Alltmedan bostadsbristen tilltar i Sveriges tillväxtområden hotas många kommuners ekonomi av en växande mängd tomma lägenheter i de kommunala bostadsbestånden. Bostadspolitiken står inför svåra utmaningar. Betydligt fler bostäder måste byggas per år för att det svenska boendet ska kännetecknas av trygghet, valfrihet och rimliga kostnader. För att detta ska åstadkommas föreslår Kristdemokraterna att komplicerade bidragssystem får ge plats för sänkta skatter. Kommunernas roll och självständighet måste stärkas och ett förändrat hyressättningsystem tillskapas.
För att sänka boendekostnaderna föreslår Kristdemokraterna att fastighetsskatten sätts till 0,5 procent för flerfamiljshus och 1 procent för egnahem. I kombination med att Kristdemokraterna finansierar en varaktig frysning av taxeringsvärdena på 2000 års nivå innebär det en periodiserad sänkning av fastighetsskatten med 24 miljarder kronor 2002–2004. För familjers bostadsbidrag föreslår Kristdemokraterna att de individuella inkomstgränserna skall slopas och den bidragsgrundande bostadsytan i bostadsbidraget öka. Detta tillsammans med höjning av bostadsbidraget med 100 kronor per barn och månad gör att Kristdemokraterna under treårsperioden tillför 2,1 miljarder kronor till denna anslagspost.
Kristdemokraterna säger nej till regeringens bidragspolitik för byggandet och avvisar det nya systemet med investeringsbidrag för nybyggnad av hyresbostäder. Dessutom föreslås att räntebidragssystemet fasas ut genom att nya bidrag inte beviljas samt att de lokala investeringsprogrammen avvecklas i snabbare takt än vad regeringen aviserat. Kristdemokraterna föreslår en mer långsiktig politik för att stimulera byggande genom sänkning av fastighetsskatten och en skattemässig direktavskrivning för byggnation av hyresrätter i områden med bostadsbrist. Kristdemokraterna föreslår också en ny anslagspost för förbättrad inomhusmiljö i bostäder, skolor m.m. Vidare föreslås att investeringsbidragen till studentbostäder höjs och att dessa fortsätter att beviljas också efter 2002 och då i kombination med experimentbygge för en hållbar byggutveckling.
Det finns även behov av förändrade regelverk. För att skapa en rörligare bostadsmarknad och stimulera nybyggnation föreslår Kristdemokraterna att hyreslagstiftningen reformeras så att hyressättningen i högre grad kan spegla de nyproducerade lägenheternas attraktionskraft, utan att hyresgästen mister det lagstadgade besittningsskyddet.
Kristdemokraterna vidareutvecklar bostads- och samhällsplaneringsfrågorna i tre särskilda kommittémotioner om samhällsplanering, boendeintegration och bostadsbidrag.
1 Sammanfattning 3
2 Innehållsförteckning 5
3 Förslag till riksdagsbeslut 6
4 Inledning 8
5 Bostadsförsörjning och byggande 9
5.1 Nej till krångliga subventionsregler 9
5.1.1 Räntebidrag 10
5.1.2 Statens Bostadskreditnämnd 10
5.2 Upphandlingens betydelse för byggkostnader 10
5.3 Sänkt byggmoms 11
5.4 Tillväxtregionernas behov av bostäder 11
5.5 Investeringsbidrag för studentbostäder 12
5.6 Avskaffa Bostadsdelegationen 12
5.7 Byggande med kvalitet för bättre innemiljö 13
5.7.1 Tydligare ansvar 13
5.7.2 Utvecklade bidrag och investeringsprogram 14
5.8 Kommunernas roll 15
6 Allmännyttan och hyreslagstiftningen 16
6.1 En allmännytta på kommunernas villkor 16
6.2 Hyreslagstiftning 17
6.2.1 Förändrad lagstiftning med bibehållen trygghet 18
6.3 Andrahandsuthyrning 19
7 Boendeformer och boendekostnader 20
7.1 Valfrihet till olika boendeformer 20
7.2 Hyresrätter 20
7.2.1 Privata hyresrätter 21
7.2.2 Kooperativ hyresrätt 21
7.3 Bostadsrätter 21
7.4 Tredimensionell fastighetsbildning 22
7.5 Ägarlägenheter 22
7.6 Småhusboende 23
7.7 Kategoriboende 23
7.7.1 Utveckla nya former för äldreboende 23
7.7.2 Ungdomsbostäder 24
7.8 Ökat hyresgästinflytande 24
7.9 Fastighetsskatt 25
7.10 Förvaltningsmoms 26
7.11 Bostadsbidragen 26
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att kommunerna har det övergripande ansvaret för bostadspolitiken på lokal nivå.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att bostadspolitiken bör inriktas mot sänkta skatter så att generella subventioner och investeringsbidrag kan undvikas.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om större flexibilitet i regelverket om investeringsbidrag för studentbostäder.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att det tillfälliga investeringsbidraget för studentbostäder förlängs efter 2002.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om en konsekvensutredning av sänkt byggmoms.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att Konkurrensverket får uppdraget att öka konkurrensen inom byggmarknaden.1
Riksdagen begär att regeringen utreder en förändring av plan- och bygglagen i syfte att förtydliga produkt- och kvalitetsansvaret.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att del av stödet till lokala investeringsprogram för ekologisk hållbarhet skall användas som stimulansmedel för förbättrad inomhusmiljö.
Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar i enlighet med motionens intentioner.
Riksdagen beslutar om att lagen (1999:608) om tillfällig minskning av det generella statsbidraget vid avyttring av aktier eller andelar i eller utdelning från kommunala bostadsföretag, m.m. snarast avskaffas.
Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till ändring av jordabalken i syfte att undanta hyran för nyproducerade lägenheter från gällande bruksvärdesregler.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att en hyresgäst och hyresvärd vid nyproduktion bör kunna avtala om en förstagångshyra som regleras genom mångårigt avtal.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att besittningsskyddet för hyresgästen inte försvagas.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att bruksvärdessystemet behöver ses över och allmännyttans hyresledande ställning upphävas.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas.
Riksdagen begär att regeringen utreder regelverket kring andrahandsuthyrning av lägenheter.
Riksdagen beslutar att ombildning till bostadsrätt skall kunna ske om minst hälften av de boende anger att de önskar det.
Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag om införande av tredimensionell fastighetsbildning.
Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag om införande av en upplåtelseform med ägarlägenheter så snart som möjligt.
Riksdagen begär att regeringen ger Boverket i uppdrag att se över regelverket för att möjliggöra mellanboendeformer.
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om förändrade skattekrav för att öka hyresgästernas möjligheter till självförvaltning.2
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att fastighetsskatten på sikt bör avvecklas och ersättas av en kommunal fastighetsavgift.2
Riksdagen anvisar med följande ändringar i förhållande till regeringens förslag anslagen under utgiftsområde 18 Samhällsplanering, bostadsförsörjning och byggande enligt uppställning:
|
Anslag |
Regeringens förslag |
Anslagsförändringar |
|
kronor |
kronor |
|
|
21:1 Bostadsbidrag |
3 998 000 000 |
+730 000 000 |
|
31:1 Boverket |
139 086 000 |
-7 000 000 |
|
31:2 Räntebidrag |
1 460 000 000 |
-184 000 000 |
|
31:7 Investeringsbidrag för anordnande av bostäder för studenter |
125 000 000 |
+10 000 000 |
|
31:11 Bidrag till bostadsinvesteringar som främjar ekologisk hållbarhet |
185 000 000 |
-185 000 000 |
|
31:12 Investeringsbidrag för nybyggnad av hyresbostäder |
99 000 000 |
-99 000 000 |
|
31:9 Lantmäteriverket |
419 489 000 |
-22 000 000 |
|
34:1 Stöd till lokala investeringsprogram för ekologisk hållbarhet |
789 500 000 |
-450 000 000 |
|
Nytt anslag: |
+ 25 000 000 |
|
|
Summa för utgiftsområdet |
9 529 248 000 |
-182 000 000 |
1 Yrkande 6 hänvisat till NU.
2 Yrkandena 21 och 22 hänvisade till SkU.
En god bostad och närmiljö är av grundläggande betydelse för välfärden. Alla ska därför ha rätt till en ändamålsenlig bostad till rimlig kostnad. Boendet ska underlätta gemenskap och ett aktivt vardagsliv. Att verka för goda fysiska uppväxtmiljöer är en viktig uppgift för bostadspolitiken.
Medborgare som är berörda av en plan för byggande ska kunna komma in med synpunkter så tidigt som möjligt i planprocessen. Inför planbeslut ska fullgoda konsekvensbeskrivningar göras, i synnerhet för hur planen påverkar barns, äldres och funktionshindrades situation. Strävan måste vara att det i alla stadsdelar och bostadsområden ska finnas varierande upplåtelseformer, för att därigenom få till stånd en naturlig blandning av åldrar, människor med olika bakgrund och ekonomisk standard. Därigenom motverkas etnisk, social och ekonomisk segregation. Boendesektorn måste bli mer flexibel och öppen för människors behov. Valfrihet mellan olika boendeformer ska finnas under olika perioder i livet och även lågavlönade barnfamiljer, pensionärer och studerande måste ges möjligheter till en rimlig boendestandard.
Kommunerna ska ha det sociala ansvaret för att trygga bostadsförsörjningen för sina medborgare. Det ska dock höra till det kommunala självbestämmandet att få avgöra på vilket sätt man vill säkerställa tillgången till bostäder för alla kommuninvånare.
Utvecklingen på bostadsmarknaden har under en längre tid gett upphov till oro. De ekonomiska problemen i början av 1990-talet bidrog till en kraftig nedgång i bostadsproduktionen. Även om det ekonomiska läget har förbättrats under senare år kvarstår omfattande problem på bostadsmarknaden. Trots en alltmer tilltagande bostadsbrist har nyproduktionen av bostäder fortfarande inte kommit upp till en nivå som kan anses vara långsiktigt hållbar. Enligt Boverkets bedömningar skulle det behöva byggas 25 000 till 30 000 lägenheter årligen för att svara mot den långsiktiga efterfrågan, en beräkning som är väl låg. Sedan 1993 har det i genomsnitt byggts endast 13 000 lägenheter per år. År 2000 producerades enligt Boverket 18 000 lägenheter, varav merparten var specialbostäder. Under 2001 förväntas 21 000 lägenheter påbörjas.
På en fungerande marknad förnyas beståndet ständigt, dels i takt med förslitningen, dels för att anpassa beståndet till ändrade preferenser vad gäller läge och utformning. Det normala byggandet i jämförbara länder utgör cirka 5 procent av bruttonationalprodukten, vilket skulle motsvara cirka 50 000 bostäder per år i Sverige. Det främsta skälet till att det i Sverige byggs så få bostäder är att nya bostäder belastas med både konsumtionsskatt och kapitalskatt, vilket strider mot skattesystemets principer. Därför blir också boendekostnaden hög i Sverige. För att komma till rätta med denna situation måste den samlade kunskapen hos bostadsmarknadens aktörer bättre tas till vara och bostadspolitiken ges en högre prioritet och ändrad inriktning.
Det ansträngda ekonomiska läget i Sverige idag innebär att vissa nedprioriteringar behöver göras i förhållande till regeringens förslag inom utgiftsområdet. Kristdemokraterna har noga prövat möjligheten att reducera de anslag som är relaterade till administration. Vi föreslår därför en väl avvägd reducering av anslagen till Boverket och Lantmäteriverket.
Regeringsformens första kapitel om statsskickets grunder säger i andra paragrafen: ”Den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd ska vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Det ska särskilt åligga det allmänna att trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet och för en god levnadsmiljö.” Ansvaret för att tillskapa bostäder i en god fysisk miljö ligger hos kommunerna.
Kristdemokraterna avvisar regeringens förslag om att inrätta ett nytt krångligt system med investeringsbidrag för nybyggnad av hyresbostäder. Det behövs helt andra åtgärder för att komma till rätta med de omfattande problemen på bostadsmarknaden. Långsiktighet och goda förutsättningar för byggande och förvaltning av bostäder måste skapas. Det handlar bl.a. om sänkt skattetryck på bostadssektorn, förenklingar i plan- och byggprocessen, en översyn av hyressättningssystemet samt åtgärder för att främja konkurrensen inom byggsektorn. Kommunerna kan bidra till ökade nybyggnadsmöjligheter genom att hålla ner mark- och tomtpriserna.
Det finns en stor risk för att ett investeringsbidrag med regeringens förordade inriktning inte bara kommer att visa sig vara ineffektivt, utan att det även direkt motverkar sitt syfte och gör betydligt mer skada än nytta. Redan nu har den effekten uppkommit att bostadsföretag skjuter upp planerade byggprojekt i avvaktan på att de närmare villkoren för bidraget kan analyseras. Bidraget är avsett att ges till dem som bygger med lägst hyra för kunden. Frågan är därför om bidraget överhuvudtaget kan komma att användas där behovet är som störst. Det är svårt att för ett enskilt projekt veta huruvida det är bidragsgivande eller inte. Denna otydlighet skapar fördröjningar inom byggsektorn och kan dessutom leda till kvalitetsförsämringar. I synnerhet mindre byggherrar blir lidande. Vid den offentliga utfrågning på temat ”Varför byggs det så få hyresbostäder i Sverige?”, som bostadsutskottet genomförde i mars 2001, fanns det i princip ingen part som ansåg investeringsbidrag önskvärda. En stor tveksamhet uttrycktes på grund av risken för oönskade bieffekter och bristen på långsiktighet.
Kristdemokraterna säger nej till det nya investeringsbidraget för hyresrätter, de s.k. Lövdénpengarna, och finansierar istället en fastighetsskattesänkning för flerfamiljshusen som periodiserat uppgår till 2,4 miljarder kronor år 2002, 2,5 miljarder kronor 2003 och 2,6 miljarder kronor 2004. Detta är en mer långsiktig lösning på hyresrättsbyggandets lönsamhetsproblem. För att ytterligare förstärka denna effekt föreslår Kristdemokraterna en skattemässig direktavskrivning om sammantaget 1,4 miljarder kronor på nybyggnadsvärdet för hyresfastigheter 2002–2004. För byggnation av hyresrätter i områden med ansenlig bostadsbrist ska en 50-procentig skattemässig avskrivning tillåtas. Pengarna som avsätts, 400, 400 och 600 miljoner kronor 2002, 2003 respektive 2004 räcker till att skapa ekonomiskt utrymme för byggande av 15 000 nya lägenheter under treårsperioden.
Utgifterna för räntebidragen har successivt minskat under de senaste åren till följd av en krympande ärendestock och en låg räntenivå. Vid utgången av 2001 finns det cirka 1 300 ärenden enligt 1992 års system som fortfarande är berättigade till räntebidrag. Dessa föreslås få en förskottsbetalning för sitt återstående räntebidrag under januari 2002. De ekonomiska konsekvenserna blir därför en förskjutning av räntebidrag från år 2003 till år 2002. Parallellt flyttas hanteringen av Danellsystemet över till Boverkets eget datorsystem Bofinc. Med regeringens modell ökar dock utgifterna för räntebidrag i takt med att nya bidragsärenden tillkommer. Räntebidragen har dock spelat ut sin roll. En sänkt fastighetsskatt på hyresfastigheter fyller samma funktion på ett bättre sätt, varför ytterligare bidrag till nyproducerade fastigheter bör avvisas. Kristdemokraterna anser att nya former för att åstadkomma rimliga hyreskostnader för den enskilde måste diskuteras.
Under 1980-talet avreglerades kreditmarknaderna och valutaregleringarna togs bort. Det följdes av en snabbt stigande skuldsättning, stigande fastighetspriser och en god ekonomisk tillväxt. Efter kreditmarknadens avreglering steg bostadspriserna i Sverige dramatiskt. Statens Bostadskreditnämnd (BKN) inrättades i början av 1990-talet med uppgift att lämna statliga kreditgarantier för lån på kreditmarknaden för ny- och ombyggnad av bostäder. Kristdemokraterna stöder de förändringar som föreslagits för en bättre anpassning till de förhållanden som råder på kreditmarknaden, men vill stärka den regionala effekten. Drygt 80 procent av garantistocken avser s.k. äldre garantier. Kreditgarantier ges för lösen av kommunala borgensåtaganden. Det är rimligt att BKN ges ett utvidgat uppdrag att mot en garantiavgift lämna särskilda kreditgarantier till hyresgäststyrda företag utan kommunal borgen.
Byggkostnadsdelegationen som avslutade sitt arbete år 2000 har bl.a. haft som uppdrag att verka för en långsiktigt ökad konkurrens på byggmarknaden och ett undanröjande av tekniska och administrativa hinder för lägre byggkostnader. Byggkostnadsdelegationens betänkande (SOU 2000:44) föreslår en första målsättning om minskade byggkostnader med 10 procent och minskade byggtider med 10–20 procent samtidigt som kvalitetsfelen minskar med 20 procent. Delegationen konstaterar att byggsektorn kommer att uppleva ett mycket stort omvandlingstryck under de närmaste åren. Detta gäller dels fastighetsägarens/byggherrens sätt att upphandla entreprenader, dels hur aktörer i värdekedjan upphandlar varandra. En kombination av upphandling av tjänster, produkter och lösningar påverkar kvalitetsbestämningen av materialet positivt.
Möjligheter för mindre byggherrar och entreprenörer måste öka. Det är mycket viktigt att bryta den förhärskande oligopolstrukturen inom byggsektorn. Konkurrensverket är den naturliga myndigheten för en sådan genomlysning och bevakning som kan utveckla en mer effektiv och öppen byggmarknad. Konkurrensverket bör av regeringen få en tydligare uppgift än hittills att ägna byggkostnaderna extra uppmärksamhet. Kristdemokraterna anser därför att Konkurrensverket ska tillföras mer resurser för uppdraget att öka konkurrensen på byggmarknaden. Boverkets Byggkostnadsforum, som av regeringen inrättats för denna uppgift, bör därmed avvecklas och Boverkets anslag till följd av detta sänkas med 5 miljoner kronor. Ökade resurser föreslås istället till Konkurrensverket.
Ett mycket stort hinder för nybyggnation är de höga skatterna och avgifterna. Mer än 60 procent av kostnaden för nybyggnation är skatter och avgifter. Idag är situationen den att barnfamiljer med medelinkomst inte kan bygga småhus och för fastighetsägare är det inte lönsamt att bygga hyresrätter. Inom tillväxtområden i landet förs en intensiv diskussion om vilka åtgärder som är möjliga för att öka nybyggnationen.
Ett förslag som bör diskuteras är sänkning av byggmomsen till 12 procent. Sverige har Europas högsta moms. Fram till skattereformen 1990–1991 var reglerna sådana att ersättning för byggentreprenader delvis undantogs från mervärdesskatt. Det finns gränsdragningar i artikel 12 i EU-direktivet. Vid tillhandahållande, byggande, renovering och ändring av bostäder som ett led i socialpolitiken kan en lägre mervärdesskatt än normalskattesatsen tillämpas. Medan Sverige har en momssats på 25 procent, visar Frankrike på två skilda momssatser, 5,5 och 19,6 procent, Tyskland på 7 och 16 procent.
En sänkning av byggmomsen kan vara ett led i utvecklingen mot större nybyggnation och därmed stimulerad tillväxt. Kristdemokraterna föreslår därför att en konsekvensutredning om sänkt byggmoms snarast görs.
Enligt statistik som Boverket presenterade i våras råder bostadsbrist i 91 kommuner. 61 av dem har brist i hela kommunen, 30 endast i centralorten. Det är framför allt hyresbostäder till ungdomar, ensamstående och nya kommuninvånare som saknas. Situationen på bostadsmarknaden i Stockholm är alarmerande med en omfattande svart marknad.
Bostadsbyggandet ökar långsamt. Främst byggs småhus och specialbostäder, men mycket få vanliga hyresrätter. Kommunerna uppger hinder för bostadsbyggande som höga produktionskostnader, bristande planberedskap, osäkerhet om det framtida ränteläget, osäkerhet om framtida subventionsvillkor m.m. I vissa kommuner spelar det kommunala utjämningssystemet en negativ roll. Planberedskapen måste höjas i kommunerna. Planprocessen behöver också reformeras. Handläggningstiderna är idag orimligt långa för många bostadsprojekt.
Bostadssituationen för studenter fortsätter att försämras samtidigt som alltfler studenter flyttar till högskoleorterna. I Stockholm står till exempel 17 000 studenter i bostadskö och väntetiden är mer än ett år. Studenter måste tacka nej till sin utbildningsplats, eftersom de inte kan få tag i en bostad. Andra studenter hoppar av för att de inte klarar flackandet mellan kortvariga bostäder i andra, tredje eller fjärde hand. Fler tvingas ta en bostad långt från högskolan eller skaffa bostad i det vanliga bostadsbeståndet med höga hyror. På vissa håll får studenterna tränga ihop sig så att studiemiljön blir ohållbar. Det är av största vikt att byggnationen av studentlägenheter tar fart. I detta läge stöder Kristdemokraterna att investeringsbidrag ges. Regeringen deklarerar i budgetpropositionen för 2002 att villkoren för investeringsbidrag till studentbostäder bör ändras och samordnas med bidrag till investeringar som främjar ekologisk hållbarhet. Kristdemokraterna ser inte detta som en god lösning. Inte heller är regeringens avvecklande av investeringsbidraget för studentbostäder efter 2002 rimligt. Kristdemokraterna tillför därför 10 miljoner kronor utöver regeringens förslag till investeringsbidrag för studentbostäder 2002 och förlänger dessutom bidraget om 20 miljoner kronor till att gälla också 2003 och 2004.
Fler åtgärder måste dock till för att lösa problemen. Många studenter har uttryckt önskemål om större lägenheter. Många studenter hinner bilda familj under studietiden. En större flexibilitet måste eftersträvas så att det blir möjligt att öka bostadsytan inom bidragets ram.
Ett bra sätt att få tillgång till nya studentbostäder är att återinföra uthyrning av del av bostad skattefritt. En ytterligare möjlighet att tillfälligt lösa problemen är att kommuner ger tillstånd till byggbranschen att placera mobila lägenheter på kommunal mark som inte ska bebyggas under överskådlig tid.
Alla kommuner lider inte av bostadsbrist. På många håll i landet är istället problemet det omvända. Framför allt i kommuner med stora överskott på lägenheter kan det uppstå extrema lägen där kommunen hamnar i en särskilt svår ekonomisk situation på grund av sina åtaganden för boendet och då inte ensam förmår fullgöra sina förpliktelser gentemot bostadsföretagen. Mot denna bakgrund inrättade regeringen 1998 Bostadsdelegationen. SABO redovisade för en tid sedan att överskottet på lägenheter i 145 SABO-företag förväntas vara omkring 42 500 lägenheter år 2010, vilket skulle förorsaka kostnader på drygt 29 miljarder kronor. Fastighetsekonomer vid KTH har bedömt att 200 kommuner skulle behöva tillskjuta upp till 50 miljarder kronor för att fullt ut rekonstruera sina bolag. Under tidsperioden 1998–2000 inkom till Bostadsdelegationen ansökningar om statligt stöd från 88 kommuner, varav avtal slöts med 36. Stödet gäller huvudsakligen rekonstruktion av kommunägda företag, men i ett antal fall även lösen av kommunal borgen för bostadsrättsföreningar. Man kan dock konstatera att stödet är ensidigt riktat. Privata bostadsbolag som drabbas av tomma lägenheter hamnar utanför. Det saknas också tydliga riktlinjer för vilka kommuner som ska få stödet, varför godtycke uppstår.
Eftersom de kommunala bostadsföretagen tidigare gynnats i subventionshänseende har de byggts upp utan nämnvärda krav på finansiellt sparande. Tvärtom minimerade de statliga räntesubventionerna kommunernas insatser av eget kapital. Därmed stod företagen också illa rustade för den nya situationen, när byggande och bostadsförvaltning blivit en kapitalkrävande verksamhet förenad med ett betydande ekonomiskt risktagande.
För många kommuner är det mot den bakgrunden en tvingande nödvändighet att minska sin riskexponering. De kommunala skattebetalarnas pengar behöver styras till reguljär kommunal verksamhet i stället för att riskeras på bostadsmarknaden. Den risk som tidigare nästan uteslutande togs av staten måste nu bäras av företagens ägare – kommunerna och deras skattebetalare. Staten behöver underlätta kommunernas möjligheter att fullt ut bära sitt nya ansvar, men varje kommun måste själv få avgöra hur olika bostadspolitiska instrument såsom t ex bostadsföretag, planmonopol och avtal med privata fastighetsägare ska användas. Några speciella regler för återbetalning av skattepengar till kommuner finns inte. Nedsättning av fastighetsskatt kan dock, enligt 3 § fjärde stycket lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt, ske när lägenheter avsedda för uthyrning inte kunnat hyras ut. Fastighetsskatten får då sättas ned med hänsyn till den omfattning som huset inte kunnat hyras ut. Hindret för uthyrning kan vara av byggnadsteknisk natur eller hänföra sig till bristande efterfrågan. I sju domar, avseende lägenheter i hyreshus, har Regeringsrätten den 16 juni 1998 medgett nedsättning av fastighetsskatten. Mot bakgrund av detta anser Kristdemokraterna att Bostadsdelegationen bör avskaffas och fastighetsbeskattningen av tomma lägenheter konsekvent nedsättas i enlighet med bestämmelserna i lagen om statlig fastighetsskatt.
Det är också viktigt att genom utglesning och förnyelse av områden ta till vara de bostadsområden som annars måste rivas. En möjlighet är att flytta fastigheter till tillväxtområden. Det har dock visat sig mycket kostsamt, varför noggrann planering inför sådana initiativ är av högsta vikt.
Byggsektorn står för drygt en tredjedel av det globala resursuttaget, energiförbrukningen och det genererade avfallet. En stor del av energiförbrukningen går åt för uppvärmning av byggnader. Återvinningsbara och hälsodeklarerade byggmaterial, användning av förnybar energi och resurseffektiva lösningar är viktiga medel för att minska byggandets miljöpåverkan. Bostäder måste också planeras så att de ger utrymme för kretsloppsanpassade lösningar, som källsortering av avfall. Olika typer av utsläpp måste minimeras, avloppshanteringen effektiviseras och återanvändningen av byggmaterial öka. En harmonisering av europeiska byggprodukter är angelägen, med krav på fullständiga innehållsdeklarationer och varningstexter. Samhället har stora kostnader för att sanera bostäder och offentliga lokaler från t.ex. radon och PCB. Vid nybyggnation måste kommunerna i sin myndighetsutövning säkerställa att bostäder och andra lokaler är ekologiskt anpassade, så att problem kan undvikas. Experimentbyggande för att utveckla mer miljövänliga och hälsosamma lösningar är mycket värdefullt.
Inomhusmiljön behöver särskilt uppmärksammas, i offentliga lokaler som skolor och gruppboende, men också i bostäder. Innemiljön har stor betydelse för vår hälsa, eftersom större delen av tiden tillbringas inomhus. Undermålig ventilation, obeprövade bygg- och inredningsmaterial liksom fukt- och mögelskador bidrar till att människor upplever besvär. Den stora ökningen av allergier och annan överkänslighet beror till stor del på dålig inomhusluft, fukt och mögel. Därför behövs det en återkommande kontroll av fukt, mögel, radon, ventilation m.m.
För att komma till rätta med problemen i inomhusmiljön krävs hälsodeklarerade bostäder. Det behövs också system för miljö- och hälsovärdering av byggmaterial och byggnader som underlag vid beskrivningar av byggobjekts konsekvenser för ekologisk hållbarhet. De olika ansvarsfrågorna måste bli tydligare, och Kristdemokraterna föreslår därför att plan- och bygglagen ses över i syfte att förtydliga produktansvaret.
Kristdemokraterna anser att de bidrag som ges i första hand ska styras till den enskilda personen. Att renovera bostaden och införa t.ex. miljövänlig energisparteknik bör kunna vara förenat med ekonomiska incitament såsom sänkt fastighetsskatt, investeringsbidrag m m. Förändringar i bestämmelserna för den statliga fonden för fukt- och mögelskador i småhus liksom för bidragen till åtgärder mot radon i egnahem har inneburit att fler kan komma i åtnjutande av dessa medel. Kristdemokraterna anser att detta är viktiga stödformer för att människor ska kunna leva i sunda hus.
Regeringens bidrag till bostadsinvesteringar som främjar ekologisk hållbarhet (anslag 31:11) har däremot visat sig vara ett totalt misslyckande. Av anslagna 135 miljoner kronor 2001 förväntar sig regeringen att endast 15 miljoner kronor kommer att utnyttjas. Under första halvåret 2001 beviljades bidrag om totalt 3,2 miljoner kronor. Bidraget bör därför avskaffas.
Kristdemokraterna motsätter sig regeringens förslag att detta investeringsbidrag ska samordnas med bidrag till studentbostäder. Av regeringens anslag om 185 miljoner kronor för vart och ett av åren 2002–2004 omfördelar Kristdemokraterna 70 miljoner kronor till investeringsbidraget för studentbostäder, medan resten av investeringsbidraget avvisas. Stödet till lokala miljöinvesteringar bör istället i enlighet med den kommunala självstyrelseprincipen ske inom ramen för de generella statsbidragen till kommunerna, till vilka Kristdemokraterna för perioden 2002–2004 föreslår att 4,25 miljarder kronor anslås utöver regeringens budget.
Stödet till lokala investeringsprogram för ekologisk hållbarhet om sammanlagt 7,2 miljarder kronor under perioden 1998–2003 har inte heller slagit väl ut. Bl.a. har Riksrevisionsverket konstaterat att det finns åtskilliga brister. Kritik har framförts för det sätt bidragen administrerats. Programmen har för lite tagit fasta på nytänkande och innovationer, varför de bör avskaffas. För att inte störa redan utlovade, pågående projekt nöjer sig Kristdemokraterna med en minskning av stödet med 450 miljoner kronor år 2002. Centrum för kunskap om ekologisk hållbarhet bör finnas kvar.
Arbetsmiljölagen omfattar alla skolelever. Trots det är innemiljön i skolor på många håll mycket sämre än i kontorsmiljöer och industrilokaler. Sveriges Provnings- och forskningsinstitut har utifrån en undersökning av 220 olika skolbyggnader konstaterat att ventilationen var dålig och att fuktskador fanns i ett flertal skolor. Det är mycket angeläget att våra barn har möjlighet att vistas i hälsosamma förskolor och skolor.
Europeiska kommissionen har genomfört regeländringar så att medel från statliga bidrag till lokala investeringsprogram också kan användas för förbättrad inomhusmiljö. Kristdemokraterna anser att en del av stödet till de lokala investeringsprogrammen ska användas som stimulansmedel för åtgärder i förskolor och skolor. 25 miljoner kronor anslås för detta ändamål år 2002, 50 respektive 75 miljoner kronor åren 2003 och 2004.
Kristdemokraterna anser att det är en kommunal angelägenhet att tillgodose bostadsförsörjningen inom den egna kommunen. Tvingande lagstiftning hindrar kommunernas självstyrelse och innebär en extra arbetsbelastning för kommuner som saknar den tillväxt som leder till behov av nya bostäder. Det är viktigt att kommunerna arbetar med sociala kontrakt för att kunna erbjuda bostad åt familjer som inte själva klarar av att ta sig ut på den öppna bostadsmarknaden. Kommunen kan antingen äga kontraktet eller lämna hyresgaranti till värden. Vi anser att det är ett bra hjälpmedel i planeringen att ha en boendeplan. Dock är det upp till varje enskild kommun att fatta beslut om vilka styrinstrument man vill använda. Kristdemokraterna anser därför att regeringens möjlighet enligt 3 § lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar att förelägga en kommun att anordna kommunal bostadsförmedling bör tas bort, likaså kravet på obligatoriska bostadsförsörjningsprogram för kommunerna. Ett bättre alternativ är att boendeplaneringen sker i samband med översiktsplanen, där kommunen varje mandatperiod ska redovisa allmänna intressen enligt plan- och bygglagen.
Kristdemokraterna anser att regeringen bör återkomma med förslag till förändringar av lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar i enlighet med motionens intentioner.
Kommunerna har det övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen på den lokala nivån. Staten svarar för det omkringliggande regelverket och att det finns finansieringsmöjligheter för byggandet. Kommunerna får enligt kommunallagen inte bedriva verksamhet i vinstsyfte. Därför måste det finnas alternativ för att en livskraftig bostadsmarknad ska kunna skapas. Förekomsten av såväl privata som kommunala företag på bostadsmarknaden främjar konkurrensen såväl vad gäller pris som innehåll och service. I Sverige finns ingen tradition av att privata företag och stiftelser bedriver allmännyttig verksamhet.
De kommunala bolagen är viktiga för den enskildes valfrihet till boende. Hyresrätt, kooperativ hyresrätt, ägarlägenhet, bostadsrätt och andra upplåtelseformer måste vara tillgängliga tillsammans med villaboende. Kommunala bostadsbolag ska finnas kvar som medborgarnas ”allmännytta” men inte växa sig så stora att mindre fastighetsägare blir undanträngda. Omsättningen i bostadsbolagen motsvarar idag mer än en fjärdedel av kommunernas sammanlagda omsättning.
Bakgrunden till att kommuner driver bostadsbolag är ambitionen att skapa god tillgång till bra och billiga bostäder samt att kontrollera priserna på marknaden. Många kommunala bostadsbolag tar dessutom ett aktivt ansvar för tryggheten i området och för hyresgästernas sociala välbefinnande. Det kommer också i framtiden att finnas behov av ett allmännyttigt bostadsbestånd i våra kommuner, men det måste betonas att det alltid ska vara kommunen själv som avgör hur mycket eller hur litet av bostadsbeståndet som ska vara i det allmännas ägo. För de kommunala bolagen är ägardirektiv viktiga. Det är ett politiskt ansvar att kommunala bostadsföretag kan drivas affärsmässigt.
Kristdemokraterna vill starkt markera mot statliga sanktioner vid utförsäljning av hela eller delar av kommunala bolag. Varje förbud eller regel som hindrar kommunerna att sälja bostadsföretag bör ifrågasättas. I en panikåtgärd har regeringen principiellt begått ett brott mot gällande statsbidragsregler genom att bestraffa de kommuner som säljer sina kommunala bolag. Regeringen har visat uppenbara brister i respekten för den kommunala självstyrelsen och den kommunala demokratin. Det kan aldrig vara en statlig uppgift att fatta beslut om handhavandet av de kommunalt ägda bolagen.
Tillståndsplikt vid överlåtelse av kommunala bostadsföretag eller bostäder är inte heller acceptabelt. Detta innebär att tillstånd måste inhämtas av respektive länsstyrelse inför försäljning av hela eller delar av kommunens eller ett kommunalt bostadsföretags bestånd, i de fall egendomen inte förvärvas av ett annat kommunalt bostadsföretag, en kooperativ hyresrättsförening eller på en exekutiv auktion. Ett sådant förfarande hämmar konkurrensen och ytterst den enskildes val av bostad.
Stopplagstiftningen med sanktionsregler mot kommuner som säljer aktier eller andelar i kommunalt bostadsföretag strider mot den kommunala självstyrelseprincipen. Kristdemokraterna föreslår därför att lagen (1999:608) om tillfällig minskning av det generella statsbidraget vid avyttring av aktier eller andelar i eller utdelning från kommunala bostadsföretag, m.m. – stopplagstiftningen för försäljning av kommunala bostadsbolag – snarast avskaffas.
Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen innebär inte att kommunen själv behöver äga och förvalta ett bostadsföretag för att till exempel kunna tillgodose sociala behov. Kristdemokraterna vill dock kraftigt betona kommunernas ansvar för att tillgodose möjligheten till bostad för alla. Ett utpekat socialt boende är inte önskvärt. Kommunernas ansvar måste sträcka sig längre än till bostadsförsörjning för äldre och personer med funktionshinder. Hemlösheten kan inte accepteras, och en av förutsättningarna för att kunna komma till rätta med bristen på bostäder är att allmännyttan börjar nyproducera lägenheter.
Den fastighetsägare som bygger en ny hyresfastighet är enligt dagens regler fri att sätta hyran när lägenheterna ska hyras ut. Hyresgästen har dock möjlighet att omedelbart ansöka om prövning av hyran. I praktiken kan hyresgästen få hyran ändrad redan efter sex månader. Vid prövningen görs då en jämförelse med hyran i liknande lägenheter som hyrs ut av kommunala bostadsföretag. Detta innebär att den privata fastighetsägare som planerar att bygga en ny hyresfastighet blir mer beroende av hyran i en kommunal hyresfastighet än av kostnaderna för uppförandet av fastigheten. Att allmännyttan idag inte är byggledande innebär att inga nyproduktionshyror finns att tillämpa.
Dagens hyror är ett resultat av tre olika system. Bruksvärdessystemet kom till för att skydda den enskildes besittningsrätt när hyresregleringen avskaffades. Det grundas på en jämförelseprövning utifrån principen att likvärdiga lägenheter ska ha lika hyror. Hyresförhandlingssystemet innebär fria förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster. Här bestäms skillnaden i hyra mellan lägenheter som är olika. Allmännyttans ledande roll innebär att en hyras skälighet ska utgå från allmännyttans hyror, och den har kommit att utgöra en brygga mellan bruksvärdessystemet och hyresförhandlingssystemet.
I 48 § hyreslagen talades det fram till 1975 om att hyresprövningen skulle ta sin utgångspunkt i likvärdiga lägenheter. 1975 tillfogades 55 § och begreppet ”likvärdiga” ersattes med ”allmännyttiga”. Allmännyttans hyror blev helt vägledande och bruksvärdessystemets ursprungliga intentioner ikullkastades. När bruksvärdessystemet tillkom var dess syfte att skapa en ny form för hyresreglering byggd på avtalsfrihet, men med vissa begränsningar. Den väsentliga begränsningen var besittningsskyddet, som innebar hyresgästens rätt till förlängning av kontraktet. När allmännyttans roll stärktes kom detta dock att framför allt spela en roll som prispressare.
Systemets intention var till en början marknadsbaserat; hyresrelationerna skulle återspegla marknaden. Bruksvärdessystemet har emellertid tillämpats på ett sådant sätt att den relativa hyresstrukturen i vissa fall markant avviker från ett tänkt resultat av en ren marknadsprissättning. Från tanken om individuellt skydd har lagstiftningen utvecklats till att tolkas som en ram för kollektiva förhandlingar. Sammantaget har detta lett till att mycket få nya hyresrätter byggs. Regelverket är i dagens läge den största bromsen för nybyggnation. Särskilt tydlig har denna effekt varit efter S:t Eriksmålet i Stockholm sommaren 1999.
I jämförelse med en tänkt marknadsmässig hyressättning är attraktiva lägenheter i centrala lägen underprissatta, medan hyresgäster i mindre attraktiva områden betalar för hög hyra. Den snedvridna hyressättningen får många negativa konsekvenser. I Stockholms centrala delar växer den svarta hyresmarknaden medan kvadratmeterpriset ökat dramatiskt på bostadsrätter. Samtidigt finns i andra delar av landet så många tomma lägenheter att kommunernas ekonomi hotas.
För att förändra denna situation, skapa en rörligare bostadsmarknad och stimulera nybyggnation anser Kristdemokraterna att hyreslagstiftningen måste reformeras. Det är rimligt att införa fri hyressättning vid nyproduktion. För att boendekostnaderna ska kunna vara förutsägbara över tid måste dock långsiktiga kontrakt kunna skrivas och villkor vid omförhandling regleras.
Långsiktiga avtal på t.ex. fem till sju år bör kunna slutas. Fastighetsvärden kan under denna tid inte ändra villkoren för hyran. Hyresgästen mister i ett sådant system rätten att inom sex månader överklaga den överenskomna hyran. Hyresgästen kan inte kräva villkorsändringar, men givetvis ha rätt att säga upp lägenheten vid behov. Grunden för ett nytt system måste vara att hyresgäst och fastighetsägare ska kunna avtala om en hyra som är relaterad till efterfrågan på bostäder. I ett förändrat hyressättningssystem kan hyresgästers allmänna värderingar om ett tryggt och säkert boende, nära till affärer, en vacker fastighet med trevlig utemiljö få genomslag. Hyressättningen bör i högre grad spegla förhållanden mellan olika områden avseende underhåll, service och attraktionsläge. I synnerhet måste lägesfaktorn kunna få större betydelse.
I ett förändrat hyressystem måste dock någon form av hyresreglering som skyddar de boende från oskäliga hyreshöjningar finnas, liksom ett lagstadgat besittningsskydd som skyddar hyresgästen mot godtycklig behandling.
De föreslagna förändringarna kommer att leda till att hyror i nyproducerade lägenheter blir högre. Den praxis som utvecklats enligt ”god sed” i hyresförhållanden innebär dock att en hyresvärd inte kan sätta en särskilt hög hyra för en dåligt informerad hyresgäst eller för en hyresgäst som är i en särskilt besvärlig situation. För att inte fastighetsägaren ska kunna kringgå besittningsskyddet ska hyrestvister alltid kunna prövas i domstol. En spärregel liknande den som finns vid befintliga kontrakt bör också tillskapas, så att hyran i det enskilda kontraktet inte får ligga väsentligt högre än den hyra som var sannolik vid uthyrningstillfället. Detta är inte en spärregel där man kan få hyran i ett helt hus prövad.
Kristdemokraterna anser att allmännyttan inte ska vara förstahandsnorm vid hyressättning och därmed med sin självkostnadsprincip vara vägledande för hela hyresmarknaden. Allmännyttiga bostadsföretag/stiftelser och privata bostadsföretag ska ha likvärdiga konkurrensregler. I ett nytt system kan hyran under innehavstiden följa ett visst index, varigenom besittningsskyddet uppnås utan att det sker några jämförelser med hyran i kommunägda företag. Det är inte rimligt att allmännyttan bestämmer hyrorna på orten och därmed indirekt priset på hyresfastigheter.
Lagstiftningen måste också ändras så att förbudet mot dubbelupplåtelse från 1981 upphävs. Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att en bostadsrätt inte får upplåtas som en hyresrätt. Detta kan försvåra ombildningen till bostadsrätt. Det måste vara möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle innebära att kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med kapital när fastigheten ombildas. Om det inte finns ett tillräckligt antal hushåll med en ekonomi som tillåter dem att delta i ombildningen, skulle denna ändå i så fall kunna bli möjlig. De hushåll som förblir hyresgäster kan tillförsäkras rätten att senare förvärva bostadsrätten. Kommunen kan t.ex. använda sådana lägenheter för integrationsändamål eller för att tillgodose akuta bostadsbehov.
En hyresgäst som inte själv kan använda sin hyreslägenhet har enligt hyreslagen rätt att under vissa förutsättningar hyra ut den i andra hand om fastighetsägaren går med på uthyrningen. Det är inte ovanligt med hög omsättning bland andrahandshyresgästerna och att lägenheten hyrs ut i både tredje och fjärde hand. Andrahandsuthyrningen ger skadeverkningar för hyresmarknaden genom att lägenheter inte friställs. Fastighetsägarens kontrollmöjligheter över vilka som vistas i fastigheten minskar och slitaget på lägenheterna ökar. Pengar som skulle kunna användas av fastighetsägare till nyproduktion av hyresrätter och upprustning av fastighetsbeståndet undandras marknaden. Ändå är andrahandsuthyrning i vissa fall mycket angelägen, rent av en nödvändighet för svaga grupper på bostadsmarknaden.
Den som hyr i andra hand har en svag rättsställning och inget besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen med kort varsel kan förlora sin bostad. En andrahandshyresgäst kan efter två år erhålla ett besittningsskydd i förhållande till förstahandshyresgästen, dock aldrig till fastighetsägaren. Detta borde tydligt framgå av hyreslagen. Av dagens formuleringar kan man få intrycket att hyresgästen som hyr i andra hand får besittningsskydd efter två år.
Den som hyr ut i andra hand utan tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden kan enligt 42 § hyreslagen, bli förverkad sin hyresrätt i de fall hyresvärden inom två månader från att han fått vetskap om uthyrningen skriftligen uppmanar hyresgästen att vidta rättelse. Hyresgästen kan då i efterhand be hyresnämnden om beviljande. Eftersom andrahandsuthyrningen i vissa fall är mycket angelägen, måste hyresnämnder vara generösa med tillstånd. Hyreslagen ger hyresvärden ett kraftfullt instrument genom en bestämmelse att hyresrätten kan förverkas vid otillåten andrahandsuthyrning. Dessa regler behöver förtydligas.
Det är framför allt i storstäderna andrahandsuthyrningen hänger samman med problem. Stockholms Fastighetsägareförening gör bedömningen att cirka 12 procent av lägenheterna i Stockholms innerstad är uthyrda i andra hand. Andrahandsuthyrningarna beräknas vara lägre i Stockholms ytterstad och förorterna. Andrahandshyresgästerna betalar i genomsnitt cirka 60 procent högre hyra än den som förstahandshyresgästen betalar till hyresvärden. Den som hyr ut i andra hand ska betala 30 procent av eventuell vinst i skatt. Enligt skattemyndigheten är det dock mycket ovanligt att inkomster på grund av andrahandsuthyrning deklareras.
Enligt lag ska hyresnämnden anse hyran oskälig om den är påtagligt mycket högre än vad hyran är i en jämförbar lägenhet hos ett allmännyttigt bostadsbolag. Bruksvärdet gäller också för den som hyr i andra hand i förhållande till den som har förstahandskontraktet. Hyresnämnden brukar godkänna ett påslag på cirka tio procent om lägenheten hyrs ut möblerad. Det är dock ovanligt att andrahandshyresgästen vänder sig till hyresnämnden, troligtvis för att besittningsskydd saknas. För att förbättra förhållandena på andrahandsmarknaden bör hyresvärdars kontrollmöjligheter öka genom att tillstånd i större omfattning förenas med villkor.
Mot bakgrund av situationen på bostadsmarknaden anser Kristdemokraterna att regeringen bör se över reglerna för andrahandsuthyrning.
De boende ska ha reella möjligheter att påverka sin boendemiljö och sina boendekostnader genom medansvar och inflytande. Möjlighet ska finnas att välja, inte bara mellan olika upplåtelseformer och bostadsstorlekar, utan också mellan bostäder med varierande standard.
Samhället måste skapa förutsättningar för valfrihet mellan olika boendeformer som hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt. Dessa olika upplåtelseformer bör vara likvärdiga alternativ när det gäller lagstiftningen. Varje bostadsområde bör tillgodose olika upplåtelseformer så att befolkningsstrukturen blir allsidig.
Tryggheten med en hyresrätt är att den är öppen för alla utan kapitalinsats. Det är lätt att byta bostad. Besittningsskyddet innebär en spärr mot oskälig hyra. En ökad rörlighet på arbetsmarknaden, valfrihet när det gäller utbildningsort och ett ökat internationellt utbyte gör att efterfrågan på hyresrätter är stor. Brist på hyresrätter kan hämma tillväxten. Många äldre efterfrågar också hyresrätten, då den utgör en boendeform med hög servicegrad. Det är av högsta vikt att undanröja de hinder som anges i motionen för att fler hyresrätter ska kunna produceras.
Äganderätten är av grundläggande betydelse för de fastighetsinvesteringar som samhällets utveckling kräver. Äganderättens institutioner måste därför stärkas, så att landet kan få en sådan ökad ekonomisk tillväxt som allt välstånd förutsätter. Äganderätten måste också utvecklas. Tomträttshavare ska ges möjlighet att friköpa marken. Privata hyresfastighetsägare arbetar efter ”god sed” och har stora möjligheter att stödja kommunerna för att uppnå boendesociala mål. Ett exempel som skadar privata fastighetsföretag är stämpelskatten på lagfart för fast egendom om 3 procent. Bostadsrättsföreningar betalar 1,5 procent för juridisk person, medan allmännyttiga bostadsföretag genom dispens helt kan slippa denna skatt. En sådan särskild skatt som utgår utöver reavinstskatt är inte försvarbar och bör avskaffas.
Utredningen om kooperativ hyresrätt föreslog i SOU 2000:95 en särskild lag om kooperativ hyresrätt. Upplåtelseformen kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt. Det ska finnas två huvudtyper av kooperativa hyresrättsföreningar. Ägarmodellen innebär att föreningen äger det hus eller de hus där lägenheterna finns. Hyresmodellen innebär i stället att föreningen hyr samtliga lägenheter i ett hus som den i sin tur upplåter med kooperativ hyresrätt. Kristdemokraterna ser positivt på kooperativ hyresrätt som upplåtelseform. Valet mellan kooperativ hyresrätt och bostadsrätt måste dock träffas av hyresgästerna själva. En särskild företrädesordning genom lagstiftning förespråkas därför inte. När fastigheter försäljs bör hyresgäster generellt ges möjligheter att i första hand bli tillfrågade om ägande.
En bostadsrättsförening får besluta om förvärv av ett hus för ombildning till bostadsrätt om en kvalificerad majoritet av de boende står bakom beslutet. Det krävs att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Samma krav på majoritet gäller för en s k intresseanmälan för fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Kristdemokraterna anser att reglerna bör förändras så att det är tillräckligt om minst hälften av hyresgästerna vill ombilda till bostadsrätt.
Kristdemokraterna vill införa ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren. I stället för att bostadsrättsföreningen ska ansvara för lånen ska en enskild bostadsrättsinnehavare kunna ha det ansvaret. Genom en sådan ordning kommer också bostadsrättshavarna att kunna göra ränteavdrag i sina inkomstdeklarationer på samma sätt som villaägare. De höga pantvärdesriskerna gör att finansieringskostnaden idag kan vara högre än för ett fristående enfamiljshus. Större flexibilitet uppnås också genom att den enskilde bostadsrättshavaren själv kan bestämma storleken på det egna kapital han vill ha nedlagt i bostadsrätten. Bostadsrättens värde som pant kommer att förstärkas. Frågor som särskilt behöver uppmärksammas är dels den legala panträtten, dels köparens förpliktelser vid överlåtelse samt kronofogdemyndigheternas handläggningstider. Kristdemokraterna har också sedan en lång tid verkat för ett centralt bostadsrättsregister.
Enligt jordabalken är fast egendom jord. Jorden eller marken kan sedan delas in i fastigheter. Dagens lagregler gör det omöjligt att förvärva en av lägenheterna i ett flerbostadshus med äganderätt. Man kan inte heller bygga en ny, fristående fastighet ovanpå en befintlig, eftersom den då inte står på jord. I betänkandet Tredimensionell fastighetsindelning, SOU 1996:87, föreslås att tredimensionellt avgränsade fastigheter utan egna markområden ska kunna bildas genom horisontella och vertikala gränser.
Med tredimensionell fastighetsbildning blir det möjligt att kunna stycka av fastigheter inte enbart på marken utan också i höjdled. Centralt belägna fastigheter skulle kunna byggas på med bostadsrätter eller ägarlägenheter. Det skulle då också kunna bli möjligt för till exempel en bostadsrättsförening att äga bostadsdelen av en fastighet medan en annan äger de kommersiella lokalerna i bottenvåningen. Kristdemokraterna anser att tredimensionell fastighetsbildning ska kunna användas och att regeringen snarast bör återkomma med förslag till lagstiftning för att detta ska bli verklighet.
Att äga sin lägenhet innebär för många människor en social trygghet som inte kan mätas i pengar. Detta är inte hittills möjligt med svensk lagstiftning. Utmärkande för ägarlägenheter anses vara att lägenhetsägaren, i likhet med en småhusägare, har en långtgående rätt att självständigt disponera över lägenheten t.ex. genom att överlåta, pantsätta eller hyra ut den. Lägenhetsinnehavaren äger sin lägenhet med lagfart och har möjlighet till inteckning av bostaden. Genom trappfastigheten och dess ändamål kan s.k. lägor fungera som självständiga fastigheter, trots det gemensamma behovet av olika anläggningar.
I Norge finns en variant av ägarlägenheter som innebär ett samägande av bostadsfastigheten och där de olika andelsägarna har en till andelen knuten exklusiv nyttjanderätt till bestämda lägenheter. I Danmark innebär ägarlägenheter att man har en äganderätt till själva lägenheten och denna utgör en särskild fastighet, medan mark och gemensamma anläggningar innehas med samäganderätt.
Lantmäteriverket presenterade 1992 en idéskiss för att skapa fastigheter i flera plan (ägarlägenheter). Förslaget innebar att ägarlägenheter så långt som möjligt ska behandlas som fast egendom och inordnas i befintliga system t ex beträffande reglerna för fastighetsbildning. Ägarlägenheter ska vidare kunna inrättas för bostadslägenhet, kommersiell lokal och kommunikationsanläggning. Lägenheternas fysiska indelning och avgränsning är flexibel och det sociala inslaget inte mer framträdande än nödvändigt. Ägarlägenhet bör kunna lagfaras och intecknas på i princip samma sätt som ett småhus.
Kristdemokraterna föreslår därför att en upplåtelseform med ägarlägenheter införs.
Den stora bristen på bostäder i tillväxtområden och andra attraktiva områden har gjort att villapriserna stigit kraftigt. Det har blivit allt svårare för familjer med normala inkomster att välja småhusboende. Pensionärer upplever svårigheter att bo kvar i det egna hemmet. En småhusägare har kostnader för drift, underhåll samt kapital. Byggkostnaderna är idag så höga att en barnfamilj med ordinära inkomster i princip endast kan köpa hus från det reguljära beståndet. De ekonomiska förutsättningarna måste vara sådana att barnfamiljer har möjlighet att välja ett småhusboende.
Beskattningen av fastigheter får inte stå i konflikt med äganderätten eller med skatterättsliga principer som skatt efter bärkraft och likabehandlingsprincipen. Småhus och bostadsrätter är i första hand inte en kapitalplacering och ska därför inte beskattas årligen som om huset eller bostadsrätten genererar en löpande beskattningsbar avkastning. Eftersom staten inte har några direkta fastighetsrelaterade utgifter bör den statliga fastighetsskatten på sikt avskaffas och ersättas med en kommunal fastighetsavgift.
En viktig grupp att ta hänsyn till vid bostadsplanering är våra äldre. Valfrihet ska gälla för äldres boende. Man ska kunna bo kvar i sin vanliga bostad eller byta till seniorboende eller andra särskilda boendeformer. Steget från den egna bostaden direkt till särskilda boendeformer innebär ofta en alltför stor förändring för den enskilde. Därför bör alternativa idéer för äldres boende stimuleras. Till exempel är studiecirklar en bra form i vilka äldre kan vara med och utforma sitt boende.
Hänsynen till de äldres behov av små grupper bör tas in i ett så tidigt stadium av planeringen som möjligt. Vid all form av bostadsplanering måste mark avsättas i syfte att äldre kan bo kvar i sin invanda miljö. En mellanboendeform som bör kunna diskuteras är s.k. omvårdnadshotell för tillfälligt boende, där människor får prova på serviceboende eller kan vistas då anhöriga under en period inte kan ge stöd. Möjligheter bör också skapas för generationsbostäder med särskilda uthyrningsdelar.
Kristdemokraterna anser därför att Boverket bör ges i uppdrag att förenkla regelsystemet, så att mellanboendeformer kan skapas.
Enligt rapporten Unga vuxnas boende år 2001, från Hyresgästernas Riksförbund, bor nästan var femte person mellan 20 och 27 år kvar hos sina föräldrar. Det innebär en ökning med 3 procentenheter sedan 1997. Nio av tio av dem som bor kvar hemma vill flytta inom ett år. Andelen som bor hemma på grund av att det är svårt att få tag på bostad har ökat, medan andelen som anger ekonomiska skäl har minskat. 60 % av de svarande säger att det är svårt att få tag på bostad på orten där de bor. 1997 var siffran 41 %. Rapporten drar slutsatsen att det behöver byggas omkring 191 000 bostäder för att möta de ungas efterfrågan. Det är därför angeläget att skapa enklare bostäder som en brygga mellan boende hos föräldrar och ekonomiska möjligheter till mera stabilt eget boende.
Det är viktigt att utveckla hyresrätten mot mer valfrihet. Den enskilde ska ha så stort inflytande som möjligt över sitt boende. Det krävs en god balans mellan hyresgästens besittningsskydd och möjligheterna för hyresvärdar att erbjuda flexibilitet och individuell valfrihet. Ett ökat hyresgästinflytande kan förändra hyresgäströrelsens arbete, så att rådgivning blir mer dominerade än hyresförhandlingar.
Hyresgästernas möjligheter att påverka vid ombyggnad måste förstärkas. Hyresgästen bör kunna få reda på hur mycket hyran höjs efter en ombyggnad för att kunna säga nej till ombyggnaden. Förutsättningen är givetvis en balans, så att hyresgästerna inte blockerar önskvärda förändringar som stambyte och energibesparande åtgärder. Ett antal frågor behöver utredas närmare. Hyressättningen för en lägenhet där mindre betydelsefulla åtgärder gjorts är en fråga, hyresvärdens möjligheter att säga upp hyresavtal inför större ombyggnader en annan. Reglerna ska vara sådana att en lämplig avvägning föreligger mellan det allmänna hyresgästintresset och den enskilde hyresgästens anspråk på inflytande. Samrådsformerna mellan hyresvärd och hyresgäst måste förbättras. En förhandling om hyresnivån efter ombyggnad bör ske.
Möjligheter till långtgående system med självförsörjning måste utvecklas. En del i det är förändrade skattekrav, så att självförvaltning lönar sig för den enskilde. Inom Hyresgästernas Riksförbund pågår utvecklingsarbetet ”Boflex – modell för flexibla boendekostnader”. Modellen innebär i korthet att hyran delas upp i nettohyra och individuell hyra. Nettohyran som alla måste betala omfattar kapitalkostnader, fastighetsskatt, yttre underhåll och större reparationer. Den individuella delen består av kostnader för skötsel, reparationer och underhåll av gemensamma utrymmen och lägenheter samt förvaltningskostnader. Hyresgästernas Riksförbund har gjort bedömningen att hyrorna genom självförvaltning skulle kunna sänkas med upp till 10 procent.
Hyresgästernas möjligheter till självförvaltning bör stimuleras. Självförvaltningen väcker intresse för bostaden och det hus och område den är belägen i. Hyresgästinflytande kan utövas dels i varje enskild lägenhet, dels i varje kvarter eller bostadsområde, av hyresgästerna tillsammans. Detta kan få särskilt stor betydelse i s k utsatta områden. Det ger också möjligheter till ökade grannkontakter, gemenskap och ökad trivsel. Förutsättningar för självförvaltning i de större bostadsområdena bör särskilt uppmärksammas. Inte minst viktigt är det att ungdomar aktivt medverkar i skötseln och utformningen av sin miljö.
För att främja självförvaltning bör taket för skattefrihet höjas och förbudet mot olika ersättning för dem som deltar i verksamheten upphävas. Att inte olika ersättning får ges är i praktiken en inskränkning mot tidigare gällande principer.
Kristdemokraterna anser också att skattesänkningar ska göras för hushållstjänster.
Boendet var under många år en tärande sektor för staten med ett antal olika bidrag. Sedan 1974, när fastighetsskatten och räntebidragen infördes, har vårt boende tvärtom blivit en inkomstkälla och en närande sektor för statskassan. I takt med att statens kostnader för räntebidrag minskar bör fastighetsskatten trappas ner. Den allmänna fastighetstaxering som nyligen upprättats har i flera fall resulterat i kraftigt höjda taxeringsvärden. Skatten kopplas till ett uppskattat marknadsvärde och husägare tvingas betala skatt på en kapitalinkomst som inte finns. Då beskattningen inte tar hänsyn till vare sig ekonomisk bärkraft eller faktisk inkomst tvingas låginkomsttagare att sälja och flytta från sina hus i storstäderna liksom i kustnära och expansiva områden. Bostadssegregationen i de attraktivare delarna av landet ökar som en följd.
Fastighetsskattens konstruktion är ologisk och dess konsekvenser orättvisa. Kristdemokraterna anser att hela den statliga fastighetsskatten på sikt ska avvecklas. I nuläget föreslås en frysning av taxeringsvärdena till 2000 års nivå. Skattesatsen på flerfamiljshus bör vara 0,5 %, på egnahem 1 %. Kristdemokraternas modell innebär periodiserat en minskning av fastighetsskatteuttaget med 24 miljarder kronor 2002–2004. På sikt bör också förmögenhetsskatten fasas ut för att ytterligare mildra skattebördan.
Ett bättre alternativ till fastighetsskatten är en kommunal avgift kopplad till fastigheten. En sådan är mer relevant, då de kommunala avgifterna inkluderar kommunal teknisk service som sophämtning, VA-avgifter, gatuunderhåll, planteringar, parkeringsplatser, snöröjning, räddningstjänst m.m. Med detta system kommer även företag och fritidsfastigheter att bidra med sin del till att förbättra den kommunala infrastrukturen.
En skatteväxling av fastighetsskatten till en kommunal avgift skulle innebära att kommunerna får en breddad skatte- och intäktsbas, vilket ger en större självständighet i förhållande till staten. Medborgarna ser en omedelbar koppling mellan kommunal avgift och service. Kristdemokraterna utvecklar frågan om fastighetsskatter vidare i en särskild motion.
Fastighetsförvaltning kan innefatta en mängd olika tjänster, exempelvis byte, underhåll och mindre reparationer, men också kamerala uppdrag, t ex administration av hyresuppbörden. Även fastighetsskötsel i form av städning och renhållning är fastighetsförvaltande arbetsuppgifter. Omsättning av samtliga dessa förvaltningstjänster omfattas av skatteplikt. En fastighetsägare som handlar upp olika tjänster till sin fastighetsförvaltning får betala moms på de upphandlade tjänsterna. Momsen är inte avdragsgill och blir en kostnad i fastighetsägarens verksamhet. För att uppnå kostnadsneutralitet i valet mellan upphandlade tjänster och tjänster i egen regi har man infört regler om uttagsbeskattning i vissa fall.
På grund av att räntebidragen trappats ned i takt med räntesänkningen har denna inte kommit hyresgästerna till godo. För villaägarna har däremot räntesänkningen varit tydlig. Förvaltningsmomsen för fastigheter bör därför på sikt sänkas. Hyresboende är tjänsteintensivt och därmed högt beskattat och avgiftsbelagt, vilket drabbar dem som har det ekonomiskt sämst ställt.
Det orimliga i situationen har uppmärksammats av Boverket som konstaterar att de boende anser hyrorna vara för höga samtidigt som hyrorna i nyproducerade lägenheter är för låga för att ge incitament till nybyggnad. Privata företag ser inte tillräcklig lönsamhet medan kommunala bolag är mer intresserade av god balans än av att investera. Nödvändigt underhåll får stå tillbaka eftersom hyrorna inte kan höjas i tillräcklig omfattning. Fastigheter riskerar därmed att förfalla.
Det bidragssystem den nuvarande regeringen byggt upp har flera anmärkningsvärda brister ur fördelningspolitisk synvinkel. Detta gäller inte minst de förändrade bostadsbidragen som missgynnat barnfamiljer. En översyn bör snarast göras av bostadsbidragsreglerna och av de konsekvenser senare års beslut lett till.
Kristdemokraterna föreslår en höjning med 100 kronor per barn till de hushåll som är berättigade till bostadsbidrag. Vidare föreslås en förändrad inkomstgräns och att den bostadsbidragsgrundande ytan får vara större. Förslaget utvecklas i en särskild motion och innebär att Kristdemokraterna 2002 satsar 730 miljoner kronor mer än regeringen på bostadsbidragen.
|
Stockholm den 28 september 2001 |
|
|
Ulla-Britt Hagström (kd) |
|
|
Annelie Enochson (kd) |
Harald Bergström (kd) |
|
Johnny Gylling (kd) |
Ulf Björklund (kd) |
|
Tuve Skånberg (kd) |
Caroline Hagström (kd) |
|
Ester Lindstedt-Staaf (kd) |
Magnus Jacobsson (kd) |
|
Lars Gustafsson (kd) |
Mikael Oscarsson (kd) |