Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om en översyn och förenkling av lagen om tomträttsavgäld (13 kap. jordabalken).
Tomträttsinstitutet har funnits sedan 1907 och infördes då som ett komplement till äganderätten. Dess syfte från början var socialpolitiska för att även de med mindre pengar skulle ges möjlighet att kunna bygga ett eget hem. Kommunerna upplät sin mark för bostadsbyggnation med ett ganska låg tomträttsavgälde. Konstruktionen av tomträtterna bestod från början av långa upplåtelsetider på mellan 26 och 100 år. När upplåtelsetiden var slut upphörde också tomträtten.
Lagen ändrades 1953 till att få en mera kommunalekonomisk inriktning där kommunerna kunde tillgodoräkna sig värdestegringen av sin mark. Samtidigt blev tomträtterna ”eviga” och avgäldsperioderna reglerades för bostadsbyggnader till att vara minst 20 år.
Lagen ändrades igen 1967 men då i princip endast med att korta ned avgäldsperioderna till lägst 10 år. Jordabalken tillkom 1970 men lagen om tomträtter lyftes in i den helt ograverad. Sedan dess har inte mycket hänt när det gäller att få till stånd en förenkling. Ingen större förenkling har skett med denna komplicerade lag sedan 1953!
Under 1977 tillsattes en tomträttskommitté, tio år senare tillsattes 1988 års tomträttsutredning. Detta utmynnade i två betänkanden, Tomträtt (SOU 1980:49) och Tomträttsavgäld (SOU 1990:23). Två lagrådsremisser från 1997 och 1998 har också överlämnats av regeringen. Lagrådet har i det senare fallet yttrat sig i januari 1999. I yttrandet framförde rådet ett antal detaljsynpunkter men nöjde sig på det hela taget med ”att det nu föreslås förenklingar i metoden att ändra tomträtts-avgälder”.
Sedan Lagrådets yttrande har inget hänt på detta område. Under tiden växer antalet överklagningsärenden hos domstolarna och en betydande del av kommunernas tekniska resurser får avsättas för dessa processer. Prisutvecklingen på mark har under samma tid varit mycket kraftig. Värdet på marken är extremt hög i våra storstäder och taxeringsvärdena används i många kommuner för att räkna fram avgälden. Om taxeringsvärdet höjs så höjs också avgälden ofta med samma procent. Ett exempel är från Nyköping där taxeringsvärdet höjts med 480 % i ett vanligt radhus. Det blir orimliga höjningar av avgälden vid omförhandlingar. I den senaste lagrådsremissen föreslås att värdet av marken skall bestämmas olika beroende på om det är en tomt för en kommersiell fastighet eller en tomt för småhusändamål. För småhusändamål bestäms markvärdet vid den allmänna fastighetstaxeringen och för kommersiella fastigheter kommer fri värdering att ske vart femte år. Lagrådsremissen föreslår vidare att penningvärdesförändringen ändras varje år och att den följer konsumentprisindex.
En direkt parallell kan hämtas i den tidigare problematiken kring fastighets- och förmögenhetsskatten. Marktaxeringsvärdena har relativt sett ökat ännu mer än byggnadsvärdena, en utveckling som väntas fortsätta även vid kommande fastighetstaxering 2009. I denna komplicerade lag är alltså den kraftiga markvärdstegringen i kombination med den långa avgäldsperioden några av problemen. Detta innebär språngvisa och kraftiga avgäldshöjningar. För den enskilde tomträttsinnehavaren har problemen med tomträtt förstärkts under den senaste tioårsperioden och gjort upplåtelseformen otrygg. Jag anser att en ny översyn behöver göras där man ser över om det inte skall vara årsvis reglerade avgäldsperioder och inte som nu med minst tio år mellan varje tillfälle som avgälden kan regleras.
Däremot kan tidigare presenterade betänkanden och lagrådsremisser inte läggas till grund för ny lagstiftning eftersom de har ett alltför ensidigt, kommunalt, perspektiv. De förslag till takregler som finns där tenderar tvärtom att leda till ännu högre tomträttsavgälder än dagens system. En modern tomträttslagstiftning bör utformas så att den tillgodoser både kommunernas/fastighetsägarnas och tomträttshavarnas intressen.
I lagöversynen bör ett annat problem uppmärksammas och det är tomträtternas avgäldsränta och dess storlek. Avgälderna är komplicerat uppbyggda men kan förenklat sägas bestå av att avgälden är ränta gånger värdet på markens marknadsvärde. I lagrådsremissen från 1998 föreslår man en fast ränta på 4,5 % för kommersiella fastigheter och 4 % för småhus. Att räntan har stor betydelse förstår vi när värdet på marken kan vara så hög som 20 000 kr per m2.
Vid en översyn bör man även titta på ny lagreglering som innebär att penningvärdesförändringen av marken kan följa konsumentprisindex. Man bör också vid en översyn överväga möjligheten att ersätta nuvarande regler för bestämmande av tomträttsavgäld med en låg kommunal avgift på samma sätt som skett vad gäller fastighetsskatten.
En kommande lagöversyn bör särskilt uppmärksamma hur man skall kunna skapa trygghet för den enskilde tomträttshavaren. Det bör finnas någon form av tak för avgäldshöjningarna. Sådana regler finns på andra områden. Bruksvärdesprincipen har t.ex. en återhållande verkan på hyrorna i attraktiva områden medan tomträttshavarna i praktiken betalar en slags marknadshyra. Det finns också begränsningsregler för den kommunala fastighetsavgiften. Man bör även jämföra tomträtt med reglerna om arrende.
Sverige hade 2001 ca 98 000 tomträtter i 165 kommuner och många av dessa kommuner är små. Uppgiften att definiera nivån på tomträtternas avgäld är i många fall kommunerna övermäktig. Ofta innebär omregleringen för avgälden i en kommun att extern kompetens måste anlitas. Omregleringen medför också dyra domstolsprocesser som svårt belastar den kommunala ekonomin. Ett enhetligt, nationellt regelverk för värdering av markvärde med påföljande konsekvenser för avgäldets storlek behöver etableras.
Vid förra riksmötets behandling av en liknande motion avslogs motionen med hänvisning till att regeringen bereder ärendet. Det är bra att ärendet bereds så därför väcker jag denna motion igen för att åter aktualisera vikten av att åtgärder sker.