2009/10:CU10 Fastighetsrätt

Bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom eller henne närstående (10 kap. 1 § jordabalken).

Bestämmelserna om bostadsarrende kom till 1968 och syftade till att förbättra den rättsliga ställningen för de ägare av fritidshus och permanentbostäder som disponerade marken med arrenderätt. Reglerna är resultatet av en avvägning av de skilda intressen som gör sig gällande i sådana arrendeförhållanden. Parternas avtalsfrihet beträffande villkoren för arrendet begränsas t.ex. av skyddsregler till förmån för arrendatorn, som ofta intar den svagare ställningen i avtalsförhållandet.

Avtal om bostadsarrende ska träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid (2 §). Vill jordägaren eller arrendatorn att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod, ska han eller hon meddela motparten detta i den ordning som gäller för uppsägning (3 § första stycket). Säger jordägaren upp arrendeavtalet för avflyttning har arrendatorn rätt till förlängning utom när jordägaren har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet (direkt besittningsskydd). Så är fallet t.ex. om arrendatorn har förverkat arrenderätten eller jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende (5 §).

Det står parterna fritt att avtala om avgiftens storlek när arrendeavtalet ingås. Därefter kan avtalet löpa under lång tid med oförändrade villkor eller med en uppräkning av avgiften. Avgiften kan därmed komma att understiga vad lagen anser som skäligt belopp. När avgiften vid en efterföljande förlängning av arrendeavtalet anpassas till arrenderättens värde, kan det medföra höga utgiftsökningar för arrendatorn.

Vid förlängning av ett arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om storleken på arrendeavgiften ska denna bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt (6 §). Viktiga omständigheter vid denna bedömning är vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrenden eller, i andra hand, vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala. Förväntningsvärden i fråga om marken torde inte beaktas.

Frågesvar

Justitieminister Beatrice Ask har i svar den 4 november 2009 på en skriftlig fråga om bostadsarrendatorers ställning anfört bl.a. följande (fr. 2009/10:112).

De nuvarande bestämmelserna om arrende har gällt under lång tid och är i delar inte lätta att ta till sig. Det kan finnas anledning att överväga om lagstiftningen i alla delar är ändamålsenligt utformad och ger uttryck för en lämplig avvägning mellan de olika intressen som gör sig gällande. Det kan därför på sikt finnas anledning att analysera behovet av en översyn av hela eller delar av regelverket. Under denna mandatperiod måste emellertid andra angelägna frågor prioriteras.

Utskottets ställningstagande

Även utskottet är av den meningen att det kan finnas anledning att överväga lagstiftningen om bostadsarrende. Mot bakgrund av justitieministerns uttalande i fråga om en översyn finns det inte anledning för riksdagen att nu närmare i sak ta ställning till motionsförslagen. Dessa avstyrks således.

Tomträttsobligationer

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår ett motionsförslag som gäller införande av tomträttsobligationer.

Förslaget i motion C494 av Stefan Attefall och Lennart Sacrédeus (båda kd) gäller att en utredning ska tillsättas om möjligheterna att skapa en tomträttsobligation som kan användas för att underlätta en långsiktig finansiering av kommunernas åtaganden.

I likhet med justitieministern har utskottet givit uttryck för att tomträttsinstitutet bör bli föremål för en översyn (bet. 2008/09:CU11). Enligt utskottets mening finns det inte anledning för riksdagen att i sak överväga frågor med anknytning till tomträttsinstitutet, såsom den i motionen väckta, innan denna översyn genomförts. Motionen avstyrks.

Lagfartskapning

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår ett motionsförslag om lagfartskapning med hänvisning till vidtagna åtgärder.

I motion C304 av Ulf Nilsson (fp) föreslås åtgärder för att förhindra kapning av lagfarter, t.ex. att den lagfarne ägaren underrättas om att en lagfartsansökan kommit in och att lagfart inte beviljas innan en viss tid förflutit sedan underrättelsen. Motionären pekar på att regeringen inte lagt fram något förslag för att förhindra lagfartskapningar, vilket förutskickats.

Utskottets ställningstagande m.m.

Under åren har olika fall fått uppmärksamhet där lagfart beviljats på grundval av fångeshandlingar där säljarens namnteckning förfalskats. Ett flertal motioner har väckts under senare år med förslag om åtgärder mot sådana s.k. lagfartskapningar. Lantmäteriet har i en rapport den 21 oktober 2008 som lämnats till regeringen behandlat problematiken (Lagfartskapningar – förekomst och åtgärder, dnr Ju2007/10895/L1, Ju2007/3171/L1).

Sett till antalet fall är lagfartskapningar inte något stort problem. Det svenska fastighetssystemet fungerar effektivt och säkert och åtnjuter ett stort förtroende hos fastighetsägare, kreditgivare och andra. Men för den som blir utsatt för en lagfartskapning kan konsekvenserna i vissa fall bli besvärande.

Regeringen har i december 2009 beslutat att ge Lantmäteriet, som är inskrivningsmyndighet, i uppdrag att inom ramen för en försöksverksamhet skärpa kontrollen av lagfartsansökningar. Lantmäteriet ska utveckla lämpliga rutiner för när en utökad kontroll bör göras och vad denna kontroll bör bestå i. Försöksverksamheten ska pågå till den 1 juli 2011. Därefter ska en utvärdering göras.

Regeringen har den 11 februari 2010 genom en förordningsändring beslutat att inskrivningsmyndigheten ska underrätta den som angetts som överlåtare av en fastighet om att lagfart har beviljats för förvärvaren (15 § inskrivningsförordningen, 2000:309). Syftet med denna ändring är att det ska bli lättare för den rätta ägaren att agera mot en lagfartskapning genom att överklaga lagfartsbeslutet. Den nya bestämmelsen träder i kraft den 1 oktober 2010.

Genom de åtgärder regeringen vidtagit har motionären i allt väsentligt blivit tillgodosedd, och riksdagen bör därför avslå motionen.

Det ska erinras om att fastighetens rätte ägare har rätt till ersättning av staten för sina kostnader för att få tillbaka lagfarten (18 kap. 4 a § jordabalken).

Tredimensionell fastighetsindelning

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår ett motionsförslag om att alla fastigheter ska göras tredimensionella.

I motion C458 av Sven Yngve Persson (m) lämnas förslag om att alla fastigheter ska göras tredimensionella (yrkande 1). Enligt motionären bör det göras klart hur djupt under respektive högt över markytan en fastighet sträcker sig, förslagsvis 100 meter. Motionen syftar främst till att undvika konflikter om och skador på de resurser som finns under markytan. I motionen framförs uppfattningen att man i princip inte äger marken under plogdjup (jfr yrkande 2 i samma motion, behandlad i följande avsnitt).

I 1 kap. 1 § första stycket jordabalken anges att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter. Fastighetsindelningen var enligt svensk rätt under lång tid endast tvådimensionell. Enskilda fastigheter kunde avgränsas mot varandra endast genom horisontella gränser i markplanet. Till en fastighet av traditionellt slag anses dock inte höra enbart den sålunda avgränsade markytan. Varje sådan fastighet omfattar därutöver ett utrymme ovanför och ett utrymme under markytan. Den traditionella fastigheten har inte en obegränsad sträckning i vertikalplaner (höjd och djup). Hur långt den sträcker sig i vertikalplanet är oklart (se t.ex. prop. 2002/03:116).

Genom en reform vid riksmötet 2002/03 infördes möjligheter till tredimensionell fastighetsindelning (se nyss nämnda proposition). Fastigheter kan således numera under vissa förutsättningar avgränsas mot varandra också genom horisontella och vertikala gränser över eller under markytan. En tunnel, ett bergrum, en brokonstruktion eller någon annan överbyggnad liksom ett våningsplan i en byggnad kan bilda en självständig fastighet eller ingå i en annan fastighet än den till vilken den över- eller underliggande marken hör. Också ägarlägenhetsfastigheter är exempel på tredimensionell fastighetsindelning.

Enligt de regler som gäller tredimensionell fastighetsindelning kan en fastighets tredje dimension bestämmas när det finns behov av detta. De närmare förutsättningarna för detta kan naturligtvis diskuteras. Utskottet kan emellertid inte konstatera att det föreligger ett generellt behov av att fastigheter ska avgränsas också i djup- och höjdled. Det saknas därför anledning att utreda denna fråga. Motionen avstyrks.

Ledningsrätt

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår ett motionsförslag om att markägarens ställning ska stärkas i fråga om ledningsrättsupplåtelser.

Såsom motion C458 av Sven Yngve Persson (m) får förstås ska markägarens ställning stärkas när det gäller upplåtelse av ledningsrätt så att en sådan rätt inte ska kunna upplåtas enligt ledningsrättslagen mot markägarens vilja eller att i vart fall kraven för en sådan upplåtelse ska skärpas väsentligt (yrkande 2).

Rätten att dra en ledning över någon annans mark kan tryggas på olika sätt. Ett sätt är att ledningens ägare och fastighetens ägare träffar ett uppsägningsbart nyttjanderättsavtal. Ett annat sätt är att inrätta ett servitut till förmån för ledningshavarens fastighet. Sedan flera decennier finns det också en särskild upplåtelseform, ledningsrätt. Bestämmelser om ledningsrätt finns i ledningsrättslagen (1973:1144). Den får upplåtas endast för vissa slag av ledningar, bl.a. för ledning som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för allmänt ändamål samt allmän svagströmsledning för dataöverföring samt vissa typer av elektriska starkströmsledningar och vatten- och avloppsledningar (1 och 2 §§). En ledningsrätt ger rätt att inom ett utrymme som ingår i någon annans fastighet dra fram och begagna en ledning och för ledningens ändamål erforderliga anordningar. Det kan upplåtas ledningsrätt också för andra anordningar som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät, t.ex. master och antenner, och detta oavsett om anordningarna har förbindelse med ledning eller inte. Frågan om upplåtelse av ledningsrätt prövas av lantmäterimyndigheten efter ansökan av den som vill dra fram ledningen. Ledningsrätt får upplåtas även om fastighetsägaren motsätter sig det. Ledningsrätten upplåts i ett s.k. ledningsbeslut. I beslutet ska anges bl.a. ledningens ändamål, det utrymme som upplåts för ledningen och den tid inom vilken ledningen ska vara uppförd. I anslutning till att ett ledningsbeslut meddelas fastställs också ersättning till fastighetsägaren för upplåtelsen (13 och 22 §§). I fråga om denna görs i ledningsrättslagen hänvisningar till expropriationslagens ersättningsbestämmelser. En ledningsrätt gäller för all framtid. Den kan ändras eller upphävas endast genom en ny förrättning (jfr 33 §). En ledningsrätt är överlåtbar. En överlåtelse är dock giltig endast om den ledning för vilken ledningsrätten har upplåtits överlåts tillsammans med ledningsrätten (35 §).

I ett ledningsbeslut kan föreskrivas att ledningsrättshavaren har rätt att inom det utrymme som upplåts för ledningen låta någon annan installera och använda ytterligare ledning (11 a §). Syftet med denna möjlighet är att flera teleoperatörer ska kunna samutnyttja master och andra anordningar som ingår i elektroniska kommunikationsnät.

Möjliggörande av ledningsdragningar på annans mark är en viktig del när det gäller att skapa goda förutsättningar för vårt samhälle, bl.a. i fråga om näringsliv, arbetstillfällen och kommunikation. Markägarens intressen måste naturligtvis kunna tillgodoses på ett rättssäkert och rimligt sätt. Inte minst är ersättningsbestämmelsernas utformning av betydelse i detta sammanhang.

Utskottet delar mot den givna bakgrunden inte motionärens uppfattning om att markägaren ska ges det helt avgörande inflytandet i fråga om en ledningsrätt ska kunna tillskapas. Däremot instämmer utskottet i att den ekonomiska ersättningen ska höjas för markägaren. Utskottet erinrar om att den i mars förväntade propositionen om expropriationsersättning delvis kommer att behandla ersättningsregler som också gäller ledningsrätt (jfr betänkandet från Utredningen om expropriationsersättning Nya ersättningsbestämmelser i expropriationslagen m.m., SOU 2008:99). Motionen avstyrks.

Förvaltning av samfälligheter

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår ett motionsförslag som gäller röstberäkning vid samfällighetsförvaltning.

Motion C393 av Lars-Arne Staxäng (m) gäller en översyn av lagen om förvaltning av samfälligheter vad gäller det antal röster en medlem kan utnyttja vid stämman. Markägare med ett stort delägande i en samfällighet har enligt motionen ett alltför litet inflytande, särskilt när det gäller frågor av ekonomisk betydelse.

Vid delägarförvaltning av en samfällighet beslutar delägarna gemensamt. Kan delägarna inte enas i fråga om en viss förvaltningsåtgärd ska, om någon delägare begär det, lantmäterimyndigheten (eller den som myndigheten förordnar) hålla sammanträde med delägarna för att avgöra frågan eller, om omständigheterna föranleder det, anordna föreningsförvaltning [6 och 7 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter].

Vid föreningsförvaltning utövas medlemmarnas rätt att delta i behandlingen av föreningens angelägenheter på en föreningsstämma (47 §).

Röstberättigad medlem som är närvarande vid en föreningsstämma har, oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter, en röst (huvudtalsmetoden). I fråga som har ekonomisk betydelse ska medlemmarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om medlem begär det (andelsmetoden). Finns flera andelsserier ska den andelsserie användas som närmast avser det ändamål som röstningen avser (för en underhållsfråga torde andelstal för drift användas, inte andelstal för utförande). Medlems röstetal får dock inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar (49 §). Andelsmetoden har valts bl.a. för att en stor andelsägare inte ska kunna tvingas till kostnadskrävande åtgärder av ett större antal fastighetsägare med små andelar, vilket skulle kunna motverka att ägare av stora fastigheter deltar i samverkan. Röstspärren har införts för att förhindra att större andelsägare får ett helt dominerande inflytande (prop. 1973:160 s. 370 och 382).

För vissa typer av frågor, såsom om överlåtelse av fast egendom och ändring av föreningens stadgar, gäller vissa speciella regler (49 § tredje stycket).

Lagstiftningen innehåller en avvägning mellan det inflytande delägarna i en samfällighet kan få grundat på huvudtal respektive andelstal. Utskottet är inte berett att mot bakgrund av motionen förorda en annan avvägning eller mer förutsättningslösa överväganden i fråga om delägarnas inflytande. Motionen avstyrks.

Bryggrätter

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår ett motionsförslag om förändrad lagstiftning gällande bryggrätt.

Motion C293 av Lennart Pettersson och Anders Åkesson (båda c) gäller en översyn med inriktning på förändrad lagstiftning avseende bryggrättigheter omfattande frågor om preskriptionstid och ersättning. Som bakgrund lämnas i motionen uppgifter om att några kommuner har sett en möjlighet att tjäna pengar på de bryggrätter som finns på kommunens egen mark. I något fall rör det sig om upp emot 600 000 kr som en fastighetsägare har fått betala för att fortsättningsvis få utnyttja en bryggrätt som han eller hon nyttjat sedan länge. Enligt motionärernas uppfattning bör en rättighetshavare inte ha något problem med att fortsätta sitt nyttjande av en brygga som han eller hon har använt under många år. Motionärerna vänder sig emot att en kommun har rätt att ta ut mycket stora belopp från en fastighetsägare i ett sådant fall. I motionen uppmärksammas att det i fråga om svartbygge finns en preskriptionstid på 10 år och att institutet ”urminnes hävd” vilar på ett 90-årigt nyttjande; när det gäller de åsyftade bryggrätterna konstateras i motionen en tydlig skillnad i bedömningen. Motionärerna anser det acceptabelt att ersättning utgår avseende t.ex. service eller underhåll men att den inte bör få överstiga kommunens kostnader. Översynen bör aktualisera tillämpningen av den kommunala självkostnadsprincipen.

Utskottets ställningstagande m.m.

Bryggrätter avser vanligen enskilda fastighetsägares tillgång till brygga på annans mark, inte så sällan på kommunal mark. En rätt till brygga kan tillskapas genom att en gemensamhetsanläggning inrättas till förmån för ett antal fastigheter. Rättigheten kan också upplåtas till förmån för en fastighet genom avtalsservitut. Det förekommer också andra typer av avtal som grundlägger en sådan rätt.

De i motionen åsyftade bryggrättigheterna torde vara rättigheter med gamla överenskommelser som grund. Det rör sig inte om t.ex. formella servitut eller arrenden. Det kan vara fråga om ett muntligt benefikt avtal (ett vederlagsfritt nyttjande) – t.ex. något slag av medgivande till nyttjandet utan att några särskilda villkor ställts upp – eller att nyttjandet i sig grundar sig enbart på att markägaren tolererat detsamma. I sådana fall är det svårt för nyttjanderättshavaren att hävda sig mot en markägare som vill ta bort rättigheten, alternativt vill ha ersättning för densamma.

Det kan uppfattas som märkligt att nyttjaren erbjuds att mot ersättning få fortsätta använda en rätt till något, som under många år har varit utan kostnad för honom eller henne. Det kan finnas många orsaker till att någon utan vederlag tillåtits att nyttja annans mark. I många fall är det kommunerna som är markägare och har godtagit bryggrätterna, ibland genom skriftliga avtal, ibland endast genom muntliga överenskommelser.

I fråga om sådana rättigheter som har utövats under en längre tid, t.ex. 50 år, utan att det har varit till förfång för markägaren kan det åtminstone vid en första anblick – oaktat det skydd markägaren ges av rättsordningen – hävdas att det inte ska vara möjligt för markägaren att kräva antingen att bryggan tas bort eller att nyttjaren ska betala ett större belopp för rättigheten. I motionen nämns som exempel 600 000 kr. Det kan t.o.m. uppfattas som stötande att enskilda personer eller familjer drabbas på detta sätt.

Eftersom det finns ett antal bryggrätter runt om i Sverige och problematiken är tämligen ny, är det viktigt att frågan följs med uppmärksamhet. För dagen finns det dock enligt utskottets mening inte skäl att vidta någon särskild åtgärd.

Utskottet anser mot den givna bakgrunden att riksdagen inte bör gå motionärerna till mötes och avstyrker motionen.

Övriga motionsförslag – förenklad beredning

Utskottets förslag i korthet

Riksdagen avslår de motionsförslag som beretts i förenklad ordning.

Jämför det särskilda yttrandet (s, v, mp).