Bostadsutskottets betänkande
2004/05:BOU2
Hyresrätt och bostadsrätt, m.m.
Sammanfattning
I detta betänkande behandlar bostadsutskottet riksdagsledamöternas
förslag från den allmänna motionstiden 2004 rörande hyresrätt, bostadsrätt
och kooperativ hyresrätt. I betänkandet behandlas även ett förslag i en
följdmotion från föregående riksmöte.
Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden.
Till betänkandet har fogats 16 reservationer och 4 särskilda yttranden.
Utskottets förslag till riksdagsbeslut
1. Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal
Riksdagen avslår motionerna 2004/05:Bo225 yrkande 2 och 2004/05:Bo265
i denna del.
Reservation 1 (v, mp)
2. Andrahandsuthyrning - överhyra
Riksdagen avslår motionerna 2004/05:Bo225 yrkandena 3 och 4 samt
2004/05:Bo265 i denna del.
Reservation 2 (v)
3. Andrahandsuthyrning - besittningsskydd
Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo277 yrkande 8.
Reservation 3 (v)
4. Andrahandsuthyrning - blockuthyrning
Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo225 yrkande 7.
Reservation 4 (v)
5. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo3 yrkande 2 och 2004/05:Bo303
yrkandena 5 och 6.
Reservation 5 (m) - motiveringen
Reservation 6 (kd, c)
Reservation 7 (v, mp)
6. Hyra under uppsägningstid
Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo280.
7. Bostadsförvaltningslagen m.m.
Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo302 yrkande 4.
Reservation 8 (m)
8. Det kollektiva förhandlingssystemet
Riksdagen avslår motionerna 2004/05:L336 yrkande 5, 2004/05:Bo235
yrkande 10, 2004/05:Bo301 yrkande 22 och 2004/05:Bo306 yrkande 19.
Reservation 9 (m)
Reservation 10 (kd, c)
Reservation 11 (fp)
9. Kooperativ hyresrätt - uppräkning av medlemsinsatser vid
återbetalning
Riksdagen avslår motionerna 2004/05:Bo235 yrkande 20 och 2004/05:Bo248
yrkande 2.
Reservation 12 (m, c)
10. Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna
Riksdagen avslår motionerna 2004/05:Bo301 yrkande 14, 2004/05:Bo302
yrkandena 7 och 8, 2004/05:Bo306 yrkande 23 och 2004/05:Bo309 yrkande
2.
Reservation 13 (m, fp, kd, c)
11. Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse
Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo301 yrkande 13.
Reservation 14 (m, kd, c)
12. Bostadsrätt - underrättelse till socialnämnd vid förverkande
Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo302 yrkande 10.
Reservation 15 (m, fp, kd)
13. Hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadsrätt
Riksdagen avslår motionerna 2004/05:Bo238 och 2004/05:Bo309 yrkande 5.
Reservation 16 (m, fp)
14. Obligatorisk hemförsäkring
Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo217.
Stockholm den 9 december 2004
På bostadsutskottets vägnar
Ragnwi Marcelind
Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Ragnwi Marcelind (kd),
Owe Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Marietta de Pourbaix-Lundin (m),
Nina Lundström (fp), Siw Wittgren-Ahl (s), Maria Öberg (s), Mariam
Osman Sherifay (s), Peter Danielsson (m), Gunnar Sandberg (s), Lars
Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c), Ewa Thalén Finné (m), Sten Lundström
(v), Helena Hillar Rosenqvist (mp), Matilda Ernkrans (s) och Tomas
Agenberg (s).
Redogörelse för ärendet
Ärendet och dess beredning
I detta betänkande behandlar utskottet motionsförslag som väckts under
den allmänna motionstiden 2004 (fristående motioner) och som gäller
lagstiftningen om hyra, framför allt utformningen av bestämmelserna i
hyreslagen (12 kap. jordabalken). Frågor om hyressättning kommer dock
utskottet att behandla under våren i ett betänkande om bostadsförsörjning,
omfattande frågor om bl.a. bostadsanvisning, rätt till förhyrning,
svarta lägenhetsaffärer samt ägarlägenheter som ny upplåtelseform. I
det föreliggande betänkandet behandlas vidare frågor som gäller bostadsrätt
och ombildning till bostadsrätt samt kooperativ hyresrätt.
Utskottet har den 18 november 2004 hållit en offentlig utfrågning med
temat vilka verkningar de genomförda bostadsrättsombildningarna har
haft. Program för denna utfrågning har tagits in i detta betänkande som
bilaga 2. I programmet anges de som ombetts att delta i utfrågningen.
En utskrift av den stenografiska uppteckning som gjordes vid tillfället
har tagits in som bilaga 3.
Utskottets överväganden
Hyresrätt
Andrahandsuthyrning
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om andrahandsuthyrning avseende
rätt till förstahandsuthyrning, jämför reservation 1 (v, mp) och särskilt
yttrande 1 (m, fp, kd, c),
överhyra, jämför reservation 2 (v) och särskilt yttrande 1 (m, fp, kd,
c),
besittningsskydd, jämför reservation 3 (v) och särskilt yttrande 1 (m,
fp, kd, c) samt
blockuthyrning, jämför reservation 4 (v) och särskilt yttrande 1 (m, fp,
kd, c).
Rätt till förstahandsavtal
I motion 2004/05:Bo265 (s) i denna del föreslås att andrahandsboendes
rättigheter skall stärkas vad gäller övertagandet av besittningsskyddet
till den lägenhet som hyrts i andra hand (förslag om tillkännagivande
avseende en översyn).
Enligt förslaget i motion 2004/05:Bo225 (v) yrkande 2 skall en
andrahandshyresgäst kunna träda i förstahandshyresgästens ställe om dennes
hyresrätt upphör. I motionen påpekas att ingen andrahandshyresgäst kan
göra något för att bo kvar, oavsett vad som ligger bakom att förstahandsavtalet
upphör eller vilka andrahandshyresgästens omständigheter är, såsom
avtalets längd m.m. (förslag om tillkännagivande).
Såsom framgår av motionerna kan andrahandshyresgästen inte hävda någon
rätt till nyttjande av lägenheten om förstahandshyresgästen säger upp
sitt hyresavtal eller dennes avtal upphör av annan anledning.
Regeringen har i den ungdomspolitiska propositionen (prop. 2004/05:2)
uttalat sin avsikt att tillsätta en utredare som skall se över villkoren
för uthyrning av bostad i andra hand. Detta görs mot bakgrund av att
många ungdomar särskilt i storstadsregionerna i dag är hänvisade till
ett andrahandsboende.
Motionsförslagen synes närmast gå ut på att åtminstone i vissa situationer
en andrahandshyresgäst på något sätt skulle tilläggas en rätt att mot
hyresvärdens vilja ingå ett förstahandsavtal eller överta hyresrätten.
En sådan ordning kan, i varje fall vid en första anblick, framstå som
skälig. Det kan gälla om t.ex. andrahandsavtalet varat en längre tid.
Utskottet befarar emellertid att en möjlighet att bo till sig ett
förstahandskontrakt skulle komma att utnyttjas också för planerade
överlåtelser av en hyresrätt. En möjlighet att bo till sig ett
förstahandskontrakt
kan också befaras leda till att andrahandskontrakten skulle öka i
attraktivitet, vilket skulle leda till en större marknad för sådana
kontrakt med alla de nackdelar som är förbundna med detta. Mot denna
bakgrund är utskottet inte berett att föreslå riksdagen att den i motionerna
åsyftade ordningen skall bli föremål för utredningsinsatser. Motionerna
avstyrks.
Överhyra
I motion 2004/05:Bo265 (s) i denna del föreslås att andrahandsboendes
rättigheter skall stärkas bl.a. vad gäller oskäliga hyror (förslag om
tillkännagivande avseende en översyn). Förslaget omfattar också att
Konsumentverket skall ges i uppdrag att informera och ge ut råd om vad
som gäller när man hyr ut i andra hand (förslag om tillkännagivande).
Förslaget
i motion 2004/05:Bo225 (v) yrkande 3 avser att det vid beslut om
andrahandsupplåtelse skall göras en granskning av hyran. Enligt förslaget
skall en hyresvärds medgivande respektive hyresnämndens tillstånd
förutsätta att överhyra inte tas ut (förslag om tillkännagivande). Enligt
samma motion - yrkande 4 - skall en förstahandshyresgästs uttag av
överhyra rubriceras som ocker, vilket skall utgöra grund för att dennes
hyresavtal upphör (förslag om tillkännagivande).
Hyreslagen ger särskilda möjligheter för en andrahandshyresgäst att
återkräva överhyra (55 d § hyreslagen). Sådana möjligheter finns inte
för en förstahandshyresgäst. Enligt vanliga regler kan hyresnämnden
fastställa skälig hyra för framtiden. Uttag av överhyra utgör enligt
gällande rätt inte tillräckligt skäl för att en förstahandshyresgästs
besittningsskydd skall brytas.
Som utskottet redan redogjort för har regeringen i den ungdomspolitiska
propositionen (prop. 2004/05:2) uttalat sin avsikt att tillsätta en
utredare som skall se över villkoren för uthyrning av bostad i andra
hand. Detta har gjorts mot bakgrund av att många ungdomar särskilt i
storstadsregionerna i dag är hänvisade till ett andrahandsboende.
Utskottet anser att riksdagen inte nu i sak bör ta ställning till de
frågor som väckts i motionerna. I stället bör sådana ställningstaganden
göras först sedan den aviserade utredningen slutfört sitt arbete.
Motionerna bör därför avslås.
Besittningsskydd
I motion 2004/05:Bo277 (v) yrkande 8 (partimotion) föreslås ett förstärkt
besittningsskydd vid andrahandsuthyrning med sociala/kommunala kontrakt
(sekundära bostadsmarknaden) med syfte att hyresgästen i vart fall inte
skall ha orimliga hyresvillkor som rör vård och tillsyn (integritetsskydd
m.m.) men frågan gäller också om särskilda villkor för förhyrning över
huvud taget skall kunna ställas. Vidare omfattar förslaget att hyresgästen
skall ges möjligheter att få ett förstahandsboende, antingen att
andrahandskontraktet omformas till ett förstahandskontrakt eller, om
hyresgästen själv vill, denne garanteras en annan bostad med förstahandskontrakt
(förslag om tillkännagivande).
Kommunen har rätt att utan hyresvärdens medgivande eller hyresnämndens
tillstånd i andra hand upplåta en lägenhet den hyr (39 § andra stycket
hyreslagen). En andrahandshyresgäst har inte något besittningsskydd, om
hyresförhållandet upphör innan det varat två år i följd (45 § första
stycket 1 hyreslagen). Iakttar hyresvärden gällande hyres- och uppsägningstid
dessförinnan är andrahandshyresgästen skyldig att flytta, oavsett
hyresvärdens skäl för uppsägningen.
Vid längre hyresförhållanden kan hyresgästen ha avstått från sitt
besittningsskydd. Har hyresnämnden godkänt ett avstående av besittningsskydd
föreligger inte något skydd vad gäller en uppsägning som grundas på de
omständigheter som föranlett avståendet.
Även om ett andrahandsavtal är förenat med besittningsskydd är det i
allmänhet svagare än när det gäller ett förstahandskontrakt. Det anses
så att säga ligga i sakens natur att andrahandsavtal inte skall gälla
på samma sätt som avtal i första hand. Dessutom faller en andrahandshyresgästs
rätt till lägenheten i och med att förstahandshyresgästens avtal upphör,
t.ex. på grund av att denne säger upp avtalet.
Hyreslagen har för ett par år sedan ändrats så att en hyresgäst som hyr
en bostad i andra hand av en hyresvärd som i sin tur har hyrt den
tillsammans med minst två andra lägenheter för att hyra ut dem i andra
hand (blockhyra) skall ha samma besittningsskydd som en förstahandshyresgäst
(bet. 2001/02:BoU3). Lagändringen berör en del av de hyresgäster som
motionen avser men torde inte innebära en reell förändring av de
förhållanden motionärerna avser. Skälet till detta är bl.a. att
andrahandshyresgästens avstående av sitt besittningsskydd kan göras till
förutsättning för förhyrningen.
Utskottet behandlade ett liknande motionsförslag förra året och återgav
då ett tidigare ställningstagande (bet. 2003/04:BoU3):
Enligt nu gällande regler skyddas andrahandshyresgäster under de två
första åren av hyresförhållandet i sin besittning endast av de regler
som gäller om hyres- och uppsägningstider. Är hyrestiden mycket kort
betyder det att hyresgästen snabbt kan förlora sin lägenhet. Hans
möjligheter att få sina hyresvillkor ändrade påverkas på ett praktiskt
plan av att han kan sägas upp utan att han har några enligt lagen givna
möjligheter att få sitt hyresavtal förlängt. De hyreskontrakt som avses
i motionen utgör vanligen tillsammans med andra åtgärder ett led i
samhällets insatser för att den enskilde skall få det stöd, den vård
eller annan hjälp han behöver. Hur samhällets insatser närmare skall
utformas är och bör naturligtvis vara individuellt betingade. Enligt
socialtjänstlagen skall den verksamhet som bedrivs som socialtjänst i
samtliga fall bygga på respekt för människors självbestämmanderätt och
integritet. Vanligen torde hyresrättsliga överväganden av gängse slag
inte utan vidare kunna appliceras på de hyreskontrakt det är fråga om.
Ibland reagerar en hyresgäst mot de villkor som gäller för hans fortsatta
boende eller mot tillämpningen av dessa. Det har framgått att det ofta
saknas möjligheter för honom att enligt hyreslagen ta strid i frågan.
I övrigt torde hyresgästen i allt väsentligt endast genom Riksdagens
ombudsmäns verksamhet och annan tillsyn över socialtjänsten och annan
myndighetsutövning kunna få till stånd ett ingripande mot sådana uppställda
villkor för ett fortsatt boende som inte är godtagbara.
Kommittén för hemlösa (SOU 2000:14) har behandlat förhållandena på den
sekundära bostadsmarknaden och uttalat att det är väsentligt att kommunerna
tillsammans med berörda bostadsföretag ingår en överenskommelse där
formerna och villkoren för andrahandskontrakt klargörs. Det bedömdes
som oacceptabelt att hyresgäster med andrahandskontrakt hos socialtjänsten
vilka har skött sig klanderfritt, skall nekas förstahandskontrakt och
därmed under obegränsad tid tvingas underkasta sig onormala hyresvillkor.
Kommittén för hemlösa har i sitt slutbetänkande återigen behandlat
kommunernas andrahandsuthyrning (SOU 2001:95) och framhållit bl.a. att
det är väsentligt att öka tryggheten och självständigheten i boendet
för andrahandshyresgästen och därvid påtalat vikten av att långa
kontraktstider tillämpas och att eventuellt vidhängande hyresvillkor inte
strider mot hyreslagen samt lämnat en uppmaning om att förstahandskontrakt
skall tillämpas i större utsträckning. Kommittén anser att det finns
skäl för socialnämnderna att aktivt verka för att andrahandsuthyrningen
reduceras.
Utskottet kan ställa sig bakom de ovan refererade uttalanden som kommittén
gjort. Förhoppningsvis kan de till kommunerna och bostadsföretagen
ställda förslagen leda till förbättringar varigenom motionsförslaget
åtminstone delvis skulle bli tillgodosett. Utskottet är nu inte berett
att föreslå utredningsinsatser om förändringar av hyreslagen i anledning
av motionen. V-motionen avstyrks därför.
Utskottet finner inte anledning att ändra sin inställning. V-motionen
avstyrks således.
Blockuthyrning
Enligt förslaget i motion 2004/05:Bo225 (v) yrkande 7 skall blockuthyrning
föreligga så snart tre eller fler lägenheter hyrs av en och samma
hyresvärd, dvs. oavsett om upplåtelserna sker vid ett och samma tillfälle
eller genom ett eller flera avtal (förslag om tillkännagivande).
En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd
som har hyrt lägenheten genom s.k. blockhyresavtal har numera samma
besittningsskydd som hyresgäster som hyr direkt av fastighetsägaren.
Denna utvidgning av besittningsskyddet tillkom genom en lagändring som
trädde i kraft den 1 april 2002.
I samband med regeringsförslaget till den ovan nämnda lagändringen tog
utskottet ställning till ett motsvarande motionsförslag (bet. 2001/02:BoU3).
Utskottet som avstyrkte motionsförslaget anförde: "Den utvidgning av
besittningsskyddet som regeringen föreslår gäller om upplåtaren har
hyrt lägenheten tillsammans med minst två andra lägenheter för att hyra
ut dem i andra hand. Regeringen har i den nya bestämmelsen anknutit
till vad som menas med ett blockhyresavtal i en annan hyreslagsbestämmelse
som medger att det i blockhyresavtal tas in förbehåll som strider mot
hyreslagens tvingande bestämmelser (1 § sjätte stycket). Enligt utskottets
mening synes detta mest lämpligt."
Utskottet finner inte skäl att nu inta en annan ställning i frågan än
den som redovisats ovan och avstyrker därför motionen.
Förutsättningarna för vräkning
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om ett obligatoriskt samrådsförfarande
inför hot om vräkning, jämför reservationerna 5 - motiv. (m), 6 (kd, c)
och 7 (v, mp) samt särskilt yttrande 2 (fp).
Samrådsförfarande
I motion 2003/04:Bo3 (kd) yrkande 2 lämnas förslag om en översyn med
sikte på att ett samrådsförfarande mellan fastighetsägaren, företrädare
för kommunen (t.ex. socialförvaltningen) och hyresgästen blir obligatoriskt
inför hot om vräkning på grund av störningar och betalningsförseningar
(förslag om tillkännagivande). Kravet på hyresvärden att medverka i ett
samråd skall utformas så att det utgör en förutsättning för att en
vräkning skall få beslutas. I det fall att hyresgästen inte vill medverka
skall ett uteblivet samråd inte hindra vräkning. Samrådet skall syfta
till att hyresgästen skall kunna bo kvar, vilket t.ex. inledningsvis
skall kunna ske efter ett avtal om viss prövotid (förslag om tillkännagivande
avseende en översyn). Förslaget i motion 2004/05:Bo303 (kd) yrkande 6
har i allt väsentligt samma inriktning som den ovannämnda motionen
(förslag om tillkännagivande avseende en översyn).
Förslaget i motion 2004/05:Bo303 (kd) yrkande 5 avser förändringar av
lagstiftningen kring vräkningsförfarandet bl.a. vad gäller kontrakts-
och boendeformer med syfte att bl.a. underlätta kommunens samarbete med
fastighetsägarna för att tillgodose bostadsbehovet hos de grupper av
människor som inte själva klarar att få ett stadigvarande boende (förslag
om tillkännagivande).
Kommittén för hemlösa har i sitt slutbetänkande framfört att ett gemensamt
uppsökande arbete från hyresvärdar och socialtjänst bör bedrivas gentemot
hushåll med hyresskulder. Arbetet skall ske med beaktande av socialtjänstens
uppgifter och ansvar. Kommittén anser att hyresvärdar och socialtjänst
bör sträva efter att utveckla en gemensam strategi för att så långt det
är möjligt förhindra vräkning. Vidare har kommittén föreslagit att vissa
lagändringar skall genomföras. Förslagen innebär att hyreslagens krav
på underrättelse till socialnämnden och rättelseanmaning till hyresgästen
skall utvidgas i förhållande till gällande rätt när det gäller uppsägning
på grund av hyresgästens betalningsförsummelse eller störningar i boendet.
Dessa förslag till lagändring återfinns i beskrivande form i kommitténs
betänkande Att motverka hemlöshet (SOU 2001:95 avsnitt 12.3.3 och 12.3.
4). Förslagen i de delarna bereds inom Justitiedepartementet.
Regeringen har den 21 oktober 2004 beslutat om att tillsätta en särskild
utredare med uppdrag att föreslå insatser för att förhindra vräkning
och hemlöshet bland barnfamiljer (dir. 2004:145). Under 2001 vräktes ca
1 000 barnfamiljer och uppskattningsvis mellan 1 500 och 2 000 barn
påverkades därmed av en vräkning enligt en studie som genomförts i
Socialdepartementet. Utredaren skall analysera och lämna förslag på hur
socialnämnden och andra myndigheter kan förebygga och motverka vräkningar
av barnfamiljer. Utredaren skall också se över hur socialtjänsten bättre
kan stödja och hjälpa de familjer som ändå blir vräkta. Utredaren skall
ta ställning till om det behövs lagändringar och i så fall vilka.
Uppdraget skall redovisas senast den 30 oktober 2005.
Enligt utskottets mening bör riksdagen nu inte i sakligt hänseende ta
ställning till motionsförslagen. Resultatet av de nämnda utrednings-
och beredningsåtgärderna bör i stället avvaktas. Motionerna avstyrks
därför.
Hyra under uppsägningstid
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslaget om hyra under uppsägningstid.
I motion 2004/05:Bo280 (s) lämnas förslag om en översyn av reglerna som
ger hyresvärden möjlighet att kräva bostadshyresgästen på hyra under
tre månaders uppsägningstid. Översynens främsta syfte är att en avflyttande
hyresgäst skall kunna undvika dubbla boendekostnader i fall när hyresvärden
snabbt kan hyra ut lägenheten till en annan hyresgäst (förslag om
tillkännagivande).
Bostadshyresgästen har en ovillkorlig rätt att alltid säga upp sin
hyresrätt med tre månaders uppsägningstid (dvs. till det månadsskifte
som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen; 5 § hyreslagen).
Hyresgästen kan i vissa fall ha en kortare uppsägningstid men tre
månader är den praktiskt vanligast förekommande uppsägningstiden. För
vissa, korta tidsbestämda avtal gäller inte någon uppsägningstid (3 och
4 §§ hyreslagen). Hyresgästens skyldigheter att betala hyra och vårda
lägenheten kvarstår under uppsägningstiden. Det är naturligtvis möjligt
för hyresvärden och hyresgästen att i samband med uppsägningen komma
överens om att en kortare uppsägningstid skall gälla.
Den s.k. tremånadersregeln infördes genom lagstiftning som trädde i
kraft den 1 januari 1975 (prop. 1974:150, bet. CU 1974:36). Normalt
hade dittills ettårsavtal gällt på hyresmarknaden och hyresgästen varit
förhindrad att säga upp till annat än hyrestidens utgång, vilket kunnat
innebära att en hyresgäst som snabbt blivit tvungen att flytta fått
betala dubbla hyror i upp till nästan 15 månader. Enligt den bedömning
som gjordes i propositionen med förslaget till lagändringen framstod i
många fall en sådan betalningsskyldighet som oskäligt betungande.
Självfallet konstaterades det vara olägligt för hyresvärden att hyresgästen
avflyttar under löpande hyresperiod men hyresvärdens möjligheter till
riskfördelning bedömdes vara större än hyresgästens. Avvägningen mellan
hyresvärdens och hyresgästens intressen i enskilda fall av förevarande
art utföll därför till hyresgästens förmån.
Enligt utskottets mening bör motionsförslaget lämpligen behandlas som
en fråga om vilken uppsägningstid som skall gälla. Utskottet finner
inte tillräckliga skäl att föreslå en generell reglering som innebär
att en hyresgäst alltid skulle ha rätt till kortare uppsägningstid än
den hyresgästen tillagts genom tremånadersregeln. Hyresvärden har ett
berättigat intresse att få viss tid på sig att ordna med att skaffa
fram en ny hyresgäst, och viss framförhållning kan rimligen krävas av
en avträdande hyresgäst. Hänsyn måste också tas till den tillträdande
hyresgästens intresse att få tid på sig att avveckla sitt tidigare boende
och ordna med flyttning. Det gäller även i förhållande till en tillträdande
hyresgäst som lämnar en bostadsrättslägenhet eller villa. Tremånadersregeln
framstår enligt utskottets mening som väl avvägd mellan de olika intressen
som kan göra sig gällande. Inte heller finns det tillräckliga skäl att
föreslå att hyresgästen skall slippa hyra under en eller annan månad
för det fall att en hyresvärd på en marknad med stor efterfrågan lätt
skulle kunna skaffa sig en annan hyresgäst. En sådan reglering kan
befaras leda till tillämpningsproblem och gynna bostadssökande som snabbt
kan börja betala hyra för lägenheten. Motionen avstyrks således.
Bostadsförvaltningslagen m.m.
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslaget om förändringar av bostadsförvaltningslagen
m.m., jämför reservation 8 (m).
Förslaget i motion 2004/05:Bo302 (m) yrkande 4 avser att det skall
införas nya regler som ger ordentliga möjligheter till ingripande i de
fall där fastighetsägare visar sig inte fullgöra sina förpliktelser
gentemot hyresgäster och andra. De nya reglerna skall ersätta lagen om
förvärv av hyresfastigheter. Motionärerna pekar på att lagstiftning med
denna inriktning föreslagits av Utredningen om förvärv och förvaltning
av hyreshus (SOU 1994:23) (förslag om tillkännagivande).
Bostadsförvaltningslagen innebär bl.a. att ingripanden kan ske genom
särskild förvaltning (= förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning)
eller inlösen. Vid förvaltningsföreläggande skall fastighetsägaren själv
överlämna förvaltningen till någon annan. Vid tvångsförvaltning skall
hyresnämnden utse förvaltare och fastighetsägaren utestängs från skötseln.
Kan någon lämplig förvaltare inte utses förfaller frågan. Inlösen
förutsätter att tvångsförvaltning prövats och att det visat sig att denna
inte gett avsett resultat.
Vid sin behandling förra året av ett mot m-motionen svarande motionsyrkande
jämte en s-motion om en översyn av bostadsförvaltningslagen uttalade
utskottet följande (bet. 2003/04:BoU3).
Utskottet anser att lagstiftningen bör vara sådan att oseriösa eller på
annat sätt olämpliga förvärvare av hyresfastigheter i möjligaste mån
hindras från att över huvud taget komma in på fastighetsmarknaden och
att i ett sådant system förvärvslagen fortfarande är ett viktigt instrument.
Ju effektivare denna lag är, desto mindre blir behovet att ingripa mot
försumliga hyresvärdar och desto mindre olägenheter uppstår för
hyresgästerna.
Bostadsförvaltningslagen har varit i kraft i drygt 25 år. Under 1990-talets
första hälft blev lagen om förvärv av hyresfastigheter och
bostadsförvaltningslagen föremål för två utredningars överväganden. Den först
verksamma utredningen föreslog att förvärvslagen skulle avskaffas
samtidigt som bostadsförvaltningslagen skulle skärpas (SOU 1994:23). Den
senare utredningen föreslog vissa ändringar av förvärvslagen men inte
någon förändring av bostadsförvaltningslagen. Den föreslog dessutom
vissa ändringar av reglerna om åtgärdsföreläggande (SOU 1996:148). Det
är värt att notera att utredningen vid sina överväganden om
bostadsförvaltningslagen i huvudsak utgått från det faktamaterial som den
tidigare utredningen redovisat. Någon ny undersökning hade således inte
genomförts. Dock hade tillgänglig statistik fogats till det gamla
materialet.
Enligt utskottets mening talar en del omständigheter för att en utredning
på nytt skulle ges i uppdrag att överväga vilka möjligheter som skall
finnas för att ingripa mot försumliga och på annat sätt olämpliga
hyresvärdar. S-motionären har pekat på några frågor som behöver uppmärksammas.
Utskottet är däremot inte berett att föreslå att en utvärdering och
översyn med detta syfte genomförs enbart beträffande bostadsförvaltningslagens
bestämmelser. En sådan utvärdering och översyn bör i stället ske i ett
vidare sammanhang, omfattande också bl.a. förvärvslagens bestämmelser
och reglerna om åtgärdsföreläggande. Utskottet finner inte tillräckliga
skäl att nu lämna riksdagen förslag om att en sådan utredning kommer
till stånd.
Utskottet avstyrker med hänvisning till vad som anförts under föregående
riksdagsår m-motionen.
Det kollektiva förhandlingssystemet
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om att hyresförhandlingslagen bör
avskaffas eller ändras, jämför reservationerna 9 (m), 10 (kd, c) och 11
(fp).
I fyra motioner behandlas frågor av mer grundläggande karaktär som gäller
det kollektiva förhandlingssystemet.
I motion 2004/05:Bo301 (m) yrkande 22 föreslås att hyresförhandlingslagen
skall avskaffas med syfte att förhandlingsmonopolet skall brytas (förslag
om tillkännagivande).
Förslaget i motion 2004/05:L336 (fp) yrkande 5 gäller konsumentskyddet
vid hyra av bostad särskilt vad gäller Hyresgästföreningens monopol att
företräda hyresgästerna, vilket måste brytas så att den enskilde
hyresgästens möjlighet att påverka boendet stärks (förslag om tillkännagivande
avseende en översyn).
Enligt förslaget i motion 2004/05:Bo306 (kd) yrkande 19 bör det genomföras
en utredning av förutsättningarna för ett större individuellt inslag i
hyresförhandlingslagens bestämmelser bl.a. så att det skall bli lättare
att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet för den som så önskar.
Systemet bör också ge större utrymme för att förhandla fram olika
individuella hyreskontrakt för att därigenom utveckla hyresrätten som
produkt. Ett starkt och tydligt grundläggande konsumentskydd skall finnas
(förslag om tillkännagivande avseende en översyn).
Också förslaget i motion 2004/05:Bo235 (c) yrkande 10 (partimotion)
avser ett avskaffande av förhandlingsmonopolet (förslag om riksdagsbeslut).
Det kollektiva förhandlingssystemet såsom det utformats i hyresförhandlingslagen
(1978:304) är en viktig del av den reglering som avser att ta till vara
och stödja de intressen hyresgästerna har. Hyresgästerna ges styrka
genom att de vid de kollektiva förhandlingarna kan uppträda gemensamt
genom en företrädare som har förhandlingsvana och kunskaper om hyresmarknaden.
Systemet är också kostnadsbesparande och bidrar därför i viss utsträckning
till att hålla hyresnivåerna nere. Hyresförhandlingslagen innehåller
dessutom regler som avser att ta till vara de enskilda hyresgästernas
intressen. Bland annat kan hyresgästerna få det kollektiva
förhandlingsresultatet
och förhandlingsersättningens storlek överprövade vid hyresnämnden.
Genom lagen har säkerställts att vissa viktiga frågor kan avgöras också
i strid med hyresvärdens inställning till dem. Det gäller bl.a. om
kollektiva förhandlingar skall föras, vilken organisation som skall
företräda hyresgästerna och hyresgästens rätt att förhandla enskilt.
Från konsumentsynpunkt framstår systemet som lämpligt. Enligt utskottets
mening kan det inte komma i fråga att avskaffa denna lagstiftning.
M-motionen bör därför inte vinna bifall.
Enligt hyresförhandlingslagen har den enskilda hyresgästen sedan en
viss karenstid förflutit rätt att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet och därmed inte omfattas av de överenskommelser om hyror
och andra hyresvillkor som träffas mellan hyresvärden och
hyresgästorganisationen.
Ett avtal om att hyresgästen inte skall omfattas av systemet får träffas
först sedan hyresförhållandet varat tre månader. Motsvarande begränsning
gäller hyresnämndens möjligheter att fatta beslut i frågan (2 och 3 §§
hyresförhandlingslagen).
Sedan 1997 är det inte längre möjligt att två eller fler hyresgästorganisationer
på grundval av en med hyresvärden avtalad eller hyresnämnden beslutad
förhandlingsordning förhandlar för hyresgästerna i ett visst hus. Frågan
regleras genom ett förbud mot flera samtidiga förhandlingsordningar (4
§ hyresförhandlingslagen). Förbudet hindrar dock inte att en konkurrerande
organisation tar över förhandlingsrätten för hyresgästerna i ett visst
hus (eller för en grupp hus), förutsatt bl.a. att denna organisation
åtnjuter hyresgästernas förtroende och har tillräckliga kvalifikationer
för att sköta ett regelbundet förhandlingsarbete med hyresvärden.
Utskottet kan således konstatera att det inte råder någon monopolsituation
för en viss förhandlande hyresgästorganisation, varken vad gäller
förhandlingsrätten för de enskilda hyresgästerna eller i förhållande till
en annan konkurrerande hyresgästorganisation. Inte heller finns det fog
för den i motionerna framförda kritiken mot den grundläggande ordningen
i övrigt.
Hyressättningsutredningen (SOU 2004:91) har föreslagit förändringar av
bl.a. hyresförhandlingslagen som skall underlätta en mer individualiserad
hyressättning baserad på hyresgästens till- och frånval. Utredningens
förslag bereds inom Justitiedepartementet.
Mot bakgrund av vad som anförts avstyrks även fp-, kd- och c-motionerna
i sin helhet.
Kooperativ hyresrätt
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om att en medlem vid sitt utträde
ur en kooperativ hyresrättsförening skall kunna få tillbaka sina
medlemsinsatser med uppräkning för inflationen, jämför reservation 12 (m,
c).
Uppräkning av medlemsinsatser vid återbetalning
Förslagen i motionerna 2004/05:Bo235 (c) yrkande 20 (partimotion) och
2004/05:Bo248 (c) yrkande 2 avser en lagändring så att vid utträde ur
en förening som upplåter kooperativ hyresrätt medlemmen kan få tillbaka
insatsbeloppet uppräknat med inflationen (förslag om tillkännagivande).
En kooperativ hyresgäst som önskar flytta kan inte sälja den kooperativa
hyresrätten men har rätt att få tillbaka betalade insatser. Enligt 2
kap. 9 § fjärde stycket lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt skall
en avgående medlem inte ha rätt att få tillbaka ett högre belopp än det
han eller hon betalat till föreningen som insatser.
Enligt regeringens mening såsom den kom till uttryck i propositionen
till lagen om kooperativ hyresrätt (prop. 2001/02:62) beror svaret på
frågan om uppräkning av insatser skall tillåtas i grunden på vem man
vill prioritera, de medlemmar som går ur föreningen eller de som stannar
kvar. Förbudet mot uppräkning ger föreningen mer kapital som kan användas
till att t.ex. hålla hyrorna nere eller dela ut vinst.
Uppräkning kan dock göras av insatser vid en ny medlems inträde eller
en ny upplåtelse av hyresrätt. Något tak för uppräkningen finns inte.
Lagen i denna del innebär, enligt regeringens bedömning, inte någon
försvagning av föreningens eget kapital utan har en gynnsam inverkan på
föreningens ekonomi.
Utskottet avstyrkte vid sin beredning av lagen om kooperativ hyresrätt
motioner om indexuppräkning och inflationssäkring vid återbetalning av
insatser och anförde (bet. 2001/02:BoU5):
Såsom regeringen anför är frågan om en uppräkning av insatserna skall
tillåtas vid återbetalning till en avgående medlem ytterst beroende på
den värdering man gör av vem man vill gynna; den avgående medlemmen
eller de som bor kvar med kooperativ hyresrätt. Utskottet anser att
regelsystemet så långt möjligt bör utformas så att det i främsta rummet
ger utrymme för att hålla hyrorna nere. En sådan ordning kommer också
en avgående medlem att ha haft fördel av. Motionsförslagen om att
insatserna skall kunna räknas upp vid en återbetalning till en avgående
medlem bör riksdagen därför avslå.
Utskottet finner inte nu skäl att göra en annan bedömning och avstyrker
därför motionerna.
Ombildning till bostadsrätt
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen avseende ombildning till bostadsrätt
i fråga om
förändringar av kraven på majoritet gällande andel och folkbokföring,
jämför reservation 13 (m, fp, kd, c) och särskilt yttrande 3 (m, fp)
och
förbudet mot dubbelupplåtelse, jämför reservation 14 (m, kd, c) och
särskilt yttrande 4 (fp).
Majoritetsreglerna
I ett flertal motioner lämnas förslag om ett återinförande av kravet på
enkel majoritet för ombildning till bostadsrätt. Det gäller motionerna
2004/05:Bo301 (m) yrkande 14, 2004/05:Bo302 (m) yrkandena 7 och 8,
2004/05:Bo309 (fp) yrkande 2 och 2004/05:Bo306 (kd) yrkande 23. Förslagen
i m- och fp-motionerna omfattar eller innebär att det särskilda nyligen
införda kravet på folkbokföring som gäller för bostadshyresgäster skall
tas bort.
För ombildning till bostadsrätt har tidigare under en period gällt ett
krav på enkel majoritet som innebar att hyresgästerna i mer än hälften
av de uthyrda lägenheterna måste vara för ombildningen (prop. 1991/92:160;
bet. 1991/92:BoU22 och prop. 1998/99:101; bet. 1998/99:BoU10). Något
krav på att bostadshyresgästerna skulle vara folkbokförda på fastigheten
gällde inte då. Det nuvarande kravet på kvalificerad majoritet dvs.
stöd från minst två tredjedelar av hyresgästerna - liksom tidigare kravet
på enkel majoritet - avser förutsättningarna för både att en intresseanmälan
skall få göras, vilket grundlägger föreningens rätt till förköp, och
att föreningen skall kunna besluta att förvärva en fastighet i syfte
att en ombildning skall ske. Hyresgästernas företrädesrätt regleras i
lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (den s.k. ombildningslagen) och
förutsättningarna för föreningens förvärvsbeslut regleras i bostadsrättslagen
(1991:614).
Regelsystemet kan något mer utvecklat beskrivas på följande sätt. En
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt sker genom att hyresgästerna
på en fastighet bildar en bostadsrättsförening som förvärvar fastigheten
och sedan upplåter lägenheterna med bostadsrätt till de hyresgäster som
vill delta i ombildningen. I bostadsrättslagen finns regler om hur en
ombildning till bostadsrätt skall gå till. Ett beslut att förvärva ett
hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en
föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått
med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen
och, vad gäller bostadshyresgäster, folkbokförda på fastigheten (9 kap.
19 § bostadsrättslagen). Innan ett beslut om förvärv av ett hus får
fattas, skall en ekonomisk plan ha upprättats och hållits tillgänglig
för hyresgästerna (9 kap. 20 § bostadsrättslagen, jfr 3 kap. samma lag).
Ett beslut om förvärv i strid mot lagens bestämmelser är ogiltigt (9
kap. 21 § bostadsrättslagen). Inskrivningsmyndigheten skall beakta
ogiltighetspåföljden när en bostadsrättsförening söker lagfart på sitt
förvärv. En lagfartsansökan skall avslås om det är uppenbart att förvärvet
är ogiltigt (20 kap. 6 § 10 jordabalken).
Vid köp av en hyresfastighet krävs - om kommunen begär prövning av
förvärvet - tillstånd från hyresnämnden, s.k. förvärvstillstånd. (Se
lagen [1975:1132] om förvärv av hyresfastighet m.m. som vanligen benämns
förvärvslagen.) Lagstiftningen om förvärvstillstånd syftar till att
förhindra oseriösa eller på annat sätt olämpliga personer eller företag
att komma in på hyresmarknaden. Förvärvstillstånd fordras dock inte när
en bostadsrättsförening har fattat beslut om förvärvet på det sätt som
bostadsrättslagen föreskriver för ombildning.
För att främja en övergång från hyresrätt till bostadsrätt antogs med
ikraftträdande den 1 juli 1982 ombildningslagen. Samtidigt gjordes en
del ändringar i den gamla bostadsrättslagen. Bland annat infördes kravet
på viss majoritet för att en ombildning skulle få ske. Ombildningslagen
ger hyresgästerna rätt att för ombildning till bostadsrätt förvärva
huset de bor i före andra köpare. En förutsättning för att hyresgästerna
skall få en starkare ställning än andra spekulanter på fastigheten är
att de har bildat en bostadsrättsförening och att föreningen har gjort
en s.k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i
fastighetsregistrets inskrivningsdel. En intresseanmälan kan göras om
hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intresserade av ombildning. Också enligt
ombildningslagen gäller ett krav på folkbokföring för bostadshyresgäster.
Så länge en intresseanmälan gäller får en fastighetsägare normalt inte
överlåta fastigheten, om inte föreningen först har erbjudits att förvärva
fastigheten.
I förarbetena till de ombildningsregler som infördes år 1982 har
framhållits att en ombildning till bostadsrätt bör ske på de boendes villkor
samt att det är de boendes intressen, önskemål och synpunkter som bör
tillgodoses när det är fråga om en övergång från hyresrätt till bostadsrätt.
Bakgrunden till regleringen var att det enligt bostadsrättslagens
tidigare bestämmelser var möjligt att bilda en bostadsrättsförening med
syfte att ombilda en hyresfastighet utan att vare sig styrelseledamöterna
eller övriga medlemmar var bosatta i fastigheten samt att en ombildning
kunde genomföras helt utan insyn av de boende (prop. 1981/82:169, bet.
CU 1981/82:41).
I underlaget för majoritetsberäkningen ingår även hyresgäster som inte
bor i huset. Om en lägenhet inte är uthyrd skall den däremot inte räknas
in. Inte endast bostadslägenheter utan även lokaler skall ingå i
beräkningsunderlaget. Det är bara hyresgäster som hyr direkt av värden som
skall räknas med, vilket utesluter eventuella andrahandshyresgäster i
huset.
Ombildningslagen gäller sedan den 1 april 2002 även för ombildning till
kooperativ hyresrätt. Samma krav som gäller för ombildning till bostadsrätt
gäller för ombildning till kooperativ hyresrätt.
En hyresgäst som inte vill delta i en ombildning till bostadsrätt har
rätt att bo kvar i lägenheten som hyresgäst och får då bostadsrättsföreningen
som hyresvärd (7 kap. 11 och 13 §§ jordabalken). Föreningen får inte
upplåta bostadsrätt till lägenheten så länge hyresförhållandet består.
Enligt hyreslagen har hyresgästen samma besittningsskydd och bytesrätt
som tidigare. Bostadsrättsföreningen har samma skyldigheter som andra
hyresvärdar.
De regler som innebär ett krav på två tredjedels majoritet för ombildning
till bostadsrätt har motiverats av att ju fler som deltar i en ombildning,
desto större är möjligheten att övergången till bostadsrätt blir lyckad.
Det gäller bl.a. att föreningen skall vila på en ekonomiskt god grund.
Det är också fråga om att under föreningens fortsatta bestånd garantera
att verksamheten inte äventyras och att boendeformen blir framgångsrik.
Vidare har anförts bl.a. att boendet är av en så stor betydelse att
det därför inte är rimligt att en ombildning skall få genomföras om ett
större antal hyresgäster, kanske uppemot hälften, motsätter sig denna.
Många gånger har dessa hyresgäster valt att bo i huset just därför att
de önskar att en professionell hyresvärd ansvarar för fastighetsförvaltningen.
Det är alltså också ur denna synvinkel fråga om intressen av
boendedemokratisk natur (prop. 1998/99:101, bet. 1998/99:BoU10).
Genom en lagändring med ikraftträdande den 1 april 2003 ställs som redan
framgått krav på att de bostadshyresgäster som är för en ombildning
måste vara folkbokförda på fastigheten för att få räknas med (prop.
2002/03:12; bet. 2002/03:BoU2). Utskottet har i samband med att
folkbokföringskravet infördes instämt (i nämnda bet.) i regeringens mening
att det är mycket angeläget att så långt möjligt säkerställa att
ombildningar till bostadsrätt faktiskt sker på de boendes villkor och att
de i huset boende hyresgästerna inte förbigås vid ombildningen. Det har
bedömts att det finns vissa risker att försök kommer att göras för att
kringgå ett krav på folkbokföring. Regeringen har i detta sammanhang
pekat på folkbokföringens betydelse i andra sammanhang och brottsbalkens
bestämmelse om osant intygande, vilka faktorer kommer att motverka ett
kringgående. Ett krav på folkbokföring försvårar i vissa situationer
möjligheterna till ombildning. I likhet med regeringen har utskottet
ansett att det är försvarbart eftersom en ombildning torde ha större
förutsättningar att bli framgångsrik ju fler medlemmar som faktiskt bor
i huset. Utskottet har sammanfattningsvis ansett att det finns anledning
att ställa upp ett krav på att bostadshyresgästerna skall vara folkbokförda
på fastigheten för att få biträda ett beslut om ombildning till bostadsrätt.
Detsamma har utskottet ansett bör gälla för att bostadshyresgästerna
skall få räknas med i majoriteten för att en intresseanmälan skall få
göras.
Utskottet har vid flera tillfällen funnit skäl att ställa sig bakom de
majoritetsregler som gäller för ombildning och finner inte nu anledning
att ändra ståndpunkt i de frågor som väckts genom motionerna. De synpunkter
som framkommit vid den offentliga utfrågning som utskottet hållit om
vilka verkningar de genomförda ombildningarna till bostadsrätt har haft
styrker utskottet i sin uppfattning om att majoritetsreglerna inte bör
ändras på sätt som föreslagits. Utskottet vill särskilt uppmärksamma
värdet av att regelsystemet har en sådan utformning att det antal boende
som kommer att bo kvar som hyresgäster i ett ombildat hus bör vara få
eftersom det hyresvärdskap som relativt många bostadsrättsföreningar
står för inte utövas på ett tillräckligt professionellt sätt eller på
annat sätt avviker från vad som får anses vara god sed i ett hyresförhållande.
Det skall klargöras att flertalet bostadsrättsföreningar är fullt
korrekta i sitt förhållande till sina kvarboende hyresgäster. Det inses
dock lätt att föreningarnas förhållanden till sina bostadshyresgäster
i flera avseenden kommer eller riskerar att påverkas av att hyresverksamheten
så att säga inte ligger i linje med föreningens egentliga ändamål, att
bereda bostäder åt sina medlemmar. För de hyresgäster som blir kvar
torde ombildningen oavsett hur väl hyresvärdskapet sköts ha nackdel av
att bytesrätten urholkas genom att få andra hyresgäster, bostadsrättshavare
eller villaägare vill byta till sig en hyreslägenhet i ett bostadsrättshus.
Det kan vara värt att notera att inte någon av de bostadsrättsorganisationer
som deltagit i utfrågningen och inte heller Fastighetsägarna Sverige
som också representerar ett stort antal bostadsrättsföreningar förespråkar
lagändringar som innebär att ett krav på enkel majoritet skall återinföras.
Också chefen för Hyresnämnden i Stockholm gav vid utfrågningen uttryck
för att det är viktigt att man behåller ett krav på så hög majoritet
som möjligt. Han erinrade om att lagstiftningen från början innebar ett
krav på två tredjedels majoritet och att det syftade till att göra
bostadsrättsföreningarna ekonomiskt stabila och att man inte skulle få
alltför många hyresgäster.
Utskottet avstyrker således samtliga motioner.
Förbudet mot dubbelupplåtelse
I motion 2004/05:Bo301 (m) yrkande 13 lämnas förslag om ett slopande av
förbudet mot dubbelupplåtelse för kommunala bostadsbolag. Ombildningen
skulle förbilligas för hyresgästerna eftersom bolaget kan träda in som
bostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen inte vill delta;
bolaget skulle fortfarande vara dessa hyresgästers hyresvärd (förslag
om tillkännagivande).
Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtas
till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen).
Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenheten
skall omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåra
ombildningen till bostadsrätt.
Det totala förbudet mot dubbelupplåtelser motiveras bl.a. med att
hyresgästerna i dubbelupplåtna lägenheter där bostadsrättsupplåtelsen är
den senare upplåtelsen skulle behöva tilläggas fullt besittningsskydd
och oinskränkt bytesrätt. Sådana rättigheter har inte tillförsäkrats
hyresgäster i andra bostadsrättslägenheter (där hyresrätten upplåts
sist, vilket är den egentligen enda förekommande typen av andrahandsupplåtelse
när det gäller bostadsrättslägenheter). Särskiljandet av två typer av
bostadsrättslägenheter i de nämnda avseendena har befarats leda till
osäkerhet med åtföljande risk för rättsförluster. Detta är grundat på
tidigare erfarenheter.
Bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse har behandlats vid många
olika tillfällen. Bland annat skedde detta i en departementspromemoria
om s.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I promemorian bedömdes
att förbudet inte skulle tas bort eftersom detta skulle kunna innebära
oklarheter och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda till
rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägenheter. I stället föreslogs
att vid ombildning fastighetsägaren skulle kunna förvärva en bostadsrättsoption
till de lägenheter som inte ombildas till bostadsrätter. Optionen
förutsatte kapitaltillskott och medförde inflytande i föreningen. När en
hyresrätt upphörde skulle optionshavaren kunna hyra ut på nytt eller
ombilda till en bostadsrätt och därefter sälja den. Optionerna i sig
skulle kunna pantsättas och överlåtas. Gällde det flera optioner i en
förening skulle det ske gemensamt. Förslaget har inte förts fram till
riksdagen.
Utskottet har flera gånger tidigare avstyrkt motsvarande motionsyrkande
(se bl.a. förra årets bet. 2003/04:BoU3). Utskottet har då ansett - i
likhet med de slutsatser som redovisats i promemorian - att negativa
effekter skulle uppstå om förbudet togs bort helt eller delvis. Ett
partiellt förbud skulle dessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva
medföra ett förbud för kommunen eller dess bolag att överlåta bostadsrätten.
Utskottet finner inte anledning att ändra uppfattning i frågan. Motionen
avstyrks således.
Bostadsrätt
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslaget om
upphävande av kravet på underrättelse till socialnämnd vid vissa
uppsägningar, jämför reservation 15 (m, fp, kd) och
ändringar av hyressättningsregeln beträffande andrahandsupplåtelser av
en bostadsrättslägenhet, jämför reservation 16 (m, fp).
Underrättelse till socialnämnd vid förverkande
I motion 2004/05:Bo302 (m) yrkande 10 föreslås ett upphävande av det
nyligen genom lagstiftning införda kravet på underrättelse till socialnämnd
vid vissa uppsägningar av bostadsrättshavare (förslag om riksdagsbeslut).
Genom lagändringar som trädde i kraft den 1 april 2004 infördes följande
nya regler i bostadsrättslagen beträffande uppsägning på grund av
förverkande (prop. 2003/04:94, bet. 2003/04:BoU10).
En bostadsrättsförening är skyldig att innan en uppsägning sker på grund
av störningar från en bostadslägenhet underrätta socialnämnden om
störningarna. Underrättelsen är en förutsättning för uppsägningen. Vid
särskilt allvarliga störningar får dock uppsägning ske utan föregående
underrättelse. Tanken är att en avhysning i ett sådant fall skall kunna
verkställas snabbt till gagn för de grannar som störts. En kopia av
uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden.
Vidare är en bostadsrättsförening skyldig att inför en uppsägning på
grund av att årsavgift för en bostadslägenhet inte betalats i rätt tid
underrätta socialnämnden om försummelsen. Underrättelsen är en förutsättning
för uppsägningen. Någon underrättelseskyldighet föreligger inte vid
uppsägning som grundas på att sammantaget flera upprepade (ofta i
praktiken mindre) förseningar skett.
Lagändringarna föreslogs av regeringen med anledning av två tillkännagivanden
som riksdagen gjort på förslag av bostadsutskottet (bet. 2002/03:BoU2).
Tillkännagivandena gav uttryck för en önskan om att hyreslagens och
bostadsrättslagens regleringar i allt väsentligt skulle motsvara varandra.
Vid sin behandling av regeringens förslag och de motstående motionerna
(liknande den som nu bereds) uttalade utskottet bl.a. följande (bet.
2003/04:BoU10).
Riksdagens tillkännagivanden omfattade den uttalade uppfattningen att
en bostadsrättsförening, likt andra samhällsaktörer, har ett socialt
och samhälleligt ansvar för sina medlemmar och att det är lämpligt att
detta kommer till uttryck i form av kontakter eller annat samarbete med
bl.a. sociala myndigheter. Utskottet står fast vid denna uppfattning
och anser att bostadsrättslagen med den nya utformning som regeringens
lagförslag innebär kommer att svara mot de värderingar riksdagens
majoritet givit uttryck för. Genom en kontakt med socialnämnden kan
bostadsrättshavarens behov av att erhålla adekvat hjälp för de problem
han mött tillgodoses. Därutöver ges socialnämnden möjligheter till
insatser som hindrar eller förebygger att bostadsrättshavarens sociala
situation försämras genom de sanktioner som bostadsrättsföreningen kan
komma att vidta. Hänsynen till barn gör sig i dessa sammanhang gällande
med avsevärd styrka. Lagstiftaren bör söka garantera att de sociala
myndigheterna blir uppmärksammade på enskilda bostadsrättshavares problem.
En bostadsrättsförening är en form för samverkan där syftet är att bereda
ägarna bostäder. Det är för utskottet en främmande tanke att som angiveri
beteckna en underrättelse till socialnämnden om att någon i samverkanskretsen
riskerar att förlora sin bostad. Enligt utskottet ligger en
underrättelseskyldighet klart inom ramen för en god samverkan med syfte att
tillgodose medlemmarnas bostadsbehov.
Först vad gäller frågan om uppsägning på grund av störningar. Som bl.a.
Fastighetsägarna Sverige och Riksbyggen i sina remissvar har framhållit
finns det vissa olikheter mellan upplåtelseformerna hyres- och bostadsrätt
som synes tala mot att överföra de regler om underrättelseskyldighet
som gäller enligt hyreslagen till bostadsrättslagen. Hit hör t.ex. att
det kan vara känsligt för styrelsen i en bostadsrättsförening att skicka
en underrättelse om störningar som gäller en granne och föreningsmedlem
till socialnämnden. Vidare synes, såsom flera remissinstanser, bl.a.
HSB Riksförbund, har påtalat, systemet med underrättelser inte alltid
fungerat tillfredsställande på hyresrättens område. Konsumentverket har
framhållit att en möjlighet att komma till rätta med detta kan vara att
förbättra rutinerna i samband med avhysning. För att åstadkomma detta
behövs inga lagstiftningsåtgärder. Samtidigt står det klart att - som
Stockholms och Arvidsjaurs kommuner också har framhållit - en
underrättelseskyldighet kan ge kommunerna ökade möjligheter att sätta in
stödinsatser i tid så att man kan komma till rätta med störningarna och
därmed förhindra avhysning. Som skäl mot förslaget skulle man också
eventuellt kunna hävda att en underrättelseskyldighet medför en viss
administrativ belastning för bostadsrättsföreningarna. Invändningen är
av underordnad betydelse men det kan nämnas att inget har framkommit
som tyder på att förverkande av bostadsrätt är särskilt vanligt
förekommande. Sett i sitt sammanhang skulle därför ett system med underrättelse
till socialnämnden på bostadsrättens område medföra en enbart mycket
begränsad ökning av bostadsrättsföreningens åligganden. Vid en avvägning
av de skäl som kan anföras för och emot en underrättelseskyldighet anser
utskottet att fördelarna med en underrättelseskyldighet klart väger
över.
Enligt riksdagens mening framstod det som följdriktigt att en
underrättelseskyldighet gentemot socialnämnden införs också när en
bostadsrättshavare
kommit i betalningsdröjsmål och föreningen avser att säga upp honom.
Det kan, uttalade riksdagen, under vissa förutsättningar finnas goda
skäl att ge en bostadsrättshavare ekonomiskt stöd så att denne kan bo
kvar i sin lägenhet. Riksdagen tillkännagav därför att det finns skäl
att genom lagstiftning söka garantera att de sociala myndigheterna blir
uppmärksammade på enskilda bostadsrättshavares problem och att en
underrättelseskyldighet motsvarande den som gäller för hyresrätter därför
bör införas för bostadsrätter. Några remissinstanser, bl.a. Riksbyggen,
har hänvisat till att en bostadsrätt - till skillnad från en hyresrätt
- representerar ett förmögenhetsvärde och att en underrättelseskyldighet
därför inte är särskilt meningsfull. Vidare har flera remissinstanser
påtalat att underrättelserna inte fungerar särskilt bra på hyresrättens
område. Utskottet vill liksom regeringen framhålla att det finns
bostadsrätter med ett mycket begränsat ekonomiskt värde som såtillvida
liknar hyresrätter. Det bör också framhållas att socialnämnden, vid
förverkande av en bostadsrätt med ett betydande ekonomiskt värde, kan
vidta andra åtgärder än att verka för att bostadsrättshavaren får bo
kvar, t.ex. ordna med en ny bostad. Ovan har utskottet tillstyrkt
regeringens förslag om att en bostadsrättsförening skall underrätta
socialnämnden före uppsägning som grundas på störningar i boendet. Det är
enligt utskottets liksom regeringens mening naturligt att en liknande
ordning införs när det gäller uppsägning på grund av betalningsförsening.
En bostadsrättsförening skall därför vara skyldig att meddela socialnämnden
om en bostadsrättshavare sägs upp på grund av att årsavgiften inte har
betalats i rätt tid. Underrättelseskyldigheten bör - liksom enligt
hyreslagen - avse enbart bostadslägenheter. I hyreslagen utgör meddelandet
en förutsättning för att återvinningsfristen skall börja löpa. Detta
bör gälla även här. De föreslagna reglerna har utformats med de motsvarande
reglerna i hyreslagen som förebild.
På de här återgivna skälen och i övrigt på de skäl som redovisats i
propositionen tillstyrkte utskottet regeringens lagförslag och avstyrkte
de motstående motionerna.
Utskottet finner inte skäl att inta en annorlunda ståndpunkt än tidigare.
M-motionen avstyrks därför.
Hyressättning vid andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet m.m.
I motion 2004/05:Bo238 (m) lämnas förslag om att bruksvärdesprincipen
skall slopas vad gäller en andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet.
I motionen påpekas att någon hänsyn till bostadsrättshavarens kapitalkostnad
inte kan tas när hyresnämnden prövar skäligheten av hyran för en sådan
lägenhet (förslag om tillkännagivande).
Förslaget i motion 2004/05:Bo309 (fp) yrkande 5 gäller att en översyn
genomförs av reglerna om andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet
omfattande frågor om återbetalningsskyldighet av överhyra och hyresnivå
vid andrahandsupplåtelse vilka regleringar inte bör ske på samma sätt
som när det gäller andrahandsupplåtelse av en hyreslägenhet. I motionen
anförs att bostadsrättshavarens faktiska kostnader måste kunna beaktas
(förslag om tillkännagivande).
Genom lagstiftning under riksdagsåret 1987/88 infördes en möjlighet för
andrahandshyresgäster att återfå erlagd överhyra, dvs. hyra som ligger
över bruksvärdesnivå, och att få den framtida hyran bestämd (numera 55
d § hyreslagen). Bestämmelsen gäller vid andrahandsupplåtelser både av
hyreslagen och bostadsrättslägenheter. Möjligheten gäller endast i fråga
om bostäder men inte vid förhyrning för fritidsändamål. I lagstiftningsärendet
motionerades om att en bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i
andra hand skall ha möjlighet att få ersättning för sina faktiska
kostnader när hyran fastställs. Det fanns vidare motionsförslag om att
regeringsförslaget helt skulle avslås. Reglerna om villkorsändring hade
dittills i många fall inneburit att hyresgästen blev bunden att betala
den hyra som överenskommits även om den låg över bruksvärdesnivå, låt
vara att vissa överuttag under en kortare tid varit straffbelagda (prop.
1987/88:162, bet. 1987/88:BoU22).
Utskottet avstyrkte motionsförslagen och anförde (i nämnda bet.) bl.a.
följande. "Inte minst mot bakgrund av läget på bostadsmarknaden finns
det enligt bostadsutskottets mening skäl att förstärka skyddet för bl.
a. andrahandshyresgäster. De som hyr sin lägenhet i andra hand representerar
ofta grupper - t.ex. ungdomar och invandrare - som har en svag ställning
i samhället och då inte minst på bostadsmarknaden. Det är därför nödvändigt
att vidta åtgärder som stärker deras ställning och som gör det möjligt
för dem att hävda sina krav. Andrahandshyresgästerna måste i likhet med
vad som gäller för andra hyresgäster, ges möjlighet att värja sig mot
orimliga hyror. Även enligt bostadsutskottets mening bör sålunda hyreslagen
ändras i enlighet med regeringens förslag. Utgångspunkten bör härvid
vara att en hyresgäst som hyr i andra hand inte skall behöva betala en
högre hyra än vad som motsvarar bruksvärdeshyran för den aktuella
lägenheten. Detta bör gälla oavsett om uthyrningen avser en hyreslägenhet
eller en lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt."
Utskottet har vid ett par senare tillfällen tagit upp motioner om friare
hyressättning vid andrahandsupplåtelser och då avstyrkt dessa med
hänvisning till vad som sagts i samband med det ovan nämnda
lagstiftningsärendet.
Regeringen har i den ungdomspolitiska propositionen (prop. 2004/05:2)
uttalat sin avsikt att tillsätta en utredare som skall se över villkoren
för uthyrning av bostad i andra hand. Detta görs mot bakgrund av att
många ungdomar särskilt i storstadsregionerna i dag är hänvisade till
ett andrahandsboende.
Utskottet anser att riksdagen bör avvakta med sitt sakliga ställningstagande
till motionsförslagen intill dess att överväganden kan göras mot bakgrund
av resultaten av de nämnda aviserade utredningsinsatserna. Det kan även
finnas skäl att avvakta beredningen av Hyressättningsutredningens förslag
som nu pågår inom Regeringskansliet för att se vilka förändringar av
bruksvärdessystemet som blir aktuella. Hyressättningsutredningens förslag
återfinns i betänkandet Reformerad hyressättning (SOU 2004:91). För
tydlighets skull skall nämnas att Hyressättningsutredningen inte lämnat
något förslag till lagändring av det slag motionerna syftar till. M-
och fp-motionerna avstyrks.
Övrigt
Obligatorisk hemförsäkring för boende
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslaget om en obligatorisk hemförsäkring
för boende i hyres- och bostadsrätt.
Förslaget i motion 2004/05:Bo217 (s) avser att det skall införas krav
på en obligatorisk hemförsäkring för boende (förslag om tillkännagivande
avseende en översyn). Förslaget tar sikte på både hyresgäster och
bostadsrättshavare.
Utskottet har tidigare behandlat (bet. 2001/02:BoU13) ett liknande
förslag vad gäller hyresgäster och uttalade då:
Motionärernas i och för sig vällovligt syftande förslag synes närmast
förutsätta en ordning där hyresförhållandets bestånd görs beroende av
att hyresgästen innehar en försäkring. Det skulle nämligen vara föga
meningsfullt med en ordning som innebär att en av hyresgästen tagen
försäkring skall utgöra ett villkor för en förhyrning, om hyresgästen
sedan hyreskontraktet tecknats utan vidare skulle kunna säga upp
försäkringen.
Det förekommer att hyresvärdar ställer upp krav på hemförsäkring för
att en hyresgäst skall få hyra en lägenhet. En hyresvärd kan ju som
förutsättning för uthyrning i princip ställa upp de villkor han anser
viktiga. (Det finns undantag, se t.ex. brottsbalkens förbud mot olaga
diskriminering.) Villkoret kan i efterhand prövas av hyresnämnden. Bedöms
det som oskäligt kan nämnden besluta att det inte längre skall gälla.
Enligt vad utskottet erfarit har det inte genom ett överrättsavgörande
prövats om ett krav på försäkring är att anse som skäligt.
Enligt utskottets mening får det anses rimligt att en hyresgäst själv
får bestämma om denne genom en försäkring vill skydda sig för det fall
att skadeståndskrav riktas mot honom eller hans egendom förstörs. Det
kan befaras att ett krav på hem- eller brandförsäkring skulle försvåra
en resurssvag hyresgästs möjlighet att erhålla ett hyreskontrakt. Det
kan i vart fall inte komma i fråga att i förhållande till en normalt
aktsam hyresgäst göra dennes rätt att fortsättningsvis hyra en lägenhet
beroende av att han vidmakthåller en försäkring. Inte heller på annat
sätt finner utskottet skäl att förorda att en hem- eller brandförsäkring
görs obligatorisk för hyresgäster även om tagandet av en sådan försäkring
framstår som en klok handling.
Utskottet finner skäl att göra samma bedömning nu. Motsvarande synpunkter
gör sig i allt väsentligt gällande också i fråga om en obligatorisk
försäkring för bostadsrättshavare. Utskottet avstyrker således motionen.
Reservationer
Utskottets förslag till riksdagsbeslut och ställningstaganden har
föranlett följande reservationer. I rubriken anges vilken punkt i utskottets
förslag till riksdagsbeslut som behandlas i avsnittet.
1. Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal, punkt 1 (v, mp)
av
Owe Hellberg (v), Sten Lundström (v) och Helena Hillar Rosenqvist (mp).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo225
yrkande 2 och 2004/05:Bo265 i denna del.
Ställningstagande
Vi anser att boende som hyr i andra hand behöver starkare rättigheter.
I dag kan ingen andrahandshyresgäst göra något för att få bo kvar om
förstahandshyresgästens rätt upphör. Det spelar ingen roll vad som ligger
bakom. Förstahandshyresgästen kan ha dött, vräkts på grund av otillåten
andrahandsuthyrning eller det kan vara något annat skäl. Hur länge
andrahandshyresgästen haft lägenheten, hur skötsam han eller hon varit
har inte den minsta betydelse. Andrahandshyresgästen kan alltså ställas
utan bostad helt oberoende av sitt eget handlande. Vi anser därför att
andrahandshyresgästen under vissa förutsättningar bör kunna träda i
förstahandshyresgästens ställe om dennes hyresrätt av något skäl upphör.
Det kan t.ex. vara fråga om att andrahandshyresgästen under lång tid
bebott lägenheten och praktiskt taget framstår som den egentliga
hyresgästen. Vi anser att det finns skäl att närmare överväga hur en
reglering med den inriktning vi förordar kan utformas och hur de närmare
förutsättningarna för en rätt till ett förstahandsavtal bör vara utformade.
Därvid bör särskilt beaktas att systemet inte bör ge ett utrymme för
missbruk i form av planerade överlåtelser av hyresrätter.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo225 (v)
yrkande 2 och 2004/05:Bo265 (s) i denna del.
2. Andrahandsuthyrning - överhyra, punkt 2 (v)
av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo225
yrkandena 3 och 4 samt bifaller delvis motion 2004/05:Bo265 i denna del.
Ställningstagande
En hyresgäst som inte själv kan använda sin hyreslägenhet har enligt
hyreslagen rätt att under vissa förutsättningar hyra ut den i andra
hand om fastighetsägaren inte går med på uthyrningen. Det är inte
ovanligt med hög omsättning bland andrahandshyresgästerna och att en
lägenhet hyrs ut i både tredje och fjärde hand. Andrahandsuthyrningen
ger skadeverkningar för hyresmarknaden genom att lägenheter inte friställs.
Fastighetsägarens kontrollmöjligheter över vilka som vistas i fastigheten
minskar och slitaget på lägenheterna ökar.
Ändå är andrahandsuthyrning i vissa fall mycket angelägen, rentav en
nödvändighet för svaga grupper på bostadsmarknaden.
Den som hyr i andra hand har en svag rättsställning och saknar enligt
huvudregeln besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen med kort
varsel kan förlora sin bostad. En andrahandshyresgäst kan efter två år
erhålla ett besittningsskydd i förhållande till förstahandshyresgästen,
dock aldrig till fastighetsägaren.
Enligt lag skall hyresnämnden anse en hyra oskälig om den är påtagligt
högre än vad hyran är i en jämförbar lägenhet hos ett kommunalt
bostadsföretag. Bruksvärdesregeln gäller också för den som hyr i andra hand
(i förhållande till den som har förstahandskontraktet). Hyresnämnden
brukar godkänna ett påslag på ca 10 % om lägenheten hyrs ut möblerad.
Det är dock ovanligt att andrahandshyresgästen vänder sig till hyresnämnden
för att få sin hyra sänkt för framtiden och redan erlagd hyra återbetald.
Detta beror troligtvis på att besittningsskydd saknas.
För att förbättra förhållandena på andrahandsmarknaden bör hyresvärdarnas
och hyresnämndernas kontroll öka genom att värdens medgivande respektive
nämndens tillstånd skall förenas med villkor om vilken högsta hyra som
får tas ut. Ett för högt hyresuttag skall kunna leda till att
förstahandshyresgästens hyresrätt förverkas, vilket skulle ha en starkt
avskräckande effekt när det gäller förstahandshyresgästens vilja att ta
ut överhyror. I dessa förverkandefall bör andrahandshyresgästen ha rätt
att få överta hyresrätten.
En ökad kontroll skulle leda till färre andrahandsuthyrningar eftersom
dessa inte skulle ge lika stora vinster som tidigare. Också med siktet
inställt på att fler lägenheter skall komma ut på den reguljära
(förstahands)marknaden behöver kontrollen över vilka hyror som tas ut vid
andrahandsuthyrning öka.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo225 (v)
yrkandena 3 och 4 och bifaller delvis motion 2004/05:Bo265 (s) i denna
del.
3. Andrahandsuthyrning - besittningsskydd, punkt 3 (v)
av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo277
yrkande 8.
Ställningstagande
Samtidigt med att hemlösheten har ökat har också den sekundära
bostadsmarknaden blivit större. En del av denna består av hyresgäster med s.
k. sociala/kommunala kontrakt. För den sekundära marknaden gäller att
de boende har en svagare ställning än de hyresgäster som har kontrakt
direkt med fastighetsägaren.
Det ställs ofta krav på hyresgäster med sociala/kommunala kontrakt som
inte skulle kunna ställas vid uthyrning till vanliga hyresgäster. Kraven
kan variera från urinprovstagning till att hyresvärden (kommunen) skall
ha möjligheter att göra inspektioner vid tidpunkt som den själv bestämmer.
Hyres- och uppsägningstiderna är korta, vilket innebär att hyresvärden
snabbt kan avsluta hyresförhållandet. Hyresgästen har i praktiken inte
någon möjlighet att få skäligheten av sina hyresvillkor prövade eftersom
han riskerar att bli uppsagd. Han har under de två första åren av
hyresförhållandet heller ingen möjlighet att få hyresvärdens skäl för en
uppsägning prövade eftersom han enligt lagen då saknar besittningsskydd.
Det är naturligtvis nödvändigt att samhället underlättar för olika
utsatta grupper att komma in i ett boende och att då vissa villkor för
ett hyreskontrakt utgör en del av vård och tillsyn. Men det får inte
leda till rättslöshet för den hyresgäst som är föremål för samhällets
bistånd. Det är inte ovanligt att man bor kvar med ett socialt kontrakt
i mer än två år.
Reglerna om besittningsskyddet, eller snarare reglerna om när sådant
skydd saknas, måste ändras så att de redan från början utsatta kategorierna
av hyresgäster erhåller en god trygghet i sin bostad. Syftet måste vara
att de skall ha rimliga möjligheter att komma in på den reguljära
bostadsmarknaden. En tänkbar ordning är att lagen gör det möjligt att
omforma ett andrahandskontrakt till ett förstahandskontrakt. Det framstår
som utomordentligt viktigt att det närmare övervägs vilka lagändringar
som behövs för att uppnå dessa mål. Det är viktigt att man ser över
dessa frågeställningar med det snaraste. Men enligt vår mening gäller
frågan också om särskilda villkor för förhyrning över huvud taget bör
ställas. Erfarenheterna från ett tyskt hemlöshetsprojekt (H13 i Hannover)
visar på framgångar när stöd från socialtjänsten och frivilligorganisationer
förmedlades som ett erbjudande, inte som ett villkor för bostad. Detta
alternativa närmande till hemlöshetsproblematiken och andra bostadsrelaterade
frågor på den sociala/sekundära bostadsmarknaden bör följas upp.
Regeringen bör på lämpligt sätt se till att en översyn genomförs med
den av oss förordade inriktningen.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo277 (v)
yrkande 8.
4. Andrahandsuthyrning - blockuthyrning, punkt 4 (v)
av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 4 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo225
yrkande 7.
Ställningstagande
Den definition av upplåtare vid blockuthyrning som används innebär att
blockuthyrning förekommer då tre eller flera lägenheter hyrs av en
upplåtare vid ett och samma tillfälle. Det vill säga att den som har
flera avtal om att hyra lägenheter, där endast två lägenheter ingår i
varje avtal, kan bedriva andrahandsuthyrning utan att omfattas av
reglerna som gäller för blockuthyrning. Det betyder att andrahandshyresgästerna
inte får ett normalt besittningsskydd i dessa fall. Vi anser att begreppet
blockuthyrare bör ges en tydligare innebörd, så att lagstiftningen
omfattar alla som hyr ut tre eller fler lägenheter i andra hand.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo225 yrkande
7.
5. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 5 -
motiveringen (m)
av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Peter Danielsson (m) och Ewa Thalén
Finné (m).
Ställningstagande
Vi anser inte att det är meningsfullt att införa ett system med ett
obligatoriskt samrådsförfarande inför en vräkning. Vi anser att det bör
ligga på den enskilde hyresgästen att själv ta kontakt med socialtjänsten.
Vårt ställningstagande sker mot bakgrund av att den hyresrättsliga
regleringen i dag förutsätter en ganska betydande försumlighet från
hyresgästens sida för att en hyresrätt skall kunna förverkas (42-44 §§
hyreslagen). I systemet är dessutom inbyggt en del regler som ger
hyresgästen möjligheter att vidta rättelse eller på annat sätt fullgöra
sina skyldigheter och därmed undvika att förlora lägenheten. Ytterligare
omgångar med kontakter mellan hyresvärd, socialtjänst och hyresgäst
skulle lägga sten på börda för både hyresvärden och socialtjänsten i
deras verksamheter. Vi tror att mycket få vräkningar därigenom skulle
undvikas och att nettoeffekten därmed för hyresvärdens och socialtjänstens
del skulle bli negativ i form av ökade kostnader som hyresgästerna som
grupp respektive skattebetalarna skulle få stå för.
Med hänvisning till vad vi framför bör riksdagen avslå motionerna.
6. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 5 (kd,
c)
av Ragnwi Marcelind (kd) och Rigmor Stenmark (c).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo3
yrkande 2 och 2004/05:Bo303 yrkandena 5 och 6.
Ställningstagande
Bestämmelserna i 42-44 §§ hyreslagen med de däri angivna förutsättningarna
för vräkning är mycket restriktiva för den enskilde hyresgästen.
Hyresgästens möjligheter blir i dessa och andra fall när vräkning blir
aktuell ytterst beroende av kommunens förhållande till fastighetsägaren.
I flera kommuner finns det visserligen ett gott samarbete där socialtjänsten
går in som stöd för den enskilde och fastighetsägaren. Det finns dock
ett behov av att utveckla ett samrådsförfarande för vräkningssituationer.
Enligt vår mening bör det i samtliga fall där frågan om vräkning blir
aktuell ställas krav på att hyresvärden medverkar i ett samrådsförfarande
som syftar till att göra det möjligt för hyresgästen att behålla sin
bostad.
Det kan regleras i hyreslagen på det viset att hyresvärdens medverkan
i ett samråd görs till en förutsättning för att en vräkning skall få
beslutas. I den meningen bör samrådsförfarandet vara obligatoriskt. I
de fall en hyresgäst inte deltar i samrådet eller förklarar att han
inte önskar att samråd skall ske skall detta inte hindra att hyresgästen
vräks.
Samrådsförfarandet skulle kunna innebära att hyresvärden och hyresgästen
samt en företrädare för kommunen, t.ex. socialförvaltningen, träffas
för att diskutera om och under vilka förutsättningar hyresavtalet skulle
kunna förlängas. Parterna i hyresförhållandet skulle i samband med detta
kunna träffa avtal om att hyresavtalet under en prövotid (t.ex. ett år)
skall gälla för en kortare bestämd tid (t.ex. en månad) med rätt till
en kortare förlängning (t.ex. en månad) vid utebliven uppsägning. Tanken
är att avtalet efter en problemfri prövotid skall förlängas på obestämd
tid, vilket är det normala. Vidare skulle det med kommunen kunna träffas
avtal angående hyresbetalningen m.m. Samrådsförfarandet skulle även
kunna innehålla andra moment. Beroende på grunden för uppsägningen kan
vitt skilda lösningar vara att föredra.
Vi är av den uppfattningen att ett samrådsförfarande tveklöst skulle
leda till färre vräkningar och anser att det nu skissade samrådsförfarandet
förtjänar en närmare utredning. Det bör ankomma på regeringen att
skyndsamt låta utföra en sådan utredning och därefter återkomma till
riksdagen med de lagförslag m.m. som kan bli aktuella. Utredningen bör
också omfatta frågan om hyreslagens regelsystem är väl anpassat till
att ge hyresgäster som inte uppfyller sina åtaganden som hyresgäst sådana
hyresvillkor, vilket kan möjliggöra att hyresgästen får bo kvar. I detta
sammanhang bör utredningen också ta upp frågor om hyreslagens utformning
är lämplig för att både kommunala och privata fastighetsägare skall
kunna erbjuda hyreskontrakt till särskilt utsatta grupper som i dag har
svårt att finna bostäder. Det är inte bara fråga om hur regleringen av
individuella kontrakt bör se ut utan regelöversynen bör även ges inriktning
på olika boendeformer. Hyreslagens utformning bör vara sådan att den
också blir ett stöd för socialtjänstens hantering av bostadsfrågor.
Även i övrigt bör utformningen vara sådan att den ger stöd åt kommunerna
att uppnå det bostadssociala målet och därmed undanröjer behovet av
särskilda "socialbostäder".
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo3 (kd)
yrkande 2 och 2004/05:Bo303 (kd) yrkandena 5 och 6.
7. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 5 (v,
mp)
av Owe Hellberg (v), Sten Lundström (v) och Helena Hillar Rosenqvist
(mp).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo3
yrkande 2 och 2004/05:Bo303 yrkande 6 och avslår motion 2004/05:Bo303
yrkande 5.
Ställningstagande
Vi konstaterar att hyreslagens regler om betalningsdröjsmål medverkar
till att antalet avhysningar ligger på en nivå som inte är rimlig.
Hyresgästernas skydd behöver därför förbättras. Sedan en översyn av
hyreslagens regler om betalningsdröjsmål genomfördes för några år sedan
valde regeringen att inte föreslå några förändringar av dessa. Vi anser
däremot att reglerna bör förändras. Vräkningar sker ofta för skulder
som är små i relation till kostnaderna för själva vräkningen. Sedda i
förhållande till den mänskliga kostnad den vräkte ofta får betala i
form av familjesplittring eller ett marginaliserat liv, kanske t.o.m.
som uteliggare, framstår skuldbeloppen som obetydliga.
I motionerna föreslås en översyn av de bestämmelser som reglerar när
hyresgästen riskerar att vräkas. Bostaden utgör för flertalet människor
den grundläggande tryggheten i tillvaron. Det framstår därför som i det
närmaste obegripligt att en hyresgäst kan förlora sin bostad med anledning
av t.ex. dröjsmål med hyresbetalning från hans sida. Vi vill på intet
sätt förringa de syften som ligger bakom hyreslagens bestämmelser. Men
dessa når inte ända fram till den rättvisa som bör gälla. En hyresgäst
kan på ett oskäligt sätt mista sin bostad på grund av en försummelse
som i det stora hela framstår som rätt obetydlig och där hans fortsatta
rätt till förhyrning är lätt försvarbar. En rimlig utgångspunkt för
översynen bör vara att en hyresgäst inte skall förlora sin hyresrätt
enbart på grund av försenade hyresbetalningar. En hyresgäst som betalat
sin hyra för sent bör i stället erhålla en betalningspåminnelse och
därefter någon form av sanktionsavgift.
Även i övrigt bör övervägas om reglerna för vräkning är ändamålsenliga
samt om och hur krav på utvidgade kontakter mellan hyresvärd, hyresgäst
och de sociala myndigheterna kan bidra till att minska antalet vräkningar.
Enligt vår mening bör genom en särskild utredare en översyn göras av
hyreslagens bestämmelser med de utgångspunkter vi angivit. Det skall
alltså vara fråga om en översyn med en bredare inriktning än vad som är
aktuellt genom den beredning som pågår inom Justitiedepartementet och
den utredning som nu tillsatts.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo3 (kd)
yrkande 2 och 2004/05:Bo303 (kd) yrkande 6 samt avslår motion 2004/05:Bo303
(kd) yrkande 5.
8. Bostadsförvaltningslagen m.m., punkt 7 (m)
av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Peter Danielsson (m) och Ewa Thalén
Finné (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 7 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo302
yrkande 4.
Ställningstagande
En byråkratisk handläggningsordning präglar lagen om förvärv av
hyresfastigheter. Dess tillämpning medför lång tidsutdräkt från det att ett
förvärv sker till dess lagfart kan beviljas. Vidare behandlas skilda
kategorier av fastighetsägare på olika sätt. Kommunala bostadsföretags
förvärv är t.ex. helt undantagna från lagstiftningens krav. Dessa
faktorer slår mot de seriösa fastighetsägare som har valt att inte bli
allmännyttigförklarade med allt vad det i övrigt skulle innebära.
Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den innebär en
förhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner med
förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svår att göra med någon
träffsäkerhet. Lagens syfte - att förhindra oseriösa fastighetsägare -
har inte heller uppnåtts. Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd
mot oseriösa hyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentliga
möjligheter till ingripande i det fall en fastighetsägare inte visar
sig fullgöra sina förpliktelser mot hyresgäster och andra. I betänkandet
Förvalta bostäder (SOU 1994:23) har föreslagits att förvärvslagen skall
upphävas samtidigt som bostadsförvaltningslagens möjligheter till
ingripande skall stärkas. Enligt vår mening skulle denna ordning tillgodose
de krav som kan ställas på större effektivitet vad gäller att bekämpa
oseriösa hyresvärdar samtidigt som den inte lägger hinder i vägen för
en naturlig omsättning på hyresfastigheter. Regeringen bör återkomma
till riksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen om
förvärv av hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt innebär
att förslagen i det nämnda betänkandet genomförs.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo302 (m)
yrkande 4.
9. Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 8 (m)
av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Peter Danielsson (m) och Ewa Thalén
Finné (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 8 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo301
yrkande 22 och avslår motionerna 2004/05:L336 yrkande 5, 2004/05:Bo235
yrkande 10 och 2004/05:Bo306 yrkande 19.
Ställningstagande
En av de grundläggande friheterna i samhället är rätten att organisera
sig, som arbetstagare eller konsument för att ta några exempel. Alla
organisationer skall behandlas lika och opartiskt av staten. Så är inte
fallet när det gäller hyresgäströrelsen.
I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,
i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom
en förändring eller förbättring av sitt hyresboende är hyresgästen ofta
tvingad att gå med i Hyresgästföreningen. Hyresgäströrelsens monopolliknande
ställning beror på dess historiskt nära band till socialdemokratin med
dess långvariga maktinnehav. Socialdemokratin har konsekvent valt att
bortse från principen om likabehandling och opartiskhet i relationerna
till intresseorganisationerna i Sverige. Detta brukar vanligtvis benämnas
korporativism, vilket innebär att staten utser några särintressen att
förhandla med för att på så sätt tillgodose allmänintresset. I takt med
den ökade individualiseringen av samhället och att krav på omvandlingstryck
gjort de korporativa beslutsprocedurerna omoderna har de avvecklats. På
samma sätt som de korporativa beslutsprocedurerna nedmonterats inom
arbetsmarknads- och jordbrukspolitiken är det också rimligt att
hyresgäströrelsens förhandlingsmonopol bryts.
För förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst finns hyresförhandlingslagen
(1978:304) som är en tvingande lagstiftning. Ur ett principiellt perspektiv
borde förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäst ske efter samma
regler som förhandlingar generellt i samhället. Hyresförhandlingslagen
baseras på ett gammalmodigt synsätt där alla hyresgäster dras över en
kam, trots att boende i ett och samma hus kan ha olika intressen som
nödvändigtvis inte sammanfaller. I ett modernt samhälle går det inte
att behandla hyresgäster som en enda grupp och i praktiken tvinga
enskilda hyresgäster att låta sig företrädas av ombud från en organisation,
vars värderingar de inte nödvändigtvis delar. En väl fungerande
hyresmarknad förutsätter därför att hyresförhandlingslagen slopas.
En hyressättning som är anpassad till enskilda hyresgästers behov och
önskemål utesluter dock inte i sig gemensamma hyresförhandlingar för
ett hus. Enskilda hyresgäster eller enskilda hyresvärdar kan genomföra
sådana förhandlingar utan hyresförhandlingslagen. De som så önskar kan
på frivillig basis låta sig företrädas i förhandlingar av ombud genom
t.ex. fullmakt. Parterna kan själva och på frivillig väg finna lämpliga
former för hyresförhandlingar. Genom sådana frivilliga lösningar kan
man också avtala om hyresgästorganisationens förhandlingsersättning.
Att avskaffa hyresförhandlingslagen innebär inte att hyresgästens
besittningsskydd eller hyresnivå påverkas eftersom dessa regleras genom
andra lagrum.
För att öka hyresgästernas makt på den politiska sfärens bekostnad krävs
att regler och förbud som förhindrar att fler organisationer etableras
avskaffas. Till exempel kan i dag enbart en organisation företräda
hyresgästerna i en fastställd förhandlingsordning. Genom att låta
hyresmarknadens parter själva komma överens om förhandlingsordningen ökar
den enskilde hyresgästens möjligheter att få sina önskemål tillgodosedda.
Vi anser därför att hyresförhandlingslagen bör avskaffas i sin helhet.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo301 (m)
yrkande 22 och avslår motionerna 2004/05:L336 (fp) yrkande 5, 2004/05:Bo306
(kd) yrkande 19 och 2004/05:Bo235 (c) yrkande 10.
10. Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 8 (kd, c)
av Ragnwi Marcelind (kd) och Rigmor Stenmark (c).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 8 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo235
yrkande 10 och 2004/05:Bo306 yrkande 19, bifaller delvis motion
2004/05:L336 yrkande 5 och avslår motion 2004/05:Bo301 yrkande 22.
Ställningstagande
Boendet utgör ofta en mycket stor del av våra utgifter. Att konsumera
boende är något som vi alla gör. Det är därför viktigt att konsumentpolitikens
aktörer i större utsträckning än i dag tar itu med frågor angående
bostadskonsumtion, köp av bostäder, hyresgästernas intressen som konsumenter
och över huvud taget konsumentens position på bostadsmarknaden.
I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,
i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom
en förändring eller förbättring av sitt hyresboende är man ofta tvingad
att gå med i Hyresgästföreningen. Detta är förstås inte acceptabelt.
Hyresgästföreningens "monopol" måste brytas och den enskilda hyresgästens
möjlighet att påverka boendet stärkas.
En översyn av konsumentskyddet vid hyresförhållanden behövs för att öka
de enskilda hyresgästernas makt över sitt boende. Översynen bör bl.a.
vara inriktad på att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar
skall tas bort. Därigenom öppnas möjligheter för fler konkurrerande
hyresgästorganisationer att vara verksamma inom ett bostadsområde. Vidare
bör en överenskommelse om att en hyresgäst inte skall omfattas av de
kollektiva förhandlingar som bedrivs i hans hus få gälla från
hyresförhållandets första dag, dvs. lagens bestämmelse om karenstid, vilken
tvingar hyresgästen och hyresvärden till kollektiva förhandlingar under
hyresförhållandets tre första månader, bör avskaffas.
Systemet för hyresförhandlingar bör också ge större utrymme för att
förhandla fram olika individuella hyreskontrakt för att därigenom
utveckla hyresrätten som produkt. Ett starkt och tydligt grundläggande
konsumentskydd skall finnas. Vi anser att regeringen bör ge en utredning
i uppdrag att förutsättningslöst utreda förutsättningarna för ett större
individuellt inslag bl.a. i hyresförhandlingslagens bestämmelser.
Hyressättningsutredningens förslag om till- och frånval är ett steg i
rätt riktning.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo306 (kd)
yrkande 19 och 2004/05:Bo235 (c) yrkande 10, bifaller delvis motion
2004/05:L336 (fp) yrkande 5 samt avslår motion 2004/05:Bo301 (m) yrkande
22.
11. Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 8 (fp)
av Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 8 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:L336
yrkande 5 och 2004/05:Bo235 yrkande 10, bifaller delvis motion 2004/05:Bo306
yrkande 19 och avslår motion 2004/05:Bo301 yrkande 22.
Ställningstagande
Boendet utgör ofta en mycket stor del av våra utgifter. Att konsumera
boende är något som vi alla gör. Det är därför viktigt att konsumentpolitikens
aktörer i större utsträckning än i dag tar itu med frågor angående
bostadskonsumtion, köp av bostäder, hyresgästernas intressen som konsumenter
och över huvud taget konsumentens position på bostadsmarknaden.
I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,
i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom
en förändring eller förbättring av sitt hyresboende är man ofta tvingad
att gå med i Hyresgästföreningen. Detta är förstås inte acceptabelt.
Hyresgästföreningens "monopol" måste brytas och den enskilda hyresgästens
möjlighet att påverka boendet stärkas.
En översyn av konsumentskyddet vid hyresförhållanden behövs för att öka
de enskilda hyresgästernas makt över sitt boende. Översynen bör bl.a.
vara inriktad på att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar
skall tas bort. Därigenom öppnas möjligheter för fler konkurrerande
hyresgästorganisationer att vara verksamma inom ett bostadsområde. Vidare
bör lagens bestämmelse om karenstid, vilken innebär att en hyresgäst
alltid kommer att omfattas av de kollektiva förhandlingsöverenskommelserna
under hyresförhållandets tre första månader, utvärderas i syfte att
pröva om det finns anledning att återgå till tidigare gällande regelverk
och därmed avskaffa karenstiden.
Hyressättningsutredningens förslag som nu bereds i Regeringskansliet är
ett steg i rätt riktning. Hyreskontrakten behöver i ökad grad anpassas
utifrån konsumentens behov genom hänsyn till tillval och frånval. Vissa
åtgärder kan man komma överens om i kollektiva förhandlingar. Specifika
önskemål från hyresgästen som inte är lämpliga att hantera kollektivt
förutsätter ytterligare ändringar i hyreslagstiftningen, t.ex. avseende
möjligheten att teckna bindande flerårsavtal i samband med
hyresgästanpassningar.
Fastighetsägaren måste kunna säkerställa sig mot förlust om han
tillmötesgår hyresgästens önskemål.
Den s.k. lägesfaktorn måste ges större tyngd i hyresförhandlingarna, på
det sätt som de senaste åren i praktiken skett i Malmö. En flexiblare
hyressättning skapar en större mångfald i utbudet, med större sannolikhet
att nya hyresgäster skall hitta något som överensstämmer med deras egna
önskemål. Ingen ifrågasätter att en bostadsrätt är billigare i en förort
än i ett centralt stadsläge. Att steg tas i den riktningen även när det
gäller hyresrätter kan knappast anses orimligt, även om det naturligtvis
måste ske i sådana steg att hyresgästerna har bra förutsättningar att
anpassa sig till dem. Det finns också anledning att observera att den
press uppåt på hyrorna i attraktiva lägen detta innebär motverkas av
andra förslag i våra motioner, t.ex. åtgärderna för att öka det totala
utbudet av bostäder samt att pressa produktionskostnaderna. Det är även
angeläget att den samlade politiken motverkar segregation.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:L336 (fp)
yrkande 5 och 2004/05:Bo235 (c) yrkande 10, bifaller delvis motion
2004/05:Bo306 (kd) yrkande 19 samt avslår motion 2004/05:Bo301 (m) yrkande
22.
12. Kooperativ hyresrätt - uppräkning av medlemsinsatser vid återbetalning,
punkt 9 (m, c)
av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Peter Danielsson (m), Rigmor
Stenmark (c) och Ewa Thalén Finné (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 9 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo235
yrkande 20 och 2004/05:Bo248 yrkande 2.
Ställningstagande
Alla medlemmar i en kooperativ hyresrättsförening betalar en medlemsinsats.
Denna medlemsinsats innebär rätt att delta i föreningen. Föreningen
har också rätt att ta ut en medlemsinsats av särskilt slag, upplåtelseinsats,
när en lägenhet upplåts med kooperativ hyresrätt. Enligt lagen om
kooperativ hyresrätt skall inte någon uppräkning av en medlemsinsats
kunna göras i samband med en återbetalning. Däremot föreslås en uppräkning
få göras av den insats en ny medlem skall betala. Detta är ett system
och en inkonsekvens som vi anser skall ändras.
En uppräkningsmöjlighet innebär att en värdesäkring av medlemsinsatsen
kan göras, vilket är väsentligt bl.a. i tider med inflation. Även i
tider med måttlig inflation finns ett behov eftersom bostadsinnehaven
vanligen är långsiktiga och värdeförsämringen efter många år blir tydlig.
En uppräkning kompenserar den risk för förlust som annars finns. En
medlem har svårare att skydda sig mot förluster än den förening som
förvaltar medlemsinsatsen. Medlemsinsatsen bör ses som ett lån eller en
deposition som, åtminstone, skall inflationssäkras. Individens trygghet
måste sättas före kooperativets välstånd. Uppräkning av medlemsinsats
skall därför kunna göras, likaväl vid återbetalning som vid antagande
av ny medlem. Ett flertal remissinstanser som hördes om förslaget till
den lag som nu gäller, bl.a. Kammarrätten i Göteborg, Boverket och
Sveriges advokatsamfund, ansåg att stadgevillkor som tillåter indexuppräkning
borde vara tillåtna.
Regeringen bör snarast arbeta fram ett lagförslag som tillgodoser vad
vi framför.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo235 (c)
yrkande 20 och 2004/05:Bo248 (c) yrkande 2.
13. Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna, punkt 10 (m, fp,
kd, c)
av Ragnwi Marcelind (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström
(fp), Peter Danielsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och
Ewa Thalén Finné (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 10
borde ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo302
yrkande 7 och 2004/05:Bo306 yrkande 23, bifaller delvis motionerna
2004/05:Bo301 yrkande 14 och 2004/05:Bo309 yrkande 2 och avslår motion
2004/05:Bo302 yrkande 8.
Ställningstagande
Vi vill att utgångspunkten för den bostadspolitik som skall föras är
att människor själva skall kunna välja den bostad de önskar. Bostadsmarknaden
skall styras av människors efterfrågan och fria val, inte av regleringar
och politiska eller administrativa beslut. Bostadspolitiken skall ge
förutsättningar för bevarande och utveckling av olika upplåtelseformer
som kan tillgodose olika individers önskemål i olika skeden av livet.
En viktig målsättning är att boende i flerfamiljshus skall ges möjlighet
att äga och förvalta de hus de bebor. Starka bostadssociala skäl talar
särskilt för att ombildningar bör komma till stånd i ensidigt sammansatta
förortsområden som ofta utgjorde en del av det s.k. miljonprogrammet
och domineras av allmännyttiga hyresrätter. På sikt kan en sådan förändring
motverka segregation och utanförskap.
Socialdemokraterna, Miljöpartiet och Vänsterpartiet har valt att försvåra
alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för
anslutning från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det numera två
tredjedels majoritet för att en förening skall kunna göra intresseanmälan
och för att den skall få förvärva en fastighet för att bilda antingen
bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Syftet med denna skärpning är
att försvåra för människor som vill äga och förvalta sin bostad. Vi har
konsekvent hävdat att det utökade majoritetskravet är omotiverat och
att det skall vara tillräckligt om mer än hälften av hyresgästerna är
för ombildningen. Kraven på kvalificerad majoritet måste snarast ersättas
av krav på enkel majoritet.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo302 (m)
yrkande 7, 2004/05:Bo306 (kd) yrkande 23 och bifaller delvis motionerna
2004/05:Bo301 yrkande 14 (m) och 2004/05:Bo309 (fp) yrkande 2 och avslår
motion 2004/05:Bo302 (m) yrkande 8.
14. Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse, punkt
11 (m, kd, c)
av Ragnwi Marcelind (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Peter
Danielsson (m), Rigmor Stenmark (c) och Ewa Thalén Finné (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 11
borde ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo301
yrkande 13.
Ställningstagande
Enligt vår mening behövs flera åtgärder som underlättar ombildning av
hyresrätter till bostadsrätter. Sådan ombildning är av särskild betydelse
i områden med en ensidigt social sammansättning, vilka områden ofta är
dominerade av kommunalt ägda hyreshus. Fler bostadsrätter i dessa områden
kan öka intresset för inflyttning liksom det kan öka intresset bland
dem som redan bor där både för området och för de hus de bebor.
Priset för en ombildning är starkt beroende av andelen hyresgäster som
vill medverka. Förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas så att det
blir möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till ett kommunalt
bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle innebära
att det kommunala bolaget kan ligga kvar med kapital när fastigheten
ombildas. Ombildning skulle på detta sätt kunna bli möjlig också i de
fall där det i dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll med
en ekonomi som tillåter dem att delta i ombildningen. De hushåll som
förblir hyresgäster kan tillförsäkras rätten att senare förvärva
bostadsrätten. I de fall ett hyresförhållande upphör kan bostadsrätten
försäljas på marknaden med inkomster för det kommunala bostadsbolaget.
Naturligtvis kan bolaget i stället välja att på nytt hyra ut lägenheten.
Hur bolaget skall handskas med de lägenheter som efter hand blir lediga
är en fråga vilken, i enlighet med den grundlagsfästa principen om den
kommunala självstyrelsen, får avgöras av respektive kommun med hänsyn
till de lokala förhållandena. Kommunen kan t.ex. använda dessa lägenheter
för integrationsändamål eller för att tillgodose akuta bostadsbehov.
Hyresgästerna i de lägenheter som efter en ombildning innehas av det
kommunala bostadsbolaget skulle fortsättningsvis ha samma hyresvärd som
tidigare. Detta ger kontinuitet åt hyresförhållandet, vilket av många
hyresgäster upplevs som tryggt. Hyresgästerna bör dessutom i lag
tillförsäkras samma rättigheter som andra hyresgäster, t.ex. vad gäller
byte av lägenhet.
Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med m-motionen i allt
väsentligt likalydande motionsförslag. På förslag av ett enhälligt
bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna (bet. 1993/94:BoU21,
rskr. 1993/94:373) att det förslag som förts fram i motionen borde
ingå i regeringens fortsatta överväganden beträffande de närbesläktade
förslag som förts fram i en departementspromemoria om bostadsrättsoptioner
m.m. (Ds 1993:54). Regeringen valde att inte efterkomma tillkännagivandet.
Enligt vår mening bör regeringen nu åter ges i uppdrag att se över
bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen i syfte att ändra
förbudet mot dubbelupplåtelse så att det i en ombildningssituation blir
möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till ett kommunalt
bostadsbolag, eller eventuellt också till kommunen direkt, oaktat att
lägenheten är uthyrd. Vi anser alltså att riksdagen bör ställa sig bakom
vårt förslag till förändring av bostadsrättslagens bestämmelser.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo301 (m)
yrkande 13.
15. Bostadsrätt - underrättelse till socialnämnd vid förverkande, punkt
12 (m, fp, kd)
av Ragnwi Marcelind (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström
(fp), Peter Danielsson (m), Lars Tysklind (fp) och Ewa Thalén Finné (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 12
borde ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo302
yrkande 10.
Ställningstagande
Regeringens av riksdagen antagna förslag innebär att bostadsrättslagens
regler gjorts lika med vad som gäller enligt hyreslagen. När samma frågor
behandlades av regeringen i en tidigare proposition ansåg regeringen
att bostadsrättslagen inte skulle göras lika med hyreslagen i de avseenden
som nu är aktuella. Regeringen hade då anfört bl.a. att systemet med
underrättelse på hyresrättens område i praktiken inte fungerar särskilt
bra. Tanken var att dessa regler inte utgjorde en bra förebild för
bostadsrättens del.
Vid utskottsbehandlingen av den först avlämnade propositionen motsatte
vi oss förslagen om tillkännagivanden, vilka stod mot den ståndpunkt
som regeringen då intagit. Vi gjorde alltså i allt väsentligt samma
bedömning som regeringen. Vi framhöll i vår gemensamma reservation,
förutom att systemet med underrättelse inom hyresrättens område inte
fungerar särskilt bra, bl.a. att den störande kan känna sig kränkt av
socialnämndens inblandning genom en anmälan från bostadsrättsföreningens
styrelse och att det dessutom kan vara känsligt för styrelsen att denna
skall vara skyldig att anmäla en granne till socialnämnden. Vi konstaterade
också, vad gäller betalningsförsening, att bostadsrätten i normalfallet
representerar ett förmögenhetsvärde och att dröjsmålen vanligen också
gäller räntor och amorteringar. Krav på underrättelse till socialnämnden
ställs inte på privata långivare. Det är då föga meningsfullt att
föreskriva en underrättelseskyldighet för bostadsrättsföreningen. Som
ytterligare ett argument i detta sammanhang anfördes att de åtgärder
som nämnden skulle kunna vidta torde vara avsevärt färre än vad gäller
hyresrätter. Vi ansåg det rimligt att förverkandereglerna utformas så
att den enskilde bostadsrättsinnehavaren själv kontaktar de sociala
myndigheterna om den hjälp och det stöd som behövs.
Vid remissbehandlingen av de förslag som antagits som lag hade centrala
remissinstanser som Fastighetsägarna Sverige, SCB Bostadsrättscentrum,
HSB Riksförbund och Riksbyggen motsatt sig att en underrättelseskyldighet
skulle införas. Organisationernas argument överensstämmer till stor del
med de argument som framfördes i våra reservationer. Flera remissinstanser
har hänvisat till att en bostadsrätt - till skillnad från en hyresrätt
- representerar ett förmögenhetsvärde och att en underrättelseskyldighet
därför inte är särskilt meningsfull. Konsumentverket framhöll att man
utan lagändring kan förbättra rutinerna vid avhysning. Det bör uppmärksammas
att kronofogdemyndigheten har skyldighet att underrätta socialnämnden
när en ansökan om avhysning från en bostad har gjorts (16 kap. 2 §
utsökningsförordningen).
Vi vill slopa kraven på underrättelse eftersom de reducerar bostadsrättshavare
och grannar till angivare. Det är väsentligt att betona bostadsrättens
skillnader i förhållande till hyresrätten. En viktig skillnad är det
särskilda ansvar som medlemmarna har såsom ägare av bostadsfastigheten.
En bostadsrättsförening är ett ekonomiskt företag som gemensamt drivs
av de boende i form av en förening. Bostadsrättshavarna är delägare i
föreningen och har satsat kapital i denna. Det finns således ett ägande
och ett ansvar på samma sätt som för en villaägare. En bostadsrättshavare
har alltså ett annat förhållande till bostadsrättsföreningen än vad en
hyresgäst har till sin hyresvärd. Att kräva att föreningen skall ange
till socialnämnden om en av dess medlemmar förverkat sin bostadsrätt är
att kräva att grannar skall ange varandra.
Dessutom innebär dagens lagregler att en bostadsrättshavare inte kan
bli tillgodosedd om han önskar att socialnämnden inte skall underrättas
om att han sagts upp. Regeringens förslag är integritetskränkande också
ur denna synvinkel.
Vi anser med hänvisning till de skäl vi nu särskilt framhåller att
reglerna om krav på underrättelse - som gjorts till lag mot regeringens
egen övertygelse och mot viljan hos de centrala bostadsrättsorganisationerna
som representerar merparten av landets bostadsrättshavare och deras
föreningar - skall tas bort. Regeringen bör återkomma till riksdagen
med ett lagförslag med denna innebörd.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:Bo302 (m)
yrkande 10.
16. Hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadsrätt, punkt 13 (m, fp)
av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Peter Danielsson
(m), Lars Tysklind (fp) och Ewa Thalén Finné (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 13
borde ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo238
och 2004/05:Bo309 yrkande 5.
Ställningstagande
Tillämpningen av bruksvärdesprincipen har lett till ett minskat utbud
av hyresbostäder, låg rörlighet bland hyresgästerna och en utbredd
svarthandel med hyreslägenheter.
Bruksvärdesprincipens tillämpning vid uthyrning av bostadsrättslägenheter
har med största sannolikhet lett till ett minskat utbud av lägenheter
på andrahandsmarknaden. Svårigheterna för bl.a. ungdomar att skaffa sig
en bostad har därmed ökat eftersom de genom dagens misslyckade politik
inte har möjlighet att teckna ett förstahandskontrakt eller köpa sig en
bostadsrättslägenhet. Också andra grupper drabbas, bl.a. de som har ett
behov av en bostad för kortare tid.
Det är mot denna bakgrund viktigt att det andningshål som andrahandsmarknaden
trots allt utgör på en hård bostadsmarknad omfattar ett större antal
lägenheter. Uthyrningen av ett rum i en bostadsrättshavares egen lägenhet
eller upplåtelse av hela lägenheten bör därför uppmuntras.
För de allra flesta framstår det som rätt självklart att den som hyr ut
en lägenhet får täckning för sina kostnader. Vi är övertygade om att
det framstår som skäligt även för den som hyr en bostadsrättslägenhet
att han eller hon betalar bostadsrättshavarens kostnad samt att detta
beaktas vid en eventuell skälighetsprövning.
Hyressättningsutredningens förslag utgår från att det skall bli möjligt
för fastighetsägare av hyreshus att få fullt kostnadstäckande hyror för
de nya hus som produceras. Mot den bakgrunden är det konstigt att
bostadsrättshavarna inte skall kunna ta ut hyror om motsvarar avgiften
och kostnaden för det kapital som finns i lägenheten utan får nöja sig
med en hyra som bestäms genom en jämförelse med kommunalt ägda bostäder
och därmed kan tvingas till nettoutgifter för den lägenhet han låter
någon annan nyttja. Vi anser därför att den beredning som pågår inom
Regeringskansliet av hyressättningssystemet bör omfatta frågan om fullt
kostnadstäckande hyror för bostadsrättslägenheter. Ett lagförslag med
denna innebörd bör snarast läggas på riksdagens bord. Den särskilda
lagregel som reglerar möjligheterna till återbetalning av s.k. överhyra
vid andrahandsuthyrning bör självklart justeras i anslutning till detta.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:Bo238 (m)
och 2004/05:Bo309 (fp) yrkande 5.
Särskilda yttranden
1. Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal m.m., punkterna 1-4
(m, fp, kd, c)
Ragnwi Marcelind (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström
(fp), Peter Danielsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och
Ewa Thalén Finné (m) anför:
De problem som är förknippade med andrahandshyresmarknaden har naturligtvis
sin grund i att det råder en brist på bostäder. Lösningen står att finna
i en ökad nybyggnation. För att detta skall kunna ske måste det skapas
goda ekonomiska förutsättningar på bostadsmarknaden. Vi vill erinra om
våra respektive partiers förslag med denna inriktning, bl.a. våra
motioner som gäller hyressättningssystemet. Vi anser också att införandet
av ägarlägenheter skulle leda till ökat bostadsbyggande med minskat
tryck på efterfrågan av bostäder i våra storstäder som följd.
Förutsättningarna för nybyggande liksom annan näringsverksamhet beror,
vilket vi anser uppenbart, även på den allmänna politik som förs, bl.
a. hur skattesystemet utformas. I dessa frågor hänvisar vi till våra
respektive partimotioner.
2. Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 5 (fp)
Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp) anför:
Vi anser inte att det i dag finns anledning att införa ett nytt instrument
såsom ett obligatoriskt samrådsförfarande. Vi har i motioner beskrivit
problematiken med redan gällande lagstiftning och vår uppfattning är
att det som bör stå i fokus är en översyn av socialtjänstlagen.
Bestämmelsen i socialtjänstlagen borde ha gjort det svårare att vräka
barnfamiljer och socialtjänsten borde ha gjort mer för att förhindra
vräkningarna.
Det är tveklöst så att barn drabbas mycket hårt i de fall vräkningar
verkställs. Förutom att de mister sina hem och sina ägodelar måste de
kanske också byta daghem och skola med allt vad det innebär.
En rapport av forskaren Anders Nilsson visar att uppskattningsvis 1 000
barnfamiljer i Sverige vräks från sina hem varje år. Den huvudsakliga
orsaken till vräkningarna är att familjerna har hyresskulder. I en annan
rapport framkom att över 700 barn i Malmö är utan fast bostad och bor
i baracker, på campingplatser eller på hotell, oftast på grund av
vräkningar.
Den 1 januari 1998 infördes en bestämmelse i socialtjänstlagen om att
"när åtgärder rör barn skall det särskilt beaktas vad hänsynen till
barnets bästa kräver".
Problematiken kring hyresskulder och vräkningar uppkommer först när
familjer som haft tillräckliga inkomster eller redan fått socialbidrag
till hyran ändå inte har betalat den. Skälen till att föräldern inte
tagit sitt ansvar för att trygga att barnen har ett hem kan vara många.
Föräldern brister kanske i förmågan att hantera pengar eller prioriterar
andra utgifter.
Socialtjänstlagen bygger på frivillighet och samförståndslösningar.
Socialtjänsten har inga möjligheter att sköta ekonomin mot någons vilja.
Den som har skulder och betalningsanmärkningar har i dag mycket svårt
att få en ny bostad. De kommunala bostadsbolagen har blivit alltmer
restriktiva när det gäller att godkänna hyresgäster. Att lösa bostadsfrågan
för vissa grupper innebär i dag stora svårigheter. Trots kommunens s.k.
yttersta ansvar för dem som bor och vistas i kommunen är det ofta svårt
att ordna ett nytt boende såvida socialtjänsten inte har tillgång till
egna bostäder. Socialtjänstens befogenheter i samband med vräkningar
behöver ses över innan nya instrument övervägs.
3. Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna, punkt 10 (m,
fp)
Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Peter Danielsson
(m), Lars Tysklind (fp) och Ewa Thalén Finné (m) anför:
Vi har konsekvent hävdat att det utökade majoritetskravet är omotiverat
och att det skall vara tillräckligt om mer än hälften av hyresgästerna
är för ombildningen. Se reservation nr 13.
Från den 1 april 2003 har införts ett krav på att bostadshyresgäster
skall vara folkbokförda på fastigheten för att få räknas med i den
kvalificerade majoritet som krävs för ett beslut om ombildning till
bostadsrätt. Regeringen har motiverat denna lagändring med att de boendes
intressen skall tillvaratas. Såsom påpekats under remissbehandlingen
finns det i många fall legitima skäl för exempelvis dubbel bosättning.
En hyresgäst kan av olika skäl även tvingas bo och folkbokföra sig på
annan ort. Det kan bl.a. gälla studier utomlands, tingstjänstgöring,
vikariat eller en långvarig vistelse på ett sjukhem. Därför är kravet
på folkbokföring för att få delta i ett beslut om ombildning en alltför
långtgående inskränkning i de boendes rätt att vara med och besluta.
Det innebär att även sådana hyresgäster som enligt hyreslagens regler
har ett fullständigt besittningsskydd inte har möjlighet att på
föreningsstämman lägga en verksam röst för ombildning. Det bör erinras om
att besittningsskydd endast föreligger i de fall man kan bedöma att
lägenheten utgör hyresgästens egentliga hem, låt vara att hyresgästen
tillfälligt bor på annan ort, eller utgör ett nödvändigt bostadskomplement.
Det är lätt att göra en koppling mellan folkbokföringskravet och den
rigida politik regeringen driver med syfte att försvåra ombildningar.
Kravet
på folkbokföring kommer i en del fall att totalt omöjliggöra ombildning.
Det gäller främst i hus med få lägenheter där så pass många hyresgäster
inte är folkbokförda på fastigheten att det inte går att uppnå den
kvalificerade majoritet lagen i dag föreskriver. Även om samtliga
hyresgäster i huset är för en ombildning blir den alltså i vissa fall
omöjlig att genomföra. Det är oacceptabelt ur de boendes perspektiv.
Kravet på folkbokföring bör slopas därför att det motverkar möjligheterna
till ombildning. Det torde dessutom sakna den effektivitet som bör krävas
när det gäller en lags måluppfyllelse. Regeringen har i propositionen
med förslaget enligt vilket folkbokföringskravet infördes inte ens varit
säker på att lämnandet av oriktiga uppgifter i ett folkbokföringsärende
är straffbart. Vi tror inte att de individer som medverkar vid oriktiga
ombildningar kommer att avhålla sig från medverkan på grund av regeringens
svaga uttalanden.
Enligt vår mening bör det krav tas bort som innebär att en bostadshyresgäst
endast kan räknas vara för en ombildning om han eller hon är folkbokförd
på fastigheten.
4. Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse, punkt
11 (fp)
Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp) anför:
Vi håller med motionärerna om att hyresgäster i ett kommunägt bostadshus
vid en bostadsrättsombildning som berör huset bör kunna bo kvar med
hyresrätt och ha kvar det kommunala bostadsföretaget som hyresvärd om
de av en eller annan anledning inte vill förvärva bostadsrätten till
den lägenhet de förhyr. Vi tror emellertid inte att den bästa ordningen
för att åstadkomma detta är att ta bort förbudet mot dubbelupplåtelse.
Den av motionärerna föreslagna lagändringen skulle kunna leda till
osäkerhet vad gäller besittningsskyddet m.m., vilket skulle kunna leda
till rättsförluster för hyresgästerna.
Vi önskar införa ägarlägenheter som en form för bostadsägande. Vi anser
att regelsystemet skall ge utrymme för att man vid en ombildning till
bostadsrätt skall kunna avstycka en eller flera lägenheter till egna
fastigheter, om lägenheterna inte skall omfattas av ombildningen.
Äganderätten till dessa ägarlägenheter kan då innehas av det kommunala
bostadsbolaget, och hyresgästerna i dessa lägenheter kan fortsätta att
genom förstahandskontrakt inneha nyttjanderätten till sin bostad.
Bilaga 1
Förteckning över behandlade förslag
Följdmotion med anledning av proposition 2003/04:94 Bostadsrätt -
underrättelser till socialnämnden
2003/04:Bo3 av Dan Kihlström m.fl. (kd):
2. Riksdagen begär att regeringen skyndsamt utreder förutsättningarna
för införandet av ett bättre fungerande system än det med underrättelser
till socialnämnd i samband med att boende sägs upp på grund av störningar
i boendet eller betalningsförseningar.
Motioner från allmänna motionstiden hösten 2004
2004/05:L336 av Martin Andreasson m.fl. (fp):
5. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om hyresgästers rättigheter som konsumenter.
2004/05:Bo217 av Siw Wittgren-Ahl (s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om obligatorisk hemförsäkring.
2004/05:Bo225 av Sten Lundström m.fl. (v):
2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att andrahandshyresgästen skall kunna träda i förstahandshyresgästens
ställe om dennes hyresrätt av något skäl upphör.
3. Riksdagen begär att regeringen återkommer med förslag som innebär
att en granskning av andrahandshyran ingår som en del vid själva beslutet
om tillstånd för att hyra ut.
4. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att hyreslagen bör utformas så att om en förstahandshyresgäst
tar ut överhyra rubriceras detta som ocker och bör vara skäl till förlust
av hyreskontraktet.
7. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att begreppet blockuthyrare bör ges en tydligare innebörd så
att lagstiftningen omfattar alla som hyr ut lägenheter i andra
hand.
2004/05:Bo235 av Maud Olofsson m.fl. (c):
10. Riksdagen beslutar avskaffa förhandlingsmonopolet för hyreslägenheter.
20. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om inflationssäkring av medlemsinsatsen till kooperativa hyresrätter.
2004/05:Bo238 av Margareta Pålsson (m):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att bruksvärdesprincipen slopas vid andrahandsuthyrningar av
bostadsrättslägenheter.
2004/05:Bo248 av Jörgen Johansson (c):
2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att insatsbeloppet i kooperativ hyresrätt inflationssäkras.
2004/05:Bo265
av Anne Ludvigsson m.fl. (s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om information och råd till dem som hyr i andra hand och att
andrahandsboendes rättigheter bör stärkas.
2004/05:Bo277 av Lars Ohly m.fl. (v):
8. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om förslag om hur man kan skärpa reglerna kring besittningsskyddet
för innehavare av andrahandskontrakt.
2004/05:Bo280 av Carina Moberg m.fl. (s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om behovet av en översyn av lagstiftningen som ger hyresvärden
möjlighet att regelmässigt avkräva tre månaders avflyttningshyra.
2004/05:Bo301 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m):
13. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse slopas för
kommunala bostadsbolag.
14. Riksdagen beslutar att återinföra kravet på enkel majoritet för
ombildning till bostadsrätt.
22. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att bryta hyresförhandlingsmonopolet.
2004/05:Bo302 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m):
4. Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till lagstiftning
för att ersätta lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter i
enlighet med vad som anförs i motionen.
7. Riksdagen beslutar att enkel majoritet skall gälla vid intresseanmälan
om förvärvande av fastighet för att bilda bostadsrättsförening.
8. Riksdagen beslutar att slopa krav på folkbokföring vid ombildning av
hyresrätter.
10. Riksdagen beslutar att upphäva krav om underrättelse till socialtjänst
för bostadsrättsföreningar.
2004/05:Bo303 av Dan Kihlström m.fl. (kd):
5. Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av
lagstiftningen kring vräkningsförfarande.
6. Riksdagen begär att regeringen skyndsamt utreder förutsättningarna
för införandet av ett bättre fungerande system än det med underrättelser
till socialnämnd i samband med att boende sägs upp på grund av störningar
i boendet eller betalningsförseningar.
2004/05:Bo306 av Ragnwi Marcelind m.fl. (kd):
19. Riksdagen begär att regeringen utreder förutsättningarna för ett
större individuellt inslag i hyresförhandlingslagens bestämmelser.
23. Riksdagen beslutar om ändringen i bostadsrättslagen så att ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt är giltig om mer än hälften av de boende
gått med på ombildningsbeslutet.
2004/05:Bo309 av Nina Lundström m.fl. (fp):
2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om enkel majoritet gällande ombildande av hyresrätt till bostadsrätt.
5. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om översyn avseende andrahandsuthyrning av bostadsrätt.
Bilaga 2
Program för den offentliga utfrågningen
Bilaga 3
Offentlig utfrågning
Vilka verkningar har de genomförda bostadsrättsombildningarna haft?
Ordföranden: Jag vill hälsa er allesammans varmt välkomna till hearingen.
Jag hälsar välkomna ledamöter, inbjudna gäster och övriga som har visat
intresse att få delta under den här dagen.
Temat är: Vilka verkningar har de genomförda bostadsrättsombildningarna
haft? Det ska bli oerhört spännande att få ta del av alla synpunkter
från de inbjudna gästerna som har kommit hit i dag. Jag vill först och
främst säga ett varmt tack för att ni har hörsammat inbjudan att delta
i hearingen.
Vi har gäster och inledare från olika sammanhang som ska delge oss sina
synpunkter. Det är forskare, myndighetsrepresentanter, representanter
för bostadsföretag, hyresgäster och bostadsrättsorganisationer. Jag
kommer också att ge en närmare introduktion och presentation när jag
presenterar dem som kommer till tals om en liten stund.
Vi kommer att ha en paus på ca 15 minuter. Efter pausen kommer vi att
öppna för frågor och diskussion. Stenografiska uppteckningar sker under
hela hearingen. Det är därför angeläget att ni överlämnar de eventuella
bilder som ni har med och visar i samband med inledningen. Alla inledare
kommer att beredas möjlighet att ta del av uppteckningarna innan de
publiceras i något betänkande.
Om det finns någon bisittare som väldigt gärna vill yttra sig går det
bra. Det är viktigt att de talar om vad de heter så att det kommer med.
Jag hälsar än en gång riktigt varmt välkomna till en spännande hearing.
Jag hälsar därmed förste talare välkommen. Det är universitetslektor
Hans Lind från Kungl. Tekniska högskolan. Varsågod.
Hans Lind (bilder s. 99-100 överst): Jag tänkte presentera lite siffror.
De första är välkända siffror. Sedan har jag lite siffror från
examensarbeten som pågår eller har gjorts.
Den här bilden visar prisutvecklingen på hyreshusfastigheter i de
centrala delarna av större städer. Här är det Stockholm, Göteborg och
Malmö. Ni ser den kraftiga prishöjningen på hyreshusfastigheter särskilt
i Stockholm. Dagens prisnivåer är långt över de prisnivåer som noterades
förra gången vi hade höga priser kring år 1990.
Hur ska man förklara priserna? En tolkning - nu är vi inne på tolkningar,
så att vi vet vad som är fakta och vad som är tolkningar - är att vi
här har en situation med stor efterfrågan på bostäder. Vi har en situation
där det finns bostadsrätter med höga priser. Det innebär att varje
hyreshusfastighet innehåller en dold vinst. Det är en möjlig vinst som
kan plockas ut i samband med att man bildar bostadsrättsförening.
Prisutvecklingen speglar, i den här tolkningen, att vinsten delas. En
del tillfaller de hyresgäster som bor där och som blir bostadsrättsinnehavare
och sedan kan sälja bostadsrätten. Jag kommer till det om en liten stund.
En annan del av vinsten tillfaller fastighetsägaren genom att priset
stiger under processen.
Nästa fråga är: Hur ser det ut för den hyresgäst som är med i en
ombildning? Det här bygger på siffror från ett faktiskt fall. Vi håller på
att titta på ett antal andra fall för att bedöma hur representativt det
är. Det är slumpmässigt utvalt. Det är inte valt för att det ska ge
någon viss bild.
Vad säger diagrammet? Kurvan på mitten är hyresnivån. Här har vi gjort
en kalkyl som bygger på en prognos. Den bedömning vi gör är att hyran
med viss marknadsanpassning kommer att stiga relativt snabbt under ett
antal år för att sedan följa inflationen.
Vi antar att månadsavgiften, som är den nedersta kurvan, följer inflationen.
Det ni ser här är att månadsavgiften för den som är med i ombildningen
ligger betydligt under hyresnivån. Vi lägger till räntekostnader för de
lån som i det här fallet finansierade hela köpet.
Undrar ni varför det är ett hack här efter fem år beror det på att det
typiska i det företag som de här siffrorna kommer ifrån är att i samband
med ombildningarna lånar hyresgästen alltihop med fem års amorteringsfrihet.
Efter fem år kommer amorteringen.
Allt det här bygger på antaganden om finansiering och hyresutveckling,
men jag bedömer att det ändå inte är helt vansinniga antaganden. Ni
ser att boendeutgiften blir högre efter ombildningen. Summan av
månadsavgift och kapitalkostnad blir högre.
Sedan har vi gjort lönsamhetskalkyler. Vad händer om man säljer
bostadsrätten? Då får vi återigen göra antaganden om hur mycket priserna
ökar, och så vidare. Vi har gjort olika sådana kalkyler. Huvudresultatet
är om vi antar att det är realt konstanta priser, att priserna på
bostadsrätter följer inflationen, lönar det sig att sälja snabbt. Under
tiden som du bor kvar får du högre boendeutgifter.
I det här fallet blev det 20 000 kr per kvadratmeter. Det är vinsten om
man är med i ombildningen och efter ett år eller så säljer sin bostadsrätt.
Den tredje bilden bygger på en jämförelse mellan hus ägda av ett kommunalt
bostadsföretag som har omvandlats och hus som inte har omvandlats. Det
är en studie på tidiga ombildningar från mitten av 90-talet. Där har vi
kunnat följa lite längre vad som har hänt i huset.
Här har man valt ut hyreshus som från början var relativt likartade. Vi
har ett antal fastigheter som täcker ett par hundra lägenheter. Vi har
jämfört ett antal år efter. Vad händer i det som är kvar som hyreshus,
och vad händer i det som blev bostadsrätter?
Det första som kan noteras är att det redan från början är högre
inkomstnivåer i de fastigheter som ombildas. Här har vi 25 % som vid
ombildningen hade hushållsinkomst på över 350 000 kr.
Det vi ser är vad som händer under de första två åren i de här fallen.
Om det är representativt eller inte får ni bedöma. Ni kommer att få
mer information här under dagen. I de här fallen flyttade inom två år
35 % av dem som bodde i de hus som ombildades och 15 % i hyreshus.
Av dem som hade låga inkomster flyttade 70 % från bostadsrättshuset,
medan det var 15 %, ungefär samma, i hyreshuset. Tittar vi på vart
människor flyttar ser vi att det finns lite skillnader i mönster. Det
här var i Stockholms centrum. Låginkomsttagare flyttar oftare ut till
förorter eller flyttar helt enkelt från Stockholm.
Man kan se det som att man plötsligt har en massa pengar. Varför ska
man bo kvar i den lägenhet man bodde i tidigare? Man kanske vill köpa
ett hus någon annanstans. Man får nya möjligheter, och man utnyttjar
dem på olika sätt.
De som hade högre inkomster flyttade antingen inom Stockholms city eller
till en närförort till Stockholm. Ni kan själv tänka er att man plötsligt
får råd att flytta till ställen som man kanske tidigare har velat flytta
till.
Vi tittade också på dem som flyttade in. Ni ser att av dem som flyttade
in hade 45 % högre inkomst än 350 000 kr i bostadsrättshuset. Motsvarande
siffra var 5 % för dem som flyttade in i hyreshuset.
Ordföranden: Tack för det. Vi ska lämna över ordet till professor Bengt
Turner från Institutet för bostads- och urbanforskning. Varsågod, Bengt.
Bengt Turner (bilder s. 100 nederst-110): Tack så mycket för att jag
blev inbjuden att komma hit. Jag ska tala lite grann om en del kunskap
som kommit fram. Det kapitel jag har skrivit innehåller en del statistiska
uppgifter. Sedan ska jag föra till ytterligare en del kunskap.
Jag kommer att repetera en del av det som har sagts. Hur vanligt är
det? Vad är det som driver ombildningarna? Vilka effekter får det? Sedan
ska jag säga några ord om hyressättningssystemet och de nya förslagen
till nytt bruksvärdessystem.
Man kan konstatera att till exempel allmännyttiga företag köper och
säljer naturligt som en del av sin verksamhet. Det som man mest intresserar
sig för här är försäljning till bostadsrätt. Sedan ska man vara klar
över att allmännyttiga företag köper och säljer också på lite andra
sätt. Det är en naturlig del av verksamheten.
I det internationella perspektivet kan man konstatera att Sverige har
en relativ stor allmännytta och en relativt stor hyressektor. Den sektorn
ha minskat något i storlek. Men den har minskat mindre än vad allmännyttan
i allmänhet har gjort i andra delar av Europa. Östeuropa ska vi inte
jämföra med. Där har det sjunkit från 90 % till 5 % i vissa fall. Men
jämfört med vissa andra västeuropeiska länder har allmännyttan hållit
sin ställning relativt väl i Sverige.
Tittar vi på ombildningarna är det mest i Stockholm. Det är ett
storstadsfenomen, vilket inte är så okänt. Det har hänt lite grann i Stockholm
som ingen människa behöver bry sig om. Det händer mest i Stockholm. Det
händer lite grann i Haninge, Huddinge och Solna också. Det är välkänt.
Vi ser också från dessa data att i Göteborg har ombildningarna ökat
lite på senare tid medan allmännyttans ombildningar har stannat som en
naturlig följd av stopplagen. Ombildningar i privata hyresrätter tuffar
på i ungefär den takt som vi har sett tidigare.
Alla intresserar sig för det extrema. Det har inneburit att bostadsrättsandelen
i Stockholms innerstad har ökat från 29 % år 1990 till 54 % år 2003.
Det är naturligtvis en mycket snabb ombildningstakt oavsett vilket mått
man mäter med. Det har gått långsammare i ytterstaden. Det säger en del
om vilka drivkrafter som finns bakom ombildningarna.
Drivkrafterna kan man fundera och spekulera över. Det har gjorts en hel
del mer sociologiskt inriktade studier av det. I regel är det så att de
ekonomiska motiven dominerar, att legalisera gråa eller svarta inköp av
hyresrätt. Enda sättet att tvätta sina pengar på är att se till att
hyresrätten omvandlas till bostadsrätt.
Det handlar också om en oro över framtida hyreshöjningar,
kapitalplaceringsbehov,
grupptryck och genuint intresse av ägande och påverkansmöjligheter,
vilket är en viktig aspekt i sammanhanget. Sedan finns vissa arbitrageeffekter
som tycks ha försvunnit. Man har lyckats åtgärda vissa problem.
Tittar vi på ombildningars ekonomiska förutsättningar finns ett antal
case studies. En såg vi nyligen som Hans visade. En förutsättning är
ofta att avgiften inte får bli avsevärt högre än den nuvarande hyran.
Det måste finnas ett premium, och man måste tjäna pengar på det.
Osäkerheten om de framtida bostadsrättspriserna är stor. Det innebär att
man måste köpa till ett premium. Alla inser naturligtvis att
bostadsrättspriserna nu är extremt höga.
En annan förutsättning är att tillräckligt många hyresgäster i fastigheten
måste vara kreditvärdiga, två tredjedelar. Sedan finns det ekonomiska
incitament att ha kvar en viss andel resthyresgäster. Så småningom kan
man sälja de lägenheterna till marknadspriser i stället för till
inlösningspriserna man ofta har. Där finns majoritetskravet.
Man kan göra en liten kalkyl på skoj. Jag gjorde det för Pinnpojken 1
i Stockholm år 2002, som är ett konkret fall. Marknadsvärdet på de
lägenheterna var 26 000 kr kvadratmetern, vilket inte är orimligt för
innerstaden i Stockholm. Man fick köpa för 15 200 kr. Det höll
fastighetsägaren skadeslös ur cash flow-synpunkt. Samtidigt tvingas
fastighetsägaren att sälja till de boende hyresgästerna, vilket är en betydande
inskränkning i möjligheterna att ta ut ett fullt marknadsvärde.
För hyresgästerna ökade utgifterna med 41 %. Samtidigt ökade förmögenheten
med 864 000 kr. Det säger en del. Det är lite grann
fastighetsskatteproblematiken
eller bondens problem. Man lever fattig men dör rik.
De ekonomiska och sociala effekterna är att man får en inkomstomfördelning.
Men det gäller bara på riktigt heta marknader. Detta är ett Stockholmsfenomen,
och det ska man vara klar över. Det är lätt att inte tro det när man
sitter där vi sitter nu. Man förstärker alldeles tydligt segregationen.
De som flyttar in är resursrikare än de som flyttar ut.
Dagens hyressättning med låga hyror i innerstaden och i de attraktiva
delarna driver naturligtvis omvandlingen. Det är den ekonomiska motorn
i omvandlingarna. Sedan kan man tänka sig att priserna på bostadsrätter
dämpas en del genom att utbudet ökar.
Detta är ett exempel från Östermalm, som är det hetaste av det heta. Vi
ska inte bry oss om det. Det är en aspekt som är lite intressant. Jag
ska inte gå in så mycket på det. Min talartid är antagligen redan slut.
Inkomstsegregationen ökar. Men den demografiska segregationen minskar
i den meningen att det kommer in fler barnfamiljer genom ombildningarna.
Oavsett vilken ideologisk syn man har kan man glädja sig över att det
blir lite mer allsidigt från familjesammansättningssynpunkt.
De drivande argumenten är följande. Om andelen bostäder med hyresrätt
blir för liten äventyras rörligheten på bostadsmarknaden. Det är det
klassiska ekonomiska argumentet.
Detta har vi tagit fram med hjälp Lena Magnusson på IBF och en databas.
I Stockholms innerstad är numera hyresrättens andel 50 %, i Malmö 60 %
och i Göteborg 70 %. I Stockholms ytterstad är andelen fortfarande högst.
Om det är en stor eller liten del är mer en fråga om glaset är halvfullt
eller halvtomt. Det är bostadsutskottets bord och inte mitt bord.
Ett annat argument är att om andelen allmännyttiga bostäder blir för
litet äventyras hyressättningssystemet och därmed i förlängningen den
sociala bostadspolitiken. Stopplagen bygger på denna premiss. Hyreskommitténs
förslag ändrar självfallet spelreglerna. Man får då tre olika hyresnivåer,
och jämförelseprövningen är inte självklar längre. Då urholkas självfallet
en del av argumentet, vilket egentligen inte beaktas i någon nämnvärd
grad i utredningen. Det kanske inte heller var dess uppdrag.
Det handlar fortfarande om det halvfulla eller halvtomma glaset. I
Stockholms innerstad är allmännyttans andel av hyresrätterna 20 %, i
Malmö är den 20 % och i Göteborgs innerstad 40 %. Andelen är någorlunda
konstant för tillfället. I ytterstäderna är allmännyttans andel högst
i landet.
Man kan dra lite olika slutsatser av det. Det är relativt lite allmännytta
för att hålla stånd i det klassiska traditionella systemet. Hyresrättens
andel sjunker ganska snabbt i innerstaden. Nu är jag klar, tack för mig.
Ordföranden: Vi tackar för det, Bengt. Vi hastar snabbt vidare. Det är
Håkan Julius, som är chef för Hyresnämnden i Stockholm. Varmt välkommen.
Håkan Julius: Jag har varit chef för hyresnämnden sedan 1997. Sedan
dess har ärendetillströmningen ökat markant. Det var 10 000 ärenden år
1997 och 16 000 förra året. En liten del av ökningen hänför sig till
bostadsrättsomvandlingar. Jag ska förklara närmare snart.
Jag var med på utredningsstadiet och propositionsstadiet när ombildningslagen
infördes i början på 80-talet. Man underströk då bland annat bostadsrättens
alla fördelar. Jag ska inte gå in närmare på dem. Man underströk också
att ombildningarna ska ske på hyresgästernas villkor. Bland annat införde
man regler om att hyresgästerna vid en ombildning ska ha en oförändrad
rättsställning.
Omvandlingarna till bostadsrätt har sannolikt lett till att hyresgäster
fått flera fördelar av omvandlingarna och övergången till bostadsrätt
som är förenade med bostadsrättens upplåtelseform. Men man får ändå
säga, och det har framskymtat här, att det kan vara problematiskt från
olika perspektiv med omvandlingarna. Man får dels blandade upplåtelseformer
i samma hus, åtminstone inledningsvis under en tid, dels handlar det om
det ekonomiska värde som ni vet finns på bostadsrätterna.
Nyttjanderätten till en lägenhet i Stockholms innerstad representerar
ett mycket stort ekonomiskt värde. Det förhåller sig också så att
marknadsvärdet på bostadsrätten är väsentligt högre än den insats som
hyresgästen betalar när han förvärvar bostadsrätten vid ombildning.
Mellan insatsen och marknadsvärdet för bostadsrätten finns ett värde.
Det kallades dolt värde. Man kan kalla det för övervärde eller vad man
till. Men det finns ett värde som är intressant att tillgodogöra sig -
som i varje fall vi upplever det på hyresnämnden - för såväl fastighetsägaren
som säljer huset, som hyresgästen och bostadsrättsföreningen.
Det har en del negativa inverkningar vid en ombildning. Först och främst
tror jag att övervärdet är en stor anledning till att man går över till
bostadsrätt. Det driver fram ombildningen till bostadsrätt. Jag tror
det faktiskt. Att man får fördelar av bostadsrätten som upplåtelseform
är väl också uppenbart. Det har sin betydelse. Men det avgörande är de
ekonomiska faktorerna.
Jag har också det intrycket att övervärdet, eller dolda värdet, gör att
såväl den som säljer fastigheten som bostadsrättsföreningen vill få
lägenheter friställda i så stor utsträckning som möjligt. Om man får en
lägenhet friställd kan bostadsrättsföreningen tillgodogöra sig övervärdet
genom det som i bostadsrättslagen kallas upplåtelseavgift. Man har en
insats som man upplåter bostadsrätten till. Men får man den friställd
kan man upplåta bostadsrätten till någon utomstående. Då är det inte
enbart insatsen utan också en upplåtelseavgift på det. Det blir tillsammans
marknadsvärdet på bostadsrätten. Det blir en avsevärd ekonomisk fördel
för bostadsrättsföreningen.
Övervärdet och möjligheten att friställa lägenheter gör i sin tur att
säljaren har intresse av att friställa lägenheter. På så vis kan han få
ett högre pris på bostadsrättsfastigheten.
Striden om värdet alstrar en hel del tvister hos hyresnämnden. Hyresnämnden
handlägger tvister om förlängning av hyresavtal, det vill säga tvister
efter uppsägningar. Vi handlägger ärenden om medlemskap i bostadsrättsföreningar
och så kallat upplåtelseföreläggande i bostadsrättsföreningar. Vi
handlägger också tvister om förvärv av hyresfastighet och tvångsförvaltningar
och har en del uppgifter när det gäller hembuden vid ombildningar.
Man kan se att värdet alstrar tvister när det gäller framför allt
uppsägningar. Jag kan inte ge någon statistik på det tyvärr. Det finns
inte i vårt system någon möjlighet att få fram detta. Men det är ett
allmänt intryck som jag och mina kolleger på nämnden har att det finns
en hel del sådana tvister.
Det man strider om är egentligen inte det som hyreslagen är tänkt att
tillgodose, det vill säga besittningsskyddet för hyresgästerna. Det
kläs i sådana termer. Men den egentliga tvisten gäller värdet på
bostadsrätten. Det kommer till synes i förlängningstvisterna och tvister
om medlemskap och upplåtelseföreläggande.
Det finns andra tvister. Vi har haft tvångsförvaltningar och lite andra
tvister. Där har det i kanske större utsträckning än tidigare förekommit
att den som vill sälja sin fastighet vill friställa lägenheter och få
tomma lägenheter. Man sätter in bulvaner i lägenheterna, allt i syfte
att kringgå majoritetsregler och reglerna om tillstånd till förvärv av
hyresfastighet, som ju gäller när man inte fattar beslut med två tredjedels
majoritet. Då gäller de reglerna.
Det har man nu försökt att täppa till på olika sätt. Bland annat ska
man när man röstar för ombildning vara folkbokförd i lägenheten för att
kunna få rösträtt. Det är väl bra. Men som framhölls redan när ändringen
kom till stånd tror jag att det fuskas en del med folkbokföringen. I
varje fall är intrycket det från hyresnämndens verksamhet. Det finns
hål i detta.
Likadant är det med de nya reglerna om fusionering som riksdagen nyligen
beslutade om, det vill säga att man inte kan fusionera ett aktiebolag
med en bostadsrättsförening. Det har gjorts för att kringgå bland annat
majoritetsreglerna. De reglerna är nog bra. Men det finns också där
möjligheter att kringgå dessa regler. Man kan fusionera på annat sätt
genom olika omgångar och ändå få samma effekt av det. Jag ska inte gå
in närmare på det.
Sedan skulle jag också vilja framhålla från hyresnämndens horisont när
det gäller bostadsrättsföreningar vid ombildningar att det ofta visar
sig att föreningarna är väldigt oprofessionella när det gäller att
hantera tvisterna och hyresgäster.
Man känner inte till vilka regler som gäller. Man kommer oförberedd
till förhandlingar. Man säger upp lokalhyresgäster för att få högre
hyror. Man vet inte vilka regler som gäller. Det är mycket sådant som
vi möter. De protokoll som finns från föreningar från föreningsstämmorna
i olika tvister vi har är ofta bristfälliga. Man ska göra tolkningar av
vad man egentligen har beslutat och sådana saker.
Jag kan inte frigöra mig från tanken att när en bostadsrättsförening
har bildats och man har en blandad upplåtelseform så finns det ett A-
och ett B-lag. Det märks också hos nämnderna i de tvister vi har. Många
föreningar är väldigt bra, men i andra föreningar är det så här.
Bostadsrättsinnehavarna blir hyresvärdar till hyresgäster som inte vill
förvärva bostadsrätter. Det tror jag inte är så bra. Jag såg att det
fanns en skrift här från Hyresgästföreningen om detta.
Jag har inte något statistiskt underlag, men mitt intryck är att det
finns både positiva och negativa delar med ombildningarna. Det har rått
turbulens under årens lopp när det gäller majoritetsregeln, två tredjedelar
- det var ju 50 % ett tag. Det har gått fram och tillbaka. I anslutning
till det vill jag säga att jag tror att det är viktigt att man behåller
en så hög majoritetsregel som möjligt. Det ursprungliga förslaget innebar
två tredjedelar, och det syftade till att det ska vara en ekonomiskt
stabil förening och att man inte ska få alltför många hyresgäster i
fastigheten.
Jag vill också framhålla det som jag sade tidigare om att man ska försöka
stimulera föreningarna på olika sätt att bli mer professionella i sin
hantering av verksamheten.
Ordföranden: Jag tackar för det och lämnar ordet till Per Anders Hedkvist,
vd i Stockholms stads bostadsförmedling. Välkommen!
Per Anders Hedkvist (bilder s. 111-117 överst): Jag tänkte begå misstaget
att försöka driva två helt motsatta linjer under sex minuters föredragning.
Ni får väl se om ni står ut med det.
Jag har jobbat som vd för Bostadsförmedlingen i snart ett år.
Bostadsförmedlingen verkar vara någonting som alla människor har en bild av
och ett intryck av. Jag tänkte börja med att berätta en anekdot. För 14
dagar sedan fick vi ett brev till Bostadsförmedlingen från en 65-årig
herre i Bryssel. Med brevet bifogade han ett kontrakt som han tecknade
med Bostadsförmedlingen 1965. På den tiden var det möjligt för en
hyresgäst att lämna in en lägenhet till Bostadsförmedlingen och sedan ha
rätt att få tillbaka samma typ av lägenhet när han eller hon åter
flyttade till staden. Han flyttade till Bryssel 25 år gammal och har hållit
detta kontrakt i sin hand och haft det som en trygghet i livet. Nu
skickar han det alltså till oss och säger: Nu vill jag hemskt gärna ha
min tvåa i Skärholmen. Vi har en pärm på Bostadsförmedlingen med ett
30-40-tal sådana här kontrakt, som fortfarande finns kvar. Jag tycker
att det är rätt roligt med en förmedling som har haft så olika roller
i bostadspolitiken under den här perioden och att det fortfarande håller
med ett 40-årigt avtal på Stockholms bostadsmarknad.
Bostadsförmedlingen drivs i dag i bolagsform. Det har den gjort sedan
2000. Bostadsförmedlingen finansieras i dag helt och hållet av dem som
står i bostadskö. De betalar en årlig avgift på 325 kr för att stå i
kön, och de betalar 2 000 kr i förmedlingsavgift när de får en lägenhet
via förmedlingen. Vi driver också en förtursverksamhet som Stockholms
stad finansierar.
För att klara detta har vi som affärsidé att försöka vara den självklara
marknadsplatsen för hyresrätter i Stockholmsregionen. För att vara en
marknadsplats och för att de bostadssökande ska vilja betala för vår
verksamhet är det viktigt att vi har lägenheter att förmedla. Därför
har vi ägnat mycket tid under de här åren åt att bygga upp ett förtroende
hos fastighetsägarna i Stockholm. Vi har strävat efter att ge dem en
bra service och att vara tydliga mot dem. De ska känna trygghet i att
det är de som bestämmer villkoren för vilka hyresgäster som kommer till
deras lägenheter. Jag tror att de siffror som jag har visar att vi har
klarat det.
Samtidigt är det jätteviktigt att de som betalar för verksamheten - de
bostadssökande - förstår att det finns en tydlighet i hur lägenheterna
förmedlas. Vi förmedlar alla lägenheter efter kötidsordning med den
inskränkningen att fastighetsägaren har rätt att ställa krav på
hyresgästens inkomst eller annat. Det är den som har längst kötid och
uppfyller fastighetsägarkravet som får lägenheten. Detta redovisar vi för
varje lägenhet. Det gäller både hur det ser ut under förmedlingen och
efter förmedlingen, då vi redovisar hur lång kötid den person som fick
lägenheten hade.
Vi har lyckats skapa trovärdighet gentemot de bostadssökande. Vi har
fördelen att antalet i kön ökar lite grann år från år. Det kommer
förmodligen att vara 100 000 i kön när vi passerar årsskiftet. De som
står i bostadskön är ganska representativa för Stockholms befolkning.
Vi har dock en betoning på unga, och det betyder att inkomsterna ligger
något lägre än genomsnittet bland de boende i staden. Men detta är också
naturligt. Det är när man är ung som man ställer sig i bostadskön för
att få sin första bostad. Många i bostadskön har också mycket goda
inkomster. 25 % av hushållen har en inkomst på över 500 000. Det tycker
vi är viktigt inte minst nu, när vi får mer och mer nyproduktion att
förmedla.
Jag visar här en bild över inlämnade lägenheter. Den mörkblå stapeln
visar det totala antalet inlämnade lägenheter. Ni ser att vi kommer att
hamna på mer än 6 000 lägenheter i år. När vi startade verksamheten låg
vi på strax över 3 000. Det är en bra ökning, tycker vi. Den randiga
ljusblå stapeln representerar privata fastighetsägare. Som ni ser har
vi inte minst under det senaste året lyckats med en 75-procentig ökning
av inlämnade lägenheter från privata fastighetsägare. Det tycker vi är
jättekul och vi tolkar det som ett kvitto på att de privata fastighetsägarna
är nöjda med den service som vi ger dem.
Vi för också rent konkreta diskussioner med privata fastighetsägare om
att ta över all extern förmedling från dem. Det ser vi som ytterligare
ett tecken på att vi levererar bra service och bra hyresgäster till
fastighetsägarna. På det sättet får kön fler lägenheter att efterfråga,
och det är det som är vår affärsidé. Detta gäller också för innerstaden.
Där är inte ökningen lika dramatisk. Men trots allt - vilket är lite
märkligt - har vi lyckats öka antalet inlämnade lägenheter i innerstaden.
Nu ska jag snart byta fot och driva den andra linjen. Det går alltså
bra för bostadsförmedlingen. Vi har med vårt koncept lyckats få fler
och fler lägenheter att förmedla, och det är vi nöjda med och glada åt.
Däremot är vi lite oroliga för vad som händer i framtiden. De närmaste
åren kommer den omfattande nyproduktion som är på gång i Stockholm att
göra att vi får fler och fler lägenheter att förmedla. Men det finns en
underliggande trend, som flera ju har pratat om, redan i dag. Det gäller
vad som händer med bostadsbeståndet i staden. Man kan visa det på olika
sätt, och på den bild jag visar här har jag valt att göra om statistiken
till staplar. Ni ser att de blå staplarna, som representerar hyresrätter,
sjunker successivt, trots nyproduktion. Det beror på omvandlingen till
bostadsrätter. Bilden för innerstaden är ännu mer dramatisk. I innerstaden
är i dag bostadsrätterna färre än hyresrätterna och omvandlingen och
därmed minskningen av hyresrätterna fortsätter i dramatisk omfattning.
Eftersom vi bara kan förmedla hyresrätter så är det klart att detta
bekymrar oss. Någonstans slår vi i taket; det går inte att få in fler
lägenheter att förmedla, utan det kommer i stället att börja minska.
Ännu mer bekymrad blir jag när jag tittar på den bild som jag visar nu.
De röda prickarna står för fastigheter som är bostadsrätter. De blå
står för hyresrätter. De orange är fastigheter som sedan 1996 ombildats
till bostadsrätter. Bostadsförmedlingen finns på Fleminggatan på
Kungsholmen, och därför känns det naturligt att titta lite närmare på
Kungsholmen. När jag nu zoomar in bilden och går ett varv runt Tekniska
nämndhuset så ser vi att det är var och varannan fastighet som under de
här åtta åren har ombildats från hyresrätt till bostadsrätt. För att
bibehålla en hyresrättsmarknad är det viktigt att det fortfarande finns
hyresrätter även i det område som är mest attraktivt, och det är
innerstaden. Det är dit alla vill som det krävs en lång kötid för att få
en lägenhet. Vi har inga långa köer om man är beredd att flytta till
ytterstaden eller till en grannkommun. I både innerstaden och närförorten
sker en snabb ombildning. Detta blir problem i ett bostadsförmedlingsperspektiv
och i hyresrättens perspektiv som säkert är specifika för Stockholm.
Men det är ju Stockholm som jag jobbar i, och det är det jag är bekymrad
för.
Ordföranden: Vi tackar för detta. Vi går då vidare in på avdelningen om
synpunkter från bostadsföretag och hyresgäster. Inledare är Bengt Owe
Birgersson, vd för SABO. Välkommen!
Bengt Owe Birgersson: Jag börjar med att tacka för inbjudan att komma
hit. Det är tilltalande att bostadsutskottet intresserar sig för frågan.
Ett hyresavtal är ju inget vanligt leasingavtal, utan det är en oerhört
viktig relation som man har som hyresgäst med sin fastighetsägare. I
varje fall i de bästa av världar kan man utgå från att en stor del av
hyresgästerna har en möjlighet att välja sin fastighetsvärd. Relationen
mellan hyresvärden och hyresgästen bygger på ett slags förtroendeförhållande.
Det är naturligtvis ingen tillfällighet att man till exempel i
Storbritannien när man genomför så kallade stop transfers, som det heter
när man flyttar fastigheter från kommunen till en privat fastighetsägare,
gör det först efter en omröstning.
Mot den bakgrunden är det här viktiga frågor. Just när det gäller
bostadsrättsombildning tillkommer ytterligare en aspekt, som Håkan Julius
pekade på här på ett tydligt sätt; den nya värd som man får som hyresgäst
är de grannar som man bor tillsammans med. Det tillför ytterligare en
dimension till förändringen.
Det är en stor dramatik som hyresgäst att få en annan fastighetsägare
än den som man ursprungligen har vant sig vid och kanske till och med
aktivt valde en gång i tiden. Det är viktigt att ha det klart för sig.
Just därför är det förstås särskilt viktigt att fundera över vad den
här typen av förändringar får för konsekvenser, och det är ju det som
är temat i dag.
Jag har faktiskt inte så många uppgifter att redovisa, för det här är
inte något jättestort fenomen inom allmännyttan. Det är ett utpräglat
Stockholmsfenomen. De allmännyttiga bostadsföretagen både säljer och
köper fastigheter som ett naturligt inslag i sin verksamhet, precis som
Bengt Turner sade. Av de försäljningar som skedde under 2003 - det var
ungefär 7 000 lägenheter - var 70 % försäljningar till andra hyresvärdar.
Det var bara en mindre del som gällde ombildning till bostadsrätt. Det
var alltså 2003, och det var efter det att Allbolagen hade trätt i kraft.
Men den stora ombildningsvågen hos allmännyttan skedde för ungefär
fyra år sedan, under andra förhållanden. Det var innan den här lagstiftningen
infördes.
Min grundläggande inställning till frågan om vad som händer när man gör
sådana här förändringar är lite grann att jag egentligen tycker att det
är väl tidigt om man ska vara seriös. Jag tror att vi ännu inte riktigt
har sett de mer långsiktiga effekterna av förändringarna. Men det hindrar
inte att det är viktigt att uppmärksamma det som händer under resans
gång.
De frågor som man har varit inne på här och som är centrala att intressera
sig för gäller naturligtvis hur många som blir kvar som hyresgäster
direkt i samband med ombildningarna. Och vad händer med de hyresgästerna
över tid när de ska leva tillsammans med sina grannar som hyresvärdar?
Man har talat här om de nya hyresvärdarna - den oprofessionella föreningen.
Men så oprofessionell är den naturligtvis inte att den inte inser att
det skulle löna sig bra om hyresgästen flyttade utan att utnyttja sin
bytesrätt. Det är en intressant fråga, skulle jag vilja säga.
En annan fråga som har uppmärksammats lite grann, och som vi håller på
att titta lite mer på eftersom vi har medlemmar som är intresserade av
den, är vad som händer med de lägenheter som ombildas. Hur länge bor de
nya hyresgästerna kvar? Det där hade Hans Lind lite uppgifter om från
de studier man har gjort på Teknis. Det är naturligtvis också en intressant
fråga. Det handlar ju mycket om förmögenhetsöverföring.
Slutligen kommer jag till det som kanske är det centrala för en företrädare
för SABO, nämligen vad detta får för konsekvenser för bruksvärdessystemet
och möjligheterna att tillämpa det på olika delar av bostadsmarknaden.
Det är ju bakgrunden till Allbolagen; det krävs ett rimligt antal
allmännyttiga hyreslägenheter för att systemet ska fungera. Det finns
förslag nu om att ta bort nyproduktionshyrorna från bruksvärdessystemet.
Om man gör det så blir frågan ännu mer akut: Hur ska vi få bruksvärdessystemet
att fungera om det blir alltför få hyreslägenheter på en lokal
bostadsmarknad?
Man kan säga att ombildningen i dag i huvudsak sker av privata hyresrätter.
Det är ganska naturligt från ekonomiska utgångspunkter att en privat
fastighetsägare har till uppgift att bygga och förvalta fastigheter där
det lönar sig och när det lönar sig. Men en allmännyttig hyresvärd har
uppgiften att bygga och förvalta lägenheter där det behövs och när det
behövs. Det är en viss skillnad på de två affärsidéerna. Om man nu inte
vill trassla till tillvaron alltför mycket för privata investorer på
hyresmarknaden så är ändå slutsatsen den att om ombildningen av privata
hyresrätter fortsätter i den takt som den har skett så är det ännu
viktigare att se till att de allmännyttiga bostadslägenheter som finns
på de här ställena blir kvar. Annars blir till exempel Stockholms
innerstad alltför tunn när det gäller hyreslägenheter. Det finns många
synpunkter på det. Jag poängterar här omsorgen av bruksvärdessystemet,
men det finns också en massa andra, mer socialt orienterade synpunkter.
Någon har också varit inne på dem här. Vad händer med den ekonomiska
segregationen och så vidare? Men det är inte min uppgift att fundera
över det här.
Vi bedriver ett antal case studies på SABO. Det är ett mycket begränsat
antal, och jag tror att det påminner lite grann om det som Hans Lind
berättade om att man har gjort på Teknis. Jag tror att vi kommer att
kunna redovisa vissa resultat från dem före jul. Men grundinställningen
från min sida är att det är lite för tidigt att göra en seriös utvärdering
av det som hände till exempel i Stockholms innerstad för fyra år sedan.
Jag tror att det finns all anledning att följa upp detta ytterligare
under en period - i varje fall när det gäller frågan om vad det betyder
för de enskilda människor som är inblandade i processen.
Man slutade med en reklambild här. Får jag hjälpa till genom att säga
att jag tycker att det kunde vara en lämplig uppgift för Boverket att
ansvara för. Man skulle kunna ta stöd genom att ge Institutet för
bostadsforskning i Gävle ett utredningsuppdrag på området.
Ordföranden: Tack! Vi går då vidare till Sveriges Fastighetsägareförbund
och utredningschef Per-Åke Eriksson. Varmt välkommen!
Per-Åke Eriksson (bilder s. 117 nederst-120 överst): Jag kommer från
Fastighetsägarna Sverige, som det numera heter i stället för
Fastighetsägareförbundet. Vi har som tidigare framgått blivit mycket berörda
av omvandlingarna, då de i första hand sker i de privatägda hyreshusen.
När man ska svara på frågan om vilka verkningar som de genomförda
ombildningarna får så tycker jag att det är naturligt att man börjar med
att titta på det hela i de boendes perspektiv. Vi kan konstatera från
vår sida att detta är i högsta grad drivet av hyresgästernas önskemål.
Ombildningarna sker enbart om det finns en kvalificerad majoritet av
hyresgäster som vill att huset ska ombildas till bostadsrätt.
Som framgått tidigare är det en stark drivkraft att detta är ekonomiskt
fördelaktigt på många olika sätt, inte minst när det gäller skattetrycket.
Det blir avsevärt lägre i den här upplåtelseformen jämfört med i
hyresrättsformen. Det som också har nämnts tidigare är att de flesta
hushåll är alldeles på det klara med att hyreslägenheterna har ett värde.
Men hyreslagstiftningen förhindrar att det realiseras. Det innebär att
det som är svart på en reglerad marknad vid en ombildning blir vitt på
den oreglerade marknaden. Även om inte alla hyresgäster och boende
förstår alla lagstiftningens vindlingar kring detta så är det alldeles
uppenbart att det är en drivkraft.
När man har hamnat i bostadsrättsformen tvingas även vi som är verksamma
på hyresmarknaden konstatera att här öppnar sig möjligheter att tillgodose
individuella önskemål om hur lägenheten ska utformas, som hyresregleringen
dessvärre hindrar oss att tillgodose från vår sida.
Vi anpassar oss så fort vi hinner till den nya utvecklingen. Vi kan
konstatera att det i Stockholm fortfarande sker en ombildning till
bostadsrätter. En lägenhet varannan timme ombildas året runt, varje dag.
Vi ser att det sker ökningar i Göteborg. Man bedömer där att det kommer
att vara en fördubbling i år jämfört med tidigare år. Ökningstakten
finns även i södra Skåne, där vi också mäter det hela.
Vi kan notera att många av bostadsrättsföreningarna väljer att bli
medlemmar hos oss. I dag är andelen så hög som 15 %, och 40 % i Stockholm.
Det innebär att vi numera i väl så hög grad kan betrakta oss som en
bostadsrättsorganisation. Vi har också tagit på oss ansvaret att driva
bostadsrättsföreningarnas näringspolitiska frågor i högre grad än vad
vi kanske har gjort tidigare.
Ett viktigt skäl för bostadsrättsföreningarna att ansöka om medlemskap
är att de kan få både professionell hjälp i förvaltningen och goda råd
i hyresfrågor till exempel. Precis som tidigare har sagts har de styrelser
som finns i föreningarna av naturliga skäl inte den kompetens som kan
behövas. Därför vänder de sig till oss för att få hjälp med det.
Vi har också sedan länge ett dokument som heter God sed för hyresvärdar
och som är mycket uppskattat inte minst av Konsumentverket. Det framhålls
som ett föredöme. Vi håller nu på att utforma en motsvarande version av
dokumentet för bostadsrättsföreningar så att de som är hyresgäster där
- lokalhyresgäster eller bostadshyresgäster - ska åtnjuta samma skydd
och respekt som om de vore hyresgäster hos vanliga privata fastighetsföretag.
Ser man konsekvenserna för bostadsmarknaden som helhet så kan vi konstatera
att inte minst i Stockholms innerstad är antalet lediga hyreslägenheter
minst sagt begränsat. De är inlåsta till följd av regleringarna. Vi kan
också konstatera att när de kommer ut på bostadsrättsmarknaden så blir
de tillgängliga på ett helt annat sätt. Vi som bor i Stockholmsområdet
får varje vecka en stor tjock bunt med tidningar med tillgängliga
bostadsrättslägenheter.
Man kan också se att vi på den lite friare marknaden får en tydligare
bild av vad det är för egenskaper som de boende värderar hos olika
lägenheter. Det tror jag på många sätt gagnar en bättre marknadsanpassning
för hyressättningen för hyreslägenheter. Det är också möjligt att
tillgodose efterfrågan både när det gäller nybyggnation och, för all del,
ändringar i de befintliga lägenheterna. Det som vi ser som ett visst
bekymmer är att detta är en form som åtminstone på bristorterna kräver
ganska betydande kapitalinsatser. Då kan det bli risk för överbelåning.
Det är därför vi tycker att det är viktigt att hyresrätten finns kvar
som ett alternativ på bostadsmarknaden.
Det vi ser som direkta konsekvenser på hyresmarknaden är att hyresrätten
av olika skäl har hamnat i strykklass på det här sättet. Vi kan också
se av SCB:s statistik att antalet hyresrätter över hela landet har
minskat med 100 000 sedan 1994. För vår och våra medlemsföretags del kan
vi konstatera att den förköpsrätt som finns för bostadsrättsföreningar
och formellt även för kooperativa hyresgästföreningar många gånger är
ett hinder för att en fastighetsägare ska kunna sälja till en annan
fastighetsägare eller till ett fastighetsföretag. De som vill att huset
ska vara kvar och upplåtas som hyresrätt men av olika skäl måste avyttra
huset ser små möjligheter att överlåta det till ett annat fastighetsföretag.
Det som vi ser som en fördel är att det blir tydligare vilka nackdelar
som har följt i hyresregleringens spår. Jag tror att det kan vara bra
för diskussionen om hur man ska få ett bättre hyressättningssystem i
framtiden.
Vi skulle gärna vilja se att man för att rätta till det hela ser till
att hyresrätten får en normalisering och att hyresmarknaden blir
normaliserad. Vi har inga önskemål om att förutsättningarna för bostadsrätten
ska försämras på något sätt. Däremot vill vi argumentera för att
förutsättningarna för att upplåta med hyresrätt förbättras. Dit hör
naturligtvis hyresregleringen, som vi tycker att det börjar bli dags att
ompröva på lite olika sätt.
Vi kan också konstatera att en konkret effekt av ombildningarna och de
höga priser som gäller vid överlåtelser är att fastighetsskatten höjs
genom att taxeringsvärdena baseras på de höga överlåtelsepriserna. Det
finns därför skäl att pröva om det skattetryck som nu gäller för
hyresrätter är rimligt.
Vi tycker även att det finns skäl att ompröva om den förköpsrätt som nu
finns verkligen ska finnas kvar. Vi tycker att det är bättre att det
finns möjligheter för den som säljer att välja vem han vill sälja till.
Det tycker vi är naturligt.
Ordföranden: Tack så mycket, Fastighetsägarna Sverige - då har vi rättat
till det! Vi går vidare till Hyresgästföreningens Erik Lundberg, biträdande
regionchef i region Stockholm. Varsågod!
Erik Lundberg (bilder s. 120 nederst-125 överst): Ordförande! För
Hyresgästföreningens del har vi olika roller när det gäller
bostadsrättsombildningsfrågan. Det är en stor fråga för oss i dagsläget. Den ena
rollen är vad man skulle kunna kalla en politisk roll. Också andra har
varit inne på att det här påverkar antalet hyresrätter. I den här
regionen råder det ju också bostadsbrist, och inte minst brist på just
hyresrätter. Andra har också varit inne på detta med bruksvärdesregeln.
Den urholkas, och det blir svårigheter att tillämpa den med den mycket
snabba omvandling som sker.
Vi tycker, och har redan tyckt, att det är dags att titta på konsekvenserna.
Det är möjligt att det är för tidigt, som Bengt Owe säger, att dra
slutgiltiga slutsatser. Men vi bad Stockholms universitet att titta på
konsekvenser av den omvandling som hade skett av allmännyttan i Stockholm.
Där har man gjort ett mycket gediget arbete och belyst det här på olika
sätt. Även Bengt Turners institution har varit inblandad i detta. Man
har alltså tittat på olika aspekter och bland annat konstaterat att den
omvandling som har skett av allmännyttan skedde med snabba beslut men
utan att man på något sätt hade försökt att bedöma vilka konsekvenserna
kommer att bli.
Jag rekommenderar läsning av arbetet, men jag hinner inte gå in på det
mer. Jag kan dock säga att jag har lagt ut en liten delskrift som var
ett resultat av det arbetet och som heter Hyresgäster bland bostadsrätter
- omvandlingens osynliggjorda förlorare. Jag återkommer lite grann till
vad det handlar om. Forskarna kallade den gruppen för "resthyresgäster".
Det tycker jag är ett lite tråkigt begrepp. Man kan också kalla dem
för "ursprungshyresgäster", för de har varit kvar som hyresgäster hela
tiden.
Vi har en roll på det sättet att vi yttrar oss när den så kallade
stopplagen tillämpas. Då yttrar vi oss till länsstyrelsen om huruvida det
är möjligt att tillämpa bruksvärdesregeln om ombildning sker. Vi har
avgivit yttranden i 51 ärenden. I 41 av dem har vi föreslagit att
ombildning inte ska godkännas. Men av det ser ni också att vi inte har
motsatt oss det i tio fall. Vår prövning handlar strikt om ifall det
stämmer med bruksvärdesregeln oberoende av vad vi på andra sätt kan
tycka som organisation.
Länsstyrelsens ställningstagande har sammanfallit med vårt i 38 ärenden.
Alla ärenden är inte klara än. Det är rester från beslut som fattades
innan man förändrade inriktningen i Stockholms stad. Men det finns också
andra kommuner där det här pågår, i alla fall lite grann.
Den andra rollen som vi som medlemsorganisation har är vad vi kallar
för ombudsrollen. Medlemmar hos oss, hyresgäster, behöver hjälp att ta
ställning och hävda sina intressen i själva ombildningsprocessen. Som
bland annat Håkan Julius har varit inne på är det också så att ett antal
hyresgäster blir kvar som hyresgäster. De får en ny och tyvärr ofta
sämre hyresvärd.
För att vi ska klara de här uppgifterna har det bildats ett nätverk med
de här hyresgästerna, för de känner sig vara i en mycket speciell
situation. Det finns 700 hyresvärdar som är bostadsrättsföreningar i
Stockholm i dag. Det har alltså bildats ett särskilt nätverk för det,
och en särskild grupp hos oss på kontoret jobbar med de här förhandlingarna
eftersom det är en speciell situation. Motparterna är helt enkelt inte
professionella nog att sköta det här.
För att få en tydligare bild av konsekvenserna av det här har vi tagit
fram en rapport. Den har utskottets ledamöter fått i förväg, hoppas jag.
Den finns också tillgänglig för övriga här. Vi har kallat den för I
ombildningens spår. Jag ska kort försöka dra några punkter, sammanfattningsvis,
ur den här rapporten.
Vi har också en särskild grupp som just har jobbat med att ge stöd i
omvandlingsprocessen. Då kan vi konstatera att det många gånger är
tveksamma metoder som används i den här ombildningsprocessen. Ibland är
det naturligtvis på grund av okunskap, men det är inte alltid bara det.
Det kan också vara ganska styrt.
Först har vi detta med obegränsat antal köpstämmor. Det känns som en
stor otrygghet för den som bor. Trots att det blev nej - då kan man som
hyresgäst tänka att man ändå får bo kvar i lugn och ro - fortsätter
processen. Man försöker skapa majoritet med olika nya påtryckningar på
hyresgästerna. Det skapar stor otrygghet.
Under en sådan här process blir det ofta stopp för åtgärder som annars
skulle behövas och som hyresvärdarna har ansvar för. Det är få hyresvärdar
som vill satsa pengar i en fastighet som är föremål för en diskussion
om ombildning.
Det är ibland oklart vem som är medlem. En del bostadsrättsföreningar
har betraktat hyresgäster som medlemmar bara för att de har ringt och
frågat om någonting i en sådan här process. Det kanske inte har så stor
formell betydelse, men det är många hyresgäster som upplever det här
som väldigt tveksamt.
Sedan gäller det fullmakter i samband med omröstningar. Det förekommer
att man bildar en styrelse på fem personer i en förening. De skaffar
sig 30 fullmakter var och har därmed 150 fullmakter när de träffas. Så
fattar man det avgörande beslutet. Det känns inte bra, tycker vi.
En oklarhet gäller att när vi har sett att det finns uppenbara brister
i förfaringssättet och har vänt oss till inskrivningsmyndigheten för
att den inte ska bevilja lagfart så gör den det ändå. Lagreglerna är då
sådana att även om det sedan visar sig att det har varit något fel gäller
en beviljad lagfart. Jag kan förstå bakgrunden, men jag återkommer till
vad man borde göra åt det.
Slutligen är det konsulter inblandade i den här verksamheten. De har en
drivkraft, som andra har varit inne på, och det är att tjäna pengar. De
får nog ofta bara betalt om det verkligen blir en ombildning. Det
påverkar också deras agerande.
En annan sak som andra har varit inne på är att det ibland brister. Man
klarar inte av rollen som hyresvärd. Jag tycker att man i sanningens
namn ska säga att det inte är för att bli hyresvärd som man gör en
ombildning. Men man är inte medveten om att man får det på köpet.
Det är regelmässigt så att det blir hyresgäster kvar som inte kan, inte
vill eller inte får bli bostadsrättshavare. Det finns ju de som vill,
som alltså röstar för en ombildning, men som sedan inte kan eller får
bli bostadsrättshavare. Därför är det inte säkert att det är två
tredjedelar som deltar i ombildningen. Det ska vi vara klara över. Det
krävs att två tredjedelar röstar för en ombildning men inte att de deltar
i den.
Jag brukar säga att drivkraften ju heller inte är att äga ett hus
tillsammans, vilket är bostadsrättens idé. Drivkraften är att äga sin
lägenhet, vilket inte är bostadsrättens idé.
Utifrån detta har vår regionstyrelse i Stockholm diskuterat krav på
lagförändringar. Dem ska vi i och för sig skicka till vårt riksförbund,
som säkert återkommer till statsmakterna om detta. Men jag kan kort
bara nämna vad det handlar om.
Är det möjligt, och det kan vara tveksamt, att begränsa hur ofta och
snart man får pröva ombildning när det någon gång har sagts nej? Det
kan komma i konflikt med föreningslagen, men vi vill ändå att man
diskuterar detta. Vi tycker att det kan vara rimligt att beslut om ombildning
ska ske på samma sätt som stadgeändringar, det vill säga på två olika
stämmor.
Vi vill, när det gäller majoritetsregeln, faktiskt skärpa kravet från
två tredjedelar till tre fjärdedelar. Det kan tyckas, och det stod så
i tidningen i dag, att vi vill försvåra ombildning. Men någon annan har
varit inne på att det också handlar om att där det sker ombildning bör
det ske på villkor som gör att bostadsrättsföreningarna kan fungera bra.
Det är ett intresse för bostadsrättsföreningarna att många är med när
det blir en ombildning. Vi tror alltså att detta vore bra på flera sätt.
Ombudsfrågan var jag inne på. Där tycker vi att man borde kunna skärpa
reglerna. Sedan tror jag att det var Håkan som var inne på att det
förekommer bulvanförfaranden när det gäller vilka som ska delta i omröstning.
Det är mycket vanligt att det sker en stor inflyttning till en del
fastigheter - och motsvarande utflyttning veckan efter stämmans beslut.
Det är inte så att personerna har befunnit sig i fastigheten någon
gång, inte möblerat. Men man har skrivit sig där.
Ett ytterligare krav, angående inskrivningsmyndigheten, nämnde jag. Vi
tycker inte att det är rimligt att man fattar sina beslut innan
överklagningstiden i varje fall har gått ut. Annars är det ju poänglöst att
gå till en myndighet och få prövat om allt har gått rätt till, om affären
ändå verkställs.
Vi har också diskuterat att bostadsrättsföreningarnas förvärv borde
prövas inom ramen för förvärvslagstiftningen, förvärvsprövningen. När
den infördes tänkte man nog på de professionella bostadsrättsorganisationerna.
Där ska det inte behövas. Nu är det många icke-professionella, vill
jag påstå. Framför allt har detta udden mot de icke-seriösa fastighetsägare
som vill göra en ombildning med konstruktioner där inte hyresgästerna
egentligen är inblandade.
Vi tycker också att vi som organisation borde få en självständig möjlighet
att få till stånd prövningar.
Sedan är det mer en intern sak som har blivit ett problem när det gäller
allmännyttans ombildning i Stockholm. Det rör avtal som hyresgästerna
har uppfattat som väldigt bra när det gäller inflytande över lägenheten
och andra saker. Det är oklart i vad mån de gäller hos en ny ägare. Men
det är en sak som vi ska reda ut mellan parterna.
Slutligen vill jag säga att en mäklare som säljer en lägenhet eller ett
hus förväntas vara auktoriserad. För dem som agerar mäklare när det
gäller kanske 150 lägenheter finns ingen auktorisation. Det tycker vi
skulle vara angeläget att förändra.
Det finns mycket mer att säga om de här rapporterna men det återkommer
jag gärna till när det blir diskussion.
Ordföranden: Tack så mycket för det, Erik Lundberg. Nu går vi vidare
till synpunkter från bostadsrättsorganisationerna. Först ut är Kjell
Wedin, utredningschef från Riksbyggen. Varmt välkommen!
Kjell Wedin: Tack så mycket! I Riksbyggen, som jag kommer från, har vi
endast medverkat i ett fåtal ombildningar. Jag har inte så mycket
erfarenheter att redovisa för er och ska därför fatta mig ganska kort.
I de ombildningar som vi har medverkat till har vi arbetat utifrån
konsumentperspektivet. Vi har alltså inte agerat på uppdrag från
fastighetsägare som vill ombilda. Vi har också i samtliga ombildningar tagit
hand om förvaltningen. Det tycker vi är en viktig fråga, som flera har
tagit upp här, att det blir en professionell förvaltning i föreningen
efter en ombildning.
När det gäller regelsystemet tycker vi att det i stort sett fungerar
bra. Även om Håkan Julius säger att det fuskas en del vill jag ändå
säga att vi tycker att det fungerar väldigt bra. Vi anser också att
majoritetsregeln om minst två tredjedelar bör behållas. Skälet till det
är att man måste ha en ekonomisk bärighet i föreningen. Det är det
främsta skälet.
Vi tycker också att det är bra att man har infört den här regeln om
mantalsskrivning för dem som ska rösta.
När det gäller stoppregeln ska jag inte säga något annat än att det kan
finnas synpunkter på tillämpningen. Men i grunden anser vi att människor
ändå måste ges så stora möjligheter det går att få bo som de vill. Det
finns rationella skäl för att besluta att gå med i en bostadsrättsförening,
som har redovisats här tidigare.
En generell synpunkt är att en negativ konsekvens av ombildningarna,
som också har nämnts tidigare, är att de har medfört ökade taxeringsvärden
genom de priser som ombildningarna har skett till. Det har drabbat
bostadsrättsföreningar generellt, naturligtvis inte bara dem som har
ombildats utan även andra bostadsrättsföreningar och även hyreshus.
Främst gäller det dock bostadsrätter, som förutom fastighetsskatt också
har inkomstskatt ovanpå detta. Man kan säga att ombildningspriserna
ligger 30-40 % högre än vad avkastningsvärdena ligger på i fastigheterna.
Jag stannar där.
Ordföranden: Då tackar vi för det. Då hälsar jag SBC:s Ulrika Francke
välkommen fram.
Ulrika Francke (bilder s. 125 nederst-126): Tack. Vi bistår föreningar
i Stockholm, Göteborg, Malmö och Helsingborg vid ombildningar, det vill
säga vi bistår de boende när de har bildat sin förening. Allt blir inte
bostadsrättsföreningar, men ca 60 fastigheter är vi med om att föra
fram till bostadsrättsföreningar årligen.
Vad är det som driver på detta? Vi har varit inne lite på det tidigare,
men jag skulle vilja visa hur det ser ut, hur folk önskar bo. Vi lät
Sifo ställa frågan till 1 000 svenskar hur de önskar bo, med vilken
upplåtelseform. Av den bild jag nu visar upp framgår hur de svarade.
Om man klumpar är det 18 % bostadsrätter och 63 % äganderätt, som
sannolikt är villor. Det vet vi inte, för vi frågade just om äganderätt.
Det kan ju vara så att någon vill äga en andelslägenhet i flerfamiljshus
också. Man ser att det är en ganska stor andel av svenska folket som
faktiskt vill ha ett betydande inflytande över sitt boende på det här
sättet.
Eftersom svensk bostadspolitik nästan alltid bara handlar om Stockholm
frågade vi också särskilt i Storstockholm. Här blir skillnaderna lite
annorlunda. I storstaden är det större önskemål om hyresrätter, och det
finns fler som önskar bostadsrätt än i landet i övrigt.
Vi tycker inte att detta är så konstigt. Det har talats om de rationella
ekonomiska skälen när det gäller kapitalperspektivet. Men det finns
också ett annat perspektiv, och det är att driftskostnaden i en
bostadsrättsförening över tiden blir betydligt lägre än för hyresrätter.
Nu kan vi inte jämföra med det privata beståndet, för dess statistik är
inte tillgänglig. Men om vi tittar på SABO-beståndet kan vi se att
bostadsrätten ligger betydligt under. Det beror till viss del på att den
boende har ansvar för det inre underhållet själv i en bostadsrättsförening.
Det har SABO-företagen ansvar för i hyresrätterna. Men även om man tar
bort det ser man att driftskostnaderna blir lägre i en bostadsrättsförening.
Över tiden blir det alltså billigare att bo i en bostadsrätt.
Jag tog med ett exempel för att visa att det redan från början är
betydligt billigare att bo i en bostadsrätt än i en hyresrätt. Jag har
tagit två hus bredvid varandra på Liljeholmskajen i Stockholm som
produceras nu och räknat om räntor. Den är hundraprocentigt belånad i dag,
med ett topplån på 4,5 % och ett bottenlån på 3 % ränta i
bostadsrättsföreningens fall. Det andra är den kommunala bostaden.
Vi har människor i dag som har tecknat kontrakt i de allmännyttiga
bostadsföretagen, som ligger bredvid, och som kommer ned till oss och
säger: Vi vill hellre köpa en lägenhet nere på kajen. Där vi - SBC -
producerar lägenheter.
Så jag tycker att det finns två aspekter när det gäller ekonomin. Det
är inte bara möjligheten till vinst utan också driftskostnaderna över
tiden, som jag tycker är ett väldigt starkt skäl.
Det är också det skälet vi nästan alltid möter bland de boende, framför
allt i Stockholms innerstad. Man ser att man i dag betalar en, som man
tycker, kanske lite för låg hyra jämfört med många andra. Just
innerstadsfastigheterna har ju i allmänhet lägre hyra än vad
ytterstadsfastigheterna
har. Någonstans ser man att det inte kan fortgå så. Då säger man: Det
är bättre att vi bildar bostadsrätt nu, så vi får kontroll över våra
boendekostnader, för någon gång kommer det marknadshyror. Det är de
boendes enkla perspektiv på detta.
Bostadsrättsombildningarna drivs av lite olika skäl. Ibland är det
fastighetsägarna som tar initiativet också till att bilda bostadsrättsförening,
inte bara till att sälja. Då blir situationen lite annorlunda. I
Stockholm är det nästan aldrig så medan det i Göteborg har varit så vid
flera tillfällen. Fastighetsägare med lite större bestånd har själva
tagit initiativ för att det ska bli bostadsrättsföreningar. I Malmö är
det nästan alltid de boende som driver frågan.
Vi tycker att lagarna fungerar bra. Vi tycker att två tredjedelar är en
bra avvägning. Vi har ombildat både på Östermalms bästa gator och i
förortsområden med så kallade sociala problem. Där är det lite olika
hur kommunerna hanterar situationen. I Göteborg är Göteborgs stad mer
benägen att tillåta socialbidrag även för dem som går med i en
bostadsrättsombildning för att boendekostnaden har blivit lägre efter
ombildningen än vad den var innan.
Stockholms stad är annorlunda och säger att om man har gått med i en
bostadsrättsombildning måste man sedan sälja sin lägenhet, för man får
inte ta emot socialbidrag efteråt. Vi tycker att det är tråkigt att man
hanterar frågan så olika i olika kommuner. Då tvingar man faktiskt några
att flytta av just det skälet.
Väldigt många av de svagare hushållen, som vet att de understundom blir
beroende av socialbidrag, vågar inte gå med i bostadsrättsombildningen.
Det är också synd, för då ligger de kvar på en högre boendekostnad än
vad grannar gör, som har fått lägre boendekostnader. I de här husen har
kommunen ofta just velat sälja och få till stånd bostadsrättsföreningar,
kanske av andra skäl än de gängse. Det har handlat om en större stabilitet
i området och så vidare. Därför har man fått köpa husen väldigt billigt,
ofta nästan till bokförda värden. Det får sådana här oönskade konsekvenser.
Som organisation bistår vi alltid föreningarna i det här arbetet. Vi
ger utbildning, och vi håller dem i handen i minst två år efter
ombildningen så att de vet vilka åtaganden de har, dels gentemot de kvarboende
hyresgästerna, hur de ska hantera dem, dels när det gäller vilket ansvar
som styrelsen tar på sig. Vi ger väldigt mycket utbildningar till dem
som kliver på det här. Vi ser till att förvaltningen blir bra redan
från början.
Vårt intresse är ju inte själva ombildningssituationen även om vi som
bostadsrättsorganisation självklart tycker att det är jättekul att det
blir många fler bostadsrätter i landet. Vårt intresse är ett långsiktigt
förhållande till de här föreningarna, att hjälpa dem över tiden och se
till att bostadsrätten blir en bra boendeform. Därför vill vi minimera
antalet konflikter och antalet problem som uppstår. Vi tycker att det
skvätter på bostadsrätten som upplåtelseform, så det är vårt självklara
intresse att bistå i det här fallet.
När det gäller stopplagen vill jag bara säga ett par saker. Vi förstår
att den har tillkommit och av vilka skäl, alltså att det inte finns
jämförelsematerial. Det finns i och för sig stora stadsdelar där det
bara finns bostadsrätter, och det finns nästan hela kommuner där det
inte finns några hyresrätter i allmännyttan över huvud taget. Där kan
man uppenbarligen sätta hyror. Det har vi noterat.
Det vi tycker inte är bra är att det blir ett godtycke i överprövningen.
Det blir knepigt att förklara för någon bostadsrättsförening att andra
fick köpa ett hus på det här numret på den här gatan, men ni fick det
inte. Det är ingen bra situation. Lagen måste bli något mer förutsägbar
så att det blir någon form av rättssäkerhet. Man bör öka rättssäkerheten
i överprövningen.
Vi tycker också att det inte vore helt fel att man hörde hyresnämnden
i de här överprövningarna eftersom hyresnämnden sannolikt är den instans
som har erfarenhet av hyressättningen - mer, kanske, än vad länsstyrelse
och boverk har.
Ordföranden: Tack för det. Jag försöker blicka ut över åhörarna och
alla inledare. Alla ser otroligt fräscha och pigga ut. Så vi klarar av
att fullfölja den här lyssnardelen. Därmed lämnar jag ordet till Jan
Hellman, HSB.
Jan Hellman: Tack för det. Jag vill inledningsvis säga att vi har
relativt likartade erfarenheter bland bostadsrättsorganisationerna. Inom
HSB-rörelsen har vi drygt 80 års erfarenhet av bostadsrätten som
upplåtelseform. Jag vill med en gång säga att vi tycker att det är en
utomordentligt bra upplåtelseform. Vi har nästan 320 000 bostadsrätter
som vi förvaltar inom HSB-rörelsen. Men vi är sprungna ur hyresgäströrelsen.
Vi har också i dagsläget nästan 19 000 hyresrätter som de regionala
föreningarna äger. Därutöver förvaltar vi drygt 20 000 hyresrätter.
Vi tycker, och det vill jag understryka, att det är väldigt viktigt att
det finns olika upplåtelseformer i bostadsområdena. Vi har under senare
år byggt relativt lite, som alla byggherrar. När vi nu ökar produktionen
är det så att fler och fler av föreningarna bygger både bostadsrätter
och hyresrätter. Ungefär 15 % av det som vi producerar är hyresrätter.
I de flesta fall är det hyresrätter som vi själva kommer att förvalta.
Vi tycker också att det är bra om man ser till att bättre än i dag blanda
upplåtelseformerna. Det är i dag ingen bra ordning på bostadsmarknaden.
Det är ganska kraftig segregation på olika sätt. HSB Stockholm har
under det senaste året köpt två fastighetsbestånd. Ett ligger i Jordbro
och ett i Rinkeby. Det är hyresfastigheter. Det har vi gjort av olika
skäl, men ett av skälen är just den här integrationsaspekten. Vi har
dessutom behov av att kunna erbjuda våra bosparare, som är drygt 100 000,
möjligheten att medan de sparar få en hyresrätt. Det är många som är
tacksamma för det. Vi har redan märkt att det kommer in fler i Rinkeby
som är, ska vi kalla det, ursprungliga svenskar i det fastighetsbestånd
som vi nu har. Det är en positiv och trevlig trend.
Vi har en relativt liten erfarenhet av de här ombildningarna från
hyresrätt till bostadsrätt. Under senare år kan man räkna dem på båda
händernas fingrar. Det är ett tiotal. Flertalet av dem är i Stockholm,
Göteborg och Malmö. I några fall är det sådana ombildningar där vi har
varit konsulter till en extern uppdragsgivare. I några fall är det våra
egna hyresfastigheter där hyresgästerna har velat ombilda och där de
har kunnat göra det.
Jag vill samtidigt säga att vi har god erfarenhet av den nuvarande
ombildningslagens regler. Det är nödvändigt att det är minst två tredjedelar
av hyresgästerna som är med i en ombildning för att det ska vara ekonomiskt
rimligt att göra den. Vi ser gärna att det är ännu fler.
Vi har alltså inte så där väldigt många konkreta erfarenheter av
ombildningar. Däremot har vi en del indirekta erfarenheter och kommentarer
som jag vill göra. Jag vill understryka det som Kjell Wedin sade. Vi
tycker att vi är skattemässigt missgynnade inom bostadsrättsrörelsen.
Och jag tror att man kan säga att hyresgäströrelsen tycker detsamma
från sina utgångspunkter.
Skattesystemet medverkar i hög grad till att vi får den här strömmen
från hyresrätt till bostadsrätt i de mest attraktiva områdena. Men det
har också lett till att alla andra bostadsrättsinnehavare, och det är
i hög grad de som bor i HSB, har fått ökade boendekostnader för att
priserna har drivit upp taxeringsvärdena och därmed förmögenhetsvärdena.
Man tvingas betala mer skatt - fastighetsskatt och inkomstskatt.
År 2002 betalade de föreningar hos oss som har både inkomstskatt och
fastighetsskatt ungefär 200 miljoner kronor. Hälften av detta var
inkomstskatt, något som för bara 5-10 år sedan var näst intill okänt. Man
visste knappt om att vi var schablonbeskattade.
Det där är en tendens som förstärks. Gissningen är, vi har gjort en
stickprovsmässig undersökning på det, att tendensen nu förstärks. Fler
och fler kommer att få betala inkomstskatt. En del av orsakerna, inte
alla, handlar också om de här ombildningarna.
Det finns mycket mer att säga. Jag tror att jag får återkomma i frågorna
i så fall. Men jag vill nämna en sak som inte alls har varit uppe. Det
finns en ökande tendens till ombildning av bostadsrättsföreningar i
radhusform till egnahem. Det är också drivet av skattesystemet. När man
omvandlar en hyresrätt till bostadsrätt får man i regel lägre kostnader,
i varje fall om man inte behöver betala så väldigt mycket i insats
eller överlåtelsevärde. Samma sak inträffar i regel om man omvandlar
radhusbebyggelsen i bostadsrättsform till egnahem.
Det är ännu inte så förfärligt många, men det är något tiotal
bostadsrättsföreningar som har ombildats under de senaste åren, och det pågår
diskussioner om fler. Det tycker vi är oroande, för vi tycker att
bostadsrätten som upplåtelseform är bra. Det är säkert egnahem också. Det
är många som bor i egnahem - flertalet om man ska se på de tre stora
upplåtelseformerna. Men det är bra om skattesystemet, bostadsfinansieringen,
är utformat så att alla upplåtelseformer har rimligt likvärdiga villkor.
Så är det inte i dag.
Slutligen vill jag dessutom tilläga en sak om de stora överlåtelsevärden
som vi har fått av olika skäl. Ett skäl är naturligtvis den pågående
omvandlingen. De har lett till att många bostadsrättsinnehavare har
tagit mycket större risker än tidigare. Det normala för en bostadsrättsförenings
idé är ju att man tar gemensamt ansvar och gemensam risk. Det är poängen.
Det som vi nu ser är att den enskilde bostadsrättsinnehavaren tvingas
ta en alltför stor ekonomisk risk.
När det är uppåtgående tendenser, och det är så att man vill sälja just
då, kan man tjäna på det här. Men i en nedåtgående tendens kan man
förlora. Det var liksom inte ursprunget för bostadsrättsidén.
Ordföranden: Tack, Jan Hellman. Och ett varmt tack till er allesammans
för spännande inledningar. Jag vågar nästan förutspå att temperaturen
kommer att öka något ytterligare när frågeställningarna kommer framöver.
Jag vill gärna säga att jag vädjar till mina kolleger i utskottet som
ska ställa frågor att ni redan nu tecknar ned frågeställningarna så att
det blir korta frågor så att vi hinner med så många som möjligt under
den timme som vi kommer att ha kvar, på ett ungefär, efter att vi har
tagit paus.
Vi beräknar att dra igång igen 10.45. Vi har ambitionen att sluta ungefär
tio i tolv, så var på hugget nu. Bestäm er för vilka frågor ni ska ställa
och fokusera så att det blir korta, raka puckar. Och så vädjar jag också
till våra inledare att ge så korta svar som möjligt.
(Paus)
Ordföranden: Nu har vi upprättat en lista på alla som vill ställa frågor.
Vi har försökt att fördela det så att det ska bli rättvist partivis.
Jag hoppas att ni som ställer frågor riktar er direkt till en person.
Annars får vi se om det är fler som känner att de vill svara. Då förväntar
jag mig att det blir så korta och tydliga svar som möjligt så att det
inte drar ut på tiden alltför mycket.
Owe Hellberg (v): Jag har två frågor. Jag var på ett seminarium i Visby
i somras. Där pratade man om behovet av hyresrätter kontra rörligheten
på arbetsmarknaden. Man hänvisade till europeisk forskning om att det
blir problem om bristen på hyresrätter är alldeles för stor.
Det får bli en fråga till forskarna. Ser vi sådana tendenser här i
Sverige? Finns det några gränser för när det här blir ett jättestort
problem?
Den andra frågan gäller någonting som vi inte alls har berört här i dag.
Det är den kooperativa hyresrätten, och representanter för den är inte
heller här och pratar för sin vara. Vi har ju gjort den här lagstiftningen
permanent. En fråga är: Hur ska den bli ett alternativ i det här
sammanhanget? Den har ju sina fördelar och nackdelar.
Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Låt
mig börja med den första frågan om hur många hyresrätter som egentligen
behövs. Man kan inte ställa frågan på det sättet. Det hänger på hur
hyresmarknaden fungerar. Har vi en hyresmarknad av dagens typ med
reglerade hyror är det lika svårt att få tag i en hyresrätt som i en annan
bostad. Svårigheten att få rörlighet är lika stor med en reglerad
hyresmarknad som med en ägandemarknad. Jag tror att det är viktigt för
den fortsatta diskussionen att vi vet vilka alternativ vi talar om här.
Vad är det vi vill åstadkomma långsiktigt? Då tror jag att det är lika
viktigt att få en fungerande hyresmarknad som det är att se till att
det blir ordning och reda på ombildningarna.
Den andra frågan handlade om kooperativ hyresrätt. Jag tror att bedömningen
hos dem som har tittat på detta är att svårigheten ligger i fördelningen
av de ekonomiska riskerna. Tanken med kooperativ är att man inte ska ta
några ekonomiska risker. Men frågan är: Vem är det då som ska ta dem
när de de facto finns där? När man inte kan lösa den frågan är det
väldigt svårt att skapa nya kooperativa hyresföreningar.
Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning
(IBF): Jag instämmer i det Hans säger. Har vi en reglerad hyresmarknad
är den inte särskilt tillgänglig. Samtidigt kan man säga att även med
en balanserad hyresmarknad fordras det kanske något fler hyresrätter än
vad vi ser ut att få i framtiden i Stockholms innerstad. Men då har man
också ställt kravet att alla stadsdelar ska ha en mix av olika
upplåtelseformer. Det är på något sätt ett väldigt svenskt krav. I andra
länder kan man mycket väl tänka sig att man inte har hyresrätter eller
bostadsrätter i vissa stadsdelar. Det är ett väldigt svenskt krav att
hyresrätter ska vara tillgängliga överallt i alla delar av staden och
att det ska vara balanserat. Det är ett svårt krav att tillgodose.
Lilian Virgin (s): Jag har en fundering. Vad är det vanligaste skälet
till ombildning? Det har vi delvis fått svar på nu. Det är fördelar för
fastighetsägare, hyresgäster och även för bostadsrättsföreningar. Det
blir lägre kostnader och så. Men då undrar jag varför det är ett
storstadsfenomen. De här sakerna borde ju kunna slå igenom även på andra
orter. Finns det något enkelt svar på det?
Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning
(IBF): Det enkla svaret är naturligtvis att det bara är i storstäderna
som vi har stora skillnader mellan bostadsrätternas priser och hyresrätternas
hyror. Det är bara där det finns stora övervinster att hämta hem. Det
är ett indirekt tecken på att det är ekonomin som är en väldigt stark
drivkraft. Annars skulle man kunna tänka sig att demokratiaspekter och
inflytandeaspekter skulle väga tungt. Då skulle vi ombilda många
hyresrätter i Ragunda och Bergs kommun, men det gör vi uppenbarligen inte.
Marietta de Pourbaix-Lundin (m): Fru ordförande! Först vill jag säga
att jag kommer att smita kvart i tolv. Det beror inte på ointresse utan
på en interpellationsdebatt med bostadsminister Mona Sahlin. Jag vill
säga det eftersom det ser väldigt oartigt ut när jag går.
Det är frestande att ställa frågan om stopplagen, godtycket och
rättssäkerheten, men jag vet faktiskt inte riktigt vem jag ska ställa den
till. Möjligen skulle jag vilja ställa den till Hyresgästföreningen ur
den aspekten att det faktiskt finns de som bor i ytterområdena som vill
ombilda. De är egentligen bara ute efter en enda sak, och det är inflytande
över sitt boende, och ändå stoppas detta med denna lag. Motivet för det
är ju att man ska bevara bruksvärdessystemet. Jag tycker att det är ett
mycket märkligt motiv för att stoppa dem som vill ombilda till bostadsrätter
i ytterområdena.
Sedan tycker jag att vi har fått väldigt olika bilder av vad kostnaderna
blir när man ombildar. Först lät som om det blir mycket dyrare, men på
slutet fick vi höra att det faktiskt blir billigare. Jag skulle vilja
att de som började och de som slutade utvecklar detta lite grann.
Sedan låter det nästan som om det är jämmer och elände för dem som bor
kvar som hyresgäster efter en ombildning till bostadsrättsförening. Det
fick vi i alla fall höra från Hyresgästföreningen. Jag skulle vilja
fråga SBC, Riksbyggen och HSB vilka erfarenheter ni har när det gäller
de som bor kvar. Hur är det? Det skulle jag vilja veta för att få en
annan bild av det hela.
Dessutom sades det att många säljer väldigt snabbt. Där fick vi bara
höra den ena sidan. Jag skulle vilja höra den andra sidan. Är det så
att folk säljer väldigt snabbt? Vilka erfarenheter har SBC, Riksbyggen
och HSB.
Den sista frågan gäller svarthandeln. Kan någon säga om den har minskat
med omvandlingen?
Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: När det gäller
stopplagen vill jag säga att bruksvärdesregeln inte bara gäller i
innerstan. Den måste fungera i alla olika sorters områden. Det är klart
att det uppstår en konflikt, men det är väldigt angeläget för dem som
bor kvar som hyresgäster i de här områdena att bruksvärdesregeln fungerar.
Det är vår utgångspunkt för den. Sedan finns det några exempel i
rättstillämpningen där det har upplevts som lite konstigt eftersom det
har varit flera föreningar på gång samtidigt. Vi har inte utifrån lagen
tyckt att vi har anledning att stoppa alla, men vi har avstyrkt så många
att bruksvärdesregeln fungerar. Länsstyrelsen har ofta följt detta.
Sedan var det frågan om det blir billigare. Det blir dyrare att bo där
det ombildas, så på kort sikt blir det dyrare. Sedan har andra pratat
om att bostadsrätten rent allmänt är billigare, men det får andra prata
om. På kort sikt blir det ofta dyrare. Man betalar ju faktiskt lite mer.
Det är inte så att alla bostadsrättsföreningar är dåliga hyresvärdar.
Det vill jag understryka. Det finns många som är bra och som försöker.
Men det är viktigt att komma ihåg att motivet för ombildningen inte är
att bli hyresvärd. Det är alltså hyresvärdar som inte vill vara hyresvärdar
till skillnad från privata hyresvärdar. De vill faktiskt vara det. Det
är en idé med detta. Det är inte så konstigt att det blir dåligt, men
det finns många som är bra. Det ska jag också säga.
Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): När
det gäller frågan om det blir billigare eller dyrare är det så att det
är olika saker i luften samtidigt. Det finns en rad studier som visar
att förvaltningskostnader för ägda fastigheter och bostadsrätter är
lägre än för hyresrätter av alla möjliga skäl. I den meningen blir det
mindre resursåtgång efter en ombildning. Men när man går in i ombildningen
måste ju den gamla hyresgästen betala för att köpa huset. Räknar man då
in kostnaderna för de lån som hyresgästen måste ta upp för det, tenderar
boendeutgifter, inte alltid men i ett antal fall som vi har tittat på,
att bli högre än vad de skulle ha varit med den gamla hyresnivån.
Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning
(IBF): Jag har lite erfarenheter från Gävle. I Gavlegården har vi sålt
till bostadsrätt, och där går det faktiskt att hitta en kombination där
företaget är skadeslöst samtidigt som de boende i bostadsrättsformen
kommer att få något lägre bostadsutgifter, framför allt genom lägre
förvaltningskostnader.
Det är en annan sak när det gäller Stockholm. Där köper man fastigheterna
långt över de bokförda värdena. Det leder till ökade utgifter. Det kan
ibland te sig som om det vore billigare, men det beror på att man har
gjort mycket stora egna insatser. Man har satt in eget kapital i lägenheten,
men det är ju bara ett slags penningillusion att tro att det därav
blir billigare.
Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Det finns som
sagt alla exempel. Det bottnar oftast i vilket produktionsår fastigheten
har. Det hänger ihop med de bokförda värdena, som sades här. Det är den
stora skillnaden.
Om det blir problem i huset med hyresgästerna efteråt beror väldigt
mycket på hur själva ombildningsprocessen har gått till. Vår erfarenhet
är att har man en bra ombildningsprocess, vilket vi alltid strävar efter,
blir det inga problem efteråt. Men har det varit en hätsk ombildningsprocess
där man har stått mot varandra kan det bli problem. Därför tycker vi
att det är viktigt att man använder sig av erfarna konsulter när man
genomför ombildningar. Det är viktigt att man förstår vilket stöd
föreningens styrelse måste ha i utbildning och annat så att man får en
bra ombildningsprocess. Man ska ju leva tillsammans i huset sedan. Det
är viktigt.
Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: Låt mig
säga någonting om svarthandeln. Vi har ingen riktigt färsk statistik
för hur det har påverkat. På bostadsrättsmarknaden finns det ingen
svarthandel. När det blir fler bostadsrätter verkar det i minskande
riktning. Å andra sidan är bostadsbristen och bristen på hyresrätter
väldigt stor. Det driver det åt andra hållet. Sedan tror jag också att
folk i allmänhet blir väldigt konfunderade. I ena fallet är det
fullständigt legitimt att ta betalt. Ju fler fall det blir, desto underligare
blir det för dem att man inte kan ta betalt när man byter hyresrätter
med varandra. Utan att ha någon statistik kan man säga att det fortfarande
finns drivkrafter åt svarthandelshållet.
Jan Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Jag vill kommentera detta med
billigare eller dyrare. På kort sikt är det nog i många fall så att det
blir lite dyrare för den enskilde därför att de tar upp väldigt höga
lån. På lång sikt vet vi statistiskt att det är billigare att bo i
bostadsrätt än det är att bo i hyresrätt. Det är klart att det finns en
sådan drivkraft. Men jag vill än en gång understryka att det är viktigt
att man uppmärksammar de här kraftigt ökade överlåtelsevärdena. De
innebär också stora risker för dem som ger sig in i de här affärerna. Vi
har relativt sett genomfört få ombildningar.
Marietta de Pourbaix-Lundin (m): En fråga fick inget svar. Det var den
om man ser att folk flyttar väldigt snabbt för att göra det snabba
klippet. Det skulle jag vilja ha en kommentar om från bostadsrättsföreningarna.
Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): I de föreningar
som vi förvaltar, som vi har kvar, är inte omsättningen stor. Den är
ofta lägre än vad den har varit i samma hus när det var en hyresfastighet.
Men som jag sade tidigare finns det drivkrafter där man kanske inte
får sitt socialbidrag och annat som gör att man tvingas att flytta. Men
generellt sett är vår bild att det inte är så att man tar sina pengar
och går.
Nina Lundström (fp): Ni har varit inne på drivkrafter vad gäller
ombildningarna. En fråga som ni bara har snuddat vid är den allmänna
bostadsbristen. Det finns ett väldigt litet utbud av bostäder. Jag skulle
vilja koncentrera mig på frågan om utbud och tillgång på hyresrätter
sett till nyproduktion och till flyttkedjor. Jag har en fråga som jag
hoppas att så många som möjligt av er svarar på. Det är: Om du var
bostadsminister Mona Sahlin och hade chansen att göra någonting nu, vad
vore din första åtgärd för att öka utbudet och tillgången på
hyresrätter?
Per Anders Hedkvist, vd, Stockholms Stads Bostadsförmedling AB: Jag har
alltid längtat efter att vara Mona Sahlin. Det byggs ju väldigt mycket
i Stockholm i dag. Vi har faktiskt en situation där det går att få
nyproducerade lägenheter i princip utan kötid. Jag tror att man skulle
kunna gå in på vår hemsida i dag och hitta ett antal. Det sker en ganska
dramatisk förändring av hur snabbt bostäderna blir tillgängliga i dag.
Men då är det nyproducerade hyresrätter med relativt hög hyra.
Om jag fick råda Mona Sahlin skulle jag vilja att hon tittade på
förutsättningarna för nyproduktion. Det är ändå det som är det bästa sättet
att öka tillgången på bostäder i Stockholmsregionen. Det finns naturligtvis
en del ekonomiska faktorer som förtjänar att tittas på när det gäller
stödet till nyproduktion, men jag skulle vilja säga att det är ännu
viktigare att man ser över miljökvalitetsnormer och bullerregler som
snart hotar att stoppa allt byggande i alla attraktiva lägen i Stockholm
där folk faktiskt vill bo. Ju längre kötid vi har, desto större risk är
det att det blir stopp på grund av de här reglerna. Det känns inte som
om de här två frågorna går i takt.
Bengt Owe Birgersson, vd, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO):
Jag skulle inte vara så orolig. Det är inte bara i Stockholm som
byggandet ökar dramatiskt. När det gäller allmännyttan är rena ketchupeffekten
på gång nu. Vi har byggt väldigt lite de första åren på 2000-talet av
naturliga skäl. Det gjorde alla. Vi har gjort en analys på SABO av hur
mycket som har byggts de senaste åren och vad som kommer att färdigställas
under 2005. Det går från ett par tusen lägenheter upp till över 7 000
lägenheter nästa år i allmännyttan spritt lite grann över hela landet.
Om vi tittar på vår marknadsandel så bygger vi mer i dag än vad vi
egentligen skulle göra om vi skulle ha oförändrad marknadsandel. Det
går faktiskt att producera bra bostäder i dag till rimliga kostnader
med det regelverk som vi har.
Om jag blev bostadsminister skulle jag sätta högsta fart på att ta fram
ett permanent system som ska gälla också efter 2006. Det finns en
osäkerhet bland bostadsföretagen om vad som kommer att gälla efter dagens
mer temporära regelverk.
Det är full rulle på allmännyttan i dag med det regelverk som vi har.
Jag ska gärna redovisa det materialet för bostadsutskottet i form av en
liten rapport som vi kan skicka över.
Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Om jag
skulle vara rådgivare skulle jag säga att det är fel att tro att man
löser de problem vi har talat om i dag genom att bygga mera bostäder.
De problem vi talar om i dag är i det gamla beståndet. Vad händer där
på en reglerad marknad? Vill vi ha kvar dem som hyresrätter, eller ska
de ombildas till bostadsrätter? Det är precis som framkom här, det är
ingen brist på dyra nya hyreslägenheter i Stockholm. Man ska vara väldigt
försiktig när man talar om bostadsbrist. Vad är det egentligen man talar
om?
Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: Det finns,
som har sagts, ett antal allmänna hinder för att bygga nytt, oavsett
upplåtelseform. Dem måste man naturligtvis kunna hantera. Om man är
särskilt intresserad av att utbudet av hyresrätter ska öka är det så,
precis som Hans är inne på, att hur stor ketchupeffekten än är när det
gäller hyresrätter talar vi om högst någon extra procent per år. Det
löser inte bostadsbristen. En ny bostadsminister skulle nog behöva sätta
sig ned och fundera på vad som gör att man när man bygger nytt väljer
att upplåta med bostadsrätt i stället för hyresrätt. Med mitt perspektiv
är den stora skillnaden hyresregleringen. Den andra skillnaden, som
många har varit inne på här, är skatteförutsättningarna som också har
sin betydelse. Se över detta och se om det går att normalisera
hyresrätten!
Jag vill nämna att när man i Finland avreglerade hyresmarknaden tillkom
i Helsingfors ungefär 80 000 nya hyreslägenheter, inte direkt över en
natt, men de tillkom. En massa övernattningslägenheter och andra frigjordes
när man fick en mer normal hyressättning.
Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Rubriken var
vilka verkningar bostadsrättsombildningarna har haft. Det är nog därför
jag är här. Jag känner inte riktigt att jag har mandat för att tala för
hela organisationen. Jag kan ändå instämma i att likvärdiga förutsättningar
för de olika upplåtelseformerna är väldigt centralt, att det blir en av
grunderna som man på central politisk nivå har ansvar för att lösa. Det
är ett samspel. Det handlar också om vad kommunerna gör när det gäller
upplåtelse av mark och förutsättningar för planering och sådant. Det är
en lång kedja som bostadsministern inte alltid äger. Ska det bli en
allmän bostadspolitisk debatt - det kan det naturligtvis bli och det
här är i kanten - tror jag att mina överordnade får komma och ta den.
Jag har kommit för att ta just den här biten. Jag hoppas att ni har
respekt för det, att jag inte är talesman för hela landet i dag.
Jan Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Vi har under de senaste 40
åren byggt bort bostadsbristen några gånger. Konsekvenserna har inte
alltid varit positiva. Jag skulle ge Mona Sahlin följande råd: Se till
att villkoren för de olika upplåtelseformerna blir likvärdiga! Det gäller
både skattevillkoren och bostadsfinansieringsvillkoren. Just nu satsar
vi mycket på små lägenheter, eftersom det finns en stor efterfrågan. Vi
försöker inom HSB-rörelsen att bygga olika lägenhetsstorlekar. Undersökningar
tyder på att vi med större, lite dyrare lägenheter åstadkommer längre
flyttkedjor än om vi bygger små lägenheter. Det är nästan dubbelt så
långa flyttkedjor med de stora som med de små. Likvärdiga villkor tror
jag kan bidra, men det krävs många andra åtgärder också.
Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning
(IBF): Jag tycker att man när det gäller hyressättning kan konstatera
att det har uppstått en hyressplittring i landet som är lite oavsedd.
En del av nyproduktionen av hyresrätter har möjliggjorts genom att
hyrorna har släppts upp på ganska höga höjder i nyproduktionen, så höga
att producenterna är villiga att producera och på en sådan nivå att
ändå en viss del av hyresgästerna är villiga att betala för det. Men
man når en mycket liten del av alla de 1 miljon eller 800 000 som står
i köerna. Därvidlag har vi balans. Men det är en balans till priset av
en hyressplittring. Den hyressplittringen är så pass långtgående att
den kanske gör det nya lagförslaget om ny hyressättning ganska meningslöst
och ganska onödigt. Det lustiga är att ingen har tittat på det här. Det
finns ingen statistik som visar exakt hur hyressplittringen har utvecklats
i landet och i vad mån det står i strid mot bruksvärdesprövningssituationer,
att en hyra ska kunna sättas ned om jämförbara lägenheter har lägre
hyra. Det är en tvist i sammanhanget. Det innebär att man ur
bostadsförsörjningssynpunkt möter efterfrågan men bara på den ganska höga nivån.
Det klarar naturligtvis inte av ombildningsproblematiken. Den drivs
inte av 1 200, 1 300 eller 1 500 kr per kvadratmeter. Det är kanske en
hyressättning på i stället runt 800 kr kvadratmetern. Det är det som
mycket driver ombildningen.
En kommentar till nyproduktion vid kajkanten, bostadsrättsproduktion i
Hammarby Sjöstad och attraktiva lägen: Det är klart att det sätter i
gång en flyttkedja, men när jag betraktar flyttkedjorna ser jag, som
har sett en del av fakta i sammanhanget, att i nio tiondelar av fallen
överdrivs och romantiseras flyttkedjorna på ett sätt som är ganska
osakligt. Kedjelängden är kanske två länkar. Den sugs upp väldigt snabbt
av att folk kommer från andra kommuner eller av att hushåll nybildas.
Så absorptionen är förvånansvärt snabb. Om man bygger en lägenhet i
Hammarby Sjöstad friställs kanske en och en halv eller två bostäder.
Sedan dör kedjorna ut. Om det är mycket eller lite är naturligtvis en
värderingsfråga.
Dan Kihlström (kd): Jag vill ta upp integrationsperspektivet. Jag vill
tro att en blandning av upplåtelseformer är bra ur ett integrationsperspektiv
och att det också borde påverka frågan om ombildning. Jan Hellman tog
upp det väldigt konkret. Bengt Turner var också inne på det lite grann.
Min fråga är om det inte vore bra ur ett integrationsperspektiv att
ytterligare underlätta för ombildningar i stora bostadsområden? Jan
kanske kunde utveckla lite om ert engagemang, och om någon ytterligare
vill ta upp tråden när det gäller integrationen vore det bra.
Jan Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Från HSB-rörelsens sida tycker
vi att det vore bra om man också hade omvandlingar i de mycket stora
miljonprogramsområdena. Det är ganska svårt att ombilda en bostadsrätt
till en hyresrätt. Det blir i regel otroligt dyrt att göra det. Att
ombilda en hyresrätt till bostadsrätt kanske är enklare. Man behöver ha
en mer genomtänkt idé om hur man ska stimulera integrationen i de
områdena. Man försöker kompletteringsbygga och se till att vi får andra
upplåtelseformer. Man kanske också ska se till, när man bygger om de
här områdena, att det blir fler olikartade lägenhetstyper än vad det är
i dag. I många av områdena är det typiskt sett tvåor och treor. Väldigt
mycket treor finns det från miljonprogrammets tid i hyresrätten, även
i bostadsrätten.
Det pågår i HSB-rörelsen en diskussion. Fler och fler av våra HSB-föreningar
överväger att skaffa sig fler hyresrätter. Det finns många olika skäl
till det. Ett av skälen är naturligtvis att vi vill ta en av våra
bostadspolitiska ambitioner på allvar, nämligen att försöka bidra till en
ökad integration. Vi vet att det hos våra medlemmar, de som står i vår
bosparkö, finns ett önskemål om att under en tid i varje fall få tillgång
till en hyresrätt. På det sättet kanske det blir lite fler hyresrätter
förvaltade inom och ägda av HSB-rörelsen.
Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Det är en
vällovlig tanke som jag har förståelse för. Verkligheten har visat
tvärtom, att ombildningen har varit som starkast där det nu är svårast
för vissa grupper att flytta in. I den mån det har förekommit i den
sortens områden som du kanske tänker på är det tyvärr så att det där är
rätt många som inte ens får vara med om en ombildning fast de vill. De
ekonomiska förutsättningarna att ombilda saknas för många även om
priserna är lägre på de ställena. Det finns exempel ute i ytterområden
att man verkligen har velat vara med om en ombildning men inte fått.
Det är ett annat dilemma. Det är nog ingen enkel lösning. Ska man jobba
med det måste det finnas en medveten politisk strategi för hur det ska
lyckas. Det som vi har pekat på och som har pekats på i forskningsrapporten
är att det inte fanns någon sådan strategi. Det var tvärtom så att när
diskussionen uppstod menade man i Stockholms stadshus att man måste
erbjuda precis på samma sätt överallt i hela staden, av något sorts
jämställdhetsperspektiv. Ditt perspektiv tyckte man inte gick att
tillämpa. Jag kan ha sympati för det, men det är ganska svårt att komma
dit.
Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Vi har
gjort studier där vi har tittat runtom i världen på hur man gör för att
underlätta för folk att äga sina bostäder. Det är en del av samma fråga.
Hur kan man underlätta ombildningen? Problemet är precis som föregående
talare sade att bankerna inte är beredda att gå in till de här hushållen.
Det är för stora risker. Hushållen själva kan inte ta de riskerna.
Slutsatsen blir att någon annan måste gå in och hjälpa till på ett eller
annat sätt. Det vanligaste sättet är att staten kan gå in och garantera
lån och vara beredd att underlätta för de här hushållen att ta lån på
relativt förmånliga villkor, kanske även gå in och dela risken så att
man har någon garanti att inte förlora pengar om man säljer inom en
viss tid. Det innebär i slutändan att staten måste vara beredd att satsa
lite pengar på att göra det här.
Bengt Owe Birgersson, vd, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO):
Jag har bara en liten stillsam iakttagelse. Om man vill skapa en ökad
social eller ekonomisk spridning i bostadsområdena, vilket ju är ett
vällovligt syfte, kan väl ändå inte ombildning till bostadsrätt vara
ett instrument för det? Om man erbjuder de människor som bor i ett hus
att ombilda det huset till en bostadsrättsförening och de tackar ja
till det är det samma människor som bor kvar efter processen. Det kan
ju inte få den segregationspåverkande effekten annat än på väldigt lång
sikt. Det förutsätter att de människor som bor i huset när man ombildar
flyttar ut och att det kommer några andra från ett annat håll och flyttar
in. Det är väl inte riktigt den praxis som vi har sett.
Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Ofta har
miljonprogramsområdena en väldigt hög omsättning av hyresgäster. Det har
i sig varit ett problem för dessa områden att omsättningen är hög. Vi
har sett i de fall där vi har hjälpt till att ombilda att omsättningen
går ned och att det blir stabilare. Ett av de problem som jag nämnde
inledningsvis är hur kommuner hanterar socialbidragen. Många av hushållen
känner att man släcker ut den möjligheten för all framtid och känner
sig tveksamma inför detta. Det är ett problem, för kommunerna hanterar
det olika. I allmänhet har kommuner utanför Stockholmsområdet varit mer
benägna att ställa upp eftersom de som har varit med om detta har fått
lägre boendekostnader. Men socialbidragsreglerna är ett problem.
Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning
(IBF): Jag har ett kort svar på frågan om segregation. Jag upprepar vad
segregationsexperten hos mig säger. Det är självklart att det, som Bengt
Owe säger, cementerar segregationen att omvandla till bostadsrätt i
miljonprogramsområden. Samtidigt vet vi att många som bor där kommer
från kulturer där ägandet är väldigt viktigt. Många av dem kommer från
ägarkulturer. Självklart ska de få möjlighet att göra en boendekarriär
i området. Ofta är det kanske viktigare att bo kvar i området än att
göra boendekarriär. Då är det ganska rimligt att man försöker kombinera
det genom ombildning och omvandlingar. Det finns ekonomiska aspekter.
Det är dåliga och osäkra låntagare, precis som Hans säger. Det är
möjligtvis där Mona Sahlin skulle kunna göra en insats. Ombildningar i
innerstaden är mer drivna av ekonomiska anomalier på hyresmarknaden. De
bekymrar mig mindre ur den här synvinkeln. Det är viktigare att försöka
åstadkomma en ökad andel bostadsrätter och ägarlägenheter i de invandrartunga
bostadsområdena.
Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: Att få in
större inslag av blandade upplåtelseformer i bostadsområdena tror jag
är vällovligt. Jag vill bara nämna att av de ombildningar som sker i
Stockholmsområdet är hälften utanför innerstaden numera. Det är framför
allt söder om staden. Den processen går nog vidare i den riktningen,
och det gagnar nog detta syfte.
Siw Wittgren-Ahl (s): Jag vill tacka för intressanta föredragningar.
Det har varit jättelärorikt. Den slutsats som jag kan dra nu - den
behöver ni inte kommentera - är att när man ombildar verkar ägandet vara
det drivande, inte inflytandefrågorna som jag när det gäller boendet
tycker skulle vara de viktiga. Man får tolka det som man vill, men det
verkar ju så.
Jag har en fråga till SABO och Bengt Owe. Du sade att försäljning av
företag är väldigt vanligt inom SABO-världen. Man säljer ungefär 7 000
lägenheter. 70 % av dem har gått till andra fastighetsbolag. Per-Åke
Eriksson från Sveriges Fastighetsägareförbund sade att när de säljer
skulle de gärna vilja sälja till andra företag, men det är så krångligt.
Därför säljer de till bostadsrättsföreningar. Det var enklare. Jag
vill fråga varför SABO-världen kan göra det på sitt sätt och Sveriges
Fastighetsägareförbund på annat sätt? Jag förstår inte var skillnaden
ligger när det gäller försäljningen.
Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: Skillnaden
är att de kommunala företagen lyder under stopplagen. De privata företagen
vill kunna sälja till andra privata företag i många fall, men då dyker
förköpsrätten upp för den bildade bostadsrättsföreningen. Den ger rätt
att ta över det hela till samma pris. I förköpslagstiftningen ligger
ett hinder att avyttra husen till andra som vill upplåta till hyresrätt.
Det är inte krångligt i sig. Det handlar om förköpsrätten. Det innebär
i många fall att den bildade bostadsrättsföreningen dessutom är beredd
att betala betydligt mer än vad andra fastighetsföretag kan göra för
att få förräntning på det hela. Det är där skon klämmer.
Bengt Owe Birgersson, vd, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO):
Man ska inte överdriva köp och försäljningar inom allmännyttan. Vi har
ungefär 830 000 allmännyttiga lägenheter. Jag tog fram ur SABO:s ekonomiska
statistik att under år 2003 sålde man 2 911 lägenheter och köpte 881.
Det är lite beståndsvård helt enkelt runtom i landet.
Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Vår bild är
dessutom att det inte är vanligt att förköpsrätten utnyttjas utan man
går som privat hyresvärd i en direktförhandling med de boende. Förköpsrätten
rent formellt har inte så stor betydelse, men den finns där bakom.
Rigmor Stenmark (c): Tack för en intressant föredragning. Jag trodde
inte att det skulle ge så mycket, eftersom jag tyckte, precis som SABO
och Per-Åke sade, att den här biten inte har pågått så länge och att
det är lite för tidigt att utvärdera. De flesta av er förespråkar att
det ska vara en tvåtredjedelsmajoritet. Vad jag förstår vet ni också
att det finns politiska förslag om enkel majoritet. Ni måste ändå ha
funderat på vad det skulle innebära. Jag skulle vilja få veta lite grann
om den biten.
Jag har en annan fråga också. Det har att göra med utbildning. Relationen
mellan grannar är inte alltid den bästa, skriver man. Så är det ju.
Problemställningen kan vara att man inte vet när man övergår från att
vara hyresgäst till att bli bostadsrättsinnehavare. Det kan vara en
problematik i sig. Då undrar jag om det finns någon utbildning för den
biten. Det tror jag är väldigt viktigt att man har så att man möter de
osämjor som ligger på lut. Proffsutbildningar för styrelsen tror jag är
jätteviktigt, även utbildning för bostadsrättsmäklare. Det har funnits
en utredning som har krävt att man ska titta över den biten. Jag undrar
om det behövs lagstiftning på hela problematiken, att människor får mer
utbildning för sitt boende.
Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SCB): Jag tror inte
lagstiftningsvägen är den rätta. Det här gäller ju som för vilken annan
förening som helst. Det finns många föreningar som hanterar stora värden
för medlemmar. Bostadsrätten är på det sättet inte unik. Vi ger alltid
utbildning till styrelsen. Vi ger också utbildning till dem som bor i
huset om vad det innebär att bo med bostadsrätt. Bo med bostadsrätt
heter utbildningen. För föreningar som har fått problem har vi
konflikthanteringsutbildning.
Jan Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Inom HSB-rörelsen är vi väldigt
angelägna om att våra föreningsstyrelser är duktiga på det de ska göra,
att förvalta sina bostäder. Därför ger vi dem sådan utbildning. Vi har
också en, visserligen ännu så länge ganska liten, diskussion om - och
i någon förening har man - så kallad köpskola för att se till att de
som är intresserade av att köpa en bostadsrätt hos oss får sådan
information och kunskap att de vet vad de ger sig in i. Det är ganska
diffust för många. Det är viktigt att säga det.
När det gäller 50 % eller två tredjedelar har vi inte riktigt funderat
över 50 %. Vi vill nog se att man är ännu fler än två tredjedelar innan
man ger sig på det här. Vi är ju en professionell förvaltare av hyresrätter.
Det krävs ganska mycket för att sköta de 19 000 hyresrätter vi har och
22 000 andra. Det är inte alltid så lätt för en nybildad bostadsrättsförening.
Därför är vi angelägna om att det är många som ska vara med om man ska
tillåta en försäljning till de boende.
Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: När det
gäller gränsen kan man säga att oavsett om man skulle lägga den på en
lägre nivå är det ekonomiska realiteter som styr det hela. Vi behöver
kanske inte komma så förfärligt långt från de allra hetaste områdena
för att det måste finnas en övervägande del som ställer upp och är
medlemmar i bostadsrättsföreningen. Annars blir det ett för stort
risktagande att hyra ut. Det är inte givet på alla orter att det går att
hyra ut. Då blir det en risk. Jag vill också lägga till att det finns
gränser för när en förening inte längre blir äkta. Det påverkas också
av hur stor andel hyresintäkter man har i förhållande till intäkter
från avgifterna. Höjningen skedde, om jag förstår det rätt, i de heta
områdena i Stockholms innerstad där det kanske hade gått att räkna hem
även om färre än två tredjedelar hade anslutit sig.
Helena Hillar Rosenqvist (mp): Vi hör här att hyresrätten är hotad och
att det är väldigt många som står i kö i Stockholm, 100 000. Antalet
hyresrätter att förmedla minskar fast det är flera fastighetsägare som
ansluter sig. Det verkar som om det finns en viss hausse på
bostadsrättsmarknaden. Många har pekat på överbelåningen. Jag skulle vilja fråga
dem som har lite framtidsvyer om det finns någon risk att bubblan
spricker. Vad händer då med alla som har gått in och omvandlat till dagens
höga nivåer?
Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning
(IBF): Jag brukar prata om bubblor så jag får väl göra det nu också.
Det är klart att det finns en risk. Priserna är historiskt sett mycket
höga. När man köper bostadsrätter köper man en bra bit under de aktiva
marknadspriserna trots allt. Så det finns en slags gardering inbyggd i
systemet. Om man ligger väldigt nära den gränsen och belånar fullt ut
- bankerna är nu väldigt glada i att låna ut till nästan hundra procent
- är det klart att det är stora risker att de här lägenheterna blir
överbelånade. Det är en högst påtaglig risk. Det är inte mer att säga
om det.
Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Det är
viktigt att betona att risken inte ligger hos dem som är med i ombildningen.
De får ju köpa ganska billigt, som Bengt säger. De stora riskerna ligger
nog hos dem som sedan köper på marknaden. Det är i den gruppen det kan
finnas hushåll som råkar illa ut.
Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Riksbanken har
nu gett alla banker order om att lägga sig på en tänkt högre räntenivå
när man ger krediter för att mildra den här effekten. Om räntan är 3 %
i dag måste hushållen klara 5 % i morgon. Det är det direktiv Riksbanken
har gett till bankerna.
Per Anders Hedkvist, vd, Stockholms Stads Bostadsförmedling AB: Jag
vill bara tydliggöra kösituationen i Stockholm. Det är 100 000 i kö. Av
dem är det ungefär 30 000 som är intresserade av att få en bostad och
söker aktivt. Vi förmedlar ungefär 6 000 lägenheter om året. Genomsnittlig
kötid är 3-5 år. Situationen är inte fullt så dramatisk som man ibland
tror. Fullt så omöjligt är det inte.
Maria Öberg (s): Jag vill också säga att det var intressant att ha alla
åsikter och tankar samlade på en och samma gång. Det ger en bredare
bild. Jag vill bara göra en egen reflexion eftersom jag kommer utifrån
landet. Det var någon som sade att det egentligen inte råder någon större
brist på bostadsrätter i Stockholm. Jag kan läsa i tunnelbanan sida upp
och sida ned med bostäder som är till försäljning, och så talar man om
bristen på hyresrätter. Det är klart att det inte blir fler hyresrätter
när man ombildar dem till bostadsrätter. Det var bara en egen reflexion.
Jag skulle vilja ställa en fråga till Jan och kanske till Ulrika. När
det gäller situationen att man har bostadsrättsföreningar som har
hyresgäster har HSB lång erfarenhet av det. Vad jag förstår har SBC också
det. Gör man då kontinuerliga undersökningar och uppföljningar av hur
de hyresgäster som blir kvar upplever sin bostadssituation så man slipper
hamna i krishantering när det kanske är för sent och har lite koll på
vad som händer med hyresgästerna som bor i sina bostadsrättsföreningar?
Jan
Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Vi har väldigt liten erfarenhet
av detta. Det är väldigt få bostadsrättsföreningar som innehåller
hyresgäster. De flesta bostadsrättsföreningar vi har är bildade
bostadsrättsföreningar som ursprungligen var bostadsrättsföreningar. Med viss
reservation vill jag säga att jag inte tror att det genomförts någon
särskild undersökning om detta inom HSB-rörelsen. Däremot, när det gäller
utbildningsaktiviteter och liknande ingår det, om man har lokalhyresgäster,
att man vet vilka regler som gäller. Det är viktigt.
Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Vi gör ingen
systematisk genomgång av detta, men i alla de föreningar som vi förvaltar
och som har ombildats de senaste åren bor det alltid kvar några hyresgäster.
Vi ser till att de föreningarna fungerar på ett bra sätt och att det
inte uppstår sådana här konflikter. Vi vet att det är viktigt att tänka
på detta redan från början vid ombildningstillfället så att man inte
skapar detta. Vi upplever inte att det är ett stort problem i våra
föreningar.
Det är tvärtom så att de flesta föreningarna har en löpande inkomst
från hyresintäkter. Man uppskattar att ha denna inkomst. Vi upplever
inte detta som ett problem, men jag vet att det finns sådana som har
problem. Jag tror att det ofta beror på det som har skett i själva
ombildningsögonblicket och att man inte har hanterat den situationen bra.
Peter Danielsson (m): Jag tänkte att jag skulle försöka hålla mig kvar
lite vid ombildningarna i ytterområdena och miljonprogramsområdena. Vi
har sagt här i dag att det har gått långsammare där. När det väl började
komma i gång kom stopplagen. Den har satt en del käppar i hjulet, inte
minst i Östberga. Det har vi alla hört om, inte minst genom
medierna.
Det är lätt att det blir lite problemorienterat när man samlas så här.
Man söker alla problem i ombildningssituationen. Jag skulle vilja vända
lite grann på kuttingen och försöka söka de positiva saker som finns i
ombildningsprocessen. Jag vet att en del ombildningar har skett ute i
miljonprogramsområdena, bland annat på Nystadsgatan i Akalla där de
jämna numren fick ombildas och inte de udda. Det finns en rätt intressant
studie över vad som har hänt med de här två husen. Det ena är kvar som
hyresrättshus, och det är andra är ombildat till bostadsrätt.
Min fråga riktar sig väl egentligen till forskarna som är med oss, Hans
och Bengt. Finns det några studier på effekter i form av bättre skötta
hus, lägre omsättning av hyresgäster, större personligt ansvar och
trygghet? Kan man lyfta ett område med hjälp av att man får lite mer
personligt ansvar i boendet?
Delar av bostadsutskottet har precis varit i USA och tittat lite grann
på hur de har jobbat med att förbättra områden som har varit utsatta.
De har bland annat använt sig av ägandet som ett redskap där.
Finns det några studier på detta? Planerar man några studier? Eller är
det för tidigt att se några effekter av detta?
Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning
(IBF): Jag kan säga någonting. Det har gjorts relativt få studier, och
det beror framför allt på att i regel så byter man också befolkning i
husen. Då vet man inte i vad mån ett förbättrat underhåll och en förbättrad
situation i husen beror på en annan befolkning eller på att boendeformen
i sig har sådana effekter. Sannolikt är det så att boendeformen i sig
har väldigt svaga effekter. Den tunga effekten beror på att man har
lättare att avvisa folk med uppenbara sociala problem. Det är det enkla,
snabba svaret.
Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Jag
tror att det finns en annan aspekt att väga in här, och det är att det
inte är slumpartat var någonstans i de här områdena som ombildningarna
sker. Mitt intryck, utan att ha några vetenskapliga studier bakom mig
mer än möjligen det lilla som jag nämnde tidigare, är att ombildningen
sker i de kvarter där det finns en mer stabil befolkning från början.
Det är de som har möjlighet att driva detta. Där finns det tillräckligt
många som kan låna pengar.
Det här gör att det är svårt att jämföra sedan. Man vet inte, precis
som Bengt säger, vad som beror på vad. Mitt intryck är att få skulle
säga emot dig. De allmänna effekter som du talar om finns där. Men frågan
är hur vi ska göra för att påverka förändringstakten.
Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning
(IBF): Och i vad mån är det ett nollsummespel så att de hushåll som
har svårt att sköta sig i stället hamnar på andra ställen och ökar
förvaltningsproblemen där? Sannolikt är det en viss extraeffekt, men det
är väldigt svårt att utröna hur stark den är.
Peter Danielsson (m): Ett bra studieobjekt kan ju vara just det här
exemplet i Akalla där man har ett hus på var sida av gatan. Där kan man
ju titta på hur många det är som flyttar, vad som händer egentligen och
sådant. Det är ett litet forskningstips.
Sten Lundström (v): Det har ställts ganska många frågor. Jag skulle
egentligen vilja ha lite fakta, men jag vet inte vem jag ska rikta detta
till. Det finns ju ett övervärde för en bostadsrättsförening med en
lägenhet som ligger kvar i ett hus. Jag är lite nyfiken på en sak. Vi
vet om att vid varje ombildning stannar det kvar några hyresgäster. Jag
är lite nyfiken på hur länge de stannar kvar.
Jag var också på resan i USA. Där fick vi höra talas om de långa
kontraktens hyror, vilket skapade ett visst intresse för nya former av
avvisningseffekter, det vill säga att man kan tjäna betydligt mer pengar
på att en hyresgäst flyttar. Är det någon som har en aning om hur länge
man orkar vara kvar som hyresgäst när man har omvandlat?
Vi såg att det var en ganska stor omflyttning i nybildade
bostadsrättsföreningar.
Jag tror att du sade att det var 25 % som flyttade, Hans. Hur ser det
ut normalt när man startar en bostadsrättsförening? Hur stor är
omflyttningen de första två åren?
Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): De vanligaste
anledningarna till att man inte är med i själva bostadsföreningen vid
ombildningsögonblicket är att man är äldre och inte vill ta på sig lån
i den åldern. De bor i allmänhet kvar tills de flyttar av naturliga
skäl. Det är det vanligaste exemplet. Vi har inte någon systematisk
statistik över det.
Den andra frågan är väldigt svår att svara på. Det beror helt och hållet
på var man befinner sig på marknaden. Vi har varit med och producerat
föreningar där omsättningen har varit jättestor därför att prisuppgången
på marknaden under tiden har varit enorm. Då kan det hända att man inte
ens flyttar in. Det kan vara så att 20 % aldrig flyttade in utan sålde
direkt. Är det en stabil marknadssituation flyttar i stort sett 100 %
in. Efter ett halvår eller ett år har kanske någon enstaka sålt. Det
beror helt på hur marknadssituationen ser ut.
Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): När
man talar om omflyttning efter ombildning tror jag att det är viktigt
att inte se detta som någonting som skulle vara negativt och säga att
de bara gick in i detta på spekulation. Det kan mycket väl vara så att
man gick in i detta för att man hade ett seriöst intresse för
bostadsrättsformen, men sedan upptäcker man efter ett eller två att man
faktiskt har helt andra valmöjligheter nu. Man vill kanske ha en större
lägenhet, och nu har man ekonomiska möjligheter att skaffa sig det. Det
vore väldigt konstigt om den förändrade förmögenhetssituationen inte
gjorde att ganska många omprövade sin bostadssituation.
Bengt Turner, professor, Institutet för bostads- och urbanforskning
(IBF): Hans har ett väldigt positivt sätt att se det på, men jag
instämmer i att det finns en sådan aspekt också. Jag tänkte ge ett råd
till bostadsutskottet. Ska man studera de här ombildningarna och de
dynamiska effekterna ska man inte till USA utan österut. Man ska resa
till Östeuropa som är fullt av de här husen som man brukar kalla för
Swiss cheese problem, alltså Schweizerostproblem. Där har 20, 30 eller
40 % av bostadssektorn ombildats. Man har mängder med hus med dessa så
kallade resthyresgäster kvar. Där finns de dynamiska processer som sätts
i gång. Mitt råd är: Åk till Albanien eller Slovenien i stället för
USA!
Mariam Osman Sherifay (s): Jag har faktiskt stött på många hyresgäster
som har röstat för en ombildning och känner sig lurade för att de inte
har blivit beviljade lån på grund av sin låga inkomst. Är det inte
sjystast mot dessa hyresgäster som ångrar sig väldigt att kreditpröva
dem först innan man går till en omröstning?
Sedan har jag en fråga till. Hur kan allmännyttan göra hyresrätten till
en attraktiv boendeform?
Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Vi har
diskuterat frågan om det borde finnas ett samband mellan beslutet att
rösta för och att faktiskt delta i ombildningen. Det blir självfallet
ett problem för den som inte får. Där finns det mycket tragik. Man har
ju först visat att man vill vara med, men sedan måste man skylta med
att man är så fattig att man inte får vara med. Det är ju den signalen
man ger.
Men det får också den effekten för dem som faktiskt vill genomföra detta
seriöst att deras grund också blir svagare. Vi har diskuterat om det
ska finnas ett direkt samband, ett åtagande, men vi har inte funnit att
det är juridiskt rimligt att ha ett sådant. Det ena är ett beslut som
fattas på en stämma. Det andra är individuella beslut. Men det är ett
mycket stort problem som vi upplever. Det har många konsekvenser. Det
är inte heller så roligt att skylta med sin fattigdom.
Mariam Osman Sherifay (s): Vore det inte bra att upplysa om att det är
detta som gäller på en gång?
Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Det vore
alldeles utmärkt om de som driver de här processerna gjorde det. Det är
inte vi som gör det.
Ewa Thalén Finné (m): Jag vill ta upp två saker. Jag skulle vilja få
några reflexioner. Vi fick några när Sten ställde sin fråga. Det gäller
detta med förmögenhetsöverföringen från företag till privatpersoner.
Jag skulle vilja höra Hans Lind utveckla synen på vart man flyttar och
varför. Vi fick några svar på det. Det finns kanske någon annan som
vill komplettera det.
Sedan skulle jag vilja få speglat om det finns någon kunskap om hur
många sådana här ombildningar som sker i dag utan professionell hjälp.
Det låter lite som om det är ganska bra när man har haft professionell
hjälp, till exempel av SBC, men när Hyresgästföreningen pratade lät det
ju, trots vad de skriver i sin rapport, som om det finns ganska mycket
dåligt. Jag skulle vilja höra lite om det.
Hans Lind, universitetslektor, Kungl. Tekniska högskolan (KTH): Eftersom
jag nämndes måste jag väl säga någonting. Vi har väldigt dåliga kunskaper
om omflyttningar. Den studie som jag nämnde är en liten studie. Jag
skulle egentligen vilja säga att vi inte ska förvänta oss något speciellt
mönster. Det hänger ju på individernas och hushållens värderingar, hur
mycket pengar de vill lägga på bostäder, vilken livssituation de befinner
sig i, vilken ålder de har och så vidare. Vi ska förvänta oss att man
använder den här möjligheten på väldigt olika sätt.
Sedan tycker jag att det är lite fel att säga att det är någon sorts
förmögenhetsomfördelning. Det var ju ingen som hade den här förmögenheten
från början. Den var dold. Nu hamnar den delvis i fastighetsägarnas
fickor och delvis i hyresgästernas fickor, men det är inte någon som
har förlorat den.
Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Vi har inte
någon statistik över hur många som är bra och dåliga. Vi har ansvaret
att uppmärksamma de problem som uppstår. Så är det med all lagstiftning.
Den måste till för att skydda de allra svagaste. Det är inte alla som
behöver använda den. Det är det vi har uppmärksammat. Vi tycker att det
är för många, men vi har inte någon statistik på det. Vårt arbete, bland
annat med det här nätverket, kommer säkert att ge oss en bättre bild
även om den inte är statistisk. Det vore väldigt bra om forskningen
tittar på detta.
Stockholms stad har ju planer på att utvärdera omvandlingen av allmännyttan
som är en bit i det hela. Det tycker vi är angeläget. I den första
rapporten pekar man på att det inte fanns någon forskning eller några
utredningar innan man satte i gång den stora omvandlingen av allmännyttan.
Det är angeläget att man följer upp det ytterligare, och vi har försökt
bidra lite grann.
Gunnar Sandberg (s): Jag har en kort fråga. Har det skett några
ombildningar på orter med bostadsöverskott? Jag kommer från en sådan ort.
Även om det finns bostadsöverskott finns det ju exklusiva lägen, till
exempel sjönära.
Ordföranden: Finns det någon som kan svara på den frågan? Finns det
ingen som vågar gissa heller, som vi politiker brukar göra när vi inte
kan svara? Vi får skicka med den, som vi brukar säga, Gunnar. Du kanske
kan få ett skriftligt svar så småningom.
Leif Jakobsson (s): Den övergripande frågeställningen rör naturligtvis
de långsiktiga sociala effekterna. Där är det väl så som Bengt Owe
Birgersson säger att det är för tidigt att dra dessa slutsatser. Det
borde kanske egentligen vara ansvariga kommunalpolitiker som svarade på
de frågorna. Jag ska inte ställa för många frågor om detta. Vi har fått
en del svar.
Jag har en väldigt konkret fråga. Ni som representerar
bostadsrättsorganisationerna
har ju pratat om hur ni jobbar med kvalitetssäkring och utbildning. HSB
i Malmö har till exempel detta med certifierade föreningar. Allt detta
är jättebra. Men då ställer man sig ju frågan: Hur många av de nybildade
och ombildade föreningarna är medlemmar i era organisationer? Vad är
organisationsgraden?
Jan Hellman, bostadspolitisk expert, HSB: Vi har så få erfarenheter av
detta. När vi ombildar våra egna fastigheter blir de i regel medlemmar
hos oss. Sedan har vi haft några få konsultuppdrag. Där är det ingen
mig veterligt som har blivit medlem i HSB, men det rör sig bara om fyra
fem stycken.
Per-Åke Eriksson, utredningschef, Fastighetsägarna Sverige: Vi har
erfarenheten, inte minst från Stockholm, att många av föreningarna blir
medlemmar hos oss i Fastighetsägarna Stockholm. Dels behöver de proffshjälp
med förvaltningen och med att sköta huset, dels behöver de hjälp med
att klara förhållandena med hyresgästerna och hjälp med den juridiska
kompetens som behövs både för bostadshyresgäster och lokalhyresgäster.
Det innebär att de i många fall lägger ut förvaltningen och skötseln
på oss. Vi har fått en mycket stor medlemsanslutning från
bostadsrättsföreningarna. Som jag sade är vi angelägna om att utveckla
dokumentet
God sed för bostadsrättsföreningar så att de hyresgäster som finns i
föreningarna blir korrekt behandlade.
Kjell Wedin, utredningschef, Riksbyggen: Som jag nämnde tidigare har vi
deltagit i ett fåtal ombildningar som konsulter åt de hyresgäster som
har velat bilda om. Ingen av de föreningarna har blivit medlem i Riksbyggen.
Däremot har samtliga köpt förvaltningen från Riksbyggen i samband med
ombildningen. I övrigt har vi ungefär 2 000 föreningar som
medlemmar.
Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Alla dem som
vi har hjälpt är medlemmar hos oss, och vi förvaltar dem. Det kan finnas
något enstaka undantag. Vi tar alltså hand om dem hela vägen. Det som
möjligtvis är ett problem är att det finns många mäklare som håller på
på marknaden. De kan i och för sig sälja enstaka bostadsrätter, men de
förstår inte riktigt vad det innebär att driva en bostadsrättsförening.
Där ligger en av skillnaderna.
Tomas Agenberg (s): Tack för spännande information! Vi har pratat mycket
om kvarvarande eller ursprungliga - det beror på hur man ser det -
hyresgäster i föreningarna. Min fråga rör de kvarvarande verksamheter
som kan finnas. Det är alltså hyresgäster i form av ideella föreningar
och andra föreningar, förskolor med mera. Jag har personliga erfarenheter
av det, för jag har barn på en förskola i en ombildad fastighet där man
gör vad man kan för att bli av med förskolan. Det känns som om de som
har ombildat bostadsrätterna inte var beredda på att det var en tvåa
med ett dagis som de köpte.
Finns det en tendens där man försöker göra sig av med de här övriga
hyresgästerna för att få in snabba pengar i föreningen? Eller är det
mer så att det är en trygg, långsiktig inkomst?
Erik Lundberg, biträdande regionchef, Hyresgästföreningen: Tendenser
ska vara styrkta med statistik, men det finns alltför många exempel på
precis det som du säger. Det handlar väl om det här att man inte riktigt
visste vad det innebar att bli hyresvärd också för lokaler. Det finns
exempel på sådana verksamheter. Det rör också egna verksamheter för de
boende, lokaler och sådant. Det har blivit krångel med dem också ibland.
Ulrika Francke, vd, Sveriges bostadsrättscentrum (SBC): Problemet är
att föreningarna blir så kallade oäkta föreningar. Vi bostadsrättsorganisationer
har uppvaktat Finansdepartementet ett antal gånger om att man ska undanta
landstingskommuner och kommuner i det underlag som man har när man räknar.
Det innebär att man kan ha gruppboenden och dagis kvar utan att bli
oäkta. Man kan lösa det ganska enkelt, för det är detta som driver det
hela.
Ordföranden: Då vill jag å bostadsutskottets vägnar framföra ett riktigt
varmt tack till alla föredragande som har varit med oss här i dag. Tack
också till alla ledamöter för alla kloka frågor!
Det är rätt intressant att man kan få se så många olika sidor av en och
samma bild. Jag satt i går kväll och läste en ny rapport från
Forskningsgruppen för samhälls- och informationsstudier. Där talar man om
utförsäljning av allmännyttan. Ute i landet är 30 % positiva och 26 %
negativa, och i storstad är skillnaden 7 %. 30 % är positiva och 37 %
negativa. Bilden kan alltså se olika ut beroende på med vilken pensel
man målar.
Jag tycker att vi har fått många fina infallsvinklar här i dag, som vi
nog med all sannolikhet kommer att använda oss av. Vi kommer att citera
och debattera och ni kommer kanske att få höra vid något tillfälle och
i någon debatt att "det sades då och då på vår offentliga hearing av
Hans Lind" eller vem det nu kan vara. Vi kommer naturligtvis att åberopa
er kunskap i de fortsatta sammanhangen.
Ett varmt tack till er alla!