Från hyresrätt till äganderätt

Betänkande av 2012 års ägarlägenhetsutredning

Stockholm 2014

SOU 2014:33

SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. Beställningsadress: Fritzes kundtjänst, 106 47 Stockholm Ordertelefon: 08-598 191 90

E-post: order.fritzes@nj.se fritzes.se

För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Fritzes Offentliga Publikationer på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning.

Svara på remiss – hur och varför.

Statsrådsberedningen, SB PM 2003:3 (reviderad 2009-05-02)

En kort handledning för dem som ska svara på remiss. Häftet är gratis och kan laddas ner som pdf från eller beställas på regeringen.se/remiss.

Layout: Kommittéservice, Regeringskansliet.

Omslag: Elanders Sverige AB.

Tryck: Elanders Sverige AB, Stockholm 2014.

ISBN 978-91-38-24120-2

ISSN 0375-250X

Till statsrådet och chefen för

Justitiedepartementet

Regeringen beslutade den 24 maj 2012 att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att föreslå de författningsändringar som behövs för att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna ombildas till ägarlägenheter (dir. 2012:44).

Till särskild utredare förordnades samma dag f.d. justitierådet Anna-Karin Lundin.

Som sakkunniga att biträda utredningen förordnades från och med den 20 juni 2012 kanslirådet Anders Ahlgren och departements- sekreteraren Lars Arell.

Som experter att biträda utredningen förordnades från och med den 20 juni 2012 jur. kand. Johanna Dahlin, chefsjuristen Mikael Gulliksson, f.d. chefen för Hyresnämnden i Stockholm Håkan Julius, jur. kand. Lars Matton, lantmätaren Annica Montelius, förbundsjuristen Susanna Skogsberg, rådmannen Johan Svensson och från och med den 6 februari 2013 sektionschefen Henrik Roos.

Till utredningen har varit knuten en referensgrupp med repre- sentanter för myndigheter, organisationer, kreditgivare och för- säkringsbranschen.

Sekreterare i utredningen har från och med den 13 augusti 2012 varit hovrättsassessorn Maria Anvin.

Utredningen – som har antagit namnet 2012 års ägarlägenhets- utredning – överlämnar härmed sitt betänkande Från hyresrätt till äganderätt (SOU 2014:33). Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och experterna. Betänkandet är därför formulerat i vi-form, vilket inte innebär att alla står bakom samtliga förslag och bedömningar. Till betänkandet är fogat ett särskilt yttrande.

Uppdraget är med detta slutfört.

Stockholm i juni 2014

Anna-Karin Lundin

/Maria Anvin

Innehåll

Förkortningar.....................................................................

17

Sammanfattning ................................................................

19

1

Författningsförslag......................................................

29

2

Utredningens uppdrag och arbete ................................

59

2.1

Utredningens uppdrag.............................................................

59

2.2

Utredningens arbete ................................................................

60

2.3

Betänkandets disposition.........................................................

61

3

Ägarlägenheter...........................................................

63

3.1

Vad är en ägarlägenhet? ...........................................................

63

3.2

Tidigare utredningar ................................................................

63

3.3

Tredimensionella fastigheter ...................................................

65

3.4

Närmare om regleringen av ägarlägenheter............................

66

4

Regler om ägarlägenheter i andra länder.......................

71

4.1

Allmänt.....................................................................................

71

4.2

Ägarlägenheter i Norge ...........................................................

72

4.3

Ägarlägenheter i Danmark ......................................................

76

4.4

Ägarlägenheter i Frankrike......................................................

80

5

Innehåll

SOU 2014:33

5

Argument för och emot en utvidgning av systemet

 

 

med ägarlägenheter ....................................................

85

5.1

Inledning...................................................................................

85

5.2

Dagens bostadsmarknad ..........................................................

86

5.3Argument för och emot ägarlägenheter enligt 2000 års

ägarlägenhetsutredning ............................................................

90

5.4Ska ägarlägenheter kunna bildas genom omvandling av

 

hyreslägenheter?.......................................................................

94

 

5.4.1 Diskussionen i det tidigare lagstiftningsärendet i

 

 

 

frågan om reformen skulle omfatta mer än

 

 

 

nyproduktion ................................................................

94

 

5.4.2 Argument i debatten om omvandling av

 

 

 

hyresrätter till ägarlägenheter.......................................

95

5.5

Erfarenheter hittills av ägarlägenheter ..................................

108

5.6

Sammanfattning......................................................................

112

6

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse.........

115

6.1

Innehållet i detta kapitel ........................................................

115

6.2

Grundläggande utformning ...................................................

115

 

6.2.1

Bostadsrätt...................................................................

115

 

6.2.2

Ägarlägenheter ............................................................

116

6.3

Närmare om regleringen........................................................

117

 

6.3.1

Inledning......................................................................

117

 

6.3.2

Överlåtelse...................................................................

117

 

6.3.3

Uthyrning....................................................................

118

 

6.3.4

Pantsättning.................................................................

118

 

6.3.5

Underhåll och reparationer ........................................

119

 

6.3.6

Grannelagsrättsliga regler...........................................

119

 

6.3.7

Beskattning..................................................................

120

 

6.3.8

Utmätning ...................................................................

120

6.4

Är bostadsrätten ägarlägenhetens främsta fiende?...............

121

 

6.4.1

Inledning......................................................................

121

 

6.4.2 Kollektivt boende? Individer med ansvar för

 

 

 

helheten?......................................................................

121

6

 

 

 

SOU 2014:33 Innehåll

 

6.4.3 Hur stora är skillnaderna i praktiken?.......................

124

7

Omvandling .............................................................

127

7.1

Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................

127

7.2

Omvandling – ett nytt förfarande.........................................

127

7.3

Något om initiativet till omvandling ....................................

128

 

7.3.1

Inledning .....................................................................

128

 

7.3.2

Egendomsskyddet enligt Europakonventionen

 

 

 

och regeringsformen...................................................

129

 

7.3.3

Överväganden .............................................................

129

7.4

Omvandlingens omfattning ..................................................

132

 

7.4.1

Gällande rätt................................................................

132

 

7.4.2 Regleringen i andra länder..........................................

133

 

7.4.3 Argument för och emot partiell omvandling............

134

 

7.4.4

Överväganden och förslag..........................................

140

7.5

Flera byggnader på samma fastighet.....................................

149

8

Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna...................

151

8.1

Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................

151

8.2

Förköpsrätt i svensk lagstiftning ..........................................

151

8.3

Förköpsrätt i norsk rätt.........................................................

153

8.4

Förköpsrätt i dansk rätt.........................................................

153

8.5

Bakgrunden till ombildningslagen ........................................

154

8.6

Överväganden och förslag.....................................................

155

 

8.6.1 Hyresgästens rätt att köpa lägenheten ......................

155

 

8.6.2 Hur ska rätten att köpa lägenheten utformas? .........

157

9

Den närmare utformningen av rätten att köpa

 

 

lägenheten i samband med omvandlingen...................

161

9.1

Några utgångspunkter ...........................................................

161

9.2Närmare om utformningen av hyresgästernas rätt till

köp i norsk lag........................................................................

162

7

Innehåll

SOU 2014:33

9.3

Hembudsförfarandet enligt ombildningslagen.....................

164

9.4

Överväganden och förslag .....................................................

166

 

9.4.1 Fastighetsägarens erbjudande om köp.......................

166

 

9.4.2 Vem ska ha rätt att köpa? ...........................................

178

 

9.4.3

Hyresgästens svar på fastighetsägarens

 

 

 

erbjudande om köp .....................................................

184

 

9.4.4

Förteckning över hyresgäster och anteckning i

 

 

 

fastighetsregistret........................................................

186

 

9.4.5

Om fastighetsägaren överlåter lägenheten utan

 

 

 

att först erbjuda hyresgästen att köpa den ................

188

 

9.4.6

Om fastighetsägaren låter bli att lämna

 

 

 

erbjudanden om köp till hyresgästerna......................

190

10

Köpeskillingen .........................................................

197

10.1 Hur ska priset på lägenheterna bestämmas?.........................

197

 

10.1.1 Några utgångspunkter ................................................

197

 

10.1.2 Schablonavdraget i norsk rätt.....................................

197

 

10.1.3 Prissättning vid försäljning av hyresfastigheter till

 

 

 

bostadsrättsföreningar ................................................

198

 

10.1.4 Bestämmelser om priset vid upplåtelse av

 

 

 

nybildade bostadsrättslägenheter...............................

198

 

10.1.5 Överväganden..............................................................

199

10.2 Att ta fram ett marknadsvärde ..............................................

200

 

10.2.1 Något om marknadsvärde ..........................................

200

 

10.2.2 Överväganden..............................................................

202

10.3

Besiktning ...............................................................................

204

 

10.3.1 Krav på besiktning?.....................................................

204

 

10.3.2 Vad ska besiktningen omfatta? ..................................

206

10.4

Krav på värdering av lägenheterna?.......................................

207

10.5Krav på behörighet för att få anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare i ett

omvandlingsförfarande?.........................................................

208

10.5.1 Inledning......................................................................

208

10.5.2 Intygsgivare enligt bostadsrättslagen.........................

208

10.5.3 Auktorisering av besiktningsmän och

 

fastighetsvärderare ......................................................

209

10.5.4 Överväganden..............................................................

210

8

SOU 2014:33

Innehåll

10.6

Fastighetsägarens rätt till tillträde för besiktning och

 

 

värdering.................................................................................

212

10.7

Hur kommer värderingen av ägarlägenheter att gå till? ......

213

11 Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra

 

 

alternativ för att stärka hyresgästernas ställning ..........

217

11.1

Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................

217

11.2

Förköpsrätt vid senare försäljning........................................

218

 

11.2.1 Förköpsrätt så länge hyresgästen bor kvar i

 

 

lägenheten ...................................................................

218

 

11.2.2 Om hyresgästen inte köper lägenheten kvarstår

 

 

hembudsskyldigheten och förköpsrätten..................

220

 

11.2.3 Förköpsrätt för ny hyresgäst efter byte med en

 

 

ursprunglig hyresgäst?................................................

220

 

11.2.4 Förköpsrätten gäller mot ny ägare ............................

222

 

11.2.5 Slutsats.........................................................................

222

11.3

Förköpsrättens utformning...................................................

222

 

11.3.1 Vilka förfoganden ska omfattas av

 

 

hembudsskyldighet? ...................................................

222

 

11.3.2 Undantag från hembudsskyldigheten .......................

223

 

11.3.3 Förfarandet vid förköp...............................................

226

11.4

Ska det finnas ett förbud att under viss tid sälja till

 

 

annan än hyresgästen? ...........................................................

230

12

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen ...............

233

12.1

Frågor som behandlas i detta kapitel ....................................

233

12.2

Besittningsskyddet.................................................................

234

12.3

Bytesrätten och andra överlåtelser av hyresrätten ...............

236

12.4

Förbudet mot dubbelupplåtelse i bostadsrättslagen............

237

12.5

Överväganden och förslag.....................................................

238

 

12.5.1 Ursprungliga hyresgäster ...........................................

238

 

12.5.2 Nya hyresgäster ..........................................................

248

9

Innehåll

SOU 2014:33

13 Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av

 

 

fastigheten för omvandling till ägarlägenheter? ............

251

13.1

Frågor som vi behandlar i detta kapitel.................................

251

13.2

Ombildningslagen ..................................................................

252

 

13.2.1 Syftet med lagen..........................................................

252

 

13.2.2 Förfarandet vid fastighetsförvärv...............................

252

13.3

Överväganden.........................................................................

256

 

13.3.1 Argument för och emot en företrädesrätt.................

256

 

13.3.2 Vår bedömning............................................................

263

14 Fastighetsbildning – villkor för att bilda

 

 

ägarlägenheter .........................................................

265

14.1

Frågor som vi behandlar i detta kapitel.................................

265

14.2

Fastighetsbildningslagens villkor för bildande av

 

 

ägarlägenheter.........................................................................

266

 

14.2.1 Inledning......................................................................

266

 

14.2.2 Den allmänna bestämmelsen i 3 kap. 1 §

 

 

fastighetsbildningslagen..............................................

266

 

14.2.3 Särskilda villkor för att bilda tredimensionella

 

 

fastigheter, 3 kap. 1 a § fastighetsbildningslagen ......

268

 

14.2.4 Särskilda krav för att bilda ägarlägenheter, 3 kap.

 

 

1 b § fastighetsbildningslagen.....................................

270

 

14.2.5 Några ytterligare bestämmelser .................................

274

14.3

Behov av ändringar i villkoren för att bilda

 

 

ägarlägenheter.........................................................................

275

 

14.3.1 Utgångspunkter ..........................................................

275

 

14.3.2 Överväganden och förslag ..........................................

275

14.4

Förhållandet mellan en intresseanmälan enligt

 

 

ombildningslagen och ett omvandlingsförfarande...............

279

 

14.4.1 Problembeskrivning....................................................

279

 

14.4.2 Om det finns en intresseanmälan enligt

 

 

ombildningslagen att köpa fastigheten ......................

280

 

14.4.3 Ska en omvandling vara hinder för en

 

 

intresseanmälan? .........................................................

281

10

SOU 2014:33

Innehåll

15

Samverkan ..............................................................

285

15.1

Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................

285

15.2

Inrättande av gemensamhetsanläggning...............................

286

 

15.2.1 Villkor för inrättande .................................................

286

 

15.2.2 Fördelning av kostnader.............................................

288

 

15.2.3 Gemensamhetsanläggningar och ägarlägenheter ......

288

15.3

Förvaltning av gemensamhetsanläggningar..........................

289

 

15.3.1 Allmänt om förvaltningen..........................................

289

 

15.3.2 Skälen för föreningsförvaltning i

 

 

ägarlägenhetsfallet.......................................................

289

 

15.3.3 Samfällighetsföreningen .............................................

290

15.4

Särskilt om röstspärren i 49 § SFL........................................

293

 

15.4.1 Röstspärrens innebörd ...............................................

293

 

15.4.2 Regelns tillkomst ........................................................

293

 

15.4.3 Röstspärr i annan lagstiftning ....................................

295

 

15.4.4 Omröstningsregler i bostadsrättsföreningar.............

296

 

15.4.5 Omröstningsregler i viss utländsk rätt......................

297

 

15.4.6 Röstspärren ses som ett problem...............................

298

15.5

Överväganden ........................................................................

299

 

15.5.1 Tänkbara lösningar på problemet med

 

 

röstspärren ..................................................................

299

 

15.5.2 För- och nackdelar med att ta bort röstspärren........

303

 

15.5.3 Samma regler för alla samfällighetsföreningar

 

 

med ägarlägenheter som medlemmar? ......................

305

15.6

Våra förslag.............................................................................

306

 

15.6.1 En särregel för samfällighetsföreningar som

 

 

förvaltar en samfällighet där ägarlägenheter är

 

 

delägarfastigheter........................................................

306

 

15.6.2 Borttagandet av röstspärren måste begränsas ...........

308

 

15.6.3 Närmare om de två alternativen.................................

310

 

15.6.4 Slutsats.........................................................................

314

 

15.6.5 Ska röstspärren gälla vid tillbyggnad och

 

 

nyproduktion? ............................................................

315

15.7

Minoritetsskydd på annat sätt? .............................................

316

15.8

Andra lösningar på förvaltningsfrågan .................................

317

 

15.8.1 Alternativ till gemensamhetsanläggning? .................

317

 

 

11

Innehåll

SOU 2014:33

 

15.8.2 Särskild förvaltare........................................................

318

 

15.8.3 Överväganden..............................................................

320

 

15.8.4 Trappfastighet .............................................................

325

 

15.8.5 Överväganden..............................................................

326

16

Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter.....................

331

16.1

Frågor som vi behandlar i detta kapitel.................................

331

16.2

Störningar i boendet...............................................................

332

 

16.2.1 Nuvarande grannelagsrättsliga regler.........................

332

 

16.2.2 Sanktioner vid störningar i boendet...........................

336

 

16.2.3 Överväganden..............................................................

336

16.3

Rätt till tillträde till ägarlägenheter .......................................

338

 

16.3.1 Samfällighetsföreningens rätt till tillträde för

 

 

tillsyn och arbete.........................................................

338

 

16.3.2 Överväganden och förslag ..........................................

339

 

16.3.3 Fastighetsägarens rätt till tillträde till uthyrd

 

 

ägarlägenhet i samband med försäljning....................

341

16.4

Några andra grannelagsrättsliga frågor .................................

342

 

16.4.1 Tvister i samband med skador i byggnader med

 

 

ägarlägenheter..............................................................

342

 

16.4.2 Ska den som åtgärdar brister i någon annans

 

 

ägarlägenhet få panträtt i den? ...................................

343

16.5

Överlåtelse, uthyrning och pantsättning ..............................

346

 

16.5.1 Gällande rätt................................................................

346

 

16.5.2 Överväganden och förslag ..........................................

347

16.6

Servitut och nyttjanderätt......................................................

352

 

16.6.1 Inledning......................................................................

352

 

16.6.2 Servitut.........................................................................

352

 

16.6.3 Nyttjanderätt...............................................................

354

16.7

Överväganden.........................................................................

354

 

16.7.1 Hyresfastigheten är tjänande fastighet ......................

355

 

16.7.2 Hyresfastigheten är härskande fastighet ...................

356

 

16.7.3 Slutsats.........................................................................

357

16.8

Exekutionsrättsliga frågor .....................................................

357

 

16.8.1 Gällande rätt................................................................

357

 

16.8.2 Bedömningen i det tidigare lagstiftningsärendet ......

358

12

 

 

SOU 2014:33

Innehåll

16.9

Överväganden och förslag.....................................................

359

 

16.9.1 Utgångspunkt .............................................................

359

 

16.9.2 Undantag från utmätning...........................................

359

16.10 Sammanfattande synpunkter................................................

360

17

Tomträtt..................................................................

363

17.1

Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................

363

17.2

Kort om tomträttsinstitutet..................................................

363

17.3

Friköp av tomträttsfastighet .................................................

364

17.4

Förbudet att upplåta ägarlägenhet med tomträtt.................

365

17.5

Tomträtt och ägarlägenheter.................................................

366

17.6

Överväganden ........................................................................

367

18

Övriga frågor ............................................................

371

18.1

Frågor som vi behandlar i detta kapitel ................................

371

18.2

Risk för missbruk av regelsystemet ......................................

371

18.3

Försäkringsmässiga hinder ....................................................

372

18.4

Finansiella hinder...................................................................

374

 

18.4.1 Beskattning av ägarlägenheter och bostadsrätter......

374

 

18.4.2 Ursprungliga panträtter..............................................

377

18.5

Fastighetsindelningsbestämmelser .......................................

378

18.6

Tvistelösning ..........................................................................

379

19

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser m.m. .......

383

19.1

Dag för ikraftträdande...........................................................

383

19.2

Övergångsbestämmelser........................................................

383

19.3

Lantmäteriets workshop........................................................

384

20

Konsekvenser...........................................................

387

20.1

Inledning.................................................................................

387

 

 

13

Innehåll

SOU 2014:33

20.2

Krav på redovisning av konsekvenser av förslagen i ett

 

 

betänkande..............................................................................

388

20.3

Uppdrag och målsättning ......................................................

388

 

20.3.1 Inledning......................................................................

388

 

20.3.2 Argument för och emot en

 

 

omvandlingsmöjlighet.................................................

389

 

20.3.3 Ett ändamålsenligt omvandlingsförfarande...............

389

 

20.3.4 Uppföljning av den tidigare reformen .......................

392

20.4

Vilka berörs av förslagen?......................................................

392

20.5

Vilken omfattning kan omvandlingar till ägarlägenheter

 

 

förväntas få?............................................................................

393

20.6

Konsekvenser för det allmänna .............................................

395

 

20.6.1 Lantmäteriet och lantmäterimyndigheterna..............

395

 

20.6.2 Domstolsväsendet.......................................................

397

 

20.6.3 Kommunerna...............................................................

398

20.7

Konsekvenser för enskilda och företag.................................

398

 

20.7.1 Konsekvenser för hyresgäster ....................................

398

 

20.7.2 Konsekvenser för fastighetsägare...............................

400

20.8

Konsekvenser för hyresrättsbeståndet..................................

401

20.9

Konsekvenser för bostadsmarknaden ...................................

402

20.10 Övriga konsekvenser.............................................................

403

 

20.10.1 Konsekvenser enligt 15 §

 

 

kommittéförordningen...............................................

404

 

20.10.2 Konsekvenser för Sveriges åtaganden med

 

anledning av medlemskapet i Europeiska unionen ...404

21

Författningskommentar .............................................

405

21.1

Lagtekniska frågor..................................................................

405

21.2

Förslaget till lag (20xx:xxx) om omvandling av

 

 

hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter........................

406

21.3

Förslaget till lag om ändring i jordabalken ...........................

433

21.4

Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen

 

 

(1970:988)...............................................................................

444

14

 

 

SOU 2014:33 Innehåll

21.5

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1150) om

 

 

förvaltning av samfälligheter .................................................

451

21.6

Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

 

 

(1978:304)...............................................................................

455

21.7Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller

kooperativ hyresrätt...............................................................

457

21.8 Förslaget till lag om ändring i lagen (2012:978) om

 

uthyrning av egen bostad.......................................................

458

Särskilt yttrande ..............................................................

461

Referenser ......................................................................

465

Bilagor

 

 

Bilaga 1 Kommittédirektiv.............................................................

471

Bilaga 2

Referensgruppen – deltagare ..........................................

485

Bilaga 3

Boverkets rapport.............................................................

487

Bilaga 4

Exempel på erbjudande till hyresgästerna

 

 

om att köpa sin lägenhet som ägarlägenhet....................

497

15

Förkortningar

a.a.

anfört arbete

ABL

aktiebolagslagen (2005:551)

AL

anläggningslagen (1973:1149)

prop.

anförd proposition

arrendeförvärvslag

lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att

 

förvärva arrendestället

BKN

statens bostadskreditnämnd

BRF

bostadsrättsförordningen (1991:630)

BRL

bostadsrättslagen (1991:614)

Dir.

direktiv

Ds

promemoria i departementsserien

EFL

lagen (1987:667) om ekonomiska

 

föreningar

EVL

lagen (1939:608) om enskilda vägar

f.

och följande sida

FBL

fastighetsbildningslagen (1970:988)

ff.

och följande sidor

JB

jordabalken

HFL

hyresförhandlingslagen (1978:304)

kap.

kapitel

LGA

lagen (1966:700) om vissa

 

gemensamhetsanläggningar

LKH

lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt

LMVFS

Lantmäteriverkets författningssamling

MB

miljöbalken

NJA

Nytt juridiskt arkiv

 

17

Förkortningar

SOU 2014:33

ombildningslagen

lagen (1982:352) om rätt till

 

fastighetsförvärv för ombildning till

 

bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt

ot.prp.

odelstingsproposisjon

PBL

plan- och bygglagen (2010:900)

privatuthyrningslagen

lagen (2012:978) om uthyrning av egen

 

bostad

prop.

proposition

RBD

rättsfall från bostadsdomstolen

RH

rättsfall från hovrätterna

samäganderättslagen

lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt

SFL

lagen (1973:1150) om förvaltning av

 

samfälligheter

SOU

statens offentliga utredningar

UB

utsökningsbalken

ÄktB

äktenskapsbalken

18

Sammanfattning

Uppdraget

Sedan den 1 maj 2009 är det möjligt att bilda ägarlägenhets- fastigheter. I dagligt tal använder man ofta benämningen ägar- lägenheter. En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma mer än en bostadslägenhet. En tredimen- sionell fastighet avgränsas, till skillnad från en traditionell fastighet, såväl horisontellt som vertikalt. En ägarlägenhet ägs på samma sätt som ett småhus, med direkt äganderätt, och är fast egendom.

Möjligheten att bilda ägarlägenheter är dock begränsad till nyproduktion och till ombildning av utrymmen som inte används som bostäder, dvs. lokaler, kontor och liknande. En ägarlägenhet kan inte bildas av ett utrymme som inom de senaste åtta åren har använts som bostad.

Vi har fått det övergripande uppdraget att arbeta fram ett system som gör det möjligt att omvandla befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter. Inom ramen för uppdraget har vi även haft i uppdrag att lyfta fram argument för och emot att det ska införas en omvandlingsmöjlighet och att göra en översyn av de nuvarande reglerna om ägarlägenheter.

Vårt uppdrag kan delas in i tre delar:

analysera och redogöra för skälen för och emot att det ska införas en omvandlingsmöjlighet

utforma ett ändamålsenligt omvandlingsförfarande

följa upp den tidigare ägarlägenhetsreformen

Uppdraget omfattar inte skattefrågor.

19

Sammanfattning

SOU 2014:33

Utredningens utgångspunkter

I direktiven anges några grundläggande utgångspunkter för ett system för omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter. Ett syfte med att göra det möjligt att omvandla är att hyresgästerna i de lägenheter som berörs ska ges en möjlighet att köpa sina lägen- heter. En annan utgångspunkt är att de hyresgäster som väljer att bo kvar som hyresgäster även efter en omvandling (vad vi benäm- ner ursprungliga hyresgäster) inte ska få sin rättsliga ställning försämrad.

Vår målsättning har därför varit att arbeta fram ett ändamåls- enligt omvandlingsförfarande som tillgodoser hyresgästernas intresse av att få köpa de omvandlade lägenheterna, samtidigt som det är ett attraktivt alternativ för den fastighetsägare som vill avyttra sin fastighet. En grundläggande del i systemet är också skyddet för de hyresgäster som väljer att bo kvar som hyresgäster efter det att den lägenhet som de hyr har omvandlats till en ägarlägenhet.

Argument för och emot en omvandlingsmöjlighet

Vi redogör för olika argument som förs fram för och emot att det ska vara möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter. Vi tittar också på de argument som fördes fram för och emot ägarlägenheter i det tidigare lagstiftningsärendet (SOU 2002:21). Det ingår inte i vårt uppdrag att ta ställning till om en omvand- lingsmöjlighet ska införas eller inte.

Ett starkt skäl för en omvandlingsmöjlighet är att det skulle vara ett sätt att ge reformen med ägarlägenheter ett betydligt större genomslag. Om det blir möjligt att omvandla befintliga bostäder är det mycket som talar för att antalet ägarlägenheter skulle öka. Några andra skäl som vi har funnit för och emot en omvand- lingsmöjlighet är följande.

Utveckling av de s.k. miljonprogramsområdena

I dessa områden är det ofta svårt att bilda bostadsrätter, eftersom den majoritet som krävs för att det ska vara möjligt inte går att nå. Ett alternativ skulle kunna vara att omvandla till ägarlägenheter. På så sätt kan fler få möjlighet att äga sitt boende och samtidigt bo kvar i området. En omvandlingsmöjlighet skulle vidare kunna medföra

20

SOU 2014:33

Sammanfattning

en större variation av lägenhetstyper och upplåtelseformer, något som kan leda till minskad segregation.

Underhållet av byggnaderna i dessa områden är i många fall kraftigt eftersatt. För fastighetsägarna innebär en omvandlings- möjlighet att de kan få loss kapital för att rusta upp beståndet. För hyresgästerna kan det innebära en osäkerhet att köpa sin lägenhet. Om underhållsbehoven skjuts över på ägarna till ägarlägenheterna kan det leda till stora kostnader för dem.

Det finns fördelar och nackdelar med att äga sitt boende

Den som äger sitt boende har möjlighet att påverka boende- kostnaderna och att utforma boendet efter egna önskemål. Bostadsägande gör det möjligt att på sikt ta del av en generell värdeökning. För bostadsmarknaden innebär fler ägare att det frigörs kapital för bl.a. investeringar och underhåll. Bostadsköp kräver emellertid en ekonomisk insats. Stora bolån innebär en större risk vid ränteökningar och sjunkande bostadspriser.

Andra ombildningsmöjligheter finns

Det är i dag möjligt att bilda ägarlägenheter, men inte av befintliga bostäder. Hyreslägenheter kan ombildas till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter. Ägarlägenheter bör kunna jämställas med andra boendeformer på så sätt att det ska vara möjligt att omvandla hyreslägenheter även till ägarlägenheter.

Ökat boendeinflytande

När reglerna om ombildning av hyresrätter till bostadsrätter infördes var ett skäl till detta att skapa större möjlighet till boende- inflytande. Ett ökat boendeinflytande och större variation mellan upplåtelseformerna ansågs kunna ha positiva effekter på bostads- områdena. Störst möjlighet till inflytande över sitt boende och makt att påverka boendet har den som äger sin bostad. Om det är möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter innebär det att man i områden med många hyreslägenheter kan få ytterligare en boendeform.

21

Sammanfattning

SOU 2014:33

En del i boendeinflytandet handlar om möjligheterna att fritt råda över bostaden. Den som äger en ägarlägenhet kan fritt hyra ut den och överlåta den, utan de begränsningar som gäller för bostads- rätter. En nackdel med dessa möjligheter är att det är svårare för dem som bor i ett hus med ägarlägenheter att ha kontroll över vilka andra som bor i huset.

Förvaltningen av byggnader med ägarlägenheter

En farhåga som förs fram när det gäller omvandling till ägar- lägenheter är hur förvaltningen av de gemensamma delarna kommer att skötas, särskilt om lägenheterna köps i spekulations- syfte. En närliggande fråga handlar om att det kan bli problem med kapitalförsörjningen, t.ex. i samband med större ombyggnader eller reparationer. Samfällighetsföreningen är visserligen skyldig att avsätta medel till en fond för förnyelse och underhåll, men det är osäkert hur stor betydelse fonderingskravet har i praktiken.

Vårt förslag till omvandlingsförfarande

En ny lag

Vi föreslår att det införs en ny lag, lagen om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, som reglerar förfarandet vid en omvandling. Vårt förslag omfattar i enlighet med direktiven bara hyreslägenheter, inte bostadsrätter eller kooperativa hyres- rätter.

Ett omvandlingsförfarande kan sägas bestå av två delar: fastig- hetsbildning för att bilda ägarlägenheterna och försäljning av lägenheterna till hyresgästerna. Vårt förslag till omvandlingslag är i stor utsträckning en reglering av hyresgästernas rätt att köpa de lägenheter som omvandlas.

Begreppet omvandling

I direktiven talar man om ombildning av hyreslägenheter till ägar- lägenheter. Vi har valt att kalla det nya förfarandet för omvandling. Skälen till detta är dels att vi har velat skilja ut detta förfarande från ombildning till bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, dels att vi har

22

SOU 2014:33

Sammanfattning

velat undvika sammanblandning med begreppet ombildning som används i fastighetsbildningslagen.

En omvandling innebär att en hyreslägenhet blir en ägarlägenhet enligt bestämmelserna i den lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter som vi föreslår.

Omvandlingsförfarandet

Vårt förslag till omvandlingsförfarande är i korthet utformat enligt följande.

En omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter ska ske på fastighetsägarens initiativ. En omvandling ska omfatta samtliga lägenheter i en byggnad inom en fastighet. Om det är möjligt, med hänsyn till villkoren för fastighetsbildningen, att dela upp en större byggnad så att olika delar av byggnaden tillhör skilda fastigheter är det tillräckligt att lägenheterna i byggnadsdelen inom en fastighet omvandlas. På motsvarande sätt ska det vara möjligt att dela upp en större byggnad med hyreslägenheter ”på höjden” genom tre- dimensionell fastighetsbildning, förutsatt att samtliga lägenheter i den nybildade fastigheten samtidigt omvandlas till ägarlägenheter.

Om det finns en intresseanmälan från en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening om att köpa fastigheten antecknad i fastighetsregistret är det inte möjligt att omvandla lägenheterna i byggnaden till ägarlägenheter. Omvänt är en ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter hinder mot att anteckna en sådan intresseanmälan.

Fastighetsägaren ska vara skyldig att informera hyresgästerna om att en omvandling är på gång. Informationen ska bl.a. innehålla upplysningar om att hyresgästerna har rätt att köpa sina lägenheter och att de har rätt att bo kvar med samma besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten även om de inte köper lägenheten.

Hyresgästerna ska ha rätt att före andra köpa lägenheterna dels i samband med omvandlingen, dels vid senare försäljningar av lägen- heten. Detta gäller den hyresgäst som hade hyresrätten till lägen- heten när den omvandlades till ägarlägenhet. Den personen benämner vi ursprunglig hyresgäst. Även en make, sambo eller annan närstående till en sådan hyresgäst har under vissa förut- sättningar rätt att köpa lägenheten, om hyresgästen avstår. Då krävs att hyresgästen samtycker till köpet.

23

Sammanfattning

SOU 2014:33

Hyresgästerna ska i samband med omvandlingen få ett skriftligt erbjudande om att köpa lägenheterna. Erbjudandet ska föregås av besiktning och värdering av byggnaden och lägenheterna. De hyres- gäster som inte köper sina lägenheter i samband med omvandlingen har rätt att få ett erbjudande om köp, ett hembud, vid senare för- säljningar av lägenheten.

Hyresgästens förköpsrätt ska antecknas i fastighetsregistret. Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastighets- bildning ge in en förteckning över de hyresgäster som har rätt att köpa lägenheterna.

Hyresgästerna som kollektiv ska inte ha någon särskild, lag- reglerad rätt att före andra gemensamt förvärva fastigheten för omvandling till ägarlägenheter.

Våra förslag till ändringar i befintlig lagstiftning

Förslag som rör fastighetsbildningen

Vi föreslår en justering av den s.k. åttaårsregeln i fastighets- bildningslagen. Den bestämmelsen innebär att ett utrymme som någon gång under de senaste åtta åren har använts som bostad inte kan bilda en ägarlägenhet. Vårt förslag är att den bestämmelsen inte ska tillämpas i de fall då fastighetsbildning sker som ett led i en omvandling.

Vi föreslår också en justering av villkoren för att bilda tre- dimensionella fastigheter. Kravet på viss nyttoeffekt av fastighets- bildningen tas bort för vissa fall. Om syftet med fastighets- bildningen är att kunna bilda ägarlägenheter ska det vara tillräckligt att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning. Syftet med denna bestämmelse är att göra det möjligt att i vissa fall bilda ägarlägenheter i en del av en större byggnad, vad vi kallar partiell omvandling.

Den som köper ett utrymme i en fastighet har rätt att ansöka om avstyckning av den delen. Vi föreslår att det görs ett undantag i omvandlingsfallen från en förvärvares rätt att ansöka om fastig- hetsbildning. Det hänger samman med vårt förslag att en omvandling måste omfatta alla lägenheter i en byggnad eller byggnadsdel.

24

SOU 2014:33

Sammanfattning

Förslag som rör hyresgäster

Hyresgästen ska ha kvar sitt besittningsskydd och fortsatt ha rätt att överlåta hyresrätten till lägenheten genom byte etc. Dessa rättigheter ska finnas kvar oförändrade efter en omvandling. Därför förslår vi tillägg i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) som innebär att de särskilda regler som gäller för hyra av ägarlägenhet inte ska tillämpas i hyresförhållanden som ingåtts innan lägenheten blev en ägarlägenhet.

Vi föreslår också att hyresgästen ska vara skyldig att låta ägarlägenheten visas när den ska säljas. Fastighetsägaren ska vidare ha rätt till tillträde till en lägenhet för att kunna besiktiga och värdera den inför en omvandling.

Reglerna i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privat- uthyrningslagen) ska enligt vårt förslag vara tillämpliga när en ägar- lägenhet hyrs ut bara om lägenheten var en ägarlägenhet när hyresavtalet ingicks.

Vi föreslår att det införs ett undantag i hyresförhandlingslagen (1978:304). En befintlig förhandlingsordning ska efter en omvandling gälla för en hyresvärd bara om denne är att anse som hyresvärd i hyresförhandlingslagens mening.

Vi föreslår också en begränsning i möjligheterna för en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening att få en intresseanmälan antecknad i fastighetsregistret enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads- rätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen). Om en ansökan om fastighetsbildning för att omvandla lägenheterna till ägarlägen- heter har gjorts när en sådan intresseanmälan kommer in till inskrivningsmyndigheten är det hinder för att anteckna intres- seanmälan.

Förslag som rör förvaltningen av byggnader med ägarlägenheter

Vi föreslår att det införs en bestämmelse i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter som ger samfällighetsföreningen rätt att få tillträde till en ägarlägenhet för att bl.a. kunna utöva tillsyn över egendom som föreningen ansvarar för.

Vi föreslår att röstspärren i 49 § samma lag tas bort för sam- fällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar med ägarlägenheter som delägarfastigheter, under förutsättning att

25

Sammanfattning

SOU 2014:33

någon del av byggnaden där ägarlägenheterna är belägna ingår i gemensamhetsanläggningen. Detta ska enligt vårt förslag gälla för alla samfällighetsföreningar med ägarlägenheter, oavsett om det är fråga om nyproducerade lägenheter, tillbyggda lägenheter på en befintlig byggnad eller ägarlägenheter som omvandlats från hyres- lägenheter.

Uppföljning av den tidigare reformen

Varför så få ägarlägenheter?

I dag finns det cirka 850 ägarlägenheter. En fråga som vi har ställt är varför det har bildats så få ägarlägenheter. Ett antal olika anled- ningar till detta har förts fram. En är att ägarlägenheter bara kan bildas vid nyproduktion och inte vid omvandling av befintliga bostäder. Enligt byggföretagen finns det inte någon större efter- frågan på ägarlägenheter, vilket är anledningen till att de inte bygger ägarlägenheter.

Andra förklaringar till det låga antalet ägarlägenheter och den låga efterfrågan är bl.a. följande.

Konjunktursituationen sedan reglerna om ägarlägenheter infördes.

Banker och försäkringsbolag var inledningsvis osäkra på hur de skulle hantera ägarlägenheter.

Det finns en osäkerhet kring fastighetsskötsel och förvaltning.

Bostadsrätten är en utbredd och välkänd boendeform. Många som innehar en lägenhet med bostadsrätt tror att de äger lägenheten.

Ägarlägenheter har en hög prisbild jämfört med bostadsrätter.

Våra förslag till ändringar

Det faktum att det hittills har byggts så få ägarlägenheter gör att vi har haft ett mycket begränsat underlag för vår utvärdering av den tidigare ägarlägenhetsreformen. I många fall saknas det alltså underlag för att kunna bedöma om det finns brister i den nuvarande lagstiftningen. Vi har dock inte uppmärksammat några

26

SOU 2014:33

Sammanfattning

stora brister i den nuvarande lagstiftningen som rör ägarlägenheter och har heller inte uppmärksammats på att sådana skulle finnas. Men i några avseenden föreslår vi, som framgått ovan, ändringar i befintlig lagstiftning, utöver vad som krävs för att det ska vara möjligt att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter.

Konsekvenser av förslagen

Antalet omvandlingar avgör

Vilka konsekvenser våra förslag får beror i stor utsträckning på hur många omvandlingar som genomförs. Det är inte möjligt att bedöma i hur stor omfattning omvandlingar kommer att ske. Mycket talar dock för att det kommer att ta tid innan våra förslag får något mer betydande genomslag.

Konsekvenser för Lantmäteriet och lantmäterimyndigheterna

Lantmäteriets och lantmäterimyndigheternas arbete påverkas av våra förslag. Det handlar bl.a. om fler fastighetsbildningsärenden, fler samfällighetsföreningar att hantera, ökat antal inskrivnings- ärenden och nya arbetsuppgifter för inskrivningsmyndigheten samt visst behov av anpassnings- och utvecklingsåtgärder.

Konsekvenser för fastighetsägare och hyresgäster

Fastighetsägare som äger flerbostadshus med hyreslägenheter och hyresgästerna i lägenheter som omvandlas påverkas av våra förslag. Hyresgäster som väljer att bo kvar och hyra sin lägenhet även efter omvandlingen ska kunna göra det på samma villkor som före omvandlingen. Deras rättsliga ställning ska inte påverkas. Det kan dock innebära att hyresgästen får en ny och oerfaren hyresvärd.

Hyresgästerna ska enligt våra förslag ha rätt att före andra få köpa lägenheterna. Det innebär att hyresgästerna får goda möjlig- heter att köpa sina lägenheter. En omvandlingsmöjlighet innebär alltså att fler kan få möjlighet att äga sitt boende.

Fastighetsägare ges en ny form för avyttring av sin fastighet. Förfarandet innebär vissa kostnader för den fastighetsägare som väljer att omvandla. Den fastighetsägare som omvandlar ges med

27

Sammanfattning

SOU 2014:33

vårt förslag om borttagande av röstspärren större möjlighet att påverka förvaltningen av byggnaden även efter en omvandling. Det gäller också den som väljer att bygga till en befintlig byggnad med ett antal ägarlägenheter.

Konsekvenser för hyresrättsbeståndet och bostadsmarknaden

Förslagens konsekvenser för hyresrättsbeståndet och bostads- marknaden är svåra att bedöma. Det beror helt på i vilken omfattning omvandlingar kommer att ske. Med tanke på det begränsade intresset hittills för ägarlägenheter är det sannolikt att intresset för att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter i vart fall inledningsvis kommer att vara begränsat.

Några större konsekvenser lär inte uppstå. Utgångspunkten är dock att hyresrättsbeståndet kan komma att minska. Det är också troligt att intresset för omvandlingar kommer att vara störst i kommuner där det redan i dag redovisas brist på hyresrätter.

Det är svårt att se några stora konsekvenser för bostads- marknaden som helhet på kort sikt och eventuella långsiktiga effekter på bostadsmarknaden är svåra att överblicka.

Ikraftträdande

Utredningen föreslår att de nya bestämmelserna träder i kraft den 1 januari 2016.

28

1 Författningsförslag

1.1Förslag till

lag (20xx:xxx) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter

Härigenom föreskrivs följande.

Lagens tillämpningsområde

1 § I denna lag finns bestämmelser om omvandling till ägarlägen- hetsfastigheter av bostadslägenheter som är uthyrda eller kan hyras ut och om hyresgästernas rättigheter i samband med och efter en sådan omvandling. Lagen gäller inte lägenheter i byggnader som ägs av en bostadsrättsförening eller som ägs eller hyrs av en kooperativ hyresrättsförening.

Omvandling innebär att en sådan bostadslägenhet som anges i första stycket blir en ägarlägenhetsfastighet enligt bestämmelserna i denna lag. Omvandling sker på initiativ av fastighetens ägare.

Bestämmelser om fastighetsbildning

2 § Regler om fastighetsbildning som innebär att ägarlägenhets- fastigheter bildas finns i fastighetsbildningslagen (1970:988).

3 § En omvandling ska omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad. Om olika delar av byggnaden hör till skilda fastigheter är byggnadsdelen inom varje fastighet att se som en byggnad vid tillämpningen av denna lag.

29

Författningsförslag

SOU 2014:33

4 § En anteckning i fastighetsregistret om en intresseanmälan enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt utgör hinder för omvandling. I 3 a § den lagen finns bestämmelser om när en omvandling är hinder för anteckning av en intresseanmälan.

Hyresgästens rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten

5 § En hyresgäst har rätt att köpa den ägarlägenhetsfastighet som lägenheten har omvandlats eller ska omvandlas till dels i samband med omvandlingen enligt 7–11 §§, dels efter omvandlingen enligt 12–17 §§. Detta gäller inte den som hyr en lägenhet i andra hand.

Om hyresgästen avstår från rätten att köpa ägarlägen- hetsfastigheten är detta utan verkan.

Fastighetsägarens informationsskyldighet

6 § Fastighetsägaren ska senast i samband med ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheterna infor- mera hyresgästerna om att han eller hon har för avsikt att omvandla lägenheterna.

De som hyr en bostadslägenhet ska även informeras om

1.att en omvandling innebär att hyresgästen har rätt att köpa den lägenhet som han eller hon hyr,

2.att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår efter en omvandling om hyresgästen skulle välja att inte köpa lägenheten samt

3.att make, sambo och annan närstående kan ha rätt att köpa lägenheten enligt 8 § andra stycket och 15 §.

Hyresgästens köp i samband med omvandlingen

Erbjudande om köp

7 § Fastighetsägaren ska i samband med omvandlingen erbjuda den som hyr en lägenhet i byggnaden att köpa lägenheten.

Ett sådant erbjudande ska lämnas senast två månader efter det att fastighetsbildningsförrättningen för bildande av ägarlägenhets-

30

SOU 2014:33 Författningsförslag

fastigheterna har vunnit laga kraft. Erbjudandena ska lämnas samtidigt till alla hyresgäster.

Med köp av lägenhet avses köp av ett utrymme inom en byggnad eller köp av en ägarlägenhetsfastighet som sker som ett led i en omvandling.

Om en hyresgäst avstår från att köpa lägenheten

8 § Om två eller flera hyr lägenheten gemensamt och någon eller några av dem avstår från att köpa lägenheten har medhyresgästen eller medhyresgästerna rätt att köpa den, om den eller de andra hyresgästerna går med på det.

Avstår hyresgästen från att köpa lägenheten har hyresgästens make eller sambo rätt att köpa den, om han eller hon har sin bostad i lägenheten och hyresgästen går med på det. Detta gäller även för annan närstående till hyresgästen, som varaktigt sammanbor med hyresgästen.

Hyresgästens samtycke till ett köp av lägenheten enligt första och andra styckena ska vara skriftligt.

Hyresrätten till lägenheten upphör om någon som anges i första eller andra stycket köper lägenheten.

Besiktning och värdering

9 § Fastighetsägaren ska innan han eller hon lämnar erbjudanden om köp låta besiktiga byggnaden. Det ska upprättas ett besikt- ningsprotokoll som visar byggnadens skick.

Fastighetsägaren ska också värdera lägenheterna eller ägarlägen- hetsfastigheterna. Genom värderingen ska ett marknadsvärde tas fram för varje lägenhet som ägarlägenhetsfastighet. Värdetid- punkten ska vara densamma för alla värderingsobjekt.

Innehållet i erbjudandet

10 § Fastighetsägarens erbjudande om köp ska vara skriftligt och ska innehålla ett förslag till köpeavtal med uppgift om priset och övriga villkor för köpet. Erbjudandet ska delges hyresgästen.

31

Författningsförslag

SOU 2014:33

Fastighetsägaren ska tillsammans med erbjudandet lämna besiktningsprotokollet och uppgift om värderingen av lägenheten enligt 9 §.

Fastighetsägaren ska även lämna upplysningar om att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår om hyresgästen skulle välja att inte köpa lägenheten samt upplysningar om hyresgästens förköpsrätt enligt 13 § och om makes, sambos och annan närståendes rätt att köpa lägenheten enligt 8 § andra stycket och 15 §.

Svar på erbjudandet

11 § Om varken hyresgästen eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa lägenheten svarar på fastighetsägarens erbjudande om köp inom tre månader från det att hyresgästen fick del av det, innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa lägenheten i samband med omvandlingen.

Hyresgästens förköpsrätt efter omvandlingen

Vad förköpsrätten innebär

12 § Förköpsrätten innebär att hyresgästen får förvärva fastigheten på de villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare eller, vid byte, på marknadsmässiga villkor.

Skyldighet att lämna hembud

13 § När fastighetsägaren avser att överlåta en ägarlägen- hetsfastighet genom köp eller byte ska han eller hon först erbjuda en ursprunglig hyresgäst att köpa den. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med ursprunglig hyresgäst avses den som hyrde lägenheten vid tidpunkten för fastighetsägarens erbjudande enligt 7 § och som fortfarande har hyresrätten till lägenheten.

En överlåtelse får genomföras utan hembud till en ursprunglig hyresgäst

1. om köpet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,

32

SOU 2014:33

Författningsförslag

2. om överlåtelsen avser en andel och köparen redan äger en andel i egendomen och denna andel har förvärvats på något annat sätt än genom gåva.

Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551) eller delning enligt 24 kap. 1 § den lagen.

Om en hyresgäst avstår från att köpa fastigheten

14 § Om två eller flera ursprungliga hyresgäster hyr lägenheten gemensamt och någon eller några av dem avstår från sin rätt att köpa fastigheten har medhyresgästen eller medhyresgästerna rätt att köpa den, om den eller de andra hyresgästerna går med på det.

Hyresgästens samtycke till ett köp av fastigheten ska vara skriftligt.

Genom köpet upphör hyresrätten till lägenheten.

15 § Avstår hyresgästen från sin rätt enligt 13 § har hyresgästens make eller sambo rätt att köpa fastigheten, om han eller hon har sin bostad i lägenheten och hyresgästen går med på det. Detta gäller även för annan närstående till hyresgästen, som varaktigt sammanbor med hyresgästen.

Hyresgästens samtycke till ett köp av fastigheten ska vara skriftligt.

Genom köpet upphör hyresrätten till lägenheten.

Innehållet i hembudet

16 § Fastighetsägarens hembud ska vara skriftligt och ska innehålla ett förslag till köpeavtal med uppgift om priset och övriga villkor för köpet. Hembudet ska delges hyresgästen.

Fastighetsägaren ska tillsammans med hembudet lämna upplysningar om att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår om hyresgästen skulle välja att inte köpa fastigheten samt upplysningar om makes, sambos och annan närståendes rätt att köpa fastigheten enligt 15 §.

33

Författningsförslag

SOU 2014:33

Svar på hembudet

17 § Om varken hyresgästen eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa fastigheten svarar på hembudet inom två månader från det att hyresgästen fick del av det, innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa fastigheten vid den över- låtelsen.

Förteckning över hyresgäster

18 § Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastighets- bildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheterna ge in en för- teckning över de hyresgäster som har rätt att köpa fastigheterna.

Om det medan förrättningen pågår sker någon förändring av vilka hyresgäster som har rätt att köpa fastigheterna ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten.

Anteckning i fastighetsregistret

19 § Om det när en ägarlägenhetsfastighet bildas finns en hyresgäst som omfattas av rätten att köpa den enligt bestämmelserna i denna lag ska det antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Den förteckning som fastighetsägaren ska ge in enligt 18 § ska utgöra underlag för anteckningen.

20 § I samband med att lagfart beviljas för en ursprunglig hyresgäst efter att denne har köpt lägenheten ska inskrivningsmyndigheten ta bort anteckningen om hyresgästens förköpsrätt ur fastighets- registret. Detta gäller också om hyresgästens make, sambo eller annan närstående köper lägenheten enligt 8 § andra stycket eller

15§.

När en ursprunglig hyresgästs hyresavtal upphör i andra fall än i

samband med köp enligt första stycket ska fastighetsägaren anmäla det till inskrivningsmyndigheten.

Regler om borttagande av anteckningar i fastighetsregistret finns i 19 kap. 30 § jordabalken.

34

SOU 2014:33

Författningsförslag

Ogiltighet

21 § En överlåtelse är ogiltig om hyresgästen inte har fått möjlighet att köpa ägarlägenhetsfastigheten när han eller hon har rätt till det.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 jordabalken, gäller inte första stycket.

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

22 § En bestämmelse om hyresgästernas rättsliga ställning efter omvandlingen finns i 12 kap. 1 § åttonde stycket jordabalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2016.

35

Författningsförslag

SOU 2014:33

1.2Förslag till

lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 1, 15, 18 g, 19, 24 a, 26, 35, 45 a och 46 §§ jordabalken ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12 kap.

1 §1

Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostads- ändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.

Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyres- nämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd.

1 Senaste lydelse 2012:979.

36

SOU 2014:33

Författningsförslag

I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall.

Det som föreskrivs i detta kapitel om hyresavtal som avser lägenhet inom en ägarlägen- hetsfastighet ska bara tillämpas på lägenheter som var belägna inom en ägarlägenhetsfastighet när hyresavtalet ingicks.

15 §2

Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket.

Om

lägenheten

helt

eller

Om

lägenheten

helt

eller

delvis är uthyrd till bostad, ska

delvis är uthyrd till bostad, ska

hyresvärden i bostadsdelen med

hyresvärden i bostadsdelen med

skäliga

tidsmellanrum

ombe-

skäliga

tidsmellanrum

ombe-

sörja

tapetsering,

målning

och

sörja

tapetsering,

målning

och

andra

 

sedvanliga

 

reparationer

andra

 

sedvanliga

 

reparationer

med

anledning av

lägenhetens

med

anledning av

lägenhetens

försämring

genom

ålder

och

försämring

genom

ålder

och

bruk. Detta gäller dock inte, om

bruk. Detta gäller dock inte, om

något annat har avtalats och

 

något annat har avtalats och

 

1. hyresavtalet

 

avser

ett

1. hyresavtalet

 

avser

ett

enfamiljshus eller

 

en lägenhet

enfamiljshus

eller

 

en lägenhet

inom

 

en

ägarlägenhetsfastighet,

inom en sådan ägarlägenhets-

eller

 

 

 

 

 

 

 

fastighet som avses i 1 § åttonde

 

 

 

 

 

 

 

 

stycket, eller

 

 

 

 

 

2. hyresavtalet innehåller för-

2. hyresavtalet innehåller för-

handlingsklausul

enligt

hyres-

handlingsklausul

enligt

hyres-

förhandlingslagen

 

(1978:304)

förhandlingslagen

 

(1978:304)

och de avvikande bestämmel-

och de avvikande bestämmel-

serna har tagits in i en för-

serna har tagits in i en för-

handlingsöverenskommelse

 

handlingsöverenskommelse

 

enligt nämnda lag.

 

 

 

 

enligt nämnda lag.

 

 

 

 

2 Senaste lydelse 2009:180.

37

Bestämmelserna i 18 d–
18 f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast
1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en sådan ägarlägenhetsfastighet som avses i 1 § åttonde stycket, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyr- ningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.

Författningsförslag

SOU 2014:33

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska hyres- värden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats.

18 g §3

Bestämmelserna i 18 d–

18 f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast

1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,

2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en

ägarlägenhetsfastighet, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyr- ningsverksamhet, eller

3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.

Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlings- överenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kost- nader som hänför sig till lägen- hetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp

19 §4

Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlings- överenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kost- nader som hänför sig till lägen- hetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp

3Senaste lydelse 2009:180.

4Senaste lydelse 2009:180.

38

SOU 2014:33 Författningsförslag

1. om hyresavtalet innehåller

1. om hyresavtalet innehåller

förhandlingsklausul

och beräk-

förhandlingsklausul och beräk-

ningsgrunden för ersättningens

ningsgrunden för

ersättningens

storlek har fastställts genom en

storlek har fastställts genom en

förhandlingsöverenskommelse

förhandlingsöverenskommelse

eller genom ett beslut enligt 22

eller genom ett beslut enligt 22

eller

25 § hyresförhandlings-

eller 25 § hyresförhandlings-

lagen,

 

 

 

lagen,

 

 

2. om lägenheten är belägen i

2. om lägenheten är belägen i

ett en- eller tvåfamiljshus eller

ett en- eller tvåfamiljshus eller

inom

en

ägarlägenhetsfastighet,

inom en sådan ägarlägenhets-

eller

 

 

 

fastighet som avses i 1 § åttonde

 

 

 

 

stycket, eller

 

3. om

kostnaden för nyt-

3. om

kostnaden för nyt-

tigheten

påförs

hyresgästen

tigheten

påförs

hyresgästen

efter individuell mätning.

efter individuell mätning.

I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får trots vad som sägs i första stycket avtalas att hyran ska anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.

Hyran för lokaler ska också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Trots detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden minst tre år, gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.

Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, ska hyran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyres- förhandlingslagen.

39

Författningsförslag

SOU 2014:33

24 a §5

Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Parterna får träffa avtal om

Parterna får träffa avtal om

att bestämmelserna i

första

att bestämmelserna

i

första

stycket helt eller delvis inte ska

stycket helt eller delvis inte ska

gälla, om

 

 

gälla, om

 

 

 

1. hyresavtalet

avser

ett

1. hyresavtalet

avser

ett

enfamiljshus som inte är avsett

enfamiljshus som inte är avsett

att hyras ut varaktigt eller en

att hyras ut varaktigt eller en

lägenhet inom en ägarlägenhets-

lägenhet inom en sådan ägar-

fastighet som inte är avsedd att

lägenhetsfastighet

som

avses i

hyras ut varaktigt, eller

 

1 § åttonde stycket och som inte

 

 

 

är avsedd att hyras ut varaktigt,

 

 

 

eller

 

 

 

2. lägenheten har upplåtits av

2. lägenheten har upplåtits av

någon som innehade den med

någon som innehade den med

bostadsrätt och lägenheten allt-

bostadsrätt och lägenheten allt-

jämt innehas med sådan rätt.

jämt innehas med sådan rätt.

Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnden.

26 §6

Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för att utföra sådan besiktning och vär- dering som anges i 9 § lagen (20xx:xxx) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhets- fastigheter.

5Senaste lydelse 2009:180.

6Senaste lydelse 1991:850.

40

SOU 2014:33 Författningsförslag

 

 

 

 

 

 

 

 

Ligger den lägenhet som hyres-

 

 

 

 

 

 

 

 

gästen hyr inom en ägarlägen-

 

 

 

 

 

 

 

 

hetsfastighet är hyresgästen skyldig

 

 

 

 

 

 

 

 

att låta den visas på lämplig tid

 

 

 

 

 

 

 

 

när fastighetsägaren avser att sälja

 

 

 

 

 

 

 

 

ägarlägenhetsfastigheten.

Hyres-

 

 

 

 

 

 

 

 

gästen är också skyldig att ge en

 

 

 

 

 

 

 

 

företrädare

för

samfällighets-

 

 

 

 

 

 

 

 

föreningen tillträde till lägenheten

 

 

 

 

 

 

 

 

i fall

som

anges

i

19 b § lagen

 

 

 

 

 

 

 

 

(1973:1150) om

förvaltning

av

 

 

 

 

 

 

 

 

samfälligheter. Vad som där sägs

 

 

 

 

 

 

 

 

om ägare gäller även hyresgästen.

Efter

tillsägelse

minst

en

Efter

tillsägelse

minst

en

månad i förväg får hyresvärden i

månad i förväg får hyresvärden i

lägenheten

låta

utföra

mindre

lägenheten

låta

utföra

mindre

brådskande

förbättringsarbeten

brådskande

förbättringsarbeten

som inte vållar väsentligt hinder

som inte vållar väsentligt hinder

eller

men

i nyttjanderätten.

eller

men

i nyttjanderätten.

Sådana arbeten får dock inte

Sådana arbeten får dock inte

utan

hyresgästens

medgivande

utan

hyresgästens

medgivande

utföras under den sista månad

utföras under den sista månad

som

hyresförhållandet

består.

som

hyresförhållandet

består.

Vill

hyresvärden

utföra

annat

Vill

hyresvärden

utföra annat

arbete i lägenheten, får hyres-

arbete i lägenheten, får hyres-

gästen inom en vecka från det

gästen inom en vecka från det

att han fick meddelande om

att han fick meddelande om

detta säga upp avtalet till

detta säga upp avtalet till

upphörande. Sådant arbete

får

upphörande. Sådant arbete

får

inte utan hyresgästens med-

inte utan hyresgästens med-

givande

påbörjas

förrän

avtalet

givande

påbörjas

förrän

avtalet

sålunda

kunnat

 

bringas

att

hade kunnat upphöra på det

upphöra. Bestämmelserna i detta

sättet. Bestämmelserna

i detta

stycke gäller inte arbete som

stycke gäller inte arbete som

hyresvärden har utfäst sig att

hyresvärden har utfäst sig att

utföra åt hyresgästen eller som

utföra åt hyresgästen eller som

han genom ett åtgärdsföre-

han eller hon på grund av ett

läggande har ålagts att utföra.

 

åtgärdsföreläggande

är

skyldig

 

 

 

 

 

 

 

 

att utföra.

 

 

 

 

 

41

Författningsförslag SOU 2014:33

I fall som anges i första eller

I fall som anges i första

andra stycket skall hyresvärden

fjärde styckena

ska hyresvärden

tillse att hyresgästen ej för-

se till att hyresgästen inte för-

orsakas större

olägenhet

än

orsakas större

olägenhet

än

nödvändigt. Skada som föror-

nödvändigt. Skada som föror-

sakas hyresgästen genom arbete

sakas hyresgästen genom arbete

som avses i andra stycket skall

som avses i fjärde stycket ska

ersättas av hyresvärden, även om

ersättas av hyresvärden, även om

skadan icke beror på hans för-

skadan inte beror på dennes för-

summelse.

 

 

summelse.

 

 

Hyresgästen

är skyldig

att

Hyresgästen

är skyldig

att

tåla inskränkningar i nyttjande-

tåla inskränkningar i nyttjande-

rätten, som föranleds av nöd-

rätten, som föranleds av nöd-

vändiga åtgärder för att utrota

vändiga åtgärder för att utrota

ohyra i fastigheten, även om den

ohyra i fastigheten, även om den

av honom hyrda lägenheten inte

lägenhet som han eller hon hyr

besväras av ohyra. Därvid gäller

inte besväras av ohyra. gäller

17 § andra stycket.

 

17 § andra stycket.

 

Underlåter hyresgästen

att

bereda hyresvärden tillträde

till

lägenheten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.

35 §7

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller inte, om

Första stycket gäller inte, om

1. lägenheten hyrs i andra

1. lägenheten hyrs i andra

hand,

hand,

2. lägenheten utgör en del av

2. lägenheten utgör en del av

upplåtarens bostad,

upplåtarens bostad,

7 Senaste lydelse 2009:180.

42

Om hyresvärden och hyres- gästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förläng- ning, gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyres- nämnden. I följande fall gäller överenskommelsen även utan sådant godkännande.
1. Överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning.
43

SOU 2014:33 Författningsförslag

3. lägenheten är belägen i ett

3. lägenheten är belägen i ett

enfamiljshus som inte är avsett

enfamiljshus som inte är avsett

att hyras ut varaktigt, inom en

att hyras ut varaktigt, inom en

ägarlägenhetsfastighet som inte är

sådan ägarlägenhetsfastighet som

avsedd att hyras ut varaktigt eller

avses i 1 § åttonde stycket och som

i ett tvåfamiljshus,

inte är avsedd att hyras ut

 

varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,

4. lägenheten har upplåtits av

4. lägenheten har upplåtits av

någon som innehade den med

någon som innehade den med

bostadsrätt och lägenheten allt-

bostadsrätt och lägenheten allt-

jämt innehas med sådan rätt, eller

jämt innehas med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett mö-

5. hyresavtalet avser ett mö-

blerat rum eller en lägenhet för

blerat rum eller en lägenhet för

fritidsändamål och hyresförhåll-

fritidsändamål och hyresförhåll-

andet inte har varat längre än nio

andet inte har varat längre än nio

månader i följd.

månader i följd.

Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyres- nämnden om tillstånd som avses i första stycket.

45 a §8

Om hyresvärden och hyres- gästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förläng- ning, gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyres- nämnden. I följande fall gäller överenskommelsen även utan sådant godkännande.

1. Överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning.

8 Senaste lydelse 2009:180.

Författningsförslag

SOU 2014:33

2. Överenskommelsen träffas

2. Överenskommelsen träffas

för en tid om högst fyra år från

för en tid om högst fyra år från

det att hyresförhållandet inleds

det att hyresförhållandet inleds

och innebörden i överens-

och innebörden i överens-

kommelsen är att

hyresgästen

kommelsen är att

hyresgästen

inte ska ha rätt till förlängning,

inte ska ha rätt till förlängning,

om

 

 

 

 

om

 

 

 

 

a) i

fråga

om

en

bostads-

a) i

fråga

om

en

bostads-

lägenhet i ett en- eller två-

lägenhet i ett en- eller två-

familjshus som inte ingår i en

familjshus som inte ingår i en

affärsmässigt

bedriven

uthyr-

affärsmässigt

bedriven

uthyr-

ningsverksamhet,

hyresvärden

ningsverksamhet,

hyresvärden

ska bosätta sig i lägenheten eller

ska bosätta sig i lägenheten eller

överlåta huset,

 

 

 

överlåta huset,

 

 

 

b) i

fråga

om

en

bostads-

b) i

fråga

om

en

bostads-

lägenhet som upplåts i andra

lägenhet som upplåts i andra

hand,

hyresvärden

ska

bosätta

hand,

hyresvärden

ska

bosätta

sig i lägenheten eller, när hyres-

sig i lägenheten eller, när hyres-

värden innehar lägenheten med

värden innehar lägenheten med

bostadsrätt, bosätta sig i den

bostadsrätt, bosätta sig i den

eller överlåta bostadsrätten, eller

eller överlåta bostadsrätten, eller

c) i

fråga

om

en

bostads-

c) i

fråga

om

en

bostads-

lägenhet inom en ägarlägenhets-

lägenhet inom en sådan ägar-

fastighet som inte ingår i en

lägenhetsfastighet

som

avses i

affärsmässigt

bedriven

uthyr-

1 § åttonde stycket och som inte

ningsverksamhet,

hyresvärden

ingår i en affärsmässigt bedriven

ska bosätta sig i eller överlåta

uthyrningsverksamhet,

hyres-

fastigheten.

 

 

 

värden ska bosätta sig i eller

 

 

 

 

 

överlåta fastigheten.

 

Om en make eller en sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller den sambon endast om han eller hon har godtagit den.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till överenskommelser som avses i första stycket 2.

44

SOU 2014:33 Författningsförslag

 

 

 

 

 

 

 

 

 

46 §9

 

 

 

 

 

 

 

Om

hyresvärden

har

sagt

Om

hyresvärden

har

sagt

upp hyresavtalet eller, i fall som

upp hyresavtalet eller, i fall som

avses

i

3 § tredje

stycket 2,

avses

i

3 §

tredje

stycket

2,

anmodat hyresgästen

att flytta,

anmodat hyresgästen

att flytta,

har

hyresgästen

rätt

 

till

har

hyresgästen

rätt

till

förlängning av avtalet, utom när

förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten

är

förverkad

1. hyresrätten

är

förverkad

utan att hyresvärden har sagt

utan att hyresvärden har sagt

upp avtalet att upphöra i förtid,

upp avtalet att upphöra i förtid,

2. hyresgästen i annat fall har

2. hyresgästen i annat fall har

åsidosatt sina förpliktelser i så

åsidosatt sina förpliktelser i så

hög grad att avtalet skäligen inte

hög grad att avtalet skäligen inte

bör förlängas,

 

 

 

 

 

bör förlängas,

 

 

 

 

3. huset ska rivas och det inte

3. huset ska rivas och det inte

är oskäligt mot hyresgästen att

är oskäligt mot hyresgästen att

hyresförhållandet upphör,

 

 

hyresförhållandet upphör,

 

 

4. huset

ska

undergå

större

4. huset

ska

undergå större

ombyggnad och det inte är

ombyggnad och det inte är

uppenbart

att

hyresgästen

kan

uppenbart att hyresgästen

kan

sitta kvar i lägenheten utan nämn-

sitta kvar i lägenheten utan nämn-

värd olägenhet för genomför-

värd olägenhet för genomför-

andet av ombyggnaden samt det

andet av ombyggnaden samt det

inte är oskäligt mot hyresgästen

inte är oskäligt mot hyresgästen

att hyresförhållandet upphör,

att hyresförhållandet upphör,

 

 

5. lägenheten inte vidare ska

5. lägenheten inte vidare ska

användas som bostad och det

användas som bostad och det

inte är oskäligt mot hyresgästen

inte är oskäligt mot hyresgästen

att hyresförhållandet upphör,

att hyresförhållandet upphör,

 

6. avtalet avser en lägenhet i

6. avtalet

avser en

lägenhet

i

ett en- eller tvåfamiljshus eller

ett en- eller tvåfamiljshus eller

inom

en

ägarlägenhetsfastighet

inom en sådan ägarlägenhets-

och upplåtelsen inte ingår i en

fastighet som avses i 1 § åttonde

affärsmässigt

bedriven

uthyr-

stycket och upplåtelsen inte ingår i

ningsverksamhet

samt

 

upp-

en affärsmässigt bedriven uthyr-

låtaren har sådant intresse att

ningsverksamhet samt upplåtaren

förfoga

över

lägenheten

att

har sådant intresse att förfoga

hyresgästen skäligen bör flytta,

över

lägenheten

att hyresgästen

skäligen bör flytta,

9 Senaste lydelse 2009:180.

45

Författningsförslag

SOU 2014:33

 

7. avtalet avser en lägenhet

 

7. avtalet avser en lägenhet

som upplåtits av någon som

som upplåtits av någon som

innehade den

med bostadsrätt

innehade

den

med bostadsrätt

och lägenheten alltjämt innehas

och lägenheten alltjämt innehas

med sådan rätt samt bostads-

med sådan rätt samt bostads-

rättshavaren har sådant intresse

rättshavaren har sådant intresse

att förfoga över lägenheten att

att förfoga över lägenheten att

hyresgästen skäligen bör flytta,

hyresgästen skäligen bör flytta,

 

8. hyresförhållandet beror av

 

8. hyresförhållandet beror av

sådan anställning i statlig eller

sådan anställning i statlig eller

kommunal verksamhet som

är

kommunal verksamhet som

är

förenad med bostadstvång eller

förenad med bostadstvång eller

av

anställning

inom lantbruket

av

anställning inom lantbruket

eller av annan anställning, om

eller av annan anställning, om

den är av sådan art att det är

den är av sådan art att det är

nödvändigt för arbetsgivaren att

nödvändigt för arbetsgivaren att

förfoga

över

lägenheten

för

förfoga

över

lägenheten

för

upplåtelse åt anställningens inne-

upplåtelse åt anställningens inne-

havare,

samt

anställningen

har

havare, samt

anställningen

har

upphört,

 

 

upphört,

 

 

 

 

9. hyresförhållandet beror av

 

9. hyresförhållandet beror av

annan anställning än som avses i

annan anställning än som avses i

8 och som upphört och det inte

8 och som upphört och det inte

är oskäligt mot hyresgästen att

är oskäligt mot hyresgästen att

även hyresförhållandet upphör

även hyresförhållandet upphör

samt, om hyresförhållandet har

samt, om hyresförhållandet har

varat längre än tre år, hyres-

varat längre än tre år, hyres-

värden har synnerliga skäl för

värden har synnerliga skäl för

att

upplösa

hyresförhållandet,

att

upplösa

hyresförhållandet,

eller

 

 

 

eller

 

 

 

 

10. det i annat fall inte strider

 

10. det i annat fall inte strider

mot god sed i hyresförhållanden

mot god sed i hyresförhållanden

eller av någon annan anledning

eller av någon annan anledning

är oskäligt mot hyresgästen att

är oskäligt mot hyresgästen att

hyresförhållandet upphör.

 

hyresförhållandet upphör.

 

 

Om

hyresvärdens intresse blir tillgodosett

genom att hyres-

gästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen trots vad som sägs i första stycket rätt till sådan förlängning.

46

SOU 2014:33

Författningsförslag

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset ska undergå större ombyggnad, ska hyres- gästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2016.

47

Författningsförslag

SOU 2014:33

1.3Förslag till

lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)10

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)

dels att 3 kap. 1–1 b §§ och 10 kap. 6 § ska ha följande lydelse, dels att det ska införas en ny paragraf, 3 kap. 1 c §, av följande

lydelse.

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

 

3 kap.

 

1 §11

Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp.

Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighets- bildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt

än genom fastighetsbildning.

 

 

 

En tredimensionell

fastighet

En tredimensionell

fastighet

eller ett tredimensionellt fastig-

eller ett tredimensionellt fastig-

hetsutrymme får ny- eller ombil-

hetsutrymme får ny- eller ombil-

das endast om det står klart att

das endast om det står klart att

åtgärden är lämpligare än andra

åtgärden är lämpligare än andra

åtgärder för att tillgodose det

åtgärder för att tillgodose det

avsedda ändamålet. Vid tillämp-

avsedda ändamålet. Vid tillämp-

ningen av första och andra

ningen av första och andra

styckena ska en sådan fastighets-

styckena ska en sådan fastighets-

bildnings

särskilda

karaktär

bildnings

särskilda

karaktär

beaktas. Därutöver gäller vad som

beaktas. Därutöver gäller vad som

föreskrivs i 1 a och 1 b §§

 

föreskrivs i 1 a–1 c §§.

 

10Författningen omtryckt 1992:1212.

11Senaste lydelse 2009:183.

48

SOU 2014:33

Författningsförslag

1 a §12

Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om

1.den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan,

2.den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt,

3.det står klart att åtgärden

a)är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och

b)är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och

4. den tredimensionella fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.

I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om

1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och

2. den tredimensionella fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid.

Första och andra styckena tillämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme nybildas

eller ombildas.

 

 

 

 

 

 

 

I 1 b §

finns

särskilda

I

1 b

och

1 c §§

finns

bestämmelser

om

fastighets-

särskilda

bestämmelser

om

bildning som innebär att en

fastighetsbildning

som innebär

ägarlägenhetsfastighet

nybildas

att

en

ägarlägenhetsfastighet

eller ombildas.

 

 

bildas.

 

 

 

1 b §13

Vid fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas tillämpas 1 a § med de tillägg och avvikelser som anges i andra och tredje styckena.

Fastighetsbildningen får ske endast om

12Senaste lydelse 2009:183.

13Senaste lydelse 2009:183.

49

Författningsförslag

SOU 2014:33

1.det står klart att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet, och

2.ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenhets- fastigheter.

Vid tillämpningen av 1 a § första stycket 2 ska det särskilt övervägas om det bör inrättas en eller flera gemensamhets- anläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149). Bestämmelserna

i1 a § första stycket 3 och 4 tillämpas inte i fråga om ägarlägenhetsfastigheten.

Andra stycket 1 tillämpas

Andra

stycket

1

tillämpas

inte vid sådan fastighetsbildning

inte vid fastighetsbildning

som avser överföring av ett

1. i samband

med

omvandling

utrymme från en ägarlägenhets-

enligt

lagen

 

(20xx:xxx) om

fastighet till en annan ägarlägen-

omvandling

av

hyreslägenheter

hetsfastighet.

till ägarlägenhetsfastigheter,

 

2. som avser överföring av ett

 

utrymme från en ägarlägenhets-

 

fastighet till en annan ägar-

 

lägenhetsfastighet.

 

 

 

Om det utrymme som ägar-

 

lägenhetsfastigheten

ska

omfatta

 

är en bostadslägenhet som är

 

uthyrd eller kan hyras ut tilläm-

 

pas även 3, 4 och 18–21 §§ lagen

 

om omvandling av hyres-

 

lägenheter

till

ägarlägenhets-

 

fastigheter.

 

 

 

 

 

 

I 1 c § finns en bestämmelse

 

om nybildning av en tre-

 

dimensionell fastighet när fastig-

 

hetsbildningen sker i syfte att

 

bilda

ägarlägenhetsfastigheter i

 

fall som avses i fjärde stycket 1.

50

SOU 2014:33

Författningsförslag

1 c §

Bestämmelsen i 1 a § första stycket 3 b tillämpas inte vid fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet ny- bildas om lägenheterna i den eller de nybildade fastigheterna sam- tidigt omvandlas enligt lagen (20xx:xxx) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhets- fastigheter.

Sådan fastighetsbildning får ske endast om det står klart att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av anläggningen.

10 kap.

 

 

 

6 §

 

 

Avstyckning sker på ansökan av fastighetens ägare.

 

Har vad som skall avskiljas

Har vad som ska avskiljas

kommit i särskild ägares hand

kommit i särskild ägares hand

genom köp eller annat förvärv,

genom köp eller annat förvärv,

får såväl förvärvaren som

får såväl

förvärvaren

som

fångesmannen begära avstyck-

fångesmannen begära avstyck-

ning.

ning.

 

 

 

Om ett köp eller annat för-

 

värv av ett utrymme inom en

 

byggnad har skett som ett led i en

 

omvandling

enligt

lagen

 

(20xx:xxx)

om omvandling av

 

hyreslägenheter till ägarlägenhets-

 

fastigheter

gäller inte

andra

 

stycket.

 

 

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2016.

51

Författningsförslag

SOU 2014:33

1.4Förslag till

lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

dels att 49 § ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf, 19 b §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

19 b §

Företrädare för en samfällig- hetsförening har rätt att få komma in i en ägarlägenhets- fastighet när det behövs för tillsyn av egendom som föreningen för- valtar eller för att utföra arbete som föreningen ansvarar för. Föreningen ska se till att ägaren till ägarlägenhetsfastigheten inte orsakas större olägenhet än nödvändigt.

Om ägaren till ägarlägenhets- fastigheten inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får Kronofogde- myndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betal- ningsföreläggande och hand- räckning.

52

SOU 2014:33

Författningsförslag

Röstberättigad medlem, som

är närvarande vid förenings- stämma, har, oavsett om han äger en eller flera delägar- fastigheter, en röst. I fråga som har ekonomisk betydelse skall medlemmarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastig- heternas andelstal, om medlem begär det. Dock får medlems röstetal ej överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röst- berättigade medlemmar.

Medlems rösträtt kan utövas genom ombud. Ombud får ej företräda mer än en medlem. Som stämmans beslut gäller den mening för vilken de flesta rösterna avgivits. Vid lika röstetal avgöres val genom lottning, medan i andra frågor den mening gäller som biträdes av ordföranden.

Första och andra styckena gäller ej i den mån annat följer av 51 eller 52 §. Avvikelse från andra stycket får föreskrivas i stadgarna.

49 §

En röstberättigad medlem, som är närvarande vid före- ningsstämma, har, oavsett om han eller hon äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I frågor som har ekonomisk bety- delse ska medlemmarnas röstetal i stället beräknas efter delägar- fastigheternas andelstal, om en medlem begär det. Dock får en medlems röstetal inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga när- varande röstberättigade med- lemmar.

Begränsningen av en medlems röstetal i första stycket gäller inte i föreningar där ägare till ägar- lägenhetsfastigheter ingår som medlemmar i frågor som rör förvaltningen av den eller de samfälligheter som består av delar av den byggnad där ägar- lägenhetsfastigheterna är belägna.

En medlems rösträtt kan utövas genom ombud. Ett ombud får inte företräda mer än en medlem. Som stämmans beslut gäller den mening för vilken de flesta rösterna avgetts. Vid lika röstetal avgörs val genom lottning, medan i andra frågor gäller den mening som ordföranden biträder.

Första och tredje styckena gäller inte i den mån annat följer av 51 eller 52 §. Avvikelse från tredje stycket får föreskrivas i stadgarna.

53

Författningsförslag

SOU 2014:33

1.Denna lag träder i kraft den 1 januari 2016.

2.49 § i sin äldre lydelse gäller fortfarande för samfällighets- föreningar som har registrerats före ikraftträdandet.

3.Vill en sådan samfällighetsförening som anges i punkt 2 tillämpa paragrafen i dess nya lydelse ska en bestämmelse om detta tas in i föreningens stadgar. För ett sådant beslut gäller vad som i övrigt gäller för beslut om ändring av stadgarna.

54

SOU 2014:33

Författningsförslag

1.5Förslag till

lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 3 och 8 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

 

 

Föreslagen lydelse

 

 

 

 

 

 

 

3 §14

 

 

 

 

 

En förhandlingsordning om-

En förhandlingsordning om-

fattar samtliga bostadslägenhet-

fattar samtliga bostadslägenhet-

er i ett eller flera planerade,

er i ett eller flera planerade,

påbörjade eller

befintliga

hus,

påbörjade

eller

befintliga hus,

om inte något annat följer av

om inte något annat följer av

andra eller tredje stycket.

 

 

andra – fjärde styckena.

 

En förhandlingsordning gäl-

En förhandlingsordning gäl-

ler inte för en lägenhet, om

ler inte för en lägenhet, om

hyresvärden

och hyresgästen

hyresvärden

och hyresgästen

skriftligen har kommit överens

skriftligen har kommit överens

om att hyresavtalet inte skall

om att hyresavtalet inte ska

innehålla

en

förhandlings-

innehålla

 

en

förhandlings-

klausul. En sådan överens-

klausul. En sådan överens-

kommelse kan

träffas

tidigast

kommelse

kan

träffas tidigast

sedan

hyresförhållandet

har

sedan

hyresförhållandet

har

varat tre månader i följd. Över-

varat tre månader i följd. Över-

enskommelsen

skall

under-

enskommelsen ska undertecknas

tecknas

av

hyresvärden

och

av hyresvärden och hyresgästen.

hyresgästen.

 

En

överens-

En överenskommelse som inte

kommelse som

inte uppfyller

uppfyller

dessa

föreskrifter

är

dessa föreskrifter är ogiltig.

 

ogiltig.

 

 

 

 

 

En förhandlingsordning gäl-

En förhandlingsordning gäl-

ler inte heller för en lägenhet,

ler inte heller för en lägenhet,

om hyresavtalet enligt beslut av

om hyresavtalet enligt beslut av

hyresnämnden inte skall inne-

hyresnämnden inte ska innehålla

hålla en förhandlingsklausul. Ett

en förhandlingsklausul.

Ett

sådant beslut får börja gälla

sådant beslut får börja gälla

tidigast

när

hyresförhållandet

tidigast

när

hyresförhållandet

har varat tre månader i följd.

 

har varat tre månader i följd.

 

14 Senaste lydelse 2006:409.

55

Författningsförslag

SOU 2014:33

 

 

 

En förhandlingsordning gäller

 

 

 

för en lägenhet som har omvand-

 

 

 

lats till en

ägarlägenhetsfastighet

 

 

 

enligt lagen (20xx:xxx) om om-

 

 

 

vandling av hyreslägenheter

till

 

 

 

ägarlägenhetsfastigheter

om

den

 

 

 

som efter omvandlingen hyr ut

 

 

 

lägenheten är att anse som

 

 

 

hyresvärd

enligt 1 §

andra

 

 

 

stycket.

 

 

 

 

 

 

8 §

 

 

 

Avtal

om

förhandlings-

Ett avtal om förhandlings-

ordning gäller även för ny

ordning gäller även för en ny

hyresvärd.

 

 

hyresvärd, under förutsättning att

 

 

 

den nya hyresvärden är att anse

 

 

 

som hyresvärd enligt 1 § andra

 

 

 

stycket.

 

 

 

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhandlingsordning gäller och har den nye hyresvärden varken ägt eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen, är den tidigare hyresvärden skyldig att ersätta skada som förorsakats den nye hyresvärden på grund av försummelsen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2016.

56

SOU 2014:33

Författningsförslag

1.6Förslag till

lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt15

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt att det ska införas en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 a §

Har det när en intresse- anmälan kommer in till inskriv- ningsmyndigheten redan gjorts en ansökan om fastighetsbildning som syftar till att ägarlägenhets- fastigheter ska bildas, får anmälan inte antecknas.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2016.

15 Senaste lydelsen av författningens rubrik 2002:99.

57

Författningsförslag

SOU 2014:33

1.7Förslag till

lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

 

 

 

Föreslagen lydelse

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 §

 

 

 

 

 

 

 

 

Denna

lag

gäller

hyresavtal

Denna

lag

gäller

hyresavtal

som

avses i

12

kap. 1 §

som

 

avses

i

12

kap. 1 §

jordabalken,

genom

vilket

jordabalken,

 

genom

vilket

någon

utanför

näringsverk-

någon

utanför

näringsverk-

samhet upplåter en bostads-

samhet upplåter en bostads-

lägenhet för annat än fritids-

lägenhet för annat än fritids-

ändamål. Lagen gäller dock inte

ändamål. Lagen gäller dock inte

upplåtelse av en hyresrätt i

upplåtelse av en hyresrätt i

andra hand. Om fler än en

andra hand. Om fler än en

lägenhet

upplåts,

gäller

lagen

lägenhet

upplåts,

gäller

lagen

endast den första upplåtelsen.

endast

den

första

upplåtelsen.

 

 

 

 

 

 

 

Om den lägenhet som upplåts är

 

 

 

 

 

 

 

en

ägarlägenhetsfastighet

gäller

 

 

 

 

 

 

 

lagen endast om lägenheten var

 

 

 

 

 

 

 

en

ägarlägenhetsfastighet

när

 

 

 

 

 

 

 

hyresavtalet ingicks.

 

 

 

Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken gäller, om inte något annat har föreskrivits i denna lag.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2016.

58

2Utredningens uppdrag och arbete

2.1Utredningens uppdrag

Regeringen beslutade om utredningens direktiv den 24 maj 2012 (dir. 2012:44). Direktiven bifogas betänkandet som bilaga 1.

Utredningen har haft det övergripande uppdraget att föreslå de författningsändringar som behövs för att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna ombildas till ägarlägenheter.

Uppdraget kan brytas ner i tre delar. Den första delen handlar om att analysera och lämna en redogörelse av skälen för och emot en möjlighet att bilda ägarlägenheter av befintliga hyreslägenheter. Utredningen ska särskilt belysa behovet och nyttan av ombild- ningar för hyresgäster, hyresvärdar och andra berörda och konsekvenserna för bostadsmarknaden och hyresrättsbeståndet av en ombildningsmöjlighet, bl.a. när det gäller utbudet av lägenheter och kvaliteten i boendet.

Den andra delen handlar om att överväga och lämna förslag på de författningsändringar som behövs för att hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna ombildas till ägarlägenheter. Vid utformningen av förslagen ska utredaren sträva efter att hitta de lösningar som tillgodoser de önskemål som de parter som ska medverka till att genomföra ombildningar kan ha. Förslagen ska utformas med beaktande av bostadssociala hänsyn och utifrån intresset av ett starkt skydd för befintliga hyresgäster. En utgångs- punkt ska vara att ombildningen inte får medföra någon försämring av hyresgästens rättsliga ställning. Förslagen ska vidare utformas så att de ägarlägenheter som skapas vid en ombildning så långt som möjligt kan komma dem som är hyresgäster i respektive lägenhet vid ombildningen till godo.

Den tredje delen går ut på att utredningen ska göra en uppföljning av den tidigare ägarlägenhetsreformen. Utredningen

59

Utredningens uppdrag och arbete

SOU 2014:33

ska i den delen lämna förslag på åtgärder för att komma till rätta med de eventuella brister i regelverket som uppmärksammas.

I uppdraget ingår att lämna de författningsförslag som över- vägandena föranleder. Utredaren ska dessutom analysera konse- kvenserna för hyresrättsbeståndet och bostadsmarknaden i övrigt samt för hyresvärdar, hyresgäster och andra berörda av de ändringar som föreslås. Utredaren ska vidare särskilt belysa skillnaden i ekonomiskt hänseende för de inblandade om ombildning sker på initiativ av hyresvärden eller hyresgästen samt om förslagen innebär skillnader för kvinnor och män. Uppdraget omfattar inte skattefrågor.

Uppdraget ska redovisas senast den 30 maj 2014.

2.2Utredningens arbete

Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och expert- erna. Utredningen har hållit elva sammanträden med sakkunniga och experter, varav ett tvådagarssammanträde i internatform. Utredningen har hållit fyra sammanträden med deltagare i den till utredningen knutna referensgruppen. En förteckning över del- tagarna i referensgruppen finns i bilaga 2. Utredningen har haft ett möte med företrädare för de större byggföretagen för att dels ta reda på varför det byggs så få ägarlägenheter, dels få deras syn på ägarlägenheter. Utredningen har också haft ett möte med företrädare för ett antal fastighetsförvaltande bolag, för att få deras syn på ett omvandlingsförfarande.

Utredningsarbetet har bestått i bl.a. studier av tidigare betänk- anden, propositioner, rapporter och skrivelser som berör det aktuella området och situationen på bostadsmarknaden. Vi har även studerat reglerna för motsvarigheten till ägarlägenheter i Norge, Danmark och Frankrike. Utredningen har gett Boverket i uppdrag att redogöra för och analysera konsekvenserna för bostadsmark- naden och hyresrättsbeståndet av att det införs en omvandlings- möjlighet. Boverkets rapport bifogas som bilaga 3.

Lantmäteriet har i samråd med utredningen hållit en workshop där utredningens förslag har prövats på en befintlig byggnad. I den deltog från utredningens sida sekreteraren och en av utredningens experter från Lantmäteriet.

Enligt direktiven ska utredaren hålla kontakt med Hyres- bostadsutredningen (S 2011:12). Detta har skett genom att

60

SOU 2014:33

Utredningens uppdrag och arbete

utredaren och sekreteraren har haft var sitt möte med den särskilda utredaren i den utredningen.

Enligt direktiven ska vidare synpunkter inhämtas från myndig- heter, kommuner och enskilda som äger flerbostadshus samt från de organisationer som företräder fastighetsägarnas och hyres- gästernas intressen. Även i övrigt ska synpunkter inhämtas från myndigheter, kreditgivare och försäkringsbranschen i den utsträck- ning det behövs. Detta har skett genom utredningens experter och den till utredningen knutna referensgruppen.

2.3Betänkandets disposition

I kapitel 3 ger vi en beskrivning av vad ägarlägenheter är och en inledande översikt över den nuvarande regleringen. Därefter redogör vi i kapitel 4 för regleringen av ägarlägenheter i några andra länder. I kapitel 5 redogör vi för och analyserar argument för och emot ett omvandlingsförfarande. Kapitel 6 innehåller en jämförelse av regelverken som avser ägarlägenheter och bostadsrätter.

Regleringen av ett omvandlingsförfarande behandlas i kapitel 7– 13. Våra överväganden och förslag i de olika frågorna finns i respektive kapitel. Kapitel 7 behandlar vad en omvandling är och frågan om vilken omfattning en omvandling ska ha. I kapitel 8–13 behandlas olika aspekter av frågan om hyresgästernas ställning: hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna i samband med omvand- lingen (kapitel 8) och den närmare utformningen av denna rätt (kapitel 9), frågor kring köpeskillingen (kapitel 10), förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ för att stärka hyres- gästernas ställning (kapitel 11) samt kvarboende hyresgästers rättsliga ställning efter omvandlingen (kapitel 12). I kapitel 13 behandlar vi frågan om hyresgästernas företrädesrätt till köp av fastigheten för att bilda ägarlägenheter.

Kapitel 14 innehåller överväganden kring frågor om fastighets- bildningen när det gäller villkoren för att bilda ägarlägenheter. Frågor kring samverkan mellan ägarlägenheter och inom en byggnad med ägarlägenheter behandlas i kapitel 15. Kapitel 16 innehåller en redogörelse för övrig lagstiftning som rör ägar- lägenheter och behov av ändringar i den.

I kapitel 17 tar vi upp frågan om tomträtter och möjligheten att bilda ägarlägenheter i byggnader på tomträttsmark. Olika praktiska

61

Utredningens uppdrag och arbete

SOU 2014:33

hinder mot ett ändamålsenligt omvandlingsförfarande och frågor om tvistelösning diskuteras i kapitel 18.

De avslutande kapitlen innehåller frågor kring ikraftträdande- och övergångsbestämmelser (kapitel 19), konsekvenserna av förslagen (kapitel 20) och författningskommentar (kapitel 21).

62

3 Ägarlägenheter

3.1Vad är en ägarlägenhet?

Ägarlägenhetsfastigheter eller, med en annan benämning, ägar- lägenheter är en förhållandevis ny företeelse inom svensk fastig- hetsrätt. I stället för ägarlägenhetsfastighet används i dagligt tal uttrycket ägarlägenhet och vi använder ordet ägarlägenhet som synonym till ägarlägenhetsfastighet. I stora delar av övriga Europa finns det sedan länge ägarlägenheter. I Sverige är det sedan den 1 maj 2009 möjligt att bilda ägarlägenheter vid nyproduktion.

En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. En tredimensionell fastighet avgränsas, till skillnad från en traditionell fastighet, såväl horisontellt som vertikalt. En ägarlägenhet ägs på samma sätt som ett småhus, med direkt äganderätt, till skillnad från en bostadsrättslägenhet där innehavaren bara har en nyttjanderätt till lägenheten och en andel i bostadsrättsföreningen. Reglerna i jordabalken (JB) och andra författningar som gäller fast egendom tillämpas även på ägarlägenheter. Det innebär bl.a. att fastigheten registreras i fastighetsregistret, att ägarna ska söka lagfart på sitt förvärv, att överlåtelse sker enligt 4 kap. JB, och för pantsättning gäller reglerna i 6 kap. JB. Vi återkommer nedan till den närmare regleringen.

3.2Tidigare utredningar

Frågan om en lagstiftning om ägarlägenheter skulle införas i svensk rätt var föremål för utredning vid flera tillfällen. I Boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas slutbetänkande (SOU 1975:51 och 52) diskuterades bl.a. frågan om möjligheten för hyresgäster att kollektivt överta ett hyreshus vid ombyggnad och i anslutning till detta behandlades även ägarlägenheter. Med hänvisning till

63

Ägarlägenheter SOU 2014:33

riksdagens negativa inställning till sådana lägenheter instämde utredningarna i att det inte fanns behov av att införa ett ägar- lägenhetssystem (SOU 1975:51 s. 319 f.).

I betänkandet Ägarlägenheter (SOU 1982:40) lade Ägarlägenhets- utredningen fram ett förslag till lagstiftning om ägarlägenheter. I detta föreslogs att lägenheterna skulle utgöra fastigheter och innehas med äganderätt. Markfastigheten och den byggnad som lägenheterna fanns i skulle ingå i en gemensamhetsanläggning. Inte heller detta förslag kom emellertid att leda till någon lagstiftning. De remissinstanser som var negativa till förslaget anförde att bostadsrätten som upplåtelseform i allt väsentligt tillgodosåg de syften som hade framförts för ägarlägenheter. Ett flertal remissinstanser ansåg också att regelsystemet skulle bli alltför komplicerat.

Ett departementsförslag från år 1994 om vissa ändringar i bostadsrättslagen syftade till att stärka bostadsrätten som upp- låtelseform (Förstärkt bostadsrätt – en enklare modell av ägar- lägenheter, Ds 1994:59). Förslaget mötte emellertid stark kritik och ledde inte till någon lagstiftning.

Frågan om ägarlägenheter var även aktuell i Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande. I de ursprungliga kommit- tédirektiven från augusti 1994 var rubriken Ägarlägenheter – en ny bostadsform och en av uppgifterna var att undersöka möjligheten att skapa ägarlägenheter för bostadsändamål. Genom tilläggsdirektiv i december 1994 (dir. 1994:136) togs emellertid den uppgiften bort från utredningen. Motivet var att det inte fanns behov av att skapa ägarlägenheter. Utredningen resulterade så småningom i betänk- andet Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87).

Ytterligare ett förslag till lagstiftning om ägarlägenheter lades fram av 2000 års ägarlägenhetsutredning, som hade tillsatts efter ett initiativ av riksdagen, i betänkandet Att äga sin lägenhet (SOU 2002:21). I betänkandet analyserades vilka skäl som fanns för och emot ägarlägenheter och utredningen lade även fram ett förslag till lag om ägarlägenheter. Förslaget byggde i stort på förslaget till regler om tredimensionell fastighetsbildning i betänkandet SOU 1996:87 och den enskilda lägenheten skulle ägas med direkt äganderätt. Vidare skulle utgångspunkten vara att ägarlägenheter bara skulle kunna bildas i samband med nyproduktion. Regeringen gjorde emellertid bedömningen att någon lagstiftning om ägar- lägenheter inte borde införas, med hänvisning bl.a. till att behovet av ägarlägenheter tillgodosågs genom bostadsrättsinstitutet och till

64

SOU 2014:33

Ägarlägenheter

att reglerna om tredimensionell fastighetsindelning var nya och oprövade. Någon lagstiftning om ägarlägenheter kom därför inte till stånd (se prop. 2003/04:115 s. 30 f.).

Frågan togs därefter upp på nytt. Ett utkast till lagrådsremiss med lagförslag om ägarlägenheter, vilket i allt väsentligt baserades på betänkandet Att äga sin lägenhet och remissvaren över detta, presenterades i april 2008. I prop. 2008/09:91 föreslogs de lagregler som i dag gäller för ägarlägenheter och dessa trädde i kraft den 1 maj 2009.

3.3Tredimensionella fastigheter

År 2004 infördes regler om s.k. tredimensionell fastighetsindelning (prop. 2002/03:116). En tredimensionell fastighet är en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt (se 1 kap. 1 a § fastighetsbildningslagen [1970:988], FBL). Reglerna innebär en möjlighet att dela upp byggnader och andra anlägg- ningar i flera fastigheter. Metoderna för att bilda och förändra tre- dimensionella fastigheter är desamma som för traditionella fastigheter.

I 3 kap. 1 och 2 §§ FBL uppställs vissa generella villkor som gäller för ombildade och nybildade fastigheter, såsom att alla fastig- heter efter fastighetsbildning ska vara lämpliga för sina ändamål, att all fastighetsbildning inom planlagda områden ska ske i enlighet med gällande planer och att syftet med andra markreglerande bestämmelser inte får motverkas.

För tredimensionella fastigheter är ett grundläggande villkor att sådana får bildas bara om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Anled- ningen till denna restriktivitet är att tredimensionella fastigheter bara ska bildas i klart befogade fall och att tredimensionell fastig- hetsbildning ska vara subsidiär till traditionell fastighetsbildning, bildandet av gemensamhetsanläggningar m.m. När det villkoret är uppfyllt gäller för att en tredimensionell fastighet ska få nybildas eller ombildas utöver de generella lämplighetsvillkoren ytterligare lämplighetskrav (se 3 kap. 1 a § FBL).

Ett villkor är att den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller del av sådan, ett annat att fastigheten ska tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Vidare får en

65

Ägarlägenheter

SOU 2014:33

tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning och är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller trygga finansi- eringen eller uppförandet av anläggningen. Slutligen uppställs för en tredimensionell fastighet som är avsedd för bostadsändamål ett villkor att fastigheten ska vara ägnad att omfatta minst tre bostads- lägenheter. I övrigt gäller i princip samma regler för en tredimen- sionell fastighet som för andra fastigheter. Om fastighets- bildningen innebär att en ägarlägenhetsfastighet bildas, finns ytter- ligare regler (se avsnitt 3.4).

Under vissa särskilda villkor kan fastighetsbildning få ske redan innan den byggnad eller anläggning som den tredimensionella fastigheten ska innehålla är uppförd. I sådana fall ska lantmäteri- myndigheten besluta om en tidpunkt inom vilken den tilltänkta byggnaden eller anläggningen ska vara uppförd (4 kap. 25 § FBL). Om byggnaden eller anläggningen inte uppförs består den bildade fastigheten som vilken annan nybildad fastighet som helst. För att undvika sådana s.k. luftfastigheter har särskilda regler om inlösen införts i syfte att underlätta avvecklingen av sådana fastigheter (8 kap. 7 § FBL).

3.4Närmare om regleringen av ägarlägenheter

Ägarlägenheter utgör en särskild form av tredimensionella fastigheter. Vid bedömningen av om ägarlägenheter kan bildas ska de generella reglerna för fastighetsbildning tillämpas liksom de särskilda villkor som gäller för bildande och ombildande av tre- dimensionella fastigheter. Därutöver finns vissa särskilda bestäm- melser som avser den tredimensionella fastighetsformen ägar- lägenhetsfastigheter (se 3 kap. 1 b § FBL).

En ägarlägenhet ska vara avsedd att rymma en enda bostads- lägenhet och kan inte bildas för annat än bostadsändamål. För bildande av ägarlägenheter finns två specifika krav. Det ena är att en ägarlägenhet får bildas endast om den ingår i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenheter. Avsikten är att den samman- hållna enheten ska omfatta ägarlägenheter som i princip bara är åtskilda av sådan lägenhetsavskiljande samfälld egendom (väggar, trapphus m.m.) som fastigheterna har del i, dvs. en fysiskt sammanhållen enhet. Lägenheterna kan alltså inte ligga utspridda i

66

SOU 2014:33

Ägarlägenheter

olika delar av en byggnad. Det andra kravet är att det utrymme som ska komma att ingå i ägarlägenheten under de senaste åtta åren före fastighetsbildningsbeslutet inte har använts som bostadslägenhet. Ägarlägenheter kan alltså bildas inom nyuppförda byggnader, inom påbyggnad på en befintlig byggnad eller vid ombyggnad av del av byggnad som inte tidigare använts för bostadsändamål (t.ex. vinds- eller förrådsutrymmen) eller av äldre byggnader till flerbostadshus. Ägarlägenheter kan inte bildas i byggnader som står på mark som innehas med tomträtt, eftersom byggnaden då är lös egendom.

Några särskilda bestämmelser rörande fastighetsgränser för ägarlägenheter, dvs. hur den tredimensionella fastigheten ska avgränsas mot andra fastigheter eller mot samfälld egendom, finns inte. Enligt propositionen med förslag till de nuvarande reglerna om ägarlägenheter kunde en lämplig tumregel för gränsdragningen vara att en ägarlägenhets omfång i princip utgörs av själva lägenhetsutrymmet inklusive ett ytskikt inom detta (se prop. 2008/09:91 s. 63). Lantmäteriet har numera tagit fram rekom- mendationer för hur en ägarlägenhet ska avgränsas och hur avgränsningen bör beskrivas i förrättningshandlingarna, i syfte att få en standardiserad utformning och för att begreppet ägarlägenhet ska vara så enhetligt som möjligt. Denna avgränsning innebär att de delar av en byggnad som inte ingår i en ägarlägenhet, såsom trapp- hus, yttertak och fasader, måste ingå i någon annan enhet och ägarlägenheten måste tillförsäkras rätt till tillgång till dessa, för att lägenheten ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Tillgången måste vara rättsligt tryggad. Det räcker inte med att lägenheten rent faktiskt har eller kan antas få tillgång till de anordningar den behöver.

När ägarlägenheter bildas ska lantmäterimyndigheten därför särskilt överväga om det bör inrättas en eller flera gemensam- hetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149), AL. Syftet med att inrätta en gemensamhetsanläggning är, förutom att säkra tillgången till gemensamma anläggningar, att fördela kostnads- ansvaret för drift och underhåll av dessa. Det går även att bilda en samfällighet enligt FBL (se 6 kap. 1 § FBL), i vilken ägarlägenheten blir delägare. När en samfällighet bildas för att säkerställa nöd- vändiga rättigheter ska lantmäterimyndigheten vid fastighets- bildningen se till att en samfällighetsförening inrättas med uppdrag att förvalta samfälligheten.

För ägarlägenheter gäller de allmänna reglerna för fast egendom om överlåtelse och pantsättning (4 respektive 6 kap. JB). Det finns

67

Ägarlägenheter

SOU 2014:33

alltså vissa formkrav som ska iakttas vid överlåtelse och ägaren ska söka lagfart på fastigheten. Detta innebär också att det inte finns några begränsningar i rätten att överlåta lägenheten. När det gäller uthyrning av ägarlägenheter gäller hyreslagens regler (12 kap. JB) och de särskilda reglerna i fråga om uthyrning av en- eller tvåfamiljshus tillämpas. Även reglerna i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad kan vara tillämpliga vid uthyrning av en ägarlägenhet. Precis som andra fastighetsägare kan alltså ägaren av en ägarlägenhet hyra ut sin fastighet, utan inskränkningar.

De regler om grannelagsrätt och miljöskydd som gäller för andra fastigheter gäller även för ägarlägenheter. Så finns t.ex. i 3 kap. JB regler om rättsförhållandet mellan grannar som äger fast egendom. En allmän förhållningsregel om skälig hänsyn till omgiv- ningen finns i 1 §. Den som inte tar sådan hänsyn kan bli skade- ståndsskyldig. Vidare finns bestämmelser till förebyggande av och ansvar för vanvård. För tredimensionella fastigheter finns även särskilda grannelagsrättsliga bestämmelser i 3 kap. 11 § JB, som innebär att en fastighetsägare ska se till att de som bor i omgiv- ningen inte utsätts för allvarligare störningar och att ägaren även i övrigt ska iaktta allt som krävs för att bevara ordning och gott skick inom och utanför byggnaden. Fastighetsägaren har också ett ansvar för att detta följs även av andra som han eller hon inrymmer i sin del av anläggningen. Denna bestämmelse bygger till stor del på de regler som gäller för hyresrätter och bostadsrätter. Bestäm- melsen ger vidare bl.a. samfällighetsföreningen möjlighet att föra talan mot en fastighetsägare om störningar som den ansvarar för i förhållande till en medlem i föreningen om att denne vid vite ska se till att störningarna upphör. Även samfällighetsföreningen har ett ansvar för att begränsa störningar och för att det finns ordnings- regler som medlemmarna ska följa. Till skillnad från vad som gäller med en störande hyresgäst eller bostadsrättshavare finns det inte någon möjlighet att ta ifrån innehavaren av en ägarlägenhet rätten till lägenheten.

Även i miljöbalken finns det bestämmelser som syftar till att komma till rätta med störningar till följd av användandet av fast egendom. Enligt miljöbalken ska den som avser att bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd utföra de skyddsåtgärder, iaktta de begränsningar och vidta de försiktighetsmått i övrigt som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. I miljöbalken finns också regler om mer omfattande och

68

SOU 2014:33

Ägarlägenheter

varaktiga störningar, med möjlighet till sanktioner som skadestånd och vite. Dessa regler gäller även ägarlägenheter. Plan- och bygg- lagens (2010:900), PBL, föreskrifter om att mark och byggnader ska skötas (se 8 kap. 14–15 §§ PBL) är också tillämpliga.

Slutligen kan nämnas att det även i lagen (1973:1150) om för- valtning av samfälligheter finns en särskild bestämmelse i 19 a § för samfälligheter där tredimensionella fastigheter ingår som säger att en medlem i föreningen ska följa de regler som kan finnas i stadgarna för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom samfälligheten och att medlemmen även ansvarar för att andra som hör till hushållet, gäster eller den som utför arbete för medlemmens räkning också fullgör dessa skyldigheter.

69

4Regler om ägarlägenheter i andra länder

4.1Allmänt

System med äganderätt till lägenheter började utvecklas efter första världskriget. Bristen på bostäder ledde till att äganderätt till lägen- heter infördes i flera länder, samtidigt som man i de länder där företeelsen redan fanns insåg behovet av att skapa en ordentlig lagstiftning för att reglera äganderätten. Även tidigare hade det funnits regler för uppdelat ägande i en byggnad, bl.a. i den franska Code Napoléon från 1804.1

De flesta länder i Västeuropa skapade mellan åren 1930 och 1955 lagstiftning för uppdelade byggnader. Många länder har hämtat inspiration från andra länders lagstiftning om motsvarigheten till ägarlägenheter. Så har t.ex. de danska och spanska systemen inspi- rerats av det tyska och den spanska lagstiftningen i sin tur inspi- rerat lagstiftningen på flera håll i Latinamerika, medan lag- stiftningen om ägarlägenheter i Canada i stor utsträckning baseras på det franska systemet. Ägarlägenheter är i dag en av de vanligaste boendeformerna i Europa. Även om de flesta ägarlägenheter skapas vid nyproduktion så är det fortfarande vanligt att de bildas genom omvandling av hyreslägenheter. I dag finns särskild lagstiftning om ägarlägenheter i ett stort antal länder över hela världen. Bland de europeiska länderna kan nämnas Tyskland, Frankrike, Italien, Holland, Norge och Danmark. Även i USA, Canada och Australien finns varianter av ägarlägenheter.2

Även om formerna för ägande av en lägenhet skiljer sig åt mellan olika rättssystem, så är skälen för att införa en äganderätt

1 Enligt van der Merwe; Apartment ownership. Chapter 5 in A. N.

Yiannopoulos (ed.), International encyclopedia of comparative law. Vol. 6, Property and trust, s. 5 f.

2 A.a. s. 14.

71

Regler om ägarlägenheter i andra länder

SOU 2014:33

ungefär desamma, nämligen att möta samhällets sociala och eko- nomiska behov. Som motiv för att ha ägarlägenheter har anförts bl.a. att det är ett sätt att komma till rätta med bostadsbrist, att det innebär ett bättre utnyttjande av mark genom förtätning och utveckling av stadskärnor och skapar förutsättningar för att upp- fylla fler personers önskemål om att få äga sin bostad och de fördelar som hänger samman med detta.3

I litteraturen brukar de olika ägarlägenhetsinstituten i regel hänföras till en av två olika huvudtyper. Vissa ägarlägenhetsinstitut är uppbyggda kring en samäganderätt till en bestämd byggnad där samäganderätten är förenad med en exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet. Exempel på sådan reglering är lagstiftningen kring ägarlägenheter i Holland, Österrike och Norge. I andra fall, såsom i Sverige, Danmark och Frankrike, är ägarlägenhetsinstitutet konstruerat som en direkt äganderätt till en bestämd lägenhet kombinerad med en samäganderätt till byggnadens gemensamma delar och till marken.4

I följande avsnitt beskrivs översiktligt de norska, danska och franska systemen.

4.2Ägarlägenheter i Norge

I Norge regleras motsvarigheten till ägarlägenheter i lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) från 1997. Den variant av ägar- lägenheter som i dag finns i Norge reglerades tidigare i en lag från 1983, men även innan dess fanns det som motsvarar ägarlägenheter i Norge. Reglerna om fast egendom och reglerna om samäganderätt i kombination med avtal mellan lägenhetsinnehavarna användes som bas för att etablera praktiskt fungerande äganderätt till lägen- heter i flerfamiljshus. Det fanns två huvudtyper av ägarlägenheter. Den vanligaste formen var att de boende gemensamt ägde hela fastigheten med samäganderätt med en exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet. Den andra formen innebar att de boende ägde sin lägenhet och hade en andel i den övriga byggnaden och marken.

Numera är endast en form av ägarlägenheter tillåten. Utgångs- punkten i den norska lagstiftningen är att de boende gemensamt äger hela fastigheten med samäganderätt till mark och byggnad samt

3Paulsson; 3D Property Rights – An Analysis of Key Factors Based on International Experience, s. 57 f.

4A.a. s. 36.

72

SOU 2014:33

Regler om ägarlägenheter i andra länder

att varje boende har nyttjanderätt till en bestämd lägenhet eller lokal. Som beteckning på en lägenhet används eierseksjon. Upp- delning i ägarlägenheter är tillåten såväl i ny som befintlig bebyg- gelse. Uppdelningen måste omfatta hela byggnaden och får enligt huvudregeln inte omfatta mer än en registerfastighet. Om det på samma registerfastighet finns flera byggnader, måste seksjoner inrättas i samtliga byggnader. Kravet om fullständig uppdelning gäller dock endast delar som ägs av en och samma fastighetsägare och som de boende efter uppdelningen (seksjoneringen) ska äga tillsammans. Byggnader på en egendom som ägs av utomstående eller bara av en av samägarna, behöver inte delas upp.

En begäran om uppdelning görs av fastighetens ägare. Uppdel- ningsprocessen startar med att ägaren skickar en begäran om uppdelning till kommunen. I begäran ska ägaren bl.a. ange hur ägarlägenheterna ska indelas, andelstal och stadgar för samägandet. Kommunens uppgift är att kontrollera uppgifterna i begäran och att villkoren för uppdelning är uppfyllda. Om allt är i sin ordning fattar kommunen ett uppdelningsbeslut. Ett beslut om uppdelning eller att neka uppdelning kan överklagas enligt reglerna för förvaltningsbeslut. När överklagandetiden gått ut och eventuella överklaganden prövats, ska kommunen föra in uppdelningsbeslutet i matrikeln (det officiella registret över fast egendom). Vidare ska det tinglysas (registreras) hos Kartverket. När uppdelningsbeslutet har tinglysts är egendomen fullständigt uppdelad i lika många andelar som antalet seksjoner. Registreringsmässigt är det inte något kvar av den ursprungliga fastigheten.

Till en begäran om uppdelning ska bl.a. fogas en förteckning över samtliga hyresgäster i fastigheten. Kommunen ska sända uppdelningsbeslutet till hyresgästerna med uppgift om deras möjlighet att överklaga beslutet, om vilka som har rätt att köpa lägenheten, ”köprätt”, och vilka rättigheter de har. Dessutom ska det finnas med uppgift om vilka rättigheter de hyresgäster har som väljer att inte köpa sin seksjon.

Samägarna ska tillsammans förvalta de gemensamma delarna av fastigheten. Det högsta beslutsorganet är sameiermötet. Därtill finns ett styre (en styrelse), vars främsta uppgift är att sköta den löpande förvaltningen av egendomen, alltså underhåll och drift. Beslut på samägarmötet som rör vanlig förvaltning och underhåll kräver enkel majoritet, medan andra beslut av större betydelse kräver två tredjedels majoritet. Beslut som innebär väsentliga förändringar av samägandets karaktär kräver enhällighet. Beslut

73

Regler om ägarlägenheter i andra länder

SOU 2014:33

som kan tas med enkel majoritet på samägarmötet kan också tas av styrelsen. I rena bostadssamfälligheter räknas majoriteten efter antalet boendeseksjoner och varje seksjon har en röst oavsett hur många seksjoner den enskilde äger och oavsett andelstalets storlek. Det är inte möjligt att i stadgarna bestämma andra beräkningssätt.

Den enskilda samägaren har en ensamrätt till att bruka sin lägenhet, eller med andra ord, en exklusiv bruksrätt. Den enskilde har rätt att företa de byggnadsmässiga förändringar han eller hon vill, så länge det inte påverkar fastighetens konstruktion eller gemensamma installationer. Alla delar av byggnaden som inte tillhör en bruksenhet, är gemensamma. Samägarmötet kan slå fast regler som gäller förvaltningen av gemensamma delar av fastig- heten.

Huvudregeln är att den enskilde har full rättslig rådighet över seksjonen på samma sätt som ägaren av ett friliggande hus. Ägaren kan alltså fritt överlåta, hyra ut och pantsätta sin seksjon. Det finns dock undantag och även stadgarna kan innehålla begränsningar. Enligt huvudregeln står det samägarna fritt att i stadgarna eller genom avtal begränsa den rättsliga rådigheten. Bl.a. kan det i stadgarna tas in bestämmelser som säger att den som vill köpa eller hyra en lägenhet måste godkännas av föreningen.

Med vissa undantag har ingen rätt att köpa fler än två seksjoner. Det är inte förbjudet att äga mer än två, varför det inte finns något hinder för den som tar initiativet till en uppdelning att fortsätta äga alla seksjonerna. Förbudet gäller bara boendeseksjoner och inte t.ex. fritidsboende.

Kostnader för den gemensamma egendomen ska fördelas mellan samägarna efter andelstal, om inte särskilda skäl talar för att fördela kostnaderna efter nyttan för den enskilda bruksenheten eller efter förbrukning.

Hyresgästen har som huvudregel rätt att köpa den seksjon som hans eller hennes bruksrätt omfattar och ägaren ska erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten. Köprätt har den som hyr bostad i egendomen vid tidpunkten för införandet i matrikeln. Huvudregeln är att den som hyr eller kommer att hyra en lägenhet under minst två år har rätt att köpa seksjonen. Hyresrätten måste vidare gälla bostad. Den som hyr i andra hand har inte någon köprätt och inte heller den som hyr en fritidsbostad.

Köprätten gäller den seksjon som omfattar den hyrda lägen- heten. Fastighetsägaren ska så snart som möjligt efter införandet i matrikeln lämna ett skriftligt erbjudande om köp till alla hyres-

74

SOU 2014:33

Regler om ägarlägenheter i andra länder

gäster med köprätt. Erbjudandet ska innehålla ett bindande förslag till köpesumma och upplysning om hyresgästens rättigheter och skyldigheter enligt lagen.

Köpesumman är reglerad i lagen på så sätt att hyresgästen kan kräva att få köpa lägenheten för fyra femtedelar av seksjonens marknadsvärde med avdrag för vissa kostnader i form av förbätt- ringar och andra insatser som hyresgästen gjort. Utgångspunkten för värderingen är seksjonens försäljningsvärde, dvs. det pris ägaren skulle kunna få vid en vanlig försäljning. Om parterna inte kan enas om priset, kan hyresgästen kräva att seksjonen värderas av en nämnd, som utses av domstol (takstnemnd).

Köprätten faller bort om den inte görs gällande inom vissa frister. Hyresgästen har tre månader på sig efter det att han eller hon mottagit säljarens anbud att göra sin köprätt gällande. Om hyresgästen har ställt krav på värdering av lägenheten kan köp- rätten göras gällande en månad efter det att värderingsfrågan slutligt avgjorts. Så länge hyresgästen bor kvar i lägenheten och inte fått eller förkastat erbjudandet att köpa seksjonen kan ingen annan köpa den med giltig verkan.

Hyresgäster som inte köper en seksjon i fastigheten behåller sina rättigheter enligt hyresavtalet. Bytesrätten faller dock bort vid den första överlåtelsen efter uppdelningen. Hyreslagens (husleielovens) uppsägningsregler gäller. Hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen med hänvisning till att värden själv behöver lägen- heten. Om uppsägningen bara beror på att värden vill sälja lägen- heten utan hyresgäst ska det göras en intresseavvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. Hyresgästens rätt att bo kvar väger normalt tungt. I hyresförhållanden som ingåtts efter uppdelningen gäller inte bytesrätten.

I lagen finns en generalklausul om att den enskilde inte får använda bostaden i strid med det fastlagda ändamålet och inte på ett sätt som stör de andra samägarna. Därutöver kan det i stadgarna anges ytterligare ordningsregler och samägarmötet kan lägga fast ordningsregler som är bindande för alla. Samägare som trots var- ning väsentligt missköter sina förpliktelser kan åläggas att sälja sin seksjon.

75

Regler om ägarlägenheter i andra länder

SOU 2014:33

4.3Ägarlägenheter i Danmark

Den danska lagen om ägarlägenheter, lov om ejerlejligheder, trädde i kraft 1966 och innebar en i princip fri uppdelning av befintlig bebyggelse i ägarlägenheter. Från lagen undantogs endast jord- bruksegendom och egendom som uppförts för att brukas av medlemmar i allmännyttiga bostadsbolag eller som hyrts ut till sådant bolag. Därefter har reglerna för hur äldre bebyggelse ska få delas upp i ägarlägenheter ändras flera gånger i syfte att hindra den spekulation och de missförhållanden som hade iakttagits vid uppdelning av äldre bebyggelse. Vidare har man velat förhindra att tillgången på hyreslägenheter med låg hyra minskade. Hyrorna hölls tillbaka genom reglering och genom att omvandla lägen- heterna till ägarlägenheter kunde fastigheterna föras ut ur regle- ringssystemet. Lagens typiska användningsområde är redan upp- förda flervåningshus med två eller flera lägenheter.5

Det danska ägarlägenhetssystemet är uppbyggt kring en direkt äganderätt till lägenheten i kombination med en samäganderätt till mark och gemensamma anläggningar. Till detta kommer såväl en rätt som en skyldighet att tillhöra den förening som ska förvalta den gemensamma egendomen, ägarlägenhetsföreningen. Bostads- beståndet är, med avseende på uppdelning i ägarlägenheter, i princip uppdelat på tre kategorier: egendom som fritt kan delas upp, egendom som under vissa villkor kan delas upp och egendom som aldrig kan delas upp. Till den första kategorin hör bostadshus som börjat byggas efter lagens ikraftträdande den 1 juli 1966 och byggnader som inte innehåller bostadslägenheter. Till den andra kategorin hör byggnader som innehåller högst två bostadslägen- heter. Beträffande sådana byggnader gäller en lång rad krav med avseende på standarden som ska vara uppfyllda för att uppdelning ska få ske. Till den sista kategorin hör bl.a. alla som inte hör till den första eller andra kategorin samt jordbruksegendom.

Det är bara byggnader som kan delas in i ägarlägenheter, inte mark. Uppdelning i ägarlägenheter är vidare subsidiär till avstyck- ning. Reglerna om ägarlägenheter kan förutom på bostäder även användas på affärer, kontor, lagerutrymmen, garage m.m. Ägar- lägenheter kan bara bildas i egendom som i sin helhet indelas i ägarlägenheter.

Initiativet till uppdelning tas av fastighetens ägare. I korthet går en uppdelning till på följande sätt. Ägaren vänder sig till den

5 Karnov lovsamling, lov om ejerlejligheder, s. 5051.

76

SOU 2014:33

Regler om ägarlägenheter i andra länder

förrättningsman som normalt svarar för fastighetsbildningsåtgärder i det distrikt där fastigheten ligger. Förrättningsmannen upprättar särskilda registerkort och beskrivningar över varje lägenhet samt en förteckning över samtliga lägenheter. Handlingarna ges sedan in till Tinglysningsretten. Anmälan om uppdelning ska även innehålla uppgift om de andelstal som den ursprungliga fastighetsägaren har tilldelat varje lägenhet. Andelstalet har betydelse för fördelningen av gemensamma kostnader, för rösträtt i föreningen och för hur stor andel varje lägenhetsägare har i den gemensamma egendomen. Några särskilda regler för hur andelstalen ska beräknas finns inte. En rimlig ordning mellan lägenhetsägarna förutsätter dock att andelstalen beräknas med utgångspunkt i de enskilda lägenheternas storlek. Fastställda andelstal kan ändras om samtliga berörda är överens om det. I fastighetsboken noteras att fastigheten delats upp och nya fastighetsblad läggs upp för ägarlägenheten. I samband med att den första ägarlägenheten anmäls för tinglysning ska det klargöras om särskilda stadgar eller de i samband med lagens tillkomst utfärdade normalstadgarna ska gälla för ägarlägenhets- föreningen.

En ägarlägenhet ägs på samma sätt som annan fast egendom, vilket innebär att ägaren har en i princip fullständig rådighet över lägenheten. Den rättsliga rådigheten över lägenheten består av två delar. En del utgörs av äganderätten till lägenheten och den andra av samäganderätten till gemensam egendom i kombination med medlemskapet i ägarlägenhetsföreningen. Lägenhetsägaren kan alltså inte separat disponera över dessa skilda rättigheter. Det är inte ägarlägenhetsföreningen som äger den gemensamma egen- domen, utan den innehas med samäganderätt av lägenhetsägarna. Föreningens uppgift är att sköta den praktiska förvaltningen av egendomen. För att täcka förvaltningskostnaderna får föreningen uttaxera avgifter från lägenhetsägarna i förhållande till deras andelstal.

Hyresgästerna har inget inflytande över en uppdelning. De kan inte genomtvinga en uppdelning och kan inte motsätta sig ägarens önskemål om uppdelning. Hyresgästerna har inte heller någon köprätt eller förköpsrätt till lägenheterna. De är dock fortsatt skyddade i sin besittning av lägenheterna. Deras bytesrätt gäller också, med undantag för det fallet att restegendomen endast innefattar sex lägenheter eller färre och ägaren bor i en av dessa. Hyreslagen, lejeloven, gäller fortsatt mellan dem och ägaren. Detta innebär att det är vanligt att den ursprungliga ägaren under en

77

Regler om ägarlägenheter i andra länder

SOU 2014:33

längre period fortsätter att äga och hyra ut ett antal av ägarlägen- heterna. Om en hyresgäst erbjuds att köpa sin lägenhet är säljaren skyldig att informera om hyresgästens ställning efter uppdelningen, dvs. att han eller hon har rätt att kvarstå i hyresförhållandet på oförändrade villkor. Detta gäller för försäljning till den ursprung- liga hyresgästen oavsett om försäljningen sker i samband med uppdelningen eller långt senare. Underlåter ägaren att göra detta kan han eller hon straffas med böter.

Ägaren till en lägenhet har i princip rätt att fritt hyra ut lägen- heten. I föreningens stadgar kan dock tas in bestämmelser som inskränker denna rätt.

I princip kan det finnas fyra olika typer av hyresförhållanden i en egendom som är uppdelad i ägarlägenheter6:

1.Ursprungliga hyresgäster i ännu inte sålda ägarlägenheter

2.Nya hyresgäster i ännu inte sålda ägarlägenheter

3.Ursprungliga hyresgäster i sålda ägarlägenheter

4.Nya hyresgäster i sålda ägarlägenheter

Hyresgästens respektive fastighetsägarens/hyresvärdens situation ser lite olika ut beroende på vilket hyresförhållande som gäller.

Då den ursprungliga ägaren ofta kvarstår som ägare och uthy- rare av ett antal lägenheter under en tid har han eller hon ofta majoriteten av rösterna i ägarlägenhetsföreningen och råder därmed också över byggnadens förhållanden. Oavsett uthyrning är det nämligen ägaren som har rätt att rösta i ägarlägenhetsföreningen. Det innebär att ägarna av de andra lägenheterna inte har så mycket att säga till om. För att undvika att den ursprungliga ägaren utnyttjar detta och fortsätter hyra ut lägenheterna i stället för att sälja dem och på så sätt behålla sitt inflytande, finns det bestäm- melser om att den ursprungliga ägaren, om han eller hon väljer att hyra ut igen, mister rätten att göra den lägenhetens rösträtt gällande i ägarlägenhetsföreningen. På så sätt begränsas den ursprungliga ägarens inflytande över föreningen med tiden, så att den som köper en ägarlägenhet kan räkna med att ursprungsägarens röstmajoritet med tiden bryts.

För den ursprungliga hyresgästen i en ägarlägenhet gäller att han eller hon är skyddad mot uppsägning enligt hyreslagens allmänna regler och inte kan sägas upp på grund av att ägaren själv vill

6 Blok, Ejerlejligheder, s. 89.

78

SOU 2014:33

Regler om ägarlägenheter i andra länder

använda lägenheten. När det gäller nya hyresgäster finns det en upplysningsplikt för hyresvärden, där han ska informera hyres- gästen om att det är en ägarlägenhet som hyrs ut och vilka villkor som gäller. I det fallet kan ägaren mot hyresgästen åberopa att han eller hon själv vill använda lägenheten.

Om restegendomen består av minst sex lägenheter finns det regler som ger hyresgästerna rätt till boenderepresentation. Det innebär att hyresgästerna har rätt att få information om byggnaden, t.ex. rätt att ta del av räkenskaperna, och rätt att diskutera olika förhållanden som berör dem. Reglerna om boenderepresentation kan ge upphov till konflikt för ägaren av restegendomen mellan å ena sidan hans eller hennes ställning som uthyrare och å andra sidan rollen som medlem i ägarlägenhetsföreningen. När hyres- gästerna utnyttjar sin rätt kan det också innebära problem för ägaren av restegendomen, om han eller hon inte har majoritet i föreningen. Det kan handla om att boenderepresentationen fram- ställer krav mot restegendomens ägare som denne inte kan få genomfört i föreningen eller omvänt att det i ägarlägenhets- föreningen fattas beslut om förbättringar som hyresgästrepresenta- tionen inte godtar, vilket hindrar ägaren från att ta ut högre hyra på grund av förbättringen.

Ägarlägenheterna kan pantsättas individuellt, som annan fast egendom. Ägaren har också en i princip fri överlåtelserätt, men denna kan begränsas i stadgarna, t.ex. genom klausuler som säger att en försäljning måste godkännas av ägarlägenhetsföreningen. Utgångspunkten är att prissättningen är fri. Det finns dock en bestämmelse (som i praktiken inte används) som säger att en köpare har rätt att begära att få priset nedsatt till ett rimligt belopp, om begärt och avtalat pris är väsentligt högre än lägenhetens marknadsvärde.

Om en ägare har gjort sig skyldig till grov eller upprepad misskötsel av sina förpliktelser mot föreningen eller någon av dess medlemmar, kan ägarlägenhetsföreningen ålägga denne att flytta från lägenheten. Bestämmelsen ger dock inte rätt till tvångs- försäljning eller rätt att utesluta medlemmen från föreningen. I stadgarna kan emellertid tas in en bestämmelse om rätt för föreningen att sälja lägenheten eller en skyldighet för den enskilde att sälja lägenheten.

79

Regler om ägarlägenheter i andra länder

SOU 2014:33

4.4Ägarlägenheter i Frankrike

I Frankrike reglerades ägarlägenheter i lag första gången 1938. Dagens lagstiftning, loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, är från 1965. Enligt den franska lagstiftningen äger innehavaren sin lägenhet och en andel av gemensamma delar. Samtliga lägenhetsinnehavare är medlemmar i en förening som förvaltar de gemensamma delarna av fastigheten. En copropriété är en samling ägarlägenheter som har gemensamma delar och områden att förvalta. Den franska lagen är en ramlag och relativt allmänt hållen. Mer detaljerade bestämmelser finns i copropriéténs stadgar.

En copropriété kan bildas antingen i samband med uppförandet av nya hus eller genom omvandling av befintliga hus. Så snart två lägenheter i ett flerbostadshus ägs av olika personer bildas auto- matiskt en copropriété och stadgar måste upprättas. Stadgarna reglerar lägenhetsinnehavarnas rättigheter och skyldigheter och innehåller uppgifter om hur copropriétén ska förvaltas. Det finns vissa krav i lagen på stadgarnas innehåll, men i övrigt kan lägenhetsinnehavarna själva styra innehållet.

När en copropriété bildas delas fastigheten in i ett antal privata och gemensamma delar. Varje ägarlägenhet består av en privat del och en andel i de gemensamma delarna. Dessa två delar är odelbara, dvs. det är inte möjligt att sälja bara en av dem. Vad som tillhör en ägarlägenhet regleras i copropriéténs stadgar, där det görs en detaljerad uppdelning av fastigheten i privata respektive gemen- samma delar. I stadgarna bestäms andelstal, liksom ordningsregler för fastigheten och regler för dess förvaltning. Stadgarna får dock inte ålägga lägenhetsinnehavaren några begränsningar i hans eller hennes rätt att använda lägenheten, som inte kan anses motiverade med hänsyn till fastighetens ändamål eller skick. I stadgarna bör även bestämmas hur betalning av avgifter ska ske. Stadgarna blir automatiskt gällande för nya lägenhetsägare och hyresgäster.

Ägaren till en lägenhet har rätt att utnyttja denna som han eller hon vill, så länge lägenhetens föreskrivna ändamål (t.ex. bostad eller kontor) eller stadgarna inte frångås. Ofta innehåller stadgarna begränsningar i hur en enskild lägenhet får användas. Även vid användandet av gemensamma delar av fastigheten ska stadgarna, ändamålet och övriga lägenhetsägares rättigheter respekteras. Det finns ingen möjlighet att tvinga en störande granne att flytta eller sälja sin lägenhet, med ett undantag. Om ägaren inte betalar

80

SOU 2014:33

Regler om ägarlägenheter i andra länder

avgiften till copropriétén kan han tvingas att sälja lägenheten på exekutiv auktion. Allmänna regler om grannelagsrätt gäller. Lägen- hetsägaren kan bli ersättningsskyldig vid upprepade eller allvarliga störningar och kan under vissa omständigheter bli skadestånds- skyldig.

Rätten till copropriéténs gemensamma delar fördelas mellan lägenhetsägarna genom att alla tilldelas ett andelstal. Varje lägenhet tilldelas också en andel av copropriéténs avgifter. I praktiken sammanfaller ofta dessa andelar storleksmässigt. Vid fördelning av andelstalen för avgifterna finns tvingande regler i lagen som säger att andelarna för avgifter ska vara proportionella mot värdet av respektive lägenhetsägares privata del relativt det sammanlagda värdet av alla privata delar. Varje lägenhets värde fastställs i huvudsak med hänsyn till hur stor den är, var i fastigheten den ligger och husets standard. Avgiftsandelarna bestämmer antalet röster som varje lägenhetsägare har vid röstning på stämman. Avgifter som rör gemensam utrustning fördelas efter nytta i stället för efter andelstal.

Varje copropriété har en viss bestämd förvaltningsorganisation, som i de allra flesta fall består av följande delar: en ägar- lägenhetsförening, som består av alla lägenhetsägarna och som är en juridisk person, en förvaltare som sköter föreningen och har full- makt att företräda den samt en styrelse, som består av de lägen- hetsägare som valts vid årsstämman och som har till uppgift att assistera förvaltaren i den löpande förvaltningen och kontrollera att denne sköter sina åtaganden. Inte alla copropriétéer måste ha en styrelse, däremot måste det alltid finnas en förvaltare.

Minst en gång om året ska föreningen hålla en stämma, där alla viktiga beslut avseende copropriétén ska fattas. Hyresgäster har ingen rätt att delta i stämman, såvida de inte har en fullmakt från lägenhetsägaren eller är representant för copropriéténs hyres- gästförening (om det finns en sådan). Dessa representanter har rätt att medverka vid stämman men har ingen rösträtt. Varje lägen- hetsägare har vid omröstning ett antal röster som är relaterat till dennes andel i de gemensamma delarna. Om en lägenhetsägare har en andel som överstiger hälften av alla andelarna i copropriétén, minskas dennes röstantal till samma nivå som de andra lägen- hetsägarnas röster. Alla beslut på stämman fattas genom omröst- ning. Olika beslut kräver olika form av majoritet bland lägen- hetsägarna.

81

Regler om ägarlägenheter i andra länder

SOU 2014:33

Lägenhetsägaren har rätt att hyra ut sin lägenhet till vem han eller hon vill. Denna rätt kan i princip inte inskränkas genom stadgarna. Föreskrifter om att styrelsen ska godkänna den som hyr eller att den som hyr ut ska betala en högre avgift till copropriétén är t.ex. inte tillåtna, men byggnadens ändamål kan motivera klausuler i stadgarna som inskränker den fria uthyrningsrätten. Enligt allmänna hyresrättsliga regler kan hyresvärden bestämma innehållet i hyreskontraktet och hyrans storlek. Hyresgästen ska få del av stadgarna och är bunden av dessa på samma sätt som lägenhetsägaren. Den som var hyresgäst innan byggnaden blev en copropriété är dock inte bunden av stadgarna.

När det gäller förhållandet mellan hyresgästen och copropriétén så har styrelsen inte några skyldigheter gentemot hyresgästen och hyresgästen har inte några rättigheter i förhållande till styrelsen, eftersom styrelsen inte är part i hyresavtalet. Hyresförhållandet är i stället i dess helhet mellan ägaren till lägenheten och hyresgästen. Om hyresgästen får problem med boendet får han eller hon vända sig till lägenhetsägaren. Hyresgästen har inte rätt att utöva några av de rättigheter som enligt stadgarna tillkommer lägenhetsägarna. Styrelsen har dock rätt att ingripa om hyresgästen stör, inte följer stadgarna eller beslut av stämman.

Lägenhetsägaren har i princip en fri överlåtelserätt, men stad- garna kan innehålla begränsningar i överlåtelserätten. Därutöver finns det ett antal lagbestämmelser om förköp att ta hänsyn till. Stadgarna får dock inte innehålla klausuler som ger styrelsen eller en lägenhetsägare förköpsrätt. Den franska lagstiftningen ger generellt ett starkt skydd för hyresgästerna. Så har t.ex. hyresgäster allmänt en förköpsrätt till den lägenhet de hyr. Därutöver har kommunen i vissa fall förköpsrätt. Hyresgästens förköpsrätt regle- ras dels i en lag som ger förköpsrätt till hyresgästen vid uppdelning av en byggnad som innehåller hyresrätter7, dels i en lag som mer allmänt reglerar förhållandena för hyresgäster8. Bestämmelserna i dessa båda lagar är uppbyggda på liknande sätt och innebär att den som vill sälja en lägenhet först ska skicka ett erbjudande om köp till hyresgästen, som har viss tid på sig att acceptera erbjudandet eller avstå från att köpa lägenheten. Lägenheten får inte säljas om inte hyresgästen på rätt sätt fått del av ett erbjudande om köp.

7Loi no 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

8Loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986.

82

SOU 2014:33

Regler om ägarlägenheter i andra länder

Lägenheten får inte heller säljas till tredje man på bättre villkor utan att hyresgästen gjorts uppmärksam på det. Den först nämnda lagen gäller första gången en lägenhet säljs efter det att det bildats en copropriété och gäller inte vid försäljning av hela byggnaden. Enligt den andra, mer allmänna lagen, ska hyresgästerna även vid försälj- ning av en hel byggnad få information om försäljningen och vill- koren samt erbjudande om köp.

I Frankrike finns en särskild sorts hyresform som kallas hyrköp, som innebär att hyresgästen efter en viss tid, som regleras närmare i hyreskontraktet, har rätt att köpa lägenheten. Under den tid som hyresgästen hyr lägenheten betalar han eller hon en avgift till lägenhetsägaren som består av en normal hyra och en förskotts- betalning på lägenheten. När hyresgästen sedan ska köpa lägen- heten behöver han eller hon inte betala någon insats utan vad som betalats under hyrestiden räknas av mot köpeskillingen. Under den tid som lägenheten hyrs har hyresgästen samma rättigheter och skyldigheter som en vanlig hyresgäst. I viss utsträckning tar hyresgästen dock säljarens plats i copropriétén. Hyresgästen har bl.a. rätt att medverka vid stämman och rätt att rösta i vissa frågor som rör underhållet av fastigheten samt rätt att vara medlem i styrelsen.

83

5Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

5.1Inledning

De första ägarlägenheterna i Sverige bildades i juni 2009 i Tanums kommun. Sammanlagt bildades 17 ägarlägenheter under år 2009. Den 30 juni 2010 fanns det 109 ägarlägenheter registrerade. Motsvarande siffra ett år senare var 400. När detta skrivs (januari 2014) finns det totalt 852 ägarlägenheter registrerade i Sverige. Av dessa finns störst antal i Kristianstad (98 stycken) respektive Örnsköldsvik (64 stycken). I Stockholm finns det 11 ägarlägenheter registrerade, i Göteborg 16 och i Malmö 58. Ser man på fördelningen länsvis över landet kan konstateras att flest ägarlägenheter finns i Västra Götalands län (284 stycken) respektive Skåne län (200 stycken).

Den ägarlägenhetsutredning vars förslag låg till grund för ägarlägenhetsreformen 2009 (SOU 2002:21) bedömde att mellan 3 000 och 5 000 ägarlägenheter skulle komma att bildas årligen. Det är alltså en stor skillnad mellan bedömningen då och det antal som faktiskt har bildats. De huvudsakliga förklaringarna som förs fram är den finanskris som inleddes 2008, osäkerhet bland olika aktörer på marknaden kring det nya fastighetsslaget och bristande känne- dom hos svenska konsumenter. En annan förklaring till det låga antalet ägarlägenheter, som många av marknadsaktörerna åter- kommer till, är att reglerna endast tillåter bildande av ägar- lägenheter vid nyproduktion och inte genom omvandling av det befintliga beståndet.

I detta kapitel redogör vi inledningsvis för hur den svenska bostadsmarknaden ser ut i dag. Därefter följer en genomgång av de argument för och emot ägarlägenheter som togs upp i SOU 2002:21 och den diskussion kring reformens omfattning som fördes av

85

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

utredningen och i den proposition som låg till grund för den nuvarande lagstiftningen. De argument som förs fram i dagens debatt kring ägarlägenheter och möjligheten till omvandling i det befintliga hyresbeståndet diskuterar vi därefter. Slutligen redogör vi för några av de erfarenheter som hittills har gjorts i fråga om ägarlägenheter.

Det ingår inte i utredningens uppdrag att ta ställning till frågan om hyresrätter bör kunna omvandlas till ägarlägenheter. Vi gör därför inte någon bedömning av de olika argumenten, utan gör en sammanställning av dem.

5.2Dagens bostadsmarknad

I detta avsnitt redogör vi kort för hur den svenska bostads- marknaden ser ut bl.a. när det gäller fördelning mellan olika upp- låtelseformer och bostadsproduktion. De siffror som anges är de senast tillgängliga. Det kan noteras att årtalen för olika uppgifter i någon mån skiljer sig åt.

I Sverige finns upplåtelseformerna hyresrätt, bostadsrätt, ägande- rätt och kooperativ hyresrätt. Vid utgången av år 2011 fanns det cirka 4,5 miljoner lägenheter1 i landet, varav drygt 2,5 miljoner i flerbostadshus. Av det totala antalet lägenheter i flerbostadshus är 63 procent hyresrätter och cirka 37 procent bostadsrätter.2

Av landets drygt 4 miljoner hushåll bor störst andel i hyres- rätter, följt av äganderätt och bostadsrätt. En stor del av de svenska hushållen äger sin bostad direkt eller indirekt via en bostads- rättsförening: 67 procent av befolkningen mellan 16 och 84 år bor i bostad med bostadsrätt eller äganderätt. Det ägda boendet ökar medan andelen hyresrätter minskar. Det är främst unga och äldre som hyr lägenhet. Andelen ensamstående med barn och personer av utländsk härkomst är också större i hyresbostäder. Ägarandelen bland hushåll med utländsk bakgrund är cirka 50 procent, medan motsvarande siffra för hushåll med svensk bakgrund är cirka 70 procent.3

Under år 2010 tillkom drygt 26 000 nya bostadsrätter i fler- bostadshus. Hyresrätterna minskade med 14 280 lägenheter, vilket främst beror på det stora antalet lägenheter som ombildats från

1Med lägenheter avses bostäder både i småhus och i flerbostadshus.

2SCB.

3BKN, Etablering på ägarrättsmarknaden.

86

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

hyresrätt till bostadsrätt. Sedan 1990 har antalet bostadsrätter i flerbostadshus ökat med 49 procent, medan antalet hyresrätter ökat med 2 procent.

Storstockholm och Stormalmö har en väsentligt större andel bostadsrätter än övriga landet. I storstadsområdena har under de senaste tjugo åren andelen bostadsrätter ökat på bekostnad av hyresrätterna, medan fördelningen mellan upplåtelseformerna i övriga delar av landet ungefär är densamma i dag som den var för tjugo år sedan. Sedan år 2000 har cirka 155 000 hyresrätter ombildats till bostadsrätter. Den absoluta majoriteten av dessa finns i Stockholms län. Under år 2011 minskade antalet ombildade lägenheter från hyresrätt till bostadsrätt. Under 2011 ombildades 7 106 lägenheter, i jämförelse med 2010 då cirka 20 000 lägenheter ombildades. 4

Fördelningen mellan upplåtelseformerna hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt har varit jämn i bostadsbyggandet sedan slutet av 1990-talet, med ungefär en tredjedel vardera. Under 1990-talet var andelen hyresrätter i nyproduktionen av flerbostadshus mycket hög, 70–90 procent, men minskade i slutet av det årtiondet. En anledning till minskningen är att de ekonomiska förutsättningarna har försämrats jämfört med andra upplåtelseformer.

Under finanskrisen under början av 1990-talet minskade det totala bostadsbyggandet, för att sedan öka under början av 2000- talet. Uppgången bröts dock på grund av borttagna stöd och stigande produktionskostnader. Även finanskrisen framhålls av många som en av orsakerna. Trots att det byggs mest i stor- stadsområdena jämfört med övriga landet är ändå bristen på bostäder störst i storstäderna, vilket beror på att den största delen av befolkningstillväxten sker där.5

Allt färre nybyggnationer av flerbostadshus påbörjas, medan antalet påbörjade lägenhetstillskott genom ombyggnad ökar. Under första halvåret 2012 påbörjades nybyggnation av cirka 7 550 lägen- heter i flerbostadshus och cirka 2 350 lägenheter i småhus, vilket sammantaget är en minskning med en tredjedel jämfört med samma period 2011. Under första halvåret 2012 påbörjades ombyggnad av cirka 1 050 lägenheter vilket är en ökning med 16 procent jämfört med 2011.6

4SCB.

5Boverket, Hur ser fördelningen mellan upplåtelseformerna ut?

6Med lägenhetstillskott genom ombyggnad avses byggnadsåtgärder som ändrar antalet lägenheter i husen eller fördelningen på olika lägenhetstyper. Det som avses är att nya lägenheter tillkommer genom inredning på vindar, till- eller påbyggnad av befintliga hus,

87

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

Priserna för att producera flerbostadshus med hyresrätter respektive bostadsrätter har varierat det senaste decenniet.7 Pro- duktionspriserna för hyresrätter steg kraftigt i storstadsområdena i slutet av 1990-talet och början av 2000-talet, vilket medförde en betydande skillnad i produktionsprisnivå i förhållande till övriga landet. Skillnaden utjämnades något under 2000-talet, då produk- tionspriserna för hyresrätter i storstadsområdena steg marginellt medan de i övriga landet ökade kraftigt. Skillnaden mellan produk- tionspriser för bostadsrätter i storstadsområdena respektive övriga landet var år 2010 väsentligt större än i fråga om hyresrätter.

Produktionspriserna för hyresrätter utanför storstadsområdena har dock varit jämförelsevis låga. År 2010 var de 78 procent av produktionspriserna för bostadsrätter utanför storstadsområdena och 85 procent av produktionspriserna för hyresrätter i storstads- områdena.

Skillnaden i produktionspris mellan hyresrätter och bostads- rätter var år 2000 måttlig både i storstadsområdena och i övriga landet. År 2008 var relationen mellan produktionspriser för hyres- rätter och bostadsrätter i stort sett oförändrad i övriga landet medan det uppstått en betydande skillnad i storstadsområdena till följd av en kraftig ökning av produktionspriserna för bostadsrätter.

Både i storstadsområdena och i övriga riket är produktions- priserna högre för bostadsrätter än för hyresrätter (54 procent respektive 28 procent högre år 2010), vilket gör det mer lönsamt att bygga för bostadsrätt än för hyresrätt.8

Boverkets bostadsmarknadsenkät

Boverket genomför årligen en bostadsmarknadsenkät, som går ut till samtliga landets kommuner. Syftet med enkäten är att följa upp utvecklingen på bostadsmarknaden och spåra tendenser inför den framtida utvecklingen. Resultatet av 2012 års enkät presenteras i

genom ombyggnader av lokaler till lägenheter, enstaka sammanslagningar eller ombyggnad till lokaler (SCB BO 14 SM 1203).

7I produktionskostnaden ingår beställarens samtliga kostnader för att anskaffa en byggnad. Därutöver ingår i produktionskostnaden även alla avgifter och skatter liksom de vinster som tas ut av underleverantörer i olika led. Produktionskostnaden är alltså lika med det pris en köpare betalar för ett småhus eller det pris en bostadsrättsförening respektive ett fastig- hetsföretag betalar för hela fastigheten inklusive byggnaden. Källa: Boverket, Bostads- byggande och produktionskostnader – Vad är produktionskostnader?

8Boverket, Bostadsmarknaderna i Norden och regionalt.

88

SOU 2014:33 Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

rapporten Bostadsmarknaden 2012–2013 – med slutsatser från bostadsmarknadsenkäten 2012.

I rapporten konstateras att 46 procent av kommunerna anger att det råder brist på bostäder, vilket är en ökning jämfört med föregående år. Enligt Boverkets nuvarande definition anses det råda brist på bostäder om det hela tiden finns en efterfrågan som över- stiger utbudet. Allt fler kommuner uppger att det finns en brist på hyresrätter och bostadsrätter, medan bristen på äganderätter har minskat något. Bristen på hyresrätter är utbredd bland kom- munerna. Även bland de kommuner som har balans eller till och med överskott på bostäder finns det brist på hyresrätter. En tredjedel av kommunerna bedömer att det är brist på bostadsrätter, medan knappt en fjärdedel av kommunerna uppger att det finns brist på äganderätter. Flera grupper påverkas av att det är brist på bostäder. Några som kommunerna särskilt pekar på är ungdomar, äldre och större barnfamiljer.9

Kommunernas uppgifter tyder på att nybyggnationen av bostäder år 2012 skulle bli lägre än de senaste åren och det byggdes färre flerfamiljshus. Många kommuner anger att det skulle behöva byggas fler bostäder, men att höga kostnader för att producera flerfamiljshus och hårda lånevillkor utgör hinder mot detta.

Sedan år 2008 har antalet sålda allmännyttiga lägenheter minskat, så även år 2011, mycket beroende på att ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt i princip är stoppade i Stockholms centrala delar, eftersom ombildningar där bara tillåts i områden där det ännu inte råder en jämn fördelning av upplåtelseformer.10 De allmän- nyttiga lägenheterna säljs i huvudsak antingen till privata fastig- hetsägare eller till bostadsrättsföreningar. Försäljning för ombild- ning till bostadsrätt förekommer nästan enbart i storstadsområdena och vissa högskoleområden, medan det i övriga landet rör sig om försäljning till privata hyresvärdar. De vanligaste anledningarna till försäljning uppges bl.a. vara att få pengar till upprustning och underhåll eller för att möjliggöra nyproduktion. Även långsiktiga ekonomiska och politiska motiv anges som skäl för försäljning. Det rör sig då om att fler ska få äga sin bostad, att allmännyttan används som ett bostadspolitiskt instrument för att minska segregationen

9Boverket har i en marknadsrapport (maj 2014), Låst läge på bostadsmarknaden, tagit upp frågan om den akuta bostadsbristen och konstaterat att ett sätt att komma till rätta med bostadsbristen är att bättre utnyttja de bostäder som finns. Rapporten har lämnats i ett så sent skede av utredningens arbete att vi inte har haft möjlighet att närmare redogöra för den.

10Direktiv avseende ombildning till bostadsrätter i de kommunala bostadsbolagens bestånd i ytterstaden under åren 2011–2014 (Stockholms Stadshus AB).

89

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

och att blanda upplåtelseformerna samt att man vill ha in privata hyresvärdar i vissa områden. Bedömningen är att försäljningen av allmännyttans lägenheter kommer att vara lägre framöver.

5.3Argument för och emot ägarlägenheter enligt 2000 års ägarlägenhetsutredning

2000 års ägarlägenhetsutredning hade bl.a. till uppdrag att analysera skälen för och emot ägarlägenheter och i betänkandet (SOU 2002:21) redovisas ett antal sådana skäl. Det känns naturligt att i vårt arbete med att lyfta fram argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter först göra en genom- gång av de huvudsakliga argument som diskuterades i utredningens betänkande. Flera av dessa gör sig förstås även gällande när det gäller skäl för och emot omvandling från hyresrätt till ägarlägenhet.

Ökad valfrihet i boendet?

Ett argument som identifierades i debatten om ägarlägenheter var möjligheten till ökad valfrihet i boendet. Utredningen konstaterade att ett införande av ägarlägenheter skulle medföra att bostads- marknaden tillfördes ytterligare en kategori bostäder som kräver en kapitalinsats. Den ökade valfriheten skulle alltså begränsas till dem som har ekonomiska möjligheter att köpa och inneha en ägar- lägenhet. Utredningen konstaterade vidare att den enskildes personliga och ekonomiska förhållanden varierar under livets gång och att också önskemålen om och förutsättningarna för att bestämma boendeform skiftar och till följd av det även möjligheten att utnyttja ett breddat utbud av upplåtelseformer.

Även vid denna tid var produktionen av hyreslägenheter låg till följd av höga produktionskostnader och det rådde bostadsbrist, främst i storstäderna. Utredningen ansåg att det var svårt att säga något om vilken betydelse för produktionen av hyresrätter som ett införande av ägarlägenheter skulle ha, men bedömde att ägar- lägenheter främst skulle konkurrera med byggandet av småhus och bostadsrätter och att av det skälet valmöjligheten inte skulle försämras för den som söker en nyproducerad hyreslägenhet. Enligt företrädare för byggföretagen kunde produktionen av nya bostadslägenheter sannolikt öka om ägarlägenheter fick byggas,

90

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

eftersom köparna skulle tillföra kapital för en ny typ av fler- bostadshus. Ett visst tillskott på lägenheter att hyra ut skulle också kunna uppnås, om ägarlägenheterna kunde hyras ut.

Ytterligare ett argument var att ägarlägenheter gav möjligheter till innovationer och nytänkande vid byggandet av lägenheter, med möjlighet till en större blandning av boende- och arbetsmiljöer. Ägarlägenheter skulle vidare kunna bidra till en större variation i stadsbilden och sätten att bygga eftersom fastigheter i stadskärnor skulle kunna inrymma såväl lokaler som bostadslägenheter. I attraktiva lägen skulle ägarlägenheter kunna medföra ett ”tätare” byggande jämfört med småhus, vilket också skulle innebära en ökad valfrihet och möjlighet till större tillfredsställelse vad gäller det egna boendet.

Risk för segregation?

Eftersom inte alla kommer att ha råd att köpa en ägarlägenhet, även om man vill, så kan ett system med ägarlägenheter leda till segre- gation i boendet. Utredningen konstaterade att samhället redan uppvisade en uppdelning mellan olika kategorier boende, grundat på ekonomiska och sociala faktorer. Utredningen ansåg att det faktum att ägarlägenheter kräver en kapitalinsats inte i sig innebar någon ökad risk för segregation. Den grupp som av ekonomiska skäl redan var utestängd från möjligheten att köpa en bostad skulle inte få sin situation försämrad av en möjlighet att bilda ägar- lägenheter. Man hänvisade vidare till kommunens ansvar för att den enskilde har tillgång till en god bostad och till plan- och bygglagen som ålägger kommunerna ett ansvar för att planläggningen av bebyggelsen främjar en från allmän synpunkt lämplig utveckling och ger förutsättningar för en bl.a. ur social synpunkt god bostadsmiljö. Detta ansvar inbegriper enligt utredningen att försöka begränsa segregationen på bostadsmarknaden.

Vidare konstaterade utredningen att lagstiftning om tredimen- sionell fastighetsindelning skulle kunna bidra till att minska segregationen genom de möjligheter som reglerna medför att i ett och samma bostadshus inrymma lägenheter med olika boende- former. Utredningens slutsats var att ägarlägenheter inte riskerar att leda till segregation i boendet.

91

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

Risk för spekulation?

Ett argument mot ägarlägenheter som diskuterades var risken för att boendeformen skulle ge upphov till spekulation i bostäder, genom att lägenheterna köptes i placeringssyfte, något som skulle motverka de sociala bostadspolitiska målen. Köparen skulle sakna intresse för själva lägenheten och frågor av gemensam betydelse för de boende.

Utredningen konstaterade att både småhusköpare och köpare av bostadsrättslägenheter kan ha förväntningar om att värdet på bostaden ska stiga och att de ska göra en vinst när bostaden säljs vidare, men att det även finns en risk för att man inte får igen insatt kapital. Vad gäller spekulation med sikte på avkastningen rörde det sig enligt utredningen om den ersättning som ägaren kan ta ut om han tillåts hyra ut sin lägenhet. I det avseendet konstaterade utredningen att det finns legala möjligheter att skydda svagare parter mot oseriösa, spekulativa inslag och att dessa vid behov kunde utvecklas även för ägarlägenheter.

Ökat boendeinflytande?

Ett annat argument som diskuterades var möjligheten till ökat boendeinflytande. Det sades att i boendeformen ägarlägenhet skulle den enskilde ha en större möjlighet att bestämma över sitt boende och även påverka sina boendekostnader. Utredningen hän- visade även till att hyresgäster de senaste åren fått en allt starkare rättslig ställning och till förslaget om permanent lagstiftning för kooperativ hyresrätt, vilka båda var ett uttryck för ett önskemål om förstärkt boendeinflytande i flerbostadshus.

Utredningen diskuterade vidare olika aspekter när det gäller boendeinflytande och gjorde jämförelser med boende i bostadsrätt. Vid köp av en ägarlägenhet i nyproduktion skulle köparen ha möjlighet till större inflytande över bostadshuset än den som avser att köpa en bostadsrättslägenhet. Vidare pekades på att ett skäl som brukade föras fram för ägarlägenheter är att innehavaren, till skillnad från en bostadsrättshavare, ska kunna överlåta sin lägenhet till vem som helst och även fritt kunna hyra ut den. Utredningen pekade i det sammanhanget även på att kritikerna till ägarlägen- heter å sin sida sett risker för uthyrning i stor skala med oprofes- sionella hyresvärdar och kanske på spekulativa grunder.

92

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

Även i fråga om rätten till självbestämmande över den egna lägenheten och inflytandet över lägenhetens inre underhåll, såsom möjligheter att göra förändringar i lägenheten, kunde förhållandena skilja sig mellan å ena sidan boende i ägarlägenhet och å andra sidan boende i bostadsrätt. Slutsatsen blev att även om en bostads- rättshavare har ett betydande inflytande över sin lägenhet så talade mycket för att en innehavare av en ägarlägenhet borde kunna få ett ännu större sådant inflytande. Som en följd av ett ökat inflytande över boendet skulle lägenhetsinnehavaren även ha större möjlig- heter att påverka boendekostnaden. Med boendekostnad i det sammanhanget avsågs dels kostnaden för personliga lån men också kostnader hänförliga till den gemensamma egendomen.

Slutligen kom utredningen även in på frågan om gemensam egendom. Där konstaterades att det formellt sett inte finns någon gemensam egendom i bostadsrättssystemet, eftersom föreningen äger både huset och lägenheterna, men att de boende ändå måste samråda och fatta beslut i frågor som rör fastigheten. Inte heller med ett system med ägarlägenheter skulle lägenhetsinnehavarna komma ifrån ett beroende av de övriga lägenhetsinnehavarna, eftersom det i ett sådant system finns gemensam egendom och därmed ett gemensamt ansvar. Utredningen ansåg dock att det var mest förenligt med syftet med ägarlägenheter att så långt som möjligt försöka begränsa behovet av gemensamma beslut och den enskilda lägenhetsinnehavarens ansvar för gemensam egendom. Det fanns därför i ägarlägenhetssystemet anledning att så långt som möjligt försöka minimera dels omfattningen av den egendom som var gemensam, dels det personliga ansvaret för denna egendom. Slutsatsen blev att det i första hand var omfattningen av den gemensamma egendomen som skulle ge uttryck för hur stor skillnaden skulle bli mellan bostadsrätts- och ägarlägenhets- systemen och att den största effekten i detta avseende skulle uppnås om lägenheterna inte utgjorde gemensam egendom och den enskilde i så stor utsträckning som möjligt gavs rätt att själv bestämma över lägenheten.

Betydelse för bostadsproduktionen

Utredningen konstaterade att produktionen av lägenheter var låg och att det knappast byggdes några vanliga hyresrätter, men att nyproduktionen av lägenheter sannolikt – enligt företrädare för

93

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

byggföretagen – skulle öka om det var möjligt att erbjuda lägen- heter med äganderätt.

Med alternativet ägarlägenheter kunde byggnationen anpassas efter köparnas efterfrågan och önskemål och byggföretagen kunde få tillgång till riskvilligt kapital för byggandet. Den som vill äga ett boende i ett område med brist på tomtmark kan erbjudas ett boende som inte kräver samma tillgång till markutrymme som ett småhus. Eftersom det redan byggdes så få hyreslägenheter antog utredningen att produktionen av sådana lägenheter inte nämnvärt skulle minska om möjligheten även fanns att bygga ägarlägenheter. I stället gjordes bedömningen att byggandet av ägarlägenheter främst skulle konkurrera med byggandet av bostadsrätter och småhus. Ägarlägenheter skulle vidare sannolikt tillföra ett visst tillskott till produktionen av bostadslägenheter och åtminstone påverka rörligheten på bostadsmarknaden.

5.4Ska ägarlägenheter kunna bildas genom omvandling av hyreslägenheter?

5.4.1Diskussionen i det tidigare lagstiftningsärendet i frågan om reformen skulle omfatta mer än nyproduktion

I betänkandet Att äga sin lägenhet diskuterade utredningen även i vilken utsträckning det skulle vara möjligt att bilda ägarlägenheter. Att så skulle vara möjligt vid nyproduktion rådde det inget tvivel om. Såväl i betänkandet som i den efterföljande propositionen uttrycktes dock tveksamheter kring huruvida det även skulle vara möjligt att bilda ägarlägenheter av befintliga bostäder.

Ett av argumenten mot att införa en omvandlingsmöjlighet var att ägarlägenheter var en i Sverige oprövad boendeform och att det fanns frågetecken kring huruvida det var en behövlig eller lämplig boendeform. På grund av denna misstro fanns det enligt utredningen skäl att gå försiktigt fram och för att ett införande av ägarlägenheter skulle ske under mer kontrollerade former.

Ett annat argument var risken för att ägarlägenheterna skulle utgöra ytterligare en konkurrent till hyresrätterna vid sidan av bostadsrätten och att en omvandlingsmöjlighet därmed skulle vara till nackdel för de ekonomiskt svaga eller andra som föredrar att bo i hyresrätt. Utredningen konstaterade vidare att syftet med reglerna för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt var att gynna bildandet

94

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

av nya bostadsrätter på hyresrättens bekostnad och att ombild- ningsreglerna därefter även gjorts tillämpliga på kooperativa hyres- rätter. En ytterligare omvandlingsmöjlighet till ägarlägenheter skulle enligt utredningen leda till att alla boendeformer i fler- familjshus gynnas utom hyresrätt, vilket man inte ansåg var rimligt. En omvandling även till ägarlägenheter skulle kräva en större över- syn av gällande ombildningsregler, vilket inte rymdes inom utred- ningens direktiv. Utredningen stannade alltså vid att föreslå ett generellt förbud mot inrättande av ägarlägenheter i äldre bygg- nader.

I prop. 2008/09:91 konstaterades att utredningens förslag om att ägarlägenheter endast skulle få bildas i nyproducerade bostads- hus mött omfattande kritik under remissbehandlingen och att flera remissinstanser ansåg att det saknades tillräckliga skäl för att begränsa ägarlägenheter till nyproduktion. Regeringen sade att omvandling av befintliga bostadslägenheter krävde särskilda över- väganden och att det saknades tillräckligt beredningsunderlag för att då ta ställning i frågan. I ett första steg skulle därför ägar- lägenheter inte kunna bildas genom omvandling av befintliga bostadsfastigheter utan bara vid nyproduktion.

5.4.2Argument i debatten om omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter

Inledning

När reformen med ägarlägenheter genomfördes begränsades den, av skäl som redovisats ovan, till att gälla nyproduktion. Redan vid remissförfarandet med anledning av betänkandet Att äga sin lägenhet hade flera remissinstanser synpunkter på denna begräns- ning. Man ansåg bl.a. att argumentationen mot omvandling av befintliga hus var relativt svag och att utredningens ställnings- tagande var väl försiktigt.

I de diskussioner som förs i dag i frågan om en utvidgning av systemet med ägarlägenheter är ett återkommande argument att en möjlighet till omvandling av befintliga hyresrätter skulle ge reformen med ägarlägenheter ett betydligt större genomslag. En annan aspekt som ofta nämns är att en möjlighet att omvandla befintliga hyresrätter skulle kunna bidra till att lösa de problem

95

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

som finns med bl.a. underhåll och upprustning av de s.k. miljon- programsområdena.

De argument som fördes fram i SOU 2002:21 som skäl för att ägarlägenheter skulle införas, nämligen att ägarlägenheter innebär en ytterligare möjlighet för den enskilde att välja upplåtelseform och även att få ett ökat inflytande över boendet, gör sig gällande även vid bedömningen av om det ska vara möjligt att omvandla bostadslägenheter. Ökade valmöjligheter skulle i förlängningen kunna innebära att fler väljer att byta boende, vilket skapar en ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Vidare kan en ägarlägenhet fritt hyras ut. Om beståndet av ägarlägenheter ökar, skulle det kunna innebära att det finns fler lägenheter till uthyrning. Kritikerna framhåller dock att därmed ökar också risken för oseriösa hyres- värdar. Ett annat argument för en omvandlingsmöjlighet är att det i dag är möjligt att ombilda hyresrätter till bostadsrätt och koope- rativ hyresrätt och att det därmed skulle innebära att ägarlägenheter jämställs med andra upplåtelseformer i det avseendet.

De synpunkter som förs fram mot en omvandlingsmöjlighet är bl.a. att det redan råder brist på hyresrätter och att ännu en omvandlingsmöjlighet skulle minska antalet hyresrätter ytterligare. Det finns även farhågor om att förvaltningen av hus med ägarlägenheter kommer att bli lidande på grund av ägarlägenhets- innehavarnas brist på intresse för fastighetens gemensamma delar och att det kan bli problem med kapitalförsörjningen. I de följande avsnitten kommer vi att närmare analysera de olika argumenten.

Utveckling av de s.k. miljonprogramsområdena

Ett argument för omvandling som hörs i debatten och som också nämns i våra direktiv är de effekter som en möjlighet till omvandling av det befintliga hyresrättsbeståndet skulle kunna ha i de s.k. miljonprogramsområdena.

Miljonprogrammet är den vardagliga benämningen på bostads- byggandet i Sverige under perioden 1965–1974. Målet var att bygga en miljon lägenheter i syfte att lösa den akuta bostadskris som rådde i slutet på 1950- och början av 1960-talet. Områdena med denna bebyggelse kallas vanligen miljonprogramsområden. Många sådana områden kännetecknas av en stor dominans av hyresrätter. År 2006 bodde 739 000 personer i ett flerbostadshus som klassas som miljonprogramsområde. 626 000 av dessa bodde i hyres-

96

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

lägenheter. Miljonprogramshusen finns både i glesbygd och större kommuner men är kraftigt överrepresenterade i de tre storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö.11

Vissa miljonprogramsområden utmärks av att det är områden, ofta i förorten, med storskalig flerbostadsbebyggelse med ensidiga upplåtelseformer, vanligen i stort sett bara hyresrätter. Dessa områden skiljer sig från samhället i stort genom att andelen utlandsfödda är kraftigt överrepresenterad, sysselsättningsgraden är lägre liksom utbildningsnivån och medianinkomsten. Det är främst dessa områden som avses vid diskussionen om omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter i miljonprogramsområden. I dessa områden är det nämligen ofta svårt att bilda bostadsrätter, eftersom det krävs att en kvalificerad majoritet av hyresgästerna accepterar en övergång till bostadsrätt. För att ombilda hyresrätter till bostadsrätter krävs att två tredjedelar av hyresgästerna ska ha såväl viljan att äga sitt boende som den ekonomiska förmågan att investera i en bostadsrätt. Det ska även beaktas att ägarlägenheter är en mycket vanlig boendeform i andra länder, medan bostads- rätten som upplåtelseform är betydligt mindre vanlig. Det finns därför anledning att anta att många av de utlandsfödda är väl bekanta med boendeformen ägarlägenheter, medan bostadsrätter är ett mer okänt begrepp.

När reglerna om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt infördes konstaterade departementschefen (prop. 1981/82:169 s. 24) apropå kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen att en utgångspunkt för kommunernas bostadspolitik borde vara att åstadkomma ett tillräckligt och varierat utbud av bostäder i olika delar av kommunen och att bebyggelsen bör ges en varierad utformning i fråga om hustyper, lägenhetsfördelning och besitt- ningsformer samt att det i ett och samma område borde kunna erbjudas valmöjligheter mellan småhus och flerbostadshus samt mellan ägda, hyrda och bostadsrättsupplåtna bostäder. Vidare fram- hölls att ombildning av vissa hyresrätter till bostadsrätter med bostadsrättens möjligheter till större ansvarstagande och inflytande skulle kunna medverka till att öka ett områdes attraktivitet.

Samma argument gör sig gällande i fråga om möjligheten att omvandla bostäder som innehas med hyresrätt till ägarlägenheter. En sådan möjlighet skulle innebära att de som bor i miljon- programsområdena och som har den ekonomiska möjligheten samt

11 BKN, Etablering på ägarrättsmarknaden.

97

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

viljan att köpa sin lägenhet skulle ges en möjlighet att ta sig in på ägarmarknaden och samtidigt bo kvar i området. Detta skulle i sig vara positivt för stabiliteten i området på så sätt att människor som har möjlighet att köpa ett boende väljer att bo kvar och engagera sig i området. En omvandlingsmöjlighet skulle även medföra en större variation av lägenhetstyper och upplåtelseformer, något som är positivt för området i stort och som kan leda till minskad segregation.

En annan aspekt är att dessa områden i stor utsträckning är i behov av ombyggnad och modernisering. Underhållet är på många håll kraftigt eftersatt och att åtgärda detta innebär stora kostnader för fastighetsägaren. En möjlighet att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter skulle för en hyresvärd kunna innebära en möjlighet att sälja vissa delar av fastighetsbeståndet och med de medel som han eller hon då får rusta upp det övriga beståndet. Detta i sin tur skulle medföra en ökad kvalitet i boendet för de hyresgäster som väljer att kvarstå i hyresförhållandet.

Å andra sidan kan det finnas en viss osäkerhet för den som väljer att köpa en lägenhet i ett hus med eftersatt underhåll. Om underhållet i stor utsträckning skjuts över på ägarna av ägar- lägenheterna kan detta leda till stora kostnader för den enskilde och kräva att denne har kapital att tillgodose underhållsbehoven med. I hus med stora underhållsbehov blir det också allt viktigare var lägenhetens gränser går i förhållande till de gemensamma delarna av fastigheten och risken finns att det blir fler tvister kring gränsdragningsfrågor. Vidare kan värdet på en lägenhet i ett dåligt underhållet hus vara osäkert, vilket leder till större ekonomiska risker för den som satsar kapital i ett sådant boende.

Det finns fördelar – men även nackdelar – med att äga sin bostad

För den enskilde finns det många fördelar med att äga sin bostad. Inte minst är det en fördel att kunna påverka boendekostnaderna genom eget arbete och ha möjlighet att utforma boendet efter egna önskemål och att kunna renovera och bygga om utan att behöva söka tillstånd av föreningen, vilket kan krävas i en bostads- rättslägenhet.

Att äga sitt eget boende innebär alltså större möjlighet att kontrollera sina boendekostnader och på sikt minska dessa. Bostadsägande gör det också möjligt att ta del av en generell

98

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

värdeökning och är en möjlighet för fler att ta del av samhällets ekonomiska tillväxt. Hushållets egna tillgångar kan påverkas genom amorteringar och inflation. Uppbyggnad av eget kapital ger möjlighet till ytterligare bostadskonsumtion eller annan konsum- tion samt att hantera oförutsedda händelser. En ökad andel bostadsägare kan också för samhället i stort medföra ett antal positiva effekter och en stabilare ekonomi. För bostadsmarknaden innebär fler ägare att det frigörs kapital för bl.a. investeringar och underhåll. Den som äger sin bostad har generellt ett större intresse för sin bostad och för omgivningarna, vilket får till följd att ett ägande leder till större ansvarstagande och engagemang.12 Hur väl boendet sköts får nämligen ekonomiska konsekvenser för hus- hållets ekonomi.

Det finns emellertid även en risk med att äga sitt eget boende. Bostadsköp kräver en ekonomisk insats och hur köpet finansieras påverkar hushållets ekonomi under lång tid framöver. Stora bolån innebär en större risk vid ränteökningar och sjunkande fastighets- priser. Under senare år, i samband med den globala ekonomiska krisen och sjunkande bostadspriser, har ägande av bostäder som en bidragande orsak till ekonomisk osäkerhet och otrygghet upp- märksammats i större utsträckning. Att äga sin bostad kan även leda till inlåsningseffekter. Den som hyr sin bostad är mer flexibel eftersom det är lättare att byta bostad för den som hyr en lägenhet än för den som äger sitt boende.

Vid en jämförelse med en bostadsrätt, där den enskilde också har fördelen av att kunna investera i sitt boende och dra nytta av värdeökningar, kan konstateras att ägarlägenheten erbjuder en större ekonomisk trygghet. Bostadsrättshavaren är mer utsatt ekonomiskt än den som har en ägarlägenhet eftersom han eller hon påverkas av föreningens och övriga medlemmars ekonomi. En bostadsrättshavare kan – utan att ange något skäl för det – avsäga sig sin bostadsrätt, som då övergår till föreningen. Konsekvenserna av detta får bäras av bostadsrättsföreningen och i förlängningen dess medlemmar. En enskild medlem kan försättas i konkurs och på det kan följa en exekutiv auktion, vilket påverkar föreningen och därmed även medlemmarna ekonomiskt. Även en bostadsrätts- förening kan försättas i konkurs, vilket givetvis får stora efter- verkningar för den enskilda bostadsrättshavaren.

12 Lind och Lundström, Bostäder på marknadens villkor. Se även BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt.

99

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

Andra ombildningsmöjligheter finns

Ett argument för att tillåta omvandling av hyresrätter till ägar- lägenheter är att det redan i dag är möjligt att ombilda hyresrätter till såväl bostadsrätt som kooperativ hyresrätt. När reglerna om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt infördes var ett uttalat skäl för detta att hyresgästernas inflytande över sitt boende skulle utvecklas och stärkas. Ägarlägenheter är en boendeform jämte andra och som också syftar till att öka möjligheten till inflytande över det egna boendet. Ägarlägenheter bör därför kunna jämställas med andra boendeformer på det sättet att det ska vara möjligt att omvandla hyresrätter även till ägarlägenheter.

En närliggande synpunkt som förts fram är det faktum att den som bor i ett småhus kan äga det, hyra det eller inneha det med bostadsrätt. Det gäller såväl befintliga hus som i nyproduktion. Bostadslägenheter kan på samma sätt antingen hyras, ägas eller vara upplåtna med bostadsrätt. Det går att ombilda befintliga hyreslägenheter till bostadsrätter. Att det då inte går att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter framstår som en principiell inkonsekvens. Det finns uppenbarligen behov av småhus med olika upplåtelseformer, varför skulle motsvarande behov inte finnas för lägenheter i flerbostadshus?

För de hyresgäster som inte vill köpa sin lägenhet skulle en omvandling till ägarlägenheter i stället för till bostadsrätter kunna innebära en fördel. I hus där lägenheterna har ombildats till bostadsrätt har man kunnat iaktta vissa motsättningar mellan bostadsrättshavarna och dem som väljer att kvarstå som hyres- gäster. Detta handlar bl.a. om olika ekonomiska intressen, som gör att hyresgästerna känner sig oönskade. För dem som vill övergå till bostadsrätt är det av intresse att så många som möjligt väljer detta, eftersom det drar ner priset fördelat per lägenhet. Detta har fått till följd att det i vissa fall har förekommit påtryckningar för att få fler att vilja ombilda och efterföljande dålig stämning grannar emellan. Att bli hyresgäst hos sina grannar är inte heller något som alltid upplevs som särskilt positivt. Det kan också handla om att det blir svårare för hyresgästen att få tillstånd till byte eller uthyrning, eftersom föreningen hellre ser att hyresgästen flyttar. Om lägenheterna i stället omvandlas till ägarlägenheter kan man komma undan många av dessa problem för de kvarvarande hyresgästerna. Då behöver det inte – beroende på hur regelsystemet utformas – finnas något majoritetskrav som måste uppfyllas och inte samma

100

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

ekonomiska incitament från övriga boende i huset att ”bli av” med kvarboende hyresgäster. I många fall är hyresvärden också fortsatt densamma.

Ett argument mot att införa ännu en ombildningsmöjlighet är att det skulle kunna innebära ytterligare ett hot mot hyresrätterna. Mot bakgrund av att det redan i dag råder brist på hyresrätter kan ifrågasättas om det finns skäl att införa en reglering som riskerar att ytterligare marginalisera hyresrätten som upplåtelseform. När reglerna om ägarlägenheter infördes uttalades dock i propositionen följande13:

Det har i och för sig hävdats att lagregler om ägarlägenheter skulle kunna motverka valfriheten på bostadsmarknaden, eftersom antalet befintliga hyreslägenheter då skulle minska till följd av en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter. Enligt regeringens mening bör man emellertid inte ställa ägarlägenheter mot hyreslägenheter på detta sätt. Detta blir tydligt om man beaktar att det enligt nuvarande regler går att, om vissa förutsättningar föreligger, ombilda lägenheter från vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt. Det för- hållandet att lagstiftaren har godtagit ombildning från hyresrätt till annan nyttjanderättsform medför att det knappast går att försvara ett förbud mot ägarlägenheter med hänvisning till intresset av att värna hyresrätten.

Kanske är det i stället så att det behövs andra åtgärder för att värna hyresrätten än ett förbud mot omvandling till ägarlägenheter och att det i stället krävs mer positiva åtgärder för att stärka hyresrätten som upplåtelseform.

Att det redan finns de möjligheter till ombildning som nämnts ovan skulle å andra sidan även kunna vara ett argument mot en omvandlingsmöjlighet på så sätt att de ombildningsalternativ som finns skulle kunna vara tillräckliga. Det kan ifrågasättas, särskilt i ljuset av det bristande intresse som hittills har visats för ägar- lägenheter, om det verkligen finns ett behov av att kunna omvandla hyresrätter till ägarlägenheter. I debatten om ägarlägenhetens vara eller inte vara har ofta det argumentet förts fram att bostadsrättsinstitutet är så etablerat i Sverige och fungerar så bra att det inte finns behov av ytterligare en upplåtelseform, särskilt som ägarlägenheten är så lik bostadsrätten som boendeform.

I prop. 2003/04:115, då regeringen gjorde bedömningen att det inte borde införas någon reglering om ägarlägenheter, ifrågasattes om inte behovet av ägarlägenheter redan tillgodosågs genom

13 Prop. 2008/08:91 s. 37.

101

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

bostadsrättsinstitutet. Regeringen konstaterade att utvecklingen hade gått dithän att innehavet av en bostadsrätt alltmer kommit att närma sig innehavet av en ägd bostad, bl.a. vad gällde möjlighet att belåna bostaden, såväl vad gällde villkoren för lån som omfatt- ningen. Det var därför svårt att se några särskilt påtagliga fördelar för de boende jämfört med bostadsrätt. Med en ägarlägenhets- förening som skulle ha hand om den gemensamma förvaltningen skulle skillnaden mellan ägarlägenheter och bostadsrättslägenheter i praktiken bli liten.

I SOU 2002:21 (2000 års ägarlägenhetsutredning) togs frågan upp om inte bostadsrättslagen i stället borde ändras. Utredningen konstaterade inledningsvis att priserna på bostadsrätter på vissa håll blivit mycket höga och att den som investerar mycket pengar i ett boende önskar större möjligheter till kontroll över det insatta kapitalet och större inflytande över boendet. Vidare konstaterades att det inom ramen för bostadsrättslagstiftningen fanns utrymme för ett ökat boendeinflytande och i viss utsträckning också större kontroll över boendekostnaderna. Utredningen anförde att frågan om ett större inflytande skulle tillgodoses inom ramen för bostads- rättslagstiftningen eller genom att en ny boendeform introdu- cerades var en fråga av främst bostadspolitisk art.

Utredningen pekade dock på att bostadsrättsinstitutet utgår ifrån ett kooperativt synsätt och att det fanns en risk med alltför långtgående utvidgningar av de enskilda bostadsrättshavarnas rättigheter och skyldigheter och begränsningar av det kollektiva ansvar som föreningen har. Sett ur den synvinkeln menade utredningen att ett införande av ägarlägenheter skulle kunna bidra till att de grundläggande värderingar som bostadsrättsinstitutet har sin grund i bevaras och kan leva vidare på det sätt som var avsett.

Mot bakgrund av att det under de år som gått sedan reglerna om ägarlägenheter infördes har bildats så få ägarlägenheter kan det som sagt ifrågasättas om det verkligen finns ett behov av att utvidga möjligheterna att bilda ägarlägenheter. Som tidigare nämnts kan det låga antalet till viss del förklaras med den finanskris som rått och att det tar ett tag för en ny företeelse att få fäste och bli efterfrågad. Det kan i detta sammanhang konstateras att nybyggnationen minskar generellt i Sverige. Det finns emellertid en synpunkt som många av marknadsaktörerna för fram när det gäller reformens bristande genomslag och som ett skäl till varför så få ägarlägenheter har bildats och det är just avsaknaden av möjlighet till omvandling. Enligt dessa aktörer skulle andelen ägarlägenheter med all sanno-

102

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

likhet öka kraftigt om det vore möjligt att omvandla befintliga hyresrätter till ägarlägenheter.

Ökat boendeinflytande

Arbetet med att öka boendeinflytandet har pågått länge. Just ökat boendeinflytande var som tidigare nämnts ett uttalat skäl till införandet av reglerna om ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Då konstaterades i förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 18 ff.) att bostadspolitiken tidigare hade varit inriktad på främst att komma till rätta med bostadsbrist samt låg utrymmes- och utrustningsstandard. Tiden ansågs vara mogen för att flytta tyngd- punkten mot annat, bl.a. de boendes inflytande. Man bedömde dock att det inte var möjligt att uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostadsrätt. Bostadsrätten borde därför öka, särskilt i områden där hyresrätten dominerar. Då skulle man, enligt departementschefen, åstadkomma en större variation mellan upplåtelseformerna, varigenom bl.a. bostadskonsumenternas önskemål bättre kan tillgodoses. Ett ökat boendeinflytande och större variation i upplåtelseformerna borde också, ansåg man, kunna bidra till att människor i olika inkomstskikt och åldrar i större utsträckning skulle finna det naturligt att bo tillsammans i samma bostadsområden.

Även inom ramen för hyresrätten har åtgärder vidtagits för att ge hyresgästerna ett ökat inflytande över sitt boende, bl.a. genom reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad. Vidare var också vid införandet av den permanenta regleringen om kooperativa hyresrätter en av grundtankarna att hyresgästerna skulle ges möjlighet till medinflytande på motsvarande sätt som bostads- rättshavarna. En bostadsrättshavare har i dag förhållandevis stora möjligheter att påverka sitt boende, men störst möjlighet till inflytande över sitt boende och makt att påverka boendet har ändå den som äger sin bostad.

Fri uthyrningsrätt

Ett av de främsta argumenten för ägarlägenheter är att den ytterligare boendeformen dels innebär ökad valfrihet för den som söker boende, dels att ägaren har andra möjligheter att förfoga över

103

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

bostaden om det är en ägarlägenhet jämfört med om det är en bostadsrätt. Valet av upplåtelseform har stor betydelse såväl ur ekonomiskt som socialt perspektiv för den enskilde och för samhället. Med fler upplåtelseformer ökar hushållens valmöjlig- heter på bostadsmarknaden och det blir möjligt för olika typer av hushåll att anpassa boendet efter förändringar i hushållets sam- mansättning, ekonomiska och sociala situation.

Vad gäller möjligheten att förfoga över sin bostad kan konsta- teras att ägarlägenheter precis som ett småhus fritt kan hyras ut, till skillnad från en bostadsrättslägenhet där det krävs föreningens tillstånd. Möjligheten till fri uthyrning kan ses som en positiv aspekt när det gäller ägarlägenheter, eftersom det innebär en större möjlighet för ägaren att förfoga över bostaden. Det finns emellertid även en risk för att ägarlägenheter köps upp i spekulationssyfte och hyrs ut av icke-professionella och oseriösa hyresvärdar till nackdel för hyresgästen. Några tendenser till att ägarlägenheter skulle var särskilt utsatta för denna typ av spekulation har dock inte uppmärksammats hittills under den tid som ägarlägenheter har funnits som boendeform. Det finns vidare, som 2000 års ägarlägen- hetsutredning också konstaterade, legala möjligheter att skydda den enskilde i sådana situationer. För övrigt finns redan i dag ett problem med en informell marknad där det sker handel med hyreskontrakt och informell uthyrning av lägenheter med oskäliga hyror. Denna marknad avser alltså hyresrätter och inte ägda bostäder.

Den 1 februari 2013 trädde lagen (2012:798) om uthyrning av egen bostad i kraft. Lagen gäller privatuthyrning av bostäder och ger hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hyran. Lagen utgör ett led i regeringens strävan att förbättra utbud och mångfald på bostadsmarknaden och syftar till att underlätta privatuthyrning.14

Till grund för den lagen låg Hyresbostadsutredningens del- betänkande Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt (SOU 2012:25). Utredningen hade i uppdrag att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstagande hur den skulle kunna utvecklas. Utredningen föreslog i betänkandet vissa särskilda regler för privatpersoners uthyrning av en bostad. Dessa förslag har genom- förts i den nya lagen. I sina överväganden resonerade utredningen

14 Prop. 2012/13:1, utgiftsområde 18, s. 66.

104

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

på följande sätt. Den prisreglerade hyresmarknaden har medfört att utbudet av hyresrätter i Sverige är litet och köerna långa. För att bostäder med hyresrätt ska fylla sin funktion och ge ökad flexi- bilitet krävs att hyresbostaden blir mer tillgänglig än vad den är i dag. För att få till stånd en bättre hyresmarknad kan dels det befintliga beståndet utnyttjas bättre, dels kan beståndet utökas. Om förutsättningarna för att hyra ut ägarbebodda bostäder förbättras kan utbudet på denna delmarknad öka och på så vis utnyttjas det befintliga beståndet bättre. De ekonomiska incita- menten bör stärkas och det bör bli både enklare och tryggare att hyra ut sin bostad. Tillsammans kan dessa stimulanser leda till att utbudet av temporära hyreserbjudanden ökar och att bostäder utnyttjas mer effektivt. Vidare medför bättre villkor för uthyrning sannolikt att grunden för den informella marknaden för uthyrning av ägarbebodda bostäder minskar något. Man pekar även på positiva konsekvenser för arbetsmarknaden och för studenter att hitta bostad.

Utredningen lade också fram vissa förslag som syftade till att det skulle bli enklare för en bostadsrättshavare att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Förslagen mötte en hel del kritik, bl.a. från bostadsrättsföreningarnas sida, där man menade att bostadsrätts- föreningarna skulle mista kontrollen över vem som hyr och hur uthyrningen sker, eftersom föreningarna skulle fråntas möjligheten att bevilja tillstånd till andrahandsuthyrning.

Regeringen har nu föreslagit att möjligheterna för en bostads- rättshavare att hyra ut sin lägenhet i andra hand ska utökas. Synen på bostadsrättshavarens skäl för en upplåtelse av lägenheten i andra hand ska vara mer generös. I gengäld ska föreningen ha möjlighet att ta ut en avgift av en bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet. Förslagen är en del av regeringens bostadspolitiska satsning på att öka privatpersoners uthyrning av bostäder och förbättra villkoren för den delen av bostadsmarknaden. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2014.15

En nackdel med den större möjligheten att hyra ut en ägar- lägenhet jämfört med en bostadsrätt är att de som bor i huset och äger lägenheter får svårare att kontrollera vem som bor i en lägenhet. En annan effekt av att många av lägenheterna hyrs ut till tillfälliga hyresgäster kan vara att för få personer i huset är villiga att vara med och engagera sig i samfällighetsföreningen.

15 Prop. 2013/14:142.

105

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

Slutligen kan nämnas en undersökning från år 201016, Allmän- heten om ägarlägenheter, där 1 000 personer har tillfrågats om sina kunskaper och sitt intresse för ägarlägenheter. Av undersökningen framgår bl.a. att en av tre tillfrågade skulle vara intresserade av att köpa och äga en ägarlägenhet. Det främsta skälet till detta anges vara möjlighet till mer självbestämmande i boendet. Andra skäl som anges är bl.a. att få tillgång till ett visst framtida boende, möjligheten att fritt hyra ut samt god avkastning genom värde- stegring.

Ökad rörlighet på bostadsmarknaden? Eller minskad?

Rörlighet på bostadsmarknaden är väsentligt för den ekonomiska utvecklingen. Studier visar att rörligheten på bostadsmarknaden påverkas av såväl tillgång till bostad, transaktionskostnader som av upplåtelseformer.17

Förekomsten av olika upplåtelseformer ökar valmöjligheten och effektiviteten på marknaden. Valet av upplåtelseform har också stor ekonomisk och social betydelse för den enskilde och för samhället i stort. Ytterligare alternativ för den som vill bo i lägenhet men ändå äga sitt boende kan innebära att fler flyttkedjor kommer till stånd och möjliggör eller underlättar generationsväxling i olika delar av beståndet. När någon väljer att byta boendeform öppnar det vägar för andra att också byta, vilket är positivt för bostadsmarknaden. Ett exempel på detta är det äldre paret som säljer sin villa och vill investera i lägenhet och som lämnar plats för en barnfamilj som vuxit ur sin hyresrätt. När flyttkedjor diskuteras konstateras det allmänt att ju längre flyttkedja desto bättre, eftersom det skapar en större rörlighet på bostadsmarknaden. I fråga om nyproduktion visar de flesta studier av flyttkedjor att det finns ett samband mellan priset, storleken och upplåtelseformen på den nyprodu- cerade bostaden och kedjans längd. Dyra bostäder och stora bostäder genererar generellt längre kedjor. Småhus och bostads- rätter leder till längre kedjor än hyresrätter. Mot bakgrund av detta finns det fog för slutsatsen att fler ägarlägenheter borde vara positivt för rörligheten på bostadsmarknaden.

16Undersökningen genomfördes av Novus Opinion i oktober 2010 på uppdrag av Sveriges Byggindustrier.

17SOU 2012:25 och BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt.

106

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

Det finns även ett nära samband mellan arbetsmarknad och bostadsmarknad på det sättet att en väl fungerande bostads- marknad är en förutsättning för en rörlig arbetsmarknad. Samtidigt kan konstateras att den geografiska rörligheten i många fall är lägre för dem som bor i ägda lägenheter jämfört med hyresrätt, vilket skulle innebära att arbetslösheten kan förväntas vara högre med en stor andel ägda lägenheter i ett bostadsbestånd i en region.18

En förklaring till detta är att de som riskerar en framtida arbetslöshet eller planerar en snar flytt föredrar att hyra sin bostad. Den lägre rörligheten för bostadsägare kan även förklaras av höga transaktionskostnader, regionala prisskillnader och förväntade framtida prisskillnader. Bostadsägare kan bli inlåsta av höga lån och av potentiella förluster. Olika former av transaktionskostnader skapar tröghet när det gäller hushållens byte av bostad, vilket har samhällsekonomisk betydelse om detta minskar rörligheten i sam- band med anpassningen till var tillväxtförutsättningar finns. Lägre rörlighet kan också ha sin grund i att den enskilde har en fast regional anknytning och andra livsvärden som innebär en lägre flyttbenägenhet.19

Förvaltningen av hus med ägarlägenheter

En annan fråga gäller förvaltningen av hus med ägarlägenheter. En person som köper en bostad är sannolikt mån om att sköta den och underhålla den. Det finns dock en farhåga för att ägarna av de enskilda lägenheterna kan sakna intresse av förvaltningen av husets gemensamma delar och eftersätta underhållet av dessa, särskilt i de fall lägenheten köps i spekulationssyfte, alternativt att samfällig- hetsföreningen saknar den erfarenhet som krävs för att sköta en fastighet. En samfällighetsförening har kanske inte samma incita- ment att sköta underhåll som en bostadsrättsförening, men det är svårt att se att någon som investerat en stor summa pengar i sitt boende skulle underlåta att sköta även de gemensamma delarna av huset, eftersom det i förlängningen påverkar värdet av den egna fastigheten.

En fråga som hänger samman med förvaltningen gäller risken för problem med kapitalförsörjningen, t.ex. i samband med större

18Lind och Lundström, Bostäder på marknadens villkor, s. 32 f.

19BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt. Se även fotnot 9.

107

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

ombyggnader eller reparationer i huset, där det har uttalats en del farhågor. Om t.ex. några av lägenhetsägarna inte kan bidra med eget kapital så kan det fördröja viktiga reparationer. Ett sätt att motverka detta är att samfällighetsföreningen bygger upp en fond. Vissa samfällighetsföreningar, bl.a. sådana som tillförsäkrar en tredimensionell fastighet nödvändiga rättigheter, är skyldiga att avsätta medel till en fond för förnyelse och underhåll av gemen- samhetsanläggningen. Det finns dock inte några bestämmelser om storleken på avsättningarna som ska göras. Det är alltså osäkert hur stor betydelse fonderingskravet har i praktiken.

5.5Erfarenheter hittills av ägarlägenheter

Varför så få ägarlägenheter?

Antalet ägarlägenheter i Sverige är än så länge mycket litet. Som anledningar till varför inte fler ägarlägenheter byggs har bl.a. anförts att det är en okänd företeelse på den svenska marknaden, vilket innebär att den inte efterfrågas av konsumenterna, att bostadsrätten är starkt etablerad på marknaden samt att ägar- lägenheter kräver större kapitalinsats än bostadsrätter, vilket den som vill köpa en bostad ser som negativt vid en direkt jämförelse. Det huvudsakliga skälet till varför det finns så få ägarlägenheter anses dock vara bristen på omvandlingsmöjlighet från befintliga hyresrätter.

Intervjuer med exploatörer och andra

En studie20 har gjorts där ett mycket stort antal av de exploatörer som varit involverade i projekt med ägarlägenheter har intervjuats, liksom de största aktörerna bland banker och försäkringsbolag. I dessa intervjuer framkommer bl.a. följande.

De vanligaste anledningarna till att man valt att bygga ägarlägenheter är att det anses säkrare och tryggare för köparen som kan få lagfart och ta ut pantbrev på lägenheten, att man vill prova på den nya upplåtelseformen, att det finns en fördel med att kunna hyra ut osålda objekt samt att byggande av ägarlägenheter

20 Persson och Rasmusson, Ägarlägenheter – marknaden i dag (Lunds tekniska högskola, 2012).

108

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

ger en fördelaktigare finansiering och möjliggör för mindre aktörer att ta sig in på marknaden. De flesta inriktar sig på en mer kapitalstark målgrupp och en del av exploatörerna har särskilt inriktat sig på fritidsboende eller utländska köpare. Många har upplevt att ägarlägenheter har krävt förhållandevis mycket mark- nadsföring och att det är en okänd företeelse bland konsumenterna. Flera har uppgett att de har ett positivt intryck av ägarlägenheter och kan tänka sig att bygga igen.

Ungefär en fjärdedel av exploatörerna har upplevt problem med mer än en aktör (bank, försäkringsbolag, kommun, lantmäteri och mäklare). Vad gäller bankerna har det handlat om att bankerna varit ovilliga att bevilja lån och att de har haft svårt att värdera ägarlägenheter, bl.a. eftersom det ännu inte finns någon andra- handsmarknad för dessa. Vissa har även uppgett att deras köpare har haft svårt att få bolån.

Försäkringsbolagen har enligt aktörerna inte haft någon bered- skap för ägarlägenheter och inte haft några färdiga försäkrings- lösningar. Detta har medfört att de har varit ovilliga att försäkra fastigheterna och det har uppstått frågor kring lägenheternas gränser, vad som ingår i ägarlägenheten, vad som händer om en skada uppstår till följd av skada i annan, oförsäkrad, lägenhet m.m. Efter hand har Lantmäteriet stramat upp sina riktlinjer för vad som ska anses ingå i lägenheten, vilket har lett till att det tydligare framgår vad som innefattas av lägenheten och vad som är gemen- samma delar av fastigheten. Slutsatsen tycks vara att dessa problem mest förekommit initialt och att det numera finns en viss erfarenhet och beredskap för att hantera dessa frågor.

Något som ur exploatörernas synvinkel framhålls som positivt när det byggs fastigheter med ägarlägenheter är möjligheten att hyra ut lägenheter som inte blir sålda alternativt att välja att sälja vissa och behålla resten för uthyrning som kan säljas för det fall att bolaget behöver kapital. Man ser också möjligheten att skapa entreprenadavtal liknande dem som finns för småhus. Bankerna å sin sida har dock uppgett att de ser detta som en nackdel och att det kan bli svårt för en köpare att få lån med en obebyggd ägarlägenhet som säkerhet.

Ur bankernas synvinkel är det en fördel att ägaren får lagfart på fastigheten. Trots det uppges villkoren vara desamma för bolån till fastigheter som till bostadsrätter. Vissa banker har till och med sämre villkor för ägarlägenheter än bostadsrätter beroende på en osäker andrahandsmarknad, vilket gör att de anser det vara en

109

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

större risk vid bedömningen av säkerheten för lånet. En annan anledning till att bankerna varit restriktiva med utlåning till ägar- lägenheter uppges vara att försäkringsbolagen inte initialt utvecklat försäkringar för den boendeformen.

Försäkringsbolagen å sin sida anger att de sedan en tid har försäkringsprodukter för ägarlägenheter och att det även innan dess gick att lösa försäkringsfrågan. Flera försäkringsbolag har uppgett att de är intresserade av att samfällighetsföreningen tecknar en försäkring på hela byggnaden, inklusive alla ägarlägenheter och att den enskilde lägenhetsinnehavaren kan ha hemförsäkring och liknande genom samma försäkringsbolag. Försäkringsbolagen upp- lever att detta ger dem kontroll över att hela byggnaden är försäkrad. Försäkringsbolagen ser problem i att vissa lägenheter är oförsäkrade och att det blir ett problem vid skador.

I undersökningen har nio exploatörer uppgett att de, om alternativet ägarlägenheter inte funnits, skulle ha byggt hyresrätter i stället och lika många att de i så fall skulle ha byggt bostadsrätter.

En annan erfarenhet som framkommit är att vissa byggföretag har noterat svårigheter med att involvera de boende i sam- fällighetsföreningen. Så länge majoriteten av lägenheterna i ett hus ägs av byggföretaget är detta inte något problem, eftersom före- taget månar om att förvaltningen sker på ett bra sätt. En möjlig förklaring till detta kan vara att så länge byggbolaget är involverat så överlåts skötseln på bolaget, en annan att de som äger lägen- heterna är dåligt insatta i hur en samfällighetsförening fungerar.21

Något byggföretag har lyft fram det positiva med att byggnader med ägarlägenheter kan byggas med blandade upplåtelseformer. De lägenheter som säljs som ägarlägenheter kan då vara med och finansiera de lägenheter som hyrs ut, vilket minskar kostnaderna för byggnationen. På detta sätt blir fler hyresrätter tillgängliga på marknaden samtidigt som fler får möjlighet att köpa en lägenhet.22

Utredningens samtal med företrädare för fastighetsbolag

Företrädare för några av de större fastighetsbolagen som vi har varit i kontakt med har, när det gäller frågan varför det inte har byggts fler ägarlägenheter, anfört ungefär samma omständigheter

21Bengtsson och Persson, Ägarlägenheter – Värda en satsning? (Lunds universitet, 2012).

22Söderström och Thaqi, Ägarlägenheter. En studie av tre svenska delmarknader med viss jämförelse med bostadsrätt (Karlstads universitet, 2009).

110

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

som redovisats ovan. De har inte identifierat några direkta problem som hänför sig till regelverket kring ägarlägenheter. Det grundläggande skälet till att företagen inte har byggt ägarlägenheter är att det inte finns någon efterfrågan på sådana lägenheter. De faktorer som av dessa företag har lyfts fram som förklaringar till att efterfrågan är låg är bl.a. följande.

Konjunktursituationen. Ända sedan möjligheten att bilda ägar- lägenheter infördes har det varit en svår situation på bostads- marknaden.

Banker och försäkringsbolag var inledningsvis osäkra på hur de skulle hantera ägarlägenheter. Det var också oklart var gränserna skulle gå mellan ägarlägenheterna och gemensamma ytor och hur det registrerades hos lantmäterimyndigheten. Dessa problem har i princip fått sin lösning nu.

Det finns en osäkerhet kring frågan om fastighetsskötsel och förvaltning, mycket beroende på den s.k. röstspärren i lagen om förvaltning av samfälligheter. Fastighetsägare är oroliga för att de ska förlora bestämmanderätten över fastigheten i förvalt- ningsfrågor, även om de äger större delen av byggnaden.

Bostadsrätten som boendeform är utbredd och välkänd bland företagens kunder. I många fall råder det en missuppfattning om vad en bostadsrätt är och många tror att man äger lägenheten som innehas med bostadsrätt. Reglerna för bostadsrätter har också luckrats upp under årens lopp. I dag får man t.ex. bygga om mer än för tio år sedan, lånevillkoren är ofta desamma för bostadsrätter som för småhus och i praktiken är det ofta inte något hinder för den enskilde att hyra ut. Dessutom är det så att de flesta som köper en lägenhet också bor i den. Att hyra ut sin bostadsrättslägenhet är inte attraktivt eftersom systemet med brukshyran leder till att man inte får igen sina pengar.

För kunderna är det i många fall också en ekonomisk fråga. Kunden jämför priset på en bostadsrätt med det på ägar- lägenheten och ser då att priset på ägarlägenheten är mycket högre. Kunderna ser bara vad de får betala initialt. Föreningens lån och avgiften till föreningen räknar man inte med på samma sätt. Den erfarenhet man har gjort är att många är positiva till ägarlägenheter, ända tills de ser vad det kostar.

111

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

SOU 2014:33

Generellt har ägarlägenheterna en hög prisbild. Därtill kommer kostnader för lagfart och pantbrev. Fastighetsskatten tillkom- mer också. Sammantaget är transaktionskostnaderna23 högre för ägarlägenheter än för bostadsrätter.

Det är en ny boendeform som kunderna inte känner till. Att sprida kunskap om en nyhet av detta slag tar tid och det bristande intresset är mycket en fråga om information.

5.6Sammanfattning

Ägarlägenhetsreformen har inte fått så stort genomslag som förväntat och ett av de tyngsta skälen till detta sägs vara att det inte går att omvandla befintliga hyresrätter till ägarlägenheter. När möjligheten att bilda ägarlägenheter infördes var de främsta skälen till att man valde att inte tillåta omvandling av befintliga bostäder dels att ägarlägenheten var en ny och okänd företeelse i Sverige, dels att även reglerna om tredimensionella fastigheter var nya och förhållandevis oprövade.

Ägarlägenheter har inte haft den effekt på bostadsproduktionen som man tidigare uppskattat. Fler bostäder behöver byggas i Sverige och bristen på bostäder avser främst hyresrätter. Frågan är om man i det läget ska införa ytterligare en möjlighet att omvandla hyresrätter. En risk med att införa en möjlighet till omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter kan vara att antalet hyresrätter minskar. Det troliga är dock att en omvandling, som skulle skett under alla förhållanden, kommer att avse omvandling till ägarlägen- heter i stället för till bostadsrätt. Eftersom ägarlägenheter kan hyras ut helt fritt, utan de restriktioner som gäller för bostadsrätter, skulle det kunna medföra en ökning av antalet lägenheter att hyra. En risk är att möjligheten till uthyrning kan föra med sig icke- professionella hyresvärdar som hyr ut lägenheter till ockerpris. Några sådana tendenser har dock inte märkts hittills.

När det gäller hyresgästernas behov och nytta av en omvandlings- möjlighet till ägarlägenheter kan konstateras att en sådan reglering skulle innebära att fler hyresgäster ges en möjlighet att välja

23 Transaktionskostnaderna utgörs av de utlägg, ansträngningar och den tid som läggs ned för att få ett kontrakt eller avtal till stånd. Transaktionskostnader vid bostadsförsäljning utgörs dels av obligatoriska och vanliga kostnader såsom mäklararvode, stämpelskatt, besiktningskostnader och expeditionskostnad för inskrivning, dels kostnader som beror på säljarens och köparens situation, t.ex. inteckningskostnader och kapitalvinstbeskattning. (BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt, s. 48 f.)

112

SOU 2014:33

Argument för och emot en utvidgning av systemet med ägarlägenheter

upplåtelseform. Fler skulle ges möjlighet att äga sitt boende, med de fördelar det innebär, och få ett ökat boendeinflytande. Att äga sitt boende kan höja kvaliteten i boendet. För hyresgäster i delar av de s.k. miljonprogramsområdena innebär det en möjlighet att bo kvar i området och samtidigt äga sitt boende, en möjlighet som i dag i praktiken inte finns. Även för hyresvärdarna i dessa områden kan en möjlighet till omvandling innebära stora fördelar då de ges möjlighet att genom försäljning av delar av beståndet få loss kapital till nödvändiga renoveringar av hyresbeståndet. Möjligheten för en hyresvärd att sälja delar av sitt bestånd som ägarlägenheter och på så sätt få medel till underhåll och renovering av sitt återstående hyresrättsbestånd innebär att kvaliteten i boendet för de hyresgäster som bor kvar kan öka. Genom att några lägenheter omvandlas blandas olika boendeformer i ett område, vilket främjar integrationen i boendet och på sikt kan minska segregationen.

När någon väljer att byta boendeform öppnar det vägar för andra att också byta, vilket ökar rörligheten på bostadsmarknaden, vilket är positivt för dem som befinner sig på eller vill in på bostadsmarknaden.

Ägarlägenheter är i dag en boendeform bland andra, och det kan ifrågasättas om den formen ska särbehandlas på så sätt att det inte ska gå att omvandla hyresrätter även till ägarlägenheter, när möjlig- heten finns att ombilda till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Slutligen kan konstateras att intervjuer med de aktörer som varit inblandade i produktion av ägarlägenheter visar att det inte har varit några större problem med ägarlägenheter eller lagstiftningen kring dessa. De problem som inledningsvis fanns främst vad gäller finan- siering och försäkring samt lägenhetens avgränsning verkar ha fått en lösning. Problemet i dag handlar snarare om bristen på efterfrågan, som mycket beror på att personer som ska köpa en lägenhet inte vet vad en ägarlägenhet är, medan bostadsrätten är en välkänd boendeform. Priset på en ägarlägenhet jämfört med en bostadsrätt verkar också ha en hämmande effekt, eftersom den initiala kontantinsatsen är högre. Till detta kommer att transaktions- kostnaderna är högre för en ägarlägenhet än en bostadsrätt.

113

6Ägarlägenheter och bostadsrätter

– en jämförelse

6.1Innehållet i detta kapitel

Den boendeform som är mest lik ägarlägenheten är bostadsrätten. Av flera skäl är det naturligt att göra jämförelser mellan ägar- lägenheter och bostadsrätt. Det har under utredningens arbete kommit fram att det för många är oklart vilka skillnaderna är mellan en ägarlägenhet och en bostadsrätt och det är inte ovanligt att bostadsrättshavare ser sig som ägare av sin lägenhet.

På flera ställen i betänkandet tar vi upp bostadsrätten när vi diskuterar frågor som ägarlägenheterna aktualiserar. I detta kapitel gör vi en samlad redovisning av skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätten. Först ger vi en kort presentation av bostads- rättsinstitutet och en översiktlig redogörelse för regleringen av de två boendeformerna. Därefter följer en jämförelse mellan ägar- lägenheter och bostadsrätten utifrån de tankar och syften som ligger bakom boendeformerna.

6.2Grundläggande utformning

6.2.1Bostadsrätt

Bostadsrätt är en nyttjanderätt som är kopplad till medlemskap och andelsrätt i en bostadsrättsförening. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt (1 kap. 1 § BRL). Enligt 1 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (EFL) har en eko- nomisk förening till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom ekonomisk verksamhet i vilken medlemmarna deltar på i lagen närmare beskrivet sätt. Karakteristiskt för en

115

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse

SOU 2014:33

ekonomisk förening är att den har kooperativ karaktär, dvs. att medlemmarna själva är engagerade i den ekonomiska verksamhet som föreningen bedriver. Bostadskooperation i vid bemärkelse innefattar bl.a. en kontinuitet i byggande och förvaltning av bostäder och organisationsmedlemmarnas engagemang i bostads- frågorna. Bostadskooperationen har i första hand kommit att knytas till uppkomsten och utvecklingen av de rikskooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen, som företrädesvis upplåter sina lägenheter med bostadsrätt. Det finns ytterligare en riks- organisation, Bostadsrätterna (tidigare SBC), som är en service- och intresseorganisation för bostadsrättsföreningar.1 Även Fastighets- ägarna Sverige har många bostadsrättsföreningar som medlemmar.

Bostadsrättsföreningen äger huset där lägenheterna som upplåts med bostadsrätt finns. Men det krävs inte att föreningen också äger marken, utan den kan vara upplåten med tomträtt eller annan nyttjanderätt. Det är bara bostadsrättsföreningar som får upplåta lägenheter med bostadsrätt och sådan upplåtelse får bara ske till den som är medlem i föreningen. Upplåtelsen ska ske utan tidsbegränsning (1 kap. 4 § BRL). Bostadsrätten kan sägas vara ett mellanting mellan hyresrätt och äganderätt. Genom sin andelsrätt i föreningen har bostadsrättshavaren inflytande över husets förvaltning och före- ningens ekonomi. En bostadsrättsförenings syfte är inte att den ska gå med vinst utan den ska drivas enligt självkostnadsprincipen.

Utmärkande för bostadsrättsinstitutet är alltså dels att med- lemmarna själva förutsätts delta i föreningens verksamhet för att på så sätt främja sina ekonomiska intressen, dels att medlemmarna har en till tiden obegränsad nyttjanderätt till vissa lägenheter.

6.2.2Ägarlägenheter

Ägarlägenheten är juridiskt sett en egen fastighet som ägs direkt av den enskilde, precis som annan fast egendom, t.ex. en villa eller en sommarstuga. Skälen för att införa en ny boendeform för flerbostadshus i form av ägarlägenheter var bl.a. att öka mångfalden av boendeformer och på så sätt ge enskilda en ökad valfrihet när det gäller formen för boendet. Även tankar om ett ökat individuellt boendeinflytande låg bakom reformen.

1 Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen (version den 1 mars 2012, Zeteo) inledningen till BRL samt Bostadsrätternas hemsida.

116

SOU 2014:33

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse

När ägarlägenheter bildas i en byggnad inrättas vanligtvis sam- tidigt en eller flera gemensamhetsanläggningar av de gemensamma delarna av byggnaden (trapphus, hissar, ledningar m.m.) och andra anläggningar som lägenheterna behöver ha tillgång till, såsom garage, soprum etc. Marken som byggnaden står på inrättas oftast som en marksamfällighet, eventuellt tillsammans med byggnadens stomme. Gemensamhetsanläggningarna, och eventuell marksam- fällighet, förvaltas av en samfällighetsförening. Ägarna till ägar- lägenheterna är delägare i samfälligheten/gemensamhetsanlägg- ningen och medlemmar i samfällighetsföreningen. Medlemmarnas möjlighet att ha inflytande över förvaltningen utövas på förenings- stämman där de grundläggande förvaltningsbesluten fattas. Ägar- lägenhetsägaren har alltså, förutom äganderätten till själva lägen- heten, även en del i de gemensamma delarna av fastigheten. Dessa delar är oskiljbara. Medlemskapet i samfällighetsföreningen följer ägarlägenheten när den överlåts.

6.3Närmare om regleringen

6.3.1Inledning

Bostadsrättslagen (BRL) innehåller en i princip uttömmande regle- ring av bostadsrättsföreningarnas förhållanden. I de fall reglerna överensstämmer med vad som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet hänvisar BRL till motsvarande bestämmelser i EFL. Ägarlägenheter regleras inte i någon särskild lag, utan i princip gäller reglerna för annan fast egendom även för ägarlägenheter. Nedan följer en översiktlig redogörelse för regleringen av bostads- rätter jämfört med ägarlägenheter.

6.3.2Överlåtelse

För att en överlåtelse av en bostadsrätt ska vara giltig krävs att föreningen godkänner förvärvaren av bostadsrätten som medlem i föreningen. Föreningen har möjlighet att ställa upp villkor för medlemskap i sina stadgar. I lagen anges vissa villkor för medlemskap som inte är tillåtna, t.ex. medborgarskap, inkomst eller förmögenhet. Om föreningen inte beviljar förvärvaren medlemskap kan frågan prövas av hyresnämnden. För ägarlägenheter finns det inte några restriktioner i ägarens rätt att överlåta lägenheten, utan denne kan fritt överlåta lägenheten, på samma sätt som gäller för annan fast egendom.

117

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse

SOU 2014:33

6.3.3Uthyrning

Enligt nuvarande regler måste en bostadsrättshavare som vill hyra ut sin lägenhet i andra hand ha föreningens tillstånd till uthyr- ningen (7 kap. 10 § BRL). Om styrelsen inte ger sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren söka tillstånd till uthyrningen hos hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om bostads- rättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (7 kap.

11§ BRL).

Regeringen har dock lagt fram förslag till ändringar i BRL när

det gäller upplåtelse i andra hand av bostadsrättslägenheter. Förslaget innebär att synen på bostadsrättshavarens skäl för en upplåtelse av lägenheten i andra hand ska bli mer generös. När bostadsrättshavaren vill upplåta lägenheten i andra hand för att under viss tid bo någon annanstans bör t.ex. bostadsrättshavarens skäl normalt kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Mot bostadsrättshavarens intresse ska dock, precis som i dag, vägas vilka olägenheter en upplåtelse kan medföra för föreningen. Det bör även bli möjligt för bostads- rättsföreningar att ta ut en särskild avgift av en bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand. Avgiften ska ersätta före- ningen för sådana merkostnader som en upplåtelse i andra hand kan medföra. Avsikten är att lagändringarna ska kunna träda i kraft den 1 juli 2014.2

I fråga om ägarlägenheter finns det inte några begränsningar i ägarens rätt att hyra ut lägenheten. En sådan uthyrning är då en förstahandsuthyrning.

6.3.4Pantsättning

En bostadsrätt är lös egendom och kan därför inte intecknas på det sätt som är möjligt med fastigheter. Bostadsrätter används dock som pantobjekt i stor utsträckning. En giltig pantsättning upp- kommer genom ett avtal mellan pantsättaren (bostadsrättshavaren) och panthavaren (vanligen en bank). Bostadsrättsföreningen ska underrättas om pantsättningen och pantsättningen ska antecknas i föreningens lägenhetsförteckning (9 kap. 10 § BRL). Föreningen

2 Prop. 2013/14:142 Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter.

118

SOU 2014:33

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse

har rätt att ta ut en pantsättningsavgift, om det är föreskrivet i föreningens stadgar (7 kap. 14 § BRL).

För ägarlägenheter gäller reglerna för pantsättning av fast egendom (se 6 kap. JB). Det innebär att en fastighetsägare som vill pantsätta fastigheten får vända sig till inskrivningsmyndigheten och begära inteckning i fastigheten för att få pantbrev. När pantbrev tas ut på lägenheten ska ägaren, eftersom lägenheten är fast egendom, betala stämpelskatt motsvarande två procent av det belopp som intecknas.

6.3.5Underhåll och reparationer

Bostadsrättsföreningen ansvarar för underhåll och reparation av huset och de gemensamma utrymmena (yttre underhåll). Bostads- rättshavaren ansvarar å sin sida för reparation och underhåll av den egna lägenheten (inre underhåll). När det gäller möjligheten att disponera över lägenheten krävs för en bostadsrätt föreningens tillstånd till större ändringar av lägenheten. Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller annan väsentlig förändring av lägenheten (7 kap. 7 § BRL).

Den som äger en ägarlägenhet har däremot möjlighet att fritt bestämma (givetvis inom ramen för vad byggnadslagstiftningen tillåter) i frågor om ombyggnad och reparation av lägenheten. Samfällighetsföreningen ansvarar för reparationer och underhåll av gemensamma delar av byggnaden.

6.3.6Grannelagsrättsliga regler

En bostadsrättshavare är skyldig att när lägenheten används se till att omgivningen inte drabbas av allvarliga störningar (7 kap. 9 § BRL). Samma regler gäller i princip för ägarlägenheter (se 3 kap. 11 § JB och 19 a § SFL). Dessa regler utgår från motsvarande regler för hyreslägenheter. För ägarlägenheter gäller även andra granne- lagsrättsliga regler som gäller allmänt för fast egendom, t.ex. regler om miljöskydd och regler för att förhindra vanvård.

Nyttjanderätten till en bostadsrättslägenhet kan förverkas vid allvarliga kontraktsbrott och bostadsrättshavaren tvingas flytta,

119

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse

SOU 2014:33

bl.a. om insats eller avgifter inte betalas, lägenheten vanvårdas eller vid allvarliga störningar som bostadsrättshavaren ansvarar för (7 kap. 18 § BRL). Den som äger en ägarlägenhet kan vid vite föreläggas att upphöra med störningar i boendet men kan däremot inte tvingas att flytta från lägenheten eller sälja den.

6.3.7Beskattning

En kommunal fastighetsavgift tas ut såväl på bostadsrätter som för ägarlägenheter, men är lägre för bostadsrätter. Det är också så att det är bostadsrättsföreningen och inte medlemmarna i föreningen som är skattskyldig. Den som köper en ägarlägenhet ska ansöka om lagfart och betala en stämpelskatt för det (1,5 procent av egen- domens värde för fysiska personer och 4,25 procent för juridiska personer). För det fall att nya pantbrev tas ut på lägenheten upp- kommer också en stämpelskatt på två procent av det belopp som intecknas. För bostadsrätter utgår ingen stämpelskatt vid över- låtelse eller vid belåning.

6.3.8Utmätning

För bostadsrätter är huvudregeln att utmätning inte får ske om lägenheten är gäldenärens stadigvarande bostad. Utmätning får dock ske om gäldenären vid förvärvet har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller om det med hänsyn till gälde- närens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning (5 kap. 1 § 6 UB). Om bostadsrätten är pantsatt gäller inte undantagen från utmätning, utan en panthavare har alltid rätt att få bostadsrätten utmätt (5 kap. 13 § UB).

För ägarlägenheter gäller reglerna för fast egendom. En ägar- lägenhet får utmätas endast om det framgår att egendomen tillhör gäldenären. Har gäldenären lagfart på egendomen antar man att den också tillhör honom eller henne. Den får då utmätas, om det inte framgår att den tillhör någon annan (4 kap. 24 § UB).

120

SOU 2014:33

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse

6.4Är bostadsrätten ägarlägenhetens främsta fiende?

6.4.1Inledning

En av förklaringarna till att ägarlägenheter inte fått något större genomslag är bostadsrätten. Den är etablerad sedan lång tid och fungerar väl. I flerbostadshus är andelen bostadsrätter 37 procent. De flesta som bor i Sverige har sannolikt på något sätt kommit i kontakt med bostadsrätten. I utredningsarbetet har vi inte sällan mött uppfattningen att ”bostadsrätten är ägarlägenheternas värsta fiende”. En vanlig fråga som vi får är ”Varför ska vi ha ägarlägen- heter när det finns bostadsrätter”? Här gör vi en jämförelse mellan de olika boendeformerna ur ett mer ideologiskt perspektiv.

6.4.2Kollektivt boende? Individer med ansvar för helheten?

En förutsättning för ett system med ägarlägenheter är att man har ett system med tredimensionell fastighetsindelning, dvs. att en lägenhet är en egen fastighet. Ett sådant system ansågs länge vara förknippat med svårigheter av olika slag och infördes först år 2004.

När man innan dess sökte lösningar som innebar att de boende i ett flerbostadshus skulle få en starkare rätt till sin lägenhet var det alltså naturligt att överväga olika slags kollektiva lösningar. Det fanns i huvudsak två olika sådana lösningar. Den ena innebar att ett antal personer köpte en fastighet tillsammans och ägde den med samäganderätt. Den andra innebar att ett antal personer bildade en förening som köpte en fastighet. Det fanns ingen lagreglering som innebar att den enskilda delägaren/medlemmen i föreningen fick någon särskild rätt till en viss lägenhet. Detta kan givetvis uppfattas som en brist. Även av andra skäl är ingen av dessa två lösningar riktigt bra.

Vad man skulle göra för att förbättra situationen diskuterades under senare hälften av 1800-talet och början av 1900-talet. Bak- grunden var att det rådde stor bostadsbrist. För att ordna bostäder bildades olika slags bostadsföreningar som hade till syfte att ge sina medlemmar möjlighet att få en bostadslägenhet till skäligt pris. Bostadsföreningarna har beskrivits som en nödfallsanordning som sedan utvecklats till en allt mer uppskattad form för upplåtelse och

121

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse SOU 2014:33

förmedling ”särskilt inom de mindre bemedlade samhälls- klasserna”.3

Frågan om reglering av verksamheten utreddes av särskilda sakkunniga. I ett betänkande år 1928 (SOU 1928:16) redovisade de att två olika system kommit till användning utomlands. Det ena innebar att man hade en särskild form av nyttjanderätt, det andra att man hade infört äganderätt till bestämda lägenheter i bostads- hus. Som ett exempel på ett land där man valt den senare modellen nämndes Belgien. De sakkunniga ansåg att en sådan ”våningsrätt” inte borde införas i Sverige. Ett av argumenten var att det skulle vara svårare för enskilda ägare till lägenheterna att skaffa kredit och att en uppdelning av ansvaret för inteckningsskulderna ”skulle verka försvagande på den samhörighetsvilja som är en nödvändig betingelse för ett lyckosamt fullföljande av en bostadsförenings ändamål”. Andra nackdelar som nämndes var att föreningen inte hade inflytande på vem som skulle få bo i huset och att föreningen inte skulle kunna ingripa mot den som vanvårdar sin lägenhet.4

De sakkunniga citerade också ett uttalande år 1901 av justitie- ministern.5

Sant vore också, att i åtskilliga främmande länder äganderätt till våning eller bostadslägenhet utvecklat sig under skydd av lokal sedvanerätt och sedermera blivit erkänd av lagstiftningen. Det borde emellertid märkas, att man i de länder, där en dylik äganderätt erkändes, i allmän- het däri såge ett ont, som lagstiftaren av omständigheterna tvingades tåla, just emedan det redan förefunnes och ej utan rättsförluster för enskilda kunde avskaffas. Såväl den tyska som den österrikiska lagstift- ningen hade sålunda under senare tid i princip erkänt olämpligheten och skadligheten av dylika rättsförhållanden samt satt en gräns för deras uppkomst, och även i Frankrike hade man funnit densamma giva anledning till ständiga tvister.”

De sakkunniga var alltså mycket kritiska till fenomenet ägarlägen- heter. Diskussionen som redovisas i betänkandet visar på de olika synsätt som finns. Är ett boende som bygger på en gemenskap mellan olika boende att föredra före ett boende som fokuserar endast på individen?

Resultatet av utredningsarbetet blev att man införde bostads- rätten. Systemet med bostadsrätter innebär att det är en förening som äger fastigheten. Föreningen upplåter bostadsrätten till de

3SOU 1928:16 s. 6.

4A.a. s. 11.

5A.a. s. 10.

122

SOU 2014:33

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse

olika lägenheterna till föreningsmedlemmarna som har en stark besittningsrätt till respektive lägenhet. Föreningen förvaltar fastigheten. Föreningens styrelse utses av medlemmarna. Leda- möterna i styrelsen måste vara medlemmar i föreningen. Den första bostadsrättslagen tillkom år 1930.6 Den bygger alltså på en tanke om gemenskap mellan de boende som något positivt.

Det har givetvis skett ändringar i lagstiftningen sedan dess. Grundstrukturen med ett kollektivt ägande, medlemskap i en förening och en kollektiv förvaltning av hela fastigheten är dock oförändrad. Varje medlem har alltså ett ansvar som sträcker sig långt utanför den egna bostaden. En särskild utredare beskrev år 2000 saken så att eftersom bostadsrätter är en form av kollektivt boende får man vara beredd på att handlingsfriheten inte kan bli riktigt lika stor som om man äger en egen fastighet. Samma utredare uttalade att bostadsrättsföreningen kan beskrivas som en liten demokrati.7

Vår erfarenhet är att känslan för ett kollektivt boende i en gemensam förening successivt har tunnats ut sedan den första bostadsrättslagen kom. Det är väl känt att många, t.o.m. många bostadsrättshavare, tror att de äger sin bostad. Denna utveckling bort från en gemensamhetstanke har säkert flera förklaringar. En är nog prisutvecklingen i kombination med ombildningslagen som tillkom 1982. Fram till 1970-talet var priserna på bostadsrätter ganska stabila. Det har samband med att det under perioden 1942- 1968 fanns ett system för priskontroll. När det avskaffades började priserna på bostadsrätter stiga mycket kraftigt under 1970-talet.8 Tidigare var det vidare möjligt för bostadsrättsföreningar att i sina stadgar ta in förbehåll om att föreningen eller dess medlemmar fick lösa en bostadsrätt som övergått till ny innehavare. Lösningsrätten innebar en begränsning i bostadsrättshavarens möjligheter att överlåta sin bostadsrätt. Denna möjlighet upphävdes genom 1971 års bostadsrättslag.9 Båda dessa omständigheter gjorde det möjligt för den enskilde att ta del av den värdeutveckling som fastigheten kan ha undergått. Bostadsrätterna är inte längre något som är upp- skattat ”särskilt inom de mindre bemedlade samhällsklasserna”. Åtminstone i vissa delar av landet är det tvärtom, priserna är sådana att det krävs en mycket god ekonomi för att kunna förvärva en

6SFS 1930:115.

7SOU 2000:2 s. 139 f.

8Se prop. 1971:12.

9A. prop. s. 113 f.

123

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse

SOU 2014:33

bostadsrätt. Ett annat tecken på att känslan för det gemensamma tunnats ut är svårigheten att hitta personer som är villiga att delta i arbetet med förvaltningen av bostadsrättsföreningarna, t.ex. genom att vara med i styrelsen.

När det gäller ägarlägenheter är det enda som ska förvaltas kollektivt de gemensamma delarna t.ex. trapphus, yttertak. De gemensamma beröringspunkterna är alltså färre. Det krävs inte lika stort engagemang för helheten. Och det finns inga regler som tvingar ägarna av ägarlägenheterna att själv vara ledamöter i en styrelse. Ett syfte med att införa ägarlägenheter var att stärka den enskilda lägenhetsinnehavarens rätt och ge denne större möjlighet att själv bestämma över sitt boende. Tanken var att ägarlägenheter skulle vara en form för boende i flerbostadshus som är jämförbar med traditionellt småhusboende. Det innebär ett boendeinflytande av mer självständig, individuell natur än det som bostadsrätts- lagstiftningen tillhandahåller.10

Bostadsrätten som institut bygger alltså på tanken om sam- verkan i föreningsform, medan ägarlägenheten utgår från individen och ett mer självständigt boende. Samtidigt är det så att bostads- rätten mer och mer utvecklas mot ett mer individualiserat boende och ägarlägenheten förutsätter samverkan med andra lägenhets- ägare i byggnaden i förvaltningen av de gemensamma delarna.

6.4.3Hur stora är skillnaderna i praktiken?

Vi har tidigare i detta kapitel översiktligt redogjort för lagregle- ringen för ägarlägenheter och bostadsrätter. Redan en översiktlig jämförelse visar att mycket är reglerat på ungefär samma sätt för de båda boendeformerna. Frågan är då hur stor skillnad det egentligen är mellan att äga en ägarlägenhet och att inneha en bostadsrätt, bortsett givetvis från att en person av ideologiska eller andra skäl kan föredra att äga sitt boende fullt ut.

I båda fallen kan en styrelse som saknar tillräcklig kompetens komma att fatta beslut som drabbar de boende negativt, t.ex. genom att ta upp ett lån på dåliga villkor. I en bostadsrättsförening är den gemensamma ekonomin oftast större. De enskilda före- ningsmedlemmarna är mer beroende av sina grannars – och föreningens – ekonomi och kan alltså drabbas hårdare än de som äger ägarlägenheter. Under 1990-talet gick många bostadsrätts-

10 Se prop. 2008/09:91 s. 40.

124

SOU 2014:33 Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse

föreningar i konkurs vilket kunde drabba bostadsrättshavarna hårt.11

När det gäller skillnader mellan ägarlägenheter och bostadsrätter är det främst två aspekter som har lyfts fram: möjligheterna att fritt överlåta en ägarlägenhet och att fritt hyra ut den.

Den som vill förvärva en bostadsrätt måste bli medlem i föreningen. Styrelsen kan vägra medlemskap under vissa förutsätt- ningar som anges i bostadsrättslagen. Någon motsvarande reglering finns av uppenbara skäl inte för ägarlägenheter. Saken kan också uttryckas så att den som är medlem i en bostadsrättsförening inte kan överlåta sin lägenhet fritt, medan det inte gäller några begräns- ningar för ägaren av en ägarlägenhet. Sett ur ett annat perspektiv har de som bor i ett hus som ägs av en bostadsrättsförening möjlighet att påverka vilka som flyttar in, medan någon sådan möjlighet inte finns i hus med ägarlägenheter. Här ska dock betonas att en bostadsrättsförenings möjlighet att vägra medlem- skap är mycket begränsad. Det finns ingen anledning att tro att det i praktiken kan vara fråga om några större skillnader.

I fråga om rätten att hyra ut lägenheten finns det skillnader. Uthyrning i ett bostadsrättshus får inte ske utan samtycke av föreningen. Samtycke får dock inte vägras godtyckligt utan bara under vissa förutsättningar. Ägaren av en ägarlägenhet bestämmer själv om och till vem han eller hon ska hyra ut lägenheten. Frågan om att ge bostadsrättshavarna större möjligheter att bestämma själva är dock aktuell (se avsnitt 6.3.3 ovan).

Något som också brukar framhållas är den möjlighet som finns att köpa en ägarlägenhet och sedan hyra ut den. Utomlands är det t.ex. vanligt att personer köper en lägenhet och har den som en form av pensionsförsäkring. Motsvarande möjlighet skulle även kunna finnas för t.ex. en förälder att investera i en lägenhet till sina barn och hyra ut den tills det blir dags för barnen att ta den i anspråk. En bostadsrättshavare å andra sidan förväntas bo i den lägenhet som han eller hon innehar.

Vilken boendeform den som söker en bostad föredrar är givetvis till stor del en ekonomisk fråga. Men vilken grundprincip som boendeformen bygger på kan vara viktig. En del personer upplever gemenskapen i en bostadsrättsförening som något positivt. Andra ser detta som ett något negativt; man köper en bostadsrätt för att

11 Se SOU 2000:2.

125

Ägarlägenheter och bostadsrätter – en jämförelse

SOU 2014:33

ordna sitt boende, inte för att delta i förvaltning och ta ansvar för något mer än den egna lägenheten.

Det kan också vara så att en och samma individ har olika behov och olika önskemål under olika delar av livet. Småbarnsföräldrar har många gånger svårt att få tiden att räcka till för något enga- gemang utanför den egna familjen och kan därför tänkas föredra ägarlägenheter. För äldre människor med bristande krafter kan det vara betungande att känna det gemensamma ansvaret i en bostads- rättsförening.

Även om skillnaden mellan att äga en ägarlägenhet och att inneha en bostadsrätt rent faktiskt kanske inte är särskilt stora så finns det ändå skillnader. I slutänden är det den enskilde som avser att investera i ett boende som avgör vilka faktorer han eller hon prioriterar.

126

7 Omvandling

7.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel

Detta kapitel innehåller överväganden kring några grundläggande frågor i ett omvandlingsförfarande. Först redogör vi för vad vi menar med begreppet omvandling och vad ett omvandlings- förfarande innebär. Därefter berör vi kort frågan om inledandet av ett omvandlingsförfarande. Här utgår vi ifrån att det sker på fastig- hetsägarens initiativ. Frågan om hyresgästernas möjligheter att få till stånd en omvandling tar vi upp längre fram i betänkandet (kapitel 13).

Nästa fråga som vi behandlar här är vilken omfattning en omvandling ska ha. Enligt våra direktiv ska utgångspunkten vara att omvandlingen ska omfatta samtliga bostadslägenheter i ett fler- bostadshus. Vi ska också överväga om en omvandling ska kunna avse bara vissa lägenheter i en byggnad, t.ex. när det finns lägen- heter som lämpar sig särskilt väl för omvandling. Detta kallar vi för partiell omvandling. Om vi kommer fram till att det ska vara möjligt med partiell omvandling ska vi även analysera i vilka situa- tioner partiella omvandlingar ska medges, om hyresgästerna ska ha något inflytande över omvandlingens omfattning och i så fall hur detta ska komma till uttryck.

7.2Omvandling – ett nytt förfarande

I våra direktiv används begreppet ombildning av hyreslägenheter till ägarlägenheter. Vi har dock velat undvika det ordet och valt att kalla förfarandet för omvandling. Att använda ordet ombildning i detta sammanhang skulle nämligen innebära problem av flera slag. I FBL används ordet ombildning för att beskriva en viss typ av fastighetsbildningsåtgärd. I ombildningslagen ombildar man hyres- rätter till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter. Om även vi

127

Omvandling

SOU 2014:33

använder ordet ombildning, så för vi in en tredje sorts ombildning och en ny innebörd av detta ord. Det innebär risker för miss- förstånd och förvirring, inte minst eftersom den lag som ska reglera förfarandet har en mycket stark koppling till FBL. Den som ska sätta sig in i systemet måste alltså studera två lagar där begreppet har olika innebörd. Av dessa skäl har vi försökt hitta ett annat begrepp för att beskriva när en hyreslägenhet övergår till att bli en ägarlägenhet. Detta definierar vi som en omvandling.

Om hyreslägenheter ska omvandlas till ägarlägenheter krävs det att en fastighetsbildningsåtgärd vidtas, där det flerbostadshus där hyreslägenheterna finns ska delas upp och varje lägenhet ombildas till en egen fastighet. Det är en del av ett omvandlingsförfarande. Som vi kommer att återkomma till i det följande ingår emellertid i ett omvandlingsförfarande förutom själva fastighetsbildningen även försäljning till hyresgästerna av de omvandlade hyreslägenheterna (alternativt försäljning av det utrymme inom byggnaden som ska bilda ägarlägenheten). En omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter kommer alltså bestå av två delar: fastighetsbildning och försäljning.

7.3Något om initiativet till omvandling

7.3.1Inledning

En omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter kommer att kräva att en fastighetsbildningsåtgärd vidtas. Enligt fastighets- bildningslagen (1970:988), FBL, är det fastighetens ägare som har behörighet att ansöka om olika slags fastighetsbildningsåtgärder (se t.ex. 5 kap. 3 § och 10 kap. 6 § FBL). Den som har lagfart på fastig- heten ska, enligt 4 kap. 11 § FBL, anses vara ägare om det inte visas att den tillhör någon annan. Har ett lägenhetsutrymme köpts innan fastighetsbildning har skett, kommer också köparen, om nuvarande lagstiftning inte ändras, kunna ansöka om fastighetsbildning (10 kap. 6 § andra stycket FBL).

I de ovan studerade (kapitel 4) ländernas lagstiftning är det ägaren, och endast ägaren, till fastigheten som kan ta initiativ till en upp- delning av egendomen i ägarlägenheter. Hyresgästerna har inte något inflytande över omvandlingsbeslutet, men har i fransk och norsk rätt en viss möjlighet att påverka sin situation genom bestämmelserna om skyldighet för fastighetsägaren att erbjuda lägenheten till försäljning till hyresgästen med förtur.

128

SOU 2014:33

Omvandling

7.3.2Egendomsskyddet enligt Europakonventionen och regeringsformen

Ägaren av en fastighet har som utgångspunkt rätt att fritt förfoga över fastigheten. Denna fria förfoganderätt är en del av ägande- rätten. Skyddet för äganderätten och den enskildes rätt till sin egendom är starkt. Genom det första tilläggsprotokollet till den europeiska konventionen den 4 november 1950 angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (Europakonventionen) ges enskilda ett grundläggande skydd för sin egendom. I artikel 1 slås fast att varje fysisk eller juridisk person ska ha rätt till respekt för sin egendom och att ingen får berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och under de förut- sättningar som anges i lag och i folkrättens allmänna grundsatser.

Skyddet för äganderätten enligt Europakonventionen preciseras genom 2 kap. 15 § regeringsformen. Enligt denna bestämmelse är vars och ens egendom tryggad genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller något annat sådant förfogande. Vidare ska ingen behöva tåla att det allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad (rådighetsinskränkningar). Skyddet för den enskildes egendom är emellertid inte ovillkorligt. Nu nämnda egendoms- ingrepp får ske för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Den som genom expropriation eller något annat sådant förfogande tvingas avstå sin egendom ska vara tillförsäkrad full ersättning för förlusten.

7.3.3Överväganden

Bedömning och förslag: Det är fastighetsägaren som kan ta initiativet till en omvandling av hyreslägenheter i ett fler- bostadshus till ägarlägenheter. Detta kräver inte någon ytter- ligare lagreglering. Det ska inte krävas något godkännande från hyresgästerna för att en omvandling ska få genomföras. Fastig- hetsägaren ska senast i samband med ansökan om fastighets- bildning informera hyresgästerna om att en omvandling är på gång och vad det innebär för dem.

129

Omvandling

SOU 2014:33

Omvandling sker på fastighetsägarens initiativ

De fastighetsbildningsåtgärder som krävs för att bilda ägarlägen- heter har fastighetsägaren redan i dag behörighet att ansöka om. Någon kompletterande reglering i det avseendet behövs alltså inte.

Hyresgästernas inflytande när omvandling blir aktuellt

Ägaren av fast egendom har enligt huvudregeln rätt att fritt över- låta denna och även i övrigt rätt att förfoga över den. Ägaren har som framgått ovan ett starkt skydd för sin rätt att råda över egendomen. Frågan om hyresgästernas inflytande när det blir aktuellt med omvandling till ägarlägenheter måste alltså bedömas mot denna bakgrund. En minst lika viktig aspekt är frågan hur omvandlingen påverkar hyresgästerna. Det beror i sin tur på omfattningen av omvandlingen och utformningen av omvandlings- förfarandet i övrigt.

Syftet med en omvandling är ytterst att den ska komma hyres- gästerna till godo genom att de blir erbjudna att köpa sina lägen- heter och, om de har möjlighet till det, därmed får ett ökat infly- tande över sitt boende. Alla hyresgäster kommer inte att köpa lägenheterna. I fråga om dessa hyresgäster är en av utgångs- punkterna för våra förslag att deras rättsliga ställning inte ska försämras genom en omvandling. De ska ha rätt att bo kvar i lägenheten och kvarstå i ett hyresförhållande så länge de önskar. Hyreslagens regler ska alltjämt vara tillämpliga. Vår ambition är att även i övrigt utforma regelsystemet så att det inte uppkommer negativa effekter för hyresgästerna.

Av betydelse här är även vilken omfattning omvandlingen får. I våra direktiv tar man särskilt upp frågan om hyresgästernas infly- tande om man inrättar ett system som innebär att vissa hyresgäster får möjlighet att köpa sina lägenheter, medan andra inte får det. Vi behandlar frågan om omvandlingens omfattning i avsnitt 7.4. Som framgår där är vårt förslag att en omvandling som huvudregel ska avse hela byggnaden.

Vår slutsats är att det inte finns skäl att inskränka fastighets- ägarens rättsliga rådighet över fastigheten när det gäller frågan om initiativ till omvandling av lägenheterna. Denna ståndpunkt är också väl förenlig med egendomsskyddet enligt regeringsformen och Europakonventionen.

130

SOU 2014:33

Omvandling

Här bör tilläggas att det också finns praktiska aspekter på frågan om hyresgästernas inflytande. Fastighetsägaren har, när han eller hon vill ta initiativ till att omvandla, i praktiken två alternativa vägar att gå. Antingen överlåter fastighetsägaren lägenheterna till hyresgästerna först (i praktiken överlåts då ett visst utrymme i byggnaden) och ansöker därefter om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter eller så sker fastighetsbildningen först och därefter överlåter fastighetsägaren de nybildade ägarlägenhets- fastigheterna.

Att i någon av dessa situationer kräva någon form av godkän- nande från hyresgästerna framstår inte som realistiskt. Först och främst tror vi att ett sådant krav skulle kunna leda till att fastig- hetsägaren avhåller sig från att omvandla. Att få ett godkännande från hyresgästerna skulle nämligen, framför allt när det rör sig om större byggnader med många hyresgäster som berörs av en omvandling, kunna innebära en omfattande process. Inledningsvis förutsätter ett sådant system att fastighetsägaren informerar hyresgästerna om vad ägarlägenheter är och konsekvenserna för hyresgästerna av att det sker en omvandling. Därefter uppkommer frågor om systemets utformning, såsom vilka majoritetskrav som skulle ställas upp för hyresgästernas godkännande och vilka skäl för att inte godkänna en omvandling som skulle vara godtagbara. Vidare, om godkännande inte ges, så skulle ett sådant beslut kanske kunna överklagas alternativ tillstånd sökas hos hyresnämnden. Detta menar vi skulle vara ett krångligt och komplicerat system som sannolikt skulle ha en avhållande effekt på fastighetsägarens vilja att omvandla. Det är möjligt att ett system med krav på godkännande av hyresgästerna skulle fungera smidigt i mindre byggnader, men systemet måste vara enhetligt.

Hyresgästerna ska alltså inte kunna motsätta sig att lägen- heterna omvandlas till ägarlägenheter. Ett sätt att stärka befintliga hyresgästers ställning i omvandlingssituationen är att de ges någon form av förtursrätt till köp av de nybildade ägarlägenheterna. Detta kommer vi att föreslå längre fram (kapitel 8). När det gäller frågan om hyresgästernas inflytande kan man också notera att det från flera håll har hävdats att en fastighetsägare som funderar på att ge sig in i ett omvandlingsförfarande först kommer att stämma av med hyresgästerna vilket intresse som finns. Fastighetsägaren har ju inte någon nytta av en omvandling om inte hyresgästerna vill köpa lägenheterna.

131

Omvandling

SOU 2014:33

Slutligen kan här även nämnas att vi kommer att föreslå att fastighetsägaren ska vara skyldig att tillsammans med en ansökan om fastighetsbildning ge in en förteckning över samtliga hyres- gäster som har rätt att köpa sina lägenheter.

Information till hyresgästerna

Det ska alltså inte krävas ett godkännande från hyresgästerna för att fastighetsägaren ska kunna omvandla lägenheterna. En omvandling berör dock i stor utsträckning hyresgästerna och kan leda till olika konsekvenser för dem. Vissa kanske ser det som en fördel att lägenheterna omvandlas, medan andra snarare anser sig ”drabbade” av en omvandling. Det är därför rimligt att hyres- gästerna får kännedom om att en omvandling är på gång så snart som möjligt efter det att fastighetsägaren har bestämt sig för att sätta igång med ett omvandlingsförfarande. Fastighetsägaren bör ha en informationsskyldighet gentemot hyresgästerna.

När fastighetsägaren bestämmer sig för att gå in i ett omvandlingsförfarande ska han eller hon informera hyresgästerna om detta. Informationen om att en omvandling är på gång bör lämnas till alla hyresgäster i byggnaden, såväl bostads- som lokal- hyresgäster, även om lokalhyresgästerna inte i lika stor utsträck- ning berörs av omvandlingen. Till bostadshyresgästerna ska fastig- hetsägaren lämna mer detaljerad information. Vad den ska innehålla återkommer vi till längre fram (avsnitt 9.4.1). Fastighetsägaren ska vara skyldig att senast i samband med fastighetsbildningen lämna sådan information till hyresgästerna. Det kan ske t.ex. genom att fastighetsägaren sätter upp ett anslag i trappuppgången eller skickar brev eller e-post till hyresgästerna.

7.4Omvandlingens omfattning

7.4.1Gällande rätt

Ägarlägenheter kan i dag bildas antingen vid nyproduktion eller vid tillbyggnad av en befintlig byggnad. Ägarlägenheter kan också bildas genom att exempelvis lokaler eller kontor byggs om till bostadslägenheter, men med dagens regelsystem är det på grund av

132

SOU 2014:33

Omvandling

åttaårsregeln1 inte möjligt att ombilda befintliga bostäder till ägar- lägenheter. I FBL uppställs ett antal krav som ska vara uppfyllda för att ägarlägenheter ska få bildas. 2

Det är alltså möjligt att bygga till ett våningsplan ovanpå en befintlig byggnad och där bilda ägarlägenheter. Det är också möjligt att ombilda hela eller delar av en kontorsfastighet till ägar- lägenheter. Den begränsning som finns när det gäller antalet lägenheter som bildas är det grundläggande kravet om tre lägen- heter i en sammanhållen enhet, som måste vara uppfyllt för att ägarlägenheter ska kunna bildas. Detta innebär att det i dag är möjligt att i samma byggnad ha såväl ägarlägenheter som lägenheter upplåtna med hyresrätt eller bostadsrätt. Det innebär också att det redan nu (vid ombildning av lokaler och liknande) är möjligt att ombilda bara en del av en byggnad till ägarlägenheter, alltså en form av partiell ombildning fast av andra utrymmen än bostadslägenheter.

7.4.2Regleringen i andra länder

De flesta länders regelverk om ägarlägenheter har som krav att den byggnad eller de byggnader som ska ingå i en uppdelning i sin helhet måste delas upp i ägarlägenheter. I vissa länder är det dock möjligt med en partiell uppdelning där alltså endast vissa lägenheter i en byggnad blir ägarlägenheter.

I såväl den norska som den danska lagstiftningen föreskrivs att en uppdelning av en byggnad i ägarlägenheter måste avse hela byggnaden. Som skäl för detta anförs i de danska förarbetena att man velat förhindra att enskilda lägenheter i en egendom säljs som ägarlägenheter, medan egendomen i övrigt ägs av någon som på sedvanligt sätt råder över den delen av egendomen i dess helhet och hyr ut de lägenheter som finns i den delen. Detta för att undvika den typ av konflikter som tidigare hade kunnat konstateras i Tyskland när några av de boende blev ägare till sina lägenheter medan andra fortsatte som hyresgäster.3

13 kap. 1 b § andra stycket 1 FBL. Åttaårsregeln innebär att det utrymme som ska bli en ägarlägenhet inte de senaste åtta åren får ha använts som bostad. Se vidare angående åttaårsregeln avsnitt 14.2.4.

2I kapitel 3 redogör vi översiktligt för fastighetsbildningslagens krav för att ägarlägenheter ska få bildas. En mer ingående redogörelse finns i kapitel 14.

3Betaenkning nr 395–1965 angående ejerlejligheder m.v., s. 144 och 112. Konflikterna handlade bl.a. om fördelning av kostnader för egendomens underhåll och drift mellan ägarlägenhetsinnehavarna och kvarboende hyresgäster och om ”psykologiska spänningar” mellan ägarna och hyresgästerna till följd av de blandade boendeformerna.

133

Omvandling

SOU 2014:33

I förarbetena till den nya norska lagen konstaterades att det var ett krav enligt gällande lag att uppdelningen skulle omfatta alla bruksenheter i egendomen och att det inte var möjligt att låta uppdelningen omfatta t.ex. bara ett enda våningsplan. Vidare uttalades att det inte heller tycktes finnas behov av en sådan möjlighet och att en partiell uppdelning skulle kunna medföra ett oöverskådligt egendomsförhållande. Därför ansågs det att kravet på uppdelning av hela egendomen skulle vara kvar.4 I såväl Danmark som Norge finns det vidare bestämmelser som säger att om det finns flera byggnader på en registerfastighet, så måste samtliga byggnader delas upp.

I fransk rätt blir reglerna om ägarlägenheter gällande så snart två lägenheter i en byggnad ägs av olika personer, vilket innebär att det i sådana byggnader kan finnas såväl hyreslägenheter som ägar- lägenheter blandat.

7.4.3Argument för och emot partiell omvandling

Utgångspunkter

I dag är det alltså möjligt med en form av partiell ombildning till ägarlägenheter (se avsnitt 7.4.1) på så sätt att det går att skapa byggnader som innehåller såväl ägarlägenheter som hyresrätter. Med detta som utgångspunkt blir frågan om det finns anledning att begränsa omvandlingens omfattning när det gäller omvandling av byggnader med befintliga bostäder på så sätt att en sådan omvandling alltid måste avse samtliga lägenheter i en byggnad. I detta avsnitt redogör vi för de argument som kan finnas för och emot partiell omvandling av byggnader med befintliga bostäder. Redan här vill vi peka på att en partiell omvandling kan utformas på olika sätt. En variant är att man endast omvandlar lägenheterna på vissa våningsplan, medan de andra lägenheterna i byggnaden fortsätter att vara hyreslägenheter. En annan variant är att man tillåter omvandling av enstaka lägenheter på olika ställen i bygg- naden. Argumenten för och emot partiell omvandling har inte fullt ut samma giltighet för dessa olika fall.

Det kan här även anmärkas att när vi i detta avsnitt fort- sättningsvis talar om partiell omvandling, så avser vi omvandling av befintliga bostäder.

4 Ot.prp. nr 33 (1995–96) Om lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven), s. 26.

134

SOU 2014:33

Omvandling

Flexibilitet och ökad valfrihet

En fördel med partiell omvandling är att det skapar flexibilitet och ökad valfrihet för fastighetsägaren. En fastighetsägare som äger ett större flerbostadshus skulle ges möjlighet att omvandla och sälja vissa lägenheter, kanske ett eller ett par våningsplan, och behålla övriga och fortsätta hyra ut. Detta skulle ge fastighetsägaren möjlighet att fortsätta äga en del eller större delen av byggnaden, samtidigt som det lösgörs kapital genom försäljningen.

Framför allt när det gäller stora komplex, dvs. byggnader med flera trappuppgångar och hundratalet eller ännu fler lägenheter, som kanske också sträcker sig över flera fastigheter, framstår det som ändamålsenligt att kunna dela upp byggnaden och bara omvandla vissa delar, t.ex. en trappuppgång av tre med tillhörande lägenheter. Även i fråga om byggnader med många våningar kan det finnas skäl för att kunna omvandla lägenheterna på vissa våningsplan till ägarlägenheter.

Erfarenheter hittills av ägarlägenheter visar att det i vissa fall fungerar på det sättet att en byggnad med ägarlägenheter byggs, varefter vissa lägenheter säljs medan fastighetsägaren behåller andra och hyr ut dem tills vidare. Detta kan tala för att det finns behov av eller önskemål om att omvandla bara vissa lägenheter i en byggnad. Det ska dock påpekas att i de fallen är samtliga lägenheter ägarlägenheter.

Blandade boendeformer

Ett annat argument för partiell omvandling är att det skulle inne- bära att boendeformerna blandas i en och samma byggnad, vilket troligen skulle leda till att det blandas olika typer av hushåll i byggnaden. Blandade boendeformer skulle därför kunna leda till minskad segregation. Å andra sidan kan man konstatera att även i en byggnad där alla lägenheter omvandlas till ägarlägenheter så kommer det under en längre period finnas kvar hyresgäster i ett antal lägenheter, nämligen de hyresgäster som bodde där före omvandlingen (fortsättningsvis kallar vi dessa ursprungliga hyres- gäster). Boendeformerna skulle alltså vara blandade även då, i vart fall under en – kanske längre – tid.

135

Omvandling

SOU 2014:33

Men blandade boendeformer kan även innebära att det ställs högre krav på utformningen av modellen för samverkan inom fastigheten. Detta återkommer vi till nedan.

Enligt dagens lagstiftning är det möjligt att genom tredimen- sionell fastighetsbildning vid nybyggnation dela upp en byggnad i olika fastigheter och då även blanda olika boendeformer. Man kan t.ex. på ett våningsplan bilda ägarlägenheter, medan resterande delar av byggnaden består av hyreslägenheter eller bostadsrätter, alternativt bygga till en befintlig byggnad med en del som består av ägarlägenheter. Detta är något som talar för att det ska vara möjligt att även omvandla partiellt.

Risk för komplex fastighetsindelning

Mot en möjlighet till partiell omvandling talar att ett sådant system leder till en komplex fastighetsindelning. Enligt FBL är det ett krav för att ägarlägenheter ska få bildas att lägenheterna ingår i en sammanhållen enhet om minst tre lägenheter. Anledningen till att ett minimiantal slogs fast var farhågor för att ett system med enstaka ägarlägenheter skulle öka risken för en alltför komplex fastighetsindelning med de problem som detta skulle kunna föra med sig.5 Hur relevant argumentet om risk för komplex fastighetsindelning är har givetvis samband med utformningen av en partiell omvandling. Med en möjlighet till partiell omvandling som är begränsad till en viss trappuppgång eller till vissa våningsplan behöver inte risken vara så stor. På detta sätt skulle också förutsättningarna för att skapa ändamålsenliga instrument för samverkan mellan fastigheterna öka.

Svåra gränsdragningar vad gäller omfattningen

En annan fråga som uppstår vid partiell omvandling är vilka lägenheter som ska omvandlas och vem som ska kunna bestämma det. En rimlig utgångspunkt är att den bestämmanderätten läggs på fastighetsägaren, som är den som kan ansöka om fastighetsbild- ningsåtgärder och som är den som i praktiken kan besluta i frågan. Han eller hon skulle alltså få möjlighet att bestämma att t.ex. ett visst våningsplan ska omvandlas och till följd av det kan hyres-

5 Prop. 2008/09:91 s. 58.

136

SOU 2014:33

Omvandling

gästerna i just de lägenheterna ges möjlighet att köpa sina lägenheter. Vad händer då med övriga hyresgäster? En situation där bara vissa hyresgäster ges möjlighet att köpa sin lägenhet innebär en särbehandling som kan vara svår att försvara, inte minst ur ett rättviseperspektiv, i alla fall inte utan tungt vägande skäl. Det kan också vara så att hyresgäster upplever det som något negativt att just deras lägenhet omfattas av en omvandling. I en modell med partiell omvandling av det slag vi diskuterar här bör hyresgästerna således ha någon form av inflytande över hur omvandlingen utformas.

Ett alternativ skulle kunna vara att alla hyresgäster erbjuds möjlighet att köpa sin lägenhet, men att omvandling bara görs av de lägenheter vars hyresgäster vill köpa lägenheten. Införs det en skyldighet för fastighetsägaren att först kontrollera vilka som vill köpa sina lägenheter och sedan omvandla just dessa lägenheter, kan det emellertid bli problem med kravet på att ägarlägenheter måste ingå i en sammanhållen enhet om minst tre lägenheter.6 I den situationen kan fastighetsägaren nämligen sakna möjlighet att omvandla just de efterfrågade lägenheterna. Detta alternativ är också svårförenligt med tanken med partiell omvandling, eftersom det skulle kunna leda till att fastighetsägaren i en sådan situation ändå måste omvandla i princip alla lägenheter och även saknar möjlighet att själv påverka omvandlingens omfattning. Även denna aspekt talar för att den mest ändamålsenliga lösningen är att bara tillåta omvandling av samtliga lägenheter.

Svårigheter att hitta bra former för samverkan

Om man tillåter partiell omvandling kan det i samma byggnad finnas intressen av olika slag som kan vara svåra att förena. Ägarna till ägarlägenheterna och de kvarvarande hyresgästerna kan ha olika intressen liksom ägaren till den del av byggnaden som inte är omvandlad och ägarna till ägarlägenheterna. I dansk rätt är bara uppdelning av hela byggnaden tillåten, just på grund av risken för konflikter mellan olika rättighetshavare. För att motverka att hyresvärden håller kvar sin bestämmanderätt i gemensamma ange- lägenheter till men för ägarna till ägarlägenheterna finns i den danska lagen också bestämmelsen om hyresvärdens förlust av rösträtt för de lägenheter som hyrs ut på nytt efter det att den

6 Detta krav kommer att behandlas längre fram. Det lär dock inte bli aktuellt att inte ha något minimikrav alls vad gäller antalet lägenheter.

137

Omvandling

SOU 2014:33

ursprungliga hyresgästen lämnat lägenheten. Denna bestämmelse ger uttryck för att det är önskvärt, eller i vart fall det normala, att lägenheterna i den s.k. restegendomen säljs när de blir lediga.7

Samverkansproblem kan alltså uppstå t.ex. i den situationen då en hyresvärd saknar bestämmande inflytande i samfällighetsföre- ningen och möjlighet att ensidigt påverka förvaltningen av bygg- naden eftersom bestämmanderätten tillkommer ägarna till ägar- lägenheterna. Det finns en risk för konkurrerande viljor, t.ex. att ägarna till ägarlägenheterna har andra önskemål än hyres- värden/hyresgästerna om hur huset ska skötas, vilka renoveringar som ska göras, etc. Motsvarande typ av motsättningar har iakttagits bl.a. vid vissa ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter, mellan dem som köpt sina lägenheter och dem som valt att bo kvar som hyresgäster. Detta var något man pekade på när majoritetskravet för ombildning av hyresrätter till bostadsrätter höjdes från enkel majoritet till två tredjedels majoritet.8 Där uppmärksammades problemet med blandade boendeformer i ett och samma hus och att det kunde finnas negativa konsekvenser för dem som valde att inte delta i ombildningen. Regeringen ansåg att det fanns skäl för att anta att ju fler hyresgäster som deltar i ombildningen, desto mindre blir risken för motsättningar mellan de boende, därav det höjda majoritetskravet.

Det kommer inte att vara möjligt att helt undvika risken för motsättningar av detta slag vid omvandlingar till ägarlägenheter, Hur stor denna risk är har givetvis samband med på vilket sätt en partiell omvandling utformas. En omvandling av hela byggnaden gör dock att man i förlängningen kan minska risken för problem som har sin grund i att det i en byggnad finns såväl ursprungliga hyresgäster som ägare till ägarlägenheter.

En annan aspekt på frågan om samverkan vid partiell omvandling handlar bl.a. om i vilken form samverkan ska ske mellan å ena sidan hyresvärden/hyresgästerna och ägarna till ägarlägenheterna. Om det bara finns ett fåtal ägarlägenheter i en större byggnad, kan man fråga sig om en samfällighetsförening är den bästa lösningen och hur t.ex. fördelningen av röstetal inom samfälligheten ska ske för att frågan om inflytande över husets skötsel m.m. på ett rättvist sätt ska spegla ägarförhållandena. Andra lösningar kan föra med sig andra typer av problem. Frågan om samverkansformer kommer att beröras längre fram.

7Blok, Ejerlejligheder, s. 149.

8Se prop. 1998/99:101 s. 11 f.

138

SOU 2014:33

Omvandling

Eventuellt ökade kostnader för fastighetsbildningsförrättningar

En omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter kräver att fastighetsägaren ansöker om fastighetsbildning för att fastigheten ska delas upp i ägarlägenhetsfastigheter. Frågan prövas vid en förrättning för vilken avgifter tas ut, normalt efter tidsåtgång. Om fastighetsägaren väljer att bara omvandla vissa lägenheter och senare önskar omvandla ytterligare lägenheter innebär det att han eller hon på nytt måste ansöka om fastighetsbildning, vilket inne- bär ytterligare kostnader. Denna omständighet minskar nyttan av en partiell omvandling.

Finns det ett reellt behov?

En annan fråga man måste ställa är om det finns ett behov av att kunna omvandla delar av en byggnad. Blir skillnaden så stor i praktiken om hela eller bara en del av byggnaden omvandlas? De hyresgäster som vill bo kvar ska ha rätt till det och det finns ingen begränsning i tiden för hur länge de kan vara kvar som hyresgäster med samma rättigheter som före omvandlingen (vårt förslag i kapitel 12). Det troliga är att även om hela byggnaden omvandlas, så kommer inte alla hyresgäster att vilja eller kunna köpa sin lägenhet. Detta medför, även om en del av lägenheterna säljs till någon annan, att ett antal hyresgäster kommer att bo kvar i huset, förmodligen under en längre tid, som just hyresgäster. Behov av att kunna omvandla bara delar av en byggnad borde främst finnas i de fall det handlar om mycket stora byggnader, med ett stort antal lägenheter och där det närmast inte framstår som rimligt att fastighetsägaren ska behöva omvandla samtliga lägenheter.

Ägarlägenhetsutredningens ståndpunkt 1982

Avslutningsvis kan nämnas att en tidigare ägarlägenhetsutredning i sitt betänkande (SOU 1982:40 s. 107) apropå frågan om en omvandlings omfattning uttalade som sin åsikt att en omvandling borde förutsätta att hela byggnaden omfattas och att samtliga lägenheter indelas till ägarlägenheter. Som skäl för detta anfördes bl.a. att de praktiska förvaltningsformerna förutsågs bli mycket svårbemästrade annars.

139

Omvandling

SOU 2014:33

7.4.4Överväganden och förslag

Förslag: En omvandling av hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter ska som huvudregel omfatta samtliga bostads- lägenheter i en byggnad. En del av en byggnad kan enligt dagens regler avstyckas och bilda en egen fastighet. En sådan del av en byggnad, t.ex. en trappuppgång med omkringliggande lägen- heter, ska anses som en egen byggnad vid tillämpning av regeln att omvandlingen ska omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad.

Det ska också vara möjligt att dela upp en byggnad ”på höjden” för att få till stånd ägarlägenheter på t.ex. vissa vånings- plan. Byggnaden ska kunna delas upp i två eller flera fastigheter när syftet är att omvandla lägenheterna inom den nybildade fastigheten till ägarlägenheter. Det krävs då att samtliga fastig- heter är lämpliga förvaltningsobjekt och att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av fastigheten. Kravet på mer ändamålsenlig förvaltning i 3 kap. 1 a § första stycket 3 b FBL ska inte gälla vid tredimensionell fastighetsbildning som har till syfte att ägarlägenheter ska bildas i den eller de nybildade fastigheterna.

Utgångspunkt: total omvandling

I de flesta länder finns ett krav på att en omvandling ska omfatta hela byggnaden. Det finns mycket som talar för att en sådan lösning är den lämpligaste. Inte minst är det en tydlig och enkel reglering som inte leder till svåra gränsdragningar. Det är också den lösning som kräver minst lagreglering, vilket i sin tur innebär ett enklare och mer lättöverskådligt system. Det som talar emot en sådan lösning är att det i dag är möjligt att i samma byggnad ha både ägarlägenheter och lägenheter upplåtna med hyresrätt eller bostadsrätt. Mot den bakgrunden kan det vara svårt att försvara att andra regler ska gälla vid omvandling av befintliga bostäder.

De tänkbara svårigheter och problem som en partiell omvand- ling riskerar att föra med sig när det gäller omvandling av bygg- nader med befintliga bostäder, som vi har redogjort för ovan, motiverar dock enligt vår mening en mer långtgående inskränkning av möjligheten att omvandla än vad som gäller vid ombildning av lokaler etc. till ägarlägenheter. Utgångspunkten vid omvandling i

140

SOU 2014:33

Omvandling

det befintliga bostadsbeståndet bör därför, precis som anges i våra direktiv, vara att samtliga lägenheter i en byggnad ska omfattas av en omvandling. Det innebär också, menar vi, att det för att det ska vara tillåtet med partiell omvandling måste finnas ett verkligt behov av en sådan lösning, för att motivera ett system som är förenat med de nackdelar som vi har redovisat här.

Behov av partiell omvandling av stora byggnader

När det gäller frågan om partiell omvandling ska vara möjlig eller inte finns det några situationer som vi har uppmärksammat, där det skulle kunna finnas ett behov av att kunna omvandla bara en del av en byggnad. Den ena gäller hus med ett flertal trappuppgångar. Den situation vi närmast tänker på är den med stora byggnader med hundratalet lägenheter och där det faktiskt finns en möjlighet att göra en rimlig uppdelning av byggnaden, t.ex. så att varje trappuppgång med tillhörande lägenheter bildar en egen fastighet. I dessa fall framstår det närmast som orimligt att fastighetsägaren skulle vara tvungen att omvandla alla lägenheter i byggnaden. Enligt vår bedömning skulle emellertid denna situation i många fall kunna lösas även om det inte är tillåtet med partiell omvandling. I sådana fall är det nämligen möjligt att genom traditionell fastighetsbildning (dvs. inte tredimensionell fastighetsbildning) avstycka en del av byggnadskroppen – i vårt exempel en trapp- uppgång med tillhörande lägenheter – och låta den bilda en egen fastighet. Därefter kan man omvandla lägenheterna i den delen (lägenheterna i byggnaden på den nya fastigheten) till ägar- lägenheter genom tredimensionell fastighetsbildning. Detta förut- sätter givetvis att vissa andra villkor i FBL är uppfyllda, bl.a. lämplighetsvillkoren, och att det bedöms lämpligt att bilda ägar- lägenheter i den avstyckade delen. Vidare krävs att det som kommer att återstå av den ursprungliga fastigheten också utgör en lämplig fastighet.

En annan situation där det skulle kunna finnas behov av motsvarande uppdelning är när en byggnad består av ett större antal våningsplan, dvs. är stor ”på höjden” i stället för på längden som i det föregående exemplet. En fastighetsägare skulle kanske vilja omvandla lägenheterna på några våningsplan. Det går emellertid i det fallet inte att göra en motsvarande uppdelning som den vi har redogjort för ovan i fråga om byggnader som är stora ”på

141

Omvandling

SOU 2014:33

längden”. Det kräver nämligen att fastigheten delas upp i flera fastigheter genom tredimensionell fastighetsindelning och att man därefter bildar ägarlägenheter i en av fastigheterna. Nuvarande regler för bildande av tredimensionella fastigheter tillåter dock inte sådan fastighetsbildning.

Bild 1

 

Bild 2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bild 1 illustrerar ett flerfamiljshus med hyreslägenheter i hela bygg- naden. Bild 2: En sådan byggnad som avses i bild 1 kan inte med dagens regler delas upp i två skilda flerbostadsfastigheter.

Det finns uppenbarligen goda skäl som kan åberopas för att tillåta sådan partiell omvandling ”på höjden” som vi diskuterar här. Vi bedömer att de svårigheter som är förknippande med en mer långtgående form av partiell omvandling inte gör sig gällande fullt ut i detta fall. Den omständigheten att det finns möjlighet att dela upp en byggnad som är stor ”på längden” i flera fastigheter för att kunna bilda ägarlägenheter i någon del kan vidare åberopas för att det bör vara möjligt också i dessa fall, även om man kan anta att riskerna för konflikter är större än vid

142

SOU 2014:33

Omvandling

en uppdelning på längden. I de följande avsnitten diskuterar vi hur man bäst kan åstadkomma en ordning som medger partiell omvandling i dessa fall.

Kravet på mer ändamålsenlig förvaltning

Ett av kraven för att tredimensionell fastighetsbildning ska vara tillåten är att åtgärden är ägnad att leda till en mer ändamålsenlig förvaltning (3 kap. 1 a § första stycket 3 b FBL).9 Det innebär, enligt vad som uttalades i propositionen, att det normalt sett inte är möjligt att genom tredimensionell fastighetsindelning dela upp ett flerbostadshus i skilda flerbostadsfastigheter (jfr bild 1 och 2 ovan).10 Denna bestämmelse är inte tillämplig när det är fråga om att bilda ägarlägenheter i en byggnad (se 3 kap. 1 b § tredje stycket FBL). Däremot förhindrar den att ett flerbostadshus delas upp i två (eller flera) tredimensionella flerbostadsfastigheter och att lägen- heterna i en av fastigheterna därefter ombildas till ägarlägenheter. Ett flerbostadshus som består av några våningsplan med hyres- lägenheter och några med bostadsrätter går t.ex. inte, med dagens regler, att dela upp i två skilda fastigheter.

Kravet på mer ändamålsenlig förvaltning syftar till att förhindra en onödig uppsplittring av befintliga fastigheter. När man i propo- sitionen diskuterade förutsättningarna för när tredimensionell fastighetsindelning skulle vara möjlig var en allmän utgångspunkt att en sådan indelning skulle kräva vinster ur förvaltningssynpunkt för att få genomföras. Man pekade på att behovet av att kunna dela upp en fastighet i flera tredimensionella fastigheter främst hade sin grund i att fastighetsrättsligt kunna trygga större, kapitalkrävande och många gånger komplicerade anläggningar med flera verksam- hetsutövare. Ett annat behov som hade identifierats var bl.a. bostadsrättsföreningar som kunde vilja renodla sin verksamhet genom att överföra ansvaret för kommersiella lokaler i det hus som föreningen äger till någon som är inriktad på förvaltning av sådana lokaler. Även påbyggnad på befintliga byggnader av antingen lokaler eller bostäder var ett annat fall där det kunde finnas behov av tredimensionell fastighetsindelning bl.a. för att underlätta finansieringen av ett sådant byggprojekt (detta regleras i andra

9I kapitel 14 redogör vi närmare för villkoren för att bilda tredimensionella fastigheter. Se även kapitel 3 för en mer översiktlig redogörelse.

10Prop. 2002/03:116 s. 59 f och s. 141 f.

143

Omvandling

SOU 2014:33

ledet i 3 kap. 1 a § första stycket 3 b FBL: åtgärden ska vara ägnad att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen).

I andra situationer än de nu nämnda var behovet av tredimen- sionell fastighetsindelning enligt regeringens uppfattning inte särskilt påtagligt. Därför fanns det normalt inte anledning att tillgodose exempelvis önskemål om skiktning av befintliga fler- bostadshus i flera bostadsfastigheter. Inte heller fanns det normalt anledning att dela upp affärsbyggnader i flera affärsfastigheter. I båda fallen bedömde regeringen att en tredimensionell indelning väsentligt skulle öka riskerna för en på lång sikt skadlig uppsplitt- ring av homogena förvaltningsenheter.11

Det krävs alltså en viss nyttoeffekt för att tredimensionell fastig- hetsindelning ska vara tillåten. När det gäller förvaltningskriteriet uttalade regeringen i författningskommentaren följande12:

Klarläggs det att vinster i förvaltningshänseende skulle uppnås om ansvaret för förvaltningen av anläggningen delas upp på de skilda verksamhetsutövarna, bör en motsvarande fastighetsbildning kunna medges. I normala fall torde det dock från förvaltningssynpunkt vara lämpligare att en anläggning förvaltas genom en enda fastighets- ägare/hyresvärd än att förvaltningen splittras på ett flertal fastig- hetsägare. I sådana fall föreligger inte förutsättningar att tillämpa det nu aktuella rekvisitet. En fastighetsbildning som innebär att exempel- vis ett befintligt kontorshus delas in i skilda kontorsfastigheter eller att ett befintligt flerbostadshus delas in i skilda flerbostadsfastigheter kommer därmed inte att kunna genomföras.

I författningskommentaren anförde regeringen vidare att lant- mäterimyndigheten måste beakta intresset av en ändamålsenlig förvaltning även när fastighetsbildningen motiveras enbart av att den är ägnad att trygga finansieringen eller uppförandet av anlägg- ningen. Det kan noteras, att det här handlar om nybyggnation och inte befintliga fastigheter. I det sammanhanget uttalade regeringen följande13:

Fastighetsbildningen bör sålunda inte medges annat än om det framgår såväl att den avsedda fastigheten blir ett lämpligt förvaltningsobjekt som att förvaltningen av anläggningen i dess helhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt sätt. Det medför att en mera långtgående uppsplittring av anläggningen på flera fastigheter knappast kan accepteras. Så bör det exempelvis inte vara möjligt att bilda särskilda fastigheter av varje våningsplan i ett planerat tiovåningshus. Det sistnämnda gäller oavsett

11A. prop. s. 59 f.

12A. prop. s. 141 f.

13A. prop. s. 142.

144

SOU 2014:33

Omvandling

om, när det gäller bostäder, varje sådan enhet uppfyller det särskilda villkor om minst fem bostadslägenheter som uppställs i punkten 4. Däremot bör det inte möta hinder mot en mindre långtgående upp- delning, såsom en fördelning av anläggningen på några fastigheter som var och en är av påtaglig storlek. Normalt torde bestämmelserna i före- varande punkt inte heller förhindra en fastighetsbildning som innebär att ett utrymme ovanpå en befintlig anläggning avskiljs till en särskild fastighet, om syftet är att bebygga utrymmet med en påbyggnad av någorlunda storlek (jfr även punkten 4). Detta gäller oavsett om den befintliga anläggningen är avsedd för samma ändamål som den avsedda tillbyggnaden och, i fråga om bostäder, upplåtelseformen är densamma i den befintliga anläggningen som i den planerade påbyggnaden.

Lantmäteriets utvärdering av reglerna om tredimensionell fastighetsindelning

Lantmäteriet gjorde år 2007, i samråd med Justitiedepartementet, en utvärdering av reglerna om tredimensionell fastighetsindelning. I sin rapport14 kritiserar Lantmäteriet förvaltningskriteriet så som det är utformat i lagtexten och föreslår att det ändras. Lantmäteriet föreslår att samma kriterium som tillämpas vid nybyggnation, dvs. att en nybildad tredimensionell fastighet ska vara en lämplig förvaltningsenhet, bör gälla även för tredimensionell fastighets- bildning inom redan uppförda byggnader.

Lantmäteriet anför bl.a. följande skäl för ändring av förvalt- ningskriteriet. Bestämmelsen hindrar fastighetsbildning för att bilda vissa fastigheter (förvaltningsenheter) som borde vara ratio- nella såväl från allmän som från enskild synpunkt. Bestämmelsen innebär att lämplighetsprövningen sker på annat sätt vid bildandet av tredimensionella fastigheter än vad den gör vid annan fastighets- bildning genom att prövningen tar sikte på förändringen och inte, som vid annan fastighetsbildning, på att det blir ett godtagbart slutresultat. Dessutom innebär den att olika bedömningsgrunder tillämpas när i princip samma typ av fastighetsbildning ska genom- föras, beroende på om det är en befintlig anläggning det handlar om eller en ny. Det är alltså tillåtet att bygga på en fastighet med bostäder med ytterligare bostäder, men det är inte tillåtet att dela upp en befintlig fastighet med bostäder i två fastigheter som båda innehåller bostäder.

14 Tredimensionell fastighetsindelning – uppföljning av de första årens tillämpning samt förslag till lagändringar (LMV-rapport 2007:15).

145

Omvandling

SOU 2014:33

I likhet med vad som gäller vid annan fastighetsbildning bör regleringen ta sikte på att situationen efter fastighetsbildningen är lämplig. Tredimensionell fastighetsbildning bör alltså kunna ske så länge som de fastigheter som ny- eller ombildas kan anses vara lämpliga från förvaltningssynpunkt. Det innebär att syftet med bestämmelsen – att fastighetsindelningen inte splittras på ett sådant sätt att det uppstår olämpliga förvaltningsenheter – fortfarande är uppfyllt. Lantmäteriets förslag är att bestämmelsen ändras på så sätt att det enda kriteriet ska vara att tredimensionell fastig- hetsbildning ska vara tillåten om det står klart att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av anläggningen.15 Lant- mäteriets förslag i denna fråga har ännu inte lett till någon ändring i lagstiftningen.

Bör kravet på mer ändamålsenlig förvaltning justeras?

Kravet på mer ändamålsenlig förvaltning lägger alltså hinder i vägen för att dela upp en byggnad som är stor ”på höjden” på mot- svarande sätt som är möjligt för en fastighet som är stor ”på längden”. Som vi redan har beskrivit sker en uppdelning av en byggnad på längden genom traditionell fastighetsbildning och inte tredimensionell fastighetsbildning. Olika regler gäller för dessa former av fastighetsbildning.

För att kunna göra motsvarande uppdelning av en byggnad på höjden krävs alltså att förvaltningskravet justeras. Kravet på mer ändamålsenlig förvaltning gäller inte för ägarlägenheter, eftersom bestämmelsen syftar till att motverka det som ägarlägenheterna innebär, nämligen en uppsplittring av fastighetsbeståndet. Här kan man för övrigt notera att när bestämmelsen tillkom så fanns inte möjligheten att bilda ägarlägenheter. De reglerna har alltså tillkom- mit i efterhand.

Lantmäteriets förslag till ändring av kravet på mer ändamålsenlig förvaltning gäller all tredimensionell fastighetsbildning. Vårt uppdrag avser ägarlägenheter och vår diskussion här gäller därför endast vilka krav som bör ställas upp för att få en ändamålsenlig reglering av ett omvandlingsförfarande. Vi bedömer inte att det finns något hinder mot att ha ytterligare särregler som ska gälla vid omvandling.

15 A.a. s. 127 ff.

146

SOU 2014:33

Omvandling

Som vi tidigare har redovisat bedömer vi att en uppdelning bör kunna ske på höjden i vissa fall, även om det kan vara förknippat med vissa nackdelar. I fråga om utformningen av en bestämmelse som gäller uppdelning av en befintlig byggnad på flera fastigheter kan man lämpligen knyta an till vad regeringen anförde i frågan om uppdelning av en byggnad på olika fastigheter i samband med nyproduktion. De synpunkterna kan läggas till grund för utformningen.

Ett grundläggande krav ska alltså vara att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av byggnaden. Fastigheten ska efter fastighetsbildningen bli ett lämpligt förvaltningsobjekt och förvaltningen av anläggningen i dess helhet ska kunna bedrivas på ett ändamålsenligt sätt. I detta ligger att fastigheten först ska fördelas på några fastigheter som var och en är av påtaglig storlek. För att säkerställa att ägarlägenheter verkligen bildas och för att förhindra kringgåenden bör det också vara ett krav att den första uppdelningen av fastigheten och den efterföljande ombildningen till ägarlägenheter sker samtidigt. Vi kan inte se att ett sådant förfarande skulle innebära större risker för onödiga uppsplittringar av det befintliga beståndet än bildandet av ägarlägenheter i sig.

Ett exempel kan åskådliggöra hur vårt förslag är tänkt att fungera:

Bild 3

Bild 4

147

Omvandling

SOU 2014:33

Bild 3 illustrerar ett flerbostadshus med hyreslägenheter. Bygg- naden kan med vårt förslag delas upp i två fastigheter. De översta fem våningarna bildar en tredimensionell fastighet och samtidigt omvandlas alla lägenheter inom den tredimensionella fastigheten till ägarlägenheter (bild 4).

Bild 5

Bild 6

Bild 5 och 6 illustrerar på två olika sätt ett flerbostadshus med hyreslägenheter uppdelat i tre fastigheter, varav två tredimen- sionella fastigheter, samtidigt som ägarlägenheter har bildats i en av fastigheterna. För att sådan fastighetsbildning som gjorts på bilderna ska vara tillåten krävs att de allmänna reglerna för tredimensionell fastighetsbildning är uppfyllda, alltså bl.a. kravet på mer ändamåls- enlig förvaltning. Det är inte sannolikt att den skulle anses uppfylla kraven, eftersom det är fråga om att dela upp en byggnad med bara bostäder i flera fastigheter med bostäder. Ett alternativ skulle kunna vara att omvandla lägenheterna i båda de nybildade fastig- heterna till ägarlägenheter, förutsatt att bl.a. kravet på ändamåls- enlig förvaltning är uppfyllt. En sådan fastighetsbildning skulle vara i enlighet med vårt förslag till partiell omvandling.

Vårt förslag innebär att lokaler enligt huvudregeln ingår i stamfastigheten, om de inte kan avstyckas enligt allmänna regler.

148

SOU 2014:33

Omvandling

7.5Flera byggnader på samma fastighet

Bedömning: Det finns inte skäl att införa ett krav på att en omvandling måste omfatta samtliga byggnader på en fastighet.

En annan fråga är om man ska ställa upp ett krav på att lägenheterna i samtliga byggnader som finns på en fastighet ska omvandlas.

Vår utgångspunkt är att det ska finnas så få restriktioner och krav som möjligt för att systemet med omvandlingar ska fungera på bästa sätt. Det kan konstateras att när det gäller bildandet av ägarlägenheter i dag finns det inte något krav på att samtliga byggnader på en fastighet måste omfattas. Det finns inte heller några direkta fastighetsbildningsskäl som talar för att det måste finnas ett sådant krav. Vidare innebär våra förslag i föregående avsnitt att vi föreslår en form av partiell omvandling. De skäl som tidigare har anförts mot partiell omvandling gör sig uppenbarligen gällande i ännu mindre utsträckning när det är fråga om uppdelning av bara en av flera byggnader på en fastighet. Viss samverkan mellan byggnaderna skulle kunna bli aktuell. Det saknas dock skäl att tro att problemen skulle bli så stora om det i olika byggnader finns olika boendeformer, att det i sig utgör skäl för att införa ett krav på att samtliga byggnader ska omvandlas.

Mot denna bakgrund bedömer vi att det inte finns tillräckliga skäl för att införa ett krav på att samtliga byggnader på en fastighet måste omvandlas till ägarlägenheter. Frågan om omvandlingens omfattning i detta avseende, om samtliga byggnader på fastigheten eller bara någon ska omvandlas, kan i stället överlämnas till fastig- hetsägaren och eventuella köpare att avgöra. De har då möjlighet att hitta den lämpligaste lösningen i det enskilda fallet.

149

8Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna

8.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel

När fastighetsbildning har skett kan det bli aktuellt med överlåtelse av ägarlägenheterna. Fastighetsägaren har enligt huvudregeln rätt att fritt överlåta lägenheterna. Enligt våra direktiv är ett av de grundläggande syftena med en omvandling att ägarlägenheterna ska komma befintliga hyresgäster till godo. Avsikten med en reglering som tillåter omvandling till ägarlägenheter ska vidare inte vara att fastighetsägaren ska omvandla för att sälja till andra än hyres- gästerna. Dessa bör därför vara tillförsäkrade möjligheten att få köpa sina lägenheter när de omvandlas.

I detta kapitel kommer vi inledningsvis att behandla frågan om hyresgästerna ska ha en rätt att före andra köpa lägenheterna. Om de ska ha en sådan rätt uppkommer frågan hur den ska utformas, i första hand enligt vilken modell. Här finns olika tänkbara alternativ. Ett sätt att utforma en ”förvärvsrätt” till de nybildade ägarlägenheterna är att fastighetsägaren ska vara skyldig att efter omvandlingen erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna. Ett annat är att fastighetsägaren, när han eller hon beslutar sig för att sälja lägenheten, ska vara skyldig att först erbjuda hyresgästen att köpa den. I detta kapitel behandlar vi bara de övergripande frågorna om hyresgästernas förvärvsrätt. I kapitel 9 och 10 diskuterar vi den närmare utformningen av hyres- gästernas rätt att köpa lägenheten/fastigheten.

8.2Förköpsrätt i svensk lagstiftning

Enligt en sedan länge gällande rättsgrundsats är en utfästelse att sälja eller köpa fast egendom inte bindande för den som avgett utfästelsen. Bundenheten uppkommer först sedan parterna har

151

Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna

SOU 2014:33

undertecknat en formaliserad köpehandling. Denna rättsgrundsats innebär också att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte är bindande.

I svensk rätt har det dock från tid till annan förekommit att man för olika ändamål och med olika konstruktioner har tillerkänt det allmänna eller enskilda rätt att före annan få köpa fast egendom. Sådana begränsningar i den principiellt fria överlåtelserätten har ofta benämnts förköpsrätt. Tidigare hade kommuner i vissa situa- tioner förköpsrätt till fast egendom genom förköpslagen (1967:868). Den lagen upphävdes under år 2010, eftersom den inte längre ansågs fylla sitt syfte. Förköpsrätten enligt förköpslagen innebar att kommunen hade möjlighet att träda in i köparens ställe och köpa fastigheten av säljaren på de villkor som hade avtalats mellan honom och köparen. Denna form av förköp avvek från vad som annars hade varit den vanliga vid förköp av fast egendom, nämligen en legal lösningsrätt riktad mot en förvärvare av egendomen. Ofta har denna lösningsrätt varit kombinerad med en möjlighet eller skyldighet för fastighetsägaren att genom s.k. hembud erbjuda fastigheten på vissa villkor till den förköpsberättigade, när det blev aktuellt med en försäljning.

Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt liksom lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället ger vissa grupper förtursrätt till köp av fast egendom. Den förstnämnda lagen, även kallad ombildningslagen, syftar till att underlätta övergång från hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt genom att hyres- gästerna i ett hyreshus har möjlighet att under vissa förutsättningar köpa hyresfastigheten med förtur, om hyresvärden väljer att sälja fastigheten. Lagen ger inte bostadsrättsföreningen eller den kooperativa hyresrättsföreningen någon generell rätt att köpa fastigheten, utan det är först när fastighetsägaren vill sälja fastig- heten som lagens regler blir aktuella. Fastighetsägaren är då skyldig att först erbjuda fastigheten till den bostadsrättsförening eller kooperativa hyresrättsförening som anmält intresse av att köpa fastigheten, innan han eller hon säljer den till någon annan. Motsvarande förtursrätt finns även för arrendatorer till köp av arrendestället. Den lagen är uppbyggd efter mönster av ombild- ningslagen.

152

SOU 2014:33

Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna

8.3Förköpsrätt i norsk rätt

I Norge har, som redovisats ovan (4.2), hyresgästerna en ”köprätt” när lägenheterna i en byggnad uppdelas i eierseksjoner. Rätten att köpa lägenheten är ovillkorlig och inträder oavsett om ägaren vill sälja den aktuella lägenheten eller inte. Köprätten enligt eierseksjonsloven är alltså något annat än förköpsrätt. Bestäm- melsen ska ses mot bakgrund av att det när eierseksjonsloven infördes lades vikt vid att den enskilde skulle ges möjlighet att äga sitt boende. De boendes möjligheter att ta över som ägare skulle stärkas. Ett av syftena med bestämmelsen var att så långt som möjligt tillgodose hyresgästernas intressen.1 Reglerna om köprätt fanns i en tidigare lag från 1983 och fördes över till den nuvarande lagen eftersom erfarenheterna varit goda och reglerna medfört att många kunnat köpa sitt boende.

Även i fall då en fastighet ägs av ett borettslag2, har medlem- marna en förköpsrätt när en andel säljs. Vid en försäljning kan medlemmen välja att träda in i ett avtal om köp på de villkor som säljaren och köparen har kommit överens om. Om flera är intresserade av att köpa andelen, har den medlem som har bott längst i föreningen företrädesrätt. I Norge har vidare kommunen i vissa situationer förköpsrätt till hyreshus.3 Kommunen har då möjlighet att köpa huset för hyresgästernas räkning och dessa övertar sedan egendomen.

8.4Förköpsrätt i dansk rätt

I dansk rätt finns i lejeloven (100–105 §§) en form av förköpsrätt för hyresgästerna i ett hus när detta ska säljas. Fastighetsägaren har en tilbudspligt, som innebär att han eller hon alltid ska erbjuda hyresgästerna att överta egendomen på andelsbasis, innan för- säljning sker till någon annan. Fastighetsägaren fullgör sin skyldig- het genom att till alla hyresgäster lägga fram ett anbud om att en av de boende bildad andelsägarförening kan köpa egendomen för samma pris och på samma villkor som säljaren kan få vid försäljning

1Ot. prp. nr 48 (1981–82), s. 11.

2Ett borettslag är en andelsförening som har till ändamål att skaffa sina andelsägare boende genom att uppföra eller hyra ut andelar i ett bostadshus. Byggnader och tomt ägs av andelsägarna gemensamt. Att äga en andel i ett borettslag innebär att man har en bruksrätt till en bestämd lägenhet.

3Se Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder.

153

Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna

SOU 2014:33

till tredje man. Denna skyldighet gäller fastigheter som uteslutande används för bostadsändamål, om fastigheten innehåller minst sex lägenheter, och andra fastigheter om de innehåller minst 13 bostads- lägenheter. Den gäller inte vid försäljning till bl.a. staten eller kommunen. Dessutom finns undantag för familjerättsliga förvärv. Det sägs uttryckligen i lagen att reglerna inte gäller för egendomar som är uppdelade i ägarlägenheter (100 § 3 st. och 101 § 2 st. lejeloven). När en egendom uppdelas i ägarlägenheter har alltså hyresgästerna inte någon förköpsrätt till lägenheterna.

8.5Bakgrunden till ombildningslagen

1978 års bostadsrättskommitté hade till uppgift att föreslå statliga åtgärder i syfte att främja ett ökat boendeinflytande i bostads- rättsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt. I sitt betänkande, Från hyresrätt till bostadsrätt (SOU 1981:74), som låg till grund för ombildningslagen, disku- terade utredningen frågan om förköpsrätt för hyresgäster (s. 169 f.). Där konstaterades inledningsvis att ett fastighetsköp utan tvångsinslag är det mest önskvärda, om hyresgästerna vill ta över den fastighet de bor i för att gå över till bostadsrätt. Utredningen konstaterade att hyresgästerna inte har samma möjligheter som andra presumtiva köpare att köpa fastigheten, vilket väsentligen hängde samman med att hyresgästerna ofta inte var organiserade och därför inte hade samma förhandlingsberedskap som enskilda personer, bolag eller andra tänkbara köpare. De har dessutom inte den finansiella beredskap som krävs för att kunna konkurrera med andra köpare.

Utredningen ansåg att hyresgästerna, när det blir aktuellt med försäljning, i de fall det finns en majoritet som vill gå över till bostadsrätt, alltid borde ha en reell möjlighet att köpa fastigheten. Enligt utredningens bedömning borde vidare en förköpslag- stiftning leda till att fastighetsägaren i första hand på frivillig väg försöker nå en uppgörelse med hyresgästerna om köp. En lagstiftning skulle också ha en prisdämpande effekt på så sätt att hyresgästerna inte skulle betala mer än det marknadsvärde som fastigheten har som hyresobjekt. Från samhällsekonomisk syn- punkt sågs förköpsrätten som ett medel att tillgodose en allmän bostadspolitisk målsättning om en ökad övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Ett förköpsinstitut skulle enligt utredningen markera

154

SOU 2014:33

Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna

samhällets positiva inställning till övergångar. Utredningen note- rade dock att en förköpsreform även skulle innebära problem och utgöra ytterligare ett ingrepp i fastighetsägarens rådighet över sin egendom. En förköpsreform skulle även ställa stora krav på samtliga inblandade parter. Utredningen pekade här på risken för konkurrerande uppfattningar eller viljor bland hyresgästerna i olika frågor som blir aktuella i samband med köp.

8.6Överväganden och förslag

8.6.1Hyresgästens rätt att köpa lägenheten

Förslag: När en lägenhet omvandlas till ägarlägenhet ska den som hyr lägenheten ha rätt att före andra köpa lägenheten. Denna förvärvsrätt ska bara gälla till den lägenhet som hyres- gästen hyr.

Argument för en rätt att köpa lägenheten

En av utgångspunkterna för den reglering som vi ska ta fram är som sagt att en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter i så stor uträckning som möjligt ska komma befintliga hyresgäster till godo. En rätt att förvärva lägenheten vid omvandlingen är givetvis ett sätt att tillgodose detta och talar starkt för att hyres- gästerna bör ges någon form av förvärvsrätt till den lägenhet de hyr.

Hyresgästerna ska inte kunna påverka fastighetsägarens beslut att omvandla lägenheterna till ägarlägenheter. En förvärvsrätt till den egna lägenheten skulle kunna vara ett sätt att ändå ge hyres- gästen en form av inflytande över sin situation i samband med omvandlingen och en större möjlighet att undvika en ny kanske okänd hyresvärd med den osäkerhet som det kan innebära. En förvärvsrätt skulle också kunna innebära att fastighetsägaren får ett starkare incitament att nå överenskommelser med hyresgästerna om köp och kan påverka hyresgästens förhandlingsposition på ett positivt sätt. I praktiken lär det också vara så att det kan vara svårt för fastighetsägaren att hitta en köpare som är beredd att köpa en ägarlägenhet där det finns en hyresgäst som har rätt att bo kvar så länge han eller hon vill.

155

Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna

SOU 2014:33

En sådan förvärvsrätt som diskuteras här är inte främmande för svensk lagstiftning och är inte oförenlig med situationen vid andra förvärv. Hyresgäster har i dag förtur till förvärv av den fastighet de bor i för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Denna rätt infördes för att stärka hyresgästernas ställning gentemot andra spekulanter och främja en övergång från hyresrätt till bostadsrätt och senare även till kooperativ hyresrätt.

I Norge har man haft positiva erfarenheter av hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna. Det har inneburit att fler har fått möjlighet att äga sin bostad. Ett av argumenten för ägarlägenheter är just att fler ska få möjlighet att äga sitt boende och en möjlighet till större boendeinflytande, liksom en ökad valfrihet i boendet. En förvärvsrätt skulle verka i den riktningen.

Argument mot en rätt att köpa lägenheten

En utgångspunkt i våra direktiv är att hyresgästens ställning inte ska försämras på grund av omvandlingen, utan att hyresgästen ska ha rätt att bo kvar på oförändrade villkor. Vi lägger fram förslag som innebär att hyresgästerna ska ha en fortsatt trygg ställning efter omvandlingen. Man kan hävda att det inte finns behov av den ytterligare förstärkning som en förvärvsrätt innebär.

Hyresgästerna har vidare, förvärvsrätten förutan, möjlighet att precis som vem som helst köpa lägenheten efter omvandlingen. Man kan då fråga sig om vissa personer ska gynnas särskilt bara för att de är hyresgäster just vid tidpunkten för omvandlingen på så sätt att de får en rätt att före andra köpa lägenheten, kanske på bättre villkor. Situationen är densamma som vid ombildning till bostadsrätter. I de fallen har hyresgästerna i många fall kunnat göra stora vinster på att köpa sina lägenheter vid ombildningen och sedan sälja dem. Det kan dock noteras att ett skäl för en förtursrätt till köp som anfördes när ombildningslagen infördes var att hyres- gästerna gemensamt inte hade samma möjligheter som andra köpare att köpa fastigheten. Detta argument gör sig inte gällande i den situation som vi behandlar, eftersom det inte är fråga om köp av hela fastigheten utan bara av enstaka lägenheter. Hyresgästen kan i vårt fall generellt sett inte anses ha sämre möjligheter än någon annan att köpa lägenheten.

Det tyngsta argumentet mot en förvärvsrätt för hyresgästerna är emellertid att en sådan rätt – beroende på hur systemet utformas –

156

SOU 2014:33

Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna

kan innebära ett ingrepp i och en inskränkning av fastighetsägarens rätt att råda över sin egendom och att undantag görs från huvud- regeln om fri överlåtelserätt. Egendomsskyddet är, som framgått tidigare (se kapitel 7), starkt och inskränkningar ska göras med försiktighet.

Sammanfattande bedömning

Vid en sammanvägd bedömning av argumenten för och emot en förvärvsrätt anser vi att de positiva konsekvenserna för hyres- gästerna med en förvärvsrätt överväger de eventuella nackdelar en sådan rätt kan innebära för hyresvärden och att det därför bör införas en rätt för hyresgästerna att köpa de nybildade ägar- lägenheterna. På så sätt tillgodoses även önskemålet om att omvandlingen i första hand ska komma hyresgästerna till godo.

Vi menar dock, mot bakgrund av de skäl som finns för och emot en förvärvsrätt och framför allt det grundläggande syftet med en sådan rätt, nämligen skydd för befintliga hyresgäster, att den enskilda hyresgästen bara ska ha förvärvsrätt till den egna lägenheten. Det skulle föra för långt att även ge förvärvsrätt till någon annan lägenhet i huset, vars hyresgäst inte vill köpa lägen- heten. I det fallet får vanliga regler för överlåtelse gälla.

8.6.2Hur ska rätten att köpa lägenheten utformas?

Förslag: Fastighetsägaren ska vara skyldig att i samband med omvandlingen erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna.

Två huvudspår

Ska fastighetsägaren vara skyldig att erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna i samband med omvandlingen och hyresgästerna alltså få en rätt att köpa dem då? Eller ska ägaren kunna välja att bestämma om och när han eller hon vill sälja lägenheterna och hyresgästerna alltså få möjlighet att köpa lägenheterna först vid den senare tidpunkt som ägaren väljer? Vi menar att reformen förut- sätter att fastighetsägaren ska ha någon form av hembudsskyldighet gentemot hyresgästen. Hur den kan utformas återkommer vi till

157

Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna

SOU 2014:33

längre fram (kapitel 11). Den fråga vi nu ska ta ställning till är om det dessutom ska finnas en skyldighet för fastighetsägaren att i samband med omvandlingen erbjuda hyresgästerna att köpa lägen- heterna.

I norsk rätt gäller hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna så snart egendomen delats upp (seksjonerats). Den gäller alltså oavsett om fastighetsägaren vill sälja lägenheterna eller inte. Frågan är om det finns skäl för en så långtgående förvärvsrätt även i svensk rätt. En förvärvsrätt enligt den norska modellen utgör en mer långtgående inskränkning i fastighetsägarens rätt att förfoga över sin egendom än en hembudsmodell och är en form av tvång för fastighetsägaren att sälja bara på grund av att egendomen delats upp. En sådan ovillkorlig rätt att köpa lägenheten skulle för vår del vara i linje med utgångspunkten att hyresgästerna så långt möjligt ska kunna dra nytta av en omvandling.

Alternativ till detta skulle vara att hyresgästerna ges en rätt att före andra köpa ägarlägenheten vid det tillfälle då fastighetsägaren har bestämt sig för att sälja den nybildade ägarlägenheten. Detta skulle vara mindre ingripande för fastighetsägaren eftersom det med ett sådant system inte finns någon möjlighet att tvinga denne att sälja lägenheterna. En sådan förtursrätt skulle vara mer i linje med hur förköpsrätter tidigare har utformats i svensk rätt och skulle kunna utformas på olika sätt. Ett alternativ är att den utformas efter mönster av ombildningslagen, dvs. med en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. Ett annat att hyres- gästerna ges en förköpsrätt liknande den i den tidigare förköps- lagen, där hyresgästen går in i köparens ställe i ett redan träffat avtal mellan säljaren och köparen och köper på samma villkor. Denna fråga återkommer vi som framgår ovan till senare.

Överväganden

Det alternativ som bäst tillgodoser önskemålet om att omvand- lingen i största möjliga utsträckning ska komma hyresgästerna till godo är det som innebär att hyresgästerna får rätt att köpa lägenheterna i omedelbart samband med omvandlingen. Detta förutsätter att det införs en skyldighet för fastighetsägaren att erbjuda hyresgästerna att köpa de nybildade ägarlägenheterna.

En fråga som det alternativet aktualiserar är om det är förenligt med egendomsskyddet enligt regeringsformen och Europa-

158

SOU 2014:33

Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna

konventionen. Eftersom fastighetsägaren själv kan välja om han eller hon vill omvandla torde en regel som förutsätter att omvand- lingen är förenad med en skyldighet att erbjuda de nybildade fastigheterna till försäljning inte stå i strid med egendomsskyddet så som det regleras i regeringsformen och Europakonventionen. En fastighetsägare som inte vill sälja fastigheten som ägarlägenheter låter helt enkelt bli att ge sig in i en omvandlingsprocess.

En annan aspekt är att en skyldighet för fastighetsägaren att erbjuda lägenheterna till försäljning i samband med omvandlingen kan leda till att fastighetsägare drar sig för att omvandla. Man kanske inte vill göra sig av med fastigheten omedelbart eller i vart fall inte direkt förlora möjligheten att ha bestämmanderätt över fastighetens förvaltning. Ett system som är utformat så att det avhåller fastighetsägare från att omvandla skulle motverka syftet med en reform och ska givetvis inte väljas.

Man kan emellertid fråga sig vad syftet med en omvandling ska vara om tanken inte är att lägenheterna ska säljas, i vart fall så småningom. Det troliga är väl också att inte alla hyresgäster kommer att vilja eller ha möjlighet att omedelbart köpa sin lägen- het, vilket innebär att fastighetsägaren under en tid kommer att äga ett antal av de nybildade ägarlägenheterna även om det införs en skyldighet att omedelbart erbjuda hyresgästerna att köpa dem.

En hembudsskyldighet för fastighetsägaren alternativt en för- köpsrätt för hyresgästen först när fastighetsägaren väljer att sälja lägenheterna skulle i förlängningen innebära att hyresgästens möjlighet att köpa sin lägenhet görs beroende av om och när fastighetsägaren är villig att sälja. I den situationen ställs man inför samma problem som när det gällde frågan om partiell omvandling och likabehandling av hyresgästerna. Ur en rättviseaspekt kan denna variant vara tveksam. Vidare kan hyresgästerna med fog uppfatta det som negativt att frågan om äganderätten till lägen- heten hålls svävande. Ett sådant system kan också leda till att vissa hyresgäster särbehandlas genom att fastighetsägaren ges möjlighet att rikta ett erbjudande om köp bara till dem han själv väljer. Det skulle även kunna göra det möjligt för fastighetsägaren att kringgå systemet med förköpsrätt, t.ex. genom att försöka bli av med hyresgäster eller avvakta att någon hyresgäst flyttar för att kunna sälja lägenheten till någon annan.

En annan fråga man kan fundera över är om de olika alternativen kan leda till olika resultat ekonomiskt sett för antingen fastig- hetsägaren eller hyresgästen. En skyldighet att erbjuda hyresgästen

159

Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna

SOU 2014:33

att köpa lägenheten i samband med omvandlingen kan, beroende på ränteläge och situationen på bostadsmarknaden, gynna antingen fastighetsägaren eller hyresgästen. En hembudsskyldighet för fastighetsägaren innebär att han eller hon väljer när försäljningen ska äga rum och då kan anpassa detta efter vad som är förmånligt för honom eller henne, eventuellt till nackdel för hyresgästen.

Slutsats

Vi anser att den mest ändamålsenliga lösningen är att det – utöver en hembudsskyldighet – införs en skyldighet för fastighetsägaren att erbjuda hyresgästerna att köpa de nybildade ägarlägenheterna. En sådan skyldighet kan framstå som mycket ingripande. Den ska dock ses mot bakgrund av hur systemet ska vara utformat i sin helhet enligt vårt förslag. Det står varje fastighetsägare fritt att välja om han eller hon vill omvandla sina hyreslägenheter till ägar- lägenheter. Den fastighetsägare som väljer att omvandla väljer också att gå in i ett system som syftar till att lägenheterna ska säljas och som ska komma hyresgästerna till godo. Därför är en lösning som innebär en skyldighet för fastighetsägaren att erbjuda hyres- gästerna att köpa lägenheterna naturlig. Vårt system vänder sig till fastighetsägare som väljer att överlåta sin fastighet efter en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter och som accep- terar en skyldighet att erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna. Vårt förslag innebär alltså inte att lagstiftaren inskränker enskilda fastighetsägares egendomsskydd, utan endast att fastighetsägare erbjuds ett nytt system för avyttring av hyresfastigheter.

160

9Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen

9.1Några utgångspunkter

Hyresgästen ska alltså ha rätt att köpa lägenheten i samband med omvandlingen. När det gäller den närmare utformningen av denna rätt är det många olika aspekter som måste beaktas. Utgångs- punkten är att det ska vara ett enkelt system, som är lätt att tillämpa och att det är tydligt för den enskilde vad som gäller. Det är dock ofrånkomligt att en rätt till köp innehåller detaljerade regler, som bl.a. avser formerna för överlåtelser. Detta är nöd- vändigt, inte minst ur ett rättssäkerhetsperspektiv. Det måste också göras flera intresseavvägningar. Fastighetsägaren och hyresgästen kan av naturliga skäl ha olika syn på de frågor som uppkommer och ha skilda intressen. Fastighetsägarens rätt och intresse av att råda över sin egendom ska ställas mot hyresgästens intresse av att ges en faktisk möjlighet att utnyttja sin rätt till köp. Det handlar i många fall om att göra rimliga avvägningar mellan dessa olika intressen. Denna intresseavvägning bör vidare göras med utgångspunkt i vad som i våra direktiv anges om avsikten med en omvandling, nämligen att det i första hand är hyresgästerna som ska köpa lägenheterna, och med beaktande av att hyresgästen i regel är den svagare parten.

De frågor som uppkommer i samband med en reglering av rätten till köp rör bl.a. vem som ska ha rätt att köpa, hur denna rätt ska ta sig uttryck, vilka tidsfrister som ska gälla samt hur köpe- skillingen ska bestämmas. Sistnämnda fråga behandlar vi i nästa kapitel.

Tidigare (kapitel 8) har vi konstaterat att fastighetsägaren – för- utom skyldigheten att erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna

161

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

i samband med omvandlingen – även ska ha en hembudsskyldighet. Det finns olika tänkbara varianter på hur ett sådant hembuds- förfarande skulle kunna utformas.

I detta kapitel föreslår vi hur hyresgästernas rätt till köp av de nybildade lägenheterna ska utformas. Det gäller den inledande rätten att köpa lägenheten. Det senare hembudsförfarandet och dess utformning återkommer vi till i kapitel 11. Men först lämnar vi en redogörelse för dels regelverket kring hyresgästernas rätt till köp i norsk lag, dels hembudsförfarandet enligt ombildningslagen.

9.2Närmare om utformningen av hyresgästernas rätt till köp i norsk lag

Hyresgästernas rätt till köp i norsk lag har översiktligt redovisats ovan (kapitel 4). Här gör vi en mer ingående granskning av hur regleringen är utformad.

Enligt huvudregeln tillkommer rätten att köpa alla hyresgäster i den egendom som ska seksjoneras, med vissa undantag. Det krävs bl.a. att hyresavtalet är av viss längd. Att helt kortvariga hyres- förhållanden skulle medföra köprätt ansågs vid lagens tillkomst inte vara rimligt. Den som har ett hyreskontrakt som är tänkt att vara i mindre än två år, andrahandshyresgäster och de som hyr ”genomgångsbostäder”, dvs. bostäder för personer med särskilda behov (t.ex. äldre, funktionshindrade, flyktingar och studenter) har inte någon köprätt.

Utgångspunkten när det gäller priset är lägenhetens marknads- värde med avdrag för kostnader som hyresgästen haft samt ett standardiserat avdrag med en femtedel. Med marknadsvärde avses det pris som ägaren skulle kunna få vid en normal försäljning. Hänsyn ska inte tas till att lägenheten är uthyrd, eftersom det beaktas genom avdraget med en femtedel. Syftet med bestäm- melsen om att hyresgästen ska få ett avdrag med en femtedel är inte primärt att ge hyresgästen rätt att köpa till ett särskilt lågt pris, utan att på ett enkelt sätt ta hänsyn till att det inte rör sig om ett köp i en vanlig förhandlingssituation och att seksjonen är belastad med en hyresrätt. I propositionen påpekades att varken säljare eller köpare fritt kan välja medkontrahent, försäljningsobjekt eller tid- punkt för försäljningen när köprätten ska utnyttjas. Mot bakgrund av detta finns det inte utrymme för vanliga förhandlingar om priset. Anledningen till att man valde en standardiserad reduktion var att

162

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

man ansåg att en ordning där avdraget skulle bestämmas konkret i det enskilda fallet skulle bli mer komplicerat och mindre förut- sägbart.1

Fastighetsägaren ska snarast möjligt lämna ett erbjudande om köp till dem som har rätt att köpa sin lägenhet. Man har ansett att det inte behövs någon exakt frist för när erbjudande om köp ska lämnas. Erbjudandet utlöser den frist som köparen har för att göra köprätten gällande. Erbjudandet ska innehålla ett bindande förslag till köpeskilling och en upplysning om hyresgästens rättigheter. Hyresgästen är inte skyldig att acceptera andra villkor för över- låtelsen än vad som framgår av lagen. Hyresgästen har tre månader på sig att acceptera fastighetsägarens erbjudande om köp. Under samma tid har hyresgästen möjlighet att begära värdering genom att hos domstol begära att en s.k. takstnemnd tillsätts och har då en månad på sig efter det att han eller hon fått del av värderings- beslutet att acceptera erbjudandet. Båda parter kan hos domstolen begära att en ny värdering görs, genom att det tillsätts en ny takstnemnd. Blir det ett nytt värderingsförfarande, har hyresgästen ytterligare en månad på sig från det beslutet att acceptera erbju- dandet om köp. Hyresgästen har vidare möjlighet att överklaga domstolens beslut att tillsätta eller inte tillsätta en ny takstnemnd. Även fastighetsägaren har en sådan möjlighet. I förarbetena utta- lades att ett sådant förfarande kunde medföra en risk för att hyres- gästen drar ut på försäljningen. Mot detta anfördes att möjligheten till en utomståendes värdering var en förutsättning för att köp- rätten skulle få ett reellt värde för den enskilde. Vidare ansågs reglerna om fördelning av kostnader för förfarandet med värde- ringsnämnd kunna motverka missbruk. Om värderingen blir samma eller högre än ägarens erbjudande, ska hyresgästen betala kostna- derna för värderingen. Blir en ny begäran om värdering nekad, blir den som begärt värderingen ansvarig för avgifter m.m.

1 Tidigare hade parterna rätt att fritt avtala om köpesumman och vardera parten hade, om de inte kunde komma överens, möjlighet att kräva att köpesumman fastställdes vid en ”takst”, där en nämnd gjorde en värdering utifrån produktionskostnaden för ett motsvarande hus (se ot. prp. nr. 33 (1995-96) s. 46 f.).

163

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

9.3Hembudsförfarandet enligt ombildningslagen

Ombildningslagen2 ger hyresgästerna i ett hyreshus en möjlighet att under vissa förutsättningar köpa hyresfastigheten med förtur, om fastighetsägaren väljer att sälja fastigheten. Syftet ska vara att egendomen ombildas till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt och förvärvet görs av en bostadsrättsförening eller kooperativ hyres- rättsförening. Lagen ger inte en förening någon rätt att köpa fastig- heten, utan det är först när fastighetsägaren vill sälja fastigheten som lagens regler blir aktuella. Fastighetsägarens erbjudande om köp kallas hembud.

Ombildningslagen gäller vid överlåtelse genom köp eller byte. Med sådana överlåtelser jämställs vissa associationsrättsliga förvärv. Lagen är inte tillämplig vid familjerättsliga förvärv. Det finns också några andra undantag, när hembud inte behöver göras (se 6 §).

För att hyresgästerna ska kunna köpa fastigheten med stöd av ombildningslagen är ett första krav att de bildar en bostadsrätts- förening eller en kooperativ hyresrättsförening. Om hyresgästerna är intresserade av att köpa huset för ombildning ska föreningen göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, som anteck- nar den i fastighetsregistret. En sådan anteckning innebär att fastig- hetsägaren under den tid som anmälan gäller har en hembuds- skyldighet i förhållande till föreningen när han eller hon vill sälja fastigheten. En intresseanmälan gäller under två år. Men om hembud sker under den tiden förlängs tiden. Då gäller anmälningen under ytterligare två år från den dag då hembudet skedde.

Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren. Fastighetsägaren ska ge in ett skriftligt förslag till köpeavtal som ska innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Det måste vara en fullständig köpehandling och den ska, i förekommande fall, även innehålla en anteckning om samtycke till överlåtelsen från make. Förslaget till köpeavtal ska delges den förening som har gjort intresseanmälan och efter delgivningen får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.

Hembudet antas genom att föreningen inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal.

2 Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

164

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

Denna tid kan förlängas till sex månader, om föreningen anmäler till hyresnämnden att den är intresserad av att köpa egendomen. Hyresnämnden ska kontrollera att hembudet antagits i rätt tid och ska meddela ett beslut i detta avseende. Hembudet upphör att gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller när föreningen skriftligen underrättat hyresnämnden om att den inte antar hembudet.

Om hembudet har antagits, ska det anses som om fastighets- ägaren och föreningen har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal. Köpet kommer till stånd den dag då hembudet antas. I fastighetsägarens förslag ska anses föreskrivet att köpebrev ska upprättas. Fånges- handlingarna utgörs av förslaget till köpeavtal och hyresnämndens beslut om att hembudet antagits. Denna reglering har lett till att det i 4 kap. 1 § tredje stycket JB gjorts ett undantag från jorda- balkens krav på köpehandlingarna vid köp som gjorts enligt ombildningslagen.3

Om hembudet inte antas, kan fastighetsägaren sälja fastigheten till annan. Men så länge intresseanmälan gäller får fastighetsägaren inte sälja fastigheten till någon annan om priset är lägre eller villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighets- ägaren än vad som angavs i hembudet. Fastighetsägaren är också förhindrad att sälja om hembudet innehöll villkor som var uppen- bart oskäliga mot föreningen. Överlåtaren är, så länge föreningens intresseanmälan gäller, skyldig att skaffa hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen (12 §). Detta är en spärregel som syftar till att i hyresgästernas intresse hindra att lagstiftningen kringgås. Över- låtelser i strid med hembudsreglerna är ogiltiga.

En utförligare redogörelse för hembudsförfarandet finns i avsnitt 13.2.2.

3 Motsvarande undantag gäller också för förvärv efter hembud enligt arrendeförvärvslagen.

165

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

9.4Överväganden och förslag

9.4.1Fastighetsägarens erbjudande om köp

Förslag: Fastighetsägaren ska senast två månader efter det att förrättningen vann laga kraft erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna. Fastighetsägaren ska delge erbjudandet om köp med hyresgästen. Erbjudandet ska innehålla ett förslag till köpeavtal med pris och villkor för köpet. Det ska också inne- hålla information bl.a. om att hyresgästens besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten inte påverkas om han eller hon väljer att inte köpa lägenheten samt om hyresgästens förköpsrätt vid senare försäljning av lägenheten.

Till erbjudandet om köp ska fastighetsägaren bifoga resul- tatet av den värdering av lägenheterna som ska ske innan ett erbjudande om köp lämnas och ett besiktningsprotokoll som visar fastighetens skick. Erbjudandet om köp ska lämnas sam- tidigt till samtliga berättigade hyresgäster.

En hyresgäst som köper ett utrymme i en byggnad ska inte ha rätt att ansöka om avstyckning.

Hyresgästens rätt till köp innebär en rätt att köpa hela lägenheten

Utgångspunkten för resonemangen kring hyresgästens rätt att få ett erbjudande om köp är att hyresgästen ska köpa hela lägenheten. Man kan tänka sig situationer där hyresgästen bara vill eller kan köpa en del (en andel) av lägenheten4, t.ex. i det fallet att det finns två eller flera hyresgäster och inte alla är intresserade av att köpa. En ordning som innebär att hyresgästen skulle ha rätt att köpa t.ex. halva lägenheten skulle innebära att fastighetsägaren kan tvingas in i ett samägande. Det innebär en inskränkning i fastighetsägarens rådighet över sin egendom som inte är rimlig. Precis som när det gäller andra villkor för köpet kan det givetvis vara en förhandlings- fråga mellan hyresgästen och fastighetsägaren vad köpet ska omfatta. En stor lägenhet kanske kan delas upp i två. I det fallet kanske det kan vara naturligt att hyresgästen köper en del av lägenheten. Men

4 När vi talar om att hyresgästen köper en del av lägenheten innebär det att han eller hon köper en andel i den fastighet som ägarlägenheten utgör. Hyresgästen blir delägare i fastigheten och kommer tillsammans med den ursprungliga fastighetsägaren att äga lägen- heten med samäganderätt (jfr 4 kap. 8 § JB).

166

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

det får avgöras i det enskilda fallet efter överenskommelse mellan berörda parter. Fastighetsägarens skyldighet att erbjuda hyres- gästen att köpa lägenheten i samband med omvandlingen innebär bara att hyresgästen har en rätt att få köpa hela lägenheten, inte andelar av den. Om hyresgästen köper en andel i fastigheten får det till följd att hyresgästens hyresrätt upphör; han eller hon kan inte vara hyresgäst hos sig själv. Det innebär att hyresgästen inte har rätt till hembud vid senare försäljning av andra andelar i fastigheten. Hyresgästen är då inte en ursprunglig hyresgäst eftersom hyresrätten har upphört.

Frågan om rätt för hyresgästen att före andra få köpa en andel av fastigheten vid försäljningar efter omvandlingen behandlar vi i avsnitt 11.3.2.

Ska köpet ordnas med hjälp av hyresnämnden? Ska erbjudandet om köp vara bindande?

När det gäller förfarandet i samband med att erbjudandet om köp ska lämnas finns det olika tänkbara möjligheter. En är att parterna själva hanterar överlåtelsen, en annan att den ordnas genom hyres- nämnden, på samma sätt som vid ett förvärv enligt ombildnings- lagen. Fördelarna med att parterna själva ordnar överlåtelsen är att det är enkelt och smidigt. Ett sådant system är också mindre kostnadskrävande, i vart fall ur samhällets perspektiv. En fördel med att koppla in hyresnämnden är att risken för att det uppstår tvister mellan parterna blir mindre. Vidare innebär det ett mer rättssäkert system. Nackdelen är att det kan upplevas som ett omständligt förfarande. I det ena fallet läggs mer administration på fastighetsägaren och i det andra läggs nya arbetsuppgifter på hyresnämnden. Att hembudsförfarandet enligt ombildningslagen ofta beskrivs som komplicerat och tungrott, är också något att ta i beaktande.

Till grund för ombildningslagen låg ett förslag från 1978 års bostadsrättskommitté (SOU 1981:74). Kommittén hade i uppdrag att utreda och föreslå statliga åtgärder i syfte att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrättsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Kommittén föreslog att parterna själva skulle hantera förfarandet och det var fastig- hetsägaren som skulle delge föreningen förslaget till köpeavtal. Regeringen föreslog emellertid att fastighetsägarens förslag (hem-

167

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

budet) skulle ges in till hyresnämnden, som sedan hade i uppdrag att delge föreningen. Som skäl för detta anförde departements- chefen följande (prop. 1981/82:169 s. 45):

Enligt min mening torde man kunna undvika onödiga tvister om man i stället låter förfarandet starta hos hyresnämnden. Man får då till att börja med klarlagt att det är fråga om ett hembud i formell mening och att erbjudandet uppfyller de krav man bör ställa på ett hembud. Vidare får man en lätt konstaterad utgångspunkt för de frister som skall börja löpa. Utgångspunkten bör då vara den dag då handlingarna stämplas in hos hyresnämnden. Hembudet finns vidare tillgängligt hos hyres- nämnden, vilket kan vara av betydelse bl.a. för andra tänkbara köpare än bostadsrättsföreningen.

Vilken väg man väljer har givetvis samband med hur man utformar reglerna i övrigt. En väsentlig fråga i sammanhanget är om fastig- hetsägarens erbjudande om köp ska vara bindande eller inte. Om man kommer fram till att det ska vara bindande – vilket det är enligt ombildningslagen – finns det större skäl att utforma för- farandet så att en myndighet medverkar. Här diskuterar vi först den frågan.

1978 års bostadsrättskommitté gjorde, med hänvisning till principen om att en utfästelse att sälja fast egendom inte är bindande, bedömningen att ett hembud inte skulle vara bindande för fastighetsägaren. Departementschefen ansåg dock att förslaget att hembudet inte skulle vara bindande för fastighetsägaren var förenat med betydande olägenheter. Att fastighetsägaren fritt skulle kunna återkalla sitt hembud kunde innebära att de kostnader som hyresgästerna lagt ner på ombildningsfrågan blev onyttiga, liksom det arbete som hyresgästerna lagt ner. Vidare anfördes att om syftet med återkallelsen är att lämna ett nytt hembud med t.ex. högre pris ändras förutsättningarna för förvärvet på ett sätt som kanske blir avgörande för föreningens möjligheter att genomföra ett förvärv. De skäl som kommittén hade anfört mot en bundenhet utgjorde, enligt departementschefen, inte ett hinder mot en sådan ordning (prop. 1981/82:169 s. 45 f.)

Finns det även när det gäller köp av omvandlade hyreslägenheter skäl för att göra undantag från principen om att utfästelse att sälja fast egendom inte är bindande? Det innebär ju ett avsteg från vad som i allmänhet gäller vid försäljning av fast egendom. I 4 kap. 1 § JB föreskrivs vissa formkrav för överlåtelse av fast egendom. Enligt denna bestämmelse krävs, för att ett sådant köp ska vara giltigt, att det upprättas en köpehandling som säljaren och köparen skriver

168

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

under. Överlåtelsen blir bindande först sedan samtliga parter undertecknat överlåtelsehandlingen. Köpehandlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att egen- domen överlåts på köparen. Överlåtelseförklaringen anger säljarens viljeyttring. Enligt ombildningslagen anses köpet ha kommit till stånd den dag då föreningen antar hembudet (11 §). Detta utgör ett avsteg från jordabalkens regler om köp av fast egendom, vilket har föranlett en särskild föreskrift i 4 kap. 1 § tredje stycket JB där ett undantag har gjorts från de i första stycket angivna kraven på en köpehandling.

Frågan om fastighetsägaren ska vara bunden av ett erbjudande om köp har samband med hur man ser på hyresgästens svar. Ska det vara bindande? Enligt vår mening leder en modell där fastig- hetsägaren är bunden av sitt erbjudande till att även hyresgästen ska vara bunden av sitt svar. Det innebär alltså i praktiken ett system som motsvarar ombildningslagens, där ett köp blir fullbordat utan sedvanliga köpehandlingar. Det är uppenbart att ett sådant system ställer krav på att en myndighet hanterar erbjudanden om köp och hyresgästernas svar på erbjudandet. Den myndighet som då ligger närmast till hands är givetvis hyresnämnden.

När det gäller frågan om parterna ska vara bundna av erbju- dandet respektive svaret kan man konstatera att de argument som kan åberopas för en bundenhet vid förvärv enligt ombildningslagen bara i begränsad utsträckning gäller i den situation som vi behandlar. En omständighet som är särskilt viktig är att förhål- landena är annorlunda för den enskilda hyresgästen. En skillnad mot ett hembudsförfarande enligt ombildningslagen är att där är det föreningen som är fastighetsägarens motpart. En annan är att det ska finnas en ekonomisk plan. Vidare har ett övertagande av en hel flerbostadsfastighet helt andra proportioner än en enskild persons köp av en lägenhet. Allt detta talar för att det i ombild- ningsfallet troligen finns andra kunskaper och överväganden bakom köpet. Ofta anlitas även en ombildningskonsult som hjälper till med ombildningen. Köp av en ägarlägenhet i den situation som vi avser kommer i allmänhet att skötas av den enskilde själv, en person som kanske helt saknar erfarenhet av fastighetsköp. Att för sådana fall föreskriva att hyresgästen ska vara bunden av sitt svar på fastighetsägarens erbjudande om köp och att avtal om köp därmed ska anses ingånget kan inte anses som den bästa lösningen. Tvärtom talar det vi nu har anfört med styrka för att man till skydd för den enskilda hyresgästen bör hålla fast vid huvudregeln för köp

169

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

av fast egendom. Detta är ju också så som köp av ägarlägenheter och andra fastigheter normalt hanteras.

Att låta fastighetsägarens erbjudande om köp vara bindande har givetvis vissa fördelar, inte minst eftersom det utgör ett skydd för hyresgästen mot återkallelse och prishöjningar. De argument som vi har fört fram mot en bundenhet har emellertid sådan tyngd att vi menar att övervägande skäl talar för att fastighetsägarens erbju- dande om köp inte ska vara bindande. En sådan lösning skulle visserligen kunna innebära en risk för att fastighetsägaren på något sätt försöker undandra sig att sälja lägenheterna eller ändrar förut- sättningarna för hyresgästens köp. Enligt vår mening är dock detta ganska osannolikt. En fastighetsägare som går in i ett omvand- lingsförfarande har ju för avsikt att sälja lägenheterna och därmed ett intresse av att sälja dem. Skyldigheten att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten kvarstår. Även om erbjudandet om köp inte är bindande så kan fastighetsägaren alltså inte komma undan skyldig- heten att erbjuda lägenheten till hyresgästen.

Vår slutsats att parterna inte ska vara bundna av erbjudandet och svaret innebär att ett av argumenten för att en statlig myndighet ska medverka för att hantera själva överlåtelserna inte är relevant. Finns det då andra skäl till att låta förfarandet ske via en myndig- het? De argument som regeringen åberopade i 1981/82 års lag- stiftningsärende (återgivna ovan) för ett hembudsförfarande via hyresnämnden gör sig gällande även i fråga om det nu aktuella förfarandet. Men det ska också beaktas att hembud enligt ombild- ningslagen avser en hel flerbostadsfastighet. Det är andra belopp som står på spel och andra konsekvenser av att något går fel under resans gång. Den rätt till köp som vi behandlar avser köp av en enstaka lägenhet (sett ur hyresgästens perspektiv). Köp och försälj- ning av lägenheter och småhus sker dagligen i stor utsträckning och utan medverkan av myndigheter. Det är därför onödigt forma- listiskt att tvinga parterna att göra upp försäljningen via hyres- nämnden. Vi anser inte heller att det behövs för att få ett tillräckligt säkert system. Som vi redovisar senare (9.4.6) bedömer vi inte heller att risken för missbruk av systemet motiverar att försälj- ningen görs upp via hyresnämnden.

Vår slutsats är alltså att det inte finns tillräckliga skäl som motiverar att en statlig myndighet medverkar i förfarandet vid hyresgästernas köp av lägenheterna. Vårt förslag utgår därför från att fastighetsägaren direkt kontaktar hyresgästen och lämnar ett erbjudande om köp till denne. När hyresgästen har svarat att han

170

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

eller hon är intresserad av att köpa lägenheten, blir nästa steg att sedvanliga köpehandlingar skrivs. Detta är i enlighet med vad som gäller vid andra köp av fast egendom och följer reglerna i 4 kap. jordabalken.

När ska erbjudandet lämnas?

Hyresgästens rätt att köpa lägenheten ska aktualiseras i samband med omvandlingen. Frågan är då när fastighetsägaren ska vara skyldig att lämna sitt erbjudande om köp. En fastighetsägare som vill omvandla lägenheterna i byggnaden till ägarlägenheter kan tänkas gå till väga på olika sätt, vilket kan innebära att ett erbju- dande om köp kan lämnas vid olika tidpunkter. Ett alternativ är att fastighetsägaren redan före ansökan om fastighetsbildning sonderar terrängen och undersöker vilka av hyresgästerna som är intres- serade av att köpa sina lägenheter. Kanske kommer fastighetsägaren redan i det skedet med ett erbjudande om köp till hyresgästerna. Ett annat alternativ är att fastighetsägaren redan innan fastig- hetsbildning har skett går ett steg längre och faktiskt säljer lägenheterna, dvs. det utrymme i byggnaden som sedan ska bli en ägarlägenhet. Ytterligare ett alternativ för fastighetsägaren är att först ansöka om fastighetsbildning och därefter lämna erbjudanden till hyresgästerna om att få köpa lägenheterna.

Att det finns så många olika handlingsvägar för fastighetsägaren innebär att det kan finnas flera olika tidpunkter för att framställa ett erbjudande om köp. Stora fördelar är förknippade med en modell som innebär att fastighetsägaren ska vara skyldig att vid en viss tidpunkt lämna ett erbjudande till hyresgästerna. Det skulle kunna vara antingen genom en bestämmelse som säger att fastig- hetsbildning måste ske innan erbjudande lämnas eller genom att det införs ett krav på att fastighetsägaren har lämnat ett erbjudande om köp till hyresgästerna för att fastighetsbildning ska få ske. Men frågan är om det finns skäl att på det sättet låsa fastighetsägaren vid en viss tidpunkt. Det går inte att bortse ifrån att det i det enskilda fallet kan framstå som lämpligast med den ena eller andra lösningen. För hyresgästerna generellt kan det finnas fördelar respektive nackdelar med båda varianterna. Det bör alltså vara upp till fastighetsägaren att avgöra i vilket skede av omvandlings- processen som han eller hon vill lämna erbjudanden om köp till hyresgästerna. Utgångspunkten – och det viktigaste – måste här

171

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

vara att alla hyresgäster får ett erbjudande samtidigt, dvs. att det införs en skyldighet för fastighetsägaren att när erbjudandet om köp lämnas, lämna det vid samma tidpunkt till samtliga hyresgäster som har rätt att köpa sin lägenhet. Erbjudandet ska också grunda sig på samma principer, på så sätt att utgångspunkterna för att bestämma priset ska vara samma för samtliga erbjudanden.

En annan fråga är om det i lagen bör anges någon bortre gräns, tidsmässigt, för när fastighetsägaren senast måste framställa sitt erbjudande. Såväl fastighetsägaren som hyresgästerna bör rimligen ha ett intresse av att frågan om försäljningen till hyresgästerna avklaras tämligen omgående. Att sätta en bortre tidsgräns menar vi är nödvändigt för att systemet med erbjudande om köp i samband med omvandlingen och den framtida förköpsrätten (se vidare kapitel 11) ska fungera. Om det inte finns någon sådan gräns finns det möjligheter för fastighetsägaren att kringgå skyldigheten att lämna erbjudanden om köp t.ex. genom att lämna erbjudanden mycket längre tid efter omvandlingen än vad som är avsett. En rimlig tidsfrist anser vi kan vara två månader från det att förrätt- ningen där ägarlägenheterna har bildats har vunnit laga kraft.

Då beaktar vi att det är fastighetsägaren som har frågan om omvandling i sin hand och som kan styra över processen. Även om fastighetsägaren väntar med att framställa erbjudanden om köp till efter det att fastighetsbildning har skett, så har han eller hon haft en längre tid på sig att fundera igenom omvandlingen och erbju- dandet om köp till hyresgästerna. Någon längre tid efter det att förrättningen har avslutats borde därför inte behövas. Detta är alltså en bortre tidsgräns och inget hindrar den fastighetsägare som vill från att lämna ett erbjudande om köp tidigare.

Ska köparen ha rätt att ansöka om fastighetsbildning?

Fastighetsägaren kan alltså välja att sälja ett utrymme i byggnaden, som sedan ska bli en ägarlägenhet. I det läget har fastighetsägaren sedan sex månader på sig att ansöka om fastighetsbildning, om inte köpet ska bli ogiltigt (jfr 4 kap. 7 § JB). Även den hyresgäst som har köpt ett utrymme av byggnaden har emellertid enligt nuvarande regler möjlighet att ansöka om fastighetsbildning (10 kap. 6 § FBL). Den situationen kan alltså uppstå att en hyresgäst ansöker om fastighetsbildning för att det utrymme som han eller hon har köpt ska avstyckas och hyresgästens ägarlägenhet bildas. I ett sådant fall

172

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

uppstår dock ett problem som hänger samman med vårt förslag (kapitel 7) att en omvandling som huvudregel ska avse samtliga bostadslägenheter i en byggnad och undantagsvis åtminstone samtliga lägenheter i en byggnadsdel inom en fastighet. Den som har köpt ett område av eller utrymme i en fastighet kan inte driva igenom en fastighetsbildning avseende mer än just det området eller utrymmet som han eller hon har köpt. För att reglera den situationen då en enstaka hyresgäst ansöker om fastighetsbildning kan man tänka sig olika lösningar. En kan vara att hyresgästen i en omvandlingssituation inte ska ha möjlighet att ansöka om fastighetsbildning, dvs. göra ett avsteg från nuvarande regler om rätt för förvärvare att ansöka om fastighetsbildning. En sådan lösning skulle innebära att lantmäterimyndigheten skulle avvisa ansökan. En annan möjlighet är att införa en bestämmelse om att en hyresgästs ansökan i det läget ska vilandeförklaras till dess att alla lägenheter kan omvandlas. Men man kan också ifrågasätta om det är motiverat att ha en särreglering för just det här fallet? Redan i dag görs ansökningar om åtgärder som inte kan genomföras, t.ex. för att fler behöver ansöka eller planändringar måste göras först.

Som vi ser det så skulle rätten för en förvärvare att ansöka om fastighetsbildning i praktiken inte fylla någon funktion i omvand- lingsfallet. Vårt förslag innebär ju att samtliga lägenheter i byggnaden/byggnadsdelen måste omvandlas och en enskild hyres- gäst ska givetvis inte ha möjlighet att på egen hand genomdriva en fastighetsbildning av hela byggnaden. Det finns även en kostnads- aspekt att beakta. En hyresgäst som ansöker om fastighetsbildning drar på sig kostnader om förrättningen ställs in. Vi anser därför att den lämpligaste lösningen är att föreskriva att en hyresgäst i en omvandlingssituation inte ska ha rätt att ansöka om fastighets- bildning. På så sätt undviker man också ansökningar om fastighets- bildning som inte kan leda någon vart, men som lantmäteri- myndigheten ändå inte kan avsluta genom ett enkelt avvisnings- beslut.

Ska erbjudandet om köp delges?

Vilka krav ska då ställas i syfte att garantera att hyresgästen får del av fastighetsägarens erbjudande om köp? Ska det finnas en skyldig- het för fastighetsägaren att delge erbjudandet med hyresgästen? Regler om delgivning finns i delgivningslagen (2010:1932). Del-

173

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

givning innebär att en handling skickas eller lämnas till den eller de personer som har behörighet att ta emot delgivningen (eller att något av de andra förfaranden5 som anges i lagen används) och att mottagandet på något sätt bekräftas. Lagen ska tillämpas när det i lag eller annan författning framgår att en handling ska eller får delges (1 §). Lagen gäller, förutom i mål och ärenden hos domstol eller annan myndighet, också när någon enskild ska se till att delgivning sker.

En annan möjlighet är att erbjudandet ska anses avlämnat när det skickats i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress. Denna variant används t.ex. i vissa hyresrättsliga samman- hang, som vid uppsägning av motpart med känd adress i landet (12 kap. 8 § fjärde stycket JB). Uppsägning anses i det fallet ha skett när uppsägningen har avlämnats till postbefordran under den söktes vanliga adress. Om hyresvärden har skickat uppsägningen på ett sådant sätt ska han eller hon anses ha fullgjort vad som ankommer på honom eller henne. Enligt den tidigare förköpslagen ansågs kommunen ha fullgjort vad som ankom på den om en underrättelse om att kommunen beslutat att utöva förköpsrätten ”avlämnats i rekommenderat brev på postanstalt inom landet för befordran till mottagarens vanliga adress” (15 § förköpslagen). Vidare används denna variant för vissa meddelanden från en bostadsrättsförening till en bostadsrättshavare enligt bostadsrätts- lagen (t.ex. vid tillsägelse om störningar i boendet eller om att avhjälpa brist, anmaning att betala insats eller upplåtelseavgift och tillsägelse att vidta rättelse, se 7 kap. 32 § BRL).

Ett delgivningskrav innebär ett förhållandevis tungt administra- tivt arbete för fastighetsägaren och måste ställas mot behovet och nyttan med att delgivning sker. I andra sammanhang är utgångs- punkten att delgivning inte ska användas, om det inte framstår som nödvändigt. Om man avstår från ett krav på delgivning innebär det också att man undviker risken för att förfarandet med försäljningen onödigt fördröjs. Samtidigt utgör delgivningen en garanti för att hyresgästen har fått del av förslaget och är ett sätt att säkra att fastighetsägaren inte kringgår reglerna om hyresgästens rätt till köp. Med ett krav på delgivning finns det även en säker utgångs-

5 Förutom genom vanlig delgivning, som sker genom att handlingen som ska delges skickas eller lämnas till delgivningsmottagaren, kan delgivning enligt delgivningslagen ske genom delgivningssätten muntlig delgivning (19–21 §§), förenklad delgivning (22–26 §§), särskild delgivning med juridisk person (27–30 §§), stämningsmannadelgivning (31–46 §§) och kungörelsedelgivning (47–51 §§). Av delgivningslagen framgår under vilka förutsättningar de olika delgivningssätten kan tillämpas.

174

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

punkt för hyresgästens svarsfrist. Något som också talar för ett krav på delgivning är att vi längre fram föreslår att fastighetsägaren ska vara skyldig att till erbjudandet om köp foga upplysningar bl.a. om hyresgästens rättsliga ställning och kommande förköpsrätt. Det är av stor vikt att hyresgästen får del av denna information.

Frågan är om en ordning med rekommenderat brev med tillräcklig säkerhet garanterar att hyresgästen verkligen får del av erbjudandet. Man måste i detta sammanhang rimligen ta hänsyn till att de personer som fastighetsägaren ska nå med ett erbjudande om köp är hyresgäster hos honom eller henne och att de allra flesta bor i det aktuella huset. Detta borde minska risken för att någon inte får del av erbjudandet, även om man inte använder delgivning. Men det innebär också att de kostnader och eventuella svårigheter för fastighetsägaren som är förknippade med ett delgivningskrav inte bör blir särskilt stora.

Att nöja sig med att kräva avsändande med rekommenderat brev framstår vidare som en mindre lämplig lösning när den mottagande parten, som i detta fall, förväntas agera inom en viss tid från mottagandet och ett uteblivet svar kan få ingripande effekter.

Mot denna bakgrund framstår det som rimligt att ansvaret för att hyresgästen får del av erbjudandet om köp ligger på fastighets- ägaren och att det införs ett krav på delgivning. Härigenom garanteras att samtliga hyresgäster verkligen får del av erbjudandet och man får en klar utgångspunkt för hyresgästens svarsfrist. Vid en avvägning mellan de olika intressen som kan göras gällande överväger fördelarna med ett krav på delgivning nackdelarna.

Här kan dock noteras att fastighetsägaren inte kan delge hyres- gästerna erbjudandet genom att skicka e-post till dem. Det är bara myndigheter som får skicka handlingar på elektronisk väg vid vanlig delgivning. Vanlig delgivning innebär att handlingen skickas eller lämnas till delgivningsmottagaren (16 § delgivningslagen).

Upplysning till hyresgästerna om omvandlingen och deras rättsliga ställning efter omvandlingen

Det kan finnas en risk att de hyresgäster som tar emot fastighets- ägarens erbjudande om köp tror eller förleds att tro att de måste köpa sin lägenhet för att ha rätt att bo kvar. För att undvika denna risk bör det införas en skyldighet för fastighetsägaren att till erbjudandet om köp foga information om hyresgästernas rättsliga

175

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

ställning efter omvandlingen och att de har rätt att bo kvar som hyresgäster på samma sätt som före omvandlingen även om de väljer att inte köpa sin lägenhet. Fastighetsägaren ska informera om att besittningsskyddet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår oförändrade. Den skyldighet att delge som vi föreslagit ovan ska avse även denna information. Villkoren i hyresavtalet ska inte förändras bara på grund av att lägenheten omvandlas till ägar- lägenhet. Vanliga regler om ändring av hyresvillkoren, som även gällde före omvandlingen, ska givetvis fortsatt gälla.

Längre fram i betänkandet föreslår vi att hyresgästen ges en förköpsrätt till lägenheten så länge han eller hon bor kvar (se kapitel 11). I samband med att fastighetsägaren lämnar informa- tionen om hyresgästens rättsliga ställning, bör han eller hon även informera om den förköpsrätten.

Vi kommer vidare att föreslå (se avsnitt 10.3) att fastighets- ägaren ska vara skyldig att låta besiktiga fastigheten innan han eller hon lämnar några erbjudanden om köp. Hyresgästerna ska få del av besiktningsprotokollet i samband med att han eller hon får ett erbjudande om köp. Vi föreslår också (avsnitt 10.4) att fastighets- ägaren ska vara skyldig att innan ett erbjudande om köp lämnas låta värdera lägenheterna. Hyresgästen ska få del av resultatet av den värderingen i samband med att han eller hon får ett erbjudande om köp, t.ex. genom att värderingsutlåtandet bifogas fastighetsägarens erbjudande. På så sätt ges hyresgästen ett underlag för att bedöma om det erbjudna priset är rimligt.

Vi har tidigare (avsnitt 7.3) föreslagit att den fastighetsägare som avser att omvandla ska vara skyldig att informera hyresgästerna om det. Den informationen ska rikta sig till alla hyresgäster i bygg- naden, såväl lokalhyresgäster som bostadshyresgäster. Fastighets- ägaren ska i samband med att informationen om att en omvandling är på gång också vara skyldig att lämna mer detaljerade upplys- ningar till bostadshyresgästerna. De ska få del av samma rättsliga information som ska bifogas erbjudandet om köp. Bostads- hyresgästerna ska alltså bl.a. få information om att de har rätt att köpa sina lägenheter och att de har rätt att bo kvar som hyresgäster med samma besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten även om de väljer att inte köpa lägenheten. Även om fastighetsägaren väljer att inleda omvandlingsförfarandet med att ansöka om fastig- hetsbildning i stället för att först lämna erbjudanden om köp, ska alltså hyresgästerna hållas informerade.

176

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

I bilaga 4 finns ett exempel på hur ett erbjudande om köp kan utformas och hur den information som vi diskuterar här kan lämnas.

Makesamtycke

Av 7 kap. 5 § äktenskapsbalken (ÄktB) framgår att en make inte utan den andra makens samtycke får avhända sig fast egendom som är giftorättsgods. Om det flerbostadshus där fastighetsägaren vill omvandla lägenheterna till ägarlägenheter är giftorättsgods, krävs det alltså att maken samtycker till de överlåtelser som därefter ska ske till hyresgästerna. När det gäller fast egendom som är gifto- rättsgods ska samtycke visas upp för inskrivningsmyndigheten när lagfart söks. När de enskilda hyresgästerna ska söka lagfart efter att ha köpt lägenheterna, ska alltså samtycke finnas.6

I ombildningslagen föreskrivs att hembudet – i de fall det krävs samtycke från en make till överlåtelsen – ska innehålla ett sådant samtycke. Detta beror på att hembudet är bindande för fastighets- ägaren och att avtal om köp sluts när föreningen accepterar hem- budet. I vårt fall är fastighetsägaren inte bunden av sitt erbjudande till hyresgästen. Det finns därför inte av det skälet anledning att kräva att ett makesamtycke ska finnas när erbjudandet lämnas. Ett makesamtycke kan dessutom återkallas.7 Att det finns ett samtycke vid tidpunkten för erbjudandet säger alltså egentligen inget om situationen när ansökan om lagfart görs.

Det faktum att ett samtycke kan återkallas skulle kunna inne- bära problem i ett omvandlingsförfarande. Det kan t.ex. vara så att en make återkallar sitt samtycke till vissa överlåtelser eller till överlåtelserna generellt efter det att fastighetsbildning har skett. Men det framstår inte som en rimlig lösning att föreskriva att ett makesamtycke just i den här situationen inte skulle vara möjligt att återkalla. Om en make skulle återkalla sitt samtycke – eller för den delen inte samtycka till överlåtelserna alls – så finns alltid möjlig- heten för den andra maken, fastighetsägaren, att begära rättens tillstånd till en överlåtelse (se 7 kap. 8 § ÄktB).

6Tottie och Teleman, Äktenskapsbalken (version den 1 augusti 2013, Zeteo) kommentaren till 7 kap. 5 § ÄktB.

7A.a.

177

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

9.4.2Vem ska ha rätt att köpa?

Förslag: Den som hyr en lägenhet i första hand vid den tid- punkt då fastighetsägaren lämnar sitt erbjudande om köp ska ha rätt att köpa den. Om hyresgästens make eller sambo har sin bostad i lägenheten, ska maken/sambon ha rätt att köpa lägen- heten om hyresgästen avstår från att göra det, under förut- sättning att hyresgästen går med på det. Detsamma ska gälla för en närstående till hyresgästen som varaktigt sammanbor med honom eller henne.

Om en av två eller flera hyresgäster vill köpa lägenheten krävs det att övriga hyresgäster går med på det.

Hyresgästen ska inte kunna avstå från sin rätt att köpa lägen- heten. Det ska inte finnas några undantag från skyldigheten att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten.

Förstahandshyresgäst och make eller sambo samt annan närstående till hyresgästen ska ha rätt att köpa lägenheten

Nästa fråga är vem som ska anses som hyresgäst. Utgångspunkten bör enligt vår mening vara att det är den som hyr direkt av fastighetsägaren, dvs. förstahandshyresgästen, som ska ha en rätt till köp. Detta är av flera skäl rimligt och kan sägas ligga i linje med annan lagstiftning. Här kan t.ex. nämnas att när det gäller bostadsrättslagens krav på att två tredjedelar av hyresgästerna ska besluta om övergång till bostadsrätt så avses enligt praxis endast förstahandshyresgästerna. En jämförelse kan också göras med rätten till förlängning av hyresavtalet, det s.k. besittningsskyddet, enligt hyreslagen. Besittningsskyddet syftar till att trygga hyres- gästens rätt att behålla sin hemmiljö och utgör ett skydd mot att hyresvärden utnyttjar hyresgästens starka intresse av att hyres- avtalet ska bestå. Enligt hyreslagen faller vissa hyresavtal utanför besittningsskyddet. Dessa generella undantag från rätten till förlängning av hyresavtalet anges i 12 kap. 45 § JB. Det handlar dels om fall där hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd (punkt 1), dels då hyresavtalet i annat fall avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd (punkt 2). Här handlar det typiskt sett om kortare hyreskontrakt.

178

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

När det gäller dessa kategorier hyresgäster anses det alltså inte finnas skäl för ett besittningsskydd. Flera skäl talar för att dessa hyresgäster inte heller bör ges någon rätt att köpa lägenheten. De saknar sådan anknytning till lägenheten som förstahandshyres- gästen generellt har. En sådan ordning skulle också kunna leda till konflikter mellan förstahands- och andrahandshyresgästen om vem som ska ha rätt att köpa lägenheten. Någon annan än första- handshyresgästen bör därför inte ha rätt att köpa lägenheten. Om flera personer står som hyresgäster på kontraktet, bör de i första hand ha rätt att köpa lägenheten gemensamt. Vill bara någon av dem köpa lägenheten, bör denne ha rätt att göra detta. Om flera hyresgäster köper lägenheten gemensamt bör det presumeras att de köper lägenheten med lika delar (andelar), om de inte har kommit överens om eller avtalat något annat.

En fråga som man emellertid kan överväga i detta sammanhang är om andra familjemedlemmar som bor i lägenheten ska ha möjlig- het att köpa den. Här handlar det i första hand om i vad mån en make eller sambo, som inte står på hyreskontraktet men som har sin stadigvarande bostad i lägenheten, ska ha rätt att köpa den om partnern inte vill eller har ekonomiska möjligheter att göra det. Det kan tyckas rimligt att i den situationen maken eller sambon också ska ha en sådan rätt. Det kan ju i många fall vara en slump vem som står som hyresgäst i kontraktet. Även här kan man snegla på vad som gäller i fråga om besittningsskyddet. Under vissa förhållanden kan en make eller sambo hävda ett eget besittningsskydd till en hyreslägenhet, om han eller hon har sin bostad där (se 12 kap. 47 § JB). I hyreslagen finns vidare en bestämmelse som säger att en make eller en sambo som fått en lägenhet som använts som gemensam bostad tillskiftad sig genom bl.a. bodelning, har rätt att träda i hyresgästens ställe (12 kap. 33 § JB). Makar och sambor har alltså en särställning i hyresförhållanden, även om de inte anges som part i kontraktet. Detta talar för att de även, vid sidan av hyresgästen, bör ges en rätt att köpa lägenheten. Risken för en konflikt om vem som ska köpa bör kunna undvikas om det klart framgår att det i första hand är den som står på hyreskontraktet som har rätt att köpa. En möjlighet till köp för den andra partnern skulle visserligen kunna öppna för en möjlighet att kringgå lagen genom att någon påstår sig vara sambo för att få tillfälle att köpa lägenheten. Trots detta anser vi att det är rimligt i ett fall där en make eller sambo har sin bostad i lägenheten att denne ges en rätt att köpa den, om hyresgästen inte vill eller kan göra det.

179

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

En hyresgäst som inte avser att använda sin bostadslägenhet får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Detta gäller också om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan döds- bodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sam- manbodde med hyresgästen (12 kap. 34 § JB). På liknande sätt som en make eller sambo har alltså även andra närstående till hyresgästen i vissa fall en särställning i hyresförhållandet. Det kan röra sig om ett barn eller annan nära släkting som under en längre tid bott i lägenheten (jfr kravet på varaktigt sammanbor). De skäl som talar för att en make eller sambo ska ha rätt att i stället för hyresgästen köpa lägenheten gör sig gällande även i fråga om sådana personer. Det är alltså rimligt att en närstående, som skulle ha rätt att överta hyresrätten, även ska ha rätt att köpa lägenheten om hyresgästen avstår.

Med den lösning som vi har valt här skulle den situationen kunna uppkomma att det finns flera personer som har rätt att i hyresgästens ställe köpa lägenheten. Nedan föreslår vi att det ska krävas samtycke av hyresgästen för att någon annan än hyresgästen ska kunna köpa lägenheten. Hyresgästen får alltså avgöra vem som i ett enskilt fall ska ha rätt att köpa lägenheten. Det saknas enligt vår mening skäl att lagstifta om någon form av prioritetsordning mellan de olika köpeberättigade personerna.

Det kan i det här sammanhanget påpekas att vi anser att fastig- hetsägaren bara ska vara skyldig att lämna erbjudandet till första- handshyresgästen/hyresgästerna. Det framstår inte som rimligt att fastighetsägaren ska behöva efterforska eventuella andra köpare.

Krav på samtycke när make, sambo, närstående eller en av flera hyresgäster köper lägenheten?

Det är alltså hyresgästen som i första hand ska ha rätt att köpa lägenheten. Om hyresgästens make eller sambo eller någon annan närstående köper lägenheten bör detta få till följd att hyresrätten upphör, på samma sätt som om hyresgästen själv hade köpt lägen- heten. Den personen härleder ju sin rätt att köpa lägenheten från hyresgästen. Eftersom hyresrätten inte längre ska bestå efter köpet, anser vi att det är nödvändigt att ett sådant köp av lägenheten kräver hyresgästens medgivande. En annan ordning är inte rimlig,

180

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

med tanke på konsekvenserna för hyresgästen av ett sådant köp. Att den som köper en lägenhet förlorar sin hyresrätt är självklart; man kan ju inte vara hyresgäst hos sig själv. Men även i det fallet att en make eller sambo köper lägenheten upphör hyresgästens hyresrätt. Det är alltså konsekvensen av att samtycke lämnas.

En annan fråga är vad som ska gälla när en av två eller flera hyresgäster köper lägenheten. Ska det då krävas samtycke från övriga hyresgäster? Även i det fallet anser vi att följden bör bli att hyresrätten för de övriga upphör. Den vanligaste situationen är förmodligen den där två makar eller sambor hyr en lägenhet tillsammans. Om då en av dem köper lägenheten, så måste rim- ligtvis hyresrätten upphöra för den andre. Det ställer i sin tur krav på att den andra maken samtycker till köpet. Ett sådant samtycke får samma innebörd som en frivillig uppsägning av hyresavtalet. Om t.ex. två makar gemensamt hyr en lägenhet och en av dem köper den blir den andra maken alltså inte hyresgäst med maken som hyresvärd.

Vi har tidigare slagit fast att hyresgästens rätt att köpa lägen- heten bara är en rätt att köpa hela lägenheten. Men parterna är givetvis fria att komma överens om annat. Fastighetsägaren kan välja att tillmötesgå en hyresgästs önskemål om att bara köpa en del (andel) av en lägenhet. Den situationen skulle alltså kunna uppstå att en av två eller flera hyresgäster köper en del av lägenheten (dvs. en andel av ägarlägenhetsfastigheten), medan den ursprungliga fastighetsägaren behåller äganderätten till resten av lägenheten. Vad ska gälla vid ett sådant köp för de andra hyresgästerna? Lägenheten kommer då att ägas med samäganderätt av en av de tidigare hyresgästerna och den ursprungliga fastighetsägaren. Det innebär att samäganderättslagen blir tillämplig och det regelverk som där finns med förordnande av god man och försäljning på offentlig auktion om ägarna inte kommer överens. Det är svårt att tänka sig att en fastighetsägare skulle riskera att sätta sig i den situationen, med de ekonomiska risker det innebär. Vi bedömer att det är en så pass osannolik situation att det inte kräver någon särskild reglering. Även i det fallet ska det alltså krävas samtycke av övriga hyresgäster och hyresrätten upphör för det fall att samtycke ges.

181

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

Förhållandet när fastighetsägaren lämnar sitt erbjudande om köp avgör

Den givna utgångspunkten är att den som hyr en lägenhet som omvandlas till ägarlägenhet ska ha rätt att köpa den lägenheten. Det är alltså tidpunkten för omvandlingen som är avgörande. Vad som ska avses med tidpunkten för omvandlingen kan diskuteras. Som vi skissat på tidigare, så kan man tänka sig olika möjliga tidpunkter för fastighetsägarens erbjudande om köp, beroende på när i omvandlings- processen han eller hon väljer att lämna erbjudandet. Detta leder till att den tidpunkt som måste anses vara den relevanta vad gäller frågan om vem som är förstahandshyresgäst, är tidpunkten för fastighets- ägarens erbjudande om köp. Det viktiga i det här sammanhanget, menar vi, är att alla hyresgäster behandlas lika på så sätt att ett erbjudande om köp till hyresgästerna framställs till alla samtidigt.

Man kan argumentera för att en sådan lösning som vi har föreslagit här skulle kunna leda till risk för konflikter om någon av hyresgästerna byts ut under tiden fram till dess att skyldigheten för fastighetsägaren att lämna ett erbjudande om köp har gått ut. En fråga som då kan uppkomma är om en eventuell ny hyresgäst ska ha rätt att få ett erbjudande om köp. Enligt vår mening framstår det dock som helt osannolikt att en fastighetsägare som står i begrepp att omvandla sina hyreslägenheter till ägarlägenheter i det skedet, om en hyresgäst flyttar, skulle välja att hyra ut den till en ny hyresgäst. Det framstår av den anledningen inte som problematiskt att välja fastighetsägarens erbjudande om köp som utgångspunkt för vem som ska ha rätt att köpa lägenheten.

Inga undantag från hyresgästens rätt att köpa lägenheten

En annan fråga är om det ska göras undantag från fastighetsägarens skyldighet att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten. I ombild- ningslagen (6 §) görs vissa undantag från hyresgästernas för- köpsrätt. Hembudsskyldigheten gäller inte om föreningen god- känner en överlåtelse till någon annan än föreningen eller i vissa situationer som har att göra med förvärvets art. Det rör sig bl.a. om familjerättsliga förvärv, förvärv där staten är köpare, förvärv genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt samägande- rättslagen. Det finns också en bestämmelse om att hembud inte behövs om ett förvärv av föreningen skulle vara oskäligt med

182

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse.

Den situation vi behandlar skiljer sig helt från den i ombild- ningslagen. Enligt vår bedömning saknas skäl för att göra undantag från hyresgästernas rätt till köp vid försäljning av enstaka lägen- heter motsvarande dem som anges i ombildningslagen. När det gäller den framtida förköpsrätten föreslår vi dock längre fram vissa undantag (se avsnitt 11.3.2). Möjligen skulle man kunna motivera ett undantag från hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna i samband med omvandlingen när försäljning sker på exekutiv auktion. En fastighetsägare kan inleda omvandlingen med att ansöka om fastighetsbildning. Innan lägenheterna har erbjudits hyresgästerna eller innan de har köpt lägenheterna kan det inträffa att fastigheten utmäts för fastighetsägarens skulder. Lägenheterna ska då säljas på exekutiv auktion. Ett grundläggande syfte med en omvandlings- möjlighet är att hyresgästerna ska ges möjlighet att äga sitt boende. Vi anser därför att hyresgästernas rätt ska gå före och att de även i ett sådant fall ska ha rätt att få ett erbjudande om köp på det sätt som vi har föreslagit, även om det kan få effekter för fastighetens värde som pantobjekt. Vi föreslår därför inte några särskilda regler för den här situationen. Enligt vår mening är det dessutom en situation som i praktiken knappt kommer att uppstå.

Hyresgästen ska inte kunna avstå från rätten till köp på förhand

Det skulle kunna vara så att fastighetsägaren av olika skäl inte är intresserad av att sälja till hyresgästerna och redan innan fastig- hetsbildningsåtgärder vidtas vill försäkra sig om att han eller hon kan undvika detta. Därför är det nödvändigt med en reglering som förhindrar att fastighetsägaren kringgår skyldigheten att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt går miste om sin rätt att köpa lägenheten redan innan han eller hon har kunnat göra den rätten gällande. Det bör således föreskrivas att hyresgästen inte med bindande verkan kan avstå från sin rätt att köpa lägenheten. Möjligheten att köpa lägenheten ska alltså inte kunna avtalas bort på förhand, vilket innebär att t.ex. en klausul i ett hyreskontrakt om att hyresgästen avstår från sin rätt att köpa lägenheten vid en eventuell framtida omvandling alltså inte ska vara bindande för hyresgästen.

183

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

9.4.3Hyresgästens svar på fastighetsägarens erbjudande om köp

Förslag: Hyresgästen ska inom tre månader från det att han eller hon fick del av erbjudandet meddela fastighetsägaren om erbjudandet antas. Den make, sambo eller annan närstående som vill köpa lägenheten ska meddela fastighetsägaren detta senast när hyresgästens tidsfrist löper ut.

Om ingen av dem som har rätt att köpa lägenheten hör av sig till fastighetsägaren inom tidsfristen innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa lägenheten i samband med omvandlingen.

När måste hyresgästen svara?

När hyresgästen har tagit emot fastighetsägarens erbjudande om köp, ska han eller hon ha viss tid på sig att överväga om erbju- dandet ska accepteras eller inte. Hyresgästen måste ges skälig tid för att tänka igenom erbjudandet och dess konsekvenser. Mot detta ska ställas fastighetsägarens intresse av att fristen hålls så kort som möjligt. Enligt ombildningslagen har hyresgästerna tre månader på sig att acceptera fastighetsägarens hembud. När den tiden fast- ställdes uttalade departementschefen att man vid bestämmandet av acceptfristen måste beakta att olika finansiella förutsättningar kunde finnas och att förberedelsearbetet för förvärvet skulle kunna genomföras, bl.a. skulle en ekonomisk plan upprättas. Departe- mentschefen stannade vid att tre månader var en rimlig tidsfrist. När det gäller köp av en ägarlägenhet i samband med omvandling kan återigen konstateras att förhållandena och förutsättningarna skiljer sig från när en förening av hyresgäster ska förvärva en hel hyresfastighet. Det kommer antagligen att vara mindre kompli- cerat, samtidigt som man måste beakta att det för den enskilde är en stor affär som han eller hon ska ha tid på sig att överväga. För att inte frågan om försäljning ska kunna dra ut alltför länge på tiden, anser vi att en skälig tidsfrist här rimligen kan sättas till tre månader. Det finns givetvis inget som hindrar att fastighetsägaren, på hyresgästens begäran, ger denne längre betänketid. Samma tidsfrist bör även gälla för en make, sambo eller annan närstående som vill köpa lägenheten.

184

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

Följden av att något svar inte lämnas

Om hyresgästen när tidsfristen har löpt ut inte har svarat på fastighetsägarens erbjudande och inte heller någon av dem som utöver hyresgästen har rätt att köpa lägenheten har hört av sig till fastighetsägaren, så innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa lägenheten i samband med omvandlingen och alltså kvarstår som hyresgäst. Förköpsrätten vid senare försäljningar, som vi kommer att föreslå längre fram, har dock hyresgästen kvar. Om fastighetsägaren vill sälja lägenheten till någon annan är han eller hon alltså skyldig att först ge hyresgästen ett hembud även om denne helt nyligen har avböjt ett erbjudande om köp.

Inga formkrav

Enligt vår bedömning finns det inte skäl att slå fast några särskilda formkrav för hyresgästens antagande av erbjudandet om köp. För att man ska ställa upp ett krav på skriftlighet så måste ett sådant krav fylla en funktion. Det är tveksamt om det i den här situa- tionen gör det eller om ett sådant krav bara skulle vara en belastning sett ur hyresgästens synvinkel. Vidare ska svaret, om hyresgästen vill köpa lägenheten, följas av att parterna under- tecknar köpehandlingar. Mot denna bakgrund finns det inte skäl att kräva att hyresgästen måste svara skriftligt på erbjudandet om köp. Man kan tänka sig att det i praktiken ändå lär vara så att fastig- hetsägaren vill ha någon form av skriftligt svar på om hyresgästen vill köpa lägenheten eller inte. Även för hyresgästen kan det vara en fördel att lämna ett skriftligt svar bl.a. för att undvika missförstånd om innebörden i svaret.

185

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

9.4.4Förteckning över hyresgäster och anteckning i fastighetsregistret

Förslag: Det ska framgå av fastighetsregistret att hyresgästen har en förköpsrätt till lägenheten.

Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastig- hetsbildning ge in en förteckning över samtliga hyresgäster som har rätt att köpa sin lägenhet. Om fastighetsägaren inte lämnar in någon sådan förteckning är det hinder för fastighetsbildning. Om förhållandena ändras under förrättningens gång ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten. Lant- mäterimyndigheten ska underrätta inskrivningsmyndigheten om innehållet i förteckningen över hyresgäster.

När hyresgästen (eller någon som har rätt att i stället för denne köpa lägenheten) har köpt lägenheten ska inskriv- ningsmyndigheten, i samband med att lagfart beviljas, ta bort anteckningen om hyresgästens förköpsrätt ur fastighets- registret. Om den ursprungliga hyresgästen flyttar eller hyresförhållandet av andra skäl upphör ska fastighetsägaren underrätta inskrivningsmyndigheten om att anteckningen ska tas bort.

Skydd mot kringgåenden av rätten till köp

En försäljning som sker utan att hyresgästen först fått ett erbjudande om att köpa lägenheten ska vara ogiltig (se nästa avsnitt). I syfte att minska risken för att hyresgästens rätt till köp kringgås eller missas, bör det i samband med fastighetsbild- ningsbeslutet göras en anteckning i fastighetsregistret – på mot- svarande sätt som i dag görs med en förenings intresseanmälan enligt ombildningslagen (se 3 §) – om att hyresgästen har förköps- rätt till lägenheten.

I kapitel 11 kommer vi att föreslå att en ursprunglig hyresgäst ska ha förköpsrätt till lägenheten så länge han eller hon bor kvar. En sådan anteckning som vi nu föreslår kommer att ha störst betydelse när det gäller att skydda den förköpsrätten och kanske särskilt efter överlåtelser av ägarlägenheten (när hyresgästen har avböjt ett erbjudande om köp). Om fastighetsägaren väljer att sälja lägenheten, eller rättare sagt det utrymme som ska bli ägar- lägenheten, redan före fastighetsbildningen utgör anteckningen

186

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

inte något skydd för hyresgästen. Men även en sådan försäljning blir ogiltig, om den inte har föregåtts av ett erbjudande om köp till hyresgästen.

Vem ansvarar för att inskrivningsmyndigheten får underlag för anteckningen?

En anteckning ska alltså göras i fastighetsregistret. Det är inskrivningsmyndigheten som sköter fastighetsregistrets inskriv- ningsdel och som ska göra anteckningen. Men hur ska det komma till myndighetens kännedom att en anteckning ska göras? Det rimliga är att det är fastighetsägaren som ansvarar för att det finns ett underlag för anteckningen. Det är han eller hon som vet vilka hyresgäster som har rätt att köpa sina lägenheter. Fastighetsägaren ska därför upprätta en förteckning över samtliga hyresgäster som har en sådan rätt. Det blir ett arbetsmoment i omvandlings- processen att ta fram en sådan förteckning. Av förteckningen ska framgå vilka som är hyresgäster i de aktuella lägenheterna. För- teckningen ska ges in tillsammans med ansökan om fastig- hetsbildning till lantmäterimyndigheten. De hyresgäster som har rätt att köpa lägenheterna ska i förteckningen tas upp med namn och personnummer (eller motsvarande identifieringsuppgifter). Om det råder oklarhet om vem som har hyresrätten till en viss lägenhet ska det redas ut innan förteckningen ges in. Skulle det ske några förändringar av vilka som har rätt att köpa lägenheterna medan förrättningen pågår ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten. Lantmäterimyndigheten ska underrätta inskrivningsmyndigheten om innehållet i förteckningen. Det kräver förmodligen en komplettering av de förordningsbestäm- melser som rör skyldighet för lantmäterimyndigheten att lämna underrättelser bl.a. till inskrivningsmyndigheten.

Hyresgästernas rätt att före andra köpa sina lägenheter när dessa omvandlas syftar till att se till att omvandlingar i första hand kommer hyresgästerna till godo. Förteckningen är ett sätt att markera vikten av att reglerna om hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna respekteras. Av den anledningen bör det vara ett hinder för fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter om fastig- hetsägaren inte ger in någon sådan förteckning. Om fastighets- ägaren trots begäran om komplettering inte ger in förteckningen ska ansökningen om fastighetsbildning avvisas.

187

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

Vem ansvarar för att anteckningen tas bort ur registret?

När den ursprungliga hyresgästen har köpt lägenheten – eller någon som i stället för denne har rätt att köpa den (make, maka, sambo, närstående) har gjort det – ska anteckningen i fastig- hetsregistret om att det finns en hyresgäst med förköpsrätt tas bort. Ett alternativ är att föreskriva att fastighetsägaren ska vara skyldig att underrätta inskrivningsmyndigheten om köpet. Även hyresgästen själv kan tänkas ha intresse av att kunna göra en anmälan om borttagande av anteckningen. När hyresgästen har köpt lägenheten ska han eller hon emellertid ansöka om lagfart. Då gör inskrivningsmyndigheten en kontroll av att det inte finns några hinder för att bevilja lagfart. Ett led i en sådan kontroll blir att se om det är ”rätt” person som har köpt lägenheten, dvs. den ursprungliga hyresgästen, eller – om någon annan köper den – att hyresgästen har fått ett hembud som han eller hon har avböjt. När den kontrollen görs och det visar sig att det är den ursprungliga hyresgästen (eller någon som härleder sin rätt från denne) som har köpt lägenheten, kan inskrivningsmyndigheten ta bort anteck- ningen. Det kan ske utan att det lämnas någon särskild under- rättelse.

Situationen är annorlunda då en ursprunglig hyresgäst flyttar från lägenheten eller hyresavtalet av andra skäl upphör. Även då ska anteckningen i fastighetsregistret tas bort. Men i det fallet krävs det att någon underrättar inskrivningsmyndigheten om att så ska ske. En sådan underrättelse ska lämnas av fastighetsägaren. Det ligger i fastighetsägarens intresse att anteckningen tas bort. Innan anteckningen tas bort bör dock inskrivningsmyndigheten först kontrollera fastighetsägarens uppgifter med hyresgästen, om det är möjligt. Detta för att undvika att anteckningen tas bort utan att det finns någon grund för det.

9.4.5Om fastighetsägaren överlåter lägenheten utan att först erbjuda hyresgästen att köpa den

Förslag: Om fastighetsägaren låter bli att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten innan han eller hon säljer den till någon annan, ska den försäljningen vara ogiltig.

188

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

Fastighetsägaren ska vara skyldig att i samband med omvandlingen erbjuda hyresgästerna att köpa sina lägenheter. Vad händer då om fastighetsägaren överlåter lägenheten utan att först ha lämnat ett erbjudande till hyresgästen? Hyresgästens rätt att köpa lägenheten är en lagreglerad rättighet. Om fastighetsägaren säljer lägenheten till någon annan, utan att hyresgästen först fått möjlighet att köpa den, bör den försäljningen bli ogiltig, på samma sätt som en försäljning i strid med ombildningslagens regler om hembud är ogiltig (jfr 13 § ombildningslagen). Det innebär att köpet ska gå åter. Om lagfart felaktigt har beviljats är det dock inte möjligt att förklara försäljningen ogiltig. Det är samma reglering som i 13 § ombildningslagen.

En situation som kan uppkomma i praktiken är följande. Hyresgästen har fått ett erbjudande om att köpa lägenheten och har inte svarat inom svarsfristen. Då säljer fastighetsägaren den till någon annan. När det har skett invänder hyresgästen att försälj- ningen är ogiltig på grund av brister i erbjudandet. Hur ska en sådan situation bedömas? Det beror givetvis på vilka brister det är fråga om. Om det inte klart har framgått att det varit fråga om ett erbjudande om köp eller om villkoren inte angetts tydligt bör bedömningen vara att något giltigt erbjudande inte har lämnats. En motsatt bedömning bör göras i fråga om mindre brister som knappast kan ha påverkat hyresgästens ställningstagande till erbjudandet.

Om försäljningen förklaras ogiltig ska hyresgästen ha rätt att få ett erbjudande om köp. Men det kan vara så att den tidsfrist som anges för fastighetsägarens skyldighet att ge ett erbjudande i samband med omvandlingen har passerats. Det är i och för sig på grund av fastighetsägarens felaktiga agerande, vilket gör att man kan argumentera för att hyresgästen ändå ska ha rätt att få ett erbjudande om köp som uppfyller de krav som ställs på ett sådant erbjudande i samband med omvandlingen. Att inrätta ett för- farande som gör det möjligt för hyresgästen att få den fristen förlängd framstår dock som en alltför komplex lösning. Frågan är också vilken nytta hyresgästen i praktiken skulle ha av att få tidsfristen förlängd. Det garanterar inte att hyresgästen får ett erbjudande om köp.

Om tidsfristen har passerats bör följden bli att hyresgästens förköpsrätt består, precis som är fallet när fastighetsägaren inte lämnar några erbjudanden (se nästa avsnitt). Det mest väsentliga, sett ur hyresgästens perspektiv, är att försäljningen kan bli ogiltig och att han eller hon har kvar rätten att köpa lägenheten. Utgångs-

189

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

punkten måste vara att detta bara kommer att inträffa i rena undantagsfall. Fastighetsägaren har knappast något att vinna på att ingå ett köp som är ogiltigt. Det innebär att han eller hon drar på sig kostnader och även kan drabbas av andra olägenheter.

9.4.6Om fastighetsägaren låter bli att lämna erbjudanden om köp till hyresgästerna

Bedömning: Om några erbjudanden inte lämnas eller om några av hyresgästerna inte får något erbjudande har hyresgästerna kvar sin rätt att köpa lägenheten. Fastighetsägaren är förhindrad att sälja till någon annan utan att först ha lämnat ett erbjudande till hyresgästen. Någon särskild sanktion är inte motiverad.

Inledning

Enligt våra förslag ska fastighetsägaren vara skyldig att i samband med omvandlingen (senast två månader från det att förrättningen vann laga kraft) ge hyresgästerna ett erbjudande om att köpa de lägenheter som de hyr. Omvandlingen består av två delar: fastighets- bildningen och erbjudandet om köp följt av ett eventuellt antagande av erbjudandet. I förra avsnittet behandlade vi den situationen att fastighetsägaren överlåter en ägarlägenhet utan att först ha gett hyresgästen tillfälle att köpa den. En sådan överlåtelse är ogiltig. Men vad händer då om fastighetsägaren inte lämnar några erbju- danden alls till hyresgästerna, dvs. han eller hon behåller alla ägarlägenheterna? Man kan också tänka sig den situationen att fastighetsägaren lämnar erbjudanden till några av hyresgästerna, men inte till samtliga som har rätt att få ett erbjudande och i stället behåller resterande lägenheter. Vad ska då gälla?

Det vi ska behandla i detta avsnitt avser alltså frågan vad följden blir om fastighetsägaren, efter det att ägarlägenheterna har bildats, inte lämnar några erbjudanden alls alternativt bara lämnar erbju- danden till vissa av hyresgästerna. Syftet med att skapa ett regelverk som möjliggör omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter är att hyresgästerna ska kunna köpa sina lägenheter. En fastighets- ägare ska inte i spekulativt syfte kunna bilda ägarlägenheter och sedan behålla dem. Risken för att ett omvandlingsförfarande missbrukas eller att reglerna kringgås ska givetvis motverkas.

190

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

Samtidigt måste en sanktion vara effektiv, för att kunna fylla sitt syfte. Det måste finnas skäl att tro att den verkligen motverkar kringgåenden av lagstiftningen.

Tänkbara följder av uteblivna erbjudanden

En tänkbar följd av att inga ägarlägenheter säljs skulle kunna vara att lantmäterimyndigheten då ska besluta om att fastigheterna (ägarlägenheterna) ska avvecklas, vilket i praktiken innebär en form av sanktion för fastighetsägaren. Det kan ske genom ett förfarande där fastigheterna löses in8, på motsvarande sätt som i dag är möjligt bl.a. i de fall då en tredimensionell fastighet inte uppförs inom den tid som anges i förrättningsbeslutet.9 Det skulle i vårt fall innebära att lägenheterna återgår till att bli hyreslägenheter. Konsekvensen för fastighetsägaren blir då att han eller hon får stå för de kostnader som har uppstått i samband med att ägarlägenheterna bildas och förrättningskostnaderna för att lösa in fastigheterna. Den varianten är självklart inte möjlig att använda när några lägenheter har sålts, men skulle kunna vara ett alternativ när inga lägenheter erbjuds till försäljning över huvud taget.

Ett annat alternativ är att man skapar ett förfarande via hyres- nämnden. I dag har hyresnämnden möjlighet att förelägga en bostadsrättsförening att upplåta bostadsrätt till en hyresgäst genom ett s.k. upplåtelseföreläggande.10 På motsvarande sätt skulle hyres- gästen kunna ges möjlighet att ansöka om att hyresnämnden förelägger fastighetsägaren att lämna erbjudanden om köp.

Ytterligare ett alternativ skulle kunna vara att fastighetsägaren, om han eller hon inte lämnar erbjudanden inom den angivna tiden, därefter blir tvungen att erbjuda lägenheterna till hyresgästerna till ett pris beräknat utifrån marknadsvärdet på lägenheterna med ett standardavdrag på en viss procentsats.

8Inlösen av en fastighet innebär att en fastighet eller del av fastighet överförs till en annan fastighet genom tvångsvis fastighetsreglering. För tredimensionella fastigheter finns det särskilda regler om inlösen, se 8 kap. 5–10 §§ FBL.

9Det är möjligt att bilda tredimensionella fastigheter redan innan den byggnad eller anlägg- ning som fastigheten ska innehålla har uppförts. Sådana fastigheter brukar benämnas luftfastigheter. När dessa bildas ska lantmäterimyndigheten bestämma den tid inom vilken anläggningen ska ha uppförts (4 kap. 25 § andra stycket FBL). Om anläggningen sedan inte uppförs inom den angivna tiden kan fastigheten inlösas.

10Upplåtelseförelägganden regleras i 4 kap. 6 § BRL.

191

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

Det finns nackdelar med de olika alternativen

Det finns ett antal nackdelar och problem med de olika alternativ som vi har diskuterat ovan. Nackdelen med att ha ett förfarande med inlösen som följd av uteblivna erbjudanden är att det är för- hållandevis enkelt för fastighetsägaren att kringgå en sådan regel. Han eller hon kan nämligen undvika inlösen genom att bara lämna ett erbjudande, eller genom att sälja bara någon eller några lägenheter. Det kan därför ifrågasättas om det är verkningsfullt och om det är motiverat att införa ett relativt komplicerat system som bara skulle ha marginell effekt. Reglerna om inlösen används dess- utom sparsamt i dag och anses generellt vara relativt komplicerade.

Att hyresnämnden på ansökan av hyresgästen meddelar ett föreläggande för fastighetsägaren att lämna ett erbjudande om köp är också förknippat med vissa problem. På så sätt kan man visser- ligen tvinga fram ett erbjudande om köp från fastighetsägaren, men hur kan man garantera att det är ett rimligt erbjudande? Hyres- gästen har ju ingen glädje av att få ett erbjudande om detta är oskäligt. Då blir hyresgästens rätt att få ett erbjudande illusorisk. I ett upplåtelseföreläggande enligt BRL kan hyresnämnden även fastställa villkoren för upplåtelsen. En variant skulle vara att hyresnämnden i ett föreläggande om att lämna erbjudande även skulle fastställa villkoren för erbjudandet. När hyresnämnden ska fastställa villkoren för en upplåtelse med bostadsrätt finns det ett underlag för detta. Underlaget består dels av den ekonomiska planen, dels av insatserna för övriga lägenheter i huset. I ägar- lägenhetsfallet finns inte den sortens underlag. Fastighetsägaren ska enligt våra förslag visserligen vara skyldig att låta besiktiga och värdera fastigheten innan erbjudanden om köp lämnas (se avsnitt 10.3 och 10.4). Om fastighetsägaren inte har för avsikt att lämna några erbjudanden, så är sannolikheten att han eller hon har låtit besiktiga eller värdera fastigheten ganska liten. Om några erbju- danden inte har lämnats eller om några lägenheter inte har sålts, så finns det heller inget att jämföra med för att få fram vad som kan vara ett rimligt erbjudande. Det är inte heller troligt att det finns försäljningar av andra, likvärdiga ägarlägenheter att jämföra med. Det skulle alltså innebära en hel del svårigheter för hyresnämnden – och därmed kräva ganska mycket arbete – att fastställa vad som ska vara ett rimligt eller skäligt erbjudande. Utan att sådana villkor fastställs är hyresgästens rätt att kunna utverka ett föreläggande

192

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

ganska verkningslös. I det fallet är det helt upp till fastighetsägaren att bestämma villkoren.

Att tvinga fastighetsägaren att efter en viss tid sälja till ett bestämt, ”rabatterat” pris ser vi inte som något realistiskt alternativ, främst eftersom ett sådant system riskerar att stå i strid med egendomsskyddet. Det framstår också som en främmande lösning.

Det mest effektiva sättet att komma ifrån risken för att fastighetsägaren kringgår skyldigheten att ge hyresgästerna ett erbjudande om köp eller att fastighetsbildning sker i spekulativt syfte skulle vara att utforma ett omvandlingsförfarande på så sätt att fastighetsägarens erbjudande om köp skulle vara bindande, att köpeförfarandet skulle ske via hyresnämnden samt att köpen skulle avslutas innan fastighetsbildningen sker. På så sätt skulle man undvika att fastighetsbildning sker utan att lägenheterna sedan överlåts till hyresgästerna. Vi har emellertid i det föregående (9.4.1) tagit avstånd från ett sådant förfarande, av skäl som framgår där. Vi anser inte att risken för missbruk av systemet är så överhängande att det i sig motiverar att förfarandet utformas på det sättet.

Det kan även nämnas att hyresgästen eller hyresgästerna givetvis har möjlighet att ansöka om stämning mot fastighetsägaren och kräva att denne fullgör sin skyldighet att framställa erbjudanden om köp. I den situationen uppkommer dock samma problem som vid alternativet med föreläggande från hyresnämnden; att det inte räcker med att hyresgästen får ett erbjudande. Om detta är helt orimligt så hjälper det inte hyresgästen. En process i domstol innebär också en kostnadsrisk för den enskilda hyresgästen i form av ansvar för rättegångskostnader, samtidigt som förfarandet kan dra ut på tiden.

Hur stor är risken för missbruk?

När man överväger olika former av sanktioner, måste man emell- lertid även överväga hur sannolikt det är att fastighetsägare kommer att kringgå regelverket. Hur pass komplext sanktions- system är nödvändigt? I norsk rätt är fastighetsägaren skyldig att erbjuda hyresgästerna att köpa sina lägenheter i samband med en seksjonering. Om en fastighetsägare låter bli att lämna något erbjudande om köp, blir den enda konsekvensen att hyresgästens rätt att köpa lägenheten består. De tidsfrister som finns i lagen om när en hyresgäst måste svara på erbjudandet och dennes möjlighet

193

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

SOU 2014:33

att begära prövning av priset börjar inte löpa. Eventuellt kan det även bli fråga om ett ersättningsansvar för fastighetsägaren.11

Man kan utgå ifrån att det finns ett övervärde i en fastighet med ägarlägenheter, jämfört med när den är en hyresfastighet. Det är något som fastighetsägaren kan tänkas vilja utnyttja. Ett annat faktum är att priset på en ägarlägenhet påverkas av om det finns en hyresgäst med hyresrätt till lägenheten eller inte. Det skulle kunna vara ett skäl för fastighetsägaren att inte lämna erbjudanden till hyresgästerna, utan i stället vänta på att de flyttar ut för att sedan sälja lägenheterna med högre vinst. Samtidigt ska inte riskerna för missbruk överdrivas. I den andra vågskålen får man lägga att en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter för det första medför kostnader för fastighetsägaren för en fastighetsbild- ningsförrättning. Är det en äldre byggnad som ska omvandlas kan man räkna med att gemensamhetsanläggningarna i många fall blir omfattande och komplexa, vilket i sig innebär att kostnaderna för förrättningen ökar. För det andra blir det – med dagens skatteregler

– dyrare för fastighetsägaren att äga en byggnad med ägar- lägenheter än en hyresfastighet, eftersom fastighetsskatten är högre för ägarlägenheterna. Vidare har hyresgästerna kvar sitt besittnings- skydd oförändrat efter omvandlingen. Fastighetsägaren riskerar alltså att bli sittande med ett antal ägarlägenheter med hyresgäster i under en avsevärd tid, utan att kunna påverka när lägenheterna blir lediga.

I kapitel 11 kommer vi att föreslå att en ursprunglig hyresgäst ska ha en förköpsrätt till lägenheten så länge han eller hon bor kvar. Även om fastighetsägaren låter bli att erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna i samband med omvandlingen har hyresgästerna fortfarande rätt att före andra köpa lägenheten när den väl ska överlåtas. Det är givetvis inte bra att fastighetsägaren på det sättet kan avvakta och sälja lägenheten när det passar honom eller henne. Men fastighetsägaren kan alltså inte komma ifrån skyldigheten att låta hyresgästen köpa lägenheten, även om han eller hon väntar med försäljningen.

11 Hagen m.fl., Eierseksjonsloven, Kommentarutgave, s. 138 och 147.

194

SOU 2014:33

Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten…

Slutsats

Så som våra förslag är utformade kan fastighetsägaren inte ”bli av” med hyresgästerna efter en omvandling, eftersom de har kvar sitt besittningsskydd även efter omvandlingen. Fastighetsägaren kan inte heller överlåta lägenheterna utan att först hembjuda dem till hyresgästerna. En sådan försäljning är ogiltig. Dessa omständig- heter minskar enligt vår mening risken för att en fastighetsägare utnyttjar systemet genom att i spekulativt syfte omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter och därefter behålla dem. För fastighetsägarens del är vidare ett omvandlingsförfarande för- knippat med kostnader. Risken för att någon kringgår systemet kan självfallet aldrig uteslutas. Enligt vår uppfattning är dock riskerna för missbruk inte så stora att de motiverar att man inför några särskilda sanktioner. Detta särskilt som ett sanktionssystem kan förutses bli relativt komplext om det ska fylla sin funktion. Följden av att några erbjudanden inte lämnas blir helt enkelt att hyres- gästens rätt att före andra köpa lägenheten finns kvar. Skulle det visa sig att systemet missbrukas bör frågan om en sanktion givetvis övervägas på nytt.

195

10 Köpeskillingen

10.1Hur ska priset på lägenheterna bestämmas?

10.1.1Några utgångspunkter

Innan fastighetsägaren lämnar sitt erbjudande om köp till hyres- gästerna måste det ske någon form av värdering av lägenheterna. Fastighetsägaren behöver ett underlag för att få fram ett mark- nadsvärde. Frågan om hur ett marknadsvärde ska tas fram och därmed sammanhängande frågor om besiktning och värdering av fastigheten behandlar vi i detta kapitel.

Det är troligt att de enskilda ägarlägenheterna, på grund av den ändrade upplåtelseformen – på samma sätt som enskilda bostads- rätter – tillsammans kommer att representera ett högre värde än ett hyreshus med fortsatt hyresrätt. Frågan är då vilket pris fastig- hetsägaren ska erbjuda hyresgästerna? Ska hyresgästerna erbjudas ett pris motsvarande ett i det enskilda fallet framräknat mark- nadsvärde eller ska det finnas någon form av i lag reglerat avdrag från ett marknadsvärde, t.ex. i form av ett schablonavdrag? Vilka skäl finns för den ena respektive den andra lösningen?

10.1.2Schablonavdraget i norsk rätt

I norsk rätt görs ett schabloniserat avdrag från det framräknade marknadsvärdet på seksjonen med 20 procent. Härigenom beaktas att det inte är ett köp i en vanlig situation och att seksjonen är belastad med hyresrätt. I propositionen påpekades att varken säljare eller köpare fritt kan välja medkontrahent, försäljnings- objekt eller tidpunkt för försäljningen när hyresgästen ska utnyttja sin rätt till köp. Därför, menade man, finns det inte utrymme för vanliga förhandlingar om priset.

197

Köpeskillingen

SOU 2014:33

10.1.3Prissättning vid försäljning av hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar

I ombildningslagen finns det inte några prisreglerande bestäm- melser. Däremot finns den s.k. spärregeln, som ska förhindra att hembudet innehåller oskäliga villkor (12 § ombildningslagen). När en hyresfastighet ska säljas, värderas den och i samband med det sker det en besiktning av fastigheten. Därefter anger fastighets- ägaren ett pris i hembudet. Eftersom hembudet är bindande för fastighetsägaren sker inte någon förhandling om priset, utan före- ningen har att antingen anta hembudet på angivna villkor eller låta hembudet förfalla. Vid denna typ av ombildningar anlitas ofta en ombildningskonsult, som hjälper till med att räkna fram priset.

Ombildningslagen bygger på tanken att hyresgästernas bostads- rättsförening ska kunna förvärva fastigheten till ett förmånligt pris, nämligen priset i dess användning som hyresfastighet. I realiteten är detta numera en förhandlingsfråga och utgången beror i hög grad på hur starkt hyresgästernas intresse är för att en ombildning ska genomföras.1

10.1.4Bestämmelser om priset vid upplåtelse av nybildade bostadsrättslägenheter

När det gäller upplåtelse av de enskilda lägenheterna i samband med ombildning till bostadsrätt finns det vissa bestämmelser om det pris som en hyresgäst ska betala. När en bostadsrätt upplåts för första gången ska bostadsrättshavaren betala en avgift till före- ningen i form av en insats. Tillsammans med insatsen kan bostads- rättsföreningen ta ut en särskild avgift i form av en upplåtelseavgift. Upplåtelseavgiften tas ofta ut som en mellanskillnad mellan insatsen och bostadsrättens marknadsvärde.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får dock föreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen har erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Inom sex månader från dagen för erbjudandet får avgiften högst motsvara räntan på insatsen (7 kap. 14 § BRL). Bakgrunden till regleringen är föreningarnas intresse av att genomföra en ombildning så snabbt som möjligt. Den hyresgäst som inte bestämmer sig tillräckligt snabbt riskerar att få betala

1 Victorin och Flodin, Bostadsrätt med översikt över kooperativ hyresrätt, s. 121 f.

198

SOU 2014:33

Köpeskillingen

högre avgift ju längre tiden går. Reglerna har emellertid utformats med utgångspunkt i att varje hyresgäst som av olika skäl inte har kunnat bestämma sig före fastighetsköpet ändå ska ha en skälig betänketid.2

10.1.5Överväganden

Bedömning: Lagen ska inte innehålla några bestämmelser om priset. Utgångspunkten ska vara att hyresgästen ska få ett erbjudande om att köpa lägenheten för ett pris som motsvarar lägenhetens marknadsvärde.

Frågan är om det ska införas bestämmelser om hur köpeskillingen ska beräknas eller om det ska vara upp till parterna att komma överens om priset på lägenheten genom förhandlingar.

En utgångspunkt när det gäller priset måste, som tidigare sagts, vara lägenhetens marknadsvärde. Utgör då förhållandena vid försälj- ningen skäl för att lagstiftningsvägen införa någon form av avdrag från marknadsvärdet? Här måste beaktas att fastighetsägarens skyldighet att lämna ett erbjudande om köp till hyresgästen i sig innebär ett avsteg från allmänna regler om fastighetsöverlåtelser. Man kan hävda att det är rimligt att hyresgästen betalar just marknadsvärdet, givetvis beräknat med hänsyn till att lägenheten är belastad med hyresrätt. Detta är något som måste beaktas även om lägenheten skulle säljas på den allmänna marknaden, alltså något som skulle få beaktas vid bedömningen av vad som är ett sannolikt pris på den allmänna marknaden. En annan aspekt är att skillnaden i slutänden kanske inte blir så stor om man gör ett standardavdrag från ett tänkt marknadsvärde för lägenheten – framräknat utan hänsyn till att lägenheten är belastad med hyresrätt (vilket görs i norsk rätt) – och ett marknadsvärde där man har beaktat hyres- rätten. Den förköpsrätt som vi föreslår i nästa kapitel kommer också ha den effekten att den förhindrar att fastighetsägaren i erbjudandet om köp till hyresgästen begär ett alldeles för högt pris för lägenheten.

I ombildningslagen finns inte något motsvarande standardiserat avdrag från ett marknadsvärde. I de fallen görs en värdering,

2 Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen (version den 1 mars 2012, Zeteo) kom- mentaren till 7 kap. 14 § BRL.

199

Köpeskillingen

SOU 2014:33

varefter fastighetsägaren bestämmer ett pris och hembjuder fastig- heten till föreningen på de villkoren. Spärregeln förhindrar att priset sätts alltför högt.3

Bara för att det finns ett schablonavdrag så innebär det inte heller att man helt undviker risken för tvister kring köpeskillingen, eftersom man ändå måste fastställa ett marknadsvärde för att ha som utgångspunkt. Inte minst tyder regleringen i den norska lagen på detta, eftersom man där har en möjlighet att begära värdering av lägenheten och värderingsbeslutet dessutom kan omprövas. Regeln om 20 procents avdrag har alltså inte inneburit att man kommer ifrån problem med att fastställa ett pris på lägenheten.

Enligt vår bedömning saknas det tillräckliga skäl för att lagstiftningsvägen slå fast att det från marknadsvärdet ska göras ett schablonavdrag. Det faktum att försäljningen inte sker på den allmänna marknaden måste rimligen beaktas vid värderingen av de enskilda lägenheterna och när priset sätts. Detta i kombination med den förköpsrätt som vi föreslår menar vi utgör tillräckliga garantier för att hyresgästen inte tvingas betala ett för högt pris för lägenheten. Ett schablonavdrag gör inte heller att man kommer ifrån risken för tvist kring köpeskillingen. Vidare kan man disku- tera om den belastning det innebär att det finns en hyresgäst som har hyresrätt till lägenheten alltid är lika betungande, dvs. om det i alla situationer får lika stort genomslag på priset. Detta skulle kunna variera bl.a. med hänsyn till fastighetens läge och vilken typ av lägenheter det är.

10.2Att ta fram ett marknadsvärde

10.2.1Något om marknadsvärde

Värdet av en fastighet kan inte mätas eller beräknas på samma sätt som t.ex. tomtarealen eller bostadsarean. Värdet kan bara bli föremål för bedömning. Vid värdering av en fastighet söks en monetär tolkning av värdebegreppet. Värdering innebär en aktiv process som mynnar ut i en bedömning av en fastighets värde uttryckt i monetära termer. För att förstå olika individers agerande i olika beslutssituationer är det emellertid nödvändigt att uppmärk-

3 Vi har övervägt om det bör införas en motsvarande spärregel vid omvandlingar till ägarlägenheter, men har gjort bedömningen att den förköpsrätt vi föreslår fyller samma funktion och att det därmed inte finns behov av att även ha en sådan spärregel.

200

SOU 2014:33

Köpeskillingen

samma att det finns andra faktorer, förutom renodlat ekonomiska, som styr beslutsfattandet. Processen som leder fram till ett pris på fastighetsmarknaden kallas för en socioekonomisk process.4

För att en fastighet ska värderas måste den vara omsättningsbar och uppfylla ett behov hos en potentiell köpare. Fastighets- värderingen används främst för att se vad andra intresserade köpare troligen skulle betala. Typiskt sett finns det när det gäller fastigheter två olika typer av värderingssituationer, beroende på vilken typ av beslutssituation det handlar om: överlåtelsesituation och innehavssituation. Till dessa värderingssituationer kan två värdebegrepp knytas: marknadsvärde och avkastningsvärde. Vid överlåtelsesituationer är det naturligt att tala om ett mark- nadsvärde.5

Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den allmänna marknaden. Marknadsvärde kan defini- eras som ”det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastig- heten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig mark- nadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång”.6 Begreppen marknadsvärde och pris står i nära relation till varandra, men är inte identiska. Marknadsvärdet utgörs av det sannolika priset vid en försäljning och har karaktären av en prognos för en framtida tänkt händelse. Ett pris är däremot resultatet av en faktisk händelse. Marknadsvärdet är alltså det mest sannolika priset, men vid en enskild överlåtelse kan priset variera beroende på olika förutsätt- ningar för överlåtelsen. Avkastningsvärde definieras som ”netto- värdet av förväntade framtida överskott”. Begreppet används främst för avkastningsbärande fastigheter, såsom hyresfastigheter och jordbruksfastigheter.7

I värderingssammanhang används tre olika huvudmetoder: orts- prismetoden, som bygger på tanken att ett förväntat pris för en viss fastighet kan uppskattas med ledning av priser som tidigare betalats för liknande fastigheter, jämförelseobjekt inom orten, nuvärdes- metoden (även kallad kassaflödesmetoden), som innebär att värdet på en fastighet bedöms med utgångspunkt i förväntade avkast- ningar, vilka nuvärdesberäknas till värdetidpunkten samt produk- tionskostnadsmetoden, som innebär en uppskattning av dels kost- naden för att återanskaffa den egendom som ska värderas, dels den

4Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet, Fastighetsvärdering, s. 1 f.

5A.a. s. 3 ff.

6Sandberg och Ekwall (Red.), Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt: fastighets- nomenklatur, s. 248.

7A.a. s. 6 ff.

201

Köpeskillingen

SOU 2014:33

värdeminskning som egendomen undergått genom ålder och bruk. Till detta ska läggas värdet av tomtmarken.8

Val av värderingsmetod styrs i hög grad av vilket värde som efterfrågas. Är syftet att söka ett marknadsvärde är det i huvudsak ortsprismetoden, en marknadsanpassad nuvärdesmetod och i undan- tagsfall produktionskostnadsmetoden som används. Metoder för marknadsvärdering av hyres- och industrifastigheter går ytterst ut på erfarenhetsåterföring från fastighetsmarknaden.9 Vid värdering av kommersiella fastigheter görs vanligen en ortsprisvärdering eller en kassaflödesvärdering.

10.2.2Överväganden

Bedömning: När marknadsvärdet ska tas fram, ska det beaktas att lägenheten är belastad med hyresrätt. Det behövs inte några särskilda föreskrifter om detta. Någon särskild värderingsmetod bör inte pekas ut.

Utgångspunkten ska alltså vara att hyresgästerna ska betala ett i det enskilda fallet framräknat marknadsvärde. Vad ska då ligga till grund för den bedömningen?

Vad som är fastigheternas marknadsvärde får man komma fram till efter en sedvanlig fastighetsvärdering, utförd enligt vedertagna metoder. När marknadsvärdet tas fram ska det beaktas att lägen- heten är belastad med hyresrätt. Fastighetsägaren skulle inte kunna sälja lägenheten till fullt marknadspris eftersom det finns en hyresgäst med ett starkt besittningsskydd som har rätt att bo kvar så länge han eller hon vill, vilket drar ner priset.

Det finns, som framgått ovan, flera olika metoder för att värdera fastigheter. Det kan finnas fördelar med att anvisa en särskild metod för värdering av fastigheter i just det fall som vi nu behandlar. Man skulle t.ex. kunna slå fast att den för hyresgästen mest fördelaktiga värderingsmetoden ska användas, om man vill skapa ett system som i så stor utsträckning som möjligt tar till vara hyresgästens intressen. Samtidigt måste man beakta att det för att en omvandling över huvud taget ska ske krävs att fastighetsägaren är villig att omvandla. Systemet måste givetvis vara attraktivt även

8A.a. s. 10 f.

9A.a. s. 137.

202

SOU 2014:33

Köpeskillingen

för fastighetsägaren. Om det alltid är mer lönsamt för fastighets- ägaren att sälja fastigheten till en bostadsrättsförening än att omvandla lägenheterna till ägarlägenheter och därefter sälja dem, kommer det att minska fastighetsägarnas intresse för att omvandla. Att sälja till en bostadsrättsförening kommer i praktiken inte alltid att vara ett alternativ, men jämförelsen kommer att göras. Olika värderingsmetoder har sina för- och nackdelar såväl för fastighets- ägare som för hyresgäster. Samtidigt måste man också beakta att det finns en stor kunskap om och erfarenhet av fastighetsvärdering på marknaden.

I ombildningslagen finns inte någon särskild värderingsmetod utpekad. Det har dock utvecklats en viss praxis på marknaden för hur man värderar fastigheter när en bostadsrättsförening ska köpa en fastighet för ombildning till bostadsrätt. Mycket talar för att det kommer att bli en liknande utveckling när det gäller värdering av fastigheter och lägenheter som ska eller har omvandlats till ägarlägenheter. En skillnad jämfört med ombildning till bostadsrätt är att där är det föreningen som är fastighetsägarens motpart, medan i ägarlägenhetsfallet är det den enskilda hyresgästen. En förening och en enskild hyresgäst kan befinna sig i helt olika positioner vid förhandlingar med hyresvärden. Men man kan inte heller bortse från att om fastighetsägaren begär ett orimligt pris för ägarlägenheten, så kommer hyresgästen inte att vara intresserad av att köpa, vilket i sin tur innebär att fastighetsägaren inte kan få det resultat av en omvandling som han eller hon har kalkylerat med. Detta kan i sig ha en prisreglerande effekt. Det kan här även noteras att det står hyresgästen fritt att själv låta värdera lägen- heten, om han eller hon anser att det finns tveksamheter kring fastighetsägarens värdering.

Vår bedömning är alltså att det inte finns skäl att reglera vilken värderingsmetod som ska användas. Men det är givetvis av stor vikt att den värdering som görs för att ta fram ett marknadsvärde sker på ett tillförlitligt sätt. Naturligast är att använda samma värde- ringsmetod för jämförbara lägenheter, men givetvis kan det finnas situationer då detta inte är möjligt eller lämpligt.

En faktor som har betydelse för marknadsvärdet är skicket på lägenheterna, men även – och kanske framför allt – skicket på fastigheten i övrigt. Det påverkar naturligtvis priset om fastigheten är nyrenoverad eller i stort behov av renovering. De blivande ägarlägenhetsägarna kommer ju att ansvara även för de gemen- samma delarna av byggnaden eftersom de är delägare i gemen-

203

Köpeskillingen

SOU 2014:33

samhetsanläggningarna. Hur kan hyresgästerna få ett bra underlag för att kunna göra en bedömning av det erbjudna priset? I de följande avsnitten behandlar vi frågorna om fastighetsägaren ska vara skyldig att låta besiktiga och/eller värdera lägenheterna innan han eller hon lämnar ett erbjudande om köp till hyresgästerna.

10.3Besiktning

10.3.1Krav på besiktning?

Förslag: Fastighetsägaren ska låta besiktiga byggnaden innan han eller hon lämnar erbjudanden om köp till hyresgästerna.

Ska det finnas ett krav på att fastighetsägaren låter besiktiga bygg- naden innan han eller hon lämnar erbjudanden om köp till hyresgästerna? För detta talar givetvis att hyresgästerna då kan få ett bra underlag för att bedöma om de vill köpa sin lägenhet. Ett besiktningsprotokoll gör det möjligt att uppskatta eventuella framtida kostnader som kan vara förknippade med ett ägande. Hyresgästerna, i egenskap av ägare av ägarlägenheterna och delägare i gemensamhetsanläggningarna i byggnaden, kommer att ha ansvar för de gemensamma delarna av fastigheten.

I BRL finns ett regelverk mot ekonomiskt ohållbara bostads- projekt. En del i detta är att det måste finnas en ekonomisk plan för föreningens verksamhet för att upplåtelser av bostadsrätt ska vara giltiga (se 3 kap. BRL). Tillsammans med den ekonomiska planen ska det finnas ett besiktningsprotokoll som utvisar husets skick (9 kap. 20 § BRL). Motsvarande krav på ekonomisk plan och besiktningsprotokoll finns även vid ombildning till kooperativ hyresrätt när ombildningen sker genom att föreningen förvärvar ett hus, se 4 kap. 2 § LKH. Den ekonomiska planen och besiktnings- protokollet är en del av konsumentskyddet och anses vara ett väsentligt informationsunderlag vid beslut om ombildning. När reglerna om ombildning till bostadsrätt infördes uttalade departe- mentschefen följande som motivering till kravet på att ett besikt- ningsprotokoll skulle bifogas den ekonomiska planen10:

När det härefter gäller innehållet i den ekonomiska planen är det väsentligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande till ombildning

10 Prop. 1981/82:169 s. 35.

204

SOU 2014:33

Köpeskillingen

får kännedom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Härvid är det särskilt viktigt att fastighetens skick undersöks och att en beräk- ning görs av de kostnader som efter fastighetsförvärvet kan behöva läggas ner på underhållsåtgärder av olika slag. Det bör t.ex. inte få komma som en obehaglig överraskning för hyresgästerna att fastig- hetens stamledning för vatten och avlopp måste bytas ut strax efter det att föreningen har förvärvat fastigheten. Om fastigheten skall byggas om bör hyresgästerna så långt som möjligt få kännedom om ombygg- nadens omfattning och den ökning av avgifterna som kommer att bli följden av ombyggnaden.

Även vid omvandling till ägarlägenheter är det givetvis väsentligt för hyresgästen att få kännedom om byggnadens skick inför ett eventuellt köp av lägenheten. Nackdelen med att ha ett krav på besiktning är att det blir ytterligare en uppgift som läggs på fastighetsägaren. Det är ytterligare ett formkrav som måste vara uppfyllt. Det innebär också en kostnad för fastighetsägaren. Sam- tidigt innebär det en stor trygghet för hyresgästen. En värdering av lägenheten kan resultera i ett lågt marknadsvärde på grund av att byggnaden inom den närmaste framtiden kommer att kräva stora renoveringar. Det är inte säkert att en sådan sak tydligt framgår av värderingen. Fastighetsägaren kan också välja att inte presentera hela värderingsutlåtandet för hyresgästen. Med ett krav på besikt- ning har hyresgästen de bästa möjligheterna att bedöma förut- sättningarna för och konsekvenserna av ett köp av lägenheten. Det ska inte komma som en överraskning för hyresgästen som har köpt sin lägenhet att byggnaden har ett stort behov av renovering, med de kostnader som följer med detta.

Det är svårt för den enskilda hyresgästen att själv se till att byggnaden besiktigas inför köpet. Den situationen skiljer sig markant från vad som gäller när någon köper t.ex. en villa. Då är det köparens ansvar att låta besiktiga fastigheten och köparen är den som får stå för konsekvenserna av att inte genomföra en besiktning. En hyresgäst som ska köpa sin lägenhet i en omvand- lingssituation har inte på samma sätt den möjligheten.

Vår uppfattning är därför att det till skydd för hyresgästerna bör införas ett krav på att byggnaden ska besiktigas innan erbjudanden om köp lämnas. Det ska upprättas ett besiktningsprotokoll över besiktningen. Med besiktningsprotokoll avses, liksom i BRL, en handling som har upprättats och undertecknats av någon sakkunnig som kan bestämma fastighetens skick. Av handlingen ska kunna

205

Köpeskillingen

SOU 2014:33

utläsas i vilket skick byggnaden befinner sig.11 Det ska alltså framgå vad som behöver åtgärdas och vilket behov av underhåll som finns. Vi har tidigare (avsnitt 9.4.1) förslagit att hyresgästen ska få del av besiktningsprotokollet i samband med att han eller hon får ett erbjudande om köp.

10.3.2Vad ska besiktningen omfatta?

Förslag: Besiktningen ska avse såväl de gemensamma delarna som de enskilda lägenheterna. Hyresgästerna ska få del av besiktningsprotokollet.

Fastighetsägaren ska alltså låta besiktiga byggnaden innan han eller hon lämnar erbjudanden om köp till hyresgästerna. Att besikt- ningen ska omfatta de gemensamma delarna av byggnaden är självklart. Det är näst intill omöjligt för hyresgästen att själv ha en uppfattning om statusen på dessa delar. Han eller hon har förmodligen inte heller tillträde till alla delar av byggnaden. En annan fråga är om besiktningen även ska omfatta de enskilda lägenheterna. Det inre underhållet – ytskiktet – i lägenheterna är givetvis inte av intresse för någon annan än den hyresgäst som bor i lägenheten och denne vet hur detta ser ut. Men en annan sak är att det kan finnas dolda fel under ytskiktet, t.ex. fuktskador. Det är naturligtvis viktigt att den typen av skador uppmärksammas. I slutänden är det köparen av lägenheten/ägarlägenheten som ansva- rar för sådana skador, i enlighet med den undersökningsplikt som bestämmelserna i jordabalken lägger på varje fastighetsköpare. Det är också, för fastighetsägaren, en fråga om pengar; en besiktning som förutom de gemensamma delarna av byggnaden även ska omfatta de enskilda lägenheterna är givetvis mycket dyrare än en som bara avser de gemensamma delarna. Redan kravet på besikt- ning i sig innebär en pålaga för fastighetsägaren.

Vid köp av annan fast egendom är det köparens ansvar att besiktiga fastigheten och konsekvenserna av en utebliven eller dåligt genomförd besiktning drabbar köparen. Samtidigt är de olika fastighetsägarna i ett omvandlingsfall betydligt mer beroende av skicket i de andras fastigheter än när man köper ett fristående hus.

11 Se Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen. En kommentar (version den 1 mars 2012, Zeteo), kommentaren till 9 kap. 20 § BRL.

206

SOU 2014:33

Köpeskillingen

Hyresgästerna har heller ingen möjlighet att besiktiga varandras lägenheter. Det talar för att en besiktning även bör omfatta de enskilda lägenheterna.

10.4Krav på värdering av lägenheterna?

Förslag: Fastighetsägaren ska vara skyldig att innan några erbjudanden om köp lämnas låta värdera lägenheterna. Det ska tas fram ett marknadsvärde för alla lägenheter och värdetid- punkten ska vara densamma för samtliga lägenheter.

Nästa fråga är om det utöver kravet på besiktning även ska finnas ett krav på att fastighetsägaren låter värdera lägenheterna innan han eller hon erbjuder hyresgästerna att köpa dem. Besiktningen har ett syfte; att fastställa det fysiska skicket på byggnaden. Värderingen fyller en annan funktion. Vi anser därför att fastighetsägaren ska vara skyldig att innan några erbjudanden om köp lämnas låta värdera lägenheterna. Detta utgör ett skydd för hyresgästen mot att fastighetsägaren begär ett för högt pris för lägenheten. I den värderingen måste självfallet beaktas, oavsett val av värderings- metod, att lägenheterna är belastade med hyresrätt och att de ursprungliga hyresgästerna har en förköpsrätt till lägenheterna. Genom värderingen ska det marknadsvärde för lägenheten tas fram som ska ligga till grund för bestämmandet av priset på lägenheten (jämför avsnitt 10.1.5).

Det ska alltså tas fram ett marknadsvärde för varje lägenhet. Det ska också vara ett uttalat krav att värdetidpunkten ska vara densamma för samtliga lägenheter. Marknadsvärdet ska knytas till en viss tidpunkt och denna tidpunkt ska alltså vara densamma för alla lägenheter. Det saknas skäl att slå fast vilken tidpunkt som ska användas som utgångspunkt för att bedöma marknadsvärdet. Det viktiga är att den är samma för alla lägenheter, eftersom det är ett sätt att garantera att värderingen av lägenheterna inte på den grunden skiljer sig åt. Vi har ovan (avsnitt 10.2.2) slagit fast att det inte finns skäl att reglera vilken värderingsmetod som ska användas. Ett värderingsutlåtande ska upprättas. Vi har tidigare (avsnitt 9.4.1) föreslagit att hyresgästen ska ha rätt att få del av värderingen av den egna lägenheten i samband med att han eller hon får ett erbjudande om köp.

207

Köpeskillingen

SOU 2014:33

10.5Krav på behörighet för att få anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare i ett omvandlingsförfarande?

10.5.1Inledning

Fastighetsägaren ska alltså vara skyldig att, innan erbjudanden om köp lämnas till hyresgästerna, låta besiktiga och värdera fastig- heten/lägenheterna. En fråga som då uppkommer är om det ska finnas några särskilda krav på den som anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare för att säkerställa att det är en person med tillräckliga kvalifikationer som utför besiktningen respektive värde- ringen. En ekonomisk plan enligt BRL ska vara försedd med intyg av två personer. När det gäller dessa intygsgivare finns det ganska högt ställda krav på fristående för att garantera att de är objektiva i sitt arbete. En del i detta är ett krav på att de ska vara behöriga. För att bli behörig måste personen bl.a. uppfylla vissa utbildningskrav. Finns det skäl att införa motsvarande behörighetskrav för de besikt- ningsmän och fastighetsvärderare som anlitas i en omvandlings- situation?

10.5.2Intygsgivare enligt bostadsrättslagen

En bostadsrättsförening får inte upplåta bostadsrätt innan en ekonomisk plan har upprättats för föreningens verksamhet och planen registrerats hos Bolagsverket (se 3 kap. BRL). Den eko- nomiska planen ska innehålla de uppgifter som behövs för att man ska kunna bedöma föreningens verksamhet. Syftet med planen är att förhindra tillkomsten av ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Planen ska granskas av två behöriga intygsgivare. Det är bostads- rättsföreningens styrelse som utser intygsgivarna. Intygsgivarna måste vara opartiska. Ingen av dem får vara anställd hos ett företag, en organisation eller annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen (3 kap. 3 § BRL). Kraven på intygsgivarna i detta avseende har skärpts vid flera tillfällen i syfte att säkerställa intygsgivarnas objektivitet.12

12 Se bl.a. prop. 2002/03:12 s. 43.

208

SOU 2014:33

Köpeskillingen

Intygsgivarna har en mycket viktig roll. Hela regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt bygger ytterst på deras prövning.13 Intygsgivarna ska bl.a. kontrollera att uppgifterna som har lämnats i planen är riktiga och stämmer överens med till- gängliga handlingar och att gjorda beräkningar är vederhäftiga samt att den ekonomiska planen framstår som hållbar.

Det är bara den som har fått behörighet att utfärda intyg som får vara intygsgivare. Det är Boverket som meddelar sådan behö- righet (9 § bostadsrättsförordningen [1991:630], BRF). För att bli behörig intygsgivare krävs att personen i fråga har nödvändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighetsekonomi samt kunskaper avseende byggverksamhet och förvaltning av fastigheter. Behörighet meddelas för viss tid, högst tre år, men kan förlängas (10 § BRF). Behörigheten kan återkallas om intygs- givaren inte längre uppfyller kraven för behörighet eller om denne inte varit tillräckligt omsorgsfull i sina uppgifter. Boverket kan i det senare fallet välja att i stället meddela varning (10 c § BRF). Boverket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare och ska utöva tillsyn över deras verksamhet (9 § BRF). En intygsgivare kan bli skadeståndsskyldig om han eller hon antingen uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina åligganden (10 kap. 1 a § BRL).

10.5.3Auktorisering av besiktningsmän och fastighetsvärderare

Det finns inte någon myndighet som auktoriserar besiktningsmän eller fastighetsvärderare. Däremot finns det privaträttsliga organisa- tioner som gör detta.

SBR Byggingenjörerna är en ideell yrkesorganisation för bygg- ingenjörer inom bygg- och fastighetsbranschen. För att bli av SBR godkänd besiktningsman (besiktningsman SBR) finns bl.a. krav på viss utbildning eller praktisk erfarenhet.14 Det finns också certi- fierade besiktningsmän. Det är SITAC15 som ansvarar för sådana certifieringar. För att bli certifierad krävs bl.a. viss utbildning och erfarenhet av verksamhet som besiktningsman.16

Samhällsbyggarna, som är en branschövergripande ideell nät- verksorganisation, auktoriserar fastighetsvärderare. För att bli

13A. prop. s. 46.

14För vidare information om auktorisering se SBR:s hemsida, www.sbr.se.

15Swedish Institute for Technical Approval in Construction.

16För mer information se SITACs hemsida, www.sitac.se.

209

Köpeskillingen

SOU 2014:33

auktoriserad ställs bl.a. krav på viss utbildning och praktisk erfaren- het. Auktoriserade värderare har också åtagit sig att följa organi- sationens regler för god värderarsed.17

10.5.4Överväganden

Bedömning: Det ska inte finnas några särskilda behörighetskrav för den som anlitas som besiktningsman eller fastighets- värderare i ett omvandlingsförfarande.

För att en besiktning ska fylla sitt syfte krävs att den som utför besiktningen har tillräckliga kunskaper och kvalifikationer. Mot- svarande krav måste ställas på den som värderar fastigheten. Fastighetsvärderaren ska också vara objektiv i sin värdering och inte låta sig påverkas av uppdragsgivarens eventuella önskemål. Ett sätt att garantera att dessa krav verkligen uppfylls skulle kunna vara att ha ett krav på att den som ska besiktiga eller värdera ägar- lägenheter i en omvandlingssituation ska vara godkänd av Boverket att utföra sådana uppdrag, på liknande sätt som intygsgivarna enligt BRL. Om man inför behörighetskrav bör man göra det för både besiktningsmän och värderare. Behörighetskrav skulle innebära en större garanti för att det verkligen görs en kvalificerad besiktning och en rättvisande och opartisk värdering. För den enskilda hyres- gästen som överväger att köpa sin lägenhet skulle det självklart innebära en stor trygghet. Det kan dock upplevas som onödigt byråkratiskt och frågan är om det är motiverat att införa ett behörighetskrav.

Det finns ett system såväl för auktorisation av besiktningsmän som för fastighetsvärderare, även om det inte är via en myndighet. Men det finns givetvis inte några garantier för att fastighetsägaren som ska omvandla väljer en person med auktorisation. Om hyres- gästen ifrågasätter värderingen har han eller hon dock möjlighet att själv låta värdera lägenheten medan det i princip är omöjligt för hyresgästen att själv låta besiktiga fastigheten. Man kan tänka sig att ett antal hyresgäster som är missnöjda med fastighetsägarens redovisning av värdet begär ett andra utlåtande om värdet på lägenheterna. Intygsgivarna enligt BRL fyller en annan funktion

17 Information om auktorisering finns på Samhällsbyggarnas hemsida, www.samhallsbyggarna.org

210

SOU 2014:33

Köpeskillingen

och det är förmodligen svårare för den enskilda hyresgästen att göra en bedömning av den ekonomiska planen. Det kräver också större resurser om hyresgästerna ska låta göra en egen bedömning av den ekonomiska planens hållbarhet. När det gäller bildande av bostadsrättsföreningar har det också kommit fram problem med opartiskhet bland intygsgivarna, vilket är anledningen till att reglerna gradvis har skärpts upp.

När man överväger att införa ett behörighetskrav måste man fundera på vilken omfattning uppdragen som besiktningsman respektive fastighetsvärderare kan komma att få, dvs. hur många sådana uppdrag kommer det att röra sig om? Hur många omvandlingar som kommer att ske kan man förstås bara spekulera kring. Men om det inte blir särskilt vanligt med omvandlingar skulle det även kunna bli så att bara ett fåtal besiktningsmän eller fastighetsvärderare ansöker om behörighet. Det kan i sin tur leda till att det blir svårt för fastighetsägare att få tag på en behörig fackman. Det kanske inte är så svårt i storstadsregionerna, men det kan vara svårare i andra delar av landet. Det kan innebära ökade kostnader för t.ex. en fastighetsägare i Luleå som vill omvandla om den närmaste behöriga personen finns i Stockholm. När det gäller intygsgivare är dessa enligt uppgift starkt koncentrerade till storstadsregionerna. Å andra sidan kan man nog räkna med att de som i dag arbetar som besiktningsmän eller fastighetsvärderare kommer att vara intresserade av att även skaffa sig en sådan behörighet som vi nu diskuterar. Det kräver visserligen att de ger in en ansökan, men i övrigt skulle det inte innebära några kostnader att ansöka om och få behörighet.

Ett krav på behörighet skulle naturligtvis vara en stor fördel för hyresgästerna. Frågan är om de nackdelar som kan finnas med ett behörighetskrav överväger. I en omvandlingssituation är hyres- gästen visserligen den svagare parten. Men hyresgästen har åtminstone möjlighet att, om han eller hon är missnöjd med eller misstror fastighetsägarens värdering, själv anlita en fastighets- värderare. Besiktningsfrågan är svårare att lösa. Men där är kravet på besiktning i sig i vart fall ett skydd. Det kan också framstå som onödigt formalistiskt att kräva behörighet för besiktningsmän och fastighetsvärderare i det här fallet. Situationen vid en omvandling till ägarlägenheter skiljer sig trots allt i ganska stor utsträckning från den vid ombildning till bostadsrätt.

Detta, i kombination med de farhågor som kan finnas kring svårigheten i vissa fall att hitta en behörig besiktningsman eller

211

Köpeskillingen

SOU 2014:33

fastighetsvärderare, gör att nackdelarna med att ha ett behörig- hetskrav enligt vår mening överväger de fördelar som ett sådant krav innebär för hyresgästerna. Det bör därför inte finnas något krav på att besiktningsmannen eller fastighetsvärderaren som anlitas i ett omvandlingsförfarande ska ha särskild behörighet.

Avslutningsvis kan noteras att ett EU-direktiv om bostadslåneavtal förväntas träda i kraft inom kort. Regeringen har gett en särskild utredare i uppdrag att föreslå hur detta ska genomföras i svensk rätt.18 En del i uppdraget handlar just om fastighetsvärdering. Enligt förslaget till EU-direktiv ska medlemsstaterna säkerställa att det finns värderingsstandarder som en kreditgivare måste följa när egendom värderas. Det är också ett krav att värderingsmän ska vara kompetenta och tillräckligt oberoende från kreditprocessen för att kunna lämna neutrala och opartiska värderingar. I utredningens uppdrag ingår att kartlägga de regelverk, främst i form av självreglering av marknadens aktörer, som i dag gäller för värderingsmän och för bostadsvärdering i samband med kreditgivning.19

10.6Fastighetsägarens rätt till tillträde för besiktning och värdering

Förslag: Hyresvärden ska ha rätt till tillträde till en lägenhet för sådan besiktning och värdering som ska ske som ett led i en omvandling.

Fastighetsägaren ska alltså vara skyldig att låta besiktiga och vär- dera lägenheterna innan hyresgästen får ett erbjudande om att köpa lägenheten. För att detta ska vara möjligt krävs det att fastig- hetsägaren kan få tillträde till lägenheterna.

Enligt 12 kap. 26 § JB har en hyresvärd rätt till tillträde till en lägenhet för nödvändig tillsyn av lägenheten och för att utföra vissa arbeten. Tillträde för besiktning och värdering inför en försäljning omfattas enligt vår bedömning inte av bestämmelsen som den nu är utformad. Det bör därför göras ett tillägg i den bestämmelsen som ger en hyresvärd (fastighetsägare) rätt till tillträde till de uthyrda lägenheterna även i dessa syften. Annars kan det i praktiken vara omöjligt för en fastighetsägare att uppfylla omvandlingslagens krav.

18Genomförande av EU-direktiv om bostadslåneavtal, dir. 2014:13.

19dir. 2014:13 s. 8 f.

212

SOU 2014:33

Köpeskillingen

10.7Hur kommer värderingen av ägarlägenheter att gå till?

Vi har kommit till slutsatsen att lägenheterna ska värderas innan försäljning sker. Vi föreslår inte att det ska finnas krav på särskild behörighet för den som anlitas som värderare i en omvandlings- situation. Det står dock klart att det kommer att bli en grannlaga uppgift att värdera omvandlade hyreslägenheter, i vart fall inled- ningsvis innan det finns någon praxis på området. I detta avsnitt belyser vi därför hur en värdering av omvandlade hyreslägenheter kan komma att gå till.

Våra förslag innebär att det kommer att finnas två nya kategorier ägarlägenheter som ska prissättas av marknaden. Det handlar för det första om sådana ägarlägenheter som erbjuds till och köps av de ursprungliga hyresgästerna i samband med omvand- lingen, och för det andra om de ägarlägenheter som inte köps i samband med omvandlingen utan fortsätter att hyras av de ursprungliga hyresgästerna som har förköpsrätt. Dessa nya kate- gorier ägarlägenheter kommer att jämföras med de ägarlägenheter som redan finns på marknaden och som saknar de inskränkningar eller belastningar som ägarlägenheterna i omvandlingsförfarandet har.

När det gäller en omvandling av hyreslägenheter till ägar- lägenheter är ägarens avsikt att överlåta lägenheterna till hyres- gästerna mot att de betalar ett pris som bör motsvara ett marknadsvärde för denna kategori av ägarlägenheter. Det kan finnas invändningar mot att begreppet marknadsvärde används i detta sammanhang eftersom det förutsätter att priset bestäms vid försäljning under normala förhållanden på en fri och öppen marknad. Vid försäljningen i omvandlingsförfarandet är det hyres- gästen som är den enda tänkbara köparen och ett ömsesidigt beroendeförhållande kommer att finnas mellan köpare och säljare som sannolikt påverkar prisbildningen. Trots det kommer begrep- pet marknadsvärde att användas för de olika kategorierna av ägarlägenheter i den fortsatta framställningen.

Vid värdering inför en omvandling måste beaktas att lägen- heterna är belastade med hyresrätt och det kommer att påverka marknadsvärdet. I en hypotetisk situation men där erfarenheterna kan hämtas från ombildningsförfarandet till bostadsrätt kommer lägenheterna som omvandlas att få ett marknadsvärde som ligger inom intervallet för en vanlig ägarlägenhet och fortsatt förvaltning

213

Köpeskillingen

SOU 2014:33

som hyresfastighet. Det innebär att det marknadsvärde som ska framgå av värderingsutlåtandet bör vara högre än lägenhetens andel av hyresfastighetens marknadsvärde (golvpris) och lägre än mark- nadsvärdet för vanliga ägarlägenheter (takpris). Var i intervallet kommer marknadsvärdet för lägenheter som omvandlas till ägar- lägenheter att ligga? En av de faktorer som bedöms få en väsentlig betydelse är paradoxalt nog den förväntade andelen erbjudanden som antas till marknadsmässigt pris. Ur fastighetsägarens synvinkel är det positivt om så många hyresgäster som möjligt accepterar att köpa i anslutning till omvandlingen i stället för att vänta till senare eller i praktiken helt avstå och fortsätta hyresförhållandet på obestämd tid. Det kan förväntas att efter hand lär sig marknaden göra goda antaganden om hur stor andel av hyresgästerna som normalt köper i direkt anslutning till en omvandling. En utgångs- punkt är att 30–60 procent av hyresgästerna antar ett erbjudande om köp. En högre andel är inte trolig för då skulle ombildning till bostadsrätt vara ett bättre alternativ för fastighetsägaren och en lägre andel innebär att de ekonomiska incitamenten skulle nå en alltför kritisk nivå för att överhuvudtaget motivera en omvandling. Anledningen till det sistnämnda är att de ägarlägenheter som inte säljs utan kommer att fortsätta förvaltas av hyresfastighetens ägare i många fall kan förväntas få ett marknadsvärde som ligger närmare golvpriset än takpriset. Det kan till och med vara så att marknads- värdet sammanfaller eller till och med understiger lägenhetens andel av hyresfastighetens marknadsvärde. Skälet är att en ägar- lägenhet är ett dyrare förvaltningsobjekt än en hel hyresfastighet. Mot detta synsätt på det förväntade marknadsvärdet kan ställas den option som fastighetsägaren har och att den dag hyresförhållandet med den ursprungliga hyresgästen upphör går det att sälja till ett pris som svarar mot de vanliga ägarlägenheternas marknadsvärde- nivå (takpris).

Den som ska värdera ägarlägenheter vid omvandling måste således ha klart för sig skillnaden mellan takpris och golvpris på den delmarknad ägarlägenheterna är belägna. Värderaren bör även ta fasta på de normala kostnader som belastar fastighetsägaren vid omvandling och hur dessa kan förväntas få genomslag på marknadsvärdet. Vidare måste värderaren göra en realistisk bedömning av hur stor andel av hyresgästerna som är villiga och har kapacitet att köpa sina lägenheter. Slutligen måste även de enskilda ägarlägenheternas särdrag värderas i relation till det som kan anses vara normalt med avseende på mikroläget i byggnaden, storlek, standard etc.

214

SOU 2014:33

Köpeskillingen

Ett exempel får belysa hur en värdering skulle kunna göras i ett enskilt fall. Hyreslägenheten som ska bli ägarlägenhetsfastigheten Ö-stad Skansen 14:20 ska värderas inför en omvandling. Pris- sättningen vid värdetidpunkten på den aktuella marknaden för jämförbara ägarlägenheter är 20 000 kr/kvm (takpris) och för 10 000 kr/kvm (golvpris) vid fortsatt förvaltning som hyres- fastighet. Projektkostnader (initiering, marknadsundersökning, besiktning, värdering, delgivning, försäljning etc.) och fastighets- bildning är kostnader som bedöms få fullt genomslag. För den här byggnaden görs en bedömning att 50 procent av hyresgästerna kommer att köpa sina lägenheter i anslutning till omvandlingen. Den relativt höga anslutningsgraden grundar sig på att vid mark- nadssimulering bedöms kapitalinsatsen kunna finansieras av en stor andel av de boende hyresgästerna samtidigt som de initiala boende- kostnaderna inte riskerar att bli väsentligt förändrade efter omvandlingen. Det förutsätter att de egna räntekostnaderna för ägarlägenheten samt drift- och underhållskostnader för de gemen- samma anläggningarna kommer att ligga i paritet med hyresnivån som hyreslägenhet. Ägarlägenheten bedöms vara jämförbar med avseende på lägenhetsanknutna faktorer såsom mikroläge, storlek, standard etc. En sammanvägning av förutsättningar och indata ger vid handen att en bedömning av marknadsvärdet skulle hamna på 15 000 kr/kvm.

Den slutliga värdebedömningen bör även kompletteras med en känslighetsanalys. Den skulle ge vid handen att vid ett högre pris ökar risken för att det blir en lägre andel hyresgäster som fullföljer sina köp och vid ett lägre pris ökar risken för att fastighetsägaren inte får täckning för sina kostnader.

En intressant fråga i detta sammanhang är hur prisbildningen och marknadsvärdet för de ägarlägenheter som inte säljs vid omvandlingen kommer att utvecklas. Förköpsrätten för den ursprungliga hyresgästen kan ses som en option som har ett värde för hyresgästen så länge hyresförhållandet består. För ägaren till en sådan ägarlägenhet ger den pågående användningen ett individuellt avkastningsvärde som är lågt (golvpris eller lägre). Optionen att sälja till ursprunglig hyresgäst ger ett visst värdetillskott medan möjligheten att sälja på allmänna marknaden om hyresförhållandet upphör ger ett väsentligt högre värde. Vid värdering av den här kategorin av enskilda ägarlägenheter kommer således bedömningen av tidsaspekten för realiseringen av förköpsrätten eller hyres- förhållandets upphörande få stor betydelse för marknadsvärdet.

215

11Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning

11.1Frågor som vi behandlar i detta kapitel

Vi har tidigare (kapitel 8 och 9) föreslagit att hyresgästerna ska ha rätt att köpa den lägenhet de hyr i samband med omvandlingen och hur den rätten ska utformas. Enligt våra direktiv ska vi även överväga andra alternativ för att säkra att en omvandling kommer hyresgästerna till godo. Ett sådant alternativ skulle kunna vara att de hyresgäster som väljer att inte köpa den lägenhet de hyr i samband med omvandlingen ges en förköpsrätt vid senare för- säljning eller försäljningar av lägenheten. Ett annat att det införs ett förbud för fastighetsägaren att under viss tid sälja lägenheten till någon annan än hyresgästen. Dessa båda alternativ diskuterar vi i detta kapitel.

Här kan anmärkas att med begreppet ursprunglig hyresgäst avser vi i det följande (jfr även kapitel 12) en hyresgäst som hyrde lägenheten i första hand vid den tidpunkt då fastighetsägaren lämnade sitt erbjudande om köp till hyresgästerna i samband med omvandlingen och som fortfarande har hyresrätten till lägenheten.

217

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

SOU 2014:33

11.2Förköpsrätt vid senare försäljning

Förslag: En ursprunglig hyresgäst ska vid en försäljning av lägenheten ha förköpsrätt till lägenheten så länge han eller hon bor kvar. Denna förköpsrätt innebär att hyresgästen vid en försäljning ska ha rätt att köpa lägenheten på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare. En ny hyresgäst som fått hyresrätten genom byte med en ursprunglig hyresgäst eller efter överlåtelse av hyresrätten ska inte ha förköpsrätt.

11.2.1Förköpsrätt så länge hyresgästen bor kvar i lägenheten

Vi har tidigare (kapitel 8) konstaterat att en omvandlingsreform förutsätter någon form av förköpsrätt eller hembudsskyldighet. Det är de ursprungliga hyresgästerna som ska ha en förköpsrätt, alltså de som bodde i huset när omvandlingen ägde rum. En för- köpsrätt bör utformas på så sätt att hyresgästen ges en rätt att vid en eventuell försäljning köpa lägenheten på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare. Frågan är hur länge hyresgästerna ska ha en sådan förköpsrätt. Ska den vara begränsad till ett visst antal försäljningar/försäljningsförsök eller till en viss tid? Eller ska förköpsrätten kanske gälla så länge hyresgästen bor kvar i lägenheten?

När en fastighet säljs till en bostadsrättsförening för ombildning till bostadsrätter, har de hyresgäster som väljer att inte inled- ningsvis delta i ombildningen ett år på sig att ansöka om med- lemskap. Efter det har föreningen rätt att vägra hyresgästen medlemskap (2 kap. 8 § BRL). Bakgrunden är föreningens intresse av att de hyresgäster som inte gått med i föreningen redan före fastighetsförvärvet ska bestämma sig så snart som möjligt.

Även när det gäller omvandlade hyreslägenheter kan man resonera på så sätt att fastighetsägaren har ett berättigat intresse av att få klarlagt om hyresgästen är intresserad av att köpa lägenheten. Samtidigt kan det av olika skäl anses lämpligt att under en viss tid hålla möjligheten att köpa lägenheten öppen för den som väljer att kvarstå som hyresgäst efter omvandlingen. Inte minst kan olika ekonomiska lägen på marknaden göra det mer eller mindre attraktivt att köpa respektive sälja lägenheten. Hyresgästens eko- nomiska förmåga kan också variera över tid.

218

SOU 2014:33

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

En bostadsrättsförenings intresseanmälan enligt ombildnings- lagen gäller under två år. Om hembud sker under giltighetstiden för intresseanmälan, gäller anmälningen under två år från det att hembudet skedde (5 § ombildningslagen). Det finns inget som hindrar att föreningen, när tiden för en intresseanmälan har löpt ut, ger in en ny intresseanmälan. Även om ett hembud har upphört att gälla får, så länge föreningens intresseanmälan gäller, överlåtelse inte ske till någon annan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastig- hetsägaren än vad som angavs vid hembudet. Inte heller får över- låtelse ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen (12 §). Hyresnämnden kan i sådana fall vägra fastighetsägaren tillstånd till försäljning. Denna spärregel har tillkommit i hyresgästernas intresse i syfte att hindra ett kring- gående av lagstiftningen, t.ex. genom att fastighetsägaren tar upp en oskäligt hög köpeskilling i hembudet i förvissning om att före- ningen antingen måste godta köpeskillingen eller avstå från köp.

Vi har övervägt att föreslå att det införs en motsvarande spärregel vid omvandlingar till ägarlägenheter. Vi anser dock att samma syfte kan uppnås om hyresgästen ges en förköpsrätt, dvs. att fastighetsägaren ska vara skyldig att hembjuda lägenheten till hyresgästen vid varje försäljningstillfälle, på samma villkor som till en annan köpare. På detta sätt kommer man undan risken för att fastighetsägaren vid det inledande erbjudandet om köp lämnar ett alltför högt pris till hyresgästen, för att sedan, om denne inte antar erbjudandet, sälja lägenheten till ett lägre pris till någon annan. I det fallet skulle det även vid den senare försäljningen krävas att fastighetsägaren först hembjuder lägenheten till hyresgästen.

Hur länge ska hyresgästens förköpsrätt gälla? Frågan är alltså om det finns skäl att tidsbegränsa rätten eller om den ska gälla så länge den ursprungliga hyresgästen bor kvar i lägenheten. Hem- budsskyldigheten utgör ett ingrepp i fastighetsägarens rätt att råda över sin egendom och ett hembudsförfarande medför också en del extraarbete. Hyresgästens bytesrätt ska också beaktas. Om det kommer en ny hyresgäst efter byte, ska då den personen också ha förköpsrätt? Det skulle kunna innebära att hembudsskyldigheten bevaras under en mycket lång tid. Samtidigt måste man ta i beaktande att det i flertalet fall troligen kommer att vara så att många av lägenheterna sålts redan vid det första försäljningstillfället och att förköpsrätten inte kommer att aktualiseras särskilt ofta. Hyresgästen har vidare av naturliga skäl ett intresse av vad som

219

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

SOU 2014:33

händer med lägenheten och vem som är hyresvärd. Hyresgästen har alltså ett starkt intresse av att kunna påverka vem som köper lägenheten. Sett ur det perspektivet är det mycket som talar för att hyresgästen bör ha en förköpsrätt så länge han eller hon bor kvar i lägenheten. Något tungt vägande skäl mot en sådan ordning har vi inte kunnat finna. Den eventuella olägenhet som hembudsskyldig- heten kan innebära för fastighetsägaren är något som mot denna bakgrund bör godtas.

11.2.2Om hyresgästen inte köper lägenheten kvarstår hembudsskyldigheten och förköpsrätten

Om hyresgästen i något skede tackar nej till att köpa lägenheten, eller inte svarar inom tidsfristen, så har han eller hon fortfarande kvar rätten att före andra få köpa lägenheten. Det innebär att om hyresgästen får ett hembud och avböjer att anta det, så är fastig- hetsägaren skyldig att vid nästa försäljning först erbjuda hyres- gästen att köpa lägenheten. Detta gäller även om det bara har gått en kort tid från det att hyresgästen fick ett hembud.

11.2.3Förköpsrätt för ny hyresgäst efter byte med en ursprunglig hyresgäst?

Den ursprungliga hyresgästen ska alltså ha en förtursrätt till köp av lägenheten. Frågan blir då om även en hyresgäst som efter byte med en ursprunglig hyresgäst har hyresrätten till lägenheten bör ha en förköpsrätt. När det blir aktuellt med försäljning kan ju denne ha bott i lägenheten under en längre tid, vilket gör att bostadssociala hänsyn talar för att även en sådan hyresgäst bör kunna ha möjlighet att påverka sitt boende genom att köpa lägenheten. Mot detta får man ställa fastighetsägarens intresse av att förköpsrätten begränsas. Vid den avvägningen måste hänsyn tas till syftet med en förköpsrätt.

En utgångspunkt för ett omvandlingsförfarande är att hyres- gästernas rättsliga ställning inte ska försämras. Därför ska hyres- gästen ha kvar sin bytesrätt även efter en omvandling. Förköps- rätten syftar till att säkra att omvandlingar kommer de befintliga hyresgästerna till godo, vilket är ett grundläggande syfte med hela omvandlingsreformen. Att ha en förköpsrätt kan också vara ett sätt att skydda hyresgästen, som kanske i vissa fall upplever sig vara

220

SOU 2014:33

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

”drabbad” av en omvandling, från att få en ny hyresvärd och är en möjlighet för denne att kunna påverka sitt boende. Dessa aspekter gör sig inte gällande när det gäller nya hyresgäster, oavsett om hyresrätten överlåtits genom byte eller det är fråga om helt nya hyresgäster. En hyresgäst som byter till sig hyresrätten i den situationen är ju medveten om att det är en ägarlägenhet som han eller hon kommer att hyra fortsättningsvis och kan ta det i beaktande i samband med beslutet att hyra lägenheten.

Om en inbyteshyresgäst inte ges någon förköpsrätt, innebär det då att den ursprungliga hyresgästens bytesrätt försämras? Det menar vi inte är fallet. Förköpsrätten är ju, till skillnad från bytesrätten, något som hyresgästen har fått genom omvandlingen. Någon sådan rätt fanns av naturliga skäl inte före omvandlingen. Den rimliga utgångspunkten när det gäller resonemang kring de ursprungliga hyresgästernas ställning och frågor om deras ställning försämras måste vara att en jämförelse görs med hyresgästens situation före omvandlingen. Med den utgångspunkten försämras inte den ursprungliga hyresgästens ställning om en ny hyresgäst efter byte inte ges en förköpsrätt. Ett annat skäl till att inte ge inbyteshyresgästen en förköpsrätt är att man på så sätt kan minska risken för spekulation i lägenheterna, något som inte är ovanligt inför att hyreslägenheter ska ombildas till bostadsrätter.

Mot bakgrund av syftet med förköpsrätten och med hänsyn till fastighetsägarens intresse av att förköpsrätten begränsas föreslår vi att nya hyresgäster efter byte inte ska ha någon lagstadgad förköpsrätt. I linje med det ska inte heller den som har trätt i en ursprunglig hyresgästs ställe efter andra former av överlåtelse av hyresrätten än byte (jfr 12 kap. 33 och 34 §§ JB) ha någon förköpsrätt. En sådan rätt ska bara tillkomma den ursprungliga hyresgästen. Det innebär visserligen att även en änka eller sambo efter en avliden hyresgäst inte har förköpsrätt, vilket kan vara olyckligt. Men samtidigt är det nödvändigt att dra gränsen någonstans och att göra undantag för vissa nya hyresgäster gör att reglerna blir svåröverskådliga. Det kan också bli svårt att utreda vem som har förköpsrätt om det dröjer lång tid innan den aktualiseras eller om det blir långa kedjor av byten eller överlåtelser. Det kan tilläggas, att i praktiken är väl det mest troliga vid en framtida försäljning av lägenheten att det ändå är den som då har hyresrätten till lägenheten som kommer att vara intresserad av att köpa den, med tanke på den värdemässiga belastning som hyresrätten ändå innebär. Ett sådant köp kan givetvis genomföras utan en förköpsrätt.

221

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

SOU 2014:33

11.2.4Förköpsrätten gäller mot ny ägare

En annan aspekt att uppmärksamma är vad som händer om ägarlägenheten överlåts till någon annan, t.ex. för att hyresgästen inte antar ett hembud eller ägaren avlider. Ska då hyresgästens förköpsrätt bestå mot den nya ägaren? Detta menar vi är nöd- vändigt, trots att en sådan rätt skulle kunna innebära att systemets attraktivitet minskar. Om inte, så riskerar förköpsrätten att bli illusorisk. Om lägenheten byter ägare kort tid efter omvandlingen skulle hyresgästen i praktiken inte ha någon förköpsrätt.

11.2.5Slutsats

Vi föreslår alltså att det införs en bestämmelse av innebörd att en ursprunglig hyresgäst så länge han eller hon bor kvar i lägenheten ska ha förköpsrätt till lägenheten vid en eventuell försäljning på så sätt att hyresgästen ska ha rätt att köpa lägenheten på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder till en annan köpare. Detta ska gälla även om ägarlägenheten under den tiden byter ägare. Den som byter till sig hyresrätten till lägenheten med en ursprunglig hyresgäst ska dock inte ha förköpsrätt och inte heller den som får hyresrätten överlåten till sig. Förköpsrätten kvarstår även om hyresgästen har tackat nej till ett tidigare erbjudande om att få köpa lägenheten.

11.3Förköpsrättens utformning

11.3.1Vilka förfoganden ska omfattas av hembudsskyldighet?

Förslag: De förfoganden som ska omfattas av hembuds- skyldighet är köp, byte och de associationsrättsliga förvärv som omfattas av hembudsskyldighet enligt ombildningslagen.

Hembudsförfarandet ska givetvis aktualiseras när fastighetsägaren ska sälja lägenheten. En annan fråga är om även andra förfoganden över lägenheten, och i så fall vilka, ska omfattas av hembuds- skyldigheten. Enligt ombildningslagen är fastighetsägaren för- hindrad att överlåta egendomen helt eller delvis genom köp eller byte utan att hembud först sker till föreningen, om det finns en

222

SOU 2014:33

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

intresseanmälan. Även vissa associationsrättsliga förvärv utlöser hembudsskyldighet (se 6 §). Enligt ombildningslagen omfattas inte överlåtelse genom gåva, bodelning, arv eller testamente av hem- budsskyldighet. Man kan fundera över om dessa former av över- låtelser ska föregås av hembudsskyldighet när det gäller en ägarlägenhet. Gränsdragningen mellan vad som är köp eller gåva är inte alltid helt klar. I vissa fall kan en gåva ligga mycket nära ett köp, beroende på storleken på ersättningen. Samma problem uppstår även vid ombildningar till bostadsrätt och när hembuds- skyldigheten i ombildningslagen aktualiseras. Det kan dock tänkas att det skulle vara mer vanligt att någon ger bort en ägarlägenhet än en hel hyresfastighet. Om överlåtelse genom gåva inte omfattas av hembudsskyldigheten innebär det att fastighetsägaren har möjlig- het att ge bort en ägarlägenhet och på så sätt missar hyresgästen tillfället att köpa lägenheten. Det är givetvis inte bra. Men det är varken rimligt eller ens möjligt att förbjuda fastighetsägare att ge bort eller för den delen testamentera bort sin egendom. Dessutom har hyresgästen kvar sin förköpsrätt vid senare försäljningar av lägenheten.

Enligt vår mening bör de former av överlåtelser som utlöser hembudsskyldighet vara köp, byte och de associationsrättsliga förvärv som anges i ombildningslagen.

11.3.2Undantag från hembudsskyldigheten

Förslag: Hyresgästen ska inte ha förköpsrätt när lägenheten säljs på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt sam- äganderättslagen. Fastighetsägaren ska kunna överlåta en andel av fastigheten utan att erbjuda hyresgästen att köpa den om överlåtelsen sker till någon som redan äger en andel och den andelen har förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Undantag i ombildningslagen

I ombildningslagen anges vissa fall när en överlåtelse får genom- föras utan hembud till föreningen. Det rör sig för det första om undantag på grund av godkännande av föreningen eller förvärvets art (6 § andra stycket ombildningslagen). Undantag görs bl.a. för den situationen att förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion

223

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

SOU 2014:33

eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt (samäganderättslagen) (punkt 4) eller överlåtelsen avser andel av egendomen och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva (punkt 5). Vidare behöver hembud inte göras om det skulle vara oskäligt att föreningen förvärvar egendomen (tredje stycket).

Försäljning på exekutiv auktion

Vad händer om ägarlägenheten som hyresgästen hyr utmäts för fastighetsägarens skulder? Huvudregeln är att utmätt fast egendom ska säljas på offentlig auktion. Hyresavtalet består även efter en exekutiv försäljning, förutsatt att avtalet är skriftligt och hyres- gästen har tillträtt lägenheten före försäljningen (7 kap. 16 § JB).

I den numera upphävda förköpslagen (1967:878), som gav kommunen förköpsrätt i vissa sammanhang, föreskrevs att den förköpsrätten inte fick utövas om försäljningen skedde på exekutiv auktion. Enligt såväl ombildningslagen som lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället får överlåtelse ske utan hembud om förvärvet sker vid exekutiv auktion. Regeln har moti- verats med att den förköpsberättigade kan ta del i budgivningen vid auktionen upp till det belopp som han eller hon är villig att betala för fastigheten. Det har därför ansetts obehövligt att ge den förköpsberättigade tillfälle att efter auktionen lösa till sig fastig- heten av inroparen. Det har även framhållits, att en förköpsrätt efter exekutiv försäljning skulle kunna verka nedtryckande på priset, kanske till förfång för rättsägare med bättre rätt än den förköpsberättigade.1

På motsvarande sätt bör inte hyresgästens förköpsrätt kunna göras gällande i samband med att fastigheten säljs exekutivt. Hyresgästens förköpsrätt ska, enligt vad vi har föreslagit, gälla även mot en ny ägare av lägenheten. Hyresgästen går alltså inte miste om sin förköpsrätt även om lägenheten säljs till någon annan, utan när den personen i sin tur väljer att sälja lägenheten har han eller hon en hembudsskyldighet gentemot hyresgästen.

Här kan man också beakta möjligheten för Kronofogde- myndigheten att i stället för att sälja lägenheten på auktion sälja den under hand, om det bedöms vara mer ändamålsenligt. Vid valet av försäljningssätt ska möjligheten att få ett högre pris särskilt

1 Prop. 1967:90 s. 125.

224

SOU 2014:33

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

beaktas.2 Det är inte otänkbart att Kronofogdemyndigheten i den situationen kommer fram till att det mest ändamålsenliga är att sälja lägenheten till hyresgästen, om denne är intresserad av att köpa den. Troligtvis är det nog så i många fall att det i första hand är hyresgästen som är den som är spekulant på lägenheten.

Försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen

Hyresgästen ska alltså inte kunna göra sin förköpsrätt gällande vid försäljning på exekutiv auktion. Vi anser att undantag från hembudsskyldigheten även bör gälla vid försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Det undantaget i ombildnings- lagen tillkom på förslag av Lagrådet, som ansåg att en samägare annars inte skulle ha någon möjlighet att upplösa samägandet, dvs. det skulle i praktiken innebära ett totalt försäljningsförbud för den som ville sälja sin andel i en samägd fastighet, eftersom en offentlig auktion inte kunde komma till stånd på grund av hembudsskyldig- heten.3 Samma situation kan uppstå även när det gäller ägar- lägenheter. Om två personer förvärvar en ägarlägenhet, där den ursprungliga hyresgästen finns kvar och alltså har förköpsrätt, så kan en av dem inte få till stånd en upplösning av samägandet enligt samäganderättslagens regler om hembud måste lämnas till hyres- gästen. Vi föreslår att hembud inte ska krävas. Hyresgästen kan i den situationen, liksom vid försäljning på exekutiv auktion, köpa fastigheten vid auktionstillfället. Hyresgästens möjlighet att förvärva fastigheten blir alltså normalt inte sämre för att han eller hon inte får ett hembud. Och om hyresgästen inte köper fastig- heten bor han eller hon kvar på oförändrade villkor och har rätt att få hembud om den nya ägaren vill sälja fastigheten.

Försäljning av andel av fastigheten

Försäljning av en andel till annan andelsinnehavare är en annan fråga som måste övervägas. Redan 1978 års bostadsrättskommitté (vars förslag låg till grund för ombildningslagen) pekade på problemet med förvärv av ideella andelar. Utredningen konstaterade att utan hembudsskyldighet för en andel i fastigheten uppkommer problemet att en fastighetsägare som vill sälja sin fastighet mycket lätt skulle

2Walin m.fl., Utsökningsbalken (version den 1 augusti 2013, Zeteo) kommentaren till

12kap. 57 §.

3Prop. 1981/82:169 s. 97 f.

225

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

SOU 2014:33

kunna kringgå hembudsskyldigheten genom att i stället sälja fler andelar efter varandra.4 Utredningen föreslog att ett undantag skulle göras för förvärv som avsåg en andel av en fastighet. Något sådant undantag infördes dock inte, med hänvisning till risken för kring- gående.5 Bestämmelsen om undantag från hembud vid ”interna” andelsförsäljningar fick sin nuvarande utformning genom en lagändring 1991. Det ansågs inte att det fanns någon risk för kring- gåenden om interna överlåtelser av andelar undantogs från hembuds- skyldighet. Efter förslag av Lagrådet gjordes ett tillägg till det ursprungliga förslaget om att andelen ska ha förvärvats på annat sätt än genom gåva.6

Ett undantag från hembudsskyldighet vid internöverlåtelser av andelar kan innebära att hyresgästen går miste om möjligheten att köpa lägenheten. Syftet med omvandlingar är att hyresgästen ska ha möjlighet att köpa lägenheten. Detta talar för att det inte bör göras undantag från hembudsskyldigheten, i vart fall inte på sådant sätt att det kan leda till att hyresgästen inte får möjlighet att köpa lägenheten. Man kan också resonera så att om två personer gemen- samt förvärvar en ägarlägenhet och någon av dem vill ta över hela fastigheten, eller om en delägare av något skäl är tvingad att sälja sin andel, så är det kanske rimligt att det i första hand är den andra delägaren som ska ha möjlighet att köpa andelen. Hyresgästen har ju kvar sin förköpsrätt vid senare försäljningar. Det kan också ses som en fördel för hyresgästen att få en hyresvärd i stället för två.

Vi anser att det även bör göras undantag från hembuds- skyldigheten när det är fråga om andelsförsäljning, under samma förutsättningar som gäller enligt ombildningslagen.

11.3.3Förfarandet vid förköp

Förslag: Förköpsrätten ska utformas på i princip samma sätt som rätten till köp i samband med omvandlingen. Det innebär att förstahandshyresgästen ska ha förköpsrätt och – om denne avstår från att köpa lägenheten – make, sambo eller annan närstående, under samma förutsättningar som vid det första köptillfället. Om två eller flera hyr lägenheten kan någon av dem köpa fastigheten om de övriga avstår och samtycker till köpet. Hyresgästen kan inte med bindande verkan avstå från sin förköpsrätt.

4SOU 1981:74 s. 193 f.

5Prop. 1981/82:169 s. 51.

6Prop. 1990/91:92 s. 138 f.

226

SOU 2014:33

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

Hembudet ska delges hyresgästen. Av hembudet ska pris och övriga villkor för köpet framgå. Det ska även finnas med information om andra närståendes rätt att köpa fastigheten och om vad som gäller om hyresgästen väljer att inte köpa den. Hyresgästen (eller den som i stället för hyresgästen har rätt att köpa fastigheten) ska inom två månader från det att han eller hon fick del av hembudet meddela fastighetsägaren om hembudet antas. En försäljning som sker utan att hyresgästen getts tillfälle att utöva sin förköpsrätt är ogiltig.

Utgångspunkter

Fastighetsägaren ska, när han eller hon har för avsikt att sälja lägenheten, vara skyldig att först hembjuda den till hyresgästen på samma villkor som han eller hon erbjuder den andra köparen. Förköpsrätten innebär alltså att hyresgästen får möjlighet att köpa lägenheten på de villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare.

I fråga om själva förfarandet när förköpsrätten aktualiseras kan paralleller dras till förfarandet vid det obligatoriska erbjudandet om köp i samband med omvandlingen. De överväganden som vi redovisat i den frågan har i stor utsträckning giltighet även när det gäller förfarandet i samband med att förköpsrätten ska utövas, se avsnitt 9.4.2. Vi ser också en poäng i att ha liknande regler för dessa två förfaranden. Det kan här också påpekas, att förköpsrätten enligt vårt förslag kvarstår även om hyresgästen har valt att inte anta ett hembud. Bestämmelsen om skyldighet för fastighetsägaren att ge en ursprunglig hyresgäst ett hembud vid en planerad försälj- ning gäller även mot ny en fastighetsägare. Den som köper en ägarlägenhet där det finns en ursprunglig hyresgäst är alltså i sin tur, vid en framtida försäljning, skyldig att först erbjuda hyres- gästen att köpa fastigheten. En hyresgäst ska inte med bindande verkan kunna avsäga sig sin förköpsrätt till lägenheten. Men givetvis kan hyresgästen tacka nej till ett konkret erbjudande om köp.

227

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

SOU 2014:33

Närmare om förfarandet

När det blir aktuellt med försäljning, ska fastighetsägaren hem- bjuda lägenheten till hyresgästen. Det är förstahandshyresgästen som ska ha förköpsrätt till lägenheten och, om denne avstår från att köpa, hyresgästens make eller sambo under förutsättning att han eller hon har sin bostad i lägenheten, samt sådan närstående till hyresgästen som varaktigt sammanbor med denne. Även här krävs dock hyresgästens medgivande till ett sådant köp, liksom om en av två eller flera hyresgäster vill köpa lägenheten. Hyresgästen kan inte avsäga sig förköpsrätten.

Hembudet ska innehålla ett förslag till köpeavtal, med pris och villkor för köpet och ska lämnas direkt till hyresgästen. Priset och villkoren ska vara desamma som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare. Hembudet ska också innehålla information om makars, sambors och vissa närståendes rätt att köpa lägenheten och om vad som händer om hyresgästen väljer att inte anta hembudet, dvs. att denne har rätt att bo kvar på samma sätt som innan. Hyresgästen ska visserligen ha fått information om detta redan tillsammans med erbjudandet om köp i samband med omvandlingen. Men det är inte osannolikt att det har gått en längre tid sedan omvandlingen. Det kan därför finnas ett behov av att åter upplysa hyresgästen om vad som gäller. Ett sådant informationskrav kan inte sägas innebära någon större belastning för fastighetsägaren.

Vi har tidigare (avsnitt 10.3 och 10.4) föreslagit att fastighets- ägaren ska vara skyldig att låta besiktiga fastigheten och värdera lägenheterna eller fastigheterna innan några erbjudanden lämnas i samband med omvandlingen. Vi anser inte att det finns skäl att ha motsvarande krav i samband med hembudet. I det fallet går hyres- gästen in i en annan avtalssituation. Hembudsfallet skiljer sig i stor utsträckning från förhållandena vid det första erbjudandet i sam- band med omvandlingen. Hyresgästen ska erbjudas att köpa fastig- heten på samma villkor som en annan köpare. Hyresgästen har för övrigt den tidigare gjorda besiktningen och värderingen att luta sig mot.

För att ett köp ska komma till stånd måste köpehandlingar upprättas och undertecknas. Därför finns det inte anledning att kräva att samtycke från make eller sambo ska finnas redan i samband med hembudet (jämför avsnitt 9.4.1).

I frågan om delgivning eller avsändande i rekommenderat brev blir det återigen fråga om att väga fastighetsägarens respektive

228

SOU 2014:33

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

hyresgästens intressen mot varandra. Samma argument som tidigare talade för respektive mot delgivning är aktuella även här. När det blir aktuellt med förköp har hyresgästen visserligen sedan tidigare fått ett erbjudande om köp från fastighetsägaren, som även ska ha innehållit uppgifter om vilka rättigheter hyresgästen har, inklusive information om förköpsrätten. Delgivningskravet i sam- band med det första erbjudandet om köp motiveras också av fastighetsägarens skyldighet att till erbjudandet foga information som det är av stor vikt för hyresgästen att få del av. Även när förköpsrätten aktualiseras anser vi emellertid att det är av vikt att det finns garantier för att hyresgästen verkligen får del av hem- budet. Även här talar övervägande skäl för att det bör finnas ett krav på delgivning. Ett sådant krav innebär visserligen ytterligare administration för fastighetsägaren, men skapar samtidigt ett enhet- ligt förfarande. I flertalet fall kommer det troligen dessutom vara så att många lägenheter sålts redan i samband med omvandlingen och att hembud som vi nu beskriver därmed inte kommer att bli aktuella så ofta.

Hyresgästen ska sedan ha en skälig tidsfrist för att överväga om han eller hon vill köpa lägenheten. Här får en avvägning göras mellan hyresgästens intresse att få tid på sig att tänka över hembudet och fastighetsägarens intresse av att förköpsfrågan snabbt avgörs. I en förköpssituation kan det ju finnas en annan person som är intresserad av att köpa lägenheten och som i sin tur har ett intresse av att inte vänta för länge på besked. Även här får beaktas att hyresgästen redan tidigare fått ett erbjudande om köp och även information om sin förköpsrätt. Därför anser vi att denna tid kan hållas relativt kort. En sådan tidsfrist kan lämpligen sättas till två månader från det att hyresgästen fick del av hembudet. Samma frist gäller även för make, sambo eller annan närstående som vill köpa lägenheten. Om inte hyresgästen, och inte heller någon av de övriga förköpsberättigade personerna, ger fastighets- ägaren något svar på hembudet inom tidsfristen, så innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa lägenheten vid den överlåtelsen. Hyresgästen har dock kvar sin förköpsrätt även om lägenheten säljs och har alltså rätt att få ett hembud även vid nästa överlåtelse.

Om fastighetsägaren låter bli att hembjuda lägenheten till hyresgästen bör, liksom vid uteblivet erbjudande om köp i samband med omvandlingen, följden bli att en försäljning till någon annan blir ogiltig. Anteckningen i fastighetsregistret som vi föreslagit tidigare (avsnitt 9.4.4) skyddar både hyresgästen och en annan köpare.

229

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

SOU 2014:33

Om hyresgästen köper en del av fastigheten

Vad händer med hyresgästens förköpsrätt om han eller hon väljer att köpa en del av, dvs. en andel i, fastigheten? Vi har tidigare konstaterat att det är möjligt för fastighetsägaren och hyresgästen att komma överens om att hyresgästens köp bara ska omfatta en del av fastigheten, även om rätten till köp i sig bara omfattar en rätt att köpa hela lägenheten/fastigheten.

När hyresgästen köper ägarlägenheten medför det att hans eller hennes hyresrätt till lägenheten upphör. Även när hyresgästen köper en andel i fastigheten upphör hyresrätten till lägenheten. Hyresgästen blir delägare i fastigheten och kan inte vara hyresgäst hos sig själv. Det innebär att en hyresgäst som köper en andel i fastigheten inte längre är en ursprunglig hyresgäst, så som vi har definierat detta begrepp. Detta på grund av att han eller hon inte längre har hyresrätten till lägenheten. Det i sin tur innebär att hyresgästen inte längre omfattas av bestämmelserna om förköpsrätt. En hyresgäst som väljer att bara köpa en andel i fastigheten har alltså inte någon förköpsrätt vid senare försäljningar av resterande andel/andelar i fastigheten.

11.4Ska det finnas ett förbud att under viss tid sälja till annan än hyresgästen?

Bedömning: Det bör inte införas något förbud för fastighets- ägaren att under en viss tid sälja lägenheten till någon annan än hyresgästen.

Ytterligare ett sätt att trygga hyresgästens ställning vid en omvandling, som också nämns i våra direktiv, skulle kunna vara att införa ett förbud för fastighetsägaren att under en viss tid sälja lägenheten till någon annan än hyresgästen. En sådan regel skulle ur hyresgästens perspektiv ha det goda med sig att det för denne under en tid framöver skulle vara förutsägbart vem som är hyres- värd och erbjuda stabilitet i hyresförhållandet under den tiden. Den skulle även fungera som ett komplement till rätten att köpa lägenheten och kanske i viss mån motverka att fastighetsägaren försöker kringgå denna. En sådan regel är också i linje med önskemålet att omvandlingen ska komma hyresgästen till godo och att hyresgästens rättsliga ställning ska skyddas.

230

SOU 2014:33

Förköpsrätt vid senare försäljningar och andra alternativ…

Man skulle, som en mycket långt gående lösning, även kunna tänka sig en variant som motsvarar förbudet mot dubbelupplåtelse i bostadsrättslagen; att det finns ett förbud att sälja lägenheten till någon annan så länge den ursprungliga hyresgästen bor kvar. Detta menar vi emellertid skulle föra för långt. Inte minst skulle det för fastighetsägarens del innebära ett alltför stort ingrepp i hans eller hennes rådighet över fastigheten. Det är svårt att motivera ett så långtgående skydd för de kvarboende hyresgästerna på bekostnad av fastighetsägarens möjlighet att fritt råda över fastigheten. Det riskerar också att leda till att fastighetsägare avstår från att omvandla alternativt försöker att på olika sätt få hyresgästerna att flytta före omvandlingen.

Hyresgästerna ska ha en tvingande rätt att få ett erbjudande om köp av lägenheterna i samband med omvandlingen och därefter ha en förköpsrätt så länge de bor kvar. Finns det skäl att därutöver ha ytterligare regler som inskränker fastighetsägarens möjlighet att förfoga över lägenheterna? Här blir det återigen fråga om att väga olika intressen mot varandra: fastighetsägarens intresse av att kunna råda över sin egendom mot hyresgästens intresse av att bevara tryggheten i hyresförhållandet under viss tid.

Hur inskränkande skulle en sådan regel vara för fastighetsägaren och hur stor är sannolikheten för att denne kan sälja lägenheten till någon annan medan hyresgästen bor kvar? Detta hänger förstås samman med under hur lång tid ett sådant förbud skulle vara. Om man tänker sig att fastighetsägaren under det närmaste året efter omvandlingen bara får sälja till hyresgästen, kanske det kan ses som en rimlig avvägning mellan de skilda intressen som finns. Det man också måste ta hänsyn till när det gäller frågor av detta slag, som vi också har varit inne på tidigare när det gällde hyresgästernas rätt till köp i samband med omvandlingen, är emellertid att systemet inte får göras för oattraktivt för fastighetsägarna. Alltför många inskränkningar i förfoganderätten kan leda till att fastighetsägare avhåller sig från att omvandla, vilket skulle strida mot syftet med reformen. Flera olika typer av förköpsrätter och reglering av för- säljningen i olika led skulle vidare leda till att regelverket blir tämligen komplext, något som bör undvikas.

Mot bakgrund av de andra förslag som vi har lämnat om hyres- gästens initiala rätt till köp av lägenheten i samband med om- vandlingen och införandet av en förköpsrätt, anser vi inte att det är motiverat att införa något förbud för fastighetsägaren att under viss tid efter omvandlingen sälja till annan än hyresgästen.

231

12Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

12.1Frågor som behandlas i detta kapitel

Man kan anta att inte alla hyresgäster kommer att vilja eller ha möjlighet att köpa lägenheten efter omvandlingen. De hyresgäster som väljer att inte köpa sin lägenhet kommer då i många fall att bo kvar och utgångspunkten är att de ska kunna bo kvar som hyresgäster på oförändrade villkor. Deras rättsliga ställning ska inte försämras på grund av omvandlingen.

Upplåtelse som avser hyra gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen har skett genom skriftligt avtal och tillträde har ägt rum före överlåtelsen (7 kap. 13 § JB). De kvarboende hyres- gästernas hyresavtal kommer alltså att gälla mot fastighetsägaren, oavsett om det är den ursprungliga fastighetsägaren som äger ägarlägenheten eller den har överlåtits till en ny ägare. Att upplåtelsen är giltig mot fastighetsägaren betyder i princip att en hyresgäst har samma rättigheter och förpliktelser mot ägaren i fråga om hyra m.m. även om det blir en ny ägare. Åtminstone gäller detta när lägenheten även efter överlåtelsen är en hyreslägenhet, dvs. när fastigheten fortfarande är en hyresfastighet och det inte skett någon omvandling.

När en hyreslägenhet omvandlas till en ägarlägenhet kan detta emellertid ha effekter på hyresgästens rättsliga ställning eftersom det i vissa avseenden gäller olika regler beroende på om den hyrda bostaden är en hyreslägenhet eller en ägarlägenhet. Det handlar här främst om hyresgästens besittningsskydd och bytesrätt. Här finns det dock skäl att även uppmärksamma att det i ett hus med ägarlägenheter kan finnas olika kategorier av hyresgäster, dels de kvarboende hyresgästerna (ursprungliga hyresgäster), alltså de som hyrde en lägenhet i huset vid tidpunkten för omvandlingen, dels

233

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

SOU 2014:33

nya hyresgäster, dvs. de som ingått sina hyresavtal efter omvandlingen och där lägenheten alltså var en ägarlägenhet när de hyrde den.

I detta kapitel redogör vi för vilka effekter en omvandling av hyreslägenheterna till ägarlägenheter kan få för hyresgästens rättsliga ställning, bl.a. i fråga om besittningsskydd och bytesrätt. Först följer en allmän redogörelse för innebörden av dessa begrepp samt en kort beskrivning av det s.k. förbudet mot dubbelupplåtelse enligt bostadsrättslagen. Detta förbud syftar till att skydda hyres- gäster när den fastighet som de bor i överlåts till en bostads- rättsförening.

12.2Besittningsskyddet

Enligt huvudregeln har en hyresgäst rätt till förlängning av hyresavtalet. Detta brukar kallas direkt besittningsskydd. Undantag görs för bl.a. vissa kortare hyresförhållanden där det inte anses befogat att hyresgästen ges en rätt till förlängning (12 kap. 45 § JB). Reglerna om besittningsskydd är i princip tvingande till hyresgästens förmån.

Reglerna grundar sig på att det ska ske en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. Denna intresseavvägning innebär att hyresgästens besittningsskydd kan brytas om värdens intresse av att avtalet upphör är så starkt i förhållande till hyresgästens intresse att få fortsätta hyra lägenheten att en uppsägning får anses rimlig. I hyreslagen anges vissa besittnings- skyddsbrytande grunder som anses vara relevanta skäl för upp- sägning från hyresvärdens sida (12 kap. 46 § JB). De grunder som anges är hyresgästens kontraktsbrott och rivning m.fl. ändringar i fastigheten. Besittningsskyddet kan t.ex. brytas om huset ska undergå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten samt att det inte heller är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vidare gäller särskilda regler för upplåtelser i samband med anställnings- avtal. Hyresförhållandet kan också upphöra om det av någon annan anledning inte är oskäligt mot hyresgästen att det upphör.

I bestämmelsen finns vidare (första stycket punkt 6 och 7), vilket är av mer omedelbart intresse här, en besittningsskydds- brytande grund som hänför sig till att den lägenhet som hyrs ligger i ett en- eller tvåfamiljshus, inom en ägarlägenhetsfastighet eller är en bostadsrättslägenhet. Dessa typer av lägenheter är typiskt sett

234

SOU 2014:33

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

förknippade med ett svagare besittningsskydd. Förutsättningen för att besittningsskyddet ska brytas i dessa fall är att upplåtaren har ett sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Upplåtaren/hyresvärden anses ha ett sådant intresse av att förfoga över lägenheten när han eller hon avser att själv bo i den eller sälja den att detta intresse väger över hyresgästens intresse av att bo kvar. Bestämmelsen har motiverats med att denna typ av lägenheter regelmässigt köps för att fungera som köparens bostad och att dennes intresse av att använda lägenheten för att själv bo i den väger över hyresgästens intresse av att bo kvar.

Vid sidan av hyresgästen finns det även andra som under vissa förhållanden kan hävda ett eget besittningsskydd till lägenheten. En sådan kategori är medhyresgäster. Om en lägenhet har hyrts av flera gemensamt men de inte gemensamt har rätt till förlängning av hyresavtalet på grund av en omständighet som hänför sig till bara en av dem, så har en medhyresgäst rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Någon sådan rätt finns dock inte om hyresrätten är förverkad. Är medhyresgästen make eller sambo till den som är anledning till att hyresgästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyres- värden har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet (12 kap. 47 § första stycket JB).

En make eller sambo kan även i andra fall hävda ett eget besittningsskydd till lägenheten, och detta även om han eller hon inte har del i hyresrätten. Om en hyresgäst säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om denne har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller även om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Om hyresgästen dör och dödsboet inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, har en efterlevande make eller sambo rätt till förlängning för egen del, under förutsättning att det inte är på grund av den efterlevande maken eller sambon som dödsboet inte har rätt till förlängning av avtalet (12 kap. 47 § andra stycket JB).

235

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

SOU 2014:33

12.3Bytesrätten och andra överlåtelser av hyresrätten

En hyresgäst har enligt huvudregeln inte rätt att överlåta sin hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. Ett undantag från denna huvudregel föreskrivs i 12 kap. 35 § JB, som ger hyresgästen rätt att under vissa förutsättningar använda sin lägenhet för att byta till sig en annan bostad. Det behöver inte röra sig om en annan hyresrätt utan det kan vara fråga om vilken typ av bostad som helst. Om hyresvärden motsätter sig bytet krävs hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktans- värda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Den som övertar hyresrätten genom byte inträder i rättsförhållandet med hyresvärden på i princip samma villkor som gällt för företrädaren.

Men det finns undantag från bytesrätten. Bytesrätten gäller inte för en lägenhet som hyrs i andra hand eller utgör en del av upplåtarens bostad. Inte heller gäller bytesrätten för en lägenhet som ligger i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller inom en ägarlägenhetsfastighet, som inte är avsedd att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus. Bytesrätten gäller inte heller för den som hyr en bostadsrätt eller om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresför- hållandet inte har varat längre än nio månader i följd. Bakgrunden till dessa undantag är närmast att hyresgästen i dessa fall i regel saknar besittningsskydd. Av samma skäl som görs gällande beträf- fande besittningsskyddets omfattning har det inte ansetts befogat att hyresgästen i dessa situationer har en bytesrätt.

Utöver bytesrätten finns även vissa andra situationer där hyresrätten kan överlåtas utan hyresvärdens samtycke. Det handlar dels om överlåtelse till hyresgästens make eller sambo, dels om överlåtelse till annan närstående. Hyresrätten till en lägenhet som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans eller hennes make eller sambo kan övergå till maken eller sambon genom bl.a. bodelning eller arv. Maken eller sambon har då rätt att träda i hyresgästens ställe (12 kap. 33 § JB). Hyresgästen har vidare rätt att överlåta hyresrätten till lägenheten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen (12 kap. 34 § JB). Rätten till överlåtelse enligt dessa bestämmelser gäller även om lägenheten är en ägarlägenhet.

236

SOU 2014:33

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

12.4Förbudet mot dubbelupplåtelse i bostadsrättslagen

En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består (4 kap. 3 § BRL). Från denna regel finns ett undantag. Lägenheten får upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyres- förhållandet ska upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan. Om en upplåtelse sker i strid med förbudet, är den ogiltig (4 kap. 7 § andra stycket BRL). Detta är innebörden av det s.k. för- budet mot dubbelupplåtelse. Förbudet skyddar de hyresgäster som vid ombildning av en hyresfastighet till en fastighet med bostads- rätt inte vill gå över till bostadsrätt. Till följd av förbudet kan bostadsrätt till en hyreslägenhet upplåtas endast till en hyresgäst som vill övergå till bostadsrätt.

Förbudet bör ses mot bakgrund av bestämmelserna om bytes- rätt och besittningsskydd. En hyresgäst har inte någon bytesrätt, om lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt (12 kap. 35 § andra stycket 4 JB). Vidare har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om hyresavtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt upplåtaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (12 kap. 46 § första stycket 7 JB).

Motivet till förbudet mot dubbelupplåtelse är att förhindra att en kvarboende hyresgästs rättsliga ställning försämras när en hyresfastighet ombildas till bostadsrättsfastighet. Genom förbudet mot dubbelupplåtelse utesluts risken att en hyresgäst som inte vill förvärva bostadsrätt till sin lägenhet förlorar sin bytesrätt och får ett sämre besittningsskydd. Denna risk utesluts även för en efterföljande hyresgäst.

Det har i olika sammanhang övervägts om förbudet mot dubbel- upplåtelse skulle tas bort, men ett upphävande har inte ansetts lämpligt, bl.a. med motiveringen att det skulle kunna leda till oklarheter och rättsförluster för hyresgäster i bostadsrätts- lägenheter samt att det skulle innebära krav på relativt kompli- cerade särregler om förbudet togs bort.1

1 Se prop. 1995/96:17 s. 26 f och SOU 2008:47 s. 176.

237

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

SOU 2014:33

12.5Överväganden och förslag

12.5.1Ursprungliga hyresgäster

Förslag: De bestämmelser i hyreslagen som gäller hyra av ägarlägenheter ska inte tillämpas på de hyresavtal som förelåg vid tidpunkten för omvandlingen. För en sådan hyresgäst (ursprunglig hyresgäst) ska samma bestämmelser gälla som före omvandlingen. Detta ska gälla även i förhållande till en ny ägare av ägarlägenheten.

Privatuthyrningslagens regler ska inte tillämpas på en ursprunglig hyresgästs hyresavtal.

En förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen ska gälla för en ägarlägenhet om den som efter omvandlingen hyr ut lägenheten är att anse som hyresvärd i den lagens mening.

Bakgrund

Hyresavtalets bestånd påverkas alltså inte av att lägenheten omvandlas eller att det sker ett ägarbyte. Det finns därmed inte behov av några särregler när det gäller hyresavtalet för det fall att hyreslägenheten omvandlas till ägarlägenhet.

Efter omvandlingen är lägenheten inte längre en hyreslägenhet utan en ägarlägenhet. Som har framgått ovan så gäller olika regler beträffande besittningsskydd och bytesrätt för de olika upplåtelse- formerna. Men frågan är om och i så fall hur en omvandling påverkar den hyresgäst som innehade hyresrätt till en lägenhet i byggnaden vid tidpunkten för omvandlingen och som efter omvandlingen bor kvar som hyresgäst. Den frågan hänger ihop med hur man betraktar hyresförhållandet efter omvandlingen, särskilt för det fall att hyresgästen får en ny hyresvärd, dvs. det kommer en ny ägare till lägenheten.

Motsvarande fråga uppstod tidigare (innan förbudet mot dubbelupplåtelse infördes år 1981) vid ombildning av en hyres- fastighet till bostadsrätter. År 1978 ändrades 12 kap. 46 § JB på så sätt att reglerna om bostadsrättslägenheter, som tidigare hade reglerats i samma punkt som en- och tvåfamiljshus, bröts ut och infördes i en ny punkt 6 a. Motsvarande ändring gjordes i 12 kap. 35 § JB angående bytesrätten. Lagstiftaren ville med detta betona att hyresgästens besittningsskydd inte försämras därför att den

238

SOU 2014:33

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

lägenhet han eller hon hyr under hyrestiden ombildas från hyres- lägenhet till bostadsrättslägenhet och att hyresgästen inte heller förlorar sin bytesrätt. I bestämmelsen (nuvarande 12 kap. 46 § första stycket 7 JB) markeras detta med att det svagare besitt- ningsskyddet gäller för en lägenhet ”som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt”. I propositionen (prop. 1977/78:175 s. 177 f.) uttalades följande:

Enligt 46 § första stycket 6 skall besittningsskyddet brytas bl. a. om avtalet avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyres- gästen skäligen bör flytta. Besittningsskyddet är alltså svagare i fråga om en bostadsrättslägenhet som hyrs ut än när det är fråga om en vanlig hyreslägenhet.

Det har i flera fall förekommit att ett hyreshus har förvärvats av en bostadsrättsförening och att bostadsrätt har upplåtits till lägenheter som redan har varit uthyrda av den tidigare fastighetsägaren. Hyres- gästerna har alltså hyreskontrakt med den ursprunglige fastighets- ägaren men trots detta förvandlas lägenheterna till bostadsrätts- lägenheter. Om bostadsrättshavaren till en lägenhet säger upp hyres- gästen bör frågan om dennes besittningsskydd bedömas på samma sätt som om bostadsrättshavaren varit ny ägare av fastigheten. Hyresgästen bör alltså i denna situation ha ett starkare besittningsskydd än hyres- gäst som har ingått hyresavtal med vetskap om att upplåtaren innehade lägenheten med bostadsrätt. Denna princip har också följts i ett flertal avgöranden före bostadsdomstolens tillkomst […]. Enligt min mening är det viktigt att hyresgästernas besittningsskydd inte urholkas. När ett hyreshus förvandlas till ett bostadsrättshus bör detta inte få med- föra någon försämring i den enskilde hyresgästens ställning. I ett sådant fall bör alltså den under 46 § första stycket 6 angivna upp- hörsgrunden inte få tillämpas för att upplösa hyresförhållandet.

Slutsatsen att besittningsskyddet skulle försämras genom ombild- ning till bostadsrätt hade möjligen dragits av ett tidigare rättsfall (RBD 13:76, där det angavs att hyresförhållandet åtminstone på sikt kunde upplösas). Men rättsfallet ger närmast uttryck åt upp- fattningen att, när hyresförhållandet tagit sin början innan lägen- heterna uppläts med bostadsrätt, hyresgästen hade ett starkare besittningsskydd än om hyresavtalet ingåtts med vetskap om att upplåtaren innehade lägenheten med bostadsrätt.2

2 Holmqvist och Thomsson, Hyreslagen (version den 1 januari 2013, Zeteo) kommentaren till 46 §.

239

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

SOU 2014:33

Besittningsskyddet

När lägenheterna i ett hus ombildas till bostadsrätt kvarstår de lägenheter där hyresgästen inte vill delta i ombildningen som hyreslägenheter även efter ombildningen. Detta är en följd av förbudet mot dubbelupplåtelse och såväl hyresgästens besittnings- skydd som bytesrätt kvarstår. När lägenheterna i ett hus omvandlas till ägarlägenheter ser situationen lite annorlunda ut. Enligt vårt förslag ska då alla lägenheter omvandlas till ägarlägenheter. Det innebär att de kvarvarande hyresgästerna efter omvandlingen hyr en ägarlägenhet, vilket i sin tur innebär att de riskerar att drabbas av ett svagare besittningsskydd och undantag från bytesrätten, i vart fall om ägarlägenheten säljs till någon annan.

När ägaren av en ägarlägenhet hyr ut den egna lägenheten är det fråga om en förstahandsuthyrning. Detta innebär att hyresgästen inte träffas av bestämmelsen i 12 kap. 45 § JB om avsaknad av besittningsskydd på grund av att det är fråga om en andra- handsuthyrning. Däremot skulle bestämmelsen i 12 kap. 46 § första stycket 6 JB kunna bli tillämplig och det svagare besittningsskyddet som innebär att hyresgästen riskerar att inte få hyreskontraktet förlängt om ägaren själv vill disponera lägenheten.

Om den ursprungliga fastighetsägaren behåller ägarlägen- heterna, borde detta, i analogi med vad som angetts i den ovan citerade propositionen, inte innebära någon försämring för hyres- gästen. Liksom när det gäller bostadsrätten i det fallet, så var lägenheten fortfarande en hyreslägenhet när hyresavtalet ingicks. Även här kan man därför göra bedömningen att den hyresgäst som hade ett hyresavtal redan innan omvandlingen skedde inte ska få sin rättsliga ställning försämrad på grund av omvandlingen. Hyres- förhållandet och frågan om besittningsskydd och bytesrätt bör bedömas som om någon omvandling inte skett.

I den situationen att ägarlägenheten överlåts finns det en risk för att hyresgästen får en försämrad rättslig ställning efter en omvandling om dagens regler behålls oförändrade. Ägarlägenheten får en ny ägare och hyresgästen en ny hyresvärd. Tvist kan uppstå om vad som egentligen gäller, beroende på hur hyresförhållandet då regleras. Särskilt gäller detta om hyresgästen träffar ett nytt hyres- avtal med den nya ägaren.

För att undvika att det uppstår osäkerhet om vilken verkan en omvandling har för de kvarboende hyresgästerna och i syfte att klargöra deras rättsliga ställning, bör det införas en bestämmelse

240

SOU 2014:33

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

som innebär att den besittningsskyddsbrytande regeln i 12 kap. 46 § första stycket 6 JB inte ska tillämpas för hyresgäster som vid tidpunkten för omvandlingen hade ett hyresavtal för en lägenhet som ska omfattas av omvandlingen. Detta skulle utgöra en garanti för att hyresgästen behåller samma besittningsskydd även efter omvandlingen, även om lägenheten överlåts. En sådan bestämmelse motiveras naturligtvis av det uttalade syftet i våra direktiv att befintliga hyresgästers rättsliga ställning inte ska försämras på grund av omvandlingen. Eftersom ägaren till ägarlägenheten aldrig haft sin bostad i lägenheten kan det inte anses så ingripande för hans eller hennes del med en sådan bestämmelse, även om det innebär en inskränkning av ägarens rådighet över lägenheten. I praktiken kommer det förmodligen, i det stora flertalet fall, dessutom vara den tidigare hyresvärden som äger lägenheten, vilket innebär att situationen för hyresvärdens del inte kommer att skilja sig nämnvärt från vad som hade gällt om lägenheten fortsatt vara en hyreslägenhet. Precis som när förbudet mot dubbelupplåtelse tillkom, måste hänsynen till de ursprungliga hyresgästernas rätts- liga ställning anses väga tyngre än de nackdelar en sådan sär- reglering skulle föra med sig. Det är också, inte minst, av vikt att det tydligt framgår för en eventuell köpare av en ägarlägenhet som omvandlats från en hyreslägenhet vad som gäller i förhållande till en befintlig hyresgäst.

Bytesrätten

Även när det gäller bytesrätten inställer sig samma problem, dvs. att bestämmelserna om bytesrätt är mindre förmånliga för den som hyr en ägarlägenhet. Av samma skäl som anförts ovan vad gäller besittningsskyddet, bör det även när det gäller bytesrätten före- skrivas att samma regler ska gälla för hyresgästen efter omvand- lingen som före. Han eller hon ska alltså inte riskera att träffas av de mindre förmånliga reglerna om bytesrätt, utan behålla samma rätt att använda lägenheten för att byta till sig en annan bostad.

241

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

SOU 2014:33

Andra bestämmelser som berörs

I hyreslagen finns ett antal andra bestämmelser, där olika regler kan tillämpas alternativt annat avtalas beroende på bl.a. om lägenheten är en ägarlägenhet. De bestämmelser som är aktuella är 15 § om lägenhetens skick, 18 g § om hyresgästens rätt till inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten, 19 § om hyrans belopp, 24 a § om hyresgästens rätt att måla och tapetsera om m.m., samt 45 a § om avstående från besittningsskydd.

Hyresvärden ska enligt 15 § första stycket under hyresför- hållandet hålla lägenheten i sådant skick att den ”enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket. Enligt 15 § andra stycket ska hyresvärden när det gäller bostadslägenheter med skäliga tidsmellanrum se till att tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk görs. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och hyresavtalet avser en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet.

I 18 g § anges att vad som i tidigare bestämmelser (18 d-f §§) föreskrivs om hyresgästens rätt till inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten, inte gäller hyresavtal som avser bl.a. en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet. I 18 d § anges att det krävs god- kännande av berörda bostadshyresgäster eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd för att hyresvärden ska få utföra sådana stan- dardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägen- heterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. 18 e och f §§ innehåller förfaranderegler när hyresvärden avser att vidta åtgärder enligt 18 d §.

I 19 § anges att hyran för bostadslägenheter ska vara till belop- pet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlings- klausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i en förhand- lingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och

242

SOU 2014:33

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen

avlopp bl.a. om lägenheten är belägen inom en ägarlägenhets- fastighet.

Enligt 24 a § har bostadshyresgäster rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Om sådana åtgärder minskar lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. I bestämmelsen anges vidare att parterna får träffa avtal om att detta helt eller delvis inte ska gälla, om hyresavtalet avser en lägenhet inom en ägar- lägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt.

45 a § innehåller en bestämmelse om avstående från besittnings- skydd. Av bestämmelsen framgår att om hyresvärden och hyres- gästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. Över- enskommelsen gäller dock även utan sådant godkännande dels i det fall då överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till för- längning, dels då överenskommelsen träffas för en tid om högst fyra år från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte ska ha rätt till för- längning, om, när avtalet avser en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska bosätta sig i eller överlåta fastigheten.

Vår ambition är att hyresgästen inte ska drabbas av några negativa effekter till följd av omvandlingen. I linje med detta bör det även när det gäller dessa bestämmelser föreskrivas att de avvikande reglerna bara gäller hyresavtal där lägenheten redan vid avtalets ingående var en ägarlägenhet.

Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad

Sedan den 1 februari 2013 gäller en lag om uthyrning av den egna bostaden (privatuthyrningslagen). Lagen är tillämplig på bl.a. ägar- lägenheter. Enlig denna lag har hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hyran än som följer av 12 kap. JB (hyreslagen). Lagen gäller när en lägenhet hyrs ut för att användas som bostad under förutsättning att uthyrningen inte sker i en näringsverksamhet. En person som hyr ut tre bostäder eller fler anses normalt bedriva näringsverksamhet. Lagen gäller inte vid

243

Hyresgästernas ställning efter omvandlingen SOU 2014:33

andrahandsuthyrning av hyreslägenhet. Om en person hyr ut flera bostäder, gäller lagen bara för den första uthyrningen. För de senare gäller i stället reglerna i hyreslagen. Även i övrigt är utgångs- punkten att hyreslagens regler gäller när inte privatuthyrningslagen innehåller avvikande bestämmelser.

Parterna är som sagt fria att komma överens om hyrans storlek. Men om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapital- kostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned den. Lagen ger alltså en hyresvärd möjlighet att vid uthyrning kompensera sig för sina kostnader för bostaden och möjlighet att ta ut en högre hyra än vad som i dag är möjligt med hänsyn till bruksvärdesprincipen. Hyresgästen har inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om parterna inte avtalar något annat.

Frågan är i vad mån reglerna i privatuthyrningslagen kan påverka en ursprunglig