Centerpartiet menar att en bostadspolitik baserad på federalismens principer gör vanliga människor mer delaktiga i planering och utformning av boendet. Med mer delaktighet bygger vi ett starkare civilsamhälle där människor tar ett större ansvar för sig själva och andra, utan att blint förlita sig på att de offentliga institutionerna ska arrangera medborgarnas liv. Med en lokalt anpassad bostadspolitik ges större förutsättningar att klara de skiftande förutsättningar som finns beroende på var någonstans i landet man befinner sig. Byggsektorn behöver reformeras i en mer marknadsekonomisk inriktning, då kartellbildningar är lika vanligt som prismedvetenhet är ovanligt. En reformerad bostadspolitik är nödvändig för att återge människor möjligheter till billigare boende, lokalt inflytande och för att kunna känna delaktighet i samhället. En reformerad bostadspolitik är nödvändig för att ge dem som befinner sig utanför bostadsmarknaden en chans att kunna komma in.

2 Innehållsförteckning

3 Förslag till riksdagsbeslut

4 Inledning

Den egna bostaden är central för människors välbefinnande. Få andra nyttigheter torde spela en så pass stor roll att skapa en trygghet för enskilda individer eller familjer som just det egna hemmet. Det är de närmast berörda som vet vad som är bäst för dem själva. Samtidigt ser villkoren olika ut beroende på var i landet man befinner sig. Den svenska bostadspolitiken måste omformas drastiskt, där statliga direktiv och pekpinnar ersätts med underifrånperspektiv och medborgarinflytande. Bostadspolitiken, såväl som övrig politik, måste omformas efter federalismens principer, där makten byggs underifrån och delegeras uppåt endast om det är nödvändigt och med den undre maktens godkännande. Sverige är en stark centralmakt där toppstyrda direktiv förväntas ge goda resultat oavsett lokala förutsättningar.

Det är förmodligen ett av skälen till varför Sverige är ett splittrat land, där en tredjedel av landets kommuner har bostadsöverskott medan en annan tredjedel lider av bostadsbrist. Centerpartiet vill omforma Sverige efter federalismens principer med en klar och tydlig konstitution där olika beslutnivåers kompetenser klarläggs. Huvudprincipen ska vara att beslutsnivån ska ligga på lägsta möjliga nivå, såvida inte underliggande nivåer på egen hand väljer att flytta upp beslutsnivån till en högre nivå. Detta system kommer att göra att vi får ett kommunalt självstyre som är reellt, inte bara en chimär. Med det kommunala självstyret kommer de kommunala beslutsnivåerna att vara potenta, och vi får ökade möjligheter till medborgarinflytande eftersom det kommer att bli fruktsamt att vända sig till lokala beslutsfattare när dessa faktiskt har makt.

Centerpartiet ser det egna självbestämmandet som grunden för vår demokrati. Den maktlöshet många människor känner kommer att minska när möjligheterna att vara delaktiga i samhällets utveckling blir större. Vad som ovan anförts om att vikten av att federalismens principer appliceras inom bostadspolitiken bör ges regeringen till känna.

5 Dagens problem

5.1 Lågt byggande

De tre senaste decennierna har sett kraftiga svängningar inom svensk bostadsproduktion. Under miljonprogrammets dagar färdigställdes årligen över 100 000 lägenheter, att jämföra med bottennoteringen 1998 då enbart 11 000 lägenheter byggdes. På senare tid har en viss uppgång skett i byggandet, vilket givetvis är positivt med tanke på att det finns bostadsbrist i var tredje kommun. Fortfarande är det dock långt kvar till dess att det finns en rimlig bostadsproduktion. Däremot är det inget självändamål att till varje pris bygga fler och fler bostäder. En återgång till miljonprogrammets bostadsbyggande är inte önskvärt.

5.2 Bostadsmarknader i obalans

Den nuvarande situationen är dock inte långsiktigt hållbar. Boverkets återkommande bostadsmarknadsenkäter visar att andelen kommuner med bostadsbrist fortsätter att öka alarmerande, vilket åskådliggörs i diagrammet nedan.

Samtidigt finns det stora överskott i ungefär lika många kommuner, även om denna siffra har minskat under det senaste året.

Klart är att bostadsmarknaden uppvisar stora tecken på obalans. När en ekonomisk marknad uppvisar en systematisk obalans är det inte sällan olika former av regleringar som kan ligga bakom. En mycket simpel ekonomisk modell säger att en tillfällig obalans rättar till sig själv givet vissa förutsättningar.

Bostadsmarknaden innehåller stora delar regleringar, men marknaden som sådan är tämligen komplex. Ett exempel är den planprocess som föregår många byggprojekt, en självvald procedur i syfte att säkerställa demokratiskt inflytande. Det är inte heller bara regelverk som skapar obalanser i systemet. Ett marknadsmisslyckande i form av den s.k. svincykeln är ej heller otänkbar ¹ , något som kan drabba bostadsmarknaden på grund av långa byggtider. Det tar således lång tid innan utbud och efterfrågan möter varandra, och ett marknadsmisslyckande kan bli följden.

Även om problemet kanske är akademiskt till sin natur visar det att bostadsmarknaden även utan regleringar kan leda till marknadsimperfektioner. Centerpartiet menar dock att de nuvarande problemen till större delen är orsakade av för mycket regleringar, oligopolstrukturer och för lite marknadsmässiga inslag. Det åvilar således lagstiftande och andra politiska beslutsförsamlingar att reformera denna sektor i riktning mot ett större inslag av marknadsekonomi. Detta bör ges regeringen till känna.

5.3 Underhållsberg

Under de kommande åren kommer närmare 1 300 000 lägenheter i flerbostadshus, framför allt inom rekordårens bostadsbestånd (1961-1975), att kräva ett omfattande bostadsunderhåll. Även en stor andel av de äldre delarna av bostadsbeståndet kommer, i likhet med miljonprogrammets bostäder, att behöva åtgärda installationer som tekniska system och stammar, el och ventilation också fönster, balkonger och fasader. Dessutom behöver 65 000 lägenheter per år få vatten och avloppsledningar utbytta. Utöver underhållsbehovet i lägenheter ska läggas det behov som finns i egnahem, framför allt i hus byggda under 70-talet. Sammantaget innebär det att det finns ett underhållsbehov i 56 procent av våra lägenheter och 25 procent av våra småhus. Situationen framstår därmed som ett framträdande samhällsproblem.

Eftersatt underhåll följer gängse regionala och sociala klyftor i samhället. Det innebär att på sikt kommer olikheten och dessa klyftor i samhället att öka allt mer. Det blir påtagligt då regioner utanför tillväxtområdena är mer utsatta ur underhållssynpunkt, eftersom risken för vakanser är större och det ofta finns andra områden som de boende kan flytta till. Problematiken kring underhållsberget måste föras upp på den politiska dagordningen. En samlad översyn måste göras av skatteregler, hyressättningssystem, regelverk i syfte att dels dokumentera behovet av underhåll, dels framför allt för att säkerställa de ekonomiska villkoren kring underhållsbehovet. Detta bör ges regeringen till känna.

5.4 Hyresrättsproblematiken

Hyresrätten är tänkt att vara en flexibel bostadsform med låga s.k. entry- och exitkostnader, dvs. det ska vara lätt att flytta in och ut utan några stora kostnader. Problemet är dock det att det nuvarande hyressättningssystemet lägger en död hand på all rörlighet. I en enkät fick amerikanska nationalekonomer ange hur man ställde sig till ett 40-tal olika påståenden. Det påstående som flest antal instämde i, 93,5 %, var "Hyresreglering minskar kvantitet och kvalitet på tillgängligt boende" ² . Över ett decennium har gått sedan dess, men effekterna av den svenska varianten av hyresregleringen har blivit än starkare.

5.4.1 Betänkandet Reformerad hyressättning

Hyressättningsutredningen som nyligen släppte sitt betänkande, Reformerad hyressättning (SOU 2004:91), har haft till uppgift att se till hur det nuvarande systemet för hyressättning kan reformeras framför allt i syfte att underlätta nyproduktion av hyresrätter utan att för den skull rubba bruksvärdessystemet. Utredningen föreslår bland annat att en byggherre kan sluta en överenskommelse med en lokal hyresgästförening för att undanta nyproducerade lägenheter från bruksvärdessystemet under en 10-årsperiod. Med tanke på hur det nuvarande systemet ser ut är det svårt att tänka sig att någon enda förändring skulle leda till negativt resultat. Givet nuvarande praxis är alla förändringar i den nuvarande uttolkningen av bruksvärdessystemet per definition en förbättring. Vi beklagar dock att utredningen inte föreslår skarpare förslag.

Det positiva med utredningens förslag är dock att man helt korrekt identifierar att den nuvarande ordningen skapar osäkerhet kring nybyggnation av hyresrätter och därmed är en bidragande orsak till att knappt någon nyproduktion av denna boendeform äger rum. Med utredningens förslag kan byggherrar få ekonomi i nya byggprojekt av hyresrätter och undviker därmed den osäkerhet som blir följden när hyresgäster efter sex månader kan få hyran omprövad i hyresnämnden. Detta förutsätter dock att en hyresgästorganisation godkänner hyresnivåerna. Tyvärr innebär förslaget att Hyresgästföreningen i praktiken ges vetorätt till nya projekt. Vi frågar oss varför inte enskilda individer kan tillåtas förhandla med byggherren direkt. Varför är det så att vuxna individer inte kan tillåtas fri avtalsrätt? Uppenbarligen är det så att en myndig individ betraktas som just myndig i alla sammanhang utom när det handlar om tecknande av hyresrättskontrakt. Vi förutsätter att regeringen i den kommande propositionen värnar om den fria avtalsrätten.

5.4.2 Inlåsningseffekter

Om utredningens förslag genomförs minskas den osäkerhet som finns kring byggnation av nya hyresrätter. Vi tror dock inte att det kommer att lösa bostadsproblematiken i storstäderna. Som exempelvis ESO-rapporten Bostadsbyggandets Hinderbana (Ds 2003:6) visar har det bland annat av skattemässiga skäl varit mer gynnsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter i attraktiva lägen, oaktat osäkerheten kring huruvida hyresnämnden skulle komma att sänka hyresnivåerna i efterhand eller ej. Vår förhoppning är givetvis att byggandet av nya hyresrätter kan sätta fart, men det vore orealistiskt att tro att utredningens förslag kommer att leda till substantiella effekter.

Så länge bostadshyrorna ligger under vad de flesta människor är beredda att betala kommer varje förstahandskontrakt att vara värdefullt. När kontrakten är värdefulla blir det omedelbart irrationellt att frivilligt göra sig av med dem, även om man inte längre har nytta av lägenheten. Det blir rationellt, om än inte lagligt, att behålla kontraktet i syfte att hyra ut lägenheten i andra hand till en vinst, eller sälja kontraktet svart. Detta gör att omsättningshastigheten för förstahandskontrakten blir mycket lång, så också bostadsköerna. I Stockholm orsakar detta beteende kötider på uppemot 30 år, och den intressanta frågeställningen är då hur en rättvis distribution av lägenheter går till.

5.4.3 Distribution av hyreslägenheter

Tämligen ofta hörs i debatten att även s.k. vanliga människor ska ha råd att bo på centrala lägen i storstäder, vilket givetvis är en sympatisk tanke. Problemet är dock att om hyrorna sätts konstlat lågt uppkommer ett s.k. efterfrågeöverskott, och därmed blir lägenheter en bristvara. När hyrorna ligger så pass lågt går det inte att bygga bort bristen med annat än en samhällsekonomiskt in-

effektiv lägenhetsproduktion ³ .

Frågan som måste ställas är då hur distributionen av befintligt lägenhetsbestånd ska gå till. Är kötider på 30 år rättvisa och ekonomiskt effektiva? Vi betvivlar att såär fallet. Det nuvarande systemet leder till att de individer med kontakter och goda finansiella förutsättningar förhållandevis enkelt kan skaffa sig en lägenhet med subventionerad hyra, samtidigt som de individer som inte har kommit in på bostadsmarknaden antingen får finna sig i en extremt lång kötid, alternativt försöka övervintra på osäkra andra- respektive tredjehandskontrakt. Vi betvivlar starkt att detta var lagstiftarens syfte.

Vad som ovan har anförts om de negativa effekterna kring den nuvarande varianten av bruksvärdessystemet bör ges regeringen till känna.

6 Centerpartiets agenda

6.1 Ökat byggande

Långsiktiga och stabila spelregler är ett begrepp som är obekant inom svensk bostadspolitik. Vi tror att den socialdemokratiska regeringen är medveten om problemen, men att det är fel medicin som skrivs ut. Kortsiktighet och ryckighet får förödande konsekvenser. När ett problem uppstår kommer ett specialanpassat bidrag som en åtgärd, som i sin tur orsakar nya problem. Vem vågar investera och bygga när det finns förväntningar om ytterligare fördelaktiga bidrag vid senare tillfälle?

Regelverket för planering och byggande behöver förenklas. Byggande och boende i Sverige är av tradition en genomreglerad samhällssektor. Trots att detaljregleringarna minskat är regelverket fortfarande komplext, vilket gör att bostadsmarknaden saknar den dynamik som kännetecknar en marknad som kan tillgodose människors varierande behov och önskemål. Enklare regelverk är ett måste för att kunna bedriva en sund och kostnadseffektiv boendepolitik. Vad som ovan har framförts angående vikten av långsiktiga spelregler och enkelt regelverk bör ges regeringen till känna.

6.2 Åtgärder för underhåll

Det är av yttersta vikt att det underhållsberg som konstant skjuts framåt i Sverige åtgärdas. Enligt Boverket var marknadsvärdet för Sveriges samlade fastighetsbestånd 1 700 miljarder kronor år 2001. Detta är kapital som i mycket stor utsträckning står som säkerhet till utestående lån. För enbart SABO-företagen bedöms det eftersatta underhållet motsvara mellan 2,5 och 14 miljarder kronor. När underhållsberget växer sker samtidigt en urgröpning av det finansiella systemets grundbultar när långivarnas säkerheter utsätts för en långsamt tickande kapitalförstöring, vilket de facto är en rättvisande beskrivning av den nuvarande situationen. Det finns en mängd olika förklaringsfaktorer till varför detta sker. En sådan är den nuvarande uttolkningen av bruksvärdesprincipen där hyresvärdar i stort sett saknar incitament för underhåll och ombyggnad.

Bortsett från en reformering av bruksvärdessystemet anser Centerpartiet att nya grepp behövs för att åtgärda underhållsberget. Boverket har pekat på det akuta behovet av åtgärdsprogram för att rekonstruera bostadssektorn. Målsättningen är att stimulera det långsiktiga underhållet via såväl ombyggnads- som direkta underhållsåtgärder. Målsättningen är också att synliggöra utgifterna vilket innebär att förutsättningarna att ta hänsyn till gjorda åtgärder blir större i samband med hyressättningar. Ett problem med underhållskostnader är att dessa inte är jämnt fördelade över en investerings livslängd. Kostnaderna tenderar att bli större ju äldre fastigheten blir. Ett företag med ett stort fastighetsbestånd och med en varierad åldersstruktur kan sannolikt klara av detta utan större problem, men för ett mindre, eller ett företag med homogen struktur kan det innebära problem. Kommunägda, men även enskilt ägda bostadsföretag, tillämpar principen om konventionell beskattning, vilket innebär att underhållskostnader är omedelbart avdragsgilla. Däremot är inte ombyggnadsåtgärder avdragsgilla. En vidgning av avdragsrätten att omfatta såväl underhåll som vissa ändringsarbeten skulle stimulera upprustningen av äldre bostadsbestånd. Avdragsrätten vidgas via detta begrepp att innefatta även byte av bärande byggnadsdelar så länge byggnadens användningsområde, planlösning eller konstruktion inte ändras.

För Centerpartiet är underhållsberget en högt prioriterad frågeställning. I vår budget avsätter vi fr.o.m år 2006, 500 miljoner kronor årligen för att ge dessa företag möjlighet att göra avdrag för direkta insatser i form av ombyggnad och underhåll i byggnader. Denna reform kommer dessutom att ge riktiga jobb och därmed påverka den offentliga sektorns finanser i en positiv riktning, en vinst som av princip dock inte räknas hem i Centerpartiets budgetmotion. Riksdagen bör besluta avsätta 500 miljoner kronor för 2006 för företags vidgade avdragsrätt i samband med ombyggnad och underhållsåtgärder i byggnader.

6.3 Miljö

Samhällets kostnader för ohälsan är uppe i omkring 4-5 % av BNP enbart för statskassan. Utöver detta ska även människors lidande adderas, och det blir uppenbart att ohälsan är ett gigantiskt problem. Centerpartiet menar att orsakerna till ohälsan är flera. Ett bra boende ger trygghet och säkerhet för individerna. I termer av ohälsa är det sannolikt att ett sämre boende förvärrar ohälsoproblematiken. Det finns tyvärr gott om faktorer kring boendet som har orsakat sämre hälsa - radon är ett exempel - och det förefaller finnas samband mellan barnallergier och boendemiljö.

Vi anser att debatten kring ohälsan måste vidgas och nya grepp måste till. Ett steg i detta är att utarbeta en nationell handlingsplan som ska analysera nuläget och orsaker men framför allt ge konkreta förslag till förbättringar. Denna handlingsplan borde kopplas till det enorma renoveringsbehov som finns för fastigheter. Fortfarande finns det oroväckande stora mängder PCB, och emitterande material i befintligt fastighetsbestånd. I syfte att uppnå en god boendemiljö borde dessa hälsofarliga byggnadsbeståndsdelar arbetas bort. Vikten av en landsomfattande handlingsplan för en god boendemiljö bör ges regeringen till känna.

6.4 Med mångfald, mot segregation

Som tidigare har konstaterats är valet av bostad fundamentalt för en persons välbefinnande. Just valet av bostad är vanligtvis inget större problem för personer som redan har en stark ställning på bostadsmarknaden, eller som råkar vara kapitalstarka. De som har en hög och trygg inkomstkälla har vanligtvis inga problem att hitta antingen en villa eller bostadsrätt. Dessutom går det att köpa ett svartkontrakt för en hyresrätt om nu preferenser av någon anledning för detta finns. Problemet är större för dem som idag är mindre bemedlade, eller som står utanför bostadsmarknaden. Detta är ett tydligt fenomen för framför allt unga och ensamstående med barn. Det är i princip omöjligt att komma in på bostadsmarknaden i en kommun med bostadsbrist. Problematiken kring hyresrätten, något som utvecklas i kapitel 5.4, gör att den boendeform som egentligen borde passa just dessa grupper bäst, dvs. ungdomar, människor som saknar kapitaltillgångar och ensamstående med barn, är utom räckhåll. Den nuvarande politiken gör att billiga och attraktiva hyreslägenheter är reserverade för dem med kontakter. Människor som kan få välja fritt har större möjligheter att finna ett boende som passar just dem. Den nuvarande situationen gör att alltför många tvingas leva ett kringflackande liv i osäkra andra- och tredjehandsbostäder. Andra sitter fast och har svårt att lämna ett boende som inte är lämpligt därför att rörligheten på bostadsmarknaden är för liten. Den nuvarande bostadspolitiken gör att de med kapitaltillgångar och bra kontakter har valfrihet, medan redan svaga grupper har svårt att göra s.k. bostadskarriär.

Från olika håll har det framförts farhågor om att avtalsfrihet på hyresmarknaden skulle leda till segregering. ESO-rapporten Bostadsbyggandets hinderbana, som nämndes tidigare, skriver att "det är lätt att överskatta effekterna av en marknadsanpassning av hyrorna. Det finns inte tillräckligt många rika hushåll för att alla hyror i en stads centrala delar skall kunna bli skyhöga." Vidare konstateras att det sannolikt är betydligt effektivare att antingen genom subventioner eller olika bidragssystem gynna de fastighetsägare som förbinder sig att hyra ut lägenheter åt de utsatta individer som av olika anledningar har svårt att få reguljära förstahandskontrakt, snarare än att snedvrida hela marknaden för hyresrätter, om än med ett behjärtansvärt motiv. Detta är en metod som finns prövat i andra länder, enligt ESO ⁴ .

Alltför tydligt kan effekterna av enformighet i boendet studeras i de så kallade miljonprogramslägenheterna där segregationen är tydlig. Där växer klyftorna och utanförskapet. Även om miljonprogrammet hade ett gott syfte, och faktiskt förbättrade bostadsstandarden då, har likformigheten bidragit till den segregerade miljön. Dessa lärdomar bör vi ta med oss. Vad som ovan har anförts om vikten av mångfald för att motverka segregation bör ges regeringen till känna.

6.5 Reformerad hyressättning

Utredningens förslag om en reformerad hyressättning kommer förhoppningsvis att leda till en viss nybyggnation av hyresrätter, men kärnfrågan berörs tyvärr inte, hur ett befintligt hyresbestånd kan komma att användas mer

effektivt.

Centerpartiet menar att det nuvarande bruksvärdessystemet bör göras mer flexibelt och fungera som det var tänkt när det infördes - ett system byggt på avtalsfrihet, men med ett starkt besittningsskydd. Hur detta ska ske är en grannlaga uppgift. Som tidigare nämndes är det egna hemmet fundamentalt för vanliga individers trygghet och välbefinnande, och i en diskussion kring hyressättningen måste det med emfas slås fast att politiska beslut som ändrar förutsättningarna för befintliga hyreskontrakt är oacceptabla. Ingångna avtal ska hållas. Däremot bör det utredas om det nuvarande systemet successivt kan fasas ut till förmån för ett nytt system där avtalsfrihet kombineras med ett starkt besittningsskydd, vilket i praktiken är en återgång till det ursprungliga bruksvärdessystemet. Detta gör ges regeringen till känna.

6.6 Avveckla förhandlingsmonopolet

Den nuvarande hyresförhandlingslagen medger att endast en part får förhandla på uppdrag av hyresgästerna, något som i praktiken ger Hyresgästföreningen ett oinskränkt monopol på att företräda hyresgästerna. För att få inflytande över sitt boende är hyresgäster idag tvingade att gå med i Hyresgästföreningen, ett organisationstvång som är oacceptabelt, framför allt med tanke på att Hyresgästföreningen är en organisation med starkt politiska inslag.

Detta implicita monopol måste brytas. Vi finner det synnerligen ologiskt att vuxna individer själva får fatta beslut om inköp av bostadsrätt, eller en egen fastighet men inte själv förhandla om en hyresnivå. Riksdagen bör besluta avskaffa förhandlingsmonopolet för hyreslägenheter.

6.7 Ökad konkurrens

Byggföretagen har under en lång tid verkat i en reglerad miljö vilket har skapat en speciell situation där kostnadsmedvetenhet och innovationstänkande inte har varit prioriterade områden, och en oligopolliknande struktur har blivit resultatet.

Bland de företag som normalt sett står bakom större byggprojekt, såsom flerbostadshus i storleksklassen 80 lägenheter eller fler, finns det tre eller fyra företag som är helt dominerande. I tillverkningen av sanitetsporslin har de tre största företagen en marknadsandel på 90 %. I grossistledet för VVS-produkter ser det likadant ut med tre företag med sammanlagd marknadsandel på 90 %. I utredningen Skärpning gubbar! finns en genomgång av olika branscher och genomgående finns det en anmärkningsvärt hög koncentration till få aktörer ⁵ .

En av anledningarna till koncentrationen är att det finns höga etableringskostnader vilket hindrar nya företag från att gå in i branschen. För att öka byggandet och få ner kostnaderna måste dessa minskas. De kostnader som finns naturligt är det svårt att göra något åt. Exempelvis asfalts-, betong- och cementmarknaderna kräver stora kapitalinvesteringar, något som innebär en etableringskostnad och som samtidigt gör att befintliga företag kan hålla höga priser därför att nya företag får svårt att komma in och konkurrera. De etableringskostnader som är politiskt betingade måste minimeras. Detta kan vara tillståndsförfarande. Lyckligtvis avvisade riksdagen den socialdemokratiska regeringens förslag om övergångsregler för nya EU-medborgares möjligheter att arbeta i Sverige. Genom att EU har fått nya medlemsländer ökar därmed möjligheterna till konkurrens. Det är Centerpartiets förhoppning att lågkostnadsföretag från dessa länder kan börja verka i Sverige och därmed pressa byggpriserna, något som kommer att ge Sveriges alla konsumenter större konsumtionsutrymme. I många av dessa länder ligger kvalitetskraven på byggande på en högre nivåän i Sverige, varför det inte förefaller finnas någon välgrundad oro för sämre byggstandard.

En genomgång bör göras i syfte att minska alla politiskt orsakade etableringskostnader och andra fördyrande faktorer för byggsektorn. Detta bör ges regeringen till känna.

6.8 Minska den sociala och regionala klyvningen

En av anledningarna till att vi ser ett kluvet Sverige är att de mindre orterna avfolkas när framför allt unga människor väljer att flytta till storstäderna. Detta har i många fall genererat en ond cirkel när befolkningsunderlaget blir mindre vilket i sin tur resulterar i en sämre servicenivå vilket i sin tur får ytterligare människor att överge de mindre orterna. För några år sedan fanns det bostadsöverskott i varannan kommun, en siffra som nu har sjunkit till ungefär var tredje. Bostadsbristen i de s.k. tillväxtorterna blir allt större, vilket också får till följd att miljöproblem koncentreras till få orter och problem med trafikstockningar, buller etc. blir allt mer förekommande. Centerpartiet menar att likvärdiga förutsättningar måste ges över hela landet. Det är inte ekonomiskt rationellt att utexaminerade studenter många gånger tvingas till Stockholm därför att kvalificerade jobb saknas i andra delar av landet.

Samtidigt som de så kallade tillväxtorterna upplever en allt större grad av överhettning drabbas landsbygden av andra bekymmer. En person som vill bygga en fastighet i en mindre ort kommer snart att tvingas att betala hela kostnaden kontant i förväg eftersom banker i många fall vägrar att låna ut pengar, då de fruktar att pengarna kan komma att gå förlorade om husägaren tvingas sälja och då till underpris. Även om kommunens bostadsbolag har outhyrda lägenheter kan det faktiskt finnas de som vill bygga en egen villa på sin tomtmark. På grund av bankernas riskaversa inställning är det för många en omöjlighet att låna kapital för bostadsbygge. Detta är en faktor bland många som ytterligare förvärrar den onda cirkel som landsbygdens människor idag drabbas av.

Vår politik för att minska den sociala och regionala klyvningen utvecklas i vår partimotion om tillväxt.

6.9 Flyttkedjor och konsekvenser därav

En genomsnittssvensk flyttar i genomsnitt 9 gånger under sitt liv. De flesta av dessa flyttningar är lokala och beror då i stor utsträckning på demografiska eller socioekonomiska skäl. De långväga flyttningarna sker ofta p.g.a. studier eller arbetsbyte. I en studie gjord av Temaplan har de lokala flyttningarna i Malmö undersökts och resultatet är intressant ⁶ . En flyttkedja uppstår när alla personer i ett hushåll flyttar och därmed lämnar sin gamla bostad till den ordinarie bostadsmarknaden. Det intressanta i sammanhanget är att studera vilka effekter det får när större lägenheter byggs och bebos. I Malmö gjorde 105 nyproducerade lägenheter att sammanlagt 411 hushåll fick ändrade bostadsförhållanden, och att 122 s.k. debutanter kom in på bostadsmarknaden. Störst effekt fick byggandet av 5:or där en nyproducerad lägenhet i genomsnitt fick till följd att 1,8 debutanter fick fotfäste. Anledningen till att detta sker är att när en eller flera personer flyttar in i en stor nyproducerad lägenhet lämnas samtidigt en eller flera lägenheter som andra bostadssökanden kan flytta in i. Många gånger är det så att två mindre lägenheter blir lediga när en större lägenhet produceras och blir beboelig av två personer som tidigare ockuperade två mindre lägenheter.

Eftersom samtliga inblandade förutsätts byta bostäder frivilligt, dvs. deras sammanlagda nytta ökar tack vare bytena, är det en transaktion som hela samhället vinner på. Värt att notera är att hela affären äger rum utan politiska pekfingrar från ovan, utan det är helt vanliga människor som vet vad de själva vill ha. På en fri marknad kommer bostäder som efterfrågas även att byggas, och även stora lägenheter skulle ha byggts, som i sin tur hade gett upphov till att fler mindre befintliga lägenheter hade kunnat upplåtas åt bostadssökande. Vad som ovan anförts om flyttkedjors politiska implikationer bör ges regeringen till känna.

Problemet är att svensk bostadspolitik inte ser ut så här, utan snarare tvärtom. Det statliga investeringsbidraget lämnas idag till bostäder vars yta maximalt får vara 70 m2, någonting som snedvrider marknaden och därmed orsakar en ineffektiv allokering av ekonomiska resurser. En ytterligare negativ effekt är att bidragets storlek bestäms genom en tämligen godtycklig regionindelning som ytterligare bidrar till att skapa snedvridande effekter. Dessutom är detta ett bidrag vars regler ändrades så sent som den 1 juli i år, och som dessutom getts retroaktiv effekt. I byggbranschen med stora investeringar och avskrivningstider är långsiktiga och stabila spelregler fundamentala. Den socialdemokratiska politiken är tyvärr allt annat än just detta.

Riksdagen bör därför besluta avskaffa det statliga investeringsbidraget för lägenheter.

Centerpartiet gör dock undantag för den del som gäller studentbostäder eftersom bidrag i denna del har visat sig framgångsrikt. Dessutom finns det skäl varför studentbostäder ska hanteras annorlunda. Utan tillgång till billiga lägenheter nära universitet och högskolor kommer studier att bedrivas mindre effektivt. Även om marknaden förmodligen kan producera små lägenheter om det finns efterfrågan för detta, kommer studenter med sämre ekonomiska förutsättningar att ha svårt att konkurrera om dessa i tillväxtorter som universitets- och högskoleorter ofta är. Därigenom finns det rationella ekonomiska skäl varför just produktionen av studentlägenheter ska subventioneras. Riksdagen bör därför besluta permanenta det statliga investeringsbidraget vad gäller studentlägenheter.

6.10 Ägarlägenheter

Utredningen Att äga sin lägenhet resulterade i en proposition från regeringen som avfärdade möjligheten att införa ägarlägenheter. Vi anser detta olyckligt eftersom vi till skillnad från regeringen ser att det finns klara fördelar med denna ägandeform. Vi tror att vetskapen om att man äger sin lägenhet ger en trygghet som svårligen kan mätas i pengar. Dessutom kommer det att finnas lagfart och inteckningsrätt med denna boendeform med de fördelar detta för med sig. Ägarlägenheter finns i ett flertal länder där de är en uppskattad boendeform. Utredningen presenterade sakliga argument, för och emot, och förslag på lagtext. Det är beklagligt att den socialdemokratiska regeringen inte tog chansen att föreslå denna boendeform.

Riksdagen bör begära att regeringen skyndsamt återkommer med ett lagförslag baserat på betänkandet Att äga sin lägenhet (SOU 2002:21).

6.11 Tredimensionell fastighetsbildning

En fråga som hänger samman med ägarlägenheter är regelverket kring tredimensionell fastighetsbildning, någonting som blev möjligt tack vare en regeländring vid förra årsskiftet. Det är positivt att denna möjlighet har kommit till stånd, och intresset för denna fastighetsbildning är stort ute i landet. Förhoppningsvis kommer detta att leda till nyproduktion av lägenheter, inte minst i centrala lägen där man kan bygga till befintliga fastigheter. Olyckligtvis finns det en, som vi ser det, godtycklig och ologisk regel som säger att en tredimensionell fastighetsbildning måste omfatta minst fem lägenheter. Detta kommer att begränsa nyttan av de nya reglerna, och regeln bör således tas bort.

Riksdagen bör besluta att begränsningsregeln för tredimensionell fastighetsbildning tas bort.

6.12 Regeringens bostadspolitiska prioriteringar

Bostadspolitiken är en av de största frågorna som vanliga människor och framför allt ungdomar känner oro inför. För dem som står utanför den reguljära bostadsmarknaden är förtroendet för bostadspolitiken nere på mycket låga nivåer. Regeringens nuvarande sammansättning, där bostadsfrågorna sorterar under Finansdepartementet, och med en minister som samtidigt har ansvar även för region- och kommunfrågor, gör att det finns anledning att tro att regeringens intresse för bostadsfrågorna är något bristfälligt. Enligt gängse ordning är det statsministern som på egen hand utformar sin regeringskonstellation. Icke desto mindre vore det positivt om nästa regeringsombildning gav ett större utrymme och betoning åt de bostadspolitiska frågorna. Vad som ovan anförts om vikten av en tydlig bostadspolitisk profil bör ges regeringen till känna.

6.13 Skatter

En viktig del i bostadspolitiken är utformningen av skattesystemet. Vi har valt att lägga dessa frågor i en separat kommittémotion om fastighetsskatten (2004/05:Sk446).

6.14 Planering

I plan- och bygglagens förarbeten är det tydligt att jämställdheten mellan könen är ett av lagens grundläggande syften. I praktiken handlar det mest om kvinnors möjligheter till förvärvsarbete, något som i och för sig givetvis är mycket viktigt, men det finns många andra aspekter som inte nämns. Ett exempel är kvinnors rätt att känna sig trygga i sin boendemiljö.

Observera att det inte nödvändigtvis behöver vara faktisk misshandel som leder till en allvarlig kränkning. Rädslan och oron för överfall, misshandel med eller utan sexuellt våld är också en allvarlig kränkning. Planprocessen är av tradition ett mansdominerat arbete. Kvinnors åsikter och aktiva deltagande i planprocessen är en förutsättning för att åstadkomma ett samhälle som är anpassat för alla. Kvinnors rätt och möjlighet att delta i planeringen måste därför stärkas. Dessutom bör barns och ungdomars möjligheter till inflytande i den fysiska samhällsplaneringen slås fast, i enlighet med vad som föreskrivs i FN:s barnkonvention. Den nu sittande PBL-kommittén har i sitt direktiv bland annat att diskutera dessa frågor, varför vi avvaktar utredningens slutbetänkande.

Det kan ta lång tid att få klartecken till byggande. Riksdagens revisorer har nämnt tidsperioder om alltifrån 6 månader till över 10 år. Med en sådan osäkerhet kring tidsperioden är det rimligt att anta att många intressenter drar sig för att dra igång ansökningsprocesserna. Samtidigt är rätten att överklaga mycket viktig, och denna ska givetvis inte tas bort. Däremot borde formerna för överklagandeprocedurerna vid bygglovsansökan ses över. Dessutom borde man undersöka möjligheterna att få kommunens argument för avslag prövade i en högre instans.

Det är vår förhoppning att den sittande PBL-utredningen ska lämna förslag så att planeringsprocessen kan förkortas och förenklas. Vad som ovan anförts om processen kring ansökningstider och överklagandeprocedurer bör ges regeringen till känna.

6.15 Bostadsbidrag

Bostadsbidrag är ett inkomstrelaterat bidrag som ges till barnfamiljer samt till personer mellan 18 och 29 år utan barn. Just det faktum att bidraget är relaterat till inkomst gör att bidraget genererar ogynnsamma marginaleffekter. En höjd inkomst gör att bidraget trappas ned. För dem som uppbär bostadsbidrag kommer således en stor del av en löneökning att ätas upp av skatter och sänkta bidrag. Detta är en typisk fattigdomsfälla som samhället måste motverka. Med fattigdomsfälla menas ett läge där en person inte på egen hand kan arbeta sig ur sin fattigdom eftersom en löneökning äts upp av de ovan nämnda faktorerna. Oavsett vad personen gör stannar han eller hon kvar i samma löneläge. Bostadsbidraget är utformat på så sätt att ett preliminärt bostadsbidrag betalas ut först. I efterhand görs därefter en slutlig justering, och om det visar sig att bidragstagaren har tjänat för mycket tvingas personen i fråga betala tillbaka delar av, eller hela, bidraget. Detta bidrar ytterligare till att minska incitamenten för att arbeta. En person som riskerar att få sitt bostadsbidrag sänkt retroaktivt drar sig för att arbeta extra.

För att motverka detta sänker Centerpartiet inkomstskatterna för framför allt dem med låga och normala inkomster, samtidigt som en viss neddragning görs på området för bostadsbidrag. Med vårt skattesystem elimineras stora delar av de negativa marginaleffekter som den nuvarande bostadsbidragsutformningen ger upphov till samtidigt som de grupper i samhället som idag är berättigade till bostadsbidrag vinner stort på vårt inkomstskatteförslag samt vår familjepolitik. Vad som ovan anförts om bostadsbidragens negativa marginaleffekter bör ges regeringen till känna.

6.16 Kooperativa hyresrätter

Centerpartiet är positivt till en mångfald inom boendet. Det är enskilda människor som bäst själva kan avgöra vad som passar dem själva. Kooperativ hyresrätt som möjliggjordes permanent 2002 är ett sätt att vidga mångfalden och erbjuda ett boendealternativ där de boende kan känna ett större inflytande och boendegemenskap än den vanliga hyresrätten, samtidigt som det ekonomiska risktagandet är mindre.

Regelverket kring de kooperativa hyresrätterna är i överlag bra. Däremot finns det ett par företeelser som behöver ses över.

Den första delen gäller hyresgästernas egen insats. Denna är inte inflationssäkrad vilket gör att en hyresgäst som flyttar ut erhåller samma nominella insats. Resonemanget som har förts är att hyrorna därmed skulle kunna hållas på en lägre nivå. Ännu märkligare blir resonemanget när samma medlemsinsats ska justeras upp för inflationen när en ny hyresgäst flyttar in. Detta är en asymmetri som måste korrigeras. Det hela är ett nollsummespel mellan hyresgästerna som kollektiv, eftersom en hyresgäst som får en lägre hyra under boendeperioden betalar detta genom att insatsen som betalas ut vid utflyttning är mindre värd. Detta leder till inlåsningseffekter eftersom det är mer rationellt att behålla lägenheten för en lägre hyra än att få ut medlemsinsatsen som genom inflation har minskat i värde. Centerpartiet menar att det finns nog med inlåsningseffekter inom svensk bostadspolitik; vi behöver inte ytterligare en. Vad som ovan anförts om inflationssäkring av medlemsinsatsen till kooperativa hyresrätter bör ges regeringen till känna.

Den andra aspekten är regelverket kring uppskovsavdrag. Idag kan man få uppskov med reavinstskatten om en ny bostad införskaffas inom en viss tidsperiod efter det att befintlig bostad avyttrats. Detta gäller dock inte insatsen till kooperativa hyresrätter, bland annat eftersom det inte är en vinst i formell mening som uppkommer när en hyresgäst återfår sin insats.

Icke desto mindre försvårar det nuvarande regelverket för uppkomsten av kooperativa hyresrätter. Vi tror att denna boendeform kan passa nybyggnation i framför allt mindre orter som ofta glöms bort då s.k. tillväxtorter har lättare att attrahera investeringar. Om uppskovsavdrag ska medges när medlemsinsatsen till en kooperativ hyresrätt betalas är det viktigt att det finns neutralitet i beskattningen. En översyn över reglerna kring kooperativ hyresrätt och uppskovsavdrag bör genomföras. Detta bör ges regeringen till känna.

6.17 Sociala aspekter

All planering av bostäder ska utgå från målet att erbjuda alla människor möjlighet till ett självständigt liv i ett eget boende. Den ökning i byggandet som Boverket har rapporterat om kommer sannolikt inte att ha direkt avgörande betydelser för att underlätta för hemlösa. En person som står utanför bostadsmarknaden har mycket svårt att komma in. Bostadsmarknaden fungerar så pass illa att det endast är personer som redan har attraktiva förstahandskontrakt, eller är väl bemedlade, som gynnas.

Det minskade byggandet av hyresbostäder har gjort situationen ännu svårare för de socialt utslagna och hemlösa i samhället. De idéer och modeller som redan finns bör tas till vara och utvecklas för att på kort sikt akut lösa bostadsbristen. Fram till dess att bostadsmarknaden har återfått balansen kan fler bostadshotell och modullägenheter vara bra temporära lösningar. För att skapa lägenheter med rimliga hyror har även ungdomar själva i olika projekt kunnat renovera äldre lägenheter och därmed sänkt kostnaderna.

Temporära lösningar mot hemlöshet är härbärgen i kommunens eller frivilligorganisationers regi som kan kombineras med trappstegsboende. Ökad frivillig samverkan mellan olika grupper i samhället, både ur den offentliga sektorn och det civila samhället, skulle kunna ge fler hemlösa bostad. Det är av stor vikt att en strategi för att minska antalet bostads- och hemlösa utarbetas. Detta bör ges regeringen till känna.

[1]

Det något kryptiska namnet svincykel kommer av ett observerat fenomen inom jordbrukssektorn och är en vedertagen nationalekonomisk term. Tanken är som följer att en jordbrukare ser att priset på svinkött är högt, varför denna bestämmer sig för att satsa på denna produktion. Problemet är att jordbrukaren inte är ensam aktör. När svinköttet kommer ut på marknaden 2-3 år senare kommer konkurrenternas kött också ut samtidigt eftersom även de noterade det höga priset. Den stora tillgången på svinkött gör att priserna faller och produktion av nötkött blir relativt sett mer lönsamt, varför jordbrukarna går över till nötköttsproduktion, vilket efter ett par tre år även det kommer att falla i pris och cykeln fortsätter.

[2]

Alston, R:M., J.R. Kearl och M.B Vaughan. Is There a Concensus Among Economists in the 1990's, American Economic Review 82, May, s. 203-209, 1992. Egen översättning.

[3]

När hyran sätts så lågt kommer vissa att efterfråga lägenheter för övernattnings- eller lagersyften, en lägenhetsproduktion som samhället inte bör subventionera.

[4]

Ds 2003:6 Bostadsbyggandets hinderbana, s. 110-111.

[5]

Alla siffror är baserade på denna utredning, SOU.

[6]

Flyttkedjor i Malmö, Temaplan AB, april 2004.

Stockholm den 30 september 2004
Maud Olofsson (c)
Åsa Torstensson (c)	Kenneth Johansson (c)
Sofia Larsen (c)	Roger Tiefensee (c)
Margareta Andersson (c)	Eskil Erlandsson (c)

Bostadspolitik

1 Sammanfattning