Hyres- och arrendetvister i framtiden

Betänkande av

Utredningen om hyres- och arrendetvister

Stockholm 2012

SOU 2012:82

SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Fritzes Offentliga Publikationer på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning.

Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm

Orderfax: 08-598 191 91 Ordertel: 08-598 191 90 E-post: order.fritzes@nj.se Internet: www.fritzes.se

Svara på remiss – hur och varför. Statsrådsberedningen (SB PM 2003:2, reviderad 2009-05-02)

– En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på http://www.regeringen.se/remiss

Textbearbetning och layout har utförts av Regeringskansliet, FA/kommittéservice.

Omslagsbild av Carl Rydeman, Via Azzurro Chiaro.

Tryckt av Elanders Sverige AB.

Stockholm 2012

ISBN 978-91-38-23846-2

ISSN 0375-250X

Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet

Regeringen beslutade den 1 september 2011 att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att överväga den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister (dir. 2011:74).

Till särskild utredare förordnades samma dag lagmannen Charlotte Brokelind.

Som experter att biträda utredningen förordnades från och med den 10 oktober 2011 f.d. chefen för Hyresnämnden i Stockholm Håkan Julius, avdelningschefen Karin Nacke, hovrättslagmannen Cecilia Renfors, advokaten Blanka Kruljac Rolén, lagmannen Eva Wendel Rosberg, hyresrådet Carl Rydeman, förbundsjuristen Susanna Skogsberg, juristen Carina Knapp Svedberger, marknadschefen Lars-Göran Svensson, juristen Anders Thelin, chefsjuristen Rune Thomsson och numera ämnesrådet Måns Wigén. Rune Thomsson entledigades från och med den 5 mars 2012 och i hans ställe förord- nades chefsjuristen Mikael Gulliksson som expert från och med samma datum.

Som sekreterare i utredningen anställdes från och med den 1 november 2011 hovrättsassessorn Camilla Gensmann.

Utredningen har antagit namnet Utredningen om hyres- och arrendetvister.

Utredningen överlämnar härmed betänkandet Hyres- och arrende- tvister i framtiden (SOU 2012:82). Arbetet har bedrivits i nära sam- råd med experterna. Deras bidrag med kunskap och erfarenheter inom aktuella rättsområden har varit mycket värdefullt. Betänkandet är därför formulerat i vi-form, vilket inte innebär att alla experter står bakom samtliga förslag och bedömningar. Till betänkandet är fogat tre särskilda yttranden.

Utredningens uppdrag är med detta slutfört.

Jönköping i december 2012

Charlotte Brokelind

/Camilla Gensmann

Innehåll

Förkortningar.....................................................................

15

Sammanfattning ................................................................

17

Författningsförslag .............................................................

25

1

Förslag till lag (20xx:xxx) om hyres- och

 

 

arrendedomstolar .....................................................................

25

2

Förslag till lag om ändring i riksdagsordningen

 

 

(1974:153) ................................................................................

40

3

Förslag till lag om ändring i rättegångsbalken .......................

41

4

Förslag till lag om ändring i jordabalken ................................

45

5

Förslag till lag om ändring i lagen (1957:390) om

 

 

fiskearrenden ............................................................................

56

6

Förslag till lag om upphävande av lagen (1974:1080) om

 

 

avveckling av hyresregleringen................................................

57

7

Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen

 

 

(1977:792) ................................................................................

58

8

Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

 

 

(1978:304) ................................................................................

69

9Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller

kooperativ hyresrätt.................................................................

70

10 Förslag till lag om ändring i lagen (1985:658) om

 

arrendatorers rätt att förvärva arrendestället..........................

71

 

5

Innehåll SOU 2012:82

11

Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)......

72

12

Förslag till lag om ändring i rättshjälpslagen (1996:1619) .....

74

13

Förslag till lag om ändring i lagen (1999:116) om

 

 

skiljeförfarande.........................................................................

75

14

Förslag till lag om ändring i inkomstskattelagen

 

 

(1999:1229)...............................................................................

76

15

Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om

 

 

kooperativ hyresrätt .................................................................

77

16

Förslag till lag om ändring i offentlighets- och

 

 

sekretesslagen (2009:400) ........................................................

78

17

Förslag till förordning om ändring i förordningen

 

 

(1996:381) med tingsrättsinstruktion .....................................

79

18

Förslag till förordning (20xx:xxx) om förordnande av

 

 

särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstol...................

85

19

Följdändringar till författningsförslagen ................................

86

1

Utredningens uppdrag och arbete.................................

87

1.1

Uppdraget.................................................................................

87

1.2

Utredningens arbete.................................................................

88

1.3

Betänkandets disposition.........................................................

89

2

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister .......

91

2.1

Historisk bakgrund ..................................................................

91

 

2.1.1

Hyres- och arrendenämndernas inrättande.................

91

 

2.1.2 Tidigare utredningsförslag m.m. angående

 

 

 

prövningen av hyres- och arrendetvister .....................

94

2.2

Utgångspunkter för nuvarande kompetensfördelning ........

106

2.3

Hyres- och arrendenämnderna..............................................

108

 

2.3.1

Organisation................................................................

108

 

2.3.2

Personal .......................................................................

111

 

2.3.3

Ekonomi ......................................................................

115

6

 

 

 

SOU 2012:82 Innehåll

 

2.3.4

Kort om förfarandet ...................................................

116

 

2.3.5

Statistik avseende ärendehanteringen........................

124

2.4

De allmänna domstolarna......................................................

129

 

2.4.1

Organisation ...............................................................

129

 

2.4.2 Kort om förfarandet i tvistemål.................................

129

 

2.4.3 Kort om förfarandet i ärenden...................................

133

 

2.4.4 Statistik avseende målhanteringen när det gäller

 

 

 

hyra och bostadsrätt ...................................................

134

2.5

Kronofogdemyndigheten ......................................................

135

 

2.5.1

Kort om förfarandet ...................................................

135

 

2.5.2

Statistik avseende målhanteringen.............................

138

2.6

HASSO, m.m. ........................................................................

140

3

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas

 

 

verksamhet..............................................................

143

3.1

Inledning.................................................................................

143

3.2Hyres- och arrendenämndens ställning som

förvaltningsmyndighet...........................................................

144

3.2.1 Hyres- och arrendenämndens judiciella ställning.....

144

3.2.2 Vissa särdrag för de ärenden som hyres- och

 

 

arrendenämnderna handlägger...................................

146

3.2.3 Grundläggande regler om rättskipning och

 

 

förvaltning...................................................................

151

3.2.4 Tidigare utredningars förslag att ombilda

 

 

nämnderna till domstolar ...........................................

152

3.2.5

Överväganden .............................................................

152

3.3 Hyres- och arrendenämndens medlingsverksamhet............

153

3.3.1

Gällande rätt................................................................

153

3.3.2

Fristående medling .....................................................

154

3.3.3

Obligatorisk medling..................................................

157

3.3.4 Förlikning och medling vid domstol.........................

161

3.3.5

Överväganden .............................................................

163

3.4 Hyres- och arrendenämnden som skiljenämnd ...................

165

3.4.1

Gällande rätt................................................................

165

3.4.2

Kartläggning................................................................

166

3.4.3

Tidigare utredningar ...................................................

168

 

 

7

Innehåll

 

SOU 2012:82

3.4.4

Överväganden..............................................................

168

3.5 Intresseledamöters deltagande i handläggningen .................

171

3.5.1

Gällande rätt ................................................................

171

3.5.2

Kartläggning ................................................................

173

3.5.3

Tidigare utredningar ...................................................

173

3.5.4

Överväganden..............................................................

174

3.6 Upplysningsverksamheten.....................................................

176

3.6.1 Allmänt om myndigheters serviceskyldighet

............176

3.6.2

Upplysningsverksamheten vid nämnderna ...............

179

3.6.3

Tidigare utredningar, m.m..........................................

181

3.6.4

Överväganden..............................................................

185

3.7Den förenklade processen vid hyres- och

 

arrendenämnden .....................................................................

187

 

3.7.1

Rådande ordning .........................................................

187

 

3.7.2

Överväganden..............................................................

188

3.8

Hyresrådens ställning.............................................................

189

 

3.8.1

Gällande rätt ................................................................

189

 

3.8.2

Tidigare utredningar ...................................................

191

 

3.8.3

Överväganden..............................................................

191

3.9

Sammanfattande överväganden .............................................

192

4

En långsiktigt hållbar organisation för prövning

 

 

av hyres- och arrendetvister .......................................

193

4.1

Utgångspunkter för våra överväganden................................

193

 

4.1.1

Allmänna utgångspunkter ..........................................

193

4.1.2Myndighetschefernas uppfattning om dagens organisationsmodell och förslag till en framtida

 

organisation .................................................................

195

4.1.3

Brister i dagens organisation ......................................

201

4.1.4

Tänkbara alternativ för en framtida organisation......

203

4.2Alternativet att föra över nämndernas verksamhet till

allmän domstol .......................................................................

205

4.2.1

Hur kan och bör hyres- och arrendenämndernas

 

 

verksamhet föras över till allmän domstol?...............

206

4.2.2

För- och nackdelar ......................................................

212

8

SOU 2012:82

Innehåll

4.3Alternativet att vidareutveckla och utvidga den administrativa samverkan mellan nämnderna och

tingsrätterna ...........................................................................

219

4.3.1

Utgångspunkter för övervägandena ..........................

219

4.3.2

För- och nackdelar......................................................

220

4.4Alternativet att lägga samman hyres- och

arrendenämnderna till en myndighet....................................

222

4.5Slutsats – särskilda hyres- och arrendedomstolar bör

 

inrättas ....................................................................................

224

 

4.5.1 Vilken organisationsmodell bör väljas?.....................

224

 

4.5.2

Hyres- och arrendedomstolar....................................

227

 

4.5.3

Författningsreglering..................................................

230

5

Kompetensfördelning................................................

231

5.1

Inledning.................................................................................

231

5.2

Områden med delad kompetens ...........................................

232

 

5.2.1

Förverkandefrågor......................................................

232

 

5.2.2

Lokalhyresfrågor m.m. ...............................................

235

 

5.2.3 Återbetalning av hyra m.m.........................................

236

 

5.2.4 Åtgärdsföreläggande och nedsättning av hyra

 

 

 

m.m..............................................................................

237

 

5.2.5

Preliminärfrågor..........................................................

240

 

5.2.6

Bostadsförvaltningslagen ...........................................

241

 

5.2.7

Sammanfattning..........................................................

244

5.3

Överväganden och förslag.....................................................

247

 

5.3.1

Allmänna överväganden .............................................

247

 

5.3.2

Vissa processuella förutsättningar .............................

253

 

5.3.3 Vårt förslag beträffande ändrad

 

 

 

kompetensfördelning .................................................

256

 

5.3.4

Särskilt om bostadsförvaltningslagen........................

272

6

Delegation ...............................................................

275

6.1

Gällande rätt...........................................................................

275

 

6.1.1

Inledning .....................................................................

275

 

6.1.2

Hyres- och arrendenämnden .....................................

276

 

6.1.3

Tingsrätten ..................................................................

277

 

 

 

9

Innehåll SOU 2012:82

6.2

Tidigare förslag om utökad delegation .................................

279

6.3

Överväganden och förslag .....................................................

281

 

6.3.1

Allmänna överväganden..............................................

281

 

6.3.2 Delegation till sekreterare, notarier och

 

 

 

beredningsjurister .......................................................

282

 

6.3.3 Delegation till notarier och notariemeriterade

 

 

 

beredningsjurister .......................................................

285

7

Ett moderniserat förfarande .......................................

289

7.1

Vårt uppdrag...........................................................................

289

7.2

Utformning av förfaranderegleringen...................................

289

 

7.2.1 Allmänna utgångspunkter vid utformningen av

 

 

 

förfaranderegleringen..................................................

289

 

7.2.2

Överväganden och förslag ..........................................

292

7.3

Överklagandefrågor ...............................................................

296

 

7.3.1

Inledning......................................................................

296

 

7.3.2

Instansordningen ........................................................

297

 

7.3.3

Prövningstillstånd .......................................................

303

 

7.3.4 Bör det gälla ett överklagandeförbud beträffande

 

 

 

en del avgöranden av hyres- och

 

 

 

arrendedomstolen?......................................................

305

7.4Inledande av mål och ärende och brister i en ansökan

 

eller ett överklagande .............................................................

310

 

7.4.1

Gällande rätt ................................................................

310

 

7.4.2

Överväganden och förslag ..........................................

313

7.5

Rättens sammansättning ........................................................

315

 

7.5.1

Gällande rätt ................................................................

315

 

7.5.2

Överväganden och förslag ..........................................

316

7.6

Sammanträde ..........................................................................

321

 

7.6.1

Gällande rätt ................................................................

321

 

7.6.2 Önskemål om ökad möjlighet att avgöra ärenden

 

 

 

på handlingarna ...........................................................

324

 

7.6.3

Överväganden och förslag ..........................................

325

7.7

Medling ...................................................................................

329

7.8

Bevisning m.m. .......................................................................

331

10

 

 

 

SOU 2012:82 Innehåll

 

7.8.1

Allmänt om rättens materiella processledning i

 

 

 

ärenden ........................................................................

331

 

7.8.2

Bevismedel ...................................................................

331

 

7.8.3

Syn och inhämtande av annan utredning ..................

332

 

7.8.4

Tilltrosbestämmelse ....................................................

335

7.9

Ett bättre utnyttjande av modern teknik..............................

336

 

7.9.1

Gällande rätt ................................................................

336

 

7.9.2

Överväganden och förslag ..........................................

337

7.10

Beslut

......................................................................................

337

 

7.10.1 Tidpunkt för meddelande av beslut i ärenden ..........

337

 

7.10.2 .........................Särskilt beslut i en förlängningsfråga

339

 

7.10.3 ......................Åläggande för hyresgästen att avflytta

339

 

7.10.4 ....................................................................Rättskraft

341

 

7.10.5 ..............................................................Verkställighet

342

7.11

Kostnads ...........................................- och ersättningsfrågor

343

 

7.11.1 ........................................................Ansökningsavgift

343

 

7.11.2 ................................................Vittnesersättning m.m

345

 

7.11.3 .................................Ansvar för rättegångskostnader

348

 

7.11.4 .............................Ersättning till särskilda ledamöter

351

7.12

Andra ......................................................processuella frågor

354

 

7.12.1 ...................................................Avvisning av ombud

354

 

7.12.2 ...................................................................Delgivning

356

 

7.12.3 .............................................Skyndsam handläggning

357

 

7.12.4 ...............................................................Övriga frågor

357

8

Ikraftträdande .................och övergångsbestämmelser

361

8.1

Inledning.................................................................................

361

8.2

Överväganden .....................................................och förslag

361

 

8.2.1 .......................................

Tidpunkt för ikraftträdande

362

 

8.2.2 ..........................

Hyres - och arrendenämndsärenden

362

 

8.2.3 ........................Mål och ärenden hos allmän domstol

364

9

Konsekvensanalys ....................................................

365

9.1

Inledning ...............................................................................

365

11

Innehåll

SOU 2012:82

9.2Inrättande av särskilda hyres- och arrendedomstolar

 

och en ändrad kompetensfördelning....................................

366

9.3

Processuella förändringar .....................................................

368

9.4

Rättegångskostnadsfrågor och ersättningsfrågor................

368

9.5

En förstärkt upplysningsverksamhet ...................................

370

9.6

Övriga konsekvenser.............................................................

370

9.7

Sammanfattande bedömning ................................................

371

10

Författningskommentar .............................................

373

10.1

Allmänt om förslagen till lagändringar ................................

373

10.2

Förslaget till lag (20xx:xxx) om hyres- och

 

 

arrendedomstolar ..................................................................

373

10.3

Förslaget till lag om ändring i rättegångsbalken..................

403

10.4

Förslaget till lag om ändring i jordabalken ..........................

403

10.5

Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om

 

 

fiskearrenden .........................................................................

407

10.6

Förslaget till lag om upphävande av lagen (1974:1080)

 

 

om avveckling av hyresregleringen.......................................

407

10.7

Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen

 

 

(1977:792)..............................................................................

407

10.8

Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

 

 

(1978:304)..............................................................................

414

10.9Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

 

eller kooperativ hyresrätt......................................................

414

10.10

Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:658) om

 

 

arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.......................

415

10.11

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

 

 

(1991:614)..............................................................................

415

12

SOU 2012:82

Innehåll

10.12

Förslaget till lag om ändring i lagen (1999:116) om

 

 

skiljeförfarande......................................................................

416

10.13

Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om

 

 

kooperativ hyresrätt..............................................................

416

Särskilda yttranden ..........................................................

417

Referenser ......................................................................

421

Bilaga

 

Kommittédirektiv 2011:74..............................................................

425

13

Förkortningar

a.

anförd, anförda

a.a.

anfört arbete

BAHS

Bostadsdomstolens, Arrende-

 

nämndernas och Hyresnämndernas

 

Samarbetsorganisation

BfL

lagen (1990:746) om betalnings-

 

föreläggande och handräckning

dir.

direktiv

Ds

promemoria i departementsserien

DV

Domstolsverket

Europakonventionen

Europeiska konventionen den

 

4 november 1950 angående skydd

 

för de mänskliga rättigheterna och

 

de grundläggande friheterna

f.

och följande sida

ff.

och flera följande sidor

HASSO

Hyresnämndernas, Arrende-

 

nämndernas och Svea hovrätts

 

Samarbetsorgan

hovrättslagen

lagen (1994:831) om rättegången i

 

vissa hyresmål i Svea hovrätt

hyresnämndsinstruktionen

förordningen (1980:1030) med

 

hyresnämndsinstruktion

JB

jordabalken

JO

Justitieombudsmannen

Ju

Justitiedepartementet

15

Förkortningar

SOU 2012:82

kap.

kapitel

KFM

Kronofogdemyndigheten

LAS

lagen (1982:80) om anställningsskydd

NJA

Nytt juridiskt arkiv, avdelning 1

nämndlagen

lagen (1973:188) om arrendenämnder

 

och hyresnämnder

prop.

proposition

RB

rättegångsbalken

RH

Rättsfall från hovrätterna

SOU

Statens offentliga utredningar

tingsrättsinstruktionen

förordningen (1996:381) med

 

tingsrättsinstruktion

tkr

tusen kronor

ärendelagen

lagen (1996:242) om domstolsärenden

16

Sammanfattning

Uppdraget

Utredningens uppdrag består av två delar. Den första delen handlar om att överväga och lämna förslag till den framtida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. Målsättningen är att skapa en långsiktigt hållbar organisation som kan möta de särskilda krav som prövningen av dessa tvister ställer.

Enligt direktiven ska övervägandena ske förutsättningslöst. Ut- redaren ska dock som ett alternativ överväga om den verksamhet som hyres- och arrendenämnderna bedriver bör föras över till all- män domstol. Vid dessa överväganden ska utredaren ta hänsyn till behovet av organisatoriska och processuella särlösningar som bevarar fördelarna med nämndernas verksamhet. Som ett annat alternativ ska utredaren överväga om den administrativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidareutvecklas och utvidgas till att gälla även de tre största nämnderna, dvs. nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Utredaren ska i det sammanhanget överväga om det bör ske någon ändring av fördelningen av hyres- och arrendetvister mellan nämn- derna å ena sidan och allmän domstol å den andra. Enligt direktiven står det utredaren fritt att överväga även andra alternativ.

Den andra delen av uppdraget går ut på att, oavsett vilken orga- nisationsform som föreslås, överväga och lämna förslag till en modernisering av den förfarandereglering som gäller för prövning av hyres- och arrendetvister.

Hyres- och arrendenämndernas uppgifter

Hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter med dom- stolsliknande uppgifter. Nämndernas verksamhet regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. En hyresnämnd

17

Sammanfattning

SOU 2012:82

prövar vissa hyres- och bostadsrättstvister samt medlar eller är skilje- nämnd i sådana tvister. En arrendenämnd prövar vissa arrende- tvister och medlar eller är skiljenämnd i sådana tvister. Nämnderna lämnar också allmän information om hyres- och arrendelagstift- ningen.

Organisationsfrågan

Vi har identifierat och analyserat fördelar och nackdelar med de båda organisationsalternativ som anges i direktiven. Utöver dessa alterna- tiv har vi även övervägt alternativet att lägga samman samtliga hyres- och arrendenämnder till en myndighet.

Våra överväganden har resulterat i ett förslag om att verksam- heten vid hyres- och arrendenämnderna ska föras över till allmän domstol genom inrättande av s.k. särskilda domstolar inom vissa tingsrätter. Vi föreslår att de nya domstolarna ska benämnas hyres- och arrendedomstolar och lokaliseras till de orter där hyres- och arrendenämnderna för närvarande finns, dvs. Stockholm (Nacka), Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Umeå. Nedan redogör vi i korthet för våra överväganden i organi- sationsfrågan.

Nämndernas verksamhet rör i stor utsträckning rättskipning. Ut- gångspunkten är att civilrättsliga tvister ska prövas i allmän domstol. Ordinarie domare bör i huvudsak delta vid avgörandet av sådana tvister. Redan dessa omständigheter talar enligt vår uppfattning starkt för att nämndernas verksamhet bör föras över till allmän domstol. Vi konstaterar också att hyres- och arrendenämnderna, trots den judi- ciella ställningen, i flera avseenden betraktas som domstolar.

I dag är behörigheten att pröva tvister om hyra, arrende och bo- stadsrätt fördelad mellan hyres- och arrendenämnderna, de allmänna domstolarna och Kronofogdemyndigheten. Ur ett medborgarper- spektiv kan denna kompetensfördelning framstå som svår att över- blicka. En förändring av hyres- och arrendenämnderna från förvalt- ningsmyndigheter till särskilda domstolar ger öppningar för de nya domstolarna att handlägga ytterligare civilrättsliga tvister inom det nyttjanderättsliga området. Systemet för prövning av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister skulle därmed bli mer enhetligt och speciali- serat.

Vår bedömning är vidare att en överföring av hyres- och arrende- nämndernas verksamhet till allmän domstol skulle leda till en mer

18

SOU 2012:82

Sammanfattning

flexibel och mindre sårbar organisation, såväl i administrativt hän- seende som beträffande handläggningen av mål och ärenden. Orga- nisationsformen skulle också kunna skapa förutsättningar för att ytterligare effektivisera verksamheten. Vidare bedömer vi att det skulle skapas bättre möjligheter att utveckla verksamheten om man integrerar nämnderna i domstol.

Ytterligare fördelar med att föra över hyres- och arrendenämn- dernas verksamhet till domstol är att möjligheten för notarier att delta vid handläggningen av hyres- och arrendetvister skulle öka. Vidare skulle vissa fiskaler som en naturlig del av domarutbildningen handlägga de ärenden som hyres- och arrendenämnderna nu prövar. Denna utökade utbildningsmöjlighet är av värde för notariens och fiskalens egen del men även för medborgarna och samhället i stort samt för möjligheten att i framtiden rekrytera jurister till anställ- ning som ordinarie domare.

Mot den ovan redovisade bakgrunden krävs det enligt vår bedöm- ning tungt vägande skäl för att prövningen av hyres- och arrende- tvister även fortsättningsvis ska ske inom ramen för en förvaltnings- myndighet. Ett sådant skäl skulle vara att det inte bedöms möjligt att till allmän domstol föra över de särinslag i nämndernas verksamhet som bör bevaras.

Vi har gjort bedömningen att det är möjligt att föra över sär- inslag som den fristående medlingsverksamheten till allmän dom- stol. Även upplysningsverksamheten kan föras över till allmän dom- stol men bör, oavsett organisationsmodell, enligt vår uppfattning samordnas i landet och förstärkas. Efter vår bedömning finns det inget hinder mot att intresseledamöter – som med vårt förslag dock ska benämnas särskilda ledamöter – deltar vid handläggningen i all- män domstol. Vidare bedömer vi det möjligt att behålla det enkla, billiga och flexibla förfarandet som tillämpas i nämnderna om verk- samheten förs över till allmän domstol. Utgångspunkten är natur- ligtvis att de nuvarande nämndärendena i en ny organisation ska handläggas minst lika snabbt och enkelt som i dag.

Det enda inslag som enligt vår bedömning inte är möjligt att föra över är nämndernas uppgift att vara skiljenämnd. Våra under- sökningar har visat att det mycket sällan förekommer att nämnderna är skiljenämnd. De fall som aktualiseras rör vanligen sådana tvister där tingsrätt annars skulle ha prövat tvisten. Många arrendeavtal innehåller dock en skiljeklausul som pekar ut arrendenämnden som skiljenämnd huvudsakligen av det skälet att parterna önskar att intresseledamöter deltar vid avgörandet. Vi föreslår att det genom

19

Sammanfattning

SOU 2012:82

en ändring av kompetensfördelningen och nya sammansättnings- regler under vissa förutsättningar ska vara möjligt att låta särskilda ledamöter delta vid prövningen även av dessa tvister. Ett avskaff- ande av möjligheten att anlita hyres- eller arrendenämnden som skiljenämnd skulle därmed inte innebära sådana nackdelar för intres- senterna att man av detta skäl bör undvika domstolsalternativet.

Många medarbetare och nämndernas intressenter är i stort sett nöjda med den verksamhet som nämnderna bedriver. Detta är givet- vis ett skäl som talar för att behålla rådande ordning. Medarbetar- nas kompetens framstår som en av den nuvarande organisationens främsta styrkor. En farhåga med att integrera hyres- och arrende- nämndernas verksamhet i domstolarna är att det finns en risk för att denna specialistkompetens på kort eller lång sikt skulle försäm- ras. Det finns också en farhåga att hyres- och arrendeärendena i en tingsrättsorganisation inte skulle ges tillräcklig prioritet. Genom att inrätta särskilda domstolar och därmed skapa en särskild ord- ning för handläggningen av hyres- och arrendetvister bedömer vi dock att dessa risker minimeras.

Efter en avvägning mellan fördelar och nackdelar med olika alter- nativ har vi bedömt att en överföring av nämndernas verksamhet till allmän domstol genom att inrätta särskilda domstolar är det alter- nativ som har bäst förutsättningar att utgöra en långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister.

Vi har bedömt att hyres- och arrendedomstolar bör finnas på de orter där det i dag finns en hyres- och arrendenämnd. För den hyres- och arrendedomstol som ska finnas i Stockholm anser vi att det av bl.a. dimensioneringsskäl är lämpligast att den lokaliseras vid Nacka tingsrätt.

Vi föreslår att en ny lag om hyres- och arrendedomstolar införs. Lagen ska innehålla bestämmelser om domstolarnas uppgifter, orga- nisation, sammansättning samt processuella bestämmelser om hand- läggningen av mål och ärenden.

Kompetensfördelningsfrågan

Enligt vårt förslag ska samtliga tvister som hyres- och arrende- nämnderna handlägger i fortsättningen prövas av de särskilda hyres- och arrendedomstolarna. De särskilda domstolarna ska också hand- lägga de judiciella frågorna enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) och från mark- och miljödomstol överta prövningen av en fråga om

20

SOU 2012:82

Sammanfattning

klander av förvaltarens redovisning enligt samma lag. Bland hyres- nämndens uppgifter ingår att utöva tillsyn över en tvångsförvalt- ning enligt bostadsförvaltningslagen. Med tanke på att det inte passar särskilt väl för domstolsverksamheten att utöva tillsyn föreslår vi att denna uppgift framöver i stället bör ankomma på länsstyrelsen.

Med vårt förslag att inrätta särskilda hyres- och arrendedom- stolar öppnar sig en möjlighet att föra över tvister som tingsrätterna i dag handlägger till de särskilda domstolarna. Utgångspunkten bör vara att de särskilda hyres- och arrendedomstolarna bör vara specia- liserade inom hela det nyttjanderättsliga området. Det stärker dom- stolarnas kompetens, skapar överblick och förståelse hos allmän- heten och bör dessutom ge effektivitetsvinster. Vi bedömer att förutsättningarna för en korrekt och snabb hantering av de hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätterna i dag handlägger kommer att bli ännu bättre om man för över tvisterna till hyres- och arrendedomstol. En viss förstärkning av målunderlaget för hyres- och arrendedomstolarna medför dessutom en bättre och mer stabil dimen- sionering, och de mindre enheterna blir judiciellt mer bärkraftiga.

Mot denna bakgrund föreslår vi att de nya hyres- och arrende- domstolarna ska handlägga i princip alla tvister som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande. Som exempel på tvister som hyres- och arrendedomstolarna ska handlägga kan nämnas tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning på grund av förverkande av hyresrätt, arrenderätt eller bostadsrätt eller av andra skäl när besitt- ningsskydd saknas, tvist om betalning av hyra eller avgift, tvist om annan ersättning i anledning av ett nyttjanderättsförhållande samt avräkning och syn beträffande jordbruksarrende.

En omfördelning av mål från tingsrätterna förutsätter ändrade forumregler för de överförda målen och medför alltså en begräns- ning av antalet domstolar som prövar nyttjanderättsliga tvister. Detta medför ökade resor. Enligt vår uppfattning bör det dock finnas möj- ligheter att använda videokonferenser i större utsträckning än för närvarande. En viktig utgångspunkt är att förändringen inte ska medföra ökade resor för enskilda. Vidare kommer sannolikt en hel del av de överförda målen, som är relativt få, att kunna avgöras på handlingarna.

21

Sammanfattning

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

De tvister som förs över från tingsrätt till hyres- och arrendedom- stol ska med vårt förslag handläggas som mål. Även tvist om ersätt- ning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken ska handläggas som mål. Beträffande handläggningen av mål tillämpas, om inte annat följer av lagen om hyres- och arrendedomstolar, rätte- gångsbalkens bestämmelser om tvistemål.

Övriga tvister och frågor som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga utgör ärenden. Vid handläggningen av ärenden tillämpas, om inte annat föreskrivs i lagen om hyres- och arrendedomstolar eller annan lag, lagen (1996:242) om domstolsärenden, som innebär en enklare och mindre formell processordning än rättegångsbalken.

I den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar tas processuella särregler in. För de mål som hyres- och arrendedomstolen ska hand- lägga är huvudregeln att sammansättningsreglerna för tvistemål ska tillämpas. Vi föreslår dock beträffande målen en viss begränsad möj- lighet att låta särskilda ledamöter ingå i rätten, framför allt när målets art kräver en sådan medverkan.

Hyres- och arrendedomstolen ska vid handläggning av ärenden som huvudregel bestå av en lagfaren domare och två särskilda leda- möter, där de senare motsvarar de s.k. intresseledamöterna i hyres- och arrendenämnderna. Utrymmet att som ensam lagfaren domare handlägga ett ärende motsvarar vad som i dag gäller vid nämnderna. Liksom i dag föreslår vi vidare att särskilda ledamöter aldrig deltar vid prövningen av bl.a. en del tvister enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). I syfte att skapa goda möjligheter att rekrytera särskilda ledamöter föreslår vi ändrade ersättningsregler för dessa ledamöter.

För merparten av ärendetyperna ska huvudregeln vara att hyres- och arrendedomstolen ska kalla parterna att inställa sig till ett sam- manträde. Möjligheten att avgöra ett hyres-, arrende- eller bostads- rättsärende utan sammanträde utvidgas något i förhållande till vad som gäller i dag.

Liksom vid nämnden i dag ska det i hyres- och arrendedom- stolen även i ärenden vara möjligt att hålla förhör med part under sanningsförsäkran. Genom tillämpningen av rättegångsbalken respek- tive lagen om domstolsärenden kommer bl.a. bestämmelserna om videodokumentation av förhör i bevissyfte och av syn som infördes med reformen En Modernare Rättegång (EMR) att gälla även vid handläggningen av de tidigare nämndärendena.

22

SOU 2012:82

Sammanfattning

I hyres- och arrendedomstolen ska medling och förlikning vara centrala inslag vid både handläggningen av mål och ärenden. Det ska även i ärenden vara möjligt att stadfästa en av parterna ingången förlikning.

Hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden ska med en del undantag få överklagas. Överklagande sker beträffande både mål och ärenden till en gemensam överrätt – Hyres- och arrendeöver- domstolen – som är Svea hovrätt. Det ska krävas prövningstillstånd för att Hyres- och arrendeöverdomstolen ska överpröva hyres- och arrendedomstolens avgöranden. Hyres- och arrendeöverdomstolen utgör slutinstans för ärenden medan domstolens avgöranden i mål ska få överklagas till Högsta domstolen där det enligt vanliga regler ska krävas prövningstillstånd. I Hyres- och arrendeöverdomstolen och Högsta domstolen ska rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål tillämpas vid handläggningen av mål. Handläggningen av ärenden i Hyres- och arrendeöverdomstolen ska följa lagen om dom- stolsärenden, om inte annat föreskrivs i lagen om hyres- och arrende- domstolar eller annan lag.

I hyres- och arrendedomstol ska i ärenden vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rätte- gångsbalken. Motsvarande gäller också för en stor del av ärendena vid handläggning i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Med ett par undantag ska det krävas ansökningsavgift för handläggning i hyres- och arrendedomstol.

Konsekvenser av förslagen

Vårt förslag innebär att en del domstolar kommer att få en ökad mål- och ärendetillströmning medan målunderlaget kommer att minska vid andra domstolar. Genom en omfördelning av resurser inom budgetanslaget för Sveriges Domstolar bör de domstolar som får en ökad måltillströmning också tilldelas ytterligare resurser på bekost- nad av övriga domstolar.

Något ökade kostnader kommer att uppstå för länsstyrelserna genom övertagandet av tillsynsuppgiften över en tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen. Vidare kommer ökade kostnader att uppstå för Domarnämnden, som med vårt förslag får till uppgift att förordna särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstolarna. I mot- svarande mån minskar kostnaderna för Sveriges Domstolar.

23

Sammanfattning

SOU 2012:82

Den årliga intäkten från de tillkommande ansökningsavgifterna har vi beräknat till 8 780 000 kr. Kostnaden för de ändrade ersätt- ningsreglerna till de särskilda ledamöterna har vi bedömt till åtminst- one 3,3 miljoner kr årligen. Vidare har vi uppskattat den årliga kostnaden för resursförstärkningen avseende upplysningsverksam- heten till 500 000 kr.

Vi bedömer att våra förslag redan i samband med ikraftträdandet totalt sett kommer att medföra ett årligt positivt ekonomiskt utfall för staten. Detta bör i första hand användas till att förstärka de tings- rätter som blir hyres- och arrendedomstolar samt Svea hovrätt. Vidare bedömer vi att våra förslag på sikt bör leda till att resurser och kompetens kan användas ännu mer effektivt. Detta bidrar till en ökad kvalitet i dömandet.

24

Författningsförslag

1Förslag till

lag (20xx:xxx) om hyres- och arrendedomstolar

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap. Inledande bestämmelser

1 § Denna lag gäller handläggningen av mål och ärenden i hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen samt sådan handläggning i Högsta domstolen som följer av bestämmel- ser i denna lag.

Regeringen meddelar föreskrifter om vilka tingsrätter som ska vara hyres- och arrendedomstolar samt om hyres- och arrende- domstolarnas domsområden.

Hyres- och arrendeöverdomstol är Svea hovrätt.

Hyres- och arrendedomstolens uppgifter

2 § En hyres- och arrendedomstol prövar hyres-, arrende- och bostadsrättstvister, medlar i sådana tvister och handlägger andra frågor enligt vad som föreskrivs i denna lag eller i annan lag.

Ett mål eller ärende vid en hyres- och arrendedomstol inleds

1.genom en ansökan om stämning, en annan ansökan eller en anmälan till hyres- och arrendedomstolen, eller

2.genom att en länsstyrelses beslut överklagas till hyres- och arrendedomstolen.

3 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som mål

1. tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning till omedelbart upphörande eller annars i förtid på grund av att nyttjanderätten är

25

Författningsförslag

SOU 2012:82

förverkad enligt 8 kap. 23 § jordabalken, 12 kap. 42 § jordabalken eller 7 kap. 18 § bostadsrättslagen (1991:614),

2. tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning eller anmodan när besittningsskydd saknas enligt 9 kap. 7 §, 10 kap. 4 § eller 12 kap. 45, 45 a eller 56 §, allt jordabalken,

3.tvist om ersättning efter uppsägning av anläggningsarrende eller lokal enligt 11 kap. 5 § eller 12 kap. 57–58 b §§ jordabalken,

4.tvist om betalning av hyra, avgift eller annan ersättning i an- ledning av ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande, om inte annat följer av 4–7 §§ eller av annan lag,

5. tvist om deposition av arrendeavgift eller hyra enligt 8 kap. 12 b § eller 12 kap. 22 § jordabalken,

6. tvist med anledning av lägenhetens skick och hinder i hyres- rätten enligt 12 kap. 10–18 §§ jordabalken, med undantag av tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

7.tvist om ersättning för skada enligt 12 kap. 24 § jordabalken eller om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken,

8.tvist om ersättning för skada enligt 12 kap. 26 § jordabalken,

9.tvist med anledning av hinder i arrenderätten och arrende- ställets skick enligt 8 kap. 9–11 §§ eller 9 kap. 17–19 och 22 §§ jordabalken, med undantag av frågor om jordägarens byggnads- skyldighet enligt 9 kap. 17 a § tredje stycket och 18 § tredje stycket jordabalken,

10.tvist om ersättning enligt 8 kap. 3 § första stycket jorda- balken,

11.tvist om löseskillingens storlek vid inlösen enligt 8 kap. 21 § jordabalken,

12.tvist om avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken eller om syn efter klander enligt 9 kap. 28 § jordabalken,

13.tvist om ersättning för skada enligt 9 kap. 32 § jordabalken eller om ersättning för förluster enligt 9 kap. 34 a § jordabalken,

14.tvist enligt 10 kap. 7 § jordabalken,

15.tvist med anledning av lägenhetens skick enligt 7 kap. 2–5 §§ bostadsrättslagen,

16.tvist med anledning av bostadsrättshavarens ansvar för lägen- hetens skick och föreningens rätt att avhjälpa brist enligt 7 kap. 12 och 12 a §§ bostadsrättslagen,

17.tvist vid ogiltiga eller konkurrerande upplåtelser m.m. enligt 4 kap. 7, 8 och 10 §§ bostadsrättslagen, dock inte beträffande hyres-

26

SOU 2012:82

Författningsförslag

villkoren enligt 4 kap. 7 § första stycket eller 8 § sista stycket bostadsrättslagen,

18.tvist om återbetalning av förskott och om ersättning vid för- handsavtal enligt 5 kap. 2 och 9 §§ bostadsrättslagen,

19.tvist med anledning av en ogiltig överlåtelse enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen,

20.tvist med anledning av upphörande av bostadsrätten enligt 7 kap. 33 § första stycket bostadsrättslagen,

21.tvist vid försämring av ställd säkerhet enligt 8 kap. 14 § jorda- balken,

22.tvist med anledning av utmätning eller konkurs enligt 8 kap. 15–18 §§, 9 kap. 30 § eller 12 kap. 29–31 §§ jordabalken,

23.tvist enligt 7 kap. 18–20, 22–25 och 30 §§, om tvisten rör hyra eller arrende,

24.tvist om ersättning för skada enligt 8 § andra stycket hyres- förhandlingslagen (1978:304),

25.klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § bostadsför- valtningslagen (1977:792), och

26.annan tvist som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrätts- förhållande, om inte annat följer av 4–7 §§ eller av annan lag.

4 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som ärende om hyra

1.tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, åter- betalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, upp- skov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2.tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

3.tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, och

4.tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyres- rätt enligt 4 kap. 6 § samma lag.

27

Författningsförslag

SOU 2012:82

5 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som ärende om arrende

1.tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förläng- ning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken, och

2.tvist vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §, allt jordabalken, an- kommer på hyres- och arrendedomstolen.

6 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som ärende om bostadsrätt

1.tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostads- rätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), och

2.tvist om godkännande av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen.

7 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som övrigt ärende

1.medling i en hyres-, arrende- eller bostadsrättstvist,

2.tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304),

3.fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap.

1§ sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken,

4.fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3–6 §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden,

5.överklagande av länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposi- tion enligt 8 kap. 12 a § eller 12 kap. 21 § jordabalken,

6.överklagande av länsstyrelsens beslut enligt 9 kap. 24 § jorda- balken,

7.frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), dock inte klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § samma lag,

8.frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och

9.frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för- värva arrendestället.

28

SOU 2012:82

Författningsförslag

2 kap. Domstolarna och deras sammansättning

1 § I hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöver- domstolen ska det finnas lagfarna domare.

I hyres- och arrendedomstolen dömer också särskilda ledamöter. Särskild ledamot ska vara svensk medborgare och får inte vara under- årig och inte heller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken.

I Hyres- och arrendeöverdomstolen ska det också finnas tek- niska råd. I fråga om kvalifikationskrav för tekniska råd, möjlig- heten för Hyres- och arrendeöverdomstolen att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en ledamot verkställt tillämpas 2 kap. 2 § och 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar.

2 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer utser vilka av de lagfarna domarna i tingsrätt och Svea hovrätt som ska tjänstgöra i hyres- och arrendedomstol respektive Hyres- och arrendeöverdomstolen.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer för- ordnar de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstol. Innan särskild ledamot förordnas ska sådan riksorganisation av jordägare, arrendatorer, fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda en sådan grupp ges tillfälle att avge förslag.

I lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare finns bestämmelser om utnämning av tekniska råd. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer anställer vikarie för tekniska råd.

Hyres- och arrendedomstolens sammansättning

3 § När det gäller hyres- och arrendedomstolens domförhet och sammansättning i mål tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser för tvistemål.

Vid handläggning av ett mål får hyres- och arrendedomstolen, i stället för vad som följer av rättegångsbalken, bestå av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två särskilda ledamöter om

1.parterna begär det och målets beskaffenhet kräver det, eller

2.det annars finns särskilda skäl för en sådan sammansättning.

29

Författningsförslag

SOU 2012:82

4 § Vid handläggning av ett ärende består hyres- och arrendedom- stolen av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två sär- skilda ledamöter, om inte annat följer av andra stycket eller av 5 §.

Hyres- och arrendedomstolen kan bestå av en lagfaren domare

vid

1.medling när sådan lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro,

2.övrig handläggning som inte innebär att ärendet prövas i sak,

och

3.avgörande av ett ärende om parterna samtycker till det eller om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller.

5 § Bestämmelserna i 4 § första stycket tillämpas inte i ett ärende som gäller

1.fråga om en förhandlingsklausul ska föras in eller slopas i ett hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

2.ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgäst- organisation för dess förhandlingsarbete,

3.prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhand- lingslagen,

4.tvist om förhandlingsordning enligt 9 eller 13 § hyresförhand- lingslagen, eller

5.skadestånd enligt 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen. Bestämmelserna i 4 § första stycket ska inte heller tillämpas i

andra ärenden, om de särskilda ledamöter som ska delta enligt dessa bestämmelser har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

I ärenden som avses i första och andra styckena ska hyres- och arrendedomstolen i stället bestå av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets art ska hyres- och arrende- domstolen dock bestå av tre lagfarna domare.

6 § Om det i rätten ska ingå andra än lagfarna domare, bestämmer rättens ordförande med hänsyn till de frågor som ska prövas i målet eller ärendet och med iakttagande av vad som föreskrivs i andra och tredje styckena om de särskilda ledamöterna vilka som ska ingå i rätten.

Om ärendet rör arrende ska den ene av de särskilda ledamöterna såsom ägare av jordbruksfastighet eller på liknande sätt ha förvärvat

30

SOU 2012:82

Författningsförslag

erfarenhet av arrendeförhållanden och den andre vara jordbruks- arrendator eller, när ärendet rör bostadsarrende, bostadsarrendator.

Om ärendet rör hyra ska den ene av de särskilda ledamöterna vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärenden om bostadsrätt ska vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättsfastighet och bostadsrättshavares förhållanden.

Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning

7 § När det gäller Hyres- och arrendeöverdomstolens samman- sättning tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål.

I Hyres- och arrendeöverdomstolen får vid handläggningen av mål och ärenden om arrende utöver lagfarna ledamöter ingå ett tek- niskt råd, om målets eller ärendets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det.

Om det i rätten ska ingå ett tekniskt råd bestämmer rättens ord- förande med hänsyn till de frågor som prövas i målet eller ärendet vilket tekniskt råd som ska ingå i rätten.

Omröstning

8 § Vid omröstning ska 16 kap. rättegångsbalken tillämpas. Om särskilda ledamöter deltar ska ordföranden säga sin mening först. Om ett tekniskt råd ingår i rätten ska de lagfarna domarna säga sin mening först. En skiljaktig mening ska antecknas.

3 kap. Handläggningen av mål och ärenden

Allmänna bestämmelser

1 § Om annat inte följer av denna lag tillämpas beträffande hand- läggningen av mål vad som är föreskrivet om tvistemål i allmän dom- stol.

31

Författningsförslag

SOU 2012:82

2 § Vid handläggningen av ärenden tillämpas lagen (1996:242) om domstolsärenden, om inte annat föreskrivs i denna lag eller annan lag.

Särskilda bestämmelser

Inledande av mål och ärende

3 § Ett mål eller ärende tas upp av den hyres- och arrendedomstol inom vars domsområde fastigheten ligger. En ansökan ska innehålla uppgift om fastighetsbeteckning eller fastighetens adress.

4 § I stället för vad som följer av 5 och 6 §§ lagen (1996:242) om domstolsärenden prövas en fråga som avses i 1 kap. 7 § 3 och 4 efter ansökan som ska vara skriftlig och som bör innehålla de omständig- heter som åberopas till stöd för ansökningen.

5

§ Beträffande ansökan som avser endast medling tillämpas inte

6

§ lagen (1996:242) om domstolsärenden. En sådan ansökan ska i

stället innehålla uppgift om tvistens beskaffenhet.

6 § Utöver vad som föreskrivs i 6 § första stycket lagen (1996:242) om domstolsärenden ska en ansökan enligt 12 kap. 18 a–c, 18 e eller 18 h § jordabalken vara åtföljd av den utredning i tekniskt, eko- nomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning.

Sammanträde

7 § Hyres- och arrendedomstolen ska, i andra ärenden än som av- ses i 8 §, kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Dom- stolen kan begränsa ett sammanträde till att utreda parternas stånd- punkter i ärendet, till att ta upp muntlig bevisning eller på det sätt som annars är lämpligt.

Handlägger hyres- och arrendedomstolen samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får dock domstolen, sedan ett lämpligt typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan sammanträde, om det är uppenbart att sådant inte behövs.

Sammanträde behöver inte heller i annat fall hållas, om

32

SOU 2012:82

Författningsförslag

1.ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske,

2.part inte begär sammanträde och något sammanträde inte be- hövs, eller

3.ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs.

8 § I ärenden som avses i 1 kap. 7 § 3 och 4 tillämpas 13 och 14 §§ lagen (1996:242) om domstolsärenden.

9 § Uteblir sökanden från ett sammanträde i ett ärende som avser endast medling, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet av- skrivas.

10 § Om ett ärende som har avskrivits eftersom sökanden uteblivit från ett sammanträde rör tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresför- handlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991:614) eller 4 kap. 6 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, ska hyres- och arrende- domstolen återuppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Om en part kan ansöka om återupptagande, ska det i beslutet anges vad parten ska iaktta.

Om sökanden uteblir ännu en gång, får ärendet inte tas upp på nytt.

Förlikning och medling i ärenden

11 § Även i ärenden ska hyres- och arrendedomstolen, trots att medling inte har begärts, försöka förlika parterna.

Kan parterna i ett ärende inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska hyres- och arrendedomstolen lägga fram förslag till för- likning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.

Om ärendet avser endast medling och parterna inte träffar någon förlikning, ska hyres- och arrendedomstolen skriva av ärendet.

33

Författningsförslag

SOU 2012:82

12 § Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jorda- balken ska hyres- och arrendedomstolen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 eller 3 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken ska hyres- och arrendedomstolen, om jordägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas be- tinga på öppna marknaden.

Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift, ska hyres- och arrendedomstolen i yttrandet sätta ut viss tid inom vilken part har att vid domstolen skriftligen eller muntligen vid samman- träde anmäla om parten antar den hyra eller den arrendeavgift som har angetts i yttrandet. Om part inte iakttar domstolens förelägg- ande, anses partens slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som par- ten angett innan yttrandet avgavs.

Beträffande hyres- och arrendedomstolens yttrande gäller i tillämp- liga delar vad som i denna lag och i lagen (1996:242) om domstols- ärenden föreskrivs om beslut.

13 § Ett medlingssammanträde är inte offentligt.

14 § Ingår parterna en förlikning i ett ärende ska hyres- och arrende- domstolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen på begäran av parterna stadfästa förlikningen genom beslut.

Om bevisning

15 § Om det finns anledning, ska hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen hålla syn på den fastighet som ett ärende rör. Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen får också i ärenden inhämta annan nödvän- dig utredning.

I ett ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jorda- balken ska hyres- och arrendedomstolen inhämta yttrande från läns- styrelsen. Sådant yttrande ska också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket lagen (1985:658) om arrenda- torers rätt att förvärva arrendestället. I ett ärende som avses i 9 kap.

34

SOU 2012:82

Författningsförslag

9 § jordabalken får hyres- och arrendedomstolen, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrende- ställets avkastningsförmåga. Yttrandena ska inhämtas från den läns- styrelse inom vars område fastigheten ligger.

I ett ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyres- förhandlingslagen (1978:304) ska hyres- och arrendedomstolen, om den anser det behövligt, ge den hyresgästorganisation som har ingått den ifrågasatta överenskommelsen tillfälle att yttra sig.

16 § Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöver- domstolen får i ärenden hålla förhör med part under sanningsför- säkran. Om sådant förhör gäller 37 kap. rättegångsbalken i tillämp- liga delar.

17 § Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sannings- försäkran hörts i ett ärende inför hyres- och arrendedomstolen och beror avgörandet även i Hyres- och arrendeöverdomstolen av till- tron till den bevisningen, får hyres- och arrendedomstolens beslut inte ändras i den delen utan att beviset har lagts fram i Hyres- och arrendeöverdomstolen genom en ljud- och bildupptagning av för- höret i hyres- och arrendedomstolen eller tagits upp på nytt i Hyres- och arrendeöverdomstolen. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyres- och arrendedomstolen antagit.

Beslut

18 § Håller hyres- och arrendedomstolen sammanträde i ett ärende och kan på grund av ärendets art eller annan särskild omständighet beslut inte meddelas samma dag som sammanträdet avslutats, ska beslutet meddelas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när beslutet meddelas ska lämnas vid sam- manträdet.

19 § Rör ärende hos hyres- och arrendedomstolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen såväl fråga om förlängning av avtal som vill- koren för sådan förlängning, får särskilt beslut ges beträffande för- längningsfrågan.

35

Författningsförslag

SOU 2012:82

Då särskilt beslut enligt första stycket meddelats, får hyres- och arrendedomstolen förordna att tvisten i övrigt ska vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

20 § Bifalls i ett ärende hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, får hyres- och arrendedomstolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas.

Upphör hyresavtalet att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, får hyres- och arrendedomstolen, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Om det finns anledning, ska hyres- och arrendedom- stolen då föreskriva att hyresvärden ska ställa säkerhet för skade- stånd som värden kan bli skyldig att betala om beslutet ändras.

Rättegångskostnader

21 § I hyres- och arrendedomstolen ska i ärenden vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

22 § I Hyres- och arrendeöverdomstolen ska, om annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken, vardera parten svara för sin rätte- gångskostnad i följande ärenden:

1. hyrestvister som avses i 12 kap. 49, 54 eller 55 e §, tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–c §§, tvist om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–f §§, tvist om förbud mot sådana åtgärder enligt 12 kap. 18 h § eller tvist om utdömande av vite enligt 12 kap. 62 §, allt jordabalken,

2.frågor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 §, 11 kap. 2 §, 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §, allt jorda- balken, eller 3–6 §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden,

3.tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § bostadsrättslagen (1991:614),

4.tvist som avses i 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

36

SOU 2012:82

Författningsförslag

5.tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyres- rätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

6.frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och

7.frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för- värva arrendestället.

Om fastighetsägaren i Hyres- och arrendeöverdomstolen vinner

iett ärende enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) i vilket kom- munen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta fastighets- ägaren dennes rättegångskostnad. Om fastighetsägaren i Hyres- och arrendeöverdomstolen vinner i ärende i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas fastighets- ägaren att betalas av staten.

I övrigt tillämpas beträffande ärenden i Hyres- och arrendeöver- domstolen 32 § lagen (1996:246) om domstolsärenden.

Övriga bestämmelser

23 § Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöver- domstolen ska handlägga mål och ärenden skyndsamt.

Tvister som rör störningar i boendet ska handläggas särskilt skynd- samt.

24 § Om hyres- och arrendedomstolen samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får i de ärenden som enligt 7 § andra stycket avgörs utan sammanträde kungörelsedelgivning enligt 49 § första och andra styckena delgiv- ningslagen (2010:1932) användas.

25 § Har en tvist hänskjutits till hyres- och arrendedomstolen en- ligt 11 kap. 6 a § jordabalken och har sökandens motpart inte följt ett sådant föreläggande som avses i tredje stycket i samma paragraf, ska ärendet avskrivas, om avtalet inte är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket samma balk.

26 § Gäller för lägenhet förhandlingsordning enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304), får hyres- och arrendedomstolen i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyresvärds yrkande om högre

37

Författningsförslag

SOU 2012:82

hyra, om inte förhandling som ska påkallas enligt förhandlings- ordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken eller ändring av en hyresgästs rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Har förhandling inte ägt rum, får yrkande ändå tas upp till prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som inte har berott av hyresvärden eller av fastig- hetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

27 § Statliga myndigheter och kommuner är skyldiga att utan ersätt- ning till domstolarna låna ut de lokaler som domstolarna behöver för sina sammanträden, förutsatt att lokalerna inte är upptagna för sina huvudsakliga ändamål. Upplåtaren har dock rätt till ersättning för de särskilda kostnader som sammanträdet medför.

4 kap. Överklagande

1 § En hyres- och arrendedomstols domar och beslut får överklagas till Hyres- och arrendeöverdomstolen, om inte annat föreskrivs i denna lag eller annan lag.

Beslut av hyres- och arrendedomstolen i frågor som avses i 12 kap. 35, 40 eller 59 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrätts- lagen (1991:614) får inte överklagas.

2 § Hyres- och arrendedomstolens beslut enligt 3 kap. 19 § första stycket får överklagas särskilt.

Varje beslut i en fråga som enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) ska prövas av hyres- och arrendedomstolen får över- klagas särskilt.

3 § Hyres- och arrendedomstolens yttrande enligt 3 kap. 12 § får inte överklagas.

4 § Hyres- och arrendedomstolens beslut om avskrivning får inte överklagas, om ärendet kan återupptas.

5 § Hyres- och arrendeöverdomstolens avgöranden i mål får över- klagas till Högsta domstolen. Avgöranden av Hyres- och arrende- överdomstolen i ärenden får inte överklagas.

38

SOU 2012:82

Författningsförslag

1.Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014, då lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen (1994:831) om rätte- gången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska upphöra att gälla.

2.Den upphävda lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder ska fortfarande gälla för ärende om skiljeförfarande enligt

1§ första stycket 4 eller 4 § första stycket 5 som har inletts vid arrendenämnd eller hyresnämnd före upphävandet.

3.Ärende av annat slag än som anges i punkten 2, som inte har av- gjorts av arrendenämnd eller hyresnämnd före upphävandet, ska över- lämnas till den hyres- och arrendedomstol som efter upphävandet är behörig att handlägga ärendet. Detta gäller dock inte ärende där nämnden har inlett sammanträde före upphävandet. För ett sådant ärende ska äldre bestämmelser gälla för handläggningen vid arrende- nämnden eller hyresnämnden. Förordnanden för dem som ingår i nämnden ska därvid anses ha fortsatt giltighet såvitt avser det på- gående ärendet.

4.I överlämnade tvister om ersättning för minskat bruksvärde en- ligt 12 kap. 24 a § jordabalken ska vardera parten stå sin rättegångs- kostnad i hyres- och arrendedomstolen.

5.Ärende om arrende som vid ikraftträdandet handläggs i hovrätt ska slutföras hos de allmänna domstolarna med tillämpning av äldre bestämmelser.

6.Mål och ärende som ursprungligen inletts hos allmän domstol och som vid ikraftträdandet handläggs av allmän domstol ska slut- föras hos de allmänna domstolarna med tillämpning av äldre bestäm- melser.

39

Författningsförslag

SOU 2012:82

2Förslag till

lag om ändring i riksdagsordningen (1974:153)

Härigenom föreskrivs att tilläggsbestämmelse 4.6.4 i riksdags- ordningen (1974:153) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

 

4.6.41

Justitieutskottet skall bereda

Justitieutskottet ska bereda

ärenden om

ärenden om

1.domstolarna,

2.arrendenämnderna och hyres- nämnderna,

3. åklagarväsendet,

2. åklagarväsendet,

4. polisväsendet,

3. polisväsendet,

5. rättsmedicinen,

4. rättsmedicinen,

6. kriminalvården samt

5. kriminalvården samt

7. brottsbalken, rättegångs-

6. brottsbalken, rättegångs-

balken och lagar som ersätter

balken och lagar som ersätter

eller har nära samband med före-

eller har nära samband med före-

skrifter i dessa balkar.

skrifter i dessa balkar.

Ärenden om anslag inom utgiftsområde 4 Rättsväsendet bereds av justitieutskottet.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

1 Senaste lydelse 2003:180.

40

SOU 2012:82

Författningsförslag

3Förslag till

lag om ändring i rättegångsbalken

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 3 e §, 10 kap. 10 §, 33 kap. 7 § och 36 kap. 5 § rättegångsbalken ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

 

1 kap.

 

3 e §2

Åtgärder som avser endast

Åtgärder som avser endast

beredandet av ett mål och som

beredandet av ett mål och som

inte är av sådant slag att de bör

inte är av sådant slag att de bör

förbehållas

lagfarna domare får

förbehållas lagfarna domare får

utföras av en annan tjänsteman

utföras av en annan tjänsteman

som har tillräcklig kunskap och

som har tillräcklig kunskap och

erfarenhet och som är anställd

erfarenhet och som är anställd

vid tingsrätten eller vid en för-

vid tingsrätten eller vid en för-

valtningsrätt eller en hyresnämnd

valtningsrätt på samma ort som

på samma ort som tingsrätten.

tingsrätten. Regeringen meddelar

Regeringen

meddelar närmare

närmare föreskrifter om detta.

föreskrifter om detta.

Bestämmelserna i 4 kap. 13 § gäller även för andra tjänstemän än domare när de utför åtgärder enligt första stycket.

10 kap.

10 §3

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom, om rätt till servitut eller annan särskild rätt till egendomen eller om besitt- ning av egendomen ska tas upp av rätten i den ort, där fastigheten ligger. Detsamma gäller om tvisten rör skyldighet för ägare eller innehavare av egendomen att fullgöra något som åligger honom eller henne i denna egenskap eller, då nyttjanderätt eller annan sär- skild rätt till egendomen upplåtits, det är fråga om vederlag för upp- låtelsen, byggnads underhåll eller annat dylikt.

Ligger fastigheten under flera domstolar eller gäller tvisten flera fastigheter under skilda domstolar, ska tvisten tas upp av den rätt under vilken huvuddelen av fastigheterna ligger.

2Senaste lydelse 2009:774.

3Senaste lydelse 2010:980.

41

Författningsförslag

SOU 2012:82

Vad som sägs i denna paragraf gäller dock inte sådana tvister som hyres- och arrendedomstolen hand- lägger enligt lagen (20xx:xxx) om hyres- och arrendedomstolar.

33 kap.

 

 

 

7 §4

 

 

 

Bestämmelserna i 24 § del-

Bestämmelserna i

24 §

del-

givningslagen (2010:1932) hind-

givningslagen (2010:1932) hind-

rar inte att hovrätt delger en

rar inte att hovrätt delger en

part handlingar genom förenk-

part handlingar genom förenk-

lad delgivning, om parten under

lad delgivning, om parten under

handläggningen vid tingsrätt,

handläggningen

vid

tingsrätt,

Kronofogdemyndigheten,

Kronofogdemyndigheten

eller

Statens va-nämnd, hyresnämnd

Statens va-nämnd har fått in-

eller arrendenämnd har fått in-

formation om att sådan delgiv-

formation om att sådan delgiv-

ning kan komma att användas i

ning kan komma att användas i

hovrätten om

ett

avgörande

hovrätten om ett avgörande över-

överklagas dit.

 

 

 

klagas dit.

 

 

 

 

Första stycket gäller även för

Första stycket gäller även för

Högsta domstolen om infor-

Högsta domstolen om infor-

mationen har lämnats vid tings-

mationen har lämnats vid tings-

rätt, hovrätt, Kronofogdemyn-

rätt, hovrätt, Kronofogdemyn-

digheten, Statens va-nämnd eller

digheten eller Statens va-nämnd.

arrendenämnd.

 

 

 

 

36 kap.

5 §5

Den som till följd av 15 kap. 1 eller 2 §, 16 kap. 1 § eller 18 kap. 5, 6 eller 7 § offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) eller någon bestämmelse, till vilken det hänvisas i något av dessa lagrum, inte får lämna en uppgift får inte höras som vittne om uppgiften utan att den myndighet, i vars verksamhet uppgiften har inhämtats, har gett sitt tillstånd.

Advokater, läkare, tandläkare, Advokater, läkare, tandläkare, barnmorskor, sjuksköterskor, barnmorskor, sjuksköterskor,

4Senaste lydelse 2010:1936.

5Senaste lydelse 2011:861.

42

SOU 2012:82 Författningsförslag

psykologer,

psykoterapeuter,

psykologer,

psykoterapeuter,

familjerådgivare

enligt

social-

familjerådgivare

enligt

social-

tjänstlagen (2001:453) och deras

tjänstlagen (2001:453) och deras

biträden

samt

auktoriserade

biträden

samt

auktoriserade

patentombud och deras biträden

patentombud och deras biträden

såvitt avser patenträttsliga ange-

såvitt avser patenträttsliga ange-

lägenheter

enligt

2 § 1

lagen

lägenheter

enligt

2 § 1

lagen

(2010:1052)

om

auktorisation

(2010:1052)

om

auktorisation

av patentombud, får höras som

av patentombud, får höras som

vittnen om något som i denna

vittnen om något som i denna

deras yrkesutövning anförtrotts

deras yrkesutövning anförtrotts

dem eller som de i samband där-

dem eller som de i samband där-

med har erfarit, endast om det är

med har erfarit, endast om det är

medgivet i lag eller den till vars

medgivet i lag eller den till vars

förmån

tystnadsplikten

gäller

förmån

tystnadsplikten

gäller

samtycker till det. Medlare en-

samtycker till det. Medlare en-

ligt denna balk, lagen (1973:188)

ligt denna balk, lagen (2011:860)

om arrendenämnder och hyres-

om medling i vissa privaträttsliga

nämnder eller lagen (2011:860)

tvister eller lagen (20xx:xxx) om

om medling i vissa privaträtts-

hyres- och arrendedomstolar och

liga tvister och deras biträden,

deras biträden, får höras som

får höras som vittnen om vad

vittnen om vad som anförtrotts

som anförtrotts dem vid med-

dem vid medlingen eller som de

lingen eller som de i samband

i samband därmed erfarit, endast

därmed erfarit, endast om det är

om det är medgivet i lag eller

medgivet i lag eller den till vars

den till vars förmån tystnads-

förmån

tystnadsplikten

gäller

plikten gäller samtycker till det.

samtycker till det. Den som till

Den som till följd av 24 kap. 8 §

följd av

24 kap.

8 § offentlig-

offentlighets- och sekretesslagen

hets- och sekretesslagen inte får

inte får lämna uppgifter som avses

lämna uppgifter som avses där får

där får höras som vittne om dem

höras som vittne om dem endast

endast om det är medgivet i lag

om det är medgivet i lag eller den

eller den till vars förmån sekre-

till vars förmån sekretessen gäller

tessen gäller samtycker till det.

samtycker till det.

Rättegångsombud, biträden eller försvarare får höras som vittnen om vad som anförtrotts dem för uppdragets fullgörande endast om parten medger det.

Utan hinder av vad som sägs i andra eller tredje stycket före- ligger skyldighet att vittna för

43

Författningsförslag

SOU 2012:82

1.advokater och deras biträden, dock inte försvarare, i mål an- gående brott för vilket inte är föreskrivet lindrigare straff än fäng- else i två år,

2.andra än försvarare och advokater samt deras biträden i mål angående brott som avses i 10 kap. 21 och 23 §§ offentlighets- och sekretesslagen och

3.den som har uppgiftsskyldighet enligt 14 kap. 1 § socialtjänst- lagen i mål enligt 5 kap. 2 § eller 6 kap. 6, 13 eller 14 § samma lag eller enligt lagen (1990:52) med särskilda bestämmelser om vård av unga.

Den som är präst inom ett trossamfund eller den som i ett så- dant samfund har motsvarande ställning får inte höras som vittne om något som han eller hon har erfarit under bikt eller enskild själavård.

Den som har tystnadsplikt enligt 3 kap. 3 § tryckfrihetsförord- ningen eller 2 kap. 3 § yttrandefrihetsgrundlagen får höras som vittne om förhållanden som tystnadsplikten avser endast i den mån det föreskrivs i nämnda paragrafer.

Om någon enligt vad som sägs i denna paragraf inte får höras som vittne om ett visst förhållande, får vittnesförhör inte heller äga rum med den som under tystnadsplikt biträtt med tolkning eller översättning.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

44

SOU 2012:82

Författningsförslag

4Förslag till

lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att 8 kap. 30–31 d §§ och 12 kap. 69–73 §§ ska upphöra att gälla,

dels att i 8 kap. 2 §, 9 kap. 2, 3, 7, 10, 12, 12 b, 17–18, 21, 21 a och 31 §§, 10 kap. 2–4 och 7 §§ samt 11 kap. 2, 5 a–6 b §§ ordet ”arrendenämnden” i olika böjningsformer ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen” i motsvarande form,

dels att i 12 kap. 1, 11, 16, 18 a, 18 b, 18 d, 18 e, 18 h, 23, 34–38, 40, 42, 45 a, 49, 51, 53–55, 55 e, 56, 57 a, 58, 58 a, 59, 62 och 64 §§ ordet ”hyresnämnden” i olika böjningsformer ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen” i motsvarande form,

dels att i 9 kap. 17 a och 18 §§, 11 kap. 6 a § samt 12 kap. 58, 62 och 64 §§ ordet ”nämnden” ska bytas ut mot ”domstolen”,

dels att 8 kap. 12 a, 28 och 29 §§, 9 kap. 24 a och 31 b §§, 12 kap. 21, 24 a, 44, 50, 55 d, 66 och 68 §§ samt rubriken närmast före 8 kap. 29 § ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

 

 

Föreslagen lydelse

 

 

 

 

8 kap.

 

 

 

 

12 a §6

 

 

Anser arrendatorn

att

han

Anser arrendatorn

att

han

enligt en bestämmelse i denna

enligt en bestämmelse i denna

balk har rätt till nedsättning av

balk har rätt till nedsättning av

arrendeavgiften eller till ersätt-

arrendeavgiften eller till ersätt-

ning för skada eller för avhjälpan-

ning för skada eller för avhjälpan-

de av brist eller att han har någon

de av brist eller att han har någon

annan motfordran hos jordägar-

annan motfordran hos jordägar-

en, och vill arrendatorn dra av

en, och vill arrendatorn dra av

motsvarande belopp

från

en

motsvarande belopp

från

en

arrendeavgift som utgår i pengar,

arrendeavgift som utgår i pengar,

får han deponera beloppet hos

får han deponera beloppet hos

länsstyrelsen. Detta gäller också

länsstyrelsen. Detta gäller också

när parterna är oense om storle-

när parterna är oense om storle-

ken på en arrendeavgift som skall

ken på en arrendeavgift som ska

utgå i pengar men vars belopp

utgå i pengar men vars belopp

6 Senaste lydelse 1996:246.

45

Författningsförslag SOU 2012:82

inte framgår av avtalet. inte framgår av avtalet. Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen

(1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet.

När arrendatorn vill depo-

När arrendatorn vill depo-

nera ett belopp hos länsstyr-

nera ett belopp hos länsstyr-

elsen enligt första stycket, skall

elsen enligt första stycket, ska

han lämna skriftliga uppgifter i

han lämna skriftliga uppgifter i

två exemplar om arrendeförhål-

två exemplar om arrendeförhål-

landet, förfallodagen och grun-

landet, förfallodagen och grun-

den för avdraget eller tvistens

den för avdraget eller tvistens

beskaffenhet samt ställa pant eller

beskaffenhet samt ställa pant eller

borgen, som länsstyrelsen finner

borgen, som länsstyrelsen finner

skälig, för den kostnad jordägaren

skälig, för den kostnad jordägaren

kan få för att få ut beloppet och

kan få för att få ut beloppet och

för ränta på beloppet.

för ränta på beloppet.

Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos länsstyrelsen, får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till honom.

Länsstyrelsens

beslut

i

ett

Länsstyrelsens

beslut

i

ett

ärende om deposition får över-

ärende om deposition får över-

klagas till tingsrätten på den ort

klagas till den hyres- och arrende-

där länsstyrelsen finns. Vid över-

domstol inom

vars

domsområde

klagande gäller lagen (1996:242)

berörd fastighet ligger.

 

 

om domstolsärenden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

28 §7

 

 

 

 

Vid jordbruksarrende och bo-

Vid jordbruksarrende och bo-

stadsarrende

får

avtal mellan

stadsarrende

får

avtal

mellan

jordägare och arrendator,

att

jordägare och arrendator,

att

framtida tvist med anledning av

framtida tvist med anledning av

arrendeförhållandet skall

hän-

arrendeförhållandet ska

hän-

skjutas till avgörande av skilje-

skjutas till avgörande av skilje-

män utan förbehåll om rätt för

män utan förbehåll om rätt för

parterna att klandra skiljedomen,

parterna att klandra skiljedomen,

inte göras gällande i fråga om

inte göras gällande i fråga om

arrendatorns rätt eller skyldig-

arrendatorns rätt eller skyldig-

het att tillträda eller kvarsitta på

het att tillträda eller kvarsitta på

arrendestället,

fastställande

av

arrendestället,

fastställande

av

arrendevillkor i fall som avses i

arrendevillkor i fall som avses i

7 Senaste lydelse 1999:119.

46

SOU 2012:82 Författningsförslag

9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap.

9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap.

6 a § eller bestämmande av er-

6 a § eller bestämmande av er-

sättning

enligt

9 kap. 14 §. I

sättning enligt

9 kap. 14 §. I

övrigt gäller skiljeavtalet inte så-

övrigt gäller skiljeavtalet inte så-

vitt därigenom skiljemän utsetts

vitt därigenom skiljemän utsetts

eller bestämmelse meddelats om

eller bestämmelse meddelats om

skiljemännens

antal,

sättet för

skiljemännens

antal,

sättet för

deras utseende eller förfarandet

deras utseende eller förfarandet

vid skiljenämnden. I berörda hän-

vid skiljenämnden. I berörda hän-

seenden

skall lagen

(1999:116)

seenden ska lagen (1999:116) om

om

skiljeförfarande

tillämpas.

skiljeförfarande

tillämpas.

Vad

Vad som sagts nu utgör dock inte

som sagts nu utgör dock inte hin-

hinder för att i skiljeavtalet utse

der för att i skiljeavtalet bestäm-

arrendenämnden till skiljenämnd

ma viss tid för meddelande av

eller bestämma viss tid för med-

skiljedom.

 

 

 

delande av skiljedom.

 

 

 

 

 

 

Förfarandet i vissa

 

 

Förfarandet i arrendetvister

arrendetvister8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

29 §9

 

 

 

I varje län skall finnas en

Bestämmelser om förfarandet i

arrendenämnd.

Regeringen kan

arrendetvister

finns

i

lagen

dock bestämma, att annat område

(20xx:xxx) om hyres- och arrende-

än

län

skall

utgöra

verksam-

domstolar.

 

 

 

hetsområde för arrendenämnd.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9 kap.

 

 

 

 

 

 

 

 

24 a §10

 

 

 

Länsstyrelsens beslut

enligt

Länsstyrelsens beslut

enligt

24 § får överklagas till den tings-

24 § får överklagas till den hyres-

rätt inom vars domkrets fastig-

och arrendedomstol

inom

vars

heten ligger.

 

 

 

domsområde fastigheten ligger.

Vid

ett överklagande

gäller

 

 

 

 

lagen (1996:242) om domstols- ärenden.

8Senaste lydelse 2010:993.

9Senaste lydelse 1974:820.

10Senaste lydelse 2011:893.

47

Författningsförslag SOU 2012:82

31 b §11

Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatorn får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren

skäligen kan nöjas.

 

 

Om jordägaren inte som ny

Om jordägaren inte som ny

arrendator godtar en person som

arrendator godtar en person som

arrendatorn anvisar, får arrende-

arrendatorn anvisar, får arrende-

rätten överlåtas till denne endast

rätten överlåtas till denne endast

om arrendenämnden eller dom-

om hyres- och arrendedomstolen

stolen funnit att jordägaren skäli-

funnit att jordägaren skäligen kan

gen kan nöjas med honom eller

nöjas med honom eller henne.

henne. En sådan prövning kan

En sådan prövning kan ske sam-

ske samtidigt beträffande

flera

tidigt beträffande flera tänkbara

tänkbara förvärvare.

 

 

förvärvare.

 

 

Har överlåtelsen inte fullbor-

Har överlåtelsen inte fullbor-

dats inom tre år från arrendatorns

dats inom tre år från arrendatorns

erbjudande om inlösen, får över-

erbjudande om inlösen, får över-

låtelse inte ske utan att jord-

låtelse inte ske utan att jord-

ägaren på nytt erbjudits att lösa

ägaren på nytt erbjudits att lösa

investeringen enligt 31 a §. Över-

investeringen enligt 31 a §. Över-

låtelse till den som genom beslut

låtelse till den som genom beslut

av arrendenämnden eller dom-

av hyres- och arrendedomstolen

stolen godtagits som ny arren-

godtagits som ny arrendator får

dator får dock alltid ske inom

dock alltid ske inom tre månader

tre månader från den tidpunkt

från den tidpunkt då beslutet

då beslutet inte längre kan över-

inte längre kan överklagas, om

klagas, om förfarandet i arrende-

förfarandet i hyres- och arrende-

nämnden inletts före treårsfrist-

domstolen inletts före treårs-

ens utgång.

 

 

fristens utgång.

 

 

 

 

12 kap.

 

 

 

 

21 §12

 

 

Anser hyresgästen

att

han

Anser hyresgästen

att

han

enligt 11–14, 16–18

eller

26 §

enligt 11–14, 16–18

eller

26 §

har rätt till nedsättning av hyran

har rätt till nedsättning av hyran

eller till ersättning för skada eller

eller till ersättning för skada eller

för avhjälpande av brist eller att

för avhjälpande av brist eller att

han har någon annan motfordran

han har någon annan motfordran

hos hyresvärden, och vill hyres-

hos hyresvärden, och vill hyres-

11Senaste lydelse 2005:1058.

12Senaste lydelse 1996:246.

48

SOU 2012:82

Författningsförslag

gästen dra av motsvarande be- lopp på hyra som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men som ej är till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket deponerar belopp hos länsstyrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallo- dagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som läns- styrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyres- värden icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade be- loppet ej betalats till honom.

Ett beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får överklagas till tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid överklagande gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden.

gästen dra av motsvarande be- lopp på hyra som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som ska utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket deponerar belopp hos länsstyrelsen, ska han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallo- dagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som läns- styrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyres- värden inte göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade be- loppet inte betalats till honom.

Ett beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får överklagas till den hyres- och arrendedomstol inom vars doms- område fastigheten ligger.

24 a §13

Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersätt- ning för skadan.

13 Senaste lydelse 2009:180.

49

Författningsförslag

SOU 2012:82

Parterna får träffa avtal om att bestämmelserna i första stycket helt eller delvis inte ska gälla, om

1.hyresavtalet avser ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt, eller

2.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bo- stadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt.

Frågan om skyldighet för hyres- gästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyres- nämnden.

44 §14

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrel- sen enligt 21 §

1.inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddel- ande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till social- nämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

2.inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om av- hysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som an- ges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjs- målet endast har avsett sådan höj- ning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu skall

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjs- målet endast har avsett sådan höj- ning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu ska

14 Senaste lydelse 2006:928.

50

SOU 2012:82 Författningsförslag

gälla till dess att en månad för-

gälla till dess att en månad för-

flutit från det att hyresnämndens

flutit från det att hyres- och

eller Svea hovrätts beslut har

arrendedomstolens eller Hyres-

vunnit laga kraft.

och arrendeöverdomstolens beslut

 

har vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägen- het, skiljas från lägenheten om

1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skrift- ligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalnings- ansvaret för hyran, eller

2.hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möj- ligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyl- dig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fast- ställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

50 §15

Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till

dess frågan är slutligt avgjord.

Bestämmelsen i första stycket

Bestämmelsen i första stycket

gäller inte om hyresnämnden en-

gäller inte om hyres- och arrende-

ligt 13 a § andra stycket lagen

domstolen enligt 3 kap. 20 § andra

(1973:188) om

arrendenämnder

stycket lagen (20xx:xxx) om hyres-

och hyresnämnder

har bestämt

och arrendedomstolar har bestämt

att ett beslut om åläggande för

att ett beslut om åläggande för

hyresgästen att flytta enligt den

hyresgästen att flytta enligt den

paragrafens första

stycke får

paragrafens första stycke får

verkställas även om det inte har

verkställas även om det inte har

vunnit laga kraft.

 

vunnit laga kraft.

För den tid som hyresgästen

För den tid som hyresgästen

bor kvar i lägenheten skall de

bor kvar i lägenheten ska de

förut gällande

hyresvillkoren

förut gällande hyresvillkoren

tillämpas till dess hyresvillkoren

tillämpas till dess hyresvillkoren

15 Senaste lydelse 2002:29.

51

Författningsförslag

SOU 2012:82

för samma tid blir slutligt be- stämda.

för samma tid blir slutligt be- stämda.

 

 

 

55 d §16

 

 

Gäller hyresavtalet för obe-

Gäller hyresavtalet för obe-

stämd tid och har avtalet sagts

stämd tid och har avtalet sagts

upp, får beslut om ändring av

upp, får beslut om ändring av

hyresvillkoren inte

avse tiden

hyresvillkoren inte

avse tiden

före den tidpunkt till vilken upp-

före den tidpunkt till vilken upp-

sägning skett. Har frågan om

sägning skett. Har frågan om

villkorsändring utan uppsägning

villkorsändring utan uppsägning

hänskjutits

till

hyresnämnden,

hänskjutits till hyres- och arrende-

får beslutet inte avse tiden före

domstolen, får beslutet inte avse

det månadsskifte

som inträffar

tiden före det månadsskifte som

närmast efter tre månader från

inträffar närmast efter tre mån-

dagen för ansökningen. Beslut

ader från dagen för ansök-

om ändring av hyresvillkoren får

ningen. Beslut om ändring av

dock inte i något av de fall som

hyresvillkoren får dock inte i

nu angetts avse tiden innan sex

något av de fall som nu angetts

månader förflutit efter det att de

avse tiden innan sex månader för-

förut gällande villkoren började

flutit efter det att de förut gäll-

tillämpas.

 

 

 

ande villkoren började tillämpas.

Är hyresavtalet ingånget för

Är hyresavtalet ingånget för

bestämd tid och har avtalet sagts

bestämd tid och har avtalet sagts

upp, får beslut om ändring av

upp, får beslut om ändring av

hyresvillkoren inte avse tiden före

hyresvillkoren inte avse tiden före

den tidpunkt till vilken uppsäg-

den tidpunkt till vilken uppsäg-

ning skett. Har frågan om vill-

ning skett. Har frågan om vill-

korsändring

utan

uppsägning

korsändring

utan

uppsägning

hänskjutits

till

hyresnämnden,

hänskjutits till hyres- och arrende-

får beslut om ändring av hyres-

domstolen, får beslut om ändring

villkoren inte avse tiden före

av hyresvillkoren inte avse tiden

den tidpunkt till vilken avtalet

före den tidpunkt till vilken

tidigast hade kunnat sägas upp,

avtalet tidigast hade kunnat sägas

om uppsägning skett när ansök-

upp, om uppsägning skett när

ningen ingavs till hyresnämnden.

ansökningen ingavs till hyres-

Är hyrestiden längre än ett år

och arrendedomstolen. Är hyres-

och sker ändring av hyresvill-

tiden längre än ett år och sker

koren på grund

av

ansökan av

ändring av

hyresvillkoren på

16 Senaste lydelse 2006:408.

52

Hyres- och arrendedomstolen får, när det finns skäl till det, för- ordna att beslut om villkorsänd- ring ska gälla från en tidigare tid- punkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyres- och arrendedomstolen också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.
Ska hyresgästen enligt hyres- och arrendedomstolens eller Hyres- och arrendeöverdomstolens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skulle ha utgått förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betal- ningen av det överskjutande be- loppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då be- slutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig- het att flytta inträder för hyres- gästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.
På överskjutande belopp ska hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgå-
53

SOU 2012:82 Författningsförslag

hyresgästen, får beslutet likväl

grund av ansökan av hyres-

avse tiden efter det månadsskifte

gästen, får beslutet likväl avse

som inträffar närmast efter tre

tiden efter det månadsskifte

månader från dagen för ansök-

som inträffar närmast efter tre

ningen, dock tidigast sedan hyres-

månader från dagen för ansök-

förhållandet varat ett år i följd.

ningen, dock tidigast sedan hyres-

 

förhållandet varat ett år i följd.

Har den hyra som prövas blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre mån- ader därefter.

Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskil- da skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkors- ändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

Skall hyresgästen enligt hyres- nämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betal- ningen av det överskjutande be- loppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då be- slutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig- het att flytta inträder för hyres- gästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgå-

Författningsförslag

SOU 2012:82

ende hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § ränte- lagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall be- räknas enligt 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för för- fluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyres- värden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § ränte- lagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

ende hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § ränte- lagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen ska be- räknas enligt 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för för- fluten tid genom hyres- och arrendedomstolens eller Hyres- och arrendeöverdomstolens beslut, ska hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till- baka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan ska beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

66 §17

Avtal mellan hyresvärd och

Avtal mellan hyresvärd och

hyresgäst, att framtida tvist med

hyresgäst, att framtida tvist med

anledning av hyresförhållandet

anledning av hyresförhållandet

skall hänskjutas till avgörande av

ska hänskjutas till avgörande av

skiljemän utan förbehåll om rätt

skiljemän utan förbehåll om rätt

för parterna att klandra skilje-

för parterna att klandra skilje-

domen, får inte göras gällande i

domen, får inte göras gällande i

fråga om hyresgästens rätt eller

fråga om hyresgästens rätt eller

skyldighet att tillträda eller be-

skyldighet att tillträda eller be-

hålla lägenheten, fastställande av

hålla lägenheten, fastställande av

hyresvillkor i fall som avses i 51,

hyresvillkor i fall som avses i 51,

 

 

17 Senaste lydelse 2006:408.

 

54

 

SOU 2012:82

Författningsförslag

52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte så- vitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hän- seenden skall lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för med- delande av skiljedomen.

52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte så- vitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hän- seenden ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skiljeavtalet be- stämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

68 §

I varje län skall finnas en

Bestämmelser om förfarandet i

hyresnämnd. Regeringen får dock

hyrestvister finns i lagen (20xx:xxx)

bestämma, att annat område än

om hyres- och arrendedomstolar.

ett län skall utgöra verksamhets-

 

område för hyresnämnden.

 

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

55

Författningsförslag

SOU 2012:82

5Förslag till

lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1957:390) om fiske- arrenden

dels att 16 och 16 a §§ ska upphöra att gälla,

dels att i 1 och 3–6 §§ ordet ”arrendenämnden” ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen”,

dels att 15 § ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

15 §18

Om arrendenämnd finnas

I fråga om förfarandet vid

bestämmelser i 8 kap. jordabalken

hyres- och arrendedomstolen finns

och i lagen (1973:188) om arrende-

bestämmelser i lagen (20xx:xxx)

nämnder och hyresnämnder.

om hyres- och arrendedomstolar.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

18 Senaste lydelse 1973:193.

56

SOU 2012:82

Författningsförslag

6Förslag till

lag om upphävande av lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen

Härigenom föreskrivs att lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen ska upphöra att gälla den 5 maj 2014.

57

Beslutar hyres- och arrende- domstol om tvångsförvaltning, ska domstolen samtidigt utse för- valtare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.
Hyres- och arrendedomstolen kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållan- dena föranleder det.
Innan hyres- och arrendedom- stolen utser förvaltare ska läns- styrelsen och den kommun där fastigheten ligger ges tillfälle att lämna förslag på förvaltare.

Författningsförslag

SOU 2012:82

7Förslag till

lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792)

dels att 35 § ska upphöra att gälla,

dels att i 2–5 och 7 §§ ordet ”hyresnämnden” ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen”,

dels att i 4 § ordet ”nämnden” ska bytas ut mot ”domstolen”, dels att 8, 10–18, 21–25, 27, 29 och 31–34 §§ ska ha följande

lydelse,

dels att det närmast före 27 § ska införas en ny rubrik av följande

lydelse.

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8 § Beslutar hyresnämnd om

tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt utse förvaltare. Till för- valtare skall utses bolag, fören- ing eller annan som har erforder- lig erfarenhet av fastighetsför- valtning.

Hyresnämnden kan under på- gående förvaltning utse ny för- valtare när förhållandena föran- leder det.

10 §

Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen.

Om det finns särskilda skäl, får hyres- och arrendedomstolen besluta om föreskrifter för förvalt- ningen.

58

SOU 2012:82 Författningsförslag

 

 

 

 

 

Innan hyres- och arrendedom-

 

 

 

 

 

stolen meddelar beslut ska läns-

 

 

 

 

 

styrelsen ges tillfälle att yttra sig.

 

 

 

 

11 §

 

 

 

Förvaltaren uppbär hyror och

Förvaltaren uppbär hyror och

andra löpande intäkter av fastig-

andra löpande intäkter av fastig-

heten samt företräder även i

heten samt företräder även i

övrigt ägaren

i

angelägenheter

övrigt

ägaren

i angelägenheter

som rör fastigheten, om ej annat

som rör fastigheten, om inte

följer av andra och tredje stycke-

annat följer av andra och tredje

na.

 

 

 

 

styckena.

 

 

Förvaltaren

får

ej

överlåta

Förvaltaren

får inte

överlåta

fastigheten eller

annars

förfoga

fastigheten eller annars

förfoga

över den så att den helt eller

över den så att den helt eller

delvis frånhändes ägaren. För-

delvis frånhänds ägaren. För-

valtaren får ej heller på fastighets-

valtaren får inte heller på fastig-

ägarens vägnar ingå borgen eller

hetsägarens vägnar ingå borgen

växelförbindelse.

Utan

hyres-

eller växelförbindelse. Utan hyres-

nämndens tillstånd får förvaltaren

och arrendedomstolens tillstånd får

ej låta inteckna fastigheten eller

förvaltaren inte inteckna fastig-

taga upp lån mot säkerhet i form

heten eller ta upp lån mot säker-

av panträtt i fastigheten. I övrigt

het i form av panträtt i fastig-

får förvaltaren ingå avtal om

heten. I övrigt får förvaltaren in-

kredit endast om avtalet ej står i

gå avtal om kredit endast om av-

missförhållande till de ekono-

talet inte står i missförhållande till

miska förutsättningarna för för-

de ekonomiska förutsättningarna

valtningen.

 

 

 

 

för förvaltningen. Innan hyres-

 

 

 

 

 

och arrendedomstolen beslutar i

 

 

 

 

 

frågan ska länsstyrelsen ges till-

 

 

 

 

 

fälle att yttra sig.

 

Förvaltaren

kan

besluta att

Förvaltaren

kan besluta att

angelägenhet som saknar betyd-

angelägenhet som saknar betyd-

else för ändamålet med förvalt-

else för ändamålet med förvalt-

ningen skall undantas från denna.

ningen ska undantas från denna.

Hyresnämnden

och

fastighets-

Hyres-

och

arrendedomstolen,

ägaren skall ofördröjligen under-

länsstyrelsen och fastighetsägaren

rättas om sådant beslut.

 

ska genast underrättas om sådant

 

 

 

 

 

beslut.

 

 

 

59

Författningsförslag SOU 2012:82

 

 

 

 

 

 

12 §

 

 

 

 

 

Fastighetsägaren

får

med

Fastighetsägaren

får

med

hyresnämndens tillstånd taga upp

hyres-

och

arrendedomstolens

lån mot säkerhet i form av pant-

tillstånd ta upp lån mot säkerhet

rätt i fastigheten och låta före-

i form av panträtt i fastigheten

taga inskrivningsåtgärd beträff-

och ansöka om inteckning beträff-

ande denna. Även utan sådant

ande denna. Även utan sådant

tillstånd får fastighetsägaren låta

tillstånd får fastighetsägaren an-

företaga

inskrivningsåtgärd som

söka om sådan inskrivning som

avses i 20 och 21 kap. jorda-

avses i 20 och 21 kap. jorda-

balken.

 

 

 

 

 

 

balken. Innan domstolen beslutar

 

 

 

 

 

 

 

i frågan ska förvaltaren och läns-

 

 

 

 

 

 

 

styrelsen ges tillfälle att yttra sig.

Tillstånd enligt första stycket

Tillstånd enligt första stycket

får lämnas endast om åtgärden ej

får lämnas endast om åtgärden

försämrar förutsättningarna för

inte försämrar förutsättningarna

en tillfredsställande

fastighets-

för en tillfredsställande fastighets-

förvaltning.

 

 

 

 

 

förvaltning.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13 §

 

 

 

 

 

Kan medel till förvaltningen

Kan medel till förvaltningen

ej i tillräcklig mån erhållas genom

inte i tillräcklig mån erhållas

löpande

intäkter

eller

genom

genom

löpande

intäkter

eller

lån, får hyresnämnden, i den mån

genom lån, får hyres- och arrende-

det finnes skäligt med hänsyn till

domstolen, i den mån det är

fastighetsägarens

förhållanden

skäligt med hänsyn till fastig-

och övriga

omständigheter, på

hetsägarens

förhållanden

och

begäran

av

förvaltaren

ålägga

övriga omständigheter, på be-

fastighetsägaren att till förval-

gäran av förvaltaren ålägga fastig-

taren utge de ytterligare medel

hetsägaren

att

till

förvaltaren

som denne behöver för åtgärd

betala vad som denne behöver

som avses i 9 §.

 

 

 

 

för åtgärd som avses i 9 §. Innan

 

 

 

 

 

 

 

hyres- och arrendedomstolen be-

 

 

 

 

 

 

 

slutar i frågan ska länsstyrelsen

 

 

 

 

 

 

 

ges tillfälle att yttra sig.

 

Överlåtelse

av

 

fastigheten

Överlåtelse

av

fastigheten

medför icke befrielse från betal-

medför inte befrielse från betal-

ningsskyldighet

som

har

ålagts

ningsskyldighet

som

har

ålagts

dessförinnan.

 

 

 

 

dessförinnan.

 

 

 

60

SOU 2012:82 Författningsförslag

 

14 §

 

 

 

Föreligger ej längre skäl för

Finns det inte längre skäl för

att ålagd

betalningsskyldighet

ålagd

betalningsskyldighet,

får

fullgöres, får hyresnämnden för-

hyres- och arrendedomstolen på

ordna att beslutet om betalnings-

begäran av förvaltaren eller fastig-

skyldighet icke vidare skall gälla.

hetsägaren besluta att betalnings-

 

 

skyldighet inte längre ska gälla.

 

 

Innan hyres- och arrendedom-

 

 

stolen beslutar i frågan ska läns-

 

 

styrelsen ges tillfälle att yttra sig.

 

15 §

 

 

 

Fastighetsägaren är skyldig att

På begäran av förvaltaren får

i den omfattning hyresnämnden

hyres- och arrendedomstolen för-

finner skäligt utge ersättning för

plikta

fastighetsägaren

att betala

utrymme som han själv använder.

skälig

ersättning för

utrymme

 

 

som ägaren använder.

 

 

Erlägges

ej ersättning enligt

Betalas inte ersättning enligt

första stycket, får hyresnämnden

första stycket, får hyres- och

ålägga fastighetsägaren att av-

arrendedomstolen på begäran av

flytta från utrymmet.

förvaltaren ålägga fastighetsägaren

 

 

att avflytta från utrymmet.

 

På begäran av fastighetsägaren

På begäran av fastighets-

får hyresnämnden medge denne

ägaren får hyres- och arrende-

skäligt uppskov med avflytt-

domstolen medge ägaren skäligt

ningen.

 

uppskov med avflyttningen.

 

 

 

Innan hyres- och arrendedom-

 

 

stolen

beslutar enligt

första

eller

andra stycket ska länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig.

16 §

Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplys- ningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande för-

valtning.

 

 

Hyresnämnden får kalla fastig-

Hyres- och arrendedomstolen

hetsägaren att inför

nämnden

får, på begäran av förvaltaren,

under ed lämna upplysningar en-

kalla fastighetsägaren att vid ett

ligt första stycket. Därvid skall

sammanträde inför domstolen

36 kap. 6, 11, 14, 20

och 21 §§

under ed lämna upplysningar

rättegångsbalken äga

motsvar-

enligt första stycket. Därvid ska

 

 

61

Författningsförslag

SOU 2012:82

ande tillämpning.

bestämmelserna i 36 kap. 6, 11, 14, 20 och 21 §§ rättegångs- balken tillämpas.

Till sammanträdet ska hyres- och arrendedomstolen kalla även förvaltaren och länsstyrelsen.

17 §

Fastighetsägaren är skyldig att tillhandahålla förvaltaren hand-

lingar och annat av betydelse för förvaltningen.

 

 

Fullgör

fastighetsägaren

ej

 

Fullgör

fastighetsägaren inte

sin

skyldighet enligt

första

sin

skyldighet

enligt första

stycket,

får

hyresnämnden

vid

stycket, får hyres- och arrende-

vite förelägga honom att fullgöra

domstolen

vid

vite förelägga

skyldigheten.

 

 

ägaren att fullgöra skyldigheten.

 

 

 

 

 

 

 

Frågor

om

föreläggande och

 

 

 

 

 

 

utdömande av vite prövas av

 

 

 

 

 

 

hyres- och arrendedomstolen på

 

 

 

 

 

 

begäran av förvaltaren.

 

 

 

 

 

18 §19

 

 

 

 

Hyresnämnden ska inom sex

 

Hyres- och arrendedomstolen

månader från det att beslutet

ska inom sex månader från det

om

tvångsförvaltning trädde i

att beslutet om tvångsförvalt-

kraft fastställa den tid under

ning trädde i kraft fastställa den

vilken förvaltningen ska

pågå.

tid

under

vilken förvaltningen

Tiden får, om beslutet har med-

ska pågå. Tiden får, om beslutet

delats med stöd av 2 § första

har meddelats med stöd av 2 §

eller

tredje

stycket, bestämmas

första eller tredje stycket, bestäm-

till högst fem år från det att be-

mas till högst fem år från det att

slutet

om

tvångsförvaltning

beslutet om

tvångsförvaltning

trädde i kraft. Om beslutet har

trädde i kraft. Om beslutet har

meddelats med stöd av 2 § andra

meddelats med stöd av 2 § andra

stycket, får tiden bestämmas till

stycket, får tiden bestämmas till

högst tre år från det att beslutet

högst tre år från det att beslutet

trädde i kraft.

 

 

trädde i kraft.

 

 

Om det vid utgången av den

 

Om det vid utgången av den

för tvångsförvaltningen bestämda

för tvångsförvaltningen bestämda

tiden finns skäl att förvaltningen

tiden finns skäl att förvaltningen

19 Senaste lydelse 2010:25.

62

SOU 2012:82 Författningsförslag

fortsätter, får hyresnämnden, om

fortsätter, får hyres- och arrende-

beslutet har meddelats med stöd

domstolen, om beslutet har med-

av 2 § första eller tredje stycket,

delats med stöd av 2 § första eller

besluta om förlängning av tiden

tredje stycket, besluta om för-

med högst tre år i sänder. Om

längning av tiden med högst tre

beslutet har meddelats med stöd

år i sänder. Om beslutet har med-

av 2 § andra stycket, får hyres-

delats med stöd av 2 § andra

nämnden besluta om förläng-

stycket, får hyres- och arrende-

ning av tiden med högst ett år.

domstolen besluta om förlängning

 

av tiden med högst ett år.

Finns inte längre skäl för

Finns inte längre skäl för

tvångsförvaltning, ska hyresnämn-

tvångsförvaltning, ska hyres- och

den besluta att förvaltningen ska

arrendedomstolen besluta att för-

upphöra omedelbart.

valtningen ska upphöra omedel-

 

bart.

 

 

 

 

Innan hyres- och arrende-

 

domstolen beslutar enligt första-

 

tredje

styckena

ska länsstyrelsen

 

ges tillfälle att yttra sig.

21 §

 

 

 

Medel som förvaltaren har

Medel

som

förvaltaren har

hand om för fastigheten skall

hand om för fastigheten ska

hållas skilda från andra medel.

hållas skilda från andra medel.

De får ej utmätas för annan skuld

De får inte utmätas för annan

än sådan som är hänförlig till

skuld än sådan som är hänförlig

tvångsförvaltningen och de ingår

till tvångsförvaltningen och de

ej heller i fastighetsägarens kon-

ingår inte heller i fastighets-

kursbo.

ägarens konkursbo.

Behållna medel, som ej finnes

Medel, som inte behöver av-

böra avsättas för förvaltningen,

sättas för förvaltningen, ska be-

skall utbetalas till fastighets-

talas

ut

till

fastighetsägaren.

ägaren. Tvist om vad fastighets-

Tvist om vad som ska betalas ut

ägaren är berättigad att utfå prövas

prövas på begäran av fastighets-

av hyresnämnden.

ägaren i ärendet om tvångsför-

 

valtning. Innan hyres- och arrende-

 

domstolen

beslutar i frågan ska

länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig.

63

Författningsförslag SOU 2012:82

 

 

 

 

 

 

 

22 §

 

 

 

 

Förvaltaren skall för varje

Förvaltaren

ska

för

varje

kalenderår

inom

två

månader

kalenderår

inom två

månader

från årets utgång lämna skriftlig

från årets utgång lämna en

redovisning

till

hyresnämnden

skriftlig redovisning till länsstyr-

för

sin förvaltning.

Tillämpar

elsen för sin förvaltning. Tillämpar

fastighetsägaren

brutet

räken-

fastighetsägaren

brutet

räken-

skapsår, skall tiden för redovis-

skapsår, ska tiden för redovis-

ningens avlämnande i stället räk-

ningens avlämnande i stället räk-

nas från räkenskapsårets utgång.

nas från räkenskapsårets utgång.

När

förvaltaren

frånträder

sitt

När förvaltaren lämnar sitt upp-

uppdrag skall

redovisning

för

drag ska redovisning för den

den gångna delen av redovis-

gångna delen av redovisnings-

ningsperioden

lämnas

inom

två

perioden lämnas inom två mån-

månader från det uppdraget upp-

ader från det uppdraget upp-

hörde.

 

 

 

 

 

 

hörde.

 

 

 

 

Redovisningsskyldigheten

Redovisningsskyldigheten

skall fullgöras i enlighet med god

ska fullgöras i enlighet med god

redovisningssed. Till den siffer-

redovisningssed. Till den siffer-

mässiga redovisningen skall fogas

mässiga redovisningen ska fogas

förvaltningsberättelse med upp-

förvaltningsberättelse med upp-

lysning om vidtagna och plane-

lysning om vidtagna och plane-

rade förvaltningsåtgärder av större

rade förvaltningsåtgärder av större

vikt och om fastighetens skick.

vikt och om fastighetens skick.

Avskrift av redovisningshand-

Länsstyrelsen

ska

översända

lingarna skall av nämnden över-

kopia av redovisningshandlingarna

sändas till fastighetsägaren. I den

till hyres- och arrendedomstolen

mån

nämnden

finner

lämpligt,

och fastighetsägaren. I den mån

skall också sökanden och annan

det är lämpligt, ska också sökan-

få del av redovisningen.

 

 

den och annan få del av redovis-

 

 

 

 

 

 

 

 

ningen.

 

 

 

 

Hyresnämnden

skall

granska

Länsstyrelsen ska granska redo-

redovisningen

och kontrollera

visningen

och

kontrollera att

att den är godtagbar från redo-

den är godtagbar från redovis-

visningsmässig synpunkt. Finner

ningsmässig synpunkt. Anser läns-

nämnden anledning till anmärk-

styrelsen att det finns anledning

ning

mot

redovisningen,

skall

till anmärkning mot redovis-

fastighetsägaren underrättas här-

ningen, ska fastighetsägaren och

om.

 

 

 

 

 

 

 

hyres- och arrendedomstolen under-

 

 

 

 

 

 

 

 

rättas om det.

 

 

 

64

SOU 2012:82 Författningsförslag

 

 

 

 

 

23 §20

 

 

 

 

 

 

Vill

fastighetsägaren

klandra

Vill

fastighetsägaren

klandra

redovisning för viss redovis-

redovisning för viss redovis-

ningsperiod, skall han inom ett

ningsperiod, ska ägaren inom ett

år från det han av hyresnämnden

år från det han av länsstyrelsen

mottog redovisningen väcka talan

mottog redovisningen väcka talan

mot förvaltaren vid mark- och

mot förvaltaren vid hyres- och

miljödomstolen.

 

 

 

arrendedomstolen.

 

 

 

Åberopas

som grund

för

Åberopas

som

grund

för

klandertalan omständighet som

klandertalan omständighet som

icke hänför sig till viss avlämnad

inte hänför sig till viss avlämnad

redovisning,

får

talan

väckas

redovisning,

får

talan

väckas

inom ett år från det fastighets-

inom ett år från det fastighets-

ägaren mottog redovisning med

ägaren mottog redovisning med

anledning av att förvaltarens upp-

anledning av att förvaltarens upp-

drag upphörde.

 

 

 

drag upphörde.

 

 

 

 

 

 

 

 

24 §

 

 

 

 

 

 

Om fastighetsägaren behöver

Om fastighetsägaren behöver

ta del

av

räkenskapsmaterial

ta

del

av

räkenskapsmaterial

rörande fastigheten för att kunna

rörande fastigheten för att kunna

fullgöra

uppgiftsskyldighet

som

fullgöra sin

uppgiftsskyldighet,

åligger honom gentemot det all-

ska ägaren efter framställning till

männa eller eljest, skall han efter

hyres- och arrendedomstolen ges

framställning

till

hyresnämnden

tillfälle till detta enligt anvis-

beredas tillfälle till detta enligt

ningar som hyres- och arrende-

anvisningar som nämnden med-

domstolen meddelar. Innan hyres-

delar.

 

 

 

 

 

och

arrendedomstolen beslutar i

 

 

 

 

 

 

frågan

ska länsstyrelsen

ges

till-

 

 

 

 

 

 

fälle att yttra sig.

 

 

 

 

 

 

 

 

25 §21

 

 

 

 

 

 

Förvaltaren har rätt att få

Förvaltaren har rätt att få

skäligt arvode, som bestäms av

skäligt arvode, som bestäms av

hyresnämnden för varje kalender-

hyres- och arrendedomstolen för

år eller för kortare tid. Arvodet

varje kalenderår eller för kortare

ska betalas ur fastighetens av-

tid. Arvodet ska betalas ur fastig-

kastning, om inte hyresnämnden

hetens avkastning, om inte hyres-

20Senaste lydelse 2010:1000.

21Senaste lydelse 2010:25.

65

Författningsförslag SOU 2012:82

föreskriver att det helt eller del-

och arrendedomstolen föreskriver

vis ska betalas av fastighets-

att det helt eller delvis ska be-

ägaren personligen.

talas av fastighetsägaren person-

 

ligen.

 

Innan hyres- och arrendedom-

 

stolen beslutar om arvode till för-

 

valtaren ska länsstyrelsen ges till-

 

fälle att yttra sig. Innan domstolen

 

beslutar att ett arvode ska betalas

 

av fastighetsägaren personligen ska

 

den kommun där fastigheten finns

 

ges tillfälle att yttra sig.

Om förvaltaren begär det, ska

Om förvaltaren begär det, ska

kommunen förskottera arvode

kommunen förskottera arvode

som enligt hyresnämndens beslut

som enligt hyres- och arrende-

ska betalas av fastighetsägaren

domstolens beslut ska betalas av

personligen.

fastighetsägaren personligen.

Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det för- skotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635)

från dagen för utbetalningen.

 

 

 

 

 

Tillsyn

 

 

27 §

 

 

 

Tillsyn över tvångsförvalt-

Tillsyn över

tvångsförvalt-

ning utövas av hyresnämnden.

ning

utövas

av

den länsstyrelse

 

inom

vars

verksamhetsområde

 

fastigheten helt eller delvis ligger.

 

Länsstyrelsen ska övervaka att

 

förvaltningen bedrivs på ett ända-

 

målsenligt sätt i överensstämmelse

 

med denna lag och andra författ-

 

ningar.

 

 

 

Förvaltaren är skyldig att låta

 

länsstyrelsen ta del av de böcker

 

och andra handlingar som rör den

 

fastighet som förvaltningen avser.

 

Länsstyrelsens

beslut enligt

 

denna lag får inte överklagas.

66

Hyres- och arrendedomstolens beslut om tvångsförvaltning gäller omedelbart även om det överkla- gas. Domstolen kan även i fråga om annat beslut i ärende angå- ende särskild förvaltning förordna att det ska gälla omedelbart.
Om det finns särskilda skäl, får hyres- och arrendedomstolen besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.

SOU 2012:82 Författningsförslag

 

29 §

Ansökan om särskild förvalt-

Ansökan om särskild förvalt-

ning får göras av kommunen eller

ning får göras av kommunen eller

av organisation av hyresgäster.

av organisation av hyresgäster.

Sedan beslut om tvångsförvalt-

Sedan beslut om tvångsför-

ning har meddelats, skall fråga

valtning har meddelats, ska fråga

som rör förvaltningen upptagas

som rör förvaltningen tas upp till

till prövning av hyresnämnden,

prövning av hyres- och arrende-

om sökanden, förvaltaren

eller

domstolen, om sökanden, förval-

fastighetsägaren begär det

och

taren eller fastighetsägaren be-

annat ej är särskilt föreskrivet.

gär det och annat inte är särskilt

Nämnden får också självmant ta

föreskrivet.

upp fråga som rör förvaltningen,

 

om annat ej följer av särskild bestämmelse.

Vad som sägs i andra stycket gäller också om länsstyrelsen be- gär det i fråga som rör byte av förvaltare enligt 8 § andra stycket, föreskrifter för förvaltningen enligt 10 § eller tiden för förvaltningen enligt 18 §.

31 §

Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning länder omedel- bart till efterrättelse. Hyresnämn- den kan även i fråga om annat beslut enligt denna lag förordna att det skall lända till efterrättelse genast.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden besluta om tvångs- förvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.

32 §

Fråga om påföljd för fastig-

När i denna lag talas om läns-

hetsägare som åsidosätter skyldig-

styrelse avses den länsstyrelse inom

het enligt 16 § andra stycket eller

vars verksamhetsområde aktuell

 

67

Länsstyrelsen får överklaga hyres- och arrendedomstolens be- slut om beslutet rör
1. utseende av förvaltare enligt
8 § första eller andra stycket,
2. föreskrifter för förvaltningen enligt 10 §,
3. tiden för förvaltningen en- ligt 18 §, eller
4. arvode till förvaltaren enligt
25 §.

Författningsförslag SOU 2012:82

17 § upptages självmant av hyres- fastighet helt eller delvis ligger. nämnden. Beträffande böter och

vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rätte- gångsbalken i tillämpliga delar.

33 §

I fråga om förfarandet vid I fråga om förfarandet i ären- hyresnämnden i ärenden enligt den enligt denna lag finns be- denna lag finns bestämmelser i stämmelser i lagen (20xx:xxx) lagen (1973:188) om arrende- om hyres- och arrendedomstolar. nämnder och hyresnämnder.

34 §22

Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Över- klagandet skall ges in till hyres- nämnden.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

22 Senaste lydelse 1994:837.

68

SOU 2012:82

Författningsförslag

8Förslag till

lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 31 och 32 §§ ska upphöra att gälla,

dels att i 1–3 a, 9, 11, 13, 22, 24, 25 och 29 §§ ordet ”hyresnämnd” i olika böjningsformer ska bytas ut mot ”hyres- och arrende- domstol” i motsvarande form,

dels att i 11 § ordet ”nämnden” ska bytas ut mot ”domstolen”, dels att 30 § ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

30 §

Fråga enligt denna lag prövas

Fråga enligt denna lag prövas

av hyresnämnd. Fråga om skade-

av hyres- och arrendedomstol.

stånd som avses i 8 § andra stycket

 

prövas dock av allmän domstol.

I fråga om förfarandet i mål

I fråga om förfarandet vid

hyresnämnden finns bestämmel-

och ärenden enligt denna lag finns

ser i lagen (1973:188) om arrende-

bestämmelser i lagen (20xx:xxx)

nämnder och hyresnämnder.

om hyres- och arrendedomstolar.

Fastighetsägarorganisation

Fastighetsägarorganisation

eller hyresgästorganisation är ej

eller hyresgästorganisation är inte

part i ärende enligt 22 §.

part i ärende enligt 22 §.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

69

Författningsförslag

SOU 2012:82

9Förslag till

lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt

dels att 15 och 16 §§ ska upphöra att gälla,

dels att i 6–8, 10 och 12 §§ ordet ”hyresnämnden” i olika böj- ningsformer ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen” i mot- svarande form,

dels att i 10 § ordet ”nämnden” ska bytas ut mot ”domstolen”, dels att 14 § ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

14 §

I fråga om förfarandet vid I fråga om förfarandet i ären- hyresnämnden i ärenden enligt den enligt denna lag finns be- denna lag finns bestämmelser i stämmelser i lagen (20xx:xxx) lagen (1973:188) om arrende- om hyres- och arrendedomstolar. nämnder och hyresnämnder.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

70

SOU 2012:82

Författningsförslag

10Förslag till

lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1985:658) om arren- datorers rätt att förvärva arrendestället

dels att i 6–10 och 12 §§ ordet ”arrendenämnden” i olika böj- ningsformer ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen” i motsvarande form,

dels att i 10 § ordet ”nämnden” ska bytas ut mot ”domstolen”, dels att 14 § ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

 

Föreslagen lydelse

 

 

14 §

I fråga om förfarandet vid

I fråga om förfarandet i ären-

arrendenämnden

och

överklag-

den enligt denna lag finns be-

ande av nämndens beslut i ären-

stämmelser i lagen (20xx:xxx) om

den enligt denna lag finns be-

hyres- och arrendedomstolar.

stämmelser i lagen (1973:188)

 

om arrendenämnder och hyres-

 

nämnder.

 

 

 

Vardera parten skall svara för

 

sina rättegångskostnader med an-

 

ledning av att nämndens beslut

 

överklagas, i den mån annat inte

 

följer av 18 kap.

6 §

rättegångs-

 

balken.

 

 

 

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

71

I fråga om förfarandet vid hyres- och arrendedomstolen finns bestämmelser i lagen (20xx:xxx) om hyres- och arrendedomstolar.

Författningsförslag

SOU 2012:82

11Förslag till

lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 11 kap. 3 och 4 §§ ska upphöra att gälla,

dels att i 2 kap. 10 och 12 §§, 4 kap. 6 och 9 §§, 7 kap. 11 §, 9 kap. 16 och 17 §§ samt 11 kap. 2 § ordet ”hyresnämnden” ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen”,

dels att i 4 kap. 6 §, 9 kap. 17 §, 11 kap. 2 § ordet ”nämnden” i olika böjningsformer ska bytas ut mot ”domstolen” i motsvarande form,

dels att 11 kap. 1 och 6 §§ ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

11 kap.

1 §23

Tvister som rör störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt.

6 §

Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller inte

1.i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att till- träda eller behålla lägenheten, eller

2.beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skilje- männens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänse- enden skall lagen (1929:145) om

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skilje- männens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänse- enden ska lagen (1999:116) om

23 Senaste lydelse 2003:31.

72

SOU 2012:82 Författningsförslag

skiljemän tillämpas. Vad som

skiljeförfarande tillämpas. Vad

sagts nu hindrar dock inte att

som sagts nu hindrar dock inte

föreningen i stadgarna utser hyres-

att föreningen i stadgarna bestäm-

nämnden till skiljenämnd eller

mer viss tid för meddelande av

bestämmer kortare tid för skilje-

skiljedomen.

mannaåtgärdens avslutande än den

 

tid om sex månader som anges i

 

nämnda lag.

 

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

73

Rättshjälpsbiträdet beslutar om att sådan utredning som av- ses i 17 § första stycket ska ut- föras.
Om ett mål eller ärende rör- ande den rättsliga angelägen- heten pågår vid domstol, beslutar domstolen i frågor enligt denna lag. I annat fall beslutar Rätts- hjälpsmyndigheten i frågorna. Rättshjälpsmyndigheten beslutar också till vem ersättning enligt 30 § andra stycket och 31 § tredje stycket ska betalas.
Om en ansökan om rättshjälp avslås helt eller delvis ska be- slutet innehålla de skäl som har bestämt utgången.

Författningsförslag

SOU 2012:82

12Förslag till

lag om ändring i rättshjälpslagen (1996:1619)

Härigenom föreskrivs att 39 § rättshjälpslagen (1996:1619) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

39 §24 Om ett mål eller ärende rör-

ande den rättsliga angelägen- heten pågår vid domstol, beslutar domstolen i frågor enligt denna lag. I annat fall beslutar Rätts- hjälpsmyndigheten i frågorna. Rättshjälpsmyndigheten beslutar också till vem ersättning enligt 30 § andra stycket och 31 § tredje stycket skall betalas.

Om en ansökan om rättshjälp avslås helt eller delvis skall be- slutet innehålla de skäl som har bestämt utgången.

Vad som sägs om domstol i denna lag gäller även arrende- nämnd och hyresnämnd.

Rättshjälpsbiträdet beslutar om att sådan utredning som av- ses i 17 § första stycket skall ut- föras.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

24 Senaste lydelse 2004:738.

74

SOU 2012:82

Författningsförslag

13Förslag till

lag om ändring i lagen (1999:116) om skiljeförfarande

Härigenom föreskrivs att 6 § lagen (1999:116) om skiljeför- farande ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

 

6 §

Rör en tvist mellan en närings-

Rör en tvist mellan en närings-

idkare och en konsument en vara,

idkare och en konsument en vara,

en tjänst eller någon annan

en tjänst eller någon annan

nyttighet som tillhandahållits för

nyttighet som tillhandahållits för

huvudsakligen enskilt bruk, får

huvudsakligen enskilt bruk, får

ett skiljeavtal inte göras gällande,

ett skiljeavtal inte göras gällande,

om det träffats innan tvisten upp-

om det träffats innan tvisten upp-

stod. Dock gäller sådana avtal i

stod.

hyres- eller

arrendeförhållanden,

 

om genom

dem en hyres- eller

 

arrendenämnd utsetts till skilje- nämnd och något annat inte följer av bestämmelserna i 8 kap. 28 § eller 12 kap. 66 § jordabalken.

Första stycket gäller inte om tvisten rör avtal mellan försäkrings- givare och försäkringstagare om försäkring som grundas på kollektiv- avtal eller som grundas på gruppavtal och handhas av företrädare för gruppen. Första stycket gäller inte heller om annat följer av Sveriges internationella förpliktelser.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

75

Författningsförslag

SOU 2012:82

14Förslag till

lag om ändring i inkomstskattelagen (1999:1229)

Härigenom föreskrivs att

12 kap. 8 § inkomstskattelagen

(1999:1229) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12 kap.

8 §25

Tjänstestället är den plats där den skattskyldige utför huvuddelen av sitt arbete. Utförs detta under förflyttning eller på arbetsplatser som hela tiden växlar, anses i regel den plats där den skattskyldige hämtar och lämnar arbetsmaterial eller förbereder och avslutar sina arbetsuppgifter som tjänsteställe.

Om arbetet pågår en begränsad tid på varje plats enligt vad som gäller för vissa arbeten inom byggnads- och anläggningsbranschen och liknande branscher, anses bostaden som tjänsteställe.

För riksdagsledamöter, reserv-

För riksdagsledamöter, reserv-

officerare samt nämndemän, jury-

officerare samt nämndemän, jury-

män och andra liknande upp-

män och andra liknande upp-

dragstagare

i

allmän

domstol,

dragstagare i allmän domstol,

allmän

förvaltningsdomstol,

allmän förvaltningsdomstol eller

hyresnämnd, skattenämnd eller

skattenämnd anses bostaden som

arrendenämnd

anses

bostaden

tjänsteställe.

som tjänsteställe.

Med bostad anses för riksdagsledamöter bostaden på hemorten.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

25 Senaste lydelse 2006:992.

76

SOU 2012:82

Författningsförslag

15Förslag till

lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt

dels att 6 kap. 4 och 5 §§ ska upphöra att gälla,

dels att i 3 kap. 14 § och 4 kap. 6 § ordet ”hyresnämnden” ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen”,

dels att i 4 kap. 6 § ordet ”Nämnden” ska bytas ut mot ”Dom- stolen”.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

77

Författningsförslag

SOU 2012:82

16Förslag till

lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400)

Härigenom föreskrivs att 36 kap. 3 § offentlighets- och sekre- tesslagen (2009:400) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

36 kap.

3 §26

Sekretess gäller hos domstol

Sekretess gäller hos domstol

samt hyres- och arrendenämnd

för uppgift som en part har läm-

för uppgift som en part har läm-

nat till en medlare eller ett bi-

nat till en medlare eller ett bi-

träde till denne vid medling i ett

träde till denne vid medling i ett

mål där förlikning om saken är

mål där förlikning om saken är

tillåten, om parten har gjort för-

tillåten, om parten har gjort för-

behåll om det.

behåll om det.

 

Sekretess gäller för uppgift som en part i en arbetstvist har läm- nat till en medlare eller till Medlingsinstitutet vid medling enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet, om parten har gjort förbehåll om det.

Sekretess gäller hos Medlingsinstitutet även för uppgift i ett kollektivavtal om en parts affärs- eller driftförhållanden eller en annan enskilds personliga eller ekonomiska förhållanden, om det kan antas att parten eller den enskilde lider skada eller men om uppgiften röjs.

För uppgift i en allmän handling gäller sekretessen i högst tjugo år.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

26 Senaste lydelse 2011:864.

78

Lagmannen får förordna den som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid tingsrätten eller vid en för- valtningsrätt på samma ort som tingsrätten att vidta åtgärder för beredningen av mål och ärenden samt åtgärder som rätten är skyl- dig att utföra efter målets eller ärendets avgörande. För sådana åtgärder ansvarar den förordnade.

SOU 2012:82

Författningsförslag

17Förslag till

förordning om ändring i förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion

Härigenom föreskrivs i fråga om förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion

dels att 52 a § ska upphöra att gälla,

dels att 16–18, 35 och 40 §§ ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

16 §27 Lagmannen får förordna den

som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid tingsrätten eller vid en för- valtningsrätt eller en hyresnämnd på samma ort som tingsrätten att vidta åtgärder för beredningen av mål och ärenden samt åtgär- der som rätten är skyldig att ut- föra efter målets eller ärendets avgörande. För sådana åtgärder ansvarar den förordnade.

Ett förordnande får dock inte avse uppgiften att

1.leda sammanträden,

2.besluta om att utfärda stämning i tvistemål där förlikning om saken är tillåten eller i mål om enskilt åtal,

3.besluta i frågor om ställande av säkerhet för rättegångskost- nader,

4.besluta i frågor om inhibition,

5.besluta i frågor om intervention,

6.meddela interimistiska beslut,

7.besluta om inhämtande av annan personutredning i brottmål än sådan som avses i 1 § lagen (1991:2041) om särskild person- utredning i brottmål, m.m., 5 kap. 9 § förordningen (1998:642) om verkställighet av frivårdspåföljder samt 11 och 28 §§ lagen (1964:167) med särskilda bestämmelser om unga lagöverträdare,

27 Senaste lydelse 2010:990.

79

Författningsförslag

SOU 2012:82

8.besluta om avvisning av bevisning eller av begäran om inhämt- ande av utredning,

9.besluta om förordnande av medlare eller sakkunnig när parterna inte är ense om att ett sådant förordnande ska ges,

10.besluta om föreläggande enligt 42 kap. 15 § eller om att ge ett meddelande enligt 42 kap. 15 a § rättegångsbalken,

11.besluta i fråga om hämtning,

12.besluta i fråga om undersökning enligt 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar,

13.besluta i frågor om rättegångshinder eller jäv,

14.besluta i frågor enligt 49 kap. 4 § rättegångsbalken om ett överklagande ska få ske särskilt eller inte,

15.meddela sådana beslut som går att överklaga särskilt på annan grund än enligt 49 kap. 7 § rättegångsbalken, eller

16.vidta andra åtgärder som innefattar frågor som är svåra, av annan orsak kräver särskild erfarenhet eller i övrigt är av sådant slag att de bör förbehållas domare.

Begränsningen i andra stycket 2 gäller inte en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist. Begränsningen i andra stycket 15 gäller inte beslut om förordnande av försvarare eller beslut i fråga om ersättning eller förskott av allmänna medel till någon som har medverkat i målet eller ärendet. Begränsningen i andra stycket 15

gäller inte en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist i fråga om beslut om beviljande av rättshjälp.

Uppkommer en fråga av sådant slag som avses i andra stycket 16, ska den som förordnats genast anmäla frågan för den som ansvarar för målet eller ärendet.

17 §28

Lagmannen får förordna en anställd vid tingsrätten som har till- räcklig kunskap och erfarenhet att på eget ansvar

1. handlägga ärenden om avträdande av egendom till förvaltning av boutredningsman samt förordnande av boutredningsman, dock inte om ansökan har gjorts av någon annan än dödsbodelägare eller

testamentsexekutor,

 

2. handlägga ärenden om ent-

2. handlägga ärenden om ent-

ledigande av boutredningsman

ledigande av boutredningsman

sedan denne slutfört sitt upp-

sedan denne slutfört sitt upp-

drag, och

drag,

 

 

28 Senaste lydelse 2011:985.

 

80

 

SOU 2012:82 Författningsförslag

3. handlägga ärenden om för-

3. handlägga ärenden om för-

ordnande av bodelningsförrättare

ordnande av bodelningsförrättare

eller skiftesman vid arvskifte.

eller skiftesman vid arvskifte, och

 

 

 

p. 4 handlägga ärenden om

 

 

 

avstående från besittningsskydd i

 

 

 

hyresförhållande.

 

 

Förordnanden

enligt

första

Förordnanden

enligt

första

stycket får endast avse ärenden

stycket får endast avse ärenden

som kan avgöras av en lagfaren

som kan avgöras av en lagfaren

domare. För andra anställda än

domare. För andra anställda än

tingsnotarier eller

notariemeri-

tingsnotarier

eller

notariemeri-

terade beredningsjurister

med-

terade

beredningsjurister

med-

för förordnanden

enligt

första

för förordnanden

enligt

första

stycket inte behörighet att till

stycket inte behörighet att till

boutredningsman,

bodelnings-

boutredningsman,

bodelnings-

förrättare eller skiftesman för-

förrättare eller skiftesman för-

ordna annan än den som är advo-

ordna annan än den som är advo-

kat eller den som genom tidigare

kat eller den som genom tidigare

förordnanden har fått erfaren-

förordnanden har fått erfaren-

het av och visat lämplighet för

het av och visat lämplighet för

sådana uppdrag.

 

 

sådana uppdrag. För andra an-

 

 

 

ställda

än

tingsnotarier

eller

 

 

 

notariemeriterade

berednings-

 

 

 

jurister medför förordnanden en-

ligt första stycket 4 inte behörighet att avslå en ansökan.

Förordnanden enligt första stycket medför inte behörighet att ompröva beslut enligt 34 § lagen (1996:242) om domstolsärenden eller att meddela interimistiska beslut. För andra anställda än tings- notarier eller notariemeriterade beredningsjurister medför förord- nanden enligt första stycket inte heller behörighet att avvisa ären- den.

Förordnanden för tingsnotarier eller notariemeriterade berednings- jurister får inte avse ärenden som är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. Förordnanden för övriga anställda får bara avse enkla ärenden.

81

Författningsförslag

SOU 2012:82

18 §29

Utöver vad som gäller enligt 17 § får lagmannen förordna en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist som har till- räcklig kunskap och erfarenhet att på eget ansvar

1.handlägga mål om brott för vilket inte är föreskrivet svårare straff än böter eller fängelse i högst sex månader, om det inte finns anledning att döma till annan påföljd än böter och det i målet inte är fråga om företagsbot,

2.besluta om avskrivning av brottmål när åtalet har lagts ned,

3.meddela frikännande dom enligt 20 kap. 9 § andra stycket rätte- gångsbalken,

4.handlägga sådana mål om äktenskapsskillnad och därmed sam- manhängande frågor samt sådana mål rörande vårdnad om barn, barns boende och umgänge med barn som har inletts genom gemen- sam ansökan, dock inte sådana mål som har blivit tvistiga sedan an- sökan gavs in,

5.handlägga konkursärenden enligt konkurslagen (1987:672),

6.handlägga ärenden enligt lagen (1976:206) om felparkerings- avgift,

7.avgöra ärenden om hyra,

7. handlägga andra ärenden än sådana som avses i 6 enligt lagen (1996:242) om domstols- ärenden om ärendena kan avgöras av en lagfaren domare och inte är tvistiga,

8. handlägga mål enligt 1 kap.

3 d § första stycket rättegångs- balken

a. om målet avser kontrollav- gift enligt lagen (1984:318) om

arrende

och

bostadsrätt enligt

1 kap.

4–7 §§

lagen (20xx:xxx)

om hyres- och arrendedomstolar, om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller samt avgörandet sker utan deltagande av särskilda leda- möter,

8. handlägga andra ärenden än sådana som avses i 6 och 7 enligt lagen (1996:242) om dom- stolsärenden om ärendena kan av- göras av en lagfaren domare och inte är tvistiga,

9. handlägga mål enligt 1 kap.

3 d § första stycket rättegångs- balken

a. om målet avser kontrollav- gift enligt lagen (1984:318) om

29 Senaste lydelse 2010:1695.

82

SOU 2012:82 Författningsförslag

kontrollavgift vid olovlig parke-

kontrollavgift vid olovlig parke-

ring,

trafikförsäkringsavgift en-

ring,

trafikförsäkringsavgift en-

ligt trafikskadelagen (1975:1410)

ligt trafikskadelagen (1975:1410)

eller

överlåtet

krav

avseende

eller

överlåtet

krav avseende

trafikförsäkringspremie och själv-

trafikförsäkringspremie och själv-

risk, eller

 

 

 

 

 

risk, eller

 

 

 

 

b. om värdet av vad som yrkas

b. om värdet av vad som yrkas

uppenbart inte överstiger en tion-

uppenbart inte överstiger en tion-

del

av

prisbasbeloppet

enligt

del

av

prisbasbeloppet

enligt

2 kap.

6

och

7 §§ socialförsäk-

2 kap. 6

och

7 §§

socialförsäk-

ringsbalken,

 

 

 

 

ringsbalken,

 

 

 

 

9. handlägga

mål

där

förlik-

10. handlägga mål där förlik-

ning om saken är tillåten vid

ning om saken är tillåten vid

förberedelse och vid huvudför-

förberedelse och vid huvudför-

handling enligt 42 kap. 20 § andra

handling enligt 42 kap. 20 § andra

stycket rättegångsbalken,

 

stycket rättegångsbalken,

 

10. handlägga ärenden om

11. handlägga ärenden om

bevisupptagning

enligt

41 kap.

bevisupptagning

enligt

41 kap.

rättegångsbalken,

 

 

rättegångsbalken,

 

 

11. handlägga

mål

enligt

12. handlägga

 

mål

enligt

14 kap.

12 §

äktenskapsbalken

14 kap.

12 §

äktenskapsbalken

första meningen, och

 

 

första meningen, och

 

12. avgöra mål enligt 42 kap.

13. avgöra mål enligt 42 kap.

18 §

 

rättegångsbalken

första

18 §

rättegångsbalken

första

stycket 1

avseende avskrivning

stycket 1

avseende

avskrivning

av mål samt 2–4.

 

 

 

av mål samt 2–4.

 

 

 

Förordnanden enligt första stycket 5 får inte avse konkurser där beslut om bevakning har meddelats. Ett sådant förordnande får inte heller avse frågor om häktning, utdelning eller, om konkursen av- slutas med utdelning, förvaltares arvodesanspråk.

Förordnanden enligt första stycket medför inte behörighet att ompröva beslut enligt 34 § lagen om domstolsärenden. Förord- nanden får inte avse mål eller ärenden som är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet.

När en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist handlägger brottmål vid huvudförhandling ska nämndemän alltid delta i avgörandet.

83

Författningsförslag SOU 2012:82

35 §30

Lagmannen får uppdra åt en

Lagmannen får uppdra åt en

avdelning eller någon som är an-

avdelning eller någon som är an-

ställd vid tingsrätten eller vid en

ställd vid tingsrätten eller vid en

förvaltningsrätt, en hyresnämnd

förvaltningsrätt eller Rättshjälps-

eller Rättshjälpsmyndigheten på

myndigheten på samma ort som

samma ort som tingsrätten att i

tingsrätten att i sitt ställe avgöra

sitt ställe avgöra administrativa

administrativa ärenden.

ärenden.

 

Lagmannen får dock endast uppdra åt en chefsrådman att med- dela förordnanden enligt 16–22 §§. I de tingsrätter som har flera kansliorter får lagmannen i stället utse en rådman på varje kansliort där någon chefsrådman inte tjänstgör att meddela sådana förord- nanden.

40 §31

Tingsrätten utser vilka av de

Tingsrätten utser vilka av de

lagfarna domarna som ska tjänst-

lagfarna domarna som ska tjänst-

göra i mark- och miljödomstolen.

göra i mark- och miljödomstolen

 

och i hyres- och arrendedomstolen.

Denna förordning träder i kraft den 5 maj 2014.

30Senaste lydelse 2009:884.

31Senaste lydelse 2010:990.

84

SOU 2012:82

Författningsförslag

18Förslag till

förordning (20xx:xxx) om förordnande av särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstol

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstol förordnas av Domarnämnden för högst tre år. Avgår en ledamot, förordnas en ny ledamot för återstoden av tiden.

2 § Nämndens beslut om förordnande får inte överklagas.

Denna förordning träder i kraft den 5 maj 2014.

85

Författningsförslag

SOU 2012:82

19 Följdändringar till författningsförslagen

Utöver nu nämnda författningsförslag föranleder utredningens för- slag att följande författningar bör upphävas: kungörelse (1974:1081) om anmälan enligt 2 § lagen (1974:1080) om avveckling av hyres- regleringen, förordningen (1975:518) om rikets indelning i verk- samhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd m.m., förord- ningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion, förordningen (2001:642) om registerföring m.m. vid hyres- och arrendenämnderna med hjälp av automatiserad behandling samt förordningen (2005:1095) om ärenden i arrendenämnd och hyresnämnd.

Utredningens förslag föranleder, utöver nu nämnda författnings- förslag, följdändringar i följande författningar: KK (1973:261) om utbetalning av vissa ersättningar i mål eller ärende vid domstol, m.m., förordningen (1979:291) om tolktaxa, förordningen (1982:805) om ersättning av allmänna medel till vittnen, m.m., förordningen (1982:814) om ersättning till nämndemän och vissa andra upp- dragstagare inom domstolsväsendet m.m., notarieförordningen (1990:469), anställningsförordningen (1994:373), förordningen (1996:379) med hovrättsinstruktion, förordningen (1996:1515) med instruktion för Regeringskansliet, rättshjälpsförordningen (1997:404), förordningen (1999:1134) om belastningsregister, förordningen (2007:1073) med instruktion för Domstolsverket, förordningen (2007:1078) med instruktion för Rättshjälpsmyndigheten, offent- lighets- och sekretessförordningen (2009:641), förordningen (2010:407) om ersättning till vissa nyanlända invandrare samt förordningen (2010:1793) med instruktion för Domarnämnden.

86

1Utredningens uppdrag och arbete

1.1Uppdraget

Utredningens direktiv beslutades av regeringen den 1 september 2011 (dir. 2011:74). Direktiven finns fogade till betänkandet som bilaga.

Enligt direktiven består uppdraget av två delar. Den första delen avser att överväga och lämna förslag till den framtida organisa- tionen för prövning av hyres- och arrendetvister. Målsättningen är att skapa en långsiktigt hållbar organisation som kan möta de sär- skilda krav som prövningen av dessa tvister ställer.

Övervägandena ska ske förutsättningslöst. Enligt direktiven ska utredaren dock som ett alternativ överväga om den verksamhet som bedrivs i hyres- och arrendenämnderna bör föras över till all- män domstol. Utredaren ska därvid ta hänsyn till behovet av orga- nisatoriska och processuella särlösningar som bevarar fördelarna med nämndernas verksamhet.

Som ett annat alternativ ska utredaren överväga om den admini- strativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidareutvecklas och utvidgas till att gälla även de tre största nämnderna, dvs. nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Utredaren ska i det sammanhanget överväga om det bör ske någon ändring av fördelningen av hyres- och arrende- tvister mellan nämnderna å ena sidan och allmän domstol å den andra sidan. Enligt direktiven står det utredaren fritt att överväga även andra alternativ.

Den andra delen av uppdraget går ut på att, oavsett vilken orga- nisationsform som föreslås, överväga och lämna förslag till en modernisering av den förfarandereglering som gäller för prövning av hyres- och arrendetvister.

87

Utredningens uppdrag och arbete

SOU 2012:82

I uppdraget ingår att lämna de författningsförslag som övervägan- dena föranleder. Utredaren ska dessutom bedöma de kostnader och konsekvenser i övrigt som förslaget kan komma att medföra. Om förslaget kan förväntas leda till kostnadsökningar för det allmänna, ska utredaren föreslå hur dessa ska finansieras.

Uppdraget ska redovisas senast den 31 december 2012.

1.2Utredningens arbete

Arbetet har bedrivits i nära samråd med experterna. I utredningen har vi hållit sex expertsammanträden, varav ett tvådagarssamman- träde i internatform.

Utredningsarbetet har bestått i bl.a. studier av tidigare betänk- anden, remissyttranden, propositioner, rapporter och skrivelser som berör det aktuella området. Vidare har den juridiska litteraturen beaktats.

Vi har inhämtat statistiska uppgifter från Domstolsverket, hyres- och arrendenämnderna och Svea hovrätt. Statistik har också beställts från Kronofogdemyndigheten angående de ärenden om avhysning som handläggs där.

Utredaren och sekreteraren har gjort studiebesök vid Hyres- och arrendenämnden i Stockholm. Sekreteraren har besökt också Hyres- och arrendenämnden i Malmö. Vid dessa besök har vi fått in- formation om dagens organisationsmodell. Från övriga nämnder har vi inhämtat information om organisationen per telefon eller e-post. Vi har också låtit myndighetscheferna för nämnderna i Linköping, Sundsvall, Västerås och Umeå besvara några frågor om hur väl den nuvarande organisationsmodellen för de mindre hyres- och arrende- nämnderna fungerar och vad som skulle kunna utgöra en lämplig framtida organisation.

Utredaren och sekreteraren har deltagit i ett seminarium under Hyresrättsdagarna i Hok den 10 och 11 maj 2012. Vid seminariet behandlades ett par av de frågor som utredningen har att överväga, däribland frågan om kompetensfördelning beträffande hyres- och arrendetvister.

Enligt direktiven ska utredaren samråda med Statskontoret. Detta har skett genom att Statskontoret beretts tillfälle att lämna eventuella synpunkter på våra preliminära förslag och överväganden, vilka vi delgett Statskontoret genom en skriftlig sammanfattning.

88

SOU 2012:82

Utredningens uppdrag och arbete

Enligt direktiven ska utredaren även samråda med Domstols- verket samt inhämta synpunkter från intresseorganisationer på hyres- och arrendeområdet. Detta samråd respektive inhämtande av syn- punkter har skett genom utredningens experter.

1.3Betänkandets disposition

I kapitel 2 ger vi en övergripande bild över hur hyres-, arrende- och bostadsrättstvister prövas i dag. Därefter identifierar och analyserar vi i kapitel 3 vissa särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet. I kapitel 4 analyserar vi fördelar och nackdelar med olika framtida organisationsmodeller för prövningen av hyres- och arrendetvister och presenterar vårt förslag i organisationsfrågan. Våra överväganden och förslag beträffande den framtida kompe- tensfördelningen för handläggning av hyres-, arrende- och bostads- rättstvister redovisar vi i kapitel 5. I kapitel 6 tar vi upp frågan om delegation. Kapitel 7 handlar om ett moderniserat förfarande för prövning av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister. Våra överväg- anden och förslag beträffande ikraftträdande och övergångsbestäm- melser presenterar vi i kapitel 8. I kapitel 9 identifierar och analyserar vi de konsekvenser som våra förslag kan antas medföra. Författ- ningskommentaren finns i kapitel 10. Till betänkandet är också fogat tre särskilda yttranden.

89

2Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

2.1Historisk bakgrund

2.1.1Hyres- och arrendenämndernas inrättande

En historisk redogörelse över hyres- och arrendenämndernas inrät- tande finns bl.a. i 1997 års hyreslagstiftningsutrednings delbetän- kande Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål (SOU 1999:15 s. 133–135). Nedan återger vi huvuddragen i den historiska utvecklingen.

Hyrestvister intog under en lång period ingen särställning i pro- cessuellt hänseende utan prövades liksom övriga tvister om nyttjande- rätt till fast egendom av allmän domstol.

Genom lagen (1939:366) om medling i hyrestvister fick regeringen rätt att efter framställning av kommun förordna att en nämnd, med uppgift att förlika hyrestvister, skulle inrättas i kommunen. En sådan nämnd saknade dock befogenhet att döma.

Den 1 juli 1942 trädde hyresregleringslagen (1942:429) i kraft. Anledningen var att statsmakterna, mot bakgrund av den brist på lägenheter som uppkom under andra världskriget, ansåg det nödvän- digt med vissa statliga ingripanden till skydd för i första hand bo- stadshyresgäster.

Under 1960-talet väcktes frågan om en total avveckling av hyres- regleringen. Frågan om hyreslagstiftningen och förfarandet för pröv- ning av hyrestvisterna utreddes i olika omgångar. Hyreslagskom- mittén föreslog i betänkandet Reviderad hyreslag (SOU 1961:47) bl.a. en ny lag om medling i hyrestvister, vilken innehöll bestäm- melser om medlingsnämnd i hyrestvister, dess organisation och uppgifter samt regler om förfarandet inför nämnden. Betänkandet remissbehandlades.

91

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

I maj 1963 tillkallades på nytt sakkunniga för att utreda hyres- lagstiftningen. De sakkunniga, som tog namnet Hyreslagstiftnings- sakkunniga, lämnade sina förslag i betänkandet Ny hyreslagstiftning (SOU 1966:14). Förslaget syftade till att ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där en hyresgäst i bostadslägenhet hade direkt besittningsskydd och där en lokalhyresgästs besittningsskydd upprätthölls genom ersättningsregler. Enligt förslaget skulle hyres- reglerings- och besittningsskyddsreglerna ersättas av gemensamma bestämmelser i en ny allmän hyreslag. Vidare föreslog de sakkunniga att statliga medlingsnämnder skulle inrättas med en domare som ord- förande och en intresserepresentant från vardera partssidan. Enligt förslaget skulle medling vara obligatoriskt i så gott som varje hyres- tvist. Vidare skulle medlingsnämnden, efter parternas gemensamma begäran, vara skiljenämnd. De sakkunniga föreslog att tvister skulle kunna prövas av särskilda hyresdomstolar som skulle knytas till de allmänna underrätterna. Enligt förslaget skulle intresseledamöter ingå även i hyresdomstolarna.

Man uppnådde vid riksdagsbehandlingen inte enighet kring för- slaget om en avveckling av hyresregleringen. En proposition med förslag om en avveckling av hyresregleringen och inrättande av sär- skilda hyresnämnder återkallades därför.

År 1968 föreslog den dåvarande regeringen att hyresregleringen tills vidare skulle behållas för en betydande del av hyresmarknaden. Förslaget om att inrätta statliga, regionala hyresnämnder med parts- representanter och med vissa dömande uppgifter ansåg regeringen fortfarande vara det mest lämpliga (prop. 1968:91 s. 65 f.). Rege- ringen ansåg det dock inte lämpligt att hyrestvisterna skulle kunna tas upp till slutligt avgörande av annan myndighet än domstol. Ett beslut av hyresnämnden skulle därför få klandras till tingsrätten. I förarbetena till det nya systemet med statliga hyresnämnder uttalade departementschefen vissa grundläggande synpunkter beträffande förfarandet i hyrestvister, däribland att det tillmättes stor betydelse att hyresmarknadens organisationer medverkar vid medlingen och tvistlösningen samt att något rättegångskostnadsansvar inte skulle förekomma (prop. 1967:141 s. 169–173). Departementschefen ut- talade också följande (s. 169).

En annan synpunkt som bör starkt understrykas är betydelsen av att hyresmarknaden tillförs en statlig mycket kvalificerad nämndorganisa- tion som i obundna former kan vara verksam för att bilägga hyrestvister- na, innan de dras inför domstol. Det är härvid inte bara en fråga om att

92

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

begränsa måltillströmningen till det domstolsmässiga prövningsförfaran- det utan minst lika mycket att leda utvecklingen på området.

Riksdagen antog förslaget och de statliga hyresnämnderna inrätta- des den 1 januari 1969 då lagen (1968:349) om hyresnämnder trädde i kraft. Lagen ersattes sedan av lagen (1970:998) om arrendenämn- der och hyresnämnder och från och med den 1 juni 1973 av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nedan nämnd- lagen). Samtidigt med inrättandet av de statliga hyresnämnderna avskaffades de kommunala hyresnämnderna.

I samband med att jordabalken trädde i kraft år 1972 infördes bestämmelser om att hyresnämndernas avgöranden skulle klandras vid fastighetsdomstol i stället för vid tingsrätt.

Hyresregleringen kom av olika skäl inte att avskaffas fullt ut förrän år 1975. För att få till stånd en enhetlig rättstillämpning inrätta- des samma år Bostadsdomstolen, som en gemensam överinstans för hyresnämnderna. Domstolen avskaffades år 1994 då dess uppgifter i stället togs över av Svea hovrätt.

I takt med bostadspolitiska reformer, framför allt under 1970- och 1980-talet, har hyresnämnderna tillförts ett ökat antal ärende- typer. Här kan nämnas de ärendetyper som tillkom genom hyres- förhandlingslagen (1978:304), dvs. det lagstadgade kollektiva systemet för förhandling av hyror och andra hyresvillkor som är etablerat på hyresmarknaden. I övrigt kan nämnas ärendetyper enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (numera upphävd), lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet (numera ersatt av annan lag), bostadsrättslagen (1971:479) (numera ersatt av annan lag) samt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Vi övergår nu till att beskriva inrättandet av arrendenämnderna. År 1927 bildades jordbrukskommissioner. Deras uppgift var att hand- lägga frågor enligt lagen (1927:287) angående uppsikt å vissa jordbruk. Efter hand fick jordbrukskommissionerna nya jordbrukspolitiska uppgifter samt andra uppgifter enligt 1927 års och 1943 års s.k. sociala arrendelagstiftning.

Jordbrukskommissionerna avvecklades år 1948. Deras jord- brukspolitiska uppgifter fördes över till de nyinrättade lantbruks- nämnderna. Samtidigt inrättades särskilda arrendenämnder som tog över i huvudsak samma dömande och administrativa funktioner som jordbrukskommissionerna hade haft.

93

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Inför jordabalkens ikraftträdande år 1972 avskaffades de sociala arrendereglerna och ersattes med regler om direkt besittningsskydd även för jordbruksarrende. Prövningen av förlängningstvister och tvister om arrendevillkor liksom dispensfrågor och vissa ersätt- ningstvister ankom på arrendenämnderna.

2.1.2Tidigare utredningsförslag m.m. angående prövningen av hyres- och arrendetvister

Alltsedan hyres- och arrendenämndernas inrättande har frågan om nämndernas bestånd övervägts ett flertal gånger. I detta avsnitt kom- mer tidigare utredningsförslag, propositioner och skrivelser att be- handlas kortfattat i kronologisk ordning.

Hyresrättsutredningen och arrendelagskommittén

I betänkandet Hyresrätt 3, Bruksvärde, hyresprocess m.m. (SOU 1981:77) föreslog Hyresrättsutredningen att i princip samtliga hyres- och bostadsrättstvister skulle prövas av hyresnämnden i första instans och av Bostadsdomstolen som slutinstans. Enligt förslaget skulle alltså de hyres- och bostadsrättstvister som handlades vid fastighets- domstolarna föras över till hyresnämnderna. Utredningen föreslog vidare att en särskild hyresprocesslag skulle reglera förfarandet vid hyresnämnden. Enligt förslaget skulle hyresnämnderna i fortsätt- ningen betraktas som särskilda domstolar.

Arrendelagskommittén föreslog i betänkandet Arrenderätt 2, Regler om investeringar i arrendejordbruket m.m. (SOU 1981:80) att den instans- och fullföljdsordning som gällde för hyrestvister skulle ut- göra förebild även för arrendetvister. Enligt förslaget skulle leda- möterna i Bostadsdomstolen kunna bilda en arrendedomstol, som andra och sista instans i arrendetvister. Utredningen föreslog även att den av Hyresrättsutredningen föreslagna hyresprocesslagen skulle tillämpas också på handläggningen av arrendetvister.

De av utredningarna framlagda förslagen föranledde endast änd- ringar i den materiella lagstiftningen. I övrigt ville man avvakta Rätte- gångsutredningens arbete med att reformera förfarandet vid de all- männa domstolarna.

94

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Rättegångsutredningen

I betänkandet Översyn av rättegångsbalken 3, Expertmedverkan och specialisering (SOU 1987:13) föreslog Rättegångsutredningen att begreppet fastighetsdomstol skulle avskaffas och fastighetsmålen i stället handläggas vid samtliga tingsrätter enligt vanliga forumregler. Enligt förslaget skulle hyres- och arrendenämndernas uppgifter föras över till de allmänna underrätterna. Utredningen föreslog att en stor del av nämndärendena där skulle handläggas enligt dåvarande ärende- lagen. Enligt förslaget skulle de nämndärenden som ansågs ha en utpräglad tvistemålskaraktär dock handläggas enligt rättegångsbal- ken. Utredningen föreslog vidare att Bostadsdomstolens uppgifter skulle föras över till hovrätterna och Högsta domstolen.

Utredningen uttalade att det inte finns något hinder mot att låta domstolarna ta upp ärenden som enbart gäller medling. Beträffande frågan om nämndernas uppgift som skiljenämnd föreslog utredningen som ett alternativ att parterna i samband med att avtal träffades om arrende, hyra eller bostadsrätt skulle kunna utfästa sig att inte full- följa talan mot tingsrätts dom i tvist med anledning av avtalet.

Förslaget ledde inte till lagstiftning. I stället utarbetades ett revi- derat förslag Fastighetsdomstolarna – Överprövningen av arrende- nämndernas avgöranden (Ds 1989:40) följt av en proposition (prop. 1990/91:32). Genom denna föreslog regeringen att de mål angå- ende hyra eller bostadsrätt som handlades av fastighetsdomstolarna skulle prövas av tingsrätterna med den sammansättning som gäller för vanliga tvistemål.

Förslaget ledde till lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 1991.

1989 års hyreslagskommitté

I Ny hyreslag (SOU 1991:86) föreslog 1989 års hyreslagskommitté att handläggningen av vissa hyresfrågor skulle föras över från tings- rätterna till hyresnämnderna (bl.a. avhysning p.g.a. att hyresrätten är förverkad). Utredningen föreslog också att regler om verkan av särskilda överenskommelser om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet borde slopas. Enligt förslaget skulle i stället bo- stadshyresgästs besittningsskydd kunna prövas i efterhand i en för- längningstvist.

Förslaget har inte lett till lagstiftning.

95

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Domstolsutredningen

År 1989 tillkallades en parlamentariskt sammansatt kommitté med uppgift att se över domstolarnas uppgifter, arbetssätt och organisa- tion (dir. 1989:56). I direktiven nämndes bl.a. frågan om en sam- ordning av kanslierna mellan hyresnämnderna och tingsrätterna på de orter där nämnderna fanns.

Genom ett tilläggsdirektiv återkallades den del av uppdraget som avsåg de organisatoriska frågorna. I stället bereddes frågorna inom Regeringskansliet i departementspromemorian Domstolsväsendet – Organisation och administration i framtiden (Ds 1992:38). Pro- memorian behandlade bl.a. frågor om specialdomstolarnas framtid. Där framfördes slutsatsen att dessa frågor måste övervägas i särskild ordning inom Regeringskansliet.

I departementspromemorian Specialdomstolarna i framtiden (Ds 1993:34) förslogs att Bostadsdomstolen skulle upphöra och att dess funktioner under ett inledande skede skulle tas över av Svea hovrätt. Vidare föreslogs att nämnderna i ett inledande skede skulle sam- ordnas i administrativt hänseende med de tingsrätter som låg på den ort där respektive nämnd låg.

I propositionen Upphörande av Bostadsdomstolen m.m. (prop. 1993/94:200) behandlade regeringen specialdomstolarna utifrån ett principiellt perspektiv. Regeringen redovisade också principerna för hur processen inom det arrende- och hyresrättsliga området i fram- tiden borde vara beskaffad. Regeringen uttalade att rättskipningen på detta område borde koncentreras till de allmänna domstolarna. Arrende- och hyresnämnderna borde alltså upphöra och huvuddelen av deras arbetsuppgifter övertas av tingsrätterna. Enligt regeringen borde målen huvudsakligen handläggas som vanliga tvistemål i tings- rättens normala sammansättning. Intresseledamöter skulle således inte delta i målens avgörande i tingsrätterna.

Regeringen uttalade vidare att det allmänna i sin rättskipande verksamhet inte borde tillhandahålla annat än dömande och beslutan- de funktioner. Hyresnämndens medlingsuppgift, liksom uppgiften att vara skiljenämnd, skulle, enligt regeringen, lika gärna organisa- tionerna på hyresmarknaden kunna överta. Dessa skulle kunna skapa egna organ för medling och skiljeförfarande.

Regeringen ansåg dock att nyordningen förutsatte mer ingående överväganden och att det saknades tillräckligt underlag för att, i avvaktan på en sådan förändring, genomföra den administrativa sam- ordning mellan hyresnämnderna och vissa tingsrätter som föreslogs.

96

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Några lagförslag i denna del lade regeringen därför inte fram. Regeringen föreslog däremot att Bostadsdomstolen skulle avskaffas och att dess verksamhet skulle övertas av Svea hovrätt. Enligt rege- ringen skulle handläggningen där följa en ny lag – lagen om rätte- gången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.

Riksdagen godtog förslaget och ändringen trädde i kraft den 1 juli 1994.

Skrivelse till Justitiedepartementet från hyresråd och ledamöterna i Svea hovrätt, avdelning 16

Den 24 juni 1997 gav några hyresråd samt ledamöterna på den av- delning i Svea hovrätt (dåvarande avdelning 16), som handlade hyres- mål, in en skrivelse till Justitiedepartementet med önskemål om förändringar av processreglerna för handläggningen av hyres- och arrendetvister.

De önskemål som framfördes handlade bl.a. om att utöka möjlig- heten att avgöra mål utan sammanträde och att införa en regel om ansvar för rättegångskostnader vid vårdslös eller försumlig process- föring. En annan fråga som behandlades i skrivelsen gällde delegering av arbetsuppgifter från hyresråd till annan personal vid nämnderna.

Departementet lämnade över skrivelsen till 1997 års hyreslag- stiftningsutredning.

1997 års hyreslagstiftningsutredning

Enligt direktiven till 1997 års hyreslagstiftningsutredning bestod utredarens uppdrag i bl.a. följande:

att utreda om hyres- och arrendenämnderna kunde integreras organisatoriskt med tingsrätterna,

att utforma de regler som krävdes för detta liksom för en enhet- lig instansordning och ett mer enhetligt förfarande på det hyres- och arrenderättsliga området,

att överväga om bestämmelserna att en nämnd kan medla och fungera som skiljenämnd i hyres-, arrende- och bostadsrätts- tvister kunde upphävas,

97

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

att undersöka om ytterligare någon eller några av de uppgifter som ålåg nämnderna kunde begränsas, undvaras eller föras över till någon annan myndighet, samt

att överväga vissa materiella frågor som lokalhyresgästers besitt- ningsskydd.

Regeringen angav som förutsättningar för uppdraget bl.a. att in- tresseledamöter som huvudregel skulle delta i prövningen samt att nämndprocessens principer om muntlighet och medling (förlik- ningsverksamhet) skulle behållas. Vidare uttalade regeringen att en utgångspunkt kunde vara att ärendelagen skulle gälla för de ärenden som handlades enligt nämndlagen, att parterna även i framtiden i prin- cip borde stå för sina egna rättegångskostnader, att den snabbhet som kännetecknade nämndförfarandet skulle bevaras samt att den obligatoriska medlingen för lokal borde tas bort.

I betänkandet Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål

(SOU 1999:15) föreslog utredningen att de flesta ärenden som hyres- och arrendenämnderna handlägger skulle föras över till tings- rätterna respektive fastighetsdomstolarna. Nämnderna skulle alltså avskaffas. Enligt förslaget skulle samtliga tingsrätter respektive fastighetsdomstolar vara behöriga att handlägga hyres- och bostads- rättstvister respektive arrendetvister. Utredningen föreslog vidare att ärenden enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och frågor om dispenser i arrendelagstiftningen skulle hand- läggas vid länsstyrelsen liksom vissa tillsynsuppgifter enligt bostads- förvaltningslagen.

Beträffande förfarandet föreslog utredningen att hyres- och arrendenämndsärendena med några undantag skulle handläggas en- ligt ärendelagen. Samtliga tvister som tingsrätten handlade sedan tidigare skulle även fortsättningsvis handläggas enligt rättegångs- balken.

Enligt förslaget skulle intresseledamöter, eller särskilda ledamöter som utredningen föreslog som beteckning, som huvudregel delta vid prövningen i tingsrätt och fastighetsdomstol av de hyres-, bo- stadsrätts- och arrendetvister som handlades enligt ärendelagen. Däremot skulle intresseledamöter varken delta i mål där handlägg- ningen följde rättegångsbalken eller vid prövning i hovrätt eller Högsta domstolen.

Lagtekniskt föreslog utredningen att en hänvisning till ärende- lagen och vissa särbestämmelser för processen skulle tas in i jorda-

98

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

balken. Nämndlagen och lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skulle alltså upphävas.

Bland de föreslagna särreglerna för de ärenden som skulle hand- läggas enligt ärendelagen kan nämnas att sammanträde som regel skulle hållas, att tingsrätt respektive fastighetsdomstol skulle försöka förlika parterna samt att förhör med part under sanningsförsäkran skulle få hållas.

Utredningen föreslog att en ansökningsavgift skulle tas ut i samt- liga mål och ärenden. Enligt förslaget skulle parterna också betala kostnaderna för bevisning. Utredningen föreslog att i de flesta ären- den som rörde bostadslägenhet, bostadsrättslägenhet, jordbruks- arrende, bostadsarrende och fiskearrende skulle som huvudregel vardera parten svara för sin kostnad. För de tvister som skulle hand- läggas enligt rättegångsbalken skulle, enligt förslaget, den balkens bestämmelser om rättegångskostnad tillämpas. I ärenden angående lokalhyra, anläggningsarrende eller jakträttsupplåtelse föreslog ut- redningen att förlorande part normalt skulle ersätta vinnande part dennes kostnader.

Enligt förslaget skulle samtliga nämndärenden som vid domstol skulle handläggas enligt ärendelagen överklagas till hovrätt och Högsta domstolen. Ett generellt krav på prövningstillstånd för över- klagande till hovrätt skulle enligt utredningen införas. Utredningen föreslog att de tvister som handlades enligt rättegångsbalken skulle följa den balkens överklaganderegler.

Utredningen föreslog vidare att den obligatoriska medlingen för lokalhyrestvist och anläggningsarrende skulle avskaffas. Likaså skulle den fristående medlingen och skiljeförfarandet avskaffas. Enligt förslaget skulle upplysningsverksamheten få en mer begränsad om- fattning.

Beträffande den materiella rätten föreslog utredningen att avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet och lokal under vissa förhållanden skulle vara gällande utan nämndens tillstånd. Vidare skulle tiden under vilken hyresavtal avseende upplåtelse av bostadslägenhet i andra hand inte ska vara förenad med förlängnings- rätt utökas från två till fyra år.

99

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Promemorian Alternativ till utredningsförslaget om hyres- och arrendenämnderna

Samarbetsorganisationen BAHS1 uppdrog åt en särskild arbetsgrupp att lämna förslag på en alternativ lösning till 1997 års hyreslagstift- ningsutrednings betänkande. I promemorian Alternativ till utred- ningsförslaget om hyres- och arrendenämnderna föreslog arbetsgruppen i augusti 1999 att för det fall en integration skulle ske med tings- rätterna, det i första hand borde ske genom inrättande av särskilda hyres- och arrendedomstolar inom ramen för tingsrättsorganisa- tionen.

Arbetsgruppen föreslog i andra hand att hyres- och arrende- tvisterna borde koncentreras till vissa domstolar och att särskilda sammansättningsregler skulle införas.

Ett annat förslag var att hyres- och arrendetvisterna skulle hand- läggas av fastighetsdomstolarna på nämndernas kansliorter. Arbets- gruppen lade också fram alternativet att godta utredningens förslag med ändringen att intresseledamöter inte skulle delta i själva pröv- ningen av en tvist. Enligt förslaget skulle i stället tingsrätten i tvister kunna förordna en opartisk medlare och två intresseledamöter som hade till uppgift att lägga fram ett yttrande om bruksvärdeshyran som parterna fick anta eller förkasta. Detta yttrande skulle inte få frångås vid en efterföljande prövning om inte särskilda skäl förelåg. Sådan medling skulle också kunna förordnas av tingsrätten i vissa andra typer av hyres- och arrendetvister.

Enligt arbetsgruppens förslag skulle de särskilda domstolarna kunna pröva samtliga tvister mellan en hyresvärd och en hyresgäst och motsvarande tvister i fråga om arrende och bostadsrätt.

Arbetsgruppen uttalade beträffande upplysningsverksamheten att den inte såg några hinder mot att inom ramen för en särskild dom- stol ha en ganska omfattande sådan.

Regeringens skrivelse 1999/2000:106 Reformeringen av domstolsväsendet – en handlingsplan

Regeringen uttalade i den rubricerade skrivelsen, som överlämnades till riksdagen den 27 april 2000, att organisationsförslagen i 1997 års hyreslagstiftningsutrednings betänkande inte borde genomföras. I

1 BAHS är en förkortning för Bostadsdomstolens, Arrendenämndernas och Hyresnämn- dernas Samarbetsorganisation. Bostadsdomstolens uppgifter i BAHS togs sedan över av Svea hovrätt. År 2009 ersattes BAHS med HASSO.

100

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

stället borde arbetet inriktas på en administrativ samordning med tingsrätten på de orter där hyresnämnderna verkade.

Regeringens skrivelse 2000/01:112 Reformeringen av domstolsväsendet – information och uppföljning av handlingsplanen

Den 22 mars 2001 uttalade regeringen i rubricerad skrivelse att hyres- och arrendenämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö hade såväl administrativ som judiciell bärkraft. Regeringen avsåg därför inte att föreslå organisatoriska förändringar för dessa nämnder.

Motsvarande gällde dock inte, enligt regeringen, för de övriga hyres- och arrendenämnderna. Regeringen uttalade därför att man avsåg att ge Domstolsverket i uppdrag att lämna förslag till hur dessa nämnder administrativt kunde knytas till tingsrätten vid respektive hyres- och arrendenämnds kansliort.

Riksdagen ställde sig bakom regeringens bedömning i denna skri- velse och i skrivelsen 1999/2000:106.

Promemorian Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna

Promemorian Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämn- derna upprättades på initiativ av Justitiedepartementet av en arbets- grupp utsedd av BAHS. I promemorian förordade arbetsgruppen att det skulle göras en generell översyn av nämndprocessen. Som ett alternativ vid en sådan översyn borde man, enligt arbetsgruppen, överväga om det inte skulle vara en lämpligare ordning att i en helt ny lag föreskriva att bestämmelserna i ärendelagen skulle gälla i den mån inte annat föreskrevs.

Bland de konkreta förslag som arbetsgruppen lämnade kan näm- nas att beteckningen intresseledamot skulle bytas ut mot särskild ledamot. Vidare innehöll promemorian förslag om att det skulle införas ett principiellt förbud mot att åberopa nya omständigheter och bevis i hovrätt samt en möjlighet att utfärda preklusions- och s.k. stupstocksföreläggande vid handläggningen i nämnderna.

101

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder

Som aviserats i skrivelsen 2000/01:112 gav regeringen Domstols- verket i uppdrag att utreda och lämna förslag som administrativt och organisatoriskt knöt de mindre nämnderna till en tingsrätt. Rege- ringen uttalade att förändringarna borde leda till att aktuell tingsrätt tog över ansvaret för ledning, budget, personalförsörjning, lokaler m.m. Vidare uttalade regeringen att förslagen skulle innebära att nämndernas konfliktlösande verksamhet bibehölls intakt samt att Domstolsverket i sitt uppdrag skulle beakta de förslag som fanns i BAHS promemoria.

Utredaren föreslog att de nio mindre hyres- och arrendenämn- derna skulle slås samman till fem nämnder. Enligt förslaget skulle de mindre nämnderna ombildas till särskilda domstolar inom tings- rätten medan nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö skulle få ställning av specialdomstol. Hyresråden skulle därmed ges ställ- ning av domare och rådmanstjänster med huvudsaklig tjänstgöring vid hyres- och arrendedomstolen skulle inrättas.

Även Domstolsverkets utredare ansåg att processordningen vid en sådan hyres- och arrendedomstol borde bli föremål för en generell översyn. I det sammanhanget borde man, enligt utredaren, överväga om inte ärendelagen och rättegångsbalken skulle kunna tillämpas också i dessa domstolar. En särskild lag om hyres- och arrende- domstolar skulle då kunna begränsas till att innehålla bestämmelser om bl.a. sammansättning och medling.

I avvaktan på en generell översyn av processordningen föreslog utredaren att de regler som gällde för nämnderna, med några undan- tag, skulle tillämpas i domstolarna. Processen skulle, enligt utredaren, regleras i en ny lag om hyres- och arrendedomstolar.

Domstolsverkets utredare kom fram till att en tingsrätt inte skulle kunna hänskjuta ett mål för medling vid hyres- och arrendedom- stolen. Vidare föreslog utredaren att man skulle avskaffa bestäm- melsen om att nämnden kunde fungera som skiljenämnd.

Beträffande den upplysningsverksamhet som bedrevs av nämnd- sekreterarna uttalade utredaren att den i allt väsentligt borde kunna utföras inom ramen för en domstols verksamhet. Däremot borde rådmän endast mer undantagsvis svara för upplysningsverksamheten. Vidare ansåg utredaren att det borde övervägas att skapa en särskild upplysningscentral som var gemensam för hela riket.

102

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Budgetpropositionen för år 2005 (prop. 2004/05:1, utg.omr. 4)

I budgetpropositionen för år 2005 (prop. 2004/05:1, utg.omr. 4) delade regeringen Domstolsverkets bedömning om att antalet nämn- der borde minskas till åtta. Verksamheten vid nämnderna i Växjö, Örebro, Gävle och Luleå skulle därmed föras över till övriga nämn- der.

Regeringen uttalade att det var angeläget att det enkla förfarandet och de särskilda inslagen i nämndernas verksamhet, såsom med- lingsverksamheten och upplysningsverksamheten, så långt möjligt bibehölls. Enligt regeringen var det för närvarande inte lämpligt att i någon större omfattning föra in dessa i domstol. De mindre nämn- derna borde i stället samordnas administrativt med tingsrätten på respektive kansliort. Enligt regeringen skulle på så sätt den admini- strativa bärkraften stärkas samtidigt som de särskilda inslagen i verk- samheten kunde bevaras.

Den föreslagna samordningen var alltså framför allt inriktad på administrativa frågor. I syfte att möjliggöra ett mer flexibelt och effektivt användande av personalresurserna och för att skapa sam- hörighet över myndighetsgränserna borde det enligt regeringen även finnas förutsättningar för ett arbetsutbyte mellan myndigheterna. Regeringen uttalade att detta t.ex. kunde ske genom att någon eller några intresserade domare fick fasta förordnanden som ordförande i hyres- och arrendenämnden.

En effektivare prövning av hyres- och arrendeärenden (prop. 2005/06:10)

I propositionen En effektivare prövning av hyres- och arrendeären- den (prop. 2005/06:10) lade regeringen fram dels förslag som syftade till att effektivisera förfarandet i hyres- och arrendenämn- derna, dels förslag med anledning av att vissa nämnder administrativt samordnades med tingsrätterna.

De förstnämnda förslagen grundade sig på BAHS promemoria

Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna. Regeringen föreslog i detta avseende bl.a. följande:

Möjligheten att avgöra en fråga utan deltagande av intresseleda- möter skulle utökas.

103

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Ordföranden skulle vara behörig att ensam avgöra en fråga genom skiljedom om parterna begärde det.

Möjligheten att avgöra ett ärende utan sammanträde skulle något utökas.

En möjlighet till delegering av beredande uppgifter till kansli- personalen skulle införas.

Förslag med anledning av den administrativa samordningen med tingsrätten gick bl.a. ut på att det skulle införas en möjlighet till dele- gering av beredande uppgifter i en nämnd till anställda i en tingsrätt på samma ort och vice versa. Vidare skulle systemet med obliga- toriska ersättare för ordförande och övriga ledamöter i hyres- och arrendenämnd avskaffas.

Förslaget ledde i båda delarna till lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 2006.

Hyreslagsutredningen

Enligt direktiven ingick det i Hyreslagsutredningens uppdrag att bl.a. överväga möjligheten att överklaga vissa beslut av hyresnämn- den. I betänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47) föreslog utredningen att överklagandeförbudet beträffande beslut om förbehåll vid blockuthyrning (12 kap. 1 § sjätte stycket jorda- balken) och avstående från besittningsskydd (12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken) skulle tas bort.

Förslaget har inte lett till lagstiftning.

Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling

Domstolsverket beslutade år 2008 att tillsätta ett projekt för kart- läggning av organisationen och arbetsformerna vid de fem mindre hyres- och arrendenämnderna. Syftet var att identifiera utvecklings- områden och behov av författningsändringar. Som en del i uppdraget ingick att bedöma hur en gemensam riksupplysning skulle påverka organisationen.

I rapporten Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhets- utveckling för hyresnämnderna presenterade projektet sina förslag. De gick bl.a. ut på att Domstolsverket borde begära dels författ- ningsändringar i förordningen (1980:1030) med hyresnämnds-

104

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

instruktion för att möjliggöra en utvidgad delegation till personalen vid nämnderna, dels en översyn av nämndlagen för att möjliggöra en förnyelse av såväl processordningen som handläggningen av ären- den samt ett bättre utnyttjande av modern teknik.

Ett utvecklingsområde som projektet identifierade var möjligheten att dokumentera förhör genom ljud- och bildupptagningar. Andra områden som behandlades var frågan om prövningstillstånd, nämn- dens sammansättning, utökade möjligheter att avgöra mål på hand- lingarna, ansökningsavgifter och ersättning till vittnen.

Projektet valde däremot att inte lägga fram något förslag till en riksomfattande upplysningsverksamhet.

En iakttagelse som gjordes inom projektet var att den admini- strativa samordningen mellan myndigheterna fungerade väl och att chefer och medarbetare överlag var nöjda. I rapporten konstatera- des dock att personalresurserna inte alltid användes så flexibelt och effektivt som vore önskvärt.

Hyresnämndsprojektet handlade primärt om nämndernas inre organisation och arbetsformer. I ett särskilt yttrande till rapporten uttryckte tre lagmän, som även var chefer för varsin samlokaliserad hyresnämnd, sin gemensamma uppfattning om hur hyresnämnder- nas yttre organisationsform fungerade. De framhöll att den valda organisationsmodellen var mindre lämplig. Lagmännen föreslog i första hand att man skulle införliva hyresnämnderna fullt ut med de samlokaliserade tingsrätterna. Som ett andrahandsalternativ fram- fördes att hyresnämnderna skulle bilda en helt egen organisation, antingen genom en sammanläggning till en enda gemensam myn- dighet eller genom en organisatorisk sammanläggning mellan vissa hyresnämnder.

Målutredningen

Målutredningen presenterade sina överväganden i betänkandet Mål och medel – särskilda åtgärder för vissa måltyper i domstol (SOU 2010:44). Utredningen hade närmast karaktär av modellutredning och lämnade därmed inga konkreta författningsförslag.

Målutredningen förordade att ett generellt krav på prövnings- tillstånd borde införas för överklagande till hovrätt. Kravet på pröv- ningstillstånd skulle även gälla vid överklagande till hovrätt av beslut från hyres- och arrendenämnderna.

105

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

I betänkandet konstaterade Målutredningen att vissa mål som rör hyres- och bostadsrättstvister handläggs med förtur till följd av bestämmelser som föreskriver att de ska handläggas skyndsamt. Mål- utredningen väckte frågan om dessa måltyper verkligen har behov av särskilda åtgärder för att åstadkomma särskild skyndsamhet och således om det är motiverat att handlägga dessa mål med förtur. Vidare ifrågasatte utredningen om gällande ordning med förkortad instanskedja för hyresmålen och vissa arrendemål är motiverad.

2.2Utgångspunkter för nuvarande kompetensfördelning

Hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter. Av 11 kap. 5 § regeringsformen följer att rättstvister mellan enskilda inte utan stöd av lag får avgöras av andra myndigheter än domstolar. Den allmänna principen, som ligger till grund för rättegångsbalken, är att alla tvistemål hör till de allmänna domstolarnas, dvs. tingsrät- ternas, hovrätternas och Högsta domstolens, kompetensområde om inte annat är särskilt föreskrivet.

För förvaltningsmyndigheternas del bestäms deras kompetens i stället vanligen genom uttryckliga bemyndiganden (Strömberg m.fl., Allmän förvaltningsrätt, 25 uppl., 2011, s. 236). Sådana bemyndigan- den för hyres- och arrendenämnderna finns i bl.a. jordabalken.

Hyres- och arrendenämnderna är behöriga att medla i samtliga hyres- och bostadsrättstvister respektive arrendetvister. De kan även vara skiljenämnd i sådana tvister utom då den materiella rätten hind- rar detta. Nämnderna har däremot behörighet att pröva endast de tvister som framgår av bemyndigandena. De hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som inte enligt uttryckliga bemyndiganden ska handläggas av hyresnämnderna handläggs alltså i de allmänna dom- stolarna eller av Kronofogdemyndigheten.

En arrendenämnds uppgifter anges på ett översiktligt plan i 8 kap. 30 § jordabalken. Där föreskrivs att arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva frågor om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende, fastställan- de av villkoren för sådan förlängning och bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § jordabalken samt övriga frågor som enligt jorda- balken ankommer på nämnden. Vidare framgår att nämnden även kan vara skiljenämnd i arrendetvister. I paragrafen anges också att

106

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

närmare bestämmelser om arrendenämnd meddelas i särskild lag. Sådana finns i nämndlagen.

I 1 § första stycket nämndlagen finns en uttömmande uppräkning av arrendenämndernas uppgifter. Där anges att arrendenämnd har till uppgift att

1.medla i arrendetvist,

2.pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken eller vars prövning

enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § samma balk ankommer på arrendenämnd,

3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3–6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,

4.vara skiljenämnd i arrendetvist,

5.pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för- värva arrendestället.

En hyresnämnds uppgifter anges på ett översiktligt plan i 12 kap. 69 § jordabalken. Enligt bestämmelsen har hyresnämnd till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor som enligt samma kapi- tel ankommer på nämnden. Vidare föreskrivs att nämnden även kan vara skiljenämnd i hyrestvister. Även beträffande hyresnämnder med- delas närmare föreskrifter i nämndlagen.

På motsvarande sätt som för arrendenämnd innehåller 4 § första stycket nämndlagen en uttömmande uppräkning av en hyresnämnds uppgifter. Där anges att hyresnämnd har till uppgift att

1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första

stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller före- läggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlings- lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upp- låta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i

107

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. 2

2.3Hyres- och arrendenämnderna

2.3.1Organisation

I 8 kap. 29 § respektive 12 kap. 68 § jordabalken föreskrivs att det i varje län ska finnas en arrendenämnd respektive en hyresnämnd. Av samma paragrafer följer att regeringen dock kan bestämma att annat område än län ska utgöra verksamhetsområde för arrendenämnd respektive hyresnämnd.

Av förordningen (1975:518) om rikets indelning i verksamhets- områden för hyresnämnd och arrendenämnd framgår att det för när- varande finns åtta hyresnämnder respektive arrendenämnder. Nämn- derna har kansliort i Stockholm, Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall respektive Umeå. En arrendenämnds kansligöromål utförs av hyresnämnd med samma verksamhetsområde som arrendenämndens.

Verksamhetsområdet för respektive hyres- och arrendenämnd framgår av tabell 2.1.

2 I prop. 2012/13:1, utg.omr. 18, lämnar regeringen förslag till en lag (2012:000) om uthyr- ning av egen bostad samt föreslår en del ändringar i jordabalken, nämndlagen, bostadsrätts- lagen och lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. Enligt förslagen ska hyresnämnd pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen om uthyrning av egen bostad. Vid tidpunkten för detta betänkandes tryckning har riksdagen inte behandlat förslagen i propositionen.

108

SOU 2012:82 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Tabell 2.1

Verksamhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd

 

 

Hyresnämnd/Arrendenämnd

Län eller kommuner som ingår

 

 

i verksamhetsområdet

 

 

Hyres- och arrendenämnden i Stockholm

Stockholms och Gotlands län

Hyres- och arrendenämnden i Västerås

Uppsala, Södermanlands, Västmanlands och

 

 

Dalarnas län

Hyres- och arrendenämnden i Linköping

Östergötlands och Örebro län

Hyres- och arrendenämnden i Jönköping

Jönköpings, Kronobergs och Kalmar län samt

 

 

Essunga, Falköpings, Grästorps, Gullspångs,

 

 

Götene, Hjo, Karlsborgs, Lidköpings, Mariestads,

 

 

Skara, Skövde, Tibro, Tidaholms, Töreboda och Vara

 

 

kommuner

Hyres- och arrendenämnden i Malmö

Skåne och Blekinge län

Hyres- och arrendenämnden i Göteborg

Hallands och Värmlands län samt Ale, Alingsås,

 

 

Bengtsfors, Bollebygds, Borås, Dals-Eds,

 

 

Färgelanda, Göteborgs, Herrljunga, Härryda,

 

 

Kungälvs, Lerums, Lilla Edets, Lysekils, Marks,

 

 

Melleruds, Munkedals, Mölndals, Orusts, Partille,

 

 

Sotenäs, Stenungsunds, Strömstads, Svenljunga,

 

 

Tanums, Tjörns, Tranemo, Trollhättans, Uddevalla,

 

 

Ulricehamns, Vårgårda, Vänersborgs, Åmåls och

 

 

Öckerö kommuner

Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall

Gävleborgs, Västernorrlands och Jämtlands län

Hyres- och arrendenämnden i Umeå

Västerbottens och Norrbottens län

 

 

 

Som framgår kan det geografiska avståndet mellan en enskild och nämnden vara betydande. Förordningen föreskriver dock att 18 tings- rätter fördelade över landet är skyldiga att på en nämnds vägnar ta emot handlingar i arrendenämnds- och hyresnämndsärenden som rör fastighet i det län inom vilket tingsrättens kansli är beläget. De angivna tingsrätterna ska även lämna upplysningar åt allmänheten och tillhandahålla ansökningsblanketter.

De geografiskt stora verksamhetsområdena medför också en hel del resande för många av medarbetarna vid nämnderna. Det är mycket vanligt att sammanträden hålls utanför kansliorten. Som exempel kan

109

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

nämnas att Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall, enligt uppgift från nämnden, under år 2011 höll drygt 60 procent av sammanträ- dena utanför kansliorten. Den totala restiden där motsvarade i princip den totala sammanträdestiden.

Det finns dock en förhållandevis stor variation mellan nämnder- na vad gäller resandet. Ett hyresråd har t.ex. uppgett att han årligen kör cirka 1 500 mil i tjänsten. På en annan hyres- och arrendenämnd har man uppskattat att varje hyresråd reser cirka 600 mil per år.

Enligt 3 § första stycket respektive 6 § första stycket nämndlagen är hyresråd ordförande i hyres- och arrendenämnden. Ett av hyres- råden i var och en av de tre största hyres- och arrendenämnderna, dvs. nämnderna i Stockholm, Göteborg respektive Malmö, ska vara chef för nämnden. Dessa nämnder ska alltså ha en egen myndighets- chef. För närvarande har cheferna för nämnderna i Stockholm respek- tive Göteborg tidsbegränsade anställningar som chef. I Stockholm uppbärs anställningen av ett av hyresråden medan lagmannen vid Göteborgs tingsrätt har ett personligt förordnande som myndighets- chef för nämnderna i Göteborg.

Övriga nämnder, dvs. de i Västerås, Linköping, Jönköping, Sundsvall och Umeå, är administrativt knutna till tingsrätten på re- spektive ort med tingsrättslagmannen som chef. På dessa orter är tingsrätten respektive hyres- och arrendenämnden självständiga myndigheter men har gemensamma funktioner för bl.a. personal- och ekonomiadministration.

Hyres- och arrendenämnderna ingår i Sveriges Domstolar. Detta innebär bl.a. att de har samma verksamhetsstöd som de allmänna dom- stolarna. Även för nämnderna ansvarar Domstolsverket för att i admi- nistrativt hänseende leda och samordna verksamheten.

Närmare bestämmelser om hyres- och arrendenämndernas orga- nisation finns i förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruk- tion. I denna föreskrivs bl.a. att det för varje hyresnämnd ska finnas en arbetsordning. Denna ska innehålla bestämmelser om grunderna för fördelningen av arbetsuppgifterna och de övriga bestämmelser som behövs för verksamheten i hyresnämnden.

Huvudregeln är att ärendena vid nämnderna ska fördelas mellan de organisatoriska enheterna genom lottning. Undantag från kravet på lottning får bl.a. göras för ärenden från en viss del av verksam- hetsområdet.

110

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

2.3.2Personal

I tabell 2.2 finns en uppställning över personalen vid respektive hyres- och arrendenämnd. Uppgifterna har hämtats in från Domstolsverket och från hyres- och arrendenämnderna vid olika tillfällen under december 2011–april 2012. Syftet med redovisningen är att ge en ungefärlig bild över nämndernas respektive storlek och över hur de anställda fördelar sig mellan olika personalkategorier. Antalet an- ställda varierar över tid och vi gör därför inte anspråk på att tabellen är helt exakt.

I tabellen finns uppgifter också om årsarbetskraften vid respek- tive nämnd. Vid första anblick kan dessa uppgifter framstå som svåra att förena med uppgifterna om antalet anställda vid nämnderna. Differensen kan t.ex. förklaras med att samtliga anställningar inte är på heltid. En annan omständighet är att det förekommer att kost- naden för en del av en annan myndighets personal konteras på hyres- nämndens kostnadsställe. Så kan t.ex. vara fallet när en hyresnämnd anlitar en expeditionsvakt som är anställd vid annan myndighet, för t.ex. posthantering.

Som har framgått är hyresråden ordförande i hyres- och arrende- nämnderna. Det finns sammanlagt 28 hyresråd. I nämnderna arbetar även totalt 43 nämnd- eller beredningssekreterare. De utgör därmed den största personalkategorin. Andra anställningar som förekom- mer vid någon eller några av nämnderna är befattning som bered- ningschef, chefsadministratör, domstolssekreterare, expeditionsvakt, informatör, jurist, registrator samt registratorsassistent.

111

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister SOU 2012:82

Tabell 2.2

Personal vid hyres- och arrendenämnderna

 

 

 

 

 

 

 

Hyres- och

 

 

Nämnd- och

 

Årsarbets-

 

Hyresråd

berednings-

Övrig personal3

arrendenämnd

 

kraft4

 

 

sekreterare

 

 

 

 

 

 

Hyres- och arrende-

9

16

7

30,27

nämnden i Stockholm

 

 

 

 

Hyres- och arrende-

4

7

3

13,93

nämnden i Göteborg

 

 

 

 

Hyres- och arrende-

4

7

1

11,85

nämnden i Malmö

 

 

 

 

 

Hyres- och arrende-

3

3

1

6,96

nämnden i Västerås

 

 

 

 

Hyres- och arrende-

2

3

-

4,44

nämnden i Linköping

 

 

 

 

Hyres- och arrende-

2

3

-

4,29

nämnden i Umeå

 

 

 

 

 

Hyres- och arrende-

2

2

-

4,09

nämnden i Jönköping

 

 

 

 

Hyres- och arrende-

2

2

-

3,14

nämnden i Sundsvall

 

 

 

 

Totalt:

 

28

43

12

78,98

Medarbetarnas uppfattning om arbetssituationen

Inom hyres- och arrendenämnderna bedrivs kvalitetsarbete, bl.a. av en inrättad kvalitetsgrupp. Hyres- och arrendenämndernas kvalitets- grupp redovisade i mars 2011 förslag till verksamhetsförbättringar i rapporten Utveckling av hyres- och arrendenämndernas arbetsformer och webbplats, m.m.

Inom ramen för kvalitetsprojektet genomfördes under perioden maj–september 2010 intervjuer med i princip samtliga medarbetare vid hyres- och arrendenämnderna. Vid intervjuerna fick medarbetar- na besvara frågor om bl.a. organisation, arbetsformer och stress. En översiktlig sammanställning över intervjuerna finns intagen i bilaga A till rapporten.

Av sammanställningen framgår att de allra flesta medarbetare, dock inte alla, ansåg att organisation och arbetsformer fungerade ganska

3I denna kategori ingår befattning som beredningschef, chefsadministratör, domstolssekre- terare, expeditionsvakt, informatör, jurist, registrator, registratorsassistent och sekreterare.

4Uppgiften om årsarbetskraft avser 2011.

112

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

bra. Många uttryckte samtidigt att man borde undersöka om inte nämnderna kunde bli effektivare och förbättra sina handläggnings- rutiner (bilaga A s. 2).

Medarbetarna fick besvara frågan om vad som var viktigast att prioritera för att göra nämnderna bättre och hur man borde arbeta i framtiden. Som ett axplock av de förslag som framfördes anteckna- des bl.a. följande allmänna synpunkter (bilaga A s. 6).

Nämnderna måste få vara kvar och vi fortsätta med vårt viktiga arbete. Se över nämndernas organisation i stort. Lagreformer behövs.

Minska nämndernas isolering och öka kontakterna med andra dom- stolsslag; mer tjänstgöring i tingsrätt och adjunktion i hovrätten. Utbyte och variation är stimulerande och engagerande! Vi är alltför anonyma i nämnderna och borde visa mer vilken tillgång vi är i samhället och vad vi är bra på! Vi borde kunna marknadsföra oss som medlare på olika sätt.

Medarbetarna fick också svara på en fråga om de upplevde stress i det dagliga arbetet. I sammanställningen över svaren antecknades följande (bilaga A s. 5).

De allra flesta upplever ingen negativ stress i arbetet men det förekom- mer. Arbetet innehåller naturliga arbetsanhopningar bl.a. beroende på ärendetillströmningen men det ger sällan upphov till stress. Det är i stället organisatoriska och personalpolitiska förhållanden/orsaker som ger upp- hov till stress.

Hyresrådens arbetsförhållanden har också genom Domstolsverket blivit föremål för undersökning. Konsultbolaget Ernst & Young AB fick nämligen i maj 2011 i uppdrag att genomföra en översyn av ordinarie domares och hyresråds arbetssituation. Resultaten pre- senterades i november 2011 i slutrapporten Översyn av ordinarie domares och hyresråds arbetssituation.

Inom ramen för uppdraget genomfördes djupintervjuer med ordi- narie domare i tingsrätt, hovrätt, förvaltningsrätt och kammarrätt samt hyresråd.5 För att verifiera den bild som framkommit vid inter- vjuerna och för att göra en fördjupad analys möjlig genomfördes även en webbenkät. Enkäten innehöll frågor om bl.a. organisation och arbetsformer, styrning, ledning samt arbetsbelastning. Den skicka- des ut till samtliga hyresråd som inte hade deltagit i en djupintervju. För hyresrådens del uppgick svarsfrekvensen till 71 procent (15 av 21 hyresråd).

5 Totalt fyra hyresråd från hyres- och arrendenämnderna i Göteborg, Sundsvall och Umeå deltog i intervjuerna.

113

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Undersökningen visade att både de ordinarie domarna och hyres- råden totalt sett var relativt nöjda med sin arbetssituation. Hyres- råden var, tillsammans med domare i kammarrätt, de som generellt var mest nöjda med sin arbetssituation. Det genomsnittliga värdet, på en femgradig skala där värdet ”5” motsvarar ”i mycket hög grad”, angavs för dessa grupper till 3,9. Hyresråden var den kategori där störst andel, nämligen en femtedel, angav det högsta värdet, alltså ”5”, som svar på hur nöjda de var med sin arbetssituation (rapporten s. 1 och bilaga 1 s. 37).

I enkäten ombads respondenterna att också ta ställning till 22 spe- cifika faktorers betydelse för den egna arbetssituationen. De fick även ange hur nöjda de var med situationen avseende dessa faktorer. Samma femgradiga skala användes för svarsalternativen.

På frågan om i vilken grad organisationsformen har betydelse för arbetssituationen uppgick det genomsnittliga värdet för hyresråden till 3,9. Det genomsnittliga värdet för nöjdheten med organisationen uppgick för samma kategori till 3,6 (bilaga 1 s. 15).

Beträffande frågan om i vilken grad ledningens sätt att styra verk- samheten har betydelse för arbetssituationen uppgick det genom- snittliga värdet för hyresråden till 3,6. För samma faktor uppgick nöjdheten till 3,2 (bilaga 1 s. 21).

Beträffande arbetsbelastningen visade intervjuerna med hyres- råden att de över lag upplever sin arbetsbelastning som rimlig. Hyres- råden bedömde att det finns goda möjligheter att uppnå ett tillfreds- ställande arbetsresultat under normal arbetstid. Det förekommer dock en del övertidsarbete. I rapporten konstaterades vidare att arbetet vid hyres- och arrendenämnderna innebär en del resande. De intervjuade hyresråden ansåg dock inte att det sker i en sådan utsträckning att man upplever det som betungande (rapporten s. 28).

Även enkäten innehöll frågor om arbetsbelastningen. Det genom- snittliga värdet för arbetsbelastningens betydelse för arbetssitua- tionen uppgick till 4,5 för hyresråden. Det genomsnittliga värdet för nöjdheten med arbetsbelastningen uppgick till 3,9 för hyresråden. Enkäten visade att hyresråden är mer nöjda med arbetsbelastningen än domarna. Som exempel kan nämnas att motsvarande värde för domare vid tingsrätt och i hovrätt var 3,1 (bilaga 1 s. 34).

114

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

2.3.3Ekonomi

Hyres- och arrendenämnderna i Stockholm, Göteborg respektive Malmö är administrativt självförsörjande och har egen budget. De hyres- och arrendenämnder som är administrativt knutna till en tings- rätt har gemensam budget med tingsrätten.

Utgångspunkten är att lönekostnader och övriga kostnader som är hänförliga till hyres- och arrendenämnden ska konteras på nämn- dens kostnadsställen. Det är vanligt att förvaltningskostnaderna huvudsakligen fördelas på hyres- och arrendenämnden efter en viss schablon. På en del ställen konterar man en mindre andel av den administrativa personalens löner på hyres- och arrendenämnderna. Andra tingsrätter låter i stället hela kostnaden belasta tingsrätten.

Av inhämtade uppgifter från Domstolsverket framgår att kost- naderna för hyres- och arrendenämndernas verksamhet under år 2011 uppgick till 80 156 tkr. I denna totalkostnad ingår overhead- kostnader6 som Domstolsverket fördelar ut på myndigheterna inom Sveriges Domstolar. Kostnaderna för hyres- och arrendenämn- derna har varit relativt konstanta under de tre senaste åren. För år 2009 uppgick totalkostnaden till 81 866 tkr och för år 2010 till 82 311 tkr.7

Den genomsnittliga styckkostnaden för ett avgjort ärende i hyres- och arrendenämnden var under år 2011 3 011 kr.8 Om man bortser från de ärenden som avser avstående av besittningsskydd för bostad och lokal uppgår styckkostnaden i stället till nästan 5 900 kr per ärende.9 Antalet avgjorda ärenden per årsarbetskraft uppgick för samma år totalt sett till 337 stycken.10 Vid en exkludering av de ären- den som avser avstående av besittningsskydd för bostad och lokal var antalet avgjorda ärenden per årsarbetskraft cirka 160.

6Kostnader för lokaler och för Domstolsverkets verksamhet etc.

7Sveriges Domstolars årsredovisning 2011 s. 59.

8Sveriges Domstolars årsredovisning 2011 s. 59.

9Beräkningen tar sin utgångspunkt i hyres- och arrendenämndernas tidredovisning. Upp- giften om den beräknade styckkostnaden kan därför vara behäftad med viss osäkerhet.

10Sveriges Domstolars årsredovisning 2011 s. 59.

115

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

2.3.4Kort om förfarandet

Allmänt

Hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter. Detta innebär att förvaltningslagen (1986:223) i och för sig är tillämplig vid handläggning av ärenden i nämnderna.11 Av 3 § förvaltnings- lagen följer dock att om en annan lag eller en förordning innehåller någon bestämmelse som avviker från förvaltningslagen gäller den be- stämmelsen. Regler om processen i hyres- och arrendenämnderna finns i nämndlagen. Genom dessa förfaranderegler har därmed för- valtningslagen i praktiken väsentligen satts ut spel (Hellners m.fl.,

Förvaltningslagen med kommentarer, tredje upplagan, 2010, s. 66). I en del avseenden är dock förvaltningslagen tillämplig vid hyres- och arrendenämnderna. Nämnderna kan t.ex. avvisa ett ombud med stöd av 9 § förvaltningslagen. Vidare gäller bestämmelserna om myndig- heternas serviceskyldighet i 4 och 5 §§ förvaltningslagen.

Sammansättning

Arrendenämnden ska som huvudregel bestå av ett hyresråd som ordförande och två andra ledamöter, s.k. intresseledamöter. Av de senare ska den ene ledamoten såsom ägare av jordbruksfastighet eller på liknande sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållanden. Den andre ledamoten i arrendenämnden ska vara jordbruksarrendator eller, när ärendet rör bostadsarrende, bostadsarrendator (2 § första stycket nämndlagen).

Även hyresnämnden ska som huvudregel bestå av ett hyresråd som ordförande och två andra ledamöter. Av de senare ska den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers för- hållanden. I de flesta ärendetyper som gäller bostadsrätt ska vad som sägs om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättsfastighet och bostadsrättshavares förhållanden (5 § första stycket nämndlagen).

I vissa fall ska hyresnämnden, i stället för ovan nämnda samman- sättning, bestå av två lagfarna ledamöter. Så är fallet vid prövning av

11 I betänkandet En ny förvaltningslag (SOU 2010:29) föreslår Förvaltningslagsutredningen att förvaltningslagen får en ny utformning. En sammanställning över remissvaren finns i Ds 2010:47.

116

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

frågor enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) angående förhand- lingsklausuler, ersättning till hyresgästorganisation för förhand- lingsarbete, vissa hyresvillkor, tvist om förhandlingsordning eller skadestånd. Denna sammansättning för hyresnämnden gäller också i ärenden, i vilka de intresseledamöter som ska ingå enligt huvud- regeln, har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemen- samt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten (5 a § nämndlagen).

Om ärendets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det får hyresnämnd anlita en utomstående expert att biträda nämnden (5 § andra stycket nämndlagen). Motsvarande möjlighet finns inte för arrendenämnden.

Ordförande i arrendenämnden respektive hyresnämnden har be- hörighet att ensam vidta förberedande åtgärd, pröva frågor om av- visning av ansökan eller avskrivning av ärende samt handlägga över- klagande. Vidare kan ordföranden ensam medla när så lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro. I vissa fall kan arrendenämnden respektive hyresnämnden även avgöra ärenden i sak utan deltagan- de av intresseledamöter. Det gäller dels prövning av fråga som inte avgörs genom skiljedom, om parterna samtycker till det eller om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller, dels prövning av fråga som avgörs genom skiljedom, om parterna begär det.

Nämndlagen möjliggör under vissa förutsättningar delegation av förberedande åtgärder till annan anställd vid hyresnämnden eller vid en tingsrätt på samma ort som hyresnämnden (2 § tredje stycket). Frågan om delegation behandlas närmare i kapitel 6.

Förfarande

Enligt nämndlagens forumregler tas ärenden upp av den arrende- nämnd respektive hyresnämnd inom vars område aktuell fastighet är belägen (1 § andra stycket respektive 4 § andra stycket nämnd- lagen).

Nämndlagen reglerar i delvis skilda avsnitt vilka krav som ställs på en ansökan och det närmare förfarandet för de olika ärendetyperna.

En arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist får, under förutsätt- ning att tvisten inte är anhängig vid domstol eller hos skiljemän, av part hänskjutas till nämnd för medling i tvisten eller för prövning av denna. Om en tvist är anhängig vid domstol kan domstolen besluta

117

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

att tvisten före målets avgörande i sin helhet eller till viss del ska hänskjutas till nämnd för medling (7 § nämndlagen).

En arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist hänskjuts av part till nämnden genom en skriftlig ansökan. Nämnden får medge att en ansökan görs muntligen, om ansökan görs vid ett sammanträde inför nämnden och avser en fråga som har samband med det ärende som behandlas vid sammanträdet (8 § första och andra styckena nämnd- lagen).

Ansökan ska innehålla uppgift om parternas namn och hemvist samt den berörda fastighetens adress eller fastighetsbeteckning. Vidare ska den innehålla uppgift om det som yrkas och de omständig- heter som åberopas till stöd för yrkandet eller, om ansökan endast avser medling, tvistens beskaffenhet (8 § tredje stycket nämndlagen). Hyresnämnden tillhandahåller ansökningsblanketter. Nämnderna tar inte ut någon ansökningsavgift.

Därefter kan skriftväxling mellan parterna förekomma. Nämnden ska kalla parterna till ett sammanträde. Om en part ska inställa sig personligen får nämnden förelägga vite. Det finns dock situationer när sammanträde inte behöver hållas. En sådan är om hyresnämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter. Sedan ett lämpligt antal typfall av sådana tvister har prövats får nämnden, med ledning av dessa, avgöra övriga tvister utan sammanträde om det är uppenbart att sådant inte behövs. Sam- manträde behöver inte heller hållas om ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske eller om ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs (9 § nämndlagen).

En av hyresnämndens ärendetyper som kan resultera i mycket omfattande ärenden är s.k. strandade förhandlingar enligt 24 § hyres- förhandlingslagen (1978:304). Om en förhandling enligt förhand- lingsordning har avslutats utan att överenskommelse träffats eller om det mot förhandling har mött visst hinder får hyresvärden eller hyresgästen hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett.

Motparter till hyresvärden är i dessa ärenden varje enskild hyres- gäst, vilka i vissa fall kan uppgå till tusentals. Antalet parter kan alltså vara så stort att det i praktiken inte ens är möjligt att registrera varje enskild aktör. I ärenden med ett stort antal parter är det därför mycket vanligt att nämnden tar en informell kontakt med de förhand- lande ombuden och kallar dessa till nämnden i syfte att söka träffa en förhandlingsöverenskommelse. I detta skede brukar intresseleda-

118

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

möter vanligen inte delta. Den informella medlingsmetoden, som ganska ofta leder till att förhandlingsöverenskommelser träffas, sak- nar lagstöd. Vidare har det vid ett par tillfällen förekommit att båda parter redan före strandning och alltså före anhängiggörandet har kontaktat en hyresnämnd med önskemål om medling. Medling har då ägt rum utom rätta som en ren serviceåtgärd från nämndens sida. Det förekommer också att en part kontaktar nämnden när en strand- ning kan bli aktuell och efterhör om någon vid nämnden kan vara medlare för att undvika en tvist vid hyresnämnden.

Nämndlagen innehåller också bestämmelser som anger vad som gäller i olika situationer när sökanden respektive motparten under- låter att inställa sig till sammanträdet (10 och 11 §§ nämndlagen).

Av 12 § nämndlagen framgår att nämnden ska klarlägga tviste- frågorna. Samma bestämmelse föreskriver den långtgående skyldig- heten för nämnden att verka för att parterna träffar en överenskom- melse. Även om medling inte har begärts ska nämnden nämligen försöka förlika parterna. Dessutom ska nämnden, om parterna inte kan förlikas efter förslag från någondera parten, lägga fram ett för- likningsförslag, om det inte är uppenbart att förutsättningar för för- likning saknas. Ett medlingssammanträde är inte offentligt (12 b § nämndlagen).

Lagen innehåller också särbestämmelser för vissa ärendetyper. Vid lokalmedling ska hyresnämnden, om hyresvärden eller hyres- gästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller i frågan om en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar (12 a § första stycket nämndlagen). På motsvarande sätt ska arrendenämn- den i samband med medling vid uppsägning av anläggningsarrende yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden, om jordägaren eller arrendatorn begär det (12 a § andra stycket nämndlagen). Som exempel på anläggnings- arrende kan nämnas vindkraftverk.

Frågor som avser godkännanden av förbehåll, andra avtalsvillkor och överenskommelser prövas också av nämnden efter ansökan som ska vara skriftlig. För dessa frågor föreskriver lagen att ansökan bör innehålla de omständigheter som åberopas till stöd för ansökningen. Om det inte kan anses obehövligt ska sökanden och annan som ärendet angår i dessa fall kallas att inställa sig till ett sammanträde (14 § nämndlagen).

I 15 § nämndlagen finns bestämmelser om skiljemannaförfarande. Nämndernas uppgift som skiljenämnd kommer att behandlas när- mare i avsnitt 3.4.

119

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Beträffande ärenden om förhandlingsordning eller upprustnings- föreläggande och ärende angående förvärv av arrendeställe samt ombildning till bostadsrätt m.m. finns bestämmelser om krav på ansökan och om handläggningen i 15 a, 16 och 16 e §§ nämndlagen.

Ett avsnitt i nämndlagen innehåller generella bestämmelser om bevismedel etc. Där föreskrivs att nämnden ska verka för att utred- ningen i ärendet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. I sammanhanget ska nämn- den, såvitt det är möjligt, se till att onödig utredning inte förebringas (16 f § nämndlagen). Nämnden får hämta in nödvändig utredning. Om det finns anledning ska t.ex. nämnden, eller den nämnden be- slutar, besiktiga den fastighet som ärendet rör (17 § nämndlagen). Det kan också bli aktuellt för nämnden att besiktiga olika jäm- förelseobjekt i ärenden om fastställande av hyra eller arrendeavgift.

Nämnden får hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran, om någon part begär det och förhöret krävs för utredningen. Om nämnden anser att bevisningen kan föras på annat sätt med avsevärt mindre besvär eller kostnad får förhöret dock inte hållas (19 a § nämndlagen).

I tingsrätt ska en berättelse som lämnas i bevissyfte som huvud- regel dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning (6 kap. 6 § första stycket rättegångsbalken). Denna möjlighet saknas för hyres- och arrendenämnden (5 kap. 9 § andra stycket rättegångsbalken).

Den som inte är part men som efter kallelse av nämnden har in- ställt sig för att höras i ärendet har rätt till ersättning av allmänna medel (19 § nämndlagen). Kostnaden ska stanna på staten och part som har åberopat ett vittnesförhör behöver alltså inte ersätta vittnet.

Enligt 17 § förvaltningslagen får ett ärende inte avgöras utan att en part har underrättats om och fått tillfälle att yttra sig över en upp- gift som har tillförts ärendet genom någon annan. Ärendet får dock avgöras utan att så har skett bl.a. om avgörandet inte går parten emot, om uppgiften saknar betydelse eller om åtgärderna av någon annan anledning är obehövliga.

Nämndlagen innehåller också ett avsnitt med övriga bestämmel- ser om förfarandet. Av dessa framgår bl.a. att nämnden ska hand- lägga ärenden skyndsamt (26 §). Enligt hänvisning i 28 § nämndlagen ska bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare tillämpas också på ledamöterna i nämnden. Vidare finns bestämmel- ser om delgivning och expediering av beslut (30 § nämndlagen).

Genom hänvisning i nämndlagen är även bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken tillämpliga i nämnderna. Kapitlet behandlar frågor

120

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

om bl.a. offentlighet och ordning vid domstol. I kapitlet finns också bestämmelser om formerna för parternas och andras deltagande i sammanträden.

Enligt 5 kap. 10 § första stycket rättegångsbalken är huvudregeln att parter och andra som ska delta i ett sammanträde ska infinna sig i rättssalen eller där sammanträdet annars hålls. Av bestämmelsens andra stycke följer att rätten (nämnden), om det finns skäl för det, får besluta att deltagandet i stället ska ske genom telefon- eller video- konferens. I lagen anges ett par omständigheter som rätten (nämn- den) särskilt ska beakta vid bedömningen av om det finns skäl för ett deltagande per telefon eller video. Det är dels de kostnader eller olägenheter som skulle uppkomma om den som ska delta i samman- trädet måste infinna sig i rättssalen, dels den omständigheten att någon som ska delta i sammanträdet känner påtaglig rädsla för att vara närvarande i rättssalen. Enligt bestämmelsens tredje stycke får ett deltagande per telefon eller video inte ske om det är olämpligt med hänsyn till ändamålet med personens inställelse och övriga om- ständigheter.

Enligt 5 kap. 11 § rättegångsbalken får rätten (nämnden), om det finns skäl för det, besluta att syn ska hållas genom ljudöver- föring eller ljud- och bildöverföring. Så får dock inte ske om det är olämpligt med hänsyn till bevisningens art och övriga omständig- heter.

Nämnden avgör ärenden genom beslut. Beträffande omröstning innehåller nämndlagen en hänvisning till 16 kap. rättegångsbalken. Ordföranden ska dock säga sin mening först (20 § nämndlagen). Om beslutet går någon part emot ska de skäl som ligger till grund för beslutet framgå. Även andra beslut ska motiveras om det behövs (21 § första stycket nämndlagen). Återkallas en ansökan ska ärendet skrivas av (8 § sjätte stycket nämndlagen).

När nämnden håller sammanträdet ska normalt beslut i ärendet meddelas samma dag. Om detta inte är möjligt, på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet, ska beslutet med- delas inom två veckor om det inte finns synnerligt hinder mot det (21 § tredje stycket nämndlagen).

Ingår parterna en förlikning i ett ärende ska nämnden på begäran av parterna stadfästa förlikningen genom beslut (21 b § nämnd- lagen). En förlikning som nämnden har stadfäst får verkställas som lagakraftägande dom om hovrätten inte bestämmer något annat (32 § tredje stycket nämndlagen).

121

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Ett antal uppräknade beslut av nämnden har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut (22 § första stycket nämndlagen). Vidare får en del av nämndens beslut, utöver en stadfäst förlikning, verk- ställas som en lagakraftägande dom (32 § nämndlagen). Bestämmel- serna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen om omprövning av beslut tillämpas inte i nämnderna (22 § andra stycket nämndlagen).

Parterna svarar själva för sina kostnader vid nämnden.

Överklagande av hyresnämndens beslut

Hyresnämndens beslut får med en del undantag överklagas (se 23 § nämndlagen med där införda hänvisningar). Bland undantagen kan nämnas tillstånd till lägenhetsbyte och till upplåtelse av lägenhet i andra hand samt godkännande av avtal om avstående från besitt- ningsskydd till bostad eller lokal. Överklagandet tas beträffande beslut från samtliga hyresnämnder upp av Svea hovrätt och handläggs där på en av avdelningarna, nämligen avdelning 2.

Vid handläggningen i Svea hovrätt tillämpas en särskild förfarande- lag – lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt (nedan hovrättslagen).

Av hovrättslagen framgår att hovrätten ska tillämpa 52 kap. rätte- gångsbalken (Om överklagande av beslut), om inte annat följer av hovrättslagen eller annan lag. Prövningstillstånd krävs dock inte för att hovrätten ska pröva hyresnämndens beslut (2 § hovrättslagen).

Hovrätten ska bestå av tre lagfarna domare vid avgörande av ett hyresmål. Intresseledamöter ska således inte delta i avgörandet.

Hovrätten ska verka för att utredningen i målet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till målets beskaffenhet. I sammanhanget ska hovrätten, om det är möjligt, se till att onödig utredning inte läggs fram (4 § hovrättslagen).

Enligt 52 kap. 7 § andra stycket rättegångsbalken får det över- klagade beslutet inte ändras såvitt angår motpartens rätt utan att han eller hon har getts tillfälle att yttra sig.

Hovrätten avgör majoriteten av hyresmålen efter föredragning. Om det kan antas vara till fördel för utredningen får hovrätten hålla muntlig förhandling om viss fråga eller i målet i dess helhet (5 § första stycket hovrättslagen). Muntlig förhandling ska hållas om en part begär det samt förhandlingen inte är obehövlig och inte heller särskilda skäl talar emot det (5 § andra stycket hovrättslagen).

122

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Har hyresnämnden hört ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen får nämndens beslut inte ändras i den delen utan att beviset har tagits upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyresnämnden antagit (7 § hovrättslagen).

Det finns inget som hindrar att en part vid överklagande av hyres- nämndens beslut till stöd för sin talan åberopar omständigheter och bevis som inte tidigare har åberopats.

Ett antal uppräknade beslut av Svea hovrätt i hyresmål har rätts- kraft (8 § hovrättslagen).

I hovrätten tillämpas bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken om rättegångskostnader. För ett stort antal ärenden finns det dock undantagsbestämmelser som innebär att vardera parten ska svara för sin rättegångskostnad i hovrätten om inte parten agerat vårdslöst eller försumligt (se t.ex. 12 kap. 73 § jordabalken).

Svea hovrätts beslut får inte överklagas (10 § hovrättslagen).

Överklagande av arrendenämndens beslut

Arrendenämndens beslut får med en del undantag överklagas (se 23 a § nämndlagen med där införda hänvisningar). Till skillnad från vad som gäller för överklagande av beslut från hyresnämnden över- klagas arrendenämndens beslut till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Samtliga hovrätter handlägger alltså överklaganden av beslut från arrendenämnd.

Hovrätten är normalt domför med tre lagfarna ledamöter. Om målets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det får även ett tekniskt råd ingå i hovrätten (8 kap. 31 b § jordabalken).

Vid handläggningen av ett överklagande tillämpas, om inte annat sägs, de regler i lagen (1996:242) om domstolsärenden (nedan ärendelagen) som gäller vid överklagande av tingsrätts beslut. Pröv- ningstillstånd krävs dock inte för att hovrätten ska pröva arrende- nämndens beslut (8 kap. 31 a § jordabalken).

Förfarande som följer ärendelagen är normalt skriftligt. Samman- träde bör dock hållas när detta kan antas vara till fördel för utred- ningen eller främja ett snabbt avgörande av ärendet (13 § ärende- lagen). Om det begärs av en enskild part ska domstolen hålla sam- manträde. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte ska prövas i sak, om avgörandet inte går parten emot eller om ett

123

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

sammanträde på grund av någon annan särskild omständighet inte behövs (14 § ärendelagen).

Ärendelagen tillåter att vittnesförhör hålls vid sammanträde (24 § ärendelagen). Enligt en kompletterande bestämmelse i 8 kap. 31 c § jordabalken får även förhör med part under sanningsförsäkran hållas.

Av 32 § ärendelagen framgår att i ett ärende där enskilda är mot- parter till varandra får domstolen med tillämpning av 18 kap. rätte- gångsbalken förplikta den ena parten att ersätta den andra parten för dennes kostnader i ärendet.

Beslut av hovrätten, som inte uttryckligen undantagits (se 8 kap. 31 d § jordabalken och 16 a § lagen [1957:390] om fiskearrenden) får överklagas till Högsta domstolen. Det krävs prövningstillstånd för en prövning i Högsta domstolen.

2.3.5 Statistik avseende ärendehanteringen

Hyres- och arrendenämnderna

I detta avsnitt kommer en del statistiska uppgifter avseende ärende- hanteringen vid hyres- och arrendenämnderna att presenteras på ett översiktligt plan.12

Under år 2011 kom det in totalt 27 117 ärenden till hyres- och arrendenämnderna. Av ärendena hänförde sig cirka 25 000 till hyres- nämnderna och cirka 2 000 till arrendenämnderna. En jämförelse med ärendetillströmningen under åren 2009 och 2010 visar att antalet inkomna ärenden totalt sett varit i det närmaste konstant under de senaste tre åren. Mellan 2010 och 2011 har antalet avgjorda ärenden minskat med drygt en procent, vilket har bidragit till att antalet balanserade ärenden har ökat.13

Av tabell 2.3 framgår hur inkomna, avgjorda och balanserade ärenden under år 2011 fördelar sig utifrån för statistikändamål upp- ställda nio målkategorier. Tabellen avser de totala summorna för samt- liga nämnder.

12Uppgifterna i detta avsnitt har hämtats från Sveriges Domstolars statistiksystem.

13Sveriges Domstolars årsredovisning 2011 s. 60.

124

SOU 2012:82 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Tabell 2.3

Inkomna, avgjorda och balanserade ärenden för år 2011

 

 

fördelade på målkategorier

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Målkategori

 

Antal inkomna

Antal avgjorda

Utgående balans

 

 

ärenden

ärenden

 

 

 

 

 

Bostadsavståenden

11 409

11 335

193

 

12 kap. jordabalken

5 904

5 804

1 755

 

Medling lokal

 

3 637

3 814

2 305

 

Lokalavståenden

2 619

2 627

106

 

Bostadsarrenden

1 027

1 018

1 226

 

Arrendenämndsärenden

863

717

294

 

Övriga hyresnämndsärenden

830

764

222

 

Hyresförhandlingslagen

663

381

447

 

Jordbruksarrenden

165

163

78

 

Summa:

 

27 117

26 623

6 626

 

 

 

 

 

 

I tabell 2.4 framgår omloppstiden för de under år 2011 avgjorda ärendena. För 2011 uppgick alltså omloppstiden för 75 percentilen för samtliga ärendetyper till 3,7 månader. Det råder inte några större variationer i omloppstiden mellan de tre senaste åren. Motsvarande siffra för 2009 uppgick till 3,5 månader och för 2010 till 3,8 månader.

Tabell 2.4 Omloppstid för år 2011 fördelat på målkategorier

 

Antal

Genomsnittlig

Median

75 percentil

Målkategori

avgjorda

omloppstid i

omloppstid

omloppstid i

 

ärenden

månader

i månader

månader

Bostadsavståenden

11 335

0,2

0,1

0,2

12 kap. jordabalken

5 804

3,4

2,4

4,0

Medling lokal

3 814

9,5

8,9

11,2

Lokalavståenden

2 627

0,3

0,1

0,2

Bostadsarrenden

1 018

9,2

8,7

13,9

Arrendenämndsärenden

717

3,2

1,0

1,8

Övriga hyresnämndsärenden

764

2,8

1,9

3,5

Hyresförhandlingslagen

381

5,9

4,2

8,9

Jordbruksarrenden

163

7,9

5,0

11,5

Totalt:

26 623

2,9

0,4

3,7

125

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Statistiken visar att vissa ärendetyper är betydligt mer vanliga än andra. Det finns också en stor spridning i omloppstiden mellan de olika ärendetyperna. Som framgår avser en mycket stor andel – unge- fär hälften av antalet inkomna ärenden – frågan om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostad eller lokal. För dessa ärenden tillhandahåller hyresnämnden särskilda blanketter där hyresvärd och hyresgäst/hyresgäster kan träffa en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet. Hyres- nämnden rekommenderar att blanketten, som samtidigt utgör en ansökan till nämnden, används. På blanketten kan hyresnämnden skriva sitt beslut.

Ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd är sällan komplicerade. Nämnden håller ytterst sällan sammanträde i dessa ärenden. Ärendena handläggs till stor del av nämndsekreterarna även om själva beslutanderätten inte kan delegeras.

Omloppstiden för dessa ärenden är mycket kort. För år 2011 uppgick omloppstiden för 75 percentilen för avståendeärendena avseende bostad och lokal till 0,2 månader (sex dagar). För övriga ärenden uppgick omloppstiden för 75 percentilen till 8,7 månader.

Den ärendekategori som har längst genomsnittlig omloppstid är medling avseende lokaler. Dessa ärenden utgör cirka 13 procent av det totala antalet ärenden. Omloppstiden för 75 percentilen av ärende- kategorin uppgår till 11,2 månader. Den jämförelsevis långa omlopps- tiden kan förklaras av att uppsägningstiden för lokaler ofta uppgår till nio månader (12 kap. 4 § jordabalken).

Regeringen ställer upp verksamhetsmål för hyres- och arrende- nämnderna. Enligt verksamhetsmålet bör huvuddelen, nämligen 75 procent, av ärendena inte ta längre tid än fyra månader att av- göra. Vid beräkningen av verksamhetsmålet exkluderas ärenden om avstående av besittningsskydd för bostad och lokal samt, fr.o.m. verk- samhetsåret 2011, även ärenden om lokalmedling. Omloppstiden för 75 percentilen enligt denna beräkning var totalt 4,9 månader. Endast en av hyres- och arrendenämnderna, nämligen den i Sundsvall, uppfyllde verksamhetsmålet. För fem av nämnderna varierade resul- tatet mellan 4,2 och 4,9 månader. Två av nämnderna hade betydligt längre omloppstider. De långa omloppstiderna på dessa nämnder kan dock förklaras med att man under slutet av år 2011 hade avgjort

126

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

ett större antal ärenden som i vissa fall haft gemensam handlägg- ning och som var äldre än ett år.14

I tabell 2.5 redovisas statistik över antalet inkomna, avgjorda och balanserade ärenden för respektive nämnder. Som framgår inkom- mer i särklass flest ärenden, cirka 45 procent av det totala antalet, till Hyres- och arrendenämnden i Stockholm. De tre största nämn- derna, dvs. nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö, hand- lägger tillsammans cirka 72 procent av samtliga ärenden.

Tabell 2.5 Inkomna, avgjorda och balanserade ärenden per nämnd för år 2011

Hyresnämnd/Arrendenämnd

Antal inkomna

Antal avgjorda

Utgående balans

ärenden

ärenden

 

 

Hyres- och arrendenämnden

12 246

11 932

2 519

i Stockholm

 

 

 

Hyres- och arrendenämnden

4 271

4 137

1 527

i Göteborg

 

 

 

Hyres- och arrendenämnden

2 959

2 981

575

i Malmö

 

 

 

Hyres- och arrendenämnden

2 849

2 893

498

i Västerås

 

 

 

Hyres- och arrendenämnden

1 653

1 553

647

i Jönköping

 

 

 

Hyres- och arrendenämnden

1 572

1 554

318

i Linköping

 

 

 

Hyres- och arrendenämnden

838

941

260

i Umeå

 

 

 

Hyres- och arrendenämnden

729

632

282

i Sundsvall

 

 

 

Summa:

27 117

26 623

6 626

 

 

 

 

Svea hovrätt

I detta avsnitt kommer en del statistiska uppgifter beträffande mål- hanteringen i Svea hovrätt att presenteras.15 Under år 2011 kom det in 492 överklagade hyresnämndsärenden till Svea hovrätt. En jäm- förelse med måltillströmningen under åren 2009 och 2010 visar att

14Sveriges Domstolars årsredovisning 2011 s. 60.

15De statistiska uppgifterna i detta avsnitt har hämtats in från Svea hovrätt och från Dom- stolsverket.

127

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

antalet inkomna mål totalt sett varit i det närmaste konstant under de tre senaste åren. Under år 2011 avgjorde Svea hovrätt 614 över- klagade hyresnämndsärenden. Det innebär en ökning med 31 pro- cent i förhållande till antalet avgjorde ärenden för år 2010.16

Av tabell 2.6 framgår hur inkomna, avgjorda och balanserade hyresmål under år 2011 fördelar sig utifrån för statistikändamål upp- ställda tre målkategorier.

Tabell 2.6 Inkomna, avgjorda och balanserade hyresmål i Svea hovrätt för år 2011

Målkategori

Antal inkomna mål

Antal avgjorda mål

Utgående balans

12 kap. jordabalken

425

524

141

Hyresförhandlingslagen

24

32

12

Bostadsrättslagen m.m.

43

58

15

Summa:

492

614

168

 

 

 

 

Av tabell 2.7 framgår omloppstiden för de av Svea hovrätt under år 2011 avgjorda hyresnämndsärendena. För år 2011 uppgick alltså om- loppstiden för 75 percentilen för samtliga måltyper till 8,0 månader. Motsvarande siffra för år 2009 var 9,4 och för år 2010 10,9. Om- loppstiden har alltså minskat. Regeringen har inte ställt upp några verksamhetsmål specifikt för hyresnämndsärendena.

Tabell 2.7 Omloppstid för år 2011 fördelat på målkategorier

Målkategori

Antal avgjorda

Genomsnittlig

Median

75 percentil

 

mål

omloppstid i

omloppstid i

omloppstid i

 

 

månader

månader

månader

12 kap. jordabalken

524

5,5

4,4

7,7

Hyresförhandlingslagen

32

7,6

6,1

9,8

Bostadsrättslagen m.m.

58

6,2

5,6

8,8

Totalt:

614

5,6

4,6

8,0

 

 

 

 

 

16 Under år 2010 avgjorde Svea hovrätt 468 överklagade hyresnämndsärenden och år 2009 481 sådana ärenden.

128

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

2.4De allmänna domstolarna

2.4.1Organisation

De allmänna domstolarna består av tingsrätt, hovrätt och Högsta domstolen. Tingsrätten är allmän underrätt och, om inte annat är före- skrivet, första domstol (1 kap. 1 § första stycket rättegångsbalken). Det finns 48 tingsrätter, som är placerade över hela landet. Tings- rätternas domkretsar – domsagor – anges i förordningen (1982:996) om rikets indelning i domsagor.

I varje tingsrätt finns en lagman som är administrativ chef för tingsrätten. I tingsrätterna finns också chefsrådmän, rådmän, tek- niska råd, tingsfiskaler, tingsnotarier, beredningsjurister och andra anställda. Närmare bestämmelser om tingsrättens organisation samt om fördelning och handläggning av mål och ärenden finns i förord- ningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion.

Hovrätten är överrätt i mål som överklagas från tingsrätt (2 kap. 1 § rättegångsbalken). Det finns sex hovrätter i Sverige. Dessa är Svea hovrätt (i Stockholm), Göta hovrätt (i Jönköping), Hovrätten över Skåne och Blekinge (i Malmö), Hovrätten för Västra Sverige (i Göteborg), Hovrätten för Nedre Norrland (i Sundsvall) och Hov- rätten för Övre Norrland (i Umeå). Närmare bestämmelser om hovrättens organisation finns i förordningen (1996:379) med hov- rättsinstruktion.

Högsta domstolen är överrätt i mål som överklagas från hovrätt (3 kap. 1 § rättegångsbalken).

2.4.2 Kort om förfarandet i tvistemål

Sammansättning

Enligt 1 kap. 3 § rättegångsbalken (nedan RB) ska tingsrätten om inte annat är föreskrivet bestå av en lagfaren domare. Huvudregeln är att tingsrätten vid huvudförhandling i ett tvistemål ska bestå av tre lagfarna domare. Vid huvudförhandling i förenklad form, dvs. när den sker i anslutning till en muntlig förberedelse, består rätten i stället av en lagfaren domare. Rätten är också i annat fall vid huvud- förhandling domför med en lagfaren domare om rätten anser det till- räckligt att en domare sitter i rätten och parterna samtycker till det eller målet är av enkel beskaffenhet (1 kap. 3 a § RB). I de s.k. FT- målen, dvs. mål där värdet av tvisteföremålet uppenbart inte överstiger

129

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

hälften av ett prisbasbelopp, består tingsrätten alltid av en lagfaren domare (1 kap. 3 d § RB).

Förfarandet

I 42 kap. rättegångsbalken finns bestämmelser om stämning och förberedelse samt om avgörande av mål utan huvudförhandling. Ett mål vid tingsrätt inleds genom en skriftlig ansökan om stämning (42 kap. 1 § RB). Denna ska bl.a. innehålla ett bestämt yrkande, en utförlig redogörelse för de omständigheter som åberopas till grund för yrkandet samt uppgift om de bevis som åberopas och vad som ska styrkas med varje bevis. Tingsrätten tar för tvistemål ut en ansök- ningsavgift om 450 kr (förordningen [1987:452] om avgifter vid de allmänna domstolarna).

Sedan stämning utfärdats ska förberedelse i målet äga rum. Den har bl.a. till syfte att klarlägga parternas yrkanden och invändningar samt i vad mån parterna är oense om åberopade sakförhållanden. Rätten ska driva förberedelsen med inriktning på ett snabbt avgöran- de av målet. Som huvudregel ska rätten upprätta en tidsplan för målets handläggning (42 kap. 6 § RB). I dispositiva mål kan rätten meddela tredskodom om svaranden inte inom förelagd tid skriftli- gen avger svaromål (42 kap. 11 § RB). En tredskodom mot svaran- den ska grundas på kärandens framställning av omständigheterna i målet, om svaranden fått del av framställningen och den inte strider mot förhållande, som är allmänt veterligt. I den mån framställningen inte innefattar laga skäl för käromålet eller det annars uppenbart framgår att käromålet är ogrundat ska det ogillas (44 kap. 8 § andra stycket RB).

Målet bereds ofta genom muntlig förberedelse men även skriftlig förberedelse förekommer. Tredskodom kan meddelas mot en part som inte inställer sig till en muntlig förberedelse. En tredskodom mot käranden innebär som huvudregel att käromålet ogillas. För sva- randens del är innebörden densamma som vid uteblivet svaromål.

Rätten är skyldig att verka för att parterna förliks eller på annat sätt uppnår en samförståndslösning om det inte är olämpligt med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga omständigheter (42 kap. 17 § RB). Frågan om förlikning tas ofta upp vid ett sammanträde för muntlig förberedelse. Om parterna träffar en förlikning kan rätten, om parterna begär det, stadfästa förlikningen genom dom.

130

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Rätten kan också under förberedelsen meddela dom om talan medges eller efterges. Vidare kan rätten avgöra ett mål på hand- lingarna, dvs. utan huvudförhandling, om huvudförhandling inte be- hövs med hänsyn till utredningen i målet och inte heller begärs av någon av parterna (42 kap. 18 § RB).

I dispositiva mål kan rätten förelägga en part att slutligt bestäm- ma sin talan och uppge de bevis som han eller hon åberopar om det är påkallat med tanke på hur parten utfört sin talan tidigare under målets handläggning, s.k. stupstocksföreläggande. Efter det att tiden för sådant yttrande har gått ut, får parten inte åberopa någon ny om- ständighet eller något nytt bevis, om parten inte gör sannolikt att han eller hon har haft giltig ursäkt för sin underlåtenhet att åberopa omständigheten eller beviset tidigare (42 kap. 15 § RB). I disposi- tiva mål har tingsrätten även möjlighet att meddela parterna att för- beredelsen vid en viss senare tidpunkt ska anses avslutad. I sådant fall får efter den tidpunkten en part åberopa en ny omständighet eller ett nytt bevis endast om parten gör sannolikt att han eller hon har haft giltig ursäkt att inte åberopa omständigheten eller beviset tidigare, eller målets prövning inte fördröjs i någon väsentlig mån, om åberopandet tillåts (42 kap. 15 a § RB).

En huvudförhandling kan hållas i anslutning till en muntlig för- beredelse, s.k. huvudförhandling i förenklad form. Vad som har ägt rum under det sammanträde då den muntliga förberedelsen avsluta- des ska då anses ha ägt rum vid huvudförhandlingen utan att det be- höver upprepas vid denna (42 kap. 20 § RB). Annars hålls huvud- förhandling särskilt. Bestämmelser om huvudförhandlingen finns i 43 kap. rättegångsbalken.

Huvudförhandlingen ska vara muntlig (43 kap. 5 § första stycket RB). Vid denna ska käranden framställa sitt yrkande. Svaranden ska ange om yrkandet medges eller bestrids. Därefter ska vardera parten utveckla sin talan och yttra sig över det som motparten har anfört. Om rätten anser att det är lämpligt får dessa framställningar ske genom hänvisningar till handlingar i målet (43 kap. 7 § RB).

När parterna har utvecklat sin talan ska bevisningen läggas fram (43 kap. 8 § första stycket RB). Enligt rättegångsbalken är i princip alla bevismedel tillåtna. Vanligast är förhör med part under sannings- försäkran, vittnesförhör under ed, skriftligt bevis, sakkunnigbevis- ning och syn. I tingsrätt ska en berättelse som lämnas i bevissyfte dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning (video) om det inte finns särskilda skäl mot det (6 kap. 6 § första stycket RB). Det som iakttas vid syn får dokumenteras genom en ljud- och bildupp-

131

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

tagning (6 kap. 6 a § RB). Sedan bevisningen har lagts fram får par- terna hålla slutanföranden (43 kap. 9 § RB).

I 43 kap. 10 § rättegångsbalken finns en preklusionsregel. Om en part under huvudförhandlingen ändrar eller gör tillägg till tidigare lämnade uppgifter eller om parten åberopar omständigheter eller bevis som han eller hon inte uppgett före förhandlingens början får rätten nämligen lämna det nya materialet utan avseende. En förut- sättning är dock att det kan antas att parten genom förfarandet för- söker förhala rättegången eller överrumpla motparten eller att parten annars handlar i otillbörligt syfte eller av grov vårdslöshet.

Rätten avgör saken genom dom. Avgörandet får grundas endast på det som förekommit vid huvudförhandlingen (17 kap. 2 § första stycket RB). Rätten får i domen inte gå utöver vad part yrkat.

Bestämmelser om rättegångskostnader finns i 18 kap. rättegångs- balken. Huvudregeln är att den part som förlorat målet ska ersätta motparten för dennes samtliga rättegångskostnader. I FT-målen finns det dock begränsningar i möjligheten att få ersättning för rättegångs- kostnader.

När tiden för att överklaga har löpt ut vinner domen laga kraft och har samtidigt rättskraft.

Överklagande

Tingsrättens avgöranden överklagas till hovrätt. Det krävs pröv- ningstillstånd för att hovrätten ska pröva målet (49 kap. 12 § RB). Vid avgörandet om prövningstillstånd ska meddelas ska hovrätten som huvudregel bestå av tre lagfarna ledamöter. Vid huvudförhand- ling är hovrätten domför med varierat antal ledamöter, mellan tre och fem (2 kap. 4 § RB).

I hovrätten får en part inte åberopa omständighet eller bevisning som inte har åberopats vid tingsrätten om parten inte gör sannolikt att han eller hon inte kunnat åberopa beviset tidigare eller haft giltig ursäkt för att inte göra det (50 kap. 25 § RB).

Samma bestämmelser om rättegångskostnader som vid tings- rätten tillämpas i hovrätten.

Hovrättens avgöranden överklagas till Högsta domstolen. Det krävs prövningstillstånd för att Högsta domstolen ska pröva målet.

132

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

2.4.3Kort om förfarandet i ärenden

Allmänt

Lagen (1996:242) om domstolsärenden (ärendelagen) gäller vid hand- läggningen i tingsrätt, hovrätt och Högsta domstolen av sådana rättsvårdsärenden som ska tas upp av en tingsrätt och som inte ska handläggas enligt rättegångsbalken (1 § ärendelagen). Om en annan lag än förvaltningslagen innehåller en bestämmelse som avviker från ärendelagen gäller den bestämmelsen (2 § ärendelagen).

Sammansättning

Vid handläggning av ett ärende består tingsrätten som huvudregel av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet får dock tingsrätten bestå av tre lagfarna doma- re (3 § första stycket ärendelagen).

Förfarandet

Den som vill inleda ett ärende vid tingsrätten genom anmälan, an- sökan, överklagande eller på annat sätt ska göra detta skriftligen. Regeringen får dock för vissa slags ärenden bestämma att det får göras i en annan form (4 § ärendelagen). En ansökan ska innehålla uppgifter om det som yrkas, de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet och de bevis som åberopas och det som ska styr- kas med varje särskilt bevis (6 § första stycket ärendelagen). I de flesta ärenden måste sökanden betala en ansökningsavgift. För ären- den uppgår den vanligen till 375 kr (förordning [1987:452] om av- gifter vid de allmänna domstolarna).

Domstolen ska se till att ärendet blir så utrett som dess beskaf- fenhet kräver och att inget onödigt dras in i ärendet (12 § ärende- lagen). Normalt är förfarandet skriftligt (13 § ärendelagen). Om det finns en motpart ska domstolen som huvudregel ge denne till- fälle att svara inom en viss tid. Domstolen ska samtidigt upplysa motparten om att ärendet kan komma att avgöras även om det inte kommer in något svar (15 § ärendelagen). För frågan om när sam- manträde bör eller ska hållas hänvisas till redogörelsen i avsnitt 2.3.4 om överklagande av arrendenämndens beslut. Att en part uteblir från ett sammanträde hindrar inte att domstolen handlägger och avgör

133

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

ärendet. Om det är den som inlett ärendet som uteblir får ärendet avskrivas (20 § ärendelagen).

I ärenden får vittnesförhör under ed och sakkunnigförhör hållas. Vidare kan skriftliga bevis, vittnesattester och syn åberopas (23– 25 §§ ärendelagen). Även förhör med part får äga rum, dock inte under sanningsförsäkran. En berättelse som lämnas i bevissyfte ska dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning om det inte finns särskilda skäl mot det (6 kap. 6 § första stycket RB och 21 § tredje stycket ärendelagen). Det som iakttas vid syn får dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning (6 kap. 6 a § RB och 21 § tredje stycket ärendelagen).

Domstolen avgör ärenden genom beslut som ska grundas på det som handlingarna innehåller och det som i övrigt har förekommit i ärendet (27 § första stycket ärendelagen). Beträffande frågan om rättegångskostnader hänvisas till redogörelsen i avsnittet om över- klagande av arrendenämndens beslut (2.3.4).

Överklagande

Tingsrättens beslut överklagas till hovrätt. Det krävs prövningstill- stånd för att hovrätten ska pröva tingsrättens beslut (39 § ärende- lagen). Beträffande sammansättningen i hovrätten tillämpas rätte- gångsbalkens bestämmelser för tvistemål.

För förfarandet i hovrätten gäller samma regler som vid tings- rätten. Till skillnad från i tvistemål finns det inget som hindrar att part åberopar nya grunder och ny bevisning i hovrätten. Hovrättens beslut överklagas till Högsta domstolen. Det krävs prövningstill- stånd för att Högsta domstolen ska pröva hovrättens avgörande.

2.4.4Statistik avseende målhanteringen när det gäller hyra och bostadsrätt

Vid tingsrätterna registreras mål avseende hyra och bostadsrätt i tre målkategorier: ”Hyres-/bostadsrättstvist, överlämnat från krono- fogdemyndigheten”, ”Hyres-/bostadsrättstvist, övrigt” och ”Hyres- tvist, lokal”.

Statistik visar att det under år 2011 kom in sammanlagt 2 385 mål avseende hyra (inklusive lokal) eller bostadsrätt till tingsrätterna. En jämförelse med måltillströmningen under åren 2009 och 2010

134

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

visar att antalet inkomna mål varit i det närmaste konstant under de senaste åren.

Av de inkomna målen för år 2011 avsåg 676 mål hyres- eller bostadsrättstvister som hade överlämnats från Kronofogdemyndig- heten. I ungefär dubbelt så många mål gällande hyres- eller bostads- rättstvister, nämligen 1 314, hade förfarandet inletts vid tingsrätten. Av de inkomna målen rör 395 hyrestvister lokal.

Även beträffande de mål som handläggs vid de allmänna domstol- arna finns en koncentration till de större städerna. Detta är särskilt ut- talat vad avser hyrestvister angående lokaler. För år 2011 stod Malmö tingsrätt, Göteborgs tingsrätt och tingsrätterna med Stockholms län17 som verksamhetsområde för handläggningen av 70 procent av dessa mål i landet. Samma tingsrätter handlade 58 procent av de hyres- eller bostadsrättstvister som hade inletts vid tingsrätten och 41 procent av motsvarande tvister som hade överlämnats från Krono- fogdemyndigheten.

2.5Kronofogdemyndigheten

2.5.1Kort om förfarandet

Som framgått kan vissa anspråk som avser hyra och bostadsrätt även handläggas av Kronofogdemyndigheten. Förfarandet följer lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning (nedan BfL).

Förfarandet hos Kronofogdemyndigheten är skriftligt och utgör ett s.k. summariskt förfarande. Det huvudsakliga syftet med den summariska processen är att snabbt och enkelt klargöra om svaran- den har någon invändning mot sökandens krav och möjliggöra snabb verkställighet i sådana fall där det inte föreligger någon tvist mellan parterna (prop. 1989/90:85 s. 39).

En av de summariska processformerna vid Kronofogdemyndig- heten är ansökan om betalningsföreläggande. Enligt 2 § BfL får en sådan ansökan avse åläggande för svaranden att betala en penning- fordran som är förfallen till betalning. En förutsättning är att fordran är förlikningsbar (2 § BfL). Hyra och skadestånd är exempel på fordringar som en ansökan om betalningsföreläggande kan avse.

Vanlig handräckning är en annan summarisk processform. Enligt 3 § 1 BfL får en ansökan om vanlig handräckning, om förlikning är tillåten i saken, bl.a. avse åläggande för en tidigare ägare eller nytt-

17 Attunda, Nacka, Norrtälje, Solna, Stockholms, Södertälje och Södertörns tingsrätter.

135

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

janderättshavare att flytta från fast egendom, bostadslägenhet eller annat utrymme i byggnad när besittningsrätten har upphört. Detta förfarande benämns avhysning.

En förutsättning för avhysning är att svaranden har haft en giltig rättsgrund för sin besittning. Rättsgrunden kan ha varit antingen äganderätt eller nyttjanderätt. De i praktiken viktigaste nyttjande- rätterna är hyra och bostadsrätt (prop. 1989/90:85 s. 99).

En ytterligare processform hos Kronofogdemyndigheten är sär- skild handräckning. En ansökan om särskild handräckning får avse åläggande för svaranden att vidta rättelse när sökandens besittning har egenmäktigt rubbats eller annan olovlig åtgärd har vidtagits be- träffande fast eller lös egendom eller utövningen av sökandens rätt till viss egendom på annat sätt olovligen hindras (4 § första stycket 1 BfL). Särskild handräckning får vidare användas när det är särskilt föreskrivet i lag (4 § första stycket 2 BfL). Kronofogdemyndig- heten kan t.ex. meddela särskild handräckning när hyresgästen under- låter att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det (12 kap. 26 § femte stycket jordabalken).

Till skillnad från en ansökan om betalningsföreläggande eller van- lig handräckning prövar Kronofogdemyndigheten vid särskild hand- räckning anspråket. Myndigheten kan alltså avslå eller bifalla ansökan. Särskild handräckning får inte användas beträffande avhysnings- fallen som behandlas i 3 § 1 BfL (4 § andra stycket BfL).

En ansökan om betalningsföreläggande får även innefatta en an- sökan om vanlig handräckning, om yrkandena stöder sig på väsent- ligen samma grund (13 § BfL). Det vanligaste fallet av gemensam handläggning är förmodligen en ansökan med yrkanden om att sva- randen dels ska betala obetalda hyror, dels flytta från den förhyrda lägenheten (se Häggman m.fl., Betalningsföreläggande och handräck- ning [1 februari 2012, Zeteo], kommentaren till 13 §).

Kronofogdemyndigheten tar ut en ansökningsavgift om 300 kr för de ovan nämnda processformerna. Om en ansökan om betalnings- föreläggande även avser vanlig handräckning tas endast en avgift ut (1 § förordningen [1992:1094] om avgifter vid Kronofogdemyndig- heten).

I en skriftlig ansökan ska sökanden ange sitt yrkande och grun- den för detta (9 och 10 §§ BfL). Om en ansökan om vanlig hand- räckning avser avhysning på grund av att nyttjanderätten har för- verkats ska sökanden därutöver närmare utveckla grunden för sitt yrkande (14 § BfL). Förarbetena (prop. 1989/90:85 s. 100 och 110) förklarar vad bestämmelsen tar sikte på. Där anges att avsikten är

136

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

att Kronofogdemyndigheten i mål om vanlig handräckning normalt sett inte ska göra någon egentlig prövning av framställda yrkanden. Utslag kan bara meddelas i den mån sökandens yrkanden lämnats obestridda. När det gäller förverkande av nyttjanderätt måste dock Kronofogdemyndigheten kontrollera att sökanden följt de formkrav som gäller för uppsägning och att svaranden har getts de möjligheter som en nyttjanderättshavare har att återvinna nyttjanderätten.

Sedan ansökningen kontrollerats förelägger Kronofogdemyndig- heten svaranden att, inom viss tid från det att ansökningen delgavs honom eller henne, yttra sig till myndigheten. Tiden får inte utan särskilda skäl bestämmas till mer än två veckor (25 § BfL).

Om svaranden vill bestrida ansökningen ska han eller hon göra det skriftligen (31 § BfL). Avser målet betalningsföreläggande eller vanlig handräckning har sökanden i denna situation möjlighet att skriftligen begära att målet ska överlämnas till tingsrätt (33 och 34 §§ BfL). Om sökanden i rätt tid har begärt överlämnande ska Kronofogdemyndigheten överlämna målet till behörig tingsrätt för vidare handläggning (36 § BfL). I annat fall skriver Kronofogde- myndigheten av målet (37 § BfL).

Återkallar sökanden ansökningen ska målet skrivas av (22 § BfL). Om målet gäller betalningsföreläggande eller vanlig handräck- ning och svaranden inte i rätt tid har bestritt ansökningen ska Krono- fogdemyndigheten snarast meddela utslag i enlighet med ansökningen

(42 § första stycket BfL).

Om utslag meddelas ska Kronofogdemyndigheten som huvud- regel i utslaget förplikta svaranden att ersätta sökandens kostnader i målet. Kostnadsansvaret är dock begränsat. Sökanden har rätt till ersättning för eget arbete och ombudsarvode. Denna ersättning be- stäms normalt till maximalt 340 kr i mål om betalningsföreläggande och 375 kr i mål om handräckning (1 § förordningen [1991:1340] om ersättning för kostnader i mål om betalningsföreläggande eller handräckning hos Kronofogdemyndigheten). Vidare har sökanden rätt till ersättning för ansökningsavgift och vissa övriga kostnader, däribland kostnad för delgivning (3 § samma förordning).

Om svaranden är missnöjd med ett utslag i ett mål om betal- ningsföreläggande eller vanlig handräckning får han eller hon inom en månad skriftligen ansöka om återvinning (52 och 53 §§ BfL). Kronofogdemyndigheten lämnar då över målet för fortsatt hand- läggning till behörig tingsrätt (54 § BfL).

Utslag i mål om betalningsföreläggande eller handräckning verk- ställer Kronofogdemyndigheten självmant, om inte sökanden i målet

137

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

har angett att verkställighet inte ska ske (2 kap. 1 § tredje stycket utsökningsbalken).

Ett utslag i mål om betalningsföreläggande eller vanlig handräck- ning har rättskraft sedan tiden för återvinning löpt ut (64 § BfL).

2.5.2Statistik avseende målhanteringen

Av statistik som Kronofogdemyndigheten publicerat framgår att det under år 2011 kom in totalt 1 167 097 ansökningar om summarisk process18 till Kronofogdemyndigheten.19 Dessa bestod till 96 pro- cent av ansökningar om betalningsföreläggande. Det är tyvärr inte praktiskt möjligt att sortera ut de ansökningar som avsåg fordringar med anknytning till endast hyra, arrende och bostadsrätt.

Vi har beställt viss statistik från Kronofogdemyndigheten avse- ende ansökningar om avhysning. Här ingår samtliga ansökningar om avhysning, alltså rörande exempelvis bostäder, lokaler och parkerings- platser. I tabell 2.8 finns en uppställning över antalet inkomna an- sökningar om avhysning till Kronofogdemyndigheten och den vidare handläggningen där.

Som framgår kom det under år 2011 in 39 956 ansökningar om avhysning. En mycket stor andel av ansökningarna kom senare att återkallas av sökanden. Kronofogdemyndigheten meddelade utslag beträffande cirka en tredjedel av ansökningarna. För endast en mycket liten andel av ansökningarna fortsatte handläggningen vid tings- rätten, antingen efter en ansökan om återvinning eller sedan Krono- fogdemyndigheten efter bestridande överlämnat målet dit.

Tabell 2.8 Ansökan om avhysning (vanlig handräckning)

 

2009

2010

2011

Antal inkomna ärenden

42 413

44 192

39 956

Avvisade ärenden

941

1 013

824

Ärenden som bestreds hos KFM

2 486

2 668

2 577

Ärenden som efter bestridande

615

606

542

överlämnades till tingsrätt

 

 

 

Återkallade ansökningar

26 523

28 338

26 976

Utslag

14 334

14 235

11 614

Varav återvinning begärdes

311

279

252

 

 

 

 

Källa: Kronofogdemyndigheten

18Ansökningar om betalningsföreläggande, handräckning och betalningsfastställelse i pant.

19www.kronofogden.se (2012-02-03).

138

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Tabell 2.9 beskriver hur verkställighetsärendena om avhysning för- delade sig utifrån åberopad exekutionstitel. Som framgår handlade Kronofogdemyndigheten under år 2011 totalt 9 198 sådana verk- ställighetsärenden.

Tabell 2.10 innehåller en uppställning över de ärenden om av- hysning som Kronofogdemyndigheten faktiskt verkställde fördelade utifrån åberopad exekutionstitel. Under år 2011 verkställde Krono- fogdemyndigheten totalt 2 809 avhysningar.

Som framgår utgjorde utslag den i särklass vanligaste exekutions- titeln som låg till grund för ett verkställighetsärende om avhysning. Beträffande utslagen var det dock endast cirka en fjärdedel som Kronofogdemyndigheten också slutligen verkställde. Domar och tredskodomar stod tillsammans för endast cirka en tiondel av exe- kutionstitlarna. Andelen faktiskt verkställa avhysningar med dessa exekutionstitlar som grund var dock betydligt högre jämfört med utslagen.

Tabell 2.9 Verkställighetsärenden om avhysning utifrån åberopad exekutionstitel

Exekutionstitel

2009

2010

2011

Utslag

8 493

8 672

8 132

Dom20

468

474

455

Tredskodom

549

560

522

Övriga

86

123

89

Summa:

9 596

9 829

9 198

 

 

 

 

Källa: Kronofogdemyndigheten

 

 

 

Tabell 2.10 Verkställda avhysningar utifrån åberopad exekutionstitel

 

 

 

 

 

Exekutionstitel

2009

2010

2011

 

 

 

 

Utslag

2 403

2 437

2 190

Dom21

262

270

267

Tredskodom

328

332

320

Övriga

36

83

32

Summa:

3 029

3 122

2 809

Källa: Kronofogdemyndigheten

20I benämningen dom ingår även beslut från hyresnämnderna och från Svea hovrätt.

21Se fotnot 20.

139

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

2.6HASSO, m.m.

Sedan länge har det funnits samarbetsorgan för medarbetarna vid hyres- och arrendenämnderna och i överinstansen. Tidigare utgjor- des samarbetsorganet av BAHS, som står för Bostadsdomstolens, Arrendenämndernas och Hyresnämndernas Samarbetsorganisation. År 2009 övertogs uppgifterna av HASSO22, som är en förkortning för Hyresnämndernas, Arrendenämndernas och Svea hovrätts Sam- arbetsorgan.

HASSO:s huvudsakliga uppgifter är att verka dels för en enhetlig rättspraxis och ändamålsenliga rutiner vid nämnderna, dels för per- sonalens utbildning och kompetensutveckling samt att arbeta med informations- och policyfrågor. Ledamöterna i HASSO utgörs för närvarande av åtta hyresråd (ett från respektive hyres- och arrende- nämnd), ett hovrättsråd, ett par sekreterare, en chefsadministratör och en informatör som även är ansvarig för hyresnämndernas gemen- samma webbplats. Ledamöterna i HASSO utser ett av hyresråden att vara sekreterare. Dennes uppgift är bl.a. att samordna ärenden till samarbetsorganets möten, att föra protokoll vid sammanträdena och att vara kontaktperson i förhållande till ledamöterna, nämnder- na och Domstolsverket.

Ledamöterna i HASSO sammanträder några gånger per år. Värd- skapet för mötena växlar mellan ledamöterna. Med värdskapet följer att vara ordförande för mötet. Vid mötena avhandlar ledamöterna en rad olika företeelser. Det kan bl.a. röra sig om allmän information som arbetsläget vid respektive nämnd och olika organisationsfrågor. Vidare behandlar deltagarna handläggningsrutiner och diskuterar praxisfrågor avseende processrätt och materiell rätt.

När det finns behov har HASSO möjlighet att inrätta och ge direk- tiv till en arbetsgrupp för arbete med en viss fråga. Mot bakgrund av det kvalitetsarbete som bedrivs vid hyres- och arrendenämnderna har HASSO t.ex. beslutat att inrätta en webbgrupp som har till upp- gift att utveckla nämndernas gemensamma webbplats. Vidare har en språkgrupp inrättats för att se över språket i bl.a. skrivelser och beslut från nämnderna.

Utöver HASSO förekommer det nätverk för anställda vid hyres- och arrendenämnderna, såväl för hyresråd som för nämndsekre- terare. Detta är ett sätt att ”läka” att nämnderna är små och sårbara. Hyresråden och ledamöterna vid den avdelning i Svea hovrätt som

22 Inledningsvis benämndes samarbetsorganet Hyres- och Arrendenämndernas Samarbets- organ (HANS).

140

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

handlägger hyresärenden träffas t.ex. vid en årlig hyresrättskonferens. Det anordnas vidare konferenser för nämndsekreterarna. Nätverk finns också på en mer regional nivå.

Utöver dessa mer formaliserade grupper samverkar hyres- och arrendenämnderna också i det löpande arbetet. Som exempel kan nämnas att nämnderna bistår varandra vid semestrar och i jävssitua- tioner.

141

3Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

3.1Inledning

I våra direktiv anges två olika organisationsalternativ som vi ska överväga. Ett av dessa går ut på att den verksamhet som hyres- och arrendenämnderna bedriver förs över till allmän domstol. I detta kapitel identifierar och analyserar vi vissa särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet, som exempelvis medlings- och upplysningsverksamheten samt nämndernas uppgift att vara skilje- nämnd. Avsikten är att bedöma om det skulle vara möjligt att behålla dessa inslag för det fall hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till allmän domstol. Dessa ställningstaganden kan näm- ligen ha betydelse för vilken organisationsform som väljs. Om ett inslag, som enligt vår bedömning bör behållas, inte kan föras över till allmän domstol är denna organisationsform mindre lämplig.

Med att föra över verksamheten till allmän domstol avses här till tingsrätt, som utgör underrätt inom de allmänna domstolarna. Ett överförande till tingsrätt kan ske i olika former. En variant är att samt- liga tingsrätter blir behöriga att pröva hyres- och arrendenämnds- ärenden. Andra alternativ är att koncentrera hyres- och arrende- ärendena till vissa tingsrätter eller att inrätta särskilda domstolar inom tingsrätterna, motsvarande mark- och miljödomstolarna. Vilket av dessa alternativ som är lämpligast tar vi inte ställning till här utan frågan behandlas närmare i avsnitt 4.2.1.

143

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

3.2Hyres- och arrendenämndens ställning som förvaltningsmyndighet

3.2.1Hyres- och arrendenämndens judiciella ställning

Hyres- och arrendenämnderna har alltsedan inrättandet varit för- valtningsmyndigheter. Inför bildandet av hyresnämnderna uttalade chefen för Justitiedepartementet följande (prop. 1967:171 s. 45 f.):

Av lagrådets yttrande framgår att lagrådet betraktar nämnden som ett dömande organ och dess uppgift att pröva vissa tvister som en dömande verksamhet. Jag vill först slå fast vad jag har framhållit tidigare, näm- ligen att jag inte betraktar nämnderna som dömande organ och att det ligger en vinning i att hyresnämndsförfarandet inte utövas i domstols- mässiga former. Det är ingalunda på det sättet att sådana rättsligt bin- dande avgöranden mellan enskilda som tillkommer genom myndighets beslut alltid träffas av domstolar eller eljest i domstolsmässiga former. Avgöranden av detta slag sker i stor utsträckning inom ramen för för- valtningsförfarandet. Därvid tillämpas i regel ett enklare, snabbare och billigare förfarande. Detta innebär emellertid inte att rimliga krav på rätts- säkerhet eftersätts.

I det nu föreslagna hyresnämndsförfarandet tillgodoses rättssäkerhets- intresset på skilda sätt. I lagförslaget tas upp skilda förfaranderegler som har stor betydelse från rättssäkerhetssynpunkt, låt vara att de inte är lika utvecklade som enligt rättegångsbalken. Nämndens sammansättning är vidare en stark garanti för att förfarandet i praktiken kommer att ut- formas på ett sätt som är betryggande även för rättssäkerheten. Slutligen har den part som är missnöjd med nämndens handläggning eller avgö- rande av tvisten alltid möjlighet att få till stånd en domstolsprövning.

I flera senare lagstiftningsärenden har det bekräftats att hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter (se t.ex. prop. 1971:30 s. 607, prop. 1973:23 s. 199 och prop. 1974:151 s. 145). Nämnderna har dock domstolsliknande funktioner (se Hellners m.fl. a.a. s. 66). Hyres- och arrendenämndernas judiciella ställning har analyserats i ett par lagstiftningsarbeten.

I förarbetena till dåvarande lagen (1988:205) om rättsprövning av vissa förvaltningsbeslut uttalade man att hyres- och arrendenämn- dernas funktion, organisation, utredningsmöjligheter och självstän- diga ställning i allt väsentligt motsvarar vad som brukar utmärka en domstol. Det anfördes att starka skäl därför talar för att likställa nämnderna med domstolar (prop. 1987/88:69 s. 36).

144

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

Även Målutredningen analyserade hyres- och arrendenämndernas ställning. I sitt betänkande föreslog utredningen att ett generellt krav på prövningstillstånd skulle införas för överklagande till hovrätt och kammarrätt. Utredningen övervägde särskilt om undantag från kravet på prövningstillstånd borde göras för sådana beslut som överklagas direkt till hovrätt från en förvaltningsmyndighet (SOU 2010:44 s. 291–293). Här konstaterade utredningen att den avgörande frågan är om man betraktar nämnderna som domstolsliknande organ, dvs. om deras prövning kan sägas helt ersätta den första domstolsinstan- sens prövning. Enligt utredningen är så fallet om nämndernas pröv- ning uppfyller kraven för domstolsprövning enligt artikel 6 Europa- konventionen.

Målutredningen noterade att det av Europadomstolens praxis framgår att också myndigheter som inte nationellt sett utgör dom- stolar kan betraktas som domstolar i Europakonventionens mening. Avgörande är om organet vid sin prövning uppfyller de rättssäker- hetsgarantier som Europakonventionen kräver.

Efter en genomgång av Europadomstolens praxis noterade ut- redningen att nämnderna är opartiska organ som är upprättade med stöd av lag och med lagfarna ordförande. Målutredningen konsta- terade vidare att regeringen anställer hyresråden med fullmakt efter Domarnämndens förslag och att övriga ledamöter har särskild sak- kunskap inom hyres- respektive arrendenämndernas områden. Enligt utredningen har nämnderna därför en minst lika kvalificerad sam- mansättning som tingsrätterna. Utredningen noterade vidare att nämndernas verksamhet i stor utsträckning är sådan att den hade kunnat utföras av tingsrätt samt att också det faktum att besluten överklagas direkt till hovrätt talar för att nämndernas prövning mot- svarar en prövning av tingsrätt. Enligt utredningen påminner även nämndernas procedurregler om de vid domstol. Målutredningen gjorde därför bedömningen att en prövning av hyres- och arrende- nämnden uppfyller Europadomstolens krav på domstolsprövning och att därmed kravet på prövningstillstånd också skulle gälla för nämndernas avgöranden.

Även i Domstolsverkets rapport Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder gjordes bedömningen att nämnderna ur ett europarättsligt perspektiv ska betraktas som domstolar (s. 32).

145

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

3.2.2Vissa särdrag för de ärenden som hyres- och arrendenämnderna handlägger

Hyresavtalet har en stor social och ekonomisk betydelse. Genom dess varaktiga karaktär med fortlöpande skyldigheter för hyresvärd och hyresgäst att fullgöra prestationer mot varandra, skiljer sig avtalet från många andra typer av avtal. De olika rättigheter och skyldig- heter som följer av hyresavtalet ger naturligen dock ibland upphov till meningsmotsättningar och tvister mellan hyresvärd och hyres- gäst. Det kan gälla hyran eller andra hyresvillkor. Det kan också gälla besittningsskyddet efter uppsägning eller frågor om t.ex. rätten till byte eller andrahandsupplåtelse, lägenhetens underhåll och skick m.m.

I det följande tar vi upp några särdrag som gäller prövning av tvister främst inom hyresrättens område. I stor utsträckning gäller dock liknande särdrag för arrenderätten och i viss mån också för bostadsrätten. Även dessa avtal är varaktiga och präglas i stora stycken av med hyresrätten snarlika bestämmelser om nyttjanderätten.

Vi har i avsnitt 2.1.1 beskrivit den historiska bakgrunden till de statliga hyres- och arrendenämnderna. Motivet för att inrätta dessa nämnder var huvudsakligen att hyresmarknaden skulle tillföras en statlig mycket kvalificerad nämndorganisation som i obundna former kunde vara verksam för att lösa vissa hyrestvister innan dessa för- des vidare till domstol. Ledamöterna i nämnden skulle utses på förslag av hyresmarknadens parter. Medling skulle vara ett väsentligt inslag vid handläggningen, men nämnderna anförtroddes också att pröva tvisterna. Nämnderna skulle vidare leda utvecklingen på området. Betydelsen av snabba avgöranden betonades, förfarandet skulle vara enkelt och något rättegångskostnadsansvar skulle inte förekomma.

De statliga hyresnämnderna inrättades år 1969 när de kommu- nala hyresnämnder som hade tillämpat bestämmelserna i 1942 års hyresregleringslag avskaffades. Bruksvärdesystemet ersatte hyres- regleringen. Det infördes också flera tvingande regler till förmån för hyresgästerna, särskilt reglerna om besittningsskydd. Att ett särskilt prövningssystem vid sidan av domstolarna etablerades – en särskild förvaltningsmyndighet – måste ses i ljuset av den materiella lagstiftningen, dvs. ursprungligen det nya systemet med hyressätt- ning, det förstärkta skyddet till den egna bostaden och de föränd- ringar och den utformning av hyreslagstiftningen i övrigt som gjordes vid denna tid.

Bruksvärdesregeln återfinns i 12 kap. 55 § jordabalken och innebär i dag i huvudsak följande. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar

146

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

om hyrans storlek ska hyresnämnden fastställa hyran till ”skäligt belopp”. Hyran är enligt bestämmelsen inte skälig, om den är påtag- ligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Någon definition av bruksvärde ges inte i lagtexten, men av förarbetena framgår att det är hyresgästernas preferenser beträffan- de standard, utrustning, planlösningar, närhet till kommunikationer och andra sådana faktorer som ska vara avgörande. Vid jämförelse- prövningen ska nämnden – sedan de allmännyttiga bostadsföretagens prisledande funktion slopats från och med den 1 januari 2011 – främst beakta sådana hyror som har bestämts i förhandlingsöverenskom- melser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), dvs. kollektivt framförhandlade hyror mellan i normalfallet den enskilde fastig- hetsägaren och Hyresgästföreningen.

Enligt förarbetena ska jämförelsen med andra lägenheter ske ”i grova drag”, men i praxis har detta inneburit ganska stora krav på att lägenheter ska vara likvärdiga. I praktiken är det därför ofta svårt att tillämpa huvudregeln om jämförelser med till bruksvärdet likvär- diga lägenheter med användning av det lagstadgade påtaglighets- rekvisitet. I de flesta fall gör hyresnämnden i stället en mer ”allmän skälighetsbedömning” av hyran. Grunden för prövningen blir då det jämförelsematerial som parterna åberopar (ofta då benämnt bak- grundsmaterial), vad nämnden kunnat iaktta vid besiktning och nämn- dens allmänna kännedom om hyrorna på orten.

Hyresnämndens beslut innebär att skälig hyra fastställs att utgå från viss tidpunkt. Nämnden kan då behöva besluta om anstånd med retroaktiva hyreshöjningar eller, vid hyressänkningar, ålägga en hyresvärd att betala tillbaka betalda hyror. Nämnden kan numera också besluta om s.k. trappning av hyran, dvs. en stegvis förhöjning av hyran till den skäliga bruksvärdesnivån. Det är som huvudregel parterna som ska ta fram och åberopa jämförelsematerial. Intresse- ledamöternas allmänna kännedom om hyresnivåer på orten har dock ofta stor betydelse vid prövningen utan att denna redovisas närmare. Något hinder mot att nämndens kännedom om visst jämförelse- material konkret redovisas och kommenteras av parterna finns inte, vilket kan sägas utgöra ett avsteg från dispositionsprincipen.

Bruksvärdesregeln tillämpas såväl då en hyresvärd och en enskild hyresgäst tvistar om hyran (12 kap. 54 § jordabalken) som då kollek- tiva förhandlingar mellan normalt fastighetsägaren och hyresgäst- organisationen strandar (24 § hyresförhandlingslagen). Även när en kollektiv förhandlingsöverenskommelse har träffats, kan en enskild hyresgäst klaga på överenskommelsen och få hyran enligt överens-

147

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

kommelsen prövad av hyresnämnden (22 § hyresförhandlingslagen). Vid strandade förhandlingar blir det de enskilda hyresgästerna som är motparter till fastighetsägaren vid nämnden, dvs. inte den förhand- lande hyresgästorganisationen. Det innebär att antalet parter på hyresgästsidan efter en strandning kan bli mycket stort.1 I sådana ärenden är det därför mycket vanligt att nämnden inledningsvis tar en informell kontakt med de förhandlande ombuden och kallar dessa till nämnden i syfte att dessa ska träffa en förhandlingsöverenskom- melse. Den informella medlingsmetoden, som ganska ofta leder till att förhandlingsöverenskommelser träffas, saknar lagstöd.

Det bör i sammanhanget också nämnas att det förekommit att de förhandlande parterna redan före anhängiggörandet vid hyresnämn- den har kontaktat nämnden med önskemål om medling. Medling har i några fall då ägt rum utom rätta som en ren serviceåtgärd från nämndens sida och för att undvika en masshantering vid nämnden. Även en sådan medlingsåtgärd saknar lagstöd.

De hyresförhandlingar som sker mellan hyresmarknadens parter innebär inte nödvändigtvis att lägenheternas bruksvärden bedöms. Ofta är det i stället fråga om att förhandla fram rimliga generella hyreshöjningar i anledning av kostnadsökningar m.m. En medling vid hyresnämnden kan innefatta sådana faktorer, men om en pröv- ning måste ske, är det alltid bruksvärdesregeln som gäller, dvs. en rättstillämpning utifrån den utredning om hyror för andra lägenheter som parterna åberopar. Bruksvärdesregeln gäller inte vid nyproduktion under förutsättning att förhandlande parter före inflyttning träffar en förhandlingsöverenskommelse om hyrorna.

Bostadshyresgästernas besittningsskydd innebär att hyresavtalet efter en uppsägning ska förlängas, om det inte finns någon i lag (12 kap. 46 § första stycket 1–10) angiven besittningsskyddsbrytande grund att upplösa hyresförhållandet (s.k. direkt besittningsskydd). Besittningsskyddet förutsätter med nödvändighet en norm för hyran för att inte skyddet i praktiken ska bli verkningslöst p.g.a. alltför höga hyreshöjningar.

Lokalhyresgäster har också ett besittningsskydd, men ett lokal- hyresavtal kan inte förlängas mot hyresvärdens vilja. I stället har lokalhyresgästen en skadeståndsrätt vid en obefogad uppsägning,

1 När hyresförhandlingarna inom det allmännyttiga bostadsbeståndet strandar i Stockholm eller på andra ställen där bostadsföretagen sedan ett antal år inte är medlemmar i SABO och därför inte har tillgång till den partssammansatta Hyresmarknadskommittén, som lämnar rekommendationer om hyran vid förhandlingstvister, kan antalet hyresgäster uppgå till åtskilliga tusen. Antalet parter kan alltså vara så stort att det i praktiken inte ens är möjligt att registrera varje enskild aktör.

148

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

t.ex. vid krav på en hyra som överstiger marknadshyran (indirekt besittningsskydd). Normen för hyran är i dessa fall alltså marknads- hyran. Jordbruksarrendatorer och bostadsarrendatorer har ett direkt besittningsskydd medan anläggningsarrendatorer har ett indirekt skydd.

Vid bruksvärdesprövningen gör hyresnämnden en skälighets- bedömning av hyran. En sådan bedömning görs även när marknads- hyran för en lokalhyresgäst bedöms i ett yttrande om marknadshyran. Skälighetsbedömningar görs även i andra tvister som handläggs vid nämnden. Vid en tvist om ett hyresavtal som är förenat med besitt- ningsskydd ska upphöra kan t.ex. behöva prövas om en hyresgäst ”åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet i så hög grad att av- talet skäligen inte bör förlängas” eller om det ”inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör”. Vid tvist om rätt till lägen- hetsbyte prövas om hyresgästen har ”beaktansvärda skäl” för bytet. Även vid tvist om tillstånd till andrahandsuthyrning eller överlåtel- se av hyresrätt görs sådana skälighetsbedömningar. En ansökan om godkännande av förbättringsåtgärder ska bifallas om hyresvärden har ”beaktansvärt intresse” av att åtgärden genomförs och det inte är ”oskäligt” mot hyresgästen att den genomförs.

Den typ av skälighetsbedömningar som nämnderna gör och som ofta även innefattar en intresseavvägning mellan parterna är ett sär- drag i förhållande till de prövningar som i allmänhet sker vid allmän domstol. Genom den rättspraxis som har utvecklats genom åren har dessa bedömningar dock alltmer kommit att styras av praxis och det måste förutsättas att den som tillämpar lagstiftningen har en god kännedom om denna praxis.

Ett annat särdrag beträffande hyresnämndernas ärenden är att avgörandena meddelas genom beslut och alltså inte genom dom som vid allmän domstol. Besluten meddelas vidare efter ansökan men kan i några fall meddelas efter anmälan eller ”ex officio”. Besluten äger i viss utsträckning rättskraft men många beslut är inte utrustade med rättskraft. Vissa beslut är exigibla, andra inte. Om en hyresvärd får bifall till sin ansökan om att ett hyresavtal ska upphöra, är hyres- nämndens beslut exigibelt endast om hyresnämnden efter yrkande meddelar ett s.k. avflyttningsåläggande.

Besluten vid nämnden kan innebära bifall eller avslag. En ansökan kan också avvisas och ett ärende kan avskrivas. Detta är inte så märk- ligt i förhållande till en dom. Ofta är besluten till sin form dock mer lika de som meddelas inom förvaltningen och kan t.ex. inne-

149

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

bära att ”tillstånd lämnas”, t.ex. till lägenhetsbyte, andrahandsut- hyrning eller överlåtelse av hyresrätten. Vidare ”godkänner” hyres- nämnden förbättringsåtgärder på fastigheten. Hyror och andra hyres- villkor ”fastställs” för framtiden. Hyresnämnden kan också utfärda ett ”åtgärdsföreläggande”, ”meddela uppskov” eller ”fastställa inne- hållet” i en förhandlingsordning. Nämnden ska granska hembud enligt den s.k. ombildningslagen och senare pröva om ett hembud ”rätteligen har antagits”. Hyresnämnden kan också förordna om tvångsförvaltning eller annan särskild förvaltning av en hyresfastig- het. Endast kommunen eller Hyresgästföreningen kan göra en an- sökan om särskild förvaltning.

En stor grupp av ärenden – cirka hälften av alla ärenden vid nämn- derna – utgörs av ansökningar om godkännande av överenskom- melser om avstående från besittningsskydd. Dessa ärenden är inte tvistiga utan liknar mer ärenden om frivillig rättsvård vid domstol. Nämndens funktion i dessa fall är att göra en kontroll som syftar till att den svagare partens – hyresgästen – besittningsskydd inte åsido- sätts. Motsvarande eller liknande beslut fattas inom arrendelagstift- ningen där besluten ofta brukar kallas dispenser eftersom de innebär ett godkännande av avsteg från tvingande regler.

Prövningen av tvister vid hyres- och arrendenämnderna in- rymmer alltså vissa särdrag och moment som har vissa likheter med förvaltningsrätten. Hyres- och arrendenämnderna brukar benämnas ”domstolsliknande nämnder”. Att inrätta en särskild förvaltnings- myndighet i stället för att låta allmän domstol pröva ärendena framstår mot bakgrund av den materiella lagstiftningen vidare som förklarligt. Bortsett från främst ärendena om avstående från besitt- ningsskydd och dispenser samt fristående medlingar, bl.a. de bety- delsefulla lokalmedlingarna, är det – som vid allmän domstol – dock ändå mestadels fråga om att lösa civilrättsliga tvister mellan två parter med tillämpning av rättsregler, praxis och andra rättskällor. Med vissa avvikelser gäller vidare grundläggande processuella principer även vid nämndprocessen, bl.a. dispositionsprincipen med krav på yrkande och åberopande som är bindande för nämnden. Kravet på rättssäkerhet är givetvis lika väsentligt vid nämnderna som vid all- män domstol.

150

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

3.2.3Grundläggande regler om rättskipning och förvaltning

Det står alltså klart att hyres- och arrendenämnderna är förvaltnings- myndigheter men att de till funktion och art påminner om domstolar. Huvudregeln är att rättskipning ska ske vid domstol. Det framgår av 11 kap. 5 § regeringsformen, där det föreskrivs att rättstvister mellan enskilda inte utan stöd av lag får avgöras av andra myndig- heter än domstolar.

Tidigare reglerades rättskipningen och förvaltningen i ett gemen- samt kapitel i regeringsformen, kapitel 11. Sedan den 1 januari 2011 är bestämmelserna om rättskipning och förvaltning uppdelade på två kapitel. Grundläggande föreskrifter om förvaltningen finns nu- mera i kapitel 12 regeringsformen.

I propositionen med förslag till grundlagsändringarna uttalade regeringen beträffande uppdelningen följande (prop. 2009/10:80 s. 119 f.):

Domstolarna har en speciell och central funktion i en demokratisk rätts- stat, bl.a. som garanter för enskildas grundläggande rättigheter. I andra jämförbara länder betonas detta bl.a. genom att grundlagarna innehåller ett särskilt kapitel med bestämmelser som gäller domstolarna och domar- nas ställning. Regeringen anser, liksom Grundlagsutredningen, att över- vägande skäl talar för att på liknande sätt i regeringsformen markera domstolarnas särställning i det konstitutionella systemet. De bestäm- melser som gäller domstolarna och domarna i nuvarande 11 kap. RF bör därför föras in i ett nytt särskilt kapitel i regeringsformen om rättskip- ningen. Härigenom markeras vikten av ett oberoende och opartiskt dom- stolsväsende.

Regeringen betonade samtidigt att avsikten med förslaget inte var att förskjuta tyngdpunkten i förhållandet mellan rättskipning och förvaltning.

Förvaltningsmyndigheternas oberoende ställning kommer numera till uttryck i 12 kap. 2 § regeringsformen. Där föreskrivs nämligen att ingen myndighet, inte heller riksdagen eller en kommuns beslu- tande organ, får bestämma hur en förvaltningsmyndighet i ett särskilt fall ska besluta i ett ärende som rör myndighetsutövning mot en en- skild eller mot en kommun eller som rör tillämpningen av lag.

151

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

3.2.4Tidigare utredningars förslag att ombilda nämnderna till domstolar

Som framgått av avsnitt 2.1.2 har flera tidigare utredningar föresla- git att nämnderna får ställning av domstol (se t.ex. SOU 1981:77, SOU 1981:80 och BAHS promemoria Alternativ till utrednings- förslaget om hyres- och arrendenämnderna).

Domstolsverkets utredare föreslog som bekant i rapporten Orga- nisationen för vissa hyres- och arrendenämnder att de mindre nämn- derna skulle ombildas till särskilda domstolar inom tingsrättsorga- nisationen och att nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö skulle ombildas till specialdomstolar. Utredaren konstaterade bl.a. att nämndernas huvudsakliga uppgift är att lösa rättsliga tvister mellan enskilda och att nämnderna hade tillförts allt fler judiciella uppgifter. Bland de fördelar med en ombildning till domstolar som utredaren framförde kan nämnas att en ombildning kan vara ett sätt att få till stånd en ökad flexibilitet i organisationen samt medföra att systemet framstår som enklare och tydligare för allmänheten. Enligt utredarens uppfattning skulle vidare allmänhetens förtroende för verksamheten ytterligare förstärkas om de dömande uppgifterna utfördes av ordi- narie domare, med ett till skydd för självständigheten grundlagsfäst anställningsskydd (rapporten s. 31–33).

Regeringen delade dock inte uppfattningen att nämnderna borde ombildas till domstolar. Skälen för det var vikten av att värna det enkla förfarandet och de särskilda inslagen i nämndernas verksamhet, såsom medlings- och upplysningsverksamheten, och att regeringen vid det tillfället inte ansåg det lämpligt att i någon större utsträck- ning föra in dessa i domstol (prop. 2004/05:1, utg.omr. 4).

3.2.5Överväganden

Sammanfattningsvis anser vi att hyres- och arrendenämndernas verk- samhet till övervägande del bör betecknas som rättskipning och inte som frivillig rättsvård eller förvaltning. Huvudregeln är att rättskip- ning ska ske i domstol. Redan detta talar starkt för att verksamheten vid nämnderna bör föras över till domstol.

Något hinder mot en övergång till prövning i domstol på grund av de särdrag som vi redovisat finns inte enligt vår mening. Tvärtom framstår en sådan övergång beträffande de flesta ärendena som natur- lig. Särdragen motiverar däremot en särskild processuell hantering

152

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

av tvisterna och de frågor som nämnderna handlägger i övrigt. Vi ska återkomma till detta.

Ur ett europarättsligt perspektiv är det i och för sig inget som hindrar att prövningen av hyres- och arrendetvister även fortsätt- ningsvis sker av nämnderna. Enligt artikel 6.1 Europakonventionen, som stadgar rätten till en rättvis rättegång, är var och en, vid pröv- ningen av hans eller hennes civila rättigheter, berättigad till en rättvis och offentlig förhandling inom skälig tid och inför en oavhängig och opartisk domstol, som upprättats enligt lag. En prövning av hyres- eller arrendenämnd uppfyller dessa krav på domstolsprövning.

Eftersom nämnderna i stor utsträckning likställs med domstolar skulle det enligt vår uppfattning ur ett principiellt perspektiv dock framstå som naturligt om verksamheten faktiskt också bedrevs i form av domstol.

3.3Hyres- och arrendenämndens medlingsverksamhet

3.3.1Gällande rätt

Hyres- och arrendenämnden har behörighet att medla i alla typer av hyres-, arrende- eller bostadsrättstvister alltså oavsett om nämn- den är behörig att pröva tvisten eller inte (1 § första stycket 1 respek- tive 4 § första stycket 1 nämndlagen).

Ett ärende om medling inleds genom att en part eller, i ett på- gående mål i domstol, domstolen hänskjuter en hyres-, arrende- eller bostadsrättstvist till nämnden för medling. En förutsättning för att nämnden ska medla efter hänskjutande av part är att tvisten inte är anhängiggjord vid domstol eller hos skiljemän (7 § första stycket nämndlagen). Domstol kan välja att hänskjuta antingen en hel tvist eller viss del av denna för medling.

Medling i ärenden där nämnden saknar behörighet att pröva saken brukar man benämna fristående medling. Om parterna i dessa ären- den inte träffar en förlikning skriver nämnden av ärendet (12 § tredje stycket nämndlagen).

Utöver den fristående medlingen finns regler om s.k. obligato- risk medling. Med detta avses den medling som äger rum vid upp- sägning av lokal och anläggningsarrende.

Även i ärenden som inte rör fristående eller obligatorisk medling sker det en omfattande förlikningsverksamhet vid hyres- och arrende-

153

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

nämnderna. Enligt 12 § första stycket nämndlagen har nämligen nämnden, även om medling inte har begärts, en skyldighet att för- söka förlika parterna. Kan parterna inte träffa en överenskommelse efter förslag från någon av dem ska nämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlik- ning saknas (12 § andra stycket nämndlagen). Det är relativt vanligt att parterna träffar en överenskommelse vid handläggningen i hyres- och arrendenämnden. Om parterna i prövningsärendena inte kom- mer överens avgör nämnden ärendet i sak.

Sedan den 1 augusti 2011 föreskrivs i 12 b § nämndlagen att ett medlingssammanträde inte är offentligt. Samtidigt infördes en bestäm- melse om att nämnden på begäran av parterna ska stadfästa en in- gången förlikning genom beslut (21 b § nämndlagen).

Medling vid hyres- och arrendenämnden är, som all övrig hand- läggning, kostnadsfri för parterna.

3.3.2 Fristående medling

Kartläggning

I tabell 3.1 finns en sammanställning över ärenden om medling be- träffande vilka hyres- respektive arrendenämnd inte har prövningsrätt enligt särskild bestämmelse i lag. Ärenden om medling vid uppsäg- ning av lokal och anläggningsarrende är exkluderade och behandlas i stället i avsnitt 3.3.3. Däremot ingår ärenden där hyres- och arrendenämnden är skiljenämnd eftersom dessa ärenden registreras i samma målkategorier. Som kommer att framgå av avsnitt 3.4 är antalet ärenden där nämnderna är skiljenämnd dock mycket litet.

Tabellen omfattar som sagt endast målkategorier med medlings- ärenden där nämnden saknar prövningsrätt. Det kan också förekom- ma att part begär enbart medling i en fråga där nämnden i och för sig har prövningsrätt. Därmed kan det totala antalet ärenden som rör enbart medling vara större än vad som framgår av tabellen.

154

SOU 2012:82 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

Tabell 3.1

Fristående medling (inkomna ärenden år 2011)

 

 

 

 

 

 

Hyres- och

Medling enligt

Medling enligt

Medling angående

Totalt:

arrendenämnd

12 kap. JB2

bostadsrättslagen3

arrende4

 

Stockholm

188

52

11

251

Göteborg

158

53

20

231

Malmö

114

34

38

186

Västerås

136

18

10

164

Jönköping

27

2

7

36

Linköping

99

5

7

110

Umeå

43

4

13

60

Sundsvall

33

11

5

49

Totalt:

798

179

111

1 088

 

 

 

 

 

Såväl ärenden som hänskjuts av domstol som där part hänskjuter en tvist för medling registreras under samma målkategorier. Det är där- för inte praktiskt möjligt att få exakta uppgifter om hur vanligt det är att en domstol hänskjuter ett mål till nämnden. Domstolsverkets utredare konstaterade i rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder att det mer sällan förekommer att tingsrätten använder sig av denna möjlighet (s. 41). Underhandskontakter med nämnderna har bekräftat att så fortfarande är fallet.

Under år 2011 kom det in 977 ärenden om fristående medling till hyresnämnden, varav 798 avsåg medling enligt 12 kap. jorda- balken och 179 medling enligt bostadsrättslagen. Ärendena stod därmed för cirka fyra procent av den totala tillströmningen till hyres- nämnden. Om man bortser från ärenden som avsåg godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd uppgick andelen medlingsärenden till cirka nio procent av hyresärendena. Hos arrendenämnden stod ärenden om medling för drygt fem pro- cent av ärendetillströmningen.

Tidigare utredningar

1997 års hyreslagstiftningsutredning förslog som framgått att nämn- derna skulle avskaffas och ärendena i stället handläggas i domstol. Utredningen konstaterade att medlingsförfarandet vid nämnderna

2Målkategori 4501.

3Målkategori 4721.

4Målkategori 4870.

155

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

är ett billigt och enkelt sätt för parterna att utreda på vilka punkter de var oense samt att undersöka om det fanns förutsättningar för en frivillig uppgörelse. Mot bakgrund av de allmänna strävandena mot en renodling av domstolarnas arbete samt uttalanden om att parter borde kunna vända sig till domstol endast när det behöver fattas be- slut ansåg utredningen att det inte var möjligt att lägga ett fristå- ende medlingsförfarande på tingsrätt.

Utredningen noterade att det på hyresmarknaden finns organ för tvistlösning. Vidare konstaterade utredningen att en tvist som har förts till domstol, genom domstolens förlikningsverksamhet kan lösas på frivillig väg. Utredningen ifrågasatte också om inte problemet med den svårtillgängliga lagstiftningen borde kunna åtgärdas på annat sätt, t.ex. genom upplysningsverksamheten. Det var bl.a. mot denna bakgrund som utredningen ansåg att ett avskaffande av den fristående medlingen inte i märkbar omfattning skulle komma att försämra den enskildes möjligheter att ta tillvara sin rätt på hyres- och arrendeområdet (SOU 1999:15 s. 362–364).

Domstolsverkets utredare, som i den ovan nämnda rapporten föreslog att hyres- och arrendenämnderna skulle ombildas till dom- stolar, gjorde beträffande de medlingsärenden som hänskjuts av part en annan bedömning. Utredaren konstaterade att andelen medlings- ärenden inte avspeglar den betydelse som medlingsverksamheten har för fullgörandet av nämndernas konfliktlösande funktion. Enligt utredaren löstes genom medlingen en del tvister som annars skulle ha prövats i domstol. Utredaren konstaterade vidare att alternativet till medling i vissa ärenden skulle vara att det inleddes hundratals eller i vissa fall tusentals tvister. Vidare uttalade utredaren följande (s. 42):

Det kan med visst fog hävdas att renodlad medling ligger vid sidan om en domstols rättskipande uppgifter, om man däri endast innesluter det som kan kallas kärnverksamheten. Om man emellertid ser konfliktlös- ning i ett vidare perspektiv framstår medling inte som ett lika verksam- hetsfrämmande inslag. Tvärtom, visar rättegångsbalkens reglering att medling i högsta grad kan vara en lämplig och verkningsfull åtgärd för att lösa komplexa eller komplicerade tvister på ett för parterna och sam- hället processekonomiskt gynnsamt sätt.

Utredaren kom alltså fram till att klart övervägande skäl talade för att denna form av fristående medling skulle finnas kvar.

Beträffande medling på grund av domstols begäran gjorde utre- daren en annan bedömning. Utredaren konstaterade att det i viss mån framstår som märkligt för en domstol att hänskjuta ett mål till

156

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

medling vid en annan domstol, som dessutom kan vara den egna tingsrätten i en annan sammansättning. Vidare noterade utredaren möjligheten för domstol att förordna om medling i mål i allmänhet. Utredaren konstaterade att den stora skillnaden mellan medlings- förfarandena är att parterna själva får bekosta medling enligt rätte- gångsbalken men inte medling i nämnden. Utredaren anförde att medling på grund av domstols begäran förekom ganska sällan och att det är svårt att hitta några mer bärkraftiga skäl till att staten vid just denna form av domstolstvister, men inte i t.ex. konsument- tvister, ska tillhandahålla gratis medling. Därför föreslog utredaren att det inte skulle vara möjligt för en tingsrätt att hänskjuta ett mål till hyres- och arrendedomstol för medling (s. 41).

Regeringen gav dock uttryck för att det i vart fall då inte var lämpligt att i någon större utsträckning föra in medling i domstol (prop. 2004/05:1, utg.omr. 4).

3.3.3 Obligatorisk medling

Gällande rätt

Lokalhyresgäst har ett s.k. indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresavtalet upphör vid uppsägning och att hyresgästen måste flytta men att hyresgästen under vissa förutsättningar kan ha rätt till ersättning om uppsägningen var obefogad eller om villkoren för förlängning var oskäliga (12 kap. 56 och 57 §§ jordabalken, se Beckman m.fl., Jordabalken. En kommentar till JB och anslutande författningar, 2007, s. 348).

Om hyresvärden vill säga upp lokalavtalet ska han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förläng- ning. Dessutom ska uppsägningen innehålla en underrättelse om att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning, inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om uppsägningen inte uppfyller ovan nämnda krav är den utan verkan. Hyresgästens rätt till ersättning förfaller om hyresgästen inte hänskjuter tvisten för medling inom den angivna tiden (12 kap. 58 § jordabalken).

Vill i stället hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på änd- rade villkor ska han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om parterna inte träffar

157

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

en överenskommelse ska hyresgästen även i detta fall, inom två måna- der från uppsägningen, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Uppsägningen är utan verkan om hyresgästen inte fullgör dessa skyldigheter (12 kap. 58 a § jordabalken). Eftersom rätten till ersättning förfaller om hyresgästen underlåter att hänskjuta tvisten för medling kan medling alltså sägas vara obligatorisk. Motsvarande regler gäller vid uppsägning av anläggningsarrende.

Vid medling avseende lokal ska hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller i frågan om en lokal som har anvisats av hyresvärden är god- tagbar (12 a § första stycket nämndlagen). På motsvarande sätt ska arrendenämnden, på begäran, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden (12 a § andra stycket nämndlagen). Ett yttrande av nämnden får inte överklagas (23 § andra stycket respektive 23 a § andra stycket nämndlagen).

När yttrandet gäller marknadshyra eller arrendeavgift ska nämn- den sätta ut en viss tid inom vilken part ska anmäla till nämnden om den antar hyran eller arrendeavgiften som angetts i yttrandet. Om parten inte gör sådan anmälan anses partens slutliga ståndpunkt vara den som angetts innan yttrandet avgavs (21 a § andra stycket nämnd- lagen).

Tvist om ersättning handläggs inte av hyres- eller arrendenämn- den utan av domstol. Om hyres- eller arrendenämnd har avgett ett yttrande har det presumtionsverkan i en kommande ersättningstvist. Domstolen får nämligen frångå hyresnämndens yttrande endast om det är uppenbart, när yttrandet avser marknadshyra, att denna är på- tagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett eller, när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig (12 kap. 57 a § andra stycket jordabalken). När det gäller arrende- nämnds yttrande om arrendeavgiften får domstol frångå detta endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på den öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett (11 kap. 5 a § andra stycket jordabalken).

Avsikten med hyresnämndens yttrande om marknadshyra är att tvinga fram en bättre utredning om lokalens marknadsvärde och att ge parterna ledning beträffande vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt (prop. 1978/79:89 s. 11). Be- träffande syftet med hyresnämnds yttrande om en anvisad lokal är godtagbar eller inte uttalades i förarbetena att det är praktiskt om parterna vid medlingen kan säkra bevisning. Vid tidpunkten för dom-

158

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

stolens prövning av ersättningsfrågan kan nämligen huset t.ex. ha rivits (prop. 1978/79:89 s. 18).

I en ersättningstvist beträffande lokalhyra får domstol, när det gäller frågor som hyresnämndsyttrandet avser, beakta sådan utred- ning som inte har lagts fram under medlingen endast om det finns synnerliga skäl (12 kap. 57 a § tredje stycket jordabalken). På mot- svarande sätt prekluderas vissa uppgifter när arrendenämnd avgett yttrande beträffande arrendeavgift. Av 11 kap. 5 a § tredje stycket jordabalken framgår nämligen att om jordägaren vid tiden för arrende- nämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han eller hon under medlingen lämnat upp- gift om detta får domstolen beakta anbudet eller avtalet endast om det föreligger synnerliga skäl.

Kartläggning

Under år 2011 kom det in 3 637 ärenden om lokalmedling. Ärende- na stod därmed för drygt 14 procent av den totala ärendetillström- ningen till hyresnämnden. Med bortseende från ärenden om god- kännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd uppgick andelen till cirka 33 procent av hyresärendena.

Under år 2011 kom det in 71 medlingsärenden om anläggnings- arrende. De utgjorde därmed cirka fyra procent av arrendenämndens ärendetillströmning.

Vid hyresnämnderna tillämpas alltmer följande förfarande i lokal- medlingsärendena. Hyresnämnden skickar en inkommen ansökan om medling till motparten tillsammans med upplysningar om handlägg- ningen i nämnden. Även sökanden underrättas om hur handlägg- ningen i hyresnämnden går till. På begäran av någon av parterna sätter nämnden ut ett medlingssammanträde. Parterna träffar dock ofta på egen hand en överenskommelse. Då hålls inget sammanträde utan hyresnämnden skriver av ärendet efter återkallelse. Hyresnämnden skickar ut en förfrågan när hyrestiden har gått ut och någon begäran om sammanträde inte har gjorts. Om part inte besvarar denna kan hyresnämnden skriva av ärendet (Domstolsverkets handbok Hyres- nämnd m.m., avsnitt 20.5.2).

Hyresnämnden i Stockholm handlägger en stor andel, drygt 40 procent, av det totala antalet ärenden om lokalmedling. Av in- hämtade uppgifter framgår att det under år 2011 kom in 1 552 ansök- ningar om lokalmedling till nämnden. Samma år höll nämnden sam-

159

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

manträde i 258 ärenden medan antalet inställda sammanträden i denna typ av ärenden uppgick till 358. Nämnden höll alltså sammanträde i endast motsvarande var sjätte ärende.5 I en majoritet av ärendena kalla- des parterna alltså inte ens till något sammanträde. Hyresnämnden i Stockholm avger sällan yttrande om marknadshyra. Av inhämtade uppgifter framgår att nämnden under år 2011 gjorde besiktningar inför yttrande om marknadshyra i 17 ärenden. Nämnden har upp- skattat att 90 procent av besiktningarna resulterar i ett yttrande, dvs. för år 2011 skulle antalet yttranden uppgå till cirka 15 stycken.

Tidigare utredningar

Inom ramen för 1997 års hyreslagstiftningsutredning genomfördes enkätundersökningar där ett antal hyresnämnder samt organisationer på hyresmarknaden fick besvara bl.a. frågor om hur man uppfattade systemet med lokalmedling. (En sammanställning över enkätsvaren finns i SOU 1999:15 s. 222–228.)

1997 års hyreslagstiftningsutredning konstaterade inledningsvis att enkätsvaren visade att de flesta aktörer ansåg att ordningen fungerade på ett förhållandevis bra sätt men att även kritik hade framförts. Vidare konstaterade utredningen att nämnderna bedrev medlingsverksamhet i endast ett fåtal av ärendena men att det stora antalet ärenden dock förorsakade nämnderna ett inte obetydligt arbete med exempel registrering och kommunicering. Utredningen ifrågasatte därför systemets effektivitet. Vidare konstaterade utred- ningen att det skulle strida mot tingsrättens normala arbetsuppgifter att bedriva ett renodlat medlingsarbete. Sammanfattningsvis kom utredningen till slutsatsen att systemet med obligatorisk medling och möjlighet till yttrande inte borde behållas (s. 234–236).

Domstolsverkets utredare kom i rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder till motsatt slutsats. I rapporten konstaterades, med hänvisning till de ovan nämnda enkätundersök- ningarna, att både nämnderna och hyresmarknadens parter ansåg att den obligatoriska medlingen är av mycket stor betydelse för att

5 Av de ärenden där sammanträde hölls under år 2011 kan en del ha kommit in under tidigare år. Andelen avser därmed inte den exakta andelen sammanträden. Det rör sig dock inte om några större variationer beträffande antalet inkomna ärenden respektive sammanträden mellan åren. Antalet ärenden om lokalmedling uppgick för år 2009 till 1 604 och för år 2010 till 1 656. Under 2009 höll nämnden sammanträde i 255 lokalmedlingsärenden och under 2010 i 213 ärenden. Antalet inställda sammanträden under 2009 uppgick till 341 och under 2010 till 317. Andelen sammanträden bör därmed ge en ganska rättvisande bild över hur ofta samman- träde förekommer i lokalmedlingsärenden i Stockholmsnämnden.

160

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

tvister om besittningsskydd skulle lösas på ett för parterna och sam- hället kostnadseffektivt sätt. Utredaren gjorde beträffande den obliga- toriska medlingen samma bedömning som för den fristående med- lingen, dvs. att den skulle bestå. Beträffande möjligheten för nämnden att avge yttrande samt yttrandets presumtions- och preklusions- verkan uttalade utredaren följande (s. 43):

Som 1997 års hyreslagstiftningsutredning framhöll kan det resas prin- cipiella invändningar mot att låta ett yttrande från nämnden (hyres- och arrendedomstolen) få presumtionsverkan i en senare ersättningstvist vid allmän domstol, som kan vara samma tingsrätt. Samtidigt är det tveklöst så att möjligheten att begära yttrande starkt inverkar på parternas be- nägenhet att ingå förlikning. Stor betydelse har här yttrandenas pre- sumtionsverkan och den särskilda preklusionsregeln. Att fastställa vad som är en skälig marknadshyra kräver normalt omfattande utredning i form av jämförelsematerial. För parterna kan det därför ofta framstå som ett ekonomiskt fördelaktigare alternativ att förlikas utan att lägga ner tid och resurser på att utröna vad som mer exakt utgör skälig marknads- hyra respektive arrendeavgift. Vidare kan oftast nämnden under med- lingen ge antydningar om inom vilket intervall hyran eller avgiften kan komma att anges i ett yttrande. De allra flesta medlingsärenden avslutas också genom att parterna förliks utan att nämnden har avgett något yttrande.

Medan det å ena sidan kan ses som principiellt tveksamt att låta en domstol avge ett yttrande, som är bindande för en annan domstol, är det å andra sidan i praktiken ytterst ovanligt att parterna utnyttjar denna möjlighet. Yttrandets presumtions- och preklusionsverkan har en så stark preventiv effekt att parterna normalt hellre förliks än lägger ner tid och arbete på att ta fram underlag för ett yttrande.

Det kan med mycket stor sannolikhet antas att förlikningsbenägen- heten kommer att väsentligen minska om möjligheten att begära yttrande avskaffas eller om man fråntar yttrandena deras presumtions- och pre- klusionsverkan. Med hänsyn till direktivens utgångspunkt att nämndernas konfliktlösande verksamhet skall bibehållas intakt krävs det starka skäl för att reformera systemet med obligatorisk medling och yttrande i denna särskilda form av tvister. Några sådana skäl föreligger inte.

3.3.4Förlikning och medling vid domstol

Även de allmänna domstolarna ägnar sig åt förlikningsverksamhet. När tingsrätten har utfärdat stämning i ett mål ska förberedelse äga rum. Förberedelsen har bl.a. till syfte att klarlägga om det finns för- utsättningar för förlikning eller annan samförståndslösning (42 kap. 6 § andra stycket 5 rättegångsbalken).

161

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

Den 1 augusti 2011 skärptes tingsrättens skyldighet att verka för att parterna träffar en överenskommelse. Enligt 42 kap. 17 § första stycket rättegångsbalken ska rätten numera verka för att parterna ingår en förlikning eller på annat sätt uppnår en samförståndslösning, om det inte är olämpligt med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga omständigheter. Detta sker ofta genom att rätten leder för- likningsförhandlingar.

Som ett sätt att verka för att parterna kommer överens kan rätten i dispositiva mål också besluta om särskild medling. En förutsättning är att parterna samtycker till det. Rätten ska då förelägga parterna att inställa sig till ett sammanträde inför medlare som förordnas av rätten och ange inom vilken tid medlingen senast ska vara slutförd. Rätten får förlänga tidsfristen om det finns särskilda skäl för det (42 kap. 17 § andra stycket rättegångsbalken).

I förarbetena till den senaste lagändringen uttalade regeringen att användningen av medling bör öka. Rätten bör alltså i varje en- skilt mål ta ställning till om förlikningsförhandlingar eller särskild medling är det som är mest lämpligt utifrån vad tvisten rör, hur om- fattande den är, parternas inställning och i övrigt vilka särskilda om- ständigheter som föreligger i det enskilda fallet (prop. 2010/11:128 s. 28).

Beträffande kostnaden för den särskilda medlaren uttalade rege- ringen att det inte finns någon anledning att inskränka den möjlighet som finns att få kostnaderna för medlaren ersatta inom ramen för rättshjälpen. Enligt regeringen finns det dock i övrigt varken an- ledning eller ekonomiskt utrymme att låta staten stå för kostnaden för en utomstående medlare. För parter som avskräcks av kostnaden står möjligheten öppen att få hjälp med lösningen av sin tvist genom domstolens förlikningsverksamhet. Regeringen kom därför fram till att nuvarande ordning även fortsättningsvis bör gälla och att kost- naden liksom enligt gällande rätt bör bäras av parterna solidariskt. I de fall medlingen inte leder till en överenskommelse bör en parts kostnad för medling också i fortsättningen kunna ersättas som rätte- gångskostnad (prop. 2010/11:128 s. 31 f.).

Om parterna begär att rätten ska stadfästa en förlikning, som in- gåtts efter förlikningsförhandlingar eller särskild medling, sker det genom dom (17 kap. 6 § rättegångsbalken). Huvudregeln vid för- likning är att vardera parten ska bära sin rättegångskostnad (18 kap. 5 § tredje stycket rättegångsbalken).

162

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

3.3.5Överväganden

Medlingsverksamheten utgör en mycket viktig del av nämndernas konfliktlösande verksamhet. Genom medling kan man på ett smidigt och kostnadseffektivt sätt lösa många hyres-, arrende- och bostads- rättstvister. I medlingsärendena tillämpas ett enkelt förfarande som också kännetecknas av snabbhet. Hyres- och arrendenämnderna kan bistå parterna med att hitta kvalificerade förslag till lösningar på tvister. Att tvistande parter träffar en överenskommelse i stället för att få tvisten prövad i sak har fördelar både för parterna och för sam- hället. På hyres- och arrendeområdena, där långa avtalsförhållanden är vanliga och parternas avtalsrelation ofta fortsätter efter en tvist, fyller medlingen en särskilt viktig funktion. Det är därför önskvärt att så långt möjligt behålla medlingsverksamheten på hyres-, arrende- och bostadsrättsområdet intakt.

Frågan är då om det är möjligt att föra över institutet fristående medling till domstol. Som framgått har tingsrättens skyldighet att verka för att parter ingår en överenskommelse skärpts på senare tid. Enligt uttalanden i förarbetena till lagändringarna är utgångspunkten att användningen av medling bör öka. De centrala inslag som för- likning och medling utgör i tvistemålsprocessen talar därför för att det bör vara möjligt att låta en domstol ta över uppgiften med fri- stående medling.

Enligt vår uppfattning utgör avsaknaden av en rätt att pröva ären- det i sak inte hinder mot att föra över den fristående medlingen till domstol. I sammanhanget kan nämnas att det i dag inte finns något som hindrar att parterna i dispositiva mål väljer att återkalla talan, och därmed inte få någon sakprövning, sedan det konstaterats att parterna inte kan nå en frivillig överenskommelse. Genom ett sådant tillvägagångssätt åstadkommer man ett förfarande som påminner om fristående medling. En förutsättning är dock att svaranden i denna situation inte vill att målet ska prövas.

En annan skillnad mellan fristående medling och medling inom ramen för tvistemålsprocessen är kostnaden för medlingen. Som framgått är utgångspunkten inom tvistemålsprocessen att parterna ska ersätta kostnaden för den särskilt förordnade medlarens arbete. Fristående medling i domstolens regi skulle däremot vara kostnads- fri för parterna. Frågan uppstår då om det finns beaktansvärda skäl

163

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

som talar för att staten på just hyres- och arrendeområdena bör till- handahålla kostnadsfri medling.6

Här beaktar vi först och främst att hyreslagstiftningen och i viss mån även arrendelagstiftningen utgör en social skyddslagstiftning. Till detta kommer att tvisterna i mycket stor utsträckning gäller en central företeelse i människors liv, nämligen boendet. Det finns visser- ligen också andra rättsområden som rör frågor av mycket stor vikt för parterna. Domstolarna erbjuder som utgångspunkt inte parterna kostnadsfri medling men å andra sidan kan det finnas möjlighet att få rättshjälp eller rättsskydd genom försäkring. Part som har beviljats rättshjälp är befriad från skyldighet att betala ansökningsavgift och staten betalar kostnaderna för medlare. Det förekommer också att andra myndigheter erbjuder parter former för tvistlösning. Som exem- pel kan nämnas samarbetssamtal som socialförvaltningen tillhanda- håller i tvister om vårdnad av barn, m.m.

Lagstiftningen på hyres- och arrendeområdet är komplex och svårtillgänglig. Medlingen kan bidra till att tvister löses på ett tidigt stadium vilket har fördelar även ur ett samhällsekonomiskt perspek- tiv. Dessutom skulle det vara fråga om medling i domstolens regi av domstolens personal. Vi anser därför att det vid en sammantagen be- dömning inte finns något hinder mot att staten på dessa rättsområden erbjuder för parterna kostnadsfri medling så som sker i dag. Vår bedömning är därför att klart övervägande skäl talar för att uppgiften med fristående medling bör kunna föras över till domstol.

Beträffande ärenden om lokalmedling kan det inledningsvis kon- stateras att en hel del ärenden, som inte är egentligen tvistiga, till följd av systemet med s.k. obligatorisk medling handläggs i hyres- och arrendenämnden. Detta talar för att det kan finnas ett behov av att förändra det materiella regelverket så att lokaltvister i mindre utsträck- ning behöver hänskjutas till ett utomstående organ. En sådan ändring av den materiella rätten faller dock utanför ramen för denna utredning.

Medlingen fyller en viktig samhällelig funktion och det bör inte, enligt i princip samma motiv som ovan, finnas något som hindrar att uppgiften förs över till domstol. Vi delar vidare den bedömning som Domstolsverkets utredare gjorde om att möjligheten att avge yttrande om marknadshyra etc. kan överföras till domstol. Som utredaren framhållit är möjligheten till yttrande ett effektivt verktyg för att få parterna att ingå en förlikning. Enligt vår uppfattning bidrar möjlighe- ten att begära yttrande till att diskussionerna mellan parterna blir sak-

6 I detta sammanhang bortser vi från möjligheten att införa en ansökningsavgift. Frågan om ansökningsavgifter behandlar vi i avsnitt 7.11.1.

164

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

liga och seriösa. Vidare påskyndas processen. Det är mycket sällan som lokalmedlingstvisterna leder till en ersättningstvist vid tingsrätten.

Det kan visserligen, som Domstolsverkets utredare påpekat, resas vissa betänkligheter mot att en domstol skulle bli bunden av ett yttrande från en annan domstol. Ett sådant förfarande skulle utgöra en ”främmande fågel” i vårt rättssystem och kan framstå som konstigt. Redan i dag är tingsrätten i princip bunden av ett yttrande från en annan myndighet, dvs. hyres- och arrendenämnden. Dagens system kan inte anses innebära att det föreligger en rättsosäkerhet. Det kan inte medföra en försämring i detta avseende att en domstol i stället avger yttrandet. Man kan tvärtom hävda att rättssäkerheten blir större om den myndighet som avger yttrandet är en domstol.

Vår bedömning är att alltså att det inte finns något som hindrar att ärenden om lokalmedling och medling vid anläggningsarrende samt möjligheten till yttrande förs över till domstol.

Vår sammantagna bedömning är alltså att samtliga former av med- ling skulle kunna behållas även om hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till allmän domstol.

3.4Hyres- och arrendenämnden som skiljenämnd

3.4.1Gällande rätt

Som framgått kan arrendenämnden och hyresnämnden avgöra arrendetvister respektive hyres- eller bostadsrättstvister genom skilje- dom. En förutsättning är att parterna har avtalat att en tvist ska av- göras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parten att angripa skilje- domen i sak. Vidare krävs att arrendenämnden, vid arrendetvist, eller hyresnämnden, vid hyres- eller bostadsrättstvist, har utsetts till skiljenämnd.

Det finns vissa inskränkningar beträffande möjligheten att avtala att en framtida tvist ska hänskjutas till avgörande av skiljemän utan rätt för parterna att klandra skiljedomen. Detta gäller vid jordbruks- och bostadsarrende i fråga om arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället, fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § jordabalken eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § jordabalken (8 kap. 28 § jordabalken). Motsvarande gäller vid hyra i fråga om hyres- gästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fast- ställande av hyresvillkor i fall som avses i 12 kap. 51, 52 eller 55 §,

165

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 12 kap. 58 b §.

För bostadsrätternas del gäller enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att ett förbehåll i stad- garna att tvister mellan föreningen och styrelsen, styrelseledamot, verkställande direktören, likvidator, föreningsmedlem, innehavare av förlagsandel eller röstberättigad som inte är medlem ska hänskjutas till skiljemän har samma verkan som ett skiljeavtal. Ett sådant för- behåll som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller dock inte i fråga om en bostadsrätts- havares rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, eller beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § bostads- rättslagen (11 kap. 6 § första stycket bostadsrättslagen).

Beträffande ansökan och en parts första inlaga till nämnden gäller de vanliga kraven i 8 § nämndlagen. Om tvisten redan har hänskjutits till nämnden kan skiljedom dock alltid begäras muntligen inför nämn- den (15 § första stycket nämndlagen). I den mån inte annat följer av nämndlagen gäller i övrigt för förfarandet lagen (1999:116) om skiljeförfarande.

En skiljedom kan inte överklagas i sak. Däremot kan den i vissa fall klandras (34 § lagen om skiljeförfarande). En skiljedom som en hyres- eller arrendenämnd meddelat är till skillnad mot andra skilje- domar offentlig.

Om parterna inte har kommit överens om något annat, får skilje- männen på begäran av en part förplikta motparten att betala ersätt- ning för partens kostnader (42 § lagen om skiljeförfarande). För vissa ärendetyper ska dock vardera parten svara för sin kostnad. Det gäller bl.a. tvist om förlängning av jordbruksarrende eller om vill- koren för sådan förlängning, tvist om arrendeavgiftens storlek vid bostadsarrende samt tvist om förlängning av hyresavtal och om hyres- villkor (15 § andra stycket nämndlagen).

3.4.2Kartläggning

I tabell 3.2 och 3.3 finns en uppställning över antalet inkomna ärenden där tvist hänskjutits till arrendenämnden respektive hyresnämnden som skiljenämnd under åren 2009–2011.7 Som framgår var hyres-

7 Uppgifterna är inhämtade från respektive hyres- och arrendenämnd och kan, med tanke på att ärenden där nämnden är skiljenämnd inte registreras i en separat ärendekategori, vara behäftade med viss osäkerhet.

166

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

nämnden under nämnda period i princip aldrig skiljenämnd. Det var något mer vanligt att arrendenämnden var skiljenämnd men även här rör det sig om få fall. Under nämnda treårsperiod handlades vid arrendenämnderna totalt 37 ärenden där nämnden var skiljenämnd. Arrendenämnderna meddelade under perioden sammanlagt 20 skilje- domar.

Tabell 3.2 Ärenden där arrendenämnden respektive hyresnämnden var skiljenämnd

 

2009 (A)

2010 (A)

2011 (A)

2009 (H)

2010 (H)

2011 (H)

Malmö

2

1

4

-

-

-

Sundsvall

-

-

1

-

-

-

Jönköping

6

3

3

-

-

-

Stockholm8

-

-

-

-

-

-

Västerås

-

4

4

-

-

-

Göteborg

3

-

3

2

1

-

Umeå

-

-

1

-

-

1

Linköping

1

-

1

-

-

-

Totalt

12

8

17

2

1

1

 

 

 

 

 

Tabell 3.3

Meddelade skiljedomar

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2009 (A)

2010 (A)

2011 (A)

2009 (H)

2010 (H)

2011 (H)

Malmö

-

3

3

-

-

-

Sundsvall

-

-

-

-

-

-

Jönköping

3

5

2

-

-

-

Stockholm

-

-

-

-

-

-

Västerås

-

-

-

-

-

-

Göteborg

1

-

1

2

1

-

Umeå

-

-

-

1

-

-

Linköping

1

-

1

-

-

-

Totalt

5

8

7

3

1

0

Skiljeförfarande förekommer alltså sällan. Däremot är det mycket vanligt med skiljeklausuler som pekar ut arrendenämnden som skilje- nämnd. Enligt uppgift finns en sådan skiljeklausul i Lantbrukarnas

8 Nämnden har uppgett att det möjligen under tidsperioden kan ha kommit in en ansökan som i så fall avvisades.

167

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

riksförbunds olika standardavtal för upplåtelse av arrenderätt. Stan- dardavtalen gäller för en mycket stor andel av arrendena.

De skiljeförfaranden som förekommer vid hyres- och arrende- nämnderna rör ofta ärenden om klander av syn och avräknings- tvister, dvs. tvister som annars skulle ha prövats av allmän domstol.

3.4.3Tidigare utredningar

1997 års hyreslagstiftningsutredning, som föreslog att merparten av hyres- och arrendenämndernas verksamhet skulle föras över till dom- stol, konstaterade att skiljeförfarande är en form av privat rättskip- ning som inte kan äga rum i domstol. I tillägg till detta anförde utred- ningen att det knappast kan anses försvarligt att staten på just hyres- och arrenderättens område, till skillnad från övriga rättsområden, tillhandahåller ett kostnadsfritt skiljeförfarande (SOU 1999:15 s. 362).

Samma bedömning gjorde utredaren i DV-rapporten Organisa- tionen för vissa hyres- och arrendenämnder (s. 45). Utredarens för- slag gick ut på att hyres- och arrendenämnderna skulle ombildas till särskilda hyres- och arrendedomstolar. I rapporten konstaterade utredaren att det inte kan komma i fråga att låta en domstol fungera som skiljenämnd och därmed utgöra ett alternativ till sig själv.

Domstolsverkets utredare erinrade, precis som tidigare utred- ningar (SOU 1987:13 s. 215 och SOU 1999:15 s. 362), om att parterna enligt 49 kap. 2 § rättegångsbalken kan träffa avtal om förbud att överklaga en dom som har meddelats med anledning av en uppkom- men tvist eller en framtida tvist som kan härledas till ett visst an- givet rättsförhållande. Enligt utredaren skulle en klausul med denna innebörd därmed kunna ersätta skiljeklausulen i Lantbrukarnas riks- förbunds standardavtal (rapporten ibid.).

3.4.4Överväganden

Ett skiljeförfarande med hyres- eller arrendenämnd som skiljenämnd har flera fördelar för parterna. Det erbjuder ett kostnadsfritt för- farande som snabbt resulterar i en skiljedom utan möjlighet att över- klaga. Vidare ingår sakkunniga ledamöter vid prövningen, om inte parterna begär att ärendet ska prövas av en lagfaren domare ensam.

Vår kartläggning visar dock att skiljeförfarande med hyres- eller arrendenämnden som skiljenämnd är mycket ovanligt trots att huvud-

168

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

delen av arrendekontrakten innehåller en skiljeklausul. Med tanke på att det rör sig om ett för parterna mycket förmånligt förfarande bör själva förfarandet inte utgöra anledningen till att parter inte väljer att använda sig av det för tvistlösning. Det är därför svårt att se att de aktuella skiljeklausulerna i sig skulle ha en avhållande effekt för uppkomst av tvister som kräver prövning. Inledningsvis kan det där- för över huvud taget ifrågasättas om möjligheten för nämnderna att agera skiljenämnd för det stora flertalet hyres-, arrende- och bostads- rättsförhållanden i praktiken fyller någon funktion. Att ett förfarande inte används i så stor utsträckning behöver dock nödvändigtvis inte innebära att det skulle sakna värde. Det har också kommit till vår kännedom att det finns förespråkare av systemet.

Frågan är om det är möjligt att låta en domstol agera skiljenämnd. Som tidigare konstaterats är skiljeförfarande en form av privat rätt- skipning och utgör ett alternativ till domstolsprövning. Tidigare utredningar har gjort bedömningen att det inte går att överföra upp- giften att vara skiljenämnd på domstol. Vi anser att det är mycket som talar för att denna bedömning är riktig. Enligt vår uppfattning bör man dock i och för sig kunna resa huvudsakligen samma prin- cipiella betänkligheter mot att låta en domstolsliknande nämnd vara skiljenämnd.

Vi instämmer också i bedömningen att det kan ifrågasättas om det är försvarligt att staten på just detta område erbjuder ett kostnads- fritt skiljeförfarande. De tvister där arrendenämnden är skiljenämnd rör ofta stora värden. Något socialt skyddsbehov gör sig sällan gällan- de i dessa tvister.

Vad som talar för att behålla möjligheten till skiljeförfarande är att en mycket stor andel av arrendeavtalen innehåller en skiljeklausul som pekar ut arrendenämnden som skiljenämnd. Vid ett avskaffande av möjligheten skulle de tvister som omfattas av skiljeklausulen i stället huvudsakligen komma att handläggas vid domstol i ordinär sammansättning om det inte i avtalen tas in en skiljeklausul med annan utformning. Parterna skulle dock fortfarande ha möjlighet att begära medling i tvisten vid arrendedomstolen Frågan är då vari de stora skillnaderna mellan ett skiljeförfarande i hyres- eller arrende- nämnden respektive en prövning vid allmän domstol består.

Själva förfarandet i hyres- och arrendenämnden är kostnadsfritt. Vid handläggning i tingsrätt utgår en ansökningsavgift, för närvarande om 450 kr, men i övrigt utgår inga kostnader för tingsrättens arbete. I detta avseende råder alltså inte någon större skillnad mellan de olika formerna av förfarande.

169

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

Enligt 21 § lagen om skiljeförfarande ska skiljemän handlägga tvisten snabbt. Man förutsätter att ett skiljeförfarande går fortare än en rättegång (Lindskog, Skiljeförfarande. En kommentar, [1 oktober 2010, Zeteo], kommentaren till 21 § under 4.3). Den stora tids- vinsten med skiljeförfarande består dock vanligen i att en skiljedom, till skillnad mot en dom av tingsrätten, inte är överklagbar. Som också tidigare utredningar har konstaterat kan dock parterna enligt 49 kap. 2 § rättegångsbalken träffa avtal om förbud att överklaga en dom som har meddelats med anledning av en uppkommen tvist eller en framtida tvist som kan härledas till ett visst angivet rättsförhål- lande. Parterna uppnår på detta sätt samma resultat. Inte heller i detta avseende föreligger alltså någon större skillnad mellan de olika för- farandena.

Den stora skillnaden mellan skiljeförfarande i hyres- och arrende- nämnd respektive domstolsprövning ligger i stället i rättens samman- sättning. I hyres- och arrendenämnden, till skillnad från domstol, ingår nämligen sakkunniga ledamöter som huvudregel vid avgöran- det. Enligt uppgift är skillnaden i nämndens respektive rättens kom- petens den viktigaste anledningen till att parter i ett arrendeavtal väljer att ta in en skiljeklausul. Inför avskaffandet av fastighetsdom- stolarna uttalade regeringen dock att de arrendemål enligt jorda- balken som handlades vid fastighetsdomstolarna till sin karaktär starkt påminner om tvistemål i allmänhet. Regeringen bedömde att tek- nisk kompetens är mindre påkallad vid dessa ärendetyper och före- slog därför att de fortsättningsvis ska handläggas av tingsrätt (prop. 2009/10:215 s. 105). Lagstiftning enligt förslaget trädde i kraft den 2 maj 2011. Rätten får alltså normalt anses besitta tillräcklig kom- petens. Vidare kan förebringande av sakkunnigbevisning säkerställa att rätten har fullgod kunskap vid avgörandet. Enligt vår bedömning bör därmed skillnaden i sammansättningen inte utgöra tillräckligt skäl att behålla möjligheten till skiljenämnd.

Det har dock kommit till vår kännedom att intressenterna ofta uppfattar deltagandet av sakkunniga ledamöter som värdefullt i dessa tvister och att vissa inte delar uppfattningen att tingsrätten har till- räcklig kompetens. Ett alternativ som skulle möjliggöra ett deltagande av särskilda ledamöter även vid domstolsprövning skulle vara att ändra kompetensfördelningen. (För frågan om intresseledamöters deltagande i domstolsprövning, se avsnitt 3.5). De arrendemål som i dag handläggs vid tingsrätt skulle i stället kunna handläggas av dom- stol i den särskilda sammansättningen med deltagande av särskilda ledamöter. Denna fråga behandlar vi närmare i kapitel 5. Med ett

170

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

sådant förslag bör enligt vår bedömning en rimlig tolkning av de skiljeklausuler som finns intagna i standardavtalen och som utpekar arrendenämnden som skiljenämnd vara att tvister i stället ska prövas av domstol. Klausulerna skulle dessutom kunna tolkas som ett avtal om att inte överklaga domstolens avgörande.

Det står naturligtvis också parterna fritt att, i den utsträckning som lagstiftningen medger, även fortsättningsvis avtala om att tvister ska avgöras enligt lagen om skiljeförfarande.

Vid en sammantagen bedömning anser vi att uppgiften att vara skiljenämnd inte bör kunna föras över till domstol. Ett avskaffande av möjligheten skulle dock inte innebära sådana nackdelar att detta skulle utgöra något hinder mot att välja alternativet att föra över hyres- och arrendenämndernas verksamhet till domstol.

3.5Intresseledamöters deltagande i handläggningen

3.5.1Gällande rätt

Som framgått är huvudregeln att s.k. intresseledamöter ska delta vid handläggningen i hyres- och arrendenämnderna. Grundläggande be- hörighetskrav för att komma i fråga som intresseledamot är att man är svensk medborgare, inte är underårig och inte heller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken (2 § fjärde stycket respektive 5 § tredje stycket nämndlagen).

Domstolsverket förordnar för varje hyres- och arrendenämnd ett lämpligt antal intresseledamöter för en tid om högst tre år. Före förordnandet ska sådana riksorganisationer av jordägare eller arrenda- torer respektive fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare som kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om ges tillfälle att lämna förslag. Syftet med denna ordning är att tillgodose intresset av att intresseledamöterna är väl insatta i de frågor som nämnderna behandlar och att de på ett auktoritativt sätt kan uttrycka den berörda intressegruppens värderingar. Ord- ningen leder dock ofrånkomligen till att sådana personer utses som på något sätt har en koppling till de förslagsgivande organisationerna. Detta kan ge upphov till jäv (SOU 1987:13 s. 166).

Trots benämningen intresseledamot är avsikten dock inte att leda- möterna ska uppfattas som företrädare för endera partens intresse. De ska liksom övriga domare göra en objektiv bedömning av samt-

171

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

liga fakta i ärendet utifrån sina särskilda kunskaper och erfarenheter (prop. 1974:151 s. 89).

I det s.k. Langborgermålet (11179/84, dom 22 juni 1989) pröva- de Europadomstolen frågan om intresseledamöters deltagande i döm- ande verksamhet är förenligt med artikel 6 Europakonventionen, dvs. rätten till en rättvis rättegång inför en oavhängig och opartisk domstol. Sakfrågan i målet gällde om en förhandlingsklausul i Rolf Langborgers hyresavtal skulle stå kvar. Enligt klausulen bestämdes hyran för lägenheten vid förhandlingar mellan två lokala hyresvärds- och hyresgästorganisationer. Vid Bostadsdomstolens prövning del- tog två ledamöter från riksorganisationer, som de i klausulen utpekade lokala hyresvärds- och hyresgästorganisationerna tillhörde.

Enligt domstolen kunde intresseledamöterna, tack vare sina kun- skaper och erfarenheter, vara ett värdefullt inslag vid avgörandet av denna typ av tvister. Detta uteslöt dock inte, enligt domstolen, att deras oavhängighet och opartiskhet kunde ifrågasättas i ett enskilt fall. I det aktuella fallet ansåg domstolen att Rolf Langborger, efter- som han hade yrkat att klausulen skulle utgå ur avtalet, rimligen kunde befara att intresseledamöterna hade ett gemensamt intresse som stod i motsats till hans eget intresse. Sverige fälldes därför för brott mot artikel 6, då Bostadsdomstolen vid avgörandet av tvisten inte kunde anses som en opartisk och oavhängig domstol.

Domen resulterade i att sammansättningsreglerna ändrades i viss utsträckning på så sätt att endast lagfarna ledamöter ska ingå vid pröv- ningen av en del tvister. Av 5 a § nämndlagen framgår att intresse- ledamöter inte ska delta när hyresnämnden avgör ett ärende som gäller fråga om en förhandlingsklausul ska föras in eller slopas i ett hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen, ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisation för dess för- handlingsarbete, prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingslagen, tvist om förhandlingsordning enligt 9 eller 13 § hyresförhandlingslagen eller skadestånd enligt 26 eller 27 § hyres- förhandlingslagen. Hyresnämnden består i dessa ärenden av två lag- farna ledamöter. Motsvarande gäller om de intresseledamöter som i normal sammansättning annars skulle delta har anknytning till orga- nisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i saken.

De intresseledamöter som med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga förhållanden bedöms lämpligast ska delta i handlägg- ningen (3 § fjärde stycket respektive 6 § fjärde stycket nämnd- lagen). Ledamöterna tjänstgör i hyres- och arrendenämnden i den

172

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

ordning som chefen för nämnden beslutar efter samråd med dem. I hyresnämndsinstruktionen anges att till tjänstgöring bör i första hand kallas ledamöter med kännedom om förhållanden på den ort, till vilken ärendet har närmast anknytning.

3.5.2Kartläggning

I tabell 3.4 finns en uppställning över antalet intresseledamöter per nämnd som Domstolsverket har förordnat för mandatperioden den 1 januari 2011 till den 31 december 2013.

Tabell 3.4

Antal intresseledamöter per nämnd

 

 

 

 

Kansliort

Arrendenämnd

Hyresnämnd

 

 

 

Stockholm

30

102

Västerås

55

80

Linköping

39

54

Jönköping

65

65

Malmö

41

99

Göteborg

50

112

Sundsvall

36

46

Umeå

23

35

Totalt:

339

593

 

 

 

Källa: Domstolsverket

3.5.3Tidigare utredningar

Frågan om intresseledamöternas medverkan i den dömande verk- samheten har varit föremål för omfattande och stundtals intensiva diskussioner. Dessa har ofta gällt intresseledamöternas ställning och frågor om jäv (jfr prop. 1993/94:200 s. 33 f.).

Rättegångsutredningen behandlade i delbetänkandet Översyn av rättegångsbalken 3, Expertmedverkan och specialisering (SOU 1987:13 s. 179–187) frågan om det från jävssynpunkt eller annan principiell synpunkt möter hinder mot att intresseledamöter deltar i handlägg- ningen av hyres- och arrendemål vid tingsrätterna. Utredningen kon- staterade att intresseledamöternas medverkan torde vara en bidra- gande orsak till att hyres- och arrendenämnderna har fungerat väl och vunnit allmänhetens förtroende. Utöver att tillföra sakkunskap fyller intresseledamöterna, enligt utredningen, samma funktion som

173

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

nämndemän och bidrar dessutom till att rättskipningen vid nämn- derna förankras hos de berörda organisationerna. Utredningen kom fram till att det i de allra flesta fall inte föreligger något hinder från jävssynpunkt mot att låta intresseledamöter delta i handläggningen av hyres- och arrendemål vid tingsrätt. Enligt utredningen bör dock intresseledamöter inte delta vid prövningen av vissa specifika ärende- typer, däribland vissa ärenden enligt hyresförhandlingslagen.

Rättegångsutredningen övervägde vidare om redan själva före- komsten av ledamöter, som utsetts efter förslag av en intresseorga- nisation, i allmän domstol skulle minska tilltron till domstolens opartiskhet. Utredningen konstaterade att kravet enligt 1 kap. 9 § regeringsformen på att rättskipningen ska utövas opartiskt även gäl- ler för de särskilda domstolarna och förvaltningsmyndigheter där intresserepresentation förekommer. Vidare noterade utredningen att intresseledamöterna inte ska uppfattas som intresserepresentanter i egentlig mening utan som objektiva meddomare. Om intresseleda- möter ska tjänstgöra i domstol ska de avlägga domared och enligt utredningen kan man inte helt bortse från den betydelse som en sådan ed kan ha för deras opartiskhet. Utredningen föreslog att benäm- ningen intresseledamot borde ersättas med ett annat uttryck, t.ex. särskild ledamot.

Sammanfattningsvis kom Rättegångsutredningen alltså fram till att det inte finns fog för åsikten att införandet av ett system med in- tresseledamöter vid tingsrättens handläggning av hyres- och arrende- tvister skulle rubba förtroendet för domstolarnas opartiskhet, under förutsättning att systemet ges den av utredningen föreslagna ut- formningen.

Även 1997 års hyreslagstiftningsutredning kom fram till att det inte finns något formellt hinder mot att låta intresseledamöter delta i dömandet vid domstolarna under förutsättning att man behåller det undantag som Europadomstolens dom i Langborgerfallet medförde. Utredningen ansåg också att det finns skäl att ersätta termen intresse- ledamot med en mer rättvisande beteckning, nämligen särskild leda- mot (SOU 1999:15 s. 176–179).

3.5.4Överväganden

Vi delar uppfattningen att intresseledamöterna fyller viktiga funk- tioner vid prövningen av hyres- och arrendetvister. Visserligen kan deras deltagande ge upphov till jävssituationer. Sådana är dock, med

174

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

tanke på utformningen av sammansättningsreglerna, i dag inte särskilt vanliga och kan i det enskilda fallet hanteras ganska enkelt genom att en annan ledamot träder i den jäviga ledamotens ställe. Att in- tresseledamöters deltagande i enstaka fall kan ge upphov till jäv ut- gör enligt vår bedömning därmed inte en sådan omständighet som generellt hindrar deras deltagande vid prövning i domstol.

Frågan är då om principiella skäl utgör hinder mot att låta leda- möter, som är nominerade av intresseorganisationer, döma i allmän domstol. Skulle själva förekomsten av sådana ledamöter i allmän dom- stol vara ägnat att minska tilltron till domstolens opartiskhet?

Som flera tidigare utredningar påpekat är termen intresseledamot missledande eftersom ledamoten egentligen inte kan sägas repre- sentera ett visst intresse. Ledamoten ska, precis som andra domare, i stället göra en objektiv prövning av saken. Om hyres- och arrende- nämndernas verksamhet förs över till allmän domstol kommer in- tresseledamöterna också att få avlägga domared, vilken ytterligare inskärper kravet på domaren att vara opartisk.

En ytterligare omständighet som enligt vår uppfattning minskar risken för att deltagande av intresseledamöter skulle vara ägnat att minska tilltron till domstolens opartiskhet är den intressebalans som föreligger i sammansättningen. Vid prövning av tvister angå- ende bostadslägenhet ska t.ex. en av ledamöterna vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet medan den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden. Motsvarande intressebalans gäller vid prövningen av övriga hyres-, arrende- och bostadsrätts- tvister. Enligt vår uppfattning medför denna intressebalans att utrym- met för misstro mot domstolens opartiskhet blir mycket litet. Vår sammantagna bedömning är därför att inte heller skäl av mer prin- cipiell karaktär utgör hinder mot intresseledamöternas deltagande i allmän domstol. Vi föreslår dock att benämningen intresseledamot i så fall ersätts med beteckningen särskild ledamot, som är den vedertagna beteckningen på ledamöter som dömer i domstol utan att ingå i denna (prop. 2009/10:215 s. 122 f.). Våra överväganden beträffande frågan i vilken utsträckning intresseledamöter bör delta samt vem som bör utse ledamöterna redovisas i avsnitt 7.5.2.

175

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

3.6Upplysningsverksamheten

3.6.1Allmänt om myndigheters serviceskyldighet

Myndigheternas skyldighet att ge service regleras i olika författ- ningar. I 4 och 5 §§ förvaltningslagen (1986:223) finns grundläggan- de föreskrifter om serviceskyldigheten.9 Beträffande förvaltnings- myndigheterna gäller dessa bestämmelser både vid handläggningen av ärenden och vid annan förvaltningsverksamhet hos myndigheter- na (1 § förvaltningslagen).

Förvaltningslagen är även tillämplig för domstolarnas handlägg- ning av förvaltningsärenden. Lagen gäller däremot inte för domstolar- nas rättskipande eller rättsvårdande verksamhet (prop. 1985/86:80 s. 57). I 13 § första stycket förordningen (2003:234) om tiden för tillhandahållande av domar och beslut, m.m. föreskrivs dock att dom- stolar även i den del av verksamheten som inte omfattas av förvalt- ningslagen i lämplig utsträckning ska lämna upplysningar till enskilda i frågor som rör den verksamheten. Vidare innehåller tryckfrihets- förordningen samt offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) be- stämmelser om utlämnande av allmänna handlingar och uppgifter.

Enligt 4 § första stycket förvaltningslagen ska varje myndighet lämna upplysningar, vägledning, råd och annan sådan hjälp till en- skilda i frågor som rör myndighetens verksamhetsområde. Hjälpen ska lämnas i den utsträckning som är lämplig med hänsyn till frågans art, den enskildes behov av hjälp och myndighetens verksamhet. Av bestämmelsens andra stycke följer att frågor från enskilda ska be- varas så snart som möjligt. Om någon enskild av misstag vänder sig till fel myndighet bör myndigheten hjälpa honom eller henne till rätta (4 § tredje stycket).

Bestämmelsen innebär alltså att myndigheterna ska hjälpa enskilda att ta till vara sin rätt. Hjälpen kan t.ex. avse upplysningar om hur man gör en ansökan, råd om vilka handlingar som bör bifogas och hjälp med att fylla i blanketter. Bestämmelsen tar inte bara sikte på sådan hjälp som ligger på det formella planet. När det behövs och är lämpligt ska myndigheten också vägleda den enskilde genom att, allt efter omständigheterna, ta initiativ till ytterligare utredning, verka för att utredningen begränsas till vad som är nödvändigt, fästa den enskildes uppmärksamhet på att det finns ett annat bättre sätt att

9 Förvaltningslagsutredningen lämnade i betänkandet SOU 2010:29 förslag till en helt ny förvaltningslag. Enligt utredningens förslag blir service- och samverkansfrågorna föremål för en något striktare och mera restriktiv reglering än den nuvarande. Frågorna om myndig- heternas service och tillgänglighet behandlas på s. 187 ff.

176

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

nå det han eftersträvar osv. Skyldigheten att ge vägledning gäller i princip oberoende av begäran. Bestämmelsen ska tillämpas inte bara i förhållande till parter i ärenden utan också i förhållande till med- borgare i allmänhet och företrädare för massmedierna (prop. 1985/86:80 s. 59).

Regler om sekretess kan begränsa myndigheternas serviceskyl- dighet. Vidare framgår av förarbetena att varje myndighet kan och bör anpassa sin service till den aktuella arbets- och resurssituationen. Myndigheten kan också göra vissa begränsningar efter en mera all- män lämplighetsbedömning. Enbart sakligt motiverade begräns- ningar får dock göras. I ärenden där det finns flera enskilda parter med motstridiga intressen måste hänsyn också tas till att hjälp som myndigheten lämnar en av parterna ibland kan vara till nackdel för motparten och skada tilltron till myndighetens opartiskhet. Här är det närmast frågans art som blir av betydelse (a. prop. 1985/86:80 s. 60).

I serviceskyldigheten ingår alltså även att myndigheterna ska ta emot besök och telefonsamtal från enskilda. Om särskilda tider för detta är bestämda ska allmänheten underrättas om dem på lämpligt sätt (5 § första stycket förvaltningslagen). Myndigheterna ska också se till att det är möjligt för enskilda att kontakta dem med hjälp av telefax och e-post och att svar kan lämnas på samma sätt (5 § andra stycket förvaltningslagen). I 5 § tredje stycket förvaltningslagen finns föreskrifter om myndigheternas skyldighet att ha öppet för att ta emot allmänna handlingar och framställningar om att få ta del av sådana handlingar.

Myndigheten får inte ta ut någon avgift för hjälpen om det inte finns författningsstöd för det.

Ytterligare föreskrifter om att myndigheterna ska tillhandahålla information finns i 6 § tredje stycket myndighetsförordningen (2007:515).

Praxis som rör tillämpningen av bestämmelserna om myndig- heternas serviceskyldighet härrör huvudsakligen från Justitieombuds- mannen (JO). Vi berör här endast några av dessa beslut som handlar om myndigheternas serviceskyldighet ur ett opartiskhetsperspektiv. En mer detaljerad framställning över JO:s praxis finns i Hellners m.fl. a.a., särskilt s. 75–94.

JO 1996/97 s. 402 gällde den omständigheten att en byggnads- inspektör på en miljö- och byggnadsnämnds vägnar hade utfört en besiktning av ett arbete i en byggnad utan att det fanns rättsligt stöd för detta i plan- och bygglagen. Byggnadsnämnden gjorde dock

177

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

gällande att stöd för besiktningen fanns i allmänna bestämmelser om myndighetens serviceskyldighet.

JO uttalade att en allmän begränsning i en myndighets möjlig- heter att bedriva service kan härledas från överordnade bestämmel- ser i grundlag. Enligt 1 kap. 9 § regeringsformen ska nämligen för- valtningsmyndigheter m.fl. beakta allas likhet inför lagen samt iaktta saklighet och opartiskhet. JO uttalade vidare att i ärenden där det finns flera enskilda parter med motstridiga intressen kan tilltron till myndighetens opartiskhet alltså kräva att hjälp inte lämnas eller frå- gor inte besvaras, även om det av andra skäl inte föreligger hinder mot att lämna upplysningar. Myndigheten bör alltså i regel avstå från att besvara frågor eller på annat sätt lämna upplysningar, om dessa gäller förhållanden av t.ex. civilrättslig innebörd, vilka kan antas vara eller bli omstridda och eventuellt prövade i en rättegång. JO ansåg i det aktuella fallet att byggnadsinspektören klart hade överskridit sina befogenheter.

I JO 2007/08 s. 495 riktade JO kritik mot en förrättningslant- mätare för hjälp åt en part med att bemöta ett överklagande av lant- mätarens beslut.

Även JO 2009/10 s. 191 handlade om den omständigheten att en tjänsteman hade hjälpt en part med att bemöta ett överklagande. JO konstaterade här på nytt att myndighetens serviceskyldighet är underordnad grundlagens krav på opartiskhet och saklighet. Vidare underströk JO att det alltså inte är fråga om att avväga serviceskyl- digheten mot regeringsformens bestämmelse utan om att den service som myndigheterna ger ska hålla sig inom den bestämmelsens ramar. Att en part är mer resursstark än en annan medför varken rätt eller skyldighet för en myndighet att ge avkall på kravet på opartiskhet gentemot parterna.

Om den service som myndigheten lämnar är alltför omfattande kan bestämmelserna om jäv i vissa fall aktualiseras (se JO 2006/07 s. 373).

Beträffande domstolarnas serviceskyldighet uttalades i proposi- tionen 1986/87:89 om ett reformerat tingsrättsförfarande (s. 115 f.) att en utgångspunkt för omfattningen av denna bör vara att den ska sträcka sig så långt som är möjligt utan att befogade intressen träds för när. En naturlig gräns sätts av det faktum att domstolsförfaran- det normalt är ett förfarande där två parter står mot varandra och där domstolens hjälp till den ena parten lätt kan av motparten uppfattas som att domstolen inte är opartisk. Principen bör vara att domstolens förprocessuella serviceskyldighet i tvåpartsmål inskränker sig till att

178

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

ge upplysningar av mer formell art, t.ex. att ge anvisningar om hur ett formulär för stämningsansökan fylls i och att lämna allmänna uppgifter om förfarandet vid domstolen. Beträffande ärenden av en- partskaraktär är det naturligt att den förprocessuella servicen i mån av behov går längre och mer närmar sig den som är tänkt att gälla enligt förvaltningslagen.

3.6.2Upplysningsverksamheten vid nämnderna

I detta avsnitt beskriver vi hyres- och arrendenämndernas upplys- ningsverksamhet, dvs. de upplysningar som nämnderna, muntligen (per telefon eller vid besök) eller skriftligen (brev eller e-post) lämnar enskilda i frågor som rör deras verksamhet.

Av tradition har hyres- och arrendenämnderna haft en förhål- landevis omfattande upplysningsverksamhet per telefon (Riksupp- lysning – gemensam telefonupplysning för hyres- och arrende- nämnderna, promemoria 2005-11-29 s. 4). Våra kontakter med nämnderna har bekräftat att det är mycket vanligt att enskilda vänder sig till dem för att få information. Frågorna gäller huvudsakligen hyra och bostadsrätt. En undersökning från år 2005 visade att endast cirka 13 procent av frågorna per telefon rörde arrende (a. promemoria s. 5).

Frågorna är av olika karaktär. Det kan t.ex. handla om enkla för- frågningar som om en viss person eller ett visst företag förekom- mer eller har förekommit som part vid nämnden. Andra frågor kan gälla innehållet i en rättsregel eller vad som gäller rättsligt i en viss beskriven situation. Dessa frågor kan vara betydligt mer kompli- cerade att besvara och kan ge upphov till svåra överväganden kring gränsdragningen mot rådgivning. Det vanligaste är att enskilda ställer frågor per telefon. Frågor per e-post förekommer också i stor om- fattning. Vidare ställer enskilda frågor vid personliga besök.

Hur upplysningsverksamheten är organiserad skiljer sig – både till omfattning och till inriktning – något åt mellan de olika hyres- och arrendenämnderna. En del av uppgifterna nedan bygger på uppskatt- ningar av medarbetarna vid nämnderna.

De tre stora nämnderna samt nämnderna i Västerås och Linköping har särskilda tider för telefonupplysningsverksamheten. Av dessa har alla förutom nämnden i Stockholm öppet under ett varierande antal timmar varje vardag. Nämnden i Stockholm har telefontid endast tre dagar i veckan, måndag, onsdag och fredag kl. 13.00–15.00. Å

179

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

andra sidan bemannas upplysningen under dessa tider av ett för- hållandevis stort antal personer.

Upplysningen vid nämnderna i Göteborg och Stockholm nås på ett särskilt telefonnummer. För övriga nämnder gäller det ordinarie telefonnumret.

Vidare finns det variationer beträffande i vilken utsträckning hyres- råden deltar i upplysningsverksamheten. Vanligtvis kopplas samtalen i första hand till en sekreterare vid nämnden. Först när sekreteraren inte kan svara på en fråga kopplar han eller hon vidare samtalet till ett hyresråd. Det förekommer dock att enskilda antingen i växeln ber att få tala med en jurist eller sedan tidigare har direkttelefon- numret till ett hyresråd. Vidare deltar hyresråd på en del ställen mera generellt i upplysningsverksamheten. Det är vanligt att frågor per e-post besvaras av hyresråden.

Beträffande omfattningen av telefonupplysningen kan som exem- pel nämnas att Hyres- och arrendenämnden i Linköping har upp- skattat att den tar emot 20–30 telefonsamtal per dag. Ett av nämndens hyresråd har uppgett att han ägnar cirka 45 minuter per dag åt upp- lysningsverksamheten.10

Det förekommer som sagt också allmänna frågor per e-post. Som exempel kan nämnas att det till Hyres- och arrendenämnden i Västerås under år 2011 kom in 289 sådana frågor.11 Ett par av de andra mindre nämnderna har uppskattat att de i genomsnitt får in cirka en förfrågan per dag. En annan av de mindre nämnderna har uppskattat antal e-postfrågor till mellan två och tre per dag.

Det vanliga är att upplysningsverksamheten ingår som en av nämndsekreterarnas ordinarie arbetsuppgifter. Hyres- och arrende- nämnden i Göteborg har dock valt en annan organisation för sin upp- lysningsverksamhet. Här är utgångspunkten att en vid nämnden an- ställd informatör besvarar nämndens samtliga frågor som inte rör pågående ärenden. Undantag görs vidare för en del frågor om arrende, vilka hyresråden besvarar. Uppskattningsvis tar informatören årligen emot cirka 5 000 telefonsamtal. Informatören besvarar också i stor utsträckning de allmänna förfrågningar som kommer in per e-post till nämnden.

Allmänheten kan även få upplysningar genom hyresnämndernas gemensamma webbplats, www.hyresnamnden.se. Där finns en be-

10I den uppskattade tidsåtgången ingår även besvarande av frågor som inkommer per e-post. På den aktuella nämnden besvaras e-postfrågor till stor del av hyresrådet.

11När en förfrågan inkommer registreras den under ett nummer. Om följdfrågor inkommer registreras de under samma nummer. Det faktiska antalet frågor är därmed i praktiken högre.

180

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

skrivning över verksamheten och förfarandet vid hyresnämnden. Vidare lämnas information om den materiella hyres- och bostads- rättsliga regleringen inom områden som andrahandsupplåtelser, byte av lägenhet, besittningsskydd och hyressättning. På webbplatsen publiceras också svar på vanliga hyres- och bostadsrättsliga frågor. Det är även möjligt att skriva ut ansökningsblanketter från webb- platsen. En motsvarande gemensam webbplats för arrendenämnder- na är under framtagande.

3.6.3Tidigare utredningar, m.m.

1997 års hyreslagstiftningsutredning föreslog, som framgått av av- snitt 2.1.2, att merparten av hyres- och arrendenämndernas verk- samhet skulle föras över till domstol. Utredningen analyserade och övervägde i det sammanhanget upplysningsverksamheten (SOU 1999:15 s. 364 f.).

Utredningen konstaterade att upplysningsverksamheten vid dom- stolarna inte är av samma omfattning som vid nämnderna. Därför var det nödvändigt för utredningen att överväga om upplysningsverk- samheten borde flyttas över till någon annan myndighet eller till- godoses på något annat sätt.

Utredningen konstaterade inledningsvis att regelsystemet på det hyres- och arrenderättsliga området är komplicerat och svårtillgäng- ligt. Eftersom den hyresrättsliga och i viss mån kanske även den arrenderättsliga lagstiftningen är en social skyddslagstiftning får det anses som en självklarhet att samhället ser till att allmänheten förses med nödvändig information för att kunna tillvarata sin rätt. Utred- ningen konstaterade vidare att medlemmar i organisationer på hyres-, arrende- och bostadsrättsområdena i och för sig kan få information och bistånd av organisationerna. Enligt utredningen kan samhället dock inte undandra sig sitt ansvar genom att kräva eller förutsätta medlemstillhörighet.

Utredningen gjorde bedömningen att den största delen av all- mänhetens berättigade krav på information skulle kunna tillfredsställas genom tingsrättens möjlighet och skyldighet att lämna information om innehållet i lagstiftningen och om förfarandet i domstol. Därtill finns möjlighet för den enskilde att mot viss kostnad få hjälp enligt bestämmelserna om rådgivning i rättshjälpslagen. Mot denna bak- grund ansåg utredningen att begränsningen i domstolens möjlighet att lämna upplysningar i materiella frågor inte motiverar att en sär-

181

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

skild upplysningsverksamhet läggs över på en annan myndighet. Utredningen föreslog därför att upplysningsverksamheten i den form den hade skulle upphöra vid en integrering och att någon sär- reglering i frågan alltså inte skulle införas.

Domstolsverkets utredare konstaterade i rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder att upplysningsverksamheten i vissa fall syntes gå längre än vad som följer av serviceskyldigheten enligt 4 § förvaltningslagen. Utredaren ifrågasatte om det är för- enligt med domstolens rättskipande roll att erbjuda en service med starka inslag av ren rådgivning men framhöll samtidigt att den allra största delen av upplysningarna höll sig inom ramen för vad som med hänsyn till rättsområdets speciella karaktär kunde anses rimligt även om nämnderna ombildades till domstolar. Utredarens bedöm- ning var att den upplysningsverksamhet som nämndsekreterarna utför borde kunna fortgå men att rådmän endast mer undantagsvis borde delta. Vidare uttalade utredaren att man borde överväga att inrätta en för hela riket gemensam särskild upplysningscentral.

I budgetpropositionen för 2005 uttalade regeringen dock att det vid det tillfället inte var lämpligt att i någon större utsträckning föra in upplysningsverksamheten i domstol (prop. 2004/05:1, utg. omr. 4).

Frågan om den framtida organisationen av nämndernas upplys- ningsverksamhet diskuterades också vid ett möte i april 2005 med de lagmän och hyresråd som skulle komma att beröras av den före- stående omorganisationen av hyres- och arrendenämnderna. Det uttrycktes ett klart intresse för att nå en enhetlig lösning i frågan. Cheferna för hyres- och arrendenämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö åtog sig därefter att presentera ett förslag på en organisa- tionsmodell som på bästa och mest kostnadseffektiva sätt kunde lämna allmänheten upplysningar (Domstolsverket, beslut 2005-05- 25, dnr 671-2005).

I en promemoria den 29 november 2005, Riksupplysning – en gemensam telefonupplysning för hyresnämnderna, föreslog cheferna att Domstolsverket skulle initiera en försöksverksamhet med en Riks- upplysning, dvs. en gemensam telefonupplysning för samtliga hyres- och arrendenämnder. Enligt förslaget skulle allmänheten kunna ringa till nämnderna för att få upplysningar, varje dag under fyra timmar under ett gemensamt telefonnummer. Man räknade med att upp- lysningen skulle besvara cirka 1 000 samtal i veckan. Cirka 30 nämnd- sekreterare skulle, inom ramen för de ordinarie arbetsuppgifterna, delta i upplysningsverksamheten enligt ett visst schema, där verk- samheten skulle bemannas med sex sekreterare samtidigt. Enligt

182

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

förslaget skulle upplysningsverksamheten motsvara tre heltidstjänster. Vidare skulle en för nämnderna gemensam informationsansvarig förestå Riksupplysningen och också ha ansvar för nämndernas webb- sida och övrig information.

Chefernas bedömning var att en riksupplysning skulle effektivi- sera upplysningsverksamheten och skapa goda förutsättningar för god tillgänglighet, korrekt information och korrekt bemötande.

Det kan nämnas att en variant som man övervägde inom ramen för uppdraget var att inrätta en helt fristående modell för upplysnings- verksamheten. Ett alternativ var då att knyta den till någon form av s.k. helpdesk inom Domstolsverket eller Konsumentverket. Ett annat alternativ var att nämndpersonal – frivilligt och mot visst löne- tillägg – skulle bemanna verksamheten. Man kom dock fram till att det inte fanns tillräckligt starka skäl att övergå till en sådan fristå- ende modell så länge nämnderna var kvar som förvaltningsmyndig- heter (a. promemoria s. 8).

I remissförfarandet avstyrkte några remissinstanser förslaget. Försöksverksamheten genomfördes inte utan arbetet fortsatte i Dom- stolsverkets projekt om hyresnämndernas arbetsformer (se Dom- stolsverket, beslut 2008-05-22, dnr 671-2005). I rapporten Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyresnämn- derna konstaterade utredarna att personalen vid de mindre nämnder- na överlag ansåg att en gemensam riksupplysning ytterligare skulle bidra till den sårbarhet i verksamheten som man redan upplevde. Vidare framkom att även medarbetarna vid nämnderna i Stockholm och Malmö var generellt nöjda med nuvarande lösning medan där- emot Hyresnämnden i Göteborg var mycket positiv till en gemen- sam riksupplysning (s. 9).

Skäl som talade för att inrätta en riksupplysning var, enligt ut- redningen, att denna på ett lättillgängligt sätt skulle kunna tillhanda- gå allmänheten med enhetliga och kvalificerade svar på likartade frå- gor. Nämndernas samlade kunskaper skulle därmed kunna utnyttjas på ett mer effektivt sätt. Skäl som talade emot var bl.a. att det kunde vara svårt att uppnå den kontinuerliga samordning mellan myndig- heterna som skulle komma att krävas. En riksupplysning riskerade också att styra de mindre nämndernas verksamhet på ett för den egna verksamheten olyckligt sätt. Det noterades också att det i uppdraget inte ingick att överväga t.ex. att inrätta en fristående organisation. Projektet lade därför inte fram något förslag i denna fråga men ut- talade att det var nödvändigt att kvalitetssäkra samtliga nämnders upplysningsverksamhet (s. 10).

183

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

Inom hyres- och arrendenämnderna bedrivs som framgått kva- litetsarbete, bl.a. av en inrättad kvalitetsgrupp. I mars 2011 lämnade Hyres- och arrendenämndernas kvalitetsgrupp i rapporten Utveck- ling av hyres- och arrendenämndernas arbetsformer och webbplats, m.m. i 41 punkter förslag till HASSO och till nämnderna om förbätt- ringar i verksamheten för medarbetarna och för medborgarna. En företeelse som behandlades i rapporten var upplysningsverksam- heten.

Inom ramen för projektet genomfördes under maj–september 2010 intervjuer med i princip samtliga medarbetare i hyres- och arrendenämnderna. En översiktlig sammanställning över intervjuerna finns intagen i bilaga A till rapporten. Där är antecknat att med- arbetarna på flera nämnder ansåg att nämnderna kunde ge mer infor- mation. Samtidigt är följande antecknat beträffande medarbetarnas syn på nämndernas tillgänglighet (bilaga A s. 1):

Åtskilliga medarbetare anser att nämnderna är väldigt tillgängliga; kanske mer tillgängliga än vad som behövs för brukarna och att vi borde kunna begränsa upplysningsverksamheten.

I syfte att kvalitetssäkra nämndernas upplysningsverksamhet föreslog kvalitetsgruppen att samtliga nämnder skulle enas om upplysnings- verksamhetens syfte och tydliggöra detta för alla medarbete (punkt 6, s. 7). Ett annat förslag, med samma syfte, gick ut på att alla med- arbetare som arbetade med upplysningsverksamheten skulle genomgå en metodutbildning i konsten att ge upplysningar och alltså inte råd samt i att avsluta samtal (punkt 8, s. 7). Vidare föreslog kva- litetsgruppen att den skulle skapa en lathund i syfte att ge stöd och struktur till medarbetarna vid upplysningssamtalen (punkt 9, s. 8). Samtliga av dessa förslag hade framförts av medarbetare under inter- vjuerna.

Kvalitetsgruppen tog också upp förslag som syftade till att uppnå en samverkan mellan nämnderna i fråga om öppethållande och tele- fontider. I detta sammanhang konstaterades följande (a. rapport s. 8):

Upplysningsverksamheten är ur medborgarsynpunkt, en gemensam ange- lägenhet för nämnderna och utgångspunkten är att alla nämnder ska bidra till denna verksamhet efter sin förmåga. Det finns inte heller någon an- ledning för nämnderna att ha olika öppet- och telefontider. Det är en organisations- och arbetsledningsfråga att det går att genomföra detta även på de mindre nämnderna.

184

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

Kvalitetsgruppen föreslog mot denna bakgrund att upplysnings- verksamheten på visst sätt skulle göras enhetlig och samordnas. En- ligt förslaget skulle alla nämnder lämna upplysningar minst två timmar varje vardag och mellan samma klockslag. Vidare innehöll förslaget en lösning för det fall en nämnd i visst fall saknade möjlighet att lämna upplysningar (punkten 11, s. 8).

Kvalitetsgruppen föreslog också att den skulle få i uppdrag att dels undersöka möjligheterna till ett gemensamt telefonnummer för samtliga nämnder avseende upplysningsverksamheten, dels utreda förutsättningarna för en gemensam organisation för denna verksam- het (punkt 12, s. 8 f.). Frågan om att på nytt överväga en riksupp- lysning hade väckts av medarbetare under intervjuerna.

Frågan om gemensamma öppettider för upplysningsverksamheten har också diskuterats i olika omgångar inom HASSO, senast vid ett möte den 20 januari 2012. Då konstaterade ledamöterna att det sak- nades förutsättningar att besluta om gemensamma öppettider och frågan skrinlades.

3.6.4Överväganden

Med upplysningsverksamhet avser vi i detta sammanhang upplys- ningar som nämnderna, muntligen eller skriftligen, lämnar enskilda i frågor som rör deras verksamhet och som inte gäller pågående ären- den. I sistnämnda ärenden kan parterna naturligtvis alltid kontakta respektive nämnd med frågor.

Hyres- och arrendelagstiftningen är komplicerad och delvis svår- tillgänglig. Vidare är den i stora delar en social skyddslagstiftning som berör väldigt många människor. Det är därför angeläget att behålla en upplysningsverksamhet i någon form.

Enligt vår bedömning bör det även inom ramen för en domstols- organisation finnas utrymme för en upplysningsverksamhet. Sådan förekommer i viss utsträckning redan i dag, exempelvis i mål som gäller gemensam ansökan om äktenskapsskillnad. En förutsättning är dock att det rör sig om upplysningar på en generell nivå och att verksamheten utformas på ett sådant sätt att den inte riskerar att komma i konflikt med kravet på domstolarnas opartiskhet. Här ska framhållas att ett opartiskhetskrav även gäller för den upplysnings- verksamhet som hyres- och arrendenämnderna bedriver.

Vår bedömning är dock att formen för upplysningsverksamheten bör reformeras och att verksamheten bör samordnas. Vi tror näm-

185

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

ligen, precis som framfördes i rapporten Riksupplysning – en gemen- sam telefonupplysning för hyresnämnderna, att en samordnad upp- lysningsverksamhet skulle effektivisera upplysningsverksamheten och skapa goda förutsättningar för god tillgänglighet, korrekt in- formation och korrekt bemötande. Detta gäller oavsett om hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till domstol eller om nämnderna kvarstår som förvaltningsmyndigheter.

Ett argument som anförts mot en samordnad upplysningsverk- samhet är att det skulle krävas lokal geografisk förankring för att kunna besvara frågor av detta slag. Enligt vår uppfattning är detta dock inte ett hållbart argument. Nämndernas verksamhetsområden är så stora att någon lokal förankring inte heller i dag alltid borde vara möjlig. Vidare bör de upplysningar som lämnas vara av så allmän natur att gränsen mot rådgivning inte överträds.

Enligt vår bedömning bör basen i upplysningsverksamheten fram- över utgöras av webbplatser med fyllig och uppdaterad information om handläggningsfrågor och upplysningar om materiell rätt på hyres-, arrende- och bostadsrättsområdena. Redan i dag finns en webbplats för hyresnämnden och en motsvarande sida för arrendenämnden är under framtagande. Webbplattformen bör, liksom i dag, utformas av Domstolsverket. Den rättsliga informationen på webbplatserna bör nämnderna eller domstolarna dock huvudsakligen stå för.

Webbplatserna måste kompletteras med en möjlighet för allmän- heten att personligen få svar på ställda frågor. Det anses nämligen normalt inte tillräckligt att besvarandet av frågor om t.ex. hand- läggningsrutiner sker genom att hänvisa frågeställaren till att ta del av information på internet. Skälet för detta är bl.a. att alla inte har tillgång till internet (se JO 2003/04 s. 447). Detta skäl bör i och för sig med tiden göra sig allt mindre gällande.

Enligt vår bedömning bör allmänheten nå upplysningen på ett för hela landet gemensamt telefonnummer och under en och samma e-postadress. Genom detta upplägg bör också, enligt vår uppfatt- ning, risken för att parterna uppfattar upplysningar som rådgivning från en enskild nämnd minska.

Vår bedömning är att en funktion – precis som i dag – bör ansvara för att bygga ut och kontinuerligt uppdatera webbplatserna. Samma funktion bör också tillsammans med hyres- och arrendenämnderna ansvara för samordningen av upplysningsverksamheten. Denna funk- tion bör ha ett nära samarbete med Domstolsverket och finnas på någon av nämnderna.

186

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

Hur upplysningsverksamheten i övrigt ska organiseras bör vara en fråga för hyres- och arrendenämnderna. Enligt vår bedömning bör dock utgångspunkten vara att frågor i första hand besvaras av nämndsekreterare (eller personer med motsvarande befattning) och att hyresråd (eller domare) deltar endast i mindre utsträckning. Upp- lysningsverksamheten är förvisso resurskrävande men ger samtidigt mycket tillbaka till verksamheten. Genom verksamheten blir man medveten om bl.a. nya problemområden och trender i samhället. Sekreterare från samtliga nämnder (eller domstolar) bör därför delta i verksamheten som en del av de ordinarie arbetsuppgifterna. Att lösa detta tekniskt bör inte vara något problem.

3.7Den förenklade processen vid hyres- och arrendenämnden

3.7.1Rådande ordning

I avsnitt 2.3.4 behandlar vi förfarandet i hyres- och arrendenämn- derna. I detta avsnitt pekar vi översiktligt på vad som utmärker den förenklade processen där.

Det finns både likheter och skillnader mellan processen vid hyres- och arrendenämnden och vid allmän domstol. Förfarandet vid nämnderna är mer flexibelt jämfört med rättegången i tvistemål. Handläggningen delas inte in i skilda faser som är fallet för tviste- mål och det finns inget som hindrar att parterna under processens gång anför nya omständigheter. Nämnderna saknar möjlighet att ut- färda s.k. stupstocksföreläggande. Rättegångsbalken, som tillämpas i tvistemål, bygger på bl.a. koncentrations- och omedelbarhetsprin- cipen. Ingen av dessa principer tillämpas vid handläggningen i nämn- derna. Däremot påminner förfarandet vid nämnderna i ganska stor utsträckning om den handläggning av domstol som följer ärende- lagen.

Förfarandet vid hyres- och arrendenämnden är i stor utsträck- ning muntligt. Så är också fallet för de tvister vid tingsrätt som följer rättegångsbalken. Medling och förlikning är mycket centrala inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet. Tingsrätterna ägnar sig också i stor utsträckning åt förlikningsverksamhet. Om- loppstiden är för många ärendetyper vid hyres- och arrendenämn- den förhållandevis kort.

187

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

Nämnderna har ett långtgående materiellt processledningsansvar. Hyresråden kan med sina specialistkunskaper i förening med intresse- ledamöternas kompetens ge den materiella processledningen ett djupt innehåll. Utgångspunkten är att en part ska klara av att utföra sin talan vid nämnden utan ombud eller biträde. Vanligen beviljas en part inte rättshjälp för tvister i hyres- och arrendenämnden. Ofta täcker inte heller rättsskyddet i hemförsäkringen tvister vid nämn- den. Vardera parten står sina kostnader i nämnderna. Även dom- stolarna bedriver materiell processledning. Omfattningen av process- ledningen varierar utifrån målets karaktär och går vanligen längre i indispositiva mål än i dispositiva. Hur långt en domare är beredd att gå i den materiella processledningen kan också variera.

3.7.2Överväganden

Även om det från vissa håll framförts önskemål om att förutsebar- heten i förfarandet vid nämnderna bör öka är vår uppfattning att det finns starka skäl som talar för att utgångspunkten bör vara att behålla den flexibilitet som finns i dag. Förfarandet vid handlägg- ningen av hyres- och arrendetvister bör alltså även fortsättningsvis vara enkelt. En part ska som utgångspunkt i de flesta ärenden klara av att utföra sin talan själv. Här spelar nämndens eller rättens mate- riella processledning en stor roll. Förfarandet bör även fortsättnings- vis vara billigt för parterna. Det är också viktigt att bevara snabb- heten i förfarandet. Medling och förlikning bör även framöver vara centrala inslag vid handläggningen av hyres- och arrendetvister.

Enligt vår bedömning finns det inte något hinder mot att behålla en process med de ovan angivna grunddragen även om verksamheten förs över till domstol. Dessa särdrag är på inget sätt främmande för domstolarna. Det gäller bara att utforma förfarandereglerna så att kraven kan tillgodoses. Frågan är här om det finns behov av en sär- skild förfarandelag eller om någon av de processlagar som dom- stolarna tillämpar också skulle kunna användas vid handläggningen av hyres- och arrendetvister. Vi återkommer med våra övervägan- den i den frågan i kapitel 7.

188

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

3.8Hyresrådens ställning

3.8.1Gällande rätt

Hyres- och arrendenämnderna är som sagt förvaltningsmyndigheter men har domstolsliknande funktioner. Hyresrådens arbetsuppgifter påminner därmed i stora delar om de uppgifter som ankommer på en domare vid tingsrätt. Frågan om hyresrådens ställning – om de ska anses vara domare eller inte – har varit föremål för diskussion.

Beträffande vem som kan komma i fråga som hyresråd uttalade departementschefen i samband med hyresnämndernas inrättande följande: ”Med hänsyn till att en rättslig prövning inför nämnden skall äga rum i vissa hyrestvister och till nämndens uppgift att även vara skiljenämnd i sådana tvister bör till ordförande utses någon som har erfarenhet som domare. I undantagsfall bör emellertid annan kvalificerad lagfaren person kunna komma i fråga.” (prop. 1967:171 s. 15). I senare lagstiftningsärende har konstaterats att det saknas formellt krav på att den som tjänstgör som ordförande i en arrende- eller hyresnämnd ska vara eller ha varit ordinarie domare men att tjänsten anses jämställd med en domartjänst (prop. 1987/88:69 s. 36).

I Domstolsverkets rapport Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder uttalade utredaren att hyresråd inte är domare (s. 32). Detta påstående ifrågasattes från hyresrådshåll (Gerleman, Erik, Är hyresråd domare? Ett bidrag till tolkningen av 11 kap. 5 § RF, ur Tidskrift för Sveriges domareförbund 2003/1 s. 27 ff.).

I en anmälan till konstitutionsutskottet den 7 december 2006 begärde en riksdagsledamot att utskottet skulle granska om det ålegat regeringen att enligt dåvarande 11 kap. 5 § tredje stycket regerings- formen se till att berörda hyresnämndschefer fick en jämställd domar- tjänst vid de organisationsförändringar som skedde vid årsskiftet 2005/2006. Utskottet, som inledningsvis pekade på skillnaden mellan domare och ordinarie domare, fann vid sin granskning inte visat annat än att gällande rätt hade gett utrymme för regeringen att göra den bedömning som hade gjorts (2006/07:KU20 s. 147–162).

Vilka befattningar som är att anse som ordinarie domare anges numera i 1 § lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare. Hyresråd omfattas inte av uppräkningen och betraktas därmed inte som ordinarie domare.

Liksom ordinarie domare utnämns hyresråd tillika chef för arrendenämnden och hyresnämnden i Stockholm, Göteborg respek- tive Malmö samt övriga hyresråd av regeringen (3 § andra stycket

189

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

respektive 6 § andra stycket nämndlagen). Genom hänvisning tilläm- pas lagen om utnämning av ordinarie domare även vid utnämning av hyresråd. Utnämningsärendena bereds av en statlig nämnd, Domar- nämnden, som lämnar motiverade kandidatförslag till regeringen.

Det råder delvis olika anställningsvillkor för hyresråd respektive rådmän och andra ordinarie domare vid tingsrätt. Ordinarie domare har enligt bestämmelse i grundlag en mycket långtgående anställnings- trygghet. Grundregeln är att en ordinarie domare i princip ska vara oavsättlig. Den som har utnämnts till ordinarie domare får nämligen skiljas från anställningen endast om han eller hon genom brott eller grovt eller upprepat åsidosättande av skyldigheterna i anställningen har visat sig uppenbart olämplig att inneha anställningen, eller om han eller hon är skyldig att avgå med pension eller på grund av var- aktig förlust av arbetsförmågan. Om det krävs av organisatoriska skäl, får den som har utnämnts till ordinarie domare förflyttas till en annan jämställd domaranställning (11 kap. 7 § regeringsformen). Bestämmelsen, som ska garantera självständigheten i dömandet och markera domstolarnas oberoende ställning, utgör en viktig rätts- säkerhetsgaranti. Den syftar alltså inte primärt till att skydda den enskilde domaren. Hyresråden saknar motsvarande grundlagsfästa anställningstrygghet.

Ordinarie domare utnämns med fullmakt. Beträffande hyresråden har det över tid varierat om befattningen varit en fullmaktsanställning eller inte. Från hyresnämndernas inrättande till lagen (1994:261) om fullmaktsanställning trädde i kraft den 1 juli 1994 anställdes hyresråd med fullmakt. Därefter anställdes hyresråden under ett tiotal år utan fullmakt. Genom ändringar i hyresnämndsinstruktio- nen, som trädde i kraft den 1 januari 2006, föreskrevs det i 25 och 26 §§ att hyresråd anställdes med fullmakt. Sedan den 1 januari 2011 har bestämmelserna nya lydelser och föreskrifter om att hyresråd anställs med fullmakt saknas numera. I praktiken utnämns dock hyresråden med fullmakt.

Genom anställningen med fullmakt har hyresråden ett anställ- ningsskydd som går längre än vad som följer av lagen (1982:80) om anställningsskydd (LAS), om än inte lika långtgående som för ordi- narie domare. Hyresråd kan skiljas från anställningen bara med stöd av lagen om fullmaktsanställning (4 §). Ett hyresråd kan därmed av- skedas enligt föreskrifter i LAS, dvs. om han eller hon grovt har åsidosatt sina åligganden mot arbetsgivaren (7 § första stycket lagen om fullmaktsanställning). Vidare är ett hyresråd skyldigt att avgå från anställningen vid viss uppnådd ålder och kan också under vissa

190

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

förhållanden entledigas på grund av sjukdom. Uppsägning kan där- emot inte ske med stöd av 7 § LAS (saklig grund för uppsägning).

Ett hyresråd får förflyttas till en annan statlig anställning med full- makt. En förflyttning till en anställning hos en annan myndighet får dock bara ske om arbetsuppgifterna är likartade eller om arbets- tagaren med hänsyn till sin utbildning är lämpad för anställningen (8 § lagen om fullmaktsanställning).

Hyresråd och andra anställda vid hyresnämnden är skyldiga att, i den utsträckning som arbetsuppgifterna tillåter det, tjänstgöra vid en tingsrätt på samma ort som hyresnämnden. För hyresnämnder- na i Stockholm, Göteborg och Malmö fattar den hovrätt, inom vars domkrets hyresnämndens kansliort ligger, beslut om sådan tjänst- göring efter samråd med hyresnämnden.

Motsvarande skyldighet för ordinarie domare vid tingsrätt att tjänstgöra vid hyresnämnden finns inte (se 14 § lagen om fullmakts- anställning).

3.8.2Tidigare utredningar

Domstolsverkets utredare föreslog i rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder att tjänsterna som hyresråd skulle avskaffas och ersättas av rådmanstjänster i samband med ombildan- det till domstolar. Utredaren konstaterade att det inte finns något i anställningsförhållandena som hindrar att hyresråden i stället utnämns till rådmän i tingsrätt (s. 39).

3.8.3Överväganden

Som vi tidigare konstaterat rör hyres- och arrendenämndernas verk- samhet i relativt stor utsträckning rättskipning. Ur ett oberoende- och självständighetsperspektiv är det av värde att den som utövar rättskipning har ställning som ordinarie domare.

Hyresråden har i dag tjänstgöringsskyldighet i tingsrätt. Enligt vår uppfattning är det inte tillfredsställande att icke ordinarie domare på mer regelbunden basis kan tjänstgöra i domstol. Det handlar ju i detta fall inte om några utbildningsplatser, som för fiskaler.

Om hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till dom- stol är det naturligt att avskaffa anställningarna som hyresråd och att nuvarande hyresråd i stället blir ordinarie domare. Med tanke på

191

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

att hyresråden redan i dag har tjänstgöringsskyldighet i tingsrätt finns det inte rent kompetensmässigt något hinder mot detta. Inte heller anställningsförhållandena hindrar en sådan övergång.

Hur de enskilda anställningsavtalen ska hanteras blir en admini- strativ procedur och en fråga för genomförandet. En aspekt att beakta är hur de nuvarande hyresrådens djupa kunskaper inom hyres- och arrenderätten i så fall tillvaratas i en ny organisation. Hyresrådens kompetens framstår som en av den nuvarande organisationens största styrkor. Det är mycket angeläget att bevara denna specialistkom- petens om verksamheten förs över till domstol.

Enligt rådande ordning finns det ordinarie domare endast i de allmänna domstolarna, i de allmänna förvaltningsdomstolarna och i specialdomstolarna. Om hyres- och arrendenämnderna kvarstår som förvaltningsmyndigheter kan det inte komma i fråga att ombilda an- ställningen som hyresråd till en anställning som ordinarie domare.

3.9Sammanfattande överväganden

Vår bedömning är sammanfattningsvis att samtliga inslag som har identifierats i detta kapitel, med undantag av uppgiften att vara skilje- nämnd, är möjliga att föra över till allmän domstol. De flesta inslagen är inte heller främmande för verksamheten i domstol. Beträffande uppgiften att vara skiljenämnd gör vi som sagt bedömningen att ett avskaffande av denna möjlighet inte skulle innebära så stora nack- delar för intressenterna att det av detta skäl finns anledning att avstå från att överväga domstolsalternativet.

Utgångspunkten för vårt fortsatta utredningsarbete är därmed att såväl alternativet att föra över verksamheten till allmän domstol som alternativet att behålla nämnderna som förvaltningsmyndig- heter och utvidga den administrativa samverkan står öppna för vidare överväganden.

192

4En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

4.1Utgångspunkter för våra överväganden

4.1.1Allmänna utgångspunkter

Målsättningen med utredningen är, enligt direktiven, att skapa en långsiktigt hållbar organisation som kan möta de särskilda krav som prövningen av hyres- och arrendetvisterna ställer. Frågan är då vad som inryms i detta.

Rent allmänt kan konstateras att det övergripande målet för rätts- väsendet är den enskildes rättstrygghet och rättssäkerhet. För att förtroendet för rättsstaten ska upprätthållas krävs att de organ som ägnar sig åt rättskipning är väl fungerande och oberoende samt att de har hög kompetens och allmänhetens förtroende.

Under 2000-talet har det skett ett omfattande reform- och utveck- lingsarbete inom Sveriges Domstolar. Här kan finnas skäl att något redogöra för regeringens uttalanden i en skrivelse i april 2000, Refor- meringen av domstolsväsendet – en handlingsplan (skr. 1999/2000:106), om vilka principer som ska vara vägledande vid reformeringen av domstolsväsendet. Regeringen uttalade här följande. Reformeringen av domstolsväsendet ska bedrivas med utgångspunkt i de krav som medborgarna har rätt att ställa på snabbhet, kvalitet och service och med beaktande av domstolarnas särskilda roll. Renodlingen av dom- stolarna och av domarnas arbete till dömande verksamhet ska fort- sätta och tyngdpunkten i den dömande verksamheten ska ligga i första instans. Kvaliteten i den dömande verksamheten ska säkerställas. Domstolarna ska vara moderna och attraktiva arbetsplatser med en organisation utformad för att garantera hög kompetens i allt döman-

193

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

de. Dömande verksamhet ska finnas nära medborgarna och bedrivas i alla delar av landet.

Enligt handlingsplanen ska reformarbetet, för att skapa förut- sättningar för att förverkliga ovanstående mål, inriktas på att utveckla domstolsväsendets organisation och arbetsformer bl.a. genom att

ge domstolar förutsättningar att ha en beredningsorganisation med notarier, beredningsjurister och domstolssekreterare,

öka kompetensutvecklingen för all personal,

ge förutsättningar för en mer långtgående specialisering av domar- nas arbetsuppgifter,

förenkla förfarandet i såväl underrätterna som överrätterna, och

skapa större förutsättningar för samverkan mellan domstolarna.

Regeringen uttalade att ett genomförande av reformerna skulle kräva en yttre domstolsorganisation där verksamheten vid varje domstol är av tillräcklig omfattning för att nå högt ställda mål på kvalitet, snabb- het och service. Samtidigt framhöll regeringen att domstolsorganisa- tionen ska möta medborgarnas berättigade krav på geografisk närhet till dömande verksamhet. För att förena dessa mål skulle det enligt regeringen krävas olika lösningar i olika delar av landet.

Handlingsplanen utgjorde grunden för reformarbetet inom Sveriges Domstolar under 2000-talet. Övervägandena om den fram- tida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister bör ske mot denna bakgrund.

Målsättningen med utredningen bör alltså vara att skapa en effek- tiv organisation som även fortsättningsvis garanterar rättssäkerhet och hög kvalitet i avgörandena. Organisationen måste klara av att möta framtida rekryteringsbehov och säkerställa kraven på kom- petensutveckling hos medarbetarna. Vidare är det angeläget att be- hålla den specialisering som finns i dag. Utgångspunkten bör vidare vara att så långt möjligt behålla de övriga särskilda inslag i nämn- dernas verksamhet som har identifierats i kapitel 3.

I dag är prövningen av hyres- och arrendetvister fördelad mellan hyres- och arrendenämnderna, de allmänna domstolarna och Krono- fogdemyndigheten. Systemet är relativt svårt att överblicka. Det är angeläget att åstadkomma ett mer enhetligt system som är enklare för den enskilda medborgaren att begripa. Hur kompetensen att pröva tvister om hyra och arrende bör vara fördelad mellan myndigheter- na har visserligen betydelse för den närmare utformningen av orga-

194

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

nisationsmodellen. Frågan är dock så omfattande att vi väljer att be- handla den separat i kapitel 5. En annan fråga med inverkan på ut- formningen av organisationsmodellen, som vi också behandlar separat, är möjligheten att delegera arbetsuppgifter, se kapitel 6.

Hur organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister bör vara utformad har, som framgått av redogörelsen i kapitel 2, över- vägts ett flertal gånger under årens lopp. Det är därför särskilt viktigt att skapa en organisation som inte kräver en snabbt återkommande översyn. Det är angeläget att organisationen nu ges arbetsro.

I direktiven beskrivs en del brister med dagens organisation. Vi belyser nedan de brister som redan har identifierats. Detta sker dels genom en redovisning av myndighetschefernas uppfattning om hur organisationsmodellen fungerar, avsnitt 4.1.2, dels genom att vi i avsnitt 4.1.3 sammanfattar de identifierade bristerna med något eget tillägg.

4.1.2Myndighetschefernas uppfattning om dagens organisationsmodell och förslag till en framtida organisation

Inledning

I avsnitt 2.1.2 behandlar vi den utvärdering av de fem mindre hyres- nämnderna som Domstolsverket 2009 presenterade i slutrapporten

Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyres- nämnderna. Som där nämns var ett särskilt yttrande angående hyres- nämndernas organisation, upprättat av tre lagmän tillika chefer för samlokaliserade hyresnämnder, fogat till rapporten. Vi inleder redo- görelsen nedan med att behandla yttrandet.

Inom ramen för utredningen har vi följt upp lagmännens yttrande och bett myndighetscheferna för fyra av de mindre nämnderna1 att yttra sig över den nuvarande organisationsmodellen och över en lämp- lig framtida organisation. Vi behandlar även dessa yttranden nedan.

Vi har besökt två av de stora nämnderna nämligen nämnderna i Stockholm och Malmö och fått del av myndighetschefernas uppfatt- ningar om dagens organisation. Från Hyres- och arrendenämnden i Göteborg har vi fått skriftliga synpunkter om organisationen. Vi av-

1 Charlotte Brokelind, särskild utredare, är myndighetschef för Hyres- och arrendenämnden i Jönköping, vilket är anledningen till att inget yttrande har hämtats in från denna nämnd.

195

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

slutar detta avsnitt med en redogörelse för vad nämnderna har upp- gett om dagens organisation.

Särskilt yttrande angående hyresnämndernas organisation år 2009

Det särskilda yttrandet angående hyresnämndernas organisation var upprättat av lagmännen för tingsrätterna i Jönköping, Linköping och Sundsvall. Sammanfattningsvis ansåg lagmännen att den valda orga- nisationsformen var mindre lämplig.

Lagmännen anförde att organisationsformen, med personal an- ställd i två separata myndigheter, gav upphov till ett inte oväsentligt administrativt merarbete t.ex. avseende diarieföring och löneförhand- lingar. De framförde att det hade inträffat att såväl tingsrätten som hyresnämnden på samma ort var för sig hade varit remissinstanser. Ett annat problem som lagmännen framhöll var att organisations- modellen i praktiken inte resulterade i önskade effektivitetsvinster vad avsåg det löpande arbetet. Enligt lagmännen fanns det en psyko- logisk ”vi- och domkänsla” mellan personalen vid hyresnämnden och tingsrätten som bedömdes hindra arbetsbyten. Lagmännen ansåg att detta förhållande stärktes av att hyresråden är skyldiga att tjänst- göra vid tingsrätten medan det saknas skyldighet för rådmännen att tjänstgöra vid hyresnämnden. Slutligen pekade lagmännen på svårig- heten att utöva chefskapet för en myndighet där chefen i praktiken inte deltar i verksamheten. De framhöll att det inte var ändamåls- enligt att ha olika organisationslösningar för hyresnämnderna på olika ställen i landet bl.a. eftersom respektive chef för myndigheten därigenom hade olika fokus, insikt och kunskap i verksamheten.

Lagmännen lämnade även förslag angående hyresnämndernas framtida organisation. De förordade att man skulle införliva hyres- nämnderna fullt ut med de samlokaliserade tingsrätterna. På så sätt skulle man, enligt lagmännen, nå en ökad effektivitet och möjlig- heten till generationsväxling skulle förbättras. Lagmännen ansåg att den föreslagna organisationsformen skulle väsentligt förbättra möjlig- heterna för personalens arbetsbyte och integrering. Vidare menade lagmännen att chef- och ledarskapet skulle bli tydligare och därigenom bättre med en sådan organisation.

Enligt förslaget skulle hyresråden/rådmännen vid en samman- läggning med tingsrätterna bli specialiserade att handlägga dels hyres- och arrendeärenden, dels övriga mål avseende hyra och arrende.

196

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

Lagmännen påpekade dock att det var upp till respektive lagman att, utifrån myndighetens behov, välja hur hyres- och arrendeärendena skulle lottas och organiseras.

I andra hand föreslog lagmännen att hyresnämnderna skulle bilda en helt egen och enhetlig organisation, antingen genom en samman- läggning till en enda myndighet eller genom en organisatorisk sam- manläggning mellan vissa hyresnämnder.

Yttranden år 2012 angående de mindre nämnderna

Vi har som framgått bett lagmännen vid Linköpings, Västmanlands, Sundsvalls och Umeå tingsrätter att yttra sig över hur väl den nu- varande organisationsmodellen för de mindre hyres- och arrende- nämnderna fungerar och även efterfrågat deras syn på vad som skulle kunna utgöra en lämplig framtida organisation. Det ska nämnas att ingen av dessa lagmän deltog vid framtagandet av det särskilda ytt- randet år 2009.

En av lagmännen, som har förordat en integration med tings- rätten, har dock understrukit att samarbetet mellan hyresnämnden och tingsrätten har fungerat bra och att det under senare tid har ut- vecklats ännu mer. Enligt lagmannen har hyresråd och nämndsekre- terare tjänstgjort vid tingsrätten respektive domstolssekreterare och notarier vid hyres- och arrendenämnden. Lagmannen har uppgett att det administrativt fungerat allt bättre efterhand men att det upp- kommer svårigheter att i alla delar få ett helhetsperspektiv på verk- samheten. Vidare har lagmannen anfört att det inte går att bortse från de problem som uppkommer i och med att det rör sig om en domstol och en förvaltningsmyndighet som administrativt ska samordnas.

En annan lagman har framfört att nuvarande ordning är olämplig bl.a. av de skäl som angavs i det särskilda yttrandet till Domstols- verkets rapport. Lagmannen har vidare framhållit att de små nämn- derna är sårbara eftersom sjukdom, semestrar och föräldraledighet omedelbart ställer till bemanningsproblem. Enligt lagmannen medför också en lokalmässig uppdelning att samarbetet i olika frågor och personalkontakter mellan myndigheterna försvåras.

En tredje lagman, som i allt väsentligt har förklarat sig dela den uppfattning om hur organisationsmodellen fungerar som angavs i det särskilda yttrandet, har framfört att sårbarheten är den största bristen med nuvarande organisation. Enligt lagmannen är frågan om i vilken utsträckning lagmannen är delaktig i verksamheten och

197

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

utövar chefskap och ledarskap i viss mån beroende av lagmannens eget intresse och engagemang. Lagmannen har framhållit att den nuvarande organisationen har sin styrka i de enkla regler som gäller för förfarandet, i medlings- och upplysningsverksamheten samt i intresseledamöternas medverkan i handläggningen av ärendena.

En fjärde lagman har framfört att det finns ett fungerande arbets- utbyte mellan tingsrätten och hyres- och arrendenämnden och att myndigheterna har arbetat aktivt med att eliminera ”vi- och dom- känslan”. Enligt lagmannen innebär organisationsformen visserligen att det uppstår ett administrativt merarbete men att motsvarande gäller i förhållande till mark- och miljödomstolen, som är en del av tingsrätten. Lagmannen har anfört att företeelsen att vara chef för en myndighet där man inte själv i praktiken deltar i verksamheten gäller både för nämnden och för mark- och miljödomstolen.

Enligt lagmannen är den nuvarande organisationsformens styr- kor att sårbarheten vid nämnderna minskar genom samarbetet med personalen vid tingsrätten och att nämnderna slipper de relativt be- tungande administrativa sysslorna. Lagmannen har också pekat på de problem som skulle uppstå om nämndernas verksamhet förs över till de allmänna domstolarna. Enligt lagmannen är det bl.a. tveksamt om upplysningsverksamheten skulle kunna behållas på det sätt den nu fungerar. Vidare har lagmannen anfört att den del av nämnder- nas verksamhet som har karaktär av skälighetsbedömningar inte alltid passar i domstol samt att det finns en risk för att HASSO, som är ett bra och fungerande nätverk, skulle försvinna om verksamheten förs över till domstol.

Beträffande förslag till en framtida organisation har två av lag- männen framfört att hyres- och arrendenämnderna bör integreras med tingsrätten. En av dessa lagmän har konkretiserat att integra- tionen bör ske på så sätt att hyres- och arrendenämnden utgör en del av tingsrätten och att aktuella ärenden bör fördelas på ett mindre antal råd eller domare för att inte gå miste om nyttan av specialise- ring. Den andre av dessa lagmän har framfört att det förenklade för- farandet, medlingsverksamheten och upplysningsverksamheten bör behållas även efter en total sammanläggning med tingsrätterna. Vidare har denne lagman påpekat att frågor om hur verksamheten ska orga- niseras i tingsrätten, som personalutnyttjande och fördelningen av hyresnämndsärenden, i huvudsak är upp till den enskilda tingsrätten att avgöra.

En annan av lagmännen har framfört att en överföring av hyres- nämndernas verksamhet till tingsrätterna måste omfatta samtliga

198

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

hyresnämnder och att ärendehanteringen bör kunna fortsätta på unge- fär samma sätt som vid nämnden. Enligt lagmannen bör verksam- hetens utformning inom tingsrättens organisation rimligen bli en intern fråga för den enskilda tingsrätten.

En annan av lagmännen har anfört att om nämnderna förs över till de allmänna domstolarna bör integrationen ske på så sätt att verk- samheten samordnas med de nuvarande mark- och miljödomstolar- nas verksamhet. Enligt lagmannen är den största fördelen med detta alternativ att nämndernas verksamhet kan begränsas till ett visst antal tingsrätter. Vidare skulle, enligt lagmannen, den berednings- organisation som finns uppbyggd vid mark- och miljödomstolarna med lätthet kunna hantera tillkommande nämndärenden och bereda dessa på eget ansvar. Enligt samma lagman måste, vid ett övervä- gande av att införa en rikstäckande nämnd, den lokala förankringen bevaras i en tillräckligt stor enhet.

Tre av lagmännen har uttryckligen svarat att det nog inte skulle vara möjligt att vidareutveckla den administrativa samverkan mellan tingsrätt och hyresnämnd om nämnderna även fortsättningsvis ska vara egna myndigheter. En av dessa lagmän har framfört att det kanske är möjligt att utveckla och formalisera den samverkan som finns mellan hyresnämnderna inbördes. Samme lagman har anfört att de geografiska verksamhetsområdena skulle bli för stora vid en ytterligare sammanläggning av nämnderna samt att alternativet med att skapa en enda rikstäckande nämnd med ”filialer” på olika ställen skulle bli administrativt krångligt och medföra ett på olika sätt långt avstånd mellan myndighetsledning och personal.

Hur myndighetscheferna för de stora nämnderna uppfattar organisationen

Nedanstående redogörelse bygger på uppgifter som myndighets- cheferna för nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö har lämnat.

Hyres- och arrendenämnden i Stockholm

Hyres- och arrendenämnden i Stockholm har drygt 30 anställda. Myndigheten är belägen i egna lokaler. Hyresråden anser att dagens organisation är välfungerande. Nämnden är indelad i två enheter för

199

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

ärendehantering med fyra rotlar på varje enhet. Även myndighets- chefen har en egen rotel med halv lottning och en sekreterare till sitt förfogande. Enheterna är tillräckligt stora för att klara av beman- ningen inom enheten även vid viss frånvaro. Vid behov bistår personal varandra över enhetsgränserna. Det råder alltså ingen sårbarhet vad avser bemanningen för ärendehanteringen.

Vid nämnden finns också en administrativ enhet. Inte heller den enheten är som regel sårbar vad avser bemanningen, dock kan viss sårbarhet råda avseende bemanningen i receptionen. När det är stor frånvaro bland de anställda vid den administrativa enheten får per- sonal från enheterna för ärendehantering sköta de administrativa arbetsuppgifterna.

Det är viktigt att värna de särskilda inslagen i nämndernas verk- samhet som nämndernas kompetens och effektivitet. Att fördela hyres- och arrendenämndsärenden över samtliga tingsrätter skulle inte vara ett bra alternativ till dagens organisation. Om nämnden på något sätt ska integreras eller samverka med en domstol är det vik- tigt att man arbetar i gemensamma lokaler. Placeringen bör i första hand vara central eller i vart fall på en plats med goda kommunika- tionsmöjligheter. Ur ett rekryteringsperspektiv är det viktigt att vara en attraktiv arbetsplats.

Hyres- och arrendenämnden i Göteborg

Hyres- och arrendenämnden i Göteborg har 14 anställda. Nämnden har sina lokaler i samma byggnad som Göteborgs tingsrätt. Mellan tingsrätten och nämnden finns det en administrativ samverkan. Nämnden köper många tjänster från tingsrätten såsom vaktmästeri-, telefoni-, receptions- och arkivtjänster. Samarbetet fungerar mycket bra och nämnden ser gärna att det administrativa samarbetet utveck- las ytterligare.

Nämndens dömande verksamhet är uppdelad i rotlar efter geo- grafisk indelning med ett ansvarigt hyresråd för varje rotel. Bered- ningen av ärendena har delegerats till handläggare som är knutna till viss rotel. Vid eventuell frånvaro hjälper man varandra över rotel- gränserna, vilket medför att arbetsformen blir mindre sårbar. Hyres- råd har i viss utsträckning tjänstgjort vid tingsrätten.

Hyresnämnderna har alltid haft ett omfattande samarbete i olika former. Hyres- och arrendenämnden i Göteborg samarbetar bl.a.

200

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

med nämnden i Malmö i frågor som rör erfarenheter, arbetsmetoder och verksamhetsplanering.

Enligt myndighetschefen bör nämnden integreras i tingsrätten med bibehållna processuella regler och uppgifter. Beteckningen hyres- nämnd bör behållas för att markera särarten. Vidare bör alla domare vara rådmän med tjänstgöringsskyldighet i hela organisationen.

Hyres- och arrendenämnden i Malmö

Hyres- och arrendenämnden i Malmö har drygt 10 anställda. Myn- digheten har lokaler i samma byggnad som Hovrätten över Skåne och Blekinge. Nämnden köper in vissa administrativa tjänster från hovrätten, som t.ex. posthantering.

Organisationen vid nämnden fungerar väl. Det förekommer att hyresråd tjänstgör i tingsrätt. Däremot tjänstgör domare vid tings- rätt numera aldrig i hyres- och arrendenämnden i Malmö. Nämn- den upplever sig inte som sårbar, varken i ärendehanteringen eller beträffande utförande av administrativa uppgifter. Visst samarbete, t.ex. avseende verksamhetsplanering, förekommer med Hyres- och arrendenämnden i Göteborg.

En av styrkorna med dagens organisation är att hyresråden har specialistkunskaper och stor erfarenhet, vilket är viktigt inte minst i medlingssituationen. Vidare medger organisationsformen en snabb ärendehandläggning. En brist med dagens organisation är att nämn- derna i vissa avseenden har olika rutiner för förfarandet.

Det finns andra alternativ att tillgodogöra sig en eventuell över- kapacitet avseende bemanningen vid nämnderna än att integrera dessa i tingsrätt. Hyresrådens tjänstgöringsskyldighet vid tingsrätt skulle t.ex., i möjlig mån, kunna utnyttjas i högre utsträckning.

Ur ett verksamhetsperspektiv framstår det som mest naturligt att verksamheten även framöver finns i Malmö. Det enda andra tänkbara alternativet skulle vara att flytta verksamheten till Lund.

4.1.3Brister i dagens organisation

Många medarbetare vid nämnderna verkar relativt nöjda med dagens organisationsmodell. Det går dock att finna en viss skiljelinje i upp- fattningarna mellan de stora respektive de mindre nämnderna. En majoritet av myndighetscheferna för de stora nämnderna, som är

201

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

helt fristående, är nöjda med organisationsmodellen. Vad gäller de mindre nämnderna kan vi konstatera att uppfattningarna om hur dagens organisationsmodell fungerar är förhållandevis lika bland cheferna även om det finns en del skillnader. Deras yttranden bör därför ge en god bild av de brister som finns i organisationen vid dessa nämnder.

Problem som har identifierats är det administrativa merarbete som uppstår genom att det rör sig om olika myndigheter samt svårig- heten för chefen att leda och styra en verksamhet som han eller hon i praktiken inte själv deltar i. Ett annat problem är nämndernas sår- barhet vid medarbetares frånvaro. Ytterligare ett problem är att orga- nisationsmodellen inte skapar tillräckligt goda förutsättningar för ett effektivt resursutnyttjande. Dessa problem har beskrivits relativt utförligt ovan och kräver i detta sammanhang inga ytterligare för- klaringar.

Ett problem som delvis hänger samman med svårigheten att leda en verksamhet som chefen i praktiken inte deltar i, och som har tan- gerats av en av lagmännen, är svårigheten för nämnderna att bedriva utvecklingsarbete. Här kan det finnas skäl att närmare utveckla vad vi avser.

Förändringstakten inom Sveriges Domstolar är hög. Domstolar- na arbetar kontinuerligt med olika verksamhetsutvecklingsfrågor. Det kan handla om att förändra den inre organisationen men även om att utveckla arbetsformer som arbetssätt, rutiner, arbetsmetoder och mötesformer. Nya och förbättrade funktioner för mål- och ärendehanteringen förs löpande in i olika verksamhetsstöd som t.ex. Vera. Vidare använder domstolarna alltmer modern teknik vid kom- munikation med parter och andra samt i förhandlingssituationen.

Ett lyckat utvecklingsarbete förutsätter att medarbetarna deltar i arbetet. Även om utvecklingsarbete på sikt ”ger mycket tillbaka” kan det under utvecklingsfasen kräva mycket resurser. Mot denna bakgrund kan det vara svårt för nämnderna att bedriva ett effektivt utvecklingsarbete. Detta gäller i synnerhet för de små nämnderna som bara har ett fåtal anställda. För dessa nämnder tillkommer proble- met med att myndighetschefen inte i praktiken deltar i det löpande arbetet. Ett lyckat utvecklingsarbete förutsätter nämligen också ofta en närvarande och drivande chef.

Ett sätt att ”läka” svårigheten för varje enskild nämnd att bedriva ett effektivt utvecklingsarbete är det arbete som HASSO bedriver. En av samarbetsorganets huvudsakliga uppgifter är just att verka för ändamålsenliga rutiner vid nämnderna. HASSO:s verksamhet är

202

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

visserligen mycket ambitiös och uppskattad av bl.a. medarbetarna. Det går dock inte att bortse från att det finns vissa begränsningar i samarbetsorganets förutsättningar att bedriva ett effektivt utveck- lingsarbete. Den kanske största begränsningen är att HASSO saknar beslutanderätt som binder nämnderna. Det krävs därför att nämn- derna är eniga för att förändringar ska komma till stånd. Som tidi- gare nämnts har det t.ex. sedan många år pågått en diskussion om att göra upplysningsverksamheten mer enhetlig utan att nämnderna har lyckats komma överens. En annan brist är att utvecklingsarbetet begränsas till de möten som hålls i HASSO:s regi eller i arbets- grupper som HASSO har inrättat. Om en fråga uppkommer under tiden mellan sammanträdena får den därför i princip anstå till nästa möte. En annan begränsning med HASSO:s utvecklingsarbete är att inte samtliga medarbetare blir direkt engagerade i detta.

4.1.4Tänkbara alternativ för en framtida organisation

I direktiven anges två organisationsalternativ som utredaren ska över- väga. Ett av dessa är om den verksamhet som hyres- och arrende- nämnderna bedriver bör föras över till allmän domstol. Våra över- väganden beträffande detta alternativ kommer att behandlas i av- snitt 4.2.

Det andra alternativet som utredaren, enligt direktiven, ska över- väga är om den administrativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidare- utvecklas och utvidgas till att gälla även de tre största nämnderna. Våra överväganden beträffande detta alternativ kommer att behand- las i avsnitt 4.3.

Enligt direktiven ska övervägandena ske förutsättningslöst. Det står utredaren fritt att överväga också andra alternativ för den fram- tida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. Här kan man naturligtvis tänka sig ett flertal olika organisationsformer.

Ett alternativ skulle kunna vara att lägga samman några av hyres- och arrendenämnderna. Den 1 januari 2006 minskades antalet hyres- och arrendenämnder från tolv till åtta. Särskilt lång tid har således inte förflutit sedan den senaste sammanläggningen. Nämndernas geo- grafiska verksamhetsområden är redan i dag stora. En anställning vid nämnderna är förknippad med förhållandevis många och ibland långa tjänsteresor. Besiktning utgör ett väsentligt inslag i nämnder- nas verksamhet som även framöver, trots den tekniska utvecklingen,

203

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

i stor utsträckning kommer att kräva att medarbetarna reser. En sammanläggning skulle därför förmodligen förutsätta en fortsatt lokal förankring i form av filialer eller liknande. Fördelarna med en sådan organisationsform skulle därmed inte bli så stora. Vi avstår därför från att vidare överväga detta alternativ.

Ett annat alternativ skulle kunna vara att ombilda varje hyres- och arrendenämnd till en egen helt fristående domstol. Som kon- staterats i kapitel 3 skulle det visserligen finnas fördelar om verksam- heten för prövning av hyres- och arrendetvister bedrevs inom ramen för en domstol. Bortsett från den verksamhet som skulle bedrivas i Stockholm skulle dessa domstolar dock bli mycket små. Vidare skulle de mindre nämnderna gå miste om de fördelar som finns med en med tingsrätten gemensam administration. Sårbarheten för de mindre nämnderna skulle med detta alternativ därmed t.o.m. öka. Redan mot denna bakgrund framstår det inte som rimligt att vidare över- väga denna organisationsform.

Ett alternativ som däremot känns naturligt att närmare överväga är en sammanläggning av samtliga hyres- och arrendenämnder till en rikstäckande myndighet. Detta är en organisationsform som gäller för en hel del andra myndigheter som t.ex. Skatteverket och Åklagar- myndigheten.

En sådan rikstäckande organisation skulle kunna inrättas i form av antingen en specialdomstol eller en förvaltningsmyndighet. Kän- netecknande för en specialdomstol är att den avgör tvister inom ett specialområde och att domstolens sammansättning återspeglar beho- vet av specialistkompetens på ett visst område. Den numera avskaf- fade Bostadsdomstolen var en specialdomstol. I dag finns det fyra specialdomstolar i Sverige, nämligen Patentbesvärsrätten, Marknads- domstolen, Arbetsdomstolen och Försvarsunderrättelsedomstolen. De är samtliga relativt små domstolar. Genomgående för specialdom- stolarna är också att de ligger i Stockholm och har en rikstäckande verksamhet. Till skillnad från övriga domstolar bygger specialdom- stolarna inte på ett instanssystem med en prejudikatinstans som tredje och sista instans.

Specialdomstolarna och deras verksamhet har varit föremål för överväganden i flera sammanhang.2 I den ovan nämnda handlings- planen för reformeringen av domstolsväsendet uttalade regeringen

2 I Målutredningens betänkande Mål och medel – särskilda åtgärder för vissa måltyper i dom- stol (SOU 2010:44 s. 39–69) lämnas en utförlig redogörelse för specialdomstolarnas verk- samhet och för de tidigare utredningar, promemorior och skrivelser som har behandlat frågor om specialdomstolar.

204

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

att det hade varit en allomfattad princip under det senaste decenniet att specialdomstolar utanför de båda domstolsslagen bör undvikas. Enligt regeringen rådde det stor samstämmighet om att en lösning med fastighetsdomstolar och miljödomstolar inom de allmänna dom- stolarna i normalfallet är ett betydligt bättre alternativ än med special- domstolar. Personalförsörjning, ökad flexibilitet, minskad sårbarhet och högre effektivitet talar för en lösning med en sammanhållen organisation. Regeringen betonade dock att det kan finnas mål som bäst hanteras i en specialdomstol utanför de allmänna domstolarna eller de allmänna förvaltningsdomstolarna.

Verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna är inte alls olik den verksamhet som bedrivs i allmän domstol. Det finns tvärtom många kopplingar till frågor som handläggs vid allmän domstol och påfallande likheter med de uppgifter som allmänna domstolar ställs inför. Detta talar i och för sig för att verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna bör integreras i de allmänna domstolarna.

Som konstaterats ovan utgör besiktning ett väsentligt inslag i nämndernas verksamhet. Inrättande av en specialdomstol skulle där- för förmodligen förutsätta en fortsatt lokal förankring i form av filialer eller liknande. Att inrätta en specialdomstol med filialer skulle fram- stå som en ”främmande fågel” i det svenska domstolssystemet. Vid en sammantagen bedömning framstår det därför inte som lämpligt att överväga att inrätta en specialdomstol för prövning av hyres- och arrendetvister. Övervägandena om att lägga samman nämnderna till en rikstäckande myndighet kommer därför att göras med utgångs- punkten att prövningen av hyres- och arrendetvister i så fall även fortsättningsvis kommer att ske inom ramen för en förvaltnings- myndighet. Detta alternativ kommer att behandlas i avsnitt 4.4.

I avsnitt 4.5 presenterar vi den av oss förespråkade organisations- modellen och våra överväganden inför detta val.

4.2Alternativet att föra över nämndernas verksamhet till allmän domstol

Enligt direktiven ska utredaren som ett alternativ överväga om den verksamhet som bedrivs i nämnderna bör föras över till allmän dom- stol. Utredaren ska i det sammanhanget ta hänsyn till behovet av organisatoriska och processuella särlösningar som bevarar fördelar- na med nämndernas verksamhet.

205

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Innan vi analyserar för- och nackdelar med denna organisations- form måste vi överväga på vilket sätt man i så fall bör föra över hyres- och arrendenämndernas verksamhet till allmän domstol.

4.2.1Hur kan och bör hyres- och arrendenämndernas verksamhet föras över till allmän domstol?

Alternativet att samtliga tingsrätter blir behöriga att pröva hyres- och arrendenämndsärenden

De allmänna domstolarna utgörs, som framgått, av tingsrätterna som första instans, hovrätterna som andra instans och Högsta domstolen som sista instans. Huvudregeln är att alla allmänna domstolar har be- hörighet att handlägga alla typer av mål som hör till respektive dom- stolsslag.

Av olika forumregler framgår vilken domstol som är behörig att ta upp ett visst enskilt mål till prövning. För de allmänna domstolar- nas del finns i 10 kap. rättegångsbalken forumregler för rättegången i tvistemål. Allmänt forum i tvistemål är tingsrätten på den ort där svaranden har sitt hemvist (10 kap. 1 § rättegångsbalken). För en del områden gäller vissa exklusiva forum. Så är fallet beträffande tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom som prövas av tingsrätten i den ort där fastigheten är belägen (10 kap. 10 § rätte- gångsbalken).

Ett överförande av verksamheten vid hyres- och arrendenämn- derna skulle alltså kunna ske på så sätt att samtliga tingsrätter får behörighet att handlägga hyres- och arrendetvister. Detta var inne- börden av 1997 års hyreslagstiftningsutrednings förslag. Många re- missinstanser var dock kritiska mot utredningens förslag bl.a. efter- som det fanns en risk för att kompetensen inte i tillräcklig grad skulle gå att upprätthålla.

Varje rättsområde kan visserligen sägas vara unikt i varierande grad och fordra speciella kunskaper. Det är inte ovanligt att den som ägnar sig åt ett rättsområde anser att just detta är så speciellt i för- hållande till andra områden att det även kräver en särskild ordning för domstolsprövning (se Ds 1993:34 s. 19). Självklart är det varken möjligt eller lämpligt att inrätta en domstolsspecialisering för varje enskilt rättsområde.

Hyrestvisterna utgör dock en speciell typ av intressekonflikter som har vissa likheter med arbetstvister. Vår bedömning är att i vart

206

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

fall merparten av hyres- och arrendeärendena är så särpräglade att det finns starka skäl för en specialisering. De lagfarna som hand- lägger hyres- och arrendetvister måste ha kunskaper om ett i stora delar tvingande regelverk som i sig är komplicerat. Dessutom måste de känna till den aktuella hyresmarknaden och de villkor som van- ligen tillämpas på denna. Beträffande arrenderätten krävs kännedom om bl.a. aktuella jordbrukspolitiska frågor. I hyres- och arrende- ärenden görs också ofta skälighetsbedömningar som ofta förutsätter långtgående specialistkunskaper.

Som konstaterats är intresseledamöternas deltagande i åtminstone en stor del av hyres- och arrendenämndsärendena ett centralt och värdefullt inslag som bör kvarstå. Det kan vara till stor fördel för sam- spelet mellan en intresseledamot och en lagfaren ledamot att även den senare har god erfarenhet av och goda kunskaper i det aktuella ämnesområdet. På så sätt kan man också motverka risken för att intresseledamotens uppfattning i en viss fråga alltför okritiskt god- tas av den lagfarne domaren.3 Möjligheten för de lagfarna att specia- lisera sig på hyres- och arrendeärenden är en förutsättning för att upprätthålla kvaliteten och effektiviteten i verksamheten.

Vår bedömning är att ärendeunderlaget avseende hyres- och arrendetvister inte är tillräckligt stort för att kompetensen ska kunna upprätthållas om man skulle fördela dessa ärenden på samtliga tings- rätter. Detta är särskilt påtagligt vad gäller arrendeärendena, som totalt uppgår till omkring 2 000 per år. Det är här inte tillräckligt med en domstolsintern specialisering, dvs. att en domstol organiserar sin verksamhet så att endast vissa domare skulle handlägga hyres- och arrendeärenden. I stället krävs det särskilda åtgärder för att upp- rätthålla den särskilda sakkunskapen. Med särskilda åtgärder avses lagreglerade särlösningar, t.ex. sammansättningsregler eller särskilda domstolar.4 Som vi anfört inledningsvis bör det inte komma i fråga att inrätta en specialdomstol. Ett alternativ för att upprätthålla kom- petensen skulle vara att koncentrera hyres- och arrendeärendena till vissa domstolar. Ett annat alternativ skulle vara att föra över nämnder- nas verksamhet till allmän domstol genom att man inrättar särskilda domstolar inom de allmänna domstolarna. Nedan behandlar vi dessa båda alternativ.

3 Motsvarande resonemang fördes i regeringens proposition om domstolarna och eko- brotten (prop. 1984/85:178 s. 26) i frågan om koncentration av kvalificerade ekomål till vissa tingsrätter.

4 Målutredningen behandlar utförligt lagreglerade särlösningar som specialdomstolar, sär- skilda domstolar och koncentration av mål till vissa domstolar (se SOU 2010:44 s. 39–120).

207

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Alternativet att koncentrera hyres- och arrendenämndsärenden till vissa tingsrätter

Huvudregeln är som nämnts att alla allmänna domstolar har behörig- het att handlägga alla typer av mål som hör till de allmänna domstolar- na. För vissa speciella typer av mål och ärenden finns dock särskilda forumregler som innebär att dessa mål och ärenden koncentreras till en eller vissa domstolar (10 kap. 17 § första stycket 2 och 3 rätte- gångsbalken). För de allmänna domstolarnas del är så fallet för bl.a. mål om omvandling av fängelse på livstid, sjömål, tryckfrihetsmål och utsökningsmål.

En särskild koncentration gäller också för hyresmål, där Svea hovrätt sedan den 1 juli 1994 är exklusivt forum och slutinstans för överprövning av hyresnämndernas beslut. Tidigare överprövades hyresnämndernas beslut av Bostadsdomstolen. I förarbetena till Bo- stadsdomstolens avskaffande uttalade regeringen att avsikten var att hyresnämndernas verksamhet i framtiden skulle inordnas i tings- rätterna. I linje med detta låg att Bostadsdomstolens verksamhet borde tas över av hovrätterna. Regeringen uttalade att det mest önskvärda skulle vara att de uppgifter som åvilade Bostadsdomstolen togs över av alla hovrätter. Enligt regeringen talade dock praktiska och per- sonalmässiga hänsyn för att ett sådant steg i reformprocessen borde ske samtidigt med att hyresnämndernas verksamhet fördes över till tingsrätterna. Ett överförande av hyresnämndernas uppgifter till tingsrätterna förutsatte dock mer ingående överväganden. Enligt regeringens mening var det angeläget att så snabbt som möjligt börja angripa problemet med särskilda specialdomstolar utanför de ordina- rie domstolsorganisationerna på det hyresrättsliga området och sär- skilt nackdelarna i form av en splittrad processordning, vilka var sär- skilt påtagliga inom detta område. Svea hovrätt övertog därför som ett provisorium Bostadsdomstolens uppgifter (prop. 1993/94:200 s. 54 f.).

Motsvarande koncentration gäller inte för arrendeärendena. Sedan den 1 januari 2006 överprövas arrendenämndernas beslut av hovrät- terna i stället för av fastighetsdomstolarna. I förarbetena diskutera- des frågan om det borde ske en koncentration på samma sätt som för överprövningen av hyresnämndens beslut. Regeringen ansåg dock att en koncentration av arrendeärendena till en enda hovrätt skulle medföra större olägenheter än den koncentration av överrätts- dömandet som skedde inom hyresområdet. Det är nämligen betydligt vanligare i arrendefallen än i hyresfallen att en överrätt behöver hålla

208

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

syn på en fastighet och närheten mellan domstol och fastighet får därmed enligt regeringen en särskild betydelse för arrendefallen. Kravet på en god prejudikatbildning tillgodoses enligt regeringen, genom att det i allmänhet skulle vara möjligt att överklaga hovrät- ternas avgöranden i arrendeärenden till Högsta domstolen. Enligt regeringen saknades det därför tillräcklig anledning att koncentrera arrendefallen till en enda hovrätt utan överprövningen skulle i stället ske av den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden var belägen (prop. 2005/06:10 s. 45 f.).

Alternativet att inrätta särskilda domstolar

Den alternativa åtgärden för att upprätthålla kompetensen vid pröv- ningen av hyres- och arrendetvister skulle vara att skapa s.k. särskilda domstolar inom de allmänna domstolarna för dessa tvister. Utmär- kande för särskilda domstolar är att de är specialiserade på en eller flera typer av mål och är exklusivt behöriga att pröva dessa. Till de särskilda domstolarna i Sverige räknas mark- och miljödomstolarna (inklusive Mark- och miljööverdomstolen) och migrationsdom- stolarna (inklusive Migrationsöverdomstolen). För särskilda dom- stolar kan också gälla en särskild i lag bestämd sammansättning. Så är fallet för mark- och miljödomstolarna där särskilda ledamöter ingår i rätten.

Vid inrättandet av migrationsdomstolarna konstaterade regering- en i förarbetena att bestämmelserna om de domstolar som skulle överpröva Migrationsverkets beslut i viss utsträckning skulle skilja sig från vad som normalt gäller för länsrätt och kammarrätt i för- valtningsprocessen, bl.a. avseende instansordning och domkrets- indelning. Regeringen uttalade därvid följande (prop. 2004/05:170 s. 111 f.).

Flera av de angivna avvikelserna från vad som i allmänhet gäller för läns- rätt och kammarrätt i förvaltningsprocessen är enligt regeringens mening sådana att de talar för att det bör klargöras att när länsrätterna och kam- marrätten handlägger måltyperna i den nya ordningen gör domstolarna detta i en speciell egenskap. Ett sådant klargörande görs lämpligen genom att länsrätterna och kammarrätten i den nya ordningen har särskilda benämningar, migrationsdomstol och Migrationsöverdomstol. Särskilda benämningar innebär bl.a. att regleringen för domstolarna i den nya ord- ningen blir tydligare och mer lättillämpad. Vad gäller särskilda benäm- ningar på domstolar kan jämförelser göras med dels tingsrätternas orga-

209

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

nisation där vissa tingsrätter är fastighetsdomstolar, miljödomstolar eller sjörättsdomstolar, dels Svea hovrätt som är miljööverdomstol.

Ytterligare omständigheter som särskilt påverkar förhållandena för de domstolar som skall pröva mål enligt utlänningslagen är att antalet inkommande mål, som till stor del får bedömas vara av förturskaraktär, kan variera i hög utsträckning och i snabb takt. Det rör sig om omstän- digheter, såväl i Sveriges närhet som i ett globalt perspektiv, som påverkar omfattningen av tillströmningen av invandrare och flyktingar. Dom- stolarna i den nya ordningen måste på ett snabbt och effektivt sätt kunna anpassa sig efter de beskrivna förändringarna av antalet inkommande mål. Detta behov ställer stora krav på styrningen av verksamheten i den nya ordningen. En effektiv styrning förutsätter att verksamheten i domstolar- na i den nya ordningen i viss mening kan särskiljas från länsrätternas och kammarrättens övriga verksamhet. En sådan åtskillnad uppnås genom särskilda benämningar på domstolarna i den nya ordningen. Därutöver talar även budgettekniska skäl och för domstolarna rent administrativa skäl för särskilda benämningar.

Vilket alternativ – koncentration eller särskilda domstolar – bör väljas?

En omständighet som talar för att en överföring bör ske genom att man bildar särskilda domstolar är att det beträffande handläggningen av hyres- och arrendenämndsärendena finns ett skyndsamhetskrav. Just snabbheten i förfarandet är en omständighet som uppmärksam- mas som positiv med nämndernas verksamhet. Man har från olika håll framfört farhågor om att det skulle finnas en risk för att hyres- och arrendeärenden, i konkurrensen med tingsrättens övriga mål och ärenden, inte skulle ges tillräcklig prioritet om de fördes över till tingsrätt utan att en särskild ordning inrättades. Det kan finnas visst fog för dessa farhågor.

Att inrätta särskilda domstolar skulle kunna vara ett sätt att skapa goda förutsättningar för att ärendena ges förtur men ger i sig inga garantier för en snabb handläggning. Ytterst är detta en fråga om re- surser samt om utformningen av den inre organisationen och arbets- formerna. Ett krav på skyndsam handläggning skulle också kunna uppnås på annat sätt, t.ex. genom att ställa upp tidsfrister eller lik- nande. Skyndsamhetskravet gör sig inte heller lika starkt gällande i samtliga ärendetyper vid nämnderna. Exempel på ärenden där en snabb handläggning är särskilt viktig är ärenden om störningar i bo- endet, ärenden med ökande hyresskulder samt ärenden om tillstånd till byte och andrahandsupplåtelser. En hel del av exempelvis arrende- ärendena kräver däremot inte denna särskilda skyndsamhet i hand-

210

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

läggningen. Vi anser mot denna bakgrund att skyndsamhetskravet visserligen kan tala för att det bör skapas en särskild struktur för prövningen av hyres- och arrendetvister men att det i sig inte är tillräckligt för att motivera att det skulle bildas särskilda domstolar.

Vi har tidigare konstaterat att deltagande av intresseledamöter är värdefullt och att detta inslag måste bevaras. Handläggningen av hyres- och arrendeärenden kommer alltså även fortsättningsvis att förutsätta en annan sammansättning än vad som i allmänhet gäller inom de allmänna domstolarna. Mål i allmän domstol avgörs nämligen normalt av lagfarna domare eller lagfarna domare med nämndemän. I syfte att tillföra rätten särskild fackkunskap inom ett visst område får eller ska i vissa mål i allmän domstol visserligen särskilda leda- möter delta. Så är fallet i vissa sjömål. I avgörandet av mål som hand- läggs vid specialdomstolarna och vid de särskilda domstolarna deltar däremot särskilda ledamöter i stor utsträckning.5 Detta talar alltså för att inrätta särskilda domstolar i stället för att enbart koncen- trera hyres- och arrendeärendena till vissa domstolar.

Den bild vi har fått av verksamheten vid nämnderna är att den överlag är uppskattad av många medarbetare samt av parter och andra som kommer i kontakt med nämnderna. Det är därför viktigt att värna de goda inslagen i verksamheten. Den positiva bilden av nämnderna bygger till stor del på medarbetarnas specialistkunskaper och stora erfarenhet men även på att parterna upplever handläggningen som smidig. Ett sätt att bibehålla den höga kvaliteten kan vara att skapa en särskild ordning – i form av särskilda domstolar – för pröv- ningen.

Som vi konstaterat i kapitel 3 bör de där identifierade inslagen, som institutet med fristående medling och upplysningsverksamheten, bevaras. Dessa inslag i verksamheten skiljer sig något från vad som förekommer vid allmän domstol. Även detta talar för att ett över- förande av verksamheten till allmän domstol bör ske genom att man inrättar särskilda domstolar.

Enligt vår bedömning finns det sammantaget starka skäl som motiverar att det skapas en särskild ordning för handläggningen av hyres- och arrendetvister. Vid de fortsatta övervägandena utgår vi därför från att en överföring till allmän domstol skulle ske genom att man inrättar särskilda domstolar för prövning av dessa tvister.

5 Målutredningen lämnar en utförlig redogörelse för deltagande av särskilda ledamöter inom de allmänna domstolarna, de allmänna förvaltningsdomstolarna, specialdomstolarna och de särskilda domstolarna (se SOU 2010:44 s. 133–158).

211

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

4.2.2För- och nackdelar

Den rådande ordningen för prövning av hyres- och arrendetvister är som sagt uppskattad av såväl medarbetarna som parter och andra som kommer i kontakt med nämndernas verksamhet. Vilka skäl – principiella eller praktiska – skulle då kunna motivera att det trots det görs en förändring av dagens organisation?

Inledningsvis kan vi konstatera att den organisationsform som övervägs redan förekommer inom Sveriges Domstolar. Mark- och miljödomstolarna respektive migrationsdomstolarna är organiserade som särskilda domstolar. Även tidigare har det funnits särskilda dom- stolar inom domstolarna, t.ex. fastighetsdomstolar. Organisations- formen är alltså väl beprövad.

Ett viktigt argument som talar för att föra över hyres- och arrende- nämndernas verksamhet till domstol är att utgångspunkten är att civilrättsliga tvister ska prövas av domstol. Eftersom verksamheten vid nämnderna i ganska stor utsträckning rör rättskipning skulle det alltså inte minst från principiell synpunkt vara naturligt om den utövades inom ramen för en domstol.

Systemet för prövning av hyres- och arrendetvister skulle dess- utom kunna bli mer enhetligt och lättare för allmänheten att begripa. Om samtliga hyres-, arrende- och bostadsrättstvister handläggs i domstol skulle det genom en förändring av kompetensen vara möjligt att samla prövningen av dessa tvister till samma domstolar. Mål- underlaget vid de särskilda domstolarna skulle genom en sådan om- fördelning bli större än vad som är fallet vid dagens nämnder. Hyres- och arrendetvisterna vid tingsrätterna skulle minska i motsvarande mån. De särskilda domstolarna skulle alltså förutsätta fler anställda än dagens nämnder och därmed bli större och mindre sårbara. Frågan om kompetensfördelningen behandlar vi i kapitel 5.

Vid en integrering i tingsrätt skulle hyresråden bli rådmän, dvs. ordinarie domare. De skulle därmed få ett mycket långtgående an- ställningsskydd som i hög utsträckning bidrar till att garantera domar- nas självständighet. Vidare skulle anställningsformen som ordinarie domare kunna bidra till att öka attraktiviteten i anställningen. En integrering i tingsrätt skulle därmed också ur ett rekryteringsper- spektiv vara en fördel. Det skulle också underlätta möjligheten för personal att växla mellan olika anställningar inom Sveriges Domstolar. Tjänstgöringsskyldigheten för rådmännen vid tingsrättens allmänna sida och hyres- och arrendesidan skulle bli ömsesidig.

212

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

En annan fördel med att föra över verksamheten till allmän dom- stol är att det inte längre skulle gälla olika organisationslösningar för de små respektive de stora nämnderna. Systemet skulle bli mer en- hetligt.

Ett argument av mer praktisk karaktär är att en ombildning av hyres- och arrendenämnderna till särskilda domstolar skulle leda till en mindre sårbar organisation. Organisationsformen skulle också kunna skapa förutsättningar för att ytterligare effektivisera verksam- heten.

Hyres- och arrendenämnderna är, möjligen med bortseende från nämnden i Stockholm, små myndigheter med få anställda. Nämnder- na i Stockholm, Göteborg och Malmö har visserligen uppgett sig i princip inte vara sårbara såvitt avser bemanningen. Beträffande de mindre nämnderna kan däremot sjukdom, föräldraledighet och annan frånvaro leda till bemanningsproblem. I dag finns visserligen, i vart fall delvis, formella förutsättningar för ett arbetsutbyte mellan hyres- och arrendenämnderna respektive tingsrätterna. Hyresråden och andra anställda vid hyresnämnden är nämligen skyldiga att, i den ut- sträckning som arbetsuppgifterna tillåter det, tjänstgöra vid en tings- rätt på samma ort som hyresnämnden. Motsvarande tjänstgörings- skyldighet vid nämnderna gäller inte för de anställda vid tingsrätterna. Våra undersökningar har visat att det förekommer att hyresråd tjänst- gör vid tingsrätt. Däremot verkar det vara ovanligt att domare vid tingsrätten tjänstgör vid nämnderna. Inte heller mellan nämndsekre- terare och domstolssekreterare sker det arbetsutbyte i någon större omfattning. Det kan finnas flera anledningar till att det inte före- kommer arbetsutbyte i så stor utsträckning. Ett skäl kan vara att dele- gationsbestämmelserna har getts olika utformning i förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion respektive förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion. Det formella regelverket kan därmed till viss del sägas lägga hinder i vägen för ett effektivt arbetsutbyte.

Genom att ombilda nämnderna till särskilda domstolar inom tings- rätterna skulle man åstadkomma en mer flexibel organisation där förutsättningar för arbetsutbyte för både domare och sekreterare skulle öka. Förfarandena skulle vara mer lika varandra. Det skulle inte längre vara fråga om olika myndigheter som dessutom har olika judiciell status, domstol respektive förvaltningsmyndighet. Den en- sidiga tjänstgöringsskyldigheten för personalen som handlägger hyres- och arrendetvister skulle inte längre bestå utan gälla ömsesidigt. Detta skulle skapa bättre förutsättningar för att personal med sina huvud-

213

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

sakliga uppgifter vid tingsrättens allmänna del skulle kunna bistå hyres- och arrendedomstolen vid tillfälliga arbetstoppar samt vid frånvaro och vice versa. En sådan ordning skulle visserligen kunna åstadkommas genom att förfarandereglerna vid nämnderna gjordes mer lika de som gäller i domstol. Likväl skulle skillnaderna vara stora

– trots allt rör det sig om en förvaltningsmyndighet och en domstol. Man ska dock inte överskatta de vinster ur ett flexibilitetshänse- ende som en integration i tingsrätt kan innebära. Som vi flera gånger tidigare framhållit är hyres- och arrendetvister speciella. Handlägg- ningen av dessa kräver i många fall både djupa teoretiska kunskaper och praktisk erfarenhet. Det kan därför säkert ofta vara svårt för en rådman att som tillfällig vikarie handlägga dessa ärenden. Tingsrätten skulle dock kunna låta vissa rådmän och sekreterare på något mer regelbunden basis handlägga hyres- och arrendetvister. Härigenom skulle de få tillräckliga kunskaper och erfarenheter för att på ett kompetent sätt kunna handlägga i vart fall inte alltför komplicerade

tvister.

Hyres- och arrendenämnderna är en del av Sveriges Domstolar. Det har dock framkommit att det förekommer att medarbetare vid nämnderna upplever att deras verksamhet vid exempelvis övergri- pande utvecklingsarbete inom Sveriges Domstolar ”kommer i sista hand”. Vid en integration i allmän domstol skulle denna ”isolering” upphöra. Dessutom skulle möjligheten att löpande utveckla arbets- formerna för prövningen av hyres- och arrendetvister öka. Vid de enskilda tingsrätterna pågår det kontinuerligt arbete med att utveckla arbetsformerna. Det kan bl.a. handla om att ta fram rutiner för hand- läggning av mål och ärenden och för hur verksamhetsstöd, som t.ex. Vera, kan användas. Hyres- och arrendenämnderna bedriver visser- ligen en hel del utvecklingsarbete i bl.a. nätverksformer. Förutsätt- ningarna att bedriva utvecklingsarbete avseende handläggningen av hyres- och arrendetvister skulle dock öka om man integrerar nämn- dernas verksamhet i tingsrätterna. Utvecklingsarbete är resurskrä- vande. Genom att utgöra en del av en större enhet skulle de nuvarande nämnderna kunna tillgodogöra sig resultatet av och själva bidra till det allmänna utvecklingsarbetet som bedrivs på tingsrätten. Även framöver skulle det dock komma att finnas behov av utvecklingsarbete i nätverksform beträffande frågor som specifikt rör handläggningen av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister.

Ett överförande av verksamheten till allmän domstol skulle för framför allt nämnden i Stockholm, men kanske även till viss del för nämnderna i Göteborg och Malmö, innebära vissa vinster av admi-

214

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

nistrativt slag. Nämnderna i Göteborg och Malmö, vars lokaler in- ryms i byggnader med domstol, köper i dag in en del administrativa tjänster från domstolen. Så är inte fallet beträffande nämnden i Stockholm utan här sköts all administration av nämndens egen per- sonal. Av naturliga skäl kan den administrativa enheten inte bestå av så många medarbetare. Frånvaro av mer omfattande slag kan därför leda till bemanningsproblem. Nämnden löser visserligen i dag en sådan uppkommen situation med bistånd av övrig personal. En gemensam organisation skulle dock minska risken för att denna typ av problematik uppstår.

Även ur ett effektivitetsperspektiv kan en ombildning av nämn- derna till särskilda domstolar vara en fördel. För att fylla samtliga funktioner kan det nämligen vara nödvändigt att ”överdimensionera” den administrativa enheten. En gemensam administration skulle utgöra ett mer effektivt utnyttjande av resurser.

Vad gäller de mindre nämnderna skulle förutsättningarna för myndighetschefen att utöva styrning och ledning över verksamheten förmodligen bli bättre om dessa ombildades till särskilda domstolar. All personal skulle vara anställd vid en och samma myndighet. Med denna organisationslösning skulle man också undvika en del admini- strativt mer- och dubbelarbete.

Ytterligare en positiv effekt med en ombildning av hyres- och arrendenämnderna till särskilda domstolar är att deltagandet av nota- rier vid handläggningen av hyres- och arrendetvister skulle kunna öka. I dag är denna möjlighet begränsad. Notarietjänstgöringen fullgörs som huvudregel vid tingsrätt eller förvaltningsrätt eller båda slagen av domstolar (2 § första stycket notarieförordningen [1990:469]). Vissa notarieanställningar kan dock inledas med sex månaders tjänst- göring på en myndighet som t.ex. Kronofogdemyndigheten eller Åklagarmyndigheten för att därefter fortsätta i domstol, s.k. paket- anställningar. Hyres- och arrendenämnderna ingår inte bland de myndigheter där paketanställning erbjuds.6 Dock är en tingsnotarie, enligt 52 a § tingsrättsinstruktionen, skyldig att under en tid av sam- manlagt två månader tjänstgöra vid en hyresnämnd på samma ort som tingsrätten. Denna tid får då notarien tillgodoräkna som notarie- tjänstgöring (2 a § notarieförordningen). Vidare finns det enligt 3 § notarieförordningen möjlighet att tillgodoräkna viss annan tjänst- göring som ligger i tiden före all domstolstjänstgöring. Tiden är be- gränsad till sex månader. Vid prövningen ska särskilt tjänstgöringens

6 www.domstol.se (2012-04-02).

215

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

allmänna juridiska värde beaktas men även dess värde för fortsatt arbete vid tingsrätt eller förvaltningsrätt. Enligt praxis tillgodoräknas regelmässigt tjänstgöring vid hyres- och arrendenämnden under förutsättning att det rört sig om juridiskt arbete.

Om hyres- och arrendenämnderna ombildas till domstolar skulle alltså möjligheten för notarier att delta vid handläggningen av hyres- och arrendetvister öka. Det kan vara av värde för den enskilde nota- rien som får insyn och erfarenhet av dessa rättsområden. Även ur ett samhälls- och medborgarperspektiv är detta värdefullt. Notarie- tjänstgöring ger notarien en god inblick i förfarandet vid domstol och fördjupade kunskaper inom materiell rätt, vilket är till stor nytta oavsett framtida yrkesval. Samhället i stort gagnas av att det finns jurister med goda teoretiska kunskapar och praktisk erfarenhet inom hyres- och arrenderätten. Notarietjänstg