sou 2017 27

Innehåll

Sammanfattning ................................................................		13
1	Författningsförslag.....................................................	21
2	Uppdraget och dess genomförande..............................	43
2.1	Mitt uppdrag ...........................................................................	43
2.2	Det genomförda arbetet .........................................................	44
3	Allmänt om fastighetsbranschen .................................	45
3.1	Aktörer i den svenska fastighetsbranschen ...........................	45

3.2Särskilda villkor för företagen inom den svenska

	fastighetsbranschen.................................................................	47
3.3	Fastighetsbranschens utveckling under senare år .................	49
4	Beskrivning av transaktioner med paketerade
	fastigheter ................................................................	53
4.1	Vad avses med en paketerad transaktion...............................	53

4.2Vad som sagts om paketerade fastigheter i äldre

förarbeten ................................................................................		55
4.2.1	1998 års företagsskatteutredning............................	55
4.2.2	Den efterföljande propositionen ............................	57
4.2.3	2002 års företagsskatteutredning............................	58
4.3 Exempel på paketerade transaktioner....................................		59

4.3.1Exempel på skattekonsekvenser vid en

	fastighetstransaktion ...............................................	60
4.3.2	Alternativa förutsättningar för exemplet...............	63
		3

Innehåll

SOU 2017:27

4.4Skäl för och emot transaktioner med paketerade

	fastigheter................................................................................		65
5	Förekomsten av transaktioner med paketerade
	fastigheter i Sverige ...................................................		69
5.1	Förekomsten av transaktioner i paketerad form ..................		69
5.2	Systematik i val av överlåtelseform........................................		72
5.3	Regionala skillnader................................................................		74
5.4	Sammanfattande slutsatser.....................................................		75
6	Kartläggning och analys av fastighetsbranschens
	skattesituation...........................................................		77
6.1	Om skattejämförelser.............................................................		78
	6.1.1	Optimal beskattning ...............................................	78
	6.1.2	Skatteincidens..........................................................	80
	6.1.3	Styrmedelsskatter....................................................	80
	6.1.4	Allmänt om skattejämförelser................................	81
6.2	Vad ska ingå i en jämförelse av skatteutfallet .......................		82
	6.2.1	Övergripande skattestatistik ..................................	83
	6.2.2	Skatt på arbete .........................................................	83
	6.2.3	Skatt på kapital ........................................................	84
	6.2.4	Energiskatt...............................................................	85
	6.2.5	Fastighetsskatt och fastighetsavgift.......................	85
	6.2.6	Stämpelskatt ............................................................	86
	6.2.7	Mervärdesskatt ........................................................	87

6.3Beräkningar av den skattemässiga situationen för

företag i fastighetsbranschen .................................................

6.3.1Metodbeskrivning av de beräkningar som har

	genomförts ..............................................................	93
6.3.2	Redovisning av beräkningarna................................	95

6.3.3Sammantagen bild av fastighetsbranschens

skattemässiga situation .........................................

102

SOU 2017:27 Innehåll

7	Jämförelse mellan system med respektive utan
	möjlighet till skattefria transaktioner .........................		103
7.1	4Q-modellen .........................................................................		104
7.2	Effekter av skatteförändringar .............................................		106
	7.2.1	Förändrade förutsättningar på
		tillgångsmarknaden................................................	107
	7.2.2	Effekter på marknaden för bygginvesteringar .....	114
7.3	Den svenska fastighetsmarknaden.......................................		116
	7.3.1	Effekter på tillgångsmarknaden............................	117
	7.3.2	Effekter på nybyggnation .....................................	127
	7.3.3	Hyressättningssystemet........................................	129
	7.3.4	Sammanfattande slutsatser....................................	130
8	Skattereglernas påverkan på ägar- respektive
	organisationsstrukturen samt rörligheten....................		133

8.1Överväganden angående rådande

organisationsstrukturer och orsakerna bakom ...................		133
8.1.1	Fastighetsbranschen ..............................................	134
8.1.2	Byggbranschen.......................................................	135

8.2Skattereglernas påverkan på rörligheten av

	fastighetsinnehav...................................................................	136
9	Paketerade transaktioner och dess effekter på
	transparensen på marknaden ....................................	141

9.1Det offentliga informationsflödet vid en

direktförsäljning av en fastighet...........................................

141

9.2Det offentliga informationsflödet vid försäljning av en

	paketerad fastighet................................................................	142
9.3	Andra kanaler för information om försäljningar av
	paketerade fastigheter...........................................................	146
9.4	Aktörerna på marknaden uttalar sig om transparensen......	147

Innehåll

SOU 2017:27

9.5Om fastighetstaxering och berörda myndigheters

	åsikter ....................................................................................		150
9.6	Sammanfattande slutsatser...................................................		152
10	Frågor relaterade till värdeminskningsavdrag...............		155
10.1	Det skatterättsliga regelverket om
	värdeminskningsavdrag på fastigheter.................................		155
10.2	Regler om återföring av värdeminskningsavdrag................		158
10.3	Undersökning av den skattemässiga hanteringen av
	gjorda värdeminskningsavdrag.............................................		160
11	Bedömningar...........................................................		161
11.1	Bedömning av om fastighetsbranschen eller
	fastighetsinvesteringar kan anses vara skattemässigt
	gynnade .................................................................................		161
11.2	Bedömning av om paketeringar påverkar neutraliteten i
	beskattningen av investeringar.............................................		163
11.3	Bedömning av om det är befogat att införa beskattning
	av transaktioner med paketerade fastigheter ......................		165
	11.3.1	Fastighetsskattens utveckling ..............................	166
	11.3.2 Fastighetsinvesteringar i form av paketerade
		transaktioner..........................................................	168
	11.3.3	Slutsatser................................................................	170
12	Val av modell ..........................................................		173
12.1	Olika alternativ till lagstiftning för att motverka
	paketerade transaktioner......................................................		173
	12.1.1 Innebörden är att fastigheter säljs........................		173
	12.1.2	Fastighetsfållan......................................................	175

12.1.3Andelarna i paketeringsbolaget blir

	lagerandelar............................................................	176
12.1.4	Avskattning av fastighet vid avyttring av
	andelar i företag.....................................................	176
12.1.5	Stämpelskatt på andelsavyttring i vissa fall..........	177

SOU 2017:27 Innehåll

	12.1.6 Test av det huvudsakliga syftet med
		transaktionen .........................................................	178
12.2	Allmänna överväganden och rangordning av
	alternativen ............................................................................		179
13	Förslag för att motverka skattefördelar vid
	transaktioner med paketerade fastigheter...................		183
13.1	Förslagets övergripande utformning ...................................		183
13.2	Definitioner...........................................................................		186
13.3	Huvudregeln om avskattning av fastighet...........................		190
	13.3.1	Substanskravet .......................................................	192
	13.3.2 Hur avskattningen går till .....................................		194
13.4	Begränsningar av tillämpningsområdet................................		197
	13.4.1 Undantag som har övervägts och förkastats........		198
	13.4.2 Undantag vid skalbolagsbeskattning samt för
		marknadsnoterade andelar ....................................	199
	13.4.3 Undantag vid likvidation eller konkurs................		200
	13.4.4 Undantag i de fall det bestämmande
		inflytandet över paketeringsbolaget inte
		ändras......................................................................	200
	13.4.5 Undantag för avyttring av rörelse som inte har
		något samband med fastighetsinnehavet..............	204
13.5	Beräkning av substansen i det avyttrade företaget..............		206
13.6	Utvidgning av tillämpningsområdet i vissa fall ...................		208
13.7	Effekter för det företag som äger fastigheten.....................		210
13.8	Internationella aspekter........................................................		211
13.9	Förhållandet till övriga omstruktureringsregler .................		213
	13.9.1	Verksamhetsavyttringar ........................................	214
	13.9.2	Andelsbyten...........................................................	216
	13.9.3	Fusion och fission .................................................	217
	13.9.4	Partiell fission ........................................................	218

13.9.5Förslag för att motverka kringgående genom

andra omstruktureringsregelverk .........................

220

Innehåll

SOU 2017:27

13.10	Förhållandet till redovisningslagstiftningen .......................		225
	13.10.1	Redovisningsnormgivningen i korthet ................	226
	13.10.2 Redovisningsregler som gäller särskilt för
		fastighetsinnehav...................................................	228
	13.10.3 Skattemässiga effekter av val av
		redovisningsnormgivning .....................................	230
	13.10.4 Förslagets påverkan på förhållandet mellan
		redovisning och beskattning.................................	231
13.11	Fastighetsfållan slopas..........................................................		232
13.12	Schablonintäkt i stället för stämpelskatt.............................		233
13.13	Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser......................		235
13.14	Exempel på avskattningssituationer ....................................		238
	13.14.1	Exempel 1 ..............................................................	238
	13.14.2	Exempel 2 ..............................................................	238
	13.14.3	Exempel 3 ..............................................................	239
	13.14.4	Exempel 4 ..............................................................	240
14	Slopad tillgångsklassificering av fastigheter
	i bolagssektorn ........................................................		243
14.1	Regler om lagerfastigheter ...................................................		243
14.2	Översikt över skillnaderna mellan en fastighet som är
	lager och en som är kapitaltillgång ......................................		249
14.3	Slopade klassificeringsregler i bolagssektorn......................		256
14.4	Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser......................		262
15	Kontinuitet för anskaffningsvärdet vid
	underprisöverlåtelser av fastigheter............................		265
15.1	Till vilket värde ska tillgången anses avyttrad och
	förvärvad ...............................................................................		266
15.2	Återföring av tidigare gjorda avdrag vid
	underprisöverlåtelse av näringsfastighet .............................		268
15.3	Nytt underlag för värdeminskningsavdrag efter
	underprisöverlåtelse..............................................................		269

SOU 2017:27 Innehåll

15.4	Kontinuitet vid underprisöverlåtelser..................................		272
15.5	Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser ......................		275
16	Stämpelskattefrågor.................................................		277
16.1	Fastighetsbildning och stämpelskatt ...................................		277
	16.1.1	Uppdraget enligt direktiven..................................	277
	16.1.2	Stämpelskattepliktiga förvärv ...............................	278
	16.1.3	Tidigare överväganden...........................................	280
	16.1.4	Några uppmärksammade fall ................................	282
	16.1.5	Lantmäteriets erfarenheter....................................	285
	16.1.6	Bedömning.............................................................	290
16.2	Skatteplikt utlöst av fastighetsbildning ...............................		292
	16.2.1 Direktiven och syftena med fastighetsbildning...		292
	16.2.2	Överväganden och förslag.....................................	293
	16.2.3 Behov av reglering av andra förvärv......................		313
16.3	Sänkt stämpelskatt ................................................................		314
16.4	Slopad stämpelskatt vid koncerninterna förvärv.................		315
16.5	Förfarande- och uppbördsfrågor .........................................		316

16.5.1Direktiven och en framställan från dåvarande

Lantmäteriverket ...................................................

317

16.5.2Betalningspåminnelse och framställan om

		indrivning...............................................................	318
	16.5.3 Dröjsmålsränta i stället för dröjsmålsavgift.........		322
	16.5.4 Underrättelse om tillkommande skatt .................		327
17	Förslagens konsekvenser ..........................................		329
17.1	Förutsättningar för konsekvensanalysen.............................		329
17.2	Offentligfinansiella effekter.................................................		330
	17.2.1	Antaganden och bedömningar..............................	331
	17.2.2 Beräknade effekter under antagande om fasta
		priser och baser......................................................	338
	17.2.3 Om fastighetspriser och handlad kvantitet..........		341
	17.2.4	Sammanfattande bedömning av
		offentligfinansiella effekter...................................	349

Innehåll

SOU 2017:27

17.3	Konsekvenser för fastighetsföretagen.................................		352
	17.3.1	Om fastighetsmarknadens heterogenitet ............	353
	17.3.2 Finansiella effekter för fastighetsföretagen.........		354
	17.3.3 Övriga konsekvenser för fastighetsföretagen .....		355
17.4	Konsekvenser för övriga företag .........................................		361
	17.4.1	Byggbranschen ......................................................	361
	17.4.2	Jord - och skogsbruk ..............................................	363
	17.4.3	Övriga företag .......................................................	364
17.5	Konsekvenser för små företag .............................................		365
17.6	Särskilda konsekvenser för internationella företag ............		366
17.7	Konsekvenser för kommuner och landsting.......................		366
17.8	Övriga samhällsekonomiska effekter ..................................		367
17.9	Konsekvenser för myndigheter ...........................................		368
	17.9.1	Skatteverket ...........................................................	368
	17.9.2	Lantmäteriet ..........................................................	368
	17.9.3	Sveriges domstolar ................................................	369
17.10	Förslagens överensstämmelse med EU-rätten ...................		369
17.11	Konsekvenser för brottslighet och brottsförebyggande
	arbete	.....................................................................................	369
17.12	Konsekvenser för sysselsättning och offentlig service i
	olika delar ..............................................................av landet		370
17.13	Konsekvenser för jämställdheten mellan kvinnor och
	män ........................................................................................		370
17.14	Konsekvenser för möjligheterna att nå de
	integrationspolitiska ..................................................målen		370
17.15	Referenser .............................................................................		371
18	Författningskommentar ............................................		373
18.1	Förslaget till lag om ändring i inkomstskattelagen
	(1999:1229) ...........................................................................		373

SOU 2017:27 Innehåll

18.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1984:404) om
stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter..........................		382
18.3 Förslaget till lag om ändring i mervärdesskattelagen
(1994:200)..............................................................................		386
Särskilda yttranden ..........................................................		389
Bilagor
Bilaga 1	Kommittédirektiv 2015:62 ...........................................	401
Bilaga 2	Internationell utblick....................................................	415
Bilaga 3 Beräkningar och exempel .............................................		429
Bilaga 4	Förslag till förordningsändringar.................................	445

Sammanfattning

Uppdraget

Mitt uppdrag har varit att utreda de samhällsekonomiska effekterna av möjligheten att skattefritt sälja fastigheter i paketerad form. En transaktion med en paketerad fastighet kan genomföras på flera olika sätt, men i sin enklaste form innebär en sådan transaktion att en fastighet överförs till ett paketeringsbolag i stället för att säljas direkt. Paketeringsbolaget kan därefter säljas skattefritt under förutsätt- ningen att andelarna i bolaget är näringsbetingade, till skillnad mot en direktförsäljning av en fastighet där en eventuell kapitalvinst ska tas upp till beskattning och där stämpelskatt utgår.

I uppdraget ingår att göra ett antal kartläggningar och analyser, bland annat vad gäller den skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen, förekomsten av paketering av fastigheter, skatte- reglernas påverkan på ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten i fastighetsbranschen. På grundval av genomförda analyser ska jag bedöma om fastighetsbranschen eller investeringar i fastigheter kan anses vara skattemässigt gynnade. Jag ska även analysera konse- kvenserna av två olika system, ett där det finns möjlighet respektive ett där det inte finns möjlighet till paketering av fastigheter, och bedöma om det är befogat att förhindra fastighetspaketering, generellt eller för vissa särskilda transaktioner. Jag ska slutligen föreslå författ- ningsändringar för att motverka paketering av fastigheter.

Mitt uppdrag omfattar också vissa frågor avseende stämpelskatt. Jag ska analysera om fastighetsbildning används på ett inte avsett sätt i syfte att undkomma stämpelskatt och, om det behövs, föreslå lagändringar för att motverka sådant skatteundandragande. Jag ska även analysera vissa förfaranderegler på stämpelskatteområdet och föreslå lämpliga förändringar av lagstiftningen.

Sammanfattning

SOU 2017:27

Uppdraget begränsas uttryckligen genom att jag, vad gäller trans- aktioner med paketerade fastigheter, ska utgå från att systemet med skattefrihet för kapitalvinst och utdelning från näringsbetingade an- delar ska finnas kvar. När det gäller stämpelskatt och fastighetsbild- ningsåtgärder ska jag som utgångspunkt inte föreslå några föränd- ringar av fastighetsbildningslagen (1970:988).

Kartläggningar och analyser avseende transaktioner med paketerade fastigheter

Jag har kartlagt förekomsten av transaktioner med paketerade fastig- heter och kunnat konstatera att det är ett mycket vanligt förfarande- sätt, särskilt inom det privata näringslivet och när fastigheterna representerar stora värden. Som jag ser det, baserat på de faktiska effekterna, är det huvudsakliga syftet med att paketera en fastighet vid en transaktion att sänka skatten. Det kan dock förekomma andra, kompletterande skäl såsom möjligheten att förena trans- aktionen med villkor eller att det är enklare att sälja flera fastigheter i samma transaktionsförfarande.

Jag har även kartlagt den skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen och jämfört den med andra branscher. Kartlägg- ningen visar att fastighetsföretag betalar en låg andel av sitt resultat i bolagsskatt jämfört med företag inom andra branscher. Med hänsyn tagen till fastighetsrelaterade skatter såsom fastighetsskatt och stäm- pelskatt blir slutsatsen emellertid att fastighetsbranschen samman- taget inte kan anses skattemässigt gynnad i förhållande till andra branscher.

Jag har utifrån en teoretisk modell försökt kartlägga de över- gripande skillnaderna mellan ett skattesystem som tillåter skattefria transaktioner med paketerade fastigheter och ett där sådana trans- aktioner inte är möjliga. Enligt modellens grundutförande leder slopandet av skattefrihet för transaktioner med paketerade fastig- heter till lägre fastighetspriser, ett minskat byggande, ett mindre fastighetsbestånd och högre hyror. Ett antal skillnader mellan den teoretiska modellen och verkliga förhållanden kan emellertid på- verka dessa slutsatser. Några mer exakta slutsatser kan inte dras av kartläggningen.

SOU 2017:27

Sammanfattning

Vidare har jag beskrivit effekter för ägar- och organisations- strukturen bland företagen i fastighetsbranschen, för rörligheten av fastighetsinnehav och för transparensen på marknaden. När det gäller ägar- och organisationsstrukturen finns det inget som tyder på att de i någon större omfattning har påverkats av möjligheterna till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter. Fastighetsbe- ståndets rörlighet kan antas minska om möjligheten till paketerade transaktioner slopas, åtminstone under en övergångsperiod. Transpa- rensen på fastighetsmarknaden beskrivs som god eller mycket god av de som är verksamma på den. Skatteverket och Lantmäteriet är dock oroliga för tillförlitligheten hos taxeringsvärdena på längre sikt, om trenden med transaktioner med paketerade fastigheter tillåts fortgå.

De genomförda kartläggningarna och analyserna har utmynnat i att jag – trots att fastighetsbranschen sammantaget inte kan anses vara skattemässigt gynnad – bedömer att det är befogat att åtgärda de skatteeffekter som sammanhänger med paketerade transaktioner. Jag gör den bedömningen mot bakgrund av att fastighetsskatten och stämpelskatten har fiskala syften varför de, enligt min mening, inte kan kompensera för det låga bolagsskatteuttaget från fastighets- branschen. I stället får avsikten antas vara att dessa fastighetsrela- terade skatter ska tas ut utöver ett normalt bolagsskatteuttag.

Förslaget för att motverka skattefördelar när fastigheter avyttras i paketerad form

Min ambition har varit att utforma förslaget så att skattekonsekven- serna vid en fastighetstransaktion i paketerad form i så stor utsträck- ning som möjligt ska motsvara de som uppkommer vid en direktför- säljning av samma fastighet. Mitt förslag syftar således inte till att få transaktioner med paketerade fastigheter att upphöra. Däremot ska skatteeffekten inte vara avgörande för vilken transaktionsform som väljs när en fastighet ska avyttras.

Efter att ha analyserat olika alternativ till lagstiftning som mot- verkar skattefördelarna vid transaktioner med paketerade fastigheter har jag stannat för en modell där fastigheter under vissa förutsätt- ningar anses avyttrade och åter förvärvade när aktier i ägarföretaget byter ägare (en s.k. avskattning av fastigheter). Den utformningen har flera fördelar jämfört med de andra alternativ som jag har över-

Sammanfattning

SOU 2017:27

vägt. Vid en avskattning är det bara kapitalvinsten på själva fastig- hetsbeståndet som tas upp till beskattning. Eftersom fastigheter i sig är skattepliktiga tillgångar är det förhållandevis enkelt att beräkna en fiktiv kapitalvinst vid andelsavyttringen. Kedjebeskattning uppstår inte eftersom det avskattade värdet får användas som nytt underlag för värdeminskningsavdrag. Det är enligt min bedömning den lösning vars skattemässiga effekter mest liknar de som uppstår vid en direkt- försäljning av fastigheten.

Förslaget innebär i korthet att om det bestämmande inflytandet upphör över ett företag vars tillgångar till huvudsaklig del består av fastigheter, ska de fastigheter som ägs av det avyttrade företaget anses avyttrade och åter förvärvade för ett pris som motsvarar mark- nadsvärdet. Fastigheten får därmed ett nytt anskaffningsvärde och ett nytt underlag för värdeminskningsavdrag. Huruvida tillgångarna till huvudsaklig del består av fastigheter avgörs av en jämförelse mellan marknadsvärdet på de i avyttringen ingående fastigheterna och ersätt- ningen för andelarna i paketeringsbolaget, korrigerad för ingående likvida tillgångar samt skulder.

Från huvudregeln görs ett antal undantag då avskattning av fastig- hetsinnehav inte ska ske. Det gäller när ersättningen för andelarna ska tas upp på grund av reglerna om skalbolagsbeskattning, när delägar- rätten anses avyttrad på grund av likvidation eller konkurs samt när andelarna i det avyttrade företaget är marknadsnoterade. Avskattning ska inte heller ske om andelsavyttringen har skett för att sälja en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet. Därmed avses situationer då en fastighet utgör en stor del av företagets samlade tillgångar, men där inkomster och utgifter från den bedrivna verksamheten kommer från annat än fastighets- innehavet.

Avskattning av fastighetsinnehavet kan aktualiseras även om det bestämmande inflytandet inte upphör, om det föreligger särskilda omständigheter. Sådana omständigheter kan till exempel vara att det innan avyttringen skett en riktad nyemission till förvärvaren. Sär- skilda omständigheter kan dock aldrig föreligga vid en koncernintern andelsavyttring.

För att motverka kringgående av avskattningsreglerna med tillämp- ning av de regelverk som träffar omstruktureringar och som är base- rade på fusionsdirektivet, föreslås en anpassning till direktivets lydelse

SOU 2017:27

Sammanfattning

genom nya regler om högsta ersättning som kan betalas kontant vid sådana omstruktureringar.

Jag föreslår även att fastighetsfållan ska avskaffas samt att de före- tag som ska skatta av en fastighet i samband med en andelsavyttring också ska ta upp en schablonintäkt som motsvarar den stämpelskatt som skulle ha utgått vid en direktförsäljning av fastigheten.

Särskilda frågor om stämpelskatt

I samband med kartläggningen har det som anges i direktiven be- kräftats, nämligen att fastighetsbildning används som ett sätt att und- komma stämpelskatt vid fastighetstransaktioner. Eftersom det med- för dels ett betydande skattebortfall, dels att Lantmäteriets resurser används på ett ineffektivt sätt, anser jag att det är nödvändigt att åt- gärda detta lagstiftningsvägen. Jag har övervägt flera begränsade för- slag – särskilt riktade mot skatteplanering – men jag har slutligen be- dömt att det enda effektiva är att införa en generell skatteplikt för stämpelskatt vid fastighetsbildning.

För att inte onödigt försvåra användandet av fastighetsbildnings- institutet föreslår jag dock att de avgifter som betalas till lantmäteri- myndigheterna för fastighetsbildningen ska få räknas av från stäm- pelskatten. På det viset påverkas inte den totala kostnaden för fastig- hetsbildningar som avser mindre värden, där risken för ett utnyttjande av fastighetsbildningsinstitutet av skatteskäl får anses ringa.

Jag föreslår även att stämpelskatt inte längre ska utgå vid koncern- interna fastighetsöverlåtelser, samt att skattesatsen för juridiska per- soner ska sänkas från 4,25 procent till 2 procent. Därutöver föreslår jag lagändringar avseende vissa förfarandefrågor på stämpelskatte- området.

Övriga förslag

Jag lämnar – utöver de förslag till lagstiftning som efterfrågas i direk- tiven – två ytterligare förslag på fastighetsområdet.

För det första föreslår jag att klassificeringen av fastigheter som lager- eller kapitaltillgång ska slopas i bolagssektorn. Samtliga fastig- heter ska i stället behandlas som kapitaltillgångar. Bakgrunden till förslaget är att jag bedömer att ett flertal problem på området annars

Sammanfattning

SOU 2017:27

måste åtgärdas genom riktade lagstiftningsåtgärder, t.ex. den utveck- ling av praxis som innebär att koncerner i byggbranschen i praktiken kan välja om andelarna i ett företag ska anses som en lager- eller en kapitaltillgång. Även den omständigheten att värdeminskningsavdrag får göras på lagerfastigheter, samt hur den rätten förhåller sig till lagervärderingsreglerna, bör annars adresseras. Ett generellt förslag är enklare, särskilt som de skattemässiga effekterna av den föreslagna ändringen är mycket små. Inom bolagssektorn finns det bara ett inkomstslag och en skattesats att förhålla sig till, och totalt sett blir det samlade skatteuttaget för en lagertillgång och en kapitaltillgång med samma värdeutveckling mycket likartat. Skillnaderna är främst att rätten till skattemässig nedskrivning försvinner för fastigheter som tidigare klassificerats som lager. I stället får värdeminskningsavdrag göras på fastighetens byggnader.

För det andra föreslår jag att det ska råda skattemässig kontinuitet med avseende på anskaffningsvärde, skattemässigt värde och gjorda värdeminskningsavdrag vid underprisöverlåtelse av byggnad med mark. Förslaget syftar till att råda bot på oavsedda effekter vid under- prisöverlåtelse av fastigheter på grund av att anskaffningsvärdet ska delas upp på mark respektive byggnad.

Konsekvensanalysen

Konsekvenserna av förslagen har varit svåra att beräkna med någon större exakthet. Detta beror främst på att förslagen antas ge upphov till beteendeförändringar, för vilka storleksuppskattningar är be- häftade med stor osäkerhet. Min bästa bedömning är att de offentlig- finansiella effekterna hamnar inom ett intervall. På kort sikt bedöms förslagen förstärka de offentliga finanserna med mellan 7,7 och 16,6 miljarder kronor. Den varaktiga effekten för de offentliga finan- serna bedöms till ett lägre intervall mellan 5,9 och 13,1 miljarder kro- nor. Av dessa summor står förändringarna av bolagsskatteintäkterna för den klart övervägande delen.

För fastighetsbranschen kommer förslagen om avskattning vid transaktioner med paketerade fastigheter att ha störst påverkan för företag som har en hög transaktionstakt, omfattande projektutveck- ling och där objekten har en stark värdeutveckling. Det föreligger också en risk för vissa inlåsningseffekter, särskilt i ett initialt skede.

1 Författningsförslag

Förslag till

lag om ändring i inkomstskattelagen (1999:1229)

Härigenom föreskrivs i fråga om inkomstskattelagen (1999:1229)1 dels att 25 kap. 12 § och 27 kap. 8 § ska upphöra att gälla,

dels att rubrikerna närmast före 25 kap. 12 § och 27 kap. 8 § ska utgå,

dels att 9 kap. 8 §, 13 kap. 1 a §, 19 kap. 15 §, 20 kap. 7 §, 22 kap. 6 och 10 §§, 23 kap. 2 §, 25 kap. 1 §, 25 a kap. 1 §, 27 kap. 1, 4 och 5 §§ och 38 a kap. 2 § ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas sju nya paragrafer, 17 kap. 9 §, 23 kap. 10 a §, 25 a kap. 26–29 §§, 37 kap. 13 a §, samt närmast före 17 kap. 9 § och 25 a kap. 26 § nya rubriker av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 kap.

8 §2

Räntor på skatt, tull eller avgift enligt följande bestämmelser får inte

dras av:
– 5 kap. 8 § vägtrafikskattelagen		(2006:227)	eller	8 § lagen
(2006:228) med särskilda bestämmelser om fordonsskatt,
– 2 kap. 8–11 §§	tullagen	– 2 kap. 8–11 §§		tullagen
(2016:253), och	(2016:253),
		– 34 § lagen	(1984:404) om
	stämpelskatt vid inskrivningsmyn-
	digheter, och

1Lagen omtryckt 2008:803. Senaste lydelse av 25 kap. 12 § 2011:1256.

2Senaste lydelse 2016:274.

Författningsförslag

SOU 2017:27

– 65 kap. 2 §, 4 § första stycket, 5–13 och 19 §§ skatteför- farandelagen (2011:1244).

Dröjsmålsavgifter och ränta som beräknas enligt lagen (1997:484) om dröjsmålsavgift får inte dras av.

13 kap.
1 a §
I 27 kap. finns bestämmelser	I 27 kap. finns bestämmelser
om att den som innehar vissa	som innebär att enskilda närings-
tillgångar anses bedriva närings-	idkare	och vissa handelsbolag
verksamhet i form av byggnads-	som innehar vissa tillgångar an-
rörelse eller handel med fastig-	ses bedriva näringsverksamhet i
heter. Där finns också bestäm-	form	av	byggnadsrörelse eller
melser om vad som räknas som	handel med fastigheter. Där finns
tomtrörelse.	också bestämmelser om vad som
	räknas som tomtrörelse.
I 49 a kap. finns bestämmelser om		att	kapitalvinsten när en

fysisk person avyttrar en andel i ett skalbolag i vissa fall ska räknas till inkomstslaget näringsverksamhet.

17 kap.

Fastigheter

9 §

En fastighet som ägs av ett företag som anges i 25 a kap. 3 §, eller av ett svenskt handelsbolag eller en i utlandet delägarbeskat- tad juridisk person som bara har sådana företag som delägare, är inte en lagertillgång.

SOU 2017:27

Författningsförslag

19 kap.

15 §

Särskilda bestämmelser om anskaffningsvärde för byggnader finns när det gäller

–beskattningsinträde i 20 a kap.,

–uttagsbeskattning i 22 kap. 8 §,

– underprisöverlåtelser i	– underprisöverlåtelser i
23 kap. 10 §,	23 kap. 10 och 10 a §§,

–näringsbidrag i 29 kap. 6 §,

–ianspråktagande av ersättningsfond i 31 kap. 18 §,

–kvalificerade fusioner och fissioner i 37 kap. 18 §,

–verksamhetsavyttringar i 38 kap. 14 §,

–partiella fissioner i 38 a kap. 14 §, och

–förvärv av tillgångar till underpris från delägare och närstående

i53 kap. 10 och 11 §§.

	20 kap.
	7 §
När en fastighet övergår till		När en fastighet övergår till
en ny ägare genom köp, byte		en ny ägare genom köp, byte
eller på liknande sätt, ska över-		eller på liknande sätt, ska över-
låtaren dra av den del av anskaff-		låtaren dra av den del av anskaff-
ningsvärdet för	markanlägg-	ningsvärdet	för	markanlägg-
ningen som inte har dragits av		ningen som inte har dragits av
tidigare. Detta gäller också när		tidigare. Detta gäller också när
den näringsverksamhet som be-		fastigheten anses avyttrad och åter
drivs på fastigheten läggs ned		förvärvad enligt		25 a kap. 27 §
och fastighetens	markanlägg-	och när den	näringsverksamhet
ningar därför saknar värde för		som bedrivs på fastigheten läggs
fastighetens ägare.		ned och fastighetens markan-
		läggningar därför		saknar värde
		för fastighetens ägare.

I 12 § finns bestämmelser om värdeminskningsavdrag vid arv, gåva m.m.

SOU 2017:27 Författningsförslag

23 kap.

	2 §3
Bestämmelserna i detta kapitel gäller inte om
1. bestämmelserna om	kvalificerade fusioner och fissioner i
37 kap. ska tillämpas på överlåtelsen,
2. överlåtelsen innebär	att
sådana andelar i fastighetsförval-
tande företag som är lagertill-
gångar enligt 27 kap. 6 § delas ut
enligt 42 kap. 16 § eller skiftas ut
enligt 42 kap. 20 §,
3. marknadsvärdet på till-		2. marknadsvärdet på till-
gången är lika med eller lägre än		gången är lika med eller lägre än
tillgångens skattemässiga värde,		tillgångens skattemässiga värde,
eller		eller
4. överlåtelsen innebär att till-		3. överlåtelsen innebär att till-
gångar förs över till en kvalificerad		gångar förs över till en kvalificerad
rederiverksamhet enligt 39 b kap.		rederiverksamhet enligt 39 b kap.

Bestämmelserna i detta kapitel gäller inte heller om en kapital- vinst vid en avyttring är skattefri enligt bestämmelserna i 25 a kap. eller ersättningen ska tas upp som kapitalvinst på grund av bestäm- melsen om skalbolagsbeskattning i 25 a kap. 9 §. Bestämmelserna i 11 och 12 §§ tillämpas dock när en näringsbetingad andel, en andel som avses i 25 a kap. 3 a § eller en delägarrätt som avses i 25 a kap. 23 § överlåts utan ersättning eller mot ersättning som understiger marknadsvärdet utan att detta är affärsmässigt motiverat om

–det förvärvande företaget är ett svenskt aktiebolag, en svensk ekonomisk förening, ett svenskt handelsbolag, ett utländskt bolag som motsvarar något sådant företag och som hör hemma i en stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) eller en i utlandet delägarbeskattad juridisk person som hör hemma i en stat inom EES,

–det förvärvande företaget inte, direkt eller indirekt, äger andel

idet överlåtande företaget, och

–förutsättningarna i 19 § är uppfyllda.

3 Senaste lydelse 2016:887.

Författningsförslag

SOU 2017:27

10 a §

Om underprisöverlåtelsen av- ser en byggnad med mark in- träder förvärvaren i överlåtarens skattemässiga situation med av- seende på anskaffningsvärde, skatte- mässigt värde och gjorda värde- minskningsavdrag.

Första stycket gäller inte för byggnadsinventarier som ingår i den överlåtna byggnaden.

25 kap.

1 §

I detta kapitel finns bestämmelser om

– vad som avses med kapitalvinst och kapitalförlust i inkomst-

slaget näringsverksamhet i 3–5 §§,
– anskaffningsutgift		när en	– anskaffningsutgift		när en
delägarrätt upphör att vara när-			delägarrätt upphör att vara när-
ingsbetingad i 6 §,			ingsbetingad i 6 §, och
– avyttringar	med	kapital-	– avyttringar	med	kapital-
förlust till ett företag i intresse-			förlust till ett företag i intresse-
gemenskap med	det	säljande	gemenskap med	det	säljande
företaget i 7–11 §§, och			företaget i 7–11 §§.

–kapitalförluster på fastigheter

i12 §.

25 a kap.

1 §4

I detta kapitel finns bestämmelser om

–företag i intressegemenskap i 2 §,

–näringsbetingade delägarrätter i 3–8 §§,

–skalbolagsbeskattning i 9–18 §§,

–kapitalförluster på vissa fordringar m.m. i 19 §,

–kapitalförluster på andelar i handelsbolag i 20 §,

–vissa tillgångar i handelsbolag i 23–24 §§,

4 Senaste lydelse 2009:1413.

SOU 2017:27 Författningsförslag

– bostäder i fåmansföretag i	– bostäder i		fåmansföretag i
25 §.	25 §,
	– beskattning av fastighetsinne-
	hav i vissa fall i 26–28 §§.
	Beskattning	av fastighetsinnehav
	i vissa fall
	26 §
	Med företag avses i andra
	stycket och i 27–29 §§
	1. ett svenskt aktiebolag eller
	en svensk	ekonomisk		förening
	som inte är ett investmentföretag,
	2. en sådan		svensk	stiftelse
	eller ideell förening som inte om-
	fattas av	bestämmelserna om

undantag från skattskyldighet i

7kap.,

3.en svensk sparbank,

4.ett svenskt ömsesidigt för- säkringsföretag,

5.ett svenskt handelsbolag,

6.en i utlandet delägarbe- skattad juridisk person, eller

7.ett utländskt bolag som mot- svarar något sådant svenskt före- tag som anges i 1–4.

Med delägarrätt avses i 26–

28§§ en andel i ett företag, om en kapitalvinst på andelen inte ska tas upp eller en kapitalförlust inte får dras av. En kapitalvinst ska betraktas som om den inte ska tas upp, om den inte beskattas med en effektiv skattesats om minst

10procent.

Författningsförslag

SOU 2017:27

27 kap.

1 §

I detta kapitel finns särskilda bestämmelser om

–byggnadsrörelse och handel med fastigheter i 2–8 och 18 §§,

och

–tomtrörelse i 3 och 9–18 §§.

Bestämmelserna i kapitlet gäller inte för sådana företag som avses i 25 a kap. 3 § eller för svenska handelsbolag eller i ut- landet delägarbeskattade juridiska personer som bara har sådana företag som delägare.

4 §5

Om en fastighet förvärvas genom köp, byte eller på liknande sätt av någon som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastig- heter, blir fastigheten en lagertillgång hos förvärvaren. Detsamma gäller om en fastighet förvärvas på sådant sätt av maken till den

som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter.
Första stycket	gäller	också	Första stycket	gäller	också
om förvärvaren	eller	dennes	om förvärvaren	eller	dennes
make är företagsledare i ett få-			make är företagsledare i ett få-
mansföretag eller ett fåmans-			manshandelsbolag	och	fastig-
handelsbolag och	fastigheten		heten skulle ha varit en lager-
skulle ha varit en lagertillgång i			tillgång i byggnadsrörelse eller
byggnadsrörelse eller handel med			handel med fastigheter om den
fastigheter om den hade för-			hade förvärvats av bolaget.

värvats av företaget.

Att första och andra styckena inte gäller fastigheter som blir privatbostadsfastigheter framgår av 13 kap. 1 § tredje stycket.

5 §

Bestämmelserna i 4 § gäller inte
1. om fastigheten uppenbar-	1. om fastigheten uppenbar-
ligen förvärvas för att till	ligen förvärvas för att till
huvudsaklig del användas stadig-	huvudsaklig del användas stadig-

5 Senaste lydelse 2008:1316.

SOU 2017:27 Författningsförslag

varande i en annan närings-	varande i en annan närings-
verksamhet än fastighetsförvalt-	verksamhet än fastighetsförvalt-
ning som bedrivs av fastighets-	ning som bedrivs av fastighets-
ägaren eller dennes make eller av	ägaren eller dennes make eller
ett fåmansföretag eller ett få-	av ett fåmanshandelsbolag där
manshandelsbolag där fastig-	fastighetsägaren eller maken är
hetsägaren eller maken är före-	företagsledare, eller

tagsledare, eller

2. när det gäller byggnadsrörelse, om förvärvet uppenbarligen helt saknar samband med byggnadsrörelsen.

37 kap.

13 a §

Fusions- och fissionsvederlag får till en del lämnas i pengar, dock högst med tio procent av de mottagna andelarnas kvotvärde. Vid bedömningen av den kontanta andelen ska samtliga avtal hän- förliga till ombildningen beaktas.

38 a kap.

2 §

Med partiell fission avses en ombildning som uppfyller följande förutsättningar:

1.Ett företag (det överlåtande företaget) ska överlåta tillgångarna

ien eller flera verksamhetsgrenar (de överlåtna tillgångarna) till ett annat företag (det övertagande företaget).

2.Det överlåtande företaget ska behålla minst en verksamhets-

gren.

3.Ersättningen ska vara marknadsmässig och lämnas till ägarna av andelarna i det överlåtande företaget. Om det överlåtande före- taget har skulder eller andra förpliktelser som hänför sig till de överlåtna tillgångarna, får ersättning lämnas också på det sättet att det övertagande företaget tar över ansvaret för förpliktelserna.

4. Ersättningen till ägarna av	4. Ersättningen till ägarna av
andelarna i det överlåtande före-	andelarna i det överlåtande före-
taget ska lämnas i form av an-	taget ska lämnas i form av an-
delar i det övertagande företaget	delar i det övertagande företaget

SOU 2017:27

Författningsförslag

Förslag till

lag om ändring i lagen (1984:404)

om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1984:404) om stämpel- skatt vid inskrivningsmyndigheter6

dels att 32 a, 32 b och 44 §§ ska upphöra att gälla,

dels att 4, 6–8, 25, 34, 35 och 40 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det i lagen ska införas en ny 9 a § och närmast före 9 a § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §7

Förvärv av fast egendom är skattepliktiga om de sker genom:

1)köp eller byte,

2)tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening,

3)expropriation eller annan inlösen på grund av stadgande om rätt eller skyldighet att lösa fast egendom,

4)delning enligt 24 kap. 1 § andra stycket 2 aktiebolagslagen (2005:551) eller en åtgärd enligt utländsk lagstiftning som mot- svarar sådan delning,

5)fastighetsreglering enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) eller uppdelning i lotter genom klyvning enligt 11 kap. samma lag, om förvärvet sker mot ersättning.

Förvärv av tomträtter är skattepliktiga om de sker genom upplåtelse, överlåtelse mot ersättning eller annat fång som avses i första stycket.

66 Senaste lydelse av 32 a § 2001:1222 samt av 32 b och 44 §§ 1998:1610. 7 Senaste lydelse (2009:1232).

Författningsförslag SOU 2017:27

6 §8 Skatteplikt föreligger inte vid

1) förvärv från make, om förvärvet sker i syfte att för samman- läggning åstadkomma enhetliga lagfartsförhållanden för makarnas fasta egendom,

2) förvärv genom byte i den	2) förvärv genom byte, även i
mån ersättningen utgörs av	fall som omfattas av 4 § 5, i den
annan fast egendom, om bytet	mån ersättningen utgörs av
sker för att åstadkomma en	annan fast egendom, om bytet
lämpligare fastighetsindelning	sker för att åstadkomma en
eller utgör ett led i åtgärder för	lämpligare fastighetsindelning,
jordbrukets eller skogsbrukets yttre
rationalisering,

3)sambruksförenings förvärv genom tillskott från medlem och samfällighetsförenings förvärv enligt 5 § lagen (1973:1150) om för- valtning av samfälligheter,

4)försäkringsföretags förvärv från annat försäkringsföretag i samband med sådant avtal om övertagande av det senare företagets hela försäkringsbestånd, som avses i 14 kap. 1 § försäkringsrörelse- lagen (2010:2043),

5)förvärv av järnväg som ska inskrivas i särskild ordning, eller av mark för sådan järnväg,

6)kommuns eller annan menighets förvärv av mark som enligt detaljplan eller områdesbestämmelser ska användas för allmän plats, begravningsplats eller för sådant ändamål som enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) medför att byggnad för ända- målet ska anses som specialbyggnad,

7)förvärv av kronojord genom skatteköp eller annars på grund av skattebrev,

8)förvärv av ständig besittningsrätt till ett kronohemman eller ett krononybygge, då på grund av förvärvet inrymning vinns i sådan rätt,

9) upplåtelse av tomträtt i en nybildad fastighet, vars mark tidigare helt eller till över- vägande del ingått i en fastighet som varit upplåten med tomt-

8 Senaste lydelse (2015:710).

SOU 2017:27

Författningsförslag

rätt till samme tomträttshavare, och

10) förvärv som annan än den som avses under 6 gör av mark för allmän begravningsplats eller mark för sådan special- byggnad enligt 2 kap. 2 § fastig- hetstaxeringslagen som är bårhus, krematorium eller byggnad som används för skötsel av allmän begravningsplats.

rätt till samme tomträttshavare,

10)förvärv som annan än den som avses under 6 gör av mark för allmän begravningsplats eller mark för sådan special- byggnad enligt 2 kap. 2 § fastig- hetstaxeringslagen som är bårhus, krematorium eller byggnad som används för skötsel av allmän begravningsplats, och

11)förvärv som en juridisk person (förvärvaren) gör av fast egendom eller tomträtt från en annan juridisk person som ingår i samma koncern som förvärvaren.

	7 §9
Överlåts ett köp av fast egen-		Överlåts ett köp av fast egen-
dom utan något annat tillägg till		dom utan något annat tillägg till
eller någon annan ändring i		eller någon annan ändring i
köpevillkoren än tiden för till-		köpevillkoren än tiden för till-
trädet	och betalningen, samt	trädet	och	betalningen,	samt
sättet för betalningen i den mån		sättet för betalningen i den mån
ändrade	inteckningsförhållan-	ändrade	inteckningsförhållan-
den påkallar det, skall stämpel-		den påkallar det, ska stämpel-
skatt betalas endast för det		skatt betalas endast för det
senaste	köpet. Skattebefrielse	senaste	skattepliktiga köpet.
för tidigare köp erhålls dock		Skattebefrielse för tidigare			köp
endast om lagfart för samtliga		erhålls dock endast om lagfart
köp söks inom den tid som är		för samtliga köp söks inom den
stadgad för det första köpet.		tid som är stadgad för det första
Har skatten för tidigare köp		köpet. Har skatten för tidigare
redan betalats avräknas beloppet		köp redan betalats avräknas be-
från skatten på det sista köpet.		loppet från skatten på det sista
Bestämmelserna om återvinning		köpet. Bestämmelserna om åter-
i 36 § tillämpas om skatten inte		vinning	i	36 § tillämpas	om

9 Senaste lydelse (1998:1610).

Författningsförslag SOU 2017:27

kan avräknas helt.	skatten inte kan avräknas helt.
Skattebefrielse enligt	första
stycket medges inte, om

1)den som överlåtit egen- domen är en juridisk person som har köpt egendomen från en annan juridisk person, som ingår

isamma koncern, och

2)den som förvärvat egen- domen är en juridisk person som är moderföretag eller dotterföretag till den som överlåtit egendomen till förvärvaren.


Bestämmelserna				i första och		Bestämmelserna			i	första
andra styckena gäller även vid						stycket gäller även vid upplåtelse
upplåtelse		eller	överlåtelse		av	eller överlåtelse av tomträtt. Vad
tomträtt. Vad som i första						som i första stycket sagts om
stycket sagts om lagfart gäller då						lagfart gäller då inskrivning.
inskrivning.
Begäran		om	tillämpning		av	Begäran om		tillämpning av
denna	paragraf skall framställas					denna	paragraf	ska	framställas
när lagfart eller inskrivning söks.						när lagfart eller inskrivning söks.
Överlåtare		och	förvärvare skall			Överlåtare och		förvärvare ska
därvid skriftligen samt på heder						därvid skriftligen samt på heder
och samvete intyga						och samvete intyga
1) att ersättning för den över-						1) att ersättning för den över-
låtna	egendomen			inte lämnats		låtna	egendomen inte			lämnats
och inte heller skall lämnas utöver						och inte heller ska lämnas utöver
vad som framgår av den ingivna						vad som framgår av den ingivna
överlåtelsehandlingen,						överlåtelsehandlingen, samt
2) att inte heller i övrigt avtal						2) att inte heller i övrigt avtal
träffats om tillägg till eller annan						träffats om tillägg till eller annan
ändring i villkoren för tidigare						ändring i villkoren för tidigare
förvärv än vad som angetts i						förvärv än vad som angetts i
överlåtelsehandlingen samt						överlåtelsehandlingen.
3) att förhållanden som avses i
andra stycket inte föreligger.

SOU 2017:27 Författningsförslag

8 §10

Stämpelskatten är femton kronor för varje fullt tusental kronor

av egendomens värde.
Förvärvas egendomen av en	Förvärvas egendomen av en
juridisk person är dock skatten	juridisk person är dock skatten
fyrtiotvå kronor och femtio öre	tjugo kronor för varje fullt tusen-
för varje fullt tusental kronor av	tal kronor av egendomens värde
egendomens värde utom då för-	utom då förvärvaren
värvaren

1)skulle ha varit befriad från gåvoskatt enligt 3 eller 38 § den upphävda lagen (1941:416) om arvsskatt och gåvoskatt om egendomen hade erhållits som gåva,

2)är en bostadsrättsförening,

3)är en kreditinrättning som enligt lag, reglemente eller bolagsordning är skyldig att åter avyttra egendomen,

4)är dödsbo.

Skatten är dock i fall som avses i första och andra styckena alltid lägst femtio kronor.

Skattereduktion i vissa fall

9 a §

Vid förvärv enligt 4 § 5 ska skatten enligt 8 § minskas med ett belopp som motsvarar den avgift som har betalats för den fastig- hetsbildningsåtgärd som ligger till grund för förvärvet.

25 §11 Skattskyldighet inträder i fall som avses i

a) 4 §, när ansökan om in-	a) 4 §, när ansökan om in-
skrivning beviljas,	skrivning beviljas eller när fastig-
	hetsbildningen avseende förvärvet
	är fullbordad,

10Senaste lydelse (2010:774).

11Senaste lydelse (2001:345).

Författningsförslag

SOU 2017:27

b) 21 §, när inteckning beviljas eller när inteckning förs över från fartygsregistrets skeppsbyggnadsdel till fartygsregistrets skeppsdel.

					34 §12
Har den skattskyldige					inte	Har	den skattskyldige inte
betalat skatten inom föreskriven						betalat skatten inom föreskriven
tid, skall dröjsmålsavgift tas ut						tid, ska dröjsmålsränta tas ut från
enligt lagen (1997:484) om dröjs-						och med förfallodagen, till dess
målsavgift. Dröjsmålsavgiften be-						betalning sker.		Dröjsmålsräntan
talas	till	inskrivningsmyndig-				ska beräknas på det sätt som anges
heten eller den myndighet som						i 65 kap. 13 §		första	stycket och
regeringen bestämmer.						andra	stycket	första	meningen
						skatteförfarandelagen
						(2011:1244), men uppgår till minst
						100 kronor. Dröjsmålsräntan be-
						talas till inskrivningsmyndigheten
						eller den myndighet som reger-
						ingen bestämmer.
Inskrivningsmyndigheten får						Inskrivningsmyndigheten får
medge befrielse helt eller delvis						medge befrielse helt eller delvis
från skyldigheten att betala dröjs-						från skyldigheten att betala dröjs-
målsavgift, om det finns särskilda						målsränta, om det finns särskilda
skäl.						skäl.
					35 §13
Om skatten inte har betalats						Om skatten inte har betalats
inom föreskriven tid, skall skatte-						inom föreskriven tid, ska skatte-
beloppet och i			förekommande			beloppet och		i förekommande
fall dröjsmålsavgift på fram-						fall dröjsmålsränta på fram-
ställning av inskrivningsmyndig-						ställning av inskrivningsmyndig-
heten eller av annan myndighet						heten eller av annan myndighet
som	regeringen			bestämmer		som	regeringen		bestämmer
omedelbart lämnas för indrivning.						lämnas för indrivning. Reger-
Regeringen		får		föreskriva	att	ingen får föreskriva att indriv-
indrivning		inte	behöver begäras			ning inte behöver begäras för ett
för ett ringa belopp.						ringa belopp.

12Senaste lydelse (1997:528).

13Senaste lydelse (2005:153).

SOU 2017:27

Författningsförslag

Bestämmelser om indrivning finns i lagen (1993:891) om indriv- ning av statliga fordringar m.m. Vid indrivning får verkställighet enligt utsökningsbalken ske.

		40 §14
Återbetalning av	skatt	på	Återbetalning av skatt	på
grund av ett beslut enligt denna			grund av ett beslut enligt denna
lag görs av inskrivningsmyn-			lag görs av inskrivningsmyn-
digheten eller av den myndighet			digheten eller av den myndighet
som regeringen bestämmer. Åter-			som regeringen bestämmer. Åter-
betalning skall ske även om be-			betalning ska ske även om be-
slutet inte har vunnit laga kraft.			slutet inte har vunnit laga kraft.
Ränta skall, om inte annat			Ränta ska, om inte annat
följer av 42 §, beräknas på åter-			följer av 42 §, beräknas på åter-
betalad skatt och dröjsmålsavgift			betalad skatt och dröjsmålsränta
från och med den dag då be-			från och med den dag då be-
loppet har betalats till och med			loppet har betalats till och med
den dag då återbetalning görs.			den dag då återbetalning görs.
Räntan beräknas för visst kalen-			Räntesatsen ska vara den som
derår efter en räntesats som mot-			anges i 65 kap. 4 § tredje stycket
svarar 75 procent av den statslåne-			skatteförfarandelagen
ränta som gällde vid utgången av			(2011:1244).
november närmast	föregående
kalenderår. Räntesatsen bestäms
till procenttal med högst en
decimal.
Vid ränteberäkningen		skall	Vid ränteberäkningen	ska
avrundning ske till närmast lägre			avrundning ske till närmast lägre
hela krontal. Räntebelopp under			hela krontal. Räntebelopp under
femtio kronor betalas inte ut.			femtio kronor betalas inte ut.

1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

2.Bestämmelserna i sina äldre lydelser gäller fortfarande i fråga om förvärv som hänför sig till tiden före ikraftträdandet och i fråga om skatt som har förfallit till betalning före ikraftträdandet.

14 Senaste lydelse (1992:640).

SOU 2017:27

Författningsförslag

Förslag till

lag om ändring i mervärdesskattelagen (1994:200)

Härigenom föreskrivs i fråga om mervärdesskattelagen (1994:200)15 att 2 kap. 7 § och 13 kap. 13 § ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse							Föreslagen lydelse
						2 kap.
						7 §16
Med uttag av tjänst förstås							Med uttag av tjänst förstås
även att en beskattningsbar per-							även att en beskattningsbar per-
son i en byggnadsrörelse utför							son i en byggnadsrörelse utför
eller	förvärvar sådana tjänster						eller	förvärvar sådana tjänster
som anges i andra stycket och							som anges i andra stycket och
tillför dem en lägenhet som den							tillför dem en lägenhet som den
beskattningsbara personen inne-							beskattningsbara personen inne-
har med hyresrätt eller bostads-							har med hyresrätt eller bostads-
rätt eller en egen fastighet, om							rätt eller en egen fastighet, om
den	beskattningsbara personen						den	beskattningsbara personen
både	tillhandahåller			tjänster		åt	både	tillhandahåller tjänster åt
andra		(byggentreprenader)			och		andra		(byggentreprenader)	och
utför tjänster på sådana lägenheter							utför tjänster på sådana lägenheter
eller	fastigheter, och lägenheten						eller	fastigheter, och lägenheten
eller fastigheten utgör lager-							eller fastigheten utgör en om-
tillgång		i	byggnadsrörelsen		enligt		sättningstillgång enligt 4 kap.			1 §
inkomstskattelagen				(1999:1229).			årsredovisningslagen (1995:1554).
Detsamma gäller i fråga om							Detsamma gäller i fråga om
tjänster som den beskattningsbara							tjänster som den beskattningsbara
personen utför på en lägenhet							personen utför på en lägenhet
eller fastighet som utgör en annan							eller fastighet som utgör en annan
tillgång		i	byggnadsrörelsen			än	tillgång		i byggnadsrörelsen	än
lagertillgång.							omsättningstillgång.

15Lagen omtryckt 2000:500.

16Senaste lydelse 2013:368.

Författningsförslag

SOU 2017:27

Första stycket gäller

1.bygg- och anläggningsarbeten, inräknat reparationer och under- håll, och

2.ritning, projektering, konstruktion eller andra jämförliga tjänster.

Första stycket gäller inte om tjänsterna hänför sig till en del av lägenheten eller fastigheten, som används i en verksamhet som medför skattskyldighet eller rätt till återbetalning av ingående skatt enligt 10 kap. 9, 11, 11 e eller 12 §.

		13 kap.
		13 §17
Om den som bedriver bygg-			Om den som bedriver bygg-
nadsrörelse som avses i inkomst-			nadsrörelse genom uttag tar i
skattelagen	(1999:1229)	genom	anspråk en tjänst som till större
uttag tar i anspråk en tjänst som			delen avser ny-, till- eller om-
till större delen avser ny-, till-			byggnad av en egen fastighet
eller ombyggnad av en egen			eller en lägenhet som han inne-
fastighet eller en lägenhet som			har med hyresrätt eller bostads-
han innehar med hyresrätt eller			rätt, ska han redovisa sådan ut-
bostadsrätt,	ska han	redovisa	gående skatt som hänför sig till
sådan utgående skatt som hän-			uttaget senast för den redovis-
för sig till uttaget senast för den			ningsperiod under vilken fastig-
redovisningsperiod under vilken			heten, lägenheten eller den del av
fastigheten, lägenheten eller den			fastigheten eller lägenheten som
del av fastigheten eller lägenheten			uttaget avser har kunnat tas i
som uttaget avser har kunnat tas i			bruk.
bruk.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2018.

17 Senaste lydelse 2007:1376.

2Uppdraget och dess genomförande

2.1Mitt uppdrag

Mina direktiv beslutades vid ett regeringssammanträde den 11 juni 2015.1 De återges i fullständig form i bilaga 1. Nedan följer en sam- manfattning av uppdraget.

Jag ska utreda de samhällsekonomiska effekterna av möjligheten att sälja fastigheter i paketerad form. I uppdraget ingår att göra ett antal kartläggningar och analyser, bland annat vad gäller den skatte- mässiga situationen för företag i fastighetsbranschen, förekomsten av paketering av fastigheter, hur skattereglerna påverkar ägar- respek- tive organisationsstrukturen samt rörligheten i fastighetsbranschen. På grundval av genomförda analyser ska jag bedöma om fastighets- branschen eller investeringar i fastigheter kan anses vara skatte- mässigt gynnade. Jag ska även analysera konsekvenserna av två olika system, där det finns möjlighet respektive inte finns möjlighet till paketering av fastigheter och bedöma om det är befogat att förhindra fastighetspaketering, generellt eller för vissa särskilda transaktioner. Jag ska slutligen föreslå författningsändringar för att motverka pake- tering av fastigheter.

1 Dir. 2015:62, Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet.

3 Allmänt om fastighetsbranschen

I detta kapitel beskrivs den svenska fastighetsbranschens villkor ur olika aspekter. Kapitlet inleds med ett resonemang om vilka aktörer som agerar på marknaden (avsnitt 3.1). Därefter behandlas vilka sär- skilda marknadsvillkor och kännetecken som präglar den svenska fastighetsmarknaden (avsnitt 3.2). Avslutningsvis ges en kort redo- görelse för hur fastighetsbranschen har utvecklats på senare år (av- snitt 3.3).

3.1Aktörer i den svenska fastighetsbranschen

Inledningsvis är det viktigt att framhålla att den svenska fastighets- branschen består av många olika företag av skiftande storlek och verksamhetsinriktning. Det finns allt från stora börsnoterade företag med etablering i flera länder till små familjeföretag som med stort lokalt engagemang förvaltar en eller två fastigheter på den egna orten. Ofta har dessa två ytterligheter också olika mål med sitt fastig- hetsägande och kan därför inte på ett enkelt sätt passas in i en och samma form. Det är tveksamt om de ens kan betraktas som verk- samma inom samma ”fastighetsbransch”. Det enda de nödvändigtvis har gemensamt är att den kommersiella produkten är fastigheter.

Det kommersiella fastighetsägandet i Sverige kan hänföras till tre stiliserade kategorier av aktörer. Ägarkategorierna skiljer sig åt genom att ägarna kommer in i olika skeden av en fastighets livstid men också genom att de har olika syften med sitt ägande.

En ägarkategori är byggföretagen. Ett byggföretag är ett företag som huvudsakligen ägnar sig åt byggnadsverksamhet, i egen regi eller för andras räkning. De producerar byggnader på fastigheter och exploaterar på andra sätt mark för användning. Byggföretaget äger ibland fastigheten som det bygger på, men kan också anlitas för att

Allmänt om fastighetsbranschen

SOU 2017:27

utföra en byggtjänst på någon annans fastighet. Ett renodlat bygg- företag förvaltar inte färdigbyggda fastigheter utan har som uttalad affärsidé att sälja fastigheten när den är färdigbyggd. I många fall kan det finnas avtal om kommande försäljning och tillträde redan innan byggnationen påbörjas. Gemensamt för byggföretagen är att de är kortsiktiga fastighetsägare som avser att realisera en vinst på fastig- heten genom försäljning.

En annan kategori utgörs av fastighetsutvecklare. En fastighets- utvecklare köper fastigheter som denne sedan genom olika åtgärder utvecklar och förbättrar, vanligen genom större insatser som ny- eller ombyggnation. Syftet är att sälja den utvecklade fastigheten med vinst. Utvecklingsinsatserna kan bestå i vitt skilda åtgärder, allt från att se över finansieringen, hyreskontrakt och avtal om löpande underhåll till att genomföra stora renoveringar eller ombyggnader. Precis som byggföretagen har fastighetsutvecklarna en relativt kort- siktig horisont för sitt fastighetsägande. Fastighetsutvecklarna fyller ungefär samma funktion på fastighetsmarknaden som riskkapital- bolagen gör på företagsmarknaden: de köper, städar upp och säljer.

Byggföretag tar ofta rollen som fastighetsutvecklare i projekt där de förvärvar en befintlig fastighet för renovering. Fastighets- fonder tillhör också ofta denna kategori. En fond har vanligtvis en förutbestämd levnadstid på åtta år. Två år ägnas åt anskaffning av lämpliga objekt. Förvaltningsfasen – när fonden ska skapa värde genom att utveckla fastigheterna – är fyra år och slutligen tar det två år att avveckla fonden.

En tredje kategori är fastighetsbolagen. I denna kategori finns de företag som traditionellt förknippas med fastighetsägande. Ett fastig- hetsbolag köper fastigheter i syfte att förvalta dem långsiktigt. Ut- sikten till kortsiktiga vinster genom försäljning betyder ofta mindre för denna kategori än för de andra två. Det finns tydliga skillnader mellan olika verksamheter beroende på hur de arbetar och om de är speciellt inriktade på något särskilt område. Vissa fastighetsbolag kan till exempel vara uttryckligen inriktade på långsiktig förvaltning. De är då part i relativt få transaktioner. För andra aktörer kan det tvärtom vara en uttalad målsättning att omsätta en viss del av sitt bestånd varje år. Många företag har en särskild inriktning på verksam- heten och köper och säljer därför i huvudsak en viss typ av fastig- heter; t.ex. finns det aktörer som är inriktade på specialbyggnader (dvs. byggnader för vård, skola och omsorg).

SOU 2017:27

Allmänt om fastighetsbranschen

Det bör noteras att ett företag kan röra sig mellan dessa kate- gorier och inta olika roller i olika projekt. Ett fastighetsbolag kan t.ex. agera som fastighetsutvecklare i vissa fall, om de köper ett objekt med syftet att renovera det och sedan sälja det vidare. Det finns fastighetsbolag som både har långsiktig förvaltning och bygg- verksamhet. Ibland bygger de i egen regi och ibland åt kund. En aktör på fastighetsmarknaden är således inte låst i en av dessa kate- gorier utan kan ofta ha flera olika roller.

3.2Särskilda villkor för företagen inom den svenska fastighetsbranschen

Den kommersiella produkten i fastighetsbranschen är fastigheter. Intäkterna kommer från hyror, fastighetsrelaterade tjänster samt kapitalvinster vid försäljning av fastigheter. Som framgår i följande avsnitt är trenden på senare år att totalavkastningen ökar på grund av stigande fastighetspriser. Av samma skäl sjunker direktavkast- ningen (de löpande intäkterna i relation till priset på fastigheten).

Fastigheter är illikvida i den bemärkelsen att de inte kan om- sättas snabbt och enkelt. En fastighetstransaktion är en relativt komplicerad affär. Däremot är fastigheter likvida i den meningen att de är tillgångar som enkelt går att belåna. Om belåningsgraden inte redan är hög kan det enskilda fastighetsbolaget vid behov låna mer kapital med fastigheterna som underliggande säkerhet.

Kommersiella fastigheter har ofta ett högt värde vilket medför att fastighetsbolag har en hög balansomslutning i förhållande till företag i andra branscher. Skuldsidan består till stor del av lånefinansiering. Företagsskattekommittén jämförde olika branscher med varandra i syfte att beskriva branschspecifika effekter av förslaget att slopa av- dragsrätten för faktiska räntekostnader och ersätta det med ett schabloniserat avdrag.1 Av sammanställningen, som avsåg 2011, fram- går bland annat att fastighetsbranschen har en hög andel av de sam- manlagda fasta tillgångarna i bolagssektorn, gör de klart största bruttoinvesteringarna i sådana tillgångar och har en relativt sett hög belåningsgrad. På grund av fastighetsbranschens kapitalstruktur

1 Neutral bolagsskatt – för ökad effektivitet och stabilitet, SOU 2014:40, avsnitt 20.4.

Allmänt om fastighetsbranschen

SOU 2017:27

gynnas den av det låga ränteläget, vilket samtidigt bidrar till att driva upp priserna på fastigheter.

Ett annat särskilt villkor som gäller för delar av fastighetsbranschen är att hyressättningsmekanismen för bostäder är reglerad. På detta område samverkar bruksvärdessystemet med kollektiva hyresför- handlingar för att få fram faktiska hyresnivåer. Bruksvärdessystemet syftar till att jämförbara lägenheter ska ha en jämförbar hyresnivå. Det uppnås genom att en mängd parametrar (bl.a. fastighetens och lägenhetens standard, utrustning i lägenheten och i gemensamma utrymmen som tvättstugor, trapphus och gårdar, närhet till centrum, affärer, förskolor och goda kommunikationer, områdets image och rykte) vägs ihop när hyran ska förhandlas på kollektiv nivå. Om en hyresgäst anser att hyran ligger på fel nivå kan hen begära att få den prövad i Hyresnämnden. Där görs en prövning av hyran jämförd med andra likartade lägenheter och hyran justeras därefter om den anses ligga oskäligt högt. Vid nyproduktion av bostadslägenheter finns sedan 2006 möjligheten att använda sig av så kallade presumtions- hyror. Dessa regler syftar till att möjliggöra högre hyresnivåer vid ny- produktion än vad som skulle följa av bruksvärdessystemet. En överenskommelse om presumtionshyra ingås av hyresmarknadens parter och gäller i 15 år. Hyrorna kan då som huvudregel inte ifråga- sättas i Hyresnämnden genom en bruksvärdesprövning.2

En annan särskild omständighet som gäller för fastighetsbranschen är att uthyrning av fastigheter som huvudregel inte är momspliktig. Det får till följd att fastighetsbolagen inte har avdragsrätt för in- gående moms på de kostnader som är hänförliga till uthyrnings- verksamheten. För uthyrning till en momspliktig person kan fastig- hetsbolaget dock ansöka om frivillig skattskyldighet. Byggtjänster är däremot alltid fullt momspliktiga.

2 För mer information om hyressättningssystemet, se Boverkets rapport 2014:13, Det svenska hyressättningssystemet.

SOU 2017:27

Allmänt om fastighetsbranschen

3.3Fastighetsbranschens utveckling under senare år

Branschorganisationen Fastighetsägarna publicerar en gång per år sin Sverigebarometer. Den innehåller en beskrivning av året som gått samt prognoser om framtiden och baserar sig på en enkätunder- sökning riktad till fastighetsföretag i hela Sverige.

2014

Av Sverigebarometern från mars 2015 framgår att 2014 var ett bra år för fastighetsbranschen. Fastigheter till ett värde av närmare 160 mil- jarder kronor omsattes under året. Utländska investerare stod för knappt 30 procent av omsättningen. Fastighetsinvesteringarna var koncentrerade till regionscentra med befolkningstillväxt, men får ändå anses vara relativt spridd över landet. Av den totala mängden inve- steringar var 55 procent hänförliga till de tre storstadsområdena.

2014 var även ett bra år avkastningsmässigt, främst avseende bostads- och kontorsfastigheter. Den genomsnittliga totalavkast- ningen ökade från 6,8 procent 2013 till 8,1 procent 2014. Ökningen kan i huvudsak förklaras av stigande fastighetsvärden.

Anledningen till de fina siffrorna för fastighetsbranschen är det låga ränteläget och den brist på alternativa investeringar som upp- står på grund av den låga räntan. Vidare tyder enkätsvaren på att tillgången till finansiering ytterligare förbättrats under 2014, vilket också driver på investeringsviljan.

Utvecklingen i Sverige under 2014 är inte på något sätt unik. Trots olika konjunkturella förutsättningar stod fastighetsbranschen för ett starkt år i såväl övriga Europa som i USA.

2015

Sverigebarometern för 2015 kom i februari 2016 och visade på ännu ett starkt år för fastighetsbranschen. Låga räntor och rimligt goda intäkter håller uppe lönsamheten i branschen. Många aktörer anser att risknivån på fastighetsinvesteringar är likvärdig med statsobliga- tioner, vilket bidrar till hög investeringsvilja. Transaktionsvolymen minskade något jämfört med året innan men landade ändå på histo- riskt höga 150 miljarder kronor.

Allmänt om fastighetsbranschen

SOU 2017:27

Fastighetspriserna fortsätter att öka vilket bidrar till en ordentlig uppgång i totalavkastningen, från 8 procent 2014 till över 14 procent 2015. Kontorsfastigheter var det bästa fastighetsslaget, följt av bostäder. Tillgången till kapital ser fortfarande god ut; cirka 85 pro- cent av de tillfrågade anser att bankfinansieringen fungerar normalt eller bättre än normalt. De stigande fastighetspriserna bidrar emeller- tid till att pressa ned direktavkastningen.

Trots den positiva bilden av svensk ekonomi uppger hela 60 pro- cent av de tillfrågade att de inte planerar några fastighetsinvester- ingar under 2016. Den främsta anledningen till det är svårigheten att hitta köpvärda objekt. Andelen tillfrågade som angivit mark- nadsutvecklingen som skäl för uteblivna investeringar har ökat markant det senaste året. Den negativa synen finns främst utanför storstadsområdena vilket skulle kunna innebära att risken med objekt i attraktiva respektive mindre attraktiva lägen står inför en omvärdering. Som framgår nedan av siffrorna för 2016 gjorde den något negativa inställningen till investeringar vid årets ingång inget avtryck på det faktiska utfallet.

2016

Sverigebarometern för 2016 publicerades i februari 2017. Det gångna året var ett bra år med god lönsamhet för fastighetsbranschen. Det sattes ett nytt transaktionsrekord då fastigheter till ett värde av drygt 200 miljarder kronor skiftade händer. Den goda utvecklingen drevs av fortsatt styrka i den svenska ekonomin, god sysselsättningsutveckling och låga räntor. Ett gynnsamt finansieringsklimat var också en viktig faktor. Hela 95 procent av de tillfrågade fastighetsägarna uppger att tillgången till bankfinansiering är god eller mycket god, vilket är en ökning jämfört med föregående år. Fastighetspriserna har varit stabila eller stigit i samtliga bestånd. Prisökningen är särskilt tydlig vad gäller hyresbostadsfastigheter.

Fastighetsägarna är generellt optimistiska inför 2017. Nästan hälften av fastighetsägarna förutspår att lönsamheten under 2017 kommer att ligger kvar på samma goda nivå som i dag. Hela 39 pro- cent räknar med ytterligare förbättrad lönsamhet. En klar majoritet räknar med stabila eller stigande priser i samtliga fastighetssegment.

4Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

Detta avsnitt innehåller en närmare beskrivning av transaktioner med fastigheter som är paketerade i bolag. Inledningsvis beskrivs kort- fattat det regelverk som möjliggör dessa transaktioner (avsnitt 4.1). Därefter redogörs för vad som tidigare har sagts om paketerade trans- aktioner i utredningar och andra förarbeten (avsnitt 4.2). Sedan följer ett exempel på hur en transaktion med en paketerad fastighet kan gå till (avsnitt 4.3). Av exemplet framgår även vilka olika skatter som tillsammans bidrar till den totala skatteeffekten och hur stora de olika delarna är. Slutligen förs ett resonemang om skäl för och emot att genomföra en transaktion med en paketerad fastighet (avsnitt 4.4).

4.1Vad som avses med en paketerad transaktion

En paketerad transaktion är egentligen en serie av transaktioner som leder till lägre skatt vid avyttring av en eller flera tillgångar. Det kan antas att den lägre skatten ofta är det huvudsakliga skälet för att välja just denna transaktionsform.1 I det följande behandlas enbart pake- terade fastigheter, men i princip är det möjligt att paketera vilken till- gång som helst som ska säljas.

En avyttring av en paketerad fastighet kan gå till på följande sätt. Den fastighet som ska säljas förs över till ett separat aktiebolag i samma koncern. Det vanligaste är att paketeringsbolaget är ett ny- bildat aktiebolag som inte tidigare har bedrivit någon verksamhet. Paketeringsbolaget kan också vara en ekonomisk förening (före- kommer främst i de fall när den paketerade fastigheten ska säljas till

1 Andra skäl som kan påverka valet av transaktionsform framgår av avsnitt 4.4.

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

en bostadsrättsförening) som ägs av tre holdingbolag2 i koncernen. Det kan också vara så att det inte behövs någon koncernintern överlåtelse på grund av att den fastighet som ska säljas redan finns i ett paketeringsbolag, antingen för att den har förvärvats i ett bolag eller har bebyggts direkt i ett paketeringsbolag. När fastigheten har förts över till paketeringsbolaget avyttras andelarna i det bolaget till en extern köpare. Andelsförsäljningen ersätter således en direkt avyttring av fastigheten.

Skatteeffekten i form av lägre skatt vid paketerade transaktioner följer av en tillämpning av reglerna om underprisöverlåtelser i sam- verkan med skattefriheten för näringsbetingade andelar.3 Reglerna om underprisöverlåtelser är undantagsregler från huvudregeln om att uttagsbeskattning ska ske när tillgångar överlåts till ett pris som understiger marknadsvärdet och syftar till att underlätta omstruk- tureringar inom en koncern. Bestämmelserna innebär i korthet att tillgångar kan flyttas mellan bolag i samma koncern till skattemäs- siga värden utan att det avyttrande bolaget inkomstbeskattas. Detta är en följd av att överlåtelsen i vissa fall inte träffas av uttagsbeskatt- ning, dvs. inte beskattas som om den skett till marknadsvärdet. Det är således inte fråga om någon per definition skattebefriad över- låtelse, eftersom beskattning kommer att ske av den del av priset som överstiger det skattemässiga värdet. Enligt reglerna ska över- låtelsen inte heller få några skattemässiga effekter för ägarna till de säljande eller köpande företagen. Reglerna förutsätter som huvud- regel att det måste finnas koncernbidragsrätt mellan de inblandade företagen. Om sådan rätt saknas krävs det att hela verksamheten eller en verksamhetsgren överlåts. Det är således reglerna om under- prisöverlåtelser som gör att en fastighet kan överföras från den ur- sprungliga ägaren till ett paketeringsbolag i samma koncern utan skatteeffekter.

Eftersom en underprisöverlåtelse trots allt är en överlåtelse, kom- mer det pris som används att bli förvärvarens nya anskaffningsvärde för fastigheten. Anskaffningsvärdet ska därefter fördelas mellan byggnad och mark baserat på den fördelning som gäller för taxerings- värdet.4

2En ekonomisk förening måste ha minst tre medlemmar, 2 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

3Se 23 och 25 a kap. inkomstskattelagen (1999:1229), förkortad IL.

4Reglerna om underprisöverlåtelser beskrivs även i avsnitt 15.

SOU 2017:27

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

Reglerna om skattefria kapitalvinster vid avyttring av närings- betingade andelar innebär att aktier och andelar i onoterade företag kan säljas utan kapitalvinstbeskattning. Kapitalförluster på sådana tillgångar får inte dras av. Skattefriheten gäller bara om aktierna är kapitaltillgångar. Det är detta regelsystem som medför att säljaren av andelarna i paketeringsbolaget inte behöver ta upp kapitalvinsten till beskattning.

4.2Vad som sagts om paketerade fastigheter i äldre förarbeten

Förfarandet med att sälja paketerade tillgångar förutsågs redan när reglerna om skattefria kapitalvinster på näringsbetingade andelar utreddes, innan de sedermera infördes. Även andra utredningar har reflekterat över dessa effekter. Här följer en sammanfattning av vad som tidigare har skrivits om detta i utredningsbetänkanden och propositioner.

4.2.11998 års företagsskatteutredning

Att förslaget om skattefri kapitalvinst vid avyttring av närings- betingade andelar kunde få effekten att tillgångar började säljas i paketerad form uppmärksammades av 1998 års företagsskatteut- redning.5

Utredaren tog sig an paketerade transaktioner utifrån tre olika kategorier av tillgångar: lös egendom, fastigheter och bostäder. Med bostad avses här fastighet som företagsledare eller närstående bor i.

När det gäller lös egendom inledde utredaren med att konstatera att vid en diskonteringsränta på 5 procent innebär en paketerad trans- aktion att det uppkommer en skattekredit som motsvarar 2,3 procent av den paketerade tillgångens marknadsvärde. Om man vill mot- verka avyttring i paketerad form ansåg utredaren att den bästa lös- ningen är att villkora skattefriheten för kapitalvinsten på andelarna så att innebörden av avyttringen inte får vara att det är produkter som säljs. Ett sådant villkor skulle dock kunna vara svårt att tillämpa när

5 Utdelningar och kapitalvinster på företagsägda andelar, SOU 2001:11, s. 168–173.

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

det råder osäkerhet om det är en produkt eller en verksamhet som avyttras, t.ex. vid paketering av vissa immateriella tillgångar. Dess- utom frågade sig utredaren om det från ekonomisk utgångspunkt är önskvärt att motverka paketerade transaktioner. Efter ett längre resonemang om förhållandena inom koncerner, inom ekonomin i dess helhet samt efter paralleller till mervärdesskattesystemet landade utredaren i att det skulle vara bra för svensk ekonomi om beskatt- ningen var neutral oavsett hur många företag som deltar i värdeupp- byggnaden av en produkt. När det gäller lös egendom drog utredaren slutsatsen att man i lagstiftningen bör avstå från att motverka pakete- rade transaktioner. Han påtalade även att det inte finns någon risk för att obeskattade värden på paketerade tillgångar lämnar svensk be- skattningsjurisdiktion utan att beskattning sker.

När det gäller fastigheter får dock paketerade transaktioner större betydelse enligt utredaren. Det beror på att avskrivningstiderna är längre än för lös egendom. I den här delen hänvisade utredaren till att det finns ett regelverk för lageraktier i fastighetsförvaltande företag och att det regelverket skulle ses över av en kommande företags- skatteutredning6. Ändringar inom detta område på grund av slopad kapitalvinstbeskattning på näringsbetingade andelar fick därför anstå till den kommande översynen.

Slutligen tog utredaren upp frågan om paketerade transaktioner med bostäder. Utredaren uppgav att det enligt Skatteverket före- kommer att delägare i fåmansföretag låter företaget äga delägarens privata bostad. Om det skulle uppstå en möjlighet att i dessa fall sälja bostaden skattefritt genom en paketerad transaktion skulle incitamenten öka för sådana konstruktioner. Enligt utredaren saknas det anledning att gynna paketerade transaktioner med bostäder. Därför föreslogs bestämmelser som leder till avskattning av en fastighet när det bolag som äger fastigheten avyttras, under förut- sättning att fastigheten används eller har använts som bostad åt del- ägaren eller dennes närstående.

6 Dir. 2002:28, Vissa företagsskattefrågor.

SOU 2017:27

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

4.2.2Den efterföljande propositionen

Risken med paketerade transaktioner berördes även i propositionen.7 Regeringens bedömning överensstämde i allt väsentligt med ut- redarens. Det ansågs inte motiverat med regler som motverkar att inventarier avyttras i paketerad form. Regler för att motverka pake- terade transaktioner med fastigheter fick enligt regeringen anstå i av- vaktan på resultatet från 2002 års företagsskatteutredning.

Det föreslogs dock regler om fållning av förluster på fastigheter, vilka till viss del motverkar att fastigheter säljs i paketerad form.8 Fastighetsfållan infördes i syfte att ta hand om vissa asymmetriska situationer som kunde uppkomma när kapitalvinstbeskattningen av näringsbetingade andelar avskaffades. I propositionen tog man exemp- let att ett aktiebolag A har ett dotterbolag B som äger en viss tillgång. Om tillgången stiger i värde kan A sälja aktierna i B utan beskatt- ning. Om tillgången i stället sjunker i värde kan B sälja tillgången och få avdrag för förlusten. Bedömningen var att detta förfarande inte var något problem utom i de fall tillgången var en fastighet. Detta eftersom fastigheter i viss mån ansågs ha karaktären av spekula- tionsobjekt som kan avse stora värden. Avdragsrätten för kapital- förluster på fastigheter begränsades därför genom att sådana förluster bara får dras av mot kapitalvinster på fastigheter. Kvittning får även ske mellan bolag i samma koncern om koncernbidrag kan lämnas mellan bolagen. Om en kapitalförlust inte kan utnyttjas, får den rullas vidare till nästa år.

Regeringen delade utredningens uppfattning vad gällde pake- terade transaktioner med delägarens bostad. Särskilda regler för att motverka avyttring av bolag som innehåller sådana bostäder före- slogs därför införas i 25 a kap. 25 § IL.

7Prop. 2002/03:96 s. 132–135.

8Se nämnda prop. s. 138 ff. För de företag som har eller kan antas få en realiserad förlust på en fastighet finns det incitament att också sälja en fastighet med vinst. Det gäller dock bara i de fall när den beräknade vinsten är lika stor som eller mindre än den realiserade förlusten eller om vinstfastigheten av något skäl inte kan säljas paketerad. Annars är det alltid mer förmånligt att sälja näringsbetingade andelar skattefritt och att avstå från förlustavdraget.

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

4.2.32002 års företagsskatteutredning

Frågan om handel med paketerade fastigheter berördes även av 2002 års företagsskatteutredning.9 Utredningen hade i uppdrag att se över beskattningen av byggnadsrörelse och handel med fastigheter och det var utifrån det uppdraget som utredningen analyserade effekterna av paketerade transaktioner. Analysen är således inte generell utan hand- lar i första hand om huruvida det också borde vara möjligt att göra paketerade transaktioner med lagerfastigheter.

Utredningen visade med ett par fiktiva exempel att det är möjligt att åstadkomma stora skattekrediter genom att sälja paketerade fastigheter. I de två exemplen blir skatten i de paketerade alternativen 63 respektive 82 procent lägre än i alternativet med direkt försälj- ning av fastigheten.

Utredningen gick därefter vidare och diskuterade huruvida det principiellt är bra att beskattningen kan skjutas upp genom handel med paketerade tillgångar. Det erinrades om att en paketerad trans- aktion innebär att beskattningen förskjuts framåt i tiden – från säljare till köpare och eventuellt vidare till ytterligare led. Paralleller drogs till mervärdesskatten samt till s.k. cash-flow-skatter. Om produktion av en tillgång sker i ett företag eller inom en koncern, betalas inkomst- skatt först i slutet av produktionskedjan. Om produktionen däremot sker i flera självständiga företag, beskattas värdeökningen successivt i varje led. Genom paketerade transaktioner kan successiv beskattning undvikas och neutraliteten blir då större mellan fristående och integre- rade producenter. Utredningen påpekade dock att paketerade trans- aktioner kan leda till såväl ökad som minskad neutralitet på andra områden. De kan leda till ökad neutralitet vid valet mellan att sälja en fastighet eller att hyra ut densamma. Vid en utvidgning av möjlig- heterna till paketerade transaktioner ökar också neutraliteten mellan kapitalfastigheter och lagerfastigheter. Minskad neutralitet kan dock enligt utredningen uppstå mellan byggnadsrörelse som bedrivs som enskild näringsverksamhet och sådan som bedrivs i aktiebolagsform. Paketerade transaktioner kan också leda till sämre neutralitet i valet mellan att bebygga egna fastigheter eller att köpa entreprenadtjänster.

Utredningen delade uppfattningen som framfördes av 1998 års företagsskatteutredning att det är svårt att motverka handel med

9 Vissa företagsskattefrågor, SOU 2005:99, s. 256–265.

SOU 2017:27

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

paketerade tillgångar. Därefter visade utredningen att reglerna om byggnadsrörelse i praktiken inte leder till en symmetrisk beskatt- ning. På detta område finns motsvarande problem med skatteplaner- ing som fanns avseende andelar i allmänhet, före införandet av skatte- frihet för näringsbetingade andelar. Utredningen föreslog därför att lagerandelar ska behandlas som kapitalandelar och att möjligheterna till paketerade transaktioner utsträcks till att avse även lagerfastig- heter.

Utredningens förslag om ändringar i beskattningen av byggnads- rörelse och handel med fastigheter har inte genomförts.

4.3Exempel på paketerade transaktioner

Transaktioner med paketerade tillgångar är till stor del lönsamma av den anledningen att en eventuell kapitalvinst inte blir beskattad. På riktigt lång sikt bör normalt samma belopp tas upp till beskattning som undgick beskattning vid avyttringen. Beskattningen sker över tid genom att lägre kostnader (i form av lägre värdeminskningsavdrag) får dras av i paketeringsbolaget. Eftersom nuvärdet av de framtida värdeminskningsavdragen är lägre än den nominellt lika stora vinsten, uppstår en skattemässig vinst i nuvärdestermer som kommer de in- blandade parterna till godo.

Det ovanstående gäller generellt för alla tillgångar, men för inven- tarier – som vanligen skrivs av på fem år – blir nuvärdeseffekten av skattekonsekvenserna normalt sett mycket liten. Flera faktorer gör att skatteeffekterna är större när det gäller fastigheter. För det första har byggnader i allmänhet en lång avskrivningstid (hyres- fastigheter skrivs som regel av på 50 år, dvs. med 2 procent per år), vilket förstärker den nämnda effekten. För det andra tenderar fastig- heter att öka i värde över tid, vilket innebär att skillnaden ökar mellan marknadsvärdet och det skattemässiga värdet på fastigheten. Det medför i sin tur att den skatt som inte behöver betalas vid en pake- terad transaktion kan uppgå till betydande belopp. För det tredje ingår mark i transaktioner med fastigheter. Marken får inte skrivas av. För den del som avser mark spelar det således ingen roll att köparens skattemässiga värde blir lägre när fastigheten säljs genom en pake- terad transaktion. Slutligen utgår stämpelskatt med 4,25 procent på

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

köpeskillingen vid lagfartsöverlåtelser, men inte vid transaktioner med paketerade fastigheter.

Till det ovanstående kan dessutom läggas specialfallet att en fastig- het avyttras till en bostadsrättsförening. De senare beskattas inte för inkomster som är hänförliga till fastigheten, och får därför inte göra några skattemässiga värdeminskningsavdrag på byggnaden. När det gäller en bostadsrättsförening kan det inte heller antas att det kommer att ske någon försäljning av fastigheten i framtiden (eftersom fören- ingen då upphör). I dessa fall är det i princip fråga om en evig skatte- kredit.

I det följande ges ett exempel på skillnaden i skatteuttag vid en försäljning av en paketerad fastighet jämfört med en direktförsäljning av samma fastighet. Transaktionen sker mellan fastighetsförvaltande företag, dvs. inget av företagen bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Efter exemplet följer en diskussion av hur de antagna parametrarna påverkar beräkningarna.

4.3.1Exempel på skattekonsekvenser vid en fastighetstransaktion

Förutsättningarna är följande. Ett fastighetsförvaltande bolag (sälja- ren) äger en fastighet som nu ska avyttras. Fastigheten anskaffades för 40 år sedan för 10 miljoner kronor. Värdet på marken antas ha uppgått till 25 procent av fastighetens värde, dvs. till 2,5 miljoner kronor. Fastigheten säljs nu till ett annat fastighetsförvaltande bolag för 60 miljoner kronor. Köpeskillingen motsvarar en årlig värdetillväxt om 4,6 procent i nominella termer. Vid överlåtelsen är det skatte- mässiga värdet på byggnaden, efter 40 års värdeminskningsavdrag med 2 procent per år, 1,5 miljoner kronor (från början 7,5 miljoner kronor som nu skrivits av med 150 000 kronor om året i 40 år). Tabell 4.1 sammanfattar de skatteeffekter som uppkommer vid trans- aktionen, om den genomförs som en direktförsäljning, som en trans- aktion av en paketerad fastighet med en föregående underprisöver- låtelse inom säljarens koncern respektive som en transaktion med en sedan tidigare paketerad fastighet.

Direktförsäljning. Vid en direktförsäljning ska säljaren ta upp 56 miljoner kronor till beskattning (60 miljoner kronor i köpeskil- ling minus 10 miljoner kronor i anskaffningskostnad plus 6 miljo- ner kronor i återläggning av tidigare gjorda värdeminskningsavdrag).

SOU 2017:27

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

Kapitalvinsten leder till en omedelbar ökning av säljarens bolagsskatt med 12,3 miljoner kronor. Samtidigt går säljaren miste om de åter- stående värdeminskningsavdragen på fastigheten, vilket leder till ett större framtida skatteuttag. Med en diskonteringsränta på 3 procent är nuvärdet av denna skatteökning cirka 0,3 miljoner kronor (22 pro- cent av 150 000 kronor i tio år). Det sammanlagda nuvärdet av det ökade skatteuttaget för säljaren är därmed 12,6 miljoner kronor.

Köparen av fastigheten betalar vid förvärvet stämpelskatt med 4,25 procent av köpeskillingen, dvs. cirka 2,6 miljoner kronor. Fastig- heten får dock vid överlåtelsen ett nytt skattemässigt värde på 46,9 miljoner kronor, varav 45 miljoner kronor är hänförligt till köpe- skillingen och återstoden till stämpelskatten. Köparen kan nu göra årliga avskrivningar på byggnaden med 2 procent av detta värde under 50 års tid. Nuvärdet av det minskade skatteuttaget på grund av avskrivningarna är cirka 5,5 miljoner kronor (22 procent av cirka 938 000 kronor om året i 50 år). I nuvärdestermer träffas köparen alltså av ett lägre skatteuttag på grund av köpet, trots inbetalningen av stämpelskatten.

Tabell 4.1 Skattemässiga effekter av en transaktion

Antaganden: markens värdeandel är 25 procent, värdetillväxten är 4,6 procent, fastigheten har varit i säljarens ägo i 40 år, diskonteringsräntan är 5 procent, taxeringsvärdet är 65 procent av marknadsvärdet.

Alla siffror i miljoner kronor.

			Paketering med		Paketering utan
	Direktförsäljning		underprisöverlåtelse		underprisöverlåtelse
	Säljare	Köpare	Säljare	Köpare	Säljare	Köpare
Markens skattevärde	2,5	15,6	2,5	1,4	2,5	2,5
Underlag stämpelskatt	–	60,0	37,8	–	–	–
Byggnadens skattevärde	1,5	46,9	1,5	4,2	1,5	1,5
Skattepliktig kapitalvinst	56,0	–	–	–	–	–
Omedelbar bolagsskatt	12,3	–	–	–	–	–
Nuvärde avdragsrätt	0,3	-5,5	0,3	-0,5	0,3	-0,3
Stämpelskatt	–	2,6	1,6	–	–	–
Nuvärde skatteeffekt	12,6	-2,9	1,9	-0,5	0,3	-0,3
Sammanlagd skatteeffekt	9,7			1,4		0

Not. Positiva tal innebär ett ökat skatteuttag, negativa tal ett minskat skatteuttag.

Källa: utredningens beräkningar.

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

Totalt sett innebär direktförsäljningen i detta fall att skatteuttaget till följd av transaktionen ökar med cirka 9,7 miljoner kronor. Detta är alltså nuvärdet av förändringen av statens skatteintäkter som är direkt hänförliga till transaktionen.

Transaktion med en paketerad fastighet, inklusive en föregående underprisöverlåtelse. Transaktionen går nu till så att fastigheten först överlåts till underpris till ett dotterbolag inom säljarens koncern. Vid underprisöverlåtelsen utgår stämpelskatt på det högsta av köpe- skillingen och taxeringsvärdet. Säljaren har därmed incitament att sätta priset under taxeringsvärdet, så att stämpelskatt utgår på detta. Under antagande att taxeringsvärdet utgör 63 procent av marknads- värdet (en härledning av detta värde finns i bilaga 3) blir stämpel- skatten 1,6 miljoner kronor. Vid försäljningen går säljaren också, precis som i fallet med direktförsäljningen, miste om framtida av- skrivningar med ett nuvärde på 0,3 miljoner kronor. Däremot betalas ingen skatt på vinsten på grund av skattefriheten för inkomster från näringsbetingade andelar.

För köparen innebär transaktionsförfarandet att ingen stämpel- skatt behöver betalas. Däremot minskar de framtida värdeminsknings- avdragen betydligt jämfört med en direktförsäljning. Den framtida avdragsrätten med avseende på den stämpelskatt som utgår vid under- prisöverlåtelsen följer dock med paketeringsbolaget och kommer köparen tillgodo. Vid överlåtelsen sker en ny uppdelning av det gamla skattemässiga värdet mellan mark och byggnad vid själva underpris- överlåtelsen. Byggnadens skattemässiga värde om 1,5 miljoner kronor och markens skattemässiga värde om 2,5 miljoner kronor fördelas därmed återigen med 75 procent, det vill säga 3 miljoner kronor, på byggnaden och resterande belopp på marken. Till dessa skattevärden läggs stämpelskatten om 1,6 miljoner kronor enligt samma fördel- ningsprincip. Nuvärdet av de framtida värdeminskningsavdragen upp- går till 0,5 miljoner kronor.

Totalt sett innebär transaktionsförfarandet att nuvärdet av statens förändrade skatteintäkter är 1,4 miljoner kronor, eller cirka 14,5 pro- cent av skatten i direktförsäljningsfallet. De inblandade parterna sparar tillsammans 8,3 miljoner kronor på att använda dessa transaktioner i stället för en direktförsäljning. Den stora skillnaden i beskattning ligger i skattefriheten för den kapitalvinst som beskattas i det senare fallet.

SOU 2017:27

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

Transaktion med en redan paketerad fastighet. När fastigheten redan är paketerad i ett dotterbolag i säljarens koncern kan säljaren avyttra detta utan någon föregående underprisöverlåtelse. Det kan exempel- vis ske om byggnaden har uppförts i dotterbolaget och alltså inte har övertagits från någon annan. Försäljningen av dotterbolaget utlöser ingen skatt på kapitalvinsten och kräver inte heller någon lagfarts- ändring. Det leder därmed inte till någon stämpelskatt. De återstå- ende värdeminskningsavdragen följer med fastigheten i dotterbolaget och innebär att säljaren går miste om framtida värdeminskningsavdrag med ett skattemässigt nuvärde om 0,3 miljoner kronor, samtidigt som köparens framtida värdeminskningsavdrag ökar lika mycket. På det hela taget påverkar transaktionen därmed inte statens skatteintäkter.

4.3.2Alternativa förutsättningar för exemplet

Det finns ett antal faktorer som förändrar de effekter som har be- skrivits i exemplet. Tre viktiga faktorer är storleken på vinsten vid för- säljningen, valet av diskonteringsränta och markens andel av fastig- hetens värde.

Avseende vinstens andel av köpeskillingen, kan konstateras att en lägre vinstandel minskar värdet av säljarens fördel av att inte behöva betala skatt på kapitalvinsten vid en transaktion med en paketerad fastighet. Samtidigt minskar köparens motsvarande nackdel genom att denne övertar ett något högre skattemässigt värde än annars. De eventuella stämpelskattekostnader som uppstår vid de olika trans- aktionstyperna kvarstår. För att exemplifiera detta kan förutsätt- ningarna för exemplet i tabell 4.1 förändras endast på sätt att fastig- heten antas ha införskaffats för 48 miljoner kronor för fem år sedan. Nuvärdet av de totala skattekostnaderna för transaktionerna uppgår då till 4,5 miljoner respektive 1,6 miljoner kronor vid en lagfartsför- säljning respektive en transaktion med en paketerad fastighet som föregås av en koncernintern underprisöverlåtelse. I det förra fallet uppgår stämpelskattekostnaden till mer än hälften av den totala skattekostnaden, medan den i det senare fallet i stort sett utgör hela skattekostnaden. Om transaktionen med den paketerade fastigheten inte hade föregåtts av en underprisöverlåtelse hade skattekostnaden förstås fortsatt varit noll.

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

När det gäller diskonteringsräntan, kan konstateras att denna påverkar värderingen av de framtida värdeminskningsavdragen. Ju högre diskonteringsränta, desto lägre värderar företagen de högre framtida avdragen som följer av en direktförsäljning, och desto för- månligare blir det följaktligen att paketera fastigheter vid en av- yttring. Om förutsättningarna för exemplet i tabell 4.1 ändras så att diskonteringsräntan antas vara 8 procent10 förändras den totala skatte- kostnaden i de tre transaktionerna till 12,4 miljoner kronor, 1,6 mil- joner kronor respektive 0 kronor. I nuvärdestermer sparar parterna nu 10,8 miljoner kronor på att genomföra en transaktion med en pake- terad fastighet med en föregående underprisöverlåtelse jämfört med att genomföra en direktförsäljning. Nuvärdet av skattekostnaderna uppgår i det förra fallet till 13,0 procent av skattekostnaden för den senare transaktionstypen.

När det gäller markens andel av fastighetens värde uppstår för denna samma konsekvenser som vid en försäljning av en fastighet till en bostadsrättsförening. Som tidigare nämnts finns det ingen nackdel med att en paketerad fastighet inte får något nytt skattemässigt värde vid en försäljning, om denna säljs till en bostadsrättsförening. Det- samma gäller oavsett köpare, till den del fastigheten består av mark. Om fastigheten i exemplet i tabell 4.1 hade sålts till en bostadsrätts- förening, skulle nuvärdet av de totala skattekostnaderna i de tre olika transaktionsfallen ha uppgått till 13,5 miljoner kronor, 1,9 miljoner kronor respektive 0,3 miljoner kronor.11 I detta fall sparar parterna alltså 11,6 miljoner kronor om transaktionen genomförs med fastig- heten paketerad, inklusive en föregående underprisöverlåtelse. Den lägre bolagsskatten står för 11 miljoner kronor av denna förändring.

Sammanfattningsvis kan sägas att ju högre den skattemässiga vins- ten är vid en fastighetsförsäljning, desto mer sparar parterna i skatte- hänseende på att sälja en fastighet paketerad. Detsamma gäller om diskonteringsräntan är högre; ju lägre företag värderar framtida skattekostnader, desto större är incitamenten att paketera fastigheter vid försäljning. Skatteincitamenten ökar också med den andel av fastighetens värde som består av mark, eller om fastigheten säljs till en (blivande) bostadsrättsförening.

10Ett visst teoretiskt argument för en så hög diskonteringsränta finns i bilaga 3.

11Om fastigheten endast hade bestått av mark, hade inga avskrivningar kunnat göras på fastigheten tidigare, och skattekostnaderna skulle vara 13,6 miljoner kronor, 1,7 miljoner kronor respektive 0 kronor i de tre transaktionsfallen.

SOU 2017:27

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

4.4Skäl för och emot transaktioner med paketerade fastigheter

Den klart övervägande fördelen med att sälja en fastighet paketerad är att det medför en lägre skatt. Som framgår av exemplen ovan är skillnaderna så markanta att skatteeffekten får antas vara det huvud- sakliga skälet för att genomföra en paketerad transaktion.

I och med att transaktionskostnaden blir lägre, blir nivån där en investering i en paketerad fastighet blir lönsam lägre jämfört med en investering direkt i en fastighet. Därmed kommer troligen fler fastighetsinvesteringar att göras i ekonomin om det finns en möj- lighet till paketerade transaktioner.

Andra skäl för en paketerad transaktion kan vara att parterna, eller någon av dem, vill undvika vissa tvingande regler i jordabalken som gäller för överlåtelse av fast egendom. Till exempel kan man vilja ha större möjligheter till villkorade köp än de som jordabalken tillåter. Det är en möjlighet som utnyttjas av vissa kommuner och kommunala bolag i syfte att sätta press på privata bolag som förvärvar fastigheter i kommunen att också bidra till att utveckla och förvalta stadsmiljön. Ett avtal om köp av lös egendom i form av aktier kan förenas med en mängd olika villkor som ska uppfyllas vid vissa tid- punkter. Det är möjligt att ha vitesbestämmelser och klausuler om tvingande återförsäljning av aktierna i paketeringsbolaget om den nya ägaren inte uppfyller de åtaganden som anges i avtalet.

I jordabalken finns även regler om att köp av del av fastighet ska följas av fastighetsbildning. Det kan därför vara enklare att samäga en fastighet i paketerad form.

Ett annat skäl för att förvärva eller sälja en fastighet i paketerad form kan vara att den ena eller båda parterna inte vill att transaktionen ska bli offentlig. En direktöverlåtelse registreras i fastighetsregistret när man söker lagfart och detaljerna i en sådan överlåtelse blir därmed offentliga uppgifter. När det är fråga om en aktieöverlåtelse finns det större möjligheter att kontrollera vilken information som sprids, i vart fall på kort sikt.

Det finns även skäl som talar emot transaktioner med paketerade fastigheter. Tyngst vägande är sannolikt att det är krångligare än en direktförsäljning. Det måste bildas bolag och transaktionen ska genomföras i flera led. En ovan aktör kan behöva anlita juridisk exper- tis. När det rör sig om mindre värden och relativt små skattefördelar

Beskrivning av transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

kan det vara mer rationellt med en direktförsäljning. Vissa kan upp- leva att skattefördelarna inte uppväger det tillkommande besväret. Dessa omständigheter väger sannolikt tyngre för mindre fastighets- företag som gör någon enstaka överlåtelse. Större aktörer har rutiner och vana av att genomföra transaktioner med paketerade fastigheter. En omständighet som kan medverka till att den enklare vägen med en direktförsäljning väljs, är att säljaren har underskottsavdrag som kan användas för att kvitta bort den kapitalvinst som uppstår.

Ett annat skäl mot en paketerad transaktion kan vara att säljaren ändå inte är skattskyldig för inkomsten. Kommunerna är ett sådant exempel. Markförsäljningar från kommuner sker ofta i form av direkt- försäljning.

Vissa fastighetsfonder kan ha riktlinjer som anger att man inte ska ägna sig åt vissa former av skatteoptimering och därför inte ska initiera köp eller försäljning av fastigheter i paketerad form. I kom- munsektorn kan det även förekomma politiska beslut om att inte medverka till skatteoptimering genom transaktioner med paketerade fastigheter. Sådana beslut påverkar naturligtvis verksamheten i de kommunala fastighetsbolagen. I båda dessa fall kan den andra partens vilja göra att fonderna eller de kommunala bolagen ändå måste genomföra en paketerad transaktion i vissa fall. Det finns även ut- ländska aktörer på den svenska fastighetsmarknaden som inte är intresserade av, eller i vart fall inte aktivt driver fram, paketerade trans- aktioner. Det kan bero på riktlinjer eller handfasta regler för placer- ingsinriktningen. Ett annat skäl kan vara att den utländska aktören har en viss skattesituation i hemlandet.

För kommunala allmännyttiga bostadsbolag finns det även en rättslig faktor som i vissa fall kan motverka paketerade trans- aktioner. Lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostads- aktiebolag gäller för aktiebolag som en eller flera kommuner har det bestämmande inflytandet över och som i allmännyttigt syfte

1.i sin verksamhet huvudsakligen förvaltar fastigheter i vilka bostads- lägenheter upplåts med hyresrätt,

2.främjar bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget, och

3.erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och in- flytande i bolaget.

Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i Sverige

SOU 2017:27

joner kronor. Dessa överlåtelser omfattar i vissa fall fastighetsport- följer med flera fastigheter och i andra fall enskilda fastigheter.1

Som framgår av figur 5.1 nedan utgjorde antalet paketerade trans- aktioner omkring 65 procent av det totala antalet överlåtelser år 2013. Andelen har sedan stigit till 81 procent för år 2015. Att försäljningar sker med paketerade fastigheter är med andra ord det vanligaste förfarandet.

Figur 5.1 Fastighetstransaktioner i Sverige 2013–2015

Andel av antalet fastighetstransaktioner och total omsättning 2013–2015 som utförts genom en paketerad transaktion respektive genom ett direktköp.

120%

	Paketerad		Lagfart/tomträtt

100%

80%

60%

40%

20%

Not: Överlåtelser med okänd transaktionstyp ingår inte. Andelarna av okänd transaktionstyp fördelar sig per år som följer: 1, 14 respektive 16 procent av antalet transaktioner under 2013–2015, och 0, 13 respektive 10 procent av omsättningen under 2013–2015.

Källa: Utredningens beräkningar baserade på Datscha AB:s databas.

Om man i stället för antalet transaktioner ser till andelen av den totala omsättningen som sker genom de två transaktionsformerna förstärks denna bild ytterligare. År 2013, för vilket datan är mest

1 Även överlåtelser genom direktköp av flera fastigheter rapporteras som endast en trans- aktion i Datschas data. Om så inte vore fallet, utan varje fastighet skulle rapporteras som en enskild lagfartsaffär, hade affärer som omfattar direktköp av flera fastigheter i större utsträckning än paketerade transaktioner hamnat under gränsen på 40 miljoner kronor. Sammanställningen hade då blivit missvisande.

SOU 2017:27

Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i Sverige

komplett, utgjorde omsättningen vid transaktioner med paketerade fastigheter ungefär 86 procent av den totala omsättningen. År 2015 hade siffran ökat till 93 procent.

Att den andel av den totala omsättningen som utgörs av trans- aktioner med paketerade fastigheter är högre än andelen av antalet transaktioner som sådana är ett väntat resultat, eftersom värdet på de fastigheter som ingår i överlåtelsen rimligen påverkar valet av transaktionsform. Ju högre köpeskillingen är vid en överlåtelse desto högre blir den stämpelskatt som utgår vid en direktförsäljning. Dess- utom vore troligen kapitalvinsten större vid en direktförsäljning, liksom i så fall även den inkomstskatt som utgår. Figur 5.2 nedan visar fördelningen mellan överlåtelseformerna inom några olika intervall för köpeskillingens storlek.

Figur 5.2 Transaktionsform för överlåtelser i olika storleksordningar

Andelen av antalet överlåtelser som utförts genom de olika transaktionstyperna år 2013–2015, sorterade efter total köpeskilling. Intervallen är uttryckta i miljoner kronor.

120%

	Paketerad		Lagfart/tomträtt

100%

80%

60%

40%

20%

Not: Transaktioner av okänd typ ingår inte, och utgör totalt 11 procent av transaktionerna.

Källa: Utredningens beräkningar baserade på Datscha AB:s databas.

Av figuren framgår tydligt att transaktioner med paketerade fastig- heter är avsevärt mycket vanligare ju högre köpeskillingen är i en transaktion. För överlåtelser med en köpeskilling i storleksordningen

Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i Sverige

SOU 2017:27

40–60 miljoner kronor har drygt 60 procent av transaktionerna kon- staterats ske genom en direktförsäljning, medan motsvarande siffra för transaktioner med en köpeskilling mellan 250 och 500 miljoner kronor endast var ungefär 10 procent. Detta innebär i sin tur att direktförsäljningarna i genomsnitt har varit mindre i kronor räknat än försäljningarna av paketerade fastigheter, vilket också bekräftas av datan i Datscha AB:s databas. För åren 2013–2015 var den genom- snittliga köpeskillingen för direktförsäljningarna 100 miljoner kronor, medan motsvarande siffra för paketerade transaktioner var 404 mil- joner kronor.

Det kan alltså konstateras att även om direktförsäljningar inte är direkt ovanliga så har sådana överlåtelser i allmänhet en avsevärt lägre köpeskilling än paketerade transaktioner. Bland de riktigt stora försäljningarna kan direktförsäljningar dessutom sägas vara mycket ovanliga.

5.2Systematik i val av överlåtelseform

Paketering av fastigheter vid överlåtelser har konstaterats vara mycket vanligt. En inte försumbar andel av transaktionerna sker emellertid genom direktavyttring. Med tanke på att det finns avsevärda summor att tjäna på att paketera fastigheter vid försäljningar av den trans- aktionsstorlek som ingår i datan kan man fråga sig om det går att säga något om vilka överlåtelser det är som sker genom de olika trans- aktionsformerna. I figur 5.3 nedan redovisas därför andelen av över- låtelserna som olika typer av säljare har genomfört som paketerade transaktioner respektive som direktförsäljningar för åren 2013–2015.

Säljarna av fastigheter har delats in i tre huvudsakliga kategorier: bolag, privatpersoner samt allmännyttiga bolag och offentlig sektor. I den första kategorin ingår aktiebolag, handelsbolag och kommanditbolag som inte är medlemmar i SABO (branchorganisationen Sveriges All- männyttiga Bostadsbolag), i den andra kategorin finns, som framgår av beteckningen, privatpersoner och i den tredje ingår kommuner, landsting, staten och företag som är medlemmar i SABO. Anled- ningen till att SABO:s medlemmar och offentlig sektor är hopslagna är att bolag som är medlemmar i SABO ofta kan ha en politisk styr- ning som kan reglera valet av transaktionsform. En fjärde kategori Övriga/Okänt innefattar, utöver säljare som inte är kända, även ut-

SOU 2017:27

Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i Sverige

ländska företag (som saknar svenskt organisationsnummer), ideella föreningar, stiftelser och ekonomiska föreningar.

Som framgår av figur 5.3 är de paketerade transaktionerna domi- nerande i kategorin bolag, med 838 (motsvarande 82 procent) av de 1 026 transaktioner där överlåtelseformen är känd. I kontrast till detta sker endast 23 av 65 transaktioner (35 procent) i paketerad form när säljaren är en privatperson och i 25 av 85 transaktioner (29 procent) när säljaren är ett allmännyttigt bostadsbolag eller en del av den offentliga sektorn. Bilden ser alltså mycket olika ut beroende på vem som säljer en fastighet.

Figur 5.3 Andelen överlåtelser per typ av säljare och transaktionsform, 2013–2015

120%

	Paketerad		Lagfart/tomträtt

100%

80%

60%

40%

20%

Not. Fastighetstransaktioner av okänd typ ingår inte.

Källa: Utredningens beräkningar baserade på Datscha AB:s databas och SABO:s medlemsregister på www.sabo.se.

En närmare undersökning visar vidare att av de 188 transaktioner där ett bolag sålt en eller flera fastigheter genom en direktavyttring var köparen i 82 av fallen (44 procent) bostadsrättsföreningar, vilket kan jämföras med endast 42 av 744 (6 procent) i de paketerade transak- tionerna. Bilden är emellertid likartad när privatpersoner eller SABO- företagen/offentlig sektor är säljare; i dessa fall skedde 14 av 41 (34 procent) respektive 26 av 60 (43 procent) av direktförsäljningarna

Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i Sverige

SOU 2017:27

till bostadsrättsföreningar.2 Det bör dock noteras att även med för- säljningar till bostadsrättsföreningar borträknade så genomför privat- personer och SABO-företagen/offentlig sektor direktförsäljningar i avsevärt större utsträckning än säljare i kategorin bolag.

5.3Regionala skillnader

Fastighetsmarknaden kan se mycket olika ut på olika platser. Av denna anledning presenteras i figur 5.4 förekomsten av de olika över- låtelseformerna inom skilda geografiska områden. Det sker separat för de tre storstadsregionerna och gemensamt för övriga Sverige.

Figur 5.4 Andelen överlåtelser per geografisk plats och överlåtelseform, 2013–2015.

120%

	Paketerad		Lagfart/tomträtt

100%

80%

60%

40%

20%

Not. Transaktioner med okänd transaktionstyp ingår inte.

Källa: Utredningens beräkningar baserade på data från Datscha AB:s databas.

2 Observera att i Datscha AB:s databas ingår endast bostadsrättsföreningar som tar över en befintlig fastighet och inte nybildade bostadsrättsföreningar som förvärvar en nyuppförd fastighet.

SOU 2017:27

Förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter i Sverige

Direktköpen är procentuellt sett vanligare i Stor-Stockholm, där 198 av 559 (35 procent) genomfördes som direktförsäljningar, jäm- fört med i övriga landet. Det kan till viss del förklaras av försälj- ningar till bostadsrättsföreningar; 95 av de totalt 129 direktförsälj- ningar som genomförts till bostadsrättsföreningar i Sverige under perioden har skett inom Stor-Stockholmsområdet. Motsvarande siffror för Stor-Göteborg, Stor-Malmö och resten av riket är 9, 5 respektive 20 överlåtelser. Dessa siffror motsvarar att direktförsälj- ningarna till bostadsrättföreningar utgör cirka 48 procent av direkt- försäljningarna i Stor-Stockholm, jämfört med 29 procent i Stor- Göteborg, 24 procent i Stor-Malmö och 23 procent i övriga Sverige. Noterbart i sammanhanget är också att samtliga 26 direktförsäljningar från ett SABO-företag eller offentlig sektor till en bostadsrättsför- ening har skett i Stor-Stockholm.

5.4Sammanfattande slutsatser

Kartläggningen visar att transaktioner med paketerade fastigheter är den dominerande transaktionstypen vid fastighetsaffärer i Sverige, åtminstone i affärer med ett underliggande fastighetsvärde över 40 miljoner kronor. Ju högre köpeskillingen är i en affär, desto större är sannolikheten att försäljningen sker i paketerad form. Både räknat som andel av transaktionerna och som andel av den totala omsätt- ningen har förekomsten av transaktioner med paketerade fastigheter ökat under perioden 2013–2015. Det har också visat sig ha betydelse vem som säljer fastigheterna. Transaktioner med paketerade fastig- heter är mycket vanligare när ett privat bolag är säljare än om det är en offentlig ägare, ett SABO-bolag eller en privatperson som står som säljare.

6Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

I mitt uppdrag ingår att kartlägga och analysera den skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen och bedöma om bran- schen eller fastighetsinvesteringar kan anses skattemässigt gynnade. Bakgrunden till frågeställningen är att ett neutralt och likformigt utformat skattesystem är viktigt för den samhällsekonomiska utveck- lingen. Brister i skattesystemet riskerar att leda till samhällsekono- miska kostnader i form av snedvridna investeringar, där kapital investeras i branscher av skatteskäl snarare än för att det är där kapi- talet gör störst ekonomisk nytta. Det finns emellertid också tillfällen när själva avsikten med en skatt är att styra ekonomisk aktivitet, eller när ett icke-neutralt skatteuttag av effektivitetsskäl kan anses mindre snedvridande än ett mer neutralt. Kartläggningen kräver därför att vissa avväganden görs i fråga om vilka skatter som bör beaktas.

Förutom att kartlägga och analysera de specifika skattereglerna för branschen, ingår det i uppdraget att undersöka det faktiska skatteut- taget. För att sätta skatteuttaget i fastighetsbranschen i ett perspektiv, bör branschens situation jämföras såväl med andra branschers som med ekonomin i stort. Det är emellertid inte självklart hur en sådan jämförelse bör göras, eftersom olika branscher verkar under olika förutsättningar och har vitt skilda verksamheter.

Innan en analys kan göras av den skattemässiga situationen behövs ett antal ställningstaganden som är hänförliga till utformningen av analysen som sådan. Vid bedömningen av skattesituationen för före- tag i fastighetsbranschen tar jag därför avstamp i direktivens fokus på skatteneutralitet mellan branscher i syfte att inte snedvrida inve- steringarna i ekonomin. Detta leder till att vissa skatteaspekter får anses nödvändiga att ta hänsyn till, medan andra får anses irrelevanta,

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

vid en jämförelse av skattesituationen i olika branscher. I huvudsak är tanken att det vid analysen ska bortses från skatter som inte kan anses påverka neutraliteten mellan olika branscher, medan övriga skatter ska beaktas. I det följande förs därför en principdiskussion om vad det kan anses innebära att vara ”skattemässigt gynnad”. Därefter beskrivs den skattemässiga situationen utifrån faktiskt skatteuttag.

6.1Om skattejämförelser

Samhället beskattar ekonomiska aktiviteter av flera anledningar. En är förstås att få skatteintäkter för att finansiera samhälleliga funk- tioner. En annan anledning kan vara att styra beteenden, exem- pelvis när den ekonomiska aktiviteten har externa effekter som de inblandade aktörerna annars inte kan antas ta hänsyn till. Dessutom kan olika aktiviteter och skattebaser beskattas olika av till exempel jämlikhets- eller effektivitetshänsyn. För att klargöra min syn på vilka aspekter som bör beaktas vid analysen av huruvida fastighets- branschen kan anses skattemässigt gynnad, diskuteras bakgrunden till olika skatter. Här behandlas frågor om effektivitet i skatteuttag, skatteincidens (vem som i slutändan bär kostnaden av en skatt) och externa effekter. Framställningen inleds med en kort och översikt- lig diskussion av dessa bakomliggande principer. Därefter behand- las hur de förhåller sig till uppdraget.

6.1.1Optimal beskattning

Inom nationalekonomin finns ett forskningsområde som behandlar optimal beskattning.1 Enligt teorierna på detta område anses skatte- uttag i sig leda till välfärdsförluster för samhället i stort, men stor- leken på dessa beror både på skattens utformning och på vilken skattebas den träffar. Enkelt uttryckt kan sägas att ju mer pris- känsliga utbud och efterfrågan är på en marknad, desto större blir väl- färdsförlusten vid beskattning. Anledningen till detta är att medan skatteinbetalningarna i sig inte är någon förlust för samhället i stort – de kan ses som en omfördelning från konsumenter och producen-

1 För en kortfattad överblick av forskningsfältet, se t.ex. Mankiw m.fl. (2009) ”Optimal taxation in theory and practice”, Journal of Economic Perspectives, vol. 23 nr 4.

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

ter till den offentliga sektorn – så innebär en större priskänslighet på marknaden att skatten leder till en större reducering av den handlade kvantiteten. Välfärdsförlusten uppstår för att denna minsk- ning av kvantiteten sker, trots att det finns konsumenter som i från- varon av skatt vore beredda att betala mer än kostnaden för att till- verka eller tillhandahålla ytterligare en enhet av den produkt eller tjänst som säljs.

Med ledning av ovanstående går det att hävda att olika marknader, varor eller tjänster bör beskattas olika eftersom samma skatteuttag orsakar olika stora samhällsekonomiska välfärdsförluster.

En annan typ av effektivitetshänsyn kommer av att olika skatte- baser är olika rörliga. Detta diskuteras bland annat inom det national- ekonomiska forskningsområde som kallas ”fiskal federalism”. Exem- pelvis kan skatt på fast egendom antas vara effektivare än skatt på mer lättrörligt kapital, eftersom det senare i större utsträckning kan antas flytta ut ur skattejurisdiktionen för att undgå skatten. Ur effektivi- tetssynpunkt bör därför olika skattebaser beskattas olika beroende på deras rörlighet.

Eftersom fastighetsbeståndet är konstant på kort sikt kan beskatt- ning av det befintliga fastighetsutbudet antas leda till en relativt liten välfärdsförlust på kort sikt. Dessutom är fastigheter en orörlig skattebas, vilket ytterligare förstärker bilden av att det är effektivt att beskatta fastigheter. Detsamma kan dock inte med nödvändighet sägas om bygginvesteringar; ju högre beskattningen är desto fler in- vesteringar kan antas bli olönsamma och därför inte genomföras. På längre sikt är investeringar förstås oerhört viktiga för fastighetsmark- naden. Om de uteblir av skatteskäl leder beskattning av fastighets- branschen till samhällsekonomiska välfärdsförluster på liknande sätt som beskattning kan göra på de flesta andra marknader. Hur stor effekt beskattning i slutändan får för fastighetsinvesteringarna beror därför på hur priskänsliga utbud och efterfrågan är på marknaden för bygginvesteringar. Mitt uppdrag i denna del är emellertid att avgöra om fastighetsbranschen kan anses skattemässigt gynnad, inte huru- vida den bör vara det. Skatteeffektivitet kommer därför inte att be- aktas i den följande kartläggningen.

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

6.1.2Skatteincidens

När en skatt införs leder den som framgått till en välfärdsförlust på grund av minskad aktivitet på de marknader som beskattas. Detta betyder dock inte att konsumenter och producenter påverkas på samma sätt. Förutom att välfärdsförlusten kan vara större (eller mindre) för konsumenter än producenter, kan den direkta kostnaden för skatten falla olika tungt på konsumenter och producenter. Rent generellt kan sägas att ju mindre priskänslig efterfrågan är, desto större kostnad får konsumenterna bära genom ett högre pris, och ju mindre priskänsligt utbudet är, desto tyngre faller skattebördan på producenterna genom minskad vinst. Fördelningen av skattekost- naden benämns vanligen skatteincidens. Noterbart är också att det i detta sammanhang i princip inte spelar någon roll vem som rent formellt betalar skatten. Detta kan exemplifieras för fastighetsmark- naden: huruvida fastighetsskatt (på sätt som i dag) ska betalas av den som äger en hyresfastighet eller av den som hyr fastigheten är oväsentligt. I det senare fallet kan betalningsviljan för att hyra lokaler antas minska på ett sådant sätt att det motsvarar skatten, eftersom den som hyr en lokal endast torde bry sig om den totala kostnaden och inte i vad mån delar av kostnaden beror på en skatt och vem som sköter inbetalningen av den.

Den uppfattning som här redovisas i fråga om huruvida hänsyn bör tas till skatteincidens vid kartläggningen, grundar sig på direk- tivens fokus på investeringar och är följande. Skatteincidensen bör beaktas i den utsträckning den systematiskt kan anses påverka en skatts neutralitet. Om övervältringen av skatter mellan inblandade parter (arbetstagare, producenter och konsumenter) däremot inte kan anses påverka skatteneutraliteten kan den bortses från. I prak- tiken innebär detta att betydelsen av skatteincidens får avgöras från fall till fall.

6.1.3Styrmedelsskatter

Som utgångspunkt för skattejämförelsen gäller att skatter som anses fiskala, det vill säga som i huvudsak är avsedda att generera intäkter till den offentliga sektorn, bör ingå i jämförelsen. Skatter som där- emot främst används som styrmedel eller för att täcka kostnader för externa effekter bör däremot lämnas utanför analysen. Utgångs-

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

punkten grundar sig i att en styrande skatt är avsedd att belasta olika branscher olika mycket, baserat på i vilken utsträckning företagen i dessa branscher blir skattskyldiga till skatten. En bransch kan således inte anses skattemässigt missgynnad för att den träffas av en styrande skatt i större utsträckning än en annan.

Typexempel på styrmedelsskatter är flertalet av de punktskatter som finns, exempelvis alkoholskatt och koldioxidskatt. Skatterna kan vara avsedda att kompensera för externa effekter, det vill säga kostnader som uppstår för tredje part eller samhället i stort på grund av en aktivitet, eller för att styra om beteenden från något som av annan anledning anses mindre önskvärt.

6.1.4Allmänt om skattejämförelser

Inför en bedömning av huruvida företag i en bransch är skattemässigt gynnade eller inte kan frågan ställas vad det innebär att inte vara skattemässigt gynnad. Frågan kan tydliggöras med ett exempel. Det finns anledning att tro att delar av fastighetsbranschen i större ut- sträckning än avsett har gynnats skattemässigt av tillkomsten av reglerna om skattefrihet för näringsbetingade andelar. Frågan är om branschen då kan sägas vara skattemässigt gynnad på grund av att den faktiska skattebetalningen är liten i förhållande till hur reglerna anses avsedda att fungera, eller om branschen endast ska anses skattemässigt gynnad om den de facto betalar mindre i skatt än andra branscher. Den uppfattning som företräds här är att jämförelsen bör ske med faktiskt skatteutfall i andra branscher, snarare än med en idé om ett ”normalfall”. Detta får också till följd att i den utsträckning enskilda andra branscher kan anses vara skattemässigt gynnade på något om- råde, bör fastighetsbranschen och många andra branscher anses vara skattemässigt missgynnade i motsvarande mån.

Ytterligare en aspekt av att faktiska skatteutfall jämförs är värd att poängtera här. När en viss typ av ekonomisk aktivitet beskattas, kan företag antas göra strategiska anpassningar av sin verksamhet för att undvika skattekostnaden. Ett problem med denna typ av beteendeförändringar är att de är svåra att mäta, eftersom det är svårt att veta hur ett företag skulle ha betett sig om en skatt inte hade funnits. I ett extremfall, där företag i en bransch på grund av en skatt på en viss typ av aktivitet helt upphör med denna, betalar

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

företagen inte den aktuella skatten över huvud taget. Ser man till skatteutfallet för branschen kan det vara ungefär som för andra branscher, men i stället för kostnader för skatten har man fått ökade utgifter genom att den produktion som bedrivs är mindre effektiv. Detta leder i förlängningen till lägre vinster och/eller högre priser och minskad handelsvolym. De skattemått som behandlas nedan fångar inte upp sådana effekter.

6.2Vad ska ingå i en jämförelse av skatteutfallet

Som framgått är det svårt att avgöra hur skatteuttaget för en bransch ser ut. Vad som bör och inte bör ingå i ett mått på den totala skatten vid en branschjämförelse är inte självklart på något sätt. Ambitionen här är ändå att försöka ge en bild av den totala skattesituationen för den berörda branschen – en bild som presenteras i slutet av detta av- snitt. Inledningsvis diskuteras emellertid de enskilda skatter som ingår i kartläggningen. Dels är det befogat med en diskussion av vilken roll dessa skatter spelar i en skattejämförelse, dels finns ett egenvärde i att närmare förstå hur skatteutfallet ser ut inom de en- skilda skatteområdena.

De företag som verkar inom fastighetsbranschen är i olika ut- sträckning involverade i olika marknader. Vissa fastighetsförvaltande bolag med ett stabilt fastighetsbestånd är främst aktiva på marknaden för uthyrning av lokaler och bostäder, medan andra aktörer med snabbare omsättning av fastighetsbeståndet handlar med fastigheter i större utsträckning. Somliga fastighetsbolag bygger fastigheter i egen regi, medan andra förvärvar redan producerade fastigheter. För att kartlägga skattesituationen för fastighetsbranschen analyseras här främst fastighetsmarknaden, men även byggbranschens situation belyses.

För att få ett perspektiv på storleksordningen presenteras i det följande mycket kort några skatter som är viktiga i sammanhanget. Efter det följer mer genomgripande diskussioner om de enskilda skatterna utifrån uppdraget att kartlägga den skattemässiga situa- tionen för fastighetsbranschen.

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

6.2.1Övergripande skattestatistik

Totalt betalades år 2013 cirka 454 miljarder kronor i arbetsgivarav- gifter i Sverige, vilket motsvarade ungefär 12 procent av BNP.2 En knapp tredjedel av denna summa utgörs av en ”allmän löneavgift” och kan sägas utgöra den fiskala delen av avgiften. De resterande två tredjedelarna utgörs av sociala avgifter som täcker kostnader i socialförsäkringssystemet. Dessa siffror kan jämföras med de totala intäkterna från mervärdesskatten, som samma år uppgick till ungefär 344 miljarder kronor eller ungefär 9 procent av BNP. Tillsammans är de två skatterna betydande inkomstkällor för att finansiera den offent- liga sektorn.

Inkomstskatten, som betalas på företagens skattemässiga vinst, uppgick under 2013 till 89 miljarder kronor.

För företag i fastighetsbranschen är som bekant också fastighets- och stämpelskatterna av särskilt intresse. Företag i Sverige betalade ungefär 18 miljarder kronor i fastighetsskatt under 2013, vilket mot- svarar ungefär en halv procent av BNP. Vad gäller stämpelskatt så betalade juridiska personer drygt 1,9 miljarder kronor i stämpelskatt för lagfartsförändringar år 2013. Till detta kommer stämpelskatt som utgår med 2 procent på bl.a. fastighets- och bolagsinteckningar. Lant- mäteriet har uppskattat inbetalningarna för fastighetsinteckningar till drygt 700 miljoner kronor för samtliga juridiska personer.

6.2.2Skatt på arbete

En arbetsgivare betalar i allmänhet sociala avgifter i form av arbets- givaravgift om 31 procent på en arbetstagares bruttolön. Vissa delar av dessa avgifter går till kostnader som samhället har för de an- ställda, till exempel sjukförsäkringssystemet och pensionssystemet. En del är dock att betrakta som en fiskal skatt som saknar koppling till någon specifik kostnad. Förutom de sociala avgifter som arbets- givaren betalar är arbetstagarna skattskyldiga för inkomstskatt på bruttolönen. Bortsett från att inkomstskatten är progressiv är den stora skillnaden jämfört med den fiskala delen av arbetsgivaravgiften att det är arbetstagarna som är betalningsskyldiga för inkomstskatten.

2 Uppgifterna i detta avsnitt är hämtade ur Skatteverkets rapport Skatter i Sverige: Skatte- statistisk årsbok 2015 (SKV 152 utgåva 18) om inte annat anges.

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

Som tidigare konstaterats spelar det vid en skattejämförelse inte nöd- vändigtvis någon roll i vilket led en skatt betalas. Tillsammans utgör dessa två skatter vad som kan anses vara skatt på arbete.

Båda dessa skatter på arbete antas i normalfallet bäras helt av arbetstagarna. Ett företags kostnader för arbetsgivaravgiften kan nämligen antas leda till en motsvarande minskning av bruttolönen för arbetstagarna, medan inkomstskatten som betalas av arbets- tagarna inte kan antas påverka bruttolönenivåerna. Det finns ett stort stöd för detta antagande i både teori och empiri, vilket be- skrivs i Finansdepartementets beräkningskonventioner vid föränd- rade skatteregler3. I huvudsak leder alltså skatt på arbete till att arbetstagarna får mindre lön kvar efter skatt. Skatten kan därför antas vara neutral ur ett investeringsperspektiv; den gör det inte mer attraktivt att investera i vissa typer av branscher än i andra.4 Skatt på arbete kommer därför inte att beaktas i kartläggningen.

6.2.3Skatt på kapital

Kapitalbeskattningen bygger i huvudsak på att beskattningen sker i två olika led. För det första beskattas företagen för sina överskott med 22 procents statlig inkomstskatt (bolagsskatt), för det andra beskattas därefter företagets ägare (om dessa är fysiska personer) för erhållna utdelningar med 30 procents skatt på denna kapital- inkomst (här bortses från investeringssparkonton o dyl.). Situa- tionen kan alltså sägas likna den för skatt på arbete: företaget är skyldigt att betala en del av skatten, de fysiska personerna är skyl- diga att betala en annan del. Som i fallet med skatt på arbete be- skattas fysiska personer på samma sätt oavsett vilken bransch deras inkomst härrör från. I detta finns därför inget element av kon- kurrenssnedvridning branscher emellan. Situationen är däremot till viss del annorlunda när det gäller företagens inkomstskatt som be- räknas på den del av kapitalavkastningen som utgör det skatte- pliktiga överskottet. Reglerna för vad som ingår i detta underlag är

3Se s. 40 i ”Beräkningskonventioner 2017: Metoder för effektberäkningar vid ändrade skatte- regler”, rapport från skatteekonomiska enheten i Finansdepartementet.

4Slutsatsen är något förenklad: om skatten på arbete påverkar arbetskraftsutbudet negativt kan också relativpriserna för arbete och kapital förändras. Mekanismen får dock anses ligga utanför utredningens uppdrag att analysera.

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

inte nödvändigtvis neutralt utformade. Det tydligaste exemplet i den här utredningen är förstås att olika branscher i olika utsträck- ning kan dra nytta av att inkomster från näringsbetingade andelar inte ingår i det beskattningsbara resultatet. Inkomstskatten är därför en viktig del i kartläggningen av den skattemässiga situationen i fastighetsbranschen.

6.2.4Energiskatt

Energiskatten har traditionellt betraktats som en fiskal skatt, men har med tiden också blivit ett viktigt styrmedel mot en mer effektiv energiförbrukning. Exempelvis är den allmänna energiskatten olika hög för olika bränslen. Den uppfattning som företräds här är därför att energiskatten bör ses som en styrande skatt och att branscher som i större utsträckning träffas av denna inte bör anses vara skatte- mässigt missgynnade på grund av detta.

En anledning till att ändå ta upp energiskatten i en kartläggning är att bland annat tillverkningsindustrin i Sverige betalar lägre energi- och koldioxidskatter än övriga näringsidkare (av skäl som har att göra med den internationella konkurrensen på området). Subventionerad energi är något som skulle kunna ses som en skattemässig fördel för berörda sektorer, och därmed som en nackdel för övriga, vid en jäm- förelse av det totala skatteuttaget. Som exempel kan nämnas att den prognostiserade kostnaden för den nedsatta energiskatten på el som används inom industrin var nästan 12 miljarder kronor för år 2016.5 Det finns emellertid en stor mängd specialregler för energibeskatt- ning, och det finns ingen rimlig möjlighet att här göra en samlad be- dömning av hur de separata branscherna påverkas av dessa.

6.2.5Fastighetsskatt och fastighetsavgift

Fastighetsföretag betalar, som framgår i det följande, mer fastighets- skatt än ett genomsnittligt företag med annan inriktning. Även om reglerna är desamma för alla företag finns därför fog för uppfattningen att fastighetsskatten är en större börda för fastighetsbranschen än för

5 Budgetpropositionen för 2016 (prop. 2015/16:1), utgiftsområde 22, s. 15.

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

andra branscher. Den extra skattekostnad som följer av ett fastighets- innehav kan antas minska viljan att investera i fastigheter.

6.2.6Stämpelskatt

Stämpelskatt utgår som bekant i allmänhet vid lagfartsändring av fast egendom eller tomträtt. Detsamma gäller vid inteckning i fast egen- dom, luftfartyg, skepp eller företag. Skatten är fiskal; kostnaden för de register som förs i dessa fall finansieras med avgifter och inte av själva stämpelskatten. Förutom att olika branscher träffas i olika utsträck- ning av denna skatt, kan också olika bolag inom samma bransch träffas olika. Stämpelskatt är en skatt på själva transaktionen när en fastighet säljs. Det innebär att ett fastighetsbolag som handlar med fastigheter träffas av stämpelskatt i större utsträckning än ett förvaltande fastig- hetsbolag med ett mer långsiktigt ägande, även om stämpelskatten i praktiken oftast kommit att undvikas genom att transaktioner sker med paketerade fastigheter eller genom fastighetsbildningsåtgärder.

En hög stämpelskatt kan göra investeringar i fastigheter mindre attraktiva på flera sätt. Dels kan framtida stämpelskattebetalningar komma att kapitaliseras i priset på fastigheter (som då blir lägre), dels kan den omedelbara stämpelskatten påverka lönsamheten för byggföretag att uppföra och sälja nya byggnader. Dessutom kan den antas drabba verksamheter i fastighetsutvecklande bolag som köper, utvecklar och sedan säljer en fastighet.

När en fastighet överlåts genom en underprisöverlåtelse inom en koncern ges i allmänhet uppskov med betalningen av stämpelskatt. Någon statistik avseende stämpelskatteinbetalningar finns inte på branschnivå. Viss statistik gällande stämpelskattegrundande affärer har dock varit möjlig att ta fram. Den presenteras i det följande.

Enligt Lantmäteriet har den stämpelskatt på lagfartsöverlåtelser som har betalats av juridiska personer uppgått till cirka 2 miljarder kronor per år under perioden 2013 till 2015. Till det ovanstående kommer den stämpelskatt om 2 procent av inteckningsvärdet som utgår vid inteckningar i fastigheter, företag, luft- och sjöfartyg. Det har vid samtal med branschaktörer framkommit att vissa fastighets- bolag på grund av denna skattekostnad undviker att inteckna fastig- heter och i stället använder annan finansiering. Statistiken för dessa skatter är återigen relativt ospecifik. Lantmäteriet skiljer inte mellan

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

betalningar av stämpelskatt på inteckningar från juridiska respektive fysiska personer men uppskattar att juridiska personer stod för in- betalningar om drygt 700 miljoner kronor årligen mellan 2013 och 2015. Häri ingår dock inte den borgensavgift som kommunala fastig- hetsbolag betalar till kommunerna om de använder en kommunal borgen i stället för att ta ut en inteckning.

Under samma period uppgick också stämpelskatteinbetalningarna för företagsinteckningar till mellan 170 och 180 miljoner kronor år- ligen. Skatteinbetalningarna för inteckning i luft- och sjöfartyg är för- sumbara i sammanhanget (cirka 7,5 miljoner kronor år 2014).

6.2.7Mervärdesskatt

Fastighetsägare som hyr ut lokaler eller bostäder är som regel inte skattskyldiga för mervärdesskatt (moms). Frågan är delvis styrd av artikel 135 i EU:s mervärdesskattedirektiv6. Huruvida momsundan- taget ska ses som en fördel eller nackdel för branschen är något om- diskuterat, och frågan är inte helt lättgenomtränglig. Förutom att fastighetsägare i vissa fall kan välja att vara frivilligt skattskyldiga för moms försvåras frågan av att hyressättningen på bostadsmark- naden styrs av det så kallade bruksvärdessystemet. Av dessa anled- ningar behandlas mervärdesskatten något mer utförligt än de andra skatterna i detta avsnitt.

En något förenklad behandling av momsfriheten

Att fastighetsägare är momsbefriade innebär dels att de inte betalar moms på den hyra de tar ut av sina hyresgäster, dels att fastighets- ägaren inte får avdrag för ingående moms på de momsbelagda kost- nader denne har i sin verksamhet. De momsbelagda kostnaderna in- kluderar inköp av momsbelagda varor och tjänster, men även egna kostnader för exempelvis förbättringsarbeten och lokalvård uttags- beskattas med moms. För en momsbefriad fastighetsägare kan dessa ingående momskostnader betraktas som en kostnad som vilken annan. På så sätt kan det sägas att en del av hyran ändå är avsedd att täcka en

6 Rådets direktiv 2006/112/EG av den 28 november 2006 om ett gemensamt system för mer- värdesskatt, senast konsoliderade versionen 2016-06-01.

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

momskostnad. Konsekvenserna av momsbefrielsen är något olika beroende på hyresgäst och förklaras enklast med exempel.

Anta att fastighetsägaren Fast AB hyr ut en lokal och inte är skattskyldig för moms. Fast AB har i sin verksamhet kostnader (ex- klusive moms) för insatsvaror om 25 kronor, egna kostnader för exempelvis lokalvård om 25 kronor och (momsfria) räntekostnader om 25 kronor. Fast AB vill också uppnå en vinst om 25 kronor. Totalt måste hyran då uppgå till 100 kronor exklusive momskost- nader. När Fast AB köper insatsvarorna betalar företaget 31,25 kro- nor, varav 6,25 kronor (25 procent av 25 kronor) betalas in som moms av det säljande företaget. Dessutom får Fast AB för egen del betala in moms om 6,25 kronor för de kostnader om 25 kronor som företaget har för exempelvis lokalvård, vilket ökar kostnaderna för också denna till 31,25 kronor. Däremot är både räntebetalningar och vinst moms- befriade. Hyran Fast AB måste ta ut uppgår därmed till 112,5 kronor. Av denna hyra kan alltså 12,5 kronor sägas vara en implicit moms- kostnad. Exemplet beskrivs i kolumn A i tabell 6.1.

Tabell 6.1	Momsexempel
	Exempel på effekter av olika momsreglering på hyresnivåer.

		Momsbefriad	25 % moms	6 % moms

		A	B	C
Insatsvaror		25	25	25
Egna momspliktiga arbeten		25	25	25
Räntekostnader		25	25	25
Vinst		25	25	25

Totala kostnader exkl. moms		100	100	100
Moms insatsvaror		6,25	6,25	6,25
Moms egna arbeten		6,25	0	0
Totalt ingående moms		12,5	6,25	6,25
Varav återfås		0	6,25	6,25

Hyra, exklusive moms		112,5	100	100
Momssats på hyror		0 %	25 %	6 %
Utgående moms		0	25	6

Hyra, inklusive moms		112,5	125	106

För en icke momspliktig hyresgäst (vanligen en privatperson) spelar det knappast någon roll att denna momsandel inte går att urskilja

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

explicit. För en hyresgäst som själv är skattskyldig till moms är det däremot endast kostnader exklusive moms som är intressanta. Detta eftersom denne i sin tur kan dra av sina egna ingående momskostnader (t.ex. momskostnader för lokalhyra) mot sin egen utgående moms. Om den momspliktiga hyresgästen Gäst AB betalar 112,5 kronor i momsbefriad hyra ökar dennes kostnader och därmed de intäkter denne själv behöver täckning för med 112,5 kronor. Därmed blir hyran indirekt momsbelagd i nästa led i tillverkningskedjan när Gäst AB tar betalt av sina kunder. De 12,5 kronor av hyran som betalats in i moms av hyresvärden och det företag som sålt insatsvaror till denne blir därigenom momsbelagda en gång till; det går med rätta att tala om att slutkonsumenten i detta fall får betala ”moms på momsen”. I allmänhet uppstår inte denna situation i verkligheten, eftersom hyresvärdar i dessa fall frivilligt kan ingå skattskyldighet för moms. En sådan situation beskrivs i det följande.

Effekterna av att göra hyror momspliktiga

Om Fast AB i stället vore skattskyldig för moms skulle hyran ha varit momsbelagd, men företaget hade också fått tillbaka den ingående momsen på insatsvarorna. Anta till exempel att Fast AB vore skatt- skyldig för moms om 25 procent (situationen är beskriven i kolumn två i tabell 6.1). För att nå kostnadstäckning och sitt vinstmål behöver företaget då 100 kronor i intäkter, exklusive moms. Hyran blir där- med 125 kronor inklusive moms. Skillnaden jämfört med om Fast AB vore momsbefriad är alltså att en icke-momspliktig hyresgäst får en 12,5 kronor högre hyra. En momspliktig hyresgäst får emellertid till- baka de 25 kronorna i ingående moms från staten och får därmed i stället en hyressänkning med 12,5 kronor. Exemplet beskrivs i ko- lumn B i tabell 6.1 och illustrerar vad som konstateras i bl.a. Finans- departementets beräkningskonventioner: en momsbefrielse är en för- del för ett företag som säljer till en (icke momspliktig) slutkonsument men en nackdel för den som säljer till momspliktiga verksamheter.

Detta förhållande är inte okänt, och en fastighetsägare som hyr ut lokaler till momspliktiga verksamheter kan bli frivilligt skatt- skyldig för moms för denna del av sin verksamhet. Den uppfattning som företräds här är också att fastighetsägare, i linje med de skatte- incitament som framkommit i exemplet ovan, i princip alltid väljer att

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

bli frivilligt skattskyldiga för moms när detta är möjligt. Lokalhyran blir därmed momsbelagd med 25 procent och fastighetsbolaget kan dra av sina egna momskostnader. På så sätt kan det hävdas att fastig- hetsbranschen är (frivilligt) skattskyldig för moms i de fall då skatt- skyldigheten kan anses vara en fördel och momsbefriad i de fall skatt- skyldigheten kan anses vara en nackdel.

Analysen försvåras emellertid något av att hyrorna på bostads- marknaden bestäms vid förhandlingar mellan hyresvärdar och hyres- gästföreningen inom det så kallade bruksvärdessystemet. Lejonparten av all momsbefriad uthyrning sker därmed till hyror som inte är pris- satta på en fri marknad. Historiskt har hyresnivåerna inom bruks- värdessystemet varit beroende av kostnaderna för de allmännyttiga hyresvärdarna. Eftersom momsfriheten inneburit lägre kostnader för dessa torde den lägre skatten därför främst ha inneburit lägre hyror för de boende, och därmed större efterfrågad kvantitet boendearea. Resonemanget överensstämmer med det som återfinns i Finans- departementets beräkningskonventioner angående fastighetsskatten. Frågan om hyresflexibiliteten inom bruksvärdessystemet vid skatte- förändringar diskuteras ytterligare i avsnitt 7.3.3.

Situationer när skattskyldighet för moms ändå kan vara en fördel

Det kan trots allt finnas situationer när skattskyldighet för moms kan vara en fördel vid uthyrning till privatpersoner. Detta gäller om fastighetsbolagens ingående moms överstiger den vid skattskyldig- het utgående momsen, exempelvis om ett fastighetsbolag har kost- nader som överstiger de hyresintäkter som bolaget har. Dessutom kan situationen uppstå om alternativet till att fastighetsbolagen är moms- befriade är att de vore skattskyldiga för moms på en reducerad nivå.

När ett fastighetsbolag uppför en ny byggnad eller genomför en större renovering torde det vara vanligt att den förra situationen uppstår: de momsbelagda byggkostnaderna överstiger årets hyres- intäkter. Om både hyresintäkterna och byggkostnaderna vore moms- pliktiga skulle fastighetsägaren därmed få ett negativt momsnetto och få tillbaka skillnaden mellan ingående och utgående moms. I detta läge skulle fastighetsägaren därmed ha nytta av att vara skattskyldig för moms även vid uthyrning till privatpersoner. Det bör dock noteras att fastighetsägaren för att kunna bedriva sin verksamhet

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

uthålligt rimligen måste ha täckning för sina kostnader i hyres- intäkterna. Därmed behöver nuvärdet av framtida hyror överstiga kostnaden för uppförandet av byggnaden, och därmed följer även att nuvärdet av den framtida – på hyran belöpande – utgående momsen överstiger årets ingående moms. Resultatet av detta blir att momsen blir en nettokostnad för fastighetsbolaget sett över tid. Momsbe- frielsen kan därför ändå ses som en skattemässigt gynnsam ordning.

Beträffande situationen med skattskyldighet för moms med en reducerad momssats kan följande anföras. EU-kommissionen an- tog den 7 april 2016 en handlingsplan för moms som bland annat öppnar upp för införande av en reducerad momssats på bostads- hyror. Handlingsplanen har ännu inte lett till några faktiska regel- ändringar, men det kan ändå vara intressant att belysa vad en sådan reglering skulle innebära. Anta att fastighetsbolaget Fast AB i vårt exempel skulle bli skattskyldigt till moms om 6 procent. Situa- tionen beskrivs i kolumn C i tabell 6.1 och innebär dels att 6 pro- cents moms ska betalas på hyran, dels att Fast AB får tillbaka den ingående momsen. Den ingående momsen blir 6,25 kronor på in- satsvarorna. Dessa kostnader dras av från de egna utgående moms- kostnaderna. Om hyran återigen sätts till 100 kronor exklusive moms för att rymma kostnader och vinst ger detta en hyra på 106 kronor inklusive moms. Fastighetsägaren ska i så fall betala in 6 kronor i moms, men får samtidigt tillbaka den moms om 6,25 kronor som tidigare har betalats in. Ju större andel av fastighetsägarens kostnader som är momsbelagda (och som därmed höjer hyran i fallet då de är momsbefriade), och ju lägre momssats som läggs på bostadshyror (vilket sänker hyran vid skattskyldighet till moms), desto mer sjunker kostnaderna för fastighetsägaren i förhållande till dagens situation. En reducerad momssats på bostadshyror kan därmed i vissa fall betraktas som en fördel för fastighetsbranschen i jämförelse med att vara moms- befriad.

Bedömning av fastighetsbranschens momssituation

Vad gäller den del av hyresmarknaden som handlar om uthyrning av lokaler till verksamheter som är skattskyldiga till moms – vilket torde vara merparten av uthyrningen på den del av marknaden som har fri hyressättning – gäller i och med möjligheten till frivillig skatt-

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

skyldighet för moms samma skatteregler för fastighetsbolagen som för annan verksamhet. Den utgående momsen på hyran får hyres- gästerna i dessa fall tillbaka, och statens momsintäkter från hyran bestäms därigenom i slutändan av den momsskattesats som gäller för den verksamhet som hyresgästen bedriver. Därigenom får fastighets- bolagen i momsavseende anses vara varken gynnade eller missgyn- nade vid denna uthyrning.

Den del där fastighetsbolagen är momsbefriade, det vill säga vid uthyrning till hyresgäster som inte är skattskyldiga för moms, berör i viss utsträckning uthyrning med fri hyressättning. Främst handlar det om uthyrning till ideella föreningar. Som tidigare konstaterats kan fastighetsbolagen i dessa fall anses vara skattemässigt gynnade. Denna del av hyresmarknaden är emellertid mycket liten och torde ha en obetydlig inverkan på marknadens hyresnivåer och fastighetsinve- steringar. Momsfriheten för fastighetsbolagen kan i dessa situationer därför främst antas gynna de momsbefriade hyresgästerna genom en lägre marknadshyra (jämför hyran inklusive moms i kolumnerna A och B i tabell 6.1 ovan).

Den största delen av den del av hyresmarknaden som är moms- befriad rör emellertid uthyrning av bostäder till privatpersoner och omfattas av systemet med bruksvärdeshyror. Om bruksvärdes- systemet tas för givet handlar effekterna av att momsbelägga hyrorna om i vilken utsträckning hyressättningen kan antas förändras av förändrade regler om moms. Som framgått kan ett momspåslag på hyran antingen leda till att det räcker med en lägre hyra eller till att det krävs en högre hyra för att fastighetsbolagen ska uppnå samma vinst som i dag. I det fall momsen på hyran skulle vara 25 procent, vilket torde vara utgångspunkten om fastighetsbranschen inte ska anses ha vare sig gynnande eller missgynnande momsregler, råder det förmodligen ingen tvekan om att hyrorna skulle behöva höjas för att nå samma vinst. Huruvida bruksvärdessystemet ger möjlig- het till sådana hyreshöjningar, och huruvida det finns en betal- ningsvilja som är tillräckligt hög för att få bostäderna uthyrda, är osäkert och torde variera mellan olika platser i landet. Det ingår emellertid inte i mitt uppdrag att bedöma ändamålsenligheten i bruks- värdessystemet. Det kan därmed konstateras att i den utsträckning det inte går att höja hyrorna får fastighetsbranschen anses gynnad av momsfriheten på bostäder.

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

6.3Beräkningar av den skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen

Den kvantitativa kartläggningen av skattesituationen för fastighets- branschen har genomförts med hjälp av data från SCB:s Företags- register och individdatabas (FRIDA). I FRIDA-databasen ingår bland annat uppgifter från Skatteverket (deklarationsuppgifter från alla ekonomiska föreningar, handels- och aktiebolag i Sverige) och Bolags- verket (bolagsstrukturer). Dessa uppgifter utgör kärnan i den kvanti- tativa kartläggning som följer. FRIDA-databasen har även komplet- terats med data från Lantmäteriet avseende fastighetstransaktioner och taxeringsvärden för att kunna bedöma stämpelskattekostnader.

6.3.1Metodbeskrivning av de beräkningar som har genomförts

För att kartlägga den skattemässiga situationen har beräkningar gjorts av total skatt i förhållande till bokföringsmässig vinst för alla ekonomiska föreningar7, handels- och aktiebolag i Sverige. Tanken med detta mått är att den bokföringsmässiga vinsten över tid bör representera det överskott verksamheten gör och som kan delas ut till ägarna. Det utgör med andra ord ett mått på den totala avkast- ning som ägarna av företaget får på sin investering. Den skatte- mässiga situationen kan därmed tämligen väl beskrivas av den totala skatten i förhållande till det bokföringsmässiga resultatet, beräknat som ett genomsnitt över en inte alltför kort tidsperiod.

Företagsklassificering

I kartläggningsarbetet har avsikten varit att skapa en så detaljerad indelning av företagen som möjligt, för att på så sätt kunna uttala sig med större precision om skattesituationen för olika delar av eko- nomin. I SCB:s företagsdatabas ingår en självrapporterad SNI-kod som beskriver den verksamhet som ett företag bedriver. SNI är en standard för svensk näringsindelning. Den standard som nu används

7 Med undantag för bostadsrättsföreningar, som lämnar in samma deklaration som ekono- miska föreningar men som inte är konventionellt beskattade avseende fastigheten.

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

heter SNI 2007. I en integrerad verksamhet med flera olika affärs- områden ska SNI-koden motsvara den affärsdel som står för den största delen av förädlingsvärdet. Information om företagens SNI 2007-kod finns i Frida-datan från och med år 2008, varför detta utgör startåret för de genomförda undersökningarna.

Eftersom skattesituationen för en koncern är integrerad, dvs. den skatt som ett koncernbolag betalar är avhängig av andra bolag i koncernen, sker kartläggningen av skattesituationen genom att datan för alla bolag i en koncern slås ihop. Exakt hur detta sker beror på vilken typ av data det gäller. För SNI-indelningen av koncerner har samma metod använts som för bolag med flera verksamheter: koncernen tillskrivs den SNI-kod som svarar mot det största sam- manlagda förädlingsvärdet.

Beskrivning av datan

De variabler som har tagits fram utgår nästintill uteslutande från de inkomstdeklarationer som bolagen har lämnat in till Skatteverket (INK 2 och INK 4, med bilagor). Populationen består huvudsakligen av samtliga aktiebolag, ekonomiska föreningar och handelsbolag i Sverige, men innehåller också ett mindre antal ömsesidiga försäkr- ingsbolag, sparbanker och utländska juridiska personer. Bostads- rättsföreningar och fristående handelsbolag är inte med i underlaget, eftersom de i huvudsak inte är skattskyldiga till inkomstskatt. De handelsbolag som ingår i koncerner är dock inkluderade, eftersom moderbolagen är skattskyldiga för handelsbolagens resultat.

Av de presenterade siffrorna har följande tagits fram ur deklara- tionsuppgifterna: inkomstskatt (”Skatt på årets resultat” i deklara- tionen), bokföringsmässig vinst efter skatt (”Årets resultat, vinst/för- lust”), fastighetsskatt och fastighetsavgift. Dessutom har uppgifter inhämtats från Lantmäteriet om de stämpelpliktiga lagfartsövergångar som har genomförts till juridiska personer under några år. Dessa har kopplats till respektive juridiska person, för att få en så tydlig branschuppdelning som möjligt. Det bör dock noteras att det inte är möjligt att ta fram motsvarande statistik om faktiskt inbetald stämpelskatt, eftersom uppskov med betalningen av stämpelskatt gör att betalningen inte alltid sker samma år som den skattepliktiga övergången har skett. Det finns heller inget formellt krav på att an-

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

ge organisationsnummer vid lagfartsövergången, varför alla över- gångar inte har kunnat kopplas till en juridisk person.

När det gäller inkomster från näringsbetingade andelar har det framkommit att olika företag redovisar dessa något olika i sina deklarationer. Det förekommer både att de redovisas som ”Andra bokförda intäkter” under ”Bokförda intäkter som inte ska tas upp” och under ”Avyttring av delägarrätter”. Dessa poster innehåller även andra intäkter och det är inte möjligt att särskilja dessa utifrån dekla- rationsuppgifterna. Det är dock värt att påpeka att intäkter från när- ingsbetingade andelar ingår i de deklarerade bokföringsmässiga resultaten oavsett under vilken av de nämnda posterna de redovisats.

6.3.2Redovisning av beräkningarna

Skatt i förhållande till bokföringsmässig vinst

I figur 6.1 nedan presenteras summan av alla bolags nettoresultat (det bokföringsmässiga resultatet efter skatt), inkomstskatt, fastig- hetsskatt och kommunal fastighetsavgift, beräknade som andelar av det bokföringsmässiga resultatet inklusive nämnda skatter (i det följande kallat resultat före skatter). Siffrorna är de totala summorna för åren 2008–2014. Som framgår av stapeln längst till höger i figuren betalade bolagen under tidsperioden sammanlagt in skatter mot- svarande något mindre än 20 procent av de bokföringsmässiga resul- taten före skatt. För fastighetsbranschens del har man betalat mindre än genomsnittet i inkomstskatt, men det framstår också som att detta kompenseras mer än väl av de högre utgifterna för fastighetsskatt och fastighetsavgifter.

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

Figur 6.1 Uppdelning av resultatet före skatter i nettoresultat och skatter för olika branscher under åren 2008–2014

120

Nettoresultat	Fastighetsskatt	Fastighetsavgift	Bolagsskatt

100

Källa: Utredningens beräkningar och SCB:s databas Frida.

I tabell 6.2 nedan presenteras siffrorna i underlaget till figur 6.1 för de största branscherna. I genomsnitt betalade svenska företag 15,3 procent av sitt resultat före skatter i fastighets- och bolags- skatter, varav 13,5 procentenheter var bolagsskatt och 1,8 procent- enheter bestod av fastighetsskatt och fastighetsavgift. Fastighets- branschen betalade minst i bolagsskatt (9,9 procent) av de största branscherna, men också avsevärt mer än de andra i fastighetsskatter (9,3 procent). Sammantaget ledde detta till att branschen, i förhållande till resultatet före skatter, behöll minst efter skatt av branscherna i tabellen.

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

Tabell 6.2 Uppdelning av resultatet före skatter i nettoresultat och skatter för olika branscher under åren 2008–2014, miljarder kronor och procent

	Tillverkn	Bygg	Handel	IT/komm	Fin/förs	Fastigh	Jur/ek	Alla

Res. före
skatter	1 133	220	665	331	319	359	367	4 056
Fastigh.skatt %	0,4	0,6	0,4	0,1	0,7	7,5	0,5	1,6
Fastigh.avg %	0,0	0,1	0,0	0,0	0,0	1,8	0,0	0,2
Bolagsskatt %	13,4	13,5	16,0	10,7	12,2	9,9	13,7	13,5
Nettoresultat %	86,2	85,7	83,6	89,1	87,1	80,8	85,8	84,7

Källa: Utredningens beräkningar och SCB:s databas Frida.

En mer detaljerad indelning

Indelningen av företagen i koncerner ovan är relativt grov. Som tidigare har diskuterats består både fastighets- och byggbranscherna av många olika typer av företag. Klassificeringen av företag i SNI 2007 tillåter i teorin en uppdelning av byggbranschen i en mängd olika kategorier, varav huvudkategorierna är de vars verksamhet huvud- sakligen utgörs av anläggningsarbeten, de där den utgörs av att bygga hus och de som har en specialiserad verksamhet som måleri, rivnings- arbeten, elinstallationer etc. Även för fastighetsföretagen innehåller SNI 2007 en indelning i underkategorier, men i praktiken blir den meningslös för nu aktuellt ändamål eftersom i stort sett alla företag hamnar i samma kategori. I det följande är därför alla fastighetsbolag vars verksamhet är uthyrning av eller handel med fastigheter hop- slagna i samma kategori. En uppdelning av resultaten före skatter för bolagen i fastighets- och byggbranscherna presenteras i tabell 6.3 nedan.

Noterbart här är att byggföretagen, och särskilt de vars verk- samhet främst består av byggnation av hus, betalar påtagligt mindre i skatt än andra företag. Husbyggare behåller efter bolags- och fastighetsskatter cirka 89,6 procent av sitt resultat före skatter – att jämföra med 84,7 procent för samtliga bolag.

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

Tabell 6.3 Uppdelning av resultatet före skatter i nettoresultat och skatter för olika delar av bygg- och fastighetsbranscherna under åren 2008–2014, miljarder kronor och procent

				Fastighetshandel
	Bygg Anl.	Bygg Hus	Bygg Spec.	& Uthyrning	Övriga	Alla
Res. före skatter	27	125	104	426	4 110	4 790
Fastigh.skatt %	0,6	0,9	0,3	7,7	1,1	1,6
Fastigh.avg %	0,0	0,2	0,1	1,9	0,7	0,2
Bolagsskatt %	10,7	9,4	19,3	9,5	13,9	13,5
Nettoresultat %	88,6	89,6	80,3	81,0	85,0	84,7

Källa: Utredningens beräkningar och SCB:s databas Frida.

För fastighetsbranschen är bilden mycket likartad med den tidigare funna. Det beror som tidigare nämnts på att i stort sett alla bolag klassificerade som fastighetsbolag i SNI 2007 sysslar med främst uthyrning av fastigheter.8

Handlande fastighetsbolag enligt Datscha AB:s transaktionsdatabas

Indelningen av fastighetsföretag i SNI-koder möjliggör alltså ingen mer detaljerad indelning efter verksamhetstyp. För att ändå försöka ge en bild av hur skattesituationen ser ut för fastighetsföretag som be- driver handel med fastigheter har skattedatabasen kombinerats med viss information från Datscha AB:s databas över fastighetstransak- tioner. Den sistnämnda databasen innehåller i allmänhet organisa- tionsnumret för säljare och köpare. Till SCB:s databas har därför fo- gats information om huruvida ett företag har agerat köpare och/ eller säljare i fastighetsaffärer under 2013 eller 2014.9 Skattesituationen för de företag som ingår i Datscha AB:s databas presenteras i tabell 6.4. Eftersom affärerna i databasen har en undre gräns på 40 miljoner

8Som exempel kan nämnas att det år 2013 fanns cirka 21 000 bolag eller koncerner med fastighetsverksamhet. Av dessa var det cirka 250 stycken som främst bedrev handel med egna fastigheter. Dessa är därför hopslagna med de som sysslar med uthyrning. Bolag som arbetar åt andra fastighetsbolag, antingen som externa förvaltare eller som fastighets- förmedlare, har däremot sorterats ut i denna mer specifika indelning eftersom de inte om- fattas av den skatteproblematik som utreds.

9Av sekretesskäl har endast indikatorvariabler av denna typ använts, och utredningen har inte haft någon möjlighet att identifiera enskilda skattesubjekt i skattedatabasen.

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

kronor, så ska jämförelsen ses i ljuset av att det är en grupp i huvudsak relativt stora bolag som ingår.

Även om underlaget för analysen är tämligen begränsat med tanke på både det antal företag som ingår och det antal år undersökningen täcker, framstår skattesituationen som bättre för främst de företag som har sålt fastigheter under åren. Dessa behåller, efter att skatterna är betalda, 91,3 procent av sina resultat före skatter. Även om det från de data som finns att tillgå inte går att tydligt utröna bakgrunden till detta, ligger förklaringen troligen i att dessa gjort relativt stora skatte- fria vinster vid försäljningarna. Inkomstskatten utgör bland dessa företag endast 4 procent av resultatet före skatter.

Situationen är likartad för den mindre grupp företag som under samma år både har köpt och sålt fastigheter. Dessa torde i viss ut- sträckning innehålla bolag med kortare ägande och snabbare omsätt- ning av fastigheter. I denna kategori behåller bolagen cirka 85,7 pro- cent av resultatet före skatter, och betalar en inkomstskatt på cirka 6,5 procent av samma bas.

Tabell 6.4 Uppdelning av resultatet före skatter i nettoresultat och skatter bland fastighetsföretag 2013–2014, miljarder kronor och procent

	Datscha endast	Datscha endast	Datscha köp	Övriga
	köpare	säljare	& sälj	fastighetsbolag

Res. före
skatter	11,1	29,3	50,9	59,9
Fastigh.skatt %	8,9	4,2	6,9	8,4
Fastigh.avg %	1,5	0,6	1,0	2,4
Bolagsskatt %	21,9	4,0	6,5	12,5
Nettores %	67,8	91,3	85,7	76,7
Antal
företag × år	173	168	81	37 912

Not. Samtliga kategorier i tabellen innehåller uteslutande fastighetsbolag.

Källa: Utredningens beräkningar baserade på SCB:s databas Frida och Datscha AB:s databas över fastighetstransaktioner.

De exakta siffrorna är som nämnts något osäkra på grund av den korta tidsperioden och den begränsade populationen. Det kan dock konstateras att skattesituationen ser ut att variera mellan olika bolag, och att det finns visst empiriskt stöd för att bolag involverade i fastig-

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

hetstransaktioner har en mer fördelaktig skattesituation än andra fastighetsföretag.

Storleksanalys

För att utreda om bolag inom fastighetsbranschen har olika skatte- situationer beroende på deras storlek har det också genomförts en analys av de bolag som tillhör de fem procent av samtliga bolag i alla branscher som har högst förädlingsvärde. Dessa har sedan jämförts med övriga 95 procent. Tabell 6.5 nedan visar resultaten för de tre branscher med störst antal stora bolag, samt för fastighetsbranschen. Generellt ser den skattemässiga situationen bättre ut för de större bolagen, främst på grund av lägre kostnader för inkomstskatt. För företag inom handel och tillverkning är skillnaderna avsevärda. Inom fastighetsbranschen är skillnaderna däremot små; de stora bolagen betalar visserligen mindre i inkomstskatt men också något mer i fastig- hetsskatt. I slutändan är skillnaderna bland fastighetsbolagen knappast särskilt betydande.

Tabell 6.5 Uppdelning av resultatet före skatter i nettoresultat och skatter bland bolag beroende på storlek 2008–2014, miljarder kronor och procent

	Handel		Tillverkning		Bygg		Fastighet
	små	stora	små	stora	små	stora	små	stora
Res. före skatter	43,1	751	17,1	1 300	56,4	200	64,8	377
Fastigh.skatt %	1,7	0,3	2,5	0,3	0,6	0,6	6,4	7,7
Fastigh.avg %	0,2	0,0	0,2	0,0	0,2	0,1	1,9	1,8
Bolagsskatt %	50,2	14	54,9	10,9	22,8	10,9	13,2	9,4
Nettores %	47,9	85,7	42,5	86,8	76,4	88,3	78,5	81,1
Observationer	330 232	21 190	127 228	18 508	203 183	11 691	116 851	6 765

Källa: Utredningens beräkningar baserade på SCB:s databas Frida.

Mer detaljerade uppdelningar av fastighetsbolagen efter storlek har gjorts, med kvalitativt mycket likartade resultat.

100

SOU 2017:27

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

Stämpelskatt

Det har inte varit möjligt att dela in de stämpelskatter som betalas på grund av inteckning i fastighet, bolag, sjö- och luftfartyg på bransch- basis. Från Lantmäteriet har utredningen emellertid fått tillgång till information om de lagfartsövergångar som företagen har varit parter i under åren 2013–2014. Detta gör det möjligt att uppskatta stor- leksordningen på kostnaden för stämpelskatt för olika branscher. Som tidigare beskrivits innebär dock det faktum att betalning av stämpel- skatt i vissa fall kan skjutas upp att den skatt som utgår på stämpel- skattepliktiga övergångar ett år inte stämmer överens med den stäm- pelskatt som betalas in. Dessutom utgår ofta ingen stämpelskatt på lagfartsövergångar i de fall de kort efter övergången regleras in i en annan fastighet (se kapitel 16). De siffror som presenteras här repre- senterar alltså inte faktiskt inbetald stämpelskatt.

I affärer som motsvarar ungefär 88 procent av värdet på lagfarts- övergångar under 2013 och 2014 har det genom att koppla Lant- mäteriets data till FRIDA-databasen varit möjligt att identifiera köparens branschtillhörighet. Bland dessa stod bolag inom fastighets- branschen för nästan 59 procent av den totala skatten. Näst störst andel stod byggbranschen för med ungefär 16 procent.

Ser man till stämpelskatteunderlaget i förhållande till det bok- föringsmässiga resultatet före skatter så utgör stämpelskatten från lag- fartsövergångar ungefär 0,95 procent av detta i fastighetsbranschen, vilket också är den största andelen av alla branscher. För byggbran- schen är motsvarande siffra 0,48 procent och för övriga branscher är den avsevärt lägre. Totalt för alla bolag, utom fastighets- och bygg- bolag, utgör stämpelskatten ungefär 0,05 procent av det bokförings- mässiga resultatet före skatter.

Sett till det totala skatteuttaget är uttaget av stämpelskatt en relativt liten utgift för bolagen, men analysen förstärker uppfatt- ningen att de fastighetsrelaterade skatterna är viktiga att ta med i analysen av det totala skatteuttaget. Jämfört med övriga branscher ökar skatteuttaget från fastighetsbranschen med nästan en procent- enhet av det bokföringsmässiga resultatet före skatter.

101

Kartläggning och analys av fastighetsbranschens skattesituation

SOU 2017:27

6.3.3Sammantagen bild av fastighetsbranschens skattemässiga situation

Som framgått av undersökningarna ovan framstår det som att fastig- hetsbranschen i allmänhet betalar relativt lite i inkomstskatt i för- hållande till sitt bokföringsmässiga resultat. Det finns också empiriska indikationer på att detta delvis kan förklaras av en större andel inte skattepliktiga inkomster, inklusive inkomster från näringsbetingade andelar, än genomsnittet. Sammantaget betalade fastighetsbranschen cirka 9,9 procent av sitt bokföringsmässiga resultat före skatter i bolagsskatt. Detta kan jämföras med genomsnittet på 13,5 procent för alla bolag.

Den låga inkomstskatten tycks dock till stor del vägas upp av fastighetsbeskattning i form av framför allt fastighetsskatt. Med dessa utgifter medräknade blev nettoresultatet, dvs. vad som återstår efter skatter, 80,8 procent av resultatet före skatter för fastighetsbranschen som helhet, att jämföra med 84,7 procent för samtliga bolag. Det tycks inte föreligga några större skillnader i total skattebelastning mellan stora och små bolag inom branschen.

Till den ovanstående bilden kommer att fastighetsbranschen betalar mer i stämpelskatter för lagfartsövergångar än andra branscher

– en utgift som är relativt liten men inte försumbar. De gjorda beräk- ningarna pekar på att skatteuttaget som andel av det bokförings- mässiga resultatet före skatter kan öka med cirka 0,9 procentenheter mer för fastighetsbolagen och 0,43 procentenheter mer för bolag inom byggbranschen än för bolag inom andra branscher (där stämpel- skatteuttaget på det hela taget är försumbart).

Momsbefrielsen för uthyrning av bostäder till icke-momsskyldiga hyresgäster får däremot anses vara en skattemässig fördel för fastig- hetsbranschen. Eftersom hyrorna i dessa fall i allmänhet styrs av bruksvärdessystemet är det emellertid svårt att avgöra vilken effekt detta har på hyresnivåer och fastighetsinvesteringar.

Avslutningsvis bör noteras att det finns anledning att tro att det kan råda stor skillnad mellan företag inom branschen beroende på affärsmodell. Den empiriska undersökning som har gjorts tyder också på att skattesituationen kan vara mer förmånlig för företag med snabbare omsättning av sina fastigheter än för företag med ett mer långsiktigt ägande.

102

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

7.14Q-modellen

I den fastighetsekonomiska litteraturen finns en standardmodell (DiPasquale och Wheaton (1992))1, fortsättningsvis kallad 4Q-model- len, som försöker förklara hur fastighets-, hyres- och bygginvester- ingsmarknaderna samverkar. Modellen beskrivs kort i det följande.

Modellen bygger på en uppdelning av fastighetsmarknaden i tre samverkande delmarknader: en marknad för efterfrågan på lokaler, en tillgångsmarknad där fastigheter prissätts och en marknad för bygg- investeringar. Förändringar på någon av dessa marknader får effekter på de övriga marknaderna, på ett sätt som beskrivs i Figur 7.1 nedan.

I figurens övre högra kvadrant (dvs. i området över och till höger om figurens axlar, vilka är något tjockare än övriga linjer) beskrivs situationen på hyresmarknaden för lokaler. Hädanefter benämns kvadranterna med hjälp av väderstreck: den övre högra kvadranten kallas alltså nordöstra kvadranten eller NÖ-kvadranten. På den horisontella x-axeln återfinns, på den högra sidan om origo (skär- ningspunkten i mitten), det befintliga fastighetsbeståndet. Detta är relativt trögrörligt. På den vertikala y-axeln, ovanför origo, anges hyran per kvadratmeter. En nedåtlutande efterfrågekurva beskriver den betalningsvilja som finns för lokaler givet fastighetsbeståndet. Ju större fastighetsbeståndet är, desto lägre måste hyran vara för att alla lokaler ska bli uthyrda.

Givet ett fastighetsbestånd bestäms alltså en hyresnivå på mark- naden för lokaler. I modellen bestämmer denna hyresnivå i sin tur priset på fastigheter på tillgångsmarknaden för fastigheter i NV- kvadranten. Ju högre hyran är för lokaler, desto högre värderas också fastigheter. Hyran motsvarar, något förenklat, avkastningen på investerat kapital. Om den procentuella avkastningen på en in- vestering betecknas i, kan sambandet beskrivas i = R/P, där R är hyran för en lokal och P är priset på en fastighet. Detta är det- samma som att säga att P = R/i. Med andra ord beror priset P på fastigheter av nivån på hyran R och investerarnas avkastningskrav i. Om avkastningskraven ändras, exempelvis på grund av ett ändrat ränteläge eller förändrade skatteregler, ändras också lutningen på den linje som beskriver sambandet.

1 DiPasquale, Denise och Wheaton, Willilam C. (1992) ”The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework”, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, Vol. 20, Nr 1.

104

SOU 2017:27 Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner


Figur 7.1	Modell av tillgångs-, hyres- och bygginvesteringsmarknaderna
Värdering på		Hyra/m2	Efterfråga lokaler
tillgångsmarknaden

Fastighets-	Fastighets-
pris/m2	bestånd, m2

Byggande på		Beståndsförändring på
tillgångsmarknaden	Byggande, m2	tillgångsmarknaden

Källa: Utredningens tolkning av figur 1 i DiPasquale och Wheaton (1992).

På marknaden för bygginvesteringar i SV-kvadranten bestäms om- fattningen på bygginvesteringarna. Det värde fastigheterna har på till- gångsmarknaden är avgörande för hur omfattande bygginvester- ingarna är. Enkelt uttryckt kan sägas att om byggkostnaderna för att producera en ny fastighet är lägre än priset på denna, är det lönsamt att genomföra investeringen. Sambandet mellan byggande och fastig- hetspriser representeras av ett byggkostnadssamband, som ansluter till x-axeln vid det fastighetspris som krävs för att en första invester- ing ska vara lönsam. Byggkostnaden per kvadratmeter antas sedan öka med den kvantitet byggande som utförs; ju högre fastighetspris, desto fler investeringar blir lönsamma och genomförs. Om byggkost- naderna förändras av exempelvis en teknologisk utveckling eller för- ändrade skatteregler kan kurvan antas skifta åt höger eller vänster och/eller ändra sin lutning beroende på hur kostnadsstrukturen på- verkas.

105

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

Aktiviteten på byggmarknaden bestämmer slutligen den långsiktiga storleken på fastighetsbeståndet i SÖ-kvadranten. Det befintliga fastighetsbeståndet ger upphov till ett visst behov av underhåll och renoveringar, vilket kräver en viss mängd bygginvesteringar. Om aktiviteten på marknaden för bygginvesteringar i SV-kvadranten är större än denna mängd leder det till ett nettotillskott av fastigheter. Fastighetsbeståndet ökar då till dess aktiviteten på byggmarknaden motsvarar det underhåll som krävs för att hålla fastighetsbeståndet konstant. Detta långsiktiga samband mellan aktivitet och konstant fastighetsbestånd beskrivs av beståndsförändringskurvan. Det bör dock noteras att förändringar av fastighetsbeståndet sker långsamt. Exempelvis uppstår minskningar av beståndet i takt med att fastig- heter med stora renoveringsbehov utrangeras på grund av bristande lönsamhet, vilket lär vara en långsam process.

På lång sikt bestämmer alltså fastighetsbeståndet en hyresnivå i NÖ-kvadranten, varpå denna ger upphov till ett pris på fastigheter i NV-kvadranten. Detta pris ger i sin tur upphov till en viss mängd bygginvesteringar i SV-kvadranten, som i sin tur på sikt ger upphov till ett visst fastighetsbestånd genom sambandet i SÖ-kvadranten. I modellen kommer marknaderna över tid att anpassa sig på ett sådant sätt att det råder jämvikt på allihop samtidigt. Marknaderna befinner sig då i en situation som beskrivs av den streckade rektangeln.

7.2Effekter av skatteförändringar

Ett system där det inte är möjligt att göra skattefria transaktioner med paketerade fastigheter skulle innebära att stämpelskatt utgår vid alla fastighetstransaktioner, samt att inkomsten från dessa inte utgör skattefri inkomst från näringsbetingade andelar. Det går inte att med bestämdhet uttala sig om i vilken utsträckning de ökade skatteuttagen skulle leda till högre kostnader för konsumenter, minskad aktivitet på fastighetsbranschens marknader eller lägre vinster för företagen. För att skapa en tankeram analyseras effekterna av transaktionsskatte- höjningar för fastighetsbranschen därför med utgångspunkt i 4Q- modellen.

106

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

7.2.1Förändrade förutsättningar på tillgångsmarknaden

Den skattemässiga nyttan av att paketera en fastighet i bolag uppstår vid transaktioner där bolaget säljs respektive köps. För ett fastighets- förvaltande bolag som gör få eller inga fastighetsaffärer skulle de skattemässiga konsekvenserna av en nyordning utan möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter därmed bli relativt små. För företag där en hög fastighetsomsättning ingår i affärsidén kommer en ordning där skattefria transaktioner med paketerade fastigheter inte är möjliga däremot att få stora konsekvenser. Om samtliga fastighetstransaktioner blir inkomstskattepliktiga kommer avkastningen före skatt att behöva öka med 28 procent för att netto- avkastningen från en affär ska vara oförändrad.2 Till detta kommer att kostnaden för stämpelskatt ytterligare ökar bruttoavkastningskravet. En fastighet som köpts in för 100 miljoner kronor och sålts för 105 miljoner kronor skulle, om paketerade transaktioner är skattefria, ge en nettoavkastning på fem miljarder kronor. Om paketerade trans- aktioner inte var skattefria, skulle en fastighet med samma omkost- nadsbelopp behöva säljas för drygt 111 miljoner kronor (inklusive stämpelskatt) för att ge samma avkastning efter skatt. En försäljning för 105 miljoner kronor inklusive stämpelskatt skulle i stället ge en vinst efter skatt på cirka 0,4 miljoner kronor. En försäljning för 104 miljoner kronor skulle resultera i en förlust.

I det följande behandlas konsekvenserna av en förändrad beskatt- ning med utgångspunkt i förändringar på tillgångsmarknaden, under ett antal olika förutsättningar. Även för uppförandet av nya bygg- nader skulle en ordning utan möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter i vissa fall kunna leda till avsevärda kost- nadsökningar, i detta fall på byggmarknaden. Sådana effekter behand- las i nästa avsnitt.

Fri hyressättning (kommersiell uthyrning)

Ett slopande av möjligheten att göra skattefria transaktioner med paketerade fastigheter påverkar som nyss konstaterats skatteuttaget vid fastighetstransaktioner. Eftersom den potentiella vinsten vid en

2 För att uppnå samma vinst som tidigare behöver den nya vinsten före skatt med 22 procent vara 28 procent större: 1,28×(1 – 0,22) ≈ 1.

107

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

framtida försäljning rimligen är en del av de intäkter en köpare räknar med att ha från en fastighet, kommer ett skatteuttag att påverka fastighetspriserna. Mer precist innebär detta att relationen mellan hyresintäkterna från en fastighet och värderingen av densamma för- ändras på så sätt att avkastningskravet ökar. I 4Q-modellen motsvaras detta av att sambandet i NV-kvadranten vrids medurs. Situationen visas i Figur 7.2. Den streckade svarta rektangeln visar jämviktsläget innan skatteförändringen.

Figur 7.2 Högre skatteuttag på tillgångsmarknaden, fri hyressättning

Värdering på	Hyra/m2	Efterfråga lokaler
tillgångsmarknaden

Fastighets-	Fastighets-
pris/m2	bestånd, m2

Byggande på		Beståndsförändring på
tillgångsmarknaden	Byggande, m2	tillgångsmarknaden

Fastighetspriserna sjunker från ursprungsläget i NV-kvadranten, eftersom skattekostnaderna har ökat. Detta leder i sin tur till ett minskat byggande i SV-kvadranten. Det minskade byggandet gör i sin tur att fastighetsbeståndet på lång sikt blir mindre, vilket i sin tur driver upp hyrorna i NÖ-kvadranten. När hyrorna ökar kan priserna på fastigheter öka något, dock inte till den nivå som rådde tidigare. Efter ett tag uppnås en ny jämvikt beskriven av den streck- ade grå rektangeln.

108

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

Resultatet av skatteökningen är alltså att fastighetspriserna sjunker och att fastighetsbeståndet minskar medan hyrorna ökar. Det bör dock noteras att modellen är statisk, det vill säga att den jämför två situationer med olika bolagsbeskattning samtidigt som allt annat är oförändrat. I verkligheten sker förstås mängder av saker över tid. Att fastighetsbeståndet förutsägs minska ska alltså ses i förhållande till vad som annars hade skett; fastighetsbeståndet kan mycket väl komma att öka efter den förändrade beskattningen. Modellens förut- sägelse ska förstås som att fastighetsbeståndet hade ökat ännu mer utan skatteförändringen.

Åtminstone tre saker kan invändas mot modellens förutsägelser i detta grundutförande. För det första kan det råda kapacitetsbrist på marknaden för bygginvesteringar, åtminstone på kort till medel- lång sikt. Om byggbranschen har en viss maximal produktions- kapacitet och i dag befinner sig vid denna gräns kan det innebära att skattehöjningen inte påverkar byggandet nämnvärt. För det andra kan det ökade avkastningskravet från fastighetsägarna leda till lägre tomtpriser, vilket kan verka i riktning mot ett ökat byggande. Dess- utom kan bruksvärdessystemet för bostadshyror förändra analysen. Dessa faktorer behandlas var för sig nedan.

Kapacitetstak i byggindustrin

Situationen med ett kapacitetstak i byggindustrin beskrivs schema- tiskt i Figur 7.3 nedan. Utgångsläget är, som tidigare, jämvikten i den svarta rektangeln. Priserna på fastigheter i NV-kvadranten är sådana att ett byggande i stor omfattning vore lönsamt enligt sambandet i SV-kvadranten. Kapacitetsbegränsningarna på byggmarknaden repre- senteras av ”knäcken” på den svarta linjen som illustrerar relationen mellan fastighetspris och byggande. På grund av begränsningen blir byggandet hämmat och beståndet utvecklas därefter.

Vid förändringen av skattereglerna vrider sig värderingskurvan i NV-kvadranten medurs och fastighetspriserna sjunker. Utan att byg- gandet påverkas kan de sjunka till den grå streckade rektangeln, dvs. till den nivå som gör att fastighetspriserna föranleder ett byggande precis så stort som byggbranschen klarar av. Förändringen i modellen blir då endast att fastighetspriserna sjunker. Rörelsen åt höger längs den horisontella delen av kurvan som visar hur byggandet beror av

109

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

fastighetspriset återspeglar i sin tur huvudsakligen lägre entreprenad- priser (lägre vinster och/eller löner i byggsektorn). I en situation med ett byggande som är begränsat av kapacitetsskäl går det alltså att öka skatteuttaget utan negativa effekter på fastighetsbestånd och hyror. På lång sikt är det emellertid troligt att kapacitetsbegränsningarna kan överkommas och konsekvenserna av skatteförändringen blir då till slut att byggandet inte ökar så mycket som det annars skulle ha gjort.

Situationen blir likartad om kapaciteten för nyproduktion är be- gränsad av tillgången på byggbar mark. Ett sådant scenario behandlas nedan.

Figur 7.3	Högre skatteuttag på tillgångsmarknaden,
	kapacitetsbegränsningar på byggmarknaden
Värdering på		Hyra/m2	Efterfråga lokaler
tillgångsmarknaden
Fastighets-			Fastighets-
pris/m2			bestånd, m2
Byggande på till-
gångsmarknaden
			Beståndsförändring på
		Byggande, m2	tillgångsmarknaden

110

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

Lägre tomtpriser

När skatteförändringen vrider värderingskurvan medurs i NV-kva- dranten innebär detta, som tidigare har konstaterats, att värderingen av en fastighet minskar, givet hyresläget. Denna minskade betalnings- vilja avspeglar sig på marknaden för tomtpriser. Om tomtutbudet är oelastiskt, och alltså inte varierar med priset på mark, torde en mins- kad efterfrågan på mark leda till prisfall. Det gäller särskilt i områden med höga tomtpriser. Exempelvis består värdet på en byggbar tomt i Stockholm till allra största del i möjligheten att bebygga den och därigenom generera intäkter. Är priset för högt, så att en byggnation inte bär sig, borde värdet därför sjunka mot en sådan nivå att bygg- ande åter blir lönsamt. Situationen finns representerad i Figur 7.4.

Figur 7.4 Högre skatteuttag på tillgångsmarknaden, prisokänsligt utbud av tomtmark

Värdering på	Hyra/m2	Efterfråga lokaler
tillgångsmarknaden
Fastighets-		Fastighets-
pris/m2		bestånd, m2
Byggande på		Beståndsförändring på
tillgångsmarknaden	Byggande, m2	tillgångsmarknaden

Det antas återigen att skatteförändringen leder till en medurs vrid- ning av sambandet mellan nettohyra och fastighetspriser i 4Q-model- lens NV-kvadrant. Detta leder till lägre fastighetspriser och därigenom

111

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

ett minskat byggande i SV-kvadranten. När nybyggandet sjunker minskar också efterfrågan på mark, varpå tomtpriserna sjunker. Ju mer okänsligt utbudet av tomtmark är för prisförändringar, desto tydligare blir denna effekt. De sjunkande tomtpriserna medför att kostnaden för att köpa en ny fastighet minskar och sambandet mellan fastighets- pris och aktivitet på byggmarknaden i SV-kvadranten skiftar därmed åt höger; vid ett givet fastighetspris ökar byggandet eftersom tomt- priserna minskar. Om anpassningen av tomtpriser är fullständig, det vill säga om en prissänkning av bebyggda fastigheter krona för krona leder till en motsvarande prissänkning på tomtmark, kommer tomt- priserna att falla så länge nybyggandet är lägre än tidigare. En sådan situation representeras av jämvikten i den grå rektangeln i Figur 7.4.

En fullständig anpassning av tomtpriserna skulle exempelvis kunna uppstå om det är en kommun som äger den byggbara marken och denna säljs ut, till högstbjudande eller på annat sätt, i en takt som motsvarar det önskade byggandet. Utbudet är då oelastiskt, och en minskad efterfrågan på mark leder till prissänkningar. I den utsträck- ning markförsäljningar i stället är priskänsliga, exempelvis på grund av markägarnas förväntningar, kan tomtpriserna emellertid vara mer orörliga.3 I realiteten är situationen förmodligen någonstans mitt- emellan dessa två scenarion; en viss anpassning av tomtpriserna torde ske, särskilt i urbana områden.

Reglerad hyressättning

Om det finns ett tak för hyran förändras situationen på ett annat sätt än tidigare. Den ursprungliga jämvikten representeras i Figur 7.5 återigen av den svarta rektangeln. Efterfrågekurvan i NÖ-kvadranten har emellertid flyttats för att åskådliggöra att det vid rådande reglerade hyresnivå kan finnas större efterfrågan än utbud på bostäder.

I denna situation föranleder det nya sambandet i NV-kvadranten inte att hyrorna stiger. Med hyresreglering uppkommer efter de för- ändrade skattereglerna i stället en jämvikt i den grå rektangeln. Efter- som hyresnivåerna inte stiger uppstår ingen prisökning på fastigheter när fastighetsbeståndet minskar, varvid byggandet och fastighets-

3 För en introducerande diskussion om förväntningar och byggtidpunkt, se t.ex. kapitel 7 i bilaga 3 till Långtidsutredningen (SOU 2015:48).

112

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

beståndet blir ännu mindre än under fri hyressättning. Det horison- tella avståndet mellan den grå rektangelns hörn i NÖ-kvadranten och efterfrågekurvan utgör det underskott som nu finns på bostads- marknaden.

Figur 7.5	Högre skatteuttag på tillgångsmarknaden, reglerad hyressättning
Värdering på		Hyra/m2	Efterfråga lokaler
tillgångsmarknaden
Hyrestak
Fastighets-			Fastighets-
pris/m2			bestånd, m2
Byggande på			Beståndsförändring på
tillgångsmarknaden		Byggande, m2	tillgångsmarknaden

Här bör emellertid noteras att bruksvärdessystemet för hyressättning för bostäder i Sverige inte sätter ett hyrestak, utan är ett system för att jämföra hyror för likvärdiga bostäder med varandra. Hyres- nivåerna bestäms vid kollektiva förhandlingar med utgångspunkt i bruksvärdessystemet. Det är därmed möjligt att förändrade skatte- regler medför att hyreshöjningar godkänns av de förhandlande par- terna. Dessutom finns möjligheten till presumtionshyra under de första 15 åren vid nybyggnation, vilket ytterligare minskar betydelsen av bruksvärdessystemet.

113

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

7.2.2Effekter på marknaden för bygginvesteringar

Ett slopande av möjligheten till skattefria transaktioner med pake- terade fastigheter får vissa effekter även för byggföretagen. Tydligast blir detta i de fall där en byggtjänst säljs med hjälp av en paketerad fastighet.

Ett byggföretag som uppför en fastighet i egen regi blir uttags- beskattad för moms på det arbete som utförs. I det fall fastigheten inte är en lagertillgång ska även värdet på det arbete som utförs på denna av en byggnadsrörelse som fastighetsägaren bedriver tas upp som intäkt i byggnadsrörelsen och därmed bli inkomstbeskattat. På detta sätt upprätthålls en neutralitet mellan situationerna då byggan- det sker i egen regi och då entreprenadarbeten utförs på andras fastig- heter. Detsamma gäller emellertid inte för fastigheter som är lager. Ett byggföretag som bygger på en egen lagerfastighet som sedan under- prisöverlåts till ett paketeringsbolag (med ett holdingbolag emellan, se avsnitt 8.1.2) och som sedan säljer paketeringsbolaget undkommer in- komstskatt på vinsten från de arbeten som utförs. Om det finns något ytterligare övervärde i fastigheten i form av så kallad ”byggmästar- vinst”, så förblir denna obeskattad både vad avser moms och inkomst- skatt. Dessutom utgår ingen stämpelskatt på köpet av paketerings- bolaget.

Med en ordning där skattefria transaktioner med paketerade fastig- heter inte är möjliga skulle ett byggföretag som uppför en byggnad på egen mark och sedan säljer fastigheten till en köpare få betala inkomst- skatt i form av bolagsskatt på all vinst, inklusive byggmästarvinsten. Köpeskillingen skulle troligen också minska eftersom köparens betalningsvilja även skulle behöva omfatta stämpelskatten. För att undgå stämpelskatt på värdet på byggnaden skulle den i princip kunna uppföras som en entreprenad, på mark som köparen redan har förvärvat. Stämpelskatt skulle då endast utgå på köpeskillingen för marken. Det är emellertid osäkert i vilken utsträckning ett sådant förfarande skulle användas.

Även om stämpelskatten vid uppförande av nya byggnader inte skulle bli aktuell för själva byggnaden, kommer den del av vinsten som utgör en s.k. byggmästarvinst alltså att inkomstbeskattas. Där- med får kostnaden för entreprenader antas öka för att kompensera för skatten. Det krävs med andra ord högre fastighetspriser än tidi- gare (med en viss faktor) för att en bygginvestering ska vara lönsam.

114

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

Detta motsvarar ett skift till vänster och en medurs vridning i för- hållandet mellan fastighetspriser och aktivitet på byggmarknaden i 4Q-modellens SV-kvadrant. Situationen illustreras i figur 7.6.

Resultatet av förändringen är i ett första steg att byggandet mins- kar. På sikt minskar detta förstås fastighetsbeståndet, varför lokal- och bostadshyror kan antas öka. Därmed ökar fastighetspriserna något, dock inte i sådan utsträckning att detta helt motverkar minskningen av byggandet på grund av skatteförändringen. I slutändan uppkom- mer jämvikt i en situation beskriven av den grå streckade rektangeln, med högre hyror, ett mindre fastighetsbestånd och högre fastighets- priser. Bilden förändras förstås, liksom tidigare, om t.ex. tomtpriserna är rörliga eller om det finns kapacitetsbegränsningar i byggandet.

Figur 7.6 Högre skatteuttag vid nybyggnation

Värdering på	Hyra/m2	Efterfråga lokaler
tillgångsmarknaden		Efterfråga lokaler
Fastighets-		Fastighets-
pris/m2		bestånd, m2
Byggande på		Beståndsförändring på
tillgångsmarknaden	Byggande, m2	tillgångsmarknaden

115

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

7.3Den svenska fastighetsmarknaden

Om gällande rätt skulle förändras så att skattefördelarna med trans- aktioner med paketerade fastigheter upphör, får det effekter för både byggbranschen och fastighetsmarknaden. Dessutom finns anledning att tro att även hyresnivåerna påverkas. Det är svårt att avgöra hur stora de slutliga effekterna är, när samspelet mellan de olika mark- naderna har resulterat i ett nytt jämviktsläge. Avsikten är att i det följande försöka redogöra för dessa effekter på ett mer övergripande plan.

Figur 7.7 nedan tjänar som en återkommande utgångspunkt i den fortsatta diskussionen i detta avsnitt. Den beskriver en hypotetisk fastighetsmarknad där det finns ett visst utrymme för sjunkande tomtpriser, ett kapacitetstak på marknaden för bygginvesteringar och en hyresmarknad där marknadskrafterna på hyressättningen är be- gränsad på delar av marknaden. Figuren illustrerar schematiskt denna situation. Betydelsen av ovan nämnda egenskaper hos den svenska fastighetsmarknaden diskuteras i det följande.

Av figur 7.7 framgår, liksom i tidigare figurer, att om investerar- nas avkastningskrav höjs, leder det till sjunkande fastighetspriser i NV-kvadranten. Förutom de lägre priserna leder också skattekost- naderna till ett minskat byggande i SV-kvadranten (sambandet skiftar till den streckade linjen), även om byggandet tidigare var begränsat av kapacitetsproblem. Dessutom motverkar sjunkande tomtpriser till viss del minskningen (sambandet skiftar tillbaka något till den gråa linjen). Fastighetsbeståndet kan över tid antas bli mindre än det skulle ha blivit utan skattehöjningarna. Effekten förstärks av att hyressätt- ningssystemet inte tillåter hyrorna att öka så mycket som de annars skulle ha gjort, vilket hade stimulerat till byggande.

I korthet följer alltså av den teoretiska modellen, som den är upp- ritad här, att skatteförändringen leder till lägre fastighetspriser, en minskad aktivitet på byggmarknaden, ett mindre fastighetsbestånd och höjda hyror. Den praktiska betydelsen av detta utfall för fastig- hetsmarknaden i Sverige kräver bedömningar av skatteförändringarnas effekt på fastighetsägarnas bruttoavkastningskrav, byggmästarvinstens andel av nyproduktionskostnaderna i byggbranschen, eventuella kapa- citetsproblem i byggandet, tomtutbudets priskänslighet och bostads- hyrornas flexibilitet. Samtliga dessa faktorer diskuteras nedan.

116

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

Figur 7.7 En 4Q-modell över en hypotetisk marknad

Effekter av slopandet av möjligheten till paketerade transaktioner på en marknad med flexibla tomtpriser, kapacitetstak på byggmarknaden och delvis inflexibla hyror.

Värdering på	Hyra/m2	Efterfråga lokaler
tillgångsmarknaden
Fastighets-		Fastighets-
pris/m2		bestånd, m2
Byggande på		Beståndsförändring på
tillgångsmarknaden	Byggande, m2	tillgångsmarknaden

7.3.1Effekter på tillgångsmarknaden

En kommersiell fastighets marknadsvärde utgörs av nuvärdet av de framtida driftöverskott som fastigheten kan förväntas ge upphov till. I avsaknad av särskilda transaktionsskatter gäller detta även om fastigheten förväntas byta ägare i framtiden. Storleken på effek- terna av att det införs en beskattning som utlöses vid transaktioner beror på i vilken utsträckning sådana transaktioner förekommer. Om beskattning utlöses av ägarbyte kan det, åtminstone på ett teoretiskt plan, antas att marknadsvärdet på en fastighet som förväntas byta ägare ofta kommer att påverkas i större utsträckning än marknads- värdet på en fastighet som inte genomgår framtida ägarbyten. För den enskilde aktören på fastighetsmarknaden handlar värderingen av en

117

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

fastighet om att göra en sammanvägning av fastighetens förväntade driftöverskott och vinsten vid en framtida försäljning.

Annorlunda uttryckt kan köparen av en fastighet antas grunda sin betalningsvilja för en fastighet på investeringens beräknade totalav- kastning efter skatt. I totalavkastningen ligger i huvudsak två kompo- nenter: direktavkastningen, dvs. driftnettot från den löpande verksam- heten, och avkastning genom värdestegring på fastigheten. Slopandet av möjligheten till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter kan antas påverka fastighetspriserna genom att den del av totalav- kastningen som utgörs av värdestegringen blir beskattad när detta värde realiseras.

Effekter på totalavkastningen

Hur stor effekten av skattehöjningen blir på köparens betalningsvilja torde av ovanstående skäl variera både från objekt till objekt och mellan olika regioner. I affärer där köparen lägger stor vikt vid avkast- ning från en framtida värdestegring på objektet får skattehöjningen större effekter på köparens förväntade totalavkastning av fastigheten, och därmed också på dennes betalningsvilja för densamma. I och med stämpelskattens utformning, som är en bruttobeskattning och således inte beror på hur stor vinst en säljare gör, påverkas särskilt aktörer vars affärsidé går ut på att ha en snabb omsättning på fastigheterna, eftersom den totala vinsten i dessa fall rimligen är lägre i relation till fastighetsvärdet. I praktiken är det köparen som betalar in stämpel- skatten, men dess införande kan med motsvarande summa antas minska vad köparen är villig att betala för fastigheten.

Figur 7.8 illustrerar skatteeffekterna vid en försäljning av en fastig- het. Grafen visar hur mycket större vinsten måste vara för att – i ett system utan skattefria transaktioner med paketerade fastigheter – generera samma vinst efter skatt som i ett system med skattefria transaktioner med paketerade fastigheter. Storleken på det ökade vinstkravet varierar med hur stor vinsten är, på x-axeln uttryckt i procent av säljarens ursprungliga omkostnadsbelopp.

Vid relativt snabba affärer, där vinsten följaktligen i allmänhet är lägre, blir stämpelskatten särskilt betydelsefull. För att det över- huvudtaget ska uppkomma någon vinst måste det ha skett en värde- ökning som täcker stämpelskatten. Om vinsten efter skatt ska vara

118

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

10 procent av det ursprungliga omkostnadsbeloppet måste fastig- hetens värdeökning före skatt vara cirka 76 procent högre (dvs. vins- ten före skatter behöver vara 17,6 procent) i ett system utan skattefria transaktioner med paketerade fastigheter. Motsvarande siffra vid 50 procents vinst är 42 procent högre (dvs. 71 procents vinst). Skatte- effekterna vid en försäljning kan alltså vara betydande. Notera dock att ju större den skattemässiga vinsten blir för säljaren vid en direkt- försäljning, desto större blir också de värdeminskningsavdrag som tillkommer för köparen av fastigheten.4

Figur 7.8 Storleken på vinsten

Diagrammet anger hur mycket större vinsten måste vara för säljaren vid en transaktion för att ge samma avkastning efter skatt i en ordning utan jämfört med en ordning med skattefria transaktioner med paketerade fastigheter. Den horisontella axeln anger vinsten

i procent av säljarens anskaffningskostnad. Den vertikala axeln anger hur mycket större vinsten före skatt måste vara.

500%
450%		Totalt		Pga inkomstskatt			Pga stämpelskatt
450%
400%
350%
300%
250%
200%
150%
100%
50%
0%
0%	5%	10%	15%	20%	25%	30%	35%	40%	45%	50%
Källa: Utredningens beräkningar.

4 Nominellt uppgår den skattemässiga vinsten och förändringen i värdeminskningsavdrag till samma belopp, men de senare görs under en längre tid. I reala termer ökar därmed skatte- uttaget för köparen och säljaren tillsammans.

119

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

Olika investerare kan emellertid lägga högst olika vikt vid skatten på olika delar av totalavkastningen. För ett förvaltande fastighetsbolag som har ett stabilt fastighetsinnehav spelar troligen transaktions- skatterna mindre roll vid en bedömning av den potentiella totalav- kastningen på en fastighet. För dessa aktörer är skatten på driftnettot av större betydelse. Det finns dessutom tydliga regionala skillnader. Vid fastighetsinvesteringar på vad som kan antas vara tillväxtmark- nader, där värdeutvecklingen spås bli god, väger skatteeffekterna vid en fastighetsförsäljning tyngre. På andra orter är driftnettot oftare den viktigaste faktorn. Det kan därmed hållas för troligt att den största effekten på fastighetspriserna av en slopad möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter uppstår i regioner med stor värdeuppgång på fastigheter, företrädesvis i storstadsområdena.

Transaktionsbeskattningens betydelse för en investerare kan be- lysas med ett enkelt exempel. Anta att ett fastighetsbolag avser att köpa en fastighet för 20 miljoner kronor, med ett förväntat driftnetto på en miljon kronor årligen. Både fastighetens värde och driftnettot förväntas öka med fem procent om året. Anta också att bolaget planerar att behålla fastigheten i 15 år. Om fastigheten kan säljas skattefritt i paketerad form är summan av nuvärdena för 15 års drift- netton och kapitalvinst 27,5 miljoner kronor efter skatt, beräknat med en diskonteringsränta på 3 procent. Om fastigheten däremot inte kan säljas skattefritt blir summan av samma nuvärden 23,6 mil- joner kronor, eller cirka 14 procent lägre. Skulle fastigheten i stället behållas i fem år hade motsvarande nuvärden för den totala avkast- ningen varit ungefär 8,9 respektive 7,2 miljoner kronor, vilket mot- svarar en minskning med nästan 20 procent om fastigheten inte säljs skattefritt. I detta sammanhang bör emellertid noteras att dessa jäm- förelser inte tar hänsyn till att köparen vid en framtida försäljning kan tänkas kompensera säljaren för de ökade avskrivningsmöjligheter som följer om fastigheten överhuvudtaget inte säljs paketerad, utan om- sätts genom en direktförsäljning. För en mer fullständig analys av skatteeffekterna, se de exempel som följer.

Med ett oförändrat krav på totalavkastning efter skatt bör bolagets betalningsvilja för fastigheten minska proportionerligt med total- avkastningen. Hur fastighetspriserna i slutändan påverkas beror bland annat på vilken planeringshorisont de olika aktörerna på den svenska fastighetsmarknaden har och vilken inverkan olika aktörer har på den

120

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

aggregerade efterfrågan på fastigheter, men också på i vilken utsträck- ning fastighetsägarna anpassar sina ägarstrategier efter skattereglerna.

Exempel på effekter på skatteuttag och köpeskilling

För att förstå vad en slopad möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter innebär för skatteuttaget och fastighetspriserna följer här ett exempel, som bygger på ett antal antaganden enligt följande.

Anta att S AB ska sälja en fastighet till K AB, och att K AB är berett att betala 100 för fastigheten vid en skattefri paketerad trans- aktion.5 För enkelhets skull antas att K AB tänker behålla fastigheten tills den ska utrangeras. Exemplen nedan utgår från tre olika grund- scenarion där fastigheten har ett skattemässigt värde på antingen 100, 50 eller 0. Skillnader mellan K AB:s betalningsvilja och det skatte- mässiga värdet kan ha uppstått på grund av tidigare värdeminsk- ningsavdrag eller en värdeförändring på fastigheten. Det antas också att kvarvarande avskrivningstid på fastigheten i det paketerade bo- laget är 50, 25 respektive 0 år. Antagandet motsvarar att fastigheten i det första fallet kan vara nybyggd eller nyligen införskaffad av S AB, att den i det andra fallet har skrivits av under 25 år med ett kvar- varande skattemässigt värde på halva marknadsvärdet och att den i det tredje fallet har varit i det säljande bolagets ägo så länge att den är fullt avskriven.

Om fastigheten skulle säljas genom en lagfartsövergång skulle den skattemässiga vinsten (skillnaden mellan köpeskillingen och det skattemässiga värdet) beskattas hos säljaren med 22 procent och stämpelskatt skulle utgå med 4,25 procent på köpeskillingen. Sam- tidigt skulle köparen emellertid få ett nytt skattemässigt värde på fastigheten motsvarande summan av köpeskillingen och stämpel- skatten. K AB:s betalningsvilja för fastigheten minskar alltså på grund av att stämpelskatt måste erläggas, men ökar å andra sidan eftersom det nya anskaffningsvärdet (plus stämpelskatten) ger upphov till större framtida avskrivningar. Den sammantagna effekten av dessa två faktorer kan bli positiv eller negativ, och själva köpeskillingen kan

5 K AB:s betalningsvilja för fastigheten är alltså 100 i ett regelverk som motsvarar att det inte utgår någon skatt på kapitalvinst på fastighetsförsäljningar, att ingen stämpelskatt betalas vid fastighetsöverlåtelse och att en fastighet inte får något nytt skattemässigt vid en överlåtelse.

121

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

därför bli större eller mindre vid en lagfartsövergång jämfört med en skattefri transaktion med en paketerad fastighet. I detta exempel bortses från den del av fastigheten som utgör mark.

För säljarens del kommer lagfartsövergången emellertid alltid att innebära en lägre vinst efter skatt. Stämpelskatten i sig minskar köpa- rens betalningsvilja samtidigt som köparens ökade betalningsvilja på grund av det ökade avskrivningsunderlaget inte fullt ut uppväger skatten på kapitalvinsten (kapitalvinsten beskattas omgående medan de förändrade avskrivningarna sker till samma nominella belopp men över tid).

Tabell 7.1 nedan visar resultaten, baserade på ovanstående anta- ganden, av att möjligheterna till skattefria transaktioner med pake- terade fastigheter slopas. Tabellens kolumn A visar situationen vid en skattefri transaktion med en paketerad fastighet, kolumnerna B–D visar situationen vid en lagfartsaffär med olika skattemässiga värden för fastigheten.

Diskonteringsräntan antas vara tre procent. Siffran överensstäm- mer på ett ungefär med Finansdepartementets prognos för 10-åriga statsobligationer vid förslagens föreslagna datum för ikraftträdande6. Den är också i ungefärlig paritet med den långsiktiga upplåningsräntan för fastighetsbolag.7 Vidare antas att stämpelskatten ligger kvar på nu- varande nivå om 4,25 procent. Det visar sig att köpeskillingen under dessa antaganden minskar med 4,1 procent för en fastighet utan tidi- gare avskrivningar, medan den är mer eller mindre oförändrad för en transaktion med en fastighet som är till hälften avskriven. För en fastighet som sedan tidigare är helt avskriven ökar köpeskillingen emellertid med 8,2 procent. Nuvärdet av det totala skatteuttaget ökar med mellan 3,2 och 15,6 procent av köpeskillingen för den paketerade fastigheten. I exemplet bärs skatten i slutändan helt och hållet av säljaren, vilket följer av antagandet att köpeskillingen helt och hållet beror på köparens betalningsvilja.

6Föreslaget ikraftträdandedatum är 1 juli 2018. Prognosen för räntan på 10-åriga statsobliga- tioner är 2,43 för år 2018 och för 3,23 procent för år 2109. Se sidan 55 i ”Beräkningskonventioner 2017: Metoder för effektberäkningar vid ändrade skatteregler”, Finansdepartementet.

7Enligt undersökningar av ett antal av de större börsnoterade fastighetsbolagens årsredovis- ningar ligger den genomsnittliga räntenivån på de lån som förfaller om 5 till 10 år mellan 1,38 och 3,1 procent.

122

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

Tabell 7.1 Tre exempel på pris- och skatteskillnader mellan skattefria transaktioner med paketerade fastigheter och beskattade lagfartsövergångar

Diskonteringsränta: 3 procent, stämpelskatt 4,25 procent.

			Paketerad	Lagfart	Lagfart	Lagfart

			A	B	C	D
1.	Skattemässigt värde		100/50/0	100	50	0
2.	Värde framtida avskrivningar paketerad		20,4/10,6/0	11,3	7,7	0,0
3. Förändring framtida avskrivningar			–	0,0	4,1	12,8
4.	Köpeskilling		100,0	95,9	99,9	108,2
5.	Köparens betalningsvilja, opaketerada		–	95,9	99,9	108,2
6.	Stämpelskatt		0,0	4,1	4,2	4,6
7.	Köpeskilling plus stämpelskatt		100,0	100,0	104,1	112,8
8.	Vinstskatt säljare		0,0	-0,9	11,0	23,8
9.	Säljarens intäkt efter skattb		100,0	96,8	88,9	84,4
Nettoberäkningar
10.		Förändring i köpeskillingc		-4,1	-0,1	+8,2
11.		Förändring i nettovinst för säljarend		-3,2	-11,1	-15,6
12.		Förändring omedelbara skatteintäktere		+3,2	+15,2	+28,4
13.		Förändring nuvärde total skattf		+3,2	+11,1	+15,6

a(100 + 3. -6.)

b(4. – 8.)

c(4. – 100)

d(9. – 100)

e(6. + 8.)

f(12. - 3.)

Viktigt att notera i detta sammanhang är att säljaren till viss del kompenseras för den inkomstskatt som tas ut vid försäljningen. Det avgörande för hur stor denna ersättning blir är vilken diskon- teringsränta köparen använder för att värdera förändringen av framtida värdeminskningsavdrag. Tydligast syns detta i kolumn D, där hela köpeskillingen utgör en skattemässig vinst. Den stämpelskatt som köparen betalar kompenseras denne för genom att köpeskillingen blir lägre än om stämpelskatt inte hade utgått. Säljaren får i sin tur betala 23,8 i vinstskatt, men kompenseras av köparen för de ökade värde- minskningsavdrag som värderats till 12,8. Med en diskonteringsränta på tre procent är nuvärdena av köparens minskade skatt på grund

123

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

av framtida avskrivningar ungefär hälften så stora som säljarens omedelbara skatteinbetalning. Med en lägre diskonteringsränta skulle skillnaden mellan dessa, och nuvärdet av de sammantagna skatte- förändringarna, bli mindre. Den totala ökningen av den nuvärdes- beräknade förändringen av skatteuttaget uppgår i exemplet till mellan +3,2 för en fastighet utan underliggande kapitalvinst (kolumn B) och +15,6 för en helt avskriven fastighet (kolumn D). Det ökade skatte- uttaget beror i det förra fallet helt på stämpelskatt8, medan den utgör ungefär 30 procent (4,6/15,6) av skatteökningen i det senare fallet.

Exemplet ovan bygger på antagandet att säljaren får bära hela kostnaden för skatteuttaget. I praktiken är det emellertid troligt att någon typ av fördelning av skattekostnaden mellan köpare och säljare kommer att ske. Något förenklat kan sägas att skattekilen bör leda till en minskning av den handlade kvantiteten, och att priskänsligheten i utbud och efterfrågan avgör hur skattebördan kommer att fördelas. Uppskattningar av hur en sådan fördelning kan komma att se ut är vanskliga att göra, men frågan diskuteras vidare i konsekvensanalysen (kapitel 17). Det kan dock konstateras att ju större del av skatte- uttaget som slutligen faller på köparen desto högre blir köpeskillingen (köparens kompensation till säljaren blir en del av köpeskillingen), och därmed ökar också både uttaget av stämpelskatt och inkomstskatt på kapitalvinsten.

Hur mycket betalningsviljan förändras varierar förstås från objekt till objekt och torde avgöras av hur stort nuvärdet av den förväntade kapitalvinsten är i förhållande till nuvärdet av driftöverskotten under innehavstiden. Det kan också påminnas om att även framtida köpares betalningsvilja torde påverkas på liknande sätt, vilket kan antas sänka den förväntade kapitalvinsten och därmed även betalningsviljan hos dagens köpare.

Effekter för fastighetsutvecklande bolag

Situationen för fastighetsutvecklande bolag bör belysas särskilt. För ett sådant bolag kan vinsten vid varje fastighetsförsäljning antas vara relativt låg, på grund av det korta ägandet. Samtidigt utgör vinsten

8 Stämpelskatten om 4,1 är i detta fall till och med större än nuvärdet av de totala skatte- effekterna. Anledningen till detta är att säljaren gör en skattemässig förlust vid försäljningen och därför får en reducerad inkomstskatt.

124

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

från fastighetsförsäljningen med all sannolikhet en större andel av den totala avkastning som företaget räknar med vid sina förvärv. Det finns därmed en risk att det blir svårare att få affärsidén att fungera utan en möjlighet till skattefria försäljningar. Den främsta anled- ningen till detta är förstås att stämpelskatten blir betydelsefull i sådana situationer. För att det utvecklande bolaget ska göra vinst i en affär där det köper, utvecklar och sedan säljer en fastighet måste det finnas en slutlig köpare som värderar fastigheten så pass mycket högre än den ursprunglige säljaren gjorde, att värderingen inrymmer kostnaden för stämpelskatt från två separata affärer. Till detta kommer förstås också det utvecklande bolagets egna kostnader för utvecklings- arbetet, minus eventuella driftnetton under den tid fastigheten ägts.

Dessa effekter gäller även för byggbranschen, som har projekt som i många fall är strukturerade precis som vid fastighetsutveckling. De förvärvar en fastighet, renoverar eller bygger nytt och säljer där- efter fastigheten vidare. Vid denna typ av transaktioner riskerar ett system utan möjlighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter att få avsevärda effekter på lönsamheten. Ofta kan det emellertid finnas ett avtal om en kommande försäljning redan när byggföretaget förvärvar fastigheten. Genom förändringar av affärs- modellen kan det därmed antas att effekterna av stämpelskatten kan reduceras. Vilken effekten i förlängningen blir med avseende på fastighetspriserna är däremot osäkert, särskilt med tanke på mark- prisernas betydelse.

Övergångsproblem

Ytterligare en aspekt i sammanhanget är att stämpelskatten riskerar att skapa inlåsningseffekter, där fastighetsägare som vill göra för- ändringar i sitt fastighetsinnehav avstår från detta på grund av kost- naderna för stämpelskatt. Som tidigare har konstaterats krävs vid en direktförsäljning att köparens och säljarens värderingar av fastigheten skiljer sig åt på så sätt att även stämpelskatten ryms däremellan. En fastighetsägare som vill omstrukturera sitt fastighetsinnehav genom att köpa vissa fastigheter och sälja andra måste därmed hitta fastig- hetsägare och intressenter som, vid försäljning respektive köp, gör denna lägre respektive högre värdering i de tilltänkta affärerna. Pro- blemet uppstår inte i samma utsträckning vid handel med andra typer

125

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

av tillgångar – där betalas skatt endast om en tillgång säljs med vinst. Stämpelskatten ger därmed upphov till effektivitetsförluster genom att fastigheter inte alltid utnyttjas av dem som värderar dem högst.

I ett initialt skede uppstår ytterligare en inlåsningsmekanism: de företag som har köpt en fastighet i paketerad form kan ha ett skatte- mässigt värde på fastigheten som är mycket lågt, eventuellt till och med noll, även om fastigheten köpts alldeles nyligen. Om fastigheten säljs efter att möjligheten till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter avskaffats, beräknas kapitalvinsten på köpeskillingen minus det skattemässiga värdet.9 En paketerad fastighet som inhand- lats någon gång innan slopandet av möjligheten till skattefria transak- tioner med paketerade fastigheter och som är helt avskriven i pake- teringsbolaget träffas, förutom av stämpelskatt, även av inkomstskatt med 22 procent av hela köpeskillingen. Beskattningen kan förorsaka betydande inlåsningar. Det bör dock noteras att en säljare till viss del kan antas få betalt av köparen för det högre framtida avskrivnings- underlag som blir följden av beskattningen, se exemplet i tabell 7.1 ovan. Inlåsningseffekten minskar också över tid, i takt med att värde- tillväxten på fastigheten ökar i förhållande till det skattemässiga värdet. Den 22-procentiga beskattningen kommer därmed i allt högre grad att motsvara en vanlig löpande vinstbeskattning.

Till viss del kan de skattemässiga inlåsningarna resultera i ett lägre utbud av fastigheter, vilket skulle kunna motverka de lägre fastig- hetspriser som tidigare diskuterats. Det får emellertid anses vara nega- tivt att fastigheter som utan transaktionsbeskattning skulle byta ägare nu inte gör det.

Sammanfattningsvis kan det konstateras att ett slopande av skatte- fria transaktioner med paketerade fastigheter lär leda till en minskad betalningsvilja på tillgångsmarknaden för fastigheter. Konsekvenserna av att skattefriheten upphör för kapitalvinsterna, är att beskattningen i detta avseende i större utsträckning kan anses motsvara den som sker på andra tillgångsmarknader. Effekterna bör också ses i relation till att en förväntad framtida kapitalvinst endast är en komponent som påverkar betalningsviljan för en fastighet, som ju också ger upp- hov till ett årligt driftresultat. Hur stora effekterna av förändringarna kan tänkas bli på fastighetspriserna och marknadsomsättningen

9 Rent formellt beräknas den skattemässiga vinsten som köpeskillingen minskat med om- kostnadsbeloppet ökat med återläggning av tidigare gjorda värdeminskningsavdrag.

126

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

diskuteras i avsnittet med konsekvensanalysen (kapitel 17). Redan nu kan emellertid förutspås att stämpelskatten vid nuvarande nivå sanno- likt kan ha avsevärda effekter för vissa delar av fastighetsmarknaden. Dessutom kan själva övergången mellan de två ordningarna föranleda vissa inlåsningseffekter.

7.3.2Effekter på nybyggnation

Som tidigare har noterats ger ett byggföretags försäljning av en ny- uppförd fastighet upphov till högre beskattning om den inte kan säljas paketerad, eftersom all vinst då blir inkomstbeskattad och en eventuell lagfartsändring ger upphov till stämpelskatt. Detta gäller emellertid inte situationer där byggföretaget säljer en entreprenad- tjänst direkt till köparen och uppför byggnaden på dennes mark. I det fallet blir vinsten från entreprenaden inkomstbeskattad redan i dag.

För byggbranschen beror skattekonsekvenserna av en slopad möj- lighet till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter följ- aktligen dels på omfattningen av de bygginvesteringar som bolagen i dag utför i ett eget paketeringsbolag, dels på hur stor andel av köpe- skillingen som utgör obeskattad vinst. Såvitt jag vet finns det inte någon offentlig statistik för vinstmarginaler avseende byggmästar- vinst på nyproduktion. Marginalerna torde variera påtagligt från projekt till projekt.

Det bör emellertid noteras att eftersom stämpelskatt även vid slopad skattefrihet för transaktioner med paketerade fastigheter i många fall endast lär utgå då tomtmarken byter ägare, skulle den beskattningssituation som uppkommer för byggbranschen kunna anses vara normal, dvs. en där vinsten vid entreprenader blir inkomst- beskattad. Som läget är i dag är i stället vissa nybyggnationer i prak- tiken lägre beskattade än vid renovering, underhåll, om- och tillbygg- nationer, där paketerade transaktioner inte går att använda i samma utsträckning. På detta sätt kan ett system med paketerade trans- aktioner misstänkas skapa en bristande neutralitet mellan olika typer av investeringar både inom byggbranschen och gentemot andra branscher.

En ökad skattekostnad för nybyggnation på en tidigare obebyggd tomt leder rimligen till ett högre pris för den bebyggda fastigheten.

127

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

Som tidigare konstaterats kan det emellertid motverkas av fallande tomtpriser, om utbudet av tomter är prisokänsligt. Om betalnings- viljan för en bebyggd fastighet är oförändrad skulle en kostnads- höjning inom byggbranschen kunna leda till ett minskat pris, krona för krona, på tomtmarken i områden där efterfrågan på tomtmark är stor. Särskilt i områden som sett stora värdetillväxter under senare tid, till exempel storstadsområdena, bör det finnas en fallhöjd i tomt- priserna. I dessa områden är marken också relativt begränsad. I de områden som i avsnitt 7.3.1 antogs kunna påverkas mest av fallande fastighetspriser, det vill säga tillväxtområden, ser det alltså samtidigt ut att finnas störst utrymme för en kompenserande effekt i form av fallande tomtpriser. Markutbudet styrs också till viss del av landets kommuner. Exempelvis ägde 11 procent av Sveriges kommuner all den mark som var aktuell för pågående eller planerat bostadsbyggande i den egna kommunen enligt Bostadsmarknadsenkäten 2013, medan 74 procent av kommunerna uppgav att de delvis ägde marken.10

Att tomtpriserna åtminstone delvis kommer att påverkas av en ökning av fastighetsvärdena lär vara okontroversiellt. Enligt Sveriges byggindustrier11 ökade markkostnadens andel av de totala produk- tionskostnaderna för flerbostadshus från 11 procent år 1998 till 20 procent år 2014. Tomtpriserna ökade under perioden med hela 345 procent, vilket kan jämföras med att byggkostnaderna ökade med 127 procent. Priserna på hyreshus ökade totalt med cirka 146 pro- cent.12 Skillnaden mellan prisutvecklingen på hyresfastigheter och ut- vecklingen av byggkostnaderna för flerbostadshus ser alltså ut att förklaras av ökade tomtpriser.

Avslutningsvis kan kapacitetsbegränsningarna i svensk byggin- dustri diskuteras. Sverige står i dagsläget inför stora utmaningar med att öka byggandet av bostäder på en marknad som står för cirka 40 procent av bygginvesteringarna i Sverige. Boverket uppskattar att ungefär 64 000 bostäder började byggas under 2016.13 Nybygg- nationen översteg därmed 50 000 bostäder för första gången sedan 1991.14 Samtidigt räknar man med att ungefär 75 000 bostäder måste

10Bostadsmarknaden 2013–2014 – med slutsatser från bostadsmarknadsenkäten 2013, rapport från Boverket, juni 2013.

11Rapporten ”Fakta om byggandet 2015” från Sveriges byggindustrier.

12Sveriges officiella statistik (SCB).

13Rapporten ”Boverkets indikatorer”, nummer 2, november 2016.

14Rapporten ”Boverkets indikatorer”, nummer 2, november 2015.

128

SOU 2017:27

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

byggas årligen under perioden 2015–2020. Detta kan ses i ljuset av att 68 procent av byggföretagen uppger att brist på arbetskraft är det främsta hindret för ett ökat byggande. Det finns med andra ord an- ledning att tro att det den närmsta tiden kan uppstå vissa kapacitets- problem på produktionssidan, varför en minskad efterfrågan på bostadsbyggande vid kostnadsökningar inte nödvändigtvis får något större genomslag i det kortare perspektivet.

På lite längre sikt torde emellertid kapacitetsproblemen kunna hanteras av marknaden, exempelvis genom arbetskraftsinvandring från andra EU-länder eller import av byggkomponenter. Den ökande skattekostnaden för byggbranschen kan därmed antas göra att kapaci- teten inte utvecklas på det sätt som den annars skulle ha gjort, och det långsiktiga fastighetsbeståndet kan därmed påverkas.

7.3.3Hyressättningssystemet

För kommersiella fastigheter och för ägarbostäder råder i dag fri hyres- och prissättning. Situationen på marknaden för hyresbostäder är dock annorlunda. Det lagreglerade bruksvärdessystemet, som tillämpas på bostadshyror i Sverige, innebär att en lägenhet ska ha en hyra i nivå med den för andra jämförbara lägenheter. Däremot finns ingen reglering av hur hög hyresnivån ska vara rent generellt. Detta förhandlas i stället fram mellan bostadsmarknadens parter. Hur hyrorna förändras om kostnaderna för framför allt nyproducerade lägenheter ändras är därmed en förhandlingsfråga för bostadsmark- nadens parter. Utfallet av en sådan förhandling är inte uppenbart på förhand. Här följer emellertid en kortare diskussion om vilken flexi- bilitet systemet i praktiken tillåter med avseende på hyrorna.

Under perioden 1980–2012 var den genomsnittliga årliga hyres- höjningen enligt en rapport från Boverket15 knappt 2 procent per år i reala termer (dvs. rensat för inflation). I samband med den stora skattereformen 1990/1991 ökade dock kostnaderna för fastighets- ägarna betydligt, då bland annat fastighetsdriften belades med mer- värdesskatt, efter att tidigare till stor del ha varit befriad från sådan. Samtidigt minskade räntesubventionerna till hyresfastigheter och skattereduktioner på fastighetsunderhåll och byggverksamhet slopa-

15 ”Det svenska hyressystemet”, Rapport 2014:13, Boverket mars 2014.

129

Jämförelse mellan system med respektive utan skattefria transaktioner

SOU 2017:27

des. Hyrorna höjdes under dessa två år med över 20 procent i reala termer. Även om hyressystemet såg något annorlunda ut vid den tidpunkten finns med andra ord viss historisk evidens för att det är möjligt att anpassa hyrorna när skatteförändringar gör att fastighets- ägarnas kostnader förändras. På många orter i landet pågår också ett arbete för att förbättra de parametrar som ingår i bruksvärdes- systemet, för att åstadkomma en bättre korrespondens mellan bo- städernas hyror och en tänkt marknadshyra.

Sedan år 2006 finns dessutom möjligheten att använda presum- tionshyror för nybyggda bostäder. Dessa ligger i princip utanför systemet med bruksvärdeshyror under 15 år. Även i detta fall krävs emellertid att den lokala hyresgästföreningen och fastighetsägaren är överens om nivån på hyran. Sedan systemet med presumtions- hyror infördes har hyrorna på nyproducerade lägenheter ökat betydligt jämfört med hyrorna i det befintliga fastighetsbeståndet. Enligt Hyresgästföreningen16 ökade hyrorna i det befintliga be- ståndet med 16 procent under åren 2007–2014, medan motsvarande siffra för nyproducerade lägenheter var hela 30 procent. Allra mest ökade presumtionshyrorna med 40 procent. Beträffande nyproduk- tion ser hyressättningen med andra ord ut att vara relativt flexibel.

7.3.4Sammanfattande slutsatser

I grundutförandet av den teoretiska modell som jag har använt ger den ökade beskattning som följer slopandet av skattefrihet för trans- aktioner med paketerade fastigheter sannolikt upphov till lägre fastig- hetspriser, ett minskat byggande, ett mindre fastighetsbestånd och högre hyror. Beträffande fastighetspriserna är det svårt att dra några exakta slutsatser om effekterna på dessa. Mycket tyder dock på att olika aktörers betalningsvilja för fastigheter påverkas i olika grad, där fastighetsägare med längre tidshorisonter för sitt ägande troligen på- verkas i mindre utsträckning. En del av de minskade fastighetspriserna kan också återspeglas i lägre tomtpriser genom en minskad efterfrågan på fastigheter, vilket dämpar den negativa effekten på byggandet och i förlängningen fastighetsbeståndet. Det är inte otroligt att ökade

16 ”Presumtionshyror: Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter”, rapport av Hyresgäst- föreningen, 1/10 2013. ”Ny typ av hyra får avgifterna att rusa”, Dagens Nyheter den 19/8 2014.

130

Skattereglernas påverkan på ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten SOU 2017:27

8.1.1Fastighetsbranschen

Det finns ingen klar trend när det gäller hur företagen i fastighets- branschen är organiserade. Vilken som är den lämpligaste organisa- tionen synes till största delen vara ett individuellt beslut som varierar från företag till företag. Vissa företag vill ha sin fastighetsportfölj koncentrerad till ett eller ett par bolag och har därför inga eller mycket få dotterbolag. Andra arbetar i en mer förgrenad koncern, där en grupp av eller enskilda fastigheter ligger i separata bolag. En sådan koncern kan omfatta flera hundratals bolag på olika nivåer.

Beslutet om organisationsmodell fattas på företagsekonomisk grund, men olika företag värderar de ingående komponenterna olika. För vissa kan tradition och tydlighet vara viktigast medan andra kanske sätter ett mycket högre värde på separata resultatenheter. Det finns således ingen homogen modell för hur man organiserar ett företag eller en koncern i fastighetsbranschen.

Valet av organisationsmodell har emellertid i princip ingen på- verkan på huruvida man gör affärer med paketerade fastigheter. Som framgår av avsnitt 5 är det i dag vanligt att fastigheter säljs genom en paketerad transaktion. Det gäller för alla, oavsett organisations- struktur. Den som är organiserad i färre bolag har bara ett annat till- vägagångssätt för att infoga den förvärvade fastigheten i koncernen. Kanske gör man en fusion för att få fastigheten på rätt plats eller en underprisöverlåtelse av fastigheten samt en likvidation av bolaget. Den koncern som har många dotterbolag låter kanske den förvärvade fastigheten vara kvar i paketeringsbolaget under dess tid i koncernen.

Gemensamt för alla aktörer – oavsett organisation – är att man normalt bildar ett nytt paketeringsbolag när man avyttrar en fastighet. Anledningen till det är att ett nytt, obelastat bolag ställer lägre krav på genomlysning av själva bolaget innan transaktionen kan genomföras vilket också minskar riskerna och kostnaderna för köparen. Även koncerner med en stor mängd dotterbolag, där kanske den fastighet som ska avyttras redan är placerad i ett eget bolag, gör på detta vis.

Möjligheten till paketerade transaktioner har sannolikt medfört att mängden bolag i branschen har ökat. Detta är i sig inte något som påverkar företagens övergripande organisation. Säljaren bildar van- ligen ett nytt förpackningsbolag i nära anslutning till aktieförsälj- ningen. Köparen hanterar det tillkommande bolaget på ett sätt som motsvarar den rådande koncernstrukturen. Antingen fogas bolaget

134

SOU 2017:27 Skattereglernas påverkan på ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten

in i den existerande strukturen eller så förs fastigheten över till rätt plats i organisationen genom fusion eller underprisöverlåtelse. I de båda sistnämnda fallen upplöses paketeringsbolaget genom fusion eller likvidation.

Tabell 8.1 Antal företag1 i kategorin fastighetsbolag och fastighetsförvaltare

		Antal företag	Procentuell andel
År	Antal företag	utan anställda	utan anställda

2000	43 871	34 710	79 %
2005	52 867	42 283	80 %
2010	67 506	55 768	82 %
2015	86 980	72 405	83 %

Källa: SCB:s Företagsdatabas (FDB).

Som framgår av tabellen har antal företag i branschen mycket riktigt ökat över tid. Ökningen är tilltagande i absoluta tal. En stor andel av företagen har inga anställda. Till denna kategori hör van- ligtvis paketeringsbolagen, men även enskilda näringsidkare utan anställda hamnar här. Det förhållandet att andelen företag utan an- ställda stadigt ökar kan eventuellt förklaras av möjligheten att sälja fastigheter i paketerad form.

Analysen av organisationsstrukturen i fastighetsbranschen ger vid handen att företagens val av organisationsmodell inte nämnvärt har påverkats av möjligheterna till paketering. Det går inte att på- visa någon annan trend i form av ändrad organisation som skulle ha uppstått efter 2004. Många andra omständigheter än skatt spelar in vid valet av organisationsmodell och beslutet förefaller vara i huvud- sak anpassat till det enskilda företaget eller koncernen.

8.1.2Byggbranschen

I byggbranschen har möjligheten att sälja fastigheter i paketerad form drivit fram organisationsförändringar. För en koncern som bedriver byggnadsrörelse är fastigheterna lagertillgångar och det gäller även för

1 Med företag avses här samtliga juridiska och fysiska personer som är registrerade för moms, F-skatt eller som arbetsgivare, dvs. även enskild näringsverksamhet ingår. I gruppen kan ingå även företag som förvaltar andras fastigheter, dvs. som inte själva är fastighetsägare.

135

Skattereglernas påverkan på ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten SOU 2017:27

andelar i direktägda dotterbolag som äger fastigheter. Om man fogar in ett holdingbolag i en koncern, som inte bedriver byggnadsrörelse, blir andelar i dotterbolag som ägs av holdingbolaget inte lagerandelar. Andelarna blir i stället näringsbetingade och därmed är en kapitalvinst på andelarna skattefri. Genom en sådan konstruktion kan företag som bedriver byggnadsrörelse sälja lagerfastigheter i paketerad form genom att föra över dem till paketeringsbolag som ägs av holding- bolaget och därefter sälja andelarna i paketeringsbolaget. Sådana in- terna holdingbolagsstrukturer får anses vara direkt föranledda av möjligheten att sälja fastigheter i paketerad form. Enligt uppgift från aktörer i byggbranschen har i princip samtliga byggföretag av en viss storlek strukturerat koncernen så att det blir möjligt att genomföra paketerade transaktioner med lagerfastigheter.

Tabell 8.2	Antal företag2 i kategorin byggindustri3

		Antal företag	Procentuell andel
År	Antal företag	utan anställda	utan anställda
2000	53 287	31 583	59 %
2005	63 646	39 202	62 %
2010	83 221	49 380	59 %
2015	98 731	56 128	57 %

Källa: SCB:s Företagsdatabas (FDB).

Holdingbolagen har dock inte satt några synliga spår i statistiken över antal företag i byggsektorn, se tabell 8.2. Tvärtom framgår att trenden sedan 2005 är fallande när det gäller andelen företag utan anställda i byggbranschen. Anledningen till detta är svår att ha någon bestämd uppfattning om. En bidragande orsak kan vara att kravet på storleken på aktiekapital har minskat, vilket kan ha medfört att en- skilda näringsidkare har ombildat sig till aktiebolag. Det kan också vara så att byggnation genomförs på fastigheten när den ägs av paketeringsbolaget och att det bolaget i sådana fall också är arbets- givare.

2Med företag avses här samtliga juridiska och fysiska personer som är registrerade för moms, F-skatt eller som arbetsgivare, dvs. även enskild näringsverksamhet ingår.

3För 2000 och 2005 ingår SNI 45, för 2010 och 2015 ingår SNI 41, 42 och 43.

136

SOU 2017:27 Skattereglernas påverkan på ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten

8.2Skattereglernas påverkan på rörligheten av fastighetsinnehav

Möjligheten att sälja fastigheter paketerade i bolag innebär att trans- aktioner kan göras utan att vinsterna beläggs med inkomstskatt och utan att förvärvaren behöver betala stämpelskatt på köpeskillingen. Frånvaron av stämpelskatt, som är en ren transaktionsskatt, och skatt på vinsten bör rimligtvis innebära att transaktionsvolymerna är högre än vad de skulle ha varit om skatt hade tagits ut. Med detta sagt är det emellertid vanskligt att på grundval av historiska data uttala sig om hur stor denna effekt har varit.

Figur 8.1 Historisk transaktionsvolym på marknaden för kommersiella fastigheter i Sverige

Avser affärer över 100 miljoner kronor, alla summor i miljarder kronor.

250

	Inhemsk investerare		Utländsk investerare

200

150

100

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Reglerna om skattefri kapitalvinst på näringsbetingade andelar trädde i kraft den 1 juli 2003. Sannolikt uppstod en eventuell effekt på volymen på grund av detta tidigast under 2004. Det kan konstateras att transaktionsvolymen ökar fram till och med 2008 för att därefter dyka brant 2009. Från bottennivåerna i samband med finanskrisen har transaktionsvolymen återhämtat sig och planat ut på en högre nivå än tidigare.

137

Skattereglernas påverkan på ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten SOU 2017:27

Det är en sak att studera grafen och redogöra för hur det faktiskt har sett ut. Det är emellertid svårare att säga något bestämt om de underliggande orsakerna till utvecklingen.

En förklaring till den ökade viljan att investera i fastigheter är det låga ränteläget. För att få en känsla för den historiska utveck- lingen kan vi titta på Riksbankens referensränta.4 Den räntan har sedan ingången av 2009 varit 2 procent eller lägre, en räntesats som tidigare har varit förbehållen lågkonjunkturer. Sedan den 1 juli 2016 har referensräntan varit negativ. Det kan jämföras med att Sverige hade en stadigt ökande BNP-tillväxt mellan 2013 och sista kvartalet 2015, då tillväxten var över 4 procent. För tredje kvartalet 2016 växte BNP med mer beskedliga 2,8 procent jämfört med samma period året innan. Kombinationen av låga räntor och en växande ekonomi är gynnsam för fastighetspriserna och ökar transaktionsviljan.

På senare år har även det låga ränteläget bidragit till att avkast- ningen på traditionellt ”säkra” räntebärande investeringar, som t.ex. statsobligationer, har sjunkit alltmer. Det har sannolikt medfört att mer kapital har sökt sig till fastighetsmarknaden som också kan be- traktas som en ”säker” investering. En skillnad är dock att en fastig- het inte är likvid på samma sätt som en obligation.

En del av förklaringen kan sannolikt också hänföras till den kon- junkturella utvecklingen under perioden. När ekonomin är stark utvecklas också transaktionsmarknaden starkt. En växande ekonomi allokerar mer kapital till alla tillgångsslag. Efterfrågan är hög och det går relativt enkelt att hitta köpare till de objekt man vill avyttra. I en lågkonjunktur sjunker däremot investeringsviljan. Företagen håller i kapitalet och antalet transaktioner minskar.

Internationella strömningar kan vara viktiga. Generellt brukar nivån på utländska investeringar öka sent i en konjunkturcykel. Som framgår av diagrammet ökade de utländska investeringarna på den svenska fastighetsmarknaden stadigt åren innan finanskrisen för att till och med överstiga de inhemska investeringarna 2007. Efter finanskrisen tog det emellertid ända till 2014 innan inflödet av utländskt kapital ökade igen. Olika skäl kan ligga bakom att ut- ländskt kapital söker sig till den svenska fastighetsmarknaden, t.ex.

4 Referensräntan är en räntesats som fastställs en gång per halvår (den 1 januari och den 1 juli) av Riksbanken. Den motsvarar Riksbankens reporänta vid utgången av föregående halvår avrundat, om så behövs, till närmast högre halva procentenhet. Referensräntan har inget penningpolitiskt syfte.

138

SOU 2017:27 Skattereglernas påverkan på ägar- respektive organisationsstrukturen samt rörligheten

kan priserna ha stigit för mycket eller helt kraschat på den lokala marknaden i investerarens hemland. En annan orsak till att utländska investeringar inte har återhämtat sig efter finanskrisen kan vara att utländska banker har blivit mer restriktiva till att låna ut till invester- ingar i andra länder.5

Även inställningen och affärsmodellen hos aktörerna på fastig- hetsmarknaden kan påverka mängden transaktioner. Sverige är en relativt liten marknad och om någon kommer på ett framgångsrikt koncept finns det alltid andra som tar efter.

Tillgången till kapital är också en viktig faktor vid transaktioner. Om banker och andra låneinstitut drar sig för att låna ut pengar bör transaktionsvolymen påverkas negativt. Under de senare åren har bankernas riskvikter ökat, vilket generellt bör ha medfört en mer restriktiv syn på risk vid utlåning till företag.

En omständighet som kan påverka utseendet på transaktions- graferna är prisutvecklingen. I diagrammet visas bara transaktioner över 100 miljoner kronor. Det är sannolikt att affärer över 100 mil- joner kronor är vanligare i dag jämfört med åren efter millennie- skiftet. Detta gäller särskilt i absoluta tal men förmodligen också i relativa, eftersom fastighetspriserna ökar snabbare än inflationen. Det går dock inte att uttala sig mer konkret än så om denna effekt.

Möjligheten att avyttra fastigheter skattefritt genom paketerade transaktioner medför i sig att fler transaktioner genomförs totalt sett. Det förekommer att ett företag förvärvar ett helt bestånd fastigheter från ett annat företag, för att därefter i sin tur avyttra de fastigheter i beståndet som köparen inte är intresserad av.6 Det är rimligt att anta att antalet sådana kedjetransaktioner skulle minska om det inte längre var möjligt att avyttra fastigheter skattefritt. Om såväl inkomstskatt som stämpelskatt utgick vid samtliga transaktioner skulle en köpare sannolikt bara förvärva de fastigheter som denne är intresserad av. Mängden transaktioner minskar då och även den totala transaktionsvolymen, som i dessa fall ökar på grund av att samma fastighet avyttras flera gånger under kort tid.

5Andra omständigheter som kan påverka nivån på internationella investeringar nämns i konsekvensanalysen, avsnitt 17.3.3, under rubriken Internationella investeringar.

6Så skedde till exempel vid Castellums köp av Norrporten under 2016. Även om det fanns en viss rabatt per fastighet vid köp av hela Norrporten är det inte säkert att det varit för- månligt att göra en sådan transaktion med en efterföljande vidareförsäljning, om det hade medfört inkomstskatt och dubbel stämpelskatt.

139

9Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

I direktiven anges följande angående transparensen på marknaden.

Transaktioner med paketerade fastigheter leder inte till någon lagfarts- ändring eller till någon notering i det offentliga fastighetsregistret. Hel- täckande offentlig statistik över priser och volymer saknas när det gäller kommersiella fastigheter, vilket begränsar marknadsinsynen. Kostnads- belagda tjänster, webbverktyg, branschtidningar, nätverk, kontakter och marknadskännedom är faktorer som påverkar marknadsinsynen. Insynen begränsas vidare av att parterna inte behöver lämna ut mer information om transaktionen än vad de är villiga att dela med sig av.

Jag ska enligt direktiven kartlägga det informationsflöde som blir offentligt vid avyttring av paketerade fastigheter och analysera vilka konsekvenser paketering får för transparensen på marknaden. Det bör redan här framhållas att det faktum att fastighetsbranschen omsätter en produkt som registreras i ett offentligt register gör att branschen jämfört med andra sektorer i näringslivet är mycket transparent. Beskrivningen i det följande är inriktad på hur informationsmängden har ändrats i relation till hur det tidigare såg ut i fastighetsbranschen.

9.1Det offentliga informationsflödet

vid en direktförsäljning av en fastighet

Skillnaden mellan en direktförsäljning av en fastighet och en för- säljning av en paketerad fastighet är att i det förstnämnda fallet byter själva fastigheten ägare. Det innebär att förvärvaren ska an- söka om lagfart hos Lantmäteriet. Till en ansökan om lagfart ska bifogas köpehandlingar som ska uppfylla vissa formkrav. Lantmäteriet

141

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

SOU 2017:27

beslutar om lagfart på grundval av ansökan och förvärvaren blir då lagfaren ägare till fastigheten. Beslutet om lagfart ligger även till grund för beslut om stämpelskatt. Beviljad lagfart skrivs in i det av Lant- mäteriet förda fastighetsregistret, som är Sveriges officiella register över fastigheter och fastighetsägare. Fastighetsprisregistret är en del av fastighetsregistret som innehåller information om försäljningar och andra överlåtelser av fastigheter.

Lagfart är inte ett nödvändigt rekvisit för att ett giltigt fastighets- förvärv ska anses ha skett. Däremot är den som har förvärvat fast egendom skyldig att inom tre månader ansöka om lagfart (20 kap. 1 § jordabalken (1970:994)). Lagfart kan ha rättslig betydelse när det gäller att avgöra vem som har bäst rätt till en fastighet i vissa fall (18 kap. jordabalken).

I och med att det finns ett lagstadgat krav att ansöka om lagfart vid förvärv av fastighet ger fastighetsregistret i de allra flesta fall en korrekt bild av ägandet av svenska fastigheter. Det finns självklart undantagsfall. Köparen kan av olika skäl underlåta att söka lagfart. I dessa fall är det vanligt att säljaren reagerar när hen blir skyldig att betala fastighetsskatt eller fastighetsavgift för en fastighet som hen inte längre äger. Efter en ändringsanmälan till Skatteverket kan det få till följd att taxerad och lagfaren ägare är olika personer.

Köpeskillingen anges också i registret. Prisuppgiften kan användas som utgångspunkt för att bedöma marknadsvärdena på marknaden.

9.2Det offentliga informationsflödet vid försäljning av en paketerad fastighet

Vid försäljning av en paketerad fastighet förhåller det sig annor- lunda än vid en direktförsäljning. Fastigheten som sådan byter inte ägare varför det inte blir aktuellt att ansöka om lagfart. Det som byter ägare i en sådan transaktion är aktierna i det bolag vari fastig- heten är paketerad (paketeringsbolaget). I det följande behandlas den information som kommer ut i det offentliga informationsflödet vid en sådan transaktion.

Försäljning av aktier är en transaktion mellan säljare och köpare som inte behöver anmälas till någon myndighet eller annat offent- ligt register. Om de nya ägarna vill ändra i det förvärvade bolagets bolagsordning, ändra verksamhet, styrelse eller liknande ska det

142

SOU 2017:27

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

registreras hos Bolagsverket. När det avyttrade företaget är ett få- mansföretag ska uppgifter om de nya ägarna anmälas till Skatteverket.

Vid försäljning av aktier i ett paketeringsbolag sker överlåtelsen normalt inom bolagssektorn, dvs. mellan två bolag. Åtgärder som att ändra styrelse, byta revisor etc. i paketeringsbolaget måste an- mälas till Bolagsverket, men det finns inget i ett sådant ärende som indikerar att ägandet av fastigheten har förändrats. Det lämnas heller ingen information om bolagets verksamhet varför det inte går att konstatera att ärendet avser ett paketeringsbolag. Det torde vara ovanligt att paketeringsbolaget är ett fåmansföretag.1 Om så ändå skulle vara fallet innehåller en anmälan om ändrat ägande ingen uppgift om att företaget är ett paketeringsbolag.

Alla aktiebolag ska lämna in sin årsredovisning till Bolagsverket. Av uppgifterna i årsredovisningen skulle det, genom att leta sig nedåt i koncernen, kunna gå att identifiera ett aktiebolag som ett pake- teringsbolag. I not ska normalt lämnas information om helägda dotterbolag. Vid en jämförelse mellan olika år går det därmed att fast- ställa vilka dotterbolag som har avyttrats under året, under förutsätt- ning att de ägdes vid årets ingång. I allmänhet är det dock inte möjligt att genom årsredovisningen spåra avyttringar av nybildade dotter- bolag.2

Utredningen har tittat på årsredovisningarna från 2014 avseende fem börsnoterade fastighetsbolag: Balder, Wallenstam, Hufvud- staden, Castellum och Fabege. Urvalet avser de fem största bolagen sett till börsvärdet den 14 oktober 2015.

Balder har en utförlig redovisning av genomförda transaktioner under året. Alla förvärvade och avyttrade fastigheter är specifice- rade i tabellform och i tabellen får man bland annat information om när under året transaktionen gjordes, fastighetsbeteckning, kommun, samt uthyrningsbar yta. Det saknas dock uppgift om pris eller värde. Prisuppgifter ges bara på aggregerad nivå och det är inte helt tydligt vad som avses med de uppgivna beloppen. I redogörelsen för årets förvärv av kommersiella fastigheter talas om underliggande fastig- hetsvärde men i transaktionsdelen talas om köpeskilling. Helägda dotterbolag tas upp i en av noterna (26). Balder har förhållandevis få

1Med fåmansföretag avses aktiebolag där fyra eller färre fysiska personer äger andelar som motsvarar mer än 50 procent av rösterna i företaget, 56 kap. 2–6 §§ IL.

2Det är vanligt att paketeringsbolaget är ett aktiebolag som nyligen bildats enbart i syfte att utgöra ett bolagsskal för den eller de fastigheter som ska avyttras.

143

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

SOU 2017:27

direktägda dotterbolag. I noten anges att Balderkoncernen genom de nämnda dotterbolagen äger 100 procent i ytterligare 238 bolag. För att få närmare information om de indirekt ägda dotterbolagen får man gå vidare till dotterbolagens årsredovisningar.

Wallenstam lämnar på övergripande nivå uppgifter om hur fastig- hetsbeståndet har förändrats under året. De lämnar även uppgifter om orealiserade värdeförändringar på fastighetsbeståndet. Det framgår även av en not (15, skattekostnad/intäkt) att fastigheter har avyttrats i bolagsform och att det får effekt på den redovisade skattekostnaden. Hur dessa avyttringar förhåller sig till eventuella direktavyttringar framgår dock inte. Av ytterligare en not (35) framgår att Wallenstam under året har förvärvat ett antal fastigheter i paketerad form. På motsvarande sätt har ett antal fastigheter avyttrats under året. Moder- bolaget redovisar samtliga helägda dotterbolag. Wallenstam har en mängd direktägda kommanditbolag. Det upplyses även om att till den årsredovisning som ges in till Bolagsverket har fogats uppgifter om samtliga bolag i koncern, såväl direkt som indirekt ägda. I årsredo- visningen finns även en fullständig fastighetsförteckning med uppgift om vilka fastigheter som har förvärvats och avyttrats under året.

Hufvudstaden skiljer sig från övriga genom att de inte har gjort några förvärv eller försäljningar under 2014. De redovisar samtliga helägda dotterbolag inom koncernen, direkt och indirekt ägda.

Castellum har en transparent redovisning av de största förvärven och försäljningarna under året. Uppgift lämnas om anskaffningsvärdet för de förvärvade objekten samt försäljningspris, underliggande fastig- hetsvärde och latent skatt avseende de avyttrade objekten. I enlighet med sin egen hållbarhetspolicy har Castellum dessutom en för- hållandevis detaljerad redogörelse för de komponenter som ingår i skatteposten. Av redogörelsen framgår bland annat att de vid beräk- ningen av verklig uppskjuten skatteskuld räknar med att en tredjedel av fastighetsbeståndet avyttras direkt och två tredjedelar i paketerad form. Det framgår också tydligt under noten om redovisningsprin- ciper (1) att uppskjuten skatteskuld bara är ett redovisningsmässigt begrepp. Där anges att uppskjuten skatt redovisas nominellt till en skattesats om 22 procent och att den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. I en not avseende helägda dotterbolag (22) redo- visas bara de dotterbolag som ägs direkt av moderbolaget. Vill man få reda på vilka bolag som dotterbolagen i sin tur äger får man gå till

144

SOU 2017:27

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

deras respektive årsredovisning. Sist i årsredovisningen finns en för- teckning över alla fastigheter i koncernen. Det finns också uppgift om vilket av de direktägda dotterbolagen som förvaltar en viss fastighet.

Fabege redovisar avyttrade och förvärvade fastigheter. Det fram- går dock inte av årsredovisningen om transaktionerna avser pakete- rade fastigheter. I förvaltningsberättelsen under rubriken Skatte- situation (s. 66) anges emellertid att skattekostnaden kan sänkas genom att fastigheter avyttras paketerade i bolag. Fabege upplyser bara om direktägda dotterbolag.

Sammanfattningsvis finns det mycket information att hitta i företagens årsredovisningar. Det är emellertid svårt att hitta detal- jerad information om förvärv och avyttring av fastigheter i paketerad form. Samtliga bolag som redogjorts för redovisar emellertid antalet genomförda transaktioner under året, varför det alltid går att se vilka fastigheter som har köpts in till eller avyttrats från koncernen under räkenskapsåret. Hur överlåtelsen har gått till går normalt inte att ut- läsa. Eftersom de flesta bolagen bara upplyser om direktägda dotter- bolag går det inte heller att spåra paketeringsbolagen via moder- bolagets årsredovisning. Om man ska få en bild av dem krävs att man går vidare och tittar i årsredovisningen för de angivna dotterbolagen. För att få en bild av ett företags paketerade transaktioner med fastig- heter måste man jobba sig fram steg för steg och det kan bli mycket tidskrävande. Det bör dock påpekas att detta inte innebär någon brist i fastighetsbolagens årsredovisningar, det är inte syftet med dem. Årsredovisningen lämnas en gång om året och är då en tillbaka- blick på året som gått. I den beskrivs företagets ekonomiska ställning vid årets utgång och där redogörs kort för vad som hänt under året. Uppgifterna i årsredovisningen kan därför användas till att t.ex. få en bild av den generella utvecklingen på fastighetsmarknaden och om transaktionerna ökar eller minskar. De kan inte användas som en indikation med vars hjälp man faktiskt kan identifiera en försäljning av paketerade fastigheter.

Det finns således inte någon offentlig information att tillgå an- gående avyttring av fastigheter i paketerad form.

145

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

SOU 2017:27

9.3Andra kanaler för information om försäljningar av paketerade fastigheter

Den konstaterade bristen på offentlig information om transaktioner med paketerade fastigheter kan avhjälpas genom att den intresse- rade i stället köper tillgång till sådan information. Det finns tjänster att köpa som har som ambition att också tillhandahålla uppgifter om försäljning av paketerade fastigheter. Utan anspråk på fullstän- dighet listas här några av de vanligaste sätten att få tillgång till in- formationen.

Datscha AB är ett företag som är specialiserat på information om fastigheter. De har som affärsidé att köpa och samla in data om fastig- heter från andra leverantörer av information. Datan sammanställs och görs tillgänglig för kunderna i ett webbaserat verktyg. Verktyget innehåller även olika applikationer som kan användas vid värdering och analys av kommersiella fastigheter. Datscha AB:s databas inne- håller även information om transaktioner med paketerade fastigheter. Den informationen samlas in och tillförs databasen av deras transak- tionsteam. Tillsammans med olika samarbetspartners samlar de in känd information om alla transaktioner på marknaden. Det finns en gräns för paketerade transaktioner på 40 miljoner kronor. Affärer med paketerade fastigheter under detta belopp förs inte aktivt in i registret.

Konsultföretagen på fastighetsmarknaden har ofta – för eget bruk

– register över transaktioner med paketerade fastigheter. Den in- formation som de samlar in används i företagens egna modeller och kommer indirekt kunderna till del. Såvitt jag har kunnat utröna finns det emellertid inget annat företag än Datscha AB som tillhandahåller systematiserad information om paketerade transaktioner till kund. Däremot finns det fastighetskonsulter som också säljer information om marknaden, exklusive transaktioner i paketerad form. Ett exem- pel är NAI Svefa som tillhandahåller marknadsinformation till bland annat Skatteverket.

Vissa konsultföretag, t.ex. Newsec och JLL, sammanställer mark- nadsrapporter och transaktionslistor som det går att prenumerera på. Dessa produkter innehåller information om vad som har hänt på marknaden och de kommer ut en gång i halvåret eller kvartalet. Rapporterna är mer resonerande till sin natur och kretsar kring mark-

146

SOU 2017:27

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

naden som helhet. Transaktionslistorna är i huvudsak en uppräk- ning av de avyttringar som skett under perioden.

Det finns även ett antal papperstidningar och elektroniska nyhets- brev som tillhandahåller uppgifter om fastighetstransaktioner.

Den vanligaste informationskällan om en paketerad transaktion är således uppgifter som offentliggörs av parterna själva. De lämnas i form av ett pressmeddelande, på direkt fråga eller på annat sätt. Det förtjänar dock att poängteras att det informationsflödet är mer mani- pulerbart jämfört med den information som lämnas vid en direkt- försäljning (även om informationen vid en direktförsäljning också kan manipuleras). Eftersom det inte finns något krav att lämna specifik information om en paketerad försäljning finns det anledning att anta att den information som en part ändå lämnar ifrån sig om en sådan transaktion är information som gynnar partens egna intressen. Sådan information kan därför också framställas på ett sätt som gynnar partens intressen. Ett exempel är när det lämnas information om ”underliggande fastighetsvärde”. Det är inte givet att det finns något konkret underlag för ett sådant värde. Parterna har egentligen ingen anledning att ta ställning till ett sådant värde eftersom det inte finns något skäl för dem att korrekt bedöma vad de skulle ha betalat vid en transaktion som inte var paketerad. Det uppgivna värdet kan därför ifrågasättas på den grunden att det är vad parterna vill att det ska vara.

9.4Aktörerna på marknaden uttalar sig om transparensen

Jag har under utredningens gång vid återkommande tillfällen träffat aktörer på den svenska fastighetsmarknaden, såväl fastighetsbolag som konsulter. Branschorganisationerna har också bidragit med värdefulla synpunkter. Den allmänna uppfattningen bland dessa aktörer är att transparensen på den svenska fastighetsmarknaden är mycket god. En aktör menade att den svenska marknaden är en av de bättre i världen när det gäller tillgång till information. Genom- lysningen av fastighetsmarknaden är mer heltäckande jämfört med andra branscher där det inte finns offentliga register över de pro- dukter eller produktionsfaktorer som branschen arbetar med.

Enligt aktörerna har utvecklingen av webbaserade it-lösningar underlättat åtskilligt när det gäller kartläggningen av ägandet av kom-

147

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

SOU 2017:27

mersiella fastigheter. Eftersom koncerntillhörighet och fastighets- ägande (lagfart) är offentliga uppgifter erhålls heltäckande register genom att dessa kombineras. Flera av de företag som jag har talat med köper information från Datscha AB eller andra informationsföretag.

För utländska investerare är det en fördel att kunna köpa hel- täckande marknadsinformation. De kan ofta uppleva det som svårare och krångligare att vända sig till en myndighet, även om det är kost- nadsfritt.

En av aktörerna på marknaden framhåller att paketerade trans- aktioner kan medföra att prisstatistiken släpar efter. När ingen av parterna vill offentliggöra köpeskillingen vid en paketerad trans- aktion kan man behöva vänta på någon finansiell rapport, t.ex. års- redovisningen, för att få reda på priset. Den effekten är negativ för transparensen.

Den bild av transparensen som jag har fått direkt från aktörerna på marknaden stämmer till stor del överens med vad som har framkom- mit tidigare, vid liknande undersökningar. Inom ramen för ett upp- satsarbete vid KTH våren 2014 ställdes frågor till olika fastighets- bolag, bland annat om transparensen på marknaden.3 Där framgår att paketerade transaktioner har försämrat transparensen på marknaden men de tillfrågade bolagen upplever inte att det är något större pro- blem.4 De intervjuade bolagen menar även att paketerade trans- aktioner har medfört att det har blivit svårare att hitta information om köpeskillingen för jämförelseobjekt, vilket därmed har försvårat ortsprisvärderingarna5. För de större aktörerna var detta dock inte något stort problem, eftersom de har upparbetade nätverk för till- gång till information och den vägen kan fastställa en rimlig köpe- skilling.

3Månsson och Vesterblom, Fastighetsavyttring via bolagsförsäljning, 2014, KTH, Institu- tionen för Fastigheter och Byggande, examensarbete nr. 334. Undersökningen var begränsad till Stockholmsområdet.

4Aa, s. 58–59.

5Bestämmelser om ortsprisvärdering finns i 5 kap. fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Med en ortsprisvärdering menas att man sammanställer ett jämförelsematerial över genomförda köp av samma fastighetstyp. Den tidsmässiga och geografiska avgränsningen kan göras mer eller mindre snäv beroende på antalet genomförda köp. Köpeskillingarna relateras till respektive fastig- hets taxeringsvärde eller yta, för att erhålla så kallade köpeskillingskoefficienter och kvadrat- meterpriser. Utifrån dessa kvoter görs sedan en bedömning av vad som kan anses vara en rimlig nivå för den marknad som värderingsobjektet befinner sig på, och appliceras på det egna objektets taxeringsvärde eller yta för att erhålla ett individuellt skattat marknadsvärde. Därefter återstår att göra en rimlighetsbedömning utifrån fastighetens skick och standard, samt påverkansfaktorer i omvärlden.

148

SOU 2017:27

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

Studien undersökte endast effekterna för större fastighetsbolag verksamma i Stockholmsområdet. Vid intervjuerna framkom indika- tioner på att den sämre transparensen kan drabba mindre företag och mindre insatta aktörer hårdare.

I ett annat uppsatsarbete från samma period, våren 2014, har inter- vjuerna i stället avsett personer som arbetar med fastighetsvärdering på fastighetskonsultbyråer, banker, revisionsbyråer och vid Lant- mäteriet.6 Intervjupersonerna har fått frågor om huruvida transparen- sen och antalet synliga transaktioner på den svenska fastighets- marknaden har förändrats.

De flesta tillfrågade verkar vara överens om att transparensen har minskat eller förändrats. Det har blivit svårare att få fram all nöd- vändig information om en transaktion. Flera av intervjupersonerna anser dock att de har lärt sig att hantera den minskade transparensen. De uppger att de har anpassat sig genom att i stället ändra sitt arbets- sätt. Vissa menar att den försämrade transparensen beror på att an- talet paketerade transaktioner har ökat. Andra intervjupersoner anser att transparensen i viss mån är konjunkturberoende och att mängden information minskar när marknaden är sämre.

När det gäller antalet synliga transaktioner är det en genom- gående uppfattning att de som utför fastighetsvärderingar anser sig få information om vilka transaktioner som har genomförts. De vet vilka affärer som har skett, men det har blivit svårare att få fram all information om en specifik affär. En av intervjupersonerna anser att mindre affärer oftare än större sker i det tysta och därför kanske inte upptäcks av samtliga.

De intervjuade personerna har även tillfrågats om vilken benägen- het parterna i en transaktion har att dela med sig av information om transaktionen. Där verkar personliga kontakter ha stor betydelse. På den punkten verkar det även finnas en skillnad beroende på marknads- läget. Fler delar med sig av information när marknaden är stark.

Det bör observeras att båda dessa uppsatser skrevs innan webb- baserade informationssystem fick fullt genomslag på marknaden. De samtal jag har haft med större aktörer på marknaden talar för att transparensen har förbättrats i takt med att dessa informationssystem har blivit allt bättre.

6 Stegfeldt, Fastighetsvärdering när jämförelseobjekten sker som bolagsköp, 2014, KTH, Institu- tionen för Fastigheter och Byggande, examensarbete nr. 322, s. 28–31.

149

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

SOU 2017:27

9.5Om fastighetstaxering och berörda myndigheters åsikter

Skatteverkets och Lantmäteriets representanter i utredningen har bistått med uppgifter från dem som arbetar med fastighetstaxering på respektive myndighet. Följande avsnitt bygger på dessa uppgifter.

Skatteverket ansvarar för fastighetstaxeringen i Sverige. Tillsam- mans med Lantmäteriet, som utför förberedelsearbetet för massvär- deringen av fastigheter, är Skatteverket beroende av tillgången till ortsprismaterial. De förvärv av fastigheter som har skett analyseras och ligger till grund för flera viktiga delar i förberedelsearbetet. Sam- bandet mellan pris och fastighetsanknutna faktorer analyseras för att utvärdera om de värdefaktorer som har bestämts fortfarande är relevanta. Tabeller med värden och koefficienter som används för att beräkna taxeringsvärden analyseras med avseende på de värderela- tioner som ska gälla mellan fastigheter av t.ex. olika beskaffenhet och ålder. Förvärven används för den slutliga nivåläggningen och provvär- deringen, för att leda i bevis och dokumentera att värdenivåerna som läggs fast är rättvisande för värdeområdena. De sistnämnda är geogra- fiskt avgränsade områden som ska beakta den betydelsefulla läges- faktorn.

I takt med att antalet lagfarna förvärv har blivit färre och dessutom inte är representativa för industri- och hyreshusbeståndet, har det blivit svårare att få fram tillförlitliga resultat. För att hantera detta har det blivit allt viktigare att göra marknadssimuleringar och förlita sig på bedömningar gjorda av de värderingskonsulter som anlitas i för- beredelsearbetet. Konsulterna gör ingen bedömning av konkreta fall där fastigheter har förvärvats i paketerad form, utan gör en allmän be- dömning av marknadsvärdet utifrån olika parametrar, vilken resul- terar i ett värde på en normalfastighet inom varje värdeområde.

De uppgifter om förvärv som används kommer från lagfartsbeslut i Lantmäteriets fastighetsregister. Uppgifterna om säljare och köpare, köpeskilling och typ av fång läses in i Skatteverkets ortprisregister. Där sker sedan en gallring, så att det bara återstår förvärv som är representativa, dvs. marknadsmässiga, där inga ovidkommande om- ständigheter har inverkat på priset. En vanlig orsak till gallring är när det finns en intressegemenskap mellan parterna, t.ex. nära släktskap mellan personer eller någon slags gemenskap mellan olika företag. Det är svårt att bedöma hur effektiv gallringen är, men de förvärv

150

SOU 2017:27

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

som innehåller uppenbara intressegemenskaper blir i vart fall bort- gallrade enligt verket.

Skatteverkets allmänna bedömning är att antalet representativa försäljningar har gått ned under en följd av år. Verket har gjort en sammanställning över antalet försäljningar avseende hyreshus och industribyggnader. Tabellerna avser representativa försäljningar för varje taxering, vilket omfattar försäljningar under den treårsperiod som normalt används i förberedelsearbetet. Av tabellerna framgår att ortsprismaterialets omfattning har minskat i antal för både hyreshus och industri. Självklart kan siffrorna påverkas av andra faktorer (t.ex. kreditkrisen 2008) men trenden är märkbar.

En jämförelse baserad på sammanlagt försäljningspris (rensat för indexprisförändring) skulle troligtvis visa en ännu större minskning. Detta beror främst på att när det gäller hyreshus så är det i första hand de stora förvaltningsobjekten som säljs genom paketerade trans- aktioner. Även för industrier finns det störst incitament att sälja de dyraste objekten i paketerad form för att undvika stämpelskatt.

Tabell 9.1 Antal försäljningar av hyreshus per år

År	Antal försäljningar hyreshus
2004	5 433
2007	5 979
2010	5 715
2013	4 122
2016	4 098

Källa: Skatteverket.

En förklaring till att den nedåtgående trenden inte märks redan under de första jämförelseåren kan vara att antalet ombildningar till bostadsrättsföreningar var hög just då och drev på omsättningen med hyreshus i vissa områden.

Tabell 9.2 Antal försäljningar av industribyggnader per år

År	Antal försäljningar industri
2000	3 622
2007	2 661
2013	1 926

Källa: Skatteverket.

151

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

SOU 2017:27

När det gäller försäljningar av industrifastigheter är nedgången ännu tydligare. Antalet försäljningar har minskat med drygt 45 pro- cent sedan år 2000. Här bör dock noteras att industrifastigheter till sin natur är starkt specialiserade och att jämförelser med andra objekt kanske inte alltid är meningsfulla. Därtill kommer att det ofta finns få industrifastigheter inom enskilda värdeområden. Detta innebär att taxeringsvärdet för en industrifastighet många gånger bestäms på grundval av andra värderingar än ortsprisjämförelser, t.ex. genom av- kastningsvärdering. Det förtar dock inte det faktum att principen för fastighetstaxering av industrifastigheter är densamma som för hyres- hus. I första hand är det ortsprismetoden som gäller och ju fler för- säljningar som ingår i materialet desto bättre underlag blir det för taxeringen.

Lantmäteriet uppger att det är ett stort problem med minskande och bristande ortsprismaterial. Det innebär att särskilt hyreshusen riskerar att få taxeringsvärden som håller en sämre kvalitet och nog- grannhet i fråga om värderingen än om transaktionerna skulle vara mer transparenta, som de tidigare var.

9.6Sammanfattande slutsatser

Den kartläggning som har beskrivits i föregående avsnitt ger vid handen att transaktioner med paketerade fastigheter har medfört att det offentliga informationsflödet rörande fastighetsförsäljningar har minskat. De flesta transaktioner offentliggörs i större eller mindre omfattning, men det har blivit svårare att hitta viktig infor- mation om affären såsom köpeskilling, vilka specifika fastigheter som avyttras m.m.

Den minskade tillgången på offentliga uppgifter uppvägs emeller- tid delvis av att nya aktörer som tillhandahåller information genom webbaserade applikationer har etablerat sig på marknaden. Kostnads- fri offentlig information har således ersatts av betalda abonnemang och licenser som ger tillgång till information och möjligheter att söka och bearbeta informationen.

De större aktörerna på marknaden upplever inte någon infor- mationsbrist i dag och anser att transparensen är god. Vid en jäm- förelse mellan vad som uppgavs i de intervjuer som gjordes inom ramen för uppsatsarbeten på KTH under våren 2014 och vad som

152

SOU 2017:27

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

framkommit vid utredningens samtal med marknadsaktörerna är slutsatsen att transparensen har förbättrats under senare år. Sanno- likt beror det på att kvaliteten på de elektroniska tjänsterna har förbättrats, men kanske även på att tillgången till information har ökat när konjunkturen har blivit starkare.

För utländska investerare har transparensen i vart fall inte blivit sämre, den kan till och med ha förbättrats. Övergången från offent- liga uppgifter i myndighetsregister till information som kan köpas och hanteras elektroniskt förbättrar sannolikt tillgängligheten till in- formation för utländska aktörer. Därmed inte sagt att digitaliseringen inte skulle ha drivit fram en sådan utveckling även utan möjligheten till paketerade transaktioner. Beroende på vilket land de kommer från kan utländska investerare vara ovana vid att staten tillhandahåller offentlig information i den omfattning som förekommer i Sverige. Det kan ofta vara svårare att ta myndighetskontakter och få över- sättningar av offentligt material när man agerar från utlandet.

Inte heller mindre fastighetsbolag verkar ha problem med till- gången på information. Det kan sammanhänga med att dessa ofta verkar på en geografiskt sett mindre marknad och de vet hur de ska få tillgång till information lokalt. Mindre företag gör ofta också färre transaktioner. Om de vill ta steget in på en större marknad kan dock kostnaden för nödvändig information vara ett hinder för expansionen. Mindre bolag kan därför i vissa situationer befinna sig i ett underläge jämfört med sina större konkurrenter när det gäller information.

Samma resonemang som förs i fråga om mindre företag kan till viss del föras även avseende nyetableringar i sektorn. Nya företag med god tillgång till kapital har inget problem att betala för den information de behöver. Nya företag som också är mindre har sanno- likt inte behov av information på samma sätt. De startar med att för- värva en eller två fastigheter lokalt och har ofta för ändamålet till- räcklig information.

Sammantaget har tillgång till information inte någon avgörande påverkan på konkurrensen på marknaden i stort. De företag som befinner sig i en jämförbar situation har också möjlighet till mot- svarande information. Det är när företag ska expandera som de kan hamna i ett informationsunderläge jämfört med en redan etablerad aktör, men det är i så fall mer en funktion av att kapitalet prioriteras för expansion och inte till information. Förutsättningarna finns att få

153

Paketerade transaktioner och dess effekter på transparensen på marknaden

SOU 2017:27

tillgång till information och det kan hävdas att om ett företag inte kan köpa den information som behövs, är de inte redo för en expansion av verksamheten. Detsamma kan sägas om utländska investerare som vill köpa fastigheter i Sverige. Genom att anlita konsulter som kan den svenska marknaden försvinner det informationsunderläge som en utländsk aktör annars har naturligt.

Vidare har bristen på offentliga uppgifter lett till sämre kvalitet på den offentliga statistiken. Som framgår av uppgifter från Skatteverket och Lantmäteriet har antalet transaktioner som ingår i ortsprismateria- let för hyreshus och industrifastigheter minskat markant. Detta hotar i förlängningen kvaliteten på taxeringsvärdena, i den meningen att osäkerheten ökar om hur rättvisande taxeringsvärdena egentligen är.

Transparensen har minskat för sådana övriga intressenter som inte är beredda att betala för information. Det kan röra sig om myndig- heter som inte stadigvarande är beroende av fastighetsinformation men som kan behöva tillgång till det vid enstaka tillfällen. Bristen på information kan även få betydelse för politiker, både på nationell och på lokal nivå. Även journalistiken och den akademiska forskningen kan drabbas av att kvaliteten på den offentliga informationen har blivit sämre. Det kan emellertid vara så att informationen hade varit avgifts- belagd även om den tillhandahölls enbart av offentliga myndigheter.

Kartläggningen av det informationsflöde som blir offentligt vid avyttring av paketerade fastigheter och analysen av effekterna för transparensen på marknaden kan sammanfattas med att transparensen är god för aktörerna på marknaden men sämre för dem som inte kan eller är beredda att betala för informationen.

154

10Frågor relaterade till värdeminskningsavdrag

Enligt direktiven ska jag undersöka den skattemässiga hanteringen av tidigare gjorda värdeminskningsavdrag hos köparen av en pake- terad fastighet och klarlägga i vilket skede dessa avdrag återförs till beskattning. I detta avsnitt redogörs för detta.

10.1Det skatterättsliga regelverket om värdeminskningsavdrag på fastigheter

Skatterättsliga bestämmelser om värdeminskningsavdrag på bygg- nader i inkomstslaget näringsverksamhet finns i 19 kap. inkomst- skattelagen (1999:1229), förkortad IL. Värdeminskningsavdrag kan endast medges på byggnader som ingår i en näringsfastighet. En fastighet är en näringsfastighet om den inte är en privatbostadsfastig- het (2 kap. 14 § IL). Värdeminskningsavdrag får inte göras för den del av anskaffningsvärdet för en fastighet som avser mark. För mark- anläggningar gäller dock särskilda avskrivningsregler enligt 20 kap. IL.

Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart, även om utgifterna aktiveras i räkenskaperna och där skrivs av årligen (2 §). Enligt det så kallade utvidgade reparations- begreppet i paragrafens andra stycke finns det även en rätt till omedel- bart avdrag för utgifter för sådana ändringsarbeten som kan anses normala för den bedrivna verksamheten, under förutsättning att de inte innebär en väsentlig förändring av byggnaden. Avdrag för repara- tion och underhåll är således inte kopplat till hur dessa utgifter be- handlas i redovisningen.

Anskaffningsutgifterna för en byggnad ska dras av genom årliga värdeminskningsavdrag (4 §). Värdeminskningsavdrag medges från den tidpunkt då byggnaden färdigställs eller förvärvas eller, i fråga om

155

Frågor relaterade till värdeminskningsavdrag

SOU 2017:27

förbättring, från den tidpunkt den färdigställs. De årliga avdragen ska göras med en viss procentsats av anskaffningsvärdet. Procentsatsen bestäms med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd (5 §). Detta är inte helt olikt uttryckssättet i redovisningsnormgivningen där det anges att ett företag ska välja en avskrivningsmetod som åter- speglar förväntad förbrukning av byggnadens framtida ekonomiska fördelar.1 Man skulle därför kunna tro att även avskrivning på bygg- nader, liksom på inventarier, är beroende av hur företaget har gjort i redovisningen. Så är emellertid inte fallet.

Värdeminskningsavdrag på byggnader får göras såväl när bygg- naden är en kapitaltillgång som när den är en lagertillgång.

Om en byggnad är avsedd att användas bara ett fåtal år, får hela utgiften dras av omedelbart (6 §). Utrangeras en byggnad, ska avdrag göras för den del av anskaffningsvärdet som inte har dragits av tidigare (7 §).

Skatteverket har utfärdat allmänna råd om procentsatser för årliga värdeminskningsavdrag beträffande olika slag av byggnader (SKV 2005:5) samt information om beräkning av värdeminsknings- avdrag på byggnader i näringsverksamhet (SKV M 2005:5). Vid be- dömning av byggnadens ekonomiska livslängd får beaktas sådana om- ständigheter som att byggnadens användningstid kan antas komma att påverkas av framtida rationaliseringar, teknikens utveckling, omlägg- ning av verksamhet och liknande förhållanden. Om byggnadens värde på grund av andra särskilda omständigheter är begränsat till förhål- landevis kort tid får hänsyn tas till detta. Som exempel på sådana omständigheter anges att en byggnad används för utnyttjande av en begränsad malmfyndighet eller att en byggnad som används i närings- verksamhet och som är belägen på annans mark inte ska lösas av fastighetsägaren vid nyttjanderättens upphörande.

De av Skatteverket anvisade procenttalen motsvarar en upp- skattad normal förslitning av en byggnad med hänsyn bland annat till dess användningsområde. Som exempel på procentsatser ur det allmänna rådet kan nämnas att vanliga hyreshus ska skrivas av med 2 procent per år och normala industribyggnader med 4 procent per år. Det allmänna rådet innehåller även exempel på omständigheter som kan motivera en högre procentsats, dvs. en snabbare avskriv-

1 Se BFNAR 2012:1, Bokföringsnämndens allmänna råd om årsredovisning och koncern- redovisning, punkt 17.20.

156

SOU 2017:27

Frågor relaterade till värdeminskningsavdrag

ningstakt. Skatteverket tillhandahåller även en tabell där procent- satserna för de olika byggnadstyperna knyts ihop med de typkoder som används vid fastighetstaxeringen.

De procentsatser som Skatteverket har angivit i sitt allmänna råd utgör således riktlinjer för den skattemässiga avskrivningstakten. Verket godtar avskrivningar som är baserade på de angivna procent- satserna, oavsett vilka bedömningar om den ekonomiska livslängden som har gjorts i räkenskaperna. Detta innebär att avskrivningar på byggnader inte hör till det som brukar kallas för det kopplade om- rådet, dvs. där man måste göra på samma sätt vid beskattningen som i redovisningen.

Den faktiska avskrivningen som används i redovisningen kan i vissa fall vara mindre än det skattemässiga värdeminskningsav- draget. Det kommer sig av att en byggnad redovisningsmässigt kan bedömas ha en längre ekonomisk livslängd än vad som följer av de årliga värdeminskningsavdrag som Skatteverket godtar. Skattemässigt vill dock ett företag vanligen göra så stora avdrag som möjligt så tidigt som möjligt, vilket leder till att det då uppstår en skillnad mellan fastighetens värde i redovisningen och dess skattemässiga värde. Skill- naden brukar benämnas överavskrivning, dvs. avskrivning som över- stiger den takt som följer av den ekonomiska livslängden. Egentligen är det något missvisande att tala om överavskrivning när det gäller byggnader eftersom de inte tillhör det kopplade området. Överav- skrivning innebär att en skattekredit uppstår på grund av att företaget tidigarelägger ett skattemässigt avdrag. En generell princip i den svenska skattepolitiken är att försöka minimera mängden skatte- krediter i skattesystemet.2 Mycket tyder emellertid på att övergången till redovisningsmässig komponentredovisning av fastigheter i de större företagen (mer om komponentavskrivning i avsnitt 13.10.2) har medfört att skillnaden mellan redovisningsmässiga avskrivningar och skattemässiga värdeminskningsavdrag på fastigheter har minskat. Det beror på att direktavdrag i redovisningen för reparationer och underhåll har minskat och att aktivering av sådana kostnader har ökat i motsvarande mån.

Anskaffningsvärdet på en byggnad som uppförs av den skattskyl- dige utgörs av utgifterna för uppförandet (8 §). Om byggnaden för-

2 Prop. 2015/16:1, Budgetpropositionen för 2016, Förslag till statens budget för 2016, finansplan och skattefrågor, s. 184.

157

Frågor relaterade till värdeminskningsavdrag

SOU 2017:27

värvas genom köp, byte eller liknande är anskaffningsvärdet lika med utgiften för förvärvet (9 §). Utgift för den del av lagfarten som be- löper på byggnaden ingår som en del i utgiften för förvärvet. I an- skaffningsvärdet ingår även utgifter för till- eller ombyggnad (13 §).

Om en byggnad förvärvas tillsammans med den mark som den ligger på, anses så stor del av ersättningen för fastigheten avse bygg- naden som det värde för byggnaden som fastställts vid fastighets- taxeringen utgör av fastighetens hela taxeringsvärde. Om det i bygg- nadsvärdet också ingår byggnadsinventarier, utgörs anskaffnings- värdet för byggnaden av byggnadsvärdet minskat med ersättningen för dessa inventarier (11 §). Om en byggnad förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation när det gäller värde- minskningsavdrag (18 §).

10.2Regler om återföring av värdeminskningsavdrag

Värdeminskningsavdraget är en successiv avdragsrätt för fastighetens anskaffningsutgift. Tanken är att de årliga avdragen ska motsvara den del av fastigheten som ekonomiskt förbrukas varje år. När en närings- fastighet avyttras eller byter karaktär till privatbostadsfastighet ska gjorda värdeminskningsavdrag återföras enligt reglerna i 26 kap. IL. Som nämnts ovan gäller reglerna för såväl kapitaltillgångar som lager- tillgångar. Anledningen till att man infört systemet med återföring av värdeminskningsavdrag i näringsverksamhet är att reglerna också gäller för fysiska personer som är enskilda näringsidkare eller delägare i handelsbolag. Om återföringen för dessa personer skulle göras i sam- band med kapitalvinstberäkningen skulle det återförda beloppet be- skattas som kapitalinkomst medan avdragen för värdeminskning m.m. har gjorts i inkomstslaget näringsverksamhet, där skattebelastningen är högre. Trots att det inte skiljer i skattebelastningen för juridiska personer gäller reglerna även för dem.

Återföringsreglerna syftar till att värdeminskningsavdrag ska åter- föras i de fall avdragen faktiskt har varit för höga. Om värdet på fastigheten de facto har minskat vid avyttringen anses värdeminsk- ningsavdragen ha varit motiverade. Det ska därför enligt 26 kap. 5 § IL inte ske någon återföring av värdeminskningsavdrag m.m. till den del en faktisk värdenedgång skett (dvs. ersättningen under-

158

SOU 2017:27

Frågor relaterade till värdeminskningsavdrag

stiger omkostnadsbeloppet). För att hindra att sådana värdeminsk- ningsavdrag som inte ska återföras får dras av två gånger anges i 45 kap. 16 § IL att anskaffningsutgiften i stället ska minskas i mot- svarande mån.

För allmännyttiga bostadsföretag gäller att de inte har några värdeminskningsavdrag att återföra för den tid när dessa företag var schablonbeskattade, dvs. före 1995. Tillgångarna i dessa bolag fick ett nytt skattemässigt restvärde vid övergången till konventionell beskattning som beaktade tidigare gjorda bokföringsmässiga av- skrivningar.3

När en fastighet avyttras i paketerad form återförs inga värde- minskningsavdrag. Eftersom fastigheten inte byter ägare (det är ju aktierna i det bolag som äger fastigheten som byter ägare) erhålls heller inget nytt anskaffningsvärde i samband med en paketerad av- yttring. Den nya ägaren till paketeringsbolaget tar över den tidigare ägarens skattemässiga position i bolaget och får göra avdrag för reste- rade del av det ursprungliga anskaffningsvärdet. Den paketerade trans- aktionen som sådan påverkar därför inte avdragsrätten för an- skaffningsvärdet på fastigheten. Det är inte ett problem i sig att värdeminskningsavdragen inte återförs när det inte heller görs någon kapitalvinstberäkning vid avyttringen (eftersom det formellt är ett bolag och inte fastigheten som avyttras). Detta givetvis under förutsättningen att den uteblivna återföringen inte riskerar att leda till dubbla avdrag eller utebliven beskattning.

Dessutom är det ofta så att det inte finns några gjorda värde- minskningsavdrag att återföra i paketeringsbolaget vid avyttrings- tillfället. Enligt vad jag erfarit är det ett vanligt förfarande att de fastig- heter som ska säljas förs över till ett nybildat aktiebolag i samband med försäljningen, genom en underprisöverlåtelse. En underprisöver- låtelse utan ersättning innebär att tillgången anses avyttrad till det skattemässiga värdet. Den ska även anses förvärvad för samma belopp (23 kap. 10 § IL). Det sagda innebär att fastigheten i och med under- prisöverlåtelser ofta har fått ett nytt anskaffningsvärde som motsvarar det tidigare skattemässiga värdet. Eftersom det sker momentant i samband med aktieförsäljningen finns det inga värdeminskningsavdrag

3 Prop. 1992/93:241, SFS 1993:670, p. 4 i övergångsbestämmelserna till 2 § 7 mom. lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt.

159

Bedömningar

SOU 2017:27

Den del av byggbranschen som bedriver verksamhet klassificerad som ”byggande av hus” betalar avsevärt mindre i inkomstskatt än genomsnittet för samtliga branscher i Sverige. Detta kompenseras inte som för fastighetsbranschen fullt ut av andra skatteinbetalningar. I förlängningen torde detta leda till lägre inköpspriser på nybyggda eller i vissa fall renoverade eller ombyggda fastigheter. Det finns i så fall anledning att betrakta fastighetsinvesteringar som skattemässigt gynnade. En grov uppskattning av den samlade skattesituationen för den husbyggande delen av byggbranschen och fastighetsbranschen fås om dessa slås ihop. Tillsammans betalar dessa branscher 7,6 pro- cent av sitt bokföringsmässiga resultat i fastighetsskatter och ungefär 9,5 procent i bolagsskatt. Totalt behåller de därmed cirka 83 procent av bruttoresultatet, vilket kan jämföras med 84,7 procent i genom- snitt för alla bolag. Till detta kommer att delar av ”specialist”-sektorn inom byggbranschen förmodligen bör räknas in, eftersom de utför arbeten vid uppförande av nya byggnader. Dessa betalar i genomsnitt 19,3 procent i bolagsskatt och behåller alltså ännu mindre av sitt bruttoresultat. Inte heller med en vidare definition av fastighets- branschen tycks den alltså skattemässigt gynnad.

Till den del fastighetsbranschen inte är skattskyldig för moms (främst vid uthyrning av bostäder till privatpersoner) har jag där- emot kunnat konstatera att den har en potentiell skattefördel. Frågan är emellertid komplex på grund av det reglerade system för hyressätt- ning som finns. Momsfriheten kan mot bakgrund av bruksvärdes- systemets funktion antas ha resulterat i lägre hyror för de boende. Detta kan i sin tur antas öka efterfrågan på bostadsyta. Eftersom hyressättningen är reglerad påverkas emellertid avkastningsnivån inom fastighetsbranschen knappast av detta. Baserat på boksluten från före- tagen på fastighetsmarknaden kan storleken på den snedvridande effekten på investeringarna inte bedömas.

162

SOU 2017:27

Bedömningar

11.2Bedömning av om paketeringar påverkar neutraliteten i beskattningen av investeringar

Bedömning: Möjligheten till transaktioner med paketerade fastig- heter påverkar neutraliteten i beskattningen på ett sådant sätt att investeringar i fastigheter blir mer lönsamma än de annars hade varit. På grund av uttaget av fastighetsskatt och fastighetsavgift kommer dock ett slopande av möjligheten till transaktioner med paketerade fastigheter att leda till att neutraliteten försämras. Jäm- fört med andra investeringar skulle fastighetsinvesteringar då sam- mantaget bli högre beskattade.

Ett neutralt skattesystem karaktäriseras av att ekonomiska aktörers handlande inte styrs av skattereglerna. Vid ett val mellan två alter- nativ bör en aktör med andra ord välja samma alternativ oavsett om skatter tas med i beräkningen eller inte.

Om vinsten från två skilda verksamheter beskattas olika leder det i allmänhet till bristande neutralitet. I den bransch som har lägre be- skattning kommer bruttoavkastningen på investeringar före skatt troligen att vara lägre än i andra jämförbara branscher. Anledningen till det är att investerare kan antas vilja ha högsta möjliga avkastning efter skatt. En bransch med lägre beskattning drar därför till sig mer kapital än andra branscher, vilket tenderar att öka konkurrensen och pressa priserna tills nettoavkastningen har sjunkit till en nivå som motsvarar den i andra branscher. Följden av de lägre priserna, som allt- så uppstår på grund av den lägre skatten, är i allmänhet att konsum- tionen av branschens produkter eller tjänster ökar på bekostnad av övriga produkter och tjänster när relativpriserna ändras.

För fastighetsbranschen gäller t.ex. att om beskattningen är lägre än i andra branscher, leder det (utan hänsyn tagen till bruksvärdes- systemet) i förlängningen till lägre hyror. Det leder i sin tur till att både företag och privatpersoner kan tänkas efterfråga fler och större lokaler och bostäder än vad som annars hade varit fallet. Med högre hyror hade hyresgästerna troligen prioriterat något annorlunda.

Jämförelsen mellan en investering i fastigheter och en investering i andra tillgångsslag försvåras emellertid av att en fastighetsinvestering kan betraktas som en kombination av en rörelse- respektive kapital- investering. Med ägandet av en fastighet följer i allmänhet också drift

163

Bedömningar

SOU 2017:27

och skötsel av fastigheten, på samma sätt som ägande av andra verk- samheter innebär att dessa behöver drivas. Samtidigt är fastigheten en kapitaltillgång som i många fall tenderar att öka i värde över tid, på liknande sätt som andra kapitalplaceringar.

Ett bolag som äger en paketerad fastighet kan alltså sägas äga både en verksamhet och en kapitaltillgång. Ur ett verksamhetsperspektiv är fastigheten beskattad på ett sätt som liknar andra verksamheter; vinsten som kommer från driften av fastigheten beskattas med in- komstskatt. Om verksamheten (i det här sammanhanget paketerings- bolaget) säljs blir inkomsterna, precis som om det hade rört sig om någon annan typ av rörelse, skattefria enligt reglerna om beskattning av kapitalvinster på näringsbetingade andelar.

Om investeringen i den paketerade fastigheten i stället betraktas som en kapitalinvestering i själva fastigheten skiljer sig denna från andra kapitalinvesteringar på främst två punkter: dels utgår inkomst- skatt på kapitalvinsten vid försäljning av andra tillgångar, dels utgår fastighetsskatt (eller fastighetsavgift) på själva innehavet av fastig- heten. Här bör dock noteras att om fastigheten inte hade varit pake- terad, hade det förutom inkomstskatt på kapitalvinsten också utgått stämpelskatt på köpeskillingen. Någon stämpelskatt utgår inte vid handel med andra typer av tillgångar.

Ur ett verksamhetsperspektiv beskattas således en paketerad fastig- het på samma sätt som vilken annan verksamhetsgren som helst. Be- traktad som en kapitaltillgång är den paketerade fastigheten däremot både förmånligt beskattad i och med skattefriheten vid en avyttring, och ofördelaktigt beskattad i och med de särskilda fastighetsrela- terade skatterna.

Möjligheten till paketerade transaktioner kan sägas påverka neutra- liteten gentemot andra investeringar så att fastighetsinvesteringar av skattemässiga skäl blir mer gynnsamma än de annars skulle ha varit. Uttaget av fastighetsskatt påverkas inte av huruvida fastigheten är paketerad eller inte. Däremot innebär en transaktion med en pake- terad fastighet att kapitalvinsten inte beskattas när fastigheten säljs och att någon stämpelskatt inte utgår.

I avsnittet om den skattemässiga situationen (avsnitt 6) konsta- teras att betalningarna av inkomstskatt i förhållande till bokförings- mässig vinst är låga inom fastighetsbranschen och delar av bygg- branschen jämfört med genomsnittet i övriga branscher. Denna bild stämmer överens med uppfattningen att branscherna gynnas av möj-

164

SOU 2017:27

Bedömningar

ligheten att sälja paketerade fastigheter skattefritt. Kartläggningen ger emellertid också vid handen att den lägre inkomstskatten uppvägs av ett högre uttag av fastighetsskatt och fastighetsavgift. Lägger man samman dessa skatter betalar fastighetssektorn därför något mer i skatt än andra branscher. Det kan därmed konstateras att den inverkan möjligheten till paketerade transaktioner har på investeringarna, är att investeringar i fastigheter därigenom blir mer neutrala gentemot andra investeringar. De skattemässiga fördelarna med paketerade trans- aktioner vägs upp av nackdelar i form av annan fastighetsbeskattning.

Den separata frågan om momsbefrielse på bostadshyror påver- kas inte av möjligheten till paketerade transaktioner. Däremot på- verkar momsbefrielsen neutraliteten mellan fastighetsbranschen och andra branscher. Som konstateras i avsnitt 6.2.7 är det emeller- tid osäkert i vilken utsträckning investeringarna snedvrids av detta, med tanke på att momsfriheten främst rör uthyrning av bostäder, där hyressättningsmekanismen är reglerad.

11.3Bedömning av om det är befogat att införa beskattning av transaktioner med paketerade fastigheter

Jag har tidigare konstaterat att fastighetsbranschens sammantagna skatteuttag är på ungefär samma nivå som för övriga delar av närings- livet. Fastighetsbranschen betalar dock mindre i bolagsskatt i rela- tion till bokföringsmässig vinst jämfört med den genomsnittliga relationen däremellan för alla branscher sammantaget, vilket också konstaterades av Företagsskattekommittén.1 En bidragande orsak till de låga bolagsskattebetalningarna är att fastighetsbranschen har rela- tivt stora skattefria inkomster från försäljning av näringsbetingade andelar.

Anledningen till att fastighetsbranschen, trots de låga bolags- skattebetalningarna, har ett sammantaget skatteuttag som ungefär motsvarar övriga delar av näringslivet är att branschen betalar mer fastighetsskatt och stämpelskatt än andra branscher. Frågan upp- kommer därmed om denna situation överensstämmer med syftena

1 SOU 2014:40, Neutral bolagsskatt – för ökad effektivitet och stabilitet, s. 488–502.

165

Bedömningar

SOU 2017:27

bakom dessa skatters utformning eller om det är befogat att införa beskattning av paketerade transaktioner av fastigheter.

Om ingenting görs åt möjligheten att skattefritt överlåta pake- terade fastigheter – av det skälet att fastighetsbranschen totalt sett inte kan anses skattemässigt gynnad – bygger det på den outtalade pre- missen att fastighetsskatten kan anses kompensera för att uttaget av bolagsskatt är lägre i fastighetsbranschen än i andra branscher. Vid en bedömning av om det är legitimt med åtgärder mot paketerade trans- aktioner är det därför relevant att känna till vilka överväganden och syften som ligger bakom fastighetsskatten.

11.3.1Fastighetsskattens utveckling

Lagen om fastighetsskatt trädde i kraft 1985. Konventionellt be- skattade hyreshus fick då en högre skattesats än småhus. Det motive- rades av att fastighetsskatten för de förstnämnda fick dras av vid in- komsttaxeringen och då krävdes en högre skattesats för att det effek- tiva skatteuttaget skulle bli detsamma för dessa båda kategorier av fastigheter.

Fastighetsskatten var en del av en större bostadspolitisk reform och infördes som ett sätt att finansiera statens utgifter för de bostads- politiska stöd som fanns vid denna tidpunkt, främst räntebidragen. Allt boende skulle träffas av skatten, oavsett finansiering, uppförande och besittningsform. Därför omfattades småhus, hyreshus, tomtmark och bostäder på jordbruksmark. Industrifastigheter och liknande lämnades utanför reformen med hänsyn till det bostadspolitiska syftet. Motivet för att låta skatten omfatta även vissa fastigheter som inte innehöll bostäder var främst av fiskal natur.

I samband med 1990 års skattereform genomfördes omfattande ändringar i bostadsbeskattningen, inte minst vad avser fastighets- skatten.2 Syftet med skattereformen var att åstadkomma en samhälls- ekonomiskt effektiv beskattning samtidigt som hänsyn togs till de fördelningspolitiska målen. Den schabloniserade inkomstbeskatt- ningen av fysiska personers småhus avskaffades och ersattes med

2 Ändringarna byggde på förslag från Utredningen om reformerad inkomstbeskattning (RINK), SOU 1989:33. Regeringens förslag avseende fastighetsskatten finns i prop. 1989/90:110 och i prop. 1990:652.

166

SOU 2017:27

Bedömningar

fastighetsskatt.3 Därigenom fick fastighetsskatten delvis en ny funk- tion i skattesystemet. I stället för att huvudsakligen ses som en finan- siering av det statliga stödet till bostadssektorn motiverades den nu som en skatt på en tänkt avkastning av det kapital som investerats i fastigheten. Avkastningen skulle motsvara nettonyttan av boendet (dvs. värdet av att nyttja fastigheten, med avdrag för boendekostna- derna). Den ändrade inriktningen omfattade dock inte hyreshusen. Motivet för fastighetsskatt på hyreshus var således fortfarande att finansiera räntebidragssystemet.

Vid taxeringarna 1992 och 1993 höjdes skatten för lokaldelar i hyreshus med en procentenhet, från 2,5 till 3,5.4 Höjningen genom- fördes som ett led i ett åtgärdspaket som syftade till att stabilisera den svenska ekonomin och motverka den överhettning som förekom inom den privata tjänstesektorn.

Därefter undantogs lokaldelarna helt från fastighetsskatt vid 1994–1997 års taxeringar.5 Avsikten var från början att detta undan- tag skulle vara permanent. Det motiverades med att lokalhyreshusens avkastning redan beskattades med inkomstskatt samtidigt som denna kategori av fastigheter saknade den koppling till räntebidragssystemet som i övrigt motiverade skatteuttaget. Lokalhyreshusen ansågs jäm- ställda med industrifastigheterna och dessa var inte föremål för fastig- hetsskatt. Det huvudsakliga skälet för slopandet var således att en be- skattning av lokaler inte låg i linje med fastighetsskattens systematik och syfte. Det allmänna ekonomiska läget och utvecklingen på fastig- hetsmarknaden anfördes också som skäl för en skattelättnad för lokal- hyreshus.

Fastighetsskatten för lokaler återinfördes emellertid vid taxeringen 1998, samtidigt som fastighetsskatt infördes även för industri- och elproduktionsenheter. Dessa ändringar gjordes för att finansiera det svenska medlemskapet i EU. Det var således rent fiskala skäl som låg bakom införandet av fastighetsskatt för industrienheter och lokaler. Denna slutsats förstärks av det förhållandet att syftet med fastig- hetsskatten inte hade ändrats vid denna tidpunkt.

3Småhus utgjorde inte längre en självständig förvärvskälla. För fysiska personer blev fastig- hetsskatten en del av beskattningen av kapitalinkomster. För juridiska personer samlades alla inkomster i inkomstslaget näringsverksamhet.

4Se prop. 1990/91:56, 1990/91:SkU11, rskr 1990/91:105, SFS 1990:1460.

5Se prop. 1991/92:150, 1991/92:FiU30, rskr 1991/92:350, SFS 1992:842.

167

Bedömningar

SOU 2017:27

Den statliga fastighetsskatten på boende avskaffades 2008 och ersattes med en kommunal fastighetsavgift.6 Som skäl anfördes att fastighetsskatten var orättvis och drabbade enskilda människor som valde att investera och spara i eget boende på ett orättfärdigt sätt. För småhus respektive bostadslägenheter uppgår den kommunala fastighetsavgiften till ett fast belopp per värderingsenhet. Avgiften justeras årligen med hänsyn till förändringar i inkomstbasbeloppet. Reformen finansierades helt inom bostadssektorn. Det lägre årliga skatteuttag som fastighetsavgiften innebär kompenseras med en höjning av skatten på kapitalvinster samt en begränsning av möjlig- heterna till uppskov med nämnda skatt. Även om det saknas uppgifter om det i lagstiftningens förarbeten, borde avskaffandet av fastighets- skatten på bostäder i hyreshus rimligen ha medfört sänkta skatte- kostnader för fastighetsbranschen. Fastighetsavgiften bestämdes till 1 200 kronor per bostadslägenhet. Därmed blev den sammanlagda av- giften för hyreshusen sannolikt väsentligen lägre än den tidigare fastig- hetsskatten som baserades på taxeringsvärdet. Dessutom påverkades bolagen i fastighetsbranschen inte av den finansiering som reformen krävde eftersom den kom från skärpningar av beskattningen i in- komstslaget kapital.

11.3.2Fastighetsinvesteringar i form av paketerade transaktioner

Utredningen som föregick slopandet av kapitalvinstbeskattningen av näringsbetingade andelar konstaterade att det skulle bli möjligt att sälja tillgångar paketerade i bolag.7 De skattemässiga effekterna av paketerade transaktioner bedömdes bli särskilt stora när den pake- terade tillgången var en fastighet. Det beror på fastigheters höga värden och långa avskrivningstider. Trots att problemet uppmärk- sammades av lagstiftaren lämnades inget lagförslag för att motverka dessa effekter. Som skäl angavs att en annan utredning hade tillsatts för att se över reglerna om lageraktier i fastighetsförvaltande bolag och att eventuella ändringar fick anstå till den översynen.8 Över tid

6Se prop. 2007/08:27.

7SOU 2001:11 s. 171–172.

8Utredningen lämnade betänkandet Vissa företagsskattefrågor, SOU 2005:99, där det före- slogs att även lageraktier skulle infogas i systemet med näringsbetingade andelar. Förslaget har inte lett till någon lagstiftning. En utförligare redogörelse för detta finns i avsnitt 4.2.3.

168

SOU 2017:27

Bedömningar

har effekterna emellertid visat sig vara större än vad som kunde för- utses när beskattningen av näringsbetingade andelar slopades. Det beror på att fastigheter på senare år har ökat kraftigt i värde. Det låga ränteläget har spelat en avgörande roll för utvecklingen genom att det har blivit billigare att finansiera fastighetsköp samtidigt som avkast- ningen på räntebärande, alternativa, tillgångar med relativt låg risk har minskat.

En omständighet som bör lyftas fram i sammanhanget är att när skattefrihet för näringsbetingade andelar infördes, beskrevs pake- tering som en uppskjuten beskattning. Det framhölls att den skatte- kredit som uppstod vid den paketerade transaktionen skulle träffas av beskattning när fastigheten senare avyttrades externt. Verkligheten har dock blivit en annan. I dag är det närmast fråga om en evig skatte- kredit, eftersom det gängse sättet att köpa och sälja fastigheter är att göra det i paketerad form. Om inte reglerna ändras kommer därför värdestegringar på fastigheter att undgå beskattning och den skatte- kredit som i teorin uppstår vid en paketerad transaktion kommer i praktiken att förvandlas till ett skattebortfall. Skattebortfallet mildras visserligen av att framtida värdeminskningsavdrag blir motsvarande lägre, men i nuvärdestermer blir det ändå fråga om stora belopp.

Totalavkastningen på en fastighet inkluderar såväl den löpande avkastningen som en uppskattad avkastning från en framtida för- säljning. Den beräknas för varje potentiellt investeringsobjekt och storleken avgör om det blir någon fastighetsinvestering eller inte. Det är den sammanlagda totalavkastningen på ett fastighetsbolags fastighetsinvesteringar som avgör företagets förväntade vinster. I Sverige tas skatt ut med 22 procent på vinster i företagssektorn (bolagsskatt). Totalavkastningen borde således träffas av 22 procents bolagsskatt. Men när fastigheter köps och säljs i paketerad form träffas inte den avkastning som beror på värdestegring av bolagsskatt. Systemet med skattefria kapitalvinster på näringsbetingade andelar leder således till att en väsentlig del av avkastningen från fastighets- investeringar undgår beskattning. Det var inte avsikten när reglerna infördes.

169

Bedömningar

SOU 2017:27

11.3.3Slutsatser

Bedömning: Fastighetsskatten är en fiskal skatt utan koppling till bolagsskatten och kan därför inte anses kompensera för det låga bolagsskatteuttaget från fastighetsbranschen. Det har inte i övrigt framkommit några avgörande skäl för att behålla möjligheten till skattefri avyttring av fastigheter i paketerad form. Det är således befogat att beskatta sådana, i dagsläget skattefria, transaktioner.

Jag kan konstatera att fastighetskatten i dag är huvudsakligen moti- verad av fiskala skäl. Den koppling till bostadspolitiken som fanns från början har helt upphört i och med att bostäder inte längre om- fattas av fastighetsskatt utan i stället betalar en kommunal fastig- hetsavgift. Inte heller de tankar som låg bakom fastighetsskatten vid 1990 års skattereform motiverar fastighetsskatt för fastigheter som inte innehåller bostäder.

Fastighetsskattens funktion är således att generera intäkter till staten utöver den normala inkomstbeskattningen. Fastighetsskatten kan därför inte anses kompensera, och i den meningen motivera, låga bolagsskattebetalningar om det inte finns andra skäl för en sådan ordning. Några sådana skäl har jag inte kunnat finna, utan fastighetsskatten förefaller vara avsedd att stå på egna ben och sakna koppling till vad som vid sidan av den ska tas ut i form av ett normalt bolagsskatteuttag. Om detta sammantaget leder till att fastighets- branschen, i egenskap av stora fastighetsägare, gör större skattebetal- ningar i förhållande till sin vinstnivå än andra branscher får detta med andra ord antas vara lagstiftarens avsikt. Det bör observeras att denna slutsats baserar sig på vad som av allt att döma har varit lagstiftarens avsikter med nuvarande reglering. Jag tar således inte ställning till huruvida detta är en bra ordning eller om relationen mellan fastig- hetsskatt och inkomstskatt borde vara utformad på annat sätt.

Syftet med skattefria kapitalvinster på näringsbetingade andelar var i första hand att undvika kedjebeskattning i bolagssektorn. En vinst i ett dotterbolag skulle beskattas en gång i det bolaget och inte flera gånger genom beskattning av andelarna, vars värde ökar när vinsterna ackumuleras i dotterbolaget. Det fanns även inter- nationella obalanser i skattesystemet som berodde på att andra länder hade avskaffat beskattningen av kapitalvinster på närings- betingade andelar. Det medförde att svenska koncerner strukture-

170

SOU 2017:27

Bedömningar

rades så att kapitalvinster kunde realiseras i ett annat land utan be- skattning samtidigt som kapitalförluster kunde realiseras i Sverige med avdragsrätt. Det finns alltså goda skäl till att systemet med skattefria kapitalvinster vid försäljningar av näringsbetingade andelar ser ut som det gör. Jag anser att reglerna för näringsbetingade andelar bör finnas kvar i det grundutförande regelverket har i dag.9 Samtidigt är det ett faktum att systemet med näringsbetingade andelar indirekt innebär att tillgångar kan överlåtas externt, utanför en koncern, utan beskattning. Sådana skattefria transaktioner har traditionellt varit förbehållna koncerninterna överlåtelser inom ramen för systemet med under- prisöverlåtelser. När tillgångar lämnar koncernen är huvudregeln att beskattning ska ske. Systemet med underprisöverlåtelser medger i och för sig att överlåtelse av hela verksamheten eller en verksamhetsgren kan ske även om koncernbidragsrätt saknas. Sannolikt genomförs sådana transaktioner bara inom s.k. oäkta koncerner eller motsvarande där det finns en ägargemenskap i grunden.

Sammanfattningsvis anser jag att det är befogat att införa inkomst- beskattning av transaktioner med paketerade fastigheter. Avsikten är att fastighetsskatt ska tas ut vid sidan av normal bolagsskatt. De låga bolagsskattebetalningarna från bygg- och fastighetsbranschen, som åtminstone delvis härrör från skattefria försäljningar av paketerade fastigheter, kan därför inte kompenseras av att de betalar mer fastig- hetsskatt än andra branscher. Redan vid införande av systemet med skattefria kapitalvinster på näringsbetingade andelar sågs paketering av tillgångar i bolag som ett potentiellt problem, särskilt vad gäller fastigheter, och med facit i hand underskattades sannolikt den stats- finansiella betydelsen. Det har inte heller i övrigt framkommit några avgörande skäl för att behålla möjligheten till skattefria transaktioner med paketerade fastigheter.

Det har i tidigare utredningar framförts att det är svårt att på ett effektivt sätt motverka paketerade transaktioner. Jag kan instämma i den bedömningen men anser att dessa svårigheter inte i sig motiverar att man avstår från att försöka åstadkomma en lagstiftning som leder till beskattning av paketerade transaktioner med fastigheter. I stället bör som utgångspunkt gälla att det lämnade förslaget måste utformas så att de övergripande principerna bakom lagstiftningen fortfarande gäller. Ett förslag för att motverka paketerade transaktioner bör därför

9 Enligt direktiven, Dir. 2015:62, s. 11, ska jag utgå från att detta system ska vara kvar.

171

12 Val av modell

Jag har i tidigare avsnitt gjort bedömningen att det är befogat att motverka de skattefördelar som sammanhänger med transaktioner med paketerade fastigheter.

I detta avsnitt redovisas ett antal olika alternativ som alla kan användas för att lagtekniskt uppnå det angivna syftet, avsnitt 12.1. Därefter följer ett avsnitt (12.2) där jag resonerar om de olika alter- nativen och rangordnar dem efter lämplighet.

12.1Olika alternativ till lagstiftning för att motverka paketerade transaktioner

I det följande redogörs för sex olika alternativ till lagstiftning för att motverka de skattemässiga fördelar som uppstår vid paketerade transaktioner av fastigheter.

12.1.1Innebörden är att fastigheter säljs

Som tidigare nämnts (avsnitt 4.2.1) tog den utredning som lämnade förslag om slopande av kapitalvinstbeskattningen på näringsbeting- ade andelar upp frågan om paketering av tillgångar inför en före- stående försäljning.

När det gällde lös egendom anförde utredningen att den bästa lösningen för att motverka avyttring i paketerad form var att införa ett villkor för att kapitalvinsten på andelarna skulle vara skattefri med innebörden att det inte får vara produkter som säljs. De stannade ändå vid att avstå från att föreslå ett sådant villkor. Avseende fastig- heter konstaterade utredningen att paketering får en större eko- nomisk betydelse på grund av de längre avskrivningstiderna. Utred- ningen förde ett resonemang kring reglerna om när andelar i ett

173

Val av modell

SOU 2017:27

fastighetsförvaltande bolag blir lager i byggnadsrörelse och att bygg- nadsarbeten i egen regi leder till uttagsbeskattning. Sedan hänvisade man till den kommande utredning som hade i uppgift att titta på be- skattningen av byggnadsföretag och menade att ändringar i reglerna fick anstå i väntan på den översynen.

Enligt direktiven ska jag enbart behandla frågan om transaktioner med paketerade fastigheter. Det handlar således inte om generella regler som omfattar alla slags tillgångar. Ett villkor med innebörden att det inte får vara produkter som säljs är därför inte en framkomlig väg.

Ett sådant villkor skulle emellertid kunna anpassas till att bara avse fastigheter. Om innebörden av en andelsavyttring är att det är fastig- heter som säljs skulle kapitalvinsten således inte bli skattefri. En sådan reglering skulle likna den som finns i Frankrike, där andels- avyttringar inte är skattefria om det avyttrade företagets tillgångar till mer än 50 procent består av fast egendom.

Vid utformningen av reglerna kan ledning dessutom hämtas från skalbolagsreglerna. De har ett motsvarande syfte i så motto att det också är ett regelsystem som innebär att en andelsavyttring ska be- skattas på ett visst sätt beroende på substansen i det avyttrade företaget.

Flera svåra avgränsningar kommer emellertid att behöva göras, som till stor del är gemensamma för alla modeller som presenteras i detta avsnitt. Ställning måste tas till vad som ska avgöra om en försälj- ning ska ses som en vanlig bolagsförsäljning respektive primärt som en försäljning av fastigheter. Det bör även beaktas om det behövs regler som förhindrar att företaget tillfälligt tillförs andra tillgångar än fastigheter i syfte att undvika beskattning av kapitalvinsten. Det krävs sannolikt regler för att beräkna den kapitalvinst som ska tas upp vid indirekta avyttringar, dvs. när det företag som säljs direkt eller in- direkt äger ett företag som innehar fastigheter i tillräcklig grad. I sam- band med den bedömningen bör man även ta ställning till om sub- stansen i alla avyttrade företag ska få räknas ihop när man beräknar hur stor del som fastighetsinnehavet utgör. Ytterligare en fråga är hur motsvarande kapitalförluster ska hanteras.

En annan omständighet med detta alternativ som är värd att nämna är att det kan bli fråga om en viss överbeskattning av fastig- hetsbranschen. Kapitalvinsten på andelarna i paketeringsbolaget kan härröra från andra tillgångar än fastigheter.

174

SOU 2017:27

Val av modell

12.1.2Fastighetsfållan

Den s.k. fastighetsfållan återfinns i 25 kap. 12 § inkomstskattelagen (1999:1229), förkortad IL. Reglerna innebär i korthet att kapital- förluster på fastigheter bara får dras av mot kapitalvinster på fastig- heter. Sådana kapitalförluster får också dras av hos ett annat företag i samma koncern under vissa förutsättningar. Om kapitalförlusten inte kan utnyttjas får den rullas framåt till kommande beskattningsår. Undantag från fastighetsfållan gäller när den avyttrade fastigheten under de tre senaste åren i betydande omfattning har använts i verk- samheten för produktions- eller kontorsändamål.

Fållan infördes när beskattningen av näringsbetingade andelar slopades i syfte att hindra asymmetrier i systemet. Det befarades att företagen annars skulle välja att ha sina fastigheter i dotterbolag och avyttra andelarna i bolaget skattefritt när det uppkom en kapitalvinst men avyttra fastigheten direkt, med avdragsrätt för kapitalförlusten, när det förelåg en förlustposition.

Enligt direktiven motverkar fastighetsfållan till viss del paketering av fastigheter.1 Om det finns en fållad kapitalförlust som motsvarar den beräknade kapitalvinsten vid en försäljning blir det ingen kapital- vinstbeskattning vid en direktförsäljning. Det kan finnas tillfällen när fastigheten inte paketeras i ett bolag inför försäljningen utan i stället avyttras direkt. Stämpelskatt utgår emellertid ändå. Vid samtal med aktörer på fastighetsmarknaden har det framkommit att det är relativt vanligt med direktavyttringar när det finns kvittningsbara kapital- förluster i fållan eller inrullade underskott från tidigare år. Det talar för att den tillkommande stämpelskatten vid en direktförsäljning kan uppvägas av ett högre anskaffningsvärde och därmed också ett högre underlag för värdeminskningsavdrag.

I och med att fållan i viss mån motverkar försäljningar av pakete- rade fastigheter har jag undersökt om det är möjligt att mer effektivt motverka sådana försäljningar genom att ändra reglerna för fållan. Jag har dock inte kunnat finna någon framkomlig väg.

1 Se direktiven i bilaga 1, s. 5.

175

Val av modell

SOU 2017:27

12.1.3Andelarna i paketeringsbolaget blir lagerandelar

Ett alternativ för att motverka de skattemässiga fördelarna vid för- säljning av paketerade fastigheter kan vara att andelarna i paketerings- bolaget blir lagerandelar under vissa förutsättningar. På samma sätt som i fråga om alternativet som bygger på att innebörden av försälj- ningen är att det är fastigheter som säljs (avsnitt 12.1.1), behöver man i detta fall föra ett genomsynsresonemang som utgår från substansen i det avyttrade bolaget. Det som skiljer dessa båda alternativ åt är rätts- följden. I avsnitt 12.1.1 föreslås ett undantag från skattefriheten för näringsbetingade andelar medan rättsföljden i detta fall är att andelarna blir lager. Vinsten som uppstår vid andelsförsäljningen blir då skatte- pliktig.

Vid utformningen av en sådan reglering är det nödvändigt att ta ställning till de omständigheter som anges i avsnitt 12.1.1. Mycket kommer att handla om vilka förutsättningar som ska krävas för att andelarna ska bli lager. En annan fråga som måste lösas är vid vilken tidpunkt andelarna ska bli lager. Tidpunkten kan vara redan när fastigheten förs över till bolaget eller först vid avyttringstillfället.

12.1.4Avskattning av fastighet vid avyttring av andelar i företag

I inkomstskattelagen finns det redan en modell som skulle kunna användas som utgångspunkt för att motverka de skattemässiga för- delarna vid försäljning av paketerade fastigheter. Lagstiftningen skulle kunna utformas med utgångspunkt i 25 a kap. 25 § IL, som syftar till att motverka avyttring av bostäder som paketerats i fåmansföretag.

Den befintliga bestämmelsen innebär i korthet att en fastighet ska anses avyttrad och förvärvad för marknadsvärdet när aktierna i det bolag som äger fastigheten byter ägare. Bestämmelsen gäller bara när ett fåmansbolag avyttrar näringsbetingade andelar och bara när fastigheten är eller har varit bostad åt en delägare eller åt dennes närstående. Den borde dock kunna utsträckas till att gälla generellt, för samtliga fastigheter som ägs av bolag vars aktier är närings- betingade andelar.

En sådan regel bör relativt effektivt kunna motverka de skatte- mässiga fördelarna med avyttring av fastigheter i paketerad form. Skatteeffekten i det avyttrade bolaget blir storleksmässigt densamma

176

SOU 2017:27

Val av modell

som om fastigheten hade avyttrats direkt till marknadsvärdet. Över tiden ökar inte det sammanlagda skatteuttaget eftersom det företag som äger fastigheten efter avskattningen får använda det avskattade marknadsvärdet som underlag för värdeminskningsavdrag.

En fördel med en avskattning av de fastigheter som finns i pake- teringsbolaget är att det bara är kapitalvinsten på fastigheterna som beskattas. Det uppkommer således ingen överbeskattning i form av indirekt beskattning av de övriga tillgångar som eventuellt kan finnas i det avyttrade bolaget.

Bestämmelsen kan göras generell för alla fastigheter eller bara vara tillämplig när en viss del av paketeringsbolagets tillgångar utgörs av fastigheter. I det sistnämnda fallet måste man ta ställning till de gräns- dragningsproblem som har beskrivits i de förslag som tar sikte på innebörden av försäljningen (avsnitt 12.1.1).

12.1.5Stämpelskatt på andelsavyttring i vissa fall

Denna alternativa modell för att beskatta transaktioner med pakete- rade fastigheter bygger till viss del på de nederländska reglerna om stämpelskatt vid avyttring av aktier. Tanken är att i stället för att ändra i de inkomstskatterättsliga reglerna om underprisöverlåtelser eller kapitalvinst på näringsbetingade andelar, föreslå en stämpel- skatt vid överlåtelser av aktier i bolag med ett visst fastighetsinne- hav. Högre stämpelskatt ska då utgå jämfört med den som utgår vid direktavyttring av fastigheter, i syfte att kompensera för den uteblivna kapitalvinstbeskattningen.

Det kan ses som en fördel att inte behöva ändra i reglerna för inkomstbeskattningen. Samtidigt finns det en del betänkligheter att överväga och frågetecken att räta ut.

Såvitt framgår innebär EU:s direktiv om indirekta skatter på kapitalanskaffning2 inte något hinder mot att införa stämpelskatt på aktier och andelar i vissa fall. Tvärtom anges uttryckligen i arti- kel 6 att medlemsstaterna får ta ut avgifter för överlåtelse av värde- papper. Däremot finns det ett förbud mot stämpelskatt i samband med nyemission. En fråga blir då om skattskyldigheten vid av-

2 Rådets direktiv 2008/7/EG av den 12 februari 2008 om indirekta skatter på kapital- anskaffning.

177

Val av modell

SOU 2017:27

yttring enkelt kan kringgås genom att genomföra en nyemission i stället. Sannolikt blir det svårt att åstadkomma en effektiv be- skattning som inte tar hänsyn till nyemissioner. Det går inte att an- vända sig av kriterier som gör övergång av det bestämmande in- flytandet till en beskattningsutlösande händelse. Det går inte heller att basera skatteuttaget på relationen mellan fastighetsvärdet i bolaget och antalet aktier.

En ny stämpelskatt vid avyttring av aktier kräver dessutom att ställning tas till frågor om uppbörd och kontroll. Den nuvarande stämpelskatten hanteras av Lantmäteriet. En ny stämpelskatt på aktier kan emellertid inte utan vidare läggas under Lantmäteriets kontroll, även om skattens uttag skulle baseras på de underliggande fastig- hetsvärdena i det avyttrade företaget. I stället skulle det naturliga valet för en sådan uppgift vara Skatteverket. Lämpligheten i att ha stämpelskatten uppdelad på två myndigheter kan ifrågasättas och man måste enligt min uppfattning då överväga att föra över all han- tering av stämpelskatten på Skatteverket.

12.1.6Test av det huvudsakliga syftet med transaktionen

Ett annat sätt att motverka de skattemässiga fördelarna med pake- terade transaktioner med fastigheter kan vara att införa en mer allmän principbaserad regel som tar sikte på syftet med transaktionen. En sådan bestämmelse kan utformas mer som en skatteflyktsregel med ett ganska vitt tillämpningsområde. Svensk skattelagstiftning inne- håller inte några direkta exempel på sådan lagstiftning annat än i lagen (1995:575) mot skatteflykt (i det följande kallad skatteflyktslagen). Ledning kan i stället hämtas från regelverk i andra länder, t.ex. Stor- britannien, där sådana s.k. principal purpose tests är vanligare.

Ett exempel på en motsvarande regel är artikel 6 i det nyligen överenskomna direktivet3 inom EU om åtgärder mot skatteplanering. Det är en generell anti-missbruksregel som ska gripa in när det inte finns någon specifik lagstiftning att luta sig mot, ungefär som i fråga om skatteflyktslagen.

3 Rådets direktiv (EU) 2016/1164 av den 12 juli 2016 om fastställande av regler mot skatte- flyktsmetoder som direkt inverkar på den inre marknadens funktion.

178

SOU 2017:27

Val av modell

En generell regel för att motverka paketerade transaktioner som tar sikte på syftet med hela transaktionen blir nödvändigtvis relativt vagt utformad. Myndigheter och domstolar kommer i sin rätts- tillämpning att behöva fylla ut lagtexten. Sannolikt kommer det in- ledningsvis att råda ganska stor osäkerhet om hur tillämpningen ska gå till. Om möjligt bör den typen av lagstiftning undvikas.

Om en vagt utformad generell regel är att föredra anser jag att det är bättre att skärpa möjligheterna att tillämpa den redan existe- rande skatteflyktslagen. Sådana förändringar av skatteflyktslagen ligger dock utanför mitt mandat enligt direktiven.

12.2Allmänna överväganden och rangordning av alternativen

Bedömning: Modellen med avskattning av fastighet när andelarna i det företag som äger fastigheten avyttras är lämpligare än övriga alternativ.

I detta avsnitt resonerar jag om lämpligheten och rangordnar de olika alternativen.

Jag anser att två av alternativen – skärpning av fastighetsfållan samt stämpelskatt på aktieavyttringar – är sämre än de övriga fyra.

Fastighetsfållan har den uppenbara nackdelen att det inte har gått att finna något konkret förslag som motverkar de skattemässiga fördelarna med paketerade transaktioner inom ramen för fållan. Eftersom det inte kommer att kunna uppnå det önskade resultatet måste det anses vara det minst lämpliga förslaget.

Det finns även kraftiga betänkligheter mot att införa en ny stäm- pelskatt vid avyttring av aktier. Av EU-rättsliga skäl är medlems- staterna förhindrade att ta ut skatt vid nyemission, vilket kommer att kräva särregler i syfte att hindra kringgåenden genom nyemissioner. Det är svårt att se hur en sådan reglering skulle kunna utformas och samtidigt vara effektiv. Därtill kommer det ovan beskrivna pro- blemet med handläggande myndighet. Min bedömning är därför att en ny stämpelskatt på aktier inte kommer att kunna bli en tillräckligt effektiv lösning på problemet med transaktioner med paketerade fastigheter. Detta förslag rangordnas därför sist bland de kvarvarande fem alternativen.

179

Val av modell

SOU 2017:27

Alternativet med en allmän regel som utgår från syftet med trans- aktionen placerar jag på fjärde plats bland alternativen. Ett test av det huvudsakliga syftet är en udda lagstiftningsteknik i svensk skatterätt och riskerar att få stark kritik för bristande förutsägbarhet och legitimitet. Om generella regler som motverkar oförutsedda skatte- fördelar är att föredra, är det ändå bättre att det sker inom ramen för den befintliga skatteflyktslagen.

Återstår gör då tre alternativ: att skattefriheten uteblir när av- yttringen innebär att det är fastigheter som säljs, att andelarna i vissa fall blir lager samt att det sker en avskattning av fastigheter när an- delarna byter ägare. Om dessa tre alternativ kan följande sägas.

De två förstnämnda alternativen är mycket lika varandra. Båda för- slagen bygger på att det ska hända något när substansen i ett företag ser ut på ett visst sätt. Rättsföljden skiljer sig emellertid åt. I förslaget om undantag från skattefriheten på näringsbetingade andelar blir kapitalvinsten skattepliktig under vissa förutsättningar. I det andra förslaget blir andelarna lager under vissa förutsättningar, vilket i för- längningen innebär att kapitalvinsten blir skattepliktig precis som i det första alternativet. I sin grundläggande utformning kan paralleller i båda fallen dras till skalbolagsreglerna. De innebär också att det görs ett undantag från skattefriheten på näringsbetingade andelar när sub- stansen i det avyttrade bolaget ser ut på ett visst sätt. Vid den närmare utformningen av reglerna kan ledning i dessa fall hämtas från skal- bolagsreglerna.

En nackdel med att införa undantag från skattefriheten på närings- betingade andelar är dock att det kan bli svårt att i vissa fall beräkna en korrekt kapitalvinst. Eftersom det normalt är fråga om en skattefri tillgång saknas ofta uppgift om anskaffningsvärdet på aktierna. En möjlig lösning kan vara att beskatta hela ersättningen, precis som man gör vid skalbolagsbeskattningen. Det skulle emellertid leda till en överbeskattning av vinsten på fastigheten. Andra nackdelar är att hela värdet i bolaget kommer att bli kapitalvinstbeskattat vid avyttringen, inte bara fastighetsvärdet, samt att fastighetens anskaffningsvärde inte påverkas av beskattning av andelarna. Kapitalvinstbeskattningen kommer därför inte att lindras av högre värdeminskningsavdrag i detta fall.

I valet mellan dessa två snarlika alternativ anser jag att alterna- tivet med undantag från skattefrihet när innebörden är att det är en fastighet som avyttras bör rangordnas före alternativet om lager-

180

SOU 2017:27

Val av modell

andelar. Samma effekt uppnås i båda alternativen; andelsavyttringen blir inte skattefri, men i alternativet med undantag uppnås effekten direkt vid avyttringen i stället för att gå vägen via en klassificering av andelarna som lager. I alternativet med undantag blir det dess- utom tydligare vid vilken tidpunkt skattskyldigheten inträder, näm- ligen vid avyttringen. Om andelarna ska klassificeras som lager kan det emellertid ske vid olika tidpunkter. Jag anser dock att båda alter- nativen har flera nackdelar med bl.a. risk för överbeskattning och värderingsproblem.

Jag förordar således i första hand alternativet med avskattning av fastighet när andelarna i det företag som äger fastigheten avyttras. Det alternativet påminner om underskottsspärrarna i 40 kap. IL, på så sätt att när det sker en förändring av ägandet i ett företag, så inträder en effekt som påverkar beskattningen i bolaget. Flera av de nackdelar som är förknippade med de andra alternativen gäller inte för avskattningen. Det är bara kapitalvinsten på själva fastighetsbe- ståndet som tas upp till beskattning. Överskottet kan kvittas mot underskott som finns sedan tidigare. Eftersom fastigheten är en skattepliktig tillgång blir det inget problem med att beräkna en fiktiv kapitalvinst vid andelsavyttringen. Det är dessutom den lösning vars skattemässiga effekter mest liknar de som uppstår vid en direkt- försäljning av fastigheten.

En klar fördel med avskattningsalternativet är att det inte leder till avsteg från de principer som låg till grund för skattefriheten på näringsbetingade andelar. Kedjebeskattning uppstår inte eftersom det avskattade värdet får användas som nytt underlag för värde- minskningsavdrag. Om alternativet knyts till de fall då ett företag eller ett fast driftställe är skattskyldigt i Sverige för fastigheten, vilket alltid är fallet med en fastighet på svensk mark, uppstår inte heller någon risk för ökad internationell skatteplanering.

Avskattningen har även den fördelen att den kan göras generell om man så önskar. Om man vill undvika att fastigheter avyttras externt utanför koncernen utan att beskattning sker, kan avskatt- ningen gälla i alla situationer där det avyttrade bolaget innehåller en fastighet.

Mitt förslag för att motverka de skattemässiga fördelarna med försäljning av paketerade fastigheter återfinns i nästa kapitel.

181

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

råde liknar det problem som jag nu har att ta ställning till mer gene- rellt.

Bestämmelsen är utformad så att fastigheten ska skattas av i pake- teringsbolaget under vissa förutsättningar. Avskattningen åstadkoms genom att fastigheten anses avyttrad och åter förvärvad för ett pris som motsvarar marknadsvärdet. Som villkor för avskattning anges följande:

•det avyttrade företaget eller ett moderföretag till detta är ett fåmansföretag, och

•det avyttrade företaget innehar en fastighet som till huvudsaklig del använts som bostad för en delägare i det avyttrade företaget eller i moderföretaget eller för en närstående till en delägare.

Avskattning ska ske av hela fastighetens värde även om alla andelar inte avyttras och även om bara en del av fastigheten används som bostad. Om fastigheten skattas av får den ett nytt anskaffnings- värde i inkomstskattehänseende.

Någon avskattning ska inte ske om marknadsvärdet på fastig- heten understiger dess skattemässiga värde. Det har dock ingen betydelse om säljaren gör en vinst eller en förlust vid själva andels- avyttringen. Avskattning ska inte heller ske om den avyttrade an- delen är marknadsnoterad eller om ersättningen ska tas upp i enlig- het med reglerna om skalbolagsbeskattning.

Om det väsentliga inflytandet över paketeringsbolaget inte ändras genom avyttringen ska avskattning bara ske om det finns särskilda omständigheter. Med särskilda omständigheter avses till exempel att flera minoritetsägare avyttrar andelar med kort mellanrum.2

Avskattning sker bara när vissa särskilt utpekade företag av- yttrar en delägarrätt. Kretsen sammanfaller med de företag som kan inneha näringsbetingade andelar. De företag som anges i 25 a kap. 3 eller 3 a § IL är

2 Prop. 2002/03:96 s. 179.

184

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

1.ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening som inte är ett investmentföretag,

2.en svensk stiftelse eller ideell förening som inte är undantagen från skattskyldighet,

3.en svensk sparbank,

4.ett svenskt ömsesidigt försäkringsföretag,

5.ett utländskt bolag som hör hemma i en stat inom EES och som motsvarar något sådant svenskt företag som anges i 1–4,

6.ett svenskt handelsbolag eller kommanditbolag, och

7.en i utlandet delägarbeskattad juridisk person som hör hemma i en stat inom EES.

Något av de ovan nämnda subjekten ska således ha avyttrat en delägarrätt. Med delägarrätt avses för det första näringsbetingade andelar.3 En näringsbetingad andel är oftast en andel i ett aktiebolag eller en ekonomisk förening som är en kapitaltillgång och som inte är marknadsnoterad. Andelarna kan vara marknadsnoterade och ändå anses vara näringsbetingade om innehavet utgör tio procent eller mer av det sammanlagda röstetalet eller om innehavet betingas av den av ägaren bedrivna rörelsen. För det andra avses även närings- betingade aktiebaserade delägarrätter.4 Med detta avses tecknings- rätter, fondaktierätter, inlösenrätter eller säljrätter som grundas på näringsbetingade aktier som ägs av det aktuella företaget. För det tredje avses med delägarrätt även en andel i ett svenskt handelsbolag eller en i utlandet delägarbeskattad juridisk person som hör hemma i en stat inom EES.5

Om de beskrivna omständigheterna är uppfyllda inträder rätts- följden enligt huvudregeln. Företaget som innehar fastigheten ska vid avyttringen av delägarrätten anses ha avyttrat och åter förvärvat fastigheten för ett pris som motsvarar dess marknadsvärde. Eftersom fastigheten anses ha avyttrats ska företaget göra en vanlig kapital- vinstberäkning. Gjorda värdeminskningsavdrag återförs när fastig- heten är en kapitaltillgång. Kapitalvinsten tas upp till beskattning.

3Näringsbetingad andel definieras i 24 kap. 13 och 14 §§ IL.

4Definieras i 25 a kap. 4 § IL.

5Detta följer av 25 a kap. 4 a § IL.

185

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

I och med att fastigheten också anses förvärvad för marknadsvärdet får det värdet användas som nytt anskaffningsvärde. Framtida värde- minskningsavdrag kommer då att beräknas med utgångspunkt i det nya anskaffningsvärdet.

Jag föreslår att den befintliga bestämmelsen används som ut- gångspunkt för ett förslag för att motverka skattefördelarna med paketerade transaktioner av fastigheter. De nya bestämmelserna ska införas direkt efter den befintliga bestämmelsen för bostäder i få- mansföretag i 25 a kap. IL. Jag har övervägt att slopa den befintliga bestämmelsen eftersom det kan ifrågasättas varför den bestäm- melsen fortfarande finns kvar när andra stoppregler avseende sär- skild egendom i fåmansföretag har slopats. Skatteverket har dock anfört att bestämmelsen är viktig att ha kvar eftersom den fort- farande fyller sin ursprungliga funktion som stoppregel. Jag är inte beredd att mot verkets inrådan föreslå att den ska upphöra att gälla

– särskilt som det inte heller framkommit övertygande skäl i övrigt för att slopa den.

13.2Definitioner

Förslag: Innebörden av termerna företag och delägarrätt ska defi- nieras särskilt.

Jag har inledningsvis övervägt att utforma lagstiftningen på mot- svarande sätt som 25 a kap. 25 § IL, vilket skulle innebära att be- stämmelserna skulle bli tillämpliga när ett företag som anges i 3 eller 3 a § avyttrar en delägarrätt.

Efter närmare överväganden stod det klart att de befintliga defini- tionerna inte omfattade exakt de situationer som borde omfattas av avskattningen. Jag föreslår därför en inledande paragraf med de defini- tioner som ska användas vid tillämpningen av de efterföljande bestäm- melserna om beskattning av fastighetsinnehav i vissa fall. I paragrafen finns definitioner av termerna företag och delägarrätt.

Definitionen av företag får betydelse både för den som avyttrar an- delen och för det eller de subjekt som avyttras genom transaktionen. Samtliga ska vara företag för att avskattning ska komma i fråga. Vid tillämpningen av avskattningsreglerna avses med företag följande.

186

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

1.ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening som inte är ett investmentföretag,

2.en sådan svensk stiftelse eller ideell förening som inte omfattas av bestämmelserna om undantag från skattskyldighet i 7 kap.,

3.en svensk sparbank,

4.ett svenskt ömsesidigt försäkringsföretag,

5.ett svenskt handelsbolag,

6.en i utlandet delägarbeskattad juridisk person, eller

7.ett utländskt bolag som motsvarar något sådant svenskt företag som anges i 1–4.

Punkterna 1–4 överensstämmer med sådana företag som enligt de första fyra punkterna i 25 a kap. 3 § IL kan avyttra näringsbetingade andelar utan kapitalvinstbeskattning.

I punkt 5 och 6 anges att delägarbeskattade subjekt, såväl svenska som utländska, också ska anses som företag i denna bemärkelse. Detta gäller utan hänsyn till någon särskild ägarkonstellation. Av- skattning kan således utlösas av att ett handelsbolag avyttrar en del- ägarrätt, oavsett vilka som är delägare i bolaget. Se exempel 2 och 4 i avsnitt 13.14.

Enligt punkt 7 avses med företag även ett utländskt bolag som motsvarar något av de svenska företag som räknas upp i bestäm- melsen. Avsikten är att fånga upp utländskt ägande av svenska och utländska företag som äger fastigheter här i landet.

Även termen delägarrätt definieras särskilt i paragrafens andra stycke. Det är en sådan som ska avyttras för att avskattning ska in- träffa. Om det som avyttras inte omfattas av definitionen av del- ägarrätt blir avskattning följaktligen inte aktuellt. Med delägarrätt avses en andel i ett företag – som definieras i första stycket – om en kapitalvinst på andelen inte ska tas upp eller en kapitalförlust inte får dras av.

Det är således bara avyttringar av näringsbetingade andelar eller motsvarande skattefria andelsavyttringar som ska föranleda av- skattning. Om kapitalvinsten vid andelsavyttringen ska beskattas av något skäl, t.ex. för att andelarna är en lagertillgång eller för att de inte är näringsbetingade, ska avskattning inte ske. I dessa fall be-

187

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

skattas värdeuppgången på fastigheten indirekt genom att den ingår i värdet på andelarna.

Att en andel i detta sammanhang definieras som en delägarrätt när kapitalvinst på andelen inte beskattas, innebär att en andel som av- yttras av ett handelsbolag inte kommer att föranleda avskattning till den del andelarna i handelsbolaget ägs av fysiska personer. Som exem- pel kan nämnas att ett handelsbolag ägs till hälften av en fysisk person och till hälften av ett aktiebolag. Om handelsbolaget avyttrar andelar med kapitalvinst och kapitalvinsten inte skulle ha tagits upp av aktie- bolaget om detta i stället hade avyttrat andelarna, ska den del av kapitalvinsten som belöper på aktiebolagets andelar inte tas upp enligt 25 a kap. 23 § IL. Den del som belöper på den fysiska personen ska dock tas upp. Avyttring av de andelar som belöper på aktiebolagets andel i handelsbolaget kommer då att föranleda avskattning av fastig- heter som ägs av det avyttrade bolaget. Avyttring av den del som belöper på den fysiska personens andel i handelsbolaget kommer dock inte att utlösa avskattning.

Många länder har liksom Sverige infört regler om skattefrihet för näringsbetingade andelar. I sådana fall kommer avskattning att ske om övriga villkor för avskattning är uppfyllda. Motsatsvis kommer ingen avskattning att ske om andelarna är föremål för beskattning i den stat där bolaget som äger andelarna är hemmahörande.

För att motverka att andelarna placeras i utländska bolag i stater där kapitalvinster beskattas mycket lågt, ska kapitalvinsten – för att den ska räknas som beskattad – beskattats med en effektiv skattesats om minst 10 procent. I ett sådant fall anses andelen inte vara en del- ägarrätt och avskattning kommer då inte att ske. Med effektiv be- skattning avses att just den aktuella kapitalvinsten faktiskt beskattas med minst 10 procent. Vid bedömningen av om resultatet vid det utländska bolagets försäljning av andelarna utgör kapitalvinst eller vinst vid försäljning av lagertillgång eller liknande ska bedömningen göras på samma sätt som om det var ett svenskt bolag som ägde an- delarna och sålde dem. Oavsett hur klassificeringen av andelarna görs i det andra landet ska således bedömningen göras utifrån den lagstift- ning och praxis som gäller i Sverige.

Det är alltid vanskligt att införa krav på en viss nivå på beskattning i utlandet eftersom det riskerar att kritiseras ur ett EU-rättsligt perspektiv. Jag gör dock i detta fall bedömningen att det inte kan strida mot EU-rätten att ställa upp ett krav på beskattning för att

188

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

undvika avskattning. Avskattning kommer att vara huvudregeln i Sverige eftersom vi inte beskattar näringsbetingade andelar och jag kan inte se att det skulle vara diskriminerande att kräva att beskatt- ning faktiskt sker, i Sverige eller i utlandet, för att avskattning inte ska komma i fråga.

En annan fråga är vilket krav som ska ställas på nivån på den effek- tiva beskattningen. Jag har övervägt en nivå mellan 15 och 10 procent. En avvägning måste göras mellan önskemålet att å ena sidan minska arbitragevinster och å andra sidan risken för internationell dubbel- beskattning. Jag föreslår en nivå om 10 procent. Det överensstämmer med den nivå som används i reglerna om ränteavdragsbegränsningar, se 24 kap. 10 d § IL, även om den nu föreslagna regeln är utformad på ett annat sätt.

Jag vill i detta sammanhang framhålla att lagerandelar på fastig- hetsområdet, i och med mitt förslag att avskaffa klassificeringen av fastigheter som kapitaltillgångar eller lagertillgångar i bolagssektorn (se avsnitt 14), i stort sett inte längre kommer att förekomma i bolagssektorn. Skälet till det är att bestämmelsen om lagerandelar i fastighetsförvaltande företag i 27 kap. 6 § IL inte längre kommer att gälla i bolagssektorn. Den rättspraxis som har utvecklats kring frågan när andelar i paketeringsbolag kan utgöra lagertillgångar bidrar också till slutsatsen. Om de föreslagna reglerna för att motverka skatteför- delarna vid paketering av fastigheter införs, men inte förslaget om slopad tillgångsklassificering, måste reglerna som definierar vad som är en delägarrätt ses i ljuset av att lagerandelar i så fall kommer att vara mer vanligt förekommande. Sannolikt måste man då göra något specifikt med anledning av den praxis som gäller klassificering av an- delar i byggkoncerner, så att inte det finns en valfrihet i fråga om an- delarna ska vara lager eller inte.

Förslaget tas in i den nya paragrafen 25 a kap. 26 § IL.

189

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

13.3Huvudregeln om avskattning av fastighet

Förslag: Avskattning ska ske när ett företag avyttrar en delägar- rätt och tillgångarna i samtliga avyttrade företag huvudsakligen består av fastigheter. Avskattning innebär att de företag som äger svenska fastigheter ska anses ha avyttrat och åter förvärvat dessa fastigheter för ett pris som motsvarar marknadsvärdet.

Byggnadsinventarier och markanläggningar som hör till en fastighet som avyttras i paketerad form ska också skattas av.

Huvudregeln om avskattning är utformad med utgångspunkt i den befintliga regeln i 25 a kap. 25 § IL.

Avskattning aktualiseras om ett företag avyttrar en delägarrätt. Vad som avses med företag och delägarrätt framgår av föregående avsnitt 13.2.

Det finns skäl att här något uppehålla sig vid avyttringsbegreppet och tidpunkten för skattskyldighetens inträde. Med avyttring av en kapitaltillgång avses enligt huvudregeln i 44 kap. 3 § IL försäljning, byte och liknande överlåtelser av tillgångar. I de efterföljande be- stämmelserna finns några specialregler för värdepapper, t.ex. anses den som utträder ur en ekonomisk förening ha avyttrat sin andel i föreningen. Avyttring anses även ha skett om företaget träder i lik- vidation eller försätts i konkurs. I 48 kap. IL finns det närmare be- stämmelser om kapitalvinstberäkningen vid avyttring av delägarrätter, men där finns inte några ytterligare regler om avyttringstidpunkten. Det är således den ovan nämnda huvudregeln som sätter ramarna för vad som avses med en avyttring av en delägarrätt och när den anses ha skett.

Som avyttringsdag vid försäljning och byte anses den dag då bindande avtal om överlåtelse har träffats (jfr t.ex. RÅ 1989 ref. 116 I och RÅ 2010 ref. 48). När det finns ett överlåtelseavtal avseende aktierna ska således fastighetsinnehavet också anses ha avyttrats. Fråga har uppkommit vad som gäller när avtalet som binder parterna (avyttringstidpunkten) innehåller en klausul om att tillträdet och äganderättens övergång är bestämd till en senare tidpunkt. Såvitt framgår av praxis är koncernbidragsrätten kopplad till äganderätten till andelarna, och den övergår inte förrän i samband med tillträdet (jfr. RÅ 2006 ref. 58 samt de däri angivna rättsfallen RÅ81 1:2 och 1:50). Koncernbidragsrätt kan således finnas för säljaren trots att an-

190

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

delarna redan är avyttrade och trots att avskattning har skett. Det gäller emellertid bara i de fall räkenskapsårets utgång ligger mellan avyttringstidpunkten och tillträdet (äganderättens övergång) efter- som koncernbidrag är knutet till den tidpunkten. Jag har även över- vägt om det bör lämnas ett förslag som innebär att säljaren kan resul- tatutjämna med paketeringsbolaget efter det att avskattning har skett, även i de fall såväl avyttringstidpunkten som tillträdet och ägande- rättens övergång inträffar under ett och samma räkenskapsår. Det finns argument för en sådan lösning eftersom ambitionen är att av- skattning ska medföra att en paketerad transaktion beskattas på samma sätt som en direktavyttring av fastigheten. Vid en direktav- yttring kan säljaren resultatutjämna med avseende på kapitalvinsten från fastigheten. Enligt min mening skulle lagstiftningen emellertid komma att bli onödigt komplicerad i syfte att erbjuda resultatutjäm- ning som ändå kan uppnås på två andra sätt: genom att avyttringstid- punkten och tillträdet (äganderättens övergång) sker på olika sidor om räkenskapsårets utgång eller genom att fastigheten avyttras direkt.

Vid denna diskussion har fråga även uppkommit om spärrarna för tidigare års underskott i 40 kap. IL utlöses vid avyttringstidpunkten eller vid tillträdet till aktierna, vilket alltså är äganderättens övergång. Enligt ordalydelsen i 40 kap. 10 § IL ska spärrarna inträda när det sker en ägarförändring som innebär att ett företag får det bestämmande inflytandet över ett underskottsföretag. Såvitt framgått har frågan inte prövats av någon rättsvårdande instans, men det synes troligt att en ägarförändring i lagens mening kräver att äganderätten övergår till någon annan. Spärrarna skulle då inte inträda förrän vid tillträdet och äganderättens övergång.

Här kan även framhållas att definitionen av ett underskottsföretag i 40 kap. 4 § IL bara tar sikte på företag som har ett outnyttjat under- skott från tidigare år. Det innebär att om underskottet i det avyttrade paketeringsbolaget härrör från den avskattning som utlöses vid av- yttringen, så blir underskottet inte spärrat eftersom paketerings- bolaget inte är ett underskottsföretag i dessa fall. Det kräver emellertid att äganderätten till andelarna övergår under samma år som avyttring sker.

191

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

13.3.1Substanskravet

Det övergripande syftet med förslaget är att det skattemässiga utfallet i så stor utsträckning som möjligt ska bli detsamma oavsett om fastig- heten avyttras direkt eller om andelarna i det bolag som äger fastig- heten avyttras. Det innebär inte att fastigheter bara ska kunna säljas direkt i framtiden utan syftet är att undanröja de skattemässiga för- delar som i dagsläget finns med att sälja fastigheten genom en paketerad transaktion. Annorlunda uttryckt är syftet att motverka att valet av transaktionsform styrs av skattemässiga överväganden. Jag har också övervägt om lagstiftningen bör försöka identifiera de fall när syftet med den paketerade transaktionen är att sälja en eller flera fastigheter. Tanken med detta skulle vara att avskattning inte ska ske vid avyttring av näringsbetingade andelar där syftet med transak- tionen är att avyttra en verksamhet, även om den i och för sig inne- håller en fastighet.

Det är dock inte enkelt att göra en klar åtskillnad mellan dessa två transaktioner.

Huruvida det bedöms lämpligt med någon typ av substanskrav kan bero på vilken övergripande inställning man har till att mot- verka skattefördelarna med paketerade transaktioner av fastigheter. Ett synsätt kan vara att det viktigaste är att fastigheter inte ska kunna lämna en koncernen utan att beskattning sker. Man vill då primärt minska mängden skattekrediter och inskränka de möjlig- heter till skattefria avyttringar av fastigheter som systemet med näringsbetingade andelar innebär. Med det synsättet spelar det ingen roll om det avyttrade företaget bara innehåller en självständig fastighet eller om det egentligen är en rörelse som avyttras. I samtliga fall ska avskattning ske. Men man kan också anse att det viktigaste är att värna möjligheten till omorganisation, omstrukturering och generationsskifte som följer av skattefriheten för näringsbetingade andelar. Man vill då behålla de möjligheter till omstrukturering av näringslivet på ägarnivå som finns i dag. Med ett sådant perspektiv vill man i första hand motverka rena fastighetsavyttringar i pake- terad form, och anser att avyttring av en hel eller en del av en verk- samhet, vari det ingår en fastighet, fortfarande ska vara helt skattefri.

Min uppfattning är att det följer av direktiven att det är fastighets- försäljningar i paketerad form som ska motverkas. Det skulle leda för långt om avskattning skulle ske av samtliga fastigheter när närings-

192

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

betingade andelar avyttras. Som princip bör gälla att avskattning ska ske när andelsavyttringens primära innebörd är att en fastighet av- yttras. När den huvudsakliga innebörden är att något annat avyttras, t.ex. en rörelse som bedrivs i bolaget, bör avskattning inte ske.

En väg att gå är att ange att avskattning bara ska ske när den egent- liga innebörden av en andelsavyttring är att en eller flera fastigheter avyttras. Sedan får rättstillämpningen fylla ut den medvetet vaga lagstiftningen genom att, med utgångspunkt i föreliggande faktiska omständigheter, göra en bedömning av vilken innebörd transaktionen har. Med hänsyn till att lagstiftaren ändå i förarbetena bör utveckla vilka omständigheter som har betydelse för bedömningen av inne- börden med transaktionen, anser jag att det är lämpligare att försöka uttrycka dessa kriterier direkt i lagtexten.

Finland har en begränsning av skattefriheten för kapitalvinster på näringsbetingade andelar som utgår från den verksamhet som bedrivs i det avyttrade bolaget. Andelsavyttringen är inte skattefri om bo- lagets huvudsakliga verksamhet är att äga eller förvalta fastigheter. Enbart ett fastighetsinnehav rubbar således inte skattefriheten utan det ska vara fråga om fastighetsförvaltning. Inriktningen avgörs genom en samlad bedömning av hela verksamheten i bolaget.

Regler som tar sikte på substansen i det avyttrade företaget finns även i Frankrike och i Nederländerna.6 Frankrike har ett undantag från skattefriheten för näringsbetingade andelar när tillgångarna i det avyttrade företaget till mer än 50 procent består av fast egendom. Nederländerna har en motsvarande reglering avseende stämpelskatt, där stämpelskatt även ska betalas vid förvärv av andelar i företag där minst 50 procent av tillgångarna består av fastigheter.7

Med beaktande av det sagda anser jag att substansen, dvs. till- gångarna i bolaget, är det mest lämpliga måttet att utgå från när det gäller att objektivt kvantifiera innebörden av transaktionen. Med hänsyn till att det är de skattemässiga fördelarna av försäljningar av fastigheter i paketerad form som ska motverkas anser jag att det avyttrade företaget bör innehålla en hög andel fastigheter för att avskattning ska ske. Den gräns på 50 procent fast egendom som

6I såväl Frankrike som Nederländerna finns dock särskilda regler för fastighetsfonder som inte beskattas för hyres- eller leasinginkomster eller kapitalvinster på fastigheter. Se den internationella utblicken i bilaga 2.

7Som förutsättning för att ta ut stämpelskatt gäller även att förvärvet avser minst en tredje- del av företaget samt att minst 30 procent av fastigheterna finns i Nederländerna.

193

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

finns i Frankrike framstår som allt för låg. En låg andel fastigheter riskerar att medföra att avskattning sker i fler fall än vad som är nödvändigt för att effektivt motverka transaktioner med pakete- rade fastigheter. Däremot bör gränsen inte heller sättas allt för högt. Ett möjligt alternativ är att företagets tillgångar till klart över- vägande del ska bestå av fastigheter. Det brukar i inkomstskatte- lagen innebära ett krav på 60 procent. Det skulle också kunna mot- verka den svaghet som kan finnas med att i tveksamma fall använda taxeringsvärdena som utgångspunkt för marknadsvärderingen av en fastighet (se avsnitt 13.5). Jag har dock landat i att huvudregeln ska vara att avskattning sker om de avyttrade företagens tillgångar huvudsakligen består av fastigheter. Med huvudsakligen avses i in- komstskattelagen cirka 75 procent eller mer. Hur beräkningen ska göras anges i den nya paragrafen 25 a kap. 28 § IL och behandlas i avsnitt 13.5.

Med fastigheter avses vid denna beräkning samtliga tillgångar som omfattas av inkomstskattelagens definition av fastighet8, oavsett var de är belägna. Beräkningen av substansen ska göras med beaktande av samtliga avyttrade företag. Det innebär att det företag som den avyttrade delägarrätten hänför sig till och alla dotterföretag som det företaget har, direkt eller indirekt, ska räknas med. Innehar det av- yttrade företaget bara en del av aktierna i ett annat företag, t.ex. 40 procent, ska 40 procent av fastighetsvärdet och 40 procent av de totala tillgångarna i det företaget tas med vid beräkningen. Alla av- yttrade tillgångar ska således jämföras och om den huvudsakliga delen av tillgångarna är fastigheter är huvudregeln att avskattning ska ske, se exemplen i avsnitt 13.14.

13.3.2Hur avskattningen går till

Om förutsättningarna är uppfyllda blir rättsföljden i princip den- samma som i den befintliga bestämmelsen i 25 a kap. 25 § IL. De avyttrade företag som äger fastigheter i Sverige ska vid avyttringen av delägarrätten anses ha avyttrat och åter förvärvat fastigheterna för ett pris som motsvarar marknadsvärdet. Eftersom fastigheterna således anses avyttrade får det till följd att gjorda värdeminskningsavdrag ska

8 Se 2 kap. 6 § IL.

194

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

återföras och att en kapitalvinstberäkning ska göras. Därefter får det avskattade marknadsvärdet användas som nytt anskaffningsvärde och ligga till grund för nya värdeminskningsavdrag.

Samtliga fastigheter i de avyttrade företagen ska skattas av fullt ut. Det sker ingen kvotering av den kapitalvinst som ska tas upp på grund av hur stor andel av aktierna som avyttras eller på grund av andra omständigheter. En sådan justering görs bara vid bedöm- ningen av om förutsättningarna för avskattning är uppfyllda, se av- snitt 13.5 om beräkningen av marknadsvärdet, och alltså inte när det har konstaterats att avskattning faktiskt ska göras.

Det bör observeras att det är marknadsvärdet på fastigheten som ska användas vid avskattningen. Det ska alltså vara det värde som skulle ha använts om fastigheten hade avyttrats direkt. Det värdet kan, men behöver inte, överensstämma med det pris som köparen betalar för andelarna i företaget. Skillnaden mellan priset på andelarna och marknadsvärdet på fastigheten bör generellt öka ju större latent skatt som ingår i fastigheten. Eftersom det är köparen som ska betala skatten vid en avskattning kommer priset på andelarna rimligen att minska med den skatt som köparen ska betala. Köparens och säljarens andel av skattebetalningen kan dock variera, till exempel beroende på parternas priskänslighet och på styrkan i deras respektive förhand- lingsposition.

Effekten kan illustreras med följande exempel, som sammanfattas i tabell 13.1 nedan (i exemplet bortses från stämpelskattens effekter). En köpare förvärvar en fastighet av en säljare och köparens betal- ningsvilja kan antas vara 100 vid ett direkt förvärv av fastigheten. Fastighetens skattemässiga värde antas vara 20.

En direkt försäljning av fastigheten innebär – med hänsyn tagen till återförda värdeminskningsavdrag – att säljaren ska betala inkomst- skatt om totalt 17,6 (0,22 × 80). Säljaren får med andra ord 82,4 (100 – 17,6) kvar efter skatt.

Om försäljningen genomförs som en paketerad transaktion kan köparen betala 82,4 i ersättning för aktierna i paketeringsbolaget. Säljaren betalar ingen skatt på denna inkomst. Avskattningen sker på marknadsvärdet på fastigheten vid en lagfartsaffär, vilket alltså är 100. Köparen får därmed (genom paketeringsbolaget) betala inkomst- skatt om 17,6, och den totala kostnaden för köparen uppgår även här till 100. I slutändan är parterna därmed rimligen indifferenta mellan

195

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

en direkt försäljning eller en transaktion med en paketerad fastighet ur ett skattemässigt perspektiv.

Om avskattningen i stället hade skett baserat på ersättningen för aktierna i paketeringsbolaget hade beskattningen skiljt sig åt mellan direkt och paketerad försäljning. För att säljaren skulle få samma belopp i ersättning som vid en direkt försäljning skulle köpeskillingen åter vara 82,4. Om avskattning då skulle ske på grundval av ersätt- ningens storlek skulle inkomstskatten bli 13,7 ((82,4 – 20) × 0,22). Köparen betalar totalt 96,1, jämfört med 100 vid en direkt försälj- ning. Den lägre totala kostnaden uppstår som synes på grund av att kostnaden för inkomstskatten blir lägre.

Tabell 13.1 Skatteeffekter under olika skatteregler.

Tre fall av fastighetsaffärer under olika skatteregler.

Kolumn A: lagfartsaffär enligt dagens regler vid direktöverlåtelse av en fastighet.

Kolumn B: avskattning enligt utredningens förslag vid en transaktion med en paketerad fastighet.

Kolumn C: avskattning baserat på ersättningen för aktierna i ett paketeringsbolag.

	A	B	C
Köpeskilling	100	82,4	82,4
Säljarens inkomstskatt på vinsten	17,6	–	–
Inkomstskatt i paketeringsbolaget	–	17,6	13,7

Köparens nettokostnad	100	100	96,1
Säljarens nettointäkt	82,4	82,4	82,4

Källa: Utredningens beräkningar.

En skillnad mot den befintliga bestämmelsen är emellertid att av- skattning bara ska ske av fastigheter som ligger i Sverige. Vad som avses med Sverige framgår av 2 kap. 30 § IL. Fastigheter i utlandet undantas eftersom det normalt är källstaten, dvs. den stat där fastig- heten är belägen, som enligt skatteavtal har rätt att beskatta kapital- vinster på fastigheter. Att utländska fastigheter avyttras i paketerad form inverkar därför inte menligt på den svenska skattebasen. Före- tagens administrativa kostnader för avskattning och avräkning samt de kontrollproblem som kan uppstå för Skatteverket vid en paketerad transaktion med en utländsk fastighet står inte i proportion till de tillfälliga skatteintäkter som en sådan avskattning skulle kunna ge. Med befintligt regelverk finns det dessutom risk för att skatt som

196

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

betalats i Sverige i samband med avskattning av en utländsk fastighet inte kan tillgodoräknas vid en senare direkt avyttring av samma ut- ländska fastighet.

Byggnadsinventarier och markanläggningar som hör till en fastig- het som avyttras genom en paketerad transaktion ska också skattas av. Anskaffningsvärdet för markanläggningar dras av genom årliga värde- minskningsavdrag. När anläggningen överlåts till en ny ägare får hela anskaffningsutgiften dras av. Samma princip bör gälla vid avskatt- ningsfallen, dvs. markanläggningen ska behandlas som om den bytt ägare. Den ska således dras av i sin helhet i samband med avskatt- ningen.

Huvudregeln återfinns i första stycket i den nya paragrafen 25 a kap. 27 § IL. Förslaget medför också en ändring i 20 kap. 7 § IL.

13.4Begränsningar av tillämpningsområdet

Förslag: Avskattning av fastigheten ska inte ske om ersättningen för andelarna ska tas upp enligt reglerna om skalbolagsbeskatt- ning, om andelarna anses avyttrade på grund av likvidation eller konkurs samt om de avyttrade andelarna är marknadsnoterade.

Avskattning ska inte heller ske om delägarrätten har avyttrats för att sälja en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet.

Om det bestämmande inflytandet över det avyttrade bolaget inte upphör, ska avskattning av fastigheter i det avyttrade bolaget bara ske om det finns särskilda omständigheter. Sådana omstän- digheter föreligger aldrig vid överlåtelser mellan företag i samma koncern.

Huvudregeln enligt förslaget är att avskattning ska ske av fastig- heter som ägs av det eller de företag som avyttras. I det följande behandlar jag frågan om det – utöver de begränsningar med hänsyn till företagets substans och fastighetens belägenhet som följer av huvudregeln – bör finnas allmänna begränsningar av, eller specifika undantag från, huvudregeln och i vilka fall dessa i så fall bör gälla.

197

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

13.4.1Undantag som har övervägts och förkastats

När fastighetens marknadsvärde understiger det skattemässiga värdet

Enligt 25 a kap. 25 § IL i gällande lydelse ska avskattning inte ske i de fall fastighetens marknadsvärde understiger dess skattemässiga värde. Det undantaget bör dock inte användas i den nu föreslagna avskattningsregeln. Den föreslagna avskattningen syftar till att lik- ställa de skattemässiga effekterna vid en försäljning av en paketerad fastighet med de som uppstår vid en direkt försäljning av samma fastighet. Det är därför rimligt att även latenta kapitalförluster får tas fram vid en paketerad försäljning. Effekten blir att anskaffnings- värdet minskar i fastighetsföretaget och att framtida värdeminsk- ningsavdrag därmed blir mindre. När fastighetsfållan nu föreslås av- skaffas (se avsnitt 13.11) förbättras även möjligheterna att dra av en kapitalförlust på en fastighet mot andra intäkter i företaget. Även då fastigheten är behäftad med en latent kapitalförlust ska fastighets- företaget ta upp den schablonintäkt som utgör substitut för stämpel- skatt vid avskattning, se avsnitt 13.12.

Begränsning med hänsyn till innehavstid

En begränsning av tillämpningsområdet som jag har övervägt är om avskattning bara bör ske när fastigheten i fråga har ägts under en kortare tid.

Ett skäl för att knyta avskattningen till längden på fastighetsinne- havet är att det kan motverka kortsiktig spekulation på fastighets- marknaden. Genom att beskatta kortsiktiga innehav beskattar man sannolikt de fastighetsinvesteringar där kapitalvinsten får störst be- tydelse för totalavkastningen, vilket kan sägas ligga i linje med syftet bakom regleringen.

Jag anser dock att ett undantag med utgångspunkt i innehavstiden är fel väg att gå. Syftet med avskattning vid paketerade fastighets- transaktioner är att de ska beskattas likvärdigt med direktavyttringar. Hur lång tid fastigheten har varit i fastighetsföretagets ägo är inte relevant i det sammanhanget.

Dessutom är det vanligtvis de längre innehaven som representerar de största kapitalvinsterna i kronor räknat. Det sammanhänger med att marknadsvärdena på fastigheter på många platser i Sverige har

198

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

ökat över tid samtidigt som de skattemässiga värdena har minskat. Det är således för de långa fastighetsinnehaven som de största skatte- fördelarna med paketerade transaktioner kan uppnås, varför det skulle vara motsägelsefullt att undanta dessa från avskattning.

Ett annat tungt vägande skäl mot en uppdelning i korta och långa innehav är att sådana undantag bygger in tröskeleffekter i skatte- systemet. Incitamenten blir starka att behålla fastigheterna förbi den tidpunkt då avskattning inte längre ska ske, vilket hämmar effekti- viteten på marknaden och försämrar träffsäkerheten i den föreslagna regleringen. Enligt min uppfattning bör skattesystemet utformas så neutralt som möjligt och varken premiera långsiktiga fastighetsinne- hav eller missgynna kortsiktiga innehav.

13.4.2Undantag vid skalbolagsbeskattning samt för marknadsnoterade andelar

I andra stycket i den paragraf som i dag gäller för avskattning av bostäder i fåmansföretag, 25 a kap. 25 § IL, finns två undantag från avskattning som bör införas även i den nu behandlade avskattnings- regeln. De formuleras om jämfört med den lydelse de har i dag och uttrycks som just undantag från huvudregeln i första stycket, och inte som omständigheter som utesluter tillämpning av huvud- regeln.

Det första undantaget från den befintliga bestämmelsen som bör införas i den nya bestämmelsen gäller när ersättningen vid avyttringen av delägarrätterna ska tas upp enligt bestämmelserna om skalbolags- beskattning i 25 a kap. 9 eller 9 a § IL. Om det avyttrade företaget är ett skalbolag, ska hela ersättningen för andelarna tas upp. Om en sådan avyttring också skulle utlösa avskattning av fastigheten, skulle effekten bli att samma underliggande värde beskattas två gånger. Det kan vara så att andelarna inte skulle betraktas som delägarrätter enligt definitionen i 26 § om skalbolagsbeskattning ska ske. Med hänsyn till att det är ersättningen som ska tas upp som kapitalvinst vid skal- bolagsbeskattning anser jag att det uttryckligen bör regleras att av- skattning inte ska ske i dessa fall. Sannolikt är det endast i undantags- fall som ett företag betraktas som ett skalbolag om det äger fastig-

199

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

heter, men det kan förekomma.9 Undantaget har utökats till att också omfatta skalbolagsbeskattning enligt 9 a §, dvs. när skalbolaget är ett handelsbolag.

Även undantaget om att avskattning inte ska ske om de avyttrade delägarrätterna är marknadsnoterade bör införas i den nu föreslagna avskattningsregeln. Bolag vars andelar är marknadsnoterade används sannolikt i mycket ringa omfattning som paketeringsbolag.

13.4.3Undantag vid likvidation eller konkurs

Av 44 kap. 7 och 8 §§ IL framgår att andelar anses avyttrade när det företag som har gett ut andelarna träder i likvidation eller försätts i konkurs. Jag anser att sådana avyttringar inte ska utlösa avskattning och att det är lämpligt att det direkt framgår av lagtexten.

Vid likvidation eller konkurs är det inte fråga om att andelarna i företaget ska överlåtas till någon annan. Om fastigheter som ägs av företag i likvidation eller konkurs avyttras under processen med att avveckla företaget, kommer den avyttringen att beskattas enligt van- liga regler. Det saknas därför anledning till att själva likvidationen eller konkursen ska föranleda avskattning av fastighetsinnehav.

Jag har också övervägt om det borde införas undantag från av- skattning i samband med resolution och har kommit fram till att något sådant undantag inte bör föreslås.10

13.4.4Undantag i de fall det bestämmande inflytandet över paketeringsbolaget inte ändras

Det är rimligt att det införs någon form av undantag för koncern- interna transaktioner. De föreslagna reglerna syftar till att mot- verka externa transaktioner med paketerade fastigheter och ska som utgångspunkt inte försvåra omstruktureringar inom befintliga koncernstrukturer.

9 Se t.ex. Skatterättsnämndens förhandsbesked den 24 mars 2016 (dnr 143-14/D) samt den 6 juli 2007 (dnr 5-07/D).

10 Se Finansdepartementets promemoria Vissa ändringar i skattelagstiftningen till följd av resolu- tionsregelverket, dnr Fi2016/03015/S1, s. 18. Departementet uttalar där att det inte finns lika starka skäl att undanta transaktioner som sker till marknadsmässigt pris från beskattning.

200

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

Jag har stannat för en undantagsregel som är utformad med ut- gångspunkt i den som i dag finns för minoritetsavyttringar i 25 a kap. 25 § IL. Enligt tredje stycket i den bestämmelsen ska avskattning ske bara om det finns särskilda omständigheter, när avyttringen av andelarna inte leder till att ett väsentligt inflytande över paketerings- bolaget går över till någon annan.

Väsentligt inflytande innebär att i vart fall en ägarandel strax under 50 procent kan beaktas.11 Jag anser emellertid att avskattning bör utlösas bara när kontrollen över bolaget går över till någon annan. Därför ska det bestämmande inflytandet över bolaget ändras för att avskattning ska ske. För att tydliggöra att avyttringen ska innebära att kontrollen över paketeringsbolaget avhänds den som har kontrollen före transaktionen, ska ”gå över till någon annan” ersättas med ”upphör”. Bestämmelsen ska således utformas så att avskattning inte ska ske med mindre än att det bestämmande in- flytandet över paketeringsbolaget upphör.

Det bestämmande inflytandet ska definieras på samma sätt som i 40 kap. 5 § IL, dvs. med utgångspunkt i reglerna om när ett före- tag konstituerar ett dotterbolag till ett annat företag. Kortfattat är innebörden att majoriteten av röstetalet eller utnämningsrätten över styrelsens ledamöter i paketeringsbolaget måste förändras. Det nuvarande bestämmande inflytandet över företaget ska således upphöra. Vem som efter avyttringen tar över det bestämmande in- flytandet har ingen betydelse. Inte heller det faktum att det be- stämmande inflytandet inte längre i praktiken utövas av något en- skilt subjekt spelar någon roll. Det relevanta är att det nuvarande inflytandet upphör. Detta innebär att om tre minoritetsägare som vardera äger 10 procent säljer sina poster samma dag till någon som redan äger mer än 50 procent av företaget så har det bestämmande inflytandet över företaget inte upphört. Någon avskattning bör därför inte ske i detta fall. Inte heller bör någon avskattning ske om det bestämmande inflytandet över bolaget uppstår genom en serie av avyttringar. Till exempel kan ett bolag ha en splittrad ägarbild med en mängd självständiga minoritetsägare. I ett sådant fall kan man inte tala om att det bestämmande inflytandet ligger hos någon av ägarna. Om någon av ägarna sedan köper upp de andra mindre posterna och därmed blir en ägare med bestämmande inflytande

11 Se prop. 2012/13:1, avsnitt 6.17.10.

201

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

ska själva koncentrationen av ägandet inte utlösa avskattning. Finns det någon form av koppling mellan minoritetsägarna kan utgången dock bli en annan, se avsnittet om särskilda omständigheter i det följande.

Det spelar heller ingen roll om en del av de avyttrade andelarna inte anses som delägarrätter, se exemplet i avsnitt 13.14.2. Bedöm- ningen av om det bestämmande inflytandet upphör ska göras med beaktande av samtliga transaktioner.

Undantaget gäller även indirekt ägda företag. Om det avyttrade företaget kontrollerar 20 procent av ett annat företag och det före- taget äger en fastighet blir det ingen avskattning av fastigheten i det företaget. I ett sådant fall har inte det bestämmande inflytandet över paketeringsbolaget upphört. Om däremot det säljande företaget också äger 40 procent av andelarna i dotterdotterföretaget innebär av- yttringen att det bestämmande inflytandet som koncernen har upp- hör, trots att bara 20 procent avyttras.

Särskilda omständigheter

Bestämmelsen innebär att avskattning kan ske även om det bestäm- mande inflytandet inte upphör, om det finns särskilda omständig- heter. I förarbetena till den nuvarande bestämmelsen om avskatt- ning av bostad i fåmansföretag12 anges att särskilda omständigheter kan vara att flera minoritetsägare avyttrar andelar med kort mellan- rum. Särskilda omständigheter beaktas också vid tillämpningen av skalbolagsreglerna, 25 a kap. 12 § IL.

Jag anser att företagen inte ska behöva sväva i ovisshet om sär- skilda omständigheter kan föreligga vid en koncernintern transaktion, som aldrig ska föranleda avskattning. Det anges därför direkt i lag- texten att särskilda omständigheter inte föreligger vid en avyttring av andelar mellan två företag i samma koncern.

Särskilda omständigheter föreligger som regel alltid när det är fråga om flera transaktioner i syfte att kringgå avskattningsreglerna. Möj- ligheten att beakta särskilda omständigheter kan sägas vara ett stöd för s.k. genomsynsresonemang. Beskattning kan då ske på grundval av den verkliga innebörden av flera rättshandlingar, utan hänsyn till

12 Prop. 2002/03:96 s. 179.

202

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

hur dessa rättshandlingar var för sig har betecknats. Det får göras en samlad bedömning av den verkliga innebörden av samtliga trans- aktioner. Om varje enskild rättshandling inte innebär att det bestäm- mande inflytandet upphör, fastän det är vad som sker när samtliga rättshandlingar tas i beaktande, bör särskilda omständigheter anses föreligga. Som exempel på transaktioner kan nämnas att det innan andelsavyttringen har skett en riktad nyemission till köparen eller att en verksamhetsavyttring eller ett andelsbyte har föregått minoritets- avyttringen.

För att avskattning ska ske på grund av särskilda omständigheter bör transaktionerna sammantaget leda till att det föreliggande be- stämmande inflytandet upphör.

Konsekvenser för minoritetsägare

Undantagsregeln innebär att ägarmajoriteten i ett bolag genom sitt handlande kan åstadkomma en skattekonsekvens som drabbar hela bolaget och därigenom även minoritetsägarna. Skillnaden i fråga om minoritetens möjlighet att förhindra en försäljning är dock liten jämfört med en direktförsäljning av en fastighet. Utgången i ett en- skilt fall beror mycket på hur styrelsearbetet fungerar i bolaget och i vilken utsträckning minoriteten är representerad där. Däremot bör det framhållas att de ekonomiska effekterna för minoriteten kan bli annorlunda beroende på om det sker en direktförsäljning av fastig- heten eller en andelsavyttring. Vid en direktförsäljning berikas in- direkt samtliga aktieägare i bolaget med en lika stor del av vinsten som svarar mot aktieinnehavet. Då finns det medel i bolaget att betala skatten med. Vid en andelsavyttring får majoriteten betalt för sina aktier. Avskattningen sker fullt ut och modellen förutsätter att köparen av aktierna tillskjuter medel för att betala skatten i den mån det behövs. Som visats i exempel tidigare (avsnitt 13.3.2) blir priset för andelarna lägre i motsvarande mån. Men om köparen inte tillför bolaget de medel som krävs kommer skatten ändå att behöva betalas och minoriteten kan därmed i vissa fall drabbas av krav på kapital- tillskott eller en nyemission.

203

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

13.4.5Undantag för avyttring av rörelse som inte har något samband med fastighetsinnehavet

Substansvillkoret i huvudregeln syftar till att skilja de transaktioner då avskattning bör ske från sådana avyttringar som inte bör för- anleda avskattning. Som redogjorts för ovan anser jag att ett sub- stansvillkor är det bästa sättet att försöka identifiera de situationer som ska träffas av förslaget, dvs. fastighetsförsäljningar som sker i paketerad form. Med den här typen av villkor finns dock alltid en risk att den träffar transaktioner som inte bör avskattas eller tvärt- om, att transaktioner som borde leda till avskattning trots allt inte gör det. Jag har därför övervägt om ytterligare ventiler behövs för såväl den skattskyldige som för Skatteverket. Införande av ventiler innebär nästan alltid att lagstiftningen blir mer svårtillämpad och mindre förutsägbar. Jag har ändå stannat vid att det bör införas en ventil till fördel för den skattskyldige i de fall omständigheterna är sådana att andelsavyttringen inte kan anses innebära att vad som i allt väsentligt har skett är att en fastighet har avyttrats.

Avskattning ska således inte ske om andelsavyttringen har genom- förts för att sälja en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till ett fastighetsinnehav. En inkomst eller en utgift bör bedömas som hänförlig till en fastighet om den har ett samband med en fastighet. Som exempel på sådana inkomster kan nämnas hyresinkomster eller inkomster på grund av andra former av upp- låtelser (leasing, arrende, etc), även parkeringsavgifter och olika in- komster på grund av tillträde till en fastighet. Vidare får även kapital- vinster från avyttring av andra fastigheter som inte längre finns kvar i bolaget anses vara hänförliga till en fastighet. Däremot bör avkastning från avverkning av skog eller från grödor som odlas inte betraktas som hänförliga till fastigheten utan i stället ses som inkomster på grund av förädling av insatsvaror i jord- eller skogsbruksrörelse.

Som exempel på en avyttring av rörelse som bör undantas från avskattning kan nämnas när fastigheten är en produktionsanläggning, t.ex. ett sågverk, som på grund av sin storlek och/eller läge har ett uppskattat marknadsvärde som utgör mer än 75 procent av de totala tillgångarna i företaget. En avyttring av en sådan verksamhet kommer att föranleda avskattning vid tillämpning av substansvillkoret. När hänsyn tas till inkomsterna och utgifterna i företaget bör dessa dock i allt väsentligt vara hänförliga till sågverksrörelsen. Ett annat exempel

204

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

kan vara en konsultrörelse som bedrivs i en egen fastighet. I detta fall utgör personalen den största delen av tillgångarna, samtidigt som personalen inte har något värde bland tillgångar och skulder. Det är således troligt att fastigheten utgör mer än 75 procent av företagets samlade tillgångar. Rörelsens inkomster och utgifter bör emellertid i huvudsak anses vara hänförliga till den bedrivna konsultverksamheten varför avskattning av fastigheten inte ska ske.

För att undantaget ska bli tillämpligt krävs att det som avyttras kan inordnas under inkomstskattelagens rörelsebegrepp. Med rörelse avses enligt 2 kap. 24 § IL annan näringsverksamhet än innehav av kontanta medel, värdepapper eller liknande tillgångar. Om kontanta medel, värdepapper eller liknande tillgångar innehas som ett led i rörelsen, räknas innehavet dock till rörelsen. Det sagda innebär att inkomster och utgifter hänförliga till finansiella tillgångar ska räknas bort innan huvudsaklighetskriteriet bedöms, i de fall tillgångarna inte kan räknas som en del av den avyttrade rörelsen.

Huruvida substanskravet är uppfyllt eller inte avgörs med hjälp av de avyttrade företagens marknadsvärderade tillgångar och skulder. Bedömningen av om undantaget kan tillämpas ska emellertid göras med utgångspunkt i företagens resultat. Om företagets inkomster huvudsakligen härrör från annan verksamhet än fastighetsinnehavet (och inte heller från innehav av kontanta medel, värdepapper eller liknande tillgångar) kan det med fog hävdas att andelsavyttringen inte genomförs för att sälja en fastighet. Avskattning ska då inte ske.

Undantagen införs i andra och tredje stycket i den nya para- grafen 25 a kap. 27 § IL.

205

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

13.5Beräkning av substansen i det avyttrade företaget

Förslag: Vid bedömningen av om tillgångarna i de avyttrade före- tagen huvudsakligen består av fastigheter ska marknadsvärdet på de fastigheter som ägs av de avyttrade företagen jämföras med er- sättningen för delägarrätten.

Med ersättningen avses det pris som betalas för delägarrätten med tillägg för skulder och med avdrag för likvida tillgångar i de avyttrade företagen.

Omfattar avyttringen bara en del av delägarrätterna ska mark- nadsvärdet på ingående fastigheter och värdet på de tillgångar och skulder som ska påverka ersättningen justeras i motsvarande mån.

För att bestämmelserna om avskattning ska tillämpas enhetligt och likformigt med avseende på substanskravet bör det även införas regler om hur beräkningen av substansen ska gå till. Det kan annars uppstå oklarheter om vilka värden som ska användas. Jag anser att principen bör vara att fastigheternas marknadsvärde jämförs med det sammanlagda marknadsvärdet på företagets totala tillgångar. Syftet med beräkningen är att få en jämförbar relation mellan fastig- hetsinnehavet och övriga tillgångar. Det viktiga är egentligen inte vilken värderingsprincip som används utan att fastigheter och övriga tillgångar värderas på ett likvärdigt sätt så att de kan jämföras.

Jag har övervägt om taxeringsvärdet skulle kunna användas som utgångspunkt för värderingen. Fördelen med taxeringsvärdet är att det är ett fastställt värde som åsätts alla fastigheter och som enkelt kan verifieras. Ett tungt vägande skäl mot att använda taxerings- värdet är emellertid att det inte med någon exakthet kan översättas till ett marknadsvärde. Det ska som utgångspunkt representera 75 procent av marknadsvärdet två år tidigare, men eftersom taxer- ing inte sker varje år (vissa fastigheter taxeras bara var sjätte år) och priserna på fastigheter tenderar att stiga, torde förhållandet mellan taxeringsvärde och marknadsvärde kunna vara mycket varierande både mellan fastigheter och över tid.

Som utgångspunkt ska företaget i stället använda marknadsvärdet på fastighetsinnehavet vid beräkningen. Med marknadsvärdet avses enligt 61 kap. 2 § tredje stycket IL det pris som företaget skulle ha

206

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

fått om tillgången eller tjänsten bjudits ut på marknaden på villkor som med hänsyn till den skattskyldiges affärsmässiga situation fram- står som naturliga.

Detta torde inte vara något problem i de fall andelsyttringen sker som ett led i en fastighetsförsäljning, dvs. när företaget som säljs bara innehåller fastigheten. Däremot kan det vara svårt att fastställa mark- nadsvärdet på en fastighet som ingår i en annan verksamhet som avyttras, t.ex. vid avyttring av ett industriföretag som bedriver verk- samheten på en anläggning särskilt anpassad för det företagets verk- samhet. I dessa fall kan det dock vara så att avskattning inte ska ske på grund av undantaget vid avyttring av rörelse som inte är hänförlig till en fastighet. Då behöver marknadsvärdet inte bestämmas. Om det är nödvändigt att fastställa marknadsvärdet i ett sådant fall får det uppskattas så noga som möjligt. Man bör ha i åtanke att bedöm- ningen av marknadsvärdet sker i samband med en extern avyttring av fastigheten, vilket bör innebära att parterna har en rimlig uppfattning om fastighetens värde.

Om marknadsvärdet inte kan fastställas på ett godtagbart sätt kan en utgångspunkt i sådana fall vara att använda taxeringsvärdet multiplicerat med 1,33, med tillägg för en uppskattad värdestegring på fastigheten under två år efter den senaste taxeringen. Även om taxeringsvärdet släpar efter något på grund av att taxering inte sker varje år och på grund av att priserna stiger på fastighetsmarknaden, kan det anses vara en godtagbar utgångspunkt för värderingen om det saknas underlag för att hitta ett mer exakt värde. Därefter får tillägg göras för en uppskattad nominell värdestegring med början två år före den senaste fastighetstaxeringen och fram till tidpunkten för avyttringen av andelarna. Det kan i sammanhanget påpekas att kravet på noggrannhet vid beräkningen av kvoten inte är lika hög vid avyttringar som ändå kommer att undantas på grund av att de huvudsakliga inkomsterna och utgifterna inte hänförs till fastig- hetsinnehavet.

Skatteverket har under utredningens gång uttryckt oro för att riktigheten av en marknadsvärdering blir svår att bedöma och att verket därför kommer att vara utlämnad till den skattskyldiges bedömning. I en situation som denna är det naturligt att den skatt- skyldiges uppgifter får stor betydelse eftersom denne har enklast att presentera bevisning. När det sker en affär mellan två oberoende parter bör verket som utgångspunkt fästa tilltro till att partsställ-

207

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

ningen medför en oberoende marknadsvärdering av fastigheten. När det finns skäl att misstro parternas marknadsvärdering finns det inget som hindrar att Skatteverket låter göra en egen värdering. Även en bedömning av marknadsvärdet med utgångspunkt i taxeringsvärdet kan ifrågasättas av Skatteverket, om det finns anledning att anta att taxeringsvärdet i det enskilda fallet faktiskt inte representerar 75 pro- cent av marknadsvärdet två år innan föregående taxering. Med hänsyn till att Skatteverket har tillgång till taxeringsdata bör möjligheten att driva en egen uppfattning vara större i dessa fall.

Fastigheternas samlade marknadsvärde ska därefter sättas i rela- tion till värdet på företagets totala tillgångar. Tillämpningen av av- skattningsreglerna aktualiseras vid en extern avyttring av andelarna i företaget. Ersättningen vid transaktionen ska därför användas som värde på de totala tillgångarna. Med ersättningen avses den betalning som köparen erlägger, kontant eller i form av revers eller på liknande sätt, med tillägg för de skulder som finns kvar i företaget och ska tas över av den nya ägaren.

Likvida tillgångar bör dock inte räknas som tillgångar i detta av- seende och ska därför inte påverka ersättningens storlek. Innebörden av begreppet likvida tillgångar definieras i skalbolagsreglerna, 25 a kap. 14–16 §§ IL. Genom att räkna bort likvida tillgångar som kassa, bank- tillgodohavanden och kortsiktiga värdepappersinnehav minskar risken för att företagen försöker öka tillgångssidan tillfälligt i syfte att hamna under gränsvärdet för avskattning.

Om bara en del av andelarna i det företag som äger fastigheten avyttras, ska marknadsvärdet på fastigheterna justeras i motsvarande mån. Detsamma gäller för de skulder och likvida tillgångar som ska påverka beräkningen. Detta sker för att jämförelsen med ersättningen för andelarna ska bli rättvisande. För exempel se avsnitt 13.14.3.

Förslaget införs genom den nya paragrafen 25 a kap. 28 § IL.

13.6Utvidgning av tillämpningsområdet i vissa fall

Bedömning: Det bör inte införas några särskilda regler som ut- vidgar tillämpningsområdet i det fall substansen i det avyttrade företaget inte huvudsakligen består av fastigheter. Eventuellt missbruk av reglerna får hanteras genom tillämpning av lagen (1995:575) om skatteflykt.

208

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

Med hänsyn till att reglerna ger möjligheter att undvika avskattning även i fall när substansen i det avyttrade företaget huvudsakligen består av fastigheter har jag övervägt om det bör införas en möjlig- het för Skatteverket att avvika från substanskravet till den skatt- skyldiges nackdel. Det vill säga en regel om att avskattning kan ske även om fastighetens värde är mindre än 75 procent av det samman- lagda tillgångsvärdet.

Jag har övervägt en bestämmelse som anger att substanskravet ska anses vara uppfyllt om det av omständigheterna i det enskilda fallet framgår att de parametrar som ingår i beräkningen har på- verkats genom åtgärder som vid en objektiv bedömning inte framstår som affärsmässiga och som har medfört att avskattning av fastigheter har kunnat undvikas. Det skulle kunna vara fråga om transaktioner där företaget har förvärvat tillgångar av sådan art eller i en sådan mängd att affärsmässigheten kan ifrågasättas när hänsyn tas till bolagets normala verksamhet. Det skulle även kunna avse delav- yttringar eller andra transaktioner med en fastighet i syfte att få ned fastighetsvärdet. Ett exempel kan även vara att transaktionen på grund av personliga relationer eller av andra skäl har skett till ett högt pris på andelarna för att kunna undvika avskattning. Det höga priset kan då ha kompenserats på annat sätt, genom felprissättning i andra avtal eller återbetalning i andra former. Ett annat sätt att manipulera substansvärdet kan vara att använda olika former av tilläggsavtal som syftar till att paketeringsbolaget tillfälligt tillförs andra tillgångar än fastigheter. Det skulle till exempel kunna röra sig om villkorade köp, köp med klausul om återgång eller återköp, sale-and-lease-back eller förvärv av annan egendom från den till- tänkta köparen av företaget.

Jag har emellertid stannat för att inte föreslå någon särskild be- stämmelse i syfte att fånga upp sådana beteenden. Det faktum att likvida medel och liknande, lätt omsättningsbara, tillgångar ska räk- nas bort från tillgångsmassan innebär ett slags skydd mot att det avyttrade företaget tillfälligt tillförs andra tillgångar än fastigheter. Olika förfaranden som syftar till att undvika avskattning får i stället angripas med stöd av lagen (1995:575) om skatteflykt, i det följande kallad skatteflyktslagen, eller genom möjligheten att tillämpa s.k. genomsyn eller beskattning enligt den verkliga innebörden.

209

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

13.7Effekter för det företag som äger fastigheten

Den händelse som utlöser avskattning är att andelar i ett företag avyttras. Fastigheter som företaget äger, direkt eller indirekt, ska vid tidpunkten för andelsavyttringen anses avyttrade och åter förvärvade för marknadsvärdet. Det innebär att företaget som äger fastigheten får använda det avskattade marknadsvärdet som nytt anskaffnings- värde och framtida värdeminskningsavdrag ska beräknas med detta nya värde som grund. Det gäller oavsett om avskattningen medför att företaget ska ta upp en kapitalvinst eller dra av en kapitalförlust.

En nackdel med avskattningsmodellen är att det subjekt som ska betala skatten (paketeringsbolaget) inte är den som får ersättningen vid transaktionen (säljaren). En avskattning kommer av samma skäl att bryta mot skatteförmågeprincipen eftersom ägarföretaget inte får någon intäkt som kan användas till att betala skatten. Jag anser emellertid att hela transaktionen ska behandlas som en enhet, inte minst eftersom storleken på köpeskillingen kan antas bestämmas med hänsyn tagen till vem som står för skattebetalningen (se exemplet med tillhörande tabell i avsnitt 13.3.2). Syftet med avskattningen är att en transaktion med en paketerad fastighet skattemässigt ska, i så stor utsträckning som möjligt, behandlas på samma sätt som en direktförsäljning av fastigheten.

Vidare kan det hävdas att vem som i slutändan betalar skatten vid en paketerad transaktion främst är en uppbördsfråga. Det tillkom- mande skattekravet kommer att få genomslag på prisbildningen i den mån det sammantaget leder till ökade kostnader.13 Om säljaren be- talar skatten, blir köpeskillingen högre. Om köparen betalar skatten genom ägarföretaget, bör priset minska med exakt lika mycket. Dock kan likviditeten i paketeringsbolaget påverkas, till förfång för even- tuella minoritetsägare, om köparen inte tar ansvar för att bolaget till- förs medel för att betala skatten.

En särskild omständighet som gäller för ägarföretaget är att kapi- talvinsten och schablonintäkten (se avsnitt 13.12) som företaget ska ta upp inte kan reduceras genom att koncernbidrag lämnas till andra företag i koncernen, eftersom företaget inte har varit helägt av för- värvaren under hela beskattningsåret, 35 kap. 3 § 3 IL. Detta för-

13 Gjorda beräkningar tyder dock på att beskattningen av paketerade transaktioner gör att köparen är beredd att betala mer för fastigheten, på grund av de ökade underlagen för värdeminskningsavdrag.

210

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

hållande gäller normalt inte för säljaren, om denne hade avyttrat fastigheten direkt och därför blivit skattskyldig för kapitalvinsten. Skillnaden mellan avskattning och direkt försäljning i detta avseende beror dock på koncernbidragsreglernas konstruktion. Som anges i avsnitt 13.3 finns det, genom att separera tidpunkterna för avyttringen respektive tillträdet och äganderättens övergång, möjlighet att låta paketeringsbolaget lämna koncernbidrag till säljaren, eller tvärtom, även efter det att avskattning har skett. I samma avsnitt görs även bedömningen att det inte bör finnas någon risk för att underskott som uppkommer vid avskattningen spärras för koncernbidrag enligt reglerna i 40 kap. IL.

13.8Internationella aspekter

I detta avsnitt beskrivs vilka effekter den föreslagna avskattningen kan få i olika gränsöverskridande situationer. Som utgångspunkt gäller att reglerna inte bör leda till varken minskade utländska investeringar relativt inhemska eller till ökad internationell skatteplanering.

Enligt huvudregeln ska avskattning bara ske av fastigheter i Sverige. Fastigheter belägna i utlandet ska inte skattas av, även om de ska räknas med vid beräkningen av substansvärdet. Det finns därför bara en gränsöverskridande situation som kan påverkas av regeländringen. Det är när ett utländskt bolag äger en svensk fastig- het och andelar avyttras i det utländska ägarbolaget.

Om ett utländskt bolag äger en fastighet i Sverige, får det ut- ländska bolaget i allmänhet ett fast driftställe14 här. Inkomsten från det fasta driftstället ska beskattas i Sverige och redovisningen ska göras i enlighet med svenska regler. Även om ett fast driftställe inte uppkommer på grund av fastighetsinnehavet är det utländska bolaget ändå skattskyldigt för inkomsten från fastigheten, 6 kap. 11 § IL. Det innebär att om det bestämmande inflytandet över det utländska ägarföretaget upphör, ska avskattning ske av fastigheten i Sverige.

Sverige har normalt den primära beskattningsrätten när det gäller fastigheter belägna här i landet. Den stat där företaget hör hemma kan också ha en sekundär rätt att beskatta kapitalvinster på fastig-

14 Se 2 kap. 29 § IL.

211

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

heter i Sverige, men medger då normalt avräkning för den skatt som betalas i Sverige.

Avskattning kommer att innebära att det utländska företaget ska betala skatt i Sverige som sannolikt inte motsvaras av någon skatt i hemlandet vid den tidpunkten. Vid en efterföljande direktavyttring av fastigheten finns det risk för att den skatt som betalades i Sverige vid avskattningen inte får avräknas, framför allt om det har gått lång tid mellan dessa båda tidpunkter. Den skatt som utgår i Sverige vid direktavyttringen är mindre än vad den skulle ha varit om avskattning inte hade skett, eftersom fastigheten har fått ett nytt anskaffningsvärde vid avskattningen.

Det finns således en risk för internationell dubbelbeskattning i och med att den avskattade delen av kapitalvinsten beskattas i två stater. Den potentiella omfattningen är dock svår att bedöma och beror mycket på omständigheterna i det enskilda fallet, t.ex. hur lång tid som går mellan avskattning och direktavyttring, hur beskattnings- reglerna i den stat där bolaget hör hemma ser ut etc. Effekterna kan även undvikas genom att det utländska bolaget bildar ett dotterbolag i Sverige som äger de svenska fastigheterna.

Från ett svenskt perspektiv bör dock risken för internationell dubbelbeskattning inte hindra att beskattningen av fastigheter på svensk mark utformas på ett ändamålsenligt sätt. Internationell dubbelbeskattning bör naturligtvis alltid försöka undvikas, men det är inte alltid möjligt. I detta fall är det, som nämnts ovan, Sverige som internationellt sett har den primära beskattningsrätten. Risken för dubbelbeskattning är som störst i de situationer där en avskattning sker och följs av en direktförsäljning av fastigheten, vilket inte fram- står som ett särskilt vanligt tillvägagångssätt. Dessutom kan pro- blemet helt undvikas genom att fastigheten säljs genom en direkt- försäljning. Jag anser därför inte att problemet är av den digniteten att det föranleder mig att ändra det övergripande förslaget.

En annan internationell aspekt är att dubbelbeskattning kan upp- komma genom att fastigheten skattas av samtidigt som andels- avyttringen beskattas i en annan stat. Avskattning kommer med de föreslagna reglerna i princip alltid att ske i Sverige. I syfte att undvika denna form av dubbelbeskattning införs en regel om att avskattning inte ska ske om kapitalvinsten på andelarna beskattas med en effektiv skattesats om minst 10 procent. Detta gäller såväl inom Sverige som i

212

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

utlandet. Den skattskyldige ska kunna visa att förutsättningarna för att undvika avskattning är uppfyllda i detta fall.

Genom att gränsen för den utländska andelsbeskattningen ligger betydligt under den svenska bolagsskattesatsen (10 procent jämfört med 22 procent) finns det med denna utformning en risk för arbitrage. Säljaren får en valmöjlighet att antingen skatta av fastig- heten i Sverige eller att ta upp kapitalvinsten på andelarna till minst 10 procent i en annan stat. Om denna möjlighet att undvika inter- nationell dubbelbeskattning i stället utnyttjas för att undvika av- skattning av fastigheter i Sverige bör regeln slopas eller ändras för att komma till rätta med sådana effekter. Det kan emellertid noteras att om någon avskattning inte sker, kommer fastigheten heller inte att få något nytt skattemässigt värde att göra värdeminskningsavdrag på. Detta förhållande lär motverka de skattemässiga incitamenten att genomföra transaktioner med fastigheter paketerade i utländska bolag.

Huruvida risken för tidigarelagd beskattning av kapitalvinst på svenska fastigheter – och den sammanhängande risken för dubbel- beskattning – kan tänkas få effekter för utländska investeringar i svenska fastigheter behandlas i konsekvensanalysen, avsnitt 17.3.3.

Det kan vara problematiskt för Skatteverket att upptäcka när det har skett en avyttring av andelar i ett utländskt ägarföretag. Man får dock förutsätta att företag och fasta driftställen som är verksamma här också följer de bestämmelser som finns. Kedjor av utländska ägare kan dessutom försvåra bedömningen av om det företag som äger fastigheten finns kvar inom koncernen, och av- skattning därför inte ska ske. Eftersom undantaget för koncern- interna överlåtelser gäller till förmån för den skattskyldige är det den skattskyldige som ska visa att förutsättningarna är uppfyllda.

13.9Förhållandet till övriga omstruktureringsregler

De föreslagna avskattningsreglerna måste också bedömas i ljuset av andra omstruktureringsregler. Det handlar om reglerna om verksam- hetsavyttringar, andelsbyten, fusion, fission och partiell fission. Regel- verken syftar till att vissa omstruktureringar ska kunna genomföras utan omedelbar beskattning, även med avseende på ändrad ägarbild. Dessa regler har sin bakgrund i EU:s fusionsdirektiv som syftar till att gränsöverskridande omstruktureringar ska kunna göras inom EU utan

213

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

omedelbar beskattning.15 Sverige har valt att införa i princip samma regler även för transaktioner mellan svenska rättssubjekt.

Detta är ett viktigt regelverk som alla stater inom EU har slutit upp bakom. Det är därför avgörande att de intentioner som kommit till uttryck i fusionsdirektivet kan upprätthållas och att omstruk- tureringsreglerna kan fungera parallellt med den nu föreslagna av- skattningen av fastighetsinnehav.

Som redovisas i det följande har jag funnit att omstrukturerings- reglerna i sin nuvarande lydelse troligen kan användas för att undvika avskattning, särskilt genom fusion och partiell fission. Reglerna är en följd av ett EU-rättsligt åtagande och varken kan eller bör ändras ensidigt för att anpassas till ändrade svenska förhållanden. Om inte dessa frågor kan få en hållbar lösning äventyras enligt min mening hela förslaget. Jag vill emellertid poängtera att problemen inte beror på avskattningsmodellen som sådan. Det uppstår motsvarande pro- blem även med de andra i avsnitt 12 diskuterade modellerna.

Avsnittet är upplagt så att jag inleder med att gå igenom de olika omstruktureringsreglerna och visar på de risker som finns för kring- gående av avskattningsreglerna. Avslutningsvis ges förslag på lös- ningar.

13.9.1Verksamhetsavyttringar

Verksamhetsavyttringar16 regleras i 38 kap. IL. Reglerna tillämpas när hela eller delar av verksamheten avyttras till ett annat bolag och ersättning utgår i form av aktier i det förvärvande bolaget. Ersätt- ningen ska vara marknadsmässig och måste minst uppgå till till- gångarnas skattemässiga värde. Såväl säljaren som köparen ska innan respektive efter avyttringen vara skattskyldig för den överlåtna verk- samheten. Om villkoren är uppfyllda ska säljaren inte ta upp ersätt- ningen på grund av verksamhetsavyttringen. Andra tillgångar än kapitaltillgångar ska tas upp till skattemässigt värde. Köparen ska för sådana tillgångar använda det värde som har tagits upp som intäkt av

15Rådets direktiv 2009/133/EG av den 19 oktober 2009 om ett gemensamt beskattningssystem för fusion, fission, partiell fission, överföring av tillgångar och utbyte av aktier eller andelar som berör bolag i olika medlemsstater samt om flyttning av ett europabolags eller en europeisk kooperativ förenings säte från en medlemsstat till en annan, senast ändrat genom 2013/13/EU.

16Verksamhetsavyttringar benämns ”överföring av tillgångar” i fusionsdirektivet.

214

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

säljaren som anskaffningsvärde. För kapitaltillgångar gäller att köparen inträder i det säljande företagets skattemässiga situation.

Reglerna om verksamhetsavyttring skulle kunna användas i syfte att undvika avskattning av en fastighet vid en paketerad transaktion. En fastighet kan enligt fast praxis utgöra en verksamhetsgren och kan därför överlåtas självständigt genom en verksamhetsavyttring. Det kan även vara så att fastigheten överlåts från ett paketeringsbolag där den är den enda tillgången och då är det fråga om överlåtelse av hela verksamheten. På samma sätt kan andelar i paketeringsbolag överlåtas genom en verksamhetsavyttring, om dessa ligger i ett holdingbolag vars enda verksamhet är att äga dessa aktier.

Vid en verksamhetsavyttring erhålls andelar i det förvärvande företaget som ersättning. Om det förvärvande företaget är mark- nadsnoterat är det inget problem för säljaren av fastigheten att få betalt i aktier i det köpande företaget. Aktierna kan enkelt omsättas och bytas mot kontanter. Noterade aktier kan i dessa fall i princip likställas med kontanta medel. För att en efterföljande avyttring av de marknadsnoterade, tillbytta, andelarna ska vara skattefri krävs dock dels att andelarna är näringsbetingade, vilket innebär att inne- havet ska motsvara 10 procent eller mer av röstetalet i bolaget eller att innehavet ska vara betingat av den bedrivna rörelsen, dels att andelarna har innehafts i minst ett år innan avyttringen.

De mottagna andelarna kan också vara onoterade, vilket innebär att de är näringsbetingade andelar och därför skattefria. I dessa fall är de mottagna andelarna inte likvida på samma sätt som om de skulle ha varit noterade. För att kringgående ska kunna göras med onoterade andelar krävs sannolikt någon form av tilläggsavtal om återköp av aktierna eller liknande för att säljaren av fastigheten ska kunna få betalt. Den föreslagna avskattningsregeln anger att av- skattning ska ske när andelarna avyttras, om det bestämmande in- flytandet upphör. Även om det bestämmande inflytandet inte upphör kan avskattning ske om det finns särskilda skäl. Som exempel på särskilda skäl har nämnts att det har skett en verksamhetsöverlåtelse i nära anslutning till andelsavyttringen. Ett problem är emellertid att det inte finns något hinder mot att fastigheten överlåts vidare inom förvärvarens koncern innan de tillbytta andelarna avyttras.

En transaktionskedja i syfte att kringgå avskattningsreglerna när andelarna i paketeringsbolaget är onoterade skulle då kunna se ut som följer. Företaget A ska sälja en fastighet till en extern köpare.

215

Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

SOU 2017:27

Köparen av fastigheten, företag B, bildar ett förvärvsbolag för ända- målet, företag C, med ett kapital på strax över dubbla köpeskillingen för fastigheten. Därefter genomförs en verksamhetsavyttring där före- tag C förvärvar fastigheten och säljaren, företag A, får aktier i C mot- svarande fastighetens värde. Fastigheten kan därefter överföras till ett annat företag i koncernen för skattemässigt värde (går även utan koncernbidragsrätt eftersom fastigheten är en verksamhetsgren). När företag A sedan säljer tillbaka de tillbytta aktierna till C för ett pris motsvarande fastighetens marknadsvärde finns det ingen fastighet kvar i bolaget att skatta av. Kapitalvinsten på andelarna är skattefri eftersom de är näringsbetingade.

Problemet med att de erhållna andelarna vid en verksamhets- avyttring som regel är näringsbetingade och därmed skattefria upp- märksammades i propositionen när skattefriheten infördes.17 Där konstaterades att skattefriheten för kapitalvinster på näringsbetingade andelar medförde att verksamhetsavyttringen blev skattefri för säljaren. En kapitalvinst på en annars skattepliktig tillgång kunde växlas mot en kapitalvinst på skattefria andelar. I propositionen fram- hölls dock att kontinuiteten upprätthålls avseende de underliggande tillgångarna. Beskattning kommer då att ske om dessa avyttras direkt i framtiden.

13.9.2Andelsbyten

Uppskov vid andelsbyten för juridisk person regleras i 49 kap. IL. Andelsbytesreglerna innebär att uppskov med kapitalvinst kan erhållas vid avyttring av andelar i ett företag. Eftersom näringsbe- tingade andelar är skattefria finns det ingen kapitalvinst att få upp- skov med. Reglerna om andelsbyten kan således inte i sig bli tillämp- liga vid transaktioner med paketerade fastigheter.

Huruvida andelsbytet är en sådan avyttring som ska utlösa av- skattning av fastighetsinnehav i det avyttrade företaget får avgöras från fall till fall med tillämpning av de föreslagna reglerna. En sådan situation föranleder inte några särskilda lagstiftningsåtgärder.

17 Prop. 2002/03:96 s. 146.

216

SOU 2017:27 Förslag för att motverka skattefördelar vid transaktioner med paketerade fastigheter

13.9.3Fusion och fission

Fusion är ett förfarande som innebär att två eller flera aktiebolag går samman genom att samtliga tillgångar och skulder i de överlåtande bolagen mot vederlag till aktieägarna tas över av det förvärvande bolaget. I och med fusionen upplöses de överlåtande bolagen utan lik- vidation.

De civilrättsliga reglerna om fusion är relativt omfattande och åter- finns i 23 kap. aktiebolagslagen (2005:551), förkortad ABL. Fusions- vederlaget till aktieägarna i de överlåtande bolagen ska bestå av aktier i det övertagande bolaget eller av pengar. Minst hälften av ersättningen måste lämnas i aktier, 2 § i det nämnda kapitlet. Vid fusion av annat än ett helägt dotterbolag ska det upprättas en fusionsplan som ska granskas av revisor, 6–13 §§. Planen ska sedan registreras hos Bolags- verket (14 §) och vanligen underställas bolagsstämman, 15 §. För att fusionsplanen ska godkännas av bolagsstämman krävs att beslutet biträds av minst två tredjedelar av de på stämman närvarande rös- terna, 17 §. Därefter ska kända borgenärer underrättas (19 §) och ansökan ska lämnas till Bolagsverket om tillstånd att verkställa fusionsplanen, 20 §.

Motsvarande bestämmelser om fission finns i 24 kap. ABL och benämns där delning av aktiebolag. Med delning avses både det fall där ett företag överlåter samtliga tillgångar till två eller flera företag och därefter upplöses (kallas fission i inkomstskattelagen) och det fall att ett företag överlåter en verksamhetsgren till ett annat före- tag utan att upplösas (kallas partiell fission

eller i pengar.	eller i pengar, dock högst med tio
	procent av de mottagna andelarnas
	kvotvärde. Vid bedömningen av
	den kontanta andelen ska samt-
	liga avtal hänförliga till ombild-
	ningen beaktas.