sou 2002 21

SOU 2002:21	Innehåll 5

Innehåll

Förkortningar..........................................................................................		11
Sammanfattning.......................................................................................		13
Författningsförslag..................................................................................		19
1	Förslag till lag om ägarlägenheter.................................................	19
2	Förslag till lag om ändring i jordabalken ......................................	23
3	Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken .............................	25
4	Förslag till lag om ändring i äktenskapsbalken.............................	26
5	Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967:868) .................	28
6	Förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen
	(1970:988) .....................................................................................	29
7	Förslag till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716) ...	30
8	Förslag till lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10)........	32
9	Förslag till lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors ge-
	mensamma hem.............................................................................	35
10	Förslag till lag om ändring i konsumentköplagen (1990:932) ......	37
11	Förslag till lag om ändring i lagen (1993:320) om byggfels-
	försäkring .....................................................................................	38
1	Vårt utredningsuppdrag................................................................	43
2	Ägarlägenheter i ett historiskt perspektiv.....................................	45
3	Några olika boendeformer ............................................................	49
3.1	Allmänt om att äga eller nyttja en bostad......................................	49
3.2	Äganderätt .....................................................................................	50
3.3	Hyresrätt........................................................................................	51
3.4	Bostadsrätt.....................................................................................	51
3.5	Kooperativ hyresrätt......................................................................	52
3.6	Tomträtt.........................................................................................	52

6 Innehåll			SOU 2002:21

4	Argument för och emot ägarlägenheter ........................................		55
4.1	Vad är en ägarlägenhet? ................................................................		55
4.2	De huvudsakliga argumenten i debatten .......................................		56
4.3	Ökad valfrihet?..............................................................................		57
4.4	Risk för segregation i boendet?.....................................................		59
4.5	Risk för spekulation?.....................................................................		60
4.6	Betydelse för bostadsproduktionen...............................................		61
4.7	Ökat boendeinflytande? ................................................................		62
	4.7.1	Inledning...........................................................................	62
	4.7.2 Förvärvet av en bostad i nyproduktion.............................		63
	4.7.3 Rätten att fritt överlåta bostaden ......................................		64
	4.7.4	Uthyrning..........................................................................	66
	4.7.5	Rätten att i övrigt bestämma över den egna lägenheten... 68
	4.7.6	Den gemensamma egendomen .........................................	72
4.8	Kostnaderna för bostaden..............................................................		76
	4.8.1	Finansiering och kostnadsansvar......................................	76
	4.8.2	Avsägelserätt ....................................................................	80
	4.8.3	Pantsättning ......................................................................	81
	4.8.4	Beskattning.......................................................................	84
	4.8.5	Summering .......................................................................	86
5	Våra slutsatser och valet av modell ..............................................		89
5.1	Våra slutsatser ...............................................................................		89
	5.1.1 Valfrihet, segregation och spekulation.............................		89
	5.1.2	Bostadsproduktionen.......................................................	.90
	5.1.3 Förvärvet av en lägenhet i nyproduktion..........................		91
	5.1.4	Boendeinflytande .............................................................	92
	5.1.5	Kostnader för boendet ......................................................	93
	5.1.6 Ägarlägenheter är inte främmande för fastighets-
		rätten.................................................................................	94
	5.1.7 Är bostadsrätten en otrygg boendeform? .........................		95
	5.1.8 Bör bostadsrättslagen ändras i stället? .............................		96
5.2	Den grundläggande utformningen.................................................		97
6	Att bilda ägarlägenheter .............................................................		101
6.1	Utgångspunkter för lagregleringen..............................................		101
	6.1.1	Bakgrund ........................................................................	101
	6.1.2	Överväganden och förslag..............................................	103
6.2	Nya ägarlägenheter endast i nyproduktion..................................		109
	6.2.1	Bakgrund ........................................................................	109
	6.2.2	Överväganden och förslag..............................................	109
6.3	Antalet lägenheter m.m. ..............................................................		113
	6.3.1	Bakgrund ........................................................................	114

SOU 2002:21		Innehåll 7
6.3.2	Överväganden och förslag..............................................	114
6.4 Ägarlägenhetsfastighet eller traditionellt bildad fastighet? ........		116
6.4.1	Bakgrund ........................................................................	116
6.4.2	Överväganden och förslag..............................................	117
6.5 Tomträtt.......................................................................................		118
6.5.1	Bakgrund ........................................................................	118
6.5.2	Överväganden och förslag..............................................	118

6.6Bör ägarlägenhetsfastigheter kunna bildas innan byggnaden

	uppförts?......................................................................................		118
	6.6.1	Bakgrund ........................................................................	119
	6.6.2	Överväganden och förslag..............................................	119
6.7	Behovet av ändringar i plan- och bygglagen...............................		122
	6.7.1	Gällande rätt ...................................................................	122
	6.7.2	Överväganden.................................................................	123
6.8	Ägarlägenhetsförening skall vara obligatorisk............................		124
	6.8.1	Gällande rätt och SOU 1996:87 .....................................	124
	6.8.2	Överväganden och förslag..............................................	124
6.9	Ägarlägenhetsfastigheten bebyggs inte.......................................		126
	6.9.1	Förslaget i SOU 1996:87................................................	126
	6.9.2	Överväganden och förslag .............................................	127
6.10	Förhållandena när lägenheterna förstörs.....................................		128
	6.10.1	Förslaget i SOU 1996:87................................................	128
	6.10.2	Överväganden och förslag .............................................	129
6.11	Användning för annat ändamål än bostadsändamål....................		130
	6.11.1	Förslaget i SOU 1996:87................................................	130
	6.11.2	Överväganden ................................................................	130
7	Förvärv av ägarlägenheter .........................................................		133
7.1	Några utgångspunkter .................................................................		133
	7.1.1	Avgränsningar ................................................................	133
	7.1.2	De olika situationerna.....................................................	134

7.1.3Bör förvärv kunna ske av obebyggda ägarlägenhets-

	fastigheter?... ...............................................................................		135
7.2	Ekonomiskt underlag inför köpet av en ägarlägenhet? ...............		137
	7.2.1 Den ekonomiska planen för bostadsrätter ......................		137
	7.2.2	Överväganden.................................................................	137
7.3	Säkerhet för färdigställandet .......................................................		139
	7.3.1	Bakgrund ........................................................................	139
	7.3.2	Överväganden och förslag..............................................	140
7.4	Byggfelsförsäkring ......................................................................		145
	7.4.1	Bakgrund ........................................................................	145
	7.4.2	Överväganden och förslag..............................................	146
7.5	Avtalsskydd vid förvärv av en inte färdigställd ägarlägenhet.....		149

8 Innehåll			SOU 2002:21

	7.5.1	Bakgrund ........................................................................	149
	7.5.2	Överväganden och förslag..............................................	151
7.6	Renodlat fastighetsköp ................................................................		153
	7.6.1	Bakgrund ........................................................................	153
	7.6.2	Överväganden.................................................................	154
7.7	Köp av ännu inte bildad ägarlägenhetsfastighet .........................		154
	7.7.1	Bakgrund ........................................................................	154
	7.7.2	Överväganden och förslag..............................................	155
7.8	Handpenningar m.m. ...................................................................		156
	7.8.1	Bakgrund ........................................................................	156
	7.8.2	Överväganden.................................................................	157
8	Fri överlåtelserätt .......................................................................		161
8.1	Bakgrund ...................................................................................		161
	8.1.1	De befintliga boendeformerna........................................	161
	8.1.2	Danmark och Norge .......................................................	162
8.2	Överväganden och förslag...........................................................		162
	8.2.1 Skälen för och mot begränsningar..................................		162

8.2.2Utformningen av eventuella begränsningar i den fria

överlåtbarheten ...............................................................	164
8.2.3 Bör det vara möjligt att begränsa friheten? ....................	165

8.2.4Särskilt om kommuners och landstings rätt att för-

		värva ...............................................................................	168
9	Uthyrning ...................................................................................		169
9.1	Rätten att hyra ut .........................................................................		169
	9.1.1	Bakgrund ........................................................................	169
	9.1.2	Överväganden och förslag..............................................	171
9.2	Uthyrningsregler..........................................................................		175
	9.2.1	Bakgrund ........................................................................	176
	9.2.2	Överväganden och förslag..............................................	177
10	Förhållandet mellan grannar......................................................		181
10.1	Bakgrund ...................................................................................		181
	10.1.1	Fast egendom..................................................................	181
	10.1.2	Bostadsrätter...................................................................	182
10.2	Överväganden och förslag...........................................................		183
	10.2.1	Allmänna synpunkter .....................................................	183
	10.2.2	Vanvård av lägenheten ...................................................	185
	10.2.3	Störningar i boendet .......................................................	190
	10.2.4	Ägarens hyresgäst stör....................................................	200
	10.2.5	Tillträde till lägenheten ..................................................	201

SOU 2002:21			Innehåll 9

11	Ägarlägenhetsföreningen ............................................................		205
11.1	Utseende av styrelseledamöter....................................................		205
	11.1.1	Bakgrund ........................................................................	205
	11.1.2	Överväganden och förslag..............................................	206
11.2	Föreningsstämman ......................................................................		209
	11.2.1	Bakgrund ........................................................................	209
	11.2.2	Överväganden.................................................................	210
11.3	Upplösning av en ägarlägenhetsförening ....................................		211
	11.3.1	Gällande rätt ...................................................................	211
	11.3.2	Överväganden och förslag..............................................	211
11.4	Ägarlägenhetsföreningens kapitalförsörjning .............................		212
	11.4.1	Bakgrund ........................................................................	212
	11.4.2	Överväganden och förslag..............................................	213
12	Exekutionsrättsliga frågor ..........................................................		217
12.1	Gällande rätt................................................................................		217
	12.1.1	Inledande synpunkter .....................................................	217
	12.1.2 Utmätning av fast egendom............................................		217
	12.1.3	Exekutiv försäljning .......................................................	218
	12.1.4 Annan försäljning vid konkurs.......................................		219
	12.1.5	Undantag från utmätning................................................	219
12.2	Överväganden..............................................................................		220
	12.2.1 Finns det skäl för särregler? ...........................................		220
	12.2.2 Särskilt om undantag från utmätning .............................		221
13	Genomförandet............................................................................		223
13.1	Ekonomiska konsekvenser ..........................................................		223
	13.1.1 Hur omfattande kan byggandet av ägarlägenheter
		förväntas bli? ..................................................................	223
	13.1.2 Konsekvenserna för det allmänna ..................................		224
	13.1.3 Konsekvenserna för företag och enskilda ......................		228
13.2	Ikraftträdandet .............................................................................		230
14	Författningskommentar...............................................................		231
14.1	Förslaget till lag om ägarlägenheter............................................		231
14.2	Förslaget till lag om ändring i jordabalken .................................		243
14.3	Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken ........................		244
14.4	Förslaget till lag om ändring i äktenskapsbalken........................		245
14.5	Förslaget till lag om ändring i förköpslagen (1967:868)......... ...		245
14.6	Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:
	988) .............................................................................................		246
14.7	Förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:
	716) .............................................................................................		247

10 Innehåll		SOU 2002:21
14.8 Förslaget till lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10)...			248
14.9 Förslaget till lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors
	gemensamma hem .......................................................................		250
14.10 Förslaget till lag om ändring i konsumentköplagen (1990:932)....			251
14.11 Förslaget till lag om ändring i lagen (1993:320) om byggfels-
	försäkring ....................................................................................		252
Bilagor
1	Kommittédirektiv .............................................................................		259
2	Den danska Ejerlejlighedsloven.......................................................		269
3	Den norska Eierseksjonsloven .........................................................		275
4	Författningsförslag i betänkandet Tredimensionell fastighetsin-
	delning (SOU 1996:87) ....................................................................		299
5	Författningsförslag i betänkandet Konsumentskyddet vid små-
	husbyggande (SOU 2000:110) .........................................................		321

SOU 2002:21	Förkortningar 11

Förkortningar

ABS 95	Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader
AL	Anläggningslagen (1973:1149)
BoU	Bostadsutskottet
BRL	Bostadsrättslagen (1991:614)
CU	Civilutskottet
Ds	Departementsserien
EJLL	Lov om ejerlejligheder (ejerlejlighedsloven),
	nr. 199 den 8/6 1966
ESL	Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven),
	23. mai 1997 nr 31
FBL	Fastighetsbildningslagen (1970:988)
JB	Jordabalken
KKL	Konsumentköplagen (1990:932)
KtjL	Konsumenttjänstlagen (1985:716)
LU	Lagutskottet
NJA	Nytt Juridiskt Arkiv, Avd. I
NJA II	Nytt Juridiskt Arkiv, Avd. II
Ot.prp.	Odelstingsproposisjon
PBL	Plan- och bygglagen (1987:10)
prop.	Proposition
rskr.	Riksdagsskrivelse
RÅ	Regeringsrättens årsbok
SFL	Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter
SOU	Statens offentliga utredningar
UB	Utsökningsbalken

SOU 2002:21	Sammanfattning 13

Sammanfattning

Ägarlägenheter förekommer i många länder men inte i Sverige. Vår ena huvuduppgift har varit att analysera vilka skäl som finns för och emot ägarlägenheter. Den andra huvuduppgiften har varit att lägga fram ett förslag till en svensk modell för ägarlägenheter.

Vår analys mynnar ut i vilka egentliga argument för och emot ägar- lägenheter som kvarstår efter en närmare granskning. Dessa slutsatser styr i sin tur utformningen av vårt förslag till reglering av ägarlägenhe- ter. Däremot tar vi, eftersom detta är utanför vårt uppdrag, inte någon ställning till om ägarlägenheter bör införas i Sverige eller inte.

Om ägarlägenheter skall införas, finns det två huvudvarianter. Den ena modellen innebär att ägarlägenheter innehas med direkt äganderätt. Det förutsätter då att en ägarlägenhet kan fastighetsindelas så att den utgör en fastighet. Den andra modellen innebär att de enskilda lägen- hetsinnehavarna innehar hela byggnaden med samäganderätt. Därtill är knutet en rätt för den enskilde att nyttja en viss lägenhet.

Redan här bör nämnas att vårt förslag till ägarlägenheter innehåller två viktiga nyheter jämfört med tidigare förslag. Reglerna för själva fastighetsbildningen bygger i stort på ett förslag om tredimensionell fastighetsbildning som nu bereds i Regeringskansliet. Och ägarlägenhe- ter skall kunna bildas endast i samband med nyproduktion.

Argumenten för och emot ägarlägenheter

Ägarlägenheter skulle medföra att bostadsmarknaden tillfördes en ytterligare boendeform som kräver en kapitalinsats. För den som kan betala en sådan insats skulle valfriheten därför öka. Ägarlägenheter skulle, vad gäller nyproduktion, antagligen främst konkurrera med småhus och bostadsrätter. Ägarlägenheter bör, i kombination med annan tredimensionell fastighetsbildning, kunna öppna nya möjligheter vad gäller utformning av stadsbilden och byggnader.

Om ägarlägenheter skulle leda till en totalt sett ökad bostadsproduk- tion är svårt att förutsäga. Sannolikt skulle de dock leda till ett tillskott.

Vi bedömer att ägarlägenheter inte skulle leda till ökad segregation. Kommunerna har ett ansvar och dessutom styrmöjligheter vad gäller

14 Sammanfattning	SOU 2002:21

bostadsförsörjningen och bostadsplaneringen i den egna kommunen. Det avgörande är således vilket ansvar kommunerna tar i dessa avseen- den, inte vilka boendeformer som finns. Det är möjligt att välja en utformning som eliminerar risken för att befintliga hyresrätter och bostadsrätter omvandlas till ägarlägenheter.

Konceptet ägarlägenhet innebär inget givet svar på om rätten att överlåta lägenheten eller hyra ut den bör vara fri eller på något sätt begränsad. I utlandet finns exempel på olika lösningar i dessa frågor.

Något entydigt svar finns inte på frågan hur stort boendeinflytandet i ägarlägenheter blir. Svaret beror bl.a. på vilket stadium och vilka avseenden man väljer att tala om. Totalt sett hamnar ägarlägenheter någonstans mellan bostadsrätter och småhus.

Vad gäller kostnader för boendet kan konstateras att boendeformen i sig inte har någon avgörande betydelse för produktionskostnaden. Denna bestäms i stället av sådant som kvalitet och storlek.

Ett ofta uppmärksammat förhållande är den skillnad i ränta som finns mellan fastighetslån och bostadsrättslån. Bostadsrättshavaren brukar få betala ungefär en halv procentenhet högre ränta än småhus- ägaren. Vår bedömning är att förutsättningarna för en lägre ränta än för bostadsrätter blir bättre ju mer ägarlägenheter kan jämställas med traditionella fastigheter.

Ibland har det hävdats att ägarlägenheter är främmande för den svenska fastighetsrätten. Här har alltså förhållandena ändrats. Införs det tidigare nämnda förslaget om tredimensionell fastighetsbildning läggs den fastighetsrättsliga grunden för ägarlägenheter.

I olika sammanhang har framförts att ägarlägenheter är överflödiga eftersom det finns bostadsrätter. Bostadsrättsinstitutet infördes på 1930-talet och utgår från ett kooperativt synsätt. Utvecklingen har dock inneburit att man närmat sig innehav av en ägd bostad. Det är i och för möjligt att fortsätta på den vägen. Men det kan då finnas en risk för att bostadsrättens kooperativa karaktär urholkas. Ett alternativ är att tillfredsställa önskemål om ett mer individualiserat boende genom ägarlägenheter.

Direkt äganderätt är lämpligast

Om ägarlägenheter skall införas bör man enligt vår uppfattning välja en modell med direkt äganderätt.

Den varianten är enklast att smälta in i det svenska rättssystemet. Den tillgodoser bäst önskemål om att stärka den enskildes rättigheter. Skillnaden gentemot bostadsrätter framträder klarast. Direkt äganderätt

SOU 2002:21	Sammanfattning 15

framstår också som fördelaktigast, om man skall försöka uppnå lägre låneränta än för bostadsrätter.

En svensk modell för ägarlägenheter

Att bilda ägarlägenheter

En ägarlägenhet skall, enligt vårt förslag, utgöra en tredimensionellt avgränsad, självständig fastighet som är bildad för bostadsändamål. De rättigheter till lägenhet, byggnaden i övrigt och mark som följer med en ägarlägenhet skall vara odelbara. Fastighetsbildningen skall i stort följa de regler för annan tredimensionell fastighetsbildning som för närva- rande bereds inom Regeringskansliet. Några särskilda regler föreslår vi dock för ägarlägenheter. De viktigaste är följande.

Ägarlägenheter skall alltså, något förenklat, kunna bildas endast i samband med nyproduktion. Därigenom eliminerar man risken bl.a. för att befintliga hyresrätter eller bostadsrätter ombildas till ägarlägenhe- ter.

Lägenheterna skall utgöra en sammanhållen enhet. Denna skall be- stå av minst tre lägenheter.

En ägarlägenhetsförening skall alltid finnas. Det är en särskild typ av samfällighetsförening som skall förvalta bl.a. gemensamma utrym- men i huset. För föreningen skall dessutom gälla en del särskilda bestämmelser som inte gäller för andra samfällighetsföreningar. Vi återkommer till dessa.

Förvärvet av en ägarlägenhet

En ägarlägenhet skall kunna förvärvas redan innan den är uppförd. Man skall alltså kunna förvärva en s.k. luftfastighet. Därvid blir det aktuellt också med entreprenadavtal för uppförande av ägarlägenheterna. För denna situation har vi sett behov av en del särskilda regler. För andra fall, t.ex. förvärv av en färdigställd ägarlägenhet, har vi inte funnit något behov av särskilda regler.

Vad gäller de särskilda reglerna har vi försökt att så mycket som möjligt ansluta till de förslag för småhus från Småhusutredningens betänkande Konsumentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110) som för närvarande bereds i Regeringskansliet. Vår inriktning bidrar inte minst till att regelsystemet totalt sett blir enklare att överblicka för aktörerna.

16 Sammanfattning	SOU 2002:21

Säkerhet för färdigställandet skall, på motsvarande sätt som före- slagits för småhus, finnas när en konsument är beställare. Huvudfunk- tionen för dessa säkerheter är att vara ett ”konkursskydd” som täcker merkostnaderna för att färdigställa ägarlägenheten, om entreprenören går i konkurs. Vi föreslår dock att den som beviljar säkerheten skall kunna ställa upp ett särskilt undantag, när säkerheten avser en ägarlä- genhet. Något förenklat innebär detta att säkerheten för färdigställandet inte gäller om ägare till andra ägarlägenheter hoppar av och detta innebär hinder för att färdigställa den aktuella lägenheten.

Byggfelsförsäkring är ett tioårigt "garantiskydd" mot vissa närmare preciserade byggfel. Småhusutredningen föreslog vissa särskilda bestämmelser för småhus. Bl.a. skall självrisken få vara högst ett halvt prisbasbelopp. De särskilda bestämmelserna föreslår vi skall gälla också för ägarlägenheter, med undantag för samfälld egendom.

Småhusutredningen föreslog slutligen ett särskilt avtalsskydd när konsumenter ingår entreprenadavtal o.d. Det skyddet föreslår vi skall utsträckas till ägarlägenheter. Skyddet innebär bl.a. att avtalet skall vara skriftligt samt ange uppdragets omfattning, priset och en betalningsplan. Skyddet föreskriver också obligatorisk besiktning och ett tvåårigt garantiansvar.

Rätten att överlåta och att hyra ut

Vi anser att några särskilda begränsningar inte bör gälla för ägarens rätt att överlåta eller hyra ut sin lägenhet.

Beträffande uthyrning är det som närmast talar för någon sorts obli- gatorisk begränsning om man tror att uthyrningen riskerar att få en olämplig omfattning. Mot en alltför utbredd uthyrning talar att hyres- marknaden i Sverige är reglerad. Möjligheterna att tjäna pengar på uthyrning är därför begränsade. Dessutom föreslår vi att ägarlägenheter skall kunna bildas endast i samband med nyproduktion. Någon explo- sionsartad övergång till ägarlägenheter kan därför inte ske.

Förhållandet mellan grannar

Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog att sedvanliga grannerättsliga regler skall gälla även för tredimensionellt indelade fastigheter. Utredningen föreslog dessutom särskilda bestäm- melser för sådana fastigheter vid vanvård. Bl.a. skall finnas en möjlig- het för den vars egendom löper risk att skadas att vid domstol ansöka

SOU 2002:21	Sammanfattning 17

om åtgärdsföreläggande gentemot en försumlig ägare. Vi föreslår att dessa särskilda bestämmelser skall gälla också för ägarlägenheter.

Bestämmelserna om åtgärdsföreläggande innebär att sökanden kan tillåtas att åtgärda bristen, bl.a. om de förelagda åtgärderna inte utförs. Domstolen skall därvid fastställa den beräknade kostnaden för åtgär- den. Vi föreslår att den fordran sökanden får skall vara förenad med legal panträtt. Betalar ägaren inte fordringen skall lägenheten således kunna säljas exekutivt och fordringen har då ett särskilt gynnat för- månsläge.

Vår bedömning är att störningar i boendet i ägarlägenheter kan bli ett problem på ungefär samma sätt som beträffande bostadsrätter och hyresrätter. Vi föreslår därför att en ägare som förorsakar sådana störningar skall kunna åläggas att flytta. Ägaren förlorar alltså inte sin äganderätt utan endast rätten att bo i lägenheten.

Situationen kan i stället vara den att ägaren har hyrt ut sin ägarlä- genhet och hyresgästen stör. De sedvanliga hyresreglerna innebär att ägaren då i sin egenskap av hyresvärd skall agera mot störningarna. Men för det fall ägaren inte gör detta föreslår vi en särskild bestämmel- se. En annan lägenhetsägare skall gentemot den försumlige ägaren kunna utverka åtgärdsföreläggande att agera mot störningarna.

Ägarlägenhetsföreningen

Utöver de uppgifter som i allmänhet ankommer på en samfällighetsfö- rening, skall en ägarlägenhetsförening agera när en ägare stör.

Enligt vår mening bör t.ex. ett byggföretag som inte längre är ägare sakna möjlighet att mot lägenhetsägarnas vilja på sikt dominera styrel- sen i en ägarlägenhetsförening. Vi föreslår därför att ägarna genom beslut på föreningsstämma skall kunna ändra stadgevillkor som medger detta.

Genomförandet

Enligt vår bedömning innebär förslaget om ägarlägenheter inte några ökade ofinansierade kostnader för det allmänna.

Förslaget kan beräknas träda i kraft tidigast den 1 januari 2004.

20 Författningsförslag	SOU 2002:21

Användningen av bostaden

Störningar i boendet

5 § När lägenhetsägaren använder sin lägenhet skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Lägenhetsägaren har att hålla noggrann tillsyn över att detta iakttas även av dem som hör till hans hushåll, gästar honom eller utför arbete för hans räkning.

Om en lägenhetsägare inte iakttar vad som sägs i första stycket skall domstol, med de begränsningar som följer av 6 och 7 §§, på ansökan av ägarlägenhetsföreningen ålägga ägaren och de som hör till dennes hushåll att flytta.

6 § Om det förekommer störningar i boendet, skall ägarlägenhets- föreningen ge lägenhetsägaren tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.

En lägenhetsägare som utan dröjsmål rättar sig efter en tillsägelse får inte åläggas att flytta.

En lägenhetsägare får inte åläggas att flytta förrän socialnämnden har underrättats.

7 § Skyldigheten enligt 6 § att ge lägenhetsägaren tillsägelse eller att underrätta socialnämnden gäller inte om störningarna är särskilt allvar- liga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).

I dessa fall skall dock en kopia av ansökningen om åläggande att flytta skickas till socialnämnden.

8 § Är en sådan tillsägelse eller underrättelse som avses i 6 § första stycket avsänd i ett rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall ägarlägenhetsföreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den.

Särskilda bestämmelser vid uthyrning av en ägarlägenhet

9 § Vad som särskilt föreskrivs i 12 kap. jordabalken i fråga om en- eller tvåfamiljshus tillämpas också när ett hyresavtal avser en ägarlä- genhet.

SOU 2002:21	Författningsförslag 21

10 § Om en hyresgäst inte iakttar vad som anges i 12 kap. 25 § jordabalken och den lägenhetsägare som är hyresvärd inte vidtar åtgärder för att störningarna skall upphöra, får hyresnämnden meddela åtgärdsföreläggande för hyresvärden enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken även på ansökan av en annan lägenhetsägare.

Legal panträtt för vissa fordringar

11 § Med en sökandes fordran på ersättning enligt 3 kap. 5 § tredje stycket jordabalken2 följer förmånsrätt enligt 6 § 1 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet inte har förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansökan.

I fråga om en ägarlägenhetsförenings fordran i visst fall på uttaxerat belopp finns bestämmelser i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Bestämmelser om ägarlägenhetsföreningen

Bildande och registrering av en förening

12 § I anslutning till fastighetsbildning av ägarlägenheter skall lant- mäterimyndigheten hålla sammanträde för bildandet av en ägarlägen- hetsförening för de ägarlägenheter som har del i samfälligheten och som ingår i samma enhet. Detta gäller dock inte om det redan finns en sådan förening som ägarlägenheten kan ingå i.

Registrering av föreningen skall ske genom lantmäterimyndighetens försorg.

Föreningens firma

13 § Föreningens firma skall innehålla ordet ägarlägenhetsförening. Firman skall tydligt skilja sig från andra hos den statliga lantmä- terimyndigheten registrerade ännu bestående ägarlägenhetsfirmor. För registrering av föreningens firma gäller i övrigt vad som föreskrivs i firmalagen (1974:156).

Endast en ägarlägenhetsförening får i sin firma använda ordet ägar- lägenhetsförening. Den som bryter mot vad som nu sagts döms till böter.

2 Lydelse enligt förslag i SOU 1996:87.

SOU 2002:21	Författningsförslag 23

2Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 2 kap. 2 § och 13 kap. 2 § jordabalken1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 kap.

2 §

Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrust- ning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innan- fönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel.

I enlighet med vad som sägs i första stycket hör därjämte i regel till byggnad, såvitt angår

1.bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling,

2.butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning,

3.samlingslokal: estrad och sittplatsanordning,

4.ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och anläggning för maskinmjölkning,

5.fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri.

Reservdel och dubblett till föremål som avses i första eller andra stycket hör ej till byggnaden.

Bestämmelserna i första stycket, andra stycket 1 och tredje stycket tillämpas på motsvarande sätt i fråga om sådan fastighet som avses i lagen (0000:000) om ägarlä- genheter.

1 Balken omtryckt 1971:1209.

26 Författningsförslag	SOU 2002:21

4Förslag till

Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 4 § äktenskapsbalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 kap.

4 §1

Med makars gemensamma bostad avses i denna balk

1. fast egendom som makarna	1. fast egendom, som makar-
eller någon av dem äger eller	na eller någon av dem äger eller
innehar med tomträtt, om det	innehar med tomträtt, om det
finns en byggnad på egendomen	finns en byggnad eller ägarlä-
som är avsedd som makarnas	genhet på egendomen som är
gemensamma hem och egendo-	avsedd som makarnas gemen-
men innehas huvudsakligen för	samma hem och egendomen
detta ändamål,	innehas huvudsakligen för detta
	ändamål,

2.fast egendom som makarna eller någon av dem innehar med nytt- janderätt i förening med byggnad på egendomen som makarna eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makarnas gemen- samma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3.byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om bygg- naden eller byggnadsdelen är avsedd som makarnas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål,

4.byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem har rätt att framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:614), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet träffades var avsedd att bli makarnas gemensamma hem och att innehas huvudsakligen för detta ändamål.

Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler, hus- hållsmaskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemensamma hemmet. Till gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som används uteslutande för den ena makens bruk.

1 Senaste lydelse 1991:618.

28 Författningsförslag	SOU 2002:21

5Förslag till

Lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

Härigenom föreskrivs att 3 § förköpslagen (1967:868) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 § 1

Förköpsrätt får ej utövas, om

1.försäljningen endast avser fastighet, som har en ägovidd under- stigande 3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer,

1a. försäljningen endast av- ser en ägarlägenhet,

2.staten är säljare,

3.staten eller landstingskommunen är köpare,

4.köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när ma- kar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling,

5.försäljningen sker på exekutiv auktion,

6.försäjningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastighet och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen av- ser del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn till delen, om denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av fastighet, fastighetsbildningsbeslut meddelats.

Första stycket 1 gäller inte inom sådana områden som avses i 1 § tredje stycket.

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

______________

Denna lag träder i kraft den

1 Senaste lydelse 1984:301.

SOU 2002:21	Författningsförslag 29

6Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbild- ningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs att 3 kap. 1 a § fastighetsbildningslagen (1970: 988)1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	3 kap.
	1 a §2

När en anläggningsfastighet nybildas eller ombildas skall den nya fastigheten genom servitut eller på annat sätt tillförsäkras tillfart och i övrigt sådan rätt som utgör förutsättning för dess ändamålsenliga användning och dess bestånd som en särskild fastighet.

Fastighetsbildning enligt första stycket skall avse befintlig bebyggelse och får inte ske om syftet bättre kan tillgodoses genom fastighetsbild- ning på annat sätt. Om det finns särskilda skäl får dock fastighetsbild- ning för planerad bebyggelse ske under förutsättning att bygglov meddelats när sådant behövs och fastigheten kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom en nära framtid.

Fastighetsbildning	enligt	Om syftet är att skapa en fas-
första stycket får inte ske om		tighet för bostadsändamål av ett
syftet är att skapa en fastighet		utrymme för en lägenhet, skall
för bostadsändamål	av en	det ske genom att en ägarlägen-
enskild lägenhet.		het bildas. För bildandet finns
		bestämmelser även i lagen
		(0000:000) om ägarlägenheter.

_______________________

Denna lag träder i kraft den

1Lagen omtryckt 1992:1212.

2Nuvarande lydelse enligt förslag i SOU 1996:87.

30 Författningsförslag	SOU 2002:21

7Förslag till

Lag om ändring i konsumenttjänst- lagen (1985:716)

Härigenom föreskrivs att 1 och 51 §§ konsumenttjänstlagen (1985:716) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1§1

Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet utför åt konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål i fall då tjänsten avser

1.arbete på lösa saker, dock ej behandling av levande djur,

2.arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker,

3.förvaring av lösa saker, dock ej förvaring av levande djur.

Vid vissa arbeten som avses i första stycket 2 (småhusentre- prenader) gäller även bestäm- melserna i 51, 52 och 54–58 §§. Vidare gäller vid sådana arbeten, i stället för 6 och 12–14 §§, 17 § första stycket andra meningen och 41 §, vad som föreskrivs i 53 och 59–61 §§.

Vid vissa arbeten enligt för- sta stycket 2 som avser ett småhus eller en ägarlägenhet gäller även bestämmelserna i 51, 52 och 54–58 §§. Vidare gäller vid sådana arbeten, i stället för 6

och 12–14 §§,	17 §	första
stycket andra	meningen	och

41 §, vad som föreskrivs i 53 och 59–61 §§.

1 Nuvarande lydelse enligt förslag i SOU 2000:110.

32 Författningsförslag	SOU 2002:21

8Förslag till

Lag om ändring i plan- och bygg- lagen (1987:10)

Härigenom föreskrivs att 9 kap. 13 § samt 10 kap. 3 och 21 §§ plan- och bygglagen (1987:10)1 skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 kap.

13 §2

För sådana byggnadsåtgärder som anges i 2 § första stycket och som kräver bygganmälan samt för sådana rivningar som skall följa en rivningsplan skall en kvalitetsansvarig utses av byggherren. För skilda delar av ett projekt kan olika kvalitetsansvariga utses. En av dem skall samordna deras uppgifter. Byggherren skall underrätta byggnadsnämn- den om vem som är kvalitetsansvarig.

En kvalitetsansvarig skall se till att kontrollplaner som avses i 9 § och rivningsplaner som avses i 4 § följs samt att kontroller som avses i 8 § första stycket 2 utförs. Han skall vara närvarande vid byggsamråd

enligt 7 § samt vid besiktningar och andra kontroller.
Den kvalitetsansvarige skall	Den kvalitetsansvarige skall
också kontrollera och senast vid	också kontrollera och senast vid
byggsamrådet underrätta bygg-	byggsamrådet	underrätta bygg-
nadsnämnden om de krav på	nadsnämnden om de krav på
byggfelsförsäkring för en- och	byggfelsförsäkring för en- och
tvåbostadshus som ställs i lagen	tvåbostadshus	eller	ägarlä-
(1993:320) om byggfelsförsäk-	genheter som ställs i lagen
ring är uppfyllda. Om byggherren	(1993:320) om byggfelsförsäk-
är konsument skall kontrollen	ring är uppfyllda. Om byggherren
även avse kravet på säkerhet	är konsument	skall	kontrollen
enligt 3 a § lagen om byggfels-	även avse kravet på säkerhet
försäkring och de krav som ställs	enligt 3 a § lagen om byggfels-
på ett avtals utformning i 52 §	försäkring och de krav som ställs
konsumenttjänstlagen (1985:716).	på ett avtals utformning i 52 §
	konsumenttjänstlagen (1985:716).

1Lagen omtryckt 1992:1769.

2Nuvarande lydelse enligt förslag i SOU 2000:110.

SOU 2002:21							Författningsförslag 33

					10 kap.
						3 §3
Byggnadsnämnden		får	förbjuda			Byggnadsnämnden		får	förbjuda
att ett visst byggnads-, rivnings-						att ett visst byggnads-, rivnings-
eller markarbete eller en viss åt-						eller markarbete eller en viss åt-
gärd fortsätts, om det är uppen-						gärd fortsätts, om det är uppen-
bart att arbetet eller åtgärden						bart att arbetet eller åtgärden
strider mot denna lag eller mot						strider mot denna lag eller mot
någon	föreskrift	eller		något		någon	föreskrift	eller		något
beslut som har meddelats med						beslut som har meddelats med
stöd av lagen. Byggnadsnämn-						stöd av lagen. Byggnadsnämn-
den får också, om nämnden						den får också, om nämnden
finner att byggherren inte följer						finner att byggherren inte följer
någon väsentlig del av en						någon väsentlig del av en
kontrollplan, eller, i fråga om						kontrollplan eller, i fråga om ett
en- eller tvåbostadshus, att bevis						en- eller tvåbostadshus eller en
om	byggfelsförsäkring				eller	ägarlägenhet, att bevis om
säkerhet enligt lagen (1993:320)						byggfelsförsäkring		eller		säker-
om byggfelsförsäkring			inte		har	het enligt lagen (1993:320) om
företetts enligt vad som sägs i 9						byggfelsförsäkring		inte		har
kap.	12 §, förbjuda		att		ett	företetts enligt vad som sägs i 9
byggnadsarbete fortsätts				innan		kap.	12 §, förbjuda		att ett
de uppkomna bristerna av-						byggnadsarbete fortsätts				innan
hjälpts.						de uppkomna bristerna av-
						hjälpts.

Är det uppenbart att ett arbete eller en åtgärd som avses i första stycket äventyrar en byggnads hållfasthet eller medför fara för männi- skors liv eller hälsa, skall nämnden förbjuda att arbetet eller åtgärden fortsätts, även om förutsättningar som anges i första stycket inte föreligger.

Om byggnadsnämnden finner att byggherren i något väsentligt av- seende avviker från en rivningsplan, får nämnden förbjuda att rivning- en fortsätts till dess att byggherren visar att det finns förutsättningar för att planen kommer att följas.

Förbud enligt denna paragraf får förenas med vite. Beslut enligt denna paragraf gäller omedelbart.

3 Nuvarande lydelse enligt förslag i SOU 2000:110.

Vad som sägs i första–tredje styckena skall tillämpas även i fråga om förbud enligt 3 § första stycket när, beträffande ett en- eller tvåbostadshus eller en ägarlägenhet, bevis om bygg- felsförsäkring eller säkerhet enligt lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring inte har företetts för byggnadsnämnden.

34 Författningsförslag	SOU 2002:21

21 §4

Har ett föreläggande enligt 14 § första stycket, 15 §, 16 § första stycket eller 17 § eller ett förbud enligt 14 § andra stycket eller 16 § andra stycket meddelats någon i egenskap av ägare till en viss fastighet och övergår äganderätten till fastigheten till ny ägare, gäller föreläggandet eller förbudet i stället mot denne. Har i föreläggandet eller förbudet utsatts löpande vite enligt 4 § lagen (1985:206) om viten och har fastigheten överlåtits genom köp, byte eller gåva, gäller vitet mot den nye ägaren räknat från tidpunkten för äganderättsövergången, under förutsättning att anteckning om vitesföreläggandet dessförinnan gjorts enligt 22 §. Löpande vite som avser viss period får endast tas ut av den som var ägare vid periodens början. Annat vite gäller inte mot den nye ägaren, men byggnadsnämnden får sätta ut vite mot denne.

Första stycket gäller även när ett föreläggande eller förbud har med- delats någon i egenskap av tomträttshavare eller eljest som ägare av en byggnad på mark som tillhör någon annan. Vad som sägs om löpande vite gäller dock endast i fråga om föreläggande eller förbud som har meddelats någon i egenskap av tomträttshavare.

I ärenden om föreläggande eller förbud som anges i första eller and- ra stycket skall bestämmelserna i rättegångsbalken om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas.

Vad som sägs i första–tredje styckena skall tillämpas även i fråga om förbud enligt 3 § första stycket när, beträffande en- eller tvåbostadshus, bevis om bygg- felsförsäkring eller säkerhet enligt lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring inte har företetts för byggnadsnämnden.

____________________

Denna lag träder i kraft den

4 Nuvarande lydelse enligt förslag i SOU 2000:110.

1. fast egendom, som sambor- na eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad eller ägarlä- genhet på egendomen som är av- sedd som sambornas gemen- samma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

SOU 2002:21	Författningsförslag 35

9Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1987:232) om sambors gemen- samma hem skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §1

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 4 §,

1. fast egendom som sambor- na eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som sambornas gemensamma hem och egendo- men innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2.fast egendom som samborna eller någon av dem innehar med nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som samborna eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som sambornas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3.byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om bygg- naden eller byggnadsdelen är avsedd som sambornas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål,

4.byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon av dem har rätt att framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:614), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet träffades var avsedd att bli sambornas gemensamma hem och att innehas huvudsakligen för detta ändamål.

1 Senaste lydelse 1991:627.

SOU 2002:21	Författningsförslag 37

10Förslag till

Lag om ändring i konsumentköp- lagen (1990:932)

Härigenom föreskrivs att 48 § konsumentköplagen (1990:932) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse		Föreslagen lydelse
		48 §1
Vid köp av byggnadsdelar som		Vid köp av byggnadsdelar som
tillsammans är avsedda för att		tillsammans är avsedda för att
uppföras till eller infogas i ett		uppföras till eller infogas i ett en-
en- eller tvåbostadshus (hus-		eller tvåbostadshus (husbyggsats)
byggsats) gäller, om det för		eller en ägarlägenhet gäller, om
byggnadsåtgärden krävs	bygg-	det för	byggnadsåtgärden krävs
anmälan enligt 9 kap. 2 § första		bygganmälan enligt		9 kap. 2 §
stycket 1 plan- och bygglagen		första stycket 1 plan- och bygg-
(1987:10), i tillämpliga	delar	lagen	(1987:10), i	tillämpliga
även bestämmelserna i 7, 52		delar även bestämmelserna i 7,
och 53 §§ konsumenttjänstlagen		52 och 53 §§ konsumenttjänstla-
(1985:716). I stället för 35 och		gen (1985:716). I stället för 35
36 §§ denna lag gäller, i tillämp-		och 36 §§ denna lag gäller, i
lig del, 61 § konsumenttjänstla-		tillämplig del, 61 §		konsument-
gen.		tjänstlagen.

Vid köp som avses i första stycket skall också 60 § andra stycket konsumenttjänstlagen gälla i fråga om fel som framträder inom två år efter att varan har avlämnats till konsumenten.

____________________

Denna lag träder i kraft den

1 Nuvarande lydelse enligt förslag i SOU 2000:110.

38 Författningsförslag	SOU 2002:21

11Förslag till

Lag om ändring i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1993:320) om byggfelsförsäk- ring

dels att 1, 3 a, 6 och 7 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 7 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §1

När en byggnad som helt eller till övervägande del skall användas som bostad för permanent bruk uppförs eller när det i fråga om sådan byggnad utförs annan åtgärd för vilken det ställs krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § plan- och bygglagen (1987:10) och som avsevärt förlänger byggnadens brukstid, skall det finnas en byggfelsförsäkring

	Beträffande en- eller tvåbo-				Beträffande ett en- eller två-
stadshus		skall,	oavsett	om	bostadshus eller en ägarlägenhet
byggnaden är avsedd för per-					skall byggfelsförsäkring finnas
manent bruk eller inte, byggfels-					endast när det i fråga om bygg-
försäkring finnas endast när det i					nadsåtgärden ställs	krav på
fråga om sådan byggnad utförs					bygganmälan enligt 9	kap. 2 §
åtgärd för vilken det ställs krav					första stycket 1 och 3–5 plan-
på	bygganmälan		enligt 9 kap.		och bygglagen. Detta gäller oav-
2 §	första	stycket	1 och	3–5	sett om byggnaden är avsedd
plan- och bygglagen.					som bostad för permanent bruk
					eller inte.
					3 a §2

Beträffande en- eller tvåbo- stadshus skall det förutom byggfelsförsäkring också finnas en betryggande säkerhet för att arbete som avses i 51 § konsu-

Beträffande ett en- eller tvåbo- stadshus eller en ägarlägenhet skall det förutom byggfelsförsäk- ring också finnas en betryggande säkerhet för att arbete som avses

1Nuvarande lydelse enligt förslag i SOU 2000:110.

2Nuvarande lydelse enligt förslag i SOU 2000:110.

SOU 2002:21					Författningsförslag 39

menttjänstlagen			(1985:716)	i 51 §	konsumenttjänstlagen
utförs	och	att	byggnadsdelar	(1985:716) utförs och att bygg-
som	avses	i 48 § konsument-		nadsdelar	som avses i		48 §
köplagen (1990:932) levereras i				konsumentköplagen		(1990:932)
enlighet med vad den näringsid-				levereras i enlighet med vad den
kare som skall svara för arbetet				näringsidkare som		skall	svara
eller leveransen har åtagit sig i				för arbetet eller leveransen har
avtal med en konsument.				åtagit sig i avtal med en konsu-
				ment.

Säkerheten skall omfatta situationer när näringsidkaren, i fall som avses i 21 § andra stycket och 29 § konsumenttjänstlagen eller 13, 28, och 29 §§ konsumentköplagen, inte inom skälig tid vidtar åtgärd för att fullgöra sitt åtagande. Säkerhet enligt denna paragraf får inte förenas med självrisk.

6 §3

En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att

1.kostnader för fel som vållats av den som är byggnadens ägare eller av hans anställda ersätts endast om felet har vållats även av någon annan eller om det annars finns särskilda skäl för det,

2.kostnader inte ersätts i den mån ansvaret för felet eller skadorna omfattas av ett enligt 60 § andra stycket konsumenttjänstlagen (1985:716) eller i avtal lämnat garantiåtagande, såvida det inte visas att den ansvarige inte kan fullgöra sitt åtagande eller, i fråga om avtal mellan näringsidkare och konsument, garantiåtagandet inte fullgörs inom skälig tid,

3. ägaren skall svara för en viss självrisk. I fråga om en- eller tvåbostadshus får självrisk för byggfelsförsäkring uppgå till högst ett halvt prisbasbelopp en- ligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Detsamma gäller för ägarlägenheter, utom när det är fråga om del av byggnaden som utgör samfällighet. Beträffande fel eller skada i del av byggnad som innehåller ägarlägenheter och som utgör samfällighet får försäkringen inte innehålla

3 Nuvarande lydelse enligt förslag i SOU 2000:110.

40 Författningsförslag	SOU 2002:21

Villkor som anges i första stycket 1 får, vad beträffar en- och tvåbostadshus, även avse en tidigare ägare till byggnaden.

villkor om att annan än ägarlä- genhetsföreningen skall svara för självrisken.

Villkor som anges i första stycket 1 får, vad beträffar ett en- och tvåbostadshus eller en ägarlägenhet, även avse en tidigare ägare till byggnaden.

7 §4

En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att försäkringsgivarens ansvar för fel och skador är begränsat till ett visst belopp per byggnad (försäkringsbelopp) och till ett visst belopp för samtliga av försäkrings- givaren under ett kalenderår utfärdade byggfelsförsäkringar (gemen-

samt försäkringsbelopp).				Vid	byggfelsförsäkring		för
Vid	byggfelsförsäkring		för
en- eller tvåbostadshus skall				en- eller tvåbostadshus skall
försäkringsbeloppet		motsvara		försäkringsbeloppet		motsvara
minst	kostnaderna	för	de	minst	kostnaderna	för	de
åtaganden som omfattas			av	åtaganden som omfattas			av
försäkringen enligt		1 §	med	försäkringen enligt		1 §	med
hänsyn tagen till penningvärdets				hänsyn tagen till penningvärdets
förändring.				förändring. Detsamma gäller för
				ägarlägenheter, utom när det är
				fråga om del av byggnaden som
				utgör samfällighet.

Säkerhet som avses i 3 a § skall uppgå till minst tjugo procent av det avtalade priset för den försäkrade leveransen eller byggnadsåtgärden.

7 a §

En säkerhet enligt 3 a § som avser en ägarlägenhet får innehålla villkor om att försäk- ringsgivaren inte är skyldig att fullgöra sitt åtagande, om

1. säkerheten beträffande någon av de andra lägenheterna i samma enhet inte tas i anspråk trots att rätt föreligger att häva

4 Nuvarande lydelse enligt förslag i SOU 2000:110.

SOU 2002:21	Vårt utredningsuppdrag 43

1 Vårt utredningsuppdrag

Utredningens uppdrag är att analysera skälen för och emot ägarlägen- heter och att med utgångspunkt i denna analys utarbeta en civilrättslig lagstiftning om hur man bildar och nyttjar ägarlägenheter i flerbostads- hus. Direktiven i sin helhet framgår av bilaga 1.

En äganderätt till en lägenhet i ett flerbostadshus kan vara direkt el- ler indirekt. Särskild lagstiftning om lägenheter som i någon form ägs direkt av innehavaren finns i flera länder. Två olika regelsystem be- skrivs i våra direktiv. I sina huvuddrag representerar de två modeller. Den ena utgår ifrån att lägenhetsinnehavarna har en samäganderätt till bostadshuset och marken (markfastigheten). Med denna rätt är för varje innehavare förenad en exklusiv bruksrätt till en bestämd lägenhet i hu- set. Denna modell förekommer i Norge. Den andra modellen innebär att varje lägenhetsinnehavare själv äger en bestämd lägenhet i huset. Byggnaden i övrigt och marken innehas med samäganderätt tillsam- mans med de övriga lägenhetsägarna. Denna modell finns i Danmark. Lägenheten utgör i denna modell en särskild fastighet. I bilagorna 2 och 3 finns texterna till den danska lagen om ejerlejligheder (EJLL) och den norska lagen om eierseksjoner (ESL).

Den civilrättsliga reglering som vi skall utarbeta om bildande och nyttjande av ägarlägenheter skall enligt direktiven så långt möjligt an- sluta till nu gällande fastighetsrätt och i sina huvuddrag knyta an till något av de principiella synsätt som ligger till grund för bestämmelser- na i Danmark eller Norge. Det skall med andra ord vara frågan om ett bostadsinnehav som är förenat med en äganderätt i en eller annan form till en fastighet.

Under utredningsarbetet har utredningens ordförande och sekretera- ren besökt Trondheims byfogdembete i Norge och där sammanträffat med förstebyfogden Knut Almås och avdelningschefen Torild Lunde. I mötet deltog även representanter från kommunen och en bank. Vidare har utredningens sekreterare vid ett besök hos højesteretsdommeren Peter Blok i Köpenhamn fått närmare information om det danska ägar- lägenhetssystemet och dennes erfarenheter av detta. Fortsatta under- handskontakter har härefter hållits med Almås och Blok. Genom Øko- nomi- och Ehrversministeriet i Danmark har utredningen erhållit in- formation om statistik rörande det danska ägarlägenhetssystemet. Vida-

SOU 2002:21	Ägarlägenheter i ett historiskt perspektiv 45

2Ägarlägenheter i ett historiskt perspektiv

Frågan om införandet av en lagstiftning om ägarlägenheter har varit föremål för diskussion under åtskilliga år.

Redan i slutet av 1800-talet framfördes propåer i riksdagen om en lagreglering av äganderätt till lägenhet i stadsfastighet. Bostadsbrist och ökade hyror för små bostäder hade följt i industrialiseringens spår i storstäderna. Därför kom byggnads- och bostadsföreningar att bildas med syfte att bereda föreningsmedlemmarna billiga bostäder. Med medlemmarnas kapitalinsatser och lån förvärvade föreningen mark där flerfamiljsbostäder uppfördes. Efter färdigställandet upplät föreningen lägenheterna med "hyresrätt" till medlemmarna eller så köpte med- lemmarna fastigheten av föreningen och ägde denna tillsammans. Kö- peskillingen kunde erläggas i avbetalningar under lång tid. Regler sak- nades dock om t.ex. medlemmarnas rättigheter och skyldigheter och föreningens beslutsförhet. Avsaknaden av besittningsskydd kunde få oönskade effekter för de boende, bl.a. om föreningens borgenärer tog sin säkerhet i anspråk och fastigheten försåldes. De boende fick då lämna sina lägenheter. (Se Brattström, Margareta, Läga – Lägenhet med äganderätt 1999, s. 23 f.)

I motioner till riksdagen under åren 1881 och 1882 föreslogs därför lagstiftning i syfte att stärka bostadsförvärvarnas rättigheter. Förslagen innebar att bostadsinnehavarna skulle ges möjlighet att äga eller att besitta ständig nyttjanderätt till sin lägenhet. Lagutskottet framhöll att bostadsföreningarnas verksamhet innebar att även personer med be- gränsade ekonomiska möjligheter kunde förvärva och behålla en bo- stad. År 1882 uppdrog riksdagen åt Kungl. Maj:t att utreda om särskil- da lagregler kunde meddelas i fråga om de rättsförhållanden som upp- kom när stadsfastighet samägdes och delning av sådana genomförts (LU 1882:35, rskr. 1882:31). En bostadsförvärvares äganderätt skulle enligt riksdagen utformas så att den enskilde skulle ha dels en andel i fastigheten och denna andel skulle vara knuten till lägenheten, dels en ideell andel av den gemensamma egendomen. Den till lägenheten knut- na andelen skulle kunna avyttras och pantsättas av bostadsinnehavaren som samtidigt fick en tryggad besittning till lägenheten. I uppdraget till Kungl. Maj:t ingick även att regler skulle utarbetas bl.a. om skyldighet

46 Ägarlägenheter i ett historiskt perspektiv	SOU 2002:21

för bostadsinnehavaren att inte skada huset eller störa grannar. (Se Brattström, Margareta, a.a., s. 24 ff.)

Uppdraget rörande föreningsrätt och besittningsskydd gick till en kommitté som år 1885 rapporterade att frågorna borde lösas genom en lagstiftning gemensam för samtliga kooperativa föreningar. Därefter övertogs utredningsuppdraget av kommittén för lagstiftning angående bolag, vars arbete kom att leda fram till 1895 års lag om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet. Lagen innehöll dock endast reg- ler om föreningens ställning som juridisk person och medlemmarnas ansvar för föreningens förbindelser. Frågan om besittningsrätt till lä- genhet och om samägande och delning av stadsfastighet kom att förbli oreglerad i lag. (Se Brattström, Margareta, a.a., s. 26 f.)

Inte fullt tio år senare antog riksdagen den alltjämt gällande lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Med denna lag har samägarna möj- lighet att genom avtal bestämma vem som skall ha rätt att nyttja viss lägenhet. Under arbetet med förslaget till samäganderättslag uttalade sig såväl justitieministern som riksdagen emot att införa äganderätt till en bestämd våning eller lägenhet. Som skäl för detta anförde man nega- tiva erfarenheter från utlandet. I betänkandet utvecklades den negativa inställningen så att ägarlägenheter utomlands inte ansågs lämpliga som säkerhet för krediter med åtföljande dåliga kreditvillkor (NJA II 1903-

05nr 4 s. 4).

Under första världskriget uppstod på nytt en stor bostadsbrist i lan-

det och ännu efter krigsslutet kom antalet byggnads- och bostadsföre- ningar att öka stort. Återigen aktualiserades frågan om medlemmarnas besittningsskydd och äganderätt. En utredning tillsattes som år 1928 lade fram betänkandet Särskilda bestämmelser om vissa bostadsföre- ningar (SOU 1928:16). Något förslag till lägenheter med direkt ägande- rätt innehöll emellertid inte betänkandet. I denna fråga hänvisades det till de uttalanden som justitieministern hade gjort under utarbetandet av samäganderättslagen. Som ytterligare argument mot ägarlägenheter anfördes att uppdelningen av ansvaret för husets inteckningsskulder menligt inverkade på samhörighetsviljan i en samägd byggnad, att fö- reningen skulle sakna prövningsrätt av nya medlemmar efter en överlå- telse av lägenhet samt att det förelåg svårigheter att vidta åtgärder mot misskötsamma bostadsinnehavare. (Se Brattström, Margareta, a.a., s. 29 f.)

1928 års betänkande kom att ligga till grund för 1930 års lag om bo- stadsrättsföreningar. Den lagen innehöll regler för sådana föreningar som upplät lägenheter till medlemmar med ständig besittningsrätt. Syf- tet med lagen var framför allt att trygga medlemmarnas rätt till sina bostäder och att hindra uppkomsten av osunda bostadsföretag. Vid ikraftträdandet befintliga föreningar har genom övergångsbestämmelser

SOU 2002:21	Ägarlägenheter i ett historiskt perspektiv 47

kunnat leva kvar. Annars slogs i lagen fast att endast bostadsrättsföre- ningar i fortsättningen skulle få upplåta nyttjanderätt till bostadslägen- heter utan begränsning till tiden. (Se Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1999, s. 17.)

Under senare hälften av 1900-talet har frågan om ägarlägenheter fortsatt att debatteras och flera motioner med förslag om införandet av sådana lägenheter har väckts och behandlats i riksdagen (se 3LU 1958:19 och 1967:60, LU 1975:26, 1975/76:20, CU 1977/78:34, 1978/79:24 och 1979/80:4, CU 1981/82:24, LU 1983/84:4, BoU 1984/85:12, BoU 1986/87:14, BoU 1987/88:13, BoU 1989/90:1, BoU 1990/91:1 och 9, BoU 1993/94:21, BoU 1994/95:19, BoU 1997/98:7, BoU 1998/99:2 och 7).

I Boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas slutbetänkande (SOU 1975:51 och 52) diskuterades bl.a. frågan om möjligheten för hyresgäster att kollektivt överta ett hyreshus vid ombyggnad och i anslutning härtill behandlades även ägarlägenheter. Under hänvisning till riksdagens negativa inställning till sådana lägenheter instämde utredningarna i att det inte fanns behov av att införa ett ägarlägenhetssystem (SOU 1975:51 s 319 f.).

Ett förslag till lagstiftning i ämnet lades fram år 1982 genom betän- kandet Ägarlägenheter (SOU 1982:40). I detta föreslogs att lägenheter- na skulle utgöra fastigheter och innehas med äganderätt. Markfastighe- ten och den byggnad i vilka lägenheterna rymdes skulle ingå i en ge- mensamhetsanläggning. Inte heller detta förslag kom emellertid att leda till någon lagstiftning. De remissinstanser som var negativa till försla- get anförde att bostadsrätten som upplåtelseform i allt väsentligt tillgo- dosåg de syften som hade framförts för ägarlägenheter. Ett flertal re- missinstanser ansåg också att regelsystemet skulle bli alltför komplice- rat.

Ett departementsförslag från år 1994 om vissa ändringar i bostads- rättslagen syftade till att stärka bostadsrätten som upplåtelseform (För- stärkt bostadsrätt - en enklare modell för ägarlägenheter, Ds 1994:59). Förslaget mötte emellertid stark kritik och ledde inte till någon lagstift- ning.

I betänkandet Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87) har lagts fram förslag som innebär att utrymmen i en byggnad kan inde- las i fastigheter. Förslaget, som nu bereds i Regeringskansliet, omfattar dock – i enlighet med utredningens direktiv – inte ägarlägenheter för bostadsändamål.

SOU 2002:21	Några olika boendeformer 49

3 Några olika boendeformer

3.1Allmänt om att äga eller nyttja en bostad

Att äga sitt hus innefattar i grunden de mest omfattande befogenheter som en enskild kan ha till sitt boende. Den fria förfoganderätten är dock inte utan undantag. En husägare kan t.ex. genom avtal upplåta nyttjanderätt i sin egendom och avstår därigenom från en del av sin rätt till förmån för nyttjanderättshavaren. Ägarens förfoganderätt kan vara begränsad även på grund av bestämmelser i lag. De begränsningar som lagstiftaren ställt upp kan vila på många olika hänsyn, bl.a. allmän ord- ning och säkerhet, trygghet i det ekonomiska livet, tillgodoseende av offentliga behov eller grannars intressen.

Plan- och bygglagen (1987:10), PBL, utgör ett exempel på föreskrif- ter som reglerar användningen av marken och byggandet. En husägare kan t.o.m. under särskilda förutsättningar och mot ersättning vara tvungen att avstå hela eller del av sin fastighet för tillgodoseende av allmänna intressen, se 2 kap. 18 § regeringsformen och expropriations- lagen (1972:719). Och om husägaren har träffat avtal om att hyra ut sitt hus eller något rum i detta, finns det tvingande bestämmelser i 12 kap. JB till skydd för hyresgästen vilka husägaren måste följa. Även avtals- friheten kan alltså vara begränsad på grund av lag.

En fysisk person kan genom delägarskap eller medlemskap i en ju- ridisk person indirekt bli delägare i ett hus. Att vara medlem i en bo- stadsrättsförening och inneha bostadsrätten till en lägenhet utgör en form av ägande, även om det endast är fråga om ett indirekt ägande gemensamt med övriga medlemmar/bostadsrättshavare i föreningen. Själva lägenheten innehas dock endast med en nyttjanderätt utan tids- begränsning.

Om flera personer tillsammans äger en bostadsfastighet, innebär inte detta att den enskilde delägaren automatiskt också har rätt till en lägenhet i huset. För att få rätt att disponera över en bestämd lägenhet krävs det ett avtal mellan samtliga delägare. Avtalet ger inte upphov till något hyresförhållande mellan parterna (jfr NJA 1952 s. 37). Det ger inte heller något sakrättsligt skydd, dvs. rättsligt skydd gentemot tredje

50 Några olika boendeformer	SOU 2002:21

man. Dispositionsrätten är därför inte skyddad gentemot t.ex. en ny delägare.

Nu gällande lagstiftning ger inte möjlighet att äga en lägenhet i ett flerbostadshus. Lägenheten kan innehas endast med någon form av nyttjande- eller dispositionsrätt såsom hyresrätt, bostadsrätt eller koo- perativ hyresrätt. Den enskildes rättigheter och skyldigheter som nyttjanderättshavare är olika i dessa boendeformer.

3.2Äganderätt

Den som vill äga sin bostad är hänvisad till att köpa ett hus, t.ex. ett friliggande eget hem, ett kedjehus eller ett radhus. I de flesta fall köper husägaren också marken som huset står på, dvs. han kommer i allmän- het att äga en fastighet med huset som ett tillbehör till fastigheten.

Äganderätten till fastigheten skall lagfaras och som lagfaren ägare kan husägaren ta ut inteckningar i huset. De pantbrev som då utfärdas eller registreras (datapantbrev) kan sedan komma till användning, om fastigheten lämnas som säkerhet för lån som husägaren tar. Lån med säkerhet i fast egendom anses i allmänhet utgöra en god säkerhet.

Många gånger kan de som äger småhus ha tillgång till gemensamma utrymmen av olika slag. Det kan vara t.ex. grönområden, parkerings- platser, soprum, (fjärr)värmeanläggningar och tvättstugor. Men det kan gälla också mindre ”anläggningar” såsom centralantenn eller ledningar för telefon och bredband. Närmare bestämmelser om sådana anlägg- ningar som är gemensamma för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (kallade gemensamhetsan- läggningar) finns i anläggningslagen (1973:1149), AL.

Kännetecknande för en gemensamhetsanläggning är att den är ge- mensam för berörda fastigheter. Anläggningen är alltså knuten till fas- tigheterna och inte till deras ägare. För anläggningens utförande och drift utgör de deltagande fastigheterna en särskild samfällighet. I all- mänhet är det de berörda fastigheternas lagfarna ägare som är delägare i samfälligheten. Denna kan förvaltas antingen direkt av delägarna själ- va eller av en särskilt bildad samfällighetsförening. Närmare bestäm- melser om samfälligheter finns i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, SFL.

Det är som redan sagts inte möjligt med dagens lagstiftning att äga en lägenhet i ett flerbostadshus. Ett innehav med äganderätt förutsätter att lägenheten kan särskiljas och bilda en rättsligen bestående enhet. Det förslag som Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande lagt i betänkandet SOU 1996:87 innebär emellertid att utrymmen i byggnader skall kunna fastighetsbildas, dvs. de skall kunna utgöra

SOU 2002:21	Några olika boendeformer 51

självständiga, rättsliga enheter. Utredningens förslag undantar dock – som tidigare nämnts – enskilda lägenheter för bostadsändamål. Om detta undantag tas bort, skulle en möjlighet öppnas för ett direkt ägande av bostadslägenheter.

3.3Hyresrätt

Vad som gäller i fråga om hyresrätten till en bostadslägenhet följer av avtalet mellan parterna, dvs. husets ägare och hyresgästen, och av be- stämmelserna i 12 kap. JB. Till viss del är hyreslagstiftningen tvingan- de till skydd för den enskilde hyresgästen. Utmärkande för hyresrätten är att förvärvet av denna inte skall kosta något. Hyresgästen har genom det s.k. direkta besittningsskyddet ett starkt skydd mot att förlora sin hyresrätt. Hyresgästen får inte fritt överlåta eller byta hyresrätten eller upplåta nyttjanderätten till lägenheten i andra hand. I lagen är närmare reglerat vad som gäller, om inte parterna kan komma överens.

Bostadshyresgästen har inget ekonomiskt ansvar för huset eller lä- genheten på annat sätt än att han skall betala hyra för nyttjanderätten. Hyran för en lägenhet i flerbostadshus är reglerad och bestäms efter den s.k. bruksvärdeprincipen. Även för andrahandsupplåtelse av en hyresrätt i flerbostadshus gäller begränsningar i fråga om hyran storlek. Om en hyresgäst så önskar har han rätt att själv låta utföra vissa under- hålls- och reparationsåtgärder i lägenheten, vilket kan påverka hyrans storlek. En hyresgäst har ett visst boinflytande även i övrigt. I betän- kandet På de boendes villkor – allmännyttan på 2000-talet (SOU 1999:148) utvecklas och föreslås ett ökat inflytande för hyresgästerna (s. 77 ff.).

Hyresgästerna i ett hyreshus som innehåller tre lägenheter eller mer har rätt att förvärva fastigheten genom en bostadsrättsförening enligt närmare bestämmelser som ges i lagen (1982:353) om rätt till fastig- hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Om föreningen köper fas- tigheten, är föreningen skyldig att till hyresgästen med bostadsrätt upp- låta den lägenhet som är avsedd för honom (4 kap. 6 § BRL).

3.4Bostadsrätt

I en bostadsrättsförening är det föreningen som äger bostadshuset och som upplåter bostadsrätt till lägenheterna i huset till sina medlemmar. Bostadsrätten är den rätt i föreningen som medlemmen har på grund av upplåtelsen.

52 Några olika boendeformer	SOU 2002:21

Bostadsrättshavaren/medlemmen äger en andel i föreningen och har en i tiden obegränsad nyttjanderätt till sin lägenhet. För upplåtelsen av en bostadsrätt måste förvärvaren betala en insats till föreningen. Därut- över är bostadsrättshavaren skyldig att betala avgifter till föreningen för den tid han innehar bostadsrätten. Det är bara en bostadsrättsföre- ning som mot ersättning får upplåta en nyttjanderätt utan begränsning i tiden (ett undantag finns dock i punkten 4 i övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen [1991:614]). De grundläggande bestämmelserna om bostadsrätter finns i bostadsrättslagen. Föreningen kan i sina stad- gar ta in närmare bestämmelser om villkoren för förvärv och innehav av bostadsrätterna i huset.

En översyn av bostadsrättslagen i vissa frågor har gjorts och presen- terats i betänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2). Bl.a. har där föreslagits att bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten skall stärkas.

3.5Kooperativ hyresrätt

Ett slags mellanform av hyresrätt och bostadsrätt utgör den kooperativa hyresrätten. För att få tillgång till lägenheten krävs det även här med- lemskap i en förening, som hyr ut lägenheten till medlemmen. Den boende får själv svara för underhåll och reparation av lägenheten och har inflytande över sitt boende genom medlemskapet i föreningen. För att bli medlem måste den enskilde betala en insats och denna får hyres- gästen tillbaka när han flyttar. Någon utsikt till vinst som vid försälj- ning av en bostadsrätt finns alltså inte. Däremot ger systemet förhål- landevis goda förutsättningar för en på sikt låg boendekostnad.

Hittills har den kooperativa hyresrätten bedrivits i form av en för- söksverksamhet. I propositionen 2001/02:62 föreslår regeringen att upplåtelseformen blir permanent. Propositionen innehåller ett förslag till en lag om kooperativ hyresrätt.

3.6Tomträtt

Tomträtt är en form av nyttjanderätt på obestämd tid, men den skiljer sig i många viktiga hänseenden från andra nyttjanderätter. Den är på flera sätt jämställd med äganderätt till fast egendom. De grundläggande bestämmelserna om tomträtt finns i 13 kap. JB.

Tomträtt får endast upplåtas i en hel fastighet som tillhör staten eller en kommun eller som annars är i allmän ägo. För upplåtelsen skall rät- tighetsinnehavaren (tomträttshavaren) betala en avgäld. Tomträtten ger

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 55

4Argument för och emot ägarlägenheter

4.1Vad är en ägarlägenhet?

I diskussionerna om ägarlägenheter förekommer olika argument för och emot sådana lägenheter. Vad som närmare åsyftas med detta slags lä- genheter är däremot inte klart.

Mot bakgrund av de direktiv som har lämnats för vårt utrednings- uppdrag utgår vi dock ifrån att det skall vara fråga om en bostadslägen- het i ett flerbostadshus och att innehavet av denna lägenhet skall vara i någon form förenat med en direkt äganderätt till en fastighet.

Den grundläggande skillnaden mellan de ägarlägenhetsmodeller som finns i Danmark respektive Norge kan i stort beskrivas på följande sätt. I Danmark ägs lägenheten av den enskilde som har en samägande- rätt tillsammans med övriga lägenhetsägare till marken och byggnadens gemensamma utrymmen m.m. I Norge har den enskilde en samägande- rätt till hela byggnaden och till marken. Till denna samäganderätt är knuten en ensamrätt att bruka en lägenhet och andra bestämda utrym- men i byggnaden.

Gemensamt för både de danska och norska ägarlägenhetssystemen är att lägenheten ingår i ett ”paket”, innehållande en rätt till lägenhet, byggnad och mark. I Norge kallas detta paket för ”eierseksjon”. Rätten till dessa tre delar är odelbar. Det går inte att t.ex. sälja eller pantsätta endast lägenheten eller den rätt till byggnaden i övrigt som kan förelig- ga.

När vi i det följande talar om ägarlägenheter utgår vi ifrån att lägen- hetsägaren skall vara tillförsäkrad inte endast en lägenhet utan också behövligt tillträde eller tillgång till bostadshusets gemensamma utrym- men eller anläggningar i byggnaden och tillträde eller tillgång till den mark som huset är uppfört på. Om lägenheten skall innehas med någon form av nyttjanderätt eller äganderätt lämnar vi tills vidare därhän. Men vi utgår ifrån att lägenhetsinnehavarens samlade rättigheter även i en svensk modell skall vara odelbara.

56 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

4.2De huvudsakliga argumenten i debatten

De diskussioner som förekommer om ägarlägenheter innehåller argu- ment både för och emot en sådan boendeform. Enighet råder dock om att en sådan ny form av boende skall vara ett alternativ till de nuvaran- de. Avsikten är alltså inte att ägarlägenheter skulle ersätta t.ex. lägen- heter i ett flerbostadshus upplåtna med bostadsrätt eller annan rätt. Med ägarlägenheter ges alternativ inte bara till andra boendeformer i flerbo- stadshus utan också till boende i t.ex. villa, radhus eller annat eget hem.

Ett skäl som ofta anförs i debatten är att ägarlägenheter ger en ökad valfrihet för den enskilde och mångfald i boendet. Man hävdar också att nybyggnadsproduktionen skulle öka med ett införande av ägarlä- genheter. Mot detta står argumenten att det inte behövs några fler bo- endealternativ samt att det redan idag är svårt för enskilda att hålla isär de olika upplåtelseformer som finns och att dessa problem ökar om ytterligare ett alternativ tillkommer.

Enligt ägarlägenhetsföreträdarna skulle ägarlägenheter innebära ett ökat inflytande över boendet i flerbostadshus, med rätt för ägaren att exempelvis fritt kunna överlåta och hyra ut sin lägenhet. Man hävdar också att ägarlägenheter skulle medföra lägre boendekostnader, med bl.a. bättre lånevillkor för lägenhetsinnehavaren och neutralitet i förhål- lande till beskattningen av småhus. Mot detta invänds att önskemål av detta slag kan tillgodoses redan inom ramen för gällande lagstiftning om bostadsrätter, eller i vart fall med ändringar i den lagen. Man säger sig också befara bl.a. att ”andrahandsuthyrning” med icke- professionella hyresvärdar kommer att öka och att den enskilde kan få problem med att klara sina kostnader för boendet, exempelvis vid en kostnadskrävande ombyggnad av bostadshuset. Risk finns, menar man, att lägenhetsinnehavaren till slut tvingas flytta från sin lägenhet. Enga- gemanget för det egna boendet anförs på ömse sidor som skäl för ägar- respektive bostadsrättslägenheter.

Invändningar har vidare framförts om att ägarlägenheter kräver änd- ringar i den grundläggande fastighetsrättsliga regleringen samt att en sådan upplåtelseform kan komma att leda till spekulation och segrega- tion i boendet och därmed motverka de sociala bostadspolitiska målen.

I debatten finns också den åsikten företrädd att frågan rätteligen inte bör ställas vilka skäl som talar för ett införande av ägarlägenheter utan vilka skäl som talar för ett förbud mot sådana lägenheter.

Vi tar i de följande avsnitten upp de olika argumenten och skärskå- dar dem närmare.

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 57

4.3Ökad valfrihet?

Ägarlägenheter kommer att medföra att bostadsmarknaden tillförs yt- terligare en kategori bostäder som kräver en kapitalinsats av den som önskar förvärva en sådan. Den ökade valfriheten begränsas därför till den som kan ta på sig det ekonomiska åtagande som ett förvärv och innehav av en ägarlägenhet innebär. Den enskildes ekonomiska och personliga förhållanden växlar under livets gång. Och önskemålen om och förutsättningarna för att bestämma boendefom skiftar individuellt och med detta också möjligheten att utnyttja ett breddat utbud.

Sannolikt känner de flesta nog inte till de olika boendeformer som finns redan idag och inte heller de närmare skillnaderna mellan dem. Det talas om problem att hålla isär de olika formerna. Det torde dock finnas anledning anta att den som avser att lägga ner det kapital som kommer att krävas för att förvärva en ägarlägenhet många gånger tar reda på vad boendeformen innebär och vad han får för pengarna. Möj- lighet finns att hos t.ex. konsumentvägledare, fastighetsmäklare och de flesta banker eller andra låneinstitut få upplysningar om olika aktuella boendealternativ. Mycket viktigt för att motverka risken för samman- blandning är enligt vår uppfattning att det klart framgår vad boende- formen står för. Det är viktigt att t.ex. benämningen och innehållet är lättbegripliga.

I såväl Norge som Danmark existerar ägarlägenheter jämsides med andra boendeformer. Och i exempelvis Finland finns som ett ägaralter- nativ bostadsinnehav i aktiebolagsform. Vi har inte fått några uppgifter som indikerar att utbudet i dessa länder av skilda upplåtelseformer skulle ha fört med sig några påtagliga svårigheter för de bostadssökan- de att göra sina val.

Gemensamt för de olika boendeformer som nu finns i Sverige är att samtliga utom en, hyresrätten, kräver en kapitalinsats för möjligheten att erhålla en bostad. Med ägarlägenheter tillkommer ytterligare en sådan kategori. Det kan därför finnas anledning att särskilt uppmärk- samma vilka konsekvenser ett införande av ägarlägenheter kan få för tillgången på och möjligheten för den enskilde att välja lägenhet att hyra.

För närvarande är produktionen av ordinära hyreslägenheter mycket låg i landet samtidigt som det i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö samt i Uppsala-, Växjö- och Umeåregionerna råder bostadsbrist. Enligt beräkningar som Boverket gjort behövs det en nyproduktion på omkring 25 000 bostäder per år i landet för att täcka den efterfrågan som kan förutses. Samtidigt kan det dock noteras att det på sina håll finns ett överskott på bostäder.

58 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

Enligt vad vi inhämtat från företrädare för byggföretagen är det inte lönsamt att bygga hyreshus (se också SOU 2000:33 s. 127 ff.). Detta har angetts vara en orsak till den låga produktionen av sådana hus. Det är svårt att uttala sig om vilken betydelse för produktionen av hyreslä- genheter som ett införande av ägarlägenheter skulle kunna få. Sannolikt kommer en produktion av ägarlägenheter att konkurrera främst med byggandet av småhus och bostadsrättslägenheter och möjligen även kooperativa hyresrättslägenheter. Vi anser det därför inte troligt att en nyproduktion av ägarlägenheter skulle försämra valmöjligheterna för den som söker en nyproducerad hyreslägenhet.

Till frågan om ägarlägenheternas inverkan på tillgången på hyresrät- ter hör också om hyreslägenheter i det befintliga beståndet skall kunna omvandlas till ägarlägenheter. Till denna fråga återkommer vi i avsnitt 6.2.2.

Enligt företrädare för byggföretagen kan produktionen av nya bo- stadslägenheter sannolikt förväntas öka om ägarlägenheter får byggas, eftersom köparna kommer att tillföra kapital för en ny typ av flerbo- stadshus. Att bostadsmarknaden tillförs kapital för byggandet av ägar- lägenheter kan givetvis ge ett efterfrågat tillskott av lägenheter på en ansträngd bostadsmarknad. Även om detta tillskott primärt kommer den till del som kan och vill köpa sin lägenhet, utesluter inte detta att också andra kan dra nytta av produktionen. Denna bör kunna bidra till att bostäder i annan upplåtelseform frigörs, i förlängningen även hyreslägenheter. Detta bör närmast bredda möjligheterna för den enskilde att välja bostad även om en ägarlägenhet inte blir valet.

Ett visst tillskott på lägenheter att hyra skulle också kunna uppnås, om ägarlägenheter kommer att kunna hyras ut. Detta förutsätter då att ägarlägenheter medför att fler bostadslägenheter produceras än vad som annars skulle ha blivit fallet. Frågan om det önskvärda i en sådan form av uthyrning är dock starkt omdiskuterad och rätten att fritt hyra ut ägarlägenheter är inte given. Vi återkommer till denna fråga i avsnitt 9.1.2.

Från byggföretagen har framhållits att ägarlägenheter ger möjlighe- ter till nytänkande och innovationer vid byggande av lägenheter. Det man då ser framför sig är nya typer av lägenheter, vilka kommer att kunna produceras genom ägarlägenhetskonceptet. Man ser möjligheter till större arkitektonisk frihet i utformningen av stadsbilden samt boen- de- och arbetsmiljöer. Exempelvis kan fastigheter i stadskärnor inrym- ma lokaler för t.ex. butiker, biografer, myndigheter, kontor, garage och bostadslägenheter. Detta anges på sikt kunna främja boendet i stads- kärnorna och ge större variation i stadsbilden. I attraktiva lägen medger ägarlägenheter, enligt byggföretagen, ett ”tätare” byggande jämfört

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 59

med småhus. Det sagda framhålls då också som en ökad valfrihet och möjlighet till större tillfredsställelse vad gäller det egna boendet.

Den enskildes val av bostad styrs av flera faktorer. Omständigheter som är hänförliga till den enskildes ekonomiska förhållanden kan som redan sagts begränsa valfriheten. Men också önskemål om närhet till arbete, barnomsorg och skola och den enskildes sociala kontakter i övrigt har betydelse för bostadsvalet. Tillgången på ägarlägenheter ökar inte valfriheten, om inte lägenheterna finns på de platser där de efterfrågas. Ytterst handlar det i detta avseende om kommunernas an- svar för bostadsplaneringen.

4.4Risk för segregation i boendet?

Som nyss sagts kommer inte alla att ha råd att köpa en ägarlägenhet, även om viljan att förvärva en sådan lägenhet kan finnas. Bl.a. detta förhållande kan, sägs det i debatten, leda till en segregation i boendet.

Redan i dag uppvisar samhället en uppdelning mellan olika katego- rier boende. Enligt Storstadskommitténs underlagsrapport Delade stä- der (SOU 1997:118) bygger segregationen i storstäderna framför allt på ekonomiska och sociala grunder. Vi hänvisar här till denna rapport och till den bostadssociala kartläggning av bostadsmarknaden som Bover- ket gjort i rapporten Om hushållens skilda boendeformer, vilken finns intagen i SOU 2001:27.

Att ägarlägenheter kräver en kapitalinsats innebär inte i sig någon ökad risk för segregation. Den grupp som av ekonomiska skäl är ute- stängd från möjligheten att köpa en bostad, t.ex. ett småhus eller en lägenhet med bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, får inte med ägar- lägenheter sin situation försämrad, men inte heller förbättrad.

Redan av 1 kap. 2 § andra stycket regeringsformen följer att det åligger det allmänna att trygga rätten till en bostad och verka för en god levnadsmiljö. Ett ansvar för att den enskilde har tillgång till en god bostad ligger på kommunerna. Detta kommer till uttryck bl.a. i lagen (2000:1383) om kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen. I sam- manhanget bör också nämnas den grundläggande bestämmelsen i 2 kap. 1 § PBL som ålägger kommunerna ett ansvar för att planläggningen av bebyggelsen främjar en från allmän synpunkt lämplig utveckling och ger förutsättningar bl.a. för en från social synpunkt god bostadsmiljö. Kommunerna har olika instrument för att kunna fullgöra dessa sina uppgifter. Och däri ligger också en möjlighet att söka begränsa segre- gationen på bostadsmarknaden. I betänkandet Allmännyttiga bostadsfö- retag och kommunernas boendeplanering (SOU 2001:27) diskuteras

60 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

närmare kommunernas bostadsförsörjningsansvar och rätten till bostad. Här hänvisas till detta betänkande.

Tilläggas kan att, om förslaget i SOU 1996:87 om tredimensionell fastighetsindelning leder till lagstiftning, detta kan bidra till en minskad segregation genom de möjligheter som då öppnas att i ett och samma bostadshus inrymma lägenheter med olika boendeformer.

4.5Risk för spekulation?

Ett argument mot ägarlägenheter sägs vara att boendeformen kan ge upphov till spekulation i bostäder. Tanken är då att lägenheterna inte köps i avsikt att förvärvarna själv skall bo i dem utan endast i kapital- placeringssyfte, något som skulle motverka de sociala bostadspolitiska mål som ställts upp. Köparen saknar intresse för själva lägenheten och frågor av gemensam betydelse för de boende.

Spekulation är ett värdeladdat ord. Ofta sätts ordet i samband med att någon satsar ett kapital i syfte att göra sig en vinst, oftast en vinst som anses oskälig antingen det rör sig om realisationsvinst eller av- kastningen på det insatta kapitalet. En spekulation innebär dock inte bara möjligheter till ekonomisk förkovran utan också risker.

Både småhusköpare och köpare av bostadsrättslägenheter kan ha förväntningar om att värdet på bostaden skall stiga och att de kommer att göra en vinst när bostaden säljs vidare. Men båda grupperna kan också riskera att inte få igen insatt kapital. Detta gäller såväl den som köper en bostad för att bo i som den vilken köper en bostad enbart ”på spekulation”. I samtliga fall är det frågan om ekonomiska värden knut- na till ett bostadsinnehav. Det är svårt att förutse om ägarlägenheter kan komma att bli särskilt utsatta för spekulativ hantering.

En spekulation som tar sikte på avkastningen av insatt kapital rör för ägarlägenheternas del den ersättning som ägaren kan ta ut om han tillåts hyra ut sin lägenhet och villkoren i övrigt för en sådan upplåtel- se. I den mån uthyrningsrätten för ägarlägenheter blir fri torde det fin- nas goda möjligheter att komma till rätta med oseriösa, spekulativa inslag. Lagstiftningen ger flera exempel på skydd som ges åt den sva- gare parten i ett hyresförhållande. Den som hyr en lägenhet, även om det är frågan om endast en andrahandsuthyrning, är t.ex. skyddad mot oskäliga hyresvillkor såväl vad gäller hyrans storlek som i fråga om de rättigheter och skyldigheter i övrigt som följer med hyresförhållandet. I sammanhanget bör emellertid också framhållas att om man så önskar är det möjligt att förbjuda eller begränsa möjligheterna för ägare till ägar- lägenheter att hyra ut lägenheten.

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 61

Lagstiftningen ger också andra exempel på skydd till förmån för den svagare parten i avtalsförhållanden. Ett exempel är bostadsrättslagens bestämmelser om villkor för förhandsavtal och om förskott. Och i av- talslagen finns bestämmelser om skydd mot oskäliga avtalsvillkor. Nämnas kan också de förslag som nyligen har lagts fram i betänkandet Konsumentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110).

Legala instrument för att skydda svaga, enskilda parter mot oskäliga spekulativa inslag finns således och kan, om så behövs, utvecklas även för ägarlägenhetsförhållanden.

4.6Betydelse för bostadsproduktionen

För närvarande är produktionen av lägenheter låg. Som tidigare sagts (avsnitt 4.3) byggs det knappast några vanliga hyreslägenheter, men enligt de företrädare för byggföretag som vi haft kontakt med skulle nyproduktionen av lägenheter med största sannolikhet komma att öka, om det vore möjligt att erbjuda lägenheter med äganderätt. Bakom denna uppfattning ligger bl.a. dels att det framför allt i städer med bo- stadsbrist skulle vara möjligt att bygga till ägarlägenheter i det befintli- ga beståndet främst i stadskärnorna, dels att ägarlägenheter även i lan- det i övrigt skulle utgöra en ny, attraktiv boendeform. Med ägarlägen- heter skulle, i enlighet med de tankar som utvecklades i avsnitt 4.3, innovationer i byggandet kunna introduceras och lägenheterna i större utsträckning kunna utformas efter köparnas önskemål. Det skulle också bli möjligt för en köpare att själv låta färdigställa sin lägenhet. På många håll med stor efterfrågan på bostäder finns det inte tillräckligt med tomtmark för att bygga småhus. Med ägarlägenheter skulle det bli fråga om att så att säga bygga radhus på höjden, vilket kräver mindre markutrymme.

Redan idag är det givetvis möjligt att bygga till ytterligare bostads- lägenheter på ett befintligt bostadshus. Om huset i sig är avsett för bo- stadslägenheter och planbestämmelserna inte heller i övrigt lägger någ- ra hinder i vägen, kan på ett hyreshus likaväl som på ett bostadsrättshus ytterligare våningar med lägenheter med samma upplåtelseform byggas till.

Om möjlighet ges till tredimensionell fastighetsindelning, skulle ägarlägenheter inte bara kunna byggas till på befintliga byggnader. Det skulle också bli möjligt att inne i en och samma byggnad – oavsett om det är fråga om nyproduktion eller ombyggnad av ett befintligt hus – upplåta utrymmen med skilda upplåtelseformer och för olika ändamål, t.ex. för bostäder, garage, butikslokaler eller kontorslokaler med hyres-

62 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

rätt, bostadsrätt och/eller äganderätt. En sådan möjlighet borde också kunna bidra till en minskad segregation i boendet (se avsnitt 4.4).

4.7Ökat boendeinflytande?

4.7.1Inledning

Ett annat argument som framförs för ägarlägenheter är att den enskilde i en sådan boendeform skulle få större möjlighet att själv bestämma över sitt boende – och därmed även påverka boendekostnaderna – än vad som är möjligt inom ramen för de nuvarande boendeformerna i ett flerbostadshus.

Önskemålet om ett förstärkt boendeinflytande i flerbostadshus är emellertid inte begränsat till frågan om ett införande av ägarlägenheter. Det förslag som har lämnats till riksdagen om en permanent lagstift- ning för kooperativ hyresrätt är ett exempel som syftar till att stärka den enskildes inflytande över det egna boendet (prop. 2001/02:62).

Men även inom hyresområdet har hyresgästerna med åren kommit att få en allt starkare rättslig ställning (se 12 kap. JB). Som exempel kan anges att hyresgästen har getts rätt att på egen bekostnad utföra målning och tapetsering m.m. i lägenheten (24 a §). Hyresgästerna är vidare tillförsäkrade inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten (18 d – 18 h §§). Ytterligare förstärkningar i hyresgästens boendeinfly- tande har föreslagits av Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet (SOU 1999:148). I betänkandet Allmännyttiga bostadsföretag och kommunernas boendeplanering (SOU 2001:27) diskuteras frågorna vidare. Där föreslås att regeringen skall tillsätta en särskild utredning med uppdrag att närmare analysera förslagen i 1999 års betänkande samt även i övrigt analysera och lämna förslag bl.a. som leder till ett ökat boendeinflytande.

De diskussioner som förs om ägarlägenheter utgår i allmänhet ifrån att närma den enskilde lägenhetsinnehavarens rättigheter till dem som gäller för småhusägaren. Av naturliga skäl går det dock inte att jämstäl- la ett boende i småhus med boende i ett flerbostadshus. I ett flerbo- stadshus kan regelsystemet inte begränsas till de enskildas lägenheter utan måste omfatta även huset i övrigt, exempelvis tak, fasader och gemensamma utrymmen och den mark som huset är uppfört på. När det talas om den enskildes boendeinflytande gäller det således inte infly- tande över bara den egna lägenheten utan också den egendom i övrigt som den boende måste ha tillgång till. Det gäller ansvaret för kostnader och skötsel av lägenhet och övrig egendom, rätten och skyldigheten att

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 63

bestämma över denna egendom och formerna för hur beslut skall fattas i gemensamma frågor.

Behovet av ett ökat boendeinflytande genom ägarlägenheter får vä- gas gentemot de andra, alternativa boendeformer som redan finns. I debatten om ägarlägenheter hänvisas ofta till bostadsrätterna. När vi i det följande diskuterar de olika argument som brukar föras fram gäl- lande boinflytandet är det därför naturligt att vi i stor utsträckning gör jämförelser med boendet i bostadsrätt och även ser på möjligheterna att genom ändringar i bostadsrättslagen möta den kritik som ägarlägen- hetsförespråkarna för fram mot denna boendeform.

4.7.2Förvärvet av en bostad i nyproduktion

Köparens inflytande över bostadshuset

Den som avser att köpa en nyproducerad bostadsrättslägenhet har i princip ingen möjlighet att påverka utförandet av och kostnaden för färdigställandet av själva huset. Bostadsrättshavaren kommer i allmän- het in först efter det att föreningen har träffat entreprenadavtalet. Där- emot kan han, framför allt genom systemet med förhandsavtal, ha möj- lighet att påverka den närmare utformningen av den egna lägenheten.

Den som köper en ägarlägenhet i en nyproduktion kan komma att erbjudas en lägenhet i ett redan projekterat och kanske också uppfört bostadshus. Hans situation liknar då radhusköparens i motsvarande fall. Som en av flera köpare av delar i ett större komplex kommer han att ha små möjligheter att påverka utformningen av bostadshuset som sådant. Vad han kan få inflytande över blir utformningen av själva bostaden.

Det är dock givet att med ägarlägenheter kan det etableras direkt kontakt mellan byggföretagen och intresserade på ett betydligt tidigare stadium. Från byggföretagens sida har särskilt framhållits de möjlighe- ter som skulle kunna erbjudas köpare att på projekteringsstadiet påver- ka utformningen av hus och framför allt lägenheterna.

En förutsättning för detta är att bindande avtal om köp och entre- prenadavtal skall kunna träffas redan innan huset har uppförts. Det finns vissa risker med en sådan ordning. Man får därför närmare över- väga om detta bör vara möjligt och om särskilda skyddsregler i så fall bör finnas. Redan här kan i korthet nämnas att särskilda skyddsregler finns för bostadsrätter. Och beträffande småhus har ett särskilt skydd kunnat ges inom ramen för systemet med den statliga bostadsfinansie- ringen. Numera utgår inte räntebidrag för småhus. Med anledning av detta föreslog Småhusutredningen vissa skyddsregler för småhus- entreprenader i sitt betänkande Konsumentskyddet vid småhusbyggan- de (SOU 2000:110). Vi återkommer till dessa frågor i kapitel 7.

64 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

Inflytandet över lägenhetsutrymmet

En bostadsrättsförening är skyldig att när lägenheten första gången skall tillträdas efter en upplåtelse tillhandahålla denna i fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet. Det innebär att föreningen normalt tillhandahåller inredning och utrustning av olika slag, t.ex. spis och diskbänk, garderober och sanitetsutrustning. Inget hindrar emellertid avtal om att bostadsrättshavaren själv skall svara för inredningen eller delar av den (7 kap. 1 § BRL).

Väljs en nyttjanderättsform för själva lägenheten i en ägarlägen- hetsmodell kan samma alternativ komma i fråga som gäller för bostads- rätternas del, dvs. att avtal kan träffas med husets (övriga) ägare om huruvida inredningen skall ingå i upplåtelsen eller om lägenhetsinne- havaren själv skall svara för denna. Nyttjanderätten kan med andra ord avse antingen endast det utrymme som lägenheten representerar eller dessutom även hela eller delar av inredningen i lägenheten. Vad som kommer att gälla blir således beroende av vad avtalsparterna kommer överens om, såvida inte lagstiftaren i något eller några avseenden väljer att reglera nyttjanderättens innehåll.

Om den modellen väljs att en ägarlägenhet skall kunna förvärvas med direkt äganderätt kommer förvärvaren, likt en småhusköpare, inte att vara beroende av något samtycke för att få bestämma om lägenhe- tens inredning. Det blir köparen som ensam bestämmer. En annan sak är om köparen också kan få sina önskemål tillgodosedda av säljaren eller av någon annan som åtar sig att färdigställa lägenheten så som han önskar.

4.7.3Rätten att fritt överlåta bostaden

Bostadsrättslagens krav på medlemskap

Ett skäl som brukar anföras för ägarlägenheter är att lägenhetsinneha- varen skall kunna överlåta sin lägenhet till vem han vill. En sådan fri- het har inte bostadsrättshavaren i motsats till småhusägaren. Den till vilken bostadsrättshavaren vill överlåta sin lägenhet måste antas som medlem i föreningen. Vägras medlemskap, är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 § BRL).

Bostadsrättsföreningens rätt att bestämma om medlemskap skall be- viljas eller ej är emellertid inte utan begränsningar. Inträde i föreningen får i princip inte vägras, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta den nye som bostadsrättshavare (se närmare 2 kap. 3–9 §§ BRL).

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 65

En bostadsrättsförening beslutar själv innehållet i sina stadgar och därmed villkoren för medlemskap. Det kan t.ex. vara fråga om att för- värvaren skall ha uppnått en viss ålder (seniorboende) eller tillhöra någon särskild sammanslutning. En bostadsrättsförenings frihet att i sina stadgar bestämma villkoren för medlemskap är dock inte obegrän- sad. Bl.a. är villkor utan verkan om krav på visst medborgarskap eller viss inkomst eller förmögenhet (se närmare 2 kap. 2 § BRL).

Många anser också att det är bra för de boende i ett flerbostadshus, med den närhet som råder dem emellan, att kunna ställa upp villkor för medlemskap och få prövat om nytillkommande förvärvare uppfyller dessa. Mot detta står uppfattningen bland andra om att denna möjlighet är av begränsat värde i vart fall i föreningar med många medlemmar.

Det torde höra till undantagen att en köpare vägras inträde i en bo- stadsrättsförening. Kravet på medlemskap utgör således i praktiken sällan något hinder för förvärvet. Den nuvarande ordningen kan dock ställa till med problem på grund av att det ibland tar lång tid innan fö- reningen prövar en ansökan om medlemskap. Skulle medlemskap sedan vägras medför detta givetvis olägenheter för avtalsparterna, eftersom avtalet blir ogiltigt. Exempelvis kan säljaren ha tillgodogjort sig köpe- skillingen för förvärv av en annan bostad och ha svårt att betala tillba- ka. Problemet uppmärksammades av Bostadsrättsutredningen. I sitt betänkande Bostadsrättsregister (SOU 1998:80 s. 204 ff.) föreslog ut- redningen ändringar för att ansökningar om medlemskap skall prövas snabbare.

Medlemskap – ett hinder mot en fri överlåtelserätt?

En småhusägare kan i princip sälja sitt hus till vem han vill. Något ju- ridiskt hinder mot att ändra bostadsrättslagen så att kravet på medlem- skap inte skall utgöra något hinder mot en fri överlåtelserätt finns inte. Men det råder som framgått olika uppfattningar om det lämpliga med en sådan ordning.

För den som äger ett småhus kan samråd och beslut krävas i frågor av gemensamt intresse bland övriga småhusägare. Som tidigare sagts är det inte ovanligt att småhusägare, inte minst radhusägare, genom sitt fastighetsinnehav har del i en gemensamhetsanläggning eller någon annan samfällighet (se avsnitt 3.2). Förvaltningen av denna samfällig- het kan ske antingen som en delägarförvaltning eller genom en samfällighetsförening. Medlemskapet i en samfällighetsförening följer direkt av fastighetsinnehavet. Någon prövning av medlemskapet sker alltså inte.

66 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

Det är inte givet att lägenhetsägarna i ett ägarlägenhetshus måste tillhöra en förening. För ägarnas samråd och beslut i frågor av gemen- sam betydelse kommer det visserligen att krävas en form för samarbete, men föreningsformen är då endast ett alternativ. Huruvida det i ett så- dant alternativ också skall ställas upp särskilda villkor för rätt till med- lemskap, dvs. därmed i realiteten en begränsning i rätten att fritt överlå- ta lägenheten, är en öppen fråga, liksom vad följderna blir om medlem- skap vägras.

Andra begränsningar i en fri överlåtelserätt?

I såväl Danmark som Norge har lägenhetsinnehavaren som huvudregel rätt att fritt överlåta sin lägenhet, men rätten kan vara begränsad på grund av stadgevillkor. I Danmark är det inte vanligt med bestämmelser som ger föreningen rätt att godkänna eller underkänna förvärvaren. Det förekommer dock att stadgarna ställer särskilda krav på förvärvaren, t.ex. att denne skall bo i lägenheten eller vara pensionär (Brattström, Margareta, Läga – Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 54 ). Även i Nor- ge kan rätten att fritt överlåta eierseksjonen vara begränsad.

Det är inget som hindrar att motsvarande möjligheter till begräns- ningar i den fria överlåtelserätten införs även i Sverige för ägarlägenhe- ternas del.

Sammanfattningsvis

Ägarlägenheter innebär ingen given lösning på frågan om rätten att överlåta skall vara fri eller inte. Eventuella begränsningar kan följa av lag, bestämmelser i föreningsstadgar eller överenskommelser mellan lägenhetsägarna.

4.7.4Uthyrning

Förespråkare för ägarlägenheter har hävdat att möjligheter till ökat in- flytande över boendet finns inte bara genom fri överlåtelserätt utan också genom möjlighet att fritt hyra ut sådana lägenheter. Kritiker till ägarlägenheter har å sin sida sett risker för uthyrning i stor skala med oprofessionella hyresvärdar och kanske på spekulativa grunder.

Först kan slås fast att några särskilda begränsningar i rätten att hyra ut inte finns för småhusägare.

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 67

Bostadsrättshavarens rätt att hyra ut i andra hand

En bostadsrättshavare får däremot inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen (7 kap. 8 § BRL). Han får i princip inte heller hyra ut lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke (samma kapi- tel 10 §). Vägrar styrelsen samtycke, kan frågan prövas av hyresnämn- den (11 §).

Begränsningarna i rätten till andrahandsuthyrning hör till en av de delar i bostadsrättslagen som starkt kritiserats av förespråkarna för ägarlägenheter. De anser att uthyrningsrätten skall vara fri, på samma sätt som fallet är för småhusägaren. Mot dem står de som sluter upp kring bostadsrättslagens reglering. De anser att en lägenhetsinnehavare själv skall bo i sin lägenhet och ha rätt att hyra ut den endast under särskilda förhållanden. Att släppa andrahandsuthyrningen fri skulle strida mot den grundläggande tanken bakom bostadsrätterna, nämligen att nyttjanderätten skall utövas av föreningens medlemmar. Man ser flera nackdelar med andrahandsuthyrningen, såväl för de boende i hu- set som för den som får hyra sin lägenhet endast i andra hand. Andra- handsuthyrningen skapar osäkerhet bland de boende om vilka som rät- teligen hör till huset och det finns också en risk, menar man, att andra- handshyresgästen inte vårdar sig om lägenheten på samma sätt som den som innehar förstahandsrätten till den. Men även för andrahandshyres- gästen är upplåtelsen ett sämre alternativ, framhåller man. Denne har en svagare rättslig ställning och har inte samma möjlighet till boendein- flytande som förstahandshyresgästen.

Bostadsrättsutredningen föreslog i sitt slutbetänkande Olika bo- stadsrättsfrågor (SOU 2000:2) en viss utvidgning av bostadsrättshava- rens rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand.

Danmark och Norge

I såväl Danmark som Norge får lägenhetsinnehavaren fritt hyra ut sin ägarlägenhet. Men ägarna kan i stadgarna föreskriva begränsningar i uthyrningsrätten.

I Danmark gäller särskilda regler om boenderepresentation för hy- resgäster. Om en person äger minst sex bostadslägenheter i samma fö- rening och det bland hyresgästerna finns en sådan representation, skall de allmänna ordningsregler som beslutas för de boende antas av dem som fysiskt bor i huset, hyresgäster och ägare, och inte av ägarföre- ningen. Hyr en ägare ut sin lägenhet, saknar han alltså då rösträtt såvitt gäller sådana regler. I ordningsreglerna kan bestämmas t.ex. om villko-

68 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

ren för att använda en gemensam tvättstuga eller parkeringsplats och om rätten att hålla husdjur eller spela musik på kvällstid. Beslut om ordningsregler fattas med enkel majoritet (Brattström, Margareta, Läga

– Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 64 f.). Hyresgästen har alltså här ett boendeinflytande som saknar motsvarighet för den som hyr en svensk bostadsrättslägenhet.

Ägarlägenheter

Som framgått av vad som sagts om andrahandsuthyrning av bostadsrät- ter finns inget givet svar på frågan om inskränkningar bör finnas i den rätten eller inte. Något juridiskt hinder finns inte mot att helt ta bort begränsningarna i bostadsrättslagen i fråga om bostadsrättshavarens rätt att fritt hyra ut sin lägenhet.

När det gäller ägarlägenheter har man i Norge och Danmark gett ägarna möjlighet att bestämma inskränkningar i uthyrningsrätten. Man kan tänka sig att ansluta till de principer som gäller för småhus vad gäller ägarlägenheter i Sverige. Det skulle alltså ge en fri uthyrning.

Men man kan välja att ta hänsyn till skäl som kan finnas för in- skränkningar. Exempelvis kan skäl som anförts mot fri andrahandsupp- låtelse av bostadsrätter vägas in eller hänsyn tas till den större närhet som finns i ett flerbostadshus jämfört med småhus.

Vad som redan här kan slås fast är att konceptet ägarlägenheter inte ger ett givet svar på frågan om uthyrningsrätten skall vara fri eller inte. Detta är något som man får ta ställning till efter en närmare analys av skälen för och emot. Det gör vi i avsnitt 9.1.2.

4.7.5Rätten att i övrigt bestämma över den egna lägenheten

Inledande synpunkter

Bostadsrätten är den form för boende i lägenhet som med dagens regel- system får anses ge en lägenhetsinnehavare störst möjlighet att själv bestämma över sitt boende i ett flerbostadshus. En bostadsrättslägenhet utgör en del i den byggnad som bostadsrättsföreningen äger. Och lä- genheten upplåts, som redan sagts, till bostadsrättshavaren med nytt- janderätt. Genom sin andelsrätt i föreningen har bostadsrättshavaren en indirekt äganderätt till den egendom som föreningen äger (byggnad, inklusive lägenheter, och i allmänhet också mark) och kan i sin egen- skap av medlem och bostadsrättshavare delta i och söka påverka de

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 69

beslut som föreningen har ansvaret för, antingen besluten rör den egna lägenheten eller egendomen i övrigt.

I bostadsrättslagen regleras förhållandet mellan bostadsrättsföre- ningen och bostadsrättshavarna. Här dras gränserna upp för vilka in- skränkningar i äganderätten som föreningen måste tåla och vilka rättig- heter som tillkommer bostadsrättshavaren såsom innehavare av bo- stadsrätten. I föreningens stadgar kan tas in närmare föreskrifter, bl.a. om bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick och om dennes möjligheter att företa ändringar i lägenheten.

Även med ägarlägenheter kommer det att krävas regler som gäller lägenhetsinnehavarnas ansvar och förhållandet till bostadshuset och dess lägenheter, antingen dessa kommer att innehas med äganderätt eller någon form av nyttjanderätt. Valet av modell, nyttjanderätt eller direkt äganderätt, för lägenheterna kan ha viss betydelse, men bestäm- mer inte med nödvändighet vilket inflytande lägenhetsinnehavaren skall ha över lägenheten. Varken i de danska eller norska modellerna har lägenhetsinnehavaren en oinskränkt rätt att förfoga över sin lägen- het. Hur fördelningen av ansvaret för hus och lägenheter bör göras är inte på förhand givet. En avvägning måste göras mellan skilda intres- sen. Gränsdragningen kan givetvis få betydelse även för lägenhetsin- nehavarens möjligheter att påverka kostnaderna för sitt boende.

Till belysning av vilka intresseavvägningar som kan bli aktuella för ägarlägenheternas del redovisar vi i det följande de huvudsakliga be- stämmelserna i bostadsrättslagen i fråga om föreningens och bostads- rättshavarnas rättigheter och skyldigheter. De grundläggande bestäm- melserna finns i lagens 7 kap. De paragrafer som vi hänvisar till i det följande hänför sig till detta kapitel, om inte något annat anges

Inflytandet över lägenhetens inre underhåll

En bostadsrättsförening är skyldig att hålla lägenheten, liksom huset och marken, i gott skick (4 §). Men även bostadsrättshavaren har ett ansvar för lägenheten. Han är skyldig att på egen bekostnad hålla den i gott skick, om inte något annat har bestämts i stadgarna (12 §). Det är dock inte så vanligt att frågan om ansvaret regleras i stadgarna i den omfattning som skulle vara önskvärd. Bostadsrättshavaren ansvarar enligt lag för vad man brukar kalla lägenhetens inre underhåll, t.ex. tapetsering och målning. Var gränsen går mellan föreningens och bo- stadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter avseende lägenheten är en ofta diskuterad fråga i de enskilda föreningarna.

Även i en ägarlägenhetsmodell kan motsvarande problem uppkom- ma, om lägenheten innehas med endast nyttjanderätt. Väljs emellertid

70 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

alternativet att lägenhetsutrymmet skall fastighetsindelas, bör gräns- dragningsproblemen kunna bli mindre. Lägenhetsfastighetens gränser bestäms då vid fastighetsbildningsförrättningen.

Förändringar av lägenheten

En bostadsrättshavare får inte göra någon väsentlig förändring av lä- genheten utan tillstånd av styrelsen, om inte stadgarna medger en vid- sträcktare rätt (7 §). Vill föreningen å sin sida företa en sådan om- eller tillbyggnad av huset som innebär att en bostadsrättshavares lägenhet kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av före- ningen, krävs det beslut på föreningsstämma i saken och att bostads- rättshavaren själv har gått med på förändringen. Det kan gälla t.ex. att föreningen vill installera en hiss eller ett sopnedkast och därför behöver ta i anspråk ett utrymme i lägenheten. Ger bostadsrättshavaren inte något samtycke till detta, kan ett sådant beslut ändå genomdrivas med stöd av en kvalificerad majoritet av de röstande, om också hyresnämn- den godkänner beslutet (9 kap. 16 § första stycket 2 BRL).

I Danmark svarar lägenhetsägaren för lägenhetens inre. Han har rätt att företa förändringar i lägenheten, men inte i sådan omfattning att byggnadens säkerhet eller konstruktion äventyras. I allt väsentligt gäll- er motsvarande ansvar för den norske innehavaren av en eiereseksjon såvitt gäller den egna lägenheten.

Även i en svensk ägarlägenhetsmodell måste gränser sättas för vad den enskilde lägenhetsinnehavaren får göra och vad denne måste tåla vad avser den egna lägenheten. I vilken utsträckning särskilda regler behövs kan dock, enligt vår bedömning, bero bl.a. på vilken form som väljs. Rent allmänt framstår behovet av den här typen av regler som mindre om ägarlägenheterna utgör självständiga fastigheter.

Ordning, skick m.m. Föreningens tillträdesrätt. Förlust av lägenheten.

En bostadsrättshavare får i princip inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda (6 §). Han är vidare skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ord- ning och skick inom eller utanför huset (9 §). Han är också skyldig att bereda föreningen tillträde till lägenheten, när det behövs för tillsyn eller för utförande av arbete som föreningen svarar för (13 §).

Ytterst kan den som bryter mot sina skyldigheter som bostadsrätts- havare riskera att förlora nyttjanderätten till lägenheten och bli skyldig att flytta ifrån den. Han riskerar också under närmare förutsättningar att

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 71

lägenheten kan bli föremål för tvångsförsäljning. (Se närmare 7 kap. 18

– 25 §§ BRL.). Detta är åtgärder som är vanligast i de fall bostadsrätts- havaren inte har betalat sina avgifter till föreningen.

Bostadsrättsutredningen gjorde i sitt betänkande (SOU 2000:2) en systematisk jämförelse mellan reglerna i 7 kap. BRL och motsvarande bestämmelser i hyreslagen. I betänkandet föreslog utredningen – utöver en utvidgad rätt till andrahandsuthyrning – bl.a. en viss utvidgning av bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten. Vidare föreslog ut- redningen bestämmelser gällande störningar i boendet samt en rätt för föreningen att avhjälpa vissa brister i lägenheten på bostadsrättshava- rens bekostnad. Något ställningstagande till förslagen har ännu inte gjorts.

Även i de danska och norska ägarlägenhetsmodellerna har lägen- hetsinnehavaren ett ansvar för lägenhetens skick och ett ansvar gent- emot de övriga lägenhetsinnehavarna. Som ägare till den egna lägenhe- ten kan den danske lägenhetsinnehavaren med stöd av allmänna gran- nerättsliga regler föra talan mot en störande granne.

Den danske lägenhetsägaren är i lag ålagd skyldighet att ge före- ningen tillträde till lägenheten när det är nödvändigt för tillsyn och reparationer (§ 5 andra stycket EJLL). Om han grovt eller upprepat missköter sina förpliktelser gentemot föreningen eller dess medlemmar kan föreningen ålägga honom att flytta från lägenheten (§ 8 EJLL). Ett sådant åläggande kan prövas av domstol, om ägaren begär det. Ett be- slut om avflyttning innebär dock inte att också äganderätten till lägen- heten upphör.

En norsk samägare som allvarligt bryter mot sina förpliktelser kan däremot tvingas inte bara att flytta från sin lägenhet utan också att sälja sin eierseksjon (se närmare §§ 26 och 27 ESL). Det är styret som kan ta initiativ till sådana åtgärder. Även här kan lägenhetsinnehavaren begära domstolsprövning av vad styret bestämt.

Summering

De rättigheter och skyldigheter som hör till den lägenhet som en bo- stadsrättsförening upplåter grundas antingen på bestämmelser direkt i lag eller på stadgevillkor. För vissa bostadsrättshavare kan begräns- ningen i ansvaret utgöra en trygghet, av andra uppfattas som en besvä- rande inskränkning i rätten att bestämma.

Om Bostadsrättsutredningens förslag genomförs kommer bostads- rättshavarens bestämmanderätt över bostaden att stärkas. Något juri- diskt hinder mot att ge bostadsrättshavaren en än starkare bestämman- derätt över lägenheten finns emellertid inte. Det finns dock en gräns för

72 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

hur långt bostadsrättshavarens bestämmanderätt kan gå. Föreningen har genom sitt ägande det yttersta ansvaret för huset och lägenheterna. Det innebär bl.a. ett ansvar för att se till att bostadsrättshavaren sköter om lägenheten och även i övrigt iakttar sina skyldigheter som innehavare av nyttjanderätten till lägenheten. Vad bostadsrättshavaren gör med sin lägenhet kan vara av intresse för föreningen och också få återverkning- ar som berör andra lägenheter i huset eller bostadsrättshavare.

Om nyttjanderättsalternativet väljs i en svensk ägarlägenhetsmodell, uppkommer motsvarande frågor som här redovisats för bostadsrättsha- varens och föreningens rättigheter och skyldigheter. Innehar lägenhets- innehavaren lägenheten med nyttjanderätt, kommer dennes ansvar allt- så att bestämmas av hur omfattande förfoganderätt som denne ges inom ramen för sin nyttjanderätt. Väljs däremot en modell med en direkt äganderätt till lägenheten, är frågan närmast vilka inskränkningar i äganderätten som är sakligt sett befogade. I båda fallen blir det ytterst frågan om intresseavvägningar.

4.7.6Den gemensamma egendomen

Några utgångspunkter

I en bostadsrättsförening äger föreningen huset, inklusive lägenheterna, och i förekommande fall också marken som huset uppförts på. Genom sitt medlemskap i föreningen har bostadsrättshavarna inflytande över beslut som rör föreningens egendom, inklusive lägenheterna i huset, i den utsträckning inte de enskilda bostadsrättshavarna bestämmer själva på grund av lag eller bestämmelser i stadgarna.

I både de danska och norska modellerna har lägenhetsinnehavarna tillsammans en rätt i någon form till hus och mark. I Danmark har lä- genhetsägaren ”ejendomsret” till grunden, gemensamma beståndsdelar och tillbehör m.m. (§ 2 EJLL), medan den norske lägenhetsägaren äger en ”eierseksjon”, dvs. en samägarandel i den bebyggda egendomen med de rättigheter som följer därmed (§ 1 ESL). Rätten till lägenhet, hus och mark är, som redan tidigare framgått, i båda länderna odelbar.

Något hinder finns inte mot att, i en svensk modell, bostadshuset exklusive lägenheterna ägs av någon annan än lägenhetsinnehavarna. Dessa skulle kunna äga sina lägenheter, men inte ha någon äganderätt till byggnaden i övrigt. Att vara delägare till byggnaden i övrigt eller på annat sätt ha rätt att bestämma i frågor som rör denna ger dock givetvis lägenhetsinnehavaren ett större inflytande över sitt boende. Det gäller även om rätten skulle vara endast indirekt, t.ex. genom ett delägarskap i en förening som äger byggnaden i övrigt.

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 73

Om lägenheterna är fastighetsindelade, dvs. det blir möjligt med en tredimensionell fastighetsindelning, kan lägenhetsfastigheterna tillför- säkras tillgång till huset i övrigt t.ex. genom en gemensamhetsanlägg- ning. I det förslag som Utredningen om tredimensionellt fastighetsut- nyttjande lade i betänkandet SOU 1996:87 pekade utredningen just på att gemensamhetsanläggning ofta är en lämplig lösning när en byggnad skall delas in i flera ungefärligen jämbördiga fastigheter (s. 167). När- mare bestämmelser om sådana anläggningar finns i anläggningslagen (1973:1149), AL.

En gemensamhetsanläggning är inrättad för de deltagande fastighe- ternas behov. Den och rätten till utrymme för anläggningen är samfäll- da för de fastigheter som deltar i anläggningen (14 § AL).

När vi i det följande talar om gemensam egendom avser vi inte bara sådan egendom som lägenhetsinnehavarna direkt eller indirekt äger tillsammans utan över huvud taget egendom som är samfälld för berör- da fastigheter, t.ex. gemensamhetsanläggning och marksamfällighet.

Av vad som nu sagts följer också att om de enskilda lägenheterna innehas endast med någon form av nyttjanderätt, så kommer också lä- genheterna att utgöra gemensam egendom.

Förvaltningen av den gemensamma egendomen

För den enskilde innehavaren av en ägarlägenhet kommer det att vara av vikt på vilket sätt han kan komma till tals och påverka beslut som rör den gemensamma egendomen och frågor som annars är av gemen- samt intresse för lägenhetsinnehavarna. För tredje man är det värdefullt att i sina kontakter med delägarna kunna vända sig till någon som före- träder dem alla i frågor som rör den gemensamma egendomen. Det kan gälla t.ex. den som skall lämna ett lån för en kostnadskrävande renove- ring av huset, hantverkaren som anlitas för att måla husets trappupp- gång eller den som skadats av en nedfallande takpanna och vill ha er- sättning för uppkommen skada.

Hur förvaltningen av den gemensamma egendomen och beslutande- rätten i frågor av gemensamt intresse bör utformas i en ägarlägenhets- modell är inte på förhand givet. Lägenhetsinnehavarna kan själva till- sammans svara för förvaltningen och fatta de beslut som krävs eller så kan denna funktion ligga på någon annan.

I Norge rår varje samägare över sin eierseksjon, men i frågor av gemensamt intresse agerar samägarna via sameiermötet och styret. Det kan gälla kostnader som rör annat än de enskilda lägenheterna, panträtt i eierseksjonerna för sådana kostnader och om åtgärder mot en ägare som allvarligt missköter sina plikter. Lägenhetsinnehavaren har ett di-

74 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

rekt, personligt ansvar för sådana gemensamma utgifter som sameier- mötet eller styret beslutar om, t.ex. för kostnader för underhåll och re- paration som rör bostadshuset och som utgör gemensamma delar (bä- rande väggar, fasader, stamledningar m.m.). Ansvaret gentemot tredje man är dock begränsat efter andelstalet, dvs. det gäller inte något soli- dariskt betalningsansvar.

I Danmark är det en förening som har förvaltaruppgiften och beslu- tanderätten såvitt gäller den gemensamma egendomen och vissa frågor av gemensamt intresse. Föreningen kan t.ex. ta upp lån. Varje medlem ansvarar då fullt ut – personligt, solidariskt och direkt – för föreningens förpliktelser, men med regressrätt gentemot övriga samägare (Bratt- ström, Margareta, Läga – Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 59). Detta gäller om inte annat avtalats med långivaren.

I en bostadsrättsförening är det föreningsstämman eller styrelsen som utövar ansvaret och bestämmanderätten över huset och i före- kommande fall marken. Styrelsen utses av stämman. På stämman har varje medlem normalt en röst, om inte stadgarna föreskriver annat. Be- sluten fattas i allmänhet genom enkel majoritet, men i frågor av mer ingripande karaktär ställs särskilda krav upp.

Styrelsens uppgift är att sköta den löpande förvaltningen. Bostads- rättshavaren har givetvis inte rätt att själv bestämma i frågor som det ankommer på föreningsstämman eller styrelsen att besluta om. Om t.ex. en granne är störande, måste bostadsrättshavaren därför vända sig till styrelsen om han anser att grannen bör avhysas.

I Sverige finns bestämmelser om förvaltning och nyttjande av sam- ägd egendom i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Enligt denna lag krävs det i princip att delägarna är ense i allt som rör det samägda för att beslut skall kunna fattas. Lagen utgör ett trubbigt instrument för beslutsfattande, framför allt när samägarna är många. Om samägarna inte kan enas, kan en god man förordnas som tar över förvaltningsupp- gifterna och beslutanderätten. Begär någon av samägarna det, skall den gemensamma egendomen säljas.

En sådan ordning kan givetvis ställa till bekymmer för de övriga delägarna. Med samäganderättslagen finns det inte någon som direkt på grund av lagen företräder samägarna, bortsett från de fall då en god man har förordnats. Om samäganderättslagen skulle göras tillämplig för förvaltning och beslut som gäller gemensamt ägd egendom i en ägarlägenhetsmodell, krävs ändringar i lagen. Det lämpliga i att välja samäganderättslagen som utgångspunkt för förvaltningen av lägenhets- innehavarnas gemensamma egendom kan dock starkt ifrågasättas.

Den tidigare nämnda lagen om förvaltning av samfälligheter inne- håller bestämmelser om förvaltningen av bl.a. sådana gemensamhetsan-

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 75

läggningar som vi nyss talat om. Delägarförvaltning är en möjlighet. Alternativet är att en samfällighetsförening bildas.

En samfällighetsförening är i likhet med en bostadsrättsförening en juridisk person. Men regelsystemen för de båda föreningstyperna är i vissa avseenden olika. Bl.a. har en samfällighetsförening inte den möj- lighet som en bostadsrättsförening har att vägra medlemskap. Den som förvärvar en i samfällighetsföreningen deltagande fastighet blir auto- matiskt medlem i föreningen.

Summering

I bostadsrättssystemet finns det formellt sett inte någon gemensam egendom. Det är föreningen som är ägare till både hus och lägenheter. För det samråd och de beslut som bostadsrättshavarna/medlemmarna måste samlas kring innehåller bostadsrättslagen särskilda regler.

Det ansvar som lägenhetsinnehavarna kommer att ha för den ge- mensamma egendomen i ett ägarlägenhetssystem och andra frågor av gemensamt intresse gör att inte heller innehavare av en sådan lägenhet kan komma ifrån ett beroende av de övriga lägenhetsinnehavarna. Be- slut måste kunna fattas i någon form. En reglering som alltid kräver enighet bland delägarna är inte realistisk. Det måste i princip gå att fatta beslut även om inte alla delägare kan komma överens. Till frågan om lägenhetsinnehavarnas ansvar hör inte bara i vilka former förvalt- ningen skall drivas och beslut fattas. Hit hör också vilket ansvar i öv- rigt som de enskilda lägenhetsinnehavarna skall ha för den gemensam- ma egendomen, t.ex. underhålls- eller skadeståndsansvar, och ansvar för underlåtenhet att vidta åtgärder när så krävs.

Vi ser det som mest förenligt med de önskemål som ligger bakom tanken på ägarlägenheter att en ägarlägenhetsreglering så långt möjligt skall begränsa behovet av gemensamma beslut och den enskilde lägen- hetsinnehavarens ansvar för den gemensamma egendomen. Det finns därför anledning att så långt möjligt söka minimera dels omfattningen av den egendom som är gemensam, dels det personliga ansvaret för denna egendom dock utan att därmed också utestänga den enskilde från möjligheten att delta i beslut som rör sådan egendom. Slutligen bör man ha så få begränsningarna som möjligt i den enskildes rätt att be- stämma över den egna egendomen.

Det blir med denna utgångspunkt i första hand omfattningen av den gemensamma egendomen som kommer att ge uttryck för hur stor skill- naden kommer att bli mellan bostadsrätts- och ägarlägenhetssystemen. Den största effekten uppnås härvidlag, om lägenheterna inte utgör ge-

76 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

mensam egendom och den enskilde i så stor utsträckning som möjligt ges rätt att själv bestämma över lägenheten.

4.8Kostnaderna för bostaden

4.8.1Finansiering och kostnadsansvar

Småhus

Den som köper ett småhus måste själv kunna finansiera hela köpet. Han kan förhandla om pris och om kontantinsatsen. Småhusägaren kan ställa sin fastighet som säkerhet för de lån som krävs. Normalt kan han då räkna med att få lån upp till 75 % av marknadsvärdet/köpe- skillingen. Utöver köpeskilling får köparen också betala expeditionsav- gift och stämpelskatt när han erhåller lagfart på sitt förvärv (formellt är dock betalningsansvaret solidariskt med säljaren). Avgifter och skatter skall betalas för eventuella nya inteckningar som tas ut. Om ägaren inte betalar sina lån riskerar han att huset säljs exekutivt och att han får flytta.

Småhusägare har också själv ansvaret för kostnader för amortering, ränta, drift, underhåll och reparationer m.m.

Bostadsrätthus och bostadsrätt

I bostadsrättsformen finns två rättighetsinnehavare. Det är dels bostads- rättsföreningen som äger huset, dels medlemmarna i förening- en/bostadsrättshavarna som äger ideella andelar i föreningen och inne- har nyttjanderätt till sina lägenheter.

Bostadsrättsföreningen finansierar köpet av fastigheten dels genom de insatser som medlemmarna betalar in till föreningen, dels genom lån som föreningen själv tar upp. Föreningen kan erhålla bottenlån med pant i fastigheten. Belåningsgraden uppgår normalt till 75 % av värdet på fastigheten som vore den en hyresfastighet. Det betyder att bruks- värdeshyressättningen ligger till grund för bedömningen av bostads- rättsfastighetens värde, som uppgår till mellan 1/2 och 2/3 av produk- tionskostnaden/marknadsvärdet för fastigheten. Den reella belånings- graden blir således 40-50 % av detta värde. För sitt bottenlån får före- ningen normalt en räntefavör om 0,25 - 0,40 % jämfört med villaäga- ren.

Resterande lånebehov kan täckas genom topplån hos föreningen till den del finansieringen inte kan ske genom de insatser som bostads- rättshavarna betalar.

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 77

Föreningen har, liksom småhusköparen, att betala expeditionsavgift och stämpelskatt för lagfarten och eventuella inteckningar.

En bostadsrättsförening svarar för utgifter för drift, underhåll och reparation av huset, inklusive lägenheterna i den utsträckning ansvaret för lägenhetens inre inte ligger på bostadsrättshavaren, samt kostnader som är hänförliga till den mark som byggnaden är uppförd på. Före- ningen är betalningsskyldig för räntor och amorteringar på de lån som den tagit upp. För sina kostnader får föreningen ta ut en årsavgift (van- ligtvis månadsavgifter eller kvartalsavgifter) av varje bostadsrättshava- re. Avgiften är vanligtvis relaterad till ett andelstal. Detta är i sin tur baserat på föreningens produktionskostnad för huset eller liknande.

Bostadsrättsföreningen är som juridisk person ansvarig för sina lån. Bostadsrättshavaren har alltså inget personligt ansvar för dem. Om fö- reningen går i konkurs eller likvideras utan överskott, förlorar bostads- rättshavaren dock det kapital som han har satsat på förvärvet av bo- stadsrätten. Och ansvaret för de lån han tagit består.

Den som vill förvärva en bostadsrätt av föreningen har att betala den insats och, om stadgarna medger det, den upplåtelseavgift som föreningen bestämmer när bostadsrätten upplåts (7 kap. 14 § BRL).

En bostadsrättshavare kan inte själv bestämma vilka lån som fastig- heten skall belastas med. I den delen bestämmer föreningen. Dess be- slut får återverkningar på storleken av den avgift som bostadsrättsha- varen skall betala. En bostadsrättshavare kan dock få en lägre årsavgift än övriga jämförbara bostadsrättshavare genom att betala in en högre insats för sin bostadsrätt. Detta kräver dock att stadgarna medger diffe- rentierade insatser och att föreningen går med på bostadsrättshavarens önskemål (se vidare om differentierade insatser, SOU 2000:2 s. 271 ff.).

Genom att i så stor utsträckning som möjligt lägga kostnadsansvaret för lägenhetens drift, reparation och underhåll på den enskilde bostads- rättshavaren kan dennes del i de kostnader som skall täckas genom av- gifter till föreningen minska. Han kan således i det avseendet så långt det går själv styra dessa utgifter. Effekten av den tvingande reglering som bostadsrättslagen nu innehåller om föreningens ansvar för repara- tioner av sådana stamledningar som föreningen försett bostadsrättslä- genheterna med kan visserligen elimineras genom en byggteknik som innebär att varje lägenhet ansluter sitt enskilda ledningssystem till stamledningar utanför lägenheten. Sannolikt är detta dock en lösning som ter sig mer naturlig i en ägarlägenhetsreglering.

Om förvärvaren köper bostadsrätten av en bostadsrättshavare, har han att betala det belopp som parterna kommer överens om. Dessutom kan han bli skyldig att betala en överlåtelseavgift till föreningen. Avgif- tens storlek är inte reglerad i lag utan beräkningen av denna skall fram-

78 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

gå av föreningens stadgar (9 kap. 5 § första stycket p. 5 BRL). I förar- betena har som en riktpunkt angetts ett belopp om 2,5 procent av bas- beloppet.

Bostadsrättshavaren kan finansiera sitt förvärv av bostadsrätten helt eller delvis genom lån och som säkerhet lämna bostadsrätten som pant. Belåningsgraden uppgår normalt till 60 % av marknadsvärdet för bo- stadsrätten. Räntan är normalt 0,5 % högre än vad som gäller för en villaägares bottenlån. Egen insats eller dyrare topplån uppgår i allmän- het till 40 % av bostadsrättens marknadsvärde.

Bostadsrättsföreningen och dess övriga medlemmar har inget ansvar för bostadsrättshavarens lån. Om bostadsrättshavaren inte betalar sina lån, riskerar han att bostadsrätten säljs exekutivt och att han måste flyt- ta från lägenheten. Bostadsrättshavaren kan, som redan sagts, drabbas ekonomiskt också om föreningen går i konkurs eller likvideras utan överskott. Han förlorar då det kapital som han har satsat på förvärvet av bostadsrätten. Men ansvaret för de lån han tagit består.

Bostadsrättshavaren, liksom en småhusägare, kan genom sitt val av standard påverka kostnaderna för sitt boende. Det gäller oavsett om inredningen bekostas av föreningen eller av honom själv. Detsamma kan komma att gälla även lägenhetsinnehavaren i en ägarlägenhetsmo- dell, oavsett om han äger lägenheten eller innehar den med endast nytt- janderätt.

Ägarlägenheter

Den som köper en ägarlägenhet kommer som tidigare sagts att köpa ett paket, nämligen rätten till lägenheten och en rätt till byggnaden eller en anläggning i denna och en rätt till marken. Till skillnad mot småhus- ägaren kommer ägarlägenhetsköparen inte att finansiera förvärvet av hela bostadshuset. Han skall finansiera sitt paket, liksom envar av de övriga köparna finansierar sina paket.

Paketet kan som framgått tänkas ha olika innehåll. Med förebild i den norska ägarlägenhetsmodellen kan ett lägenhetsköp avse en sam- ägarandel i hus och mark och en exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet i huset. Med ett innehåll som svarar mot den danska modellen kommer paketet däremot att avse äganderätt till en bestämd lägenhet (fastighet) och en samäganderätt eller annan rätt till byggnaden i övrigt och marken.

I den sistnämnda modellen kan kostnaderna för paketet delas upp i kostnaden för lägenhetsfastigheten, som köparen ensam skall svara för, och övriga kostnader som samtliga lägenhetsköpare kommer att få ta del i. I paketet kan ingå, men det är inte nödvändigt, att säljaren skall

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 79

färdigställa även lägenhetsutrymmet. Om en ägarlägenhet skall kunna köpas i en ännu inte uppförd byggnad, kan köparens andel i kostnaden för uppförandet ingå i köpeskillingen för paketet eller så kan detta vara en kostnad som skall bestridas först senare.

Väljs den lösningen att byggnaden/tillbyggnaden exklusive lägenhe- terna skall inrättas som en gemensamhetsanläggning – något som förut- sätter att lägenheterna fastighetsbildas – kan ansvaret för utförandet av denna anläggning komma att ligga på en samfällighetsförening (14 § AL och 4 § SFL). Om inte köparna själva skjuter till erforderligt kapi- tal för uppförandet av anläggningen, blir det samfällighetsföreningen som i eget namn får ta upp lån för detta ändamål. Långivaren eller lång- ivarna har då att vända sig till föreningen med sina betalningskrav. Lä- genhetsägarna har inget personligt ansvar för föreningens lån. Skulle det emellertid vara så att föreningen saknar medel för att betala sina lån, har föreningens styrelse att upprätta en debiteringslängd och ge- nom uttaxeringar av lägenhetsägarna efter andelstal ta ut vad som ford- ras. Föreningen kommer då att ha förmånsrätt i lägenhetsfastigheterna för uttaxerade belopp som inte varit obetalda längre tid än ett år (se lagen [1973:1152] om förmånsrätt för fordringar enligt lagen [1973:1150] om förvaltning av samfälligheter).

Skulle det däremot i det inledningsvis nämnda exemplet vara fråga om en delägarförvaltning, får delägarna själva ta lån i egna namn. De får då erbjuda säkerhet i sina lägenhetsfastigheter.

Väljs däremot en modell där lägenheten kommer att innehas endast med nyttjanderätt, får lägenhetsinnehavarnas äganderätt knytas till markfastigheten. Lägenheterna kan då, utifrån nu gällande principer, inte lämnas som säkerhet eftersom dessa är en del i samägd egendom. Det bör dock framhållas att man i Norge har bestämmelser som medger pantsättning av bruksrätten.

Enligt vad vi har inhämtat från bankföreträdarhåll skulle det krävas att lägenheten utgör en fastighet för att lägenhetsinnehavaren skall få samma möjlighet som en villaköpare till ett bottenlån på normalt 75 % av marknadsvärdet/köpeskillingen.

Summering

Sammanfattningsvis kan sägas att den enskilde lägenhetsinnehavaren får ett mindre omfattande direkt betalningsansvar i en modell där finan- sieringen för uppförandet av delar av byggnaden som inte skall utgöra enskilda lägenheter sker genom en förening som är ansvarig gentemot långivaren för återbetalningen. Föreningen har dock i sin tur rätt att utkräva ersättning av lägenhetsinnehavaren för fullgörandet av före-

80 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

ningens återbetalningsskyldighet efter lägenhetsinnehavarens ägaran- del.

En samfällighetsförening fyller i likhet med en bostadsrättsförening en sådan funktion. Om en medlem inte kan fullgöra sin betalningsskyl- dighet gentemot föreningen, kan i båda dessa alternativ föreningen yt- terst tvingas att hos de övriga medlemmarna i föreningen ta ut de be- lopp som fallerar på grund av den förstnämndes bristande betalnings- förmåga. Med andra ord ökar beroendet av de andras betalningsförmå- ga i takt med att föreningen får ett större betalningsansvar.

Till skillnad mot en bostadsrättsförening anses en samfällighetsfö- rening inte kunna försättas i konkurs, eftersom föreningen skall hos medlemmarna uttaxera de medel som krävs. Medlemmen i en samfäl- lighetsförening riskerar därför ett i realiteten vidare kostnadsansvar för föreningens skulder än en bostadsrättshavare som, om bostadsrättsföre- ningen försätts i konkurs, inte kan åläggas någon betalningsskyldighet för föreningens skulder. Å andra sidan medför bostadsrättsföreningens konkurs att bostadsrättshavaren förlorar det kapital han betalat för bo- stadsrätten. Bostadsrättslagen ger bostadsrättshavarna en möjlighet att på föreningsstämma bestämma huruvida de vill rädda föreningen från konkurs genom att besluta om höjda insatser.

Som framgått av vad som tidigare sagts krävs det för att lägenheter skall kunna förvaltas av en samfällighetsförening att lägenheterna är fastighetsbildade. I annat fall får man falla tillbaka på någon form av samäganderättsreglering, där lägenhetsinnehavarna får ett direkt, per- sonligt betalningsansvar.

4.8.2Avsägelserätt

Bostadsrättshavarens avsägelserätt

En bostadsrättshavare kan drabbas av ökade kostnader som en småhus- ägare inte riskerar. Så kan bli fallet bl.a. om en bostadsrättshavare av- säger sig sin bostadsrätt (4 kap. 11 § BRL). Han blir då fri från framti- da ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Avsägelserätten har kritiserats. Regleringen är avsedd som ett skydd för den enskilde, vars konsekvenser får bäras av det kollektiv som bostadsrättsföreningen representerar.

Innebörden av en avsägelse är att den avsagda bostadsrätten övergår till föreningen utan någon ersättning, dvs. bostadsrättshavaren har inte rätt att få tillbaka insatsen, upplåtelseavgift eller några andra avgifter som han betalat till föreningen. Rätten till avsägelse kan göras gällande

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 81

tidigast två år från det att föreningen upplåtit bostadsrätten. Bostads- rättshavaren behöver inte ange något skäl för sin avsägelse.

Någon rätt till avsägelse finns inte för de danska eller norska ägar- lägenhetsinnehavarna.

Kritikerna av avsägelserätten anser att den helt bör slopas eller att det i vart fall bör ha förflutit längre tid än två år innan rätten till avsä- gelse skall kunna göras gällande.

Regleringen härstammar från år 1930. Den motiverades i korthet med att bostadsrättshavaren utan avsägelserätt beträffande föreningens förbindelser skulle bli underkastad en ekonomisk bundenhet som när- made sig ett personligt ansvar (NJA II 1930 s. 469).

För att få bort rätten till avsägelse krävs det en ändring i bostads- rättslagen. Om så bör ske och avsägelserätten möjligen bör ersättas av något annat skydd för den enskilde bostadsrättshavaren, kan det råda delade meningar om. Vi ser inte anledning att här närmare gå in på denna fråga. Men, i sak är det vår uppfattning att avsägelserätten inte är oskiljaktigt förenad med bostadsrätten.

Ägarlägenheter

Redan den kritik som finns mot avsägelserätten talar mot att en sådan rätt skulle ha någon plats i en ägarlägenhetsreglering. Om en lägenhet skall innehas med en äganderätt följer med detta ett ansvar för ägaren att själv se till att avyttra lägenheten, om så krävs när avgifterna blir för höga eller ägaren av andra skäl anser sig inte ha råd att behålla den.

Och även med en modell som innebär att lägenhetsinnehavaren har endast en nyttjanderätt till sin lägenhet bör en avsägelserätt vara uteslu- ten mot bakgrund av att rätten till lägenheten kommer att ingå i ett pa- ket som lägenhetsinnehavaren äger i någon form. Denne bör också i detta fall ta ansvar för sitt ägande och inte kunna övervältra det på nå- gon annan.

4.8.3Pantsättning

Bostadsrätter

Insatserna för nyproducerade bostadsrättslägenheter är många gånger höga. I storstäderna och andra orter med bostadsbrist är också överlå- telsepriserna för bostadsrätter höga. Det är inte längre bara bostads- rättsföreningen som pantförskriver lån för att finansiera sitt fastighets- förvärv och senare uppkomna kostnadskrävande åtgärder. De enskilda bostadsrättsköparna tar i allt större utsträckning upp lån mot säkerhet i

82 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

bostadsrätten för att kunna förvärva rätten till sina lägenheter. På detta sätt uppkommer en form av dubbel pantsättning. Den består i att före- ningen kan pantsätta fastigheten och bostadsrättshavaren sin bostads- rätt.

Bostadsrättens värde som pant

Värdet av bostadsrätten som säkerhet är delvis beroende av värdet på föreningens tillgångar och dess skulder, framför allt vilka lån som fö- reningen har tagit med fastigheten som säkerhet. Bostadsrätten utgör således en sämre säkerhet än en fastighet. Till detta kommer att före- ningen kan ha en legal panträtt i bostadsrätten för fordran på obetalda avgifter; en fordran som oftast uppkommit först efter det att bostadsrät- ten pantförskrivits, men som trots detta har förmånsrätt före den avta- lade panträtten (se närmare 7 kap. 16 a § BRL). De nu nämnda förhål- landena är omständigheter som kan utgöra skäl för att en bostadsrätts- havare som lämnar sin bostadsrätt som säkerhet i allmänhet får betala ca 0,5 % högre ränta på lånet än en småhusägare, som lämnar sin fas- tighet som pant.

Ett annat skäl för den högre räntan på bostadsrättslån kan vara att de som lämnar eller avser att lämna ett lån till bostadsrättshavaren kan ha svårt att få en samlad överblick över bostadsrättsföreningens ekonomi och tillförlitliga uppgifter om vilka lån som direkt eller indirekt belas- tar bostadsrätten. Den som lämnar lån med säkerhet i ett småhus kan genom det offentligt förda fastighetsregistret få uppgift om lagfaren ägare och om de pantbrev som tagits ut i fastigheten. Något motsvaran- de register förs inte för bostadsrätternas del.

I Sverige är de enskilda bostadsrättsföreningarna skyldiga att föra förteckningar över dels sina medlemmar (medlemsförteckning), dels de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt (lägenhetsförteckning), se 9 kap. 8 § BRL. För att en panthavare skall ha sakrättsligt skydd för pant i en bostadsrätt krävs att föreningen har underrättats (denuntierats) om pantsättningen. Föreningen är skyldig att föra in en anteckning om denuntiationen i lägenhetsförteckningen (9 kap. 10 § tredje stycket BRL). Ansvaret för att denuntiationerna antecknas hos föreningen lig- ger på dess styrelse. Det är således med uppgifter från förteckningen som presumtiva långivare kan få besked om vilka panter som belastar den enskilda bostadsrätten.

Den nuvarande regleringen avseende pantsättning av bostadsrätter är bristfällig och har kritiserats. En förstärkning skulle nås, om i stort sett samma inskrivningsförfarande kom till användning för registrering av bostadsrättsinnehav och pantsättning av bostadsrätter som gäller för

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 83

lagfart på och inteckning av fast egendom. I Bostadsrättsutredningens betänkande SOU 1998:80 har bristerna i den nuvarande ordningen re- dovisats och förslag lagts fram om ett offentligt bostadsrättsregister för landets samtliga cirka 700.000 bostadsrätter.

Om förslaget till offentligt register för bostadsrätter genomförs skul- le ett skäl för den högre räntan för bostadsrättslån falla. Kvar skulle emellertid stå att bostadsrättens pantvärde är beroende av föreningens ekonomiska situation. Ett förslag som syftade till att stärka bostadsrät- tens värde som pant lades tidigare fram i departementspromemorian Förstärkt bostadsrätt, Ds 1994:59. Det föreslogs i denna att föreningar- na skulle vara förbjudna att ta upp lån. Endast bostadsrättshavarna skulle kunna låna och då mot säkerhet i de enskilda bostadsrätterna. Förslaget förkastades dock av remissinstanserna.

Vill man undvika möjligheten till dubbelpantsättning vore ett annat alternativ att förbjuda bostadsrättshavarna att ta upp lån med bostads- rätten som säkerhet. Att kanalisera lånen till föreningarna skulle sanno- likt främja bosparandet och också minska möjligheten att utnyttja bo- stadsrättsinstitutet för att ta upp lån för annat ändamål än boendet. Men det skulle innebära en risk för dyra lån för föreningen och beta bostads- rättshavaren möjligheten att använda bostadsrätten som säkerhet.

Den nuvarande regleringen i bostadsrättslagen som medger att före- ning och bostadsrättshavare kan belåna och pantsätta bostadshuset re- spektive bostadsrätten kan mot bakgrund av vad som nu sagts förväntas bestå.

Ägarlägenheter

För att undvika dubbelpantsättning krävs att rätten till en lägenhet och lägenhetsinnehavarens rätt i övrigt till hus och mark kan pantsättas endast tillsammans. Som redan framgått är det också en sådan lösning som vi förordar för ägarlägenheternas del, dvs. att rättigheterna skall vara odelbara.

Ägarlägenhetsinnehavaren skulle med denna utgångspunkt få en jämfört med bostadsrättshavaren mer fristående ställning. Att kanalise- ra alla lån som rör förvärvet av lägenheten och de rättigheter i övrigt som hör till lägenhetsinnehavet borde vara till fördel även för borgenä- rerna och kunna bidra till förmånligare lånevillkor än vad som gäller för en bostadsrättshavares lån.

Som framgått av tidigare avsnitt (4.8.1) kan emellertid, om en lös- ning med förvaltning via en samfällighetsförening väljs, uppförandet av gemensamma delar av byggnaden ske i föreningens regi och föreningen kan då via uttaxeringar kräva in de belopp som lägenhetsägarna skall

84 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

bidra med. Och detta föreningens krav skulle vara förenat med en legal panträtt i de enskilda lägenhetsfastigheterna såvitt avser obetalda be- lopp under en tidsrymd av ett år. Föreningens uttaxeringsrätt och legala panträtt är emellertid inte begränsade till krav som hänför sig till före- ningens kostnader för att uppföra huset. Även i andra fall då föreningen behöver medel, t.ex. för en kostsam reparation av husets fasad, kan föreningen göra gällande dessa rättigheter. Så till vida kan också i en ägarlägenhetsreglering med en samfällighetsförening som förvaltare av den gemensamma egendomen en form av dubbelpantsättning uppkom- ma, om än för begränsad tid. Något beloppstak för uttaxeringsmöjlighe- ten och den legala panträttens omfattning finns inte med nuvarande regler.

Den skillnaden finns jämfört med bostadsrätter att bostadsrättsföre- ningens skulder kan medföra att pantobjektet bostadsrätten så att säga utraderas. Det sker om bostadsrättsföreningen går i konkurs. Så kan inte bli fallet när föreningen är en samfällighetsförening. Den kan ju inte gå i konkurs. I en modell där lägenheten innehas med direkt ägan- derätt är inte heller ägarlägenheten för sitt bestånd direkt beroende av föreningens bestånd. Däremot upphör alltså en bostadsrätt om bostads- rättsföreningen upphör.

Enligt vad vi inhämtat från bankhåll är det för bankernas upplåning på den internationella marknaden av väsentlig betydelse att bankernas utlåning i sin tur sker mot säkerhet i fast egendom. Om lägenheten ut- gör sådan egendom, talar enligt bankföreträdare en mycket stor sanno- likhet för att lägenhetsköparen normalt skulle få betala en något lägre ränta än en bostadsrättshavare för de lån han tar för sitt förvärv.

4.8.4Beskattning

I diskussionerna om ägarlägenheter framförs ofta den åsikten att det finns brister i neutraliteten i beskattningen mellan olika boendeformer. Vad som avses är i allmänhet det förhållandet att det ekonomiska utfal- let kan bli olika om man jämför en småhusägare som investerat ett visst kapital i ett småhus och en bostadsrättshavare som investerat motsva- rande kapital i en bostadsrättlägenhet.

I en rad hänseenden är skattereglerna för småhusägare och bostads- rättshavare dock utformade på i princip samma sätt. Det gäller t.ex. reglerna om kapitalvinstbeskattning och rätten till uppskov med be- skattningen vid bostadsbyten. Förklaringen till de skillnader som finns är att småhusägaren äger en fastighet, medan bostadsrättshavaren inne- har sin lägenhet med endast nyttjanderätt och i övrigt äger en andel i bostadsrättsföreningen.

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 85

En småhusägare betalar med nuvarande bestämmelser fastighets- skatt med 1 % av taxeringsvärdet, med den begränsningen att fastig- hetskatten – under vissa förutsättningar – inte skall överstiga 5 % av den skattskyldiges inkomst. Småhusägaren har rätt till avdrag i in- komstslaget kapital för räntan på lån i fastigheten. Värdet av fastighe- ten kan också bli föremål för förmögenhetsskatt. Fastigheten tas upp till taxeringsvärdet. Avdrag medges för skuld. För fysisk person är skattesatsen 1,5 % på belopp över ett fribelopp om 1,5 miljoner kronor för ensamstående och 2 miljoner kronor för sambeskattade par. Under- skott i inkomstslaget kapital upp till och med 100 000 kronor leder till skattereduktion med 30 %. För underskott därutöver är skattereduktio- nen 21 %.

Kapitalvinstskatten vid försäljning av en privatbostadsfastighet är 20 % av vinsten. Vinsten utgörs i princip av skillnaden mellan å ena sidan vad som erhållits för den avyttrade egendomen och å andra sidan av alla omkostnader för förvärvet och avyttringen. Till avdragsgilla omkostnader hör bl.a. anskaffningsutgiften för fastigheten och förbätt- ringsutgifter under innehavstiden. Den som säljer en privatbostadsfas- tighet kan få uppskov med beskattningen om han inom vissa tidsramar förvärvar en ny bostad och bosätter sig där.

En bostadsrättsförening beskattas för en schablonintäkt i inkomst- slaget näringsverksamhet motsvarande 3 % av taxeringsvärdet. Avdrag medges endast för räntor och tomträttsavgälder. Ofta kan avdragsrätten inte utnyttjas fullt ut. Bostadsrättsföreningen skall också betala fastig- hetsskatt. Skattesatsen är 0,5 % av taxeringsvärdet om bostadsrättsfö- reningens hus är ett hyreshus och 1 % om det är ett småhus. En bo- stadsrättshavare har rätt till avdrag i inkomstslaget kapital för räntan på lån för bostadsrätten. Andel i en bostadsrättsförening som avser privatbostad är förmögenhetsskattepliktig. En sådan andel tas upp till ett värde som motsvarar medlemmens andel i föreningens förmögenhet, beräknad med utgångspunkt i det taxeringsvärde som gäller för föreningens fastighet vid beskattningsårets utgång och med hänsyn till föreningens övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det senaste räkenskapsår som avslutats före den 1 juli under beskattningsåret. Bostadsrättshavaren betalar själv ingen fastighetsskatt utan den betalas av föreningen.

Kapitalvinstskatten vid försäljning av en lägenhet i en bostadsrätts- förening är 20 % av vinsten. Vinsten beräknas i princip på samma sätt som vid försäljning av en privatbostadsfastighet. Säljaren av en lägen- het i en bostadsrättsförening kan få uppskov med beskattningen om han inom vissa tidsramar förvärvar en ny bostad och bosätter sig där.

Vad som nu sagts om bostadsrättsföreningar gäller de s.k. äkta före- ningarna. För att en förening skall räknas som en äkta bostadsrättsföre-

86 Argument för och emot ägarlägenheter	SOU 2002:21

ning krävs att föreningens verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Riksskatteverket rekommenderar att en förening skall räk- nas som äkta om minst 60 % av fastighetens taxeringsvärde belöper på lägenheter som upplåtits till medlemmar med bostadsrätt (RSV S 1999:43). En oäkta bostadsrättsförening beskattas som ett rörelsedri- vande bostadsföretag. Alla inkomster skall tas upp till beskattning och alla utgifter får dras av. Om avgiften till föreningen är lägre än den hyra som normalt skulle tas ut för motsvarande hyreslägenhet (bruks- värdehyran), skall mellanskillnaden tas upp av den boende som in- komst av kapital. Kapitalvinstskatten vid försäljning av en lägenhet i en oäkta bostadsrättsförening är 30 % av vinsten och säljaren kan inte få uppskov med beskattningen.

Frågan om neutralitet i beskattningen mellan olika boendeformer har behandlats i Fastighetsbeskattningskommitténs slutbetänkande Lik- formig och neutral fastighetsbeskattning (SOU 2000:34). Kommittén föreslog att avkastningen av det kapital som finns nedlagt i en bostad som innehas med bostadsrätt skall beskattas enligt samma principer som avkastningen av det kapital som finns nedlagt i ett egnahem. Enligt förslaget skall taxeringsvärdena för bostadsrättsfastigheterna baseras på bostadsrättslägenheternas uppskattade marknadsvärden och föreningen skall medges full skattereduktion för ränteutgifter. Av framför allt praktiska skäl föreslogs att beskattningen skall ske på föreningsnivå och inte av den enskilde bostadsrättshavaren.

Vilka skatteregler som kommer att gälla för ägarlägenheter är en öppen fråga, delvis beroende på vilket innehåll boendeformen kommer att få. Det kan redan här sägas att vi inte avser att lägga fram några förslag som gäller skatteregleringen.

4.8.5Summering

En ägarlägenhetsreglering kommer att innebära att den enskilde lägen- hetsinnehavaren själv får ett direkt och personligt ekonomiskt ansvar för sitt ”lägenhetspaket”. En tung post är kostnaden för att uppföra bo- stadshuset. I den delen kan det primära kostnadsansvaret visserligen under närmare förutsättningar läggas på en samfällighetsförening (se avsnitt 4.8.1 under rubriken Ägarlägenheter). Men med det ansvar som lägenhetsinnehavaren med lagens om förvaltning av samfälligheter bestämmelser som förebild skulle få gentemot föreningen, kommer han i realiteten inte heller då ifrån sitt personliga betalningsansvar för sin andel av denna kostnad.

SOU 2002:21	Argument för och emot ägarlägenheter 87

Med utgångspunkten att det i en ägarlägenhetsreglering bör efter- strävas att ge den enskilde lägenhetsinnehavaren ett så stort inflytande över den egna lägenheten som möjligt och att minimera omfattningen av den egendom som lägenhetsinnehavarna tillsammans skall ha ansvar för, bör en lägenhetsinnehavare generellt sett antas komma att få ett större inflytande över sina boendekostnader än en bostadsrättshavare. Detta säger i och för sig inget om huruvida boendekostnaderna därmed kan förväntas bli högre eller lägre.

Däremot får det antas att det har en positiv inverkan på en lägen- hetsägares kostnader för lån, om en utformning väljs där långivaren vad gäller säkerheten för lånet inte i förmånsrättshänseende behöver riskera samma konkurrens från någon annan långivare som den som ger lån beträffande en bostadsrätt. Att de rättigheter som kommer att höra till en ägarlägenhet blir odelbara är därför en omständighet som kan vara av betydelse. Det kan emellertid inte uteslutas att man även i ett ägar- lägenhetssystem kan ha anledning att acceptera legala panträtter med en särskild, förmånlig förmånsrätt.

Naturligtvis har skattereglerna betydelse för boendekostnaden. De kan användas så att boendekostnaden sänks. Som nyss sagts avstår vi från att lägga några förslag i skattehänseende. Men vi utgår ifrån att det skall råda neutralitet i beskattningen av småhus och ägarlägenhet. Av betydelse är givetvis också huruvida samhället inför subventioner för olika produktioner och boendeformer. Denna fråga hör dock till ett område som vi inte går in på.

En av de mest betydelsefulla omständigheterna för boendekostna- derna är vilka ränte- och lånevillkor som kommer att gälla för lån med en ägarlägenhet som säkerhet. Och i den delen gäller, enligt vad vi in- hämtat från bankhåll, att bästa villkor kan förväntas om lägenheten utgör fast egendom.

SOU 2002:21	Våra slutsatser och valet av modell 89

5 Våra slutsatser och valet av modell

Vår bedömning: I valet mellan en modell där ägarlägenheterna inne- has med direkt äganderätt och en där innehavet grundas på en nyttjan- derätt bör den förstnämnda varianten väljas.

I detta kapitel sammanfattar vi först våra slutsatser i fråga om vilka av argumenten i debatten om ägarlägenheter som har bärkraft och därmed bör beaktas vid det övergripande valet av modell. Vi tar därefter ställ- ning i denna fråga, dvs. huruvida ägarlägenheterna bör innehas med direkt äganderätt eller om innehavet bör grundas på en nyttjanderätt.

5.1Våra slutsatser

5.1.1Valfrihet, segregation och spekulation

Ägarlägenheter skulle medföra att bostadsmarknaden tillfördes en yt- terligare boendeform som kräver att förvärvaren erlägger en kapitalin- sats. För den som har möjlighet att erlägga en sådan ökar därför valfri- heten. Som utvecklades i avsnitt 4.3 är vår bedömning att ägarlägenhe- ter antagligen främst skulle konkurrera med byggandet av småhus och bostadsrätter. Bl.a. av det skälet är vår bedömning att valmöjligheterna inte skulle försämras för den som söker en nyproducerad hyreslägen- het.

Ägarlägenheter skulle, enligt vår uppfattning, också kunna bidra till en större variation i stadsbilden och sätten att bygga. Det ökade möjlig- heterna är framför allt en produkt av de nyheter som finns i förslaget om tredimensionell fastighetsbildning, se avsnitt 3.2, i kombination med ett införande av ägarlägenheter. Möjligheter ges då t.ex. till helt nya ägarstrukturer för en större, centralt belägen byggnad.

Vår uppfattning är att ägarlägenheter inte riskerar att leda till ökad segregation i boendet (avsnitt 4.4). Varje kommun har ett ansvar för bostadsförsörjningen och bostadsplaneringen i kommunen och detta ansvar kommer att gälla även när frågan om ägarlägenheter aktualise- ras. Med de instrument som kommunerna har tillgång till för att uppfyl-

90 Våra slutsatser och valet av modell	SOU 2002:21

la sitt ansvar i dessa avseenden ges samma möjligheter att söka mot- verka segregationen oavsett boendealternativ.

Vi anser dock att det finns anledning att särskilt uppmärksamma hy- resrätterna, om ägarlägenheter skall introduceras som en ny boende- form. Hyresrätterna kommer alltjämt att vara den enda upplåtelseform som inte kräver att den boende betalar någon kapitalinsats för sitt för- värv av bostad. Därför bör en reglering sökas som så långt möjligt mi- nimerar risken för att ägarlägenheter kommer att inkräkta på det befint- liga hyresbeståndet och möjligheterna för den enskilde att kunna få hyra en lägenhet. Vi återkommer i avsnitt 6.2.2 till denna fråga.

Vi ser inte heller att risken för spekulativa inslag är större än vad som gäller för annat ägande av fast egendom (avsnitt 4.5). Det finns legala möjligheter att skydda svagare parter mot oseriösa, spekulativa inslag. Sådana möjligheter används på andra områden och kan tilläm- pas även beträffande ägarlägenheter.

5.1.2Bostadsproduktionen

För byggföretagen kommer ägarlägenheter att innebära tillgång till riskvilligt kapital för byggandet. Med ägarlägenheter kan byggnationen anpassas efter den efterfrågan och de önskemål i övrigt som finns. Och i områden med brist på tomtmark kan en enskild som söker efter en bostad att äga erbjudas ett boende som inte kräver samma markutrym- me som ett småhus.

Till frågan om byggandet av bostadslägenheter kan antas öka hör vilka objekt som kan antas bli lönsamma och vilken tillgång som finns på arbetskraft. Redan idag byggs det få ordinära hyreslägenheter. Pro- duktionen av sådana lägenheter kan därför knappast antas minska mer påtagligt om ägarlägenheter blir en ny boendeform. Sannolikt kommer byggandet av ägarlägenheter i stället att konkurrera med framför allt byggandet av småhus och bostadsrättslägenheter. Huruvida ägarlägen- heter kommer att medföra en totalt sett ökad produktion av bostadslä- genheter kan dock inte förutsägas, men sannolikt kan ett tillskott för- väntas. I vart fall bör rörligheten på bostadsmarknaden öka.

I sammanhanget bör nämnas att det enligt uppgift till utredningen inte går att få fram statistik från Danmark eller Norge som direkt visar hur stor nyproduktionen av ägarlägenheter är i dessa länder eller i vil- ken utsträckning ägarlägenhetsproduktionen påverkar byggnationen av andra slags bostäder. Tillgänglig statistik från Danmark visar dock att det under perioden 1985–2000 där har byggts 26 731 ägarlägenheter. Den totala produktionen av bostäder var under samma period 281 585

SOU 2002:21	Våra slutsatser och valet av modell 91

(Källa: Danmarks Statistiks Statistikbank genom Økonomi- och Ehr- versministeriet).

Om tillgången på arbetskraft är begränsad, torde lönsamheten i pro- jekten bli av särskilt intresse för valet av produktionsobjekt. Enligt vad vi inhämtat från byggföretagen kommer kostnaderna för att uppföra ett ägarlägenhetshus inte att bli högre än kostnaderna för ett motsvarande bostadsrättshus. Det finns enligt vår mening anledning att utgå ifrån att efterfrågan och lönsamhetsöverväganden kommer att få ännu större betydelse för valet av byggnadsprojekt, om det uppstår konkurrens om arbetskraften.

Hur ett införande av ägarlägenheter kan komma att påverka samhäl- lets kostnader för byggandet går inte att förutse. Därtill är alltför många omständigheter av betydelse, t.ex. om offentligt stöd eller annan sub- vention kommer att utgå för byggenskapen och vilka infrastrukturella insatser som kan komma att krävas för olika projekt. Vad gäller sam- hällets kostnader, bör en utgångspunkt vara att projekten skall vara självfinansierade och inte ekonomiskt belasta samhällsapparaten.

5.1.3Förvärvet av en lägenhet i nyproduktion

Den som avser att förvärva en ägarlägenhet i nyproduktion kommer, i likhet med en småhusköpare men till skillnad mot en blivande bostads- rättshavare, att kunna förhandla direkt med säljaren om såväl pris som kontantinsats.

Förhandlingsutrymmet begränsas dock av att lägenhetsköparen en- dast är en av flera som köper in sig i det paket som säljaren erbjuder; ett paket som innehåller en rätt till lägenhet och del i bostadshus och mark. För en bostadsrättshavare har föreningen svarat för förhandling- arna med markägaren och entreprenören om uppförandet av bostadshu- set med lägenheter. Och i förhållande till bostadsrättsföreningen är bostadsrättsköparen tillförsäkrad ekonomiskt skydd av olika slag.

För den som skall förhandla ensam om köpet av en ägarlägenhet i nyproduktion kommer att krävas förmåga att lägga fram sin sak och tillräckliga kunskaper på området. Inte minst kostnaderna för uppfö- randet av själva huskroppen och rätten till marken kan bli betydande. I dessa avseenden kan övervägas att lägenhetsinnehavarnas intressen kanaliseras via något gemensamt organ eller genom att särskilda skyddsregler ställs upp.

92 Våra slutsatser och valet av modell	SOU 2002:21

5.1.4Boendeinflytande

En lägenhetsinnehavare i ett ägarlägenhetshus kan inte räkna med att få samma inflytande och bestämmanderätt över sin lägenhet som en små- husägare har till sitt hus. Lägenheten utgör ju endast en del i bostads- huset och förfogandet över lägenheten får t.ex. inte äventyra husets konstruktion eller bärande delar. Vidare tillkommer grannerättsliga aspekter. Se närmare avsnitt 4.7.5. Vi har också konstaterat att koncep- tet ägarlägenhet inte ger något givet svar på frågorna om rätten att över- låta eller hyra ut bör vara helt fri. Man kan alltså inte säga något gene- rellt om hur ägarlägenheter i denna fråga förhåller sig till andra boen- deformer som småhus eller bostadsrätter.

Vad gäller inflytandet över bostadslägenheten innehåller bostads- rättslagen avvägningar mellan föreningens och bostadsrättshavarens ansvar och inflytande. Föreningen äger huset och lägenheterna, men på grund av bestämmelser i lagen och i föreningens stadgar eller överens- kommelse mellan föreningen och bostadsrättshavaren har eller kan denne få rätt att i stor utsträckning själv bestämma över den egna lä- genheten. Frågan om den enskildes inflytande gäller allt från den in- redning som lägenheten skall ha när den upplåts av föreningen till hur lägenheten får användas, rätten att fritt överlåta bostadsrätten till någon annan eller att hyra ut lägenheten i andra hand, ansvaret för lägenhe- tens skick och föreningens rätt till tillträde till lägenheten. Med det förslag som har lagts fram i betänkandet SOU 2000:2 skulle bostads- rättshavarens rätt förstärkas ytterligare.

Sammanfattningsvis kan således en bostadsrättshavare få ett bety- dande inflytande över sin lägenhet. Men detta förutsätter normalt att föreningen i sina stadgar eller i det enskilda fallet går med på det. Det gäller bl.a. möjligheten att överlåta bostadsrätten till en ny innehavare och rätten att hyra ut lägenheten i andra hand. En ändring av bostads- rättslagen på dessa punkter möter inte något rättsligt hinder i sig, men innebär att grunden för de bostadspolitiska överväganden som ligger bakom bostadsrättsinstitutet kan ryckas undan.

Även om bostadsrättshavaren således har ett betydande inflytande över sin lägenhet, talar en hel del för att en innehavare av en ägarlä- genhet bör kunna få ett ännu större sådant inflytande. Det gäller särskilt om lägenheterna byggnadstekniskt utformas så att varje lägenhet i stör- re utsträckning kan fungera som en självständig enhet och inte minst om en modell väljs med direkt äganderätt.

Det utökade boendeinflytande eller krav på sådant inflytande som vuxit fram under senare år återkommer också i diskussionerna om hy- resgästernas ställning. Som vi har pekat på i avsnitt 4.7.1 finns förslag

SOU 2002:21	Våra slutsatser och valet av modell 93

om ytterligare förstärkningar i hyresgästernas boendeinflytande vilka för närvarande är föremål för närmare överväganden.

5.1.5Kostnader för boendet

Vad vi nyss sagt i fråga om ansvaret för den egna lägenheten rör frågor som kan få återverkningar på den enskildes boendekostnader. Ju större inflytande den enskilde har över sitt boende, desto större möjligheter bör denne få att också påverka kostnaderna för boendet. Med ett större inflytande över själva lägenheten följer emellertid inte också automa- tiskt lägre boendekostnader för denna. Högre boendestandard kostar.

Till kostnadsbilden hör även det pris som en ägarlägenhetsinnehava- re betalar för lägenheten och det pris han får den dagen han säljer lä- genheten. I det avseendet kan inte någon skillnad förväntas jämfört med småhusägandet eller innehavet av en bostadsrätt.

När det talas om att ägarlägenheter skulle ge möjlighet till lägre bo- endekostnader är det främst kostnaderna för lån som åsyftas. Det kan vara frågan om personliga lån hänförliga till kostnader för den egna lägenheten. Men det kan också gälla kostnader hänförliga till den ge- mensamma egendomen, dvs. kostnader som lägenhetsinnehavarna tillsammans beslutat om. I såväl Danmark som Norge har lägenhetsinnehavarna på grund av lag ett personligt ansvar för de lån som ägarlägenhetsföreningen respektive sameiermötet har beslutat om. Medan lägenhetsinnehavarnas ansvar i Danmark är solidariskt görs i Norge en uppdelning efter andelstalet.

Huruvida ansvaret för gemensamt tagna lån kommer att vara solida- riskt eller uppdelat är något som för svensk del kan regleras genom avtal mellan långivare och låntagare, genom lag eller genom en kombination av dessa båda alternativ. För den svenske bostadsrättshavaren är svaret redan givet. Denne har inget personligt betalningsansvar för föreningens lån. Men liksom en småhusägare och en ägarlägenhetsinnehavare riskerar också en bostadsrättshavare att förlora sin bostad om de lån som han tagit inte betalas.

En bostadsrättshavare kan inte ställa samma säkerhet för sina lån som en småhusägare. Småhusägaren kan pantförskriva sin fastighet och får därigenom i allmänhet förmånligare räntevillkor än bostadsrättsha- varen, som kan erbjuda säkerhet endast i bostadsrätten. I allmänhet får bostadsrättshavaren betala omkring 0,5 procent högre ränta på sina lån än småhusägaren. Det kan finnas olika anledningar för detta. I avsnitt 4.8 har vi tittat närmare på förhållandena.

Från bankhåll har lämnats flera skäl till varför bostadsrätten inte får samma pantvärde som fast egendom. Ett är att det anses föreligga ett

94 Våra slutsatser och valet av modell	SOU 2002:21

samband mellan bostadsrättsföreningens och medlemmarnas ekonomi som i dåliga tider kan resultera i stora förluster för kreditgivarna och bostadsrättshavarna. Med ägarlägenheter anses kreditförhållandena kunna renodlas.

Ett annat angivet skäl är att regelverket kring ägande av fast egen- dom är väl känt och etablerat och en lånestock mot säkerhet i sådan egendom värderas högre på den internationella kapitalmarknaden än en ”blandad stock”, vilket innebär att upplåningskostnaden för kreditinsti- tuten blir beroende av stockens innehåll. Vidare har det sagts att belå- ningsgraden, dvs. volymen av bottenlån i relation till det värde fastig- heten kan uppskattas till, kan förväntas bli högre för ägarlägenheter jämförd med bostadsrätter. Detta skulle resultera i en positiv ränteef- fekt för låntagaren.

Det kan emellertid finnas många andra faktorer som spelar in på räntenivån. Det är därför inte möjligt att ställa ut några löften om ni- vån. Rent allmänt sett är dock vår bedömning att förutsättningarna för en låg ränta blir bätte ju mer ägarlägenheter kan jämställas med fast egendom.

5.1.6Ägarlägenheter är inte främmande för fastighetsrätten

Som nämndes i avsnitt 4.2 är ett argument som har framförts mot ägar- lägenheter att de är främmande för och skulle kräva ändringar av den grundläggande fastighetsrättsliga regleringen.

I detta avseende har förhållandena förändrats. Betänkandet Tredi- mensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87) innehåller förslag som innebär att utrymmen i en byggnad kan indelas i fastigheter. Förslaget bereds i Regeringskansliet. Det enda som hindrar bildande av ägarlä- genheter enligt det förslaget är egentligen ett uttryckligt förbud mot detta.

Om tredimensionell fastighetsindelning blir möjlig enligt de princi- per som finns i utredningsförslaget kommer grundläggande fastighets- rättsliga regler att finnas som utgör grunden för indelning av ägarlä- genheter i vart fall enligt en modell med direkt äganderätt. Med en så- dan modell kan det inte längre hävdas att ägarlägenheter är främmande för den fastighetsrättsliga regleringen.

SOU 2002:21	Våra slutsatser och valet av modell 95

5.1.7Är bostadsrätten en otrygg boendeform?

När bostadsrätterna infördes som boendeform i Sverige år 1930 var ett syfte att ge den enskilde en möjlighet att till förhållandevis låg insats kunna förvärva en lägenhet och via föreningen sprida den ekonomiska risken och samtidigt få en rimlig boendekostnad. Den kooperativa tan- ken ligger till grund för regleringen. Det var föreningen som skulle stå för skuldsättningen. Som pant kan föreningen lämna fastigheten med det större säkerhetsvärde som den representerar och den lägre ränte- kostnad som följer därmed. Den enskilde skulle enligt de ursprungliga tankarna för egen del bidra endast med en realistisk kontantinsats, som kunde komma från eget sparande eventuellt i kombination med ett mindre lån. Räntegapet mellan föreningens lånekostnader och den en- skildes får i ett sådant läge mindre utslag på bostadsrättshavarens sam- lade kostnader för boendet.

Under senare år har den enskildes kostnader för att förvärva en bo- stadsrätt emellertid stigit. I främst storstäderna med sin bostadsbrist är överlåtelsepriserna i allmänhet mycket höga. Den enskildes kreditkost- nad får därför en allt större betydelse. Men även på orter där det råder jämvikt på bostadsmarknaden tas i allmänhet ut höga insatser för ny- producerade bostadsrätter.

Intresset för ägarlägenheter kan således idag delvis ha sin förklaring i ett misstroende mot bostadsrättsinstitutet. Den trygghet som bostads- rättssystemet var avsett att skänka brast under krisåren i slutet av 1980- och början av 1990-talen. Utvecklingen hade gått dithän att insatserna för bostadsrätter i nyproduktion kunde vara mycket låga samtidigt som produktionskostnaderna för byggena var höga. De låga insatserna hade blivit möjliga bl.a. på grund av att staten lämnade lån med förmånliga bidrag till räntekostnaderna, att bankerna hade en frikostlig långivning samt att kommunerna åtog sig borgen för byggprojekten. Vidare läm- nade bostadsrättsorganisationerna på riksplanet förlustgarantier. Resul- tatet blev att många nybildade bostadsrättsföreningar kom att ha endast ett litet riskkapital samtidigt som medlemmarna/bostadsrättshavarna hade tagit på sig stora låneskulder i förlitan på att inflationen skulle reellt minska skuldbördan.

När konjunkturerna blev sämre, de statliga räntebidragen avtrappa- des och inflationen sjönk förändrades de ekonomiska förhållandena radikalt för både föreningarna och medlemmarna. Främst drabbades små, nybildade föreningar och några av dem fick gå i konkurs (se när- mare bl.a. SOU 2000:2 s. 71 ff.). För nybyggda projekt med en finansi- ering enligt 1993 års regler om räntebidrag gav nedtrappningen en un- gefärlig kostnadsökning av lånen med fyra procent per år (Bejrum m.fl., Nya upplåtelseformer i flerfamiljshus, Stockholms Byggnadsfö-

96 Våra slutsatser och valet av modell	SOU 2002:21

rening, Medlemsblad april 2000, s. 18., jfr Bostadspolitiska utredning- ens delbetänkande 1990-talets bostadsmarknad – en första utvärdering, SOU 1995:98).

Situationen i slutet av 1980- och början av 1990-talen får betecknas som extraordinär. Den kom i hög grad att påverka inte bara bostads- rättsföreningarnas utan också bostadsrättshavarnas ekonomier. Enligt den genomgång som Bostadsrättsutredningen gjort och som redovisats i SOU 2000:2 var emellertid de konkurser som följde inte beroende på brister i regelverket. Konkurserna torde främst vara att tillskriva det förhållandet att föreningarna inte hade haft tillräckligt eget kapital för att klara de påfrestningar som följde bl.a. av att det statliga räntesub- ventionerna trappades ned. Något behov av ett helt annat skyddssystem än det som bostadsrättslagen innehåller fann utredningen inte skäl för.

I föreningar som har en sådan andel eget kapital att de tål sväng- ningarna på kapitalmarknaden och som har en buffert att klara av akuta kostnadskrävande åtgärder bör således bostadsrättshavaren inte behöva känna någon ekonomisk otrygghet eller beroende av de övriga med- lemmarnas ekonomiska förhållanden.

Kvar står emellertid att bostadsrätten utgör en sämre säkerhet ur be- låningssynpunkt än fast egendom. Men i minnet bör då hållas att de bostadsrättsföreningar som äger fast egendom kan pantförskriva denna som säkerhet för föreningens lån.

5.1.8Bör bostadsrättslagen ändras i stället?

Insatserna och kanske framför allt priserna vid överlåtelser för bostads- rätter har på orter med bostadsbrist kommit att bli höga. Det kan inte anses förvånande att den som är beredd att satsa ett större kapital för att få en bostad önskar större möjligheter att få kontroll över det insatta kapitalet och större inflytande över boendet.

Som redan sagts finns det inom ramen för bostadsrättslagstiftningen utrymme för ett ökat boendeinflytande och i viss utsträckning också större kontroll över boendekostnaderna. Om önskemålet om ett ännu större inflytande bör tillgodoses inom ramen för bostadsrättslagstift- ningen eller genom att en ny boendeform introduceras är en fråga av främst bostadspolitisk art.

Bostadsrättsinstitutet bygger på samverkan mellan de boende i före- ningsform, medan önskemålen om ägarlägenheter utgår från individen i centrum. Inom bostadsrättsinstitutet finns dock ett utrymme för indivi- den, lika väl som det i ett ägarlägenhetssystem kommer att krävas hän- synstaganden till de övriga lägenhetsinnehavarna.

SOU 2002:21	Våra slutsatser och valet av modell 97

Bostadsrättsinstitutet utgår från ett kooperativt synsätt, där före- ningen har det övergripande och yttersta ansvaret för de boende och deras trygghet. En grundläggande tanke är att bostadsrättshavaren skall delta i föreningens angelägenheter och i detta ligger att denne också förväntas bo i den lägenhet han innehar. Den enskildes förväntade en- gagemang i föreningen kan också ses som ett skäl för att föreningarna kan vilja ställa upp villkor för medlemskap. Hit hör också att förening- en har en ägares ansvar för hus och lägenheter. Detta ägaransvar har medlemmarna som kollektiv att ta del i. Med den särskilda regleringen avseende förhandsavtal och villkor för förskottsbetalning av insatsen för en ännu inte tillträdd bostadsrätt värnar lagstiftaren om den enskilde som står i begrepp att köpa en bostadsrätt. Och den som innehar en bostadsrätt kan få sin nyttjanderätt till lägenheten förverkad endast under villkor som i princip har sin förebild i motsvarande bestämmelser i hyreslagen. Det kollektiva synsättet ligger bakom också bl.a. de be- stämmelser som ger den enskilde rätt att få frånträda eller avträda sin bostadsrätt med åtföljande skyldighet för föreningen, och indirekt åter- verkan på dess övriga medlemmar, att ta över det framtida ekonomiska ansvaret för bostadsrätten.

Utvecklingen har gått dithän att innehavet av en bostadsrätt alltmer kommit att närma sig innehavet av en ägd bostad. Som redan sagts kan kapitalinsatsen för att förvärva en bostadsrätt många gånger vara hög, bostadsrätterna belånas i en omfattning som vore de att likställa med fast egendom och den enskilde bostadsrättshavarens inflytande över sitt boende har alltmer kommit att sättas i focus.

Det finns dock anledning att vara observant på utvecklingen, så att inte bostadsrättens kooperativa karaktär och bostadssociala funktion urholkas. Det finns en risk med att alltför långt utvidga de enskilda bostadsrättshavarnas rättigheter och skyldigheter och begränsa det kol- lektiva ansvar som föreningen har, antingen så sker genom direkta fö- reskrifter i lag eller genom en möjlighet för bostadsrättsföreningarna att i sina stadgar bestämma i saken. Så till vida skulle ett införande av ägarlägenheter kunna bidra till att de grundläggande värderingar som bostadsrättsinstitutet är framsprunget ur bevaras och kan leva vidare på det sätt som varit avsett.

5.2Den grundläggande utformningen

Intresset för ägarlägenheter torde i stor utsträckning hänföras till den ekonomiska sidan. Erfarenheterna från ombildning av radhusboende i bostadsrättsform till äganderätt talar för att boendekostnaderna i all- mänhet utgjort det avgörande skälet för en övergång till äganderätt.

98 Våra slutsatser och valet av modell	SOU 2002:21

Av betydelse för kostnaderna är framför allt lånevillkor, skatteeffek- ter, subventioner och bidragsmöjligheter. De båda sistnämnda posterna vilar på bl.a. bostadspolitiska överväganden. Vi har inte sett skäl för att inom ramen för förevarande utredning göra de avvägningar och priori- teringar mellan olika boendeformer som krävs för sådana övervägan- den. Därtill kommer att vissa beskattningsfrågor på området för närva- rande är under diskussion. Vi har därför stannat för att inte lägga fram några förslag i de avseendena. Vi är dock medvetna om den stora bety- delse som skatter och bidrag har. Vad som i dessa avseenden kommer att gälla för ägarlägenheternas del kan därför antas få, om inte en avgö- rande, så en mycket stor betydelse för intresset för ägarlägenheter. Vår utgångspunkt för en lagstiftning om ägarlägenheter är att skatter och bidrag hänförliga till denna boendeform skall vara så långt möjligt neu- trala i förhållande till vad som gäller för småhus.

Innehållet i en lagstiftning om ägarlägenheter bör klart skilja sig från den som gäller för bostadsrätter. Den norska lagregleringen har större likheter med den svenska bostadsrättslagen än den danska. Med den norska eierseksjonen och den svenska bostadsrätten äger lägenhets- innehavaren inte själv lägenheten utan innehar den med endast en nytt- janderätt, låt vara en stark sådan. Det är dock med nuvarande svensk lagstiftning främmande att någon skulle kunna äga och ensam förfoga över en del av en fastighet och självständigt kunna t.ex. pantsätta den. Den norska förvaltningsformen, ”sameiermöte”, saknar också motsva- righet i gällande svensk rätt.

Även den danska regleringen innehåller lösningar som avviker från vad som är möjligt med gällande svensk rätt. Så kan en lägenhet i ett flerbostadshus inte enligt svensk rätt utgöra en fastighet. Men det skul- le som tidigare nämnts bli möjligt om förslaget om tredimensionell fastighetsbildning genomförs. Vidare innehåller den danska ägarlägen- hetsföreningen likheter med vad som för svensk rätts del gäller för samfällighetsföreningar.

Bakom de önskemål som finns om ett införande av ägarlägenheter ligger att den enskilde lägenhetsinnehavarens rätt skall stärkas. Med en äganderätt är utgångspunkten att ägaren själv disponerar fritt över sin egendom och inskränkningar i förfoganderätten kräver motiverade un- dantag. Med en nyttjanderätt kan utgångspunkten sägas vara i viss mån den motsatta. Hur långt förfoganderätten skall få sträcka sig är beroen- de av vilka skäl som kan finnas för att i motsvarande mån inkräkta på ägarens rättigheter. En äganderätt ger med andra ord en presumtion för den starkaste rätten.

Som vi sagt bör med innehavet av en ägarlägenhet följa tre kompo- nenter, nämligen rätten till lägenhetsutrymmet samt till hus och mark. Vi ser flera skäl för att själva lägenheten i en svensk modell bör inne-

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 101

6 Att bilda ägarlägenheter

6.1Utgångspunkter för lagregleringen

I detta första avsnitt om bildande av ägarlägenheter överväger vi hur den mer övergripande inriktningen på regleringen bör vara. Vi tar ock- så upp en del konsekvenser av den inriktning som väljs. Inför detta ges först en kort bakgrund om vad som gäller i fråga möjligheterna att inde- la lägenheter i fastigheter och att direkt äga en lägenhet.

6.1.1Bakgrund

Gällande rätt

I svensk rätt skiljer man mellan fast och lös egendom. Denna uppdel- ning är av central betydelse. Enligt definitionen i 1 kap. 1 § jordabal- ken (JB) är fast egendom jord och denna är indelad i fastigheter.

Indelningen i fastigheter sker genom fastighetsbildning. Fastigheter indelas tvådimensionellt, vilket innebär att fastigheterna avgränsas mot varandra genom vertikala gränser i markplanet.

Till en fastighet hör, enligt 2 kap. JB, byggnad på denna och andra s.k. fastighetstillbehör. Det gäller om byggnaden eller föremålet ägs av samma person som äger marken. Om byggnaden ligger på ofri grund, dvs. om byggnaden har tillförts fastigheten av någon annan än fastig- hetsägaren och inte kommit i dennes ägo, är byggnaden däremot lös egendom. Som lös egendom räknas även bl.a. nyttjanderätt till fast egendom, t.ex. hyresrätt och bostadsrätt. Föremål som finns i en bygg- nad kan vara fast eller lös egendom. Det beror på vad för slags föremål det är fråga om och vem som har tillfört byggnaden föremålet.

Enligt gällande rätt är det inte möjligt att direkt äga en lägenhet. Den direkta äganderätten till fast egendom kan avse endast fastigheten i sin helhet eller en ideell andel. Den principen gäller även fastighetstill- behör, t.ex. ett hus. Om huset är en byggnad på ofri grund (lös egen-

102 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

dom) omfattar äganderätten huset i sin helhet eller en ideell andel i detta.

Förslag om tredimensionell fastighetsindelning

Ett förslag som lägger grunden till direkt ägande av en bostadslägenhet har lagts fram av Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjan- de i betänkandet Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87). Förslaget innebär att fastigheter skall kunna avgränsas mot varandra också genom horisontella gränser över eller under markytan. Därige- nom skall utrymmen i en eller flera byggnader kunna utgöra egna fas- tigheter genom beslut vid en lantmäteriförrättning. En sådan fastighet benämner utredningen anläggningsfastighet. Ett undantag har dock gjorts för bostadslägenheter. En enskild lägenhet avsedd för boende skall enligt förslaget inte få utgöra en särskild fastighet.

Bildandet av fastigheter i byggnader skall ske genom s.k. tredimen- sionell fastighetsbildning. I allt väsentligt skall för en på så sätt bildad fastighet gälla samma bestämmelser i jordabalken, fastighetsbildnings- lagen (1970:988, FBL) och annan fastighetsrättslig lagstiftning som för traditionellt bildade fastigheter. Det innebär bl.a. att bestämmelserna om gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149, AL) och om samfällighetsförvaltning av sådan anläggning enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL) kan bli tillämpliga i frågor som rör den byggnad som de nybildade fastigheterna ryms i och den mark som byggnaden uppförts på.

Förslaget har fått ett i allt väsentligt positivt mottagande under re- missbehandlingen. Arbete pågår för närvarande i Regeringskansliet med sikte på att ett lagförslag skall kunna presenteras under år 2002.

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 103

6.1.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: En ägarlägenhet skall utgöra en tredimensionellt av- gränsad, självständig fastighet som bildas för bostadsändamål.

Förslaget i SOU 1996:87 om tredimensionell fastighetsindelning skall utgöra utgångspunkt för hur ägarlägenheter skall bildas och hur samverkan skall ske mellan lägenhetsägarna.

Tillgången till gemensamma utrymmen och till marken skall lantmäterimyndigheten tillförsäkra vid fastighetsbildningsförrätt- ningen.

Lägenhetsägarens samlade rättigheter till lägenheten, byggnaden i övrigt och mark skall vara odelbara.

Lantmäterimyndigheten skall bestämma ägarlägenhetens närmare gränser.

Bestämmelserna i 2 kap. 2 § JB om tillbehör till byggnad skall i stort tillämpas på motsvarande sätt beträffande egendom som finns i en ägarlägenhet.

Ägarlägenheter bör utgöra fastigheter

Vi tog i avsnitt 5.2 ställning för att ägarlägenheter skall innehas med direkt äganderätt. Det bästa sättet att åstadkomma detta är enligt vår mening att möjliggöra fastighetsindelning av bostadslägenheter. Med andra ord bör en ägarlägenhet utgöra en fastighet.

Vi ser flera fördelar med en sådan lösning. En stor fördel är att jor- dabalkens regler då blir tillämpliga på ägarlägenheter. Sådana lägenhe- ter utgör ju med den lösningen en fastighet som andra. Därmed gäller också samma regler, om inte något undantag eller annan särregel ges. Det innebär i ett utgångsläge att t.ex. jordabalkens bestämmelser om överlåtelse och om pantsättning gäller även för ägarlägenheter. Det är bland aktörerna välkända regler. Man slipper därför en initial osäkerhet om rättsläget. Och tillskottet av nya regler blir minimalt.

Vår bedömning är också att förutsättningarna för att ägarlägenheter skall utgöra bra kreditobjekt blir störst om ägarlägenheterna får utgöra fastigheter för vilka jordabalkens inteckningssystem m.m. kan använ- das. Några utfästelser om räntenivåer o.d. kan vi inte göra. Allt för många osäkerhetsfaktorer finns för det. Men bland t.ex. kreditgivare är det en vanlig uppfattning att möjligheten för dem att låna upp pengar för vidare utlåning till samma ränta som för villor är bäst om ägarlä- genheter utgör fast egendom. Se mer om detta i avsnitt 4.8.3.

104 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

Förslaget om tredimensionell fastighetsindelning bör tas som utgångspunkt

Vårt ställningstagande att en ägarlägenhet bör utgöra en fastighet gör det naturligt att se på förslaget från Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande. Det förslaget innebär just att utrymmen i bygg- nader, t.ex. lägenheter, skall kunna fastighetsindelas. Enda hindret som det förslaget egentligen innehåller mot att även fastighetsindela enskil- da bostadslägenheter är ett uttryckligt förbud mot sådan fastighetsin- delning. Det förbudet var för övrigt förestavat av utredningens direktiv. Tas förbudet bort innebär alltså förslaget att det är fullt möjligt att bilda

– vad vi här kallar – ägarlägenheter.

En fördel med att ansluta till de föreslagna reglerna om tredimen- sionell fastighetsindelning är den rättslikhet som uppnås, givetvis för- utsatt att det förslaget genomförs. Ansluter man blir ju följden att tre- dimensionell fastighetsindelning skall ske enligt samma regelverk oav- sett om det är fråga om t.ex. en bostadslägenhet, en affärslokal eller ett garage.

En annan fördel är att antalet regler för bildande av just ägarlägen- heter blir minimalt. Bygger man upp ett särskilt regelverk för ägarlä- genheter får man ett tillskott av regler. Det medför i sin tur att kom- plexiteten ökar för dem som skall tillämpa eller rätta sig efter reglerna, t.ex. lantmäterimyndigheter och byggföretag.

Det skäl som skulle tala mot att ansluta till förslaget om tredimen- sionell fastighetsindelning vore om detta inte utgör någon lämplig re- glering för ägarlägenheter. Vi kan dock inte se annat än att huvudprin- ciperna för detta förslag är lämpliga även för ägarlägenheter. Vi före- slår därför att dessa huvudprinciper skall bilda utgångspunkten för bil- dandet av själva ägarlägenhetsfastigheten, alltså den tredimensionella fastighetsbildningen.

Givetvis finns det en risk för att förslaget om tredimensionell fas- tighetsindelning inte genomförs. De angivna fördelarna förutsätter att förslaget genomförs. Det är inte möjligt att utarbeta ett förslag om ägar- lägenheter som i alla delar är neutralt i förhållande till om förslaget om tredimensionell fastighetsindelning genomförs eller inte. Man måste välja ett scenario att arbeta utifrån. Vi har, mot bakgrund av de angivna fördelarna samt det positiva remissutfallet och pågående beredningsar- bete, valt att arbeta utifrån förutsättningen att förslaget genomförs.

I bilaga 4 har vi tagit in de lagförslag som Utredningen om tredi- mensionellt fastighetsutnyttjande lade fram.

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 105

Avgränsningen av ägarlägenheter mot andra anläggningsfastigheter

Att vi tar förslaget om tredimensionell fastighetsindelning som ut- gångspunkt innebär att ägarlägenheter kommer att utgöra en särskild form av anläggningsfastighet. Därmed uppstår frågan vad som skall skilja en ägarlägenhet från en annan anläggningsfastighet eller, annor- lunda uttryckt, vad som skall konstituera ägarlägenheten.

Det som skiljer en ägarlägenhetsfastighet från anläggnings- fastigheter som skall användas för kommersiella ändamål, t.ex. butiker eller garage, är att den skall användas för bostadsändamål. En del i definitionen bör därför vara just att ägarlägenheter skall vara avsedda för bostadsändamål.

Förslaget i SOU 1996:87 innebär emellertid inget hinder mot att fle- ra lägenheter bildar en anläggningsfastighet och används för bostads- ändamål. Exempelvis kan en bostadsrättsförenings lägenheter eller ett antal hyresrätter utgöra en anläggningsfastighet. Gentemot sådana an- läggningsfastigheter föreslår vi att gränsen dras på det sättet att en ägarlägenhet skall bildas för att utgöra en lägenhet. Med andra ord är det med hjälp av ägarlägenhetskonceptet som det skall vara möjligt att bilda anläggningsfastigheter som består av en enstaka lägenhet och som är avsedd för bostadsändamål.

Det allmänna lämplighetsvillkoret kommer att gälla

En annan följd är att det allmänna lämplighetsvillkoret i 3 kap. 1 § för- sta stycket FBL blir tillämpligt. Enligt denna bestämmelse skall en fas- tighet vara lämplig för sitt ändamål och detta ändamål skall tillgodose ett varaktigt behov. Innebörden är att fastighetsbildning förutsätter att vissa ”kvalitetskrav” är uppfyllda. Och det kommer alltså att gälla på samma sätt för ägarlägenhetsfastigheter som för andra fastigheter.

Tillgången till byggnaden och mark

Att vi utgår från förslaget om tredimensionell fastighetsindelning inne- bär att lantmäterimyndigheten vid fastighetsbildningsförrrättningen skall fatta beslut som tillförsäkrar varje ägarlägenhetsfastighet en sådan tillgång till delar av byggnaden och mark vilken utgör en förutsättning för lägenhetens ändamålsenliga användning och bestånd som en sär- skild fastighet. Det anser vi är en lämplig ordning. Dessa frågor är inte något som bör lösas genom avtal eller liknande.

I sammanhanget bör ett förhållande kommenteras lite närmare. Det finns två lösningar för lantmäterimyndigheten – s.k. officialservitut

106 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

eller gemensamhetsanläggning. De kollektiva behov som ägarlägen- hetsfastigheterna har vad gäller tillgång till gemensamma utrymmen och marken kommer, enligt vår bedömning, sannolikt i de flesta fall att lösas genom en gemensamhetsanläggning.

Servitutslösningar kan emellertid i vissa fall vara lämpliga. Det är inte heller säkert att samma lösning skall väljas för samtliga behov som skall säkerställas. Ibland kan det kanske vara lämpligare att lägenhets- fastigheternas tillgång till byggnaden eller en anläggning i denna säkras genom bildandet av en gemensamhetsanläggning medan tillgången till marken säkerställs genom del i marksamfällighet.

Men det bör alltså, i enlighet med förslaget om tredimensionell fas- tighetsindelning, vara upp till lantmäterimyndigheten att i det enskilda fallet bestämma vilken lösning som skall väljas för att säkra för en än- damålsenlig användning nödvändig tillgång till byggnad och mark.

Rättigheterna skall vara odelbara

En följd av att man ansluter till utredningsförslaget är att till den nybil- dade ägarlägenheten skall höra en rätt till de andra utrymmen eller an- läggningar i den byggnad i vilken lägenheten ingår och en rätt i den mark på vilken byggnaden är uppförd; allt i enlighet med vad lantmäte- rimyndigheten närmare har bestämt. Lägenhetsägarens samlade rättig- heter skall vara odelbara. Det skall inte gå att sälja eller pantsätta en- dast rätten till lägenheten eller rätten såvitt avser byggnad och mark. Denna princip om odelbarhet gäller för övrigt, som redan tidigare sagts, även för ägarlägenheter i länder där boendeformen finns, bl.a. i Dan- mark och Norge.

Mot bakgrund av det sagda tar begreppet ägarlägenhet i den fortsat- ta framställningen sikte på, inte bara den fysiska lägenheten, utan de samlade rättigheterna. I vissa resonemang finns ett behov av att skilja ut det indelade utrymmet, ”själva fastigheten”. Vi använder i de fallen

– väl medvetna om att det kan diskuteras – begreppet ägarlägenhets- fastighet.

Gränsdragningen mellan lägenhet och samfälld egendom

Förslaget om tredimensionell fastighetsindelning innebär att lantmäte- rimyndigheten i det enskilda fallet bestämmer gränserna och därigenom bl.a. var gränsen skall gå mellan enskild och samfälld egendom. Frågan kan då ställas om det är lämpligt att t.ex. en bärande vägg förläggs

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 107

inom lägenhetsfastighetens gränser. Förslaget om tredimensionell fas- tighetsindelning innehåller inget författningsmässigt hinder mot det.

Man kan visserligen tänka sig vissa risker för övriga ägare, t.ex. om en ägare inte utför nödvändigt underhåll på bärande delar. Men först bör då konstateras att det avgörande för om underhållsansvaret till- kommer den enskilde inte är om egendomen utgör tillbehör till den enskilda lägenhetsfastigheten eller om egendomen ägs av alla lägen- hetsfastigheterna gemensamt. Även om egendomen tillhör lägenhets- fastigheten kan lantmäterimyndigheten bestämma att den skall inrättas som en anläggning gemensam för samtliga lägenhetsfastigheter. Redan då blir driftsansvaret kollektivt. Det betyder alltså att ansvaret för för- valtningen blir kollektivt.

Enligt vår bedömning är vidare risken mycket liten för att lantmäte- rimyndigheten skall fatta beslut som innebär att egendom som bör vara samfälld inte blir det. Möjlighet finns också att i efterhand justera be- slut som visar sig vara mindre lämpliga. Det är vidare svårt att med regler i författning förutse alla situationer där egendom bör förvaltas av kollektivet. I sammanhanget bör också beaktas att vi i avsnitt 10.2.2 föreslår att åtgärdsföreläggande skall kunna riktas mot en ägare, om denne vanvårdar sin lägenhet. Följer ägaren inte föreläggandet skall sökanden ha rätt att vidta den nödvändiga åtgärden. Det innebär att det kommer att finnas en möjlighet att vid vanvård förhindra skador på övriga delar av byggnaden o.d. även om vanvården hänför sig till en del av byggnaden som inte är, men egentligen borde ha varit, samfälld.

Vår slutsats är således att någon särskild bestämmelse inte behövs i denna del.

Det kan här beträffande bostadsrätter tilläggas att många praktiker anser att fördelningen mellan föreningen och den enskilde bostads- rättshavaren av underhållsansvaret är oklar och att detta ger problem (se t.ex. SOU 2000:2 s. 155). Regleringen för bostadsrätter är upp- byggd på det sättet att – om man bortser från vissa särskilda bestäm- melser om ledningar o.d. – bostadsrättshavaren ansvarar för underhållet av lägenheten. Föreningen svarar sedan för övrigt underhåll, bl.a. hu- sets gemensamma utrymmen, se 7 kap. 4 och 12 §§ BRL. Någon när- mare definition av begreppet ”lägenhet” finns inte. I förarbetena angavs att någon närmare precisering inte kunde göras i författning utan att detta är något som föreningen får göra i stadgarna (prop. 1990/91:92 s. 99). Enligt våra erfarenheter förekommer i och för sig sådana precise- ringar men det är långt ifrån i alla föreningar. Ett annat problem är att, när saken tas upp i stadgarna, det som där anges ibland inte är tillräck- ligt preciserat.

När det gäller ägarlägenhetsfastigheter kommer, med vårt förslag, gränserna att dras upp i det enskilda fallet genom lantmäterimyndighe-

108 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

tens beslut. Enligt vår bedömning får man genom detta beslut i det en- skilda fallet en betydligt klarare gränsdragning beträffande underhålls- ansvar o.d. än vad som är fallet beträffande bostadsrätter.

Samverkan mellan lägenhetsägarna

När man ansluter till förslaget om tredimensionell fastighetsindelning fås också lösningar för frågor om samverkan mellan fastighetsägare, dvs. i det här fallet lägenhetsägarna. För t.ex. förvaltningen av den ge- mensamma egendomen finns en grundläggande reglering att utgå ifrån i lagen om förvaltning om samfälligheter.

Fastighetstillbehör

Vad som nu sagts innebär bl.a. att bestämmelserna i 2 kap. 1 § JB om tillbehör till fastighet i tillämpliga delar bör gälla också för ägarlägen- heter. Till en sådan fastighet bör vidare som tillbehör höra bl.a. fast inredning och annat som lägenheten blivit försedd med, om det är ägnat till stadigvarande bruk för lägenheten eller del av denna (jfr 2 kap. 2 § första stycket JB) och i regel också sådan egendom som nämns i 2 kap. 2 § andra stycket JB, första punkten, dvs. badkar och annan sanitetsan- läggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt och mang- ling som kan utgöra tillbehör till byggnad.

Egendom som avses i de andra punkterna i 2 kap. 2 § andra stycket JB kommer inte att vara aktuell när lägenheten används för bostadsän- damål. De övriga punkterna bör därför inte tas med som egendom vil- ken skall kunna utgöra tillbehör till en ägarlägenhet.

Sammanfattningsvis

Av det sagda framgår enligt vår mening med tydlighet fördelarna med att ansluta till förslaget om tredimensionell fastighetsindelning. Det är möjligt att i stora delar låta den föreslagna regleringen gälla även ägar- lägenheter. Vi bedömer att denna kommer att ge den säkerhet för att lämpliga fastigheter bildas o.d. som kan krävas. Redan här kan därför konstateras att det inte behövs något stort antal särskilda regler utöver dem som Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande före- slog för att det skall bli möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter.

I vissa frågor anser vi dock att det finns skäl att närmare diskutera behovet av särskilda regler eller begränsningar beträffande ägarlägen- heter. Dessa frågor tar vi upp i de följande avsnitten.

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 109

6.2Nya ägarlägenheter endast i nyproduktion

I detta avsnitt tar vi ställning till om ägarlägenheter skall få bildas en- dast i samband med nyproduktion eller om även äldre byggnader vars lägenheter är t.ex. upplåtna med hyresrätt skall kunna tas i anspråk. Som en bakgrund anges vad som gäller enligt förslaget om tredimen- sionell fastighetsbildning. Vi redogör också kort för vissa ombildnings- regler som aktualiseras i förevarande sammanhang.

6.2.1Bakgrund

Utredningens om tredimensionellt fastighetsutnyttjande förslag i be- tänkandet Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87) innehål- ler ingen begränsning vad gäller möjligheterna att tredimensionellt fastighetsindela byggnader när det inte är fråga om nyproduktion. En annan sak är att förslaget inte medger bildande av ägarlägenheter, se avsnitt 6.1.2.

År 1982 infördes särskilda regler om ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Reglerna går ut på att hyresgästerna kan bilda en bostads- rättsförening. De kan sedan med viss kvalificerad majoritet fatta beslut om att förvärva sitt hyreshus, 9 kap. 19 § BRL. Hyresgästerna kan där- efter till inskrivningsmyndigheten anmäla sitt intresse att förvärva hy- resfastigheten. Fastighetsägaren kan, när intresseanmälan har gjorts, enligt huvudregeln inte sälja eller byta bort fastigheten utan att först hembjuda den till den aktuella bostadsrättsföreningen, 6 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Utredningen om kooperativ hyresrätt föreslog i sitt betänkande Ko- operativ hyresrätt (SOU 2000:95) motsvarande ombildningsregler för kooperativa hyresrättsföreningar. Med andra ord skall, enligt förslaget, en sådan förening också sedan vederbörliga beslut fattats kunna anmäla sitt intresse vilket ger fastighetsägaren en hembudsskyldighet.

6.2.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Ägarlägenheter skall kunna bildas endast i samband med nyproduktion.

110 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

Inledande synpunkter

Om man i Sverige tillåter ägarlägenheter kommer dessa – om inga för ägarlägenheter särskilda regler införs – att kunna bildas på i huvudsak två sätt. Antingen uppförs helt nya byggnader för bildande av ägarlä- genheter eller så använder man byggnader som tidigare haft eller fort- farande har en annan användning. Vad gäller den sistnämnda typen av byggnader kan man givetvis tänka sig allt ifrån att endast fastighets- bildningsåtgärder vidtas för att åstadkomma ägarlägenheter till att des- sa åtgärder kombineras med mer eller mindre omfattande om- eller tillbyggnadsarbeten, renoveringsarbeten o.d. Dessa byggnader kan vara obebodda, innehålla endast lokaler, innehålla hyres- eller bostadsrätts- lägenheter osv.

Inledningsvis kan konstateras att vi anser det givet att ägarlägenhe- ter bör kunna bildas genom nyproduktion. Med nyproduktion avser vi då t.ex. ett helt nyuppfört hus. Men hit räknar vi även sammanhållna enheter för lägenheter vilka uppförs som tillskott till en befintlig an- läggning, t.ex. som ett våningsplan som byggs till ovanpå ett affärs- centrum eller någon annan befintlig bebyggelse. En annan sak är att önskemål kan finnas om styrning av var – rent geografiskt – nyproduk- tion av ägarlägenheter skall tillåtas. Detta behandlar vi i avsnitt 6.7.2.

Det som därför återstår att här behandla är om det finns skäl att för- hindra bildande av ägarlägenheter i någon situation där det inte är fråga om vad vi nu har benämnt nyproduktion. I det följande tar vi upp skäl för och emot.

Misstron mot ägarlägenheter bör beaktas

Ägarlägenheter är en i Sverige oprövad boendeform. Som vi utvecklade i bl.a. avsnitt 4.2 finns det olika uppfattningar om huruvida ägarlägen- heter är en behövlig eller lämplig boendeform. Farhågor har t.ex. utta- lats för att ägarlägenheter kan ge en olämplig hyresmarknad. Från olika håll har också uttryckts oro för att ägarlägenheter kan konkurrera ut främst hyresrätter men även bostadsrätter och att de kan leda till segre- gation i boendet.

Vi anser att det är rimligt att väga in de meningsskiljaktigheter som finns. De talar för att gå försiktigt fram. Enligt vår uppfattning ökar då förutsättningarna för att få enighet och samsyn beträffande olika boen- dealternativ. Hur stora de påtalade riskerna är kan man ha olika upp- fattningar om. Vi menar dock att de invändningar som framförts under alla omständigheter måste beaktas. Det sagda anser vi utgör avgörande

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 111

skäl för att ett införande av ägarlägenheter bör ske under mer kontrolle- rade former.

Som utvecklades i avsnitt 4.3 byggs det få ordinära hyreslägenheter i dag. Så länge man talar om nyproduktion av ägarlägenheter är, som också utvecklades i det nämnda avsnittet, sådana lägenheter närmast konkurrenter till bostadsrätter och, i viss mån, småhus. Konkurrensen sker mellan boendeformer som båda kräver kapitalinsatser. Situationen förändras i princip inte för de grupper som av ekonomiska skäl inte kan eller vill köpa sin bostad.

Ombildningsreglerna innebär en komplikation

Läget blir ett annat om man tillåter att hyresrätter på ett eller annat sätt ombildas till ägarlägenheter. I attraktiva områden kan marknadsvärdet för ett hus vara lägre om det innehåller bostadshyresrätter jämfört med om det hade innehållit bostadsrätter eller ägarlägenheter. Medger man ombildning av hyresrätter till ägarlägenheter finns därför en risk för att befintliga hyresrätter blir ägarlägenheter och att förändringar därige- nom sker som får anses vara till nackdel för de ekonomiskt svaga eller andra som föredrar boende i hyresrätt.

Visserligen kan invändas att denna risk redan finns i och med att ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är möjlig. Det är i och för sig riktigt. Men ägarlägenheter skulle på det sättet utgöra en ytterligare konkurrent till hyresrätten.

Det finns skäl att stanna till vid de nämnda ombildningsreglerna. De särskilda reglerna om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt infördes år 1982. Vilka skäl angavs då för detta? I förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 18 ff.) konstaterades först att bostadspolitiken tidigare hade varit inriktad på främst att komma till rätta med bostadsbrist samt låg utrymmes- och utrustningsstandard. Tiden ansågs vara mogen för att flytta tyngdpunkten mot annat, bl.a. de boendes inflytande. Man bedömde dock att det inte är möjligt att uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostadsrätt. Man kom därför till slutsatsen att bostadsrätten borde öka, särskilt i områden där hyresrätten dominerade. Enligt departementschefen åstadkommer man då en större variation mellan upplåtelseformerna, varigenom bl.a. bostadskonsumenternas önskemål bättre kan tillgodoses. Syftet med ombildningsreglerna var alltså i korthet att gynna bildandet av nya bo- stadsrätter på hyresrätternas bekostnad.

I prop. 2001/02:62 Kooperativ hyresrätt föreslås att de nämnda om- bildningsreglerna skall göras tillämpliga även på kooperativa hyresrät- ter. Det motiverades med att hyresgästerna skall få möjlighet till sam-

112 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

ma medinflytande på i väsentliga avseenden samma sätt som bostads- rättshavare har (prop. s. 111).

I ett scenario där både kooperativa hyresrätter och ägarlägenheter införs och ombildningsreglerna vidgas till att gälla även ombildning till ägarlägenheter skulle följden bli att alla boendeformer i flerfamiljshus gynnades utom hyresrätt. Det är givetvis inte rimligt. I stället pekar de nämnda förhållandena med tydlighet på behovet av en översyn av om- bildningsreglerna, om man inför nya boendeformer och olika typer av ombildning skall kunna ske. Men då får man alltså ta ett helhetsgrepp i denna fråga.

Detta är emellertid något som inte ryms inom våra direktiv. Vår ut- redning avser inte de andra boendeformerna. Dessutom handlar om- bildningsreglerna i dag om gynnande av någon boendeform. Sådana överväganden är närmast av bostadspolitisk karaktär. Vid en eventuell översyn bör från grunden prövas vilka syften ombildningsreglerna skall fylla och om man även i fortsättningen skall gynna någon eller några boendeformer framför andra. I dessa frågeställningar ryms också sådant som i vilken utsträckning ombildning bör kunna ske från bostadsrätt till ägarlägenheter, från kooperativ hyresrätt till någon annan boendeform osv.

Våra slutsatser beträffande befintliga bostadsrätts- och hyreslägenheter

Det finns de som ser ombildning till ägarlägenheter som ett sätt att räd- da hyreshus i glesbygdsorter från rivning. Vi anser å andra sidan att man vid ett införande av ägarlägenheter bör ta hänsyn till att denna boendeform tidigare är oprövad i Sverige och att olika åsikter finns om huruvida detta är en för Sverige lämplig boendeform. Gällande om- bildningsregler kan inte bara appliceras även på ägarlägenheter. Vad som i det tidigare sades om produktion och ombildning i dag visar ock- så att man inte kan bortse från farhågorna om hård konkurrens för hy- resrätter, i den mån befintliga bostäder skall kunna ombildas till ägar- lägenheter.

I det läget anser vi att det framstår som klokt att inte medge ombild- ning av hyresrätter, kooperativa hyresrätter eller bostadsrätter till ägar- lägenheter. Man kan då så att säga börja försiktigt och studera utfallet. Finner man sedan att utvidgningar bör göras, att väsentliga behov inte tillgodoses osv. är det förhållandevis enkelt att vidga möjligheterna för bildande av ägarlägenheter. Om man däremot ger för vida möjligheter från början, är risken att man får en utveckling som i efterhand inte anses lyckad men som det då inte går att göra särskilt mycket åt. Med

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 113

en sådan lösning kräver ett införande av ägarlägenheter inte heller nå- gon översyn av de gällande ombildningsreglerna.

En sådan lösning får antas innebära också, vilket vi återkommer till i avsnitt 9.1.2, en mindre risk för att uthyrningen av ägarlägenheter blir särskilt omfattande eller att man får en övergång till privatpersoner som hyresvärdar.

I sammanhanget kan nämnas att, när ägarlägenheter infördes i Dan- mark, en basregel fanns om att omvandlingar fick avse endast hus som uppfördes efter ikraftträdandet. Skälet var att man inte vill föra bort billiga lägenheter från hyresmarknaden (Brattström, Margareta, Läga – Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 48 not 8).

Tomma hus m.m.

Den hittills förda argumentationen innebär i princip inget hinder mot att hus som är tomma, hus som innehåller lokaler osv. får användas för bildande av ägarlägenheter. Enligt vår bedömning är det emellertid inte lämpligt att dra gränsen vid t.ex. tomma hus.

I attraktiva områden kan starka incitament finnas för att försöka ombilda t.ex. ett hyreshus till något annat. Genom åren har exempel funnits på hur man på olika sätt försökt tömma hus för att kunna t.ex. göra om bostadshyreslägenheter till kontor eller bostadsrätter. Drar man gränsen vid t.ex. tomma hus finns därför en klar risk för att upp- låtna lägenheter i praktiken genom olika förfaranden ombildas till ägar- lägenheter.

Sammanfattningsvis

Vår slutsats är därför att man inledningsvis bör tillåta bildande av ägar- lägenheter endast i från grunden helt nyproducerade hus eller i nypro- ducerade tillskott till befintlig bebyggelse. Med det sistnämnda avser vi alltså situationen att en sektion för ägarlägenheter byggs till t.ex. ovan- på ett affärscentrum eller ett parkeringshus. Givetvis kan denna lösning framstå som något ”fyrkantig”. Vi anser dock att man kan kosta på sig detta just vid införandet av en ny boendeform.

6.3Antalet lägenheter m.m.

I förevarande avsnitt överväger vi vilken minimigräns som bör gälla beträffande antalet lägenheter. Vidare prövar vi om ägarlägenheter –

114 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

vilka utgör endast en del av en byggnad – bör kunna vara utspridda i byggnaden utan fysiskt samband eller om ett krav bör ställas upp att lägenheterna skall utgöra sammanhållna enheter.

6.3.1Bakgrund

En bostadsrättsförening måste ha minst tre lägenheter, 1 kap. 5 § BRL. 1982 års ägarlägenhetsutredning satte lägsta nivån för ägarlägenheter till två stycken.

6.3.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: En fastighetsbildning för ägarlägenheter skall omfatta minst tre bostadslägenheter.

Lägenheterna skall utgöra en sammanhållen enhet.

Antalet lägenheter

En utgångspunkt för vårt förslag är att fastighetsbildningen skall avse bostadslägenheter i ett flerbostadshus. Vad som förstås med flerbo- stadshus är dock inte givet. Att det måste vara frågan om fler än en lägenhet är givet. Men hur många lägenheter därutöver?

1982 års Ägarlägenhetsutredning ansåg det vara tillräckligt med minst två lägenheter. Utredningen byggde sitt resonemang på att det inte från teknisk synpunkt fanns skäl för att kräva fler än två lägenhe- ter. Det kunde enligt utredningen underlätta ett bättre utnyttjande av större villor (SOU 1982:40 s. 108).

På flera håll i lagstiftningen skiljer man mellan en- och tvåbostads- hus, även kallat småhus, å ena sidan och hus med fler bostäder, å andra sidan. Exempel på detta finner man på många håll, t.ex. i 8 kap. 4 § PBL och 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152). Även i de äldre författningarna om statliga lån och bidrag till byggande återfanns denna uppdelning och den lever kvar än i dag. Denna traditionella upp- delning är en omständighet som kan vara värd att beakta.

Det är i dag inte ovanligt att två familjer tillsammans äger ett tvåbo- stadshus. Samägandet kräver att ägarna kan komma överens och i all- mänhet går det också bra. Skulle ägarna till ett tvåbostadshus få sina respektive bostäder fastighetsindelade till ägarlägenheter, borde det ligga närmast till hands att förvaltningen av huset i övrigt och marken såsom en samfällighet skulle få ske som en delägarförvaltning.

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 115

För en gräns vid två lägenheter talar den stora skillnad som ligger i att själv äga sin bostad, vilket lägenhetsägaren kommer att göra, jäm- fört med att tillsammans med annan äga ett tvåbostadshus. Den som äger en ägarlägenhet kan få lagfart på sin fastighet och pantförskriva denna. En samägare kan visserligen få lagfart på sin ideella andel i den samägda fastigheten, men han kan t.ex. inte självständigt pantförskriva sin andel (22 kap. 2 § andra stycket första meningen JB).

Men det finns också skäl för en något högre gräns. Först bör då erin- ras om att vi i avsnitt 6.2.2 tog ställning för att ägarlägenheter skall få bildas endast vid nyproduktion. Därmed utgör inte eventuella fördelar för det befintliga beståndet ett argument för att dra gränsen så att två- bostadshusen kan bli ägarlägenheter.

Därtill kommer att vi i avsnitt 6.8.2 föreslår att den enda samver- kansform som skall vara möjlig för lägenhetsägare skall vara förenings- formen. Visserligen saknar lagen om förvaltning av samfälligheter nå- gon nedre gräns för bildandet av en samfällighetsförening. En förvalt- ning i föreningsform kräver dock i princip minst tre medlemmar för att bäst fungera (jfr 2 kap. 1 § första stycket lagen [1987:667] om ekono- miska föreningar och 1 kap. 2 § BRL). Detta talar för att antalet lägen- heter för fastighetsbildning bör vara minst tre.

Slutligen är ägarlägenheter en i Sverige oprövad boendeform. Med en lagstiftning om ägarlägenheter kommer en helt ny typ av fastigheter att kunna bildas. Det är svårt att på förhand förutse vilket intresse som kommer att finnas för denna boendeform och vilka mer speciella pro- blem som kan komma att uppstå. Den introduktion till en ny boende- form som lagstiftningen innebär kan därför ses som ett slags försöks- verksamhet.

En utgångspunkt bör vara att regelsystemet blir så enkelt och renod- lat som möjligt. En del i denna ambition är att endast en förvaltnings- form bör komma i fråga och att denna bör vara en föreningsförvaltning. Även om det kan finnas ett befogat intresse att fastighetsindela tvåbo- stadshus anser vi sammantaget att ägarlägenheter, i vart fall inled- ningsvis, bör kunna bildas endast om huset därmed kommer att innehål- la tre ägarlägenheter eller fler.

Lägenheterna skall utgöra en sammanhållen enhet

Som angavs i avsnitt 6.1.2 anser vi att det bör vara möjligt att bilda en enhet för ägarlägenheter t.ex. ovanpå ett befintligt eller samtidigt pro- ducerat affärscentrum eller annan byggnad. Förslaget om tredimensio- nell fastighetsindelning innebär inget hinder mot att det blandat i ett hus bildas fastigheter med t.ex. bostadsrättslägenheter eller hyreslägen-

116 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

heter. Men då blir det alltså frågan om sammanhållna enheter. Enskilda lägenheter för boende får ju inte bildas. Och för bostadsrätternas del måste, enligt 1 kap. 5 § BRL, minst tre bostadsrättslägenheter finnas inom ramen för den bildade anläggningsfastigheten.

När det gäller ägarlägenheter skulle man kunna tänka sig att sprida ut t.ex. tre ägarlägenheter i byggnaden. Vi anser emellertid att det inte bör vara tillåtet. För det första underlättas regleringen av grannerättsli- ga frågor lägenhetsägarna emellan, om lägenheterna ligger i anslutning till varandra. På detta sätt underlättas också den samverkan i övrigt mellan lägenhetsägarna som kommer att krävas i frågor som rör dem i denna deras egenskap. Dessutom bör man enligt vår uppfattning även i detta sammanhang, eftersom det handlar om introduktion av en ny upp- låtelseform, välja en utformning som är enkel och lätt att överskåda. Enligt vår bedömningen blir det enklare med ett krav på att lägenheter- na hålls samman.

6.4Ägarlägenhetsfastighet eller traditionellt bildad fastighet?

I detta avsnitt överväger vi hur gränsen skall dras i fråga om när ägar- lägenhetsfastigheter skall få bildas och när traditionell fastighetsbild- ning skall användas.

6.4.1Bakgrund

Den danska lagstiftningen bygger på principen att ejerlejligheder kan bildas endast om avstyckning inte är möjlig (§ 3 EJLL). I Norge råder i stället fri valmöjlighet mellan seksjonering (ägarlägenhetsbildande) och s.k. deling (av markområde). I förarbetsuttlandena till den aktuella norska lagen framhålls att prövningen av vilken lösning som är lämpli- gast bör ske med utgångspunkt i de boendes och samhällets intressen. Man antar att deling är vanligast beträffande enbostadshus på en och samma markfastighet och seksjonering för flerbostadshus. Den sam- verkan för underhåll av gemensam egendom som en seksjonering med- ger, anses vara fördelaktig för t.ex. boende i radhus (Ot. Prp. nr. 33 [1995-96] s. 18 f.). Enligt de uppgifter utredningen inhämtat från Norge medför den där gällande ordningen att de boende ibland inte har klart för sig om t.ex. ett grönområde kring ett enbostadshus ingår i en ge- menskap med andra hus (fellesarealen) eller är avstyckad för endast ett hus.

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 117

Enligt förslaget i SOU 1996:87 till 3 kap. 1 a § FBL får tredimen- sionell fastighetsbildning inte ske om syftet bättre kan tillgodoses ge- nom fastighetsbildning på annat sätt.

6.4.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Ägarlägenheter skall, liksom enligt förslaget om tre- dimensionell fastighetsindelning i SOU 1996:87, få bildas endast om saken inte bättre kan lösas genom fastighetsbildning på traditio- nellt sätt.

Enligt vårt förslag i det föregående avsnittet skall ägarlägenheter få bildas endast om det är fråga om minst tre lägenheter. För en- eller två- bostadshus kan någon fastighetsbildning för ägarlägenheter således i regel inte bli aktuell.

Ett radhus kan redan med dagens regler innehas antingen med ägan- derätt eller någon form av nyttjanderätt (t.ex. bostadsrätt eller hyres- rätt). Något behov av att fastighetsbilda ett enskilt radhus som ägarlä- genhet torde därför regelmässigt inte föreligga. I den mån ett radhus har behov av tillgång till en för samtliga radhus i radhuslängan gemen- sam ledning, tvättstuga, grönområde, parkeringsplats eller annat, kan behovet även för ägda radhus tillgodoses genom inrättandet av en eller flera gemensamhetsanläggningar. Att bilda ägarlägenheter när traditio- nell fastighetsbildning är möjlig anser vi därför inte vara det bättre sät- tet.

Det behov vi anser som angeläget är att möjliggöra fastighetsindel- ning även beträffande byggnader där inte samtliga lägenheter är i markplan, dvs. enkelt uttryckt att ”radhusen har ställts på högkant”. Utifrån detta saknas strängt taget skäl att tillåta tredimensionell fastig- hetsindelning annat än när saken inte kan lösas genom annan fastig- hetsbildning.

Den föreslagna regeln i SOU 1996:87 innebär dock att gränsen inte har dragits riktigt så snävt. Som tidigare nämnts anser vi att ägarlägen- heter inte är det bättre sättet, om traditionell fastighetsbildning är möj- lig. Vår bedömning är också att traditionell fastighetsbildning i allmän- het kommer att väljas om sådan är möjlig. Skulle så i något fall inte ske, förefaller inte konsekvenserna av det bli alltför allvarliga. Vi anser därför att tillräckliga skäl inte finns för att avvika från förslaget i SOU 1996:87.

118 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

6.5Tomträtt

6.5.1Bakgrund

Förslaget om tredimensionell fastighetsindelning innebär att jordabal- kens regler om tomträtt skall gälla också för anläggningsfastigheter. Tomträtt kommer alltså att kunna upplåtas även i en anläggningsfastig- het (SOU 1996:87 s. 166).

6.5.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Ett uttryckligt hinder mot att upplåta tomträtt i en ägarlägenhetsfastighet skall finnas.

Tomträtt kan upplåtas av stat eller kommun samt i fastighet som ”eljest är i allmän ägo”, 13 kap. 2 § JB. Det är i dag inte är särskilt vanligt med upplåtande av nya tomträtter. Däremot pågår en viss utförsäljning av mark som är upplåten med tomträtt. Enligt vår uppfattning är det därför knappast troligt att staten eller någon kommun skulle anse det vara ett lämpligt alternativ att bilda ägarlägenheter och sedan upplåta dem med tomträtt.

Vi anser emellertid att en sådan konstruktion under alla förhållan- den skulle vara klart olämplig. Det motverkar tanken att man skall öpp- na en ny boendeform där ägarlägenheter kan ägas direkt av den som bor i lägenheten. Det skulle vidare kunna ge maktförhållanden beträf- fande den gemensamma förvaltningen som avviker från idén med ägar- lägenheter. Det är rent allmänt rätt svårt att överblicka konsekvenserna av konstruktionen. Enligt vår uppfattning finns därför, trots att fallen i praktiken kan förväntas bli mycket ovanliga, skäl att avvika från vad som skall gälla för andra anläggningsfastigheter och förhindra tomt- rättsupplåtelser av ägarlägenheter. Vi föreslår därför ett särskilt förbud i 13 kap. 2 § JB mot att upplåta tomträtt i ägarlägenhetsfastigheter.

6.6Bör ägarlägenhetsfastigheter kunna bildas innan byggnaden uppförts?

I förevarande avsnitt tar vi upp frågan om s.k. luftfastigheter skall kun- na bildas, dvs. om en ägarlägenhetsfastighet skall kunna bildas redan innan någon byggnad är uppförd.

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 119

6.6.1Bakgrund

Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog i SOU 1996:87 en huvudregel om att fastighetsbildning för anläggningsfastig- heter skall avse befintlig bebyggelse. Huvudregeln motiverades med att man ville motverka risken för dels att anläggningsfastigheten kommer att avvika från de gränser som fastställts vid fastighetsbildningen, dels att luftfastigheter bildas som inte bebyggs.

Tredimensionell fastighetsindelning skall emellertid enligt utred- ningsförslaget kunna ske även för planerad bebyggelse. Så skall dock kunna ske endast under vissa villkor (se förslag till 3 kap. 1 a § andra stycket FBL i betänkandet). Ett krav finns på särskilda skäl. Sådana kan föreligga framför allt om fastighetsbildning av finansieringsskäl behövs redan före uppförandet av stora komplicerade anläggningar.

Därutöver föreslog utredningen en förstärkning av det s.k. aktuali- tetskravet i 3 kap. 1 § andra stycket FBL jämfört med vad som gäller för traditionell fastighetsbildning. Förslaget innebär att om bygglov behövs sådant skall ha meddelats. Och fastigheten skall inom en nära framtid antas få varaktig användning för sitt ändamål. Genom de två kraven vill man motverka att luftfastigheter som inte blir föremål för byggnation bildas i onödan.

6.6.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Ägarlägenhetsfastigheter skall, liksom vid annan tre- dimensionell fastighetsindelning, kunna bildas trots att någon bygg- nad ännu inte är uppförd.

I enlighet med förslaget om tredimensionell fastighetsindelning skall för sådan fastighetsbildning krävas dels att särskilda skäl före- ligger, dels att ett förstärkt aktualitetskrav är uppfyllt.

Ägarlägenheter bör kunna bildas trots att byggnaden inte är uppförd

Införs inga, i förhållande till förslaget om tredimensionell fastighetsin- delning, särskilda regler kommer det att vara möjligt att bilda ägarlä- genhetsfastigheter även när den tilltänkta byggnaden ännu inte är upp- förd. För att en ägarlägenhet slutligt skall få en ändamålsenlig använd- ning och därmed uppfylla villkoren i 3 kap. 1 § FBL krävs att den verk- ligen byggs. Enligt vår mening är därför en rimlig utgångspunkt att bildande av luftfastigheter skall tillåtas endast om något reellt behov finns av detta.

120 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

Vid våra kontakter med byggföretag har vi förstått att olika företag ser olika upplägg framför sig. Större, mer kapitalstarka företag har ut- tryckt tankar om byggprojekt där ägarlägenheterna realiseras först när de redan är uppförda. Mindre företag har i stället uttryckt intresse av att binda de blivande lägenhetsägarna på ett tidigare stadium. Ett skäl för att binda på ett tidigt stadium är att man då kan få in kapital i projektet.

På sikt kan man, om ägarlägenheter införs, tänka sig att många olika former utvecklas för att exploatera. Men generellt sett gör vi bedöm- ningen att möjligheten att fastighetsbilda för planerad bebyggelse från finanseringssynpunkt kan vara av avgörande betydelse för mindre före- tag. Med fastighetsbildningen erhåller köparna pantobjekt och får här- med bättre förutsättningar att bidra till kostnaderna för uppförandet. Tillåter man försäljning endast av redan, i vart fall mer eller mindre, färdiga ägarlägenheter finns en påtaglig risk för att många mindre byggföretag blir utestängda. Det kan, av konkurrensskäl, vara olyckligt inte bara för byggföretagen utan även för potentiella köpare av ägarlä- genheter.

Ett annat skäl för att sälja ägarlägenheterna på ett tidigt stadium som har hävdats är att man önskar binda upp spekulanterna. När det gäller bostadsrätter tillämpas systemet med förhandsavtal och förskott inte sällan för att försäkra sig om att en tillräcklig efterfrågan finns (SOU 2000:2 s. 95). Önskemål om att kunna binda upp spekulanter för att förhindra att onödiga kostnader läggs ned på ett projekt är enligt vår uppfattning inte orimliga. Även detta framstår som ett legitimt skäl för bildande av luftfastigheter.

Frågan kan naturligtvis ställas om kreditgivare kommer att anse att en luftfastighet utgör en tillräcklig säkerhet. De signaler vi har fått från kreditgivarhåll är dock att så kommer att bli fallet. Och skillnaden är egentligen inte särskilt stor jämfört med när man i dag står inför en exploatering av ett nytt markområde. Men framför allt kommer kreditgivningen att regleras av sig självt. Ges inga krediter får försäljningen ske på annat sätt.

Det är också så att, om fastighetsbildning för ägarlägenheter endast tillåts efter det att byggnation skett, det kan bli nödvändigt att ta ut in- teckningar i ursprungsfastigheten. Dessa inteckningar måste sedan läg- gas ut på de senare bildade fastigheterna. Kostnader och olägenheter som är förknippade härmed undgår man om ägarlägenhetsfastigheter kan bildas redan före byggnationen.

Att fastigheterna kan säljas före byggnation kan innebära vissa ris- ker för köparen. Dessa risker bör emellertid bedömas och vid behov begränsas genom regler som tar sikte på de avtalsmässiga konstruktio- nerna, t.ex. genom begränsningar avseende förutsättningarna och for- merna för olika avtal. Vi återkommer till dessa frågor i kapitel 7. En

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 121

positiv effekt kan vara att ju tidigare köparen kan förvärva sin ägarlä- genhetsfastighet, desto större kan dennes möjligheter bli att utöva infly- tande över bostadens utformning.

Vi anser att man bör beakta att förslaget från Utredningen om tre- dimensionellt fastighetsutnyttjande innebär att det skall vara möjligt att bilda luftfastigheter beträffande andra typer av anläggningsfastigheter. I byggprojekt där ägarlägenheter skall ingå tillsammans med andra ty- per av anläggningsfastigheter kan det innebära en klar komplikation om det är möjligt att bilda luftfastigheter beträffande alla fastigheterna utom ägarlägenhetsfastigheterna.

Det kan slutligen tilläggas att i Norge kan ägarlägenheter bildas re- dan innan byggnaden har uppförts. Det synes vara möjligt även i Dan- mark (Blok, Peter, Ejerlejligheder, 3 uppl., 1995, s. 73 f.).

Vi föreslår således att det, liksom vid annan tredimensionell fastig- hetsbildning, skall vara möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter trots att byggnaden ännu inte har uppförts.

Bör kravet på särskilda skäl gälla även för ägarlägenheter?

Som redan beskrivits föreslog Utredningen om tredimensionellt fastig- hetsutnyttjande bl.a. ett krav på särskilda skäl för bildande av luftfas- tigheter. Med detta åsyftade utredningen främst att det av finansie- ringsskäl är viktigt med sådan fastighetsbildning.

Finansiering är för oss ett tungt skäl för att medge bildande av luft- fastigheter, inte minst mot bakgrund av att önskemålet att binda speku- lanter på ett tidigt stadium också hänger samman med finansieringen.

Vi ansluter oss också till inriktningen i utredningsförslaget att hu- vudregeln skall vara att tredimensionell fastighetsindelning skall gälla redan uppförda byggnader. Det bör krävas särskilda skäl för indelning av luftfastigheter.

Vår slutsats är därför att man bör ansluta till utredningsförslaget.

Bör det förstärkta aktualitetskravet gälla?

Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande ställde upp ett förstärkt aktualitetskrav. Det innebär dels att, om bygglov behövs, så- dant skall ha meddelats, dels att fastigheten skall inom en nära framtid antas få varaktig användning för sitt ändamål.

Som redan nämnts anser vi att en lämplig fastighetsbildning för ägarlägenheter förutsätter att byggnation slutligt sker. Här gör sig både allmänna och enskilda intressen gällande. Det är angeläget att byggna-

122 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

tion verkligen sker sedan fastighetsbildning i luftutrymmena ägt rum. Vi instämmer i det skäl utredningen angav för denna inställning att fastigheterna i annat fall kommer att utgöra ett hinder mot annan bygg- nation. Ändamålet med att bilda ägarlägenheter är ytterst att dessa skall utgöra bostäder för enskilda. Det är därför också av den anledningen angeläget att byggnation sker inom en snar framtid efter t.ex. ett köp.

Genom att knyta ett krav på bygglov när det behövs som villkor för fastighetsbildningen, bör det på goda grunder kunna antas att bygg- nadsprojektet realiseras. Enligt 8 kap. 5 § PBL kan emellertid en kom- mun i vissa fall göra undantag från kravet på bygglov i detaljplan även för t.ex. uppförande av byggnad enligt 8 kap. 1 § första stycket 1 PBL. Det kan därför övervägas om ett obligatoriskt krav på bygglov bör infö- ras som villkor för att bilda ägarlägenheter i ännu inte uppförd bygg- nad. Enligt vad vi erfarit är det emellertid mycket ovanligt med sådana undantag för att uppföra flerbostadshus. Ett krav på att bygglov alltid skall föregå fastighetsbildningen framstår därför inte som nödvändigt.

Vi föreslår således att det i SOU 1996:87 föreslagna förstärkta aktu- alitetskravet skall gälla även för ägarlägenheter. Framhållas bör att denna lösning inte innebär någon absolut garanti för att byggnation verkligen kommer till stånd. Vilka åtgärder som bör vidtas om så inte sker tar vi upp i avsnitt 6.9.

6.7Behovet av ändringar i plan- och bygglagen

6.7.1Gällande rätt

Bestämmelser om planläggning av mark och vatten och om byggande finns i plan- och bygglagen (1987:10), PBL. Planläggningen är en kommunal angelägenhet. Det är också kommunen som har det närmaste inseendet över byggnadsverksamheten (1 kap. 1, 2 och 7 §§ PBL). Hu- vudprincipen är att det krävs tillstånd för rätten att uppföra byggnader (bygglov). Vidare krävs det i allmänhet att en bygganmälan skall göras till kommunen innan ett byggprojekt kan påbörjas.

Inom ramen för bygglovsprövningen granskas lämpligheten av den tilltänkta byggnadens lokalisering samt den närmare placeringen och utformningen av åtgärden. I prövningen ingår bevakningen av grannars intressen (se t.ex. Didón m.fl., Plan- och bygglagen. Laghandbok, Del I. Huv: 28).

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 123

6.7.2Överväganden

Vår bedömning: En kommun som så önskar har möjlighet att styra den geografiska placeringen av t.ex. ägarlägenheter. Några särskilda regler i plan- och bygglagen om ytterligare styrmöjligheter behövs därför inte.

Samhället kan ha en önskan om att t.ex. begränsa ägarlägenheternas utbredning i vissa områden eller gynna förekomsten av boendeformen på ställen där andra slags boendeformer dominerar. En tänkbar metod att uppnå ett sådant syfte är att kommunen ges möjlighet att redan i samband med t.ex. detaljplaneläggningen föreskriva i vilka områden ägarlägenheter får byggas. En annan möjlighet skulle kunna vara att ge sådana styrmöjligheter i reglerna om beviljande av bygglov.

En första fråga är därvid om en kommun redan enligt gällande rätt har möjlighet till sådan styrning. Det är möjligt att i en detaljplan styra byggnaders användning, varvid det för bostadsbyggnaders del kan be- stämmas andelen lägenheter av olika slag och storlek (se 5 kap. 7 § första stycket 3 PBL). Det är alltså möjligt att i en plan föreskriva att byggnaden skall vara avsedd för t.ex. studentlägenheter. Regeln är dock tänkt att komma till användning endast om det finns vägande sociala skäl eller bostadsförsörjningsskäl (se Didón m. fl., Plan- och byggla- gen, Laghandbok, Del I, 5:42 a). Det finns inget klart svar på frågan om det är möjligt att meddela föreskrifter om vilken boendeform som skall användas. Enligt vår uppfattning talar en hel del för att det inte är möj- ligt. Anser man att en sådan möjlighet eller en möjlighet att styra ge- nom bygglovsregleringen bör finnas, bör därför regler införas som klargör detta.

Det finns dock vissa nackdelar med en sådan typ av reglering. Pla- ner föregås i allmänhet av en ganska omfattande process. Det kan vara en omfattande, tidskrävande och kostsam procedur att ändra den. Ställ- ningstagande till boendeformen i samband med plan- eller bygglovs- processen kan också ge olyckliga låsningar.

Men det tyngsta skälet mot är de möjligheter till styrning som finns i praktiken. Kommunerna har i de flesta fall möjlighet att genom ex- ploateringsavtal med byggentreprenörerna ställa upp villkor om vilka upplåtelseformer som bör komma i fråga när det blir aktuellt att uppfö- ra flerbostadshus eller annan byggnation av större omfattning. Det är en metod som inte sällan används i dag. Den kommun som, t.ex. för att motverka segregation, vill styra den geografiska placeringen av olika boendeformer har därför redan i dag goda möjligheter till det.

124 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

Mot bakgrund av vad vi nu sagt anser vi att det inte behövs någon särlösning för ägarlägenheter.

6.8Ägarlägenhetsförening skall vara obligatorisk

6.8.1Gällande rätt och SOU 1996:87

När flera fastigheter har del i ett servitut eller i en gemensamhetsan- läggning krävs det samverkan mellan fastighetsägarna i frågor som rör denna rätt. Såväl en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149) som ett servitut som hör till flera fastigheter gemensamt utgör en samfällighet vid tillämpningen av lagen (1973:1150) om för- valtning av samfälligheter. En sådan samfällighet kan enligt 4 § i lagen förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning).

Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog i SOU 1996:87 inte någon särskild reglering i fråga om den samverkan som kommer att krävas mellan fastighetsägarna.

6.8.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Lantmäterimyndigheten skall i anslutning till fastig- hetsbildningsbeslutet förordna om bildandet av en särskild typ av samfällighetsförening. Den skall benämnas ägarlägenhetsförening.

En förening bör alltid bildas

Som utvecklades i avsnitt 6.1.2 anser vi, i enlighet med förslaget om tredimensionell fastighetsindelning, att ägarlägenheternas tillgång till byggnad och mark skall tillförsäkras av lantmäterimyndigheten vid fastighetsbildningsförrättningen. Och det skall vara upp till denna myndighet att bestämma om tillgången skall säkras genom servitut eller gemensamhetsanläggning. Servitutet eller gemensamhetsanläggningen kommer därvid att utgöra en samfällighet. Förslaget om tredimensio- nell fastighetsindelning innebär att denna samfällighet kan förvaltas av antingen en samfällighetsförening eller genom delägarförvaltning.

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 125

Att föreningsförvaltning skall vara möjlig anser vi är givet. Det som här skall diskuteras är om delägarförvaltning skall kunna vara ett alter- nativ.

Ser man endast till förvaltningen av samfälligheten är det inte givet att man bör utesluta delägarförvaltning. Men ägarlägenhetsfastigheter kommer att kräva samverkan mellan lägenhetsägarna även i andra av- seenden. En viktig del är därvid frågor av grannerättslig art. Vi föreslår i avsnitt 10.2.3 för ägarlägenheter särskilda regler bl.a. när lägenhets- ägaren allvarligt stör de andra lägenhetsägarna. De lösningarna förut- sätter att en förening finns som kan agera. En förening kan också få en funktion att fylla i förhållande till andra än lägenhetsägarna, t.ex. i frå- gor av gemensamt intresse i hus med olika lägenhetstyper.

Det kan förväntas att ägarlägenhetshusen i allmänhet kommer att rymma många ägarlägenheter. Visserligen föreslår vi i avsnitt 6.3.2 att det inte skall krävas fler än tre lägenheter för att ägarlägenheter skall kunna bildas. Men vi tror som sagt att det i flertalet fall kommer att bildas enheter med betydligt fler lägenheter än så. I de fallen är före- ningsförvaltning, enligt vår uppfattning, att föredra. Vi anser att man bör utforma regleringen efter denna huvudfåra.

När en ny boendeform introduceras, anser vi att regelsystemet bör vara så enkelt som möjligt. Det bör därför inte belastas med särregler t.ex. i de grannerättsliga frågorna för ett fåtal fall där föreningsförvalt- ning inte skulle vara att föredra. Föreningsformen är också den form som valts för lägenhetsägarnas samverkan i det danska ägarlägenhets- systemet.

Vi anser därför att en föreningsbildning alltid bör komma till stånd. Och det bör ske i anslutning till fastighetsbildningen. Vi föreslår därför att det skall ankomma på lantmäterimyndigheten att redan då förordna om bildandet av en förening. Och till denna förening skall höra lägen- heterna i en och samma sammanhållna enhet (jfr avsnitt 6.3.2).

Benämningen på föreningen

Föreningens uppgifter kommer i flera avseenden att motsvara dem som ankommer på en traditionell samfällighetsförening. Men föreningen kommer, som tidigare nämndes, också att ha andra uppgifter. Det vi främst tänker på är att föreningen kommer att vara skyldig att agera i vissa grannerättsliga frågor.

Vi anser inte att en särskild förening bör bildas för de sistnämnda frågorna. Det skulle bara innebära en ökad belastning för delägarna. Då skulle ju krävas ekonomisk redovisning för en ytterligare förening, en styrelse till denna förening osv. Är ägarlägenheterna belägna i en an-

126 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

läggning där det t.ex. också finns kommersiella lokaler och parkerings- hus, kan skäl dessutom finnas att bilda en eller flera andra samfällig- hetsföreningar avseende samverkan mellan exempelvis enheten för ägarlägenheter och de andra enheterna.

Därför bör samfällighetsföreningen avseende ägarlägenheterna ges även de övriga uppgifterna, alltså t.ex. de grannerättsliga. Det är upp- gifter som inte är sedvanliga för samfällighetsföreningar. De tillkom- mande uppgifterna medför enligt vår mening att man bör markera att det rör sig om en samfällighetsförening som har vissa andra uppgifter utöver de sedvanliga. Enligt vår bedömning bör en sådan benämning också kunna innebära en viss pedagogisk fördel på det sättet att lägen- hetsägarna bättre förstår föreningens betydelse. Vi föreslår därför att man benämner denna typ av förening ägarlägenhetsförening.

Vi återkommer i avsnitt 10.2.3 och kapitel 11 till föreningen och dess uppgifter.

6.9Ägarlägenhetsfastigheten bebyggs inte

Vi föreslog i avsnitt 6.6.2 att ägarlägenheter skall kunna bildas trots att det hus eller den tillbyggnad som skall innehålla lägenheterna ännu inte har uppförts. I likhet med vad som gäller för anläggningsfastigheter kommer det inte att finnas några garantier för att ägarlägenhetsfastighe- terna bebyggs. Här skall diskuteras vad som bör gälla i fall då luftfas- tigheten inte bebyggs.

6.9.1Förslaget i SOU 1996:87

I SOU 1996:87 föreslås att, om en anläggningsfastighet inte bebyggs, den skall genom inlösen överföras till den markfastighet inom vars område fastigheten är belägen. Förslaget vilar på tanken att en anlägg- ningsfastighet alltid är beroende av en konkret anläggning eller del av sådan. Det är en konkret befintlig eller, i detta fall, planerad byggnads- anläggning som utgör underlaget för om fastighetsbildning skall tillå- tas.

Enligt den i betänkandet förslagna regeln i 3 kap. 1 a § FBL är ett villkor för fastighetsbildning för planerad bebyggelse att bygglov meddelats, om det behövs. Om byggnation inte påbörjats inom två år förfaller bygglovet (se 8 kap. 33 § första stycket PBL). I så fall är inte längre detta villkor för fastighetsbildningen uppfyllt. Enligt betänkandet bör det därför lämpligen ankomma på den kommunala nämnd, vanligen byggnadsnämnden, som beviljar bygglov att bevaka

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 127

om bygglovet förfaller. Nämnden skall därefter göra en anmälan härom till lantmäterimyndigheten, som har att vidta åtgärder för inlösen (se betänkandet s. 181).

6.9.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: I enlighet med förslaget om tredimensionell fastig- hetsindelning i SOU 1996:87 skall en ägarlägenhetsfastighet som inte bebyggs genom inlösen överföras till den markfastighet inom vars område den är belägen.

Av skäl som vi redan har framhållit i avsnitt 6.6.2 är det angeläget att i luftutrymmet bildade ägarlägenhetsfastigheter verkligen bebyggs. Vårt förslag om hur ägarlägenhetsfastigheter skall bildas bygger helt på grundtankarna för anläggningsfastigheter. Det innebär bl.a. att ägarlägenhetsfastigheter alltid skall vara beroende av en konkret byggnad och bör ses som en rätt att uppföra och bibehålla en byggnad. Om byggnation inte sker föreligger det inte någon lämplig fastighet och ägarens rätt till luftutrymmet kan ifrågasättas (jfr betänkandet s. 180).

Betänkandets förslag innebär dels att en obebyggd anlägg- ningsfastighet inom en viss i författning angiven tid genom inlösen skall avstås till markfastigheten, dels att så skall ske efter ett officialinitiativ från lantmäterimyndigheten (se 8 kap. 6 § andra stycket och 7 § FBL lagförslaget i betänkandet). Nämnas kan först att, om bygglov inte krävs, det heller inte är möjligt för byggnadsnämnden att knyta an sin inititativrätt till att bygglovet förfallit enligt 8 kap. 33 § PBL (se 8 kap. 6 § andra stycket FBL lagförslaget i betänkandet).

Skäl kan anföras mot lösningen att i luftutrymmet bildade fastigheter med automatik alltid måste återbildas. Man skulle i stället kunna tänka sig att fastigheten fick bestå så länge det inte föreligger något konkret behov av återbildning. Så skulle kunna vara fallet t.ex. om både markfastigheten och de i luftutrymmena bildade ägarlägenhetsfastigheterna har samma ägare.

Annorlunda blir det emellertid i fall då avsikten är att ägarlägen- heterna skall ingå i en byggnad där även andra anläggningsfastigheter, t.ex. affärslokaler och garage, skall finnas. Då är läget detsamma som beträffande vanliga anläggningsfastigheter. För de fallen delar vi synsättet i SOU 1996:87 att obebyggda fastigheter om de inte bebyggs kan komma att utgöra ett hinder mot att bebygga och nyttja andra fastigheter för avsett ändamål (se betänkandet s. 150 och 168 f.). Det talar alltså för att ansluta till det utredningsförslaget.

128 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

Det faktum att vi anser att det bör vara möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter i hus som också innehåller tredimensionellt bildade fastigheter för andra ändamål gör att särregler för ägarlägenheterna är olämpliga även på andra sätt. Risken är att den ena regleringen då så att säga skulle slå undan benen för den andra. Exempelvis skulle olika regleringar kunna medföra att förutsättningar förelåg för att inlösa alla fastigheter i en byggnad utom de som utgjorde ägarlägenheter.

Vi anser därför att någon särlösning för ägarlägenhetsfastigheter inte bör väljas. Med andra ord bör samma regler gälla för ägar- lägenhetsfastigheter som för andra anläggningsfastigheter i fråga om återbildning när ett hus eller en tillbyggnad inte uppförs.

6.10Förhållandena när lägenheterna förstörs

En annan tänkbar situation är att själva lägenheterna förstörs, t.ex. ge- nom en brand. Denna situation tar vi upp i förevarande avsnitt.

6.10.1Förslaget i SOU 1996:87

När en byggnad eller annan anläggning som hör till en anläggningsfas- tighet förstörs genom t.ex. brand står olika möjligheter till buds. Ut- gångspunkten i SOU 1996:87 är närmast att ägarna förmodas att kom- ma överens om vilka åtgärder som är lämpligast att vidta i den upp- komna situationen. T.ex. kan genom frivilliga överlåtelser fastigheterna samlas i en ägares hand, varefter erforderliga fastighetsbildningsåtgär- der vidtas. Det kommer till uttryck i 8 kap. 5 § första stycket FBL lag- förslaget i betänkandet, vari anges att anläggningsfastigheterna skall ombildas eller sammanföras med markfastigheten.

Men nybyggnadsåtgärder ankommer på envar fastighetsägare, utom såvitt avser egendom som ingår i en gemensamhetsanläggning. I prin- cip kan en fastighetsägare inte tvinga en annan att återställa sin del av anläggningen. Ett undantag utgör möjligheterna att tillgripa åtgärdsfö- reläggande mot en motsträvig ägare (se 3 kap. 5 § JB lagförslaget i betänkandet). Tillämpningsområdet för sådant föreläggande är dock begränsat till förhållandena när anläggningen eller byggnaden inte är så bristfällig att den inte bör återställas.

För det fall att ett åtgärdsföreläggande inte kan användas och an- läggningen måste rivas, föreslår utredningen regler som gör det möjligt att upplösa den tredimensionella fastighetsindelningen. Varje delägare i den förstörda byggnaden, dvs. såväl ägare till markfastigheten som

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 129

ägarna till anläggningsfastigheterna, skall ha rätt att lösa utrymmen som upptagits av andra delar av anläggningen (se 8 kap. 5 § andra stycket FBL lagförslaget i betänkandet och s. 182 f.).

Om sådana åtgärder som anges i 8 kap. 5 § första stycket FBL lag- förslaget inte skett senast två år efter det att anläggningen förstörts får, efter anmälan från en sådan nämnd som avses i 4 kap. 15 § FBL, lant- mäterimyndigheten besluta att anläggningsfastigheterna skall avstås genom inlösen och överföras till markfastigheten (se 8 kap. 6 § första stycket och 7 § FBL lagförslaget i betänkandet). Utredningen ansåg det vara ett samhällsintresse att fastighetsindelningen anpassas till verklig- heten så snart som möjligt (se betänkandet s. 185).

6.10.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: I enlighet med förslaget om tredimensionell fastighetsindelning i SOU 1996:87 skall, när ett hus eller en tillbyggnad med ägarlägenhetsfastigheter förstörs och ingen annan lösning nås, fastighetsindelningen ändras genom ombildning för nybyggnation eller genom att ägarlägenhetsfastigheterna upphör att vara fastigheter.

Om huset eller en tillbyggnad med ägarlägenhetsfastigheter förstörs helt eller delvis t.ex. genom en brand, kommer fastighetsindelningen att bestå liksom beträffande anläggningsfastigheter. I SOU 1996:87 förutsätts att ägarna till anläggningsfastigheterna kommer att vidta erforderliga åtgärder för nybyggnation m.m. inom ramen för en frivillig samverkan. De i betänkandet föreslagna bestämmelserna om möjligheterna till tvångsinlösen från andra ägare och möjligheten för lantmäterimyndigheten att efter officialinitiativ inlösa fastigheterna till markfastigheten (se 8 kap. 5 § andra stycket och 7 § FBL lagförslaget i betänkandet) är närmast avsedda för undantagsfall.

När det gäller ägarlägenheter föreslår vi dessutom ett obligatoriskt medlemskap för lägenhetsägarna i en ägarlägenhetsförening. Det är därför ett rimligt antagande att också dessa ägare kan samverka i frågor som rör åtgärder med anledning av att huset förstörts. För övrigt ankommer det på föreningen att ta ställning till hur man bör förfara med egendom som ingår i en gemensamhetsanläggning. Förutsätt- ningarna torde därmed inte vara sämre för ägarlägenhetsägare än för ägare av vanliga anläggningsfastigheter att frivilligt och i samverkan hitta lämpliga lösningar när ett hus blir förstört.

130 Att bilda ägarlägenheter	SOU 2002:21

Ägarlägenhetsföreningen kan som sagt inte utöva någon bestämmanderätt över de enskilda lägenhetsfastigheterna. Men möjlighet finns till åtgärdsföreläggande (se avsnitt 10.2.2) mot den som vanvårdar sin lägenhet. Det förutsätter att förstörelsen inte är alltför omfattande. För att inte någon enstaka ägare skall kunna blockera rivning och nybyggnation, bör de möjligheter till tvångsinlösen som föreslås gälla för anläggningsfastigheter (se 8 kap. 5 § andra stycket FBL i lagförslaget) även tillämpas på ägarlägenhetsfastigheter.

När det gäller lantmäterimyndighetens möjligheter att efter officialinitiativ inom viss tid automatiskt besluta om inlösen av anläggningsfastigheter (se 8 kap. 6 och 7 §§ FBL lagförslaget i betänkandet), erinrar vi om vad som sagts under avsnitt 6.9.2 när det gäller motsvarande bestämmelse för obebyggda ägarlägenhetsfastig- heter. Tillämpningen av regeln torde inte bli omfattande. Och särregler skulle kunna ställa till problem i och med att ägarlägenheter skall kunna förekomma även i hus där tredimensionellt bildade fastigheter för andra ändamål finns.

Sammanfattningsvis ansluter vi oss till förslagen i SOU 1996:87 om vilka åtgärder som bör och får vidtas när ett hus eller en tillbyggnad med ägarlägenheter förstörs.

6.11Användning för annat ändamål än bostadsändamål

6.11.1Förslaget i SOU 1996:87

Förslaget i SOU 1996:87 innehåller inte några särskilda regler avseen- de situationen att en anläggningsfastighet används för ett annat ända- mål än det för vilken fastigheten bildats. I sammanhanget bör framhål- las att det inte finns några begränsningar i fråga om de ändamål för vilka en anläggningsfastighet får bildas utom på en punkt. I enlighet med utredningens direktiv anges att en anläggningsfastighet inte får bildas om syftet är att skapa en fastighet för bostadsändamål av en en- skild lägenhet.

6.11.2Överväganden

Vår bedömning: Några särskilda regler för det fallet att en ägarlä- genhet används för ett annat ändamål än bostadsändamål behövs, i vart fall i ett inledningsskede, inte.

SOU 2002:21	Att bilda ägarlägenheter 131

I enlighet med våra ställningstaganden tidigare i detta kapitel är skill- naden mellan en vanlig anläggningsfastighet och en ägarlägenhetsfas- tighet att den sistnämnda skall ha bildats för bostadsändamål och för att utgöra en lägenhet. När en anläggningsfastighet per definition utgör en ägarlägenhet utlöses särskilda regler, nämligen de som vi tidigare har föreslagit i detta kapitel och som vi i det följande föreslår, t.ex. när det gäller grannerättsliga frågor.

De särskilda reglerna innebär bl.a. att det skall krävas minst tre lä- genheter för att ägarlägenheter skall få bildas, att en ägarlägenhetsföre- ning skall finnas och att särskilda regler skall finnas om störningar i boendet (angående det sistnämnda se avsnitt 10.2.3).

Man kan då tänka sig att den som har förvärvat en ägarlägenhet önskar använda lägenheten för något annat ändamål än bostadsända- mål. Lägenhetsägaren kan tänkas vilja t.ex. öppna en kvartersbutik.

Om inga särskilda bestämmelser införs, torde begränsningen för den som önskar genomföra en sådan ändring ligga i att ändringen inte får strida mot föreskrift i detaljplan och att en ändring av detta slag regel- mässigt kräver bygglov. Bygglov krävs nämligen om man vill ta i an- språk eller inreda byggnader helt eller till viss del för väsentligen annat ändamål än det för vilket byggnaden senast har använts eller för vilket bygglov har lämnats, 8 kap. 1 § första stycket 1 PBL. Och Regerings- rätten har ansett att bygglov krävs bl.a. för inrättande av kaférörelse i en villabyggnad och för omvandling av bostadslägenheter till kontor (RÅ 1969 C 93 och 1985 2:70).

Men det är inte otänkbart att ett sådant bygglov ges efter samtycke från grannar osv. Konsekvensen skulle då bli att man har en ägarlägen- het som används för annat än bostadsändamål. Ägarlägenhetsförening- en kommer ändå alltjämt att ha en förvaltningsuppgift för denna lägen- het såvitt avser den samfällighet som lägenhetsfastigheten deltar i. Vi- dare kommer de särskilda reglerna om störningar i boendet att gälla osv. Det kan rent av bli så att alla ägarlägenheterna i en enhet används för annat än bostadsändamål.

Enligt vår uppfattning måste det vara möjligt att ändra användning- en av en ägarlägenhet till ett annat ändamål än bostadsändamål, om de legala förutsättningar i övrigt föreligger för en ändrad användning. I annat fall är risken att onödiga låsningar kan uppstå som motverkar ett rationellt användande av befintliga byggnader och förorsaka onödiga kostnader.

Man kan då tänka sig att införa en regel om att användning för ett nytt ändamål förutsätter, inte endast bygglov när sådant krävs, utan även någon form av lantmäteriförrättning. Härigenom skulle man så att säga lyfta ut den aktuella lägenhetsfastighetens deltagande i den sam-

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 133

7 Förvärv av ägarlägenheter

7.1Några utgångspunkter

7.1.1Avgränsningar

I detta kapitel uppmärksammar vi förvärv av ägarlägenhet. Vi tänker då på det så att säga första förvärvet i samband med uppförandet av lägen- heten. Senare försäljningar – dvs. när den förste förvärvaren efter en tid avyttrar denna – lämnar vi däremot därhän. Vi kan inte se några sär- skilda problem för ägarlägenheter i dessa fall. För dem bör därför gälla samma regler som för annan fast egendom. Vissa av våra förslag avse- ende entreprenadavtal o.d. kommer att gälla även i senare skeden. Det medför dock, enligt vår mening, inga komplikationer eller liknande som gör att de fallen bör uppmärksammas särskilt.

Vi ser flera skäl för att uppmärksamma förvärv av en ägarlägenhet i samband med uppförandet. Följande kan nämnas här. En ägarlägenhet som skall uppföras kommer regelmässigt att vara beroende av att även de andra lägenheterna inklusive samfälld egendom uppförs. När det gäller småhus föreslog Småhusutredningen i sitt betänkande Konsu- mentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110) ett flertal regler för att skydda konsumententer som ingår entreprenadavtal. För bostadsrät- ter finns ett särskilt regelsystem med ekonomiska planer som ytterst är en form av konsumentskydd, avsett att skydda spekulanter på nyprodu- cerade bostadsrätter. För spekulanter på bostadsrätter finns också sär- skilda skyddsregler beträffande förhandsavtal och för det fall förening- en begär förskott av spekulanten.

Utredningen har i olika sammanhang förhört sig med företrädare för byggbranschen om hur de bedömer att avyttringen av nyproducerade ägarlägenheter kommer att ske. Olika varianter har därvid nämnts. När det gäller större, kapitalstarka producenter kan en möjlighet vara att med egen finansering mer eller mindre färdigställa ägarlägenheterna och först därefter sälja dessa. En ytterlighet åt andra hållet är att sälja luftfastigheter och låta de blivande lägenhetsägarna genom handpen- ning eller delbetalningar bidra till finanseringen under uppförandet. De

134 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

olika varianterna ger i sin tur upphov till olika avtalsmässiga konstruk- tioner. Man kan tänka sig närmast hur många utformningar som helst. Man måste också utgå ifrån att producenterna kommer att föredra olika upplägg under olika tider, beroende på t.ex. vid tidpunkten förefintliga subventioner, ränteläget eller byggkonjunktur.

Vi anser därför att man inledningsvis bör fånga in de teoretiskt grundläggande varianter som kan bli aktuella. Utifrån dessa kan man sedan diskutera om det finns några särskilda risker, framför allt ur ett konsumentperspektiv, och om skäl finns för några särskilda bestäm- melser för ägarlägenheter.

7.1.2De olika situationerna

De två huvudbeståndsdelarna i förvärvet

När det gäller ett småhus kan man i regel dela upp förvärvet i två stora delar. Själva marken, fastigheten, representerar regelmässigt en beak- tansvärd del av de värden som förvärvaren betalar för. Den andra stora delen av betalningen avser byggnaden, huset. På motsvarande sätt kommer den som förvärvar en ägarlägenhet att ha att betala för – något förenklat – en motsvarighet till marken i form av ett tredimensionellt utrymme samt för delar av den fysiska byggnaden.

Förvärvet av ägarlägenhetsfastigheten – tre huvudvarianter

Om vi då utgår från motsvarigheten till marken, alltså själva ägarlägen- hetsfastigheten, är tre huvudvarianter tänkbara. Förvärv kan bli aktuellt redan innan den aktuella ägarlägenhetsfastigheten är bildad. Fastighe- ten kan vara bebyggd eller obebyggd. Den andra varianten är att en luftfastighet har bildats. Det innebär alltså att en fastighetsindelning har gjorts av ett obebyggt luftrum, se avsnitt 6.6.2. Slutligen kan man tänka sig förvärv av en redan bebyggd, fastighetsbildad ägarlägenhets- fastighet. Sammanfattningsvis är alltså de tre huvudvarianterna

1.ännu inte bildad ägarlägenhetsfastighet (bebyggd eller obebyggd),

2.luftfastighet (obebyggd), och

3.bebyggd ägarlägenhetsfastighet.

Nämnas bör att när vi här har talat om och i fortsättningen i kapitlet talar om bebyggda och obebyggda fastigheter är detta endast avsett som en förenklad beskrivning. Med bebyggd fastighet avser vi att det inte är aktuellt att träffa avtal om att arbeten skall utföras o.d. Det är alltså motsvarigheten till att ett småhus – på ett fastighetsindelat markområde

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 135

– saluförs när det redan är uppfört och klart. Med obebyggd avser vi då motsatsen. Naturligtvis behöver fastigheten inte vara helt obebyggd. Men sådana distinktioner är i de nu aktuella sammanhangen utan in- tresse.

Rent fastighetsköp eller blandat köp

Det tredje huvudalternativet innebär att ägarlägenhetsfastigheten redan är bebyggd. Så kan vara fallet även beträffande en ännu inte bildad ägarlägenhetsfastighet enligt alternativ 1. I de fallen rör det sig således regelmässigt om ett renodlat köp av fast egendom (här bortses från by- ten, gåvor m.m.).

I de andra fallen blir det emellertid aktuellt också med avtal om uppförande av den fysiska byggnaden, ett entreprenadavtal. Entrepre- nören kan därvid vara densamme som sålde den fasta egendomen men lika gärna vara fristående. Här bortses tills vidare från frågeställningar om huruvida konsumenten kommer att vara den enda byggherren eller om avtal även bör eller kan ingås med ägarlägenhetsföreningen och huruvida avtalen med den enskilde avser även samfälld egendom.

Men med ledning av det sagda kan alltså en grov skiljelinje dras mellan de förvärv som avser renodlade fastighetsköp och förvärv som även kräver entreprenadavtal.

Föravtal och handpenningar

Både när det gäller bostadsrätter och fast egendom är olika former av föravtal och betalningar som sker före tillträdet omdiskuterade ämnen. Man kan tänka sig sådana avtal och betalningar oavsett vilken av de tre huvudvarianterna som är aktuell. Skäl finns därför att uppmärksamma denna problematik.

7.1.3Bör förvärv kunna ske av obebyggda ägarlägenhetsfastigheter?

Vårt förslag: Förvärv skall kunna ske av en obebyggd ägarlägenhets- fastighet.

136 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

Obebyggda ägarlägenhetsfastigheteter bör kunna förvärvas

En grundläggande fråga är om förvärv bör kunna ske när ägarlägen- hetsfastigheten ännu inte är bebyggd, dvs. när förvärvet inte är ett ren- odlat fastighetsköp utan en entreprenad också är aktuell.

En ordning där endast redan uppförda lägenheter får säljas har vissa nackdelar. För det första kommer möjligheten att uppföra ägarlägenhe- ter under de premisserna stå öppen endast för de mest kapitalstarka byggföretagen, se avsnitt 6.6.2. Det kräver förhållandevis stora finansi- ella resurser för att byggföretaget självt skall kunna finansiera den här aktuella typen av projekt. En sådan ordning har därför en konkurrens- begränsande effekt. Det är givetvis negativt för mindre byggföretag. Men det kan också vara negativt för presumtiva köpare av ägarlägenhe- ter.

En sådan ordning motverkar också tankarna om individualiserat bo- endet och stort inflytande över det egna boendet. En del i individualite- ten och inflytandet är nämligen att ta del i lägenhetens utformning i samband med uppförandet. Möjligheterna att påverka den egna lägen- heten blir mindre ju senare förvärvet kan ske.

Å andra sidan finns det risker med att låta konsumenter ingå entre- prenadavtal avseende ägarlägenheter och följaktligen bli byggherrar. Vi anser därför att en förutsättning för detta bör vara att ett acceptabelt skydd kan erbjudas. Frågan om denna typ av avtal skall tillåtas är grundläggande och det är därför vi tar upp den först.

Vi diskuterar i nästa avsnitt om systemet för bostadsrätter med eko- nomisk plan är lämpligt för ägarlägenheter. Redan här kan nämnas att vi inte anser en sådan ordning lämplig. I det följande avsnittet lämnar vi emellertid förslag till ett färdigställandeskydd för ägarlägenheter, dvs. säkerhet för att en utovad produktion av en ägarlägenhet verkligen fullföljs (avsnitt 7.3). I de två följande avsnitten presenterar vi förslag om byggfelsförsäkring och avtalsskydd i enlighet med Småhusutred- ningens förslag för småhus (avsnitt 7.4–5).

Vår bedömning är att de nu nämnda förslagen ger ett så pass gott skydd för konsumenter att skälen för att tillåta saluförande av ännu inte uppförda ägarlägenheter väger över.

Kapitlet i övrigt

I de avsnitt som följer på de redan nämnda diskuterar vi frågor om ren- odlade fastighetsköp och om köp av en vid förvärvet ännu inte bildad ägarlägenhetsfastighet (avsnitt 7.6–7). I ett avslutande avsnitt tar vi upp frågor om handpenningavtal o.d.

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 137

7.2Ekonomiskt underlag inför köpet av en ägarlägenhet?

För bostadsrätternas del finns det krav på att föreningen skall ha upp- rättat och inregistrerat en ekonomisk plan innan föreningen får upplåta någon bostadsrätt. Här diskuteras lämpligheten av en motsvarande ord- ning för ägarlägenheter.

7.2.1Den ekonomiska planen för bostadsrätter

En bostadsrättsförenings ekonomiska plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning som skall möjliggöra en bedömning av föreningens verk- samhet. Planen skall vara försedd med intyg av två intygsgivare. De två intygsgivarnas uppgift är enkelt uttryckt att bedöma om bostadsrätts- projektet är ekonomiskt hållbart. Planen och intyget skall sedan ges in till Patent- och registreringsverket för registrering. Där gör man en formell granskning av att förutsättningarna för registrering är uppfyll- da.

7.2.2Överväganden

Vår bedömning: Någon motsvarighet till de ekonomiska planer som är en förutsättning för upplåtelse av bostadsrätt bör inte införas för ägar- lägenheter.

Syftet med ekonomisk plan

Inledningsvis bör poängteras att de ekonomiska planerna visserligen är en del av ett system som skall ge ett konsumentskydd. Men syftet vid nybyggnation o.d. är inte att den enskilde med ledning av planen skall kunna bedöma projektet. Planen utgör huvudsakligen ett underlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet (prop. 1971:12 s. 78, jfr prop. 1990/91:92 s. 78, ang. ombildning se prop. 1981/82:169 s. 34 f.). Med andra ord är tanken att det är intygsgivarna, inte den enskilde, som skall göra bedömningarna. Och bedömningarna skall avse hela projektets ekonomiska hållbarhet.

138 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

Den enskildes möjligheter att göra bedömningar

Före år 1971 var inriktningen att de ekonomiska planerna också skulle tjäna som underlag för den enskildes bedömningar. I förarbetena till de ändringar av systemet som man då gjorde uttalades att bostadsrättspro- jekten hade blivit allt större med inflyttning successivt (prop. 1971:12 s. 77). Den enskilde ansågs därför inte längre ha möjlighet att själv göra en bedömning av företagets soliditet med hjälp av den ekonomiska planen.

Vi tror att lagstiftarens reflektioner var helt riktiga. Det sagda skulle säkert också stämma in på en spekulant på en ägarlägenhet. Den en- skilde har små möjligheter att bedöma hela projektet.

Vad innebär prövningen egentligen?

Men vad som är än viktigare är att se till vad intygsgivarnas bedömning egentligen innebär. De skall bedöma om bostadsrättsprojektet eller föreningens verksamhet "går ihop". Att bo i ägarlägenhet kommer i och för sig, liksom boende i bostadsrätt, att innebära medlemskap i en före- ning. Men de ekonomiska åtagandena gentemot föreningen torde, bl.a. med hänsyn till att vi har valt en modell med direkt äganderätt, bli klart mindre än en bostadsrättshavares. En bostadsrättshavare är i större ut- sträckning beroende av föreningens ekonomiska stabilitet. Boendekost- naderna är – genom föreningens lån – i större utsträckning relaterade till avgifter till föreningen. Med andra ord finns inte samma förutsätt- ningar för och intresse av en bedömning av projektet som helhet, efter- som det inte kommer att finnas en lika stor "gemensam ekonomi".

Det är just i intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomi som det väsentliga skyddet ligger. Det är kärnan i systemet med ekonomiska planer. Överfört till ägarlägenheter går därför en stor del av "poängen" förlorad.

Skäl av viss styrka krävs för krav på ekonomisk plan

Enligt vår uppfattning är ett krav för införande av ekonomiska planer att man tror på positiva effekter av viss styrka. Systemet med ekono- miska planer kräver ett rätt omfattande regelsystem. Aktörerna måste sätta sig in i systemet. Planerna skall registreras osv. Systemet för dessutom med sig icke obetydliga kostnader.

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 139

Våra slutsatser

Mot bakgrund av vad som sagts är vår bedömning att en motsvarighet till systemet med ekonomiska planer inte kan förväntas stärka den en- skildes skydd vid förvärv av ägarlägenheter. Vi anser därför att någon sådan motsvarighet inte bör införas. I sammanhanget kan nämnas att Ägarlägenhetsutredningen kom fram till samma slutsats när det gällde frågan om övergång till ägarlägenheter från annan boendeform (se SOU 1982:40 s. 134 ff.).

Vi anser därför att man i stället bör undersöka om det konsument- skydd som erbjuds blivande småhusägare kan användas som förebild för ägarlägenheterna.

7.3Säkerhet för färdigställandet

I detta avsnitt överväger vi om någon form av säkerhet för färdigstäl- landet, ett färdigställandeskydd, bör införas för ägarlägenheter. Som en bakgrund till det redovisar vi Småhusutredningens förslag i betänkan- det Konsumentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110) till så- dant skydd för småhus. I bilaga 5 har vi tagit in de lagförslag som ut- redningen presenterade.

7.3.1Bakgrund

Utredningen föreslog ett försäkringsrättsligt konsumentskydd vid små- husbyggande. Det kallade utredningen för fullgörandeskydd. Detta fullgörandeskydd består av två delar.

Lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring skall för det första kom- pletteras med ett särskilt färdigställandeskydd. Det är en ekonomisk säkerhet för att näringsidkarens åtaganden enligt avtalet med konsu- menten slutförs. Den praktiska betydelsen är att säkerheten utlöses, om entreprenören t.ex. går i konkurs. Den täcker då de merkostnader som uppstår för att fullgöra den avtalade byggnationen.

Den andra delen avser en försäkring gällande fel och skador. Vi återkommer till det i nästa avsnitt.

Kontrollen av att fullgörandeskydd finns skall, enligt utredningens förslag, göras av den som är utsedd att vara kvalitetsansvarig enligt plan- och bygglagen (1987:10), PBL.

Det bör nämnas att motsvarigheter till färdigställandeskyddet också fanns inom ramen för den statliga bostadsfinanseringen. Så länge ränte-

140 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

subventioner utgick för småhus säkrade man alltså färdigställandet den vägen.

Utredningens förslag avser endast sådana mer omfattande bygg- nadsåtgärder för vilka det krävs bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 PBL. Det innebär att förslagen gäller avtal om upp- förande eller tillbyggnad av småhus och också sådana mer omfattande ombyggnadsarbeten som påverkar husets konstruktion eller mer vitala installationer som ventilation, eldstäder och VVS.

Remissinstanserna var överlag positiva till Småhusutredningens för- slag om försäkringsrättsligt konsumentskydd. Vissa remissinstanser ifrågasatte dock en del förslag. Det gällde bl.a. förslaget att den kvali- tetsansvarige skall kontrollera att erforderliga försäkringar finns. Mål- sättningen är att ett lagförslag skall bli avlämnat under hösten 2002.

7.3.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Säkerhet för färdigställandet skall, på motsvarande sätt som föreslagits för småhus, finnas när en konsument är beställare av en ägarlägenhet. Säkerheten skall avse de arbeten som näringsidkaren har åtagit sig enligt avtalet med konsumenten.

Säkerheten är avsedd att täcka de vanligare fallen men försäkrings- givaren skall, när säkerhet ställs beträffande en ägarlägenhet, ha rätt att ställa upp ett särskilt undantagsvillkor. Något förenklat innebär undan- taget att säkerheten för färdigställandet inte gäller om ägare till andra lägenheter inte vill få sina lägenheter färdigställda och detta innebär hinder för att färdigställa den lägenhet som säkerheten avser.

Inledande synpunkter

När det gäller produktion av småhus finns bakåt i tiden gott om exem- pel på fall där entreprenören t.ex. gick i konkurs vilket gav den blivan- de småhusägaren, konsumenten stora problem, inte minst i form av tidsutdräkter och merkostnader. Fördyringarna kunde rent av innebära att konsumenten inte hade råd att fullfölja byggnationen.

Enligt vår uppfattning är det därför angeläget att försöka ge någon form av motsvarighet till de former av färdigställandeskydd som har funnits respektive föreslogs av Småhusutredningen för småhus. Redan här bör framhållas att det finns vissa komplikationer beträffande ägar- lägenheter. Man får därför vara öppen för att lösningen blir något mer komplicerad än för småhus och att valmöjligheterna för aktörerna kan

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 141

bli något mer begränsade. Detta måste då ställas mot alternativet att tillåta endast försäljning av färdiga ägarlägenheter.

Småhusutredningens förslag bör utgöra utgångspunkt

Det grundläggande problem som finns med ägarlägenheter jämfört med småhus är att den enskilde, blivande lägenhetsägaren regelmässigt kommer att vara beroende av att de andra lägenhetsägarna – i vart fall i viss utsträckning – fullgör sina åtaganden eller att projektet annars kan ändras. Det går så att säga inte att bygga endast lägenheten längst till vänster på åttonde våningen.

Detta beroende kvarstår oavsett vilken lösning man väljer för att åstadkomma ett färdigställandeskydd. Vi anser därför att ett eventuellt färdigställandeskydd så nära som möjligt bör ansluta till Småhusutred- ningens förslag. Som vi framhållit i flera andra sammanhang finns flera fördelar med att ha så lika regler som möjligt. Det gäller inte minst på det redan komplicerade område som vi nu talar om. Småhusutredning- ens förslag har vidare i stort fått ett positivt mottagande. Det finns där- för inga skäl för att i ett utgångsläge skissa på en helt annan lösning för ägarlägenheterna.

Ägarlägenhetsföreningen bör inte omfattas av skyddet

Småhusutredningens krav på säkerhet för färdigställandet gäller endast i konsumentrelationer. Överfört till ägarlägenheter skulle detta innebä- ra att kravet inte skulle gälla när ägarlägenhetsföreningen är beställare. Man kan tänka sig lösningar där t.ex. ägarlägenhetsföreningen står som byggherre för delar av projektet.

Enligt vår uppfattning bör man inte låta ägarlägenhetsföreningen omfattas av kravet på säkerhet. Det innebär vissa komplikationer att skilja ut denna juridiska person från andra sådana. Vi ser t.ex. inget skäl för en särregel för ägarlägenheter som innebär att konsumentskyd- det skall gälla när beställaren är en juridisk person. Enligt vår uppfatt- ning finns det också anledning att räkna med att de enskilda lägenhets- ägarna oftast kommer att vara beställare. Det finns nämligen andra självständiga skäl för entreprenören för att träffa avtal med dessa i stäl- let för med föreningen.

Det kanske viktigaste är dock att, i fall då det förekommer konsu- menter som beställare och färdigsställandeskydd således skall finnas, det dessutom i princip kommer vara nödvändigt att sådant skydd finns för hela byggnationen. Det kommer med största sannolikhet inte vara

142 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

möjligt att garantera att en enskild lägenhet skall byggas upp utan att färdigställandeskydd är tecknat för alla andra delar av byggnaden.

Vid våra kontakter med försäkringsgivare har nämligen angetts föl- jande. Säkerhet kan inte ställas utan att samtliga delar av byggnaden täcks. Samtliga lägenheter måste också vara avyttrade. Annars skulle entreprenören kunna försäkra sig mot sig själv. Det måste vidare vid beviljandet av försäkring stå klart vilka närmare åtaganden som finns. Lägenheterna kommer nämligen med all sannolikhet att vara individu- ellt utformade. Man måste då bedöma de enskilda lägenheterna för att kunna bestämma premien.

Försäkringsgivares rätt att inte försäkra

En annan sida av saken är att kravet att entreprenören inte själv får äga någon lägenhet kan innebära begränsningar av möjligheterna eller komplikationer för t.ex. en exploatör. Vi anser dock att detta är försvar- ligt. I annat fall skulle försäkringen avseende en viss lägenhet behöva garantera uppförandet av även andra lägenheter. Det framstår i sig som en orimlighet. Man kan ju t.ex. bara fundera över storleken på en sådan försäkringspremie. För de lägenheter som är osålda saknas vidare så att säga en finansiär. Säkerheten täcker endast kostnader utöver vad bygg- herren skall betala enligt det entreprenadavtal som måste föreligga. Men köpare skall ju alltid bidra med de summor som anges i entrepre- nadavtalet.

I det sammanhanget bör uppmärksammas att försäkringsgivare som marknadsför byggfelsförsäkringar, enligt huvudregeln, inte får vägra att på begäran teckna en sådan försäkring, 10 § lagen om byggfelsförsäk- ring. Småhusutredningen föreslog att denna s.k. kontraheringsplikt skall gälla även säkerhet för färdigställandet. Det finns dock ett undan- tag från denna plikt. Försäkring får vägras om det med hänsyn till ska- derisken eller någon annan särskild orsak finns skäl till detta. Enligt vår bedömning bör det med stöd av detta undantag vara möjligt att vägra att försäkra en ägarlägenhet om inte hela byggnaden härigenom är eller blir försäkrad.

Det är möjligt att försäkringsgivare på sikt finner möjligheter att meddela försäkring, utan att beställare finns till alla lägenheter. Den bedömningen anser vi emellertid bör överlåtas till marknaden. Det är inget som vi har för avsikt att förhindra.

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 143

Situationen att alla inte önskar ett färdigställande

Småhusutredningens förslag är att säkerheten skall kunna tas i anspråk när näringsidkaren har gjort sig skyldig till sådant fel eller dröjsmål att konsumenten har rätt att häva avtalet. Hävningsrätten anges i 21 § and- ra stycket och 29 § KtjL respektive 13, 28 och 29 §§ KKL. Konsumen- ten behöver dock inte häva avtalet. Det räcker med att det kan konstate- ras att den rätten föreligger (betänkandet s. 349). Det sagda bör gälla även ägarlägenheter.

Bakgrunden till det föreslagna färdigställandeskyddet för småhus är i huvudsak önskemålet att rädda situationen i de fall entreprenören går i konkurs och vissa andra liknande händelser där entreprenören har slutat att fullgöra sina förpliktelser men där konkurs ännu inte har in- trätt, t.ex. inställda betalningar, vägran att utföra arbete eller överlåtelse av rörelsen, s.k. inkråmsöverlåtelser, för att undandra sig ansvar (SOU 2000:110 s. 281). Färdigställandeskyddet för småhus bygger på att byggherren/konsumenten är intresserad av att småhuset färdigställs.

Enligt vår bedömning är det viktigaste att ha ett skydd för dessa si- tuationer. Typfallet är alltså att entreprenören inte fortsätter med bygg- nadsarbetena och lägenhetsköparna vill få sina lägenheter färdigställda. Ett skydd för ägarlägenheter i enlighet med Småhusutredningens för- slag skulle täcka de fallen.

Men situationer kan uppkomma där inte alla blivande lägenhetsäga- re är intresserade av att den egna lägenheten färdigställs. Som tidigare nämndes finns ett beroende mellan lägenheterna. Även om undantag kan finnas är färdigställandet av en viss lägenhet regelmässigt beroende av att andra lägenheter uppförs åtminstone i viss utsträckning.

I ett fall där entreprenören, t.ex. beroende på konkurs, missköter si- na åtaganden så att en hävningsrätt uppstår för samtliga byggherrar kan man således tänka sig att vissa inte är intresserade av att få sina lägen- heter färdigställda. Det kan då bli så att problem finns med att färdig- ställa lägenheterna åt de byggherrar som önskar detta eftersom andra lägenhetsägare inte vill fortsätta. Problemet är nämligen då att pengar saknas i projektet. Färdigställandeskyddet täcker ju som tidigare nämnts endast merkostnader. Men tanken är fortfarande att byggher- ren/beställaren skall betala vad denne åtagit sig i entreprenadavtalet.

Detta inbördes beroende kan man försöka lösa på i huvudsak två, helt motsatta sätt. Den ena vägen är att försöka ta bort möjligheten för lägenhetsköpare att ”hoppa av”. Syftet med en sådan bundenhet är så- ledes att man därigenom skall kunna garantera att ett färdigställande alltid sker. Den andra vägen är försöka ställa upp ett skydd för huvud- fallen men acceptera undantag för vissa situationer.

144 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

Utformningen om man skall försöka ge ett heltäckande skydd

Vi har övervägt hur utformningen skulle kunna vara om man skall för- söka garantera att ett färdigställande alltid skall kunna ske.

Såvitt vi kan se krävs för en sådan lösning en särskild regel för ägar- lägenheter om att försäkringsgivaren skall ha rätt att aktivera övriga försäkringar, om en av försäkringstagarna begär färdigställande. Rätten skulle alltså föreligga även om de andra försäkringstagarna inte begär detta, trots att hävningsrätt föreligger.

Därutöver skulle krävas ett hinder för försäkringstagare att ”hoppa av” trots att hävningsrätt föreligger. Det som förefaller ligga närmast till hands vore en regel att lägenhetsägaren gentemot försäkringsgiva- ren skall vara bunden vid projektet när hävningsrätt föreligger, under förutsättning att försäkringsgivaren också är beredd att aktivera försäk- ringen. Därigenom undviker man en fortsatt bundenhet gentemot entre- prenören.

En heltäckande lösning är inte möjlig

En nackdel med den nu beskrivna lösningen är att den innebär rätt kraf- tiga och på vissa sätt något märkliga avvikelser från gängse avtalsrätt. Den innebär bl.a. att man så att säga på försäkringsmässig väg inskrän- ker den avtalsrättsliga hävningsrätten. Det finns därför en risk för att man bl.a. rubbar den balans som är tänkt att de avtalsrättsliga reglerna skall ge mellan parterna. Huruvida detta är rimligt eller inte kan man naturligtvis ha olika uppfattning om.

Vad som är värre är att vi inte kan se att lösningen kan göras hel- täckande. Även om bundenheten kvarstår gentemot försäkringsgivaren kan lägenhetsköparen sluta att betala. Det kan för övrigt ske även utan att hävningsrätt föreligger för lägenhetsköparen, vilket i så fall skulle ge entreprenören en hävningsrätt. Resultatet blir att kapital som utgör en förutsättning för färdigställandet kommer att saknas. I denna del kan vi inte se någon lösning. Man kan så att säga inte garantera att lägen- hetsköparen betalar. Då skulle man behöva garantera hela projektet. En sådan försäkring blir alldeles för dyr. Småhusutredningens förslag byg- ger på att konsumenten är intresserad av att huset skall färdigställas och därmed fullgör sina åtaganden.

Vår slutsats är således att det inte är möjligt att åstadkomma en rim- lig lösning där man genom bundenhet vid projektet kan garantera att ett färdigställande alltid sker.

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 145

Vårt förslag – ett skydd för huvudfallen

Man får därför i stället överväga en lösning som ger ett färdigställande- skydd i de viktigaste situationerna. Som nämndes inledningsvis innebär situationen att entreprenören missköter sina åtaganden och alla lägen- hetsköpare är intresserade av ett färdigställande inget problem. Huvud- fallen kan därmed täckas.

Men enligt vår bedömning är det nödvändigt att möjliggöra undan- tag från försäkringsskyddet i fall då inte alla lägenhetsköpare är intres- serade av ett färdigsställande. Det viktiga är begränsa undantagen så långt som möjligt.

Vårt förslag är att det skall finnas en rätt för försäkringsgivaren att ställa upp villkor om att han inte är skyldig att fullgöra sitt åtagande enligt en ställd säkerhet när vissa närmare bestämda förutsättningar föreligger. Situationen skall vara den att någon av de andra ställda säkerheterna i den sammanhållen enheten för ägarlägenheter inte kan tas i anspråk trots att hävningsrätt föreligger. Det vi då främst tänker på är att någon eller några lägenhetsköpare inte längre är villiga att betala. Vidare skall krävas att det faktum att inte alla lägenhetsköpare fullgör sina åtaganden innebär ett hinder mot att uppföra den lägenhet som den aktuella säkerheten avser. Men, som vi återkommer till i författnings- kommentaren, behöver inte ens det faktum att vissa lägenhetsköpare drar sig ur innebära något hinder. Ibland kommer det vara möjligt att inom någorlunda samma ekonomiska ramar för varje lägenhet genom- föra projektet i mindre skala.

Den lösning vi har stannat för är alltså inte heltäckande. Men enligt vår uppfattning ger den ett färdigställandeskydd i de vanligare fallen. Och de fall där undantaget slår till kan förväntas bli så få att lösningen får anses godtagbar.

7.4Byggfelsförsäkring

7.4.1Bakgrund

Den andra delen av det försäkringsrättsliga skydd som Småhusutred- ningen föreslog innebär att en obligatorisk byggfelsförsäkring skall finnas till konsumentens skydd vid byggfel. Det är samma sorts bygg- felsförsäkring som avses i lagen om byggfelsförsäkring. Sådan försäk- ring är enligt gällande rätt obligatorisk bl.a. när en näringsidkare upp- för en byggnad som helt eller till övervägande del skall användas som permantentbostad. Undantag gäller bl.a. för småhus när motsvarande skydd finns som villkor för statlig bostadsfinansiering. Enkelt uttryckt

146 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

innebär byggfelsförsäkringen ett tioårigt ”garantiskydd” mot vissa närmare preciserade byggfel.

Småhusutredningens förslag för småhus innebär vissa skillnader jämfört med det nuvarande systemet. För det första skall försäkringen vara obligatorisk i här aktuella fall eftersom motsvarande skydd som villkor för statlig bostadssubventionering inte längre är aktuellt. Vad gäller självrisk skall en begränsning, enligt förslaget, gälla till högst ett halvt prisbasbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Nämnas bör också att inskränkningar föreslås gälla i möjligheterna att göra sådana begränsningar av försäkringsbeloppet som annars är möjli- ga.

7.4.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: De särskilda bestämmelser om byggfelsförsäkring som Småhusutredningen föreslog för småhus skall gälla även för ägarlägenheter, med undantag för samfälld egendom. Det innebär bl.a. att lägenhetsägarens självrisk skall få vara högst ett halvt pris- basbelopp.

För samfälld egendom skall i stället sedvanliga regler om bygg- felsförsäkring gälla, dock med en avvikelse. Ägarlägenhetsförening- en skall alltid svara för självrisken när det är fråga om fel eller ska- dor avseende samfälld egendom.

Läget utan särskilda regler

När det gäller byggfelsförsäkring bör först slås fast att krav på sådan försäkring, enligt vår uppfattning, regelmässigt kommer att gälla för ägarlägenheter om vi inte föreslår några särskilda bestämmelser i frå- gan. Det gäller oavsett om man ser till nu gällande regler eller de änd- ringar Småhusutredningen föreslog. Enligt gällande rätt krävs nämligen sådan försäkring när en näringsidkare uppför en byggnad som helt eller till övervägande del skall användas som bostad för permanent bruk, 1 § lagen om byggfelsförsäkring. En byggfelsförsäkring skall också inne- hålla villkor om att den gäller även om byggnaden övergår till en ny ägare, 3 § andra stycket samma lag. Man brukar tala om att försäkring- en är objektorienterad.

Det hittills sagda innebär också att byggfelsförsäkring kan bli aktu- ell oavsett om ägarlägenheterna säljs först när byggnaden är färdig-

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 147

ställd eller om exploatören säljer lägenheterna i ännu inte uppförda hus med entreprenadavtal.

Den grundläggande skillnaden jämfört med andra flerbostadshus

Oavsett vilken av dessa varianter som är aktuell, finns emellertid en grundläggande skillnad jämfört med uppförandet av andra flerbostads- hus, t.ex. ett hyreshus. Liksom beträffande ett hyreshus rör det sig om en byggnad. Men denna byggnad är indelad i flera fastigheter och delar av den kommer att utgöra samfälld egendom. Även den samfällda egendomen skall, om man applicerar gällande regler, omfattas av för- säkringen i den mån den utgör en del av byggnaden. Som tidigare nämnts är ju försäkringen objektorienterad och skall avse byggnaden.

Byggfelsförsäkringen bör utgöra utgångspunkten

Vi anser att lösningen med byggfelsförsäkring bör användas även be- träffande ägarlägenheter för att åstadkomma ett försäkringsrättsligt skydd mot byggfel o.d. Som redan nämnts finns krav på sådan försäk- ring vid uppförande av andra typer av flerbostadshus. Och Småhusut- redningens förslag om ett obligatoriskt sådant skydd i konsumentför- hållanden för småhus har fått ett positivt mottagande.

När det gäller själva ägarlägenheten med eventuella biutrymmen – här bortses från samfälld egendom – anser vi att situationen är jämför- bar med uppförande av en- eller tvåbostadshus. Tanken med sådana lägenheter är ju att de skall utgöra bostadslägenheter. Småhusutred- ningens förslag innebär dessutom att man inte gör skillnad mellan hus för permanent- respektive fritidsboende. Det är således samma ”kon- sumentsituation” i båda fallen.

Närmare om konsumentskyddet

Småhusutredningen föreslog för småhus att den högsta tillåtna självris- ken för en konsument skall vara ett halvt prisbasbelopp. Det var avsett som ett hinder mot att lagen kringgås genom att för höga självrisker tas ut (SOU 2000:110 s. 289). Byggfelsförsäkringen får inte inskränkas till ett lägre belopp än byggnadens fulla värde, vilket vid nybyggnation motsvarar kostnaden för att bygga huset. Avsikten med detta är att en konsument som drabbas av mycket allvarliga och kostsamma skador skall ha ett heltäckande försäkringsskydd (betänkandet s. 293). Kon- sumenter gavs också en förstärkt rätt på det sättet att möjligheten att

148 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

göra undantag i byggfelsförsäkringen för förekommande garantiåta- ganden är begränsad. Om garantigivaren inte vidtar den aktuella åtgär- den inom skälig tid, har konsumenten rätt att vända sig direkt till för- säkringsgivaren (a.a. s. 295 ff.).

Dessa bestämmelser och de skäl som har anförts för dem anser vi har samma bärkraft på ägarlägenheter som småhus. Vi anser därför att de bör gälla även för ägarlägenheter med undantag för den samfällda egendomen. Vi återkommer till den samfällda egendomen.

Det finns också ett särskilt utvidgat undantag. I 6 § första stycket 1 lagen om byggfelsförsäkring finns ett undantag för fel som har vållats av byggnadens ägare. Småhusutredningen föreslog att undantaget skall gälla även om fastigheten har överlåtits och felet har vållats av en tidi- gare ägare. Bakgrunden till förslaget är att det angavs vara vanligt att byggherren, dvs. konsumenten, själv utför vissa delar av byggnadsarbe- tena. Det ansågs svårt att göra riskbedömningar avseende sådana arbe- ten vilket skulle kunna ge svårigheter att finna försäkringsalternativ eller höga premier (betänkandet s. 294 f.).

Hur vanligt det blir att lägenhetsägare utför motsvarande arbeten själv är inte lätt att förutsäga. Rent allmänt finns dock motsvarande förutsättningar för den blivande ägaren att själv utföra vissa arbeten. Enligt vår uppfattning bör man därför ansluta även i denna del.

Samfälld egendom

Däremot innebär de delar av byggnaden som utgör samfälld egendom en avvikelse jämfört med byggnation både av andra flerbostadshus och av småhus. Man kan t.ex. fråga sig hur man bör förfara om ett byggfel upptäcks på ett tak som utgör samfälld egendom. Skall då i ett hus med t.ex. 50 lägenheter samtliga självrisker lösas ut?

Risken för komplikationer framstår som överhängande med hänsyn till att olika lösningar i fråga om enskild och samfälld egendom är möj- liga och bestäms vid fastighetsbildningen samtidigt som olika försäk- ringsvillkor är tänkbara. Att blanda in flera lägenhetsägare och deras självrisker kan bli komplicerat. Risken för osämja, gränsdragningspro- blem m.m. förefaller överhängande.

Ägarlägenhetsföreningen är den som är ansvarig för förvaltningen av den samfällda egendomen. Enligt vår uppfattning finns därför över- vägande skäl för att så att säga använda sig av föreningen beträffande den samfällda egendomen.

Vi föreslår en ny bestämmelse i lagen om byggfelsförsäkring om att ägarlägenhetsföreningen skall svara för självrisken om det aktuella felet eller skadan avser samfälld egendom. För dessa fall bör enligt vår

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 149

uppfattning inte de särskilda konsumentreglerna vara tillämpliga. Som vi utvecklar i avsnitt 7.5.2 är det generellt så att konsumentskydd inte gäller för juridiska personer. Men när endast en självrisk är aktuell framstår det inte som rimligt att begränsa denna till ett halvt prisbasbe- lopp. Det kan ju gälla fel i en fasad för 100 lägenheter. I och med att de särskilda konsumentreglerna inte görs tillämpliga innebär det inte hel- ler några problem om vissa lägenhetsägare är t.ex. juridiska personer och alltså inte konsumenter.

Det bör framhållas att vi inte menar att man med dessa regler löser samtliga gränsdragningsproblem som kan uppträda i ett ägarlägenhets- hus. I det enskilda fallet kan problem finnas med att avgöra om ett fel är att hänföra till enskild eller samfälld egendom. Det är en motsvarig- het till det problem som finns vid sedvanliga försäkringsfall i bostads- rättsförhållanden. Möjligen kan de förutsättningar för klarare gräns- dragning som vi ser (avsnitt 6.1.2) något motverka dessa problem. Pro- blem kan också finnas om det t.ex. finns flera entreprenörer och var och en tecknar försäkring för sina arbeten. Men det är en problematik som har sin motsvarighet oavsett boendeform.

Sammanfattningsvis

Sammanfattningsvis föreslår vi således följande. För egendom som är att hänföra till den enskilda lägenheten skall de förslagna reglerna för småhus gälla. För samfälld egendom skall dessa regler däremot inte gälla. Och ägarlägenhetsföreningen skall svara för självrisken i de sist- nämnda fallen.

7.5Avtalsskydd vid förvärv av en inte färdigställd ägarlägenhet

Småhusutredningen föreslog ett förstärkt avtalsskydd vid småhusbyg- gande. Här övervägs om ett motsvarande skydd bör finnas vid entre- prenader och liknande tjänster som avser ägarlägenheter.

7.5.1Bakgrund

Allmänt om rättsläget och Småhusutredningens förslag

Innan vi går in på Småhusutredningens förslag i betänkandet Konsu- mentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110) bör nämnas att nu

150 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

gällande bestämmelser om köp av fast egendom i huvudsak finns i jor- dabalken medan avtal om uppförande av småhus – t.ex. entrepenadav- tal – i konsumentrelationer i huvudsak regleras av konsumenttjänstla- gen (1985:716), KtjL.

Nuvarande bestämmelser i konsumenttjänstlagen kan avtalas bort mellan parterna i ett entreprenadavtal. Möjligheten beror på det alterna- tiva skydd som har kunnat erbjudas inom ramen för den tidigare statli- ga bostadsfinansieringen. Detta har i praktiken lett till att de flesta avtal inte reglerats av konsumenttjänstlagen utan i stället av ABS 95, som är det standardavtal som gäller inom området för småhusentreprenader. Mot bakgrund bl.a. av att det inte längre är möjligt att få statliga ränte- subventioner vid uppförandet av småhus har Småhusutredningen före- slagit att lagregleringen i konsumenttjänstlagen utökas och blir tving- ande.

Liksom beträffande det försäkringsrättsliga skyddet avser utred- ningens förslag endast sådana mer omfattande byggnadsåtgärder för vilka det krävs bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 PBL. Det innebär att förslagen gäller avtal om uppförande eller till- byggnad av småhus och också sådana mer omfattande ombyggnadsar- beten som påverkar husets konstruktion eller mer vitala installationer som ventilation, eldstäder och VVS.

Närmare om avtalsskyddet

Konsumenttjänstlagen saknar i dag föreskrifter om avtalets innehåll såvitt gäller uppdragets omfattning. Och vad gäller priset skall, om det inte följer av avtalet, konsumenten enligt lagen betala vad som är skä- ligt (se närmare 36 §). Enligt 41 § KtjL är konsumenten inte skyldig att betala förrän uppdraget har slutförts, om inte parterna avtalar om annat.

Småhusutredningen föreslog att ett uppdragsavtal mellan en konsu- ment och en näringsidkare skall vara skriftligt samt att i avtalet skall anges bl.a. uppdragets omfattning och priset och en plan för betalning.

Enligt utredningens förslag skall en konsument inte vara skyldig att betala för annat än utförd del av uppdraget. Konsumenten skall vidare ha rätt att hålla inne tio procent av det avtalade priset tills godkänd slutbesiktning har skett (eller skulle ha skett, om det berott på konsu- menten att besiktningen dröjt).

Utredningen föreslog en särskild avrådandeplikt, dvs. en skyldighet för näringsidkaren att vid vissa förhållanden avråda konsumenten från att låta utföra en tjänst. Vidare föreslogs ett krav på obligatoriska be- siktningar och ett lagfästande av näringsidkarens s.k. garantiansvar under två år efter det att arbetena är slutförda.

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 151

Beträffande köp av s.k. husbyggsatser föreslog utredningen att reg- lerna om skriftligt avtal, avrådandeplikt, rätt att hålla inne betalningen och garantiansvaret skulle gälla även vid sådana köp.

7.5.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Småhusutredninges förslag om avtalsskydd vid entrepre- nadavtal o.d. skall göras tillämpliga även på det fallet att en konsument beställer sådana arbeten avseende en ägarlägenhet.

Vår bedömning: Några särskilda bestämmelser vad gäller gränsdrag- ningen mellan bestämmelserna i jordabalken om köp och i konsument- tjänstlagen om tjänster bör inte införas.

Konsumentköp eller konsumenttjänst?

Ett förvärv av en ägarlägenhet kan utgöras av endast ett fastighetsbildat utrymme i ett ännu inte uppfört bostadshus eller, om huset är uppfört, ett ännu inte färdiginrett utrymme. Det krävs då att avtal träffas om uppförandet av byggnaden och färdigställandet av lägenheten för att denna skall kunna användas för sitt avsedda ändamål.

Det konsumentskydd som finns i jordabalken och konsumenttjänst- lagen vid förvärv av fast egendom och avtal om tjänster avseende sådan egendom bör enligt vår uppfattning omfatta också ägarlägenheter.

Om en konsument köper en ägarlägenhet i ett ännu inte uppfört bo- stadshus och säljaren åtar sig att uppföra huset och eventuellt också att färdigställa lägenhetsutrymmet kan gränsdragningsproblem uppkomma i frågan huruvida 4 kap. JB eller konsumenttjänstlagen skall tillämpas på förhållandet mellan säljaren och köparen i dessa avseenden. Kon- sumenttjänstlagen gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yr- kesmässiga verksamhet utför åt konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål bl.a. i fall då tjänsten avser ”arbete på fast egendom, på bygg- nader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fas- ta saker” (1 § 2 p.). Dock gäller lagen enligt 2 § 3 p. inte ”arbete som till fullgörande av ett avtal om köp utförs för att avhjälpa fel i den sålda egendomen”. Varken jordabalken eller konsumenttjänstlagen innehåller någon bestämmelse om hur gränsen skall dras mellan köp av fast egen- dom och köp av tjänst som avser sådan egendom.

Gränsdragningen i frågan vad som utgör ett köp respektive tjänst kan vara problematisk. Här kan hänvisas till bl.a. Hellner, Jan, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1 häftet, Särskilda avtal, 3 uppl. 1996 s. 86 f. och Grauers, Folke, Fastighetsköp, 15 uppl., 2001, s. 250 f. (jfr också

152 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

t.ex. NJA 2001 s. 138). Problematiken förstärks emellertid enligt vår mening inte med införandet av ägarlägenheter. Vi ser därför inte heller något skäl för att föreslå särlösningar såvitt gäller avtal som rör ägarlä- genheter.

Uppdragets omfattning, priset och betalning

När det gäller beställningen av en entreprenad är en möjlighet att de blivande lägenhetsägarna är beställare. Dessa kan vara byggherrar inte bara avseende de egna lägenheterna utan även beträffande huset i öv- rigt. Som angavs i avsnitt 7.3.2 kan man också tänka sig att ägarlägen- hetsföreningen beställer hela eller delar av entreprenaden.

Men i den utsträckning den blivande lägenhetsägaren är beställare kommer det regelmässigt att handla om ett konsumentförhållande. Frå- gan är därför om de regler om avtalsskydd som Småhusutredningen föreslog bör vara tillämpliga även i dessa fall.

Vi ser enbart fördelar med att ansluta till de föreslagna konsument- reglerna, om de införs för småhus. Reglerna ger den blivande lägen- hetsägaren ett motsvarande skydd som blivande småhusägare får. Ägar- lägenheter innebär inga skillnader gentemot småhus som i nu aktuella frågor har någon direkt betydelse.

Det är också en klar fördel om samma regler kan gälla oavsett om en entreprenad avser ett småhus eller en ägarlägenhet. Antalet regler blir färre. Det blir enklare för aktörer på området att veta vad som gäller osv.

Vi föreslår därför att Småhusutredningens regler om avtalsskydd skall gälla avtal om motsvarande arbeten beträffande ägarlägenheter som en konsument träffar. Det sagda gäller under förutsättning att det är frågan om tjänster av sådan omfattning eller av sådant slag att det av Småhusutredningen föreslagna skyddet skall gälla.

Som tidigare nämndes anser vi att fördelarna är stora med att ha samma regler för ägarlägenheter som för småhus. Utredningens förslag om avtalsskydd fick ett överlag positivt mottagande. Vi lägger därför inte fram de bestämmelser här som Småhusutredningen föreslog utan endast förslag till de ytterligare bestämmelser som behövs för att deras regler skall bli tillämpliga även för ägarlägenheter. Enligt vår uppfatt- ning bör sedan inriktningen vara att samma regler skall gälla.

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 153

Särskilt om ägarlägenhetsföreningen

Däremot bör, enligt vår uppfattning, ett motsvarande avtalsskydd inte gälla för en ägarlägenhetsförening, när den är avtalspart till entreprenö- ren.

Det kan visserligen tyckas att det för de enskilda konsumenter som köper ägarlägenheter ligger ett intresse i att föreningen har samma skydd som om de själva slutit avtalet. Det gäller inte minst mot bak- grund av den betalningsskyldighet som de kommer att ha gentemot föreningen, om denna bekostar entreprenaden. I stället för att ansvara direkt inför entreprenören kommer lägenhetsköparna att då bli betal- ningsskyldiga gentemot föreningen. Denna kommer i sin tur att kunna till säkerhet för uttaxerat belopp erhålla en legal panträtt i lägenhets- ägarens lägenhet (se närmare avsnitt 11.4.2).

Ägarlägenhetsföreningen är emellertid en fristående, juridisk per- son. En sådan anses generellt sett ha bättre förutsättningar än en en- skild konsument att ta till vara sina intressen i avtalsförhållanden, var- för skyddsintresset inte anses lika starkt för en förenings del. Det vore vidare med den gängse avgränsningen för konsumentskyddslagstift- ningen främmande att införa ett konsumentskydd för en juridisk person

– en sammanslutning som därtill kan komma att bestå även av andra medlemmar än konsumenter. Småhusutredningens förslag är också begränsat till att gälla de enskilda konsumenterna i näringsidkarförhål- landen.

7.6Renodlat fastighetsköp

Regelmässigt kommer det vara aktuellt med ett förvärv av fast egen- dom, oavsett om den byggnad som skall inrymma ägarlägenheter redan är uppförd eller inte. I detta avsnitt tas upp vissa frågor om förvärv av fast egendom.

7.6.1Bakgrund

Köp av fast egendom är formbundet. I 4 kap. 1 § JB anges formkraven. Där föreskrivs att köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Ett köp som inte uppfyller dessa krav är ogiltigt. Det krävs dock att någon av parterna gör gällande att avtalet är ogiltigt.

154 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

7.6.2Överväganden

Vår bedömning: Några särskilda bestämmelser beträffande köp – här bortses från handpenningavtal o.d. som vi återkommer till – av en ägar- lägenhetsfastighet behövs inte.

Som tidigare angetts innebär våra förslag i kapitel 6 att reglerna för köp av fast egendom i jordabalken gäller för ägarlägenheter, om inte några särskilda avvikande bestämmelser införs.

I bakgrundsavsnittet uppmärksammade vi formkraven enligt jorda- balken. Ett köp av en ägarlägenhet som inte uppfyller de i bakgrunds- avsnittet angivna kraven kommer att vara ogiltigt. Ogiltigheten slår dock inte till automatiskt, utan det krävs att någon av parterna i det enskilda avtalet åberopar att formkraven inte uppfyllts. Om ett lägen- hetsköp av detta skäl är ogiltigt, följer alltså inte med detta automatiskt att även de övriga köpen av ägarlägenheter i huset är ogiltiga.

Den ordningen anser vi är lämplig. Vi kan inte i övrigt se några följder av att ansluta till de annars gällande reglerna för förvärv av fast egendom vilka bör kommenteras. Enligt vår bedömning är dessa be- stämmelser lämpliga även för ägarlägenheter. Det sagda gäller med reservation för föravtal, handpenningar o.d. Dessa frågor diskuterar vi i avsnitt 7.8.

7.7Köp av ännu inte bildad ägarlägenhets- fastighet

Som nämndes i det inledande avsnittet kan man tänka sig förvärv av en ännu inte bildad ägarlägenhetsfastighet. Här tas frågan upp om detta bör vara möjligt och vad som i så fall bör gälla.

7.7.1Bakgrund

Fastighetsbildning inom viss tid

För ett civilrättsligt giltigt förvärv av ett markområde gäller att detta är fastighetsbildat eller att ansökan om fastighetsbildning söks inom viss tid efter köpet (se 4 kap. 7 § JB). Söks inte någon fastighetsbildning inom den föreskrivna tiden, är köpet ogiltigt.

Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog att bestämmelserna i 4 kap. 7 § JB skall gälla vid köp av en viss del av en fastighet. Utredningen föreslog också särskilda bestämmelser om när

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 155

en ansökan om fastighetsindelningsförrättning senast måste göras i de fall köpet avser ett obebyggt utrymme (se avsnitt 6.6.1 och förslaget till ändring av 4 kap. 7 § andra stycket JB i SOU 1996:87).

Initiativet till fastighetsbildningen

Av 10 kap. 6 § första stycket och 11 kap. 1 § första stycket FBL fram- går att det är markfastighetens ägare som är behörig att ansöka om fas- tighetsbildning. Har ett lägenhetsutrymme förvärvats innan fastighets- bildning skett, kommer också köparen att kunna begära fastighetsbild- ning (se 10 kap. 6 § andra stycket FBL).

7.7.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Ett köp av ett utrymme avsett som ägarlägenhet skall vara giltigt endast om utrymmet är fastighetsbildat eller ansökan om fastighetsbildning sker inom viss tid efter köpet och också verkställs på grundval av köpet.

Som utvecklades i kapitel 6 anser vi att bildandet av ägarlägenheter i stort sett bör följa samma bestämmelser som Utredningen om tredi- mensionellt fastighetsutnyttjande föreslagit för bildandet av anlägg- ningsfastigheter.

Något som dock bör markeras är att vi anser att det inte bör vara möjligt att medge fastighetsbildning avseende endast någon eller några av de i ett byggprojekt ingående ägarlägenheterna. Görs en ansökan om fastighetsbildning av en lägenhetsköpare, anser vi att följden bör vara att även övriga lägenhetsköpare och andra sakägare kallas till förrätt- ningen samt att frågan om fastighetsbildning avser projektet i sin hel- het. Så torde det också bli redan genom nu gällande regler.

Därvid kan följande nämnas. Rätten att påkalla fastighetsbildning tillkommer ägare av en fastighet som berörs av regleringen. Har en försäljning skett av ett markområde är både säljaren och köparen berättigad att ansöka. Det är också så att en samfällighetsförening får efter beslut av föreningsstämma påkalla fastighetsreglering som berör samfälld mark under föreningens förvaltning. Om sökanden återkallar sin ansökan, kan sakägare som har fört talan vid förrättningen och som själv hade kunnat ansöka om åtgärden begära att förrättningen fortsät- ter. Enligt vår mening innebär alltså nu gällande regler en tillräcklig säkerhet för att fastighetsbildningen sker och att den sker under gemen-

156 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

samma former. (Se i dessa frågor 4 kap. 10 och 32 §§ och 5 kap. 3 § FBL, Landahl m.fl., Fastighetsbildningslagen, 2 uppl., 1991, s.172 f., SOU 1960:25 s. 81 samt Westerlind, Peter, Kommentar till jordabalken kap. 1–5, 1971, s. 317 ff.)

I övrigt kan konstateras att de av utredningen föreslagna ändringar- na i 4 kap. 7 § JB skapar möjlighet till förvärv av en ägarlägenhetsfas- tighet som ännu inte är bildad. För köpets bestånd gäller dock att ansö- kan om fastighetsbildning söks och genomförs inom viss tid. Som nämndes inledningsvis i detta kapitel anser vi att inskränkningar inte bör göras, om man inte kan se någon särskild risk eller annat skäl för sådana. Några sådana särskilda faror kan vi inte se i förevarande fall. Vi anser därför att de regler som föreslagits för anläggningsfastigheter bör gälla även för ägarlägenheterna.

7.8Handpenningar m.m.

7.8.1Bakgrund

Avtal om köp och löften om framtida köp

Ett avtal om köp av fast egendom är bindande för avtalsparterna. En utfästelse att senare köpa sådan egendom är däremot inte bindande enligt jordabalken.

Förskottsbetalning vid köp

Jordabalken innehåller inte några bestämmelser om när betalning skall erläggas vid köp av fast egendom. Detta är något som parterna själva får avtala om. Om det i en köpehandling har föreskrivits att köpebrev skall utfärdas, anses dock detta som om förvärvets fullbordan eller be- stånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande (4 kap. 5 § JB). Vanligt är att köparen betalar en handpenning när köpekontraktet skrivs och därefter fullgör sin resterande betalningsskyldighet när kö- pebrevet utfärdas. En handpenning av detta slag är alltså en form av förskottsbetalning vid det bindande avtal om köp som träffats.

Reservationsavtal

Det är inte ovanligt med s.k. reservationsavtal, dvs. avtal där någon åtar sig att längre fram köpa en fastighet och i anslutning till löftet betalar in en handpenning.

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 157

Ett handpenningavtal av detta slag är i princip giltigt. Begränsningar finns dock såvitt gäller säljarens rätt att tillgodogöra sig handpenning- en. Sådan rätt föreligger om köpet inte kommer till stånd under förut- sättning att handpenningen skall ersätta endast säljarens kostnader för att ingå avtalet, t.ex. annons- och administrationskostnader. Sannolikt har säljaren även rätt att få ersättning för den mellanskillnad som sälja- ren kan ha gått miste om genom att han under tiden inte kunnat sälja fastigheten till någon annan som erbjudit sig att betala mer (jfr NJA 1974 s. 526; jfr också SOU 1991:81 s. 87 f., Grauers, Folke, Fastig- hetsköp, 15 uppl., 2001, s. 63 ff. och Hellner, Jan, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, 1 häftet, särskilda avtal, 3 uppl., 1996, s. 41). Om köpet inte kommer till stånd, skall alltså resterande del av handpenningen återgå till ”köparen”. Det gäller även om det är beroende på honom att köpet inte blir av.

Förhandsavtal och förskott för bostadsrätter m.m.

En bostadsrättsföreningen har rätt att ta emot förskott endast under vissa närmare angivna förutsättningar. Förhandsavtal skall ha tecknats. För sådant avtal gäller bl.a. att en kostnadskalkyl skall finnas och vara granskad av två intygsgivare. Kostnadskalkylen kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan, jfr avsnitt 7.2.1.

För mottagande av förskott krävs därutöver tillstånd från länsstyrel- sen. Det är straffbart att ta emot förskott utan att förutsättningarna för det är uppfyllda.

Utredningen om kooperativ hyresrätt föreslog i sitt betänkande Ko- operativ hyresrätt (SOU 2000:95) en motsvarighet till kravet på säker- het vid mottagande av förskott (s. 120 ff.).

7.8.2Överväganden

Vår bedömning: Några särskilda bestämmelser om kostnadskalkyl eller om handpenning bör inte införas.

Inledande synpunkter

Om några särskilda bestämmelser inte införs kommer för ägarlägenhe- ter gälla samma möjligheter att träffa avtal om köp, att ta emot för- skottsbetalning vid köp samt att träffa reservationsavtal som beträffan- de annan fast egendom. Vi kan inte se några skäl för att avvika från

158 Förvärv av ägarlägenheter	SOU 2002:21

denna grundläggande systematik. Ägarlägenheter skall utgöra fast egendom och den befintliga systematiken framstår därför enligt vår mening som lämplig att bygga på. Exempelvis de bestämmelser som finns om förhandsavtal för bostadsrätter bygger på helt andra grundläg- gande principer, där föreningens inledande upplåtelse behandlas på ett annat sätt än bostadsrättshavarens vidare överlåtelser av bostadsrätten. Bostadsrätter utgör vidare lös egendom.

Vad som här skall diskuteras är därför om något skydd utöver be- fintliga regler bör ställas upp. Även om vi anser att man bör ta de grundläggande principerna för fast egendom som utgångspunkt finns, när eventuella skyddsregler övervägs, inget hinder mot att hämta inspi- ration från de särskilda skyddsregler som finns för bostadsrätter. Det är närmast dessa som vi anser bör uppmärksammas.

Systemet för bostadsrätter med förhandsavtal och förskott kan sägas innehålla två typer av skydd. Kravet på granskad kostnadskalkyl inne- bär att en bedömning har gjorts av om det rör sig om ett ekonomiskt hållbart projekt. Kravet på säkerhet innebär att man har säkerställt att spekulanten får tillbaka erlagt förskott om projektet trots allt inte blir av.

Någon motsvarighet till kostnadskalkyler bör inte införas

Kostnadskalkylen hänger, som antyddes i bakgrundsavsnittet, samman med systemet med ekonomiska planer. Vi tog i avsnitt 7.2.2 ställning för att inte införa en motsvarighet till systemet med ekonomiska planer. Mycket kortfattat kan sägas att vår slutsats där var att bedömningen av hela projektets hållbarhet inte har samma intresse för ägarlägenheter som för bostadsrätter eftersom det inte är en förening som äger alla lägenheter utan olika individer som äger sin lägenhet. Av detta följer enligt vår mening att systemet med kostnadskalkyler inte bör ges en motsvarighet för ägarlägenheternas del.

Utformningen av ett eventuellt krav på säkerhet

Det som därför återstår att diskutera här är om man bör införa någon motsvarighet till kravet på säkerhet för mottagande av förskott. Man skulle då kunna använda den för kooperativa hyresrätter föreslagna regleringen som förebild. Den innebär följande. En kooperativ hyres- rättsförening får ta emot förskott endast om den har tillstånd till det från länsstyrelsen. Sådant tillstånd skall länsstyrelsen lämna om före-

SOU 2002:21	Förvärv av ägarlägenheter 159

ningen har ”ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetal- ning av mottagna förskott”. Överträdelser mot detta är straffbelagda.

Bör ett krav på säkerhet ställas upp?

Rent allmänt kan konstateras att utbetalning av förskott, handpenningar o.d. innebär ett särskilt risktagande. Den som gör utbetalningen får ju ingen direkt motprestation vid utbetalningstillfället. Det var den typen av resonemang som ledde fram Utredningen om kooperativ hyresrätt till förslaget om krav på säkerhet.

När det gäller ägarlägenheter kan först konstateras att den grundläg- gande systematik för olika avtalsformer som finns innebär en viss komplikation i förevarande sammanhang. Systemet med två köpehand- lingar, köpekontrakt och köpebrev, innebär att man även där rör sig med en form av förskott. Vidare är det möjligt att träffa avtal om köp av ännu inte bildade fastigheter. Krav på säkerhet i dessa situationer framstår enligt vår mening som rätt främmande. Samtidigt torde dessa situationer från risksynpunkt inte mer markant avvika från rena hand- penningavtal.

I sammanhanget bör också nämnas att kravet på säkerhet gäller bo- stadsrättsföreningar respektive kooperativa hyresrättsföreningar som vill ta emot förskott angående en framtida upplåtelse. Däremot finns inga särskilda bestämmelser avseende föravtal som en bostadsrättsha- vare träffar. Det skall inte finnas någon motsvarande förening i föreva- rande fall. Vem som är säljare av själva ägarlägenhetsfastigheten eller den blivande fastigheten kan därför variera. Det behöver inte vara nå- gon särskild typ av aktör.

Hänsyn bör enligt vår mening också tas till att något krav på säker- het inte finns beträffande annan fast egendom. Såvitt vi har kunnat ut- röna finns inga mer omfattande problem med den ordningen. Vi kan inte se att ett handpenningavtal avseende ägarlägenheter på något mer avgörande sätt från risksynpunkt avviker från sådana avtal beträffande annan fast egendom.

Vår slutsats är därför att något lagfäst krav på säkerhet inte bör infö- ras för ägarlägenheterna.

SOU 2002:21	Fri överlåtelserätt 161

8 Fri överlåtelserätt

8.1Bakgrund

8.1.1De befintliga boendeformerna

Den som äger en fastighet kan normalt sett fritt överlåta den. Vissa inskränkningar finns. Exempelvis kan förvärv av hyresfastighet ibland kräva tillstånd enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Ett annat exempel är att ägaren av en sådan fastighet kan vara skyldig att hembjuda den till en bostadsrättsförening enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Men i flertalet fall är rätten att överlåta – dvs. att sälja, byta eller ge bort – fri.

Inte heller finns vad som här kan kallas särskilda begränsningar för andra typer av ägarskiften som arv.

För hyresrätter gäller motsatsen. Huvudregeln är att hyresvärdens samtycke krävs, 12 kap. 32 § JB. Vissa avvikelser finns. Bl.a. kan hy- resnämndens tillstånd ersätta uteblivet samtycke vid byte av bostadslä- genheter.

Bostadsrätterna kan sägas inta en mellanställning. Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren fritt kan överlåta eller på annat sätt åstad- komma ett innehavarskifte. Men ett i sammanhanget viktigt undantag finns. Bostadsrättsföreningen har ett inflytande över innehavarskiftena. Huvuddragen är följande.

En överlåtelse är ogiltig om föreningen inte godkänner förvärvaren som medlem, 6 kap. 5 § BRL. Det bör framhållas att föreningen inte efter eget skön har rätt att vägra medlemskap. Bestämmelser finns i 2 kap. BRL om vilka omständigheter som ger en förening rätt att vägra medlemskap.

Även vid andra innehavarskiften, t.ex. bodelning, arv eller bolags- skifte, får det följder om föreningen vägrar medlemskap. Enkelt ut- tryckt har då förvärvaren inte rätt att på sikt behålla lägenheten, se vi- dare 6 kap. 1 a och 2 §§ BRL.

162 Fri överlåtelserätt	SOU 2002:21

Den som har vägrats medlemskap kan, utom i ett undantagsfall av- seende juridiska personer, få saken prövad i hyresnämnden, 2 kap. 10 § BRL.

8.1.2Danmark och Norge

Både i Danmark och Norge är utgångspunkten att deras varianter av ägarlägenheter är fritt överlåtbara. Men stadgarna kan föreskriva att inskränkningar skall gälla, t.ex. att förvärvaren skall godkännas.

8.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Den som äger en ägarlägenhet skall kunna överlåta den fritt.

8.2.1Skälen för och mot begränsningar

Flera skäl talar för fri överlåtbarhet

Som vi utvecklade i avsnitt 4.7.3 i vår analys av skälen för och emot ägarlägenheter innebär konceptet ägarlägenhet inte i sig en given lös- ning i frågan om lägenheten skall vara fritt överlåtbar eller inte. Det finns emellertid flera skäl som med styrka talar för att i vart fall ut- gångspunkten bör vara fri överlåtbarhet.

I enlighet med våra grundläggande ställningstaganden skall lägen- hetsägaren ha en direkt äganderätt närbesläktad med ägande av andra typer av fast egendom. En viktigt del av äganderätten är den rättsliga rådigheten. För stora inskränkningar i den rådigheten innebär att man i realiteten inte kan tala om en äganderätt.

En annan allmän utgångspunkt som vi har är att varje ägare skall ha ett självständigt ekonomiskt ansvar för sin lägenhet och att åtaganden för gemensamma ändamål bör minimeras. Det betyder generellt sett att kostnadsåtagandena gentemot kollektivet bör bli klart mindre än i en bostadsrättsförening. Det talar enligt vår uppfattning också emot att ge kollektivet ett inflytande över överlåtelser av ägarlägenheter. En av de grunder som en bostadsrättsförening har för att vägra medlemskap – vilka dessutom utgör ett begränsat antal – är just om föreningen bedö- mer att förvärvaren inte kommer att klara de ekonomiska förpliktelser- na mot föreningen (Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 49).

SOU 2002:21	Fri överlåtelserätt 163

Men den grunden för vägran framstår alltså enligt vår uppfattning som mindre självklar beträffande ägarlägenheter eftersom åtagandena gent- emot kollektivet förväntas bli klart mindre.

Som angetts i avsnitt 5.2 anser vi också att det är viktigt att ägarlä- genheter får en utformning som inverkar gynnsamt på den enskildes möjligheter att få en låg boendekostnad och att finansiera sitt förvärv. Exempelvis bör man ta till vara de utsikter som kan finnas till lägre bolåneränta för ägarlägenheter än för bostadsrätter. För att åstadkomma detta är det enligt vår bedömning viktigt att så långt möjligt jämställa ägarlägenheterna med annan fast egendom.

För stora inskränkningar i möjligheterna att fritt överlåta lägenheten kan inverka menligt på bl.a. kreditgivarnas syn på ägarlägenheter som kreditobjekt. Inskränkningar kan medföra att ägarlägenheterna inte uppfattas som sådana t.ex. i internationella sammanhang. I så fall upp- står samma problem för kreditgivarna som de angett finns med bostads- rätter. Problemet är, enkelt uttryckt, att svenska kreditgivare inte kan låna upp pengar för vidare utlåning till bostadsrätter lika billigt som pengar för utlåning till egna hem, se avsnitt 5.1.5. Vi kan inte göra någ- ra utfästelser beträffande räntenivåer o.d. Men en utformning bör väljas där man bedömer att förutsättningarna är så goda som möjligt för ett bra utfall.

I sammanhanget bör också framhållas sambandet mellan överlåtbar- het och egendomens värde som pantobjekt. Begränsningar i överlåtbar- heten får i regel återverkningar på möjligheterna att effektivt realisera egendomen exekutivt. Hur bra dessa realisationsmöjligheter är har i sin tur stor betydelse för hur bra pantobjekt egendomen anses vara.

Sambandet har uppmärksammats i flera olika sammanhang. Här kan nämnas en del ändringar som år 1996 gjordes i bostadsrättslagen för att stärka bostadsrätten som pantobjekt. En av ändringarna var att pantha- vare som förvärvar en bostadsrätt vid exekutiv försäljning gavs möjlig- het att utöva bostadsrätten under tre år utan att vara medlem. Det inne- bar alltså ett särskilt undantag från huvudregeln vid överlåtelse om att medlemskap är en förutsättning för att förvärvaren skall få utöva bo- stadsrätten. Tanken var att panthavaren härigenom fick bättre förutsätt- ningar att skydda sin panträtt och att detta i sin tur något skulle bidra till att förbättra bostadsrätten som kreditobjekt (prop. 1995/96:17 s. 43).

Ett annat sammanhang där sambandet mellan överlåtbarheten och värdet som kreditobjekt uppmärksammades var när Utredningen om kooperativ hyresrätt övervägde möjligheterna att göra kooperativa hy- resrätter till bra kreditobjekt. Utredningen redovisade i sitt betänkande Kooperativ hyresrätt (SOU 2000:95) en ingående analys (betänkandet s. 141 ff.). Utredningens slutsats var att kooperativa hyresrätter inte kan

164 Fri överlåtelserätt	SOU 2002:21

bli bra kreditobjekt utan att hyresrätten görs fritt överlåtbar, vilket dock skulle strida mot grundidén med kooperativ hyresrätt. Regeringen kom till samma slutsats i prop. 2001/02:62 s. 91 ff.

I förbigående kan nämnas endast ett par av de resonemang som låg bakom utredningens slutsats. När det gäller vanliga hyresrätter krävs normalt samtycke från hyresvärden för överlåtelse av hyresrätten. Följ- den är att en hyresrätt, t.ex. en lokal, inte kan utmätas, om hyresvärden inte samtycker till en exekutiv försäljning, se 5 kap. 5 § UB och NJA 1986 s. 68. Denna osäkerhet i frågan om en panthavare i det enskilda fallet verkligen kan ta nyttjanderätten i anspråk inverkar naturligtvis menligt på dess värde som kreditobjekt. Ett annat resonemang handlade om effekterna om prissättningen inte är fri. Något pristak kan inte gälla vid exekutiv försäljning som ju bygger på att högstbjudande vinner, jfr t.ex. 9 kap. 4 § UB och 8 kap. 3 § utsökningsförordningen (1981:981). Men saknas prisbegränsningar vid just exekutiv försäljning uppstår en möjlighet att kringgå det annars gällande pristaket.

Utgångspunkten bör vara fri överlåtbarhet

De angivna skälen anser vi talar tungt för fri överlåtbarhet. Vi anser att de har en sådan styrka att man redan här kan slå fast att utgångspunkten bör vara fri överlåtbarhet.

8.2.2Utformningen av eventuella begränsningar i den fria överlåtbarheten

Den fråga som därmed uppkommer är om lägenhetsägarna skall ges möjlighet att i en eller annan form bestämma sig för begränsningar. Det rör sig alltså om någon form av motsvarighet till vad som gäller i Dan- mark och Norge. Innan vi tar ställning till detta bör något sägas om vilken reglering som i så fall behövs. Inte minst ger detta en överblick när det gäller hur omfattande en sådan reglering skulle bli.

Först kan konstateras att, om man anser att lägenhetsägarna bör ges möjligheten att besluta om begränsningar, särskilda bestämmelser om detta bör införas. I annat fall är ägarna hänvisade till att försöka träffa någon form av avtal. Men räckvidden av sådana avtal är enligt gällande rätt oklar.

Om lösningen innebär att en förening krävs, anser vi att det är lämp- ligt att använda den ägarlägenhetsförening som alltid skall finnas, se avsnitt 6.8.2.

SOU 2002:21	Fri överlåtelserätt 165

Poängen med att införa särskilda bestämmelser är enligt vår upp- fattning att det ägarna är överens om skall gälla även mot tredje man, t.ex. en senare tillkommen, ny ägare. Det är också viktigt att en be- gränsning av överlåtelserätten får publicitet. Enligt vår uppfattning bör därför eventuella begränsningar tas in i föreningens stadgar.

Ställning bör tas till om några särskilda krav bör gälla för beslut om inskränkningar i den fria överlåtelserätten. Skall ett beslut om in- skränkningar kräva full enighet mellan delägarna eller skall någon form av enkel eller kvalificerad majoritet vara tillräcklig?

Överväger man en möjlighet att begränsa överlåtelserätten uppstår frågan om lägenhetsägarna bör ha full frihet att bestämma grunderna för att inte godkänna en överlåtelse. Med full frihet uppstår en risk för diskriminerande villkor. Enligt vår uppfattning kan det inte komma ifråga att godta villkor som innebär t.ex. diskriminering av en etnisk grupp. Man kan man tänka sig olika alternativ för att förhindra att den typen av villkor får någon verkan.

I den norska lagen anges uttryckligen att vägran att godkänna kräver saklig grund. Denna lokution får sedan ges ett närmare innehåll i förar- betena.

En annan möjlighet är att vara mer utförlig i författning och där ange vissa villkor som inte är giltiga. Man kan t.ex. bygga på de grän- ser som finns för bostadsrättsföreningar i 2 kap. 2 § BRL. Konstruktio- nen i bostadsrättslagen är att sådana i paragrafen angivna stadgevillkor är utan verkan.

En särskild fråga är vem som skall kunna agera mot en överlåtelse. Skall ägarlägenhetsföreningen ges rätt att agera eller skall det vara upp till de andra delägarna att stoppa en oönskad överlåtelse?

Vidare måste ställning tas till om en begränsning i överlåtelserätten skall kunna innebära att överlåtelser skall godkännas. Då blir det med andra ord obligatoriskt att få sin överlåtelse godkänd för att denna skall vara giltig. Alternativt kan överlåtelser anses giltiga till dess saken har prövats i domstol och denna bestämt motsatsen.

En annan variant är att följden inte blir ogiltighet utan att förvärva- ren – om överlåtelsen inte godtas – ges skyldighet att sälja lägenheten vidare och, eventuellt, inte får bo där under tiden.

8.2.3Bör det vara möjligt att begränsa friheten?

Efter denna skiss över vilken reglering som är nödvändig är det dags att besvara frågan om ägare av ägarlägenheter i författning bör ges någon särskild möjlighet att begränsa överlåtelserätten avseende ägarlägenhe- ter.

166 Fri överlåtelserätt	SOU 2002:21

Som konstaterades i avsnitt 8.2.1 kan den ekonomiska gemenskapen mellan delägarna förväntas bli förhållandevis begränsad. Den kommer emellertid inte helt att saknas och dess omfattning kommer att variera. Hur utfallet blir kommer att bero bl.a. på vad ägarna bestämmer.

Men i regel kommer alltså den ekonomiska gemenskapen enligt vår bedömning att vara klart mindre. I avsnitt 10.2.2 föreslår vi vidare att legal panträtt med bästa förmånsrätt skall gälla för vissa fordringar som ägarlägenhetsföreningen kan ha gentemot lägenhetsägarna. Vi anser därför att den ekonomiska gemenskapen inte utgör något tungt skäl för en möjlighet att begränsa överlåtelserätten. Kollektivets intressen får anses vara tillräckligt tillgodosedda ändå.

Boende i ett flerfamiljshus innebär en annan närhet till grannar än traditionellt villaboende. Det är inte en slump att regler om störningar i boendet och liknande ordningsregler har utvecklats beträffande hyres- rätt och bostadsrätt men saknar motsvarighet för fast egendom. I sådana sammanhang är det inte bara fråga om den enskilde ägarens rättigheter mot kollektivet. Det är mer en fråga om vilken ägares rättigheter man vill prioritera. Den som vill sälja har ett intresse av att fritt få göra det. De ägare som bor kvar har ett intresse av att få en granne som inte stör osv. En bostadsrättsförening har viss möjlighet att vägra medlemskap under hänvisning till det som brukar kallas personliga kvalifikationer (Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 50 f.). Den större när- heten i flerfamiljshus jämfört med villor kan enligt vår mening i viss mån tala för att ge kollektivet ett inflytande.

Mot detta kan invändas att det ytterst handlar om vems äganderätt man anser bör vara stark. Den säljandes eller övrigas? Därför är det inte heller givet att uttrymme skall finnas att underkänna en förvärvare på förhand med motiveringen att en risk för störningar finns. Tanken är då alltså att störningar får motarbetas när de väl har börjat uppträda. Vi föreslår sådana särskilda bestämmelser i avsnitt 10.2.3.

En annan aspekt är s.k. kategoriboende. Det finns både kooperativa hyresrättsföreningar och bostadsrättsföreningar som är inriktade på kategoriboende, t.ex. boende för ungdomar eller för äldre personer. Sådana arrangemang är möjliga också i de danska och norska varian- terna av ägarlägenheter. I den mån man anser att den typen av boende bör vara möjlig också inom ramen för ägarlägenheter torde det vara nödvändigt att införa regler som medger begränsningar i den fria över- låtbarheten.

Möjligheter till kategoriboende finns således inom ramen för både bostadsrätter och förslaget om kooperativa hyresrätter. När man jämför med ordningen i andra länder måste man väga in att bostadsrätter har en stark ställning i Sverige och att kategoriboende är möjligt inom ra- men för denna boendeform. Enligt vår bedömning framstår det också

SOU 2002:21	Fri överlåtelserätt 167

som mer naturligt med sådant som kategoriboende inom ramen för de mer kollektiva boendeformerna.

Att ge delägarna en möjlighet att införa begränsningar kan ses som att valfriheten blir större, vilket i sin tur stärker äganderätten, i stället för att man ser det som en inskränkning av ägarnas rättsliga rådighet. Och sätter ägarna stort värde på ett inflytande över vilka nya grannar man får eller vilken kategori som skall bo i huset kan hävdas att man stärker deras rättigheter om de ges ett inflytande i dessa frågor. Enligt vår bedömning ligger det dock rätt nära till hands att kräva full enighet eller åtminstone en kvalificerad majoritet för denna typ av beslut. Den här diskuterade friheten finns då inte för nya förvärvare. De kanske inte önskar den aktuella begränsningen samtidigt som det i praktiken kan bli omöjligt för dem att åstadkomma någon förändring.

Visserligen har den nye ägaren i nyssnämnda fall förvärvat lägenhe- ten med den begränsning i förfoganderätten som ägarkollektivet be- stämt. En risk kan dock finnas att en förvärvare inte har klart för sig att begränsningar råder och att detta kommer som en överraskning när denne i sin tur skall avyttra lägenheten. Redan när det gäller bostadsrät- ter förekommer en del problem med att förvärvare inte har klart för sig att man måste bli medlem i föreningen. Och då skall man komma ihåg att kravet på medlemskap i bostadsrättsföreningen följer redan av bo- stadsrättslagen. Risken för missförstånd förefaller bli än större med ett system där inskränkningar kan gälla; nämligen när detta har angetts i stadgarna.

Av vår skiss i avsnitt 8.2.2 framgår att begränsningar skulle kräva en hel del bestämmelser. Regelverket blir således mer komplext och svåröverskådligt. Det är inte endast någon enstaka regel som behövs. Bestämmelser krävs om i vilken form överenskommelse skall träffas, majoritetskrav, möjliga villkor, systemet för prövning, osv.

I enlighet med vad vi angav i avsnitt 8.2.1 finns flera skäl som talar för fri överlåtbarhet. Ägarlägenheter skall bl.a. vara en direkt ägande- rätt som ligger nära annan fast egendom. Regleringen blir enklare och risken för missförstånd mindre om inga inskränkningar finns. Vi anser därför att rätt starka skäl bör krävas för att ens öppna en särskild möj- lighet för lägenhetsägarna att med bindande verkan komma överens om den här typen av begränsningar. Några övertygande sådana skäl har vi inte funnit. Vi anser därför att några särskilda bestämmelser om möj- ligheter att inskränka rätten att överlåta ägarlägenheter inte bör införas.

168 Fri överlåtelserätt	SOU 2002:21

Pantsättning

I all korthet bör framhållas att vi anser att några särskilda inskränk- ningar i rätten att pantsätta en ägarlägenhet inte heller bör finnas. En- ligt vår syn på saken är detta uteslutet redan genom ställningstagandet att några inskränkningar inte skall finnas i överlåtelserätten.

8.2.4Särskilt om kommuners och landstings rätt att förvärva

En fråga som har samband med den fria överlåtbarheten är om skäl finns att ge kommuner eller landsting någon särskild möjlighet att för- värva sådana lägenheter. Bakgrunden är att kommuner och landsting särbehandlas bl.a. beträffande bostadsrätter. En kommun eller ett lands- ting som har förvärvat en bostadsrätt har alltid rätt att bli medlem i fö- reningen, 2 kap. 4 § andra stycket BRL.

Kommuner och landsting har inte någon förköpsrätt eller liknande beträffande småhus. Visserligen har kommuner under närmare angivna omständigheter förköpsrätt till fast egendom enligt förköpslagen (1967:868). Men det gäller inte bl.a. om försäljningen avser en fastig- het som har ”en ägovidd understigande 3 000 kvadratmeter och är be- byggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer”. I sammanhanget kan också nämnas att förvärv av hyresfastigheter i regel kräver förvärvstillstånd enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Men bl.a. kommuner och landsting är gynnade. Om de är förvärvare krävs inte tillstånd.

Från våra utgångspunkter kan därmed följande konstateras. Kom- muner eller landsting är inte gynnade när det gäller småhus. Beträffan- de bostadsrätter är de gynnade på det sättet att de alltid har rätt att bli medlemmar. Och vid förvärv av hyresfastigheter är de gynnade på ett motsvarande sätt. Förvärvet kan aldrig falla på grund av uteblivet till- stånd. Däremot är kommuner och landsting inte gynnade på de sättet att de vid förvärv av sådan egendom har någon företrädesrätt jämfört med andra intressenter eller rätt att förvärva till ett lägre pris.

För förvärv av ägarlägenheter skall inte inskränkningar kunna göras i den fria överlåtbarheten. Därmed krävs inte några särregler för att kommunen skall komma i samma position som vid förvärv av bostads- rätter eller småhus o.d. Vi ser därför inte skäl för några sådana regler.

Frågor om t.ex. kommunerna bör ges en mer gynnad rätt att förvärva ägarlägenheter faller inte inom ramen för vårt uppdrag utan får övervä- gas i ett bredare bostadspolitiskt sammanhang.

SOU 2002:21	Uthyrning 169

9 Uthyrning

9.1Rätten att hyra ut

9.1.1Bakgrund

De befintliga boendeformerna

En fastighetsägare bestämmer själv om han vill hyra ut sin egendom helt eller delvis.

Både för hyresgäster och bostadsrättshavare gäller vissa begräns- ningar i uthyrningsrätten, Vid upplåtelse av hela lägenheten talar man om andrahandsupplåtelse, 12 kap. 39 och 40 §§ JB och 7 kap. 10 och 11 §§ BRL. För det krävs antingen samtycke från hyresvärden respek- tive bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden. Vid till- ståndprövningen görs en avvägning mellan hur tunga hyresgästens eller bostadsrättshavarens skäl är gentemot hyresvärdens eller föreningens.

Till stöd för avvägningen finns närmare kriterier. För närvarande är faktiskt reglerna för hyresrätt något liberalare än reglerna för bostads- rätt. Bostadsrättsutredningen föreslog i sitt slutbetänkande Olika bo- stadsrättsfrågor (SOU 2000:2) nya regler för andrahandsupplåtelse av bostadsrätter. Genomförs det förslaget blir bostadsrättshavarens rätt mer vidsträckt än hyresgästens.

Det är inte heller helt fritt att inrymma utomstående i lägenheten, s.k. partiell sublokation. Men här är hållningen mer liberal. Något sam- tycke eller tillstånd på förhand behövs inte. Gränsen går vid att inrym- mandet inte får innebära men för hyresvärden respektive bostadsrätts- föreningen och de andra medlemmarna, 12 kap. 41 § JB och 7 kap. 8 § BRL. Det liberala synsättet har historiska förklaringar som går tillbaka till den tid då en vanlig familj hade inneboende i lägenheten för att klara hyran (Victorin m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s. 46).

Beträffande kooperativa hyresrätter föreslog Utredningen om koo- perativ hyresrätt att man skall ansluta till reglerna för vanliga hyresrät- ter i nu aktuella hänseenden (SOU 2000:95 s. 197 ff.).

170 Uthyrning	SOU 2002:21

Danmark och Norge

Utgångspunkten är både i Danmark och Norge att lägenhetsägaren har rätt att hyra ut sin lägenhet. Men begränsningar i denna rätt kan – i lik- het med vad som gäller i fråga om den fria överlåtelserätten – ställas upp.

I Danmark kan ejerforeningens stadgar innehålla krav på förening- ens godkännande av hyresgästen. I dessa fall kan dock föreningen för- hindra en uthyrning endast om det finns saklig grund för beslutet. Stad- garna kan också innehålla ett totalt förbud mot uthyrning. (Se Bratt- ström, Margareta, Läga, 1999, s. 56).

När det gäller Norge finns i § 22 ESL en uttrycklig bestämmelse om att en vägran att godkänna en hyresgäst kräver saklig grund. Det är också möjligt att i stadgarna ställa upp som krav på en förvärvare att denne själv skall bo i lägenheten (a.a., s. 74).

Ägarlägenhetsutredningens förslag

Ägarlägenhetsutredningen föreslog inga inskränkningar av lägenhets- ägarens rätt att hyra ut sin ägarlägenhet (SOU 1982:40 s. 151 f.). Men utredningen ansåg samtidigt att ägarlägenheter i flerfamiljshus kunde förväntas fungera bättre om ägarna bor i sina lägenheter. Man såg där- för skäl för en regel som motverkar uthyrning, men samtidigt tar hän- syn till att en ägare under viss tid kan ha behov av att hyra ut lägenhe- ten.

Lösningen innebar i korthet följande. Det fanns, och finns för övrigt fortfarande, vissa bestämmelser om uthyrning i enfamiljshus som är förmånligare för den som hyr ut än vad som annars gäller. Exempelvis har den som är hyresgäst i ett enfamiljshus ett svagare besittningsskydd än andra hyresgäster. De här aktuella reglerna om uthyrning i enfa- miljshus skulle gälla under de två första åren som ägarlägenheten var uthyrd. Därefter skulle de sedvanliga reglerna för flerfamiljshus gälla.

Utredningen lade fram ett ytterligare förslag för att minska ägarnas benägenhet att hyra ut sina lägenheter. Hyresgästen skulle ges en rätt till förköp av lägenheten om denna bjöds ut till försäljning.

SOU 2002:21	Uthyrning 171

9.1.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Den som äger en ägarlägenhet skall ha rätt att hyra ut denna. Några inskränkningar i den rätten skall inte finnas.

Av vår analys av skäl för och emot ägarlägenheter, framgår att koncep- tet ägarlägenhet i sig inte innebär att rätten att hyra ut lägenheten skall vara helt utan inskränkningar, se avsnitt 4.7.4. I förevarande avsnitt diskuterar vi därför om rätten att hyra ut eller inrymma utomstående bör begränsas och hur det i så fall bör ske.

Någon obligatorisk begränsning i författning bör inte ställas upp

Liksom vi gjorde i frågan om överlåtbarheten kan framhållas att den som äger en ägarlägenhet enligt våra grundläggande ställningstaganden har en direkt äganderätt till fast egendom. Det är då viktigt att inte in- skränka den rättsliga rådigheten utan övertygande skäl.

Det är också ofrånkomligt att snegla på vad som gäller för bostads- rätt och hyresrätt. Att tala om en direkt äganderätt till ägarlägenheter och samtidigt ha mer restriktiva regler än för bostadsrätter eller hyres- rätter framstår rent allmänt inte som rimligt. Jämfört med bostadsrätter gäller detta dessutom mot bakgrund av att ett viktigt skäl för inskränk- ningarna för bostadsrätter är föreningens funktion. Tanken med bo- stadsrättsföreningar är att föreningen skall ha en central och viktig roll. Beträffande ägarlägenheter bör enligt vår mening inriktningen vara en annan. Den enskilda lägenheten bör sättas i fokus.

Vilken rätt ägaren ges att hyra ut lägenheten anser vi däremot, till skillnad från när man bedömer rätten att överlåta lägenheten, inte har någon nämnvärd betydelse för ägarlägenheternas värde som kreditob- jekt. Visserligen skulle en uthyrning som består vid överlåtelse kunna påverka priset. Men vi kan inte se att det får återverkningar på möjlig- heterna att belåna lägenheten så länge man ser detta i relation till priset eller på villkoren för dessa lån.

Som nyss antyddes har man, beträffande bostadsrätter, i olika sam- manhang uttalat farhågor för att en förening skulle fungera dåligt om alltför många lägenheter bebos av andra än bostadsrättshavaren (se t.ex. prop. 1990/91:92 s. 117). Tanken med ägarlägenheter är som sagts att föreningsliv, gemensamma utrymmen o.d. skall vara mer begränsa- de. Som redan konstaterats finns därför skäl för en generös inställning till uthyrningsrätten. Men när det gäller flerfamiljshus är gemenskap i viss mån ofrånkomlig. Det talar för begränsningar.

172 Uthyrning	SOU 2002:21

Däremot kan vi inte se den risk som ibland hävdats för att en uthyr- ningsrätt skulle inverka negativt på kollektivets möjligheter att kräva in ekonomiska tillskott från lägenhetsägarna. En ägare som hyr ut är ju fortfarande ägare och har kvar de ekonomiska skyldigheter gentemot kollektivet som kan följa med ägandet.

Vi återkommer till den slutliga bedömningen av om några begräns- ningar av uthyrningsrätten över huvud taget bör finnas eller bör kunna ställas upp. Men redan här kan konstateras att vi anser att just hänsynen till kollektivet inte i sig utgör skäl för obligatoriska begränsningar i författning. Enligt vår uppfattning kan man i så fall överlämna åt del- ägarna att bedöma om de anser att begränsningar bör finnas.

Det som talar för i lag föreskrivna begränsningar är närmast om man bedömer att uthyrningen annars skulle bli väldigt omfattande och inte anser detta önskvärt. I samband med kritik mot ägarlägenheter har ta- lats om risken för att lägenheterna används som investeringsobjekt, att man får en marknad med oprofessionella hyresvärdar osv., se avsnitt 4.7.4.

Hur utbredd uthyrningen kan bli är svårt att bedöma på förhand. Så- vitt vi har kunnat förstå varierar detta i olika länder där det finns ägar- lägenheter. Det förefaller också som om olika förklaringar finns till den uthyrning som förekommer. I det sammanhanget bör framhållas att vi vad gäller förklaringar, till förhållandena i t.ex. Danmark och Norge, har varit hänvisade till bedömningar från sakkunniga på området.

I Danmark är, enligt statistik, en större del av beståndet som är upp- fört efter 1989 uthyrt. Den förklaring som vi har fått till detta är att man ”för säkerhets skull” har delat upp byggnader i ägarlägenheter som egentligen var avsedda som hyreslägenheter för den händelse ägarlä- genheter skulle förbjudas. Merparten av dessa lägenheter finns därför i hus som är föremål för uthyrningverksamhet av näringsidkare. Men vad gäller beståndet i övrigt är uthyrningsfrekvensen väsentligt lägre. Totalt sett är drygt en tredjedel av beståndet uthyrt.

I vissa delar av Norge har tidigare funnits en reglerad hyresmark- nad. Den är under avveckling och har ett mycket begränsat tillämp- ningsområde (Wyller, Christian FR, Boligrett, 4 uppl., 2000, s. 229 f.). De uppgifter vi har fått från Oslo tyder på att det förekommer en uthyr- ning av viss omfattning. Upplysningarna från Trondheim tyder på att uthyrningen där inte var särskilt omfattande under den tid hyresmark- naden var reglerad.

Vi har inom ramen för vår utredning inte kunnat göra några egna undersökningar av hur hyresgäster i ägarlägenheter i t.ex. Norge och Danmark ser på sin situation. De uppgifter vi har fått från Danmark och Norge är övergripande men innebär att man inte uppfattar några större problem för hyresgästernas del.

SOU 2002:21	Uthyrning 173

Men förhållandena varierar alltså i olika länder och det torde bero på sådant som vilka andra boendeformer som finns, vad som gäller för dessa osv. Vi tror därför inte att man alltför mycket kan snegla på ut- landet när det gäller hur det skulle bli i Sverige, utan man får se till förhållandena i Sverige.

En omständighet som talar mot en alltför utbredd uthyrning är att hyresmarknaden i Sverige är reglerad. För bostadslägenheter gäller den s.k. bruksvärdesprincipen, 12 kap. 55 § JB. Vi har inte för avsikt att föreslå undantag från den regleringen för uthyrning av ägarlägenheter, se nästa avsnitt. Det innebär att lägenhetsägaren inte på samma sätt har möjlighet att tjäna pengar på uthyrning som om hyresmarknaden hade varit fri.

Men framför allt anser vi att vårt förslag i i avsnitt 6.2.2 att ägarlä- genheter skall kunna bildas endast i samband med nyproduktion inne- bär att man bör avvakta med obligatoriska begränsningar av uthyr- ningsrätten. Begränsningen till nyproduktion innebär att någon explo- sionsartad övergång till ägarlägenheter inte kan ske. Det kommer inte vara möjligt att omvandla befintliga hyresrätter till ägarlägenheter så att hyresgästerna plötsligt finner att de är hyresgäster i en ägarlägenhet. Och det är endast beträffande ägarlägenheter som en ny uthyrnings- marknad över huvud taget skulle kunna uppstå. Begränsningarna för andrahandsupplåtelse av bostadsrätter och hyresrätter påverkas ju inte. Det är därför det enligt vår mening bör vara möjligt att avvakta och att införa begränsningar först om man ser tendenser till missförhållanden.

Det bör framhållas att, om man skulle komma till en annan slutsats och önskar begränsningar, vi inte kan se några lagtekniska svårigheter med att ställa upp sådana. Det gäller inte minst mot bakgrund av vårt förslag att en ägarlägenhetsförening alltid skall finnas. Därmed finns ett lämpligt organ om man anser att saken skall prövas av de boende. Och när det gäller kriterierna kan man snegla på t.ex. reglerna för bo- stadsrätter. Men vi anser alltså att obligatoriska begränsningar inte bör ställas upp.

Bör då ägarna ges rätt att träffa överenskommelse om att begränsa rätten till uthyrning? Inför den diskussionen bör först något sägas om vilken reglering som behövs, om man anser att lägenhetsägarna bör kunna träffa denna typ av överenskommelser.

Utformningen av eventuella begränsningar i rätten att hyra ut

I rätt stor utsträckning är det samma frågor som dyker upp här som om lägenhetsägarna, vilket diskuterades i det föregående kapitlet, skulle ges möjlighet att komma överens om inskränkningar i överlåtelserätten.

174 Uthyrning	SOU 2002:21

En primär fråga är även här hur begränsningar skall kunna bestäm- mas. Av samma skäl som angavs när begränsningar i överlåtelserätten diskuterades torde det lämpliga vara att sådana begränsningar i uthyr- ningsrätten som ägarkollektivet kommit överens om skall anges i ägar- lägenhetsföreningens stadgar.

Även här finns skäl att förebygga diskriminerande villkor. Man kan då tänka sig en lösning att begränsningar som inte är sakligt grundade skulle kunna åsidosättas. En variant som är något enklare men samti- digt mer ”fyrkantig” är att i författning ange vilka begränsningar som ägarna har möjlighet att besluta om. Ägarna skulle således ha att välja mellan inga begränsningar alls eller några av lagstiftaren anvisade al- ternativ.

Vidare måste bestämmas om ägarna måste vara eniga eller inte för att begränsningar skall gälla.

Om begränsningar gäller, måste någon instans pröva huruvida en tänkt uthyrning skall tillåtas eller inte. Det hänger samman med frågan om regleringen skall vara sådan att godkännande skall kunna krävas på förhand eller om man i efterhand skall kunna underkänna en uthyrning. Att låta övriga lägenhetsägare i efterhand underkänna en uthyrning framstår som mindre lämpligt. Det skulle ju innebära att hyresgästen redan har flyttat in när prövningen skall göras. Oavsett när prövningen skall ske, förefaller det svårt att lägga beslutanderätten direkt på lägen- hetsägarna. Att uthyraren skulle vara tvungen att inhämta allas godkän- nande skulle vara mycket opraktiskt.

Slutligen måste ställning tas till vad som skall gälla om tillstånd till uthyrning inte meddelas. Skall en missnöjd ägare kunna begära om- prövning av denna fråga? I det sammanhanget uppstår också frågan om en sådan prövning skall göras av allmän domstol eller av t.ex. hyres- nämnd.

Lägenhetsägarna skall inte kunna begränsa uthyrningsrätten

Vilka skäl finns då för att införa en särskild reglering som möjliggör beslut om inskränkningar i uthyrningsrätten? Som angavs när inskränk- ningar i överlåtelserätten diskuterades i det föregående kapitlet kan konstateras att risken för störningar i boendet är större i ett flerfamiljs- hus än i en villa. Vid överlåtelse gäller det risken för en störande, ny lägenhetsägare. Här gäller det risken för en störande hyresgäst. Även i förevarande sammanhang bör frågan ställas om risken för störningar bör leda till att hyresgäster redan på förhand bör kunna underkännas. Enligt vår uppfattning finns visst fog för tanken att man mer bör disku- tera i termer om vilka möjligheter som skall finnas att eliminera stör-

SOU 2002:21	Uthyrning 175

ningar som redan har uppträtt än att kollektivet skall ges rätt att göra en förhandsbedömning.

Lägenhetsägarna skulle kunna ha ett intresse av att de som äger lä- genheterna också verkligen bor i dem. Det argumentet skulle närmast leda till en rätt för kollektivet att helt förbjuda uthyrning. En sådan ingripande inskränkning skulle rimligen kräva, i vart fall i det närmas- te, full enighet. Den handlingsfrihet man i förstone ser för lägenhets- ägarna blir diskutabel. Nya förvärvare som inte önskar denna begräns- ning blir bundna och har i praktiken ingen möjlighet att åstadkomma någon förändring. Vidare bygger ägarlägenheter på en mer individuali- serad tanke. Tankarna om kollektivets intressen av vem som bor i lä- genheten hör därför mer hemma i t.ex. bostadsrättsföreningar där såda- na regler också finns. Föreningen har där möjlighet att neka om uthyr- ningen blir alltför omfattande.

En möjlighet för ägarna att träffa överenskommelse om inskränk- ningar ger – på samma sätt som inskränkningar i överlåtbarheten – ett rätt omfattande regelverk. Även här behövs regler om bl.a. i vilken form överenskommelsen skall kunna träffas, majoritetskrav, möjliga villkor, systemet för prövning osv.

Även om en del skäl talar för att ge en öppning för möjlighet att be- gränsa uthyrningsrätten anser vi att skälen mot väger tyngre. Vi föror- dar därför ett system där man beträffande uthyrningsrätten, och i enlig- het med vårt ställningstagande beträffande överlåtelserätten, ansluter till vad som gäller för annan fast egendom. Vi föreslår således inga regler om inskränkningar i uthyrningsrätten.

Begränsningar i rätten att inrymma utomstående skall inte finnas

Som redogjordes för i bakgrundsavsnittet finns vissa – om än inte sär- skilt omfattande – begränsningar för hyresgäster och bostadsrättshavare i rätten att inrymma utomstående i lägenheten, s.k. partiell sublokation.

Någon motsvarighet till sådana regler anser vi inte bör finnas för ägarlägenheter. Vi föreslår inga inskränkningar i uthyrningsrätten. Det är särskilt mot den bakgrunden som vi inte ser något skäl för att in- skränka rätten att inrymma utomstående.

9.2Uthyrningsregler

Både vanlig hyra och andrahandsupplåtelse regleras av 12 kap. JB. Men i vissa delar gäller olika regler för de två upplåtelseformerna. Vi- dare finns en del särskilda regler för situationen att ett avtal om hyra av

176 Uthyrning	SOU 2002:21

en bostadslägenhet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus. Mot denna bakgrund finns skäl att diskutera vilka regler som bör gälla när en ägare av en ägarlägenhet hyr ut sin lägenhet.

9.2.1Bakgrund

I det följande tas upp de viktigare skillnader som finns mellan å ena sidan ett ”vanligt” hyresavtal och å andra sidan andrahandsupplåtelse respektive hyra av lägenhet i en- eller tvåfamiljshus.

Den som hyr en bostadslägenhet har enligt huvudregeln rätt till för- längning av avtalet, 12 kap. 46 § första stycket JB. Det kallas direkt besittningsskydd.

Besittningsskyddsreglerna gäller dock, enligt 12 kap. 45 § JB, över huvud taget inte för vissa upplåtelser av bostadslägenheter. Bl.a. gäller de inte för andrahandsupplåtelser förrän hyresförhållandet har varat i två år (dock finns ett förslag att undantaget inte skall gälla vid s.k. blockuthyrning, se prop. 2001/02:42 s. 35 ff.). Inte heller gäller de om lägenheten som upplåts är en del av upplåtarens egen bostad.

Vidare gäller att besittningsskyddet är svagare än annars, om lägen- heten finns i ett en- eller tvåfamiljshus och det inte är en ”professio- nell” hyresvärd, 12 kap. 46 § första stycket 6 JB. Då får besittnings- skyddet vika om den som har hyrt ut har ”sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta”. Samma försvag- ning av besittningsskyddet gäller om det är en bostadsrättshavare som hyr ut sin bostadsrättslägenhet.

Normalt sett har en hyresgäst möjlighet att mot hyresvärdens vilja använda sin lägenhet för ett byte, 12 kap. 35 § JB. Hyresnämndens till- stånd krävs dock. Men reglerna om byte gäller, enligt paragrafens and- ra stycke, över huvud taget inte för andrahandshyresgäster och för lä- genheter i en- eller tvåfamiljshus.

Hyresvärden har enligt huvudregeln en underhållsskyldighet som beträffande bostadslägenheter dessutom innebär att tapetsering o.d. skall göras med vissa tidsmellanrum, 12 kap. 15 § JB. Denna skyldig- het kan avtalas bort om hyresavtalet avser ett enfamiljshus. En hyres- gäst har vanligen en rätt att måla om o.d., 12 kap. 24 a § JB. Vissa un- dantag gäller dock när det är fråga om enfamiljshus eller andrahands- upplåtelse av bostadsrätt.

Hyresgäster har numera rätt till inflytande vid förbättrings- och änd- ringsarbeten. Det gäller dock inte bl.a. om hyresgästen hyr en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus, 12 kap. 18 g § JB. Slutligen behöver be- loppet avseende vissa kostnader, bl.a. kostnader för ström och vatten,

SOU 2002:21	Uthyrning 177

inte anges i hyresavtalet när avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus, 12 kap. 19 § JB.

9.2.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Hyreslagens regler om förstahandsförhållanden skall gälla när en ägare av en ägarlägenhet hyr ut sin lägenhet.

Reglerna för en- eller tvåfamiljshus i 12 kap. JB skall gälla när ett hyresavtal avser en ägarlägenhet.

Terminologin

Inledningsvis kan frågan ställas om det egentligen är mest korrekt att anse det som vanlig hyra när ägaren upplåter sin ägarlägenhet. Eller kan skäl finnas för att tala om andrahandsupplåtelse? Om man ser till andrahandsupplåtelse i snäv bemärkelse borde kanske den termen an- vändas endast när samma typ av rättighet upplåts i andra hand. Exem- pelvis är termen korrekt när hyresgästen hyr ut sin hyresrätt.

Men andrahandsupplåtelse används också i bostadsrättslagen för si- tuationen att bostadsrättshavaren hyr ut sin bostadsrätt. Den terminolo- gin kan diskuteras. Bostadsrättshavaren har en evig nyttjanderätt som ligger rätt nära äganderätt. Hyresrätt är däremot en tidsbegränsad rätt. Och i 12 kap. JB används inte någon enhetlig terminologi för situatio- nen att bostadsrättshavaren hyr ut. I 12 kap. 45 § JB första stycket 1 talas om ”upplåtelse i andra hand”. Bestämmelsen är tillämplig på det fallet att bostadsrättshavaren hyr ut. I 12 kap. 46 § JB använder man lokutionen ”avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som inne- hade den med bostadsrätt” för den aktuella situationen.

Vi har tagit ställning för att en lägenhetsägare skall ha en direkt äganderätt och att en ägarlägenhet skall utgöra en egen fastighet. Det ligger då också närmast till hands att tala om hyra. Situationen är mer lik den att en villaägare hyr ut sitt hus än att bostadsrättshavaren hyr ut sin lägenhet. Det är slutligen så att reglerna i 12 kap. JB om hyra blir tillämpliga om inga särskilda bestämmelser införs.

Ägarlägenheter bör jämställas med en- och tvåfamiljshus

Trots det sagda bör frågan ställas om bestämmelserna om andrahands- upplåtelse bör göras tillämpliga när ägaren hyr ut sin lägenhet.

178 Uthyrning	SOU 2002:21

Redovisningen i avsnitt 9.2.1 visar att i stort sett samma avvikelser gäller för upplåtelser i en- eller tvåfamiljshus som för upplåtelser i and- ra hand. Den uthyrning vi talar om här kommer typiskt sett avse situa- tionen att den som äger en enda ägarlägenhet hyr ut denna. Det rör sig om ett hyresförhållande i första hand. Enligt vår uppfattning bör man därför inte göra reglerna för andrahandsupplåtelse tillämpliga. I stället bör sedvanliga hyresregler gälla. Och de fall då hyresavtalet avser en ägarlägenhet bör jämställas med hyresavtal avseende en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus.

Vi föreslår därför att reglerna i 12 kap. JB om hyresavtal avseende en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus skall gälla också när ett hyres- avtal avser en ägarlägenhet. För det sagda gäller dock en reservation. Vid andrahandsupplåtelse gäller ett särskilt undantag från besittnings- skyddet. Närmare bör övervägas om just det undantaget bör göras till- lämpligt också vid uthyrning i första hand av en ägarlägenhet.

Särskilt om besittningsskyddet

Det finns en betydelsefull avvikelse mellan uthyrning av en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och andrahandsupplåtelse. Besittningsskyddet för den som hyr i ett en- eller tvåfamiljhus kan i och för sig vara svaga- re än annars, 12 kap. 46 § första stycket 6 JB. Ingår uthyrningen inte i en affärsmässigt driven uthyrningsverksamhet, har hyresgästen nämli- gen inte rätt till förlängning av avtalet om upplåtaren har sådant intres- se att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Men vid andrahandsupplåtelse saknas besittningsskydd helt under de två första åren. Här bortses från det föreslagna undantaget vid blockuthyr- ning, se avsnitt 9.2.1. Finns det skäl att göra tvåårsregeln tillämplig även vid uthyrning av en ägarlägenhet?

Bakgrunden till bestämmelsen som infördes år 1993 var följande (prop. 1992/93:115 s. 27). Enligt 12 kap. 45 § andra stycket JB kan parter i hyresavtal avtala bort besittningsskyddet. Men avståendet skall också godkännas av hyresnämnden för att vara gällande. Antalet ären- den om godkännande var stort vid hyresnämnderna. Man ville därför minska tillströmningen. Efter att ha förkastat ett par andra alternativ stannade man för att slopa besittningsskyddet vid kortvariga andra- handsupplåtelser. En stor andel av ärendena om godkännande gällde nämligen andrahandsupplåtelser.

Anledningen till att undantaget gäller vid andrahandsupplåtelse men inte vid uthyrning av en- eller tvåfamiljshus har således inget att göra med överväganden om upplåtelsernas natur eller liknande. Skillnaden

SOU 2002:21	Uthyrning 179

beror på att ärendena om andrahandsupplåtelse var betungande för hy- resnämnderna.

Som vi angav i avsnitt 9.1.2 är vår bedömning att antalet uthyrning- ar i absoluta tal inte från början kommer att bli särskilt stort. Skälet till det är alltså att vi föreslår att ägarlägenheter skall kunna bildas endast i samband med nyproduktion. Man får därför tänka sig att beståndet av ägarlägenheter kommer att växa fram efterhand, om ägarlägenheter tillåts. Det finns därför inte skäl att befara att hyresnämndernas arbets- belastning initialt kan bli särskilt stor.

Trots allt innebär regleringen för andrahandsupplåtelse också en viss ytterligare uttunning av besittningsskyddet. Eftersom det har utta- lats farhågor med uthyrningen ägarlägenheter ser vi det som en fördel att man i ett inledningsskede kräver hyresnämndens godkännande för att hyresgästen skall sakna besittningsskydd. Härigenom får man en viss kontroll över utvecklingen.

Hyrsvillkoren i övrigt

Även i övrigt anser vi att en hyresgäst i en ägarlägenhet – genom att sedvanliga bestämmelser för hyresförhållanden blir tillämpliga – får ett tillräckligt, och jämfört med andra hyresgäster likvärdigt, skydd. Vi kan inte se att det faktum att det rör sig om en ägarlägenhet därvid gör någon skillnad. Det är ju samma regler som gäller när en villaägare, hyresgäst eller bostadsrättshavare hyr ut sin bostad.

Genom de sedvanliga bestämmelserna för hyresförhållanden har hy- resvärden, i det här fallet lägenhetsägaren, möjlighet att ingripa mot en hyresgäst som stör. Den ger däremot inte andra lägenhetsägare någon sådan rätt. Vilka möjligheter dessa bör ha diskuterar vi i avsnitt 10.2.4.

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 181

10 Förhållandet mellan grannar

Om man jämför fast egendom och bostadsrätter gäller olika regler för förhållandet mellan grannar samt mellan den enskilde och föreningen när en sådan förekommer. Frågan är därför om de befintliga reglerna för fast egendom tillsammans med de föreslagna reglerna för tredimen- sionell fastighetsindelning är lämpliga och tillräckliga eller om andra bestämmelser bör införas. Vi tar i detta kapitel upp de frågeställningar om förhållandet mellan grannar o.d. där behovet av särskilda regler enligt vår mening bör närmare diskuteras.

10.1Bakgrund

10.1.1Fast egendom

Gällande rätt

I 3 kap. JB finns regler om rättsförhållandet mellan grannar som äger fast egendom. En allmän förhållningsregel om skälig hänsyn till om- givningen finns i 3 kap. 1 § JB. Den som inte tar sådan hänsyn kan bli skadeståndsskyldig. Men det är inte något som regleras i jordabalken. Skadeståndsfrågan får bedömas utifrån allmänna skadeståndsrättsliga regler.

Nästa paragraf i 3 kap. JB handlar i stället om hur grannarna skall agera om en rot eller gren tränger in på bredvidliggande fastighet. Grävning och liknande arbeten regleras i de två följande lagrummen, 3 kap. 3 och 5 §§ JB.

Bestämmelser finns i 3 kap. 7 § JB för det fallet en byggnad eller annan anläggning har uppförts så att den skjuter in på angränsande mark. Bl.a. är den berättigad till ersättning som äger marken där in- trånget sker.

I övrigt kan nämnas att regler om mer omfattande och varaktiga störningar, t.ex. immissoner och vattenföroreningar, finns i miljöbal- ken. I 32 kap. miljöbalken finns därvid också bestämmelser om skades- tånd. Det kan bli aktuellt bl.a. vid luftföroreningar, buller eller skak- ningar orsakade av verksamhet som bedrivs på en fastighet.

182 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

Vidare finns bestämmelser i bostadsförvaltningslagen (1977:792) om att en fastighet kan ställas under särskild förvaltning eller till och med inlösas. Det sagda är möjligt bl.a. om fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta åtgärder för att bevara sundhet, ordning eller skick inom fastigheten.

Tredimensionell fastighetsindelning

Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog i sitt betänkande Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87) nya regler inom grannelagsrätten. Utredningen föreslog nya regler om byggnadsarbete, skadestånd och åtgärdsföreläggande. Reglerna, ansåg utredningen, behövs eftersom den tredimensionella fastighetsindel- ningen leder till att fastigheter i vissa fall blir beroende av andra fastig- heter på ett mer påtagligt sätt än vad man tidigare har haft anledning att räkna med (betänkandet s. 175).

De föreslagna reglerna innebär att bestämmelserna om grävning och liknande arbeten utsträcks till att gälla även byggnadsarbete. Utred- ningen föreslog också bestämmelser om tillträdesrätt samt vissa juster- ingar av bestämmelserna om vem som vid sådana arbeten skall bekosta skyddsåtgärder på angränsande fastigheter.

Utredningen föreslog även en särskild bestämmelse om skadestånd. En fastighetsägare som underlåter att vårda sin del av en byggnad eller någon annan anläggning skall ersätta skada som till följd av underlå- tenheten uppkommer på någon annan del av anläggningen.

Skadeståndsregeln ansåg utredningen dock inte vara tillräcklig för att garantera en anläggningsfastighets bestånd (betänkandet s. 178 f.). Om en ägare trots skadeståndsregeln inte vårdar sin del av en byggnad eller liknande kan, enligt utredningen, stora skador uppkomma på andra delar av byggnaden. Utredningen föreslog därför att åtgärdsföreläg- gande skall kunna meddelas. Detta skall kunna ske om det till följd av brist i underhållet av eller skada på en del av en anläggning föreligger risk för att en betydande skada skall uppkomma på någon annan del av anläggningen. Föreläggande skall riktas mot samfällighetsföreningen, om det är denna som förvaltar den bristfälliga delen.

10.1.2Bostadsrätter

Det finns särskilda bestämmelser om hur en bostadsrättshavare får an- vända sin lägenhet. Utgångspunken är att lägenheten inte får användas för något annat ändamål än det avsedda, 7 kap. 6 § BRL. Bostadsrätts-

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 183

havaren får inte göra någon väsentlig förändring av lägenheten utan tillstånd av styrelsen eller stöd i stadgarna, 7 kap. 7 § BRL. Bostads- rättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom eller utanför huset, 7 kap. 9 § BRL.

I 7 kap. 4 och 12 §§ BRL finns en fördelning av underhållsansvaret. Huvudprincipen är att föreningen svarar för gemensam egendom me- dan bostadsrättshavaren svarar för den egna lägenheten. Sedan finns vissa undantag, bl.a. att bostadsrättshavaren inte svarar för vissa stam- ledningar trots att de finns i lägenheten.

Den som bryter mot bestämmelserna i 7 kap. 6 eller 9 §§ eller van- vårdar sin lägenhet riskerar att nyttjanderätten förverkas, 7 kap. 18 § BRL. Den som förändrar lägenheten mer än han har rätt till kan också åläggas att återställa lägenheten. Stöd för detta finns inte i författning men i förarbetena till 1971 års BRL (prop. 1971:12 s. 125). Föreningen har rätt till skadestånd, om den säger upp bostadsrättshavaren till av- flyttning, 7 kap. 25 § BRL.

Bostadsrättsföreningen har rätt till tillträde till bostadsrättslägenhe- terna bl.a. för att kunna utföra nödvändiga reparationer, 7 kap. 13 § BRL.

Bostadsrättsutredningen föreslog i sitt slutbetänkande Olika bo- stadsrättsfrågor (SOU 2000:2) vissa ändringar av de aktuella reglerna. Utredningen föreslog att rätten att förändra lägenheten skulle vidgas något. Vidare föreslog den att ordningsreglerna i 7 kap. 9 § BRL skall kompletteras med motsvarigheter till de särskilda bestämmelser om störningar i boendet som finns för hyresförhållanden.

10.2Överväganden och förslag

10.2.1Allmänna synpunkter

Vårt förslag: Bestämmelserna i 3 kap. JB om byggnadsarbeten, gräv- ning och liknande arbeten skall med de justeringar som Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog gälla även för ägar- lägenheter.

Vår bedömning: Skäl för ändring i de mer grundläggande reglerna på området – dvs. bestämmelserna i miljöbalken, bostadsförvaltningslagen o.d. – finns inte.

Motsvarigheter till bestämmelserna för bostadsrätter om användning av lägenheten endast för vissa ändamål och om förändring av lägenhe- ten behövs inte.

184 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

Vi tog i avsnitt 6.1.2 ställning för att en ägarlägenhet skall utgöra en fastighet. Det innebär att, om inga särskilda regler införs, bestämmel- serna för annan fast egendom blir gällande även för ägarlägenheter. Beträffande de här aktuella frågorna gäller med andra ord därvid bl.a. de i det föregående avsnittet omnämnda bestämmelserna i miljöbalken. Vidare gäller för de grannerättsliga frågorna 3 kap. JB och allmänna skadeståndsrättsliga regler.

Vi har föreslagit att man skall undanröja de hinder som finns i för- slaget till reglering för tredimensionell fastighetsindelning mot att ge- nom sådan fastighetsbildning bilda ägarlägenheter. Det innebär att även de nyssnämnda föreslagna bestämmelserna om byggnadsarbete, skades- tånd och åtgärdsföreläggande utan särskilda bestämmelser blir tillämp- liga på ägarlägenheter, givetvis under förutsättning att utredningsför- slaget leder till lagstiftning.

Vi ser det också som en naturlig utgångspunkt att dessa regler skall gälla för ägarlägenheter. Det som här skall diskuteras är framför allt om ett införande av ägarlägenheter medför att dessa regler blir otillräckliga eller av något annat skäl inte är tillräckliga eller lämpliga.

Varför kan kompletterande regler över huvud taget vara aktuella? Tanken är att ägarlägenheterna skall finnas i ett flerbostadshus. Det är en skillnad jämfört med en sedvanlig villa. Boendet ger en annan när- het. Vidare är tanken att flera ägarlägenheter skall finnas i anslutning till varandra. Detta är en skillnad jämfört med utgångspunkterna för förslaget till tredimensionell fastighetsbildning. En fastighet skall, en- ligt det förslaget, inte kunna avse en enskild lägenhet för boende. Bo- ende i hyres- eller bostadsrättslägenhet skall däremot kunna komma ifråga. Men det lär ju då bli i sammanhållna enheter. Förhållandet mel- lan de boende kommer därvid att regleras av 12 kap. JB respektive bo- stadsrättslagen.

Inledningsvis bör vidare slås fast att vi inte ser skäl för att införa särskilda regler i förhållandet ägarlägenheterna gentemot andra fastig- heter i en tredimensionellt fastighetsindelad byggnad. Enligt förslaget om tredimensionell fastighetsindelning är det möjligt att en byggnad innehåller flera fastigheter för olika ändamål, t.ex. garage under mar- ken, affärslokaler på bottenplan och ovanpå detta en eller flera fastig- heter för boende. När det gäller boende måste det i och för sig röra sig om flera lägenheter för boende i någon redan befintlig form, med andra ord främst hyresrätter eller bostadsrätter. Men i det lagstiftningsärendet har man anledning att ta ställning till om särskilda regler behövs med tanke på att en enhet för boende kan finnas i anslutning till t.ex. affärer. Det finns därför inte skäl för oss att gå in på de frågorna här.

Med andra ord är det som vi anser att man bör diskutera knutet till relationen mellan olika ägare av ägarlägenheter. Redan här kan därför

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 185

konstateras att vi inte ser skäl för ändringar i de mer grundläggande reglerna. Härmed avses de tidigare uppmärksammade reglerna i miljö- balken, bostadsförvaltningslagen och liknande. Detsamma gäller för reglerna om byggnadsarbete, grävning och liknande arbeten som finns i 3 kap. JB respektive föreslogs av Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande. Enligt vår bedömning förändras läget i förhållan- de till dessa bestämmelser inte av att man inför ägarlägenheter. Exempelvis kan vi inte – om man ser ägarlägenheterna som en enhet – se någon skillnad därför att de boende äger sina lägenheter i stället för att inneha dem med bostadsrätt.

Redan här kan vidare konstateras att vi inte anser motsvarigheter nödvändiga till bestämmelserna för bostadsrätter om användning av lägenheten endast för vissa ändamål och om förändring av lägenheten, se avsnitt 10.1.2. Det beror på den grundläggande konstruktion vi har valt där ägarlägenheten utgör en självständig fastighet. Därmed anser vi att den reglering som i dessa avseenden redan finns i fråga om använd- ningen är tillräcklig. Exempelvis styrs möjligheterna att göra ändringar av sådant som bygglovsreglerna.

Närmast diskuterar vi situationen att ägaren vanvårdar sin lägenhet. Därefter tar vi upp situationen att ägaren stör de andra och sedan att en hyresgäst stör. I ett sista avsnitt tar vi upp ägarlägenhetsföreningens rätt till tillträde till en ägarlägenhet.

10.2.2Vanvård av lägenheten

Vårt förslag: De särskilda bestämmelser om skadestånd och åt- gärdsföreläggande vid vanvård som Utredningen om tredimensio- nellt fastighetsutnyttjande föreslog skall gälla även i förhållandet mellan ägarlägenheter. Rättar sig lägenhetsägaren inte efter ett åt- gärdsföreläggande, skall domstol kunna ge sökanden tillåtelse att åt- gärda bristen. Domstolen skall därvid fastställa den beräknade kost- naden för åtgärden.

Sökandens fordran skall vara förenad med legal panträtt. Betalar ägaren inte fordringen skall lägenheten således kunna säljas exeku- tivt.

Skadestånd

Den av Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande före- slagna bestämmelsen om skadestånd (3 kap. 7 § JB lagförslaget i be-

186 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

tänkandet) innebär alltså att den som underlåter att vårda sin del av en anläggning skall ersätta en skada som till följd av underlåtenheten upp- kommer på en annan del av anläggningen. Den bestämmelsen utgör enligt vår bedömning närmast ett förtydligande av vad som redan följer av skadeståndslagens (1972:207) regler. Fastighetsägaren har av oakt- samhet vållat en sakskada och blir då ansvarig för detta.

Preciseringen innebär att en klarare reglering ges än vad som finns för bostadsrätter. Bestämmelserna i 7 kap. 12 § BRL handlar nämligen om fördelningen av underhållsansvaret mellan föreningen och bostads- rättshavaren. De reglerar däremot inte det skadeståndsrättsliga förhål- landet mellan två bostadsrättshavare. Exempelvis säger paragrafen ing- et om vad som gäller för situationen att en trasig diskmaskin orsakar vattenskador i en annan lägenhet. Sådana tvister mellan bostadsrättsha- vare torde få regleras med hjälp av skadeståndslagen (jfr SOU 2000:2 s. 159).

Enligt vår mening finns mot denna bakgrund inte behov av någon ytterligare, särskild skadeståndsrättslig reglering. Däremot bör alltså den av Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslag- na skadeståndsregeln vara tillämplig även i förhållandet mellan ägarlä- genheter.

Åtgärdsföreläggande

Skadeståndsregler är dock förhållandevis trubbiga instrument och kan inte anses tillräckliga för att alltid förhindra att allvarliga skador upp- står, om en ägare missköter sin lägenhet. Utredningen om tredimensio- nellt fastighetsutnyttjande föreslog därför också bestämmelser om åt- gärdsföreläggande (3 kap. 5 och 6 §§ JB lagförslaget i betänkandet).

Regleringen innebär i korthet följande. Grundläggande är att det skall finnas risk för betydande skada. I det läget kan den vilkens egen- dom löper risk att skadas ansöka om åtgärdsföreläggande. Föreläggan- det får förenas med vite. En tid skall bestämmas inom vilken åtgärderna skall ha utförts. Utförs inte åtgärderna, kan sökanden tillåtas åtgärda bristen. Denne är då berättigad till ersättning av fastighetsägaren. I brådskande fall kan sökanden få rätt att åtgärda bristen direkt, om det kan antas att den försumlige fastighetsägaren inte skulle rätta sig efter ett föreläggande.

Beträffande betydande skada anförde utredningen följande (betän- kandet s. 201).

Med betydande skada avses såväl skador av stor fysisk omfattning som skador med stora ekonomiska konsekvenser. Allmänt kan sägas

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 187

att åtgärdsföreläggande inte bör meddelas om de åtgärder som före- läggandet föreskriver inte står i rimlig proportion till de skador man vill undvika.

Uttalandena om stor omfattning och stora ekonomiska konsekvenser skulle kunna uppfattas i absoluta tal. Jämför man med skador som kan orsakas i kommersiella anläggningar skulle därmed åtgärdsföreläggan- de aldrig kunna bli aktuellt avseende en ägarlägenhet bestående av ett rum och kök, även om risk finns för att lägenheten blir totalförstörd.

Men enligt vår uppfattning bör man inte uppfatta det återgivna utta- landet på det sättet. Omfattningen och konsekvenserna bör ses i rela- tion till den angränsande fastighetens värde. Och sedan får på sätt som utredningen förordade en bedömning göras om de behövliga åtgärderna står i rimlig proportion till de potentiella skadorna.

Vi anser således att reglerna om åtgärdsföreläggande bör vara till- lämpliga även på ägarlägenheter. Vår bedömning är att man härigenom får en både verksam och väl avvägd möjlighet att ingripa mot de mer allvarliga fallen där ägaren inte sköter sin lägenhet.

Det bör tilläggas att åtgärdsföreläggande enligt utredningsförslaget skall kunna meddelas inte bara om skaderisken beror på en kontinuerlig brist i underhållet utan även om den beror på en akut skada som inte har åtgärdats på rätt sätt (betänkandet s. 178). Man kan emellertid ock- så tänka sig akuta situationer på det sättet att t.ex. en kran har sprungit läck medan lägenhetsägaren är borta. Denna typ av situationer tar vi upp i avsnitt 10.2.5.

Det som därmed återstår att ta ställning till här är om ytterligare be- stämmelser behövs för det fall en lägenhetsägare vanvårdar eller på liknande sätt inte sköter sin ägarlägenhet.

Övergivna lägenheter

För hyresrätter finns särskilda regler om övergivna lägenheter. När det gäller bostadsrätter har diskuterats om skäl finns att, med hyresrätterna som förebild, införa bestämmelser om övergivna lägenheter. Något bör därför sägas i frågan även här.

En hyresvärd får, enligt 12 kap. 27 § första stycket JB, genast återta en lägenhet, om hyresgästen överger den. Därefter står det hyresvärden fritt att hyra ut lägenheten till någon annan. I paragrafens andra stycke finns vidare bestämmelser om att egendom som har lämnats kvar efter viss tid tillfaller hyresvärden.

Bostadsrättsutredningen tog i sitt slutbetänkande Olika bostadsrätts- frågor (SOU 2000:2) ställning för att sådana regler inte bör införas för

188 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

bostadsrätternas del (s. 243 f.). Utredningens resonemang gick i korthet ut på följande. En övergiven hyreslägenhet saknar värde för hyresgäs- ten. För en bostadsrätt har en bostadsrättshavare betalat en insats och bostadsrätten kan vara pantsatt. Dessa förmögenhetsrättsliga relationer måste avslutas. Regleringen skulle vidare innebära att bostadsrättshava- ren blev fri från skyldigheten att betala årsavgifter till föreningen. I praktiken skulle därför en reglering om övergivna lägenheter innebära att bostadsrättshavarens rätt att avsäga sig bostadsrätten – vilket enligt gällande rätt får ske först två år efter upplåtelsen – vidgades. Det är negativt från kreditsynpunkt.

Dessa resonemang har bärkraft också på ägarlägenheter. Man kan inte under några omständigheter skilja en lägenhetsägare från rätten till sin ägarlägenhet utan att värdet på lägenheten realiseras och influtna medel fördelas till fordringsägarna. Och ett eventuellt överskott måste tilldelas lägenhetsägaren. Vi instämmer också i bedömningen att en annan reglering skulle kunna inverka negativt på ägarlägenheter som kreditobjekt. Möjligheten enligt 2 kap. 11 § BRL för bostadsrättshavare att avsäga sig sin bostadsrätt när två år har förflutit från upplåtelsen har nämligen kritiserats i olika sammanhang främst från kreditgivarhåll. Man ser det – beträffande föreningens lån – som en inskränkning när det gäller möjligheterna att hålla gäldenären personligt betalningsan- svarig, se avsnitt 4.8.2.

Sammanfattningvis anser vi att bestämmelser om övergivna lägen- heter liknande dem som finns för hyresrätt inte kan komma ifråga för ägarlägenheter.

Skiljande av lägenhetsägaren från lägenheten

Allvarlig vanvård av en ägarlägenhet kan både i Danmark och Norge få till följd att ägaren inte får bo kvar i lägenheten. Konstruktionen vad gäller påföljden vid vanvård är dock olika. I Danmark kan ägaren sägas upp till avflyttning. I Norge kan ägaren i stället tvingas att sälja sin eierseksjon. Gemensamt är att det är kollektivet som agerar i dessa frå- gor. Behövs denna typ av regler även för svenska ägarlägenheter?

Enligt vad vi har inhämtat har det under beredningen av lagstift- ningsärendet om tredimensionell fastighetsindelning uppkommit tankar om att introducera en ny legal panträtt. Situationen är att ett åtgärdsfö- reläggande har riktats mot en ägare och denne inte har följt föreläggan- det samt att domstolen då har tillåtit sökanden att åtgärda bristen. När domstolen tillåter detta skall domstolen även fastställa den beräknade kostnaden för åtgärden. Den fordran sökanden får gentemot den för- sumlige ägaren efter att ha vidtagit de aktuella åtgärderna skall vara

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 189

förenad med legal panträtt. Detta får till följd att lägenheten ytterst kan komma att säljas exekutivt om fordringen inte betalas. Och sökanden har således då förmånsrätt till betalning ur influtna medel.

Det finns andra tänkbara alternativ. I avsnitt 10.2.3 om störningar diskuterar vi t.ex. tvångsförvaltning och expropriation. Man skulle ock- så kunna tänka sig institut liknande dem i Danmark och Norge. De in- nebär att en lägenhetsägare som vanvårdar sin lägenhet skulle kunna tvingas att flytta eller sälja lägenheten.

Genom förslagen om skadestånd och åtgärdsföreläggande finns möjligheter för andra lägenhetsägare att agera mot vanvård och det på ett sådant sätt att den lägenhetsägare som missköter sig har möjlighet att bo kvar. Denna typ av regler är tillräckliga, om ägaren rättar sig efter förelägganden som ställs ut o.d. Vi ser därmed inte skäl för ytter- ligare alternativ av den typen som t.ex. tvångsförvaltning.

Vad som återstår att ta ställning till är om en ägare som inte rättar sig efter förelägganden och liknande skall kunna skiljas från lägenhe- ten. Ägarlägenheter skall innebära en direkt äganderätt. Det finns ingen möjlighet att skilja en villaägare från villan på de grunder som här är aktuella.

Å andra sidan finns en större risk för skador på angränsande lägen- heter om en ägare allvarligt vanvårdar sin lägenhet jämfört med, fram- för allt traditionella fristående småhus, men även radhus o.d. Det finns vidare en gräns för i vilken utsträckning en ägare kan tillåtas att kränka de andras äganderätt. Allvarligare vanvård inverkar menligt på de and- ras boende och i takt med att tiden går får obehagen antas öka. Enligt vår bedömning bör därför en möjlighet finnas att, i de fall vanvården är allvarlig och framstötar inte har gett resultat, skilja ägaren från lägen- heten.

Det kan konstateras att alternativet att tvinga ägaren att flytta samti- digt som denne har kvar äganderätten över huvud taget inte framstår som verkningsfullt. Vid vanvård är det grundläggande problemet inte att ägaren bor i sin lägenhet utan hur han sköter den. Enbart en skyl- dighet att flytta förefaller inte lösa några problem i situationen att t.ex. ett åtgärdsföreläggande inte har gett resultat.

Vi anser därför att man bör använda sig av en legal panträtt av den typ som övervägs inom ramen för lagstiftningsärendet om tredimensio- nell fastighetsindelning. Vad som avses är alltså en ordning där lägen- hetsägaren ytterst riskerar att få sin lägenhet tvångsvis försåld för att sökanden skall kunna få betalt för de kostnader som denne haft för att åtgärda brister.

Enligt vår uppfattning innebär en sådan ordning en rimlig avvägning mellan respekten för en stark äganderätt och de andra ägarnas intres- sen. En exekutiv försäljning förutsätter ju att åtgärdsföreläggande har

190 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

riktats mot den försumlige ägaren, att denne inte har rättat sig efter detta, att sökanden har fått domstols tillåtelse att utföra åtgärden och att ägaren inte betalar sökanden för åtgärdskostnaderna. Den vanvårdande har således fått flera möjligheter att vidta rättelse.

Lösningen innebär också att det är den eller de ägare vars lägenheter tar skada av vanvården som genom hela förfarandet har att agera. Det stämmer väl överens med tanken om ett mer individualiserat boende. Så långt möjligt bör lösningar väljas där den enskilde ägaren skall age- ra och inte ägarlägenhetsföreningen.

Eftersom det ligger på den enskilde att agera är det rimligt att denne ges en möjlighet att få tillbaka kostnader för reparationer. Legal pant- rätt innebär ingen full garanti för detta men tillhör ändå en av de säk- raste typerna av lösning i detta hänseende. Och om den åtgärdande lä- genhetsägaren inte fick betalt för sina utlägg, skulle den vanvårdande ägaren eller dennes övriga borgenärer närmast göra en obehörig vinst. Förutsättningar finns också för att en reglering av den här typen får en viss preventiv effekt mot vanvård.

Riskerna för panthavarna anser vi får betraktas som begränsade. Er- sättningsrätten avser ju åtgärder som typiskt sett har haft en positiv inverkan på pantobjektets värde. I sammanhanget bör nämnas att lös- ningen med legal panträtt förordades av kreditgivare vid remissbehand- lingen av förslagen om tredimensionell fastighetsindelning i SOU 1996:87.

Huruvida den här aktuella legala panträtten kommer att ingå bland bestämmelserna till förslaget om tredimensionell fastighetsindelning är inte helt klart. Vi anser att denna reglering bör gälla för ägarlägenheter oavsett om den införs i det sammanhanget eller inte. Vi lägger därför fram förslag till en sådan reglering i förevarande betänkande.

10.2.3Störningar i boendet

Vårt förslag: En lägenhetsägare skall kunna åläggas att flytta om omgivningen utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadli- ga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Normalt sett skall åläggandet förutsätta att ägaren har fått en tillsägelse från ägarlägenhetsföreningen och inte rättat sig efter denna samt att socialnämnden har underrättats. Detta krav skall dock inte gälla vid särskilt allvarliga störningar.

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 191

Ägarlägenheternas förhållande till andra anläggningar

De regler Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande före- slog inom grannelagsrätten tog sikte på byggnadsarbete och fysisk van- vård av en anläggningsfastighet. Däremot föreslog utredningen inte några särskilda regler om störningar och liknande. Ämnet diskuterades över huvud taget inte.

I minnet bör då hållas att det förslaget inte var inriktat på boende. Däremot medger det att enheter bildas där t.ex. hyresrätter eller bo- stadsrätter finns. Följden blir då att mellan enheter som t.ex. ett garage och ett köpcentrum gäller 3 kap. JB och vid vissa typer av immissoner miljöbalken. Dessa regler gäller också i förhållandet mellan t.ex. en bostadsrättsförening och andra fastighetsägare.

Enligt vår bedömning gör det därvid ingen skillnad om ägarlägenhe- ter för boende införs. Dessa lägenheter kan bildas i ett hus som står direkt på marken och inte i anslutning till andra anläggningar. Ägarlä- genheterna kan också bildas t.ex. överst på en anläggning med garage, köpcentrum m.m. Men ägarlägenheterna kommer att utgöra en sam- manhållen enhet, se avsnitt 6.3.2. Därför kan vi inte se någon skillnad om denna enhet innehåller ägarlägenheter jämfört med om den innehål- ler bostadsrätter eller hyresrätter. Detta förhållande mellan boende och andra typer av anläggningar är, som konstaterades i avsnitt 10.2.1, fö- remål för prövning inom lagstiftningsärendet om tredimensionell fas- tighetsindelning. Mot bakgrund av det sagda anser vi inte att anledning finns att införa särskilda regler för ägarlägenheter i förhållande till lä- genheter av annat slag.

Förhållandet mellan ägarlägenheter

Vi har tidigare föreslagit att det skall krävas minst tre lägenheter för att ägarlägenheter skall få bildas. Och de skall ligga i anslutning till var- andra. De skall utgöra en sammanhållen enhet. Utformningen kommer säkert att variera och vi har ingen anledning att ställa upp begränsning- ar för detta. Tvärtom finns utvecklingsmöjligheter. Men med största sannolikhet kommer ägarlägenheter att konstrueras på ett sätt som är snarlikt bostadsrätts- och hyreslägenheter när det gäller närheten mel- lan lägenheterna o.d. och även beträffande den grundläggande kon- struktionen.

Frågan måste därför ställas om det finns skäl för särskilda regler om ordning, störningar o.d. för förhållandet mellan olika lägenhetsägare. Som angavs i avsnitt 10.1.2 finns beträffande bostadsrätter särskilda ordningsregler. Och Bostadsrättsutredningen föreslog nya regler om

192 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

störningar i boendet (SOU 2000:2 s. 184 ff.). De föreslagna bestäm- melserna om störningar är hämtade från den hyresrättsliga regleringen.

För de danska och norska varianterna av ägarlägenheter gäller att den som allvarligt stör kan, enkelt uttryckt, bli av med sin bostad. Det är samma regler som de om vanvård, se det föregående avsnittet. På- följden i Danmark är att ägaren kan tvingas flytta. I Norge kan ägaren till och med åläggas att sälja sin lägenhet.

Utan att några särskilda regler införs, gäller givetvis de grundläg- gande bestämmelserna i 3 kap. JB, miljöbalken m.m. även mellan olika ägare av ägarlägenheter. Om man bortser från allvarliga immissioner o.d. och koncentrerar sig på andra störningar i boendet, torde grannens enda påtryckningsmedel enligt nu gällande rätt vara skadestånd. Med störningar i boendet avses då den typen av störningar som gällande regler för hyresrätter och de för bostadsrätter föreslagna avser. Det kan vara t.ex. musik på hög volym, vilt festande eller utagerande psykiskt störda människor.

Hur vanliga kan störningar förväntas bli?

En första fråga är givetvis hur vanligt det kan förväntas bli med den här typen av störningar. Att uttala sig om det på förhand är svårt. Enligt vår bedömning är dock erfarenheterna från bostadsrätter intressanta. Bo- stadsrättsutredningen diskuterade störningar i boendet med olika aktö- rer. Och i utredningen ingick de tre centrala bostadsrättsorganisatio- nerna. Slutsatsen var att det förekommer problem med störningar i bo- endet också när det gäller bostadsrätter. Störande bostadsrättshavare är dock inte lika vanliga som störande hyresgäster. (Se Olika bostadsrätts- frågor [SOU 2000:2] s. 186.)

Särskilt bör nämnas att man i olika sammanhang har uppmärksam- mat att en vanlig typ av störningar i hyresrätter eller bostadsrätter här- rör från psykiskt störda personer (se t.ex. betänkandet s. 188).

Enligt vår bedömning finns det inte skäl att räkna med några större avvikelser från bostadsrätter när det gäller störningar i ägarlägenheter. Man kan med andra ord i de följande resonemangen utgå från förhål- landen för ägarlägenheter som ungefär motsvarar dem som råder be- träffande bostadsrättslägenheter.

Olika alternativ

Utan särskilda regler är således skadestånd det vapen mot störningar som står till buds. Hur stora är då möjligheterna att få ut skadestånd för

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 193

störningar? Om man bortser från brottsliga handlingar är utgångspunk- ten enligt skadeståndslagen (1972:207) att det krävs en person- eller sakskada för att skadestånd skall kunna utgå. Urtypen för personskada är rent fysiska skador t.ex. ärrbildningar eller benbrott. Ett visst – på olika sätt begränsat – utrymme finns för psykiska skador. (Se t.ex. prop. 2000/01:68, SOU 1995:33 Ersättning för ideell skada vid person- skada, s. 129 ff. samt Hellner m.fl., Skadeståndsrätt, 6 uppl., 2000, s. 97 f. och 379.)

Rätten att erhålla skadestånd vid störningar framstår med andra ord som klart begränsade. Ett alternativ är därför att införa en särskild ska- deståndsregel. I litteraturen har lanserats t.ex. regeln att den som ge- nom uppsåtligt eller oaktsamt handlande stör en annan fastighet i en och samma byggnad på ett sätt som orsakar men bör vara skyldig att utge ersättning (Brattström, Margareta, Läga – Lägenhet med ägande- rätt, 1999, s. 163).

En annan lösning är att öppna en möjlighet för domstol att förelägga den som stör att vid äventyr av vite upphöra med störningarna. Denna typ av ärenden skulle kunna handläggas vid antingen allmän domstol eller hyresnämnd.

I litteraturen har också uppmärksammats tvångsförvaltning. Tanken är då att på något sätt använda bestämmelserna i bostadsförvaltningsla- gen (1977:792). Lagen gäller fastigheter där det finns en bostadslägen- het som är uthyrd eller kan hyras ut som sådan till annan. En sådan fastighet kan ställas under särskild förvaltning. Två former finns. För- valtningsåläggande innebär att fastighetsägaren skall överlämna för- valtningen till en särskild förvaltare. Tvångsförvaltning heter det om i stället hyresnämnden beslutar att sätta fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare.

Hyresnämnden får besluta om särskild förvaltning, om fastighets- ägaren försummar vården av fastigheten, underlåter att vidta angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller liknande. Enligt förarbetena tar bestämmelserna om åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick sikte på bl.a. att fastighetsägaren skall sköta tillförsel av värme, vatten och elström samt ombesörja trappstädning (prop. 1976/77:151 s. 82).

Expropriation har också uppmärksammats som ett alternativ i litte- raturen. Redan nu kan därför konstateras att vi anser att man inte bör utvidga expropriationsbestämmelserna till de här aktuella fallen. De grundläggande syftena med expropriation är helt andra än vad som är aktuellt här. Expropriation handlar i grunden om att tillgodose det all- männas behov av bl.a. mark. Andra alternativ bör därför väljas om av- sikten är att ägaren skall förlora sin äganderätt.

194 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

Vi ser ytterligare två huvudtyper av sanktionsmöjligheter som tänk- bara. Den ena huvudtypen innebär att man ålägger en ägare som stör att flytta. Denna typ av bestämmelser innebär alltså att ägaren har kvar sin äganderätt men inte får bo kvar.

Den andra huvudtypen innebär att ägaren helt avskärs från sin ägar- lägenhet. Olika konstruktioner är tänkbara. Man kan använda termino- login förverkande och använda bestämmelserna för hyresrätter och bostadsrätter som förebild. En annan möjlighet är att, enligt norsk före- bild, ställa upp en skyldighet för ägaren vid allvarligare störningar att sälja sin lägenhet.

En särskild fråga vad gäller de två sistnämnda alternativen är vem som skall kunna agera mot en störande ägare; de enskilda ägarna eller ägarlägenhetsföreningen?

Ägaren skall kunna åläggas att flytta

Enligt vår uppfattning ställer sig störningar i boendet annorlunda i fler- bostadshus jämfört med villor och liknande. En granne som stör kan i och för sig förorsaka lidande för grannarna även i villor och inte minst om boendet är ännu tätare, t.ex. i kedjehus. Men generellt sett är risken större för att störningarna upplevs som oacceptabla i flerbostadshus. Som tidigare nämndes bör förhållandena i bostadsrätter kunna använ- das som utgångspunkt när man försöker uppskatta frekvensen på stör- ningar. Man får således räkna med att störningar kommer att förekom- ma i en sådan utsträckning att problemet inte kan förbises. Störningar- na kan förutses gälla allt från hög musik och vilt festande till utageran- de psykiskt störda personer.

Ägarlägenheter skall innehas med äganderätt. Som sagts i flera tidi- gare sammanhang är det viktigt att inte i onödan göra inskränkningar i äganderätten och att, när ingrepp görs, vara så återhållsam som möjligt. Vid störningar måste man dock också beakta grannarna och deras äganderätter. Störningar kan av grannarna upplevas som en kränkning av deras äganderätt. Störningar kan vidare få ekonomisk betydelse på så sätt att lägenheten anses mindre värd vid en försäljning. Lägenheten kan rent av bli osäljbar.

Vi anser därför att bestämmelser måste finnas som innebär att man på ett verkningsfullt sätt kan ingripa mot allvarligare störningar. Det bör poängteras att regleringen skall avse endast sådant som objektivt sett är att anse som störningar av det slaget att de inte bör tålas. Att man hör av sin granne o.d. i ett flerbostadshus är ofrånkomligt.

När det gäller de olika alternativ som har diskuterats är vår bedöm- ning att man inte kan avstå någon form av sanktion som innebär att den

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 195

störande, när denne inte rättar sig efter tillsägelser, måste flytta eller sälja sin lägenhet. Det är inte tillräckligt att endast t.ex. vidga skades- tåndsrätten.

Vi anser därvid att man kan nöja sig med bestämmelser som innebär att den störande åläggs att flytta. Därmed har man försäkrat sig om att störningarna upphör. Reglerna måste således innebära att den störande kan avhysas om han inte flyttar frivilligt. Men det är inte nödvändigt att förverka äganderätten eller tvinga fram en försäljning. Och därigenom blir inskränkningen i äganderätten mindre. Vi kan inte heller se att en sådan bestämmelse innebär någon konflikt med egendomsskyddet i 2 kap. 18 § regeringsformen eller i artikel 1 tilläggsprotokollet (d. 20 mars 1952) till konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (se t.ex. Bengtsson, Bertil, Ersättning vid offentliga ingrepp 1, 1986, s. 76 ff. och 140 f.).

Man kan tänka sig att den som stör så mycket att han kan åläggas att flytta också vanvårdar sin lägenhet eller inte sköter sina betalningar till kollektivet. Men i sådana fall innebär de föreslagna bestämmelserna i avsnitt 10.2.2 att dessa former av misskötsamhet kan leda till att lägen- heten säljs exekutivt.

Vilka störningar bör kunna medföra åläggande att flytta?

Nästa fråga blir vilka störningar som bör kunna leda till att en lägenhets- ägare tvingas att flytta.

Vad gäller hyresrätter finns alltså särskilda regler om störningar i boendet. Och Bostadsrättsutredningen föreslog att motsvarande be- stämmelser skall införas för bostadsrätter. Gränsen dras därvid på det sättet att de som bor i hyresgästens eller bostadsrättshavarens omgiv- ning inte skall utsättas för störningar som ”i sådan grad kan vara skad- liga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skä- ligen bör tålas”. Därutöver finns sedan början på förra seklet vad som kan kallas ordningsbestämmelser. Hyresgästen eller bostadsrättshava- ren skall iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick.

Vi föreslår att man inför en bestämmelse om störningar i boendet där gränsen dras på motsvarande sätt som för hyresrätter och som före- slagits för bostadsrätter. Gränsen bör således gå vid störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra omgiv- ningens bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. I och för sig skulle man, med hänsyn till att lägenhetsägaren innehar sin lägenhet med äganderätt, kunna argumentera för en snävare gräns. Men gränsen får anses som förhållandevis snäv redan när det gäller hyresrätter och bo-

196 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

stadsrätter. Det måste också beaktas att när det gäller bostadsrätt – vil- ket är en s.k. evig nyttjanderätt – följden blir att nyttjanderätten förver- kas. Med andra ord är bostadsrätt å ena sidan inte en äganderätt men följden av ett förverkande är å andra sidan än mer ingripande än den följd vi föreslår skall gälla vid störningar i ägarlägenheter.

Inga ytterligare sanktioner bör införas

Bör då någon ytterligare särskild sanktion mot störningar finnas?

En vidgad möjlighet till tvångsförvaltning anser vi inte framstår som särskilt lämplig i förevarande sammanhang. Lagstiftning om sådan för- valtning tar sikte på fall där en hyresvärd finns som hyr ut till andra. Typfallet innebär att värden är professionell och kanske inte ens bor i någon av lägenheterna. I den här aktuella situationen bor lägenhetsäga- ren i den lägenhet som skulle vara aktuell för tvångsförvaltning och ägaren stör sin omgivning. Man kan fråga sig vad tvångsförvaltningen egentligen skulle avse.

En särskild skadeståndsbestämmelse, t.ex. av den typ som beskrevs i det tidigare, skulle kunna införas. Fördelen är att denna sanktion är mindre ingripande än att ägaren tvingas flytta. I många fall av störning- ar får det dock anses mycket tveksamt om skadestånd har någon före- byggande effekt eller kan medföra att störningar upphör. Exempelvis torde skadestånd närmast vara verkningslöst mot störande missbrukare eller psykiskt störda personer. En risk finns också för att regleringen blir svår att tillämpa. Exempelvis måste en praxis utvecklas beträffande vilka belopp som bör bli aktuella. Över huvud taget anser vi att man kan ifrågasätta hur intressant skadestånd är just i störningssituationen. Enligt våra erfarenheter torde det t.ex. vara mycket ovanligt att en bo- stadsrättsförening begär skadestånd när en bostadsrätt är förverkad på grund av störningar. En sådan möjlighet finns annars genom 7 kap. 25 § BRL.

Det skäl vi anser närmast skulle kunna finnas för att införa en sär- skild skadeståndsbestämmelse är om skadestånd skulle vara ett nöd- vändigt genomgångsled innan någon kan åläggas att flytta. Men i så fall framstår vite som ett bättre alternativ från handläggnings- och effektivi- tetssynpunkt. Även beloppsfrågan blir då enklare.

Det är dock inte realistiskt att ställa upp utdömt skadestånd eller fö- relagt vite som en förutsättning för att lägenhetsägaren skall kunna åläggas att flytta. Oavsett vilken av dessa två varianter som väljs måste talan väckas vid allmän domstol eller möjligen, när det gäller vite, vid hyresnämnd. En omfattande utredning måste läggas fram. Processen kommer att ta tid och förorsaka kostnader. Och under denna tid kan

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 197

störningarna fortgå. För övrigt är detta inte en förutsättning för att en bostadsrätt skall kunna förverkas.

Vi anser därför att några särskilda bestämmelser om skadestånd el- ler vite vid störningar inte bör införas. Vår slutsats är således att man, när det gäller särskilda bestämmelser mot störningar, bör nöja sig med bestämmelser om åläggande att flytta.

Ägaren bör normalt ha möjlighet att vidta rättelse

När det gäller förverkande på grund av störningar i hyresrätt finns en form av varningsmekanism. Detsamma skall, enligt Bostadsrättsutred- ningens förslag, gälla för bostadsrätter. Det innebär för bostadsrätternas del att föreningen i normalfallet skall ge bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Tillsägelsen kan före- ningen i och för sig delge den störande enligt de sedvanliga delgiv- ningsreglerna. Men det är tillräckligt att meddelandet skickas i ett re- kommenderat brev under mottagarens vanliga adress. Rättar sig den störande efter tillsägelsen kan han inte sägas upp.

Enligt vår uppfattning bör en lägenhetsägare enligt huvudregeln också ges någon form av varning och möjlighet att bo kvar om han rät- tar sig efter varningen. En lösning är att ge de andra lägenhetsägarna initiativrätt i frågan om avflyttande och tillsägelse. För det talar skill- naden mellan bostadsrätter och ägarlägenheter att bostadsrättsförening- en äger bostadsrättslägenheterna. Det är naturligt att en bostadsrättsfö- rening – i egenskap av ägare – ges rätten att agera vid störningar. Nå- gon sådan ägande förening skall inte finnas beträffande ägarlägenheter. I stället är det, som vi har nämnt i andra sammanhang, en naturlig ut- gångspunkt att det skall vara upp till de enskilda ägarna att agera i grannerättsliga frågor.

Men att bostadsrättsföreningen och, när det gäller hyresrätter, hy- resvärden, agerar i störningsfallen kan sägas innebära en viss form av objektivitet i förfarandet. Man kan inte på samma sätt tala om en var- ning om denna skall kunna tilldelas av en enskild granne som känner sig störd. Använder man sig av ägarlägenhetsföreningen byggs en viss form av objektivitet in. Föreningen kan också i viss mån komma att fungera som ett ”filter” i dessa frågor och i gynnsamma fall medverka till mer konstruktiva lösningar än avflyttning. Vi anser därför att över- vägande skäl talar för att ägarlägenhetsföreningen skall vara den som har rätt att agera i störningsfrågor.

198 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

Underrättelse till socialnämnden

Ägarlägenhetsföreningen bör i normalfallet också vara skyldig att skicka en underrättelse till socialnämnden innan en lägenhetsägare fö- reläggs att flytta. Bostadsrättsutredningen övervägde i sitt slutbetän- kande Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2 s. 186 ff.) om den ord- ningen bör gälla för bostadsrätter. Utredningen undersökte hur syste- met för hyresrätter med underrättelser fungerar i praktiken. Den kom fram till att det fungerar långt ifrån perfekt. Kommunernas aktivitet varierar kraftigt. Även när en kommun vill agera, kan den sakna lagliga möjligheter att ge någon hjälp. Det händer också att man träffar fel och att personer känner sig kränkta av socialnämndens påstötning.

Men utredningen stannade ändå för att systemet bör införas och an- förde som skäl för det (s. 188):

Utan hinder av det anförda torde det dock ofta förhålla sig så att so- cialnämnden kan göra en positiv insats i fall då det behövs. Bland störande hyresgäster förefaller en förhållandevis stor grupp vara så- dana som kan anses hjälpbehövande. Det viktigaste enligt vår be- dömning är att denna möjlighet att få störningarna att upphöra på annat sätt än genom avhysning utgör en integrerad del av regelver- ket mot störningar i boendet.

Det finns inte skäl att anta att systemet med underrättelser skulle funge- ra bättre för ägarlägenheter än annars. Men som tidigare angetts är ett åläggande att flytta från den lägenhet man äger en ingripande sanktion. Chansen finns att socialnämnden i vissa fall kan medverka till en mer konstruktiv lösning än avflyttning. Den möjligheten anser vi väger tyngre än det merarbete underrättelsesystemet medför. Vi föreslår såle- des att föreningen skall vara skyldig att underrätta socialnämnden om störningarna. Möjligen bör undantag gälla vid sådana särskilt allvarliga störningar som vi nu skall övergå till.

Särskilt allvarliga störningar

Det för hyresrätter gällande och för bostadsrätter föreslagna regelsy- stemet mot störningar i boendet innehåller särskilda bestämmelser för vad som kallas särskilt allvarliga störningar. Hyresgästen eller bo- stadsrättshavaren behöver då inte ges en chans att vidta rättelse. Och till socialnämnden behöver hyresvärden eller bostadsrättsföreningen endast skicka en kopia av uppsägningen.

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 199

Det är, enligt förarbetena (prop. 1992/93:115 och SOU 2000:2 s. 309), framför allt i två situationer som det är motiverat att hyresgästen respektive bostadsrättshavaren med omedelbar verkan kan skiljas från lägenheten. Den ena utgörs av sådana fall när denne har gjort sig skyl- dig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, t.ex. mord- brand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat stör- ningar i boendet eller mot någon annan som bor i huset.

Den andra situationen är sådana fall där det kan förutses att en begä- ran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Fram- för allt gäller det särskilt omfattande störningar. Det kan vara fråga om en hyresgäst eller bostadsrättshavare som inte klarar ett eget boende eller den som lider av kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande.

Det rör sig således om mycket allvarliga fall. Vi anser att omgiv- ningens intressen väger tillräckligt tungt i dessa fall för att man skall kunna avstå från kravet på tillsägelse. Inte heller bör någon skyldighet finnas att underrätta socialnämnden. En kopia av ansökan att flytta bör vara tillräcklig. Liksom när det gäller hyresgäster och bostadsrättshava- re bör följden – om underrättelser inte har lämnats och störningarna inte anses särskilt allvarliga – vara att den störande inte kan åläggas att flytta. T.ex. vid gränsfall bör således föreningen underrätta för säker- hets skull.

Vårt förslag

Sammanfattningsvis föreslår vi alltså att en lägenhetsägare skall kunna åläggas att flytta om omgivningen utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostads- miljö att de inte skäligen bör tålas. Normalt sett skall åläggandet förut- sätta att ägaren har fått en tillsägelse från ägarlägenhetsföreningen och inte rättat sig efter detta samt att socialnämnden har underrättats. Dessa krav skall dock inte gälla vid särskilt allvarliga störningar.

Nämnas bör att den konstruktion vi har valt innebär att skyldigheten för den som stör att flytta inte uppstår förrän domstol har beslutat om ett åläggande att flytta. Därmed kan summarisk process inte användas. Vår bedömning är dock att man inte bör ge föreningen den starka ställ- ning som t.ex. en bostadsrättsförening har på det sättet att föreningen genom ett visst agerande så att säga utlöser skyldigheten att flytta, vil- ket i sin tur skulle möjliggjort summarisk process. Ägarlägenhetsföre- ningen agerar i de här aktuella fallen, till skillnad från en bostadsrätts- förening, inte i egenskap av ägare. Det är då inte lika naturligt att före-

200 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

ningen genom sitt agerande kan åstadkomma den inskränkningen i äganderätten att ägaren är skyldig att flytta. Dessutom menar vi att man genom den valda utformningen markerar den starka äganderätt som ägarlägenheter bör innebära.

10.2.4Ägarens hyresgäst stör

Vårt förslag: En lägenhetsägare skall kunna utverka åtgärdsföre- läggande mot en annan lägenhetsägare som är hyresvärd och som inte agerar mot en störande hyresgäst.

Jämförelser med andra boendeformer

Störningar av den typ som nu har diskuterats behöver emellertid inte nödvändigtvis komma från lägenhetsägaren eller de som bor tillsam- mans med ägaren. Lägenheten kan vara uthyrd och störningarna kom- ma från en hyresgäst. Bestämmelserna i 12 kap. JB innebär att hyres- värden, dvs. lägenhetsägaren, kan agera för att få hyresgästen vräkt. Men vad bör gälla om lägenhetsägaren inte agerar mot störningarna?

När en fastighetsägare hyr ut sin villa finns inga särskilda regler för situationen att hyresgästen stör. Exempelvis finns inga särskilda regler som innebär ett påtryckningsmedel för grannarna för att få fastighets- ägaren att agera.

Annorlunda är situationen vid andrahandsupplåtelse av en bostads- rättslägenhet. Enligt Bostadsrättsutredningens förslag skall reglerna om störningar i boendet gälla på samma sätt, om lägenheten är upplåten i andra hand och det är andrahandshyresgästen som stör. Det kan alltså också leda till förverkande. Och enligt gällande rätt kan förverkande ske om en andrahandshyresgäst bryter mot ordningsreglerna i 7 kap. 9 § BRL.

Olika alternativ

Den konstruktionen kan inte användas för ägarlägenheter, eftersom vi har tagit ställning för en lösning som innebär att lägenhetsägaren skall kunna åläggas att flytta. Men vi anser att omgivningen bör ha möjlighet att agera mot en hyresgäst som stör. Utgångspunkten bör därvid vara att hyresgästen inte bör ges ett starkare besittningsskydd än i andra hyres- relationer. Å andra sidan bör det inte heller vara svagare.

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 201

En variant som vi har övervägt är att ge ägarlägenhetsföreningen samma möjligheter att agera mot en störande hyresgäst som en hyres- värd har. Vi ser emellertid två problem med den lösningen som medför att den inte är lämplig. För det första finns det en uppenbar risk att den enskilde lägenhetsägaren som hyresvärd inte agerar utan inväntar att föreningen gör det. För det andra finns det en risk för dubbla processer eller invecklade regler för att förhindra sådana komplikationer.

Gentemot en hyresvärd som inte agerar mot störningar, kan övriga hyresgäster ansöka om åtgärdsföreläggande. Enligt vår uppfattning är den lämpligaste ordningen att en möjlighet ges att genom åtgärdsföre- läggande framtvinga åtgärder från en lägenhetsägare som är hyresvärd för en störande hyresgäst.

Närmare om den valda lösningen

Nästa fråga blir då vem som bör vara behörig att ansöka. Skall ägarlä- genhetsföreningen ges denna möjlighet eller skall detta vara upp till de enskilda lägenhetsägarna?

Som tidigare nämnts anser vi att det är mest förenligt med de mer grundläggande idéerna med ägarlägenheter att den enskilde agerar. Den utformningen är också mest lik regleringen för hyresförhållanden, där det är den enskilde hyresgästen som kan ansöka om åtgärdsföreläggan- de.

Vi föreslår därför att rätten att ansöka om åtgärdsföreläggande skall ges till de enskilda lägenhetsägarna.

Det enda tillägg som krävs till reglerna i 12 kap. 16 § JB om åt- gärdsföreläggande är således att även andra lägenhetsägare än den som är hyresvärd vid störningar skall ges behörighet att ansöka om åtgärds- föreläggande. Vi anser därför att frågan, liksom i andra fall när åtgärds- föreläggande mot hyresvärd prövas, bör handläggas av hyresnämnden. I detta fall är det ju fråga om åtgärder mot lägenhetsägaren i hans egen- skap av hyresvärd.

10.2.5Tillträde till lägenheten

Vårt förslag: Samma bestämmelser om tillträde till lägenheten skall gälla som för andra anläggningsfastigheter.

202 Förhållandet mellan grannar	SOU 2002:21

Varför kan skäl finnas för särskilda regler om tillträde?

En bostadsrättsförening har rätt att få komma in i bostadsrättslägenhe- terna när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som förening- en svarar för, 7 kap. 13 § BRL. Bostadsrättshavaren är också skyldig att låta lägenheten visas, om den skall tvångsförsäljas. Sådan försäljning kan bli aktuell, bl.a. om nyttjanderätten är förverkad. Beträffande hy- resrätter finns en särskild tillträdesrätt för hyresvärden, 12 kap. 26 § JB.

När det gäller ägarlägenheter torde lägenhetsägarna själva i större utsträckning än om man jämför med bostadsrättshavare och hyresgäster ha anledning att utföra underhållsarbeten av den typen att tillträde be- hövs till andra lägenheter.

Utredningen om tredimensionell fastighetsindelning föreslog sär- skilda bestämmelser om tillträde för ägare (SOU 1996:87 s. 176 f.). Den som skall utföra arbete på sin del av en byggnad har enligt försla- get viss rätt till tillträde till en annan del av byggnaden. Rätt till tillträ- de föreligger, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller synnerlig olägenhet. Dessutom skall angelägenheten av tillträdet uppväga den skada som tillträdet medför. Dessa regler anser vi bör gälla även för ägarlägenheter.

De reglerna kommer därvid att gälla även för det fall en ägarlägen- hetsförening är ägare av t.ex. delar av en byggnad. Det är emellertid enligt vår uppfattning angeläget att föreningen har rätt till tillträde även i fall då föreningen inte äger utan endast förvaltar samfälld egendom.

Förslaget i SOU 1996:87 tillräckligt för de flesta fall

Vår tolkning av utredningsförslaget är att föreningen har en sådan rätt. I förslaget till 3 kap. 4 § andra stycket JB anges nämligen att tillträdes- rätt föreligger för ”Den som skall utföra arbete på sin del av en bygg- nad eller någon annan anläggning som är uppdelad mellan flera fastig- heter...”. Eftersom en tillträdesrätt således enligt vår uppfattning finns föreslår vi ingen särskild regel i den delen.

Akuta situationer

Det finns en ytterligare typ av fall som bör uppmärksammas. Dessa fall kan rubriceras som akuta situationer. Det kan t.ex. vara så att en kran i en lägenhet där ägaren är bortrest har sprungit läck. För den som bor t.ex. i lägenheten under finns en risk för skador och ett behov av att

SOU 2002:21	Förhållandet mellan grannar 203

genast åtgärda vattenläckaget. Hyresvärden har en särskild tillträdesrätt i sådana fall, 12 kap. 26 § JB.

Däremot torde det vara tveksamt om en bostadsrättsförening alltid har en särskild tillträdesrätt i dessa akutfall. De särskilda bestämmel- serna om föreningens tillträdesrätt finns i 7 kap. 13 § BRL. Föreningen har rätt till tillträde för ”tillsyn eller för att utföra arbete som förening- en svarar för”. Sett till ordalydelsen föreligger således, när det gäller arbeten, en tillträdesrätt endast när det är arbete som inte omfattas av bostadsrättshavarens underhållsplikt utan är sådant som föreningen skall svara för.

När särskilda tillträdesregler saknas får man falla tillbaka på den allmänna regeln om nöd i 24 kap. 4 § brottsbalken. Nöd föreligger när fara hotar bl.a. egendom. Man har då rätt att begå brottsliga handlingar, t.ex. skadegörelse och hemfridsbrott, om åtgärden med hänsyn till fa- rans beskaffenhet, den skada som åsamkas annan och omständigheterna i övrigt är försvarlig.

Tanken med nödbestämmelserna är att den gärning som företas i nöd skall vara påkallad av ett intresse av betydligt större vikt än det som offras. Och nödbestämmelserna är avsedda för undantagsfall (se t.ex. Holmqvist m.fl., Brottsbalken, kap. 13–24, s. 24:42). Nödrätten vidgades något år 1994 vad gäller just egendom (prop. 1993/94:130 s. 34 ff.). Tidigare fanns rätten endast när fara hotade ”värdefull egen- dom”. Man poängterade dock i förarbetena att en avvägning skall göras mellan den hotade och uppoffrade egendomen eftersom åtgärden skall vara ”försvarlig”. I förarbetena angavs att, även i de fall den hotade egendomen har endast affektionsvärde, åtgärden i undantagsfall kan vara försvarlig. Som exempel nämndes att man vid en brand slår sönder en fönsterruta för att rädda en gammal hund utan ekonomisk värde.

Gränserna för vad som utgör nöd är med andra ord rätt snäva. Å andra sidan måste beaktas, när det gäller tillträdesrätt till en ägarlägen- het, att detta rör sig om intrång i någon annans äganderätt. I minnet måste också hållas att särskilda tillträdesregler saknas beträffande an- nan fast egendom och förefaller endast delvis täcka akuta lägen beträf- fande bostadsrätter. Enligt vår uppfattning täcker nödreglerna sådana situationer som att vatten tränger in i en underliggande lägenhet och ägaren till den lägenheten eller någon som denne anlitar – utan att or- saka onödiga skador – tar sig in och stänger av en kran. Vi anser därför att nödreglerna utgör en godtagbar avvägning mellan behovet av att förebygga skador och den enskilde ägarens rättigheter. Vi föreslår där- för inte några särskilda tillträdesregler i här aktuellt hänseende.

SOU 2002:21	Ägarlägenhetsföreningen 205

11 Ägarlägenhetsföreningen

Enligt vårt förslag i avsnitt 6.8.2 skall en ägarlägenhetsförening alltid bildas i samband med fastighetsbildning för ägarlägenheter, med mindre en sådan redan finns. I samma kapitel tog vi ställning för att ansluta till de grundprinciper som gäller enligt förslaget till tredimensionell fastighetsindelning. Föreningens grundläggande uppgift skall således, på i stort sett samma sätt som för andra samfällighetsföreningar, vara att förvalta samfälligheten. För detta skall i huvudsak gälla reglerna i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, SFL.

En avvikelse från vanliga samfällighetsföreningar är att en ägarlä- genhetsförening även skall ha till uppgift att agera mot störande ägare (se avsnitt 10.2.3). Vi har också föreslagit en särregel för ägarlägen- hetsföreningar i fråga om byggfelsförsäkring, se avsnitt 7.4.2. I detta kapitel diskuterar vi om det förhållandet att förvaltningen skall avse ägarlägenheter ger anledning till fler särregler.

11.1Utseende av styrelseledamöter

11.1.1Bakgrund

Stadgarna för en samfällighetsförening skall ange bl.a. hur styrelsen skall vara sammansatt och hur den skall utses, 28 § första stycket 4 SFL. Ändring av stadgar kräver kvalificerad majoritet enligt närmare bestämmelser i 52 § samma lag. Det är möjligt att i stadgarna ställa upp strängare krav än lagens för ändring i stadgarna. Det sagda innebär att möjlighet finns att bestämma t.ex. att samfällighetsföreningens styrelse skall utses på annat sätt än av föreningsstämman.

Även i en bostadsrättsförening finns möjlighet att i stadgarna ange att styrelseledamöter skall utses på annat sätt än genom val av före- ningsstämman. I en bostadsrättsförening skall dock alltid minst två, eller om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma, 9 kap. 12 § 1 BRL.

206 Ägarlägenhetsföreningen	SOU 2002:21

11.1.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Ett stadgevillkor om att hälften eller fler av styrelse- ledamöterna skall utses på annat sätt än av föreningsstämman, skall stämman alltid kunna ändra. Vid omröstning i en sådan fråga skall varje röstberättigad medlem ha en röst. För beslut om ändring av stadgevillkoret skall krävas två tredjedelar av de avgivna rösterna.

Inledande synpunkter

Vi har redan konstaterat att formerna för produktion och försäljning av ägarlägenheter troligen mycket kommer att likna dem som tillämpas vid exploatering av småhus- och radhusbebyggelse. Därför kan det bli så att t.ex. ett byggföretag köper mark för exploatering av ägarlägenhe- ter. I sådant fall kommer byggföretaget ha möjlighet att till stor del ensam utöva inflytande över föreningsbildningen.

Vid det konstituerande sammanträde som hålls av lantmäterimyn- digheten för bildande av ägarlägenhetsföreningen skall stadgar antas och styrelse utses (20 § SFL). Och enligt 28 § första stycket 4 SFL skall i stadgarna anges bl.a. hur styrelsen skall utses. Byggföretaget kommer därför att i de nämnda fallen, i sin egenskap av ensam deläga- re, initialt att ensamt råda över styrelsens sammansättning.

I litteraturen har särskilt uppmärksammats det fallet att t.ex. byggfö- retaget i stadgarna ger sig rätt att utse hela samfällighetsföreningens styrelse. Detta kan för övrigt kombineras med bestämmelser som gör det mycket svårt att ändra stadgarna på denna punkt. I litteraturen har då framhållits att detta kan ge ursprungsägaren ett omotiverat stort inflytande över föreningen. (Se Hemström, Carl, Gemensamhetsanlägg- ningar, 1986, s. 208 f. och Brattström, Margareta, Läga – Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 141 f.)

Av det sagda följer att den exploatör som så önskar har möjlighet att bestämma över styrelsens sammansättning både initialt och på sikt. Innebär då detta några risker för köparna eller utgör regleringen i lagen om förvaltning av samfälligheter en tillräcklig garanti mot eventuella olägenheter?

Att beakta i sammanhanget är att, om byggnaden ännu inte är upp- förd, det ankommer på föreningens styrelse att se till att gemensam- hetsanläggningen utförs. Konkret innebär det att huset skall uppföras. Om entreprenören av något skäl inte längre önskar medverka till byggnationen, föreligger risk för att den av företaget utsedda styrelsen inte fullgör sin uppgift.

SOU 2002:21	Ägarlägenhetsföreningen 207

I den tidigare nämnda litteraturen har man, som ett sätt att motverka ett omotiverat stort inflytande, lanserat en bestämmelse för samfällig- hetsföreningar motsvarande den som finns i 9 kap. 12 § 1 BRL. Den innebär att ett visst antal styrelseledamöter alltid skall utses av före- ningsstämman.

Bestämmelsen i bostadsrättslagen infördes år 1971. Syftet med den är att de som sedermera skall bo i lägenheten får viss representation och därmed insyn i de fall den som bygger har det avgörande inflytan- det (prop. 1971:12 s. 81 f. och 155).

Den aktuella bestämmelsen innebär inte någon garanti för att de boende får någon majoritetsställning i styrelsen. Syftet med den var att ge insyn och detta under byggstadiet. Enligt vår bedömning är det också av sådana skäl man kan överväga att införa en motsvarighet till bestämmelsen i bostadsrättslagen för ägarlägentsföreningar. Däremot anser vi inte att en sådan bestämmelse på ett verksamt sätt kan motver- ka ett sådan omotiverat stort inflytande som det har talats om i litteratu- ren.

Byggstadiet

När det gäller byggstadiet finns i lagen om förvaltning av samfällighe- ter vissa regler som kommer att ge möjlighet för andra lägenhetsägare än byggföretaget att verka för att gemensamhetsanläggningen utförs.

En utväg är att med stöd av 31 § SFL få länsstyrelsen att förordna om ytterligare ledamöter i styrelsen. Bestämmelsen är bl.a. tillämplig om styrelsen av någon anledning saknar förmåga att effektivt tillvarata medlemmarnas angelägenheter eller i annat fall försummar sina skyl- digheter (se prop. 1973:160 s. 426 f.).

Enligt 33 § SFL finns vidare en möjlighet att utse syssloman om en beslutsför styrelse saknas. Paragrafen kan tillämpas t.ex. om jäv föreligger för en styrelseledamot (se 36 § SFL). Vidare kan nämnas bestämmelsen i 33 a § anläggningslagen (1973:1149) som innebär att envar ägare kan begära att syssloman utses för att få anläggningen utförd.

Vad gäller möjligheterna till insyn måste en betydelsefull skillnad framhållas mellan bostadsrätter och ägarlägenheter. Beträffande bostadsrätter är det bostadsrättsföreningen som är entreprenörens mot- part. De blivande bostadsrättshavarnas möjligheter till insyn går därför via föreningen. Möjligheten till insyn kan således, utifrån den enskildes perspektiv, sägas vara indirekt. Består då styrelsen av andra än de blivande bostadsrättshavarna brister det i insynen. Annorlunda blir det med ägarlägenheter. Lägenhetsägarna lär i regel vara avtalsparter gent- emot entreprenören. Som sådan har man andra möjligheter till insyn.

208 Ägarlägenhetsföreningen	SOU 2002:21

Mot bakgrund av denna skillnad och de återgivna bestämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter anser vi att behov inte finns av någon särskild regel för byggstadiet.

Inflytandet på sikt

Det som därför återstår är att diskutera om skäl finns för någon särregel vad gäller inflytandet över ägarlägenhetsföreningen på sikt. Och för den situationen är således inte en bestämmelse motsvarande den i bostadsrättslagen, enligt vår uppfattning, något verksamt alternativ.

Inledningsvis kan frågan ställas, om en entreprenör som har uppfört ett ägarlägenhetshus och då haft ett stort inflytande över föreningen kan tänkas ha ett intresse av ett framtida sådant inflytande. Det kan konstateras att förvaltning av bostadsrättsföreningar i stor utsträckning sker genom medverkan av företag och andra organisationer, t.ex. de centrala bostadsrättsorganisationerna. Detta är beträffande bostadsrät- ter en verksamhet av en icke försumbar omfattning. Företrädare för byggproducenter har sagt sig ha ett intresse av att under en kortare eller längre tid sitta kvar i styrelsen för en samfällighetsförening som bildats i samband med exploatering för t.ex. småhusbebyggelse. Skälet för detta är närmast att exploatören, byggföretaget har ett intresse av att följa upp byggprojektet. Däremot har vi fått något olika uppgifter i fråga om intresset från deras sida av att kommersiellt bedriva förvalt- ningsverksamhet avseende ägarlägenheter.

Oavsett den nuvarande inställningen bland de företrädare som ut- redningen har haft kontakt med är det inte givet hur inställningen kommer att vara på sikt. Det är inte otänkbart att förvaltning av ägarlä- genheter kan komma att anses som en lönande verksamhet på samma sätt som förvaltning av bostadsrättsföreningar. Därmed är det inte givet att t.ex. byggföretag kommer att sakna intresse av att stå kvar i eller rent av dominera styrelsen.

Vad gäller samfällighetsföreningar i allmänhet kan man tänka sig förvaltning av många olika typer av samfälligheter. En samfällighet kan givetvis avse en byggnad men också något sådant som röjning av en äng. Det kan då vara svårt att mer generellt ha en åsikt i frågan om lämpligheten av att styrelsen består av andra än ägarna. Ägarlägenhets- föreningar skall vara en särskild form av samfällighetsförening. Och ägarlägenheter skall vara avsedda för boende. Det är därför betydligt enklare att överblicka ägarlägenhetsföreningar. Enligt vår uppfattning framstår det allmänt sett som på sikt lämpligt att det ingår lägenhets- ägare i ägarlägenhetsföreningens styrelse.

SOU 2002:21	Ägarlägenhetsföreningen 209

Det är vidare så att styrelsen i en ägarlägenhetsförening – i motsats till en styrelse i en traditionell samfällighetsförening – som tidigare nämnts skall agera vid störningar i boendet. Det får anses ligga ett särskilt värde i att den styrelse som har att anmoda om rättelse och ansöka om föreläggande för en störande ägare att flytta åtminstone delvis består av andra ägare. De boende kan generellt sett antas ha ett mer direkt intresse i dessa frågor och vetskap om vad som förekommit i det enskilda fallet.

Nu kan hävdas att för ägare som så önskar finns alltid möjligheten att utforma stadgarna så att ägare ingår i styrelsen. Men enligt vår bedömning är stadgevillkoren om utseende av styrelse ett exempel på en fråga som för en vanlig spekulant oftast är något som man skänker ingen eller väldigt liten tanke i en förvärvssituation. Risken är alltså att exploatören har utformat stadgarna utifrån det egna intresset och att man sedan inte kan åstadkomma någon ändring.

Vi anser därför att man bör ha en ordning där de som äger lägenhe- terna på sikt alltid har möjlighet att få ett dominerande inflytande i styrelsen. Men det bör alltså röra sig om en möjlighet. Om ägarna är nöjda med att styrelseledamöterna är andra än ägarna skall inget hinder finnas mot det. Vi anser vidare att det bör krävas att en kvalicerad majoritet har det aktuella önskemålet för att detta skall kunna drivas igenom. På så sätt säkerställer man att intresset bland ägarna är så utbrett att förutsättningar finns för en väl fungerande styrelse, i fall då en förändring kan drivas igenom.

Vi föreslår därför en särskild regel om ändring av vissa stadgevill- kor om utseende av styrelse. Regeln skall vara tillämplig när, enligt stadgarna, hälften eller fler av styrelsedamöterna utses på annat sätt än av föreningsstämma. Ett sådant stadgevillkor skall föreningsstämman kunna ändra oavsett vad som anges i stadgarna om ändring av villkoret. För ändring av ett sådant stadgevillkor skall gälla detsamma som vid ändring av andra stadgevillkor med undantag för att strängare villkor i stadgarna – av naturliga skäl – inte skall kunna föreskrivas. Det innebär alltså att varje röstberättigad medlem skall ha en röst. För beslut om ändring skall krävas minst två tredjedelar av de avgivna rösterna.

11.2Föreningsstämman

11.2.1Bakgrund

Huvudregeln för omröstning vid föreningsstämma är att varje medlem har en röst, 49 § SFL. Och det gäller oavsett hur många delägarfastig- heter medlemmen äger.

210 Ägarlägenhetsföreningen	SOU 2002:21

Men omröstning i ekonomiska frågor får, om medlem begär det, ske så att röstetalen beräknas efter fastigheternas andelstal. Emellertid finns det en spärregel. Den innebär att ingen medlem får rösta för mer än en femtedel av det sammanlagda röstetalet av de närvarande röstbe- rättigade medlemmarna på en stämma.

11.2.2Överväganden

Vår bedömning: För föreningsstämman behövs inga särregler utöver den i det föregående avsnittet.

Röstningsregler för föreningsstämman

Vid beslut i ekonomiska frågor kan alltså röstetalen beräknas efter fastigheternas andelstal. Så långt framstår det som om ett byggföretag vilket kvarstår under en längre tid som ägare till ett flertal lägenheter när huset uppförts, t.ex. på grund av en mindre god försäljningsfram- gång, skulle kunna få en dominerande ställning när det gäller beslut i ekonomiska frågor.

Men sedan finns spärregeln att ingen medlem får rösta för mer än en femtedel av, enkelt uttryckt, rösterna på stämman. Vi ser därför inget behov av någon särregel i detta hänseende såvitt gäller den som har ett dominerande ägarinnehav.

Beslut om att byggnaden skall rivas m.m.

Det kan föreligga ett behov för föreningen att ta ställning till om byggnaden behöver rivas, t.ex. på grund av att den tjänat ut eller förstörts genom brand. I den del frågan angår egendom som omfattas av gemensamhetsanläggningen ankommer det på föreningen att ta ställning i frågan. Detta är en ingripande åtgärd.

Men ett stämmobeslut med nämnda innehåll torde i förlängningen inte få någon verkan för det fall en enskild ägare motsätter sig att huset rivs. Föreningen kan nämligen inte i något fall utöva bestämmanderätt över det utrymme som utgör den enskilde ägarens lägenhet. En rivning kommer under alla förhållanden att innebära att en färdigställd lägenhet inte kan användas för sitt ändamål. Ett beslut om rivning kan med andra ord få så ingripande verkningar för den enskildes äganderätt att det inte går att genomföra utan dennes samtycke. Ägarna måste därför komma överens i frågan eller så får ett inlösenförfarande tillgripas (se

SOU 2002:21	Ägarlägenhetsföreningen 211

avsnitt 6.10). Det saknas därför skäl för att ställa krav på kvalificerad beslutsmajoritet i nämnda frågor.

En delvis motsvarande situation föreligger om ett ägarlägenhetshus har totalförstörts och fråga uppkommer om att bygga upp ett nytt hus. Det är föreningen som har att fatta beslut i denna fråga, men beslutan- derätten är begränsad till att gälla en återuppbyggnad som inte inkräk- tar på lägenhetsägarnas fastighetsrättsliga gränser. Önskar föreningen en annan fastighetsrättslig indelning av lägenheterna eller någon av dem, måste den eller de berörda lägenhetsägarna gå med på detta och ett nytt förrättningsförfarande inledas. Vi anser därför att det inte heller i detta avseende finns något behov av särregler för föreningens besluts- fattande.

11.3Upplösning av en ägarlägenhetsförening

11.3.1Gällande rätt

I 61 § SFL anges villkoren för att en samfällighetsförening skall kunna upplösas. Den skall upplösas när den samfällighet den förvaltar upphör. Därutöver finns en möjlighet för medlemmarna, om de är ense, att upplösa den. Det senare förutsätter dock att länsstyrelsen lämnar sitt medgivande. Skälet till kravet på medgivande är att samfällighetsför- valtningen kan beröra allmänna intressen. Själva förvaltningsformen kan då vara betydelsefull (se prop. 1973:160 s. 392).

11.3.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Medlemmarna i en ägarlägenhetsförening skall inte kunna besluta att föreningen skall upplösas.

Enligt vårt förslag skall, som tidigare nämnts, samverkan i en ägarlä- genhetsförening vara obligatorisk. En förening skall, genom lantmäte- rimyndighetens försorg, alltid bildas vid den förrättning varigenom ägarlägenhetsfastigheterna bildas och gemensamhetsanläggning inrät- tas respektive servitut bildas. Något utrymme för medlemmarna att komma överens om att upplösa föreningen kan därför inte finnas. Vi föreslår därför en särskild inskränkning av möjligheterna att upplösa ägarlägenhetsföreningen så att detta inte skall kunna ske genom beslut av medlemmarna utan endast när den samfällighet upphör som före- ningen förvaltar.

212 Ägarlägenhetsföreningen	SOU 2002:21

11.4Ägarlägenhetsföreningens

kapitalförsörjning

11.4.1Bakgrund

Samfällighetsföreningar

En samfällighetsförening har behov av medel för t.ex. administrations- kostnader samt kostnader för drift och underhåll. Medelsbehovet kan täckas genom frivilliga bidrag. I ett anläggningsbeslut kan också anges att driftskostnaderna i första hand skall täckas genom avgifter. Dessa avgifter, som skall faktureras på vanligt sätt, är inte direkt utmätnings- bara. Och fordringar på grund av sådana avgifter omfattas inte av förmånsrätt i de deltagande fastigheterna (se t.ex. Österberg, Tommy, Samfälligheter, 7 uppl., 2000, s. 66). Att använda sig av avgifter torde vara aktuellt i huvudsak om det rör sig om kostnader som skall fördelas på annat sätt än efter andelstal, t.ex. efter förbrukning.

Om medelsbehovet inte täcks på annat sätt, får uttaxering äga rum hos medlemmarna (40 § SFL). Uttaxeringen skall bygga på en ”budget” som har godkänts av föreningsstämman. Särskilda bestämmelser finns vidare om mer akuta lägen uppstår. Då kan, enkelt uttryckt, föreningen omedelbart ta ut vad som behövs.

I en samfällighetsförening är debiterat och till betalning förfallet uttaxerat belopp enligt huvudregeln att jämställa med en lagakraftägan- de dom, 46 § SFL. Fordringen är förenad med en legal panträtt med bättre rätt än inteckningar, lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Förmånsrätten gäller dock endast om beloppet inte har förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansökan.

Bostadsrättsföreningar

En bostadsrättsförening har rätt att ta ut ett antal olika avgifter enligt 7 kap. 14 § BRL. När en bostadsrätt upplåts har föreningen rätt att ta ut en insats. Föreningen har vidare rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten. Årsavgiften kallas ibland lite slarvigt för hyra och debiteras inte sällan månadsvis. Anges det i stadgarna har före- ningen slutligen rätt att ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

I övrigt får föreningen inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av bostadsrättslagen eller någon annan författning.

SOU 2002:21	Ägarlägenhetsföreningen 213

11.4.2Överväganden och förslag

Vårt förslag: Bestämmelserna om debitering av avgifter och uttaxe- ring av bidrag i lagen om förvaltning av samfälligheter skall gälla även för ägarlägenhetsföreningar. Det innebär bl.a. att föreningen har legal panträtt för uttaxerade och förfallna belopp. Reglerna i lagen om fondavsättning och skyldighet att upprätta underhålls- och förnyelseplan skall, liksom för andra anläggningsfastigheter enligt förslaget i SOU 1996:87, gälla även för ägarlägenhetsföreningar.

Debiteringsrätten kan byggas på bestämmelserna för samfälligheter

I ett hus med ägarlägenheter kan behov finnas av att på ett eller annat sätt trygga kapitalförsörjningen för större underhålls- och reparations- arbeten. Kapital kan också behövas för mer löpande underhåll och drift av delar av byggnaden som utgör samfälld egendom. Lägenhetsägarna måste kunna debiteras så att medel kan anskaffas för detta.

Vi kan inte se något behov av den mer rikhaltiga avgiftsflora som finns för bostadsrättsföreningar. Behov av att periodiskt debitera med- lemmarna bör därför kunna bygga på debiterings- och uttaxeringsrätten enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.

Legal panträtt

Om något undantag inte görs, blir bestämmelserna om debitering och uttaxering i lagen om förvaltning av samfälligheter tillämpliga även på ägarlägenheter. Den i bakgrundsavsnittet omnämnda legala panträtten innebär att ägarlägenhetsföreningen, vad gäller de fordringar som omfattas av panträtten, får bättre förmånsrätt än sedvanliga panthavares fordringar så länge beloppen uttaxeras på föreskrivet sätt. Denna lösning är i enlighet med vad som gäller på jämförbara områden. Den legala panträtten finns t.ex. i radhusområden med en gemensamhetsan- läggning.

Ett liknande system finns vidare för bostadsrätter. Bostadsrätts- föreningen har legal panträtt med bästa förmånsrätt för obetalda årsavgifter, 7 kap. 16 a § BRL. En begränsning finns dock. Föreningen är tvungen att underrätta panthavare när panträtten kan aktualiseras, 7 kap. 31 § BRL. I annat fall kan föreningen mista sin förmånsrätt.

För den norska varianten av ägarlägenheter gäller att samägarna har legal panträtt i varandras eierseksjon upp till ett bestämt belopp. I Danmark kan föreningen bestämma att ägarna skall vara skyldiga att

214 Ägarlägenhetsföreningen	SOU 2002:21

upplåta panträtt i sin lägenhet för gemensamma utgifter (Brattström, Margareta, Läga – Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 59).

Vi anser att bestämmelserna om legal panträtt för samfällighets- föreningar bör gälla också för ägarlägenhetsföreningar.

Särskilt om tillskott för underhåll

Ägarlägenhetsutredningen föreslog i sitt betänkande Ägarlägenheter (SOU 1982:40) att bestämmelserna för samfällighetsföreningar i huvudsak skulle gälla för ägarlägenhetsföreningar. Utredningen såg dock vissa risker med den legala panträtten och föreslog därför vissa avvikelser (s. 159 ff.). Utredningen befarade att uttaxeringarna skulle kunna bli mycket stora, t.ex. om en mycket kostnadskrävande fasadre- novering genomförs, och däri låg enligt utredningen en risk för upp- sägning av lån som beviljats lägenhetsägarna. Utredningen fortsatte (s. 164):

Detta kan i sin tur få till följd att den legala förmånsrätten för före- ningens fordran på uttaxerade bidrag får sådan omfattning att de som lämnat lån mot säkerhet i ägarlägenheterna löper påtaglig risk för förluster. Det kan för övrigt påpekas att det också när det gäller förvaltningen av nuvarande gemensamhetsanläggningar finns exem- pel på att en legal panträtt fått en sådan omfattning att bottenlånegi- varna i delägarfastigheterna funnit sig föranlåtna att säga upp bot- tenlånen för omförhandling med avseende på kompletterande säker- heter.

Utredningen föreslog därför vissa begränsningar i rätten att göra årliga uttaxeringar. Därutöver skulle stämman kunna besluta om särskilda kapitaltillskott. Men sådana tillskott skulle inte ha legal panträtt.

Sedan Ägarlägenhetsutredningen presenterade sitt förslag har vissa förändringar skett. Regler om fondavsättning för vissa gemensamhets- anläggningar infördes år 1990 i 19 § SFL. Reglerna gäller för gemen- samhetsanläggningar som är ”av kommunalteknisk natur eller annars av större värde och som är inrättad för småhusfastigheter eller för sådana fastigheter jämte hyresfastigheter eller bostadsrättsfastigheter”.

Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog att dessa bestämmelser skall gälla även gemensamhetsanläggning i vilken en anläggningsfastighet deltar. Utredningen motiverade detta med att de skäl som anfördes för fondavsättning för s.k. storkvarter är lika starka när det gäller anläggningsfastigheter (SOU 1996:87 s. 213 f.). De skäl som hade anförts för storkvarter var följande. Fondavsättningar är nödvändiga för ett funktionellt boende inom kvarteret. Anläggning-

SOU 2002:21	Ägarlägenhetsföreningen 215

arna kräver under sin tekniska och ekonomiska livslängd ett kontinuer- ligt underhåll. De som i dag har fördel av anläggningen bör därför ha ett ansvar för att den kan bibehållas eller ersättas. Rättviseskäl talar för att kostnaderna fördelas över anläggningens livslängd.

Avsikten är således att reglerna om fondavsättning skall gälla för andra tredimensionellt indelade fastigheter. Vi ser inte skäl för att undanta ägarlägenheter. Enligt vår bedömning kommer ägarlägenhetsföreningar därmed regelmässigt vara skyldiga att fondera.

I och för sig anges att fonderingsskyldigheten gäller endast gemen- samhetsanläggningar som är ”av kommunalteknisk natur eller annars av större värde”. Rekvisitet större värde torde dock enligt vår bedöm- ning inte innebära att ägarlägenheterna ställs utanför. I förarbetena (prop. 1988/89:77 s. 109) anges nämligen beträffande andra anlägg- ningar än kommunaltekniska följande.

När det gäller övriga anläggningar som bör föranleda fondavsätt- ning går det inte att ange en värdegräns. Vad som åsyftas är dyrbara anläggningar som inte kan klassificeras som kommunaltekniska. Det kan vara fråga om en simbassäng, en tennisbana eller en särskild kvarterslokal för lek eller samvaro. En gemensamhetsanläggning för en mindre installation, t.ex. en TV-antenn, bör däremot typiskt sett inte föranleda fondering.

I sammanhanget bör även nämnas att grunderna för fondavsättningar skall anges i stadgarna. Det är samma ordning som gäller för bostads- rättsföreningar. Denna reglering för bostadsrättsföreningar utgjorde för övrigt förebild när motsvarande regler infördes för samfällighetsföre- ningar (prop. s. 74). En samfällighetsförening som är skyldig att göra fondavsättningar är också skyldig att upprätta underhålls- och förnyel- seplan. Det kravet finns däremot inte för bostadsrättsföreningar.

De aktuella reglerna för bostadsrättsföreningar sågs över av Bo- stadsrättsutredningen. Några ändringar föreslogs inte (SOU 2000:2 s. 258 ff.).

Tilläggas kan att Ägarlägenhetsutredningens påpekande om de lega- la panträtternas omfattning numera synes ha förlorat sin aktualitet. Efter en inledande tveksamhet hos vissa kreditgivare uppges systemet ha fungerat mycket väl. Ett stort lån motsvaras ju t.ex. regelmässigt av för delägarfastigheterna värdehöjande investeringar.

Vi anser därför att det inte är motiverat med mer långtgående regler för ägarlägenhetsföreningarna där de gemensamma åtagandena kan för- väntas bli regelmässigt mindre än i bostadsrättsföreningar.

SOU 2002:21	Exekutionsrättsliga frågor 217

12 Exekutionsrättsliga frågor

12.1Gällande rätt

12.1.1Inledande synpunkter

Den grundläggande lagen om exekution – dvs. när kronofogdemyndig- heten skall utmäta och sälja egendom – är utsökningsbalken (UB).

Den typsituation som är aktuell i förevarande sammanhang är givet- vis att en fastighet skall utmätas på grund av att ägaren har obetalda skulder. Det är den situationen som sedan får jämföras med att det rör sig om en ägarlägenhet.

Utsökningsbalken innehåller en stor andel regler som är tillämpliga på alla typer av egendom. Men det finns också många exempel på att olika regler gäller för olika typer av egendom. En grundläggande indel- ning finns mellan lös och fast egendom. När det gäller t.ex. själva för- säljningen regleras fast egendom särskilt.

I sammanhanget bör nämnas att bostadsrätt behandlas som lös egendom. Det finns några få särskilda regler för bostadsrätter. Men i övrigt gäller de sedvanliga reglerna för lös egendom.

Det bör framhållas att den följande beskrivningen av gällande rätt är starkt koncenterad och därför redovisar endast huvuddragen.

12.1.2Utmätning av fast egendom

Den som har panträtt i fast egendom har rätt att i första hand få utmät- ning i den egendomen, 4 kap. 4 § UB. Men fast egendom får utmätas även om någon panthavare inte finns, om sökanden begär det, 4 kap. 5 § UB.

En central fråga vid utmätning är om egendomen tillhör gäldenären eller inte. Ett antal stödregler finns 4 kap. 24–26 §§ UB. Här kan näm- nas att utgångspunkten är att fast egendom får utmätas, endast om det framgår att egendomen tillhör gäldenären. Har gäldenären lagfart på

218 Exekutionsrättsliga frågor	SOU 2002:21

egendomen antar man att den också tillhör honom. Den får då utmätas, om det inte framgår att egendomen tillhör någon annan.

Ett pantbrev kan vara helt eller delvis obelånat. Det lediga utrym- met, det s.k. ägarhypoteket, kan enligt gällande rätt tas i anspråk, 4 kap. 2 § andra stycket UB. Detta kallas pantbrevsutmätning. Inteckningsut- redningen föreslog nyligen i sitt betänkande Utländsk valuta – Ägarhy- potek (SOU 2001:83) att ägarhypoteket och möjligheten att utmäta pantbrev skall avskaffas.

12.1.3Exekutiv försäljning

När kan exekutiv försäljning ske?

Exekutiv försäljning kan komma till stånd efter utmätning. Men sådan försäljning kan också komma till stånd vid konkurs på konkursförvalta- rens begäran eller i anledning av utmätning.

Offentlig auktion

Huvudregeln för utmätt fast egendom är att den skall säljas på offentlig auktion, 12 kap. 1 § UB. Inför auktionen skall tid och plats för auktio- nen bestämmas. Auktionen skall kungöras. Den skall föregås av ett bevakningssammanträde. Detta syftar till att fastställa bl.a. vilka ford- ringar och övriga anspråk som skall beaktas.

Bevakningssammanträdet avslutas med att en sakägarförteckning över fordringar och rättigheter upprättas. Genom sakägarförteckningen blir det möjligt att räkna fram skyddsbeloppet, 12 kap. 29 § första stycket 1 UB. Detta belopp bestämmer i sin tur lägsta budet.

Köparen är skyldig att betala handpenning. Resterande del av köpe- skillingen skall betalas senast vid fördelningssammanträdet. Detta till- fälle betraktas som tillträdesdag.

Försäljning under hand

Kronofogdemyndigheten har ett alternativ till försäljning på auktion. Den fasta egendomen kan säljas under hand, om det är mer ändamåls- enligt.

Även vid sådan försäljning skall en sakägarförteckning upprättas, 12 kap. 58 § UB. Skyddsbelopp och lägsta bud skall fastställas.

Köparen skall betala en handpenning som vid auktionsförsäljning. Slutbetalning skall göras senast tio veckor efter det att köpehandling

SOU 2002:21	Exekutionsrättsliga frågor 219

har upprättats, 12 kap. 58 § fjärde stycket UB. Fördelningssammanträ- de kan hållas men är inte obligatoriskt, 13 kap. 4 § UB.

12.1.4Annan försäljning vid konkurs

Som tidigare nämnts kan fast egendom säljas exekutivt enligt utsök- ningsbalkens regler även i samband med konkurs. Men fast egendom får alltså även säljas på annat sätt än exekutivt. Försäljningen kan då ske som underhandsförsäljning eller på ordinär auktion i förvaltarens regi (Welamson, Lars, Konkurs, 9 uppl., 1997, s. 127).

12.1.5Undantag från utmätning

I 5 kap. UB finns regler om undantag från utmätning, s.k. beneficiereg- ler. Där finns inga bestämmelser som särskilt tar sikte på fast egendom. Däremot finns sådana bestämmelser för hyres- och bostadsrätt, 5 kap. 1 § UB. Något bör därför sägas om dessa regler.

En hyresrätt som ”tjänar gäldenären till stadigvarande bostad eller behövs för hans förvärvsverksamhet” får inte utmätas. När det gäller hyresrätter som är bostadslägenheter är det till yttermera visso så att de inte kan utmätas eftersom de saknar marknadsvärde (Gregow, Torkel, Utsökningsrätt, 3 uppl., 1996, s. 121). Att bostadslägenheter saknar marknadsvärde hänger samman med förbudet i 12 kap. 65 § JB mot att ta ut ersättning vid överlåtelse av sådana lägenheter.

Beträffande bostadsrätter är undantaget från utmätning inte lika om- fattande. Huvudregeln är visserligen att utmätning inte får ske, om lä- genheten är gäldenärens stadigvarande bostad. Men två undantag finns. Utmätning får ske om gäldenären vid förvärvet har åsidosatt ”tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer”. Detsamma gäller om det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostads- rätten undantas från utmätning.

Slutligen finns ett undantag i 5 kap. 13 § UB som, när det gäller bo- stadslägenheter, i praktiken är betydelsefullt för bostadsrätter. De an- givna undantagen från utmätning gäller inte när bostadsrätten är pant- satt. Panthavaren har då alltid rätt att få bostadsrätten utmätt.

220 Exekutionsrättsliga frågor	SOU 2002:21

12.2Överväganden

Vår bedömning: Några särskilda exekutionsrättsliga bestämmelser bör inte införas. Med andra ord bör de bestämmelser som gäller för annan fast egendom gälla också för ägarlägenheter.

12.2.1Finns det skäl för särregler?

Vi har valt en utformning som innebär att ägarlägenheter skall utgöra fast egendom. Dessutom skall de föreslagna bestämmelserna om tredi- mensionell fastighetsindelning, med undantag för några få särbestäm- melser, gälla på samma sätt för ägarlägenheter som vid annan sådan fastighetsindelning. Det innebär att bestämmelserna om utmätning av fast egendom blir tillämpliga också på ägarlägenheter, om inte något undantag görs.

Enligt vår bedömning är det, sett mer övergripande, också rimligt att dessa bestämmelser blir tillämpliga. Ägarlägenheter skall som sagts utgöra fast egendom. De skall innehas med en direkt äganderätt. Våra förslag innebär att ägarlägenheter blir ett mer individualiserat boende än t.ex. bostadsrätt och att de gemensamma åtagandena har minimerats.

Givetvis finns vissa skillnader mellan en ägarlägenhet och en villa. Och vissa särskilda bestämmelser skall gälla vid tredimensionell fas- tighetsindelning som inte gäller vid traditionell fastighetsindelning. Slutligen innebär det rent faktiskt vissa skillnader att bo i en ägarlägen- het jämfört med en traditionell villa.

Enligt vår bedömning innebär dock ingen av dessa skillnader att några frågor eller negativa effekter i exekutionsrättsligt hänseende upp- står som medför att man bör avvika från reglerna för fast egendom. För denna slutsats talar också inriktningen på Bostadsrättsutredningens exekutionsrättsliga förslag i delbetänkandet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80). Utredningen föreslog en rad ändringar som innebär en an- slutning till vad som gäller vid exekution av fast egendom (s. 339 ff.). Ändringarna gjordes efter bl.a. kontakter med företrädare för Riksskat- teverket. Dessa hade uttalat sig för ännu mer långtgående ändringar, nämligen att man bör helt ansluta till reglerna för fast egendom (s. 338). Det kan tilläggas att varken Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande eller Ägarlägenhetsutredningen föreslog några särskilda exekutionsrättsliga bestämmelser (jfr SOU 1996:87 och 1982:40).

Vår bedömning är således att de exekutionsrättsliga reglerna för fast egendom i allt väsentligt bör vara tillämpliga även beträffande ägarlä-

SOU 2002:21	Exekutionsrättsliga frågor 221

genheter. Vi anser dock att man bör särskilt diskutera om särskilda reg- ler om undantag från utmätning, t.ex. av den typ som finns för bostads- rätter, bör införas för ägarlägenheter.

12.2.2Särskilt om undantag från utmätning

Även om vi bedömer att de gemensamma åtagandena regelmässigt kommer att vara mindre om man jämför ägarlägenheter med bostadsrät- ter, kommer sådana åtaganden att finnas. Främst av det skälet anser vi att frågan måste ställas vilka skäl som ligger bakom beneficiereglerna för bostadsrätter och om dessa eller liknande undantagsregler bör infö- ras för ägarlägenheter. Annorlunda formulerat är frågan om man liksom beträffande andra fastigheter inte skall ha några beneficieregler eller om skäl finns att i detta avseende särbehandla ägarlägenheterna.

Undantagsreglerna för bostadsrätter infördes i samband med till- komsten av 1971 års BRL. Begränsningen till lägenheter som utgör stadigvarande bostad motiverades med att starka sociala skäl kan anfö- ras för utmätningsfrihet beträffande den typen av bostadsrätter (prop. 1971:12 s. 89). Departementschefen fortsatte:

Detta gäller framför allt i de fall lägenheten utgör bostad för gälde- nären och hans familj. Bostadsrättshavaren har i sådana fall lika stort behov av skydd som en hyresgäst och utmätning av bostadsrät- ten framstår oftast som en från bostadssocial synpunkt klart olämp- lig åtgärd. Hänsynen till bostadsrättshavarens behov av skydd måste i regel anses väga tyngre än intresset av att kunna utnyttja det eko- nomiska värde som ligger i bostadsrätten för att tillgodose bostads- rättshavarens borgenärer.

Men vissa inskränkningar ansåg departementschefen borde göras. Det ena undantaget avser, som tidigare nämnts, att gäldenären har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer. Avsikten med den regeln var i första hand att hindra att utmätningsskyddet missbrukas genom att gäl- denären förvärvar bostadsrätt för att undandra sina borgenärer kapital. Har gäldenären anskaffat lägenheten i avsikt att ordna bostadsfrågan för sig och sin familj bör, enligt propositionen, utmätning normalt inte förekomma. Men sedan tillades förutsättningen att det inte med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde framstår som oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning.

Högsta domstolen har i några avgöranden uttalat sig om var gränsen går för de värden som kan medföra utmätningsfrihet (se NJA 1987 s. 575, 1989 s. 409 I–IV och 1990 s. 261). Slutsatsen blir att en gräns,

222 Exekutionsrättsliga frågor	SOU 2002:21

försedd med diverse undantag, i vart fall då kunde dras runt 200 000 kr. Men om gäldenären t.ex. är handikappad kan högre värden komma ifråga. Dessutom måste bektas att avgörandena är mer än tio år gamla. Enligt Högsta domstolen kan värdena behöva omprövas vid en mer extrem prisutveckling på bostadsrättsmarknaden.

De återgivna förarbetsuttalandena menar vi tyder på att den mer tra- ditionella synen på bostadsrätter sattes i förgrunden. Man ser till tanken att bostadssökande genom att sluta sig samman i en förening skulle kunna skaffa billiga bostäder, vilka – åtminstone i vissa avseenden – är mer jämförbara med hyresrätter än med egna hem. Ytterst måste syn- sättet enligt vår uppfattning bygga på tanken att det finns ett väsentligt inslag av kollektiva avgifter vilka företer likheter med hyra. Det är i dessa fall där insatserna dessutom kan förväntas vara måttliga som det är aktuellt att göra undantag.

Enligt vår uppfattning företer ägarlägenheter i detta hänseende stör- re likheter med annan fast egendom än med bostadsrätter. Skäl finns att förvänta sig att de kollektiva avgifterna regelmässigt kommer att vara klart lägre än i bostadsrättsföreningar. Ägaren av en ägarlägenhet har förvärvat en direkt äganderätt genom ett förhållandevis stort kapitaltill- skott.

Man kan vidare förvänta sig att den värdemässiga gräns som Högsta domstolen har satt upp antagligen skulle medföra att utmätning i bety- dande omfattning kunde ske, om gränsen gjordes tillämplig på ägarlä- genheter.

Vidare bör erinras om undantaget i 5 kap. 13 § UB. Det innebär allt- så att beneficiereglerna över huvud taget inte gäller när en bostadsrätt är pantsatt. Prisutvecklingen på bostadsrätter har gjort att det i dag, i vart fall i någorlunda attraktiva områden, är vanligt att bostadsrätterna är pantsatta. Prognosen för ägarlägenheter bör vara att de i åtminstone samma och kanske än större utsträckning blir pantsatta, eftersom kapi- taltillskotten kan förväntas bli regelmässigt högre än för bostadsrätter. En hel del talar alltså för att beneficieregler motsvarande dem som gäller för bostadsrätter oftast skulle sättas ur spel redan på grund av pantsättning, om de infördes för ägarlägenheter.

Vår slutsats är alltså att några särskilda regler om undantag från ut- mätning inte bör införas för ägarlägenheter.

SOU 2002:21	Genomförandet 223

13 Genomförandet

13.1Ekonomiska konsekvenser

Vår bedömning: Förslaget om ägarlägenheter innebär inte några ofinansierade kostnadsökningar för det allmänna. Kostnads- ökningarna bör i stort kunna finansieras genom intäkter från avgifter.

13.1.1Hur omfattande kan byggandet av ägarlägenheter förväntas bli?

Bedömningen av de ekonomiska konsekvenserna av våra förslag kommer till viss del att grundas på osäkra faktorer. Vilken omfattning byggandet av ägarlägenheter får kommer att bli beroende av flera olika omständigheter. Som vi konstaterat i avsnitt 4.6 finns det dock skäl att anta att ägarlägenheter kommer ha en positiv inverkan på produktionen.

Vi har samrått under hand med företrädare för Boverket angående nyproduktionens omfattning. Vår försiktiga bedömning är att nyproduktionen kan komma att uppgå till cirka 3 000–5 000 ägarlägenheter om året. Prognosen bygger på antagandet att ägar- lägenheter i subventionshänseende behandlas som egna hem och har gjorts mot bakgrund av Boverkets bedömning att cirka 25 000 bostäder om året behöver byggas. Skulle däremot hyres- eller bostadsrätter i subventionshänseende få en mer gynnad ställning, får produktionen av ägarlägenheter antas bli lägre, cirka 2 000–3 000 per år.

I sammanhanget kan nämnas att år 2000 färdigställdes knappt 13 000 nya lägenheter i riket, varav cirka 7 400 i flerbostadshus. Motsvarande siffror för första–tredje kvartalen 2001 är 10 400 nya lägenheter, varav 5 000 i flerbostadshus.1

1 Källa: Statistiska Centralbyrån (SCB), Statistiska meddelanden, serie BO 20 SM 0101 och serie BO 14 SM 0104.

224 Genomförandet	SOU 2002:21

13.1.2Konsekvenserna för det allmänna

Inget mer omfattande förberedelsearbete

Som redan framgått bygger våra lagförslag på att förslagen i betänkandet Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87) kommer att leda till lagstiftning. Vi utgår därför ifrån att vid genomförandet av våra förslag det i betänkandet föreslagna regelsystemet, åtminstone i sina grundläggande delar, har godtagits och att de förarbeten gjorts som krävs för genomförandet av en ordning som möjliggör en tredimensionell fastighetsindelning. Utifrån detta bedömer vi att genomförandet av våra förslag inte kommer att kräva några mer omfattande förberedelsearbeten.

Fastighetsbildningen m.m.

Ägarlägenheter skall bildas vid en fastighetsbildningsförrättning. En ökad mängd fastigheter innebär en ökad belastning på lantmäterimyndigheterna. Enligt vårt förslag tillkommer vid fastighetsbildning för ägarlägenheter obligatoriska moment som syftar till att säkerställa ägarlägenhetsfastigheternas rätt till byggnaden i övrigt eller anläggning i denna samt rätt till marken. Det kan gälla t.ex. inrättandet av en gemensamhetsanläggning eller bildandet av servitut (se avsnitt 6.1.2). Lantmäterimyndigheten skall också hålla samman- träde för att bilda en ägarlägenhetsförening, vilken skall registreras (se avsnitt 6.8.2).

I vilken utsträckning tredimensionell fastighetsbildning för ägarlägenheter kommer att innebära merarbete för lantmäteri- myndigheterna är svårt att bedöma i nuläget. Till den del ägar- lägenheter som boendeform blir en konkurrent till egna hem kommer en del av förrättningarna att svara mot vad som annars skulle ha utgjort traditionell fastighetsbildning för småhusbebyggelse. Att hålla sammanträden för att bilda ägarlägenhetsföreningar torde också till viss del svara mot samma åtgärd för bildandet av samfällighetsföreningar för förvaltning av samfälligheter i småhusområden. Ett nettotillskott av fastighetsbildningsärenden kan dock förutses. För lantmäteri- förrättningarna utgår avgifter enligt förordningen (1995:1459) om avgifter vid lantmäteriförrättningar.

Kostnaderna för en ökad arbetsbelastning på lantmäteri- myndigheterna bör således till största delen kunna mötas genom de intäkter som avgifterna tillför det allmänna.

Som redan nämnts skall samtidigt med fastighetsbildningen för ägarlägenheter även en ägarlägenhetsförening bildas. Föreningen skall

SOU 2002:21	Genomförandet 225

registreras (jfr 25 § SFL och se 12 § förslaget till lag om ägar- lägenheter). En utgångspunkt är att registrering kommer att ske i de samfällighetsföreningsregister som förs hos de statliga lantmäteri- myndigheterna. Arbetsinsatsen för en teknisk anpassning av registren och systemen får därför för ägarlägenhetsföreningarnas del antas bli begränsad.

Nyregistreringarna av ägarlägenhetsföreningarna innebär ett visst tillskott av mängden föreningar som den berörda myndigheten skall hantera över tiden utöver övriga samfällighetsföreningar, t.ex. vid registrering av stadgeändringar eller nya styrelseledamöter. Inte heller här går det att mera exakt avgöra vilken inverkan ärendemängden kan ha på arbetsbelastningen. Antalet registreringar beror bl.a. på antalet ägarlägenheter som bildas och, framför allt, på hur stor ägarlägen- hetsenhet varje förening omfattar. Enligt uppgift från Lantmäteriverket hanteras för närvarande cirka 34 000 levande föreningar eller liknande sammanslutningar i samfällighetsföreningsregistret. Av dessa är cirka 17 000 samfällighetsföreningar enligt nu gällande lag och resterande är sammanslutningar tillkomna enligt äldre lagstiftning. Årligen nyregistreras omkring 600–700 samfällighetsföreningar. Med en årlig nyproduktion av 3 000–5 000 ägarlägenheter är det realistiskt att anta att mellan 50 och 150 nya ägarlägenhetsföreningar kommer att bildas. Det bör initialt inte nämnvärt påverka behovet av arbetskraft för registreringsåtgärder. Enligt förordningen (1993:1270) om förande av samfällighetsföreningsregister m.m. utgår avgifter för registrerings- åtgärder. Avgifternas storlek skall vara beräknade enligt principen om kostnadsanpassning till det arbete registreringarna tar i anspråk. Ett eventuellt framtida behov av ökade resurser bör därför kunna mötas med avgiftsintäkter.

Inskrivningsväsendet

Med ett ökat antal fastigheter ökar också ärendetillströmningen hos inskrivningsmyndigheterna. I landet finns drygt 3 miljoner fastigheter och inskrivningsmyndigheterna hanterar årligen en bit under 1 miljon inskrivningsärenden. Med en prognos om 3 000–5 000 nybildade ägar- lägenheter per år för hela riket får därför antas att inskrivnings- myndigheternas arbete inte nämnvärt kommer att påverkas av denna nya ärendegrupp. Nämnda ärenden kommer nämligen att i stort sett vara identiska med motsvarande för traditionella fastigheter.

Enligt beräkningar som företrädare för Domstolsverket gjort kan inledningsvis en handläggare per 2 000 nybildade ägarlägenheter behöva tas i anspråk hos inskrivningsmyndigheterna för hantering av

226 Genomförandet	SOU 2002:21

ärenden om lagfart, inteckningar m.m. Ärendehanteringen kommer efter hand att avse även det befintliga beståndet av ägarlägenheter. Under de närmaste åren efter ikraftträdandet kan en handläggare behöva tas i anspråk för ärenden avseende de befintliga ägarlägen- heterna, givet att det finns högst 20 000 ägarlägenheter. Fråga är alltså om endast ett marginellt resursbehov. För ärendehanteringen utgår avgift enligt förordningen (1987:452) om avgifter vid de allmänna domstolarna. Avgifterna är satta efter principen om full täckning för kostnaderna.

Några ökade ofinansierade kostnader för det allmänna bör därför inte heller uppkomma för inskrivningsmyndigheternas arbete.

Fastighetsregistret

Ägarlägenheterna skall precis som andra fastigheter registreras i fastighetsregistret. Lantmäteriverket ansvarar för drift och förvaltning av registret, se 2 § förordningen (2000:308) om fastighetsregister. Hos verket pågår för närvarande ett arbete med att anpassa registrets allmänna del till tredimensionellt avgränsade fastigheter. Några ytterligare anpassningar av registret för att detta skall kunna rymma också ägarlägenheter torde inte behövas.

Information och utbildning

Ett införande av tredimensionellt avgränsade fastigheter kommer att kräva informations- och utbildningsinsatser framför allt inom lant- mäteriorganisationen. Det informationsbehov som kan följa med införandet av ägarlägenheter bör kunna finansieras inom ramen för berörda myndigheters anslag.

Domstolsförelägganden m.m.

Vi föreslår att en ägare av en ägarlägenhet under vissa förutsättningar av domstol skall kunna åläggas att avflytta (se avsnitt 10.2.3). Verkställighet av ett sådant avgörande blir en ny uppgift för kronofogdemyndigheten. Vi föreslår också att en lägenhetsägare skall ha rätt att ansöka hos hyresnämnd om åtgärdsföreläggande mot en annan ägare, om den senares hyresgäst stör (se avsnitt 10.2.4). Antalet sådana ärenden torde bli så få att förslagen inte kräver några resursförstärkningar hos de berörda myndigheterna.

SOU 2002:21	Genomförandet 227

Belastningen på kommunerna

Vi föreslår i jämförelse med förslaget om tredimensionell fastig- hetsindelning i SOU 1996:87 inte några ändringar i plan- och bygglagen (1987:10), PBL, i fråga om kommunernas planläggning av mark och hantering av ärenden om bygglov eller bygganmälan. Om förslagen i betänkandet genomförs, kommer plan- och bygglagen att vara tillämplig även i fråga om utrymmen för tredimensionell fastighetsindelning (se 1 kap. 1 § PBL i lydelsen enligt förslaget i betänkandet). Våra förslag torde inte i sig ställa några krav på ökade resurser för kommunerna. Om ägarlägenheter kommer att leda till en ökad nyproduktion och därmed ökad arbetsbelastning eller på annat sätt ökade kostnader för kommunerna, bör kostnaderna till en del kunna kompenseras genom de avgifter som kommunerna har rätt att ta ut för verksamheten (se 11 kap. 5 § PBL).

Vad som här tidigare sagts om lantmäteriverksamheten i fråga om merarbete med fastighetsbildningsförrättningar samt om information och utbildning gäller även i fråga om sådana kommunala lantmäteri- myndigheter som inrättats med stöd av lagen (1995:1393) om kommunal lantmäterimyndighet.

Enligt 2 § förordningen (2000:308) om fastighetsregister svarar de kommunala lantmäterimyndigheterna själva för drift och förvaltning av ett automatiserat system för registerkartor. En tredimensionell fastig- hetsindelning innebär att en anpassning kan behöva ske av registersystemet hos dessa myndigheter. Graden av anpassning torde dock bero på vilken ambitionsnivå de olika kommunala lantmäteri- myndigheterna har. I likhet med vad som gäller för den statliga lantmäteriorganisationen anser vi att den anpassning som sker på grund av att tredimensionell fastighetsindelning införs, även bör kunna omfatta ägarlägenheterna. Några ökade kostnadsåtaganden för kommunerna kan därför inte förutses här.

Vårt förslag om konsumentskydd vid förvärv av ägarlägenheter innebär att vi i stort ansluter oss till de förslag som Småhusutredningen har lagt fram i betänkandet Konsumentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110). Det innebär bl.a. att de nya uppgifter som kommunerna däri föreslås få även skall avse ägarlägenheter. Bl.a. skall den kvalitetsansvarige som utsetts enligt plan- och bygglagen kontrollera att föreskrivet fullgörande- och avtalsskydd för en konsu- ment föreligger inför t.ex. en nybyggnation. Byggnadsnämnden får rätt att, om något fullgörandeskydd inte företes, förbjuda vidare byggnadsarbeten. (Se förslag till ändring av 9 kap. 13 § respsktive 10 kap. 3 § PBL i betänkandet). Enligt Småhusutredningen kommer förslagen inte att få några ekonomiska konsekvenser för kommunerna

228 Genomförandet	SOU 2002:21

(se närmare s. 309 i betänkandet). Vårt förslag i denna del ansluter så nära till Småhusutredningens att skäl saknas att göra någon annan bedömning beträffande ägarlägenheter.

Vi bedömer att inte heller vårt förslag om att en ägarlägenhetsförening skall vara skyldig att skicka en underrättelse till socialnämnden innan den ålägger en störande ägare att avflytta (se avsnitt 10.2.3) kommer att medföra några ökade kostnader för kommunerna. Nämnas kan att man inte räknade med ökade kostnader när motsvarande ordning föreslogs för hyres- respektive bostadsrätter (se prop. 1992/93:115 och SOU 2000:2 s. 296).

Sammanfattande slutsatser

Bedömningen av de ekonomiska konsekvenserna av våra förslag grundar sig, som redan nämnts, på osäkra och svårbedömda faktorer. Att införa ägarlägenheter enligt våra förslag innebär bl.a. att boendeformen begränsas till nyproduktion. Enligt vår bedömning kommer förslagen för det allmänna inte att medföra några ökade ofinansierade kostnader, som inte redan med gällande ordning kan direkt eller indirekt täckas genom avgifter.

13.1.3Konsekvenserna för företag och enskilda

Som redan sagts utgår vi ifrån att ett införande av ägarlägenheter kommer att innebära en ökad nyproduktion av bostadslägenheter. Men det är inte möjligt att förutsäga omfattningen. Av betydelse blir i vilken utsträckning produktionen av ägarlägenheter ersätter annan bygg- produktion eller sker därutöver.

Som redan konstaterats torde ägarlägenheter innebära ett ökat inflytande över boendekostnaderna för den enskilde (se avsnitt 5.1.5). Vi har valt en utformning som är avsedd att bl.a. underlätta kredit- givningen och skapa förutsättningar för lägre lånekostnader än för bostadsrätter. För den enskilde köparen av en ägarlägenhet i nyproduktion kommer kostnader att kunna uppstå för fastighets- bildning, lagfart och inteckningar. Detta är kostnader som också en småhusköpare kan förvänta i motsvarande situation. Men det är också kostnader som indirekt kan drabba den som köper en bostadsrätt i en nyproduktion. Köparen av en ägarlägenhet bör i större utsträckning än andra lägenhetsinnehavare kunna påverka sina boendekostnader.

Som redan nämnts anser vi att Småhusutredningens förslag om ett förstärkt konsumentskydd vid småhusbyggande i huvudsak bör gälla

SOU 2002:21	Genomförandet 229

även vid förvärv av en nyproducerad ägarlägenhet. Det innebär bl.a. att kostnaderna för ett fullgörandeskydd kommer att slutligt få bäras av lägenhetsköparen. Småhusutredningen konstaterade att detta förslag i stor utsträckning innebar en återgång till det skydd som tidigare gällt inom ramen för det statliga bostadsfinansieringssystemet. Några kostnadsökningar i dessa delar för enskilda, konsumenter eller företag, förutsågs därför inte. Visserligen kunde enligt utredningen förslaget till förstärkning av skyddet, bl.a. begränsning av självrisken för byggfels- försäkringen, leda till ökade försäkringspremier. Detta ansåg man emellertid kunde ställas mot lägre byggkostnader vilket bör bli en effekt av andra förslag från utredningen, t.ex. förslaget om krav på skriftlighet vid tecknande av avtal om småhusentreprenad (se närmare SOU 2000:110 s. 310 f.).

De ekonomiska konsekvenserna för den enskilde konsumenten, ägarlägenhetsförvärvaren, av vårt förslag om ett s.k. fullgörandeskydd beror på vilken boendeform som denne annars skulle ha valt. Ägarlägenheter lär närmast bli ett alternativ till boende i egna hem eller bostadsrätt. Med Småhusutredningens förslag innebär förvärv av småhus genom en småhusentreprenad också kostnader för fullgörande- skyddet. Sak samma gäller redan med nuvarande bestämmelser för s.k. bostadsrättssmåhus, eftersom dessa omfattas av ett krav på fullgörandeskydd inom ramen för det statliga bostadssubventions- systemet, se 8 § förordningen (1992:986) om statlig bostadssubvention. Vidare krävs obligatorisk byggfelsförsäkring för att uppföra ett flerbostadshus med bostadsrättslägenheter, se 1 § lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring. I de båda sist nämnda fallen drabbar föreningens premiekostnad indirekt bostadsrättshavaren.

Sammanfattningsvis kan konstateras att enskilda konsumenter kommer att få räkna med att i större eller mindre utsträckning bära kostnader för färdigställandeskydd eller skydd mot fel och skador, oavsett om förvärvet avser egna hem, bostadsrätt eller ägarlägenhet. Det ekonomiska utfallet kan dock komma att variera beroende på olika villkor i försäkringarna.

Kostnaderna för byggentreprenörerna genom kravet på fullgörande- skydd kan alltid mötas med en anpassning av priset för entreprenaden. Det gäller oavsett för vilken boendeform byggnation sker.

Vi föreslår också att Småhusutredningens förslag om ett förstärkt avtalsskydd även skall tillämpas på ägarlägenheter (se kap. 7.5.2). Det innebär t.ex. ett krav på att entreprenadavtal som rör ägarlägenheter skall vara skriftligt och ha ett visst innehåll. Småhusutredningen konstaterar bl.a. att det kan leda till, om än försumbara, kostnads- ökningar för enskilda. Ett ökat krav på information för företagen kan inledningsvis, anser Småhusutredningen, leda till kostnadsökningar för

230 Genomförandet	SOU 2002:21

dessa. Sammantaget anser utredningen emellertid att förslaget i denna del inte kommer att få några större ekonomiska konsekvenser för konsumenter och företag. (Se betänkandet s. 310).

Om Småhusutredningens förslag leder till lagstiftning innan systemet med ägarlägenheter införs, bör företagen ha anpassat sig till de nya bestämmelserna. Införandet av ägarlägenheter bör därför inte få några ytterligare ekonomiska konsekvenser för företagen såvitt nu är i fråga. För den enskilde konsumenten, som står inför valet att förvärva ett småhus eller en ägarlägenhet, blir eventuella ekonomiska konse- kvenser av ett förstärkt civilrättsligt avtalsskydd lika.

För byggföretagen erbjuder ägarlägenheter en ny boendeform, där entreprenören kan anpassa produktionen av ett flerbostadshus direkt efter den efterfrågan och de önskemål som finns hos de enskilda lägenhetsintressenterna. Denna möjlighet kan beroende på önskemålen i de enskilda fallen leda till lägre eller högre produktionskostnader jämfört med de genomsnittliga produktionskostnaderna för annan flerbostadsproduktion. Möjligheten att indela lägenheter i fastigheter bör dock kunna leda till en effektivare markanvändning och därmed bidra till lägre produktionskostnader. Huruvida ägarlägenheter också kommer att leda till framtagandet av ny byggteknik och om kostnader- na därigenom också kan pressas får framtiden utvisa.

13.2Ikraftträdandet

Vår bedömning: Våra förslag kan beräknas träda i kraft den 1 januari 2004.

Våra förslag till lagstiftning om ägarlägenheter ansluter i stort till det förslag som lagts fram i förslaget om tredimensionell fastighets- indelning. Enligt vad vi inhämtat är ambitionen att en proposition på grundval av detta betänkande skall avlämnas under hösten 2002. De däri framlagda lagförslagen torde kunna träda i kraft tidigast den 1 juli 2003.

Som redan framgått bör våra förslag inte medföra behov av några mer omfattande, förberedande insatser hos de myndigheter som berörs. Vår bedömning är därför att förslagen bör kunna träda i kraft den 1 januari 2004.

SOU 2002:21	Författningskommentar 231

14 Författningskommentar

Utgångspunkten för våra lagförslag är att en ägarlägenhet skall utgöra en sådan självständig fastighet, anläggningsfastighet, som Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog i sitt betänkande Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87), se bilaga 4. Lag- förslagen i det betänkandet ligger därför till grund för våra författnings- förslag.

Vi har även i vårt arbete utgått från de lagförslag som Småhusutred- ningen lade fram i betänkandet Konsumentskyddet vid småhusbyggan- de (SOU 2000:110), se bilaga 5.

I våra lagförslag utgår vi således ifrån lagförslagen i de nu nämnda båda utredningarna som om de vore gällande rätt. Endast i de avseen- den vi föreslår ändringar i de utredningsförslagen är de däri berörda paragraferna medtagna och följaktligen då med de ändringar vi före- slår.

14.1Förslaget till lag om ägarlägenheter

Ägarlägenhet och ägarlägenhetsförening

1 § En ägarlägenhet är en sådan fastighet som avses i 1 kap. 3 § andra stycket fastighetsbildningslagen (1970:988) och som har bildats för att utgöra en lägenhet för bostadsändamål.

Av bestämmelsen följer att en ägarlägenhet är en tredimensionellt av- gränsad, självständig fastighet som bildats i syfte att tjäna som bostads- lägenhet. En ägarlägenhet är således en anläggningsfastighet av särskilt slag. I fastighetsbildningslagen (1970:988) finns de nya bestämmelser som Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande föreslog om hur sådana fastigheter bildas.

Enligt det förslaget kan en anläggningsfastighet utgöra t.ex. ett helt våningsplan med hyreslägenheter. På det sättet kan alltså en anlägg- ningsfastighet bildas för bostadsändamål. Däremot går det inte att bilda en anläggningsfastighet av ett utrymme avsett att utgöra en enskild lägenhet för bostadsändamål (se 3 kap. 1 a § sista stycket FBL i betän-

232 Författningskommentar	SOU 2002:21

kandet). Vi föreslår att detta undantag tas bort. Den ändringen och bestämmelserna i förevarande paragraf innebär att en anläggningsfas- tighet som utgör en enskild lägenhet för bostadsändamål utgör en ägarlägenhet.

Det finns inga begränsningar i fråga om de bostadsändamål för vilka ägarlägenheter kan bildas. Det kan gälla bostäder för t.ex. permanent- boende eller fritidsboende.

För bildandet av ägarlägenheter gäller i princip samma bestämmel- ser som för bildandet av andra anläggningsfastigheter. Det innebär bl.a. att det allmänna lämplighetsvillkoret i 3 kap. 1 § FBL skall vara uppfyllt och att fastighetsbildningen skall vara förenlig med gällande planbestämmelser. I fråga om de närmare förutsättningarna för bildan- det av en anläggningsfastighet hänvisar vi här i första hand till betän- kandet SOU 1996:87 s. 157 ff. I vilken utsträckning bestämmelserna om anläggningsfastigheter kan bli tillämpliga på ägarlägenheter har behandlats i avsnitten 6.1, 6.4, 6.6, 6.9, 6.10, 10.2.2, 10.2.5 och 11.4.2.

Liksom vid annan fastighetsbildning ankommer det på lantmäteri- myndigheten att bestämma den enskilda ägarlägenhetens fastighets- gränser. Normalt torde en ägarlägenhet omfatta vad som utgör själva bostadsutrymmet. Ingenting hindrar dock att det i lägenhetsfastigheten ingår också s.k. biutrymmen, t.ex. vinds- eller källarkontor, eller ett avgränsat markområde närmast utanför en lägenhet på bottenplanet.

Till en ägarlägenhet hör vidare en rätt till gemensamma utrymmen eller anläggningar i den byggnad i vilken lägenheten ryms och en rätt också till den mark på vilken byggnaden är uppförd (se 3 kap. 1 a § första stycket FBL i 1996 års betänkande). Ägarlägenhet skall således utgöra ett ”paket” av odelbara rättigheter. Hur rätten till gemensamma utrymmen eller anläggningar och till marken kommer att tryggas bestäms vid den förrättning vid vilken ägarlägenheterna fastighetsbil- das (se avsnitt 6.1.2).

I samband med fastighetsbildningsförrättningen skall lantmäteri- myndigheten också besluta om bildandet av en ägarlägenhetsförening (jfr 12 §).

Att en ägarlägenhet är en fastighet medför bl.a. att köpet av en så- dan lägenhet skall följa jordabalkens formbundna krav (4 kap. JB), att lagfart skall sökas på fånget (20 kap. JB) och att inteckningar kan tas ut i fastigheten (6 och 22 kap. JB). Ägarlägenheten kan överlåtas fritt (se avsnitt 8.2.2) och ägaren kan också utan begränsningar hyra ut denna (se avsnitt 9.1.2). Särskilda bestämmelser till skydd mot störningar i boendet finns i 5 – 8 och 10 §§.

SOU 2002:21	Författningskommentar 233

2 § En ägarlägenhetsförening är en samfällighetsförening enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Föreningens ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den har bildats och att i övrigt fullgöra de uppgifter som följer av denna lag.

I stället för 20 § andra och tredje styckena, 26 § första stycket samt 29 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter gäller bestämmelserna i 12, 13 och 15 §§ denna lag i fråga om föreningen och dess förvaltningsuppgifter.

En ägarlägenhetsförening skall alltid finnas för samverkan mellan ägarlägenhetsfastigheterna (se 12 §). Av första stycket följer att en ägarlägenhetsförening skall fullgöra uppgifter som dels en traditionell samfällighetsförening har enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL), dels följer av denna lag (se 5–7 §§ nedan).

Föreningen skall ha stadgar och av 28 § SFL framgår vilka uppgifter som obligatoriskt skall ingå i dessa. Lagen medger att vissa bestämmel- ser i den kan ges ett annat innehåll i stadgarna, se t.ex. 34, 37, 38, 42, 47, 49, 51 och 52 §§ SFL. Lägenhetsägarna kan därutöver, inom ramen för vad nyss nämnda lag och förevarande lag medger, i stadgarna meddela närmare bestämmelser i frågor som rör föreningens förvalt- ning och uppgifter i övrigt.

Föreningen har att agera i frågor som rör samfälligheten. Det kan dock finnas situationer där föreningen måste agera tillsammans med de enskilda lägenhetsägarna i deras egenskap av fastighetsägare, t.ex. i frågor som rör byggnaden i sin helhet. Sådana förelägganden m.m. som avses i 10 kap. 3 § PBL kan därför behövas riktas även gentemot föreningen. Det finns inget som hindrar att lägenhetsägarna ger före- ningen fullmakt att företräda dem i andra frågor än de som faller inom föreningens behörighet på grund av lag. Det kan t.ex. vara lämpligt om lägenhetsägarna i sin egenskap av fastighetsägare beretts tillfälle att yttra sig över ett förslag till detaljplan m.m. eller när de har att svara på förelägganden som kommunen meddelat med stöd av bestämmelser i 10 kap. PBL.

I sammanhanget bör erinras om den redan föreslagna ändringen i 19 § SFL enligt lagförslaget i SOU 1996:87 om skyldighet för en samfällighetsförening som förvaltar en anläggningsfastighet att avsätta medel för en fond för underhåll m.m., se också avsnitt 11.4.2 i förevarande betänkande.

Det är inte möjligt att, till skillnad mot vad som gäller för en samfäl- lighetsförening, upplösa en ägarlägenhetsförening så att förvaltningen övergår till en delägarförvaltning (se avsnitt 6.8.2).

Av andra stycket framgår att det finns vissa bestämmelser i denna lag som ersätter bestämmelser i lagen om förvaltning av samfälligheter. Det gäller bestämmelserna i 12 § om bildande och registrering av

234 Författningskommentar	SOU 2002:21

ägarlägenhetsföreningen, i 13 § om föreningens firma och i 15 § om upplösning av föreningen.

Särskilda villkor för fastighetsbildningen

3 § En fastighetsbildning till ägarlägenhet av ett utrymme i en byggnad får ske endast om utrymmet är tidigare outnyttjat.

En utgångspunkt är att fastighetsbildning till ägarlägenheter får ske endast i samband med nyproduktion. Den föreslagna bestämmelsen hindrar för det första att fastighetsbildning kommer till stånd i lägen- hets- eller lokalutrymmen som vid tiden för bildandet är upplåtna med t.ex. hyres- eller bostadsrätt. Det är heller inte möjligt att fastighetsbil- da ägarlägenheter i tomma hus, om lägenheterna tidigare varit upplåtna med nyttjanderätt i någon form, t.ex. med hyres- eller bostadsrätt. Ägarlägenheter kan därför inte bildas efter det att en husägare tömt huset på hyresgäster inför en tänkt fastighetsbildning av lägenheterna. Bestämmelsen hindrar också att ägarlägenheter bildas i t.ex. ett hus i vilket ägaren själv nyttjat alla utrymmena. De närmare skälen för regleringen framgår av avsnitt 6.2.2.

Kravet på att det utrymme som är föremål för fastighetsbildning skall vara ”outnyttjat” inskränker sig naturligtvis till att någon faktiskt nyttjat det och till sådant nyttjande som åtnjuter rättsordningens skydd. Så utgör t.ex. en husockupation inte i sig något hinder mot fastighets- bildning.

Prövningen lär regelmässigt bli enkel för lantmäterimyndigheten. Det gäller särskilt i sådana fall där byggnaden vid tiden för prövningen t.ex. ännu inte är helt färdigställd. I övriga fall får i första hand sökan- den lämna lantmäterimyndigheten de upplysningar som krävs för myndighetens prövning enligt denna paragraf. Kommunerna har det övergripande ansvaret för planläggningen av mark samt för hur bebyg- gelse får ske. Lantmäterimyndigheten bör därför inom ramen för sin utredningsskyldighet enligt 4 kap. 25 § FBL vid behov också kunna få upplysningar från berörd kommunal myndighet i frågan om utrymmet i byggnaden är eller tidigare varit föremål för nyttjande av något slag.

Kravet på att ett utrymme som är föremål för fastighetsbildning skall vara tidigare outnyttjat gäller endast vid bildande till ägarlägen- het. Bestämmelsen hindrar alltså inte ny fastighetsbildning avseende utrymmen i redan bildade ägarlägenheter. Det är exempelvis möjligt att bilda en större ägarlägenhet genom sammanläggning av två mindre lägenheter. Däremot går det inte att lägga samman en anläggningsfas- tighet som varit upplåten med t.ex. hyresrätt eller använts av ägaren själv med en ägarlägenhet.

SOU 2002:21	Författningskommentar 235

4 § En fastighetsbildning avseende ägarlägenhet får ske endast om det därigenom bildas en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter.

En fastighetsbildning för ägarlägenheter förutsätter att denna resulterar i att det kommer att finnas en sammanhållen enhet av minst tre sådana lägenheter. Skälen för förslaget har tagits upp i avsnitt 6.3.2.

Av paragrafen följer att det i normalfallet inte går att fastighetsbilda ägarlägenheter i ett en- eller tvåbostadshus. Om storleken på ett sådant hus medger att minst tre lägenheter bildas, föreligger emellertid inget hinder.

Bestämmelsen är tillämplig såväl när lägenhetsfastigheter bildas ”första gången” som vid senare fastighetsbildningsåtgärder avseende en sådan fastighet. Det är t.ex. tänkbart att den som äger två lägenhets- fastigheter genom sammanläggning vill åstadkomma en större ägarlä- genhet. Den som äger både en anläggningsfastighet, t.ex. en lokal, och en lägenhetsfastighet kan önska att på samma sätt i stället åstadkomma en större lokal. Resultatet av sådana fastighetsbildningar får inte bli att det därefter kvarstår endast två ägarlägenheter i den aktuella enheten. I så fall är villkoret i denna paragraf för fastighetsbildning inte uppfyllt.

Vad som avses med ”sammanhållen” enhet får lantmäterimyndighe- ten i varje enskilt fall ta ställning till. Ett hus som enbart innehåller ägarlägenheter uppfyller självfallet kravet på att vara en sammanhållen enhet. Man kan också tänka sig att detta ”hus” i stället för att placeras på marken, placeras ovanpå en befintlig byggnad. Att det i dessa fall rör sig om en sammanhållen enhet är lätt att se. Men även andra utformningar är tänkbara. Därvid skall beaktas att lägenheterna skall ligga samlade inom ett begränsat utrymme, åtskilda sinsemellan endast av sådan samfälld egendom som lägenhetsfastigheterna har del i.

Användningen av bostaden

Störningar i boendet

236 Författningskommentar	SOU 2002:21

Paragrafen avser störningar i boendet. Det är en motsvarighet till de bestämmelser om sådana störningar som finns för hyresrätter i 12 kap. 25 § jordabalken och som har föreslagits för bostadsrätter (se SOU 2000:2 s. 184 ff.). Skälen för att ha denna ordning också för ägarlägen- heter har angetts i avsnitt 10.2.3.

Bestämmelserna i första stycket behandlar sådana störningar i boen- det som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö. Vad som utgör sådana störningar har utförligt behandlats i förarbetena till den motsvarande bestämmelsen i hyresla- gen (prop. 1992/93:115 s. 30 f.). Eftersom avsikten är att gränsen skall dras på samma sätt här finns skäl att i korthet återge vad som där sägs. Det är ett normalt inslag i boendet i flerfamiljshus att det förekommer vissa lindriga störningar som kan sägas ha en viss skadlig inverkan på hälsan. Som ett exempel kan sägas att lekande barn i en lägenhet kan störa sömnen för en granne som har nattarbete. Den typen av störningar får accepteras. När man bedömer vilka störningar som måste accepteras får man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva tåla. Även när det gäller störningar som försämrar bostadsmiljön blir den allmänna uppfattning- en om vad en boende måste tåla i form av störningar av betydelse. Störningar får inte medföra att en boende i den miljön inte kan fungera på vanligt sätt. I allmänhet torde störningar som innebär hälsorisker också innebära en försämring av bostadsmiljön och vice versa. Men i vissa situationer kan det vara så att endast det ena rekvisitet är tillämp- ligt.

Däremot finns i lagen ingen motsvarighet till reglerna i 12 kap. 25 § JB och 7 kap. 9 § BRL om iakttagande av allt som fordras för bevaran- de av sundhet m.m. Dessa mer allmänt hållna ordningsregler av äldre datum har inte ansetts behövliga.

Ägaren är självklart ansvarig för de störningar han själv förorsakar. Men enligt första stycket andra meningen ansvarar han, på samma sätt som en hyresgäst och som föreslås beträffande bostadsrättshavare, också för störningar som orsakas av vissa andra personer. Personkret- sen är dock inte helt densamma här som i de två andra fallen. Störning- ar från en hyresgäst till lägenhetsägaren omfattas nämligen inte av förevarande bestämmelser. I de fall en sådan hyresgäst stör, finns särskilda bestämmelser i 10 §. Det hänger samman med att följden vid störningar är åläggande att flytta och inte förverkande. Påpekas bör också att, när en hyresgäst i en ägarlägenhet stör, den lägenhetsägare som är hyresvärd har samma befogenheter som andra hyresvärdar har enligt 12 kap. JB.

Enligt andra stycket kan en lägenhetsägare som inte iakttar vad som sägs i första stycket åläggas att flytta. Ett sådant åläggande skall avse

SOU 2002:21	Författningskommentar 237

även eventuella andra som hör till hushållet. Åläggandet meddelas av domstol och behörig att ansöka är ägarlägenhetsföreningen. Det är lä- genhetsägaren och föreningen som är parter i målet. Saken är disposi- tiv. Med andra ord kan föreningen och ägaren, oavsett domstolens dom, träffa överenskommelser, t.ex. om att ägaren skall få bo kvar. I 6 och 7 §§ anges vissa begränsningar och förutsättningar för möjligheterna att meddela ett åläggande att flytta.

Ett åläggande att flytta innebär att de som åläggandet avser är skyl- diga att flytta genast. Om så inte sker, kan de avhysas genom krono- fogdemyndighetens försorg, se 16 kap. 1 § UB. Lägenhetsägaren har emellertid kvar sin äganderätt till lägenheten, även om han alltså inte längre kan använda den för eget bruk. Ett åläggande att flytta innebär att lägenhetsägaren och de övriga berörda måste lämna lägenheten för gott. Flyttar de ändå tillbaka, kan ägarlägenhetsföreningen med stöd av åläggandet åter begära avhysning.

6 § Om det förekommer störningar i boendet, skall ägarlägenhetsfö- reningen ge lägenhetsägaren tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.

En lägenhetsägare som utan dröjsmål rättar sig efter en tillsägelse får inte åläggas att flytta.

En lägenhetsägare får inte åläggas att flytta förrän socialnämnden har underrättats.

Enligt paragrafens första stycke är ägarlägenhetsföreningen skyldig att agera om den känner till att det förekommer störningar i boendet. Föreningen skall då ge lägenhetsägaren tillsägelse att se till att stör- ningarna omedelbart upphör.

I 8 § finns föreskrifter om hur en tillsägelse till lägenhetsägaren kan skickas. Det räcker med rekommenderat brev. Föreningen skall rikta tillsägelsen till den lägenhetsägare som är ansvarig för störningarna.

Föreningen skall vidare underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Beträffande hyresrätter och, enligt Bostadsrättsutredningens förslag i SOU 2000:2, bostadsrätter, anges särskilt att skyldigheten att underrätta socialnämnd gäller endast när det är en bostadslägenhet. Ägarlägenheter är per definition bostads- lägenheter.

Ägarlägenhetsföreningens underrättelse till socialnämnden skall innehålla uppgift om att en viss lägenhetsägare är ansvarig för stör- ningar i boendet. Lägenhetsägarens namn, den lägenhet det är fråga om samt vilka störningar som förekommit skall anges. Liksom beträffande tillsägelse till lägenhetsägare gäller att underrättelsen till socialnämn-

238 Författningskommentar	SOU 2002:21

den anses lämnad när meddelandet har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress, se 8 §.

Om ägaren följer tillsägelsen, löper han enligt andra stycket ingen risk att bli tvingad att flytta. Detta gäller dock, enligt 7 §, inte särskilt allvarliga störningar.

Att socialnämnden har underrättas är, enligt tredje stycket, en förut- sättning för att lägenhetsägaren skall kunna åläggas att flytta. Beträffande den närmare tidpunkten då socialnämnden skall underrättas lämnas föreningen, liksom hyresvärden (prop. 1992:93:115 s. 33), viss frihet att göra egna bedömningar. Det normala bör vara att underrättelsen lämnas till socialnämnden samtidigt som tillsägelsen till lägenhetsäga- ren att upphöra med störningarna. Undantagsvis kan dock skäl finnas att dröja något med underrättelsen, t.ex. om föreningen bedömer att störningarna kommer att upphöra i och med tillsägelsen. Det är dock samtidigt viktigt att socialnämnden inte kopplas in på ett för sent stadium.

7 § Skyldigheten enligt 6 § att ge lägenhetsägaren tillsägelse eller att underrätta socialnämnden gäller inte om störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).

I dessa fall skall dock en kopia av ansökningen om åläggande att flytta skickas till socialnämnden.

Paragrafen avser störningar som är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. I dessa fall skall föreningen direkt kunna begära att lägenhetsägaren skall åläggas att flytta. Varken tillsägelse om rättelse eller underrättelse till socialnämnden behövs. Till social- nämnden skall dock skickas en kopia av ansökningen till domstolen om åläggande för lägenhetsägaren att flytta.

I enlighet med vad som anges i prop. 1992/93:115 är det framför allt i två situationer som det är motiverat att inte kräva tillsägelse om rättelse och underrättelse i förväg till socialnämnden. Den ena utgörs av sådana fall när en ägare har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, t.ex. mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan lägenhetsägare.

Den andra situationen är sådana fall där det kan förutses att en begä- ran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Framför allt gäller det särskilt omfattande störningar. Det kan vara fråga om en lägenhetsägare som inte klarar ett eget boende, kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande.

SOU 2002:21	Författningskommentar 239

Det är ägarlägenhetsföreningen som i första hand får bedöma om störningarna är så allvarliga att tillsägelse kan underlåtas. Skäl kan finnas att göra denna bedömning med försiktighet. På samma sätt som gäller för hyresrätter (prop. 1993/93:115 s. 41) kan en följande rättslig prövning mynna ut i att störningarna inte anses ha varit särskilt allvar- liga. Följden av det blir att åläggande att flytta inte anses kunna medde- las utan föregående tillsägelse. Detta kan alltså medföra att det tar onödigt lång tid innan störningarna upphör. I tveksamma fall kan således skäl finnas att ge ägaren en tillsägelse.

Enligt paragrafen är det tillräckligt att skicka de angivna meddelandena med rekommenderat brev. Förutsättningen är att meddelandet har skickats till mottagarens vanliga adress. Det är samma krav som gäller för hyresrätter och som föreslås för bostadsrätter.

Särskilda bestämmelser vid uthyrning av en ägarlägenhet

9 § Vad som särskilt föreskrivs i 12 kap. jordabalken i fråga om en- eller tvåfamiljshus tillämpas också när ett hyresavtal avser en ägarlä- genhet.

I 12 kap. jordabalken (”hyreslagen”) finns särskilda bestämmelser gällande hyresförhållanden som avser en- eller tvåfamiljshus, se avsnitt 9.2.1. För enfamiljshus gäller enligt 12 kap. 15 och 24 a §§ JB undan- tag från vad som annars gäller för hyresvärdens underhållsansvar och hyresgästens rätt att måla om m.m. Beträffande en- eller tvåfamiljshus finns bl.a. inskränkningar i bytesrätten och besittningsskyddet, 12 kap. 35 och 46 §§ JB.

Enligt förevarande paragraf skall dessa bestämmelser tillämpas på samma sätt om hyresförhållandet avser en ägarlägenhet. Ägarlägenhe- ter kan per definition inte vara ”flerfamiljslägenheter”. Ägarlägenheter skall nämligen, enligt vårt förslag bildas av ett utrymme för en lägen- het, se 1 §. Men bestämmelsen innebär å andra sidan endast att ägarlä- genheter jämställs med en- eller tvåfamiljshus. Således skall eventuella ytterligare rekvisit för särbestämmelserna vara uppfyllda på samma sätt som för en- eller tvåfamiljshus. Exempelvis gäller särregeln om besitt- ningsskydd i 12 kap. 46 § första stycket 6 JB endast om upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet.

240 Författningskommentar	SOU 2002:21

Skälen för den valda lösningen har utvecklats i avsnitt 9.2.2.

10 § Om en hyresgäst inte iakttar vad som anges i 12 kap. 25 § jordabalken och den lägenhetsägare som är hyresvärd inte vidtar åtgärder för att störningarna skall upphöra, får hyresnämnden medde- la åtgärdsföreläggande för hyresvärden enligt 12 kap. 16 § andra stycket jordabalken även på ansökan av en annan lägenhetsägare.

I 12 kap. 25 § JB finns bestämmelser om störningar i boendet och även vissa andra förhållningsregler för hyresgäster. Om det förekommer sådana störningar och hyresvärden inte vidtar åtgärder, kan åtgärds- föreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket JB meddelas för hyres- värden att vidta åtgärder. Behörig att ansöka om åtgärdsföreläggande är, enligt nämnda paragraf, en hyresgäst.

Förevarande paragraf avser situationen att en lägenhetsägare har hyrt ut sin lägenhet enligt bestämmelserna i 12 kap. JB och att stör- ningar enligt 12 kap. 25 § JB förekommer. I den situationen ges i förevarande paragraf även annan lägenhetsägare rätt att ansöka om åtgärdsföreläggande. Det är alltså detta som är den enda avvikelsen. I övrigt gäller de sedvanliga reglerna om åtgärdsföreläggande. Skälen för lösningen har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 10.2.4.

Legal panträtt för vissa fordringar

11 § Med en sökandes fordran på ersättning enligt 3 kap. 5 § tredje stycket jordabalken följer förmånsrätt enligt 6 § 1 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet inte har förfallit till betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansökan.

I fråga om en ägarlägenhetsförenings fordran i visst fall på uttaxe- rat belopp finns bestämmelser i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Första stycket innehåller bestämmelser om s.k. legal panträtt för fordran enligt 3 kap. 5 § tredje stycket JB (sistnämnda paragraf i den lydelse som den har enligt förslaget i SOU 1996:87). Sådan fordran avser följande. Om en lägenhetsägare vanvårdar sin ägarlägenhet kan en annan ägare, vars del av anläggningen är utsatt för skaderisk, ansöka om föreläggande för den vanvårdande att åtgärda bristen. Om föreläggandet inte följs, är ett möjligt alternativ att domstolen tillåter sökanden att åtgärda bristen. I så fall skall domstolen också fastställa den beräknade kostnaden för åtgärden. Sökanden är berättigad till ersättning med fastställt belopp.

Det är således denna ersättning som har legal panträtt enligt de när- mare, angivna bestämmelserna i förmånsrättslagen (1970:979). En

SOU 2002:21	Författningskommentar 241

förutsättning för förmånsrätt är att ersättningen, på angivet sätt, har prövats av domstol. Det innebär bl.a. att en mellan parterna träffad överenskommelse inte ger den aktuella förmånsrätten. Den legala panträtten har behandlats i avsnitt 10.2.2.

I andra stycket har tagits in en erinran om den legala panträtt som följer av 1973 års lag om förmånsrätt för vissa fordringar.

Bestämmelser om ägarlägenhetsföreningen

Bildande och registrering av en förening

12 § I anslutning till fastighetsbildning av ägarlägenheter skall lantmäterimyndigheten hålla sammanträde för bildandet av en ägarlä- genhetsförening för de ägarlägenheter som har del i samfälligheten och som ingår i samma enhet. Detta gäller dock inte om det redan finns en sådan förening som ägarlägenheten kan ingå i.

Registrering av föreningen skall ske genom lantmäterimyndighetens försorg.

Enligt första stycket är det i princip obligatoriskt för lantmäterimyndig- heten att hålla sammanträde för att bilda en ägarlägenhetsförening när ägarlägenheter bildas. Frågan om myndigheten skall hålla ett samman- träde skall alltså inte vara beroende av att någon delägare begär det eller av någon annan omständighet som anges i 20 § andra eller tredje stycket i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Förslaget har behandlats i avsnitt 6.8.2.

Om ägarlägenheter bildas i en ny tillbyggnad, t.ex. som ett vånings- plan ovanpå ett befintligt hus, är det tänkbart att det redan finns en ägarlägenhetsförening för ägarlägenheter belägna på våningsplanet under. I så fall bör föreningens ändamål kunna utvidgas till att avse även de nya lägenheterna (jfr 56 § SFL). Det är mot bakgrund härav bestämmelsen utformats så att en ägarlägenhetsförening skall bildas endast om det inte redan finns en sådan att ansluta till. Mot bakgrund av de särskilda uppgifter som en ägarlägenhetsförening skall ha utöver dem som annars tillkommer en samfällighetsförening (se 5–7 §§) har det ansetts mest ändamålsenligt att i en förening får ingå endast de lägenheter som tillhör samma sammanhållna enhet (jfr 4 §).

Enligt 24 § SFL skall en samfällighetsförening slutligt betala kost- naderna för det sammanträde vid vilket föreningen bildas men den sökande skall betala förskott. Vanligtvis brukar lantmäterimyndigheten förskottera kostnaderna när sammanträdet leds av myndigheten. Denna tar sedan ut kostnaden direkt av föreningen (Österberg, Tommy, Samfälligheter, 7 uppl., 2000, s. 28). Det bör kunna förväntas att denna ordning kommer att tillämpas också i nu aktuella fall.

242 Författningskommentar	SOU 2002:21

Av andra stycket följer att det är en uppgift för lantmäterimyndighe- ten att se till att ägarlägenhetsföreningen blir registrerad. En sådan lösning ter sig mest praktisk med hänsyn till det obligatoriska kravet för myndigheten att hålla sammanträde när en förening skall bildas.

Föreningens firma

13 § Föreningens firma skall innehålla ordet ägarlägenhetsföre- ning. Firman skall tydligt skilja sig från andra hos den statliga lantmä- terimyndigheten registrerade ännu bestående ägarlägenhetsfirmor. För registrering av föreningens firma gäller i övrigt vad som före- skrivs i firmalagen (1974:156).

Endast en ägarlägenhetsförening får i sin firma använda ordet ägarlägenhetsförening. Den som bryter mot vad som nu sagts döms till böter.

Bestämmelsen ersätter 29 § lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Särskilt om visst stadgevillkor

14 § Stadgevillkor om att hälften eller fler av ledamöterna i en ägarlägenhetsförenings styrelse utses på annat sätt än genom val på föreningsstämma får, oavsett vad som anges i stadgarna, ändras genom beslut på föreningsstämma.

Vid sådan omröstning har varje röstberättigad medlem, oavsett om medlemmen äger en eller flera ägarlägenheter, en röst. För beslut om ändring fordras minst två tredjedelar av de avgivna rösterna.

Paragrafen innehåller bestämmelser om ändring av en viss typ av stadgevillkor. Det stadgevillkor som avses är villkor som innebär att hälften eller fler av styrelseledamöterna skall utses på annat sätt än av föreningsstämman.

Enligt första stycket kan ett sådant stadgevillkor ändras genom be- slut på föreningsstämma, oavsett vad som anges i stadgarna om ändring av villkoret. Bestämmelsen är ett undantag från vad som annars gäller för möjligheten att i stadgarna föreskriva om ändring av stadgevillkor. Normalt sett finns nämligen en möjlighet att föreskriva strängare villkor än de som följer av författning, 52 § första stycket sista mening- en SFL.

I andra stycket anges hur många röster varje medlem har och vad som krävs för en ändring av stadgevillkoret. Det är samma förutsätt- ning som enligt 52 § första stycket SFL gäller för ändring av stadgar, med den skillnaden att strängare villkor inte med verkan kan föreskri- vas i stadgarna.

SOU 2002:21	Författningskommentar 243

Några särskilda bestämmelser finns inte i förevarande paragraf om hur ett nytt stadgevillkor skall vara utformat.

Upplösning av föreningen

15 § En ägarlägenhetsförening får upplösas endast när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör.

Som en följd av det obligatoriska kravet på att en ägarlägenhetsföre- ning skall finnas för samverkan mellan ägarlägenhetsfastigheter, bör det inte vara möjligt för medlemmarna att själva upplösa föreningen. Frågan har behandlats i avsnitt 11.3.2. En ägarlägenhetsförening kan med andra ord endast upplösas när ägarlägenhetsfastigheterna, och därmed samfälligheten som bildats enligt t.ex. anläggningslagen (1973:1149), helt upphör.

14.2Förslaget till lag om ändring i jordabalken

2 kap. 2 §

I enlighet med vad som sägs i första stycket hör därjämte i regel till byggnad, såvitt angår

1.bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling,

2.butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning,

3.samlingslokal: estrad och sittplatsanordning,

4.ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och anläggning för maskinmjölkning,

5.fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri.

Reservdel och dubblett till föremål som avses i första eller andra stycket hör ej till byggnaden.

Bestämmelserna i första stycket, andra stycket 1 och tredje stycket tillämpas på motsvarande sätt i fråga om sådan fastighet som avses i lagen (0000:000) om ägarlägenheter.

I 2 kap. 1 § JB regleras de s.k. omedelbara fastighetstillbehören. Bestämmelsen kommer formellt att vara tillämplig på ägarlägenhetsfas-

244 Författningskommentar	SOU 2002:21

tigheter liksom på andra anläggningsfastigheter. På grund av innehållet torde regeln dock ha ett begränsat tillämpningsområde för ägarlägen- hetsfastigheter.

I 2 kap. 2 § JB finns reglerat de s.k. medelbara fastighetstillbehören (byggnadstillbehören). Vad som föreskrivs i första stycket om tillbehör har till följd av det nya fjärde stycket giltighet även när fråga är om motsvarande tillbehör ägnat för stadigvarande bruk för en ägarlägenhet eller del av denna. Syftet med ägarlägenheter är att de skall brukas som bostad. Därför har kretsen av tillbehör i 2 kap. 2 § andra stycket JB för ägarlägenhetsfastigheternas del inskränkts till vad som anges i punkten 1 (se avsnitt 6.1.2).

13 kap. 2 §

Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller kommun eller som eljest är i allmän ägo. Om regeringen för särskilt fall medger det, får tomträtt upplåtas även i fastighet som tillhör stiftelse.

Tomträtt får inte upplåtas i del av fastighet, i flera fastigheter ge- mensamt eller i sådan fastighet som avses i lagen (0000:000) om ägarlägenheter.

Ändringen är föranledd av att vårt förslag att tomträtt inte skall kunna upplåtas i ägarlägenhetsfastigheter. Frågan har behandlats i avsnitt 6.5.2.

14.3Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken

16 kap. 1 §

Frågor om verkställighet av en förpliktelse för tidigare ägare eller nyttjanderättshavare att flytta från fast egendom, en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad (avhysning) prövas av krono- fogdemyndigheten i den region där svaranden har sitt hemvist eller där verkställigheten skall ske.

Detsamma gäller i fråga om verkställighet av en förpliktelse för en ägare av en ägarlägenhet eller medlem i dennes hushåll att flytta från lägenheten.

I 5 § andra stycket förslaget till lag (0000:000) om ägarlägenheter finns en bestämmelse om att domstol, på ansökan av ägarlägenhetsförening- en, under vissa förutsättningar kan ålägga en ägare och de som hör till dennes hushåll att flytta. Genom det föreslagna andra stycket görs

SOU 2002:21	Författningskommentar 245

bestämmelsen om vilken kronofogdemyndighet som skall pröva frågan om verkställighet tillämplig på sådant åläggande att avflytta.

14.4Förslaget till lag om ändring i äktenskapsbalken

7 kap. 4 §

Med makars gemensamma bostad avses i denna balk

1.fast egendom, som makarna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad eller ägarlägenhet på egendo- men som är avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.

Syftet med den föreslagna ändringen i första stycket är att anpassa lagtexten så att det klart framgår att punkten 1 också omfattar ägarlä- genheter.

14.5Förslaget till lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

3 §

Förköpsrätt får ej utövas, om

1. försäljningen endast avser fastighet, som har en ägovidd under- stigande 3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus

246 Författningskommentar	SOU 2002:21

eller rad- eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer,

1 a. försäljningen endast avser en ägarlägenhet,

2.staten är säljare,

3.staten eller landstingskommunen är köpare,

4.köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling,

5.försäljningen sker på exekutiv auktion,

6.försäjningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastighet och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Första stycket 1 gäller inte inom sådana områden som avses i 1 § tredje stycket.

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

Enligt första stycket första punkten i förevarande paragraf är, enkelt uttryckt, vanliga småhus undantagna från kommunernas rätt till förköp. Detsamma bör gälla för ägarlägenheter. En ny punkt har därför lagts till.

14.6Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

3 kap. 1 a §

Om syftet är att skapa en fastighet för bostadsändamål av ett utrymme för en lägenhet, skall det ske genom att en ägarlägenhet bildas. För bildandet finns bestämmelser även i lagen (0000:000) om ägarlägen- heter.

SOU 2002:21	Författningskommentar 247

Den föreslagna ändringen i tredje stycket anger att sättet för att bilda en fastighet för bostadsändamål av en lägenhet är att en ägarlägenhet skapas. Innebörden av begreppet ägarlägenhet framgår av lagen (0000: 000) om ägarlägenheter. Frågan har behandlats i kommentaren till 1 § nämnda lag.

14.7Förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716)

1 §

Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet utför åt konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål i fall då tjänsten avser

1.arbete på lösa saker, dock ej behandling av levande djur,

2.arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker,

3.förvaring av lösa saker, dock ej förvaring av levande djur.

Vid vissa arbeten enligt första stycket 2 som avser ett småhus eller

en ägarlägenhet gäller även bestämmelserna i 51, 52 och 54–58 §§. Vidare gäller vid sådana arbeten, i stället för 6 och 12–14 §§, 17 § första stycket andra meningen och 41 §, vad som föreskrivs i 53 och 59–61 §§.

Småhusutredningen föreslog ett nytt andra stycke som hänvisar till de särskilda bestämmelser om byggnadsarbeten på småhus som utredning- en föreslog i 51–61 §§. Dessa särskilda regler antingen ersätter eller kompletterar de allmänna reglerna i KtjL.

Enligt vårt förslag skall dessa bestämmelser gälla även när motsva- rande arbeten avser ägarlägenheter i stället för småhus, se avsnitt 7.5.2. Ändringen här är endast en följd av det förslaget. För att reglerna skall vara tillämpliga krävs givetvis att förutsättningarna enligt första stycket är uppfyllda. Det innebär bl.a. att beställaren skall vara konsument. Det är arbeten som konsumenten beställer som kan omfattas av bestämmel- serna. Däremot spelar det ingen roll om beställningen omfattar arbeten hänförliga till den egna lägenheten eller delar av byggnaden som skall vara samfällda, så länge en konsument beställer de aktuella arbetena.

51 §

Bestämmelserna i 52–61 §§ gäller vid sådant arbete som anges i 1 § första stycket 2 och som avser ett en- eller tvåbostadshus eller en ägarlägenhet, om arbetet är förenat med krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 plan- och bygglagen (1987:10).

248 Författningskommentar	SOU 2002:21

I paragrafen anges vilka arbeten på fast egendom som omfattas av de nya, särskilda reglerna i KtjL. Den ändring som är gjord jämförd med Småhusutredningens förslag är att reglerna görs tillämpliga även när arbetena avser ägarlägenheter.

14.8Förslaget till lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10)

9 kap. 13 §

Den kvalitetsansvarige skall också kontrollera och senast vid bygg- samrådet underrätta byggnadsnämnden om de krav på byggfelsförsäk- ring för en- och tvåbostadshus eller ägarlägenheter som ställs i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring är uppfyllda. Om byggherren är konsument skall kontrollen även avse kravet på säkerhet enligt 3 a § lagen om byggfelsförsäkring och de krav som ställs på ett avtals utformning i 52 § konsumenttjänstlagen (1985:716).

Paragrafen innehåller bestämmelser om att det för vissa byggnadsåt- gärder skall finnas en kvalitetsansvarig och vilka uppgifter denne har.

I ett nytt tredje stycke föreslog Småhusutredningen att den kvalitets- ansvarige skall ha i uppgift att kontrollera förekomsten av skriftliga avtal och fullgörandeskydd. Kontrollen skall ske genom att den kvali- tetsansvarige ser till att byggherren till honom eller henne överlämnar ett bevis för eller på annat sätt styrker att de krav på försäkring och säkerhet som ställs i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring är upp- fyllda. De skriftliga avtal som har tecknats med de entreprenörer som svarar för byggnadsåtgärderna skall också företes. Den kvalitetsansva- rige skall förvissa sig om att avtalen uppfyller de krav som anges i 52 § KTjL.

Vi föreslår att Småhusutredningens förslag till avtalsskydd och för- säkringsrättsligt skydd, i allt väsentligt skall gälla även ägarlägenheter, se avsnitt 7.3–5. Som en följd av det har här gjorts den utvidgningen att

SOU 2002:21	Författningskommentar 249

den kvalitetsansvariges uppgifter vid småhusbyggande har utsträckts till att gälla även beträffande ägarlägenheter.

10 kap. 3 §

Byggnadsnämnden får förbjuda att ett visst byggnads-, rivnings- eller markarbete eller en viss åtgärd fortsätts, om det är uppenbart att arbetet eller åtgärden strider mot denna lag eller mot någon föreskrift eller något beslut som har meddelats med stöd av lagen. Byggnadsnämnden får också, om nämnden finner att byggherren inte följer någon väsentlig del av en kontrollplan eller, i fråga om ett en- eller tvåbostadshus eller en ägarlägenhet, att bevis om byggfelsförsäkring eller säkerhet enligt lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring inte har företetts enligt vad som sägs i 9 kap. 12 §, förbjuda att ett byggnadsarbete fortsätts innan de uppkomna bristerna avhjälpts.

Förbud enligt denna paragraf får förenas med vite. Beslut enligt denna paragraf gäller omedelbart.

Vi föreslår att Småhusutredningens förslag till fullgörandeskydd, dvs. krav på säkerhet för färdigställandet och byggfelsförsäkring, skall gälla även ägarlägenheter. I förevarande paragraf regleras, enligt Småhusut- redningens förslag, byggnadsnämndens sanktionsmöjlighet vid bristan- de iakttagande av kravet på fullgörandeskydd för konsumenter i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring.

Ändringen här innebär endast att sanktionsmöjligheten har ut- sträckts att omfatta även ägarlägenheter.

10 kap. 21 §

250 Författningskommentar	SOU 2002:21

förutsättning att anteckning om vitesföreläggandet dessförinnan gjorts enligt 22 §. Löpande vite som avser viss period får endast tas ut av den som var ägare vid periodens början. Annat vite gäller inte mot den nye ägaren, men byggnadsnämnden får sätta ut vite mot denne.

Vad som sägs i första–tredje styckena skall tillämpas även i fråga om förbud enligt 3 § första stycket när, beträffande ett en- eller tvåbo- stadshus eller en ägarlägenhet, bevis om byggfelsförsäkring eller säkerhet enligt lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring inte har före- tetts för byggnadsnämnden.

I ett nytt fjärde stycke föreslog Småhusutredningen att reglerna i paragrafens första–tredje stycken om verkan av vissa förbud och förelägganden som byggnadsnämnden kan meddela skall gälla även i fråga om förbud enligt 3 § första stycket som grundar sig på att bygg- herren inte har fullgjort sin skyldighet att förete bevis om att sådan säkerhet eller byggfelsförsäkring har tecknats som krävs enligt lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring. Detta innebär att förbud att fortsätta byggnadsarbetena för att bevis om fullgörandeskyddet inte har visats upp har fortsatt giltighet även om fastigheten byter ägare. Samma sak gäller när ett sådant förbud har förenats med ett vitesföreläggande. Denna möjlighet gäller, enligt utredningsförslaget, inte beträffande alla typer av hus som omfattas av lagen om byggfelsförsäkring utan endast småhus.

Den ändring som här har gjorts innebär att ägarlägenheter omfattas på samma sätt som småhus.

14.9Förslaget till lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem

2 §

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 4 §,

1. fast egendom, som samborna eller någon av dem äger eller inne- har med tomträtt, om det finns en byggnad eller ägarlägenhet på

SOU 2002:21	Författningskommentar 251

egendomen som är avsedd som sambornas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

Samborna får i en av dem båda undertecknad handling anmäla till inskrivningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av dem eller en tomträtt för vilken en av dem är inskriven som innehavare är gemensam bostad för dem båda.

Avsikten med den föreslagna ändringen i 2 § är att anpassa lagtexten så att det klart framgår att bestämmelsen också omfattar ägarlägenheter.

14.10Förslaget till lag om ändring i konsumentköplagen (1990:932)

48 §

Vid köp av byggnadsdelar som tillsammans är avsedda för att uppföras till eller infogas i ett en- eller tvåbostadshus (husbyggsats) eller en ägarlägenhet gäller, om det för byggnadsåtgärden krävs bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 plan- och bygglagen (1987:10), i tillämpliga delar även bestämmelserna i 7, 52 och 53 §§ konsument- tjänstlagen (1985:716). I stället för 35 och 36 §§ denna lag gäller, i tillämplig del, 61 § konsumenttjänstlagen.

Vid köp som avses i första stycket skall också 60 § andra stycket konsumenttjänstlagen gälla i fråga om fel som framträder inom två år efter att varan har avlämnats till konsumenten.

Paragrafen ger, enligt Småhusutredningens förslag, särskilda bestäm- melser för köp av s.k. husbyggsatser. Ändringen i första stycket innebär att bestämmelserna skall vara tillämpliga även på köp av motsvarande byggsats till en ägarlägenhet.

Den typen av byggsatser är kanske inte aktuella i ett inledningsske- de, dvs. vid ett eventuellt införande av ägarlägenheter. Det är emeller-

252 Författningskommentar	SOU 2002:21

tid inte uteslutet att sådana byggsatser utvecklas. Därvid bör de aktuella bestämmelserna vara tillämpliga. Skäl saknas nämligen för att ge en lägenhetsägare ett sämre skydd än det som skall finnas för den som köper en byggsats för ett småhus.

Vad som avses med husbyggsats avseende småhus behandlade Småhusutredningen i allmänmotiveringen (SOU 2000:110 s. 216 f.). Där angav utredningen att man med husbyggsats skall avse avtal som omfattar ett åtagande att leverera allt eller i vart fall en avgörande del av det material som skall användas för en ny-, om- eller tillbyggnad av ett småhus. Motsvarande gräns skall därmed dras för ägarlägenheter.

14.11Förslaget till lag om ändring i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring

1 §

Beträffande ett en- eller tvåbostadshus eller en ägarlägenhet skall byggfelsförsäkring finnas endast när det i fråga om byggnadsåtgärden ställs krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 plan- och bygglagen. Detta gäller oavsett om byggnaden är avsedd som bostad för permanent bruk eller inte.

I paragrafens andra stycke tog Småhusutredningen upp sitt förslag om obligatorisk byggfelsförsäkring i samband med att vissa åtgärder vidtas på småhus, jfr avsnitt 7.3.1 och 7.4.1. Kravet på byggfelsförsäkring för en- och tvåbostadshus är något annorlunda än det krav som gäller för flerbostadshus. Kravet för småhus gäller enligt utredningens förslag vid vissa särskilt angivna byggnadsåtgärder, nämligen sådana som fordrar bygganmälan enligt 9 kap. 2 § 1 och 3–5 PBL. Det är då ny- och tillbyggnadsarbeten samt olika fall av ombyggnadsåtgärder som avses. De ombyggnadsarbeten som omfattas av reglerna är i huvudsak sådana som påverkar konstruktionen av byggnadens bärande delar, som avsevärt berör planlösningen eller som innebär installation eller änd- ringar av t.ex. ventilation, eldstäder och VVS-anordningar.

Vårt förslag här är att samma avgränsning skall gälla för ägarlägen- heter som i andra stycket föreslagits för småhus. Det kan kanske framstå som något märkligt med hänsyn till att första stycket avser flerbostadshus. Det finns dock flera skäl för att göra så. Lokutionen i

SOU 2002:21	Författningskommentar 253

första stycket om att byggnadens brukstid skall förlängas motiverades bl.a. med att det inte ansågs lämpligt med krav på garanti vid ombygg- nad av enstaka lägenheter i ett flerbostadshus. När det är fråga om ägarlägenheter utgör respektive lägenhet en fastighet. Därmed finns det skäl att anlägga samma synsätt som Småhusutredningen gjorde beträf- fande småhus (SOU 2000:110 s. 280). Utredningen menade att lokutio- nen var onödig eftersom de åtgärder man avgränsade till typiskt sett har betydelse för byggnaden i dess helhet.

3 a §

Beträffande ett en- eller tvåbostadshus eller en ägarlägenhet skall det förutom byggfelsförsäkring också finnas en betryggande säkerhet för att arbete som avses i 51 § konsumenttjänstlagen (1985:716) utförs och att byggnadsdelar som avses i 48 § konsumentköplagen (1990:932) levereras i enlighet med vad den näringsidkare som skall svara för arbetet eller leveransen har åtagit sig i avtal med en konsument.

Paragrafen föreslogs av Småhusutredningen och anger krav på säkerhet för färdigställandet enligt avtal mellan näringsidkare och konsument som rör småhus.

Ändringen här innebär att kravet skall utsträckas till att gälla även ägarlägenheter. Skälen för förslaget har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 7.3.2.

Kravet på säkerhet gäller alltså endast i konsumentförhållanden. Som utvecklades i avsnitt 7.3.2 kan det emellertid, på grund av krav från försäkringsgivaren, i praktiken bli så att säkerhet måste finnas även avseende avtal där ingen part är konsument.

Säkerheten skall, enligt Småhusutredningens förslag, ge ett ekono- miskt skydd för att näringsidkarens åtagande enligt ett entreprenad- eller köpekontrakt fullgörs så att småhuset kan färdigställas på avtalat sätt. Motsvarande skydd skall alltså finnas för färdigställandet av en ägarlägenhet. Termen säkerhet har valts för att hålla möjligheten öppen för olika former av färdigställandeskydd. Avsikten är att bibehålla möjligheten till olika former av säkerhetsgivning som är anpassad till det enskilda avtalets särskilda behov.

Rätt till ersättning skall inte föreligga för t.ex. dröjsmålsvite eller annat liknande skadestånd utan avsikten är att säkerheten skall täcka kostnader som konsumenten har drabbats av till följd av näringsidka-

254 Författningskommentar	SOU 2002:21

rens avtalsbrott. För de närmare gränserna i fråga om vad ersättningen kan avse hänvisas till Småhusutredningens kommentarer till förevaran- de paragraf.

Kravet på säkerhet gäller enligt Småhusutredningens förslag vid såväl avtal om småhusentreprenader som avtal om leverans av hus- byggsatser. Motsvarande skall gälla för ägarlägenheter.

I andra stycket anges under vilka förutsättningar säkerheten skall kunna tas i anspråk. Utgångspunkten för detta är, i enlighet med Småhusutredningens förslag, att näringsidkaren har gjort sig skyldig till sådant fel eller dröjsmål att konsumenten har rätt att häva avtalet enligt reglerna i 21 § andra stycket och 29 § KTjL respektive 13, 28 och 29 §§ KKL.

Det valda uttryckssättet ger konsumenten rätt att ta säkerheten i an- språk utan att någon faktisk hävning av avtalet har skett. Det räcker med att det kan konstateras att näringsidkaren har gjort sig skyldig till ett sådant fel eller dröjsmål att konsumenten är berättigad att häva avtalet. Det är konsumenten som skall visa försäkringsgivaren att förhållandena är sådana att de berättigar denne till hävning. Av praktis- ka skäl underlättas konsumentens situation av att denne kan visa att hävning faktiskt har skett.

Det finns ytterligare en förutsättning för att säkerheten skall kunna åberopas med framgång. Det är att näringsidkaren inte inom skälig tid har gjort något för att färdigställa sitt arbete eller fullgöra sitt leveran- såtagande. Även i denna fråga hänvisas vidare till vad som anges i Småhusutredningens författningskommentar. Sist i stycket finns ett förbud mot att säkerheten förenas med självrisk.

Nämnas bör att det i 7 a § finns möjlighet för försäkringsgivaren att, när försäkringen skall avse en ägarlägenhet, ställa upp ett särskilt begränsande villkor.

6 §

En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att

3.ägaren skall svara för en viss självrisk. I fråga om en- eller tvåbo- stadshus får självrisk för byggfelsförsäkring uppgå till högst ett halvt

SOU 2002:21	Författningskommentar 255

prisbasbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Detsamma gäller för ägarlägenheter, utom när det är fråga om del av byggnaden som utgör samfällighet. Beträffande fel eller skada i del av byggnad som innehåller ägarlägenheter och som utgör samfällighet får försäk- ringen inte innehålla villkor om att annan än ägarlägenhetsföreningen skall svara för självrisken.

Villkor som anges i första stycket 1 får, vad beträffar ett en- och tvåbostadshus eller en ägarlägenhet, även avse en tidigare ägare till byggnaden.

Paragrafen innehåller regler om vissa för försäkringshavaren inskrän- kande villkor som får ställas upp i en byggfelsförsäkring.

Byggfelsförsäkring får förenas med självrisk. Det framgår av första stycket 3. Småhusutredningen föreslog såvitt avser småhus en be- loppsmässig begränsning. Enligt denna får självrisken för småhus högst uppgå till ett halvt prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring.

Den nya andra meningen innebär att begränsningen har gjorts till- lämplig även beträffande ägarlägenheter. Ett undantag finns dock. Beträffande samfälld egendom finns ingen begränsning för självriskens beloppsmässiga storlek. Skälen för lösningen har angetts i allmänmoti- veringen, avsnitt 7.4.2.

När det gäller tillämpningen av bestämmelserna angav Småhusut- redningen vidare följande som alltså gäller även i förevarande sam- manhang. Självrisk får tas ut för varje skadefall. Om flera fel samver- kar och orsakar en skada utgår en självrisk. Samma sak gäller om ett fel orsakar flera skador. I fråga om fel eller skada som har samband med annat fel eller skada får styrkan i det eventuella orsakssambandet mellan dessa avgöra om detta skall betraktas som ett eller flera skade- fall. Detta är en problematik som får lösas inom ramen för försäkrings- rättslig praxis.

I första styckets sista mening har införts en bestämmelse om vem som skall betala självrisken vid fel eller skada på egendom som är samfälld i en byggnad som innehåller ägarlägenheter. En byggfelsförsäkring får inte innehålla villkor om att sådan självrisk skall betalas av annan än ägarlägenhetsföreningen. Skälen för lösningen har utvecklats i avsnitt 7.4.2.

Ändringen i andra stycket innebär att den där av Småhusutredning- en föreslagna bestämmelsen har gjorts tillämplig även på ägarlägenhe- ter. Villkorsundantaget i punkt 1 utesluter fel som vållats av byggna- dens ägare från byggfelsförsäkringen. Enligt andra stycket är det dock tillåtet med försäkringsvillkor som friskriver försäkringsgivaren från ansvar för kostnader för fel som vållats även av en tidigare ägare till byggnaden. Skälen för att ansluta till denna lösning har utvecklats i avsnitt 7.4.2.

256 Författningskommentar	SOU 2002:21

7 §

En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att försäkringsgivarens ansvar för fel och skador är begränsat till ett visst belopp per byggnad (försäkringsbelopp) och till ett visst belopp för samtliga av försäk- ringsgivaren under ett kalenderår utfärdade byggfelsförsäkringar (gemensamt försäkringsbelopp).

Vid byggfelsförsäkring för en- eller tvåbostadshus skall försäk- ringsbeloppet motsvara minst kostnaderna för de åtaganden som omfattas av försäkringen enligt 1 § med hänsyn tagen till penningvär- dets förändring. Detsamma gäller för ägarlägenheter, utom när det är fråga om del av byggnaden som utgör samfällighet.

Säkerhet som avses i 3 a § skall uppgå till minst tjugo procent av det avtalade priset för den försäkrade leveransen eller byggnadsåtgärden.

Rätten för försäkringsgivaren att begränsa försäkringsbeloppet för dels en enstaka byggfelsförsäkring, dels samtliga byggfelsförsäkringar som försäkringsgivaren meddelar under ett år finns i paragrafens första stycke.

Beträffande försäkringsgivarens möjligheter att begränsa sitt ansvar föreslog Småhusutredningen i andra och tredje styckena regler som inskränker dessa i fråga om byggfelsförsäkringar för småhus.

I andra stycket sägs att försäkringsbeloppet för en byggfelsförsäk- ring för småhus minst måste motsvara kostnaderna för det försäkrade åtagandet. Det innebär att det skall motsvara byggnadens fulla värde. Vid nybyggnation innebär det i princip summan av de priser som avtalats mellan byggherren och de entreprenörer och leverantörer som haft del i uppförandet av småhuset. För det fall att byggherren själv har utfört visst arbete eller tillhandahållit material skall detta också räknas in i byggkostnaden. I den mån projekteringskostnader har förekommit och även kommer att krävas för att åtgärda felet eller skadan skall även de räknas in i produktionskostnaden. Det skall däremot inte s.k. byggher- rekostnader. Härmed avses kostnader för tomt, pantbrev, skatter och avgifter för t.ex. anslutning av elektricitet och VA, bygglov etc.

Beloppet skall, för att bibehålla sitt värde, räknas om med hänsyn till penningvärdets förändring.

Ändringen i andra stycket innebär att bestämmelserna har gjorts tillämpliga även på ägarlägenheter, utom när det är fråga om del av byggnaden som utgör samfällighet. För delar av byggnaden som utgör samfällighet gäller bestämmelserna i första stycket.

SOU 2002:21	Författningskommentar 257

7 a §

En säkerhet enligt 3 a § som avser en ägarlägenhet får innehålla villkor om att försäkringsgivaren inte är skyldig att fullgöra sitt åtagande, om

1.säkerheten beträffande någon av de andra lägenheterna i samma enhet inte tas i anspråk trots att rätt föreligger att häva det avtal som säkerheten avser, samt

2.uppförandet av den aktuella ägarlägenheten förutsätter att även någon av de nämnda, andra ägarlägenheterna uppförs.

Paragrafen är ny. Den ger försäkringsgivaren möjlighet att ställa upp en särskild begränsning av rätten till ersättning. Skälen för lösningen har angetts i avsnitt 7.3.2.

Som utvecklats i det nämnda avsnittet kan man inte räkna med annat än att en säkerhet för färdigställande som beviljas för ett entreprenad- avtal avser uppförandet av endast den lägenhet, inklusive samfälld egendom, som avtalet omfattar. Därmed kräver ett uppförande av hela byggnaden med hjälp av säkerheterna att sådana finns beträffande samtliga lägenheter. Givetvis krävs också att byggherrarna fortsätter att betala vad de är skyldiga att betala enligt respektive avtal.

Undantaget i förevarande paragraf tar sikte på situationen att något eller några andra avtal har hävts. Det skall då röra sig om avtal inom samma sammanhållna enhet (om detta begrepp se 4 § lagen (0000:000) om ägarlägenheter).

Enligt första punkten är en första förutsättning för undantaget att säkerheten beträffande någon av de andra lägenheterna inte kan göras gällande trots att hävningsrätt föreligger. Detta kan bero på att bygg- herren har hävningsrätt men inte vill fullfölja. Det kan också bero på att det är entreprenören som har rätt att häva, vilket regelmässigt torde ha sin grund i att byggherren inte betalar på avtalat sätt. Därutöver krävs dock att en ytterligare förutsättning är uppfylld.

För undantag krävs nämligen enligt andra punkten att uppförandet av den lägenhet som avses med den aktuella säkerheten förutsätter att även andra lägenheter i samma enhet uppförs och att detta inte kan ske på grund av sådant hinder som avses i den första punkten. Undantag kan således inte göras för fall där samtliga andra lägenheter redan är uppförda eller där de är uppförda i sådan grad att de inte utgör hinder mot att den aktuella lägenheten uppförs eller där det av annat skäl inte är nödvändigt för den aktuella lägenheten att de andra lägenheterna är uppförda. Det sagda innebär att försäkringsgivaren, t.ex. när endast

SOU 2002:21	Bilaga 1 259

Kommittédirektiv

Ägarlägenheter	Dir.
	2000:27

Beslut vid regeringssammanträde den 6 april 2000.

Sammanfattning av uppdraget

En särskild utredare tillkallas med uppdrag att utreda frågan om en ny boendeform som ger en med äganderätt jämförlig rätt till en enskild lägenhet i ett flerbostadshus (ägarlägenheter).

Utredaren skall

–analysera skälen för och emot ägarlägenheter samt, med utgångs- punkt från denna analys,

utarbeta en civilrättslig lagreglering om hur man bildar och nyttjar ägarlägenheter.

Bakgrund

Inledning

Boende i flerbostadshus sker i dag huvudsakligen med stöd av hyresrätt eller bostadsrätt. Dessa upplåtelseformer är beprövade och fungerar i huvudsak väl. Ägarlägenheter finns inte i Sverige men väl i flera andra länder, bl.a. i Danmark och Norge. Det har emellertid under lång tid diskuterats om boendeformen bör införas även i vårt land. Eftersom ägarlägenheter inte finns i Sverige, innehåller inte svensk rätt någon definition av vad som närmare avses med boendeformen. En ordning med ägarlägenheter brukar emellertid i allmänhet beskrivas så att den tillåter ägande av en enskild lägenhet i ett flerbostadshus på ett sätt som är jämförbart med ägande av ett småhus. Ägarlägenheter har liknats vid ”radhus på höjden” (se Margareta Brattström, LÄGA – Lägenhet med äganderätt, Uppsala, 1999). Utmärkande för ägarlägenheter anses vara att lägenhetsägaren, i likhet med en småhusägare, har en långtgående rätt att självständigt disponera över lägenheten, t.ex. genom att överlåta, pantsätta eller hyra ut den.

260 Bilaga 1	SOU 2002:21

Något om ägarlägenheter i utlandet

Förebilder till ett regelverk om ägarlägenheter brukar ofta sökas i ut- ländsk rätt. Reglerna har dock utformats på skilda sätt i olika länder. Som exempel på ägarlägenheter utomlands kan nämnas något om för- hållandena i Danmark, Norge och Finland.

En variant av ägarlägenheter innebär att äganderätten avser själva lägenheten och att denna utgör en särskild fastighet, medan mark och gemensamma anläggningar innehas med samäganderätt. Ägarlägenhe- ter enligt denna modell finns i bl.a. Danmark.

En annan variant innebär att bostadsfastigheten innehas med sam- äganderätt och att de olika andelsägarna har en till andelen knuten ex- klusiv nyttjanderätt till bestämda lägenheter. Norge har valt en lösning som är uppbyggd på detta sätt. Det finns vissa likheter mellan den danska och den norska lagstiftningen på området, exempelvis när det gäller frågor om förvaltning av gemensamma utrymmen och mark.

En särskild upplåtelseform med s.k. aktielägenheter finns i Finland. Denna innebär att en i tiden obegränsad nyttjanderätt till en lägenhet är kopplad till innehavet av aktier i ett bostadsaktiebolag. I det finska systemet är alltså bostadsaktiebolaget fastighetsägare under det att föremålet för den enskildes äganderätt utgörs av lös egendom, dvs. aktier i bostadsaktiebolaget. Även den finska upplåtelseformen har klassificerats som en form av ägarlägenheter (se bl.a. Anders Victorin, Äganderätt till lägenhet – referat vid det 29:e nordiska juristmötet i Stockholm den 19–21 augusti 1981).

Svensk rätt

Svensk rätt är i dag utformad så att några ägarlägenheter enligt dansk modell inte kan etableras här. Enligt 1 kap. 1 § jordabalken är nämligen fast egendom jord och det är jorden som kan indelas i fastigheter. En byggnad, t.ex. ett flerbostadshus, utgör tillbehör till fastighet (se 2 kap. 1 § jordabalken). Det är inte möjligt att bilda självständiga fastigheter som enbart utgörs av en byggnad eller en del av en byggnad, t.ex. en lägenhet i ett flerbostadshus.

Inte heller kan den variant av ägarlägenheter som finns i Norge etableras i Sverige. Visserligen är det möjligt att äga en fastighet med samäganderätt, vilket innebär att flera innehar ideella andelar i fastig- heten. Det går emellertid inte att bestämma vilken eller vilka fysiska delar av huset som de olika andelarna skall motsvara. De boende måste därför fördela brukningsrätterna till de olika lägenheterna sinsemellan genom särskilda avtal. Det är inte heller möjligt att pantsätta den en-

SOU 2002:21	Bilaga 1 261

skilda lägenheten. Det är nämligen inte tillåtet att inteckna eller pant- sätta enbart en ideell andel i fast egendom (se 6 kap. 1 och 2 §§ samt 22 kap. 2 § jordabalken). Vill de boende utnyttja det värde som lägen- heterna representerar som säkerhet för en fordran, måste samtliga ägare vara överens om att söka inteckning i och pantsätta fastigheten i dess helhet. Detta innebär i sin tur att hela fastigheten kan komma att tas i anspråk vid ett exekutivt förfarande även om det bara är en andelsägare som svarar för fordran.

Inte heller ett system liknande det finska med aktielägenheter är möj- ligt i Sverige. Enligt 1 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) får näm- ligen enbart bostadsrättsföreningar upplåta bostäder med nyttjanderätt för obegränsad tid. Vidare gäller enligt 1 kap. 8 § samma lag ett förbud mot s.k. andelsupplåtelse. Det innebär att juridiska personer inte får upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet. Upplåtelser i strid med förbudet är ogiltiga och kan leda till straff. Undantag från förbudet förekommer dock, bl.a. enligt en temporär reglering om kooperativ hyresrätt. För- budet är föremål för utredning, se nedan.

Pågående utredningsarbete om hyresrätt och bostadsrätt

Regeringens ambition är att slå vakt om såväl hyres- som bostadsrätten. Regeringen har därför tagit initiativ till en rad åtgärder som syftar till att göra dessa upplåtelseformer ännu bättre. Som ett exempel på vad som redan har gjorts kan nämnas de regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad som infördes i hyreslagen år 1997 (prop. 1996/97:30, bet. 1996/97:BoU5, rskr. 1996/97:143, SFS 1997:62). Som ytterligare exem- pel kan nämnas den pågående översynen av hyres- och bostadsrätts- lagstiftningen.

Regeringen har sålunda tillkallat en särskild utredare för att göra en översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål (se dir. 1997:97 och dir. 1999:16). Utred- ningen, som har antagit namnet 1997 års hyreslagstiftningsutredning (Ju 1997:09), har avgett två delbetänkanden (se SOU 1999:15 och SOU 1999:81) och skall enligt direktiven redovisa återstående delar av upp- draget senast den 31 augusti 2000. Delbetänkandena bereds för när- varande i Regeringskansliet.

Regeringen har vidare gett en särskild utredare i uppdrag att föreslå regler för att s.k. kooperativ hyresrätt skall kunna införas som en bestående upplåtelseform (se dir. 1999:88). Verksamhet med koopera- tiv hyresrätt har under åren 1987–1998 bedrivits med stöd av en sär- skild försökslag. Upplåtelseformen har under försöksverksamheten

262 Bilaga 1	SOU 2002:21

karaktäriserats av att en ekonomisk förening upplåter lägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyresrätten upplåts enligt ett särskilt hyresavtal och separat från andelsrätten i föreningen. Vid avflyttning får hyresgästen tillbaka sin insats i föreningen men får inte ta ut någon ersättning av en ny innehavare för nyttjanderätten. Utredningen skall enligt direktiven redovisa uppdraget senast den 1 november 2000.

Utöver nu nämnda utredningar har regeringen tillkallat en parlamen- tariskt sammansatt kommitté med uppgift bl.a. att överväga frågan om förstärkt hyresgästinflytande i allmännyttiga bostadsföretag (se dir. 1999:110).

På bostadsrättens område har en särskild utredare haft i uppdrag att föreslå hur ett offentligt bostadsrättsregister skulle se ut samt att se över frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt. Utredaren har vidare haft uppdraget att göra en översyn av vissa delar av bostadsrätts- lagen (se dir. 1996:108 och dir. 1997:116). Utredningen, som antog namnet Bostadsrättsutredningen (Ju 1996:10), har avgett två betänkan- den (SOU 1998:80 och SOU 2000:2). Utredningen har därmed slutfört sitt uppdrag. Betänkandena bereds för närvarande i Regeringskansliet.

Tidigare behandling av frågan om ägarlägenheter

Frågan om ägarlägenheter utreddes under slutet av 1970- och början av 1980-talet.

Statens institut för byggnadsforskning redovisade år 1979 en kun- skapsöversikt över frågan om ägarlägenheter i flerbostadshus (se insti- tutets meddelande/bulletin M79:15 Ägarlägenheter i flerbostadshus). I denna översikt gjordes bl.a. vissa ekonomiska och bostadssociala ana- lyser av boendeformen. Vidare redovisades utländska erfarenheter av ägarlägenheter.

Ägarlägenhetsutredningen hade enligt sina direktiv (dir. 1980:55) till uppgift att utreda de fastighetsrättsliga förutsättningarna för att ska- pa en möjlighet att äga lägenheter i flerbostadshus. Enligt direktiven skulle det så långt som möjligt råda likställdhet mellan ägande av små- hus och ägande av lägenheter i flerbostadshus. Utredningen föreslog i betänkandet Ägarlägenheter – de fastighetsrättsliga förutsättningarna (SOU 1982:40) ett regelsystem för ägarlägenheter som byggde på den danska modellen. Sålunda skulle enligt betänkandet ägarlägenheter utgöra fast egendom och delas in i fastigheter. Detta skulle åstad- kommas genom ett särskilt förfarande – uppdelningsförrättning – hos fastighetsbildningsmyndigheten. För att en sådan förrättning skulle kunna komma till stånd måste vissa förutsättningar vara uppfyllda. Bl.a. måste byggnaden vara uppförd och innehålla minst två lägenheter.

SOU 2002:21	Bilaga 1 263

De gemensamma utrymmena i byggnaden skulle enligt betänkandet inrättas som en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149). Ägarlägenheterna skulle ha del i gemensamhetsan- läggningen och denna skulle förvaltas av en samfällighetsförening (ägarlägenhetsförening) enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Sedan ägarlägenhetsföreningen hade bildats skulle fastighetsbildningsmyndigheten besluta att äganderätten till markfastig- heten skulle övergå till föreningen. Därigenom skulle varje ägarlägen- het få en andel i samfälligheten. Utredningen föreslog därutöver regler om hyresgästers rätt till förköp av hyreshus. Däremot föreslog utred- ningen inte några särskilda grannelagsrättsliga regler.

Utredningens förslag fick ett blandat mottagande av remissinstanser- na. Flertalet av dem ansåg att förslaget inte borde tas till utgångspunkt för lagstiftning. Flera avstyrkte eller ifrågasatte förslaget med motive- ringen att upplåtelseformen bostadsrätt i allt väsentligt tillgodosåg de syften som hade åberopats som skäl för att införa ägarlägenheter.

Ägarlägenhetsutredningens betänkande ledde inte till lagstiftning. Frågan om ägarlägenheter har berörts även i senare utredningar,

dock utan att detta har lett till förslag om lagstiftning om boendefor- men. I promemorian Förstärkt bostadsrätt – en enklare modell av ägar- lägenheter (Ds 1994:59) föreslogs en ny boendeform kallad förstärkt bostadsrätt. Den föreslagna upplåtelseformen avsågs bygga på bostads- rättsinstitutet. Enligt den föreslagna regleringen skulle dock bostads- rättsföreningen inte få ta upp lån. Lånen skulle i stället tas upp av de enskilda bostadsrättshavarna mot säkerhet i deras bostadsrätter. Vidare skulle lägenhetsinnehavaren ha en i princip oinskränkt rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand. Juridiska personer skulle ha samma rätt till medlemskap i föreningen som fysiska personer.

År 1994 tillsattes en utredning som hade i uppdrag att lämna förslag till författningsändringar som skulle göra det möjligt att dels skapa rätts- ligt självständiga enheter av lägenheter i skilda plan i flerbostadshus, dels lösa vissa problem som uppkommer när olika slag av verksamhet skall samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar (dir. 1994:82). Utredningens uppdrag inskränktes senare genom tilläggsdirektiv (dir. 1994:136). Enligt dessa skulle utredaren inte längre ha till uppgift att undersöka möjligheten att skapa ägarlägenheter för bostadsändamål. Utredningen, som antog namnet Utredningen om tredimensionellt fastighetsutnyttjande (Ju 1994:11), har i betänkandet Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87) föreslagit regler som gör det möjligt att avgränsa fastigheter mot varandra också genom horisontella gränser över eller under markytan. Förslaget innebär t.ex. att ett vånings- plan i en byggnad skall kunna bilda en självständig fastighet. Däremot skall det enligt förslaget inte vara möjligt att skapa en fastighet för

264 Bilaga 1	SOU 2002:21

bostadsändamål av en enskild lägenhet. Betänkandet bereds för när- varande i Regeringskansliet.

Behovet av en utredning

Riksdagens bostadsutskott behandlade under våren 1999 frågan om ägarlägenheter (se bet. 1998/99:BoU7). Utskottets majoritet uttalade då bl.a. följande. Utskottet anser det viktigt att genom flera vägar öka möj- ligheterna för människor till inflytande över den egna bostaden, oavsett om det gäller en hyrd eller ägd bostad och oavsett om det sker i gemen- samma eller individuella former. Enligt utskottets mening finns det bärande skäl att därför också överväga införandet av ägarlägenheter i syfte att tillgodose olika behov och önskemål bland de boende. Något slutligt ställningstagande till den nya upplåtelseformen kan enligt ut- skottets mening inte komma i fråga förrän det är möjligt att bedöma hur den närmare skall utformas. Utskottet anser därför att det bör utarbetas ett fullständigt förslag till hur upplåtelseformen skall regleras. Utred- ningsarbetet bör ankomma på regeringen som efter remissbehandling av förslaget bör återkomma till riksdagen i frågan.

Utskottet föreslog att riksdagen som sin mening skulle ge regering- en till känna vad utskottet hade anfört. Riksdagens majoritet biföll utskottets hemställan (rskr. 1998/99:165).

Mot bakgrund av riksdagens nyss nämnda tillkännagivande bör frå- gan om ägarlägenheter utredas på nytt.

Enligt regeringens mening är det angeläget att åstadkomma ett full- gott underlag för det fortsatta beslutsfattandet i frågan. Underlaget bör därför omfatta en redogörelse för och en analys av skälen för och emot införandet av ägarlägenheter i Sverige. I underlaget bör också ingå ett lagförslag som anger de rättsliga förutsättningarna för att ägarlägen- heter skall kunna införas i svensk rätt.

En särskild utredare bör därför ges i uppdrag att utreda frågan om ägarlägenheter.

SOU 2002:21	Bilaga 1 265

Uppdraget

En analys av skälen för och emot ägarlägenheter

Utredaren skall redogöra för de argument som har framförts i debatten om huruvida ägarlägenheter bör finnas i Sverige. Skälen för och emot en boendeform av detta slag skall analyseras. Av särskilt intresse är de skäl för och emot boendeformen som återges i det utskottsbetänkande som föregick riksdagens tillkännagivande om ägarlägenheter (se bet. 1998/99:BoU7).

Inom ramen för detta arbete skall utredaren framför allt analysera dels i vilken utsträckning ett införande av ägarlägenheter kan antas få positiva eller negativa effekter på bostadsbyggandet och antalet till- gängliga lägenheter på bostadsmarknaden, dels i vilken utsträckning ett införande av ägarlägenheter kan påverka samhällets kostnader för byggande och den enskildes kostnader för boendet. Särskilt skall utre- daren analysera de bostadssociala konsekvenser som ett införande av ägarlägenheter kan antas få. I den analysen skall ingå en bedömning av riskerna för ökad segregation och ökat andrahandsboende inom stor- stadsområdena. Utredaren skall vidare analysera i vilken utsträckning ägarlägenheter – vid en jämförelse med hyreslägenheter och bostads- rättslägenheter – ger möjlighet att vidmakthålla eller öka kvaliteten i boendet.

Fastighetsrättsliga frågor

Utredaren skall med utgångspunkt från sin analys utarbeta en civilrätts- lig lagreglering om bildande och nyttjande av ägarlägenheter. Riksdagen synes främst ha tagit villkoren för ägandet av egna hem som modell för sitt tillkännagivande om boendeformen.

Utredaren skall överväga hur ett regelverk med sådan inriktning kan konstrueras. Därvid skall utredaren sträva efter att så långt som möjligt utforma regler som ansluter till nu gällande fastighetsrätt. Utredaren skall utarbeta regler för ägarlägenheter i Sverige som innebär att lägen- heten i rättsligt hänseende skall antingen utgöra fast egendom eller vara knuten till ägandet av en ideell andel i sådan egendom. Utredaren skall därvid utforma lagregler som i sina huvuddrag knyter an till något av de principiella synsätt som ligger till grund för bestämmelserna om ägarlägenheter i Danmark eller Norge.

Om utredaren finner att förslaget bör utformas med utgångspunkt från att lägenheten skall utgöra fast egendom (den danska modellen), skall utredaren överväga regler som medger att enskilda lägenheter i ett flerbostadshus kan utgöra egna fastigheter. En möjlighet är att utreda-

266 Bilaga 1	SOU 2002:21

ren använder det lagförslag om ändringar i reglerna om fastighetsbild- ning m.m. som har presenterats i betänkandet Tredimensionell fastighets- indelning (SOU 1996:87). Eftersom detta lagförslag inte är anpassat för ägarlägenheter, skall utredaren överväga behovet av kompletterande regler.

Om utredaren finner att reglerna bör utformas så att innehavet av lägenheten knyts till ägandet av en ideell andel i fast egendom (den norska modellen), skall utredaren överväga hur enskilda lägenheter i ett flerbostadshus skall kunna identifieras på ett säkert sätt. En möjlighet kan vara att en sådan individualisering sker efter ett beslut av lant- mäterimyndighet, grundat på vissa i lag angivna kriterier, och att upp- gifter om lägenhetsbeteckningar m.m. förs in i ett register. En annan lösning kan vara att individualiseringen sker utan medverkan av någon myndighet. Vidare skall utredaren överväga hur regler som ger lägen- hetsinnehavaren en exklusiv nyttjanderätt till lägenheten skall vara utformade och hur en sådan rätt kan kopplas till innehavet av en ideell andel i den fasta egendomen. Utredaren skall även föreslå regler som – utan att de rubbar de grundvalar som uppbär det nuvarande inteck- ningssystemet – gör det möjligt att utnyttja en ägarlägenhet enligt norsk modell som säkerhet vid upptagande av lån. Om utredaren finner att uppgifter om lägenheter m.m. bör bli föremål för registrering, skall utredaren i första hand överväga möjligheterna att anpassa inskriv- ningsregistret för att kunna åstadkomma detta.

Utredaren skall överväga hur utrymmen (källarförråd och liknande) kan knytas rättsligt till lägenheten.

Vidare skall utredaren ta upp frågan om det skall vara möjligt att skapa ägarlägenheter av endast vissa lägenheter i ett hus eller om ett inrättande av ägarlägenheter måste avse samtliga lägenheter i huset.

Utredaren skall också överväga hur hyresgästers rättsställning skall kunna säkerställas i ett system med ägarlägenheter.

Utredaren skall dessutom diskutera hur reglerna om förhållandet mellan olika lägenhetsinnehavare bör vara utformade, t.ex. om det bör finnas särskilda grannelagsrättsliga regler som behandlar störningar i boendet.

Slutligen skall utredaren överväga vilka regler som i ett system med ägarlägenheter bör gälla vid förvaltning av gemensamma utrymmen och anläggningar m.m. Utredaren skall då söka anknyta förslaget till regler i anläggningslagen (1973:1149) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

SOU 2002:21	Bilaga 2 269

Ejerlejlighedsloven

Lag nr. 199 den 8/6 1966.

Lagen senast omtryckt i bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder, lovbkg. nr. 647 af 25/07/1995, enligt lydelse nedan med de ändringar som följer av Lov nr. 1048 af 11/12/1996 § 5, Lov nr. 382 af 10/6/1997 § 6 och Lov nr. 970 af 17/12/1997 § 8.1

§1. Denne lov finder anvendelse på lejligheder, der ejes særskilt (ejerlejligheder).

Stk. 2. Reglerne om ejerlejligheder finder tilsvarende anvendelse på butikker, kontorer, lagerrum, værelser til beboelse og andre særskilt af- grænsede husrum.

§2. Ejeren af en ejerlejlighed har sammen med andre ejere af lej- ligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, er lejlighederne ligestillede.

Stk. 2. Til lejligheden hører i samme forhold rettigheder og for- pligtelser for ejeren som deltager i et samtlige ejere omfattende fælles- skab (ejerforeningen).

Stk. 3. De i stk. 1 og 2 omhandlede rettigheder og forpligtelser kan ikke adskilles fra ejendomsretten til lejligheden.

Stk. 4. En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979.

§3. Ejerlejligheder kan kun oprettes i ejendomme, som i deres hel- hed opdeles i ejerlejligheder, og kun, når en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig.

§4. Hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom.

Stk. 2. De nærmere bestemmelser om tinglysning af rettigheder over ejerlejligheder fastsættes af justitsministeren.

1 Anm. Ändringarna i Lov nr. 1048 af 11/12/1996 berör § 10, första stycket 6 och 7 samt § 10 andra stycket 2 första meningen, som trätt i kraft den 1 januari 1997, i Lov nr. 382 af 10/06/1997 berör § 10 första stycket 7, som trätt i kraft den 1 janu- ari 1998, och i Lov nr. 970 af 17/12/1997 berör § 10 första stycket 6 och 7 samt § 10 andra stycket 2 första meningen, som trätt i kraft den 1 januari 1998.

270 Bilaga 2	SOU 2002:21

§5. Ejerforeningen kan i en husorden fastsætte almindelige ordens- regler.

Stk. 2. Ejeren skal give adgang til sin lejlighed, når dette er nødven- digt af hensyn til eftersyn og reparationer.

§6. Fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier og udgifter til administration og ved- ligeholdelse af fællesbestanddele og tilbehør, bidrag til en eventuel grundfond m.v., udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i § 2, stk. 1, nævnte forhold.

Stk. 2. Medfører foranstaltninger, som en ejer har foretaget i sin lej- lighed, forøgelse af de i stk. 1 nævnte udgifter, påhviler det ham at betale merudgiften.

§7. De nærmere bestemmelser om ejerforeningens ledelse, regn- skabsaflæggelse, revision m.v. fastsættes i en af boligministeren udar- bejdet normalvedtægt, som finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst.

§8. Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen mis- ligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejlig- heden med passsende varsel.

§9. Ved overdragelse af en ejerlejlighed skal overdrageren inden aftalens indgåelse gøre erhververen bekendt med en opstilling over lejlighedens og ejerforeningens finansiering og driftsudgifter samt, ved overdragelse af nyopførte ejerlejligheder, med en beregning af de ud- gifter, opførelsen har medført.

§10. Loven anvendes på:

1.Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.

2.Bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse opfylder kravene i litra a–e og bygningen ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden opfylder kravene i litra f–i.

a.Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed ud- gør mindst 26 m2.

b.Lejligheden omfatter et køkken på mindst 7 m2 nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt

SOU 2002:21	Bilaga 2 271

inden 25. marts 1977. Arealkravet anses dog for opfyldt, hvis mere end 4/5 af bygningens beboelseslejligheder hver for sig opfylder kravet og det tillige er opfyldt i gennemsnit for samtlige beboelseslejligheder. Har beboerne adgang til kollektiv bespisning i beboerrestaurant i bebyggelsen, kan en kogeniche i et lokale på mindst 3 m2 nettoetage- areal erstatte kravet om et køkken.

c.Lejligheden omfatter et badeværelse på mindst 2,5 m2 netto- etageareal eller et badeværelse på mindst 1,8 m2 nettoetageareal, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977.

d.Lejligheden er forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spildevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1 wc-rum, og dette skal være forsynet med håndvask.

e.Lejlighedens opvarmning sker fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum.

f.Det totale varmetab for beboelseslejligheder skal være nedbragt til et niveau, der svarer til kravene i Bygningsreglementet af 1972. Boligministeren fastsætter nærmere regler herom.

g.Efter gennemførelse af fornødne arbejder til opfyldelse af krave- ne i litra f er der foretaget tilpasning hertil ved indregulering og justering af bygningens varme- og fyringsanlæg.

h.Bygningen opfylder uanset alder de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v.

i.Ingen af bygningens beboelsesrum er ved ombygning gjort uhen- sigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse.

3. Bygninger, der er fredet i henhold til lov om bygningsfredning, jf. dog § 27 i lov om bygningsfredning.

4. Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

5. Bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til tid- ligere lovgivning.

6. Bygninger, hvor en del af bygningen skal indrettes til ældrebo- liger eller almene ældreboliger, når kommunalbestyrelsen attesterer, at en del af bygningen indrettes til boliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Ældreboligerne eller de almene ældreboliger skal efter opdelingen hver for sig udgøre en samlet ejerlejlighed.2

2 Ändringarna som anges i not 1 är införda här.

272 Bilaga 2	SOU 2002:21

7. Bygninger, der er kondemneret i henhold til lov om byfornyelse, når kommunalbestyrelsen attesterer, at mindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal efter bygnings- og boligregisteret indrettes til ungdomsboliger, der har fået tilsagn om statsstøtte til indretning eller opførelse efter den tidligere byggestøtte-, kollegiestøtte- eller boligbyggerilovgivning eller til almene ungdomsboliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., og den resterende del af bruttoetagearealet indrettes til andet end beboelse. Ungdomsboligerne eller de almene ungdomsboliger skal efter op- delingen udgøre en samlet ejerlejlighed.3

Stk. 2. Loven anvendes ikke på:

1.Landbrugsejendomme, jf. lov om landbrugsejendomme.

2.Ejendomme, som tilhører almene boligorganisationer, jf. § 1 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., og indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne. Opdeling kan dog ske, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne efter opdelingen udgør en ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles.4

3.Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger.

Stk. 3. Videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, der helt eller delvis anvendes til beboelse, og som lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til tidligere lovgivning, kan ske, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt lejlighed til beboelse efter videreopdelingen opfylder de i stk. 1, nr. 2, litra a–f, nævnte krav. En sådan attestation er dog ikke en betingelse for videreopdeling af byg- ninger, som nævnt i stk. 1, nr. 1 og 3. Videreopdeling kan kun ske af ejerlejligheder med højst 2 beboelseslejligheder.

§§ 11–15. (Ophævet)

§16. Med bøde straffes den, der tilbyder en lejer af hus eller husrum, som efter lejemålets indgåelse er omdannet til en ejerlejlighed, at erhverve det lejede som ejerlejlighed uden samtidig hermed skriftligt at oplyse lejeren om, at han har beskyttelse mod opsigelse i medfør af § 84, litra d, i lov om leje.

§16 a. Betinger sælgeren af en ejerlejlighed til beboelse sig en pris, der er væsentligt højere end lejlighedens værdi, kan køberen forlange prisen nedsat til et sådant beløb, som af boligretten skønnes rimeligt.

3Se not 2.

4Se not 2.

SOU 2002:21	Bilaga 3 275

LOV 1997-05-23 nr 31: Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven).

Dato: Lov –1997–05–23–31

Departement: KRD (Kommunal- og regionaldepartementet)

Publisert: Avd I 1997 Nr. 12

Ikrafttredelse: 1998–01–01

Sist-endret: Lov–2001–12–14–98 fra 2002-01-01

Endrer:

INNHOLD

Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven).

Kapittel I. Innledende bestemmelser

§1. Virkeområde; definisjoner

§2. Andre sameieformer

§3. Særskilt eiendomsrett til del av bygning

§4. Fravikelighet

Kapittel II. Seksjonering

§5. Seksjonering

§6. Hva seksjoneringen kan gå ut på

§7. Seksjoneringsbegjæring

§8. Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen

§9. Seksjoneringstillatelse

§10. Klage

§11. Registrering og tinglysing

§12. Deling og sammenslåing av seksjoner

§13. Reseksjonering i andre tilfelle

Kapittel III. Kjøperett for leier av bolig

§14. Kjøperett

§15. Tilbud om kjøp

§16. Kjøpesum

§17. Frister. Bortfall av kjøperetten

§18. Leier som ikke kjøper seksjon

276 Bilaga 3	SOU 2002:21

Kapittel IV. Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform

§19. Rett til bruk

§20. Vedlikehold

§21. Installasjoner m.m.

§22. Rettslig rådighet

§23. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

§24. Heftelsesform

§25. Panterett for sameiernes forpliktelser

§26. Pålegg om salg

§27. Fravikelse

§28. Vedtekter

Kapittel V. Beslutningsmyndighet

§29. Sameiermøtets myndighet

§30. Flertallskrav og særlige begrensninger i sameiermøtets myndighet

§31. Styrets beslutningsmyndighet

§32. Mindretallsvern

Kapittel VI. Sameiermøte

§33. Sameiermøte

§34. Innkalling til sameiermøte

§35. Om hvilke saker sameiermøtet skal og kan behandle

§36. Møteledelse. Protokoll

§37. Sameiermøtets vedtak

Kapittel VII. Styre og forretningsfører

§38. Styre

§39. Styremøter

§40. Styrets oppgaver

§41. Forretningsfører o.a.

§42. Ugildhet

§43. Representasjon

Kapittel VIII. Regnskap og revisjon

§44. Regnskap

§45. Revisjon

Kapittel IX. Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser, oppheving og end- ring av andre lover

§46. Ikrafttredelse

§47. Overgangsbestemmelser

§48. Endring i andre lover

SOU 2002:21	Bilaga 3 277

Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven).

Jfr. tidligere lov 4 mars 1983 nr. 7.

Kapittel I. Innledende bestemmelser

§ 1. Virkeområde; definisjoner

Loven her gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmel- sene i kapittel II, eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksen- heter i eiendommen.

Loven gjelder tilsvarende for sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet særskilt eiendomsrett til bolig eller annen bruksenhet i eien- dommen når forholdet er lovlig opprettet og tinglyst før loven trådte ikraft, jf. § 3.

Med bolig forstås i loven her så vel helårsbolig som fritidsbolig.

§ 2. Andre sameieformer

Det kan ikke uten seksjonering gyldig avtales at en sameier i bebygd eiendom med flere bruksenheter skal ha enerett til bruk for mer enn ti år til en bolig i eiendommen. Erverver brukeren sameieandel i eien- dommen ved avtale etter at bruksretten er stiftet, kan bruksretten bare gjøres gjeldende for den resterende delen av tiårsperioden som følger av første punktum.

Det kan ikke gyldig avtales panterett i sameieandel i bebygd eien- dom med flere bruksenheter hvis sameieren har enerett til bruk av en bolig i eiendommen, med mindre det er foretatt seksjonering som nevnt i § 1 første eller annet ledd i loven her. Dette gjelder selv om bruks- retten er stiftet for kortere tid enn ti år.

Blir bruksrett som nevnt i annet ledd stiftet etter at sameieandelen er pantsatt, kan panthaveren kreve pantekravet innfridd. Panteretten bort- faller hvis panthaveren ikke innen tre måneder etter at panthaveren ble eller burde bli kjent med bruksretten, begjærer tvangsdekning, sender varsel om tvangsdekning eller tar rettslige skritt for å skaffe nødvendig tvangsgrunnlag, og forfølger kravet om tvangsdekning uten unødig opphold. Panteretten faller likevel ikke bort hvis bruksretten avvikles eller eiendommen seksjoneres før tvangsdekningen er gjennomført.

278 Bilaga 3	SOU 2002:21

Er bygningen eid av et selskap som nevnt i selskapsloven § 1–1, skal deltaking i selskapet regnes likt med sameie i forhold til bestem- melsene i paragrafen her.

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder ikke for fritidsboliger og for eiendommer som nyttes eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk, jf. lov 12. mai 1995 nr. 23 om jord m.m. Bestemmelsene gjelder heller ikke for avtaler mellom flere eiere av en eierseksjon om enerett til bruk av bruksenheten eller deler av den, om det da ikke er en samleseksjon som nevnt i § 6 fjerde ledd annet punktum.

§ 3. Særskilt eiendomsrett til del av bygning

Særskilt eiendomsrett til bolig i bygning med flere bruksenheter kan bare stiftes, avhendes eller beheftes etter fradeling eller bortfeste av den del av grunnen som boligen er knyttet til.

§ 4. Fravikelighet

Loven er ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt eller framgår av sammenhengen.

Kapittel II. Seksjonering

§ 5. Seksjonering

Eierseksjoner opprettes ved tinglysing av en seksjoneringsbegjæring etter bestemmelsene i kapitlet her.

§ 6. Hva seksjoneringen kan gå ut på

Til hver sameieandel skal det knyttes enerett til bruk av en bruksenhet. Bruksenhetens hoveddel skal være en klart avgrenset og sammen- hengende del av en bygning på eiendommen. Hoveddelen skal ha egen inngang. Bruksenheten kan i tillegg omfatte andre deler av eiendom- men. Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter.

Enerett til bruk av fellesareal kan ikke knyttes til noen sameieandel. Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter. Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser,

SOU 2002:21	Bilaga 3 279

vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal. Ved opprettelsen av eierseksjonssameiet skal også vaktmesterbolig, felles garasje og liknende areal som skal tjene sam- eiernes felles bruk eller eiendommens drift, være fellesareal. Bolig som er bortleid til annet formål enn vaktmesterbolig på tidspunktet for sek- sjoneringen, kan allikevel bare gjøres til fellesareal hvis leieren ikke har kjøperett etter kapittel III.

Seksjoneringen skal omfatte bare ett bruksnummer, om ikke sam- tykke til annet gis etter § 8 fjerde ledd.

Seksjoneringen skal omfatte alle bruksenhetene i eiendommen. I eiendom som bare delvis brukes til boligformål, er kravet om full opp- deling ikke til hinder for at alle boligene utgjør en samleseksjon, og/eller at alle øvrige bruksenheter utgjør en samleseksjon.

Planlagt bygning kan ikke seksjoneres før byggetillatelse foreligger. I bestående bygning kan seksjoneringen bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd.

Det skal fastsettes om den enkelte enhet skal brukes til bolig (bolig- seksjon) eller til annet formål (næringsseksjon). Formålet skal være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen.

Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad og wc skal være i eget eller egne rom. Bestem- melsene i leddet her gjelder ikke for fritidsboliger eller boliger som inngår i en samleseksjon.

Det skal fastsettes en sameiebrøk for hver eierseksjon.

§ 7. Seksjoneringsbegjæring

Begjæring til kommunen om tillatelse til seksjonering kan settes fram av eiendommens hjemmelshaver og skal inneholde opplysning om:

a)eiendommens betegnelse,

b)de enkelte seksjoners formål,

c)sameiebrøk for hver seksjon og

d)vedtekter for sameiet.

Med begjæringen skal følge situasjonsplan over eiendommen og plantegninger over bygningens etasjer, medregnet kjeller og loft. På plantegningene skal grensene for bruksenhetene, forslag til seksjons- nummer og bruken av de enkelte rom tydelig angis. På situationsplanen skal grensene for ubebygde deler av eiendommen som skal inngå i bruksenheter, tydelig angis.

280 Bilaga 3	SOU 2002:21

Det skal bekreftes ved egenerklæring at lovens vilkår for sek- sjonering er oppfylt. En liste med navn og adresse på alle leiere av bolig i eiendommen skal følge begjæringen.

Departementet kan bestemme at det for seksjoneringsbegjæringen og vedleggene skal brukes fastsatte blanketter.

For tillatelsen til seksjonering kan kommunen kreve et gebyr som ikke må overstige tre ganger rettsgebyret eller fem ganger rettsgebyret dersom det må holdes befaring. Kommunen skal fastsette gebyrets stør- relse på grunnlag av gjennomsnittlige kostnader med saksbehandlingen. I tillegg kan kommunen kreve gebyr etter reglene i delingsloven for målebrevskart som må utarbeides etter bestemmelsen i § 9 annet ledd. Dessuten skal gebyr for tinglysing av seksjoneringsbegjæringen innbetales til kommunen. Innbetaling av gebyrene skal skje innen en frist som kommunen setter i det enkelte tilfelle. Blir seksjonerings- tillatelse ikke gitt, skal tinglysingsgebyret og halvparten av gebyret for seksjoneringen betales tilbake.

§ 8. Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen

Kommunen kan nekte tillatelse til seksjonering av eiendom som senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er mottatt av kommu- nen, omfattes av vedtak om utbedringsprogram, regulering til fornyel- sesområde eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven § 33.

Kommunen skal nekte tillatelse til seksjonering hvis:

a)vilkårene i § 6 ikke er oppfylt,

b)seksjoneringsbegjæringen ikke er i samsvar med § 7, eller

c)gebyret etter § 7 femte ledd ikke blir innbetalt innen fristen.

Kommunen skal sette en frist for retting eller endring av seksjoneringsbegjæringen hvis seksjonering vil kunne gjennomføres etter en slik retting eller endring.

Kommunen kan i særlige tilfelle gi samtykke til at seksjoneringen omfatter mer enn ett bruksnummer. Samtykke skal ikke gis uten at ting- lysingsdommeren har gitt skriftlig samtykke.

§ 9. Seksjoneringstillatelse

Kommunens tillatelse til seksjonering skal omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenheter, den enkelte bruksenhets formål, seksjonens nummer og sameiebrøk. Kommunen utarbeider endelig situasjonsplan og plantegninger med innhold som nevnt i § 7, og planen og tegningene skal følge seksjoneringstillatelsen.

SOU 2002:21	Bilaga 3 281

Skal noen av bruksenhetene omfatte ubebygde deler av eiendom- men, og arealene kan avgrenses av bygningsdeler eller som utmål fra slike, skal grensene avmerkes på situasjonskartet. Dersom arealene ikke kan avgrenses på denne måten, skal grensene angis i målebrevs- kart, som også skal følge seksjoneringstillatelsen. Målebrevskartet skal utarbeides av kommunen etter reglene i delingsloven uten særskilt søk- nad.

Kommunen skal sende gjenpart av seksjoneringstillatelsen uten ved- leggene sammen med orientering om leiernes klageadgang og om deres rettigheter etter kapittel III til de leiere som er oppført på listen som følger begjæringen, jf. § 7 tredje ledd.

Departementet kan gi forskrifter om innholdet av seksjonerings- tillatelsen og kan fastsette blanketter som skal brukes.

§ 10. Klage

Kommunens vedtak om tillatelse eller nektelse av tillatelse til seksjo- nering kan påklages til departementet. Departementet kan delegere avgjørelsesmyndigheten til fylkesmannen. Avslag på søknad om sek- sjonering med hjemmel i § 8 første ledd kan likevel ikke påklages.

§ 11. Registrering og tinglysing

Når klagefristen er ute for leiere som har fått gjenpart etter § 9 tredje ledd, og eventuelle klager over seksjoneringstillatelsen er avgjort, skal kommunen sende seksjoneringsbegjæringen med seksjoneringstillatel- sen og vedlegg til tinglysing. Kommunen skal påse at seksjonene blir registrert i Grunneiendoms-, adresse- og bygningsregisteret.

Ved tinglysing av seksjoneringsbegjæringen skal det opprettes eget grunnbokblad for hver seksjon.

Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i foretaksregis- teret. Styret skal melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at seksjoneringsbegjæringen er blitt tinglyst. Sameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres i foretaksregisteret.

Endret ved lov 27 nov 1998 nr. 68 (i kraft 1 jan 1999 iflg. res. 27 nov 1998 nr. 1097 – gjelder bare for tillatelse til seksjonering som blir gitt etter at loven trer i kraft).

282 Bilaga 3	SOU 2002:21

§ 12. Deling og sammenslåing av seksjoner

En seksjon kan deles i to eller flere seksjoner ved tinglysing av egen seksjoneringsbegjæring som er satt fram av seksjonens hjemmelshaver. To eller flere seksjoner kan på samme måte slås sammen til en eller flere seksjoner. De vilkår og begrensninger som etter § 6 gjelder for seksjonering gjelder tilsvarende ved reseksjonering. Ved reseksjo- nering etter paragrafen her gjelder §§ 7–11 tilsvarende så langt de passer.

Medfører en oppdeling at det opprettes nye fellesarealer, kan den bare gjennomføres med samtykke fra styret. Medfører oppdelingen at det opprettes nye seksjoner, og dette fører til en økning av det samlede stemmetall, kreves samtykke fra sameiermøtet.

Reseksjonering etter paragrafen her endrer ikke sameiebrøkene for seksjoner som ikke omfattes av reseksjoneringen.

Reseksjonering etter paragrafen her kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder.

§ 13. Reseksjonering i andre tilfelle

Begjæring om reseksjonering i andre tilfelle enn nevnt i § 12, skal settes fram av styret. De vilkår og begrensninger som etter § 6 gjelder for seksjonering gjelder tilsvarende ved reseksjonering. Ved reseksjo- nering etter paragrafen her gjelder §§ 7–11 tilsvarende så langt de passer.

Begjæring om tillatelse til endring av bruksenhetens formål fra bo- ligformål til annet formål eller omvendt skal settes fram av seksjonens hjemmelshaver med samtykke fra sameiermøtet, jf. § 30 annet ledd bokstav e. Vilkårene i § 6 sjette ledd annet punktum gjelder tilsva- rende.

Reseksjonering etter paragrafen her kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder.

Kapittel III. Kjøperett for leier av bolig

§ 14. Kjøperett

Den som leier bolig i eiendommen på tidspunktet for tinglysing av seksjoneringsbegjæringen, jf. §§ 5 og 11, har rett til å kjøpe vedkom- mende seksjon etter bestemmelsene i kapitlet her.

Disse leierne har likevel ikke kjøperett:

SOU 2002:21	Bilaga 3 283

a)leier med leieavtale som etter sitt innhold vil utløpe uten oppsigelse før leieretten har vart i to år,

b)framleier,

c)leier av bolig som nevnt i husleieloven §§ 11–1, 11–2 og 11–3 fjerde og femte ledd,

d)leier av bolig som inngår i en samleseksjon og

e)leier av vaktmesterbolig som er fellesareal.

Kjøperetten kan ikke frafalles før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst.

Kjøperetten gjelder ikke ved reseksjonering etter §§ 12 og 13. Kjøperetten gjelder likevel ved tinglysing av begjæring om reseksjo- nering som innebærer oppdeling av en samleseksjon for boliger til enkeltseksjoner og ved omgjøring av en vaktmesterbolig som tidligere har vært fellesareal til egen seksjon.

Kjøperetten gjelder heller ikke ved seksjonering av en leiegård i forbindelse med bruk av forkjøpsrett etter lov 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder § 3 eller i forbindelse med at et flertall av beboerne har ervervet eiendommen, hvis leieren har hatt rett til eller fått tilbud om å delta som erverver. Kjøperetten gjelder heller ikke ved omdanning av borettslag eller boligaksjeselskaper (jf. lov om borettslag § 1 første ledd annet punktum).

Lovbestemt eller avtalt løsningsrett kan ikke brukes ved salg til leier med kjøperett etter kapitlet her.

Bestemmelsene i kapitlet her gjelder ikke for fritidsboliger.

Endret ved lov 26 mars 1999 nr. 17 (i kraft 1 jan 2000 iflg. res. 26 mars 1999 nr. 248).

§ 15. Tilbud om kjøp

Eieren av eiendommen skal snarest mulig etter tinglysing av seksjone- ringsbegjæringen sette fram skriftlig tilbud om kjøp overfor alle leiere med kjøperett. Tilbudet skal inneholde:

a)bindende forslag til kjøpesum og

b)opplysning om leierens rettigheter og plikter etter kapitlet her.

§ 16. Kjøpesum

Leieren har krav på å få kjøpe seksjonen til en kjøpesum som svarer til fire femtedeler av seksjonens salgsverdi etter at det er gjort fradrag for den del av verdien som skyldes forbedringer og innsats fra leieren eller

284 Bilaga 3	SOU 2002:21

tidligere leiere etter samme leieavtale. Det skal gjøres fradrag for hef- telser som leieren må overta, og som ikke er pengeheftelser.

Leieren kan kreve at verdsettelse skal foretas av en takstnemnd med tre medlemmer som oppnevnes av tingretten. For takstnemnda gjelder bestemmelsene i domstolloven §§ 106 og 108 så langt de passer. Takstnemnda skal legge til grunn verdiforholdene på tidspunktet for verdsettelsen.

Hver av partene kan sette fram krav om ny takstnemnd innen fjorten dager etter at verdsettelsen etter annet ledd ble meddelt parten. Retten skal ta kravet til følge hvis verdsettelsen:

a)bygger på uforsvarlig saksbehandling eller uriktig oppfatning av faktiske omstendigheter, og dette må antas å ha påvirket verdsettel- sen i vesentlig grad, eller

b)verdsettelsen er åpenbart uriktig.

Retten fastsetter godtgjørelsen for medlemmene av takstnemnda. Retten kan bestemme at den som krever takstnemnd etter annet eller tredje ledd, skal betale inn et beløp til sikkerhet for godtgjørelsen. Når verdsettelsen er endelig, skal retten ta avgjørelse om kostnadsansvaret. Eieren skal bære kostnadene hvis den endelige verdsettelsen er lavere enn eierens tilbud til leieren, ellers skal leieren bære kostnadene.

Rettens avgjørelser etter tredje og fjerde ledd er kjennelser og kan påkjæres etter tvistemålslovens regler.

Kjøpesummen forfaller til betaling en måned etter at kjøperetten er gjort gjeldende og eventuell verdsettelse av takstnemnd er endelig. Den del av kjøpesummen som svarer til pengeheftelser som hviler på sek- sjonen, forfaller likevel først når heftelsene er innfridd, om ikke parte- ne avtaler at kjøpesummen skal gjøres opp ved at kjøper overtar heftel- sene.

Kjøperen plikter bare å betale kjøpesummen mot tinglysingsklart skjøte på seksjonen. Kjøperen har krav på skjøte mot betaling av kjøpe- summen med fradrag av pengeheftelser som hviler på seksjonen. Over- stiger heftelsene kjøpesummen, kan leieren kreve skjøte straks.

Endret ved lov 14 des 2001 nr. 98 (i kraft 1 jan 2002 iflg.res.14 des 2001 nr. 1416).

§ 17. Frister. Bortfall av kjøperetten

Kjøperetten faller bort hvis den ikke blir gjort gjeldende innen en frist som utløper tre måneder etter at skriftlig tilbud etter § 15 er mottatt av

SOU 2002:21	Bilaga 3 285

leieren, og det ikke innen fristen er satt fram krav om takstnemnd etter § 16.

Er det satt fram krav om takstnemnd, kan kjøperetten gjøres gjel- dende inntil én måned etter at endelig verdsettelse er meddelt leieren, eller inntil én måned etter at et krav om ny takstnemnd er rettskraftig forkastet.

Kjøperetten har vern mot eierens kreditorer uten tinglysing. Overfor avtaleerverv i god tro har kjøperetten vern uten tinglysing så lenge leieren innehar bruksenheten.

§ 18. Leier som ikke kjøper seksjon

Leier som ikke kjøper seksjon i eiendommen, beholder sine rettigheter etter leieavtalen. Bytterett etter lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie § 32a faller likevel bort ved første overdragelse av seksjonen etter seksjo- neringen.

Kapittel IV. Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform

§ 19. Rett til bruk

Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere.

Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet, jf. § 6 sjette ledd. Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt må ikke foretas uten reseksjonering etter § 13 annet ledd.

Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene gis nærmere bestemmelser om bruken av næringsseksjoner.

I vedtektene kan det gis bestemmelser om midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett. Begrensningen i § 6 annet ledd tredje punk- tum gjelder tilsvarende.

Sameiermøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold i seksjonssameiet, kan bru- ker av seksjonen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyre- holdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen.

286 Bilaga 3	SOU 2002:21

§ 20. Vedlikehold

Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.

Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av be- stemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like.

§ 21. Installasjoner m.m.

Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjen- nom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.

En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller hus- standsmedlemmenes funksjonshemming. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

§ 22. Rettslig rådighet

Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen.

Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene gis bestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen. Dersom det er bestemt at erverver av seksjon eller leier av bruksenhet skal godkjennes, kan godkjenning bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner, bortsett fra fritids- boliger, i sameiet. Dette gjelder likevel ikke ved ekspropriasjon, arv, forskudd på arv eller tilfelle hvor kreditor erverver seksjoner for å redde sin fordring som er sikret med pant i seksjonen. Staten, fylkes- kommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av stat, fylkeskommune eller kommune og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger samt arbeidsgiver som skal leie ut sek- sjonene til sine ansatte.

Selv om det er nedlagt forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, eller det er fastsatt en begrensing på hvor mange seksjoner noen kan eie, kan følgende juridiske personer til sammen erverve inntil 10 prosent, men likevel minst én seksjon, i eierseksjonssameier som består av fem eller flere seksjoner:

SOU 2002:21	Bilaga 3 287

a)staten,

b)fylkeskommuner,

c)kommuner,

d)selskaper som har til formål å skaffe boliger og som ledes og kon- trolleres av staten, en fylkeskommune eller kommune, og

e)stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune.

Hvis et eierseksjonssameie består av flere adskilte bygninger, skal ad- gangen til å erverve til sammen inntil 10 prosent eller minst én seksjon bare gjelde og regnes ut fra de bygninger som har fem eller flere sek- sjoner.

Den som bruker kjøperett etter kapittel III, er ikke bundet av ved- tektsbestemmelser som nevnt i annet ledd, dersom bestemmelsene er gitt før seksjonen er overtatt.

Endret ved lov 27 nov 1998 nr. 68 (i kraft 1 jan 1999 iflg. res. 27 nov 1998 nr. 1097).

§ 23. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruks- enhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den en- kelte bruksenhet eller etter forbruk.

Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn nevnt i første ledd.

Den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet eller av styret til dekning av sin andel av felleskost- nadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til frem- tidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning.

En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende.

Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruks- enhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjel- der.

§ 24. Heftelsesform

For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk.

288 Bilaga 3	SOU 2002:21

§ 25. Panterett for sameiernes forpliktelser

De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på tids- punktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Panteretten faller bort dersom det ikke senest to år etter at pante- kravet skulle ha vært betalt, innkommer begjæring til namsmyndig- heten om tvangsdekning, eller dersom dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold.

Med tilslutning fra de sameiere det gjelder kan det vedtektsfestes en mer omfattende panterett for krav mot sameierne enn etter første ledd. Slik panterett får rettsvern etter vanlige regler.

Panteretten som omhandlet i denne paragraf kan gjøres gjeldende av styret og den enkelte sameier som har dekket mer enn sin del, jf. § 23 fjerde ledd.

§ 26. Pålegg om salg

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plik- ter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfelle der det kan kreves fravikelse etter

§27. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer. Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4–18 og 4–19 gjelder tils- varende. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11– 7 første ledd reises innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke tas til følge uten behandling i søksmåls former. Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelses- loven § 11–20 om det minste bud som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragraf.

§27. Fravikelse

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

SOU 2002:21	Bilaga 3 289

Begjæring om fravikelse kan settes fram tidligst samtidig med at det gis pålegg etter § 26 om salg. Begjæringen settes fram for namsretten. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13–6 reises innvendinger mot fravikelsen som ikke er klart grunnløse, skal be- gjæringen om fravikelse ikke tas til følge uten behandling i søksmåls former.

Etter reglene i paragrafen her kan det også kreves fravikelse i for- hold til bruker som ikke er sameier.

§ 28. Vedtekter

Alle sameier skal ha vedtekter. Disse skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha.

Vedtektene kan, med unntak for opprinnelige vedtekter, jf. § 7 første ledd bokstav d, bare vedtas eller endres på sameiermøtet. Om ikke loven stiller strengere krav, kan slike vedtak bare treffes med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer. § 30 tredje ledd gjelder også her.

Forpliktelser som følger av sameieforholdet, og som er fastsatt i registrert vedtektsbestemmelse, har uten tinglysing rettsvern mot sam- eiernes kreditorer og mot senere rettsstiftelser i god tro i seksjonen. Bestemmelsen i leddet her gjelder ikke for panterett.

Kapittel V. Beslutningsmyndighet

§ 29. Sameiermøtets myndighet

Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet.

§30. Flertallskrav og særlige begrensninger i sameiermøtets myn- dighet

Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslut- ninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer.

Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameier- møtet for vedtak om:

a)ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

b)omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,

290 Bilaga 3	SOU 2002:21

c)salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,

d)andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over van- lig forvaltning,

e)samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt,

f)samtykke til reseksjonering som nevnt i § 12 annet ledd annet punk- tum,

g)tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinte- resser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eien- dommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

§ 31. Styrets beslutningsmyndighet

Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameier- møtets vedtak i det enkelte tilfelle.

§ 32. Mindretallsvern

Sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

Denne regel gjelder tilsvarende for bestemmelser inntatt i de opp- rinnelige vedtektene, jf. § 7 første ledd bokstav d.

Kapittel VI. Sameiermøte

§ 33. Sameiermøte

Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være til stede og til å uttale seg.

Styremedlemmer, forretningsfører og leier av boligseksjon har rett til å være til stede i sameiermøte og til å uttale seg. Styreleder og for-

SOU 2002:21	Bilaga 3 291

retningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall.

En sameier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Sameieren har rett til å ta med en rådgiver til sameier- møtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse med flertall som nevnt i § 30 første ledd.

Ordinært sameiermøte skal holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

§ 34. Innkalling til sameiermøte

Sameiermøtet innkalles av styret med varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiermøte kan om nødven- dig innkalles med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager.

Blir sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtektene eller tidligere vedtak i sameiermøte, ikke innkalt, skal skifteretten snarest og på sameiernes felles kostnad innkalle til sameiermøte når det kreves av sameier, styremedlem eller forretningsfører.

Innkallingen skjer skriftlig. I vedtektene kan bestemmes at innkal- lingen isteden eller i tillegg skal skje på annen måte. Sameiere som ikke selv bruker seksjonen har i alle fall krav på skriftlig innkalling.

Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i sam- eiermøtet. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære sameier- møtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter § 33 fjerde ledd.

§ 35. Om hvilke saker sameiermøtet skal og kan behandle

Sameiermøtet skal behandle saker angitt i innkallingen til møtet.

Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære sameiermøtet,

a) behandle styrets årsberetning,

292 Bilaga 3	SOU 2002:21

b)behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskapsoversikt for fore- gående kalenderår og

c)velge styremedlemmer.

Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet.

Bortsett fra i tilfellene som nevnt i annet ledd, kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet i samsvar med § 34 fjerde ledd. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er likevel ikke til hinder for at det besluttes innkalt nytt sameiermøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet.

§ 36. Møteledelse. Protokoll

Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet vel- ger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne.

§ 37. Sameiermøtets vedtak

I sameier som bare inneholder boligseksjoner, regnes flertallet etter an- tall boligseksjoner, slik at hver seksjon gir én stemme. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøk om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder.

Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i av- stemning om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter §§ 26 og 27.

Kapittel VII. Styre og forretningsfører

§ 38. Styre

Sameiet skal ha et styre. Styret skal ha tre medlemmer, om ikke annet bestemmes i vedtektene.

SOU 2002:21	Bilaga 3 293

Sameiermøtet velger styret med vanlig flertall av de avgitte stem- mene. Styrelederen velges særskilt. Den som er umyndig, kan ikke være styremedlem. Vedtektene kan bestemme at bare fysiske personer skal kunne velges som styremedlem. Om andre enn fysiske personer kan velges til styremedlem, kan dette bare skje ved at det velges en utpekt representant for vedkommende.

Sameiermøtet kan også velge varamedlemmer til styret. Vedtektene kan inneholde nærmere regler om dette.

Styremedlem tjenestegjør i to år om ikke annet er bestemt av sam- eiermøtet.

Når særlige forhold foreligger, har et styremedlem rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute. Styret skal ha rimelig forhåndsvarsel om tilbaketreden. Sameiermøtet kan med flertall som nevnt i § 30 første ledd vedta å fjerne medlem av styret.

I sameier med åtte eller færre seksjoner kan det med tilslutning fra alle sameierne fastsettes i vedtektene at alle sameiere skal være med- lemmer av styret. For en sameier som ikke er en myndig fysisk person, skal det i så fall utpekes en representant som styremedlem. Det samme gjelder hvor en seksjon har flere eiere. Sameiermøtet skal velge en styreleder.

§ 39. Styremøter

Styrelederen skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammen- kalles.

Styremøtet skal ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.

Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremed- lemmer er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utsla- get. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.

Bestemmelsene i tredje ledd gjelder ikke for styre som består av alle sameierne, jf. § 38 sjette ledd. For slike styrer beregnes stemmene på samme måte som bestemt i § 37 første og annet ledd og styret er ved- taksført når styremedlemmer som representerer mer enn halvparten av stemmene er til stede.

Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

294 Bilaga 3	SOU 2002:21

§ 40. Styrets oppgaver

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sør- ge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, ved- tekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har herunder i samsvar med

§31 å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

§41. Forretningsfører o.a.

Sameiermøtet kan med flertall som nevnt i § 30 første ledd vedta at sameiet skal ha en forretningsfører.

Om vedtektene ikke bestemmer noe annet, hører det inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt å si dem opp eller gi dem avskjed.

Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. Med to tredjedels flertall kan sameier- møtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år.

§ 42. Ugildhet

Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Det samme gjelder for forret- ningsføreren.

§ 43. Representasjon

Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret og ret- tigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. Med tilslutning fra alle sameierne kan det fastsettes i vedtektene at sameier- ne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer i felles- skap.

I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forret- ningsføreren representere sameierne på samme måte som styret.

Styrelederen kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameierne i saker som nevnt i første ledd første punktum. Er styre-

SOU 2002:21	Bilaga 3 295

leder ikke valgt, kan ethvert styremedlem saksøkes med samme virk- ning.

Har styret, styremedlemmer eller forretningsfører overskredet sin myndighet, er disposisjonen ikke bindende for sameierne, dersom sam- eierne godtgjør at medkontrahenten innså eller burde innse at myndig- heten ble overskredet, og det derfor ville stride mot redelighet å gjøre disposisjonen gjeldende.

Kapittel VIII. Regnskap og revisjon

§ 44. Regnskap

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regn- skap for foregående kalenderår skal legges fram på ordinært sameier- møte.

I sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsregnskap og årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven. Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerde- deler av seksjonene er boligseksjoner.

Endret ved lov 17 juli 1998 nr. 56 (i kraft 1 jan 1999).

§ 45. Revisjon

Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha en eller flere statsauto- riserte eller registrerte revisorer. Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner. I andre sameier med mer enn åtte seksjoner skal regn- skapet revideres av en person valgt av sameiermøtet. For øvrig kan sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer vedta at sameiet skal ha revisor.

Revisor velges av sameiermøtet. Revisor tjenestegjør inntil annen revisor er valgt.

Revisor har rett til å være til stede i sameiermøte og til å uttale seg. Har sameiet statsautorisert eller registrert revisor, gjelder bestem-

melsene i revisorloven så langt de passer.

Endret ved lov 15 jan 1999 nr. 2 (i kraft 1 aug 1999 iflg. forskrift 25 juni 1999 nr. 711).

296 Bilaga 3	SOU 2002:21

Kapittel IX. Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser, oppheving og endring av andre lover

§ 46. Ikrafttredelse

Loven her trer i kraft fra den dagen Kongen fastsetter.1

Fra samme tid oppheves lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner.

§ 47. Overgangsbestemmelser

Bestemmelsene i § 2 første og annet ledd gjelder ikke hvor bruksretten er stiftet før loven her trer i kraft. Utvidelse, fornyelse eller forlengelse regnes som stiftelse av ny bruksrett hvis brukeren ikke hadde krav på endringen. Bestemmelsene i § 2 annet og tredje ledd gjelder ikke hvor panteretten har fått rettsvern mot sameierens kreditorer før loven her trer i kraft.

Bestemmelsen i § 3 gjelder ikke for særskilt eiendomsrett som er lovlig stiftet før loven her trer i kraft.

Bestemmelsene i §§ 5–13 gjelder ikke for seksjonering som skjer i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. Begjæringen skal behandles etter lov 4. mars 1983 nr. 7 om eiersek- sjoner. Seksjonssameier som loven her gjelder for, kan registreres i Foretaksregisteret.

Bestemmelsene om kjøperett i §§ 14–18 gjelder ikke hvor sek- sjonering skjer i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. Ved slik seksjonering gjelder bestemmelsene om kjøperett i lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner.

Bestemmelsen i § 22 femte ledd gjelder ikke hvor seksjonering er skjedd i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft.

Lovbestemt panterett etter lovens § 25, jf. lov 8. februar 1980 nr. 2 § 6–1 tredje ledd, står tilbake for heftelse som hadde fått rettsvern mot sameierens kreditorer før loven her trer i kraft, om ikke annet følger av alminnelige prioritetsregler.

Bestemmelsen i § 37 første ledd medfører ingen endring av stem- merettsreglene i sameier hvor seksjonering er skjedd i samsvar med begjæring som er satt fram før loven her trer i kraft. I slike sameier kan det likevel med tilslutning fra alle sameierne fastsettes i vedtektene at den nevnte bestemmelsen skal gjelde.

1 Lagen har trätt i kraft den 1 januari 1998.

SOU 2002:21	Bilaga 4 299

Författningsförslag i betänkandet Tredimensionell fastighetsindelning (SOU 1996:87)

1Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att 1 kap. 1 och 3 §§, 2 kap. 7 §, 3 kap. 3 § samt 4 kap. 7 § skall ha följande lydelse,

dels att det i balken skall införas två nya paragrafer, 1 kap. 7 § och 3 kap. 6 §, av följande lydelse,

dels att nuvarande 3 kap. 5 § skall betecknas 3 kap. 4 § och nuva- rande 3 kap. 7 § skall betecknas 3 kap. 8 §,

dels att nya 3 kap. 4, 5, 7 och 8 §§ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	1 kap.
	1 §

Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Om fastighets- bildning finns särskilda bestämmelser.

	I den omfattning som be-
	stämts genom fastighetsbildning
	kan	indelningen i fastigheter
	avse	också utrymmen som
	upptas av eller är avsedda att
	upptas av en byggnad eller
Sämjedelning är utan verkan.	någon annan anläggning.

	3 §
Gräns som blivit lagligen	Gräns på marken som blivit
bestämd har den sträckning som	lagligen bestämd har den sträck-

300 Bilaga 4	SOU 2002:21

utmärkts på marken i laga ordning. Kan utmärkningen ej längre fastställas med säkerhet, har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta jämte handlingar, innehav och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad. Om gränsens sträckning ej utmärkts på marken i laga ordning, har gränsen den sträckning som framgår av karta och handlingar.

ning som utmärkts i laga ord- ning. Kan utmärkningen inte längre fastställas med säkerhet, har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta tillsammans med handlingar, innehav och andra omständighe- ter kan antas ha varit avsedd. Om gränsens sträckning inte utmärkts på marken i laga ordning, har gränsen den sträck- ning som framgår av karta och handlingar.

Gräns som angetts i förhål- lande till en byggnad eller någon annan anläggning har den sträckning som med ledning av anläggningens konstruktion, förrättningskarta tillsammans med handlingar, innehav och andra omständigheter kan antas ha varit avsedd.

7 §

Ägaren av en sådan fastighet eller fastighetsdel somavsesi1kap. 3 § andra stycket fastighetsbild- ningslagen (1970:988) har rätt att använda luftrum som tillhör en angränsande fastighet om an- vändningen inte är till skada eller olägenhet för dess ägare.

2 kap.

7 §1

Överlåtelse av föremål som hör till fastighet gäller ej mot tredje man, förrän föremålet skiljes från fastigheten på sådant sätt att det ej längre

kan anses höra till denna.
Om verkan av vissa överlå-	Om verkan av vissa överlå-
1 Senaste lydelse 1992:1460

SOU 2002:21	Bilaga 4 301

telser från staten, av exekutiv försäljning av föremål som hör till fastighet och av ianspråkta- gande av sådant föremål genom expropriation finns särskilda bestämmelser.

telser från staten, av beslut enligt 7 kap. 1 § tredje stycket fastighetsbildningslagen (1970:988) och 16 § första stycket anläggningslagen (1973:1149), av exekutiv försäljning av föremål som hör till fastighet samt av ianspråktagande av sådant föremål genom expro- priation finns särskilda bestäm- melser.

3 kap.

3 §2

Den som ämnar utföra eller låta			Den som avser att utföra eller
utföra	grävning eller	liknande	låta	utföra		byggnadsarbete,
arbete på sin mark skall vidta			grävning eller liknande arbete på
varje	skyddsåtgärd	som kan	sin fastighet skall vidta varje
anses nödvändig för att förebyg-			skyddsåtgärd		som		kan anses
ga skada på angränsande mark.			nödvändig för			att	förebygga
Bestämmelser om ersättning för			skada på angränsande fastighet.
skador till följd av grävning eller			Bestämmelser om ersättning för
liknande arbete finns i miljöska-			skador till följd av byggnadsar-
delagen (1986:225).			bete, grävning eller liknande
			arbete	finns	i	miljöskadelagen
			(1986:225).

Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åtgärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersättas enligt bestämmelserna i miljöskadelagen. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos

länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar.
Är byggnad eller annan an-			Om en byggnad eller någon
läggning som hör till angränsan-			annan anläggning som hör till en
de mark, till följd av vårdslöshet			angränsande fastighet, till följd
vid uppförandet eller brist i			av vårdslöshet vid uppförandet
underhållet, av sådan beskaffen-			eller brist i underhållet, är av
het att särskild skyddsåtgärd är			sådan	beskaffenhet att	en
nödvändig	för att	förebygga	särskild skyddsåtgärd är nöd-
skada med anledning av arbete			vändig för att förebygga skada
som inte	sträcks	nedanför	med	anledning av arbete	som

2 Senaste lydelse 1992:1209

302 Bilaga 4	SOU 2002:21

vanligt källardjup, skall åtgär- den bekostas av den angränsan- de markens ägare. Om anlägg- ningen hör till en tomträtt, skall åtgärden i stället bekostas av tomträttshavaren.

5 §3

Åtgärder för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete får vidtas på annans mark, om det är nödvän- digt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och intrång skall ersättas. Den som enligt 3 § tredje stycket skall bekosta arbetet är dock inte berättigad till ersättning. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap. utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar.

3 Senaste lydelse 1992:1209

avses i första stycket och som inte är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk, skall åtgärden bekostas av den angränsande fastighetens ägare. Om anlägg- ningen hör till en tomträtt skall åtgärden i stället bekostas av tomträttshavaren.

4 §

Åtgärder för att förebygga skada till följd av byggnadsarbete, grävning eller liknande arbete får vidtas på annans fastighet, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet.

Den som skall utföra arbete på sin del av en byggnad eller någon annan anläggning som är uppdelad mellan flera fastighe- ter, skall ges tillträde till en annan del av anläggningen, om det är nödvändigt för att undvi- ka oskälig kostnad eller synner- lig olägenhet och angelägenhe- ten av tillträdet uppväger den skada som detta medför.

Skada och intrång som upp- kommer till följd av åtgärd som

SOU 2002:21	Bilaga 4 305

uppkommer på någon annan del av anläggningen.

7 §4

8 §

Har byggnad eller annan anlägg- ning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagan- de eller förändring medföra betydande kostnad eller olägen- het för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anlägg- ningen inkräktade på den an- gränsande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.

Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång som anläggning- en medför för honom. Om marken före intrånget har upplåtits med tomträtt, är tomträttshavaren berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför för honom.

Har byggnad eller annan anlägg- ning uppförts så att den skjuter in på en angränsande fastighet, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne inte skyldig att avträda det utrymme som tagits i anspråk förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock inte, om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande fastigheten med avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.

Den angränsande fastighetens ägare är berättigad till ersättning för det intrång som anläggning- en medför för honom. Om fastigheten före intrånget har upplåtits med tomträtt, är tomträttshavaren berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför för honom.

4 kap.

7 §

Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i

Köp som innebär att en viss del av en fastighet kommer i sär-

4 Senaste lydelse 1992:1209

SOU 2002:21	Bilaga 4 307

2Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988) dels att 1 kap. 3 och 4 §§, 4 kap. 27 § samt 7 kap. 1 § skall ha föl-

jande lydelse,

dels att det i lagen skall införas tre nya paragrafer, 3 kap. 1 a § samt 8 kap. 5 och 6 §§, av följande lydelse,

dels att nuvarande 8 kap. 7 § skall betecknas 8 kap. 8 §, dels att nya 8 kap. 7 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

3 §

Samfällighet enligt denna lag är mark som hör till flera fastigheter gemensamt.

En anläggningsfastighet är en fastighet som upptas av eller är avsedd att upptas av en byggnad eller någon annan anläggning och som inte omfat- tar ett markområde. Bestämmel- ser om anläggningsfastighet tillämpas också på en sådan del av en fastighet som är belägen utanför dess markområde.

4 §

Vad som i denna lag sägs om mark eller område gäller i tilllämpliga delar även beträf- fande fiske som ej ingår i äganderätten till vattenområdet och ej utgör servitut.

Bestämmelser i denna lag om mark, ägovidd eller område tilllämpas även på utrymmen som kan bli föremål för fastighetsbildning. Detsamma gäller för fiske som inte ingår i äganderätten till vattenområdet och inte utgör servitut.

SOU 2002:21								Bilaga 4 309

beslutet får dock läggas till					ker från beslutet får dock läggas
grund		för	utmärkningen,	om	till grund för utmärkningen, om
rättelse		av	utstakningen skulle		rättelse		av utstakningen	skulle
medföra kostnad som icke står i					medföra kostnad som inte står i
skäligt		förhållande till		den	skäligt		förhållande till	den
betydelse det kan ha för sakäga-					betydelse det kan ha för sakäga-
re	att		fastighetsbildningen		re	att	fastighetsbildningen
genomföres i full överensstäm-					genomföres i full överensstäm-
melse med beslutet.					melse med beslutet.
						En	anläggningsfastighets
					gränser skall anges i förhållan-
					de till anläggningen och beskri-

vas i karta eller handlingar.

Om det är lämpligt, får utmärkning av gräns verkställas efter för- rättningens avslutande. Angående sådan åtgärd skall sakägarna under- rättas i god tid. Underrättelsen lämnas genom skriftligt meddelande eller i sådan särskild ordning som beslutats enligt 20 § andra stycket.

7 kap.

1 §1

Servitut som bildas genom fastighetsreglering skall vara av väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning. Vid detta bedö- mande skall hänsyn ej tagas till rättighet som är grundad på frivillig upplåtelse.

Utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fas- tigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet ej innefat- ta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut får ej bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Dock får bestämmas att servitut skall gälla endast så länge ändamålet ej tillgodosetts på annat sätt som särskilt anges.

Med stöd av överenskommel- se mellan ägaren av den härs- kande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får beslutas att egendom som kan utgöra fastighetstillbehör och som är avsedd för stadigvarande bruk vid utövande av servitutet, skall höra till den härskande

1 Senaste lydelse 1987:124

312 Bilaga 4	SOU 2002:21

3Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen

Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen (1973:1149) att 14– 16, 24 och 26 §§ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse		Föreslagen lydelse
		14 §
Gemensamhetsanläggning	och	Gemensamhetsanläggning och
rätt till utrymme är samfällda för		rätt till utrymme är samfällda för
de fastigheter som deltager i		de fastigheter som deltager i
anläggningen. Inlöst mark	är	anläggningen. Inlöst utrymme är
samfälld för de fastigheter för		samfällt för de fastigheter för
vilka inlösen skett.		vilka inlösen skett.

För anläggningens utförande och drift utgör de deltagande fastighe-

terna en särskild samfällighet.
				15 §
Grunderna	för	fördelning	av	Grunderna		för	fördelning	av
kostnaderna	för	gemensamhets-		kostnaderna		för	gemensamhets-
anläggnings utförande fastställes				anläggnings		utförande fastställs
vid förrättningen. För varje				vid	förrättningen. För varje
fastighet anges		andelstal,	som	fastighet anges			andelstal,	som
bestämmes efter vad som är				bestäms efter vad som är skäligt
skäligt med hänsyn främst till				med hänsyn främst till den nytta
den nytta fastigheten har av				fastigheten har av anläggningen.
anläggningen. Inlöses mark för				Inlöses utrymme för endast vissa
endast vissa av deltagarna i				av	deltagarna i		anläggningen,
anläggningen,		fastställes		fastställs grunderna för fördel-
grunderna	för	fördelning	av	ning av kostnaderna för inlösen
kostnaderna för inlösen särskilt.				särskilt.

Andelstal fastställes även i fråga om kostnaderna för anläggningens drift. Sådant andelstal bestämmes efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda an- läggningen. Om det är lämpligt, kan föreskrivas att kostnaderna i första hand skall fördelas genom att avgifter uttages för anläggningens utnyttjande. Grunderna för beräkningen av sådana avgifter fastställes vid förrättningen.

SOU 2002:21	Bilaga 4 313

16 §

Med stöd av överenskommelse mellan ägarna till de fastigheter som deltar i gemensamhetsan- läggningen och ägaren till den fastighet på vilken gemensam- hetsanläggningen inrättats får beslutas att egendom som utgör fastighetstillbehör och omfattas av gemensamhetsanläggningen skall vara samfälld för de deltagande fastigheterna. Ett sådant beslut får meddelas när gemensamhetsanläggningen inrättas eller vid en ny förrätt- ning.

Avsteg får göras från

1.5 §, om ägarna av de fastigheter som skall deltaga i anläggningen medger det,

2.8 § såvitt den innebär skydd för enskilt intresse, 12 § första stycket eller 13 §, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt beröres medger det,

3.15 §, om det medges av fastighetsägare som ålägges större bi- dragsskyldighet än som i annat fall skolat gälla och avvikelsen från bestämmelsen inte sker i otillbörligt syfte.


Svarar fastighet			för fordran,		Svarar fastighet för			fordran,
får avsteg från 13 eller 15 § med					får beslut enligt första stycket
stöd av ägarens samtycke ske					meddelas eller avsteg från 13
endast	om	även	fordringens		eller 15 § med stöd av ägarens
innehavare medger det. Besväras					samtycke ske endast om även
fastigheten av gemensam in-					fordringens	innehavare		medger
teckning, fordras			dessutom	de	det. Besväras		fastigheten		av
medgivanden från fastighetsäga-					gemensam	inteckning,		fordras
re och fordringshavare som i 22					dessutom de medgivanden				från
kap. 11 § jordabalken föreskri-					fastighetsägare och fordringsha-
ves för	relaxation. Medgivande				vare som i 22 kap. 11 § jorda-
av rättsägare behövs ej, om					balken föreskrives för relaxa-
anläggningens		inrättande		är	tion. Medgivande av rättsägare
väsentligen utan betydelse				för	behövs ej,	om	anläggningens
honom.					inrättande	är väsentligen			utan
					betydelse för honom.

314 Bilaga 4	SOU 2002:21

						24 §
Om hinder icke möter mot						Om hinder inte möter mot
anläggningen,			skall		fastighets-	anläggningen,		skall		lantmäteri-
bildningsmyndigheten					meddela	myndigheten		meddela anlägg-
anläggningsbeslut.						ningsbeslut.
I anläggningsbeslut anges						I anläggningsbeslut anges
1.	anläggningens				ändamål,	1.	anläggningens			ändamål,
läge,	storlek	och		huvudsakliga		läge,	storlek	och	huvudsakliga
beskaffenhet i övrigt,						beskaffenhet i övrigt,
2.	de fastigheter				som skall	2.	de fastigheter			som	skall
deltaga i anläggningen,						delta i anläggningen,
3.	utrymme som upplåtes för					3.	utrymme som upplåts för
anläggningen,						anläggningen,
4.	fastighet		eller		del därav	4.	fastighet eller			del	därav
som inlöses,						som inlöses,
5.	tiden	för		anläggningens		5.	fastighetstillbehör				som
bestånd, om sådan anses böra						skall vara samfällda för de
bestämmas,						deltagande fastigheterna,
6.	den tid inom vilken an-					6.	tiden för		anläggningens
läggningen skall vara utförd,						bestånd, om sådan anses böra
7.	behövliga			föreskrifter i		bestämmas,
fråga om anläggningens utföran-						7. den tid inom vilken an-
de.						läggningen skall vara utförd,
						8.	behövliga		föreskrifter i

fråga om anläggningens utföran- de.

I anläggningsbeslutet får också anges de i anläggningen deltagande fastigheternas andelstal i fråga om kostnaderna för anläggningens utförande och drift.

Prövas anläggningsfråga gemensamt med fastighetsbildningsåtgärd vid en förrättning, får anläggningsbeslutet upptagas i fastighetsbild- ningsbeslutet.

26 §

Tillträde av utrymme som tagits i anspråk eller av mark som inlösts sker vid den tidpunkt som fastighetsbildningsmyndigheten bestämmer. Innan tillträde sker,

Tillträde av utrymme som tagits i anspråk eller inlösts sker vid den tidpunkt som lantmäteri- myndigheten bestämmer. Innan tillträde sker, skall anläggnings-

Om en samfällighetsförening förvaltar gemensamhetsanlägg- ning som är av kommunaltek- nisk natur eller annars av större värde och som är inrättad för småhusfastigheter eller för sådana fastigheter jämte hyres- fastigheter eller bostadsrättsfas- tigheter eller i vilken en anlägg- ningsfastighet deltar, skall samfällighetsföreningen avsätta medel till en fond för att säker- ställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen.

Föreningens styrelse skall i sådant fall också upprätta en underhålls- och förnyelseplan som skall innehålla de upplys- ningar som är av betydelse för att fondavsättningarnas storlek skall kunna bedömas.

316 Bilaga 4	SOU 2002:21

4Förslag till

Lag om ändring i lagen om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter att 19 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

19 §1

Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemen- samma bästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i skälig omfattning.

Om en samfällighetsförening förvaltar gemensamhetsanlägg- ning som är av kommunaltek- nisk natur eller annars av större värde och som är inrättad för småhusfastigheter eller för sådana fastigheter jämte hyres- fastigheter eller bostadsrättsfas- tigheter, skall samfällighetsföre- ningen avsätta medel till en fond för att säkerställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen.

_______________

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1997

1 Senaste lydelse 1989:727

SOU 2002:21	Bilaga 4 317

5Förslag till

Lag om ändring i miljöskadelagen

Härigenom föreskrivs i fråga om miljöskadelagen (1986:225) att 5 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	5 §
I andra fall än som anges i 3	I andra fall än som anges i 3
eller 4 § utges skadestånd för	eller 4 § utges skadestånd för
skador som orsakas av grävning	skador som orsakas av bygg-
eller liknande arbete, om den	nadsarbete,	grävning	eller
som utför eller låter utföra	liknande arbete, om den som
arbetet har försummat att vidta	utför eller låter utföra arbetet har
sådana skyddsåtgärder som	försummat	att vidta	sådana
anges i 3 kap. 3 § jordabalken	skyddsåtgärder som anges i 3
eller i annat hänseende har	kap. 3 § jordabalken eller i annat
brustit i omsorg vid arbetets	hänseende har brustit i omsorg
utförande.	vid arbetets utförande.

Om arbetet är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk, skall den skada som orsakas av arbetet ersättas även om den som utför eller låter utföra arbetet inte har varit försumlig.

_______________

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1997

318 Bilaga 4	SOU 2002:21

6Förslag till

Lag om ändring i plan- och bygglagen

Härigenom föreskrivs i fråga om plan- och bygglagen (1987:10) att 1kap. 1 § och 8 kap. 16 § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

1 §1

Denna lag innehåller bestämmelser om planläggning av mark och vatten och om byggande. Bestämmelserna syftar till att med beaktande av den enskilda människans frihet främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och långsik- tigt hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kom- mande generationer.

Bestämmelser i denna lag om mark tillämpas också på annat utrymme som kan bli föremål för fastighetsbildning.

8 kap.

16 §

Ansökningar om rivningslov skall bifallas, om inte byggnaden eller byggnadsdelen

1.omfattas av rivningsförbud

idetaljplan eller områdesbe- stämmelser,

2.behövs för bostadsförsörj- ningen eller

3.bör bevaras på grund av byggnadens eller bebyggelsens historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värde.

Ansökningar om rivningslov skall bifallas, om inte byggnaden eller byggnadsdelen

1.omfattas av rivningsförbud

idetaljplan eller områdesbe- stämmelser,

2.behövs för en fastighets ändamålsenliga användning och dess bestånd som en särskild fastighet,

3.behövs för bostadsförsörj- ningen eller

4.bör bevaras på grund av

1 Senaste lydelse 1993:419

SOU 2002:21	Bilaga 5 323

Första stycket gäller inte vid
tjänster som avses i 1 § 2, om
konsumenten tillförsäkras ett
sådant garanti-, försäkrings-
och avtalsskydd som ställs som
villkor för statlig bostadsfinan-
siering.
	7 §
Har näringsidkaren åsidosatt vad	Har näringsidkaren åsidosatt vad
som åligger honom enligt 6 § och	som åligger honom enligt 6 eller
finns det starka skäl att anta att	53 § och finns det starka skäl att
konsumenten i annat fall hade	anta att konsumenten i annat fall
avstått från att beställa tjänsten	hade avstått från att beställa
eller hade avbeställt den, har	tjänsten eller hade avbeställt den,
näringsidkaren inte större rätt till	har näringsidkaren inte större rätt
ersättning än han skulle ha haft,	till ersättning än han skulle ha
om konsumenten hade avstått	haft, om konsumenten hade av-
från att beställa tjänsten eller	stått från att beställa tjänsten
hade avbeställt den.	eller hade avbeställt den.

För kostnader som inte ersätts enligt första stycket har näringsidka- ren dock rätt till ersättning i den mån konsumenten annars skulle gyn- nas på ett oskäligt sätt.

11 §

Tjänsten skall slutligen anses felaktig, om näringsidkaren i annat fall än som avses i 6 § för- sta stycket före avtalets ingående har underlåtit att upplysa konsu- menten om ett sådant förhållande rörande tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som när- ingsidkaren kände till eller borde ha känt till och som han insåg eller borde ha insett vara av be- tydelse för konsumenten. En förutsättning för att tjänsten skall anses felaktig är dock att under-

Tjänsten skall slutligen anses felaktig, om näringsidkaren i annat fall än som avses i 6 § för- sta stycket eller 53 § första stycket före avtalets ingående har underlåtit att upplysa konsumen- ten om ett sådant förhållande rörande tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som när- ingsidkaren kände till eller borde ha känt till och som han insåg eller borde ha insett vara av be- tydelse för konsumenten. En förutsättning för att tjänsten skall

324 Bilaga 5	SOU 2002:21

låtenheten kan antas ha inverkat på avtalet.

anses felaktig är dock att under- låtenheten kan antas ha inverkat på avtalet.

18 §

Reklamerar konsumenten inte inom den tid som följer av 17 §, förlorar han rätten att åberopa felet.

Reklamerar konsumenten inte inom den tid som följer av 17 § eller 59 § tredje stycket, förlorar han rätten att åberopa felet.

			46 §
Om konsumenten i fall som av-			Om konsumenten i fall som av-
ses i 45 § inte betalar eller läm-			ses i 45 § inte betalar eller läm-
nar sin medverkan i rätt tid och			nar sin medverkan i rätt tid och
dröjsmålet är av väsentlig bety-			dröjsmålet är av väsentlig bety-
delse	för	näringsidkaren, får	delse	för	näringsidkaren,	får
denne	häva	avtalet beträffande	denne	häva	avtalet beträffande
återstående del av tjänsten. Det-			återstående del av tjänsten. Det-
samma gäller om näringsidkaren			samma gäller om näringsidkaren
enligt 6 § tredje stycket har av-			enligt	6 §	tredje stycket	eller
brutit påbörjat arbete för att få			53 § tredje stycket har avbrutit
anvisningar av konsumenten och			påbörjat arbete för att få anvis-
avbrottet har medfört väsentlig			ningar av konsumenten och av-
olägenhet för honom.			brottet	har	medfört väsentlig
			olägenhet för honom.

Vill näringsidkaren häva avtalet enligt första stycket skall han först påminna konsumenten om att denne skall betala, medverka eller lämna anvisningar samt ge konsumenten skälig tid att göra detta.

Har en påminnelse lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses påminnelsen ha skett när detta gjor- des.

Särskilda bestämmelser för små- husentreprenader

51 §

Bestämmelserna i 52–61 §§ gäller vid sådant arbete som anges i 1 § första stycket 2 och som avser en- eller tvåbostads-

SOU 2002:21	Bilaga 5 331

4Förslag till

Lag om ändring i konsumentköpla- gen (1990:932)

Härigenom föreskrivs i fråga om konsumentköplagen (1990:932) dels att 1 och 3 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen införs en ny paragraf, 48 §, samt närmast före 48 § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	1 §
Denna lag gäller köp av lösa	Denna lag gäller köp av lösa
saker som en näringsidkare i sin	saker som en näringsidkare i sin
yrkesmässiga verksamhet säljer	yrkesmässiga verksamhet säljer
till en konsument huvudsakligen	till en konsument huvudsakligen
för enskilt ändamål.	för enskilt ändamål. I 48 § finns
	särskilda bestämmelser om vissa
	köp av byggnadsdelar.

Lagen gäller även i fall då säljaren inte är en näringsidkare som av- ses i första stycket, om köpet förmedlas för säljaren av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. I sådana fall svarar både näringsid- karen och säljaren för säljarens förpliktelser enligt lagen.

Lagen gäller i tillämpliga delar även byte av lösa saker.

3 §

Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för köparen är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.

Första stycket gäller inte vid	Första stycket gäller inte vid
köp av byggnadsdelar, om köpa-	köp av gas som levereras i led-
ren tillförsäkras ett sådant ga-	ning, om de allmänna avtalsvill-
ranti-, försäkrings- och avtals-	kor som tillämpas vid sådana

332 Bilaga 5				SOU 2002:21

skydd som ställs som villkor för		leveranser har godkänts av kon-
statlig bostadsfinansiering.		sumentverket.
Första stycket gäller inte hel-
ler vid köp av gas som levereras
i ledning, om de allmänna av-
talsvillkor som	tillämpas vid
sådana leveranser	har godkänts
av konsumentverket.
		Särskilda bestämmelser om vissa
		köp av byggnadsdelar
		48 §
		Vid köp av byggnadsdelar som
		tillsammans är avsedda för att
		uppföras till		eller infogas	i ett
		en- eller tvåbostadshus (hus-
		byggsats) gäller, om det för
		byggnadsåtgärden krävs byggan-
		mälan enligt 9 kap. 2 § första
		stycket 1 plan- och bygglagen
		(1987:10),	i	tillämpliga	delar
		även bestämmelserna i 7, 52 och
		53 §§	konsumenttjänstlagen
		(1985:716). I stället för 35 och
		36 §§ denna lag gäller, i tillämp-
		lig del, 61 § konsumenttjänstla-
		gen.
		Vid köp som avses i första
		stycket skall också 60 § andra
		stycket	konsumenttjänstlagen
		gälla i fråga om fel som framträ-

der inom två år efter att varan har avlämnats till konsumenten.

____________________

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2002.

SOU 2002:21	Bilaga 5 333

5Förslag till

Lag om ändring i plan- och byggla- gen (1987:10)

Härigenom föreskrivs i fråga om plan- och bygglagen (1987:10)

att 9 kap. 7, 12 och 13 §§ samt 10 kap. 3 och 21 §§ skall ha följan- de lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

9 kap. Byggnadsarbeten, tillsyn och kontroll

7 §

När en bygganmälan har kommit

skall

byggnadsnämnden

skall

byggnadsnämnden

skyndsamt

kalla

till samråd

skyndsamt

kalla

till

samråd

(byggsamråd), om det inte är

uppenbart obehövligt. Till bygg-

samrådet

skall

byggherren,

den

samrådet skall byggherren,

den

som

enligt

13 §

anmälts

som

enligt

13 §

anmälts

som

kvalitetsansvarig och andra som

bestäms av nämnden kallas. Vid

behov skall även yrkesinspek-

tionen kallas. Om en sådan för-

tionen kallas. Om en sådan

säkring

för

byggnadsarbeten

byggfelsförsäkring

eller

säker-

behövs som avses i lagen

het behövs som avses i lagen

(1993:320)

byggfelsförsäk-

(1993:320)

om byggfelsförsäk-

ring,

skall

byggnadsnämnden

ring,

skall

byggnadsnämnden

bereda försäkringsgivaren tillfäl-

le att närvara vid samrådet.

Om byggnadsnämnden funnit byggsamråd obehövligt, skall nämn- den meddela byggherren detta utan oskäligt dröjsmål och samtidigt lämna sådana upplysningar som avses i 8 § tredje stycket.

Byggsamråd skall alltid hållas när en byggherre begär det.

334 Bilaga 5				SOU 2002:21

			12 §
Om en sådan försäkring för			Om en sådan byggfelsförsäkring
byggnadsarbeten	behövs	som	eller säkerhet behövs som avses
avses i lagen (1993:320) om			i lagen (1993:320) om byggfels-
byggfelsförsäkring, får		bygg-	försäkring, får byggnadsarbetena
nadsarbetena inte påbörjas för-			inte påbörjas förrän bevis om
rän bevis om försäkringen före-			försäkringen	och säkerheten
tetts för byggnadsnämnden. Det-			företetts för	byggnadsnämnden.
samma gäller om ett besked om			Det samma skall gälla om bevis
skyddsrum krävs	enligt 6	kap.	inte har företetts om att de krav
8 § lagen (1994:1720) om civilt			på utformning av avtal som
försvar.			ställs i 52 § konsumenttjänstla-
			gen (1985:716) är uppfyllda.
			Vad som sägs i första stycket

gäller också om ett besked om skyddsrum krävs enligt 6 kap. 8 § lagen (1994:1720) om civilt försvar.

I de fall en rivningsplan skall finnas enligt 4 §, får rivningsarbetena inte påbörjas förrän byggnadsnämnden godkänt rivningsplanen.

13 §

För sådana byggnadsåtgärder som anges i 2 § första stycket och som kräver bygganmälan samt för sådana rivningar som skall följa en riv- ningsplan skall en kvalitetsansvarig utses av byggherren. För skilda delar av ett projekt kan olika kvalitetsansvariga utses. En av dem skall samordna deras uppgifter. Byggherren skall underrätta byggnadsnämn- den om vem som är kvalitetsansvarig.

Den kvalitetsansvarige skall också kontrollera och senast vid byggsamrådet underrätta bygg- nadsnämnden om de krav på byggfelsförsäkring för en- och tvåbostadshus som ställs i lagen (1993:320) om byggfelsförsäk- ring är uppfyllda. Om byggher- ren är konsument skall kontrol-

SOU 2002:21	Bilaga 5 335

len även avse kravet på säkerhet enligt 3 a § lagen om byggfels- försäkring och de krav som ställs på ett avtals utformning i 52 § konsumenttjänstlagen (1985:716).

10 kap. Påföljder och ingripanden vid överträdelser m.m.

		3 §
Byggnadsnämnden	får förbjuda	Byggnadsnämnden får förbjuda
att ett visst byggnads-, rivnings-		att ett visst byggnads-, rivnings-
eller markarbete eller en viss		eller markarbete eller en viss
åtgärd fortsätts, om det är up-		åtgärd fortsätts, om det är up-
penbart att arbetet eller åtgärden		penbart att arbetet eller åtgärden
strider mot denna lag eller mot		strider mot denna lag eller mot
någon föreskrift eller något be-		någon föreskrift eller något be-
slut som har meddelats med stöd		slut som har meddelats med stöd
av lagen. Byggnadsnämnden får		av lagen. Byggnadsnämnden får
också, om nämnden finner att		också, om nämnden finner att
byggherren inte	följer någon	byggherren	inte	följer	någon
väsentlig del av en kontrollplan,		väsentlig del av en kontrollplan
förbjuda att ett byggnadsarbete		eller, i fråga om en- eller tvåbo-
fortsätts innan de uppkomna		stadshus, att bevis om byggfels-
bristerna avhjälpts.		försäkring	eller	säkerhet	enligt
		lagen (1993:320) om byggfels-
		försäkring inte har företetts en-
		ligt vad som sägs i 9 kap. 12 §,
		förbjuda att ett byggnadsarbete
		fortsätts innan		de uppkomna
		bristerna avhjälpts.

Förbud enligt denna paragraf får förenas med vite. Beslut enligt denna paragraf gäller omedelbart.

336 Bilaga 5	SOU 2002:21

21 §

Har ett föreläggande enligt 14 § första stycket, 15 §, 16 § första stycket eller 17 § eller ett förbud enligt 14 § andra stycket eller 16 § andra stycket meddelats någon i egenskap av ägare till en viss fastighet och övergår äganderätten till fastigheten till ny ägare, gäller föreläggandet eller förbudet i stället mot denne. Har i föreläggandet eller förbudet utsatts löpande vite enligt 4 § lagen (1985:206) om viten och har fas- tigheten överlåtits genom köp, byte eller gåva, gäller vitet mot den nye ägaren räknat från tidpunkten för äganderättsövergången, under förut- sättning att anteckning om vitesföreläggandet dessförinnan gjorts enligt 22 §. Löpande vite som avser viss period får endast tas ut av den som var ägare vid periodens början. Annat vite gäller inte mot den nye äga- ren, men byggnadsnämnden får sätta ut vite mot denne.

____________________

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2002. Äldre föreskrifter skall tilläm- pas om bygganmälan skett före ikraftträdandet.

SOU 2002:21	Bilaga 5 337

6Förslag till

Lag om ändring i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1993:320) om byggfelsförsäk- ring

dels att 1–12 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 3 a §, av följande ly- delse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 §

När en näringsidkare uppför en byggnad som helt eller till över- vägande del skall användas som bostad för permanent bruk eller i fråga om sådan byggnad utför åtgärder som fordrar byggan- mälan och som avsevärt förläng- er byggnadens brukstid, skall det för byggnadsarbetet finnas en byggfelsförsäkring.

Byggfelsförsäkring behövs dock inte i fråga om en- eller tvåbostadshus när ett sådant garanti-, försäkrings- och av- talsskydd finns som utgör villkor för statlig bostadsfinansiering.

När en byggnad som helt eller till övervägande del skall använ- das som bostad för permanent bruk uppförs eller när det i fråga om sådan byggnad utförs annan åtgärd för vilken det ställs krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § plan- och bygglagen (1987:10) och som avsevärt för- länger byggnadens brukstid, skall det finnas en byggfelsför- säkring

Beträffande en- eller tvåbo- stadshus skall, oavsett om bygg- naden är avsedd för permanent bruk eller inte, byggfelsförsäk- ring finnas endast när det i frå- ga om sådan byggnad utförs åtgärd för vilken det ställs krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 plan- och bygglagen.

338 Bilaga 5	SOU 2002:21

			2 §
En byggfelsförsäkring skall om-			En byggfelsförsäkring skall om-
fatta			fatta
1. skälig kostnad för att av-			1. skälig kostnad för att av-
hjälpa fel i byggnadens kon-			hjälpa fel i byggnadens kon-
struktion, i material som använts			struktion, i material som använts
i byggnadsarbetet eller i utfö-			i byggnadsarbetet eller i utfö-
randet av arbetet, och			randet av arbetet, och
2. skälig kostnad för att av-			2. skälig kostnad för att av-
hjälpa skador på byggnaden som			hjälpa skador på byggnaden som
orsakats av	felet. Försäkringen		orsakats av felet. Försäkringen
behöver dock inte omfatta fel			behöver dock inte omfatta fel
eller skador som måste antas			eller skador som måste antas
sakna betydelse för		byggnaden	sakna betydelse	för byggnaden
eller för dem som bor eller vistas			eller för dem som bor eller vistas
i byggnaden och inte heller ska-			i byggnaden och inte heller ska-
dor som normalt täcks av andra			dor som normalt täcks av fastig-
försäkringar	såsom	fastighets-	hetsförsäkring,	maskinförsäk-
försäkring,	maskinförsäkring		ring eller villaförsäkring. Vidare
och allriskförsäkring.			behöver den inte innefatta ska-
			dor för vilka säkerhet enligt 3a§
			har ställts.

Med fel enligt försäkringen avses avvikelse från fackmässigt god- tagbar standard vid den tid då arbetet utfördes.

	3 §
En byggfelsförsäkring skall om-	En byggfelsförsäkring skall om-
fatta fel eller skador som anmäls	fatta fel eller skador som anmäls
inom tio år efter det att bygg-	inom tio år efter det att bygg-
nadsarbetet godkänts vid en av	nadsarbetet godkänts vid en av
försäkringsgivaren angiven be-	försäkringsgivaren angiven be-
siktning.	siktning eller byggnadsarbetena
	annars ansetts avslutade.

En byggfelsförsäkring skall innehålla villkor om att den gäller även om byggnaden övergår till ny ägare.

3 a §

Beträffande en- eller tvåbo- stadshus skall det förutom bygg-

SOU 2002:21	Bilaga 5 339

felsförsäkring också finnas en betryggande säkerhet för att arbete som avses i 51 § konsu- menttjänstlagen (1985:716) ut- förs och att byggnadsdelar som avses i 48 § konsumentköplagen (1990:932) levereras i enlighet med vad den näringsidkare som skall svara för arbetet eller le- veransen har åtagit sig i avtal med en konsument.

Säkerheten skall omfatta si- tuationer när näringsidkaren, i fall som avses i 21 § andra stycket och 29 § konsument- tjänstlagen eller 13, 28, och 29 §§ konsumentköplagen, inte inom skälig tid vidtar åtgärd för att fullgöra sitt åtagande. Sä- kerhet enligt denna paragraf får inte förenas med självrisk

Villkor om inskränkningar i försäkringshavarens rätt till ersättning.

4 §

En byggfelsförsäkring får, ut- över vad som följer av 5–7 §§, inte innehålla villkor som in- skränker försäkringshavarens rätt till ersättning för fel och skador som skall omfattas av försäkringen enligt 2 och 3 §§.

5 §

En byggfelsförsäkring skall in- nehålla villkor som säkerställer att ersättning för kostnad enligt 2 § används för att avhjälpa felet eller skadan på ett tillfredsstäl-

340 Bilaga 5	SOU 2002:21

lande sätt.

En byggfelsförsäkring får inne- hålla villkor om att

1.kostnader för fel som vål- lats av den som är byggnadens ägare eller av hans anställda ersätts endast om felet har vål- lats även av någon annan eller om det annars finns särskilda skäl för det,

2.kostnader inte ersätts i den mån ansvaret för felet eller ska- dorna omfattas av ett i avtal lämnat garantiåtagande, såvida det inte visas att den ansvarige inte kan fullgöra sitt åtagande,

3.ägaren skall svara för en viss självrisk.

lande sätt.

Vad som sägs i första stycket gäller också säkerhet enligt 3 a §.

6 §

En byggfelsförsäkring får inne- hålla villkor om att

2.kostnader inte ersätts i den mån ansvaret för felet eller ska- dorna omfattas av ett enligt 60 § andra stycket konsumenttjänst- lagen (1985:716) eller i avtal lämnat garantiåtagande, såvida det inte visas att den ansvarige inte kan fullgöra sitt åtagande eller, i fråga om avtal mellan näringsidkare och konsument, garantiåtagandet inte fullgörs inom skälig tid,

3.ägaren skall svara för en viss självrisk. I fråga om en- eller tvåbostadshus får självrisk för byggfelsförsäkring uppgå till högst ett halvt prisbasbelopp enligt lagen (1962:381) om all- män försäkring.

Villkor som anges i första stycket 1 får, vad beträffar en- och tvåbostadshus, även avse en tidigare ägare till byggnaden.

SOU 2002:21	Bilaga 5 341

7 §

En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att försäkringsgivarens ansvar för fel och skador är begränsat till ett visst belopp per byggnad (försäkringsbelopp) och till ett visst belopp för samtliga av försäk- ringsgivaren under ett kalenderår utfärdade byggfelsförsäkringar (ge- mensamt försäkringsbelopp).

Vid byggfelsförsäkring för en- eller tvåbostadshus skall för- säkringsbeloppet motsvara minst kostnaderna för de åtaganden som omfattas av försäkringen enligt 1 § med hänsyn tagen till penningvärdets förändring.

Säkerhet som avses i 3 a § skall uppgå till minst tjugo pro- cent av det avtalade priset för den försäkrade leveransen eller byggnadsåtgärden.

Villkor om försäkringsgivarens övertagande av rätt till ersättning

	8 §
En byggfelsförsäkring skall in-	En byggfelsförsäkring eller sä-
nehålla villkor om att	kerhet skall innehålla villkor om
	att

1.en försäkringsgivare, som betalat ut ersättning på grund av för- säkringen, övertar den rätt till ersättning som ägaren kan ha mot den som på grund av avtal eller eget vållande eller på annan grund är er- sättningsskyldig med anledning av felet eller skadan och som inte äga- ren själv tar i anspråk,

2.byggnadens ägare inte får till nackdel för försäkringsgivaren ge- nom avtal avsäga sig den rätt till ersättning som tillkommer honom enligt avtal eller allmänna skadeståndsrättsliga bestämmelser.

9 §

Försäkringsgivaren och försäk- ringshavaren får, efter det att försäkringen tecknats, inte träffa avtal som medför att försäk-

342 Bilaga 5	SOU 2002:21

ringsvillkoren inte längre upp- fyller kraven på en byggfelsför- säkrings innehåll enligt denna lag.

Rätt att teckna försäkring

ringsvillkoren inte längre upp- fyller kraven på en byggfelsför- säkrings eller säkerhets innehåll enligt denna lag.

10 §

En försäkringsgivare får inte vägra en näringsidkare som enligt 1 § är skyldig att ha bygg- felsförsäkring att teckna en så- dan försäkring, om försäkrings- givaren marknadsför byggfels- försäkringar. Försäkring får dock vägras om det med hänsyn till skaderisken eller någon an- nan särskild orsak finns skäl till detta.

En försäkringsgivare får inte vägra att teckna en byggfelsför- säkring, om försäkringsgivaren marknadsför sådana försäkring- ar. Försäkring får dock vägras om det med hänsyn till skaderis- ken eller någon annan särskild orsak finns skäl till detta.

Vad som sägs i första stycket gäller också säkerhet som anges i 3 a §.

11 §

Om en försäkringsgivare i strid mot 10 § har vägrat att meddela en byggfelsförsäkring, skall domstol på yrkande av närings- idkaren förklara att denne har rätt att teckna försäkringen.

Om en försäkringsgivare i strid mot 10 § har vägrat att meddela en byggfelsförsäkring, skall domstol på yrkande av den som begärt att få teckna sådan för- säkring förklara att denne har rätt att teckna försäkringen.

Motsvarande gäller i fråga om säkerhet enligt 3 a §.

Byggfelsförsäkrings villkor för byggstart

12 §

Att byggnadsarbetet inte får på- börjas förrän ett bevis om bygg-

Tomträtt får ej upplåtas i del	Tomträtt får inte upplåtas i del
av fastighet eller i flera fastighe-	av fastighet, i flera fastigheter
ter gemensamt.	gemensamt eller i sådan fastighet
	som avses i lagen (0000:000) om
	ägarlägenheter.
________________
Denna lag träder i kraft den

SOU 2002:21	Bilaga 5 327

13 § plan-	och bygglagen
(1987:10).
56 §