Riksdagen begär att regeringen gör en allmän översyn av fastighetsmäklarlagen (1995:400) samt därvid särskilt beaktar vad som anförs i motionen om lagregeln om förtroenderubbande sidoverksamhet.
För att åstadkomma en effektiv och fungerande bostadsmarknad fordras en aktiv och ändamålsenlig förmedlingsverksamhet som motsvarar bostadskonsumenternas berättigade önskemål och förväntningar.
Den bristsituation som kan noteras i ett flertal storstadskommuner beror inte bara på otillräcklig tillgång på bostäder utan också på inlåsningseffekter och andra brister som motverkar sunda bostadsbyten. Det är viktigt att vidta olika typer av åtgärder som underlättar för bostadsmarknaden att fungera väl.
Omkring 80 procent av dem som äger sin bostad anlitar fastighetsmäklare vid bostadsbyte. Fastighetsmäklarnas verksamhet regleras sedan 1984 i en särskild lagstiftning, vilken reviderades 1995. Lagstiftningen har som syfte att samhället skall ha påverkan på vilka personer som är lämpliga, att mäklarna har tillräckliga kunskaper men främst att konsumentskyddet vid bostadsbyte säkerställs.
Köp och försäljning av bostäder är stora och viktiga ställningstagande för hushållen och fordrar därför att kunden/konsumenten kan erhålla god och till olika situationer välanpassad hjälp och service.
Den nuvarande fastighetsmäklarlagen har en bestämmelse om förbud mot förtroenderubbande sidoverksamhet. Detta förbud har dessvärre visat sig bidra till negativa effekter för kunden genom att begränsa/förhindra fastighetsmäklarna från att ge den typ av stöd och service som många kunder förväntar sig.
Ett exempel på vad som är förbjudet finns i propositionen till gällande lag (prop. 1994/95:14 sid. 80), där det anges att mäklaren inte får förmedla husbyggnadssatser. Praktiskt torde detta t ex innebära att mäklaren vid försäljning av nyproduktion får förmedla endast tomtmarken och i övrigt hänvisa köparen till en hussäljare, som inte får vara mäklare. För allmänheten är situationen förvillande och svårförståelig eftersom mäklaren inte kan och inte får ta ett ansvar för helheten.
Ett annat exempel finns på sid. 46 f. i den nämnda propositionen. Där hävdas att det står ”klart i strid med god mäklarsed” att en mäklare får särskild ersättning för att förmedla en viss kreditgivares lån.
Det kan konstateras att bland annat banker och byggföretag har anställda fastighetsmäklare. Dessa fastighetsmäklare kan naturligtvis i sin utövning påverkas av den övriga verksamhet som koncernen bedriver medan däremot en annan helt fristående mäklare inte får ha sådana kontakter. Det angivna förbudet påverkar således konkurrensen och skapar olika förutsättningar för enskilda fastighetsmäklares verksamhet och därmed i praktiken för deras möjligheter att ge sina kunder bästa möjliga stöd. Utvecklingen i branschen går också mot att fler och fler fastighetsmäklare samverkar i kedjor och att franchising blir en allt vanligare företeelse. Konkurrens börjar också komma från utländska franchisingkedjor som etablerar sig i Sverige och där det i deras koncept i andra länder ingår att tillhandahålla såväl försäkringsprodukter som diverse finansiella tjänster, både vad gäller krediter och investering.
För att säkerställa att de svenska kunderna erhåller bästa möjliga villkor är det viktigt att förutsättningarna för de svenska fastighetsmäklarna anpassas till förhållandena utomlands så att svenska mäklare kan konkurrera på samma villkor som kollegerna i andra länder.
Utvecklingen har visat att det med säkerhet vore en fördel för konsumenten om mäklaren kan ha ett sunt och affärsmässigt samarbete med kreditgivare. Mäklaren företräder konsumentens intressen genom att förhandla fram bättre villkor med banken än vad den enskilde konsumenten förmår att göra. Förutom den direkta nyttan för den närmast berörda konsumenten gynnas även kunden i allmänhet. Konkurrens som på detta sätt skapas på kreditmarknaden medför att de för kunden förmånliga villkoren som mäklarna förhandlar fram, ”smittar av sig” till övriga aktörer på denna marknad.
Genom ett samarbete med en kreditgivare kan alltså mäklaren medverka till att skapa mervärden för kunden som kunden själv inte kan uppnå. Samarbetet kan givetvis ske genom att mäklaren t.ex. på olika sätt tar hand om vissa moment i kreditgivarens handläggning och/eller genom att mäklaren tillsammans med kreditgivaren utvecklar skräddarsydda lösningar för bostadsfinansiering. Genom sådana åtgärder kan kredithantering ske väsentligt snabbare, säkrare och dessutom till en lägre kostnad, vilket ger kreditgivaren möjlighet att erbjuda förmånligare villkor. Förmånligare kreditvillkor leder i sin tur till konkurrensfördelar för de kreditgivare som medverkar. Eftersom konkurrensfördelarna skapas mycket till följd av mäklarens arbetsinsatser är det inte mer än rimligt att mäklaren får ersättning för detta sitt för alla berörda parter vinstskapande arbete.
Förbudet mot ”förtroenderubbande verksamhet” saknas i bl.a. Danmark och Norge. Där har mäklarna i stället gentemot kunden ålagts en upplysningsplikt om vilka samarbeten mäklaren har och en redovisningsskyldighet om vad detta innebär rent ekonomiskt för mäklaren. Detta är en modell som borde kunna tillämpas även i Sverige i anslutning till den lagändring vi förordar.
|
Stockholm den 16 oktober 2002 |
|
|
Lennart Hedquist (m) |
Nils Fredrik Aurelius (m) |