Lagutskottets betänkande

2001/02:LU15

Arrenderättsliga frågor, m.m.

---

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet tre motioner från
den allmänna motionstiden år 2001 som gäller
arrenderättsliga frågor, nämligen bostadsarrende,
arrenderättens förverkande och friköp av historiska
arrenden. Därutöver behandlas en motion som gäller
kreditsäkerhet i byggnader på annans mark och en
motion som gäller fastighetsmäklare.

Utskottet föreslår att riksdagen avslår samtliga
motioner.
Till betänkandet har fogats två reservationer och
ett särskilt yttrande.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut
1. Bostadsarrende
Riksdagen avslår motion 2001/02:L244.
Reservation 1 (m, kd, c)

2. Förverkande av arrende
Riksdagen avslår motion 2001/02:L365.

3. Historiska arrenden
Riksdagen avslår motion 2001/02:L361.

4. Kreditsäkerhet i byggnader på annans
mark
Riksdagen avslår motion 2001/02:L304.

5. Fastighetsmäklare och företagsmäklare
Riksdagen avslår motion 2001/02:L225.
Reservation 2 (m)

Stockholm den 21 februari 2002

På lagutskottets vägnar

Tanja Linderborg

Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Tanja
Linderborg (v), Rolf Åbjörnsson (kd), Marianne
Carlström (s), Christel Anderberg (m), Rune Berglund
(s), Karin Jeppsson (s), Henrik S Järrel (m), Nikos
Papadopoulos (s), Elizabeth Nyström (m), Marina
Pettersson (s), Christina Nenes (s), Tasso
Stafilidis (v), Kjell Eldensjö (kd), Berit Adolfsson
(m), Anders Berglöv (s), Viviann Gerdin (c) och
Petra Gardos (m).

2001/02

LU15

Redogörelse för ärendet

I betänkandet behandlar utskottet tre motioner från
den allmänna motionstiden år 2001 som gäller
arrenderättsliga frågor, nämligen bostadsarrende,
arrenderättens förverkande och friköp av historiska
arrenden. Därutöver behandlas en motion som gäller
kreditsäkerhet i byggnader på annans mark och en
motion som gäller fastighetsmäklare.

En sammanställning över motionerna finns i bilaga
1.
Utskottet beslutade den 25 oktober 2001 att
motionen om bostadsarrende, 2001/02:L244, skulle bli
föremål för remissbehandling. Remissyttranden har
avgetts av Linköpings tingsrätt, Hyresnämnden och
arrendenämnden i Stockholm, Hyresnämnden och
arrendenämnden i Växjö, Institutet för
fastighetsrättslig forskning vid Uppsala
universitet, Lantbrukarnas Riksförbund, Sveriges
Fastighetsägareförbund och f.d. hovrättsrådet
Mauritz Bäärnhielm.

En sammanställning av remissvaren finns i bilaga 2
till betänkandet.

Utskottets överväganden

Bostadsarrende

Utskottets förslag i korthet

Motionsyrkanden med krav på en utredning om
de rättsliga möjligheterna för jordägaren att
vid bostadsarrende återta arrendestället och
ta ut högre arrendeavgift bör avslås.
Utskottet hänvisar till tidigare
ställningstagande och anser att det saknas
skäl att förorda ändringar i de principer som
bär upp gällande reglering. Jämför
reservation nr 1 (m, kd, c).

Gällande ordning

Arrende föreligger när någon upplåter jord till
nyttjande mot ersättning. Upplåtelse kan ske i form
av jordbruksarrende, bostadsarrende,
anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om
dessa arrendeformer finns i 7-11 kap. jordabalken
(JB).

Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som
sker för annat ändamål än jordbruk och som
berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehålla
bostadshus på marken (10 kap. 1 § JB). Ett avtal om
bostadsarrende skall träffas för viss tid, minst fem
år, eller för arrendatorns livstid. Uppsägning skall
alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla
vid arrendetidens utgång. Rättsinstitutet
bostadsarrende kom till år 1968 och syftade till att
förbättra den rättsliga ställningen för ägare till
fritidshus och permanentbostäder som disponerade
marken med arrenderätt (sommarstugearrenden och
arrendevillor).
En förutsättning för besittningsskydd vid
bostadsarrende är att det, då arrendeavtalet senast
kan sägas upp från jordägarens sida, på
arrendestället finns ett bostadshus som är avsett
till bostad åt arrendatorn och honom eller henne
närstående. Besittningsskyddet kan bara brytas under
i lagen angivna förutsättningar (10 kap. 5 § JB).
Att besittningsskyddet bryts innebär att
arrendatorn, i regel vid arrendetidens slut, måste
flytta. Förutom i fall då arrendatorn åsidosatt sina
föpliktelser enligt arrendeavtalet kan
besittningsskyddet brytas bl.a. om jordägaren gör
sannolikt att marken skall användas för bebyggelse
av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller
för jordbruk, industri eller annan ekonomisk
verksamhet samt att jordägarens intresse att kunna
förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt
överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende
(10 kap. 5 § första stycket 5 JB).
I likhet med vad fallet är vid jordbruksarrende
saknar jordabalken vid bostadsarrende bestämmelser
om arrendeavgiftens storlek för den första
arrendeperioden. I detta avseende råder alltså
avtalsfrihet. Annorlunda är situationen vid
förlängning som beror på att arrendatorn har
besittningsskydd. Lagen reglerar då inte bara
arrendeavgiften utan också övriga villkor. Enligt 10
kap. 6 § JB gäller sålunda att arrendeavgiften utgår
med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn
inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara,
skall avgiften bestämmas så att den kan antas
motsvara arrenderättens värde med hänsyn till
arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i
övrigt. Den allmänna formuleringen är ett uttryck
för att det ställer sig svårt att i lagen närmare
precisera vad som skall anses utgöra skälig
arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamål
har en mångskiftande karaktär och avser mark belägen
på vitt skilda ställen. I förarbetena har uttalats
att viss ledning när det gäller att avgöra
arrendeavgiftens storlek kan man få genom att utröna
vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga
arrenden (prop. 1968:19 s. 86). Om sådant
jämförelsematerial inte föreligger torde frågan få
avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas
vara beredda att betala. I normala fall anses det
inte oskäligt att arrendeavgiften är av den
storleksordningen att den får förränta markvärdet.
Har arrendatorn uppfört egen byggnad på
arrendestället eller har han eller hon i övrigt
nedlagt kostnader på detta utöver vad som ålegat
honom eller henne, gäller enligt 8 kap. 21 § JB att
byggnaden eller vad som annars utförts skall
erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn
frånträder arrendet därför att avtalet upphör att
gälla. Har jordägaren inte inom en månad från det
erbjudandet gjordes förklarat sig villig att antaga
detta, får arrendatorn föra bort egendomen eller
överlåta den till en tillträdande arrendator. Detta
måste arrendatorn i så fall göra inom viss tid,
annars tillfaller egendomen jordägaren utan lösen.
Lagen innehåller inga regler om löseskillingens
storlek. Kommer parterna inte överens härom får
saken avgöras i fastighetsdomstol.
Jordägaren kan göra gällande en inlösenrätt även i
samband med att arrendatorn vill överlåta
arrenderätten. Enligt 10 kap. 7 § JB får en
bostadsarrendator, om arrendeavtalet är slutet på
viss tid, överlåta arrenderätten till någon med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall
emellertid först erbjuda jordägaren att återta
arrendestället mot erläggande av skälig ersättning
för arrenderättens värde. Ett sådant erbjudande får
innefatta även byggnad och anläggningar som
arrendatorn utfört på arrendestället. Om jordägaren
inte vill återta arrendestället står det arrendatorn
fritt att överlåta sin arrenderätt till vilken
godtagbar ny arrendator som helst. Bakgrunden till
denna reglering är att en bostadsarrendator många
gånger kan ha befogad anledning att vilja avveckla
arrendeförhållandet i förtid, och en överlåtelserätt
gör det lättare för den avträdande arrendatorn att
få tillbaka kostnader som han lagt ned på huset och
arrendestället.
Lagen ger inte några anvisningar för hur
arrenderättens värde skall beräknas. Frågan har
emellertid behandlats i förarbeten, rättspraxis och
i den juridiska litteraturen. Allmänt kan sägas att
syftet med ersättningen för arrenderättens värde är
att ge arrendatorn kompensation för att han eller
hon frånträder arrendet i förtid samtidigt som
markägaren under den återstående arrendetiden kan
dra nytta av de förbättringar som arrendatorn
utfört. I första hand kommer därvid i fråga värdet
på installationer som arrendatorn gjort för att
underlätta driften eller höja avkastningen, men även
det värde som ligger i att arrendeavgiften är lägre
än arrendenivån i orten bör beaktas (se Bäärnhielm,
Larsson, Arrendelagen, Norstedts laghandbok, s.
10:22).
Kan parterna inte komma överens om löseskillingen
gäller även här att saken får avgöras av
fastighetsdomstol.

Motionen

I motion L244 av Ingegerd Saarinen m.fl. (mp)
kritiseras de nuvarande reglerna om bostadsarrende.
Enligt motionärernas mening innebär gällande rätt
att det allmänt sett är näst intill omöjligt för
markägaren att få ett arrendeavtal uppsagt och
återfå besittningen till marken. Inte ens när
arrendatorn avser att överlåta arrenderätten är det,
anför motionärerna, möjligt för markägaren att
återta arrendestället på rimliga villkor. Markägaren
måste då, enligt motionärernas mening, inte bara
betala för byggnadernas värde utan även för läget
och alltså köpa in sin mark en gång till. I motionen
påpekas också att det är svårt för markägaren att ta
ut en arrendeavgift som är marknadsmässig. I
motionen yrkas ett tillkännagivande om behovet av en
utredning av arrendereglernas konsekvenser i nämnda
hänseenden (yrkande 1). Vidare yrkas
tillkännagivanden om att man i samband med en sådan
utredning särskilt uppmärksammar dels behovet av
ändringar i arrendelagstiftningen så att markägarna
får rimliga möjligheter till återlösen av arrendet
när arrendatorn vill sälja (yrkande 2), dels
markägarnas möjlighet att ta ut ett arrende som
åtminstone täcker de skatter som ägaren betalar för
fastigheten (yrkande 3).

Remissvaren

Linköpings tingsrätt ifrågasätter, mot bakgrund av
tidigare utredningar och lagstiftningsarbete, om det
för närvarande finns skäl för ytterligare
utredningar om jordägarens lösen och värderingen i
samband med denna. Frågan om fastighetsskattens
inverkan på arrendeavgiften torde, anför
tingsrätten, kunna lösas inom ramen för en
villkorstvist i arrendenämnd eller
fastighetsdomstol. Det är därför, enligt
tingsrätten, tveksamt om behov föreligger för en
särskild utredning rörande denna fråga.

Enligt Hyresnämnden och arrendenämnden i Stockholm
kan det inte uteslutas att de ersättningar som
förekommer i samband med inlösen i vissa fall kan
ligga på en för jordägaren oacceptabelt hög nivå.
Arrendenämnden vill därför inte motsätta sig att
frågan om inlösen och överlåtelse av arrende samt
ersättning i samband därmed görs till föremål för en
närmare utredning. För detta talar, anför nämnden,
också behovet av mer lättbegripliga regler.
Hyresnämnden och arrendenämnden i Växjö anför att
påståendet i motionen att det är näst intill
omöjligt för markägaren att få arrendeavtalet att
upphöra måste betecknas som överdrivet. Motionärerna
har också, enligt nämnden, en oriktig uppfattning om
vilka rättsregler som gäller när det påstås att
markägaren i praktiken måste köpa in sin mark en
gång till. Arrendenämnden har inte erfarit att
reglerna skulle otillbörligt försvåra för en
markägare att återta arrendestället utan markägaren
har rimliga möjligheter till detta. Något behov av
att utreda frågan ser nämnden därför inte.
Beträffande arrendeavgiften är det, anför
arrendenämnden, inte ändamålsenligt att relatera
avgiften till den skatt som markägaren betalar för
markinnehavet. Det torde vara mycket ovanligt att
arrendeavgiften är lägre än den på arrendestället
belöpande fastighetsskatten. Det finns därför,
enligt arrendenämnden, inte heller något behov av
att utreda frågan om arrendeavgiftens förhållande
till fastighetsskatten.
Institutet för fastighetsrättslig forskning,
Uppsala universitet, kan på föreliggande underlag
inte annat än avstyrka förslagen i motionen.
Sveriges Fastighetsägareförbund ställer sig bakom
önskemålet om en utredning.
Lantbrukarnas Riksförbund anser att man vid
fastställande av arrendeavgiften i högre grad bör
beakta en skälig förräntning på tomtens värde och
att hänsyn tas till fastighetsskatten och andra
kostnader för jordägaren. När det gäller
inlösenfrågan konstaterar förbundet att det i dag
ofta görs en marknadsprissättning på arrendatorns
investeringar, vilket innebär att arrendeställets
lokalisering påverkar värdet mycket kraftigt.
Investeringarnas tekniska värde ligger oftast till
grund för värderingen i fråga om tomter som är
mindre attraktivt lokaliserade. Hur värdet skall
fastställas i fråga om själva arrenderätten och
arrendatorns investeringar är, enligt förbundet,
dock allmänt sett i nuvarande läge oklart.
Lantbrukarnas Riksförbund tillstyrker därför att en
utredning tillsätts.
Enligt f.d. hovrättsrådet Mauritz Bäärnhielm går
det knappast, som i motionen, att hävda att gällande
regler ger arrendatorn ett sådant övertag att
rimliga avslut normalt inte skulle kunna uppnås.
Rättsläget har dock ännu inte nått full stabilitet.
Beträffande frågan om arrendeavgiften är det, enligt
Bäärnhielm, i och för sig inte uteslutet att
fastighetsskatten kan bli högre än arrendet. Själv
har Bäärnhielm som praktiserande jurist på området
dock aldrig stött på något sådant fall. Han har
heller aldrig i sin verksamhet hört någon påstå att
arrendenämndernas beslut om avgifter varit orimliga
för jordägaren. Det krävs, enligt Bäärnhielm, mer
och bättre underlag för att starta en undersökning i
frågan.

Utskottets ställningstagande

Utskottet vill erinra om att utskottet våren 2001
behandlade en motion med samma innehåll som den nu
aktuella motionen (bet. 2000/01:LU6). I betänkandet
underströk utskottet att rättsutvecklingen sedan
lång tid varit inriktad på att i socialt och
ekonomiskt hänseende stärka arrendatorerna såsom
varande den svagare och mer utsatta parten i
arrendeförhållandet. I synnerhet gäller detta
beträffande möjligheterna för bostadsarrendatorer -
liksom för jordbruksarrendatorer - att få
arrendeavtalet förlängt vid arrendetidens utgång,
det s.k. direkta besittningsskyddet. Även om
utvecklingen inneburit att fastighetsägaren fått
vidkännas vissa inskränkningar i sina möjligheter
att disponera sin egendom som han eller hon vill
har, fortsatte utskottet, den nuvarande regleringen
utformats efter en avvägning av de skilda intressen
som gör sig gällande i ett arrendeförhållande.

Vad gällde den i den då aktuella motionen
framförda kritiken mot arrendeavgifternas storlek
anförde utskottet att det inte förelåg underlag för
att generellt påstå att gällande arrendeavgifter är
för låga i förhållande till marknadsvärdet.
Utskottet erinrade vidare om den möjlighet som
erbjuds för den som anser att ett arrendevillkor är
oskäligt att väcka talan mot motparten vid domstol
med yrkande att avtalsvillkoret skall jämkas eller
lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen. Regeln
kan, anförde utskottet, användas i
arrendeförhållanden såväl när ett villkor från
början är otillbörligt som när villkoret är att anse
som otillbörligt på grund av förhållanden som
inträffar under arrendetiden. Inte heller fanns,
enligt utskottets mening, underlag för påståendet i
motionen att gällande regler om inlösenrätt innebär
att markägaren måste betala för läget eller att han
eller hon måste köpa in sin mark en gång till.
Det anförda innebar att utskottet inte kunde finna
annat än att nuvarande bestämmelser innebär en
rimlig avvägning av de skilda intressen som gör sig
gällande i arrendeförhållanden av ifrågavarande
slag, och det saknades enligt utskottets mening skäl
att förorda några ändringar i de principer som bär
upp gällande reglering. - Med det anförda avstyrkte
utskottet bifall till motionen. Riksdagen följde
utskottet.
När ifrågavarande spörsmål nu åter aktualiseras
motionsvägen anser utskottet att remissvaren och vad
som i övrigt förekommit vid behandlingen av motionen
inte ger utskottet anledning att ompröva sitt
tidigare ställningstagande. Utskottet vill
emellertid peka på att ifrågavarande rättsregler är
tämligen svårtolkade och inte lätta att ta till sig.
Detta bekräftas också av vad som anförts i vissa
remissvar liksom av rättspraxis och uttalanden i den
juridiska litteraturen. Enligt utskottets mening kan
det därför finnas anledning att överväga om reglerna
har en ändamålsenlig utformning och om det inte går
att göra dem tydligare och lättare att tolka.
Utskottet förutsätter att regeringen är uppmärksam
på problemet och tar de initiativ som kan finnas
erforderliga därvidlag. Något initiativ till
lagändringar i linje med motionsönskemålen, som
skulle innebära inte oväsentliga försämringar för
bostadsarrendatorerna, kan utskottet emellertid inte
förorda.
Med det anförda föreslår utskottet att riksdagen
avslår motion L244.

Arrenderättens förverkande

Utskottets förslag i korthet

Ett motionsyrkande med krav på ändrade regler
som gäller arrenderättens förverkande bör
avslås. Utskottet anser inte att det finns
fog för den i motionen framförda kritiken.

Gällande ordning

Regler om arrenderättens förverkande finns i 8 kap.
JB. Att arrenderätten är förverkad innebär att
jordägaren har rätt att säga upp avtalet till
upphörande före den avtalade arrendetidens slut. De
anledningar som utgör grund för förverkande räknas
uttömmande upp i fem punkter i 8 kap. 23 §. Förutom
dröjsmål med betalning av arrendeavgiften (p. 1),
vanvård av arrendestället (p. 2), att arrendestället
nyttjas för annat ändamål än som förutsatts (p. 3)
eller att arrendatorn åsidosätter särskilda
avtalsförpliktelser (p. 5) är en förverkandegrund
att arrendatorn gör sig skyldig till otillåten
överlåtelse eller upplåtelse av arrenderätten, dvs.
överlåtelsen eller upplåtelsen har skett utan
samtycke från jordägarens sida (p. 4). Om
arrenderätten är förverkad på sistnämnda grund, men
jordägaren inte har sagt upp avtalet inom sex
månader från det han fick kännedom om överlåtelsen
eller upplåtelsen, får arrendatorn enligt 8 kap. 24
§ andra meningen JB inte därefter skiljas från
arrendestället på den grunden. Motsvarande gäller i
fråga om den förverkandeanledning som regleras i p.
5.

Motionen

I motion L365 av Gudrun Lindvall (mp) kritiseras
bestämmelsen i 8 kap. 24 § andra meningen JB.
Motionären anser att sex månader många gånger är för
kort tid för att jordägaren skall hinna reagera på
en otillåten markanvändning från arrendatorns sida.
Jordägaren går därmed miste om möjligheten att göra
en berättigad uppsägning av arrendeavtalet på grund
av arrenderättens förverkande. I motionen yrkas ett
tillkännagivande om att tiden bör förlängas.

Utskottets ställningstagande

Utskottet kan inte se att det finns fog för den i
motionen framförda kritiken mot regeln i 8 kap. 24 §
andra meningen JB. Den omständigheten att jordägaren
säger upp avtalet för sent enligt ifrågavarande
regel eller inte alls protesterar mot en överlåtelse
innebär i och för sig inte att en mot jordägaren
gällande överlåtelse har skett.

Det anförda innebär, enligt utskottets mening, att
motion L365 inte bör föranleda någon riksdagens
åtgärd, varför utskottet avstyrker bifall till
motionen.

Historiska arrenden

Utskottets förslag i korthet

Ett motionsyrkande som gäller pågående
utredningsarbete rörande historiska arrenden
bör avslås.

Bakgrund

Med historiska arrenden avses sådana arrenden som
innehafts av arrendatorn och hans släkt under flera
generationer. Frågan om en lagreglerad rätt att
friköpa sådana arrenden har varit föremål för
överväganden i åtskilliga sammanhang. En närmare
redogörelse härför finns i lagutskottets betänkande
1998/99:LU12.

Då frågan om införande av en friköpsrätt
behandlades senast av riksdagen våren 1999 med
anledning av två motioner fanns det enligt utskottet
anledning att erinra om att det snart gått tio år
sedan 1990 års Arrendekommitté lade fram sitt
förslag till lag om friköpsrätt vid historiska
arrenden (bet. 1998/99:LU12). Sedan dess har,
anförde utskottet, förhållandena ändrats i vissa
avseenden; bl.a. har antalet historiska arrenden
minskat till följd av frivilliga uppgörelser om
friköp. En del av dessa friköp har enligt uppgift
avsett endast byggnader med intilliggande tomt.
Enligt utskottets mening fanns det mot denna
bakgrund behov av en kartläggning av i vilken
utsträckning frivilliga överenskommelser om friköp
ägt rum och om det generellt sett alltjämt kan anses
föreligga intresse av lagstiftning om friköp av
historiska arrenden. En sådan kartläggning borde
vidare ha som syfte att utröna huruvida det allmänt
sett förekommer problem och tvister i dessa
arrendeförhållanden samt vilka villkor som gäller
för arrendatorerna. Om den förordade kartläggningen
ger vid handen att det föreligger ett behov av
lagstiftning ansåg utskottet att lagstiftningsfrågan
förutsättningslöst bör utredas på nytt. Det fick
ankomma på regeringen att bestämma de närmare
formerna för utredningsarbetets bedrivande och att
meddela direktiv för arbetet i enlighet med de
riktlinjer som utskottet angett.
Vad utskottet sålunda anfört gav riksdagen med
anledning av motionerna som sin mening regeringen
till känna (rskr. 1998/99:159).

Enligt vad utskottet erfarit pågår nu ett
utredningsarbete i enlighet med det tillkännagivande
som riksdagen beslutade våren 1999. Uppdraget kommer
att redovisas vid utgången av augusti 2002.

Motionen

Enligt motion L361 av Bengt Silfverstrand och Ingvar
Johnsson (båda s) talar såväl sociala som
medborgarrättsliga och politiska skäl fortfarande
starkt för införande av en laglig rätt till friköp
av historiska arrenden. Riksdagen bör nu, enligt
motionärerna, genom ett uttalande påskynda det
utredningsarbete som riksdagen tidigare beslutat om.
I motionen yrkas ett tillkännagivande med denna
innebörd.

Utskottets ställningstagande

I avvaktan på resultatet av pågående
utredningsarbete finns, enligt utskottets mening,
inte någon anledning för riksdagen att nu vidta
någon ytterligare åtgärd i frågan om friköp av
historiska arrenden. Riksdagen bör således avslå
motion L361.

Kreditsäkerhet i byggnader på annans
mark

Utskottets förslag i korthet

Ett motionsyrkande med krav på införande av
ett system för kreditsäkerhet i byggnader på
annans mark bör avslås. Utskottet hänvisar
till pågående överväganden i
Regeringskansliet.

Bakgrund

Byggnad på annans mark är ett slags egendom som
föreligger när byggnaden ägs av en person som inte
också äger marken där byggnaden står. En äldre men
ännu vanlig beteckning på samma förhållande är "hus
på ofri grund".

Byggnad på annans mark räknas rättsligt sett som
lös egendom. Den viktigaste innebörden härav är att
egendomen faller vid sidan av fast egendom och
sålunda inte omfattas av reglerna om inteckning och
panträtt i fastighet. Ett exempel på byggnad på
annans mark är bostadsarrende där arrendatorn har
uppfört och äger bostadshuset på marken.

Motionen

I motion L304 framhåller Kenth Högström (s) att
arrende är en relativt trygg upplåtelseform med
starkt lagstiftningsskydd för både markägare och
arrendatorer. Däremot är det svårt för arrendatorn
att finansiera ett uppförande eller en tillbyggnad
av bostadshus på marken på grund av svårigheterna
att utnyttja byggnaderna som kreditobjekt. Enligt
motionären bör man kunna skapa ett fungerande och
stabilt inteckningssystem som tillgodoser den
boendes behov av att kunna ställa säkerhet och
långivarens krav. I motionen yrkas att regeringen
skyndsamt återkommer till riksdagen med förslag i
syfte att möjliggöra ett inteckningssystem för
egendom uppförd på ofri grund.

Tidigare behandling

Byggnadspantsutredningen, som tillsattes år 1977,
hade i uppgift att skapa ett pantsystem för
byggnader på annans mark. Utredningen föreslog år
1984 i betänkandet (SOU 1984:22) Panträtt i
registrerad nyttjanderätt en ny lag om
registerpantsystem, motsvarande det som gäller för
fastigheter. Utredningens förslag ledde emellertid
inte till lagstiftning.

Med anledning av ett tillkännagivande från
riksdagen våren 1998 (bet. 1997/98:LU26, rskr. 221)
gav Justitiedepartementet i januari 2000 en utredare
i uppdrag att inhämta viss ytterligare utredning i
frågan som kan läggas till grund för ett
ställningstagande om huruvida ett större
lagstiftningsarbete inriktat på en ny
kreditsäkerhetsform för byggnader på annans mark bör
inledas.
Utredaren har presenterat resultatet av sitt
arbete i departementspromemorian Ds 2001:21
Kreditsäkerhet i byggnader på annans mark. I
promemorian konstateras att säkerhetsöverlåtelse
sedan länge är den enda kreditsäkerhetsform som kan
användas för att utnyttja en enskild byggnad på
annans mark som pantsäkerhet. Antalet gällande
säkerhetsöverlåtelser är emellertid inte särskilt
stort, och säkerhetsformen används i huvudsak i de
fall då byggnaden har ett avsevärt kreditvärde. I
promemorian framhålls att Förbundet för
Koloniträdgårdar och Fritidsbyar i många år
efterlyst bättre kreditmöjligheter för ägare av
kolonistugor, vilka nästan uteslutande är byggnader
på annans mark. I promemorian redovisas också att
det i dag finns omkring 100 000 bostadsarrenden på
mark som tillhör medlemmar hos Lantbrukarnas
Riksförbund. För dessa markägare finns, anförs det i
promemorian, ett ekonomiskt intresse av att det
erbjuds goda möjligheter för arrendatorerna att
utnyttja sina byggnader som kreditsäkerhet. Även
från kreditgivarhåll finns, enligt promemorian, ett
behov av att få till stånd ett system för
pantsättning av byggnad på annans mark. Sammantaget
konstateras i promemorian att det finns ett
beaktansvärt behov av en ny kreditsäkerhetsform för
byggnader på annans mark. Promemorian har
remissbehandlats.

Utskottets ställningstagande

Enligt vad utskottet erfarit kommer regeringen
senare i lämpligt sammanhang att för riksdagen
redovisa sin uppfattning i frågan om kreditsäkerhet
i byggnader på annans mark. Det saknas därför,
enligt utskottets mening, anledning för riksdagen
att nu vidta någon åtgärd i frågan. Riksdagen bör
därför avslå motion L304.

Fastighetsmäklare och
företagsmäklare

Utskottets förslag i korthet

Ett motionsyrkande med krav på vissa
ändringar i fastighetsmäklarlagen bör avslås.
Utskottet anser visserligen att regeringen
snarast bör ta initiativ till berört
lagstiftningsarbete, men att något formellt
tillkännagivande härom inte är erforderligt.
Jämför reservation nr 2 (m).

Gällande ordning

Den 1 oktober 1995 trädde en ny fastighetsmäklarlag
(1995:400) i kraft. Lagen syftar i första hand till
att förstärka skyddet för enskilda som anlitar
fastighetsmäklare och är tvingande till förmån för
konsumenter. Fastighetsmäklarlagen innehåller flera
civilrättsliga regler som tar sikte på hur en
mäklare skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Lagen
innehåller också en näringsrättslig reglering i
syfte att effektivisera registrerings- och
tillsynsfunktionerna.

Med fastighetsmäklare avses enligt
fastighetsmäklarlagen fysiska personer som
yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av
fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter,
bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,
arrenderätter eller hyresrätter. Varje
fastighetsmäklare skall vara registrerad hos
Fastighetsmäklarnämnden.
Hösten 1996 tog Fastighetsmäklarnämnden ställning
till ett gränsdragningsproblem mellan
fastighetsförmedling och annan mäklarverksamhet.
Nämnden intog därvid ståndpunkten att en förmedling
av juridiska personer som är ägare av fastighet
eller förmedling av andelar i sådana personer inte
är att betrakta som fastighetsförmedling.
Yrkesförmedling av andra rörelser där fastighet
ingår bland tillgångarna är däremot enligt nämnden
att betrakta som fastighetsförmedling
(Fastighetsmäklarnämndens protokoll nr 12/96, fört
vid sammanträde den 25 september 1996).

Tidigare behandling

Våren 1998 behandlade utskottet en motion som
kritiserade den ståndpunkt som
Fastighetsmäklarnämnden tagit år 1996 om
gränsdragningen mellan fastighetsförmedling och
annan mäklarverksamhet (bet. 1997/98:LU15).
Utskottet delade därvid motionärernas uppfattning
att det inte är rimligt att den som står i begrepp
att överlåta ett företag, där en fastighet ingår i
överlåtelsen och som vill ha hjälp med förmedlingen,
i vissa fall skall vara tvingad att utöver en
företagsmäklare även anlita en fastighetsmäklare för
förmedlingsuppdraget. Till detta kommer, anförde
utskottet vidare, att det in i det sista kan vara en
öppen fråga huruvida företaget slutligen kommer att
överlåtas genom att ett bolag byter ägare eller
överlåtelsen sker genom en försäljning av bolagets
s.k. inkråm. I det senare fallet krävs medverkan av
en fastighetsmäklare, men inte i det förra.
Förutsättningarna vid förmedlingen av en
företagsöverlåtelse som inkluderar en fastighet
avviker, framhöll utskottet vidare, i så många
väsentliga hänseenden från förmedlingen av en
renodlad fastighetsöverlåtelse att det saknas skäl
att upprätthålla en lagregel som i vissa fall
innebär krav på en fastighetsmäklares medverkan vid
en företagsöverlåtelse. Regeringen bör därför,
anförde utskottet, i lämpligt sammanhang återkomma
till riksdagen med förslag till ändring i
fastighetsmäklarlagen i enlighet med det sagda. Vad
utskottet sålunda anfört gav riksdagen som sin
mening regeringen till känna (rskr. 1997/98:158).

Då frågan åter behandlades av riksdagen våren 2000
med anledning av en motion (bet. 1999/2000:LU7)
hade utskottet erfarit att den berörda frågan var
föremål för överväganden inom Justitiedepartementet.
Övervägandena borde, i enlighet med vad riksdagen
förordade våren 1998, leda fram till att regeringen
i lämpligt sammanhang återkommer till riksdagen med
ett lagförslag. Något förnyat tillkännagivande härom
från riksdagens sida kunde emellertid, enligt
utskottet, då inte anses erforderligt. Därmed
avstyrkte utskottet bifall till motionen.
Justitieministern har den 29 november 2000 i ett
skriftligt svar på en fråga uttalat att avsikten är
att det aktuella spörsmålet skall tas upp antingen
inom ramen för den utvärdering av
fastighetsmäklarlagen som planeras eller i något
annat lämpligt sammanhang. Arbetet bör, enligt vad
som anges i frågesvaret, kunna sättas i gång hösten
2001.

Motionen

I motion L225 av Anders G Högmark och Elizabeth
Nyström (båda m) framförs kritik mot att det gått
fyra år sedan riksdagens tillkännagivande utan att
något lagförslag presenterats. Enligt motionärerna
är det inte rimligt att en så förhållandevis enkel
lagändring skall behöva dröja så länge. Ett
lagstiftningsförslag bör, enligt motionen, vara
riksdagen till handa under år 2002. I motionen yrkas
ett tillkännagivande med denna innebörd.

Utskottets ställningstagande

Utskottet har stor förståelse för vad som anförts i
motionen. Såvitt är känt för utskottet har ännu
inte, trots vad som utlovats i det ovan redovisade
frågesvaret hösten 2001, något lagstiftningsarbete i
den berörda frågan inletts. Enligt utskottets mening
bör regeringen nu snarast ta initiativ till ett
sådant arbete och därefter återkomma med lagförslag
till riksdagen. Utskottet förutsätter att så kommer
att ske utan att något formellt tillkännagivande
därom från riksdagens sida behöver komma till stånd,
och utskottet föreslår därför att riksdagen avslår
motion L225.

Reservationer

1. Bostadsarrende (punkt 1)

av Rolf Åbjörnsson (kd), Christel Anderberg (m),
Henrik S Järrel (m), Elizabeth Nyström (m), Kjell
Eldensjö (kd), Berit Adolfsson (m), Viviann
Gerdin (c) och Petra Gardos (m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 1 borde
ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad som anförs i reservationen. Riksdagen bifaller
därmed motion 2001/02:L244.

Ställningstagande

Vi vill framhålla att dagens förhållanden vid
bostadsarrende tyder på att fastighetsägaren många
gånger inte har möjlighet att lösa in arrendet på
rimliga villkor i samband med att arrendatorn vill
överlåta arrenderätten till en ny arrendator.
Nuvarande regler om ersättning till arrendatorn för
arrenderättens värde vid inlösen innebär nämligen,
enligt vår mening, att jordägaren inte bara måste
betala för byggnader och andra investeringar på
arrendestället som arrendatorn kan ha bekostat utan
måste betala också ytterligare ersättning för
arrenderättens värde. Som framhålls i motionen kan
regleringen sägas innebära att markägaren måste
betala för markens värde. Enligt vår mening måste
nuvarande regler ifrågasättas.

Vi kan därutöver konstatera att rättsutvecklingen
sedan lång tid varit inriktad på att i socialt och
ekonomiskt hänseende stärka arrendatorerna såsom
varande den svagare och mer utsatta parten i
arrendeförhållandet. Enligt vår mening kan det, mot
bakgrund av bl.a. de tveksamheter i reglerna som
motionärerna pekat på, finnas anledning att i ljuset
av samhällsutvecklingen se över den nuvarande
avvägningen mellan parternas intressen i
arrendeförhållandet. Inte minst ter sig en sådan
översyn angelägen med hänsyn till att det nu gått
mer än 30 år sedan institutet bostadsarrende
infördes.
Mot bakgrund av det anförda delar vi motionärernas
uppfattning om behovet av en utredning som ser över
aktuella regler för bostadsarrende. I samband med en
sådan utredning bör särskilt uppmärksammas dels
behovet av ändringar i arrendelagstiftningen så att
markägaren får rimliga möjligheter till återlösen av
arrendet när arrendatorn vill sälja, dels
markägarnas möjlighet att ta ut ett arrende som
åtminstone täcker de skatter som ägaren betalar för
fastigheten. Det får ankomma på regeringen att
föranstalta om en sådan utredning.
Vad sålunda anförts bör riksdagen, med bifall till
motion L244, som sin mening ge regeringen till
känna.

2. Fastighetsmäklare och företagsmäklare
(punkt 5)

av Christel Anderberg, Henrik S Järrel, Elizabeth
Nyström, Berit Adolfsson och Petra Gardos (alla
m).

Förslag till riksdagsbeslut

Vi anser att utskottets förslag under punkt 5 borde
ha följande lydelse:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad som anförs i reservationen. Riksdagen bifaller
därmed motion 2001/02:L225.

Ställningstagande

I likhet med motionärerna kan vi konstatera att det
nu gått fyra år sedan riksdagen beslutade sitt
tillkännagivande om en ändring i
fastighetsmäklarlagen i syfte att åtgärda den
otillfredsställande ordning som gäller i fråga om
gränsdragningen mellan fastighetsförmedling och
företagsförmedling. Regeringen har dock ännu inte
presenterat något lagförslag och inte ens påbörjat
erforderligt lagstiftningsarbete. Enligt vår mening
är det inte rimligt att en så förhållandevis enkel
lagändring skall behöva dröja så länge. Vi anser mot
denna bakgrund att riksdagen nu bör kräva att
regeringen överlämnar ett lagförslag till riksdagen
under år 2002.

Vad som anförts i reservationen bör riksdagen, med
bifall till motion L225, som sin mening ge
regeringen till känna.

Särskilt yttrande

Fastighetsförmedling och företagsförmedling

av Viviann Gerdin (c).

Jag vill i detta sammanhang framhålla en fråga som
har ett visst samband med den lagändring som måste
komma till stånd rörande gränsdragningen mellan
fastighetsförmedling och företagsförmedling.

Enligt min mening bör det finnas ett lagreglerat
skydd för enskilda och småföretagare i samband med
förvärv eller försäljning av ett företag eller en
enskild firma som förmedlas av företagsmäklare.
Förutom att en sådan lagstiftning kan innebära en
viss säkerhet för köpare respektive säljare, kan den
också utgöra ett stöd för de seriösa
företagsmäklarna i deras verksamhet. Bortsett från
att det i skilda hänseenden självfallet måste
ställas olika krav på fastighetsmäklare och
företagsmäklare, finns det i grunden många likheter
mellan de båda verksamhetsslagen.
Jag anser därför att det finns anledning att
överväga lagregler för företagsmäklare med
utgångspunkt i vad som redan gäller för
fastighetsmäklarna. Det är dock, enligt min mening,
lämpligt att avvakta den närmare utformningen och
effekterna av den av riksdagen krävda lagändringen
beträffande gränsdragningen mellan
fastighetsförmedling och företagsförmedling.

BILAGA 1

Förteckning över behandlade förslag

Motioner från allmänna
motionstiden

2001/02:L225 av Anders G Högmark och Elizabeth
Nyström (m) vari föreslås att riksdagen fattar
följande beslut:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad i motionen anförs om att ett
lagstiftningsförslag med ändringar i
fastighetsmäklarlagen bör vara riksdagen till handa
under innevarande år.

2001/02:L244 av Ingegerd Saarinen m.fl. (mp) vari
föreslås att riksdagen fattar följande beslut:

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin
mening vad i motionen anförs om behovet av en
utredning av arrendelagens konsekvenser vid
tomtarrende.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin
mening vad i motionen anförs om att man i samband
med en sådan utredning särskilt uppmärksammar
behovet av ändringar i arrendelagen så att
markägarna får rimliga möjligheter till återlösen
av tomtarrende när arrendatorn vill sälja.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin
mening vad i motionen anförs om att man i samband
med en sådan utredning särskilt uppmärksammar
markägarnas möjlighet att ta ut ett arrende som
åtminstone täcker de skatter som ägaren betalar
för fastigheten.

2001/02:L304 av Kenth Högström (s) vari föreslås att
riksdagen fattar följande beslut:

Riksdagen begär att regeringen skyndsamt återkommer
till riksdagen med förslag i syfte att möjliggöra
ett inteckningssystem för egendom uppförd på ofri
grund.

2001/02:L361 av Bengt Silfverstrand och Ingvar
Johnsson (s) vari föreslås att riksdagen fattar
följande beslut:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad i motionen anförs om friköp av historiska
arrenden.

2001/02:L365 av Gudrun Lindvall (mp) vari föreslås
att riksdagen fattar följande beslut:

Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening
vad i motionen anförs om förlängning av
sexmånadersregeln i 8 kap. 24 § jordabalken.

Bilaga 2

Remissyttranden

På lagutskottets begäran har
yttrande över motion 2001/02:L244
avgivits av Linköpings tingsrätt,
Hyresnämnden och arrendenämnden i
Stockholm, Hyresnämnden och
arrendenämnden i Växjö, Uppsala
universitet, juridiska fakulteten,
Lantbrukarnas Riksförbund, Sveriges
Fastighetsägareförbund och f.d.
hovrättsrådet Mauritz Bäärnhielm.

Linköpings tingsrätt

Linköpings tingsrätt har anfört:

I motionen anmäls behov av utredning av nuvarande
regler i jordabalken angående bostadsarrende vad
avser dels jordägarens möjligheter att säga upp
ett arrendeavtal och att återta arrendestället,
dels fastställandet av arrendeavgift.

Uppsägning av arrendeavtalet

Som tingsrätten förstår syftar motionen närmast
på en ändring av bestämmelsen i 10 kap. 5 § 5 p.
Jordabalken. Enligt denna regel har arrendatorn,
sedan jordägaren sagt upp arrendet, rätt till
förlängning av arrendeavtalet utom när jordägaren
gör sannolikt att marken skall användas för
bebyggelse av annat slag än det som avses med
upplåtelsen eller för jordbruk m.m. samt
intresset för honom att förfoga över marken för
sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns
intresse av fortsatt arrende.

Det ankommer således på jordägaren att göra
sina planer för markanvändningen sannolika.
Därefter sker en avvägning av parternas
motståenden intressen. Ett krav är att
jordägarens intressen påtagligt skall överväga
arrendatorns intressen för att en uppsägning av
arrendeavtalet skall godkännas. En liknande
avvägning av partsintressen är inte ovanlig i
andra sammanhang och sker till exempel i tvister
om uppsägning av jordbruksarrende (9 kap. 8 §
jordabalken). Det finns en omfattande rättspraxis
på området.
Tvister angående uppsägningar av arrendeavtal
prövas av arrendenämnd, fastighetsdomstol och i
sista hand hovrätt.
Huruvida det finns skäl att sänka beviskraven
för jordägaren i intresseavvägningen har
tingsrätten ingen uppfattning om. Då frågan har
betydelse även för andra upplåtelseformer, har
tingsrätten svårt att uttala sig om behovet av en
särskild utredning i saken.

Återtagande av arrendestället

I 10 kap. 7 § 2 st. Jordabalken finns regler om
hembud till jordägaren. Genom att betala
arrendatorn lösen kan jordägaren förhindra att
marken upplåts vidare eller att arrendet hamnar
hos en person som jordägaren inte vill ha som
arrendator. Ersättningsskyldigheten innebär att
jordägaren skall betala arrendatorn en skälig
ersättning för arrenderättens värde. Hembudet kan
också utvidgas till att avse byggnad eller
anläggning som arrendatorn uppfört på
arrendestället. Det finns inga anvisningar i
lagen hur arrenderättens värde skall beräknas. I
kommentarer till "Arrendelagen" av Bäärnhielm
m.fl. under avsnitt 10:22 kommenteras detta
närmare med hänvisning till rättsfall och
förarbeten.

Utöver bestämmelsen i 10 kap. 7 § jordabalken
finns regler om bl.a. inlösen av arrendatorn
tillhörig egendom i 8 kap. 21 § jordabalken.
Utöver förarbetena till sistnämnda bestämmelse,
se bl.a. prop. 1994/95:155, har frågan om lösen
tidigare berörts i olika utredningar (se bl.a.
SOU 1991:85 s. 114 och SOU 1992:109). Vad gäller
den specifika frågan om fritidshus finns ett
antal tidigare utredningar, som också berör samma
frågor. Tingsrätten vill här peka på SOU 1982:23,
särskilt sid. 113 ff. som tar upp frågan om
fritidshus på ofri grund samt delbetänkandet från
fritidsboendekommittén, Ds Bo 1981:3 sid. 149 ff.
Frågor om lösenskyldigheten har också
behandlats av lagutskottet i betänkandena
1998/99:LU9 och 1999/2000:LU7.
Tvist om lösesumman avgörs av fastighetsdomstol
som första instans.
Mot bakgrund av tidigare utredningar och
lagstiftningsarbete ifrågasätter tingsrätten om
det för närvarande finns skäl för ytterligare
utredningar om jordägarens lösen och värderingen
i samband med denna.

Arrendeavgiften

Frågan torde ha sin betydelse bara vid
förlängning av arrendeavtalet. Om
arrendeavgiftens bestämmande finns regler i 10
kap. 6 § jordabalken. Det är i första hand
arrendenämnden som prövar frågan om avgiften om
parterna inte kan enas. Frågan kan sedan efter
klander prövas i fastighetsdomstol.

Arrendeavgiften skall bestämmas med hänsyn till
arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i
övrigt. I Bäärnhielm nämnda kommentar, avsnitt
10:16 f., hänvisas till olika förarbeten till
lagen. Departementschefen uttalade i prop.
1968:19 sid. 68 bl.a. att det knappast var
lämpligt eller ens möjligt att i lagen ange några
närmare riktlinjer för arrendeavgiftens
bestämmande utan att frågan i stället skulle
överlåtas till rättstillämpningen. Frågan om
fastighetsskattens inverkan på arrendeavgiften
torde således kunna lösas inom ramen för en
villkorstvist i arrendenämnd eller domstol. Det
är därför tveksamt om behov föreligger för en
särskild utredning rörande denna fråga.

Hyresnämnden och arrendenämnden i
Stockholm

Hyresnämnden och arrendenämnden i Stockholm har
anfört:

I motionen, som präglas av jordägarintressen,
anförs bl.a. att jordägaren vid inlösen i
praktiken måste köpa sin mark en gång till och
att de arrenden som fastställs av arrendenämnden
ofta inte är rimliga. Endast om det förhåller sig
så att ersättningarna vid inlösen eller
överlåtelse av arrenderätt i allmänhet är högre
än som motiveras av ett nuvärde av de framtida
arrendeavgifter - utöver de nu utgående - som
jordägaren kan uppbära synes motionärernas
uppfattning ha fog. Närmare underlag saknas i
motionen för att bedöma dessa frågor. Det bör
påpekas att ersättningen för arrenderättens värde
på grund av bestämmelserna i 10 kap. 7 §
jordabalken alltid kan komma att bli bedömd av
domstol. Häri ligger alltså en viss garanti för
att oskäliga ersättningar inte tas ut.

Eftersom besittningsskyddet för en
bostadsarrendator är tämligen starkt när
jordägaren alltjämt avser att använda marken för
fritidsändamål, kan emellertid antas att värdet
av arrendet vid inlösen eller överlåtelse
påverkas uppåt i förhållande till värdet beräknat
på den aktuella arrendeperioden. Det kan därför
inte uteslutas att de ersättningar som förekommer
i vissa fall kan ligga på en för jordägaren
oacceptabel hög nivå, t.ex. i eftertraktade
fritidsområden. Arrendenämnden, som utifrån de
ärenden som nämnden prövar inte har någon egen
kunskap om de ersättningar som tas ut, vill
därför inte motsätta sig att frågor om inlösen
och överlåtelse av arrende samt ersättning i
samband därmed görs till föremål för en närmare
utredning. Därvid bör givetvis också
bostadsarrendatorernas berättigade intressen
uppmärksammas. För en närmare utredning talar
också behovet av mer lättbegripliga regler.
Arrendenämnden får i sin upplysningsverksamhet
till allmänheten många frågor om bostadsarrenden
vilka utifrån gällande regler ofta inte är lätta
besvara.

Hyresnämnden och arrendenämnden i
Växjö

Hyresnämnden och arrendenämnden i Växjö har anfört:

I motionen anförs att arrendelagens konsekvenser
vid "tomtarrende" bör utredas. Hyres- och
arrendenämnden i Växjö (i det följande
arrendenämnden) får med anledning därav anföra
följande.

I motiveringen till motionen hävdas att man bör
utreda behovet av lag-ändringar dels vad det
gäller möjligheterna för markägare att säga upp
arrendeavtalet när arrendatorn vill sälja sin
byggnad, dels vad det gäller möjligheten för
markägaren att erhålla en rimlig arrendeavgift.
Inledningsvis sägs det i motiveringen att, om
markägaren skulle vilja säga upp arrendet och
återfå rätten till sin mark, detta är "näst
intill omöjligt". - Det slags arrendeavtal som
avses i motionen betecknas i lagen som
bostadsarrende och regleras främst i 10 kap
jordabalken. Vad som anförs i motionen måste ses
mot bakgrund av det besittningsskydd för
arrendatorn som i de flesta fall gäller vid
bostadsarrende. Eftersom arrendatorn har ett
bostadshus på den arrenderade marken kan
upplåtelsen inte jämföras med t ex ett
hyresavtal avseende bostad. Som regel kan
arrendatorn inte arrendera en annan tomt, om
arrendeförhållandet upphör, eftersom det hus som
han har på tomten normalt inte kan flyttas
därifrån. Bostadsarrendatorer har därför
tillerkänts ett starkt besittningsskydd vid
uppsägning från markägarens sida.
Besittningsskyddet kan dock brytas i flera
situationer. Dels kan arrenderätten förverkas vid
vissa fall av kontraktsbrott från arrendatorns
sida, dels finns det flera situationer när
besittningsskyddet kan bortfalla. Påståendet att
det är "näst intill omöjligt" för markägaren att
få arrendeavtalet att upphöra måste därför
betecknas som överdrivet.
Det sägs vidare i motionen, att när arrendatorn
själv önskar "sälja sin stuga", är det "inte
möjligt att göra det på rimliga villkor". Det
sägs vidare att markägaren då måste betala
arrendatorn, förutom för byggnaderna, även "för
läget, dvs markens marknadsvärde" och att
markägaren "i praktiken måste köpa in sin mark en
gång till". Arrendenämnden kan inte se annat än
att motionärerna här har en oriktig uppfattning
om vilka rättsregler som gäller. Den situation
som motionärerna åsyftar är när arrendatorn vill
överlåta arrenderätten till annan person. (Han
kan ju som regel sälja huset till någon annan än
markägaren endast om denne, dvs den nye ägaren,
också får rätt att ha huset på den arrenderade
tomten.) Om markägaren vägrar överlåtelse kan
arrendatorn lämna ett s k hembud till markägaren,
vilket innebär att markägaren i stället får
möjlighet att bringa arrendeavtalet till
upphörande. Han måste emellertid då ersätta
arrendatorn, förutom för dennes byggnader, även
för "arrenderättens värde" (10 kap. 7 § andra
stycket jordabalken). Det är inte alldeles klart
efter vilka principer detta värde skall
bestämmas, men det råder ingen som helst tvekan
om att vad som avses är något annat än markens
marknadsvärde. Det är därför oriktigt att säga,
att markägaren måste "köpa in sin mark en gång
till". Det finns tyvärr inga vägledande
avgöranden i rättspraxis om hur värderingen skall
ske. (Frågan har på senare tid behandlats i en
artikel av Stieg Synnergren, Gunnar Admund och H-
Y Eriksson i tidskriften Advokaten nr 3/2000, s
24 f.) Arrendenämnden har emellertid för sin del
inte erfarit att den ifrågavarande bestämmelsen
skulle otillbörligt försvåra för en markägare att
återta arrendestället. Enligt arrendenämndens
mening ger de nu gällande bestämmelserna
markägaren "rimliga möjligheter" till detta.
Arrendenämnden ser därför inget behov av att
utreda den frågan.
I motionen sägs också att det "ofta inte är
möjligt för markägaren att få ett rimligt
arrende, ty arrendenämnderna säger nej till
sådant" samt att "de av arrendenämnderna
fastställda arrendena i vissa fall inte ens
täcker skatterna som markägaren betalar för
marken". - Vid tvist om arrendeavgiftens storlek
bestäms avgiften av arrendenämnden som första
instans. Enligt 10 kap. 6 § jordabalken skall
avgiften bestämmas till "skäligt belopp" och så
att den "kan antas motsvara arrenderättens värde
med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och
omständigheterna i övrigt". Självfallet tillämpar
arrendenämnderna denna bestämmelse. Påståendet
att arrendenämnderna "säger nej till rimliga
arrendeavgifter" är därför egendomligt. Vid
närmare eftertanke torde de flesta instämma i att
arrenderättens värde bör vara det som avgör
arrendeavgiftens storlek. Det framstår inte som
ändamålsenligt att relatera arrendeavgiften till
den skatt som markägaren betalar för
markinnehavet. Det torde för övrigt vara mycket
ovanligt att den arrendeavgift som arrendenämnden
bestämmer är lägre än den på arrendestället
fastighetsskatten. Arrendenämnden anser därför
inte att det finns något behov av att utreda
frågan om arrendeavgifternas förhållande till
fastighetsskatten.

Uppsala universitet

Uppsala universitet har anfört:

Institutet för fastighetsrättslig forskning (IFF)
vid Juridiska fakulteten kan på föreliggande
underlag inte annat än avstyrka de förslag till
riksdagsbeslut som motionen innefattar.

I sammanhanget bör kanske framhållas att IFF, i
linje med 4 kap. 10 § riksdagsordningen, givetvis
gärna bistår riksdagens utskott med upplysningar
i fastighetsrättsliga frågor. Detta förutsätter
dock att vi med rimlig arbetsinsats förmår
urskilja vilka frågor som avses och att utskickat
material i förekommande fall bereds så att det
uppfyller grundläggande kvalitetskrav.

Lantbrukarnas Riksförbund

Lantbrukarnas Riksförbund har anfört:

I Sverige finns uppskattningsvis 100 000 bostäder
där byggnaden och marken är i olika ägares
händer, oftast kallat hus på ofri grund.
Flertalet av dessa markupplåtelser är
bostadsarrendeupplåtelser. Före 1968 fanns inget
skydd för dessa upplåtelser, men från 1 juli 1968
har bostadsarrendatorn ett mycket kraftigt
besittningsskydd/förlängningsrätt. Före
lagändringen 1968 skrevs dessa avtal på mycket
långa upplåtelsetider, oftast 50 år, och till
mycket låga arrendeavgifter. När dessa sedan
skall förlängas blir det ofta svåra förhandlingar
och tvister i arrendenämnden eftersom
arrendeavgiften med hänsyn till inflation,
fastighetsskatter m m kraftigt måste höjas.
Enligt jordabalken 10:6 skall marknadsmässig
avgift utgå vid förlängningen, men eftersom
avgiftshöjningarna oftast blir betydande håller
prövningsinstansen, d v s arrendenämnden, oftast
en försiktig linje med relativt låga avgifter som
följd. Många gånger är det svårt att finna
jämförbara bostadsarrenden och då anser LRF att
det vore av intresse om man vid fastställande av
arrendeavgiften kunde titta lite mer på vad en
skälig förräntning på tomtens värde skulle
innebära samt att man tog större hänsyn till
befintliga fastighetsskatter och andra kostnader
för jordägaren.

En bostadsarrendator som inte bryter mot
villkoren i avtalet eller mot jordabalkens
bestämmelser sitter mycket säkert under
arrendetiden och även då avtalet skall förlängas.
Enda möjligheten för jordägaren att få
avtalsförhållandet att upphöra är då arrendatorn
vill överlåta arrenderätten och gjorda
investeringar. Före arrendatorn överlåter
arrenderätten skall han först hembjuda den till
jordägaren. Arrendatorn skall då först erbjuda
jordägaren att mot erläggande av skälig
ersättning för arrenderättens värde lösa
arrenderätten. Jordägaren skall dessutom inlösa
de byggnader och övriga investeringar som
arrendatorn har utfört. Hur dessa värderingar
skall utföras är oklart i nuvarande bestämmelser
enligt JB 10:7. I dag görs ofta en
marknadsprissättning på arrendatorns
investeringar vilket innebär att arrendetomtens
lokalisering påverkar värdet mycket kraftigt.
Investeringarnas tekniska värde ligger oftast
till grund för värderingen där tomterna är mindre
attraktivt lokaliserade. Hur värdet skall
fastställas både vad avser arrenderättens värde
och arrendatorns investeringar är i nuvarande lag
oklart.
Med hänvisning till ovanstående tillstyrker
Lantbrukarnas Riksförbund att en utredning
tillsättes som ser över arrendelagens
konsekvenser vad avser bostadsarrende samt övrigt
som framgår av motionen.

Sveriges Fastighetsägareförbund

Sveriges Fastighetsägareförbund har anfört:

Sveriges Fastighetsägareförbund är den centrala
instansen i organisationen Sveriges
Fastighetsägare. Organisationen, som på det
regionala planet för närvarande består av nio
fastighetsägareföreningar, arbetar för de privata
fastighetsföretagens intressen. Medlemsföretagens
verksamhet består huvudsakligen i uthyrning av
bostäder och lokaler. Sveriges Fastighetsägare
berörs således sällan eller aldrig av de
arrenderättsliga frågor som tas upp i motionen.
Generellt sett är det dock viktigt att ägare av
privat mark kan bedriva näringsverksamhet på
rimliga villkor. Förbundet kan därför ställa sig
bakom önskemålet om en utredning av arrendelagens
konsekvenser för markägare vid upplåtelse av
bostadsarrende (s.k. tomtarrende enligt
motionen).

Mauritz Bäärnhielm

Mauritz Bäärnhielm har anfört:

Gemensam bakgrund

Motionen syftar till ändring av vissa
bestämmelser i jordabalkens bestämmelser om
bostadsarrende (8 och 10 kap. JB).

De första bestämmelserna om bostadsarrende
tillkom genom SFS 1968:342. De inarbetades sedan
i JB (SFS 1970:994). De bestämmelser i JB som
aktualiseras genom motionen är dels 8 kap. 21 §,
som fick nuvarande lydelse genom SFS 1995:567,
dels 10 kap. 6 § (SFS 1979:371), dels 10 kap. 7 §
(SFS 1970:994).
Upplåtelser, som med dagens terminologi är
bostadsarrende, klassades före 1.7.1968 som
lägenhetsarrende. Bestämmelser därom fanns i 2
kap. 70 § lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom (NJL). På grund av gällande
övergångsbestämmelser har flertalet av dessa
upplåtelser, i den mån de fortfarande består,
kommit att föras in under JB:s ordning för
bostadsarrende.

Frågan om återlösen (Förslag 2 i motionen)

En rad ändringar i arrendelagstiftningen, som i
olika omgångar skett under 1900-talet, har
inneburit att arrendatorns ställning successivt
stärkts. I samband med JB:s tillkomst gjordes det
till en huvudregel att arrendelagstiftningen är
tvingande rätt till förmån för arrendatorn, se 8
kap. 2 § JB.

För bostadsarrende gäller att det krävs
uppsägning för att upplåtelsen skall upphöra; 10
kap. 3 § JB. Uppsägning kan enligt huvudregeln
bara göras till utgången av gällande
arrendeperiod. Denna skall vara tidsbestämd
("viss") och får enligt huvudregeln inte vara
kortare än fem år. Vid utgången av en
arrendeperiod har arrendatorn, även om uppsägning
skett, i princip rätt till förlängning
("besittningsskydd"; 10 kap. 4-5 §§ JB).
Ett annat förhållande, som gör att jordägaren
inte så ofta får tillfälle att återta ett
utarrenderat område, är att arrendatorn i
betydande utsträckning har rätt att överlåta
arrenderätten till en ny arrendator, se 10 kap. 7
§ JB. Bestämmelsen är ett undantag från den inom
avtalsrätten gällande allmänna rättsprincip som
säger att en förpliktad part inte utan motpartens
medgivande genom att överlåta sin rätt till
tredje man kan utträda ur rättsförhållandet
(förbud mot substitution).[1] Bostadsarrendatorns
överlåtelserätt är dock inte fri. Det krävs
sålunda alltid att den nye arrendatorn är någon
"med vilken jordägaren skäligen kan nöjas".
Dessutom gäller att en överlåtelse skall föregås
av hembud till jordägaren. (Undantag:
hembudsregeln gäller inte vid överlåtelse i
familjerättsliga situationer eller i arrendatorns
konkurs, se 10 kap. 7 § 3 st. JB). Hembudet
innebär att jordägaren ges en företrädesrätt i
förhållande till arrendator nr. två.
För att denna effekt skall uppstå krävs dock
att jordägaren till arrendatorn betalar ett
belopp som motsvarar arrenderättens värde. Har
arrenderätten inget värde, behöver jordägaren
inte betala. Oavsett om värde finns eller inte
gäller 8 kap. 21 § JB, som blir aktuell om
arrendatorn avträder arrendestället och
återlämnar det till jordägaren. Bestämmelsen
innebär att arrendatorn i samband med avträdet är
skyldig att till jordägaren hembjuda även hus och
andra investeringar som arrendatorn gjort eller
bekostat på arrendestället. Ett gammalt uttryck
för dessa ting är överloppshus. För detaljer
hänvisas till lagtexten i 8 kap. 21 § och 10 kap.
7 § JB. Värt att framhålla här är att
bestämmelserna om överloppshus inte är tvingande.
Någon skyldighet för jordägaren att lösa finns
inte vare sig i fråga om arrenderättens värde
eller överloppshus. Jordägaren väljer själv om
han vill lösa eller inte. Men vill han återta
dispositionsrätten till marken eller lösa in
överloppshusen, måste han acceptera hembudet.
Lagtexten ger inte några regler för hur
arrenderätten och överloppshusen skall värderas.
Kan parterna inte komma överens avgörs tvisten av
fastighetsdomstolen i första instans. Typfallet
då arrenderätten anses ha ett värde föreligger då
den utgående arrendeavgiften är lägre än vad som
är normalt.
Lämnar inte jordägaren ett positivt svar inom
en månad står det arrendatorn fritt att antingen
föra bort överloppshusen eller överlåta dem till
den arrendator som eventuellt efterträder honom.
Den sistnämnda möjligheten är resultatet av en
lagändring 1995 (SFS 567). Utnyttjar inte
arrendatorn sin rätt att föra bort eller överlåta
överloppshusen övergår de "gratis" till
jordägaren inom frister som anges i 8 kap. 21 § 2
st. JB. "Lagstiftaren" har av allt att döma tänkt
sig att frågan om lösen av arrenderätt och
överloppshus i första hand skall bestämmas genom
förhandlingar mellan parterna innan de går till
rättegång.
I motionen hävdas att det inte ens när
arrendatorn vill sälja är möjligt för jordägaren
att på rimliga villkor förvärva arrendatorns
stuga. Jag känner inte till något sådant fall,
men det kan naturligtvis ha förekommit. Det går
dock knappast att hävda att den gällande lagen i
denna situation ger arrendatorn ett sådant
övertag att rimliga avslut normalt inte skulle
kunna uppnås. Det kan heller inte hävdas att
lagens - vid tid efter annan gjorda - förarbeten
ger stöd för en sådan mening. Jag hänvisar till
NJA II 1908 nr. 5 s. 41, 1944 s. 192 ff[2]2, 1968
s. 177, 1972 s. 263, 324 ff, 335, SOU 1966:26 s.
125.
Ett fall där frågan om en tilltänkt arrendator
nr. två var godtagbar redovisas i Rättsfall från
hovrätterna 2000:21. I de vanliga
prejudikatsamlingarna har jag inte påträffat
något fall där frågan om ersättning efter hembud
enligt här nämnda bestämmelser har behandlats. -
Göta hovrätt har i en dom 16.11.1978 (DT 144)
behandlat en bostadsarrendators yrkande om högre
ersättning än vad jordägaren medgivit. Såväl
tingsrätten som hovrätten, som båda var
enhälliga, lämnade arrendatorns talan utan
bifall. Domen synes inte ha blivit föremål för
något referat. Av särskilt intresse är följande
uttalande i domen (s. 3): "ersättningen - - - bör
beräknas såsom värdet på den allmänna marknaden
av arrendatorns byggnader och andra anläggningar
samt rätten att såsom tomt till byggnaderna bruka
det arrenderade området."
Domen bifogas.[3]3
Den beskrivning av rättsläget som ges i
motionen får ett visst stöd i hovrättens sätt att
värdera den av arrendatorn hembjudna egendomen.
Ett annat sätt att värdera tillämpades av
tingsrätten i samma mål. Eftersom hovrättsdomen
inte kan sägas vara ett prejudikat i vedertagen
mening, synes det vara berättigat att säga att
rättsläget ännu inte nått full stabilitet.
Förhållandet bekräftas av den i not 3 omnämnda
artikeln av tre i ämnet väl insatta domare.

Frågan om arrendeavgiften (Förslag 3 i
motionen)

När en fastighetsägare och en blivande arrendator
träffar avtal om upplåtelse av mark för
bostadsarrende föreligger avtalsfrihet i fråga om
arrendeavgiften. Hinder föreligger inte heller
att utforma avtalet så att arrendeavgiften kommer
att omfatta fastighetsskatt som belöper på
arrendestället. (Detta i motsats till vad som
gäller för jordbruksarrende). Det är först när
tiden för upplåtelsen förlängs (om arrendet är
sådant att rätt till förlängning enligt lag
föreligger) som en tvist om arrendeavgiften
avgörs av arrendenämnden; se 8 kap. 30 § och 10
kap. 4 och 6 §§ JB. Syftet med denna ordning är
inte att hålla nere avgifterna eller sätta
prisstopp utan är i stället att garantera
förlängningsrätten. En förlängningsrätt, som inte
kombineras med någon form av avgiftsprövning av
ett utomstående organ, skulle bli ett slag i
luften.[4]4

Som instruktion för arrendenämnden i detta läge
gäller 10 kap. 6 § 1 st. JB. Där föreskrivs till
en början att avgiften skall vara skälig. Vidare
gäller att avgiften skall "motsvara
arrenderättens värde med hänsyn till avtalets
innehåll och omständigheterna i övrigt". En part
som finner att arrendenämndens beslut om avgift
inte motsvarar denna beskrivning kan överklaga
beslutet till fastighetsdomstolen; 8 kap. 31 §
JB. Denna dömer i dessa frågor som sista instans;
8 kap. 33 § JB. Avgiftsfrågan vid bostadsarrende
(liksom vid jordbruksarrende) kommer därför inte
under hovrätts eller Högsta domstolens prövning.
Det för med sig att någon prejudikatbildning i
vedertagen mening inte sker.
Enligt motionärerna är det ofta inte möjligt
för jordägaren att i samband med förlängning få
ett rimligt arrende. De uppger att arrendena i
vissa fall inte ens täcker fastighetsskatten.
I och för sig är det inte uteslutet att
fastighetsskatten kan bli högre än arrendet.
Själv har jag dock aldrig stött på något sådant
fall. Anledningen till att sådant ändå kan tänkas
ske är att det inte finns någon direkt koppling
mellan dessa olika företeelser. Om en fastighet
inte används på annat sätt än genom utarrendering
och inga andra värden finns, ter det sig mera
naturligt att taxeringsvärdet (som är bestämmande
för skatten) anpassas till arrendeavgiften än
tvärtom. Det motionärerna upplever som fel kan
således lika väl vara att taxeringsvärdet är för
högt som att arrendet är för lågt.
Alldeles bortsett från problemet med
fastighetsskatten kan det naturligtvis inträffa
att arrendenämnden sätter ett arrende som inte är
rimligt. Vad motionärerna syftar på är att
arrendet från jordägarens synpunkt är för lågt.
Men det kan också inträffa att arrendet - sett
från arrendatorns synpunkt - blir orimligt högt.
Båda har som sagt möjlighet att överklaga, men
även då kan det inträffa att resultatet upplevs
som orimligt. (Arrendatorn har då i vissa fall
rätt att säga upp arrendet - se hänvisningen i 10
kap. 6a § till 9 kap. 12a § JB). Det som i detta
sammanhang är avgörande kan dock inte vara att
resultatet är orimligt från partens synpunkt utan
från lagstiftarens. Vid en diskussion härom finns
det anledning att skilja på fallet att resultatet
är orimligt sett från den gällande lagens
synpunkt och att det är orimligt utifrån en lag
som man skulle vilja ha.
Jag har själv under åren 1972-1992 - vid sidan
av ordinarie tjänst - varit ställföreträdare för
ordförande i Arrendenämnden i Stockholm. Jag har
därunder varit med om att avgöra ett inte
obetydligt antal ärenden av det slag som här är
aktuellt. Huruvida jag därvid varit med om att
fastställa arrendeavgifter som jordägaren
uppfattat som orimliga känner jag inte till; men
det är möjligt. Besluten i fråga har dock såvitt
jag kommer ihåg alltid varit enhälliga och sällan
överklagats. Men ingen skall döma i egen sak, så
jag avstår från att kommentera de avgöranden som
jag deltagit i. Jag kan dock försäkra att min
strävan alltid varit att avgörandet skulle stå i
överensstämmelse med lagen.[5]5
Under de senaste 30 åren har jag aktivt
medverkat i mer än 100 konferenser och kurser med
arrendefrågor som huvudtema. Deltagarna har varit
av de mest skilda slag och diskussionerna har
ofta varit livliga. Jag har dock aldrig hört
någon påstå att arrendenämndernas beslut om
avgifter varit orimliga för jordägaren.
En undersökning som går ut på att ta reda på om
parterna uppfattat avgörandet som orimligt framstår
knappast som meningsfullt. Annorlunda framstår saken
om det gäller att fastställa om avgörandet objektivt
sett är orimligt. Teoretiskt är detta måhända inte
någon omöjlighet. Frågan är dock om frekvensen om
felaktiga avgöranden är så omfattande att en
undersökning framstår som meningsfull. Eftersom jag
i någon mån har del i saken borde jag egentligen
inte tala emot en sådan undersökning. Å andra sidan
anser jag det krävs mer och bättre underlag för att
starta en undersökning.

**FOOTNOTES**
[1]: Se exv. Rodhe, Obligationsrätt, 1956, 56 §
vid not 28; betr. nyttjanderätt i allmänhet
Bengtsson, Särskilda avtalstyper I, 1977, s. 43.
[2]:2 För båda de sistnämnda textställena gäller
att de inte är begränsade till jordbruksarrende
utan har avseende på arrende överhuvudtaget.
[3]:3 En analys av domen görs av Stieg Synnergren
m.fl. i artikeln "Vilka fallgropar kan en
bostadsarrendator ramla i ?", Advokaten nr.
3/2000, s. 24. - Hovrätten uttalar i domskälen
(s. 2) att förarbetena till 1907 och 1943 års
lagändringar betr. jordbruksarrende kan vara till
ledning. Det förhåller sig dock så att
ifrågavarande ändringar inte begränsades till
jordbruksarrende utan omfattade även
lägenhetsarrende, varur bostadsarrendet sedan
vuxit fram.
[4]:4 Arrendelagsutredningen SOU 1966:26 s. 117,
150, 217, prop. 1968:19 s. 86.
[5]:5 Inte sällan inträffar att ett arrende
förlängs beroende på någon formell brist i
jordägarens uppsägning. Arrendatorn sitter då
vanligen kvar under en ny period - i regel fem år
- och på oförändrade villkor. Särskilt i tider av
inflation kan detta säkert av många jordägare
upplevas som obilligt. Fall av detta slag hamnar
inte sällan hos arrendenämnderna - i regel med
samma utgång. Jag har dock utgått från att det
inte är sådana fall som motionärerna syftar på.