Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden

Betänkande av Utredningen om

stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden

Stockholm 2017

SOU 2017:31

SOU och Ds kan köpas från Wolters Kluwers kundservice. Beställningsadress: Wolters Kluwers kundservice, 106 47 Stockholm Ordertelefon: 08-598 191 90

E-post: kundservice@wolterskluwer.se

Webbplats: wolterskluwer.se/offentligapublikationer

För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Wolters Kluwer Sverige AB på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning.

Svara på remiss – hur och varför

Statsrådsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad 2009-05-02).

En kort handledning för dem som ska svara på remiss.

Häftet är gratis och kan laddas ner som pdf från eller beställas på regeringen.se/remisser

Layout: Kommittéservice, Regeringskansliet

Omslag: Elanders Sverige AB

Tryck: Elanders Sverige AB, Stockholm 2017

ISBN 978-91-38-24594-1

ISSN 0375-250X

Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet

Regeringen beslutade den 1 oktober 2015 att utse en särskild utredare för att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden.

Samma dag förordnades f.d. ordföranden i Arbetsdomstolen Michaël Koch att vara särskild utredare.

Som sakkunniga i utredningen förordnades fr.o.m. den 12 novem- ber 2015 kanslirådet vid Finansdepartementet Yvonne Stein, dåvarande rättssakkunnige, numera kanslirådet, vid Justitiedeparte- mentet Erik Hällströmer och departementssekreteraren vid Närings- departementet Danielle Zachrisson. Samma dag förordnades som experter att biträda utredningen kanslichefen Stefan Pärlhem, Bok- föringsnämnden, tf. enhetschefen Carl-Magnus Oredsson, Boverket, verksamhetsutvecklaren Mari Gremlin, Konsumentverket, hyresrådet Eva Reldén, Hyresnämnden i Stockholm, auktoriserade revisorn och f.d. ordföranden Jonas Svensson, FAR, privatekonomen Arturo Arques, Swedbank AB, chef juridik Camilla Alm-Eriksson, Riks- byggen, chefsjuristen Jonas Anderberg, Mäklarsamfundet, verk- ställande direktören Ulrika Blomqvist, Bostadsrätterna, redovisnings- experten Claes Eriksson, Srf konsulterna, chefsjuristen Sofie Kjellin, HSB, och förbundsjuristen Line Zandén, Fastighetsägarna. Genom beslut den 25 februari 2016 entledigades Danielle Zachrisson och i hennes ställe förordnades dåvarande departementssekreteraren vid Näringsdepartementet, numera projektledaren Elin Blume, Läns- styrelsen i Stockholms län, som sakkunnig. Genom beslut den 12 januari 2017 entledigades Elin Blume och i hennes ställe förord- nades återigen Danielle Zachrisson som sakkunnig.

Som sekreterare i utredningen anställdes fr.o.m. den 8 oktober 2015 hovrättsassessorn Ulrika Alsén.

Utredningen har antagit namnet Utredningen om stärkt konsu- mentskydd på bostadsrättsmarknaden (Ju 2015:11).

Härmed överlämnas betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31). Arbetet har bedrivits i nära samråd med experter och sakkunniga. Avvikande uppfattningar finns. Till betänkandet är fogat ett särskilt yttrande och ett alter- nativt förslag till dagens system med avskrivningar och avsättning till fond för yttre underhåll.

Utredningens uppdrag är med detta slutfört.

Stockholm i april 2017

Michaël Koch

/Ulrika Alsén

Innehåll

Sammanfattning ................................................................

17

1

Författningsförslag .....................................................

37

1.1

Förslag till lag om ändring i

 

 

utsökningsbalken (1981:774)..................................................

37

1.2Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder .......................................

38

1.3Förslag till lag om ändring i lag (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och

bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m............

40

1.4 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ....

43

1.5Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om

kooperativ hyresrätt ................................................................

57

1.6Förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen

(2011:666)................................................................................

60

1.7Förslag till förordning (2016:157) om ändring i

förordningen om erkännande av yrkeskvalifikationer............

62

1.8 Förslag till förordning om ändring i

 

bostadsrättsförordningen (1991:630) .....................................

65

1.9Förslag till förordning om ändring i förordningen

 

(2002:106) om kooperativ hyresrätt

....................................... 70

2

Utredningens uppdrag och arbete ................................

75

2.1

Uppdraget................................................................................

75

5

Innehåll

SOU 2017:31

2.2

Utredningsarbetet ..................................................................

76

2.3

Betänkandets disposition .......................................................

76

3

Allmänna utgångspunkter ...........................................

79

3.1

Inledning .................................................................................

79

3.2

Vad avses med konsumenträttsligt perspektiv?....................

79

3.3Bostadsrättsmarknaden behöver ett starkt

 

konsumentskydd ....................................................................

80

3.4

Kort om konsumentskyddet i dag.........................................

82

 

3.4.1

Något om de viktigaste

 

 

 

konsumentskyddsreglerna i BRL...........................

82

 

3.4.2

Konsumentskyddet har ifrågasatts.........................

83

3.5

Bostadsrätt och bostadsrättsförening ...................................

83

 

3.5.1

Historik och lagstiftningens utveckling ................

83

 

3.5.2

Bostadsrätt...............................................................

87

 

3.5.3

Bostadsrättsförening...............................................

90

3.6

Kooperativ hyresrätt ..............................................................

93

3.7

Bostadsförening......................................................................

94

4

Redovisningslagstiftningen ..........................................

95

4.1

Inledning .................................................................................

95

4.2

Den svenska redovisningslagstiftningen ................................

95

4.2.1Allmän beskrivning av den svenska

 

redovisningslagstiftningen.......................................

95

4.3 Europeiska unionens regler om årsredovisning ...................

101

4.3.1

De bolagsrättsliga direktiven.................................

101

4.3.2

Det ”nya” redovisningsdirektivet..........................

102

4.4Pågående lagstiftningsarbete gällande översynen av

 

årsredovisningslagarna ..........................................................

105

5

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning............

107

5.1

Inledning ...............................................................................

107

6

SOU 2017:31 Innehåll

5.2

Kritik mot bostadsrättsföreningars redovisning...................

108

5.3

Kort om bostadsrättsföreningars årsredovisning .................

109

 

5.3.1

Uppgifter i årsredovisningen .................................

109

 

5.3.2

K-regelverken.........................................................

111

 

5.3.3

Förvaltningsberättelsen..........................................

111

 

5.3.4

Offentliggörande av årsredovisning ......................

111

5.4Bestämmelserna om bostadsrättsföreningarnas

konsolidering .........................................................................

112

5.4.1

Inledning ................................................................

112

5.4.2Avskrivning av en bostadsrättsförenings

 

byggnad ..................................................................

113

5.4.3

Avsättning till underhåll enligt BRL......................

123

5.5 Något om revision och granskningsman ..............................

124

6

Överväganden om redovisning och framtida underhåll...

127

6.1

Inledning................................................................................

127

6.2

Utredningens uppdrag...........................................................

129

6.3

Vem ska betala för underhållet av

 

 

bostadsrättsföreningens byggnad?........................................

130

6.4På vilket eller vilka sätt ska en bostadsrättsförening säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel

för att möta det långsiktiga underhållsbehovet?...................

133

6.4.1

Inledning ................................................................

133

6.4.2

Särskilt om avskrivningar.......................................

135

6.4.3

Särskilt om avsättning till underhåll ......................

138

6.4.4Alternativ till dagens system med avskrivningar

 

och avsättning till fond för yttre underhåll ...........

139

6.4.5

Utredningens förslag och bedömning...................

140

6.5Bör det i en bostadsrättsförenings årsredovisning lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för en sådan

förenings intressenter? ..........................................................

154

6.5.1

Inledning ................................................................

154

6.5.2

Utökad informationsskyldighet ............................

155

7

Innehåll

SOU 2017:31

7

Den ekonomiska planen ............................................

159

7.1

Inledning ...............................................................................

159

7.2

Uppdraget .............................................................................

160

7.3

Gällande rätt..........................................................................

161

 

7.3.1

Vad är en ekonomisk plan?....................................

161

7.3.2Styrelsens ansvar för uppgifterna i den

 

ekonomiska planen ................................................

168

7.4 Överväganden .......................................................................

170

7.4.1

Inledande synpunkter............................................

170

7.4.2Boverket ska ges bemyndigande att meddela

verkställighetsföreskrifter......................................

171

7.4.3Bör innehållet i den ekonomiska planen ändras

i något avseende? ...................................................

174

7.4.4Bör styrelsens ansvar för uppgifterna i den

 

 

ekonomiska planen skärpas? .................................

185

8

Intygsgivare .............................................................

189

8.1

Inledning ...............................................................................

189

8.2

Uppdraget .............................................................................

190

8.3

Gällande rätt..........................................................................

190

 

8.3.1

Intyget....................................................................

190

 

8.3.2

Behörighet m.m. ....................................................

192

 

8.3.3

Utseende av intygsgivare och tillsyn.....................

193

8.4

Frågans tidigare behandling ..................................................

193

 

8.4.1

1930 års bostadsrättslag.........................................

193

 

8.4.2

Ändringar på 1940-talet.........................................

194

 

8.4.3

1971 års bostadsrättslag.........................................

194

 

8.4.4

Ändringar år 1982..................................................

194

 

8.4.5

Ändringar år 2003..................................................

195

8.5

Överväganden .......................................................................

195

 

8.5.1

Inledande synpunkter............................................

195

8.5.2Boverket ska ges bemyndigande att meddela

verkställighetsföreskrifter......................................

196

8

SOU 2017:31

Innehåll

8.5.3Det behövs en gemensam standard för

 

 

intygsgivarnas granskning......................................

197

 

8.5.4

Kompetensen .........................................................

198

 

8.5.5

Intygsgivarnas oberoende ......................................

204

 

8.5.6

Krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare ...........

210

 

8.5.7

Särskilt om tillsynen...............................................

212

9

Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller

 

 

anmält intresse för en bostadsrätt ..............................

215

9.1

Inledning................................................................................

215

9.2

Uppdraget..............................................................................

216

9.3

Ett vanligt tillvägagångssätt vid nyproduktion.....................

217

9.4

Förhandsavtal och kostnadskalkyler.....................................

217

 

9.4.1

Förhandsavtal .........................................................

217

 

9.4.2

Kostnadskalkyler....................................................

221

 

9.4.3

Förskott..................................................................

221

9.5

Andra vanliga ”föravtal” som inte regleras i BRL.................

222

 

9.5.1

Inledning ................................................................

222

 

9.5.2

Boknings- eller reservationsavtal ...........................

222

 

9.5.3

Optionsavtal...........................................................

223

9.6

Associationsrättsligt samtycke och skadestånd....................

225

 

9.6.1

Inledning ................................................................

225

 

9.6.2

Likhetsprincipen och generalklausulen .................

225

 

9.6.3

Rättsfallet NJA 2013 s. 117 ”Kamelianfallet”........

227

9.7

Slutlig kostnad och ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL...

229

 

9.7.1

Inledning ................................................................

229

 

9.7.2

Tillstånd till upplåtelse...........................................

229

 

9.7.3

Säkerheten ..............................................................

230

9.8

Överväganden och förslag.....................................................

231

 

9.8.1

Systemet med förhandsavtal ..................................

231

9.8.2Det bör införas ytterligare krav på vad förhandsavtalet ska innehålla samt en

informationsskyldighet för

 

bostadsrättsföreningen...........................................

233

9

Innehåll

SOU 2017:31

9.8.3Förhandstecknarens möjlighet att frånträda

 

avtalet bör vidgas ...................................................

235

9.8.4

Optionsavtal ..........................................................

236

9.8.5Föravtal som träffas mellan bostadssökande

 

och byggbolag........................................................

243

9.8.6

Associationsrättsligt samtycke och skadestånd....

248

9.8.7

Rätt att ta del av styrelsens protokoll?..................

252

9.8.8

Slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § BRL ....................

253

10

Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning ...

257

10.1

Inledning ...............................................................................

257

10.2

Uppdraget .............................................................................

258

10.3

Medlems- och lägenhetsförteckningen ................................

258

 

10.3.1

Inledning................................................................

258

 

10.3.2

Medlemsförteckningen..........................................

258

 

10.3.3

Lägenhetsförteckningen........................................

259

10.4

Övergång av bostadsrätt .......................................................

260

 

10.4.1

Inledning................................................................

260

10.4.2Ansvaret för förpliktelser vid överlåtelse av

 

 

bostadsrätt..............................................................

261

 

10.4.3 Sakrättsligt skydd vid överlåtelse ..........................

263

10.5

Pantsättning av bostadsrätt...................................................

264

 

10.5.1

Inledning................................................................

264

 

10.5.2

Historik..................................................................

264

 

10.5.3

Allmänt om pantsättning.......................................

266

 

10.5.4

Bostadsrättsföreningens legala panträtt ................

267

10.6

Krav på en denuntiation........................................................

268

10.7

Problem kring förvärv och pantsättning ..............................

269

10.8

Utmätning.............................................................................

270

10.9

Överväganden .......................................................................

270

10.9.1Övergången av rättigheter och skyldigheter

mellan bostadsrättshavare......................................

270

10.9.2Skyddet mot rättsförluster i samband med

överlåtelser och pantsättningar..............................

272

10

SOU 2017:31

Innehåll

10.9.3 Utmätning och betalningssäkring .........................

280

10.9.4Lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att

 

 

föra lägenhetsförteckning m.m..............................

281

11

Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens

 

 

lägenhet

.................................................................

285

11.1

Inledning................................................................................

285

11.2

Uppdraget..............................................................................

286

11.3

Fördelningen av underhållsansvaret för lägenheten

 

 

mellan föreningen och bostadsrättshavaren..........................

286

 

11.3.1

Inledning ................................................................

286

 

11.3.2

Närmare om bostadsrättshavarens

 

 

 

underhållsansvar.....................................................

288

 

11.3.3 Skador i andra delar av huset..................................

288

11.3.4Rättsverkningar av att bostadsrättshavaren inte

 

 

fullgör sitt underhållsansvar m.m. .........................

289

11.4

Bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten ...............

289

 

11.4.1

Inledning ................................................................

289

 

11.4.2

De tillståndspliktiga situationerna.........................

289

 

11.4.3 Påtaglig skada eller olägenhet för föreningen........

290

 

11.4.4

Föreskrifter i stadgarna..........................................

291

 

11.4.5 Förverkande av nyttjanderätten m.m. ...................

291

11.5

Större om- eller tillbyggnader av föreningens hus................

291

 

11.5.1

Väsentlig förändring...............................................

291

11.5.2Om- eller tillbyggnad som medför förändring

av bostadsrättshavares lägenhet .............................

292

11.5.3 Hyresnämndens prövning .....................................

293

11.6 Överväganden........................................................................

297

11.6.1Fördelningen av ansvaret för lägenhetens skick

m.m.........................................................................

297

11.6.2Bostadsrättshavarens rätt att förändra

lägenheten...............................................................

303

11.6.3 Bör reglerna för om- eller tillbyggnader som

 

berör en bostadsrättshavares lägenhet ändras?......

310

11

Innehåll

SOU 2017:31

12

Fastighetsmäklarens informationsgivning ...................

315

12.1

Uppdraget .............................................................................

315

12.2

Inledning ...............................................................................

315

 

12.2.1 Överväganden........................................................

316

13

Kooperativ hyresrätt .................................................

319

13.1

Uppdraget .............................................................................

319

13.2

Vad är kooperativ hyresrätt?.................................................

319

 

13.2.1

Hyres- respektive ägarmodellen............................

321

13.3

Vilka är de främsta skillnaderna mellan att bo i

 

 

kooperativ hyresrätt respektive bostadsrätt? .......................

322

13.4

Överväganden .......................................................................

323

 

13.4.1

Inledning................................................................

323

13.4.2Bör krav på komponentavskrivning samt upprättande av kassaflödesanalys och nyckeltal

 

gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar?..

323

13.4.3

Den ekonomiska planen och intygsgivningen......

325

13.4.4

Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal ...

326

13.4.5Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och

utmätning...............................................................

327

13.4.6Underhåll och förändring av hyresgästens

 

 

lägenhet ..................................................................

328

14

Konsekvensanalys ....................................................

329

14.1

Inledning ...............................................................................

329

14.2

Övergripande analys..............................................................

329

 

14.2.1

Vilka som berörs av författningsändringarna .......

329

 

14.2.2

Bostadsrättsföreningar/kooperativa

 

 

 

hyresrättsföreningar och dess medlemmar ...........

330

 

14.2.3

Byggföretag/byggmästarbildade föreningar........

331

 

14.2.4

Konsumenter .........................................................

332

 

14.2.5

Intygsgivare............................................................

333

14.2.6Andra intressenter såsom fastighetsmäklare

och kreditinstitut ...................................................

333

14.2.7 Offentligfinansiella effekter ..................................

333

12

SOU 2017:31

 

Innehåll

14.2.8

Samhällsekonomiska konsekvenser.......................

339

14.2.9

Övriga konsekvenser..............................................

341

14.2.10

Ikraftträdande och eventuella

 

 

informationsinsatser...............................................

341

14.3 Krav på komponentavskrivning ............................................

342

14.3.1

Förslag ....................................................................

342

14.3.2

Bakgrund ................................................................

342

14.3.3Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som

den föreslagna regleringen medför ........................

343

14.4Boverket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om

ekonomisk plan och kostnadskalkyl samt intygsgivning

 

och intygsgivare.....................................................................

346

14.5 Den ekonomiska planens/kostnadskalkylens innehåll.........

347

14.5.1Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som

regleringen medför.................................................

347

14.6 Intygsgivare och intygsgivningen .........................................

348

14.6.1Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som

förslagen medför ....................................................

348

14.7 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller

 

anmält intresse för en bostadsrätt.........................................

349

14.7.1Skärpta krav på förhandsavtalets innehåll och krav på informationsskyldighet för

bostadsrättsföreningen...........................................

349

14.7.2 Optionsavtal...........................................................

351

14.7.3Föravtal som träffas mellan bostadssökande

och byggföretag......................................................

351

14.7.4 Slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § BRL.....................

352

14.8 Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning...........

353

14.8.1Övergången av rättigheter och skyldigheter

mellan bostadsrättshavare ......................................

353

14.8.2 Lägenhetsförteckningen ........................................

353

14.9 Vissa bostadsföreningars och bostadsaktiebolags

 

skyldighet att föra lägenhetsförteckning m.m......................

354

13

Innehåll

SOU 2017:31

14.10

Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens

 

 

lägenhet..................................................................................

355

14.11

Fastighetsmäklarens informationsgivning............................

357

14.12

Förslagen gällande kooperativ hyresrätt...............................

358

15

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser..................

359

15.1

Ikraftträdande........................................................................

359

15.2

Övergångsbestämmelser .......................................................

359

16

Författningskommentar .............................................

361

16.1

Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken

 

 

(1981:774) .............................................................................

361

16.2

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om

 

 

arrendenämnder och hyresnämnder.....................................

362

16.3Förslaget till lag om ändring i lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och

 

bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.

........ 362

16.4

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

 

 

(1991:614) .............................................................................

364

16.5

Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om

 

 

kooperativ hyresrätt..............................................................

378

16.6

Förslaget till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen

 

 

(2011:666) .............................................................................

381

16.7

Förslaget till förordning om ändring i förordningen

 

 

(2016:157) om erkännande av yrkeskvalifikationer .............

382

16.8

Förslaget till förordning om ändring i

 

 

bostadsrättsförordningen (1991:630)...................................

383

16.9

Förslaget till förordning om ändring i förordningen

 

 

(2002:106) om kooperativ hyresrätt.....................................

389

Särskilt yttrande ...............................................................

393

14

SOU 2017:31

 

Innehåll

Bilagor

 

 

Bilaga 1

Kommittédirektiv 2015:97............................................

399

Bilaga 2

Förslag till nytt regelverk för bostadsrättsföreningars

 

 

årsredovisningar.............................................................

421

15

Sammanfattning

Inledning

I Sverige finns det ungefär en miljon bostadsrättslägenheter för- delade på cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar. De senaste åren har det genomsnittliga priset för både nyuppförda och äldre bostads- rättslägenheter stigit kraftigt. Det är bl.a. mot denna bakgrund vik- tigt att konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden är starkt och att det råder ordning och reda på marknaden. Detta behov gör sig inte minst gällande i samband med att en lägenhet ursprungligen upplåts med bostadsrätt. Då ställs ofta bostadsrättsköparen mot en starkare part i form av det byggföretag som uppför byggnaden och som har bildat bostadsrättsföreningen. Den obalans mellan parterna som detta i allmänhet innebär motiverar att samhället vidtar åtgärder till skydd för den svagare parten. Härigenom uppnås också en effek- tivare marknad.

Ett starkt konsumentskydd har emellertid inte bara betydelse för den enskilda bostadsrättsköparen eller samhället i stort utan även för andra intressenter som är beroende av stabila förhållanden för sin verksamhet, t.ex. bostadsrättsföreningar, byggföretag, fastighets- mäklare och kreditgivare.

Konsumentskyddet har ifrågasatts

Utredningens syfte har varit att stärka konsumentskyddet på bo- stadsrättsmarknaden.

Konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden fungerar generellt sett väl. De flesta bostadsrättsföreningar vilar på en hållbar ekono- misk grund och har goda förutsättningar att erbjuda sina medlemmar ett långsiktigt tryggt boende. I de flesta fall finns det också goda möjligheter för en blivande bostadsrättshavare att i förväg bedöma

17

Sammanfattning SOU 2017:31

vilka åtaganden och risker köpet av en bostadsrätt innebär för honom eller henne.

Men det finns brister. Framför allt under de senaste åren har kon- sumentskyddet på bostadsrättsmarknaden kommit att ifrågasättas. I den allmänna debatten har lyfts fram att bostadsmarknadens villkor har förändrats med tiden och att flera av bestämmelserna i bostads- rättslagen har blivit föråldrade och är dåligt anpassade till dagens verklighet. Det har bl.a. hävdats att reglerna kan möjliggöra att en bostadsrätt upplåts av en bostadsrättsförening som inte är ekono- miskt hållbar och att det kan vara svårt för den som avser att köpa en bostadsrätt att bedöma vilka risker detta innebär. Det är främst frågor som har koppling till den ekonomiska planen, intygsgivarna och till bostadsrättsföreningarnas redovisning som har lyfts fram som viktiga att se över.

Förslag och överväganden om redovisning och framtida underhåll

Allmänna utgångspunkter

En bostadsrättsförening är skyldig att sköta sin löpande bokföring i enlighet med bokföringslagen (1999:1078) och upprätta en årsredo- visning i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554).

Årsredovisningen fyller en viktig funktion i konsumentskyddet. Genom den ska presumtiva bostadsrättsköpare och andra intressen- ter kunna skaffa sig en rättvisande bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat. Det är därför av stor betydelse att uppgifterna i årsredovisningen är korrekta och att de redovisas på ett tydligt och begripligt sätt.

Reglerna om hur årsredovisningen ska utformas har även en direkt betydelse för skyddet av bostadsrättsföreningens egna kapital och för föreningens långsiktiga ekonomiska stabilitet. Bl.a. har reglerna om avskrivningar på föreningens byggnader betydelse för den konsoli- dering som bör ske för att föreningen ska klara det löpande under- hållet och oförutsedda utgifter. Motsvarande syfte har också fören- ingens avsättningar av medel till fonden för yttre underhåll.

På senare tid har det visat sig att många bostadsrättsföreningar, främst de som är bildade från 1990 och framåt, har använt sig av en metod för avskrivning av byggnadernas värde som leder till att av-

18

SOU 2017:31

Sammanfattning

skrivningarna under en inledande tid blir mycket låga (s.k. progressiv avskrivning). Genom att använda sig av denna avskrivningsmetod har föreningar kunnat hålla nere årsavgifterna utan att behöva redo- visa en förlust i årsredovisningen. Denna avskrivningsmetod kan emellertid på sikt leda till att föreningarna får svårt att finansiera underhållet av sina byggnader.

Bokföringsnämnden klargjorde i april 2014 att progressiv avskriv- ning inte är förenlig med god redovisningssed och att de föreningar som har använt metoden måste välja en annan avskrivningsmetod. Föreningar, som har anpassat sina årsavgifter till låga avskrivningar, kan därför komma att uppvisa ett negativt resultat under lång tid efter att de har övergått till en metod med högre avskrivningar om den inte höjer avgifterna. Kortsiktigt behöver dock inte detta vara ett problem, det kan hävdas att det är viktigare att en bostadsrättsförening över tid har en god likviditet än att den varje enskilt år redovisar ett positivt re- sultat. För en konsument kan det emellertid vara svårt att sätta ett nega- tivt resultat i sitt sammanhang och förstå vad som ligger bakom det.

Det är helt centralt att en bostadsrättsförening har långsiktig möj- lighet att sköta sitt underhåll. Det har dock ifrågasatts om reglerna om avskrivning på föreningens byggnad är det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta. Av direktiven följer samtidigt att utredaren bör beakta att svensk redovisningslagstiftning sedan lång tid har präglats av en strävan efter enhetliga regler för olika företag. Så långt det är möjligt bör olika företag kunna jämföras med varandra, även om de är av olika storlek eller form eller verksamma i olika branscher.

Något som försvårar en jämförelse mellan olika bostadsrätts- föreningars årsredovisningar är att principerna för avskrivningar skil- jer sig åt mellan Bokföringsnämndens allmänna råd för mindre före- tag (K2) och nämndens huvudregelverk för årsredovisning och kon- cernredovisning (K3). Redovisningen i två i övrigt lika föreningar kan därför med tiden komma att skilja sig avsevärt åt beroende på att föreningarna har valt att tillämpa olika allmänna råd.

Krav på komponentavskrivning bör införas

Utredningens uppdrag har bl.a. varit att ta ställning till på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säkerställa att det kom- mer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga under- hållsbehovet.

19

Sammanfattning

SOU 2017:31

Med utgångspunkt från att varje generation av bostadsrättshavare ska betala för sin förslitning och ta del av kostnaderna för åter- anskaffningen har utredningen övervägt flera lösningar för hur en bostadsrättsförening ska skapa utrymme för att möta det långsiktiga underhållsbehovet.

Utredningen konstaterar att den nuvarande ordningen rätt tillämpad tillgodoser behovet av att spara pengar för framtida under- håll. Det finns likväl brister med dagens ordning. Den största synes vara avsaknaden av samordning och harmonisering av ansamlings- metoderna. Att bostadsrättsföreningar kan redovisa sin ambition för framtida underhåll på flertalet olika sätt gör det svårt för konsumen- ter som vill jämföra olika bostadsrättsföreningar med varandra.

Utredningens bedömning är i princip att det nuvarande systemet med avskrivningar bör finnas kvar. Det är av värde att man håller fast vid enhetliga redovisningsregler för företag i olika branscher. Av- skrivningsmetoderna behöver dock bli mer enhetliga. Det gynnar inte konsumentskyddet att bostadsrättsföreningar kan välja olika metoder för hur man ska skriva av sina byggnader. Utredningen föreslår därför att alla bostadsrättsföreningar ska skriva av sina bygg- nader enligt komponentmetoden i K3. Denna metod ger en bra bild av bostadsrättsföreningens resultat och ställning och ger också en starkare koppling till underhållsplanen samt behovet av likvida medel. Att använda sig av komponentavskrivning kan även minimera problemet med att en stor del av anskaffningsvärdet ligger på med- lemmarna att underhålla. Detta görs genom att skriva av anskaff- ningsvärdet för det inre underhållet på samma tid som byggnadens stomme.

Kopplingen mellan avskrivningar och det beräknade framtida underhållet är emellertid inte självklar. För att underlätta förståelsen för sambandet häremellan bör det ställas upplysningskrav om detta. Ett sådant upplysningskrav i årsredovisningen bör dock begränsas till den del av underhållet som avser utbyte av byggnadens delar.

Fondavsättningar kommer alltjämt att behövas som ett komple- ment i de flesta föreningar för att säkerställa kapaciteten att klara det långsiktiga underhållet av föreningens byggnad. Detta eftersom anskaffningsvärdet över tid blir obsolet (efter cirka 10–15 år) när det gäller relevans ur ett återanskaffningsperspektiv. Det är dyrare att återskapa en funktion än att bygga nytt.

20

SOU 2017:31

Sammanfattning

Nyckeltal och en kassaflödesanalys bör presenteras i årsredovisningen

Att lämna olika slag av tilläggsinformation är särskilt lämpligt i bostadsrättsföreningar. Detta med hänsyn till att potentiella bostads- rättsköpare och bostadsrättshavare ofta inte har den kunskap som krävs för att läsa och förstå en årsredovisning fullt ut.

Nyckeltalens syfte är att de på ett enkelt sätt ska förse användaren med logisk och användbar information. Nyckeltalen ska också kunna följas upp mot senare redovisade ekonomiska utfall. Ett annat syfte är att öka jämförbarheten mellan bostadsrättsföreningar.

En central del i en bostadsrättsförenings ekonomi är rätt avvägd årsavgift (nödvändig nivå på avgiften) och kassaflödet, dvs. att det kommer in pengar att betala utgifterna med. Det finns enligt nu- varande bestämmelser inte något krav på upprättande av en kassa- flödesanalys för bostadsrättsföreningar. Ur ett konsumentperspektiv är det påkallat.

Utredningens bedömning är att en bostadsrättsförenings års- redovisning bör innehålla en kassaflödesanalys samt presentation av ett antal nyckeltal i form av t.ex. årsavgift/kvm, skuldsättning/kvm och räntekänslighet.

Bokföringsnämnden bör utarbeta ett särskilt allmänt råd för bostadsrättsföreningar

Någon särskild samlad vägledning för bostadsrättsföreningars redo- visning finns inte, och normgivningen i K2 och K3 har inte heller an- passats särskilt till bostadsrättsföreningar. Utredningen anser att det föreligger behov av en särskild vägledning för bostadsrättsföreningars redovisning.

Regeringen bör därför ge Bokföringsnämnden i uppdrag att ta fram en sådan vägledning. Vägledningen bör även innehålla de ytter- ligare regler som utredningen bedömer krävas för att fylla ut lagstift- ningen t.ex. i form av tilläggsupplysningar, riktlinjer för angivande av nyckeltal och upprättande av en kassaflödesanalys.

21

Sammanfattning

SOU 2017:31

Förslag och överväganden gällande

den ekonomiska planen och intygsgivningen

Allmänna utgångspunkter

Av stor betydelse för konsumentskyddet är de regler som ska bidra till att bostadsrättsföreningarna är ekonomiskt hållbara, både när de inleder sin verksamhet och senare. Hit hör bl.a. reglerna om ekono- misk plan och intygsgivare.

Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bo- stadsrätt måste den ha upprättat en ekonomisk plan. Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning över föreningen. Planen ska också vara försedd med intyg av två oberoende intygsgivare som bl.a. har till uppgift att pröva om gjorda beräkningar är vederhäftiga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar. Intygsgivarna ska utses av föreningen bland dem som Boverket har gett behörighet att utfärda intyg. Intygsgivarna är det enda opartiska organ som gör en reell prövning av projektet. Det är därför mycket viktigt att intygs- givarna är såväl kompetenta som oberoende.

Boverket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om ekonomisk plan och kostnads- kalkyl samt bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivarna

Boverket saknar enligt dagens regler föreskriftsrätt. En föreskriftsrätt för Boverket förväntas leda till en mer rättsäker och enhetlig tillämp- ning av bestämmelserna om ekonomisk plan och intygsgivare, vilket kommer att gagna såväl den enskilde konsumenten som intygsgivarna.

Intygsgivarna ska vara godkända av Boverket

Ordningen att föreningen själv ska utse sina två intygsgivare kan från principiella utgångspunkter anses tvivelaktig. Utredningen föreslår därför att föreningens val ska underställas Boverkets prövning. De ut- sedda intygsgivarna ska således vara godkända av Boverket med avseende på det aktuella projektet. Det är viktigt att ärendena om godkännande kan handläggas snabbt och utan att alltför stora resur- ser tas i anspråk. Prövningen ska därför vara inskränkt till endast att intygsgivarna är fristående från projektet och att det inte rör sig om två intygsgivare som i alltför hög omfattning samarbetar.

22

SOU 2017:31

Sammanfattning

Krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare

Som intygsgivare är man inte anställd av Boverket. Intygsgivare arbe- tar självständigt och har ett personligt ansvar för sina uppdrag. Om intygsgivaren uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen eller bostadsrättshavare vid fullgörandet av sitt uppdrag, ska intygsgivaren ersätta skadan.

Även om skadeståndstvister mot intygsgivare är ovanliga menar utredningen att konsumentintresset starkt talar för att ett krav på ansvarsförsäkring bör införas för intygsgivare. Eftersom fråga är om ett personligt tioårigt ansvar för intygsgivaren är förekomsten av en ansvarsförsäkring i de flesta fall en förutsättning för att denne ska ha faktisk möjlighet att ersätta de skadelidande den ofta omfattande skada som en vårdslös intygsgivning kan resultera i. Skadestånds- ansvaret blir annars en falsk trygghet för bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren, i fall där ansvarsförsäkring saknas. Det bör ankomma på Boverket att överväga vilket försäkringsbelopp försäkringen lägst ska gälla med per skada och år.

En teknisk underhållsplan ska ingå som en del av den ekonomiska planen

Utredningen föreslår att den ekonomiska planen, såväl i nyproduk- tion som vid ombildning, kompletteras med en komponentuppdelad teknisk underhållsplan som ska visa fastighetens underhålls- och investeringsbehov de kommande 50 åren. Ett sådant krav lyfter på ett tydligt sätt fram sambandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter. De närmare uppgifterna om vad den föreslagna tekniska underhållsplanen ska innehålla, hur den ska följas upp och uppdateras bör utformas av Boverket.

Tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen förlängs

Enligt nu gällande regler ska uppgifterna i såväl den ekonomiska pro- gnosen som känslighetsanalysen avse de sex första verksamhetsåren och det elfte verksamhetsåret (se 4 a och 4 b §§ BRF). Att det elfte verksamhetsåret omfattas beror på att det enligt tidigare regler var

23

Sammanfattning

SOU 2017:31

först då som fastighetsskatten slog igenom fullt ut. För nybyggda bostadshus finns i dag en avgiftsbefrielse i 15 år vad gäller kommunal fastighetsavgift.

Utredningen föreslår att det ska lämnas uppgifter om förhållanden på ännu längre sikt än vad som är fallet i dag eftersom en byggnads livslängd vanligtvis är mycket lång och underhållsbehovet typiskt sett ökar med byggnadens ålder. Hur lång prognosperioden behöver vara är svårt att enkelt svara på, eftersom de flesta större underhålls- åtgärder dyker upp först efter 25–50 år. Men det är knappast en meningsfull prognoshorisont, eftersom så mycket annat kan inträffa. En ekonomisk prognos över driftskostnader m.m. har inte något större värde efter 20 år. Tiden därefter är alltför osäker och beroende av förutsättningar som inte går att förutse. Enligt utredningens förslag ska prognoshorisonten därför som i dag omfatta de sex första verksamhetsåren samt det tionde och det tjugonde verksamhetsåret.

Boverket ges möjlighet att meddela erinran samt beslut med omedelbar verkan

Sanktionssystemet med återkallelse och varning kompletteras med en ny påföljd, erinran. Den nuvarande möjligheten till återkallelse och varning kan leda till onyanserade resultat. Varning bör reserveras för särskilt klandervärda ageranden som, om de upprepas, kan leda till återkallelse av registreringen. En erinran bör kunna meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där intygsgivare handlat olämpligt men ändå inte alltför klandervärt.

Det är angeläget att intygsgivare inte kan fördröja verkställighet av beslut om återkallelse genom att överklaga. Skyddet för konsu- menter fordrar då i regel att intygsgivaren inte kan åta sig nya upp- drag. Utredningen föreslår därför att Boverket eller, efter över- klagande, domstol ska kunna förordna att ett beslut om återkallelse av behörighet ska gälla omedelbart.

24

SOU 2017:31

Sammanfattning

Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt

Allmänna utgångspunkter

Även bestämmelserna om förhandsavtal innehåller ett flertal konsu- mentskyddsregler. Ett sådant avtal kan ingås mellan en bostadsrätts- förening och en blivande bostadsrättshavare. Förhandsavtalet inne- bär att föreningen är skyldig att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt den som tecknar sig för lägenheten. Tecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenhet med bostadsrätt. Reglerna om för- handsavtal, omfattar bl.a. krav på kostnadskalkyl och en särskild uppsägningsrätt för förhandstecknaren. Kostnadskalkylen ska på samma sätt som den ekonomiska planen vara försedd med ett intyg från två intygsgivare.

Såväl vid tecknandet av förhandsavtal som vid upplåtelse ska föreningen ha ställt betryggande säkerhet för de inbetalningar som gjorts av den bostadssökande. Genom att fastställa sådant krav på föreningen har man velat säkerställa att konsumenten ges ett fullgott ekonomiskt skydd.

Informationsskyldighet för bostadsrättsföreningen

Ett problem med förhandsavtal är att förhandstecknarna inte har insyn i styrelsens verksamhet och beslut fram till dess upplåtelse- avtalet tecknas. Inte sällan är denna tidsperiod lång. Bostadsrätts- föreningen bör därför åläggas en informationsskyldighet gentemot förhandstecknarna vid väsentliga förändringar av förhandsavtalet eller vad som annars överenskommits. En sådan informations- skyldighet bör gälla fram till dess upplåtelseavtal tecknas.

Det införs en uttrycklig rätt för förhandstecknaren att frånträda avtalet vid väsentliga avvikelser från vad som har avtalats

Framför allt hänsynen till övriga förhandstecknare gör att den grundläggande principen om avtalsbundenhet generellt ska respek- teras även vid förhandsavtal. Samtidigt kan man inte bortse ifrån att den som vid nyproduktion tecknar ett förhandsavtal har ett osäkrare

25

Sammanfattning

SOU 2017:31

underlag än den som tecknar ett avtal direkt om upplåtelse av bostadsrätt. Visserligen torde, med beaktande av de allmänna rätts- grundsatserna om hävning, även förhandsavtal redan i dag kunna frånträdas om det visar sig att förutsättningarna som en förhands- tecknare utgått ifrån när han eller hon undertecknade avtalet eller senare kommit överens om väsentligen brister. För att undanröja eventuella tveksamheter och därmed förbättra konsumentskyddet anser utredningen att en sådan rätt till hävning uttryckligen bör framgå av bostadsrättslagen. Bestämmelsen bör omfatta alla typer av väsentliga avvikelser, dvs. faktiska fel, rådighetsfel och rättsliga fel.

Med undantag för förhandsavtal ska det inte vara tillåtet att ingå optionsavtal som syftar till framtida upplåtelse av en viss bostadsrätts- lägenhet eller överlåtelse av sådan

Regleringen om förhandsavtal bygger på en avvägning av parternas intressen med beaktande även av tredje mans intressen, dvs. andra förhandstecknare eller bostadsrättshavare. Att vid sidan av förhands- avtal – för vilka skyddsregler är uppställda – tillåta optionsavtal utan att det finns några skyddsregler för tredje man eller optionshavaren framstår inte som lämpligt. Enligt utredningens mening finns det ingen större mening med att införa skyddsregler för optionsavtal när det redan finns ett avtalsinstitut i form av förhandsavtal reglerat i bostadsrättslagen. Utredningen föreslår därför att det i bostadsrätts- lagen införs ett förbud för bostadsrättsföreningar att ingå andra avtal om framtida upplåtelse av bostadsrättslägenheter än förhandsavtal.

I praktiken använder byggföretagen olika former av avtal för att knyta till sig bostadsspekulanter i ett tidigt skede i ett byggprojekt. Dessa avtal är inte reglerade i lag utan villkoren utformas av respek- tive byggföretag. Vanliga namn på sådana avtal är boknings- eller re- servationsavtal. Boknings- eller reservationsavtal används av bygg- företagen inför tecknandet av förhandsavtal, eller rent av i stället för att teckna ett förhandsavtal. Ofta kräver byggföretagen vid tecknande av boknings- eller reservationsavtalet även att en bokningsavgift erläggs. Om den bostadssökande ångrar sig återbetalas regelmässigt inte hela bokningsavgiften utan avdrag görs för byggföretagets admi- nistrativa kostnader. Om köpet fullföljs avräknas däremot boknings- avgiften från insatsbeloppet. Genom förekomsten av avtal som syftar till köp av bostadsrättslägenhet riskerar det formkrav som i dag finns

26

SOU 2017:31

Sammanfattning

avseende förhandsavtal att uttunnas och därmed beröva konsumenter det skydd som bostadsrättslagen tillhandahåller. Särskilt framträ- dande synes detta vara då avtalet inte efterföljs av ett förhandsavtal utan direkt av ett upplåtelseavtal. I byggmästarbildade föreningar kan ofta partskonstellationen genomlysas och man kan se något som lik- nar partsidentitet mellan bostadsrättsföreningen och byggföretaget. Således kan reglerna om förhandsavtal och förskott i bostadsrätts- lagen kringgås genom tecknandet av föravtal med byggbolaget. Utredningen föreslår därför att även ett föravtal som tecknas med byggföretaget som motpart, t.ex. boknings- och reservationsavtal, vars syfte är att binda en bostadssökande till köp av en viss bostads- rättslägenhet, ska vara ogiltigt.

När det sedan gäller optionsavtal vid överlåtelse kan konstateras att rättstillämpningen, när det gäller fast egendom, konsekvent har upprätthållit en syn på löften om köp som ogiltiga. Ett löfte om att sälja eller köpa en fastighet är med andra ord inte bindande, vilket innebär att en optionsrätt avseende fast egendom saknar rättslig verkan. Som främsta motiv har bl.a. anförts viljan att upprätthålla det för fast egendom gällande formkravet, och en samtidig rädsla för att bindande löften skulle kunna uttunna det formkrav som gäller vid köp av fast egendom. Bostadsrätten representerar i dag ett betydande förmögenhetsvärde som ur konsumentskyddssynpunkt inte i någon större utsträckning skiljer sig från fastighetsinstitutet. Med andra ord torde åtminstone egendomstypen inte föranleda någon åtskillnad i regleringen vad gäller löften om framtida försäljning. Ur konsu- mentperspektiv saknas också ett reellt behov av sådana options- lösningar då dessa mest synes användas i spekulation. Med beaktande härav anser utredningen att det finns goda skäl för att även optionsavtal om framtida överlåtelse av bostadsrättslägenhet ska vara ogiltiga.

Reglerna kring redovisning av slutlig kostnad skärps

Under utredningens gång har det bl.a. från intygsgivarhåll framkom- mit att det i praktiken förekommer att byggföretag, främst mindre sådana, kringgår bestämmelsen om ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL. Detta görs genom att redovisa den slutliga kostnaden på fören- ingsstämma fastän den slutliga kostnaden omöjligt kan vara känd t.ex.

27

Sammanfattning

SOU 2017:31

då huset ännu inte är färdigställt. På så sätt undgår byggföretagen att bekosta en banksäkerhet eller liknande.

Föreningens styrelse väljer i dessa fall att upprätta en ekonomisk plan utan slutlig kostnad för föreningens hus, eftersom intygsgiv- ning av ekonomisk plan med slutlig kostnad förutsätter att byggna- tionen är färdigställd enligt Boverkets tillsynsbeslut. Föreningsstäm- man hålls innan byggnationen är färdigställd.

Bestämmelsen i 4 kap. 2 § BRL ska ge den som har betalat en av- gift för bostadsrätten en garanti för att få ersättning om man utnytt- jar sin rätt att frånträda bostadsrätten. Bestämmelsen är central ur konsumentskyddssynpunkt. Om säkerhet inte ställs enligt bestäm- melsen kan bostadsrättshavaren känna sig tvingad att avstå från sin uppsägningsrätt och behålla bostadsrätten för att skydda det kapital han har investerat. Möjligheten att redovisa slutlig kostnad på fören- ingsstämma enligt 4 kap. 2 § första stycket bör därför tas bort.

Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning

Allmänna utgångspunkter

Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden ökar vikten av att det finns ett välfungerande regelverk kring överlåtelse och pantsättning av bostadsrätter. I olika sammanhang och sedan lång tid tillbaka har det framhållits att nuvarande ordning i flera avseenden är otill- fredsställande för en kreditgivning av den omfattning som nu är aktuell.

Till skillnad från fastigheter finns det inget centralt register över bostadsrätter. Om föreningen inte hanterar underrättelserna och an- teckningarna av pantsättningarna på ett korrekt sätt kan det leda till att lägenhetsförteckningarna innehåller felaktiga uppgifter om pan- terna. Om korrekta uppgifter inte lämnas kan rättsförluster uppstå och föreningens styrelseledamöter kan bli skadeståndsskyldiga. Av- saknaden av ett centralt register innebär också att det är administra- tivt krångligt och tidskrävande för kreditinstituten att hantera bostadsrättskrediter. Frågan om ett nationellt bostadsrättsregister, i syfte att stärka skyddet vid överlåtelse och pantsättning, har utretts vid ett flertal tillfällen utan att regeringen har gått vidare med förslagen om inrättande av ett sådant register (se bl.a. Bostadsrätts- utredningens delbetänkande Bostadsrättsregister, SOU 1998:80 och

28

SOU 2017:31

Sammanfattning

Bostadsrättsregister – några modeller för registrering av bostads- rätter, Ds 2007:12).

I likhet med de tidigare utredningarna konstaterar utredningen att det finns allvarliga brister i det nuvarande systemet för pantsätt- ningar av bostadsrätter. En betydligt mer betryggande ordning skulle erhållas genom införandet av ett centralt register för bostadsrätter, i vilket uppgift om pantsättningar kunde registreras. Några förslag lämnas dock inte i denna del utan frågan bör ånyo utredas särskilt.

Övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare

Det saknas i vissa avseenden en samordning mellan bestämmelserna i bostadsrättslagen och de civilrättsliga bestämmelserna i övrigt, vilket ibland kan ge upphov till oönskade och olämpliga situationer. Det förekommer t.ex. att en köpare av en bostadsrätt beviljas medlem- skap i föreningen före tillträdesdagen enligt köpeavtalet. Genom medlemskapet övergår ansvaret gentemot föreningen för t.ex. skador på lägenheten på köparen, som blir bostadsrättshavare i samband med att medlemskapet beviljas (6 kap. 1 och 6 §§ BRL). Samtidigt är det typiskt sett säljaren som bär risken mellan parterna fram till till- trädet.

Enligt utredningen är det viktigt att minimera den tid under vil- ken innehavet av bostadsrätten och medlemskapet inte sammanfal- ler. Om en övergång av bostadsrätt sker genom köp, byte eller gåva ska därför ett beviljat medlemskap gälla från överlåtelseavtalets tillträdesdag eller, om tillträdesdagen har passerats, genast. I andra fall av övergång av bostadsrätt än genom överlåtelse ska medlem- skap, som i dag, gälla från beslutsdagen eftersom det i dessa fall oftast inte finns någon bestämd tillträdesdag.

Uppgifterna i lägenhetsregistret ska vara tillgängliga för var och en som vill ta del av dem m.m.

En bostadsrättsförening har enligt dagens ordning en skyldighet att föra såväl en medlems- som lägenhetsförteckning. Det är styrelsen som är ålagd denna skyldighet. Till skillnad från uppgifterna i med- lemsförteckningen är inte uppgifterna i lägenhetsförteckningen tillgängliga för var och en. Att t.ex. uppgift om pantsättning inte är

29

Sammanfattning

SOU 2017:31

tillgänglig för var och en gagnar inte rättssäkerheten eller konsument- skyddet.

Enligt utredningens mening är inte uppgifterna i lägenhets- förteckningen, med undantag för själva fångeshandlingen, av så käns- lig natur att det med hänsyn till den enskildes intressen hindrar att uppgifterna görs tillgängliga för annan än bostadsrättshavaren.

Det är ur konsumentskyddsperspektiv också viktigt att känna till om en bostadsrätt är utmätt eller föremål för betalningssäkring. Någon skyldighet att i lägenhetsförteckningen anteckna sådana för- hållanden finns emellertid inte. Utredningen föreslår att en sådan anteckningsskyldighet införs för bostadsrättsföreningen.

När det gäller lägenhetsförteckningen föreslås också att det för- tydligas, i förekommande fall, vilka till lägenheten övriga utrymmen som upplåts med bostadsrätt samt att revisorn har att granska lägen- hetsförteckningen.

Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag

När det gäller skyldigheten för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra lägenhetsförteckning anpassas denna skyldighet i tillämpliga delar till nuvarande 9 kap. 10 § BRL samt utredningens förslag på ändringar gällande lägenhetsförteckningen.

Avtal om överlåtelse av en andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet ska ta upp den lägen- het som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsvarande ska gälla överlåtelse av en sådan andel eller aktie genom byte eller gåva. Överlåtelser som inte uppfyller föreskrifterna är ogiltiga (2 § lagen [1983:1046] om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.).

Utredningen föreslår att samma formkrav som gäller för överlåtel- se av bostadsrätt och fastighet bör gälla även för överlåtelse av andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag. Bestäm- melsen i 2 § anpassas därför till motsvarande bestämmelser i jorda- balken och bostadsrättslagen. Det innebär att en sidoöverenskom- melse mellan parterna om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är ogiltig. I stället är det pris som anges i köpehand- lingen bindande för parterna, även om det i vissa fall kan jämkas.

30

SOU 2017:31

Sammanfattning

Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet

Skärpta krav på upplåtelseavtalet

För att undvika tveksamheter om parternas avsikter och därmed öka rättssäkerheten för konsumenterna bör det i bostadsrättslagen in- föras krav på att ett skriftligt upplåtelseavtal ska skrivas under av parterna, dvs. bostadsrättsföreningen och bostadsrättsköparen.

Upplåtelseavtalet ska bestå under en obegränsad tid och därför är det mycket viktigt att man på ett korrekt sätt anger vad som ingår i lägenheten och därmed den kommande bostadsrätten. Det före- kommer inte sällan oklarheter om vad som omfattas av upplåtelsen, främst vad gäller mark men även gällande takterrasser och balkonger. Det är inte ovanligt att det i allmänna ordalag uttrycks så att ”till bostadsrätten hör mark/balkong/ terrass” eller att bostadsrätts- havaren ”disponerar mark i anslutning till bostadsrättslägenheten”. Många gånger är det oklart vilka rättigheter och skyldigheter som gäller för dessa utrymmen. För att undvika oklarheter föreslår utred- ningen att det förtydligas vad som ska omfattas av upplåtelsen av bostadsrätten. Det bör således av lagtexten framgå att även till lägen- heten tillhörande övriga upplåtna utrymmen ska anges i upplåtelse- avtalet. Det gäller då exempelvis takterrass/balkong/mark om sådan upplåts med bostadsrätt.

Bostadsrättshavarens rätt att förändra i lägenheten m.m.

Bostadsrättshavarens rätt att göra ändringar i sin lägenhet sträcker sig väsentligt längre än hyresgästens. Allt fler bostadsrättshavare vill också göra stora förändringar i och av lägenheten. Troligvis har prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden bidragit till detta. Enligt 7 kap. 7 § BRL ska styrelsens tillstånd sökas i vissa situationer när bostadsrättshavaren vill förändra lägenheten. Enligt nuvarande regler får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärder som innefattar

1.ingrepp i en bärande konstruktion,

2.ändringar i befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller

3.annan väsentlig förändring av lägenheten.

31

Sammanfattning

SOU 2017:31

Det uppstår alltjämt diskussioner om en åtgärd som en bostadsrätts- innehavare vill vidta överhuvudtaget är tillståndspliktig samt om åtgärd är tillåten. Enligt utredningens mening skulle det vara en för- del om de åtgärder som ska underkastas styrelsens prövning så långt som möjligt kan fastställas i författning. En ytterligare precisering bör därför kunna snäva in begreppet väsentlig ändring ytterligare. Utredningen föreslår därför att även följande åtgärder ska kräva styrelsens tillstånd

i fråga om kulturhistoriskt värdefulla lägenheter ändring av planlösning eller annan åtgärd som skadar lägenhetens särart eller annat särskilt bevarandevärde inom fastigheten,

installation av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,

installation eller ändring av eldstad, rökkanal samt anordning för ventilation eller

åtgärd som påverkar brandskyddet.

Om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen ska styrelsen lämna tillstånd till den.

Styrelsens beslut om avslag kan enligt dagens ordning inte över- prövas. Utredningen anser att sådan möjlighet bör införas. Det före- slås därför att styrelsens beslut att inte bevilja tillstånd till viss åtgärd ska kunna överprövas av hyresnämnden. Naturligen bör det, tvärt- emot hur bevisbördan ser ut i dag, vara bostadsrättshavaren som inför styrelsen och sedan vid en eventuell överprövning får visa att åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen och lägga fram den tekniska utredning som behövs för ett ställningstagande.

Möjlighet till förverkande och rätt att avhjälpa brist på bostadsrättshavares bekostnad vid olovlig åtgärd i bostadsrättslägenhet

För en bostadsrättshavare som inte följer styrelsens beslut om avslag eller inte söker tillstånd för tillståndspliktig åtgärd är risken liten att drabbas av påföljd. Även om tillstånd har saknats ankommer det på bostadsrättsföreningen att i efterhand visa att en åtgärd var förenad med påtaglig skada eller olägenhet för föreningen för att tingsrätten ska ålägga bostadsrättshavaren att återställa lägenheten. Kraven har i praxis visat sig vara högt ställda.

32

SOU 2017:31

Sammanfattning

Enligt utredningens mening är det rimligt att en olovligen utförd åtgärd kan leda till att bostadsrätten förverkas. Tillsammans med för- slagen i de föregående avsnitten om ytterligare precisering av till- ståndspliktiga åtgärder och en möjlighet till överprövning bör högt ställda krav på rättssäkerhet vara uppfyllda. Bestämmelserna i 7 kap. 18 § BRL bör således tillföras ytterligare en grund för förverkande, punkt 5 a. Enligt denna punkt ska bostadsrätten vara förverkad om bostadsrättshavaren utan tillstånd utför en åtgärd i strid med 7 §.

Enligt 7 kap. 12 a § BRL får en bostadsrättsförening åtgärda en brist på bostadsrättshavarens bekostnad. Bestämmelsen kan tas i an- språk i fall då bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägen- hetens skick så att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och bostadsrättshavaren inte vidtar rättelse så snart som möjligt efter anmodan. Det finns goda skäl för att bostadsrättsföreningen även gällande bostadsrättshavares förändringsarbeten ska kunna avhjälpa brister i en bostadsrätt på bostadsrättshavarens bekostnad. Betänkandet innehåller således ett sådant förslag.

Fastighetsmäklarens informationsgivning

Allmänna utgångspunkter

I direktiven anges att, om utredaren i någon annan del av uppdraget kommer fram till att en bostadsrättsförening bör ta fram andra upp- gifter än i dag eller att informationen bör presenteras på ett nytt sätt, det kan finnas skäl att göra motsvarande ändringar i bestämmelserna om fastighetsmäklarens objektsbeskrivning eller i mäklarens övriga informationsgivning.

Objektsbeskrivningen

Vid 2011 års översyn av fastighetsmäklarlagen tydliggjordes särskilt vilka uppgifter mäklaren ska ange i objektsbeskrivningen vid förmed- ling av en bostadsrätt (prop. 2010/11:15 s. 28 f.). Den nya fastighets- mäklarlagen innehåller bl.a. uttryckligen krav på att till lägenheten upplåten mark ska anges (18 § tredje stycket).

33

Sammanfattning

SOU 2017:31

Som en konsekvens av utredningens förslag i avsnitt 11.6.1 gäl- lande objektet för upplåtelsen bör det även i objektbeskrivningen in- föras en motsvarande skyldighet att uttryckligen ange om till lägen- heten hörande övriga utrymmen t.ex. balkong eller takterrass som säljaren nyttjar, utgör en del av upplåtelsen eller inte.

Ur ett konsumentskyddsintresse är det vidare viktigt att de bli- vande bostadsrättsköparna får del av lättillgängliga uppgifter om lägenhetens indirekt nettoskuld, dvs. bostadsrättens andel av för- eningens lån. Andelstalet beräknas baserat på insatserna, och alltså inte till andelstal som styr månadsavgiftens fördelning. Genom en sådan information skulle konsumenterna på ett snabbt och enkelt sätt kunna jämföra olika bostadsrätters prissättning. En sådan jämförelse skulle också kunna tänkas resultera i en mer differentierad prissättning baserad på föreningens belåning och därmed samman- hängande räntekänslighet. Uppgiften om den indirekta nettoskuld- sättningen ska presenteras i objektsbeskrivningen som tillhandahålls redan vid visningarna av bostadsrätterna.

Kooperativ hyresrätt

I lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt finns det regler för den särskilda boendeformen kooperativ hyresrätt. Den kooperativa hyres- rätten kan drivas på två sätt, antingen i form av en hyresmodell, där föreningen blockhyr hela huset av en annan hyresvärd, eller en ägar- modell, där föreningen själv äger huset som medlemmarna bor i.

På flera områden är reglerna utformade på samma eller liknande sätt som reglerna i bostadsrättslagen. Enligt direktiven ska utredaren därför överväga om de förslag som lämnas på bostadsrättsområdet bör genomföras även när det gäller de kooperativa hyresrätterna eller om andra lösningar bör gälla för dessa.

I de kooperativa hyresrättsföreningar som skapats i storstäderna under senare år är insatserna oftast kring en halv miljon kronor eller till och med mer. I likhet med en bostadsrätt innebär satsat kapital och självförvaltning en ekonomisk risk. I den kooperativa hyres- rätten är man på sätt och vis mer utsatt än i bostadsrätt. Som boende i en kooperativ hyresrätt finns inte någon säkerhet vad gäller kapital, föreningen är ofta högt belånad och de första åren är den ekono- miska situationen i många fall svag. I de allra flesta fall återfår med-

34

SOU 2017:31

Sammanfattning

lemmen sin insats, men föreningen kan hamna på obestånd och därmed gå i konkurs. Detta kan inträffa i fall då flertalet hyresgäster säger upp sina avtal och nya hyresgäster inte går att hitta. Upplåtelse- formen kommer då att omvandlas till hyresrätt.

De kooperativa hyresrättsföreningarna har samma behov som bo- stadsrättsföreningar att säkerställa att det kommer att finnas tillräck- liga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Ägar- modellen ställer höga krav på att fondering görs så att det finns till- räckligt mycket kapital för att kunna täcka framtida underhållsbehov. Det föreligger därför inte skäl att behandla kooperativa hyresrätts- föreningar enligt ägarmodellen annorlunda än bostadsrättsföreningar på detta område. Utredningen föreslår därför att det för sådana ko- operativa hyresrättsföreningar införs krav på komponentavskrivning.

Såvitt gäller hyresmodellen skulle det leda för långt att hävda att den som hyr ut fastigheten ska skriva av på visst sätt. Det skulle påverka hyressättningen för föreningen på ett sätt som har till syfte att säkra underhållet i ägarföretaget. Krav på komponentavskrivning bör därför inte heller införas för det ägarbolag som hyr ut till ko- operativ hyresrättsförening.

Kooperativa hyresrättsföreningarna enligt ägarmodellen bör ock- så upprätta en kassaflödesanalys och presentera nyckeltal i årsredo- visningen på samma sätt som bedöms lämpligt för bostadsrättsfören- ingar.

Utredningens förslag innebär att Bokföringsnämndens framtida vägledning för bostadsrättsföreningar i relevanta delar även bör om- fatta kooperativa hyresrättsföreningar.

Bestämmelserna om ekonomisk plan vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen samt bestämmelserna om intygsgivning av planen bör också ändras på motsvarande sätt som föreslås för bo- stadsrättsföreningar.

Utredningens övriga förslag ska inte tillämpas på kooperativa hyresrättsföreningar.

Ikraftträdande

Utredningen föreslår att förslagen träder i kraft den 1 januari 2019.

35

Sammanfattning

SOU 2017:31

Genomförandet

Enligt utredningens bedömning medför förslagen inga behov av ökade anslag.

36

Utmäts annan fordran eller rättighet än som avses i 2 §, ska sekundogäldenären eller annan förpliktad meddelas förbud att fullgöra sin förpliktelse till annan än kronofogdemyndigheten eller den som myndigheten anvisar.
Vid utmätning av rättighet som avses i 7 kap. jordabalken eller av byggnad på ofri grund ska fastighetens ägare under- rättas. Om utmätning av bostads- rätt underrättas bostadsrättsför- eningen. Om utmätning av andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag underrättas föreningen respektive bolaget.

1 Författningsförslag

1.1Förslag till

lag om ändring i utsökningsbalken (1981:774)

Härigenom föreskrivs att 6 kap. 3 § utsökningsbalken (1981:774) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6kap.

3 §

Utmäts annan fordran eller rättighet än som avses i 2 §, skall sekundogäldenären eller annan förpliktad meddelas förbud att fullgöra sin förpliktelse till annan än kronofogdemyndigheten eller den som myndigheten anvisar.

Vid utmätning av rättighet som avses i 7 kap. jordabalken eller av byggnad på ofri grund skall fastighetens ägare under- rättas. Om utmätning av bostads- rätt underrättas bostadsrättsför- eningen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.

37

Författningsförslag

SOU 2017:31

1.2Förslag till

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 § lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §1

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift

att

1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, över- låtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlings- lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

2c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyres- villkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyres- villkor enligt 4 kap. 9 §, åtgärd i lägenhet enligt 7 kap. 7 a §, upp- låtelse av lägenhet i andra hand

1 Senaste lydelse 2012:980.

38

SOU 2017:31

Författningsförslag

vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostads- rättslagen (1991:614),

enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastig- heten är belägen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.

39

Författningsförslag

SOU 2017:31

1.3Förslag till

lag om ändring i lag (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1983:1046) om skyldig- het för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägen- hetsförteckning m.m.

dels att 2, 3 och 4 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

 

2 §

 

 

 

Avtal om överlåtelse av en

Ett avtal om överlåtelse av en

andel i en bostadsförening eller

andel i en bostadsförening eller

en aktie i ett bostadsaktiebolag

en aktie i ett bostadsaktiebolag

genom köp skall upprättas skrift-

genom köp ska upprättas skrift-

ligen och skrivas under av säljaren

ligen och skrivas under av säljaren

och köparen. Avtalet skall ta upp

och köparen. Köpehandlingen ska

den lägenhet som överlåtelsen

innehålla uppgift om den lägenhet

avser samt köpeskillingen. Mot-

som överlåtelsen avser samt om ett

svarande skall gälla överlåtelse av

pris. Motsvarande ska gälla över-

en sådan andel eller aktie genom

låtelse av en sådan andel eller

byte eller gåva.

aktie genom byte eller gåva.

 

Överlåtelser som inte uppfyller

Om säljaren och köparen vid

föreskrifterna i första stycket är

sidan

av

köpehandlingen

har

ogiltiga.

kommit överens om ett annat pris

 

än det som anges i köpehandlingen,

 

är den

överenskommelsen ogiltig.

 

Mellan säljaren och köparen gäller

 

i stället det pris som anges i köpe-

 

handlingen. Priset får dock jämkas,

 

om det är oskäligt att det ska vara

 

bindande. Vid denna bedömning

 

ska hänsyn tas till köpehandlingens

 

innehåll,

omständigheterna

vid

 

avtalets tillkomst, senare inträffade

 

förhållanden och omständigheterna

 

i övrigt.

 

 

 

40

SOU 2017:31 Författningsförslag

 

 

 

 

 

 

En överlåtelse som inte upp-

 

 

 

 

 

 

fyller formföreskrifterna

i första

 

 

 

 

 

 

stycket är ogiltig. Väcks inte talan

 

 

 

 

 

 

om överlåtelsens ogiltighet inom två

 

 

 

 

 

 

år från den dag då överlåtelsen

 

 

 

 

 

 

skedde, är rätten till sådan talan

 

 

 

 

 

 

förlorad.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 §

 

 

 

 

En bostadsförening

och ett

En bostadsförening

och

ett

bostadsaktiebolag

skall

genom

bostadsaktiebolag

ska

genom

styrelsens försorg föra förteck-

styrelsens försorg föra en för-

ning över de lägenheter som är

teckning över de lägenheter som

upplåtna

med

nyttjanderätt till

är upplåtna med nyttjanderätt till

andels- respektive aktieägare på

andels- respektive aktieägare på

det sätt som anges i 1 § (lägen-

det sätt som anges i 1 § (lägen-

hetsförteckning). Förteckningen

hetsförteckning). Förteckningen

kan bestå av ett betryggande lös-

kan bestå av ett betryggande lös-

blads- eller kortsystem.

 

 

blads- eller kortsystem.

 

 

Lägenhetsförteckningen

skall

Lägenhetsförteckningen

ska

för varje lägenhet ange

 

 

för varje lägenhet ange

 

 

1. lägenhetens beteckning,

1. lägenhetens

beteckning,

2. andels-

eller

aktieägarens

belägenhet och rumsantal,

 

 

namn,

 

 

 

 

 

2. andels- eller

aktieägarens

3. insatsen i föreningen respek-

namn,

 

 

 

 

tive inbetalningen på aktien.

 

3. insatsen i föreningen respek-

Vid överlåtelse av en andel i

tive inbetalningen på aktien.

 

en bostadsförening eller en aktie i

Vid överlåtelse av en andel i

ett bostadsaktiebolag skall styrkt

en bostadsförening eller en aktie i

avskrift av överlåtelseavtalet fogas

ett bostadsaktiebolag ska styrkt

till förteckningen på lämpligt sätt.

avskrift av överlåtelseavtalet fogas

Dagen

för

anteckning

skall

till förteckningen på lämpligt sätt.

anges.

 

 

 

 

 

Dagen för

anteckning

ska

 

 

 

 

 

 

anges.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 a §

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Om en bostadsförening eller ett

 

 

 

 

 

 

bostadsaktiebolag

underrättas

om

 

 

 

 

 

 

att en andel eller aktie har pant-

41

Författningsförslag SOU 2017:31

 

 

satts, utmätts eller betalnings-

 

 

säkrats ska detta genast antecknas i

 

 

lägenhetsförteckningen. Dagen för

 

 

anteckningen ska anges.

 

 

Bestämmelsen

om revisors-

 

 

granskningen i 8 kap. 13 § tredje

 

 

stycket lagen (1987:667) om eko-

 

 

nomiska föreningar gäller i fråga

 

 

om en bostadsförenings och ett

 

 

bostadsaktiebolags

 

 

 

 

lägenhetsförteckning.

 

 

4 §

 

 

 

Andels- eller aktieägaren har

Lägenhetsförteckningen, med

rätt att på begäran få utdrag ur

undantag för

fångeshandlingen,

lägenhetsförteckningen

beträf-

ska hållas tillgänglig hos bostads-

fande den lägenhet som han

föreningen eller hos bostadsaktie-

innehar. Utdraget skall avse de

bolaget för var och en som vill ta

uppgifter som enligt

3 § skall

del av den. Om förteckningen förs

anges i förteckningen. Dagen för

med automatiserad

behandling,

utfärdandet skall anges i utdraget.

ska bostadsföreningen eller bo-

 

 

stadsaktiebolaget ge var och en som

 

 

begär det tillfälle att hos föreningen

 

 

eller aktiebolaget ta del av en

 

 

aktuell utskrift eller annan aktuell

 

 

framställning

av

förteckningen.

 

 

Andels- eller aktieägaren har rätt

 

 

att på begäran få utdrag ur lägen-

 

 

hetsförteckningen

 

beträffande

 

 

den lägenhet som han eller hon

 

 

innehar. Utdraget ska avse de

 

 

uppgifter som enligt 3

och 3 a §§

 

 

ska anges i förteckningen. Dagen

 

 

för utfärdandet ska anges i ut-

 

 

draget.

 

 

 

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.

42

SOU 2017:31

Författningsförslag

1.4Förslag till

lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 3 kap. 3 §, 4 kap. 2 och 5 §§, 5 kap. 3 och 4 samt 8 §§,

6 kap. 1 §, 7 kap. 7, 12 a, 18, 20 och 21 §§, 9 kap. 10, 11 och 26 §§, 11 kap. 3 och 5 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det i lagen ska införas fyra nya paragrafer, 3 kap. 3 a §, 5 kap. 3 a §, 6 kap. 5 a § och 7 kap. 7 a § av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3kap.

3 §2

Bostadsrättsföreningen utser de två intygsgivarna.

Intygsgivare ska utses bland dem som

1.regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg, eller

2.i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbets- området (EES) driver en i den staten etablerad

verksamhet som omfattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses i 2 §.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartisk- het. Ingen av intygsgivarna får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

Intygsgivare ska ha en försäkr- ing för den ersättningsskyldighet som kan uppkomma i intygsverk- samheten.

2 Senaste lydelse 2009:1080.

43

Författningsförslag SOU 2017:31

 

 

 

3 a §

 

 

 

 

 

 

 

 

Bostadsrättsföreningens val

av

 

 

 

intygsgivare ska vara godkänt av

 

 

 

regeringen

eller

den

myndighet

 

 

 

som regeringen bestämmer. God-

 

 

 

kännande ska lämnas om valet

 

 

 

inte strider mot bestämmelserna i

 

 

 

3 § och intygsgivarna inte tidigare

 

 

 

har samarbetat i en utsträckning

 

 

 

som kan anses olämplig.

 

 

 

 

 

4 kap.

 

 

 

 

 

 

 

2 §3

 

 

 

 

 

Innan den slutliga kostnaden

Innan den slutliga kostnaden

för föreningens hus har redo-

för föreningens hus har redo-

visats i en registrerad ekonomisk

visats i en registrerad ekonomisk

plan eller på en föreningsstämma,

plan är det inte tillåtet att upplåta

är det inte tillåtet att upplåta

bostadslägenheter med

bostads-

bostadslägenheter

med

bostads-

rätt utan tillstånd av Bolags-

rätt utan tillstånd av Bolags-

verket.

 

 

 

 

 

verket.

 

 

 

 

 

 

 

 

Bolagsverket skall lämna till-

Bolagsverket ska lämna till-

stånd om

 

 

stånd om

 

 

 

 

 

1. en ekonomisk plan har

1. en

ekonomisk

plan

har

registrerats och

 

 

registrerats och

 

 

 

 

2. föreningen

ställt

betryg-

2. föreningen

ställt

betryg-

gande säkerhet hos Bolagsverket

gande säkerhet hos Bolagsverket

för återbetalning av insatsen till

för återbetalning av insatsen till

bostadsrättshavarna jämte, i före-

bostadsrättshavarna jämte, i före-

kommande fall, upplåtelseavgift.

kommande fall, upplåtelseavgift.

Bolagsverket skall på begäran

Bolagsverket

ska

begäran

av föreningen återställa säker-

av föreningen återställa säker-

heten sedan ett år förflutit efter

heten sedan ett år förflutit efter

det att den slutliga kostnaden har

det att den slutliga kostnaden har

redovisats på en föreningsstäm-

redovisats på en föreningsstäm-

ma. Har talan om ersättning

ma. Har talan om ersättning

väckts före utgången

av denna

väckts före utgången

av denna

3 Senaste lydelse 2004:247.

44

SOU 2017:31

Författningsförslag

tid, får säkerheten dock inte

återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betal- ningsskyldighet har fullgjorts.

tid, får säkerheten dock inte

återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betal- ningsskyldighet har fullgjorts.

 

 

 

 

5 §4

 

 

 

 

 

 

Upplåtelse

av en

lägenhet

En upplåtelse av en lägenhet

med bostadsrätt skall ske skrift-

med bostadsrätt ska vara skriftlig

ligen, om inte något annat följer

och skrivas under av parterna, om

av

lagen (1991:615)

om

om-

inte

något

annat

följer

av

registrering av vissa bostads-

lagen (1991:615) om omregistrer-

föreningar till

bostadsrättsför-

ing av vissa bostadsföreningar till

eningar.

 

 

 

bostadsrättsföreningar.

 

 

I

upplåtelsehandlingen

skall

I

upplåtelsehandlingen

ska

följande anges: parternas namn,

följande anges: parternas namn,

den

lägenhet upplåtelsen

avser

den lägenhet upplåtelsen

avser

samt de belopp som skall betalas

jämte i förekommande fall upp-

som insats och årsavgift samt i

låten mark och till lägenheten

förekommande

fall upplåtelse-

övriga

med

bostadsrätt upplåtna

avgift.

 

 

 

utrymmen samt de belopp som

 

 

 

 

 

ska betalas som insats och års-

 

 

 

 

 

avgift samt i förekommande fall

 

 

 

 

 

upplåtelseavgift.

 

 

 

 

 

 

 

5 kap.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 §5

 

 

 

 

 

Ett förhandsavtal skall upp-

Ett förhandsavtal ska upp-

rättas skriftligen. I avtalet skall

rättas

skriftligen

och

skrivas

följande anges: parternas namn,

under av parterna. I avtalet ska

den lägenhet som avses bli

följande anges: parternas namn,

upplåten med bostadsrätt, be-

den lägenhet som avses bli

räknad tidpunkt för upplåtelsen,

upplåten med bostadsrätt jämte i

de

beräknade

avgifterna

för

förekommande fall upplåten mark

bostadsrätten och, i förekom-

och till lägenheten övriga med

mande fall, belopp som lämnas i

bostadsrätt

upplåtna

utrymmen,

förskott.

 

 

 

beräknad tidpunkt

för

 

upp-

4Senaste lydelse 1993:411.

5Senaste lydelse 2003:31.

45

Författningsförslag SOU 2017:31

De

beräknade

avgifterna för

låtelsen, de beräknade avgifterna

bostadsrätten skall grundas på en

för bostadsrätten och, i före-

kalkyl

över

kostnaderna

för

kommande fall, belopp som läm-

projektet. Kalkylen skall

vara

nas i förskott.

försedd med ett intyg av två

Av förhandsavtalet ska även

sådana intygsgivare som avses i

framgå uppgift om gällande bygg-

3 kap.

3 §.

Av

intyget

skall

lov.

framgå

 

 

 

De

beräknade

avgifterna

för

1. att de i kalkylen lämnade

bostadsrätten ska grundas på en

uppgifterna är riktiga och stäm-

kalkyl

över

kostnaderna

för

mer

överens

med tillgängliga

projektet. Kalkylen ska vara för-

handlingar, samt

 

 

sedd med ett intyg av två sådana

2. att gjorda beräkningar är

intygsgivare som avses i 3 kap. 3

vederhäftiga

och

att

kalkylen

och 3 a §§. Av intyget ska framgå

framstår som hållbar.

 

1. att de i kalkylen lämnade

I

intyget

skall

intygsgivarna

uppgifterna är riktiga och stäm-

också ange de huvudsakliga om-

mer

överens

med tillgängliga

ständigheter som ligger till grund

handlingar, samt

 

 

 

för deras bedömning och vilka

2. att gjorda beräkningar

är

handlingar som har varit tillgäng-

vederhäftiga

och

att

kalkylen

liga för dem. Styrelsen skall hålla

framstår som hållbar.

 

 

kalkylen och intyget tillgängliga

I

intyget

ska

intygsgivarna

för

förhandstecknaren

innan

också ange de huvudsakliga om-

avtalet ingås.

 

 

 

ständigheter som ligger till grund

 

 

 

 

 

för deras bedömning och vilka

 

 

 

 

 

handlingar som har varit tillgäng-

 

 

 

 

 

liga för dem. Styrelsen ska hålla

 

 

 

 

 

kalkylen och intyget tillgängliga

 

 

 

 

 

för

förhandstecknaren

innan

 

 

 

 

 

avtalet ingås.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 a §

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bostadsrättsföreningen ska skrift-

 

 

 

 

 

ligen

 

informera

förhandsteck-

 

 

 

 

 

narna vid väsentliga förändringar

 

 

 

 

 

av förhandsavtalet eller vad som

 

 

 

 

 

annars har överenskommits.

 

46

Ett annat avtal än för- handsavtal enligt 3 §, vars syfte är framtida upplåtelse av en viss lägenhet med bostadsrätt, är ogiltigt. Detsamma gäller ett för- handsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 §.

SOU 2017:31

Författningsförslag

4 §

Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 §

är ogiltigt.

8 §6

Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

1.lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflytt- ningen,

2.upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhands- avtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp av- talet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.

3. de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhands- avtalet eller förutsättningarna på annat sätt väsentligen avviker från vad som avtalats och förhands- tecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom om den högre avgiften eller den väsentliga av- vikelsen.

6kap.

1 §7

När en bostadsrätt har över- låtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i

När en bostadsrätt har över- låtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han eller hon är eller antas till

6Senaste lydelse 1995:1464.

7Senaste lydelse 1995:1464.

47

Författningsförslag

SOU 2017:31

bostadsrättsföreningen.

En juridisk person får dock utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv för- säljning eller vid tvångsförsälj- ning enligt 8 kap. och då hade panträtt i bostadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att inom sex månader från upp- maningen visa att någon som inte får vägras inträde i för- eningen har förvärvat bostads- rätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas en- ligt 8 kap. för den juridiska per- sonens räkning. En juridisk per- son kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här.

medlem i bostadsrättsföreningen.

Vid medlemskapsprövningen ska ett beviljat medlemskap gälla från överlåtelseavtalets tillträdes- dag eller, om tillträdesdagen har passerat, genast. När en bostads- rätt har övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv ska ett beviljat medlemskap i föreningen gälla från dagen för styrelsens beslut.

En juridisk person får utöva bostadsrätten utan att vara med- lem i föreningen, om den juri- diska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv för- säljning eller vid tvångsförsälj- ning enligt 8 kap. och då hade panträtt i bostadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att inom sex månader från upp- maningen visa att någon som inte får vägras inträde i för- eningen har förvärvat bostads- rätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bo- stadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för den juridiska perso- nens räkning. En juridisk person kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här.

48

Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägen- heten utföra en åtgärd som inne- fattar
1. ingrepp i en bärande kon- struktion,
2. i fråga om kulturhistoriskt värdefulla lägenheter ändring av planlösning eller annan åtgärd som skadar lägenhetens särart eller annat särskilt bevarandevärde inom fastigheten,
3. installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
4. installation eller ändring av eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation,
5. åtgärd som påverkar brand- skyddet, eller
6. annan väsentlig förändring av lägenheten.
Styrelsen ska ge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om bostadsrättshavaren visar att åtgärden inte är till på- taglig skada eller olägenhet för föreningen.
49

SOU 2017:31

Författningsförslag

5 a §

Ett avtal om framtida över- låtelse av bostadsrätt är ogiltigt.

7 kap.

7 §8

Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägen- heten utföra åtgärd som inne- fattar

1. ingrepp i en bärande kon- struktion,

2. ändring av befintliga led- ningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller

3. annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket.

8 Senaste lydelse 2003:31.

Om bostadsrättshavaren för- summar sitt ansvar för lägen- hetens skick enligt 7 eller 12 § i sådan utsträckning att någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom och inte efter uppmaning av- hjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får för- eningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.

Författningsförslag

SOU 2017:31

7 a §

Vägrar styrelsen att ge tillstånd till en åtgärd enligt 7 § får bostadsrättshavaren ändå vidta åtgärden om hyresnämnden läm- nar tillstånd. Sådant tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren visar att åtgärden inte är till på- taglig skada eller olägenhet för för- eningen.

12 a §9

Om bostadsrättshavaren för- summar sitt ansvar för lägen- hetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter upp- maning avhjälper bristen i lägen- hetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.

18 §10

Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostads- rättshavaren till avflyttning,

1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upp- låtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara be- stämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom eller henne att fullgöra sin betalningsskyldighet,

1 a. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse mer än en vecka efter förfallodagen

9Senaste lydelse 2003:31.

10Senaste lydelse 2014:319.

50

SOU 2017:31

Författningsförslag

när det gäller en bostadslägenhet eller mer än två vardagar efter förfallodagen när det gäller en lokal,

2.om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,

3.om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,

4.om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset,

5.om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrätts- havaren åsidosätter sina skyldigheter enligt 9 § vid användning av lägenheten eller om den som lägenheten upplåtits till i andra hand vid användning av denna åsidosätter de skyldigheter som en bostads- rättshavare enligt samma paragraf har,

5 a. om bostadsrättshavaren utan behövligt tillstånd utför en åtgärd som anges i 7 § första stycket.

6.om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han eller hon inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

7.om bostadsrättshavaren inte fullgör en skyldighet som går utöver det han eller hon ska göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt

8.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för närings- verksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

20 §11

Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2, 3 eller 5–7 får ske om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta

rättelse utan dröjsmål.

 

 

 

Uppsägning på grund av för-

Uppsägning på grund av för-

hållande som avses i

18 § 2

får

hållande som avses i 18 § 2 får

dock, om det är fråga om en

dock, om det är fråga om en

bostadslägenhet, inte

ske

om

bostadslägenhet, eller sådant för-

11 Senaste lydelse 2004:390.

51

Författningsförslag SOU 2017:31

bostadsrättshavaren utan dröjs-

hållande som avses i 18 § 5 a, inte

mål ansöker om tillstånd till upp-

ske om bostadsrättshavaren utan

låtelsen och får ansökan beviljad.

dröjsmål ansöker om tillstånd hos

 

hyresnämnden och får ansökan

 

beviljad.

Uppsägning på grund av störningar i boendet enligt 18 § 5 får, om det är fråga om en bostadslägenhet, inte ske förrän socialnämnden har underrättats enligt 9 § andra stycket 2.

Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i 18 § 5 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning som gäller en bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden.

Fjärde stycket gäller inte om störningarna inträffat under tid då lägenheten varit upplåten i andra hand på sätt som anges i 10 eller 11 §.

21 §12

Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande, som avses i 18 § 1–3 eller 5–7 men sker rättelse innan föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får han eller hon inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om nyttjanderätten är förverkad på grund av sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 9 § tredje stycket.

Bostadsrättshavaren får inte

Bostadsrättshavaren får inte

heller skiljas från lägenheten om

heller skiljas från lägenheten om

föreningen inte har sagt upp

föreningen inte har sagt upp

bostadsrättshavaren till avflytt-

bostadsrättshavaren till avflytt-

ning inom tre månader från den

ning inom tre månader från den

dag då föreningen fick reda på

dag då föreningen fick reda på

förhållande som avses i 18 § 4

förhållande som avses i 18 § 4

eller 7 eller inte inom två måna-

eller 7 eller inte inom två måna-

der från den dag då föreningen

der från den dag då föreningen

fick reda på förhållande som

fick reda på förhållande som

avses i 18 § 2 sagt till bostads-

avses i 18 § 2 eller 5 a sagt till bo-

rättshavaren att vidta rättelse.

stadsrättshavaren att vidta rättelse.

 

 

12 Senaste lydelse 2003:31.

 

52

SOU 2017:31

Författningsförslag

 

 

 

 

9 kap.

 

 

 

 

 

 

 

 

10 §13

 

 

 

 

Lägenhetsförteckningen

skall

Lägenhetsförteckningen

ska

för varje lägenhet ange

 

för varje lägenhet ange

 

1. lägenhetens beteckning, be-

1. lägenhetens beteckning, be-

lägenhet, rumsantal

och övriga

lägenhet, rumsantal och i före-

utrymmen,

 

 

 

 

kommande fall övriga med bo-

 

 

 

 

 

stadsrätt upplåtna utrymmen,

 

2. dagen

för

Bolagsverkets

2. dagen

för Bolagsverkets

registrering

av den

ekonomiska

registrering

av

den ekonomiska

plan som ligger till grund för

plan som ligger till grund för

upplåtelsen,

 

 

 

 

upplåtelsen,

 

 

 

3. bostadsrättshavarens namn,

3. bostadsrättshavarens namn,

samt

 

 

 

 

samt

 

 

 

 

4. insatsen för bostadsrätten.

4. insatsen för bostadsrätten.

Uppgifterna skall genast föras

Uppgifterna ska genast föras

in i förteckningen när en lägen-

in i förteckningen när en lägen-

het upplåts med bostadsrätt.

 

het upplåts med bostadsrätt.

 

Underrättas

föreningen

om

Underrättas

föreningen

om

att en bostadsrätt pantsatts eller

att en bostadsrätt pantsatts, ut-

ändras någon uppgift i förteck-

mätts eller

 

betalningssäkrats

eller

ningen, skall detta genast anteck-

ändras någon uppgift i förteck-

nas. Vid överlåtelse av bostads-

ningen, ska detta genast anteck-

rätt skall en kopia av över-

nas. Vid överlåtelse av bostadsrätt

låtelseavtalet fogas till förteck-

ska en kopia av fångeshandlingen

ningen på lämpligt sätt.

 

fogas till förteckningen på lämp-

Dagen för anteckningen skall

ligt sätt.

 

 

 

 

anges.

 

 

 

 

Dagen

för

anteckningen

ska

 

 

 

 

 

anges.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11 §

 

 

 

 

Bostadsrättshavaren har

rätt

Lägenhetsförteckningen,

med

att på begäran få utdrag ur lägen-

undantag

för

fångeshandlingen,

hetsförteckningen

beträffande

ska hållas tillgänglig hos för-

lägenhet som han innehar med

eningen för var och en som vill

13 Senaste lydelse 2004:247.

53

Författningsförslag SOU 2017:31

bostadsrätt. Utdraget

skall

avse

ta del av den. Om förteckningen

uppgifter som enligt

10 §

skall

förs med automatiserad behand-

anges i förteckningen. Dagen för

ling, ska föreningen ge den som

utfärdandet skall anges i utdraget.

begär det tillfälle att hos för-

 

 

 

eningen ta del av en aktuell ut-

 

 

 

skrift eller annan aktuell fram-

 

 

 

ställning av förteckningen.

 

 

 

 

Bostadrättshavaren

har

rätt

 

 

 

att på begäran få utdrag ur

 

 

 

lägenhetsförteckningen

beträf-

 

 

 

fande lägenhet som han eller hon

 

 

 

innehar med bostadsrätt. Ut-

 

 

 

draget ska avse uppgifter som

 

 

 

enligt 10 § ska anges i förteck-

 

 

 

ningen. Dagen för utfärdandet

 

 

 

ska anges i utdraget.

 

 

 

 

26 §14

 

 

Bestämmelserna i 8 kap. lagen

Bestämmelserna i 8 kap. lagen

(1987:667) om ekonomiska för-

(1987:667) om ekonomiska för-

eningar gäller i tillämpliga delar i

eningar gäller i tillämpliga delar i

fråga om bostadsrättsföreningar.

fråga om bostadsrättsföreningar.

Bestämmelser om bokföring och

Vad som där sägs om medlems-

annan redovisning finns i bok-

förteckning ska gälla även för bo-

föringslagen (1999:1078) och års-

stadsrättsförenings lägenhetsförteck-

redovisningslagen (1995:1554).

ning. Bestämmelser om bokföring

 

 

 

och annan redovisning finns i

 

 

 

bokföringslagen (1999:1078) och

 

 

 

årsredovisningslagen (1995:1554).

 

 

 

Vid tillämpningen av årsredo-

 

 

 

visningslagen ska föreningen för-

 

 

 

dela anskaffningsvärdet

för

en

 

 

 

fastighet på mark, markanlägg-

 

 

 

ningar, byggnad och byggnadsin-

 

 

 

ventarier. Fördelningen

ska göras

 

 

 

på ytterligare betydande kom-

 

 

 

ponenter. En betydande komponent

14 Senaste lydelse 1995:1554.

54

Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § eller om godkännande av utsedda in- tygsgivare enligt 3 kap. 3 a § om det meddelats av myndighet som regeringen bestämt, samt beslut i ärende om tillstånd att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 2 § eller om förskott enligt 5 kap. 5 § får överklagas hos allmän förvalt- ningsdomstol.
55

SOU 2017:31 Författningsförslag

 

 

 

 

 

är en del av tillgången som i fråga

 

 

 

 

 

om förbrukning väsentligen skiljer

 

 

 

 

 

sig från övriga delar av tillgången.

 

 

 

 

11 kap.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 §

 

 

 

 

 

Beslut

av

hyresnämnden i

Beslut

av

hyresnämnden

i

frågor angående inträde i för-

frågor angående inträde i för-

eningen enligt 2 kap. 10 §, skyl-

eningen enligt 2 kap. 10 §, skyl-

dighet att

upplåta

bostadsrätt

dighet

att

upplåta

bostadsrätt

enligt 4 kap. 6 §, fastställande av

enligt 4 kap. 6 §, fastställande av

hyresvillkor

enligt

4 kap.

9 §,

hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, till-

godkännande

av stämmobeslut

stånd till åtgärd i lägenhet enligt

enligt 9 kap. 16 § första stycket

7 kap.

7 a §,

godkännande

av

1, 1 a eller 2 eller utdömande av

stämmobeslut enligt 9 kap. 16 §

vite enligt

11 kap. 2 § får

över-

första stycket 1, 1 a eller 2 eller

klagas hos Svea hovrätt inom tre

utdömande av vite enligt 11 kap.

veckor från den dag beslutet

2 § får

överklagas

hos Svea

meddelas.

Överklagandet

skall

hovrätt inom tre veckor från den

ges in till hyresnämnden.

 

dag beslutet meddelas. Över-

 

 

 

 

 

klagandet ska ges in till hyres-

 

 

 

 

 

nämnden.

 

 

 

 

Beslut av hyresnämnden i frågor enligt 7 kap. 11 § får inte över- klagas.

5 §15

Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § om det meddelats av myndighet som regeringen bestämt, och beslut i ärende om tillstånd att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 2 § eller om förskott enligt 5 kap. 5 § får överklagas hos allmän förvalt- ningsdomstol.

15 Senaste lydelse 1995:83.

Författningsförslag

SOU 2017:31

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.

2.Beträffande ekonomiska planer eller kostnadskalkyler som har getts in till Bolagsverket för registrering före ikraftträdandet till- lämpas 3 kap. 3 § samt 5 kap. 3 § i deras äldre lydelser.

3.En tvist som har anhängiggjorts vid domstol eller kronofogde- myndighet med stöd av 7 kap. 7 § i dess äldre lydelse ska prövas enligt den lydelsen.

4.I fråga om åtgärder som har företagits utan tillstånd före ikraftträdandet tillämpas de nya bestämmelserna i 7 kap. 18 § 5 a och 20 § första och andra styckena i fall då föreningen efter ikraft- trädandet tillsagt en bostadsrättshavare att vidta rättelse. I annat fall tillämpas äldre bestämmelser.

5.Bestämmelsen i 7 kap. 12 a § om föreningens rätt att avhjälpa en brist på bostadsrättshavarens bekostnad gäller endast i fall där föreningen efter ikraftträdandet har uppmanat bostadsrättshavaren att avhjälpa bristen.

6.Bestämmelsen i 9 kap. 26 § andra stycket tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter den 31 december 2018.

56

SOU 2017:31

Författningsförslag

1.5Förslag till

lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt

dels att 2 kap. 20 §, 4 kap. 4 §, 6 kap. 3 § ska ha följande lydelse, dels att det i lagen ska införas en ny paragraf, 4 kap. 4 a § av

följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 kap.

20 §16

Bestämmelserna om revision och särskild granskning i 8 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrättsföreningar.

Vid tillämpningen av årsredo- visningslagen (1995:1554) ska för- eningen fördela anskaffningsvärdet för en fastighet på mark, mark- anläggningar, byggnad och bygg- nadsinventarier. Fördelningen ska göras på ytterligare betydande kom- ponenter. En betydande komponent är en del av tillgången som i fråga om förbrukning väsentligen skiljer sig från övriga delar av tillgången.

4 kap.

4 §17

Föreningen utser de två intygs- givarna.

Intygsgivare ska utses bland dem som

1. regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg enligt 3 §, eller

16Senaste lydelse 2006:876.

17Senaste lydelse 2009:1082.

57

Författningsförslag

SOU 2017:31

2. i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsom- rådet (EES) driver en i den staten etablerad verksamhet som om- fattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses i 3 §.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet. Ingen av intygsgivarna får vara anställd hos ett företag, en organisation eller någon annan som har bildat den kooperativa hyresrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

En intygsgivare ska ha en för- säkring för den ersättningsskyldig- het som denne kan ådra sig i intygsverksamheten.

4 a §

Föreningens val av intygs- givare ska vara godkänt av reger- ingen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Godkän- nande ska lämnas om valet inte strider mot bestämmelserna i 4 § och intygsgivarna inte har sam- arbetat i en utsträckning som kan anses olämplig.

 

 

 

 

6 kap.

 

 

 

 

 

 

 

3 §

 

 

 

Beslut som rör tillstånd till

Beslut

som

rör tillstånd

till

förskott

enligt

2 kap. 13 § får

förskott

enligt

2 kap. 13 §

får

överklagas hos allmän förvalt-

överklagas hos allmän förvalt-

ningsdomstol. Detsamma

gäller

ningsdomstol. Detsamma gäller

beslut om behörighet som intygs-

beslut om behörighet som intygs-

givare enligt 4 kap. 4 §, om det har

givare enligt 4 kap. 4 eller om god-

meddelats

 

av

myndighet

som

kännande av utsedda intygsgivare

regeringen har bestämt.

 

enligt 4 kap. 4 a §, om det

har

 

 

 

 

 

meddelats

av

myndighet

som

 

 

 

 

 

regeringen har bestämt.

 

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

58

SOU 2017:31

Författningsförslag

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.

2.Beträffande ekonomiska planer eller kostnadskalkyler som har getts in till Bolagsverket för registrering före ikraftträdandet till- lämpas 4 kap. 4 § i deras äldre lydelser.

3.Bestämmelsen i 2 kap. 20 § andra stycket tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter den 31 december 2018.

59

Avser förmedlingen en bo- stadsrätt, ska objektsbeskrivning- en innehålla uppgift om bostads- rättsföreningens namn, pant- sättning av bostadsrätten, andels- tal och upplåten mark. Objekts- beskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, till lägenheten med bostadsrätt upplåtna övriga utrym- men, lägenhetens andel av för- eningens lån, årsavgift och beslu- tade ändringar av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast till- gängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och för- eningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredo- visning, ska föreningens ekono-

Författningsförslag

SOU 2017:31

1.6Förslag till

lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (2011:666)

Härigenom föreskrivs att 18 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

18 §

Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskriv- ning).

Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens be- teckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka in- teckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnads- sätt.

Avser förmedlingen en bo- stadsrätt, ska objektsbeskrivning- en innehålla uppgift om bostads- rättsföreningens namn, pant- sättning av bostadsrätten, andels- tal och upplåten mark. Objekts- beskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt drifts- kostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgäng- liga årsredovisningen för bostads- rättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas.

60

SOU 2017:31

Författningsförslag

miska plan tillhandahållas.

Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.

61

Författningsförslag

SOU 2017:31

1.7Förslag till

förordning (2016:157) om ändring i förordningen om erkännande av yrkeskvalifikationer

Härigenom föreskrivs att bilagan till förordningen om erkän- nande av yrkeskvalifikationer (2016:157) ska ha följande lydelse.

FÖRTECKNING ÖVER BEHÖRIGA MYNDIGHETER FÖR REGLERADE YRKEN I SVERIGE

I denna bilaga anges enligt 7 kap. 1 § de myndigheter som är be- höriga myndigheter för reglerade yrken i Sverige.

Behörig myndighet är

1.Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, i fråga om

a)brandskyddskontroll enligt 3 kap. 4 § lagen (2003:778) om skydd mot olyckor,

b)kontroll av tankar avsedda för transport av farligt gods, och

c)kontroll av cisterner och rörledningar för brandfarliga vätskor,

2.Socialstyrelsen, i fråga om

a)apotekare,

b)arbetsterapeut,

c)audionom,

d)barnmorska,

e)biomedicinsk analytiker,

f)dietist,

g)fysioterapeut (sjukgymnast),

h)kiropraktor,

i)logoped,

j)läkare,

k)specialistläkare,

l)naprapat,

m)optiker,

n)ortopedingenjör,

o)psykolog,

p)psykoterapeut,

q)receptarie,

r)röntgensjuksköterska,

s)sjukhusfysiker,

62

SOU 2017:31

Författningsförslag

t)sjuksköterska,

u)specialistsjuksköterska,

v)tandhygienist,

w)tandläkare,

x)specialisttandläkare, och

y)yrkesverksamhet inom den sociala barn- och ungdomsvården,

3.Folkhälsomyndigheten, i fråga om

a) användning av växtskyddsmedel klass 1 i de fall som avses i 2 kap. 20 § 2 förordningen (2014:425) om bekämpningsmedel,

b)användning av växtskyddsmedel klass 2 i de fall som avses i 2 kap. 20 § 2 förordningen om bekämpningsmedel, och

c)användning av biocidprodukter klass 1 i de fall som avses i 3 kap. 16 § 1 och 17 § förordningen (2014:425) om bekämpnings- medel,

4.Finansinspektionen, i fråga om ansvarig för aktuariefunktionen i ett försäkringsföretag,

5.Kammarkollegiet, i fråga om

a)auktoriserade tolkar, och

b)auktoriserade translatorer,

6.Länsstyrelsen i Stockholms län, i fråga om väktare,

7.Fastighetsmäklarinspektionen, i fråga om

a)fastighetsmäklare, och

b)hyresförmedlare,

8.Statens skolverk, i fråga om

a)lärare, och

b)förskollärare,

9.Universitets- och högskolerådet, i fråga om bergsguider,

10.Naturvårdsverket, i fråga om kvalitetssäkrare av rovdjursobserva- tioner,

11.Elsäkerhetsverket, i fråga om elinstallatörer,

12.Transportstyrelsen, i fråga om

a)besiktningstekniker,

b)taxiförare,

c)utbildningsledare vid trafikskola,

d)trafiklärare,

e)lärare för introduktionsutbildning inför privat övnings- körning,

f)lärare för riskutbildning,

63

Författningsförslag

SOU 2017:31

g)lärare för mopedutbildning som kräver körkortsbehörighet AM, och

h)lärare för moped-, snöskoter- och terränghjulingsutbildning som kräver förarbevis,

13.Patentombudsnämnden, i fråga om auktoriserade patentombud,

14.Statens jordbruksverk, i fråga om

a)veterinär,

b)djursjukskötare,

c)godkänd hovslagare,

d)legitimerad enligt patientsäkerhetslagen (2010:659) godkänd för verksamhet inom djurens hälso- och sjukvård,

e)användning av växtskyddsmedel klass 1 i de fall som avses i 2 kap. 20 § 1 förordningen (2014:425) om bekämpningsmedel, och

f)användning av växtskyddsmedel klass 2 i de fall som avses i 2 kap. 20 § 1 förordningen om bekämpningsmedel,

15.Boverket, i fråga om

a)energiexperter,

b)sakkunniga inom brandskydd,

c)sakkunniga funktionskontrollanter,

d)sakkunniga rörande kulturvärden,

e)sakkunniga rörande tillgänglighet,

f)kontrollansvariga,

g)yrkesverksamhet avseende kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar, och

h)intygsgivare

16.Arbetsmiljöverket, i fråga om

a) användning av biocidprodukter klass 1 i de fall som avses i 3 kap. 16 § 2 och 17 § förordningen (2014:425) om bekämpnings- medel,

b)yrkesdykare,

c)sprängarbas, och

d)arbete med medicinska kontroller.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2019.

64

SOU 2017:31

Författningsförslag

1.8Förslag till

förordning om ändring i bostadsrättsförordningen (1991:630)

Härigenom föreskrivs att 1, 4 a och 4 b, 7–10 och 10 c §§ bostads- rättsförordningen (1991:630) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

 

 

Föreslagen lydelse

 

 

 

 

 

 

1 §18

 

 

 

En ekonomisk plan för en bo-

En ekonomisk plan för en bo-

stadsrättsförening enligt 3 kap.

stadsrättsförening enligt

3 kap.

bostadsrättslagen (1991:614)

skall

bostadsrättslagen (1991:614) ska

innehålla följande uppgifter. Om

innehålla följande uppgifter. Om

uppgiften är preliminär skall detta

uppgiften är preliminär ska detta

anges.

 

 

 

anges.

 

 

 

1. Bostadsrättsföreningens

1. Bostadsrättsföreningens

firma och organisationsnummer.

firma och organisationsnummer.

2. Beskrivning av fastigheten.

2. En beskrivning

av

fastig-

3. Tidpunkt för upplåtelse och

heten.

 

 

 

inflyttning.

 

 

 

3. Tidpunkten

för

upplåtelse

4. Kostnad för

föreningens

och inflyttning.

 

 

 

fastighet.

 

 

 

4. Utgiften för anskaffandet av

5. Kostnader

för

nödvändigt

föreningens fastighet.

 

 

underhåll och nödvändig tillbygg-

5. Kostnader

för

nödvändigt

nad, ombyggnad eller andra nöd-

underhåll och nödvändig tillbygg-

vändiga ändringsarbeten.

 

nad, ombyggnad eller andra nöd-

6. Kostnader för andra åtgär-

vändiga ändringsarbeten.

 

der som har betydelse för för-

6. Kostnader för andra åtgär-

eningens verksamhet.

 

der som har betydelse för för-

7. Uppgifter

om

finansier-

eningens verksamhet.

 

 

ingen av kostnader enligt 4–6

7. Uppgifter

om

finansier-

(finansieringsplan).

 

 

ingen av kostnader enligt 4–6

8. Föreningens löpande kost-

(finansieringsplan).

 

 

nader och intäkter.

 

 

8. Avskrivningar

och

för-

9. Driftskostnader

som

bo-

eningens andra löpande kost-

stadsrättshavarna

skall svara

för

nader och intäkter.

 

 

18 Senaste lydelse 2003:35.

65

Författningsförslag

SOU 2017:31

och som inte ingår i årsavgiften.

Planen skall dessutom inne- hålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.

9. Driftskostnader som bo- stadsrättshavarna ska svara för och som inte ingår i årsavgiften.

Till planen ska bifogas en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och åter- investeringsbehov de kommande

50åren.

Planen ska dessutom inne-

hålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.

 

4 a §19

 

En ekonomisk prognos enligt

En ekonomisk prognos enligt

1 § andra stycket skall avse

1 § andra stycket ska avse

1. kapitalkostnader,

1. kapitalkostnader,

2. driftskostnader,

2. driftskostnader,

3. avsättningar för underhåll,

3. avsättningar för underhåll,

4. eventuella

övriga avsätt-

4. eventuella

övriga avsätt-

ningar,

 

ningar,

 

5. underhållskostnader,

5. underhållskostnader,

6. övriga kostnader,

6. övriga kostnader,

7. intäkter genom årsavgifter,

7. intäkter genom årsavgifter,

och

 

och

 

8. övriga intäkter.

8. övriga intäkter.

I prognosen skall anges vilka

I prognosen ska anges vilka

antaganden om

inflation och

antaganden om

inflation och

räntor som prognosen bygger på.

räntor som prognosen bygger på.

Uppgifterna

enligt

första

Uppgifterna enligt första

stycket 1–8 skall

avse

de

sex

stycket 1–8 ska avse de sex första

första verksamhetsåren

och

det

verksamhetsåren samt det tionde

elfte verksamhetsåret.

 

 

och det tjugonde verksamhetsåret.

19 Senaste lydelse 2003:35.

66

Boverket får meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelsen om ekonomisk plan i 3 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614).
Boverket lämnar även all- männa råd om utformningen av planerna.

SOU 2017:31 Författningsförslag

4 b §20

En känslighetsanalys enligt

En känslighetsanalys enligt

1 § andra stycket skall avse be-

1 § andra stycket ska avse be-

räknad årsavgift vid olika infla-

räknad årsavgift vid olika infla-

tions- och räntenivåer beträf-

tions- och räntenivåer beträf-

fande de sex första verksam-

fande de sex första verksam-

hetsåren och det elfte verksam-

hetsåren samt det tionde och det

hetsåret.

tjugonde verksamhetsåret.

7 §

Boverket lämnar allmänna råd om utformningen av ekono- miska planer.

 

 

 

8 §21

 

 

 

En

kostnadskalkyl

enligt

En

kostnadskalkyl

enligt

5 kap. 3 § andra stycket bostads-

5 kap. 3 § andra stycket bostads-

rättslagen (1991:614)

skall

inne-

rättslagen (1991:614)

ska

inne-

hålla uppgift om bostadsrätts-

hålla uppgift om bostadsrätts-

föreningens firma och organi-

föreningens firma och organi-

sationsnummer samt, i den om-

sationsnummer samt, i den om-

fattning som behövs för att

fattning som behövs för att

beräkna

avgifterna,

de

övriga

beräkna

avgifterna,

de

övriga

uppgifter som följer av 1 §. Den

uppgifter som följer av 1 §. Den

skall även innehålla en ekono-

ska även innehålla en ekonomisk

misk prognos enligt

4 a § om-

prognos enligt 4 a § omfattande

fattande de kostnader och intäk-

de kostnader och intäkter som

ter som tagits upp i kalkylen

tagits upp i kalkylen samt en

samt en känslighetsanalys enligt

känslighetsanalys enligt

4 b §.

4 b §. Kalkylen skall vara försedd

Kalkylen ska vara försedd med

med intyg enligt 5 kap. 3 § andra

intyg enligt 5 kap.

3 §

andra

20Senaste lydelse 2003:35.

21Senaste lydelse 2003:35.

67

Författningsförslag

SOU 2017:31

stycket bostadsrättslagen.

Boverket lämnar allmänna råd om utformningen av kostnads- kalkyler.

stycket bostadsrättslagen.

Boverket får meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelsen om kostnadskalkyl i 5 kap. 3 § andra stycket bostads- rättslagen (1991:614). Boverket lämnar även allmänna råd om ut- formningen av kostnadskalkyler.

9 §22

Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1991:614) fattas av Boverket.

Boverket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare

och utöva tillsyn över deras verksamhet.

 

 

 

 

 

 

 

Boverket får meddela närmare

 

 

 

föreskrifter om verkställigheten av

 

 

 

bestämmelserna om intygsgivning

 

 

 

och intygsgivare i 3 kap. 2

och

 

 

 

3 §§ samt 5 kap. 3 § tredje stycket

 

 

 

bostadsrättslagen (1991:614).

 

 

 

10 §23

 

 

 

 

Behörighet

som

intygsgivare

Behörighet

som

intygsgivare

får meddelas endast den som har

får meddelas endast den som har

nödvändig utbildning i fastig-

nödvändig utbildning i fastig-

hetsrätt och företags- eller fastig-

hetsrätt och företags- eller fastig-

hetsekonomi

samt

kunskaper

hetsekonomi

samt

kunskaper

avseende byggverksamhet och

avseende

byggverksamhet

och

förvaltning av fastigheter.

förvaltning av fastigheter och som

Behörighet skall meddelas för

har tecknat ansvarsförsäkring enligt

viss tid, högst tre år, men kan

3 kap. 3 §

tredje stycket bostads-

efter ny ansökan förlängas.

rättslagen (1991:614).

 

Vid prövning av en ansökan

Behörighet ska meddelas för

om förlängning av

behörighet

viss tid, högst tre år, men kan

skall särskilt beaktas i vilken

efter ny ansökan förlängas.

 

utsträckning sökanden har varit

Vid prövning av en ansökan

22Senaste lydelse 2009:1145.

23Senaste lydelse 2003:35.

68

SOU 2017:31 Författningsförslag

verksam som intygsgivare.

om förlängning

av

behörighet

 

 

 

 

ska särskilt beaktas i vilken ut-

 

 

 

 

sträckning

sökanden

har

varit

 

 

 

 

verksam som intygsgivare.

 

 

 

 

10 c §24

 

 

 

 

 

 

Boverket skall återkalla be-

Boverket ska återkalla be-

hörigheten

för

en

intygsgivare

hörigheten

för

 

en intygsgivare

som

 

 

 

som

 

 

 

 

 

 

1. inte uppfyller de krav som

1. inte uppfyller de krav som

anges i 10 § första stycket, eller

anges i 10 § första stycket, eller

2. inte

iakttar tillbörlig om-

2. inte

iakttar tillbörlig

om-

sorg vid utförandet av sina

sorg vid utförandet av sina

åligganden enligt 3 kap. 2 § eller

åligganden

enligt

3 kap. 2 §

eller

5 kap. 3 §

bostadsrättslagen

5 kap.

3 §

bostadsrättslagen

(1991:614) eller enligt 4 kap. 3 §

(1991:614) eller enligt 4 kap. 3 §

lagen (2002:93)

om

kooperativ

lagen (2002:93)

 

om

kooperativ

hyresrätt.

 

 

 

hyresrätt.

 

 

 

 

 

 

I fall som avses i första

I fall som avses i första

stycket 2 får Boverket meddela

stycket 2 får Boverket meddela

varning i stället för att återkalla

varning eller erinran i stället för att

behörigheten, om det kan anses

återkalla

behörigheten, om

det

vara en tillräcklig åtgärd.

kan anses vara en tillräcklig åtgärd.

 

 

 

 

Boverket eller, efter över-

 

 

 

 

klagande,

domstol får

besluta att

en återkallelse av behörighet ska gälla omedelbart.

1.Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2019.

2.Beträffande ekonomiska planer eller kostnadskalkyler som har getts in till Bolagsverket för registrering före ikraftträdandet till- lämpas 1, 4 a och 4 b §§ samt 8 § i deras äldre lydelse.

3.I fråga om ärenden om intygsgivares behörighet som har inletts hos Boverket före ikraftträdandet tillämpas 10 och 10 c §§ i deras äldre lydelse.

24 Senaste lydelse 2009:1145.

69

Författningsförslag

SOU 2017:31

1.9Förslag till

förordning om ändring i förordningen (2002:106) om kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 1, 4 a och b, 6–8 och 8 c §§ förord- ningen (2002:106) om kooperativ hyresrätt ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

 

Föreslagen lydelse

 

 

 

 

 

1 §25

 

 

 

 

En ekonomisk plan för en

En ekonomisk plan för en

kooperativ hyresrättsförening en-

kooperativ hyresrättsförening en-

ligt 4 kap. 2 § lagen (2002:93) om

ligt 4 kap. 2 § lagen (2002:93) om

kooperativ hyresrätt skall inne-

kooperativ hyresrätt ska inne-

hålla följande uppgifter. Om upp-

hålla följande uppgifter. Om upp-

giften är preliminär skall detta

giften är preliminär ska detta

anges.

 

 

anges.

 

 

 

 

1. Den kooperativa hyres-

1. Den

kooperativa

hyres-

rättsföreningens firma och organi-

rättsföreningens firma och organi-

sationsnummer.

 

 

sationsnummer.

 

 

 

2. Beskrivning av fastigheten.

2. En

beskrivning

av

fastig-

3. Tidpunkt för upplåtelse och

heten.

 

 

 

 

inflyttning.

 

 

3. Tidpunkten

för

upplåtelse

4. Kostnader

för

föreningens

och inflyttning.

 

 

 

fastighet.

 

 

4. Utgiften för anskaffandet av

5. Kostnader

för

nödvändigt

föreningens fastighet.

 

 

underhåll och nödvändig tillbygg-

5. Kostnader

för

nödvändigt

nad, ombyggnad eller andra nöd-

underhåll och nödvändig tillbygg-

vändiga ändringsarbeten.

nad, ombyggnad eller andra nöd-

6. Kostnader för andra åtgär-

vändiga ändringsarbeten.

 

der som har betydelse för för-

6. Kostnader för andra åtgär-

eningens verksamhet.

der som har betydelse för för-

7. Uppgifter

om

finansier-

eningens verksamhet.

 

 

ingen av kostnader enligt 4–6

7. Uppgifter

om

finansier-

(finansieringsplan).

 

ingen av kostnader enligt 4–6

8. Föreningens löpande kost-

(finansieringsplan).

 

 

nader och intäkter.

 

8. Avskrivningar

och

för-

25 Senaste lydelse 2003:36.

70

SOU 2017:31

Författningsförslag

9. Driftskostnader som de kooperativa hyresgästerna skall svara för och som inte ingår i hyran.

Planen skall dessutom inne- hålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.

eningens andra löpande kostna- der och intäkter.

9. Driftskostnader som de kooperativa hyresgästerna ska svara för och som inte ingår i hyran.

Till planen ska fogas en teknisk underhållsplan som visar fastig- hetens underhålls- och återinvester- ingsbehov de kommande 50 åren.

Planen ska dessutom inne- hålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.

 

4 a §26

 

En ekonomisk prognos enligt

En ekonomisk prognos enligt

1 § andra stycket skall avse

1 § andra stycket ska avse

1. kapitalkostnader,

1. kapitalkostnader,

2. driftskostnader,

2. driftskostnader,

3. avsättningar för underhåll,

3. avsättningar för underhåll,

4. eventuella

övriga avsätt-

4. eventuella

övriga avsätt-

ningar,

 

ningar,

 

5. underhållskostnader,

5. underhållskostnader,

6. övriga kostnader,

6. övriga kostnader,

7. hyresintäkter, och

7. hyresintäkter, och

8. övriga intäkter.

8. övriga intäkter.

I prognosen skall anges vilka

I prognosen ska anges vilka

antaganden om

inflation och

antaganden om

inflation och

räntor som prognosen bygger på.

räntor som prognosen bygger på.

Uppgifterna

enligt

första

Uppgifterna enligt första

stycket 1–8 skall

avse

de

sex

stycket 1–8 ska avse de sex första

första verksamhetsåren

och

det

verksamhetsåren samt det tionde

elfte verksamhetsåret.

 

 

och det tjugonde verksamhetsåret.

26 Senaste lydelse 2003:36.

71

Författningsförslag SOU 2017:31

 

4 b §27

 

 

 

En känslighetsanalys

enligt

En

känslighetsanalys enligt

1 § andra stycket skall

avse

1 § andra

stycket ska

avse

beräknad hyra vid olika infla-

beräknad hyra vid olika infla-

tions- och räntenivåer beträf-

tions- och räntenivåer beträf-

fande de sex första verksamhets-

fande de sex första verksamhets-

åren och det elfte verksamhets-

åren samt det tionde och det

året.

 

tjugonde verksamhetsåret.

 

 

 

6 §

 

 

 

Boverket lämnar allmänna råd

Boverket får meddela närmare

om utformningen av ekono-

föreskrifter om verkställigheten av

miska planer.

 

bestämmelsen om ekonomisk plan

 

 

i 4 kap.

2 §

lagen (2002:93)

om

 

 

kooperativ hyresrätt. Boverket läm-

 

 

nar även allmänna råd om utform-

 

 

ningen av ekonomiska planer.

 

 

 

7 §28

 

 

 

Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 4 kap. 4 § första stycket 1 lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt fattas av Boverket.

Boverket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare och utöva tillsyn över deras verksamhet.

 

Boverket får meddela närmare

 

föreskrifter om verkställigheten av

 

bestämmelserna om intygsgivning

 

och intygsgivare i 4 kap. 3 och

 

4 §§ lagen (2002:93)om koopera-

 

tiv hyresrätt.

8 §29

Behörighet som intygsgivare

Behörighet som intygsgivare

får meddelas endast den som har

får meddelas endast den som har

nödvändig utbildning i fastig-

nödvändig utbildning i fastig-

hetsrätt och företags- eller fastig-

hetsrätt och företags- eller fastig-

27Senaste lydelse 2003:36.

28Senaste lydelse 2009:1148.

29Senaste lydelse 2003:36.

72

SOU 2017:31 Författningsförslag

hetsekonomi samt kunskaper av-

hetsekonomi samt kunskaper av-

seende

byggverksamhet

och

seende

byggverksamhet

och

förvaltning av fastigheter.

 

förvaltning av fastigheter och som

Behörighet ska meddelas för

har tecknat ansvarsförsäkring en-

viss tid, högst tre år, men kan

ligt 4 kap. 4 § tredje stycket lagen

efter ny ansökan förlängas.

 

(2002:93) om kooperativ hyresrätt.

Vid prövning av en ansökan

Behörighet ska meddelas för

om förlängning av behörighet

viss tid, högst tre år, men kan

skall särskilt beaktas i vilken

efter ny ansökan förlängas.

 

utsträckning sökanden har varit

Vid prövning av en ansökan

verksam som intygsgivare.

 

om förlängning av behörighet

 

 

 

 

ska särskilt beaktas i vilken ut-

 

 

 

 

sträckning

sökanden

har

varit

 

 

 

 

verksam som intygsgivare.

 

 

 

 

8 c §30

 

 

 

 

 

Boverket skall återkalla be-

Boverket ska återkalla be-

hörigheten för en intygsgivare

hörigheten

för en intygsgivare

som

 

 

 

som

 

 

 

 

 

1. inte uppfyller de krav som

1. inte uppfyller de krav som

anges i 8 § första stycket, eller

anges i 8 § första stycket, eller

2. inte

iakttar tillbörlig

om-

2. inte

iakttar tillbörlig

om-

sorg vid utförandet av sina

sorg vid utförandet av sina

åligganden enligt 4 kap. 3 § lagen

åligganden enligt 4 kap. 3 § lagen

(2002:93) om kooperativ hyres-

(2002:93) om kooperativ hyres-

rätt eller

enligt 3 kap. 2 §

eller

rätt eller

enligt 3 kap.

2 §

eller

5 kap.

3 §

bostadsrättslagen

5 kap.

3 §

bostadsrättslagen

(1991:614).

 

 

(1991:614).

 

 

 

 

I fall som avses i första

I fall som avses i första

stycket 2

får

Boverket meddela

stycket 2

får

Boverket

meddela

varning i stället för att återkalla

varning eller erinran i stället för

behörigheten, om det kan anses

att återkalla

behörigheten,

om

vara en tillräcklig åtgärd.

 

det kan anses vara en tillräcklig

 

 

 

 

åtgärd.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Boverket eller, efter över-

 

 

 

 

klagande, domstol får besluta att

 

 

 

 

en återkallelse

av behörighet ska

30 Senaste lydelse 2009:1148.

73

Författningsförslag

SOU 2017:31

gälla omedelbart.

1.Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2019.

2.Beträffande ekonomiska planer som har getts in till Bolags- verket för registrering före ikraftträdandet tillämpas 1, 4 a och 4 b §§

ideras äldre lydelse.

3.I fråga om ärenden om intygsgivares behörighet som har inletts hos Boverket före ikraftträdandet tillämpas 8 och 8 c §§ i deras äldre lydelse.

74

2Utredningens uppdrag och arbete

2.1Uppdraget

Utredningens uppdrag är att se över konsumentskyddet på bostads- rättsmarknaden. I uppdraget ingår bl.a. att ta ställning till

om innehållet i den ekonomiska planen bör ändras,

om det finns anledning att skärpa regelverket för intygsgivare,

om det rättsliga skyddet för förhandstecknare och andra blivan- de föreningsmedlemmar behöver förbättras,

om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelse och pant- sättning av en bostadsrätt bör stärkas,

på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det lång- siktiga underhållsbehovet,

om det i årsredovisningen bör lyftas fram uppgifter som är sär- skilt viktiga för bostadsrättsföreningens intressenter,

om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid för- medling av en bostadsrätt bör ändras och

om reglerna för om- och tillbyggnader som berör en bostads- rättshavares lägenhet bör ändras.

Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Utredningens direktiv (2015:97) bifogas som bilaga 1.

75

Utredningens uppdrag och arbete

SOU 2017:31

2.2Utredningsarbetet

Utredningens arbete har bedrivits på sedvanligt sätt med regel- bundna sammanträden med sakkunniga och experter. Sammanlagt har utredningen haft tolv sammanträden, varav ett under två dagar. Utredningens arbete har också förts framåt tack vare underhands- kontakter med experter och sakkunniga.

Möte har också hållits med representanter från Bolagsverket och Sveriges Byggindustrier.

Utredningen har närvarat på ett seminarium benämnt K-dagen – En dag för kommentarer, diskussion och utvärdering av bokförings- nämndens K2 och K3-regelverk som anordnades av Srf konsul- terna. Utredningen har också hållit en hearing med intygsgivare.

Annat relevant arbete inom Regeringskansliet har också följts och beaktats genom utredningens sakkunniga.

2.3Betänkandets disposition

Efter detta inledande kapitel redovisas i kapitel 3 de allmänna ut- gångspunkterna som ligger till grund för utredningens överväganden och förslag.

I kapitel 4 ges sedan en allmän beskrivning över redovisnings- lagstiftningen och i kapitel 5 redogörs särskilt för bostadsrätts- föreningars redovisning.

I kapitel 6 till och med 13 är kapitlen uppbyggda så att utred- ningens överväganden och förslag följer direkt efter avsnitten om gällande rätt.

I kapitel 6 övervägs bostadsrättsföreningars redovisning och framtida underhåll. Kapitel 7 och 8 behandlar innehållet i den eko- nomiska planen samt intygsgivarna och intygsgivningen. Därefter övervägs i kapitel 9 skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning övervägs i kapitel 10 vilket sedan följs av kapitel 11 som behandlar frågor om underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet. Fastighetsmäklarens informationsgiv- ning tas upp i kapitel 12 och frågor om kooperativ hyresrätt tas upp i kapitel 13.

76

SOU 2017:31

Utredningens uppdrag och arbete

De avslutande kapitlen 14–16 innehåller konsekvenserna av för- slagen, ikraftträdande- och övergångsbestämmelser, och författnings- kommentar till de lämnade lagförslagen.

77

3 Allmänna utgångspunkter

3.1Inledning

Lagstiftaren har sökt arbeta för en attraktiv och hållbar bostads- marknad utan att frångå konsumenternas och bostadsmarknadens behov av ett skyddsnät. Den nuvarande bostadsrättslagstiftningen trädde i kraft den 1 juli 1991. Även om lagen vid flera tillfällen har ändrats därefter har flera bostadsrättsorganisationer och intresse- grupper gjort gällande att lagstiftningen blivit föråldrad och behöver ses över. Som framgår av direktiven är syftet med utred- ningens uppdrag att identifiera områden där konsumentskyddet behöver stärkas.

I kapitlet förklaras först vad som avses med konsumenträttsligt perspektiv i direktivens mening (avsnitt 3.2). Därefter beskrivs skäl- en för ett starkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (av- snitt 3.3). Sedan följer en kort beskrivning av dagens konsument- skydd och den kritik som riktats mot detta i den allmänna debatten (avsnitt 3.4). Därefter ges en allmän beskrivning av upplåtelseform- en bostadsrätt och bostadsrättsförening (avsnitt 3.5). Slutligen ges en kortfattad beskrivning över boendeformerna kooperativ hyresrätt och bostadsförening i avsnitten 3.6 och 3.7.

3.2Vad avses med konsumenträttsligt perspektiv?

Strikt juridiskt faller endast upplåtelse av nyproducerad bostads- rättslägenhet under de konsumenträttsliga reglerna.1 Som framgår av direktiven (se även avsnitt 2.1) är dock utredningens uppdrag bredare än så eftersom behovet av tydliga och ändamålsenliga regler även

1 Definition av konsument, se bl.a. 2 § lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentför- hållanden.

79

Allmänna utgångspunkter

SOU 2017:31

gör sig gällande utanför de situationer där det finns ett renodlat kon- sument-näringsidkare förhållande. Det gäller bl.a. då en bostadsrätt överlåts mellan två privatpersoner och vid ombildning från hyres- rätt till bostadsrätt. Uppdraget kan därför sägas omfatta konsument- skyddet i vid bemärkelse.

När någon har förvärvat en bostadsrätt blir han eller hon också medlem i en bostadsrättsförening och därmed delaktig i ett företag. Av detta följer att även regler som främst tar sikte på förhållandet mellan en medlem och föreningen kan ha betydelse för bostadsrätts- havarens långsiktiga ekonomiska trygghet. Även detta förhållande är till del föremål för utredningens översyn och får därmed också anses omfattas av konsumentskyddet i vid bemärkelse.

3.3Bostadsrättsmarknaden behöver ett starkt konsumentskydd

Ett av huvudändamålen bakom bostadsrättslagen (1991:614; BRL) är att bostadsrättshavarna ska erbjudas en tryggad besittning till sina lägenheter och ett långsiktigt stabilt boende. För att detta ändamål ska uppnås krävs att det finns ett rättsligt skydd för bostadsrätts- havare och för dem som avser att köpa en bostadsrätt.

I Sverige finns det ungefär en miljon bostadsrättslägenheter för- delade på cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar.2 Det innebär att bostadsrätt är den mest förekommande upplåtelseformen för gemen- samt ägande av bostäder.

Den genomsnittliga bostadsrättsföreningen är uppförd av HSB eller Riksbyggen på 1960 eller 1970-talet och har cirka 363 lägen- heter.3 Därtill finns det gott om föreningar med färre lägenheter, men som på grund av sitt attraktiva läge förvaltar mycket bety- dande värden.

De senaste åren har det genomsnittliga priset för både nyupp- förda och äldre bostadsrättslägenheter stigit kraftigt. Under år 2016 omsattes närmare 108 000 bostadsrätter, till ett sammanlagt värde av nästan 218 miljarder kronor. I Stockholm var den totala om- sättningen 132,9 miljarder, vilket motsvarar 61 procent av den totala

2Totalt finns cirka 29 000 bostadsrättsföreningar registrerade. De föreningar som är vilande har oftast ännu inte förvärvat något hus.

3Se www.hittabrf.se

80

SOU 2017:31

Allmänna utgångspunkter

omsättningen i landet. Medelpriset i riket för en bostadsrätt var drygt 2 miljoner kronor. De regionala skillnaderna var dock stora. De dyraste bostadsrätterna fanns i Stockholms län där medelpriset år 2016 var cirka 3,2 miljoner kronor. Det lägsta medelpriset fanns i Västernorrlands län där en genomsnittlig bostadsrätt kostade cirka 575 000 kronor.4

Statistiken från år 2016 kan jämföras med den från 2006. Då omsattes omkring 89 800 bostadsrätter, till ett sammanlagt värde av 57 miljarder kronor. Medelpriset i riket var 776 000 kronor, i Stockholms län ungefär 1,4 miljoner kronor och i Västernorrlands län ungefär 161 000 kronor.

Den snabbt stigande prisutvecklingen innebär att en bostadsrätt i dag representerar ett stort ekonomiskt värde för den enskilde bo- stadsrättshavaren. Även för samhället i stort har bostadsrättsmark- naden stor ekonomisk betydelse.

Det är bl.a. mot bakgrund av ovanstående viktigt att konsu- mentskyddet på bostadsrättsmarknaden är starkt och att det råder ordning och reda på marknaden. Detta behov gör sig inte minst gällande i samband med att en lägenhet ursprungligen upplåts med bostadsrätt. Då ställs ofta bostadsrättsköparen mot en starkare part i form av det byggföretag som uppför byggnaden och som har bildat bostadsrättsföreningen. Den obalans mellan parterna som detta i all- mänhet innebär motiverar att samhället vidtar åtgärder till skydd för den svagare parten. Härigenom uppnås också en effektivare marknad.

Konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden behövs således så- väl för att motverka förekomsten av osunda bostadsrättsföreningar som för att ge den som överväger att köpa en bostadsrätt en god bild av vilka ekonomiska åtaganden och risker som förvärvet innebär.

Ett starkt konsumentskydd har emellertid inte bara betydelse för den enskilda bostadsrättsköparen utan även för andra intressenter som är beroende av stabila förhållanden för sin verksamhet, t.ex. byggföretag, fastighetsmäklare och kreditgivare.

4 Statistiken är hämtad från SCB och mäklarstatistik.

81

Allmänna utgångspunkter

SOU 2017:31

3.4Kort om konsumentskyddet i dag

3.4.1Något om de viktigaste konsumentskyddsreglerna i BRL

Det konsumentskydd som lagstiftningen på bostadsrättsområdet innehåller är sammansatt av flera olika komponenter. Reglerna har störst betydelse i samband med den ursprungliga upplåtelsen av lägenhet med bostadsrätt. Men vissa av dem är viktiga även för det långsiktiga förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och dess med- lemmar och aktualiseras också när en bostadsrätt överlåts mellan två personer.

Av stor betydelse för konsumentskyddet är bl.a. de regler som ska bidra till att bostadsrättsföreningarna är ekonomiskt hållbara, både när de inleder sin verksamhet och senare. Hit hör bl.a. reglerna om ekonomisk plan och intygsgivare samt reglerna om bokföring, redovisning och revision.

Den ekonomiska planen och årsredovisningen har betydelse för den enskilde bostadsrättsköparens möjlighet att informera sig om sina åtaganden och om eventuella risker med köpet. Den ekono- miska planen ska innehålla en teknisk och ekonomisk beskrivning och vara försedd med intyg av två oberoende intygsgivare. Intygs- givarna ska pröva om projektet är ekonomiskt hållbart.

Information om åtagandena ska också finnas i ett avtal om upp- låtelse av bostadsrätt och i den objektsbeskrivning som en fastig- hetsmäklare ska tillhandahålla vid förmedling av en bostadsrätt.

Även bestämmelserna om förhandsavtal innehåller ett flertal kon- sumentskyddsregler. Ett sådant avtal kan ingås mellan en bostads- rättsförening och en blivande bostadsrättshavare. Förhandsavtalet innebär att föreningen är skyldig att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt den som tecknar sig för lägenheten. Tecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Reg- lerna om förhandsavtal, omfattar bl.a. krav på kostnadskalkyl och en särskild uppsägningsrätt för förhandstecknaren. Kostnadskalkylen ska på samma sätt som den ekonomiska planen vara försedd med ett intyg från två intygsgivare.

Såväl vid tecknandet av förhandsavtal som vid upplåtelse ska föreningen ha ställt betryggande säkerhet för de inbetalningar som gjorts av den bostadssökande. Genom att fastställa sådant krav på

82

SOU 2017:31

Allmänna utgångspunkter

föreningen har man velat säkerställa att konsumenten ges ett full- gott ekonomiskt skydd.

3.4.2Konsumentskyddet har ifrågasatts

I direktiven anses att konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden generellt sett fungerar väl. De flesta bostadsrättsföreningar vilar på en hållbar ekonomisk grund och har goda förutsättningar att erbjuda sina medlemmar ett långsiktigt tryggt boende. I de flesta fall finns det också goda möjligheter för en blivande bostadsrättshavare att i förväg bedöma vilka åtaganden och risker köpet av en bostadsrätt innebär för honom eller henne.

Under de senaste åren har konsumentskyddet på bostadsrätts- marknaden dock kommit att ifrågasättas. I den allmänna debatten har lyfts fram att bostadsmarknadens villkor har förändrats med tiden och att flera av bestämmelserna i BRL har blivit föråldrade och är dåligt anpassade till dagens verklighet.

Det har bl.a. hävdats att reglerna kan möjliggöra att bostadsrätt upplåts av en bostadsrättsförening som inte är ekonomiskt hållbar och att det kan vara svårt för den som avser att köpa en bostadsrätt att bedöma vilka risker detta innebär. Det är främst frågor som har koppling till den ekonomiska planen, intygsgivarna och bostadsrätts- föreningarnas redovisning som har lyfts fram som viktiga att se över.

3.5Bostadsrätt och bostadsrättsförening

3.5.1Historik och lagstiftningens utveckling

Runt sekelskiftet 1900 fördes en omfattande debatt kring bostads- och boendefrågor i Sverige. Bakgrunden var bl.a. den stora emigra- tionen från Sverige, som till stor del hade sin grund i dåliga boende- förhållanden och dålig fördelning av bruksmark. Även inflyttningen till städerna från landsbygden efter 1890-talet skapade stora bostads- problem. Många människor i städerna bodde trångt och dyrt; an- tingen inneboende, eller hos privata hyresvärdar.

Under 1910-talet började man på allvar diskutera hur en form av kooperation eller samägande kunde skapas inom bostadssektorn.

83

Allmänna utgångspunkter

SOU 2017:31

Förebilden var bl.a. olika former av konsumentkooperativ och de demokratiskt styrda folkrörelserna.

Före 1930 kunde man inneha lägenhet genom ägande av andel i bostadsförening (se avsnitt 3.7) eller aktier i bostadsaktiebolag. Egentliga bostadsrättsföreningar kunde bildas sedan den första lagen (1930:115) om bostadsrätt tillkom. Syftet med lagen var att skapa möjlighet att förvärva en bostad med relativt låg kontantinsats och trygga medlemmars rätt till sina bostäder. Idén var att bostadshuset skulle ägas gemensamt av de boende, med en boenderepresentativ styrelse som kunde kontrollera intäkter och utgifter. Genom att ge medlemmarna i bostadsrättsföreningen inblick i föreningens arbete och genom införandet av krav på ekonomisk plan som förutsätt- ning för föreningens bildande hoppades man komma till rätta med osäkra byggprojekt och dåligt skötta bostadsrättsföreningar. Den första bostadsrättslagen beskrivs därför ofta som konsumentinriktad.

1930 års bostadsrättslag kom att så småningom framstå som otidsenlig. Utvecklingen hade gått mot allt större byggnadsprojekt och föreningarna bildades i regel inte längre av de blivande bostads- rätthavarna själva. I stället togs initiativet till nya föreningar av de rikskooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen.5 Det var inte heller så vanligt att bostadsrättsföreningar förvärvade bebyggda fastigheter (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kom- mentar, 5 uppl. 2014, s. 17 f.).

Mot bakgrund av dels utvecklingen på bostadsrättsmarknaden, dels av den kritik som hade framförts mot s.k. byggmästarbildade bostadsrättsföreningar, tillkallades i början på 60-talet sakkunniga för att göra en allmän översyn av bostadsrättslagstiftningen. Bostads- rättskommittén avlämnade år 1969 sitt betänkande Bostadsrätt (SOU 1969:4) med förslag till en ny bostadsrättslag.

Den nya bostadsrättslagen (1971:479) trädde i kraft den 1 juli 1972 samtidigt som 1930 års lag upphörde att gälla. Genom 1971 års bo- stadsrättslag övergavs den tidigare tillämpade tekniken att i lagen bara reglera sådana frågor där avvikelser gjordes från vad som gällde om ekonomiska föreningar i allmänhet. Lagen kom därför att i princip uttömmande reglera bostadsrättsföreningars förhållanden. I

5 HSB (ursprungligen Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening) bildades år 1923 och Riksbyggen bildades år 1940. Dessa organisationer upplåter företrädesvis sina lägenheter med bostadsrätt. Det finns ytterligare en rikskooperativ organisation, Bostadsrätterna (tidigare SBC) som delvis har annan karaktär än de övriga organisationerna.

84

SOU 2017:31

Allmänna utgångspunkter

de delar där reglerna överensstämde med vad som gällde för ekono- miska föreningar i allmänhet hänvisade lagen dock direkt till mot- svarande bestämmelse i föreningslagen. I motiven fästes stor vikt vid att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda företag samt vid att tillförsäkra bostadsrättshavarna god insyn i föreningarnas ange- lägenheter och ett stort mått av trygghet i besittningen av deras lägenheter. Formerna och förutsättningarna för bostadsrättshavar- nas anknytning till föreningen i samband med produktionen av föreningsfastigheten kom att inta en central plats i den nya lagen. I förarbetena diskuteras ingående under vilka former och förutsätt- ningar bostadsrättsföreningarna skulle få knyta till sig bostadssökande (prop. 1971:12 s. 73 ff.).

De sakliga nyheterna i 1971 års lag innebar bl.a. att möjligheten att uppbära förskott och träffa förhandsavtal om upplåtelse av bo- stadsrätt till bostadslägenheter förbjöds. Reglerna om att det ska finnas en ekonomisk plan för föreningens verksamhet skärptes. I fråga om bostadsrättshavarnas rättigheter och skyldigheter gjordes en anpassning till hyreslagstiftningen. Vidare skulle vissa tvister, framför allt de om medlemskap, handläggas av hyresnämnderna. De föreningsrättsliga tvisterna förbehölls dock allmän domstol.

Utvecklingen efter tillkomsten av 1971 års bostadsrättslag präg- lades bl.a. av ett ökande antal ombildningar från hyresrätt till bo- stadsrätt, framför allt i storstäderna (se lagen [1982:352] om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt) och en kraftig prisutveckling på bostadsrätter.

En ny bostadsrättslag (1991:614) trädde i kraft den 1 juli 1991 och ersatte då 1971 års lag. Denna lag är med vissa ändringar alltjämt gällande. 1991 års lag vilar på samma grunder som den tidigare lagen men medförde flera sakliga nyheter. Det kooperativa synsättet och medlemmarnas trygghet i besittningen till sina lägenheter samt en strävan att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda och inte bärkraftiga föreningar utgjorde viktiga utgångspunkter också för den reviderade lagstiftningen. Formerna och förutsättningarna för bostadsrättshavarnas anknytning till föreningen i samband med pro- duktionen eller förvärvet av föreningsfastigheten intar liksom tidi- gare en central plats i lagstiftningen (prop. 1990/91:92 och SOU 1988:14).

Bostadsrättslagen reglerar dels det nyttjanderättsliga förhållandet mellan å ena sidan bostadsrättsföreningen som ägare av föreningens

85

Allmänna utgångspunkter

SOU 2017:31

hus och å den andra medlemmen som nyttjanderättshavare, dels det föreningsrättsliga förhållandet mellan föreningen och medlemmen. När det gäller regleringen av de nyttjanderättsliga förhållandena är lagen till stora delar tvingande till sin natur.6 Om stadgarna inne- håller andra regler får dessa inte tillämpas. Skälet till detta är att dessa regler ska vara lika oavsett i vilken förening man bor i.

När det gäller bostadsrättslagens uppbyggnad för de förenings- rättsliga förhållandena är principerna delvis annorlunda. Bostads- rättslagen hänvisar i stora delar till föreningslagen. Föreningslagen är till sin uppbyggnad inte lika tvingande som de nyttjanderättsliga reglerna i bostadsrättslagen. Det har överlämnats till föreningen själv att i flera avseenden bestämma hur den vill förfara i beslutsfattandet.

Bostadsrättslagen reglerar i princip inte förhållandet mellan en bostadsrättshavare och tredje man. I takt med att frågor av det senare slaget uppmärksammats har det dock i bostadsrättslagen tagits in en del bestämmelser som tar sikte på tredje man t.ex. hur ett över- låtelseavtal ska vara upprättat för att vara giltigt och vissa regler vid pantsättning av bostadsrätt. När det gäller förhållandet till tredje man i övrigt får man gå till de allmänna regler som gäller vid avtal och köp samt familjerättsliga regler vid bodelning eller arvskifte.

Därutöver gäller en mängd andra bestämmelser som också ska tillämpas i en bostadsrättsförening. Det kan gälla bokföring som ska ske enligt bokföringslagens (1999:1078; BFL) och årsredovisnings- lagens (1995:1554; ÅRL) principer eller regler i skattelagstiftningen (Uggla, Grönlund och Gunne, Bo i bostadsrätt, 4 uppl. 2010, s. 19 f.).

Lagstiftningen och överväganden efter år 1991

Från år 1991 och framåt har bostadsrättslagstiftningen varit föremål för flera statliga utredningar och bostadsrättslagen har ändrats i flera avseenden. Här bör följande nämnas.

Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 april 1993 sänktes lagens krav på minsta antal medlemmar i föreningen respektive

6 I vissa avseenden är det dock möjligt att göra avsteg från de nyttjanderättsliga principer som gäller i BRL. Ett exempel är de bestämmelser som gäller för inre underhåll. Lagen anger som huvudregel att det är bostadsrättshavaren som svarar för att lägenheten till det inre hålls i gott skick, om inte annat bestäms i stadgarna. Det är bara i de fall BRL anger att annat får bestämmas i stadgarna eller på annat sätt avtalas som ett avsteg får göras från lagens regler.

86

SOU 2017:31

Allmänna utgångspunkter

minsta antal lägenheter i föreningens hus från fem till tre (prop. 1992/93:144).

I syfte att förhindra förekomsten av ekonomiskt osunda för- eningar infördes den 1 april 2003 vissa ändringar bl.a. gällande reglerna om ekonomisk plan, framför allt beträffande intygsgivningen. Också möjligheterna till förändringar i den egna lägenheten preci- serades och vidgades något. En rätt för föreningen att i vissa fall av- hjälpa brister infördes också (prop. 2002/03:12 och SOU 2000:2).

Den nya upplåtelseformen kooperativ hyresrätt, som infördes genom en särskild lag vilken trädde i kraft den 1 april 2002, föran- ledde också vissa förändringar i BRL (prop. 2001/02:62 och SOU 2000:95, se även avsnitt 3.6).

Den 1 april 2008 gjordes vissa ändringar som gäller användning av elektronisk signatur för undertecknande av handlingar (prop. 2007/08:45).

Den 1 juli 2016 moderniserades lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar i syfte att förbättra möjligheterna att bedriva koopera- tivt företagande (prop. 2015/16:4). Denna modernisering är den största reformen på föreningsrättens område sedan lagen infördes år 1987. Genom lagändringarna förenklades lagen och anpassades till stor del till motsvarande regler i aktiebolagslagen (2005:551). Bl.a. ändrades reglerna om föreningsstämman och styrelsen samt blev det enklare att ändra stadgarna och att besluta om likvidation och fusion. Vidare förstärktes kapitalskyddet genom nya regler om värde- överföringar motsvarande de som finns i aktiebolagslagen. Flera av de föreslagna ändringarna omfattade även bostadsrättslagen och lagen om kooperativ hyresrätt (2002:93).

3.5.2Bostadsrätt

Vad är en bostadsrätt?

Bostadsrätt är huvudsakligen en svensk företeelse. Motsvarigheten i många andra länder är snarare andelsägenheten, lik den svenska formen ägarlägenhet, alltså med lägre grad av gemenskap i förvalt- ningen.

Bostadsrätten kan sägas ligga mellan äganderätt och hyresrätt. Den representerar på ett annat sätt än hyresrätten en förmögenhets- tillgång och ett risktagande. Samtidigt ger den ett bättre besittnings-

87

Allmänna utgångspunkter

SOU 2017:31

skydd och mycket större möjligheter till inflytande över boende och ekonomi än hyresrätten.

I dagligt tal använder man uttrycket bostadsrätt för att beteckna en lägenhet som innehas med bostadsrätt. Man talar om att man har köpt en bostadsrätt. Även om detta sätt att använda ordet är praktiskt i de flesta fall är det inte helt riktigt. Skälet till detta är att det inte är bostadsrättshavaren som äger lägenheten, det gör bo- stadsrättsföreningen. Bostadsrättshavaren innehar lägenheten med en särskild typ av nyttjanderätt. Bostadsrätten är även bärare av en andelsrätt i föreningen, alltså en del av föreningens totala förmögen- het (Meltz och Victorin, Bostadsrätt, 3 uppl. 1996, s. 11). Denna särskilda typ av nyttjanderätt till en lägenhet får endast upplåtas av en bostadsrättsförening (1 kap. 4 § BRL).

Bostadsrätten kan, trots namnet, också avse andra ändamål än boende. Bostadsrätt kan upplåtas för kontor, butiker lager osv. Man talar allmänt om lokaler till skillnad från bostadsrättslägenheter (1 kap. 6 § BRL).

Med bostadslägenhet avses en lägenhet som helt eller till en inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad. Det är detta som utgör lägenheten. Lägenheten kan omfatta en vanlig våning i ett flerfamiljshus, vilket är det vanligaste, men det kan också utgöras av en villa eller ett radhus. Bostadsrätten får aldrig avse endast mark, men den kan omfatta också mark som ligger i anslutning till för- eningens hus, om marken ska användas som komplement till nytt- jandet (1 kap. 4 § BRL). (A.a. s. 13.)

Upplåtelsen är den rättshandling genom vilken föreningen ger en medlem rätt att nyttja lägenheten. Man kan säga att upplåtelsen motsvarar ingåendet av hyresavtal. Det som kännetecknar denna upplåtelse är dock att den sker utan tidsbegränsning. Det innebär att den i förhållande till föreningen i princip är evig. Det är inte meningen att lägenheten någonsin ska gå tillbaka till föreningen, utan den ska gå vidare till andra genom försäljning, arv, bodelning eller liknande. Det innebär vidare att en bostadsrättshavare inte kan sägas upp från sin lägenhet på samma sätt som en hyresgäst. En bostads- rättshavare kan emellertid förlora sin bostadsrätt om han eller hon inte betalar avgifter eller missköter sig (förverkande), ungefär på samma sätt som en misskötsam hyresgäst som blir uppsagd med omedelbar verkan. Men bostadsrättshavaren får på visst sätt behålla värdet av bostadsrätten också i sådana fall (7 kap. 18 och 19 §§ BRL).

88

SOU 2017:31

Allmänna utgångspunkter

Upplåtelsen sker mot ersättning genom att bostadsrättshavaren betalar en insats till föreningen (1 kap. 4 § BRL). Vidare har en för- ening i olika situationer möjlighet att ta ut en upplåtelseavgift om stadgarna anger detta (7 kap. 14 § BRL). Till skillnad från vad som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet återbetalas i princip aldrig vare sig insats eller upplåtelseavgift till en medlem. Bostads- rättshavaren får i stället tillgodogöra sig värdet på bostadsrätten genom den överlåtelseersättning som tillkommer denne vid över- låtelse av bostadsrätten.

Villkoren för nyttjandet bestäms genom avtalet när lägenheten första gången upplåts och genom beslut av föreningen t.ex. ändrade avgifter (a.a. s. 12).

Bostadsrätt får endast upplåtas till medlem i föreningen

Upplåtelsen får endast ske till en medlem i föreningen. I bostads- rättslagen definieras därför bostadsrätt som den rätt i föreningen som medlemmen har på grund av upplåtelsen (1 kap. 3 §).

Rättigheter och skyldigheter

Med bostadsrätten följer ett antal rättigheter som dels gäller själva rätten till och nyttjandet av lägenheten, dels gäller vissa demokratiska och ekonomiska rättigheter i föreningen, som endast en bostads- rättshavare kan ha.

Med ägandet av bostadsrätt följer även skyldigheter. Bl.a. att be- tala fastställd årsavgift till föreningen. Alla i föreningen ska vidare ta ansvar, inte bara för den egna lägenheten, utan även för fastig- heten och dess kringmiljö. Detta regleras i bostadsrättsföreningens stadgar.

Ansvar för underhåll

I bostadsrättslagen anges att det är föreningen som har huvud- ansvaret för att föreningens hus och lägenheten är i gott skick i den mån ansvaret inte åvilar en bostadsrättshavare (7 kap. 4 och 12 §§). Förenklat uttryckt kan det sägas innebära att bostadsrättshavare

89

Allmänna utgångspunkter

SOU 2017:31

svarar för det inre underhållet i lägenheten och föreningen svarar för allt annat dvs. det yttre underhållet. Stadgarna anger normalt vad som ska tillhöra lägenhetens inre. Vad som utgör inre underhåll re- spektive yttre underhåll är emellertid ofta föremål för diskussion och delade meningar.

Bostadsrätten kan överlåtas

Bostadsrätten kan vara föremål för överlåtelse eller annan övergång till ny innehavare. Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som före- skrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare (2 kap. 3 § BRL).

Överlåtelse av bostadsrätt måste ske skriftligen och vissa upp- gifter måste finnas med i överlåtelseavtalet: vem som är köpare och säljare, vilken lägenhet som avses samt priset (6 kap. 4 § första stycket BRL). Vid överlåtelse har föreningen rätt att ta ut en överlåtelse- avgift under förutsättning att det står i stadgarna. Vem som ska betala överlåtelseavgiften framgår också av föreningens stadgar.

Pantsättning, betalningssäkring och utmätning

Bostadsrätten kan pantsättas, bli föremål för betalningssäkring (se lagen [1978:880] om betalningssäkring för skatter, tullar och av- gifter) och med vissa betydelsefulla inskränkningar kan den också utmätas (se 5 kap. 1 § 6 och 13 § utsökningsbalken).

3.5.3Bostadsrättsförening

Vad är en bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som utan begräns- ning i tiden har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt (1 kap. 1 § BRL). En grundförutsättning är att föreningen är ägare av huset men inte nödvändigtvis av marken.

En bostadsrättsförening ska vara registrerad. Registrering är en- ligt 9 kap. 3 § BRL en förutsättning för att en bostadsrättsförening ska bli en juridisk person. I och med registreringen kan föreningen

90

SOU 2017:31

Allmänna utgångspunkter

förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. En bostadsrättsförening ska för att uppfylla lagens krav ha minst tre medlemmar, ha antagit stadgar samt utsett styrelse och minst en revisor.

Stadgarna är föreningens grundläggande dokument som styr verk- samheten. De kan ses som ett avtal mellan medlemmarna om hur verksamheten ska vara organiserad och om hur vissa särskilda situa- tioner ska regleras, t.ex. vilka medlemmar som ska antas. Ofta är bostadsrättsföreningar i sin tur medlemmar av en annan ekonomisk förening, såsom HSB eller Riksbyggen. I en del fall kan detta enligt stadgebestämmelser innebära inskränkningar i föreningens suveräni- tet, t.ex. när det gäller rätten att ändra stadgarna. Å andra sidan har bostadsrättsföreningen enligt bestämmelser i föreningslagen en ovill- korlig rätt att utträda ur en sådan förening (3 kap. 4 §).

Vem bestämmer?

En bostadsrättsförening har en viss organisation. Föreningens högsta beslutande organ är föreningsstämman. Om inte stadgarna ger andra bestämmelser har varje medlem en röst och rätt att lämna in motion- er till stämman. Innehar flera medlemmar bostadsrätt gemensamt, har de dock tillsammans en röst.

Stämman, som hålls en gång per år, har till uppgift att fatta grund- läggande beslut, som kan gälla ändring av stadgar, fastställande av resultat- och balansräkning, dispositioner beträffande vinst eller för- lust och ansvarsfrihet för styrelsen m.m. Den har också till uppgift att utse föreningens verkställande organ, styrelsen, samt revisor. Vidare har den att fatta viktiga beslut som gäller bostadsrätts- havarna, t.ex. ombyggnad av lägenheterna.

På stämman diskuteras och granskas styrelsens förvaltning av föreningens tillgångar och budgeten presenteras. Stämman kan också ge instruktioner till styrelsen om hur den ska fullgöra sina upp- gifter och om vilken politik som ska föras inom föreningen. Den valda styrelsen ansvarar sedan för skötseln av föreningen fram till nästa föreningsstämma.

Styrelsen leder den dagliga verksamheten i föreningen, har hand om den ekonomiska förvaltningen, fattar beslut om antagande av medlemmar, för medlemsförteckning och lägenhetsförteckning m.m.

91

Allmänna utgångspunkter

SOU 2017:31

Det är i normalfallet även styrelsen som fastställer årsavgiften. Årsavgiften fördelas ut på bostadsrätterna i förhållande till bostads- rättens insats, andelstal eller annan fördelningsgrund beroende på vad som står i stadgarna (Meltz och Victorin, Bostadsrätt, 3 uppl. 1996, s. 16).

Ordet andelstal kan ha flera betydelser. I många föreningar är andelstal lika med lägenhetens andel av de totala insatserna och baserat på detta relationstal så fördelas avgiftsuttaget i föreningen. Inom nyproduktionen har man numera gått över till att fördela avgifterna efter andelstal. Skälet är att det då är möjligt att ta ut en högre insats för lägenheter med ett högre marknadsvärde. Lägen- heten på markplan har exempelvis en lägre insats än den med sjö- utsikt. Genom att då ha andelstal som grund för fördelningen av årsavgifterna kan de här lägenheterna ändå ha samma andelstal och får på så vis bära lika stor del av föreningens löpande kostnader.

Ekonomi

Bostadsrättsföreningen driver ekonomisk verksamhet med medlem- marna som delägare. För medlemmarna innebär det med nödvän- dighet ett ekonomiskt risktagande. Det kan tänkas att värdet av föreningens hus och av de enskilda bostadsrätterna sjunker, och att de gör förluster. Detta skiljer bostadsrätten från t.ex. hyresrätt, där fastighetsägaren/hyresvärden står risken för förlust (Meltz och Victorin, Bostadsrätt, 3 uppl. 1996, s. 16).

Drivkraften i en bostadsrättsförening är att tillvarata alla medlem- mars intresse, framför allt de ekonomiska, på bästa sätt. Det är dock inte meningen att föreningen ska gå med vinst, utan bostadsrätts- havarna betalar bara sin andel av föreningens kostnader (a.a. s. 18).

Många föreningar har hyresintäkter. Speciellt i centrala lägen kan föreningar ha mycket stora intäkter från affärslokaler, kontorslokaler och garage. De kan i vissa fall vara så stora att hela föreningens kost- nader betalas med dessa hyror. Höga hyresintäkter är således något positivt som gör att månadsavgifterna kan hållas låga. I extrema fall kan medlemmarna bo “gratis“. Om hyresintäkterna blir allt för stora

92

SOU 2017:31

Allmänna utgångspunkter

finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en s.k. oäkta förening.7

Månadsavgiften eller årsavgiften är bostadsrättsföreningens pri- mära intäkt och fastställs baserat på föreningens kostnader för drift, banklån samt med hänsyn till kostnaden för föreningens långsiktiga underhållsbehov. Avgiften har blivit en av de viktigaste faktorerna när bostadsköpare ska bedöma en bostadsrätts marknadsvärde. Om föreningen måste höja årsavgiften efter ett köp kan det innebära att lägenhetens marknadsvärde sjunker och vice versa.

Bostadsrättsföreningar är skyldiga att göra avskrivningar på för- eningens hus och då beakta Bokföringsnämndens rekommenda- tioner. Frågan om kostnad för avskrivningar måste täckas av årsav- giften har varit omskriven under senare år. Utredningen återkommer till detta i kapitel 6.

Slutligen kan nämnas att bostadsrättshavarna inte är personligt ansvariga för föreningens skulder eller andra förbindelser. Det är en allmän regel för ekonomiska föreningar. Går föreningen i konkurs riskerar bostadsrättshavarna endast sitt insatta kapital (a.a. s. 16).

3.6Kooperativ hyresrätt

Sedan år 2002 finns en särskild lag (2002:93) om kooperativ hyres- rätt, en upplåtelseform vilken kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt. Idén är dock gammal och boendeformen fick stöd i en försökslagstiftning redan 1986. Det finns 124 kooperativa hyresrättsföreningar registrerade.8

När man blir medlem i en kooperativ hyresrättsförening betalar man en obligatorisk medlemsinsats. I samband med att man tecknar kontrakt erlägger man sedan ofta även en upplåtelseinsats (2 kap 8 § lagen om kooperativ hyresrätt).

I den kooperativa hyresrätten hyr man sin lägenhet på ungefär samma villkor som en vanlig hyreslägenhet. Skillnaden är att man hyr av en ekonomisk förening, en kooperativ hyresrättsförening. Man

7Oäkta bostadsrättsförening är ett begrepp i den svenska skatterätten gällande beskattning av bostadsrättsföreningar. Om bostadsrättsföreningens intäkter till mer än 40 procent kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer, är det risk att föreningen skatte- mässigt blir klassad som oäkta. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet vilket i detta sammanhang blir ganska ofördelaktigt.

8Per den 6 december 2016.

93

Allmänna utgångspunkter

SOU 2017:31

måste dessutom vara medlem i föreningen. Lägenheterna tillhör föreningen på ett sätt som gör att de inte kan köpas och säljas.

Den kooperativa hyresrätten kan drivas på två sätt, dels i form av en hyresmodell, där föreningen blockhyr hela huset av en annan hyresvärd, eller enligt en ägarmodell, där föreningen själv äger huset som medlemmarna bor i.

Utredningens förslag gällande kooperativa hyresrätter, se kapitel 13.

3.7Bostadsförening

Bostadsföreningar kan sägas vara föregångare till bostadsrätts- föreningar. Före 1931 var det vanligt att det bildades ekonomiska föreningar eller bolag vars ändamål var att upplåta lägenheter i för- eningens fastighet med nyttjanderätt till medlemmarna. I dag är denna boendeform i princip förbjuden genom lagstiftning. Undantaget är de bostadsföreningar som redan existerade då förbudet kom den 1 juli 1930 (det finns 296 bostadsföreningar registrerade hos Bolags- verket9).

Det finns ingen speciell lagstiftning som reglerar bostadsförening- ar, de omfattas inte av BRL, utan föreningslagen är tillämplig. Rättig- heter och skyldigheter mellan föreningen och medlemmarna regleras i föreningens stadgar. En bostadsförening kan övergå till att bli en bostadsrättsförening genom att omregistreras. Lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar blir då tillämplig.

Utredningens förslag gällande bostadsföreningar, se avsnitt 10.9.4.

9 Per den 6 december 2016.

94

4 Redovisningslagstiftningen

4.1Inledning

I detta och i de två följande kapitlen, 5 och 6, behandlas den del av utredningsuppdraget som rör bostadsrättsföreningars redovisning. Utredningens egentliga överväganden och förslag återfinns i kap. 6.

I detta kapitel ges först en översiktlig beskrivning av den svenska redovisningslagstiftningen (avsnitt 4.2) följt av en redogörelse för Europeiska unionens regler om årsredovisning (avsnitt 4.3). Slutligen ges en presentation av det pågående lagstiftningsarbetet i Regerings- kansliet gällande översynen av årsredovisningslagarna (avsnitt 4.4).

4.2Den svenska redovisningslagstiftningen

4.2.1Allmän beskrivning av den svenska redovisningslagstiftningen

Den svenska lagstiftningen om företagens redovisning är en ram- lagstiftning. Med detta menas att lagstiftningen endast innehåller grundläggande principer för redovisningen, inklusive vissa minimi- krav på denna. Lagstiftaren har således försökt undvika att ta in detaljbestämmelser i lagen och har förutsatt att regleringen får sitt närmare och mera konkreta innehåll genom tolkning och utfyllnad. Denna tolkning och utfyllnad sker väsentligen genom komplet- terande normgivning från Bokföringsnämnden (BFN), men också genom redovisningspraxis. Fördelen med ramlagstiftningsmodellen är att den ger goda förutsättningar för att löpande anpassa redovis- ningsnormerna till förhållandena i enskilda företag men också till nya företeelser i affärslivet (jfr prop. 1995/96:10, del 1, s. 188).

Lagstiftningen kräver av företagen att de löpande bokför affärs- händelser och avslutar den löpande bokföringen med en

95

Redovisningslagstiftningen

SOU 2017:31

årsredovisning eller ett årsbokslut (ett förenklat årsbokslut är i vissa fall möjligt). Moderföretag i koncerner är också, som huvudregel, skyldiga att upprätta en koncernredovisning avseende koncernen. Vissa företag är även skyldiga att upprätta delårsrapporter.

Bestämmelser om löpande bokföring finns i bokföringslagen (1999:1078; BFL). Bestämmelserna syftar till att tillgodose de behov som det bokföringsskyldiga företagets borgenärer, ägare, med- lemmar, anställda samt det allmänna och andra intressenter kan ha av att i efterhand kunna följa upp företagets förhållanden. Den räken- skapsinformation som ingår i den löpande bokföringen ska räken- skapsårsvis sammanställas i årsbokslut och årsredovisningar.

Ett årsbokslut, som inte är någon offentlig handling, samman- fattar de affärshändelser som har ägt rum under året. Bestämmelser om årsbokslut finns i BFL.

Flertalet företag är dock skyldiga att i stället sammanfatta årets affärshändelser och verksamhet i en årsredovisning. Syftet med en årsredovisning är framför allt att förmedla sammanfattande infor- mation om företagets förhållanden till företagets externa intressen- ter. Det finns därför särskilda bestämmelser om att årsredovisningar ska offentliggöras. De grundläggande bestämmelserna om vad dessa handlingar ska innehålla och hur de ska offentliggöras finns i års- redovisningslagen (1995:1554; ÅRL).

Nuvarande ÅRL trädde i kraft den 1 januari 1996 och gäller numera i princip alla företag1 som är skyldiga att upprätta en årsredovisning. Vissa företag är dock skyldiga att i stället tillämpa bestämmelser om redovisning i andra lagar. Banker och vissa andra företag ska upprätta årsredovisning och koncernredovisning enligt lagen (1995:1559) om årsredovisning i kreditinstitut och värdepappersbolag (ÅRKL), medan försäkringsföretag på motsvarande sätt ska tillämpa lagen (1995:1560) om årsredovisning i försäkringsföretag (ÅRFL).

Enligt ÅRL ska en årsredovisning bestå av en balansräkning, en resultaträkning, noter och en förvaltningsberättelse. I årsredovis- ningen för ett större företag2 ska det även ingå en kassaflödesanalys (2 kap. 1 § ÅRL).

1Även bostadsrättsföreningar omfattas (se 9 kap. 26 § BRL).

2Som större företag räknas företag som uppfyller mer än ett av följande kriterier:

-medelantalet anställda i företaget har under vart och ett av de två senaste räkenskaps- åren uppgått till mer än 50

96

SOU 2017:31

Redovisningslagstiftningen

Syftet med en balansräkning är att erhålla en redovisning i sam- mandrag av företagets tillgångar, avsättningar och skulder. Tillgångar redovisas på den ena sidan av balansräkningen, ”aktivsidan”, medan avsättningar och skulder redovisas på den andra, ”passivsidan”. Skill- naden mellan å ena sidan tillgångarna och å andra sidan skulderna och avsättningarna utgör företagets eget kapital. Detta förs upp som en särskild post på passivsidan av balansräkningen. Vissa poster redovisas enbart som upplysningar i noter3 och kommer därmed inte att påverka storleken av företagets eget kapital (exempelvis ställda säkerheter och eventualförbindelser [tidigare ansvarsförbindelser]).

ÅRL innehåller en särskild uppställningsform för balansräkningen, dvs. ett schema för i vilken ordning och på vilket sätt de olika posterna i balansräkningen ska tas upp.

Ett företags vinst eller förlust framgår av resultaträkningen. Denna utgör ett sammandrag av företagets samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret.

I frågan om resultaträkningen tillhandahåller ÅRL två alternativa uppställningsformer att välja mellan, en resultaträkning med kost- nadsslagsindelning och en resultaträkning baserad på funktionsindel- ning. Uppställningarna finns som bilagor till ÅRL.

God redovisningssed och kravet på rättvisande bild i svensk rätt

God redovisningssed

Av bestämmelsen i 4 kap. 2 § BFL framgår att bokföringsskyldig- heten ska fullgöras på ett sätt som överensstämmer med god redovisningssed. Av 2 kap. 2 § ÅRL följer att årsredovisningen ska upprättas i enlighet med god redovisningssed. God redovisningssed beskrivs i förarbetena som en allmän rättslig standard som grundas

företagets redovisade balansomslutning har för vart och ett av de två senaste räken- skapsåren uppgått till mer än 40 miljoner kronor

företagets redovisade nettoomsättning har för vart och ett av de två senaste räkenskapsåren

uppgått till mer än 80 miljoner kronor (1 kap. 3 § tredje stycket a-c).

De angivna gränsvärdena torde göra att bestämmelser om större företag inte träffar särskilt många bostadsrättsföreningar, om ens någon (se Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 419 och Lundén, Redovisning i bostadsrättsföreningar, 4 uppl. 2013, s. 8).

3 Det betyder att de ska visas i anslutning till balansräkningen och att deras belopp inte ska räknas in i balansomslutningen.

97

Redovisningslagstiftningen

SOU 2017:31

på redovisningspraxis samt rekommendationer och uttalanden från myndigheter och organisationer (se prop. 1998/99:130, del 1 s. 185 f.).

Innebörden av god redovisningssed har successivt förskjutits genom åren. I förarbetena till den tidigare lydelsen av bokförings- lagen (1976:125) beskrevs god redovisningssed som ”en faktiskt förekommande praxis i en kvalitativt representativ krets av bok- föringsskyldiga” (se prop. 1975:104 s. 148). Detta upprepas i för- arbetena till nuvarande ÅRL men med tillägget att särskild betydelse måste tillmätas allmänna råd och rekommendationer av auktoritativa organ såsom BFN m.fl. (se prop. 1995/96:10, del 2 s. 181).

Vid tillkomsten av bokföringslagen uttalade regeringen följande.

Vad som utgör god redovisningssed enligt vår mening måste så långt som möjligt bestämmas genom en traditionell tolkning av föreskrifter i lag eller andra författningar, en tolkning som främst bör grundas på föreskrifternas ordalydelse lästa i ljuset av deras syften och de allmänna principer som reglerna ger uttryck för. När en traditionell lagtolkning inte räcker för att besvara en viss fråga, måste en utfyllande tolkning göras. En sådan utfyllande tolkning bör lämpligen ha en förankring i faktiskt förekommande bokföring eller redovisning och alltså i någon mån ge uttryck för en redovisningssed hos bokföringsskyldiga. Som vi har angett ovan är det visserligen enligt vår mening inte lämpligt att tillmäta enbart faktiskt förekommande praxis betydelse. Den komplet- terande normeringen måste från tid till annan utvecklas och en låsning till den praxis som råder vore olycklig. /…../ För att en på detta sätt definierad redovisningssed skall kunna användas för att fylla ut lagens regler bör den dock uppfylla vissa allmänna kvalitetskrav. /……/ I några fall kan det utifrån sådana allmänna överväganden vara ganska kom- plicerat att slå fast hur lagens regler skall tolkas och fyllas ut, dvs. vad som utgör god redovisningssed. I många andra fall behövs det klar- görande uttalanden. Det behövs därför ett eller flera ”normgivande organ” som kan identifiera de normer som bör användas när lagens regler fylls ut. Ett sådant normgivande organ bör visserligen inte ges normgivningsmakt i regeringsformens mening. Vad som utgör god redovisningssed bör alltså i sista hand bestämmas av domstol genom en självständig prövning. Enligt vår mening är det emellertid naturligt att de uttalanden som ett kvalificerat normgivande organ gör tillmäts mycket stor betydelse när man tar ställning till vad som utgör god redovisnings- sed (se prop. 1998/99:130, del 1 s. 185 ff.).

98

SOU 2017:31

Redovisningslagstiftningen

Rättvisande bild

Enligt 2 kap. 3 § ÅRL ska årsredovisningen ge en rättvisande bild av företagets ställning och resultat. Kravet infördes i svensk rätt i

samband med genomförandet av EU:s fjärde bolagsrättsliga direktiv.4 Det är ett i förhållande till övriga föreskrifter i direktivet överordnat krav på att balansräkningen, resultaträkningen och noterna i det enskilda fallet ska innehålla sådan ekonomisk infor- mation att läsaren kan få en så riktig bild som möjligt av företagets ekonomiska situation.

I motsats till vad som är fallet med begreppet god redovisnings- sed återspeglar begreppet rättvisande bild inte rådande praxis och rekommendationer från normgivande organ utan har sin största betydelse som instrument för att tolka redovisningsreglerna i det enskilda fallet och korrigera de missvisande resultat som kan uppkomma vid en alltför formell tillämpning av generella normer. Visar det sig vid en bedömning i det enskilda fallet att tillämpningen av gällande redovisningsrekommendationer inte leder till en rätt- visande bild får avsteg göras från dessa (se prop. 1995/96:10).

BFN:s allmänna råd

Allmänna råd är inte författningar och är inte bindande för mottagarna på det sätt som en författning är bindande. Däremot uppfattas allmänna råd som en standard som typiskt sett bör iakttas eftersom de är ett uttryck för ett aktsamt förhållningssätt. Allmänna råd kan dessutom användas som tolkningsdata i fall då de bindande rättsreglerna är otydliga eller ofullständiga. I fråga om BFN:s allmänna råd finns ytterligare en förutsättning att beakta. Dessa allmänna råd ger uttryck för vad som anses vara god redovisningssed, vilket företagen är skyldiga att följa.

BFN ansvarar för utvecklingen av god redovisningssed för icke- finansiella företag. Detta sker framför allt genom att nämnden ger ut allmänna råd.

4 Detta direktiv är numera upphävt och ersatt av Europaparlamentets och Rådets direktiv 2013/14/EU av den 26 juni 2013 om årsbokslut, koncernredovisning och rapporter i vissa typer av företag.

99

Redovisningslagstiftningen

SOU 2017:31

År 2004 beslöt BFN att ändra inriktningen på sin normering. BFN upphörde med att ge ut redovisningsnormering per ämnes- område och påbörjade arbetet med normering per regelverks- kategori. BFN:s nya normgivning bygger på BFL:s och ÅRL:s gräns- värden för mindre och större företag. BFN har gjort en ytterligare indelning vilket innebär att de mindre företagen delats in i två kategorier, K15 och K26, och de större företagen har delats in i K3 och K4.7

Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 – ofta betecknade K3 – riktar sig till företag som tillämpar ÅRL när de upprättar en finansiell rapport (se Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:01, K3, punkten 1.3). K3 behöver inte tillämpas av företag som i stället tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd Årsredovisning i mindre företag (BFNAR 2016:10), K2.8 BFN:s förenklade regelverk om årsredovisning i mindre företag (K2) har tagits fram som ett led i det uppdrag myndigheten har att förenkla för mindre företag.

För årsredovisningar med räkenskapsår som inleds år 2014 eller senare är det tvingande för aktiebolag och ekonomiska föreningar att tillämpa antingen K2 eller K3. Tillämpas inte de valda allmänna råden i sin helhet, får företaget inte ange att den finansiella rapporten är upprättad enligt råden (se K3 p. 1.6). Även om regelverken skiljer sig åt ger båda en årsredovisning i enlighet med god redovisningssed. Men årsredovisningarna kan se olika ut och ge olika information.

5I kategori 1 (K1) ingår företag som får upprätta förenklat årsbokslut, t.ex. enskilda närings- idkare, enkla bolag, ideella föreningar samt handelsbolag med enbart fysiska personer som delägare. För att få upprätta förenklat årsbokslut får den årliga nettoomsättningen normalt inte överstiga 3 miljoner kronor.

6Publika mindre företag får dock inte tillämpa regelverket K2.

7I kategori 4 (K4) ingår företag som tillämpar IASB:s regelverk. Dessa regler måste tilläm- pas av företag som är noterade på någon marknadsplats för handel med värdepapper samt får tillämpas av alla årsredovisningsföretag.

8Den 28 november 2016 beslutade BFN att anta det allmänna rådet (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag med tillhörande vägledning. I samband med att BFN antog regelverket om årsredovisning i mindre företag beslutade nämnden att upphäva de båda K2- regelverken om årsredovisning i mindre aktiebolag och årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar, BFNAR 2008:1 och BFNAR 2009:1.

100

SOU 2017:31

Redovisningslagstiftningen

Andra svenska normgivare

Andra normgivande organ på redovisningsområdet är framför allt Rådet för finansiell rapportering9 och, såvitt gäller de finansiella företagen, Finansinspektionen.

Finansinspektionen ansvarar för tillsyn, regelgivning och till- ståndsprövning för finansiella marknader och finansiella företag. Inspektionen utfärdar föreskrifter och allmänna råd men även vägledningar. De synpunkter och tolkningar som inspektionen lämnar i sina vägledningar ska vara ett stöd för företagen i olika situationer. Det kan vara tolkningar av begrepp eller en indikation på hur inspektionen resonerar i en viss fråga (se www.fi.se).

Det har ansetts att BFN kan överlämna till Rådet för finansiell rapportering att utarbeta uttalanden för vissa företag. Rådet ut- färdar rekommendationer och uttalanden för företag vars värde- papper är noterade på svensk börs eller auktoriserad mark- nadsplats. Rådets rekommendationer benämns Rekommenda- tioner från Rådet för finansiell rapportering, RFR (se www.radetforfinansiellrapportering.se).

4.3Europeiska unionens regler om årsredovisning

4.3.1De bolagsrättsliga direktiven

De svenska reglerna om årsredovisning grundar sig till stor del på EU:s redovisningsdirektiv. Två av dessa direktiv, det fjärde10 och det sjunde11 bolagsrättsliga direktivet, avser företag i allmänhet, medan bankredovisningsdirektivet12 och försäkringsredovisningsdirektivet13 avser redovisningen för främst banker respektive försäkringsföretag. De fyra direktiven genomfördes i svensk rätt i samband med att

9Redovisningsrådet lades ner år 2007. I april 2007 bildades i stället Rådet för finansiell rapportering.

10Rådets fjärde direktiv 78/660/EEG av den 25 juli 1978 om årsbokslut i vissa typer av bolag (EGT L 222, 14.8.1978, s. 11, Celex-nr: 31978L0660).

11Rådets sjunde direktiv 83/349/EEG av den 13 juni 1983 om sammanställd redovisning (EGT L 193, 18.7.1983, s. 1, CELEX-nr: 31983L0349).

12Rådets direktiv 86/635/EEG av den 8 december 1986 om årsbokslut och sammanställd redovisning för banker och andra finansiella institut (EGT L 372, 31.12.1986, s. 1, CELEXnr: 31986L0635).

13Rådets direktiv 91/674/EEG av den 19 december 1991 om årsbokslut och sammanställd redovisning för försäkringsföretag (EGT L 374, 31.12.1991, s. 7, CELEX-nr: 31991L0674).

101

Redovisningslagstiftningen

SOU 2017:31

Sverige blev medlem i EU genom ikraftträdandet av ÅRL, ÅRKL och ÅRFL. Det fjärde och det sjunde bolagsrättsliga direktivet har senare upphävts genom antagandet av det ”nya” redovisnings- direktivet (se avsnitt 4.3.2).

Vid sidan av de bolagsrättsliga direktiven finns det även sedan några år ett särskilt regelverk för noterade företags redovisning. Enligt IAS-förordningen14 ska noterade företag vid upprättande av koncernredovisning tillämpa de internationella redovisningsstandar- der som kommissionen har antagit (IAS/IFRS-standarder).

4.3.2Det ”nya” redovisningsdirektivet

Bakgrunden

De fjärde och sjunde bolagsrättsliga direktiven upphävdes genom Europaparlamentets och Rådets direktiv 2013/34/EU av den 26 juni 2013 om årsbokslut, koncernredovisning och rapporter i vissa typer av företag. Direktivet benämns i det följande det nya redovisnings- direktivet eller det nya direktivet.

Det nya direktivet har genomförts i svensk rätt genom ändringar, främst i ÅRL, som trädde i kraft den 1 januari 2016 (se prop. 2015/16:3 och Redovisningsutredningens delbetänkande Genom- förande av EU:s nya redovisningsdirektiv, SOU 2014:22).

Det nya direktivet ska ses mot bakgrund av EU:s strävan under senare år att på olika sätt förenkla regelverket för företag som verkar inom EU, framför allt för små företag. När kommissionen lade fram förslaget till ett nytt redovisningsdirektiv år 2011 var det uttalade syftet att stödja den strategi på det bolagsrättsliga området

som kommissionen hade beskrivit i en rad tidigare dokument.15 Det sades även att förslaget ingick i kommissionens löpande förenklings- program och initiativ för att minska företagens administrativa

14Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.

15Se t.ex.

•den s.k. Europa 2020-strategin (http://ec.europa.eu/europe2020/index_en.htm) •inremarknadsakten (http://ec.europa.eu/internal_market/smact/docs/20110413- communication_en.pdf#page=2)

•kommissionens meddelande – Tänk småskaligt först (http://ec.europa.eu/governance/better_regulation/key_docs_en.htm#_simplification).

102

SOU 2017:31

Redovisningslagstiftningen

bördor. Förslaget torde också få ses som ett led i kommissionens arbete för en bättre lagstiftning, ett arbete som bl.a. har inneburit att flera av de övriga bolagsrättsliga direktiven under de senaste åren har ersatts av nya direktiv.

Tillämpningsområdet m.m.

Tillämpningsområdet för det nya redovisningsdirektivet samman- faller väsentligen med tillämpningsområdet för de fjärde och sjunde bolagsrättsliga direktiven. Det innebär att direktivet gäller för aktiebolag och andra bolag med begränsat ansvar samt för handels- bolag och kommanditbolag där samtliga obegränsat ansvariga del- ägare är aktiebolag eller andra bolag med begränsat ansvar. Bostads- rättsföreningar omfattas således inte av direktivets tillämpnings- område.

ÅRL gäller emellertid för samtliga företag som är skyldiga att upprätta årsredovisning (med undantag för kreditinstitut, värde- pappersbolag och försäkringsföretag) och väsentligen gäller samma regler oavsett vilken företagsform som det aktuella företaget har.

I linje härmed har direktivet därför i svensk rätt utsträckts till att gälla för samtliga företag som är skyldiga att upprätta års- eller koncernredovisning enligt ÅRL, dvs. även för bostadsrättsföreningar.

Något om direktivets innehåll

Det nya direktivet innehåller, liksom de fjärde och sjunde bolags- rättsliga direktiven, bestämmelser om balansräkning, resultaträkning och tilläggsupplysningar (i direktivet sammanfattade under beteck- ningen ”årsbokslut”) samt om förvaltningsberättelse. Det innehåller också bestämmelser om revision av finansiella rapporter och bestäm- melser om offentliggörande.

I en del avseenden avviker bestämmelserna i det nya direktivet från vad som hittills har gällt. Detta gäller i synnerhet kraven på de mindre företagens redovisning.

En annan viktig förändring är det nya direktivets uppdelning av företagen i olika kategorier, dels fyra storlekskategorier (stora före- tag, medelstora företag, små företag och mikroföretag), dels en särskild kategori, företag av allmänt intresse.

103

Redovisningslagstiftningen

SOU 2017:31

Regelförenkling

Av de uttalanden som kommissionen gjorde i samband med att förslaget till nytt direktiv lades fram liksom av ingressen till det nya direktivet framgår att syftet med direktivet inte minst är att förenkla för mindre företag. I det nya direktivet framträder detta framför allt i de särskilda regler som gäller för små företag och mikroföretag.16 I direktivets ingress sägs att direktivet, såvitt gäller små företag, bygger på principen ”tänk småskaligt först”.

Redovisningslagstiftning gör ofta skillnad mellan företag av olika storlekskategorier. Kraven på redovisning ställs regelmässigt högre på större företag än på mindre. Så är det i svensk lagstiftning i dag och så har det också varit i de fjärde och sjunde bolagsrättsliga direktiven. Differentieringen mellan företag av olika storlek är dock ännu tydligare i det nya direktivet. Direktivet innehåller därför tyd- liga ”gränsvärden” som bestämmer gränserna mellan vad som är små, medelstora och stora företag.

Också de båda tidigare direktiven syftade till en harmonisering av medlemsstaternas redovisningsregler. Det förutsattes – liksom det nya direktivet förutsätter – att nationell lagstiftning ska innehålla de bestämmelser som anges i direktivet. Det var emellertid fråga om en s.k. minimiharmonisering, dvs. direktiven hindrade inte medlems- staterna från att ställa högre krav på företagen än vad som följde av direktiven. Bl.a. innehöll svensk lagstiftning flera bestämmelser som inte är föranledda av de fjärde och sjunde bolagsrättsliga direktiven utan har tillkommit efter inhemska överväganden.

Det nya direktivet har utformats så att medlemsstaterna i vissa avseenden är förhindrade att uppställa andra krav på kategorin små företag än de krav som framgår av direktivet. Särskilt när det gäller tilläggsupplysningar är inslaget av full harmonisering mycket tydligt.

För små företag innebär detta generellt en reduktion av antalet upplysningskrav.

16 Medlemsstaterna får tillämpa en eller flera av de möjligheter till undantag för mikroföretag på sådana företag som på balansdagen inte överskrider mer än ett av följande tre gränsvärden:

-en balansomslutning på 350 000 euro (motsvarande cirka 3 miljoner kronor),

-en nettoomsättning på 700 000 euro(motsvarande cirka 6 miljoner kronor), eller

-ett genomsnittligt antal anställda under räkenskapsåret om 10.

104

SOU 2017:31

Redovisningslagstiftningen

4.4Pågående lagstiftningsarbete gällande översynen av årsredovisningslagarna

Redovisningsutredningen hade, förutom uppdraget att lämna förslag till lagbestämmelser som krävdes för att genomföra det aktuella direktivet, även i uppdrag att utreda vissa andra frågor kring den svenska redovisningslagstiftningen.

I Redovisningsutredningens slutbetänkandet En översyn av årsredovisningslagarna (SOU 2015:8) har utredningen föreslagit en rad förändringar som har som huvudsakligt syfte att minska företagens administrativa börda.

För att uppnå detta har utredningen föreslagit att den nuvarande ÅRL ersätts med en ny ÅRL. Den föreslagna lagtexten har i åt- skilliga avseenden fått en ny utformning; regelmassan har delats upp på ett större antal paragrafer, språket har moderniserats och mellan paragraferna har det förts in ett stort antal rubriker.

Utredningen föreslår också att det i redovisningslagstiftningen införs en ny företagskategori, mikroföretag. För mikroföretag ska gälla enklare årsredovisningsregler än för andra slag av företag som ska upprätta årsredovisning. De möjligheter till enklare regler som enligt förslaget ska finnas för mikroföretag går tillbaka till bestäm- melser om mikroföretag i det nya redovisningsdirektivet. Utred- ningen föreslår att mikroföretagen i svensk rätt storleksmässigt avgränsas med hänsyn till balansomslutning, nettoomsättning och medelantal anställda. De föreslagna gränsvärdenivåerna är följande; medelantal anställda 3, balansomslutning 1,5 miljoner kronor och nettoomsättning 3 miljoner kronor. Gränsvärdena gör att många bostadsrättsföreningar kommer att klassificeras som mikroföretag.17

När det gäller notupplysningar har utredningen föreslagit att mikroföretag bl.a. inte ska omfattas av krav på upplysningar om anläggningstillgångar, krav på upplysningar om händelser av väsent- lig betydelse efter räkenskapsåret eller krav på upplysningar om finansiella instrument.

I förslaget undantas mikroföretagen från kraven på att förvalt- ningsberättelsen ska innehålla en rättvisande översikt över företagets

17 Enligt beräkningar från Statistiska centralbyrån skulle avgränsningen innebära att 71 pro- cent av alla små företag i stället kommer att tillhöra kategorin mikroföretag (SOU 2015:8 s. 443).

105

Redovisningslagstiftningen

SOU 2017:31

utveckling och från kraven på upplysningar om förhållanden som är viktiga för bedömningen av företagets utveckling, ställning och resultat samt väsentliga händelser under räkenskapsåret (jfr 6 kap. 1 § andra stycket 1 och 2 ÅRL).

Utredningens förslag bereds för närvarande i Regeringskansliet.

106

5Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

5.1Inledning

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. Ekonomiska föreningar är bokföringsskyldiga och en bostadsrättsförening ska därför följa BFL och ÅRL (9 kap. 26 § BRL). Av dessa lagar framgår att en förening, såsom alla andra företag, ska följa god redovisnings- sed.

Under de senaste åren har det i den allmänna debatten1 hävdats att ÅRL:s regler inte är anpassade för bostadsrättsföreningars redo- visning. Såväl företrädare för branschorganisationer på bostadsrätts- området, FAR och andra intressenter har deltagit i debatten, som i viss mån alltjämt pågår. I debatten har det bl.a. gjorts gällande att det är så svårt att utifrån årsredovisningen bedöma en bostadsrättsför- enings ekonomiska ställning och resultat att föreningens ekonomi inte får genomslag på prissättningen av bostadsrättslägenheterna. Om allt annat är lika skulle en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi kunna få samma pris vid en överlåtelse som en bostadsrätt i en förening med god ekonomi, trots att den ekonomiska risken kan vara betydligt högre i föreningen med svag ekonomi. Detta kan bero såväl på hur föreningens ekonomi presenteras i årsredovisningen som att den information som finns där inte används.

Det som anförs ovan i kombination med det faktum att bostads- rättsmarknaden under ett par decennier har ändrat karaktär och fått

1 Se bl.a. artikelserie av Johan Hellekant i Svenska dagbladet under våren 2014 (den inledande artikeln ”Röda siffror sätter skräck i bostadsrättsföreningar publicerades den 11 februari 2014) samt artiklar i tidskriften Balans nr 12/2009, nr 11/2010 och nr 3/2013.

107

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

SOU 2017:31

ökad ekonomisk betydelse, såväl för de boende som för andra intressenter, gör att det kan övervägas om det bör införas särregler anpassade för bostadsrättsföreningars behov av redovisning. Utred- ningen återkommer till det i nästa kapitel.

Här ska nu redogöras bl.a. för de delar i redovisningen som synes vara problematiska att tillämpa för bostadsrättsföreningar och som påstås göra det svårt för konsumenterna att bilda sig en rättvisande bild av föreningens ekonomi.

I kapitlet berörs först kortfattat den kritik som framförts gällande bostadsrättsföreningars redovisning (5.2). I avsnitt 5.3 beskrivs sedan översiktligt skillnaderna mellan de s.k. K-regelverken (främst K2 och K3).2 Därefter beskrivs översiktligt kraven på bostadsrätts- föreningarnas årsredovisning och reglerna om bostadsrättsför- eningarnas konsolidering (avsnitt 5.4). I det sistnämnda avsnittet berörs även reglerna om avskrivning av bostadsrättsförenings bygg- nad och avsättning till fond för yttre underhåll. Slutligen behandlas reglerna om revision och granskningsman (avsnitt 5.5).

5.2Kritik mot bostadsrättsföreningars redovisning

Sedan ett antal år tillbaka har intresset för redovisningsregler och reglernas tillämpning på bostadsrättsföreningar ökat. Det faktum att bostadsrättssektorn representerar mycket stora värden i kom- bination med införandet av BFN:s nya regelverk (de s.k. K-regel- verken, se vidare avsnitt 5.3.2) har antagligen bidragit till detta genom ett ökat fokus och granskning av hur man faktiskt gör i föreningarna.

Under senare tid har också flera aspekter av konsumentskyddet ifrågasatts. Såvitt nu är intressant har det gjorts gällande att bostads- rättsföreningars ekonomi är svår för potentiella och befintliga bostadsrättshavare att förstå, vilket synes ha lett till att korrelationen mellan tillståndet i föreningens ekonomi och överlåtelsepriserna på marknaden i många fall är svag. Många bostadsköpare befinner sig också i ett underläge gentemot säljaren när det gäller information och kunskap om bostaden.

2 Se Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:01 (K3) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2016: 10 (K2).

108

SOU 2017:31

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

Debatten har emellertid till stor del kommit att handla om använ- dandet av s.k. progressiva avskrivningar i nyproduktion och i nyare bostadsrättsföreningar. HSB har uppskattat att denna avskrivnings- metod med inledningsvis låga avskrivningar har använts av cirka en fjärdedel av bostadsrättsföreningarna i Sverige från 1990-talet och fram till dess Bokföringsnämnden i april 2014 förtydligade att av- skrivningsmetoden inte är förenlig med god redovisningssed. Många föreningar, framför allt i nyproduktion, kan tänkas ha valt denna avskrivningsmetod mot bakgrund av att låga årsavgifter resulterade i högre priser för bostadsrätterna, vilket i sin tur höjde vinsterna i byggföretagen.

Dessa bostadsrättsföreningar måste nu tillämpa linjär avskrivning vilket innebär att många föreningar visar ett redovisningsmässigt underskott, om inte medlemsavgifterna till föreningen höjs för att kompensera för de ökade avskrivningarna (se vidare avsnitt 5.4.2 underrubrik Särskilt om progressiva avskrivningar och underskott i bostadsrättsföreningar)3

5.3Kort om bostadsrättsföreningars årsredovisning

5.3.1Uppgifter i årsredovisningen

Som nämnts i avsnitt 4.2.1 ska en årsredovisning bestå av en balans- räkning, en resultaträkning, noter, och en förvaltningsberättelse. I årsredovisningen för ett större företag ska det även ingå en kassa- flödesanalys.

Det kan emellanåt vara svårt att med bestämdhet dra gränsen mellan information som krävs av lag respektive vad som ligger utan- för lag. Praxis varierar därför i fråga om vilken information som lämnas i bostadsrättsföreningars årsredovisningar.

Det är vanligt förekommande att årsredovisningen innehåller detaljerad information om hur många medlemmar bostadsrättsför- eningen har, lägenhetsfördelning, större genomförda och planerade reparationer samt en förteckning av bostadsrättsföreningens alla

3 Se artikelserie av Johan Hellekant i Svenska dagbladet under våren 2014. Den inledande artikeln ”Röda siffror sätter skräck i bostadsrättsföreningar publicerades den 11 februari 2014. Se även artikel av Per Lindvall, Fastighetsbranschens dolda fel, i Svenska dagbladet den 27 mars 2014.

109

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

SOU 2017:31

långfristiga lån. Något krav på att redovisa olika nyckeltal såsom årsavgift/skuldsättning/energikostnad per kvadratmeter finns inte.

Balansräkningen visar bostadsrättsföreningens tillgångar, skulder och eget kapital, dvs. den ekonomiska ställningen i föreningen. I en bostadsrättsförening är de vanligaste materiella tillgångarna fastig- heten samt inventarier. Utöver det finns tillgångar som exempelvis fordringar avseende årsavgifter och hyror samt bankmedel. En bostadsrättsförening delar upp eget kapital i bundet och fritt kapital där det bundna inte får disponeras av medlemmarna. En bostads- rättsförening delar nästan aldrig ut kapital utan i stället sänks avgif- terna.

Resultaträkningen visar bostadsrättsföreningens intäkter, kostna- der samt resultat. Årsavgiften samt hyror är ofta den största intäkts- posten i resultaträkningen. Kostnader för fastigheten såsom under- håll, reparation, uppvärmning m.m. ska redovisas i resultaträkningens kostnadsposter. Årets resultat presenteras längs ner i resultaträk- ningen och är resultatet av föreningens intäkter minus kostnader för det gångna räkenskapsåret. Långsiktigt bör resultatet genomsnittligt varken vara vinst eller förlust eftersom föreningen har att iaktta självkostnadsprincipen.

I förvaltningsberättelsen noteras viktiga händelser som har skett i bostadsrättsföreningen under räkenskapsåret. Information om verksamhetens utveckling och även planerade händelser i framtiden kan tas med i denna del av årsredovisningen. I förvaltningsberättel- sen lämnas bl.a. upplysningar om utvecklingen av föreningens verk- samhet, ställning och resultat som inte har redovisats i balans- eller resultaträkningen. Den utgör därmed en viktig del vid bedömning av en förenings ekonomi.

Enligt ÅRL ska företagen komplettera uppgifterna i balans- och resultaträkningarna med vissa ytterligare upplysningar. I en del fall handlar det om specifikationer av poster i balans- och resultaträk- ningarna och i andra fall om tilläggsupplysningar av annat slag. Regler om detta finns framför allt i 5 kap. ÅRL. Som huvudregel ska upplysningarna lämnas i noter. Att studera noterna kan således ge en ökad förståelse för utformningen samt tolkningen av årsredovis- ningen.

110

SOU 2017:31

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

5.3.2K-regelverken

Från och med år 2014 ska BFN:s nya regelverk, K2 och K3 tillämpas när årsredovisningen upprättas (se även avsnitt 4.2.1 under rubriken BFN:s allmänna råd).4

De allra flesta bostadsrättsföreningar kan välja mellan att tillämpa antingen K3 eller K2. (Det finns även ett K1 och ett K4 regelverk men då dessa inte är relevanta för bostadsrättsföreningar behandlas de inte här.)

Även om regelverken skiljer sig åt ger båda en årsredovisning i enlighet med god redovisningssed. Men regelverkens delvis olika krav och redovisningsprinciper (se bl.a. avsnitt 5.4.2 om avskriv- ningar) gör att årsredovisningarna kan se olika ut och ge olika information.

5.3.3Förvaltningsberättelsen

För en bostadsrättsförening blir det normalt förhållandevis få upp- gifter som ingår i förvaltningsberättelsen. Ibland kan förhållandena dock vara sådana att särskilda omständigheter bör redovisas mer utförligt. Att avsägelser skett inom föreningen, vilket kan påverka en förenings ekonomi drastiskt, är exempel på sådana omständigheter. Vidare kan omsättning av lån, otillräcklig avsättning för framtida underhåll eller stora reparationer eller ombyggnader vara förhållan- den som bör anges.

5.3.4Offentliggörande av årsredovisning

Till skillnad från aktiebolag är bostadsrättsföreningar inte skyldiga att offentliggöra sina årsredovisningar genom att lämna dem till Bolagsverket, med undantag för enstaka bostadsrättsföreningar som enligt ÅRL räknas som större företag.

4 Se Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:01 (K3). Den 28 november 2016 beslutade BFN att anta det allmänna rådet (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag med tillhörande vägledning. I samband med att BFN antog regelverket om årsredovisning i mindre företag beslutade nämnden att upphäva de båda K2-regelverken om årsredovisning i mindre aktiebolag och årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar.

111

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

SOU 2017:31

Årsredovisningen i en bostadsrättsförening är dock alltid offent- lig på så sätt en avskrift av årsredovisningen och revisionsberättelsen ska hållas tillgängliga hos föreningen för alla som är intresserade, om den inte har offentliggjorts genom att lämnas in till Bolagsverket (8 kap. 3 § 2 p ÅRL). Den som vill se årsredovisningen behöver inte motivera varför.

Om föreningen inte håller nämnda handlingar tillgängliga, kan vem som helst hos Bolagsverket begära ett mot bostadsrätts- föreningen riktat föreläggande att sända in handlingarna till Bolags- verket.

5.4Bestämmelserna om bostadsrättsföreningarnas konsolidering

5.4.1Inledning

I föreningslagen och i BRL finns endast ett fåtal regler om för- eningars långsiktiga konsolidering. Till skillnad från t.ex. aktiebolag där det finns utförliga kapitalbildnings- och kapitalskyddsregler.

Genom lagändringar som trädde i kraft den 1 juli 2016 infördes dock något starkare kapitalskyddsregler för ekonomiska föreningar i syfte att skapa likheter med regleringen i aktiebolagslagen. Det brukar likväl anses att det huvudsakliga skyddet för de ekonomiska föreningarnas ställning är att det krävs ett visst antal medlemmar som deltar kooperativt i verksamheten.

I lagstiftningen förutsätts att en bostadsrättsförenings ekonomi vid upplåtelse av bostadsrätter ska vara sund och att föreningen ska ha en ekonomisk plan som visar hur sundheten kan bibehållas.

När det gäller bostadsrättsföreningars konsolidering för löpande underhåll och återinvesteringar som är nödvändiga för att bibehålla föreningens byggnad i skick spelar dels reglerna om avskrivningar av föreningens byggnader i ÅRL, dels föreningens avsättning av medel till underhåll i BRL en avgörande roll. I grunden fyller de samma funktion.

Avskrivningen innebär att en utgift för en investering periodi- seras genom årliga avskrivningar. Genom den kostnad som avskriv- ningen innebär skapas utrymme för framtida återinvesteringar. Även när det gäller avsättningen till underhållsfond byggs det upp utrym- me för framtida underhållsåtgärder. För ett reellt sparande krävs det

112

SOU 2017:31

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

att årsavgiften täcker både avskrivningar och avsättningar till under- hållsfond.

Skillnaden mellan de båda systemen är att avskrivningar visar förbrukningen av redan gjorda investeringar (förslitning). Avsätt- ningar däremot handlar om bedömningar i framtiden och dess eventuella utgifter (Lundén, Björn, Redovisning i bostadsrättsför- eningar, 2013, s. 34). Enligt nuvarande regler beaktas båda mekanis- merna parallellt, dock belastar avskrivningarna resultaträkningen eftersom de avser kostnader för tillgångar som föreningen redan äger och sliter på medan fondavsättningarna inte redovisas i resultat- räkningen eftersom de avser en avsättning för framtida kostnader.

5.4.2Avskrivning av en bostadsrättsförenings byggnad

Inledning

Avskrivning är en företeelse som går långt tillbaka i redovisnings- historien. Redan vid 1900-talets början etablerades begreppet. Känne- domen kring fenomenet ökade och det ansågs vara positivt att göra avskrivningar på sina tillgångar. Under 1940- talet kunde man urskilja en ”normalvetenskap” kring avskrivningar. Litteraturen beskrev fler avskrivningsinriktningar och egenskaper hos olika av- skrivningsinsatser (se bl.a. Agneta Stark, Avskrivningar; om anlägg- ningstillgångar med långt liv i branscherna elproduktion och fler- bostadshus, Statens råd för byggnadsavskrivningar, 1994, s. 21).

Avskrivning kan beskrivas som en redovisningsåtgärd som ska ge uttryck för en utmattning som sker över tid av en tillgångs möjlighet att prestera nytta (se bl.a. Bo Nordlund, Avskrivningstider för byggnader [bostäder och kontor], Rapport/Fastighetsägarna Sverige, 2010, s. 7). Att göra bedömningar om en tillgångs förmåga att prestera nytta i framtiden kallas även periodisering.

Avskrivningar görs för att fördela anskaffningsutgiften på grund av att byggnaden slits. Genom att göra avskrivningar är den boende med och bygger upp utrymme för att föreningen ska ha medel i framtiden att återställa det som förslits i dag. Rent praktiskt innebär det att när tillgången anskaffas anses den utgöra en resurs som ska användas i framtiden och därför aktiveras den i balansräkningen. När tillgången sedan används förbrukas resursen och kostnadsförs då i stället i resultaträkningen.

113

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

SOU 2017:31

Fastighetsavskrivning kan i sin tur delas upp i tre orsaksgrun- dande undergrupper: Förslitning, omodernitet och marknadsinverkan. Förslitning och omodernitet kan vara ”botliga” till sin natur. Detta beror på att det går att motverka inverkan av dessa två faktorer genom underhållsåtgärder, reinvesteringar och andra typer av investeringar om detta anses ekonomiskt motiverat/genomförbart. Marknadsinverkan är däremot relaterad till faktorer utanför fastig- heten i fråga. Marknadsinverkan kan vara en ekonomisk faktor, exempelvis kan produktionen av lokalytor överstiga efterfrågan på marknaden eller också kan fastigheten anses ha ett oattraktivt läge eller någon form av negativ miljöpåverkan. En negativ marknads- inverkan kan många gånger vara ”obotlig” till sin natur (se SABO:s [Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag] vägledning för komponent- avskrivning, 2013).

Avskrivning kan även ses som ett slags avsättning för åter- anskaffning av tillgången i slutet av dess ekonomiska livslängd. Ett annat sätt att uttrycka saken kan vara att avskrivningarna har en finansieringsfunktion (jfr med syftet med avsättning till fond för yttre underhåll i avsnitt 5.4.3). Tanken är att bibehålla byggnaderna i gott skick och indirekt medlemmarnas förmögenhetsvärde.

Byggnadsavskrivning i redovisningssammanhang är ofta fråga om en allokering/matchning av historiska anskaffningsutgifter mot framtida ekonomiska nyttor. Enligt detta synsätt på avskrivning så allokeras anskaffningskostnaden för en tillgång över tillgångens livslängd. Detta synsätt kan också beskrivas som ett matchnings- förfarande där anskaffningsutgiften portioneras ut för att matchas mot framtida intäkter under tillgångens livslängd. Ett problem i sammanhanget är penningvärdesförändringen över tid (inflation). Historiska kapitalbelopp kommer att matchas mot framtida intäkter som har ett annat penningvärde. I vissa fall kan inflationen ha haft en så pass väsentlig inverkan att denna matchning inte längre ger en meningsfull ekonomisk information. Olika redovisningsmetoder har utformats för att möta detta problem.

114

SOU 2017:31

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

Bestämmelser om avskrivning

Regler om avskrivning av anläggningstillgångar5 finns i 4 kap. 4 § ÅRL där det framgår att anläggningstillgångar med en begränsad nyttjandeperiod ska skrivas av systematiskt över denna period. Utöver lagen finns tilläggsnormering från BFN i vilka man kan söka vägledning avseende avskrivningar.

För räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2013 ska årsredovisningen i en bostadsrättsförening upprättas enligt ett K- regelverk. Den 28 november 2016 beslutade BFN att anta det all- männa rådet (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag (K2) med tillhörande vägledning. Regelverket innehåller bestäm- melser om årsredovisning för alla företagsformer utom enskilda näringsidkare.6

Väljer bostadsrättsföreningen att inte tillämpa K2 ska årsredo- visningen upprättas enligt K3 – Årsredovisning och koncernredo- visning (BFNAR 2012:1).

Begreppen ekonomisk livslängd och nyttjandeperiod

Avgörande betydelse vid bedömningen av vilken avskrivningstid som ska tillämpas för en tillgång är hur länge den kommer att användas. Det är därför viktigt att identifiera vad som avses med livslängd i detta sammanhang.

Inkomstskattelagen (1999:1229) och den första ”upplagan” av ÅRL använde begreppet ekonomisk livslängd som relevant begrepp i detta avseende. I förarbetena till ÅRL framgår att en bedömning av den tekniska livslängden kan vara en delbedömning när man bedömer ekonomisk livslängd.

5Anläggningstillgång är en tillgång avsedd att användas under längre tid. Den skiljer sig från omsättningstillgång genom att den är avsedd för att stadigvarande brukas eller innehas i verksamheten (4 kap. 1 § ÅRL). Anläggningstillgångar delas in i tre kategorier:

Immateriella, t.ex. goodwill och patent.

Materiella, t.ex. byggnader, mark, maskinpark och inventarier.

Finansiella, t.ex. långfristiga fordringar samt värdepapper avsedda för stadigvarande innehav.

6I samband med att BFN antog regelverket om årsredovisning i mindre företag beslutade nämnden att upphäva de båda K2-regelverken om årsredovisning i mindre aktiebolag och årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar.

115

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

SOU 2017:31

Inkomstskattelagen har fortfarande kvar begreppet ekonomisk livslängd som det relevanta begreppet (19 kap. 5 §).7 I ÅRL har dock det relevanta begreppet ändrats till nyttjandeperiod (4 kap. 4 §). Nyttjandeperiod definieras som den tidsrymd under vilken en till- gång förväntas bli utnyttjad för sitt ändamål av företaget.

Inom ekonomisk litteratur brukar ekonomisk livslängd definieras som att det är den tid som man räknar med att det ska vara eko- nomiskt lönsamt att använda tillgången. Mera specifikt inom fastighetsekonomi definieras begreppet ekonomisk livslängd för byggnader som den tidsperiod under vilken en byggnad är lönsam (Bejrum, Håkan, Livscykelekonomiska kalkyler för byggnader och fastigheter, Tekniska högskolan i Stockholm, 1995, s. 32). Den existerande byggnaden anses vara lönsam så länge den kan förränta marken (byggrätten) i bästa användning. Det är i sammanhanget viktigt att påpeka att den ekonomiska livslängden utifrån detta perspektiv inte är samma sak som teknisk livslängd. Med teknisk livslängd menas den tidsperiod under vilken byggnaden (eller ett system eller en byggnadsdel) kan nyttjas för avsedd funktion.

Liksom valet av avskrivningsmetod får även valet av ekonomisk nyttjandeperiod effekter i redovisningen. I förarbetena till ÅRL anges inte någon övre gräns för den ekonomiska nyttjandeperioden för materiella anläggningstillgångar. Det anses dock ligga i sakens natur att nyttjandeperioden och därmed avskrivningsperioden måste bedömas med rimlig försiktighet (prop. 1995/96:10 del II s. 200).

Det är viktigt att beakta att nyttjandeperioden ofta kan vara kortare än den strikt tekniska livslängden för en byggnad. Det kan vara tekniskt möjligt att underhålla en byggnad så att livslängden blir mycket lång, men sådant underhåll kan efter hand bli så kostsamt att det är mer ekonomiskt att riva byggnaden och uppföra en ny i stället för att förlänga livslängden för den gamla byggnaden.

Alltför långa avskrivningstider återspeglar emellertid inte förslit- ningen vilket inte är förenligt med ÅRL. I praktiken är det vanligt med en avskrivningsperiod på 100–150 år eller mer på bostadsrätts- förenings byggnad.

7 Skatteverket har gett ut standardiserade typkodade tabellverk till vägledning för den ekonomiska livslängden. Tabellverken visar ”normala” procentsatser avseende värdeminsk- ningsavdrag för olika byggnadstyper.

116

SOU 2017:31

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

Metoder för avskrivning av föreningens byggnader

Det EU-direktiv (se avsnitt 4.3) som ligger till grund för ÅRL saknar bestämmelser om vilken avskrivningsmetod som ska använ- das. Vid tillkomsten av ÅRL uttalade regeringen att inte heller den svenska lagen ska innehålla några sådana regler utan avskrivnings- metoderna bör i stället fastställas genom rekommendationer och redovisningspraxis (prop. 1995/96:10 del II s. 199 f.). Regeringen anförde emellertid att det får anses värdefullt att lagstiftningen anknyter till begreppet ekonomisk livslängd, som är allmänt veder- taget i redovisningsteorin och som tydligt markerar att behovet av avskrivningar i första hand ska bedömas utifrån företagsekonomiska

– och inte t.ex. skattemässiga – överväganden (a.prop. s. 51).

Den tidigare i vissa fall förekommande praxis, som stödde sig på 1976 års BFL, synes ha sitt ursprung i att göra det möjligt att tillämpa en avskrivningsmetod för byggnader där avskrivningarnas storlek motsvarar amorteringarna i ett annuitetslån. Sålunda anfördes i förarbetena i fråga om progressiv avskrivning att exempelvis av- skrivningar och räntor ska ge samma totala belopp för olika år. Avskrivningsandelen kommer i ett sådant system att öka kontinuer- ligt genom att räntorna beräknas på sjunkande värden (prop. 1975:104 s. 185).

I BFNAR 2016:10 om årsredovisning i mindre företag med tillhörande vägledning återges ÅRL:s bestämmelse om avskrivning av anläggningstillgångar. Det anges att den metod ska väljas som bäst återspeglar hur tillgångens ekonomiska värde för företaget för- brukas. Linjär avskrivningsmetod anges vara vanligast. Progressiv avskrivningsmetod anges inte som ett alternativ för fastigheter (beträffande progressiv avskrivningsmetod, se mer under rubriken Särskilt om progressiva avskrivningar och underskott i bostadsrätts- föreningar).

Företag, vilka innehar fastigheter som utgör anläggningstill- gångar, synes ha tolkat ÅRL:s regler och BFN:s allmänna råd om av- skrivning på olika sätt. Detta har i praxis lett till väsentliga olikheter vad avser bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder avseende byggnader (se avsnittet om progressiva avskrivningar och underskott i bostadsrättsföreningar nedan).

Som tidigare nämnts ger förarbetena till ÅRL (prop. 1995/96:10, del 2, s. 200) uttryck för ett försiktigt synsätt när det gäller bedöm-

117

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

SOU 2017:31

ning av nyttjandeperioden och därmed också avskrivningsperioden. Detta försiktiga synsätt måste rimligen också vägas in vad avser tillämpad avskrivningsmetod och hur kostnaderna för avskrivning allokeras under tillgångens nyttjandeperiod.

Det relevanta värdebegreppet är anskaffningsvärde. Med andra ord är det förbrukningen av nyttorna förknippade med anskaffnings- värdet som ska periodiseras med den tillämpade avskrivnings- metoden (4 kap. 3 § ÅRL). Det sätt på vilket tillgångens ekonomiska värde förbrukas bör vara utgångspunkten för vilken avskrivnings- metod som ska tillämpas.

Vid en tillämpning av såväl K2 som K3 är linjär avskrivnings- metod den metod som i de flesta fall bäst återspeglar en byggnads förbrukningsmönster. I övrigt skiljer sig regelverken väsentligt åt vad gäller avskrivningsansats.8

K2 är, som tidigare nämnts, ett förenklat regelverk och avskriv- ningen bygger på att hela tillgången (med en del undantag) ses som en enhet. Komponentavskrivning tillämpas inte. Underhållsåtgärder bokförs som kostnad det året som de utförs. I K2 behöver inte periodisering göras i årsredovisningen av återkommande kostnader som inte avviker mer än 20 procent mellan åren. Här undantas personalkostnader. Inte heller behöver inkomster och utgifter som understiger 5 000 kronor periodiseras.

Komponentansats

K3 bygger på en komponentansats enligt vilken en fastighet ska delas upp i betydande komponenter, där skillnaden i förbrukning förväntas vara väsentlig (K3 p. 17.4). Dessa komponenter har vanligtvis väsentligt olika nyttjandeperioder och byts ut med olika tidsintervall i takt med sin förbrukning (se även SABO:s vägledning om komponentavskrivning av fastigheter, 2013).

I princip identifierar man vilka delar en sammansatt tillgång består av och skriver av dessa delar separat med utgångspunkt i hur länge respektive del kommer att kunna användas. Man får helt enkelt

8 I nummer 5–7 år 2013 av tidskriften Konsulten finns tre artiklar som beskriver skillnaderna mellan K2 och K3 avseende bl.a. avskrivningar. Artiklarna visar i ett exempel vad det blir för skillnad mellan två fastigheter med exakt samma förutsättningar där den ena redovisar enligt K3 och den andra enligt K2.

118

SOU 2017:31

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

bilda sig en uppfattning om vad byggnaden består av. Är husets stomme byggt i sten eller trä? Hur ser fönstren ut? Vad är taket gjort av? Hur länge håller de olika delarna? Det är frågor man måste ställa sig för att göra en avskrivning som stämmer med verkligheten.

Modertillgången för en byggnad skulle kunna identifieras som byggnadsstomme (pelare, bjälklag, bärande väggar, takstolar, hus- grund etc.) medan exempelvis innerväggar, VA-system, yttertak m.m. kan identifieras som separata komponenter. Anskaffnings- utgiften vid byte av delar, med kortare livslängd än modertillgången, i den sammansatta tillgången aktiveras varefter dessa aktiveringar skrivs av över sina respektive nyttjandeperioder. Det innebär att även utgifter för underhåll och/eller renoveringar, som enligt det för- enklade regelverket K2 ska kostnadsföras, kan komma att aktiveras. Underhållsåtgärder är antingen en ny tillgång i balansräkningen eller ett underhåll av befintlig tillgång som resultatförs.

Särskilt om progressiva avskrivningar och underskott i bostadsrättsföreningar

Under de senaste åren har det förts en livlig debatt om progressiva avskrivningar och huruvida de är i enlighet med god redovisningssed. eller ej. Det har kommit till uttryck bl.a. genom att FAR har tagit upp saken i brev till BFN i januari 2013 och genom att FAR:s policy- grupp för redovisningsfrågor har belyst frågan i en artikel publicerad i tidskriften Balans i oktober 2013. Därtill har även progressiva avskrivningar ifrågasatts i bredare medier.

Progressiva avskrivningar har använts som avskrivningsmetod i många föreningar som bildats under 1990- och 2000 talet. Enligt HSB har så hög andel som en fjärdedel av bostadsrättsbeståndet använt sig av denna metod för avskrivningar.9

Den progressiva avskrivningsmodellen ger inledningsvis en låg avskrivning som sedan växer exponentiellt över tiden. Fördelningen av kostnader för förslitningen av byggnaden blir då en helt annan jämfört med exempelvis linjär avskrivning. Något förenklat kan en progressiv avskrivningsmetod av en byggnad i en bostadsrätts- förening leda till att förslitningen av fastigheten inte återspeglas på

9 Det finns cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar.

119

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

SOU 2017:31

ett korrekt sätt över tiden i årsredovisningen. Detta kan i sin tur leda till att för låga avgifter tas ut och att föreningen ställs inför stora avgiftshöjningar i samband med att nyinvesteringar behöver göras på byggnaden. Att tillämpa progressiv avskrivning innebär i praktiken att bostadsrättsföreningen bedömer att byggnaden slits mest i framtiden.

Efter ett förtydligande av Bokföringsnämnden den 28 april 2014 klargjordes att progressiv avskrivning av byggnader inte är en tillämplig avskrivningsmetod. I praktiken konstaterar den statliga myndigheten att det under lång tid har varit oförenligt med svensk lag att använda progressiv avskrivning om föreningen inte kan visa att byggnadens nedslitning främst sker i framtiden, något som svår- ligen låter sig göras. Förtydligandet föranledde ändringar i vägled- ningen Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Ändringarna innebär att det förtydligades att linjär, degressiv och produktionsberoende avskrivningsmetoder är de avskrivnings- metoder som kan användas på byggnader och att den metod ska väljas som bäst återspeglar hur tillgångens ekonomiska värde för företaget förbrukas. Progressiv avskrivning angavs inte som en metod som får tillämpas. Motsvarande synsätt finns i det nya regel- verk Årsredovisning i mindre företag (K2) som har ersatt de båda K2-regelverken om årsredovisning i mindre aktiebolag och årsredo- visning i mindre ekonomiska föreningar.

Det förtydligades också att en felaktig bedömning av avskriv- ningsmetod medför att avskrivningsplanen ska omprövas. Den nya bedömningen tillämpades framåt i tiden.

BFN betonade att ändringarna inte innebar en ändring i sak utan endast var ett förtydligande av vad som har gällt sedan tidigare.

Att använda progressiv avskrivning av bostadsrättsförenings byggnad är således inte förenligt med god redovisningssed. Det innebär att bostadsrättsföreningar som tidigare har tillämpat pro- gressiv avskrivning har gått över till linjär avskrivning. Den praktiska effekten härav är att många bostadsrättsföreningar visar ett redovis- ningsmässigt underskott om inte medlemsavgifterna till föreningen har höjts för att kompensera för de ökade avskrivningarna.

Efter BFN:s klargörande har det i bostadsrättskretsar diskuterats vad det innebär att en bostadsrättsförening går med förlust under kortare eller längre tid. Frågor har ställts om det bl.a. är förenligt med reglerna om bostadsrättsföreningars ekonomi, om det kan

120

SOU 2017:31

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

medföra styrelseansvar och hur revisorer i bostadsrättsföreningar ska bedöma underskott under kortare eller längre tid när de tar ställning till sitt uttalande om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna. Dis- kussionen har sannolikt påverkats av att det finns en uppfattning som kan härledas ur tolkning av reglerna om ekonomisk plan om att en bostadsrättsförening inte får gå med förlust.

Mot bakgrund av diskussionen fick professorn Daniel Stattin och advokaten tillika adjungerade professorn Carl Svernlöv i upp- drag av HSB, Bostadsrätterna, Sveriges bostadsrättscentrum, Riks- byggen och FAR Akademi AB att avge ett rättsutlåtande över bl.a. konsekvenserna av att en bostadsrättsförening redovisar under- skott i resultaträkningen enskilda år respektive ansamlad förlust i det egna kapitalet. I deras rättsutlåtande av den 19 september 2014 konstateras bl.a. följande.

I lagstiftningen finns det inget explicit förlustförbud. Vikt måste läggas vid föreningens förmåga att betala löpande utgifter (positivt kassaflöde) samt behovet av att fondera medel för att möta under- hållskostnader.

En styrelseledamot – och därmed styrelsen i dess helhet – i en bostadsrättsförening har en vårdplikt grundad på uppdragsförhållandet till bostadsrättsföreningen. Vårdplikten innebär att styrelseledamoten ska iaktta omsorg vid utförandet av sitt uppdrag, t.ex. genom att planera föreningens verksamhet och ekonomi, motverka hinder mot föreningens överlevnad och bereda föreningens angelägenheter i tillräcklig utsträckning. Vårdplikten ska fullgöras gentemot föreningen och, ytterst sett, mot dess medlemmars gemensamma och hypotetiska intresse, vilket får formuleras som det ändamål som lagstiftaren gett bostadsrättsföreningar. En här relevant vårdpliktsprincip är att styrel- sen är skyldig att se till att föreningens ekonomiska resultat långsiktigt är i balans. Detta innebär inte att föreningen måste ha ett positivt eller i vart fall neutralt resultat för varje period, månad, kvartal eller ens år; tvärtom kan föreningens ekonomi variera betydligt under exempelvis ett räkenskapsår beroende på periodiciteten hos intäkter och kostna- der. Exempelvis har många bostadsrättsföreningar kvartalsvis avgifts- och hyresdebitering, vilket i förhållande till en huvudsakligen jämn månadsvis fördelning av taxebundna kostnader såsom värme, vatten och el kan leda till ganska stora fluktuationer under det löpande räken- skapsåret mellan intäkter och omkostnader. Även extraordinära ut- gifter såsom avseende vattenskador eller till och med planerade under- hållsåtgärder kan leda till tillfällig obalans i ekonomin. Sådana extra- ordinära händelser kan leda till att en bostadsrättsförening har större utbetalningar än inbetalningar och att en förlust redovisas något eller några enstaka år. Vårdplikten påbjuder emellertid att styrelsen i sin

121

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

SOU 2017:31

budgetering strävar efter balans i ekonomin utifrån ett likvidmässigt perspektiv.

Styrelsen är emellertid inte enbart skyldig att se till att föreningen kan möta sina kortsiktiga, löpande åtaganden, utan en annan princip som följer av vårdplikten är att styrelsen måste försäkra sig om föreningens ekonomiska fortlevnad även på sikt och eftersträva full kostnadstäckning.

Lagstiftningen förutsätter att en bostadsrättsförening har en sund ekonomi. Med sund ekonomi torde avses en ekonomisk situation som innebär att föreningen inte riskerar att bli insolvent när nödvändiga investeringar och liknande görs. Styrelsen i en bostadsrättsförening måste därför se till att ta in ett tillräckligt kapital för att möta för- väntade underhållsåtgärder – stora som små – från år till år. Detta kan innebära en skyldighet för styrelsen att amortera på lån och/eller fondera kapital inom föreningen för detta syfte. Om en bostadsrätts- förenings ekonomi är så ansträngd att underskott ett enstaka år även- tyrar dess ekonomiska stabilitet kan det emellertid vara oaktsamt av styrelsen att försätta föreningen i en sådan ställning ens vid ett tillfälle. I en sådan situation kan det ankomma på styrelsen att höja avgifterna eller till och med föreslå en ökning av insatserna för att skapa balans i föreningens ekonomi och mellan eget och främmande kapital.

Vad som sagts om tillåtligheten i underskott gäller alltså föreningar där ett negativt resultat i och för sig inte är ägnat att vålla farhågor för föreningens överlevnad.

Avskrivning och medlemmarnas ansvar för det inre underhållet

Med inre underhåll i en bostadsrättsförening avses underhållet av de delar som inte är gemensamma så som bl.a. ytskikt, vitvaror, kök och badrum i de enskilda lägenheterna.

Inre underhåll innebär en särskild problematik i bostadsrättsför- eningar när det kommer till avskrivningar. Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet torde påverka avskrivningsunderlaget för föreningen och för dess byggnad.

När en bostadsrättsförening bildas överlåts normalt ansvaret och kostnaderna för det inre underhållet på de boende. Därefter är det till skillnad från andra delar av byggnaden de boende själva som ansvarar för underhåll och nyinvesteringar. Föreningen har vid anskaffningstidpunkten emellertid betalat för hela byggnaden och därmed ingår de inre komponenterna i anskaffningsutgiften, som måste skrivas av enligt 4 kap. 4 § ÅRL. Den del av anskaffnings- utgiften som består av det inre kan innebära betydande summor. Frågan är om man ska ta hänsyn även till den underhållskyldighet

122

SOU 2017:31

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

som åvilar en bostadsrättshavare för det inre underhållet när man ska bestämma sig för hur avskrivningarna ska vara utformade. Utred- ningen återkommer till denna fråga i kapitel 6.

5.4.3Avsättning till underhåll enligt BRL

BRL innehåller inga tvingande regler om under vilka förutsättningar och i vilken ordning medel ska avsättas till underhåll av föreningens hus. I lagen finns endast krav på att en förening i stadgarna ska ange de grunder enligt vilka medel ska reserveras för att säkerställa under- hållet av föreningens hus (9 kap. 5 § första stycket 7). Däremot nämner lagen ingenting om att man måste ha en yttre fond. Men de flesta föreningar har en bestämmelse om en yttre fond i stadgarna.

I förarbetena till den nämnda bestämmelsen framhålls att det är viktigt att skapa garantier för att föreningarna har tillgång till kapital för att bekosta de ofta betydande reparationerna som kan bli nöd- vändiga att genomföra. Det bör dock ankomma på den enskilda föreningen att närmare bestämma hur mycket och när avsättningen ska ske (se prop. 1971:12 s. 142 f.).

I praktiken tillgodoses kravet i BRL huvudsakligen på två olika sätt. Antingen innehåller föreningens stadgar bestämmelser om vilket belopp som ska avsättas till fond för yttre underhåll eller anges i stadgarna att det ska finnas en underhållsplan som avsättningar ska göras utifrån.

De flesta bostadsrättsföreningar har i dag en underhållsplan. Underhållsplanen är anpassad till det enskilda huset och anger vilka framtida underhållskostnader som är att vänta. I planen regleras vilket belopp som ska tillföras fonden.

I många äldre stadgar finns krav på att föreningen varje år ska avsätta minst 0,3 procent av fastighetens taxeringsvärde (eller anskaff- ningsvärde) till yttre underhåll.

Anmärkas kan att underhållsfonden i verkligheten endast finns på pappret, i balansräkningen. Det är ingen riktig fond, inget bank- konto, och innehåller inga sparade pengar. Föreningens årliga under- håll kan dock bara finansieras med verkliga sparade pengar på ett bankkonto, eller, när det ska göras stora underhållsåtgärder, måste föreningen låna upp de pengar som behövs.

123

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

SOU 2017:31

I sammanhanget kan här även nämnas att det förr var vanligt med även en inre underhållsfond. Flertalet föreningar har emellertid avskaffat denna bl.a. i samband med att bostadsrättsföreningarnas årsavgifter kraftigt har höjts. Ur denna inre underhållsfond kunde bostadsrättshavaren lyfta innestående medel för att bekosta repara- tioner och underhållsarbeten. Den inre fonden bidrog därför i sig inte till bostadsrättsföreningens långsiktiga konsolidering (a.a. s. 313 f.).

Enligt god redovisningssed får inte en avsättning göras i resultaträkningen, utan i stället ska en reservering för framtida fastig- hetsunderhåll göras av medel från fritt eget kapital till en egen post i det bundna egna kapitalet.10 Reserveringen ska ske genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital och påverkar inte resultat- räkningen (jämför med avskrivningar i avsnittet ovan). Motsvarande gäller för ianspråktagande av medlen.

5.5Något om revision och granskningsman

Revision

Av 9 kap. 26 § BRL framgår att bestämmelserna i föreningslagen om revision i tillämpliga delar gäller även för bostadsrättsföreningar. Av bestämmelsen i 8 kap. 1 § föreningslagen följer att en ekonomisk förening ska ha minst en revisor. Detta gäller även för bostads- rättsföreningar och är således ett minimikrav. Inget hindrar dock att det utses fler än en.

I en bostadsrättsförening gäller som huvudregel inte något for- mellt krav att den som är revisor ska vara kvalificerad dvs. auktori- serad eller godkänd.

Liksom i andra ekonomiska föreningar är revisorerna det kon- trollerande organ som ska granska föreningens förvaltning och räkenskaper. Revisorerna ska också granska att föreningen har en tillfredsställande organisation och kontroll över bokföringen och föreningens medelsförvaltning. All information som presenteras i

10 Av 3 kap. 10 b § ÅRL framgår att en ekonomisk förenings eget kapital ska delas upp i bundet eget kapital och fritt eget kapital eller ansamlad förlust. I en ekonomisk förening ska de medel som är tillgängliga för utdelning till medlemmarna redovisas som fritt eget kapital. Övrigt eget kapital redovisas under rubriken Bundet eget kapital.

124

SOU 2017:31

Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning

förvaltningsberättelsen och i årsredovisningens övriga delar är före- mål för revisorns lagstadgade revision och omfattas av revisorns bestyrkanden i revisionsberättelsen.11 Information som presenteras utanför årsredovisningen behöver inte revideras.

Granskningsman

Som framgår av 8 kap. 7 § föreningslagen kan varje röstberättigad föreslå att Bolagsverket utser granskare för särskild granskning av föreningens förvaltning och räkenskaper. Granskningen är inte att jämställa med vanlig revision utan avses bli aktuell om det kan misstänkas föreligga oegentligheter eller andra missförhållanden.

I bostadsrättsföreningar förekommer särskild granskningsman bl.a. i samband med att upplåtelse av bostadsrätt nyligen skett och de boende i föreningen får insyn i föreningens angelägenheter. Det rör sig då om en s.k. kontorsbildad bostadsrättsförening där byggandet av föreningens hus sker i bostadsrättsföreningens regi. Under bygg- tiden och oftast till dess slutfinansiering skett har någon av bostads- rättsorganisationerna på marknaden eller ett byggföretag ett väsent- ligt inflytande i föreningen genom att representanter för byggherren normalt sitter i bostadsrättsföreningens styrelse. Om det uppstår misstroende när bostadsrättshavarna därefter får insyn i föreningens angelägenheter, kan särskild granskningsman begäras. Även i andra situationer kan givetvis frågan om särskild granskning bli aktuell.

För att få en granskning till stånd måste förslaget biträdas av minst en tiondel av samtliga röstberättigade. Om erforderlig majori- tet uppnås på föreningsstämman ska styrelsen hos Bolagsverket begära att granskare ska utses. Det är Bolagsverket som bestämmer vem eller vilka som ska utses (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostads- rättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 416 f.).

11 I revisionsberättelsen uttalar sig revisorn om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt om det till- eller avstyrks om föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter.

125

6Överväganden om redovisning och framtida underhåll

6.1Inledning

Årsredovisningen är en rapport över hur föreningen mår ekonomiskt och fyller en viktig funktion i konsumentskyddet. Genom den ska medlemmar och presumtiva bostadsrättsköpare och andra intressen- ter kunna skaffa sig en bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat. Potentiella köpare granskar årsredovisningen i syfte att bedöma de ekonomiska riskerna medan medlemmar kan använda den i syfte att bedöma hur styrelsen sköter sitt arbete och om med- lemskapet i föreningen ska förlängas eller om bostadsrätten bör säljas. Banken använder sig av årsredovisningen för att värdera risken för att föreningen inte infriar sina betalningsförpliktelser. Det är där- för av stor betydelse att uppgifterna i årsredovisningen är korrekta och att de redovisas på ett tydligt och begripligt sätt.

Ett problem i sammanhanget är att många som läser en årsredo- visning i en bostadsrättsförening ofta inte är så insatta i redovisning. ÅRL:s krav på överskådlighet syftar dock till att göra den infor- mation som redovisningen innehåller så lättillgänglig som möjligt (2 kap. 2 §, se även prop. 1995/96:10 s. 181).

Det hävdas i dag att det är svårt att utifrån årsredovisningen bedöma en bostadsrättsförenings ekonomiska ställning och resultat. Det kan leda till att föreningens ekonomi inte får tillräckligt genom- slag på prissättningen av bostadsrättslägenheterna. Om allt annat är lika skulle en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi kunna få samma pris vid en överlåtelse som en bostadsrätt i en förening med god ekonomi, trots att den ekonomiska risken kan vara betydligt högre i föreningen med svag ekonomi.

Många av bestämmelserna i ÅRL är skapade med tanke på aktie- bolag, och situationen i en bostadsrättsförening skiljer sig naturligt

127

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

nog från den i exempelvis ett börsnoterat företag. En bostadsrätts- förening driver inte verksamhet på samma sätt som aktiebolag och andra ekonomiska föreningar. Även om det inte är ovanligt att en bostadsrättsförening hyr ut lägenheter eller lokaler har den i princip bara ett ändamål, att upplåta lägenheter med bostadsrätt till sina medlemmar. Inte heller är en bostadsrättsförening ålagd skatt på resultatet. Bilden kompliceras ytterligare av de särskilda förutsätt- ningar som råder i en bostadsrättsförening. Det gäller främst med- lemmarnas ansvar för att själva underhålla lägenheten (det s.k. inre underhållet), men även i fråga om hur medel avsätts för att säker- ställa framtida underhåll.

Trots sektorns betydelse och speciella förutsättningar finns det inte någon speciell anpassning i BFN:s senaste regelverk K2 och K31. I princip alla föreningar kan välja att upprätta årsredovisning enligt K2 eller K3. Regelverken har utvecklats i linje med lagstiftarens avsikt att reglerna som utgångspunkt ska vara enhetliga och generella (prop. 1998/99:130 s. 203).

Sedan BFN den 28 april 2014 förtydligade vägledningen till det allmänna rådet om årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar står det klart att progressiv avskrivningsmetod2 på bostadsrätts- förenings byggnad aldrig kan vara förenlig med god redovisningssed (se även avsnitt 5.4.2 under rubriken Särskilt om progressiva av- skrivningar och underskott i bostadsrättsföreningar). Genom att använda sig av progressiv avskrivning med inledningsvis låga avskrivningar har många föreningar kunnat hålla nere årsavgifterna utan att behöva redovisa en förlust i årsredovisningen. En låg avgift lockar fler potentiella köpare och leder till högre marknadsvärde på bostadsrätterna.

För många föreningar (främst de som är byggda eller ombildade under 1990- och 2000-talet) har övergången från progressiv avskriv- ning till linjär avskrivningsmetod inneburit att föreningarna nu visar

1Se BFN:s allmänna råd Årsredovisning i mindre företag (BFNAR 2016:10), K2, som har ersatt Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1), som är upphävd. Se även BFN:s allmänna råd Årsredovisning och koncernredovisning (BFNAR 2012:01), K3.

2Den progressiva avskrivningsmodellen ger inledningsvis en låg avskrivning som sedan växer exponentiellt över tiden.

128

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

förluster i årsredovisningarna.3 Detta behöver i sig inte vara ett problem – det kan hävdas att det är viktigare att en bostadsrätts- förening över tid har en god likviditet än att den varje enskilt år redovisar ett positivt resultat. För en lekman innebär det dock ytter- ligare svårigheter att läsa årsredovisningen och kunna jämföra föreningars ekonomi då det kan vara svårt att sätta det negativa resultatet i sitt sammanhang och förstå vad som ligger bakom det.

6.2Utredningens uppdrag

Utgångspunkten i direktiven är att årsredovisningen ska vara trans- parent och därmed ge intressenterna en möjlighet att bedöma föreningens ekonomiska ställning och resultat.

Enligt direktiven är det vidare helt centralt att en bostadsrätts- förening har långsiktig möjlighet att sköta sitt underhåll. Genom avskrivningar och avsättning till fond för yttre underhåll skapar föreningen utrymme för att täcka framtida underhållsutgifter. Är avskrivningsunderlaget lågt (i en äldre förening kan byggnaden vara avskriven) får avsättning till yttre underhållsfond större betydelse.

Det har emellertid ifrågasatts om reglerna om avskrivning på föreningens byggnad är det mest ändamålsenliga sättet att uppnå en långsiktig möjlighet att sköta sitt underhåll. Ett alternativ skulle kunna vara att lägga ökad vikt vid avsättningar till fonden för yttre underhåll. Samtidigt framhålls att svensk redovisningslagstiftning sedan lång tid präglats av en strävan efter enhetliga regler för olika företag. Så långt som det är möjligt bör olika företag kunna jämföras med varandra, även om de är av olika storlek eller form eller är verksamma i olika branscher.

Mot denna bakgrund har utredningen fått i uppdrag att analysera och ta ställning till på vilket eller vilka sätt som en bostadsrätts- förening bör säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet.

Utredningen har också fått i uppdrag att överväga om det i bostadsrättsföreningens årsredovisning bör lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för en sådan förenings intressenter. Det skulle

3 Enligt HSB skulle en fjärdedel av bostadsrättsbeståndet vara i denna situation. Se också Johan Hellekants artikel i Svenska Dagbladet den 11 februari 2014, ”Röda siffor sätter skräck i bostadsrättsföreningar”.

129

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

t.ex. kunna handla om en kassaflödesanalys eller en beskrivning av hur det framtida underhållsbehovet kan komma att påverka bostads- rättshavarens personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter.

Utredningens överväganden i dessa delar presenteras i detta kapitel.

6.3Vem ska betala för underhållet

av bostadsrättsföreningens byggnad?

Utredningens bedömning: Utgångspunkten är att det ska vara rättvisa över tid mellan olika generationer bostadsrättshavare när det gäller att betala kostnader för underhåll som uppstår vid olika tidpunkter. Varje generation av bostadsrättsinnehavare ska därför vara med och betala för sin förslitning samt bidra till återanskaff- ningskostnaden.

En bostadsrättsförening måste räkna med löpande underhåll av fastigheten. Byggnaden behöver målas om och trappor lagas m.m. Delar av byggnaden behöver också förr eller senare bytas ut såsom elsystem, uppvärmningssystem, hissar och ventilationsutrustning liksom ledningarna för vatten och avlopp. Alla dessa åtgärder, stora som små, räknas till underhåll.

Klart är att underhållet och kostnaderna för att ersätta det som slits ut i fastigheten måste bekostas av medlemmarna i föreningen. Frågan är dock när och hur dessa pengar ska betalas. Ska samtliga medlemmar, från dag ett, vara med och betala för sin förslitning eller enbart de medlemmar som bor i huset när åtgärderna måste vidtas? Är det rimligt att dagens ägare belastas för kostnader för stam- renoveringar om 50 år? Svaren på dessa frågor är avgörande för om det överhuvudtaget finns skäl att ha regler om konsolidering i bostadsrättsföreningar.

En del skulle hävda att det är bättre att spara i egen ficka och skjuta till pengar till föreningen när det är dags att renovera. Det är då viktigt att redovisningen är transparent så det framgår att den som bor i bostadsrätten när underhållet ska göras kommer att behöva skjuta till pengar och priset på bostadsrätten bestäms med den utgångspunkten.

130

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

Man skulle också kunna hävda att bostadsrättsköparna i nybildade föreningar, genom sin ofta höga insats, har betalat för det framtida underhållet. Med det synsättet behöver medlemmarna vara inför- stådda med att insatsen kommer att konsumeras i takt med den för- slitning som uppkommer och det därpå följande underhållsbehovet samt att värdet på bostadsrätten därmed kommer att gröpas ur.

Andra menar att den som sliter på huset också ska betala för denna förslitning, dvs. att varje generation boende ska betala för sig. I den situationen byggs det upp en kassa men samtidigt kan säljaren, vid en transparent redovisning, påräkna sig ett högre försäljningspris på bostadsrätten. Man kan också tänka sig att föreningen amorterar ner sina lån.

Utmärkande för bostadsrättsföreningar är att det finns incita- ment för kortsiktigt tänkande. Att den horisont medlemmarna har är så länge som de själva kommer att bo där. Föreningen kan då flytta fram problemen så länge att till slut flyttar styrelsemedlemmarna och behöver då inte vara med när man behöver ta tag i underhållet. Den som ska sälja sin bostadsrätt eller inte planerar att bo där länge har skäl att argumentera för så låga avskrivningskostnader och så låg årsavgift som möjligt på stämman. På det sättet går det att åstad- komma en privatekonomiskt gynnsam situation med innebörd att den boende inte behöver betala för den förslitning som uppkommer.

Det måste dock förutsättas att styrelsen normalt sätter sig över sina egna intressen eftersom utgångspunkten i en förening är ett s.k. going concern4 perspektiv samt att bostadsrättshavarna inte vill ha det reala värdet på bostadsrätten urholkat med tiden på grund av att byggnaderna missköts av styrelsen.

En del kanske frågar sig varför det skulle vara annorlunda att äga en bostadsrätt jämfört med exempelvis ett småhus när det kommer till framtida underhåll. När ett småhus går till försäljning behöver inte den nya ägaren genast börja spara för målning av fasad om tio år. Ägaren kan i stället skaffa fram pengarna när målningen ska betalas eller acceptera att eftersatt underhåll får genomslag vid en framtida försäljning. Det finns dock avgörande skillnader i de olika typerna av ägande. Som bostadsrättshavare äger man en del i föreningen

4 Antagande om fortlevnad. Denna redovisningsprincip förutsätter att ett företag kommer att fortsätta att existera tillräckligt länge för att genomföra sina mål och åtaganden och inte kommer att avvecklas inom överskådlig framtid.

131

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

tillsammans med de övriga boende. Medlemmarna ska tillsammans förvalta sin fastighet på bästa sätt och i det ligger en skyldighet att se till att underhåll och återinvesteringar kan betalas. Att låta varje generation boende dra sitt strå till stacken säkerställer detta på ett bra sätt. Om man däremot som privatperson äger en fastighet och inte kan eller vill betala underhållet drabbas man enbart själv, vilket leder till helt andra överväganden i frågan om ett eventuellt sparande.

Av föreningslagen framgår det att styrelsen ska förvalta för- eningen på sådant sätt att medlemmarnas ekonomi gynnas (jfr 1 kap. 1 § föreningslagen). Enklaste och effektivaste sättet att gynna medlemmarnas ekonomi är att bibehålla eller öka värdet på bostads- rätten, dvs. skapa en ekonomi som gör det möjligt att hålla fastig- heten i gott skick över tid.

Inom bostadsrättsföreningen gäller vidare likhetsprincipen som får anses innebära att avgifterna ska bestämmas så att det inte inne- bär fördelar eller nackdelar för enskilda medlemmar, både vad gäller den aktuella situationen och på längre sikt (se Lundén och Bokelund Svensson, Bostadsrätt; Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmar, uppl. 15, 2013, s. 33). Man skulle också kunna uttrycka likhetsprincipen så att det ska vara rättvisa över tid mellan olika generationer bostadsrättshavare när det gäller att betala kostna- der för den resursförbrukning som uppstår vid olika tidpunkter.

Slutligen är det också så att samhället i stort och därmed den finansiella stabiliteten tjänar på att bostadsrättsföreningarna är eko- nomiskt sunda och att det råder ordning och reda på bostadsrätts- marknaden.

Ovanstående resonemang leder till slutsatsen att det enda rimliga är att varje generation av bostadsrättsinnehavare ska betala för sin förslitning. Det är också den princip som de allra flesta bostadsrätts- föreningar arbetar utifrån sedan tidigare. Utgångspunkten bör också vara att varje generation av boende även ska vara med och bidra till återanskaffningskostnaden. Det måste således finnas något eller några institut/mekanismer som säkerställer att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhålls- och återanskaffningsbehovet i föreningen.

132

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

6.4På vilket eller vilka sätt ska en bostadsrättsförening säkerställa

att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet?

6.4.1Inledning

Att ansamla medel i en bostadsrättsförening till senare underhåll går att göra på flertalet sätt och de senaste åren har det förts en livlig debatt i ämnet. I debatten har ofta lyfts farhågor om att föreningar riskerar alltifrån att bli överkapitaliserade, sakna pengar till framtida underhåll såväl som att bryta mot lagen.

Det är dock få bostadsrättsföreningar som hamnar i ekonomisk knipa. Sannolikt beror det på att en förening i ekonomisk knipa alltid kan få in medel via ökade avgifter från medlemmarna, vilka är tvungna att betala om de vill bo kvar. En annan slutsats som är möjlig att dra är att föreningens val av metod för att ansamla medel till framtida underhåll inte är av signifikant betydelse utan det viktiga är att åstadkomma förutsägbara årsavgifter.

Det är dock av stor vikt att det budgeteras realistiskt för framtida fastighetsunderhåll. Men det görs inte alltid.5 Allra mest synes det bortses från i de ombildade föreningarna där underhållsbehovet är som störst. Underhållsplaner för flerbostadshus ger vid handen att det mesta på och i en byggnad förutom själva byggnadsstommen ska bytas ut inom en 50-årsperiod.

Att många bostadsrättsföreningar sparar alltför lite för framtida fastighetsunderhåll får också stöd i en analys presenterad av Swedbank och Sparbankerna den 1 november 2016. Enligt analysen anses endast 15 procent av de 1 059 bostadsrättsföreningarna som ingick i studien ha ett adekvat sparande för att klara framtida reno- veringar. 18 procent av bostadsrättsföreningarna saknade helt sparande.6

5Folke Björk & Bo Nordlund har via empiriska studier funnit att de reparations- och underhållskostnader som normalt redovisas i resultaträkningen i bostadsföretag under perioden 0–50 år under en byggnads livslängd, inte täcker det utgiftsbehov som uppstått under 50 år sedan byggnaden nyuppfördes, om man jämför med behoven som anges i olika typer av underhållsplaner för flerbostadshus (se Värderings- och redovisningsproblem i fastighetsbolag, Karlstads Universitet. 1999).

6Utgångspunkten för studien är att en förening som sparar under 150 kronor per kvadrat- meter och år sparar för lite.

133

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

Reglerna om avskrivning och avsättning av medel till fonden för yttre underhåll spelar med dagens system en stor roll för den konsolidering som bör ske för att föreningen ska kunna klara det löpande underhållet. Genom avskrivningar och avsättningar skapar föreningen utrymme för att täcka framtida underhållsutgifter.

Avskrivningarna är det bostadsrättsföreningen redan har gjort, där man tar kostnaden i takt med förslitningen på det föreningen redan investerat. Med avsättningar till yttre underhållsfonden är det tvärtom, bostadsrättsföreningen redovisar ingen förslitning utan bygger i stället upp en reserv tills när underhållsbehovet kommer (se vidare avsnitt 5.4.2 och 5.4.3).

Det vanligaste är att föreningen använder sig av en kombination av avskrivning och avsättning till yttre underhållsfond. Storleken av sparandet beror dock i slutändan på hur föreningen resonerar gällande om hela återinvesteringen ska täckas av intäkter löpande eller ej (se vidare om detta i avsnitt 6.4.5 och rubriken Krav på full kostnadstäckning?).

Genom att använda sig av progressiv avskrivningsmetod har många, främst nybildade föreningar under 1990- och 2000-talet, kunnat hålla nere avskrivningarna. Många av dessa föreningar har anpassat sina årsavgifter till låga avskrivningar, vilket innebär att de hamnat i underskottsredovisningar efter att de har bytt till linjär avskrivning. För att uppnå redovisningsmässig balans skulle års- avgifterna behöva ändras på ett kraftfullt sätt.7

Det finns statistiskt belägg för att lägre månadsavgifter på bostadsrätter ger högre kvadratmeterpriser. I t.ex. Stockholm kan försäljningspriset stiga med cirka 1 miljon kronor för en 100 kvadrat- meter stor lägenhet om månadsavgiften är 4 600 kronor i stället för 6 300 kronor.8 Extremt låga avskrivningar och otillräckliga avsätt- ningar till framtida underhåll kan således ge en låg årsavgift som kapitaliseras i höga priser på bostadsrätterna.

7Enligt en skrivelse från HSB av den 29 augusti 2016 gäller det cirka 25 procent av bostads- rättsbeståndet i varierande grad.

8Exemplet bygger på en datakörning under år 2015 genomförd av Svensk Mäklarstatistik i syfte att syna samspelet mellan avgifter och kvadratmeterpriser.

134

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

6.4.2Särskilt om avskrivningar

Avskrivningskonceptet innebär att när huset har levt hela sin cykel så är det avskrivet. Om årsavgifter har tagits ut i paritet med nivån på avskrivningarna har en konsolidering skett kontinuerligt under lång tid.

Det är viktigt att förstå att avskrivningsposten i resultaträkningen ger utrymme för föreningens underhåll och amortering, och slopar man avskrivningen på fastigheten måste det kompenseras med en högre avsättning till underhållet, eller på annat sätt bibehållet kostnadsuttag i föreningen.

Att inte göra avskrivningar strider mot 4 kap. 4 § ÅRL och grund- läggande redovisningsprinciper, främst periodiseringsprincipen. Periodiseringsprincipen innebär att intäkter och kostnader som hör till räkenskapsåret ska tas med oavsett tidpunkten för betalningen.

I vissa fall har det gjorts gällande att marknadsvärdet på fastig- heten som helhet kan ha utvecklats på ett positivt sätt och att behovet av byggnadsavskrivningar därigenom skulle minska. Denna typ av argumentation är dock svår att få ihop eftersom byggnads- och markvärdena bedöms var för sig. Det är viktigt att förstå vad det är som ökar i värde, och vad gäller fastigheter är oftast värde- ökningen kopplad till marken. Den värdeökningen kan inte realiseras av föreningen på annat sätt än att belåningsvärdet ökar. Föreningen kan sälja marken endast om verksamheten ska upphöra.

Ur ett teoretiskt perspektiv torde det normala vara att stigande markpriser i stället leder till en snabbare byggnadsavskrivning. Stigande markpriser får den effekten att den ekonomiska livslängden för den existerande byggnaden i många fall sannolikt förkortas efter- som det uppstår alternativa mer lönsamma sätt att använda marken till (se bl.a. artikel om Byggnadsavskrivning och svenska redovis- ningsregler av Bo Nordlund och Pernilla Lundqvist i Balans nummer 10 år 2010, Håkan Bejrum, Livscykelekonomiska kalkyler för bygg- nader och fastigheter, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm, 1995 och Bo Nordlund, Rapport, Fastighetsägarna Sverige, Avskriv- ningstider för byggnader [bostäder och kontor], 2010).

BFN har slagit fast att avskrivning ska göras även om tillgångens redovisade värde understiger dess verkliga värde (se punkt 10.24 i K2). FAR har också konstaterat att hur stor värdestegringen än är ska huset ändå skrivas av, enligt god redovisningssed, inte minst på

135

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

grund av kommande stambyten som ska täckas av avskrivningarna (se RedU 12 Avskrivning av byggnad vid tillämpning av ÅRL).

Det är inte för inte som det tillämpas en mängd schabloner när det gäller byggnadsavskrivningar. Det finns inga i lag givna riktlinjer gällande nyttjandeperioder/avskrivningsprocentsatser utan detta måste bestämmas i respektive förening utifrån tekniska övervägan- den.

Många fastighetsföretag skriver av sitt bestånd med en procent årligen vilket inte blir helt rättvisande eftersom förslitningen som huvudregel ofta är större än så. För långa avskrivningstider medför att bostadsrättsföreningar riskerar att inte följa ÅRL. Det före- kommer att bostadsrättsföreningar vill skriva av byggnader på etthundrafemtio, ibland till och med på tvåhundra år. Detta är svårt att argumentera för avseende merparten av landets bostadsrätts- föreningars byggnader. Vill föreningarna hävda så långa avskriv- ningstider krävs väl underbyggda argument.

Givetvis behöver vägas in att bostadsrättshavarna ansvarar för det inre underhållet i lägenheterna och att detta kan påverka avskriv- ningstider för byggnaden som helhet. Samtidigt är det också viktigt att påpeka att bostadsrättsföreningen normalt har en kostnadsandel av sådana inre åtgärder i anskaffningsvärdet för byggnaden i sin balansräkning genom att detta ingår i produktionskostnaden. Även om bostadsrättsföreningen inte ansvarar för det inre underhållet så behöver avskrivning ske över tid av dessa värden. Detta kan ofta ske på samma avskrivningstid som byggnadens stomme. (Se artikel gällande avskrivningsmetoder av Bo Nordlund och Stellan Lundström i Fastighetsnytt den 29 mars 2014).

Att avskrivningar uppfattas som något komplext beror till stor del på att byggnader är lägesfixerade och långlivade tillgångar med hög kapitalintensitet och att de egentligen består av ett komposit av olika byggnadsdelar (komponenter), med olika långa tekniska livslängder på olika sådana komponenter.

I sammanhanget är det också intressant att notera att samman- sättningen av kostnadsandelar för olika byggnadsdelar har förändrats väsentligt över tid. Allt större del av byggkostnaden har förskjutits mot mera kortlivade delar. Under första hälften av 1900-talet utgjorde själva byggnadsstommen cirka 80 procent av den totala byggkostnaden medan installationer och inredning stod för resten. I dag är förhållandet nära på det omvända (se artikel av Stellan

136

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

Lundström och Bo Nordlund i Balans nr 5 2001 om fastigheters värdeförändringar och avskrivning på byggnader i redovisningen).

Något som ytterligare försvårar för framför allt potentiella köpare av en bostadsrätt är att principerna för avskrivning i BFN:s allmänna råd för årsredovisning i mindre företag (K2) och nämndens huvudregelverk för årsredovisning och koncernredovisning (K3) skiljer sig åt. (Se även avsnitt 5.4.2 underrubrik Metoder för avskriv- ning av föreningens byggnader.) Redovisningen i två i övrigt lika föreningar kan därför med tiden komma att skilja sig åt avsevärt beroende på att föreningarna har valt att tillämpa olika allmänna råd. Förekomsten av två parallella regelverk riskerar därför att göra redovisningen mindre tillgänglig och relevant för den stora mål- gruppen, vanliga människor som överväger att köpa en bostadsrätt.

Komponentavskrivning

K3-regelverkets krav på komponentavskrivning är ett sätt att hantera frågan om avskrivning (se även avsnitt 5..2 underrubrik Komponent- ansats).9 Det finns redovisningsexperter som menar att komponent- avskrivning egentligen är det enda sättet som på ett konsekvent och rättvisande sätt hanterar avskrivningsfrågan långsiktigt och därmed skulle vara att föredra framför andra metoder för att få riktiga avskrivningsansatser i tillämpningen (se bl.a. Niclas Hellmans, Bo Nordlunds och Catharina Pramhälls artikel i Balans nr 12 2011, Förbättrad redovisning med komponentansats: Nyttan överstiger kostnaderna).

Komponentavskrivning innebär en uppdelning av tillgångens anskaffningsvärde i olika komponenter som redovisas och skrivs av var för sig. Anledningen till denna uppdelning är att tillgången består av delar som behöver ersättas regelbundet, och som därför anses ha en annan nyttjandeperiod än tillgången i övrigt.

Komponentansatsen har särskild betydelse för redovisningen i verksamheter vars huvudsakliga tillgång består av komponenter med

9 Majoriteten av bostadsrättsföreningarna synes ha valt att upprätta årsredovisning enligt regelverket K2. Enligt Erik Davidsson, delägare och verksam i BoRevision, som är speciali- serade på revision inom bostadsrättsföreningar, söker dock fler och fler förvaltare och enskilda föreningar kunskap och stöd för att kunna övergå till K3 och komponentmetoden. BoRevision ser även att man vid nyproduktion tillämpar K3 från start i tilltagande om- fattning.

137

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

olika nyttjandeperioder och där vissa delar har en relativt kort livs- längd medan andra en mycket lång, t.ex. i en bostadsrättsförening.

Redovisningen av utbytet av komponenterna går till så att det eventuella restvärdet som finns kvar i den gamla enheten kostnads- förs, medan den nya komponenten redovisas som en ny tillgång. Det är viktigt att framhålla att bestämmelsen gäller betydande kompo- nenter som förbrukas på väsentligt olika sätt.

BFN anger principen i K3 men ger inte specifika anvisningar. Andra vägledningar finns dock, se bl.a. SABO:s vägledning för komponentavskrivning, 2013.

6.4.3Särskilt om avsättning till underhåll

Om avskrivning speglar förbrukningen av en nytta (t.ex. att man sliter ut hissen eller taket) så är avsättning till underhållsfond mer ett framåtriktat sparande t.ex. för större framtida underhåll och åter- investeringar. Något lagkrav på ett visst minsta sparande finns emellertid inte.

Det synes som om det i alla tider har varit svårt för bostadsrätts- föreningarna att ta in tillräckligt med pengar för att finansiera under- håll och återinvesteringar. Medlemmarna tror många gånger att de betalar för nästa generation om de sparar framåt i tiden. Ändå har det fungerat, hur? Traditionellt har avskrivningarna och inflationen spelat en viktig roll här. Avskrivningarna har möjliggjort en viss amortering och uppbyggande av kassa, och inflationen har urholkat värdet på föreningens lån.

För att en bostadsrättsförening på ett seriöst sätt ska kunna planera för en långsiktig och uthållig ekonomi krävs att föreningen tar fram en underhålls- och ersättningsinvesteringsplan för fastig- heten och håller denna uppdaterad. Så arbetar också de allra flesta föreningar i dag (se även utredningens förslag om krav på teknisk underhållsplan i avsnitt 7.4.3).10

10 HSB har exempelvis en 30-årig underhållsplan från vilken den årliga avsättningen till underhållsfonden räknas fram. Avsättningen till underhållsfonden kan även ske genom en viss procent som redogörs för i den ekonomiska planen eller vad som står i föreningens stadgar. HSB rekommendation är att sätta av 100–150 kronor/kvadratmeter per år om föreningen frångår underhållsplanen.

138

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

6.4.4Alternativ till dagens system med avskrivningar och avsättning till fond för yttre underhåll

Branschens förslag

HSB, Riksbyggen, Bostadsrätterna samt SBC (Sveriges Bostadsrätts- centrum) har tillsammans med FAR lagt fram ett lösningsförslag till ett annat konsolideringssystem som enligt aktörerna ska vara mer ändamålsenligt för bostadsrättsföreningar och göra ekonomin mer transparent och lättförståelig för potentiella och befintliga bostads- rättshavare och andra intressenter än dagens system. Under utred- ningens gång har även Fastighetsägarna anslutit sig till förslaget. Förslaget, se bilaga 2. Nedan kallas denna grupp för branschen. Angående branschens förslag till nyckeltal, se även avsnitt 6.5.2.

Branschens förslag går ut på att låta planerat sparande för det faktiska utbetalningsbehovet ersätta avskrivningar, så länge bokfört värde inte överstiger verkligt värde för fastigheten, och fond- avsättningar.

Det uppställs krav på att en fackman för föreningens räkning ska upprätta en kombinerad underhålls- och ersättningsinvesteringsplan omfattande 30 år. En 30-del av ersättningsinvesteringsbehovet ska utgöra en resultaträkningspåverkande post ”Reservering för framtida ersättningsinvesteringar” efter finansnetto och före årets resultat. Motbokning sker på skuldsidan som en ”Reserv för ersättnings- investeringar”.

Enligt branschens ursprungliga förslag skulle avsättningens storlek dock alltid få bestämmas till en viss procent av byggnadens taxeringsvärde och reservering skulle inte behöva göras om saldot på reserven uppgick till mer än de närmaste 20 årens bedömda utgifter för ersättningsinvesteringar. I det senare något omarbetade förslaget anges att som en reservutgång för mindre bostadsrättsföreningar, där en fackmannamässig utförd plan skulle bli för kostsam, skulle ett system kunna införas där ett schablonbelopp får användas i stället för det via planen framtagna genomsnittsvärdet. Enligt branschen är dock en sådan lösning i behov av översyn eftersom kopplingen till anskaffningsvärdet får den effekten att sparandet blir urholkat av inflationen för äldre föreningar samt att schablonbeloppet behöver uppdateras i framtiden.

Enligt branschen skulle förslaget leda till följande.

139

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

Fokus i redovisningarna flyttas från historien till framtiden.

Genom att byggnaderna kontinuerligt besiktas och framtids- planen uppdateras kommer risken för överraskningar att mini- meras. Bra upphandlingar kan utföras i tid för de åtgärder som behöver göras. Det bör i förlängningen ge jämna och mer förut- sägbara årsavgiftsnivåer.

Läsare av en årsredovisning får en betydligt bättre och mer rätt- visande bild av föreningens ekonomiska status samt vilka risker för ekonomiska överraskningar föreningen står inför.

Styrelsen som avlämnar årsredovisningen får ett verktyg att föra resonemang om årsavgifterna, vilka större reparationer för- eningen står inför respektive har utfört, samt vilken utveckling av årsavgifterna de använt som beslutsunderlag.

Bankernas förslag

Även bankerna har enats om ett förslag till bättre anpassade regler för bostadsrättsföreningars sparande för underhåll.

Enligt bankföreträdarnas uppfattning ser man följande.

Samtliga bostadsrättsföreningar ska ha en teknisk underhållsplan med fastighetens komponenter som föreningar har ett gemen- samt ansvar för. Den tekniska underhållsplanen ska stäcka sig till 50 år. Föreningarnas avskrivningar/sparande ska anpassas till minst behovet enligt den tekniska underhållsplanen.

Det ska lagstadgas om att föreningarna måste täcka samtliga kostnader (avskrivningar/sparande enligt den tekniska under- hållsplanen är exempel på kostnader). Att systematiskt driva en förening med underskott ska inte vara tillåtet.

6.4.5Utredningens förslag och bedömning

Utredningens förslag: Ett krav på komponentavskrivning införs för bostadsrättsföreningar. De ytterligare regler som krävs för att fylla ut lagstiftningen och ge en samlad vägledning för bostads- rättsföreningars redovisning bör utvecklas inom ramen för god

140

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

redovisningssed. Regeringen bör därför ge Bokföringsnämnden i uppdrag att ta fram en sådan vägledning (se även avsnitt 6.5 av- seende kassaflödesanalys och nyckeltal).

Utredningens bedömning: Om en bostadsrättsförening väljer att låta föreningen gå med förlust bör en upplysning lämnas i årsredovisningen om vilka överväganden som gjorts kring detta. Riktlinjerna för en sådan upplysningsplikt bör utarbetas av Bok- föringsnämnden och framgå av nämndens framtida vägledning för bostadsrättsföreningar.

Inledning

Med utgångspunkt i att varje generation av bostadsrättshavare ska betala för sin förslitning och ta del av kostnaderna för återanskaff- ningen (se avsnitt 6.3) har utredningen övervägt flera lösningar för hur en bostadsrättsförening ska skapa utrymme för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Utredningen har i betänkandet valt att ställa dagens system med avskrivning i kombination med fond- avsättning mot det av branschen framlagda förslaget som huvud- alternativ.

Dagens ordning jämfört med branschens förslag

Dagens system bygger på att föreningarna ska reservera medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet dels genom obligatoriska avskrivningar som leder till en konsolidering som motsvarar vad den generation som bor i huset sliter ut, dels genom ett framåtriktat sparande vars omfattning grundar sig på en egen framåtriktad bedömning.

Rätt tillämpad tillgodoser den nuvarande ordningen behovet av att spara pengar för framtida underhåll. Det finns likväl brister med dagens ordning. Den största synes vara avsaknaden av samordning och harmonisering av ansamlingsmetoderna. Att bostadsrättsför- eningar kan redovisa sin ambition för framtida underhåll på flertalet olika sätt gör det svårt för konsumenter som vill jämföra olika bostadsrättsföreningar med varandra, exempelvis vid ett bostads- rättsköp. Förhållandet mellan avsättningar och avskrivningar samt

141

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

valet av avskrivningsmetod utgör många gånger ett informations- problem (om avskrivningar och avsättning, se även avsnitten 5.4.2 och 5.4.3). Den vanlige bostadsrättsköparen har i dag därför liten eller ingen möjlighet att jämföra två föreningar med varandra för att få fram en totalsumma avseende föreningens ambition att spara inför framtida underhållsåtgärder. I dagsläget kan en bostadsköpare hamna i en situation där han eller hon inte kan bedöma föreningens behov av medel till underhållsåtgärder och därför betalar ett högt pris för en bostadsrätt som senare visar sig få höjd avgift. Det kan resultera i att de boende blir sittande med bostadsrätter som de egentligen inte har råd med.

Branschförslagets främsta fördelar är att två parallella system, avskrivningar och avsättningar, ersätts med ett och att hela effekten redovisas i resultaträkningen samt att det fångar det faktiska åter- anskaffnings- och utbetalningsbehovet. Att sparandet så att säga samlas i en påse ökar jämförbarheten mellan bostadsrättsföreningar. Det blir också lättare att förstå varför sparandet är på en viss nivå och att bedöma vilka risker ett köp av en bostadsrätt i föreningen medför.

En annan fördel med branschens förslag är att det inkluderar ett krav på att alla bostadsrättsföreningar ska ha en underhållsplan. Enligt förslaget ska föreningens kostnader stå i direkt relation till hur underhållsplanen har utformats. Innehållet i denna förfogar emellertid styrelsen över till stor del. Eftersom incitamentet är så starkt för att hålla nere årsavgifterna så finns det med denna lösning därför en risk att styrelsen skjuter sparandet på framtiden. Principen om att varje generation boende ska betala för sin förslitning blir då svår att upprätthålla. Även om det införs krav på att en fackman ska utföra underhålls- och ersättningsinvesteringsplanen kvarstår denna risk.

Branschens förslag har också en begränsning i hur långt fram i tiden bedömningen görs, eftersom underhållsplanen inte tar hänsyn till byggnadens hela livslängd. Förslaget tar således inte hänsyn till den totala förslitningen. Exempelvis så innebär ju avskrivnings- konceptet att även stommen ska skrivas av under sin livslängd. Kostnaden för att bygga ett nytt hus när det gamla har slitits ut finns således inte med som en åtgärd i underhållsplanen. Detta dyker i stället upp först när de ligger inom det 30-års intervall som under- hållsplanen täcker.

142

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

Vidare kan man tänka sig att otillräckligt sparande kan leda till ovilja att göra renoveringar eftersom föreningen i en sådan situation drabbas av en stor och omedelbar urholkning av det egna kapitalet så snart en underhållsåtgärd vidtas. Risk finns även för tvära kast i årsavgifterna om det visar sig att fackmannen/styrelsen har under- skattat underhållsbehovet. De nuvarande bostadsrättshavarna kan även komma att hävda att man tvingas spara för vad framtida boende kommer att slita på. Det är därför inte säkert att branschens förslag är så mycket enklare att förklara än dagens system.

En övergripande brist med branschens förslag är att det inte finns något inbyggt tvång i konceptet vilket innebär att det i princip lämnas fritt för föreningarna att själva bestämma nivån av sparandet. Man skulle kunna tänka sig att som komplement till branschens förslag ha ett krav på ett minimisparande, t.ex. två procent av bygg- nadens taxeringsvärde. Risken med det är ju dock att det tenderar att bli huvudregeln och att kopplingen till verkligt underhållsbehov då skulle bli svag. Vinsten med det nya systemet skulle därmed gå förlorad.

Bostadsrättsföreningar ska inte vara institutioner som förvaltar stora finansiella tillgångar eftersom riskfri avkastning knappast finns längre och ytterst få bostadsrättsstyrelser har kompetens att förvalta pengar på ett rimligt sätt. Problemet med att bygga kassa löses dock inte heller med branschens förslag. I verkligheten är det nog också så att detta inte utgör ett särskilt stort problem eftersom det synes vara relativt få föreningar som har orimligt stor kassa.

Med branschens förslag tänker man sig att det man annars åstadkommer med en avskrivning i stället sker som en avsättning. Denna avsättning skulle enligt branschens ursprungliga förslag alltid få mätas som en viss procent av byggnadens taxeringsvärde. Skillna- den mot dagens system skulle då egentligen endast bli att avsätt- ningen redovisas som en fond på balansräkningens skuldsida i stället för en minskning av värdet på tillgången (avskrivning). I praktiken riskerar schablonavsättningen då att bli huvudregeln, om procent- satsen inte är så hög att det blir värt mödan att lägga fram en mer exakt beräkning. I branschens omarbetade förslag har reserv- utgången inskränkts till mindre föreningar och schabloner om 2 procent av byggnadens anskaffningsvärde eller 300 kronor per kvadratmeter boyta anges. Att mindre föreningar skulle få denna

143

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

möjlighet förklaras med att en fackmannamässig utförd plan skulle kunna bli för kostsam för mindre bostadsrättsföreningar.11

Utredningen delar uppfattningen om att bostadsrättsföreningar inte helt går att jämföra med vanliga bolag. Utgångspunkten bör ändå vara att ha så lika regler som möjligt för olika sorters företag. Det system som branschen förordar innebär genomgripande för- ändringar och behöver sannolikt separeras från ÅRL.

Här bör även beaktas risken för olika behandling av olika upp- låtelseformer/fastighetsägare. Byggandet riskerar att styras in på den boendeform där byggaren kan göra det mest lönsamt att utnyttja. Man kan ju också ställa sig frågan om t.ex. inte en ny bostadsrätts- förening som kanske hyr ut 30 procent av sina lägenheter och dessutom har intäkter från lokalhyror bör jämställas med andra fastighetsförvaltare.12 Vidare kan man tänka sig att privatbostads- företag, stiftelser som hyr ut på visst sätt och endast till vissa hyres- gäster samt ideella föreningar också kommer att kräva särlösningar. Risken är att lagstiftaren kommer att stå inför omfattande och återkommande lagändringar trots att nackdelarna med nuvarande system till övervägande del synes vara av mer pedagogiskt slag.

Ett särskilt problem är att övergången från progressiv avskrivning till linjär avskrivning har fått till följd att många bostadsrätts- föreningar, gäller främst nyproducerade och ombildade föreningar under 1990- och 2000-talet, har hamnat i underskottsredovisningar. Årsavgifterna i dessa föreningar skulle behöva höjas på ett kraftfullt sätt för att uppnå redovisningsmässig balans. Inte heller med branschens förslag kan man emellertid komma tillrätta med de underskott som vi i dag ser i kölvattnen av de progressiva avskriv- ningarna. Eftersom det föreslagna sparandet, givet att varje gene- ration av boende ska bekosta sin förslitning, behöver ligga på nivå i paritet med dagens system med avskrivningsregler kommer över-

11Enligt branschens uppskattning skulle en sådan plan kosta 25 000–40 000 kronor att upprätta första gången. Därefter sannolikt en mindre återkommande uppdateringskostnad om 2 000–8 000 kronor per tillfälle. Bedömningen baseras på normalföreningar och avvikelser kring längre restid för fackman, många olika byggnadskroppar m.m. kan före- komma.

12En annan sak är att om en bostadsrättsförenings intäkter till mer än 40 procent kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer, är det risk att föreningen skattemässigt blir klassad som oäkta. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet, som ett affärs- drivande företag, vilket i detta sammanhang blir ganska ofördelaktigt.

144

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

väganden om årsavgifternas nivåer inte att skilja sig nämnvärt åt med det av branschen föreslagna systemet.

Utredningen har förståelse för att många bostadsrättshavare menar att de har försatts i rådande situation utan egen förskyllan och att de hyser oro för framtida höjda avgifter.

Utredningens uppdrag är att stärka konsumentskyddet och före- slå ett system som så långt det går säkerställer att pengar finns när underhåll och återinvesteringar behöver göras. Det nuvarande syste- met med lagkrav på avskrivningar säkerställer detta i högre mån än branschens förslag. Utredningens bedömning är därför att det nu- varande systemet med avskrivningar bör finnas kvar. Avskrivnings- reglerna behöver dock bli mer enhetliga.

Krav på komponentavskrivning bör införas

Uppskattningsvis upprättar en majoritet av landets bostadsrätts- föreningar årsredovisning enligt BFN:s regelverk för mindre eko- nomiska föreningar K2. Trenden är dock att allt fler går över till att tillämpa huvudregelverket K3.13

De skillnader som finns mellan K2 och K3 regelverken gäller bl.a. redovisning av avskrivningar. Dessa skillnader behöver beaktas i varje enskild förening och leder till svårigheter att jämföra olika bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Att ha två separata regel- verk inom en avgränsad sektor leder därför till förvirring och transaktionskostnader för berörda intressenter. Det gynnar inte konsumentskyddet.

Byggnaden är bostadsrättsföreningens största tillgång och livs- längden för denna är lång. Enskilda års kassaflöden räcker inte som ekonomisk beskrivning utan det krävs resultaträkningar där man kan bedöma om årsavgifterna täcker kostnaderna för den förslitning som sker av byggnaden under hela livslängden. BFN har redan en särskilt lämplig metod för detta i sitt huvudregelverk K3, komponent- metoden.

13 Enligt Erik Davidsson, BoRevision, söker dock fler och fler förvaltare och enskilda föreningar kunskap och stöd för att kunna övergå till K3 och komponentmetoden. BoRevision ser även att man vid nyproduktion tillämpar K3 från start i tilltagande omfattning.

145

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

Enligt utredningens mening ger komponentmetoden en bättre bild av bostadsrättsföreningens resultat och ställning än synsättet i K2. Denna metod ger också en starkare koppling till underhålls- planen och behovet av likvida medel samt förbrukning.

Ansatsen i K2 tillåter inte att ersättningsinvesteringar, såsom ett stambyte eller nytt tak, läggs på plan och skrivs av utan det ska kostnadsföras direkt. En bostadsrättsförening som följer denna ansats får kraftiga svängningar i resultatet de år som dessa investeringar sker.

Hur påverkas då avskrivningarnas storlek vid en övergång till komponentmetoden? Såvida den tidigare avskrivningsprincipen bygger på en genomsnittlig avskrivningsansats som innefattar bygg- naden i sin helhet kan det vara så att avskrivningsansatsen inte representerar förslitningen av enskilda komponenter och därför har varit för låg. Exempelvis kan det vara så att en förening har bedömt att byggnaden håller i 200 år och därför har skrivit av den med 0,5 procent per år. I själva verket kan det vara så att stommen håller i 200 år medan tak, fönster och annat behöver bytas ut oftare. Vid övergång till komponentavskrivning kommer denna diskrepans att framkomma varvid avskrivningarna i detta fall blir högre. Detta beror ju då inte på att den nya metoden leder till högre avskrivningar i sig utan att de tidigare avskrivningarna har varit för låga, dvs. de har inte korrekt återspeglat byggnadens livslängd. Detta är naturligvis ett problem för den generation som bor i huset vid övergången eftersom de kommer att belastas med högre avskrivningar än tidigare. Det beror på att återstående avskrivningskostnad (det bokförda värdet vid övergången) både består av den förslitning de själva åstadkom- mer men även den förslitning som tidigare generationer av boende inte har betalat för.

I fråga om ett nybyggt svenskt bostadshyreshus torde en sammanvägning av intervaller för komponentbyten leda till avskriv- ningsprocentsatser på i storleksordningen 2 procent av det totala anskaffningsvärdet för byggnaden. I förekommande fall kan dock kostnaden för avskrivning bli såväl högre som lägre beroende på antagandet om stommens nyttjandeperiod (se artikel om byggnads- avskrivning av Stellan Lundström och Bo Nordlund i Fastighetsnytt den 19 november 2012).

En annan effekt av övergången till komponentmetoden blir att en förening som tillämpat K2 har redovisat t.ex. byte av fönster som en

146

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

kostnad i stället för att ta upp bytet som en tillgång som därefter skrivs av. Eftersom det redovisade värdet på tillgången vid över- gången ska delas upp på komponenter kan det vara så att summan av komponenternas värde inte överensstämmer med anläggningens totala bokförda värde. Rimligtvis är effekten av detta att avskriv- ningarna då blir något lägre jämfört med om komponentansatsen hade tillämpats från början.

Genom komponentansatsen visas föreningens resursförbrukning på ett tydligt sätt. Att använda sig av komponentavskrivning kan även minimera problemet med att en stor del av anskaffningsvärdet ligger på de enskilda medlemmarna att underhålla. Detta görs genom att man skriver av anskaffningsvärdet för det inre underhållet på samma tid som byggnadens stomme.

Kopplingen mellan avskrivningar och det beräknade framtida underhållet är emellertid inte självklar. För att underlätta förståelsen för sambandet häremellan bör det ställas upp upplysningskrav om detta. Ett sådant upplysningskrav i årsredovisningen bör dock begränsas till den del av underhållet som avser utbyte av byggnadens delar. Det torde man bäst åstadkomma genom att bygga ut tilläggs- upplysningen om komponentavskrivningen. I anslutning till upplys- ning om avskrivning av en viss komponent skulle man då också kunna lämna upplysningar om planerat underhåll/utbyte av den komponenten. På så sätt skulle koppling mellan avskrivningar och underhållsplanen bli tydligare. Enligt utredningen bör det ankomma på BFN att utarbeta riktlinjer för ett sådant kompletterande upplysningskrav.

Med stöd av ovanstående resonemang föreslår utredningen att det bör införas krav på komponentavskrivning för bostadsrätts- föreningar.

Avsättning av medel till fonden för yttre underhåll

Genom att använda komponentmetoden kan föreningar minska och i vissa fall under perioder helt avstå från avsättning till yttre under- hållsfond. Allt beroende på om föreningen anser att hela åter- investeringen ska täckas av intäkter löpande eller inte (se mer om detta i avsnittet nedan).

147

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

Fondavsättningar kommer dock alltjämt att behövas som ett komplement i de flesta föreningar för att säkerställa kapaciteten att klara det långsiktiga underhållet av föreningens byggnad eftersom anskaffningsvärdet med tiden blir obsolet (efter cirka 10–15 år) när det gäller relevans ur ett återanskaffningsperspektiv. Det är dyrare att återskapa en funktion än att bygga nytt.

Kostnader för att införa komponentmetoden

Remissversionen av K3:s kapitel om materiella anläggningstillgångar ledde till många kritiska remissvar framför allt gällande kostnaderna med komponentansatsen. Nästan samtliga remissinstanser pekade på det ökade arbete som ansatsen medför i form av identifiering av komponenter och upprättande av avskrivningsplaner.

Utredningen är medveten om att det finns vissa kostnader förenade med införandet av komponentansatsen. Föreningarna måste bl.a. göra en teknisk översyn av byggnaderna. Kostnaderna är dock till stora delar av engångskaraktär och väl motiverade med hänsyn till den ökade nytta som ansatsen innebär.

Med en väl dokumenterad underhållsplan och en förvaltare som har ett anläggningsregister, och förstår hur komponentuppdelningen ska gå till, är engångskostnaden begränsad. Det handlar då uppskatt- ningsvis om en engångsinsats för en redovisningskonsult på 15 000– 25 000 kronor.14 Komponentmetoden torde även innebära begrän- sade merkostnader vad avser den löpande redovisningen.

De faktiska kostnaden för utredningens förslag och branschens förslag skiljer sig därför inte anmärkningsvärt åt.15

Anmärkas kan också att utredningens förslag i denna del naturligt nog inte innebär några kostnadsökningar för de bostadsrättsför- eningar som redan i dag skriver av sina fastigheter enligt komponent- metoden.

14 Kostnaderna har uppskattats av Erik Davidsson, BoRevision.

15 Branschen har uppskattat att en fackmannamässigt utförd plan kostar mellan 25 000– 40 000 att upprätta första gången när alla ytor och volymer behöver inventeras. Därefter sannolikt mellan 2 000–8 000 kronor per tillfälle för återkommande uppdateringskostnad.

148

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

Krav på full kostnadstäckning?

Genom avskrivningar i kombination med avsättningar till yttre fond tar en bostadsrättsförening höjd för framtida underhåll och byten av delar i byggnaden. För att konsolideringen i praktiken ska säker- ställas krävs emellertid också i normala fall att föreningens kostnader löpande täcks av intäkter.

Om huset inte är helt avskrivet när nyttjandeperioden är till ända drabbar det den sista generationens boende i form av restvärdes- avskrivning. Om avskrivningarna har varit rättvisande men inte täckts av avgifter under resans gång, har ett underskott ackumulerats som vid någon tidpunkt kan medföra svårigheter för föreningen att erhålla extern finansiering för att underhålla/investera i husen.

De senare årens diskussion om redovisning i bostadsrätts- föreningar har fört det goda med sig att det i dag är större fokus på ett avgiftsuttag som ger ett (tillräckligt) kassaflöde för underhåll och återinvesteringar. Avgiftsnivån är dock fortfarande en förhärskande ekonomisk parameter för priset på en bostadsrätt, förutom läge m.m. Avgiften uppfattas som ”hyra”, utan koppling till bostadsrätts- havarens andel i föreningen.

Enligt HSB redovisar cirka 25 procent av landets alla bostads- rättsföreningar underskott sedan några år tillbaka.16 Underskotten kan i de flesta av dessa föreningar förklaras av byte av avskrivnings- metod, från progressiv till linjär. Frågan uppkommer emellertid om årsavgifterna i dessa föreningar måste höjas för att kompensera för de ökade avskrivningarna? Alternativet till att höja avgifterna eller kräva medlemmarna på ytterligare insats är att driva dem med under- skott år efter år.

Utredningen konstaterar inledningsvis att alla föreningar bör sträva efter balans i räkenskaperna och grundläggande ska fungera enligt självkostnadsprincipen dvs. avgifter och hyror ska normalt täcka kostnader och avsättning till yttre fond.

Varken i föreningslagen eller i BRL finns emellertid någon uttrycklig bestämmelse om att en bostadsrättsförening inte får gå med förlust. Till skillnad från vad som gäller enligt aktiebolagslagen (2005:551) finns det t.ex. inte någon skyldighet för bostadsrätts- föreningar att träda i likvidation på grund av kapitalbrist (jfr 25 kap.

16 Uppskattningen är gjord av HSB i en skrivelse från den 29 augusti 2016.

149

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

13–17 §§ aktiebolagslagen med 9 kap. 29 § första stycket BRL och 11 kap. föreningslagen). I lagstiftningen förutsätts dock att för- eningens ekonomi ska vara sund och att föreningen ska ha en ekonomisk plan som visar hur sundheten kan bibehållas. Till det kommer att en styrelseledamot – och därmed styrelsen i dess helhet

– har en vårdplikt grundad på uppdragsförhållandet till bostadsrätts- föreningen.

Vad krävs då av styrelsen för att en förenings ekonomi ska anses vara tillräckligt välskött? Förarbetena ger här ingen direkt väg- ledning.

Ansvarsfrågan för revisorer och styrelseledamöter i bostadsrätts- föreningar med underskott har på FAR:s initiativ utretts av Daniel Stattin och Carl Svernlöv.17

I sitt rättsutlåtande resonerar de närmare om en styrelseledamots vårdplikt och sundhet i ekonomin enligt följande.

Vårdplikten innebär att styrelseledamoten ska iaktta omsorg vid utförandet av sitt uppdrag, till exempel genom att planera föreningens verksamhet och ekonomi, motverka hinder mot föreningens överlevnad och bereda föreningens angelägenheter i tillräcklig utsträckning. En här relevant vårdpliktsprincip är att styrelsen är skyldig att se till att föreningens ekonomiska resultat i det stora hela är i balans. Detta innebär inte att föreningen måste ha ett positivt eller i vart fall neutralt resultat för varje period, månad, kvartal eller enskilda år. Styrelsen måste emellertid försäkra sig om föreningens ekonomiska fortlevnad även på sikt. Styrelsen är emellertid inte enbart skyldig att tillse att föreningen kan möta sina kortsiktiga, löpande åtaganden, utan en annan princip som följer av vårdplikten är att styrelsen måste försäkra sig om för- eningens ekonomiska fortlevnad även på sikt. Lagstiftningen förutsätter även att en bostadsrättsförening har en sund ekonomi. Med sund ekonomi torde avses en ekonomisk situation som innebär att föreningen inte riskerar att bli insolvent när nödvändiga investeringar och liknande görs. Styrelsen i en bostadsrättsförening måste se till att ta in ett till- räckligt kapital för att möta förväntade underhållsåtgärder – stora som små – från år till år. Detta kan innebära en skyldighet för styrelsen att amortera på lån och/eller fondera kapital inom föreningen för detta syfte. Under förutsättning att styrelsen i en bostadsrättsförening – över tiden – uppfyller dessa krav, ser vi inga hinder mot att låta föreningens utbetalningar under ett eller flera år överstiga inbetalningarna, det vill säga ett negativt kassaflöde.

17 Carl Stattin är professor vid Uppsala universitet och Carl Svernlöv är advokat och adjungerad professor vid Uppsala universitet. Deras rättsutlåtande av den 19 september 2014 handlar om underskott i bostadsrättsföreningar.

150

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

Enligt utredningens mening talar ovanstående resonemang för att föreningen vid bestämmandet av nivån på årsavgifterna inte syste- matiskt kan bortse från de kostnader som avskrivningarna innebär med en förhoppning om att man t.ex. beviljas lån i framtiden. En annan sak är att det kan vara rimligt för en förening att inte höja årsavgifterna för att täcka kostnaderna om föreningen med säkerhet kommer att bli stadd i kassan inom en kortare tidsperiod. Så kan vara fallet om föreningen t.ex. äger en vindsvåning som ska realiseras. Likaså kan det vara försvarligt att inte höja nivån på årsavgifterna med anledning av extraordinära utgifter enstaka år förutsatt att det inte äventyrar föreningens ekonomiska stablitet.

Från bankhåll har framhållits att en bostadsrättsförening som redovisar systematiska underskott och inte täcker samtliga kostnader på sikt riskerar att försämra pantvärdet och säkerheten för befintliga lån. De systematiska underskotten försämrar också kreditgivarnas möjligheter att bevilja nya lån. Med hänsyn till att marknaden för privata bolån och bostadsrättsföreningarnas lån är ömsesidigt beroende av varandra är det viktigt för kreditmarknaden att bostads- rättföreningarna har en sund och hållbar ekonomi, särskilt med tanke på att det kan vara olika kreditgivare för föreningen och medlemmarna av bostadsrättsföreningen. En förening som löser underskotten med framtida kapitaltillskott från medlemmarna eller med nya lån i föreningen försämrar bolåntagarnas återbetalnings- förmåga.

En möjlighet att komma till rätta med underskottsredovisningar skulle kunna vara att i BRL införa en regel om förlustförbud dvs. ett krav på full kostnadstäckning. Det finns dock svårigheter med att utforma en sådan regel då det finns godtagbara skäl för en bostads- förening att under vissa år gå med förlust t.ex. vid extraordinära händelser eller vid stora investeringar. Utredningens uppfattning är att ett införande av ett förlustförbud skulle leda för långt. Ett sådant förslag skulle ge oöverblickbara konsekvenser. Enligt HSB måste många föreningar i ett kast höja årsavgiften med 40–80 procent för att uppnå redovisningsmässig balans.18 Ett förlustförbud skulle därför i vissa föreningar kunna leda till konkurs. Man kan ju också fråga sig varför det skulle behövas ett förlustförbud i just bostads-

18 Enligt skrivelse från HSB av den 29 augusti 2016 skulle uppskattningsvis styrelserna i 25 procent av alla bostadsrättsföreningar tvingas höja årsavgiften med 40–80 procent.

151

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

rättsföreningar när man i de flesta andra verksamheter förlitar sig på att företagens intressenter fattar ekonomiska beslut med utgångs- punkt bl.a. i den finansiella ställning som rapporteras.

Genom vårdplikten och kravet på sundhet i ekonomin finns det även en tidsmässig bortre gräns för hur länge en styrelse kan driva föreningen med underskott. När denna infaller varierar från förening till förening och det måste ankomma på varje styrelse med beaktande av sin vårdplikt att närmare bestämma detta. Mot bakgrund härav finns det inte tillräckliga skäl för utredningen att föreslå ett förlust- förbud eller krav på full kostnadstäckning.

En annan sak är att det kan vara svårt för en spekulant på en bostadsrättslägenhet att bilda sig en uppfattning om hur föreningen mår om resultatet är negativt. Det ställer högre krav på övrig infor- mation i årsredovisningen. En möjlighet skulle då kunna vara att ta in någon form av upplysningskrav i årsredovisningen, dvs. att för- eningen – för det fall resultatet är negativt – ska lämna en upplysning om hur framtida återinvesteringsbehov ska finansieras, t.ex. genom lån eller höjda avgifter. Det skulle kunna vara av värde för en boende eller en köpare att veta att den förlust som uppkommit och som beror på slitage av huset ska finanseras t.ex. genom försäljning av hyresrätter som blivit lediga, upptagande av framtida lån, genom en kommande avgiftshöjning eller om det inte finns någon särskild plan för detta. Utredningen anser därför att ett sådant upplysningskrav bör införas. Riktlinjerna för detta bör utarbetas av BFN och framgå av BFN:s framtida vägledning för bostadsrättsföreningar (se utred- ningens förslag i nästkommande avsnitt).

Bokföringsnämnden bör utarbeta ett särskilt allmänt råd för bostadsrättsföreningar

ÅRL är en ramlag och syftar inte till detaljreglering. ÅRL anger att lagen ska kompletteras med normer från normgivande organ och etablerad praxis som kan anses utgöra god redovisningssed.

Någon särskild samlad vägledning för bostadsrättsföreningars redovisning finns inte och normgivningen i K2 för mindre företag och K3 har inte heller anpassats för bostadsrättsföreningar.

Det synes vara så att majoriteten av bostadsrättsföreningarna tillämpar det förenklade regelverket K2.

152

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

Som utredningen tidigare angett är det i K2 inte möjligt att göra komponentavskrivning. Regelverket medger inte heller viss säkrings- redovisning såsom ränteswap. Det finns en hel del bostadsrätts- föreningar som har detta derivat (K2 tillåter enbart säkringsredo- visning på fordringar och skulder i utländsk valuta).

Med beaktande av att varken K2 eller K3 framstår som optimalt eller anpassat för en bostadsrättsförening att tillämpa anser utred- ningen att det föreligger behov av en särskild vägledning för bostads- rättsföreningars redovisning. Regeringen bör därför ge BFN i upp- drag att ta fram en sådan vägledning.

Sammanfattningsvis

Branschens förslag har fördelar då det ersätter två parallella system med ett, vilket gör det lättare för den enskilde bostadsrättsköparen att förstå föreningens sparbehov. Utredningen anser dock att nack- delarna med dagens konsolideringssystem inte är så stora att det motiverar en så ingripande förändring som branschens förslag inne- bär. Branschförslaget kräver sannolikt ett eget redovisningsregelverk för bostadsrättsföreningar frikopplat från ÅRL. Förutom kostnader för detta finns ett värde i att redovisningslagstiftningen hålls sam- man. Enligt utredningens mening är branschförslaget inte väl för- enligt med utredningens direktiv, som innebär att det ska säkerställas att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det lång- siktiga underhållsbehovet.

För att öka jämförbarheten mellan föreningar och ge en mer informativ bild av bostadsrättsföreningens resultat och ställning föreslår utredningen att krav på komponentavskrivning ska införas för bostadsrättsföreningar, vilket ska framgå av BRL. För att få en tydligare koppling mellan avskrivningarna och underhållsbehovet bör tilläggsupplysningen om komponentavskrivningen byggas ut genom att föreningarna även lämnar upplysning om planerat under- håll/utbyte av enskilda komponenter.

Mot bakgrund av att föreningarna långsiktigt måste se till att få ekonomin att gå ihop föreligger inte skäl för utredningen att föreslå krav på full kostnadstäckning. Om en bostadsrättsförening väljer att låta föreningen gå med ansamlad förlust bör dock en upplysning

153

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

lämnas i årsredovisningen om vilka överväganden som gjorts kring detta.

De ytterligare regler som krävs för att fylla ut lagstiftningen t.ex. i form av tilläggsupplysningar bör utvecklas inom ramen för god redovisningssed. En samlad vägledning för bostadsrättsföreningars redovisning bör här utarbetas. Regeringen bör ge BFN i uppdrag att ta fram en sådan vägledning.

6.5Bör det i en bostadsrättsförenings årsredovisning lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för en sådan förenings intressenter?

Utredningens bedömning: En bostadsrättsförenings årsredovis- ning bör innehålla en kassaflödesanalys samt presentation av ett antal nyckeltal. Riktlinjer för kassaflödesanalysen och nyckeltalen bör tas in i den samlade vägledning för bostadsrättsföreningarnas redovisning som föreslås utvecklas inom ramen för god redovis- ningssed (se avsnitt 6.4.5).

6.5.1Inledning

Ofta kan det för bostadsrättsföreningar finnas behov av att lämna mer information än vad lagen kräver. Detta för att en oerfaren läsare ska förstå hur det ligger till i föreningen. Det kan exempelvis handla om hur omföringar till den yttre fonden har gjorts eller om hur årsavgifterna skulle påverkas av ett förändrat ränteläge.

Praxis varierar också i fråga om vilken information som verkligen lämnas i bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Det är vanligt förekommande att årsredovisningen innehåller detaljerad infor- mation om hur många medlemmar bostadsrättsföreningen har, lägenhetsfördelning, större genomförda och planerade reparationer samt en förteckning av bostadsrättsföreningens alla långfristiga lån. Något krav på att redovisa olika nyckeltal såsom årsavgift/skuld- sättning/energikostnad per kvadratmeter eller att upprätta en kassa- flödesanalys finns inte.

154

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

6.5.2Utökad informationsskyldighet

Branschens förslag

Branschen (se avsnitt 6.4.4 och bilaga 2) har föreslagit en slags ”kylskåpsmärkning” av en bostadsrättsförenings ekonomi. Motivet till det är att ytterligare underlätta för intressenter att kunna jämföra olika bostadsrättsföreningars ekonomi, samt skapa incitament för styrelsen att sträva efter bra värden. Ett antal nyckeltal har disku- terats utifrån kriterierna: mest användarvänliga, kräva liten insats för att framställa, kontrollerbarhet, och utan att de blir för många och omfattande för intressent att lära sig och förstå. De nyckeltal som föreslås är följande.

Årsavgift/kvm (totala årsavgifter/total boarea).

Sparande för återinvesteringar (framtidsplanen)/kvm (genom- snittlig kostnad enligt framtidsplanen/total boarea).

Skuldsättning/kvm (totala räntebärande skulder enligt senast avlämnade årsredovisning/total boarea).

Räntekänslighet (1 procent ränteförändring av totala ränte- bärande skulderna motsvarar x procent av totala årsavgifterna).

Energikostnad/kvm (totala energikostnaden/total boarea).

Nyckeltal bör presenteras i bostadsrättsföreningars årsredovisningar

Verksamheten i en bostadsrättsförening är sådan att intressenternas behov av information kan skilja sig från vad som gäller för företag i övrigt. Enligt ÅRL ska tillägginformation lämnas om det behövs, för att den rättvisande bilden ska uppnås.

Pedagogisk information är en nyckel i ekonomin hos bostads- rättsföreningar. Att lämna olika slag av tilläggsinformation är därför lämpligt att göra i en bostadsrättsförening då potentiella bostads- rättsköpare och bostadsrättshavare ofta inte har den kunskap som krävs för att läsa en årsredovisning fullt ut. Även bankerna har uttryckt behov av att nyckeltal presenteras i bostadsrättsföreningar- nas årsredovisningar.

155

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

SOU 2017:31

Mot detta ska vägas att redovisningen inte bör leda till onödiga administrativa bördor för bostadsrättsföreningarna. Varje krav på uppgiftslämnande i redovisningen bör analyseras med den utgångs- punkten.

Nyckeltalens syfte är att de på ett enkelt sätt ska förse använ- daren med logisk och användbar information. Nyckeltalen ska också kunna följas upp mot senare redovisade ekonomiska utfall. Ett annat syfte är att öka jämförbarheten mellan olika bostadsrättsföreningar.

De av branschen föreslagna nyckeltalen går relativt lätt att ta fram ur de flesta ekonomisystem på marknaden och koppla till en årsredo- visningsmall. Kravet på angivande av nyckeltal torde således inte orsaka några större administrativa kostnader för bostadsrätts- föreningarna. Det som möjligen kan driva kostnader är kvalitets- säkring av avlämnade delar i nyckeltalen och om styrelsen önskar kommentera nyckeltalen samt revisors verifiering av dessa.

Nyckeltalen ger möjlighet att jämföra föreningars ekonomi och bedöma den framtida årsavgiftens utveckling på ett bra sätt. Vilka gränsvärden för nyckeltalen som är avgörande om en bostadsrätts- förenings ekonomi ska anses vara god blir en fråga för branschen.

Som en konsekvens av utredningens bedömning av branschens förslag till sparande i avsnitt 6.4.5 bör dock det föreslagna nyckel- talet för ersättningsinvesteringskostnad dividerat med total boarea ersättas med avskrivningar plus underhållsavsättningar dividerat med föreningens totala boarea för att få nyckeltalet för hur föreningens totala sparande för underhåll och återinvesteringar ser ut.

Utredningen delar således branschens och bankernas uppfattning att det i bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar bör presenteras ett antal nyckeltal. Riktlinjer för sådana nyckeltal bör tas in i BFN:s framtida vägledning för bostadsrättsförenings redovisning (se avsnitt 6.4.5).

Bostadsrättsföreningar bör upprätta en kassaflödesanalys i årsredovisningen

Det finns enligt nuvarande bestämmelser inte något krav på upp- rättande av en kassaflödesanalys för bostadsrättsföreningar.

En central del i en bostadsrättsförening är rätt avvägd årsavgift (nödvändig nivå på avgiften) och utbetalningar, dvs. att det kommer in pengar att betala utgifterna med. Därför är det ett pedagogiskt och

156

SOU 2017:31

Överväganden om redovisning och framtida underhåll

informativt grepp att årsredovisningen även innehåller en kassa- flödesanalys för året som gått. Nyttan med en kassaflödesanalys får därför anses överväga den ökade administrativa börda och kostnad upprättandet av en sådan innebär för föreningarna.

Riktlinjer för upprättande av en kassaflödesanalys bör tas in i den samlade vägledningen för bostadsrättsföreningarnas redovisning som föreslås utvecklas inom ramen för god redovisningssed (se av- snitt 6.4.5).

157

7 Den ekonomiska planen

7.1Inledning

Av stor betydelse för konsumentskyddet är de regler som ska bidra till att bostadsrättsföreningarna är ekonomiskt hållbara, både när de inleder sin verksamhet och senare. Hit hör bl.a. reglerna om ekono- misk plan och intygsgivare. Utredningen återkommer till reglerna om intygsgivare och intygsgivningen i kap. 8.

Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostads- rätt måste den ha upprättat en ekonomisk plan (3 kap. 1 § BRL). Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens hållbarhet.

Från 1930 års BRL och framåt har den ekonomiska planens adressat gradvis förskjutits från att vara ett informationsunderlag för blivande bostadsrättshavare till en ekonomisk analys för intygs- givarna. Den ekonomiska planen innehöll tidigare en teknisk speci- fikation av respektive lägenhet och beräknade utgifter för att ge blivande bostadsrättshavare en god uppfattning om framtida utgifts- åtaganden, till att i dag innehålla en analys av projektet som helhet och bostadsrättsföreningens ekonomiska framtidsutsikter.

Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt har den ekonomiska planen ett ytterligare syfte, nämligen att vara ett beslutsunderlag för hyresgästerna (se 9 kap. 20 § BRL och prop. 1981/82:169 s. 34).

Under senare tid har det i den allmänna debatten1 uppmärksam- mats att konsumentskyddet vid köp av bostadsrätt i flera avseenden är bristfälligt (se även avsnitt 3.4.2). Det har bl.a. gjorts gällande att

1 Svenska Dagbladet publicerade under våren år 2014 en artikelserie av Johan Hellekant där bl.a. otydligheter kring bostadsrättsföreningarnas ekonomiska planer togs upp, se exem- pelvis artikel av den 18 februari 2014 Borevision: Det är rent bedrägeri och artikel av den 21 mars 2014 Juridisk örfil mot byggbolagens uppskjutna avskrivningar. Se även Johan Hellekants artikel i Svenska Dabladet av den 10 mars 2015 Nya larm: Bostadsrätterna ett laglöst ”Klondike”.

159

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

de regler som gäller för den ekonomiska planen medger att en bostadsrättsförening använder beräkningsmetoder som inte skulle vara tillåtna i en årsredovisning. Uppgifterna i den ekonomiska planen skulle därmed bli missvisande i förhållande till de uppgifter som ska tas in i föreningens kommande årsredovisning. En del bygg- företag och ombildningskonsulter synes också ha satt i system att minimera månadsavgiften de första åren i nya föreningar genom att bl.a. helt lyfta bort kostnaderna för avskrivningar.

I detta kapitel överväger utredningen frågeställningar som berör den ekonomiska planen i syfte att stärka konsumentskyddet. I avsnitt 7.2 beskrivs först utredningens uppdrag. Därefter följer i avsnitt 7.3 en redogörelse för gällande rätt. Utredningens egentliga överväganden och förslag redovisas i avsnitt 7.4.

7.2Uppdraget

Enligt direktiven finns det inte skäl att ändra systemet med den ekonomiska planens grundläggande struktur. Det huvudsakliga syftet med den ekonomiska planen bör därför även fortsättningsvis vara att utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning och planen bör i huvudsak innehålla information om föreningens verksamhet på en generell nivå.

Enligt direktiven finns det dock även med dessa utgångspunkter anledning att se över den ekonomiska planens innehåll och överväga om reglerna behöver förändras. Det kan t.ex. övervägas om det av den ekonomiska planen ännu tydligare ska framgå hur det löpande underhållsbehovet ser ut och hur det ska finansieras, hur föreningen avser att göra avskrivningar på sina byggnader eller avsättningar till fonden för yttre underhåll och hur dessa faktorer påverkar för- eningens ekonomi och årsavgifternas storlek.

En annan fråga är vilket tidsperspektiv uppgifterna i planen bör ha. Enlig nuvarande regler ska uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen avse de sex första verksamhetsåren och det elfte verksamhetsåret (se 4 a och 4 b §§ BRF). Det kan enligt direk- tiven ifrågasättas om det inte bör lämnas uppgifter om förhållandena på ännu längre sikt. En byggnads livslängd är vanligtvis mycket lång och underhållsbehovet ökar typiskt sett med byggnadens ålder.

160

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

Av direktiven framgår också att utredningen bör överväga om de uppgifter som lämnas i den ekonomiska planen i högre grad bör tas fram på samma sätt som de uppgifter som ska lämnas i föreningens kommande årsredovisning samt om det behövs särskilda regler för hur förekomsten av en s.k. latent skatteskuld som belastar för- eningens fastighet ska redovisas i den ekonomiska planen.

Slutligen ska utredningen också överväga om styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen bör skärpas i något avseende.

7.3Gällande rätt

7.3.1Vad är en ekonomisk plan?

Allmänt om en ekonomisk plan

Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostadsrätt måste den ha upprättat en ekonomisk plan som registrerats hos Bolagsverket (3 kap. 1 § BRL). Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet och hållbarhet.

Det är bostadsrättsföreningens styrelse som upprättar den ekono- miska planen. Ofta lämnas emellertid uppdraget till en extern aktör som författar planen utifrån den information som styrelsen till- handahåller. Styrelsen är dock alltid ansvarig för den ekonomiska planen och ska godkänna den innan den intygas och kan registreras hos Bolagsverket.

Även vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt måste en ekonomisk plan upprättas. Vid ombildningen ska en ekonomisk plan finnas tillgänglig för hyresgästerna vid förvärvet och dessutom ska det därtill finnas ett besiktningsprotokoll som beskriver husets skick (9 kap. 20 § BRL).

Den ekonomiska planen ska vara försedd med intyg av två s.k. intygsgivare som har till uppgift att pröva om gjorda beräkningar är vederhäftiga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar (angående intygsgivare, se vidare kap. 8). Det är vid denna gransk- ning som den materiella prövningen av projektets hållbarhet görs. Vid själva registreringen kontrollerar Bolagsverket enbart att de formella kriterierna är uppfyllda.

161

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

Syftet med den ekonomiska planen

Den historiska utvecklingen

Redan i 1930 års bostadsrättslag fanns bestämmelser om ekonomisk plan. I och med 1971 års bostadsrättslag förändrades dock inne- börden av bestämmelserna om den ekonomiska planen. Det främsta syftet med regleringen var före 1971 års lag att den bostadssökande, genom att ta del av uppgifterna i planen, skulle kunna pröva förut- sättningarna för föreningens ekonomiska verksamhet. Mot bakgrund av detta skulle sökanden kunna bedöma de utgifter som han eller hon tog på sig. Planen låg till grund för att fastställa bostadsrätts- havarnas rättigheter och skyldigheter och därför innehöll den detaljerade uppgifter om andelsvärden m.m.

Vid tillkomsten av 1971 års lag konstaterade departementschefen att utvecklingen hade gått mot allt större bostadsrättsföreningar (prop. 1971:12 s. 77). Tidigare var det ofta fråga om att föreningar köpte färdiga hus. Nu hade utvecklingen gått mot att bostadsrätts- föreningarna alltmer byggde sina egna hus och det var ofta s.k. kontorsbildade eller byggmästarbildade bostadsrättsföreningar som bildade föreningen. De blivande bostadsrättshavarna antogs som medlemmar först när huset var färdigbyggt varvid bostadsrätt uppläts.

Förändringar fick till följd att en enskild bostadsrättshavare i regel inte hade någon reell möjlighet att för egen del göra en bedöm- ning av företagets soliditet på grundval av uppgifterna i den ekono- miska planen. Såväl frågan huruvida byggkostnaderna och avgifterna kunde hållas inom de gränser vilka angavs i planen liksom frågan om lägenheterna kunde upplåtas med bostadsrätt när de var färdigställda ansågs vara av så komplicerad natur att de undandrog sig bostads- spekulanternas bedömning. Det var därför enligt departementschefen angeläget att skapa garantier för planens innehåll i sakligt hänseende. För detta syfte skärptes bl.a. bestämmelserna om de två intygs- givarna som hade att intyga planens tillförlitlighet (jfr 3 kap. 2 § BRL). Intygsgivarnas granskning skulle nu avse såväl att de lämnade faktiska uppgifterna var riktiga och stämde överens med tillgängliga handlingar som att gjorda beräkningar var vederhäftiga och kunde väntas hålla streck.

Mot denna bakgrund är den ekonomiska planen sedan 1971 års bostadsrättslag i huvudsak avsedd som ett underlag för intygs-

162

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

givarnas bedömningar av föreningens stabilitet. Det finns inte längre något uttalat syfte att fastställa olika rättigheter och skyldigheter för bostadsrättshavarna. Den ekonomiska planen kom därför att få ett mer översiktligt innehåll än tidigare. 1991 års lag medförde inga ändringar i sak.

I senare förarbeten (prop. 2002/03:12 s. 32 f., s. 41 och s. 46) anges att det fortfarande torde vara riktigt att den genomsnittlige spekulanten har mycket små möjligheter att bedöma föreningen som helhet. Intygsgivarnas bedömning anses därmed alltjämt vara det viktigaste inslaget i det skyddssystem av offentlig natur som kring- gärdar byggprojekt avseende bostadsrätter. Regeringen uttalade härvid att kvaliteten på den granskning som intygsgivarna genomför är avgörande för regelverket mot ekonomiskt ohållbara projekt. I propositionen pekade man på vissa svagheter i systemet vilket ledde till en del ändringar beträffande innehållet i den ekonomiska planen och intygsgivningen (se a. prop. s. 46). Bedömningen av de ekono- miska planerna och kalkylerna under 1990-talet hade varit inriktade på föreningars första verksamhetsår och därför var kalkylerna ibland snävt tilltagna och utrymmet för förändringar mycket litet (se a. prop. s. 36 f.). I förarbetena betonas att det är viktigt att uppmärk- samhet fästs på både föreningens ekonomi för ett antal år framåt och på hur pass känslig föreningen är för förändringar. Mot den bak- grunden infördes krav på att en ekonomisk plan även skulle innehålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys som skulle avse föreningens ekonomi de sex första verksamhetsåren och det elfte verksamhetsåret (4 a och 4 b §§ BRF).

Särskilt vid ombildning

År 1982 gjordes en del ändringar i 1971 års bostadsrättslag för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt. I förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 34 f.) till ändringarna uttalade departementschefen att vid nyproduktion spelade den ekonomiska planen knappast någon roll som informationsinstrument för den enskilde. Men situationen ansågs annorlunda vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Enligt departementschefen borde den ekonomiska planen utgöra det viktigaste beslutsunderlaget för hyresgästerna. Hon tillade att det

163

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

inte var tillräckligt med någon form av preliminär plan utan att en slutlig kalkyl i form av en ekonomisk plan skulle föreligga.

Mot bakgrund av det sagda infördes en bestämmelse om att en ekonomisk plan ska föreligga när hyresgästerna ska fatta beslut om fastighetsförvärvet. Även intyg från intygsgivare ska finnas med. Vidare infördes en bestämmelse om att ett besiktningsprotokoll om fastighetens skick ska fogas till den ekonomiska planen vid om- bildning så att hyresgästerna får kännedom om sådana kostnads- ökningar som kan förutses (a. prop. s. 35).

Innehållet i den ekonomiska planen

I bostadsrättslagen anges beträffande den ekonomiska planens innehåll att den ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet (3 kap. 1 §).

Vid upprättandet av den ekonomiska planen bör föreningens verksamhet ha fortskridit så långt att det i planen finns möjlighet att lämna uppgifter som är väl underbyggda och kan ligga till grund för en bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet. Detta torde ofta förutsätta att planen upprättas på ett sent stadium i byggprocessen (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 87).

Centralt för bedömningen av föreningens verksamhet är natur- ligtvis de beräknade kostnaderna för anskaffningen av föreningens hus och hur dessa och andra kostnader har finansierats. Föreningens löpande kostnader, inte minst beräknade räntekostnader, löpande intäkter och beräknade avgifter, är givetvis också uppgifter av stor betydelse i den ekonomiska planen.

Några krav på att det för varje lägenhet ska anges vilka ekono- miska skyldigheter som kan komma att åvila bostadsrättshavaren föreligger inte. Det måste däremot för bedömning av föreningens verksamhet vara av betydelse att få vissa allmänna upplysningar om bostadsrättshavarens förpliktelser. Uppgifter måste därför lämnas om det sammanlagda beloppet av de avgifter som ska tas ut av bostadsrättshavarna och om fördelningen i stort av avgifterna på de olika bostadsrätterna, t.ex. genom att det anges avgiften per kvadrat- meter lägenhetsyta.

164

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

Av den ekonomiska planen ska det även framgå om förutsätt- ningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL är uppfyllda. Det innebär att det av planen ska framgå att åtminstone tre lägenheter avses bli upplåtna med bostadsrätt.

Det närmare innehållet enligt BRF

De specifika uppgifter som ska finnas med i planen framgår av verkställighetsföreskrifterna i 1–4 b §§ BRF.

Innehållet i 1–4 §§ BRF stämmer till stora delar överens med det som fanns upptaget i den bilaga som följde med den gamla bostads- rättskungörelsen (1971:486). Denna bilaga är nu slopad.2

Det bör uppmärksammas att vad som anges i paragraferna är minimikrav. Det är således inget som hindrar att ytterligare uppgifter tas med i planen om styrelsen eller intygsgivarna finner dessa rele- vanta för ändamålet. Det bör också poängteras att uppgifter som är preliminära ska anmärkas. Om den slutliga kostnaden för för- eningens hus inte är känd, får föreningen upplåta bostadsrätt endast om Bolagsverket lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen.

I den ekonomiska planen ska bl.a. finnas en beskrivning av fastigheten och uppgift om tidpunkt för upplåtelse och inflyttning, kostnad för fastigheten, kostnader för nödvändigt underhåll och andra åtgärder, finansieringsplan, föreningens löpande kostnader och intäkter samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys (1 §).

Beträffande de särskilda punkterna i 1 § första stycket preciseras punkterna 2, 7 och 8 gällande beskrivning av fastigheten, finan- sieringsplan, föreningens löpande kostnader och intäkter närmare i bestämmelserna 2–4 §§.

I 3 § anges vad som ska ingå i den s.k. finansieringsplanen. Det handlar om lånebelopp och lånevillkor, föreningens amorteringsplan för de första tre åren, insatser och upplåtelseavgifter och deras för- delning i stort på de olika bostadsrätterna samt övriga finansierings- poster. Föreskriften att föreningens amorteringsplan för de första tre åren ska anges syftar till att klarlägga föreningens ekonomiska åtaganden under inledningsskedet av verksamheten.

2 Denna upphävdes den 1 juli 1991.

165

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

I 4 § anges vilka kostnader som ska redovisas beträffande löpande kostnader och intäkter enligt 1 § första stycket 8. På samma sätt som gäller för amorteringar på föreningens lån enligt 3 §, ska kapital- kostnaderna under de första tre åren anges.

Den ekonomiska planen ska vidare innehålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys (se 1 § andra stycket). Närmare bestämmelser om prognosen och analysens utformning finns i 4 a respektive 4 b §§. En ekonomisk prognos ska avse kapitalkostnader, driftskostnader, avsättningar för underhåll, eventuella övriga avsätt- ningar, underhållskostnader, övriga kostnader, intäkter genom års- avgifter, och övriga intäkter. I prognosen ska även anges vilka antaganden om inflation och räntor som prognosen bygger på. Uppgifterna ska avse de sex första verksamhetsåren och det elfte verksamhetsåret.

En känslighetsanalys ska avse beräknad årsavgift vid olika inflations- och räntenivåer beträffande samma tidsperioder som för den ekonomiska prognosen.

Tidpunkten för upprättande av en ekonomisk plan

Det finns ingen fixerad tidpunkt vid vilken bostadsrättsföreningen ska upprätta den ekonomiska planen. Men eftersom det är bostads- rättsföreningens styrelse som svarar för upprättandet av planen, kan denna inte upprättas innan föreningen är bildad. Planen måste vidare vara upprättad och registrerad innan bostadsrätterna får upplåtas. Med andra ord måste planen ha upprättats senast inför den första upplåtelsen.

Tidpunkten kan således variera bl.a. på hur föreningen bildas och hur den anskaffar sitt eller sina hus. Om föreningen själv svarar för byggandet, kan planen upprättas tidigast när man fått uppgifter om produktionskostnaderna och om de lån och övriga krediter som tagits upp för att finansiera fastigheten.

Planens uppgifter behöver inte utgå från den slutliga kostnaden för föreningens hus utan kan vara en kalkyl. Vid nyproduktion upp- låts lägenheterna regelmässigt innan den slutliga kostnaden är känd. I dessa fall måste emellertid Bolagsverket lämna sitt tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om en ekonomisk plan har registrerats och föreningen har ställt betryggande säkerhet hos

166

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

Bolagsverket för återbetalning av bostadsrättshavarnas insatser och upplåtelseavgifter (4 kap. 2 § BRL). Det är Bolagsverket som avgör vad som kan anses som en betryggande säkerhet. Säkerheten ska dock bestå av en bankgaranti eller annan likvärdig säkerhet.

Inträffar det sedan planen upprättats sådana omständigheter som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet måste föreningen upprätta en ny plan och få denna registerad, om föreningen vill fortsätta att upplåta bostadsrätter. Enstaka upp- låtelser som inte är av väsentlig betydelse kräver ingen ny ekonomisk plan. Inte heller krävs det en ny plan om det har tillkommit nya upp- gifter men ingen ny bostadsrätt ska upplåtas.

Planens offentlighet

Enligt 3 kap. 5 § BRL ska styrelsen hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. Den som önskar ta del av planen kan också vända sig till Bolagsverket som registrerat handlingarna. Något sekretesskydd för planen hos myndigheten finns inte.

Boverket lämnar allmänna råd

Syftet med allmänna råd är att ge generella rekommendationer om tillämpningen av aktuella bestämmelser. Rekommendationerna anger hur någon lämpligen kan eller bör handla för att uppfylla dessa bestämmelser. Råden är till skillnad från föreskrifter inte formellt bindande.

Boverket har, med stöd av 7 och 8 §§ BRF, möjlighet att lämna allmänna råd gällande bl.a. ekonomiska planer. Denna möjlighet har Boverket använt sig av, se Boverkets allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer och kostnadskalkyler, 1995:6 ändrad genom 2007:2.

För närvarande pågår inom Boverket arbete med att ta fram nya allmänna råd och om förslaget till nya allmänna råd antas kommer nuvarande att upphöra. Även en ny vägledning till de allmänna råden ska tas fram och kommer att publiceras som en handbok på Bo- verkets webbplats. Förslaget till nya allmänna råd innehåller dels en uppdatering av de allmänna råden, dels helt nya formuleringar.

167

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

Avsikten är att överbrygga de problem som finns vid tillämpningen av såväl befintliga allmänna råd som gällande lagstiftning. Boverkets målsättning är även att öka tillsynen för att skapa bättre förutsätt- ningar för en enhetlig tillämpning av de allmänna råden.

7.3.2Styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen

Huvudansvaret för innehållet i den ekonomiska planen har den som ansvarar för upprättandet av densamma dvs. bostadsrättsföreningens styrelse. Ofta är det dock en anlitad planförfattare som utför det rent praktiska arbetet.

Inom associationsrätten har det utarbetats särskilda skadestånds- regler vid sidan av den allmänna skadeståndsrätten. Det blir här ofta fråga om rena förmögenhetsskador, som enligt de allmänna skade- ståndsreglerna ersätts med vissa begränsningar (se SOU 1995:44 s. 44 och prop. 1997/98:99 s. 187 och 191).

I 13 kap. föreningslagen finns bestämmelser om skadestånds- skyldighet samt regler om själva skadeståndstalan. Enligt bestämmel- sen i 10 kap. 1 § BRL gäller dessa föreskrifter i tillämpliga delar också för bostadsrättsföreningar. Det innebär i huvudsak att styrelseleda- möter, revisorer och bostadsrättshavare samt andra medlemmar kan bli skadeståndsskyldiga mot föreningen, medlemmarna eller andra enligt de närmare förutsättningar som anges i 13 kap. föreningslagen.

Styrelsen dvs. samtliga styrelseledamöter har således ett skade- ståndssanktionerat ansvar när de fullgör sitt uppdrag. Styrelseleda- moten ska lojalt och med omsorg utföra sina uppgifter i enlighet med sin lojalitets- och vårdnadsplikt (Mallmén, Andersson och Thorstorp, Lagen om ekonomiska föreningar, En kommentar, 4 uppl. 2016, s. 522 ff).

Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag ska han i enlighet med 13 kap. 1 § föreningslagen ersätta skadan. Skadeståndsskyldigheten gäller också när skadan tillfogas en annan medlem i föreningen eller någon annan, men det förutsätts då att detta sker genom överträdelse av BRL eller stadgarna.

Såväl aktiva åtgärder som underlåtenheter omfattas av skade- ståndsskyldigheten. Vidare är ansvaret individuellt. För att avgöra om uppsåt eller oaktsamhet och erforderligt orsakssamband mellan

168

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

handling/underlåtenhet och skada föreligger får man tillämpa allmänna skadeståndsrättsliga principer (se prop. 1975:103 s. 540).

Det är föreningen, eller den enskilde som stämmer som har bevisbördan i skadeståndsprocessen och det ställs i allmänhet höga krav på bevisning för att styrelsen i lagens mening ska anses skadeståndsskyldig. Det är även i viss mån oklart var gränserna för skadeståndsansvar går för en styrelseledamot i en bostadsrättsför- ening. I regel torde en styrelseledamot ha varit tillräcklig aktsam om han följt reglerna i BRL och i stadgarna (se Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 451).

Högsta domstolen har prövat frågan om skadeståndsansvar för styrelseledamöter utifrån generalklausulen i 6 kap. 13 § förenings- lagen (NJA 2013 s. 117). Denna bestämmelse tar sikte på rättshand- lingar eller andra åtgärder som är ägnade att bereda någon en otillbörlig fördel till nackdel för föreningen eller en medlem. Utredningen återkommer till detta skadeståndsansvar i avsnitt 9.6.2, 9.6.3 och 9.8.6.

I 13 kap. 5 § finns bestämmelser om själva skadeståndstalan. Enligt bestämmelsens första stycke ankommer det på förenings- stämma att besluta om talan om skadestånd till föreningen ska väckas. Enligt huvudregeln beslutar föreningsstämman detta genom vanligt majoritetsbeslut. För att skydda minoriteten mot eventuellt maktmissbruk från majoritetens sida, finns dock även för minori- teten en möjlighet att väcka talan. För sådan talan krävs att en minoritet vid en föreningsstämma bestående av minst en tiondel av samtliga röstberättigade biträtt ett förslag om skadeståndstalan eller, såvitt gäller en styrelseledamot eller VD, röstat mot ett förslag om att bevilja ansvarsfrihet. En enskild medlem har inte talerätt.

Stämman kan bevilja ansvarsfrihet för vissa och vägra ansvars- frihet för andra styrelseledamöter. Om ansvarsfrihet beviljas innebär i princip beslutet att föreningen godkänner styrelsens förvaltning och avstår från att ställa skadeståndsanspråk mot styrelsen. Har beslut på en föreningsstämma inneburit att ansvarsfrihet inte beviljats är detta tillräckligt för att skadeståndstalan ska få väckas.

Även om en stämma i full enighet har beviljat en styrelse ansvars- frihet finns det en möjlighet för föreningen – i regel genom en nytillträdd styrelse – att kräva ersättning från den avgående. Förutsättningen är att det i årsredovisningen eller på annat sätt inte

169

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

har lämnats riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättningskravet.

Talan på grund av ett beslut eller en åtgärd under ett räkenskapsår ska som huvudregel väckas senast ett år från det årsredovisningen och revisionsberättelsen för räkenskapsåret lades fram på förenings- stämma. Fem år gäller om föreningsstämman inte varit fullständigt informerad om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättningskravet.

Av 13 kap. 6 § framgår slutligen att i de fall då skadeståndstalan för föreningen inte grundas på brott gäller en yttersta preskriptions- tid mot styrelseledamot på fem år från utgången av det räkenskapsår då det beslut eller den åtgärd, som ligger till grund för talan fattades eller vidtogs. Preskriptionstiden gäller vare sig ansvarsfrihet beviljats eller ej och även om föreningen inte framlagt någon årsredovisning.

Sammanfattningsvis är innebörden av talereglerna att om ansvars- frihet beviljats befriar detta vederbörande från ansvar för viss åtgärd endast om föreningsstämmans informationsunderlag var väsentligen riktigt och fullständigt.

7.4Överväganden

7.4.1Inledande synpunkter

I direktiven anges att det inte finns skäl att ändra systemet med den ekonomiska planens grundläggande struktur. Den ekonomiska planen bör därför även fortsättningsvis huvudsakligen vara ett under- lag för intygsgivarnas bedömning av en förenings ekonomiska stabilitet (se prop. 1971:12 s. 78, när det gäller utredningens över- väganden gällande intygsgivningen se kap. 8). Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt ska planen dessutom alltjämt utgöra ett beslutsunderlag för hyresgästerna i enlighet med 9 kap. 20 § BRL (se prop. 1981/82:169 s. 34).

Att den ekonomiska planen vid nyproduktion främst riktar sig till intygsgivarna hindrar dock inte att den ekonomiska planen bör upprättas på ett sätt som gör den tillgänglig för konsumenter och andra intressenter. Den ekonomiska planen bör därför ha en sådan utformning och uppställning att den blir läsbar, gripbar och för- ståelig även för dessa. Detta har också varit Boverkets ambition när förslaget till de nya allmänna råden har utarbetats.

170

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

I ett tidigare lagstiftningsärende analyserades möjligheten att ställa krav på att en mer individuell anpassad information ska lämnas i den ekonomiska planen, t.ex. någon form av bedömning av boende- kostnaden. Slutsatsen blev att det knappast skulle vara rimligt att kräva att en bostadsrättsförening ska lämna sådan information. Det pekades också på att information av det aktuella slaget kan fås från annat håll. Bl.a. har banken en skyldighet att ta fram sådan infor- mation i samband med långivning. Dessutom ansågs det finnas en risk för att sådan information invaggar en spekulant i en falsk säker- het (se prop. 2002/03:12 s. 32 f.). Dessa uttalanden synes alltjämt ha fog för sig.

7.4.2Boverket ska ges bemyndigande att meddela verkställighetsföreskrifter

Utredningens förslag: Boverket ska ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmel- serna om ekonomisk plan i 3 kap. 1 § och kostnadskalkyl i 5 kap. 3 § BRL.

Boverket saknar enligt dagens regler föreskriftsrätt. Boverket har dock möjlighet med stöd av 7 och 8 §§ BRF att lämna allmänna råd3 gällande ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Denna möjlighet har Boverket som tidigare nämnts använt sig av, se Boverkets all- männa råd om utformningen av ekonomiska planer och kostnads- kalkyler, 1995:6 ändrad genom 2007:2.

För att uppnå en ökad samsyn och följsamhet har Boverket vid flera tillfällen påpekat att verket bör ges bemyndigande att meddela föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen. Boverket upplever det problematiskt att man i dag endast kan meddela rekom- mendationer i form av allmänna råd och att en sammanblandning av begreppen ”bör” och ”ska” ofta leder till missförstånd.

Utredningens konstaterar inledningsvis att Boverkets allmänna råd i praktiken synes ha en betydande genomslagskraft. Vid samtal

3 Med allmänt råd förstås enligt 1 § författningssamlingsförordningen (1976:725) sådana generella rekommendationer om tillämpningen av en författning som anger hur någon kan eller bör handla i ett visst hänseende.

171

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

med intygsgivare har framkommit en bild av att de flesta intygs- givare, planförfattare och ombildningskonsulter regelmässigt följer dessa.

Utredningen har emellertid förståelse för Boverkets begäran om föreskriftsrätt och delar också Boverkets uppfattning om att ett sådant bemyndigande skulle öka samsynen och på sikt leda till ett bättre konsumentskydd. Frågan är dock om en sådant bemyndigande står i överensstämmelse med regeringsformen (RF).

Enligt 8 kap. 2 första stycket 1 RF ska föreskrifter meddelas genom lag om de avser enskildas personliga ställning och deras personliga och ekonomiska förhållanden inbördes. När det gäller föreskrifter av detta slag är kravet på lagform – såvitt här är av intresse – undantagslöst.

Även föreskrifter som avser förhållandet mellan enskilda och det allmänna ska, enligt 8 kap. 2 § första stycket 2 RF, meddelas genom lag om de gäller skyldigheter för enskilda eller i övrigt avser ingrepp i enskildas personliga eller ekonomiska förhållanden. När det gäller sådana föreskrifter följer det dock av 8 kap. 3 § första stycket RF att riksdagen genom ett bemyndigande kan delegera föreskriftsrätten till regeringen. Detta gäller under förutsättning att föreskrifterna inte rör vissa i paragrafen särskilt uppräknade ämnen (som inte är aktuella nu). Om riksdagen enligt bestämmelserna i 8 kap. RF bemyndigar regeringen att meddela föreskrifter i ett visst ämne, kan riksdagen också medge att regeringen bemyndigar en förvaltnings- myndighet eller en kommun att meddela föreskrifter i ämnet. Detta framgår av 8 kap. 10 § RF.

I förarbetena till 1974 års regeringsform uttalade departements- chefen att det inte utan fog kan hävdas att gränsdragningen mellan civilrätt och offentlig rätt åtminstone i viss utsträckning är konventionellt betingad och att samma politiska mål ofta kan uppnås såväl genom civilrättslig som genom offentligrättslig normgivning (prop. 1973:90 s. 311). Frågan om gränsdragningen mellan civil- rättsliga och offentligrättsliga föreskrifter har därefter behandlats av Lagrådet i ett antal yttranden, t.ex. i yttrandet över förslaget till personuppgiftslag. Regeringen anförde i lagrådsremissen att gränsen mellan å ena sidan föreskrifter om enskildas personliga och ekono- miska förhållanden inbördes och å andra sidan offentligrättsliga föreskrifter bör kunna dras efter vem som kan åberopa föreskrifterna och vilka sanktioner som är omedelbart förknippade med ett brott

172

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

mot dem. Lagrådet hade inga invändningar mot de i lagrådsremissen beskrivna principerna för gränsdragningen mellan privaträttsliga och offentligrättsliga föreskrifter och uttalade att sådana föreskrifter som en enskild person med framgång kan direkt åberopa mot andra enskilda i domstol och som kan leda till att enskilda förpliktas att erlägga exempelvis skadestånd alltså bör räknas till föreskrifter om enskildas personliga och ekonomiska förhållanden inbördes (prop. 1997/98:44 s. 244).

Utredningen konstaterar att bestämmelserna om den ekonomiska planen huvudsakligen avser enskildas ekonomiska förhållanden inbördes. Med hänsyn till detta tillhör området det obligatoriska lagområdet där föreskriftsrätt för Boverket är utesluten. Detsamma gäller för kostnadskalkyler.

Oaktat ovanstående får regeringen enligt 8 kap. 7 § första stycket 1 RF meddela föreskrifter om verkställighet av lag. Denna befogenhet får enligt 11 § delegeras till myndighet under regeringen. Med sådana föreskrifter avses främst tillämpningsföreskrifter av rent administrativ karaktär, men också i viss utsträckning materiellt utfyllande regler. I materiellt hänseende får dock en reglering i lag inte tillföras något väsentligen nytt i form av verkställighetsföre- skrifter. Något som kan uppfattas som nya åligganden för enskilda eller nya ingrepp i enskildas personliga eller ekonomiska förhållan- den får således inte beslutas i denna form (se rörande denna fråga t.ex. RÅ 2005 ref. 39, RÅ 2010 ref. 88, HFD 2013 ref. 37 samt prop. 1973:90 s. 211 och 1980/81:KU25 s. 129 f.).

Enligt den juridiska litteraturen, liksom enligt förarbetena, är gränsen mellan lagstiftning och verkställighetsföreskrifter i många avseenden obestämd. Det anses dock att ju mer detaljerad en lag är, desto mindre är utrymmet för av regeringen meddelade verkställig- hetsföreskrifter (Strömberg, Normgivningsmakten enligt 1974 års RF, tredje uppl. 1999, s. 131–132, se även SOU 1972:15 S. 104). Det finns också en viss variation vad gäller möjligheten att utfärda verk- ställighetsföreskrifter på olika rättsområden.

Det har påpekats att den ordning som råder vad gäller verkställig- hetsföreskrifter gör att vissa av RF:s delegationsförbud åtminstone delvis kan sättas ur spel genom vag lagstiftning om domstolarna accepterar vaga lagregler som tillräcklig grund för en myndighets normgivning (se bl.a. uppsats av Carl Lebeck, Verkställighetsföre- skrifter – något om den verkställande maktens självständiga norm-

173

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

givningsmakt enligt RF). I praktiken är det ett förhållandevis komplext område där gränsdragningen mellan vad som tillför nya regler och vad som inte gör det inte sällan är svår att dra.

Utredningen kan konstatera att regeringen i bostadsrättsförord- ningen har utfärdat föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen och kostnadskalkylen just i form av verkställighetsföreskrifter. I 1–4 §§ ges materiellt utfyllande regler till 3 kap. 1 § BRL och i 8 § ges materiellt utfyllande regler till 5 kap. 3 § andra stycket BRL. Denna föreskriftsrätt bör kunna delegeras till Boverket. Utredningen föreslår därför att Boverket ges bemyndigande att meddela före- skrifter om tillämpningen av bestämmelserna om ekonomisk plan i 3 kap. 1 § och kostnadskalkyl i 5 kap. 3 § andra stycket BRL. (När det gäller föreskriftsrätt avseende intygsgivningen, se kap. 8.)

7.4.3Bör innehållet i den ekonomiska planen ändras i något avseende?

Utredningens förslag: Följande ändring och förtydligande ska göras i bostadsrättsförordningen.

Kostnad för föreningens fastighet i 1 § första stycket 4 ersätts med utgift för anskaffandet av föreningens fastighet.

Kostnad för avskrivningar ska tas med i den ekonomiska planen. Det ska uttryckligen framgå av 1 § första stycket.

Motsvarande ska även gälla för kostnadskalkyler enligt 8 § BRF.

Utredningens bedömning: De uppgifter som lämnas i den ekonomiska planen bör i högre grad harmonisera med de upp- gifter som ska lämnas i föreningens kommande årsredovisning. Den ekonomiska planens uppgifter bör anpassas till årsredovis- ningens redovisningsprinciper. Den ekonomiska prognosen enligt 4 a § bör även innehålla en kassaflödesanalys och nyckeltal (jäm- för utredningens bedömning i avsnitt 6.5.2.). Någon författnings- reglering i denna del är inte påkallad utan kraven bör i stället framgå av Boverkets framtida verkställighetsföreskrifter.

174

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

Ur konsumentsynpunkt är det viktigt att den ekonomiska planen ger en rättvisande bild av föreningens verksamhet eftersom det vid planens upprättande inte finns någon årsredovisning. Ett sätt att öka möjligheterna till en mer rättvisande bild skulle kunna vara att i möjligaste mån anpassa den ekonomiska planens uppgifter till års- redovisningens redovisningsprinciper. På så sätt skulle den finansiella informationen som redovisas i den ekonomiska planen bättre kunna följas upp mot föreningarnas efterföljande årsredovisningar.

Vid utarbetandet av förslaget till Boverkets nya allmänna råd var just detta en uttalad ambition från Boverkets sida. De ekonomiska uppgifter och uppställningar som lämnas i den ekonomiska planen, ska så långt det är möjligt, gå att känna igen i den redovisning som senare presenteras när föreningarna har kommit igång. Förslaget till de omarbetade allmänna råden är därför bättre anpassade efter redo- visningslagstiftningen och dess normgivning, vilket också kommen- terades positivt i remissvaren (se bl.a. remissvar från Bostadsrätterna, dnr 1399-3691/2014).

Avskrivningar

Det har hävdats att de regler som gäller för den ekonomiska planen medger att en förening använder beräkningsmetoder som inte skulle vara tillåtna i en årsredovisning. Något som ofta vållar diskussioner i detta sammanhang är frågan om avskrivningar på föreningens fastighet. Det förekommer argumentation för att avskrivningar inte behöver beaktas i den ekonomiska planen.

Utredningen kan konstatera att avskrivning av föreningens byggnad ska göras under nyttjandeperioden och redovisas i för- eningens resultaträkning i enlighet med 4 kap. 4 § ÅRL (jfr 9 kap. 26 § BRL). (Se även avsnitt 5.4.2.) Därmed är avskrivningarna en kostnad för föreningen som har betydelse för bedömningen av för- eningens verksamhet. Detta medför att denna kostnad bör bedömas av intygsgivarna.

Många främst nybildade föreningar, har under 1990- och 2000 talet, tillämpat s.k. progressiva avskrivningar, i många fall för att kunna hålla avgifterna på en låg nivå (gällande progressiva avskriv-

175

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

ningar, se även avsnitt 5.4.2).4 BFN har sedermera klargjort att en sådan avskrivningsmetod inte är förenlig med god redovisningssed i bostadsrättsföreningar.

I nyproduktion finns som konstaterats ovan ingen årsredovis- ning. Men eftersom en ekonomisk plan måste vara hållbar följer även här att man inte ska använda sig av progressiva avskrivningar.

Enligt 1 § första stycket 8 BRF ska en ekonomisk plan innehålla uppgifter om föreningens löpande kostnader och intäkter. Av 4 § 1 framgår att för löpande kostnader enligt 1 § 8 ska anges kostnader uppdelade på kapitalkostnader under de första tre åren, driftskostna- der, avsättning för underhåll samt övriga kostnader. Föreningens kapitalkostnad för de tre första åren framgår också av den ekono- miska prognosen.

I förslaget till Boverkets nya allmänna råd framgår att planenliga avskrivningar bör tas upp under kapitalkostnader om avskrivningar inte tas upp under en egen post. Vidare sägs att avskrivningsunder- lag, avskrivningsmetod, avskrivningstid och belopp bör anges (s. 7).

Utredningen delar Boverkets bedömning att avskrivningar ska anges i den ekonomiska planen för att man ska kunna bedöma hur föreningens kostnader kan öka i reala termer. Den ekonomiska planen blir annars missvisande. Den ekonomiska planen bör så långt som möjligt harmoniera med den framtida verksamheten. Bygg- företag måste kunna erbjuda rättvisande ekonomiska planer med en avskrivningsmodell som redan från start stämmer med den avskriv- ning som föreningen måste ta upp i den årsredovisning som ska påbörjas inom kort.

Mot bakgrund av ovanstående föreslår utredningen att det i bostadsrättsförordningen föreskrivs särskilt att den ekonomiska planen ska innehålla avskrivningar. Som en konsekvens av utred- ningens förslag i avsnitt 6.4.5 bör Boverket i sina allmänna råd och i framtida verkställighetsföreskrifter (se utredningens förslag i avsnitt 7.4.2) ange att avskrivning bör ske enligt den s.k. komponent- metoden.

4 Se bl.a. artikelserie av Johan Hellekant i Svenska Dagbladet under våren år 2014 angående progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar.

176

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

Nyckeltal och kassaflödesanalys

Nyckeltalens syfte är att de på ett enkelt sätt ska förse användaren med logisk och användbar information. Nyckeltalen ska också kunna följas upp mot senare redovisade ekonomiska utfall.

Utredningen föreslår i avsnitt 6.5.2 att det i bostadsrättsför- eningarnas årsredovisningar ska presenteras ett antal nyckeltal bl.a. skuldsättning per kvadratmeter boarea och årsavgift per kvadrat- meter boarea. Detta krav bör gälla även för den ekonomiska planen. Denna bedömning stämmer väl överens med Boverkets förslag till nya allmänna råd där det anges att ett antal specificerade nyckeltal bör anges i den ekonomiska planen.

Utredningen har även i avsnitt 6.5.2. föreslagit att bostadsrätts- föreningar i årsredovisningen ska upprätta en kassaflödesanalys. Frågan är om en kassaflödesanalys även bör återfinnas i den ekono- miska planen.

Det centrala i en bostadsrättsförening är rätt avvägd årsavgift (nödvändig nivå på avgiften) och kassaflödet, det vill säga att det kommer in pengar att betala utgifterna med. Därför är det ett peda- gogiskt och informativt grepp att den ekonomiska planen även innehåller en kassaflödesanalys. Denna bör ingå som en del av den ekonomiska prognosen i 4 a § BRF.

Krav på redovisning av nyckeltal och upprättande av kassaflödes- analys bör inte regleras i författning utan i stället framgå av Boverkets framtida verkställighetsföreskrifter och av de allmänna råden.

Utgift för anskaffandet av föreningens fastighet i stället för kostnad för föreningens fastighet

Det förekommer att ekonomiska begrepp även i författningar används med en vardaglig innebörd, att skilja från en mer specifik eller begränsad betydelse enligt ekonomisk terminologi. Det gynnar dock transparensen om de olika ekonomiska begreppen används konsekvent och korrekt i lagstiftningen. I förslaget till Boverkets nya omarbetade allmänna råd har man också försökt att använda korrekta enhetliga ekonomiska begrepp för att i möjligaste mån tydliggöra den ekonomiska innebörden och underlätta vid senare jämförelse med ÅRL.

177

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

När det gäller den ekonomiska planen återfinns det kanske tyd- ligaste exemplet på begreppsförvirring i 1 § punkt 4 BRF. Där stad- gas att den ekonomiska planen ska innehålla uppgift om ”Kostnad för föreningens fastighet”. Ordet kostnad används i dagligt tal för både utgifter och kostnader, men i ekonomiska sammanhang har det en snävare innebörd kopplad till ”bokföringsmässiga grunder”.

I stället bör anskaffningsvärde vara det som avses. Anskaffnings- värde definieras enligt 4 kap. 3 § ÅRL som ”utgifterna för tillgångens förvärv”. Mot bakgrund härav föreslår utredningen att det i för- ordningen i stället för ”Kostnad för föreningens fastighet” anges ”Utgift för anskaffandet av föreningens fastighet”. När det gäller vilka utgifter som ska ingå i anskaffandet av fastigheten bör reglerna i ÅRL vara vägledande.

Krav på teknisk underhållsplan

Utredningens förslag: En teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhållsbehov under de kommande 50 åren ska ingå som en del av den ekonomiska planen och bifogas den- samma.

Enligt nu gällande regler finns det, förutom uppgiften om kostnad för underhåll i den ekonomiska prognosen, inget krav på att redovisa framtida underhåll på längre sikt. Enligt 1 § första stycket 2 BRF ska beskrivningen av fastigheten innehålla bl.a. underhållsbehov och planerad tillbyggnad, ombyggnad eller annan ändring av föreningens hus (2 § 6). För vilken tidsperiod underhållsbehovet ska anges är oklart men planerat underhåll bör omfattas.

Av Boverkets allmänna råd framgår emellertid att uppgifter om underhållsbehov, planerad tillbyggnad, ombyggnad eller annan ändring av föreningens hus normalt inte gäller vid nyproduktion av bostadsrätt. I förslaget till de nya allmänna råden uttrycks det inte riktigt på samma sätt utan endast att i ombildningsfallet bör fastig- hetens underhålls- och investeringsbehov samt uppskattade kostna- der för detta anges med hänvisning till besiktningsprotokollet som underlag.

Till den ekonomiska planen ska vid ombildning fogas ett besikt- ningsprotokoll som redovisar husets skick (se 9 kap. 20 § BRL, jfr

178

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

prop. 1981/82:169 s. 34 f.). Skälet till denna ordning är att det ansetts väsentligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande till ombildningen får kännedom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Dessa kostnader ska anges i den ekonomiska planen.

Enligt 1 § första stycket 5 BRF ska den ekonomiska planen vidare innehålla uppgift om kostnader för nödvändigt underhåll och nöd- vändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändrings- arbeten. Denna bestämmelse har även den särskild betydelse vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Det är vidare fråga om sådana åtgärder som styrelsen, när den ekonomiska planen upprättas, bedömer vara nödvändiga för fastighetens funktion och fortbestånd och alltså inte på längre sikt.

Enligt utredningens mening bör den ekonomiska planen, såväl i nyproduktion som vid ombildningsfallen, kompletteras med en komponentuppdelad teknisk underhållsplan som ska visa fastig- hetens underhålls- och investeringsbehov på längre sikt. Det skulle på ett tydligare sätt än i dag lyfta fram sambandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar bostads- rättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter.

Det finns skäl att något beröra frågan om kravet på teknisk underhållsplan även bör gälla då ny plan ska upprättas enligt 3 kap. 4 § BRL dvs. sedan den ekonomiska planen har upprättats har inträffat något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. Det kan då handla om att förhållandena har ändrats så kraftigt att den ursprungliga planen inte längre är rätt- visande. Om det rör sig om försämringar innebär detta att den ursprungliga planen inte ger den bostadssökande det skydd som regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt är avsett att ge (se prop. 2002/03:12 s. 37 ff.). Mot bakgrund härav anser utred- ningen att förslaget om krav på teknisk underhållsplan även bör omfatta situationen då en ny ekonomisk plan ska upprättas enligt 3 kap. 4 § BRL.

Utredningens förslag är förenat med vissa merkostnader för bostadsrättsföreningarna och byggföretagen. Det handlar om mer- kostnaderna i form av administrativt merarbete i samband med upprättande av den tekniska underhållsplanen samt förväntad extra tidsåtgång vid intygsgivningen. Merkostnader kan dock förväntas bli marginella i förhållande till projektets kostnader i stort.

179

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

Med beaktande av att en fastighets livslängd är lång och större underhållsbehov kan förväntas dyka upp först efter 30 år bör den tekniska underhållsplanen omfatta en längre tidsperiod. Utredningen anser att det i förordningen bör anges en bestämd tidsperiod för underhållsplanen. På så sätt blir det lättare att jämföra olika för- eningar med varandra. Utredningen föreslår därför att den tekniska underhållsplanen bör omfatta de 50 kommande åren.

De närmare uppgifterna om vad den föreslagna tekniska under- hållsplanen ska innehålla, hur den ska följas upp och uppdateras bör utformas av Boverket.

Bör den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysens tidsperspektiv i den ekonomiska planen förlängas?

Utredningens förslag: Tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska progonosen och känslighetsanalysen ska omfatta de sex första verksamhetsåren samt det tionde och det tjugonde verksamhetsåret.

Syftet med den ekonomiska prognosen är att föreningen ska visa en långsiktig beräkning av hur höga medlemmarnas avgifter blir utifrån en realistisk bedömning av kostnader och intäkter i verksamheten. Den ekonomiska prognosen bygger på ett huvudalternativ i antagan- dena om ränte- och inflationsnivå.

Syftet med känslighetsanalysen är att visa hur resultaten i den ekonomiska prognosen utvecklas under alternativa antaganden om räntenivå och inflationsnivå. Informationsvärdet i den ekonomiska planen ökar således väsentligt genom denna information. Om pro- gnoserna visar stor känslighet för framtida ränte- och inflationsnivå finns anledning att utgå från att de verkliga årsavgifterna kan hamna på en annan nivå är de förväntade nivåerna som prognoserna visar.

Uppställningen i den ekonomiska prognosen med kostnader före intäkter avviker från ÅRL:s uppställning. Skälet för detta är troligtvis att den ekonomiska prognosen till viss del har ett annat syfte och en annan logik än resultaträkningen enligt ÅRL. Medan denna bygger på att intäkterna är kända, bygger den ekonomiska prognosen på självkostnadsprincipen och att resultatet ska bli noll. Enligt utred- ningens mening skulle det emellertid vara en fördel och därmed öka

180

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

jämförbarheten om uppgifterna i den ekonomiska prognosen i möjligaste mån har samma uppställning som den kommande resultat- räkningen.

Enligt nu gällande regler ska uppgifterna i såväl den ekonomiska prognosen som känslighetsanalysen avse de sex första verksamhets- åren och det elfte verksamhetsåret (se 4 a och 4 b §§ BRF). Att det elfte verksamhetsåret omfattas beror på att det enligt tidigare gällande regler var först då som fastighetsskatten slog igenom fullt ut. För nybyggda bostadshus finns i dag en avgiftsbefrielse i 15 år vad gäller kommunal fastighetsavgift. Detta är ett skäl till att pro- gnosperioden bör förlängas.

Av direktiven framgår att det kan ifrågasättas om det inte bör lämnas uppgifter om förhållanden på ännu längre sikt än vad som gäller i dag då en byggnads livslängd vanligtvis är mycket lång och underhållsbehovet ökar typiskt sett med byggnadens ålder.

Det kan generallt sägas att all form av långsiktig bedömning innebär svårigheter. Att sia om framtiden är många gånger i sig en omöjlighet och att det rör sig om så svårbedömda områden som inflation och räntor gör så klart en bedömning ytterst osäker och svårgenomförbar. Att dessutom den ekonomiska planen i viss mån tillåts grundas på kalkyler över en förenings verksamhet gör bedöm- ningarna än svårare. Det är alltså inte helt okomplicerade bedöm- ningar av bara projektet som sådant, utan även en bedömning av utvecklingen av den ekonomiska marknaden som ska göras.

Enligt utredningens bedömning kan det dock finnas fog för en längre prognosperiod än som gäller i dag. Hur lång prognosperioden behöver vara är svårt att enkelt svara på, eftersom de flesta större underhållsåtgärder dyker upp först efter 25–50 år. Men det är knappast en meningsfull prognoshorisont, eftersom så mycket annat kan inträffa. En ekonomisk prognos över driftskostnader m.m. har inte något större värde efter 20 år. Tiden därefter är alltför osäker och beroende av förutsättningar som inte går att förutse. Att den ekonomiska planen för mycket avviker från verkligheten och verkliga kostnader skapar bara problem för bostadsrättsbildare och styrelser.

Mot bakgrund av ovanstående anser utredningen att det finns skäl för att i viss mån förlänga tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen. Förutom de sex första verksamhetsåren bör det tionde året och det tjugonde året

181

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

omfattas. På så sätt görs inte tidshorisonten lika beroende av för- ändringar i skatterätten som i dag.

Tillvägagångssättet för förvärv av fastighet bör framgå av den ekonomiska planen

Utredningens bedömning: Boverket bör i kommande verk- ställighetsföreskrifter ange att tillvägagångssättet för förvärv av föreningens fastighet t.ex. genom paketering ska redovisas i den ekonomiska planen.

En bostadsrättsförenings förvärv av hus kan gå till på olika sätt: genom ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, genom att en fastighet förvärvas och byggnation av huset sker genom en entre- prenad, genom ett köp av fastigheten eller genom att bostadsrätts- föreningen förvärvar ett bolag i vilket fastigheten är enda tillgången.

I det sistnämnda fallet sker sedan oftast en underprisöverlåtelse av fastigheten till bostadsrättsföreningen varefter bolaget likvideras. Realisationsvinsten blir skattefri för det säljande bolaget och skatte- skulden blir latent hos bostadsrättsföreningen som ska betala den vid en eventuell avyttring av fastigheten eller del därav. Detta förfarande beskrivs vanligen som en paketering av fastighet.

Precis som på övriga marknader tenderar förvärvsmetoder att förändras med tiden och det sker inte minst med anledning av rådande skatteregelverk. Att försäljning sker genom paketering, vilket sedan ett antal år tillbaka är förenligt med skattelagstiftningen, är inte ovanligt (se bl.a. Svea Hovrätts beslut den 22 januari 2009, ÖH 7852-07).5

Det finns enligt nuvarande regler inte något krav på att förvärv genom paketering ska redovisas i den ekonomiska planen. Boverket har uppmärksammat detta och menar att det skulle kunna innebära ett problem att dessa latenta skatteskulder inte redovisas öppet. Boverket har även i skrivelse till Justitiedepartementet väckt frågan

5 En statlig utredning har den 11 juni 2015 fått i uppdrag att föreslå lagändringar för att motverka paketering av fastigheter som ett skatteplaneringsverktyg, och analysera om förvärv genom fastighetsbildningsåtgärder missbrukas för att undgå stämpelskatt och om det bedöms lämpligt föreslå författningsändringar. Uppdraget ska redovisas senast den 31 mars 2017 (se direktiv 2015:62).

182

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

om hur en latent skatteskuld förhåller sig till hållbarhetskriteriet i 3 kap 2 § BRL dvs. om en förening överhuvudtaget kan sägas vara hållbar när det ligger en latent skatteskuld i bostadsrättsföreningen.6 Föreningens skatteskuld måste inte betalas förrän fastigheten eller del därav avyttras eller föreningen upplöses varför den är accep-

terad för bostadsrättsföreningar som ser sig som eviga.

Det är främst i två situationer som en latent skatteskuld skulle komma att realiseras, dels då en förening är på obestånd och frivilligt träder i likvidation eller tvingas till konkurs, dels i samband med att medlemmarna i mindre radhusföreningar friköper husen.

Att medlemmarna i mindre radhusföreningar väljer att friköpa husen från bostadsrättsföreningar är inte ett helt ovanligt scenario på främst mindre orter. Bostadsrättsföreningen är i dessa fall inte på obestånd och avyttringen sker således inte tvångsmässigt av ekono- miska skäl, utan genom ett majoritetsbeslut av föreningens med- lemmar. Friköpet får den effekten att den latenta skatteskulden de facto kommer att drabba föreningen. Eftersom den latenta skatte- skulden kommer realiseras i och med att husen avyttras av bostads- rättsföreningen kommer föreningen få bära kostnaden för den. I och med att köpare och säljare kan sägas vara samma person i dessa fall blir det alltså medlemmarna som i sin tur får bära kostnaden när skatteskulden realiseras. En möjlig risk vid ett sådant förfarande skulle kunna vara att den enskilde medlemmen inte är insatt i betydelsen av att den latenta skatteskulden realiseras, eftersom hän- syn inte behöver tas till den vid bildandet av bostadsrättsföreningen.

En förening på obestånd kan vid ett konkurs- eller likvidations- förfarande tvingas avyttra sin fastighet för att betala av de skulder som uppstått och tvingat föreningen på obestånd. En sådan avyttring skulle med största sannolikhet realisera den latenta skatteskulden. Bostadsrättshavaren förlorar vid en konkurs sin bostadsrätt men har rätt att bo kvar som hyresgäst. Om föreningen har stora skulder finns det en risk att bostadsrättshavaren ur konkursboet inte får ut sin erlagda insats.

Det finns även andra exempel än de ovan nämnda på att den latenta skatteskulden kan realiseras. Ett sådant är när föreningar vill

6 Boverkets skrivelse till Justitiedepartementet den 27 januari 2015 ”Behov av utredning av bostadsrättslagen (1991:614) och bostadsrättsförordningen (1991:630)”.

183

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

skilja affärslokaler från bostäder genom att ombilda genom tre- dimensionell fastighetsbildning.

Så länge skatteskulden är latent kommer den inte enskilt att kunna påverka en bostadsrättsförenings ekonomiska situation genom att t.ex. försätta den på obestånd. Det är alltså beroende av en ytterligare faktor utöver just skatteskulden. Det är därför inte en faktor som direkt får påverkan på ett bostadsprojekts hållbarhet över tid.

Att en bostadsrättsförening har en sådan latent skatteskuld kan emellertid ses som negativt och betungande för föreningen och dess medlemmar, på sätt som Boverket gör gällande. Det kan antas att riskerna med att ha en sådan skuld kan komma att påverka för- eningens ekonomi och medlemmarnas möjlighet att bedöma riskerna med sin investering. Det är också så att information om förekomst av en latent skatteskuld inte ges på något annat sätt. Ur konsument- synpunkt bör därför förekomst av paketering anges i den ekono- miska planen.

Man kan även tänka sig att det finns andra intressenter än potentiella köpare som kan ha intresse av att en latent skatteskuld redovisas. Ett scenario är att en bank vid en bostadskrasch tvingar en konkursmässig förening att sälja sin fastighet, varvid värdet av bankens säkerhet ofta reduceras.

I Boverkets nu gällande allmänna råd finns inte någon rekom- mendation om att tillvägagångssättet för förvärv av föreningens fastighet bör redovisas. Däremot återfinns en sådan rekommen- dation i förslaget till nya allmänna råd.

På sätt som framgår av förslaget till de nya allmänna råden utgör eventuell förekomst av paketering en underupplysning till 1 § första stycket 4 BRF. Enligt utredningens mening synes det vara tillräckligt att kravet på angivande av paketeringsförfarande anges i kommande verkställighetsföreskrifter (se utredningens förslag i avsnitt 7.4.2) och i de allmänna råden. Någon författningsreglering bedöms därför inte vara nödvändig.

184

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

7.4.4Bör styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen skärpas?

Utredningens bedömning: Det finns för närvarande inte skäl att skärpa styrelsens skadeståndsansvar för uppgifterna i den ekono- miska planen.

Enligt direktiven ska utredningen överväga om styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen bör skärpas i något avseende.

Som nämnts i avsnitt 7.3.2 ligger huvudansvaret för uppgifterna i den ekonomiska planen på den som ansvarar för upprättandet av planen dvs. bostadsrättsföreningens styrelse. Detta oaktat att arbetet praktiskt utförs av någon annan. Det innebär att styrelser i bostads- rättsföreningar har ett omfattande ansvar för beslut rörande för- eningens ledning och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Lider en part skada av styrelsens beslut kan styrelsen bli skade- ståndsskyldig utifrån bestämmelserna i bostadsrättslagen och för- eningslagen. Skadeståndstalan kan avse sak- och personskador samt rena förmögenhetsskador. Ansvaret är således vidsträckt.

För att avgöra om uppsåt eller oaktsamhet och erforderligt orsakssamband mellan handling/underlåtenhet och skada föreligger, får man tillämpa allmänna skadeståndsrättsliga principer.

I vissa fall kan det vara svårt att härleda siffror från den ekono- miska planen till den verklighet som sedan möter medlemmarna, inte sällan med avgiftshöjningar som följd. Det kan vara underskattning av driftskostnader eller utelämnande av felaktiga väsentliga uppgifter. För ombildade föreningar med äldre fastigheter förekommer det t.ex. att man underskattar kostnaderna för att reparera fastigheten. För nyproducerade fastigheter är risken störst att man underskattar de framtida räntekostnaderna och behovet av amorteringar och avskrivningar. Det leder givetvis till frågor och missnöje. Resultatet blir att sådana bostadsrättsföreningar startar med alltför låga avgifter och tvingas till avgiftshöjningar efter bara några år.

Skadestånd till föreningen kan enligt lag komma i fråga om styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen när den fullgör sitt uppdrag (13 kap. 1 § föreningslagen; se även avsnitt 7.3.2). Det är föreningen, eller den enskilde som stämmer som har bevisbördan i skadeståndsprocessen och det ställs i allmän-

185

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

het höga krav på bevisning för att styrelsens i lagens mening ska anses skadeståndsskyldig.

Det kan många gånger vara svårt att visa oaktsamhet och orsaks- samband då det inte är osannolikt att den faktiska utvecklingen mer eller mindre avviker från den man förväntat sig. Är det frågan om rent bedrägligt beteende är saken naturligtvis en annan. Anledningen till att föreningen tvingas höja avgifterna kan variera. Ofta är höjningen en direkt följd av att föreningen har beslutat vidta någon åtgärd t.ex. beträffande föreningshuset. Höjda avgifter torde inte sällan orsakas av förhållanden som kan sägas stå utanför föreningens kontroll. Härmed åsyftas i första hand händelser som i allmänhet drabbar alla på bostadsmarknaden, t.ex. förändringar av penning- värde, ränteläge eller gällande författningar.

Den nödvändiga nivån på årsavgiften som redovisas i den eko- nomiska prognosen är inte att uppfatta som ett åtagande från föreningens sida om hur hög årsavgiften faktiskt kommer att bli varje år. Även om förväntningarna slår in kan föreningen välja en annan nivå än den s.k. nödvändiga årsavgiften när man budgeterar föreningens verksamhet. Det kan t.ex. vara så att man vill skapa en buffert för oförutsedda kostnader, bl.a. om föreningens ekonomi visar sig känslig för framtida ränte- och inflationsförändringar.

Det finns en möjlighet för bostadsrättshavarna att frånträda bostadsrätten vid en avgiftshöjning enligt 7 kap 17 § BRL. Avgifts- höjning måste vara väsentlig och frånträdet får inte vara oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar. Någon på denna paragraf direkt grundad skadeståndsrätt föreligger inte för bostadsrättshavaren. Det anses nämligen ligga i föreningsverksamhetens natur att det fattas beslut om åtgärder, vilka medför ökade avgifter för medlemmarna (se SOU 2000:2. s. 78). När det gäller avgiftshöjningar sedan för- handsavtal har träffats finns dock en rätt till skadestånd för skada som föreningen har orsakat genom försumlighet (se 5 kap. 9 § BRL). Exempel på sådan försumlighet är att föreningen har slarvat med kostnadskalkylen (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 147).

Frågan om ansvarsfrihet är kopplad till möjligheten för för- eningen att kräva skadestånd av styrelseledamöterna för ekonomiska skador de kan ha åsamkat föreningen. Om ansvarsfrihet beviljas innebär beslutet att föreningen godkänner styrelsens förvaltning och avstår från att ställa skadeståndsanspråk mot styrelsen. Vid ordinarie

186

SOU 2017:31

Den ekonomiska planen

föreningsstämma är ansvarsfrågan därför en obligatorisk punkt på dagordningen. Men ansvarsfrihet är inte något som för alltid befriar den avgående styrelsen från skadeståndsanspråk. Även om en stämma i full enighet har beviljat en styrelse ansvarsfrihet finns det en möjlighet för föreningen, i regel genom en nytillträdd styrelse, att inom fem år kräva ersättning från den avgående. Förutsättningen är att det i årsredovisningen eller på annat sätt inte har lämnats riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättningskravet.

Framför allt i nyproduktion där den avgående styrelsen består av representanter för byggföretaget kan det tänkas uppstå problem med de snäva reglerna kring beslut om beviljande av ansvarsfrihet och preskriptionstider. Att beräkningarna i den ekonomiska planen inte håller streck eller på annat sätt inte visar sig vara förenliga med verkligheten visar sig ju ofta senare än dessa frister medger. Som exempel kan nämnas att det enligt Riksbyggens stadgar hålls en övertagandestämma (ordinarie föreningsstämma) snart efter det att föreningens slutfinansiering är klar. Riksbyggen har dock kvar en representant i styrelsen även efter det att föreningen har "lämnats över", denna är dock inte alltid samma person som varit med under produktionsfasen. Enligt HSB:s stadgar ska en inflyttningsstämma äga rum inom tre månader från färdigställandet av bostadsrätts- föreningens hus. Själva övertagandestämman hålls dock först efter det att ett räkenskapsår har passerat från inflyttningsstämman. Även HSB har kvar en representant i styrelsen även efter det att för- eningen har ”lämnats över”. På samma sätt som för Riksbyggen är det dock inte alltid en person som varit med under produktions- fasen.

Utredningen kan konstatera att det är problematiskt med interimsstyrelser som så att säga skickar problemen vidare för nästa generation styrelseledamöter att ta hand om. Som redogjorts för ovan finns det dock en undantagsregel som medger att skadestånds- talan väcks trots att ansvarsfrihet beviljats om det i årsredovisningen eller på annat sätt inte har lämnats riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättnings- kravet. Enligt utredningens mening borde denna undantagsregel i många fall vara möjlig att åberopa vid fall av oriktiga eller ofull- ständiga uppgifter i den ekonomiska planen.

187

Den ekonomiska planen

SOU 2017:31

Sammantaget anser utredningen att skärpta skadeståndsregler inte är rätt väg att gå för att förhindra s.k. glädjekalkyler. En mer effektiv väg är i stället att strama upp regleringen kring intygsgivningen (se vidare kap. 8) och genomföra de förslag som utredningen har före- slagit i detta kapitel.

188

8 Intygsgivare

8.1Inledning

En ekonomisk plan ska vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder (3 kap. 2 § BRL). I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheterna som ligger till grund för deras omdöme. Det- samma gäller för kostnadskalkyler (5 kap. 3 andra stycket BRL).1 För ekonomiska planer gäller vidare att intygsgivarna ska ange om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL kan anses uppfyllda.

Intygsgivarnas bedömning anses vara det viktigaste inslaget i det skyddssystem av offentlig natur som kringgärdar byggprojekt av bostadsrätter. Det har sagts att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt står och faller med kvaliteteten av den granskning som intygsgivarna genomför (prop. 2002/03:12 s. 41).

Det har emellertid från flera håll gjorts gällande att det finns svag- heter i systemet. Bl.a. har det sagts att jävsreglerna för intygsgivare inte är tillräckligt utvecklade. Det finns t.ex. inget som hindrar att intygsgivare regelmässigt arbetar parvis eller att byggföretag åter- kommande anlitar samma intygsgivare för att granska de ekono- miska planerna i föreningar som byggföretaget är med och bildar. Det har hävdats att detta kan leda till att det uppstår ett lojalitets- förhållande dels mellan intygsgivarna sinsemellan, dels mellan intygs- givare och byggföretaget, vilket kan inverka negativt på förtroendet för intygsgivarna. En ordning där en eller båda intygsgivarna utses av en myndighet i stället för av bostadsrättsföreningens styrelse skulle

1 För det fall ett förhandsavtal ska tecknas avseende en framtida upplåtelse av bostadsrätt ska en kostnadskalkyl upprättas. En kostnadskalkyl kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan.

189

Intygsgivare

SOU 2017:31

kunna stärka intygsgivarnas självständighet och öka förtroendet för systemet.

I detta kapitel överväger utredningen frågeställningar som berör intygsgivarna. I avsnitt 8.2 beskrivs först utredningens uppdrag. Där- efter följer i avsnitt 8.3 en redogörelse för gällande rätt och i avsnitt 8.4 beskrivs frågans tidigare behandling. Utredningens egent- liga överväganden och förslag redovisas i avsnitt 8.5.

8.2Uppdraget

Av direktiven framgår att utredningen ska ta ställning till

om det finns anledning att skärpa regelverket kring intygsgivarna, t.ex. när det gäller utbildningskrav, kunskapsprov och jäv,

om uppgiften att utse intygsgivare bör ligga på en myndighet, t.ex. Boverket eller om verket på något annat sätt bör få en mer aktiv roll i sammanhanget, och

om det bör införas ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare.

Utredaren ska även följa och beakta genomförandet av det moder- niserade yrkeskvalifikationsdirektivet, i synnerhet i fråga om de krav för att ett yrke ska få regleras som ställs upp i direktivet (Europa- parlamentets och rådets direktiv 2013/55/EU av den 20 november 2013 om ändring av direktiv 2005/36/EG om erkännande av yrkes- kvalifikationer och förordning [EU] nr 1024/2012 om administrativt samarbete genom informationssystemet för den inre marknaden [IMI-förordningen]).

Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.

8.3Gällande rätt

8.3.1Intyget

Den ekonomiska planen ska granskas av två intygsgivare innan den ges in till Bolagsverket. Motivet för denna regel är att en enskild bostadssökande i regel inte har någon reell möjlighet att själv göra en bedömning av företagets soliditet på grundval av uppgifterna i den

190

SOU 2017:31

Intygsgivare

ekonomiska planen. Det har därför ansetts angeläget att skapa garantier för planens innehåll i sakligt avseende. Intygskravet gäller även för kostnadskalkyler. Det finns dock inte något krav på att dessa ska registreras.

Av 3 kap. 2 § första stycket BRL framgår vad en intygsgivare ska kontrollera och bedöma vid granskningen av den ekonomiska planen (när det gäller kostnadskalkyler framgår det av 5 kap. 3 § andra och tredje styckena). Intygsgivarnas uppgifter är närmare preciserade i tre olika punkter. Intygsgivarna ska till en början bedöma om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda (punkten 1). De ska därvid ange om det kommer att finnas minst tre lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Vidare ska de, när föreningen har fler än ett hus, ange om husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostads- rättshavarna.

Av intyget ska vidare framgå att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar (punk- ten 2). Med uppgifter avses, enligt förarbetena, fakta dvs. säkert konstaterbara förhållanden vilka sålunda kan kontrolleras genom de handlingar, exempelvis köpekontrakt, som finns tillgängliga. Där- emot innebär det inte att intygsgivarna ska intyga att t.ex. prognoser är riktiga (prop. 2002/03:12 s. 113 och Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 92).

Intygsgivarna ska också bedöma om gjorda beräkningar är vederhäftiga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar (punkten 3). Härmed avses att intygsgivarna ska bedöma om de beräknade insatserna och avgifterna är sådana att det kan antas att lägenheterna med hänsyn till bostadsmarknaden på orten går att upplåta med bostadsrätt när de har färdigställts. I denna punkt ligger också att intygsgivarna ska bedöma om föreningen har bärkraft på sikt och att den inte är alltför ekonomisk känslig. Som underlag för de sistnämnda bedömningarna ska den ekonomiska planen innehålla en ekonomisk prognos och känslighetsanalys (se även avsnitt 7.3.1).

I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständig- heter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem (3 kap. 2 § andra stycket BRL). Tanken med det sistnämnda är att man i efterhand bättre ska kunna bedöma intygsgivarnas insatser.

191

Intygsgivare

SOU 2017:31

8.3.2Behörighet m.m.

Endast den får vara intygsgivare som har fått behörighet att utfärda intyg och det är Boverket som meddelar sådan behörighet (3 kap. 3 § BRL och 9 § BRF). Behörighet får meddelas den som har nödvändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighetsekonomi samt kunskaper avseende byggverksamhet och förvaltning av fastigheter (10 § första stycket BRF). Behörighet meddelas för viss tid, högst tre år (10 § andra stycket BRF). Förlängning kan dock medges. Vid prövning av en ansökan om förlängning av behörighet ska särskilt beaktas i vilken utsträckning sökanden har varit verksam som intygsgivare (10 § tredje stycket BRF).

Det är en uppgift för Boverket att se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare i landet (9 § andra stycket BRF).2 En förteckning över intygsgivare ska finnas tillgänglig hos Boverket3 och Bolags- verket (11 § andra stycket BRF). För närvarande finns det 73 behöriga intygsgivare.

Behörigheten kan återkallas när som helst, om det finns skäl till det. Skäl för återkallelse föreligger om intygsgivaren inte längre upp- fyller de uppställda kvalifikationskraven eller om denne inte iakttar tillbörlig omsorg vid utförandet av sina uppgifter.4 Om förseelsen är mindre allvarlig, kan Boverket i stället meddela varning (10 c § BRF). Boverket har meddelat varning i fall där intygsgivarna t.ex. underlåtit att granska vissa finansieringskostnader eller liknande kostnader som har betydelse för planens hållbarhet samt inte redovisat vilka hand- lingar man har tagit del av.5

Boverket ska underrätta Bolagsverket om meddelad behörighet och återkallelse av behörighet (11 § andra stycket BRF).

Boverkets beslut att inte bifalla en ansökan om att bli intygsgivare eller att återkalla behörigheten kan överklagas till allmän förvalt- ningsdomstol (11 kap. 5 § BRL).

2Boverkets ambition är att öka antalet intygsgivare.

3På Boverkets hemsida www.boverket.se lämnas uppgifter om vilka personer som har fått behörighet att vara intygsgivare.

4Se bl.a. Kammarrätten i Jönköping dom den 2 februari 2013 i mål nr 833-12 gällande återkallad behörighet. Högsta förvaltningsdomstolen meddelade inte prövningstillstånd.

5Se bl.a. Boverkets beslut den 15 april 2013, dnr 1313-3980/2011, där två intygsgivare tilldelades varning bl.a. då de inte hade redovisat samtliga handlingar de tagit del av. Såväl förvaltningsrätten som kammarrätten avslog överklagandena (Förvaltningsrätten i Växjö

dom den 27 oktober 2014 i mål nr 1534-14 och Kammarrätten i Jönköping dom den 15 december 2015 i mål nr 3436-14).

192

SOU 2017:31

Intygsgivare

8.3.3Utseende av intygsgivare och tillsyn

Bostadsrättsföreningens styrelse väljer ut sina två intygsgivare och står för kostnaderna för deras arbete. Styrelsens val kan inte över- prövas.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartisk- het. Ingen av dem får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller att upprätta den ekonomiska planen (3 kap. 3 § andra stycket BRL).

Boverket ska utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet (9 § andra stycket BRF, se vidare avsnitt 8.5.7).

8.4Frågans tidigare behandling

8.4.11930 års bostadsrättslag

I propositionen till 1930 års bostadsrättslag diskuterades relativt utförligt huruvida länsstyrelsens (numera Bolagsverkets) granskning av den ekonomiska planen borde vara av real eller endast formell innebörd (prop. 1930:65 s. 36 f.). Inledningsvis pekade departements- chefen på risken för att lagstiftningsåtgärder för att stävja osunda företeelser i samband med företag som det aktuella lätt kan innebära ett för hårt och i sina verkningar skadligt ingripande i den rörelse- frihet som ansågs nödvändig på det ekonomiska området. Han menade också att det faktum att de bostadssökande ofta saknar insikt i ekonomiska ting inte får leda lagstiftningen in på vägar, som kunna föra till ett försvagande av den enskildes känsla av ansvar för sina ekonomiska åtaganden. Han ansåg därför att tillräckliga skäl inte fanns för en realkontroll från det allmännas sida. Å andra sidan menade han att ändamålet med bestämmelserna lätt kunde förfelas om inga som helst garantier ställdes upp beträffande planens innehåll i sakligt avseende. Han ansåg därför att en viss realgranskning borde göras men att den borde ske innan planen gavs in till länsstyrelsen (numera Bolagsverket). Och den skulle göras av personer som ”äro väl förfarna i byggnadsverksamhet och fastighetsförvaltning”. Efter inrådan från lagrådet (prop. s. 87) ändrades dock förslaget så att det

193

Intygsgivare

SOU 2017:31

var tillräckligt att endast en behövde vara kunnig beträffande bygg- nadsverksamhet.

8.4.2Ändringar på 1940-talet

Kontrollen över de ekonomiska planerna skärptes genom ändringar år 1945. Båda intygsgivarna skulle ha insikt och erfarenhet i såväl fastighetsförvaltning som byggnadsverksamhet. Dessutom skulle en av intygsgivarna i särskild ordning ha förklarats behörig att utfärda intyg.

8.4.31971 års bostadsrättslag

Inför 1971 års lagstiftningsärende hade kritik framförts mot att det i viss utsträckning hade anlitats intygsgivare som inte varit helt fristående. De hade i ett eller annat sammanhang – som tjänstemän i den organisation som föreningen tillhört eller i de kreditorgan föreningen anlitat – haft att ta ställning till företaget.

Genom 1971 års bostadsrättslag infördes ett krav på att båda intygsgivarna skulle vara behöriga. Till skillnad från vad som hade gällt tidigare koncentrerades också prövningen av frågan om behörighet till en enda myndighet. Tanken var att detta skulle ge en ökad säkerhet för att de ekonomiska planerna underkastades en omdömesgill granskning av personer som var väl skickade för uppgiften (prop. 1971:12 s. 79). I lagen infördes också en särskild bestämmelse om att intygsgivarna skulle vara ojäviga.

8.4.4Ändringar år 1982

År 1982 infördes kravet på att minst en av de två intygsgivarna skulle vara fristående från företag, organisation eller någon annan som hade bildat bostadsrättsföreningen eller som biträtt med föreningsbild- ningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. I den aktuella propositionen konstaterades att kritik hade riktats mot att intygsgivare utsågs bland anställda hos organisationer eller företag som hade medverkat på något av de nyss angivna sätten (prop. 1981/82:169 s. 36).

194

SOU 2017:31

Intygsgivare

8.4.5Ändringar år 2003

Sedan den 1 april 2003 gäller att båda intygsgivarna ska vara fri- stående. Skärpningen motiverades med att man ytterligare velat säkerställa intygsgivarnas objektivitet (prop. 2002/03:12 s. 43 f.). Den tidigare ordningen att endast en intygsgivare behövde vara fristående motiverades bl.a med. att det ligger ett värde i att en intygsgivare på nära håll kunde följa arbetet med planen. I för- arbetena till 2003 års ändring menade regeringen att det borde vara möjligt även för en ”extern” intygsgivare att löpande följa arbetet och på ett tidigt stadium föra fram synpunkter på hur planen bör utformas.

Genom lagändringar preciserades också intygsgivarnas uppgifter närmare i 3 kap. 2 § BRL. Vidare infördes en särskild bestämmelse om skadeståndsskyldighet samt en möjlighet för Boverket att med- dela intygsgivaren varning (10 kap. 1 a § BRL och 10 c § andra stycket BRF).

8.5Överväganden

8.5.1Inledande synpunkter

Intygsgivarna spelar en viktig roll som konsumentskydd för de blivande bostadsrättshavarna. Intygsgivarna är enligt regelverket de enda utomstående som är ålagda att göra en saklig granskning av planen (se prop. 2002/03:12 s. 46).

Man kan något tillspetsat säga att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt hållbara bostadsprojekt står och faller med kvali- teten av den granskning som intygsgivarna genomför. Det är därför av avgörande betydelse att den ekonomiska planen är väl underbyggd och att intygsgivarnas granskning av densamma är opartisk, noggrann och präglad av saklighet.

Det har visat sig att en del, framför allt nybildade bostadsrätts- föreningar i nyproduktion, är bildade med mycket snäva kalkyler. Inte sällan bygger kalkylerna på höga anskaffningskostnader för föreningen, låga ränte- och amorteringsnivåer, minsta möjliga av- skrivning och avsättning för underhåll, samt låga driftskostnader.

195

Intygsgivare

SOU 2017:31

Sådana kalkyler ger upphov till betänkligheter om det alltid varit riktigt att ge klartecken till byggprojekt.6

Som nämnts inledningsvis har det från flera håll, bl.a. från Bo- verket, framförts att det finns svagheter i systemet. Intygsgivarnas möjligheter att göra en opartisk bedömning är ifrågasatt. I allmänhet finns det inget som hindrar att t.ex. ett byggföretag återkommande anlitar samma intygsgivare för att granska de ekonomiska planerna i föreningar som byggföretaget är med och bildar. Detta kan leda till att det uppstår ett lojalitetsförhållande mellan intygsgivarna och byggföretagen, vilket kan inverka negativt på förtroendet för intygs- givarna. En närliggande fråga är om det är lämpligt att samma intygs- givare regelbundet arbetar tillsammans, vilket är möjligt och ofta sker i dag. Det har påståtts att ett sådant arbetssätt kan leda till att de två intygsgivarna utvecklar en intern praxis, som inte nödvändigtvis stämmer med den praxis som tillämpas av andra intygsgivare.

Enligt dagens regelsystem kan även bostadsrättsföreningens styrelse välja att anlita nya intygsgivare för det fall de utsedda intygs- givarna inte är villiga att intyga projektets hållbarhet, vilket urholkar förtroendet för systemet.

Fråga har också väckts om systemet skulle kunna stärkas genom regler om att intygsgivarna ska avlägga prov innan de ges behörighet av Boverket eller om de ska underkastas ett mer preciserat utbild- ningskrav samt krav på återkommande utbildningar för att inte förlora behörigheten.

8.5.2Boverket ska ges bemyndigande att meddela verkställighetsföreskrifter

Utredningens förslag: Boverket ska ges bemyndigande att med- dela de verkställighetsföreskrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivarna i 3 kap 2 och 3 §§ samt 5 kap. 3 § tredje stycket BRL.

6 Se bl.a. Boverkets beslut den 15 november 2010 om återkallande av behörighet för två intygsgivare avseende intygande av fem ekonomiska planer (dnr 1319-2163/2009, dnr 1319- 1047/2009, dnr 1319-1093/2009, dnr 1319-1263/2009, och dnr 1319-1097/2009). Beslutet överklagades till Förvaltningsrätten i Växjö och sedan till Kammarrätten i Jönköping som i domar den 15 februari 2012, mål nr 5324-10, respektive den 12 februari 2013, mål nr 833-12, avslog överklagandena.

196

SOU 2017:31

Intygsgivare

Utredningen föreslår i avsnitt 7.4.2 att Boverket ska ges bemyn- digande att meddela de verkställighetsföreskrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelsen om ekonomisk plan i 3 kap. 1 § BRL. Motsvarande föreskriftsrätt bör gälla för Boverket i frågan om tillämpningen av bestämmelserna om intygsgivning och intygs- givarna i 3 kap 2 och 3 §§ samt 5 kap. 3 § tredje stycket BRL.

Genom förslaget får Boverket behörighet att mer i detalj ange t.ex. vad intygsgivare ska granska i den ekonomiska planen/kost- nadskalkylen och vilken utbildning och vilka kunskaper som krävs för att få behörighet att utfärda intyg om att en ekonomisk plan/kostnadskalkyl är hållbar. Kraven på intygsgivares oberoende och opartiskhet kan också regleras mer ingående. Detta kommer leda till en mer rättssäker och enhetlig intygsgivning vilket kommer att gagna såväl den enskilde konsumenten som intygsgivarna själva.

8.5.3Det behövs en gemensam standard för intygsgivarnas granskning

Utredningens bedömning: Regeringen bör ge Boverket i upp- drag att utarbeta en gemensam standard, ett ramverk, för hur intygsgivarnas granskning ska utföras.

I 3 kap. 2 § BRL anges att intygsgivarna ska ange

att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är upp- fyllda,

att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer över- ens med tillgängliga handlingar, samt

att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar.

I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständig- heter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem.

Det finns i dag inga anvisningar eller liknande för hur intygs- givarna i praktiken ska genomföra granskningen. Det är av flera skäl viktigt att precisera intygsgivarnas uppdrag så väl som möjligt, inte

197

Intygsgivare

SOU 2017:31

minst för intygsgivarna själva. I annat fall riskerar man situationer där t.ex. intygsgivaren tror att han eller hon har gjort en fullständig prövning men där domstol anser att intygsgivaren har varit vårdslös. Enligt utredningens bedömning bör dock inte ytterligare precisering göras i författning. Risken är att en alltför detaljerad författnings- reglering måste ändras ideligen, i takt med att byggregler och beskattning ändras.

I stället bör Boverket utveckla en standard för hur gransknings- uppdraget ska utföras. Jämförelse kan göras med revisorers gransk- ningsstandarder. En sådan standard eller ramverk förväntas inte bara leda till ökad tydlighet för intygsgivare och domstolar utan även öka attraktiviteten för arbetet som intygsgivare.

Under utredningsarbetets gång har fråga uppkommit om en granskad plan/kalkyl ska vara försedd med ett eller två intyg, dvs. ett gemensamt undertecknat intyg eller två individuella intyg från intygsgivarna. Såsom förarbetena är skrivna och relevanta bestäm- melser är utformade talar det för att avsikten varit ett gemensamt intyg. Detta ges det även exempel på i Boverkets allmänna råd.

Rent juridiskt spelar det emellertid inte någon roll om det lämnas ett eller två intyg eftersom intygsgivarnas ansvar är personligt och solidariskt. Ett gemensamt intyg för dock det goda med sig att det tvingar fram ett samarbete mellan intygsgivarna. Vidare elimineras risken för motstridiga intyg och att intygsgivarna har granskat olika handlingar. Utredningen förespråkar därför att intygsgivarna ska lämna ett gemensamt intyg. Det bör framgå av Boverkets standard för intygsgivare.

8.5.4Kompetensen

Utredningens bedömning: Något behov av att införa ytterligare eller mer preciserade utbildningskrav för intygsgivare föreligger inte. Inte heller finns det för närvarande anledning att införa kunskapsprov för att få behörighet eller krav på återkommande utbildning.

198

SOU 2017:31

Intygsgivare

Det finns enligt Boverkets förteckning 73 intygsgivare.7 Av för- teckningen över dem kan följande utläsas. I Stockholmsområdet finns 32 av de 73 intygsgivarna. I Göteborgsområdet liksom i Malmö- området finns 6 intygsgivare vardera. De återstående 29 finns i övriga delar av landet.

Antalet intygsgivare har alltsedan millennieskiftet minskat i antal. Vid millennieskiftet fanns det 82 intygsgivare. När det gäller sammansättningen av gruppen intygsgivare synes det vara så att ett femtontal intygsgivare tillhör advokat- eller juristfirmor. Några intygsgivare tillhör förvaltningsbolag eller bolag som sysslar med fastighetsvärdering och en stor grupp intygsgivare arbetar i olika typer av konsultbolag.

Behörighet som intygsgivare får meddelas endast den som har nödvändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighets- ekonomi samt kunskaper avseende byggverksamhet och förvaltning av fastigheter.

Det är Boverket som prövar ansökan och bedömer om personen har tillräckliga kunskaper för att bli intygsgivare. I sina allmänna råd anger Boverket följande (1995:6 s. 25).

För att få behörighet som intygsgivare bör sökanden ha väl dokumen- terad kunskap och praktik inom ämnesområdena: företagsekonomi (kostnad/intäktsanalys, resultat- och balansanalyser, hyressättning, driftskostnader, underhållskostnader och kapitalkostnader), fastighets- rätt och fastighetsekonomi bl.a. vad gäller regelsystemet för bostads- finansiering/subventionering. Kunskaperna bör vidare bygga på aktuell erfarenhet inom de olika verksamhetsområdena.

I förslaget till nya allmänna råd uttrycks kompentenskravet på ett ytterligare något mer detaljerat sätt (s. 12).

Den som söker behörighet som intygsgivare bör ha väl dokumenterade kunskaper i fastighetsrätt samt i företags- eller fastighetsekonomi omfattande

allmänna ekonomiska samband omfattande jämvikt och prisbildning på marknader, kapital- och kreditmarknaden samt räntebildning och inflation,

ekonomisk kalkylering inklusive investeringsbedömning och livscykel- bedömningar och

7 Per den 7 december 2016.

199

Intygsgivare

SOU 2017:31

– bokföring samt redovisning inklusive räkenskaps- och kassaflödes- analys.

Behörighet som intygsgivare gäller upp till tre år. Därefter kan man ansöka om förlängning av behörigheten.

Det kan konstateras att det ställs relativt långtgående krav på utbildning och erfarenhet inom flera områden för att få behörighet som intygsgivare. Utredningen anser därför inte att det föreligger behov av att införa ytterligare eller mer preciserade utbildningskrav.

I debatten som förevarit har det diskuterats om det bör införas regler om att intygsgivarna ska avlägga kunskapsprov innan de ges behörighet av Boverket (jfr krav på avläggande av prov för behörig- het som advokat eller revisor). Skälen för att införa sådant krav skulle givetvis kunna vara att förbättra kontrollen över intygs- givarnas kompetens. Införandet av prov övervägdes av den förra Bostadsrättsutredningen (SOU 2000:2 s. 115). Regeringen konsta- terade i den efterföljande propositionen, lika med utredningens bedömning, att införandet av prov för att kontrollera intygsgivarnas kompetens framstår som väl långtgående (prop. 2002/03:12 s. 42).

Utredningen delar denna bedömning. Snarare än kompetens- frågan synes det vara oberoendefrågan som orsakar diskussioner och ifrågasättanden. Antalet uppdrag är inte heller så många att mer- parten kan försörja sig som intygsgivare på heltid varför krav på prov eller liknande kan komma att medföra svårigheter att rekrytera intygsgivare. Utredningens ståndpunkt är att de krav som framgår av förordningen beträffande ansökan om behörighet som intygsgivare är rimliga och tillräckliga. Det viktigaste är att dessa krav upprätt- hålls.

För upprätthållande av en god kompetens bland intygsgivarna är bestämmelserna om varning, återkallelse respektive förlängning av behörigheten viktiga.

Det är viktigt att intygsgivaren från början har goda kunskaper, men det är minst lika viktigt att denne följer med i utvecklingen och håller sig informerad om ändringar, nyheter m.m. Hög kompetens bidrar till att skapa och vidmakthålla förtroendet för intygsgivarna.

Flera yrkeskategorier bl.a. advokater och revisorer omfattas av fortbildningskrav om ett visst antal timmar per kalenderår (jfr advokater som har krav på 18 timmars utbildning per kalenderår och revisorer som har ett utbildningskrav på minst 100 timmar under 5 år). Ett motsvarande krav på fortbildning för intygsgivare skulle

200

SOU 2017:31

Intygsgivare

kunna utgöra ett krav för att få förlängning av behörigheten. Åter- igen med beaktande av att intygsgivning ofta är en bisyssla och att intygsgivarna inom ramen för sitt ordinarie arbete i många fall redan omfattas av ett vidareutbildningskrav, som ofta gagnar även intygs- givningen, anser utredningen att det inte finns skäl för att införa formella krav på fortbildning för intygsgivare. Att intygsgivare har tillräcklig och aktuell kompetens kontrolleras även som en del av tillsynen.

Från intygsgivarhåll har det framförts önskemål om årsvisa ”temadagar” för intygsgivare där bl.a. tillsynsbeslut, lagändringar och praktiska problem kan diskuteras. Sådana temadagar skulle kunna bli en bra plattform för en dialog mellan Boverket och intygsgivare.

Yrkeskvalifikationsdirektivet

Utredningens förslag: Boverket ska anförtros uppgiften att vara behörig myndighet för intygsgivare i enlighet med yrkeskvali- fikationsdirektivet (2005/36/EG).

Yrkeskvalifikationsdirektivet ger yrkesutövare med utländska yrkes- kvalifikationer rätt att under vissa förutsättningar få sina kvali- fikationer erkända och därmed möjlighet att arbeta och bedriva näringsverksamhet inom reglerade yrken. Direktivet reglerar där- emot inte vilka kvalifikationer som krävs eller vilka andra krav som ska vara uppfyllda för att få utöva ett yrke i Sverige. Dessa krav finns i de svenska författningar som rör respektive reglerat yrke. I sam- manhanget kan det noteras att yrkeskvalifikationsdirektivet inte syftar till att reglera rätten att utöva vissa yrken. Syftet är i stället att

– genom att reglera erkännandet av utländska yrkeskvalifikationer – jämställa yrkesutövare som har förvärvat sina kvalifikationer inom landet med de yrkesutövare som har likvärdiga utländska kvali- fikationer (prop. 2015/16:44 s. 37).

Ett yrke är alltid att anse som reglerat för det fall det finns en skyddad yrkestitel som endast får användas av yrkesutövare med en viss kvalifikation t.ex. läkare (artikel 3.1.a yrkeskvalifikations- direktivet).

För att ett yrke ska kunna kategoriseras som oreglerat, och följaktligen heller inte omfattas av bestämmelserna i yrkeskvali-

201

Intygsgivare

SOU 2017:31

fikationsdirektivet, krävs det att lagstiftaren inte uppställer några krav på bestämda yrkeskvalifikationer för att få utöva yrkesverk- samheten eller någon form av denna. Det vill säga att vem som helst ska kunna utöva alla former av yrkesverksamheten, även de som saknar yrkeskvalifikationer.

Under åren 2012–2013 omförhandlades yrkeskvalifikations- direktivet. Ändringsdirektivet (2013/55/EU) innehåller bl.a. bestäm- melser om införandet av ett s.k. europeiskt yrkeskort, skyldighet för myndigheter att under vissa förutsättningar varna andra medlems- stater för vissa yrkesutövare och ändrade förutsättningar för admi- nistrativt samarbete för de behöriga myndigheterna.

I maj 2013 tillsattes en utredning med uppdrag att lämna förslag till hur det moderniserade yrkeskvalifikationsdirektivet skulle genomföras i svensk rätt och förvaltning. Utredningen föreslog i sitt betänkande Yrkeskvalifikationsdirektivet (SOU 2014:19) – ett samlat genomförande – att direktivet i huvudsak skulle genomföras genom införandet av en ny lag om erkännande av yrkeskvalifika- tioner dvs. en horisontell reglering och inte genom sektorsreglering som tidigare hade varit fallet. Lagen om erkännande av yrkeskvali- fikationer (2016:145) trädde i kraft den 15 april 2016. Lagen anger bl.a. de rättigheter som en yrkesutövare, som vill utöva ett reglerat yrke i Sverige, har i fråga om tillfällig yrkesutövning och om erkän- nande av yrkeskvalifikationer. Lagen kompletteras av en horisontell förordning (2016:157), innehållande de generella bestämmelser som ska iakttas av samtliga behöriga myndigheter vid handläggningen av ärenden som har koppling till det moderniserade yrkeskvalifika- tionsdirektivet.

Den svenska regeringen har haft en relativt restriktiv hållning i fråga om vad som är att betrakta som reglerade yrken i direktivets mening. Målsättningen inom EU är också att minska det totala antalet reglerade yrken och säkerställa att regleringarna har till- kommit av ett legitimt syfte. När medlemsländerna ställer krav på viss kompetens för att få utföra viss verksamhet i landet innebär det i praktiken ett hinder för den fria rörligheten inom EU. Inskränk- ningar i den fria rörligheten kan rättfärdigas t.ex. av folkhälsoskäl eller konsumentskydd, förutsatt att inskränkningen inte diskrimine- rar och att den är proportionerlig i förhållande till sitt syfte. Artikel 59 innehåller detaljerade bestämmelser om den utvärderings- process som ska genomföras på EU-nivå i syfte att säkerställa att

202

SOU 2017:31

Intygsgivare

yrken regleras av en berättigad anledning och på ett proportionerligt sätt. I artikel 59.3 återfinns en redogörelse för det s.k. inremarknads- testet.

Enligt artikel 59.5 i direktivet skulle medlemsstaterna senast den 18 januari 2016 informera kommissionen om vilka regleringar man avsåg att behålla samt ange skälen till varför man ansåg att kraven överensstämde med inremarknadstestet i artikel 59.3. Efter denna tidpunkt ska medlemsstaterna informera kommissionen inom sex månader efter det att ytterligare krav införts samt motivera varför dessa får anses överensstämma med artikel 59.3.

Yrkeskvalifikationsutredningen identifierade i betänkandet ett antal yrkesverksamheter som inte tidigare hade ansetts falla inom direktivets definition men borde utgöra reglerade yrkesverksamheter i direktivets mening. Bl.a. ansåg utredningen att kontrollansvariga enligt plan- och bygglagen (2010:900) skulle omfattas. Det fram- kommer inte i utredningen att man övervägt intygsgivare enligt bostadsrättslagen. Utredningen nämner dock att man saknat resurser för att företa en fullständig inventering av yrkesregleringar i Sverige, varför det inte kan uteslutas att det kan finnas ytterligare yrkes- verksamheter som borde omfattas av yrkeskvalifikationsdirektivet (SOU 2014:19 s. 470).

I bilaga till förordningen pekas behöriga myndigheter ut för respektive reglerat yrke. Av bilagan kan utläsas att Boverket är behörig myndighet gällande bl.a. kontrollansvariga (punkten 15 f). Vid valet av behöriga myndigheter för tillkommande yrken har utredningen utgått från vilken myndighet som ansvarar för före- skrifterna som reglerar yrket.

Enligt utredningens mening är intygsgivare att anses som ett reglerat yrke enligt definitionen. Enligt bostadsrättsförordningen ställs krav på bestämda kunskaper eller kvalifikationer för att få behörighet. Yrkesregleringen gällande intygsgivare uppfyller vidare det inremarknadstestet då det är berättigat utifrån ett konsument- skyddsperspektiv. Regleringen kan inte heller sägas vara diskri- minerande eller oproportionell (se artikel 59.3 i yrkeskvalifikations- direktivet). Regleringen överensstämmer således med EU-rätten.

Intygsgivare omfattas automatiskt av såväl den nya lagen som förordningen i och med att direktivets definitioner återges i den horisontella lagen. Bostadsrättslagen och bostadsrättsförordningen innehåller emellertid även egna bestämmelser om ömsesidigt erkän-

203

Intygsgivare

SOU 2017:31

nande avseende kvalifikationer från andra länder (3 kap. 3 § första stycket p. 2 BRL och 10 a § BRF). Dessa bestämmelser är i linje med yrkeskvalifikationsdirektivets syfte och bör inte upphävas.

Som konsekvens av utredningens bedömning i fråga om intygs- givare ska också en behörig myndighet för dessa utses. Denna upp- gift bör åvila Boverket, vilket ska framgå av bilagan till förordningen om erkännande av yrkeskvalifikationer (2016:157).

8.5.5Intygsgivarnas oberoende

Utredningens förslag: De intygsgivare som en bostadsrätts- förening har utsett ska vara godkända av Boverket för det aktuella intyget. Godkännande ska lämnas om valet inte strider mot jävs- bestämmelsen i 3 kap. 3 § andra stycket BRL och intygsgivarna inte har samarbetat i en utsträckning som kan anses olämplig.

Inledande synpunkter

Det är styrelsen som upprättar den ekonomiska planen/kalkylen och utser intygsgivarna.

I nybyggnadsfallen består som huvudregel styrelsen av en bygg- mästarstyrelse, vilket innebär att det inte är de blivande bostadsrätts- havarna som ingår i styrelsen. I ombildningsfallen består styrelsen av de blivande bostadsrättshavarna men det är allt som oftast en om- bildningskonsult som sköter och driver ombildningen. I första fallet är fokus för styrelsen att driva igenom byggprojektet, därefter tar de egentliga boende över. Den ekonomiska planen är vid denna tid- punkt redan upprättad, godkänd av intygsgivarna och registrerad av Bolagsverket. Något tillspetsat kan sägas att något egentligt för- eningsekonomiskt intresse för projektet inte finns i denna typ av styrelse. I ombildningsfallen ligger det i konsultens intresse att driva igenom ombildningen, annars står denne i regel utan ersättning. Konsumentintresset står inte i fokus i något av dessa fall.

Intygsgivarnas oberoende och opartiskhet är i sammanhanget helt avgörande för kvaliteten av den utförda granskningen. Det har sedan länge ifrågasatts om intygsgivarna verkligen kan vara opartiska och oberoende sett utifrån att de erhåller uppdraget och arvodet från

204

SOU 2017:31

Intygsgivare

bostadsrättsföreningens styrelse, vars syfte är att få den ekonomiska planen/kalkylen intygad.

Parvist samarbete och samma uppdragsgivare

Byggbranschen och fastighetsmarknaden är inte större än att intygsgivare och byggbranschfolk känner till varandra och mer eller mindre regelbundet arbetar tillsammans i samma sammansättningar.

Det finns inget som hindrar att t.ex. ett byggföretag återkom- mande anlitar samma intygsgivare för att granska ekonomiska planer i föreningar som byggföretaget är med och bildar. I praktiken före- kommer även mer eller mindre regelmässigt att intygsgivare arbetar i par och att ombildningskonsulter rekommenderar de intygsgivare som tidigare har godkänt konsultens ekonomiska planer. Det är ofta praktiskt och behöver inte alltid vara negativt. Det finns dock en risk för att ett sådant nära och långvarigt samarbete kan leda till att det uppstår ett lojalitetsband mellan ombildningskonsult, bostadsrätts- förening och intygsgivare, vilket kan rubba förtroendet för intygs- givarnas opartiskhet. Det går inte heller att bortse från att en ekono- misk beroendeställning kan uppstå mellan intygsgivare och bygg- företag, vilket kan medföra att intygsgivaren i sin granskning inte vill framstå som besvärlig eller pedantisk, eftersom denne är mån om att erhålla nya uppdrag.

Vid utredningens sammanträffande med intygsgivare bekräftades bilden av att parvist samarbete mellan intygsgivare är det vanligaste och att samma uppdragsgivare ofta återkommer med nya uppdrag. Även Boverket delar denna bedömning. Enligt Boverket finns främst problem i projekt med små byggföretag. I regel fungerar det bra med de större byggföretagen.

Den geografiska spridningen av intygsgivare och det begränsade antalet projekt inom vissa regioner gör att det framstår som ound- vikligt att samma intygsgivare åtminstone med jämna mellanrum samarbetar. Ett sådant samarbete kan emellertid medföra en risk för att man litar på varandra alltför mycket eller delar upp arbetsupp- gifterna i för stor utsträckning. Samarbetet kan dock även ha vissa fördelar, t.ex. att de två intygsgivarna i viss utsträckning kan kom- plettera varandra i kompetenshänseende.

205

Intygsgivare

SOU 2017:31

Ett visst återkommande samarbete är därför ofta oundvikligt. Man bör dock undvika att samma personer alltid arbetar tillsam- mans. Att ställa upp bestämmelser för detta i författning till ledning för intygsgivarnas egna bedömningar anser vi inte möjligt. Däremot bör det vara möjligt att uppnå det önskade resultatet genom vissa ändringar när det gäller utseendet av intygsgivare.

Utseendet av intygsgivare

En förutsättning för att intygsgivningen ska hålla en hög kvalitet är att intygsgivarna har en fristående ställning i förhållande till bostads- rättsföreningen och de aktörer som utformar den ekonomiska planen.

Utredningen har ingen närmare uppfattning om huruvida intygs- givare rent faktiskt har haft en sådan beroendeställning i enskilda fall att detta påverkat deras bedömningar. Ordningen att föreningen själv ska utse sina två intygsgivare väcker dock betänkligheter, inte minst från principiella utgångspunkter. På dagens bostadsmarknad med stigande bostadspriser löper konsumenterna en stor risk att hamna i kläm.

Ett alternativ till ordningen med intygsgivare som utses av bostadsrättsföreningen är att slopa systemet med intygsgivare och låta en myndighet bedöma ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Sådana funderingar har funnits i tidigare lagstiftningsarbeten men då avfärdats med motiveringen att en sådan ordning skulle föra för långt (SOU 1981:74 s. 127, prop. 1981/82:169 s. 37, SOU 1988:14 s. 113, prop. 1990/91:92: s. 79 och SOU 2000:2 s. 118). Utredningen gör nu ingen annan bedömning.

Åtgärder bör i stället övervägas för att stärka intygsgivarnas oberoende. Skäl finns att försöka minska risken för jäv. Ständigt återkommande parvist samarbete bör undvikas. Slutligen bör syste- met ändras så att man minskar risken för att föreningar, när de första intygsgivarna har underkänt projektet, anlitar nya intygsgivare tills föreningen finner någon som lämnar intyg.

Hur intygsgivarna ska utses har övervägts senast av Bostadsrätts- utredningen (se slutbetänkande SOU 2000:2 s. 118 ff.). Utredningen föreslog att styrelsen alltjämt skulle utse intygsgivare men att styrel- sens val av intygsgivare i varje enskilt fall skulle godkännas av

206

SOU 2017:31

Intygsgivare

Boverket. Boverkets prövning skulle då avse att intygsgivarna är fristående från projektet och att två intygsgivare inte ständigt sam- arbetar. Flera remissinstanser bl.a. Riksbyggen framhöll att det kunde ifrågasättas om inte en sådan ordning där tillsynsmyndigheten ska godkänna intygsgivare i varje enskilt fall skulle bli onödigt byråkratiskt. Vidare framhölls att det borde vara möjligt att komma till rätta med eventuella olägenheter med intygsgivarnas samarbete inom ramen för tillsynen.

Enligt regeringen måste nyttan av ett godkännande i varje enskilt fall vägas mot den administration och tidsutdräkt som en sådan ord- ning skulle innebära. Regeringen ansåg att det nuvarande systemet där bostadsrättsföreningens styrelse själv utser intygsgivare bör bestå oförändrat och inte kombineras med något krav på Boverkets godkännande (prop. 2002/03:12 s. 44). Förslaget ledde således inte vidare på grund av den administration och den tidsutdräkt detta skulle innebära.

Ett möjligt alternativ, som också övervägdes av förra Bostads- rättsutredningen, är att en myndighet, t.ex. Boverket anförtros uppgiften att utse intygsgivare. En sådan ordning framstår dock som än mer byråkratiskt än förslaget om Boverkets godkännande av styrelsens val av intygsgivare. En sådan ordning skulle dock sanno- likt bidra till ett ökat oberoende för intygsgivarna, vilket i sig borgar för en sakligare och mer självständig intygsgivning. Man måste vid en sådan lösning också beakta de praktiska problem som kan uppstå, exempelvis i anledning av att en bostadsrättsförening inte godtar den intygsgivare som har utsetts, t.ex. på grund av att denne inte är tillräckligt noggrann eller att denne tidigare har erhållit en varning av Boverket. Konsekvensen blir att föreningen blir helt hänvisad till de av myndigheten utsedda två intygsgivare. Om intygsgivarna inte lämnar intyg, saknar föreningen möjlighet att upplåta bostadsrätter. En sådan ordning måste därför vara förenad med en möjlighet att överklaga ett beslut om underkännande av projektet. En möjlighet att överklaga beslutet om valet av intygsgivare är inte tillräckligt. Inte heller kan ett överklagande av beslutet om registrering av den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen ersätta överklagande av intygsgivarens beslut. Bolagsverket gör endast en formell granskning vid registreringen. Detta beslut kan överklagas (9 kap. 31 § första stycket BRL och 15 kap. 6 § föreningslagen).

207

Intygsgivare

SOU 2017:31

Ett överklagande av beslutet om utseende av intygsgivare kom- mer att medföra omfattande förseningar av byggprocessen med för- skjutna tidpunkter för bostadsrättsupplåtelser som följd, vilket i slutändan drabbar konsumenten. Utformningen innebär vidare en risk för en ny typ av omfattande processer, vilket i sin tur ger upp- hov till ökade offentliga utgifter. En möjlighet att överklaga intygs- givarnas för föreningen negativa beslut t.ex. till tillsynsmyndigheten och därefter till allmän förvaltningsdomstol får också vissa märkliga effekter. Om högre instans ändrar intygsgivarnas beslut, övertar staten ansvaret för bedömningen av projektets hållbarhet.

Lagstiftaren måste också beakta