En särskild utredare skall se över fastighetsmäklarlagen
(1995:400) och överväga vilka ändringar och kompletteringar i lagen som bör göras. En utgångspunkt för de förslag som utredaren lägger fram skall vara att lagstiftningen skall ge konsumenter ett gott skydd anpassat till nuvarande förhållanden vid affärer som avser det egna boendet.
Lagstiftningen skall också ge så goda förutsättningar som möjligt för fastighetsmäklare att bedriva sin verksamhet, utan att det påverkar konsumentskyddet negativt. En av uppgifterna för utredaren blir att undersöka den praxis som har utbildats beträffande begreppet god fastighetsmäklarsed. I sammanhanget skall utredaren uppmärksamma hur förmedlingsobjekt marknadsförs, bl.a. om mäklare anger anmärkningsvärt låga priser i annonser, och hur mäklare agerar vid budgivning.
Nu gällande fastighetsmäklarlag bygger på förslag i promemorian Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87). Lagen trädde i kraft den 1 oktober 1995 och ersatte då lagen
(1984:81) om fastighetsmäklare.
Med fastighetsmäklare avses i lagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.
Lagen tillämpas oavsett var det objekt som förmedlas är beläget, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige. Lagen är huvudsakligen tvingande till förmån för en konsument.
Lagen innehåller näringsrättsliga bestämmelser om registrering och tillsyn. Fastighetsmäklare skall vara registrerade hos Fastighetsmäklarnämnden. Det är straffbart att yrkesmässigt förmedla sådana objekt som anges i lagen utan att vara registrerad. Registreringsskyldigheten omfattar numera även förmedlare av hyresrätter. Undantagna från skyldigheten att vara registrerade är advokater och vissa hyresrättsförmedlare. För att registreras som fastighetsmäklare krävs att personen har en ansvarsförsäkring och viss utbildning och att han eller hon är lämplig.
Fastighetsmäklare står under tillsyn av Fastighetsmäklarnämnden och är skyldiga att låta nämnden granska handlingar som hör till verksamheten. Uppfyller en mäklare inte längre registreringskraven eller handlar en mäklare i strid mot lagen, skall nämnden meddela varning eller återkalla registreringen. Nämndens beslut får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol.
Lagen innehåller också civilrättsliga bestämmelser om fastighetsmäklarens uppdrag. Som en grundregel gäller att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Vid utförandet av uppdraget skall mäklaren ta till vara både säljarens och köparens intressen. Mäklaren skall ge köparen och säljaren de råd och upplysningar om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen som de kan behöva.
Mäklaren skall också kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar m.m. som belastar denna. Vid förmedling till en konsument skall mäklaren tillhandahålla en skriftlig beskrivning av objektet med visst innehåll och en beräkning av boendekostnaderna. Vidare skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i de frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inget annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter i samband med uppdraget, skall ersätta den skada som till följd av det drabbar köparen eller säljaren. Lagen innehåller regler för hur mäklarens arvode skall beräknas om inget annat har avtalats mellan parterna.
Vissa av bestämmelserna tillämpas inte vid förmedling av hyresrätter och arrenderätter.
Det är straffbart att ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av en hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål (12 kap.
65 a § jordabalken). Ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt de närmare föreskrifter som anges i förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling.
I fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) och i föreskrifter från Fastighetsmäklarnämnden finns bestämmelser om bl.a.
vilken utbildning mäklare skall ha.
Regler för den marknadsföring som fastighetsmäklare ägnar sig åt finns i marknadsföringslagen (1995:450). Vidare har Konsumentverket meddelat riktlinjer för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av fastighetsmäklartjänster i konsumentförhållanden (KOVFS 1996:4).
Konsumenttvister om skadestånd enligt fastighetsmäklarlagen och om ersättning för fastighetsmäklares uppdrag får prövas av Allmänna reklamationsnämnden, se förordningen (2004:1034)
med instruktion för Allmänna reklamationsnämnden.
Kort tid efter att fastighetsmäklarlagen hade trätt i kraft beslutade riksdagens lagutskott att utvärdera effekterna av den nya lagen och bedöma om syftet med den hade uppnåtts.
Resultatet av utvärderingen presenterades i betänkandet Utvärdering av fastighetsmäklarlagen, m.m. (bet.
1997/98:LU15). Utvärderingen ledde till att riksdagen tillkännagav för regeringen att den organisatoriska ordning som hade valts för tillsynsfunktionen borde ses över.
Riksdagen ansåg också att lagen borde ändras på så sätt att även en person som inte är registrerad fastighetsmäklare får förmedla en överlåtelse av ett företag där en fastighet ingår.
Med anledning av riksdagens tillkännagivande tillkallade regeringen år 1998 en särskild utredare med uppdrag att göra en översyn av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn över fastighetsmäklare (dir. 1998:96). Uppdraget redovisades i betänkandet Fastighetsmäklarnämnden - effektivare tillsyn
(SOU 1999:35). Utredaren föreslog att nämnden skulle arbeta med en bred granskning av mäklarverksamheten och att myndighetens organisationsform borde förändras. Vidare påtalades vissa brister i fastighetsmäklarlagen. Utredaren ansåg att mäklare bör verka för att besiktning alltid sker i samband med en fastighetsöverlåtelse och att köpare bör få bättre information om boendekostnaden, särskilt beträffande bostadsrätter. Utredaren framhöll också att den nya informationstekniken har gjort att köpare och säljare nu lätt kan komma i kontakt med varandra utan direkt medverkan av en mäklare. Olika tjänster erbjuds dem sedan i samband med att affären avslutas. Bedömningen var att sådana uppdrag inte alltid omfattas av fastighetsmäklarlagen och att konsumenter som sammanförs på det sättet alltså riskerar att stå utan lagens skydd. Enligt utredaren fanns det skäl att ta ställning till i vilken utsträckning det bör vara tillåtet att erbjuda tjänster i samband med köp och försäljning av bostäder utan att omfattas av särskild reglering eller tillsyn. Utredaren föreslog därför att lagen skulle ses över.
I skrivelser som har kommit in till Justitiedepartementet från Fastighetsmäklarnämnden, branschorganisationer och allmänheten har det ansetts finnas ett behov av en översyn av lagen. Reformbehovet påtalades även vid en hearing med berörda organisationer och myndigheter som hölls i Justitiedepartementet i maj 2004.
Mot denna bakgrund finns det anledning att nu se över fastighetsmäklarlagen.
En särskild utredare skall utses och ges följande uppdrag.
Utredaren skall se över fastighetsmäklarlagen och överväga vilka ändringar och kompletteringar i lagen som bör göras.
Om det bedöms lämpligt får utredaren föreslå en ny fastighetsmäklarlag.
Nuvarande fastighetsmäklarlag är starkt påverkad av intresset att ge konsumenter skydd när de gör affärer som avser det egna boendet. Intresset av ett starkt konsumentskydd skall genomgående vara vägledande för utredaren. De förslag som utredaren lägger fram skall ge minst lika gott skydd för enskilda, vid affärer som förmedlas av mäklare, som gällande lag. Säljares och köpares möjlighet att få korrekt information och hjälp vid fastighetsaffärer får inte försämras och bör helst förbättras ytterligare. Samtidigt skall utredaren eftersträva att lagen ger så goda förutsättningar som möjligt för mäklare att bedriva sin verksamhet, utan att det för den skull alltså påverkar konsumentskyddet negativt. Lagen bör innehålla enkla, tydliga och väl avvägda regler för frågor som är centrala i mäklarverksamheten. Utredaren skall beakta användandet av informationsteknik och moderna affärsformer.
Utredaren skall särskilt behandla följande frågor.
Det har ansetts att de krav som skall ställas på mäklare bör kunna utvecklas och förändras över tiden och att det är olämpligt att reglera kraven i detalj. Därför finns i lagen en allmän bestämmelse om att mäklare skall iaktta god fastighetsmäklarsed.
Utredaren skall undersöka den praxis som har utbildats beträffande begreppet god fastighetsmäklarsed. Därvid skall undersökas hur förmedlingsobjekt marknadsförs, särskilt om mäklare anger anmärkningsvärt låga priser i annonser, och hur mäklare hanterar budgivning. Mäklares agerande i förhållande till homestaging skall uppmärksammas.
Utredaren skall överväga om det är lämpligt att i större utsträckning än i gällande lag precisera vilka krav som skall ställas på en mäklare.
En annan fråga för utredaren är om det är lämpligt att Fastighetsmäklarnämnden får bättre möjlighet att på något sätt på förhand ta ställning till om ett visst agerande är förenligt med god sed.
I förarbetena till gällande fastighetsmäklarlag förs resonemang om i vilken utsträckning en fastighetsmäklare bör kunna anlita någon annan person för att utföra arbetsuppgifter när ett förmedlingsuppdrag fullgörs (prop.
1994/95:14 s. 43 f.). Såväl Fastighetsmäklarnämnden som mäklarorganisationerna har påtalat behovet av att frågan tas upp på nytt. Utredaren skall överväga i vad mån en oregistrerad medhjälpare bör kunna medverka vid förmedling och om det finns anledning att reglera vad som gäller för sådana medhjälpare.
När skall de civilrättsliga bestämmelserna tillämpas?
Frågan om i vilka fall de civilrättsliga bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen är tillämpliga har berörts i olika sammanhang.
I propositionen till lagen behandlades frågan om lagen är tillämplig när mäklare agerar som ombud för köpare eller säljare. Där anfördes att de civilrättsliga reglerna gäller endast vid förmedling av fastigheter och därmed inte när någon som ombud företräder en säljare eller köpare, eller när en mäklare säljer en egen fastighet (se prop. 1994/95:14 s.
48 f. och 53). Lagutskottet invände mot denna tolkning av lagens innebörd (bet. 1994/95:LU33 s. 9 f.). Enligt utskottet kunde lagen inte rimligen tolkas på något annat sätt än att den är avsedd att tillämpas för mäklares hela yrkesverksamhet.
Det fanns, angav utskottet, varken i den tidigare lagen om fastighetsmäklare eller i dess förarbeten något stöd för uppfattningen att reglerna skulle kunna sättas ur spel genom att mäklaren exempelvis uppträdde som ombud för säljaren.
Utskottet ansåg att den föreslagna lagen gav klart besked om det motsatta förhållandet och att den alltså skulle tillämpas även om mäklaren agerar med fullmakt.
Vidare har Högsta domstolen funnit att fastighetsmäklarlagen skulle tillämpas analogt i ett mål där frågan gällde nedsättning av provision till en fastighetsmäklare som var yrkesmässigt verksam men inte registrerad (se rättsfallet NJA 2000 s. 629).
Utredaren skall överväga tillämpningsområdet för lagens civilrättsliga regler. Därvid skall det utredas om dessa regler bör omfatta även sådana fastighetsmäklare som undantagits från kravet på registrering. Utredaren skall också ta ställning till i vilken utsträckning reglerna bör vara tillämpliga när en registrerad fastighetsmäklare utför någon annan uppgift än att förmedla en fastighet. Det kan röra sig om att förmedla ett företag eller att hjälpa köpare och säljare som själva kommit i kontakt med varandra att upprätta köpehandlingar, eller att mäklaren värderar en fastighet. Utredaren skall vidare överväga vad som bör gälla för uppdrag som utförs av personer som yrkesmässigt ägnar sig åt att som ombud för säljare överlåta fastigheter.
Till skillnad från många andra sysslomän är fastighetsmäklare normalt inte ombud för någon part.
Mäklaren är tvärtom skyldig att ta till vara både säljarens och köparens intresse. Kärnan i uppdraget ligger i att mäklaren skall sammanföra parter som har ett intresse av att sluta avtal med varandra, och det traditionella sättet att se på mäklaren är att denne är en sakkunnig som både säljare och köpare kan förlita sig på. Det har ansetts ligga ett värde i att mäklaren så långt som möjligt är en opartisk mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna. I olika sammanhang har det dock ifrågasatts om detta ger förutsättningar för att både säljares och köpares intressen kan beaktas på bästa sätt.
Utredaren skall överväga om det finns anledning att ändra bestämmelserna om mäklarens förhållande till köpare och säljare. Utgångspunkten skall vara att mäklaren även i fortsättningen skall ta till vara båda parters intressen. Det skall undersökas om mäklaren dock i något avseende bör ha vissa skyldigheter i förhållande till uppdragsgivaren och andra skyldigheter i förhållande till dennes motpart.
Utredaren skall uppmärksamma om olika regler bör gälla beroende på om uppdragsgivaren är en säljare eller en köpare.
I fastighetsmäklarlagen finns det regler för att undvika möjliga intressekonflikter. Det har ansetts vara oförenligt med mäklarens oberoende roll att mäklaren själv träder in som köpare av t.ex. en fastighet som han eller hon har fått i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla fastigheten till en närstående person. En mäklare som avsäger sig ett förmedlingsuppdrag, för att han eller hon själv eller någon närstående skall förvärva fastigheten, skall anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. Från mäklarorganisationer har det framförts att självinträde och förmedling till närstående bör vara möjlig utan att uppdraget frånträds, under förutsättning att en anmälan görs till nämnden.
Fastighetsmäklare får inte heller bedriva handel med fastigheter. Det har påpekats att det är oklart vad som utgör handel med fastigheter, exempelvis har frågan ställts vilka möjligheter en mäklare har att sköta försäljningen av en fastighet som han eller hon har ärvt. Vidare har det uppmärksammats att det inte regleras i lagen vad som gäller när en mäklare förmedlar en fastighet som ägs av någon närstående.
Utredaren skall mot denna bakgrund överväga om några ändringar bör göras i reglerna om förbud mot självinträde och om handel med fastigheter.
En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt annan verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen framhålls att det inte är möjligt att uttömmande ange vilka slag av verksamheter som är oförenliga med fastighetsmäkleri. Det har i stället överlämnats åt rättstillämpningen att precisera detta. Vad lagen avser att hindra är att en mäklare i kombination med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att den opartiska ställningen äventyras.
En fastighetsmäklares uppdragsgivare är normalt en säljare.
För uppdragsgivaren är det av betydelse att kunna lita på att mäklaren inte åsidosätter hans eller hennes intresse till förmån för något utomstående intresse. Sådan tveksamhet kan typiskt sett uppstå genom att en mäklare vid sidan av sin verksamhet som fastighetsförmedlare även förmedlar exempelvis krediter, försäkringar eller husbyggsatser till fastighetsköpare. Mäklarens egna intressen kan då komma i strid mot uppdragsgivarens.
Även för den som är spekulant på ett objekt är det av stor vikt att kunna förlita sig på att mäklaren inte styrs av något ovidkommande hänsyn. Varje spekulant bör kunna förlita sig på att mäklaren inte gynnar någon annan spekulant exempelvis av det skälet att denne avser att anlita mäklaren för någon annan tjänst. När en affär väl är genomförd torde det däremot för köparen i allmänhet inte finnas samma intresse av att mäklaren inte ägnar sig åt sidoverksamheter.
För köparen kan det nog tvärtom många gånger framstå som positivt att den mäklare som förmedlat fastigheten även kan hjälpa till med att ordna exempelvis försäkringar.
Enligt mäklarorganisationerna har förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet kommit att tillämpas så att konsumenter på ett olämpligt sätt hindras från att få fullständiga tjänster i samband med bostadsbyte. Detta skulle leda till att mäklare verksamma i Sverige har svårt att konkurrera med mäklare i t.ex. Norge och Danmark där sådana tjänster erbjuds.
Utredaren skall undersöka hur förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet tillämpas och överväga om förbudet bör preciseras eller kompletteras. I detta ingår att överväga om en skyldighet för mäklare att anmäla sidoverksamhet tillräckligt skulle tillgodose det syfte som förbudet är avsett att uppnå. Vid övervägandena skall särskilt analyseras de motsatta intressen som mäklarens uppdragsgivare och uppdragsgivarens motpart kan ha.
Enligt Fastighetsmäklarnämndens nuvarande praxis är det förtroenderubbande verksamhet om en mäklare, som är anställd av ett företag som producerar bostadsrätter, förmedlar dessa på uppdrag av bostadsrättsföreningar.
Utredaren skall överväga om en mäklare bör kunna åta sig uppdrag av detta slag.
Fastighetsmäklarlagens definition av fastighetsmäklare omfattar alla fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar bl.a. fastigheter. Lagen omfattar alltså även dem som uteslutande förmedlar kommersiella fastigheter till juridiska personer, trots att den utgår från ett tydligt konsumentskyddsperspektiv. Förmedling av kommersiella fastigheter aktualiseras sällan i Fastighetsmäklarnämnden.
Utredaren skall överväga om det finns anledning att undanta förmedlare av kommersiella fastigheter från lagen eller att ha särregler för dem.
Fastighetsmäklarnämnden har vid tillämpning av lagen funnit att förmedling av juridiska personer som äger fastigheter och förmedling av andelar i sådana juridiska personer inte är fastighetsförmedling. Yrkesmässig förmedling av fastigheter tillsammans med andra tillgångar som ingår i en rörelse är däremot att betrakta som fastighetsförmedling. Lagutskottet behandlade denna fråga i samband med utskottets ovan redovisade översyn av lagen. Utskottet ansåg att det inte var rimligt att den som skall överlåta ett företag där en fastighet ingår i överlåtelsen, och som vill ha hjälp med förmedlingen, i vissa fall skall vara tvingad att anlita en fastighetsmäklare jämte en företagsmäklare. Som utskottet framhöll kan det ofta vara en öppen fråga om ett företag skall överlåtas genom att ett bolag byter ägare eller genom försäljning av bolagets egendom. Förutsättningarna vid förmedling av en företagsöverlåtelse som inkluderar en fastighet avviker i så många väsentliga hänseenden från förmedling av en renodlad fastighetsöverlåtelse att det torde finnas skäl att låta den person som sköter överlåtelsen av ett företags tillgångar även hantera överlåtelsen av en fastighet som ingår bland tillgångarna. Utredaren skall därför överväga hur en förmedling av en fastighet som ingår i en överlåtelse av en rörelse lämpligen kan undantas från lagens tillämpningsområde.
En fastighetsmäklares arvode beräknas enligt lagen efter viss procent på köpeskillingen (provision) om inget annat har avtalats. Rätten till provision förutsätter att avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.
Fastighetsmäklaren har alltså i avsaknad av särskilt avtal inte, till skillnad från många andra sysslomän, rätt till arvode motsvarande skälig ersättning för sin arbetsinsats utan kan bli utan ersättning om hans eller hennes insats inte resulterar i någon försäljning.
Utredaren skall överväga om reglerna om mäklares ersättning bör ändras eller preciseras. Det skall särskilt analyseras om förutsättningarna för konkurrens avseende pris på fastighetsmäklares tjänster kan förbättras.
I detta sammanhang skall utredaren också se över reglerna om ersättning vid yrkesmässig bostadsförmedling. Det har hävdats att det med nuvarande reglering kan vara svårt att finansiera sådan verksamhet. Utredaren skall överväga om ersättningsreglerna bör ändras för att ge bättre förutsättningar för bedrivande av en seriös och väl fungerande bostadsförmedlingsverksamhet med rimligt ekonomiskt utbyte. Samtidigt skall det säkerställas att hyressökande har ett starkt skydd mot krav på oskälig ersättning. En utgångspunkt i denna del är vidare att samma ersättningsregler även i framtiden skall gälla oavsett om det är en fysisk eller en juridisk person som efterfrågar tjänsten.
I fastighetsmäklarlagen finns det ingen preskriptionsbestämmelse. I förarbetena till 1984 års lag kommenterades frågan om preskription. Bakgrunden var att flera remissinstanser hade ansett att mäklarens skadeståndsansvar borde preskriberas efter en kortare tid än den tioårstid som gäller för fordringar i allmänhet enligt preskriptionslagen (1981:130). I propositionen uttalades att det saknades anledning att ha en annan preskriptionstid än den som gäller för andra skadeståndsfordringar. Högsta domstolen har därefter tagit ställning till frågan om tillämpning av den ettåriga preskriptionsbestämmelsen i 18 kap. 9 § handelsbalken när det gäller skadeståndsanspråk som en uppdragsgivare har mot en fastighetsmäklare (se rättsfallet NJA 2000 s. 31).
Utredaren skall överväga vad som bör gälla för preskription av skadeståndsanspråk som riktas mot en fastighetsmäklare.
Utredaren skall här - liksom annars - utgå från behovet av ett gott konsumentskydd.
Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen av en mäklare som inte längre uppfyller registreringskraven, inte betalar registreringsavgift eller handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses vara tillräckligt, får nämnden i stället meddela varning, och om förseelsen är ringa får påföljd underlåtas. Varning har kommit att meddelas för mindre förseelser men också för sådant som ligger nära gränsen för avregistrering. Påföljdssystemet kan därför uppfattas som onyanserat och det kan finnas behov av ytterligare en påföljd.
Fastighetsmäklarnämndens beslut om avregistrering gäller alltid omedelbart även om beslutet överklagas. Detta kan medföra onödig skada för en mäklare som har framgång med sitt överklagande.
Utredaren skall överväga om det finns behov av att nyansera påföljdssystemet och om ett beslut om avregistrering även fortsättningsvis bör gälla omedelbart.
Fastighetsmäklarlagens bestämmelser tillämpas oavsett var den fastighet som förmedlas är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige. I den mån lagen
(1998:167) om tillämplig lag för avtalsförpliktelser är tillämplig avgörs dock frågan om val av rättsordning enligt den lagen. Fastighetsmäklarnämnden har i ett avgörande gjort bedömningen att fastigheter belägna i Sverige kan förmedlas utan att fastighetsmäklarlagens bestämmelser blir tillämpliga, om förmedlingsuppdraget huvudsakligen utförs utomlands
(se nämndens avgörande 2003-08-27:1). Utredaren skall överväga om det bör göras några ändringar beträffande tillämpligheten av lagens näringsrättsliga bestämmelser i fråga om sådana förmedlingsuppdrag som huvudsakligen utförs utomlands men som avser fastigheter i Sverige.
Utredarens överväganden skall alltså inte omfatta de fall där lagen om tillämplig lag för avtalsförpliktelser är tillämplig.
Utredaren skall vidare överväga om rätten att använda titeln fastighetsmäklare bör skyddas och om det i så fall finns skäl att i lagen införa en särskild benämning för mäklare som har registrerats för att förmedla enbart hyresrätter.
Vid förmedling av andra objekt än fastigheter, särskilt bostadsrätter och hyresrätter, kan konsumenter ha behov av delvis annan information än vid fastighetsförmedling.
Utredaren skall överväga om särskilda regler bör införas för förmedling av dessa objekt.
Utredaren skall dessutom undersöka hur de regler om registrering av hyresförmedlare som trädde i kraft den 1 oktober 2003 fungerar (se prop. 2002/03:71 och bet.
2002/03:LU18) och ta ställning till om reglerna bör ändras i något avseende. En särskild fråga som därvid skall uppmärksammas är vilka följder det har fått att också hyresförmedlare skall ha en ansvarsförsäkring. Skulle det visa sig att hyresförmedlare har haft det svårt att teckna försäkring på rimliga villkor, skall utredaren överväga lämpliga alternativ till kravet på försäkring.
Skulle utredaren finna att uppdraget kräver att det görs en översyn av frågor även på anslutande områden, får utredaren göra detta. Frågor som rör tillsynsfunktionens organisation och fastighetsmäklares utbildning skall behandlas om utredaren bedömer det påkallat med hänsyn till de överväganden i övrigt som utredaren gör. Reglerna om överlåtelse av fast egendom, bostadsrätter m.m. skall inte behandlas.
Utredaren skall i den utsträckning det bedöms lämpligt redovisa och beakta gällande rätt och lagstiftningsarbete i Norden och EU. I detta ingår att uppmärksamma hur lagstiftningen fungerar vid gränsöverskridande verksamhet, framför allt i de nordiska länderna. Utredaren skall hålla sig informerad om det arbete som för närvarande pågår i EU med anledning av kommissionens förslag till direktiv om tjänster på den inre marknaden (se KOM [2004] 2 slutlig).
Utredaren skall i den utsträckning som det är nödvändigt samråda med berörda myndigheter och organisationer.
Om utredarens förslag påverkar kostnaderna eller intäkterna för staten, kommuner, landsting eller enskilda, skall en beräkning av dessa kostnader redovisas. När det gäller kostnadsökningar och intäktsminskningar för staten, kommuner eller landsting skall utredaren föreslå finansiering.
Vid den analys av konsekvenserna för små företag som skall göras skall utredaren ha kontakt med Näringslivets Regelnämnd.
Utredaren skall föreslå de författningsändringar som behövs.
Uppdraget skall redovisas senast den 31 augusti 2007.
(Justitiedepartementet)