hyresgästinflytande

4.2.1 Direkt inflytande enligt bostadssaneringslagen

Enligt bostadssaneringslagen (1973:351) hade hyresgästerna ett direkt inflytande över förbättrings- och ändringsarbeten genom att de under vissa förutsättningar kunde förhindra åtgärder som gick utöver vad som krävdes för att lägenheterna skulle uppnå lägsta godtagbara standard.

Hyresgästinflytandet vid ombyggnader kom till i syfte att ge hyresgästerna större bestämmanderätt över sina boendeförhållanden och även stärka deras besittningsskydd. En ombyggnad som hyres- gästen inte godtog, av ekonomiska eller andra skäl, riskerade leda

133

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

till att hyresgästen tvingades flytta. För att hyresgästerna skulle få ett reellt inflytande ansågs lagregler vara nödvändiga.1

På ansökan av en hyresgästorganisation fick hyresnämnden vid vite förbjuda en fastighetsägare att utföra förbättringsarbeten eller liknande åtgärder, om de inte behövdes för att en bostadslägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard. Om åtgärden inte var bygg- lovspliktig, förutsattes att det var uppenbart att åtgärden inte var på- kallad av boendehänsyn.

Med begreppet boendehänsyn avsågs hänsyn till de boendes intressen i allmänhet och således inte de hyresgäster som vid tid- punkten bodde i fastigheten. Begreppet hade en objektiv innebörd och vägledande för tolkningen var de bostadspolitiska mål som sam- hället vid varje tillfälle uppställde.

Bestämmelsen kom i första hand till för att vara en spärr mot att fastighetsägaren utrustade lägenheterna eller huset med inrednings- detaljer som betecknades som ”onödig lyx". Det var endast i mera uppenbara fall som förbud meddelades. Vid bedömningen av om för- bud skulle meddelas skulle det också beaktas om åtgärderna kunde leda till hyreshöjningar.2

Om hyresgästorganisationen motsatte sig en bygglovspliktig åtgärd

– som inte behövdes för att uppnå lägsta godtagbara standard – fick åtgärden utföras endast om hyresnämnden medgav det. Ett med- givande lämnades om det fanns särskilda skäl.

Som ett riktmärke angavs att fastighetsägaren måste kunna anföra mycket starka skäl för att tillåtas utföra mera omfattande åtgärder, om hyresgästorganisationen motsatte sig åtgärderna. Det var således inte tillräckligt att fastighetsägaren kunde visa att ombyggnaden skulle bli mer lönsamt att förvalta fastigheten om åtgärderna genom- fördes. Endast i de fall där kostnaden för en mindre omfattande ombyggnad inte kunde beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte borde en större ombyggnad eller andra mera omfattande åtgärder tillåtas.3

Frågan om en åtgärd godkänts av en hyresgästorganisation eller av hyresnämnden var även av betydelse i ett bygglovsärende (se 8 kap. 31 § plan- och bygglagen i dess lydelse före den 1 juli 1994).

1 Se prop. 1974:150 s. 442 f.

2 Se prop. 1974:150 s. 509.

3 Se prop. 1974:150 s. 510.

134

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

4.2.2 Indirekt inflytande i hyreslagen år 1994

I samband med att bostadssaneringslagen avskaffades år 1994 om- prövades reglerna om hyresgästinflytande.

Hyresgästens besittningsskydd ansågs vara ett tillräckligt skydd vid en större ombyggnad (se 46 § första stycket 4 hyreslagen). Vid mindre genomgripande åtgärder, vilka inte innebar att hyresgästen måste flytta från lägenheten, bedömdes skyddet dock som otillräck- ligt. I sådana situationer var det framför allt fråga om att skydda hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av åtgärder som inte kan anses motiverade från hyresgästsynpunkt.4

Övervägandena resulterade i att hyresgästens direkta inflytande över åtgärder ersattes av ett indirekt sådant som var kopplat till hyres- sättningen (55 a § hyreslagen). Det krävdes då inte längre tillstånd för att få utföra en åtgärd. I stället skulle hyresnämnden vid hyrespröv- ningen bortse från en åtgärd som hyresvärden hade utfört i lägen- heten, om åtgärden inte hade vidtagits för att lägenheten skulle upp- nå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte heller har varit motiverad av boendehänsyn. Om hyresgästen eller hyresnämnden hade godkänt åtgärden eller om det hade gått mer än tio år sedan åtgärden utfördes skulle åtgärden dock beaktas. Ett godkännande från hyresnämnden förutsatte särskilda skäl.

Bestämmelsen avsåg endast sådana åtgärder som kan betecknas som ”lyxsanering”.

En annan skillnad i förhållande till bostadssaneringslagen bestod i att det indirekta inflytandet endast avsåg åtgärder i hyresgästens lägenhet och således inte åtgärder i andra delar av fastigheten.

4.2.3 Återinförande av ett direkt inflytande

År 1997 återinfördes ett direkt hyresgästinflytande(se 18 d–18 h §§ hyreslagen). Bakgrunden var bl.a. att det ansågs vara en svaghet att bara ekonomiska konsekvenserna av vissa åtgärder behandlades och att hyresgästerna därför inte fick en direkt möjlighet att påverka ombyggnaden. Vidare framhölls att hyresgästerna inte hade något inflytande över ombyggnader som inte kunde sägas avse lyxåtgärder. En annan brist ansågs vara att 55 a § hyreslagen endast omfattade

4 Se prop. 1993/94:199 s. 72 f.

135

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

åtgärder i lägenheterna men inte åtgärder i de gemensamma utrym- mena.5

År 2002 fick reglerna om hyresnämndens prövning av tillstånd till åtgärder sin nuvarande utformning. Bakgrunden till den lagänd- ringen var att bestämmelserna om hyresgästers inflytande inte hade fått den betydelse som varit önskvärd.6 Vid ombyggnader i sam- band med stambyten fick hyresvärdarna regelmässigt tillstånd att förse lägenheterna med modern inredning. I allt väsentligt ansågs hyresgästerna därmed ha ett reellt inflytande endast över s.k. lyx- åtgärder. Lagreglerna ändrades därför så att de skulle ta till vara hyres- gästernas intressen på ett bättre sätt och andra intressen än en modern standard skulle få ett ökat genomslag.

4.3 Överblick över dagens regler om hyresgästinflytande

4.3.1 För vilka hyresavtal finns hyresgästinflytande?

Ett inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete finns i fråga om bostadslägenheter(18 d–18 h §§ hyreslagen). Undantagna är upplåt- elser som avser endast ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids- ändamål, en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägar- lägenhetsfastighet, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt be- driven uthyrningsverksamhet, eller en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.

Det är den person som intar ställning som hyresgäst i förhåll- ande till fastighetsägaren som har ett hyresgästinflytande. En andra- handshyresgäst har således inte något inflytande över fastighets- ägarens eller förstahandshyresgästens åtgärder.

En hyresgäst vars hyresavtal har upphört inför ombyggnaden men som har rätt att återflytta till lägenheten efter ombyggnaden, har rätt till inflytande över sådana förbättrings- och ändringsåtgär- der som aktualiseras under ombyggnaden (se 18 d § tredje stycket jämfört med 46 § fjärde stycket hyreslagen).

5 Se prop. 1996/97:30 s. 62 f.

6 Se prop. 2001/02:41 s. 23 f.

136

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

4.3.2 Vilka åtgärder har hyresgästerna inflytande över?

De åtgärder som hyresgäster har inflytande över har delats in i två grupper, dels standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en lägenhetens bruksvärde, dels åtgärder som, oavsett om de är standardhöjande eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten (se 18 d § första stycket hyreslagen).

Den första gruppen, standardhöjande åtgärder, avser i praktiken ofta åtgärder i de enskilda bostadslägenheterna, exempelvis byte av inredning eller utrustning i ett kök eller badrum. Men även åtgärder i gemensamma utrymmen i eller utanför huset kan aktualiseras.

Sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten anses inte höja lägenhetens bruksvärde och omfattas därför inte av reglerna. Ett exempel kan vara omtapetsering av en lägenhet enligt en upprättad plan för fastighetsunderhåll eller utbyte av uttjänta rörstammar. Om hyresvärden i samband med ett stambyte i ett kök (underhåll) höjer lägenhetens standard genom att byta inredningen är den sen- are åtgärden tillståndspliktig.

I rättspraxis har förbättringsarbeten som kunde väntas medföra en hyreshöjning på 85 kronor per månad ansetts ha en obetydlig in- verkan på lägenhetens bruksvärde (RH 2011:82). Om den väntade hyreshöjningen klart överstiger 100 kronor torde den i de flesta fall anses tillståndspliktig.

Åtgärder som en hyresvärd vidtar för att en bostadslägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard får hyresvärden vidta utan god- kännande av hyresgästen eller tillstånd av hyresnämnden (se 18 d § andra stycket).

Som exempel på åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring, enligt den andra gruppen, kan nämnas att en större lägenhet delas i två mindre eller att två mindre lägenheter slås ihop. Vidare nämns att hyresgästerna förlorar sina vindskontor till följd av att nya lägen- heter inreds i vindsvåning eller att det inreds bastu eller motions- rum i källaren. Ändringar som endast har utseendemässig betydelse, t.ex. utbyte av armaturer i trappuppgångar och mindre omdisposi- tioner av uteplatser eller planteringar som inte påverkar funktionen, är inte avsedda att omfattas av bestämmelsen.7

7 Se prop. 1996/97:30 s. 91.

137

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

4.3.3 Information till berörda hyresgäster

En hyresvärd som vill utföra en tillståndspliktig åtgärd ska skrift- ligen underrätta de berörda hyresgästerna (18 e § hyreslagen). Det ställs inte några särskilda krav på meddelandets innehåll. Syftet med meddelandet är att parterna ska inleda förhandlingar. Om hyres- gästen godkänner att en åtgärd genomförs, kan fastighetsägaren göra det. Något särskilt formkrav på godkännandet finns inte.

Om en åtgärd avser gemensamma delar av fastigheten, förutsätts att mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna godkänner åtgärden (18 d § andra stycket hyreslagen).

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner en åtgärd, kan hyresvärden hos hyresnämnden ansöka om tillstånd till den. Ansö- kan får göras tidigast två månader efter att hyresgästen underrättats enligt ovan (18 e § hyreslagen).

4.3.4 Prövningen i hyresnämnden

Hyresvärdens intresse av att utföra åtgärder

En första förutsättning för att hyresnämnden ska lämna tillstånd till en åtgärd är att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att den genomförs.

Om hyresvärden med arbetena eftersträvar en standard som mot- svarar den som hyresgäster i allmänhet förväntar sig av en modern lägenhet, anses han eller hon ha ett beaktansvärt intresse av att få genomföra arbetena. Motsvarande gäller beträffande de gemensamma delarna av fastigheten.8

Det kan förekomma att en åtgärd som berör flera enskilda lägen- heter har godkänts av ett flertal hyresgäster, medan ett fåtal mot- sätter sig den. Fastighetsekonomiska eller praktiska överväganden kan då motivera att åtgärden genomförs i alla lägenheter, dvs. även i de lägenheter där hyresgästerna motsätter sig åtgärden.9

8 Se prop. 1996/97:30 s. 74.

9 A. prop. s. 74.

138

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

De objektiva hyresgästintressena

Som ett andra steg i prövningen ska hyresnämnden väga fastighets- ägarens intresse mot de skilda hyresgästintressen som talar i mot- satt riktning. Det ska handla om s.k. objektiva hyresgästintressen, dvs. sådana som motsvarar uppfattningar hos breda grupper av hyres- gäster.10

Ett objektivt hyresgästintresse kan vara av olika slag. Det behö- ver inte vara fråga om ett intresse som flertalet hyresgäster har. Det räcker att intresset finns bland breda grupper av hyresgäster. Det kan t.ex. handla om en vilja att åstadkomma eller behålla en modern boendestandard eller att behålla en äldre men fortfarande väl funge- rande inredning. Intresset att undvika att boendekostnaderna blir opåkallat höga är ett annat exempel. Någon hänsyn till den enskilda hyresgästens ekonomi ska dock normalt inte tas.11

Mer speciella och sällan förekommande önskemål på hyresgäst- sidan ska däremot inte beaktas. Så är t.ex. fallet när hyresgästen vill behålla en mer särpräglad lösning eller inredningar i dåligt skick.

Särskilda skäl att beakta hänsyn till en enskild hyresgäst

Om det finns särskilda skäl, får omständigheter hänförliga till en enskild hyresgäst beaktas. Det kan handla om att utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjuk- dom, hög ålder eller liknande. Ett annat skäl kan vara att hyresgästen nyligen har satt in och bekostat ny fast inredning, som skulle för- störas, om den omstridda åtgärden utförs.

Avvägning mellan parternas intressen

I ett avslutande steg ska hyresnämnden väga hyresvärdens intresse av att vidta åtgärden mot de skilda intressena hos hyresgäster av att åtgärden inte vidtas. Om hyresvärden exempelvis vill ersätta en äldre inredning med en modern inredning, kan hyresvärdens intresse av att vidta åtgärden komma att vägas mot ett objektivt hyresgäst- intresse av att behålla en fungerande äldre inredning. Om den aktuella

10 Se prop. 2001/02:41 s. 70.

11 Se prop. 2001/02:41 s. 64 och s. 70.

139

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

inredningen är i gott skick eller efter sedvanligt underhåll kan ställas i gott skick, kan hyresgästernas intresse av att behålla inredningen många gånger väga minst lika tungt som hyresvärdens intresse av att ersätta den med en ny modern inredning. Ett annat exempel är att en åtgärd kan antas medföra en kraftig hyreshöjning och som går utöver vad en normal och ändamålsenlig förvaltning kräver; hyres- gästernas intresse av att hyran inte höjs kan då väga över hyresvärd- ens intresse av att åtgärden vidtas.12

4.4 Andra regler av betydelse för ombyggnader

4.4.1 Hyressättningen och ändrings- och förbättringsarbeten

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyresnämnden fastställa den till ett skäligt belopp (55 § första stycket hyreslagen). Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks- värdet är likvärdiga. En lägenhets bruksvärde bestäms av en rad faktorer, bl.a. lägenhetens storlek och standard, den service och de förmåner som erbjuds i fastigheten samt det geografiska läget.13

Förhandlingarna mellan fastighetsägare och hyresgästorganisa- tioner fyller en viktig funktion på hyresmarknaden, både för att långsiktigt definiera en skälig hyresnivå och för att varje år fastställa hyrorna för ett mycket stort antal lägenheter.

En hyresvärd är skyldig att hålla en bostadslägenhet i avtalat skick eller det skick som följer av hyreslagens norm om att lägen- heten ska vara fullt brukbar som bostad. I praktiken genomförs underhåll i lägenheter med vissa intervaller, vilket också har förut- setts av lagstiftaren (jfr 15 § andra stycket hyreslagen). Att en lägen- het befinner sig sent i en underhållscykel anses inte minska dess bruksvärde och påverkar därmed inte hyrans storlek. På motsatt sätt anses inte underhållsåtgärder höja lägenhetens bruksvärde och berättigar således inte till en hyreshöjning. Att en fastighetsägare t.ex. lägger ned stora belopp på att byta avloppsstammar påverkar således inte hyrans storlek. Om badrummet moderniseras i sam- band med stambytet kommer detta däremot typiskt sett att höja lägenhetens bruksvärde.

12 A. prop. s. 70 f.

13 Se t.ex. prop. 1983/84:137 s. 72.

140

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

Om förbättrings- och ändringsåtgärder utförts utan behövligt godkännande av berörd hyresgäst eller tillstånd av hyresnämnd be- aktas åtgärden inte vid en hyresprövning under fem års tid (55 a § hyreslagen). Ordningen har tillkommit för att motverka att hyres- värdar åsidosätter hyresgästinflytande. I praktiken har frågan han- terats så att hyresvärdens begäran om hyreshöjning för standard- höjande åtgärder utan godkännande eller tillstånd lämnats utan bifall.14

4.4.2 Hyresgästens besittningsskydd vid ombyggnader

Huvudregeln är att en hyresgäst har rätt till förlängning av avtalet. Ett antal undantag finns dock när hyresavtalet kan upphöra efter en uppsägning. Ett sådant avser situationen att huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyres- förhållandet upphör.

En bostadshyresgäst ska om möjligt ges tillfälle att efter om- byggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. Frågan om möjlig- heten finns att flytta tillbaka får beaktas som ett moment i hyres- nämndens bedömning av om det är oskäligt att hyresförhållandet upphör.

4.4.3 Särskilda regler om boendeinflytande i allmännyttan

Det förutsätts att de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen (ofta kallade allmännyttan) erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget (1 § lagen [2010:879] om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag).

Det boendeinflytande som de allmännyttiga bolagen förväntas erbjuda bör rimligen gå utöver det som följer av hyreslagen. Det anges dock inte närmare i lagen vad som avses med boendeinfly- tande. I stället förväntas detta boendeinflytande utveckla sig ur de lokala förutsättningarna.15

14 Se Svea hovrätts beslut i ÖH 1123-05 och ÖH 4896-13.

15 Se prop. 2009/10:185 s. 43.

141

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

4.4.4 Varsamhetsbestämmelser

Ändring av byggnader, liksom ändring av andra bygglovspliktiga anläggningar och bebyggelseområden, ska alltid göras varsamt så att deras kulturvärden tas tillvara. I en detaljplan eller områdes- bestämmelser kan en kommun tydliggöra vad varsamhetskravet innebär för ett visst område.

Frågan om hur en åtgärd förhåller sig till varsamhetskravet om- fattas inte av hyresnämndens prövning.16 Hyresnämnden ska dock sända en underrättelse till en kommunal nämnd som fullgör uppgif- ter inom plan- och byggväsendet så snart en fråga om varsamhets- kravet kommer upp, se 12 § förordningen (2005:1095) om hyres- nämnd och arrendenämnd.

4.4.5 Stöd för renovering och energieffektivisering

Under hösten 2016 infördes ett stöd för renovering och energi- effektivisering i vissa bostadsområden. Stöd får, i mån av tillgång på medel, lämnas för att i bostadsområden med socioekonomiska ut- maningar tillhandahålla hyresbostäder med rabatterad hyra i reno- verade och energieffektiviserade flerbostadshus. Ansökan om stöd ska göras till länsstyrelsen i det län fastigheten är belägen (se för- ordningen [2016:837] om stöd för renovering och energieffektivi- sering i vissa bostadsområden).

Stödet ska stimulera renovering och energieffektivisering av hyresbostäder i områden med socioekonomiska utmaningar. Med socioekonomiska utmaningar avses att mer än 50 procent av hus- hållen har låg köpkraft.

4.4.6 Trappningsregel – ett skydd mot snabbt genomslag av kraftiga hyreshöjningar

År 2011 infördes en skyddsregel mot att kraftiga hyreshöjningar får ett för snabbt genomslag. Regeln kom till i samband med att hyres- prövningen ändrades så att allmännyttiga kommunala bostadsbola- gens hyror inte längre skulle vara normerande för vad som är en

16 Se prop. 2001/02:41 s. 27 f.

142

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

skälig hyra utan i stället är kollektivt förhandlade hyror i allmänhet normerande (55 § andra stycket hyreslagen).17

Skyddsregeln innebär att hyresnämnden kan bestämma en ”trappa” för hyreshöjningar, dvs. att ett lägre belopp ska betalas från olika tidpunkter under en skälig övergångstid, till dess den nya hyran ska börja gälla. En förutsättning för trappning är att den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare gällande, vilket i allmänhet är fallet vid hyreshöjningar på närmare tio procent.18

Trappning ska inte ske om särskilda skäl talar mot det. Sådana skäl kan bestå i det efter godkännande eller tillstånd har utförts standardhöjande åtgärder eller gjorts tillval som höjt lägenhetens bruksvärde. Det kan då vara motiverat att låta en större hyreshöjning få ett snabbare genomslag.19 Det sägs samtidigt att det inte finns något absolut undantag för standardhöjande åtgärder. Det fram- hålls även att trappningsregeln är ett skydd för hyresgäster, varför utgångspunkten bör vara att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång.20

I rättspraxis har trappning skett i samband med att skälig hyra bestämts efter standardhöjande ombyggnation.21. Hovrätten har ut- talat att en större del av höjningen bör få genomslag i trappans första steg, varvid en riktlinje kan vara att det första steget innebär en höj- ning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala höjningen. Resultatet för hyresgästerna blev att hyrorna under det första året efter ikraftträdandet av de nya hyrorna utgick med 80 procent, år två med 90 procent och år tre med 95 procent (RH 2013:9 I).

Parterna i det kollektiva förhandlingssystemet kan naturligtvis också komma överens om en trappa för hyreshöjningen i en för- handlingsöverenskommelse.

17 Se prop. 2009/10:185 s. 69 f.

18 Se prop. 2009/10:185 s. 91.

19 A. prop. s. 91 f.

20 A. prop. s. 72.

21 Se RH 2015:18, RH 2014:22 och RH 2013:9 I.

143

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

4.5 Renovering av hyreshus i praktiken

4.5.1 Renoveringsbehov och genomförda renoveringar

Stora renoveringsbehov de kommande åren

Det har under en längre tid varit känt att det finns ett behov av att renovera många lägenheter i beståndet, framför allt de lägenheter som byggts under den period som går under beteckningen rekord- åren (1961–1975). De bostäder som byggdes inom det s.k. miljon- programmet är från den senare delen av den perioden (1965–1974).

År 2009 fanns det drygt 850 00022 lägenheter i flerbostadshus kvar från det s.k. miljonprogrammet. Knappt hälften av dessa ägdes av kommunala bostadsföretag medan övriga ägdes av privata före- tag eller av bostadsrättsföreningar.23

Frågan om hur stort renoveringsbehovet är i byggnadsbeståndet är svår att besvara eftersom det saknas en entydig definition av be- greppet. Det görs inte heller någon kontinuerlig uppföljning av genomförda renoveringar.

Figuren nedan visar på en jämförelse mellan tidigare registrerade renoveringskostnader och förutsedda renoveringskostnader enligt renoveringsgradsantaganden i HEFTIG24, för flerbostadshus.25 Figuren visar en ögonblicksbild av både de renoveringar som har genomförts och de som återstår fram till år 2050. En topp väntas kulminera runt år 2020, följt av en ny topp runt år 2040.

22 Utredningens notering: De uppskattade siffrorna ligger mellan 800 000–850 000 lägen- heter beroende på rapport.

23 SABO:s rapport, Hem för miljoner. Förutsättningar för upprustning av miljonprogram- met – rekordårens bostäder, 2009.

24 HEFTIG är en förkortning för Husens EnergiFramTid I Genomlysning och är ett verktyg som kan användas för att simulera effekter av energieffektiviseringsåtgärder i byggnads- beståndet, se vidare i Boverkets rapport Underlag till den andra nationella strategin för energieffektiviserande renovering – Ett samarbete mellan Boverket och Energimyndigheten, 2016:29, s. 121.

25 Boverkets rapport Underlag till den andra nationella strategin för energieffektiviserande renovering – Ett samarbete mellan Boverket och Energimyndigheten, 2016:29, s. 59 f.

144

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

Figur 4.1 En jämförelse mellan tidigare registrerade renoveringskostnader och förutsedda renoveringskostnader enligt renoveringsgradsantaganden i HEFTIG, för flerbostadshus

Källa: Uppgifterna är hämtade från Boverkets rapport, Underlag till den andra nationella strategin för energieffektiviserande renovering – Ett samarbete mellan Boverket och Energimyndigheten, 2016:29.

Den sammanlagda kostnaden för de renoveringar som ska genom- föras år 2020 uppskattas bli över 30 miljarder kronor. De renover- ingar som har genomförts mellan 1990 och 2015 har kostat upp- emot 20 miljarder kronor per år, medan de eftersatta renovering- arna motsvarat cirka 5–20 miljarder kronor per år.26

År 2009 beräknade SABO att drygt 300 000 lägenheter inom allmännyttan var i behov av renovering och att renoveringstakten i det kommunalägda beståndet var cirka 11 000 lägenheter per år.27 År 2017 beräknade SABO att många av lägenheterna från rekord- åren redan har rustats upp, men att det återstår uppskattningsvis 165 000 lägenheter från rekordåren varav 125 000 byggdes under miljonprogrammet. Upprustningstakten i SABO:s medlemsföretag har under senare år varit drygt 14 000 bostäder per år. Att rusta upp 165 000 lägenheter skulle innebära en total utgift på mellan 24 och

26 Boverkets rapport Underlag till den andra nationella strategin för energieffektiviserande renovering – Ett samarbete mellan Boverket och Energimyndigheten, 2016:29, s. 40.

27 SABO:s rapport, Hem för miljoner. Förutsättningar för upprustning av miljonprogram- met – rekordårens bostäder, 2009.

145

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

155 miljarder kronor beroende på om bara de nödvändigaste åtgär- derna vidtas eller om en fullständig upprustning görs.28

I övrigt har ett par empiriska studier gjorts för att uppskatta renoveringsbehovet i lägenheter i flerbostadshus byggda under de så kallade rekordåren, men de ligger några år tillbaka.

Enligt Industrifaktas bedömning fanns cirka 600 000 lägenheter (75 procent av beståndet) i flerbostadshus från rekordåren som ännu inte moderniserats år 2011. Ungefär 320 000 av lägenheterna krävde mer eller mindre genomgripande renovering under de då närmsta fem åren, 2011–2015. Det skulle innebära ett renoverings- behov på 64 000 lägenheter per år. Hur många renoveringar som faktiskt var planerade framgår inte av studien. Bedömningen base- rades på intervjuer med fastighetsägare.29

På uppdrag av Trä- och möbelföretagen gjorde Prognoscentret år 2013 en uppskattning av renoveringsbehovet.30 De planerade reno- veringarna för de närmsta fem åren uppskattades till 266 000 lägen- heter, vilket gav en renoveringstakt på 53 200 lägenheter per år. Uppskattningen är baserad på telefonintervjuer med kommunala och privata fastighetsägare och är justerade med antaganden om att fastighetsägare i små kommuner inte kommer att genomföra några renoveringar.

Var renoveras det?

Enligt Prognoscentret är det framför allt i mellanstora kommuner som rekordårens flerbostadshus har renoverats. Det är även företag i dessa kommuner, både privata och allmännyttiga, som ser störst behov och har mest långtgående planer för den resterande delen av beståndet. Bostadsbolagen i de små kommunerna har lägst andel renoverade lägenheter och dessutom ett lägre upplevt behov än i både större städer och mellanstora kommuner.31

28 Uppgifter från SABO i mars 2017 från ännu inte publicerat material till uppföljning av rapporten Hem för miljoner från 2009.

29 Industrifakta, Behov och prioriteringar i rekordårens flerbostadshus. En intervjubaserad lägesanalys av åtgärdsbehov och väntad utveckling 2011–2015 (2011) och Svensk bygg- tidning, Ny modell för finansiering krävs för modernisering av miljonprogrammen. Nr 3/13, s. 25.

30 TMF & Prognoscentret, Miljonprogrammet – Förutsättningar och möjligheter, 2013.

31 Boverkets rapport, Förslag till utvecklad nationell strategi för energieffektiviserande reno- vering – Utredning av två styrmedel 2015, 2015:47, s. 17.

146

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

De flesta ärenden rörande ombyggnationer tas upp i hyresnämn- den i Stockholm följt av Göteborg och Malmö. Landet i övrigt har endast några få ärenden.

Av statistik från SABO baserat på uppgifter från deras medlem- mar framgår att det år 2015 fanns drygt 800 000 bostäder i beståndet hos SABO:s medlemmar. Flera företag med sitt bestånd i Stockholm lämnade SABO mellan åren 2007–2014. Detta påverkar inte den procentuella fördelningen under dessa år, men innebär en brist för det fall det faktiska antalet renoveringar av medlemsföretagens bostä- der under samma tid redovisas.

Tabell 4.1 Antal bostäder respektive bostadsrenoveringar för SABO:s medlemmar per ortsgrupp under år 2015

Ortsgrupp	Antal bostäder 2015	Antal bostadsrenoveringar 2015
25 000–75 000 invånare	190 556	3 917
Mindre än 25 000 invånare	139 522	3 359
Stor-Göteborg	106 664	2 540
Stor-Malmö	45 288	630
Större än 75 000 invånare	171 561	5 661
Stor-Stockholm	153 250	1 977
Totalsumma	806 841	18 084

Källa: SABO.

Statistiken är indelad i ortsgrupperingar. SABO:s medlemmar har år 2015 drygt 300 000 bostäder i de tre största städerna; Stockholm, Göteborg och Malmö. Stockholm noterar ungefär hälften av stor- städernas del med 153 250 bostäder. I övriga landet finns cirka 500 000 av deras bostäder.

Av statistiken nedan framgår att det skedde en markant ökning av renoverade bostäder i förhållande till det totala beståndet hos SABO:s medlemmar under år 2007. Antalet renoveringar av bostä- der för SABO:s medlemmar totalt sett var fler än fyra gånger så många år 2015 jämfört med åren omkring år 2000. Antalet renover- ingar har därefter ökat ytterligare fram till år 2015.

147

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

Figur 4.2 Andelen renoverade bostäder i förhållande till det totala beståndet hos SABO:s medlemmar under åren 1995–2015

2,50%

2,00%

1,50%

1,00%

0,50%

0,00%

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Källa: SABO.

Figur 4.3 Ortsgruppernas relativa procents fördelning av renoveringar under åren 1995–2015

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

1995

1996

1997

1998

1999

2000

25 000 - 75 000 inv Stor-Malmö

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Mindre än 25 000 inv Större än 75 000 inv

2009

2010

2011

2012

2013

Stor-Göteborg

Stor-Stockholm

2014

2015

Källa: SABO.

148

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

Statistiken i figuren ovan ger svar på hur relationen ser ut mellan olika ortsgrupperingars renoveringar av sitt eget bestånd, dvs. inte i förhållande till det totala beståndet. Göteborg har funnits med bland de tre grupperna med högst procentuell renovering av sitt bestånd under fem av de sex åren 2010–2015. Stockholm, Malmö och orter med 25 000–75 000 invånare har på motsvarande sätt funnits med i tre av de sex åren. Å andra sidan har gruppen med mindre än 25 000 invånare respektive fler än 75 000 invånare funnits med bland de tre med högst procentuell renovering av sitt bestånd under de senaste åren 2013–2015. Stockholm och orter med mindre än 25 000 invånare finns med bland topp tre i kategorin under åren 2007–2009.32

4.5.2 Förutsättningar för hyresgäster

Hyreshöjningar efter omfattande ombyggnader

Det finns ingen officiell statistik över hyreshöjningar efter större ombyggnader. Av tillgänglig information framgår emellertid att det finns en stor variation i hur stora hyreshöjningar blir i samband med renoveringar.

Boverket har i sin rapport Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar33 gått igenom undersökningar och litteratur. De redo- visar bl.a. följande om hyreshöjningars storlek. Den genomsnittliga höjningen är 882 kronor per månad men varierar från 0–2 850 kro- nor för 70 kvadratmeter. Av dessa är det cirka tolv procent som fasar in hyreshöjningen under tre till fem år. Man finner även ett positivt samband mellan hyreshöjningen och andelen som flyttar. Av de som fick en hyreshöjning som var mindre än 500 kronor flyttade mindre än 1 procent medan av de som fick en hyreshöjning på över 1 000 kronor så flyttade i snitt 18 procent. Knappt 16 procent av bolagen som deltog i undersökningen erbjöd hyresgästerna olika nivåer på renoveringen.34

32 Statistik från SABO, mars 2017.

33 Boverket, Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 49.

34 Jacobsson, Hem & Hyra, www.hemhyra.se/tips/sa-mycket-hojs-hyran-vid-renovering, den 23 september 2013.

149

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

I de rättsfall som utredningen har gått igenom har det ofta varit fråga om hyreshöjningar mellan 25 och 30 procent. Även större hyreshöjningar har förekommit.

Enligt Hyresgästföreningens egen statistik höjdes hyrorna efter ombyggnader med i genomsnitt 37 procent under år 2016.

Flyttmönster i samband med renoveringar

Boverket har, som ovan nämnts, tagit fram en rapport om flytt- mönster till följd av omfattande renoveringar. Boverket undersökte hur många som flyttade i samband med en omfattande renovering jämfört med personer som bor i fastigheter som inte renoverats. Myndigheten beskriver också vart personer flyttar vid omfattande renoveringar och hur det väntas gå för dessa personer jämfört med dem som bor kvar och de i fastigheter som inte renoveras.

Boverkets slutsats är att omfattande renoveringar leder till att fler hyresgäster flyttar. Andelen individer som flyttade under året då renoveringen avslutades var cirka 25 procent. I kontrollgruppen var motsvarande andel 14 procent. Individer i hyresfastigheter som renoveras är, annorlunda uttryckt, 1,8 gånger så troliga att nytta jäm- fört med individer i andra fastigheter. Flyttningarna börjar i många fall innan renoveringen är avslutad men fortsätter även efter. De som flyttar från en renoverad fastighet har även en högre sannolikhet att flytta igen. Flyttningarna har ett klart samband med inkomst och de individer som har låga inkomster flyttar i större utsträckning än de med högre. Även barnfamiljer har en ökad sannolikhet att flytta året för renovering men inte före vilket kan tyda på att de kan ha svårare att hitta alternativa boenden och att den sociala kostnaden för flytten är större. Sannolikheten att flytta är lägre i storstäderna vilket kan bero på situationen på bostadsmarknaden, där ett lägre utbud kan dämpa flyttningarna. Sannolikheten att flytta är lägre i allmännyttan jämfört med privata ägare.35

Boverkets rapport visar tydligt att renoveringarna leder till höjda bostadsbidrag och ekonomiskt bistånd för dem som bor kvar. Även de som flyttar från renoverade fastigheter får högre bostadsbidrag än tidigare. Det indikerar att de som flyttar från renoverade fastig-

35 Boverkets rapport Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 7.

150

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

heter tenderar att hamna i ett boende som är dyrare än det de flytt- ade från. Ökningen av ekonomiskt bistånd och bostadsbidrag visar även att flyttningarna dämpas genom att transfereringarna ökar. Detta innebär att grupper med låg arbetsinkomst utan ekonomiskt bistånd har högre sannolikhet att flytta eftersom de är mer pris- känsliga för en förändring i boendekostnad. Men sannolikheten att flytta verkar ligga högre även i andra inkomstgrupper jämfört med kontrollgruppen.36

Flyttningarna från renoverade fastigheter tenderar att gå mot områden med lägre genomsnittsinkomster och lägre skolresultat. Renoveringarna riskerar därför att bidra till en ökande segregation och en utveckling mot att hushåll med svagare inkomster koncentre- rar sig till vissa områden. De som flyttar från fastigheter som inte renoveras flyttar till områden med högre inkomster och bättre resultat. Denna utveckling i genomsnittsinkomst och skolresultat är större i storstäderna.

Detta talar för att en jämförelse av enbart antalet flyttningar i kontrollgruppen respektive i de renoverade fastigheterna inte ger en rättvisande bild av konsekvenserna till följd av renoveringar. Fri- villiga flyttningar är inte något problem men mer eller mindre tving- ande flyttningar är ett problem, både för hushållen och för sam- hället. Problemen blir än större när tvingande flyttningar i större utsträckning går mot områden med lägre inkomster och sämre skol- resultat vilket förstärker segregationen.

Rapporten bekräftar det som framkommit i några tidigare under- sökningar, nämligen att det finns ett missnöje med renoveringar och att hyresgästernas möjligheter att påverka processen ofta är små. Detta leder till ett ökat antal flyttningar. Samtidigt är det även många hyresgäster som vill ha renoveringar och det finns en stor variation i hur fastighetsägare hanterar renoveringar.37

Att flyttningarna ligger högre åren efter renovering beror till viss del på att de som flyttar från en renoverad fastighet har en högre sannolikhet för sekundärmigration38. Men det kan även bero på att de boende väljer att flytta vid senare tidpunkt eller att det är svårt att hitta alternativa bostäder vilket skjuter upp flytten. Den högre

36 Boverkets rapport Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 53–54.

37 Boverkets rapport Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar, 2014:34, s. 7.

38 Begreppet ”sekundärmigration” avser i det här sammanhanget situationen när en hyresgäst flyttar från sin bostad till en ny, och sedan flyttar igen under den observerade perioden.

151

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

sannolikheten för sekundärmigration pekar på att flyttningarna från renoverade fastigheter leder till ett tillfälligt boende vilket liknar mönstret vid tvingande flyttningar och därmed även de negativa effekter som följer med osäkerhet över boendesituationen.

Hyresgästföreningen har i rapporten Var tredje kan tvingas flytta

– En rapport om effekterna av hyreshöjningar i samband med stan- dardhöjande åtgärder i Göteborg39 bedömt riskerna för att ett hus- håll tvingas flytta på grund av standardhöjande åtgärder. Undersök- ningen omfattade 23 000 hushåll med drygt 51 000 personer boende i hyresfastigheter som står inför ombyggnad de närmaste åren. En risk att tvingas flytta finns, enligt den definition som används, om hushållets inkomst understiger Statistiska centralbyråns (SCB) norm för skälig levnadsnivå, när hyran är betald.

I rapporten bedöms en stor del av hushållen redan i dag befinna sig i riskzonen för att tvingas flytta – 3 380 eller 15 procent av hus- hållen i studien. Hyreshöjningar på 50 procent skulle medföra mer än en fördubbling av antalet hushåll i riskzonen.

Skulle hyran höjas med 5 procent är andelen hushåll i riskzonen 16 procent eller nära 3 800 hushåll. Det antalet ligger nära det antal som i dag inte uppnår skälig levnadsnivå när hyran är betald och som redan nu skulle behöva en lägre boendekostnad – nära 3 400 hushåll. Vid en hyreshöjning på 5 procent ligger ökningen på drygt 400 hushåll eller knappt 2 procentenheter. Vid en hyreshöjning på 5 procent ligger 58 procent av de hushåll som befinner sig i risk- zonen under 90 procent av skälig levnadsnivå, 38 procent under 80 procent av skälig levnadsnivå och 15 procent under 50 procent av skälig levnadsnivå.

De hushåll som drabbas hårdast är ensamboende över 65 år och då i synnerhet kvinnor, ensamstående med barn och de stora barn- familjerna.

39 Hyresgästföreningens rapport, Sven Bergenstråhle och Peder Palmstierna, Var tredje kan tvingas flytta – En rapport om effekterna av hyreshöjningar i samband med standardhöjande åtgärder i Göteborg, oktober 2016 (publicerad december 2016), s. 5 f. och 9.

152

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

4.5.3 Förutsättningar för fastighetsägare

Lönsamma renoveringar?

En fastighetsägare är enligt hyreslagen skyldig att underhålla fastig- heten för att hålla hyreslägenheternas skick på en godtagbar nivå. Som en del i affärsverksamheten väljer många fastighetsägare att hålla lägenheterna i ett bättre skick än vad lagen kräver.

Hyresvärdens ansvar för lägenheternas skick förutsätter normalt både ett löpande underhåll (jfr 15 § andra stycket hyreslagen) och större insatser med längre mellanrum, t.ex. byte av rörstammar. Utöver detta finns givetvis andra kostnader som avser förvaltningen av ett hyreshus eller driften av ett företag. Hyresvärdens intäkter utgörs av de hyror som hyresgästerna betalar. Skillnaden mellan hyresintäkter och drifts- och underhållskostnader kallas ofta drift- netto.

Som nämnts anses underhållsåtgärder inte höja lägenhetens bruks- värde och berättigar därför inte till en höjd hyra. Däremot tas hän- syn till att underhåll ska genomföras i de årliga kollektiva förhand- lingarna. Att inte underhållsåtgärder berättigar till höjd hyra inne- bär att fastighetsägaren måste finansiera kostnaderna genom de löpande hyresintäkterna. Om fastighetsägaren i samband med t.ex. byte av rörstammar höjer standarden på badrummet kommer detta dock att påverka bruksvärdet och typiskt sett få genomslag vid hyressättningen.

Kostnaderna för en upprustning kan variera mycket. En fullstän- dig upprustning kan kosta 12 000 kr/kvm, en begränsad 6 000 kr/kvm och en minimal 2 000 kr/kvm.40

Fastighetsägare lyfter ofta fram att enbart de månatliga hyres- intäkterna inte fullt ut täcker underhållskostnaderna. Om de inte kan höja hyran är det svårt att få lönsamhet i förvaltningen. Därför finns det en ekonomisk drivkraft att genomföra åtgärder som är standardhöjande.

40 SABO:s rapport, Hem för miljoner, Förutsättningar för upprustning av miljonprogram- met – rekordårens bostäder, 2009:7, s. 10.

153

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

Ett flertal faktor är av betydelse för vilken nivå på en renovering som en fastighetsägare väljer. SABO anger i en rapport41 fyra för- hållanden som är viktiga för möjligheterna att klara en upprustning. Dessa är:

• Andelen bostäder av beståndet som är i behov av upprustning (en lägre andel ökar möjligheterna att lyckas i de flesta fall).

• Hur omfattande upprustningen måste vara (en mer omfattande upprustning är dyrare vilket ökar investeringsrisken).

• Företagets ekonomi.

• Marknadsläget, där en stark efterfrågan ökar förutsättningarna att kunna finansiera upprustningen genom en högre hyra.

Variationer bland olika delar av beståndet

Bostadsföretagen behöver som framgår ovan anpassa upprustning- arna dels efter vad de kan finansiera, dels efter vad de boende kan betala.

I städer med stor efterfrågan på bostäder kan fastighetsägaren ofta räkna med att kunna hyra ut dyrare bostäder. För en fastighets- ägare är det då ofta affärsmässigt motiverat och förenat med lägre risk att genomföra omfattande renoveringar. Erfarenhetsmässigt vet man också att de mest genomgripande ombyggnaderna sker i tillväxtområden – områden med bostadsbrist. Detta är sannolikt en förklaring till att antalet tvister om förbättringsarbeten är klart störst i Stockholm.

Ombyggnader på marknader i balans eller bostadsöverskott ten- derar däremot att bli betydligt mindre omfattande och eventuella hyreshöjningar betydligt blygsammare.42 En svag hyresmarknad kan även leda till att underhållet eftersätts.

Utöver geografiska skillnader kan även ägaren ha betydelse.

41 SABO:s rapport, Hem för miljoner, Förutsättningar för upprustning av miljonprogram- met – rekordårens bostäder, 2009:7, s. 8.

42 Hyresgästföreningen, Ombyggnad, – en kartläggning och förslag till förändringar,

2012-08-20.

154

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

Av landets 290 kommuner har drygt 275 ett eller flera allmän- nyttiga bostadsbolag.43 Allmännyttan har för det mesta samordnad och storskalig förvaltning inom kommunen. Detta innebär själv- klart möjligheter till ett effektivt fastighetsunderhåll, där kostnader och risker kan spridas ut över ett stort bestånd.44

Motsvarande möjligheter finns hos enskilda större privata bostads- företag. Med fastighetsbestånd på flera orter kan de dessutom dra nytta av skalfördelar som inte begränsas av kommungränser. Större bolag på starka marknader har generellt bättre förutsättningar att klara upprustningen.

För mindre fastighetsägare ser förutsättningarna annorlunda ut. På vikande marknader eller marknader med överskott begränsas möjligheten till genomgripande upprustningar och alternativet blir då i stället minimala upprustningar med små möjligheter att höja hyresnivån. Ofta är det då enstaka lägenheter som renoveras snarare än mer genomgripande upprustningar av fastigheterna.

Fastighetsföretagande är emellertid en småföretagsbransch och variationerna är stora mellan olika aktörer, baserade på bland annat storlek, lokala marknadsförutsättningar, fastighetsbeståndets egen- skaper och företagets soliditet.

För många mindre aktörer är relationen mellan hyresvärd och hyresgäst personlig. Önskemål från båda parter om underhåll och förbättrings- och ändringsåtgärder utgör en del av den löpande dia- logen.45

4.5.4 Hur genomförs ombyggnader i dag?

Bebodda eller friställda lägenheter

Ett sätt att genomföra en mer omfattande renovering är att reno- vera lägenheten när den blir friställd. Renoveringen kan genom- föras i en lägenhet i taget eller genom att friställa hela fastigheten genom att inte teckna nya hyreskontrakt då en hyresgäst flyttar. En

43 Uppgift från SABO i januari 2017. De kommuner som saknar allmännyttiga bostads- företag är: Salem, Täby, Danderyd, Nacka, Vaxholm, Åtvidaberg, Valdemarsvik, Markaryd, Borgholm, Staffanstorp, Lomma, Grästorp och Hjo.

44 Boverkets rapport, Bättre koll på underhåll, oktober 2003, s. 34.

45 Se bl.a. SABO:s rapport, Hem för miljoner. Förutsättningar för upprustning av miljon- programmet – rekordårens bostäder, 2009:7, s. 20 samt uppgifter från Fastighetsägarna i mars 2017.

155

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

fördel för fastighetsägaren med denna modell är att den möjliggör att renovera lägenheter utan att detta påverkar en befintlig hyres- gäst. Eftersom det inte finns någon hyresgäst kan fastighetsägaren välja nivå på lägenhetens standard. Den nya hyresgästens hyra ska dock förhandlas enligt hyresförhandlingslagen.

Under senare år har ett antal fastighetsbolag använt sig av den ovan beskrivna modellen i syfte att successivt renovera hela bestånd av fastigheter.46

När lägenheten är uthyrd till en hyresgäst, gäller lagens regler om hyresgästinflytande. Det vanligaste tillvägagångssättet är då att fastighetsägaren låter genomföra en renovering av flertalet lägen- heter vid ett och samma tillfälle. Så sker oftast vid till exempel stam- byten. Ett sådant tillvägagångssätt ger stordriftsfördelar och tiden för den totala renoveringen kan optimeras, vilket minskar störningen för hyresgästerna till skillnad från när enstaka lägenheter renoveras när de friställts. En nackdel med att genomföra en totalrenovering, särskilt för mindre fastighetsföretag, är att det kan vara svårt att er- bjuda evakueringsboenden för de hyresgäster som har svårt att bo kvar under byggtiden om det genomförs under tiden lägenheten bebos av en hyresgäst.47 En annan nackdel kan vara den längre pro- cessen om några av hyresgästerna inte vill godkänna renoveringen och den därför behöver gå till hyresnämnd.

Frivillig reglering om information och samråd

En fastighetsägare och den berörda hyresgästorganisationen kan i ett ramavtal komma överens om hur ombyggnadsprocessen ska gå till, t.ex. i fråga om evakuering och hyresrabatter. Ramavtalet kan gälla för alla ombyggnader i ett fastighetsbestånd eller för en enstaka ombyggnad.

Enligt uppgift från Hyresgästföreningen omfattas över 300 000 lägenheter av någon typ av ramavtal (år 2016). Det är till allra största del allmännyttans fastighetsägare som tecknat avtal, i dagsläget

46 Fastighetsägarna, Hyresgästinflytande vid renoveringar – Fakta och kommentarer, mars 2016,

s. 7.

47 Fastighetsägarna, Hyresgästinflytande vid renoveringar – Fakta och kommentarer, mars 2016,

s. 7.

156

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

cirka 50 ramavtal, medan endast några enstaka av de privata fastig- hetsbolagen har tecknat ramavtal.48

Avtalens innehåll kan skilja sig åt. Vissa allmännyttiga bostads- företag och Hyresgästföreningen har träffat ramavtal som inne- håller detaljerade bestämmelser om förfarandet. Vissa avtal anger t.ex. att den nya hyran för lägenheten efter ombyggnaden ska vara överenskommen efter samrådsförfarandet men innan hyresgästen behöver ta ställning till om han eller hon ska lämna samtycke till ombyggnaden.

Enligt Fastighetsägarnas anvisningar49 bör hyresvärden bjuda in hyresgästerna till informationsmöte och vid mötet lämna bl.a. ritning över fastigheten, beskrivning av planerade åtgärder, tidsplan och i förekommande fall ombyggnads- och andra avtal. Enligt anvisningen kan det också, om diskussionen blir omfattande, vara lämpligt att utse en representativ samrådsgrupp som kan slutföra diskussionen med hyresvärden.

I många fall följs den skriftliga informationen av ett eller flera möten där hyresvärden går igenom ombyggnaden mer i detalj.

Ibland bildas samrådsgrupper, där hyresgästerna får möjlighet att lämna synpunkter. I en samrådsgrupp utses normalt 5–6 perso- ner som representanter för hyresgästerna i berörd fastighet. I sam- rådsgruppen ingår även representanter för hyresvärden och ofta även från Hyresgästföreningen.

Boverkets information och råd för olika parter i olika skeden av en ombyggnad

Boverket har tagit fram en vägledning med information och råd för olika parter i olika skeden av en ombyggnad.50 Vägledningen inne- håller olika punkter att tänka på och som kan underlätta ett gott samråd.

En hyresvärd bör som en förberedelse kontakta den aktuella hyresgästorganisationen i ett tidigt skede och ta reda på mer infor-

48 Uppgifter från Hyresgästföreningen i december 2016.

49 Se Fastighetsägarnas anvisningar; Råd & synpunkter till hyresvärden inför förbättrings- och ändringsåtgärder.

50 Boverkets vägledning om boendeinflytande vid ombyggnad, se Boverkets hemsida, www.boverket.se/sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-eller-kooperativ-hyresratt/ boendeinflytande1/metoder-och-kanaler-for-dialogprocessen/, per 2016-12-08.

157

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

mation om hyresgästernas förutsättningar, önskemål och behov, t.ex. med hjälp av en enkät. Hyresvärden behöver givetvis ha en uppfattning om vad hyresvärden är beredd att ge de boende ett in- flytande över eller, annorlunda uttryck, vad en dialog ska avse. Eftersom kommande hyreshöjningar är en viktig fråga för många hyresgäster måste hyresvärden kunna ge ett ungefärligt besked om den framtida hyrans storlek.

Boverket rekommenderar att företaget ger en skriftlig informa- tion och samtidigt bjuder in hyresgästerna till ett informationsmöte. Under genomförandet kan det vara bra att utse en person som håller i kontakterna med hyresgästerna. I de allmännyttiga bostadsföretagen finns ofta en ombyggnadssamordnare, som ansvarar för i princip all information till och alla kontakter med hyresgästerna under själva ombyggnadsskedet. En visningslägenhet är ett sätt att underlätta en dialog. Om ombyggnaden ingår i en områdesförnyelse, kan det vara klokt att även samordna dialogen med dem som bor i området eller andra aktörer.51

Upprustning med flera alternativ

Flera fastighetsägare erbjuder numera hyresgästerna valmöjligheter i fråga om ombyggnadsnivå. En möjlighet att välja nivå på standar- den ger hyresgäster en möjlighet att påverka hyrans storlek.

Erbjudandena för hyresgästen kan vara utformad på olika sätt. Den lägsta nivån innebär ofta byte av all installation av VVS, el och ventilation, dvs. åtgärder som behövs för att säkerställa att lägen- heten hålls i ett funktionsdugligt skick. Det förekommer också att viss modernisering ingår i sådant utförande. En högsta nivå innebär ofta att kök och badrum byggs om till en modern standard med nya snickerier och vitvaror och att lägenheten i övrigt renoveras. Även åtgärder utanför lägenheten kan naturligtvis vara aktuella.

51 Boverkets hemsida, www.boverket.se/sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-eller- kooperativ-hyresratt/boendeinflytande1/metoder-och-kanaler-for-dialogprocessen/ information-till-hyresgasterna-om-ombyggnaden/, per 2016-12-08.

158

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

4.6 Rättslig prövning av åtgärder

4.6.1 Överblick över rättspraxis om förbättrings- och ändringsarbeten

I utredningens uppdrag ingår att utvärdera hur intresseavvägningen mellan hyresvärdar och hyresgäster görs i rättspraxis efter 2002 års lagändringar och bedöma i vad mån reglerna ger hyresgästerna ett tillräckligt inflytande.

I det följande ges en summarisk översikt över rättspraxis. Endast de frågor som är av intresse för utredningen behandlas, dvs. främst hur intresseavvägningen görs mellan hyresvärd och hyresgäst. Åtgär- der i samband med stambyten är utan tvivel av störst praktisk bety- delse då det är sådana åtgärder som typiskt sett medför stora hyres- höjningar. De flesta rättsfall avser också sådana åtgärder. Fram- ställningen begränsas därför till prövning av den typen av åtgärder.

Utredningen har gått igenom samtliga ombyggnadsärenden som prövats i sak i Svea hovrätt under perioden den 1 januari 2013 – den 31 december 2014 (27 ärenden). Även andra avgöranden berörs i viss utsträckning.

Utredningens slutsatser i anledning genomgången av rättspraxis finns i avsnitt 4.7.1 och 4.7.2.

4.6.2 Antal ärenden

I landets hyresnämnder avgjordes under perioden den 1 april 2002

– den 31 december 2014 totalt 3 352 ärenden angående tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder och angående förbud mot så- dana åtgärder. Ärendena ska normalt läggas upp fastighetsvis eller per gatuadress varför varje ärende vanligtvis omfattar åtgärder i flera lägenheter. En mycket klar majoritet av tillståndsärendena eller 2 063 avgjordes i Hyresnämnden i Stockholm. Motsvarande siffra var för Hyresnämnden i Göteborg 495 och för Hyresnämnden i Malmö 251. Övriga nämnder har handlagt endast några enstaka upp till en handfull sådana ärenden per år i genomsnitt.

159

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

SOU 2017:33

4.6.3 Hyresvärden ansvarar för de tekniska

och fastighetsekonomiska bedömningarna

Frågan om hur en åtgärd bör genomföras tekniskt eller vilka fastig- hetsekonomiska bedömningar som bör göras kommer inte sällan upp. I fråga om badrum kan frågan t.ex. vara om stammarna bör bytas eller om det räcker med en mindre ingripande åtgärd. Vid kök är det vanligt att det argumenteras i frågan om köksinredningen kan återmonteras eller om den bör bytas ut.

Utgångspunkten i dessa avseenden är att det är fastighetsägaren som gör de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningarna och bestämmer omfattningen av de åtgärder som anses nödvändiga för att vidmakthålla fastighetens värde och livslängd. Hyresvärdens bedömning om hur ett stambyte ska utformas ska därför normalt godtas. Skäl att frångå denna bedömning kan föreligga t.ex. om in- redningen är i mycket gott skick och hyresgästen kan göra åtmin- stone sannolikt att den metod hyresvärden har valt styrs av andra beslut än tekniska och fastighetsekonomiskt rationella skäl. Det krävs tungt vägande skäl från hyresgästen för att hyresvärdens val av metod ska ifrågasättas.52 I praktiken är hyresgästens möjligheter att nå framgång med en sådan argumentation ofta små.

4.6.4 Hyresvärdens beaktansvärda skäl

Hyresvärden anses som utgångspunkt ha beaktansvärda skäl för att i samband med ett stambyte åstadkomma en standard och utrust- ningsnivå som är allmänt förekommande i moderna lägenheter.

I fråga om badrum innebär det att hyresvärden anses ha beak- tansvärda skäl att bl.a. helkakla väggar och lägga klinker på golv, installera badrumsskåp med belysning, handdukstork, nya beslag och samt dusch i stället för badkar.

När det gäller kök anses hyresvärdar ha beaktansvärda skäl att i samband med stambyte bl.a. byta ut köksskåpen mot nya moderna skåp, sätta in ny diskbänk och nya bänkskivor, installera köksfläkt, byta till vitvaror av normal modern standard, installera engrepps- blandare och diskbänksbelysning och kakla ovanför diskbänk och spis.

52 Se Svea hovrätts beslut 2016-04-20 i mål nr ÖH 1730-15.

160

SOU 2017:33

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

Även andra faktorer kan påverka synen på hyresvärdens skäl. Hyresvärden anses t.ex. ha ett intresse av enhetlighet i fråga om utformning och standard. Med hänsyn till detta anses hyresvärden normalt ha ett beaktansvärt intresse av att utföra arbeten i samtliga lägenheter, även om behovet av �