Bostadsutskottets betänkande
2003/04:BOU3

Hyresrätt och bostadsrätt m.m.


Sammanfattning
I detta betänkande behandlar bostadsutskottet riksdagsledamöternas förslag
från den allmänna motionstiden 2003 rörande hyresrätt, bostadsrätt,
kooperativ hyresrätt och ägarlägenheter.
Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden.
Till betänkandet har fogats 20 reservationer och 5 särskilda yttranden.
Utskottets förslag till riksdagsbeslut

1.      Systemet för hyressättning - den allmänna lagregleringen
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo236 yrkande 2 i denna del,
2003/04:Bo257 yrkandena 7 i denna del och 18, 2003/04:Bo263 yrkandena 3 och
4 och 2003/04:Bo297 yrkande 19.
Reservation 1 (m, fp, kd, c)

2.      Systemet för hyressättning - regleringen för nyproduktion
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo236 yrkandena 2 i denna del och 3,
2003/04:Bo253 yrkande 4, 2003/04:Bo257 yrkande 7 i denna del, 2003/04:Bo263
yrkande 5 och 2003/04:Bo297 yrkande 18.
Reservation 2 (m, fp, kd, c)

3.      Hyressättning för studentbostäder
Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo248 yrkandena 1-3.
Reservation 3 (kd)

4.      Hyra och yta
Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo273.

5.      Det kollektiva förhandlingssystemet
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:L351 yrkande 7, 2003/04:Bo236 yrkande
2 i denna del, 2003/04:Bo257 yrkande 21 och 2003/04:Bo297 yrkande 20.
Reservation 4 (m)
Reservation 5 (kd, c)
Reservation 6 (fp)

6.      Bostadsförvaltningslagen m.m.
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo258 yrkande 4 och 2003/04:Bo267.
Reservation
7 (m)
Reservation 8 (v)

7.      Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal
Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo231 yrkande 2.
Reservation 9 (v, mp)

8.      Andrahandsuthyrning - överhyra
Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo231 yrkandena 3 och 4.
Reservation 10 (v, c)

9.      Andrahandsuthyrning - blockuthyrning
Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo231 yrkande 7.
Reservation 11 (v)

10.     Andrahandsuthyrning - besittningsskydd
Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo252 yrkande 8.
Reservation 12 (v)

11.     Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande
Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo261 yrkande 5.
Reservation 13 (m, fp) - motiv
Reservation 14 (kd, c)

12.     Förutsättningarna för vräkning - betalningsförsummelse
Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo252 yrkande 5.
Reservation 15 (v)

13.     Besittningsskydd i en- och tvåfamiljshus
Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo240.
Reservation 16 (v)

14.     Kooperativ hyresrätt - kommunalt inflytande över allmännyttiga
föreningar
Riksdagen avslår motion 2003/04:Bo293.

15.     Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo236 yrkande 5, 2003/04:Bo257 yrkande
14, 2003/04:Bo258 yrkande 7, 2003/04:Bo263 yrkande 21, 2003/04:Bo282 i
denna del och 2003/04:Bo297 yrkande 24.
Reservation 17 (m, fp)
Reservation 18 (kd, c)

16.     Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo257 yrkande 13 och 2003/04:Bo282
i denna del.
Reservation 19 (m, kd)

17.     Bostadsrätt - inskrivningsregister
Riksdagen avslår motion 2003/04:L282 yrkande 2.

18.     Ägarlägenheter - införandet av en ny ägarform
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:Bo236 yrkande 6, 2003/04:Bo254 yrkande
1, 2003/04:Bo257 yrkande 3, 2003/04:Bo282 i denna del och 2003/04:Bo297
yrkande 26.
Reservation 20 (m, fp, kd, c)
Stockholm den 20 november 2003
På bostadsutskottets vägnar
Göran Hägglund
Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Göran Hägglund (kd), Owe
Hellberg (v), Anders Ygeman (s), Lilian Virgin (s), Marietta de Pourbaix-Lundin
(m), Nina Lundström (fp), Hans Unander (s), Maria Öberg (s), Margareta
Pålsson (m), Ingela Thalén (s), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c),
Gunnar Sandberg (s), Peter Danielsson (m), Sten Lundström (v), Helena
Hillar Rosenqvist (mp) och Leif Jakobsson (s).
Redogörelse för ärendet
Ärendet och dess beredning
I detta betänkande behandlar utskottet motionsförslag som väckts under
den allmänna motionstiden 2003 (fristående motioner) och som gäller
lagstiftningen om hyra, framför allt utformningen av bestämmelserna i
hyreslagen (12 kap. jordabalken). Därutöver behandlas några frågor som gäller
bostadsrätt och ombildning till bostadsrätt, kooperativ hyresrätt samt
frågan om ägarlägenheter skall införas i Sverige som en ny form för
bostadsägande. Den senare frågan omfattar också utformningen av
fastighetsbildningslagens bestämmelser.
Utskottets överväganden
Hyresrätt
Hyressättning
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om hyressättningsfrågor gällande
den allmänna lagregleringen av hyressättningssystemet, jämför reservation
1 (m, fp, kd, c) och särskilt yttrande 1 (c),
hyressättning för nyproduktion, jämför reservation 2 (m, fp, kd, c),
hyressättning för studentbostäder, jämför reservation 3 (kd) och särskilt
yttrande 2 (m, fp, c), och
lägenhetsytans betydelse för hyrans storlek i vissa fall.
Systemet för hyressättning - den allmänna lagregleringen
I motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 7 i denna del lämnas förslag om ett
riksdagens tillkännagivande om behovet av ett rättvist hyressättningssystem.
Det bör särskilt omfatta att den s.k. trepartsöverenskommelsen, som syftar
till att standard och läge på lägenheten skall få större genomslag på
hyran, är ett nödvändigt första steg på vägen mot ett friare
hyressättningssystem.
Vidare avses att lägga vikt vid att parterna i överenskommelsen uttalat
sig för att tillåta en friare hyressättning. Förslaget i motion 2003/04:Bo257
(m) yrkande 18 avser att de kommunala bostadsföretagens hyresledande
ställning skall avskaffas (förslag om riksdagsbeslut).
Förslagsställarna bakom motion 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 2 i denna del
önskar se genomfört ett system för friare hyressättning omfattande bl.a.
att lägesfaktorn ges större tyngd, att hyressättningen skall kunna göras
beroende av produktions-, drifts- och förvaltningskostnader, att systemet
med de kommunala bostadsföretagen som förstahandsnorm bör upphävas och
att hyresgästens möjligheter att begära omprövning av hyran efter sex
månader bör ses över (förslag om tillkännagivande).
I motion 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 19 lämnas förslag om att de kommunala
bostadsföretagens hyresledande ställning skall upphävas (förslag om
tillkännagivande avseende tilläggsdirektiv till Hyressättningsutredningen).

Förslaget i motion 2003/04:Bo263 (c) yrkande 3 avser att riksdagen för
regeringen skall tillkännage som sin mening vad i motionen anförs om att
skapa utrymme för individuell hyressättning. Med ledning av ett motsvarande
motionsförslag under förra riksmötet förstår utskottet motionen så att
hyressättningssystemet skall skapa ett utrymme för individuell hyressättning
i syfte att hyresgästen skall kunna påverka boendekostnaden beroende på
val av utrustning, nivå på underhåll och förbrukning av värme och vatten
m.m. (det senare har även betydelse i fråga om miljöpåverkan). I motion
2003/04:Bo263 (c) yrkande 4 lämnas förslag om att de kommunala bostadsföretagens
hyresledande roll skall avskaffas. De privata fastighetsföretagen och
deras organisation skall därmed göras till en reell och fullvärdig
förhandlingspart i det kollektiva förhandlingssystemet. Systemet skall ge
utrymme för de lokala hyreskommittéerna (som bildats efter
trepartsöverenskommelsen),
med företrädare från hyresgästorganisationen, fastighetsägarföretagen
och de kommunala bostadsföretagen, att påverka bruksvärdesbestämningen
efter de principer som gällde när bruksvärdessystemet infördes (förslag
om riksdagsbeslut).
Regeringen har givit en särskild utredare (Hyressättningsutredningen) i
uppdrag att överväga om det bör införas särskilda hyressättningsregler
för lägenheter i nybyggda hus. Utredaren skall också se över förutsättningarna
för att i det befintliga lägenhetsbeståndet bättre anpassa hyrorna efter
bruksvärdet. Utredaren skall belysa hur prövningen i hyressättningstvister
går till och överväga om det behövs förändringar för denna prövning.
Slutligen skall utredaren överväga om förutsättningarna för en hyresgäst
att göra olika slag av s.k. tillval och frånval bör förändras. Utredaren
skall lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.
Uppdraget omfattar att särskilt beakta de synpunkter och förslag som
lämnats i den överenskommelse som hyresmarknadens parter har träffat och
söka finna lösningar som samtliga tre organisationer står bakom (dir.
2003:52). Uppdraget skall redovisas senast den 30 april 2004.
Med hänsyn till den utredning som pågår finns det enligt utskottets mening
inte skäl för riksdagen att nu i sak ta ställning till de motioner som
rör systemet för hyressättningen av bostäder. Utskottet avstyrker med
hänvisning till detta m-, fp-, kd- och c-motionerna.
Systemet för hyressättning - nyproduktionen
I flera motioner tas frågan upp om en särskild lagreglering avseende hyra
vid nyproduktion. Det skall erinras om att en del av de motionsförslag
som redovisats ovan, bl.a. om att de kommunala bostadsföretagen inte skall
vara hyresnormerande, också motiveras av att de avser att öka fastighetsägarnas
investeringsintresse.
Motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 7 i denna del som avser ett tillkännagivande
om ett rättvist hyressättningssystem omfattar också vikten av att få till
stånd en generellt friare hyressättning för att öka nyproduktionen. I
motionen förespråkas att hyresgästens möjligheter att få sin hyra omprövad
efter sex månader bör omprövas.
I motion 2003/04:Bo253 (fp) yrkande 4 (partimotion) föreslås en
försöksverksamhet, i de tillväxtkommuner som så önskar, med en reformerad
hyressättning för att stimulera nyproduktionen. Förutom att ge fler bostäder
kan verksamheten enligt motionärerna ge ett bra underlag för den pågående
utredningen om en reformering av hyressättningssystemet enligt
trepartsöverenskommelsen (förslag om tillkännagivande). Även i motion
2003/04:Bo236
(fp) yrkande 3 lämnas förslag om en försöksverksamhet med friare hyressättning
med syfte att få i gång nyproduktionen och ge underlag för den pågående
reformeringen av hyressättningssystemet (förslag om tillkännagivande).
Förslagsställarna bakom motion 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 2 i denna del
önskar se genomfört bl.a. att hyressättningen skall kunna göras beroende
av produktionskostnader, att hyresnämnden skall kunna avgöra hyresnivån
före byggstart och att hyresgästens möjligheter att begära omprövning av
hyran efter sex månader bör ses över (förslag om tillkännagivande).
Förslaget i motion 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 18 avser lagändringar som
så snart som möjligt möjliggör införandet av en friare hyressättning i
nyproduktionen i enlighet med vad trepartsöverenskommelsen innebär om att
hyror skall kunna framförhandlas med särskild hänsyn till produktionskostnaden
och att dessa skall anses vara bindande med mindre synnerliga skäl talar
för en ändring (förslag om tillkännagivande).
I motion 2003/04:Bo263 (c) yrkande 5 föreslås att ett undantag från
bruksvärdessystemet görs för nyproducerade lägenheter. De hyresavtal som
tecknas vid nyproduktion skall därigenom inte kunna omprövas i efterhand.
Enligt motionen innebär förslaget, med grund i ett starkt besittningsskydd,
ett reformerat bruksvärdessystem med större grad av marknadsanpassning,
inte införandet av rena marknadshyror (förslag om riksdagsbeslut).
Enligt utskottets mening bör riksdagen inte nu i sak ta ställning till de
framförda förslagen om en friare hyressättning vid nyproduktion m.m. Som
redan framgått arbetar nu en utredning med olika frågor om det framtida
hyressättningssystemet. Resultatet av utredningens arbete bör i stället
avvaktas. Utskottet avstyrker därför m-, fp-, kd- och c-motionerna.
Hyressättning för studentbostäder
Förslagen i motion 2003/04:Bo248 (kd) yrkandena 1-3 avser hyressättningen
för lägenheter som hyrs ut av vissa studentstyrda studentbostadsföretag.
Det gäller normerna för vad som skall utgöra skälig hyra (bruksvärdeshyra)
både vid förstahandsuthyrning och andrahandsuthyrning. Förslagen omfattar
införandet av en definition av studentbostadsföretag i lagen om allmännyttiga
bostadsföretag och ändringar i hyreslagen så att studentbostadsföretagen
dels blir hyresledande, dels vid upplåtelse i andra hand i hyran kan
inbegripa skäligt påslag för egna kostnader utöver förstahandshyran utan
att bli återbetalningsskyldiga (riksdagsbeslut om lagändringar i enlighet
med i motionen intagna förslag.) De föreslagna lagändringarna avses gälla
intill dess en generell översyn av de kommunala bostadsföretagens
hyresledande roll genomförts (jämför kd-motionerna ovan som gäller att de
kommunala bostadsföretagen inte längre skall vara hyresledande).
Enligt bruksvärdesregeln i 55 § hyreslagen skall endast kommunala
bostadsföretag enligt den definition som återfinns i lagen (2002:102) om
allmännyttiga bostadsföretag vara hyresnormerande. Fram till den 1 april
2002 utpekades i stället de allmännyttiga bostadsföretagen som hyresledande.
Ändringen genomfördes samtidigt som lagen om allmännyttiga bostadsföretag
infördes.
Den tidigare bestämmelsen i hyreslagen hänvisade inte och har aldrig
hänvisat till den tidigare reglering som möjliggjorde godkännande som
allmännyttigt bostadsföretag. Allbokommittén (Fi 2000:01) har därför dragit
slutsatsen att det inte var helt klart vilka bostadsföretag som omfattades
av hyreslagens begrepp "allmännyttiga bostadsföretag". Kommitténs slutsats
var att tolkningen av begreppet ytterst var en fråga för rättstillämpningen,
men att det torde vara klart att de bostadsföretag som enligt den tidigare
ordningen formellt hade godkänts som allmännyttigt bostadsföretag
innefattades i begreppet.
Några remissinstanser påtalade under beredningen av propositionens förslag
till lagen om allmännyttiga bostadsföretag (prop. 2001/02:58) problemen
med att tillåta andra än kommunägda allmännyttiga bostadsföretag att vara
hyresledande. Regeringen delade denna uppfattning och anförde bl.a.
följande:
Den möjlighet som öppnas genom detta lagförslag för andra än kommuner att
definieras som allmännyttigt bostadsföretag, bör inte automatiskt innebära
att dessa företag också tilldelas rollen som hyresledande. Ett framtida
scenario är att det inom denna kategori företag kommer att inrymmas en
mängd olika typer av företag, alltifrån små hyresgästägda kooperativ som
äger en fastighet, till större aktörer. Vissa av dessa fastighetsägare
skulle säkert fungera väl i en hyresledande roll, medan det i andra fall
- såsom för små kooperativa hyresrättsföreningar - är svårt att tänka sig
en sådan roll. Såsom påpekats under remitteringen av betänkandet kommer
hyrorna i sådana föreningar att variera mycket, bland annat beroende på
att storleken på medlemmarnas kapitalinsatser är olika. Mot bakgrund av
den osäkerhet som finns kring hur denna kategori av icke kommunägd
allmännytta kommer att se ut i framtiden, är regeringen för närvarande inte
beredd att föreslå att denna grupp företag tilldelas rollen som hyresledande
enligt bruksvärdessystemet. Som tidigare redovisats har regeringen denna
dag beslutat om en proposition med förslag till lag om kooperativ hyresrätt.
En del i detta förslag är att bruksvärdessystemet inte skall gälla för
kooperativa hyresrättsföreningar. Sammantaget anser regeringen att endast
sådana allmännyttiga bostadsföretag där kommunen har det bestämmande
inflytandet skall vara hyresledande enligt bruksvärdessystemet.
Utskottet anslöt sig till regeringens bedömningar när det i samband med
den nämnda propositionen behandlade motioner med invändningar mot att de
kommunala bostadsföretagen och övriga allmännyttiga bostadsföretag inte
kom att jämställas, speciellt när det gällde bruksvärdessystemet. Liksom
regeringen ansåg utskottet att det var nödvändigt att ha två kategorier
bostadsföretag inom denna sektor eftersom endast de kommunala bostadsföretagen
borde ges en hyresledande roll (bet. 2001/02:BoU4 s. 12, jfr s. 22).
Vid bedömningen av de nu föreliggande motionsförslagen anser utskottet
att det inte finns anledning att frångå den bedömning regering, utskott
och riksdag gjort om att det endast är de kommunala bostadsföretagen som
skall vara hyresledande. Kd-motionen bör således avslås.
Hyran och lägenhetens yta
I motion 2003/04:Bo273 (m) förespråkas att en hyresvärd skall vara ansvarig
för sina uppgifter om en lägenhets yta. Det föreslås att hyresgästen skall
få hyra som beräknats med utgångspunkt i ytan återbetald om lägenheten
visar sig vara mindre än vad som uppgivits (förslag om tillkännagivande
avseende ändring i hyreslagen).
Hyresnämnden skall fastställa hyran till skäligt belopp. Hyran är inte
att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en bruksvärdesprövning
skall alla faktorer av betydelse inverka, bl.a. lägenhetens storlek, både
vad gäller antal rum och kvadratmeteryta. Lagen anvisar som metod att en
jämförelseprövning görs med andra lägenheter varvid i första hand skall
beaktas hyran för lägenheter som ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag
(55 § hyreslagen). I de fall en prövning inte kan grundas på en jämförelse
mellan likvärdiga lägenheter avgör hyresnämnden en hyressättningstvist
efter en allmän skälighetsbedömning.
Endast likvärdiga lägenheter kan användas vid en jämförelseprövning. Det
anses att de normalt bör ha samma bostadsyta som prövningslägenheten. Men
en lägenhet utesluts inte från jämförelsematerialet bara av det skälet
att den i storlek något avviker från den lägenhet vars hyra man skall
bestämma. Bruksvärdet påverkas inte av om ytan är någon eller några
kvadratmeter större eller mindre. I rättspraxis har exempelvis två
prövningslägenheter om 62 respektive 64,5 kvm jämförts med en lägenhet om 58
kvm men inte med en lägenhet om 52 kvm. En ytskillnad på 7,2 kvm (86,0-78,
8) har ansetts vara i största laget. Det har ibland antagits att 5 %
ytskillnad godtas. Lägenhetens storlek påverkar dock vilken procentuell
skillnad som godtas. Även om totalhyran räknats fram efter ett visst belopp
per kvadratmeter lägenhetsyta har Bostadsdomstolen inte ansett att hyrans
skälighet står och faller med om det antal kvadratmeter som legat till
grund för beräkningen är korrekt. Metoden har bedömts som endast ett
hjälpmedel. I sista hand är det mot bakgrund av bruksvärdet som det totala
beloppet blir bedömt. Det bör också framhållas att olika faktorer tillåts
väga upp varandra.
I den ovan berörda s.k. trepartsöverenskommelsen anförs att det under
många år har pågått en utveckling mot att hyresnämnderna i allt större
utsträckning fastställer hyran efter en allmän skälighetsbedömning. Enligt
de organisationer som står bakom överenskommelsen är det förenat med vissa
nackdelar att hyran inte fastställs enligt huvudregeln, dvs. efter en
jämförelse med hyran för likvärdiga lägenheter. Organisationerna anser
att s.k. kvittning - dvs. att det förhållandet att en lägenhet är t.ex.
sämre än en annan lägenhet i ett visst avseende tillåts uppvägas av att
den är bättre i något annat avseende - bör användas i större utsträckning
för att jämföra lägenheter med skilda egenskaper. Regeringens direktiv
till Hyressättningsutredningen omfattar denna fråga (dir. 2003:52).
En lägenhets yta utgör således en av flera faktorer som kan göra en
lägenhet jämförbar med en annan lägenhet. Såsom är fallet med de flesta
andra av de faktorer som bestämmer en lägenhets bruksvärde är det inte
bara fråga om att göra exakta jämförelser. En förändring av hela systemet
för hyresprövning så att endast exakta ytjämförelser skulle kunna göras,
t.ex. så att man alltid strikt räknade hyra per kvadratmeter och år, kan
utskottet inte ställa sig bakom. En ordning som innebär att hyresgästen
skulle kunna få en avtalad hyra nedsatt, och för förfluten tid återbetalad,
enbart på grund av att det "fattas" en eller annan kvadratmeter och
oavsett vad som utgör den högsta lagliga totalhyran förefaller inte heller
som lämplig. Hyresvärden måste kunna få prövat om den totala hyran med
beaktande av samtliga faktorer är riktig och om så är fallet inte vara
utesluten från att få denna hyra bestämd. Det är lätt att inse att
hyressättningssystemet med en sådan ordning skulle kompliceras med få eller
inga slutliga vinster i sikte. Det kan finnas skäl att påpeka, såsom
indirekt framgått ovan, att en konstaterad avvikelse från vad som tidigare
varit känt om en lägenhets yta i dag innebär att utgångspunkten för
hyresnämndens prövning kommer att ändras vilket har betydelse för frågan om
vilka lägenheter som kan ingå i jämförelsematerialet. Systemet fungerar
inte så att en mindre avvikelse alltid leder till att hyran skall sänkas.
Hyreslagens bestämmelser innebär dock att en hyra alltid kan bestämmas
till skäligt belopp.
Mot motionärens förslag talar även det förhållandet att hyresprocesserna
skulle komma att inriktas på uppmätning också i de fall ytan inte kan
sägas vara av någon egentlig, väsentlig betydelse. Av kostnadsskäl, både
ur allmän och enskild synvinkel, är detta inte motiverat.
Mot bakgrund av vad som anförts finner utskottet inte tillräckliga skäl
att föra motionsförslaget vidare. Motionen avstyrks således.
Det kollektiva förhandlingssystemet
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om att hyresförhandlingslagen bör
avskaffas eller ändras. Jämför reservationerna 4 (m), 5 (kd, c) och 6
(fp).
I motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 21 föreslås att hyresförhandlingslagen
skall avskaffas. Motionärerna avser att därigenom bryta förhandlingsmonopolet
(förslag om tillkännagivande). Också motionärerna bakom motion 2003/04:Bo236
(fp) yrkande 2 i denna del är inriktade på att förhandlingsmonopolet skall
brytas. I motionen föreslås bl.a. att hyresgästen skall ges större
möjligheter att välja vem som skall företräda denne vid en förhandling med
hyresvärden och att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar
skall tas bort. I motion 2003/04:L351 (fp) yrkande 7 lämnas ett mer allmänt
förslag om en översyn med inriktning på att konsumentskyddet vid hyra av
bostad skall stärkas. Särskilt betonas att Hyresgästföreningens monopol
att företräda hyresgästerna måste brytas så att den enskilde hyresgästens
möjlighet att påverka boendet stärks (förslag om tillkännagivande). Även
i motion 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 20 föreslås en utredning av
förutsättningarna för ett större individuellt inslag i hyresförhandlingslagens
bestämmelser bl.a. så att det skall bli lättare att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet för den som så önskar. Systemet bör också
ge större utrymme för att förhandla fram olika individuella hyreskontrakt.
Hyresrätten skall genom detta som produkt kunna utvecklas samtidigt som
ett starkt och tydligt grundläggande konsumentskydd skall finnas (förslag
om tillkännagivande avseende tilläggsdirektiv för Hyressättningsutredningen).

Det kollektiva förhandlingssystemet såsom det utformats i hyresförhandlingslagen
är en viktig del av den reglering som avser att ta till vara och stödja
de intressen hyresgästerna har. Hyresgästerna ges styrka genom att de vid
de kollektiva förhandlingarna kan uppträda gemensamt genom en företrädare
som har förhandlingsvana och kunskaper om hyresmarknaden. Systemet är
också kostnadsbesparande och bidrar därför i viss utsträckning till att
hålla hyresnivåerna nere. Hyresförhandlingsslagen innehåller dessutom
regler som avser att ta till vara de enskilda hyresgästernas intressen.
Bland annat kan hyresgästerna få det kollektiva förhandlingsresultatet
och förhandlingsersättningens storlek överprövade vid hyresnämnden. Genom
lagen har säkerställts att vissa viktiga frågor kan avgöras också i strid
med hyresvärdens inställning till dem. Det gäller bl.a. om kollektiva
förhandlingar skall föras, vilken organisation som skall företräda
hyresgästerna och hyresgästens rätt att förhandla enskilt. Från
konsumentsynpunkt
framstår systemet som lämpligt. Enligt utskottets mening kan det inte
komma i fråga att avskaffa denna lagstiftning. M-motionen bör därför inte
vinna bifall.
Enligt hyresförhandlingslagen har den enskilda hyresgästen sedan en viss
karenstid förflutit rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet
och därmed inte omfattas av de överenskommelser om hyror och andra
hyresvillkor som träffas mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Ett
avtal om att hyresgästen inte skall omfattas av systemet får träffas först
sedan hyresförhållandet varat tre månader. Motsvarande begränsning gäller
hyresnämndens möjligheter att fatta beslut i frågan (se 2 och 3 §§
hyresförhandlingslagen [1978:304]).
Sedan 1997 är det inte längre möjligt att två eller fler hyresgästorganisationer
på grundval av en med hyresvärden avtalad eller hyresnämnden beslutad
förhandlingsordning förhandlar för hyresgästerna i ett visst hus. Frågan
regleras genom ett förbud mot flera samtidiga förhandlingsordningar (se
4 § hyresförhandlingslagen). Förbudet hindrar dock inte att en konkurrerande
organisation tar över förhandlingsrätten för hyresgästerna i ett visst
hus (eller för en grupp hus), förutsatt bl.a. att denna organisation
åtnjuter hyresgästernas förtroende och har tillräckliga kvalifikationer
för att sköta ett regelbundet förhandlingsarbete med hyresvärden.
Utskottet kan således konstatera att det inte råder någon monopolsituation
för en viss förhandlande hyresgästorganisation, varken vad gäller
förhandlingsrätten för de enskilda hyresgästerna eller i förhållande till en
annan konkurrerande hyresgästorganisation. Inte heller finns det fog för
den i motionerna framförda kritiken mot den grundläggande ordningen i
övrigt.
I den ovan berörda s.k. trepartsöverenskommelsen betonas vikten av att
enskilda hyresgästers önskemål om avvikelser från ett "normalt" hyreskontrakt
tillgodoses så långt det är möjligt. Det kan enligt organisationerna gälla
olika slag av installationer i lägenheten, service eller avstående från
service eller underhåll för att minska boendekostnaden. För att åstadkomma
detta har de föreslagit att det skall införas en möjlighet att ingå
bindande flerårsavtal om individuella anpassningar. Regeringen har i sina
direktiv till Hyressättningsutredningen (dir. 2003:52) ansett att det
finns anledning att se över förutsättningarna för en hyresgäst att göra
olika slag av tillval och frånval. Frågan om överenskommelser om ett
tillval eller ett frånval bör kunna ske genom ett särskilt flerårigt avtal
bör därvid övervägas. Uppdraget skall redovisas senast den 30 april 2004.

Mot bakgrund av vad som anförts avstyrks även fp- och kd-motionerna i sin
helhet.
Bostadsförvaltningslagen m.m.
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om förändringar av bostadsförvaltningslagen
m.m. Jämför reservationerna 7 (m) och 8 (v).
I motion 2003/04:Bo267 (s) föreslås en översyn av bostadsförvaltningslagen
varvid särskilt bör övervägas (a) att hyresnämnden eller kommunen i första
hand skall utse det på orten befintliga kommunala bostadsföretaget som
förvaltare för fastigheter ställda under särskild förvaltning, (b) att
tvångsinlösen skall vara möjlig även då brister i förvaltningen utgörs av
fastighetsägarens personliga kvalifikationer och det framstår som utsiktslöst
att bristerna kommer att upphöra på sikt och (c) att en tvångsförvaltning
inte skall kunna falla på grund av att kommunen eller hyresnämnden, av
olika skäl, inte utser förvaltare. Enligt motionärerna skall det inte
vara möjligt för en fastighetsägare att komma undan nödvändiga åtgärder
beroende på att en kommun har dåliga rutiner (förslag om tillkännagivande).

Förslaget i motion 2003/04:Bo258 (m) yrkande 4 avser att lagen om förvärv
av hyresfastigheter skall avskaffas och ersättas av nya regler i
bostadsförvaltningslagen som ger ordentliga möjligheter till ingripande i de
fall där fastighetsägare visar sig inte fullgöra sina förpliktelser
gentemot hyresgäster och andra. Motionärerna pekar på att lagstiftning med
denna inriktning föreslagits av Utredningen om förvärv och förvaltning av
hyreshus i (SOU 1994:23) (förslag om tillkännagivande).
Bostadsförvaltningslagen (1977:792) innebär bl.a. att ingripanden kan ske
genom särskild förvaltning (förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning)
eller inlösen. Vid förvaltningsåläggande skall fastighetsägaren själv
överlämna förvaltningen till någon annan. Vid tvångsförvaltning skall
hyresnämnden utse förvaltare, och fastighetsägaren utestängs i praktiken
helt från fastighetens skötsel. Inlösen förutsätter att tvångsförvaltning
prövats och det visat sig att denna inte gett avsett resultat.
Vid sin senaste behandling av ett mot m-motionen svarande yrkande anförde
utskottet följande (bet. 2002/03:BoU8). Utskottet anser att lagstiftningen
bör vara sådan att oseriösa eller på annat sätt olämpliga förvärvare av
hyresfastigheter i möjligaste mån hindras från att över huvud taget komma
in på fastighetsmarknaden och att i ett sådant system förvärvslagen
fortfarande är ett viktigt instrument. Ju effektivare denna lag är, desto
mindre blir behovet av att ingripa mot försumliga hyresvärdar och desto
mindre olägenheter uppstår för hyresgästerna.
Utskottet finner skäl att vidhålla den redovisade ståndpunkten.
Bostadsförvaltningslagen har varit i kraft i drygt 25 år. Under 1990-talets
första hälft blev lagen om förvärv av hyresfastigheter och
bostadsförvaltningslagen
föremål för två utredningars överväganden. Den först verksamma utredningen
föreslog att förvärvslagen skulle avskaffas samtidigt som
bostadsförvaltningslagen
skulle skärpas (SOU 1994:23). Den senare utredningen föreslog vissa
ändringar av förvärvslagen men inte någon förändring av
bostadsförvaltningslagen.
Den föreslog dessutom vissa ändringar av reglerna om åtgärdsföreläggande
(SOU 1996:148). Det är värt att notera att utredningen vid sina överväganden
om bostadsförvaltningslagen i huvudsak utgått från det faktamaterial som
den tidigare utredningen redovisat. Någon ny undersökning hade således
inte genomförts. Dock hade tillgänglig statistik fogats till det gamla
materialet.
Enligt utskottets mening talar en del omständigheter för att en utredning
på nytt skulle ges i uppdrag att överväga vilka möjligheter som skall
finnas för att ingripa mot försumliga och på annat sätt olämpliga hyresvärdar.
S-motionären har pekat på några frågor som behöver uppmärksammas. Utskottet
är däremot inte berett att föreslå att en utvärdering och översyn med
detta syfte genomförs enbart beträffande bostadsförvaltningslagens
bestämmelser. En sådan utvärdering och översyn bör i stället ske i ett vidare
sammanhang, omfattande också bl.a. förvärvslagens bestämmelser och reglerna
om åtgärdsföreläggande. Utskottet finner inte tillräckliga skäl att nu
lämna riksdagen förslag om att en sådan utredning kommer till stånd.
Utskottet avstyrker på anförda skäl såväl s-motionen som m-motionen.
Andrahandsuthyrning
Utskottets förslag i korthet
Utskottet bör avslå motionsförslagen om andrahandsuthyrning avseende
rätt till förstahandsavtal, jämför reservation 9 (v, mp) och särskilt
yttrande 3 (m, fp),
överhyra, jämför reservation 10 (v, c) och särskilt yttrande 3 (m,
fp),
blockuthyrning, jämför reservation 11 (v) och särskilt yttrande 3 (m, fp),
och
besittningsskydd, jämför reservation 12 (v) och särskilt yttrande 3 (m,
fp).
Rätt till förstahandsavtal
Förslaget i motion 2003/04:Bo231 (v) yrkande 2 avser att en andrahandshyresgäst
skall kunna träda i förstahandshyresgästens ställe om dennes hyresrätt
upphör. I motionen påpekas att med dagens hyresrättsliga regler ingen
andrahandshyresgäst i en sådan situation kan göra något för att bo kvar,
oavsett vad som ligger bakom att förstahandsavtalet upphör eller vilka
omständigheter som gäller för andrahandshyresgästen, såsom andrahandsavtalets
längd (förslag om tillkännagivande).
Motionsförslaget synes närmast gå ut på att i åtminstone vissa situationer
en andrahandshyresgäst på något sätt skulle tilläggas en rätt att mot
hyresvärdens vilja ingå ett förstahandsavtal eller överta hyresrätten. En
sådan ordning kan, i varje fall vid en första anblick, framstå som skälig.
Det kan gälla om t.ex. andrahandsavtalet varat en längre tid. Utskottet
befarar emellertid att en möjlighet att bo till sig ett förstahandskontrakt
skulle komma att utnyttjas också för planerade överlåtelser av en hyresrätt.
En möjlighet att bo till sig ett förstahandskontrakt kan också befaras
leda till att andrahandskontrakten skulle öka i attraktivitet, vilket
skulle leda till en större marknad för sådana kontrakt med alla de nackdelar
som är förbundna med denna marknad. Mot denna bakgrund är utskottet inte
berett att föreslå riksdagen att den i motionen åsyftade ordningen skall
bli föremål för utredningsinsatser. V-motionen avstyrks.
Överhyra
I motion 2003/04:Bo231 (v) yrkandena 3 och 4 lämnas förslag som avser att
motverka att överhyror tas ut vid andrahandsuthyrning. Motionärerna avser
att få till stånd en granskning av andrahandshyrorna. I motionen föreslås
därför att en hyresvärds medgivande respektive en hyresnämnds tillstånd
till andrahandsuthyrning skall förutsätta att någon överhyra inte tas ut
(förslag om tillkännagivande). Vidare lämnas förslag om att en
förstahandshyresgästs uttag av överhyra skall rubriceras som ocker, vilket skall
kunna utgöra grund för att dennes hyresavtal skall upphöra (förslag om
tillkännagivande).
Hyreslagen ger särskilda möjligheter för en andrahandshyresgäst att
återkräva överhyra (55 d § hyreslagen). Sådana möjligheter finns inte för
en förstahandshyresgäst. Enligt vanliga regler kan hyresnämnden fastställa
skälig hyra för framtiden.
Utskottet finner skäl att vidhålla sin tidigare negativa inställning i
frågan om att utöka fastighetsägarens kontrollansvar till att omfatta
uttag av överhyror (se bet. 2001/02:BoU13). Utskottet anser alltså inte
att det skulle vara ett särskilt effektivt sätt att minska uttagen av
överhyror om man skulle öka fastighetsägarens kontrollmöjligheter. Det är
i och för sig naturligt att en fastighetsägare vill ha så få
andrahandshyresgäster
i sitt hus som möjligt, men när väl ett medgivande eller tillstånd till
uthyrning föreligger torde en fastighetsägare knappast ha tid eller
resurser att närmare intressera sig för den hyra en andrahandshyresgäst
betalar. Det synes också svårt att sanktionera en utebliven eller felaktigt
utförd kontroll. Förutsättningarna för hyresnämnden att lämna tillstånd
till andrahandsuthyrning bör inte bli föremål för någon särreglering i
det nu aktuella avseendet.
Det kan nämnas att utskottet under förra riksmötet avstyrkte en motion
som bl.a. gällde en bostadsrättsförenings kontroll av andrahandshyror.
Utskottet pekade bl.a. på de möjligheter (här redovisade ovan) som finns
att komma till rätta med överhyror (bet. 2002/03:BoU2).
Mot bakgrund av de möjligheter hyreslagen anvisar för att återkräva en
redan erlagd överhyra och att för framtiden sänka en avtalad sådan hyra
är utskottet inte berett att ställa sig bakom motionärernas krav på
regeländring.
Om ett uttag av överhyra utgjorde en förverkandegrund kan resultatet bli
att förstahandshyresgästen förlorar sitt kontrakt och andrahandshyresgästen
därmed ställs utan bostad. En andrahandshyresgäst skulle knappast under
hyresförhållandets gång ha ett intresse av att uppmärksamma fastighetsägaren
på den överhyra han betalar. Den föreslagna ordningen synes därför bli
ett alltför svagt instrument. V-förslaget i denna del skulle ha större
skäl för sig om det kopplades ihop med det ovan behandlade förslaget om
en rätt för andrahandshyresgästen att ta över hyresrätten från
förstahandshyresgästen. Utskottet har dock funnit skäl att avstyrka detta
förslag
och finner därför inte heller skäl att tillstyrka v-motionen i nu senast
behandlad del.
Utskottet vill samtidigt rikta uppmärksamheten mot att flera av de problem
som finns på andrahandsmarknaden i många kommuner ytterst är beroende på
att bostadsbyggandet i dessa varit alltför lågt och att det är genom ett
ökat byggande som problemen löses mest effektivt.
Utskottet avstyrker således v-motionens yrkanden 3 och 4.
Blockhyresavtal
Förslaget i motion 2003/04:Bo231 (v) yrkande 7 avser att blockuthyrning
skall föreligga så snart tre eller fler lägenheter hyrs från en och samma
hyresvärd, dvs. oavsett om upplåtelsen sker vid ett och samma tillfälle
eller genom ett eller flera avtal (förslag om tillkännagivande).
En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd som
har hyrt lägenheten genom s.k. blockhyresavtal har numera samma
besittningsskydd som hyresgäster som hyr direkt av fastighetsägaren. Denna
utvidgning av besittningsskyddet tillkom genom en lagändring som trädde i
kraft den 1 april 2002.
I samband med regeringsförslaget till den ovan nämnda lagändringen tog
utskottet ställning till ett motsvarande motionsförslag (bet. 2001/02:BoU3).
Utskottet som avstyrkte motionsförslaget anförde: "Den utvidgning av
besittningsskyddet som regeringen föreslår gäller om upplåtaren har hyrt
lägenheten tillsammans med minst två andra lägenheter för att hyra ut dem
i andra hand. Regeringen har i den nya bestämmelsen anknutit till vad som
menas med ett blockhyresavtal i en annan hyreslagsbestämmelse som medger
att det i blockhyresavtal tas in förbehåll som strider mot hyreslagens
tvingande bestämmelser (1 § sjätte stycket). Enligt utskottets mening
synes detta mest lämpligt."
Utskottet finner inte skäl att nu inta en annan ställning i frågan och
avstyrker därför motionen.
Besittningsskydd
Förslaget i motion 2003/04:Bo252 (v) yrkande 8 avser ett förstärkt
besittningsskydd vid andrahandsuthyrning med sociala/kommunala kontrakt
(sekundära bostadsmarknaden) med syfte att hyresgästen inte skall ha
orimliga hyresvillkor som rör vård och tillsyn (integritetsskydd m.m.) och
att hyresgästen skall ges möjligheter att få ett förstahandsboende,
antingen att andrahandskontraktet omformas till ett förstahandskontrakt
eller, om hyresgästen själv vill, denne garanteras en annan bostad med
förstahandskontrakt (förslag om tillkännagivande).
Kommunen har rätt att utan hyresvärdens medgivande eller hyresnämndens
tillstånd i andra hand upplåta en lägenhet den hyr (39 § andra stycket
hyreslagen). En andrahandshyresgäst har inte något besittningsskydd om
hyresförhållandet upphör innan det varat två år i följd (45 § första
stycket 1 hyreslagen). Iakttar hyresvärden gällande hyres- och uppsägningstid
dessförinnan är andrahandshyresgästen skyldig att flytta, oavsett
hyresvärdens skäl för uppsägningen.
Vid längre hyresförhållanden kan hyresgästen ha avstått från sitt
besittningsskydd. Har hyresnämnden godkänt ett avstående av besittningsskydd
föreligger inte något skydd vad gäller en uppsägning som grundas på de
omständigheter som föranlett avståendet.
Även om ett andrahandsavtal är förenat med besittningsskydd är det i
allmänhet svagare än när det gäller ett förstahandskontrakt. Det ligger så
att säga i sakens natur att andrahandsavtal inte skall gälla på samma
sätt som avtal i första hand. En andrahandshyresgästs rätt till lägenheten
faller i och med att förstahandshyresgästens avtal upphör, t.ex. på grund
av att denne säger upp avtalet.
Hyreslagen har nyligen ändrats så att en hyresgäst som hyr en bostad i
andra hand av en hyresvärd som i sin tur har hyrt den tillsammans med
minst två andra lägenheter för att hyra ut dem i andra hand (blockhyra)
skall ha samma besittningsskydd som en förstahandshyresgäst (bet.
2001/02:BoU3). Lagändringen berör en del av de hyresgäster som motionen avser,
men torde inte innebära en reell förändring av de förhållanden motionärerna
avser. Skälet till detta är bl.a. att andrahandshyresgästens avstående av
sitt besittningsskydd kan göras till förutsättning för förhyrningen.
Utskottet behandlade ett liknande motionsförslag förra året och uttalade
bl.a. följande (bet. 2002/03:BoU7):
Enligt nu gällande regler skyddas andrahandshyresgäster under de två första
åren av hyresförhållandet i sin besittning endast av de regler som gäller
om hyres- och uppsägningstider. Är hyrestiden mycket kort betyder det att
hyresgästen snabbt kan förlora sin lägenhet. Hans möjligheter att få sina
hyresvillkor ändrade påverkas på ett praktiskt plan av att han kan sägas
upp utan att han har några enligt lagen givna möjligheter att få sitt
hyresavtal förlängt. De hyreskontrakt som avses i motionen utgör vanligen
tillsammans med andra åtgärder ett led i samhällets insatser för att den
enskilde skall få det stöd, den vård eller annan hjälp han behöver. Hur
samhällets insatser närmare skall utformas är och bör naturligtvis vara
individuellt betingade. Enligt socialtjänstlagen skall den verksamhet som
bedrivs som socialtjänst i samtliga fall bygga på respekt för människors
självbestämmanderätt och integritet. Vanligen torde hyresrättsliga
överväganden av gängse slag inte utan vidare kunna appliceras på de
hyreskontrakt
det är fråga om. Ibland reagerar en hyresgäst mot de villkor som gäller
för hans fortsatta boende eller mot tillämpningen av dessa. Det har
framgått att det ofta saknas möjligheter för honom att enligt hyreslagen ta
strid i frågan. I övrigt torde hyresgästen i allt väsentligt endast genom
Riksdagens ombudsmäns verksamhet och annan tillsyn över socialtjänsten
och annan myndighetsutövning kunna få till stånd ett ingripande mot sådana
uppställda villkor för ett fortsatt boende som inte är godtagbara.
Kommittén för hemlösa (SOU 2000:14) har behandlat förhållandena på den
sekundära bostadsmarknaden och uttalat att det är väsentligt att kommunerna
tillsammans med berörda bostadsföretag ingår en överenskommelse där
formerna och villkoren för andrahandskontrakt klargörs. Det bedömdes som
oacceptabelt att hyresgäster med andrahandskontrakt hos socialtjänsten
vilka har skött sig klanderfritt, skall nekas förstahandskontrakt och
därmed under obegränsad tid tvingas underkasta sig onormala hyresvillkor.
Kommittén för hemlösa har i sitt slutbetänkande återigen behandlat
kommunernas andrahandsuthyrning (SOU 2001:95) och framhållit bl.a. att det
är väsentligt att öka tryggheten och självständigheten i boendet för
andrahandshyresgästen och därvid påtalat vikten av att långa kontraktstider
tillämpas och att eventuellt vidhängande hyresvillkor inte strider mot
hyreslagen samt lämnat en uppmaning om att förstahandskontrakt skall
tillämpas i större utsträckning. Kommittén anser att det finns skäl för
socialnämnderna att aktivt verka för att andrahandsuthyrningen reduceras.

Utskottet kan ställa sig bakom de ovan refererade uttalanden som kommittén
gjort. Förhoppningsvis kan de till kommunerna och bostadsföretagen ställda
förslagen leda till förbättringar varigenom motionsförslaget åtminstone
delvis skulle bli tillgodosett. Utskottet är nu inte berett att föreslå
utredningsinsatser om förändringar av hyreslagen i anledning av motionen.
V-motionen avstyrks därför.
Utskottet finner inte anledning att ändra sin inställning. V-motionen
avstyrks således.
Förutsättningarna för vräkning
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om
obligatoriskt samrådsförfarande, jämför reservationerna 13 - motiv. - (m,
fp) och 14 (kd, c), och
betalningsförsummelse, jämför reservation 15 (v).
Samrådsförfarande och betalningsförsummelse
I motion 2003/04:Bo261 (kd) yrkande 5 lämnas förslag om en översyn med
sikte på att ett samrådsförfarande mellan fastighetsägaren och socialnämnden
blir obligatoriskt inför hot om vräkning på grund av förverkande (förslag
om tillkännagivande). I reservationen till förmån för ett liknande förslag
som lades fram under föregående riksmöte (res. nr 4 till bet. 2002/03:BoU7)
utvecklades tanken om samråd så att det skall ställas krav på hyresvärden
att medverka i ett samråd och att detta skall utgöra en förutsättning för
att en vräkning skall få beslutas. I det fall att hyresgästen inte vill
medverka skall ett uteblivet samråd inte hindra vräkning.
Förslaget i motion 2003/04:Bo252 (v) yrkande 5 (partimotion) avser
förändringar av 46 § hyreslagen i fråga om betalningsförsening. Hyresgästernas
besittningsskydd bör stärkas genom förbättrade förutsättningar för dem
att kunna behålla sina kontrakt. Ingen borde kunna avhysas enbart på grund
av försenade hyresinbetalningar. Den normala konsekvensen bör vara - som
på andra områden - en betalningspåminnelse och därefter någon form av
straffavgift (förslag om tillkännagivande).
Kommittén för hemlösa har i sitt slutbetänkande framfört att ett gemensamt
uppsökande arbete från hyresvärdar och socialtjänst bör bedrivas gentemot
hushåll med hyresskulder. Arbetet skall ske med beaktande av socialtjänstens
uppgifter och ansvar. Kommittén anser att hyresvärdar och socialtjänst
bör sträva efter att utveckla en gemensam strategi för att så långt det
är möjligt förhindra vräkning. Vidare föreslår kommittén att vissa
lagändringar skall genomföras. Förslagen innebär att hyreslagens krav på
underrättelse till socialnämnden och rättelseanmaning till hyresgästen
skall utvidgas i förhållande till gällande rätt när det gäller uppsägning
på grund av hyresgästens betalningsförsummelse eller störningar i boendet.
Dessa förslag till lagändring återfinns i beskrivande form i kommitténs
betänkande Att motverka hemlöshet (SOU 2001:95 avsnitt 12.3.3 och 12.3.4).
Förslagen i de delarna bereds inom Justitiedepartementet.
Vissa förändringar av hyreslagens bestämmelser är nu föremål för beredning
inom Regeringskansliet. Enligt utskottets mening bör riksdagen nu inte i
sakligt hänseende ta ställning till motionsförslagen. Resultatet av den
pågående beredningen bör i stället avvaktas. Motionerna avstyrks därför.

Besittningsskydd i en- och tvåfamiljshus
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om besittningsskyddet i en- och
tvåfamiljshus. Jämför reservation 16 (v).
Genom motion 2003/04:Bo240 (s) tas en fråga upp som gäller besittningsskyddet
för hyresgäster i en- och tvåfamiljshus. En hyresgäst i ett en- eller
tvåfamiljshus som vid upplåtelsen är del av en affärsmässigt bedriven
uthyrningsverksamhet skall inte kunna förlora sitt besittningsskydd i
samband med en försäljning till en person som inte affärsmässigt bedriver
uthyrningsverksamhet (förslag om tillkännagivande).
Hyresgästen har rätt till förlängning av sitt hyresavtal utom när avtalet
avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår
i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant
intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.
Det framgår av en särskild bestämmelse i hyreslagen (46 § första stycket
6).
Bestämmelsen innebär att hyresgästen kan tvingas flytta i de fall hyresvärden
vill bosätta sig i lägenheten eller den måste stå ledig vid en försäljning.
Hyresgästen har dock rätt till skäligt rådrum för att skaffa annan bostad.
Utgångspunkten för lagstiftaren har varit att en villa eller ett parhus
m.m. i regel förvärvas för att skaffa ägaren en bostad. Den skälighetsprövning
som hyresnämnden skall göra kan rymma att hänsyn tas till hur lång tid
hyresförhållandet har varit i gynnande riktning för hyresgästen. Under
vissa förhållanden kan det krävas att hyresgästen får tillgång till en
ersättningslägenhet.
Ingår uthyrningen av ett hus eller en del av ett tvåfamiljshus i en
affärsmässigt bedriven verksamhet görs samma prövning som beträffande en
lägenhet i ett flerfamiljshus. Hyresgästen har alltså i ett sådant fall
ett starkare eller vad man kan kalla ett vanligt besittningsskydd.
Om hyresförhållandet uppstått vid affärsmässig uthyrning och huset säljs
till en privatperson tas större hänsyn till hyresgästens intresse än som
normalt görs vid tillämpningen av huvudregeln i lagbestämmelsen om en-
och tvåfamiljshus (RBD 39:76; Bostadsdomstolens refererade beslut).
En förstärkning av hyresgästens besittningsskydd i den situation motionen
tar sikte på innebär att hyresvärdens möjligheter att avyttra huset starkt
skulle begränsas. I praktiken skulle köparkretsen egentligen bara bestå
av personer som avser att affärsmässigt bedriva uthyrningsverksamhet.
Enskilda personer skulle knappast längre vara intresserade av att förvärva
huset för att själv bo i det eftersom det skulle vara ovisst när detta
skulle kunna ske. Det är inte bara fråga om hur länge den aktuella
hyresgästen bor kvar utan denne kan ju också utnyttja sin bostad som bytesobjekt
med följd att en ny hyresgäst flyttar in. Det kan antas att ett sådant
hus värdemässigt, och därmed även kreditmässigt, skulle påverkas alltför
negativt om hyresgästens ställning gentemot en köpare som avser att själv
bosätta sig i huset skulle stärkas. Det finns anledning att erinra om det
nyss citerade rättsfallet som innebär en mot hyresgästen mjukare tillämpning
än eljest av den särskilda besittningsskyddsregeln i den situation som
motionen avser.
Beträffande det fallet att hyresgästen i ett tvåfamiljshus hyr en typisk
uthyrningslägenhet, vid sidan av en del av huset som mera påtagligt är
avsedd för ägaren, har det i förarbetena till den nu aktuella lagbestämmelsen
uttalats att det torde finnas anledning att fordra att hyresvärden gör
sannolikt att han själv skall disponera den för att besittningsskyddet
skall brytas. Är så inte fallet bör hyresgästen ha ett relativt starkare
skydd än annars.
I sammanhanget skall också beaktas att de i motionen åsyftade fallen synes
vara sällsynt förekommande.
Mot den nu givna bakgrunden finns det enligt utskottets mening inte skäl
för riksdagen av bifalla motionsförslaget. Det avstyrks således.
Kooperativ hyresrätt
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslaget om kommunalt inflytande över
allmännyttiga föreningar m.m. Jämför särskilt yttrande 4 (m).
Kommunalt inflytande över allmännyttiga föreningar m.m.
Förslaget i motion 2003/04:Bo293 (s) syftar till ett tydliggörande och i
viss mån till ändringar i lagstiftningen avseende kommunernas delaktighet
i kooperativa hyresrättsföreningar som utgör ett allmännyttigt bostadsföretag
och därmed medverkar till den kommunala bostadsförsörjningen bl.a. vad
gäller kommunens inflytande i och stöd till föreningen (förslag om
tillkännagivande).
Sedan den 1 april 2002 gäller en permanent lagstiftning om kooperativ
hyresrätt. Kooperativ hyresrätt förekommer i två former, ägarmodellen och
hyresmodellen. Den förstnämnda formen innebär att hyresgästerna själva
äger det hus i vilket de är hyresgäster. Den sistnämnda upplåtelseformen
innebär att hyresgästerna genom en kooperativ förening i stället hyr huset
och sedan upplåter lägenheterna med hyresrätt till sig själva. Hyresmodellen
innebär att praktiskt taget hela fastighetsförvaltningen kan föras över
från fastighetsägaren till hyresgästerna.
En särskild utredare har utrett förutsättningarna för att i ett antal
pilotprojekt genomföra ombildning av vanlig hyresrätt till kooperativ
hyresrätt enligt ägarmodellen. Avsikten har varit att inom ramen för
pilotprojekten skapa kooperativa hyresrättsföreningar som kan bidra till
bostadsförsörjningen på orten och därmed även ha ett allmännyttigt syfte.
Vidare avsågs bl.a. att lagstiftningen skulle prövas och att man snabbt
skulle kunna finna och rätta till eventuella brister som framkommer först
vid den praktiska tillämpningen. Projekten avsågs även kunna visa i vilken
mån kooperativa hyresrättsföreningar kan fungera som alternativ eller
komplement till de kommunala bostadsföretagen. I uppdraget har ingått att
utarbeta förslag till stadgar som bl.a. skall bygga på en analys av hur
de enskilda hyresrättsföreningarna skall kunna bidra till att de
bostadspolitiska målen i kommunen uppnås (dir. 2001:97). I uppdraget har
dessutom ingått att utreda de juridiska förutsättningarna för statens och
kommunernas medlemskap och möjligheten till utdelning när initiativet
till föreningens bildande har tagits av sådana som inte själva är hyresgäster.
Projekten kommer att pågå under flera år. Uppdraget vad gäller igångsättning
m.m. har redovisats för regeringen (ej publicerat). Redovisningen har
blivit ofullständig bl.a. på grund av sjukdom. De frågor som utredningen
omfattat bereds nu inom Finansdepartementet. De har ett visst samband med
den utredning som tillkallades för att utreda förutsättningarna för att
förbättra möjligheterna för de boende i kommunala bostadsföretag att
förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt (dir. 2002:21).

Utredningen om försäljning av allmännyttiga bostäder har relativt nyligen
avlämnat sitt betänkande (SOU 2003:44). I det föreslås bl.a. att när det
är fråga om att ett kommunalt bostadsföretag skall överlåta ett hus så
skall hyresgästerna kunna utnyttja sin företrädesrätt enligt ombildningslagen
endast genom en kooperativ hyresrättsförening. De skall alltså inte kunna
göra det genom en bostadsrättsförening. Vidare föreslås att kooperativa
hyresrättsföreningar skall bli skyldiga att ha system för fördelning av
föreningens lägenheter till medlemmar i föreningen och att de bör vara
skyldiga att ta emot minst tre gånger så många medlemmar som föreningen
har kooperativa hyresrättslägenheter. Alla i föreningen kommer att ha
samma rösträtt när det gäller att överlåta föreningens hus. Det antas att
de medlemmar som står i kö för en lägenhet kommer att ha ett intresse av
att huset inte överlåts till en bostadsrättsförening. Systemet avses utgöra
ett hinder för ombildning från kooperativ hyresrätt och att ge enskilda
bättre möjlighet att söka bostad. Förslagen omfattar också att en förening
som förvärvat ett hus inte får överlåta huset under det första året efter
förvärvet.
Utredningen föreslår också att alla kommunala bostadsföretags försäljningar
av fastigheter m.m. skall kungöras i förväg för att andra allmännyttiga
företag skall ges möjlighet att förhandla om ett övertagande samt för att
ge hyresgästerna möjlighet att ombilda till kooperativ hyresrätt. Kommuner
eller deras företag skall få förvärva allmännyttiga bostäder i andra
kommuner.
Remissbehandlingen av utredningsförslaget har nyligen avslutats och vidare
beredning av detta pågår inom Finansdepartementet.
Utskottet anser att riksdagen inte nu i sak bör ta ställning till s-motionen.
I stället bör resultatet av det inom Finansdepartementet pågående
beredningsarbetet avvaktas. Motionsförslaget avstyrks således.
Ombildning till bostadsrätt
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om
förändringar av kraven på majoritet och folkbokföring vid ombildning till
bostadsrätt, jämför reservationerna 17 (m, fp) och 18 (kd, c), och
förbudet mot dubbelupplåtelse, jämför reservation 19 (m, kd) och särskilt
yttrande 5 (fp).
Majoritetsreglerna
I ett flertal motioner lämnas förslag om ett återinförande av kravet på
enkel majoritet för ombildning till bostadsrätt. Det gäller motionerna
2003/04:Bo257 (m) yrkande 14, 2003/04:Bo258 (m) yrkande 7, 2003/04:Bo282
(m) i denna del, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 5, 2003/04:Bo297 (kd) yrkande
24 och 2003/04:Bo263 (c) yrkande 21. De nämnda förslagen i motionerna
2003/04:Bo257 (m), 2003/04:Bo258 (m) och 2003/04:Bo236 (fp) avser också
att det särskilda nyligen införda kravet på folkbokföring som gäller för
bostadshyresgäster skall tas bort.
För ombildning till bostadsrätt har tidigare gällt ett krav på enkel
majoritet som innebar att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda
lägenheterna måste vara för ombildningen (se bet. 1998/99:BoU10). Det
nuvarande kravet på kvalificerad majoritet - liksom tidigare kravet på
enkel majoritet - avser förutsättningarna för både att en intresseanmälan
skall få göras, vilket grundlägger föreningens rätt till förköp, och att
föreningen skall kunna besluta att förvärva en fastighet i syfte att en
ombildning skall ske. Hyresgästernas företrädesrätt regleras i ombildningslagen
och förutsättningarna för föreningens förvärvsbeslut regleras i
bostadsrättslagen. Den s.k. ombildningslagens beteckning är lagen (1982:352) om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ
hyresrätt.
De regler om kvalificerad majoritet som nu gäller för ombildning till
bostadsrätt har motiverats av att ju fler som deltar i en ombildning,
desto större är möjligheten att övergången till bostadsrätt blir lyckad.
Vidare har anförts bl.a. att boendet är av en så stor betydelse att det
därför inte är rimligt att en ombildning skall få genomföras om ett större
antal hyresgäster, kanske uppemot hälften, motsätter sig denna.
Genom en lagändring tidigare i år med ikraftträdande den 1 april ställs
krav på att de bostadshyresgäster som är för en ombildning måste vara
folkbokförda på fastigheten för att få räknas med i den majoritet som
erfordras (bet. 2002/03:BoU2). Kravet gäller både för att göra en
intresseanmälan och för att förvärva en fastighet. Utskottet instämde vid sin
beredning av lagförslaget i regeringens mening att det är mycket angeläget
att så långt möjligt säkerställa att ombildningar till bostadsrätt faktiskt
sker på de boendes villkor och att de i huset boende hyresgästerna inte
förbigås vid ombildningen.
Kravet på folkbokföring kommer i vissa situationer att försvåra möjligheterna
till ombildning. Utskottet anser att det är försvarbart eftersom en
ombildning torde ha större förutsättningar att bli framgångsrik ju fler
medlemmar som faktiskt bor i huset. Utskottet anser alltså att det finns
anledning att bibehålla kravet på att bostadshyresgästerna skall vara
folkbokförda på fastigheten för att få biträda ett beslut om ombildning
till bostadsrätt. Detsamma gäller för att bostadshyresgästerna skall få
räknas med i majoriteten för att en intresseanmälan skall få göras.
Utskottets inställning i dessa frågor är alltså oförändrad (se vidare nämnda
betänkande).
Utskottets ställningstagande under förra riksmötet innebar också att kravet
på en kvalificerad majoritet bör gälla även fortsättningsvis.
Utskottet finner inte anledning att ändra ståndpunkt i någon av de nu
genom motionerna väckta frågeställningarna. Motionsförslagen avstyrks
således.
Förbudet mot dubbelupplåtelse
I motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 13 föreslås att förbudet mot
dubbelupplåtelse för kommunala bostadsbolag skall slopas. Förslaget avses skapa
möjlighet för bolaget att vid en ombildning till bostadsrätt träda in som
bostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen inte vill delta.
Bolaget skulle också efter ombildningen vara dessa hyresgästers hyresvärd
(förslag om lagändring).
Också förslagsställaren i motion 2003/04:Bo282 (m) i denna del vill
underlätta för bostadsrättsombildningar bl.a. genom att ge den tidigare
fastighetsägaren möjlighet att kvarstå som hyresvärd för vissa hyresgäster
(förslag om tillkännagivande).
Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtas
till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen).
Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenheten
skall omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåra
ombildningen till bostadsrätt.
Det totala förbudet mot dubbelupplåtelser motiveras bl.a. med att
hyresgästerna i dubbelupplåtna lägenheter där bostadsrättsupplåtelsen är den
senare upplåtelsen skulle behöva tilläggas fullt besittningsskydd och
oinskränkt bytesrätt. Sådana rättigheter har inte tillförsäkrats hyresgäster
i andra bostadsrättslägenheter. Särskiljandet av två typer av
bostadsrättslägenheter i de nämnda avseendena har befarats leda till osäkerhet
med åtföljande risk för rättsförluster. Detta är grundat på tidigare
erfarenheter.
Bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse har behandlats vid många
olika tillfällen. Bland annat skedde detta i en departementspromemoria om
s.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I promemorian bedömdes att
förbudet inte skulle tas bort eftersom detta skulle kunna innebära oklarheter
och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda till rättsförluster för
hyresgäster i bostadsrättslägenheter. I stället föreslogs att vid ombildning
fastighetsägaren skulle kunna förvärva en bostadsrättsoption till de
lägenheter som inte ombildas till bostadsrätter. Optionen förutsatte
kapitaltillskott och medförde inflytande i föreningen. När en hyresrätt
upphörde skulle optionshavaren kunna hyra ut på nytt eller ombilda till
en bostadsrätt och därefter sälja den. Optionerna i sig skulle kunna
pantsättas och överlåtas. Gällde det flera optioner i en förening skulle
det ske gemensamt. Förslaget har inte förts fram till riksdagen.
Utskottet har flera gånger tidigare avstyrkt motsvarande motionsyrkande
(se bl.a. bet. 2002/03:BoU2). Utskottet har då ansett - i likhet med de
slutsatser som redovisats i promemorian - att negativa effekter skulle
uppstå om förbudet togs bort helt eller delvis. Ett partiellt förbud skulle
dessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva medföra ett förbud för
kommunen eller dess bolag att överlåta bostadsrätten.
Utskottet finner inte anledning att ändra uppfattning i frågan. Motionerna
avstyrks.
Bostadsrätt
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslaget om att ett inteckningsregister skall
införas.
Inteckningsregister
I motion 2003/04:L282 (s) yrkande 2 lämnas förslag om att ett pantregister
för bostadsrätter skall införas (förslag om tillkännagivande).
Bostadsrättsutredningen har föreslagit att ett bostadsrättsregister och
ett system för bostadsrättsinteckningar skall införas (SOU 1998:80).
Förslaget är föremål för beredning inom Justitiedepartementet.
Flertalet remissinstanser har varit positiva till utredningens förslag.
Även bostadsministern Lars-Erik Lövdén har uttalat att han anser att
utredningens förslag är bra, bl.a. därför att det ger en presumtiv
bostadsrättsköpare bättre möjligheter att förvissa sig om huruvida bostadsrätten
är pantsatt. Han har tillagt att det emellertid är viktigt att ett nytt
system utformas så att det kan tillgodose alla berördas intressen och
inte medför några onödiga kostnader. Särskilt som samtliga tre
bostadsrättsorganisationer - HSB, Riksbyggen och SBC - har avstyrkt utredningens
förslag finns det anledning till ytterligare samråd. Ministern avser att
under hösten ta initiativ till sådant samråd (svar på skriftlig fråga
2002/03:1261).
Mot bakgrund av den beredning som pågår av utredningsförslaget anser
utskottet att riksdagen nu inte i sak bör ta ställning till motionsförslaget.
Detta avstyrks därför.
Ägarlägenheter
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsförslagen om att ägarlägenheter skall införas.
Jämför reservation 20 (m, fp, kd, c).
Införandet av en ny ägarform för bostäder
Förslagen i motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande 3, 2003/04:Bo282 (m) i
denna del, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 6, 2003/04:Bo254 (fp) yrkande 1 och
2003/04:Bo297 (kd) yrkande 26 innebär att ägarlägenheter skall införas
som en ny form för bostadsägande. Flertalet av förslagen omfattar
uttryckligen att hindren för denna ägarform i fastighetsbildningslagens
bestämmelser skall tas bort. Motion 2003/04:Bo236 (c) yrkande 20 omfattar
också den att ägarlägenheter skall införas. Utskottet har behandlat detta
motionsförslag i betänkande 2003/04:BoU1 eftersom det är mer vittomfattande
än att bara gälla ägarlägenheter.
En modell för hur ägarlägenheter skulle kunna regleras i Sverige har
föreslagits av 2000 års ägarlägenhetsutredning. Förslaget återfinns i
betänkandet Att äga sin lägenhet (SOU 2001:21). Det bereds för närvarande
inom Justitiedepartementet.
Riksdagen har nyligen tagit ställning till och avslagit ett flertal
motioner som syftar till att ägarlägenheter skall införas (bet. 2003/04:BoU2).
Utskottet avstyrkte dem med hänvisning till den beredning som pågår inom
Regeringskansliet av det ovan nämnda utredningsförslaget. Utskottet
avstyrker på samma grund de nya motionerna om ägarlägenheter.
Reservationer
Utskottets förslag till riksdagsbeslut och ställningstaganden har föranlett
följande reservationer. I rubriken anges inom parentes vilken punkt i
utskottets förslag till riksdagsbeslut som behandlas i avsnittet.

1.      Systemet för hyressättning - den allmänna lagregleringen, punkt 1 (m,
fp, kd, c)
av Göran Hägglund (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström
(fp), Margareta Pålsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och
Peter Danielsson (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo236 yrkande
2 i denna del, 2003/04:Bo257 yrkandena 7 i denna del och 18, 2003/04:Bo263
yrkandena 3 och 4 och 2003/04:Bo297 yrkande 19.
Ställningstagande
När bruksvärdessystemet tillkom var dess yttersta syfte att skapa ett
hållbart besittningsskydd för hyresgästerna och motverka hyreshöjningar
på bostadsmarknader med brist på lägenheter. Systemet skulle återspegla
värderingarna på bostadsmarknaden. Bruksvärdessystemet har i praktiken
kommit att användas för att styra all hyressättning efter resultaten av
hyresförhandlingarna för de kommunala bostadsföretagens lägenheter. I en
del fall får det ett rent orimligt resultat.
Dagens tillämpning av bruksvärdessystemet, där de kommunala bostadsföretagen
är hyresledande, innebär att många hyresgäster upplever hyressättningen
som orättvis. I storstaden kan hyran för en lägenhet i stadens ytterkanter
t.o.m. vara högre än hyran för en attraktiv lägenhet i stadskärnan.
Omsättningen av lägenheter har blivit liten med en omfattande svarthandel
och en stor andrahandsmarknad som följd. Överprissättningen i mindre
attraktiva områden i våra städer drabbar de boende hårt. Ett billigare
boende i sådana områden skulle öka deras attraktivitet. Dagens bruksvärdessystem
innebär också att en överprissättning sker när hyrorna utanför storstadsområdena
bestäms. Det är en följd dels av att systemet motverkar konkurrens, dels
av att på hyran - direkt eller indirekt - läggs kostnaderna för de lägenheter
de kommunala företagen inte lyckas hyra ut. Lägre hyror på sådana orter
skulle öka deras attraktivitet. Det kapital som finns nedlagt i dessa
bostäder skulle åter komma att utnyttjas på ett samhällsekonomiskt riktigt
sätt. Det skulle ge många delar av landet en ny chans att överleva och
utvecklas.
Vi anser att ursprungstankarna med bruksvärdessystemet bör vara vägledande
för de förändringar av hyreslagstiftningen som nu framstår som mer än
nödvändiga.
De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll skall avskaffas. Därmed
skapas förutsättningar för en hyressättning som tar större hänsyn till
hyresgästernas och de bostadssökandes önskemål. Alla likvärdiga lägenheter
bör - oavsett vem som äger fastigheten - få ingå i jämförelseunderlaget
med samma vikt när hyran för en lägenhet skall prövas. Först då får man
det omfattande och rättvisande jämförelseunderlag som avsågs när
bruksvärdessystemet infördes.
De kommunala bostadsföretagens hyresledande roll motverkar i sig
bruksvärdessystemets grundtanke, dvs. att hyressättningen skall spegla vad de
olika lägenheterna från hyresgästsynpunkt kan anses värda i förhållande
till varandra.
Hyresgästernas intresse av trygghet och framförhållning i boendet skall
förbli säkrat genom ett fortsatt starkt besittningsskydd. En fastighetsägare
skall inte kunna kringgå detta skydd genom oskäligt höga hyreskrav. Vid
tvist mellan hyresvärd och hyresgäst bör rimligheten av en av hyresvärden
krävd hyreshöjning även fortsättningsvis kunna prövas.
Vi anser att Hyressättningsutredningen bör ges direktiv som även omfattar
att de kommunala bostadsföretagens hyror inte skall utgöra förstahandsnorm
vid tillämpningen av bruksvärdesregeln utan att deras hyror vid
jämförelseprövningen skall likställas med andra fastighetsägares.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkandena
7 i denna del och 18, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 2 i denna del, 2003/04:Bo297
(kd) yrkande 19 samt 2003/04:Bo263 (c) yrkandena 3 och 4.

2.      Systemet för hyressättning - regleringen för nyproduktion, punkt 2 (m,
fp, kd, c)
av Göran Hägglund (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström
(fp), Margareta Pålsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och
Peter Danielsson (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo236 yrkandena
2 i denna del och 3, 2003/04:Bo253 yrkande 4, 2003/04:Bo257 yrkande 7 i
denna del, 2003/04:Bo263 yrkande 5 och 2003/04:Bo297 yrkande 18.
Ställningstagande
Det är uppenbart att den nuvarande hyreslagstiftningen försvårar nyproduktion
av hyreslägenheter. Även på orter med betydande bostadsbrist är
bostadsbyggandet lågt, och då i huvudsak endast inriktat på bostadsrätter. En
viktig åtgärd för att få fart på bostadsbyggandet är att avskaffa de
kommunala bostadsföretagens hyresledande roll. Den nuvarande ordningen
öppnar möjligheter till en politiskt styrd hyressättning. Det skapar i
sin tur osäkerhet om de ekonomiska förutsättningarna för att investera i
hyresfastigheter och motverkar därmed nybyggnation av hyreslägenheter.
Om nyproduktionen av hyresrätter skall komma i gång behöver emellertid
ytterligare åtgärder vidtas. Den trepartsöverenskommelse som har ingåtts
mellan Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och SABO om en
reformerad hyressättning är ett steg i rätt riktning. Särskilt angeläget är
det att öppna möjligheter till en friare hyressättning i nyproduktionen.
Med dagens ordning är det möjligt att fritt avtala om en inflyttningshyra,
men redan efter sex månaders hyrestid kan en bruksvärdesprövning påkallas.
Detta är inte rimligt.
Regeringen måste därför skyndsamt återkomma med förslag till riksdagen om
en friare hyressättning i nyproduktionen. Genom snabbt genomförda
lagändringar kan en försöksverksamhet komma till stånd. Förutom att ge
välbehövliga bostäder bör den kunna utgöra ett bra underlag för
Hyressättningsutredningens arbete.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande
7 i denna del, 2003/04:Bo253 (fp) yrkande 4, 2003/04:Bo236 (fp) yrkandena
2 i denna del och 3, 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 18 och 2003/04:Bo263 (c)
yrkande 5.

3.      Hyressättning för studentbostäder, punkt 3 (kd)
av Göran Hägglund (kd).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo248 yrkandena
1-3.
Ställningstagande
Det finns betydande problem på studentbostadsmarknaden. De är en följd av
de nya bestämmelserna om att endast de kommunala bostadsföretagen skall
vara hyresledande.
Min generella inställning är att de kommunala bostadsföretagen bör mista
sin hyresledande ställning och att alla lägenheter, oavsett ägare, skall
kunna utgöra norm vid en hyresprövning. Intill dess att en noggrann översyn
gjorts och beslut kan fattas om att avskaffa de kommunala bostadsföretagens
hyresledande ställning, bör de nuvarande bestämmelserna revideras.
Studentbostäder upplåts som regel genom kommunala bostadsföretag eller
särskilda studentstyrda studentbostadsföretag, vilket är fallet i Lund
och Stockholm. I Göteborg tillhandahålls studentbostäder genom en
bostadsstiftelse med lika styrelserepresentation för studenter och kommun
samt med en representant för högskolan. Det finns också mindre, privata
företag som på mer eller mindre ideell basis tillhandahåller studentbostäder
samt rent kommersiella företag som bedriver studentbostadsverksamhet i
liten skala.
De studentstyrda bostadsföretagen tillkom som en följd av att ansvaret
för studentsocial service från början ansågs alltför betungande att belasta
berörda kårortskommuner. I stället överlämnades ansvaret för bl.a.
bostadsförsörjningen att handhas av studenterna själva, genom för ändamålet
inrättade studentkommuner i form av sådana obligatoriska
studerandesammanslutningar
som numera regleras genom förordningen (1983:18) om studerandekårer,
nationer och studentföreningar för fakultet.
Studentbostadsföretagen kom således att styras av studenterna genom t.ex.
studentkårerna eller studentnationerna. De gavs allmännyttig status och
finansierades genom förmånliga lån och skattebefrielse på samma sätt som
motsvarande kommunala bostadsföretag.
Rent studentstyrda bostadsföretag finns i Lund och Stockholm. De drivs
enligt samma principer som allmännyttiga kommunala bostadsföretag.
Avkastningen på det egna kapitalet överstiger således inte den genomsnittliga
statslåneräntan under föregående räkenskapsår med ett tillägg av en
procentenhet (jfr förordningen [2003:348] om skälig utdelning från allmännyttiga
bostadsföretag). De rent studentstyrda bostadsföretagen i Lund och Stockholm
omsätter tillsammans ca 500 miljoner kronor per år. Företagen drivs i
stiftelseform. Till skillnad mot de flesta kommunala bostadsföretagen har
de studentstyrda bostadsstiftelserna inte några ägare som de behöver dela
ut vinst till. Eventuella överskott återinvesteras därför i verksamheten
och kommer på så sätt hyresgästerna till del.
Bestånden av bostäder utgörs enbart av små enheter som är dyrbara att
producera till följd av de många våtutrymmena (kök/kokvrå och badrum).
Medelytan per bostad uppgår till ca 23 kvadratmeter.
Fram till nyligen hade de studentstyrda studentbostadsföretagen s.k.
hyresledande status inom den särskilda brukvärdeskrets som utgörs av
studentbostäder (se RH 1999:65 där studentbostäder som ägdes av en studentnation
ansågs hyresledande; avseende studentbostäder som särskild bruksvärdeskrets
se även Svea hovrätts beslut den 27 februari 2001 i mål ÖH 2070-00). Som
en konsekvens av en lagändring den 1 april 2002 fråntogs de studentstyrda
studentbostadsföretagen sin hyresledande status. Detta har medfört att
nyproduktion av studentbostäder numera innefattar betydande risker eftersom
en bruksvärdesjämförelse i efterhand med kommunala företag (vilka kan
fördela sina kostnader över mer blandade bestånd) kan komma att medföra
att hyresnämnden fastställer nybyggnadshyran för de studentstyrda
studentbostadsföretagen under vad som motiveras av produktionskostnaden.
De allmännyttiga studentstyrda studentbostadsföretagen saknar såväl
kapitalstarka ägare som substantiellt eget kapital som kan täcka förluster.
Bristande kostnadstäckning medför således risk för konkurs. På sikt
innebär detta att de studentstyrda bostadsföretagen kan tvingas att upphöra
med sin nyproduktion eftersom framtida kostnadstäckande hyror, som är en
förutsättning för företagens hela existens, inte längre garanteras.
De studentstyrda studentbostadsföretag som även är allmännyttiga enligt
definitionen i lagen om allmännyttiga bostadsföretag bör således återinsättas
i sin hyresledande funktion enligt 55 § hyreslagen. Detta kan ske genom
att en särskild definition av studentbostadsföretag införs i 1 kap. 2 §
lagen om allmännyttiga bostadsföretag samt att bruksvärdesnormen i 55 §
första och andra styckena hyreslagen justeras med hänvisning till denna
definition.
Utbudet av studentbostäder består av upplåtelser i första hand av lägenheter
i hus som ägs eller förvaltas av upplåtaren/hyresvärden eller av upplåtelser
i andra hand, där hyresvärden från andra fastighetsägare hyrt in lägenheter
som hyrs ut.
I Stockholm äger Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB) fastigheter
med ca 7 000 bostadslägenheter. Stiftelsen hyr även ut drygt 1 000 bostäder
i andra hand. Cirka hälften av dem är "insprängda" bostäder, dvs. lägenheter
i hus som även innehåller vanliga bostadslägenheter.
De "insprängda" studentbostäderna återfinns huvudsakligen i kommunalägda
fastigheter. Till del är det fråga om tillfälliga upplåtelser av lägenheter,
vilka annars hade stått tomma t.ex. i avvaktan på saneringsarbeten.
Till fastighetsägarna betalar Stockholms Studentbostäder normalt samma
hyra som utgår för övriga bostadslägenheter i fastigheten. Denna hyra är
som regel förhandlad med Hyresgästföreningen. För att täcka sina kostnader
för andrahandshyresverksamheten tar stiftelsen ut ett pålägg på
förstahandshyran (ca 300 kr per månad) vilket inkluderas i andrahandshyran.
Några studenter som inte ville betala detta pålägg vände sig till
hyresnämnden och begärde återbetalning enligt bestämmelsen i 55 d § hyreslagen.
Prövningshyrorna (inklusive pålägg) översteg inte i något fall den
förstahandshyra som utgår för likvärdiga studentlägenheter i Stockholms
Studentbostäders eget bestånd. I de flesta fall understeg andrahandshyrorna
dessa hyror t.o.m. kraftigt.
En student som bodde i en "insprängd" tvårumslägenhet på 41 kvm, centralt
belägen i Stockholm, betalade i andrahandshyra 824 kr per kvm/år. Han
begärde att hyran skulle sänkas till 683 kr per kvm/år. Jämförbar
(förhandlad) hyra för de studenter som bodde i likvärdiga lägenheter i
Stockholms
Studentbostäders eget bestånd vid Frescati utanför Stockholm uppgick till
1 020 kr per kvm/år.
En annan student som bodde i en "insprängd" tvårumslägenhet på 49 kvm,
även den centralt belägen i Stockholm, betalade i andrahandshyra 801 kr
per kvm/år. Hon begärde att hyran skulle sänkas till 715 kr per kvm/år.
Jämförbar (förhandlad) hyra för de studenter som bodde i likvärdiga
lägenheter i Stockholms Studentbostäders eget bestånd vid Frescati utanför
Stockholm uppgick till 1 052 kr per kvm/år.
Hyresnämnden liksom Svea hovrätt, som fastställde nämndens beslut, fann
att Stockholms Studentbostäder i de aktuella fallen inte fick göra några
kostnadspålägg utan enbart ta ut den med hyresgästorganisationen
framförhandlade hyra som stiftelsen betalade till fastighetsägarna. Stiftelsen
ålades därför att till de klagande studenterna återbetala hyrespåläggen
(se Svea hovrätt, beslut den 25 juni 2003 i mål nr ÖH 6662-02).
En konsekvens av dessa beslut är att andrahandsverksamheten inte tillåts
bära sina egna kostnader utan att dessa måste täckas på annat sätt. De
studenter som bor i första hand i studentbostadsföretagens egna bestånd
kommer således genom höjda hyror att tvingas betala, inte bara kostnaderna
för sitt eget boende, utan även för hyresgästerna i de "insprängda"
lägenheterna. Alternativet är att studentbostadsföretagen tvingas avveckla
andrahandshyresverksamheten. Enbart i Stockholm skulle detta innebära en
förlust av över 500 studentlägenheter.
De studentstyrda studentbostadsföretag som även är allmännyttiga enligt
definitionen i lagen om allmännyttiga bostadsföretag bör således enligt
min mening utan hinder av bestämmelsen i 55 d § hyreslagen tillåtas ta ut
ett skäligt pålägg för att täcka sina administrativa kostnader i samband
med andrahandsupplåtelser för studentbostadsändamål.
Förutom rent administrativa kostnader för företagens gemensamma förvaltning
och den särskilda ersättning som utgår vid hyresförhandlingar med
studentbostadsföretagens egna förhandlingsmotparter (som regel speciella
studenthyresgästföreningar) föranleder de "insprängda" hyresavtalen inte
sällan särskilda förvaltningskostnader för extra underhåll på grund av
upplåtelsernas speciella karaktär. Samtliga sådana kostnader borde
allmännyttiga studentbostadsföretag tillåtas kompensera sig för vid sina
upplåtelser i andra hand. Ett skäligt påslag bör som regel inte kunna
överskrida 15 % av grundhyran eller medföra att sluthyran påtagligt
överstiger den förstahandshyra som utgår för studentbostäder som med hänsyn
till bruksvärdet är likvärdiga.
Detta kan ske genom att den tidigare föreslagna definitionen av
studentbostadsföretag införs i 1 kap. 2 § lagen om allmännyttiga bostadsföretag
samt att det i 55 d § hyreslagen som ett nytt tredje stycke införs ett
undantag för sådana påslag som allmännyttiga kommunala bostadsföretag
eller studentbostadsföretag tar ut för att täcka skäliga kostnader för
sin andrahandshyresverksamhet.
Regeringen bör skyndsamt utarbeta och återkomma till riksdagen med de
lagförslag jag förordar.
Jag föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
jag framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo248 (kd) yrkandena
1-3.

4.      Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 5 (m)
av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Margareta Pålsson (m) och Peter
Danielsson (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo257 yrkande 21
och avslår motionerna 2003/04:L351 yrkande 7, 2003/04:Bo236 yrkande 2 i
denna del och 2003/04:Bo297 yrkande 20.
Ställningstagande
En av de grundläggande friheterna i samhället är rätten att organisera
sig, som arbetstagare eller konsument för att ta några exempel. Alla
organisationer skall behandlas lika och opartiskt av staten. Så är inte
fallet när det gäller hyresgäströrelsen.
I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,
i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom en
förändring eller förbättring av sitt hyresboende är hyresgästen ofta
tvingad att gå med i Hyresgästföreningen. Hyresgäströrelsens monopolliknande
ställning beror på dess historiskt nära band till socialdemokratin med
dess långvariga maktinnehav. Socialdemokratin har konsekvent valt att
bortse från principen om likabehandling och opartiskhet i relationerna
till intresseorganisationerna i Sverige. Detta brukar vanligtvis benämnas
korporativism, vilket innebär att staten utser några särintressen att
förhandla med för att på så sätt tillgodose allmänintresset. I takt med
den ökade individualiseringen av samhället och att krav på omvandlingstryck
gjort de korporativa beslutsprocedurerna omoderna har de avvecklats. På
samma sätt som de korporativa beslutsprocedurerna nedmonterats inom
arbetsmarknads- och jordbrukspolitiken är det också rimligt att
hyresgäströrelsens
förhandlingsmonopol bryts.
För förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst finns hyresförhandlingslagen
(1978:304) som är en tvingande lagstiftning. Ur ett principiellt perspektiv
borde förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäst ske efter samma
regler som förhandlingar generellt i samhället. Hyresförhandlingslagen
baseras på ett gammalmodigt synsätt där alla hyresgäster dras över en kam,
trots att boende i ett och samma hus kan ha olika intressen som nödvändigtvis
inte sammanfaller. I ett modernt samhälle går det inte att behandla
hyresgäster som en enda grupp och i praktiken tvinga enskilda hyresgäster
att låta sig företrädas av ombud från en organisation, vars värderingar
de inte nödvändigtvis delar. En väl fungerande hyresmarknad förutsätter
därför att hyresförhandlingslagen slopas.
En hyressättning som är anpassad till enskilda hyresgästers behov och
önskemål utesluter dock inte i sig gemensamma hyresförhandlingar för ett
hus. Enskilda hyresgäster eller enskilda hyresvärdar kan genomföra sådana
förhandlingar utan hyresförhandlingslagen. De som så önskar kan på frivillig
basis låta sig företrädas i förhandlingar av ombud genom t. ex. fullmakt.
Parterna kan själva och på frivillig väg finna lämpliga former för
hyresförhandlingar. Genom sådana frivilliga lösningar kan man också avtala
om hyresgästorganisationens förhandlingsersättning.
Att avskaffa hyresförhandlingslagen innebär inte att hyresgästens
besittningsskydd eller hyresnivå påverkas eftersom dessa regleras genom andra
lagrum.
För att öka hyresgästernas makt på den politiska sfärens bekostnad krävs
att regler och förbud som förhindrar att fler organisationer etableras
avskaffas. Till exempel kan i dag enbart en organisation företräda
hyresgästerna i en fastställd förhandlingsordning. Genom att låta
hyresmarknadens
parter själva komma överens om förhandlingsordningen ökar den enskilde
hyresgästens möjligheter att få sina önskemål tillgodosedda. Vi anser
därför att hyresförhandlingslagen bör avskaffas i sin helhet.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande 21
samt avslår motionerna 2003/04:L351 (fp) yrkande 7, 2003/04:Bo236 (fp)
yrkande 2 i denna del och 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 20.

5.      Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 5 (kd, c)
av Göran Hägglund (kd) och Rigmor Stenmark (c).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo297 yrkande 20,
bifaller delvis motionerna 2003/04:L351 yrkande 7 och 2003/04:Bo236
yrkande 2 i denna del och avslår motion 2003/04:Bo257 yrkande 21.
Ställningstagande
Boendet utgör ofta en mycket stor del av våra utgifter. Att konsumera
boende är något som vi alla gör. Det är därför viktigt att konsumentpolitikens
aktörer i större utsträckning än i dag tar itu med frågor angående
bostadskonsumtion, köp av bostäder, hyresgästernas intressen som konsumenter
och över huvud taget konsumentens position på bostadsmarknaden.
I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,
i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom en
förändring eller förbättring av sitt hyresboende är man ofta tvingad att
gå med i Hyresgästföreningen. Detta är förstås inte acceptabelt.
Hyresgästföreningens "monopol" måste brytas och den enskilda hyresgästens
möjlighet att påverka boendet stärkas.
En översyn av konsumentskyddet vid hyresförhållanden behövs för att öka
de enskilda hyresgästernas makt över sitt boende. Översynen bör bl.a.
vara inriktad på att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar
skall tas bort. Därigenom öppnas möjligheter för fler konkurrerande
hyresgästorganisationer att vara verksamma inom ett bostadsområde. Vidare
bör en överenskommelse om att en hyresgäst inte skall omfattas av de
kollektiva förhandlingar som bedrivs i hans hus få gälla från hyresförhållandets
första dag, dvs. lagens bestämmelse om karenstid, vilken tvingar hyresgästen
och hyresvärden till kollektiva förhandlingar under hyresförhållandets
tre första månader, bör avskaffas.
Systemet för hyresförhandlingar bör också ge större utrymme för att
förhandla fram olika individuella hyreskontrakt för att därigenom utveckla
hyresrätten som produkt. Ett starkt och tydligt grundläggande konsumentskydd
skall finnas. Vi anser att regeringen bör ge Hyressättningsutredningen i
tilläggsuppdrag att utreda förutsättningarna för ett större individuellt
inslag i hyresförhandlingslagens bestämmelser.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo297 (kd) yrkande
20, bifaller delvis motionerna 2003/04:L351 (fp) yrkande 7, 2003/04:Bo236
(fp) yrkande 2 i denna del och samt avslår motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande
21.

6.      Det kollektiva förhandlingssystemet, punkt 5 (fp)
av Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 5 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:L351 yrkande
7 och 2003/04:Bo236 yrkande 2 i denna del, bifaller delvis motion
2003/04:Bo297 yrkande 20 och avslår motion 2003/04:Bo257 yrkande 21.
Ställningstagande
Boendet utgör ofta en mycket stor del av våra utgifter. Att konsumera
boende är något som vi alla gör. Det är därför viktigt att konsumentpolitikens
aktörer i större utsträckning än i dag tar itu med frågor angående
bostadskonsumtion, köp av bostäder, hyresgästernas intressen som konsumenter
och över huvud taget konsumentens position på bostadsmarknaden.
I dag har Hyresgästföreningen, dvs. den organiserade hyresgäströrelsen,
i stort sett monopol på att företräda hyresgästerna. För att få igenom en
förändring eller förbättring av sitt hyresboende är man ofta tvingad att
gå med i Hyresgästföreningen. Detta är förstås inte acceptabelt.
Hyresgästföreningens "monopol" måste brytas och den enskilda hyresgästens
möjlighet att påverka boendet stärkas.
En översyn av konsumentskyddet vid hyresförhållanden behövs för att öka
de enskilda hyresgästernas makt över sitt boende. Översynen bör bl.a.
vara inriktad på att förbudet mot flera samtidiga förhandlingsordningar
skall tas bort. Därigenom öppnas möjligheter för fler konkurrerande
hyresgästorganisationer att vara verksamma inom ett bostadsområde. Vidare
bör en överenskommelse om att en hyresgäst inte skall omfattas av de
kollektiva förhandlingar som bedrivs i hans hus få gälla från hyresförhållandets
första dag, dvs. lagens bestämmelse om karenstid, vilken tvingar hyresgästen
och hyresvärden till kollektiva förhandlingar under hyresförhållandets
tre första månader, bör avskaffas.
Den ingågna trepartsöverenskommelsen mellan Fastighetsägarna Sverige,
SABO och Hyresgästerna är ett steg i rätt riktning att reformera
hyressättningssystemet. Hyreskontrakten behöver i ökad grad anpassas utifrån
konsumentens behov genom hänsyn till tillval och frånval. Vissa åtgärder
kan man komma överens om i kollektiva förhandlingar. Specifika önskemål
från hyresgästen som inte är lämpliga att hantera kollektivt förutsätter
ändringar i hyreslagstiftningen, t.ex. avseende möjligheten att teckna
bindande flerårsavtal i samband med hyresgästanpassningar.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:L351 (fp) yrkande
7, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 2 i denna del, bifaller delvis motion
2003/04:Bo297 (kd) yrkande 20 samt avslår motion 2003/04:Bo257 (m) yrkande
21.

7.      Bostadsförvaltningslagen m.m., punkt 6 (m)
av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Margareta Pålsson (m) och Peter
Danielsson (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 6 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo258 yrkande 4
och avslår motion 2003/04:Bo267.
Ställningstagande
En byråkratisk handläggningsordning präglar lagen om förvärv av
hyresfastigheter. Dess tillämpning medför lång tidsutdräkt från det att ett
förvärv sker till dess lagfart kan beviljas. Vidare behandlas skilda
kategorier av fastighetsägare på olika sätt. Kommunala bostadsföretags
förvärv är t.ex. helt undantagna från lagstiftningens krav. Dessa faktorer
slår mot de seriösa fastighetsägare som har valt att inte bli
allmännyttigförklarade med allt vad det i övrigt skulle innebära. Lagstiftningen
öppnar också för godtycke eftersom den innebär en förhandsprövning av en
förvärvares kvalifikationer och intentioner med förvärvet. En sådan
prövning är i praktiken svår att göra med någon träffsäkerhet. Lagens syfte
- att förhindra oseriösa fastighetsägare - har inte heller uppnåtts.
Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösa hyresvärdar bör
i stället tillmötesgås genom ordentliga möjligheter till ingripande i det
fall en fastighetsägare inte visar sig fullgöra sina förpliktelser mot
hyresgäster och andra. I betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23) har
föreslagits att förvärvslagen skall upphävas samtidigt som
bostadsförvaltningslagens
möjligheter till ingripande skall stärkas. Enligt vår mening skulle denna
ordning tillgodose de krav som kan ställas på större effektivitet vad
gäller att bekämpa oseriösa hyresvärdar samtidigt som den inte lägger
hinder i vägen för en naturlig omsättning på hyresfastigheter. Regeringen
bör återkomma till riksdagen med förslag till lagändringar som innebär
att lagen om förvärv av hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt
innebär att förslagen i det nämnda betänkandet genomförs.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo258 (m) yrkande 4
och avslår motion 2003/04:Bo267 (s).

8.      Bostadsförvaltningslagen m.m., punkt 6 (v)
av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 6 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo267 och avslår
motion 2003/04:Bo258 yrkande 4.
Ställningstagande
Bostadsförvaltningslagen trädde i kraft den 1 januari 1978 då den ersatte
lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet.
Bostadsförvaltningslagen är i viss mån ett komplement till förvärvslagen
genom att den medger ingripanden i efterhand mot en fastighetsägare som
inte sköter förvaltningen på ett godtagbart sätt.
Bostadsförvaltningslagen har nu tillämpats i 25 år. Det har under senare
tid framkommit omständigheter som ger vid handen att det kan vara lämpligt
med en översyn av lagen i vissa delar.
Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt utse
förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag, förening eller annan som
har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning. Hyresnämnden kan
under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder
det. Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda
kommunen, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på
förvaltare (8 § bostadsförvaltningslagen och 16 § fjärde stycket lagen om
arrendenämnder och hyresnämnder).
Redan vid tillämpningen av den tidigare lagen visade det sig många gånger
svårt för hyresnämnden att finna lämplig förvaltare som var beredd att
åta sig uppdraget. Bostadsförvaltningsutredningen föreslog därför att
kommunen skulle vara skyldig att på begäran från hyresnämnden föreslå
förvaltare. Kommunen kan emellertid inte tvinga bolag, förening eller
annan att acceptera ett förvaltningsuppdrag. Om kommunen inte kan lämna
förslag på förvaltare är hyresnämnden skyldig att själv finna en för
uppdraget lämplig aktör. Skulle det vara så att varken kommunen eller
hyresnämnden lyckas skaffa fram en förvaltare, förfaller frågan om särskild
förvaltning.
Hyresgästföreningen har av tradition men också av nödvändighet tagit på
sig ansvaret för att finna en förvaltare som kan förordnas av hyresnämnden.
Det innebär i praktiken att Hyresgästföreningen tillfrågar fastighetsförvaltare
inom den privata sektorn som visat intresse av att även förvalta fastigheter
ställda under särskild förvaltning - tvångsförvaltning.
Det finns ett stort etiskt problem för Hyresgästföreningen med detta
förfarande som har att göra med den beroendeställning som föreningen kan
hamna i gentemot de förvaltningsbolag och privata fastighetsägare som tar
uppdrag som förvaltare för fastigheter ställda under särskild förvaltning.
Hyresgästföreningen möter dessa förvaltare även i andra sammanhang - vid
förhandlingar om hyrans storlek i fastigheter inom det egna beståndet,
som motparter i tvister inför hyresnämnden och allmän domstol osv.
Hyresgästföreningens erfarenheter är i dag att intresset från de privata
fastighetsbolagen att åta sig en tvångsförvaltning blivit allt mindre.
Hyresgästföreningens erfarenheter är ibland att det inte går att utse en
förvaltare för en fastighet som skall ställas eller blivit ställd under
särskild förvaltning eftersom ingen vill åta sig uppdraget då detta kan
vara förenat med obehagligheter såsom hot och repressalier.
Kan vare sig hyresnämnden, kommunen eller Hyresgästföreningen hitta en
godtagbar förvaltare förfaller frågan om särskild förvaltning (prop.
1975/76:81 s. 116). Det innebär att en fastighetsägare som hotar och
trakasserar hyresgäster eller tilltänkta förvaltare tillräckligt mycket får
behålla förvaltningen eftersom det inte går att uppbringa en förvaltare.
Som exempel på en liknande situation kan nämnas ett fall från Stockholm.
Frågan gällde entledigande av den utsedda förvaltaren, då förvaltaren
blev hotad till livet av personer som var i samröre med en lokalhyresgäst
i fastigheten, en porrklubb, som i sin tur hade ett nära samarbete med
fastighetsägaren.
Är en fastighet ställd under särskild förvaltning men förhållandena är
sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås, får kommunen
lösa fastigheten.
Inlösen får inte tillgripas förrän det visat sig att en tvångsförvaltning
inte givit avsett resultat. Inlösen är i dag inte ett alternativ till ett
beslut om tvångsförvaltning och kan heller inte tillgripas när
tvångsförvaltningen upphört. Bestämmelsen tar sikte på situationer när det inte
går att skaffa fram behövliga medel till förvaltningen. Det kan också
vara fråga om en rivningsmogen fastighet som är i så dåligt skick att det
inte är ekonomiskt försvarbart att försöka rusta upp byggnaden.
Det kan uppfattas som stötande att en fastighetsägare som gravt missköter
förvaltningen av fastigheten återfår kontrollen över förvaltningen några
år senare för att fortsätta med att missköta fastigheten och kontakterna
med hyresgästerna. Ett exempel kan hämtas från Södertälje, där en fastighet
var tvångsförvaltad under perioden 1986-1999 för att återigen bli
tvångsförvaltad i juli 2003 för ytterligare tre år. Skälet till
tvångsförvaltningen
är grava brister i fastighetens skötsel.
Instrumentet tvångsinlösen omfattar heller inte de fastighetsägare som
visserligen sköter den tekniska förvaltningen av fastigheten men som inte
kan sköta kontakten med hyresgästerna på ett tillfredsställande sätt. Det
handlar här om fastighetsägare som hotar och trakasserar sina hyresgäster,
ogrundat startar rättsliga processer och onödigt försvårar för hyresgästerna
att utnyttja de rättigheter som hyreslagen erbjuder osv. Det finns inte
heller i dessa fall skäl att tro att förvaltningen kommer att fungera
bättre när fastighetsägaren återfår förvaltarskapet. Det är rimligt att
äganderätten får vika i dessa situationer, precis som den får göra i andra
fall när det finns ett stort samhällsintresse. Man kan säga att även
förvärvslagen är ett ingrepp i äganderätten som dock är allmänt accepterat
eftersom det tjänar till att hindra oseriösa aktörer på hyresmarknaden.
Sammantaget
anser vi, i likhet med motionären bakom motion 2003/04:Bo267 (s), att
följande förändringar av bostadsförvaltningslagen särskilt bör övervägas.

Hyresnämnden eller kommunen skall i första hand utse det på orten befintliga
kommunala bostadsföretaget som förvaltare för fastigheter som ställts
under särskild förvaltning.
Tvångsinlöseninstrumentet bör utvecklas till att även gälla situationer
i vilka bristerna i förvaltningen utgörs av fastighetsägarens personliga
kvalifikationer och det framstår som utsiktslöst att bristerna kommer att
upphöra på sikt.
En tvångsförvaltning skall inte kunna falla på grund av att kommunen eller
hyresnämnden, av olika skäl, inte utser förvaltare. Det skall inte vara
möjligt för en fastighetsägare att komma undan nödvändiga åtgärder för
att en kommun har dåliga rutiner.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo267 (s) och avslår
motion 2003/04:Bo258 (m) yrkande 4.

9.      Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal, punkt 7 (v, mp)
av Owe Hellberg (v), Sten Lundström (v) och Helena Hillar Rosenqvist
(mp).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 7 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 yrkande 2.

Ställningstagande
Vi anser att boende som hyr i andra hand behöver starkare rättigheter. I
dag kan ingen andrahandshyresgäst göra något för att få bo kvar om
förstahandshyresgästens rätt upphör. Det spelar ingen roll vad som ligger
bakom. Förstahandshyresgästen kan ha dött, vräkts på grund av otillåten
andrahandsuthyrning eller vad som helst. Hur länge andrahandshyresgästen
haft lägenheten, hur skötsam hon eller han varit har inte den minsta
betydelse. Därför bör andrahandshyresgästen under vissa förutsättningar
kunna träda i förstahandshyresgästens ställe om dennes hyresrätt av något
skäl upphör. Det kan vara fråga om att andrahandshyresgästen under lång
tid bebott lägenheten och praktiskt taget framstår som den egentliga
hyresgästen. Vi anser att det finns skäl att närmare överväga hur en
reglering med den inriktning vi förordar kan utformas och hur de närmare
förutsättningarna för en rätt till ett förstahandsavtal bör vara utformade.
Därvid bör särskilt beaktas att systemet inte bör ge ett utrymme för
missbruk i form av planerade överlåtelser av hyresrätter.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 (v) yrkande 2.

10.     Andrahandsuthyrning - överhyra, punkt 8 (v, c)
av Owe Hellberg (v), Rigmor Stenmark (c) och Sten Lundström (v).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 8 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 yrkandena
3 och 4.
Ställningstagande
En hyresgäst som inte själv kan använda sin hyreslägenhet har enligt
hyreslagen rätt att under vissa förutsättningar hyra ut den i andra hand
om fastighetsägaren inte går med på uthyrningen. Det är inte ovanligt med
hög omsättning bland andrahandshyresgästerna och att en lägenhet hyrs ut
i både tredje och fjärde hand. Andrahandsuthyrningen ger skadeverkningar
för hyresmarknaden genom att lägenheter inte friställs. Fastighetsägarens
kontrollmöjligheter över vilka som vistas i fastigheten minskar och
slitaget på lägenheterna ökar.

Ändå är andrahandsuthyrning i vissa fall mycket angelägen, rent av en
nödvändighet för svaga grupper på bostadsmarknaden.
Den som hyr i andra hand har en svag rättsställning och saknar enligt
huvudregeln besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen med kort
varsel kan förlora sin bostad. En andrahandshyresgäst kan efter två år
erhålla ett besittningsskydd i förhållande till förstahandshyresgästen,
dock aldrig till fastighetsägaren.
Enligt lag skall hyresnämnden anse en hyra oskälig om den är påtagligt
högre än vad hyran är i en jämförbar lägenhet hos ett kommunalt bostadsföretag.
Bruksvärdesregeln gäller också för den som hyr i andra hand (i förhållande
till den som har förstahandskontraktet). Hyresnämnden brukar godkänna ett
påslag på ca 10 % om lägenheten hyrs ut möblerad. Det är dock ovanligt
att andrahandshyresgästen vänder sig till hyresnämnden för att få sin
hyra sänkt för framtiden och redan erlagd hyra återbetald. Detta beror
troligtvis på att besittningsskydd saknas.
För att förbättra förhållandena på andrahandsmarknaden bör hyresvärdarnas
och hyresnämndernas kontroll öka genom att värdens medgivande respektive
nämndens tillstånd skall förenas med villkor om vilken högsta hyra som
får tas ut. Ett för högt hyresuttag skall kunna leda till att
förstahandshyresgästens hyresrätt förverkas, vilket skulle ha en starkt
avskräckande
effekt när det gäller förstahandshyresgästens vilja att ta ut överhyror.
I dessa förverkandefall bör andrahandshyresgästen ha rätt att få överta
hyresrätten.
En ökad kontroll skulle leda till färre andrahandsuthyrningar eftersom
dessa inte skulle ge lika stora vinster som tidigare. Också med siktet
inställt på att fler lägenheter skall komma ut på den reguljära
(förstahands)marknaden behöver kontrollen över vilka hyror som tas ut vid
andrahandsuthyrning öka.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 (v) yrkandena
3 och 4.

11.     Andrahandsuthyrning - blockuthyrning, punkt 9 (v)
av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 9 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 yrkande 7.

Ställningstagande
Den definition av upplåtare vid blockuthyrning som används innebär att
blockuthyrning förekommer då tre eller flera lägenheter hyrs av en upplåtare
vid ett och samma tillfälle. Det vill säga att den som har flera avtal om
att hyra lägenheter, där endast två lägenheter ingår i varje avtal, kan
bedriva andrahandsuthyrning utan att omfattas av reglerna som gäller för
blockuthyrning. Det betyder att andrahandshyresgästerna inte får ett
normalt besittningsskydd i dessa fall. Vi anser att begreppet blockuthyrare
bör ges en tydligare innebörd, så att lagstiftningen omfattar alla som
hyr ut tre eller fler lägenheter i andra hand.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo231 (v) yrkande 7.

12.     Andrahandsuthyrning - besittningsskydd, punkt 10 (v)
av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 10 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo252 yrkande 8.

Ställningstagande
Samtidigt med att hemlösheten har ökat har också den sekundära bostadsmarknaden
blivit större. En del av denna består av hyresgäster med s.k. sociala/kommunala
kontrakt. För den sekundära marknaden gäller att de boende har en svagare
ställning än de hyresgäster som har kontrakt direkt med fastighetsägaren.

Det ställs ibland krav på hyresgäster med sociala/kommunala kontrakt som
inte skulle kunna ställas vid uthyrning till vanliga hyresgäster. Kraven
kan variera från urinprovstagning till att hyresvärden (kommunen) skall
ha möjligheter att göra inspektioner vid tidpunkt som den själv bestämmer.
Hyres- och uppsägningstiderna är korta, vilket innebär att hyresvärden
snabbt kan avsluta hyresförhållandet. Hyresgästen har i praktiken inte
någon möjlighet att få skäligheten av sina hyresvillkor prövade eftersom
han riskerar att bli uppsagd. Han har under de två första åren av
hyresförhållandet heller ingen möjlighet att få hyresvärdens skäl för en
uppsägning prövade eftersom han enligt lagen då saknar besittningsskydd.
Det
är naturligtvis nödvändigt att samhället underlättar för olika utsatta
grupper att komma in i ett boende och att då vissa villkor för ett
hyreskontrakt utgör en del av vård och tillsyn. Vi vänder oss självfallet
inte mot detta. Men det får inte leda till rättslöshet för den hyresgäst
som är föremål för samhällets bistånd. Det är inte ovanligt att man bor
kvar med ett socialt kontrakt i mer än två år.
Reglerna om besittningsskyddet, eller snarare reglerna om när sådant skydd
saknas, måste ändras så att de redan från början utsatta kategorierna av
hyresgäster erhåller en god trygghet i sin bostad. Syftet måste vara att
de skall ha rimliga möjligheter att komma in på den reguljära bostadsmarknaden.
En tänkbar ordning är att lagen gör det möjligt att omforma ett
andrahandskontrakt till ett förstahandskontrakt. Det framstår som utomordentligt
viktigt att det närmare övervägs vilka lagändringar som behövs för att
uppnå dessa mål. Enligt vår mening bör regeringen på lämpligt sätt se
till att en sådan översyn genomförs.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo252 (v) yrkande 8.

13.     Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 11 -
motiveringen (m, fp)
av Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Margareta Pålsson
(m), Lars Tysklind (fp) och Peter Danielsson (m).
Ställningstagande
Vi anser inte att det är meningsfullt att införa ett system med ett
obligatoriskt samrådsförfarande inför en vräkning. Vi anser att det bör
ligga på den enskilde hyresgästen att själv ta kontakt med socialtjänsten.
Vårt ställningstagande sker mot bakgrund av att den hyresrättsliga
regleringen i dag förutsätter en ganska betydande försumlighet från
hyresgästens sida för att en hyresrätt skall kunna förverkas (42-44 §§
hyreslagen). I systemet är dessutom inbyggt en del regler som ger hyresgästen
möjligheter att vidta rättelse eller på annat sätt fullgöra sina skyldigheter
och därmed undvika att förlora lägenheten. Ytterligare omgångar med
kontakter mellan hyresvärd, socialtjänst och hyresgäst skulle lägga sten på
börda för både hyresvärden och socialtjänsten i deras verksamheter. Vi
tror att mycket få vräkningar därigenom skulle undvikas och att nettoeffekten
därmed för hyresvärdens och socialtjänstens del skulle bli negativ i form
av ökade kostnader som hyresgästerna som grupp respektive skattebetalarna
skulle få stå för.
Med hänvisning till vad vi framför bör riksdagen avslå motion 2003/04:Bo261
(kd) yrkande 5.

14.     Förutsättningarna för vräkning - samrådsförfarande, punkt 11 (kd,
c)
av Göran Hägglund (kd) och Rigmor Stenmark (c).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 11 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo261 yrkande 5.

Ställningstagande
De bestämmelser i 42-44 §§ hyreslagen som anger förutsättningarna för
vräkning är mycket restriktiva för den enskilde hyresgästen. Hyresgästens
möjligheter blir i många fall ytterst beroende av kommunens förhållande
till fastighetsägaren. I flera kommuner finns det visserligen ett gott
samarbete där socialtjänsten går in som stöd för den enskilde och
fastighetsägaren. Det finns dock ett behov av att utveckla ett samrådsförfarande
för vräkningssituationer.
Enligt vår mening bör det i samtliga fall där frågan om vräkning blir
aktuell ställas krav på att hyresvärden medverkar i ett samrådsförfarande
som syftar till att göra det möjligt för hyresgästen att behålla sin bostad.

Det kan regleras i hyreslagen på det viset att hyresvärdens medverkan i
ett samråd görs till en förutsättning för att en vräkning skall få beslutas.
I den meningen bör samrådsförfarandet vara obligatoriskt. I de fall en
hyresgäst inte deltar i samrådet eller förklarar att han inte önskar att
samråd skall ske skall detta inte hindra att hyresgästen vräks.
Samrådsförfarandet skulle kunna innebära att hyresvärden och hyresgästen
samt en företrädare för kommunen, t.ex. socialförvaltningen, träffas för
att diskutera om och under vilka förutsättningar hyresavtalet skulle kunna
förlängas. Parterna i hyresförhållandet skulle i samband med detta kunna
träffa avtal om att hyresavtalet under en prövotid (t.ex. ett år) skall
gälla för en kortare bestämd tid (t.ex. en månad) med rätt till en kortare
förlängning (t.ex. en månad) vid utebliven uppsägning. Tanken är att
avtalet efter en problemfri prövotid skall förlängas på obestämd tid, vilket
är det normala. Vidare skulle det med kommunen kunna träffas avtal angående
hyresbetalningen m.m. Samrådsförfarandet skulle även kunna innehålla andra
moment. Beroende på grunden för uppsägningen kan vitt skilda lösningar
vara att föredra.
Vi är av den uppfattningen att ett samrådsförfarande tveklöst skulle leda
till färre vräkningar och anser att det nu skissade samrådsförfarandet
förtjänar en närmare utredning. Det bör ankomma på regeringen att skyndsamt
låta utföra en sådan utredning och därefter återkomma till riksdagen med
de lagförslag m.m. som kan bli aktuella.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo261 (kd) yrkande
5.

15.     Förutsättningarna för vräkning - betalningsförsummelse, punkt 12
(v)
av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 12 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo252 yrkande 5.

Ställningstagande
Vi konstaterar att hyreslagens regler om betalningsdröjsmål medverkar
till att antalet avhysningar ligger på en nivå som inte är rimlig.
Hyresgästernas skydd behöver därför förbättras. Sedan en översyn av hyreslagens
regler om betalningsdröjsmål genomfördes för några år sedan valde regeringen
att inte föreslå några förändringar av dessa. Vi anser däremot att reglerna
bör förändras. Vräkningar sker ofta för skulder som är små i relation
till kostnaderna för själva vräkningen. Sedda i förhållande till den
mänskliga kostnad den vräkte ofta får betala i form av familjesplittring
eller ett marginaliserat liv, kanske t.o.m. som uteliggare, framstår
skuldbeloppen som obetydliga.
I v-motionen föreslås en översyn av de bestämmelser som reglerar hyresgästens
besittningsskydd när hyresgästen gjort sig skyldig till betalningsdröjsmål.
Bostaden utgör för flertalet människor den grundläggande tryggheten i
tillvaron. Det framstår därför som i det närmaste obegripligt att en
hyresgäst kan förlora sin bostad med anledning av sådant dröjsmål från
hans sida. Vi vill på intet sätt förringa de syften som ligger bakom
hyreslagens bestämmelser. Men dessa når inte ända fram till den rättvisa
som bör gälla. En hyresgäst kan på ett oskäligt sätt mista sin bostad på
grund av en försummelse som i det stora hela framstår som rätt obetydlig
och där hans fortsatta rätt till förhyrning är lätt försvarbar. En rimlig
utgångspunkt för besittningsskyddsbestämmelserna bör vara att en hyresgäst
inte skall förlora sin hyresrätt enbart på grund av försenade hyresbetalningar.
En hyresgäst som betalat sin hyra för sent bör i stället erhålla en
betalningspåminnelse och därefter någon form av sanktionsavgift.
Enligt vår mening bör genom en särskild utredare en översyn göras av
hyreslagens bestämmelser med de utgångspunkter vi angivit.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo252 (v) yrkande 5.

16.     Besittningsskydd i en- och tvåfamiljshus, punkt 13 (v)
av Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 13 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo240.
Ställningstagande
Vi anser att den särskilda bestämmelsen om besittningsskydd för hyresgäster
i en- och tvåfamiljshus kan godtas när det är en privatperson som har
hyrt ut huset eller en del av huset. Vi har särskilt noterat att det då
uthyrningen avser en typisk uthyrningslägenhet i ett tvåfamiljshus fordras
att fastighetsägaren måste göra sannolikt att han skall använda den uthyrda
delen av huset. Däremot förefaller det mycket tveksamt att en hyresgäst
som förhyrt ett hus (eller en lägenhet i ett tvåfamiljshus) av en
professionell hyresvärd skulle få ett försämrat besittningsskydd genom att
huset säljs till en privatperson. En förstärkning av besittningsskyddet
i denna situation synes egentligen inte innebära annat än att huset
visserligen inte skulle överlåtas till en privatperson till samma pris som
dagens regler ger men är överlåtbart på marknaden där andra professionella
hyresvärdar är verksamma, dvs. som ett hyressmåhus eller del av en grupp
sådana. Det är egentligen inte märkvärdigare än när det är fråga om
flerfamiljshus. Vi är i vart fall beredda att dra den slutsatsen att det
finns tillräckliga skäl för vidare överväganden om inte besittningsskyddet
bör kunna stärkas. Det kan erinras att besittningsskyddet i
bostadsrättslägenheter
är olika för det fall att hyresrätten upplåtits före eller efter upplåtelsen
av bostadsrätten. Endast i det fall att upplåtelsen av hyresrätten följt
på upplåtelsen av bostadsrätten har hyresgästen det svagare besittningsskydd
som stadgas i 46 § första stycket 6 a hyreslagen. Enligt vad vi menar har
lagstiftaren här på ett riktigt sätt lagt vikt vid att en hyresgäst som
en gång erhållit ett visst besittningsskydd inte skall få det försämrat
genom omständigheter som har med ägarförhållandena att göra.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motion 2003/04:Bo240 (s).

17.     Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna, punkt 15 (m, fp)
av
Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Margareta Pålsson
(m), Lars Tysklind (fp) och Peter Danielsson (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 15 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo236 yrkande
5, 2003/04:Bo257 yrkande 14, 2003/04:Bo258 yrkande 7 och 2003/04:Bo282 i
denna del och bifaller delvis motionerna 2003/04:Bo263 yrkande 21 och
2003/04:Bo297 yrkande 24.
Ställningstagande
Utgångspunkten för den bostadspolitik vi vill skall föras är att människor
själva skall kunna välja den bostad de önskar. Bostadsmarknaden skall
styras av människors efterfrågan och fria val, inte av regleringar och
politiska eller administrativa beslut. Bostadspolitiken skall ge
förutsättningar för bevarande och utveckling av olika upplåtelseformer som kan
tillgodose olika individers önskemål i olika skeden av livet. En viktig
målsättning är att boende i flerfamiljshus skall ges möjlighet att äga
och förvalta de hus de bebor. Starka bostadssociala skäl talar särskilt
för att ombildningar bör komma till stånd i ensidigt sammansatta förortsområden
som ofta utgjorde en del av det s.k. miljonprogrammet och domineras av
allmännyttiga hyresrätter. På sikt kan en sådan förändring motverka
segregation och utanförskap.
Socialdemokraterna, Miljöpartiet och Vänsterpartiet har valt att försvåra
alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för anslutning
från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det numera två tredjedels
majoritet för att en förening skall kunna göra intresseanmälan och för
att den skall få förvärva en fastighet för att bilda antingen bostadsrätt
eller kooperativ hyresrätt. Syftet med denna skärpning är att försvåra
för människor som vill äga och förvalta sin bostad. Vi har konsekvent
hävdat att det utökade majoritetskravet är omotiverat och att det skall
vara tillräckligt om mer än hälften av hyresgästerna är för ombildningen.
Kraven på kvalificerad majoritet måste snarast ersättas av krav på enkel
majoritet. Det är värt att notera att Vänsterpartiet under förra riksmötet
tog ytterligare ett steg i motsatt riktning genom sitt krav på enhällighet
bland hyresgästerna för att dessa gemensamt skall kunna förvärva den
fastighet de bebor.
Från den 1 april i år har införts ett krav på att bostadshyresgäster skall
vara folkbokförda på fastigheten för att få räknas med i den kvalificerade
majoritet som krävs för ett beslut om ombildning till bostadsrätt. Regeringen
har motiverat denna lagändring med att de boendes intressen skall tillvaratas.
Såsom påpekats under remissbehandlingen finns det i många fall legitima
skäl för exempelvis dubbel bosättning. En hyresgäst kan av olika skäl
även tvingas bo och folkbokföra sig på annan ort. Det kan bl.a. gälla
tingstjänstgöring, studier utomlands, vikariat eller en långvarig vistelse
på ett sjukhem. Därför är kravet på folkbokföring för att få delta i ett
beslut om ombildning en alltför långtgående inskränkning i de boendes
rätt att vara med och besluta. Det innebär att även sådana hyresgäster
som enligt hyreslagens regler har ett fullständigt besittningsskydd inte
har möjlighet att på föreningsstämman lägga en verksam röst för ombildning.
Det bör erinras om att besittningsskydd endast föreligger i de fall man
kan bedöma att lägenheten utgör hyresgästens egentliga hem, låt vara att
hyresgästen tillfälligt bor på annan ort, eller utgör ett nödvändigt
bostadskomplement.
Det är lätt att göra en koppling mellan folkbokföringskravet och den rigida
politik regeringen driver med syfte att försvåra ombildningar.
Kravet på folkbokföring kommer i en del fall att totalt omöjliggöra
ombildning. Det gäller främst i hus med få lägenheter där så pass många
hyresgäster inte är folkbokförda på fastigheten att det inte går att uppnå
den kvalificerade majoritet lagen i dag föreskriver. Även om samtliga
hyresgäster i huset är för en ombildning blir den alltså i vissa fall
omöjlig att genomföra. Det är oacceptabelt ur de boendes perspektiv.
Konsekvenser, som de ovan beskrivna, är enligt vår mening inte acceptabla.
Redan i dag är reglerna för ombildning alltför långtgående. Vi finner
det naturligt att den som vill skall ges möjlighet att äga sin bostad.
Intill dess att ägarlägenheter har blivit verklighet är bostadsrätten i
praktiken den enda upplåtelseform som möjliggör bostadsägande - om än
indirekt - i flerbostadshus.
Det är därför viktigt att möjliggöra ombildning till bostadsrätt för dem
som vill ta ett ökat ansvar för sitt boende. Det gäller inte minst i
förorter där det är angeläget att öka inslaget av bostadsrätter för att på
sikt minska segregationen. Genom blandning av olika upplåtelseformer ökar
de boendes valfrihet samtidigt som segregationstendenser till följd av
bristande mångfald i upplåtelseformer motverkas. Socialdemokraterna har,
med stöd av Miljöpartiet och Vänsterpartiet, höjt kraven för en
bostadsrättsförenings förvärv av fastighet för ombildning till bostadsrätt och
för att göra en intresseanmälan för sådant förvärv till att gälla minst
två tredjedelar av hyresgästerna och därutöver ställt krav på folkbokföring.

Kravet på folkbokföring bör slopas därför att det motverkar möjligheterna
till ombildning. Det torde dessutom sakna den effektivitet som bör krävas
när det gäller en lags måluppfyllelse. Regeringen har inte ens varit säker
på att lämnandet av oriktiga uppgifter i ett folkbokföringsärende är
straffbart. Vi tror inte att de individer som medverkar vid oriktiga
ombildningar kommer att avhålla sig från medverkan på grund av regeringens
svaga uttalanden.
Vi anser att regeringen med det snaraste bör återkomma med förslag till
de majoritetsregler vi förordar, dvs. enkel majoritet och utan krav på
folkbokföring.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande
14, 2003/04:Bo258 (m) yrkande 7, 2003/04:Bo282 (m) i denna del och
2003/04:Bo236 (fp) yrkande 5 samt bifaller delvis motionerna 2003/04:Bo297
(kd) yrkande 24 och 2003/04:Bo263 (c) yrkande 21.

18.     Ombildning till bostadsrätt - majoritetsreglerna, punkt 15 (kd,
c)
av Göran Hägglund (kd) och Rigmor Stenmark (c).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 15 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo263 yrkande
21 och 2003/04:Bo297 yrkande 24 och bifaller delvis motionerna 2003/04:Bo236
yrkande 5, 2003/04:Bo257 yrkande 14, 2003/04:Bo258 yrkande 7 och 2003/04:Bo282
i denna del.
Ställningstagande
Utgångspunkten för den bostadspolitik vi vill skall föras är att människor
själva skall kunna välja den bostad de önskar. Bostadsmarknaden skall
styras av människors efterfrågan och fria val, inte av regleringar och
politiska eller administrativa beslut. Bostadspolitiken skall ge
förutsättningar för bevarande och utveckling av olika upplåtelseformer som kan
tillgodose olika individers önskemål i olika skeden av livet. En viktig
målsättning är att boende i flerfamiljshus skall ges möjlighet att äga
och förvalta de hus de bebor. Starka bostadssociala skäl talar särskilt
för att ombildningar bör komma till stånd i ensidigt sammansatta förortsområden
som ofta utgjorde en del av det s.k. miljonprogrammet och domineras av
allmännyttiga hyresrätter. På sikt kan en sådan förändring motverka
segregation och utanförskap.
Socialdemokraterna, Miljöpartiet och Vänsterpartiet har valt att försvåra
alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för anslutning
från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det numera två tredjedels
majoritet för att en förening skall kunna göra intresseanmälan och för
att den skall få förvärva en fastighet för att bilda antingen bostadsrätt
eller kooperativ hyresrätt. Syftet med denna skärpning är att försvåra
för människor som vill äga och förvalta sin bostad. Vi har konsekvent
hävdat att det utökade majoritetskravet är omotiverat och att det skall
vara tillräckligt om mer än hälften av hyresgästerna är för ombildningen.
Kraven på kvalificerad majoritet måste snarast ersättas av krav på enkel
majoritet.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo297 (kd) yrkande
24 och 2003/04:Bo263 (c) yrkande 21 samt bifaller delvis motionerna,
2003/04:Bo257 (m) yrkande 14, 2003/04:Bo258 (m) yrkande 7, 2003/04:Bo282
(m) i denna del och 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 5.

19.     Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse, punkt 16
(m, kd)
av Göran Hägglund (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Margareta Pålsson
(m) och Peter Danielsson (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 16 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 yrkande
13 och 2003/04:Bo282 i denna del.
Ställningstagande
Enligt vår mening behövs flera åtgärder som underlättar ombildning av
hyresrätter till bostadsrätter. Sådan ombildning är av särskild betydelse
i områden med en ensidigt social sammansättning, vilka områden ofta är
dominerade av kommunalt ägda hyreshus. Fler bostadsrätter i dessa områden
kan öka intresset för inflyttning liksom det kan öka intresset bland dem
som redan bor där både för området och för de hus de bebor.
Priset för en ombildning är starkt beroende av andelen hyresgäster som
vill medverka. Förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir
möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till ett kommunalt
bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle innebära
att det kommunala bolaget kan ligga kvar med kapital när fastigheten
ombildas. Ombildning skulle på detta sätt kunna bli möjlig också i de fall
där det i dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll med en
ekonomi som tillåter dem att delta i ombildningen. De hushåll som förblir
hyresgäster kan tillförsäkras rätten att senare förvärva bostadsrätten.
I de fall ett hyresförhållande upphör kan bostadsrätten försäljas på
marknaden med inkomster för det kommunala bostadsbolaget. Naturligtvis kan
bolaget i stället välja att på nytt hyra ut lägenheten. Hur bolaget skall
handskas med de lägenheter som efter hand blir lediga är en fråga vilken,
i enlighet med den grundlagsfästa principen om den kommunala självstyrelsen,
får avgöras av respektive kommun med hänsyn till de lokala förhållandena.
Kommunen kan t.ex. använda dessa lägenheter för integrationsändamål eller
för att tillgodose akuta bostadsbehov.
Hyresgästerna i de lägenheter som efter en ombildning innehas av det
kommunala bostadsbolaget skulle fortsättningsvis ha samma hyresvärd som
tidigare. Detta ger kontinuitet åt hyresförhållandet, vilket av många
hyresgäster upplevs som tryggt. Hyresgästerna bör dessutom i lag tillförsäkras
samma rättigheter som andra hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenhet.

Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med m-motionen i allt
väsentligt likalydande motionsförslag. På förslag av ett enhälligt
bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna (bet. 1993/94:BoU21, rskr.
1993/94:373) att det förslag som förts fram i motionen borde ingå i
regeringens fortsatta överväganden beträffande de närbesläktade förslag
som förts fram i en departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m.
(Ds 1993:54). Regeringen valde att inte efterkomma tillkännagivandet.
Enligt vår mening bör regeringen nu åter ges i uppdrag att se över
bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen i syfte att ändra förbudet
mot dubbelupplåtelse så att det i en ombildningssituation blir möjligt
att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till ett kommunalt bostadsbolag,
eller eventuellt också till kommunen direkt, oaktat att lägenheten är
uthyrd. Vi anser alltså att riksdagen bör ställa sig bakom vårt förslag
till förändring av bostadsrättslagens bestämmelser.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande
13 och 2003/04:Bo282 (m) i denna del.

20.     Ägarlägenheter - införandet av en ny ägarform, punkt 18 (m, fp, kd,
c)
av Göran Hägglund (kd), Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström
(fp), Margareta Pålsson (m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och
Peter Danielsson (m).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 18 borde ha följande
lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i
reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo236 yrkande
6, 2003/04:Bo254 yrkande 1, 2003/04:Bo257 yrkande 3, 2003/04:Bo282 i denna
del och 2003/04:Bo297 yrkande 26.
Ställningstagande
Att äga sin bostad innebär för många människor en social trygghet som
inte kan mätas i pengar. Att veta att bostaden är ens egen och att staten
har en lagstiftning som backar upp ägandet är en trygghet för många som
bor i eget hus, s.k. egnahemsboende. Med nuvarande svensk lagstiftning är
det inte möjligt för människor som av olika skäl föredrar att bo i lägenhet
att äga sin bostad. En hyresrätt, låt vara med fullt besittningsskydd,
eller en bostadsrätt motsvarar inte kraven för dem som ser ett värde i
ägandet. Ägarlägenheter förutsätter tredimensionell fastighetsbildning.
I och med riksdagens beslut att införa sådan fastighetsbildning har ett
första steg tagits mot den nya formen för bostadsägande. De flesta länderna
i vår närhet har lagstiftning som tillåter ägarlägenheter, däribland
Danmark, Norge, Tyskland, Nederländerna och Belgien. Där är det en uppskattad
boendeform, som fyller behov på ett sätt som hyresrätt och bostadsrätt
inte kan göra. Ju fler ägarformer som tillåts, desto fler medborgare kan
få bo så som de själva helst önskar med hänsyn till just deras preferenser
och krav. Olika alternativ har sina fördelar och brister.
Det är bara varje familj eller individ som själv kan avgöra vilken form
som passar bäst för just dem. Hyresrätten erbjuder hög service, men litet
eget inflytande över boendet. Bostadsrätten erbjuder mer personligt
deltagande, men har sina givna nackdelar jämfört med en ägarlägenhet eftersom
det saknas lagfart och inteckningsrätt för de enskilda bostadsrättslägenheterna.
Många bostadsrättsföreningar hamnade i ekonomiska problem när realräntechocken
kom kring år 1990. Med ägarlägenheter blir ansvaret personligt och risken
överblickbar. Syftet med innehav av en ägarlägenhet är att den skall kunna
lagfaras och intecknas på i princip samma sätt som ett småhus.
På det sättet skapas större trygghet för finansieringen, bl.a. eftersom
innehavaren av en ägarlägenhet inte risker att få betala någon del av de
(av föreningens) skulder som är att hänföra till grannarnas lägenheter.
Ägarlägenheter tillgodoser också bättre en bostadsköpares intresse att
med eget arbete färdigställa en lägenhet och på så sätt minska
anskaffningskostnaden. Med ägarlägenheter kan byggandet komma i gång relativt
snabbt i de områden där fler bostäder efterfrågas, särskilt i tillväxtregionerna
med den bostadsbrist och de bostadsköer på över 20 år som förekommer.
Möjligheterna att ovanpå affärs- och kontorsbyggnader bygga ägarlägenheter
ger fler bostäder. En positiv sidoeffekt av detta blir mer levande och
trygga stadskärnor, eftersom fler bereds möjlighet att bo centralt. Ett
mycket viktigt principiellt skäl för ägarlägenheter är att individerna i
ett fritt samhälle skall ha möjlighet att välja också en ägarform för
sitt boende. En blandning av upplåtelseformer inom boendet skulle kunna
gynna den sociala utvecklingen inom flertalet bostadsområden. Ägarlägenheter
skulle kunna införas som komplement, vilket är särskilt viktigt i socialt
utsatta områden. Sådana lägenheter kan vara en mer attraktiv form för
ägande än bostadsrätten. Regeringens saktfärdighet får inte längre göra
det omöjligt för människor att äga sin lägenhet. Vi anser därför att
regeringen med det snaraste bör återkomma till riksdagen med förslag om
att tillåta ägarlägenheter och att anpassa fastighetsbildningslagens
bestämmelser till den nya formen för boende.
Vi föreslår att riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad
vi framför. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2003/04:Bo257 (m) yrkande
3, 2003/04:Bo282 (m) i denna del, 2003/04:Bo236 (fp) yrkande 6, 2003/04:Bo254
(fp) yrkande 1 och 2003/04:Bo297 (kd) yrkande 26.
Särskilda yttranden

1.      Systemet för hyressättning - den allmänna lagregleringen, punkt 1
(c)
Rigmor Stenmark (c) anför:
Jag vill särskilt uppmärksamma nödvändigheten av att det vid reformeringen
av hyressättningssystemet tillskapas möjligheter och utrymme för individuell
hyressättning. Den enskilde hyresgästen måste kunna påverka boendekostnaden
beroende på val av utrustning, nivå på underhåll och förbrukning av värme
och vatten m.m. Jag har förhoppningar om att Hyressättningsutredningen på
ett grundligt sätt tar sig an denna frågeställning. Det förtjänar att
uppmärksamma att frågorna om individuell debitering av värme och vatten
är viktig också ur ett miljöperspektiv.

2.      Hyressättning för studentbostäder, punkt 3 (m, fp, c)
Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Margareta Pålsson
(m), Lars Tysklind (fp), Rigmor Stenmark (c) och Peter Danielsson (m)
anför:
Vi vill klargöra att vi anser att de kommunala bostadsföretagen bör förlora
sin unika, hyresledande roll. På så sätt skulle även studentbostadsföretagen,
såsom en hyresvärd bland andra, bli hyresledande. Intill dess vi kan
genomföra denna förändring av hyressättningssystemet anser vi att det
inte bör ske en utvidgning av den krets bostadsföretag som skall vara
hyresledande. Det är mot denna bakgrund vi anser att det inte finns skäl
att frångå bedömningen om att endast de kommunala bostadsföretagen skall
vara hyresledande.

3.      Andrahandsuthyrning - rätt till förstahandsavtal m.m., punkterna 7, 8,
9 och 10 (m, fp)
Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Nina Lundström (fp), Margareta Pålsson
(m), Lars Tysklind (fp) och Peter Danielsson (m) anför:
De problem som är förknippade med andrahandshyresmarknaden har naturligtvis
sin grund i att det råder en brist på bostäder. Lösningen står att finna
i att nybyggnationen ökar. För att detta skall kunna ske måste det skapas
goda ekonomiska förutsättningar på bostadsmarknaden. Vi vill erinra om
våra förslag med denna inriktning, bl.a. våra motioner som gäller
hyressättningssystemet. Vi anser också att införandet av ägarlägenheter skulle
leda till ökat bostadsbyggande med minskat tryck på efterfrågan av bostäder
i våra storstäder som följd.
Förutsättningarna för nybyggande liksom annan näringsverksamhet beror,
vilket vi anser uppenbart, även på den allmänna politik som förs, bl.a.
hur skattesystemet utformas. I dessa frågor hänvisar vi till våra respektive
partimotioner.

4.      Kooperativ hyresrätt - kommunalt inflytande över allmännyttiga
föreningar,
punkt 14 (m)
Marietta de Pourbaix-Lundin (m), Margareta Pålsson (m) och Peter Danielsson
(m) anför:
Det kan finnas skäl att avvakta den vidare beredningen i Regeringskansliet
av olika frågor som avser den kooperativa hyresrätten innan riksdagen
debatterar och i sak avgör de i motionen väckta frågorna. Förhoppningsvis
kommer remisskritiken av betänkandet Om allmännyttan säljs att innebära
att förslagen läggs till handlingarna utan vidare åtgärder. Det skulle
effektivt stävja vidare tankar på att den kooperativa hyresrätten skulle
utvecklas till en ny form av kommunala bostadsföretag genom att kommunerna
ges inflytande i föreningarna och kanske också uppmuntras att satsa av
kommuninvånarnas pengar i dessa företag. Vi befarar att regeringen har
ett starkt intresse av att koppla dessa föreningar till kommunerna och
öppna dem för politisk styrning på hyresgästernas/de boendes bekostnad.
Vi vill redan nu förutskicka att vi anser att de kooperativa föreningarna
skall skötas av dem som har lägenheter i respektive förenings hus. Vi
vill också avisera att vi kommer att motarbeta att kommunerna ekonomiskt
stöder de kooperativa föreningarna, oavsett om det sker genom subventionerade
köpeskillingar eller direkta ekonomiska insatser.

5.      Ombildning till bostadsrätt - förbudet mot dubbelupplåtelse, punkt 16
(fp)
Nina Lundström (fp) och Lars Tysklind (fp) anför:
Vi håller med motionärerna om att hyresgäster i ett kommunägt bostadshus
vid en bostadsrättsombildning som berör huset bör kunna bo kvar med
hyresrätt och ha kvar det kommunala bostadsföretaget som hyresvärd om de av
en eller annan anledning inte vill förvärva bostadsrätten till den lägenhet
de förhyr. Vi tror emellertid inte att den bästa ordningen för att åstadkomma
detta är att ta bort förbudet mot dubbelupplåtelse. Den av motionärerna
föreslagna lagändringen skulle kunna leda till osäkerhet vad gäller
besittningsskyddet m.m., vilket skulle kunna leda till rättsförluster för
hyresgästerna.
Vi önskar införa ägarlägenheter som en form för bostadsägande. Vi anser
att regelsystemet skall ge utrymme för att man vid en ombildning till
bostadsrätt skall kunna avstycka en eller flera lägenheter till egna
fastigheter, om lägenheterna inte skall omfattas av ombildningen. Äganderätten
till dessa ägarlägenheter kan då innehas av det kommunala bostadsbolaget,
och hyresgästerna i dessa lägenheter kan fortsätta att genom förstahandskontrakt
inneha nyttjanderätten till sin bostad.
Bilaga
Förteckning över behandlade förslag
Motioner från allmänna motionstiden hösten 2003
2003/04:L282 av Inger Segelström (s):

2.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att ett pantregister snarast införs.
2003/04:L351 av Martin Andreasson m.fl. (fp):

7.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om hyresgästers rättigheter som konsumenter.
2003/04:Bo231 av Sten Lundström m.fl. (v):

2.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att andrahandshyresgästen skall kunna träda i förstahandshyresgästens
ställe om dennes hyresrätt av något skäl upphör.
3.      Riksdagen begär att regeringen återkommer med förslag som innebär att
en granskning av andrahandshyran ingår som en del vid själva beslutet om
tillstånd för att hyra ut.
4.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att hyreslagen bör utformas så att om en förstahandshyresgäst
tar ut överhyra rubriceras detta som ocker och bör vara skäl för förlust
av hyreskontraktet.
7.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att begreppet blockuthyrare bör ges en tydligare innebörd så
att lagstiftningen omfattar alla som hyr ut lägenheter i andra hand.
2003/04:Bo236 av Nina Lundström m.fl. (fp):

2.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om reformerat hyressättningssystem.
3.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om försöksverksamhet avseende hyressättningssystemet.
5.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om enkel majoritet vid ombildande av hyresrätt till bostadsrätt.
6.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om ägarlägenheter.
2003/04:Bo240 av Sinikka Bohlin (s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om förbättrat besittningsskydd för hyresgäster i en- eller tvåfamiljshus.

2003/04:Bo248 av Göran Hägglund m.fl. (kd):

1.      Riksdagen beslutar om ändring i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om
allmännyttiga bostadsföretag i enlighet med den lydelse som framgår av motionen.
2.      Riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 55 § jordabalken i enlighet
med den lydelse som framgår av motionen.
3.      Riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 55 d § jordabalken i enlighet
med den lydelse som framgår av motionen.
2003/04:Bo252 av Ulla Hoffmann m.fl. (v):

5.      Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av 46
§ hyreslagen i enlighet med vad i motionen anförs.
8.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om reglerna för besittningsskydd för innehavare av andrahandskontrakt.

2003/04:Bo253 av Lars Leijonborg m.fl. (fp):

4.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om vikten av att starta försöksverksamhet inom hyressättningssystemet.

2003/04:Bo254 av Nina Lundström m.fl. (fp):

1.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om tredimensionell fastighetsbildning.
2003/04:Bo257 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m):

3.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att avskaffa begränsningar för tredimensionell fastighetsbildning.
7.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att införa ett rättvist hyressättningssystem.
13.     Riksdagen beslutar att bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse
slopas för kommunala bostadsbolag.
14.     Riksdagen beslutar att återinföra kravet på enkel majoritet för
ombildning till bostadsrätt i enlighet med vad som anförs i motionen.
18.     Riksdagen beslutar att avskaffa allmännyttans hyresnormerande ställning.
21.     Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att bryta hyresförhandlingsmonopolet.
2003/04:Bo258 av Marietta de Pourbaix-Lundin m.fl. (m):

4.      Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till lagstiftning
för att ersätta lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter i enlighet
med vad som anförs i motionen.
7.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om ombildning av hyresrätter till bostadsrätter.
2003/04:Bo261 av Dan Kihlström m.fl. (kd):

5.      Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av
lagstiftningen kring vräkningsförfarande.
2003/04:Bo263 av Rigmor Stenmark m.fl. (c):

3.      Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att skapa utrymme för individuell hyressättning.
4.      Riksdagen beslutar att slopa allmännyttans hyresledande roll och göra
de privata fastighetsföretagen och deras organisation till en reell och
fullvärdig förhandlingspart i det kollektiva förhandlingssystemet.
5.      Riksdagen beslutar att undanta nyproducerade lägenheter från
bruksvärdessystemet.
21.     Riksdagen begär att regeringen återkommer med lagförslag för att
underlätta ombildning av hyresrätter till bostadsrätter.
2003/04:Bo267 av Mikael Damberg (s):
Riksdagen beslutar om ändring i bostadsförvaltningslagen enligt vad i
motionen anförs.
2003/04:Bo273 av Tomas Högström (m):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om ändring av hyreslagen.
2003/04:Bo282 av Anna Lilliehöök (m):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om att bostäder i flerfamiljshus skall kunna ägas som separat fastighet
och om förenklade regler för att bilda bostadsrättsförening.
2003/04:Bo293 av Kerstin Engle m.fl. (s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om att öka kommunernas aktiva deltagande i allmännyttiga kooperativa
hyresrättsföreningar.
2003/04:Bo297 av Göran Hägglund m.fl. (kd):

18.     Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om införandet av en friare hyressättning i nyproducerade lägenheter.
19.     Riksdagen begär att regeringen ger Hyressättningsutredningen i
tilläggsuppdrag att utreda förutsättningarna för ett upphävande av allmännyttans
hyresledande ställning.
20.     Riksdagen begär att regeringen ger Hyressättningsutredningen i
tilläggsuppdrag att utreda förutsättningarna för ett större individuellt
inslag i hyresförhandlingslagens bestämmelser.
24.     Riksdagen beslutar om ändring i bostadsrättslagen så att ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt är giltig om mer än hälften av de boende
gått med på ombildningsbeslutet.
26.     Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag om införande av
ägarlägenheter.