sou 2014 32

Jordbruks- och bostadsarrende

– några frågor om arrendeavgift och besittningsskydd

Slutbetänkande av Tomträtts- och arrendeutredningen

Stockholm 2014

SOU 2014:32

SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. Beställningsadress: Fritzes kundtjänst, 106 47 Stockholm Ordertelefon: 08-598 191 90

E-post: order.fritzes@nj.se fritzes.se

För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Fritzes Offentliga Publikationer på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning.

Svara på remiss – hur och varför.

Statsrådsberedningen, SB PM 2003:3 (reviderad 2009-05-02)

En kort handledning för dem som ska svara på remiss. Häftet är gratis och kan laddas ner som pdf från eller beställas på regeringen.se/remiss.

Layout: Kommittéservice, Regeringskansliet.

Omslag: Elanders Sverige AB.

Tryck: Elanders Sverige AB, Stockholm 2014.

ISBN 978-91-38-24118-9

ISSN 0375-250X

Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet

Regeringen beslutade den 22 juni 2011 att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att utreda vissa tomträtts- och arrende- frågor. Uppdraget utvidgades den 2 februari 2012 till att omfatta ytterligare frågor om jordbruksarrende.

Hovrättspresidenten Sten Andersson förordnades som särskild utredare den 1 juli 2011. Övriga medverkande anges på nästa sida.

Utredningen, som antog namnet Tomträtts- och arrendeutred- ningen, överlämnade sitt delbetänkande Tomträttsavgäld och fri- köp, SOU 2012:71, i oktober 2012. Därefter har arbetet i utred- ningen avsett arrendefrågorna i uppdraget.

Utredningsarbetet har bedrivits i nära samarbete med utred- ningens sakkunniga och experter. Med anledning härav har detta slutbetänkande i väsentliga delar skrivits i vi-form. Två av utred- ningens experter har emellertid i särskilda yttranden framfört av- vikande meningar i vissa delar. I dessa delar har vi undvikit att använda vi-form.

Utredningen överlämnar härmed sitt slutbetänkande Jordbruks- och bostadsarrende – några frågor om arrendeavgift och besittnings- skydd, SOU 2014:32. Utredningens uppdrag är därmed fullgjort.

Jönköping i juni 2014

Sten Andersson

/Johan Borgström

Förteckning över dem som har deltagit i utredningens arbete

Särskild utredare

Hovrättspresidenten Sten Andersson

Sakkunniga

Kanslirådet Magnus Hermansson (fr.o.m. den 13 september 2011) Departementssekreteraren Anders Nilsson (fr.o.m. den 19 januari 2012 till den 1 oktober 2013)

Departementssekreteraren Fredrik Grönvall (fr.o.m. den 1 oktober 2013)

Rättssakkunniga Katarina Welin (fr.o.m. den 3 mars 2014)

Experter (fr.o.m. den 5 november 2012)

Jordbruksförvaltaren Per Andersson

Professorn och f.d. justitierådet Bertil Bengtsson

Advokaten Per-Anders Bönner

Tekn.lic. Irena Drogou

Konsulten Östen Johansson

Jordbrukschefen Curt Malmenstedt

Hyresrådet Carl-Olof Nilsson Öhrnell

Lantmästaren Lars-Göran Svensson

Förbundsjuristen Lena Södersten

Advokaten Anna Treschow

Avdelningsjuristen Pär Åkesson

Utredningssekreterare

Hovrättsassessorn Johan Borgström (fr.o.m. den 1 september 2011)

Innehåll

Sammanfattning ................................................................		11
1	Författningsförslag......................................................	23
1.1	Förslag till lag om ändring i jordabalken ................................	23

1.2Förslag till lag om ändring i lagen (1957:390) om

fiskearrenden ............................................................................

1.3Förslag till lag om ändring i lagen (1970:995) om

införande av nya jordabalken ..................................................

1.4Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder .......................................

1.5Förslag till förordning om ändring i förordningen

	(2009:28) om synemän vid jordbruksarrende	........................ 51
2	Inledning...................................................................	53
2.1	Utredningens uppdrag.............................................................	53
2.2	Utredningens arbete ................................................................	53
3	Möjligheten till resultatbaserad avgift vid
	jordbruksarrende ........................................................	55

3.1Behovet av förändrade avgiftsbestämmelser för

jordbruksarrende......................................................................	55
3.2 Bakgrunden till nuvarande bestämmelser...............................	56

Innehåll SOU 2014:32

3.3	Nuvarande bestämmelser.........................................................		56
	3.3.1 Gränsen mellan avtalsfrihet och avgiftsreglering ........		56
	3.3.2 Särskilt om skälen till utformningen av 9 kap. 9 §
		första stycket jordabalken ............................................	58
	3.3.3 Särskilt om innebörden av 9 kap. 29 § jordabalken.....		59
3.4	Överväganden...........................................................................		61
	3.4.1	Principiella utgångspunkter..........................................	61
	3.4.2 En möjlighet till avgiftsreglering baserad på
		resultatanknutna faktorer .............................................	61
	3.4.3 Förutsätter möjligheten till en avgiftsreglering
		som baseras på prisutvecklingen på enskilda
		produkter särskilda bestämmelser till skydd för
		arrendatorn? ..................................................................	70
	3.4.4	Arrendenämndens prövning.........................................	73
4	Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd....		75
4.1	Behovet av lagändringar ...........................................................		75
4.2	Bakgrunden till nuvarande bestämmelser ...............................		76
4.3	Nuvarande bestämmelser om besittningsskydd .....................		79

4.4Tillämpningen av bestämmelserna om sidoarrendatorns

besittningsskydd – en enkätundersökning .............................		81
4.4.1 Några anmärkningar om undersökningen...................		81
4.4.2 Inställningen till arrende som upplåtelseform ............		82
4.4.3 Jordbruksmark som, oavsett avtalsform, har
	upplåtits till annan för brukande..................................	82
4.4.4 Skriftliga sidoarrendeavtal studerade för sig ...............		85
4.4.5	Regionala variationer?...................................................	88
4.4.6	Slutsatser........................................................................	89
4.5 Överväganden...........................................................................		91
4.5.1 Begränsningar av besittningsskyddet för
	sidoarrenden ..................................................................	94
4.5.2	Indirekt besittningsskydd.............................................	95
4.5.3 Direkt besittningsskydd utifrån faktisk
	arrendetid.......................................................................	98
4.5.4 Direkt besittningsskydd utifrån areal ..........................		98
4.5.5 Direkt besittningsskydd för alla sidoarrenden ............		99

SOU 2014:32 Innehåll

	4.5.6 Nya rättsföljder med anledning av ett förändrat
		besittningsskydd för sidoarrenden ............................	114
	4.5.7 Tidsfristerna för uppsägning och villkorsändring
		och vissa övriga frågor ................................................	122
4.6	Ett nytt normgivningsbemyndigande om synemän.............		124
5	Avgiften för bostadsarrende .......................................		125
5.1	Bakgrunden till utredningen .................................................		125
5.2	Bakgrunden till nuvarande bestämmelser.............................		126
5.3	Nuvarande bestämmelser ......................................................		128
5.4	Förarbetena ............................................................................		129
5.5	Tillämpningen av nuvarande avgiftsbestämmelser...............		131
	5.5.1	Arrendenämndernas tillämpning ...............................	131
	5.5.2	Hovrätternas tillämpning ...........................................	133
	5.5.3 Möten med arrendatorer och jordägare ....................		138
	5.5.4 Problemen med nuvarande bestämmelser.................		143
5.6	Överväganden ........................................................................		149
	5.6.1 Principiella utgångspunkter för våra
		överväganden...............................................................	149
	5.6.2	Ändringar av avgiftsregleringen.................................	153
6	Några förfarandefrågor ..............................................		173

6.1En enklare ordning för uppsägning och begäran om

villkorsändring vid jordbruks- och bostadsarrende .............		173
6.1.1	Delgivning ska kunna ersättas med ett enklare
	förfarande ....................................................................	174
6.1.2	Begränsningar i rätten att få del av en begäran om
	villkorsändring? ..........................................................	178

6.2Anslutande begäran om villkorsändring vid

bostadsarrende .......................................................................

178

6.3Begränsad möjlighet att ändra ett yrkande vid tvist om

bostadsarrende .......................................................................

180

6.4Ska anslutande begäran om villkorsändring m.m. gälla

även vid jordbruksarrende? ...................................................

182

Innehåll SOU 2014:32

7	Ikraftträdande och övergångsbestämmelser .................		183
7.1	Ikraftträdande.........................................................................		183
7.2	Övergångsbestämmelser ........................................................		184
	7.2.1 Utgångspunkter för retroaktiv verkan ......................		184
	7.2.2	Särskilt om jordbruksarrenden...................................	185
	7.2.3	Särskilt om bostadsarrenden ......................................	188

8	Konsekvensanalys.....................................................		189
8.1	Inledning .................................................................................		189
8.2	Ekonomiska konsekvenser ....................................................		189
	8.2.1	Resultatbaserad arrendeavgift vid
		jordbruksarrende.........................................................	190
	8.2.2	Besittningsskyddet för sidoarrenden .........................	196
	8.2.3	Bostadsarrenden ..........................................................	201
8.3	Övriga konsekvenser..............................................................		205

9	Författningskommentar .............................................	207
9.1	Förslaget till lag om ändring i jordabalken ...........................	207

9.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om

fiskearrenden ..........................................................................

253

9.3Förslaget till lag om ändring i lagen (1970:995) om

införande av nya jordabalken.................................................

254

9.4Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om

arrendenämnder och hyresnämnder	......................................255
Särskilda yttranden ..........................................................	257

SOU 2014:32		Innehåll
Bilagor
Bilaga 1 Kommittédirektiv 2011:60................................................		269
Bilaga 2 Tilläggsdirektiv 2012:8......................................................		287
Bilaga 3	Statistiska centralbyråns enkätundersökning om
	sidoarrenden......................................................................	293
Bilaga 4	Sammanfattning av delbetänkandet Tomträttsavgäld
	och friköp (SOU 2012:71) ...............................................	305
Bilaga 5	Ett exempel på en dispositiv schablonmodell..................	315

Sammanfattning

Inledning

Tomträtts- och arrendeutredningen har haft i uppdrag att utreda vissa fråga om tomträtt och arrende.1 I delbetänkandet Tomträtt och friköp (SOU 2012:71) har utredningen redovisat sina över- väganden och förslag avseende tomträtt. I detta slutbetänkande redovisas utredningens överväganden och förslag avseende arrende.

I det följande sammanfattas de viktigaste förslagen och bedöm- ningarna i slutbetänkandet.

Jordbruksarrende

Bakgrund

Jordbruksarrende innebär att jord upplåts för brukande.

Vid jordbruksarrende måste arrendeavgiften bestämmas i pengar (se 9 kap. 29 § jordabalken). Detta anses innebära att avgiften inte får bestämmas på grundval av jordbrukets resultat eller sådana faktorer som har direkt betydelse för jordbrukets resultat, t.ex. priserna på jordbruksprodukter, driftskostnaderna och förekomsten av EU-relaterade stödformer.

Såsom framgår av våra direktiv har både jordägare och arrendat- orer kritiserat denna begränsning. Avsaknaden av en möjlighet att i ett arrendeavtal koppla arrendeavgiften till faktorer av detta slag bidrar, har det hävdats, till kortare upplåtelsetider än vad som annars hade varit naturligt i avtalsförhållandet.

Vid jordbruksarrende skiljer man mellan avtal som omfattar bostad för arrendatorn (s.k. gårdsarrenden) och avtal som inte om- fattar bostad (s.k. sidoarrenden). Gårdsarrenden och sidoarrenden med en längre arrendetid än ett år omfattas av besittningsskydd (se

1 Direktiv 2011:60 och tilläggsdirektiv 2012:8, se bilaga 1 och 2.

Sammanfattning

SOU 2014:32

9 kap. 7 och 8 §§ jordabalken). Det innebär att vid avtalstidens slut har arrendatorn, som huvudregel, rätt att får avtalet förlängt. Besitt- ningsskyddet kan endast brytas under vissa i lagen angivna förut- sättningar. Så är t.ex. fallet om jordägaren gör sannolikt att han själv ska bruka marken och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör, s.k. självinträde. Vid sidoarrenden om högst ett år saknar dock arrendatorn allt besittningsskydd och har alltså ingen rätt till förlängning av avtalet.

I våra direktiv anges att det är vanligt med högst ettåriga sido- arrenden och att samma markområde upprepade gånger arrenderas ut till en och samma arrendator för en tid av ett år. Arrendatorn har i dessa fall inte rätt till förlängning av arrendeavtalet. Enligt direkt- iven kan detta leda till osäkerhet om avtalsförhållandets varaktig- het, vilket minskar förutsättningarna för långsiktiga investeringar i jordbruket. I direktiven berörs också risken för att nuvarande be- stämmelser leder till kortare upplåtelsetider och alternativa avtals- former. Det har därför efterlysts förändringar i regelverket som kan åstadkomma längre arrendeupplåtelser och främja ett lång- siktigt jordbruk.

Möjligheten till resultatbaserad avgift

Enligt våra direktiv ska vi föreslå en möjlighet för parterna att bestämma arrendeavgiften på ett ändamålsenligt sätt utifrån det enskilda arrendejordbrukets resultat eller en eller flera resultat- anknutna faktorer. Vi har med anledning av detta sett över bestäm- melsen i 9 kap. 29 § jordabalken, där det sägs att avgiften ska vara bestämd i pengar.

Vi har bedömt att direktiven i och för sig ger utrymme för att ge parterna full avtalsfrihet i fråga om hur avgiften ska vara bestämd. Vi har dock funnit att en så långtgående förändring är förenad med en inte obetydlig risk för att parterna, av obetänksamhet eller av andra skäl, kommer överens om beräkningssätt som får oförut- sedda konsekvenser. Vi förordar därför inte full avtalsfrihet i detta avseende. I stället förordar vi att utrymmet till indexreglering av avgiften vidgas. Vårt förslag innebär att avgiften för jordbruks- arrende, utöver vad som följer av nuvarande bestämmelse, helt eller delvis ska kunna knytas till prisutvecklingen för en eller flera pro- dukter som arrendatorn producerar eller är beroende av i sin verk- samhet. Det innebär att parterna ska kunna avtala exempelvis att

SOU 2014:32

Sammanfattning

arrendeavgiften ska förändras i relation till prisutvecklingen på spannmål eller någon annan produkt som arrendatorn producerar.

I enlighet med våra direktiv har vi också övervägt om det är motiverat att förena bestämmelser av det nu angivna slaget med särskilda skyddsregler för arrendatorn. Vi har dock funnit att det inte finns tillräckliga skäl för det. Vi har då bl.a. beaktat att Lant- brukarnas Riksförbunds arrenderåd avser att utveckla lämpliga rekommendationer och branschnormer för olika former av index- ering av avgiften under arrendeperioden. Vi har också bedömt att vårt förslag innebär en förhållandevis begränsad förändring av avgiftsbestämningen och att risken är liten för att parterna avtalar om avgiftsvillkor som leder till oförutsägbara konsekvenser.

Vi har övervägt om det också finns behov av att kunna knyta arrendeavgiften till jordbruksföretagets resultat, intäkter eller kost- nader, sådana dessa framträder i företagets redovisning eller bok- föring (”redovisningsrelaterad avgift”). Vår bedömning är emeller- tid att det inte finns något större sådant behov och att det också kan riktas en rad principiella och praktiska invändningar mot en sådan avgiftsmodell.

Sidoarrendatorns besittningsskydd

I vårt uppdrag har också ingått att föreslå de eventuella förändringar av bestämmelserna om sidoarrendatorns besittningsskydd som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. En viktig utgångspunkt har härvid varit att arrende ska vara en attraktiv upplåtelseform för både markägare och arrend- atorer och att arrende i hög utsträckning ska komma till använd- ning vid upplåtelse av jordbruksmark.

Statistiska centralbyrån har på vårt uppdrag undersökt tillämp- ningen av reglerna om sidoarrendatorns besittningsskydd. Under- sökningen ger bl.a. vid handen att antalet upplåtelser av jordbruks- mark kan skattas till cirka 90 000, varav 50 000 avser skriftliga arrendeavtal. I cirka 50 procent av alla sidoarrendeavtal är avtals- tidens längd fem till tio år. För ungefär 20 procent av de skriftliga arrendeavtalen har arrendetiden bestämts till högst ett år. Oavsett hur lång arrendetiden är förlängs de skriftliga arrendeavtalen i stor utsträckning. Även vid ettåriga arrendeavtal fortgår arrendeför- hållandet under flera år; i fyra fall av tio är arrendeförhållandet tio år eller längre. I fråga om drygt 40 procent av alla skriftliga

Sammanfattning

SOU 2014:32

arrendeavtal är det besittningsskyddets utformning som har varit anledningen till att arrendeperioden bestämdes till ett år eller kort- are.

Vi har övervägt en rad olika slag av förändringar i bestämmel- serna om besittningsskydd för sidoarrenden. Vi har stannat för att föreslå att samtliga tidsbestämda sidoarrenden ska omfattas av be- sittningsskydd. Därmed försvinner jordägarens intresse av att begränsa avtalstiden i syfte att undvika att arrendatorn får besitt- ningsskydd.

För att balansen mellan jordägare och arrendator inte ska på- verkas av införandet av besittningsskydd även för arrenden med kortare arrendetid föreslås samtidigt en viss uppluckring av besitt- ningsskyddet för vissa sidoarrenden. Vid självinträde eller när arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i bruk- ningsenheter eller annars för annat ändamål ska besittningsskyddet kunna brytas redan om jordägaren gör den tänkta åtgärden sanno- lik. Det innebär att det inte längre ska göras någon bedömning av om det är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (tidigare kallat obillighetsprövning). Jordägaren ska också, under vissa förutsättningar, kunna bryta besittningsskyddet genom att göra sannolikt att arrendestället ska överlåtas eller genom fastig- hetsreglering övergå på annan.

Frågan om vilka sidoarrenden som ska omfattas av det något svagare besittningsskyddet har diskuterats ingående under utred- ningsarbetet. Utredaren har slutligen stannat för att de nya bestäm- melserna om arrendatorns besittningsskydd bör gälla de sidoarrenden som avser en arrendetid om högst fem år men att de nya bestäm- melserna ska träda i kraft för befintliga femårsavtal först efter en övergångsperiod om minst 15 år.

Med den valda avgränsningen kommer besittningsskyddet att vara oförändrat för gårdsarrenden och för sidoarrenden med en längre arrendetid än fem år. Förslaget hindrar inte att parterna kommer överens om att även sidoarrenden med en arrendetid om fem år eller mindre ska ha det starkare besittningsskydd som gäller för bl.a. gårdsarrenden.

Förslaget innehåller också bestämmelser som är avsedda att motverka att det förändrade besittningsskyddet för högst femåriga sidoarrenden leder till obefogade uppsägningar. En sådan bestäm- melse innebär att en arrendator som har blivit vägrad förlängning av arrendeavtalet p.g.a. att arrendestället ska säljas har rätt att sitta kvar på arrendestället fram till försäljningen och en tid därefter. En

SOU 2014:32

Sammanfattning

annan bestämmelse innebär att om arrendator i den situationen sitter kvar på arrendestället och den förutskickade försäljningen där- efter inte kommer till stånd inom två år från den senaste arrende- tidens utgång, så ska det senaste arrendeavtalet åter bli gällande. Detsamma ska gälla om arrendestället visserligen säljs men inte på marknadsmässiga villkor.

Vi föreslår också att om en arrendator har förvägrats förläng- ning av arrendeavtalet med hänvisning till en förestående försälj- ning av arrendestället ska han eller hon ha rätt till en i förväg be- stämd ersättning, om någon försäljning sedan inte kommer till stånd inom två år. Motsvarande ska gälla när arrendatorn förvägras för- längning med hänvisning till självinträde eller annan användning av arrendestället och den åberopade åtgärden därefter inte kommer till stånd. Ersättningen ska motsvara tre gånger den senast gällande arrendeavgiften för ett år. Någon ersättning ska dock inte behöva betalas om arrendatorn utnyttjar den ovan angivna rätten att åter göra arrendeavtalet gällande. Ersättning ska inte heller behöva betalas om det p.g.a. oförutsedda omständigheter inte har varit möjligt för jordägaren att få till stånd den planerade åtgärden.

Några förfarandefrågor

Utredningen föreslår att det nuvarande kravet på delgivning av upp- sägning och begäran om villkorsändring ska ersättas med bestäm- melser om ett enklare förfarande. Utgångspunkten är att det ska räcka med ett skriftligt meddelande men att det är den som lämnar meddelandet som ska visa att meddelandet har kommit mottagaren tillhanda. Om uppsägningen eller begäran om villkorsändring har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga postadress, ska det emellertid anses att den har lämnats motparten i och med avsändandet.

Om jordägaren eller arrendatorn har lämnat uppgift om en post- adress, under vilken meddelanden till honom eller henne ska sändas, ska denna adress anses som hans eller hennes vanliga postadress. Har någon adressuppgift inte lämnats, får meddelandet sändas till mottagarens folkbokföringsadress eller, om mottagaren är en jurid- isk person, till den postadress som är registrerad för den juridiska personen i ett sådant register som anges i 29 § delgivningslagen.

Sammanfattning

SOU 2014:32

Ett nytt normgivningsbemyndigande

I enlighet med våra direktiv föreslår vi att regeringen, eller den myndighet som regeringen bestämmer, bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas för be- hörighet att hålla syn.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Vi föreslår att de nya bestämmelserna träder i kraft den 1 juli 2016 och att de ska tillämpas även i fråga om arrendeavtal som har in- gåtts före ikraftträdandet.

Äldre bestämmelser ska dock gälla till och med den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan bringas att upphöra genom uppsägning eller anmodan som sker efter den nya lagens ikraftträdande. I fråga om sidoarrenden vars arrendetid vid lagens ikraftträdande är fem år, ska de nya bestämmelserna om besittningsskydd tillämpas först i fråga om arrendatorns rätt till förlängning efter den 1 juli 2031.

Konsekvenser

Våra förslag om resultatbaserad arrendeavgift vid jordbruksarrende och förändringarna av rätten till förlängning av avtal om sidoarrende torde endast undantagsvis få ekonomiska konsekvenser för parterna.

Förslagens inverkan på ärendetillströmningen till arrendenämnd- erna är svårbedömd. Våra förslag om tydligare lagreglering och ökad avtalsfrihet vid avgiftsbestämningen samt det förhållandet att bransch- rekommendationer och standardavtal kommer att utvecklas av Arrenderådet talar för att antalet ärenden om villkorsprövning på sikt kan komma att minska något. Eftersom våra förslag om besitt- ningsskydd vid sidoarrende innebär att betydligt fler avtal kan komma under arrendenämndens prövning kan tvister om förläng- ning av arrendeavtalet förväntas öka något. Våra förslag om jord- bruksarrende beräknas sammantaget öka arrendenämndernas årliga kostnader med något mindre än 100 000 kronor. Siffran är dock osäker. Förslagen förväntas inte ha någon påverkan på antalet mål och ärenden i domstolarna.

För Lantbrukarnas Riksförbund beräknas kostnaderna till cirka 500 000 kronor för framtagande av branschrekommendationer och

SOU 2014:32 Sammanfattning

standardavtal samt för genomförande av informationsinsatser i samband med lagens ikraftträdande.

I övrigt bedöms förslagen leda till att jordbruksarrende som upplåtelseform blir mera attraktivt för både jordägare och arrendat- orer. Detta bör i sin tur leda till att utbudet av jordbruksmark för arrende ökar.

Bostadsarrende

Bakgrund

Bostadsarrende föreligger när jord arrenderas ut för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn enligt avtalet har rätt att på arrende- stället uppföra eller bibehålla en bostadsbyggnad. Avtal om bostads- arrende träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid. Femåriga arrendeperioder torde vara det vanligaste.

Det saknas uppgifter om antalet bostadsarrenden. En grov upp- skattning är att det i hela Sverige finns omkring 90 000 bostads- arrenden. Merparten avser fritidsboende men det har alltid före- kommit bostadsarrenden som tillgodoser arrendatorns behov av permanentboende och trenden är att fritidsboenden omvandlas till permanentboenden. Såvitt kan bedömas har de flesta bostadsarrend- ena tillkommit kring mitten av 1900-talet. Under de senaste decenni- erna har antalet nyupplåtelser varit litet. Arrendeavgifterna varierar kraftigt; avgiften kan, framförallt beroende på arrendeställets läge, vara alltifrån några tusental kronor per år till 150 000 kronor per år och däröver.

Särskilda bestämmelser om bostadsarrende tillkom år 1968. Be- stämmelserna om bostadsarrende vilar på principen om avtalsfrihet men arrendatorn har som huvudregel rätt till förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång. Som en del av detta besittningsskydd har parterna rätt att vid förlängningen få villkoren för det fortsatta arrendet, bl.a. avgiften, prövade. Avgift ska då fastställas till skäligt belopp, motsvarande arrenderättens värde med hänsyn till arrende- avtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.

Bestämmelserna om avgiftsregleringen i samband med förläng- ning har visat sig vara förenade med problem. Ett problem är att bestämmelserna är allmänt hållna och att inte heller förarbetena innehåller tillräckligt preciserade anvisningar för avgiftsbestäm- ningen. Detta har medfört omständliga och tidskrävande utred-

Sammanfattning

SOU 2014:32

ningar för parterna och vitt skilda ståndpunkter om vad som är skälig avgift. Därmed finns det grogrund för tvister om avgiften. Brister i parternas utredningar om skälig avgiftsnivå leder också till att det ofta blir nödvändigt att vid en rättslig prövning göra en allmän skälighetsbedömning av avgiften. Utrymmet för sköns- mässighet blir då betydande, vilket innebär en osäkerhet för part- erna om vilken avgift som kan förväntas.

Ett annat problem är att avgiftsregleringen av många anses leda till orimliga eller orättvisa avgiftsnivåer. I kritiken mot de nuvar- ande avgiftsnivåerna har jordägarnas krav på avkastning på marken ställts mot bostadssociala hänsyn. Ett särskilt problem är, enligt direktiven, att parterna i många fall har avtalat om långa arrende- perioder samtidigt som avgiften är lågt satt och otillräckligt upp- räknad under löpande arrendeperiod. När ett sådant avtal ska för- längas, kan arrendatorn drabbas av en kraftig avgiftshöjning, vilket utgör en otrygghet i boendet.

Ändringar av avgiftsregleringen

I utredningsuppdraget ingår att föreslå de eventuella förändringar av avgiftsreglerna som behövs för att avgiften vid en förlängning av arrendeavtalet ska avspegla en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. Avgifterna ska också stå i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrendeinstitutet och de nuvar- ande avgiftsreglerna samt vara allmänt godtagbara av parterna på arrendeområdet.

De nuvarande avgiftsreglerna har, till skillnad från t.ex. reglerna om tomträttsavgäld, tagit sikte på att söka finna den avgift som jordägaren vid ett fritt val av arrendator kan förväntas avtala om. Det är alltså inte markvärdet och dess förändringar som är tänkt att vara vägledande för avgiftsbestämningen vid bostadsarrende.

Vi har övervägt om den nuvarande individuella metoden för avgiftsbestämning bör ersättas eller kompletteras med en ”schablon- modell”, baserad på t.ex. marktaxeringsvärdet och motsvarande den som vi i ett tidigare betänkande har föreslagit i fråga om tomt- rättsavgäld för småhus. Vi har dock kommit fram till att detta inte är lämpligt. För att ge remissinstanserna ett underlag för en egen bedömning av om en schablonmodell ska införas behandlas den frågan tämligen utförligt i betänkandet. I bilaga 5 till betänkandet

SOU 2014:32 Sammanfattning

beskrivs en dispositiv schablonmodell närmare och ett test av modellen redovisas.

Vår bedömning är att arrenderättens värde även fortsättningsvis bör vara vägledande för avgiftsbestämningen och att denna alltså inte ska styras av t.ex. markens marknadsvärde. Vi föreslår därför att den nuvarande metoden för avgiftsbestämning behålls i sina huvuddrag men ges en – jämfört med nuvarande praxis – något för- ändrad innebörd.

Vi föreslår att det i lagtexten klargörs att arrenderättens mark- nadsvärde i första hand ska bestämmas genom en ortsprismetod, där jämförelser görs med andra bostadsarrenden på orten. Därvid bör inte bara de numera ganska fåtaliga nyupplåtelserna av bostads- arrende tillmätas betydelse utan också avgiftsnivåerna vid förläng- ning av andra bostadsarrenden bör beaktas. Enligt vår bedömning bör en ortsprismetod med denna innebörd kunna tillämpas i major- iteten av avgiftsbestämningarna. Vi lämnar också förarbetsvis vissa hållpunkter för avgränsningen av ”orten” och om vilka faktorer som bör tillmätas betydelse vid tillämpningen av ortsprismetoden. Vi föreslår vidare att, om ortsprismetoden inte kan tillämpas, så ska prövningen – liksom i nuvarande praxis – övergå till en bedömning av vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Detta ger möjlighet att beakta också avgiftsnivåerna i mera avlägsna orter där arrendeförhållandena uppvisar tydliga likheter med de för- hållanden som gäller för den ort där prövningstomten är belägen.

Med utredningens förslag torde det endast i ett mindre antal fall kvarstå ett behov av allmänna skälighetsbedömningar. Sådana kan dock vara nödvändiga även i fortsättningen, t.ex. om parterna inte åberopar några jämförelsetomter alls och antalet bostadsarrenden på orten är högst begränsat.

Behovet av skyddsregler

I enlighet med direktiven har vi övervägt om det bör införas ett särskilt skydd mot mycket kraftiga avgiftshöjningar i samband med förlängning av arrendeavtalet. Vår slutsats är att det inte finns något behov av en generell skyddsregel mot ”oskäliga avgifter”.

I vissa fall kan det emellertid framstå som orimligt att en kraftig avgiftshöjning får slå igenom omedelbart. Vi föreslår därför en ”trappregel” som gör det möjligt att besluta om en successiv avgifts- höjning. Om den arrendeavgift som bestäms, är väsentligt högre än

Sammanfattning

SOU 2014:32

den tidigare avgiften i arrendeförhållandet, ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.

Några förfarandefrågor

På samma sätt som för jordbruksarrende föreslår vi särskild bestäm- melser om användandet av rekommenderat brev i samband med uppsägning och begäran om villkorsändring.

I fråga om bostadsarrende föreslår vi även att, om ett bostads- arrende har sagts upp eller om villkorsändring har begärts, så ska motparten ha rätt att anslutningsvis begära villkorsändring. En sådan begäran ska framställas senast då talan första gången förs vid arrendenämnden. En anslutande begäran om villkorsändring ska falla, om uppsägningen eller den första begäran om villkorsändring inte fullföljs eller faller av annat skäl.

Vi föreslår också att ett yrkande som en part i ett avtal om bostadsarrende framställer i samband med hänskjutande av en tvist om uppsägning eller villkorsändring eller som framställs anslut- ningsvis, inte ska få ändras till nackdel för motparten efter det att han eller hon har besvarat yrkandet.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Också ändringarna i bestämmelserna om bostadsarrende föreslås träda i kraft den 1 juli 2016.

Enligt förslaget ska de nya bestämmelserna, med ett undantag, gälla även avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Om ett avtal om bostadsarrende har sagts upp före ikraftträdandet, ska äldre bestämmelser gälla till dess frågan om förlängning av avtalet är slutligen avgjord. Detsamma ska gälla om en begäran om ändring av villkoren för förlängning av ett sådant avtal har skett före ikraft- trädandet.

SOU 2014:32

Sammanfattning

Konsekvenser

De ekonomiska konsekvenserna för parterna av våra förslag om bostadsarrende är svårbedömda. Övergångsvis kan justeringar av avgiften för bostadsarrende komma att ske inom vissa områden. Det saknas dock skäl att anta att förslagen generellt sett kommer att leda till högre eller lägre arrendeavgifter.

Under en övergångsperiod om högst fem år kan de nya bestäm- melserna skapa förväntningar hos parterna om ändrad arrende- avgift. Detta antas medföra ökade kostnader för arrendenämnderna med cirka 340 000 kronor per år under den perioden.

I övrigt innebär förslaget om en trappregel vid kraftiga avgifts- höjningar att bostadsarrendatorer ges ett något bättre skydd mot kraftiga och språngvisa avgiftshöjningar än vad de har i dag.

1 Författningsförslag

1.1Förslag till

lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att nuvarande 9 kap. 4 § ska upphöra att gälla,

dels att nuvarande 10 kap. 6 a § ska betecknas 10 kap. 6 b §,

dels att 8 kap. 8, 28, 30, 31 och 31 d §§, 9 kap. 2, 3, 7–9, 13, 14, 17, 24, 29 och 35 §§ samt 10 kap. 2–4, 6, 6 b och 7 §§ ska ha följ- ande lydelse ,

dels att det ska införas sex nya paragrafer, 9 kap. 4, 13 a, 13 b och 14 a §§ samt 10 kap. 6 a och 8 §§, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8 kap.

8 §1

Uppsägning ska vara skriftlig, om inte skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. I fall som avses i 11 kap. 6 och 6 a §§ ska uppsägningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar.

Skriftlig uppsägning ska delges den som söks för uppsägning. Delgivning får inte ske enligt 34–38 och 48 §§ delgivningslagen (2010:1932).

Träffas inte den som söks i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans eller hennes vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen ska dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han eller hon tillhör eller, om han eller hon driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas inte någon som angivits nu, ska uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda,

1 Senaste lydelse 2010:1935.

I 9 kap. 4 § och 10 kap. 8 § finns särskilda bestämmelser om sättet för uppsägning och begäran om ändring av arrendevillkoren i avtal om jordbruksarrende och bostadsarrende. I 11 kap. 6 § finns särskilda bestämmelser om inne- hållet i uppsägning av avtal om anläggningsarrende.

Författningsförslag

SOU 2014:32

om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning ska ske, inte känt hemvist här i riket och finns inte heller känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom eller henne, får uppsäg- ningen ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att arrendeförhållande ska upphöra eller att arrendator ska avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräck- ning om att arrendator ska avhysas.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av avtal om anläggningsarrende finns i 11 kap. 6 §.

					28 §2
Vid	jordbruksarrende			och	Vid	jordbruksarrende		och
bostadsarrende		får	avtal mellan		bostadsarrende får ett avtal mellan
jordägare	och	arrendator,		att	jordägare	och arrendator		att
framtida tvist med anledning av					framtida tvist med anledning av
arrendeförhållandet			skall	hän-	arrendeförhållandet		ska	hän-
skjutas till avgörande av skilje-					skjutas till avgörande av skilje-
män utan förbehåll om rätt för					män utan villkor om rätt för
parterna att klandra skiljedomen,					parterna att klandra skiljedomen,
inte göras gällande i fråga om					inte göras gällande i fråga om
arrendatorns rätt eller skyldighet					1. arrendatorns rätt eller skyldig-
att tillträda eller kvarsitta på					het att tillträda eller sitta kvar på
arrendestället,		fastställande		av	arrendestället,
arrendevillkor i fall som avses i					2. fastställande		av arrende-
9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap.					villkor i fall som avses i 9 kap. 12
6 a § eller bestämmande av ersätt-					eller 13 § eller 10 kap. 6 b §, eller
ning enligt 9 kap. 14 §. I övrigt					3. bestämmande av ersättning
gäller skiljeavtalet inte såvitt där-					enligt 9 kap. 14 §.

2 Senaste lydelse 1999:119.

SOU 2014:32 Författningsförslag

igenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skilje- männens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hän- seenden skall lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse arrendenämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för med-

delande av skiljedom.
	I övrigt gäller inte villkor i
	skiljeavtalet som innebär att skilje-
	män har utsetts. Inte heller gäller
	villkor om	skiljemännens antal,
	sättet för deras utseende eller för-
	farandet	vid	skiljenämnden.
	I berörda hänseenden ska lagen
	(1999:116)	om	skiljeförfarande
	tillämpas. I skiljeavtalet får dock
	arrendenämnden utses till skilje-
	nämnd och det får bestämmas viss
	tid för meddelande av skiljedom.
	30 §
Arrendenämnd har till uppgift	Arrendenämnd har till uppgift
att medla i arrendetvister och att	att medla i arrendetvister och att
pröva frågor om förlängning av	pröva
arrendeavtal vid jordbruksarrende	1. fråga	om	förlängning	av
eller bostadsarrende, fastställande	arrendeavtal vid jordbruksarrende
av villkoren för sådan förläng-	och bostadsarrende,
ning och bestämmande av ersätt-	2. fråga	om	fastställande	av
ning enligt 9 kap. 14 § samt övriga	villkoren för sådan förlängning,
frågor som enligt denna balk an-	3. fråga som avses i 9 kap. 13 a
kommer på nämnden. Nämnden	eller 13 b §,
kan även vara skiljenämnd i	4. fråga	om	ersättning enligt
arrendetvister. Närmare bestäm-	9 kap. 14 eller 14 a § samt
melser om arrendenämnd med-	5. övriga frågor som enligt denna
delas i särskild lag.	balk ankommer på nämnden.
	Nämnden kan även vara skilje-
				25

Författningsförslag SOU 2014:32

	nämnd i arrendetvister.
	Närmare bestämmelser	om
	arrendenämnd meddelas i sär-
	skild lag.
	31 §3
Beslut av arrendenämnden i	I följande frågor får arrende-
fråga om förlängning av arrende-	nämndens beslut överklagas	till

avtal, fastställande av		villkoren	den hovrätt inom vars domkrets
för	sådan förlängning,	uppskov	arrendenämnden ligger:
med	avträde enligt 9 kap. 12 b		1. förlängning av arrendeavtal,
eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller			2. fastställande	av	villkoren
bestämmande av ersättning enligt			för sådan förlängning,
9 kap. 14 § eller i fråga som avses			3. uppskov med avträde enligt
i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller			9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap.
31 b § eller 11 kap. 6 b § får över-			6 b §,
klagas till den hovrätt inom vars			4. bestämmande av ersättning
domkrets arrendenämnden är be-			enligt 9 kap. 14 eller 14 a § och
lägen.			5. fråga som	avses	i 9 kap.
			13 a, 13 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31
			eller 31 b § eller 11 kap. 6 b §.

Arrendenämndens beslut i ett ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller

17 §, 10 kap. 2, 3, 4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får inte överklagas.
			31 d §4
Ett beslut av hovrätten i fråga				Ett beslut av hovrätten kan
om uppskov med avträde enligt				inte överklagas
9 kap. 12 b § eller 10 kap. 6 a §,				1. i	fråga	om uppskov	med
såvitt	avser	hänvisningen	till	avträde enligt 9 kap. 12 b § eller
9 kap.	12 b §,	eller i fråga	som	10 kap. 6 b §, såvitt avser			hän-
avses i 9 kap. 17 a, 18, 21 eller				visningen till 9 kap. 12 b §, eller
21 a § eller 11 kap. 6 b § får inte				2. i	fråga	som avses i 9 kap.
överklagas. Hovrätten får			dock	17 a,	18, 21	eller 21 a §	eller
tillåta att beslutet överklagas, om				11 kap. 6 b §.
det finns särskilda skäl för en
prövning av om tillstånd skall ges
enligt 54 kap. 10 § första stycket 1
rättegångsbalken.

3Senaste lydelse 2005:1058.

4Senaste lydelse 2005:1058.

SOU 2014:32

Författningsförslag

Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, om det finns särskilda skäl för en prövning av om tillstånd ska ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångs- balken.

9 kap.

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid. Avser upplåtelsen jord, varöver upp- låtaren inte kan förfoga utöver sin egen besittningstid, får avtal träffas även för sådan tid. Staten får upplåta arrende för arrendat- orns livstid. Är arrendetiden inte bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år.

Omfattar arrende för viss tid bostad för arrendatorn, skall arrendetiden utgöra minst fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämnd- en godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den överens- komna tiden.

Förbehåll om rätt för jord- ägaren att i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 §§, 8 kap. 6, 14 och 23 §§ samt 30, 32 och 33 §§ detta kapitel återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrende- nämnden.

2 §5

Avtal om jordbruksarrende ska träffas för viss tid. Avser upplåtelsen jord, som upplåtaren inte kan förfoga över utöver sin egen besittningstid, får avtal träffas även för sådan tid. Staten får upplåta arrende för arrendat- orns livstid. Om arrendetiden inte är bestämd enligt vad som nu har sagts, gäller avtalet för fem år.

Om ett arrende för viss tid omfattar bostad för arrendatorn, ska arrendetiden utgöra minst fem år. Har avtal träffats för kort- are tid, gäller det för den nu an- givna minsta tiden. Om arrende- nämnden har godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den överenskomna tiden.

Ett avtalsvillkor om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 §§, 8 kap. 6, 14 och 23 §§ samt 30, 32 och 33 §§ detta kapitel återta arrende- stället eller del därav före arrende- tidens utgång gäller endast om det har godkänts av arrende- nämnden.

5 Senaste lydelse 1984:678.

Ett avtalsvillkor som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnd- en. Om parterna har avtalat om längre tid för förlängning än som anges i andra stycket gäller det utan sådant godkännande.

4 §

Om en sådan uppsägning eller begäran om villkorsändring som avses i 3 § första stycket har av- sänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga postadress,

Författningsförslag SOU 2014:32

					3 §6
Vid arrende för viss tid som					Vid arrende för viss tid ska
ej understiger ett år skall upp-					uppsägning alltid ske för att
sägning alltid ske för att avtalet					avtalet ska upphöra att gälla vid
skall upphöra att gälla vid arrende-					arrendetidens utgång. En jord-
tidens utgång.		Vill	jordägaren		ägare eller arrendator, som vill
eller arrendatorn att arrende-					säga upp avtalet eller begära
villkoren ändras för en ny arrende-					ändring av arrendevillkoren för
period, skall han meddela mot-					en ny arrendeperiod, ska meddela
parten detta i den ordning som					motparten detta skriftligen. Upp-
enligt	8 kap. 8 §	gäller för		upp-	sägning och begäran om villkors-
sägning. Uppsägning och begäran					ändring ska ske senast ett år före
om	villkorsändring		skall	ske	arrendetidens utgång. Om avtalet
senast ett år före arrendetidens					har träffats för högst ett år, gäller i
utgång, om avtalet träffats för					stället att uppsägning eller begäran
minst fem år, och i annat fall					om villkorsändring ska ske senast
senast åtta månader dessförinnan.					tre månader före arrendetidens
					utgång eller senast vid den tidig-
					are tidpunkt som parterna har
					avtalat.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt på en tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år, eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, på den tid och de villkor i övrigt som bestäms enligt 9 §.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det god- känts av arrendenämnden. För- behåll om längre tid för för- längning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande.

6 Senaste lydelse 1984:678.

SOU 2014:32

Författningsförslag

ska den anses ha lämnats vid av- sändandet.

Om jordägaren eller arrendat- orn har lämnat uppgift om en postadress, under vilken med- delanden till honom eller henne ska sändas, ska den adressen anses som hans eller hennes vanliga adress. I annat fall ska mottag- arens folkbokföringsadress eller, om mottagaren är en juridisk person, den postadress som är registrerad i ett sådant register som anges i 29 § delgivningslagen (2010:1932) anses som mottag- arens vanliga adress.

Bestämmelserna i 8–13 §§ gäller vid arrende för viss tid, utom när

1.arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet icke omfattar bostad för arrendatorn, eller

2.jordägaren säger upp arrende- avtalet på den grund att arrende- rätten är förverkad eller förhåll- ande som avses i 8 kap. 14 § före- ligger, dock inte om i uppsägning- en anges att den sker till arrende- tidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

7 §7

Bestämmelserna i 8–13 §§ gäller vid arrende för viss tid. Om jord- ägaren säger upp arrendeavtalet på den grunden att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, gäller bestämmelserna dock endast om det i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Ett avtalsvillkor om att arrende- rätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det har godkänts av arrende- nämnden.

7 Senaste lydelse 1984:678.

Författningsförslag SOU 2014:32

	8 §8
Om jordägaren har sagt upp	Om jordägaren har sagt upp
arrendeavtalet, har arrendatorn	arrendeavtalet, har arrendatorn
rätt till förlängning av detta,	rätt till förlängning av detta,
utom när	dock inte när

1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap.

14 § föreligger,
2. arrendatorn		i	annat	fall	2. arrendatorn	i	annat	fall
åsidosatt sina förpliktelser i sådan					åsidosatt sina förpliktelser i sådan
mån att avtalet skäligen icke bör					utsträckning att avtalet skäligen
förlängas,					inte bör förlängas,
3. jordägaren gör sannolikt, att					3. jordägaren gör sannolikt att
han själv, hans make eller av-					arrendestället ska brukas av jord-
komling skall bruka arrende-					ägaren själv eller av hans eller
stället, och det ej är obilligt mot					hennes make eller avkomling,
arrendatorn	att	arrendeförhåll-
andet upphör,
4. jordägaren		gör	sannolikt,		4. jordägaren	gör	sannolikt
att arrendestället behövs för en					att arrendestället behövs för en
mera ändamålsenlig			indelning i		mera ändamålsenlig indelning i
brukningsenheter, och det ej av					brukningsenheter,
särskilda skäl är obilligt mot
arrendatorn	att	arrendeförhåll-
andet upphör,
5. jordägaren		gör	sannolikt,		5. jordägaren	gör	sannolikt
att arrendestället skall användas i					att arrendestället ska användas i
enlighet med en detaljplan,					enlighet med en detaljplan,
6. jordägaren i annat fall gör					6. jordägaren gör sannolikt att
sannolikt, att	arrendestället			skall	äganderätten till arrendestället ska
användas för annat ändamål än					övergå på annan genom köp, byte
jordbruk, och det ej är obilligt					eller fastighetsreglering på mark-
mot arrendatorn att arrende-					nadsmässiga villkor,
förhållandet upphör.
					7. jordägaren i annat fall gör
					sannolikt att arrendestället			ska
					användas för annat ändamål än
					jordbruk.

Om arrendet omfattar bostad åt arrendatorn eller avser en arrende-

8 Senaste lydelse 1987:132.

SOU 2014:32

Författningsförslag

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendat- orn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämp- ligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrend- atorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

tid som överstiger fem år ska första stycket 6 inte tillämpas. Vidare har arrendatorn rätt till förläng- ning även i fall som avses i

1.första stycket 3 och 7, om det är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör, och

2.första stycket 4, om det av särskilda skäl är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhåll- andet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendat- orn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämp- ligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrend- atorn trots bestämmelserna i denna paragraf rätt till sådan förläng- ning.

Vid förlängning av arrende- avtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara, skall avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hän- syn till arrendeställets avkast- ningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.

Förlängning skall ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förläng-

9 §9

Vid förlängning av arrende- avtal ska arrendeavgiften bestäm- mas efter vad som är skäligt. Om jordägaren och arrendatorn inte kan enas om hur stor arrende- avgiften bör vara ska avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtal- ets innehåll och omständigheter- na i övrigt.

Förlängning ska ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna inte överstiger fem år, och i annat fall för fem år. För-

9 Senaste lydelse 1979:371.

Bifalls jordägarens begäran om att arrendeavtalet ska upphöra att gälla, får i beslutet skäligt uppskov med avträdet medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

Om tvisten avgörs efter arrendetidens utgång eller med- ges uppskov med avträdet, ska arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 §.

Första och andra styckena gäller inte om arrendatorn har rätt att

Författningsförslag

SOU 2014:32

ning kan även ske för annan tid

än som sagts nu, om detta av sär- skild anledning är lämpligare. Annat av jordägaren eller arrend- atorn uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets inne- håll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade för- hållanden och omständigheterna i övrigt.

I den mån ändring av arrende- villkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, skall överenskommel- sen, oavsett bestämmelserna i första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

längning kan även ske för annan tid, om detta av särskild anled- ning är lämpligare. Annat av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor ska gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets inne- håll, omständigheterna vid avtal- ets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheter- na i övrigt.

I den utsträckning ändring av arrendevillkoren inte begärs, ska samma villkor som förut gälla.

Träffas det vid en förlängning av ett arrendeavtal en överens- kommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, ska överens- kommelsen gälla, oavsett bestäm- melserna i första och andra styck- ena, om inte annat följer av övriga bestämmelser i denna balk.

13 §10

Bifalls jordägarens begäran om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, får i beslutet skäligt uppskov med avträdet medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

Avgörs tvisten efter arrende- tidens utgång eller medges upp- skov med avträdet, skall arrende- villkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fast- ställas enligt 9 §.

10 Senaste lydelse 2005:1058.

SOU 2014:32

Författningsförslag

sitta kvar på arrendestället med stöd av 13 a §.

13 a §

Om arrendeavtalet har upp- hört enligt 8 § första stycket 6, gäller följande.

Arrendatorn har rätt att, efter anmälan till jordägaren, sitta kvar på arrendestället till och med den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att beslut om lagfart eller fastighetsreglering motsvarande en äganderättsöver- gång av det åberopade slaget vann laga kraft. Anmälan ska göras inom en månad från avtalets upphörande eller från den senare tidpunkt då frågan om förlängning av avtalet blev slutligt avgjord.

Om arrendatorn sitter kvar på arrendestället med stöd av andra stycket, ska de förut gällande arrendevillkoren tillämpas. En arrendator som i sådant fall vill avträda i förtid ska sex månader i förväg underrätta jordägaren om tidpunkten då avträde kommer att ske.

13 b §

Ett arrendeavtal som har upp- hört enligt 8 § första stycket 6 blir åter gällande på oförändrade vill- kor, om

1.en äganderättsövergång av det åberopade slaget har ägt rum men inte på marknadsmässiga villkor, eller

2.beslut om lagfart eller fastig- hetsreglering, som motsvarar en

Författningsförslag SOU 2014:32

					äganderättsövergång av det åberop-
					ade slaget och grundar sig på en
					ansökan som har gjorts inom två
					år från den senaste arrendetidens
					utgång, inte kommer till stånd.
					Om frågan om förlängning av
					avtalet	vid	arrendetidens utgång
					har hänskjutits till arrendenämnd-
					en, ska tvåårsfristen i första stycket 2
					räknas från den dag då tvisten
					blev slutligt avgjord.
					Första stycket gäller inte sedan
					arrendatorn har lämnat arrende-
					stället eller underrättat jordägaren
					enligt 13 a § tredje stycket om att
					avträde kommer att ske i förtid.
					14 §
Kommer		förlängning		av	Kommer		förlängning		av
arrendeavtal som omfattar bostad					arrendeavtal som omfattar bostad
för arrendatorn ej till stånd på					för arrendatorn inte till stånd på
grund av att förhållande som					grund av att förhållande som
avses i 8 § första stycket 5 eller 6					avses i 8 § första stycket 5 eller 7
föreligger och skall marken efter					föreligger och ska marken efter
avtalets	upphörande		användas		avtalets	upphörande		användas
för ändamål som kan antagas					för ändamål som kan antas
lämna väsentligt högre avkast-					lämna väsentligt högre avkast-
ning eller som kan tillgodoses					ning eller som kan tillgodoses
genom expropriation eller lik-					genom expropriation eller lik-
nande tvångsförvärv, skall jord-					nande tvångsförvärv, ska jord-
ägaren till arrendatorn utge ett					ägaren till arrendatorn betala ett
belopp som motsvarar den gen-					belopp som motsvarar den gen-
omsnittliga		arrendeavgiften		för	omsnittliga		arrendeavgiften		för
ett år under den senaste arrende-					ett år under den senaste arrende-
perioden.	Uppgår arrendatorns				perioden. Om arrendatorns för-
förlust på grund av att arrende-					lust på grund av att arrende-
förhållandet		upphör	till högre		förhållandet		upphör	uppgår	till
belopp, skall jordägaren i stället					högre belopp, ska jordägaren i
i skälig omfattning ersätta för-					stället i skälig omfattning ersätta
lusten, dock högst med belopp					förlusten, dock högst med belopp
som motsvarar tre års arrende-					som motsvarar tre års arrende-
34

SOU 2014:32

Författningsförslag

avgifter, beräknade så som nyss angivits.

Första stycket gäller ej, om det av särskilda skäl är obilligt mot jordägaren att han ålägges ersättningsskyldighet.

avgifter, beräknade så som nyss har angetts.

Första stycket gäller inte, om det av särskilda skäl är oskäligt att jordägaren blir ersättnings- skyldig.

14 a §

Om ett arrendeavtal har upp- hört enligt 8 § första stycket 3, 4 eller 7 och den åberopade för- ändringen därefter inte kommer till stånd inom två år från ut- gången av den senaste arrende- tiden, ska jordägaren betala arrend- atorn ett belopp som motsvarar tre gånger den senast gällande arrende- avgiften för ett år.

Om avtalet har upphört enligt 8 § första stycket 6, ska jordägar- en betala arrendatorn det belopp som avses i första stycket, om

1.en äganderättsövergång av det åberopade slaget har ägt rum men inte på marknadsmässiga villkor, eller

2.beslut om lagfart eller fastig- hetsreglering, som motsvarar en äganderättsövergång av det åberop- ade slaget och grundar sig på en ansökan som har gjorts inom två år från den senaste arrendetidens utgång, inte kommer till stånd.

Om frågan om förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång har hänskjutits till arrendenämnd- en, ska tvåårsfristerna i första stycket och andra stycket 2 räknas från den dag då tvisten blev slut- ligt avgjord.

Författningsförslag SOU 2014:32

	Första och andra styckena gäller
	inte, om
	1. arrendet har omfattat bostad
	åt arrendatorn eller har avsett en
	arrendetid som överstiger fem år,
	2. avtalet åter har blivit gäll-
	ande enligt	13 b § första stycket,
	eller
	3. det på grund av oförutsedda
	omständigheter utanför jordägar-
	ens kontroll inte har varit möjligt
	att genomföra den åberopade för-
	ändringen eller äganderättsöver-
	gången.
17 §11
Omfattar arrende bostad för	Omfattar arrende bostad för
arrendatorn eller hans anställda,	arrendatorn eller hans anställda,
skall jordägaren vid tillträdet av-	ska jordägaren vid tillträdet lämna
lämna bostaden i det skick som	bostaden i det skick som före-
föreskrivs i gällande hälsoskydds-	skrivs i gällande hälsoskyddslag-
lagstiftning.	stiftning.
Fråga huruvida bostad vid till-	En fråga om detta ska prövas
trädet är i sådant skick som anges	vid syn enligt 24–28 §§. Om
i första stycket skall prövas vid	synemännen finner att det före-
syn enligt 24–28 §§. Finnes brist	ligger sådan brist, ska de bestämma
föreligga i detta hänseende, skall	vilka åtgärder som ska vidtas för
synemännen föreskriva vilka åt-	att avhjälpa bristen och beräkna
gärder som skall vidtagas för	kostnaden för dessa. Synemännen
bristens avhjälpande samt fast-	ska även bestämma inom vilken
ställa beräknad kostnad för dessa.	tid som åtgärderna ska vidtas.
De skall även utsätta viss tid
inom vilken åtgärderna skall vara
vidtagna.
Underlåter jordägaren att inom	Om jordägaren underlåter att
utsatt tid vidtaga föreskriven åt-	vidta åtgärden inom utsatt tid, får
gärd, får arrendatorn utföra åt-	arrendatorn	utföra åtgärden i
gärden i jordägarens ställe. Sedan	jordägarens ställe. Sedan arbetet
arbetet fullbordats, har arrend-	fullbordats, har arrendatorn rätt

11 Senaste lydelse 1984:678.

SOU 2014:32

Författningsförslag

atorn rätt till ersättning av jord-

ägaren med det vid synen fast- ställda beloppet. Vill arrendat- orn hellre uppsäga avtalet, får han göra det, om icke bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada.

Förbehåll som strider mot första–tredje stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden.

till ersättning av jordägaren med det vid synen fastställda beloppet. Om arrendatorn hellre vill säga upp avtalet, får han göra det, om inte bristen är av ringa betyd- else. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrend- atorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada.

Ett avtalsvillkor som strider mot bestämmelserna i denna para- graf gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrende- nämnden.

24 §12

Syn ska förrättas av minst två	Syn ska förrättas av minst två
med ortens jordbruksförhållanden	synemän som är förtrogna med
förtrogna synemän, vilka utses	ortens jordbruksförhållanden.
bland personer som av länsstyr-
else förklarats behöriga att hålla
syn. Synemännen ska utses av jord-
ägaren och arrendatorn gemen-
samt. Enas inte parterna om valet,
ska länsstyrelsen utse synemän.
Mot syneman gäller samma jäv
som mot domare.
	Synemän ska utses av jord-
	ägaren och arrendatorn gemen-
	samt. Om parterna inte kan enas
	om valet, ska länsstyrelsen utse
	synemän. Bestämmelserna i rätte-
	gångsbalken om jäv mot domare
	tillämpas även på synemän.
	Till syneman får utses endast
	den som genom beslut av läns-
	styrelsen har fått behörighet att hålla
	syn. Regeringen eller den myndighet

12 Senaste lydelse 2011:893.

Författningsförslag

SOU 2014:32

Har synemännen olika men- ingar, ska flertalets mening gälla. Kan beslut inte åstadkommas på sådant sätt ska, om synemännen är fler än två samt parterna eller länsstyrelsen utsett en av syne- männen att vara ordförande, dennes mening gälla som syne- männens beslut. Kan inte heller på detta sätt beslut åstadkommas, ska synemännen välja ytterligare en syneman, som då blir ord- förande. Enas inte synemännen om valet, ska länsstyrelsen utse synemannen.

Syn får inte påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken synen hänför sig och ska vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag, om inte läns- styrelsen på begäran av syne- männen medger att synen får avslutas senare. Sådant medgiv- ande behövs dock inte för syn som äger rum inom två månader efter fristens utgång för att under- söka förekomsten av ogräs.

som regeringen bestämmer får med- dela närmare föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas för sådan behörighet.

Om synemännen har olika meningar ska flertalets mening gälla. Kan något beslut inte åstad- kommas på detta sätt ska, om synemännen är fler än två samt parterna eller länsstyrelsen har utsett en av synemännen att vara ordförande, hans eller hennes mening gälla som synemännens beslut. Om det inte heller på detta sätt går att åstadkomma ett beslut, ska synemännen välja ytter- ligare en syneman, som då blir ordförande. Enas inte syne- männen om valet, ska länsstyrel- sen utse synemannen.

Syn får inte påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken synen hänför sig och ska vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag, om inte läns- styrelsen på begäran av syne- männen medger att synen får avslutas senare. Något sådant medgivande behövs dock inte för syn som äger rum inom två månader efter fristens utgång för att undersöka förekomsten av ogräs.

29 §13

Arrendeavgiften skall bestäm-	Arrendeavgiften ska bestäm-
mas i pengar. Har avtal träffats i	mas till visst penningbelopp. Om
strid med vad som sagts nu, skall	parterna är överens om det, får
arrendeavgiften utgå med belopp,	avgiften också bestämmas så att

13 Senaste lydelse 1984:678.
38

SOU 2014:32

Författningsförslag

som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

den helt eller delvis

1.står i visst förhållande till prisutvecklingen för en eller flera produkter som arrendatorn pro- ducerar eller är beroende av i sin verksamhet, eller

2.framräknas enligt andra omräkningsgrunder som är god- tagna i jordbruksnäringen.

Om avtal har träffats i strid med vad som nu har sagts, ska arrendeavgiften betalas med belopp, som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Har jordägaren lämnat arrend- atorn kreatur eller redskap för att användas på arrendestället och är visst värde bestämt för det som lämnats, skall arrendat- orn hålla sådan egendom på arrendestället under arrendetid- en. Egendomen skall för vartdera slaget i värde motsvara det som han mottagit. Vad som sättes i stället för det som lämnats till- hör jordägaren utan särskilt för- behåll.

35 §

Om jordägaren har lämnat kreatur eller redskap till arrendat- orn för att användas på arrende- stället och är visst värde bestämt för det som har lämnats, ska arrendatorn hålla sådan egendom på arrendestället under arrende- tiden. Värdet på varje slag av egendom ska motsvara det som arrendatorn har mottagit. Vad som sätts i stället för det som har lämnats tillhör jordägaren utan särskilt avtalsvillkor.

10 kap.

Avtal om bostadsarrende skall träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid.

Är arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det dock för den överenskomna tiden,

2 §

Avtal om bostadsarrende ska träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid.

Om arrendetiden inte är be- stämd enligt vad som nu har sagts gäller avtalet för fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det dock för den överenskomna tiden,

Författningsförslag SOU 2014:32

om arrendenämnden	godkänt	om arrendenämnden har god-
avtalet i denna del.		känt avtalet i denna del.
Förbehåll om rätt för jord-		Ett avtalsvillkor om rätt för
ägaren att i annat fall än som		jordägaren att, i annat fall än
anges i 7 kap. 5 och 30 §§ samt		som anges i 7 kap. 5 och 30 §§
8 kap. 6, 14, 18 och 23 §§ åter-		samt 8 kap. 6, 14, 18 och 23 §§,
taga arrendestället eller del därav		återta arrendestället eller en del
före arrendetidens utgång gäller		av detta före arrendetidens utgång
endast om det godkänts av		gäller endast om det har god-
arrendenämnden.		känts av arrendenämnden.
		3 §14
Vid arrende för viss tid skall		Vid arrende för viss tid ska
uppsägning alltid ske för att avtalet		uppsägning alltid ske för att
skall upphöra att gälla vid arrende-		avtalet ska upphöra att gälla vid
tidens utgång. Vill jordägaren		arrendetidens utgång. En jordägare
eller arrendatorn att arrendevill-		eller arrendator som vill säga upp
koren ändras för en ny arrende-		avtalet eller begära ändring av
period, skall han meddela mot-		arrendevillkoren för en ny arrende-
parten detta i den ordning som		period ska meddela motparten
enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsäg-		detta skriftligen. Uppsägning och
ning. Uppsägning och	begäran	begäran om villkorsändring ska
om villkorsändring skall ske senast		ske senast ett år före arrende-
ett år före arrendetidens utgång.		tidens utgång.
		Om avtalet har sagts upp eller
		villkorsändring har begärts enligt
		första stycket, har motparten rätt
		att på samma sätt begära villkors-
		ändring, dock senast då han eller
		hon första gången för talan vid
		arrendenämnden. En sådan be-
		gäran faller, om uppsägningen eller
		den första begäran inte fullföljs
		eller av annat skäl faller.
Om avtalet inte sägs upp inom		Om avtalet inte sägs upp inom
rätt tid, anses det förlängt på		rätt tid, anses det förlängt på
fem år eller, om begäran om vill-		fem år eller, om begäran om vill-
korsändring har gjorts, på den		korsändring har gjorts, på den
tid och de villkor i övrigt som		tid och de villkor i övrigt som

14 Senaste lydelse 1984:678.

SOU 2014:32

Författningsförslag

bestäms enligt 6 a §.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det god- känts av arrendenämnden. För- behåll om längre tid för förläng- ning av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock utan sådant godkännande.

bestäms enligt 6 b §.

Ett avtalsvillkor som strider mot bestämmelserna i denna para- graf gäller mot arrendatorn om det har godkänts av arrende- nämnden. Om parterna har av- talat om längre tid för förläng- ning än som anges i tredje stycket, gäller det utan sådant godkänn- ande.

4 §15

Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal

gäller vid arrende för viss tid, utom när
1. hus som avses i 1 § ej finns							1. det vid den	tidpunkt	då
på arrendestället då avtalet senast							jordägaren senast kan säga upp
kan	uppsägas		från		jordägarens		avtalet inte finns något sådant
sida, eller							hus som avses i 1 § på arrende-
							stället, eller
2. jordägaren				säger		upp	2. jordägaren	säger	upp
arrendeavtalet på den grund att							arrendeavtalet på den grund att
arrenderätten är förverkad eller							arrenderätten är förverkad eller
förhållande		som		avses i		8 kap.	förhållande som avses i 8 kap.
14 § föreligger, dock inte om i							14 § föreligger, dock inte om det
uppsägningen anges att den sker							i uppsägningen anges att den
till arrendetidens utgång.							sker till arrendetidens utgång.
Förbehåll		att		arrenderätten			Ett avtalsvillkor om att arrende-
icke skall vara förenad med rätt							rätten inte ska vara förenad med
till förlängning gäller, om det							rätt till förlängning gäller, om
godkänts av arrendenämnden.							det har godkänts av arrende-
							nämnden.
							6 §16
Vid förlängning av arrende-							Vid förlängning av arrende-
avtal	utgår arrendeavgiften med						avtal ska arrendeavgiften bestäm-
skäligt belopp.			Kan		jordägaren		mas efter vad som är skäligt. Om
och arrendatorn inte enas om							jordägaren och arrendatorn inte
hur stor arrendeavgiften bör vara,							kan enas om hur stor arrende-
skall	avgiften bestämmas så att						avgiften bör vara,	ska avgiften

15Senaste lydelse 1995:1474.

16Senaste lydelse 1979:371.

Författningsförslag

SOU 2014:32

den kan antas motsvara arrende- rättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och om- ständigheterna i övrigt.

Förlängning skall ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förläng- ning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av sär- skild anledning är lämpligare. Annat av jordägaren eller arrend- atorn uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets inne- håll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade för- hållanden och omständigheterna i övrigt.

I den mån ändring av arrende- villkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, skall överenskommel- sen, oavsett bestämmelserna i första och andra styckena, lända

bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde. Avgiften ska därvid i första hand bestämmas genom en jämförelse med avgiften vid nyupplåtelse eller förlängning av andra bostads- arrenden på orten, med beaktande av arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Om en sådan jämförelse inte kan göras, ska avgiften bestämmas efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala eller, i sista hand, efter vad som med hänsyn till arrendeavtalets inne- håll och omständigheterna i övrigt är skäligt.

Förlängning ska ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna inte överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förläng- ning kan även ske för annan tid, om detta av särskild anledning är lämpligare. Annat av jord- ägaren eller arrendatorn upp- ställt villkor ska gälla i den ut- sträckning det är skäligt med hän- syn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets till- komst, senare inträffade förhåll- anden och omständigheterna i övrigt.

I den utsträckning någon ändr- ing av arrendevillkoren inte begärs, ska samma villkor som förut gälla.

Träffas det vid en förlängning av ett arrendeavtal en överens- kommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, ska överens- kommelsen gälla, oavsett bestäm- melserna i första och andra

SOU 2014:32

Författningsförslag

till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

styckena, om inte annat följer av

övriga bestämmelser i denna balk.

6 a §

Om den avgift som bestäms för en ny arrendetid är väsentligt högre än avgiften för den tidigare arrendetiden, ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och inte särskilda skäl talar emot det, be- stämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.

I fråga om förlängning av arrendeavtal och om villkors- tvist tillämpas i övrigt 9 kap. 9 a–13 §§. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § skall dock i stället avse 6 § detta kapitel.

6 b §17

I fråga om förlängning av arrendeavtal och om villkors- tvist tillämpas i övrigt 9 kap. 9 a–13 §§. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § ska dock i stället avse 6 § detta kapitel.

Ett yrkande som en part har framställt i en ansökan om hän- skjutande eller i en begäran enligt 3 § andra stycket får inte ändras till nackdel för motparten efter det att han eller hon har svarat på yrkandet.

Utan jordägarens samtycke får arrendatorn ej sätta annan i sitt ställe, om ej annat följer av andra och tredje styckena.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan

7 §

Utan jordägarens samtycke får arrendatorn inte sätta annan i sitt ställe, om inte annat följer av andra och tredje styckena.

Om arrendeavtalet har slutits för viss tid får arrendatorn över- låta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan

17 Senaste lydelse av tidigare 6 a § 1984:678.

Författningsförslag

SOU 2014:32

nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderätt- ens värde. Har arrendatorn upp- fört byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta och önskar han att jordägaren skall övertaga vad han utfört, skall även det erbjudas jordägaren till inlösen. Vill jord- ägaren antaga erbjudande som sagts nu skall han lämna besked därom inom en månad.

Genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs kan arrenderätten över- gå till annan med vilken jord- ägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande enligt andra stycket lämnats.

Förbehåll som strider mot andra eller tredje stycket gäller mot arrendatorn, om det god- känts av arrendenämnden.

nöjas. Arrendatorn ska dock först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot att skälig ersätt- ning betalas för arrenderättens värde. Om arrendatorn har upp- fört byggnad på arrendestället eller i övrigt lagt ned kostnad på detta och vill att jordägaren ska överta vad han eller hon har ut- fört, ska även det erbjudas jord- ägaren till inlösen. Vill jord- ägaren anta ett sådant erbjud- ande ska besked om det lämnas inom en månad.

Ett avtalsvillkor som strider mot andra eller tredje stycket gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnden.

8 §

Om en sådan uppsägning eller begäran om villkorsändring som avses i 3 § första och andra styck- ena har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga post- adress, ska den anses ha lämnats vid avsändandet.

Om jordägaren eller arrendat- orn har lämnat uppgift om en postadress, under vilken meddel- anden till honom eller henne ska sändas, ska den adressen anses som hans eller hennes vanliga adress.

SOU 2014:32

Författningsförslag

I annat fall ska mottagarens folk- bokföringsadress eller, om mot- tagaren är en juridisk person, den postadress som är registrerad i ett sådant register som anges i 29 § delgivningslagen (2010:1932) anses som mottagarens vanliga adress.

1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2016.

2.I fråga om avtal om jordbruksarrende som har ingåtts före lagens ikraftträdande gäller äldre bestämmelser till och med den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan bringas att upphöra genom uppsägning eller anmodan enligt 9 kap. 4 § i dess äldre lydelse som sker efter den nya lagens ikraftträdande.

Om den arrendetid som löper vid lagens ikraftträdande är fem år, gäller 9 kap. 8 § i dess äldre lydelse även i fråga om rätten till förlängning för arrendetid som börjar löpa före den 1 juli 2031. Därvid ska 9 kap. 13 a, 13 b och 14 a §§ inte tillämpas.

3.Om ett avtal om bostadsarrende som har ingåtts före lagens ikraftträdande har sagts upp eller om en begäran om ändring av villkoren för förlängning av ett sådant avtal har skett före ikraft- trädandet, gäller äldre bestämmelser till dess frågan om förlängning eller om villkoren för förlängningen är slutligen avgjord.

Författningsförslag

SOU 2014:32

1.2Förslag till

lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden

Härigenom föreskrivs att 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	5 §18

Om fastighetens ägare sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn

rätt till förlängning av detta, utom när
1. arrenderätten är förverkad,
2. arrendatorn i annat fall	2. arrendatorn	i annat fall
åsidosatt sina förpliktelser i sådan	åsidosatt sina förpliktelser i sådan
mån att arrendeavtalet skäligen	utsträckning att	arrendeavtalet
icke bör förlängas,	skäligen inte bör förlängas,
3. fastighetens ägare gör sanno-	3. fastighetens ägare gör sanno-
likt, att han själv, hans make eller	likt att fisket ska brukas av ägaren
avkomling skall bruka fisket, och	själv eller av hans eller hennes
det ej är obilligt mot arrendatorn	make eller avkomling, och det
att arrendeförhållandet upphör,	inte är oskäligt mot arrendatorn
	att arrendeförhållandet upphör,

4. fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upp-

lösa arrendeförhållandet.
I fråga om förlängning av				I fråga om förlängning av
arrendeavtal och om villkors-				arrendeavtal och om villkors-
tvist tillämpas		9 kap. 8 §	andra	tvist tillämpas		9 kap. 8 §	tredje
stycket	och	9 a–13 §§	samt	stycket	och	9 a–13 §§	samt
10 kap. 6 § jordabalken. Hänvis-				10 kap. 6 § jordabalken. Hänvis-
ningarna	till 9 kap. 9 §		jorda-	ningarna	till 9 kap. 9 §		jorda-
balken skall dock i stället avse				balken ska dock i stället avse
10 kap. 6 § samma balk.				10 kap. 6 § samma balk.
Första	och	andra styckena		Första	och	andra styckena
gäller ej, om arrendeavtalet inte				gäller inte, om arrendeavtalet
träffats för viss tid eller om				inte träffats för viss tid eller om
jordägaren säger upp arrende-				jordägaren säger upp arrende-
avtalet på den grund att arrende-				avtalet på den grund att arrende-
rätten är	förverkad, dock inte			rätten är	förverkad, dock inte

18 Senaste lydelse 1984:680.

SOU 2014:32

Författningsförslag

om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller mot arrend- atorn, om det godkänts av arrendenämnden.

om det i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Ett avtalsvillkor att arrende- rätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning gäller mot arrendatorn, om det har god- känts av arrendenämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2016.

Författningsförslag

SOU 2014:32

1.3Förslag till

lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken

Härigenom föreskrivs att 45 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Bestämmelserna i 10 kap. 5 och 6 §§ nya balken äger tillämp- ning även på arrendeavtal som träffats före balkens ikraftträd- ande, om 2 kap. 75–80 §§ lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom gäller för avtalet. Har arrendeavtalet uppsagts före ikraftträdandet, äger äldre bestäm- melser dock alltjämt tillämpning.

Förlänges arrendeavtal till följd av första stycket, äger därefter 7, 8 och 10 kap. nya balken i sin helhet tillämpning på avtalet.

45 §

Bestämmelserna i 10 kap. 3,

5, 6–6 b och 8 §§ nya balken ska tillämpas även på arrendeavtal som har träffats före balkens ikraftträdande, om 2 kap. 75–80 §§ lagen (1907:36 s. 1) om nyttjande- rätt till fast egendom gäller för avtalet. Om arrendeavtalet har sagts upp före ikraftträdandet, gäller dock alltjämt äldre bestäm- melser.

Om ett arrendeavtal förlängs till följd av första stycket, äger därefter 7, 8 och 10 kap. nya balken i sin helhet tillämpning på avtalet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2016.

SOU 2014:32

Författningsförslag

1.4Förslag till

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 1 och 11 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ska ha följande lydelse.

1 §19

Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till upp-

gift att
1. medla i arrendetvist,
2. pröva tvist om förlängning						2. pröva tvist om förlängning
av arrendeavtal vid jordbruks-						av arrendeavtal vid jordbruks-
arrende,		bostadsarrende			eller	arrende,	bostadsarrende	eller
fiskearrende eller om villkor för						fiskearrende eller om villkor för
sådan förlängning samt tvist i						sådan förlängning samt tvist i
fråga	som	avses	i 9 kap.		14 §	fråga som	avses i 9 kap.	13 a,
jordabalken eller			vars prövning			13 b, 14 eller 14 a § jordabalken
enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21,						eller vars prövning enligt 9 kap.
21 a,	31	eller 31 b §,		10 kap.		12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller
6 a §	eller	11 kap. 6 b §		samma		31 b §, 10 kap. 6 b § eller 11 kap.
balk ankommer på arrendenämnd,						6 b § samma balk ankommer på
						arrendenämnd,

3.pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtals- villkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3–6 § lagen (1957:390) om fiske- arrenden,

4.vara skiljenämnd i arrendetvist,

5.pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

Ett ärende ska tas upp av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

		11 §20
Om ett ärende som har av-		Om ett ärende som har av-
skrivits enligt 10 § första stycket		skrivits enligt 10 § första stycket
första meningen rör tvist	som	första meningen rör tvist som
avses i 9 kap. 10 §, 10 kap.	6 a §	avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 b §

19Senaste lydelse 2000:594.

20Senaste lydelse 2002:95.

Författningsförslag SOU 2014:32

eller 12 kap. 49 eller 54 § jorda-	eller 12 kap. 49 eller 54 § jorda-
balken, 22 eller 24 § hyresför-	balken, 22 eller 24 § hyresför-
handlingslagen (1978:304), 5 §	handlingslagen (1978:304), 5 §
lagen (1957:390) om fiskearrend-	lagen (1957:390) om fiskearrend-
en, 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 §	en, 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 §
bostadsrättslagen (1991:614) eller	bostadsrättslagen (1991:614) eller
4 kap. 6 § lagen (2002:93) om	4 kap. 6 § lagen (2002:93) om
kooperativ hyresrätt, skall nämnd-	kooperativ hyresrätt, ska nämnd-
en återuppta ärendet på ansökan	en återuppta ärendet på ansökan
av sökanden. Ansökan görs skrift-	av sökanden. Ansökan görs skrift-
ligen inom tre veckor från den	ligen inom tre veckor från den
dag beslutet om avskrivning med-	dag beslutet om avskrivning med-
delades.	delades.

Om sökanden uteblir ännu en gång, får ärendet inte tas upp på nytt.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2016.

SOU 2014:32

Författningsförslag

1.5Förslag till

förordning om ändring i förordningen (2009:28) om synemän vid jordbruksarrende

Härigenom föreskrivs att det i förordningen (2009:28) om syne- män vid jordbruksarrende ska införas en ny paragraf, 8 §, av följ- ande lydelse.

8 §

Statens jordbruksverk meddelar närmare föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas för behörighet att hålla syn.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2016.

2 Inledning

2.1Utredningens uppdrag

Vårt uppdrag beträffande arrende innefattar tre huvudfrågor, varav två avser jordbruksarrende och en avser bostadsarrende.1

När det gäller jordbruksarrende omfattar uppdraget frågor om avgiftsbestämningen och om sidoarrendatorns rätt till avtalsför- längning, s.k. besittningsskydd. Med sidoarrende avses ett jord- bruksarrende som inte omfattar bostad för arrendatorn. Beträff- ande avgiftsbestämning ska vi föreslå en möjlighet för parterna att knyta avgiften till resultatet i jordbruket eller till en eller flera resultatanknutna faktorer. I fråga om besittningsskyddet ska vi undersöka och analysera tillämpningen av bestämmelserna om sidoarrendatorns besittningsskydd samt föreslå de eventuella för- ändringar av dessa bestämmelser som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande.

I fråga om bostadsarrende har vi haft i uppdrag att undersöka hur avgiftsbestämmelserna tillämpas och föreslå de ändringar som kan behövas för att uppnå en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande.

2.2Utredningens arbete

Arbetet i utredningen har genomförts på sedvanligt sätt. Samman- träden med sakkunniga och experter har ägt rum vid nio tillfällen, varav fyra har avsett både jordbruks- och bostadsarrende, tre enbart jordbruksarrende och två enbart bostadsarrende. Mellan samman- trädena har det också förekommit ett flertal underhandskontakter med experterna i utredningen och, i förekommande fall, de organis- ationer som de representerar.

1 Direktiv 2011:60 och tilläggsdirektiv 2012:8, se bilaga 1 och 2.

Inledning

SOU 2014:32

Vi har undersökt tillämpningen av bestämmelserna om avgifts- bestämningen vid bostadsarrende genom att bl.a. besöka fyra av landets åtta arrendenämnder och i samband med det hålla möten med bostadsarrendatorer och jordägare. Vidare har bl.a. samtliga till hovrätterna inkomna ärenden om bostadsarrende under de senaste sju åren inhämtats och analyserats.

På vårt uppdrag har Statistiska centralbyrån genomfört en enkät- undersökning om sidoarrenden. Utredningen har härigenom kunnat samla in uppgifter om nuvarande tillämpning av reglerna om sido- arrendatorns besittningsskydd.

Vidare har vi haft underhandskontakter med en rad myndig- heter, exempelvis Skatteverket, som har varit behjälpliga med fram- tagande av underlagsmaterial.

3Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

3.1Behovet av förändrade avgiftsbestämmelser för jordbruksarrende

Vid jordbruksarrende ska arrendeavgiften ”bestämmas i pengar”.

Detta anses innebära att avgiften inte får bestämmas på grundval av jordbrukets resultat eller sådana faktorer som har direkt betydelse för jordbrukets resultat, t.ex. priserna på jordbruksprodukter, driftskostnaderna och förekomsten av EU-relaterade stödformer. Både jordägare och arrendatorer har kritiserat denna begränsning. Eftersom faktorer av det angivna slaget kan vara svåra att beräkna på förhand och dessutom varierar över tid, kan parterna inte alltid överblicka konsekvenserna av långvariga arrendeperioder. Avsak- naden av en möjlighet att koppla arrendeavgiften till faktorer av detta slag bidrar därför, har det hävdats, till kortare upplåtelsetider än vad som annars hade varit naturligt i avtalsförhållandet. Det har också framhållits att en möjlighet att anpassa avgiftsvillkoren till detta slag av faktorer generellt sett torde bidra till en god och hållbar produktion av jordbruksprodukter och långsiktiga avtalsförhåll- anden inom jordbruket. Inom utredningen har det även påtalats att parterna i ett jordbruksarrendeavtal numera oftast är jämnstarka i fråga om kunskap och kompetens och att det behov av att skydda ena parten mot vissa slag av avgiftsvillkor som synes ligga bakom de nuvarande bestämmelserna därmed torde vara mindre än tidig- are.

Det förefaller alltså finnas ett utbrett önskemål om att parterna ska ha större frihet än i dag att avtala om ”rörliga” arrendeavgifter som är knutna till t.ex. prisutvecklingen på jordbruksområdet. Utredningen diskuterar i det följande huruvida detta önskemål bör tillgodoses och, om så är fallet, hur det i så fall ska ske.

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

SOU 2014:32

3.2Bakgrunden till nuvarande bestämmelser

Den arrendereform som genomfördes i och med ikraftträdandet av jordabalken år 1972 syftade till att stimulera utbudet av arrenderad mark. Därigenom ville man tillgodose den jordbrukspolitiska mål- sättningen att under så långt möjligt samma betingelser som gäller för näringslivet i övrigt och till lägsta möjliga samhällsekonomiska kostnad åstadkomma en jordbruksproduktion av önskad storlek.1 Medlet för att nå detta mål var att ge jordägare och arrendatorer ökad avtalsfrihet. Den nya jordabalkens bestämmelser om bl.a. jordbruksarrende har därför avtalsfriheten som utgångspunkt. Sam- tidigt ansågs det att det från både sociala och samhällsekonomiska synpunkter var motiverat med ett starkt besittningsskydd för den skötsamme och duglige arrendatorn. Besittningsskyddet kom att utformas på så sätt att arrendatorn under vissa villkor har rätt till förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång.

För att undvika att jordägaren sätter besittningsskyddet ur spel genom att uppställa alltför hårda villkor för den nya arrendetiden infördes särskilda bestämmelser för omprövning av avtalsvillkoren vid arrendetidens utgång. Det poängterades dock att detta regel- verk endast ska utgör ett komplement till reglerna om besittnings- skydd och inte fungera som ett skydd mot befogade ändringar av gällande avtalsvillkor.2

År 1979 ändrades arrendelagstiftningen i syfte att förstärka jord- bruksarrendatorernas besittningsskydd. Det var då som bestämmel- sen om avgiften vid förlängning av jordbruksarrende (se 9 kap. 9 § jordabalken) fick sin nuvarande lydelse.3

3.3Nuvarande bestämmelser

3.3.1Gränsen mellan avtalsfrihet och avgiftsreglering

Förutsättningarna för att fastställa avgiften (och övriga avtalsvillkor) för jordbruksarrende är delvis olika beroende på om det är fråga om en ny upplåtelse av arrende eller en förlängning av ett redan in- gånget arrendeavtal.

1Se prop. 1970:20 (del B 2) s. 855 och 856.

2Se prop. 1970:20 (del B 2) s. 866.

3Se SFS 1979:371, SOU 1978:36 s. 84–88, prop. 1978/79:183 s. 12–19 och Lagutskottets betänkande 1978/79:23 s. 15–22.

SOU 2014:32

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

När jordägaren och arrendatorn ingår ett nytt arrendeavtal, råder det avtalsfrihet angående arrendeavgiftens storlek. I ett avseende är avtalsfriheten dock begränsad redan vid nyupplåtelse; avgiften måste bestämmas i pengar (se 9 kap. 29 § jordabalken). Har parterna träffat ett avtal i strid med detta, ska avgiften betalas med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga för- hållanden när avtalet träffades. Bestämmelsen är således tvingande till sin natur. Det kan noteras att det beträffande övriga arrende- former inte finns någon motsvarande begränsning av hur avgiften ska bestämmas.

Med den nu nämnda avtalsfriheten för ett nytt arrendeavtal följer att villkoren i avtalet kan prövas endast med stöd av de all- männa avtalsrättsliga bestämmelserna om rättshandlingars ogiltig- het och jämkning av avtalsvillkor i 3 kap. lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtals- lagen).4 Ett avtalsvillkor kan således i och för sig jämkas eller lämnas utan avseende under löpande arrendeperiod med stöd av generalklausulen i 36 § avtalslagen. En förutsättning är dock att avtalsvillkoret bedöms som oskäligt med hänsyn till avtalets inne- håll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade för- hållanden och omständigheterna i övrigt.

Avtalsfrihet beträffande avgiften och övriga villkor gäller, för- utom vid ny upplåtelse, också vid förlängning av arrendeavtalet, om detta inte är förenat med besittningsskydd för arrendatorn. I avsnitt 4.3 återkommer vi till i vilka situationer arrendatorn har besitt- ningsskydd.

Även när arrendeavtalet är förenat med besittningsskydd för arrendatorn gäller en mellan parterna träffad överenskommelse om avtalsvillkoren efter förlängning av arrendeförhållandet (se 9 kap. 9 § fjärde stycket jordabalken). Också vid en sådan överenskom- melse måste dock avgiften – enligt 9 kap. 29 § jordabalken – bestäm- mas i pengar. Om parterna i samband med förlängning inte kan enas om avgiftens storlek, har de möjlighet att låta arrendenämnden pröva hur stor avgiften ska vara. Nämnden ska då fastställa arrende- avgiften till ett skäligt belopp (se 9 kap. 9 § första stycket och 10 § jordabalken). Lagen anger härutöver endast att avgiften ska bestäm- mas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.

4 Se t.ex. Bäärnhielm, Larsson och Gerleman, Arrendelagen (1 januari 2014, Zeteo), kom- mentaren till 9 kap. 29 § jordabalken under rubriken Allmänt om arrendeavgiften.

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

SOU 2014:32

Den nu återgivna regleringen innebär att det har viss betydelse om parterna vid arrendetidens utgång träffar avtal om en ny upp- låtelse eller om arrendeförhållandet består genom förlängning av det gamla avtalet. Härvid måste man dock ta hänsyn till vad det är fråga om för förlängning.5

3.3.2Särskilt om skälen till utformningen av 9 kap. 9 § första stycket jordabalken

Som tidigare har nämnts tillkom den nuvarande lydelsen av 9 kap. 9 § första stycket jordabalken år 1979. Dessförinnan gällde som grundläggande princip att arrendeavgiften skulle avgöras av rådande marknadsförhållanden.6 För den händelse att parterna inte kunde enas var huvudregeln att avgiften skulle utgå med det belopp som jordägaren begärde. Om dennes krav var oskäligt, kunde det dock frångås och arrendeavgiften skulle i stället fastställas till ett skäligt belopp. Arrendenivån för jämförliga arrenden skulle tjäna som utgångspunkt vid avgiftsbestämningen. Det förutsågs dock att det ofta inte skulle vara möjligt att åberopa jämförliga arrendeförhåll- anden. Frågan om vad som var ett skäligt belopp fick då avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kunde antas vara beredda att betala. Att i förarbetena närmare ange innebörden av ett skäligt arrende ansågs inte vara möjligt.7

Före 1979 års ändring av arrendelagen utredde Arrendelags- kommittén8 bl.a. frågan om hur avgiften för jordbruksarrende skulle utformas. Som en följd av att ny jordbruksteknik hade gjort det både möjligt och lönsamt att bruka större enheter rådde det under slutet av 1970-talet stor efterfrågan på arrendemark.9 I den

5 Se 7 kap. 7 § första stycket jordabalken. En förlängning p.g.a. lag eller med tillämpning av bestämmelse i upplåtelseavtalet innebär däremot inte att ny upplåtelse kommer till stånd, se 7 kap. 7 § andra stycket jordabalken. Uttrycket förlängning p.g.a. lag syftar enligt för- arbetena på tyst förlängning, automatisk förlängning och förlängning p.g.a. bestämmelserna om direkt besittningsskydd (se om tyst förlängning 9 kap. 4 § jordabalken, automatisk förlängning 9 kap. 3 § och 10 kap. 3 § jordabalken och om direkt besittningsskydd 9 kap. 7 och 8 §§ samt 10 kap. 4 och 5 §§, även prop. 1970:20 B s. 920). Såvitt avser förlängning av det sistnämnda slaget avses i första hand det fallet att arrendenämnden eller domstolen tvångsvis beslutar om förlängning av avtalet. Enligt förarbetena är emellertid bestämmelsen tillämplig även om förlängning kommer till stånd genom överenskommelse mellan jord- ägaren och arrendatorn inom ramen för lagens bestämmelser om direkt besittningsskydd.

6Se t.ex. prop. 1970:20 del B 2 s. 868.

7Fastställandet av andra villkor än avgiften berörs inte närmare här.

8Se Arrendelagskommitténs delbetänkande Arrenderätt 1, Jordbruksarrendatorns besitt- ningsskydd m.m. (SOU 1978:36).

9Se prop. 1978/79:183 s. 10.

SOU 2014:32

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

debatt som föregick tillsättandet av Arrendelagskommittén hävdades det att arrendeavgifterna tenderade att öka så kraftigt att arrendator- ernas besittningsskydd urholkades och att avgiftsbestämmelserna i jordabalken var otillräckliga för att dämpa prisutvecklingen.10

Arrendelagskommittén fann att arrendeavgifterna över lag hade höjts jämförelsevis måttligt.11 Inom vissa delar av landet hade emeller- tid avgifterna närmat sig nivåer som hade inneburit en snedvridning av prisbildningen på arrende. För att motverka den ibland höga prisbildningen föreslog kommittén att man vid bestämmandet av en skälig arrendeavgift i högre grad skulle beakta arrendeställets normala avkastningsförmåga. På så sätt skulle en bättre stadga be- träffande arrendenivån i allmänhet åstadkommas.

Arrendelagskommitténs nu nämnda utgångspunkt för hur avgifts- regleringen borde utformas godtogs i det fortsatta lagstiftnings- arbetet. Nuvarande lydelse av 9 kap. 9 § första stycket jordabalken tillkom dock på förslag av Lagutskottet.12 Av förarbetena framgår att lagstiftaren avsåg att det var arrendeställets normala avkast- ningsförmåga, och inte den faktiska avkastningsförmågan, som skulle bilda utgångspunkt för en eventuell rättslig prövning av avgiften vid förlängning.13 Det bärande skälet för detta var att intresset av att öka arrendeställets avkastning skulle motverkas om en högre av- kastning leder till en högre avgift och vice versa.

3.3.3Särskilt om innebörden av 9 kap. 29 § jordabalken

I fråga om kravet enligt 9 kap. 29 § jordabalken – att arrende- avgiften ska bestämmas i pengar – uttalas i förarbetena att avgiften inte ovillkorligen behöver vara bestämd till sin storlek utan att den får anknytas till index.14 Det krävs inte att det är någon officiell eller i övrigt allmänt tillgänglig indexserie som tillämpas utan även ett för ett visst ändamål konstruerat omräkningssystem är godtag- bart. Detta förutsätter emellertid att indexet utgör ett tillförlitligt underlag för en omräkning av arrendeavgiften. Enligt förarbetena är det därför inte tillåtet med en anknytning till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden, utan det ska vara fråga om

10Se prop. 1978/79:183 s. 13.

11Se SOU 1978:36 s. 85.

12Se Lagutskottets betänkande 1978/79:23 s. 17–22.

13Se SOU 1978:36 s. 86, prop. 1978/79:183 s. 15 och Lagutskottets betänkande 1978/79:23 s. 18.

14Se prop. 1970:20, (del A) s. 408 och (del B 2) s. 1006 samt rättsfallet NJA 1949 s. 1.

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

SOU 2014:32

ett index i vedertagen mening. Redan år 1944 hade det införts en motsvarande bestämmelse i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom.15 Bakgrunden till den bestämmelsen var att man ville komma bort från avtal där vederlaget för arrendet bestämdes i naturalster eller arbetsprestationer.

I förarbetena till den nuvarande bestämmelsen uttalade Lag- utskottet att det ligger nära till hands att välja ett index som i första hand återspeglar kostnads- och prisutvecklingen inom jordbruks- näringen.16 Lantbrukarnas Riksförbund (LRF) har vid tre tillfällen lämnat rekommendationer om användningen av index för reglering av avgiften, senast år 1992. Förbundet framhöll år 1992 att det rådde stor osäkerhet om den framtida jordbrukspolitiken och lönsam- hetsutvecklingen och ansåg därför att det inte fanns anledning att stimulera tillämpningen av långa arrendetider. Det konstaterades också att det saknades en lämplig officiell indexserie som speglade arrendefastigheternas lönsamhetsutveckling och som var använd- bart för justering av avgiften. Mot denna bakgrund, och för att åstadkomma en enkel och enhetlig tillämpning, rekommenderade LRF högst femåriga arrendeavtal och att avgiften skulle vara fast. Enligt LRF kunde det i vissa fall vara befogat med avtal på längre tid än fem år och att avgiften i ett sådant fall indexjusterades. Som exempel anfördes avtal som omfattar stora investeringar eller då andra värden än jordbruksvärden dominerar avtalsförhållandet. Någon rekommendation om lämpligt index kunde dock inte läm- nas för sådana avtal, utan detta överlämnades till parterna att avgöra från fall till fall. Rekommendationen från år 1992 gäller alltjämt.

Med hänsyn till att avgiften inte nödvändigtvis måste vara be- stämd till sin storlek utan får indexregleras är det också tillåtet att i förväg bestämma avgiften till olika belopp för olika betalnings- tillfällen, t.ex. på så sätt att avgiften höjs med ett förutbestämt belopp för varje år.17

15Se 2 kap. 6 § i nämnda lag, vilken upphörde att gälla i och med ikraftträdandet av den nuvarande jordabalken år 1972.

16Se Tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 s. 217.

17Se bl.a. Bäärnhielm, Larsson och Gerleman, Arrendelagen (1 januari 2014, Zeteo), kom- mentaren till 9 kap. 29 § jordabalken under rubriken Fast och rörlig arrendeavgift.

SOU 2014:32

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

3.4Överväganden

3.4.1Principiella utgångspunkter

Enligt våra direktiv ska vi föreslå en möjlighet för parterna att be- stämma arrendeavgiften på ett ändamålsenligt sätt utifrån det en- skilda arrendejordbrukets resultat eller en eller flera resultatanknutna faktorer.

Som tidigare har nämnts bygger bestämmelserna om jordbruks- arrende på en grundläggande princip om avtalsfrihet men de inne- fattar samtidigt ett principiellt förbud mot att bestämma avgiften på annat vis än i pengar, t.ex. genom hänvisning till värdet på en viss produkt. Vi har bedömt att våra direktiv i och för sig ger ut- rymme för att föreslå ett slopande av detta förbud helt och hållet. En helt annan sak är förstås om en så långtgående förändring är den lämpligaste lösningen.

Vi har vidare uppfattat direktiven på så sätt att vi ska lämna för- slag till bestämmelser om avgiftsreglering som medger att arrende- avgiften baseras på arrendejordbrukets resultat som sådant eller på resultatets huvudkomponenter, verksamhetens intäkter och kost- nader. Hänvisningen i direktiven till resultatanknutna faktorer har vi tolkat så att uppdraget ger utrymme för förslag om avgiftsregler- ing, i vilka arrendeavgiften – till skillnad från vad som f.n. anses tillåtet – anknyts till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden.18

3.4.2En möjlighet till avgiftsreglering baserad på resultatanknutna faktorer

Bedömning: Parterna bör inte ges full avtalsfrihet i fråga om hur avgiften för jordbruksarrende ska bestämmas. I stället bör det i lagen uttryckligen anges hur avgiften får bestämmas. Det finns inte något behov av att kunna åstadkomma en s.k. redo- visningsrelaterad avgift. Behovet av en mer resultatbaserad avgift bör i stället lämpligen tillgodoses genom utökade möjligheter till indexreglering av avgiften.

18 Jfr prop. 1970:20 (del B 2) s. 1006.

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

SOU 2014:32

Förslag: Avgiften för jordbruksarrende ska, utöver vad som följer av nuvarande avgiftsreglering, helt eller delvis kunna knytas till prisutvecklingen för en eller flera produkter som arrendatorn producerar eller är beroende av i sin verksamhet.

Enligt utredningsdirektiven ska vi föreslå bestämmelser som ger parterna möjlighet att bestämma arrendeavgiften på ett ändamåls- enligt sätt utifrån det enskilda arrendejordbrukets resultat eller en eller flera resultatanknutna faktorer. Den i direktiven eftersträvade möjligheten till mera resultatanknutna arrendeavgifter kan åstad- kommas antingen genom att parterna ges full avtalsfrihet såvitt gäller sättet för att bestämma avgiftens storlek eller genom att det i lagen uttryckligen anges att avgiften får knytas till särskilt angivna förhållanden, såsom rörelseintäkterna i arrendatorns jordbruks- verksamhet eller enstaka produkter etc. Nedan överväger vi dessa alternativ närmare.

Full eller begränsad avtalsfrihet?

Uppdraget innebär att vi ska föreslå en utökad avtalsfrihet vad gäller avgiftsbestämningen. Direktiven ger, som tidigare har nämnts, vida ramar för vilka förslag som är möjliga att presentera. En naturlig begränsning, som också har angetts uttryckligen i direk- tiven, är dock att arrendeavgiften även fortsättningsvis ska bestäm- mas i pengar. Liksom hittills bör det alltså inte vara möjligt att avtala om arrende i form av t.ex. arbetsprestationer. En sådan begränsning utesluter emellertid inte att det penningbelopp som ska betalas räknas fram under beaktande av särskilda faktorer i omvärlden som parterna är ense om bör styra beräkningen.

En inledande fråga är därför om det bör råda full avtalsfrihet vad gäller sättet för att bestämma arrendeavgiftens storlek eller om det inom de i direktiven givna ramarna finns anledning att begränsa denna avtalsfrihet. Med full avtalsfrihet avses här en ordning där det inte uppställs några begränsningar i fråga om vilka faktorer som får beaktas när avgiften räknas fram. Så länge avgiften betalas – eller kan betalas – med pengar skulle således i princip varje sätt att bestämma avgiftens storlek vara tillåten (med den enda begräns- ningen att ett enskilt avtal i denna fråga alltid skulle kunna jämkas enligt generalklausulen i 36 § avtalslagen eller bli föremål för pröv- ning enligt lagen [1984:292] om avtalsvillkor mellan näringsidkare).

SOU 2014:32

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

Full avtalsfrihet ger, kan det hävdas, maximal flexibilitet och torde i de flesta fall leda fram till ändamålsenliga avtalslösningar som svarar mot parternas behov. Förmodligen skulle parterna ofta komma att knyta avgiften till prisutvecklingen på den eller de produkter som arrendatorn producerar, t.ex. nötkött, spannmål eller potatis. Emeller- tid skulle full avtalsfrihet, något tillspetsat, också göra det möjligt att koppla avgiften till förhållanden som helt saknar betydelse för det enskilda jordbruket eller för jordbruksmarknaden i stort. Risken för att parterna kommer överens om helt omotiverade sätt för att beräkna avgiften framstår visserligen inte som särskilt stor. Enligt vår bedömning innebär full avtalsfrihet likväl en inte obetydlig risk för att parterna, av obetänksamhet eller av andra skäl, kommer över- ens om beräkningssätt som får oförutsedda konsekvenser.

Det är naturligtvis möjligt att i en lösning som har den fulla avtalsfriheten som utgångspunkt bygga in vissa mindre begräns- ningar i syfte att minska riskerna för parterna. Detta kan t.ex. göras genom att förbjuda vissa särskilt angivna beräkningssätt och vill- kor, t.ex. villkor som innebär att jordägaren ska ha en viss andel av vinsten i en viss verksamhet. Vi återkommer nedan till det slaget av lösningar. Redan här ska dock sägas att sådana begränsade förbud knappast kommer att kunna ge något fullständigt skydd i och med att det kan vara svårt att förutse hur parterna kommer att utnyttja avtalsfriheten och därmed också svårt att förutse hur avtalsfriheten lämpligen behöver begränsas.

Vår bedömning är mot denna bakgrund att full avtalsfrihet är förknippad med alltför stora risker. Till detta kommer att det är svårt att se något egentligt behov av en full avtalsfrihet på detta område.

Avgiftsbestämning med ledning av enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden

I den debatt som har föregått utredningen förefaller en viktig fråga ha varit att undanröja det principiella förbudet som anses följa av 9 kap. 29 § jordabalken mot vissa rörliga avgifter under en och samma avgiftsperiod. Som tidigare har nämnts är indexreglering av avgiften, trots lydelsen av 9 kap. 29 § jordabalken, i viss utsträck- ning redan tillåten. Den nuvarande möjligheten till indexreglering av avgiften bör finnas även fortsättningsvis. En avgiftsreglering

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

SOU 2014:32

som utgår från t.ex. prisutvecklingen på mjölk, kött eller spannmål är däremot inte tillåten enligt nuvarande bestämmelser.

Mot bakgrund av prisvariationerna på insatsvaror och jord- bruksprodukter får jordägare och arrendatorer anses ha ett legitimt behov av att kunna avtala om rörliga avgifter som anknyter till pris- utvecklingen på dessa varor och produkter. Att göra det möjligt för parterna att avtala om avgifter, som utvecklas på visst sätt i för- hållande till prisutvecklingen på vissa i avtalet angivna produkter, torde inte heller innebära några egentliga olägenheter. I och för sig innebär en koppling till en framtida prisutveckling alltid en viss osäkerhet. Man bör emellertid kunna utgå ifrån att parterna även vid tillämpningen av villkor om rörliga avgifter i de allra flesta fall kommer att bestämma avgiften genom en kombination av en fast del och en rörlig del, vilket kommer att mildra konsekvenserna av helt oförutsedda prisförändringar.

Först och främst torde det finnas ett behov av att kunna bestämma avgiften, helt eller delvis, utifrån prisutvecklingen på produkter som arrendatorn producerar. En sådan ordning för avgiftsbestäm- ning torde även vara tämligen enkel att lagstifta om. Under utred- ningsarbetet har vi också kunnat konstatera att det finns ett behov av att kunna koppla avgiften till vissa andra faktorer som är av mer eller mindre omedelbar betydelse för den jordbruksverksamhet som arrendatorn bedriver. Detta gäller särskilt prisutvecklingen på diverse produkter som har betydelse för jordbruket, såsom driv- medel, foder och utsäde.

Lantbrukarnas Riksförbunds arrenderåd (Arrenderådet19) har i och för sig bedömt att behovet av att kunna bestämma arrende- avgiften på detta sätt inte är så stort. I flertalet fall kommer förmod- ligen, enligt Arrenderådet, arrendeavgiften även i fortsättningen att utgöras av ett fast belopp. Enligt Arrenderådet kan emellertid för- ändringar av detta slag vara av värde för jordägare och arrendatorer som har långa avtal och specialiserad produktion.

För det fall att det införs lagregler som ger möjlighet att bestämma arrendeavgiften på detta sätt avser Arrenderådet att utfärda sär- skilda rekommendationer och branschnormer. Vi återkommer till detta nedan. Även om sådana nya bestämmelser kommer att vara av större intresse endast för en mindre grupp jordägare och arrendat- orer kan de – beroende på utformningen av Arrenderådets rekom- mendationer m.m. – ha sitt värde för en vid krets av jordägare och

19 Se vidare om Arrenderådet i avsnitt 3.4.3.

SOU 2014:32

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

arrendatorer. En förändring av detta slag bör även leda till att arrendeavgiften på ett bättre sätt än tidigare avspeglar de ekonom- iska förutsättningarna i det enskilda jordbruket. Det torde dess- utom kunna bidra till att parterna i högre grad än i dag ingår avtal för längre arrendetider än fem år.

När det gäller ekonomiskt stöd i olika former är detta ofta ett viktigt tillskott till jordbruket. Det skulle därför kunna vara av intresse att på ett eller annat sätt koppla arrendeavgiften till ett eller flera ekonomiska stöd. Med hänsyn till behovet av långsiktighet och förutsägbarhet i ett arrendeförhållande är emellertid en sådan koppling mellan stöd och arrendeavgift ändamålsenlig endast i sådana fall där stödet kan förväntas utgå till merparten av jord- brukarna och vara stabilt under överskådlig tid. Det innebär att det i praktiken endast är det som f.n. kallas gårdsstödet som skulle kunna läggas till grund för avgiftsregleringen.20 En möjlig lösning är att tillåta en anknytning av avgiften till förändringen av gårdsstödet (dvs. en form av indexering baserad på gårdsstödets förändringar). En annan variant är att öppna för möjligheten att låta avgiften stå i viss proportion till gårdsstödet (dvs. att avgiften utgör en andel av gårdsstödet).

Arrenderådet har tillfrågats om behovet av att på ett eller annat sätt kunna koppla arrendeavgiften till gårdsstödet. Enligt Arrende- rådet är det olämpligt att låta stödet styra arrendeavgiften, eftersom gårdsstödet utgör endast en liten del av arrendatorns omsättning. Gårdsstödet skulle däremot, menar Arrenderådet, kunna ingå som en av flera komponenter i ett nytt arrendeindex. Ett annat skäl som Arrenderådet har anfört mot att tillåta en koppling mellan gårds- stödet och arrendeavgiften är att förändringarna av gårdsstödets storlek under de senaste fem åren har varit högst begränsade. En anknytning till gårdsstödet skulle därför bara leda till marginella förändringar av avgiften. I det sammanhanget har Arrenderådet också framhållit att ett problem med en anknytning mellan gårds-

20 Se om gårdsstöd bl.a. Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 1307/2013 av den 17 december 2013 om regler för direktstöd för jordbrukare inom de stödordningar som ingår i den gemensamma jordbrukspolitiken och om upphävande av rådets förordning (EG) nr 637/2008 och rådets förordning (EG) 73/2009; Europaparlamentets och rådets förord- ning (EU) nr 1310/2013 av den 17 december 2013 om vissa övergångsbestämmelser för stöd för landsbygdsutveckling från Europeiska jordbruksfonden för landsbygdsutveckling (Ejflu), om ändring av Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 1305/2013 vad gäller resurser och resursfördelning avseende år 2014 och om ändring av rådets förordning (EG) nr 73/2009 och Europaparlamentets och rådets förordningar (EU) nr 1307/2013, (EU) nr 1306/2013 och (EU) nr 1308/2013 vad gäller deras tillämpning under år 2014. Se även för- ordningen (2004:760) om EU:s direktstöd för jordbrukare m.m. och Ds 2014:6 Gårdsstödet 2015–2020 – förslag till svenskt genomförande.

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

SOU 2014:32

stödet och arrendeavgiften är att det kan komma att ske relativt stora förändringar av gårdsstödet när stödsystemen för jordbruket ses över inom EU vart sjunde år. I samband med en omläggning av systemet för gårdsstödet kan alltså en anknytning mellan stödet och arrendeavgiften leda till oförutsedda och påtagliga ändringar av avgiften. Enligt Arrenderådet har förändringarna av växelkursen mellan euro, som gårdsstödet fastställs i, och svenska kronan kom- mit att få en större betydelse för det svenska jordbrukets intäkter, än förändringarna av gårdsstödets storlek i sig. Det problemet kan dock, enligt Arrenderådet, lösas genom att avgiften helt eller delvis fastställs i euro.

Vi delar Arrenderådets bedömning av behovet av och problemen med en anknytning mellan gårdsstödet och arrendeavgiften. Det finns dessutom en beaktansvärd risk för att förutsättningarna för en sådan avgiftsbestämning väsentligen förändras i efterhand genom att arrendatorn inte erhåller det gårdsstöd som parterna har räknat med vid avgiftsbestämningen. Grunderna för avgiftsregleringen skulle därmed ryckas undan.

Sammanfattningsvis föreslår vi att parterna ska kunna avtala om en ”rörlig” arrendeavgift, dels genom sådan indexering som redan i dag är möjlig, dels genom att avgiften knyts till prisutvecklingen på produkter som arrendatorn producerar eller som han eller hon är beroende av i sin jordbruksverksamhet.

Vi återkommer i avsnitt 3.4.4 till arrendenämndens prövning av ett sådant rörligt moment i avgiftsregleringen.

Bör det finnas en möjlighet att avtala om redovisningsrelaterade avgifter?

Ett alternativ till att knyta avgiften till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden är att grunda avgiften på jord- bruksföretagets resultat, intäkter eller kostnader, sådana dessa fram- träder i företagets redovisning eller bokföring. På detta sätt be- räknade avgifter skulle kunna kallas för redovisningsrelaterade av- gifter. Närmast till hands kan synas vara att knyta sådana avgifter till jordbruksföretagets redovisade resultat eller till företagets rörelse- intäkter.

I många fall torde redovisningsrelaterade arrendeavgifter leda till väsentligen samma resultat som avgifter som är knutna till t.ex. prisutvecklingen på enskilda produkter i företagets verksamhet.

SOU 2014:32

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

För att ta ett exempel bör ett jordbruksföretag med mjölk som huvudprodukt vara mycket beroende av prisutvecklingen på mjölk. Om det ska vara tillåtet att basera arrendeavgiften på priset på mjölk, kan det framstå som naturligt att också tillåta avgifter som utvecklas i proportion till jordbruksföretagets redovisade rörelse- intäkter, vilka i det angivna exemplet i allt väsentligt torde vara beroende av priset på just mjölk.

Att relatera avgifterna till prisutvecklingen på företagets pro- dukter respektive till arrendeföretagets resultat eller rörelseintäkter kan alltså synas vara två snarlika metoder att bestämma avgiften så att den bättre återspeglar arrendeföretagets ekonomiska förutsätt- ningar och utveckling. Lämpligheten av att använda den ena res- pektive andra modellen i ett enskilt fall torde dock vara beroende av ett flertal faktorer, såsom verksamhetens inriktning, omfattning och arrendeställets andel av den sammanlagda brukade marken. Exempelvis torde redovisningsrelaterade avgifter vara mindre lämp- liga när jordbruksverksamheten drivs både på mark som arrendat- orn själv äger och ett eller flera sidoarrenden.

En särskild effekt av användandet av redovisningsrelaterade av- gifter synes också vara att, om arrendeföretagets resultat förbättras enbart genom att företaget sköts på ett särskilt effektivt sätt, så leder detta normalt till högre arrende, något som kan framstå som mindre rimligt. Intresset av att utveckla jordbruket kan därmed hämmas.21

Under alla förhållanden framstår en avgiftsreglering utifrån jord- bruksföretagets årsresultat (vinst eller förlust) som mindre lämplig. Årsresultatet kan vara beroende av resultatposter som inte har något direkt samband med verksamheten på den arrenderade marken och det är därför svårbedömbart för motparten. Resultatet kan i viss mån även påverkas av olika slag av bokföringstransaktioner och blir därmed också i viss utsträckning möjligt att styra.

Ett alternativ kan synas vara att anknyta till storleken av den redovisade nettoomsättningen. Nettoomsättning är ett tämligen entydigt begrepp. I bokföringslagen (1999:1078) och årsredovis- ningslagen (1995:1554) har nettoomsättning definierats som intäkter från sålda varor och utförda tjänster som ingår i företagets normala verksamhet med avdrag för lämnade rabatter, mervärdesskatt och annan skatt som är direkt knuten till omsättningen.22 Bokförings-

21Jfr Lagutskottets betänkande 1978/79:23 s. 18.

22Se 1 kap. 2 § första stycket 9 bokföringslagen (1999:1078) och 1 kap. 3 § första stycket 3 årsredovisningslagen (1995:1554).

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

SOU 2014:32

nämnden har definierat intäkt som en ökning av ekonomiska fördelar under ett räkenskapsår till följd av inbetalningar eller en ökning av tillgångars värde eller en minskning av skulders värde som medför en ökning av eget kapital. Tillskott från ägare som ökar eget kapital är inte en intäkt.

Också en anknytning av avgiften till nettoomsättningen har emellertid sina nackdelar. En sådan är att nettoomsättningen inte tar hänsyn till förändringar i företagets varulager. Bland annat mot den bakgrunden finns det anledning att ifrågasätta om det över- huvudtaget är lämpligt att anknyta arrendeavgiften till nettoomsätt- ningen.

Ett annat alternativ är att anknyta till begreppet rörelseintäkter. Det begreppet har inte någon helt entydig innebörd men brukar avse intäkter i företagets normala verksamhet, dvs. intäkter som inte beror på förmögenhetsökningar eller vinster.23 Termen rörelse- intäkt har funnits i lokalhyreslagstiftningen under lång tid och har där, såvitt är känt, inte ifrågasatts. Principerna för bokföring och redovisning är dessutom desamma oavsett om det rör sig om hyra eller arrende. Dessa omständigheter talar för att termen rörelse- intäkt i och för sig skulle kunna tillämpas även i arrendesamman- hang. I motsatt riktning talar möjligen det förhållandet att termen inte är helt entydig. Den otydligheten kan dock avhjälpas genom att avtalsparterna vid avtalets ingående preciserar vad som ska anses som rörelseintäkter.

När det gäller redovisningsrelaterade avgifter kan en jämförelse också göras med lokalhyra enligt hyreslagstiftningen. Enligt 12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken gäller att hyran för lokaler ska vara till beloppet bestämd i avtalet, med undantag för ersättning för värme, elektricitet och dylikt. Det råder därmed som huvudregel ett förbud mot rörlig lokalhyra. Från denna huvudregel medges dock, såvitt här är av intresse, undantag för förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter, s.k. omsättningshyra. Även förbehåll om annan beräkningsgrund godtas under förutsättning att avtalet är träffat för en bestämd tid och att hyrestiden är minst tre år. Annan beräkningsgrund omfattar, förutom indexförbehåll, även förbehåll avseende andra tillräckligt preciserade beräkningsgrunder av hyra.24

23Se Företagsekonomi för jurister – redovisning, räkenskapsanalys och kalkylering, Bjuvberg, 1:a uppl., 2010, s. 90.

24Se Bostadsutskottets betänkande 1987/88:21 s. 13.

SOU 2014:32

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

Förarbetena är knapphändiga när det gäller den närmare utform- ningen av undantaget för förbehåll om omsättningshyra. I Hyres- rättsutredningens betänkande Hyresrätt 2 – Lokalhyra angavs helt kort att ett sådant förbud mot rörliga hyror som utredningen för- ordade inte borde utgöra hinder mot att hyran bestämdes att utgå efter hyresgästens omsättning i hans i lokalen bedrivna affärsrörelse.25

Det ligger i sakens natur att ett avtalsvillkor om omsättnings- hyra måste innehålla en något så när entydig definition av vad part- erna avser med hyresgästens rörelseintäkter. Någon sådan definition finns nämligen inte i lagtexten eller dess förarbeten. Tillämpningen av omsättningshyra vilar i stor utsträckning på standardavtal som har utarbetats av hyresmarknadens parter. Avtalsklausulerna varierar men bygger vanligen på att hyran bestäms som en procentsats av hyresgästens nettoomsättning, sådan den har beskrivits ovan.

Vid lokalhyra är det normalt okomplicerat att avgränsa såväl lokalen som den verksamhet som bedrivs i den. Den ekonomiska redovisningen för verksamheten kan därmed genom tämligen enkla medel hänföras till respektive lokal (driftställe), även om lokalhyres- gästen bedriver verksamhet i flera lokaler.

När det gäller jordbruksarrende är bilden mera komplicerad. Exempelvis kan olika arrendeställen brukade av samma arrendator sinsemellan vara likartade eller variera påtagligt, t.ex. i fråga om areal. De arrendeställen som arrendator brukar kan också vara ägda av olika jordägare och brukas för sig som en enhet eller tillsammans med mark som arrendatorn själv äger.

I redovisningshänseende kan det därmed uppstå problem i fråga om vilken verksamhet omsättningen ska hänföras till. Till bilden hör att om näringsidkaren driver flera verksamheter, däribland verksamheter som inte är relaterade till jordbruk, ska dessa normalt ändå redovisas gemensamt (se 4 kap. 4 § bokföringslagen).

För att skapa förutsättningar för en rationell hantering av redo- visningsrelaterade avgifter bör de värden som avgiften baseras på vara lättillgängliga. Arrendatorns vanliga bokföring är därmed den naturliga utgångspunkten för redovisningsrelaterad avgift. I annat fall kan det komma att ställas krav på särskild redovisning enbart för beräkning av arrendeavgiften, vilket framstår som omständligt. I ett redovisningsperspektiv torde det dock i ett inte obetydligt antal fall vara svårt att avgöra hur stor del av omsättningen som är

25 Se SOU 1978:8 s. 100.

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

SOU 2014:32

hänförlig till ett enskilt arrendeställe respektive den av arrendatorn ägda marken.

Såvitt framkommit under utredningen torde det inte finns något större behov eller intresse av redovisningsrelaterade avgiftsbestäm- melser. Som framgår av beskrivningen ovan kan en rad principiella och praktiska invändningar framföras mot en sådan avgiftsmodell. Vår bedömning är därför att det inte finns anledning att införa en möjlighet för parterna att avtala om redovisningsrelaterade avgifter.

3.4.3Förutsätter möjligheten till en avgiftsreglering

som baseras på prisutvecklingen på enskilda produkter särskilda bestämmelser till skydd för arrendatorn?

Bedömning: Förslaget till avgiftsreglering baserad på prisut- vecklingen på enskilda produkter förutsätter inte någon särskild bestämmelse till skydd för arrendatorn.

Vi har ovan föreslagit att avgiften för jordbruksarrende ska kunna knytas till prisutvecklingen för en eller flera produkter som arrend- atorn producerar eller är beroende av i sin verksamhet. För- ändringar av detta slag innebär en högre grad av avtalsfrihet för parterna. Mot bakgrund av det behov av trygghet beträffande upp- låtelsens bestånd som i synnerhet arrendatorer anses ha är det naturligt att överväga om den ökade avtalsfriheten bör komplett- eras med nya bestämmelser till skydd för ena eller båda parterna.

Till ledning för våra överväganden i denna del har vi, i enlighet med direktiven, frågat branschorganisationerna på jordbruksmark- naden om de är beredda att utveckla avtalsmodeller som tillgodoser båda parters intressen i ett arrendeförhållande. Nedan presenteras resultatet av vår undersökning i detta avseende. Därefter redovisas vår bedömning i fråga om behovet av särskilda bestämmelser till skydd för arrendatorn.

Branschorganisationernas standardavtal och rekommendationer

Med hänsyn till de stora skillnader som kan föreligga mellan olika slag av arrendeavtal torde det inte vara lämpligt – om ens möjligt – att i lagtexten detaljerat ange hur avgiften ska bestämmas. Oavsett

SOU 2014:32

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

vilken grad av avtalsfrihet som föreslås måste bestämmelserna om avgiftsregleringen även i framtiden vara allmänt hållna.

Under sådana förhållanden är branschorganisationernas vilja och förutsättningar att ta fram välavvägda standardavtal och rekom- mendationer av stor betydelse för en sund utveckling av avtals- villkoren.

Lantbrukarnas Riksförbund (LRF), som representerar både jord- ägares och arrendatorers intressen, bildade år 1975 Arrenderådet, i syftet att minimera antalet tvister mellan jordägare och arrendat- orer. Rådet är ett beredande organ för LRF:s förbundsstyrelse och bevakar näringspolitiken rörande upplåtelsefrågor avseende mark. Rådet är självständigt men viktigare rekommendationer beslutas av LRF:s förbundsstyrelse. I de fall Arrenderådet inte är ense avgörs frågan av förbundsstyrelsen.

I Arrenderådet ingår tre representanter för jordägare och tre för arrendatorer. Representanterna utses av LRF:s förbundsstyrelse, på förslag av bl.a. Sveriges Jordägareförbund, Sveriges Jordbruks- arrendatorers förbund och Egendomsnämndernas samarbetsorgan.

De ledande branschorganisationerna inom jordbruksområdet är således representerade i Arrenderådet. Branschorganisationerna har genom Arrenderådet tillfrågats om hur man ser på förutsättning- arna för att ta fram standardavtal och rekommendationer kring de förslag som har presenterats ovan. Arrenderådet har härvid för- klarat sig vara berett att medverka till och utveckla lämpliga rekom- mendationer och branschnormer för olika former av indexering av avgiften under arrendeperioden.

Bedömning

I dag råder det, som ovan har framgått, avtalsfrihet beträffande arrendeavgiften för den första arrendeperioden – med den enda begränsningen att avgiften ska vara bestämd i pengar. Om avgiften inte är bestämd i pengar, kan den dock prövas av allmän domstol eller av arrendenämnden som skiljenämnd.26 Avgiften för första arrendeperioden kan därutöver prövas endast med stöd av allmänna avtalsrättsliga bestämmelser, särskilt 36 § avtalslagen. Motsvarande gäller under löpande avtalsperiod. Några önskemål om ändringar i dessa hänseenden har inte framkommit under utredningsarbetet.

26 Se 9 kap. 29 § andra meningen jordabalken samt 1 § första stycket 2 och 4 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

SOU 2014:32

Den nya avgiftsregleringen bör inte föranleda nya bestämmelser till skydd för parterna annat än om regleringen medför ett tydligt behov av ett sådant skydd.

När man tar ställning till om det finns ett sådant behov, kan man konstatera att många arrendatorer är beroende av arrende- avtalet för sin försörjning. Det skulle därför kunna hävdas att en utvidgning av parternas möjlighet att avtala om vad som ska gälla för arrendet, exempelvis i fråga om bestämningen av avgiften, inne- bär en så påtaglig risk för arrendatorn att det är nödvändigt att kompensera denna genom något slag av skyddsbestämmelser. Detta talar för att det, åtminstone på ett allmänt plan, finns ett behov av skyddsbestämmelser till förmån för arrendatorn.

Andra omständigheter talar i motsatt riktning. Till en början innefattar våra förslag endast en förhållandevis begränsad för- ändring av parternas möjligheter att bestämma avgiften på särskilt sätt. Förslagen medför inte heller någon risk för att parterna tillämpar helt omotiverade avgiftsgrunder. Risken för att parterna av obetänksamhet eller av andra skäl överenskommer om avgifts- villkor som leder till oförutsägbara konsekvenser framstår också som mycket liten. Härutöver avser Arrenderådet att ta fram rekom- mendationer och branschnormer om våra förslag blir lag.

Det kan vidare konstateras att även villkor om att avgiften ska vara rörlig kommer att kunna prövas enligt allmänna avtalsrättsliga bestämmelser, t.ex. 36 § avtalslagen. Ett oskäligt avtalsvillkor kom- mer alltså att kunna jämkas eller lämnas utan avseende i samma utsträckning som nu.

Av än större betydelse är att bestämmelsen i 9 kap. 9 § första stycket jordabalken innehåller en anvisning om hur avgiften ska bestämmas om parterna inte kan nå en överenskommelse inför en förlängning av arrendet. Om parterna då inte är överens, ska avgiften prövas av arrendenämnden som ska fastställa en skälig avgift. En part som har gått in i ett, som det visar sig, mindre lämpligt avtal om rörligt arrende kan alltså alltid få detta omprövat vid ingången av följande arrendeperiod.

Till detta kommer att det i dag inte torde finnas någon mera generell obalans i förhållandet mellan jordägare och jordbruks- arrendatorer. En sådan obalans kan visserligen förekomma i ett enskilt arrendeförhållande, t.ex. därför att den ena parten har större juridiska och ekonomiska resurser till sitt förfogande. Detsamma kan emellertid vara fallet inom andra näringar för vilka lagstiftaren inte har tillhandahållit några särskilda skyddsregler. Det förtjänar

SOU 2014:32

Möjligheten till resultatbaserad avgift vid jordbruksarrende

också att påpekas att de typer av avtalsvillkor som det här är fråga om är sådana som anknyter nära till de ekonomiska villkoren för jordbruksverksamheten. Därmed torde arrendatorn ha väl så goda förutsättningar som jordägaren att avgöra om ett avgiftsvillkor är lämpligt eller inte. Allt sammantaget framstår behovet av skydds- regler för den ena eller andra parten inte som särskilt stort.

Mot denna bakgrund finner vi att det inte finns tillräckliga skäl för att, p.g.a. förslaget till avgiftsreglering baserad på resultat- anknutna faktorer, införa särskilda skyddsbestämmelser till förmån för arrendatorn.

3.4.4Arrendenämndens prövning

En särskild fråga är om arrendenämnden, när den i samband med förlängning av arrendeavtalet bestämmer en ny skälig avgift, ska kunna införa ett rörligt moment i avgiftsregleringen. Enligt vår mening bör det inte komma i fråga att arrendenämnden självmant eller på yrkande av ena parten bestämmer den nya avgiften som en rörlig avgift. Ett nytt avtalsvillkor som innebär att avgiftsregler- ingen ska innehålla ett rörligt moment bör sålunda inte komma i fråga annat än om parterna är ense om att avgiften ska ha ett sådant moment.

Däremot ser vi inga hinder mot att arrendenämnden bestämmer en avgift som helt eller delvis är rörlig i enlighet med våra förslag, om parterna hos arrendenämnden är ense om att avgiftsregleringen ska innehålla ett rörligt moment men oense om dess närmare ut- formning. Det bör alltså inte vara uteslutet att parterna överlämnar till arrendenämnden att bestämma t.ex. hur stor del av avgiften som ska vara beroende av prisutvecklingen på en viss produkt.

4Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

4.1Behovet av lagändringar

Med sidoarrende avses ett jordbruksarrende som inte omfattar bostad åt arrendatorn.

I våra utredningsdirektiv anges att sidoarrendenas andel av samtlig utarrenderad mark har ökat. Det anges också att det är vanligt att sidoarrenden ingås för kortare tid, ofta högst ett år, och att samma markområde upprepade gånger upplåts med ettåriga sidoarrenden. Användandet av korta arrendetider kan enligt direk- tiven ibland vara ändamålsenligt men i andra fall leda till osäkerhet beträffande avtalsförhållandets varaktighet. Det sistnämnda förhåll- andet minskar förutsättningarna för långsiktiga investeringar och andra åtaganden i jordbruket.

I direktiven konstateras vidare att det förekommer även andra avtalsformer än arrende inom jordbruket. Detta är, enligt direk- tiven, en olycklig utveckling, eftersom det innebär att en beprövad avtalskonstruktion väljs bort till förmån för mindre beprövade avtalsformer. Det sägs även att en utbredd användning av arrende bidrar till stabilitet och rättssäkerhet när det gäller markupplåtelser för jordbruksändamål.

I direktiven framhålls också att arrendatorns rätt till avtalsför- längning har kritiserats för att bidra till en utveckling mot kortare upplåtelsetider och alternativa avtalsformer. Förändringar har där- för efterlysts för att åstadkomma arrendeupplåtelser som främjar ett ändamålsenligt och långsiktigt jordbruk.

Vår huvuduppgift i denna del av utredningsarbetet har därför varit att överväga om nuvarande bestämmelser om sidoarrende bör ändras så att parterna ges ett starkare incitament att vid upplåtelse

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

av jordbruksmark använda sig av det arrenderättsliga regelverket och att därvid avtala om längre arrendetider än vad som är fallet i dag.

4.2Bakgrunden till nuvarande bestämmelser1

Som har nämnts i avsnitt 3.2 reformerades bestämmelserna om jord- bruksarrende år 1972 i riktning mot en ökad avtalsfrihet. Tidigare gällande arrendebestämmelser hade med tiden kommit att framstå som otidsenliga, bl.a. eftersom parterna inte ansågs ha tillräckliga möjligheter att anpassa sitt rättsförhållande efter förändringarna i jordbrukets förutsättningar. Bestämmelserna var också präglade av en långtgående uppdelning av arrenden i olika kategorier.

En utgångspunkt i reformarbetet var att så långt möjligt åstad- komma en enhetlig lagstiftning. Man ville också genom ökad avtals- frihet stimulera utbudet av mark för arrende, i syfte att öka takten i storleks- och strukturrationaliseringen. På så sätt hoppades man kunna tillgodose den jordbrukspolitiska målsättningen att, under så långt möjligt samma betingelser som gäller för näringslivet i övrigt och till lägsta möjliga samhällsekonomiska kostnad, åstadkomma en jordbruksproduktion av önskad storlek. Samtidigt underströks att arrendatorerna även fortsättningsvis borde skyddas genom vissa tvingande bestämmelser. Besittningsskyddet för arrendatorn ansågs vara en av de viktigaste frågorna vid reformeringen av arrendelag- stiftningen.

Före 1972 års arrendereform innehöll de allmänna bestämmel- serna om jordbruksarrende inte någon företrädesrätt till nytt arrende (tidigare kallat optionsrätt2), utan arrendatorn kunde tvingas att flytta om jordägaren vägrade att ingå ett nytt avtal. För vissa former av arrenden gällde dock ett system med minimitid för arrende- upplåtelsen i förening med optionsrätt.

Vid 1972 års arrendereform ansågs en trygg besittning vara av stor betydelse inte bara för arrendatorn utan även för jordbruks- näringen. Besittningsskydd skapar nämligen, sades det, förutsätt- ningar för att arrendatorn ska kunna planera ett effektivt jordbruk och vara villig att göra de investeringar som behövs. Mot detta borde dock vägas dels nödvändigheten av att jordägaren gavs tillräcklig

1Se prop. 1970:20 (del B 2) s. 854–868.

2Det kan noteras att optionsrätten avsåg rätt till nytt arrendeavtal, medan besittningsskydd avser rätt till förlängning av avtalet.

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

frihet att vidta ändrade dispositioner, dels behovet av flexibla be- stämmelser som kunde anpassas till de skilda förutsättningar som gällde för olika typer av upplåtelser. Avtalsfriheten borde därför inte begränsas mer än vad som behövdes för att tillgodose skäliga och rättvisa anspråk på besittningsskydd.

Behovet av besittningsskydd ansågs vara särskilt påtagligt vid s.k. gårdsarrenden, dvs. sådana arrenden som omfattar bostad för arrendatorn. Samtliga gårdsarrenden kom därför att omfattas av besittningsskydd. För övriga arrenden, dvs. arrende som inte om- fattar bostad för arrendatorn (s.k. sidoarrenden), ansågs frågan om besittningsskydd vara betydligt mera komplicerad och den blev också föremål för starkt delade meningar.

Regeringen konstaterade att många sidoarrenden var av perman- ent karaktär och, ensamma eller i förening med annan mark, bild- ade rationella brukningsenheter. Från jordbruksekonomisk syn- punkt ansågs därför behovet av besittningsskydd i dessa fall vara lika stort som för gårdsarrenden. Enligt regeringen kunde man inte heller bortse från att sidoarrenden sedan tidigare var förenade med besittningsskydd i en inte obetydlig omfattning. Det fanns visser- ligen farhågor om att besittningsskydd för sidoarrenden skulle leda till en rad negativa effekter, t.ex. begränsa jordägares intresse av att upplåta mark med jordbruksarrende, motverka rationaliserings- strävandena och öka antalet muntliga markupplåtelser. Dessa in- vändningar bedömdes emellertid kunna hanteras genom särskilda begränsningar av besittningsskyddet. Regeringens slutsats om huru- vida besittningsskydd över huvud taget skulle gälla för sidoarrenden och avgränsningen av detsamma framgår av följande uttalande av departementschefen.3

Sammanfattningsvis har jag kommit till den uppfattningen att när det gäller sådana sidoarrenden som utgör underlag för rationell jordbruks- drift föreligger ett klart uttalat behov av regler om besittningsskydd. En rätt till förlängning har i dessa fall inte några allvarliga verkningar för utbudet eller rationaliseringssträvandena. Tvärtom torde sådana sidoarrenden i stor utsträckning bidra till en snabbare storleksrational- isering. Även för dessa fall bör sålunda gälla regler om besittnings- skydd.

Gränsen mellan besittningsskyddsberättigade och icke besittnings- skyddsberättigade sidoarrenden enligt här angivna riktlinjer är svår att fastställa genom en generell regel i lagen. Den effektivaste gränsdrag- ningen skulle otvivelaktigt åstadkommas genom ett dispensförfarande där förutsättningarna för besittningsskydd kunde prövas i varje särskilt

3 Se prop. 1970:20 (del B 2) s. 860.

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

fall. Även om i ett sådant system de mest uppenbara fallen kunde sorteras ut genom t.ex. en arealgräns, skulle dock fordras en omfattande och kostnadskrävande organisation för prövning av dispensfrågor. En sådan ordning skulle också medföra betydande omgång och besvär för den enskilde. En lösning måste därför enligt min mening inriktas på att direkt i lagen ange en tydlig gränsdragning som lätt kan följas i det enskilda fallet. En möjlighet som härvid erbjuder sig är att låta upplåt- elsetiden vara avgörande. De mera tillfälliga upplåtelserna torde slutas för relativt kort tid, vanligen ett år, medan däremot de sidoarrenden där marken mera permanent avses komma till användning för jord- bruksändamål i allmänhet torde upplåtas för en tid av åtminstone fem år. En gränsdragning med denna utgångspunkt skulle sålunda innebära att besittningsskyddet tilläggs endast sådana sidoarrenden som slutits för längre tid än ett år.

Mot en sådan regel kan anföras att den ger utrymme för jordägaren att kringgå reglerna om besittningsskydd genom att upplåta arrendet på ett år åt gången. Dessa farhågor bör emellertid inte överdrivas. När det gäller sidoarrenden av här avsedd karaktär, vilka ofta omfattar betydande arealer och utgör underlag för ett rationellt bedrivet större jordbruk, torde jordägaren inte med bibehållet ekonomiskt utbyte kunna åstadkomma en överenskommelse med sådana för arrendatorn oförmånliga villkor.

Den valda lösningen innebar att alla tidsbestämda sidoarrenden med en arrendetid på mer än ett år, liksom gårdsarrendena, fick besittningsskydd. Parterna gavs dock viss möjlighet att, genom ett särskilt dispensförfarande, i särskilda fall avtala bort besittnings- skyddet. Vidare gjordes ett antal generella undantag från besitt- ningsskyddet. Arrendeupplåtelse för arrendatorns livstid uteslöts från besittningsskydd. Besittningsskydd kom inte heller att gälla i fall där arrenderätten hade förverkats eller där den säkerhet som arrendatorn ställt hade försämrats.

För att tillgodose jordägarens anspråk på att få disponera över sin egendom vid arrendetidens utgång kompletterades systemet med vissa bestämmelser enligt vilka besittningsskyddet kan brytas i särskilt angivna situationer, se avsnitt 4.3.

Efter jordabalkens ikraftträdande år 1972 övervägde Arrende- lagskommittén bl.a. åtgärder i syfte att stärka nyttjanderättshavar- ens ställning vid muntliga arrendeupplåtelser och vid sidoarrenden med en avtalstid om ett år eller kortare tid.4 Bakgrunden var bl.a. den kritik som hade riktats mot det stora antalet muntliga upp- låtelser. Arrendelagskommittén föreslog att arrendenämnden på ansökan av arrendatorn skulle kunna omvandla muntliga arrende-

4 Se SOU 1981:80 s. 49–52.

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

upplåtelser till skriftliga arrendeavtal genom en s.k. arrendeförklar- ing. Det ansågs att bestämmelserna om arrendeförklaring skulle mista en del av sin effekt om parterna i stället kunde ingå ettåriga sidoarrendeavtal, vilka också saknar besittningsskydd. Kommittén förslog därför även att det skulle införas besittningsskydd för sido- arrenden med en arrendetid på ett år och att minimitiden för sido- arrenden skulle vara ett år.5 Arrendenämnden skulle dock kunna godkänna att en upplåtelse skedde för kortare tid än ett år. Som huvudregel skulle således alla sidoarrenden vara förenade med besitt- ningsskydd.

Regeringen fann emellertid att ett generellt besittningsskydd för alla sidoarrenden med möjlighet till dispens skulle innebära betyd- ande besvär för den enskilde. Det skulle också förutsätta en om- fattande och kostnadskrävande organisation för prövning av dispens- ansökningar. Regeringen fann även att både principiella och prakt- iska invändningar kunde riktas mot införandet av arrendeförklaring som avtalskonstruktion och att ett sådant system inte skulle skapa någon påtagligt ökad trygghet för arrendatorn.6 De muntliga avtal som därigenom skulle omvandlas till skriftliga avtal hade nämligen i flertalet fall så kort upplåtelsetid att de trots skriftlig form skulle komma att sakna besittningsskydd. Regeringen konstaterade också att färre än 30 procent av sidoarrendena hade en avtalstid om ett år eller kortare tid. Även om arrendatorn i en del fall kunde antas befinna sig i ett underläge ansågs denne dock i många fall ha en väl så stark ställning som jordägaren i förhandlingarna om arrende- villkoren. Enligt regeringen kunde inte ett endast i vissa fall befogat generellt besittningsskydd få innebära att man understödde bibe- hållandet av sidoarrenden som med hänsyn till brukningsförhåll- andena är olämpliga och som snabbt behöver kunna ställas till för- fogande för rationaliseringsåtgärder. Arrendelagskommitténs för- slag genomfördes därför inte.

4.3Nuvarande bestämmelser om besittningsskydd

I 9 kap. 7–13 §§ jordabalken regleras jordbruksarrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet vid arrendetidens utgång. De ovan berörda generella undantagen från besittningsskyddet anges i 9 kap. 7 § jordabalken. Av paragrafen framgår att arrendeupplåtelser som

5SOU 1981:80 s. 87–92.

6Se prop. 1983/84:136 s. 41–44.

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

avser arrendatorns livstid är uteslutna från besittningsskydd.7 Inte heller sidoarrenden för vilka arrendetiden är högst ett år omfattas av besittningsskydd. Det kan härvid noteras att gårdsarrenden, vilka som sådana alltid är förenade med besittningsskydd, endast avser upplåtelser till fysiska personer. Om jordbruksarrendatorn är en juridisk person, blir upplåtelsen således alltid att bedöma som ett sidoarrende. Detta hänger samman med att ett arrendeavtal har ansetts kunna omfatta arrendatorns bostad endast när upplåtelsen sker till en fysisk person.8 Å andra sidan anses en arrendeupplåtelse, som sker till en fysisk person och omfattar bostad åt arrendatorn, som gårdsarrende även om arrendatorn inte bosätter sig i bostaden.

Från besittningsskydd undantas slutligen sådana arrendeavtal som jordägaren har sagt upp på den grunden att arrenderätten är förverkad (se 8 kap. 23–25 §§ jordabalken) eller förhållanden som avses i 8 kap. 14 § jordabalken föreligger. Av den sistnämnda para- grafen framgår att jordägaren under vissa förutsättningar får säga upp avtalet om den pant eller borgen som har ställts för avtalets fullgörande försämras och någon ny säkerhet, trots anfordran, inte ställs.

Även om besittningsskydd gäller enligt 9 kap. 7 § jordabalken kan parterna komma överens om att arrenderätten inte ska vara för- enad med rätt till förlängning. För att ett sådant avtalsvillkor ska vara giltigt förutsätts dock att det har godkänts av arrendenämnden.9

För sådana jordbruksarrenden som i och för sig omfattas av be- sittningsskydd kan detta skydd under vissa betingelser brytas (se 9 kap. 8 § jordabalken). De besittningsskyddsbrytande grunderna är följande:

1.arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger,

2.arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas,

3.jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkom- ling ska bruka arrendestället, och det är inte obilligt mot arrend- atorn att arrendeförhållandet upphör,

4.jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det är inte av

7Livstidsupplåtelser förekommer numera endast i mycket begränsad utsträckning.

8Se prop. 1970:20 (del B 2) s. 861.

9Se 9 kap. 7 § och 8 kap. 2 § andra stycket jordabalken angående dispensförfarandet.

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

särskilda skäl obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

5.jordägaren gör sannolikt, att arrendestället ska användas i enlig- het med en detaljplan,

6.jordägaren gör i annat fall sannolikt, att arrendestället ska an- vändas för annat ändamål än jordbruk, och det är inte obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Uppräkningen är avsedd att vara uttömmande.

Om jordägarens intresse kan tillgodoses genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället, har arrendatorn rätt till för- längning beträffande resterande del (se 9 kap. 8 § andra stycket jordabalken). En förutsättning är dock att det är lämpligt att arrendeavtalet förlängs såvitt avser arrendestället i övrigt.

4.4Tillämpningen av bestämmelserna

om sidoarrendatorns besittningsskydd – en enkätundersökning

I enlighet med våra direktiv har vi undersökt tillämpningen av be- stämmelserna om sidoarrende. Nedan följer en redogörelse för och en analys av resultaten av undersökningen.

4.4.1Några anmärkningar om undersökningen

Statistiska centralbyrån har på vårt uppdrag genomfört en enkät- undersökning i vilken cirka 3 500 arrendatorer och jordägare över hela landet slumpmässigt har valts ut.10 Undersökningen avser för- hållandena per den 1 juli 2012 (i fortsättningen benämnt bryt- punkten). Svarsfrekvensen har varit cirka 40 procent, vilket innebär att viss försiktighet måste iakttas vid analysen av resultaten. Av de kontroller som Statistiska centralbyrån har gjort framgår dock att undersökningen ganska väl torde avspegla ett representativt urval av arrendatorer och jordägare.

Undersökningen har avsett all jordbruksmark – åkermark och betesmark med eller utan ekonomibyggnad – där upplåtelsen inte omfattar bostad för den som brukar marken. Således har inte enbart

10 Enkätundersökningen är infogad som bilaga 3.

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

sidoarrenden undersökts, utan även andra former av upplåtelser av jordbruksmark som inte utgör jordbruksarrende i jordabalkens mening. Det har gett möjlighet att jämföra arrende med andra upp- låtelseformer.

En omständighet som manar till försiktighet vid analysen av undersökningsresultaten är att ungefär hälften av de svarande har uppgett att de vid brytpunkten varken hade jordbruksmark som var upplåten av dem till annan eller till dem av annan för brukande. De har således inte kunnat besvara enkätfrågorna utan fallit bort på ett tidigt stadium av undersökningen. De har emellertid tillsammans med övriga deltagare i undersökningen ombetts att besvara några övergripande frågor kring arrende.

4.4.2Inställningen till arrende som upplåtelseform

Undersökningen har bl.a. avsett inställningen till arrende som upp- låtelseform. Vid ett hypotetiskt val mellan arrende och annan typ av avtal har det visat sig att cirka 50 procent av de svarande skulle välja arrende och cirka 20 procent någon annan avtalsform. Övriga vet inte vilken avtalsform de skulle välja.

Skälen till att inte välja arrendeavtal varierar. Ungefär en tredje- del av de svarande har angett arrendatorns besittningsskydd som orsak till att inte välja upplåtelseformen arrende. En annan tredje- del har angett att formaliteterna kring arrende är alltför betungande och ytterligare en tredjedel har angett ”annat skäl”.

4.4.3Jordbruksmark som, oavsett avtalsform, har upplåtits till annan för brukande

I detta avsnitt sammanfattas resultaten av undersökningen i den del den avser jordbruksmark som vid brytpunkten hade upplåtits till annan för brukande. Häri inbegrips således alla former av upplåtelser av jordbruksmark.

Arealen

Av landets totala areal jordbruksmark om cirka 3,1 miljoner hektar är omkring 1,4 miljoner hektar upplåten av jordägare till annan för brukande. I de enskilda fallen avser en upplåtelse av jordbruksmark

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

oftast en förhållandevis liten areal. Närmare 90 procent av upp- låtelseavtalen avser högst 25 hektar jordbruksmark vardera, med en tonvikt på mycket små arealer om högst fem hektar.

Även om flertalet avtal alltså avser små arealer omfattar de ändå endast omkring 45 procent av den totala arealen upplåten jord- bruksmark. En liten andel, cirka tio procent, av avtalen om upplåt- else av jordbruksmark avser cirka 55 procent av den totala arealen upplåten jordbruksmark.

Undersökningsresultaten ger också en bild av hur stor den totala upplåtna arealen är per gård. Cirka 80 procent av dem som har upp- låtit jordbruksmark till någon annan för nyttjande har, totalt sett, upplåtit högst 25 hektar. Även i detta avseende ligger tonvikten på mycket små arealer om högst fem hektar. Cirka 60 procent av dem som har jordbruksmark upplåten till sig nyttjar, totalt sett, högst 25 hektar som ägs av någon annan. Det är således betydligt vanlig- are att den totala arealen upplåten mark är större än 25 hektar när gården nyttjar annans jordbruksmark, än när gården har upplåtit mark till någon annan.

Upplåtelseform

Av de avtal som har detaljstuderats i undersökningen är närmare 60 procent skriftliga arrendeavtal och drygt 30 procent muntliga

”arrendeavtal”. Endast omkring tio procent av upplåtelseavtalen ut- görs av skötselavtal (cirka fem procent) eller någon annan typ av överenskommelse (cirka fem procent). Fördelningen är i huvudsak densamma i svaren från jordägare respektive arrendatorer och den påverkas inte heller i nämnvärd utsträckning av var i landet marken är belägen, även om vissa regionala skillnader finns (vilket vi åter- kommer till nedan).

Vi har också undersökt valet av avtalstyp utifrån den areal som avtalet avser. I avtal som avser högst fem hektar jordbruksmark är andelen muntliga ”arrendeavtal” större (cirka 50 procent) än andelen skriftliga arrendeavtal (cirka 40 procent). Med större upplåten areal ökar andelen skriftliga arrendeavtal, från 60 procent i gruppen 5,1–10,0 hektar till 70 procent i gruppen 10,1–25,0 hektar. I avtal som avser större areal än 25 hektar är avtalet ett skriftligt arrende- avtal i minst 85 procent av fallen. Ju större den upplåtna arealen är desto mindre är andelen muntliga ”arrendeavtal”. Andelen avtal av

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

annan typ än skriftliga arrendeavtal eller muntliga ”arrendeavtal” är således liten, oavsett hur stor areal som avtalet avser.

Att skriftliga och muntliga arrendeavtal är den dominerande upplåtelseformen visar sig också när den totala arealen jordbruks- mark som brukas av någon annan än ägaren – 1,4 miljoner hektar – fördelas efter avtalstyp. Närmare 80 procent av arealen brukas näm- ligen med stöd av skriftliga arrendeavtal och 15 procent med stöd av muntliga ”arrendeavtal”. Övriga fem procent är jämt fördelade mellan skriftliga respektive muntliga skötselavtal och andra former av överenskommelser.

Antal avtal

På grundval av det insamlade materialet kan antalet avtal avseende upplåtelse av jordbruksmark skattas till cirka 90 000 för hela landet. Av dessa är 50 000 skriftliga arrendeavtal, 30 000 muntliga ”arrende- avtal” och återstoden skötselavtal eller någon annan typ av överens- kommelse.

De som har angett att de antingen upplåter jordbruksmark eller har fått sådan mark upplåten till sig, har endast i undantagsfall fler än fem avtal om upplåtelse av jordbruksmark vardera, allt fördelat på skriftliga arrendeavtal, muntliga ”arrendeavtal”, skriftliga respekt- ive muntliga skötselavtal och annan överenskommelse.

När gårdarnas totala areal upplåten jordbruksmark fördelas på nu nämnda upplåtelseformer och efter areal framträder en delvis splittrad bild. Skriftliga arrendeavtal och skriftliga skötselavtal synes dock tillämpas i ungefär samma omfattning oavsett om gårdens totala areal upplåten mark är liten eller stor. När det är fråga om muntliga upplåtelser av ett eller annat slag, förefaller däremot gård- ens totala areal vara förhållandevis liten, i cirka 90 procent av fallen mindre än 25 hektar.

Vi har också fördelat antalet avtal på de brukare och jordägare som har angett att de har någon form av avtal om upplåtelse av jordbruksmark. Ur det perspektivet har var och en i genomsnitt 2–3 avtal, varav ungefär hälften avser skriftliga arrendeavtal. Studeras respektive avtalstyp på motsvarande sätt har var och en som har ett skriftligt arrendeavtal eller ett muntligt ”arrendeavtal” i genomsnitt två avtal och för övriga avtalstyper har var och en i genomsnitt ett avtal.

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

Skälen till att skriftligt arrendeavtal inte används

I undersökningen har en fråga avsett skälen till att man har använt någon annan form av avtal än ett skriftligt arrendeavtal. Orsaken till detta har i många fall, cirka 65 procent av avtalen, angetts vara att muntligt avtal är enklare än skriftligt (25 procent) eller att frågan om skriftligt avtal inte har diskuterats (40 procent). Omkring tio pro- cent har angett att jordägaren eller parterna tillsammans har avsett att arrendelagen som sådan eller bestämmelserna om besittnings- skydd specifikt inte ska gälla eller att detta har berott på förbered- else för jordägarens eget brukande, annan användning eller försälj- ning. För resterande andel avtal, omkring 25 procent, har orsaken angetts vara att man inte vet vad som medförde att en annan avtals- form har valts eller, i några enstaka fall, att man har velat bestämma avgiften på ett annat sätt än enligt arrendelagen eller något ”annat skäl”.

Bilden är ungefär densamma om saken betraktas utifrån den areal som avtalet avser eller utifrån den roll som den som har be- svarat enkäten har i avtalet. I dessa avseenden innehåller dock undersökningsmaterialet få observationer, varför resultaten är täm- ligen osäkra.

Avtalsvillkor i tidigare och nuvarande avtalsförhållande

I drygt 80 procent av de avtal som har detaljstuderats har samma person nyttjat marken, eller en del av den, före ingången av det avtal som gällde vid brytpunkten. Därvid har, i ungefär samma ut- sträckning, samma typ av avtal tillämpats i tidigare avtalsförhåll- ande mellan parterna som i det avtalsförhållande som gällde vid brytpunkten. Resultatet är i stort sett detsamma om man studerar jordägare för sig och nyttjanderättshavare för sig.

4.4.4Skriftliga sidoarrendeavtal studerade för sig

Skälen till högst ettåriga sidoarrendeavtal

Skälen till valet av arrendetid har studerats närmare i de fall ett skriftligt arrendeavtal med högst ettårig arrendetid har använts. I cirka 30 procent av dessa avtal har arrendetiden bestämts till högst ett år för att arrendelagens bestämmelser om besittningsskydd inte

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

ska gälla på avtalet. I drygt tio procent av fallen har skälet angetts vara att jordägaren förberedde eget brukande, annan användning eller försäljning av marken. Det bakomliggande skälet till detta kan naturligtvis också ha varit att arrendelagens bestämmelser om be- sittningsskydd inte ska vara tillämpliga på avtalet. Orsaken till att avtalstiden har bestämts till högst ett år har för cirka 60 procent av avtalen angetts vara ”annat skäl” eller att jordägaren eller arrendatorn inte vet varför arrendetiden bestämdes till högst ett år. Resultaten är ungefär desamma för avtal som ännu inte har förlängts och sådana avtal som har förlängts. Bilden är snarlik om saken betraktas utifrån den roll som den som har besvarat enkäten har i avtalet. I detta avseende innehåller dock undersökningsmaterialet få observationer, varför resultatet är tämligen osäkert.

Arrendetidens längd

Oavsett arrendeställets areal är avtalstidens längd vid skriftliga arrendeavtal oftast fem till tio år. I omkring 50 procent av alla sido- arrendeavtal är avtalstidens längd fem till tio år. Andelen avtal med den arrendetiden ökar något med arrendeställets storlek. Beträff- ande arrendeställen om högst tio hektar har 40 procent av avtalen en avtalslängd om fem till tio år. Andelen fem- till tioåriga avtal för arrendeställen om 10–25 hektar respektive 25–50 hektar är 50 respek- tive 60 procent. Oavsett arrendeställets areal är det ovanligt med tioåriga eller längre arrendeperioder.

Andelen fem- till tioåriga arrendeavtal skiljer sig inte särskilt mycket från andelen avtal med kortare arrendetid än så. Cirka 20 procent av samtliga skriftliga arrendeavtal löpte på högst ett år och ungefär lika många på längre tid än ett år men kortare än fem år. Vid större arealer än tio hektar är skillnaden något större mellan andelen kortare arrendetider än fem år och längre arrendetider än så. Trots att arealen är större än tio hektar är emellertid arrende- tiden i ett inte obetydligt antal fall högst ettårig respektive längre än ett år men kortare än fem år.

Även sett till den totala areal jordbruksmark som har upplåtits med skriftligt arrendeavtal, dominerar de fem- till tioåriga avtalen; drygt 60 procent av den jordbruksmark som arrenderas med skrift- ligt arrendeavtal har en arrendetid om fem till tio år. Endast två procent är upplåten för tio år eller längre. I övrigt är fördelningen

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

jämn mellan den andel som har upplåtits för högst ett år respektive längre än ett år men kortare än fem år, ungefär 20 procent vardera.

Bland de avtal som vid brytpunkten inte hade förlängts – dvs. nya avtalsförhållanden – förefaller ungefär hälften av avtalen ha en arrendeperiod om högst ett år, medan ungefär hälften har en längre arrendeperiod. Resultatet i denna del är dock tämligen osäkert.

Endast i omkring fem procent av avtalen har arrendetiden under arrendeförhållandet övergått från att vara längre än ett år till att vara ett år eller kortare.

Arrendeförhållandets varaktighet

I cirka 25 procent av de skriftliga arrendeavtal som löpte vid bryt- punkten har samma person brukat marken under kortare tid än fem år, i 30 procent av avtalen har avtalsförhållandet varat i fem till tio år och i 45 procent av fallen i tio år eller längre. I detta samman- hang kan det även konstateras att den första arrendeperioden var tio år eller längre i endast några enstaka procent av avtalen.

För drygt hälften av avtalen var den första arrendeperioden fem till tio år. Av de övriga avtalen hade cirka 20 procent en inledande arrendetid som var högst ettårig och ungefär lika många en inled- ande arrendetid som var längre än ett år men kortare än fem år. Av naturliga skäl avspeglar sig denna fördelning även i längden på den vid brytpunkten gällande arrendeperioden. Andelen fem- till tio- åriga arrendeperioder är dock något färre vid brytpunkten jämfört med den första arrendeperioden i avtalsförhållandet.

Det kan också noteras att bland de skriftliga arrendeavtal som gällde vid brytpunkten har förlängning skett en till fem gånger i cirka 60 procent av fallen. Omkring 20 procent har inte förlängts alls och en lika stor andel har förlängts mer än fem gånger.

När det gäller högst ettåriga sidoarrenden har avtalsförhållandet varat i fem år eller längre i 70 procent av avtalen (i 30 procent av dessa avtal har avtalsförhållandet varat i fem år eller längre men kortare än tio år och i 40 procent har avtalsförhållandet varat i tio år eller längre).

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

Arrendevillkoren vid förlängning

Som har berörts ovan blir ofta det inledande valet av avtalsform och avtalslängd styrande vid förlängning av avtalet. För de avtal som har ingått i undersökningen har vi jämfört den första arrendetidens längd med längden på den arrendetid som gällde vid brytpunkten. I omkring åtta fall av tio är den första arrendetiden lika lång som den som gällde vid brytpunkten. Detta gäller oavsett om jordägare och arrendatorer ses var för sig eller gemensamt. Särskilt i de fallen som den första arrendeperioden i avtalsförhållandet var tio år eller längre finns dock en tendens till något kortare arrendeperioder. Om den första arrendeperioden i avtalsförhållandet var ettårig, är den löpande arrendeperioden i stort sett uteslutande ettårig. Så är fallet oavsett hur långt arrendeförhållandet totalt sett har varat eller hur många gånger förlängning har skett.

4.4.5Regionala variationer?

Sverige är indelat i åtta produktionsområden.11 Samtliga produktions- områden finns representerade i undersökningen. Undersöknings- resultatet kan därmed även betraktas ur ett regionalt perspektiv. I flera avseenden talar undersökningsresultaten för att det inte finns några nämnvärda skillnader mellan olika produktionsområden. Tendenser till regionala skillnader framskymtar dock i materialet. Med hänsyn till svarsfrekvensen och till att resultatet dessutom fördelar sig över ett flertal områden görs här endast några över- gripande anmärkningar.

Bland annat förefaller användningen av skriftliga arrendeavtal inte vara lika utbredd i Norrland som i övriga delar av landet. Detta får stöd av iakttagelser som vissa experter i utredningen har gjort. Också när det gäller orsakerna till att välja högst ettåriga skriftliga arrendeavtal finns en viss variation mellan produktionsområdena. Resultatet tyder på att man i Götalands mellanbygder och södra slättbygder – i högre utsträckning än i övriga delar av landet – aktivt har valt en kortare arrendetid för att undvika besittnings- skydd för arrendatorn, medan valet av en kortare arrendetid i övriga delar av landet har betingats av andra förhållanden.

11 Götalands södra slättbygder, Götalands mellanbygder, Götalands norra slättbygder, Götalands skogsbygder, Svealands slättbygder, Mellersta Sveriges Skogsbygder, Nedre Norrland och Övre Norrland.

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

Även i fråga om avtalstidens längd kan vissa regionala skillnader skönjas. Skriftliga arrendeavtal i Svealands slättbygder och Göta- lands skogsbygder förefaller vara fem- till tioåriga i något högre utsträckning än vad som är fallet i övriga delar av landet. Andelen högst ettåriga arrendeavtal är i stället något lägre i dessa båda områden än i övriga delar av landet.

4.4.6Slutsatser

Resultaten av undersökningen bör, som ovan har nämnts, tolkas med viss försiktighet. Undersökningen har visserligen utförts efter ett noggrant urval, för att åstadkomma en god spridning över landet respektive mellan jordägare och nyttjanderättshavare. Med hänsyn till svarsfrekvensen och detaljnivån i vissa frågeställningar är dock antalet observationer i en del avseenden alltför få för att ligga till grund för säkra slutsatser. Dessa förhållanden har vi i möjligaste mån försökt att beakta i den nedanstående analysen av undersökningsresultaten.

Det står klart att en mycket stor andel av arrendeavtalen avser små arealer. Omkring tio procent av avtalen, eller cirka 10 000 avtal, avser dock ungefär hälften av den upplåtna arealen jordbruks- marken i landet. I de enskilda fallen avser därmed ett förhållandevis litet antal avtal en mycket stor areal. En förhållandevis liten grupp nyttjanderättshavare brukar således ungefär hälften av all upplåten jordbruksmark. Det står också klart att de som över huvud taget upplåter jordbruksmark eller brukar annans mark i de flesta fall har endast några enstaka sådana upplåtelser.

Som ovan har framgått skulle hälften av de tillfrågade, vid ett hypotetiskt val mellan arrendeavtal och någon annan upplåtelse- form, välja arrendeavtal. Detta resultat överensstämmer ganska väl med vad som genom undersökningen har framkommit om de faktiska förhållandena på jordbruksmarknaden.

Skriftliga avtal om jordbruksarrende är den dominerande avtals- typen vid upplåtelse av jordbruksmark, såväl i förhållande till antalet avtal som till upplåten areal och till markens belägenhet. Så kallade muntliga arrendeavtal utgör dock en relativt stor andel av samtliga upplåtelser av jordbruksmark. Dessa upplåtelser faller inte in under lagens bestämmelser om jordbruksarrende och är därmed inte om- gärdade av den omfattande reglering som gäller för sådana avtal. Man kan naturligtvis spekulera i om parterna i dessa avtal inte är

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

fullt insatta i arrendelagens formkrav och därför utgår från att arrendelagen gäller, trots att avtalet endast är muntligt. Som vi åter- kommer till nedan kan emellertid orsaken mycket väl stå att finna i helt andra förhållanden.

Nyare avtalslösningar, såsom skötselavtal, förefaller inte tillämpas i någon större utsträckning. Här bör dock beaktas att vad som avses med skötselavtal, vilket i och för sig har beskrivits i enkäten, kan uppfattas som svårgripbart. Vi känner inte heller till de närm- are avtalsvillkoren i de muntliga ”arrendeavtalen”. Man kan därför misstänka att, om avtalen studerades i detalj, det skulle ske en viss förskjutning av undersökningsresultatet mellan olika avtalslösningar som inte är skriftliga arrendeavtal.

Sammanfattningsvis kan det ändå konstateras att skriftliga arrende- avtal är den vanligaste avtalstypen vid upplåtelse av jordbruksmark. Lejonparten av den jordbruksmark som på ett eller annat sätt har upplåtits till annan regleras dessutom genom skriftliga arrendeavtal. Andra avtalsformer tillämpas dock i stor utsträckning, avtalsformer för vilka – särskilt i fråga om muntliga avtal – de närmare villkoren ofta torde vara oklara.

Det kan finnas flera orsaker till att förhållandevis många upp- låtelser av jordbruksmark sker på annat sätt än genom skriftliga arrendeavtal. Undersökningen ger inte någon heltäckande bild av de bakomliggande orsakerna men väl en övergripande orientering av varför skriftligt arrende väljs bort.

Jordägare och nyttjanderättshavare förefaller ha samma uppfatt- ning om varför upplåtelsen inte har skett genom ett skriftligt arrende- avtal. Orsaken till att man har gjort på det ena eller andra sättet verkar i viss utsträckning vara beroende av den upplåtna arealens storlek. Besittningsskyddet för arrendatorn synes däremot normalt inte ha någon avgörande betydelse för valet mellan skriftligt arrende- avtal och andra avtalsformer. Orsaken förefaller i stället vara att hänföra till att det är enklare att ingå muntligt avtal och, framför- allt, till det förhållandet att frågan om skriftligt avtal inte har dis- kuterats mellan parterna. I förhållandevis många fall har dock

”andra skäl” varit avgörande. Vi känner inte till vilka dessa andra skäl är. Eftersom många avtal av dessa slag avser små arealer, skulle ett skäl kunna vara att det vid upplåtelse av en liten areal anses obehövligt att formalisera upplåtelse genom ett skriftligt arrende- avtal. Man kan i och för sig tänka sig att t.ex. släktskapsförhållande eller intressegemenskap mellan jordägare och arrendator skulle kunna ha betydelse för valet av avtalsform eller avtalslängd. Det i

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

detta avseende knapphändiga undersökningsmaterialet ger dock inte någon tydlig indikation om hur det förhåller sig i den frågan.

När det gäller skälen för att man i ett skriftligt arrendeavtal bestämmer arrendetiden till högst ett år eller längre har bestämmel- serna om besittningsskyddet av naturliga skäl en stor betydelse. I fråga om drygt 40 procent av alla skriftliga arrendeavtal har besitt- ningsskyddets utformning varit anledningen till att arrendeperioden bestämdes till ett år eller kortare. Det är dock något oväntat att andelen inte är större och att orsaken i lika många fall har varit en annan än besittningsskyddets utformning.

För ungefär en femtedel av de skriftliga arrendeavtalen har arrende- tiden bestämts till högst ett år, vilket innebär att arrendatorn i dessa fall saknar rätt till förlängning av avtalet. Oavsett hur lång arrende- tiden är förlängs dock skriftliga arrendeavtal i stor utsträckning. Även vid ettåriga arrendeavtal fortgår arrendeförhållandet under flera år; i fyra fall av tio är arrendeförhållandet tio år eller längre.

Undersökningsresultatet talar också starkt för att den arrende- tid som parterna inledningsvis kommer överens om i ett skriftligt arrendeavtal inte förändras i någon större utsträckning vid förläng- ning av avtalet. I materialet framskymtar endast en mindre för- skjutning från längre till något kortare arrendetid. En förskjutning från långa arrendetider till något kortare framstår som en naturlig följd av att förutsättningarna för jordbruket förändras i allt snabbare takt och att, kanske särskilt jordägaren, vill ha möjlighet att på kort varsel kunna förändra arrendevillkoren. Materialet ger dock inte stöd för att längre arrendetider än ett år i någon nämnvärd utsträckning överges till förmån för högst ettåriga avtal.

4.5Överväganden

Principiella utgångspunkter

Vi har i uppdrag att föreslå de eventuella förändringar av bestäm- melserna om sidoarrendatorns besittningsskydd som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gäll- ande.

Att åstadkomma en lämplig intresseavvägning mellan jordägare och arrendator är förenat med betydande svårigheter. Det är natur- ligt att en arrendator normalt har ett intresse av ett starkt besitt- ningsskydd. Det ger ökad förutsägbarhet och förutsättningar för

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

en mera långsiktig verksamhet. I en situation där efterfrågan på jordbruksmark överstiger utbudet riskerar emellertid ett starkt besittningsskydd för arrendatorn att leda till ett minskat intresse hos jordägare att upplåta mark med jordbruksarrende. Bestämmelser om starkt besittningsskydd kan alltså i förlängningen få negativa effekter även för arrendatorerna. Vid utformningen av besittnings- skyddet måste givetvis också jordägarens legitima intresse av att få ett rimligt ekonomiskt utbyte av sitt ägande vägas in.

I direktiven har det angetts några möjliga förändringar av besitt- ningsskyddet, vilka vi återkommer till nedan. Utöver dessa har vi, enligt direktiven, även möjlighet att överväga andra åtgärder som överensstämmer med de utgångspunkter som anges i direktiven.

Dessa utgångspunkter är att arrende ska vara en attraktiv upp- låtelseform för båda parterna och att arrende ska tillämpas i hög ut- sträckning vid markupplåtelse för jordbruksändamål. Vi ska också, enligt direktiven, sträva efter att ett sidoarrende ger goda förut- sättningar för ett långsiktigt brukande av marken, att markupp- låtelse utan besittningsskydd kan åstadkommas när det finns bär- ande skäl för det och att lagstiftningen präglas av förutsägbarhet vad gäller sidoarrendets bestånd. De eventuella förslag som vi lämnar bör därför, så långt möjligt, syfta till att öka användningen av arrende som upplåtelseform inom jordbruket och bidra till ökad förutsäg- barhet och långsiktighet i avtalsförhållandet mellan jordägare och arrendator.

Utöver detta ska vi överväga behovet av särskilda regler för att undvika att samma parter sluter upprepade kortvariga sidoarrende- avtal avseende samma markområde, utan att besittningsskydd upp- kommer. Finner vi att det bör införas ett starkare skydd för arrend- atorer, ska vi, om det behövs, föreslå alternativa skyddsregler uti- från dels nuvarande arrendelagstiftning, dels våra egna eventuella förslag.

Om det behövs med anledning av förslagen i övrigt, ska vi även överväga behovet av särskilda skyddsregler för nyttjanderättshavare vid arrendeliknande markupplåtelser, t.ex. muntliga avtal. Frågan är här om andra delar av lagstiftningen kring nyttjanderätt, särskilt 7 kap. jordabalken, behöver kompletteras för att inte tillämpningen av arrende som upplåtelseform väljs bort till förmån för andra upp- låtelseformer.

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

Förändringar i jordbrukets förutsättningar

En viktig faktor vid våra överväganden är vilka de framtida yttre förutsättningarna kommer att vara för svenskt jordbruk. Jord- brukspolitiken är naturligtvis av central betydelse för jordbruks- näringens villkor. Även om Sverige i vissa avseenden har en möjlig- het till särskild inhemsk reglering av jordbruket är detta i stora delar EU-reglerat.

Den statliga prisregleringen av jordbruksproduktionen som gällde fram till 1980-talet har förändrats i riktning mot full marknads- anpassning. Detta har skett särskilt genom Sveriges EU-inträde år 1995 och förändringen år 2005 av EU:s gemensamma jordbruks- politik, från produktionsbaserat jordbruksstöd till arealbaserat stöd. EU:s gemensamma jordbrukspolitik för perioden 2014–2020 beslutades under sommaren 2013. Beslutet innebär i korthet en totalt sett minskad budgetomfattning samtidigt som nuvarande komponenter i den gemensamma jordbrukspolitiken (marknads- stöd, direktstöd [s.k. gårdsstöd] och landsbygdsstöd) kvarstår.12 De medel som tilldelas Sverige för gårdsstöd och landsbygds- utveckling minskar totalt sett med drygt fem procent i löpande priser. Det har inte gjorts några större framsteg i riktning mot en mindre reglerad jordbruksmarknad och därmed ökad marknads- orientering, vilket bl.a. Sverige har förordat. 2013 års beslut innebär vidare att skillnaderna i direktstödsnivåer mellan medlemsländerna och mellan lantbrukare minskar samt att en rad nya komponenter införs inom ramen för direktstödet.

Den ensamt viktigaste faktorn för det svenska produktions- lantbrukets lönsamhet och därmed dess utveckling är emellertid inte de politiska beslut som fattas inom EU utan förändringarna av världsmarknadspriserna på jordbruksprodukter. Dessa kan fluktuera kraftigt på kort tid. De kraftiga prisvariationerna för jordbruks- produkter kan förväntas bestå.

Den långsiktiga utvecklingen för svenskt jordbruk bedöms följa de trender som gäller för liknande länder i västvärlden.13 Utveckl- ingen kännetecknas bl.a. av ökande och mera resurseffektiv pro- duktion samtidigt som företagens storlek ökar och de blir geo- grafiskt allt mer koncentrerade. Många företag blir också mera specialiserade medan vissa företag diversifierar sin produktion. Det som till viss del avviker för Sverige jämfört med andra länder är att

12Se t.ex. Ds 2014:6 s. 49.

13Se Ds 2014:6 s. 26 och 27.

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

produktionen minskar för flera jordbruksprodukter som är viktiga för jordbruksekonomin och sysselsättningen. Sverige har dessutom i många avseenden striktare djurskyddslagstiftning än andra EU- länder. Det bedöms vara positivt för produktiviteten men kan också leda till ökade kostnader.

Alternativa förändringar av besittningsskyddet

Här följer några punktvis uppställda alternativ till förändring av bestämmelserna om besittningsskydd för jordbruksarrende. I följ- ande avsnitt redovisas våra närmare överväganden kring dessa alter- nativ.

Begränsat eller slopat besittningsskydd

Indirekt besittningsskydd

Direkt besittningsskydd utifrån faktisk arrendetid i stället för avtalad arrendetid

Direkt besittningsskydd utifrån areal

Direkt besittningsskydd för alla sidoarrenden

4.5.1Begränsningar av besittningsskyddet för sidoarrenden

Bedömning: Den nuvarande rätten till förlängning av sido- arrendeavtal bör inte begränsas.

Ett långtgående besittningsskydd för arrendatorer behöver, som vi redan har varit inne på, inte alltid gynna arrendatorernas intressen. Reglerna om besittningsskydd kan avhålla jordägare för att upplåta mark på arrende eller bidra till att mark upplåts endast under villkor som är oförmånliga för arrendatorerna. Med ett något svagare besittningsskydd skulle förmodligen flera jordägare vara beredda att arrendera ut mark. Arrendatorerna skulle därmed få bättre tillgång till mark.

Vi har mot den bakgrunden övervägt om bestämmelserna om sidoarrendatorns besittningsskydd bör ändras så att man generellt begränsar besittningsskyddet för sådana jordbruksarrenden. Exempel- vis skulle nuvarande ettårsgräns för besittningsskydd för sido-

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

arrende kunna utvidgas, så att enbart arrendeupplåtelser på mer än t.ex. tre år är förenade med besittningsskydd. Jordägaren skulle på så sätt få ett ökat inflytande över sin mark. Enbart en begränsning av besittningsskyddet riskerar i och för sig att leda till en mera osäker situation för sidoarrendatorerna, vilket rimmar illa med våra direktiv. Å andra sidan skulle det kunna hävdas att det i förhållande till nuvarande möjlighet att utan begränsning ingå ettåriga besitt- ningsskyddslösa sidoarrendeavtal, är bättre för arrendatorn att arrendetiden blir något längre, även om detta något längre arrende inte är förenat med besittningsskydd. Man torde nämligen kunna räkna med att om arrendeavtal kan ingås för längre tid än ett år utan att arrendatorn därmed får besittningsskydd, så kommer också två- eller treåriga avtal att bli vanligare än de är i dag. Häri- genom kommer, kan det hävdas, de arrendatorer som i dag har endast upprepade ettåriga sidoarrendeavtal att få bättre förutsätt- ningar att planera driften av jordbruket över en något längre tid.

En möjlighet att ingå treåriga besittningsskyddslösa sidoarrende- avtal riskerar emellertid att öka andelen arrendeavtal utan besitt- ningsskydd, på bekostnad av femåriga besittningsskyddade sido- arrendeavtal. En sådan förändring framstår inte som positiv. Den förändring av besittningsskyddet som nu har skisserats skulle där- för förmodligen förutsätta att den förenas med någon ny form av skyddsmekanism för arrendatorerna. Det är emellertid svårt att finna ett lämpligt sätt att utforma ett sådant skydd.

4.5.2Indirekt besittningsskydd

Bedömning: Nuvarande system med rätt till förlängning av vissa sidoarrenden (s.k. direkt besittningsskydd) bör inte er- sättas med en rätt till ersättning, om förlängning inte kommer till stånd (s.k. indirekt besittningsskydd).

I svensk rätt förekommer två former av besittningsskydd, dels det besittningsskydd som ger rätt till förlängning av avtalet, s.k. direkt besittningsskydd, dels det som enbart ger en rätt till ersättning för den förlust som nyttjanderättshavaren lider om förlängning av avtalet inte kommer till stånd, s.k. indirekt besittningsskydd. För bl.a. jordbruksarrende och bostadshyra gäller ett direkt besittnings-

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

skydd, medan indirekt besittningsskydd tillämpas vid anläggnings- arrende och lokalhyra.14

Av förarbetena framgår att det är inslaget av upplåtelse av bostad för arrendatorn som är skälet till att gårdsarrenden är förenade med direkt besittningsskydd. Förarbetena ger däremot inte något klart besked om varför besittningsskyddet vid sidoarrende är direkt och inte bara indirekt.

Några egentliga hinder mot att utforma besittningsskyddet vid sidoarrende som ett indirekt besittningsskydd torde inte finnas. Vill man införa ett sådant besittningsskydd, kan det givetvis också ges olika utsträckning. Det skulle kunna omfatta samtliga sido- arrenden eller endast sådana för vilka avtalstiden är exempelvis längre än ett år. Man skulle också kunna låta besittningsskyddet inträda när upplåtelsen har varat längre än t.ex. tre år.15

En övergång till indirekt besittningsskydd kan också framstå som logisk i ett strikt affärsmässigt perspektiv. I synnerhet gäller det om man utgår från att parterna i ett arrendeavtal är jämnstarka och agerar på en fullt fungerande marknad. Numera bör man, kan det hävdas, kunna utgå från att jordägare och arrendatorer är jämn- starka i fråga om kunskap, kompetens och ekonomiska förutsätt- ningar. En naturlig följd av detta och av att parternas avtalsför- hållande i övriga avseenden vilar på principen om avtalsfrihet kan synas vara att besittningsskyddet omformas till ett indirekt sådant. Ett indirekt besittningsskydd skulle utgöra ett mindre ingrepp i parternas avtalsfrihet och, kan det hävdas, ändå kunna utformas så att det ger arrendatorn ett lämpligt skydd.

Frågan är dock om det nyss angivna antagandet om att parterna är jämnstarka är generellt giltigt. I stora delar av landet råder allt- jämt större efterfrågan än utbud på jordbruksmark. Detta innebär att jordägaren ofta har en något starkare ställning än arrendatorn.

I och för sig synes en jämförelse med regleringen av lokalhyra tala för att även besittningsskyddet vid sidoarrende bör vara in- direkt. Jämförelsen med lokalhyra haltar emellertid bl.a. därför att det generellt torde vara enklare att hitta en lämplig lokal att hyra än annan jordbruksmark att arrendera. Detta beror inte bara på att efterfrågan på jordbruksmark oftast är större än utbudet utan även på att jordbruksmarken av praktiska skäl behöver ligga inom ett

14Bestämmelser om indirekt besittningsskydd finns i 11 kap. 4–6 b §§ och 12 kap. 56–60 §§ jordabalken.

15Detta förutsätter emellertid även den ändringen av bestämmelserna om jordbruksarrenden att avtal kan ingås att gälla tills vidare, jfr 9 kap. 2 § jordabalken.

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

förhållandevis snävt geografiskt område från brukningscentrat. Sådana begränsningar föreligger vanligen inte i samma utsträckning för den som söker en ny lokal.

Rent systematiskt förefaller det i och för sig inte omöjligt med en omläggning av besittningsskyddet för sidoarrenden från ett direkt till ett indirekt skydd. I likhet med vad som gäller på hyres- rättens område skulle regelverket kunna utformas så att gårds- arrenden omfattas av direkt besittningsskydd medan sidoarrenden, eller åtminstone vissa sidoarrenden, omfattas av indirekt besitt- ningsskydd. Å andra sidan torde skälen för att göra skillnad mellan gårdsarrenden och sidoarrenden inte vara lika starka som tidigare. Huvudsyftet med upplåtelsen är i båda fallen att bedriva jordbruk på, får man förmoda, affärsmässiga grunder. Inslaget av bostad vid gårdsarrende torde numera vara av mindre betydelse för arrendatorn, samtidigt som ett sidoarrendes betydelse för en enskild arrendators möjligheter att leva och verka där han eller hon bor kan vara högst påtagligt; det bostadssociala skyddsbehovet behöver därför inte skilja sig särskilt mycket mellan ett gårdsarrende och ett sido- arrende. Detta talar för att det bör gälla samma principer för besitt- ningsskydd för båda typerna av arrende.

Mot en omläggning av besittningsskyddet för sidoarrende talar, med viss tyngd, också några strukturella aspekter. Sidoarrendenas andel av arrendatorernas totala brukningsareal varierar från mer eller mindre försumbara delar till mera betydande enheter. Det är inte ovanligt att ett sidoarrende är av avgörande betydelse för en arrendators samlade verksamhet. Särskilt i de sistnämnda fallen skulle en övergång från direkt till indirekt besittningsskydd kunna få mycket långtgående konsekvenser för arrendatorns förvärvsverk- samhet. Rätten till ersättning för förlusten av ett sidoarrende skulle i många fall inte uppväga de negativa effekterna, t.ex. det förhåll- andet att gjorda investeringar i maskiner m.m. inte längre skulle kunna utnyttjas till fullo.

Mot denna bakgrund förefaller det inte vara lämpligt att införa ett indirekt besittningsskydd för sidoarrenden.

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

4.5.3Direkt besittningsskydd utifrån faktisk arrendetid

Bedömning: Rätten till förlängning av ett sidoarrendeavtal bör, liksom i dag, inte baseras på den faktiska arrendetiden.

Ett avtal om jordbruksarrende ska i princip alltid ingås för viss tid (se 9 kap. 12 § jordabalken). Hyresavtal utgår däremot som huvud- regel från att avtalet löper på obestämd tid. En tänkbar förändring av arrenderätten som skulle få betydelse för besittningsskyddet är att beträffande sidoarrenden tillåta tecknandet av tidsobestämda avtal, vilka antingen omedelbart eller efter viss, faktisk i stället för avtalad, arrendetid omfattas av direkt besittningsskydd.

Ett sådant system skulle dock troligen medföra samma problem som det nuvarande systemet men med den försämringen att arrend- atorn inte i förväg känner till hur lång den faktiska arrendetiden blir. Om besittningsskydd inträder efter viss faktisk arrendetid skulle problem, liknande de nuvarande problemen med upprepade högst ettåriga arrendeavtal, uppkomma genom att en jordägare regelmässigt säger upp arrendet innan besittningsskydd uppkom- mer. I ett inte obetydligt antal fall skulle arrendatorn riskera att med relativt kort varsel stå utan ett sidoarrende som är av avgörande betydelse för hans eller hennes verksamhet. I och för sig skulle olägenheterna med systemet kunna minskas genom lagbestämmel- ser om långa uppsägningstider. Litet eller inget synes dock kunna vinnas med en omläggning till tidsobestämda avtal som inte på samma vis kan vinnas genom jämkningar av nuvarande system med visstidsavtal.

4.5.4Direkt besittningsskydd utifrån areal

Bedömning: Rätten till förlängning av ett sidoarrendeavtal bör inte baseras på den arrenderade arealen.

Vi har även övervägt om det finns anledning att ersätta eller kom- plettera det nuvarande systemet, där besittningsskyddet för sido- arrenden knyts till arrendetiden, med bestämmelser som kopplar besittningsskydd till storleken av den arrenderade arealen. Om den nuvarande tidsbegränsningen för besittningsskydd ersattes med en storleksbegränsning skulle ett arrendeavtal kunna vara förenat med

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

direkt besittningsskydd om den arrenderade arealen överstiger t.ex. tio hektar. För små arealer skulle med ett sådant förslag besitt- ningsskydd aldrig inträda, medan större arealer alltid skulle om- fattas av sådant skydd. En arealbegränsning skulle också kunna kombineras med en utifrån avtalstiden bestämd tidsbegränsning. Exempelvis skulle sidoarrendeavtal med en arrendetid understig- ande fem år kunna vara besittningsskyddslösa om de avser högst tio hektar jordbruksmark. Är arealen större skulle avtalet, oavsett arrendetid, vara förenat med besittningsskydd.

Genom ett besittningsskydd som på ett eller annat sätt anknyter till den arrenderade arealen skulle man i besittningsskyddshänseende skilja mellan mindre arrendeställen, vilka typiskt sett är av mindre betydelse för arrendatorn, och större arrendeställen, vilka typiskt sett är av större betydelse för arrendatorn.

Det är dock förenat med svårigheter att dra en ändamålsenlig gräns mellan arealmässigt små och stora arrenden. Det gäller inte minst med hänsyn till de olika förutsättningar som råder i olika delar av landet. Risken för negativa tröskeleffekter är också påtag- lig. Bestämmelser om besittningsskydd som anknyter till sido- arrendets storlek skulle kunna leda till en i produktionshänseende olämplig uppdelning av jordbruksmark, och därmed också mot- verka en önskvärd strukturrationalisering.

Vår bedömning är att ett besittningsskydd för sidoarrenden, som på ett eller annat sätt hänför sig till arrendeställets storlek, inte har tillräckligt stora fördelar för att uppväga de nackdelar som systemet skulle vara förenat med.

4.5.5Direkt besittningsskydd för alla sidoarrenden

Förslag: Rätten till förlängning av ett arrendeavtal (direkt besittningsskydd) ska omfatta alla sidoarrenden som har ingåtts för viss tid.

Liksom hittills ska besittningsskyddet kunna brytas vid s.k. självinträde och när arrendestället behövs för en mera ända- målsenlig indelning i brukningsenheter eller annars för annat ändamål. Om arrendetiden är högst fem år, ska besittnings- skyddet brytas redan om jordägaren gör den tänkta åtgärden sannolik. I fråga om dessa arrenden ska det alltså inte längre göras någon bedömning av om det är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

För sidoarrenden som avser en arrendetid om högst fem år ska jordägaren även kunna bryta besittningsskyddet om han eller hon gör sannolikt att arrendestället ska övergå på annan genom köp, byte eller fastighetsreglering. En förutsättning är dock att övergången av äganderätten sker på marknadsmässiga villkor.

Tidigare reformförslag

Vi övergår till att behandla några tänkbara förändringar inom ramen för nuvarande regelverk, dvs. arrendeupplåtelser med i förväg be- stämd arrendetid med rätt att under vissa förutsättningar få avtalet förlängt (direkt besittningsskydd). Inledningsvis finns det anled- ning att överväga om förutsättningarna för tidigare förslag på området har förändrats och om dessa förslag därför på nytt bör tas upp till diskussion.

Vi har berört Arrendelagskommitténs förslag år 1981 om att en muntlig upplåtelse av jordbruksmark skulle kunna omvandlas till ett skriftligt jordbruksarrendeavtal och om införandet av ett direkt besittningsskydd för alla sidoarrenden. Bakgrunden till Arrende- lagskommitténs arbete16 var i mångt och mycket densamma som den som har tecknats i direktiven till denna utredning. I båda direktiven påtalas att andra avtalskonstruktioner än arrende, t.ex. muntliga avtal, innebär att nyttjanderättshavarens rättsställning är mera osäker än vad som gäller för besittningsskyddade jordbruks- arrenden och att den bristande förutsägbarhet som är förknippad med detta kan bidra till en lägre investeringsvilja bland arrendatorer.

En utgångspunkt för den typ av nyttjanderättsupplåtelser som jordbruksarrenden representerar är att dessa bör grundas på avtals- frihet. Även om det är önskvärt att arrende som avtalsform kom- mer till användning i så hög utsträckning som möjligt kan det allt- jämt anföras såväl principiella som praktiska invändningar mot att införa avtalskonstruktioner som innebär att endera parten kan tvingas in i ett avtal om jordbruksarrende. Att i likhet med Arrende- lagskommittén överväga förändringar såsom arrendeförklaring framstår därför alltjämt som mindre lämpligt.

16 Jfr SOU 1981:80 s. 50 och 51.

100

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

Omedelbart eller medelbart besittningsskydd för sidoarrenden?

Som tidigare har berörts är motivet till att ettåriga sidoarrendeavtal saknar besittningsskydd, att det finns behov av att kunna åstad- komma tillfälliga upplåtelser. Resultatet av vår enkätundersökning tyder dock på att kortvariga sidoarrendeavtal i stor utsträckning tillämpas även vid mer permanent brukande av en och samma arrendator.

En naturlig åtgärd för att, i enlighet med direktiven, skapa förut- sättningar för ett långsiktigt brukande och en hög grad av förutsäg- barhet i fråga om sidoarrendets bestånd kan därför vara att låta samtliga sidoarrende omfattas av direkt besittningsskydd. Antalet kortvariga sidoarrendeavtal, dvs. arrendeavtal med en arrendetid om ett år eller kortare, skulle förmodligen minska väsentligt om även dessa förenades med besittningsskydd. En sådan ordning skulle uppenbarligen stärka arrendatorns ställning i sådana avtals- förhållanden där arrendatorn i praktiken har brukat samma mark under lång tid, fast med stöd av upprepade kortvariga arrendeavtal.

En näraliggande men inte lika långtgående lösning är att kom- plettera den nuvarande ettårsgränsen för besittningsskydd med bestämmelser som innebär att även arrendeavtal som avser kortare perioder efter en viss tid förenas med besittningsskydd. En sådan bestämmelse skulle t.ex. kunna utformas så att besittningsskydd utan vidare inträder efter ett visst antal omedelbart på varandra följande högst ettåriga arrendeperioder eller när arrendeförhåll- andet, oavsett antalet arrendeperioder, har varat sammanhängande under minst tre år. En liknande lösning är att låta besittningsskydd inträda om parterna inom en given tidsperiod (t.ex. fem år) har haft ett avtalsförhållande som sammanlagt har varat under en viss period (t.ex. tre år).

Med lösningar av sistnämnda slag skulle det fortfarande finnas en möjlighet att vid behov ingå kortvariga avtal. Inför en förestå- ende exploatering, försäljning eller generationsväxling skulle jord- ägaren alltjämt kunna träffa arrendeavtal utan att det ger upphov till något besittningsskydd för arrendatorn. Avtalsförhållanden som i och för sig baseras på kortvariga avtal men som i praktiken är av mera permanent karaktär skulle däremot med tiden komma att förenas med besittningsskydd.

Bestämmelser av detta slag kan emellertid vara svåra att utforma på ett sådant sätt att de inte kan kringgås. Exempelvis måste lag- stiftningen hantera den situationen att jordägaren säger upp avtalet

101

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

precis innan besittningsskydd inträder, enbart i syfte att åstad- komma att beräkningen av den faktiska arrendetiden avbryts och kan påbörjas på nytt. Det kan härigenom uppstå en rad tillämp- ningsproblem vad gäller bedömningen av avtalsförhållandets fakt- iska längd. Sannolikt skulle regelverket också behöva kompletteras med särskilda regler för särskilda situationer, t.ex. om hur arrende- tiden ska beräknas vid partssuccession på arrendatorssidan. Efter- som nuvarande utgångspunkt för besittningsskyddet – den avtalade arrendetiden – med denna lösning skulle förenas med ett eller flera undantag kan det hävdas att lagstiftningen som sådan blir onödigt komplicerad. Vi är därför inte beredda att förorda lösningar av detta slag.

Den lämpligaste lösningen är i stället att låta samtliga tids- bestämda arrenden som huvudregel vara förenade med besittnings- skydd för arrendatorn. Härigenom åstadkoms en högre grad av förutsägbarhet i fråga om sidoarrendets bestånd och bättre förut- sättningar för en långsiktig jordbruksdrift. Regleringen av rätten till förlängning av arrendeavtalet blir också enklare och tydligare. Dessutom upphör problemen med upprepade kortvariga arrende- avtal, samtidigt som det även fortsättningsvis kommer att finnas möjlighet att genom dispensbeslut från arrendenämnden få till stånd avtal om jordbruksarrende utan besittningsskydd i de fall där det finns sakliga skäl för detta (jfr 9 kap. 7 § andra stycket jorda- balken).

Direkt besittningsskydd för alla sidoarrenden förutsätter kompletterande åtgärder

Att ge arrendatorn ökad trygghet genom att införa besittnings- skydd för alla sidoarrenden torde emellertid inte helt lösa problemen med bristande förutsägbarhet och långsiktighet i brukandet av marken. Om besittningsskydd följer med alla sidoarrenden, kan det tvärtom förväntas att, allt annat lika, antalet skriftliga arrendeavtal minskar påtagligt, till förmån för andra avtalskonstruktioner. En del jordägare som i dag upplåter sin jordbruksmark med arrende på ett år eller kortare tid skulle förmodligen inte vara beredda att upp- låta marken med tillämpning av de nya arrendebestämmelserna. Om marken nyttjas med stöd av arrendeavtal, skulle ju jordägaren vara hänvisad till en tillämpning av de besittningsskyddsbrytande grunderna för att få avtalet att upphöra, i stället för att kunna dis-

102

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

ponera över markinnehavet efter eget gottfinnande. Detta skulle kunna bidra till en utveckling i direkt motsatt riktning till den som vi enligt våra direktiv ska eftersträva.

Ett stärkt besittningsskydd måste alltså uppvägas av åtgärder som tillmötesgår jordägarens intresse av att i vissa särskilda situationer kunna förfoga över sin mark. Det kan ske på två principiellt skilda sätt. Det ena innebär att parterna ges möjlighet att avtala bort besittningsskyddet och det andra att jordägarens möjligheter att bryta besittningsskyddet vidgas. En lösning av det senare slaget kan utformas så att den gäller samtliga sidoarrenden eller enbart sido- arrenden med kortare arrendetid. Väljer man denna typ av lösning måste också ytterligare frågor övervägas. En sådan fråga är om det behövs något slag av sanktionsregler som avhåller jordägare från att missbruka de utvidgade möjligheterna att bryta arrendeförhållandet. En annan fråga är i vilken utsträckning den nya regleringen bör gälla även befintliga arrendeavtal.

Det bör inte råda full frihet att avtala bort besittningsskyddet

Som ovan har framgått gäller en överenskommelse mellan parterna om att ett jordbruksarrende inte ska vara förenat med rätt till för- längning enbart om den godkänns av arrendenämnden (”dispens”, se 9 kap. 7 § andra stycket jfr med 8 kap. 2 § andra stycket jorda- balken). Det nuvarande dispensförfarande har kritiserats. Det har hävdats att förfarandet är omständligt och dess tillämpning svår- förutsägbar. Oavsett hur det förhåller sig med detta, medför ett dispensförfarande alltid visst administrativt arbete utöver avtals- tecknandet och även viss tidsutdräkt. Dessa nackdelar är dock täm- ligen begränsade. Dispensförfarandet innebär naturligtvis också en, om än summarisk, prövning av om det finns bärande skäl för det undantag som begärs.

Det säger sig självt att enbart avtalsparternas vilja inte kan vara avgörande för om dispens ska beviljas eller inte. I annat fall skulle det saknas skäl att upprätthålla dispenskravet.

Utvecklingen inom jordbruksnäringen mot jämnstarka avtals- parter som ingår arrendeavtal grundat på affärsmässiga överväg- anden talar i och för sig för en avveckling av dispensförfarandet såvitt gäller undantag från besittningsskyddet för sidoarrenden. Parterna skulle, om kravet på dispens tas bort, ha full avtalsfrihet i

103

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

fråga om huruvida sidoarrendet ifråga ska omfattas av besittnings- skydd.

En sådan förändring framstår dock f.n. inte som självklar. Med en fortsatt stark efterfrågan på jordbruksmark finns en viss risk för att ett i övrigt jämnt styrkeförhållande mellan parterna snedvrids till förmån för jordägaren. Arrendatorn skulle i en konkurrens- situation kunna se sig tvingad att acceptera i sig oskäliga krav på avstående från besittningsskydd för att få tillgång till nödvändig jordbruksmark. Sådana problem torde normalt inte uppstå med nuvarande dispensförfarande.

Å andra sidan bör riskerna med en dylik avtalsfrihet inte över- drivas. Konkurrensen om jordbruksmark är sannolikt inte sådan att den helt sätter grundläggande avtalsmekanismer – såsom parternas ömsesidiga vilja att avtala om vissa villkor – ur spel. Dessutom kan jordägare möjligen bli mer benägna att ingå längre arrendeavtal om det finns goda förutsättningar för att efter arrendetidens utgång disponera sin mark på annat sätt. Så torde åtminstone vara fallet om avgiftsbestämmelserna utformas på så sätt att avgiften följer mark- nadsförändringarna på ett bättre sätt än i dag (jfr avsnitt 3.4.2). Det kommer därmed inte att behövas korta arrendeperioder för att möjliggöra frekventa omregleringar av avgiften.

En komplicerande faktor är att det när avtalet skrivs kan vara svårt att förutse behovet av att avtala om undantag från besittnings- skyddet. Jordägaren kan inte alltid bedöma vilket behov han eller hon i framtiden kommer att ha av att kunna bryta arrendeförhåll- andet. En ordning där parterna alltid kan avtala om undantag från besittningsskyddet riskerar därför att leda till att sådana undantag kommer att införas i avtalet mer eller mindre av slentrian. Detta framstår knappast som lämpligt. Ett sådant avtalsvillkor skulle i och för sig kunna jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen, om villkoret bedöms som oskäligt. Detta kan dock vara ett bräckligt skydd för den arrendator som tvingas tvista om saken vid allmän domstol. Möjligheterna att nå framgång under åberop- ande av 36 § avtalslagen torde dessutom vara begränsade. Dispens- förfarandet framstår mot denna bakgrund fortfarande som en viktig del av besittningsskyddet.

Det förefaller alltså som att full avtalsfrihet skulle vara att föredra endast när det råder en någorlunda jämn balans mellan parterna i fråga om tillgång och efterfrågan på jordbruksmark. Så är inte fallet och kan inte heller förväntas bli fallet under överskådlig tid. Härtill kommer att det med full avtalsfrihet skulle finnas en

104

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

risk för att arrendatorer godtar i sig oskäliga villkor för att få till- gång till mark och att besittningsskyddet slentrianmässigt avtalas bort. Vår bedömning är mot denna bakgrund att dispensförfaran- det är ägnat att bidra till sunda avtalsförhållanden och att ett av- skaffande av dispenskravet därför inte är någon lämplig åtgärd.

Justeringar av de besittningsskyddsbrytande grunderna

Som ovan har konstaterats riskerar en ordning som innebär att alla sidoarrenden är förenade med besittningsskydd att leda till att en del jordägare ”väljer bort” arrende som upplåtelseform. Införandet av en sådan ordning måste därför kompletteras med andra åtgärder. Vi har nyss konstaterat att en lösning där parterna ges full frihet att avtala bort besittningsskyddet inte är lämplig. Såsom framgår av det följande förordar vi i stället en lösning som innebär att jordägarens möjligheter att vägra förlängning av arrendeavtalet vidgas något.

Självinträde

Det vanligaste skälet till att jordägaren inte vill förlänga avtalet torde vara att jordägaren själv eller en nära släkting avser att bruka arrendestället, s.k. självinträde (se 9 kap. 8 § första stycket 3 jorda- balken). Självinträde kan redan i dag bryta arrendatorns besitt- ningsskydd. Jordägaren behöver därvid inte ha för avsikt att själv delta i driften av jordbruket men han eller hon måste åtminstone stå den ekonomiska risken för verksamheten.17 Jordägaren har alltid bevisbördan för att en besittningsskyddsbrytande grund föreligger och ska göra det sannolikt att självinträde ska ske. Häri ligger att ett påstående om självinträde ska vara sakligt underbyggt och att en redogörelse för den planerade driften måste kunna presenteras. Blotta påståendet om självinträde är alltså inte tillräckligt.

Ursprungligen hade jordägaren en i princip ovillkorlig rätt att bryta besittningsskyddet vid självinträde.18 Endast om jordägarens avsikter inte verkade allvarligt menade kunde självinträde vägras. Ett påstående om självinträde godtogs inte om det inte framstod som sannolikt, exempelvis om jordägaren inte ansågs kunna klara

17Se Bäärnhielm, Larsson och Gerleman, Arrendelagen (1 januari 2014, Zeteo), kom- mentaren till 9 kap. 8 § första stycket 3 jordabalken under rubriken De besittnings- skyddsbrytande grunderna.

18Se t.ex. SOU 1978:36 s. 93.

105

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

av jordbruket på arrendestället p.g.a. bristande erfarenhet, hög ålder eller sjukdom eller om jordägarens egentliga avsikt syntes vara att bli av med en enligt honom eller henne besvärlig arrendator eller att erhålla högre avgift av annan arrendator.

Genom en lagändring år 1979 stärktes skyddet för arrendatorn. Självinträde får numera, enligt lagtexten, inte ske om det skulle vara obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Av för- arbeten och praxis framgår att bestämmelsen inte ska tillämpas strikt efter ordalydelsen, dvs. att självinträde automatiskt ska vägras om det är obilligt mot arrendatorn. Det ska i stället ske en intresse- avvägning mellan parterna.19 Å ena sidan ska de konsekvenser som självinträdet skulle medföra för arrendatorn beaktas. Å andra sidan bör jordägarens möjligheter att förfoga över sin mark vid arrende- tidens utgång inte begränsas alltför mycket.

Med det ovan förordade förslaget om besittningsskydd för samtliga sidoarrenden finns det skäl att, såvitt gäller sidoarrende, överväga en återgång till den ordning som gällde före 1979 års lagändring. Arrendatorn bör visserligen även i fortsättningen ha en stark ställning i förhållande till jordägaren när frågan om villkoren för en förlängning av arrendeavtalet kommer upp på bordet. Han eller hon ska inte behöva frukta att arrendeavtalet bryts av god- tyckliga skäl eller därför att jordägaren vill pressa upp arrende- avgiften till en oskälig nivå. I några situationer är det emellertid rimligt att arrendatorns önskemål om förlängning av ett sido- arrende får stå tillbaka för jordägarens intressen. Självinträde är en sådan situation; jordägaren har här ett mycket starkt intresse av att arrendeförhållandet bryts vid arrendetidens slut. Visserligen kan det även när det gäller sidoarrende förekomma att arrendatorn har ett motsvarande starkt intresse av att arrendeförhållandet består. Typiskt sett torde dock arrendatorsintresset, vid detta slag av arrenden, väga mindre tungt än jordägarens intresse av att kunna självinträda.

Den nuvarande ordningen, med en obillighetsprövning, har den fördelen att den gör det möjligt att genom en prövning i det en- skilda fallet skydda de arrendatorer som har ett särskilt påtagligt intresse av att arrendet består. Mot detta måste dock vägas det osäkerhetsmoment som den tillför. Effekterna av en framtida obillighetsprövning är svåra att förutse för parterna. En jordägare

19 Se prop. 1978/79:183 s. 22 och 23 samt Bäärnhielm, Larsson och Gerleman, Arrendelagen (januari 2014, Zeteo), kommentaren till 9 kap. 8 § första stycket 3 jordabalken under rubriken De besittningsskyddsbrytande grunderna.

106

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

som vid arrendeupplåtelsen planerar att senare självinträda kan inte säkert veta vilket resultat en obillighetsprövning som ligger något eller några år in i framtiden kommer att ge, något som kan få honom eller henne att avstå från att arrendera ut den aktuella marken. Inte heller arrendatorn kan förutse utfallet av en framtida obillighets- prövning, vilket kan försvåra för honom eller henne att planera sin verksamhet. Svårigheten att förutse utfallet av en framtida obillig- hetsprövning utgör således ett inte oväsentligt osäkerhetsmoment för parterna.

Det skydd som obillighetsprövningen ger arrendatorn synes f.ö. inte vara särskilt starkt. Hovrättspraxis tyder på att obillighetspröv- ningen ofta utfaller till jordägarens favör.

Trots det nu sagda innebär givetvis en återgång till tidigare ord- ning en viss uttunning av skyddet för arrendatorn. Det framstår därför inte som lämpligt att ta bort obillighetsprövningen vid alla slag av sidoarrenden. Förändringen bör inte gälla vid särskilt långa arrendeavtal där det kan antas att ett starkt besittningsskydd är av särskild betydelse för arrendatorn. Enligt utredarens mening bör gränsen dras vid fem år, dvs. vid sidoarrende med en arrendetid om högst fem år bör arrendatorns besittningsskydd ändras så att det inte längre görs någon obillighetsprövning och vid sidoarrende med längre avtalstider bör det nuvarande besittningsskyddet bestå. Vi återkommer längre fram till skälen för att en avgränsning vid just fem år har valts.

Det går i och för sig inte att bortse från risken för att bestämmel- ser som ger jordägaren något större möjligheter att bryta arrendat- orns besittningsskydd i enstaka fall kan komma att missbrukas. Som vi återkommer till i avsnitt 4.5.6 föreslår vi emellertid nya bestämmelser som enligt vår bedömning i allt väsentligt kan neutral- isera denna risk.

Sammanfattningsvis föreslår vi alltså den förändringen att rätten till förlängning av avtalet vid självinträde inte längre ska vara bero- ende av om ett upphörande av arrendeförhållandet är obilligt mot arrendatorn. Detta bör dock enbart gälla om avtalet avser sido- arrende och den avtalade arrendetiden uppgår till högst fem år.

107

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

Användning för annat ändamål respektive strukturrationalisering

Vårt nyss redovisade förslag innebär att det inför självinträde som avser sidoarrenden med en arrendetid om högst fem år inte längre ska göras någon obillighetsprövning. I dag har jordägaren möjlighet att bryta arrendatorns besittningsskydd även i vissa andra situationer, nämligen – såvitt nu är av intresse – när marken ska användas för annat ändamål än jordbruk och när arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter. Också i dessa fall gäller dock att arrendatorn har rätt till förlängning om det skulle vara obilligt mot honom eller henne att arrendeförhållandet upp- hör. Det är enligt vår mening naturligt att besittningsskyddet i dessa situationer jämkas på samma sätt som vid självinträde.

Vi föreslår således att bedömningen av om besittningsskyddet ska brytas i de aktuella situationerna inte längre ska inbegripa en prövning av om det är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhåll- andet upphör. I likhet med vad som har föreslagits beträffande självinträde bör förändringen gälla enbart avtal om sidoarrende med en arrendetid om högst fem år. Den bör också kompletteras med särskilda bestämmelser som kan motverka missbruk, vilket vi åter- kommer till i avsnitt 4.5.6.

En ny besittningsskyddsbrytande grund – övergång av äganderätten till arrendestället genom köp, byte eller fastighetsreglering

Behovet av en ny besittningsskyddsbrytande grund

Vi har också övervägt om bestämmelserna om besittningsskydd bör kompletteras med en bestämmelse som ger jordägaren möjlighet att bryta besittningsskyddet inför en planerad försäljning av den arrenderade marken. En sådan bestämmelse skulle kunna utformas så att arrendatorn inte har rätt till förlängning av arrendeavtalet, om jordägaren gör sannolikt att han eller hon ska sälja marken.

Vad som talar för en sådan bestämmelse är först och främst att en försäljning ofta är en förberedelse inför sådant som redan i dag ger möjlighet att bryta besittningsskyddet. Syftet med försäljningen är kanske att marken ska användas för annat ändamål än jordbruk eller att köparen själv ska gå in som brukare. Det kan då vara en fördel om frågan om besittningsskyddets bestånd är avgjord redan före försäljningen. Mot detta kan möjligen invändas att köparens

108

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

möjlighet att bryta besittningsskyddet genom att åberopa eget självinträde är tillfyllest, åtminstone i de fall där arrendeperioden inte är alltför lång. Det som också talar mot en förändring av det diskuterade slaget är risken för skentransaktioner vars enda syfte är att bli av med arrendatorn.

Från jordägarhåll har det dock framhållits att en möjlighet att bryta besittningsskyddet inför en försäljning av fastigheten skulle vara av påtagligt värde. Möjligheten skulle, har det sagts, öka jord- ägarens förutsättningar att anpassa förvaltningen av sina tillgångar efter vad som är lämpligt. Det har också påtalats att med nuvarande regler påverkas priset på produktiv jordbruksmark av det förhåll- andet att marken är utarrenderad. Om redan en förestående för- säljning utgjorde skäl att vägra förlängning av arrendeavtalet, skulle detta, har det sagts, underlätta såväl den aktuella försäljningen som det självinträde, den strukturrationalisering eller den nya använd- ning av arrendestället som försäljningen är avsedd att bereda vägen för.

Utredaren har funnit dessa argument övertygande. Genom att öka jordägarens möjligheter att bryta besittningsskyddet inför en förestående försäljning kompenseras denne även i detta avseende för det utvidgade besittningsskyddet för sidoarrenden som har före- slagits ovan. De utökade möjligheterna att bryta besittningsskyddet kan också bidra till ett större utbud av mark för jordbruksarrende och längre avtalsperioder.

De närmare förutsättningarna för en ny besittningsskyddsbrytande grund

Det bör således införas en möjlighet att vägra förlängning av arrendeavtalet inför en förestående försäljning av arrendestället. Med försäljning bör i detta sammanhang jämställas byte enligt 4 kap. jordabalken. Besittningsskyddet bör däremot inte kunna brytas p.g.a. familjerättsliga förvärv eller andra former av onerösa eller benefika äganderättsövergångar än köp och byte. Äganderätts- övergång genom t.ex. gåva och arv bör alltså falla utanför tillämp- ningsområdet. För att minimera risken för skentransaktioner, som enbart syftar till att bryta arrendatorns besittningsskydd, bör det också uppställas ett krav på att det är fråga om en försäljning på marknadsmässiga villkor.

109

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

När det gäller försäljning av jordbruksmark sker ett stort antal överlåtelser, kanske merparten, i praktiken genom fastighetsregler- ing. Ibland grundas fastighetsregleringen på ett mellan parterna träffat köpeavtal, men i andra fall sker markövergången helt som en överenskommelse mellan sakägarna inom ramen för fastighets- regleringsförrättningen (jfr 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen [1970:988]). Tidigare beaktades inte besittningsskyddade arrenden vid fastighetsreglering. Det innebar att en avtalsrättighet, såsom jordbruksarrende, upphörde att gälla i mark eller byggnad som genom fastighetsreglering övergick till en annan fastighet. Fastig- hetsreglering kunde därmed utnyttjas för att kringgå besittnings- skyddet. För att undvika detta togs det år 1990 in bestämmelser i 5 kap. 33 a § fastighetsbildningslagen om att Lantmäterimyndig- heten ska förordna att ett arrende som är förenat med en rätt till förlängning ska fortsätta att gälla i den överförda egendomen. Detta förutsätter dock att arrendatorn begär ett sådant förordnande och att det finns beaktansvärda skäl för åtgärden.

Vi har inte funnit något avgörande skäl för att i detta samman- hang göra skillnad på köp eller byte genom avtal respektive ägande- rättsövergång genom fastighetsreglering. Vi har inte heller sett något skäl att skilja mellan sådan fastighetsreglering som grundas på överenskommelse mellan fastigheternas ägare och sådan fastig- hetsreglering som sker mot endera fastighetsägarens vilja (jfr bl.a. 5 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen). Den nya besittningsskydds- brytande grunden bör därför omfatta även fastighetsreglering, under förutsättning att regleringen, vad gäller det vederlag som ska utgå, sker på marknadsmässiga villkor.

Det är inte ovanligt att en överlåtelse har både onerösa och benefika inslag (ett s.k. blandat avtal). I ett sådant fall uppstår frågan om överlåtelsen i sin helhet är att hänföra till den ena eller andra kategorin av avtal. Denna fråga torde på sedvanligt sätt få avgöras utifrån en bedömning av rättshandlingens huvudsakliga karaktär med hänsyn till samtliga omständigheter i det enskilda fallet.20 Eftersom köpet eller bytet ska ske på marknadsmässiga villkor torde dock blandade avtal normalt komma att fall utanför tillämpningsområdet för de nu föreslagna bestämmelserna. Vi åter- kommer till detta i författningskommentaren.

20 Se bl.a. rättsfallen NJA 2008 s. 457 och 2008 s. 1129 samt Bengtsson, Om gåvobegreppet i civilrätten, SvJT 1962 s. 689–708; Bengtsson, Särskilda avtalstyper I, 2 uppl., s. 22 och 23; Hellner m.fl., Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 5 uppl., 1 häftet. Särskilda avtal, s. 272–276; Grauers, Fastighetsköp, 20 uppl., s. 296.

110

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

Den nya besittningsskyddsbrytande grunden bör lämpligen ut- formas efter samma mönster som övriga besittningsskyddsbrytande grunder. En förutsättning för dess tillämpning bör således vara att jordägaren gör sannolikt att fastigheten ska överlåtas på marknads- mässiga villkor, genom köp, byte eller fastighetsreglering.

Det skulle enligt vår mening föra för långt att göra den nya besittningsbrytande grunden tillämplig på alla arrendeavtal, oavsett om det är gårds- eller sidoarrende och oberoende av avtalets längd. I stället bör den nya grunden, efter mönster av våra förslag i övrigt, vara tillämplig endast på sidoarrenden med en arrendetid om högst fem år.

Besittningsskyddet bör ändras i fråga om sidoarrenden med en arrendetid på upp till och med fem år

En särskild fråga är vilka sidoarrendeavtal som ska omfattas av det något svagare besittningsskydd som vi har föreslagit ovan. De alter- nativ som har nämnts under utredningsarbetet är

1.sidoarrenden med en avtalad arrendetid om högst ett år,

2.sidoarrenden med en avtalad arrendetid om högst tre år,

3.sidoarrenden med en avtalad arrendetid om högst tre år eller, efter avtal mellan parterna, fem år,

4.sidoarrenden med en avtalad arrendetid om högst fyra år,

5.sidoarrenden med en avtalad arrendetid om högst fem år,

6.samtliga sidoarrenden.

Det kan i förstone synas som att valet mellan dessa alternativ hand- lar enbart om en avvägning mellan jordägares och arrendatorers intressen och att det generellt sett ligger i arrendatorernas intresse att det svagare besittningsskyddet begränsas till arrenden med kort- are arrendetider. Enligt vår mening är frågan emellertid mera kom- plex än så. En arrendator har ett intresse av ett gott besittnings- skydd. Men han eller hon har också ett intresse av att få till stånd avtal av rimlig längd. Den av lagstiftaren valda gränsen mellan starkare och lättare besittningsskydd kan härvid få betydelse för vilka avtal som jordägare kommer att erbjuda.

111

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

Om man låter det något svagare besittningsskyddet gälla enbart i fråga om avtal på upp till och med ett år (alternativ 1), kommer sannolikt många jordägare i fortsättningen inte att upplåta arrende för längre arrendetider än just ett år. Det innebär att intresset av att åstadkomma längre avtalsperioder än ett år inte kommer att kunna tillgodoses genom den nya lagstiftningen. Att låta gränsen mellan starkare och svagare besittningsskydd ligga vid ett år framstår där- för inte som någon lämplig lösning.

Om det svagare besittningsskyddet får omfatta även sidoarrenden med en avtalad arrendetid på högst tre alternativt fyra år (alternativ 2 respektive alternativ 4), ger det goda förutsättningar för att de avtal som hittills har tecknats för ett år i framtiden i ökande utsträckning kommer att skrivas på tre respektive fyra år. Samtidigt uppkommer en risk att jordägare blir mindre benägna att erbjuda avtal på fem år. Femårsavtalen – som f.n. utgör cirka 50 procent av alla sido- arrenden – kan därför förväntas minska i antal och ersättas av avtal på tre respektive fyra år. Detta torde som regel vara negativt för båda parter i arrendeförhållandet och ligger inte heller i linje med våra direktiv. Risken för denna effekt minskar något om man, såsom har diskuterats under utredningsarbetet, öppnar en möjlighet för part- erna att, i fråga om sidoarrenden som löper för en tid om mer än tre år och upp till och med fem år avtala bort det något starkare besittningsskyddet till förmån för det något svagare (alternativ 3). Den sistnämnda lösningen kan dock uppfattas som onödigt kom- plicerad.

Om man låter det något svagare besittningsskyddet omfatta även sidoarrenden med arrendetider på upp till och med fem år (alternativ 5), skapar det goda förutsättningar för att få till stånd femåriga avtal i minst lika stor utsträckning som i dag. Mot detta måste dock vägas det förhållandet att de avtal som i dag tecknas på fem år torde vara de där arrendatorn har ett särskilt behov av ett gott besittningsskydd. Från arrendatorshåll har sålunda framhållits att arrendatorerna i dessa fall kan ha gjort betydande investeringar, med förhållandevis långa avskrivningstider, som skulle kunna gå till spillo om besittningsskyddet bryts. Det har också understrukits att graden av besittningsskydd kan ha betydelse för arrendatorns möjlig- heter att skaffa kapital och göra ytterligare investeringar i verksam- heten och att det därför inte är lämpligt att det svagare besittnings- skyddet får omfatta de femåriga avtalen. Från arrendatorshåll har man i synnerhet pekat på situationen för befintliga arrendatorer med arrendeavtal på fem år. Man har emellertid också framhållit betyd-

112

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

elsen av att det även i framtiden går att teckna avtal på fem år med det något starkare besittningsskyddet.

Under utredningsarbetet är det framför allt alternativen 2, 4 och 5 som har rönt intresse. Utredaren har därvid fått uppfattningen att man från arrendatorshåll kan tänka sig en lösning som innebär att det svagare besittningsskyddet ska gälla för arrendeavtal på högst tre eller fyra år. Från jordägarhåll har man allmänt förespråkat att det svagare besittningsskyddet ska gälla för arrendeavtal på upp till och med fem år. Det har därför varit naturligt för utredaren att fokusera på alternativen 2, 4 och 5.

Enligt utredarens mening framstår femårsalternativet som det som är bäst ägnat att leda till längre arrendeavtal. Längre arrende- avtal är normalt till fördel för både jordägare och arrendatorer. Nackdelen med femårsalternativet är att det något svagare besitt- ningsskydd som följer med utredningens förslag därmed kommer att omfatta även en del arrendeförhållanden som har utpräglat lång- siktig karaktär. Befintliga arrendatorers intressen kan emellertid skyddas genom övergångsbestämmelser som innebär att nuvarande bestämmelser om besittningsskydd ska gälla befintliga femårsavtal under en övergångsperiod efter lagens ikraftträdande, lämpligen 15 år. Enligt utredarens bedömning är det inte givet att arrendator- erna skulle ha någon påtaglig nytta av en ordning som innebär att nya femårsavtal övergångsvis eller permanent ska omfattas av det nuvarande något starkare besittningsskyddet. Mycket talar för att en jordägare som vill undvika det starkare besittningsskyddet då enbart kommer att erbjuda en kortare arrendetid. Om lagen drar gränsen för det svagare besittningsskyddet vid en lägre nivå – tre eller fyra år – kan det alltså medföra att arrendatorn går miste både om den längre arrendetiden om fem år och det starkare besittnings- skyddet.

Det bör tilläggas att varken nuvarande bestämmelser eller utred- ningens förslag utgör något hinder mot att parterna träffar avtal om ett starkare besittningsskydd för arrendatorn än det som lagen till- försäkrar denne. Väljer lagstiftaren att lägga gränsen mellan svagare och starkare besittningsskydd vid fem år hindrar det alltså inte att arrendatorer och jordägare kommer överens om femårsavtal som svarar mot de behov av besittningsskydd och långsiktighet som finns på respektive sida. Parterna kan naturligtvis också avtala om en längre arrendetid än fem år och därigenom åstadkomma ett starkare besittningsskydd.

113

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

Utredaren har mot den nu angivna bakgrunden stannat för att förorda att det något svagare besittningsskyddet bör gälla för sido- arrenden med en avtalstid om högst fem år. Frågan om övergångs- bestämmelser för befintliga sidoarrenden kommer att behandlas i avsnitt 7.2.2.

4.5.6Nya rättsföljder med anledning av ett förändrat besittningsskydd för sidoarrenden

Förslag: Om ett sidoarrendeavtal med en avtalad arrendetid om högst fem år upphör på grund av förestående självinträde, strukturrationalisering eller användning för annat ändamål och den angivna åtgärden sedan inte kommer till stånd inom två år, ska jordägaren betala ersättning (skadestånd) till arrendatorn. Detsamma ska gälla om avtalet upphör på grund av överlåtelse eller fastighetsreglering samt beslut om lagfart eller fastighets- reglering inte meddelas på grund av en inom två år ingiven ansökan. Ersättning ska också betalas om den överlåtelse eller fastighetsreglering som jordägaren åberopar inte har skett på marknadsmässiga villkor.

Ersättningen ska motsvara tre gånger den senast gällande arrendeavgiften för ett år. Jordägaren ska dock inte behöva betala någon ersättning om det på grund av oförutsedda om- ständigheter inte har varit möjligt för jordägaren att genomföra den avsedda förändringen.

Om ett arrendeavtal upphör på grund av en förestående äganderättsövergång, ska arrendatorn ha rätt att, efter under- rättelse till jordägaren, sitta kvar på arrendestället till och med den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att beslutet om lagfart eller fastighetsbildning vann laga kraft. För tiden efter avtalets upphörande till avträdet ska de förut gällande arrendevillkoren tillämpas. Om arrendatorn därefter vill lämna arrendestället i förtid, ska han eller hon underrätta jordägaren om dagen för avträdet senast sex månader i förväg.

Det senast gällande arrendeavtalet ska åter bli gällande, om ansökan om lagfart eller fastighetsreglering som motsvarar en äganderättsövergång av det åberopade slaget inte görs inom två år eller, om sådan ansökan görs, ansökan återkallas, avvisas eller avslås. Detsamma ska gälla om villkoren för överlåtelsen eller fastighetsregleringen inte har varit marknadsmässiga. En förut-

114

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

sättning för att avtalet ska bli gällande igen ska dock vara att arrendatorn vid den aktuella tidpunkten fortfarande sitter kvar på arrendestället och inte har meddelat att avträde kommer att ske. De villkor som gällde för den senaste arrendetiden ska gälla även när avtalet enligt vad som nu har sagts blir gällande igen.

Tvist med anledning av de nya bestämmelserna ska prövas av arrendenämnden.

Det är angeläget att de föreslagna nya möjligheterna att bryta besittningsskyddet för sidoarrenden med en arrendetid om högst fem år inte missbrukas. Vi har därför övervägt om regelverket bör kompletteras med någon form av sanktion eller annan rättsföljd som inträder om den angivna åtgärden inte kommer till stånd. Vi har också övervägt om arrendatorn, om dennes besittningsskydd bryts med anledning av en planerad överlåtelse eller fastighets- reglering, bör ha rätt att fortsätta brukandet till dess det står klart att en överlåtelse eller fastighetsreglering verkligen har skett.

Skadeståndsskyldighet vid uteblivet självinträde etc.

Före år 1972 kunde en jordägare dömas till böter om han inom viss tid efter arrendeavtalets upphörande och utan arrendenämndens tillstånd sålde fastigheten eller arrenderade ut marken på nytt.21 Vid tillkomsten av jordabalken år 1972 ansågs det dock att någon straff- sanktion inte längre behövdes för att motverka oriktiga uppgifter till stöd för besittningsskyddsavbrott, eftersom jordägarens påstå- ende om framtida markanvändning i fortsättningen kunde under- kastas arrendenämndens sakliga prövning.22 Det påpekades också att oriktiga uppgifter i viss utsträckning kan bestraffas enligt 9 kap. brottsbalken.

När bestämmelsen om självinträde kompletterades med en obillig- hetsprövning, övervägdes ett återinförande av någon form av straff- eller skadeståndssanktion. Det ansågs emellertid, särskilt med hän- syn till att förutsättningarna för självinträde skärptes, att det inte fanns behov av detta.23

Även om möjligheterna att bryta besittningsskyddet genom vårt förslag i vissa avseenden utvidgas framstår det inte heller nu som

21Se 2 kap. 67 § lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom.

22Se prop. 1970:20 (del B 2) s. 979 och 980.

23Se prop. 1978/79:183 s. 24 och 25.

115

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

befogat med en straffsanktion av det slag som tidigare hade funnits och övervägts. Enligt vår mening finns det däremot anledning att införa en skadeståndssanktion som tar sikte på den situationen att den av jordägaren uppgivna avsikten inte fullföljs (jfr 9 kap. 14 § jordabalken). En sådan sanktionsbestämmelse kan antas förebygga ett missbruk av de nya bestämmelserna.

Bestämmelsen bör utformas på så sätt att arrendatorn har en i princip ovillkorlig rätt till ersättning för det fall att besittnings- skyddet bryts enligt de bestämmelser som föreslås beträffande högst femåriga sidoarrenden och den angivna förändringen sedan inte genomförs inom viss tid.

Ersättningen bör vara förutbestämd genom en koppling till den tidigare gällande årliga arrendeavgiften. Bestämmelsens främsta syfte, att avhålla jordägaren från obefogade besittningsskyddsavbrott, sätts därmed i förgrunden. En sådan lösning skapar också en enkel och förutsägbar reglering. Komplicerade beräkningar och tvister om ersättningens storlek kan undvikas, samtidigt som arrendatorn åtminstone i viss utsträckning erhåller kompensation för de skador som han eller hon åsamkas genom att arrendeförhållandet upphör.

En omställning till egen eller till annan typ av drift på arrende- stället liksom strukturrationalisering och överlåtelse av arrende- stället kan vara förenat med en inte obetydligt tidsutdräkt. Tids- fristen inom vilken jordägaren t.ex. ska ha självinträtt för att undgå ersättningsskyldighet bör därför vara förhållandevis lång, lämpligen två år. För att tidsfristen i praktiken inte ska bli kortare än två år bör den räknas från den senaste arrendetidens utgång eller, om tvist om förlängning av avtalet pågår då, från den tidpunkt då tvisten blev slutligt avgjord.

En väsentlig fråga är vilka åtgärder som jordägaren måste vidta inom tvåårsfristen. När det gäller självinträde eller användning för annat ändamål bör det naturligen vara de åtgärder som innebär att jordägaren träder in som brukare eller användningen för annat ändamål påbörjas. Vi återkommer till dessa frågor i författnings- kommentaren. När det gäller försäljning och byte kan det synas tillfyllest att ett överlåtelseavtal undertecknas inom den angivna fristen. Detta innebär emellertid en risk för att bestämmelserna kringgås genom t.ex. antedateringar av köpekontrakt. I stället bör det enligt vår mening krävas att ansökan om lagfart ges in inom tvåårsfristen. Det bör vidare krävas att ansökan beviljas, dock inte nödvändigtvis inom tvåårsfristen. När det gäller fastighetsreglering kan det synas naturligt att kräva att fastighetsreglering kommer till

116

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

stånd inom tvåårsfristen. Nackdelen med detta är att jordägaren inte råder över handläggningstiden hos lantmäterimyndigheten. Det bör därför räcka att ansökan om fastighetsreglering görs inom tvåårsfristen under förutsättning att denna ansökan sedermera leder till fastighetsreglering.

Vad särskilt gäller den situationen då arrendatorns besittnings- skydd har brutits p.g.a. en planerad äganderättsövergång bör jord- ägaren inte kunna undgå ersättningsskyldighet enbart genom att visa att ett köp, byte eller fastighetsreglering har skett. Ytterligare en förutsättning bör vara att äganderättsövergången har skett på marknadsmässiga villkor.

Det är emellertid rimligt att en ersättningsbestämmelse av det nu diskuterade slaget innehåller en ventil för sådana situationer då det med hänsyn till omständigheterna skulle vara oskäligt att ålägga jordägaren en ersättningsskyldighet mot arrendatorn. Jordägaren bör därför inte vara ersättningsskyldig om det p.g.a. oförutsedda omständigheter inte har varit möjligt att genomföra den aktuella åt- gärden. Bedömningen av när ett undantag från ersättningsskyldig- heten ska ske bör dock präglas av restriktivitet och ta sikte på situationer då ett genomförande av den angivna avsikten står utan- för jordägarens kontroll. Så skulle t.ex. kunna vara fallet om jord- ägaren drabbas av sjukdom eller andra oförutsedda händelser som omöjliggör ett självinträde. Det skulle också kunna inträffa att jordägarens ansökan om fastighetsreglering inte kan genomföras p.g.a. omständigheter som jordägaren inte har kunnat förutse, t.ex. ett oförutsett ställningstagande från kommunen. Att en försäljning går om intet eller försenas p.g.a. att en tilltänkt köpare trilskas är däremot något som en jordägare måste ta i beaktande inför en försäljning och bör därför inte befria honom eller henne från ersättningsskyldighet. Detsamma bör gälla om det har varit möjligt att förutse att ansökan om fastighetsreglering skulle avvisas, fastig- hetsregleringen vägras eller förrättningen ställas in.

Rätt att sitta kvar på arrendestället i avvaktan på försäljning, byte eller fastighetsreglering

Att besittningsskyddet bryts p.g.a. en förestående försäljning, byte eller fastighetsreglering torde ofta inte utgöra hinder mot att arrend- atorn fortsätter sin verksamhet till dess att den nye ägaren till- träder. Situationen är därmed något annorlunda än vid självinträde

117

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

respektive användning för annat ändamål, då jordägaren normalt har behov av att omedelbart återfå den fulla rådigheten över marken. Mot denna bakgrund faller det sig naturligt att ge arrendatorn rätt att fortsätta brukandet av marken såväl fram till den avsedda för- säljningen, bytet eller fastighetsregleringen som under en skälig tid efter det att överlåtelse eller fastighetsreglering har skett. Vi före- slår att arrendatorn får en sådan rätt.

En särskild fråga är då hur länge arrendatorn ska få sitta kvar. En, åtminstone från systematisk synpunkt, lämplig lösning kan vara att hänföra arrendatorns slutliga avträde till den fardag som infaller närmast efter utgången av en på lämpligt sätt bestämd tidsfrist.24 Fristen bör räknas från det att beslutet om lagfart respektive fastig- hetsreglering vann laga kraft. För att arrendatorn ska få tilläcklig tid för att lämna arrendestället bör fristen uppgå till sex månader. Det innebär att arrendatorn kommer att ha rätt att sitta kvar till och med den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att lagfartsbeslutet respektive fastighetsregleringen vann laga kraft. För tiden efter avtalets upphörande till avträdet bör de förut gällande arrendevillkoren tillämpas.

Givetvis bör arrendatorn, om han eller hon så önskar, ha möjlig- het att lämna arrendestället redan vid ordinarie arrendetids utgång. Avser arrendatorn däremot att utnyttja sin rätt att sitta kvar på arrendestället enligt vad som ovan har föreslagits, talar ordning och reda i arrendeförhållandet för att det bör åligga honom eller henne att underrätta jordägaren om sin avsikt. Detta bör ske inom en viss kortare tid från det att det står klart att avtalet upphör, lämpligen inom en månad.

Eftersom besittningsskyddet i detta fall har brutits inför en försäljning, är det inte aktuellt för jordägaren att t.ex. arrendera ut marken till någon annan i avvaktan på försäljningen. Om arrendat- orn utnyttjar rätten att sitta kvar på arrendestället har jordägaren den fördelen att marken brukas och att arrendeavgift betalas under en övergångsperiod. Detta får i grunden ses som en sidoeffekt av arrendatorns val och det bör inte hindra honom eller henne, vars arrenderätt har upphävts, från att avträda innan den tid som han eller hon har rätt att sitta kvar har gått ut. Det är emellertid rimligt att arrendatorn i den situationen underrättar jordägaren om det förtida avträdet med viss framförhållning. Med en tidsfrist om sex månader bör jordägaren ha tillräckligt lång tid på sig för att vidta

24 Jfr med vad som gäller enligt 8 kap. 4 § jordabalken vid förtida upphörande.

118

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

nödvändiga åtgärder inför övertagandet av ansvaret för marken, i väntan på att den planerade äganderättsövergången kommer till stånd. Vi föreslår därför att arrendatorn, om han eller hon väljer att utnyttja rätten att sitta kvar på arrendestället under en kortare tid än vad som följer av lagen, ska underrätta jordägaren om dagen för avträdet senast sex månader dessförinnan.

Enligt gällande rätt får arrendenämnden, om den bifaller en jordägares begäran om att ett arrendeavtal ska upphöra att gälla, i beslutet medge skäligt uppskov med avträdet (se 9 kap. 13 § jorda- balken). Arrendenämnden kan också fastställa arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet. Som nyss har nämnts föreslår vi särskilda bestämmelser som ska gälla om arrendatorn sitter kvar på arrendestället i avvaktan på att detta ska överlåtas eller övergå till annan genom fastighetsreglering. För att våra för- slag inte ska komma i konflikt med bestämmelserna i 9 kap. 13 § jordabalken föreslår vi att de bestämmelserna inte ska gälla om arrendeavtalet upphör p.g.a. en förestående äganderättsövergång.

Det arrendeavtal som har upphört ska kunna bli gällande igen

Vi har ovan föreslagit ersättningsbestämmelser som ger jordägaren ett mycket starkt incitament att se till att den planerade åtgärden kommer till stånd inom en tid om två år; om så inte sker blir han eller hon normalt skyldig att betala ersättning till arrendatorn. Vi har också föreslagit att arrendatorn, för det fall besittningsskyddet bryts p.g.a. en planerad äganderättsövergång, ska ha rätt att sitta kvar på arrendestället i avvaktan på äganderättsövergången. I det följande behandlar vi frågan om vad som bör gälla med arrende- avtalet för det fall att den planerade äganderättsövergången inte kommer till stånd.

Det förhållandet att besittningsskyddet en gång har brutits och att avtalet har upphört att gälla kan synas tala för att arrende- förhållandet i denna situation inte bör återuppstå annat än efter ett nytt avtal mellan parterna. I vart fall om arrendatorn har valt att sitta kvar på arrendestället i avvaktan på den planerade ägande- rättsövergången och denna sedan inte kommer till stånd kan det emellertid vara högst rimligt att han eller hon får fortsätta bruk- andet av arrendestället som om någon uppsägning aldrig hade skett. En ordning där arrendeavtalet åter blir gällande för det fall att någon äganderättsövergång inte kommer till stånd ger också jordägaren

119

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

ytterligare incitament att verkligen se till att en äganderättsöver- gång kommer till stånd.

Vi föreslår därför att det senast gällande arrendeavtalet auto- matiskt ska bli gällande igen på oförändrade villkor, om köp, byte eller fastighetsreglering inte sker inom två år från den senaste arrendetidens utgång eller den senare tidpunkten då en tvist om förlängning av avtalet blev slutligt avgjord. Även här uppkommer frågan om vad som närmare bör krävas för att överlåtelse respektive fastighetsreglering ska anses ha skett inom tidsfristen. Vi föreslår även i denna del att ansökan om lagfart respektive fastighets- reglering ska ges in inom tvåårsfristen och att det därutöver ska krävas att beslut om lagfart respektive fastighetsreglering seder- mera meddelas.

Om arrendatorn väljer att flytta från arrendestället före tvåårs- fristens utgång, bör emellertid hans eller hennes möjlighet att där- efter – om den uppgivna överlåtelsen eller fastighetsregleringen inte kommer till stånd – få det upphörda avtalet att bli gällande igen falla. En ytterligare förutsättning för att arrendeavtalet ska

”återuppväckas” bör alltså vara att arrendatorn fortfarande brukar arrendestället vid den tidpunkt då arrendeavtalet skulle kunna bli gällande på nytt och att han eller hon inte har meddelat att avträde kommer att ske.

Som tidigare har framhållits bör jordägaren inte kunna undgå de i lagen angivna rättsföljderna, i detta fall att avtalet återigen blir gällande, enbart genom att visa på en genomförd överlåtelse eller fastighetsreglering; detta skulle öppna för skentransaktioner. Det bör också krävas att överlåtelsen eller fastighetsregleringen har skett på marknadsmässiga villkor. En förutsättning för att en för- säljning eller fastighetsreglering ska beta arrendatorn rätten till fortsatt arrende bör alltså vara att åtgärden har genomförts på marknadsmässiga villkor. Vi återkommer till detta i författnings- kommentaren.

De nu behandlade bestämmelserna bör gälla oavsett om arrende- avtalet har upphört genom en överenskommelse mellan jordägaren och arrendatorn eller efter beslut av arrendenämnd eller domstol.

En särskild fråga är om en arrendator som väljer att sitta kvar på arrendestället och, sedan det har visat sig att någon överlåtelse eller fastighetsreglering inte kommer till stånd inom den angivna fristen, utnyttjar sin rätt att låta avtalet bli gällande igen även ska kunna begära ersättning, motsvarande tre års arrendeavgifter. Det finns skäl som talar för detta. Även om arrendeavtalet slutligen blir gäll-

120

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

ande igen kan det antas att den osäkerhet som har gällt under de gångna åren har inneburit en viss skada för honom eller henne. Till detta kommer att syftet med ersättningsreglerna bl.a. är att avhålla jordägare från att använda sig av den aktuella möjligheten att bryta besittningsskyddet utan fog, något som talar för att bestämmel- serna bör tillämpas ganska strikt. I motsatt riktning talar det för- hållandet att en rätt till ersättning motsvarande tre års arrende- avgifter normalt torde innebära en ganska påtaglig överkompen- sation för en arrendator som aldrig behöver lämna arrendestället. Vi har funnit den lämpligaste lösningen vara att arrendatorns rätt till ersättning inte bör påverkas av att han eller hon utnyttjar sin temporära rätt att sitta kvar på arrendestället i avvaktan på över- låtelse eller fastighetsreglering. Väljer arrendatorn däremot att – för det fall att överlåtelse eller fastighetsreglering på marknadsmässiga villkor inte kommer till stånd – låta avtalet bli gällande igen, bör han eller hon inte parallellt med detta kunna begära ersättning av det nu aktuella slaget.

Arrendenämnden ska pröva tvister med anledning av de nya rättsföljderna

En eventuell tvist med anledning av de bestämmelser som har före- slagits ovan har ett nära samband med förlängningstvister. Förläng- ningstvister prövas av arrendenämnden. Det framstår därför som lämpligt att arrendenämnden prövar även tvister kring de nya be- stämmelsernas tillämpning. Härigenom kommer tvister om ersätt- ning p.g.a. uteblivet självinträde etc., rätt att sitta kvar på arrende- stället i väntan på köp, byte eller fastighetsreglering, respektive möjligheten att under vissa förutsättningar låta avtalet bli gällande igen att behandlas på samma sätt som andra tvister som avser besittningsskydd vid jordbruksarrende.

121

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

4.5.7Tidsfristerna för uppsägning och villkorsändring och vissa övriga frågor

Förslag: En jordägare eller arrendator som vill säga upp avtalet eller begära ändring av arrendevillkoren ska göra detta senast ett år före arrendetidens utgång, om avtalet har träffats för längre tid än ett år och i annat fall senast tre månader dessförinnan eller senast vid den tidpunkt som parterna har avtalat om.

Om besittningsskydd införs för alla tidsbestämda sidoarrenden, får det följdverkningar för närliggande bestämmelser. Samtliga jord- bruksarrenden, utom livstidsarrenden, blir förenade med en rätt till förlängning av avtalet. Det innebär bl.a. att avtalet alltid måste sägas upp för att det ska upphöra att gälla. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska enligt nuvarande bestämmelser ske ett år före arrendetidens utgång, om avtalet träffats för minst fem år, och i annat fall senast åtta månader dessförinnan (se 9 kap. 3 § första stycket jordabalken). Eftersom förslaget innebär att även avtal med kortare arrendetid än ett år ska sägas upp för att upphöra att gälla, bör bestämmelserna om uppsägningstid ses över. I annat fall kom- mer uppsägningstiden att kunna bli längre än avtalet.

För att åstadkomma en så enkel reglering som möjligt bör antalet tidsfrister begränsas. Nuvarande ettårsfrist för uppsägning ger en god framförhållning vid planeringen av jordbruket. Våra förslag kan också förväntas medföra att fler avtal än f.n. avser något längre arrendeperioder, ofta tre eller fem år. Även i dessa fall bör det vara till fördel för planeringen av jordbruket att tidsfristen för uppsäg- ning är ett år. Som nyss har berörts behöver dock tidsfristen för uppsägning vid korta arrendeperioder justeras. Man skulle i och för sig kunna tänka sig att ge parterna möjlighet att, om arrende- perioden är t.ex. ett år, avtala om kortare uppsägningstid än ett år. Det går emellertid inte att bortse från risken att parterna förbiser att avtala om sådan särskild uppsägningstid. Med hänsyn till detta framstår det som lämpligare att direkt i lagtexten ange en kort upp- sägningstid för vissa fall men ge parterna möjlighet att avtala om en annan längre uppsägningstid.

Vi föreslår således att nuvarande ettårsfrist för uppsägning ska utsträckas till att gälla alla avtal som har träffats för en längre tid än ett år. För övriga avtal, dvs. de fall då arrendeperioden är högst ett år, föreslår vi att uppsägningstiden ska vara tre månader eller den

122

SOU 2014:32

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

längre tid som parterna har avtalat om. Samma tidsfrister bör gälla för en begäran om villkorsändring.

En annan följd av våra förslag är att nuvarande bestämmelser i 9 kap. 4 § jordabalken om s.k. tyst förlängning förlorar sin betyd- else. Arrendeavtal som löper på kortare tid än ett år upphör enligt denna paragraf utan vidare att gälla vid avtalstidens utgång. Om arrendatorn fortsätter att bruka arrendestället två månader efter arrendetidens utgång, utan att jordägaren anmodar honom eller henne att lämna arrendestället, förlängs arrendeavtalet som huvud- regel på samma tid som det ursprungliga avtalet.

I och med att det, enligt förslaget, införs besittningsskydd för alla tidsbestämda sidoarrenden blir bestämmelserna i paragrafen obehövliga och kan upphävas. Alla avtal som avser tidsbestämda sidoarrenden kan nämligen följa samma system vad gäller uppsäg- ning och automatisk förlängning. Om uppsägning inte sker i rätt tid, kommer således ett arrendeavtal på viss tid, oavsett arrendetidens längd, att förlängas automatiskt enligt 9 kap. 3 § andra stycket jorda- balken. Bestämmelserna i 9 kap. 4 § jordabalken bör därför upp- hävas.

En annan paragraf som berörs av vårt förslag är 9 kap. 9 a § jordabalken som gäller dödsbos rätt till förlängning av besittnings- skyddade sidoarrenden. Enligt den paragrafen träder dödsboet in i arrendatorns ställe när arrendatorn avlider. Dödsboet har då rätt till förlängning på samma tid som den avlidne arrendatorn skulle ha haft vid utgången av den arrendeperiod som löper vid dödsfallet. Vid utgången av nästkommande arrendeperiod föreligger också rätt till förlängning men då endast för ett år. Dödsboet förlorar alltså enligt huvudregeln besittningsskyddet i och med den andra för- längningen. Bestämmelserna gäller också vid bostadsarrende (se 10 kap. 6 a § jordabalken).

Att förlängningstiden vid den andra förlängningen efter döds- fallet har bestämts till ett år synes huvudsakligen har berott på att man inte har velat tillerkänna dödsboet besittningsskydd under mer än en begränsad period. Eftersom ettårsgränsen i fortsättningen inte kommer att vara relevant för besittningsskyddet, kan man överväga om bestämmelsen bör modifieras. Å andra sidan saknas det skäl att, utöver införandet av besittningsskydd för alla tids- bestämda sidoarrenden, ytterligare förbättra eller försämra ett döds- bos ställning när det gäller besittningsskyddet. Någon ändring bör därför inte göras i 9 kap. 9 a § jordabalken med anledning av inför- andet av besittningsskydd för alla sidoarrenden.

123

Jordbruksarrende – sidoarrendatorns besittningsskydd

SOU 2014:32

4.6Ett nytt normgivningsbemyndigande om synemän

Förslag: Regeringen, eller den myndighet som regeringen bestäm- mer, bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas för behörighet att hålla syn.

Enligt utredningsdirektiven ska vi föreslå ett normgivningsbemyndig- ande i lag som möjliggör för regeringen, eller den myndighet som regeringen bestämmer, att meddela föreskrifter om den utbildning som bör krävas för behörighet att hålla syn vid jordbruksarrende. Vi föreslår att ett sådant bemyndigande införs i avsnittet om avräk- ning och syn i 9 kap. jordabalken.25 Vi återkommer till detta i för- fattningskommentaren. Om normgivningsbemyndigandet utnyttjas, framstår det som naturligt att regeringen ger Statens jordbruksverk i uppdrag att meddela närmare föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas för behörighet att hålla syn.

Det ingår inte i vårt uppdrag att ta ställning till om och, i så fall, vilka särskilda kvalifikationskrav som bör gälla för synemän. En sådan analys kan det dock finnas anledning att göra innan det före- slagna bemyndigandet utnyttjas.

25 Se 9 kap. 23–28 §§ jordabalken.

124

5 Avgiften för bostadsarrende

5.1Bakgrunden till utredningen

Av våra direktiv framgår att bestämmelserna om avgiftsregleringen i samband med förlängning av bostadsarrende är förenade med vissa problem. Ett problem är att bestämmelserna är allmänt hållna och att inte heller förarbetena innehåller tillräckligt preciserade an- visningar för hur avgiften ska bestämmas vid förlängning av arrendet. De vaga anvisningarna har visat sig medföra både omständliga och tidskrävande utredningar för parterna. De har också fått till följd att parterna intar vitt skilda ståndpunkter om vad som är skälig avgift, vilket i sin tur utgör en grogrund för tvister om avgiften. Brister i parternas utredningar leder till att det ofta blir nödvändigt att vid en rättslig prövning göra en allmän skälighetsbedömning av avgiften. Det betydande utrymmet för skönsmässighet som därmed föreligger innebär en osäkerhet för parterna om vilken avgift som kan förväntas.

Ett annat problem är att många anser att avgiftsregleringen leder till orimliga eller orättvisa avgiftsnivåer. I kritiken mot de nuvar- ande avgiftsnivåerna har jordägarnas krav på avkastning på marken ställts mot bostadssociala hänsyn. Ett särskilt problem är, enligt direktiven, att parterna i många fall har avtalat om långa arrende- perioder samtidigt som avgiften är lågt satt och otillräckligt upp- räknad under löpande arrendeperiod. När ett sådant avtal ska för- längas, kan arrendatorn drabbas av en kraftig avgiftshöjning, i vart fall om avgiften sätts så att den motsvarar arrenderättens värde. Även om den tidigare låga avgiften har gynnat arrendatorn utgör risken för en kraftig avgiftshöjning en otrygghet i boendet.

Som framgår av direktiven har det från olika håll påtalats ett behov av översyn av avgiftsbestämningen för bostadsarrenden.1 Det har då ifrågasatts om nuvarande regler leder till avgiftsnivåer som

1 Se Civilutskottets betänkande 2009/10:CU10 s. 14 och 2010/11:C20 s. 10.

125

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

står i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrende- institutet. Det har också framställts krav på att bostadsarrendatorns ställning ska stärkas genom generella skyddsbestämmelser mot oskäliga avgiftshöjningar och genom att det tas ytterligare bostads- sociala hänsyn. Civilutskottet har uttalat att målsättningen för en översyn bör vara att en arrendator inte ska hamna i en situation där en avgiftsökning blir så kraftig att han eller hon kan tvingas lämna arrendestället.2 Utskottet har också framhållit att frågan även är viktig ur ett regionalpolitiskt perspektiv, bl.a. när det gäller möjlig- heterna att hålla skärgårdarna levande.

5.2Bakgrunden till nuvarande bestämmelser

År 1968 infördes särskilda bestämmelser om bostadsarrende genom ändringar i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom.3 Av förarbetena till dessa bestämmelser framgår att arrende för upp- förande av byggnad för bostadsändamål (bostadsarrende) hade blivit allt vanligare efter andra världskriget, främst p.g.a. den ökade före- komsten av sommarstugor och annan fritidsbebyggelse.4 Före ikraft- trädandet av de nya bestämmelserna grundade sig avtal om detta slag av arrende på bestämmelserna om lägenhetsarrende i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Bestämmelserna om lägenhetsarrende vilade, då som nu, på principen om parternas avtalsfrihet. I takt med ett ökat antal arrenden för bostadsändamål, främst fritidsbebyggelse, kom det att framföras kritik mot att arrendatorn inte hade någon trygghet i sin besittning till arrende- stället eller något skydd mot oskäliga ändringar av arrendevillkoren. Det hävdades att avsaknaden av bestämmelser i dessa avseenden hade fått till följd att jordägaren kunde säga upp arrendatorn till avflyttning utan skäl och med kort varsel eller under hot om detta förmå arrendatorn att acceptera de villkor som jordägaren önskade.

I propositionen med förslag till nya bestämmelser anfördes att arrende som upplåtelseform för bostadsbebyggelse i och för sig hade vissa brister.5 Detta gällde bl.a. arrendatorns principiellt sett svagare rättsställning än t.ex. ägarens liksom samhällets dittills be- gränsade möjligheter att reglera och kontrollera bebyggelsen.

2Se Civilutskottets betänkande 2010/11:CU20 s. 12.

3Se SFS 1968:342.

4Se SOU 1966:26 s. 21–23 samt prop. 1968:19 s. 73, 74 och 84.

5Se prop. 1968:19 s. 73.

126

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

Arrende ansågs emellertid fylla ett angeläget och praktiskt behov för i första hand sådan fritidsbebyggelse som är av mindre kapital- krävande art. Det framhölls att efterfrågan på tomtmark var stor samtidigt som många inte ville eller hade ekonomiska förutsätt- ningar att köpa mark. Jordägarnas vilja och övriga förutsättningar för att sälja mark kunde dessutom vara begränsade. Dessutom an- sågs det vara viktigt att den form av fritidsverksamhet som fritids- bebyggelse erbjöd gjordes tillgänglig för alla som hade intresse för sådan verksamhet.

Enligt propositionen borde utgångspunkten för den rättsliga regleringen vara att de avtalsslutande parterna underkastades en mera begränsad avtalsfrihet än den som dittills hade gällt. Det framhölls samtidigt att man i valet mellan tvingande och dispositiva bestäm- melser måste ta hänsyn till att arrendeavtalet i grunden vilar på ett frivilligt avtal mellan jordägare och arrendator. Alltför starka tvångs- ingripanden i vissa delar av arrendeförhållandet kunde därför återverka på andra delar av avtalet och på jordägarens vilja att över huvud taget upplåta sin mark med arrende. Tvingande bestämmel- ser borde mot denna bakgrund införas endast när sådana var starkt motiverade.

Också den nya regleringen kom därför att ha avtalsfriheten som grund. Avtalsfriheten begränsades dock i några hänseenden, bl.a. på så sätt att arrendatorn under vissa villkor skulle ha rätt till förläng- ning av avtalet vid arrendetidens utgång, dvs. besittningsskydd. Som en del av besittningsskyddet infördes också en möjlighet för parterna att få villkoren för förlängning av arrendeavtalet, däribland avgiften, prövade.

Vid ikraftträdandet av jordabalken år 1972 överfördes de nya bestämmelserna om avgiften för bostadsarrende i sak i stort sett oförändrade till balkens 10 kap. I samband med ändringar år 1979 i 9 kap. jordabalken – ändringar som syftade till att förstärka jord- bruksarrendatorns besittningsskydd – skedde vissa följdändringar i 10 kap.6 I samband med detta fick bestämmelserna om avgiften för bostadsarrende (se 10 kap. 6 § jordabalken) sin nuvarande lydelse.

6 Se SOU 1978:36 s. 125, prop. 1978/79:183 s. 30 och Lagutskottets betänkande 1978/79:23 s. 33.

127

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

5.3Nuvarande bestämmelser

Förutsättningarna för fastställande av arrendeavgiften (och övriga avtalsvillkor) är, i likhet med vad som gäller för jordbruksarrende, delvis olika beroende på om det är fråga om en ny upplåtelse eller förlängning av ett redan ingånget arrendeavtal.

När jordägaren och arrendatorn ingår ett nytt arrendeavtal, råder avtalsfrihet angående arrendeavgiftens storlek. Detsamma är fallet vid förlängning av ett arrendeavtal som inte är förenat med besitt- ningsskydd för arrendatorn.7 Även när arrendeavtalet är förenat med besittningsskydd för arrendatorn gäller en mellan parterna träffad överenskommelse om villkoren för förlängning av avtalet (se 10 kap. 6 § fjärde stycket jordabalken). Om parterna däremot inte kan enas om villkoren, har de möjlighet att låta arrendenämnden pröva dessa. Arrendenämnden ska då fastställa avgiften till ett skäl- igt belopp (se 10 kap. 6 § första stycket och 6 a § samt 9 kap. 10 § jordabalken). Härutöver anger lagen endast att avgiften ska bestäm- mas på så sätt att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Beträffande avgiften för bostadsarrende gäller alltså samma bedöm- ningsgrunder som i fråga om avgiften för jordbruksarrende, med det undantaget att hänsyn inte ska tas till arrendeställets avkast- ningsförmåga.

Till skillnad från vad som gäller beträffande jordbruksarrende behöver avgiften för bostadsarrende inte bestämmas i pengar.9

7 Arrendatorn har som regel rätt till förlängning av avtalet, s.k. besittningsskydd, om arrendet gäller för viss tid. Se närmare om omfattningen av besittningsskyddet i 10 kap. 4 och 5 §§ jordabalken.

8I fråga om den närmare gränsdragningen mellan ny upplåtelse och förlängning, se fotnot i anslutning till avsnitt 3.3.1. I det avsnittet beskrivs även möjligheten att få avtalsvillkoren för den första arrendeperioden och under den löpande arrendeperioden prövade med stöd av allmänna avtalsrättsliga bestämmelser.

9Jfr 9 kap. 29 § jordabalken.

128

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

5.4Förarbetena

10 kap. 6 § jordabalken ger inte någon närmare ledning för avgifts- bestämningen i det enskilda fallet. Vid 1979 års ändringar i avgifts- bestämmelserna uttalade föredragande statsrådet att arrendesätt- ningsreglerna i fråga om bostadsarrenden skiljer sig från motsvar- ande regler för jordbruksarrende i det avseendet att arrendeställets avkastningsförmåga inte ingår bland de faktorer som i första hand bör vara avgörande för avgiftsbedömningen.10 I övrigt borde i tillämpliga delar samma bedömningsnormer tillämpas vid avgifts- prövningen vid bostadsarrende som vid jordbruksarrende. Dess- utom, uttalade föredragande statsrådet, torde motivuttalandena i samband med 1968 års arrenderättsreform kunna ge viss vägledning vid prövningen.

De förarbetsuttalanden som rör avgiftsbestämningen ska strax berörs närmare. Först bör dock nämnas att det vid införandet av bostadsarrendeinstitutet, på ett mer övergripande plan, framhölls att effekten av ett besittningsskydd i hög grad beror på hur arrende- avgiften och andra villkor ska bestämmas för en ny period, i fall parterna inte kan komma överens själv.11 Utan närmare bestäm- melser om detta kunde, sade man, besittningsskyddet lätt omintet- göras genom att jordägaren krävde en för hög avgift. Det var alltså behovet av besittningsskydd som föranledde bestämmelser om möjlig- het till opartisk prövning av villkoren för det fortsatta arrendet. Det framhölls emellertid också att likaväl som arrendatorn borde vara skyddad mot oskäliga höjningar av arrendeavgiften borde jordägaren ha rätt till den ersättning för upplåtelsen som han skulle kunna få vid ett fritt val av arrendator.12

När man studerar förarbetena till 1968 års arrendereform, bör man hålla i minnet att regelverket dittills hade varit utformat på så sätt att, om parterna inte kunde enas om avgiften, avgiften skulle utgå med det belopp som jordägaren begärde. Om jordägarens krav var oskäligt, kunde det dock frångås och arrendeavgiften skulle i stället fastställas till ett skäligt belopp.

I frågan om vad som i det enskilda fallet utgör skälig arrende- avgift uttalade Arrendelagsutredningen följande.13

10 Se prop. 1978/79:183 s. 39 där hänvisning sker till prop. 1968:19 s. 86 och 87 samt SOU 1966:26 s. 217 och 218, jfr också Bäärnhielm, Larsson och Gerleman, Arrendelagen (1 januari 2014, Zeteo), kommentaren till 10 kap. 6 § jordabalken.

11Prop. 1968:19 s. 84.

12Prop. 1968:19 s. 85.

13SOU 1966:26 s. 217 och 218.

129

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

Begäres oskäliga villkor skall de av domstolen jämkas till skälig nivå. Att i lagen ge några närmare direktiv för denna jämkning är knappast lämpligt eller ens möjligt. Denna typ av avgöranden brukar vanligen överlåtas till rättstillämpningen. Utredningen vill dock i sammanhanget närmare belysa en synpunkt, som kan åskådliggöras med ett exempel. En jordägare, vars mark är utarrenderad för sommarstugebebyggelse, räknar med att marken i en framtid skall kunna användas för industri- eller hyreshusbebyggelse. Han har kanske också för marken betalat ett pris som grundar sig på sådan väntad intensivare bebyggelse. Den fråga som man i samband med prövning av villkor för ett förlängt arrende har anledning att ställa sig är, om det kan anses vara skäligt att en sommarstugearrendator genom sin lega förräntar det av jordägaren så- lunda faktiskt erlagda priset för marken. I normala fall får det anses icke vara oskäligt att den inflytande legan får förränta markvärdet. Men eftersom i det nyss antagna exemplet en betydande skillnad finns mellan den faktiska och den väntade intensiteten i markanvändningen och den framtida exploateringen antages vara så avlägsen eller osäker att jordägaren låter sommarstugearrendatorerna kvarsitta, får det anses icke vara skäligt att de skall förränta ett markvärde som trots allt ännu måste betecknas som huvudsakligen ett förväntningsvärde. En norm för vad som skall anses vara skälig lega i det antydda fallet torde man i stället ha att söka i vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrendetomter eller, om dylikt jämförelsematerial icke föreligger, vad sommarstugearrendatorer i allmänhet kan antagas vara beredda att betala för upplåtelser av detta slag.

I propositionen uttalade föredragande statsrådet, utan att uttryck- ligen ta avstånd från Arrendelagsutredningens betänkande, följ- ande.14

Det ställer sig svårt att i lagen närmare precisera vad som skall anses utgöra skälig arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamål har en mångskiftande karaktär och avser mark belägen på vitt skilda ställen. Även om arrendeavgiften tilldrar sig det största intresset kan oenigheten mellan parterna röra också andra delar av avtalet. Som utredningen framhållit är det knappast lämpligt eller ens möjligt att i lagen ange några närmare riktlinjer. Frågan får i stället överlåtas till rättstillämp- ningen. En viss ledning när det gäller avgöranden i fråga om arrende- avgiften kan man dock få genom att utröna vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrenden. Utvecklingen av fritidsbebyggelsen har lett till att sådan bebyggelse koncentreras till förhållandevis avgräns- ade områden, i närheten av tätorter eller i särskilt attraktiva miljöer. En undersökning av andra arrenden inom sådana områden synes därför inte innebära alltför stora svårigheter. Om sådant jämförelsematerial inte föreligger, torde frågan få avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Om en begärd avgiftsreglering

14 Prop. 1968:19 s. 86 och 87.

130

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

motiveras med att arrendeställets värde har höjts genom förbättrings- arbeten som arrendatorn svarat för, bör bedömningen ske under beakt- ande av om förbättringen bekostats av arrendatorn eller om denne kompenserats härför av jordägaren. Har arrendatorn själv bekostat förbättringen, bör denna självfallet inte kunna utgöra grund för att höja arrendeavgiften.

5.5Tillämpningen av nuvarande avgiftsbestämmelser

5.5.1Arrendenämndernas tillämpning

Allmänna synpunkter

Som en del i undersökningen av tillämpningen av nuvarande avgifts- bestämmelser har vi besökt hyres- och arrendenämnderna i Umeå, Göteborg, Malmö och Stockholm. I detta avsnitt ges en översiktlig presentation av nämndernas beskrivningar av tillämpningen av avgiftsbestämmelserna, såsom vi har uppfattat dem.

De arrendenämnder som vi har besökt har genomgående ansett att bestämningen av avgift för bostadsarrenden inte är förenad med några egentliga svårigheter utan att handläggningen och själva avgifts- bestämningen är tämligen oproblematisk. Med få undantag anser nämnderna att avgiftsbestämmelserna generellt sett är ändamåls- enliga och motverkar skenande avgifter.

Det finns dock en förståelse för att avgiftsbestämningen kan bli självkonserverande, eftersom avgiftsbestämningar i stor utsträck- ning grundas på allmänna skälighetsbedömningar vilka till inte obetydlig del baseras på nämndernas tidigare avgöranden.

Målstatistik och närliggande frågor

Enligt Domstolsverkets statistik över antalet inkomna ärenden om bostadsarrenden – vilken inbegriper ärenden om förlängning och villkorsändring – har det under de senaste åtta åren inkommit i snitt cirka 1 100 ärenden per år. En betydande andel av de inkomna ärendena förliks under arrendenämndens handläggning och prövas därför inte i sak. Omkring 15 procent av arrendenämndernas avgiftsbeslut överklagas till hovrätten, se avsnitt 5.5.2.

Det förefaller vara vanligt att den rättsliga prövningen i stor utsträckning avser vissa bostadsarrendeområden som regelbundet

131

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

omprövas i arrendenämnderna. Om parterna väl har börjat tvista om avgiften, synes det alltså ofta bli tvist om avgiften även fort- sättningsvis.

Såsom redovisas i avsnitt 5.5.3 har experter i utredningen upp- skattat antalet bostadsarrenden till mellan 80 000 och 90 000. Visser- ligen omregleras merparten av bostadsarrendena endast vart femte år och det påkallas dessutom inte alltid någon omreglering av av- giften i samband med förlängning av avtalet. Likväl framstår antalet prövningar i arrendenämnd och hovrätt som förhållandevis litet. Antalet överenskommelser om avgiften torde vara mycket större än antalet omregleringar som sker efter rättslig prövning.

Huvuddragen i nämndernas avgiftsbestämning

Mellan arrendenämnderna synes det råda relativ konsensus om hur avgiftsbestämmelserna i sina huvuddrag är avsedda att tillämpas. Det råder således relativ enighet om att man i första hand bör söka efter ett ortens pris för jämförbara arrenden (i detta betänkande benämnt ”steg 1”) eller, i andra hand, bedöma vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala (”steg 2”). Om det inte heller finns ett tillräckligt underlag för sådana bedömningar, återstår en allmän skälighetsbedömning av avgiften (”steg 3”).

Även om det råder enighet om avgiftsbestämningens huvuddrag synes tillämpningen i praktiken skilja sig åt mellan olika delar av landet.

Några detaljfrågor vid avgiftsbestämningen

En skillnad gäller avgränsningen av ”orten” vid tillämpningen av det som vi ovan har benämnt ”steg 1”. Ibland godtas endast arrenden i det direkta närområdet, dvs. ett eller flera stugområden, en udde, en vik eller liknande. I andra fall görs jämförelser med arrenden som ligger betydligt längre bort än så. Någon entydig definition av begreppet orten synes, såvitt vi kan bedöma, inte finnas.

Arten av jämförelsetomter varierar också. I vissa delar av landet tillämpas ortsprismetoden på så sätt att fastställandet av ortens pris förutsätter jämförelser med nyupplåtelser eller nytecknade avtal som är snarlika nyupplåtelser. I andra delar av landet anses ortspris- metoden kunna tillämpas även om det inte finns några jämförbara

132

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

nyupplåtelser, under förutsättning att det i stället förekommer överenskommelser om avgiften vid förlängning av arrenden.

I praktiken är det ovanligt att den nya arrendeavgiften kan be- stämmas genom en jämförelse med ortens pris avseende nyupplåt- elser av bostadsarrende (dvs. enligt ”steg 1”); det finns inga nyupp- låtna bostadsarrenden att jämföra med. Vid en rättslig prövning be- stäms avgiften därför i stället oftast genom en kombinerad bedöm- ning enligt ”steg 2” och ”steg 3” i det ovan beskrivna schemat och ibland endast genom en ren skälighetsbedömning. Normalt, men inte alltid, väger man därvid in de avgiftsnivåer som tillämpas ”på orten” när parter på egen hand träffar överenskommelse om för- längning av ett bostadsarrendeavtal. Även inom ramen för bedöm- ningar enligt ”steg 2” och ”steg 3” synes det alltså förekomma olika slag av jämförelser med arrendeavgiften för andra arrendeställen. Principerna för hur dessa jämförelser går till är dock inte alldeles klara. Det är också oklart hur många jämförelsetomter som krävs för att ett avgiftsintervall eller en ortsprisnivå ska anses ha påvisats för ett specifikt område. Detta är, som några har uttryckt det, helt beroende på omständigheterna i det enskilda fallet.

5.5.2Hovrätternas tillämpning

Allmänna synpunkter

Som ett komplement till undersökningen av arrendenämndernas tillämpning av nuvarande avgiftsbestämmelser har utredningen gjort en genomgång av till hovrätterna inkomna och avgjorda ärenden om bostadsarrende och därtill hörande avgöranden från arrende- nämnderna, under perioden 2007–2013. Under den perioden inkom det cirka 350 ärenden om bostadsarrende till hovrätterna. Av dessa prövades cirka 325 i sak. Övriga ärenden avgjordes utan någon sådan prövning, bl.a. därför att klaganden återkallade sin talan eller att parterna träffade överenskommelse under processens gång. Av de 350 ärendena handlades cirka 240 tillsammans med andra mål. Det kan också noteras att ett och samma ärende i hovrätten kan omfatta flera arrendenämndsärenden. Hur det förhåller sig i ett enskilt fall beror på hur hovrättens ärenderegistrering sker. De hovrättsavgöranden som vi har studerat avser cirka 1 200 ärenden vid arrendenämnderna och, kan man anta, ungefär lika många arrende-

133

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

ställen. Mot denna bakgrund kan det konstateras att omkring 15 pro- cent av ärendena vid arrendenämnderna överklagas till hovrätterna.15 Det är svårt att utifrån denna praxisgenomgång få någon klar och entydig bild av tillämpningen av avgiftsbestämmelserna, sär- skilt i fråga om de avgiftsnivåer som reglerna leder till. En bidrag- ande orsak till det är att antalet överprövade ärenden är förhåll- andevis begränsat samtidigt som handläggningen är dispositiv och därför beroende av parternas talan. En annan orsak är att den ord- ning som gäller för överprövning av arrendenämndernas avgör- anden i viss utsträckning begränsar förutsättningarna för en enhet-

lig rättspraxis.

Sedan den 1 januari 2006 överklagas nämligen nämndernas avgör- anden angående arrendevillkor till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen (se 8 kap. 31 § jordabalken). Det inne- bär att de åtta arrendenämndernas avgöranden överprövas av sex hovrätter. Hovrätternas avgöranden angående arrendevillkor kan i och för sig överklagas till Högsta domstolen (se 8 kap. 31 a § jorda- balken och 40 § lagen [1996:242] om domstolsärenden), men Högsta domstolens praxis på området är mycket begränsad.

Systematiken i avgiftsbestämningen

De i föregående avsnitt beskrivna huvuddragen för och detaljerna kring avgiftsbestämningen bekräftas i allt väsentligt vid en genom- gång av hovrätternas rättspraxis. Genomgående för rättspraxis är att den prövande instansen, med hänvisning till förarbetena, i första hand bedömer arrenderättens värde utifrån de av parterna fram- lagda utredningarna om avgiften för jämförbara arrenden på orten och i andra likartade områden.16 Detta är vad vi i föregångende avsnitt kallar en ”steg 1”-bedömning. Det är dock mycket vanligt att de ortsprisutredningar som åberopas av olika anledningar anses vara bristfälliga.17 Det kan ofta bero på att jämförelsetomterna av- viker från prövningstomten i fråga om läge och andra förhållanden. Det förekommer också att man anser att värderingstidpunkten skiljer så mycket åt mellan jämförelsetomterna och prövnings- tomten för att en jämförelse ska kunna göras. I andra fall anses

15Med ett snitt om 1 100 inkomna ärenden per år (se avsnitt 5.5.1) och 1 200 överklagade ärenden på sju år motsvarar överklagandefrekvensen cirka 15 procent per år.

16Se t.ex. Svea hovrätts beslut den 21 juni 2011 i ärende ÖÄ 4199-10.

17Se dock Hovrätten för Övre Norrlands beslut den 14 november 2011 i ärende ÖÄ 958-09.

134

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

jämförelsetomterna vara så bristfälligt beskrivna att någon egentlig jämförelse med prövningstomten inte kan ske.18

Som tidigare har nämnts anfördes det i förarbetena att jord- ägaren bör ha rätt till den ersättning för upplåtelsen som han skulle kunna få vid ett fritt val av arrendator. Med hänvisning till detta har det i praxis uttalats att ett sådant fritt val finns endast vid nyupplåt- else av arrende.19 Det har också ansetts att en normal omförhand- ling är alltför påverkad av arrendatorns besittningsskydd för att kunna ses som ett mått på arrenderättens värde. Det förekommer därför att endast nyupplåtelser godtas som jämförelsetomter i ”steg 1” av avgiftsbestämningen. Detta begränsar antalet tillgäng- liga jämförelsetomter högst väsentligt.

I andra hand – då arrenderättens värde inte kan bedömas genom en ortsprisutredning – görs en bedömning av vad arrendatorer i all- mänhet kan antas vara beredda att betala för arrendet. Någon tydlig distinktion mellan vad som i föregående avsnitt har benämnts ”steg 2” och ”steg 3” framträder, som tidigare har berörts, inte i rättspraxis.

Tvärtom förekommer det att bedömningen av vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala beskrivs som en allmän skälighets- bedömning.20 Detta kan ha sin grund i hur man i doktrinen har beskrivit strukturen i avgiftsbestämningen.21

Även om det jämförelsematerial som parterna har åberopat inte räcker för att bedöma ortens pris på arrenden av samma slag som prövningstomten utnyttjas jämförelsematerialet ofta som stöd för bedömningen inom ramen för denna allmänna skälighetsbedöm- ning. Också arrendenämndens och domstolens allmänna kännedom om avgiftsnivån på orten tillmäts stor betydelse vid den allmänna skälighetsbedömningen.22 Det är dock ovanligt med generella uttal- anden om vilken avgiftsnivå som bildar utgångspunkt för bedöm- ningen. Ett undantag är Arrendenämnden i Jönköping som inte sällan anger vissa beloppsmässiga hållpunkter för avgiftsnivån. Så- lunda har det i flera fall angetts att avgiften i Smålands inland och på småländska ostkusten år 2010 som utgångspunkt var mellan 7 000 och 11 000 kronor per år och att avgiften vid särskilda för- hållanden kunde sträcka sig ned till 6 000 kronor och upp till

18Se t.ex. Hovrätten för Västra Sveriges beslut den 18 maj 2011 i ärende ÖÄ 4513-10.

19Se t.ex. Svea hovrätts beslut den 30 mars 2011 i ärende ÖÄ 764-10.

20Se t.ex. Göta hovrätts beslut den 29 augusti 2012 i ärende ÖÄ 54-12.

21Se Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985, s. 115–118.

22Se t.ex. Hovrätten för Övre Norrlands beslut den 2 mars 2011 i ärende ÖÄ 680-10.

135

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

12 000 kronor.23 För enstaka mer extrema tomter kunde dessa gränser över- respektive underskridas.

Det är vanligare att man i samband med den allmänna skälig- hetsbedömningen anger vilka faktorer som beaktas vid avgifts- bestämningen.24 Områdets attraktivitet och arrendetomtens läge anses därvid vara avgörande för arrenderättens värde. Faktorer så- som läge, storlek, byggrätt, topografi, utsikt, insyn och tillgänglig- het beaktas. Arrendetomter som har egen strand, är lätta att ta sig till, ligger avskilt eller är stora och har en väl tilltagen byggrätt anses av naturliga skäl generellt sett ha ett högt värde. Förutsättningarna i allmänhet för bad och friluftsliv liksom graden av störning från omkringliggande vägar etc. beaktas också. Det förekommer vidare att man beaktar belastande avtalsvillkor som begränsar arrende- rättens värde, t.ex. att bostaden inte får användas för permanent- boende.

Det är således vanligt att arrendeställets fördelar respektive nackdelar beskrivs i samband med bestämningen av avgiftsnivån. Det förekommer emellertid att avgiften bestäms utan något närm- are angivande av vilka faktorer som medför en viss avgiftsbestäm- ning.25

Särskilt om hänsynstagande till markvärdet

Vid tvist om arrendeavgiften är det vanligt att jordägaren gör gäll- ande att avgiften ska bestämmas som en skälig ränta på markvärdet, dvs. att avgiften i likhet med t.ex. tomträttsavgäld ska bestämmas genom att man beräknar hur mycket ett kapital, motsvarande markvärdet för arrendestället, bör avkasta. Utredningen har inte kunnat finna något exempel på att en dylik avkastningsberäkning har kommit till användning i hovrätterna. Hovrätterna har dock i flera fall uttalat att det i och för sig finns ett samband mellan en bostadstomts marknadsvärde och värdet av arrenderätten till mot- svarande tomt.26 Man har dock valt att vid den skälighetsbedöm-

23Se t.ex. Göta hovrätts beslut den 17 augusti 2010 i ärende ÖÄ 1685-10. Under utredningen har det framkommit att Jönköpingsnämndens intervall numera är 10 000–15 000 kronor.

24Se t.ex. Göta hovrätts beslut den 7 mars 2011 i ärende ÖÄ 2182-10 och Hovrätten för Västra Sveriges beslut den 9 maj 2012 i ärende ÖÄ 3184-11 .

25Se t.ex. Hovrätten för Övre Norrlands beslut den 7 september 2012 i ärende ÖÄ 653-11 och 2 oktober 2012 i ärende ÖÄ 651-11.

26Se t.ex. Svea hovrätts beslut den 30 mars 2011 i ärende ÖÄ 764-10 och beslut den 21 juni 2011 i ärende ÖÄ 4199-10; Hovrätten för Övre Norrlands utslag den 25 oktober 2010 i

136

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

ning som sker inom ramen för ”steg 2” och ”steg 3” utgå från det befintliga, i och för sig bristfälliga, jämförelsematerialet avseende förekommande arrendeavgifter på orten, i stället för att bestämma avgiften som en förräntning av arrendeställets markvärde. Emeller- tid har det, såvitt det får förstås, inte helt uteslutits att ett sådant till- vägagångssätt skulle kunna tas till i sista hand, som vägledning för vad som är en skälig avgift i det enskilda fallet.27

Mot denna bakgrund kan rättsläget beskrivas som något oklart vad gäller förutsättningarna att över huvud taget beakta beräkningar av avkastningen på arrendeställets markvärde vid avgiftsbestäm- ningen. Det finns därför skäl att något närmare beröra de argument som hovrätterna har anfört mot ett sådant beaktande.

Ett förekommande argument är att förarbetena inte ger något klart uttalat stöd för en sådan tillämpning av avgiftsbestämmelserna. I det sammanhanget har bl.a. anmärkts att avgiftsbestämmelserna avseende bostadsarrende – till skillnad från vad som gäller för jord- bruksarrende – inte innehåller någon hänvisning till arrendeställets avkastningsförmåga. Huruvida en jämförelse med vad som gäller för jordbruksarrende är relevant kan dock enligt utredarens mening ifrågasättas. Vid jordbruksarrende handlar ”avkastning” om det ut- byte som arrendatorn kan få genom att bruka arrendestället. Någon sådan avkastning förekommer av naturliga skäl inte vid bostads- arrende.28 Att ”arrendeställets avkastningsförmåga” inte omnämns i förarbetena till bestämmelserna om bostadsarrende är därför ganska naturligt.

Ett annat förekommande argument för att bortse från faktorer som den utarrenderade markens värde är att det inte finns något givet samband mellan arrenderättens värde och arrendeställets mark- värde. En arrenderätts värde är nämligen, förutom av tomtens marknadsvärde, påverkat av avtalets utformning, belåningsmöjlighet- erna för ägd respektive arrenderad mark och flera andra faktorer. Enligt vad som uttalats i flera avgöranden gäller detta trots att pris- utvecklingen för bostadstomter och arrenderätter över en längre tid kan förväntas uppvisa en likartad trend.29 Således låter det sig inte göras att med nuvarande avgiftsreglering bestämma arrenderättens

ärende ÖÄ 1013-09 och beslut den 7 september 2012 i ärende ÖÄ 653-11; Hovrätten för Västra Sveriges beslut den 9 maj 2012 i ärende ÖÄ 3184-11.

27Se särskilt Hovrätten för Västra Sveriges beslut den 23 januari 2009 i ärende ÖÄ 1274-07 och Hovrätten för Nedre Norrlands beslut den 18 maj 2011 i ärende ÖÄ 1146-10.

28Se prop. 1978/79:183 s. 30 och 31 och lagutskottets betänkande 1978/79:23 s. 33 och 34.

29Domstolarna torde härvid mena att prisutvecklingen procentuellt sett är likartad för bostadstomter och arrenderätter.

137

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

värde såsom en viss ränta på markvärdet. Även om det skulle vara möjligt att finna ett samband mellan arrenderättens värde och arrende- ställets markvärde är det, såsom också har påtalats, inte någon själv- klarhet att arrenderättens värde förändras i takt med fastighets- priserna.

En annan faktor som torde ha bidragit till att markvärdet inte beaktas är att det är svårt att dra några slutsatser om detta värde utifrån försäljningar av t.ex. fritidshus, eftersom priset vid försälj- ning bestäms av kombinationen mark och byggnad. Dessutom på- verkas marknadsvärdet av vilka åtgärder som arrendatorn har vid- tagit på själva marken, insatser som det har ansetts inte bör leda till en högre arrendeavgift.

5.5.3Möten med arrendatorer och jordägare

Som en del i undersökningen av tillämpningen av nuvarande avgifts- bestämmelser har utredningen i Umeå, Göteborg, Malmö och Stock- holm hållit möten med arrendatorer och jordägare, huvudsakligen inom respektive arrendenämnds verksamhetsområde. Totalt har samtal förts med omkring 30 arrendatorer och arrendatorsföreningar och lika många jordägare och jordägarföreningar. De representerar, grovt uppskattat, 23 200 bostadsarrenden, varav Koloniträdgårds- förbundet ensamt representerar cirka 18 000. Vi har med detta för- sökt skapa oss en bild av beståndet av bostadsarrenden i landet, vilka avgiftsnivåer som gäller, hur bestämmelserna om arrende- avgift tillämpas och vilka problem som är förknippade med detta. Vi har också fått förslag på förändringar av avgiftsbestämmelserna. Nedan lämnas en kort presentation av vad som har framkommit. Därefter övergår vi till en diskussion kring möjliga förändringar av avgiftsbestämmelserna.

Antalet bostadsarrenden

Någon mera grundlig undersökning av antalet bostadsarrenden i landet har inte varit möjlig att göra inom ramen för utredningen. Det material som vi har tagit del av ger inte heller någon helt en- tydig bild av antalet bostadsarrenden.

En viss vägledning kan man möjligen få av uppgifterna i fastig- hetstaxeringsregistret om byggnader på ofri grund inom typkod-

138

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

erna för lantbruksenheter och småhusenheter. Skatteverket har på utredningens begäran gjort sökningar i registret och påträffat cirka 25 300 byggnader på ofri grund. Antalet inbegriper både sådana byggnader som har åsatts ett byggnadsvärde och sådana som inte har det. Dessa byggnader torde i flertalet fall vara byggda på mark som är upplåten med bostadsarrende. Detta kan jämföras med för- hållandena under 1980- och 1990-talet, då antalet bostadsarrenden på grundval av fastighetstaxeringen uppskattades till drygt 100 000.30 Vid jämförelsen bör det dock beaktas att bestämmelserna för fastig- hetstaxering ändrades år 1996 på ett sådant sätt att antalet bygg- nader av här aktuellt slag kan ha kommit att minska drastiskt, utan att det faktiskt skedde någon motsvarande minskning av antalet bostadsarrende.

Koloniträdgårdsförbundet organiserar innehavare av cirka 18 000 kolonier i landet som har upplåtits med bostadsarrende.31 Av dessa är 8 000 belägna i Stockholmsområdet. Enligt Skatteverket finns det åtminstone drygt 5 600 kolonilotter representerade i verkets beräkningar.

För att bilda oss en uppfattning om beståndet av bostadsarrenden har vi i samband med de ovan nämnda mötena hört oss för om antalet arrenden på regional nivå. Metoden är i och för sig oveten- skaplig och osäker. Det kan dock noteras att ett flertal arrende- nämnder, jordägare och arrendatorer med bestämdhet har hävdat att mörkertalet är stort och att antalet bostadsarrenden troligen är avsevärt högre än vad Skatteverkets beräkningar tyder på. Experter inom utredningen har uppskattat antalet bostadsarrenden till mellan 80 000 och 90 000.

Bostadsarrendenas uppkomst

På kronoholmar och mark som ingår i den kungliga dispositions- rätten synes nuvarande bostadsarrenden ofta kunna härledas till flera hundra år gamla upplåtelser. Majoriteten av nuvarande bostads- arrenden har dock tillkommit under 1900-talet, särskilt från och med 1930-talet och fram till ikraftträdandet av bestämmelserna om bostadsarrende i slutet av 1960-talet. Efter 1980-talet torde det endast ha tillkommit ett mindre antal arrendetomter.

30Se Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985, s. 14–16.

31Detta torde vara merparten av de kolonilotter som också är bostadsarrenden, se Lise-Lotte Björkman, Fritidsodlingens omfattning i Sverige, Sveriges lantbruksuniversitet, rapport 2012:8, s. 13.

139

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

Nyupplåtelser

I dag förefaller intresset av att nyupplåta bostadsarrenden vara ganska litet. Några av de jordägare som vi har träffat har dock sagt sig vara intresserade av att arrendera ut ytterligare tomter. Detta gäller särskilt i de fall då jordägarens förutsättningar eller vilja att avstycka och sälja marken är begränsade, såsom är fallet för fidei- kommisser eller i fråga om enstaka ”lucktomter” inom befintliga bostadsarrendeområden. Intresset av att arrendera dittills obebyggd mark för bostadsändamål förefaller dock vara mycket begränsat. Däremot synes det på sina håll finnas en relativt välfungerande marknad avseende befintliga arrenden, dvs. ett intresse av att ta över befintliga (bebyggda) arrendeställen.

Friköp

Det förekommer att jordägaren säljer tomten till arrendatorn, s.k. friköp. Antalet friköp är dock – och förefaller under lång tid ha varit – mycket begränsat. Säljaren är i så fall ofta en kommun som genom markförvärv har kommit att bli innehavare av arrenderad mark. Det synes som att nuvarande skattelagstiftning motverkar försäljning av mer än enstaka tomter. Även jordägarens personliga koppling till marken genom arv och liknande verkar ha stor betyd- else för den begränsade omfattningen av friköp. Samtidigt står det klart att många arrendatorer vill köpa sitt arrendeställe. Till stor del kan detta förklaras av ett utbrett missnöje med avgiftsbestämning en men de begränsade möjligheterna att pantsättas arrendestället och liknande förhållanden torde ha fått ökad betydelse efter hand som större ekonomiska investeringar på arrendestället har blivit vanligare.

Belägenhet och användning

De arrendeställen som vi har kommit i kontakt med har i det närm- aste uteslutande varit lokaliserade till områden som är förhållande- vis attraktiva för fritidsboende. Strandtomter och andra tomter inom strandnära områden, med eller utan sjöutsikt, dominerar arrende- beståndet. I det stora flertalet fall har det ursprungliga syftet varit att arrendatorn ska använda tomten för fritidsändamål. På många platser har det dock skett en successiv förskjutning mot ett mera omfattande nyttjande och i inte obetydlig utsträckning övergår

140

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

fritidsboendet till permanentboende. Flera mötesdeltagare har angett att ungefär tio procent av arrendeställena numera bebos permanent.

Bostadsarrendena på Djurgården och vid Haga och Ulriksdal i Stockholm avviker i flera avseenden från det normala mönstret för bostadsarrenden, bl.a. p.g.a. att flertalet arrenden där avser permanent- boende.

De flesta upplåtelserna runt om i landet avser, såvitt kan bedömas, mark som vid tidpunkten för upplåtelsen var av impedimentkaraktär och alltså inte hade något egentligt värde inom jord- eller skogs- bruket. Tomtstorleken och byggrätten varierar markant mellan olika arrendeställen. Den arrenderade tomten kan vara allt från några hundra till flera tusen kvadratmeter stor och byggrätten kan i ett fall vara 45 kvadratmeter och i ett annat 300 kvadratmeter.

Avgiftsnivåer

Det har varit svårt att få en entydig bild av de avgiftsnivåer som tillämpas runt om i landet. Klart är att avgifterna varierar betydligt, såväl mellan olika delar av landet som mellan olika arrendeställen. Sådana variationer är i och för sig naturliga med hänsyn till de skill- nader som föreligger mellan olika arrendeställen och olika arrende- avtal. I många fall framstår det emellertid som oklart varför avgifts- nivåerna har kommit att bestämmas på det sätt som skett. Det gäller även i de fall där avgiften har beslutats av arrendenämnd eller domstol och då i synnerhet i de fall där nämnden eller domstolen har gjort en allmän skälighetsbedömning. Det förefaller som om avgiften i många sådana fall likaväl hade kunnat bestämmas till ett flera tusen kronor högre eller lägre belopp än vad som har kommit att bli fallet. Det skönsmässiga inslaget vid avgiftsbestämningen ger alltså intryck av att vara betydande.

Utifrån våra iakttagelser framträder följande grovt skisserade bild av avgiftsnivåerna. Arrendenämnden i Umeå omfattar Väster- bottens och Norrbottens län. I dessa läns inland är avgiften för en strandtomt eller strandnära tomt 3 000 kronor till 5 000 kronor per år, medan avgiften för motsvarande tomter längs kusten är 6 000 kronor till 9 000 kronor per år. Inom Arrendenämnden i Göteborgs dom- krets (dvs. Hallands län, Värmlands län och stora delar av Västra Götalands län) har större delen av arrendeställena en avgift mellan 10 000 kronor och 20 000 kronor per år. Emellertid förekommer det även där avgifter som ligger under 10 000 kronor per år eller

141

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

som är betydligt högre än 20 000 kronor. Det är inte heller helt ovanligt med avgifter omkring 30 000 kronor och däröver per år (i synnerhet i vissa särskilt attraktiva områden i Halland). Avgifts- nivån i Skåne och Blekinge, dvs. Arrendenämnden i Malmös dom- krets, liknar de nivåer som tillämpas inom Arrendenämnden i Göte- borgs domkrets. Antalet avgifter som mera markant överstiger 20 000 kronor förefaller dock vara något färre. Bilden är betydligt mera splittrad i området kring Mälardalen men avgifterna synes gen- erellt sett ligga högre än i övriga landet. Vid vårt möte i Stockholm deltog arrendatorer och jordägare från Södermanlands län, Stock- holms län och Västmanlands län. Vi har fått exempel på avgifter som i närheten av Eskilstuna ligger på omkring 5 000 kronor, i Oxelö- sunds kommun på omkring 10 000 kronor och utanför Västerås på mellan 20 000 kronor och närmare 40 000 kronor. Vid Östersjö- kusten och längs Mälaren närmare Stockholm är det vanligt med arrendeavgifter i nivån 30 000 kronor till 50 000 kronor. Arrende- ställen som ligger i de mest centrala delarna av Stockholm (främst Djurgården), liksom i Stockholms stads närområde (främst Drottning- holm, Haga och Ulriksdal) har ofta betydligt högre avgifter, i vissa fall omkring 150 000 kronor och däröver.

Vissa arrendekontrakt innehåller en klausul enligt vilken arrend- atorn ska betala fastighetsavgift och eventuella andra offentligrätts- liga pålagor. Några arrendenämnder och hovrätter anser att sådana klausuler inte är skäliga om arrendatorn motsätter sig avtalsvillkoret. I andra delar av landet anses villkor av detta slag vara skäliga.32

Vid arrendenämndernas och hovrätternas avgiftsbestämning tas det inte hänsyn till om en avgiftshöjning händelsevis skulle bli kraftig, utan det avgörande är om den nivå som bestäms för en ny arrendeperiod är skälig. Det förekommer dock att parterna, för att undvika språngvisa höjningar, kommer överens om att avgifterna ska höjas enligt en särskild överenskommen ”trappa”.

Parterna

Jordägaren har ofta ärvt eller på annat sätt övertagit den mark som av tidigare generationer upplåtits helt eller delvis med arrende. Det förekommer dock även att det är den nuvarande jordägare som har upplåtit marken med arrende eller åtminstone har vidareutvecklat den arrendeverksamhet som tidigare jordägare påbörjat. Vid sidan

32 Se Hovrätten över Skåne och Blekinges beslut den 28 mars 2014 i ärende ÖÄ 1270-13.

142

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

härav förekommer ett flertal bostadsarrenden som har upplåtits av staten eller en kommun.

Arrendeverksamhetens omfattning varierar påtagligt mellan olika jordägare. Det kan röra sig om enstaka bostadsarrenden på en fastig- het som i övrigt används för jord- och skogsbruk. Emellertid före- kommer det också jordägare som har en betydligt mer kommersiell inriktning på verksamheten, med – i enstaka fall – fler än 200 bostads- arrenden.

Det kan slutligen konstateras att partsförhållandena varierar. Normalt har jordägaren arrenderat ut marken direkt till den som nyttjar denna. Andra varianter förekommer dock. Särskilt i koloni- trädgårdssammanhang är det vanligt att jordägaren arrenderar ut marken till en förening som i sin tur har bostadsarrendeavtal med dem som faktiskt nyttjar marken. Vi har också stött på exempel på att jordägaren arrenderar ut marken till ett bolag, som jordägaren har ett bestämmande inflytande över, och att bolaget i sin tur arrenderar ut marken till en rad bostadsarrendatorer. Högsta dom- stolen har bedömt att denna avtalskonstruktion innebär att skyddet för bostadsarrendatorn är begränsat jämfört med det skydd som skulle ha gällt om avtalet hade ingåtts direkt med jordägaren och att detta ska inverka på arrendeavgiften i sänkande riktning.33

I sammanhanget kan nämnas att problemen med den sistnämnda avtalskonstruktionen – där arrendatorns motpart är ett av jord- ägaren ägt bolag – inte i första hand synes vara avgiftsbestämningen som sådan utan att arrendatorn inte har samma trygghet i sin besitt- ning som en arrendator som arrenderar direkt av jordägaren. Det finns enligt vår mening anledning att överväga en förstärkning av arrendatorns besittningsskydd i situationer av det aktuella slaget. Frågan ligger emellertid utanför utredningens uppdrag.

5.5.4Problemen med nuvarande bestämmelser

I avsnitt 5.1 har vi berört de problem som har föranlett tillsättandet av denna utredning. Undersökningen av hur nuvarande bestämmel- ser tillämpas har bekräftat att dessa problem föreligger. Utred- ningen har också kunnat konstatera att problemen i flera avseenden är av samma slag som de problem som utredningen tidigare har funnit när det gäller nuvarande bestämmelser om avgäldsregler- ingen för tomträtter.

33 Se rättsfallet NJA 2013 s. 491.

143

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

Utredningen har även kunnat konstatera att avgiftsbestämmel- serna tillämpas på något olika sätt i olika delar av landet. Den oför- utsägbarhet och oklarhet som beskrivs nedan och som vi menar kännetecknar avgiftsregleringen, är i och för sig naturlig med hän- syn till att bestämmelserna och förarbetena som ligger till grund för bedömningen är mycket allmänt hållna. Praxisbildningen kan dock förväntas bli mera robust med tiden. Utredningen om hyres- och arrendetvister har i betänkandet Hyres- och arrendetvister i framtiden (SOU 2012:82) bl.a. föreslagit en ny instansordning för prövning av hyres- och arrendeärenden. Förslaget innebär att hyres- och arrendenämnderna inlemmas i vissa tingsrätter och att en ny hyres- och arrendeöverdomstol blir andra och sista instans för prövning av ärenden om förlängning och villkorsändring avse- ende bostadsarrenden. Med denna förkortade instansordning och centraliserade överprövning torde en betydligt enhetligare rätts- tillämpning kunna åstadkommas. Det finns alltså ett påtagligt behov av att genomföra detta förslag.

De synpunkter som vi har på arrendenämndernas praxis hindrar inte att nämnderna – särskilt med de organisatoriska förändringar som Utredningen om hyres- och arrendetvister har föreslagit – framstår som ett lämpligt organ för prövning av arrendeavgifternas storlek. Flera jordägare har också framhållit fördelarna med att utnyttja arrendenämnden som forum för förlikningsförhandlingar med arrendatorerna, i stället för att sköta detta utom rätta.

Ett betydligt större problem än praxisbildningen är att rikt- linjerna för hur avgiftsbestämningen i det enskilda fallet ska gå till är så abstrakta och svåra att tillämpa. En majoritet av de jordägare och arrendatorer som vi har talat med har mycket svårt att förstå hur olika faktorer, som enligt deras mening är relevanta, värderas i det enskilda fallet. Någon egentlig förklaring förefaller inte heller kunna ges till varför avgiften har bestämts till ett visst belopp. Eftersom avgiftsbestämningen under lång tid huvudsakligen har kommit att grundas på en allmän skälighetsbedömning i stället för på regelrätta ortsprisbedömningar är det för parterna oklart varför avgiften för en strandtomt är just 9 000 kronor per år i närheten av Umeå och 15 500 kronor vid en insjö i närheten av Herrljunga eller 60 000 kronor i Stockholms skärgård. Det har även för oss varit svårt att förstå varför avgiften inte är t.ex. 5 000 kronor eller 15 000 kronor högre eller lägre i det enskilda fallet.

En starkt bidragande orsak till problemen med nuvarande avgifts- bestämning är att den metod för avgiftsberäkningen som enligt för-

144

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

arbetena framstår som huvudregeln, dvs. ortsprismetoden (”steg 1”), sällan går att tillämpa i och med att det finns så få jämförbara bostads- arrenden. I synnerhet gäller det om – såsom synes vara rimligt – jämförelsen ska göras med nyupplåtna bostadsarrenden. Antalet nyupplåtelser är försumbart och har så varit sedan länge. Med hän- syn till att den absoluta merparten av befintliga bostadsarrenden har upplåtits före 1970-talet, har det alltså under lång tid inte varit möjligt att annat än undantagsvis bestämma arrendeavgiften genom jämförelser med nya arrendeavtal. När så ändå har skett torde de nya avtalen inte sällan ha avsett befintliga arrendeställen.

Enligt många arrendatorer leder den nuvarande ordningen till att jordägare försöker ”konstruera” nyupplåtelser med påtagligt högre avgifter. Så har det t.ex. sagts att jordägare ställer nytt avtal som villkor för att tillåta en arrendator i ett befintligt arrende- förhållande att vidta en viss åtgärd på arrendestället; tidigare har liknande förändringar av avtalen i högre utsträckning skett genom ett tillägg till avtalet med i övrigt mer eller mindre oförändrade villkor.

Enligt både jordägare och arrendatorer är det ofta mycket svårt att över huvud taget hitta jämförelsetomter för bedömningen av vad som är skälig arrendeavgift. Som vi har berört i avsnitt 5.5.1 torde emellertid antalet frivilliga överenskommelser vara långt mycket större än antalet omregleringar som sker efter rättslig prövning. Sådana frivilliga överenskommelser borde enligt nuvarande ordning åtminstone kunna beaktas vid bedömningen av vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala (”steg 2”). Varför detta synes ske i så förhållandevis liten omfattning – eller varför de åberopade jämförelsetomterna så ofta sållas bort – har vi inte kunnat utröna.

Även om parterna är oense om avgiften verkar de oftast vara överens om vilka faktorer som har betydelse för avgiften i det en- skilda fallet och en viss rangordning kan kanske också göras mellan olika faktorer.

Med hänsyn till att prövningen i stor utsträckning beror på vilket jämförelsematerial som åberopas av parterna i det enskilda fallet, blir avgiftsbestämningen i hög grad situationsberoende. Detta är i och för sig naturligt eftersom förfarandet huvudsakligen är dis- positivt; parterna styr processens ram genom att framställa yrkanden samt åberopa grunder och bevisning. Eftersom det kan vara svårt för den enskilde att förstå vilken utredning som krävs och att över- blicka utfallet av den rättsliga prövningen, tenderar parterna att för säkerhets skull lägga ned stort arbete på att finna jämförelsetomter,

145

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

vilket är både tidsödande och kostnadskrävande. Inte sällan visar sig detta arbete i slutänden vara förgäves, eftersom majoriteten av de åberopade jämförelsetomterna verkar sållas bort vid den rättsliga prövningen. Och bortsållningen sker ibland på skäl som för part- erna framstår som skönsmässiga eller rentav godtyckliga. Betydelsen av ett visst förhållande tenderar dessutom att variera över landet. Exempelvis beaktas villkor med förbud mot annat än fritidsboende i förhållandevis högre utsträckning i vissa delar av landet, medan sådana villkor i princip är betydelselösa i andra delar av landet.

Slutsatsen av våra iakttagelser av tillämpningen av nuvarande avgiftsbestämmelser är att en anmärkningsvärt stor andel av avgifts- prövningarna avgörs genom en allmän skälighetsbedömning. Ett påfallande stort mått av skönsmässighet förekommer i samband med dessa skälighetsbedömningar. Detta leder av naturliga skäl till en betydande oförutsägbarhet för parterna. Av rådande situation följer bl.a. en osäkerhet för parterna om och hur processen ska be- drivas. Detta gäller inte minst vilken utredning som ska presenteras och vad processen kan komma att kosta. Osäkerheten bidrar till en otrygghet för båda parter, särskilt för arrendatorn som i många fall under lång tid inte vet om arrenderätten kan behållas eller måste sälja. Otryggheten förstärks av att det inte alltid finns en funger- ande marknad som gör det möjligt för arrendatorn att överlåta arrenderätten och därvid få tillbaka hela eller delar av den invester- ing som har gjorts på arrendestället.

Förr var fastighetsskatten ett generellt problem för jordägare i så måtto att avgiften inte eller endast marginellt översteg skatten. Sedan den kommunala fastighetsavgiften infördes har detta problem i princip försvunnit. Vissa jordägare som vi har talat med har dock gjort gällande att arrendeavgiften fortfarande nätt och jämt täcker fastighetsavgiften.

Andra problem som en del arrendatorer och jordägare har på- talat är att processen i arrendenämnden inte omfattas av rätts- skyddsförsäkringen, vilket medför att parterna av ekonomiska skäl avstår från att föra frågan till arrendenämnden trots att den begärda avgiften anses som oskäligt hög. Okunskap om arrendebestämmel- serna förefaller också vara ganska utbredd, särskilt bland arrendat- orer. Detta kan leda till både onödiga tvister och till rättsförluster. Vissa arrendatorer har även gjort gällande att besittningsskyddet har kommit att bli illusoriskt eftersom, särskilt äldre, arrendatorer i allt högre utsträckning ser sig tvingade att sälja arrenderätten för att

146

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

de inte har råd att betala avgiften. Till detta kommer att arrende- rätten i många fall har visat sig vara svår att sälja.

En annan faktor som har lyfts fram som en belastning för arrend- atorerna är att det har blivit vanligare med kommunala krav på VA- anslutning och därmed sammanhängande höga investeringskost- nader.

Föga förvånande är att de jordägare som vi har talat med vanligen anser att arrendeavgifterna är för låga, medan arrendatorerna i de flesta fall har hävdat att avgifterna är för höga. I det sammanhanget har vissa jordägare lyft fram att låga arrendeavgifter har lett till spekulationsaffärer i arrenderätter. Man har menat att det i inte obetydlig utsträckning har förekommit att arrendatorer en kort tid efter förvärvet av arrenderätten har kunnat sälja den med god för- tjänst. Enligt jordägarna har detta medfört att en värdeutveckling, som till stor del har avsett marken, i orimligt hög utsträckning har tillfallit arrendatorerna. Vissa arrendatorer har å sin sida menat att förändringar av arrendeavgifterna kan få mycket dramatiska och oskäliga effekter för värdet av de investeringar som arrendatorerna har gjort på arrendestället.

Jordägare har även ansett att det är rimligt att fastighetsavgift och liknande kostnader belastar den som nyttjar marken, dvs. arrendatorn. I Norrland har jordägarna också framhållit att avgift- erna där behöver höjas för att avgiftsnivåerna sett över landet ska bli mera enhetliga.

Både jordägare och arrendatorer har framhållit att den rättsliga prövningen tar lång tid och ofta pågår under större delen av arrende- perioden.

Framförda förslag till förändring

Arrendenämnderna har över lag ansett att avgiftsbestämmelserna inte bör ändras. Vissa justeringar av avgiftsbestämmelserna har dock diskuterats. En lagreglerad möjlighet att pröva pilotmål, trappregler samt annan indexering än konsumentprisindex har nämnts men också förkastats.

Ett stort antal arrendatorer och jordägare har ställt sig positiva till införandet av en sådan schablonmetod som utredningen har föreslagit för småhustomträtter.34 Uppfattningen om vad som är en

34 Se SOU 2012:71 s. 110. Sammanfattningen av betänkandet är infogad som bilaga 4 till detta betänkande.

147

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

rimlig nivå för en sådan schablon har dock varierat påtagligt. Några arrendatorer och åtskilliga jordägare har motsatt sig en schablon- metod och i stället argumenterat för tydligare riktlinjer för avgifts- bestämningen och en mera enhetlig avgiftsbestämning såväl lokalt som regionalt.

Både jordägare och arrendatorer har tagit upp den indexregler- ing som regelmässigt ska ske enligt arrendeavtalen. Denna index- reglering sker, såvitt vi kan bedöma, alltid genom uppräkning med konsumentprisindex. Jordägarna har ansett att det finns ett behov av att kunna avtala om att indexreglera avgiften på ett sådant sätt att markens värdeutveckling avspeglas i avgiften. Fastighetspris- index har i det sammanhanget lyfts fram som ett tänkbart alternativ. Flera arrendatorer har å sin sida lyft fram att ett framtida system för avgiftsreglering inte nödvändigtvis behöver bygga på avtalad indexreglering utan kan grundas på en i lagen angiven uppräkning av avgiften enligt konsumentprisindex.

Vissa arrendatorer har framhållit att det bör tas bostadssociala hänsyn i betydligt högre utsträckning än vad som är fallet i dag. Arrendenämnderna och jordägarna har invänt att bostadssociala skäl inte hör hemma i arrendesammanhang, åtminstone inte i någon vidare utsträckning än vad som indirekt är fallet enligt nuvarande bestämmelser. Arrendatorer har också i flera fall, med visst stöd från arrendenämnderna, föreslagit att jordägaren ska vara skyldig att framställa ett preciserat yrkande om ny avgift redan vid uppsäg- ning för villkorsändring och att ett sådant yrkande därefter inte ska få höjas.

Andra förslag till lagstiftningsåtgärder som har framförts är t.ex.

att reglera användningen av arrendestället för fritidsboende res- pektive permanentboende,

att separera offentligrättsliga pålagor avseende marken från avgiften och låta sådana belasta arrendatorn direkt,

att möjliggöra omförhandling av arrendeperiodens längd och avgiften i samband med överlåtelse av arrenderätten,

att förlänga respektive förkorta minimitiden för arrendeperiod- erna,

att införa en databas över bostadsarrendeavtal,

att ålägga jordägaren en upplysningsskyldighet till stugföreningen avseende arrendeavtal,

148

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

att basera avgiftsbestämningen på förändringen av årsmedel- inkomsten i landet, och

att stärka arrendatorns ställning vid överlåtelse av arrenderätten genom nya bestämmelser om hembud.

5.6Överväganden

5.6.1Principiella utgångspunkter för våra överväganden

Vi ska enligt direktiven undersöka tillämpningen av de nuvarande bestämmelserna om avgiften för bostadsarrende och vilka avgifts- nivåer som bestämmelserna leder till. Mot bakgrund av vad som framkommer vid undersökningen ska vi föreslå de eventuella för- ändringar som behövs för att avgiften vid en förlängning av arrende- avtalet ska avspegla en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande.

Skälen för särskilda bestämmelser om bostadsarrende

I flera avseenden torde de skäl som anfördes vid införandet av sär- skilda bestämmelser om bostadsarrende år 1968 kvarstå oföränd- rade. Bestämmelserna behöver således bl.a. vara utformade så att de ger arrendatorn ett rimligt besittningsskydd och ett skydd mot oskäliga ändringar av arrendevillkoren. Samtidigt bör bestämmel- serna tillförsäkra jordägaren en rimlig intäkt av arrendeupplåtelsen.

Det är självklart att olika synpunkter gör sig gällande beroende på om frågan ses från arrendators- eller jordägarperspektiv. En låg arrendeavgift gagnar arrendatorn medan det är till nackdel för jord- ägaren och vice versa. Till syvende och sist måste, såsom framhålls i direktiven, den avgiftsnivå som avgiftsbestämmelserna leder till avspegla en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gäll- ande.

Bostadsarrende utgör en upplåtelse för bostadsändamål. Det är därför rimligt att regelverket ger arrendatorn ett effektivt besitt- ningsskydd. Detta förutsätter att arrendatorn är skyddad mot avgifts- höjningar som är så kraftiga att även en arrendator med ordnad ekonomi tvingas flytta.

149

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

Förutsägbarhet

Mot bakgrund av den problembeskrivning som har lämnats i av- snitt 5.5.4 synes prövningen av avgiften ha blivit något mer kom- plicerad, åtminstone för parterna, än vad lagstiftaren har avsett. En ytterligare utgångspunkt bör därför vara att avgiftsregleringen blir så förutsägbar och enkel som möjligt utan att precisionen i avgifts- bestämningen går helt förlorad.

Bör det göras skillnad mellan permanent- och fritidsboende?

I och för sig avser majoriteten av de nuvarande bostadsarrenden som finns fritidsbebyggelse. Det var också för den typen av boende som bostadsarrendeinstitutet ursprungligen utformades. Mot den bakgrunden kan det hävdas att bostadsarrende har varit avsett att vara en enklare form av dispositionsrätt än äganderätt och tomträtt och att den som har gått in i ett sådant avtalsförhållande därför inte kan räkna med samma grad av besittningsskydd som det som följer med andra dispositionsrätter. Mot detta måste emellertid vägas att en mindre andel bostadsarrenden avser permanentbostäder. För denna kategori av bostadsarrenden framstår ett fullgott besittnings- skydd som i hög grad motiverat.

Det väcker frågan om regelverket bör göra skillnad på arrende- ställen som används för permanentboende och sådana som används för fritidsboende. Vi bedömer dock att en sådan ordning skulle vara förenad med inte obetydliga gränsdragningsproblem. Det torde inte alltid vara lätt att avgöra när ett boende är av permanent karaktär och när det är att anse som enbart fritidsboende. Till detta kommer att ett arrendeställe över tiden kan komma att användas både för permanentboende och för fritidsboende. Att i detta sammanhang göra skillnad på permanentboende och fritidsboende skulle dess- utom göra regelverket mera svåröverskådligt och komplicerat. Ut- redarens bedömning är därför att bestämmelserna om bostads- arrende inte bör göra skillnad mellan olika användningssätt. Detta hindrar naturligtvis inte att ett avtalsvillkor om arrendeställets användning för den ena eller andra typen av boende kan beaktas vid tillämpningen av bestämmelserna om bostadsarrende.

150

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

Arrendeperioder och periodernas längd

Avtal om bostadsarrende ska träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid (se 10 kap. 2 § jordabalken). Om arrende- tiden inte är bestämd på detta sätt, gäller avtalet för fem år. Ett avtal om kortare arrendetid än fem år är giltigt under förutsättning att det har godkänts av arrendenämnden. Som tidigare har berörts är arrendeperioderna i det stora flertalet avtal numera femåriga.

Nuvarande bestämmelser om att avgiften ska bestämmas för en viss tidsperiod, vanligen minst fem år, ger systemet ett visst mått av stadga och förutsägbarhet, eftersom avgiften inte får ändras under perioden. Några jordägare som vi har talat med har föreslagit att det införs en möjlighet att omförhandla arrendeperiodens längd och arrendeavgiften i samband med överlåtelse av arrenderätten. En sådan förändring kan emellertid förväntas leda till olämpliga inlås- ningseffekter på arrendatorssidan. Det kan nämligen antas att det blir svårt att sälja en byggnad på en arrenderad tomt om arrende- avgiften inte är bestämd utan kommer att bli föremål för förhand- ling och eventuellt rättslig prövning efter förvärvet. Att förhandla om avgiften under hand som överlåtelsen av arrenderätten pågår framstår vidare som mycket omständligt. Den stadga och förutsäg- barhet som systemet med fasta arrendeperioder ger skulle också minska, vilket framstår som olämpligt. En förändring av detta slag bör därför inte genomföras.

Vissa arrendatorer och jordägare har argumenterat för att bestäm- melserna om arrendetiden ska ändras. Från arrendatorshåll har det framhållits att arrendeperioderna borde vara minst tioåriga. Det har hävdats att om parterna inte är överens om avgiften pågår i prakt- iken kontinuerligt förhandling om avgiften, med endast några års uppehåll i mitten av respektive arrendeperiod. Jordägarna har för sin del framhållit att det i och för sig kan vara praktiskt med längre arrendeperioder men att det också kan leda till kraftigare stegvisa höjningar av avgiften inför en ny avgiftsperiod. Det har vidare poängterats att det är svårare att bestämma en lämplig nivå på av- giften för en lång arrendeperiod än för en kortare.

Under utredningens arbete med tomträttsfrågor har det kunnat konstatera att ett av problemen med nuvarande avgiftsbestämning för tomträtter är att avgiftsperioderna är långa, tio år, och att avgifts- höjningarna därför har kommit att ske språngvis. Även vid bostads- arrende torde längre avgäldsperioder, tio år eller mera, accentuera problemet med att avgiftsändringar uppfattas som orimligt höga.

151

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

Till detta kommer att det även vid bostadsarrende torde vara för- enat med ett större mått av osäkerhet att bestämma avgiften för en längre arrendeperiod än för en kortare. Mot denna bakgrund och med hänsyn till att det saknas en gemensam syn på hur arrende- periodernas längd ska bestämmas framstår det f.n. inte som lämp- ligt att ändra bestämmelserna om arrendeperiodens längd.

Andra förslag som har framförts under utredningen har rört form- aliserad uppgiftsinsamling avseende avtal om bostadsarrende. För- slagen har sin grund i de problem med att finna lämpliga jämförelse- tomter på orten som flera arrendatorer och jordägare har beskrivit. Genom att ålägga jordägare en skyldighet att rapportera nya och omförhandlade avtal om bostadsarrende skulle en databas kunna byggas upp. Från den skulle jordägare och arrendatorer kunna hämta jämförelsematerial inför en förhandling om arrendeavgiften.

Förutom att det i sig framstår som principiellt tveksamt att ålägga jordägare ytterligare uppgiftsskyldigheter och att skapa en databas med uppgifter om enskilda avtal, kan nyttan med en sådan databas ifrågasättas. Först och främst synes, som vi har berört i avsnitt 5.5.1, antalet frivilliga överenskommelser vara betydligt större än antalet omregleringar som sker efter rättslig prövning. Parterna – eller i vart fall de organisationer som förekommer på ömse sidor – torde normalt ha förhållandevis god kunskap om de arrendenivåer som tillämpas. Mot denna bakgrund anser vi att det inte är lämpligt att formalisera uppgiftsinhämtandet på det sätt som har föreslagits. I stället bör berörda bransch- och intresseorganis- ationer vara lämpligare aktörer när det gäller förmedlingen av kun- skap om förhållandena på orten.

Förfarandet och skyddsbestämmelser

När det gäller förfarandet för bestämmande av arrendevillkor vid förlängning av arrendeavtalet finns det anledning att överväga ytter- ligare bestämmelser i syfte att förenkla och komprimera rätts- processen något samt åstadkomma en tydligare och mera förutsäg- bar processföring. Det finns också skäl att överväga någon form av skyddsbestämmelse i händelse av kraftig avgiftshöjning. Vi åter- kommer till detta i avsnitten 5.6.2 och 6.1–6.3.

152

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

Några frågor vid sidan om utredningsuppdraget

Under utredningen har ett flertal arrendatorer och arrendators- föreningar påtalat att bestämmelserna om hembud och om rätten för arrendatorn att sätta någon annan i sitt ställe (se 10 kap. 7 § jordabalken) är svårtillämpliga. Bestämmelsernas utformning leder, har det sagts, i praktiken till att vissa jordägaren utan saklig grund hindrar arrendatorer från att överlåta arrenderätten eller förhalar sådana överlåtelser, allt i syfte att åstadkomma avgiftshöjningar som annars inte hade kommit till stånd.

Att nu berörda bestämmelser innebär tillämpningsproblem har också framhållits på annat håll.35

Det förefaller som att tillämpningen av bestämmelserna om hembudsskyldighet och om förutsättningarna för arrendatorn att överlåta arrenderätten, såsom den har beskrivits för utredaren, har haft stor inverkan på avgiftsbestämningen i enskilda fall och att detta har lett till problem på i vart fall arrendatorssidan. Utredaren bedömer emellertid att en översyn av de aktuella bestämmelserna ligger utanför utredningsuppdraget.

I kommittédirektiven anges uttryckligen att skattefrågor inte ingår i uppdraget. Mot den bakgrunden bedömer vi att det också ligger utanför uppdraget att, såsom några har föreslagit, föreslå ändringar av avgifts- och skattebestämmelser som medför att vissa offentligrättsliga pålagor ska belasta arrenderätten i stället för fastigheten.

5.6.2Ändringar av avgiftsregleringen

Bedömning: Nuvarande metod för avgiftsbestämning bör inte ersättas eller kompletteras med en schablonmetod baserad på marktaxeringsvärdet eller liknande. Det framstår som uteslutet att införa en schablonmetod med fasta avgiftsnivåer.

Förslag: Den nuvarande individuella metoden för avgiftsbestäm- ning justeras. Avgiften ska i första hand bestämmas genom en jämförelse med avgiften vid nyupplåtelse eller förlängning av andra bostadsarrenden på orten. Om en sådan jämförelse inte kan göras, ska avgiften bestämmas efter vad arrendatorer i all-

35 Se Synnergren m.fl., Vilka fallgropar kan en bostadsarrendator ramla i?, Advokaten 3/2000 s. 24 och 25.

153

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

mänhet kan antas vara beredda att betala eller, i sista hand, efter vad som med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständig- heterna i övrigt är skäligt.

En trappregel införs som gör det möjligt att besluta om en successiv avgiftshöjning. Om den arrendeavgift som bestäms är väsentligt högre än den tidigare avgiften i arrendeförhållandet, ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och inte sär- skilda skäl talar emot det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.

Vad ska avgiften avse?

En fråga av avgörande betydelse är vilken modell som bör gälla för avgiftsbestämningen. Valet torde huvudsakligen stå mellan någon form av individuell metod liknande den nuvarande och en helt schabloniserad metod. I denna frågeställning ligger också frågan om huruvida grunden för avgiftsbestämningen, såsom hittills, ska vara arrenderättens värde – bestämd genom en analys av avgifts- nivån på arrendemarknaden – eller i stället ta sin utgångspunkt i vad som för jordägaren är en rimlig avkastning av marken.

Bostadsarrende skiljer sig på fler punkter från andra former av nyttjanderätt till fast egendom, såsom tomträtt. Bland annat synes lagstiftarens intention vad gäller avgiftsuttaget ha varit olika bero- ende på upplåtelseformen. Tomträtten är av skilda orsaker mera besläktad med ägande av fast egendom än vad bostadsarrende är. Avgiftsbestämningen för tomträtter har dessutom alltid vilat på den grunden att jordägaren ska tillerkännas en del av markens värde- stegring. I detta ligger också ett slags avkastningsresonemang, dvs. att jordägaren ska vara förbehållen en avkastning på det kapital som marken representerar.

Avgiftsbestämmelserna för bostadsarrende har däremot tagit sikte på att söka finna den avgift som jordägaren vid ett fritt val av arrendator kan förväntas avtala om. Tanken har alltså inte varit att markvärdeförändringen ska vara vägledande för avgiftsbestämningen. Detta synsätt kan också vara naturligt mot bakgrund av att bostads- arrende i flera avseende, t.ex. vad gäller rätten till pantsättning och förfogande, inte står äganderätten lika nära som tomträtten. Annor- lunda uttryckt; det som jordägaren genom arrendeupplåtelsen till- handahåller har inte samma värde som full äganderätt. Det är där- med mera naturligt att vid arrendeavgiftens bestämmande relatera till

154

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

det specifika värde som arrenderätten har på arrendemarknaden. En annan sak är att en stor efterfrågan på mark, med åtföljande mark- värdestegring, på lång sikte torde leda till att också de arrende- avgifter som parterna är beredda att avtal om stiger.

Vår bedömning är således att det även fortsättningsvis bör vara arrenderättens värde som på ett eller annat sätt ska vara vägledande för bestämningen av arrendeavgiften. Den hittills gällande utgångs- punkten att arrenderättens värde ska bestämma utifrån vad jord- ägaren kan antas erhålla i arrende vid ett fritt val av arrendator kan dock leda tanken fel. Jordägarens fria val av arrendator är aktuellt endast i samband med en helt ny upplåtelse av mark för bostads- arrende. Om marken väl har upplåtits med arrende, kan jordägaren inte längre välja arrendator fritt. Det är förvisso naturligt att arrende- rättens värde bedöms utifrån avgiftsnivån vid ett fritt val av arrend- ator, om det förekommer nya upplåtelser i sådan omfattning att slutsatser kan dras om vilken avgiftsnivå som därvid gäller. Sedan bostadsarrendeinstitutet infördes i slutet av 1960-talet har emeller- tid denna teoretiska bas för avgiftsbestämningen förlorat sin för- ankring i de verkliga förhållandena på arrendemarknaden. Antalet nya upplåtelser av arrende har under lång tid varit mycket få och någon förändring är inte att vänta. När avgiften ska bestämmas i en förlängningssituation, synes det därför ligga närmare till hands att utgå från vad som kan anses vara arrenderättens marknadsvärde i en något bredare bemärkelse.

Enligt vår uppfattning finns det därför anledning att vid bedöm- ningen av marknadsvärdet väga in flera aspekter än avgiftsnivån vid helt nya upplåtelser. Framför allt bör man i högre utsträckning till- mäta de avgiftsnivåer som avtalas i samband med förlängning betyd- else. Finns det utredning om såväl avgiftsnivåerna vid ny upplåtelse som avgiftsnivåerna vid avtalsförlängning bör båda dessa faktorer kunna vägas samman.

Vi förordar således att arrenderättens värde, bestämt utifrån vad jordägaren kan antas erhålla i arrende på arrendemarknaden, ska vara vägledande för bestämningen av arrendeavgiften.

Vad som nu har sagts innebär inte att avgiftsbestämningen bör sakna varje kontakt med den allmänna samhälls- och prisutveckl- ingen på bostads- och fastighetsmarknaden. Tvärtom framstår det som fullt rimligt att arrendeavgiften uppvisar någon följsamhet till rådande förhållanden på dessa marknader; som vi nyss har varit inne på torde det dessutom på lång sikt finnas ett samband mellan markvärdets förändringar och de arrendeavgifter som parterna är

155

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

beredda att avtala om. Detta torde för övrigt närmast vara en för- utsättning för att institutet bostadsarrende ska behålla sin nuvar- ande utbredning. Om det inte finns någon form av följsamhet mellan arrendeavgifter och utvecklingen på fastighetsmarknaden, kommer utbudet av mark för bostadsarrendeändamål förmodligen att bli högst begränsat och en del jordägare kommer att sträva efter att bli av med sina bostadsarrenden för att använda marken för annat ändamål.

Allmänna synpunkter på metodvalet

Som tidigare har nämnts torde man vid valet av metod för avgifts- bestämningen huvudsakligen ha att välja mellan någon form av individuell metod liknanden den nuvarande och en helt schablon- iserad metod. Även en blandning av dessa båda metoder är tänkbar.

Om en individuell metod ska gälla även i framtiden, talar våra iakttagelser av tillämpningen av nuvarande avgiftsbestämmelser för att anvisningarna för avgiftsbestämningen behöver ändras eller kompletteras. En individuell metod ger, om den fungerar på avsett sätt, förutsättningar för en preciserad avgiftsbestämning. Den risk- erar emellertid också att bli omständlig och oförutsägbar. Därmed riskerar den även att bli kostnadsdrivande och skapa tvister om avgiften. Sådana olägenheter kan visserligen motverkas genom anvis- ningar som ger tydligt besked om vilken inverkan förekomsten av en viss omständighet ska ha på avgiftsnivå. Sådana anvisningar kan dock vara svåra att ge i ett system likt bostadsarrende, eftersom förutsättningarna för olika arrenden kan variera kraftigt. Svårig- heten att väga samman olika individuella faktorer kan leda till att det även vid tillämpningen av en individuell metod blir nödvändigt att göra långtgående schabloniseringar och skälighetsbedömningar.

En schabloniserad metod innefattar ett större eller mindre mått av generaliserad bedömning av vilken nivå avgiften ska ligga på. Utredningens förslag om ändrade avgiftsbestämmelser för småhus- tomträtter är ett exempel på en schabloniserad avgiftsbestämning.36 För att en schablonmetod ska få acceptans behöver grunden för omräkning av avgiften anknyta till det syfte som avgiften får anses ha, nämligen att kompensera jordägaren för dennes förlust av rådig- heten över marken. Lika viktigt är att avgiften ligger i ungefärlig

36 Se SOU 2012:71 s. 110. Sammanfattningen av betänkandet är infogad som bilaga 4 till detta betänkande.

156

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

paritet med det värde som arrenderätten representerar för arrendat- orn. Saken kompliceras av att dessa båda förhållanden (rådighets- inskränkningen för jordägaren och arrenderättens värde för arrend- atorn) naturligtvis inte med nödvändighet behöver vara fullt jäm- förbara i kronor räknat.

I utredningens förslag om tomträttsavgäld för småhus har mark- taxeringsvärdet tagits som utgångspunkt för beräkningsmodellen.37 En motsvarande modell skulle möjligen kunna tillämpas även i fråga om bostadsarrende (även om just den modell som utredningen har föreslagit i fråga om tomträtt inte ligger i linje med vad vi ovan har sagt om att arrendeavgiften ska avspegla arrenderättens värde). En schabloniserad metod har den fördelen att den är förutsägbar och enkel att tillämpa. En förväntad effekt av det är att antalet tvister om avgiften blir begränsat. En nackdel är att en schablonmetod av det ena eller andra slaget inte tar någon närmare hänsyn till för- hållandena i det enskilda fallet. Dessutom kan förändringar av de faktorer som schablonen grundas på och som avtalsparterna inte har något egentligt inflytande över få stor inverkan på avgiften.

I det följande redovisas våra överväganden beträffande nu nämnda alternativa metoder för avgiftsbestämningen. Redan här ska sägas att vi har kommit till slutsatsen att det inte går att åstadkomma en ändamålsenlig schablonmetod och att vi i stället förordar en indi- viduell metod, justerad på det sätt som beskrivs i det följande.

Justering av nuvarande individuella metod för avgiftsbestämning och tydligare riktlinjer för dess tillämpning?

Den allmänna uppfattningen bland såväl de arrendenämnder som de jordägare och arrendatorer som vi har samtalat med, är att tydlig- are kriterier i lagtexten för hur avgiften ska bestämmas inte är till någon egentlig hjälp. Vissa har dock efterfrågat klarare riktlinjer för avgiftsbestämningen.

Som ovan berörts har vi kunnat konstatera att det, åtminstone numera, inte går att tillämpa ortsprismetoden på det sätt som lag- stiftaren torde ha tänkt sig. I vissa avseenden saknas också en enhetlig praxis. Detta leder i sin tur till att merparten av åberopade jämförelsetomter ofta sållas bort och ersätts med en allmän skälig- hetsbedömning.

37 Se SOU 2012:71 s. 128 och bilaga 4 till detta betänkande.

157

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

Det ska redan här sägas att det inte är någon helt lätt uppgift att förändra den nuvarande individuella metoden så att den, i enlighet med vi har eftersträvat, blir enklare att tillämpa och leder till mera förutsägbara resultat. Med några förhållandevis enkla och begräns- ade förändringar torde emellertid kriterierna för avgiftsprövningen i någon utsträckning kunna anpassas till de förutsättningar som numera gäller på bostadsarrendemarknaden. Därmed skulle man kunna komma till rätt med en del av nackdelarna med den nuvar- ande ordningen. I det följande anges några huvuddrag för en sådan förändring.

Vi förordar att en individuell metod för avgiftsbestämning ska ta sin utgångspunkt i en ortsprisjämförelse, liknande den som före- kommer i nuvarande praxis. Arrenderättens värde bör alltså, så långt möjligt, bestämmas med hänsyn till vad som är känt om andra arrendeavgifter på orten.

När det gäller ortsprisbedömningar kan det emellertid vara svårt att avgränsa orten på ett lämpligt sätt. De iakttagelser som vi har gjort under utredningen tyder på att avgränsningen i många fall är väl snäv. Vi förordar därför en något liberalare hållning när det gäller ortsbegreppet. I vissa situationer anser vi också att jämför- elsetomter i närbelägna eller mera avlägsna orter bör kunna till- mätas betydelse. Vi återkommer till detta i författningskomment- aren.

En annan viktig fråga är vilka andra arrendeavgifter på orten som bör beaktas. Som tidigare har berörts var den ursprungliga tanken att vid avgiftsregleringen för bostadsarrenden tillerkänna jordägaren en rätt till den ersättning för upplåtelsen som han eller hon skulle kunna få vid ett fritt val av arrendator. Ersättningen skulle i första hand bestämmas med ledning av ortens pris för jäm- förliga arrenden. Detta talar för att det framför allt borde vara arrendeavgifter vid rena nyupplåtelser och därmed likvärdiga situ- ationer, såsom ett omförhandlat arrende med helt eller delvis nya villkor, som borde tillmätas betydelse och inte överenskommelser om avgiften vid en ordinär förlängning av avtalet. Till saken hör att parternas incitament att acceptera den ena eller den andra avgifts- nivån torde vara annorlunda vid en nyupplåtelse jämfört med vad som är fallet i en förlängningssituation. Eftersom det förekommer så få nyupplåtelser, är det emellertid inte rimligt vare sig att grunda ortsprisjämförelsen enbart på avgifter vid förekommande enstaka nyupplåtelser eller att ge dessa företräde framför de avgifter som bestäms i samband med förlängning. Enligt vår mening bör därför

158

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

avgifter vid nyupplåtelser och avgifter i förlängningsavtal beaktas på ett i huvudsak likvärdigt sätt.

En svårighet vid valet av jämförelsetomter kan vara att omregler- ingen av avgiften för jämförelsetomterna ligger en tid tillbaka i tiden. Enligt vår uppfattning bör det inte finnas några hinder mot att beakta även överenskommelser om avtalsförlängningar som är några år gamla. I så fall bör dock avgiften för jämförelsetomten räknas om till prövningstomtens värdetidpunkt. Här uppkommer frågan om valet av omräkningsindex. Det ligger därvid närmast till hands att välja ett index som avspeglar prisförändringarna på fastig- hetsmarknaden. Det är mot den bakgrunden knappast lämpligt att använda sig av konsumentprisindex. I stället kan man tänka sig att Statistiska centralbyråns fastighetsprisindex för landet beaktas, eventuellt med beaktande av utvecklingen på en mera regional nivå eller samhällsutvecklingen i stort.

Det ligger i sakens natur att alla arrendeställen skiljer sig åt i något eller flera avseenden. Om man ställer mycket höga krav på att jämförelsetomten är likadan som prövningstomten, minskar möjligheterna att använda sig av ortsprismetoden betydligt. Effekten av detta kan bli att man i stället blir hänvisad till att göra allmänna skälighetsbedömningar, ofta med skönsmässiga inslag, något som enligt vår uppfattning inte är önskvärt. En ökad generalisering vid jämförelserna torde därför vara nödvändig för att på ett ändamåls- enligt sätt kunna utnyttja det jämförelsematerial som åberopas av parterna. Processen kan härigenom göras enklare och snabbare. Inte minst torde behovet av grundliga undersökningar på plats av prövningstomten respektive jämförelsetomternas alla förutsätt- ningar minska. Även med en mera översiktlig kunskap om de platser där jämförelsetomterna är belägna kan syn undvaras så länge inte endera parten kan påvisa några mera väsentliga förändringar av platsen. I teorin torde visserligen en ökad generalisering av det nu diskuterade slaget leda till en minskad träffsäkerhet vid avgifts- bestämningen, i och med att även ”mindre jämförbara” jämförelse- tomter kommer att beaktas. Den nuvarande tillämpningen synes emellertid leda till att avgiften mycket ofta måste bestämmas genom en skälighetsbedömning som i än mindre grad garanterar någon träffsäkerhet.

De skisserade förändringarna syftar till att begränsa användningen av allmänna skälighetsbedömningar. Sådana bedömningar kommer dock, med den ovan beskrivna ordningen, att vara nödvändiga även i fortsättningen, t.ex. då parterna över huvud taget inte har åbe-

159

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

ropat något jämförelsematerial eller då detta i väsentliga avseenden avviker från prövningstomten. I dessa fall måste bedömningen av naturliga skäl grundas på arrendenämndens erfarenheter av avgifts- bestämning. Enligt vår mening är det emellertid önskvärt att använd- andet av skälighetsbedömningar sker med större urskillning än i dag och att bedömningarna i högre utsträckning än i dag grundas på för parterna synbara faktorer.

En reformerad metod för avgiftsbestämningen bör också ge utrymme för mera schematiska jämförelser mellan jämförelsetomt- erna och prövningstomten och följaktligen också för en något mera begränsad differentiering av avgiften mellan olika arrendeställen. Olikheter som endast skulle innebära några tusen kronors skillnad i avgift per år bör inte föranleda någon differentiering, utan det bör endast vara mera betydande olikheter som ger utslag i avgiftsbestäm- ningen.

En ökad användning av förlängningsöverenskommelser som primärt jämförelsematerial vid ortsprisbedömningen bör naturligt- vis inte få till följd att vad som avtalas vid en nyupplåtelse inte längre ska beaktas. Däremot kommer enstaka nyupplåtelser inte att kunna få det oproportionellt stora genomslag på arrendeavgiften för befintliga arrenden som de i dag kan ha. Som ovan har anmärkts har ett flertal arrendatorer hävdat att jordägare inte sällan konstru- erar ”oäkta” nyupplåtelser i syfte att kunna åberopa dessa avtal vid kommande omregleringar. Vi kan inte bedöma hur vanligt detta är och om det utgör ett problem men konstaterar att med den nu skisserade lösningen torde i vart fall jordägarnas incitament för att

åstadkomma ”oäkta” nyupplåtelser minska.

De överväganden som vi nu har redovisat ger anledning att for- mulera om jordabalkens bestämmelser om hur avgiften ska fast- ställas. I 10 kap. 6 § jordabalken bör föreskrivas att avgiften ska bestämmas i första hand genom en jämförelse med avgiften vid nyupplåtelse eller förlängning av andra bostadsarrenden på orten, i andra hand efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara be- redda att betala och i sista hand efter vad som med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt är skäligt.

160

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

Bör nuvarande avgiftsbestämmelser ersättas med en schablonmodell?

En mera radikal förändring av dagens avgiftsreglering kan åstad- kommas genom att nuvarande individuella avgiftsbestämning ersätts med en helt schabloniserad modell.

En schablon enligt vilken avgiften bestäms som en ränta på markvärdet

En schablonmodell skulle kunna utformas så att avgiften alltid bestäms som en viss ränta på den arrenderade markens värde. Utred- ningens förslag om ny avgäldsreglering för småhustomträtter skulle härvid kunna utgöra en förebild.38 Det föreslaget innebär i korthet att den övre gränsen, taket, för avgiftsuttaget bestämmas som en i lag angiven ränta – 2,75 procent – på hälften av det markvärde som fastställs vid allmän eller förenklad fastighetstaxering. En dylik schablonmodell medför att arrendeavgiften i princip omräknas automatiskt på grundval av förändringarna i marktaxeringsvärdet. Med en sådan modell kan antalet tvister om avgiften förväntas bli försumbart.

Nackdelarna med en sådan schablonmodell

Med den ovan skisserade modellen för avgiftsregleringen skulle man övergå från nuvarande marknadsmodell (arrenderättens värde på en fri marknad) – vilket vi ovan har föreslagit bör gälla även fortsättningsvis – till en avkastningsmodell (förräntning av mark- värdet). En annan principiell invändning är att en modell av det slag som vi har föreslagit i fråga om småhustomträtter avsevärt skulle begränsa den avtalsfrihet som i dag råder vid avgäldsregleringen för bostadsarrenden. Nuvarande anvisningar för avgiftsregleringen avseende bostadsarrenden blir i dagens system tillämpliga endast om parterna inte kommer överens om avgiften. Ersätts dessa anvis- ningar med en schablon lik den som föreslagits för tomträtter, kommer avtalsvillkor som avviker från schablonen att vara utan verkan, om villkoren leder till en högre avgift än vad som följer av schablonen.

38 Se SOU 2012:71 s. 110–148. Sammanfattningen av betänkandet är infogad som bilaga 4 till detta betänkande.

161

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

De problem som är förknippade med en schablonmodell är betydligt större i bostadsarrendesammanhang jämfört med vad som är fallet beträffande tomträtter. Ett problem är att det i många fall, kanske rentav för de flesta arrendeställen, saknas ett marktaxerings- värde som avser det geografiska område som har upplåtits med bostadsarrende. Arrendestället utgör nämligen ofta endast en del av en fastighet. Det är inte heller ovanligt att det förekommer ett antal arrendeställen på en fastighet som har åsatts ett gemensamt mark- värde vid fastighetstaxeringen. Arrendatorn är inte heller part i taxeringsprocessen och kan därmed inte påverka marktaxerings- värdet för sin tomt.

Till en del kan man komma till rätta med dessa problem. Om det saknas ett marktaxeringsvärde för arrendestället, torde ett sådant värde ändå kunna beräknas enligt bestämmelserna i fastighetstaxer- ingslagen (1979:1152). Ett s.k. fiktivt marktaxeringsvärde kan be- räknas relativt enkelt via Skatteverkets webb-baserade verktyg. Eventuellt kan även markvärdebedömningen schabloniseras ytter- ligare genom att riktvärdet för en normaltomt inom respektive värdeområde tas till utgångspunkt för markvärdebedömningen. Man skulle också kunna tänka sig att tillerkänna arrendatorn partsställ- ning vid taxeringen; detta har dock andra nackdelar, bl.a. att det i ett slag skulle öka antalet klagoberättigade med flera tiotusentals personer.

Det praktiskt sett största problemet med en tvingande schablon- modell, som till alla delar är utformad av lagstiftaren, torde dock vara att kalibrera modellen på ett rimligt sätt så att den passar de vitt skilda förutsättningar som gäller för olika arrendeställen och olika delar av landet. Förhållandet mellan nuvarande avgiftsnivåer och befintliga marktaxeringsvärden synes variera påtagligt i landet. Vi har stött på arrendeförhållanden där avgiften motsvarar en halv till en procent av halva marktaxeringsvärdet medan avgiften i andra fall motsvarar närmare tio procent av hela markvärdet. Det kan i och för sig ifrågasättas om så stora avvikelser i förhållande till markvärdet är rimliga. Samtidigt är det tydligt att marktaxerings- värdet (eller markens marknadsvärde) i dessa fall inte alltid är någon bra mätare av hur parterna uppfattar värdet av arrenderätten. En schablonmodell, där arrendeavgiften alltid ska uppgå till viss pro- cent på markvärdet, riskerar därför att leda till arrendeavgifter som endera parten – och ibland kanske båda parterna – uppfattar som orimliga.

162

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

Förutom svårigheterna att kalibrera en gemensam schablon- modell för hela landet är det högst oklart hur träffsäkra bedöm- ningar som kan göras av markvärdet för respektive arrendeställe och vilka konsekvenser som en viss nivå leder till för respektive arrendeavtal. Till skillnad från vad som gäller på tomträttens område saknar utredningen förutsättningar att bedöma detta. Framför allt är vår kunskap om vilka bostadsarrenden som finns i landet och om tillämpade avgiftsnivåer alltför bristfällig för att vi ska kunna bedöma konsekvenserna av en för landet gemensam och tvingande schablon- modell.

Vår bedömning är mot denna bakgrund att det inte är någon framkomlig väg att med utredningens förslag om avgiftsbestäm- ningen för småhustomträtter som förebild ersätta nuvarande indi- viduella avgiftsreglering med en tvingande schablonmodell.

En schablon med fasta avgiftsnivåer

En ännu mera radikal schablonmodell är att fastställa en eller flera fasta avgiftsnivåer, bestämda i kronor, som sedan indexregleras på visst sätt. Ett sådant system har införts i Norge för s.k. tomte- festen, vilka i många avseenden liknar bostadsarrenden. Förutom en rad praktiska problem med att t.ex. bestämma vilka nivåer som ska gälla och hur en rimlig indexering bör se ut, skulle en sådan modell enligt vår bedömning innefatta en alltför kraftig schablon- isering av avgiften. Att på detta sätt sätta parternas avtalsfrihet ur spel och ersätta den med vad som närmast framstår som en statlig avgiftskontroll är knappast önskvärt. En dylik lagstiftning skulle förmodligen också, och på goda grunder, kunna kritiseras i ett grundläggande egendomsrättsligt perspektiv, åtminstone om avgifts- nivån är låg.39 Det bör alltså inte införas fasta avgiftsnivåer på det sätt som har skett i Norge.

39 Se Europadomstolens dom Lindhem och andra mot Norge den 12 juni 2012 och SvJT 2012 s. 631 och 632.

163

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

Bör nuvarande avgiftsbestämmelser kompletteras med en schablonmodell?

Intresset och behovet av att välja en mera schematisk metod för att bestämma arrendeavgiften torde skifta mycket mellan olika arrende- förhållanden. Som nyss har konstaterats framstår det inte som lämpligt att genom lagstiftning applicera en schablonmodell på samtliga bostadsarrendeavtal. I många enskilda fall torde det emeller- tid vara av värde för parterna att långsiktigt kunna komma överens om att arrendeavgiften ska omregleras på ett mera schematiskt sätt. Enligt vår mening finns det därför anledning att överväga om inte parterna, som ett komplement till nuvarande avgiftsreglering, borde erbjudas en möjlighet att komma överens om att arrendeavgiften för viss längre tid framåt ska bestämmas enligt en i lagen angiven schablonmodell. Detta kan åstadkommas på olika sätt. En variant är att lagen inte tillhandahåller mer än en struktur för beräknings- modellen och i övrigt överlämnar till parterna att komma överens om t.ex. vilket avgiftsunderlag som ska tillämpas och vilken ränta som ska gälla. En annan variant är att den beräkningsmodell som parterna kommer överens om preciseras direkt i lagen (t.ex. en an- given ränta på ett på visst angivet sätt bestämt markvärde).

Förvisso kan parterna redan inom ramen för nuvarande avgifts- bestämmelser genom avtal åstadkomma en schablonmodell för avgiftsbestämningen. Parterna kan överenskomma om t.ex. tjugo- åriga avtalsperioder under vilken avgiften ska justeras vart tredje år och utgöra produkten av en räntesats och en andel av tomtens marktaxeringsvärde. Någon sådan avtalslösning har vi emellertid inte stött på.

Att lagstiftaren, inom ramen för avtalsfriheten, uttryckligen er- bjuder parterna en schablonmodell eller en modell som de anpassar till det aktuella arrendeställets förhållanden kan emellertid för- väntas öka intresset för sådana avtalslösningar.

En variant – parterna får avtala om innehållet i schablonmodellen

Den nyss nämnda varianten att låta parterna bestämma det närmare innehållet i en schablonmodell har den fördelen att modellen kan anpassas till förhållandena i det enskilda fallet. För att få en någor- lunda robust avgiftsreglering behöver parterna i en sådan modell dels vara bundna att följa schablonen, om än inte för all framtid så i

164

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

alla fall för en lång period, dels ges vissa ramar att hålla sig inom när detaljerna i modellen bestäms. Lagen bör alltså innehålla tydliga ramar för hur en schabloniserad avgiftsbestämning ska gå till. Bland annat bör det anges att schablonen ska avse en förräntning på mark- ens värde. Nivån på förräntningen, hur markvärdet ska bestämmas och vilken andel av markvärdet som ska förräntas skulle däremot parterna själva få komma överens om.

En överhängande risk med detta alternativ är emellertid att part- erna inte lyckas komma överens om hur detaljerna i schablonen ska bestämmas eller att endera parten, sannolikt arrendatorn, känner sig tvingad att gå med på avgiftsvillkor som kommer att gälla under lång tid. Det kan också inträffa att parterna inte beaktar eller saknar förutsättningar att överblicka konsekvenserna av tillämpningen av den schabloniserad avgiftsmodell som de utformar. Någon inbyggd skälighetsbedömning finns inte – och bör inte finnas – i en schablon- modell av det ovan presenterade slaget. Det innebär att den enda möjligheten att ändra de komponenter som ingår i modellen kom- mer att vara att föra talan med stöd av allmänna avtalsrättsliga bestämmelser, särskilt 36 § avtalslagen.

Det sistnämnda problemet skulle möjligen kunna begränsas genom införandet av en skyddsregel. Sålunda skulle en schablon- modell, vars närmare innehåll bestäms av parterna, kunna förenas med en ”ventil” mot påtagligt oskäliga resultat. Den skulle kunna utformas så att arrendeavgiften skulle kunna jämkas vid mera på- tagliga skillnader mellan tillämpningen av schablonmodellen och tillämpningen av lagens huvudregel. Övervägande skäl talar dock mot en schablonmodell som innehåller en sådan jämkningsmöjlig- het. Vinsten med en schablonmodell är inte minst att modellen ger en mycket hög grad av förutsägbarhet och minimerar antalet tvister. Med regler om jämkning skulle en del av denna vinst gå förlorad.

Även om problemen med den nu behandlade schablonmodellen i någon utsträckning kan begränsas framstår nackdelarna som betyd- ligt större än fördelarna. Det saknas därför skäl att närmare gå in på hur en dylik schablonmodell i detalj skulle kunna utformas. Vi övergår i stället till det andra av de båda alternativ som har nämnts ovan.

165

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

En annan variant – schablonens innehåll anges i lag

En i lagen angiven schablon som bygger på avtal mellan parterna har den fördelen att avgiftsbestämningen blir enkel och förutsägbar. Parterna får också en tydlig valmöjlighet. Antingen stannar de kvar i ett system av det slag som nuvarande lagstiftning tillhandahåller eller övergår de till ett schabloniserat system där avgiften bestäms som en på förhand given ränta på ett på visst sätt definierat mark- värde. En i lagen angiven schablonmodell som blir tillämplig efter avtal mellan parterna kommer inte heller i konflikt med nuvarande avtalsfrihet angående avgiftsregleringen. Parterna kan även fortsätt- ningsvis träffa avtal om en helt annan avgiftsreglering än den som tillhandahålls av lagstiftaren.

Ett flertal arrendatorer och jordägare har också framhållit att man är beredd att acceptera en något högre respektive lägre avgift, om avgiftsbestämningen därigenom kan bli enklare och mera förut- sägbar. För dessa torde en av lagstiftaren utpekad möjlighet till en mer eller mindre automatisk avgiftsreglering enligt en på förhand given schablon vara tilltalande.

De problem som har berörts i föregående avsnitt, särskilt vad gäller att finna en för hela landet lämplig schablonmodell, gör sig dock gällande även i fråga om denna avtalsbaserade schablonmodell. Det finns också en risk att det högsta tillåtna avgiftsuttaget enligt schablonen blir normerande och att lagstiftningen generellt bidrar till att driva upp eller driva ner avgiftsnivåerna. Dessa nackdelar behöver i och för sig inte tillmätas någon avgörande betydelse, efter- som schablonmodellen ska tillämpas först efter överenskommelse mellan parterna; dessa kan ju utifrån förhållandena för det enskilda arrendestället själva bedöma riskerna med att gå in i det i lagen angivna systemet.

Svårigheten är emellertid, som redan antytts, att kalibrera modellen på ett sådant sätt att den blir användbar för fler än några enstaka arrendeställen där förhållandena råkar överensstämma med förut- sättningarna i schablonen. Denna komplikation är enligt vår bedöm- ning så betydande att vi inte är beredd att förorda att det införs en dispositiv schablonmodell. I syfte att ge remissinstanserna underlag för en egen bedömning av frågan har vi emellertid upprättat ett utkast till hur en reglering avseende en dispositiv schablonmodell skulle kunna se ut och testat utfallet av modellen i några enskilda fall. Utkastet finns i bilaga 5.

166

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

Behovet av skyddsregler

Allmänt om behovet av skyddsregler

Vi övergår härefter till frågan om det bör införas skyddsregler mot särskilt höga avgifter eller kraftiga avgiftshöjningar. Våra över- väganden i denna del utgår från att arrendeavgiften även i fortsätt- ningen ska fastställas genom en individuell metod och att denna kommer att vara utformad på i huvudsak det sätt som vi har för- ordat ovan.

Vid utformningen av förslagen om nya avgäldsbestämmelser för tomträtter kunde det konstateras att det var förenat med stora svårigheter att utforma lämpliga skyddsregler mot kraftiga avgälds- ökningar. Förutsättningarna för sådana skyddsregler är delvis annor- lunda i fråga om bostadsarrenden. Skillnaden ligger framförallt i det förhållandet att det med vårt förslag inte kommer att finnas någon direkt koppling mellan markvärdeutvecklingen och arrendeavgiften.

Rättshjälp och rättsskyddsförsäkring

Innan vi analyserar några tänkbara skyddsregler, finns det anled- ning att uppehålla sig något vid frågan om ekonomiskt stöd för parterna i samband med tvist om villkoren för förlängning av arrendeavtalet. Det finns i och för sig inte något formellt hinder mot att rättshjälp beviljas i en sådan tvist. Rättshjälp får beviljas en fysisk person vars ekonomiska underlag inte överstiger 260 000 kronor (se 6 och 38 §§ rättshjälpslagen [1996:1619]). En betydande del av parterna i bostadsarrendetvister kan dock antas ha ett eko- nomiskt underlag som överstiger den gränsen. I en del fall torde en rättshjälpsansökan också komma att avslås med hänvisning till att det inte är rimligt med hänsyn till angelägenhetens art och betyd- else, tvisteföremålets värde och omständigheterna i övrigt att staten bidrar till kostnaderna.40

Såvitt känt förekommer det inte heller någon rättsskyddsför- säkring på marknaden som omfattar den rättsliga angelägenheten.

Av de kontakter som utredningen har haft, i synnerhet med arrendatorer men även med jordägare, står det dock klart att det i många fall torde finnas ett påtagligt behov av rättsligt biträde vid tvist om arrendeavgiften. Mot bakgrund av de utredningskrav som trots allt vilar på parterna är det förståeligt att många känner att

40 Se 8 § rättshjälpslagen (1996:1619) samt Renfors och Sverne Arvill, Rättshjälpslagen och annan lagstiftning om rättsligt bistånd – En kommentar, 3:e uppl., 2012, s. 60–68.

167

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

uppgiften att föra sin talan är besvärlig eller rentav övermäktig. Utan hjälp från en rättsligt skolad person med kunskap om de överväganden som behöver göras avstår därför många från att tvista om saken. Frågan om ekonomiskt bistånd i arrendesammanhang ligger utanför vårt uppdrag. Det finns emellertid anledning att understryka vikten av att bl.a. Konsumentverket och försäkrings- branschen verkar för en möjlighet att teckna rättsskyddsförsäkr- ingar som omfattar tvister om avgiften för bostadsarrende.

En särskild spärr mot oskäliga avgifter?

Det grundläggande elementet i avgiftsbestämningen är i dag att avgiften ska vara skälig. Vi föreslår inte någon ändring i detta avse- ende. Skälighetsbedömningen tar emellertid inte sin utgångspunkt i den enskilde arrendatorns ekonomiska förhållanden, utan i vad som objektivt sett – på arrendemarknaden – får anses vara skäligt. Detta åstadkommer man, med vårt ovan redovisade förslag, genom att bestämma arrendeavgiften med beaktande av arrendeavgiften för andra jämförbara bostadsarrenden eller, i andra hand, genom att på annat sätt fastställa vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala. En på detta sätt fastställd ”skälig avgift” kan visserligen i det enskilda fallet uppfattas som orättvis av t.ex. arrendatorn. Om en arrendator finner att avgiften har kommit att överstiga en för honom eller henne rimlig nivå, måste detta emellertid hanteras på annat sätt än genom att frånkänna jordägaren rätten till en objektivt sett skälig avgift. Med de förslag till ändrad bedömning av arrende- rättens värde som har presenterats ovan bör dessutom avgifterna utvecklas jämnare än vad som i vissa fall har kommit att bli fallet.

I en situation då avgiften inte har omreglerats under lång tid, p.g.a. långa arrendeperioder eller utebliven uppsägning för villkors- ändring, kan dock en enskild avgiftshöjning komma att bli betyd- ande. Från tid till annan kan så även tänkas bli fallet trots att arrendeperioden är kort. Även om den nya avgiften i och för sig är skälig kan det dock ifrågasättas om det i alla lägen är rimligt att en mycket kraftig avgiftshöjning ska få slå igenom omedelbart. I detta avseende kan det finnas behov av ett visst mått av skydd för arrend- atorn.

När skyddsregler mot kraftiga avgiftshöjningar övervägs bör följande förhållanden beaktas.

Med de vitt skilda förutsättningar som gäller för landets bostads- arrenden är det svårt att finna någon form av spärregel som träffar

168

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

de verkligt ömmande fallen. Procentuellt sett kraftiga höjningar behöver inte nödvändigtvis innebära att avgiften i kronor räknat blir särskilt hög. Även en i kronor bestämd spärr för avgiftshöj- ningen under ett eller flera år är således svår att kalibrera till en generellt lämplig nivå.

En mera principiell invändning mot en spärregel är att en sådan bestämmelse tar sikte på att hindra oskäliga avgifter. Spärregler kan ha sitt berättigande i system där avgiften på ett eller annat sätt bestäms utifrån en schablonmetod som inte tar hänsyn till förhåll- andena i det enskilda fallet. I vårt förslag, liksom i nuvarande lag- stiftning, ska avgiften emellertid bestämmas enligt en ”individuell metod” som tar sikte på vad som i det enskilda fallet är en skälig avgift. Att komplettera en sådan individuell metod med en spärregel framstår som principiellt felaktigt.

Vi föreslår alltså inte någon spärregel.

En lagreglerad indexering av arrendeavgifterna?

I våra direktiv omnämns även möjligheten av skyddsregel som inne- bär att avgiften på ett eller annat sätt indexregleras. I utredningens överväganden angående indexreglering av tomträttsavgifter har vi uttalat att indexregleringen bör ske enligt ett index som är robust, långsiktigt hållbart och allmänt tillgängligt.41 Detta har bäring även i fråga om indexreglering av bostadsarrendeavgifter. De index som utredningen övervägde att tillämpa i fråga om tomträtter var Statistiska centralbyråns fastighetsprisindex och konsumentpris- index. Fastighetsprisindex bedömdes dock avspegla värde- och pris- utvecklingen på en alltför övergripande nivå och det fastställs med alltför stor eftersläpning. Vid sidan av dessa praktiska invändningar är det principiellt sett olämpligt att tillämpa en indexserie som är tänkt att avspegla prisutvecklingen på olika typer av fastigheter i en avgiftsreglering som i första hand är tänkt att avspegla andra värden, nämligen arrenderättens värde.

Det index som utgör en någorlunda lämplig omräkningsfaktor i bostadsarrendesammanhang är därmed konsumentprisindex. Kon- sumentprisindex tillämpas dock redan i dag i de allra flesta bostads- arrendeavtal. En lagstiftning med inriktning på att indexering ska ske för att begränsa risken för stora avgiftshöjningar i samband med omreglering av avgiften förefaller därmed vara överflödig.

41 Se SOU 2012:71 s. 138–146.

169

Avgiften för bostadsarrende

SOU 2014:32

”Trappning”?

Ett ytterligare alternativ är att införa möjligheten till s.k. trappning av avgiften – dvs. att avgiften för en ny arrendeperiod införs successivt så att den nya högre avgiften får fullt genomslag först en bit in i arrendeperioden. En trappregel kan utformas på flera sätt, t.ex. genom att trappning sker så fort höjningen uppgår till en i lagen given nivå bestämd i procent eller kronor. De vitt skilda förutsättningarna för olika bostadsarrenden talar dock emot en sådan lösning. Successiv infasning av avgiften på det sätt som kan ske för hyra synes vara en lämpligare lösning. Hyresnämnden får nämligen bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp under en skälig tid, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det.42 En förutsättning är att den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran. Om trappning ska ske eller inte kan därmed avgöras med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet.43 Det förekommer också redan i dag att trappning av bostadsarrende- avgiften sker på frivillig väg.

Hyresmodellen för trappning av avgiften skapar en flexibel reglering som inte riskerar att innebära en statlig styrning av avgifts- nivån. En skyddsregel för avgiften vid bostadsarrende bör utformas på samma sätt. Skulle arrendenämnden vid en avgiftsprövning finna att den nya skäliga avgiften är väsentligt högre än den tidigare avgiften, bör det alltså vara möjligt att bestämma att avgiften ska höjas till den skäliga nivån i flera steg. I likhet med vad som gäller för hyra bör det dock stå parterna fritt att avstå från en sådan upp- trappning av avgiften. En tillämpning av trappregeln bör därför för- utsätta att arrendatorn begär det.

Vad som kan anses utgöra en väsentligt högre avgift och en skälig tid för anpassning till den skäliga avgiften är beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Den närmare avgränsningen av de fall där trappning bör ske bör därför överlämnas till rätts- tillämpningen. Arrendatorn har givetvis ett starkt intresse av ett skydd mot kraftiga avgiftshöjningar, oavsett om höjningen beror på en villkorsändring eller, för att ta ett annat exempel, om jord- ägaren under lång tid har avstått från att begära avgiftshöjning. Ett absolut undantag från trappregelns tillämpningsområde i ett eller annat avseende skulle också innebära en onödig begränsning av för- utsättningarna för att i rättstillämpningen ta hänsyn till omständig-

42Se 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken och prop. 2009/10:185 s. 68–74 samt 91 och 92.

43Se RH 2013:9 angående trappning i hyressammanhang.

170

SOU 2014:32

Avgiften för bostadsarrende

heterna i det enskilda fallet. Bestämmelsen om trappning bör därför vara generellt tillämplig på alla avgiftshöjningar. Emellertid före- kommer det t.ex. att arrendeperioden i vissa avtal är mycket lång och att avgiften med dagens mått mätt är påfallande låg. Avgifts- höjningen vid omreglering av exempelvis ett 49-årigt avtal kan där- för bli mycket kraftig, mätt i procent. Avgiften behöver för den skulle inte bli särskilt hög, i kronor mätt. Därmed kan det uppstå situationer då en tillämpning av trappregeln framstår som obefogad även om avgiftshöjningen i och för sig kan anses vara kraftig. Mot denna bakgrund bör en tillämpning av trappregeln kunna under- låtas om det finns särskilda skäl. Även bedömningen av vad som utgör särskilda skäl för att underlåta att tillämpa bestämmelsen bör överlämnas till rättstillämpningen.

171

6 Några förfarandefrågor

6.1En enklare ordning för uppsägning och begäran om villkorsändring vid jordbruks-

och bostadsarrende

Förslag: Vill en part i ett jordbruksarrende eller bostadsarrende säga upp avtalet eller att arrendevillkoren ska ändras inför en ny arrendeperiod, ska han eller hon skriftligen meddela motparten detta. Om uppsägningen eller begäran om villkorsändring har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga post- adress, ska den anses ha lämnats vid avsändandet.

Om jordägaren eller arrendatorn har lämnat uppgift om en postadress, under vilken meddelanden till honom eller henne ska sändas, ska den anses som hans eller hennes vanliga post- adress. Har någon adressuppgift inte lämnats, får meddelandet sändas till mottagarens folkbokföringsadress eller, om mottag- aren är en juridisk person, till den postadress som är registrerad för den juridiska personen i ett sådant register som anges i 29 § delgivningslagen.

Under utredningen har det framkommit att bestämmelserna om hur en begäran om villkorsändring ska meddelas motparten – genom delgivning – kan föranleda en betydande arbetsinsats. Ett ännu större problem är att delgivningsförfarandet som sådant ofta med- för en viss irritation hos motparten. Det senare förhållandet inne- bär att förutsättningarna för att komma överens om en ny avgift eller andra avtalsvillkor försämras. Problemen förekommer enligt uppgift både vid jordbruksarrende och vid bostadsarrende.

Det har mot denna bakgrund ifrågasatts om inte kravet på del- givning av begäran om villkorsändring borde kunna ersättas med regler om ett enklare förfarande. Samtidigt har det understrukits

173

Några förfarandefrågor

SOU 2014:32

att en förutsättning för en sådan förändring är att samma ordning gäller för uppsägning som för villkorsändring och för såväl jord- bruks- som bostadsarrende. I annat fall blir, har det sagts, systemet svåröverskådligt och komplicerat.

6.1.1Delgivning ska kunna ersättas med ett enklare förfarande

Vill jordägaren eller arrendatorn säga upp avtalet eller att arrende- villkoren ändras för en ny arrendeperiod, ska han eller hon meddela motparten detta i särskild ordning (se 9 kap. 3 § och 10 kap. 3 § jfr med 8 kap. 8 § jordabalken). Detta innebär i allt väsentligt att be- gäran om villkorsändring ska vara skriftlig, om inte ett skriftligt erkännande av begäran erhålls från motparten, och att meddelandet ska delges på visst sätt. I undantagsfall får meddelandet skickas i rekommenderat brev under den söktes vanliga adress eller kungöras i Post- och Inrikes Tidningar. Det kan redan här anmärkas att det i jordabalkens bestämmelser om arrende inte finns någon närmare definition av vad som ska anses vara den söktes vanliga adress.

Förekommer det flera arrendatorer eller jordägare avseende ett och samma arrendeställe, gäller samma krav på delgivning för var och en av dem.

Nuvarande ordning för villkorsändring, vilken gäller för både jordbruks- och bostadsarrende, tillkom år 1985 och utgjorde en del av en större förändring av förfarandet vid förlängnings- och villkors- tvister.1 Dessförinnan fanns inte någon särskild ordning för villkors- ändring, utan uppsägning skulle ske även om avsikten endast var att ändra arrendevillkoren. Utan närmare motivering föreskrevs det vid 1985 års reform att en skriftlig begäran om villkorsändring skulle delges motparten, på samma sätt som gäller för uppsägning.2

Förfarandet vid uppsägning av ett arrendeförhållande överens- stämmer i flera avseenden med vad som gäller i hyressammanhang. Bland annat ska en skriftlig uppsägning av ett hyresförhållande, enligt huvudregeln, delges motparten på samma sätt som gäller för uppsägning av ett arrendeförhållande (se 12 kap. 8 § tredje stycket jordabalken). Möjligheten att skicka uppsägningen i rekommend- erat brev till mottagarens vanliga adress har dock ett vidare tillämp- ningsområde i hyressammanhang än i arrendesammanhang. För

1Se SFS 1984:678 samt prop. 1983/84:136 s. 73–78, 86, 87 och 94.

2Se SOU 1981:80 s. 191 och prop. 1983/84:136 s. 77.

174

SOU 2014:32

Några förfarandefrågor

hyresfallen har det dessutom införts vissa bestämmelser om vad som ska anses som mottagarens vanliga adress (se 12 kap. 8 § fjärde stycket jordabalken).

Förfarandet vid villkorsändring för jordbruks- och bostads- arrende kan emellertid också jämföras med vad som gäller som huvudregel för bostadshyreslägenheter, när förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) saknas. Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren ska ändras, ska han eller hon meddela motparten detta (se 12 kap. 54 § jordabalken). Det finns inte något krav på delgivning. I stället finns bestämmelser om när ett meddelande ska anses ha lämnats. Så är fallet om det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress (se 12 kap. 63 § första stycket jordabalken). På motsvarande vis som i fråga om uppsägning finns det särskilda bestämmelser om vad som ska anses som mottagarens vanliga adress (se 12 kap. 63 § andra stycket jorda- balken).

De inledningsvis anförda problemen med delgivningsförfarandet utgör enligt vår uppfattning tillräckliga skäl för att omvärdera de bedömningar som gjordes vid införandet av nuvarande ordning för begäran om villkorsändring avseende arrende. Avsikten med att ett meddelande om villkorsändring ska sändas är att få igång en för- handling mellan parterna om avtalsvillkoren. Förhoppningen är att förhandlingen ska kunna slutföras innan tvisten måste hänskjutas till arrendenämnden för rättslig prövning. Åtgärder som kan bidra till ett gott förhandlingsklimat mellan parterna framstår därmed som angelägna. Det är också angeläget att förfarandet inte är mera resurskrävande än nödvändigt.

Ett borttagande av kravet på delgivning torde inte heller vara förenat med någon risk för rättsförlust för motparten. Motparten behöver nämligen inte agera inom viss tid efter delfåendet av en begäran om villkorsändring. Om parterna inte kommer överens om arrendevillkoren för den nya arrendeperioden, har den som begär villkorsändring att inom viss tid hänskjuta tvisten till arrende- nämnden för prövning (se 10 kap. 6 a § jfr med 9 kap. 10 § jorda- balken). Med hänsyn till detta och till de problem som nuvarande krav på delgivning för med sig bör förfarandet kunna förenklas, utan att motpartens berättigade krav på att få del av begäran åsido- sätts. Detta kan lämpligen ske genom att kravet på delgivning slopas. Det bör alltså räcka att mottagaren tillställs ett skriftligt meddel- ande om att villkorsändring begärs. Utgångspunkten bör vara att det är avsändaren som har att visa att ett sådant meddelande har

175

Några förfarandefrågor

SOU 2014:32

kommit mottagaren tillhanda. I lagen bör emellertid också tas in en s.k. bevislättnadsregel som innebär att motparten ska anses ha blivit underrättad när avsändaren har skickat meddelandet på visst sätt.

Vid utformningen av denna bevislättnadsregel uppstår frågan om hur och vart ett meddelande med begäran om villkorsändring ska sändas för att bevisverkan ska anses ha inträtt. Det ligger nära till hands att hämta vägledning från de ovan redovisade bestämmel- serna om villkorsändring vid bostadshyra. Dessa bestämmelser innebär att begäran anses ha kommit motparten tillhanda när den har skickats med rekommenderat brev till motpartens vanliga adress. Vi föreslår en motsvarande ordning vid jordbruks- och bostads- arrende. Huruvida mottagaren faktiskt kvitterar ut det rekommend- erade brevet bör i så fall vara utan betydelse för bedömningen av om begäran om villkorsändring har framställts.

Det kan naturligtvis inträffa att adressaten t.ex. är bortrest vid aviseringen av brevet och det därför kan dröja viss tid innan han eller hon faktiskt kan läsa detta. Det kan mot den bakgrunden hävdas att mottagaren inte bör anses underrättad förrän en viss tid efter avsändandet av brevet. Den tiden skulle t.ex. – såsom vid s.k. förenklad delgivning – kunna sättas till två veckor efter avsändandet. Förutsättningar skulle därmed föreligga att motparten faktiskt har fått del av meddelandet vid den tidpunkt som bestämmelsen anger att så ska anses vara fallet. Emellertid skulle en sådan förskjutning av underrättelsetidpunkten i förhållande till avsändandet kunna bli vilseledande. Den som, i exemplet ovan, avser att meddela mot- parten sin begäran om villkorsändring en vecka före sista dagen för sådan begäran, skulle inte kunna tillämpa det förenklade förfar- andet. Någon motsvarande tidsfrist gäller inte heller när rekom- menderat brev kommer till användning på hyresområdet. Vi före- slår därför att om meddelandet har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga postadress ska det anses ha lämnats vid avsändandet.

Begreppet motpartens vanliga adress är inte definierat i arrende- lagstiftningen. Praktiska hänsyn talar för att de nya bestämmel- serna, liksom bestämmelserna på hyresområdet (jfr 12 kap. 63 § jordabalken), bör innehålla en definition av vad som ska förstås med uttrycket. Om jordägaren eller arrendatorn har lämnat uppgift om en postadress, under vilken meddelanden till honom eller henne ska sändas, är det naturligt att den postadressen anses vara hans eller hennes vanliga adress. Har mottagaren inte lämnat någon adressuppgift, bör meddelandet i stället kunna sända till den adress

176

SOU 2014:32

Några förfarandefrågor

som har registrerats som mottagarens postadress. Ett meddelande till en fysisk person skulle därmed kunna skickas till mottagarens folkbokföringsadress.

Fråga uppkommer vilken alternativ adress som ska tillämpas för juridiska personer. Juridiska personer saknar folkbokföringsadress. Här blir bestämmelserna i 29 § delgivningslagen av intresse. I den paragrafen anges under vilka förutsättningar som särskild delgiv- ning med juridisk person får användas. Bestämmelserna anknyter till den adress som finns registrerad för den juridiska personen i vissa utpekade register. Av de juridiska personer som räknas upp i 29 § delgivningslagen kan särskilt nämnas aktiebolag som är reg- istrerade i aktiebolagsregistret, ekonomiska föreningar som är reg- istrerade i föreningsregistret samt handelsbolag, kommanditbolag och ideella föreningar som är registrerade i handelsregistret. Samt- liga dessa register förs av Bolagsverket. Delgivning anses ha skett viss tid efter det att meddelande avsänts till den i registret angivna adressen. En liknande ordning bör gälla vid uppsägning och be- gäran om villkorsändring på arrendeområdet. Om exempelvis ett meddelande med begäran om villkorsändring ska sändas till ett aktiebolag och aktiebolaget inte har anmält någon särskild adress, bör alltså den postadress som är registrerad i aktiebolagsregistret kunna användas.

Som inledningsvis har nämnts har det inom utredningen fram- hållits att ett och samma förfarande bör gälla för såväl uppsägning som begäran om villkorsändring, eftersom regelverket i annat fall skulle bli onödigt komplicerat och svåröverskådligt. I och för sig torde frågan om formerna för uppsägning av bostadsarrendeavtal ligga något utanför utredningsuppdraget. Utredningsdirektiven ger emellertid utrymme att ta upp frågor som är förknippade med en förändrad avgiftsbestämning vid arrende. Med hänsyn härtill och till att förfarandena vid villkorsändring respektive uppsägning är så nära förbundna med varandra föreslår vi att bestämmelserna ska överensstämma i dessa avseenden.

177

Några förfarandefrågor

SOU 2014:32

6.1.2Begränsningar i rätten att få del av en begäran om villkorsändring?

Bedömning: Alla motparter bör även fortsättningsvis få del av en begäran om villkorsändring.

En annan tänkbar förenkling är att begränsa den krets av personer till vilka en begäran om villkorsändring måste sändas. En utgångs- punkt bör nämligen vara att de som tillsammans äger eller arrend- erar ett arrendeställe upprätthåller den kontakt som krävs för att vidarebefordra ett meddelande från motparten. Arrenderar flera personer samma arrendeställe eller ägs detta av flera, skulle det där- för kunna vara tillfyllest att ett meddelande om villkorsändring sänds till en av dem. Emellertid innefattar en sådan förändring vissa processuella frågor som är förknippade med att, om flera arrendat- orer eller jordägare förekommer avseende ett och samma arrende- ställe, de inte annat än tillsammans kan föra tala om bl.a. villkors- ändring.3 Det medför att delgivning under alla förhållanden bör ske av varje arrendator respektive jordägare vid ett eventuellt hänskjut- ande av villkorstvisten till arrendenämnden. Vid en samlad bedöm- ning, i vilken beaktas den förespråkade förenklingen av hur ett meddelande med begäran om villkorsändring ska sändas, får var och en som är motpart anses ha ett berättigat krav på att få meddel- andet sänt till sig. En begäran om villkorsändring bör således även fortsättningsvis sändas till samtliga motparter.

6.2Anslutande begäran om villkorsändring vid bostadsarrende

Förslag: Om ett bostadsarrende har sagts upp eller om villkors- ändring har begärts, ska motparten ha rätt att anslutningsvis begära villkorsändring. En anslutande begäran om villkorsändring ska framställas senast då talan första gången förs vid arrende- nämnden. Underlåter motparten att framställa en anslutande begäran om villkorsändring inom den angivna tiden, är den rätten förfallen. En anslutande begäran om villkorsändring ska falla, om uppsägningen eller den första begäran om villkors- ändring inte fullföljs eller faller av annat skäl.

3 Jfr rättsfallet NJA 1979 s. 377.

178

SOU 2014:32

Några förfarandefrågor

I den utsträckning ändring av arrendevillkoren inte påkallas, ska samma villkor som förut gälla för kommande arrendetid (se 10 kap. 6 § andra stycket jordabalken). Av våra samtal med arrendenämnder och bostadsarrendatorer har det framgått att det inte är ovanligt att en arrendator i samband med avgiftsregleringen, på goda grunder, har haft invändningar mot vissa avtalsvillkor men inte har velat driva en fråga om ändring av villkoren förrän jordägaren har sagt upp avtalet eller begärt ändring av villkoren. I den situationen har dock arrendatorn sällan förutsättningar att begära villkorsändring, eftersom jordägaren vanligen delger arrendatorn uppsägning eller begäran om villkorsändring först kort tid innan tidsfristen för detta löper ut.

Detta problem kan i viss utsträckning begränsas genom att man tillåter en begäran om villkorsändring, trots att den ordinarie tiden för detta har gått ut. Även om det huvudsakligen synes vara arrend- atorer som i efterhand kommer till insikt om att villkorsändring borde ha begärts, saknas det skäl att i detta avseende göra skillnad mellan jordägare och arrendatorer. Förutsättningarna för en anslut- ningsvis förd talan bör vara dels att uppsägning eller begäran om villkorsändring har skett i rätt tid, dels att motpartens anslutande talan väcks inom en viss tid. En begäran om villkorsändring som framställs inom ordinarie tid behöver inte preciseras förrän vid hänskjutandet till arrendenämnden (se nästa avsnitt). Med hänsyn till det torde det vara tillräckligt att en anslutande begäran om villkorsändring framställs senast då motparten första gången för talan vid arrendenämnden. I kombination med vårt förslag nedan, om begränsningar i möjligheterna att ändra ett yrkande, bör denna förändring leda till att processen vid arrendenämnden blir mera för- utsägbar.

Eftersom en anslutande begäran om villkorsändring per definition inte har skett inom ordinarie tid för begäran om villkorsändring, bör den falla om uppsägningen eller den första begäran om villkors- ändring inte fullföljs eller av annan anledning faller.

179

Några förfarandefrågor

SOU 2014:32

6.3Begränsad möjlighet att ändra ett yrkande vid tvist om bostadsarrende

Förslag: Ett yrkande som en part i ett avtal om bostadsarrende framställer i samband med hänskjutande av en tvist om uppsäg- ning eller villkorsändring eller som framställs anslutningsvis ska inte få ändras till nackdel för motparten efter det att denne har besvarat yrkandet.

Den som hänskjuter en tvist om uppsägning eller villkorsändring ska i ansökan till arrendenämnden ange vad som yrkas ( se 8 § lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). Om ansökan brister i detta avseende, ska arrendenämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen. Sökanden kan i det läget få anstånd för kom- plettering men arrendenämnden kan i sista hand avvisa ansökan. Parterna är oförhindrade att ändra sitt yrkande under processen.

Ett flertal bostadsarrendatorer har framhållit att det är vanligt att jordägare ändrar sitt avgiftsyrkande under processens gång. Enligt arrendatorerna används möjligheten att justera yrkandet som ett påtryckningsmedel; om arrendatorn inte accepterar den begärda avgiften kommer en ännu högre avgift att yrkas. Denna bild har bekräftats av några arrendenämnder.

Mot denna bakgrund har det föreslagits att lagen ska ändras så att jordägaren ska ange ett bestämt yrkande redan i begäran om villkorsändring och att detta yrkande sedan inte ska kunna höjas. En likartad bestämmelse gäller vid villkorsändring för lokalhyra (se 12 kap. 58 § jordabalken). Om hyresvärden säger upp hyresgästen, ska de villkor som begärs för förlängning av avtalet anges redan i uppsägningen. Dessutom ska viss information lämnas i uppsäg- ningen. Gör hyresvärden inte vad som ankommer på honom eller henne, är uppsägningen ogiltig. Kommer parterna inte överens på egen hand, ska hyresgästen inom viss tid hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling. Om hyresvärden under medlingen begär högre hyra än vad som har angetts i uppsägningen, har hyres- gästen automatiskt rätt till ersättning, såvida parterna inte förliks.

Förbudet mot att under medlingsförfarandet framställa nya strängare villkor, exempelvis högre hyra, infördes för att åstad- komma en förstärkning av och en stadga i medlingsförfarandet.4 I propositionen framhölls att medlingen försvårades utan ett sådant

4 Se prop. 1978/79:89 s. 15.

180

SOU 2014:32

Några förfarandefrågor

förbud. Hyresgästens förhandlingsunderläge gentemot hyresvärden accentuerades av att hyresgästen inte med säkerhet kände till ramen för förhandlingarna. Det innebar även en otrygghet för hyresgästen att inte säkert veta att han kunde få avtalet förlängt genom att acceptera värdens utgångsbud.

Motsvarande argument kan anföras för att även i fråga om upp- sägning av bostadsarrende kräva att jordägaren redan i uppsäg- ningen slutligt anger de villkor som uppställs för förlängning av avtalet. Bestämmelserna om detta skulle kunna utformas på samma sätt som för lokalhyra. Det innebär att om jordägaren försummar att ange villkoren är uppsägningen ogiltig och att om det efter upp- sägningen framställs för arrendatorn mera oförmånliga yrkanden berättigar detta utan vidare arrendatorn till viss ersättning.

Emellertid skiljer sig förutsättningarna åt vid lokalhyra respekt- ive bostadsarrende, såtillvida att besittningsskyddet är indirekt vid lokalhyra men direkt vid bostadsarrende. Om parterna i ett lokal- hyresavtal inte kommer överens om hyresvillkoren, upphör avtalet att gälla. Så är däremot inte fallet i fråga om bostadsarrende, där det får anses vara ändamålsenligt att parterna är helt fria att ändra sina yrkanden under den period som är avsedd för förhandling om avtals- villkoren.

Det förhållandet att jordägaren under processen har möjlighet att justera sitt yrkande i en för arrendatorn oförmånlig riktning kan emellertid utnyttjas på ett otillbörligt sätt. För arrendatorn innebär den nuvarande ordningen att processens ramar är oklara. Det leder till otrygghet för arrendatorn. Möjligheterna att ändra ett yrkande bör därför vara begränsade. Även om det huvudsakligen synes vara arrendatorer som drabbas av att jordägare under hand ändrar ett yrkande, finns det inte tillräckliga skäl för att föreslå olika processu- ella bestämmelser för jordägare och arrendatorer i förevarande avse- ende. Vi föreslår därför en ordning som innebär att en part, vare sig denne är jordägare eller arrendator, inte får ändra ett yrkande till nackdel för motparten efter det att motparten vid arrendenämnden har gått i muntligt eller skriftligt svaromål. En dylik bestämmelse bör av naturliga skäl gälla under hela processen, dvs. även vid ett eventuellt överklagande av arrendenämndens beslut, och endast avse sådana ändringar som är till nackdel för motparten.

181

Några förfarandefrågor

SOU 2014:32

6.4Ska anslutande begäran om villkorsändring m.m. gälla även vid jordbruksarrende?

I utredningen har det diskuterats om de förslagna ändringarna av förfarandet som presenteras beträffande bostadsarrenden (se av- snitten 6.2 och 6.3), bör gälla även i fråga om jordbruksarrende. Inte minst systematiska skäl talar för detta. Vi har emellertid bedömt att utredningsdirektiven inte ger utrymme att för jordbruksarrende föreslå bestämmelser om anslutande begäran om villkorsändring och begränsningar av parts rätt att ändra sitt yrkande. Under utred- ningen har vi inte heller fått någon klar bild av hur stort behovet av dylika bestämmelser är vid jordbruksarrende.

182

7Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Bedömning: De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft den 1 juli 2016.

Förslag: De nya bestämmelserna i jordabalken ska tillämpas även i fråga om avtal om jordbruksarrende och bostadsarrende som har ingåtts före ikraftträdandet. Från denna huvudregel görs följande undantag.

I fråga om avtal om jordbruksarrende ska äldre bestämmelser gälla till och med den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan bringas att upphöra genom uppsägning eller anmodan som sker efter den nya lagens ikraftträdande. I fråga om sidoarrenden med en arrendetid om fem år ska dock de nya bestämmelserna om besittningsskydd tillämpas först i fråga om arrendatorns rätt till förlängning efter den 1 juli 2031.

Om ett avtal om bostadsarrende har sagts upp före ikraft- trädandet, ska äldre bestämmelser gälla till dess frågan om för- längning av avtalet är slutligen avgjord. Detsamma ska gälla om en begäran om ändring av villkoren för förlängning av ett sådant avtal har skett före ikraftträdandet.

7.1Ikraftträdande

Innan förslagen kan träda i kraft krävs viss tid för remissbehandling av betänkandet och beredning inom Regeringskansliet. Efter riks- dagsbehandling och utfärdande av nya lagbestämmelser fordras det också tid för information till jordägare och arrendatorer om för- ändringarna. Med hänsyn till dessa förhållanden torde de nya be- stämmelserna inte kunna träda i kraft förrän tidigast den 1 juli 2016.

183

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

SOU 2014:32

7.2Övergångsbestämmelser

De nya bestämmelserna bör naturligtvis tillämpas på alla avtal om jordbruksarrende och bostadsarrende som ingås efter lagens ikraft- trädande. I det följande diskuterar vi i vilken utsträckning bestäm- melserna även bör tillämpas på äldre avtal. Med äldre avtal avses här sådana arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet av de nya bestämmelserna.

7.2.1Utgångspunkter för retroaktiv verkan

Beträffande redan ingångna avtal gäller som en allmän princip att nya civilrättsliga regler inte ska ges retroaktiv verkan, om inte starka skäl talar för annat. Detta gäller dock inte generellt. På arrende- området har övergångsbestämmelser i vissa fall utformats så att de nya reglerna har blivit omedelbart tillämpliga även på avtal som har ingåtts före de nya reglernas ikraftträdande. En annan vanligt före- kommande lagstiftningsmodell på området är att nya bestämmelser görs tillämpliga på redan ingångna avtal, fastän först från den tid- punkt då avtalet tidigast kan bringas att upphöra p.g.a. uppsägning som sker efter den nya lagens ikraftträdande. En sådan möjlighet för parterna att säga upp avtalet, i stället för att låta det omfattas av de nya bestämmelserna, ligger särskilt nära till hands om de nya bestämmelserna innebär väsentliga och ingripande förändringar av avtalsförutsättningarna.

I några avseenden innebär våra förslag förhållandevis ingripande förändringar av förutsättningarna för redan ingångna avtal. Enligt vår bedömning leder emellertid de föreslagna ändringarna i bestäm- melserna om jordbruksarrende till en lämpligare intresseavvägning mellan parterna och till bättre möjligheter att anpassa avgiften till det enskilda jordbrukets resultat. Vad gäller de föreslagna bestäm- melserna om bostadsarrende leder de till en tydligare och mera för- utsägbar avgiftsbestämning. De förslag som gäller uppsägning och begäran om villkorsändring innebär att ordningen för sådana åt- gärder blir betydligt enklare i såväl jordbruks- som bostadsarrende- sammanhang. Fördelarna är sådana att det enligt vår mening inte bör komma i fråga att tillämpa de nya bestämmelserna enbart på nya avtal. Till detta kommer, såvitt gäller bostadsarrende, att antalet nyupplåtelser är mycket begränsat och att de föreslagna förändring-

184

SOU 2014:32

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

arna därför skulle få mycket liten betydelse om de enbart skulle tillämpas på nya avtal.

Enligt vår mening är det därför naturligt att de nya bestämmel- serna bör gälla även äldre avtal. I viss utsträckning bör emellertid bestämmelserna, såvitt gäller äldre avtal, tillämpas först med viss fördröjning. Vi behandlar detta i det följande.

7.2.2Särskilt om jordbruksarrenden

Högst ettåriga sidoarrenden

Våra förslag om besittningsskydd vid sidoarrende medför att alla avtal om jordbruksarrende som avser viss tid kommer att omfattas av en rätt till förlängning. Även sidoarrendeavtal med en arrendetid på upp till ett år – vilka enligt nuvarande bestämmelser saknar besitt- ningsskydd – kommer alltså, med de nya bestämmelserna, att om- fattas av besittningsskydd. Detta begränsar jordägarens möjlighet att låta arrendeavtalet upphöra. Även om besittningsskyddet i gen- gäld blir något lättare att bryta bör jordägaren få möjlighet att från- träda avtalet innan de nya bestämmelserna kan åberopas mot honom eller henne. I fråga om högst ettåriga sidoarrendeavtal föreslår vi därför att de nya bestämmelserna om besittningsskyddets omfatt- ning och därtill kopplade rättsliga konsekvenser ska gälla på avtalet först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast efter ikraft- trädandet kan säga upp avtalet genom uppsägning eller anmoda arrendatorn att lämna arrendestället enligt 9 kap. 4 § jordabalken. De nya bestämmelserna kommer därmed att gälla gentemot jord- ägaren först sedan avtalet har förlängts en första gång efter ikraft- trädandet. Detsamma bör gälla övriga nya bestämmelser, som t.ex. ordningen för uppsägning och begäran om villkorsändring, som är tillämpliga på ettåriga sidoarrendeavtal.

När det gäller arrendeförhållanden som, trots att arrendetiden är högst ett år, har varat under lång tid, skulle det kunna hävdas att det finns en risk för att arrendatorn drabbas av negativa konse- kvenser av den nyss förordade övergångsbestämmelsen. I dessa fall kan nämligen parterna, trots att besittningsskydd saknas, ha inrättat sig efter att arrendeförhållandet ska bestå. Nu berörda konsekvenser skulle kunna lindras genom att det föreskrevs att den ovan behand- lade övergångsbestämmelsen inte ska tillämpas på arrendeförhåll- anden som vid arrendetidens utgång har varat en längre tid, t.ex.

185

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

SOU 2014:32

minst tio år. Å andra sidan får det som utgångspunkt förutsättas att parterna i avtal som avser en arrendetid om högst ett år har avsett att avtalet inte ska vara förenat med besittningsskydd eller att de åtminstone har haft insikt om detta. Även om avtalet har förlängts upprepade gånger får jordägaren därför anses ha ett berättigat intresse av att kunna avsluta avtalsförhållandet innan de nya bestäm- melserna blir tillämpliga på avtalet. Avtal om sidoarrende med en arrendetid om högst ett år bör således inte undantas från den nyss föreslagna övergångsbestämmelsen även om arrendeförhållandet har varat en längre tid.

Sidoarrenden med en arrendetid om mer än ett år och mindre än fem år

I fråga om sidoarrenden med en arrendetid över ett år och upp till fem år innebär vårt förslag ett något svagare besittningsskydd. För- ändringen av besittningsskyddet kan innebära en förhållandevis betydelsefull förändring av avtalsförutsättningarna. De nya bestäm- melserna bör mot den bakgrunden gälla först med en sådan för- dröjning att parterna ges möjlighet att anpassa sig till de nya för- utsättningarna. Vi föreslår därför en övergångsreglering som mot- svarar den som vi har föreslagit i fråga om högst ettåriga sido- arrenden. Om den avtalade arrendetiden är två år och den vid ikraftträdandet löpande arrendetiden går ut den 1 oktober 2017, bör sålunda de nya bestämmelserna om besittningsskyddets om- fattning tillämpas först från och med nästa arrendeperiod och får därmed praktisk betydelse först i samband med den omreglering som ska ske per den 1 oktober 2019.

När det gäller ordningen för uppsägning och begäran om villkors- ändring syftar förändringarna till att skapa ett bättre förhandlings- klimat mellan parterna i samband med förlängning av avtalet. Det är därför i och för sig önskvärt att dessa bestämmelser blir tillämp- liga på redan ingångna avtal så fort som möjligt. Våra förslag inne- bär emellertid att tidsfristen för uppsägning och begäran om villkors- ändring förlängs för redan ingångna arrendeavtal som har träffats för ett år eller längre tid men kortare än fem år. För dessa avtal ska en sådan åtgärd ske senast ett år före arrendetidens utgång, i stället för – som enligt nuvarande bestämmelser – senast åtta månader dessförinnan. För att det ska vara praktiskt möjligt att tillämpa de nya bestämmelserna behöver ikraftträdandet förskjutas något. En

186

SOU 2014:32

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

enhetlig och enkel lösning är att även i detta avseende låta de nya bestämmelserna bli tillämpliga först efter den tidpunkt till vilken avtalet tidigast efter ikraftträdandet kan sägas upp genom uppsäg- ning. Det innebär att nuvarande bestämmelser kommer att gälla vid den första omregleringen efter lagens ikraftträdande. Vid senare omregleringar kommer de nya bestämmelserna att gälla.

Sidoarrenden med en arrendetid om fem år

Såsom vi har varit inne på i avsnitt 4.5.5 torde de avtal som i dag tecknas på fem år eller längre vara de där arrendatorn har ett sär- skilt behov av ett gott besittningsskydd. Arrendatorn har i dessa fall ofta utgått från att arrendeförhållandet kommer att bli bestå- ende under lång tid. Detta kan ofta ha föranlett honom eller henne att göra betydande investeringar som annars – om arrendeavtalet hade varit kortare – inte hade gjorts. Det kan vara fråga om invester- ingar med lång, kanske 20-årig, avskrivningstid. Effekterna av att besittningsskyddet vid arrendeavtal om fem år inte längre kommer att vara lika starkt kan i enstaka fall bli kännbara. Utredaren anser mot den bakgrunden att det för dessa avtal bör gälla en så lång övergångstid att vid ikraftträdandet redan gjorda investeringar väsentligen inte kommer att påverkas av de nya bestämmelserna. Övergångsbestämmelserna bör därför utformas så att de nya bestäm- melserna om besittningsskydd kommer att gälla – såvitt gäller avtal om sidoarrenden som vid lagens ikraftträdande löper på fem år – första gången vid omregleringar som sker tidigast 15 år efter ikraft- trädandet. Utredaren föreslår alltså, i fråga om dessa avtal, att de nya bestämmelserna om besittningsskydd ska tillämpas i fråga om arrendatorns rätt till förlängning efter den 1 juli 2031. Det nya, något svagare, besittningsskyddet kommer därmed att gälla första gången vid den omreglering som sker per den 1 juli 2031 eller senare.

I övrigt bör samma övergångsbestämmelser gälla för dessa avtal som för kortare avtal om sidoarrende (jfr ovan).

Övriga jordbruksarrenden

Vissa av de nya bestämmelserna, t.ex. vad gäller ordningen för upp- sägning och villkorsändring samt möjligheten till rörlig arrende- avgift, blir tillämpliga även på gårdsarrenden och sidoarrenden med

187

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

SOU 2014:32

längre arrendetid än fem år. För att åstadkomma en enhetlig och enkel lösning föreslår vi att samma övergångsbestämmelser ska gälla för dessa typer av arrenden som för ovan behandlade sidoarrende- avtalen med en arrendetid om mindre än fem år.

7.2.3Särskilt om bostadsarrenden

De föreslagna förändringarna av avgiftsbestämningen för bostads- arrenden innebär att avgiftsbestämningen blir tydligare och mera förutsägbar. Några grundläggande förändringar av förutsättning- arna för avgiftsbestämningen är det däremot inte fråga om. Frist- erna för uppsägning och begäran om villkorsändring föreslås inte förändrade. De föreslagna bestämmelserna om anslutande begäran om villkorsändring och begränsade möjligheter att ändra ett yrkande bör innebära att parterna blir mera jämbördiga och att en eventuell tvist mellan dem blir mera förutsägbar. Med hänsyn till detta torde såväl jordägare som arrendatorer vara bäst betjänta av att de för- slagna nya bestämmelserna som gäller bostadsarrende blir tillämp- liga omedelbart efter lagens ikraftträdande, utan någon ytterligare fördröjning.

I ett avseende bör dock undantag göras. Om en uppsägning eller begäran om villkorsändring har skett före ikraftträdandet, är det olämpligt att nya bestämmelser ska börja tillämpas på avtalet under förhandlingarna mellan parterna eller under den tid som saken hand- läggs av nämnden eller domstolen. I dessa fall bör därför äldre be- stämmelser fortsätta att gälla till dess att frågan om uppsägning eller villkorsändring är slutligt avgjord.

188

8 Konsekvensanalys

8.1Inledning

Enligt kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning ska en ut- redning redovisa vissa kostnadsberäkningar och lämna vissa konse- kvensbeskrivningar.

I utredningsdirektiven har det särskilt framhållits att vi allsidigt och grundligt ska belysa de kort- och långsiktiga konsekvenserna av våra förslag. Vidare ska finansiering föreslås i de delar som för- slagen kan medföra ökade kostnader eller minskade intäkter för det allmänna. Vi ska också uppmärksamma om förslagen i den prakt- iska tillämpningen kan få olika effekter för kvinnor och män.

Vårt uppdrag i fråga om arrende sönderfaller i tre huvuddelar: resultatbaserad arrendeavgift vid jordbruksarrende, avtalsförlängning vid sidoarrende och bestämmandet av arrendeavgift vid bostads- arrende. Konsekvensanalysen följer denna uppdelning.

8.2Ekonomiska konsekvenser

Bedömning: Våra förslag om resultatbaserad arrendeavgift vid jordbruksarrende och förändringarna av rätten till förlängning av avtal om sidoarrende torde endast undantagsvis medföra eko- nomiska konsekvenser för parterna. De ekonomiska konsekvens- erna för parterna av våra förslag om bostadsarrende är svår- bedömda. Övergångsvis kan justeringar av avgiften för bostads- arrende komma att ske inom vissa områden. Det saknas dock skäl att anta att förslagen generellt sett leder till högre eller lägre arrendeavgifter.

Även förslagens inverkan på ärendetillströmningen till arrende- nämnderna är svårbedömd men totalt sett förväntas den öka,

189

Konsekvensanalys

SOU 2014:32

dock endast marginellt. Den årliga kostnadsökningen för nämnd- organisationen beräknas bli cirka 425 000 kronor per år under de första fem åren och därefter cirka 85 000 per år. Dessa siffror är dock osäkra. Eventuella merkostnader för nämnderna bör kunna rymmas inom befintliga anslag. Förslagen förväntas inte ha någon påverkan på antalet mål och ärenden i domstolarna.

För Lantbrukarnas Riksförbund beräknas kostnaderna till cirka 500 000 kronor för framtagande av branschrekommend- ationer och standardavtal samt för genomförande av inform- ationsinsatser i samband med lagens ikraftträdande. Vissa mindre sådana kostnader kan även uppstå för andra branschorganis- ationer.

8.2.1Resultatbaserad arrendeavgift vid jordbruksarrende

Förslag

Enligt utredningsdirektiven ska vi föreslå en möjlighet för parterna att bestämma arrendeavgiften på ett ändamålsenligt sätt utifrån det enskilda jordbrukets resultat eller en eller flera resultatanknutna faktorer. Det ingår inte i uppdraget att föreslå att ett arrende ska kunna bestämmas i annat än pengar. Nuvarande avgiftsreglering innebär att avtalsfrihet råder angående arrendeavgiftens storlek. Avgiften måste visserligen bestämmas i pengar men får index- regleras under förutsättning att indexet utgör ett tillförlitligt under- lag för en omräkning av arrendeavgiften. Enligt förarbetena är det därför inte tillåtet med en anknytning till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden, utan det ska vara fråga om ett index i vedertagen mening.

Våra förslag innebär att avgiften för jordbruksarrende, helt eller delvis, ska kunna knytas till prisutvecklingen för en eller flera pro- dukter som arrendatorn producerar eller som han eller hon är bero- ende av i sin verksamhet. Det blir alltså tillåtet att anknyta avgiften till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden. Förslagen medför således betydligt större möjligheter för jordägare och arrendatorer att anpassa arrendeavgiften till förutsättningarna i det enskilda jordbruksföretaget.

Vi har bedömt att det inte finns något behov av att kunna knyta arrendeavgiften till ekonomiska stöd inom jordbruket. Vi har över- vägt möjligheten att ge parterna full avtalsfrihet vad gäller sättet för

190

SOU 2014:32

Konsekvensanalys

att beräkna avgiften. Vår bedömning är dock att full avtalsfrihet inte är lämpligt eftersom det innebär en inte obetydlig risk för att parterna, av obetänksamhet eller av andra skäl, kommer överens om beräkningssätt som får oförutsedda konsekvenser. Härutöver har vi funnit att det saknas förutsättningar att åstadkomma en tydlig och förutsägbar avgiftsbestämning som grundas på jordbruksföretagets redovisade resultat eller liknande.

En närmare redogörelse för reformbehovet finns i avsnitt 3.1. Alternativa lösningar och våra förslag redovisas i avsnitten 3.4.1–3.4.3.

Arrenderådet har förklarat sig villigt att, om våra förslag blir lag, utveckla branschrekommendationer och standardavtal avseende den typ av avgiftsreglering som våra förslag möjliggör.

Jordägare och arrendatorer

Våra förslag har betydelse för alla företag som upplåter eller nyttjar jordbruksmark med arrendeavtal. Det bör också beaktas att staten och ett flertal kommuner arrenderar ut jordbruksmark. Av Jord- bruksstatistisk årsbok 2013 framgår att det år 2010 fanns cirka 71 000 jordbruksföretag i landet, varav 31 500 företag helt eller del- vis arrenderade åkermark.1 Detta kan jämföras med den undersök- ning avseende sidoarrende som vi har låtit Statistiska centralbyrån genomföra. Statistiska centralbyråns undersökningsresultat tyder på att det finns omkring 50 000 sidoarrendeavtal i landet och att var och en som har eller upplåter sidoarrende i genomsnitt har två sido- arrendeavtal. Antalet gårdsarrenden i landet har av experter i utred- ningen uppskattats till cirka 5 000. Mot denna bakgrund kan det, grovt uppskattat, antas att 30 000 arrendatorer och lika många jord- ägare berörs av våra förslag till en mera resultatanknuten arrende- avgift.

Det saknas specifika uppgifter om antalet företag som arrend- erar eller upplåter jordbruksmark med arrende och om storleken på dessa företag. Beträffande jordbruksföretag över lag kan det dock noteras att cirka 35 procent eller 25 000 företag klassificeras som småbruk, vilket innebär att de har ett arbetsbehov under 400 standard- timmar per år och att 75 procent av företagen har ett arbetsbehov under 1 600 timmar per år (en heltidsarbetskraft motsvarar 1 800

1 Angående den närmare statistiken och definitionen av företag m.m. se Jordbruksstatistisk årsbok 2013 s. 49 och 58.

191

Konsekvensanalys

SOU 2014:32

timmar per år).2 Det kan också noteras att jordbruket i landet under år 2010 sysselsatte cirka 177 000 personer, motsvarande cirka 57 000 heltidssysselsatta. Med hänsyn till denna övergripande bild av jordbruksföretagen bör man kunna utgå från att det huvudsak- ligen är små företag som berörs av förslagen.

I uppdraget ingår inte att lämna förslag till förändringar som resulterar i en generell förskjutning av arrendeavgiftens storlek i endera riktningen. De förslag som vi lämnar medför enligt vår bedömning inte heller några sådana förändringar.

Förslagen gör det lättare att åstadkomma en avgiftsreglering som är anpassad till förutsättningarna i det enskilda jordbruket, ett problem som nuvarande avgiftssystem är förknippat med. Därmed minskar också risken för att arrendeavgiften utvecklas på ett sätt som avviker från utvecklingen av jordbruksföretaget. Avgiftsregler- ingen bör härigenom också kunna bli mera precis, vilket kan be- gränsa behovet av frekventa omförhandlingar av avgiften. Nedan återkommer vi till en möjlig följdeffekt av detta.

Om arrendetiden är högst fem år, bestäms arrendeavgiften vanligen som ett fast årligt belopp per hektar, t.ex. 2 000 kronor per hektar och år. Med våra förslag kan avgiften för ett mjölk- producerande jordbruksföretag kopplas till avräkningspriset på mjölk. Detta kan illustreras med följande exempel. Vi antar att arrendetiden löper från den 1 januari 2009 till 1 januari 2014 och att en fjärdedel av grundavgiften om 2 000 kronor indexregleras med föregående års indextal och 2008 års avräkningspris som bas.3 Avgiften skulle då vara 2 000 kronor år 2009, 1 912 kronor år 2010, 1 979 kronor år 2011, 1 996 kronor år 2012 och 1 966 kronor år 2013. Såväl ökade som minskade intäkter kommer således att påverka arrendeavgiften. Vid indexregleringen bör härutöver även utveckl- ingen för produktionskostnaden beaktas genom indexering av en del av avgiften. Även om den årliga avgiften kommer att växla på det nu beskrivna sättet bedömer vi att avgiftsintäkter respektive avgiftskostnader för berörda jordbruksföretag, sett över tid, inte påverkas av förslagen i denna del.

Förslagen innebär ändringar av de materiella reglerna för jord- bruksarrende och påverkar således hur företagen har att förhålla sig till lagstiftningen. Det kan därför tänkas att det initialt uppkommer

2Se Jordbruksstatistisk årsbok 2013 s. 50, 62 och 135.

3Avräkningsprisindex (A-index) för mjölk år 2008–2013: 127,9; 105,5; 122,5; 126,8; 119,3; 130,7 (se Statistiska meddelanden JO 49 SM 1103 s. 7, JO 49 SM 1401 s. 8 och JO 49 SM 1404 s. 8).

192

SOU 2014:32

Konsekvensanalys

vissa tillämpningsfrågor. Detta kan i enstaka fall få ekonomiska konsekvenser i administrativt avseende, t.ex. i form av merarbete i samband med avtalsförhandling. Emellertid har lagtexten utformats i syfte att skapa en reglering som är tydligare än den nuvarande. Till detta kommer att Arrenderådet avser att utveckla branschrekom- mendationer och standardavtal med anledning av våra förslag. De faktorer som kan vara av intresse att anknyta avgiften till i ett en- skilt fall bör dessutom vara välkända för parterna. Dessa förhåll- anden bör begränsa parternas merarbete. Härvid förutsätts dock att adekvat och lättförståelig information om förändringarna når ut till berörda jordägare och arrendatorer i god tid inför ikraftträdandet av de nya bestämmelserna. Vi återkommer till det nedan.

Arrenderådet och experterna i utredningen har uppskattat att möjligheten att anknyta avgiften till enstaka produkter eller varor kommer att tillämpas i relativt få fall, ungefär 500 arrendeavtal. En omförhandling av villkoren för ett avtal med femåriga arrende- perioder som inte hänskjuts till arrendenämnden tar i normalfallet en arbetsdag i anspråk, vilket inkluderar upprättande av avtal. Kost- naden för en omförhandling kan mot den bakgrunden uppskattas till 5 000 kronor per part. Kostnaderna för en tvist om förlängning av ett avtal som hänskjuts till arrendenämnden är svårbedömd och varierar påtagligt. Som riktmärke kan dock antas att en omförhand- ling som hänskjuts till arrendenämnden i sin helhet kostar cirka 15 000 kronor för respektive part. Våra förslag bör inte innebär några förändringar i detta avseende. Vi bedömer därför att för- slagen inte kommer att leda till annat än marginella administrativa merkostnader för jordägare och arrendatorer.

Möjligheten att anknyta avgiften till förändringar av världs- marknadspriser m.m. medför att avgiften kan avspegla det enskilda jordbrukets förutsättningar på ett bättre sätt än vad som är möjligt enligt nuvarande bestämmelser. En bättre följsamhet till förändring- arna på marknaden torde begränsa behovet av täta omförhandlingar av arrendevillkoren. En följdeffekt av förslagen kan därför vara att parterna blir mera benägna att ingå avtal som avser något längre avtalsperioder. Detta leder till färre omförhandlingar och därmed lägre administrativa kostnader för parterna. Som vi tidigare har framhållit har dock bl.a. Arrenderådet bedömt att de nya möjlig- heterna att indexera arrendeavgiften är intressanta för ett relativt litet antal, företrädesvis stora, jordbruksföretag. Redan i dag kan dessa företag förväntas ha förhållandevis långa avtal och en effektiv avtalshantering. Mot denna bakgrund skulle effekten av förändringen

193

Konsekvensanalys

SOU 2014:32

bli högst begränsad. Vi vill dock framhålla att det är svårt att be- dömda vilket genomslag bestämmelserna kommer att få, inte minst mot bakgrund av att det är oklart vilka rekommendationer som Arrenderådet kommer att lämna.

I övrigt innefattar våra förslag i denna del inte något nytt för- farande eller liknande som skulle kunna innebära att regelverket blir mera komplext än hittills.

Arrendenämnder och domstolar

Under de senast åtta åren har det kommit in i genomsnitt 180 ärenden om jordbruksarrende per år till arrendenämnderna. Antalet inbegriper både förlängningstvister och tvister om villkorsändring. Vid en genomgång av det totala antalet inkomna ärenden om jord- bruksarrende vid hovrätterna under perioden 2008–2013 kan det konstateras att det – i genomsnitt – kom in färre än tio ärenden per år.

Våra förslag till tydligare lagreglering och ökad avtalsfrihet samt det förhållandet att branschrekommendationer och standardavtal kommer att utvecklas av Arrenderådet talar för att antalet ärenden om villkorsprövning på sikt kan komma att minska något. En grov uppskattning är att antalet ärenden om jordbruksarrende vid nämnd- erna kommer att minska med cirka fem ärenden per år. Någon mät- bar förändring av ärendetillströmningen i domstolarna är inte att vänta.

År 2013 var genomsnittskostnaden för ett ärende vid arrende- nämnden 2 650 kronor. Detta inbegriper dock en stor mängd ärenden som föranleder ett mycket begränsat arbete för nämnderna. Ärenden som inbegriper en bestämning av arrendeavgift för jord- bruksarrende hör till de ärendetyper som generellt sett medför en betydligt större arbetsinsats än vad ett ärende i genomsnitt gör. Jämförelse bör kunna göras med styckkostnaden för tvistemål i allmän domstol som år 2013 var cirka 17 000 kronor. Även om kostnaden för ifrågavarande ärenden således skulle kunna vara betydligt högre än den genomsnittliga ärendekostnaden är den kostnadsminskning som förslagen totalt sett bedöms medföra begränsad, 85 000 kronor per år.

194

SOU 2014:32

Konsekvensanalys

Övriga

Som framgår ovan har Arrenderådet tagit på sig att arbeta fram branschrekommendationer och standardavtal med anledning av våra förslag. De aktörer som är representerade i Arrenderådet på- verkas naturligtvis av detta arbete. Även andra organisationer inom jordbruksnäringen kan förväntas inleda arbete med att anpassa specifika avtalsmodeller till de nya bestämmelserna.

Som vi har nämnt ovan är det viktigt att berörda aktörer på jord- bruksmarknaden informeras om förändringarna i god tid före ikraft- trädandet. I det avseendet är Arrenderådet och övriga bransch- organisationer mycket betydelsefulla informationskanaler.

Kostnaden för Arrenderådets arbete med framtagande av bransch- rekommendationer och standardavtal samt informationsinsatser med anledning av förändringarna har uppskattats till cirka 500 000 kronor. Detta inbegriper extra arbete med anledning av våra förslag om besittningsskyddet för sidoarrenden och avgiftsbestämningen vid bostadsarrende.

Kostnaderna för alternativa lösningar

De oförutsedda konsekvenser som kan bli följden av full avtalsfrihet beträffande avgiftsbestämningen kan medföra fler och mera om- fattande tvister om arrendevillkoren vid förlängning av avtal än vad nuvarande och föreslagna bestämmelser medför. Dessutom kan det leda till tvister vid allmän domstol om oskäliga arrendevillkor. Samma scenario kan förväntas om det skulle vara tillåtet att grunda avgifts- bestämning på jordbruksföretagets redovisade resultat eller liknande. Det kan vidare antas att en möjlighet att knyta arrendeavgiften till ekonomiska stöd inom jordbruket, särskilt det s.k. gårdsstödet, inte skulle innebära några kostnadsökningar eller kostnadsbesparingar för parterna och att det inte skulle leda till fler tvister och därmed sammanhängande kostnader för det allmänna.

195

Konsekvensanalys

SOU 2014:32

8.2.2Besittningsskyddet för sidoarrenden

Förslag

I utredningsdirektiven anges att vi ska föreslå de eventuella för- ändringar som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. En undersökning av tillämpningen av reglerna om sidoarrendatorns rätt till förlängning av arrende- avtalet ska ligga till grund för förslagen. Utgångspunkten är att arrende ska vara en attraktiv upplåtelseform för både markägare och arrendatorer och att arrende i hög utsträckning ska komma till användning vid upplåtelse av jordbruksmark.

Enligt nuvarande bestämmelser har en sidoarrendator rätt till förlängning av avtalet om arrendetiden är bestämd till viss tid som är längre än ett år. Våra förslag innebär att samtliga tidsbestämda sidoarrenden ska omfattas av besittningsskydd. I fråga om sido- arrenden som avser en arrendetid om högst fem år luckras besitt- ningsskyddet upp något. Vid s.k. självinträde eller när arrende- stället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i bruknings- enheter eller annars ska användas för annat ändamål ska besitt- ningsskyddet kunna brytas redan om jordägaren gör den tänkta åt- gärden sannolik. I dessa fall ska det således inte längre göras någon bedömning av om det är oskäligt mot arrendatorn att arrende- förhållandet upphör. För sidoarrenden som avser en arrendetid om högst fem år ska jordägaren under vissa förutsättningar också kunna bryta besittningsskyddet om han eller hon gör sannolikt att arrende- stället ska överlåtas eller genom fastighetsreglering övergå på annan.

För att motverka att det förändrade besittningsskyddet för högst femåriga sidoarrenden leder till obefogade uppsägningar föreslås nya bestämmelser som kan motverka missbruk av bestämmelserna om besittningsskyddsavbrott. En sådan bestämmelse innebär att arrendatorn ska ha rätt att sitta kvar på arrendestället i avvaktan på den äganderättsövergång som har åberopats för att bryta besitt- ningsskyddet och att avtalet under vissa förutsättningar åter ska bli gällande om någon äganderättsövergång inte kommer till stånd. En annan bestämmelse innebär att arrendatorn har rätt till en i förväg bestämd ersättning, om jordägaren inte fullföljer den åtgärd som har legat till grund för att bryta besittningsskyddet.

Utöver detta föreslår vi vissa förändringar av tidsfristerna för uppsägning och begäran om villkorsändring och ett enklare förfar- ande för sådana åtgärder. Det nya förfarandet innebär att uppsäg-

196

SOU 2014:32

Konsekvensanalys

ning och begäran om villkorsändring inte behöver delges utan kan ske genom avsändande av ett rekommenderat brev.

I utredningen har vi också övervägt alternativa lösningar som innebär att nuvarande besittningsskydd för sidoarrenden begränsas, att indirekt besittningsskydd införs för sidoarrenden, att besitt- ningsskydd för sidoarrenden inträder efter viss faktisk, i stället för avtalad, arrendetid eller görs beroende av hur stor areal som arrend- eras. Utredaren har dock bedömt att sådana lösningar är mindre lämpliga.

En närmare redogörelse för reformbehovet finns i avsnitt 4.1. Alternativa lösningar och utredarens förslag redovisas i avsnitt 4.5.

Jordägare och arrendatorer

Gårdsarrenden påverkas inte av förslagen. Som tidigare har berörts kan antalet skriftliga sidoarrendeavtal i landet uppskattas till cirka 50 000. Av den undersökning som vi har låtit Statistiska central- byrån genomföra framgår att varje brukare i genomsnitt har två avtal om sidoarrende. Med hänsyn till detta berörs således omkring 25 000 arrendatorer och lika många jordägare av förslagen. Jord- bruksföretagen är generellt sett små, se beskrivningen i avsnitt 8.2.1. Som tidigare har nämnts arrenderar även staten och kom- munerna i viss utsträckning ut jordbruksmark.

Utredaren bedömer att det kan förväntas ske vissa förskjut- ningar beträffande arrendetidens längd. Mot bakgrund av Statistiska centralbyråns undersökning av sidoarrenden kan avtalen om sido- arrende antas vara fördelade på det sätt som framgår av tabell 8.1.

197

Konsekvensanalys

SOU 2014:32

Merparten av arrendeavtalen med högst ettårig arrendeperiod bör på några års sikt ha övergått till femåriga arrendeperioder. Antalet årliga avtalsförhandlingar kommer härigenom, grovt räknat, att minska till en femtedel av nuvarande antal, dvs. från cirka 10 000 till 2 000 per år.

Beträffande de 12 000 avtal som har en längre arrendetid än ett år men kortare än fem år känner vi inte till den närmare fördel- ningen beträffande arrendetidens längd. Om man antar att avtalen fördelar sig jämt inom perioden och att avtalen i fortsättningen blir femåriga, torde omfördelningar inom denna grupp medföra att antalet omförhandlingar minskar från cirka 4 000 till 2 400 per år.

När det gäller avtal med femåriga eller längre arrendetider kan det antas att merparten är femåriga och att arrendetiden inte om- förhandlas. Detta innebär att antalet omförhandlingar inom denna grupp även fortsättningsvis kan uppskattas till cirka 5 400 per år.

Med angivna antaganden skulle antalet omförhandlingar i landet minska från cirka 19 500 till 9 900 per år.4 Till saken hör emellertid att majoriteten av de högst ettåriga arrendeavtalen i praktiken kan antas bli förlängda utan att det sker vare sig någon villkorsändring eller någon egentlig förhandling om villkoren. Om vi utgår från att omförhandling i realiteten sker endast i omkring en femtedel av dessa avtal, kan antalet omförhandlingar ändå förväntas minska, men endast med cirka 1 600 per år för hela populationen sido- arrendeavtal.5 Till detta kommer att det även fortsättningsvis kan förväntas förekomma jordbruksarrenden som löper på kortare tid än fem år. Sammantaget kan det dock förväntas att antalet omför- handlingar minskar med omkring 1 000 per år.

De administrativa kostnader som är förknippade med omför- handling av arrendevillkoren torde variera påtagligt från avtal till avtal. Eftersom merparten av avtalen avser förhållandevis små arealer, får det antas att avtalsförhandlingarna normalt inte föranleder några beaktansvärda kostnader för parterna, annat än när en tvist hän- skjuts till arrendenämnden. Utifrån våra antaganden i det föregå- ende kan antalet omförhandlingar i landet antas minska med 1 000 per år. Såsom framgår i avsnitt 8.2.1 har våra experter bedömt att en omförhandling som inte hänskjuts till arrendenämnden i genom- snitt kostar 5 000 kronor per part. Om tvisten hänskjuts till arrende- nämnden, kan kostnaden för respektive part uppskattas till 15 000 kronor. Sett till det totala antalet avtal finns det följaktligen inte

4Se kolumnerna 3 och 5 i tabell 8.1.

5Se kolumnerna 4 och 5 i tabell 8.1, 9 900 - 11 500 = -1 600.

198

SOU 2014:32

Konsekvensanalys

anledning att vänta sig några beaktansvärda förändringar av part- ernas administrativa kostnader. I ett inte obetydligt antal fall kom- mer dock övergången från ettåriga till femåriga arrendeperioder att leda till betydligt färre omförhandlingstillfällen, vilket i sin tur bör leda till lägre administrativa kostnader. Endast i enstaka fall torde antalet omförhandlingar och därmed sammanhängande kostnader att öka.

De nya bestämmelser som syftar till avhålla jordägare från obe- fogade besittningsskyddsavbrott bedöms inte – annat än i undan- tagsfall – ha någon inverkan på parternas intäkter och kostnader.

De nya bestämmelserna om förfarandet vid uppsägning och be- gäran om villkorsändring innebär att kostnaderna för delgivning försvinner och att det i stället uppkommer kostnader för rekom- menderade brev. I enskilda fall kan detta innebära väsentliga kost- nadsminskningar. På det hela taget bedöms dock ändringarna i för- farandereglerna inte få några nämnvärda ekonomiska konsekvenser.

En följdeffekt av att alla avtal om jordbruksarrende kommer att omfattas av besittningsskydd är att bestämmelserna i 9 kap. 9 § jordabalken blir tillämpliga även vid förlängning av sidoarrendeavtal som löper på högst ett år. Att arrendeavgiften i fortsättningen ska bestämmas till skäligt belopp vid förlängning av alla jordbruks- arrendeavtal kan komma att medföra en något lugnare avgifts- utveckling, jämfört med vad som skulle bli fallet med nuvarande bestämmelser.

Arrendenämnder och domstolar

Som har framgått av avsnitt 8.2.1 kommer det in i genomsnitt 180 ärenden om jordbruksarrende till arrendenämnderna varje år. Antalet omförhandlingar som i och för sig skulle kunna komma under arrendenämndernas prövning enligt nuvarande bestämmelser kan uppskattas till 9 500 per år.6 Med utgångspunkt i denna uppskatt- ning kan det konstateras att knappt två procent av omförhandling- arna har hänskjutits till arrendenämnderna under den senaste åtta- årsperioden. Med våra förslag kan antalet omförhandlingar som kan komma under arrendenämndernas prövning förväntas öka, efter- som även högst ettåriga arrendeavtal omfattas av besittningsskydd. Med ovan redovisade antaganden angående förändringarna av arrende- periodernas längd kan antalet omförhandlingar per år beräknas till

6 Se kolumn 3 i tabell 8.1, 19 500 - 10 000 = 9 500.

199

Konsekvensanalys

SOU 2014:32

9 900, dvs. en ökning med cirka fyra procent.7 Om den ökningen finge omedelbart genomslag på antalet ärenden vid nämnderna, skulle antalet ärenden om villkorsändring öka till cirka 190 per år.

För högst femåriga sidoarrenden försvinner emellertid den oför- utsägbarhet som obillighetsprövningen innefattar. Det bör leda till att parterna i högre utsträckning än f.n. kan göra en säkrare bedöm- ning av utgången av en rättslig prövning, vilket bör leda till att färre tvister hänskjuts till arrendenämnderna. En ökad ärendetillström- ning, som skulle kunna bli följden av att alla tidsbestämda sido- arrenden kan hänskjutas till arrendenämnden, behöver därmed inte bli verklighet. Trots detta kan antalet inkomna ärenden till nämnd- erna förväntas öka något, uppskattningsvis med fem procent eller omkring tio ärenden per år. Någon mätbar förändring av ärendetill- strömningen i domstolarna är inte att vänta.

Genomsnittskostnaden för ett ärende vid arrendenämnden var 2 650 kronor år 2013. Detta inbegriper dock en stor mängd ärenden som föranleder ett mycket begränsat arbete för nämnderna. Ärenden om förlängning vid jordbruksarrende hör till de ärendetyperna som generellt sett medför en betydligt större arbetsinsats än vad ett ärende i genomsnitt gör. Såsom har angetts i avsnitt 8.2.1 bör jäm- förelse kunna göras med styckkostnaden för tvistemål i allmän domstol som år 2013 var cirka 17 000 kronor. Mot den bakgrunden kan kostnaderna för arrendenämnderna, grovt uppskattat, förväntas öka med 170 000 kronor per år, vilket bör kunna rymmas inom befintliga anslag.

Kostnaderna för alternativa lösningar

Ett upphävande av bestämmelserna om besittningsskydd för sido- arrenden innebär framförallt en ökad otrygghet för arrendatorerna och större oförutsägbarhet om arrendeförhållandets bestånd. Det kan medföra negativa ekonomiska konsekvenser. Exempelvis torde arrendatorernas intresse för att ta på sig investeringskostnader i jordbruket minska. På sikt leder det till eftersatt underhåll av mark och byggnader, vilket i sin tur kan leda till bl.a. minskad produktiv- itet och lägre intäkter i jordbruket och därmed sammanhängande negativa effekter för samhällsekonomin. Å andra sidan skulle det också kunna leda till att parterna i högre grad avtalar om villkoren för markutnyttjandet och på så sätt skyddar sina investeringar.

7 Se kolumn 5 i tabell 8.1, 9 900 ./. 9 500.

200

SOU 2014:32

Konsekvensanalys

I sådant fall kan dock kostnaderna för avtalsförhandlingar bli betyd- ligt högre än enligt nuvarande och föreslagna bestämmelser. – Vad som nu har sagts gäller också, om än troligen i något mindre ut- sträckning, mera omfattande inskränkningar i det nuvarande besitt- ningsskyddet.

Om det införs bestämmelser om indirekt besittningsskydd eller om att besittningsskydd inträder efter viss faktisk, i stället för avtalad, arrendetid, torde konsekvenserna kunna bli snarlika. I ett system med indirekt besittningsskydd kompenseras visserligen arrendat- orn för sin förlust av nyttjanderätten men otryggheten kan ändå bli betydande i det att tillgången på annan jordbruksmark än den arrenderade kan vara begränsad. Besittningsskydd efter viss faktisk arrendetid innebär i vart fall inledningsvis en otrygghet för arrend- atorn, eftersom han eller hon då inte vet om uppsägning kommer att ske i sådan tid att besittningsskydd inte inträder. Om besittnings- skyddet görs beroende av hur stor areal som arrenderas, kan olämpliga tröskeleffekter uppstå som motverkar önskvärd strukturrationalis- ering. Produktiviteten i jordbruket kan därmed bli lägre än enligt nuvarande och föreslagna bestämmelser.

8.2.3Bostadsarrenden

Förslag

Våra förslag innebär att den nuvarande individuella metoden för avgiftsbestämning behålls men justeras i vissa avseenden. Det in- förs även en trappningsregel som gör det möjligt att besluta att en avgiftshöjning ska ske successivt.

När det gäller förfarandet föreslår vi samma förenkling av för- farandet för uppsägning och begäran om villkorsändring som vi har föreslagit för jordbruksarrende. Delgivning behöver alltså inte ske. Samma bevislättnadsregel – vid användande av rekommenderat brev

– föreslås också. Härutöver föreslås att, om arrendeavtalet har sagts upp eller om villkorsändring har begärts, motparten ska ha rätt att anslutningsvis begära villkorsändring när han eller hon första gången för talan vid arrendenämnden. Dessutom föreslår vi att ett yrkande som en part framställer i samband med hänskjutande av en tvist om uppsägning eller villkorsändring eller som framställs anslutningsvis, inte ska få ändras till nackdel för motparten efter det att han eller hon har besvarat yrkandet.

201

Konsekvensanalys

SOU 2014:32

En alternativ lösning som vi har övervägt är att ersätta nuvar- ande avgiftsregleringen med en schabloniserad avgiftsmodell som baseras på arrendetomtens marktaxeringsvärde eller ett fiktivt sådant värde.

En närmare redogörelse för reformbehovet finns i avsnitten 5.1 och 5.5.4. Alternativa lösningar och utredningens förslag redovisas i avsnitt 5.6 och i bilaga 5.

Jordägare och arrendatorer

Det saknas tillförlitliga uppgifter om antalet och beskaffenheten av de bostadsarrenden som finns i landet. Konsekvenserna av våra förslag är därmed svårbedömda. Det har därför inte varit möjligt att, till rimliga kostnader, utreda de närmare konsekvenserna för parterna i enskilda arrendeavtal. En övergripande bedömning kan dock göras.

Vi har tidigare redovisat vissa uppskattningar av antalet bostads- arrenden i landet och bedömer att det kan finnas omkring 90 000, se avsnitt 5.5.3. Det kan också konstateras att arrendatorn i allmän- het är en fysisk person. På jordägarsidan varierar förhållandena. Det förekommer att staten och kommunerna upplåter mark för bostadsarrende. I övrigt synes den typiske jordägaren vara en fysisk eller juridisk person som arrenderar ut någon eller några enstaka arrendetomter vid sidan om skogs- och jordbruk, se avsnitt 5.5.3. Vissa jordägare har dock en mera kommersiell inriktning på bostads- arrendeverksamheten.

Avsikten med våra förslag är, i enlighet med utredningsdirektiven, att avgifterna ska översstämma med de skäl som bär upp bostads- arrendeinstitutet och de nuvarande avgiftsbestämmelserna samt vara allmänt godtagbara för parterna. Vi bedömer att de föreslagna för- ändringarna, i enlighet med uppdraget, kan leda till att avgiften vid en förlängning av arrendeavtalet avspeglar en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande.

Undersökningen av tillämpningen av de nuvarande avgiftsreglerna och de avgiftsnivåer som reglerna leder till har inte föranlett oss att föreslå förändringar som resulterar i en generell förskjutning av arrendeavgiftens storlek i endera riktningen. Mot bakgrund av att förslagen medger att man vid avgiftsbestämningen i vissa fall tar hänsyn till avgiftsnivån i närbelägna områden eller i andra delar av landet kan det emellertid successivt komma att ske en förskjutning

202

SOU 2014:32

Konsekvensanalys

av arrendeavgifterna inom vissa områden. Det kan t.ex. förväntas att arrendeavgifterna höjs något i vissa delar av Norrland och att det i vissa regioner i mellersta och södra Sverige tvärtom kan bli fråga om mera modererade avgifter. I övrigt saknas det skäl att anta att förslagen typiskt sett leder till högre eller lägre arrendeavgifter. Generellt sett torde dock avgiftsutvecklingen kunna bli mera enhet- lig och något dämpad jämfört med i dag.

I administrativt avseende bör de förtydliganden som vi föreslår beträffande avgiftsbestämningen och det förenklade förfarandet vid uppsägning och begäran om villkorsändring, inom några år, minska parternas arbetsinsats vid omförhandling av avtalet. Om vi antar att det finns 90 000 avtal om bostadsarrende och att omförhandling sker vart femte år, omförhandlas 18 000 avtal varje år. Kostnaderna för omförhandling av villkoren vid bostadsarrende kan givetvis vari- era påtagligt från fall till fall. Om flera arrendeavtal omförhandlas gemensamt, vilket ofta är fallet, är villkoren snarlika. Ju fler arrende- avtal som förhandlas samtidigt, desto lägre blir kostnaderna per tomt. Experterna i utredningen har bedömt att kostnaden för en omförhandling som inte hänskjuts till arrendenämnden och som omfattar åtminstone tio tomter, kan uppskattas till cirka 1 500 kronor per tomt om ombud anlitas. Tidsåtgången är i det fallet ungefär en timme per tomt. Hänskjuts tvisten till arrendenämnden kan kostnaden per tomt förväntas bli den dubbla, dvs. 3 000 kronor. Om arrendenämndens beslut överklagas till hovrätten, kan den totala kostnaden per tomt fördubblas ytterligare en gång, dvs. till 6 000 kronor.

Arrendenämnder och domstolar

Med utgångspunkt i våra antaganden om förekomsten av bostads- arrenden och med hänsyn till att arrendeperioden normalt är fem- årig kan antalet omförhandlingar antas vara omkring 18 000 per år. Under de senaste åtta åren har det kommit in i genomsnitt cirka 1 100 ärenden om bostadsarrenden till arrendenämnderna per år. Merparten torde avse villkorsändring och inbegripa en prövning av arrendeavgiften.

Förslaget om en trappregel, avsedd att förhindra att kraftiga avgiftshöjningar får ett alltför snabbt genomslag, kan medföra att antalet ärenden vid nämnderna ökar med ett fåtal ärenden per år. De förtydliganden av avgiftsregleringen som föreslås bör medföra

203

Konsekvensanalys

SOU 2014:32

en motsvarande minskning av antalet ärenden. Med tydligare anvis- ningar för hur avgiften ska bestämmas bör nämligen parternas osäkerhet om vad som är en skälig avgiftsnivå minska, vilket i sin tur bör medföra bättre förutsättningar för parterna att komma över- ens om arrendeavgiften. Under en övergångsperiod om högst fem år kan dock de nya bestämmelserna skapa förväntningar hos part- erna om ändrad arrendeavgift. Detta antas medföra en ökad ärende- tillströmning till arrendenämnderna med cirka två procent per år under den perioden, dvs. 20 ärenden per år. Arrendenämndens kostnad för ett ärenden om villkorsändring bör vara jämförbar med vad som antagits beträffande jordbruksarrende, se avsnitt 8.2.1. Våra förslag kan mot den bakgrunden förväntas medföra ökade kost- nader för nämnderna om cirka 340 000 kronor per år under fem år. Även den kostnadsökningen bör kunna rymmas inom befintliga anslag. Någon mätbar förändring av ärendetillströmningen i dom- stolarna är inte att vänta.

Kostnaderna för alternativa lösningar

En schabloniserad avgiftsmodell har diskuterats i avsnitt 5.6.2 och skisserats i bilaga 5. Vi har dock funnit att en sådan lösning är förenad med avsevärda problem. Förutsättningar för respektive arrendetomt i fråga om arrendeavgift, markvärde, belägenhet, storlek etc. finns inte samlat i register eller liknande utan måste undersökas i varje enskilt fall. Detta innebär att det inte är praktiskt genom- förbart att beräkna effekterna av att införa den skisserade modellen. Svårigheterna att analysera konsekvenserna av modellen är också ett av de huvudsakliga skälen till att vi inte föreslår att modellen införs, se avsnitt 5.6.2. Följaktligen saknas det förutsättningar för att i detta sammanhang presentera de ekonomiska effekterna av denna alternativa lösning. Vi har dock testat schablonmodellen på några utvalda tomter, se bilaga 5. Resultatet tyder på att modellen i många fall skulle leda till avgifter som avviker betydligt från nuvar- ande arrendenivåer.

204

SOU 2014:32

Konsekvensanalys

8.3Övriga konsekvenser

Bedömning: De förslag som rör jordbruksarrende bör leda till att arrende som upplåtelseform blir mera attraktivt för både jordägare och arrendatorer. Detta bör i sin tur leda till att ut- budet av jordbruksmark för arrende ökar.

Förslaget om en trappregel vid kraftiga avgiftshöjningar inne- bär att bostadsarrendatorer ges ett något bättre skydd mot kraft- iga och språngvisa avgiftshöjningar än vad de har i dag.

I övrigt har vi inte funnit att våra förslag leder till några andra konsekvenser som ska redovisas enligt kommittéförordningen (1998:1474) eller förordningen (2007:1244) om konsekvens- utredning vid regelgivning.

Förslagen beträffande jordbruksarrende är avsedda att skapa ett tydligare och mera förutsägbart regelverk. I kombination med information om förändringarna bör detta leda till att arrende som upplåtelseform blir mera attraktivt för både jordägare och arrendat- orer. Utbudet av jordbruksmark för arrende kan därmed förväntas öka.

Även våra förslag om avgiftsbestämningen vid bostadsarrende är avsedda att skapa ett tydligare och mera förutsägbart regelverk, vilket bl.a. bör medföra en ökad trygghet för arrendatorerna. För- slaget om en trappregel medför att bostadsarrendatorer ges ett något bättre skydd mot kraftiga och språngvisa avgiftshöjningar än vad de har i dag.

Vi har inte funnit att våra förslag leder till några andra konse- kvenser som ska redovisas enligt kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regel- givning. Till grund för vår bedömning i detta avseende ligger bl.a. följande överväganden.

Enligt direktiven ska vi särskilt uppmärksamma om våra förslag i den praktiska tillämpningen kan få olika effekter för kvinnor och män. Såväl män som kvinnor är jordägare och arrendatorer. De för- ändringar som vi föreslår blir tillämpliga på jordägare och arrendat- orer oavsett kön och innefattar inte några moment som, såvitt kan bedömas, skulle kunna få olika konsekvenser beroende på kön. Mot den bakgrunden har vi inte kunnat finna att våra förslag i den praktiska tillämpningen kan komma att få olika effekter för kvinnor och män.

205

Konsekvensanalys

SOU 2014:32

Eftersom förutsättningarna förändras på samma sätt för samt- liga jordbruksföretag, bör konkurrensförhållandet dem emellan inte påverkas av de förslag som vi presenterar. Våra förslag om resultatbaserad arrendeavgift underlättar för parterna att anpassa avgiftsbestämningen till det enskilda jordbrukets förutsättningar. Det bör vara positivt för det svenska jordbrukets konkurrenskraft på den internationella marknaden. Som tidigare har nämnts syftar förslagen om besittningsskydd för sidoarrenden bl.a. till att förut- sägbarheten ska öka när det gäller arrendeförhållandets bestånd. Andelen arrendeavtal med så kort upplåtelsetid som ett år bör dess- utom minska väsentligt. Dessa förhållanden bör kunna bidra till en ökad investeringsvilja inom jordbruksnäringen, vilket på sikt bör gynna produktiviteten och konkurrenskraften.

Även om EU-rätten har stort inflytande över jordbruksnäringen i landet synes våra förslag inte ha några EU-rättsliga implikationer.

Förslagen bedöms inte leda till några konsekvenser för lands- tingen, för det kommunala självstyret, för brottsligheten, för syssel- sättningen och den offentliga servicen i olika delar av landet eller för möjligheten att nå de integrationspolitiska målen.

206

9 Författningskommentar

9.1Förslaget till lag om ändring i jordabalken

8 kap. 8 §

Uppsägning ska vara skriftlig, om inte skriftligt erkännande av uppsäg- ningen lämnas. I fall som avses i 11 kap. 6 och 6 a §§ ska uppsägningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar.

Skriftlig uppsägning ska delges den som söks för uppsägning. Delgiv- ning får inte ske enligt 34–38 och 48 §§ delgivningslagen (2010:1932).

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning ska ske, inte känt hemvist här i riket och finns inte heller känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom eller henne, får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att arrendeförhållande ska upp- höra eller att arrendator ska avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att arrendator ska avhysas.

I 9 kap. 4 § och 10 kap. 8 § finns särskilda bestämmelser om sättet för uppsägning och begäran om ändring av arrendevillkoren i avtal om jord- bruksarrende och bostadsarrende. I 11 kap. 6 § finns särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av avtal om anläggningsarrende.

207

Författningskommentar

SOU 2014:32

Paragrafen innehåller bestämmelser om formerna för uppsägning. För att markera att det i fråga om jordbruks- och bostadsarrende finns särskilda bestämmelser om sättet för uppsägning och begäran om villkorsändring, vilka kompletterar vad som sägs i förevarande paragraf, har det i femte stycket tagits in en erinran om dessa bestäm- melser.

8 kap. 28 §

Vid jordbruksarrende och bostadsarrende får ett avtal mellan jordägare och arrendator att framtida tvist med anledning av arrendeförhållandet ska hän- skjutas till avgörande av skiljemän utan villkor om rätt för parterna att klandra skiljedomen, inte göras gällande i fråga om

1.arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller sitta kvar på arrende- stället,

2.fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 b §, eller

3.bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

I övrigt gäller inte villkor i skiljeavtalet som innebär att skiljemän har utsetts. Inte heller gäller villkor om skiljemännens antal, sättet för deras ut- seende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. I skiljeavtalet får dock arrende- nämnden utses till skiljenämnd och det får bestämmas viss tid för meddel- ande av skiljedom.

Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar. Bland annat har ordet förbehåll bytts ut mot avtalsvillkor. Första meningen bildar numera första stycket i vilket en punktlista har införts. Resterande delar av paragrafen har förts till ett nytt andra stycke. En följdändring har även skett med anledning av att nuvarande 10 kap. 6 a § har fått beteckningen 10 kap. 6 b §. – Några ändringar i sak är inte avsedda.

8 kap. 30 §

Arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva

1.fråga om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende och bostads- arrende,

2.fråga om fastställande av villkoren för sådan förlängning,

3.fråga som avses i 9 kap. 13 a eller 13 b §,

4.fråga om ersättning enligt 9 kap. 14 eller 14 a § samt

5.övriga frågor som enligt denna balk ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i arrendetvister.

Närmare bestämmelser om arrendenämnd meddelas i särskild lag.

208

SOU 2014:32

Författningskommentar

Paragrafen innehåller bestämmelser om arrendenämndens upp- gifter. Genom tillägg i paragrafens första mening utökas arrende- nämndens uppgifter så att nämnden även blir behörig att pröva tvister med anledning av de nya bestämmelserna i 9 kap. 13 a, 13 b och 14 a §§. Utredningens överväganden finns i avsnitt 4.5.6. Paragrafen har också fått en ny redaktionell utformning.

8 kap. 31 §

I följande frågor får arrendenämndens beslut överklagas till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden ligger:

1.förlängning av arrendeavtal,

2.fastställande av villkoren för sådan förlängning,

3.uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 b §,

4.bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 eller 14 a § och

5.fråga som avses i 9 kap. 13 a, 13 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b § eller 11 kap. 6 b §.

Arrendenämndens beslut i ett ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2, 3, 4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får inte överklagas.

Paragrafen innehåller bestämmelser om rätten att överklaga arrende- nämndens beslut. Genom tillägg i paragrafens första stycke klargörs att nämndens beslut om ersättning enligt 9 kap. 14 a § och dess beslut i fråga om arrendators rätt att sitta kvar på arrendestället enligt 9 kap. 13 a § eller göra avtal gällande enligt 9 kap. 13 b § får överklagas till hovrätten. Utredningens överväganden finns i av- snitt 4.5.6.

I paragrafen har också gjorts vissa redaktionella ändringar.

8 kap. 31 d §

Ett beslut av hovrätten kan inte överklagas

1.i fråga om uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b § eller 10 kap. 6 b §, såvitt avser hänvisningen till 9 kap. 12 b §, eller

2.i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21 eller 21 a § eller 11 kap. 6 b §. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, om det finns särskilda

skäl för en prövning av om tillstånd ska ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.

I paragrafen har skett en följdändring p.g.a. att nuvarande 10 kap. 6 a § har fått beteckningen 10 kap. 6 b §. I redaktionellt hänseende har paragrafen bl.a. delats upp på två stycken och första stycket har försetts med en punktlista.

209

Författningskommentar

SOU 2014:32

9 kap. 2 §

Avtal om jordbruksarrende ska träffas för viss tid. Avser upplåtelsen jord, som upplåtaren inte kan förfoga över utöver sin egen besittningstid, får avtal träffas även för sådan tid. Staten får upplåta arrende för arrendatorns livstid. Om arrendetiden inte är bestämd enligt vad som nu har sagts, gäller avtalet för fem år.

Om ett arrende för viss tid omfattar bostad för arrendatorn, ska arrende- tiden utgöra minst fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämnden har godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den överenskomna tiden.

Ett avtalsvillkor om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 §§, 8 kap. 6, 14 och 23 §§ samt 30, 32 och 33 §§ detta kapitel återta arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det har godkänts av arrendenämnden.

Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar. Bland annat har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd.

9 kap. 3 §

Vid arrende för viss tid ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upp- höra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator, som vill säga upp avtalet eller begära ändring av arrendevillkoren för en ny arrendeperiod, ska meddela motparten detta skriftligen. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska ske senast ett år före arrendetidens ut- gång. Om avtalet har träffats för högst ett år, gäller i stället att uppsägning eller begäran om villkorsändring ska ske senast tre månader före arrende- tidens utgång eller senast vid den tidigare tidpunkt som parterna har avtalat.

Ett avtalsvillkor som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnden. Om parterna har avtalat om längre tid för förlängning än som anges i andra stycket gäller det utan sådant godkännande.

Utredningens överväganden finns i avsnitten 4.5.7 och 6.1. I 7 § föreslås att det införs besittningsskydd även vid jordbruksarrenden som inte omfattar bostad för arrendatorn, s.k. sidoarrenden, och som avser en arrendetid om högst ett år. Ändringarna i förevarande

210

SOU 2014:32

Författningskommentar

paragrafs första stycke första mening sammanhänger med ändr- ingen i 7 §. Genom ändringarna i första stycket andra meningen har ordningen för uppsägning och begäran om villkorsändring för- enklats. Ändringar har även gjorts vad gäller tiden för uppsägning, se första stycket tredje och fjärde meningarna. Därutöver har det skett några mindre redaktionella ändringar, bl.a. har ordet förbehåll ersatts med avtalsvillkor.

Första stycket första meningen

Nuvarande bestämmelser innebär bl.a. att uppsägning måste ske för att ett arrendeavtal med en arrendetid som är ett år eller längre ska upphöra att gälla. Om avtalstiden är kortare än ett år, behöver det inte ske någon uppsägning. Avtalet upphör då att gälla vid avtals- tidens utgång utan att det behöver vidtas någon särskild åtgärd. Om arrendatorn i ett sådant fall fortsätter att bruka arrendestället två månader efter arrendetidens utgång, utan att jordägaren har anmodat honom eller henne att lämna arrendestället, förlängs dock, enligt hittills gällande bestämmelser, avtalet som huvudregel på samma tid som det ursprungliga arrendeavtalet (s. k. tyst förläng- ning, se nuvarande bestämmelser i 4 §).

I och med att det, enligt förslaget, införs besittningsskydd för alla tidsbestämda sidoarrenden har det ansetts att det inte finns skäl att ha olika bestämmelser om upphörande av avtalet beroende på arrendetidens längd. Paragrafens nya lydelse innebär därför att om arrendet är tidsbestämt ska uppsägning alltid ske för att arrendet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång.

Första stycket andra meningen

Uppsägning och begäran om villkorsändring ska enligt nuvarande bestämmelser normalt vara skriftlig och delges på visst sätt (se 8 kap. 8 §). Den föreslagna lydelsen av första stycket andra meningen innebär att ordningen för uppsägning och begäran om villkors- ändring förenklas. Uppsägningen eller begäran om villkorändring ska vara skriftlig men det uppställs inte något särskilt krav på hur motparten ska få del av handlingen. En uppsägning eller begäran om villkorsändring behöver alltså inte delges utan kan skickas med vanlig post, e-post eller på något annat sätt. Eftersom en giltig

211

Författningskommentar

SOU 2014:32

begäran alltjämt förutsätter att den sker viss tid före arrendetidens utgång, måste dock den som avsänder begäran kunna visa att denna har kommit motparten till handa i tid. För att underlätta detta har det införts en ny bevislättnadsregel (se 4 §).

Första stycket tredje och fjärde meningarna

Införandet av besittningsskydd för alla sidoarrenden medför att upp- sägningstiden och tiden för begäran om villkorsändring behöver ändras. I annat fall skulle dessa tidsfrister kunna komma att bli lika långa som, eller längre än, arrendetiden. Förslaget innebär att den nuvarande uppsägningstiden om ett år för vissa längre arrendetider utsträcks till att gälla samtliga jordbruksarrendeavtal, som har en längre arrendetid än ett år. Om arrendetiden är högst ett år, är upp- sägningstiden i stället tre månader. Parterna har dock i det sist- nämnda fallet möjlighet att – utan inhämtande av arrendenämndens tillstånd – avtala om en längre uppsägningstid, t.ex. sex månader. Den nuvarande uppsägningstiden om åtta månader för vissa kortare arrendetider har alltså slopats.

De nya bestämmelserna innebär bl.a. att avtal som tidigare har haft åtta månaders uppsägningstid, dvs. avtal med en arrendetid om ett år eller längre men kortare än fem år, i fortsättningen har ett års uppsägningstid.

9 kap. 4 §

Om en sådan uppsägning eller begäran om villkorsändring som avses i 3 § första stycket har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga post- adress, ska den anses ha lämnats vid avsändandet.

Om jordägaren eller arrendatorn har lämnat uppgift om en postadress, under vilken meddelanden till honom eller henne ska sändas, ska den adressen anses som hans eller hennes vanliga adress. I annat fall ska mottagarens folkbokföringsadress eller, om mottagaren är en juridisk person, den post- adress som är registrerad i ett sådant register som anges i 29 § delgivnings- lagen (2010:1932) anses som mottagarens vanliga adress.

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om när en uppsäg- ning eller begäran om villkorsändring ska anses ha lämnats och vart en sådan med laga verkan kan skickas. Utredningens överväganden finns i avsnitt 6.1.

212

SOU 2014:32

Författningskommentar

Bestämmelserna är en form av bevislättnadsregler; den som visar att han eller hon har avsänt meddelandet på det sätt som anges i paragrafen och till den i paragrafen angivna adressen, ska anses ha meddelat motparten. Genom att tillämpa det förfarande som anges i paragrafen har alltså avsändaren fullgjort sin skyldighet att med- dela motparten att uppsägning sker eller att villkorsändring begärs. Paragrafen ger också besked om vid vilken tidpunkt skyldigheten ska anses fullgjord.

Bestämmelserna utesluter inte att motparten får del av meddel- andet på annat sätt, t.ex. genom användande av e-post eller vanligt brev. Om meddelandet sänds på något annat sätt än med rekom- menderat brev, har dock avsändaren att visa att meddelandet har kommit mottagaren till del inom den tidsfrist som anges i 3 §. Avsändaren kan därutöver tillämpa bestämmelserna om sättet för uppsägning i 8 kap. 8 §.

Första stycket

En jordägare eller arrendator som vill säga upp avtalet eller begära villkorsändring ska, enligt den föreslagna lydelsen av 3 §, skriftligen meddela motparten detta senast ett år före arrendetidens utgång, om arrendetiden är längre än ett år. Om arrendetiden är högst ett år ska motparten i stället meddelas senast tre månader före arrende- tidens utgång (eller vid den tidigare tidpunkt som parterna har kommit överens om). Bestämmelserna i förevarande paragraf inne- bär att om ett sådant meddelande har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga postadress anses det ha lämnats vid avsändandet. Huruvida mottagaren kvitterar ut det rekommend- erade brevet eller inte saknar betydelse.

Om meddelandet skickas med rekommenderat brev senast den dag som infaller ett år före arrendetidens utgång eller, om arrende- tiden är högst ett år, tre månader dessförinnan, har således tids- fristen i 3 § för uppsägning respektive begäran om villkorsändring iakttagits. För det fall arrendetiden är högst ett år och parterna har avtalat om t.ex. sex månaders uppsägningstid kan meddelandet skickas senast den dag som infaller sex månader före arrendetidens utgång.

213

Författningskommentar

SOU 2014:32

Andra stycket

I andra stycket anges vad som avses med det i första stycket an- vända begreppet mottagarens vanliga postadress. Huvudregeln är att en part ska skicka meddelandet till den postadress som mottagaren har uppgett som den postadress dit meddelanden till honom eller henne ska skickas. Huvudregeln blir tillämplig om det i parternas avtal anges att meddelanden ska skickas till en viss adress eller om den ena parten i ett senare skede ger motparten ett uttryckligt besked om att handlingar med anledning av arrendeförhållandet ska tillställas honom eller henne på en viss adress.

I annat fall, dvs. om mottagaren inte har lämnat någon uppgift om en postadress dit meddelanden ska sändas, anses mottagarens folkbokföringsadress vara dennes vanliga adress. Uppgift om folk- bokföringsadress kan erhållas från Skatteverket. Om mottagaren är en juridisk person anses mottagarens vanliga adress i stället vara den postadress som är registrerad i ett sådant register som anges i 29 § delgivningslagen. De register som anges i detta lagrum är bl.a. aktiebolags-, förenings- och handelsregistren. Uppgifter ur regist- ren kan erhållas från Bolagsverket. Det bör dock beaktas att 29 § delgivningslagen inte täcker t.ex. dödsbon, stiftelser och icke- näringsdrivande ideella föreningar. För att bevislättnadsregeln ska kunna tillämpas i förhållande till en sådan juridisk person måste denna således ha lämnat en uppgift om den postadress under vilken meddelanden ska sändas. I annat fall har avsändaren att visa att meddelandet har kommit mottagaren till del inom den tidsfrist som anges i 3 §, vilket t.ex. skulle kunna ske genom tillämpning av be- stämmelserna om sättet för uppsägning i 8 kap. 8 §.

Avsändaren bör som huvudregel ha bevisbördan för att med- delandet har sänts till rätt adress. Om parterna skulle vara oense om huruvida en uppgift har lämnats om en viss postadress som avviker från folkbokföringsadressen, bör emellertid mottagaren ha bevisbördan för att han eller hon har lämnat uppgift om en sådan avvikande adress.

9 kap. 7 §

Bestämmelserna i 8–13 §§ gäller vid arrende för viss tid. Om jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grunden att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, gäller bestämmelserna dock endast om det i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

214

SOU 2014:32

Författningskommentar

Ett avtalsvillkor om att arrenderätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det har godkänts av arrendenämnden.

Paragrafen är den första i en följd av paragrafer (7–14 a §§) som reglerar arrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet. Den innehåller en avgränsning av de fall i vilka arrendatorn har en principiell rätt till avtalsförlängning, dvs. besittningsskydd. I 8 § anges under vilka förutsättningar besittningsskyddet kan brytas. – Utredningens överväganden finns i avsnitt 4.5.5.

Genom bestämmelserna i första stycket avgränsas de fall i vilka arrendatorn har en principiell rätt till förlängning av arrendeavtalet. Enligt den nuvarande lydelsen av första stycket 1 är avtal som har en arrendetid om högst ett år och inte omfattar bostad för arrend- atorn undantagna från rätten till förlängning. I paragrafens nya lydelse har detta undantag strukits. Alla tidsbestämda arrendeavtal är därmed förenade med en rätt till förlängning.

Arrenden som är upplåtna för arrendatorns livstid är även fort- sättningsvis undantagna från tillämpningsområdet för 8–13 §§. De hittillsvarande undantagen från rätten till avtalsförlängning som nu finns i första stycket 2 – fall då arrenderätten är förverkad eller då viss säkerhet har försämrats – är också oförändrade i sak men har flyttats till en ny mening.

Bortsett från några mindre redaktionella ändringar är andra stycket oförändrat. Ordet förbehåll har bytts ut mot avtalsvillkor men någon ändring i sak är inte avsedd. Det innebär att parterna alltjämt har möjlighet att komma överens om att arrenderätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning. Ett sådant villkor måste dock, liksom hittills, godkännas av arrendenämnden för att vara giltigt (se 8 kap. 2 § andra stycket angående detta förfarande).

9 kap. 8 §

Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till för- längning av detta, dock inte när

1.arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger,

2.arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan utsträck- ning att avtalet skäligen inte bör förlängas,

3.jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska brukas av jordägaren själv eller av hans eller hennes make eller avkomling,

4.jordägaren gör sannolikt att arrendestället behövs för en mera ända- målsenlig indelning i brukningsenheter,

215

Författningskommentar

SOU 2014:32

5.jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas i enlighet med en detaljplan,

6.jordägaren gör sannolikt att äganderätten till arrendestället ska övergå på annan genom köp, byte eller fastighetsreglering på marknadsmässiga villkor,

7.jordägaren i annat fall gör sannolikt att arrendestället ska användas för annat ändamål än jordbruk.

Om arrendet omfattar bostad åt arrendatorn eller avser en arrendetid som överstiger fem år ska första stycket 6 inte tillämpas. Vidare har arrendat- orn rätt till förlängning även i fall som avses i

1.första stycket 3 och 7, om det är oskäligt mot arrendatorn att arrende- förhållandet upphör, och

2.första stycket 4, om det av särskilda skäl är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn av- träder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn trots bestämmelserna i denna paragraf rätt till sådan förlängning.

Den föreslagna ändringen i 7 § innebär att sidoarrenden som har ingåtts för ett år eller kortare tid är likställda med längre sido- arrenden vad gäller arrendatorns rätt till förlängning av avtalet. Samtliga jordbruksarrenden som är upplåtna för viss tid är därmed förenade med en rätt till sådan förlängning, dvs. arrendatorn har visst besittningsskydd.

I förevarande paragraf anges huvudregeln om arrendatorns be- sittningsskydd liksom i vilka situationer besittningsskyddet kan brytas (de s.k. besittningsskyddsbrytande grunderna). De besitt- ningsskyddsbrytande grunderna anges, liksom hittills, i första stycket men grunderna har ändrats i vissa avseenden. Ett nytt andra stycke innehåller bestämmelser som medför att förutsättningarna för att bryta arrendatorns besittningsskydd skiljer sig åt mellan å ena sidan högst femåriga sidoarrenden och å andra sidan sidoarrenden med en längre arrendetid än fem år och gårdsarrenden. Beträffande sido- arrenden med en längre arrendetid än fem år och gårdsarrenden är besittningsskyddet oförändrat. Utredningens överväganden i detta avseende finns i avsnitt 4.5.5.

Det nuvarande andra stycket har förts till ett nytt tredje stycke. I redaktionellt hänseende har uttrycket obilligt ersatts med oskäligt. Någon ändring i sak är dock inte avsedd. Även i övrigt har vissa redaktionella ändringar gjorts.

216

SOU 2014:32

Författningskommentar

Första stycket

I första stycket anges den grundläggande utgångspunkten att arrend- atorn har rätt till förlängning av arrendeavtalet om jordägaren har sagt upp avtalet. I stycket anges också de besittningsskyddsbryt- ande grunderna. Den föreslagna lydelsen av andra stycket innebär emellertid att bestämmelserna i första stycket i praktiken är fullt ut tillämpliga endast på arrendeavtal som inte omfattar bostad för arrendatorn (dvs. sidoarrenden) och som har en arrendetid om högst fem år.

En ny besittningsskyddsbrytande grund (köp, byte eller fastig- hetsreglering avseende arrendestället) har införts i punkten 6 och den nuvarande punkten 6 (användning för annat ändamål) har fått beteckningen 7.

Förändringarna av de besittningsskyddsbrytande grunderna innebär att förutsättningarna för att bryta besittningsskyddet i vissa situationer är något mindre stränga än de hittills har varit, nämligen vid självinträde (punkten 3), strukturrationalisering (punkten 4) och användning för annat ändamål (punkten 7). Av paragrafens nya lydelse följer att någon oskälighetsprövning (tidigare obillighets- prövning) inte ska ske i en förlängningstvist som grundas på själv- inträde, strukturrationalisering eller användning för annat ändamål. Man ska således i dessa situationer inte beakta effekterna för arrend- atorn av att besittningsskyddet bryts. Som tidigare har nämnts gäller dessa förändringar endast sidoarrenden med en arrendetid om högst fem år (jfr andra stycket 1 och 2).

Prövningen av om förlängning ska vägras ska alltså enbart avse frågan om jordägaren har gjort sannolikt att han eller hon har för- utsättningar att vidta de förändringar som åberopas till grund för att bryta besittningsskyddet, dvs. självinträda eller använda arrende- stället för annat ändamål. Det ankommer – på samma sätt som vid en prövning enligt nuvarande bestämmelser – på jordägaren att göra sannolikt att självinträde respektive ändrad användning kom- mer att ske. Ett naket påstående om t.ex. självinträde är inte till- räckligt. Tvärtom måste det krävas att jordägaren kan konkretisera sina planer på självinträde och göra det sannolikt att planerna kom- mer att realiseras. Ett påstående om självinträde ska alltså även vid tillämpningen av första stycket 3 vara sakligt underbyggt och kom- pletteras med en trovärdig plan för den tänkta driften efter själv- inträdet. Även jordägarens (eller, i förekommande fall, hans eller hennes make eller avkomlings) förutsättningar i övrigt måste be-

217

Författningskommentar

SOU 2014:32

aktas. Liksom hittills ska därför självinträde vägras om utredningen tyder på att jordägaren, eller den som annars ska driva jordbruket, inte kommer att kunna klara av driften på arrendestället p.g.a. bristande erfarenhet, hög ålder eller sjukdom. Självinträde ska också vägras om jordägarens egentliga avsikt synes vara att bli av med en enligt honom eller henne oönskad arrendator.

På motsvarande vis ska bedömningen av om besittningsskydds- avbrott ska tillåtas för strukturrationalisering enbart avse frågan om jordägaren har gjort sannolikt att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter.

I första stycket 6 har det dessutom införts en ny besittnings- skyddsbrytande grund. Den innebär att besittningsskyddet kan brytas om äganderätten till den arrenderade marken ska övergå på någon annan genom köp, byte eller fastighetsreglering. Besittnings- skyddsavbrott med hänvisning till en sådan äganderättsövergång är emellertid endast möjligt om avtalet avser ett sidoarrende vars arrendetid är högst fem år, jfr andra stycket.

Skälet för den tilltänkta försäljningen, liksom den tilltänkte köparens avsikter vad avser fastigheten, är utan betydelse. Med köp och byte jämställs i detta sammanhang fastighetsreglering. Fastig- hetsregleringen måste dock ske på ett sådant sätt att äganderätten till den utarrenderade marken därigenom övergår till någon annan fysisk eller juridisk person. Att äganderättsövergången ska ske genom köp, byte eller fastighetsreglering utesluter att bestämmelsen tillämpas vid en benefik överlåtelse, såsom gåva, eller ett familje- rättsligt förvärv, såsom bodelning.

Det ankommer på jordägaren att göra sannolikt att överlåtelse eller fastighetsreglering kommer att ske. Det krävs inte att jord- ägaren därvid lämnar någon precis uppgift om vem som kommer att överta äganderätten till arrendestället. Inte heller krävs det att jordägaren lämnar några precisa uppgifter om de villkor som är tänkta att gälla för en påstådd överlåtelse eller fastighetsreglering. Det räcker å andra sidan inte att jordägaren gör ett naket påstående om planerad försäljning eller fastighetsreglering. Han eller hon måste kunna lämna en trovärdig förklaring till varför han eller hon vill avhända sig arrendestället och även kunna redovisa i vart fall huvuddragen i sina planer. Uppgifterna måste vara så konkreta och rimliga att det sammantaget framstår som sannolikt att en ägande- rättsövergång av det angivna slaget kommer att ske inom en tid av två år.

218

SOU 2014:32

Författningskommentar

Jordägaren måste också kunna göra sannolikt att äganderätts- övergången kommer att genomföras på marknadsmässiga villkor. Jordägaren kan alltså inte åberopa exempelvis en försäljning till en närstående, vilken kommer att ske på för säljaren eller köparen synnerligen förmånliga villkor, eller något annat slag av överlåtelse som har klart benefika inslag. Se även kommentaren till 13 b §. Huruvida en sedermera genomförd äganderättsövergång har skett på marknadsmässiga villkor kan komma att prövas i efterhand. Om så inte är fallet, kan nämligen arrendatorn göra gällande rätt till ersättning enligt 14 a § eller få arrendeavtalet att åter bli gällande, se 13 b §.

De besittningsskyddsbrytande grunderna i första stycket 1, 2 och 5 är i sak oförändrade och gäller lika för alla jordbruksarrende- avtal.

Andra stycket

Den föreslagna lydelsen av andra stycket innebär, som ovan har berörts, att tillämpningsområdet för bestämmelserna i första stycket i praktiken begränsas till att gälla arrenden som inte omfattar bostad för arrendatorn (dvs. sidoarrenden) och som har en arrendetid om högst fem år. När det gäller andra avtal om jordbruksarrende, dvs. arrendeavtal som omfattar bostad för arrendatorn (gårdsarrenden) samt sidoarrenden med en arrendetid som överstiger fem år, inne- bär paragrafens nya lydelse inte någon förändring i sak, varken i fråga om rätten till förlängning eller i fråga om förutsättningarna för att bryta besittningsskyddet.

Redan i inledningen av andra stycket anges att första stycket 6 inte ska tillämpas i fråga om sidoarrenden med längre arrendetid än fem år samt gårdsarrenden. Jordägaren kan således inte bryta besitt- ningsskyddet för sådana avtal genom att göra sannolikt att arrende- stället ska säljas, bytas eller övergå till annan genom fastighets- reglering.

Andra stycket 1 innebär att den oskälighetsprövning (tidigare

”obillighetsprövning”) som enligt nuvarande bestämmelse ska göras, om jordägaren gör sannolikt att självinträde ska ske (första stycket 3) eller att arrendestället ska användas för annat ändamål än jordbruk (första stycket 7), alltjämt ska göras om avtalet avser ett sidoarrende med en arrendetid som överstiger fem år eller ett gårdsarrende. Jordägaren kan alltså inte bryta besittningsskyddet

219

Författningskommentar

SOU 2014:32

för sådana avtal för att självinträda eller använda arrendestället för annat ändamål än jordbruk, om det är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Andra stycket 2 innebär att den oskälighetsprövning som enligt nuvarande bestämmelse ska ske vid strukturrationalisering (första stycket 4) ska göras även fortsättningsvis om avtalet avser ett gårdsarrende eller ett sidoarrende vars arrendetid överstiger fem år. Jordägaren kan följaktligen inte bryta besittningsskyddet för att låta arrendestället ingå i en strukturrationalisering, om det av sär- skilda skäl är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upp- hör.

Som tidigare har nämnts är den ändrade terminologin, från obilligt till oskäligt, inte avsedd att medföra någon ändring i sak. Sådana omständigheter som har ansetts vara relevanta för obillig- hetsprövningen ska alltså beaktas på motsvarande sätt vid oskälig- hetsprövningen.

Tredje stycket

Tredje stycket motsvarar i sak det nuvarande andra stycket.

9 kap. 9 §

Vid förlängning av arrendeavtal ska arrendeavgiften bestämmas efter vad som är skäligt. Om jordägaren och arrendatorn inte kan enas om hur stor arrendeavgiften bör vara ska avgiften bestämmas så att den kan antas mot- svara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastnings- förmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.

Förlängning ska ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna inte överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid, om detta av särskild anledning är lämpligare. Annat av jord- ägaren eller arrendatorn uppställt villkor ska gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

I den utsträckning ändring av arrendevillkoren inte begärs, ska samma villkor som förut gälla.

Träffas det vid en förlängning av ett arrendeavtal en överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, ska överenskommelsen gälla, oav- sett bestämmelserna i första och andra styckena, om inte annat följer av

övriga bestämmelser i denna balk.

220

SOU 2014:32

Författningskommentar

Genom den föreslagna lydelsen av 29 § utvidgas möjligheten att bestämma en rörlig arrendeavgift. En språklig ändring har gjorts i 9 § första stycket första meningen för att förtydliga att arrende- nämnden vid en eventuell prövning av arrendeavgiften inte behöver fastställa avgiften till ett visst belopp utan även kan fastställa en avgift som helt eller till viss del är beroende av rörliga faktorer. Förutsättningarna för detta har berörts i avsnitt 3.4.2. I paragrafen har även gjorts vissa språkliga ändringar.

9 kap. 13 §

Bifalls jordägarens begäran om att arrendeavtalet ska upphöra att gälla, får i beslutet skäligt uppskov med avträdet medges, om jordägaren eller arrend- atorn begär det.

Om tvisten avgörs efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet, ska arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 §.

Första och andra styckena gäller inte om arrendatorn har rätt att sitta kvar på arrendestället med stöd av 13 a §.

I paragrafen har införts ett nytt tredje stycke. Utredningens över- väganden i den delen finns i avsnitt 4.5.6. I övrigt har mindre redaktionella ändringar gjorts.

Den nya bestämmelsen innebär att första och andra styckena inte ska tillämpas om arrendeförhållandet har upphört på den grunden att äganderätten till arrendestället ska övergå på annan genom köp, byte eller fastighetsreglering och arrendatorn i rätt tid har anmält till jordägaren att rätten att under viss tid fortsätta brukandet av arrendestället kommer att utnyttjas (se 8 § första stycket 6 och 13 a §). För dessa fall finns särskilda bestämmelser i 13 a § om rätt för arrendatorn att sitta kvar på arrendestället under viss tid efter avtalets upphörande och om arrendevillkoren under den tiden.

9 kap. 13 a §

Om arrendeavtalet har upphört enligt 8 § första stycket 6, gäller följande. Arrendatorn har rätt att, efter anmälan till jordägaren, sitta kvar på

arrendestället till och med den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att beslut om lagfart eller fastighetsreglering motsvarande en ägande- rättsövergång av det åberopade slaget vann laga kraft. Anmälan ska göras inom en månad från avtalets upphörande eller från den senare tidpunkt då frågan om förlängning av avtalet blev slutligt avgjord.

221

Författningskommentar

SOU 2014:32

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om arrendatorns rätt att tillfälligt sitta kvar på arrendestället när arrendeförhållandet har upphört p.g.a. att jordägaren avser att genom köp, byte eller fastighetsreglering låta arrendestället övergå på annan, se 8 § första stycket 6. Utredningens överväganden finns i avsnitt 4.5.6.

Första och andra styckena

Paragrafen ger arrendatorn en temporär rätt att sitta kvar på arrendestället även om förlängning av arrendeavtalet har vägrats. Rätten att sitta kvar avser endast det fallet att förlängning av arrendet inte sker därför att arrendestället genom köp, byte eller fastighetsreglering ska övergå på någon annan. Eftersom bestäm- melsen är utformad som en rätt för arrendatorn, är denne oför- hindrad att avträda arrendestället så snart det står klart att arrende- avtalet har upphört att gälla. En arrendator som gör gällande sin rätt att sitta kvar på arrendestället blir emellertid tills vidare bunden av de arrendevillkor som tidigare har gällt mellan parterna; han eller hon kan avträda från arrendet i förtid men endast efter den ”upp- sägningstid” som avses i tredje stycket.

Rätten att sitta kvar gäller såväl det fallet då parterna har kom- mit överens om att avtalet ska upphöra att gälla p.g.a. förestående köp, byte eller fastighetsreglering som det fallet då avtalet upphör därför att arrendenämnden eller domstolen har funnit att jord- ägaren har rätt att bryta arrendeförhållandet för genomförande av en sådan äganderättsövergång.

Den senaste tidpunkten då arrendatorn måste lämna arrende- stället räknas från det att beslut om lagfart eller fastighetsreglering som motsvarar en äganderättsövergång av det åberopade slaget vann laga kraft, dvs. från den dag då beslutet inte längre kan över- klagas. Ett beslut om lagfart vinner laga kraft tre veckor från den dag en underrättelse eller ett bevis om beslutet hålls tillgängligt för sökanden (se 19 kap. 34 § andra stycket). Ett överklagande får dock alltid ges in inom fyra veckor från den inskrivningsdag då beslutet meddelades. Ett beslut om fastighetsreglering får enligt huvudregeln

222

SOU 2014:32

Författningskommentar

överklagas inom fyra veckor från den dag då förrättningen för- klarades avslutad (se 15 kap. 6 § fastighetsbildningslagen). I vissa fall kan dock Lantmäteriet förordna att fastighetsregleringsbeslutet ska överklagas särskilt, vilket i sådant fall ska ske inom fyra veckor från den dag då beslutet meddelades (se 15 kap. 3 § första stycket andra och tredje meningarna fastighetsbildningslagen [1970:988]). Andra former av beslut enligt fastighetsbildningslagen, t.ex. till- ståndsbeslut, saknar betydelse för beräkningen av när arrendatorn måste lämna arrendestället.

Tidsfristen i bestämmelsen kan illustreras med ett exempel. Anta att beslut om lagfart vinner laga kraft den 28 juni 2017. Det är då mer än sex månader till närmast efterföljande fardag, den 14 mars 2018. Avträde ska därför ske den 14 mars 2018. Om beslutet i stället vinner laga kraft den 16 september 2017 inträffar den närmast efterföljande fardagen, den 14 mars 2018, mindre än sex månader från tidpunkten för laga kraft. Avträde ska då ske vid den därpå följande fardagen, dvs. den 14 mars 2019.

Om arrendatorn avser att utnyttja rätten att sitta kvar på arrendestället, ska han eller hon underrätta jordägaren om detta. Kommer parterna överens eller avgörs frågan om förlängning av avtalet före arrendetidens utgång, är det naturligtvis praktiskt att underrätta jordägaren i samband med överenskommelsen eller inom ramen för tvisten. Arrendatorn har dock viss tid på sig att ta ställning till frågan om att sitta kvar. Underrättelsen ska nämligen ske inom en månad från den dag då arrendeperioden löper ut. Pågår det vid arrendetidens utgång en tvist i förlängningsfrågan, ska underrättelsen ske inom en månad från den dag då tvisten blev slutligt avgjord.

Bestämmelserna om underrättelse förutsätter inte att under- rättelse sker på visst sätt. Vid tvist om huruvida underrättelse har skett torde dock normalt arrendatorn ha bevisbördan för detta.

Tredje stycket

Av tredje stycket följer att de senast gällande avtalsvillkoren ska tillämpas även under den tid som arrendatorn har rätt att sitta kvar på arrendestället enligt andra stycket.

Om det vid arrendetidens utgång råder tvist om förlängning av avtalet, ska tidigare gällande avtalsvillkor gälla till dess tvisten är slutligt avgjord (se 11 § första stycket). Om besittningsskyddet

223

Författningskommentar

SOU 2014:32

sedermera bryts enligt 8 § första stycket 6 och arrendatorn väljer att sitta kvar på arrendestället under den tid som följer av andra stycket i denna paragraf, gäller på samma sätt oförändrade arrende- villkor.

Bestämmelserna utgör en specialreglering som avviker från vad som normalt gäller i fråga om arrendevillkoren från avtalets upp- hörande till avträdet (jfr 13 § andra stycket). Om en tvist avgörs efter arrendetidens utgång eller om det medges uppskov med av- trädet, ska nämligen arrendevillkoren för tiden från avtalets upp- hörande till dess att arrendatorn avträder arrendestället fastställas enligt 9 §. Upphör arrendeavtalet att gälla på den grunden att äganderätten till arrendestället ska övergå på annan genom köp, byte eller fastighetsreglering och arrendatorn väljer att utnyttja sin rätt enligt 13 a § att sitta kvar på arrendestället, gäller inte upp- skovsbestämmelserna i 13 § (se om detta i kommentaren till 13 § tredje stycket) utan villkoren för kvarsittande regleras i stället av bestämmelserna i denna paragraf.

I fråga om betalning av arrendeavgiften för tiden efter den nye ägarens tillträde av fastigheten finns bestämmelser i 7 kap. 17 §.

I tredje stycket regleras också den situationen att en arrendator inte vill sitta kvar på arrendestället under hela den tid som han eller hon i och för sig har rätt till detta enligt bestämmelserna i första stycket. Bestämmelsen innebär att arrendatorn, sedan anmälan om kvarsittande väl har skett, inte kan lämna arrendestället utan för- varning. Arrendatorn måste i stället, minst sex månader i förväg, underrätta jordägaren om vilken dag som avträdet kommer att ske. Om arrendatorn avser att lämna arrendestället den 15 september 2017, måste alltså jordägaren underrättas om detta senast den 15 mars samma år. Bestämmelsen är inte avsedd att utesluta att en arrend- ator utnyttjar sin rätt att sitta kvar på arrendestället under en kort- are tid än sex månader, förutsatt att han eller hon klargör tid- punkten för avträde redan i anmälan enligt andra stycket.

Såsom har angetts i kommentaren till andra stycket förutsätter bestämmelserna om underrättelse inte att underrättelse sker på visst sätt. Blir det tvist om huruvida underrättelse har skett, får det normalt ankomma på arrendatorn att styrka sitt påstående.

224

SOU 2014:32

Författningskommentar

9 kap. 13 b §

Ett arrendeavtal som har upphört enligt 8 § första stycket 6 blir åter gällande på oförändrade villkor, om

1.en äganderättsövergång av det åberopade slaget har ägt rum men inte på marknadsmässiga villkor, eller

2.beslut om lagfart eller fastighetsreglering, som motsvarar en ägande- rättsövergång av det åberopade slaget och grundar sig på en ansökan som har gjorts inom två år från den senaste arrendetidens utgång, inte kommer till stånd.

Om frågan om förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång har hän- skjutits till arrendenämnden, ska tvåårsfristen i första stycket 2 räknas från den dag då tvisten blev slutligt avgjord.

Första stycket gäller inte sedan arrendatorn har lämnat arrendestället eller underrättat jordägaren enligt 13 a § tredje stycket om att avträde kommer att ske i förtid.

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om att arrende- avtalet åter blir gällande för det fall den av jordägaren åberopade äganderättsövergången inte kommer till stånd (se 8 § första stycket 6). Utredningens överväganden finns i avsnitt 4.5.6.

Första stycket

Bestämmelsen i första stycket innebär att ett arrendeavtal som har upphört p.g.a. att äganderätten till arrendestället ska övergå på annan genom köp, byte eller fastighetsreglering åter blir gällande om inte jordägaren uppfyller vissa krav.

Om arrendeavtalet blir gällande igen, inleds en ny arrendetid med samma längd som den senaste arrendetiden. Även övriga arrende- villkor ska vara desamma som de som gällde vid avtalets upphör- ande. De arrendevillkor som har gällt under den tid som arrendat- orn har suttit kvar på arrendestället med stöd av bestämmelserna i 13 a § kommer således att fortsätta att gälla för den kommande arrendeperioden.

Följande exempel kan illustrera bestämmelsens innebörd. Anta att arrendetiden är två år och att arrendeavtalet upphör den 18 september 2016 p.g.a. att arrendestället ska säljas. Två år efter avtalets upp- hörande, den 18 september 2018, visar det sig att varken ansökan om lagfart eller ansökan om fastighetsreglering, motsvarande den åberopade försäljningen, har getts in. Det arrendeavtal som upp-

225

Författningskommentar

SOU 2014:32

hörde den 18 september 2016 blir då åter gällande och löper med en arrendetid om två år från den 18 september 2018 och på i övrigt oförändrade villkor.

De krav som jordägaren måste uppfylla för att avtalet inte ska blir gällande igen anges i två punkter.

Av punkten 1 följer att avtalet blir gällande igen om en sådan äganderättsövergång som avses i 8 § först stycket 6 genomförs men det visar sig att åtgärden inte har skett på marknadsmässiga villkor. Det tidigare arrendeavtalet blir då åter gällande så snart försäljning eller byte har skett – och alltså före tvåårsfristens utgång – under förutsättning att en eventuell tvist utfaller till arrendatorns fördel. Motsvarande gäller om fastighetsreglering sker inom tvåårsfristen men villkoren för denna inte är marknadsmässiga.

Följande exempel kan illustrera bestämmelsens innebörd. Anta att arrendetiden är två år och att arrendeavtalet upphör den 18 september 2017 därför att arrendestället ska säljas. Om jordägaren säljer arrende- stället den 18 september 2018 men på icke marknadsmässiga villkor, börjar arrendetiden löpa direkt från överlåtelsetidpunkten den 18 september 2018. Om en försäljning har skett på icke marknads- mässiga villkor, kan alltså jordägaren inte påverka tillämpningen av bestämmelserna i denna paragraf genom att komma överens med köparen om nya och mera marknadsmässiga villkor. Det gäller även om en sådan överenskommelse träffas inom tvåårsfristen.

Samtliga omständigheter kring köpet, bytet eller fastighetsregler- ingen är av intresse vid bedömningen av om marknadsmässiga villkor har tillämpats. En i detta avseende fullgod försäljning bör i och för sig inte förutsätta att fastigheten har bjudits ut på den öppna marknaden. Jordägaren måste dock kunna visa att priset på fastigheten ligger i nivå med vad som i allmänhet gäller vid mot- svarande försäljningar på jordbruksmarknaden på orten. Detsamma gäller naturligtvis övriga försäljningsvillkor. På samma sätt har jordägaren att visa att ett genomfört byte eller en fastighetsregler- ing har skett på villkor som väsentligen motsvarar vad som hade gällt vid en marknadsmässig försäljning. En helhetsbedömning av villkoren måste göras, varvid köpeskillingen är en av flera faktorer. Det ligger i sakens natur att det i ett enskilt fall sällan kan anges exakt vad marknadsmässiga villkor innebär. Mindre avvikelser från vad som får anses vara t.ex. ett marknadsmässigt pris måste därför godtas. En närmare precisering av vilken grad av avvikelse som i olika avseenden är godtagbar kan inte anges generellt utan får över- lämnas till rättstillämpningen.

226

SOU 2014:32

Författningskommentar

Frågan om marknadsmässiga villkor har tillämpats vid en fastig- hetsreglering ställs på sin spets om ersättningen för den överförda marken har bestämts genom en överenskommelse mellan jord- ägaren och ägaren till den fastighet som marken överförs till och denna ersättning understiger vad som gäller på marknaden vid mot- svarande markförsäljning. Arrendatorn kan då göra gällande att fastighetsregleringen inte har skett på marknadsmässiga villkor och att han eller hon därför har rätt att stanna kvar på arrendestället (alternativt har rätt till skadestånd enligt 14 a §). Om ersättningen å andra sidan har fastställts genom en officialprövning från Lant- mäteriets sida, torde den regelmässigt få bedömas som marknads- mässig.

Bestämmelsen i punkten 2 innebär att avtalet åter blir gällande om ansökan om lagfart eller fastighetsreglering inte ges in till in- skrivningsmyndigheten respektive Lantmäteriet inom två år från den senaste arrendetidens utgång. En ytterligare förutsättning är att det meddelas lagfart eller sker fastighetsreglering på grundval av ansökan och att denna lagfart eller fastighetsreglering motsvarar en äganderättsövergång av det slag som jordägaren åberopade som grund för att bryta besittningsskyddet. Beslutet om lagfart eller fastighetsreglering behöver dock inte fattas inom tvåårsfristen. Det avgörande är att ansökan om lagfart respektive fastighetsreglering ges in inom fristen och att beslut sedermera fattas i enlighet med ansökan.

Om en ansökan om lagfart eller fastighetsreglering avvisas eller avslås, är jordägaren oförhindrad att sälja fastigheten igen för att på så sätt undvika att arrendeavtalet återuppstår. En förutsättning för att arrendeavtalet inte ska bli gällande på nytt är dock att en ny ansökan om lagfart eller fastighetsreglering ges in inom tvåårs- fristen och att beslut sedermera fattas i enlighet med ansökan.

Om frågan om förlängning av avtalet inte var avgjord vid den senaste arrendetidens utgång utan hänskjuten till arrendenämnden för prövning, ska tvåårsfristen räknas från den senare tidpunkt då tvisten blev slutligt avgjord (se andra stycket). Beroende på tidsut- dräkten i arrendenämnden och domstolen kan tvåårsfristen därmed komma att räknas från en betydligt senare tidpunkt än den senaste arrendetidens utgång.

En annan förutsättning för att avtalet ska bli gällande igen är att arrendatorn fortfarande sitter kvar på arrendestället efter tvåårs- fristens utgång och att han eller hon dessförinnan inte har meddelat att avträde kommer att ske (se tredje stycket).

227

Författningskommentar

SOU 2014:32

Om arrendatorn vägrar att lämna arrendestället med hänvisning till att villkoren vid försäljningen, bytet eller fastighetsregleringen inte har varit marknadsmässiga, så kan saken prövas vid arrende- nämnden. Det kan härvid inträffa att prövningen av om arrende- stället har sålts på marknadsmässiga villkor inte avgörs förrän efter utgången av den arrendetid som löper om avtalet skulle ha blivit gällande igen. Om den situationen uppstår, bör frågor om förläng- ning eller begäran om villkorsändring avseende det avtal som enligt arrendatorn åter har blivit gällande igen, hanteras som om avtalet faktiskt har blivit gällande igen. Visar det sig i efterhand att arrende- stället har sålts på marknadsmässiga villkor och att avtalet därför inte har blivit gällande igen, får en eventuellt uppkommen fråga om förlängning eller villkorsändring avseende avtalet anses ha fallit.

Frågan om arrendatorn ska lämna arrendestället kan också komma upp inom ramen för ett mål om avhysning.

Att ett avtal åter blir gällande får anses som en sådan förläng- ning p.g.a. lag som avses i 7 kap. 7 § andra stycket.

Andra stycket

Om frågan om förlängning av avtalet fortfarande var föremål för arrendenämndens prövning vid den senaste arrendetidens utgång, ska fristen i enlighet med bestämmelsen i andra stycket räknas från den dag då tvisten blev slutligt avgjord. Beroende på tidsutdräkten i arrendenämnden och domstolen kan fristen därmed komma att räknas från en betydligt senare tidpunkt än den senaste arrende- tidens utgång.

Tredje stycket

I tredje stycket anges ytterligare en förutsättning för att arrende- avtalet åter ska bli gällande; arrendatorn måste sitta kvar på arrende- stället vid den tidpunkt som arrendeavtalet blir gällande igen enligt första stycket. Om arrendatorn har lämnat arrendestället dessför- innan, blir således avtalet inte gällande igen. Avtalet blir inte heller gällande igen om arrendatorn visserligen sitter kvar på arrende- stället vid den kritiska tidpunkten enligt första stycket men han eller hon dessförinnan har meddelat jordägaren att avträde kommer att ske i förtid (jfr 13 a § tredje stycket).

228

SOU 2014:32

Författningskommentar

9 kap 14 §

Kommer förlängning av arrendeavtal som omfattar bostad för arrendatorn inte till stånd på grund av att förhållande som avses i 8 § första stycket 5 eller 7 föreligger och ska marken efter avtalets upphörande användas för ändamål som kan antas lämna väsentligt högre avkastning eller som kan tillgodoses genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, ska jord- ägaren till arrendatorn betala ett belopp som motsvarar den genomsnitt- liga arrendeavgiften för ett år under den senaste arrendeperioden. Om arrendatorns förlust på grund av att arrendeförhållandet upphör uppgår till högre belopp, ska jordägaren i stället i skälig omfattning ersätta förlusten, dock högst med belopp som motsvarar tre års arrendeavgifter, beräknade så som nyss har angetts.

Första stycket gäller inte, om det av särskilda skäl är oskäligt att jord- ägaren blir ersättningsskyldig.

I andra stycket har uttrycket obilligt ersatts av oskäligt. Någon ändring i sak är inte avsedd. På grund av den nya strukturen i 8 § har hänvisningen till 8 § första stycket 6 (numera punkten 7) ändrats. Även i övrigt har smärre redaktionella ändringar gjorts.

9 kap. 14 a §

Om ett arrendeavtal har upphört enligt 8 § första stycket 3, 4 eller 7 och den åberopade förändringen därefter inte kommer till stånd inom två år från utgången av den senaste arrendetiden, ska jordägaren betala arrendatorn ett belopp som motsvarar tre gånger den senast gällande arrendeavgiften för ett år.

Om avtalet har upphört enligt 8 § första stycket 6, ska jordägaren betala arrendatorn det belopp som avses i första stycket, om

1.en äganderättsövergång av det åberopade slaget har ägt rum men inte på marknadsmässiga villkor, eller

Om frågan om förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång har hän- skjutits till arrendenämnden, ska tvåårsfristerna i första stycket och andra stycket 2 räknas från den dag då tvisten blev slutligt avgjord.

Första och andra styckena gäller inte, om

1.arrendet har omfattat bostad åt arrendatorn eller har avsett en arrende- tid som överstiger fem år,

2.avtalet åter har blivit gällande enligt 13 b § första stycket, eller

229

Författningskommentar

SOU 2014:32

3. det på grund av oförutsedda omständigheter utanför jordägarens kon- troll inte har varit möjligt att genomföra den åberopade förändringen eller äganderättsövergången.

Paragrafen är ny. Utredningens överväganden finns i avsnitt 4.5.6. Genom paragrafen införs en ersättningsskyldighet för jordägare som inte fullföljer den avsikt som de har åberopat för att bryta besittningsskyddet för femåriga eller kortare sidoarrenden.

Första stycket

Genom hänvisningen till 8 § första stycket 3, 4 och 7 är ersätt- ningsskyldigheten kopplad till den situationen att rätten till för- längning av arrendeavtalet har upphört p.g.a. förestående själv- inträde, strukturrationalisering eller användning för annat ändamål än jordbruk. Beträffande försäljning, byte och fastighetsreglering, se andra stycket.

Ersättningsskyldighet inträder automatiskt om jordägaren inte inom två år fullföljer den av jordägaren åberopade planen som har medfört att förlängning av arrendeavtalet har vägrats. Tvåårsfristen räknas från utgången av den senaste arrendetiden (se dock tredje stycket).

En praktiskt viktig fråga är vilka åtgärder jordägaren ska ha vid- tagit för att hans eller hennes uppgivna avsikt att t.ex. självinträda eller använda arrendestället för annat ändamål ska anses ha fullföljts

(jfr lagtexten ”… förändringen därefter inte kommer till stånd …”).

Det är svårt att i detalj ange vad som bör krävas i detta hänseende och frågan får avgöras genom en helhetsbedömning av omständig- heterna i det enskilda fallet. Här kan dock anges några generella riktlinjer för bedömningen.

Utgångspunkten vid självinträde bör vara att arrendestället väsent- ligen ska ha tagits i bruk enligt gängse mönster för den jordbruks- drift som bedrivs. Självinträdet kan därmed inte anses ha fullföljts om endast mer eller mindre begränsade delar av arrendestället brukas. På motsvarande sätt ska arrendestället i allt väsentligt ha tagits i anspråk för den ändrade användning eller strukturrationalis- ering som har brutit besittningsskyddet.

Jordägaren kan inte undgå ersättningsskyldighet genom att åbe- ropa att det har inträffat någon annan, i och för sig besittnings- skyddsbrytande omständighet, än den som faktiskt har brutit besitt-

230

SOU 2014:32

Författningskommentar

ningsskyddet (jfr lagtexten ”… den åberopade förändringen …”).

Om t.ex. självinträde har godtagits som grund för besittningsskydds- avbrott, kan jordägaren inte undgå ersättningsskyldighet genom att i stället sälja fastigheten inom två år (se vidare om försäljning, byte och fastighetsreglering i andra stycket). Detsamma gäller om besitt- ningsskyddet har brutits med hänvisning till att arrendestället ska användas för annat ändamål. Kommer förlängning inte till stånd därför att jordägaren ska använda marken för skogsbruk men den i stället omvandlas till upplagsplats blir jordägaren ersättningsskyldig. Mindre skillnader mellan den förutskickade användningen och den som sedermera kommer till stånd bör dock inte utlösa ersättnings- skyldighet.

Ersättningen ska betalas till den tidigare arrendatorn och är för- utbestämd i så måtto att den ska motsvara tre gånger den senast gällande årliga arrendeavgiften. Man ska således inte beräkna den genomsnittliga arrendeavgiften under den senaste arrendeperioden. I stället ska beräkningen göras med utgångspunkt från det belopp som i enlighet med arrendeavtalet betalades för det sista året av den senaste arrendeperioden. I fråga om ränta på beloppet tillämpas räntelagen (1975:635). Ersättningen får anses vara ett sådant krav som avses i 4 § tredje stycket räntelagen. Det innebär att ränta ska betalas på förfallet belopp från den dag som infaller trettio dagar efter det att arrendatorn har framställt krav på ersättning och lagt fram utredning som med hänsyn till omständigheterna skäligen kan begäras av honom eller henne. Jordägaren är dock inte skyldig att betala ränta för tiden innan kravet och utredningen har kommit honom eller henne till handa. Under alla förhållanden ska ränta betalas på förfallen fordran senast från dagen för delgivning av ansökan om betalningsföreläggande eller stämning i mål om utgiv- ande av betalning, se 4 § fjärde stycket räntelagen.

Om arrendestället under mellantiden har sålts, är det den tidig- are jordägaren som ska betala ersättningen.

Andra stycket

Om besittningsskyddet har brutits med hänvisning till en före- stående äganderättsövergång genom köp, byte eller fastighetsregler- ing och någon sådan åtgärd inte kommer till stånd har arrendatorn samma rätt till ersättning som enligt första stycket. Förutsättning- arna för ersättning i dessa fall anges i två punkter.

231

Författningskommentar

SOU 2014:32

Av punkten 1 framgår att jordägaren inte undgår ersättnings- skyldighet om köp, byte eller fastighetsreglering visserligen har kommit till stånd men har skett på villkor som inte är marknads- mässiga. Se vidare angående detta i kommentaren till 13 b § första stycket 1. Arrendatorn har då – och alltså före tvåårsfristens utgång

– rätt till ersättning av jordägaren, dock inte om han eller hon i stället väljer att sitta kvar på arrendestället (jfr fjärde stycket).

Vad beträffar tvåårsfristen i punkten 2 hänvisas till komment- aren till 13 b § första stycket 2. Om en ansökan om lagfart eller fastighetsreglering avvisas eller avslås, är jordägaren oförhindrad att sälja fastigheten igen och på så sätt undvika ersättningsskyldighet. En förutsättning för att ersättningsskyldighet inte ska inträda är dock att en ny ansökan om lagfart eller fastighetsreglering görs inom tvåårsfristen och att beslut sedermera fattas i enlighet med ansökan.

Tredje stycket

Om frågan om förlängning av avtalet inte var avgjord vid den senaste arrendetidens utgång men hänskjuten till arrendenämnden för prövning, ska tvåårsfristen i första och andra styckena räknas från den dag då tvisten blev slutligt avgjord. Beroende på tids- utdräkten i arrendenämnden och domstolen kan fristen därmed komma att räknas från en betydligt senare tidpunkt än den senaste arrendetidens utgång.

Fjärde stycket

Paragrafens fjärde stycke innehåller tre undantag från bestämmel- serna i första och andra styckena.

För det första gäller bestämmelserna inte i fråga om gårds- arrenden och sidoarrenden med en arrendetid på mer än fem år. Det sammanhänger med att arrendatorn i dessa fall i stället skyddas av den oskälighetsprövning som ska göras enligt 8 § andra stycket.

Det andra undantaget innebär att någon rätt till ersättning enligt förevarande paragraf inte föreligger om arrendatorn sitter kvar på arrendestället efter tvåårsfristens utgång med stöd av 13 b §. Arrend- atorn har således att välja mellan att låta arrendeavtalet bli gällande igen enligt 13 b § och att begära skadestånd enligt förevarande

232

SOU 2014:32

Författningskommentar

paragraf. Däremot är arrendatorns rätt till ersättning inte på något sätt beroende av om han eller hon har utnyttjat den rätt som 13 a § ger en arrendator att sitta kvar i avvaktan på en sådan förutskickad äganderättsövergång som avses i 8 § första stycket 6, dvs. en för- säljning, byte eller fastighetsreglering.

Det tredje undantaget avser den situationen att det p.g.a. oför- utsedda omständigheter utanför jordägarens kontroll inte har varit möjligt att genomföra den åberopade förändringen eller ägande- rättsövergången. Undantaget, som är tillämpligt oavsett om besitt- ningsskyddet har brutits p.g.a. självinträde, försäljning, struktur- rationalisering eller användning för annat ändamål, är avsett att tillämpas restriktivt.

Några exempel kan lämnas. Ersättningsskyldigheten bör t.ex. falla bort om jordägarens avsikt har varit att hans eller hennes dotter ska ta över brukandet av arrendestället men dottern inte kan göra detta därför att hon drabbas av allvarlig sjukdom. Detsamma bör gälla om den av jordägaren begärda fastighetsregleringen inte kan genomföras p.g.a. något förhållande som jordägaren inte har haft anledning att förutse, t.ex. därför att en kommun på ett oväntat sätt har motsatt sig regleringen. Jordägaren kan dock inte undgå ersättningsskyldighet om dottern i exemplet ovan av en eller annan anledning väljer att ägna sig åt något annat och därför inte självinträder eller om köpet försenas eller inte blir av därför att köparen i sista stund ändrar sig.

Om parterna är oense om huruvida ersättning ska utgå, är de hänvisade till att föra talan om saken vid arrendenämnden (se vidare 8 kap. 30 och 31 §§ samt 1 § lagen [1973:188] om arrende- nämnder och hyresnämnder).

9 kap. 17 §

Omfattar arrende bostad för arrendatorn eller hans anställda, ska jord- ägaren vid tillträdet lämna bostaden i det skick som föreskrivs i gällande hälsoskyddslagstiftning.

En fråga om detta ska prövas vid syn enligt 24–28 §§. Om synemännen finner att det föreligger sådan brist, ska de bestämma vilka åtgärder som ska vidtas för att avhjälpa bristen och beräkna kostnaden för dessa. Synemännen ska även bestämma inom vilken tid som åtgärderna ska vidtas.

Om jordägaren underlåter att vidta åtgärden inom utsatt tid, får arrend- atorn utföra åtgärden i jordägarens ställe. Sedan arbetet fullbordats, har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med det vid synen fastställda beloppet. Om arrendatorn hellre vill säga upp avtalet, får han göra det, om

233

Författningskommentar

SOU 2014:32

inte bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada.

Ett avtalsvillkor som strider mot bestämmelserna i denna paragraf gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnden.

Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar. Bland annat har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd.

9 kap. 24 §

Syn ska förrättas av minst två synemän som är förtrogna med ortens jord- bruksförhållanden.

Synemän ska utses av jordägaren och arrendatorn gemensamt. Om part- erna inte kan enas om valet, ska länsstyrelsen utse synemän. Bestämmelserna i rättegångsbalken om jäv mot domare tillämpas även på synemän.

Till syneman får utses endast den som genom beslut av länsstyrelsen har fått behörighet att hålla syn. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas för sådan behörighet.

Om synemännen har olika meningar ska flertalets mening gälla. Kan något beslut inte åstadkommas på detta sätt ska, om synemännen är fler än två samt parterna eller länsstyrelsen har utsett en av synemännen att vara ordförande, hans eller hennes mening gälla som synemännens beslut. Om det inte heller på detta sätt går att åstadkomma ett beslut, ska synemännen välja ytterligare en syneman, som då blir ordförande. Enas inte synemännen om valet, ska länsstyrelsen utse synemannen.

Syn får inte påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken synen hänför sig och ska vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag, om inte länsstyrelsen på begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare. Något sådant medgivande behövs dock inte för syn som äger rum inom två månader efter fristens utgång för att undersöka före- komsten av ogräs.

Paragrafens nuvarande första stycke har delats in i tre stycken med ny redaktionell utformning.

De nya första och andra styckena överensstämmer i sak med hit- tills gällande regler.

I tredje stycket har införts ett normgivningsbemyndigande. Det ger regeringen, eller den myndighet som regeringen bestämmer, rätt att meddela föreskrifter om vilken utbildning som ska krävas

234

SOU 2014:32

Författningskommentar

för behörighet att hålla syn. Utredningens överväganden finns i av- snitt 4.6.

Fjärde och femte styckena motsvarar, med vissa redaktionella jämkningar, de nuvarande andra och tredje styckena.

9 kap. 29 §

Arrendeavgiften ska bestämmas till visst penningbelopp. Om parterna är överens om det, får avgiften också bestämmas så att den helt eller delvis

1.står i visst förhållande till prisutvecklingen för en eller flera produkter som arrendatorn producerar eller är beroende av i sin verksamhet, eller

2.framräknas enligt andra omräkningsgrunder som är godtagna i jord- bruksnäringen.

Om avtal har träffats i strid med vad som nu har sagts, ska arrende- avgiften betalas med belopp, som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

I 29 § har gjorts såväl sakliga som redaktionella ändringar. I den nya lagtexten har förtydligats att arrendeavgiften ska vara bestämd till ett visst belopp eller, efter avtal mellan parterna, utgå som en rörlig avgift som är bestämd på visst sätt. Utredningens överväg- anden i denna del finns i avsnitt 3.4.2. Härutöver har den nuvar- ande andra meningen förts till ett nytt andra stycke.

Första stycket

I första meningen anges huvudregeln, att arrendeavgiften ska vara bestämd till visst belopp. Detta innebär att avgiften ska vara en i förväg fastställd summa pengar för vart och ett av åren under arrendeperioden. I likhet med vad som tidigare har gällt är det tillåtet att i förväg fastställa olika avgifter för olika år i arrende- perioden; även en sådan metod innebär att avgiften är bestämd till visst belopp.

I paragrafens andra mening med den därtill knutna tvåpunkts- listan klargörs att arrendeavgiften i viss utsträckning kan bestämmas som en ”rörlig arrendeavgift”, dvs. som en avgift som är beroende av det framtida utfallet av vissa i avtalet bestämda faktorer.

Punkten 1 är ny. Bestämmelsen innebär att avgiften får knytas till prisutvecklingen för en eller flera produkter som arrendatorn producerar. Det blir härmed möjligt att skapa ”rörliga avgifter” som anknyter till vissa enstaka produkter och andra mera isolerade

235

Författningskommentar

SOU 2014:32

förhållanden, något som tidigare inte har varit tillåtet. Att avgiften ska stå i ett visst förhållande till prisutvecklingen för en produkt innebär att avgiften kan bestämmas genom indexering på visst sätt. Indexeringen kan därvid knytas till prisutvecklingen på enstaka produkter som arrendatorn producerar. Det är däremot inte tillåtet att t.ex. bestämma avgiften som en andel av intäkterna av producer- ade produkter och liknande. Det är inte heller möjligt att koppla avgiften direkt till ekonomiska stöd som arrendatorn erhåller i sin verksamhet.

De prisförändringar som avgiften relateras till måste vara relev- anta för arrendatorns verksamhet. Arrendeavgiften för en arrendator som producerar enbart griskött får alltså kopplas till prisförändr- ingen på just griskött men inte till prisförändringen på exempelvis kycklingkött, nötkött eller mjölk och vice versa. Det är inget som hindrar att avgiften ställs i förhållande till prisförändringen på flera olika produkter, så länge dessa faktiskt produceras av arrendatorn eller köps in i verksamheten.

För att inte bara prisförändringar som påverkar arrendatorns intäkter ska kunna beaktas anges det i lagtexten också att avgiften får ställas i förhållande till prisutvecklingen på produkter som arrendatorn är beroende av i sin verksamhet. På så sätt kan pris- förändringar på kostnadssidan i arrendatorns verksamhet få genom- slag på arrendeavgiften. Parterna kan härigenom låta priset på ut- säde, drivmedel, foder och liknande få genomslag på avgiften. Förändringar på andra områden som medför kostnader för arrend- atorn, såsom t.ex. lönekostnader eller offentligrättsliga avgifter, kan däremot inte beaktas.

Avgiften ska stå i visst förhållande till prisutvecklingen. Om om- räkningen av arrendeavgiften kopplas till prisutvecklingen för en produkt som arrendatorn producerar, är det naturligt att ett förhöjt pris på produkten medför en höjning av arrendeavgiften. Om om- räkningen av avgiften kopplas till produkter som arrendatorn behöver köpa in för sin verksamhet, bör omräkningen givetvis vara omvänd på så sätt att avgiften sjunker om priset ökar.

Punkten 2 är avsedd att förtydliga gällande ordning. Enligt för- arbetena till 29 § i dess nuvarande lydelse är det tillåtet att index- reglera avgiften under arrendeperioden förutsatt att indexet utgör ett tillförlitligt underlag för omräkning av avgiften. I punkten 2 har den typen av indexreglering angetts uttryckligen som ett i och för sig tillåtet sätt att låta avgiften variera. Omräkning med hjälp av en eller annan officiell eller i övrigt allmänt tillgänglig indexserie, t.ex.

236

SOU 2014:32

Författningskommentar

konsumentprisindex, kan alltså fortfarande vara tillåtet. Se, angående äldre förarbetsuttalanden, prop. 1970:20 del A s. 408 och del B s. 1006.

Vilka typer av omräkningssystem som omfattas av första stycket 2 får i sista hand avgöras genom en bedömning av vad som godtas i jordbruksnäringen. Arrenderådets rekommendationer bör härvid ha stor betydelse men inte vara helt avgörande för bedömningen. Även om ett index inte har rekommenderats av Arrenderådet kan det utgöra ett tillåtet omräkningssystem, exempelvis därför att det har viss utbredning inom en specifik typ av jordbruk.

Inget hindrar att avgiften ställs i visst förhållande till förändr- ingen av flera av de i de två punkterna angivna faktorerna. Sålunda är det t.ex. möjligt att låta en del av avgiften indexregleras med hänsyn till prisförändringar på olika produkter som arrendatorn producerar, en annan del indexregleras på grundval av prisför- ändringar på en produkt som arrendatorn är beroende av i sin verksamhet och ytterligare en del indexregleras utifrån förändr- ingen av ett inom jordbruksnäringen godtaget index. En annan möjlig indexreglering är att vikta förändringen av en viss faktor i förhållande till en annan. Ytterligare en variant är att indexreglera avgiften med ett medelvärde av förändringen för olika faktorer. Givetvis måste dock omräkningsmodellerna vara så entydiga att det alltid går att vid den tidpunkt då arrendeavgiften ska betalas räkna fram en i pengar preciserad arrendeavgift.

För att rörlig avgift ska kunna komma i fråga måste parterna vara överens om att huvudregeln om att arrendeavgiften ska vara bestämd till visst belopp inte ska gälla (jfr lagtexten ”… om part- erna är överens om att avgiften ska beräknas på annat sätt …”). Part- erna måste också vara överens om vilka komponenter som ska ligga till grund för avgiften. Om de är ense om detta, t.ex. att avgiften ska indexregleras efter mjölkprisindex, kan de också överlämna till arrendenämnd eller domstol att, i samband med förlängning av avtalet, avgöra t.ex. hur stor del av avgiften som ska bestämmas på detta sätt. En arrendenämnd eller domstol kan däremot inte, själv- mant eller efter yrkande från enbart den ena av parterna, bestämma att den nya avgiften ska vara rörlig. Detta gäller även om avgiften under den föregående arrendetiden har varit rörlig.

Arrendeavgiften ska, liksom hittills, bestämmas så att den kan betalas i pengar. Det är således, med den nya lagtexten, fortfarande otillåtet att avtala om att avgiften ska betalas med t.ex. dagsverken eller varuleveranser.

237

Författningskommentar

SOU 2014:32

Andra stycket

Paragrafen innehåller, liksom tidigare, en anvisning om hur arrende- avgiften ska bestämmas för det fall att parterna bestämmer arrende- avgiften på annat sätt än vad lagen tillåter. Bestämmelsen om detta har flyttats från nuvarande andra meningen till ett nytt andra stycke. Någon förändring i sak har inte skett i detta avseende, men den rättsliga prövningen kan naturligtvis bli beroende av de delvis nya bestämmelserna i första stycket.

9 kap. 35 §

Om jordägaren har lämnat kreatur eller redskap till arrendatorn för att användas på arrendestället och är visst värde bestämt för det som har lämnats, ska arrendatorn hålla sådan egendom på arrendestället under arrendetiden. Värdet på varje slag av egendom ska motsvara det som arrend- atorn har mottagit. Vad som sätts i stället för det som har lämnats tillhör jordägaren utan särskilt avtalsvillkor.

Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar, bl.a. har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd.

10 kap. 2 §

Avtal om bostadsarrende ska träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid.

Om arrendetiden inte är bestämd enligt vad som nu har sagts gäller avtalet för fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det dock för den överenskomna tiden, om arrendenämnden har godkänt avtalet i denna del.

Ett avtalsvillkor om rätt för jordägaren att, i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 §§ samt 8 kap. 6, 14, 18 och 23 §§, återta arrendestället eller en del av detta före arrendetidens utgång gäller endast om det har godkänts av arrendenämnden.

Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar, bl.a. har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd.

10 kap. 3 §

Vid arrende för viss tid ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upp- höra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator som vill säga upp avtalet eller begära ändring av arrendevillkoren för en ny

238

SOU 2014:32

Författningskommentar

arrendeperiod ska meddela motparten detta skriftligen. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet har sagts upp eller villkorsändring har begärts enligt första stycket, har motparten rätt att på samma sätt begära villkorsändring, dock senast då han eller hon första gången för talan vid arrendenämnden. En sådan begäran faller, om uppsägningen eller den första begäran inte fullföljs eller av annat skäl faller.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt på fem år eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, på den tid och de villkor i övrigt som bestäms enligt 6 b §.

Ett avtalsvillkor som strider mot bestämmelserna i denna paragraf gäller mot arrendatorn om det har godkänts av arrendenämnden. Om parterna har avtalat om längre tid för förlängning än som anges i tredje stycket, gäller det utan sådant godkännande.

I paragrafens första stycke har ordningen för uppsägning och begäran om villkorsändring förenklats. Genom det nya andra stycket har det också införts en rätt för part att anslutningsvis, sedan motparten har sagt upp avtalet eller begärt villkorändring, begära villkorsändring. Utredningens överväganden i denna del finns i avsnitten 6.1 och 6.2. Paragrafens tredje och fjärde stycken motsvarar i sak vad som hittills har utgjort paragrafens andra och tredje stycken. I paragrafens tredje stycke har en följdändring gjorts med anledning av att nuvarande 6 a § har fått beteckningen 6 b §. Paragrafens nya struktur har också medfört en följdändring i fjärde stycket.

Första stycket

En uppsägning eller begäran om villkorsändring ska enligt nuvar- ande bestämmelser ske på det sätt som framgår av 8 kap. 8 §, dvs. den ska som huvudregel vara skriftlig och delges på visst sätt. Den föreslagna lydelsen av första stycket andra meningen innebär att ordningen för uppsägning och begäran om villkorsändring för- enklas. Uppsägningen eller begäran måste ha skriftlig form. Även elektroniska dokument är tillfyllest. Däremot uppställs det inte något särskilt krav på hur motparten ska få del av det skriftliga dokumentet. En uppsägning eller begäran om villkorsändring be- höver alltså inte delges utan kan skickas med vanlig post, e-post eller på något annat sätt. Liksom hittills ankommer det på den som

239

Författningskommentar

SOU 2014:32

avsänder uppsägningen eller begäran om villkorsändring att visa att denna har lämnats i tid. För att underlätta detta har det införts en bevislättnadsregel i den nya 8 §.

Andra stycket

En självständig begäran om villkorsändring ska enligt huvudregeln i första stycket ske senast ett år före arrendetidens utgång. Genom den nya bestämmelsen i andra stycket har det införts en rätt att i vissa fall begära ändring av villkoren för arrendet, trots att tiden för en sådan begäran enligt huvudregeln har gått ut. En förutsättning för att en part ska få begära villkorsändring senare än normalt, är att motparten, vanligtvis jordägaren, i rätt tid har sagt upp avtalet eller begärt villkorsändring. Om en part på detta sätt – anslutnings- vis – vill begära ändring av arrendevillkoren, måste det ske senast när han eller hon första gången för talan vid arrendenämnden. Underlåter han eller hon detta, har rätten att begära villkorsändring anslutningsvis försuttits.

En anslutningsvis framställd begäran om villkorsändring är bero- ende av att den andra parten dessförinnan har framställt ett visst yrkande. Mot den bakgrunden har det sist i andra stycket införts en bestämmelse, som innebär att en anslutningsvis framställd begäran faller, om den uppsägning eller begäran om villkorsändring som har framställts inom ordinarie tid senare inte hänskjuts till arrende- nämnden, om den efter hänskjutande återkallas eller om hänskjut- andet av annan anledning faller, exempelvis därför att ansökan om hänskjutande avvisas.

En anslutningsvis framställd begäran om villkorsändring ska meddelas motparten på samma sätt som en vanlig begäran (se dock kommentaren till 8 § angående den situationen att motparten fram- ställer sin anslutningsvisa begäran om villkorsändring första gången som han eller hon för talan vid arrendenämnden).

Med stöd av bestämmelserna i fjärde stycket kan parterna avtala att annat ska gälla än vad som anges i första, andra eller tredje stycket. Ett sådant avtalsvillkor förutsätter emellertid enligt huvud- regeln att det har godkänts av arrendenämnden.

240

SOU 2014:32

Författningskommentar

10 kap. 4 §

Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid, utom när

1.det vid den tidpunkt då jordägaren senast kan säga upp avtalet inte finns något sådant hus som avses i 1 § på arrendestället, eller

2.jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om det i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Ett avtalsvillkor om att arrenderätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det har godkänts av arrendenämnden.

Paragrafen har endast ändrats redaktionellt, bl.a. har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är inte avsedd.

10 kap. 6 §

Vid förlängning av arrendeavtal ska arrendeavgiften bestämmas efter vad som är skäligt. Om jordägaren och arrendatorn inte kan enas om hur stor arrendeavgiften bör vara, ska avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde. Avgiften ska därvid i första hand bestämmas genom en jämförelse med avgiften vid nyupplåtelse eller förlängning av andra bostadsarrenden på orten, med beaktande av arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Om en sådan jämförelse inte kan göras, ska av- giften bestämmas efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala eller, i sista hand, efter vad som med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt är skäligt.

Förlängning ska ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna inte överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid, om detta av särskild anledning är lämpligare. Annat av jord- ägaren eller arrendatorn uppställt villkor ska gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid av- talets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

I den utsträckning någon ändring av arrendevillkoren inte begärs, ska samma villkor som förut gälla.

övriga bestämmelser i denna balk.

241

Författningskommentar

SOU 2014:32

I paragrafen lämnas vissa övergripande anvisningar för hur avgiften och övriga arrendevillkor ska bestämmas om parterna inte kommer överens om saken vid förlängning av arrendeavtalet. Genom för- slaget justeras dessa anvisningar något i sakligt hänseende. Utred- ningens överväganden i dessa delar finns i avsnitt 5.6.2. Paragrafen har också genomgått en del mindre redaktionella ändringar.

Tillvägagångssättet vid avgiftsbestämningen har förtydligats. Grundförutsättningen för avgiftsbestämningen – att avgiften ska bestämmas till ett skäligt belopp – är oförändrad. Det har införts tydligare anvisningar för vad som ska beaktas vid avgiftsbestäm- ningen. Den nya lydelsen innebär i viss utsträckning ett lagfästande av tidigare förarbetsuttalanden och rättspraxis på området och i andra avseenden en viss förskjutning i rättsläget.

Vid bedömningen av skälig avgift ska i första hand en jämförelse ske med avgiften för andra arrenden på orten (”ortsprismetoden”).

Ortsprismetoden anses i och för sig redan enligt gällande rätt vara förstahandsvalet vid avgiftsregleringen. Den nya lagtexten är emeller- tid avsedd att poängtera att avgiftsbestämningen, i högre utsträck- ning än vad som har kommit att bli fallet enligt nuvarande ordning, som huvudregel ska ske med hjälp av ortsprismetoden. De alter- nativa metoder som anges i paragrafen ska tillämpas endast om en ortsprisbedömning har visat sig inte vara möjlig att göra.

Ortsprismetoden, såsom den beskrivs här, har i och för sig stora likheter med den ortsprismetod som tillämpas vid fastighetsvärder- ing i allmänhet. Det bör emellertid understrykas att det i detta sammanhang är fråga om att göra jämförelser mellan olika bostads- arrenden. Eftersom jämförelseobjekten således är bostadsarrenden, och inte fastigheter, och jämförelsen i grunden avser avgiftsnivån, inte markvärdet, blir ortsprisjämförelsen av ett annat slag än vid en ordinär fastighetsvärdering. Det innebär också att de riktlinjer för ortsprisjämförelser som anges i det följande inte är ägnade att tillämpas vid ortsprisjämförelser inom andra områden än bostads- arrende.

Vid bedömningen av ”ortspriset” ska nyupplåtna och förlängda avtal principiellt sett likställas. Detta innebär att om det i ett enskilt fall förekommer enstaka nyupplåtelser – där jordägaren har haft ett fritt val av arrendator eller, enligt 7 kap. 7 och 8 §§, ny upplåtelse anses gälla – ska avgiften för det arrendeavtalet inte vara utslags- givande för avgiftsbestämningen och vice versa. Hänsyn ska i stället, i lika stor utsträckning, tas till de arrendeavgifter som har bestämts i samband med förlängning av jämförbara arrenden.

242

SOU 2014:32

Författningskommentar

Vid jämförelseprövningen bör även avtal om nyupplåtelser eller förlängning som är några år gamla kunna beaktas. Det förutsätter dock att avgifterna räknas om med lämpligt index, i första hand Statistiska centralbyråns fastighetsprisindex. Det bör också under- strykas att jämförelser med flera år gamla avtal kan vara vanskliga att göra och att ett riktmärke därför bör vara att jämförelser inte sker med avtal som är äldre än fem år.

Vid jämförelseanalysen måste på sedvanligt sätt avtal mellan släktingar och andra avtal där parternas särskilda relationer spelar in hanteras med stor försiktighet. Om avgiften för ett jämförelseavtal i betydande utsträckning har påverkats av annat än marknads- mässiga förhållanden, bör det alltså inte göras någon jämförelse med det avtalet. Det är vidare naturligt att jämförelsetomter som, vad gäller avgiftens storlek, starkt avviker från de avgiftsnivåer som gäller för flertalet jämförelsetomter sållas bort eller åtminstone behandlas med stor försiktighet.

Jämförelseavtalen ska avse andra arrenden på orten. Det bör i regel vara tillräckligt att jämförelsen avser material som hänför sig till den ort där arrendestället är beläget. Någon allmängiltig geo- grafisk avgränsning av begreppet orten är inte möjlig att göra. Emellertid är det klart att orten inte är begränsad till ett eller några få närliggande stugområden eller till en och samma udde, ö eller vik. Jämförelse bör i stället kunna ske med arrenden inom betydligt större områden. Exempelvis bör en medelstor stad med omkring- liggande friluftsområden inom några mils radie kunna utgöra ett relevant jämförelseområde. En några mil lång kuststräcka eller ett motsvarande sjösystem bör också kunna utgöra orten. En grund- läggande förutsättning är naturligtvis att förhållandena på de olika platserna är ungefär desamma i fråga om bl.a. tillgänglighet, avstånd till allmän service och kommunikationer, närhet till bad och annat friluftsliv etc.

Genom att ange att ortsprisjämförelsen ska ske med beaktande av arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt markeras att såväl avtalsvillkoren som andra omständigheter har betydelse vid bedömningen av om prövningstomten och jämförelsetomterna är jämförbara. Det kan härvid röra sig om arrendeställets belägen- het och förutsättningarna för bebyggelse liksom arrendevillkor som på ett ingripande sätt begränsar användningen av arrendestället. Avsikten är emellertid att kraven på jämförbarhet inte ska ställas särskilt högt, utan att jämförelsen ska bli förhållandevis schematisk. Endast mera betydande skillnader, t.ex. vad gäller arrendeställets

243

Författningskommentar

SOU 2014:32

läge eller storlek, möjligheten till bebyggelse eller arrendeavtalets innehåll, ska alltså medföra att en åberopad jämförelsetomt gallras bort.

Det är svårt att här ange några närmare riktlinjer för när skill- naderna mellan prövningstomten och jämförelsetomten bör få ut- slag och när så inte bör vara fallet; sist och slutligen blir detta bero- ende av förhållandena i det enskilda fallet. Det torde dock vara klart att två arrendetomter inte är jämförbara med varandra om den ena är en strandtomt eller en strandnära tomt och den andra är belägen bortom gångavstånd från strand. Detsamma gäller om den ena tomten har en byggrätt om 50 kvadratmeter och den andra en byggrätt om 250 kvadratmeter, om den ena omfattar 4 000 kvadrat- meter och den andra 400 kvadratmeter. Det går normalt inte heller att göra jämförelser mellan en tomt som är belägen i nära anslut- ning till handel och allmänna kommunikationer och en tomt som är avsides belägen och utan motsvarande service. Vad som nu har sagts innebär att tillämpningen av ortsprismetoden är avsedd att ge utrymme för ett högre mått av generalisering än vad som hittills har varit fallet. Endast påtagliga skillnader mellan närliggande arrende- ställen bör leda till en differentierad avgiftssättning.

En bedömning av ortspriset torde i allt väsentligt grundas på det material som parterna presenterar. Arrendenämnden har att kritiskt granska detta material, varvid nämndens erfarenhet av ortspriset kan beaktas. Ortsprisbedömningen förutsätter därmed i normal- fallet att parterna lämnar en fullödig beskrivning av de bostads- arrenden som åberopas som jämförelsematerial. Arrendeavtalets innehåll i detalj, i förening med en beskrivning av arrendeställets fysiska förutsättningar, är således av central betydelse. Det är där- för viktigt att parterna lägger sig vinn om att arrendenämnden så långt möjligt får del av arrendeavtalen för de arrendeställen som åberopas som jämförelsetomter.

Med den nya utformningen av avgiftsbestämmelsen torde orts- prismetoden kunna tillämpas i majoriteten av avgiftsbestämning- arna. Även i fortsättningen kan det dock förväntas uppstå situ- ationer då andra metoder måste tillämpas. Så kan t.ex. bli fallet om parterna över huvud taget inte åberopar något jämförelsematerial eller då jämförelsetomterna i väsentliga avseenden skiljer sig från prövningstomten. Det kan också tänkas att bostadsarrenden före- kommer endast i ringa omfattning på den aktuella orten.

I dylika fall är det inte möjligt att bestämma ett ortspris utan prövningen får i stället övergå till en bedömning av vad arrendat-

244

SOU 2014:32

Författningskommentar

orer i allmänhet får antas vara beredda att betala. Det är härvid motiverat att vidga bedömningsunderlaget genom att undersöka förhållandena i såväl närbelägna som, i förhållande till prövnings- tomten, mera avlägsna orter. Jämförelser bör därmed kunna ske mellan olika delar av landet.

Viss försiktighet måste dock iakttas vid jämförelser med arrenden på andra orter än den där prövningstomten är belägen. En förut- sättning för att en sådan jämförelse ska kunna ske är givetvis att arrendeförhållandena på de andra orterna uppvisar tydliga likheter med de förhållanden som gäller för den ort där prövningstomten är belägen. Orterna ska således vara jämförbara med varandra i de avseenden som har betydelse för bedömningen av arrenderättens attraktivitet och därmed dess värde. Det kan t.ex. röra sig om ort- ens utbud eller närhet till handel, annan service och allmänna kom- munikationer, möjligheterna att kombinera boende med såväl yrkesliv som friluftsliv och ortens närhet till sjö och hav eller andra faktorer som anses vara tilltalande för en boplats. Ytterligare en faktor som normalt kan förväntas påverka arrendeställets attraktiv- itet är dess närhet till större befolkningscentra. Även i detta avseende bör dock endast mera påtagliga skillnader föranleda att arrende- ställen inte anses jämförbara med varandra. I detta steg av pröv- ningen torde även sådana tomter som har sållats bort i det första steget kunna beaktas.

I sista hand får en allmän skälighetsbedömning göras. Detta torde endast bli aktuellt i rena undantagsfall, t.ex. om det saknas andra bostadsarrenden på orten och det dessutom inte finns andra orter att göra direkta jämförelser med. I en sådan situation bör en mera övergripande jämförelse kunna göras avseende avgiften på andra och i förhållande till prövningstomten mera avlägsna orter. Även mera allmänna grunder, såsom en bedömning av den all- männa prisutvecklingen i samhället och prisutvecklingen för t.ex. fritidshus, om det är ett sådant som avses, kan bilda utgångspunkt för en allmän skälighetsbedömning.

10 kap. 6 a §

Om den avgift som bestäms för en ny arrendetid är väsentligt högre än av- giften för den tidigare arrendetiden, ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.

245

Författningskommentar

SOU 2014:32

Nuvarande 6 a § har fått en ny beteckning, 6 b §. Förevarande para- graf är ny och innehåller en bestämmelse som är avsedd att mildra effekterna av kraftiga avgiftshöjningar, en s.k. trappregel. Utred- ningens överväganden finns i avsnitt 5.6.2.

För att det ska bli aktuellt att tillämpa trappregeln måste arrend- atorn begära detta. Bestämmelsen är generellt tillämplig på alla avgiftshöjningar. Oavsett om höjningen beror på en villkorsändring eller, för att ta ett annat exempel, om jordägaren under lång tid har avstått från att begära avgiftshöjning, kan den nya avgiften vara väsentligt högre än den tidigare och det kan därför bli aktuellt att tillämpa trappregeln.

Det ankommer på arrendenämnden att, på yrkande av arrendat- orn, pröva om den nya arrendeavgiften är ”väsentligt högre” än den tidigare. Vad som i det enskilda fallet kan anses utgöra en väsentligt högre avgift får avgöras i rättstillämpningen. Det står emellertid klart att hänsyn måste tas till såväl hur stor höjningen är i absoluta tal som till dess relativa storlek. Om den nya avgiften är 50 procent högre eller innebär en höjning med mer än 5 000 kronor, torde man i normalfallet få anse att den nya avgiften är väsentligt högre än den tidigare gällande. Samtidigt är det naturligt att ökningen måste ställas i relation till prisutvecklingen i övrigt i samhället. En avgifts- ökning som endast motsvarar konsumentprisindex förändring kan inte anses innebära att avgiften har blivit ”väsentligt högre”.

Om arrendenämnden finner att den nya avgiften är väsentligt högre än den tidigare, ska nämnden bestämma att avgiften ska utgå med reducerat belopp under en skälig tid, om det inte finns sär- skilda skäl som talar mot detta. Reduktionen kan lämpligen ske genom en ”trappning”, så att arrendatorn under det första året av arrendeperioden enbart behöver betala en viss kvotdel av avgifts- ökningen. Normalt bör övergångsperioden inte sättas till längre tid än tre år och endast i undantagsfall bör den vara längre än fem år. Avgiftshöjningen bör normalt kunna fördelas jämt över infasnings- perioden. Om avgiften höjs från 10 000 kronor till 16 000 kronor, kan det vara lämpligt att den totala avgiftshöjningen om 6 000 kronor sker i tre steg, dvs. med 2 000 kronor första året i arrende- perioden och ytterligare 2 000 kronor under andra respektive tredje året. Den nya avgiften får på så sätt fullt genomslag från och med år 3 i arrendeperioden. Handlar det om betydligt kraftigare höj- ningar, är det rimligt att avgiften fasas in under en något längre period. Om t.ex. avgiften stiger från 30 000 kronor till 50 000 kronor, kan det bli aktuellt att låta avgiften höjas etappvis under

246

SOU 2014:32

Författningskommentar

fem år. I undantagsfall, t.ex. då avgiften stiger kraftigt och arrende- perioden är tioårig, kan övergångsperioden utsträckas ytterligare något år. Den stegvisa höjningen av avgiften bör som utgångspunkt ske årsvis.

Särskilda skäl för att inte tillämpa trappregeln kan t.ex. hänföra sig till orsakerna till avgiftshöjningen. Exempelvis torde särskilda skäl kunna föreligga när jordägaren efter överenskommelse med arrendatorn svarar för betydande förbättringar av arrendestället eller när parterna har kommit överens om för arrendatorn mera förmånliga arrendevillkor. Det kan också förekomma att den före- gående arrendetiden har varit mycket lång och att avgiften under den perioden, med dagens mått mätt, har varit påfallande låg. Avgiftshöjningen vid omreglering av exempelvis ett 49-årigt avtal kan därför bli mycket kraftig, mätt i procent. Avgiften behöver för den skulle inte bli särskilt hög, i kronor mätt. Därmed kan det upp- stå situationer då en tillämpning av trappregeln framstår som obe- fogad även om avgiftshöjning i och för sig kan anses vara kraftig.

10 kap. 6 b §

I fråga om förlängning av arrendeavtal och om villkorstvist tillämpas i övrigt 9 kap. 9 a–13 §§. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § ska dock i stället avse 6 § detta kapitel.

Ett yrkande som en part har framställt i en ansökan om hänskjutande eller i en begäran enligt 3 § andra stycket får inte ändras till nackdel för mot- parten efter det att han eller hon har svarat på yrkandet.

I paragrafen, som tidigare har betecknats 6 a §, har det införts ett nytt andra stycke. Den nya bestämmelsen innebär att en parts möjlighet att under processen ändra ett yrkande till nackdel för motparten begränsas väsentligt. Utredningens överväganden finns i avsnitt 6.3.

Genom den nya bestämmelsen skärps kraven på parternas talan vid rättslig prövning av en uppsägning eller begäran om villkors- ändring. När motparten, muntligen eller skriftligen, har svarat på ett yrkande, kan yrkandet därefter inte, varken i arrendenämnden eller vid en eventuell överprövning, ändras till nackdel för mot- parten. En ändring som är till fördel för motparten, t.ex. genom att jordägaren sänker det yrkade arrendebeloppet, får dock ske när som helst under processen.

247

Författningskommentar

SOU 2014:32

10 kap. 7 §

Utan jordägarens samtycke får arrendatorn inte sätta annan i sitt ställe, om inte annat följer av andra och tredje styckena.

Om arrendeavtalet har slutits för viss tid får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Arrend- atorn ska dock först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot att skälig ersättning betalas för arrenderättens värde. Om arrendatorn har upp- fört byggnad på arrendestället eller i övrigt lagt ned kostnad på detta och vill att jordägaren ska överta vad han eller hon har utfört, ska även det erbjudas jordägaren till inlösen. Vill jordägaren anta ett sådant erbjudande ska besked om det lämnas inom en månad.

Genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försälj- ning eller i arrendatorns konkurs kan arrenderätten övergå till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande enligt andra stycket har lämnats.

Ett avtalsvillkor som strider mot andra eller tredje stycket gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnden.

Paragrafen har genomgått vissa redaktionella ändringar. Bland annat har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd.

10 kap. 8 §

Om en sådan uppsägning eller begäran om villkorsändring som avses i 3 § första och andra styckena har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga postadress, ska den anses ha lämnats vid avsändandet.

Om jordägaren eller arrendatorn har lämnat uppgift om en postadress, under vilken meddelanden till honom eller henne ska sändas, ska den adressen anses som hans eller hennes vanliga adress. I annat fall ska mottagarens folk- bokföringsadress eller, om mottagaren är en juridisk person, den postadress som är registrerad i ett sådant register som anges i 29 § delgivningslagen (2010:1932) anses som mottagarens vanliga adress.

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om när en uppsäg- ning eller begäran om villkorsändring ska anses ha lämnats och vart den med laga verkan kan skickas. Utredningens överväganden finns i avsnitt 6.1.

Bestämmelserna är en form av bevislättnadsregler; den som visar att han eller hon har avsänt meddelandet på det sätt och till den i paragrafen angivna adressen, ska anses ha meddelat motparten. Genom att tillämpa det förfarande som anges i paragrafen har alltså

248

SOU 2014:32

Författningskommentar

avsändaren fullgjort sin skyldighet att meddela motparten att upp- sägning sker eller att villkorsändring begärs. Paragrafen ger också besked om vid vilken tidpunkt skyldigheten ska anses fullgjord.

Bestämmelserna utesluter inte att motparten får del av meddel- andet på annat sätt, t.ex. genom användande av e-post eller vanligt brev. Sänds meddelandet på något annat sätt än med rekommend- erat brev, har dock avsändaren att visa att mottagaren har fått del av detta och att meddelandet har kommit mottagaren till del inom den tidsfrist som anges i 3 §. Avsändaren är också oförhindrad att tillämpa bestämmelserna om sättet för uppsägning i 8 kap. 8 §.

Första stycket

Om en jordägare eller arrendator vill säga upp avtalet eller begära villkorsändring, ska han eller hon, enligt den föreslagna lydelsen i 3 § första stycket, skriftligen meddela motparten detta senast ett år före arrendetidens utgång. Bestämmelserna i förevarande paragraf innebär att om ett sådant meddelande har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga postadress anses det ha lämnats vid avsändandet.

Om meddelandet skickas med rekommenderat brev senast den dag som infaller ett år före arrendetidens utgång, har således tids- fristen i 3 § för uppsägning respektive begäran om villkorsändring iakttagits.

En anslutningsvis begäran om villkorsändring (se 3 § andra stycket) ska framställas skriftligen och senast då motparten första gången för talan vid arrendenämnden. Bestämmelserna i förevar- ande paragraf är tillämpliga även på ett meddelande med en sådan begäran. Med hänsyn till att arrendenämnden kommunicerar en parts inlaga med motparten finns det dock i praktiken inget behov av att tillämpa förfarandet med rekommenderat brev om en anslut- ningsvis begäran om villkorsändring framställs då parten första gången för talan vid arrendenämnden.

Andra stycket

249

Författningskommentar

SOU 2014:32

har uppgett som den postadress dit meddelanden till honom eller henne ska skickas. Huvudregeln blir tillämplig om det i parternas avtal anges att meddelanden ska skickas till en viss adress eller om den ena parten i ett senare skede ger motparten ett uttryckligt besked om att handlingar med anledning av arrendeförhållandet ska tillställas honom eller henne på en viss adress.

I annat fall, dvs. om mottagaren inte har lämnat någon uppgift om en postadress dit meddelanden ska sändas, anses mottagarens folkbokföringsadress vara hans eller hennes vanliga adress. Uppgift om folkbokföringsadress kan erhållas från Skatteverket. Om mottagaren är en juridisk person, anses mottagarens vanliga adress i stället vara den postadress som är registrerad i ett sådant register som anges i 29 § delgivningslagen. De register som anges i detta lagrum är bl.a. aktiebolags- förenings- och handelsregistren. Upp- gifter ur registren kan erhållas från Bolagsverket. I övrigt kan hän- visas till kommentaren till 9 kap. 4 §.

1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2016.

2.I fråga om avtal om jordbruksarrende som har ingåtts före lagens ikraftträdande gäller äldre bestämmelser till och med den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan bringas att upphöra genom uppsägning eller an- modan enligt 9 kap. 4 § i dess äldre lydelse som sker efter den nya lagens ikraftträdande.

3.Om ett avtal om bostadsarrende som har ingåtts före lagens ikraft- trädande har sagts upp eller om en begäran om ändring av villkoren för förlängning av ett sådant avtal har skett före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser till dess frågan om förlängning eller om villkoren för för- längningen är slutligen avgjord.

Lagens ikraftträdande anges i punkten 1. I punkterna 2 och 3 anges i vilken utsträckning äldre lag ska fortsätta att tillämpas på jord- bruksarrende (punkten 2) och bostadsarrende (punkten 3). Utred- ningens överväganden finns i avsnitt 7.2.

250

SOU 2014:32

Författningskommentar

Punkten 1

De nya bestämmelserna träder i kraft den 1 juli 2016 och gäller givet- vis arrendeavtal som ingås därefter. Den nya lydelsen av 8–10 kap. ska också tillämpas på avtal som har ingåtts före lagens ikraft- trädande, dock med den fördröjning som framgår av punkterna 2 och 3.

Punkten 2

Samtliga avtal om jordbruksarrende som har ingåtts före ikraft- trädandet omfattas av punkten 2 första stycket. För ett sådant avtal fortsätter äldre bestämmelser att gälla till och med den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan bringas att upphöra, genom uppsägning eller anmodan enligt 9 kap. 4 § jordabalken i dess äldre lydelse som sker efter den nya lagens ikraftträdande.

Av bestämmelsen följer att parterna har en möjlighet att säga upp avtalet efter lagens ikraftträdande innan de nya bestämmel- serna i 8 och 9 kap. blir tillämpliga på avtalet. På motsvarande sätt blir de nya bestämmelserna tillämpliga på ett avtal som omfattas av nuvarande 9 kap. 4 §, om jordägaren underlåter att vid första möjliga tillfälle efter lagens ikraftträdande anmoda arrendatorn att lämna arrendestället.

Tillämpningen kan illustreras med följande exempel. Ett arrende- avtal har ingåtts den 1 mars 2016 och arrendetiden är ett år. Arrend- atorn saknar enligt nuvarande bestämmelser besittningsskydd men kommer enligt de nya bestämmelserna att ha rätt till förlängning av avtalet. Övergångsbestämmelsen innebär att den nya lydelsen av 8 och 9 kap. inte gäller omedelbart beträffande detta avtal. I stället gäller de nya bestämmelserna fr.o.m. den 1 mars 2017, dvs. omedel- bart efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast efter ikraft- trädandet kan säga upp avtalet, vilket är den 28 februari 2017 då arrendetiden löper ut. Om vi i stället antar att arrendeperioden i exemplet är åtta månader och något förbehåll om uppsägning eller avtal om annat än vad som följer av 9 kap. 4 § inte förekommer gäller följande. Arrendatorn saknar enligt nuvarande bestämmelser besittningsskydd och arrendet upphör automatiskt när arrende- tiden går ut den 31 oktober 2016 men arrendatorn kommer enligt de nya bestämmelserna att ha rätt till förlängning av avtalet. Över- gångsbestämmelsen innebär att förfarandereglerna gäller på avtalet

251

Författningskommentar

SOU 2014:32

därefter, dvs. från och med den 1 november 2016. Huruvida så är fallet står emellertid inte klart förrän ytterligare två månader har förflutit, eftersom jordägaren under den tiden har möjlighet att anmoda arrendatorn att lämna arrendestället med hänvisning till att arrendetiden löpte ut den 31 oktober 2016. Även om ett sido- arrendeavtal som löper på åtta månader går ut den 1 juli 2016, har jordägaren möjlighet att inom två månader därefter anmoda arrend- atorn att lämna arrendestället. Gör jordägaren inte det, blir de nya bestämmelserna tillämpliga på avtalet.

Punkten 2 andra stycket avser endast avtal om jordbruksarrende som har ingåtts före lagens ikraftträdande och vars arrendetid vid lagens ikraftträdande är fem år. Denna övergångsbestämmelse inne- bär att ikraftträdandet av de nya bestämmelserna om besittnings- skydd i 9 kap. 7, 8, 13–13 b, och 14 a §§ förskjuts ytterligare en tid för nu nämnda arrendeavtal. Är arrendetiden fem år vid lagens ikraftträdande gäller den äldre lydelsen av 9 kap. 8 § även i fråga om rätten till förlängning för arrendetid som börjar löpa före den 1 juli 2031. Det är arrendetidens längd vid lagens ikraftträdande som är avgörande för om denna övergångsbestämmelse är tillämplig. Över- gångsbestämmelsen i andra stycket ska alltså tillämpas på avtalet även om den femåriga arrendetiden ändras till en treårig arrendetid vid första omregleringen efter lagens ikraftträdande. Fördröjningen av ikraftträdandet enligt förevarande övergångsbestämmelse påverkar inte den nya lydelsen av 8 och 9 kap. som inte avser besittnings- skyddet. I de delarna ska den nya lydelsen av 8 och 9 kap. tillämpas även på förevarande avtal enligt vad som anges i första stycket.

Punkten 3

I fråga om bostadsarrende gäller äldre lag för redan ingångna avtal, om avtalet vid lagens ikraftträdande har sagts upp eller om begäran om ändring av villkoren har framställts vid den tidpunkten. Över- gångsbestämmelsen innebär i dessa fall att de nya bestämmelserna blir tillämpliga på avtalet först när tvisten har avgjorts slutligt. I övrigt gäller den nya lydelsen av 10 kap. från och med ikraftträd- andet.

252

SOU 2014:32

Författningskommentar

9.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden

5 §

Om fastighetens ägare sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när

1.arrenderätten är förverkad,

2.arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan utsträck- ning att arrendeavtalet skäligen inte bör förlängas,

3.fastighetens ägare gör sannolikt att fisket ska brukas av ägaren själv eller av hans eller hennes make eller avkomling, och det inte är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

4.fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

I fråga om förlängning av arrendeavtal och om villkorstvist tillämpas 9 kap. 8 § tredje stycket och 9 a–13 §§ samt 10 kap. 6 § jordabalken. Hän- visningarna till 9 kap. 9 § jordabalken ska dock i stället avse 10 kap. 6 § samma balk.

Första och andra styckena gäller inte, om arrendeavtalet inte träffats för viss tid eller om jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad, dock inte om det i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Ett avtalsvillkor att arrenderätten inte ska vara förenad med rätt till för- längning gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnden.

En följdändring har gjorts i paragrafens andra stycke med anled- ning av att 9 kap. 8 § andra stycket jordabalken har förts till ett nytt tredje stycke. Paragrafen har också genomgått vissa redaktionella ändringar, bl.a. har ordet förbehåll ersatts av avtalsvillkor. Någon ändring i sak är dock inte avsedd.

253

Författningskommentar

SOU 2014:32

9.3Förslaget till lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken

45 §

Bestämmelserna i 10 kap. 3, 5, 6–6 b och 8 §§ nya balken ska tillämpas även på arrendeavtal som har träffats före balkens ikraftträdande, om 2 kap. 75–80 §§ lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom gäller för avtalet. Om arrendeavtalet har sagts upp före ikraftträdandet, gäller dock alltjämt äldre bestämmelser.

Om ett arrendeavtal förlängs till följd av första stycket, äger därefter 7, 8 och 10 kap. nya balken i sin helhet tillämpning på avtalet.

I 34 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken anges att äldre lag som huvudregel ska tillämpas på bl.a. avtal om bostads- arrende som har ingåtts före nya jordabalkens ikraftträdande. Efterföljande paragrafer, däribland förevarande paragraf, innehåller bestämmelser om undantag från denna huvudregel.

I paragrafens första stycke första meningen anges att bestäm- melserna i 10 kap. 5 och 6 §§ nya balken ska tillämpas även på arrendeavtal som har träffats före nya jordabalkens ikraftträdande, om 2 kap. 75–80 §§ lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom gäller för avtalet. Uppräkningen har kompletterats så att även 10 kap. 3, 6 a, 6 b och 8 §§ ska tillämpas på avtal ingångna före balkens ikraftträdande.

254

SOU 2014:32

Författningskommentar

9.4Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

1 §

Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att

1.medla i arrendetvist,

2.pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 13 a, 13 b, 14 eller 14 a § jordabalken

eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 b § eller 11 kap. 6 b § samma balk ankommer på arrendenämnd,

3.pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3–6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,

4.vara skiljenämnd i arrendetvist,

5.pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för- värva arrendestället.

Ett ärende ska tas upp av den arrendenämnd inom vars område fastig- heten är belägen.

Paragrafen, som anger arrendenämndens uppgifter, har utvidgats genom hänvisning i första stycket 2 till 9 kap. 13 a, 13 b och 14 a §§. Jfr kommentaren till 8 kap. 30 § jordabalken. Utredningens övervägande finns i avsnitt 4.5.6. En följdändring har också skett med anledning av att nuvarande 6 a § har fått beteckningen 6 b §.

11 §

Om ett ärende som har avskrivits enligt 10 § första stycket första meningen rör tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 b § eller 12 kap. 49 eller 54 § jorda- balken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991:614) eller 4 kap. 6 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, ska nämnden åter- uppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Om sökanden uteblir ännu en gång, får ärendet inte tas upp på nytt.

En följdändring har gjorts i paragrafens första stycke med anled- ning av att nuvarande 10 kap. 6 a § har fått beteckningen 10 kap. 6 b §.

255

Särskilda yttranden

Särskilt yttrande av experten Per-Anders Bönner

Jag får härmed inkomma med särskilt yttrande över utredningens förslag till ändringar i arrendelagstiftningen.

Yttrandet begränsas till att avse den del av förslaget som behand- lar jordbruksarrendatorers besittningsskydd för sidoarrenden.

Huvuddragen i de gällande besittningsskyddsreglerna infördes med den nya jordabalken, vilken trädde i kraft den 1 januari 1972.

Genom utformningen av 9 kap. 8 § första stycket 3 jordabalken i dess dåvarande lydelse erhöll den allvarligt menande jordägaren som gjorde sannolikt att han själv, hans make eller avkomling skulle bruka arrendestället en ovillkorlig rätt att överta brukandet av sin fastighet oberoende av vilka följder detta kunde få för arrendatorn.

Som skäl för att regeln vid jordabalkens införande 1972 fick denna utformning framhölls i propositionen (prop. 1970:20 Del B 2 s. 863) att det var av stor betydelse för en jordägare att han vid avtalstidens slut hade en ovillkorlig rätt att själv överta brukandet av fastigheten och att en annan regel skulle verka hämmande på utbudet av mark på arrende.

Redan den 5 juni 1975 gavs nya direktiv för utredning och över- syn av vissa arrenderättsliga frågor vilket bl.a. medförde ändringar i arrendatorernas besittningsskydd vad gäller ett införande av att arrendatorer efter prövning kan erhålla rätt till förlängning av arrendeavtalet om det är obilligt mot dem att arrendeförhållandet upphör. Nämnda lagändring trädde i kraft med verkan från och med den 1 juli 1979.

I de förarbeten som föregick 1979 års lagändring anförs i prop. 1978/79:183 s. 21–22 med åsyftande av de regler som gällde från den 1 januari 1972 bl.a. följande:

257

Särskilda yttranden

SOU 2014:32

Regeln om att jordägaren alltid har rätt att överta brukandet kan onek- ligen förefalla hård mot arrendatorn. Endast om jordägarens avsikter inte verkar allvarligt menade, kan självinträde vägras. Vilka följder det kan få för arrendatorn att gå miste om arrenderätten saknar däremot betydelse.

Vidare framgår:

Den kritik som enligt min mening kan riktas mot den nuvarande regeln är att det inte finns något som helst utrymme för att beakta de konsekvenser som självinträdet kan medföra för arrendatorn. Som framhållits av lagutskottet (LU 1975:6 s. 7) kan det därför inte und- vikas att regeln i speciella fall kan leda till resultat som är mindre till- talande från social synpunkt.

Från och med den 1 juli 1979 kan självinträde vägras om det efter vägning av parternas motstående intressen framstår som obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Jag vänder mig mot att denna intresseavvägning, som utgör ett beaktansvärt skydd för jordbruksarrendatorn, nu föreslås att utgå ur regelverket avseende avtal om sidoarrenden med en avtalstid om fem år och kortare. Borttagandet av intresseavvägningen för nämnda avtal medför att arrendeförhållande kommer att upphöra i samtliga fall där den allvarligt menande jordägaren säger upp arrendatorn p.g.a. självinträde och detta även om det är obilligt mot arrend- atorn. Om ändringen införs kommer arrendeförhållanden sålunda att upphöra även om det inte ter sig som rimligt med hänsyn till samtliga omständigheter i det enskilda fallet.

Det föreligger enligt min mening inte skäl att se på behovet av obillighetsprövningen på annat sätt nu än vid dess införande år 1979. Det föreligger inte heller skäl för att obillighetsregeln endast ska ha gällt under en, i lagstiftningssammanhang, ganska kort tids- period.

Gårdsarrenden berörs inte av utredningens förslag.

I samband med att många större jordägare rationaliserat och försålt sina egendomar har antalet gårdsarrenden minskat markant. Antalet aktiva lantbrukare har minskat. Större andel brukad mark är nu arrenderad jämfört med år 1979. Bostäder har avstyckats och försålts eller hyrts ut och jordbruksmarken har i stor omfattning blivit sidoarrenden.

Avtal om sidoarrenden med en avtalstid som överstiger fem år torde vara sällsynta. Föreslagen inskränkning i besittningsskyddet

258

SOU 2014:32

Särskilda yttranden

berör det stora flertalet jordbruksarrendatorer och rimligen i dags- läget mer arrendemark än när obillighetsprövningen infördes.

Kravet på rationalisering har ökat såväl inom lantbruksnäringen som inom samhället i övrigt vilket medför att antalet aktiva lant- brukare minskat medan brukad areal för var och en av dem har ökat. Det är också vanligt att lantbrukare äger sitt gårdscentrum och har tillskottsarrenden vilka då är sidoarrenden. Vidare är det vanligt att lantbrukare har flera olika sidoarrenden och ”bygger” på så sätt sin brukningsenhet. Lantbruket är kapitalkrävande även ut- över själva markanskaffningen och kännetecknas av långsiktighet i avskrivningar på investeringar i markförbättringar, byggnader, inventarier, avelsdjur m.m.

I dag sker ofta kostnadskrävande investeringar i djurstallar, tork- anläggningar m.m. vid gårdscentrum med sidoarrenden som kalkyl- erat arealunderlag. Stor del av rationaliseringen inom lantbruket sker på detta sätt och det är då en nödvändighet att arrendatorn har en trygghet i brukandet som sträcker sig längre än till att arrendet upphör p.g.a. att jordägaren kan göra sannolikt att han själv ska bruka arrendestället.

När fråga är om sidoarrende har det endast i sällsynta undan- tagsfall ansetts obilligt att arrendeförhållandet upphör. Det sagda innebär att arrendatorers hävdande av egna investeringar utanför arrendestället, som en vikt i obillighetsprövningen, inte vägt sär- skilt tungt till arrendatorernas förmån. Oavsett detta är det ändå särskilt betydelsefullt för arrendatorer att i sådana situationer kunna hävda sitt besittningsskydd utan att detsamma begränsas endast till utfallet av en sannolikhetsprövning. Det föreligger ofta omständig- heter att beakta i en förlängningssituation som blir utan betydelse om prövningen inskränks till att endast avse själva sannolikheten utan att ta hänsyn till om det är obilligt för arrendatorn att arrende- förhållandet upphör.

Som framgår av den undersökning som framtagits under utred- ningsarbetet är flertalet sidoarrenden var för sig relativt små. Med att jordägaren själv ska bruka arrendestället menas att jordägaren själv står den ekonomiska risken. Jordägaren behöver således inte själv på annat sätt delta i driften. Utan obillighetsprövning är möjlig- heten till självinträde för de flesta arrendeupplåtelser i princip obegränsad vilket medför att om föreliggande förslag vinner bifall så är förlängningsrätten för det stora flertalet jordbruksarrendat- orer i praktiken avskaffad.

259

Särskilda yttranden

SOU 2014:32

Nuvarande obillighetsprövning tillåter avbrott i arrendeförhåll- andet när ett självinträde ter sig som rimligt utifrån samtliga om- ständigheter. En sådan ordning tryggar både jordägarens och arrend- atorns rätt.

Enligt direktiven ska utredaren föreslå de eventuella ändringar som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. Vidare ska övervägas kompletterande eller alternativa regler som säkerställer arrendatorns behov av trygghet i arrendeförhållandet samt överväga behovet av ett förstärkt skydd för arrendatorn när parterna sluter upprepade sidoarrendeavtal utan att besittningsskydd uppkommer.

Förslaget om det begränsade besittningsskyddet – utan obillig- hetsprövning – på sidoarrenden med en avtalstid om högst ett år och kortare, utgör exempel på förstärkt skydd för arrendatorn när parterna annars sluter upprepade sidoarrendeavtal utan besittnings- skydd. Förslaget om avskaffandet av obillighetsprövningen på övriga sidoarrendeavtal med en avtalstid upp till och med fem år utgör exempel på det motsatta.

Under utredningsarbetet har bl.a. diskuterats en ordning med ett begränsat besittningsskydd utan obillighetsprövning för avtal med en avtalstid om fem år och kortare, exempelvis tre år, för de arrendeavtal som här är ifråga. Om enighet mellan arrendemarknad- ens parter nås kring ett sådant eller liknande förslag är detta något som borde kunna föranleda ytterligare överväganden.

Den sammantagna avvägningen av de förändringar som nu slut- ligt föreslås vad gäller förändringen av jordbruksarrendators besitt- ningsskydd utgör ett direkt hot mot arrendatorernas behov av trygg- het i arrendeförhållandet. Utan obillighetsprövning kan jordägare genom att bruka själva bringa arrendeförhållandet att upphöra även om det egna brukandet egentligen inte är själva orsaken utan enbart

”ett måste för att bli av med arrendatorn”.

Avtal med ett besittningsskydd som reducerats till att endast omfatta en sannolikhetsprövning medför ingen äkta långsiktig trygg- het för arrendatorerna utan endast en falsk sådan. Arrendatorer kan komma att missbedöma sin ställning och handla därefter och sedan bli av med arrendet p.g.a. självinträde som sker genom att jord- ägaren tar den ekonomiska risken och på så sätt i enlighet med gäll- ande praxis uppfyller sannolikhetsrekvisitet.

Den kritik som riktades i prop. 1978/79:183 s. 21–22 mot besitt- ningsskyddsprövningen när fråga endast var om en sannolikhets- prövning och ingen obillighetsprövning och det inte fanns något

260

SOU 2014:32

Särskilda yttranden

som helst utrymme för att beakta de konsekvenser som själv- inträdet kan medföra för arrendatorn gäller i minst samma omfatt- ning nu som tidigare. Något nytt som föranleder annan ståndpunkt än den som gällde när obillighetsregeln infördes har inte fram- kommit.

Det begränsade besittningsskyddet – utan obillighetsprövning – för avtal med en avtalstid om fem år och kortare utgör en så in- gripande försämring av arrendatorernas trygghet att det i vart fall inte säkerställer arrendatorns behov av trygghet i arrendeförhåll- andet.

Förslaget om införande av ett begränsat besittningsskydd – utan obillighetsprövning – på ettåriga arrendeavtal kan lösas på så sätt att 9 kap. 8 § första stycket 3 jordabalken ändras enligt följande:

Arrendetiden uppgår till högst ett år och jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska brukas av jordägaren själv eller av hans eller hennes make eller avkomling.

Ny punkt införs: Arrendetiden överstiger ett år och jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska brukas av jordägaren själv eller av hans eller hennes make eller avkomling och det inte är oskäligt mot arrend- atorn att arrendeförhållandet upphör.

Jag är kritisk till de föreslagna förändringar som medför att ny grund införs för att bryta arrendatorns förlängningsrätt inför att arrendestället ska övergå till annan genom köp, byte eller fastig- hetsreglering.

Skulle sådan ny grund ändå införas anser jag, då det inte bara är aktiva brukare som förvärvar jordbruksmark, att densamma ska kompletteras med en obillighetsprövning.

Med av utredningen föreslagen bestämmelse kan arrendatorn tvingas bort från arrendestället inför försäljning och ny ägare arrend- era ut fastigheten till annan. Det kan antas uppkomma situationer där det kan framstå som obilligt mot arrendatorn att arrende- förhållandet upphör i samband med överlåtelse även om dessa situationer med beaktande av de nya regler som utredningen föreslår införas i jordabalken 9 kap. 14 a § jordabalken torde bli mera sällsynta.

Genom att införa ett begränsat besittningsskydd på avtals- perioder om ett år eller kortare tid så erhålls en lämpligare avväg- ning mellan de intressen som gör sig gällande än vad som nu råder och framförallt i förhållande till vad som föreslås.

Som framgår ovan av äldre förarbeten till 9 kap. 8 § jordabalken kommer den jordägare som säger upp arrendatorn p.g.a. allvarligt

261

Särskilda yttranden

SOU 2014:32

menat självinträde alltid åt sin mark om hänsyn i form av obillig- hetsprövning inte ska tas till arrendatorns intressen.

Den jordägare som säger upp arrendatorn p.g.a. självinträde utan att detta är allvarligt menat ska enligt mitt förmenande inte åtnjuta lagstiftarens stöd för att bringa arrendeförhållandet att upp- höra på denna grund.

Under sådant förhållande är jordägarens intresse att kunna för- foga över sin mark för självinträde efter kortare och tillfälliga upp- låtelser tillräckligt tillgodosett genom att det begränsade besitt- ningsskyddet endast är förbehållet upplåtelser om ett år och kort- are tid.

Utöver den kritik jag riktat mot det sakliga innehållet av den föreslagna lydelsen av 9 kap. 8 § jordabalken framstår den också som svårtillgänglig.

Enligt min mening bör 9 kap. 8 § jordabalken utformas enligt följande: Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när

1.arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger,

2.arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan ut- sträckning att avtalet skäligen inte bör förlängas,

3.arrendetiden uppgår till högst ett år och jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska brukas av jordägaren själv eller av hans eller hennes make eller avkomling,

4.arrendetiden överstiger ett år och jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska brukas av jordägaren själv eller av hans eller hennes make eller avkomling och det inte är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

5.jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det inte av särskilda skäl är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

6.jordägaren gör sannolikt, att arrendestället ska användas i enlig- het med en detaljplan,

7.jordägaren gör sannolikt att äganderätten till arrendestället på marknadsmässiga villkor ska övergå till annan genom köp, byte eller fastighetsreglering och arrendestället inte omfattar bostad åt arrendat- orn och det inte är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

8.jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället ska användas för annat ändamål än jordbruk, och det inte är oskäligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

262

SOU 2014:32

Särskilda yttranden

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn trots bestämmelserna i första och andra styckena rätt till sådan förlängning.

Utredningens förslag i övrigt föranleder inget särskilt yttrande från min sida.

263

Särskilda yttranden

SOU 2014:32

Särskilt yttrande av experten Anna Treschow

Enligt direktiven ska utredningen föreslå förändringar avseende besittningsskyddet för sidoarrende m.m.

Synen på parterna

Att vi ännu 2014 sitter fast i retorik från 60- och 70-talet är märkligt och hämmande för den svenska jordbruksindustrin. Det visar också på hur ensidigt arrendatorsgrupperingarna har lyckats styra utvecklingen alltsedan 60-talet. Fortfarande är mycket av lag- stiftningen tvingande för jordägaren men inte för arrendatorn. Viss tvingande lagstiftning får avtalas bort efter dispens. Denna dispens kan enkelt komma att upphöra utan att jordägaren förvarnas.

Ett stort antal markägare som av olika skäl inte själva, tillfälligt eller på längre sikt, kan eller vill bruka sin mark, men som vill att den brukas aktivt, arrenderar ut sina marker till professionella lant- brukare. Den stora merparten av de marker som arrenderas ut är relativt små. Oavsett storlek på mark som utarrenderas önskar ägaren å ena sidan fortsätta äga marken, å andra sidan gärna se den brukad och hållen i hävd. Dagens arrendatorer är i sin tur i stor utsträckning både markägare och arrendatorer. Den moderna lant- brukaren, oavsett om denna är självägande, arrendator eller en kom- bination, är ofta en välutbildad lantbrukare och företagsledare.

I utredningen har fastslagits att arrendatorer och jordägare i dag är jämbördiga parter. Det finns fortfarande många relationer där jordägaren är den ekonomiskt och kunskapsmässigt starkare, men det finns minst lika många relationer där arrendatorn är betydligt starkare, både ekonomiskt och kunskapsmässigt. Båda parterna borde nu kunna myndigförklaras i en modern arrendelagstift- ningen.

Avstämning mot grundlagsskyddet för äganderätten saknas

En grundläggande aspekt i balansen mellan jordägare och arrendator rör förhållandet mellan äganderätt och nyttjanderätt. Äganderätten är skyddad i grundlagen. I betänkandet förs dock inga resonemang om var gränsen går mellan upprätthållandet av grundlagsskyddet för äganderätten och de långtgående rådighetsinskränkningar som drabbar en jordägare inom ramen för arrendelagstiftningen.

264

SOU 2014:32

Särskilda yttranden

Strukturrationaliseringen har gjort att produktionsenheterna inom jordbruket under en lång rad år successivt har vuxit. I betänk- andet utgås från att det är givet att en befintlig arrendator deltar i denna process. Det märkliga är att jordägarens identiska motiv till att önska självinträda misskrediteras, medan arrendatorns rätt att behålla marken värnas till en punkt där äganderätten och allmänna avtalsrättsliga principer sätts ur spel till förmån för nyttjanderätten.

Även om lagen i dag ger jordägaren viss möjlighet att själv- inträda så är det sällsynt att detta sker vid den pågående avtals- tidens slut, även om jordägaren gör allt formellt riktigt. Det vanlig- aste är att arrendatorn får stanna i minst en avtalsperiod till, av olika skäl. Ofta tar det mycket längre tid än så innan jordägaren kan få lov att bruka sin mark och det är inte heller ovanligt att självinträde nekas p.g.a. omständigheter på arrendatorns sida. Om- ständigheter som inte förelegat vid avtalets ingående. Ett exempel på detta är när en sidoarrendator gör investeringar på sin egen mark med ett arrendeställe som beräkningsunderlag. Denna investering kan arrendatorn ensidigt besluta om utan att jordägaren kan freda sig, trots att åtgärden påverkar avtalssituationen mellan parterna på så sätt att jordägaren får betydligt svårare att självinträda och bruka sin mark under hela investeringens avskrivningstid.

Det är, i dag, skrämmande lätt för jordägaren att hamna i en situation där arrendatorn ensidigt kan besluta när arrendeförhåll- andet ska upphöra, oavsett parternas avsikt vid avtalets ingående och oavsett avtalets ordalydelse. I många fall har jordägare nekats möjligheten att bruka sin mark under återstoden av deras yrkes- verksamma liv. Detta trots att de trott sig ingå ett visstidsavtal överstigande ett år.

Många jordägare har därför undvikit att sluta avtal på längre tid än ett år, om de haft tillräckliga kunskaper om arrende. Inte huvud- sakligen för att oftare kunna höja avgiften, utan för att inte riskera att förlora dispositionsrätt över sin mark under mycket längre tid än vad som avsetts vid avtalets ingående.

Slutsatser avseende konsekvenserna av utbud och efterfrågan

I betänkandet sägs att man numera bör kunna utgå ifrån att jord- ägare och arrendatorer är jämbördiga i fråga om kunskap, kom- petens och ekonomiska förutsättningar. Samtidigt påstås att det faktum att det i stora delar av landet fortfarande råder större efter-

265

Särskilda yttranden

SOU 2014:32

frågan än utbud på jordbruksmark torde ge jordägaren en starkare ställning än arrendatorn. Det är dock enligt min mening inte rimligt att bedöma parternas generella inbördes styrkeförhållande baserat på tillfälliga obalanser på en marknad. Särskilt som dessa förhållanden varierar geografiskt och över tid. Just nu är efterfrågan på mark stor i vissa delar av Sverige, men ingen vet hur detta kommer att ut- vecklas under den tid den nya lagstiftningen är tänkt att gälla. I andra delar av Sverige upplåts mark numera närmast gratis då marken annars inte blir brukad.

Då osäkerheten runt arrendeavtals fortbestånd blir för betung- ande för jordägaren väljs arrendeformen bort till förmån för andra avtalsformer. Konsekvensen blir att det blir svårare att få tag i mark att arrendera.

Betänkandets förslag

De två huvudsyften som framgår av direktiven är att åstadkomma förändringar som ger längre arrendeavtal samt att säkerställa att arrendeformen är ett attraktivt val vid upplåtelse/brukande. Result- atet har blivit en kompromiss mellan de intressegrupper som, genom experterna, finns representerade i utredningen, dvs. inte mellan de intressen som verkligen finns på marknaden. Detta har bl.a. fram- gått av att mindre jordägare har gått ut i media och gett sin syn på att deras legitima äganderätt inte beaktas på ett rättssäkert sätt om besittningsskydd införs för alla sidoarrenden, även ettåriga.

Denna ytterligare inskränkning i äganderätten, rörande befint- liga avtal, fasas in efter bara en arrendeperiod (max ett års frist för jordägaren alltså) medan de kompensatoriska stärkande reglerna fasas in efter tre arrendeperioder (max 15 år för arrendatorn). Tids- skillnaden mellan ett år och 15 år utgör en stor del av ett yrkesverk- samt liv. Den ojämlika behandlingen av parterna utgör ytterligare en omotiverad och oacceptabel inskränkning av äganderätten till förmån för nyttjanderätten.

De kompensatoriska reglerna gör att det ska bli lättare för jordägare att återfå förfogandet över sin mark i vissa specifika fall. Det ska alltså bli lättare för båda parterna att förutse vad som krävs för att ett avtal ska upphöra. Detta är bra. Frågan är varför den för- utsebarheten bara ska gälla för avtal som inte överstiger fem år.

266

SOU 2014:32

Särskilda yttranden

Mitt förslag

Mitt förslag rörande besittningsskyddet på sidoarrende har varit att det skulle kunna avtalas bort utan dispens. Sidoarrende är en anomali i svensk lagstiftning på så sätt att det är förenat med ett direkt besittningsskydd trots att det inte ingår något bostadsmoment i upplåtelsen. Upplåtelsen är principiellt sett helt och hållet affärs- mässig och ingången mellan jämbördiga parter. Av den anledningen torde upplåtelsen inte skilja sig från anläggningsarrende där besitt- ningsskyddet är indirekt och där parterna själva kan avtala om besittningsskydd ska föreligga eller inte. Besittningsskyddets vara eller inte vara påverkar sedan priset på upplåtelsen så som avtals- förhållandena i övrigt. Jag har också bl.a. framfört att arrendatorers egna investeringar på annan fastighet bara ska beaktas vid uppsäg- ning då parterna överenskommit att så ska ske. Viktigt för att göra arrendeformen attraktiv är just förutsebarhet. I detta ligger att parts- avsikten vid avtalets ingående alltid ska gälla. Så är det inte nu på avtal som slutits på längre tid än ett år.

Parterna ska därutöver behandlas helt lika i den nya lagstift- ningen.

Bostadsarrende

Jag är personligen tveksam till möjligheten att anslutningsvis kunna begära villkorsändring i bostadsarrendesammanhang. I övrigt vill jag hänvisa till resonemanget ovan avseende äganderättens ställning samt vad gäller parternas styrkeförhållanden.

Slutsats

Med reservation för det ovan anförda, för att åtminstone försöka ta några små steg mot en totalt sett mer balanserad arrendelagstift- ning, ansluter jag mig till de förslag som läggs fram.

Slopande av krav på delgivning vid uppsägning och villkors- ändring innebär en stor förbättring för alla parter.

267

Bilaga 1

Kommittédirektiv 2011:60

Vissa tomträtts- och arrendefrågor

Beslut vid regeringssammanträde den 22 juni 2011

Sammanfattning

En särskild utredare ska överväga vissa tomträtts- och arrende- frågor.

I uppdraget ingår att

föreslå enklare regler för hur tomträttsavgälder ska bestämmas,

ta ställning till om en rätt för tomträttshavaren att friköpa fastigheten bör införas och föreslå hur villkor för friköp bör utformas,

föreslå en möjlighet för parterna vid jordbruksarrende att knyta avgiften till resultatet i jordbruket eller till en eller flera resultat- anknutna faktorer, samt

undersöka hur reglerna om avgift för bostadsarrende tillämpas och föreslå de ändringar som kan behövas för att uppnå en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande.

Utredaren ska lämna förslag till de författningsändringar som över- vägandena ger anledning till.

Den del av uppdraget som avser tomträttsavgälder ska utredaren redovisa i ett delbetänkande senast den 31 oktober 2012. Upp- draget i övrigt ska redovisas senast den 30 september 2013.

269

Bilaga 1

SOU 2014:32

Tomträttsinstitutet

Utveckling

Tomträtten infördes år 1908 som en tidsbegränsad nyttjanderätt till fast egendom. Det rådde i stor utsträckning avtalsfrihet beträffande villkoren för upplåtelsen. Efter avtalstiden upphörde tomträtten och fastighetsägaren kunde därmed sälja marken eller använda den för något annat ändamål. Ett av syftena med tomträtten var att främja byggande av bostäder på det allmännas mark. Detta möjlig- gjordes genom att tomträttshavaren inte behövde förvärva marken men likväl gavs möjlighet att använda tomträtten som säkerhet för lån till exploateringskostnaderna.

År 1954 reformerades reglerna, bl.a. för att stärka tomträttens värde som kreditobjekt. Tomträtten utformades som en nyttjande- rätt som upplåts på i princip obestämd tid. Upplåtelsen skulle ske för ett visst ändamål och mot en årlig avgäld i pengar. Avgälden skulle vara oförändrad under vissa perioder med en möjlighet till omreglering inför varje ny avgäldsperiod. Sedan år 1968 är avgälds- perioderna minst 10 år.

Reglerna med den utformning som de fick vid dessa lagändr- ingar gäller i huvudsak fortfarande. På grund av övergångsbestäm- melser till lagändringarna gäller fortfarande äldre lagstiftning för vissa tomträtter.

Det finns i dag ungefär 64 500 tomträtter, varav 59 000 avser bostadsändamål.

Översikt av tomträttsreglerna

Reglerna om tomträtt finns huvudsakligen i 13 kap. jordabalken (JB). Tomträtt får upplåtas i fastigheter som tillhör staten eller en kommun eller som annars ägs av det allmänna. Efter regeringens medgivande får tomträtt även upplåtas i en fastighet som tillhör en stiftelse. Tomträttsavtalet ska vara skriftligt. I avtalet ska anges ändamålet med upplåtelsen, avgäldsbeloppet och de närmare före- skrifter om fastighetens användning och bebyggelse som ska gälla.

Om parterna vid en avgäldsperiods slut inte kommer överens om nya avgäldsvillkor, får en talan om omprövning väckas vid domstol. Under en löpande avgäldsperiod kan avgäldsbeloppet under vissa förutsättningar jämkas.

270

SOU 2014:32

Bilaga 1

Tomträtten kan upphöra vid utgången av vissa perioder, dock enbart efter uppsägning från fastighetsägarens sida. Den första perioden ska vara minst sextio år och varje påföljande period minst fyrtio år. Om upplåtelsen avser väsentligen annat ändamål än bostadsbebyggelse, kan kortare perioder avtalas, dock lägst tjugo år. Vidare får uppsägning ske enbart om det är av vikt för fastighets- ägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller i övrigt på något annat sätt än tidigare. Tomträttshavaren har möjlig- het att klandra uppsägningen vid domstol. Upphör tomträtten på grund av uppsägning, är fastighetsägaren skyldig att lösa byggnader och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten.

I 21 kap. JB finns regler om inskrivning av tomträtt.

Även om tomträtten till sin natur är lös egendom, likställs den i många lagar med fast egendom samtidigt som tomträttshavaren likställs med en fastighetsägare.

Tomträttsavgälder

Den nuvarande ordningen för avgäldsbestämning

Vid upplåtelse av tomträtt har parterna avtalsfrihet beträffande avgäldens storlek. När avgälden omprövas vid utgången av varje avgäldsperiod, ska den däremot bestämmas på grundval av det värde som marken har vid tiden för omprövningen. Vid bedöm- ningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastig- hetens användning och bebyggelse. Det har överlämnats till dom- stolarna att dra upp de riktlinjer som bör tillämpas vid värderingen. I förarbetena framhålls att prövningen får göras utifrån omständig- heterna i varje särskilt fall. Vidare anförs att avgälden bör motsvara en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Tomträttsavgälderna för nyupplåtna tomträtter vid tiden för omprövningen anses kunna tjäna som vägledning (se Lagberedningens allmänna motivering i NJA II 1953 s. 371 f.).

Något förenklat beräknas tomträttsavgälden genom att det fast- ställs en ränta (avgäldsränta) på ett markvärde som har korrigerats med hänsyn till bl.a. vissa investeringar på marken som tomträtts- havaren har gjort (avgäldsunderlag). Det förekommer olika metoder för att fastställa avgäldsräntan och avgäldsunderlaget. Högsta dom- stolen har i flera fall bestämt avgäldsräntan med utgångspunkt i den

271

Bilaga 1

SOU 2014:32

långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden, dvs. skill- naden mellan den nominella räntan och inflationen (se bl.a. rätts- fallen NJA 1986 s. 272 och NJA 1990 s. 714).

Problem med den nuvarande ordningen för avgäldsbestämning

Det nuvarande systemet för hur tomträttsavgälden bestäms har kritiserats för att de långa avgäldsperioderna kan leda till att avgälds- höjningarna kommer i kraftiga språng för tomträttshavaren. Detta blir särskilt märkbart i fall av stora ökningar av markvärdet. Avgälds- höjningarna förstärks av den s.k. triangeleffekten, som innebär att det vid avgäldsregleringen beaktas en förväntad stegring av mark- värdet under den kommande avgäldsperioden. Avgäldsräntan bestäms därför regelmässigt så att avgälden, trots att den är oförändrad under avgäldsperioden, blir högre i början och lägre mot slutet av avgäldsperioden än vad som annars hade varit befogat.

Avgälden för olika tomträtter omprövas vid skilda tidpunkter. Till följd av att avgäldsperioderna är långa kan därför stora skill- nader i avgäld uppstå mellan tomträtter som i övrigt är likvärdiga.

Vidare saknas det en enhetlig metod för att fastställa avgälds- underlaget och avgäldsräntan. Vid den prövning som ska göras i varje särskilt fall ligger det i sakens natur att en mängd olika omstän- digheter ska kunna beaktas. Det innebär att möjligheterna att i t.ex. rättspraxis ge mera generell vägledning för hur avgälden ska bestäm- mas med dagens regler är beskurna (jfr rättsfallet NJA 1986 s. 272).

Av domstolarnas avgöranden framgår att parterna med hän- visning till olika metoder och olika förutsättningar har ansett sig ha stöd för vitt skilda ståndpunkter. Under sådana omständigheter blir domstolsprocesserna lätt långdragna och kostnadskrävande. Vidare tvingas domstolarna till svåra avvägningar, ofta rena skälig- hetsbedömningar. Konsekvenserna av de långa processerna kan bli avgäldshöjningar i efterhand och krav på dröjsmålsränta.

Tidigare initiativ till förändring av avgäldsreglerna

I sitt betänkande Tomträtt (SOU 1980:49) föreslog Tomträtts- kommittén en förenklad avgäldsbestämning. Förslaget ledde dock inte till lagstiftning. Därefter tillsattes 1988 års tomträttsutredning, som år 1990 överlämnade betänkandet Tomträttsavgäld (SOU

272

SOU 2014:32

Bilaga 1

1990:23). Med betänkandet som grund beslutades år 1997 en lag- rådsremiss om förenklade och enhetliga avgäldsregler. Mot bak- grund av Lagrådets synpunkter omarbetades förslaget, och en ny lagrådsremiss beslutades år 1998. I korthet innebar det förslaget att parterna även fortsättningsvis skulle ha avtalsfrihet beträffande avgälden den första avgäldsperioden, medan avgälden därefter skulle omregleras årligen om parterna inte hade avtalat om längre avgäldsperioder. För tomträtter för småhusändamål skulle avgälden motsvara en lagfäst avgäldsränta på ett avgäldsunderlag som skulle bestämmas utifrån markens taxeringsvärde. För sådana tomträtter skulle avgäldsreglerna vara tvingande för parterna. Ett enklare omregleringsförfarande föreslogs, så att en ny avgäld skulle bli gällande mot tomträttshavaren om denne inte invände mot avgäl- den inom viss tid. För tomträtter för annat ändamål än småhus- bebyggelse – t.ex. tomträtter för flerbostadshus eller kommersiella ändamål – skulle avgälden motsvara en lagfäst avgäldsränta på ett avgäldsunderlag som skulle bestämmas med utgångspunkt i markens marknadsvärde. För dessa tomträtter skulle parterna kunna avtala om att avgäldsbestämningen skulle ske enligt andra kriterier än lagens.

Förslaget mötte kritik från Lagrådet bl.a. för att det ansågs svårt att förutsäga utfallet av regleringen. Förslaget kritiserades också av företrädare för tomträttshavarna. Försök har gjorts att fördjupa analysen av förslagets konsekvenser för enskilda tomträttshavare, bl.a. när det gäller tomträtter upplåtna för flerbostadshus. Arbetet har dock inte lett till lagstiftning.

I ett flertal motioner i riksdagen har behovet av nya avgälds- regler påtalats. Civilutskottet har framhållit frågorna om avgäld som de mest centrala i en kommande översyn av tomträtten. Utskottet har också pekat på sambandet mellan avgäldsbestäm- ningen och villkoren för tomträttshavarens friköp av fastigheterna (bet. 2008/09:CU31 s. 17).

Avgäldsbestämningen måste vidare ses i ljuset av regelverket inom EU om statligt stöd, särskilt den s.k. marknadsekonomiska investerarprincipen.

273

Bilaga 1

SOU 2014:32

Uppdraget om tomträttsavgälder

Utredaren ska – med beaktande av tidigare förslag på området, bl.a. lagrådsremisserna åren 1997 och 1998, samt den kritik som har förts fram mot förslagen – föreslå en avgäldsbestämning som är så enkel som det går. Det grundläggande syftet ska vara att skapa en mer förutsägbar ordning, genom vilken beräkningstekniska och andra svårigheter med att fastställa avgäldsunderlaget och avgälds- räntan undviks så långt som möjligt.

Till stöd för sina överväganden ska utredaren undersöka hur de nuvarande avgäldsreglerna tillämpas.

Vidare ska utredaren

särskilt överväga kortare avgäldsperioder och en knytning av ändringar av avgälden till något slag av index,

i första hand eftersträva att ändringar av avgälden ska kunna ske utan att tomträttshavaren måste medverka aktivt annat än vid behov,

ta ställning till

-om den nya avgäldsbestämningen bör tillämpas även när en tomträtt upplåts, dvs. beträffande den första avgäldsperioden, och hur det i så fall bör ske, samt

-i vilken utsträckning som de nya reglerna bör vara tvingande till förmån för tomträttshavaren, och

eftersträva att den nya ordningen

-medför förutsägbara resultat för samtliga parter och därmed även trygghet i boendet för tomträttshavaren,

-i ett brett perspektiv medför i huvudsak oförändrade avgälds- intäkter för fastighetsägarna och oförändrade kostnader för tomträttshavarna, allt jämfört med de genomsnittliga avgälds- nivåer som följer av tillämpningen av dagens avgäldssystem, samt

-inte äventyrar tomträttens kreditvärde.

Utredaren är oförhindrad att föreslå olika regler för avgäldsbestäm- ningen för tomträtter med olika ändamål.

Den nya ordningen ska utformas med beaktande av bostads- sociala hänsyn. Utredaren ska överväga ett särskilt skydd mot allt-

274

SOU 2014:32

Bilaga 1

för stora avgäldsökningar dels i fall av kraftig markvärdestegring, dels övergångsvis för dem som kan få en högre avgäld i och med den nya ordningen för avgäldsbestämningen.

Friköp av fastigheter med tomträtt

Möjligheten till friköp

Enligt de regler som gällde före tomträttsreformen år 1954 upphör en tomträttsupplåtelse när avtalstiden löper ut. För tomträtts- havaren kan det då bli fråga om att förvärva fastigheten. Enligt nuvarande lagstiftning förlängs tomträtten automatiskt efter vissa tidsperioder. Tomträttshavaren och fastighetsägaren kan dock komma överens om att tomträtten ska upphöra. Den kan också upphöra sedan tomträttshavaren har förvärvat fastigheten. Detta brukar kallas för friköp.

Fastighetsägaren har inte någon skyldighet att erbjuda tomt- rättshavaren friköp. Likväl sker ett stort antal friköp årligen, bl.a. i samband med förestående avgäldshöjningar eller höjningar av taxeringsvärdena. För en tomträttshavare kan det vara fördelaktigt att friköpa fastigheten jämfört med att betala framtida avgälder. För fastighetsägarna, vanligtvis kommunerna, medför friköpen bl.a. en minskad administration. Flera kommuner arbetar aktivt för att friköp ska komma till stånd.

Parterna har avtalsfrihet i fråga om villkoren för friköp. Det förekommer därför friköpspriser på olika nivåer. Två vanliga sätt att beräkna friköpspriset är att relatera det till marktaxeringsvärdet eller avgäldsunderlaget. Skilda slag av rabattsystem förekommer också. Olika modeller för beräkningen av friköpspris har varit före- mål för domstolsprövning, bl.a. utifrån frågeställningen om pris- sättningen otillbörligt har gynnat tomträttshavarna (se bl.a. rätts- fallet RÅ 1995 ref. 7).

En rätt för tomträttshavaren att friköpa fastigheten skulle öka valfriheten i boendet. Detta måste vägas mot bl.a. kommunernas intresse av fortsatt ägande av marken. I flera motioner i riksdagen har det föreslagits att en rätt till friköp för tomträttshavare ska införas. Motionerna har avslagits med hänvisning till bl.a. den pågå- ende beredningen av en ny ordning för avgäldsbestämningen. Civil- utskottet har även uttalat att det utgår ifrån att en översyn kommer att genomföras. Vidare har utskottet uttalat att frågan om friköp

275

Bilaga 1

SOU 2014:32

bör få en allsidig belysning, som bör omfatta dels om och under vilka förutsättningar som tomträttshavare ska ges en rätt till friköp, dels om och hur köpeskillingens storlek bör regleras (se bet. 2008/09:CU31 s. 17).

Frågan huruvida möjligheterna till friköp bör regleras i lag har övervägts beträffande andra nyttjanderätter till fast egendom än tomträtt. Bedömningen har gjorts att någon friköpsrätt inte bör införas för bl.a. innehavare av s.k. historiska arrenden (prop. 1994/95:155 s. 50 f. och 2007/08:54 s. 65 f.).

Huruvida en rätt till friköp bör införas beträffande tomträtt och vilka villkor som bör gälla för friköp kan inte bedömas fristående. De har samband med bl.a. de villkor som tillämpas när tomträtter upplåts och det sätt på vilket tomträttsavgälderna ska bestämmas i framtiden. Vidare måste regelverket inom EU om statligt stöd beaktas, särskilt beträffande prissättningen vid friköp.

Uppdraget om friköp

Utredaren ska ta ställning till om det bör införas en rätt för tomt- rättshavaren att friköpa fastigheten samt under vilka förutsätt- ningar som friköp i så fall ska kunna ske. Som ett alternativ till en sådan rätt ska utredaren överväga möjligheten att införa enhetliga villkor, som tomträttshavare kan åberopa vid de friköp som före- kommer.

Utredaren ska vidare, oavsett sitt ställningstagande i dessa frågor,

utarbeta nödvändiga författningsförslag om villkoren för friköp, särskilt friköpspriset, såväl för det fall en rätt till friköp ska införas som för det fall enbart enhetliga villkor för före- kommande friköp ska införas, och

överväga i vilken utsträckning som lagstiftningen bör vara tving- ande till förmån för tomträttshavaren.

Vid bedömningen av de olika alternativ som kan finnas när det gäller att bestämma villkoren för friköp, ska utredaren sträva efter att friköpsmöjligheten i möjligaste mån blir ett fördelaktigt alter- nativ för såväl tomträttshavare som fastighetsägare. Utredaren ska även särskilt beakta

 de villkor som för närvarande tillämpas vid friköp,

276

SOU 2014:32

Bilaga 1

de villkor som tillämpas när tomträtter upplåts, samt

de regler som för närvarande gäller för avgäldsbestämningen och utredningens förslag till nya avgäldsregler.

Utredaren är oförhindrad att göra olika ställningstaganden bero- ende på vem som är fastighetsägare och beroende på ändamålet med tomträttsupplåtelsen.

Jordbruks- och bostadsarrende

Översikt av arrendereglerna

Arrende är en nyttjanderätt till fast egendom mot vederlag. All- männa regler om arrende infördes år 1908 och kompletterades efter hand med lagstiftning om särskilda arrendeformer. Reglerna refor- merades och samlades därefter i JB. I 7 och 8 kap. JB finns bestäm- melser som är gemensamma för olika arrendeformer, medan regler om jordbruks- och bostadsarrende finns i 9 respektive 10 kap. JB.

Jordbruksarrende är det fråga om när arrendeavtalet avser upp- låtelse av jord till brukande. De olika formerna av jordbruksarrende brukar kallas gårdsarrende och sidoarrende. Gårdsarrende före- ligger om arrendet omfattar arrendatorns bostad. Övriga jord- bruksarrenden kallas sidoarrenden. Ett gårdsarrende för viss tid ska som huvudregel upplåtas på minst fem år, medan det inte finns någon minimitid för ett sidoarrende. Tidsbestämda jordbruks- arrenden är bindande i högst 25 år.

Bostadsarrende är det fråga om när jord upplåts med arrende för något annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller ha kvar bostadshus. Det krävs också att det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose något annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och någon närstående till arrendatorn. Reglerna om bostadsarrende gäller även i tillämpliga delar när jord upplåts på arrende till en förening, som har till huvudsakligt ändamål att i sin tur upplåta bostadsarrende till sina medlemmar, t.ex. en kolonistugeförening. Upplåtelsetiden för ett tidsbestämt bostadsarrende ska som huvud- regel vara minst fem år, och upplåtelsen är bindande i högst 50 år. Inom detaljplanelagt område är maximitiden dock 25 år.

Ett arrendeavtal ska vara skriftligt och innehålla samtliga avtals- villkor. Avtalet kan i princip fås att upphöra under pågående

277

Bilaga 1

SOU 2014:32

arrendeperiod enbart om arrenderätten förverkas, t.ex. med anled- ning av att arrendeavgiften inte har betalats. Vid periodens slut måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. I annat fall för- längs det med automatik. Arrendatorn har som huvudregel rätt till förlängning av avtalet, vilket utgör en del av arrendatorns s.k. besittningsskydd. Parterna kan också inför en ny arrendeperiod begära att arrendevillkoren ändras, utan att avtalet sägs upp.

Särskilda begränsningar gäller i fråga om arrendatorns möjlig- heter att utan jordägarens samtycke överlåta arrenderätten.

Arrendeavgiften

Gemensamt för jordbruks- och bostadsarrende är att det vid upp- låtelse av arrende till en ny arrendator gäller avtalsfrihet i fråga om arrendeavgiftens storlek. Vid jordbruksarrende måste avgiften dock bestämmas i pengar. Avgiften ska betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång, om inte något annat har avtalats.

Vid förlängning av arrendeavtalet gäller särskilda regler för hur avgiften ska bestämmas. Utgångspunkten är att avgiften ska uppgå till ett skäligt belopp. Om parterna inte kan enas, har de möjlighet att låta arrendenämnden pröva vilken avgift som ska gälla. Avgiften ska då bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständig- heterna i övrigt. Vid jordbruksarrende ska hänsyn tas även till arrendeställets avkastningsförmåga. Arrendenämndens avgörande kan överklagas till domstol.

Avgift för jordbruksarrende

Begränsningar av möjligheten att bestämma vederlaget för arrendet

Vid jordbruksarrende ska avgiften bestämmas i pengar. Om part- erna träffar avtal i strid med detta, ska avgiften utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet ingicks. Denna begränsning av parternas avtalsfrihet infördes för vissa slag av jordbruksarrenden år 1944 och utsträcktes senare till att gälla samtliga jordbruksarrenden. Bak- grunden var de sociala förhållanden som rådde för arrendatorer inom jordbruket under första delen av 1900-talet. Avsikten var att komma till rätta med de olägenheter som var förknippade med

278

SOU 2014:32

Bilaga 1

arrendevederlag i form av t.ex. dagsverken och naturaprodukter. Begränsningen var i grunden föranledd av intresset av att ge arrend- atorerna en självständig ställning.

Att avgiften ska bestämmas i pengar innebär att det är förbjudet att avtala att vederlaget för arrenderätten till någon del ska bestå i att arrendatorn utför arbete åt eller levererar jordbruksprodukter till jordägaren. Utgångspunkten är att avgiften ska vara bestämd till sin storlek. Däremot behöver den inte vara bestämd till samma belopp vid varje betalningstillfälle utan kan t.ex. höjas med ett för- utbestämt belopp varje år. Vidare är indexreglering av avgiften i viss utsträckning möjlig. En förutsättning är dock att det är fråga om index i vedertagen mening. Även ett för ett visst ändamål konstru- erat omräkningssystem kan godtas som index, förutsatt att det utgör ett tillförlitligt underlag för omräkning av arrendeavgiften. Beräkningsgrunder som är knutna till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden är inte tillåtna (se prop. 1970:20 del A s. 408 och del B s. 1006 samt rättsfallet NJA 1949 s. 1). Det är i princip inte möjligt att knyta arrendeavgiften till det enskilda jord- brukets resultat.

Behovet av att kunna bestämma arrendeavgiften utifrån jordbrukets resultat

Utifrån dagens förutsättningar att driva jordbruk har både jord- ägare och arrendatorer kritiserat begränsningen att arrendeavgiften inte får bestämmas på grundval av jordbrukets resultat. Eftersom reglerna inte fullt ut medger att avgiften löpande anpassas till det ekonomiska utfallet i jordbruket, har det ansetts svårt för parterna att finna en lämplig avgiftsnivå för avtal som ska gälla under en längre tid.

Svårigheterna med att anpassa avgiften hänger delvis samman med att befintliga index inte i alla lägen leder till rättvisande resultat. Det har också visat sig svårt att konstruera lämpliga index för arrendeförhållanden. Lönsamheten i ett visst jordbruk är avhängig ett flertal faktorer, vars inverkan varierar över tid och inte är lätt att beräkna på förhand. Det rör sig om bl.a. kostnaderna för att driva jordbruket och prisvariationer på jordbruksprodukter. En bidrag- ande orsak är den marknadsanpassning av jordbruksdriften som har skett genom avskaffandet av den tidigare prisregleringen av jord- bruksprodukter. Till detta ska läggas betydelsen för resultatet i

279

Bilaga 1

SOU 2014:32

jordbruket av olika EU-relaterade stödformer, vars förekomst och storlek är föremål för återkommande förändringar.

Avsaknaden av en möjlighet att avtala om en arrendeavgift som är variabel utifrån resultatanknutna faktorer kan leda till att part- erna får svårt att överblicka konsekvenserna av ett långvarigt arrendeförhållande. Detta kan medföra att arrendeavtalet i stället ingås för kortare tid, vilket i sin tur minskar förutsättningarna för nödvändiga och långsiktiga investeringar i brukandet av marken.

Det är viktigt att parterna ges goda möjligheter att sluta ett arrendeavtal som motsvarar deras behov. Därigenom säkerställs att produktionsförutsättningarna för den arrenderade jorden tas till vara på ett ändamålsenligt sätt och att jordbruket bedrivs rationellt. Detta främjar även lönsamheten för både jordägare och arrendatorer.

Ändamålsenliga regler för jordbruksarrende motverkar också risken för att upplåtelseformen väljs bort till förmån för mindre beprövade avtalskonstruktioner. En utbredd användning av jord- bruksarrende bidrar till stabilitet och rättssäkerhet när det gäller markupplåtelser för jordbruksändamål.

Samtidigt måste de grundläggande motiv som ligger bakom den nuvarande begränsningen beaktas. En risk med att knyta arrende- avgiften till jordbrukets resultat är att den i enskilda fall bestäms på ett sätt som blir betungande för arrendatorn, t.ex. utifrån svår- förståeliga beräkningar som leder till oväntade resultat, eller att den på ett oskäligt sätt binder upp arrendatorn.

Uppdraget om avgift för jordbruksarrende

Utredaren ska föreslå en möjlighet för parterna att bestämma arrende- avgiften på ett ändamålsenligt sätt utifrån det enskilda arrende- jordbrukets resultat eller en eller flera resultatanknutna faktorer.

Utredaren ska vid utformningen av förslaget överväga om det är motiverat med särskilda skyddsregler för arrendatorn, t.ex.

om avgiftsvillkoren bör hänskjutas till arrendenämnden för god- kännande, eller

om det bör införas möjligheter – utöver vad som följer av all- männa avtalsrättsliga regler – att få avgiftsvillkorens skälighet prövad och att få till stånd en förändring av villkoren under en pågående avtalsperiod.

280

SOU 2014:32

Bilaga 1

Till stöd för sina överväganden när det gäller behovet av skydds- regler ska utredaren undersöka om branschorganisationerna på jord- bruksmarknaden är beredda att utveckla avtalsmodeller som till- godoser båda parters intressen i ett arrendeförhållande.

En utgångspunkt för utredarens arbete ska vara att parternas möjlighet att bestämma en resultatanknuten arrendeavgift ska kunna tillämpas i förening med reglerna i övrigt om hur arrendeavgiften bestäms vid förlängning av arrendeavtal. Om det är nödvändigt, får utredaren föreslå justeringar av dessa regler.

Det ingår inte i uppdraget att föreslå att ett arrende ska kunna betalas med andra vederlag än pengar.

Avgift för bostadsarrende

Avgiftsbestämningen vid förlängning av arrendeavtal

Reglerna om hur arrendeavgiften ska bestämmas i en förlängnings- situation utgör ett komplement till arrendatorns besittningsskydd. Utan en kontroll av villkoren för en förlängning kan besittnings- skyddet urholkas genom t.ex. krav på alltför hög avgift i för- hållande till vad som skulle ha avtalats vid en ny arrendeupplåtelse. Samtidigt bör jordägaren ha rätt till den ersättning för upplåtelsen som hade kunnat uppnås vid ett fritt val av arrendator (prop. 1968:19 s. 84 f.).

Reglerna om avgiftsbestämningen är allmänt hållna. Det har över- låtits till rättstillämpningen att dra upp närmare riktlinjer. En orsak till detta är att bostadsarrenden kan vara av mångskiftande karaktär och avse mark på vitt skilda ställen. I förarbetena framhålls att en viss vägledning när det gäller avgöranden i fråga om avgiften kan fås genom att utröna vad som kan anses utgöra ortens pris för jäm- förliga arrenden (en s.k. ortsprisjämförelse). Om det inte finns något sådant jämförelsematerial, torde frågan få avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala (prop. 1968:19 s. 86). I avsaknad av andra bedömningsgrunder kan det bli aktuellt för arrendenämnden och domstolarna att göra en skälig- hetsuppskattning av avgiften.

I olika sammanhang har det argumenterats för att avgiften bör avspegla en skälig ränta på markvärdet, likt vad som gäller i fråga om avgäld vid tomträttsupplåtelser (jfr t.ex. SOU 1966:26 s. 217).

281

Bilaga 1

SOU 2014:32

Markvärdet synes dock enbart undantagsvis ha beaktats av arrende- nämnder och domstolar vid avgiftsbestämningen.

Möjligheten att skapa fasta riktlinjer för avgiftsbestämningen var tidigare begränsad av att arrendenämndernas beslut kunde klandras till ett flertal fastighetsdomstolar, som var sista instans i frågan. Sedan år 2006 kan dock arrendenämndernas avgöranden överklagas till hovrätt med Högsta domstolen som sista instans.

Behovet av en översyn av avgiftsbestämningen

Från olika håll, bl.a. i riksdagen, har behovet av en översyn av avgifts- reglerna påtalats (se bl.a. bet. 2009/10:CU10 och 2010/11:CU20). Det har då ifrågasatts om reglerna leder till avgiftsnivåer som står i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrende- institutet. Jordägare och arrendatorer har kritiserat avgiftsnivåerna för att vara för låga respektive för höga. I det sammanhanget har jordägarnas krav på avkastning på marken ställts mot bostads- sociala aspekter. Någon närmare undersökning av nivåerna eller deras konsekvenser har emellertid inte gjorts. Utan den överblick som en sådan undersökning skulle medföra är det inte möjligt att ta ställning till om det är motiverat att ändra regelverket.

Den huvudsakliga kritik som därutöver har förts fram mot avgiftsreglerna har sin bakgrund i att många arrendeavtal har slutits för lång tid. Samtidigt kan parterna ha bestämt avgiften lågt eller avtalat om en otillräcklig uppräkning under pågående arrendeperiod. I en förlängningssituation kan det då bli fråga om en betydande avgiftshöjning för att avgiften ska bli marknadsmässig. Visserligen har i ett sådant fall den tidigare lägre avgiften gynnat arrendatorn. Risken för kraftiga höjningar utgör likväl en olägenhet i form av otrygghet i boendet.

Den omständigheten att reglerna för avgiftsbestämningen är all- mänt hållna ger upphov till viss osäkerhet när avgiften ska omregle- ras. Systemet kan leda till att parterna – utifrån sina olika perspek- tiv – intar vitt skilda ståndpunkter. Samtidigt måste möjligheten till mer ingående och detaljerade regler vägas mot att reglerna bör kunna användas för helt olika arrendefall, där det bör finnas möjlig- het att i bedömningen väga in individuella och varierande omständig- heter. Vid avvägningen måste det också beaktas att det system för överprövning av arrendenämndernas avgöranden som gäller sedan år 2006 torde komma att bidra till att det i rättspraxis utarbetas

282

SOU 2014:32

Bilaga 1

ytterligare vägledning för avgiftssättningen (jfr prop. 2005/06:10 s. 45 f.). Eventuella förändringar av avgiftssystemet bör mot denna bakgrund så långt som möjligt göras inom ramen för den nuvar- ande ordningen för avgiftsbestämningen.

Uppdraget om avgift för bostadsarrende

Utredaren ska undersöka tillämpningen av de nuvarande avgifts- reglerna och de avgiftsnivåer som reglerna leder till. Mot bakgrund av undersökningen ska utredaren föreslå de eventuella förändringar som behövs för att avgiften vid en förlängning av arrendeavtalet ska avspegla en rimlig avvägning mellan de intressen som gör sig gäll- ande. Avsikten är att avgifterna efter avtalsförlängning ska

stå i överensstämmelse med de skäl som bär upp bostadsarrende- institutet och de nuvarande avgiftsreglerna, däribland bostads- sociala hänsyn, samt

vara allmänt godtagbara för parterna på arrendeområdet.

Utredaren ska vidare ta ställning till om det bör införas ett särskilt skydd mot alltför stora avgiftshöjningar i förlängningssituationer. Oavsett ställningstagandet i denna fråga ska utredaren föreslå sådana skyddsregler. Utöver andra tänkbara alternativ ska utredaren över- väga

en ordning som innebär att arrendeavgiften under pågående arrendeperiod ska vara föremål för uppräkning, t.ex. enligt något index, och

en stegvis upptrappning av avgiften (jfr 12 kap. 55 § femte stycket JB).

Utredaren ska i fråga om skyddsreglerna även överväga

om reglerna bör inverka på hur övriga villkor, särskilt arrende- tiden, bestäms i en förlängningssituation, samt

om reglerna bör vara tvingande till förmån för arrendatorerna och om avvikelser från reglerna i så fall ska kunna ske efter arrendenämndens godkännande.

283

Bilaga 1

SOU 2014:32

En utgångspunkt för utredarens arbete ska vara att den nuvarande ordningen för avgiftsbestämningen inte bör ändras i sina grund- drag.

Författningsförslag

Utredaren ska utarbeta de författningsförslag som behövs. Om det ryms inom utredningsuppdraget i övrigt, ska utredaren också göra en språklig och redaktionell översyn av de regler i 13 och 21 kap. JB som berörs av utredningsarbetet eller som har ett nära samband med sådana regler. Någon förändring i sak ska inte göras i denna del.

Utredaren ska föreslå ett normgivningsbemyndigande i lag som möjliggör för regeringen, eller den myndighet som regeringen bestäm- mer, att meddela föreskrifter om den utbildning som bör krävas för behörighet att hålla syn vid jordbruksarrende.

Utredaren är oförhindrad att ta upp även andra frågor som är förknippade med en förenkling av systemet för tomträttsavgälder, en rätt till friköp eller en förändrad avgiftsbestämning vid arrende. Uppdraget omfattar dock inte skattefrågor.

Genomförande och redovisning av uppdraget

Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa de kort- och lång- siktiga konsekvenserna av det förslag för avgäldsbestämningen som utredaren lägger fram samt av de olika alternativ i fråga om friköp som utredaren överväger. Sådana konsekvenser kan finnas för bl.a. fastighetsägare, innehavare av tomträtter för olika ändamål och boende i flerbostadshus på tomträtter. På motsvarande sätt ska utredaren belysa konsekvenserna för jordägare, arrendatorer och andra berörda av de förslag om arrendeavgift som utredaren lägger fram.

Utredaren ska föreslå finansiering i de delar som förslagen kan medföra ökade kostnader eller minskade intäkter för det allmänna. Vidare ska konsekvenserna för den kommunala självstyrelsen av förslagen om tomträtt redovisas. Utredaren ska även uppmärksamma om förslagen i den praktiska tillämpningen kan få olika effekter för kvinnor och män.

284

SOU 2014:32

Bilaga 1

Synpunkter ska inhämtas från myndigheter, kommuner och enskilda som äger fastigheter upplåtna med tomträtt eller arrende samt från de organisationer som företräder fastighetsägarnas, tomt- rättshavarnas och arrendatorernas intressen. Även i övrigt ska syn- punkter inhämtas från myndigheter och organisationer i den utsträck- ning som behövs.

Utredaren ska rådgöra med Fastighetstaxeringsutredningen (dir. 2011:13).

Utredaren ska i ett delbetänkande senast den 31 oktober 2012 redovisa uppdraget i den del som avser tomträttsavgälder. Upp- draget i övrigt ska redovisas senast den 30 september 2013.

(Justitiedepartementet)

285

Bilaga 2

Kommittédirektiv 2012:8

Tilläggsdirektiv till

Tomträtts- och arrendeutredningen (Ju 2011:08)

Beslut vid regeringssammanträde den 2 februari 2012

Utvidgning av uppdraget

Regeringen beslutade den 22 juni 2011 kommittédirektiv om vissa tomträtts- och arrendefrågor (dir. 2011:60).

Utredarens uppdrag utvidgas nu. Det tillkommande uppdraget tar sikte på arrendatorns rätt till avtalsförlängning vid sådana jord- bruksarrenden som utgör sidoarrenden, dvs. jordbruksarrenden som inte omfattar arrendatorns bostad. Utredaren ska föreslå de eventuella förändringar av reglerna som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. Upp- draget innefattar att överväga vilka sidoarrenden som bör omfattas av besittningsskydd. Det innefattar även att överväga kompletter- ande eller alternativa regler som säkerställer arrendatorns behov av trygghet i arrendeförhållandet. Utredaren ska vidare överväga be- hovet av ett förstärkt skydd för arrendatorn när parterna i ett arrendeförhållande sluter upprepade sidoarrendeavtal utan att besitt- ningsskydd uppkommer.

Det tillkommande uppdraget ska redovisas samtidigt med utred- arens slutredovisning av sitt arbete i övrigt. Tiden för slutredo- visningen flyttas fram till den 30 maj 2014.

287

Bilaga 2

SOU 2014:32

Besittningsskyddet vid jordbruksarrende

När ett jordbruksarrendeavtal löper ut, har arrendatorn som huvud- regel rätt till förlängning av avtalet. Detta utgör en del av arrendat- orns s.k. besittningsskydd. En annan del av besittningsskyddet är arrendatorns möjlighet att få avtalsvillkoren prövade och fastställda så att rätten till avtalsförlängning inte i praktiken urholkas.

Undantag från besittningsskyddet gäller om särskilda s.k. besitt- ningsskyddsbrytande grunder är uppfyllda. Det är fallet bl.a. om arrenderätten är förverkad eller om arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter och det inte av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Ett förbehåll om att arrenderätten inte ska vara förenad med en rätt till förlängning gäller om det har godkänts av arrende- nämnden.

Sidoarrenden med besittningsskydd

I de tidigare beslutade direktiven finns en redogörelse för de skilda slagen av jordbruksarrende (s. 9 f.). Ett jordbruksarrende som inte omfattar arrendatorns bostad brukar kallas sidoarrende. Det finns inte någon minimitid för sidoarrenden, men dessa arrenden är där- emot bindande i högst 25 år.

När reglerna om arrende reformerades och samlades i jorda- balken år 1972, ansågs det finnas ett klart uttalat behov av besitt- ningsskydd i fråga om sådana sidoarrenden som utgör underlag för en rationell jordbruksdrift. Av flera möjliga modeller för att av- gränsa dessa sidoarrenden valdes ett tidskriterium. Mer tillfälliga arrenden antogs i regel slutas för kortare tid, vanligen ett år. Gränsen drogs därför så att enbart arrenden på längre tid än ett år omfattades av besittningsskydd (prop. 1970:20, del B, s. 856 f.).

Denna gränsdragning gäller fortfarande men har ifrågasatts. Förslag har förts fram om att i stället införa ett dispensförfarande, där förutsättningarna för besittningsskydd skulle kunna prövas i varje särskilt fall. Detta har dock tillbakavisats som en kostnads- krävande och administrativt betungande ordning (se prop. 1970:20, del B, s. 860 och prop. 1983/84:136 s. 41 f.).

288

SOU 2014:32

Bilaga 2

Behovet av en översyn

Det förekommer förhållandevis få överlåtelser av jordbruksmark. Bland annat därför kan det för lantbrukare – särskilt dem som är nya i arbetet – vara svårt att förvärva brukningsbar mark för sitt företagande. Framför allt sidoarrende utgör en möjlighet för ett aktivt företag att få tillgång till sådan mark som jordägaren inte själv önskar bruka. Ett jordbruksföretag kan bestå av ett flertal sidoarrenden, upplåtna av skilda jordägare. För att främja en hög grad av nyttjande av landets totala brukningsbara areal är det ange- läget att lagstiftningen om sidoarrende är ändamålsenligt utformad.

Sidoarrendenas andel av samtlig utarrenderad mark har ökat. Det är vanligt att sidoarrendena ingås för kortare tid, ofta högst ett år, och att samma markområde sedan blir föremål för upprepade ettåriga arrendeavtal mellan parterna. Ett avtal på kort tid, som därmed inte medför besittningsskydd för arrendatorn, kan vara ändamålsenligt när arrendatorn endast tillfälligt ska bruka marken, t.ex. intill dess att marken ska användas av jordägaren själv eller bli föremål för någon rationaliserings- eller exploateringsåtgärd. I andra fall kan dock avtal på kort tid utan besittningsskydd medföra osäker- het för avtalsparterna i fråga om markupplåtelsens bestånd efter avtalstiden. Därigenom minskar förutsättningarna för nödvändiga och långsiktiga investeringar i jordbruket, t.ex. kalkning, fosfor- återföring och ogräsbekämpning. Det kan då också vara svårt för en arrendator att göra åtaganden på längre tid, t.ex. för att kunna få del av s.k. miljöstöd, vilket i sin tur riskerar att samhällsviktiga miljö- åtgärder inte kommer till stånd.

Även andra avtalsformer än arrende kommer till användning inom jordbruket. Det är dock olyckligt om arrendeformen väljs bort till förmån för mindre beprövade avtalskonstruktioner. En ut- bredd användning av arrende bidrar till stabilitet och rättssäkerhet när det gäller markupplåtelser för jordbruksändamål.

Arrendatorns rätt till avtalsförlängning har kritiserats för att kunna bidra till en utveckling mot kortare upplåtelsetider och alter- nativa avtalsformer. Förändringar har efterlysts för att åstadkomma arrendeupplåtelser som främjar ett ändamålsenligt och långsiktigt jordbruk. Bland de förslag som har förts fram märks att tillåta längre tidsbegränsade sidoarrendeavtal utan besittningsskydd, att utvidga möjligheterna att bryta besittningsskyddet och att ersätta besittningsskyddet med uppsägningstider som måste iakttas av den jordägare som vill få avtalet att upphöra.

289

Bilaga 2

SOU 2014:32

Samtidigt måste det beaktas att arrenden med besittningsskydd i sig utgör en trygghet när det gäller avtalets bestånd och främjar ett långsiktigt brukande av marken. Betydande olägenheter kan dess- utom uppkomma för den arrendator som saknar besittningsskydd. Om sidoarrendet utgör en större del av arrendatorns jordbruk, kan hela företagets existens vara beroende av att sidoarrendet består. De parter som önskar göra avsteg från besittningsskyddet har vid- are möjlighet att söka dispens för en sådan lösning hos arrende- nämnden. Med beaktande av dessa omständigheter skulle även andra förändringar än de ovan nämnda kunna övervägas, bl.a. att införa besittningsskydd för samtliga sidoarrenden, oavsett längd. Frågan är dock om detta skulle nödvändiggöra andra åtgärder, t.ex. att förändra de besittningsskyddsbrytande grunderna eller att stärka nyttjanderättshavarnas ställning i det ökade antal muntliga avtal som skulle kunna bli följden av en sådan reform (jfr t.ex. prop. 1983/84:136 s. 42 f.).

En särskild fråga är om det även i fortsättningen bör vara möjligt att ingå flera på varandra följande sidoarrendeavtal på kort tid utan att besittningsskydd uppkommer för arrendatorn. En möj- lig orsak till förekomsten av sådana upprepade avtal kan vara att det saknas alternativ mark för arrendatorn att tillgå, vilket medför ett underläge i avtalsförhandlingarna med jordägaren (jfr prop. 1970:20, del B, s. 860). Särskilda överväganden behövs för att undvika de nackdelar som i sådana fall uppkommer för arrendatorer med ett långsiktigt perspektiv på sitt brukande av marken.

Uppdraget

Utredaren ska undersöka tillämpningen av reglerna om sidoarrend- atorns rätt till förlängning av arrendeavtalet. Därvid ska utredaren analysera vilka konsekvenser som reglerna har för användningen av arrende som upplåtelseform inom jordbruket, för längden på de sidoarrendeavtal som ingås samt för arrendeförhållandenas var- aktighet.

Mot bakgrund av undersökningen och analysen ska utredaren föreslå de eventuella förändringar som behövs för att uppnå en lämplig avvägning mellan de intressen som gör sig gällande. Utöver andra tänkbara förslag står det utredaren fritt att föreslå

ändringar i fråga om vilka sidoarrenden som medför rätt till avtalsförlängning,

290

SOU 2014:32

Bilaga 2

kompletterande eller – helt eller delvis – andra regler för att säker- ställa arrendatorns behov av trygghet i fråga om sidoarrendets bestånd, samt

ändringar av de grunder som kan bryta besittningsskyddet.

Utgångspunkter för utredarens arbete ska vara att arrende ska vara en attraktiv upplåtelseform för såväl markägare som arrendatorer samt att arrende i hög utsträckning ska komma till användning vid upplåtelser av mark för jordbruksändamål. Vidare ska utredaren sträva efter

att upplåtelser på sidoarrende ska ge goda förutsättningar för ett långsiktigt brukande av marken,

att upplåtelser – på sidoarrende eller med annan rätt – utan rätt till avtalsförlängning ska kunna åstadkommas när det finns exploateringsbehov eller andra bärande skäl för det, samt

att lagstiftningen ska ge en hög grad av förutsägbarhet i fråga om ett sidoarrendes bestånd.

Utredaren ska överväga behovet av särskilda regler för att undvika att samma parter sluter upprepade kortvariga sidoarrendeavtal i fråga om viss mark utan att besittningsskydd för arrendatorn upp- kommer. Om utredaren finner att det bör införas ett starkare skydd för arrendatorn, ska vid behov alternativa förslag till skyddsregler lämnas utifrån dels arrendereglernas nuvarande utformning, dels utredarens eventuella förslag till förändringar i övrigt av reglerna.

Om det behövs med anledning av förslagen i övrigt, ska utred- aren även överväga behovet av särskilda skyddsregler för nyttjande- rättshavare vid arrendeliknande markupplåtelser, t.ex. muntliga avtal.

Författningsförslag

Utredaren ska utarbeta de författningsförslag som behövs. Det står utredaren fritt att ta upp även andra frågor som är förknippade med frågan om avtalsförlängning vid sidoarrende. Uppdraget omfattar dock inte skattefrågor.

291

Bilaga 2

SOU 2014:32

Genomförande och redovisning av uppdraget

Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa de kort- och lång- siktiga konsekvenserna för jordägare, arrendatorer och andra berörda av de förslag som utredaren lägger fram. För genomförandet av uppdraget gäller i övrigt vad som framgår av de tidigare beslutade direktiven.

Tiden för slutredovisning av uppdraget flyttas fram till den 30 maj 2014. Det tillkommande uppdraget ska redovisas samtidigt med utredarens slutredovisning av sitt arbete i övrigt.

(Justitiedepartementet)

292

Bilaga 3

Februari 2013

Undersökning om sidoarrenden

Syfte

Syftet med undersökningen är att studera tillämpningen av reglerna om sidoarrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtal. Informationen kommer att användas av den statliga offentliga Tomträtts och arrendeutredningen (Ju 2011:08). Undersökningen görs av Statistiska centralbyrån på uppdrag av utredningen.

Dina svar är viktiga

Du är en av 3500 som blivit slumpmässigt utvalda från lantbruksregistret (LBR) 2010, bland de lantbrukare som arrenderade mark, eller från fastighetstaxeringsregistret bland de fastighetsägare som äger jordbruksmark. Det är frivilligt att delta i undersökningen, men din medverkan är viktig. Den bidrar till att resultaten blir mer tillförlitliga. Dina svar kan inte ersättas med någon annans.

Du gör så här

Besvara denna pappersenkät och skicka in den i det portofria svarskuvertet. Vi ber dig besvara frågorna så snart som möjligt.

Hur lämnade uppgifter används

Lämnade uppgifter kommer att ligga till grund för Tomträtts och arrendeutredningens (Ju 2011:08) förslag om ev. ändringar av arrendelagens besittningsskydd. Ändringar som kan aktualiseras är vilka sidoarrenden som medför rätt till förlängning och vilka skäl som kan bryta rätten till förlängning av arrendeavtal.

Skydd av lämnade uppgifter

Det kommer inte att framgå vad just du har svarat när undersökningens resultat redovisas. Uppgifterna som lämnas skyddas av sekretess enligt 24 kap. 8 § offentlighets- och sekretesslagen (2009:400). De personer vid SCB som arbetar med undersökningen omfattas av reglerna om handlingssekretess och tystnadsplikt. Regler för personuppgiftsbehandling finns även i personuppgiftslagen (1998:204) samt i lagen (2001:99) och förordningen (2001:100) om den officiella statistiken.

Tack för din medverkan! Med vänlig hälsning

Johan Borgström	Daniel Persson
Utredningssekreterare	Undersökningsledare
Tomträtts och arrendeutredningen	Statistiska Centralbyrån

Kontakta oss gärna:

Daniel Persson

Telefonnummer: 019176754, daniel.persson@scb.se

www.scb.se

293

SOU 2014:32

Bilaga 3

Övergripande frågor

Med jordbruksmark avses i denna undersökning åkermark och/eller betesmark med eller utan ekonomibyggnad.

1.Om du inför en eventuell upplåtelse av jordbruksmark (upplåtelse av eller till dig) hade möjlighet att välja avtalsform, skulle du då välja arrendeavtal?

Ja Gå till fråga 3

Nej

Vet inte Gå till fråga 3

2.Ange varför du svarat nej på fråga 1.

Arrendatorns besittningsskydd1 medför att jag inte skulle välja arrendeavtal

Formaliteterna kring arrende är för betungande (t.ex. att ingå eller säga upp avtal eller att ändra villkoren)

Annat skäl

1Med besittningsskydd menas att arrendatorn som huvudregel har rätt till förlängning av arrendet. Ett exempel på undantag är ettåriga eller kortare jordbruksarrenden som inte omfattar bostad åt arrendatorn. Även om besittningsskydd gäller för arrendet kan skyddet ändå brytas under vissa förutsättningar, t.ex. då jordägaren själv ska bruka marken eller använda den för annat ändamål.

3.Hade du den 1 juli 2012 jordbruksmark som antingen var upplåten av dig till annan för brukande eller var upplåten till dig av annan för brukande?

Bortse från sådana avtal där bostad för arrendatorn ingick i samma avtal.

Ja				Gå till fråga 4
Ja				Gå till fråga 4
Nej				Tack för ditt svar, var god skicka in blanketten.
Nej				Tack för ditt svar, var god skicka in blanketten.

4.Fördela den enligt fråga 3 upplåtna jordbruksmarken per den 1 juli 2012 på följande kategorier. Areal i hektar för var och en av:

Areal, hektar

a.Upplåten av mig till annan för nyttjande:

b.Upplåten till mig av annan för nyttjande:

’

5.Fördela den enligt fråga 4 upplåtna jordbruksmarken per den 1 juli 2012 på följande kategorier. Antal avtal och total areal i hektar för var och en av:

Antal avtal

Areal, hektar

Skriftligt arrendeavtal (utarrenderad

’

och tillarrenderad jordbruksmark)

b.Muntligt ”arrendeavtal” (utarrenderad och tillarrenderad jordbruksmark)

c.Skriftligt skötselavtal2

d.Muntligt skötselavtal2

e.Annan överenskommelse

’

2Med skötselavtal menas avtal där uppdragsgivaren, jordägaren, ansvarar för brukandet med de förpliktelser och risker som detta medför. Uppdragsgivaren uppbär också avkastningen. Uppdragstagaren, dvs. lantbrukaren som sköter marken, utför i princip enbart ett uppdrag mot ersättning.

295

Bilaga 3

SOU 2014:32

Detaljfrågor kring respektive avtal

Frågorna 6-16 avser vart och ett av de avtal om jordbruksmark (åkermark och/eller betesmark med eller utan ekonomibyggnad) som gällde per den 1 juli 2012. Om du vid den tidpunkten hade fler än 10 avtal ska svaren avse de 10 avtal som avser störst areal.

Avtal 1

Ange areal jordbruksmark (åkermark och/eller betesmark med eller

’

utan ekonomibyggnad) i hektar.

Vilken roll har du i detta avtal?

Jag är eller representerar jordägaren

Jag nyttjar annans mark som ägs av närstående fysisk person – dvs.

förälder, svärförälder, syskon, barn och liknande

Jag nyttjar annans mark som ägs av fysisk person som inte är

närstående

Jag nyttjar annans mark som ägs av juridisk person (t.ex. aktiebolag)

som jag har intressegemenskap med eller som ägs eller kontrolleras av

närstående enligt ovan

Jag nyttjar annans mark som ägs av juridisk person (t.ex. aktiebolag)

som jag inte har intressegemenskap med och som inte ägs eller

kontrolleras av närstående enligt ovan

Jag nyttjar annans mark som ägs av staten, kommun, landsting

Jag nyttjar annans mark som ägs av annan ägare än de ovan nämnda –

t.ex. Svenska kyrkan, stiftelse eller ideell förening

8.Ange typ av avtal.

a.	Skriftligt arrendeavtal		Gå till fråga 10

b. Muntligt ”arrendeavtal”

c. Skriftligt skötselavtal2 d. Muntligt skötselavtal2

e. Annan överenskommelse

9.Vad var anledningen till att annan typ än ett skriftligt arrendeavtal användes?

a. Jordägaren ställde som villkor att arrendelagen överhuvudtaget inte skulle gälla

b.	Jordägaren och arrendatorn var överens om att arrendelagen
	överhuvudtaget inte skulle gälla
c.	Jordägaren ställde som villkor att arrendelagens besittningsskydd1 inte
	skulle gälla

d.	Jordägaren och arrendatorn var överens om att arrendelagens
	besittningsskydd1 inte skulle gälla


e.	Förberedelse för jordägarens eget brukande, för annan användning eller
	för försäljning

f.	Att kunna bestämma avgiften på ett annat sätt än enligt arrendelagen
g.	Muntligt avtal är enklare än skriftligt

h.	Frågan om skriftligt avtal diskuterades inte
i.	Annat skäl

j.	Vet inte

10.Har marken, eller en del av den, tidigare (dvs. före ingången av det avtal som gällde

	den 1 juli 2012) nyttjats av samma person som nyttjade den per den 1 juli 2012?
a.	Ja

	Nej	Gå till fråga 12
b.	Nej	Gå till fråga 12
c.	Vet inte		Gå till fråga 12
c.	Vet inte		Gå till fråga 12

Har du färre än 6 avtal gå till sidan 6, annars gå till sidan 4

296

SOU 2014:32

Bilaga 3

Avtal 2

Avtal 3

Avtal 4

Avtal 5

’

297

Bilaga 3

SOU 2014:32

Detaljfrågor kring respektive avtal

Avtal 6

Ange areal jordbruksmark (åkermark och/eller betesmark med eller

’

utan ekonomibyggnad) i hektar.

Vilken roll har du i detta avtal?

Jag är eller representerar jordägaren

Jag nyttjar annans mark som ägs av närstående fysisk person – dvs.

förälder, svärförälder, syskon, barn och liknande

Jag nyttjar annans mark som ägs av fysisk person som inte är

närstående

Jag nyttjar annans mark som ägs av juridisk person (t.ex. aktiebolag)

som jag har intressegemenskap med eller som ägs eller kontrolleras av

närstående enligt ovan

Jag nyttjar annans mark som ägs av juridisk person (t.ex. aktiebolag)

som jag inte har intressegemenskap med och som inte ägs eller

kontrolleras av närstående enligt ovan

Jag nyttjar annans mark som ägs av staten, kommun, landsting

Jag nyttjar annans mark som ägs av annan ägare än de ovan nämnda –

t.ex. Svenska kyrkan, stiftelse eller ideell förening

8.Ange typ av avtal.

a.	Skriftligt arrendeavtal		Gå till fråga 10

b. Muntligt ”arrendeavtal”

c. Skriftligt skötselavtal2 d. Muntligt skötselavtal2

e. Annan överenskommelse

9.Vad var anledningen till att annan typ än ett skriftligt arrendeavtal användes?

a.	Jordägaren ställde som villkor att arrendelagen överhuvudtaget inte
	skulle gälla


b.	Jordägaren och arrendatorn var överens om att arrendelagen
	överhuvudtaget inte skulle gälla
c.	Jordägaren ställde som villkor att arrendelagens besittningsskydd1 inte
	skulle gälla

d.	Jordägaren och arrendatorn var överens om att arrendelagens
	besittningsskydd1 inte skulle gälla
e.	Förberedelse för jordägarens eget brukande, för annan användning eller
	för försäljning

f.	Att kunna bestämma avgiften på ett annat sätt än enligt arrendelagen

g.	Muntligt avtal är enklare än skriftligt

h.	Frågan om skriftligt avtal diskuterades inte
i.	Annat skäl

j.	Vet inte
10	Har marken, eller en del av den, tidigare (dvs. före ingången av det avtal som gällde
	den 1 juli 2012) nyttjats av samma person som nyttjade den per den 1 juli 2012?
a.	Ja

b.	Nej	Gå till fråga 12

c.	Vet inte	Gå till fråga 12
c.	Vet inte	Gå till fråga 12

298

SOU 2014:32

Bilaga 3

Avtal 7

Avtal 8

Avtal 9

Avtal 10

’

299

Bilaga 3

SOU 2014:32

11.Har marken, eller en del av den, tidigare (dvs. före ingången av det avtal som

	gällde den 1 juli 2012) nyttjats med stöd av någon annan typ av avtal?	Avtal 1
a.	Ja, skriftligt arrendeavtal med arrendetid om ett år eller kortare

b.	Ja, skriftlig arrendeavtal med längre arrendetid än ett år

c.	Ja, muntligt ”arrendeavtal”

d.	Ja, skriftligt skötselavtal2
e.	Ja, muntligt skötselavtal2

f.	Ja, annan typ av överenskommelse (än i a-e)

g.	Nej, samma typ av avtal

h.	Vet inte
	Följande frågor ska endast besvaras om ett skriftligt arrendeavtal gällde för marken den 1 juli 2012.

12.Om avtalet var ett skriftligt arrendeavtal och den arrendeperiod somlöpte den 1 juli 2012 var ett

		år eller kortare. Ange varför arrendeperioden bestämdes till ett år eller kortare.
a.		Jordägaren ställde som villkor att arrendelagens besittningsskydd1 inte skulle gälla

b.		Jordägaren och arrendatorn var överens om att arrendelagens besittningsskydd 1
		inte skulle gälla


c.		Arrendatorn hade inte behov av marken under längre tid

d.		Förberedelse för jordägarens eget brukande, för annan användning eller för
		försäljning
e.		Annat skäl

f.		Vet inte

13.Om avtalet var ett skriftligt arrendeavtal. Under hur lång sammanhängande tid hade marken per den 1 juli 2012 brukats av samma person som arrenderade marken vid den tidpunkten?

Markera det antal år som arrendet hade gällt utan uppehåll. Har förlängningar av arrendet skett ska alltså den totala arrendetiden anges.

a. 1 år eller kortare

b. Längre än 1 år men kortare än 5 år

c. 5 år eller längre men kortare än 10 år d. 10 år eller längre

14.Om avtalet var ett skriftligt arrendeavtal. Hur lång var den första arrendeperioden enligt det avtal som gällde den 1 juli 2012?

Har avtalet förlängts anges längden på arrendeperioden före första förlängningen. a. 1 år eller kortare

b. Längre än 1 år men kortare än 5 år

c. 5 år eller längre men kortare än 10 år d. 10 år eller längre

15.Om avtalet var ett skriftligt arrendeavtal. Hur lång var den arrendeperiod som löpte den 1 juli

2012?

a. 1 år eller kortare

b. Längre än 1 år men kortare än 5 år

c. 5 år eller längre men kortare än 10 år d. 10 år eller längre

16.Om avtalet var ett skriftligt arrendeavtal. Hur många gånger har avtalet förlängts?

a. Per den 1 juli 2012 hade avtalet inte förlängts

b. Per den 1 juli 2012 hade avtalet förlängts 1 gång

c. Per den 1 juli 2012 hade avtalet förlängts 2-5 gånger d. Per den 1 juli 2012 hade avtalet förlängts 6-10 gånger

e. Per den 1 juli 2012 hade avtalet förlängts fler än 10 gånger

300

SOU 2014:32

Bilaga 3

Avtal 2	Avtal 3	Avtal 4	Avtal 5

301

Bilaga 3

SOU 2014:32

11.Har marken, eller en del av den, tidigare (dvs. före ingången av det avtal som

	gällde den 1 juli 2012) nyttjats med stöd av någon annan typ av avtal?	Avtal 6
a.	Ja, skriftligt arrendeavtal med arrendetid om ett år eller kortare

b.	Ja, skriftlig arrendeavtal med längre arrendetid än ett år

c.	Ja, muntligt ”arrendeavtal”

d.	Ja, skriftligt skötselavtal2
e.	Ja, muntligt skötselavtal2

f.	Ja, annan typ av överenskommelse (än i a-e)

g.	Nej, samma typ av avtal

h.	Vet inte
	Följande frågor ska endast besvaras om ett skriftligt arrendeavtal gällde för marken den 1 juli 2012.

12.Om avtalet var ett skriftligt arrendeavtal och den arrendeperiod som löpte den 1juli 2012 var ett

		år eller kortare. Ange varför arrendeperioden bestämdes till ett år eller kortare.
a.		Jordägaren ställde som villkor att arrendelagens besittningsskydd1 inte skulle gälla

b.		Jordägaren och arrendatorn var överens om att arrendelagens besittningsskydd 1
		inte skulle gälla


c.		Arrendatorn hade inte behov av marken under längre tid

d.		Förberedelse för jordägarens eget brukande, för annan användning eller för
		försäljning
e.		Annat skäl

f.		Vet inte

13.Om avtalet var ett skriftligt arrendeavtal. Under hur lång sammanhängande tid hade marken per den 1 juli 2012 brukats av samma person som arrenderade marken vid den tidpunkten ?

Markera det antal år som arrendet hade gällt utan uppehåll. Har förlängningar av arrendet skett ska alltså den totala arrendetiden anges.

a. 1 år eller kortare

b. Längre än 1 år men kortare än 5 år

c. 5 år eller längre men kortare än 10 år d. 10 år eller längre

14.Om avtalet var ett skriftligt arrendeavtal. Hur lång var den första arrendeperioden enligt det avtal som gällde den 1 juli 2012?

Har avtalet förlängts anges längden på arrendeperioden före första förlängningen. a. 1 år eller kortare

b. Längre än 1 år men kortare än 5 år

c. 5 år eller längre men kortare än 10 år d. 10 år eller längre

15.Om avtalet var ett skriftligt arrendeavtal. Hur lång var den arrendeperiod som löpte den 1 juli

2012?

a. 1 år eller kortare

b. Längre än 1 år men kortare än 5 år

c. 5 år eller längre men kortare än 10 år d. 10 år eller längre

16.Om avtalet var ett skriftligt arrendeavtal. Hur många gånger har avtalet förlängts?

a. Per den 1 juli 2012 hade avtalet inte förlängts

b. Per den 1 juli 2012 hade avtalet förlängts 1 gång

c. Per den 1 juli 2012 hade avtalet förlängts 2-5 gånger d. Per den 1 juli 2012 hade avtalet förlängts 6-10 gånger

e. Per den 1 juli 2012 hade avtalet förlängts fler än 10 gånger

302

SOU 2014:32

Bilaga 3

Avtal 7	Avtal 8	Avtal 9	Avtal 10

303

Bilaga 4

Sammanfattning av delbetänkandet Tomträttsavgäld och friköp

(SOU 2012:71)

Inledning

Tomträtts- och arrendeutredningen har i uppdrag att utreda vissa tomträtts- och arrendefrågor.1 I detta delbetänkande redovisar vi våra överväganden och förslag angående tomträttsavgäld och friköp av tomträttsfastigheter.

Bakgrund

Tomträtt utgör en särskild form av nyttjanderätt till fast egendom. Genom en tomträttsupplåtelse får tomträttshavaren en i de flesta avseenden med äganderätt jämförlig rätt att nyttja marken. Tomt- rätten löper tills vidare och kan endast under speciella förhållanden sägas upp till upphörande. Tomträttshavaren förutsätts betala en avgift, en tomträttsavgäld, till fastighetsägaren. Tanken är att fastig- hetsägaren genom avgälden ska tillförsäkras en del i markvärdesteg- ringen. Avgälden bestäms därför vanligen som en ränta på ett av- gäldsunderlag, grundat på markens värde.

I dag finns det cirka 62 300 tomträtter i Sverige. Av dessa är cirka 49 100 avsedda för småhusbebyggelse, 6 300 för flerbostads- bebyggelse och 6 800 upplåtna för annat ändamål, t.ex. kontor eller industri. Det alldeles övervägande antalet fastigheter som är upp- låtna med tomträtt ägs av kommunerna. Kommunernas samlade av- gäldsintäkter är betydande och uppgick år 2011 till cirka 2,8 milj- arder kronor.

1 Dir 2011:60, se bilaga 1.

305

Bilaga 4

SOU 2014:32

De nuvarande bestämmelserna om tomträttsavgäld har emeller- tid sedan länge ansetts förenade med problem. Vi har under arbetet fått dessa problem bekräftade. Ett problem är att reglerna ger ut- rymme för flera olika sätt att beräkna avgälden och ibland nöd- vändiggör komplicerade beräkningar. En särskild komplikation vid avgäldsbestämningen är att den sker med tioåriga eller längre inter- vall. Otydligheten och komplexiteten i regelverket leder till att parterna och domstolarna belastas av svårlösliga, tidsödande och kostnadskrävande tvister om tomträttsavgäldens storlek, i synner- het i kommersiella sammanhang. Ett annat problem är att reglerna ibland uppfattas som orättvisa och obilliga. En orsak till det är av- gäldens koppling till markvärdet, vilken i tider av kraftig mark- värdesökning medför att avgälderna kan öka påtagligt. En annan orsak är att det nuvarande systemet med tioåriga eller längre avgälds- perioder kan leda till mycket kraftiga avgäldsökningar vid ingången av en ny avgäldsperiod.

Det är inte ovanligt att fastighetsägaren och tomträttshavaren kommer överens om att tomträttshavaren ska få köpa fastigheten. Lagen ger dock inte tomträttshavaren någon rätt att förvärva fastig- heten mot fastighetsägarens vilja, dvs. vad som ibland brukar kallas en ”friköpsrätt”. I utredningsuppdraget har ingått att ta ställning till om det bör införas en sådan rätt och under vilka förutsättningar som det i så fall ska kunna ske. I vårt uppdrag har legat att vi under alla förhållanden ska utarbeta nödvändiga författningsförslag om villkoren för friköp, särskilt friköpspriset.

I det följande sammanfattas de viktigaste förslagen och bedöm- ningarna i betänkandet.

Tomträttsavgäld

En ny modell för avgäldsregleringen

De problem som vi har konstaterat när det gäller tomträttsavgäld har föranlett oss att lämna en rad olika förslag till förändringar. Vi har emellertid uppfattat våra direktiv så att vi bör utgå från de prin- ciper och grunddrag som kännetecknar det nuvarande regelverket och den praxis som har utvecklats i anslutning till detta. Vi har alltså inte sett det som vår uppgift att föreslå regler som skulle ändra tomträttsinstitutets ändamål och syften eller mera generellt stärka den ena partens ställning på bekostnad av den andra parten. Det

306

SOU 2014:32

Bilaga 4

innebär bl.a. att avgäldsutvecklingen även i det nya system som vi föreslår kommer att vara beroende av markvärdeutvecklingen.

Vi har kunnat konstatera att tomträtter grovt sett kan delas in i tre kategorier; småhustomträtter (avsedda för småhus), flerbostads- tomträtter (avsedda för flerbostadshus) och tomträtter för andra ändamål än bostäder (t.ex. kontor och industri). Vi har föreslagit en reglering som i sina huvuddrag är gemensam för alla tre slagen av tomträtter. I några viktiga avseenden har vi emellertid, såsom fram- går av det följande, funnit att skilda slag av tomträtter bör regleras på olika sätt.

Avgälden – produkten av ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta

I praxis brukar avgälden bestämmas som en ränta (avgäldsränta) på ett underlag som står i visst förhållande till den upplåtna fastig- hetens markvärde (avgäldsunderlag). Detta bör enligt vår mening gälla även framdeles och vi föreslår att det kommer till uttryck i lagen.

Avgäldsperioder och värderingsintervall

Enligt nuvarande bestämmelser ska avgälden vara densamma under en längre period om minst tio år (”avgäldsperiod”). Såsom redan har nämnts kan detta ge upphov till kraftiga språngvisa avgälds- höjningar vid ingången av en ny avgäldsperiod. Det medför också beräkningstekniska komplikationer vid bestämmandet av avgälden. Vi föreslår därför att avgälden i fortsättningen ska kunna justeras varje år, dvs. avgäldsperioderna ska vara ettåriga.

Vårt förslag, liksom gällande praxis, innebär att avgäldsunder- laget ska stå i visst förhållande till markens värde. Detta förutsätter något slag av återkommande markvärdering. Vårt förslag bygger på att denna värdering inte ska behöva göras inför varje avgäldsperiod utan först med längre intervall (”värderingsintervall”). För småhus- tomträtternas del kommer värderingsintervallen att vara treåriga. Beträffande övriga tomträtter föreslår vi tioåriga värderingsinter- vall, med möjlighet för parterna att i vissa fall avtala om längre inter- vall.

Mellan värderingen och ingången av en ny avgäldsperiod ska avgäldsunderlaget kunna räknas om med förändringen av Statistiska centralbyråns konsumentprisindex.

307

Bilaga 4

SOU 2014:32

Avgäldsräntan

Innebörden i gällande rätt är att avgälden ska motsvara en skälig ränta på markvärdet. I rättspraxis förekommer flera metoder för att bestämma vad den skäliga räntan är. Det vanligaste sättet att be- stämma avgäldsräntan är att utgå från den s.k. långsiktiga realräntan, vilken domstolarna, fram till de sista åren, regelmässigt har upp- skattat till 3 procent.

Vi har funnit att det behövs en tydligare och enklare reglering av avgäldsräntans nivå och föreslår därför att det i lagen pekas ut en generell avgäldsränta. Vid valet av räntenivå har vi ansett att det är rimligt att – såsom normalt har skett i praxis – utgå från den lång- siktiga realräntan. Konjunkturinstitutet har på vårt uppdrag gjort en bedömning av realräntans nivå och funnit att den korta lång- siktiga realräntan ligger på drygt 2 procent, medan den långa lång- siktiga realräntan ligger i spannet 2,4–3,0 procent. Utredaren före- slår mot den bakgrunden att avgäldsräntan i lagen bestäms till 2,75 procent. Den räntenivån ska enligt vårt förslag gälla för samt- liga tomträttskategorier.

Avgäldsunderlaget

När det gäller bestämmandet av avgäldsunderlaget föreslår vi skilda regler för de tre slagen av tomträtter.

Merparten av tomträttsupplåtelserna avser småhus. I fråga om dem bedömer vi att det markvärde som tas fram vid allmän och förenklad fastighetstaxering (marktaxeringsvärdet) relativt väl åter- speglar markens verkliga värde. Vi föreslår därför att avgäldsunder- laget för småhustomträtter ska bestämmas med utgångspunkt i det marktaxeringsvärde som fastställts vid den allmänna eller förenklade fastighetstaxering som har skett närmast före det år då den nya av- gäldsperioden inleds. Det innebär att markvärdet kommer att om- prövas vart tredje år.

När det gäller övriga tomträtter, dvs. flerbostadstomträtter och tomträtter för annat ändamål än bostäder, föreslår vi att avgälds- underlaget i stället ska bestämmas med ledning av en fri värdering, inriktad på att ta fram markens marknadsvärde. Vid bedömningen av markvärdet ska, på samma sätt som i dag, hänsyn tas till ända- målet med upplåtelsen och de närmare villkor som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Som vi redan har

308

SOU 2014:32

Bilaga 4

nämnt ska det konstaterade markvärdet kunna omprövas med tio- årsintervall.

Enligt utredningsdirektiven ska vi eftersträva att den nya ord- ningen medför i huvudsak oförändrade avgäldsintäkter för fastig- hetsägarna och oförändrade kostnader för tomträttshavarna. Det har föranlett oss att föreslå att avgäldsunderlaget för småhustomträtter och flerbostadstomträtter ska uppgå endast till en viss kvotdel av det konstaterade markvärdet. Utredaren föreslår att avgäldsunderlaget för småhustomträtter ska motsvara 50 procent av tomträttsfastig- hetens marktaxeringsvärde och att avgäldsunderlaget för flerbostads- tomträtter ska motsvara 40 procent av markens marknadsvärde. Med ledning av de beräkningar som Statistiska centralbyrån på vårt upp- drag har gjort bedömer utredaren att dessa förslag, när den nya regleringen träder i kraft, kommer att innebära att det totala avgälds- uttaget för respektive tomträttskategori väsentligen kommer att mot- svara tidigare faktiska avgäldsuttag.

När det gäller tomträtter som är upplåtna för annat ändamål än bostäder föreslår vi att avgäldsunderlaget ska vara lika med markens marknadsvärde.

Såsom ovan har nämnts innebär förslaget att avgäldsunderlaget mellan värdetidpunkten och ingången av den nya avgäldsperioden ska kunna räknas om i enlighet med förändringarna i konsument- prisindex.

Särskilda skyddsregler?

Vi har i enlighet med direktiven övervägt om det bör införas ett särskilt skydd mot avgäldshöjningar i händelse av kraftiga mark- värdestegringar. Vi har kommit fram till att något slag av ”spärregel” i och för sig vore önskvärd. Utredaren har emellertid funnit att det inte är möjligt att konstruera en spärregel som ger ett rimligt resultat och lägger därför inte fram något förslag till spärregel.

Tvingande eller dispositiv reglering?

Vad gäller småhustomträtter föreslår vi att avgäldsbestämmelserna i väsentliga delar ska vara tvingande. Inför varje särskild avgälds- period ska parterna i och för sig kunna avtala om att avgälden för den perioden ska bestämmas på annat sätt än det som lagen anger.

309

Bilaga 4

SOU 2014:32

Ett sådant avtal ska dock inte få medföra en högre avgäld än den som följer av lagen; i så måtto kommer regleringen att vara tving- ande till tomträttshavarens fördel. I fråga om de tio första åren av en tomträttsupplåtelse ska det emellertid alltid råda full avtalsfrihet mellan parterna.

När det gäller övriga tomträtter föreslås också en i väsentliga delar tvingande reglering. Parterna ska emellertid ha möjlighet att inför en ny avgäldsperiod komma överens om att avgälden för den perioden ska regleras på annat sätt än som följer av lagen. I dessa fall ska parterna också ha vissa möjligheter att träffa avtal om hur avgälden ska bestämmas för hela det förestående värderingsinter- vallet.

Förfarandet

Vi föreslår nya bestämmelser om förfarandet vid ändring av avgäld. Den som vill få till stånd en avgäldsändring ska tidigast sex månader och senast tre månader före ingången av den nya avgäldsperioden skriftligen underrätta motparten om den begärda ändringen. En part som inte gör detta förlorar sin rätt till ändring av avgälden för den nya avgäldsperioden.

Särskilda regler föreslås för småhustomträtter. Om det är fastig- hetsägaren som begär avgäldsändring, ska underrättelsen till tomt- rättshavaren innehålla uppgift om hur den begärda avgälden har beräknats, uppgift om den tid inom vilken tomträttshavaren måste göra invändning mot avgälden och information om följden av att någon invändning inte framställs. Om tomträttshavaren inte skrift- ligen invänder mot den begärda avgälden inom tre månader från det att underrättelsen skickades, ska han eller hon i princip vara bunden av det belopp som angetts i underrättelsen. Tomträttshavaren ska dock ha möjlighet att, om fastighetsägaren har begärt ett högre belopp än vad lagen medger, i efterhand få rättelse. Gör tomträtts- havaren invändning inom den föreskrivna tiden eller är det tomt- rättshavaren som har begärt ändring, ska avgälden bestämmas genom överenskommelse eller dom.

I fråga om övriga tomträtter föreslår vi att det nya avgälds- beloppet alltid ska bestämmas genom skriftlig överenskommelse, dom eller – såvitt gäller tomträtter för annat ändamål än bostäder – skiljedom. Den som vill ha till stånd ändring ska då väcka talan eller

310

SOU 2014:32

Bilaga 4

påkalla skiljeförfarande inom tre månader efter den nya avgälds- periodens början.

Vi föreslår vidare att mål om avgäld ska handläggas som disposi- tiva tvistemål.

Inskrivning

I dag måste alla ändringar av avgälden skrivas in i fastighetsregistret för att få verkan mot tredje man (t.ex. inteckningshavare). Vi föreslår att ändringar av avgäldens storlek som huvudregel ska gälla mot tredje man oavsett inskrivning. När det gäller tomträtter för annat än bostadsändamål ska det dock fortfarande krävas inskriv- ning av vissa avtal som förändrar villkoren för hur avgälden ska bestämmas (ändringsavtal). Inskrivningsmyndigheten ska emeller- tid inte längre göra någon prövning av om avtalet kan vara till skada för tredje man.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Vi föreslår att de nya bestämmelserna om avgäld ska träda i kraft den 1 juli 2014. I fråga om tomträtter som har upplåtits före ikraft- trädandet ska dock de nya bestämmelserna börja tillämpas först vid den första avgäldsregleringen som inträffar sex månader eller senare efter lagens ikraftträdande.

De nya bestämmelserna ska inte tillämpas på tomträtter som fortfarande omfattas av den tomträttslagstiftning som gällde intill år 1954.

Konsekvenser

Förslagen om nya modeller för avgäldsregleringen för småhus- och flerbostadstomträtter har utformats så att några finansiella konse- kvenser inte ska uppstå när de nya bestämmelserna börjar tillämpas. Vid en jämförelse med nuvarande förhållanden innebär förslagen beträffande tomträtter för bostadsändamål att fastighetsägarna – huvudsakligen kommunerna – kan ta ut en avgäld som samman- taget något överstiger dagens faktiska uttag. När det gäller tomt- rätter för andra ändamål än bostäder, kommer dock de föreslagna bestämmelserna att leda till att kommunerna inte kommer att

311

Bilaga 4

SOU 2014:32

kunna ta ut lika höga avgälder som de i dag vanligen tar ut. Gener- ellt bedöms dock minskningen av kommunernas avgäldsintäkter inte vara större än den minskning som kan förväntas ske vid en fortsatt tillämpning av de principer som ligger till grund för nuvar- ande avgäldsuttag.

För drygt 80 procent av innehavarna av småhustomträtter för- anleder enligt vår bedömning förslagen inte någon ändrad avgäld, jämfört med dagens avgäldsuttag, eller en ändrad avgäld med som mest +/- 5 000 kronor per år. Drygt 70 procent av flerbostads- tomträtterna får inte någon ändrad avgäld eller en ändrad avgäld med som mest +/- 2 000 kronor per år och lägenhet. I fråga om tomt- rätter för annat än bostadsändamål leder förslagen generellt sett inte till några kostnadsökningar för tomträttshavarna.

Förslagen förväntas inte få några mätbara administrativa eller samhällsekonomiska konsekvenser för parterna. Domstolarna kan förväntas få ett minskat resursbehov motsvarande en årsarbetskraft. Förslagen kan också förväntas minska statens avgiftsintäkter med omkring fyra miljoner kronor per år och medföra viss ökad kredit- administration för bankerna.

Friköp

Bör det införas en friköpsrätt för tomträttshavare eller enhetliga villkor för friköp?

Fastighetsägare och tomträttshavare har redan i dag möjlighet att avtala om att tomträttshavaren ska få förvärva fastigheten. Sådana friköp är också förhållandevis vanliga. Enligt vår bedömning bör denna möjlighet till avtalade friköp inte kompletteras med någon rätt för tomträttshavaren att förvärva fastigheten mot fastighets- ägarens vilja, dvs. en friköpsrätt.

Vad gäller enskilt ägda tomträttsfastigheter skulle en friköpsrätt strida mot egendomsskyddet i regeringsformen. Flertalet tomträtts- fastigheter i allmän ägo ägs av kommuner. I fråga om dessa tomt- rätter anser vi att skälen för en friköpsrätt inte väger tillräckligt tungt för att motivera den betydande begränsning av den kommunala självstyrelsen som friköpsrätten skulle innebära.

Enligt vår bedömning bör det inte heller införas enhetliga fri- köpsregler att tillämpas i händelse av avtalade friköp.

312

SOU 2014:32

Bilaga 4

Inlösen av tomträttsfastighet – en reglering av en friköpsrätt

Vi har, i enlighet med våra utredningsdirektiv, upprättat ett förslag till regler om friköp av tomträttsfastigheter. I förslaget benämns ett sådant friköp inlösen av tomträttsfastighet. Förslaget, som omfattar samtliga slag av tomträtter som är i allmän ägo, innebär samman- fattningsvis följande.

Förutsättningarna för inlösen

Tomträttshavaren ska kunna påkalla inlösen när det har förflutit trettio år sedan fastigheten först uppläts med tomträtt. Rätten till inlösen ska upphöra om fastighetsägaren säger upp tomträttsavtalet till upphörande. Fastighetsägaren ska kunna kräva att de villkor som enligt parternas avtal gäller för tomträttsfastighetens använd- ning och bebyggelse i rimlig utsträckning kommer att gälla även efter det att fastigheten har lösts in. Fastighetsägaren ska även kunna kräva att tomträttshavaren före beslutet om inlösen ställer säkerhet för den ersättning som fastighetsägaren ska ha.

Ersättningen till fastighetsägaren

Fastighetsägaren ska ha rätt till ersättning som motsvarar respek- tive tomträtts avgäldsunderlag. För småhustomträtter innebär detta att ersättningen ska motsvara 50 procent av det marktaxeringsvärde som har fastställts vid den allmänna eller förenklade fastighetstaxering som har skett närmast före det år under vilket talan om inlösen väcks, omräknat med förändringen av konsumentprisindex till och med kalendermånaden närmast före den tidpunkt då talan om in- lösen väcks vid domstol.

Vid inlösen av andra tomträtter ska ersättningen bestämmas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid den tidpunkt då talan om inlösen väcks vid domstol. Därvid ska man beakta de närmare villkor som ska gälla i fråga om fastighetens användning och be- byggelse efter det att fastigheten har lösts in. Ersättningen för fastig- heter som är upplåtna med tomträtt för annat ändamål än bostäder ska motsvara markens marknadsvärde, medan ersättningen för fastigheter som är upplåtna med tomträtt för flerbostadsändamål ska bestämmas till 40 procent av marknadsvärdet.

313

Bilaga 4

SOU 2014:32

Förfarandet

Kan parterna inte enas om att fastigheten ska överlåtas på tomt- rättshavaren eller om villkoren för detta, ska tomträttshavaren ha möjlighet att väcka talan om inlösen vid mark- och miljödomstolen. Frågan om inlösen ska då avgöras genom dom.

Mål om inlösen ska handläggas som dispositiva tvistemål och frågan om det finns förutsättningar för inlösen ska kunna avgöras genom mellandom. Om domstolen kommer fram till att det finns förutsättningar för inlösen, ska äganderätten till fastigheten övergå till tomträttshavaren när domstolens avgörande i denna fråga vinner laga kraft. Vid den tidpunkten ska tomträttshavarens skyldighet att betala avgäld övergå i en skyldighet att betala ränta på ännu inte erlagd ersättning.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Om lagstiftaren anser att det bör införas en lag om inlösen av tomträttsfastigheter, bedöms denna kunna träda i kraft den 1 juli 2014. De nya bestämmelserna bör dock, enligt vår bedömning, inte tillämpas förrän vid utgången av den avgäldsperiod som löper vid ikraftträdandet. Bestämmelserna bör över huvud taget inte tillämpas på tomträtter som fortfarande omfattas av den lagstiftning som gällde före år 1954.

Konsekvenser

På lång sikt torde ett genomförande av det upprättade lagförslaget inte medföra några väsentliga administrativa eller samhällsekonomiska konsekvenser eller få några negativa finansiella följder. Däremot skulle införandet av en rätt till inlösen innebära en beaktansvärd begränsning i den kommunala självstyrelsen.

314

Bilaga 5

Ett exempel på en dispositiv schablonmodell

1 Modellen

Övervägd modell: Avgiftsregleringen vid bostadsarrende kom- pletteras med en i lagen intagen dispositiv schablonmodell.

Schablonmodellen innebär att parterna får avtala om att arrendeavgiften under en period av 20 år ska beräknas enligt en i lagen angiven schablonmodell i stället för enligt bestämmelserna i 10 kap. 6 § jordabalken angående arrendeavgift.

Vid tillämpningen av schablonmodellen ska avgiften betalas för bestämda perioder om ett år (avgiftsperioder). Den första perioden ska räknas från inledningen av 20-årsperioden. Räntan anges i lag och bestäms till 2,75 procent. Avgiftsunderlaget ska utgöras av det markvärde som har fastställts för arrendestället vid den senaste allmänna eller förenklade fastighetstaxeringen av småhus. Om något markvärde inte har fastställts, ska ett sådant beräknas enligt fastighetstaxeringslagens (1979:1152) bestäm- melser om bestämmande av markvärde.

För varje ny avgiftsperiod ska avgiftsunderlaget kunna räknas om med förändringen av Statistiska centralbyråns konsument- prisindex från ingången av det år då det tillämpliga markvärdet fastställdes till och med den sjunde hela kalendermånaden före början av den nya avgiftsperioden.

Den som vill få till stånd en ändring av avgiften för kom- mande avgiftsperiod ska tidigast sex och senast tre månader före ingången av den nya perioden skriftligen underrätta motparten om den begärda ändringen och hur den har beräknats. Om underrättelse har skett på detta sätt, ska den begärda avgiften gälla. En part som inte gör vad som krävs förlorar sin rätt till ändring av avgiften för den nya avgiftsperioden.

315

Bilaga 5

SOU 2014:32

Parterna ska kunna avtala om att i förtid återgå till den avgiftsreglering som följer av 10 kap. 6 § jordabalken. Bestäm- melserna i den paragrafen ska också tillämpas, om parterna vid ut- gången av 20-årsperioden inte kommer överens om att schablon- modellen ska gälla under en ny 20-årsperiod.

I avsnitt 5.6.2 har vi övervägt om en schabloniserad avgiftsbestäm- ning av något slag bör införas men funnit att så inte bör ske, bl.a. med tanke på svårigheterna att kalibrera modellen på lämpligt sätt. I denna bilaga lämnas dock ett förslag till utformning av en schablon- modell vilken parterna, som alternativ till andra avtalsvis överens- komna avgiftsmodeller, kan avtala om. Intresset av enhetlighet och överskådlighet talar för att modellen bör vara densamma oavsett var i landet arrendestället är beläget.

1.1Grunderna för en schablonmodell

Avsikten med att tillämpa en schablonmodell är att avgiftsbestäm- ningen ska bli så enkel och förutsägbar som möjligt. En schablon- modell bygger naturligtvis också på just schabloner, i motsats till individuella hänsyn. Praktiska aspekter bör därför få stort genom- slag vid utformningen av modellen och valet av vilka faktorer som ska beaktas. Även om individuella faktorer inte helt kan uteslutas bör sådana begränsas till ett minimum och bestämningen av dessa ske utifrån så lätt konstaterbara förhållanden som möjligt.

Den schablonmodell som skisseras i det följande innebär att ramarna för avgiftsregleringen fastställs för lång tid framåt. Det ligger i sakens natur att en schablonmodell avseende avgiftsregleringen bör ersätta samtliga arrendevillkor som innefattar en skyldighet för arrendatorn att utge ersättning till jordägaren. Om schablonmodellen tillämpas, bör således annan betalningsskyldighet gentemot jord- ägaren som är hänförlig till arrendet, t.ex. ersättning för fastighets- avgift eller kostnader för vatten, avlopp, vägar etc., falla bort. Kost- nader som är förknippade med arrendestället men som betalas till någon annan än jordägaren, bör däremot inte påverkas av att schablonmodellen tillämpas. För det fall arrendeavtalet innehåller flera villkor som avser olika slag av ekonomiska åtaganden är det följaktligen viktigt att parterna inför tillämpningen av en schablon- modell klargör om villkoren till någon del ska gälla vid sidan av den

316

SOU 2014:32

Bilaga 5

schabloniserade avgiften. I annat fall är risken för tvister om detta stor.

Modellen bör inte heller påverka arrendevillkoren i övrigt. Så- lunda bör det förhållandet att parterna kommer överens om förut- sättningarna för avgiftsbestämningen för en längre tid inte påverka arrendetidens längd eller förutsättningarna för förlängning. Om uppsägning sker eller villkorsändring begärs, bör bestämmelserna i 10 kap. 6 § jordabalken tillämpas, utom såvitt avser arrendeavgift- ens storlek.

För att en schabloniserad avgiftsreglering ska få acceptans torde en förutsättning vara att de moment som regleringen bygger på anknyter till det som ska avgiftssättas. Det framstår därmed som uteslutet att t.ex. grunda en schablonmodell på den enskildes eko- nomiska förhållanden. En sådan modell skulle dels föranleda betyd- ande praktiska problem, dels medföra en avgiftsreglering som helt saknar koppling till de förutsättningar som gäller för arrendestället.

Mot denna bakgrund talar såväl praktiska skäl som ändamålet med modellen för att en schablonmodell för bostadsarrenden grundas på samma faktorer som i den modell som utredningen har föreslagit beträffande tomträttsavgäld för småhus. Avgiften kommer därmed att utgöra en förräntning av det markvärde som arrendestället representerar.1 Från principiella utgångspunkter hade det i och för sig varit önskvärt att i stället anknyta till arrenderättens värde. Det finns emellertid knappast några praktiska förutsättningar för en sådan lösning. Den modell som utredningen har föreslagit i fråga om småhustomträtter innebär att den tillgängliga schabloniserade massvärderingen av mark, fastighetstaxeringen, tillämpas som bas för avgiftsuttaget. Någon motsvarande bas för en värdering av arrenderättens värde finns inte.

För att fördelarna med en schablon ska kunna tillvaratas bör parterna vara bundna av schablonen under förhållandevis lång tid, åtminstone 20 år. Avgiftsbestämningen blir härigenom långsiktig och förutsägbar och antalet tvister kan begränsas avsevärt. Även om schablonmodellen således med fördel bör gälla under en lång period är det rimligt att avgiften under den perioden kan justeras regelbundet. Om man reglerar avgiften utifrån fastighetstaxeringen av småhus, kommer avgiften att justeras vart tredje år (se nedan om avgiftsunderlaget). Detta torde utgöra en tillräckligt frekvent juster- ing och dessutom leda till en enkel avgiftsreglering. Redan i dag

1 Se SOU 2012:71 s. 110. Sammanfattningen av betänkandet är infogad som bilaga 4 till detta betänkande.

317

Bilaga 5

SOU 2014:32

sker det emellertid vanligen årliga indexjusteringar, utifrån för- ändringarna av konsumentprisindex. I en schablonmodell bör det därför ingå någon form av årlig omräkning av avgiften. Vi åter- kommer till detta nedan.

Som tidigare har nämnts skulle en modell av det slag som har föreslagits för tomträttsavgäld komma att baseras på en avkastning på den mark som har upplåtits med arrende, dvs. en förräntning av markvärdet. Härvid behöver dels en ränta (avgiftsränta), dels ett markvärde (avgiftsunderlag) fastställas.

1.2Avgiftsräntan

När det gäller avgiftsräntan bör den alternativa kapitalplacering som jordägaren skulle kunna välja i stället för att upplåta sin mark med bostadsarrende vara densamma som i tomträttssammanhang. Utredningens överväganden avseende avgäldsräntan för tomträtter bör mot den bakgrunden kunna appliceras direkt på de förhållanden som gäller för bostadsarrenden.2 Vid bedömningen av avgäldsräntan för tomträtter har utredningen föreslagit att räntenivån ska bestäm- mas med utgångspunkt från den förväntade reala avkastningen på den allmänna kapitalmarknaden i ett långsiktigt perspektiv, den s.k. långsiktiga långa realräntan ex ante. I tomträttsdelen har Konjunktur- institutet, på begäran av utredningen, gjort en bedömning av den realräntan och funnit att den bör ligger i intervallet 2,4 till 3,0 pro- cent. Utredningen har på grundval av detta och efter viss skälig- hetsbedömning stannat vid att avgäldsräntan bör fastställas till 2,75 procent. Utredaren har inte kunnat finna några avgörande skäl till att i detta sammanhang välja en högre eller lägre nivå.

1.3Avgiftsunderlaget

När det sedan gäller att bestämma avgiftsunderlaget är saken mera komplicerad. Vid utformningen av en schablonmodell som den förevarande är det avgörande att finna ett enkelt men tillräckligt pålitligt sätt att ta fram de faktorer som avgiften ska baseras på. Såsom utredningen har konstaterat i fråga om tomträttsavgäld saknas det andra användbara schabloniserade massvärderingar av fastigheter än de som sker inom ramen för fastighetstaxeringen. I detta sammanhang är det fastighetstaxeringen avseende småhus

2 Se SOU 2012:71 s. 117–128.

318

SOU 2014:32

Bilaga 5

som är av intresse.3 Vid småhustaxeringen bestäms bl.a. ett särskilt markvärde (s.k. marktaxeringsvärde) för fastigheten i fråga. Detta ska motsvara 75 procent av markens marknadsvärde.4 Marktaxer- ingsvärdet får anses återspegla markens verkliga värde tillräckligt väl.5 Marktaxeringsvärdet är således en godtagbar bas för avgifts- underlaget och dessutom, som redan har konstaterats, den enda massvärderingen av mark som är tillgänglig.

Så länge arrendestället avser en hel fastighet torde det vara rela- tivt enkelt att ta fram ett avgiftsunderlag. Har ett markvärde fast- ställts i fastighetstaxeringen, kan uppgiften hämtas direkt från Skatteverkets beslut om fastighetstaxering. Om fastigheten inte är skatte- och avgiftspliktig eller om det av annan anledning inte ska bestämmas något marktaxeringsvärde, kan detta i stället beräknas av parterna på egen hand. Ganska enkelt kan ett fiktivt marktaxer- ingsvärde räknas fram på grundval av allmänt tillgänglig information om taxeringsenhetsindelning, förekommande riktvärdeområden etc. och med tillämpning av fastighetstaxeringslagens bestämmelser om bestämmande av markvärde. Bland annat tillhandahåller Skatte- verket ett webb-baserat verktyg för beräkning av taxeringsvärde.

Såvitt har framkommit under utredningen avser ett bostads- arrendeställe ofta inte hela den fastighet som arrendestället är be- läget på. Bristen på fastställda marktaxeringsvärden liksom svårig- heterna att i dessa fall på egen hand beräkna ett fiktivt marktaxer- ingsvärde kan givetvis medföra att det i det enskilda fallet inte passar att tillämpa schablonmodellen. Å andra sidan kan förhåll- andena vara sådana att parterna på ett enkelt sätt kan avtala om hur avgiftsunderlaget ska bestämmas. Till exempel skulle parterna kunna komma överens om att ett marktaxeringsvärde som avser ett antal arrendeställen ska fördelas lika på arrendeställena eller att arrende- stället vid beräkningen av ett fiktivt marktaxeringsvärde ska anses ha vissa kvalifikationer såsom en viss storlek, läge etc. Även om Skatteverket inte har bestämt något markvärde vid fastighetstaxer- ingen bör det alltså vara möjligt för de parter som vill använda sig av schablonmodellen att beräkna ett sådant värde med tillämpning av bestämmelserna i fastighetstaxeringslagen. Det bör dock under- strykas att tillämpning av ett fiktivt marktaxeringsvärde förutsätter att parterna i förväg i detalj kommer överens om vilka förutsättningar som ska gälla vid respektive beräkning av detta värde.

3Se SOU 2012:71 s. 153.

4Se 5 kap. fastighetstaxeringslagen (1979:1152).

5Se SOU 2012:71 s. 132.

319

Bilaga 5

SOU 2014:32

1.4Nivån på avgiftsuttaget

I fråga om tomträtter har utredningen konstaterat att fastighets- ägarna, sett över riket, tillämpar en ordning som innebär att avgifts- underlaget har legat på en betydligt lägre nivå än markens marknads- värde, närmare bestämt 50 procent av marktaxeringsvärdet. I utred- ningsdirektiven i den delen föreskrevs att vi skulle eftersträva att den ny ordning för fastställande av tomträttsavgäld i ett brett perspektiv skulle medföra i huvudsak oförändrad avgäldsintäkter för fastighetsägarna och oförändrade kostnader för tomträttshav- arna, allt jämfört med de genomsnittliga avgäldsnivåer som följer av tillämpningen av dagens avgäldssystem. På grund av detta har ut- redningen föreslagit att avgäldsunderlaget för tomträtter ska utgöra 50 procent av marktaxeringsvärdet. Det förhållandet att mark- taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av markens marknads- värde innebär att värderingen innefattar en viss säkerhetsmarginal som lämpligen bör få genomslag även på avgiftsunderlaget enligt schablonmodellen. Redan på grund härav bör någon uppräkning till en nivå, motsvarande markens marknadsvärde, inte ske. Något av- görande skäl för reduktion av avgiftsunderlaget under marktaxer- ingsvärdet torde inte heller finnas. Tvärtom talar praktiska hänsyn och målsättningen att åstadkomma en bred acceptans för avgifts- nivån för att marktaxeringsvärdet tillämpas sådant det har fast- ställts eller fiktivt har beräknats.

1.5Regelbunden justering av avgiften

Som vi tidigare har berört bör avgiften kunna räknas om varje år. Marktaxeringsvärden för småhus fastställs enligt en förutbestämd cykel som innebär att en allmän eller förenklad fastighetstaxering sker vart tredje år.6 Ett nytt marktaxeringsvärde och därmed ett nytt avgiftsunderlag fastställs således vart tredje år. Det faller sig naturligt att låta omräkningen ske på grundval av det senast fast- ställda marktaxeringsvärdet. Vid den årliga omräkning som sker för de avgiftsperioder då något nytt marktaxeringsvärde inte finns till- gängligt bör avgiften i stället få omräknas utifrån förändringen av konsumentprisindex.

6 Se 1 kap. 7 och 7 a §§ fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Här bortses från de särskilda fastighetstaxeringar som förekommer de år som allmän eller förenklad fastighetstaxering inte sker och som innebär att näst föregående års fastighetstaxering fastställs oförändrad om inte vissa i lagen särskilt angivna förändringar har inträffat som föranleder ny taxering.

320

SOU 2014:32

Bilaga 5

Nedan behandlas förfarandet vid avgiftsändring. Det bör dock redan här klargöras att den skisserade möjligheten till regelbunden justering av avgiften innebär att jordägaren kan välja att justera avgiften varje år eller avstå från detta under ett eller flera år. Jord- ägaren kan således välja att t.ex. justera avgiften de år som ett nytt marktaxeringsvärde finns tillgängligt eller justera avgiften vartannat år. Jordägaren kan också välja att endast ta ut en begränsad del av den höjning som schablonmodellen i och för sig medger. Vid en justering av avgiften är dock jordägaren alltid berättigad att ändra avgiften till den nivå som följer av det marktaxeringsvärde respek- tive konsumentprisindex som är relevant vid tiden för avgiftsjuster- ingen. Utöver den begränsning av avgiftsjusteringen som följer av förändringen av marktaxeringsvärdet och konsumentprisindex finns det således inte någon begränsning av hur stor avgiftshöjningen får vara vid de tillfällen som jordägaren väljer att justera avgiften.

1.6Förfarandet vid avgiftsändring

Intresset av ordning och reda i ett avtalsförhållande som ska löpa under lång tid och med årliga omräkningar talar för att aviseringar om avgiftsändring bör ske på ett förutbestämt sätt. Schablonmodellen bör därför innefatta en skyldighet för den som med stöd av avtalet vill begära en avgiftsändring att skriftligen underrätta motparten om att en avgiftsändring begärs och hur den nya avgiften har be- räknats. Eftersom schablonmodellens tillämpning vilar på avtal mellan parterna saknas det skäl att, såsom utredningen har föreslagit i fråga om småhustomträtter, införa en möjlighet för nyttjanderätts- havaren att invända mot den begärda avgiften och därigenom åstad- komma en rättslig prövning av den nya avgiften. Skulle parterna mot förmodan inte vara överens om hur avgiften rätteligen ska beräknas, får de föra talan om detta vid allmän domstol.

1.7Återgång till ordinarie avgiftsreglering

Den ena parten bör under den period som schablonmodellen gäller inte ensidigt kunna få till stånd en återgång till sedvanlig avgifts- reglering enligt bestämmelserna i 10 kap. 6 § jordabalken. Har parterna väl börjat tillämpa schablonen, bör de alltså vara bundna av den. Eftersom tillämpningen av schablonen vilar på avtal mellan

321

Bilaga 5

SOU 2014:32

parterna, bör de emellertid vara fria att under arrendetiden komma överens om att återgå till det ordinarie systemet för avgiftsreglering.

Frågan är sedan vad som bör gälla vid utgången av den avtalade perioden. En i och för sig möjlig lösning är att avtalet som huvud- regel förlängs på oförändrade villkor. En sådan lösning är mindre lämplig med hänsyn till de långa tidsperioder som det här är fråga om. En bättre lösning är därför att, om parterna inte avtalar om annat, avgiftsregleringen återgår till grundmodellen så att avgiften fortsättningsvis bestäms enligt 10 kap. 6 § jordabalken. Förhåller sig parterna passiva vid utgången av den period som schablonen gäller bör avgiften för det senaste året enligt schablonmodellen gälla även för den kommande, vanligen femåriga, arrendetiden.

2 Lagtext och författningskommentar

I detta avsnitt redovisas ett exempel på hur lagtext och författ- ningskommentar skulle kunna utformas beträffande en dispositiv schablonmodell för avgiftsbestämningen vid bostadsarrende. Bestäm- melserna skulle i sådant fall införas i 10 kap. jordabalken.

10 kap. 9 §

Parterna får avtala att det som sägs i andra–fjärde styckena ska gälla i stället för det som sägs i 6 § angående arrendeavgift under en period av 20 år.

Avgiften ska betalas för bestämda perioder om ett år (avgiftsperioder). Den första perioden ska räknas från inledningen av 20-årsperioden.

Avgiften ska utgöra 2,75 procent av det markvärde som har bestämts för arrendestället vid den allmänna eller förenklade fastighetstaxering av småhus som har skett närmast före det år då den nya avgiftsperioden inleds. Om något sådant markvärde inte har bestämts, ska värdet beräknas enligt fastighets- taxeringslagens (1979:1152) bestämmelser om bestämmande av taxeringsvärde.

För varje ny avgiftsperiod ska markvärdet enligt tredje stycket räknas om med förändringen av Statistiska centralbyråns konsumentprisindex från ingången av det år då den i tredje stycket angivna allmänna eller förenklade fastighetstaxeringen skedde till och med den sjunde hela kalendermånaden före den nya avgiftsperiodens början.

Paragrafen, som är ny, innehåller en schablonmodell för avgifts- bestämningen.

322

SOU 2014:32

Bilaga 5

Första stycket

I första stycket fastslås inledningsvis att tillämpningen av schablonen förutsätter att parterna träffar avtal om detta. Parterna disponerar således över om schablonmodellen ska gälla vid avgiftsbestämningen eller om någon annan av parterna överenskommen modell eller grundmodellen i 6 § ska tillämpas. Eftersom avtalsfrihet gäller, kan parterna när som helst komma överens om en annan arrendeavgift. En part kan emellertid inte ensidigt få den avtalade schablonen att upphöra.

Genom att avtala om att schablonmodellen ska tillämpas ”fri- kopplas” avgiftsregleringen från övriga arrendevillkor och följer en särskild ordning under 20 år. Detta innebär att samtliga arrende- villkor som avser avgiftsregleringen upphör att gälla under den tid som parterna överenskommer om att i stället tillämpa schablon- modellen. Det kan röra sig om, förutom själva arrendeavgiften, villkor om att arrendatorn ska ersätta jordägaren för fastighets- avgift eller betala en särskild avgift för vatten och avlopp eller väg- underhåll. Avgifter eller andra kostnader som belastar arrendatorn eller arrendestället och som betalas till någon annan än jordägaren, t.ex. en vägförening eller en kommun påverkas däremot inte av schablonmodellen. För att undvika tvister om vilka arrendevillkor som berörs kan det vara viktigt att parterna avtalar om vad som ska ingå i den schabloniserade avgiften. Om någon tjänst eller annan nyttighet ska betalas till jordägaren, vid sidan om den schabloniserade avgiften, bör detta framgå tydligt av avtalet.

Arrendevillkor som rör andra frågor än avgiften berörs inte av schablonmodellen. Arrendetiden påverkas således inte av schablonen utan uppsägning och begäran om villkorsändring, i fråga om annat än avgiften, kommer att kunna ske vart femte år, vilket har kommit att bli den vanligaste arrendetiden.

Schablonmodellen gäller under en begränsad tidsperiod och upphör därefter, om inte parterna aktivt avtalar om att den ska fortsätta att gälla för ytterligare 20 år. Förhåller sig parterna passiva vid utgången av 20-årsperioden blir bestämmelserna om förläng- ning i 3 § tillämpliga. Den senast gällande arrendeavgiften enligt schablonmodellen blir därmed bindande under de kommande fem åren, om inte en längre arrendeperiod har avtalats. Schablonmodellen som sådan ska däremot inte tillämpas. Sägs avtalet upp eller begärs villkorsändring tillämpas de sedvanliga villkorsbestämmelserna i 6 §.

323

Bilaga 5

SOU 2014:32

Andra stycket

I andra stycket anges att avgiften ska betalas under bestämda perioder om ett år (avgiftsperioder). Det framgår vidare att den första avgifts- perioden ska räknas från den dag som 20-årsperioden inleds. Schablonmodellen omfattar därmed totalt 20 avgiftsperioder för vilken avgiften kan ändras för var och en av avgiftsperioderna (se fjärde stycket och 10 §).

Begreppet ”avgiftsperiod” ska inte förväxlas med värderings- intervall. Avgiftsperioden utgör den tidsperiod under vilken avgiften ska betalas med oförändrat belopp och den utgör alltid ett år. Där- utöver kommer det i det föreslagna systemet att löpa fleråriga värderingsintervall. Det beror på att systemet förutsätter omvärder- ingar av marken vart tredje år (se närmare tredje stycket). Varje värderingsintervall omfattar alltså tre avgiftsperioder.

Tredje stycket

I tredje stycket fastslås den grundläggande principen att avgiften bestäms som en ränta (avgiftsränta) på ett beräkningsunderlag (avgiftsunderlag). Det fastslås också att avgiftsräntan uppgår till 2,75 procent och att det underlag på vilket räntan ska beräknas utgörs av det markvärde som har fastställts vid allmän eller för- enklade fastighetstaxering av småhus (marktaxeringsvärdet). Mark- värden som har fastställts vid särskild fastighetstaxering ska där- emot inte beaktas. Om något marktaxeringsvärde inte har fast- ställts eller detta har bestämts till noll kronor, ska i stället ett s.k. fiktivt marktaxeringsvärde tillämpas.

Intervallen för allmänna respektive förenklade fastighetstaxer- ingar är sex år. Dessa taxeringar sker enligt ett schema som medför att en allmän eller förenklad fastighetstaxering görs vart tredje år. Ett nytt marktaxeringsvärde – och därmed en ny värdering av marken

– finns således tillgängligt vart tredje år. Värderingsintervallet för marken är alltså treårigt. Det bör noteras att ett nytt marktaxer- ingsvärde får verkan på avgiften först med viss fördröjning. Av bestämmelsen följer sålunda att ett år 2018 fastställt marktaxerings- värde ska tillämpas först på avgiftsperioder som börjar löpa den 1 januari 2019 eller senare.

Avgiftsunderlaget ska grundas på hela marktaxeringsvärdet. Någon reducering eller uppräkning av det värdet ska således inte

324

SOU 2014:32

Bilaga 5

göras. För att bestämma avgiftsunderlaget för år 2 och 3 av respek- tive värderingsintervall måste det relevanta marktaxeringsvärdet indexomräknas på det sätt som framgår av fjärde stycket. Avgiften beräknas sedan genom att det indexomräknade marktaxerings- värdet multipliceras med 2,75 procent.

När det inte har bestämts något markvärde vid fastighetstaxeringen ska värdet beräknas enligt fastighetstaxeringslagens (1979:1152) bestämmelser om bestämmande av taxeringsvärde. Det innebär att man i dessa fall ska räkna fram ett ”fiktivt marktaxeringsvärde”.

Beräkningen kan göras relativt enkelt på grundval av taxerings- enhetsindelningen, riktvärdeområden etc. och med tillämpning av fastighetstaxeringslagens bestämmelser om bestämmande av mark- värde för småhus. Bland annat tillhandahåller Skatteverket ett webb-baserat verktyg för beräkning av taxeringsvärde. På detta sätt kan bestämningen av avgiftsunderlaget ske på i stort sett samma sätt som i de fall där ett marktaxeringsvärde har fastställts. Sedan det fiktiva marktaxeringsvärdet har beräknats, ska detta, indexom- räknas enligt fjärde stycket. Avgiften beräknas härefter genom att avgiftsunderlaget, dvs. det indexomräknade marktaxeringsvärdet, multipliceras med 2,75 procent.

En tillämpning av schablonmodellen torde i första hand vara aktuell när arrenderätten omfattar en hel fastighet och därmed, i normalfallet, en taxeringsenhet. I dessa fall bestäms de förhållanden som är av betydelse vid avgiftsbestämningen genom taxeringsför- farandet. Utgör däremot arrenderätten endast en del av en fastighet

– och det därför oftast är nödvändigt att ta fram ett fiktivt mark- taxeringsvärde – är det viktigt att parterna är överens om hur arrendestället ska definieras vid framtagandet av det fiktiva mark- taxeringsvärdet. De faktorer som har betydelse vid fastighetstaxer- ingen, såsom tomtens geografiska placering, tomtstorlek, närhet till strand, om vatten och avlopp ska ingå etc. bör parterna således vara överens om innan avtal ingås om att tillämpa schablonmodellen. En lämplig ordning torde vara att parterna före avtalstecknandet till- sammans gör en fiktiv beräkning av marktaxeringsvärdet, t.ex. via Skatteverkets hemsida och därvid gör klart sinsemellan vilka faktorer som denna beräkning grundas på. På så sätt kan eventuella tvek- samheter undanröjas i förväg.

De fiktiva marktaxeringsvärdena ska beräknas enligt samma tre- årscykel som den som följer med fastställda marktaxeringsvärden. Beräkningen ska inriktas på att få fram det marktaxeringsvärde som skulle ha lagts till grund för bestämmandet av avgiftsunderlaget om

325

Bilaga 5

SOU 2014:32

fastigheten hade taxerats på vanligt sätt. Vid beräkningen av av- giften för en avgiftsperiod som inleds i januari 2021 ska det fiktiva marktaxeringsvärdet således avse år 2018, eftersom det var detta år som den senaste allmänna eller förenklade fastighetstaxeringen av småhus skedde.

Fjärde stycket

Av fjärde stycket framgår att det belopp som ligger till grund för avgiftsunderlaget – 100 procent av marktaxeringsvärdet eller 100 procent av ett särskilt framräknat fiktivt marktaxeringsvärde – ska indexomräknas i enlighet med förändringen av konsumentpris- index. Indexeringen sker genom att markvärdet enligt tredje stycket räknas om med förändringen av konsumentprisindex från ingången av det år då den senaste allmänna eller förenklade fastighetstaxer- ingen skedde till och med den sjunde hela kalendermånaden före den nya avgiftsperiodens början.

Ett exempel kan illustrera tillvägagångsättet. Allmän fastighets- taxering sker år 2015. Det marktaxeringsvärde som bestäms gäller retroaktivt från den 1 januari 2015. Om vi antar att avgiftsperioden börjar den 1 november 2018, ska avgiftsunderlaget räknas om med förändringen av konsumentprisindex från och med januari 2015 till och med april 2018. Löper avgiftsperioden från någon annan dag i november 2018, t.ex. från den 13 november 2018, ska indexomräk- ning ändå bara ske fram till och med april 2018 (jfr lagtexten ”… till och med den sjunde hela kalendermånaden …”). Bestämmelsen ska tillämpas på motsvarande sätt om avgiftsunderlaget bestäms med hjälp av ett fiktivt marktaxeringsvärde. I så fall ska det först räknas fram ett fiktivt marktaxeringsvärde för år 2015. Detta ska sedan indexomräknas i enlighet med förändringen av konsumentprisindex från och med januari 2015 till och med april 2018.

För att beräkna den kvot med vilken avgiftsunderlaget i det an- givna exemplet ska räknas om divideras konsumentprisindex för april 2018 med konsumentprisindex för januari 2015. Det slutliga avgiftsunderlaget beräknas därefter genom att multipliceras med den nyss nämnda kvotdelen.

Bestämmelsen kan åskådliggöras med följande exempel där en ny avgiftsperiod antas börja löpa den 1 november 2018. Det blir då marktaxeringsvärdet för år 2015 som ska tillämpas vid omregler- ingen per den 1 november 2018. Marktaxeringsvärdet ska sedan

326

SOU 2014:32

Bilaga 5

omräknas med hänsyn till konsumentprisindex förändring mellan den 1 januari 2015 och den 1 maj 2018, dvs. konsumentprisindex för januari 2015 ställs i relation till konsumentprisindex för april 2018. Vid omreglering år 2019 tillämpas det år 2018 fastställda marktaxeringsvärdet. Det sålunda framräknade avgiftsunderlaget indexomräknas med konsumentprisindex förändring mellan den 1 januari 2018 och den 1 maj 2019. År 2020 och 2021 sker endast indexomräkning varvid konsumentprisindex förändring mellan den 1 januari 2018 och den 1 maj 2020 respektive den 1 maj 2021 ska beaktas. Först vid omregleringen den 1 november 2022 ska det år 2021 fastställda marktaxeringsvärdet tillämpas. Indexomräkning ska ske med hänsyn till konsumentprisindex förändring mellan den 1 januari 2021 och den 1 maj 2022.

10 kap. 10 §

Den part som vill att avgiften ska ändras enligt 9 § ska skriftligen underrätta motparten om detta tidigast sex månader och senast tre månader före inled- ningen av den tidsperiod som den nya avgiften avser.

Underrättelsen ska innehålla uppgift om

1.den begärda nya avgiften,

2.det markvärde enligt 9 § som ligger till grund för beräkningen av avgiften,

3.den tidsperiod för vilken omräkning har skett enligt 9 § fjärde stycket,

och

4.förändringen av Statistiska centralbyråns konsumentprisindex under denna tid.

Den part som underrättelsen skickas till ska anses underrättad enligt första stycket när ett meddelande med det innehåll som anges där har sänts på det sätt och till en adress som anges i 8 §.

En part som inte gör vad som krävs enligt första och andra styckena för- lorar sin rätt till ändring av avgiften för den nya avgiftsperioden.

Paragrafen, som saknar tidigare motsvarighet, innehåller bestämmel- ser om förfarandet vid ändring av avgiften enligt schablonmodellen i 9 §. I paragraf finns bestämmelser om hur motparten ska under- rättas i samband med en begäran om ny avgift samt om följderna av brister i detta avseende.

327

Bilaga 5

SOU 2014:32

Första stycket

En nödvändig förutsättning för att avgiften ska ändras för den följande avgiftsperioden är att den som vill ha till stånd en sådan ändring underrättar motparten om detta. Det gäller även om avgiften endast ska ändras i enlighet med förändringen av konsumentpris- index. För att minska risken för missförstånd och begränsa de bevissvårigheter som annars kan uppstå anges i första stycket att underrättelsen ska vara skriftlig. Det utesluter i sig inte att under- rättelsen lämnas på elektronisk väg. Om underrättelsen lämnas i sedvanlig pappersform, är det tillräckligt att den tillställs motparten med vanlig post. Den behöver alltså inte skickas med rekommend- erat brev eller liknande och den behöver inte heller delges (se vidare kommentaren till tredje stycket).

Det anges även inom vilken tidsperiod underrättelsen ska skickas. Utgångspunkten för denna tidsperiod är den nya avgiftsperiodens början; underrättelsen ska skickas tidigast sex och senast tre månader dessförinnan. Om t.ex. den nya avgiftsperioden börjar den 14 augusti 2017, ska underrättelsen således lämnas tidigast den 14 februari 2017 och senast den 14 maj 2017.

Det förhållandet att underrättelsen får skickas tidigast sex månader före den nya avgiftsperiodens början innebär att det inte är möjligt att låta en underrättelse omfatta flera avgiftsperioder.

Grundar sig begäran om ändring av avgiften på en indexering enligt konsumentprisindex, kan underrättelsen normalt inte sändas tidigare än omkring fem och en halv månad före den nya avgifts- periodens början. Detta beror på att konsumentprisindex förändr- ing för den sjunde hela kalendermånaden före den nya avgifts- periodens början fastställs med några veckors fördröjning efter denna tidpunkt.

Brister i fråga om underrättelsens innehåll och tidsfristerna får till följd att underrättelsen är utan verkan (se fjärde stycket).

Jordägaren är naturligtvis oförhindrad att avstå från att ta ut hela den avgift som schablonmodellen medger. Om jordägaren är berättigad till en avgiftsökning men nöjer sig med den avgift som hittills har utgått, behöver han inte skicka någon underrättelse enligt denna paragraf. En sådan underrättelse måste däremot skickas om jordägaren vill förbehålla sig en del av, fastän inte hela, den avgiftsökning som han är berättigad till. Ett praktiskt tillvägagångs- sätt i den situationen torde vara att jordägaren utformar sin under- rättelse om avgift för den kommande avgiftsperioden på så sätt att

328

SOU 2014:32

Bilaga 5

det av denna klart framgår att den begärda avgiften är lägre än vad som följer av arrendeavtalet och att det tydligt anges hur den be- gärda respektive avtalsenliga avgiften skiljer sig åt.

Om jordägaren avstår från att under en kortare eller längre tid ta ut den avgift som schablonmodellen medger, står det dock honom eller henne fritt att, när justering väl sker, justera avgiften till den nivå som följer av modellen. Utöver den begränsning som följer av marktaxeringsvärdets respektive konsumentprisindex förändringar finns det således inte någon begränsning i hur stor avgiftshöjningen får vara vid de tillfällen som jordägaren väljer att justera avgiften.

Andra stycket

I andra stycket anges vad en underrättelse ska innehålla. Avsikten är att motparten, vanligen arrendatorn, på grundval av den lämnade informationen enkelt ska kunna kontrollera att den begärda av- giften överensstämmer med schablonmodellen. En underrättelse om avgiftsändring ska innehålla uppgift om den avgift som begärs för den kommande avgiftsperioden och detaljerade uppgifter om hur den har räknats fram. Av underrättelsen ska därför även framgå det senaste marktaxeringsvärdet från allmän eller förenklad fastig- hetstaxering eller det fiktiva markvärde som har beräknats och, vid indexering, förändringen av konsumentprisindex med uppgift om det tidsintervall som förändringen har baserats på.

Tredje stycket

Tredje stycket innehåller en bestämmelse om när en underrättelse ska anses ha lämnats och vart underrättelsen med laga verkan kan sändas. Enligt bestämmelsen anses motparten underrättad när under- rättelsen har skickats i rekommenderat brev till det som enligt 10 kap. 8 § andra stycket jordabalken anses som motpartens vanliga adress. Se, om innebörden av detta uttryck, kommentaren till den paragrafen.

Det bör understrykas att de angivna bestämmelserna utgör en form av bevislättnadsregler; den som visar att han eller hon har avsänt underrättelsen med rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress enligt 10 kap. 8 § jordabalken, ska anses ha under- rättat motparten vid avsändandet. Bestämmelserna utesluter emeller-

329

Bilaga 5

SOU 2014:32

tid inte att underrättelse sker på annat sätt, t.ex. med användande av e-post. I så fall måste emellertid den som har skickat underrättelsen visa att denna har kommit motparten till handa.

Fjärde stycket

För att inskärpa vikten av att en underrättelse med begäran om avgiftsändring i alla delar utformas och översänds enligt lagens föreskrifter har det i fjärde stycket tagits in en bestämmelse om följden av att kraven i paragrafens första och andra stycken inte efterlevs. Den innebär att brister i fråga om underrättelsens inne- håll och tidpunkten för underrättelsen får till följd att rätten till ändring av avgiften går förlorad för den nya avgiftsperioden. Den som har försuttit sin rätt till ändring av avgiften får således avvakta till dess tiden för att sända en underrättelse om begäran om avgifts- ändring för nästa avgiftsperiod är inne.

Förfarandereglerna i paragrafen är inte avsedda att förhindra att jordägaren samordnar underrättelse och fakturering. Underrättelse och fakturering beträffande avgiften för den kommande avgifts- perioden bör tvärtom kunna ske i ett och samma dokument.

3 Ett test av schablonmodellen

Syfte

För att illustrera tillämpningen och utfallet av schablonmodellen i enskilda fall har modellen testats. Testet ger en bild av i vilken utsträckning en schablonberäknad arrendeavgift stämmer överens med den faktiska avgiften. Avsikten har alltså inte varit att under- söka effekterna av schablonmodellen vid en mera generell tillämp- ning.

Innehåll

Testet redovisas nedan i två tabeller och två diagram. I tabell 1 redovisas arrendeavgiften sådan den dels har fastställts vid rättslig prövning, dels beräknats enligt schablonmodellen. Tabellen visar också relationen mellan den faktiska arrendeavgiften och mark- taxeringsvärdet för de arrendeställen som testet omfattar. Av tabell 2

330

SOU 2014:32

Bilaga 5

framgår vilka uppgifter om tomtens egenskaper som har legat till grund för beräkningen av marktaxeringsvärdet. I diagram 1 redo- visas förhållandet mellan de schablonberäknade och de faktiska arrendeavgifterna. Diagram 2 visar hur skillnaderna mellan de fakt- iska och de beräknade arrendeavgifterna är fördelade i urvalet.

Underlag

Analysunderlaget består av 59 arrendeställen, indelade i 14 olika fastigheter. Urvalet av arrendeställen har hämtats från ärenden rörande arrendeavgift som har avgjorts av hovrätterna under åren 2011–2013 och har skett utan andra kriterier än att åstadkomma en viss spridning över landet.

Beskrivning av tabellinnehållet

Faktisk arrendeavgift för respektive tomt framgår av tabell 1 kolumn 4. Den uppgiften liksom uppgift om arrendeperiod (se kolumn 5) har hämtats från hovrättens avgörande. Tomtens mark- taxeringsvärde anges i kolumn 6. Marktaxeringsvärdet är antingen fastställt av Skatteverket vid fastighetstaxeringen av småhus år 2009 eller utgör ett fiktivt värde som har beräknats med hjälp av Skatte- verkets webb-baserade verktyg. I detta sammanhang saknas i stor utsträckning fastställda marktaxeringsvärden, varför de fiktiva värd- ena är vanligare. Enligt schablonmodellen ska avgiftsunderlaget räknas om med förändringen av konsumentprisindex, se 9 § fjärde stycket med författningskommentar. Konsumentprisindex för- ändring anges som en kvotdel i kolumnen 7. Kvotdelen varierar beroende på arrendeställets omregleringstidpunkt. Arrendeavgiften enligt schablonmodellen framgår av kolumn 8. Avgiften har be- räknats genom att värdena i kolumnerna 6 och 7 har multiplicerats med varandra och med avgiftsräntan om 2,75 procent. Relationen mellan den av hovrätten fastställda arrendeavgiften och det fast- ställda eller fiktivt beräknade marktaxeringsvärdet för tomten fram- går av kolumn 9.

Tabell 2 innehåller uppgifter om arrendeställenas storlek, läge (värdeområdesnummer), strandklass, VA-klass samt fastighets- rättsligt förhållande. I sistnämnt avseende kan det konstateras att några få tomter är självständiga registerfastigheter och att övriga

331

Bilaga 5

SOU 2014:32

tomter bedöms som avstyckningsbara. Samtliga uppgifter utom strandklassen är hämtade från hovrättens avgörande och från fastig- hetsregistret. I enstaka fall, då olika uppgifter framgår av avgörandet respektive fastighetsregistret, har en egen bedömning gjorts. Strand- klassen har bedömts genom mätningar på registerkartan. Egenskaps- uppgifterna i tabell 2 ligger till grund för det fastställda, alternativt fiktivt beräknade, marktaxeringsvärdet som anges i tabell 1 kolumn 6.

Diagram 1 visar relationen mellan de fastställda avgifterna (tabell 1 kolumn 4) och de arrendeavgifter som en tillämpning av schablonmodellen leder till (tabell 1 kolumn 8). Punkterna som ligger längs med den diagonala mittlinjen motsvarar de arrende- ställen vars faktiska arrendeavgifter ligger i paritet med de schablon- beräknade avgifterna. Punkterna som ligger mellan den diagonala mittlinjen och de två parallella streckade linjerna visar de arrende- ställen vars faktiska och beräknade arrendeavgifter avviker med mindre än +/- 5 500 kronor per år. Punkterna till höger om mitt- linjen motsvarar de arrendeställen vars faktiska avgifter överstiger deras beräknade avgifter, medan punkterna till vänster om mitt- linjen visar det motsatta förhållandet.

Diagram 2 visar hur arrendeställena fördelar sig sett till skill- naden mellan faktisk och schablonberäknad arrendeavgift.

Resultat

Undersökningen visar att de faktiska arrendeavgifterna har en större spridning än de schablonberäknade avgifterna (6 800–60 000 kronor respektive 6 236–53 666 kronor). En förklaring till detta kan vara att de faktorer som de faktiska avgifterna grundas på inte har någon direkt koppling till markvärdet eller marktaxerings- värdet. En annan möjlig förklaring är att storleken på marknadens avkastningsränta generellt sett är högre än den i utredningen före- slagna avgiftsräntan (2,75 procent) och att räntan kan antas variera mellan olika delar av landet.

Värdet i kolumnen 9 visar att medianräntan för de undersökta arrendeställena är 3,3 procent samt att de faktiska avgifterna mot- svarar en ränta på marktaxeringsvärdet på mellan 1,5 och 9,4 procent.

Av diagram 1 och 2 kan utläsas att skillnaden mellan den faktiska och den beräknade avgiften ligger inom intervallet +/- 5 500 kronor för majoriteten av de undersökta arrendeställena. Diagram 1 visar även att de faktiska avgifterna tenderar att vara högre är de beräk-

332

SOU 2014:32

Bilaga 5

nade. Detta gäller särskilt de avgifter som faller utanför intervall- gränsen +/- 5 500 kronor. Troligtvis beror detta på att andra faktorer än markvärdet spelade större roll vid bestämmandet av dessa avgifter.

333

334

Tabell 1

1	2	3	4		5	6		7	8		9
Nr	Kommun	Fastighetsbeteckning	Fastställd årlig		Avgiftsdatum	Taxeringsvärde tomtmark (FFT09),		KPI-‐kvot	Arrendeavgift enligt schablon- Faktisk arrendeavgift/
Nr	Kommun	Fastighetsbeteckning	avgift, kr		Avgiftsdatum	faktiskt eller beräknat		KPI-‐kvot	modellen (2,75%)		taxeringsvärde*KPI
			avgift, kr			faktiskt eller beräknat			modellen (2,75%)		taxeringsvärde*KPI

1	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	9 125		2011-‐01-‐01	257	000	1,017	7 188		3,5%
2	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	11	125	2011-‐01-‐01	290	000	1,017	8 111		3,8%
3	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	11	625	2011-‐01-‐01	323	000	1,017	9 034		3,5%
4	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	12	125	2011-‐01-‐01	356	000	1,017	9 956		3,3%
5	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	12	500	2011-‐01-‐01	389	000	1,017	10	879	3,2%
6	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	12	500	2011-‐01-‐01	422	000	1,017	11	802	2,9%
7	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	12	500	2011-‐01-‐01	488	000	1,017	13	648	2,5%
8	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	15	000	2011-‐01-‐01	488	000	1,017	13	648	3,0%
9	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	15	000	2011-‐01-‐01	488	000	1,017	13	648	3,0%

10	Simrishamn	Ravlunda 12:6	13	000	2011-‐05-‐01	340	000	1,026	9	593	3,7%
11	Växjö	Rinkaby 1:7 (tomt nr 3)	10	000	2012-‐01-‐01	217	000	1,045	6	236	4,4%
12	Växjö	Rinkaby 1:7 (tomt nr 16)	11	000	2012-‐01-‐01	243	000	1,045	6	983	4,3%
13	Växjö	Rinkaby 1:7 (tomt nr 20)	12	000	2012-‐01-‐01	322	000	1,045	9	253	3,6%

14	Umeå	Sörmjöle 3:68	6	800	2012-‐01-‐02	320	000	1,045	9	196	2,0%
15	Umeå	Sörmjöle 3:68	6	800	2012-‐01-‐02	425	000	1,045	12	213	1,5%
16	Kristianstad	Åhus 57:76	21	000	2010-‐06-‐01	766	000	1,011	21	297	2,7%
17	Kristianstad	Åhus 57:185	21	000	2010-‐06-‐01	1 120 000		1,011	31	139	1,9%
18	Kungälv	Ödsmål 2:68	23	500	2011-‐01-‐01	989	000	1,017	27	660	2,3%
19	Kungälv	Ödsmål 2:68	21	000	2011-‐01-‐01	529	000	1,017	14	795	3,9%
20	Kungälv	Ödsmål 2:2*	21	000	2011-‐01-‐01	529	000	1,017	14	795	3,9%

	Södertälje	Hörningsholm 2:1
21		Axvik 4	30	000	2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34	325	2,4%
22		Baggetorp 1	50	000	2011-‐06-‐20	1 479 000		1,029	41	852	3,3%
23		Björnhagen 11	40	000	2011-‐06-‐20	1 381 000		1,029	39	079	2,8%
24		Björnhagen 3	40	000	2011-‐06-‐20	1 343 000		1,029	38	004	2,9%
25		Björnhagen 6	40	000	2011-‐06-‐20	1 381 000		1,029	39	079	2,8%
26		Ekö 6	60	000	2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34 325		4,8%
27		Fårberget 3	60	000	2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34 325		4,8%
28		Fårberget 4	60 000		2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34 325		4,8%
29		Kalasvik 1	50 000		2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34 325		4,0%
30		Kalasvik 1b	35 000		2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34 325		2,8%

5 Bilaga

2014:32 SOU

31		Långens-‐Länsta 11	25	000	2011-‐06-‐20	462	000	1,029	13	073	5,3%
32		Långens-‐Länsta 3	40	000	2011-‐06-‐20	1 303 000		1,029	36	872	3,0%
33		Långens-‐Länsta 4	40	000	2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34	325	3,2%
34		Långens-‐Länsta 5	40	000	2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34	325	3,2%
35		Långens-‐Länsta 6	25	000	2011-‐06-‐20	462	000	1,029	13	073	5,3%
36		Långens-‐Länsta 9	35	000	2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34	325	2,8%
37		Lövhagen 2	50	000	2011-‐06-‐20	1 577 000		1,029	44	625	3,1%
38		Nöckna Hage 11	25	000	2011-‐06-‐20	462	000	1,029	13	073	5,3%
39		Nöckna Hage 30	25	000	2011-‐06-‐20	369	000	1,029	10	442	6,6%
40		Nöckna Hage 4	30	000	2011-‐06-‐20	1 283 000		1,029	36	306	2,3%
41		Nöckna Hage 6	40	000	2011-‐06-‐20	1 577 000		1,029	44	625	2,5%
42		Nöckna Hage 7	25	000	2011-‐06-‐20	462	000	1,029	13	073	5,3%
43		Pålsundet 11	40	000	2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34 325		3,2%
44		Pålsundet 2	35	000	2011-‐06-‐20	492	000	1,029	13 922		6,9%
45		Pålsundet 4	30	000	2011-‐06-‐20	369	000	1,029	10 442		7,9%
46		Sanda Hage 1	40	000	2011-‐06-‐20	462	000	1,029	13 073		8,4%
47		Sanda Hage 3	60	000	2011-‐06-‐20	618	000	1,029	17 488		9,4%
48		Svalhagen 1	50	000	2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34 325		4,0%
49		Tormesta 6	30	000	2011-‐06-‐20	492	000	1,029	13 922		5,9%
50		Tormesta 2	35	000	2011-‐06-‐20	1 213 000		1,029	34 325		2,8%
51		Tormesta 7	40	000	2011-‐06-‐20	552	000	1,029	15 620		7,0%
52		Tormesta 9	40	000	2011-‐06-‐20	462	000	1,029	13 073		8,4%
53		Uggletorp 1	35	000	2011-‐06-‐20	1 273 000		1,029	36 023		2,7%
54		Uggletorp 4	20	000	2011-‐06-‐20	459	000	1,029	12 989		4,2%
55		Uggletorp 5	20	000	2011-‐06-‐20	459	000	1,029	12 989		4,2%

56	Västerås	Gångholmen 1:1	17	000	2012-‐05-‐22	559	000	1,052	16 172		2,9%
57	Halmstad	Onsjö 13:14	35	297	2010-‐01-‐01	1 936 000		1,008	53 666		1,8%
58	Halmstad	Onsjö 13:146	41	748	2010-‐01-‐01	1 875 000		1,008	51 975		2,2%
59	Halmstad	Onsjö 13:147B	8	585	2010-‐01-‐01	487 000		1,008	13 500		1,7%
		MEDIAN	30	000				MEDIAN	14 795		3,3%
		MAX	60	000				MAX	53 666		9,4%
		MIN	6 800					MIN	6	236	1,5%

2014:32 SOU

335

5 Bilaga

336

Tabell 2

Nr	Kommun	Fastighetsbeteckning	Areal	Värdeområde	Strand	VA-‐klass		Fastighetsrättsliga förhållanden

1	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	500	0840012	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
2	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	600	0840012	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
3	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	700	0840012	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
4	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	800	0840012	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
5	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	900	0840012	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
6	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	1 000	0840012	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
7	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	1 500	0840012	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
8	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	1 750	0840012	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
9	Mörbylånga	Björnhovda 7:44	2 000	0840012	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar

10	Simrishamn	Ravlunda 12:6	1000	1291045	Klass 4 (> 150 m)	4	(kom V, ej A)	Avstyckningsbar
11	Växjö	Rinkaby 1:7 (tomt nr 3)	1 000	0780030	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
12	Växjö	Rinkaby 1:7 (tomt nr 16)	1 000	0780030	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
13	Växjö	Rinkaby 1:7 (tomt nr 20)	1 000	0780030	Klass 2 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar

14	Umeå	Sörmjöle 3:68	2 000	2480974	Klass 4 (>150 m)	4	(kom V, ej A)	Avstyckningsbar
15	Umeå	Sörmjöle 3:68	2 000	2480974	Klass 2 (<76 m)	4	(kom V, ej A)	Avstyckningsbar
16	Kristianstad	Åhus 57:76	1 500	1290103	Klass 4 (> 150 m)	4	(kom V, ej A)	Avstyckningsbar
17	Kristianstad	Åhus 57:185	1 646	1290108	Klass 4 (> 150 m)	1	(kom VA)	Självständig
18	Kungälv	Ödsmål 2:68	600	1482008	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
19	Kungälv	Ödsmål 2:68	700	1482008	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
20	Kungälv	Ödsmål 2:2*	700	1482008	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar

	Södertälje	Hörningsholm 2:1		0181003
21		Axvik 4	1 000	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
22		Baggetorp 1	2 500	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
23		Björnhagen 11	2 000	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
24		Björnhagen 3	1 500	0181003	Klass 1 (<76 m)	4	(enskilt V)	Avstyckningsbar
25		Björnhagen 6	2 000	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
26		Ekö 6	800	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
27		Fårberget 3	1 000	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
28		Fårberget 4	1 000	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
29		Kalasvik 1	500	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
30		Kalasvik 1b	500	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar

5 Bilaga

2014:32 SOU

31		Långens-‐Länsta 11	500	0181003	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
32		Långens-‐Länsta 3	500	0181003	Klass 1 (<76 m)	3	(enskilt VA)	Avstyckningsbar
33		Långens-‐Länsta 4	600	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
34		Långens-‐Länsta 5	900	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
35		Långens-‐Länsta 6	500	0181003	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
36		Långens-‐Länsta 9	700	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
37		Lövhagen 2	3 000	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
38		Nöckna Hage 11	700	0181003	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
39		Nöckna Hage 30	800	0181003	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
40		Nöckna Hage 4	1 500	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
41		Nöckna Hage 6	3 000	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
42		Nöckna Hage 7	1 000	0181003	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
43		Pålsundet 11	800	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
44		Pålsundet 2	1 500	0181003	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
45		Pålsundet 4	800	0181003	Klass 4 (> 150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
46		Sanda Hage 1	800	0181003	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
47		Sanda Hage 3	3 000	0181003	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
48		Svalhagen 1	900	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
49		Tormesta 6	800	0181003	Klass 3 (76-‐150 m)	5	(enskilt A)	Avstyckningsbar
50		Tormesta 2	500	0181003	Klass 1 (<76 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
51		Tormesta 7	1 500	0181003	Klass 3 (76-‐150 m)	4	(enskilt V)	Avstyckningsbar
52		Tormesta 9	800	0181003	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
53		Uggletorp 1	500	0181003	Klass 1 (<76 m)	4	(enskilt V)	Avstyckningsbar
54		Uggletorp 4	600	0181003	Klass 4 (> 150 m)	3	(enskilt VA)	Avstyckningsbar
55		Uggletorp 5	900	0181003	Klass 4 (> 150 m)	3	(enskilt VA)	Avstyckningsbar
56
56	Västerås	Gångholmen 1:1	2327	1980048	Klass 3 (76-‐150 m)	6	(VA-‐saknas)	Avstyckningsbar
57	Halmstad	Onsjö 13:14	1 184	1380038	Klass 4 (> 150 m)	1	(kom VA)	Självständig
58	Halmstad	Onsjö 13:146	1 044	1380038	Klass 4 (> 150 m)	1	(kom VA)	Självständig
59	Halmstad	Onsjö 13:147B	300(25% av tomten)	1380038	Klass 4 (> 150 m)	1	(kom VA)	Självständig

337

2014:32 SOU

5 Bilaga

Bilaga 5

SOU 2014:32

338

Statens offentliga utredningar 2014

Kronologisk förteckning

1.Vissa bostadsbeskattningsfrågor. Fi.

2.Framtidens valfrihetssystem

–inom socialtjänsten. S.

3.Boende utanför det egna hemmet

–placeringsformer för barn och unga. S.

4.Det måste gå att lita på konsument- skyddet. Ju.

5.Staten får inte abdikera

–om kommunaliseringen av den svenska skolan. U.

6.Män och jämställdhet. U.

7.Skärpta straff för vapenbrott. Ju.

8.Översyn av statsskuldspolitiken. Fi.

9.Förändrad assistansersättning

–en översyn av ersättningssystemet. S.

10.Ett steg vidare – nya regler och åtgärder för att främja vidareutnyttjande av handlingar. S.

11.Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2014. Forskningsdebatt, alternativ och beslutsfattande. M.

12.Utvärdera för utveckling – om utvärde- ring av skolpolitiska reformer. U.

13.En digital agenda i människans tjänst

–en ljusnande framtid kan bli vår. N.

14.Effektiv och rättssäker PBL-över prövning. S.

15.Investeringsplanering för försvars materiel

En ny planerings-, besluts- och uppföljningsprocess. Fö.

16.Det ska vara lätt att göra rätt Åtgärder mot felaktiga utbetalningar inom den arbetsmarknadspolitiska verksamheten. A.

17.Genomförande av Seveso III- direktivet. Fö.

18.Straffskalorna för allvarliga våldsbrott. Ju.

19.Yrkeskvalifikationsdirektivet – ett samlat genomförande. U.

20.Läkemedel för särskilda behov. S.

21. Bredband för Sverige in i framtiden. N.

22. Genomförande av EU:s nya redovis- ningsdirektiv. Ju.

23.Rätt information på rätt plats i rätt tid. Del 1, 2 och 3. S.

24.Olycksregister och djupstudier på transportområdet. N.

25.Internationella rättsförhållanden rörande arv. Ju.

26.Tillträde till COTIF 1999. Ju.

27.Svensk veteranpolitik. Ett ansvar för hela samhället. + Bilagor. Fö.

28.Lönsamt arbete – familjeansvarets fördelning och konsekvenser. A.

29.Assisterad befruktning för ensam stående kvinnor. Ju.

30.Jämställt arbete? Organisatoriska ramar och villkor i arbetslivet. A.

31.Visselblåsare

Stärkt skydd för arbetstagare som slår larm om allvarliga missförhållanden. A.

32.Jordbruks- och bostadsarrende

– några frågor om arrendeavgift och besittningsskydd. Ju.

Statens offentliga utredningar 2014

Systematisk förteckning

Arbetsmarknadsdepartementet

Det ska vara lätt att göra rätt

Åtgärder mot felaktiga utbetalningar inom den arbetsmarknadspolitiska verksamheten. [16]

Lönsamt arbete

– familjeansvarets fördelning och konsekvenser. [28]

Jämställt arbete? Organisatoriska ramar och villkor i arbetslivet. [30]

Visselblåsare

Stärkt skydd för arbetstagare som slår larm om allvarliga missförhållanden. [31]

Finansdepartementet

Vissa bostadsbeskattningsfrågor. [1] Översyn av statsskuldspolitiken. [8]

Försvarsdepartementet

Investeringsplanering för försvarsmateriel En ny planerings-, besluts- och uppföljningsprocess. [15]

Genomförande av Seveso III-direktivet. [17]

Svensk veteranpolitik. Ett ansvar för hela samhället. + Bilagor. [27]

Justitiedepartementet

Det måste gå att lita på konsumentskyddet. [4]

Skärpta straff för vapenbrott. [7] Straffskalorna för allvarliga våldsbrott. [18]

Genomförande av EU:s nya redovisnings- direktiv. [22]

Internationella rättsförhållanden rörande arv. [25]

Tillträde till COTIF 1999. [26]

Assisterad befruktning för ensamstående kvinnor. [29]

Jordbruks- och bostadsarrende

– några frågor om arrendeavgift och besittningsskydd. [32]

Miljödepartementet

Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2014. Forskningsdebatt, alternativ och beslutsfattande. [11]

Näringsdepartementet

En digital agenda i människans tjänst

– en ljusnande framtid kan bli vår. [13] Bredband för Sverige in i framtiden. [21] Olycksregister och djupstudier på trans-

portområdet. [24]

Socialdepartementet

Framtidens valfrihetssystem

– inom socialtjänsten. [2]

Boende utanför det egna hemmet

– placeringsformer för barn och unga. [3]

Förändrad assistansersättning

– en översyn av ersättningssystemet. [9]

Ett steg vidare – nya regler och åtgärder för att främja vidareutnyttjande av hand- lingar. [10]

Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. [14]

Läkemedel för särskilda behov. [20]

Rätt information på rätt plats i rätt tid. Del 1, 2 och 3. [23]

Utbildningsdepartementet

Staten får inte abdikera

– om kommunaliseringen av den svenska skolan. [5]

Män och jämställdhet. [6]

Utvärdera för utveckling – om utvärdering av skolpolitiska reformer. [12]

Yrkeskvalifikationsdirektivet – ett samlat genomförande. [19]