Riksdagen beslutar om ändring i bostadsförvaltningslagen enligt vad i motionen anförs.
Bostadsförvaltningslagen trädde i kraft 1 januari 1978 (prop. 1976/77:151) och ersatte lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Skälet till att lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastigheter ersattes av bostadsförvaltningslagen var att tillämpningen hade en del allvarliga svagheter som medförde att den inte alltid fungerade tillräckligt effektivt.
Det har skett lagändringar i bostadsförvaltningslagen i olika omgångar.
Bostadsförvaltningslagen är i viss mån ett komplement till förvärvslagen genom att den medger ingripanden i efterhand mot fastighetsägare som inte sköter förvaltningen på ett godtagbart sätt. Lagen innebär att en fastighet under vissa förutsättningar kan ställas under särskild förvaltning antingen genom förvaltningsåläggande eller genom tvångsförvaltning. Det sistnämnda är den mer ingripande förvaltningsformen som skär av fastighetsägaren hans kamerala och tekniska rådighet över fastigheten, dock inte ägandeskapet. Därutöver anvisar bostadsförvaltningslagen möjlighet till inlösen.
Bostadsförvaltningslagen har nu tillämpats i 25 år. Det har under senare tid framkommit omständigheter som ger vid handen att det kan vara lämpligt med en översyn av lagen i vissa delar.
8 § bostadsförvaltningslagen, 16 § fjärde stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder:
”Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt utse förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.
Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det.”
”Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare.”
Hyresnämnden skall i beslutet om tvångsförvaltning även utse en förvaltare. Kommunen skall beredas möjlighet att föreslå förvaltare. Redan vid tillämpningen av tvångsförvaltningslagen visade det sig många gånger svårt för hyresnämnden att finna lämplig förvaltare som var beredd att åta sig uppdraget. Bostadsförvaltningsutredningen föreslog därför att kommunen skulle vara skyldig att på begäran från hyresnämnden föreslå förvaltare. Kommunen kan emellertid inte tvinga bolag, förening eller annan att acceptera ett förvaltningsuppdrag. Om kommunen inte kan lämna förslag på förvaltare är hyresnämnden skyldig att själv finna en för uppdraget lämplig aktör. Skulle det vara så att varken kommunen eller hyresnämnden lyckas skaffa fram en förvaltare, förfaller frågan om särskild förvaltning.
Hyresgästföreningen har av tradition men också av nödvändighet tagit på sig ansvaret för att finna en förvaltare som kan förordnas av hyresnämnden. Det innebär praktiskt att Hyresgästföreningen tillfrågar fastighetsförvaltare inom den privata sektorn som visat intresse av att även förvalta fastigheter ställda under särskild förvaltning – tvångsförvaltning.
Det finns ett stort etiskt problem för Hyresgästföreningen med detta förfarande som har att göra med den beroendeställning som föreningen kan hamna i gentemot de förvaltningsbolag och privata fastighetsägare som tar uppdrag som förvaltare för fastigheter ställda under särskild förvaltning. Hyresgästföreningen möter dessa förvaltare även i andra sammanhang: vid förhandlingar om hyrans storlek i fastigheter inom det egna beståndet, som motparter i tvister inför hyresnämnden och allmän domstol osv. Hyresgästföreningens erfarenheter idag är att intresset från de privata fastighetsbolagen att åta sig en tvångsförvaltning blivit allt mindre. Detta gäller inte enbart Stockholmsregionen utan är ett problem även på andra orter i landet.
Hyresgästföreningens erfarenheter är ibland att det inte går att utse en förvaltare för en fastighet som skall ställas har eller blivit ställd under särskild förvaltning utav det enkla skälet att ingen vill åta sig uppdraget då detta kan vara förenat med obehagligheter såsom hot och repressalier.
Kan vare sig hyresnämnden, kommunen eller Hyresgästföreningen hitta en godtagbar förvaltare för en tvångsförvaltning, förfaller frågan om särskild förvaltning (prop. 1975/76:81 s. 116). Det innebär att en fastighetsägare som hotar och trakasserar hyresgäster och/eller tilltänkta förvaltare tillräckligt mycket får behålla förvaltningen eftersom det inte går att uppbringa en förvaltare som vågar acceptera uppdraget. Som exempel på en liknande situation kan nämnas fastigheterna Ingemar 17 och Halvmilen 3 inom Stockholms kommun. Frågan gällde entledigande för den utsedda förvaltaren från uppdraget, då förvaltaren blev hotad till livet av personer som var i samröre med en lokalhyresgäst i fastigheten Ingemar 17. Lokalhyresgästen, en porrklubb, hade i sin tur ett nära samarbete med fastighetsägaren.
Fastighetsägaren hade aktivt verkat för att det etablerades porrklubbar (samma lokalhyresgäst) i båda fastigheterna.
28 § bostadsförvaltningslagen:
”Är fastigheten ställd under särskild förvaltning men är förhållandena sådana att en tillfredsställande förvaltning därvid ej kan uppnås, får kommunen lösa fastigheten.
Talan om inlösen skall väckas vid Fastighetsdomstolen. I fråga om inlösen gäller i övrigt expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 2 §. Bestämmelserna i 4 kap. 3 § expropriationslagen äger tillämpning i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det talan väcktes vid domstol.”
Inlösen får inte tillgripas förrän det visat sig att en tvångsförvaltning inte givit avsett resultat. Inlösen är idag inte ett alternativ till ett beslut om tvångsförvaltning och kan heller inte tillgripas när tvångsförvaltningen upphört. Bestämmelsen tar sikte på situationer när det inte går att skaffa fram behövliga medel till förvaltningen. Det kan också vara fråga om en rivningsmogen fastighet som är i så dåligt skick att det inte är ekonomiskt försvarbart att försöka rusta upp byggnaden.
Det kan uppfattas som stötande att en fastighetsägare som gravt missköter förvaltningen av fastigheten, återfår kontrollen över förvaltningen några år senare för att fortsätta med att missköta fastigheten och kontakterna med hyresgästerna. Ett exempel är Södertälje och fastigheten Lansen 15 som var tvångsförvaltad under perioden 1986 till 1999 för att återigen bli tvångsförvaltad i juli 2003 för ytterligare tre år. Skälet till tvångsförvaltningen är grava brister i fastighetens skötsel. Fastighetsägaren saknar uppenbart förmåga att förvalta hyresfastigheter, vilket drabbar de boende inom fastigheten.
Instrumentet tvångsinlösen omfattar heller inte de fastighetsägare som visserligen sköter den tekniska förvaltningen av fastigheten men som inte kan sköta kontakten med hyresgästerna på ett tillfredsställande sätt. Det handlar här om fastighetsägare som hotar och trakasserar sina hyresgäster, som ogrundat startar rättsliga processer, som onödigt försvårar för hyresgästerna att utnyttja de rättigheter som hyreslagen erbjuder etc. Det finns inte heller i dessa fall skäl att tro att förvaltningen kommer fungera bättre när fastighetsägaren återfår förvaltarskapet. Det är rimligt att äganderätten får vika i dessa situationer, precis som den får göra i andra fall när det finns ett stort samhällsintresse. Man kan säga att även förvärvslagen är ett ingrepp i äganderätten som dock är allmänt accepterad eftersom den tjänar till att hindra oseriösa aktörer på hyresmarknaden.
Sammantaget anser jag att följande förändringar av bostadsförvaltningslagen borde övervägas:
Hyresnämnden eller kommunen borde i första hand utse det på orten befintliga kommunala bostadsföretaget som förvaltare för fastigheter ställda under särskild förvaltning.
Tvångsinlösensinstrumentet bör utvecklas att även gälla situationer i vilka bristerna i förvaltningen utgörs av fastighetsägarens personliga kvalifikationer och att det framstår som utsiktslöst att bristerna kommer att upphöra på sikt.
En tvångsförvaltning skall inte kunna falla på grund av att kommunen eller hyresnämnden, av olika skäl, inte utser förvaltare. Det ska inte vara möjligt för en fastighetsägare att komma undan nödvändiga åtgärder för att en kommun har dåliga rutiner.
|
Stockholm den 2 oktober 2003 |
|
|
Mikael Damberg (s) |