Bostadspolitiken i Sverige har havererat. Trots alla problem, som bevisligen finns, lägger regeringen inte fram några förslag som kan leda till förbättringar. Den socialdemokratiska bostadspolitiken har resulterat i bostadsbrist i tillväxt- och utbildningsorter, bostadsöverskott i glesbygd och höga boendeskatter i stora delar av landet. Det är dags att byta riktning och börja föra en bostadspolitik som är till för människorna. Det är dags att sluta lappa och laga i havererade system.
Vi presenterar ett bostadspolitiskt program för framtiden med individen i fokus. Mångfald, integration och valfrihet är våra utgångspunkter.
De boende skall själva kunna bestämma hur de vill bo. Möjligheten att äga den egna bostaden måste förbättras. Ägarlägenheter skall möjliggöras genom att tredimensionell fastighetsbildning blir tillåtet. Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt bör underlättas. Integrationen ökar i och med friköp av hyreslägenheter i segregerade områden.
Hyresrätten måste återupprättas. Subventioner och prisregleringar har lett till brist på hyresrätter, långa köer och en omfattande svart marknad. För att det skall vara möjligt att bygga och förvalta hyresrätter även i framtiden måste en friare hyressättning tillåtas, särskilt i nyproduktion. Som ett led i detta bör allmännyttans hyresnormerande ställning avskaffas. Besittningsskyddet skall inte kunna kringgås genom orimliga hyreshöjningar. En hyreshöjning skall kunna överklagas till, och skälighetsprövas av, allmän domstol.
För att få igång byggandet krävs förändringar och förenklingar. Plan- och byggprocessen måste reformeras och antalet instanser för överklagande av detaljplan och bygglov minskas. Beskattningen av byggande och boende måste sänkas. Större möjligheter att utnyttja strandnära områden för bebyggelse måste införas. Vägnätet måste förbättras för att möjliggöra nya bostadsområden.
För att underlätta för unga och studerande att få tag på bostad, skall möjlighet att skattefritt hyra ut del i stadigvarande bostad införas. Fastighetsskatten skall avskaffas.
1 Sammanfattning 19
2 Innehållsförteckning 20
3 Förslag till riksdagsbeslut 21
4 En havererad bostadspolitik 22
4.1 Ett tudelat land 22
4.2 Bostadsöverskott 22
4.3 Bostadsbrist 23
4.4 Straffskatt på boende 23
4.5 Utsatta bostadsområden 24
5 Moderat bostadspolitik 25
5.1 Våra utgångspunkter 25
5.2 En bostadspolitik för människor 25
6 Förändra bostadspolitiken 26
6.1 Att själv kunna betala för sin bostad 26
6.2 Att motverka utanförskap 26
6.3 Mångfald och valmöjligheter 26
6.4 Att avhjälpa bostadsbristen för unga och studerande 27
7 Gör det möjligt att bygga 27
7.1 Europas lägsta byggande 27
7.2 Subventioner är inte lösningen 28
7.3 Förslag för ökat byggande 28
7.3.1 Sänk skatten 28
7.3.2 Förändra hyressättningssystemet 28
7.3.3 Lös trafikproblemen och öka väginvesteringarna 29
7.3.4 Förenkla reglerna för strandskydd 29
7.3.5 Förändra det statliga inkomstutjämningssystemet 29
7.3.6 Förenkla plan- och byggprocessen 29
7.3.7 Lös målkonflikter 30
7.3.8 Främja konkurrensen 30
8 Fastighetsskatten 30
8.1 En orättfärdig skatt 30
8.2 Stora regionala skillnader 31
8.3 Avskaffa fastighetsskatten 31
9 Bostadsrätten 31
10 Hyresrätten 33
10.1 En efterfrågad boendeform 33
10.2 Besittningsskyddet 33
10.3 Bruksvärdesregelns utformning ... 34
10.4 … och tillämpning 34
10.5 Dags för reform 35
10.6 Ökat byggande av hyresrätter 36
11 Kommunala bostadsföretag 37
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om bostadspolitikens inriktning.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om subventionerat byggande.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att möjliggöra byggande.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om behovet av infrastrukturella satsningar för att möjliggöra bostadsbyggande.
Riksdagen beslutar att möjliggöra skattefri uthyrning av del i stadigvarande bostad.1
Riksdagen beslutar att införa ägarlägenheter.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om fastighetsskatten.1
Riksdagen beslutar att återinföra kravet på enkel majoritet för ombildning till bostadsrätt i enlighet med vad som anförs i motionen.
Riksdagen beslutar att avskaffa systemet med schablonintäkt för bostadsrättsföreningar och därmed även skatt på schablonintäkt.1
Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av gränsdragningsreglerna mellan äkta och oäkta bostadsföretag i enlighet med vad som anförs i motionen.1
Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av reglerna för reavinstbeskattning och uppskovsreglerna vid reavinst när det gäller oäkta bostadsföretag.1
Riksdagen beslutar att avskaffa allmännyttans hyresnormerande ställning.
Riksdagen beslutar att avskaffa hyresnämnden.2
Riksdagen beslutar att bostadsbidrag skall utgå enbart till barnfamiljer.
Riksdagen beslutar att upphäva lagen (1999:608) om tillfällig minskning av det generella statsbidraget vid avyttring av aktier eller andelar eller utdelning från kommunala bostadsföretag m.m.
Riksdagen beslutar att upphäva lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag.
Riksdagen beslutar att partiellt upphäva förbudet mot dubbelupplåtelse i enlighet med vad som anförs i motionen.
1Yrkandena 5, 7, 9–11 hänvisade till SkU.
2Yrkande 13 hänvisat till JuU.
I dag är bostadsmarknaden tudelad, med bostadsbrist i tillväxtorter och stigande bostadsöverskott i utflyttningsorter. På orter med överskott av bostäder tvingar hyressättningssystemet de boende att betala för höga hyror. Samma hyressättningssystem håller ner hyrorna i attraktiva tillväxtorter.
Det finns orter där bostadsföretagen har mycket stark ekonomi och orter där företagen står på ruinens brant. Vissa orter är starkt segregerade, medan andra har lyckats mycket bra och har skapat integrerade bostadsområden.
Situationen är i längden ohållbar och socialdemokraterna har ännu inte lyckats presentera en politik som kunnat förändra detta. Under årtionden har socialdemokraterna försvarat och vårdat en havererad bostadspolitik. I dagens Sverige får människorna ta konsekvenserna: bostadsbrist, bostadsöverskott, höga skatter och lågt byggande.
Nära 37 000 lägenheter var outhyrda i mars 2002. De tomma lägenheterna är ojämnt fördelade över landet.
Bostadsöverskottet beror främst på att utflyttningen från vissa orter varit stor. Brist på arbets- och utbildningsmöjligheter är en bidragande orsak. Det är ofta gamla bruksorter med nedlagda industrier som drabbats av utflyttning. På många orter fortsätter dessutom en stadig ström av människor att lämna bygden.
Unga som har tröttnat på att bo hos mamma och pappa möts av en trist realitet. Trots att många lägenheter står tomma är hyresnivåerna jämförbara med hyrorna i attraktiva storstadsområden. Att få tag på en bra hyreslägenhet är inget problem. Frågan är varför hyrorna är höga trots tomma lägenheter. Är det inte bättre att sänka hyrorna i de tomma lägenheterna? Att få in en krona i månadshyra måste ju vara bättre än att inte få in någon alls.
Dagens hyressättningssystem hindrar fastighetsägarna att sänka hyrorna i tomma lägenheter. Om en fastighetsägare sänker hyrorna för de lägenheter som står tomma, tvingar systemet honom att sänka hyrorna även i de uthyrda lägenheterna. Ingen fastighetsägare vågar ta denna risk.
Den socialdemokratiska bostadspolitiken har medfört gigantiska felinvesteringar i ett antal kommuner, där hela bostadsområden nu står tomma. Utvecklingen har drivits på av överdrivet kommunalt ägande och av att kommunerna inte tagit tillräcklig hänsyn till bland annat samhällsförändringar och förändringar i industrin och arbetstillgången.
Problemen med det ständigt ökande antalet tomma lägenheter har resulterat i att rivningarna av lägenheter ökar. Under 2001 påbörjades rivning av 3 829 lägenheter i flerbostadshus. Av de rivna lägenheterna ägdes 94 procent av kommunerna eller kommunägda företag. 93 procent av dem revs på grund av uthyrningssvårigheter och hela 91 procent var byggda efter 1950.
I tillväxt- och utbildningsorter är problemen de motsatta. På dessa orter råder i många fall brist på bostäder. Efterfrågan, främst på hyreslägenheter, är mycket större än tillgången. Priserna på bostadsrätter och småhus har skjutit i höjden. Samtidigt är köerna för hyreskontrakt svindlande långa och byggandet bland det lägsta i Europa.
Dagens hyressättningssystem bidrar till det låga byggandet av hyresrätter, eftersom det med dagens system är svårt att bygga med lönsamhet. Då hjälper det inte att kommunerna kämpar med detaljplaner och anvisar mark.
I attraktiva områden växer den svarta hyresmarknaden. Andra- och tredjehandskontrakt har blivit den enda, tillfälliga och otrygga lösningen för många.
Carolin är 25 år, pluggar statsvetenskap och extraknäcker i affär. Hon har bott i Stockholm i två år och har just flyttat in i sin sjunde lägenhet. Det blir ju så när man inte kan ta lån, säger Carolin. Jag har faktiskt kollat upp utanför tullarna också men det finns inga lediga lägenheter där heller. Det bästa vore ju att få tag på en etta i innerstan som man kunde dela med en kompis. Det vore ett drömboende när man pluggar. Om vi lade 3 000 kronor var skulle det väl räcka? Längs ena väggen bildar fulla flyttkartonger en pyramid som hon draperat med ett tyg och ställt lite prydnadssaker på. Det är ingen idé att packa upp, säger Carolin. Jag skall ändå flytta om 10 veckor. Timbros pejling, Bostadsmarknaden
Man kan med lätthet dra en parallell till situationen i det gamla Sovjetunionen. Där lät makthavarna subventionera och reglera prisbildningen på livsmedel. Resultatet blev brist på livsmedel, långa köer och en destruktiv svart marknad. På ett likartat sätt ser situationen i dag ut i tillväxtområdena när det gäller hyresrätter.
Sverige ligger i topp bland länder med höga boendekostnader. Samtidigt ligger landet i botten när det gäller nybyggande av bostäder. Den främsta orsaken till detta är Sveriges extremt höga skatter och avgifter på byggande och boende.
Kostnaderna för boendet har ökat snabbare än konsumentprisindex. Eftersom de höga skatterna leder till att alltför många människor har mycket liten disponibel inkomst när skatten är betald blir boendekostnaderna kännbara även i de fall när boendekostnaden i sig inte är hög.
Utöver ett allmänt högt skattetryck beskattas egnahemsägare både vid köpet, under innehavstiden och vid vinstgivande försäljning.
Vid förvärv av bostad skall dessutom stämpelskatt på lagfart och inteckningar erläggas.
Under innehavstiden beskattas de boende med fastighetsskatt. Fastighetsskatten slår hårt mot hundratusentals människor. Många hushåll får kraftigt höjda taxeringsvärden. Därmed höjs fastighetsskatten, men också förmögenhetsskatten. För många familjer medför skattehöjningarna att den ekonomiska situationen blir ohållbar. De har inte förstärkt sin ekonomi, men skatten ökar ändå. Skatten höjs eftersom deras hus, på papperet, fått högre värde. Det på papperet höjda värdet kan dock endast komma de boende tillgodo om de säljer sina hus. Och då drabbas de i stället av reavinstbeskattning.
Många har ringt eller skrivit brev och berättat om den situation boendeskatterna försatt dem i. En av dem är Ulla, 82 år, från Södra Ängby som är ensamstående sedan maken gick bort för 11 år sedan. Hon har bott i sitt hus i 50 år och vill absolut inte flytta från sitt hem och det område där hon känner alla och är trygg. Ulla har låg pension eftersom hon tog hand om barn och vårdade sin sjuke son i hemmet. Även om begränsningsregeln omfattar henne drabbas hon hårt av förmögenhetsskatten. Ulla vill inget hellre än att kunna bo kvar i sitt hus och säger att det är för hemskt att skatter skall tvinga bort henne från allt som är henne nära och kärt.
Taxeringsvärdeshöjningar drabbar inte enbart småhusägare. Flerfamiljshus i expansiva regioner får också en kraftig höjning av sina värden. För bostadsrättsföreningen innebär det att månadsavgiften höjs. För hyresgästen höjs hyran.
Nyproduktionen påverkas också av skatter. Beräkningar visar att ackumulerade skatter och avgifter utgör mer än 60 procent av den totala produktionskostnaden för en bostad. Kombinationen av olika skatter gör att närmare 70 procent av hyran i en nybyggd lägenhet kan härledas till skatter. Detta gör naturligtvis boendekostnaderna höga.
Redan vid slutet av 1980-talet var det tydligt att de flesta miljonprogramsområden med sina stora, enhetliga och stereotypa lösningar hade blivit den sociala utsatthetens hemort. Dessa områden kännetecknas av enahanda bebyggelse, uteslutande hyresrätter och oftast med kommunen som ägare till alla lägenheter.
Utredningar visar att andelen låginkomsttagare har ökat ytterligare i många områden där befolkningen redan har låga eller extremt låga inkomster. Utestängning från arbetsmarknaden, bidragsberoende, fattigdom och social desperation har blivit mera regel än undantag i dessa områden. Många av de boende har inte gjort ett aktivt val att bo just där.
Långtidsarbetslöshet, främlingskap och social utslagning har blivit växande problem. Följden blir bland annat ökad kriminalitet och otrygghet i samhället. Allt fler upplever att de står utanför samhället och känner att de inte av egen kraft kan förbättra sin situation. Inget kan vara mer förödande för den drabbade och för samhället som helhet.
Stelheten på bostadsmarknaden gör det svårt att byta bostadsområde. Enbart de som har extra stark initiativkraft klarar att bryta sig loss. Risken är stor att många hamnar i en ond cirkel, en cirkel som endast med svårighet kan brytas.
Utgångspunkten för moderat bostadspolitik är att människor själva skall kunna välja den bostad de önskar. Bostadsmarknaden skall styras av människors efterfrågan och fria val, inte av regleringar och politiska eller administrativa beslut. Ökad rörlighet, geografiskt och mellan olika boendeformer, leder till en öppen och flexibel bostadsmarknad.
Bostadspolitiken skall ge förutsättningar för bevarande och utveckling av olika upplåtelseformer som kan tillgodose olika individers önskemål i olika skeden av livet. En öppen och fungerande marknad är nödvändig. En sådan kan inte uppnås genom subventioner, detaljregeringar och politisk klåfingrighet.
Vi vill med vår politik göra det möjligt för fler att äga sin egen bostad. Det ger förutsebarhet och frihet för de boende. Äganderätten är en omistlig del i en demokrati. Ägandet stärker människors oberoende, skapar trygghet och bidrar till integration. Ägandet och äganderätten är en viktig del i den moderata politiken.
Det behövs nytänkande inom bostadspolitiken. Bostadspolitiken skall vara till för människorna. Bostadspolitiken skall vara ett medel och skapa förutsättningar och möjligheter för människor att bo. Bostadspolitiken skall inte syfta till att värna de system som byggts upp och som begränsar människors valmöjligheter.
Bostadspolitiken skall tillgodose olika individers önskemål. De som vill äga och ta ansvar för sin bostad skall ha möjligheten att göra det. I det egna ägandet ligger såväl trygghet som inflytande.
Den enskilda människans makt och inflytande över framtiden måste öka. Det förutsätter att utrymmet för personligt ansvarstagande är stort. Sänkt skattetryck skulle ge medborgarna större möjligheter att ta eget ansvar. Då blir det möjligt för allt fler att gradvis klara en växande del av välfärden på egen hand. Samtidigt måste det finnas trygghet för dem som behöver andras stöd och hjälp.
En grundläggande förändring krävs för att skapa det välfärdssamhälle där familjen, vänner och marknaden ger människor större trygghet och ökade möjligheter att utvecklas. Rätten och möjligheten att välja sin bostad är en del av ett sådant samhälle. Det är inte genom ökade subventioner och fler regleringar som dagens bostadssituation kan förbättras. En öppen och fungerande bostadsmarknad är nödvändig för att medborgarna skall kunna välja en bostad som passar deras önskemål.
Den som betalar skatt skall inte behöva bidrag och den som behöver bidrag skall inte betala skatt. Med en sådan grundprincip skulle bland annat bostadsbidragen på sikt kunna mönstras ut. Med en skattepolitik som skapar större marginaler för låg- och medelinkomsttagare kommer behovet av bostadsbidrag att minska på sikt. Rundgången minskar genom att bidragen omvandlas till sänkta skatter.
I dag är bostadsbidraget en förutsättning för många barnfamiljers boende. En barnfamilj har i många fall inte möjlighet att anpassa sitt boende efter den egna plånboken. Bostadsbidraget skall därför utgå endast till barnfamiljer och således avskaffas för hushåll utan barn. Bostadsbidraget skall ej förväxlas med bostadstillägg för pensionärer.
En mer rörlig bostadsmarknad möjliggör för fler att ta sig ur det sociala utanförskapet i utsatta bostadsområden. Att flytta är för många ett viktigt första steg. En politik som försvårar detta är en asocial politik. En rörlig bostadsmarknad ger människor ökad valfrihet.
Det är också viktigt att bryta den nedåtgående sociala spiralen i utsatta bostadsområden. Ett bra sätt är att öka inslaget av bostadsrätter. Möjligheten att påverka det egna boendet gör människor trygga och ger dem inflytande över sin tillvaro. Genom en blandning av olika upplåtelseformer ökar de boendes valfrihet, samtidigt som segregationstendenser, till följd av bristande mångfald i upplåtelseformer, motverkas. Bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse bör slopas i de fall kommunala bolag ombildar huset till bostadsrätt. Därigenom skulle ombildning av kommunala hyreshus i förorter och mindre tätorter underlättas.
Att äga sin egen lägenhet, genom så kallad ägarlägenhet, skulle vara en bra lösning för många människor i dessa områden. Ägandet ger trygghet och skapar intresse och engagemang för omgivningen.
Våra förslag leder till ökad rörlighet och ger människor möjlighet att förändra sin situation av egen kraft. Människor får kontroll över sin egen vardag. Valfriheten blir verklig för fler. Bostadsmarknaden kommer att bli mer varierad. Problemen med segregation kan stegvis minskas.
Mångfald i upplåtelseformer leder till valfrihet för individen. Det är vår målsättning att det skall finnas en mångfald av upplåtelseformer. Människor skall kunna välja mellan ägande, bostadsrätt och hyresboende.
Dagens regler gör det möjligt att äga bostäder som sitter ihop på längden – radhus – men inte bostäder som sitter ihop på höjden, i flerfamiljshus. Med nuvarande lagstiftning är det inte möjligt för människor, som av olika skäl föredrar att bo i lägenhet, att äga sin bostad.
Att äga sin bostad innebär för många människor en trygghet som inte kan mätas enbart i pengar. Men ägandet ger också ekonomisk trygghet. Med ägarlägenheter tvingas den boende aldrig betala sina grannars lån, en situation som kan uppstå i en bostadsrättsförening.
De flesta av våra grannländer har lagstiftning som tillåter så kallad 3D (tredimensionell) fastighetsbildning och ägarlägenheter. Det gäller bl.a. Danmark, Norge, Tyskland, Holland och Belgien. I dessa länder är ägarlägenheten en uppskattad boendeform som fyller behov som hyresrätt och bostadsrätt inte gör. Ju fler boendeformer som tillåts, desto fler medborgare kan få bo så som de själva helst önskar.
En lag som möjliggör 3D fastighetsbildning och ägarlägenheter bör omedelbart införas. Ägarlägenheter innebär att människor ges möjligheten att själva äga en lägenhet på samma sätt som villaägaren äger sitt hus.
För många ungdomar och studerande är det ett svårt och dyrt projekt att skaffa sig en egen bostad. I tillväxt- och utbildningsområden kan det vara ett helt omöjligt företag. Det går emellertid inte att på kort sikt bygga bort bostadsbristen. Behovet av bostäder är akut.
På flera tillväxt- och utbildningsorter skulle bostäder kunna skapas genom enklare och generösare skatteregler. I Norge har man ett system där en privatperson kan hyra ut mindre än 50 procent av sin bostad utan att betala skatt för hyresinkomsten. Detta system är mycket viktigt för att ungdomar och studerande skall få tag på bostäder. Det är också ett bra sätt för dem som äger en bostad att finansiera delar av sitt eget boende.
Vi anser att en del i stadigvarande bostad skall kunna hyras ut, utan att uthyraren behöver betala skatt på inkomsten. Detta är det snabbaste sättet att enkelt och billigt få fram bostäder på tillväxt- och universitetsorter.
Byggandet i Sverige har fört en tynande tillvaro sedan 1990, då orderstocken för nybyggande föll kraftigt på grund av minskad efterfrågan. I dag har bostadsbyggandet börjat återhämta sig när det gäller bostadsrätter och småhus i tillväxtregionerna.
Hyreshus byggs däremot nästan inte alls. Det beror inte på ovilja från byggherrar, utan främst på dagens hyressättningssystem. Systemet lamslår byggandet av hyresrätter eftersom det är näst intill omöjligt för byggherren att få igen de pengar det kostar att bygga.
Subventionerat byggande är inte en bra lösning. Det medför ett flertal problem. Generellt är subventioner kostnadsdrivande och kortsiktiga. Så fort byggsubventionerna tar slut kommer nyproduktionen att avstanna. Ingen är beredd att bygga utan subventioner så länge sådana finns. Att sätta in en subvention resulterar dessutom i att själva orsaken till att det inte byggs aldrig åtgärdas. Trots detta har regeringen som enda bostadspolitisk åtgärd valt att lägga ytterligare subventioner på byggandet.
Byggsubventioner resulterade i de så kallade miljonprogramsområdena. Dessa kännetecknas ofta av bra lägenheter i trista hus. Områdena är ofta stereotypa med endast en fastighetsägare. Människor med valmöjligheter har, i många fall, flytt dessa områden. Det har bidragit till ökad segregation.
Vi vill inte att problemen med miljonprogramsområden skall upprepas. Subventioner är inte lösningen. Det är just denna föråldrade bostadspolitik och dess gamla subventions- och regleringssystem som måste förändras. Människor skall ha möjlighet att påverka sitt samhälle. Vi vill ha mångfald och olika lösningar som efterfrågas av de boende. De boendes önskemål måste alltid få slå igenom. Om byggande sker enligt normer som människor inte vill ha, så är det inte människorna det är fel på utan normerna.
Byggandet drabbas hårt av det höga skattetrycket. Sverige har bland annat hög arbetsbeskattning, höga energiskatter och Europas högsta byggmoms. När någon skall bygga utgår fastighetsskatt, också under själva byggtiden. Det extrema skattetrycket är en av orsakerna till det låga byggandet.
Vi vill sänka det totala skattetrycket och successivt avveckla fastighetsskatten.
Förändringar i dagens hyressättningssystem måste till för att det skall bli intressant för byggherrar att bygga nya hyreslägenheter. En investering i ett hyreshus måste ge långsiktig avkastning. Så är det inte i dag. Avkastningen på det engångskapital en ombildning till bostadsrätt genererar blir större än, den eventuella, vinsten av att driva en hyresfastighet.
Tillväxtregionerna måste tillåtas expandera. Med förbättrat vägnät kan man skapa fler attraktiva bostadsområden utanför stadskärnorna.
Trafiksituationen måste lösas. Spår- och väginvesteringar ökar inte i takt med inflyttningen till många orter. Ett utökat trafiknät och investeringar i infrastrukturen skulle leda till att fler byggare vågar satsa på nya byggprojekt.
Många av landets tillväxtområden har drabbats av trafikinfarkt. Vägnätet är underdimensionerat. På grund av att socialdemokraterna konsekvent har motsatt sig nya vägbyggen råder brist på vägar och vägutrymme. Trots 40 års debatt har exempelvis ännu inte en riktig förbifart runt Stockholm byggts.
Strandskyddet utgör i många fall hinder för expansion och planering av bostadsområden. Möjligheterna att utnyttja strandnära områden för bebyggelse skall ökas. Strandnära bebyggelse kan dessutom vara ett fördelaktigt konkurrensmedel för vissa glesbygdskommuner med dåligt befolkningsunderlag. I områden med långa sjö- och kuststräckor skulle nya, attraktiva bostadsområden kunna byggas.
Utgångspunkten för lagstiftningen bör vara den motsatta mot i dag. Vi anser att det skall finnas en generell rätt att bebygga sin mark nära stränder och vattendrag. En kommun skall dock kunna begränsa denna rätt, men endast där så kan motiveras med hänsyn till känsligt djur- och växtliv eller för att garantera allmänheten tillgång till bad- och friluftsliv. Det skall då ske genom antagande av detaljplan.
Det statliga inkomstutjämningssystemet måste förändras. Kommuner med inflyttning måste få möjlighet att utöka de kommunala verksamheterna i takt med inflyttningen. I dag förväntas kommunerna sörja för vård, skola och omsorg åt dem som vill flytta till kommunen, samtidigt som det statliga inkomstutjämningssystemet fråntar samma kommuner alla extra inkomster som de skulle ha kunnat använda till detta.
I dag kan en detaljplan överklagas i tre instanser. Många överklaganden görs med syftet att fördröja en plan. Även själva bygglovet kan överklagas i ända upp till fyra instanser. Med dagens lagstiftning kan således plan- och byggprocessen fördröjas i åratal med höga kostnader, eller uteblivet bygge, som följd.
Förenklingar i plan- och byggprocessen måste genomföras. Naturligtvis skall rätten och möjligheten att överklaga både detaljplaner och bygglov kvarstå, men omfattningen i vilken man i dag kan överklaga måste begränsas.
I kommuner med brist på bostäder och med underdimensionerat vägnät uppstår lätt konflikt mellan ökat byggande och bevarad miljö. Byggandet hindras av förslag med syfte att värna miljön. Som exempel kan här nämnas regeringens förslag att begränsa trafikbullerstörningar och att inte öka andelen hårdgjord yta i tätorter och tätortsnära områden. Det är mycket svårt att bygga fler bostäder om miljön inte får förändras över huvud taget.
Trafikbuller och ökad andel hårdgjord yta är i många fall ofrånkomligt för att utveckla och expandera tätorter. Vi anser att städer och tätorter skall kunna utvecklas och växa om det är vad medborgarna efterfrågar. Större städer innebär inte att en god boendemiljö behöver gå förlorad.
Konkurrensen inom bygg- och byggmaterielsektorn är bristfällig. Många år av subventionspolitik har reducerat förutsättningarna för fri konkurrens.
Konkurrensen skall främjas genom att skapa goda förutsättningar för alla att konkurrera på lika villkor. Bland annat bör Konkurrensverket ges starkare ställning, med ökad möjlighet att ingripa med hjälp av konkurrenslagen. Kommunallagen bör ses över, och reglerna för vad som är tillåten respektive otillåten kommunal verksamhet preciseras. Kravet på konkurrensneutralitet vid offentlig prissättning bör skärpas. Möjligheterna att överklaga offentlig näringsverksamhet bör förbättras.
Fastighetsskatten är en orättfärdig skatt med en konstruktion som har stora svagheter. Fastighetsskatten är en skatt på fiktiva värden. En konsekvens av detta är att skatten slår skoningslöst mot människor med låga inkomster som bor i områden med höga taxeringsvärden.
Den chockhöjning av fastighetsskatten som drabbat många svenska hushåll är inte en engångsföreteelse. Eftersom taxeringsvärdena skall justeras med jämna mellanrum kommer fastighetsskatten att öka om priserna på småhus fortsätter uppåt.
De som är skuldfria eller har små skulder på sina hus kommer därtill att upptäcka att de räknas som så förmögna att de måste börja betala förmögenhetsskatt. De som redan betalar förmögenhetsskatt drabbas av kraftiga höjningar.
Nyproducerade bostäder är befriade från fastighetsskatt i fem år och de följande fem åren utgår halv fastighetsskatt. Under själva byggtiden av bostäder utgår dock fastighetsskatt. Detta medför naturligtvis höga kostnader. Dessutom kan försöken att pressa byggtiderna, för att slippa från skatten, medföra fusk och slarv.
I stället för att gå till roten med det onda, har socialdemokraterna föreslagit en begränsningsregel. Begränsningsregeln medför att människor, under vissa givna förutsättningar, skall betala fem procent av sin bruttoinkomst i fastighetsskatt.
Begränsningsregeln kommer emellertid inte att omfatta förmögenhetsskatten. Det innebär att många får betala förmögenhetsskatt, trots att de omfattas av begränsningsregeln.
En begränsningsregel kommer även att skapa ökade marginaleffekter. Förutom de skatteökningar och bidragsminskningar som redan följer av en inkomstökning, kommer fastighetsskatten hela tiden att öka med fem procent av inkomstökningen.
Efterfrågan på bostäder, och därmed också prisuppgången, har varit mycket kraftig i vissa delar av landet. Där taxeringsvärdena höjts ökar även fastighetsskatten och medför i många fall även förmögenhetsskatt. I dessa fall är det priset på marken, inte bostadens beskaffenhet, som styr värdeökningen. Människor som har bott hela sina liv i dessa områden, ibland under knappa ekonomiska förhållanden, drabbas hårt av höga skatter.
Två exakt likadana hus kommer att beskattas olika beroende på var de är belägna. Eftersom taxeringsvärdena baseras på marknadsvärdena på orten får de som betalar ett högt pris för hus eller bostadsrätt som regel också hög fastighetsskatt. De som betalar ett lågt pris för sin bostad betalar som regel låg skatt. Då högt taxeringsvärde även kan medföra förmögenhetsbeskattning kan det bli stora skillnader i boendeskatt beroende på var i landet man bor.
Vi har ett klart mål: Fastighetsskatten skall bort. Det första steget är att 2000 års taxeringsvärden även fortsättningsvis skall vara utgångspunkt för beskattningen. I de områden där prisutvecklingen lett till sänkta taxeringsvärden skall dessa lägre värden gälla.
Fastighetsskatten skall avvecklas successivt. Förmögenhetsskatten avvecklas successivt och sambeskattningen slopas omedelbart.
Intill dess att ägarlägenheter har blivit verklighet är bostadsrätten i praktiken den enda upplåtelseform som möjliggör bostadsägande – om än indirekt – i flerbostadshus. Bostadsrätten ger många av de fördelar som är förknippade med direkt ägande: goda möjligheter att påverka det egna boendet och boendemiljön, lägre driftkostnader och eget ansvarstagande.
Det är ett viktigt mål att möjliggöra för hyresgäster att ombilda sina hyreshus till bostadsrätt. Det är också viktigt att denna möjlighet inte bara förbehålls de hyresgäster som råkar bo i privatägda hyreshus. Också hyresgäster i de kommunala bostadsföretagens fastigheter måste få möjlighet att sluta sig samman och genom ombildning till bostadsrätt få ökad makt över sitt boende.
Det bör understrykas att ombildning av kommunala hyreshus till bostadsrätt inte alls handlar om någon ”utförsäljning”. Kommunen och dess bostadsbolag öppnar bara en möjlighet till ombildning genom att vara beredd att förhandla om försäljning med de hyresgäster som önskar ta över sina hus. Ombildningarna till bostadsrätt initieras, drivs och beslutas helt och hållet av hyresgästerna själva.
Kommunen kan, utöver att ge nämnda möjlighet, också aktivt uppmuntra till ombildning. Detta är motiverat i ensidigt sammansatta förortsområden som helt domineras av allmännyttig hyresrätt. Där talar starka bostadssociala skäl för att kommunerna aktivt bör försöka få till stånd allsidig blandning av olika upplåtelseformer. Bostadsområdena blir på detta sätt mer mångsidiga, vilket bidrar till ökad valfrihet för de boende. På sikt kan en sådan förändring motverka segregation och utanförskap.
För att underlätta ombildning till bostadsrätt i utsatta förortsområden bör bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse slopas för kommunala bolag. Det skulle göra ombildning billigare för hyresgästerna, eftersom kommunen då kan träda in som bostadsrättshavare till de lägenheter där hyresgästen själv känner tvekan inför att delta. För de berörda hyresgästerna skulle förändringen bli minimal. Det kommunala bostadsföretaget skulle ju fortsätta att vara deras hyresvärd.
Socialdemokraterna, Miljöpartiet och Vänsterpartiet har valt att försvåra alla hyresgästers möjligheter att ta över sina hus. I stället för anslutning från mer än hälften av hyresgästerna, krävs det nu två tredjedels majoritet för att en bostadsrättsförening skall kunna göra intresseanmälan och för att den skall få förvärva en fastighet. Syftet med denna skärpning har varit att försvåra för Stockholms stad och andra kommuner där väljarna har valt politiker med öppen attityd gentemot hyresgäster som vill ombilda till bostadsrätt. Vi ställer oss mycket kritiska till att lagstiftningsmakten används för sådana ändamål. De kvalificerade majoritetskraven måste snarast återställas till enkel majoritet.
I dag beskattas flerbostadshus genom skatt på schablonintäkt, utöver konventionell fastighetsbeskattning. Vi anser att systemet med schablonintäkt skall avskaffas, därmed försvinner denna skatt.
Dagens system för gränsdragning mellan äkta och oäkta bostadsföretag måste förändras. Reglerna kan inte kvarstå oförändrade då de medför orimliga konsekvenser. För höga intäkter från bostäder och lokaler som är uthyrda gör att en bostadsrättsförening betecknas som oäkta. Många kommuner disponerar lokaler för omsorgsboende, barnstugor och liknande i hyres- eller bostadsrättsform hos bostadsrättsföreningar. Ofta har de tillkommit till följd av kommunens bestämmelser för nyproduktion. En kommun har dessutom rätt att köpa en bostadsrätt och att bli medlem i föreningen utan att denna har en möjlighet att säga nej. Detta bör inte ligga föreningen till last i skattehänseende.
I dag drabbas en ägare till bostadsrätt i oäkta bostadsföretag av högre reavinstskatt än en ägare av bostadsrätt i äkta bostadsföretag. Dessutom omfattas inte ägaren till bostadsrätt i oäkta bostadsföretag av uppskovsreglerna för reavinstskatt. Uppskovsreglerna gäller inte heller den person som har sålt bostad för att köpa bostadsrätt i oäkta bostadsföretag. Dessa regler skapar orimliga konsekvenser för de boende i oäkta bostadsföretag och köpare av bostadsrätter i oäkta föreningar. Reglerna måste ändras.
I Sveriges städer och tätorter är hyresrätten den totalt dominerande upplåtelseformen. Det är en bidragande orsak till den moderata ambitionen att vilja underlätta för människor att själva äga sin bostad. Vår vilja att underlätta enskilt bostadsägande innebär dock inte att vi har en njugg inställning gentemot hyresrätten. Tvärtom uppfattar vi hyresrätten som en viktig upplåtelseform.
Valfrihet i boendet förutsätter att det finns ett utbud av olika upplåtelseformer. I Sveriges tillväxtområden kräver en fungerande och rörlig bostadsmarknad att det finns ett tillräckligt inslag av hyresrätter. Det finns också många människor som inte kan eller vill binda kapital i den egna bostaden. För ungdomar är det naturligt att starta ”boendekarriären” med en hyrd lägenhet. Andra, inte minst äldre, efterfrågar hyresrätten på grund av den höga servicenivån.
I hyresrätten betalar innehavaren för full boendeservice, medan egnahemsägaren och bostadsrättshavaren kan välja att utföra reparationsarbeten och fastighetsskötsel själva. Hyresgästen behöver inte ta några ekonomiska risker, men får naturligtvis betala för den risk som någon annan, d.v.s. fastighetsägaren, tar. Mot den bakgrunden är det långsiktigt dyrare att bo i hyreslägenhet än att bo i en ägd bostad. Det finns många goda skäl för hyresboende, men det finns mycket lite som talar för att hyresrätten skulle vara en särskilt bra upplåtelseform för just människor med låga inkomster.
Det är ofrånkomligt att det är ägaren som har det yttersta inflytandet över sin egendom. Hyresgästen har en svagare position och mindre inflytande över bostaden än bostadsrättshavaren eller egnahemsägaren. Därför blir det helt avgörande för hyresrättens ställning och framtid att det finns ett starkt och fungerande besittningsskydd.
Hyresgästen måste känna full trygghet i sitt boende och veta att det finns ett regelsystem som omöjliggör för en hyresvärd att missbruka sin ägarmakt. Besittningsskyddet handlar inte bara om rätt till förlängning av hyreskontraktet och om skydd mot obefogade uppsägningar. Det handlar också om regler som förhindrar att en hyresvärd kan tvinga bort en hyresgäst från dennes hem genom att ställa orimliga hyreskrav. För att nå det senare syftet finns i dag en spärregel i hyreslagen, den så kallade bruksvärdesregeln.
Bruksvärdesregeln innebär att man vid en hyrestvist har rätt att gå till hyresnämnd och domstol för att där få hyran fastställd till ”skäligt” belopp. Hyran anses vara skälig om den inte är ”påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga”.
Sedan 1974 finns också en bestämmelse om att hyresjämförelsen i första hand skall ske mot lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Det är detta tillägg till bruksvärdesregeln som gör att de kommunala bostadsföretagen har blivit hyresnormerande eller ”hyresledande”.
Det är viktigt att notera att bruksvärdesregeln inte är ett hyressättningssystem, utan just en spärr mot oskäliga hyreshöjningar. Bruksvärdesregeln säger till exempel ingenting om vilka hyresskillnader som kan vara skäliga mellan lägenheter som har olika bruksvärde, till exempel en innerstadslägenhet respektive en förortslägenhet. Detta är främst en fråga som skall avgöras i förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden.
Redan i förarbetena till lagstiftningen 1968 framhöll den socialdemokratiska regeringen att den inte såg någon motsättning mellan att slå vakt om den enskilde hyresgästens trygghet och intressen och samtidigt acceptera att hyrorna i princip skall bestämmas på marknadens villkor:
Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig motiverade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren – – – bör vara så avpassade att uppkomsten av en till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras. (prop. 1968:91)
I dag tillämpas bruksvärdessystemet annorlunda. Hyresgästernas och de bostadssökandes åsikter och önskemål får inte tillräckligt genomslag i hyressättningen.
I större delen av landet bidrar den nu rådande ordningen till att hålla hyrorna uppe på nivåer långt över de som skulle ha gällt vid marknadshyressättning. På många orter river de allmännyttiga bostadsföretagen hellre sina hyreshus än sänker hyran i dem.
På andra bostadsmarknader i landet har en successiv marknadsanpassning av hyresstrukturen skett. Vid hyresförhandlingarna har parterna medvetet sökt hålla tillbaka hyrorna i bostadsområden med tomma lägenheter och i stället styrt hyreshöjningarna till de mer attraktiva kommundelarna. På alltför många orter är det dock fortfarande fastigheternas byggår, snarare än lägenheternas bruksvärde, som är den avgörande faktorn för hyrans storlek.
I Stockholms innerstad ligger hyrorna under vad människor i allmänhet är beredda att betala, och inte sällan under hyresnivån i förorterna. Med dessa villkor tappar förorternas hyresgäster i praktiken sin bytesrätt – den finns bara på pappret. Det blir heller inget utbud av hyreslägenheter som kan möta inflyttningen till staden. I stället kanaliseras nästan all efterfrågan till bostadsrättsmarknaden med våldsamt stigande överlåtelsepriser som följd. Andrahandsuthyrningar och svarthandel breder ut sig i beståndet av hyreshus. Byggandet av nya hyreslägenheter har nästan helt avstannat.
Dessa problem skall inte skyllas på bruksvärdesregeln i sig. Den bristande dynamiken beror snarare på en kombination av orsaker – allmännyttans hyresledande roll, politiskt bestämda hyror, att det omfattande kommunala bostadsägandet har givit allmännyttan en monopolliknande ställning på många lokala bostadsmarknader samt det kollektiva förhandlingssystemets sätt att fungera under dessa förutsättningar.
Det är orimligt att det som var tänkt som en spärregel mot oskäliga hyreshöjningar i stället bidrar till att hålla hyrorna uppe i stora delar av landet. Lika orimligt är det när den rådande ordningen saboterar bostadsmarknad och bostadsbyggande i tillväxtregionerna. Det blir inte bara ett hot mot dessa regioner, utan mot hela landets tillväxt.
Vi vill reformera bruksvärdesregeln genom att slopa allmännyttans hyresnormerande roll. Bruksvärdesregeln skulle därmed komma att återfå ungefär samma roll som den hade när den infördes. Därmed skapas förutsättningar för hyressättning som tar större hänsyn till hyresgästernas och de bostadssökandes önskemål.
Innebörden av förslaget är att bruksvärdesprövning av hyran inte enbart skall innebära en jämförelse med likvärdiga lägenheter i de kommunala bostadsföretagen. Alla likvärdiga lägenheter bör – oavsett vem som råkar äga fastigheten – få ingå i jämförelseunderlaget med samma vikt. Först då får man det omfattande och rättvisande jämförelseunderlag som avsågs när bruksvärdessystemet infördes. Skälighetsprövning skall göras av allmän domstol, inte partssammansatt hyresnämnd, som därmed blir den enskildes skydd mot oskäliga hyreshöjningar.
Det finns en rad starka skäl som enligt vår mening talar för att de kommunala bostadsföretagen inte längre skall vara hyresnormerande:
Bostadsmarknaden har avreglerats och allmännyttans förmånliga låne- och skatteregler har tagits bort. I dag verkar de kommunala bostadsföretagen på i stort sett samma villkor som de privata fastighetsägarna. Det är de hyresvärdar som har den mest professionella fastighets- och kapitalförvaltningen som – oavsett ägare – kommer att kunna hålla de lägsta hyrorna.
Det är inte rimligt att ha en ordning som driver upp hyresnivån i en hel kommun bara därför att kommunens bostadsbolag har dålig ekonomi eller har misskötts av politikerna.
Den hyresnormerande rollen bidrar till en skev hyressättning. Förhandlingarna sker inte på de bolagens egna meriter, eftersom avtalen får effekt också på hyressättningen i det privata hyreshusbeståndet. Det motverkar hyressättning som speglar vad de olika lägenheterna ur konsumenternas/hyresgästernas synpunkt kan anses vara värda i förhållande till varandra. I stället ökar risken för bevarande av en skev och egentligen produktionskostnadsbaserad hyressättning.
Den gällande ordningen uppmuntrar fel beteende i fastighetsförvaltningen. När allmännyttans hyresavtal ”översätts” till de privata fastighetsägarna gynnas värdar som tillhandahåller sämre produkter, exempelvis dålig service eller eftersatt underhåll. Värdar som har ambitionen att satsa på särskilt god service, täta underhållsintervall och trivsam utemiljö missgynnas däremot.
Den nuvarande ordningen öppnar möjligheter till politiskt styrd hyressättning. Det skapar i sin tur osäkerhet om de ekonomiska förutsättningarna för att investera i hyresfastigheter och motverkar därmed nybyggnaden av hyreslägenheter.
Bostadsbyggandet börjar nu att öka från historiskt låga nivåer under hela 1990-talet. Merparten av det som byggs nytt är bostadsrätter, medan inslaget av hyresrätter är blygsamt.
På kort sikt är detta inte något stort problem. Hyresrätten är fortfarande den helt dominerande upplåtelseformen. Även om det mest är bostadsrätter som kommer till frigörs successivt lediga hyreslägenheter i beståndet.
På längre sikt är det däremot ett stort problem om det inte är möjligt och lönsamt att bygga och förvalta hyreshus med hyror som gör att lägenheterna kan efterfrågas av vanligt folk. Det helt nödvändigt att sänka de höga skatter som idag tas ut på byggande och boende.
Det är också nödvändigt att minska risken för dem som vill investera i nya hyreshus. Vårt föreslag att slopa allmännyttans hyresnormerande roll är ett viktigt led i denna strävan. I dag kan hela investeringskalkylen stjälpas i efterhand till följd av att det fattas politiska beslut om hyressättningen i kommunens bolag.
Formellt råder det fri hyressättning i nybyggda lägenheter, men parterna är inte bundna av sitt avtal i mer än sex månader. Därefter kan hyresgästen gå till hyresnämnd för att få sin hyra prövad enligt bruksvärdesregeln. Det är uppenbart att detta försvårar investeringskalkylerna ytterligare. För att underlätta byggandet av nya hyreshus är det därför nödvändigt att få till stånd en friare hyressättning i nyproduktionen. Alternativet till dagens regelverk är inte, som vissa kritiker hävdar, inga regler alls. Även på en friare hyresmarknad skall det finnas regler.
Byggande och ägande av bostadsföretag innebär ett betydande ekonomiskt risktagande som kan gå ut över kommunala kärnverksamheter som vård, skola och omsorg.
Även om en kommun i dag inte har problem med sitt kommunala bostadsföretag kan det uppstå betydande problem i framtiden. Det är tydligt i stora delar av landet där befolkningsunderlaget minskat och kommunerna står med tomma hyreslägenheter som kostar skattebetalarna enorma summor varje år. SABO, de allmännyttiga bostadsföretagens samarbetsorganisation, har beräknat allmännyttans kostnader för tomma lägenheter till 29 miljader kronor för perioden 2000 till 2010.
Vi vill att alla människor skall ges möjlighet att öka sitt inflytande och ansvar för det egna boendet. Genom att erbjuda de boende möjligheten att friköpa sina lägenheter vill vi ge dem valfrihet. Vi anser att det är bra att de boende får köpa lägenheter i det kommunala beståndet. Att den boende får friköpa en kommunal lägenhet minskar inte antalet bostäder i kommunen. Det är endast fråga om att den boende själv, i en bostadsrättsförening, får äga sin egen lägenhet.
Att kommuner bedriver näringsverksamhet medför problem. En kommun har möjlighet att verka på ett sätt som tar bort förutsättningarna för privata alternativ och kan därmed inverka hämmande på konkurrensen.
Inte heller behöver kommuner vara ägare till bostadsbolag för att trygga rätten till bostäder för särskilt behövande personer. Kommunen har redan ansvar för att praktiskt lösa bostadsproblem för människor med sociala problem, handikapp eller för människor som på grund av sin ålder är i behov av särskilda boendeformer. Socialtjänstlagen lägger det yttersta ansvaret för människors nödvändiga uppehälle på kommunen. Det är rimligt och påverkas inte av huruvida kommunen äger bostäder eller inte. Kommunen kan trygga bostadsförsörjningen åt särskilt behövande genom avtal med andra hyresvärdar.
Ytterst måste det dock ankomma på varje kommun att själv avgöra hur och i vilka former kommunens bostadspolitiska ansvar skall tas. Också respekten för det kommunala självstyret talar för det. Därför är det inte motiverat att staten reglerar och standardiserar den verksamhet som kommunerna skall bedriva.
Vi ställer oss mycket kritiska till den lagstiftning som innebär att kommuner måste inhämta tillstånd för att överlåta hela eller delar av kommunens bostadsföretag. Lagstiftningen utgör ytterligare ett exempel på bristande respekt för den lokala demokratin och den grundlagsstadgade kommunala självstyrelsen. Följden blir att många nödvändiga omstruktureringar av bostadsföretag uteblir. Lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag bör avskaffas.
Dagens regler ger kommunerna rätt att förköpa fastigheter samtidigt som möjligheten till expropriation kvarstår. Vi anser att den kommunala förköpsrätten skall avskaffas omedelbart.
|
Stockholm den 17 oktober 2002 |
|
|
Marietta de Pourbaix-Lundin (m) |
|
|
Margareta Pålsson (m) |
Peter Danielsson (m) |
|
Anne Marie Brodén (m) |
Gunnar Axén (m) |
|
Göran Lindblad (m) |