Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att öka kooperativa hyresrättsföreningars rätt till statlig kreditgaranti.
I utredningen om kooperativ hyresrätt (SOU 2000:95) görs bedömningen att en grovt dragen gräns för vad man vanligen är beredd att betala i insats för kooperativ hyresrätt går vid ungefär tio procent av marknadsvärdet eller produktionskostnaden, medan man för bostadsrätt skulle vara beredd att betala ungefär 25–30 procent i insats.
Vid köp eller nybyggnad av en fastighet kan man belåna 70–75 procent av marknadsvärdet i form av bottenlån i bolåneinstitut. En bostadsrättsförening kan lösa resten av finansieringsbehovet med medlemmarnas insatser.
För en kooperativ hyresrättsförening innebär de lägre insatser som medlemmarna är beredda att betala att man måste finansiera motsvarande 15–20 procent med topplån. I annat fall skulle en kooperativ hyresrättsförening åtminstone initialt få en högre finansieringskostnad än en bostadsrättsförening.
Även Allbo-kommittén ansåg på samma grunder att föreningens finansiering av fastighetsförvärvet är avgörande. Den lägre insatsen och det faktum att den kooperativa hyresrätten inte kan generera någon vinst till innehavaren skulle kunna leda till att en kooperativ hyresrättsförening ses som en mer osäker kredittagare än en bostadsrättsförening. Om kreditkostnaden blir för hög i relation till den tidigare hyran och det inflytande man uppnår genom ett övertagande, minskar intresset för ett övertagande genom en kooperativ hyresrättsförening.
Riksdagen har därför i förordning (1991:1924) om statlig kreditgaranti för bostäder, gett BKN möjlighet att lämna kreditgarantier för de lån som kooperativa hyresrättsföreningar tar upp för nybyggnation eller förvärv av fastigheter för ombildning. Kreditgaranti lämnas för ett belopp som motsvarar högst 95 procent av ett långsiktigt hållbart marknadsvärde för fastigheten.
Det är viktigt att kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen får en rimlig chans att visa sina meriter och inte initialt hindras av onödiga finansieringsproblem. Detta gäller inte minst mot bakgrund av de omfattande utförsäljningar av allmännyttan som ägt rum i många kommuner.
Samtidigt som det finns ett växande behov av nya bostäder upplåtna med hyresrätt på flera orter i landet, ger nettokapitalkostnaderna tillsammans med drift- och underhållskostnaderna oftast en för hög årshyra. Med de nya förutsättningar som den kooperativa hyresrätten erbjuder öppnas helt nya möjligheter att hålla driftkostnaderna nere, samtidigt som det är föreningen själv som bestämmer över hur medlems- och upplåtelseinsatser skall kombineras med en rimlig årshyra.
Byggkostnadsdelegationen har dock kunnat visa att det är fullt möjligt att producera nya ändamålsenliga bostäder till en årshyra som understiger 1 000 kr/kvm. Det finns med sådana förutsättningar flera situationer där en allmännyttig kooperativ hyresrättsförening kan komma att ta ett långsiktigt ansvar för bostadsförsörjningen inom en kommun eller region. En allmännyttig kooperativ hyresrättsförening skulle då under sådana villkor kunna få kreditgaranti vid garantitidens början som motsvarade 95 % av produktionskostnaderna.
De kooperativa hyresrättsföreningarna kommer att behöva pröva olika former av finansiering av ett förvärv eller vid en nyproduktion. Mot bakgrund av att upplåtelseformen än så länge är tämligen okänd bland kreditgivarna, kan flera bottenlån bli aktuella. Den gällande inskränkningen att endast pantbrev med bästa förmånsrätten skall ligga till grund för kreditgarantin, skapar därför initialt onödiga begränsningar.
Det är rimligt att säkerheten i form av panträtt i fastigheten eller tomträtten kan utgöras av flera pantbrev, vilka samtliga skall kunna räknas in i den 95-procentiga kreditgarantin. Denna begränsning bör därför slopas.
|
Stockholm den 22 oktober 2002 |
|
|
Eva Arvidsson (s) |
|
|
Christer Adelsbo (s) |
Marianne Carlström (s) |
|
Lennart Axelsson (s) |
Lars Wegendal (s) |