SOU 2000:44

Till statsrådet och chefen för Näringsdepartementet

Byggkostnadsdelegationen tillsattes 1996 med uppdrag att i samverkan med byggsektorns aktörer aktivt arbeta för långsiktigt sänkta produk- tions- och förvaltningskostnader för bostäder och därmed lägre boendekostnader. Byggkostnadsdelegationens arbete, som startade i oktober 1996 då kansliet bildades, är nu slutfört och resultatet redovisas i ett betänkande och tre bilagor (Byggteknik, Byggprocessen samt Byggkostnader och konkurrens).

Byggkostnadsdelegationens betänkande baseras på samverkan med olika aktörer inom byggsektorn vilket resulterat i cirka 50 rapporter som redovisar genomförda FoU-projekt och studier av enskilda ämnes- områden. Samverkan har skett genom 10-talet seminarier eller konferenser i egen regi samt genom deltagande i oräkneliga externa konferenser, möten eller sammankomster. Byggkostnadsdelegationen har i sitt arbete även genomfört ett 100-talet besök hos ett 30-tal kommuner för information och diskussioner inom ramen för uppdraget. Ur detta har en problembild vuxit fram som visar tydliga behov av för- nyelse i både tanke och handling.

Kommunerna som aktör i byggprocessens värdekedja har stor in- verkan på slutresultatet. En stor del av produktionskostnaderna går att hänföra till kostnader för markanskaffning och de kommunala avgifterna. Dessa kostnader tenderar att öka mer än konsumentpris- index. Mot bakgrunden av den bostadskris som landet genomlever motsvarar planberedskapen inte de krav som ställs vid nyproduktion. I de fall brister finns bör dessa åtgärdas. Om förhoppningar kring ett ökat byggande av flerbostadshus skall infrias, måste de kommunala bostadsbolagen ges offensiva direktiv samtidigt som kommunernas mark- och avgiftsnivåer ses över.

Sett ur ett samhällsekonomiskt perspektiv svarar svenskt byggande årligen för en volym på cirka 195 miljarder kronor. Det är svårt att hitta en godtagbar anledning till att produktionskostnader och byggpriser stiger snabbare än andra priser. Det kan vara ett uttryck på otillräcklig konkurrens och att alltför lite uppmärksamhet har ägnats åt marknadens utveckling. Tyvärr är detta ett samlat resultat av alla aktörers långsiktiga agerande. Ett effektivare byggande och en ökad konkurrens kan åstadkomma en besparing på 10 procent. Dessa medel kan komma till bättre användning för andra investeringar eller annan konsumtion. Byggkostnader vid uppförande av bostäder har Byggkostnadsdele - gationen granskat ingående. Delegationens bedömning är att dessa kostnader kan sänkas väsentligt. För att möta byggsektorns behov av

SOU 2000:44

förutsättningar för utveckling behövs en bättre samordning av ansvaret för bygg- och bostadsfrågor.

Byggherrens roll i byggprocessen måste bli mer offensiv. Detta in- nebär att ansvaret för att utveckla marknaden mot ett mångfald av innovationer och konkurrens i hög grad är knutet till byggherren. I nu- varande marknadssituation måste upphandlings- och byggprocess- former varieras om fler anbudslämnare skall kunna konkurrera om uppdragen. LOU, lagen och offentlig upphandling, kan användas som ett offensivt och kreativt instrument istället för ett begränsande instrument.

Ett område som delegationen särskilt vill fokusera är byggmaterial- sektorn och dess distributionssystem. Försörjningskedjans brist på pristransparens och brist på tydliga och mätbara värden i värdekedjan måste förändras. Rabatter förstör möjlighet till insyn. Utan synliga och korrekta priser kan varken konkurrens eller utveckling uppstå!

Längre planeringstider i byggprocessen ger färre byggfel och ökar motivationen på arbetsplatsen. Enligt en studie som Chalmers tekniska högskola har gjort, uppgår byggfelen till över 4 procent av entreprenad- kostnaden. Det handlar om att göra rätt saker och i rätt tid. Logistiken i såväl materialflödet som på byggarbetsplatsen måste studeras och förbättras. Byggkostnadsdelegationens arbete har visat på behov att systematiskt utvärdera intressanta projekt för att återföra resultatet till aktörerna. Genom erfarenhetsåterföring undviker man upprepa samma misstag.

Byggsektorns uppgifter under 2000-talet är många. Byggsektorn måste i högre grad öppna sig mot samhället och dess medborgare, sina kunder, och inse sina möjligheter att bygga det som efterfrågas av olika kundgrupper och på en marknad som kan bli väsentligt större än dagens marknad.

Delegationens arbete är härmed slutfört.

Stockholm i maj 2000

Nils Yngvesson

Eskil Eskilstorp

/Juri Lutz

Lars Magnusson

Eva Gabrielsson

Fredrik von Platen

Jonas Hammarlund

Bengt Wennerstein

 

SOU 2000:44

Byggkostnadsdelegationen har haft följande sammansättning:

Ordförande:

Yngvesson, Nils f.d. kommunalråd. 1996 05 20 –

Vice ordförande:

Eskilstorp, Eskil f.d. kommunråd. 1996 05 20 –

Ledamöter:

Björnarås, Johan.1999 02 04 –1999 10 31

Blücher, Gösta, generaldirektör. 19996 05 20 – 1998 02 28 Magnusson, Lars, departementsråd. 1996 05 20 –

von Platen, Fredrik, avdelningschef. 1999 05 26 – Törnblom, Carina, departementråd. 1996 05 20 – 1999 10 31 Wennerstein, Bengt, 1999 11 01 –

Zackari, Charlotte, departementsråd. 1996 05 20 – 1999 02 03

Sakkunniga:

Ausinsch, Helena, departementssekreterare. 1997 07 01 – 1997 09 14 Grip, Gerd, departementssekreterare. 1997 09 15 – 2000-02-28 Johnsson, Tommy, deptartementssekreterare. 1996 07 01 – 1997 05 31 Norlin, Jonas, departementssekreterare. 1998 03 01 – 2000 01 28 Sjöblom, Anne, rättssakkunnig. 1996 0909 – 1997 09 30

Experter:

Andersson, Per-Olof, inköpare. 1997 12 01 – 2000 02 28 Borgbrandt, Jan, professor. 1997 12 01 – 2000 02 28 Forsberg, Barbro, avdelningschef. 1996 10 22 –

Gillback, Agneta, avdelningschef. 1996 10 22 – 1999 05 31 Glimskär, Bo, civilingenjör. 1996 10 22 – 1997 11 30 Holm, Birgitta, arkitekt. 1996 10 22 – 1997 11 30 Lagerqvist, Ove, lektor. 1996 10 22 – 1997 11 30 Lundgren, Gunnar,civilekonom. 1996 10 22 – 1997 11 30 Odenmar, Uno, tekn.dr. 1996 10 22 –

Rydell, Ann-Mari, enhetschef. 1999 08 23 – Rådberg, Åke, jur.kand. 1996 10 22 – 1997 11 30

Serlow, Lennart, civilingenjör. 1996 10 22 – 1997 11 30 Solberg, Gun-Britt, ombudsman. 1999 06 01 –

Öberg, Yngve, f.d. direktör. 1999 06 01 – Stone, Gunnar, civilingenjör. 1996 10 22 – Westling, Hans, tekn.dr. 1996 10 22 –

Wigren, Rune, professor. 1997 12 01 – 2000 02 28

SOU 2000:44

Huvudsekreterare:

Lutz, Juri, byggnadsingenjör. 1996 07 01 –

Sekreterare:

Arell, Lars, lantmätare. 1996 09 01 – 1997 03 01

Asp, Helena, nationalekonom. 1996 10 15 – 1997 01 31

Brodin, Jan, lantmätare. 1997 06 01 – 1999 05 31

Gabrielsson, Eva, arkitekt. 1997 08 04 –

Hammarlund, Jonas, nationalekonom. 1999 07 19 –

Lindh, Anna-Karin, jur.kand. 1996 11 01 – 1999 06 30

Marcusson, Mats, fil.lic. 1999 11 01 – 2000 02 29

Assistent:

Anita Olsson, assistent, 1997 09 01 –

SOU 2000:44

Innehåll 5

Innehållsförteckning

SAMMANFATTNING OCH FÖRSLAG

11

1 VARFÖR EN BYGGKOSTNADSDELEGATION?

39

1.1 Byggsektorns roll i samhället

39

1.2 Vad är byggsektorn?

40

1.3 Direktivet

42

1.4 Vad är byggkostnader?

43

1.5 Hur kan byggkostnader sänkas?

44

1.6 Från byggsekt till byggsektor

45

1.7 Slutsatser och förslag

49

2 HUR BYGGS DET OCH TILL VILKA KOSTNADER?

51

2.1 Bygginvesteringarnas utveckling

51

2.1.1 Byggandets inriktning

51

2.1.2 Konjunkturberoende

53

2.1.3 Bostadsbyggandet

54

2.2 Produktionskostnader

56

2.2.1 Produktionskostnadernas utveckling

56

2.2.2 Prisutvecklingen på byggmaterial

64

2.3 Byggkostnadernas effekt på boendekostnader och KPI

68

2.3.1 Nyproduktionskostnadernas effekt på boendekostnader och KPI

69

2.3.2 Underhållskostnadernas effekt på boendekostnader och KPI

71

2.4 Produktivitet, vinster och subventioner

72

2.4.1 Produktivitetsutvecklingen inom byggindustrin och tillverkningsindustrin73

2.4.2 Konkurrens, vinstmarginaler och produktivitet

76

2.4.3 Subventioner och produktionskostnader

78

2.5 Kommunala taxor och avgifter

80

2.5.1 Engångskostnader

81

2.5.2 Brukningsavgifter

82

6 Innehåll

SOU 2000:44

2.6 Statistisk uppföljning

83

2.7 Slutsatser och förslag

84

3 BYGGSEKTORNS AKTÖRER

87

3.1 Byggsektorns värdekedja

87

3.2 Byggsektorns köpare

90

3.3 Byggentreprenörer

92

3.4 Underleverantörer

94

3.5 Distributörer

94

3.6 Materialtillverkare

95

3.7 Konkurrensproblem i byggsektorn

97

3.8 Byggsektorns spelregler

101

3.8.1 Plan- och bygglagen

101

3.8.2 Olika byggtraditioner och nationella normer

102

3.8.3 EU:s byggproduktdirektiv

102

3.8.4 CE-märkning

105

3.8.5 Typgodkännande och tillverkningskontroll

106

3.8.6 Byggregler

106

3.8.7 Finansiering

107

3.8.8 Bostadsfinansieringssystemet

108

3.8.9 Anbudsformer

108

3.8.10 Avtalsförhållanden

109

3.8.11 Entreprenadformer

109

3.8.12 Ersättningformer vid entreprenadarbete

111

3.8.13 Täktverksamhet

112

3.8.14 Konkurrenslagen

112

3.8.15 Upphandlingsregler

113

3.8.16 Byggfelsförsäkring

113

3.9 Förändringar under 1990-talet

113

3.9.1 Från inflationsekonomi till realränteekonomi

114

3.9.2 Inriktningen av byggandet

114

3.9.3 Tilltagande koncentration

115

3.9.4 Strukturomvandling i distributionsledet

117

3.9.5 Innovationer i produkter och tjänster

119

3.9.6 Skärpt konkurrenslagstiftning

121

3.9.7 Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen

123

SOU 2000:44 Innehåll 7

4 HUR FUNGERAR KONKURRENSEN?

125

4.1 Konkurrensens roll i ekonomin

125

4.2 Kommunens roll i ett konkurrensperspektiv

126

4.2.1 Kommunen som markägare

127

4.2.2 Planmonopolet

128

4.2.3 Kommunen som aktör på bostadsmarknaden

128

4.3 Köpare av byggtjänster

129

4.3.1 Byggherrar

129

4.3.2 Avtalsperioder

133

4.4 Leverantörer av byggtjänster

134

4.4.1 Byggentreprenörer

134

4.4.2 Installatörer

137

4.4.3 Kalkyler

137

4.4.4 Slutligt anbud till köparen

140

4.5 Köpare av byggvaror

141

4.5.1 Skillnader vid upphandling av byggmaterial

141

4.5.2 Geografisk fördelning av byggvaruanvändningen

142

4.5.3 Materialvärden fördelat på beställargrupper

144

4.5.4 Materialvärden fördelat på köpare

146

4.5.5 Materialvärden fördelat på sektorer

147

4.5.6 Olika konkurrensförutsättningar vid köp av byggmaterial

152

4.6 Prisbildning på byggmaterial

153

4.6.1 Prisbildning vid inköp av byggmaterial

154

4.6.2 Prisjämförelse för byggvaror

157

4.6.3 Strukturomvandling i byggvaruhandeln

162

4.6.4 Prisbildningen för installationsmaterial

165

4.6.5 Exemplet Bo Klok

167

4.7 Inträdes- och etableringshinder

170

4.7.1 Koncentration och vertikal integration

171

4.7.2 Frivilliga åtaganden

172

4.8 Den inre marknaden och konkurrensen

175

4.8.1 Möjligheter till importkonkurrens

177

4.8.2 Effekter av den inre marknaden

178

4.8.3 Tolkning av resultaten

182

4.9 Slutsatser och förslag

185

4.9.1 Konkurrens kräver synliga priser!

185

4.9.2 Skärp synen på konkurrens!

186

4.9.3 Offentliga beställare kan agera för marknadsvård

188

8 Innehåll

SOU 2000:44

4.9.4 Kommuneras roll

191

4.9.5 Underlätta marknadstillträdet

192

5 HUR FUNGERAR BYGGPROCESSEN?

195

5.1 Inledning

195

5.2 Den europeiska byggsektorns fragmentering

198

5.3 Den fragmenterade byggprocessen

199

5.3.1 Traditionell byggprocess speglar fragmenteringen

201

5.3.2 Uppläggning av kommande avsnitt

202

5.4 Projektdefiniering

202

5.4.1 Varför projektdefiniering viktigt?

202

5.4.2 Ägardirektiv

205

5.4.3 Definiera verksamheten

209

5.4.4 Byggherren ska definiera kvalitet och kostnad

211

5.4.5 Definiera kvalitet

213

5.4.6 Definiera kostnader

216

5.4.7 Definiera tid

219

5.5 Projektutformning

220

5.5.1 Utforma projekt - integrera design och produktion

222

5.5.2 Integrera materialtillverkare och underentreprenörer med design

223

5.5.3 Integrera förvaltningsfrågor med design

227

5.5.4 Styrmedel vid utformningen som häver fragmenteringen

229

5.5.5 Kvalitetssystem och kvalitetsplaner som styrmedel

232

5.5.6 Kalkyler som styrmedel under produktion

233

5.6 Projektleverans

234

5.6.1 Upphandlingsprocessen - skapandet av projektets värdekedjor

236

5.6.2 Konflikten mellan hantverk och industri i produktionen

237

5.6.3 Konflikter mellan industri och hantverk ger kvalitetsproblem

239

5.6.4 Konflikter mellan industri och hantverk ger kostnadsproblem

239

5.6.5 Styrmedel bevarar snarare än häver fragmenteringen

240

5.6.6 Styrmedel för överlämningsfasen

242

5.6.7 Nya styrmedel är svåra att introducera

243

5.7 Projektutvärdering

245

5.7.1 Kvalitetsfel som nyckeltal

247

5.8 Sammanfattning

249

SOU 2000:44

Innehåll 9

5.9 Slutsatser och förslag

253

5.9.1 Utveckla upphandlingsmetoder

256

6 TEKNIK

259

6.1 Utveckling av ny teknik

259

6.1.1 Samhällskrav

259

6.1.2 Teknikupphandlingar

259

6.1.3 Teknikupphandlingar inom byggsektorn

261

6.2 Teknikupphandlingen -prototyphusen

261

6.2.1 Sammanfattning av prototyphusen

265

6.3 Teknikupphandlingen som metod

276

6.3.1 Teknikupphandlingens definiering - förfrågningsunderlaget

276

6.3.2 Skall- och Börkravens lämplighet

277

6.3.3 Teknikupphandlingens leverans

282

6.3.4 Teknikupphandlingens utvärdering

283

6.4 Teknikupphandlingens inriktning

283

6.4.1 Var det rätt att inrikta TU på hela hus?

283

6.4.2 Var det rätt att inrikta teknikupphandlingen på nyproduktion?

284

6.4.3 Var det rätt att göra Teknikupphandlingen som första projekt i

 

delegationens arbete?

284

6.4.4 Teknikens betydelse att sänka kostnader

284

6.5 Övriga byggprojekt

286

6.5.1 Vetenskapsstaden

286

6.5.2 JM/HJS m.fl., Kv Johanneslust, Malmö

291

6.5.3 Arcona/HSB, Finnboda, Stockholm

293

6.5.4 Givent

295

6.5.5 Svenska Bostäder/Arcona, Mälarhöjden

298

6.6 Sammanfattning av byggprojekten

300

6.6.1 Vilket nytänkande märks

300

6.6.2 Nya aktörer i byggsektorn

301

6.6.3 Industriellt byggande i samtliga projekt

302

6.6.4 Vilka traditioner och hinder märks

306

6.7 Teknikvärdering som metod

309

6.8 Slutsatser och förslag

312

6.8.1 Industriellt byggande

312

6.8.2 Nya aktörer och aktörsroller

313

6.8.3 Teknikupphandlingar

314

10 Innehåll SOU 2000:44

7 HINDER OCH MÖJLIGHETER FÖR SÄNKTA

 

BYGGKOSTNADER

317

7.1 Effektiva värdekedjor och dynamisk konkurrens

317

7.2 Varför är den dynamiska konkurrensen svag i byggsektorn?

320

7.2.1 Den dynamiska konkurrensen är svag

320

7.2.2 Svagt omvandlingstryck

321

7.2.3 Svaga incitament att konkurrera med innovationer

328

7.3 Dynamisk konkurrens och värdekedjor i andra branscher

330

7.3.1 Dynamisk konkurrens mellan storföretag

330

7.3.2 Ökat omvandlingstryck och kedjesamverkan

333

7.4 Drivkrafter för dynamisk konkurrens i byggsektorn

335

7.4.1 Sänkta transaktionskostnader höjer omvandlingstrycket

335

7.4.2 Internet sänker transaktionskostnaderna

338

7.4.3 Internethandeln höjer omvandlingstrycket i byggsektorn

339

7.5 Den dynamiska konkurrensen i byggsektorn ökar

341

7.5.1 Innovativa småföretag

343

7.5.2 Samverkan mellan småföretag sinsemellan inom och mellan branscher

343

7.5.3 Köparnas alternativa agerande

344

7.5.4 Nya upphandlingsmodeller

345

7.6 Byggsektorns innovationsförmåga

346

7.7 Slutsatser och förslag

349

7.7.1 Skapa en innovationspolitik

350

7.7.2 Stimulera forskning och utveckling

351

7.7.3 Statliga satsningar på utbildning och kompetens

351

7.7.4 Stimulera innovationer i rollen som köpare

352

Bilagor

 

Bilaga 1: Direktivet

353

Bilaga 2: Enskilda prototyphus

359

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 11

 

 

Sammanfattning och förslag

Bakgrund

Vid regeringssammanträde den 9 maj 1996 (Dir. 1996:38) beslutades att tillsätta en särskild byggkostnadsdelegation som i samarbete med byggsektorns aktörer aktivt ska arbeta för långsiktigt sänkta produktions- och förvaltningskostnader för bostäder och därmed lägre boendekostnader. Delegationen har i uppdrag att:

·främja nytänkande inom byggbranschen och initiera forskning och utveckling kring ny byggteknik och nya byggprodukter,

·initiera nya planerings-, entreprenad- och upphandlingsformer som främjar konkurrens och kvalitet,

·skapa ett statistiskt baserat uppföljningssystem som syftar till att motverka vinstöverflyttningar mellanbyggsektorns delsektorer,

·verka för att ta bort tekniska och administrativa hinder som motverkar lägre byggkostnader,

·verka för långsiktigt ökad konkurrens på byggmarknaden.

Byggkostnadsdelegationens uppdrag kan formuleras i ett näringspolitiskt perspektiv. För att byggsektorns konkurrenskraft ska öka krävs en högre innovationsbenägenhet och teknisk utveckling. Dåligt fungerande marknader med bristande konkurrens kan utsättas för en strukturomvandling om konkurrenskraften ökar. Konkurrenskraft och strukturomvandling är drivkrafter för ekonomisk tillväxt och kan också ge en effektivare byggsektor. En effektivare byggsektor kan, under förutsättning att det finns rationella köpare och beställare, i sin tur ge lägre bygg- och boendekostnader. Delegationens uppgift är att finna åtgärder som kan understödja denna omvandlingsprocess.

12 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

Konkurrensen är statisk i byggsektorn

I byggsektorn råder en situation med statisk konkurrens. Det innebär att det sker en låg grad av förnyelse i produkter och produktions- processer. De nya företag som väljer att etablera sig konkurrerar främst med befintlig teknik och bidrar därmed inte till utvecklingen. Istället för att välja innovativa konkurrensstrategier väljer företagen strategier som bevarar den rådande strukturen på olika marknader.

En dynamisk konkurrenssituation innebär att omvandlingstrycket pressar företagen att hela tiden förnya sig. Det leder till att befintliga företag inför ny teknik, att helt nya företag kommer in i branschen och konkurrerar med ny teknik eller att företag etablarar sig i en ny bransch och tillämpar en teknik som är ny i den bransch företaget etablerar sig. Dynamisk konkurrens har den effekten att företag som förnyar sig erhåller konkurrensfördelar framför företag som inte i tid förnyar sig. Därigenom uppnås en hög produktivitet och ett ökat utbud med låga priser för konsumenterna.

Produktivitetsutvecklingen inom byggindustrin är lägre än tillverk- ningsindustrins produktivitet. Mellan 1965 och 1996 ökade totalfaktor- produktiviteten inom tillverkningsindustrin med i genomsnitt 2,9 procent per år. Motsvarande utveckling för byggindustrin var 1,7 procent per år.

Den tekniska utvecklingen går långsammare i byggindustrin än inom tillverkningsindustrin. Det innebär att förmågan till förnyelse är sämre inom byggindustrin. Den tekniska utvecklingens bidrag till totalfaktor-produktiviteten mellan 1965 och 1996 var per år 2,7 procent inom tillverkningsindustrin och 1,8 procent inom byggindustrin.

Den lägre produktiviteten inom byggindustrin innebär att produktionsökningar inom byggindustrin är mer kostsamma och förbrukar mer resurser än inom tillverkningsindustrin. Detta är inte enbart ett problem för byggindustrin. En ökning av byggverksamheten påverkar produktionsmöjligheterna för övriga ekonomin mer än en ökning av produktionen inom tillverkningsindustrin eftersom en ökning av byggproduktionen kräver mer resurser. Konkurrensen om de befintliga resurserna blir hårdare vid en ökning av byggverksamheten. Det leder till större prisökningar på produktionsfaktorerna jämfört med en ökning av tillverkningsindustrins produktion.

Drivkrafterna bakom en dynamisk konkurrens bestäms av omvandlingstrycket. Hur hårt omvandlingstrycket är bestäms av mekanismer som spelregler, köparnas beteenden, andra företags

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 13

 

 

beteenden samt ägarnas beteenden. Graden av dynamisk konkurrens påverkar företagens incitament till att utforma strategier som förstärker de drivkrafter som skapar dynamisk konkurrens. Ett hårt omvandlingstryck tvingar företagsledningar att införa utvecklings- strategier som leder till en dynamisk konkurrens.

I byggsektorn har omvandlingstrycket varit svagt. Köparna i varje led har inte kunnat skapa ett starkt omvandlingstryck genom att utöva sin marknadsmakt. Det har skapat svaga incitament för företagen att arbeta med till exempel innovationer. Istället har företagen valt andra konkurrensstrategier. En del av dessa kan till och med sägas vara opportunistiska, ibland i gränslandet för det tillåtna, till exempel karteller.

Med andra ord, den statiska konkurrensen gör att byggsektorn befinner sig och stannar kvar på en lägre nivå, jämfört med om konkurrensen hade varit dynamisk. För att konkurrensen ska bli dynamisk måste omvandlingstrycket öka. Då tvingas företagen att arbeta med innovationer i både produkter och byggprocessens genomförande. Staten har en stor roll att spela för att ge byggsektorn väl utformade spelregler. Till spelreglerna hör till exempel konkurrens- lagen. Staten ska även ge byggsektorn förutsättningar att utveckla sin kompetens genom att stimulera innovationer.

Från byggsekt till byggsektor

Det finns två dimensioner i delegationens arbete. Den ena dimensionen är statisk och tar sin utgångspunkt i hur byggsektorn ser ut i dag. Vilka problem finns det som kan hindra en effektiv produktion och distribution? Den andra dimensionen är dynamisk och beskriver hur en framtida byggsektor kan utvecklas om den utsätts för ett ökat omvandlingstryck. Den centrala frågan är vilka förutsättningar som behövs för att öka konkurrenskraften i byggsektorn och höja takten i strukturomvandlingen. Det gäller att finna lösningar som kan bryta upp gamla strukturer, kulturer och traditioner i byggsektorn.

Byggkostnadsdelegationens arbete grundar sig på en vision som förenklat kan beskrivas i följande elva punkter:

1.Byggherrar skall aktivt och i samverkan utveckla marknaden och dess aktörer mot effektivare strukturer och större mångfald. Genom att anta upphandlingsstrategier som bland annat bygger på längre planeringstider och val av ur objekts- och marknadssynpunkt, rätt byggprocess-, entreprenad- och upp- handlingsform kan det samlade målet i form av lägre bygg- och livscykelkostnader för projektet uppnås. Genom uppföljning och

14 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

analys av genomförda projekt kan kunskapsåterföring bilda underlag för det framtida utvecklingsarbetet. Byggherrens kompetens avgör dennes köparmakt! (Se Kapitel 4, 5)

2.Byggsektorn skall utvecklas till en industrisektor jämförbar med andra industrisektorer. Byggsektorn skall tillfredsställa alla kunders behov. Till exempel bygger bilindustrin bilar i olika prisklasser. (Se Kapitel 5, 6)

3.Konkurrens ska råda i värdekedjans samtliga led.

Byggsektorns värdekedja skall vara öppen och i alla delar visa synliga och mätbara värden. Det innebär att priser och kostnader är möjliga att se och värdera för samtliga köpare. (Se Kapitel 3,4,5,7)

4.Byggsektorn skall arbeta kundorienterat och tillfredsställa kundens behov och önskemål. Kunden är den som betalar och ska ges möjlighet att bestämma kvalitet och design. (Se Kapitel 5, 6, 7)

5.Byggsektorns effektivitet och produktivitet kan öka genom högre grad av tvärfacklighet och samarbete över skrågränser.

Detta gäller på många nivåer. Design, produktion och förvaltning måste integreras i tidiga skeden. Viktiga aktörer som material- tillverkare och entreprenörer av olika slag måste delta i utformning av projekt. Inom produktionen måste gränserna mellan olika slags hantverkare luckras upp. (Se Kapitel 5)

6.Byggsektorn skall utvecklas mot att uppfylla ställda miljö- och kvalitetsmål samt lägre livscykelkostnad. Anbud skall alltid omfatta särredovisade material-, arbets- och hanteringskostnader men även uppgifter om kostnader för byggnadens drift och underhåll. (Se Kapitel 5, 6)

7.Föreskrivande led, arkitekter och tekniska konsulter skall ansvara för optimerat resultat av sitt arbete i värdekedjan genom att förena tvärfackligt kunnande med spetskompetens, synliga samt mätbara värden för kunden. I tidiga skeden sätts oftast kostnads- och kvalitetsramar. Synliga och mätbara priser och kvalitet på komponenter och material är nödvändig information vid projektering. (Se Kapitel 5)

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 15

 

 

8.Staten skall skapa tydliga och varaktiga spelregler som syftar till att stödja utveckling av byggsektorn. Spelreglerna ska stärka förhållningssätt, relationer och samspel mellan aktörerna i värdekedjan. (Se Kapitel 2, 4)

9.Kommuner ska som en del av sin planering upprätta bostadsförsörjningsplaner. Bostadsförsörjningsplanerna ska beakta medborgarnas olika behov av upplåtelseformer, prisnivåer och mångfald. Detta ska även syfta till att utveckla konkurrensen genom att en mångfald av byggande aktörer eftersträvas. Kommu- nerna ska stödja detta med bättre planberedskap. (Se Kapitel 2, 4)

10.Offentliga byggherrar skall vid upphandling välja den upphandlings- och byggprocessform som ger det bästa resultatet i kostnad, kvalitet men även omfatta mjuka frågor. Genom samverkan och erfarenhetsåterföring genereras långsiktigt en mångfald av tjänster och produkter. Genom analys och utvärdering av genomförda projekt skapas möjlighet till kontinuerliga effektivitetsvinster som kommer alla aktörer i processen till godo. (Se Kapitel 2, 4, 5)

11.Slutkundens/hyresgästens ställning måste stärkas.

Driftskostnader har under 1990-talet ökat med över 20 procent. Genom hyresgästers aktiva medverkan i förvaltningen kan kostnader och därmed hyran sänkas. Slutkunden/hyresgästen skall ges möjlighet att välja mellan ett varierande utbud på bostäder med olika upplåtelseformer. (Se Kapitel 2)

Byggsektorn befinner sig från och med början av 90-talet i omvandling från en reglerad, inhemsk sektor till en avreglerad industri, som alltmer utsätts för europeisk och global konkurrens. Byggsektorn har utsatts för en omfattande avreglering genom minskad detaljreglering i byggregler, ny Plan- och bygglag (PBL) och för bostadssektorn tillkom även minskade subventioner. Samtidigt har det gjorts en omreglering genom en skärpning av vissa effektivitetsskapande spelregler som införandet av en skärpt konkurrenslag (KL) och en konkurrensfrämjande lag om offentlig upphandling (LOU). Följande omvandlingfaktorer kommer att förstärka denna omvandlingsprocess:

16 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

·EU och den inre marknaden

·IT-utveckling

·Den ojämn utvecklingen i landet med samtidig tillväxt, stillastående och tillbakagång i olika regioner och som en följd av detta rörlighet för individer både nationellt och internationellt

·Teknikutveckling

·Resurshushållning - strävan mot det hållbara samhället

·Konsumentens ökande medvetenhet

I byggsektorn slår detta igenom som en pågående anpassning till kunderna. Samtidigt finns det naturligtvis en motkraft som strävar att finna nya vägar mot en begränsning av konkurrensen.

Byggkostnadsdelegationens förslag baseras på att byggsektorn ska ses som en industrisektor som ska verka på en kundstyrd marknad. Kunden har emellertid inte alltid möjlighet att påverka marknaden tillräckligt utan stöd av samhället. Där har staten och myndigheter ansvaret att konstruera spelregler som medger en utveckling av marknaden från utbudsstyrd till efterfrågestyrd. I detta ingår att skapa villkor för en dynamisk konkurrens som kan utveckla byggsektorn bort från dess nuvarande statiska förhållanden.

Samla ansvaret för byggfrågor

Vilka aktiviteter vi människor än tar oss för så inbegriper dessa direkt eller indirekt tjänster eller produkter som byggsektorn har levererat. Byggsektorn är på ett eller annat sätt närvarande i det mesta vi företar oss i det vardagliga livet. Det är byggsektorn som ser till att vi har bostäder, arbetsplatser, vägar, broar, el, vatten och avlopp. Vare sig vi vill det eller inte så påverkas vi därför av hur byggsektorn fungerar. Som hyresgäster, småhusägare eller medlemmar i bostadsrätts- föreningar märker vi av byggsektorn, bland annat genom våra boendekostnader. Vi använder drygt 30 procent av våra inkomster till boende. Kostnaderna för att bygga märks också genom den skatt vi betalar för att finansiera vägar, broar, kommunala bostäder, kyrkor, skolor och andra nyttigheter. En stor del av befolkningen är dessutom arbetstagare i företag som direkt eller indirekt har anknytning till byggsektorn.

Eftersom boendekostnader har en så stor post i hushållens ekonomi kommer bygg- och boendekostnaderna att ha en stark påverkan på realinkomsterna. Därför är det speciellt viktigt att byggsektorn fungerar effektivt. Samhället måste ägna speciell uppmärksamhet åt byggsektorn och med omsorg skapa spelregler som ger förutsättningar för en

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 17

 

 

utveckling mot en hög grad av effektivitet. Idag är merparten av ansvaret för detta fördelat inom fackområden på kultur-, miljö-, närings- och finansdepartementet och därmed saknas ett ansvar för helheten.

Förslag:

·För att möta byggsektorns behov av förutsättningar för utveckling föreslår Byggkostnadsdelegationen* inrättande av en särskild enhet inom ett departement med ansvar för bostads-frågor.

*Förslaget har framlagts av delegationens ordförande och vice ordförande.

Delegationen vill betona att byggkostnader endast kan sänkas genom effektivisering av allt byggande. Särskilt statliga och övriga offentliga byggherrarna har därmed ett stort ansvar. Bostadssektorn kan inte isolerat arbeta för lägre kostnader då dess andel av det totala byggandet utgör endast en mindre del av hela byggmarknaden. Det skall också betonas att även annat byggande än bostadsbyggande drabbar konsumenterna, dels via skatten när det gäller infrastrukturbyggandet, dels indirekt vid allt annat byggande. Det krävs en bättre samverkan mellan konkurrens-, närings- och konsumentintressen för att lyckas sänka byggkostnaderna.

Förslag:

·Som en uppföljning av Byggkostnadsdelegationens arbete bör mål för utvecklingen av en konkurrenskraftig och effektiv svensk byggsektor sättas upp och förverkligas i samverkan mellan offentliga beställare. Byggkostnadsdelegationen föreslår att en första målsättning bör vara att minska byggkostnaderna med 10 procent, minska byggtiderna med 10-20 procent och att minska kvalitetsfelen med 20 procent. Därigenom kan förutsättningar skapas för lägre bygg- och boendekostnader samt större marknader skapas för byggsektorns företag.

Förändra de statistiska systemen

Byggkostnadsdelegationen har i kontakter med Boverket och SCB påtalat behovet av att förändra de statistiska systemen. Nya underlag kan endast komma till stånd genom att utformas i ett samarbete med byggsektorn. Byggsektorn måste också motiveras till att delta genom att sektorns egen nytta av statistiken tydliggörs. En lättfattlig och korrekt statistik är ett effektivt verktyg för byggsektorns möjlighet att

18 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

mäta sina framsteg. Statistikutredningen föreslår att varje myndighet ska få ansvar för det statistikområde man är mest lämpad att klara av.

Förslag:

Ge Boverket i uppdrag att förbättra statistiken av bostadsbyggandet genom att:

·Sära statistiken så att samtliga ingående delkostnader i produktionskostnaden syns.

·Sära statistiken på typ av byggobjekt.

Kommunala kostnader och avgifter

Markprisets betydelse för produktionskostnaderna har ökat i framför allt tillväxtkommuner med attraktiva lägen. Där finns i de flesta fallen ett genomslag av någon form av marknadsprissättning. Politiskt skulle det vara möjligt påverka produktionskostnaderna genom att driva någon form av kommunal markprispolitik.

Förslag:

·Kommunerna skall uppmärksammas på att markpriser samt de kommunala kostnader som ingår vid uppförande av bostäder utgör en betydande del av den totala byggkostnaden. Ett behov av översyn av dessa kostnader är angelägen.

Det är svårt att göra några ingående analyser av skillnader i kostnader för kommunala avgifter. Bland annat beroende på att det finns skilda administrativa rutiner. En annan förklaring är att den ekonomiska forskningen inom de kommunaltekniska områdena är begränsad. Det är angeläget att noggrant studera och analysera den framtida pris- och avgiftsutvecklingen. Detta gäller i synnerhet utvecklingen inom VA- och avfallsområdet. Det finns ett behov av att införa en oberoende prisövervakning där vissa utvalda marknadssegment kontinuerligt studeras och redovisas. Prisövervakaren bör vara en oberoende konsumentföreträdare, till exempel Konsumentverket.

Som ett komplement till den oberoende prisövervakningen kan en utvecklad och förbättrad granskning av den kommunala verksamheten

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 19

 

 

som helhet genomföras. Revisionen ska vara ett instrument för att påvisa ineffektivitet och genom jämförelser stimulera en ökad kostnadsmedvetandet.

Förslag:

·Inför en oberoende prisövervakning av förbrukningsavgifter samt kommunala engångsavgifter. Rollen som prisövervakare ska vara en oberoende konsumentföreträdare som till exempel Konsumentverket.

·Använd externa oberoende revisorer i den kommunala revisio-nen för att stimulera till ett ökat kostnadsmedvetande med inriktning mot bygg- och fastigheter.

·Öka insatserna på ekonomisk forskning inom ramen för det kommunaltekniska området för att studera och analysera den framtida pris- och avgiftsutvecklingen.

·Tydliggör exploateringskostnader i värdekedjan från råmark till byggbar mark genom att varje ärende föreläggs kommun- fullmäktige för beslut.

Rekommendationer till kommuner:

Vissa engångsavgifter kan minskas genom att;

·införa övergång till faktisk prissättning vid bygglov motsvarande högst självkostnad

·tillämpa enkelt planförfarande i större utsträckning.

Skärp synen på konkurrens!

Byggsektorns praxis vid prissättningen hindrar en effektiv konkurrens och befäster rådande marknadsstrukturer. Den slutliga effekten är höga kostnader för både varor och hela byggnader, dålig utveckling av både varor, lösningar och arbetsmetoder och svårigheter att få avsättning för produkter och tjänster. För att konkurrens ska uppstå krävs att priserna är synliga.

Rabatter gör prisbilden diffus och svåranalyserad. Många aktörer upplever sig få bra priser om man får en bra rabatt. Det är vanligt att upphandlingen av material handlar mer om priset och rabatterna än om de verkliga kostnaderna. Det beror delvis på att det finns en stor mängd produkter och att köparens kunskap om de enskilda produkterna är

20 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

begränsad. Rabattsystemen är strategiskt viktiga för flera av grossisterna och tillverkarna som ett led att binda kunder till sig. Trohetsskapande rabatter är i princip förbjudna men de sammantagna effekterna av de rabatter som förekommer kan vara densamma.

Den bristande pristransparensen uppstår till följd av samtliga aktörers agerande i värdekedjan. Det är därför fel att leta enskilda syndabockar till de ineffektiviteter som uppstår. För att bryta de ineffektiviteter som uppstår i dagens värdekedja krävs förändrade roller och ett annat marknadsuppträde hos samtliga aktörer. Det krävs en kundstyrd aktörskedja, eller olika nätverk, för att styra varors pris och kvalitet så att kunderna kan och vill köpa dem. Aktörernas processer måste integreras till en mer sammanhängande process. En ökad konkurrens kräver också en förändrad byggprocess!

Det kan uppstå många olika konkurrensbegränsningar genom företagens agerande. Företag kan till exempel samarbeta för att utestänga konkurrens. Den triviala lösningen på de konkurrensproblem som uppstår till följd av den bristande pristransparensen är att kräva synliga nettopriser. Det är dock lättare sagt än gjort. I grunden skapas dessa problem av den sammantagna effekten av aktörernas beteende.

En öppen redovisning av rabatter och andra försäljningsvillkor kan skapa incitament även för mindre aktörer att finna samverkans- möjligheter som kan stärka deras marknadsmakt mot material-tillverkare och större konkurrenter. Om en öppen redovisning inte sker, är det också svårt att avgöra om rabatter är trohetsskapande. Det går inte att avgöra vilken prestation en köpare får betalt för.

Byggsektorn har en historia som innehåller en tradition av olika konkurrensbegränsande förfaranden. Delegationen har också fått klagomål på oseriösa anbud från anbudslämnare eller ovilja att lämna anbud på vissa marknader. Det är viktigt att konkurrensfrågorna får en mer framträdande roll i byggsektorn. En skärpning av konkurrensbevakningen är därför speciellt viktig för byggsektorn.

Förslag:

·Skärp konkurrensbevakningen av byggsektorn.

·Ge Konkurrensverket i uppdrag att, tillsammans med bygg- materialmarknadens aktörer, klargöra vad som gäller för att de olika typer av rabatter som tillämpas ska anses vara trohetsskapande eller leda till en selektiv försäljning som kan anses hämma konkurrensen.

Banden mellan konkurrens- och konsumentpolitiken bör förstärkas. Konsumenterna är en stor aktör i byggsektorn i egenskap av köpare av både varor och tjänster. På vissa delar av marknaden, till exempel

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 21

 

 

bostadsmarknaden, är hushållen den enskilt största aktören. Det är därför angeläget att konsumentlagarna ger ett starkt stöd för konsumenten, och att de känner till detta, när företagens agerande skadar konsumentintresset. Konsumentlagarna anger att säljaren ska redovisa skäligt pris som kan jämföras med andra priser. Allmänheten känner inte till Konsumentlagarnas lämplighet inom byggområdet. Det är till exempel viktigt att det finns en kompetens om byggentre- prenadfrågor hos konsumentrådgivarna i kommunerna.

Rekommendation till konsumenter:

·Använd konsumentlagarna vid köp av byggtjänster till det egna hushållet. Använd konsumentrådgivningen på orten.

Förslag:

·Ge Konsumentverket i uppdrag att undersöka hur konsument- lagarnas tillämplighet fungerar vid konsumenters köp av bygg- tjänster vid entreprenader.

Små byggherrar och konsumenten har en svag ställning som byggherre enligt PBL. PBL måste ta hänsyn till detta och understödja små byggherrars möjligheter att ta sitt nya ansvar och stärka deras svaga ställning som köpare. Avsikten är även att förbättra utfallet av PBL:s krav på producentansvar och kvalitetskontroll hos säljarna.

Förslag:

·Delegationen ansluter sig till det förslag som Kommunförbundet lagt (2000-02-09) angående en ändring i PBL som ger byggnads- nämnden rätt att ta avgift för att kunna göra tillsynsinspektioner av känsliga byggdelar vid bedömt svag kompetens i projekt.

Offentliga beställare kan agera för marknadsvård

De offentliga beställarnas samlade dominans innebär en stark makt som kundgrupp. Det är därför särskilt angeläget att offentliga köpare utvecklar goda konkurrensförhållanden bland byggsektorns leveran-törer av varor och tjänster. Den offentliga sektorn kan påverka den allmänna utvecklingen dels genom sin tyngd som aktör, dels som inspiratör för

22 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

andra byggherrar. Genom val av upphandlings- eller byggprocessform kan man påverka konkurrensen och byggkostnaderna i senare led. Den offentliga sektorn kan introducera innovativa modeller när man upphandlar byggtjänster.

Rekommendationer till offentliga beställare:

Offentliga beställare bör agera så att:

·Projekt definieras så att det är möjligt att utforma den upphandlings- och byggprocessform som ger det affärsmässigt bästa resultatet i såväl bygg- som förvaltningsskedet.

·Projekt bör delas in i lämpliga delar, så att även småföretag eller nätverk av småföretag kan lämna anbud på delar av entreprenaden.

·Leverantörer av varor och tjänster bör upphandlas på mätbara kriterier. Som ett led i detta är det viktigt att kräva att anbud redovisas uppdelade i material, arbete och transporter och att valda material eller lösningar går att identifiera, värderas och kostnadsbedömas.

·Upphandling med avseende på kvalitet och kostnad innebär också att aktivt söka bra leverantörer utanför den lokala byggkulturen eller utanför Sverige.

·Byggherrens krav ska även slå igenom hos total- eller generalentreprenörers upphandling av underleverantörer, så att byggherrens krav gäller för samtliga leverantörer. Återigen innebär detta exempelvis att även underentreprenörers anbud ska redovisas i kostnader för material, arbete och transporter.

Det är viktigt att utvärdera offentliga upphandlingar för att kunna sprida information om de goda exemplen. Exempelvis har projektet Grödingebanan inte utvärderats och modellen har därmed inte dokumenterats för spridning. Särskilt goda eller dåliga exempel bör därför väljas för speciell utvärdering.

Förslag:

·Ge Riksrevisionsverket i uppdrag att göra återkommande revisioner av särskilt viktiga offentligt genomförda upphand-lingar av bygg- och anläggningsprojekt för att sprida kännedom om dessa.

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 23

 

 

De offentliga beställarna kan användas för att utveckla bättre konkurrensförhållanden och en effektivare marknad i kraft av sin samlade starka ställning som köpargrupp. Stat, kommuner och landsting kan som politiska uppdragsgivare och som ägare ge ägardirektiv i denna riktning.

Rekommendationer till staten som ägare:

Staten bör som ägare tillgodose att:

·Det sker en årlig intern revision och uppföljning av samtliga genomförda upphandlingar av byggentreprenader. Det kan utgöra en grund för erfarenhetsåterföring och förbättringar så att förvaltningen på ett mer systematiskt sätt kan påverka byggandet i riktning mot ökad konkurrens.

·Ge offentliga byggherrars upphandlande enheter en högre status.

För att offentliga beställares arbete i konkurrensfrågor ska komma igång föreslås att ägarna finner former för att inleda gemensamma diskussioner kring offentliga beställares betydelse som köpare och hur deras upphandling påverkar prisbildning och konkurrens.

Förslag:

·Byggkostnadsdelegationen föreslår att företrädare för statliga beställare ges i uppdrag att utveckla upphandlingsrutiner som inte bara vårdar den marknad som finns utan även utvecklar marknaden mot en större mångfald. Arbetet ska innehålla utveckling av rutiner hur en erfarenhetsåterföring kan komma till stånd och tillvaratas av inblandade aktörer i byggprojekt. Erfarenhetsåterföring ska grundas på analyser efter genomfört projekt. De statliga beställarna skall till detta arbete inbjuda Kommunförbundet, Landstingsförbundet och SABO. Syftet är att undersöka om förutsättning finns till bredare samordning mellan olika offentliga beställare.

Det är också viktigt att reglerna på upphandlingsområdet anpassas till de förändringar som sker i ekonomin. IT-utvecklingen innebär att det skapas helt nya förutsättningar för inköp och upphandling. Det kan också bli ett kraftfullt instrument för offentliga beställares möjligheter att hitta nya leverantörer och pressa kostnader genom konkurrens.

24 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

Förslag:

· Anpassa LOU till inköp och upphandling via internet.

Kommunernas roll

Kommunerna har en viktig roll att spela för hur väl konkurrensen fungerar och utnyttjas i byggsektorn. En kommunal mark- och bostadspolitik bör syfta till goda konkurrensförhållanden och ge utrymme för en mångfald av aktörer och bostadsformer för konsumenterna. För att påskynda byggandet av flerbostadshus måste planberedskapen vara god.

Förslag:

Ge kommunerna i uppdrag att:

·Upprätta bostadsförsörjningsplaner med utgångspunkt från kommunens befolkningsutveckling och bostadskonsumenternas olika behov och betalningsförmåga.

·Planerna skall stödjas av en bättre planberedskap och hanteringsrutiner som medger att bostadsförsörjningen fullföljs och vidmaktshålls.

Underlätta marknadstillträdet

Det finns en mängd inträdeshinder till olika byggmarknader. Förekomsten av importkonkurrens är ett viktigt inslag för att öka konkurrensen i byggsektorn. Möjligheterna till export är också viktigt för att vidga svenska företags marknader och på så sätt öka incitamenten att utveckla nya produkter och produktionsmetoder.

Det finns inte några formella hinder för att använda importerade produkter från tillverkare på den inre marknaden. Det är byggherrens motstånd att prova nya leverantörer som är det största hindret för importkonkurrens. Självklart skulle ett fungerande byggproduktdirektiv underlätta importkonkurrens, men det är inte uteslutet att också information om alternativa leverantörers priser och möjligheter till import och export skulle kunna öka handeln mellan länderna på den inre marknaden.

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 25

 

 

Förslag:

·Ge Kommerskollegium i uppdrag att göra sitt arbete med kartläggning av handelshindren för import/export mer känt så att fler hinder inrapporteras. Det gäller även förfaranden vid upp- handling som kan begränsa konkurrensen. Arbetet bör ske i samråd med andra berörda myndigheter som till exempel SWEDAC och Boverket.

·Ge Boverket och SWEDAC ett gemensamt uppdrag att marknadsföra och förankra sin import- och exportunderlättande verksamhet i samverkan med köpare i byggsektorn. Det bör ske genom riktad och ständigt uppdaterad branschinformation.

Om avtal sluts mellan de nationella ackrediteringsorganen kan det bilda grund för enklare import och export av byggprodukter. SWEDAC har idag avtal med fjorton länder inom vissa produktområden.

Förslag

·Ge SWEDAC i uppdrag att träffa avtal med fler EU-länders nationella ackrediteringsorgan för att underlätta godkännande av respektive nations byggprodukter och därmed möjliggöra ökad handel.

Arbetet med att genom frivilliga åtaganden miljöanpassa byggsektorn kan resultera i nya föreskrifter och standarder, som i sin tur kan utvecklas till betydelsefulla spelregler för hela byggmarknaden.

Rekommendation till regeringen:

·De spelregler som kan ha betydelse för möjligheterna till inträdet på en marknad ska fastställas av staten och inte av de befintliga företagen på marknaden. Arbetet med miljökrav på byggområdet måste organiseras på ett sådant sätt att de etablerade företagen inte kan begränsa konkurrensen.

Att det finns små aktörer med naturgrustäkter är en prispressande faktor. I och med att etablering av bergskrossverksamhet är så kapitalkrävande finns det en risk att de små aktörerna kommer att slås ut. Utvinning av naturtäkter minskar i framtiden eftersom det är ett uttalat miljömål att minska uttaget av naturgrus, därför har också en skatt införts på naturgrus. Grus är en viktig insatsvara i allt byggande.

26 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

Förslag:

·Ge Länsstyrelserna i uppdrag att redovisa framtida täktbehov och inkomma med förslag till hur täkttillståndsförfarandet kan utformas utan att miljö- och resurshushållningsaspekterna hämmar konkurrensen inom byggandet.

Utveckla byggprocessen!

Byggprocessen kan utvecklas innovativt för att förändra dagens statiska förhållanden, där samma processer för upphandling, utformning och leverans dominerar över tid och rum. Särskilt byggherren som initiativtagare till och senare köpare av projekt måste utveckla sin roll. Byggprocessens värdekedja måste behandlas av staten med spelregler för konkurrens och/eller av aktörerna själva. Studier kring värdekedjor inom byggsektorn behövs. Byggsektorn är alltför kunskapsmässigt isolerad från övrig industri, där styrmedel finns som mycket väl skulle överföras på byggandet och kunna förbättra effektivitet och produktivitet inom produktionen. Detta gäller bland annat logistik. Accelererat utvecklingsarbete kan ske genom ökad närhet till andra branscher.

Rekommendationer till högskolor och universitet:

·Initiera studier där byggsektorns värdekedjor jämförs med övrig industris värdekedjor.

·Initiera logistikstudier av vissa strategiska byggmaterials väg och prisförändringar genom värdekedjan från tillverkare till konsu- ment

En utveckling av byggprocessen och av byggsektorn kan ske om en övergång görs från ett projektorienterat byggande till ett process- orienterat. Utvärderingar är viktiga för att komma bort ifrån kortsiktiga mål och utveckla långsiktiga målsättningar. Utvärderingar bör syfta till att skapa nyckeltal, som kan fungera som jämförelse från projekt till projekt och understödja förändringen mot processbyggande.

I långsiktigheten ingår även att bygga för förvaltning. Av detta följer naturligt en övergång till att värdera byggprojekt utifrån livscykel- ekonomiska konsekvenser och inte efter anbudskostnad. Fastighets- ägare kan minska sina kostnader på sikt genom att välja material och lösningar ur ett livscykelekonomiskt perspektiv.

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 27

 

 

Rekommendationer till fastighetsägare:

·Utarbeta nyckeltal för drift inom beståndet.

·Ge ägardirektiv kring kostnader och kvalitet till byggande och förvaltande enheter.

·Profilera byggherrens roll som verkställande part för fastighetsföretagets långsiktiga intressen genom att införliva förvaltningskraven i upphandlingsunderlagen. Detta medför också att nyckeltal för förvaltning måste utarbetas av byggherren och förvaltningen gemensamt för att kunna värdera anbuden.

Köparmakten hos alla köpare kan stärkas genom att övergå till process- inriktning. För detta krävs tillförlitliga jämförelsetal mellan projekt.

Rekommendationer till byggsektorns aktörer:

·Utveckla nyckeltal som överbryggar projekt och därmed inleder en utveckling bort från enstaka projekt och till ett process- orienterat byggande. Utvärdera rutinmässigt projekt under bygg- och förvaltningsfasen.

·Minska kostnader och stärk kvalitetsutvecklingen genom att upphandla aktörer för flera projekt i rad. Sätt mätbara mål för varje projekt som utgångspunkt för förbättringar i nästa.

Köparmakten hos alla köpare kan stärkas genom att ställa krav på kort- och långsiktig kvalitet, vilket även inriktar byggsektorns leverantörer mot konkurrens kring bästa kundnytta.

Rekommendationer till byggherrar:

·Integrera design, produktion och förvaltning i alla byggprojekt.

·Upphandla entreprenader på livscykelkostnader och inte bara på investeringskostnad. Detta ökar trycket på att säljarna levererar rätt kvalitet till den kostnad som gagnar beställaren mest långsiktigt.

Förändringar av byggsektorns statiska tillstånd måste initieras av hela köparsidan på marknaden. En utveckling mot dynamik och tillväxt av marknadens bästa leverantörer sker om starkare köpare kräver synliga priser och bedömningsbar kvalitet.

Köparmakten bör användas till detta genom att ställa krav på säljarna om synliga priser och kvaliteter.

28 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

Rekommendationer till byggsektorns aktörer:

·Kräv att alla leverantörer av material och entreprenadtjänster ska specificera sina anbud i arbete, material och transporter samt i förekommande fall övriga hjälpmedel.

·Meddela leverantören att en särskild lista på angivna varor kan komma att prisundersökas och för eventuell upphandling i samverkan med leverantören via näthandel på Internet.

·Inrikta upphandling entydigt på kvalitet (exempelvis resurshushållning, vattenskadesäkring) för att driva på innovationer av idéer och produkter.

·Kräv att leverantörer av byggmaterial och system redovisar kvaliteter tydligare och offentligt.

Köparna kan driva på utvecklingen och stärka sig själva genom samverkan sinsemellan. Att inleda och utveckla köparsamverkan i ständigt nya former är viktigt för byggsektorns utveckling.

Rekommendation till små byggherrar:

·Många köpare med likartade projekt kan göra en gemensam upphandling och få detta att fungera som en process genom att de tillsammans blir en kollektiv flergångsbyggherre.

Det finns metoder som stärker både beställarens kompetens och makt som köpare. LOU är ett upphandlingsverktyg för offentliga beställare, men är mycket användbart även i den privata sektorn. LOU:s kärnpunkt är att upphandla på kriterier, inte på lägsta pris, utan det pris som motsvarar kriterierna. Avsikten är därmed att driva på en ständig utveckling av säljarna. Detta medför att byggsektorn måste vara beredd att omvandla sitt sätt att fungera och att mängden företag som kan leverera önskad kvalitet och pris växer. Dynamiken som kan uppstå genom dessa öppet redovisade konkurrenskriterier förutsätter dock en kunnig köpare. LOU driver därför även på köparens utveckling av sin kompetens genom att kräva att denne definierar mätbara eller verifierbara kriterier för att ”gynna” de bästa och mest utvecklingsinriktade företagen och inte de utvecklingsobenägna, som under en viss period kan ha de lägsta priserna, men på sikt kommer att ha både högre priser och lägre kvalitet än de som effektiviserat sig. Det ligger alltså i köparens intresse att ständigt utveckla sin kompetens för att på sikt kunna göra bättre och bättre upphandlingar genom att utveckla mängden av bra leverantörer. Metoden kunde fungera generellt mycket bra för alla köpare inom byggsektorn. EG:s upphandlingsdirektiv har friare skrivningar än LOU.

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 29

 

 

Förslag:

· Anpassa LOU till EG:s upphandlingsdirektiv.

Utveckla upphandlingsmetoder

Upphandlingen skapar projektets värdekedjor och medför att byggprocessen kommer att fungera på ett visst sätt. Det är därför särskilt viktigt att inleda ett utvecklingsarbete kring upphandling. Upphandlingen bör ses som den inköpsprocess som ska lägga grunden till den byggprocess byggherren bedömt lämplig för att få rätt slutresultat. Byggherrens upphandling – eller snarare inköpsprocess – måste ske efter en utvecklad och genomtänkt strategi. Här behövs ett stort utvecklingsarbete kring hur upphandlings- och byggprocess- modeller flätas samman.

Den offentliga, landstings- och kommunorienterade beställar- kompetensen har objektivt sett bäst förutsättningar att utvecklas till en förebild för andra aktörer och därmed att förändra den rådande byggkulturen. De offentliga beställarnas samlade köparmakt är stor. 1997 upphandlade de tillsammans över 40 procent av byggsektorns samlade materialvärde. (se Kapitel 4). Inom denna grupp kan särskild vikt kan läggas vid offentliga beställare inom landsting och kommuner. Detta av fyra skäl:

·Byggsektorn verkar alltid på en lokal marknad och bygger upp lokala kulturer av praxis. Det är därför på den lokala nivån som förändringar kan och måste slå igenom.

·Offentliga beställares upphandling ger underlag för den lokalt präglade debatten genom att beslut förankras politiskt. Denna debatt kan förändra samtliga aktörers inställning och agerande, inte minst beställaren själv. Särskilt kommer krav att ställas på kompetens hos beställarens ombud att tydligt redovisa projektens konsekvenser i tidiga skeden.

30 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

·Offentliga beställares upphandling lyder under offentlighets- principen, vilket medför att rutiner, utvärderingar och ny-tänkande blir tillgängliga och kan användas av samtliga intres-serade aktörer.

·Offentliga beställare kan genom ägardirektiv förmås att agera samfällt och detta även över regiongränserna.

Den offentliga sektorn bör introducera innovativa upphandlingsformer av byggtjänster för att förändra byggsektorns sätt att fungera som helhet. I Byggkostnadsdelegationens rapport om Partnerskap visas nya metoder att utveckla upphandlings- och byggprocess.

Rekommendationer till offentliga beställare:

·Pröva partnerskap med en konstellation av aktörer

·Pröva processmodeller där design, produktion och förvaltning integreras.

·Pröva samarbetsprojekt med privata konsultföretag som arbetar med avancerad upphandling för kunders räkning inom olika branscher och därmed sprider upphandlingmetoder mellan branscherna. Starkt kommande inriktningar för detta är Internet- handel.

·Pröva samarbetsprojekt med köpare på andra offentliga nivåer och med privata köpare/byggherrar för att öka köparmakten vid varje upphandlingstillfälle och sprida upphandlingsmetoder inom köpargrupperna.

·Pröva att samla och offentliggöra kriterier som använts vid offentliga upphandlingar. Dessa visar leverantörerna vad de ska eftersträva att utveckla

Industriellt byggande

En starkare övergång till industriellt byggande är gynnsam för god kvalitet och låga kostnader, då detta ökar möjligheten att bättre styra processerna inom värdekedjan och kontrollera resultaten. En övergång till industriellt byggande bör därför även förstås som en övergång till mer rationellt samordnade processer, inte som en övergång till ny byggteknik, även om detta kan vara konsekvenser eller förutsättningar.

Ett ökat inslag av industriellt byggande skärper alla medverkande aktörers effektivitet. Samordning, planering och styrmedel tvingas öka kraftigt. Det industriella byggandet driver alltså fram mer rationella arbetsprocesser bland andra aktörer i värdekedjan långt från fabrikerna.

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 31

 

 

Integrering av design, produktion och förvaltning blir en självklarhet för att hantera riskerna på byggplatsen och riskerna i den färdiga byggnaden. Detta kräver nytänkande hos samtliga aktörer i byggsektorn, som därför bör öka flödet av innovationer inifrån de egna företagen.

Rekommendation till byggsektorns företag:

·Forma en innovationsstruktur med rutiner och ansvar i företagen. Innovationer avser arbetsredskap, tekniska lösningar, uppläggning av arbete med ökad makt och ansvar genom decentralisering av beslut, andra karriärvägar som öppnas i innovationsstrukturen mm. Utse en innovationsansvarig i varje företag. Detta kan ingå i företagens kvalitetssystem för ständiga förbättringar.

Ur byggteknisk synpunkt stannar den industriella inriktningen dock oftast av vid utveckling av stommen. Installationsdelen har inte ingått i utvecklingen i de projekt Byggkostnadsdelegationen följt. Ur produktionssynpunkt blir därmed både kostnader och kvalitet svåra att kontrollera genom den konflikt som uppstår mellan prefabindustrin för stommen och installationshantverket på byggplatsen.

Ur förvaltningssynpunkt ökar risken för att stomme och installa- tioner inte samverkar utan motverkar varandra. Det ligger därför i både fastighetsägarnas och leverantörernas intresse att driva fram bättre lösningar på dessa frågor.

Rekommendation till köpare:

·Pröva köparsamverkan mellan byggherrar och stora entreprenadföretag inom särskilt angelägna utvecklingsområden. Dessa kan avse ökad övergång till industriellt byggande av byggdelar som kräver en annan tvärfacklig sammansättning av leverantörerna och inleds först om en stor marknad blir synlig.

Nya aktörer och aktörsroller

Köparnas nya agerande att kräva kvalitet och pris uppmuntrar leveran- törerna att skapa varumärken. Leverantörerna av varor och tjänster bör även själva inleda denna trend genom att redovisa de olika kvaliteter de kan

32 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

lämna och till vilket pris som en service till sina kunder och som garanti vid köp. Varumärken är särskilt lämpliga för nya nätverk av leverantörer med industriell produktion för att påvisa fördelarna med deras produkter.

Innovativa produkter och tjänster får därmed lättare att nå kunderna på marknaden.

Rekommendationer till leverantörer:

·Leverantörer kan kombinera sig över skrågränserna och erbjuda mer sammansatta produkter i fasta nätverk eller kedjor, regionalt och nationellt.

·Leverantörer måste marknadsföra sig bättre genom varumärken och utnyttja egna och andras media effektivare. Detta kan innebära att starta egna media i form av tidningar eller hemsidor, utveckla fast utställningsverksamhet och använda Bomässor som plattformar för marknadskontakt.

·Leverantörer måste finna bättre vägar att få slutomdömen från alla köpare för att kunna utvecklas och nå fler möjliga kunder.

Genom att använda sig av befintlig industriell produktionskompetens från ”fel bransch” kan nya byggprodukter prövas och utvecklas tämligen snabbt. Samtidigt blir kostnaderna för investeringar i maskinpark och lokaler nära noll. Produkterna når därmed marknaden snabbt. Avancerad industri inom andra branscher har i vissa fall tillverkande leverantörer, som kan övergå till att helt eller delvis även producera material för byggsektorn. Övergången är förvånansvärt enkel och naturlig.

Teknikupphandlingar

En teknikupphandling är särskilt viktig, där leverantörer av material och design i vissa värdekedjor hamnat i en återvändsgränd och inte kan hitta ut på egen hand, samtidigt som marknaden behöver speciella nya produkter eller processer. En teknikupphandling från köparnas sida kan bryta detta status quo och utveckla dessa gamla värdekedjor eller bidra till att helt nya uppstår.

Inom byggsektorn finns många akuta områden där sådana återvändsgränder har uppstått. Det drabbar byggsektorns kunder med

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 33

 

 

dålig kvalitet och höga priser. Det vore naturligt om köparna gjorde gemensam sak och samlades i teknikupphandlingar för att driva fram bättre lösningar.

Ett särskilt angeläget och eftersatt område är ombyggnads- processen. Inom detta potentiellt stora marknadsområde råkar även byggsektorn fungera mest ineffektivt. (Se Kapitel 4). Teknikupp- handlingar kan avdramatiseras och göras enklare för att kunna rikta sig till två huvudgrupper av småföretag. Detta syftar både på småföretag som byggherrar/ fastighetsägare och småföretag som leverantörer av varor och tjänster.

Fastighetsägarna bör samlas för att lösa gemensamma problem kring process och/eller byggteknik genom att prova teknikupphandlingar.

Rekommendationer till fastighetsägare :

· Följande teknikupphandlingar är särskilt viktiga:

1)effektiv ombyggnadsprocess för stambyten. Inriktningen bör vara på resurshushållning, kretslopp och låga förvaltningskostnader genom utbytbarhet och vattenskadesäkring. Detta ger lägre boende- och förvaltningskostnader.

2)effektiv ombyggnadsprocess med avseende särskilt på miljon- programområden. Den rationella uppbyggnaden av hus och lägen- heter ger stora möjligheter till lika rationella ombyggnadsmodeller om leverantörerna av varor och tjänster kan omgruppera sig, samverka och utveckla sina värdekedjor för större kundnytta. Detta skulle sänka boendekostnaderna efter ombyggnad.

Inriktningarna kan eller bör kombineras. Med tanke på frågans vikt ur resurshushållningssynpunkt bör staten finansiera minst hälften av kostnaderna för teknikupphandlingarna och fastighetsägarna åter- stoden. Ombyggnadsprocesserna ska därefter följas och utvärderas i verkligheten av samtliga aktörer inklusive förslagsställarna i samarbete och med tekniska högskolor. Ett inslag bör vara managementinriktning, för att kunskaper kring styrmedel och processer från övrig industri ska flöda in i byggsektorn.

Övriga inslag bör vara att befintliga värden i bostadsbeståndet hanteras med varsamhet och att de boende som slutkunder ges plats i processen. Denna samverkan med befintliga kunder ger också stora möjligheter att utarbeta nya modeller för hur byggsektorns allmänna anpassning till slutkundens krav på kostnad och kvalitet kan fungera.

34 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

Byggsektorns anpassning till sina kunder innebär att bostäderna fungerar väl. En särskilt utsatt kundgrupp i det fallet är studenter, som på omkring 20 kvadratmeter ska kunna arbeta enskilt och i grupp, sova och äta under två till tre års tid. Med dagens satsningar på utbildning runtom i landet och de ökade behoven av studentbostäder kring gamla och nya högskoleorter, får detta ses som särskilt viktigt för fastighetsägare att lösa med hjälp av främst arkitektkåren och byggsektorns producenter.

Rekommendation till fastighetsägare:

·Genomför en teknikupphandling av bostadslösningar för studenter. Upphandlingen bör grundas på en integrering av aktörer som representerar design, produktion och förvaltning för att byggbara och ekonomiskt rimliga lösningar ska åstadkommas.

Vägar mot en ökad dynamik i byggsektorn

Byggsektorn har under lång tid verkat under ett svagt omvandlingstryck. Det svaga omvandlingstrycket mot företagen har försvagat incitamenten hos företagsledningarna att införa konkurrens-strategier där produkt- och organisationsinnovationer är viktiga inslag.

Den viktigaste orsaken till det svaga omvandlingstrycket mot företagen är att samtliga aktörer i byggsektorn, inklusive slutkonsu- menterna, i sin roll som köpare har haft en svag ställning gentemot säljarna. Det beror på att köparna i de olika leden i värdekedjan under lång tid haft höga kostnader för skaffa sig information och kunskap om olika leverantörers produkter och tjänster (transaktionskostnader). Höga transaktionskostnader gör att det krävs stora prissänkningar eller kvalitetshöjningar på produkterna för att det ska vara lönsamt för en köpare att byta säljare. Följden har blivit att säljarna har haft svaga incitament att åstadkomma sänkta produktions- och disitributions- kostnader. Detta på grund av att osäkerheten har varit stor om de sänkta kostnaderna räcker för att attrahera tillräckligt många nya köpare. Innovationsprocessen har därmed blivit särskilt riskfylld i byggsektorn.

Sänkta transaktionskostnader för köparna i byggsektorns alla led, inklusive slutkonsumenterna, kommer att leda till att köparna lättare kan spela ut företagen mot varandra. Därmed ökar incitamenten för

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 35

 

 

företagsledningarna att införa dynamiska konkurrensstrategier. Den ökade betydelsen av Internethandeln kommer att sänka transaktions- kostnaderna för köparna. Att datorutbredningen och datormognaden i Sverige är hög i kommer att förstärka betydelsen av Internethandeln.

Staten har flera möjligheter att stimulera utvecklingen mot en dynamisk konkurrens i byggsektorn. Viktiga medel är att utnyttja rollen som stor köpare, ägare av byggrelaterade företag, som ansvarig för den statliga innovationspolitiken samt som konkurrensbefrämjare.

När det gäller konkurrensbefrämjande åtgärder, åtgärder som rör ändrade eller förstärkta roller hos olika köpare och beställare i bygg- sektorn och möjligheterna till teknikutveckling i byggsektorn så har dessa diskuterats redan.

Vad som återstår att diskutera är vad som kan skapa ett innovations- klimat och vilka förutsättningar som behövs för en ökad innovations- benägenhet i byggsektorn. Innovationspolitiken är viktig för att stimulera en dynamisk konkurrens i byggsektorn.

Skapa en innovationspolitik!

Innovationer är en av de viktigaste drivkrafterna bakom dynamisk konkurrens och ekonomisk tillväxt. För byggsektorn är innovationer särskilt viktiga för att byggandet ska effektiviseras. Det är därför viktigt att staten skapar ett innovationsklimat genom en innovationspolitik som kan stödja byggsektorns egna strävanden. En innovationspolitik bör profilera vikten av innovationer inom byggsektorn både nationellt och inom EU.

Viktiga aktörer i det nationella och regionala innovationssystemet är företag, kunder, högskolor, forskningsinstitut och staten i rollen som delfinansiärer av vissa processer som drivs i innovationssystemen. Små innovatörer kan missgynnas av statliga myndigheter finansieringskrav. Befintliga aktörer i byggssektorn vägrar ofta ingå i samfinansiering och samarbete med små innovatörer. Därmed får de nya innovatörerna inte utvecklingsstöd av staten heller, varför innovationen aldrig prövas. Ett annat hinder är att bedömningen av dessa små innovatörers idéer oftast görs av ”sakkunniga” som inte är objektiva utan representerar de befintliga företagen. Små innovatörer skulle gynnas av att behandlas på en nationell nivå och inte på en lokal nivå, där det kan finnas ett motstånd från befintliga aktörer mot innovationer.

Kopplingen mellan byggsektorn och innovationssystemet är svagt utvecklat. Det gäller framförallt kopplingen mellan de små företagen, de

36 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

aktörer som köper deras produkter samt högskolor och forskningsinstitut. Staten kan stimulera en närmare koppling mellan byggsektorn och det nationella och regionala innovationssystemet på flera olika sätt.

Förslag:

·Initiera ett långsiktigt program för en innovationspolitik för byggsektorn på samma sätt som NUTEK för närvarande driver innovationsstödjande program för andra industrisektorer. Programmet bör kännetecknas av att det ska stödja lärprocesser mellan olika aktörer i byggsektorn och i det nationella och regionala innovationssystemet. Kontakter mellan köpare, säljare och forskare ska stimuleras. Finansieringen av insatserna ska delas mellan staten och de medverkande företagen. De erfaren- heter som nås i lärprocesserna ska spridas till andra företag i byggsektorn.

·Ge uppdrag till Industriella Utvecklingscentra (IUC) att i samarbete med tekniska högskolor, innovatörer och företag utveckla nya byggsystem och produktionsprocesser.

Stimulera forskning och utveckling

Forskning och utveckling är ett eftersatt område i byggsektorn i jämförelse med annan insustri. Staten har en roll att stimulera satsningar på forskning i byggsektorn.

Förslag:

·Ge Byggforskningsrådet i uppdrag att i samarbete med övriga offentliga och privata forskningsorgan inom byggsektorn finna gemensamma vägar att föra ut och tillämpa forskningsresultat.

·Verka för att ett tvärfackligt forskningsprogram kring integrering av design, produktion, konkurrens och förvaltning utvecklas i samverkan mellan byggsektorn, universitet och högskolor.

·Stimulera användningen av IT som verktyg. Exempel är att utveckla 3D-IT som verktyg för att utveckla ”modellbyggandet” i dator och förbättra samordningen och öka förståelsen mellan olika aktörer i byggprocessen. Detta skulle minska antal byggfel och därmed kostnader men ökar kvalitén i byggandet.

SOU 2000:44

Sammanfattning och förslag 37

 

 

Statliga satsningar på utbildning och kompetens

Innovationer innebär att nya krav ställs på företagets organisation av sin produktion. Den accelererande takten i den tekniska utvecklingen kräver en snabb förnyelse av utbildningen och högre grad av integ- rering med näringslivet. Större krav ställs på kommunikationen mellan enheter på företaget liksom personalens förmåga att förmedla information, att förstå kundönskemål samt optimalt utnyttja tillgänglig teknik. Utbildning och kompetens är därför centralt för en företagsstrategi för ökad konkurrenskraft

Förslag:

·Delegationen anser att Högskoleverkets förslag att bättre integrera utbildningen av civilingenjörer, lantmätare och arkitekter vid de tekniska högskolorna är viktigt. En kompletterande inriktning mot byggherrens roll bör införas på högskolorna. Utbildningen och forskningen bör utvecklas i riktning mot ett större inslag av ekonomi.

·Lärarkompetens är viktigt vid utbildning av studenter vid universitet och högskolor. Inrätta fler tillfälliga professurer för yrkesverksamma vid högskolorna.

Stimulera innovationer i rollen som köpare

Staten kan stimulera innovationer och dynamisk konkurrens genom sin roll som köpare inom byggsektorn. Detta kan avse medveten upphandling av innovativa lösningar kring processer och produkter och göras i innovativa samarbetsformer typ partnering eller samfinansiering med privata företag. Upphandlingen bör grundas på att nå innovativa svar på problem som identifierats som särskilt konserverande. Ett sådant exempel är att upphandla små företag bland entreprenörer, installationsentreprenörer och materialtillverkare och integrera deras kunskap tidigt i projekten, samt att följa och dokumentera detta med forskare. Teknikmässor eller Bomässor bör ha starka inslag av innovationer där köpare kan se demonstrationsexempel och föra en dialog med byggsektorns aktörer.

38 Sammanfattning och förslag

SOU 2000:44

 

 

Förslag:

·Använd offentlig upphandling innovativt. Upphandlingarnas metoder och resultat ska spridas. Ett exempel på innovativa metoder är teknikupphandlingar.

·Teknikupphandlingar i innovativt syfte kan med fördel tillämpas vid Bomässor. Om statliga medel används vid bomässor skall det ställas krav på teknikupphandling av flerfamiljshus som syftar till goda bostäder till låga kostnader.

SOU 2000:44

Varför en byggkostnadsdelelagtion? 39

 

 

1 Varför en byggkostnadsdelegation?

1.1Byggsektorns roll i samhället

Byggsektorn är på ett eller annat sätt närvarande i det mesta vi företar oss i det vardagliga livet. Det är byggsektorn som ser till att vi har bostäder, arbetsplatser, skolor, vägar, broar, el, vatten och avlopp. Vilka aktiviteter vi människor än tar oss för så inbegriper dessa direkt eller indirekt tjänster eller produkter som byggsektorn har levererat.

En stor del av befolkningen ar arbetstagare i företag som direkt eller indirekt har anknytning till byggsektorn. Byggverksamhet utförs av olika producentkategorier, främst byggnadsföretag, bygghantverksföretag samt statligt och kommunalt byggande i egen regi. Det totala antalet sysselsatta i byggindustrin var 225 0001 år 1998, av dessa är 15-20 procent egna företagare. Om man dessutom räknar in arkitekter, konsulter, transportföretag och anställda i bygghandeln blir antalet ännu större.

Vare sig vi vill det eller inte så påverkas vi av hur byggsektorn fungerar. Som hyresgäster, småhusägare eller medlemmar i bostads- rättsföreningar märker vi av byggsektorn, bland annat genom våra boendekostnader. Vi använder drygt 30 procent av våra inkomster till boende. Kostnaderna för att bygga märks också genom den skatt vi betalar för att finansiera vägar, broar, kommunala bostäder, kyrkor, skolor och andra nyttigheter.

Byggsektorn är alltså inte bara byggföretagen och dem som är an- ställda i dessa. Utan byggsektorn har en central roll i samhället som på ett eller annat sätt angår oss alla. Byggproduktionens andel av BNP, det vill säga summan av byggnadsinvesteringar och underhållskostnader, har de senaste årtiondena legat mellan 10 och 15 procent. Efter nedgången i byggandet låg byggandets andel av BNP på 6,6 procent år 1998. Drygt hälften av samhällets totala bruttoinvesteringar utgörs av investeringar i byggnader och anläggningar. Den totala byggverksamheten, det vill

1 SNI 45 i Nationalräkenskaperna, SCB

40 Varför en byggkostnadsdelelagtion?

SOU 2000:44

 

 

säga. summan av byggnadsinvesteringar och kostnader för underhåll av byggnader och anläggningar, uppgick 1998 till 195 miljarder kronor.2

Byggsektorn har inte bara en central roll i samhället, den har dess- utom en speciell roll. För det första är den i hög grad en inhemsk industri som i liten utsträckning är konkurrensutsatt. För det andra är den mycket konjunkturkänslig. En nedgång i ekonomin märks starkt i byggsektorn. När till exempel realinkomsterna minskar minskar också efterfrågan på byggtjänster. Minskade realinkomster och höga räntor minskar efterfrågan på bostäder och fastigheter. En sådan spiral kan få spridningseffekter i den övriga ekonomin och till och med utlösa finan- siella kriser i banker och fastighetsbolag. När inkomsterna istället ökar tenderar byggsektorn att snabbt bli överhettad. Man kan säga att byggsektorn har en tendens att fungera som ett ankare i lågkonjunkturer och som ett lok i högkonjunkturer. En illa fungerande byggmarknad med höga byggkostnader drabbar hela samhällsekonomin.

1.2Vad är byggsektorn?

Till byggsektorn räknas i vid mening alla som bidrar till att ett bygg- nadsverk uppförs. Dessa kan vara företag som bedriver fastighets- förvaltning, byggnadsverksamhet, bygghantverksföretag, byggmateri- alindustri, byggvaruhandel, grossister, arkitekter och konsulter. Dit kan också räknas distributions- och transportföretag,

kommuner, banker och försäkringsbolag. Inte minst spelar slutkunden eller konsumenten en viktig roll i byggprocessen.

Byggsektorn kan delas in i en mängd olika marknader med sins- emellan mycket olika karaktäristiska. Marknaderna för byggtjänster och byggmaterial är bara några av de delar som tillsammans bildar det system som utgör byggsektorn. Byggprocessen omfattar förutom själva byggnationen, planering av bebyggelsen, finansiering, projektering samt förmedling och förvaltning av bostäder. Ett “grus till hus“-perspektiv, enligt figur 1.1, kan dela in byggsektorns värdekedja i olika led som i större eller mindre utsträckning påverkar bygg- och boendekostnaderna.

2 Nationalräkenskaperna, SCB

SOU 2000:44

 

 

 

 

 

Varför en byggkostnadsdelelagtion? 41

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figur 1.1: Byggsektorns värdekedja

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Under-

 

 

 

General-/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bygg-

 

 

Material

 

 

Agenter/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Grossister

 

leverantörer/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Total-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

herre

 

 

 

tillverkare

Säljare

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Installatörer

 

 

entreprenör

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En byggherre upphandlar de arbeten och material som är nödvändiga för att genomföra ett bygge. Ibland sker projektering och byggande i egen regi och ibland via konsulters projektledning eller genom byggentreprenörer. Samspelet mellan de olika aktörerna i värdekedjan och samspelet mellan byggherren och slutkonsumenten styrs av olika entreprenadformer, anbudsformer och prissättningsmetoder och be- stämmer den slutliga produktionskostnaden.

Byggsektorn är en hemmamarknadsbetonad verksamhet som styrs av nationella regler, normer och standarder. Bygg och bostadssek- torerna har traditionellt varit föremål för en mängd offentliga ingrepp. Dålig konkurrens, bristande effektivitet och höga byggkostnader är ett återkommande tema i den statliga utredningsverksamheten.

Som en konsekvens av dessa har under senare år därför förändringar skett i form av omregleringar. Nya spelregler skapades. De nya spelregler som stat och myndigheter införde under början av 90- talet råkade sammanfalla med en konjunkturnedgång med avmattning på fastighetsmarknaden. Spelreglerna var exempelvis minskade och förenklade byggregler och byggherrens uttryckliga ansvar för byggnaders tekniska egenskaper fastslagen i Plan- och Bygglagen (PBL), samt skärpta konkurrensregler. För bostadsbyggandet lades minskade subventioner till. Kombinationen av förändrade spelregler och konjunkturnedgången minskade bostadsbyggandet, men öppnade också vägar för ett systemskifte i byggsektorn.

De nya spelreglerna blottlade samtidigt grundläggande problem i byggprocessen som gäller oavsett typen av byggande. Förutsättning- arna för en omvandling i byggsektorn finns numera. Det förutsätter att spelreglerna behålls så att den långsamma och traditionstyngda byggsektorn ges tid att ställa om och inte uppmuntras att återgå till gamla vanor.

De underliggande problemen i byggprocessen är fragmenteringen av aktörerna i värdekedjan och därmed fragmenteringen av byggprocessen som sådan. Det hindrar hela kedjan och processen från att samverka för leverera rätt produkt till rätt pris. Många lösningar på olika delproblem har utvecklats och blivit rutiner i många företag. Men lösningarna berör endast smärre delar av aktörernas enskilda bidrag i byggprocessen. De enskilda lösningarna kan inte förändra hela

42 Varför en byggkostnadsdelelagtion?

SOU 2000:44

 

 

byggprocessen eftersom de inte rår på den underliggande värdekedjan. Byggsektorns utveckling kräver en samtidig förändring både av byggprocessen och av byggsektorns värdekedjor. När det gäller att förändra värdekedjorna är konkurrenspolitiken ett verktyg som kan synliggöra priser och sanera rabattfloran. Byggprocessen kräver aktörernas omställning till en ny byggprocess som bygger på samverkan och gemensamt ansvarstagande för att tillfredsställa slutkundens behov av bostäder.

1.3Direktivet

Vid regeringssammanträde den 9 maj 1996 (Dir. 1996:38) beslutades att tillsätta en särskild byggkostnadsdelegation.3 Byggkostnadsdelegationen skall i samarbete med byggsektorns aktörer aktivt arbeta för långsiktigt sänkta produktions- och förvaltningskostnader för bostäder och därmed lägre boendekostnader. Man skall också samråda med berörda verk och sektorsorgan när det behövs. Därigenom skapar man förutsättningar för en ökad efterfrågan på bostäder vilket i sin tur ger förutsättningar för en ökad sysselsättning i byggbranschen. Delegationen har följande uppdrag:

·främja nytänkande inom byggbranschen och initiera forskning och utveckling kring ny byggteknik och nya byggprodukter,

·initiera nya planerings-, entreprenad- och upphandlingsformer som främjar konkurrens och kvalitet,

·skapa ett statistiskt baserat uppföljningssystem som syftar till att motverka vinstöverflyttningar mellan byggsektorns delsektorer,

·verka för att ta bort tekniska och administrativa hinder som motverkar lägre byggkostnader,

·verka för långsiktigt ökad konkurrens på byggmarknaden.

Delegationen skall arbeta för att kostnadsaspekten beaktas i nya och pågående byggforskningsprojekt. Man skall också verka för att nya projekt kring byggteknik och byggprodukter kommer till stånd. Speciellt skall delegationen planera och kostnadsberäkna ett genomförande av en teknikupphandling med nya byggsystem som redan vid måttlig volym kan ge betydande produktionskostnadssänkningar. Målsättningen skall vara att uppnå en sänkning av entreprenadkostnaden med 25%.

Delegationen skall i samverkan med branschens parter undersöka möjligheterna att skapa nya planerings-, entreprenad- och upphand- lingssystem som ger förutsättningar för långsiktigt sänkta byggkostnader

3 I Bilaga 1 finns direktivet i sin helhet.

SOU 2000:44

Varför en byggkostnadsdelelagtion? 43

 

 

med bibehållen funktion och kvalitet. Målsättningen är att skapa ett system som premierar produktutveckling, god kvalitet, god miljö, låga kostnader, helhetssyn och funktionstänkande utgående från byggnaden som system.

Delegationen skall undersöka om det finns tekniska och administra- tiva hinder som motverkar en utveckling mot långsiktigt lägre bygg- produktionskostnader. Det kan till exempel vara hinder i tillståndspro- cessen eller administrativa hinder för import av billigare byggprodukter. Speciellt skall delegationen studera hur konkurrens och prissättning fungerar för de byggmaterial som under senare år haft den mest ogynnsamma utvecklingen.

Det står delegationen fritt att lägga fram förslag som syftar till en långsiktigt ökad konkurrens på byggmarknaden.

1.4Vad är byggkostnader?

Byggkostnader som begrepp förekommer i många olika betydelser. I statistiska publikationer från SCB och andra använder man sig vanligen av termen produktionskostnad. Då menar man alla kostnader som en byggherre måste bestrida för att huset till slut skall stå på plats. Förutom själva kostnaden för att uppföra byggnaden tillkommer också utlägg för tomten och grundläggning, konsultarvoden och räntor m.m.

Begreppet byggkostnad förekommer också i olika sammanhang. Termen är liktydig med entreprenadkostnad. I figur 1.2 nedan redogörs för skillnaderna för de båda kostnadsbegreppen.

44 Varför en byggkostnadsdelelagtion?

SOU 2000:44

 

 

Figur 1.2: Produktions- och byggkostnader

Produktionskostnad

Moms 19%

40%

Byggherrekostnad inkl.

Markförvärv och kommunala

avgifter 21%

11%

25%

60%

6%

5%

13%

Källa: Byggentreprenörerna

Byggkostnad

 

Transport 8%

 

Maskiner 5%

 

Omkostnader 6%

 

Material 41%

 

Tjänstemän 11%

 

UE-hantverkare 8%

Löne-

 

kostnader

TBM m fl.

 

(Byggnadsarbetare) 21%

 

1.5Hur kan byggkostnader sänkas?

Om byggkostnaderna ska kunna sänkas måste man betrakta samtliga led och skeden i byggprocessen. Det innebär att samtliga aktörer som är inblandade vid byggproduktion har ett ansvar. Till att börja med är det byggherrens juridiska och ekonomiska ansvar att ett projekt genomförs till rätt kvalitet och kostnad. Det är därför kundens behov och betalningsvilja som ska vara styrande för den slutliga produktions- kostnaden. När det gäller moms så utgör denna 19 procent av produktionskostnaden. Momsen bestäms exogent av staten och kan därför inte påverkas av de aktörer som är inblandade i produktionen. När det gäller mark och kommunala avgifter så kan dessa kostnader variera mellan olika kommuner. Vi har därför studerat utvecklingen på detta område av de offentligt bestämda kostnaderna. Kostnaderna för material och arbete är under direkt påverkan av entreprenörer och byggmaterialindustrin. Hur dessa bestäms är direkt beroende av hur konkurrensen och byggprocessen fungerar. Även lönekostnaderna bestäms till följd av hur konkurrensen och byggprocessen fungerar. Den tekniska utvecklingen kan ge effekter på hela den kostnad som är byggkostnad. Teknikutveckling kan innebära såväl nya produkter som effektivare produktionsmetoder och arbetsorganisationer. Det kan skapa såväl nya aktörer som effektivare befintliga aktörer. Teknikutvecklingen

SOU 2000:44 Varför en byggkostnadsdelelagtion? 45

kan både skärpa konkurrenssituationen och ge en effektivare byggprocess.

Byggkostnadsdelegationens uppdrag kan formuleras i ett närings- politiskt perspektiv. Om byggsektorns konkurrenskraft ska öka krävs en högre innovationsbenägenhet och teknisk utveckling. Dåligt fungerande marknader med bristande konkurrens kan utsättas för en strukturomvandling om konkurrenskraften ökar. Konkurrenskraft och strukturomvandling är drivkrafter för ekonomisk tillväxt och kan också ge en effektivare byggsektor. En effektivare byggsektor kan, under förutsättning att det finns rationella köpare och beställare, i sin tur ge lägre bygg- och boendekostnader. Delegationens uppgift är att finna åtgärder och verktyg som kan understödja denna omvandlingsprocess.

1.6Från byggsekt till byggsektor

Trots byggsektorns tunga samhällsintresse har byggsektorn inte förmått anpassa sig till kundernas och marknadens krav. Man bygger inte för hela marknaden, utan inriktar sig främst mot betalningsstarka kundgrupper. Om byggsektorn ska lyckas anpassa sig till sina kunders önskemål och betalningsvilja måste den leverera en produkt slutkunderna på marknaden vill och kan betala för. Det innebär att en ny syn måste anläggas på hur byggsektorns värdekedjor bildas och fungerar i ett byggprojekt för att därmed inleda en utveckling mot ökad effektivitet och lönsamhet för att nå största kundnytta. I annat fall negligeras marknaden, det vill säga kundernas krav och köpvilja ses som oväsentlig för produktionen.

Byggsektorn hindras av bristen på pristransparens att utveckla styrsystem för hur dessa värdekedjor för byggprojekt ska väljas genom upphandling samt organiseras, samordnas och utvecklas. Bristen på transparens av pris och kvalitet i de ingående leverantörernas kalkyler gör det omöjligt. De värdekedjor som uppkommer på dessa sätt genom upphandling skapar inte bästa kvalitet och pris för kunden.

En ökad konkurrens i byggsektorn kräver med nödvändighet också en förändrad byggprocess. Byggprocessen befäster dagens strukturer på marknaderna. Marknadsstrukturen och den bristande konkurrensen försörjer i sin tur byggprocessen. I ett mer långsiktigt perspektiv krävs också nya aktörer om det även skall ske en strukturomvandling i branschen. Denna dynamiska konkurrens kräver innovationer i både produkter och arbetsorganistioner.

Trots nya spelregler kan man konstatera att gamla strukturer kvarstår, även om aktörernas beteende på marknaderna i vissa avseenden har ändrats till det bättre. En alltmer ökande påverkan utifrån

46 Varför en byggkostnadsdelelagtion?

SOU 2000:44

 

 

syns i form av ändrade förutsättningar i omvärlden. Byggsektorn har av tradition och regleringar hittills varit inhemsk. EU-medlemskapet har inte ännu nämnvärt ökat den internationella konkurrensen och höjt omvandlingstrycket. Dock kan produktionsfaktorernas ökade rörlighet och den tilltagande globaliseringen även ändra förutsättningarna för byggsektorn. Utveckling av informationsteknologin och ny teknik kan även innebära ytterligare steg från en inhemsk till en konkurrensutsatt sektor.

Om ingenting görs för att stimulera fram en utveckling mot högre innovationsbenägenhet och sänkta byggkostnader så kommer troligen en ny Byggkostnadsdelegation att tillsättas om låt oss säga tio eller tjugo år. En ny Byggkostnadsdelegation kan nog byggbranschen överleva. Men i värsta fall har svensk byggindustri då hamnat i bakvattnet på utländska konkurrenter på en konkurrensutsatt europeisk byggmarknad. Nu finns det faktiskt positiva tecken som tyder på att vi inte kommer att behöva bevittna detta dystra scenario. Det pågår ett förändringsarbete i många företag mot en ökad effektivitet, bland annat genom att inköpsfrågor ges en mer central roll. Det finns flera omvandlingsfaktorer i ekonomin i sin helhet som till exempel en ökad internationalisering och utvecklingen på IT-området. De europeiska byggindustrierna har också varit inhemska industrier som i dag har liknande effektivietsproblem att hantera som den svenska byggindustrin. En ökad kundfokusering och konkurrens i den svenska byggindustrin kan om staten ger goda utvecklingsbetingelser bli en internationellt konkurrenskraftig industri. Näringspolitiken kan vara med och bidra till att den svenska byggsektorn får globala och europeiska konkurrensfördelar vid denna omställning genom att ge byggsektorns olika delmarknader nya förutsättningar att fungera effektivt.

Om Byggkostnadsdelegationen ska tillföra något, utöver fler dåliga exempel på bristande konkurrens och ineffektivitet i byggsektorn, är det viktigt att anlägga ett framåtblickande perspektiv som tar fasta på vilka förutsättningar och spelregler byggsektorn måste ges för att utvecklas mot en högre grad av effektivitet och innovationsbenägenhet. Det gäller att finna lösningar som kan bryta upp gamla strukturer, kulturer och traditioner.

Det finns två dimensioner i delegationens arbete. Den ena dimensionen är statisk och tar sin utgångspunkt i hur byggsektorn ser ut i dag. Vilka problem finns det som kan hindra en effektiv produktion och distribution? Den andra dimensionen är dynamisk och beskriver hur en framtida byggsektor kan utvecklas om den utsätts för ett ökat omvandlingstryck. Den centrala frågan är vilka förutsättningar som behövs för att få till stånd en strukturomvandling och en mer konkurrenskraftig byggsektor. Byggkostnadsdelegationens arbete

SOU 2000:44

Varför en byggkostnadsdelelagtion? 47

 

 

grundar sig på en vision som förenklat kan beskrivas av följande elva punkter:

1.Byggherrar skall aktivt och i samverkan utveckla marknaden och dess aktörer mot effektivare strukturer och större mångfald. Genom att anta upphandlingsstrategier som bland annat bygger på längre planeringstider och val av ur objekts- och marknadssynpunkt, rätt byggprocess-, entreprenad- och upp- handlingsform kan det samlade målet i form av lägre bygg- och livscykelkostnader för projektet uppnås. Genom uppföljning och analys av genomförda projekt kan kunskapsåterföring bilda underlag för det framtida utvecklingsarbetet. Byggherrens kompetens avgör dennes köparmakt! (Se Kapitel 4, 5)

2.Byggsektorn skall utvecklas till en industrisektor jämförbar med andra industrisektorer. Byggsektorn skall tillfredsställa alla kunders behov. Till exempel bygger bilindustrin bilar i olika prisklasser. (Se Kapitel 5, 6)

3.Konkurrens ska råda i värdekedjans samtliga led.

Byggsektorns värdekedja skall vara öppen och i alla delar visa synliga och mätbara värden. Det innebär att priser och kostnader är möjliga att se och värdera för samtliga köpare. (Se Kapitel 3,4,5,7)

4.Byggsektorn skall arbeta kundorienterat och tillfredsställa kundens behov och önskemål. Kunden är den som betalar och ska ges möjlighet att bestämma kvalitet och design. (Se Kapitel 5, 6, 7)

5.Byggsektorns effektivitet och produktivitet kan öka genom högre grad av tvärfacklighet och samarbete över skrågränser.

Detta gäller på många nivåer. Design, produktion och förvaltning måste integreras i tidiga skeden. Viktiga aktörer som material- tillverkare och entreprenörer av olika slag måste delta i utformning av projekt. Inom produktionen måste gränserna mellan olika slags hantverkare luckras upp. (Se Kapitel 5)

6.Byggsektorn skall utvecklas mot att uppfylla ställda miljö- och kvalitetsmål samt lägre livscykelkostnad. Anbud skall alltid omfatta särredovisade material-, arbets- och hanteringskostnader men även uppgifter om kostnader för byggnadens drift och underhåll. (Se Kapitel 5, 6)

48 Varför en byggkostnadsdelelagtion?

SOU 2000:44

 

 

7.Föreskrivande led, arkitekter och tekniska konsulter skall ansvara för optimerat resultat av sitt arbete i värdekedjan genom att förena tvärfackligt kunnande med spetskompetens, synliga samt mätbara värden för kunden. I tidiga skeden sätts oftast kostnads- och kvalitetsramar. Synliga och mätbara priser och kvalitet på komponenter och material är nödvändig information vid projektering. (Se Kapitel 5)

8.Staten skall skapa tydliga och varaktiga spelregler som syftar till att stödja utveckling av byggsektorn. Spelreglerna ska stärka förhållningssätt, relationer och samspel mellan aktörerna i värdekedjan. (Se Kapitel 2, 4)

9.Kommuner ska som en del av sin planering upprätta bostadsförsörjningsplaner. Bostadsförsörjningsplanerna ska beakta medborgarnas olika behov av upplåtelseformer, prisnivåer och mångfald. Detta ska även syfta till att utveckla konkurrensen genom att en mångfald av byggande aktörer eftersträvas. Kommu- nerna ska stödja detta med bättre planberedskap. (Se Kapitel 2, 4)

10.Offentliga byggherrar skall vid upphandling välja den upphandlings- och byggprocessform som ger det bästa resultatet i kostnad, kvalitet men även omfatta mjuka frågor. Genom samverkan och erfarenhetsåterföring genereras långsiktigt en mångfald av tjänster och produkter. Genom analys och utvärdering av genomförda projekt skapas möjlighet till kontinuerliga effektivitetsvinster som kommer alla aktörer i processen till godo. (Se Kapitel 2, 4, 5)

11.Slutkundens/hyresgästens ställning måste stärkas.

Driftskostnader har under 1990-talet ökat med över 20 procent. Genom hyresgästers aktiva medverkan i förvaltningen kan kostnader och därmed hyran sänkas. Slutkunden/hyresgästen skall ges möjlighet att välja mellan ett varierande utbud på bostäder med olika upplåtelseformer. (Se Kapitel 2)

SOU 2000:44

Varför en byggkostnadsdelelagtion? 49

 

 

1.7Slutsatser och förslag

Vilka aktiviteter vi människor än tar oss för så inbegriper dessa direkt eller indirekt tjänster eller produkter som byggsektorn har levererat. Byggsektorn är på ett eller annat sätt närvarande i det mesta vi företar oss i det vardagliga livet. Det är byggsektorn som ser till att vi har bostäder, arbetsplatser, vägar, broar, el, vatten och avlopp. Vare sig vi vill det eller inte så påverkas vi därför av hur byggsektorn fungerar. Som hyresgäster, småhusägare eller medlemmar i bostadsrätts- föreningar märker vi av byggsektorn, bland annat genom våra boendekostnader. Vi använder drygt 30 procent av våra inkomster till boende. Kostnaderna för att bygga märks också genom den skatt vi betalar för att finansiera vägar, broar, kommunala bostäder, kyrkor, skolor och andra nyttigheter. En stor del av befolkningen är dessutom arbetstagare i företag som direkt eller indirekt har anknytning till byggsektorn.

Eftersom boendekostnader har en så stor post i hushållens ekonomi kommer bygg- och boendekostnaderna att ha en stark påverkan på realinkomsterna. Därför är det speciellt viktigt att byggsektorn fungerar effektivt. Samhället måste ägna speciell uppmärksamhet åt byggsektorn och med omsorg skapa spelregler som ger förutsättningar för en utveckling mot en hög grad av effektivitet. Idag är merparten av ansvaret för detta fördelat inom fackområden på kultur-, miljö-, närings- och finansdepartementet och därmed saknas ett ansvar för helheten.

Förslag:

·För att möta byggsektorns behov av förutsättningar för utveckling föreslår Byggkostnadsdelegationen* inrättande av en särskild enhet inom ett departement med ansvar för bostads-frågor.

*Förslaget har framlagts av delegationens ordförande och vice ordförande.

Delegationen vill betona att byggkostnader endast kan sänkas genom effektivisering av allt byggande. Särskilt statliga och övriga offentliga byggherrarna har därmed ett stort ansvar. Bostadssektorn kan inte isolerat arbeta för lägre kostnader då dess andel av det totala byggandet utgör endast en mindre del av hela byggmarknaden. Det skall också betonas att även annat byggande än bostadsbyggande drabbar konsumenterna, dels via skatten när det gäller infrastrukturbyggandet, dels indirekt vid allt annat byggande. Det krävs en bättre samverkan

50 Varför en byggkostnadsdelelagtion?

SOU 2000:44

 

 

mellan konkurrens-, närings- och konsumentintressen för att lyckas sänka byggkostnaderna.

Förslag:

·Som en uppföljning av Byggkostnadsdelegationens arbete bör mål för utvecklingen av en konkurrenskraftig och effektiv svensk byggsektor sättas upp och förverkligas i samverkan mellan offentliga beställare. Byggkostnadsdelegationen föreslår att en första målsättning bör vara att minska byggkostnaderna med 10 procent, minska byggtiderna med 10-20 procent och att minska kvalitetsfelen med 20 procent. Därigenom kan förutsättningar skapas för lägre bygg- och boendekostnader samt större marknader skapas för byggsektorns företag.

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 51

 

 

2Hur byggs det och till vilka kostnader?

2.1Bygginvesteringarnas utveckling

Byggproduktionens andel av BNP har under de senaste årtiondena legat omkring 12 procent för att under 90-talet sjunka och låg 1998 på 6.6 procent. Under 1998 uppgick den totala byggverksamheten till omkring 195 miljarder kronor. Detta är summan av bygginvesteringar och underhåll av byggnader, vägar och anläggningar.

Byggnadsinvesteringarna uppgick till 106,2 miljarder kronor år 1998, varav bostadsinvesteringarna var knappt 25,4 miljarder kronor och byggnadsinvesteringar utanför bostadssektorn var 80,8 miljarder kronor. Av det sistnämnda utgjorde väg- och anläggningsinvesteringar 34,2, övrigt husbyggande 37,8 och industri 8,7 miljarder kronor. Produktionsvolymen för reparationer och underhåll uppgick till 89,2 miljarder kronor samma år. Knappt 55 procent (106,2 miljarder kr) utgjordes av alltså av investeringar och resterande 45 procent (89,2 miljarder kr) av underhåll.4

2.1.1Byggandets inriktning

I diagram 2.1 visas nybyggnad av lägenheter i flerbostadshus och småhus 1955-1998. I slutet av 1960-talet påbörjades fler än 100 000 lägenheter årligen. Från början av 1970-talet minskade bostads- byggandet kraftigt. Under 1970-talets senare hälft halverades bostads- byggandet och i mitten av 1980-talet var antalet påbörjade ägenheterl färre än 30 000. Under senare hälften av 1980-talet sköt byggandet fart igen med toppnotering 1990 med knappt 70 000 lägenheter. Under första hälften av 1990-talet minskade bostads-byggandet dramatiskt och antalet påbörjade lägenheter sjönk från 70 000 år 1990 till knappt 12 000 år 1995.

4 Nationalräkenskaperna, SCB

52 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Diagram 2.1: Nybyggnad av lägenheter i flerbostadshus resp. småhus - färdigställda 1955-1998

Under 1:a - 4:e kvartalet 1999 påbörjades nybyggnad av hus med sammanlagt ca 15 000 bostadslägenheter. Detta innebär en ökning med 20 procent jämfört med samma period 1998. Under 1:a - 4:e kvartalet 1999 färdigställdes nybyggnad av hus med ca 11 700 lägenheter, vilket är en ökning med 2 procent jämfört med 1998. Den uppåtgående trenden väntas hålla i sig.

Även antalet ombyggda lägenheter ökar. Under 1:a - 4:e kvartalet 1999 påbörjades ombyggnad av ca 16 700 lägenheter i flerbostadshus. Det är en minskning med 13 procent jämfört med 1998. Antalet färdigställda lägenheter i ombyggda flerbostadshus 1999 var ca 22 984, en ökning med cirka 23 procent mot 1998.

Under 90-talet har ROT-andelen ökat jämfört med nyproduktionen. Merparten av omsättningen i bostadssektorn ligger numera i ombyggnad och underhåll. ROT-sektorns påverkan på kostnadslägen för material och tjänster är därför stor idag. I framtiden kan dess påverkan bli ännu större. I det befintliga bostadsbeståndet finns en stor potentiell byggmarknad.

Antalet bostäder i det befintliga beståndet var 1998 omkring 4.2 miljoner. Underhållsbehovet i dessa är mycket större än vad de arbeten som läggs ner på det idag. Som ett exempel kan nämnas att 95% av miljonprogrammets bostäder i flerbostadshusen inte bytt stammar ännu

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 53

 

 

trots att husen är 30-40 år gamla. I småhus med värdeår 1956 har endast 2.5 procent bytt stammar från och med 1966 och senare.

Enligt statistik från SCB behöver omkring 300 000 000 kvadrat- meter bostadsyta i småhus och flerfamiljshus byta stammar. Under 90- talet har i genomsnitt 30 000 lägenheter i flerbostadshus per år byggts om. I denna takt skulle enbart stambyten i miljonprogrammet ta 24 år. Den totala uppskattade kostnaden för detta ligger på omkring 350 miljarder kronor.

2.1.2Konjunkturberoende

Byggsektorn är starkt beroende av konjunkturutvecklingen. Efterfrågan på byggtjänster och byggmaterial påverkas av efterfrågan på bostäder, kontor etc. samt vägar och anläggningar. Vid högkonjunktur växer efterfrågan snabbt med ökande bostadsköer och stigande priser på kontor som följd. Vid lågkonjunktur ökar antalet outhyrda lägenheter och kontor.

Väg- och anläggningsentreprenader bekostas i stor utsträckning av staten och är därför inte lika konjunkturkänsliga. Sådana infrastruktur- satsningar används istället ofta för att försöka utjämna konjunktur- svängningar. Till skillnad från bostadsbyggandet har byggandet av vägar och anläggningar haft en uppgång under mitten av 1990-talet och därefter legat på en relativt konstant nivå.

Konjunkturläget har stor påverkan på kostnadsutvecklingen inom byggsektorn. En högkonjunktur i byggsektorn leder till brist på arbetskraft och material. Antalet anbud minskar och situationer kan uppkomma med så få anbud att upphandlingar sker genom direkta förhandlingar med några få entreprenörer.

För att tillgodose efterfrågan på byggnadsinvesteringar går det nästan enbart åt inhemska resurser. Detta skiljer dem från många andra typer av investeringar. I en högkonjunktur stiger priserna därför snabbt. Att priserna stiger och byggkostnaderna ökar innebär i och för sig att priset används som fördelningsmekanism och ransonerar byggföretagens resurser till de projekt som kan bedömas som mest lönsamma. I en lågkonjunktur slås mindre effektiva och mindre finansiellt starka företag ut från marknaden. Det innebär att antalet anbudsgivare kan ha minskat när nästa högkonjunktur kommer.

Det starka konjunkturberoendet kan skapa problem och leda till åtgärder från statens sida för att försöka utjämna konjunktursvängningarna. Det har dock visat sig vara en mycket svår konst att hitta den rätta tidpunkten för aktiva åtgärder. Vissa åtgärder riskerar därför att få motsatt effekt mot vad som var det ursprungliga syftet.

54 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

2.1.3Bostadsbyggandet

Bostadsmarknaden har en stor inverkan på hushållens ekonomi. Drygt 30 procent av den disponibla hushållsinkomsten används till boendet. På den svenska bostadsmarknaden finns det cirka 4,3 miljoner lägenheter. Av dessa är 2,0 miljoner belägna i småhus och 2,2 miljoner i flerbostadshus. Småhusen ägs till största delen av privatpersoner. För lägenheter i flerbostadshus finns i huvudsak tre ägarkategorier: allmännyttan, privata bostadsföretag och bostadsrättsföreningar. Andelen hyresrätter av det totala antalet lägenheter är cirka 40 procent. Av de totalt cirka 2,3 miljoner lägenheterna i flerbostadshus är cirka 70 procent hyresbostäder. Av dessa står privata fastighetsföretag för cirka 710 000 lägenheter och kommunala bostadsföretag för cirka 860 000 lägenheter. Det privata ägandet har en större relativ fördelning på äldre fastigheter. De flesta kommunala bostadsföretagen är medlemmar i SABO.5

De tio största fastighetsföretagen står för strax under 10 procent av den bostadsyta som de privata fastighetsföretagen sammanlagt hyr ut. Det finns en mycket stor mängd små fastighetsföretag, flertalet av dessa är enskilda näringsidkare som endast äger ett hyreshus vardera. Cirka 620 000 av lägenheterna i flerbostadshusen ägs av bostadsrätts- föreningar vilket motsvarar en andel på cirka 30 procent av det totala antalet bostäder i flerbostadshus.

Boendekostnaden påverkas delvis av marknadens utbuds- och efterfrågeförhållanden och delvis av den egentliga produktions- kostnaden. Till skillnad från de andra boendeformerna, egna hem och bostadsrätter, är prissättningen på hyresmarknaden reglerad. Allmän- nyttan är normgivande för de privatägda hyresrätterna genom bruksvärdessystemet. På området för egnahem och bostadsrätter råder marknadsprissättning.

5 SCB, Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok 1999

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 55

 

 

I tabell 2.2 visas fördelningen av ägandet i färdigställda flerbostads- hus under perioden 1980-1997.

Tabell 2.2: Färdigställda lägenheter i flerbostadshus efter ägarkategori, perioden 1980-1997

 

 

 

 

Bostadsrättsföreningar

 

 

 

 

 

 

 

 

År

Alla

Staten,

Allmän-

HSB, Riks-

Övriga

Privata

 

lägen-

landsting,

nyttiga

byggen

 

 

 

heter

kommuner

 

 

 

 

1980

15 902

1 113

8 110

4 930

318

1 431

1981

17 601

704

9 681

4 928

528

1 760

1982

18 338

550

10 453

5 135

550

1 834

1983

20 231

607

8 902

6 676

1 416

2 630

1984

17 097

684

7 352

4 274

2 052

2 736

1985

17 124

514

7 192

4 795

1 541

3 082

1986

15 274

305

6 568

3 818

1 222

3 360

1987

15 739

472

6 768

4 407

1 102

3 148

1988

21 094

633

8 649

5 063

1 688

5 063

1989

27 376

548

9 582

6 570

2 464

8 213

1990

33 746

675

11 474

7 087

2 362

12 149

1991

38 201

764

12 606

7 558

1 528

15 662

1992

37 787

1 511

12 470

7 180

2 645

14 359

1993

25 688

1 541

8 734

4 881

2 826

7 706

1994

16 384

2 621

5 898

1 475

1 638

4 751

1995

8 952

1 522

3 044

0

985

3 312

1996

9 390

1 315

2 535

657

1 315

3 568

1997

9 139

640

2 742

366

2 011

3 381

Källa: SCB

Under 1997 stod allmännyttan för omkring 30 procent av nybyggandet av flerbostadshus. I slutet av 1970-talet och början av 1980-talet var andelen cirka 60 procent. Allmännyttans andel av nyproduktionen minskade kraftigt under 1980-talet och låg på drygt 35 procent 1991. Under förra hälften av 1990-talet ökade allmännyttans andel av nybyggnationen åter och låg på omkring 50 procent 1994. Därefter har andelen sjunkit till för närvarande omkring 30 procent.

Bostadsrättsföreningarnas andel av nyproduktionen låg på drygt 30 procent i slutet av 1970-talet och på omkring 40 procent 1983 för att sjunka till omkring 10 procent 1995. De bostadskooperativa bostadsrättsföreningarnas andel av nyproduktionen av flerbostadshus minskade från cirka 30 procent 1980 till 4 procent 1997. De övriga bostadsrättsföreningarnas andel av nyproduktionen ökade från 2 procent 1980 till 22 procent 1997.

56 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Det privata andelen av nyproduktionen ökade kraftigt under 1980- talet från cirka 10 procent till drygt 40 procent 1991 för att minska till omkring 30 procent 1994. År 1997 hade andelen ökat till 37 procent.

Tillgången och efterfrågan på bostäder är olika för olika regioner i landet. I storstadsregionerna råder bostadsbrist samtidigt som det i glesbygd råder ett utbud av tomma lägenheter. På mindre orter har överskottsutbudet av lägenheter i allmännyttiga bolag lett till att hyresgästerna har fått betala för de tomma outhyrda lägenheterna genom högre hyra. I storstadsregionerna, främst Stockholm, har bristen på hyresrättslägenheter i kombination med hyresregleringen medför en betydande svart marknad. I takt med en sjunkande ränta och en ökad efterfrågan har priset på bostadsrätter och villor ökat kraftigt.

2.2Produktionskostnader

Byggkostnader som begrepp förekommer i många olika betydelser. Oftast använder man sig vanligen av termen produktionskostnad. Då menar man alla kostnader som en byggherre måste bestrida för att huset till slut skall stå på plats. Förutom själva kostnaden för att uppföra byggnaden tillkommer också kostnader för tomten, grundläggning, konsultarvoden och räntor m.m.6

Generellt kan man säga att kostnaderna för att producera en vara eller en tjänst beror på vilken slags vara/tjänst det rör sig om, kvaliteten på denna, faktorpriserna och produktionstekniken. För en given vara beror höjningar eller sänkningar av kostnader på förändringar i kvaliteten, faktorpriserna eller produktionstekniken (effektiviteten). Kvalitets- och faktorprisökningar leder till ökade kostnader, medan en effektivitetsökning ger upphov till en kostnadsminskning.

2.2.1Produktionskostnadernas utveckling

Realt steg kostnaderna för flerfamiljshus från 6800 kronor (i 1998 års producentpriser år 1968) till 15000 kronor 1998 (121 procent) och gruppbyggda småhus från 7500 till 12550 kronor (67 procent) under motsvarande period.7 Utvecklingen illustreras i diagram 2.3. Den

6Detta avsnitt bygger på en underlagsrapport till delegationen, se bilaga 3. Rune Wigren (2000), ”Materialpriser och byggkostnader”

7Med reala produktionskostnader menas i fortsättningen nominella produktionskostnader per kvadratmeter lägenhetsyta (i flerfamiljshus) eller bostadsyta (i småhus) deflaterade med producentprisindex för i Sverige tillverkade industrivaror.

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 57

 

 

uppåtgående trenden efter miljonprogrammets slut (1974) syns mycket klart. I början av perioden ökade kostnaderna snabbare för flerbostadshus än för gruppbyggda småhus. Under de allra senaste åren (1995-98) steg kostnaderna mer för småhusen. Man kan också lägga märke till att de reala kostnaderna under perioderna 1968-76 och 1981- 85 i stort sett förblev konstanta samt att de 1992-95 faktiskt föll. Expansionsperioderna är alltså 1976-80, 1985-92 samt tiden efter 1995.

Det låga bostadsbyggandet gör att de senaste årens statistik bör tolkas med viss försiktighet. Med få projekt under ett år påverkar enstaka projekt genomsnittsvärden så att dessa inte återger det ”normala” under det aktuella året. Statistiken som sådan torde vara pålitlig, men i vilken mån den kan läggas till grund för bedömningar av framtiden är mer diskutabelt. Dock torde tendenser som sträcker sig över flera år kunna användas.

58 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Diagram 2.3: Index för reala produktionskostnader per m2 1968-98

(Index 1968 = 100)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

240

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

220

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

200

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

180

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

160

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

140

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Flerfamiljs-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

120

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

hus

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

100

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

80

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gruppbyggda

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1968

1972

1976

1980

1984

1988

1992

1996

småhus

1970

1974

1978

1982

1986

1990

1994

1998

 

 

 

 

 

 

 

 

År

 

 

 

 

 

 

 

 

Källa: SCB

Den reala produktionskostnadsutvecklingen kan som tidigare nämnts delas upp i huvudkomponenterna kvalitetsutveckling, effektivitetsutveckling samt faktorprisutveckling. Kvalitetsindex visar hur mycket dyrare (eller billigare) en kvadratmeter lägenhetsyta är att bygga ett visst år jämfört med en kvadratmeter av 1968 års standard vid given effektivitet och givna faktorpriser. Om index år 1998 är 152, se flerbostadshusen i diagram 2.3, innebär det för i övrigt helt lika förhållanden att en kvadratmeter lägenhetsyta med medelvärdet för 1998 års utformning kostar 52 procent mer att bygga än samma kvadratmeter med 1968 års standard. Utformningen av husen har alltså ändrats väsentligt mellan de nämnda åren. Det gäller storleken på lägenheterna, byggnadsmaterial, isolering, installationer av hissar och läge m.m.

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 59

 

 

Diagram 2.4: Kvalitetsindex 1968-1998

(Index 1968=100)

160

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

150

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

140

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

130

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

120

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Flerfamiljs-

110

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

hus

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

100

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

90

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gruppbyggda

1968

1972

1976

1980

1984

1988

1992

1996

småhus

1970

1974

1978

1982

1986

1990

1994

1998

 

 

 

 

 

 

 

 

År

 

 

 

 

 

 

 

 

Källa: SCB.

Produktens värdeinnehåll kan dock inte betraktas som ett rent kvalitetsindex. På grund av byggnadsprisindex konstruktion medför en höjd andel av lägenheterna producerad i framför allt Stockholm men i viss mån också Göteborg en ökning av index. Ytterst beror detta på att produktionskostnaderna är högre i de två största storstadsregionerna än i landet för övrigt.

En annan faktor, eller delkomponent, som särskilt på senare tid visat sig ha stor betydelse, är markkostnadernas andel, det vill säga den andel av produktionskostnaderna som utgörs av tomtkostnader och anslutningsavgifter. Andelen sjönk från början av 70-talet till slutet av 80-talet. Därefter steg andelen brant nästan varje år. År 1998 bestod ca 11 procent av produktionskostnaderna för flerbostadshus av just markkostnader. Motsvarande siffra för småhusen är cirka 15 procent.

60 Hur byggs det och till vilka kostnader? SOU 2000:44

Som lägst (1988) uppgick andelen till cirka 3 procent för flerfamiljshus och cirka 4,5 procent för småhus.8

Effektivitetsindex mäter effekten på produktionskostnaderna av förändrad produktionsteknik. Som visas i diagram 2.5 har index för effektiviteten stigit mycket mer för gruppbyggda småhus än för flerfamiljshus. Det beror bland annat på att byggandet av småhus i mycket liknar en vanlig sammansättningsindustri där samma moment återkommer om och om igen. Att uppföra flerfamiljshus innebär i motsats att ett otal moment måste utföras som är mer eller mindre unika för varje bygge. Huvuddelen av effektivitetsövertaget inom småhusbyggandet förefaller också att ha uppkommit före år 1990. Under 1990-talet ökade nämligen totalproduktiviteten snabbare i byggandet av fle rbostadshus.

Trots utseendet på kurvan över flerfamiljshus finns det faktiskt en trend i effektiviteten på cirka 1 procent per år. Främsta skälet till att denna trend inte blir synlig för ögat är att de skalfördelar som fanns under miljonprogrammet (avslutat 1974) försvann när byggprojekten minskade i storlek samt att byggkonjunkturen har en kraftig inverkan på effektiviteten.

8 Begreppet markkostnad har ändrats flera gånger perioden 1968-1998. Exempelvis har kostnaderna för grundläggning och grovplanering flyttats från byggkostnaden till markkostnaden 1974 och sedan tillbaka till byggkostnaden 1994. Finplanering och tomtutrustning ingår i markkostnaden från 1989. Dessutom finns ytterligare justeringar vad gäller byggherrekostnaderna.

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 61

 

 

Diagram 2.5: Index för effektiviteten 1968-1998

 

 

(Index 1968 = 100)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

170

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

160

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

150

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

140

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

130

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

120

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

110

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Flerfamiljs-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

hus

100

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

90

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gruppbyggda

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

småhus

1968

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1972

1976

1980

1984

1988

1992

1996

1970

1974

1978

1982

1986

1990

1994

1998

 

 

 

 

 

 

 

År

 

 

 

 

 

 

 

Källa: SCB.

Faktorprisindex mäter resursernas prisutveckling. I måttet inkluderas löner, priser på material av olika slag, transportkostnader, räntor och mervärdeskatt m.m. Mer precist är faktorprisindex ett vägt medelvärde av index för priserna på de olika resurser som används vid byggandet. Vikterna utgörs av resursernas kostnadsandelar vid någon tidpunkt. Över kortare perioder och för vissa frågeställningar kan det vara motiverat att betrakta faktorprisindex som ett mått på kostnads- utvecklingen. Det rör sig i så fall om ett kostnadsindex som inte tar hänsyn till vare sig kvalitetsförändringar hos produkten eller effektivitetens utveckling.

62 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Diagram 2.6: Realt faktorprisindex 1968-1998

 

 

 

 

(Index 1968 = 100)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

180

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

170

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

160

 

 

 

 

 

 

 

 

Realt faktorpris

 

 

 

 

 

 

 

 

 

150

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Flerfamiljs-

140

 

 

 

 

 

 

 

 

 

hus

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

inkl moms

130

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

120

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Flerfamiljs-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

hus

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

110

 

 

 

 

 

 

 

 

 

exkl moms

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

100

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Småhus

1968

1972

1976

1980

1984

1988

1992

 

1996

 

 

 

inkl moms

1970

1974

 

1978

1982

1986

1990

1994

 

1998

 

 

 

 

 

 

 

År

 

 

 

 

 

 

Källa: SCB.

Vid en närmare studie av produktionskostnadsökningen 1990-1998 finner vi att produktionskostnaderna i 1998 års producentpriser steg med 1440 kronor per m2. Huvuddelen eller 95% beror på ökningar av faktorpriserna. Det finns därför anledning att ytterligare analysera faktorprisernas förändring under perioden. Enligt tabell 2.7 kom det allra största bidraget till kostnadsökningen 1990-98 från höjningen av mervärdeskatten 1991 (drygt 95 procent). Om vi bortser från mervärdesskatten ser vi att knappt en tredjedel av kostnadsökningen 1990-98 beror på materialpriserna. Jämfört med andelen för perioden 1968-98 (22 procent) är ökningen under 1990-talet klart högre. Lönekostnaderna hade knappast någon inverkan alls, och de kraftigt sänkta byggherrekostnaderna höll tillbaka kostnadsökningen motsvarande nästan 50 procent. Vi har inte närmare studerat de sänkta byggherrekostnaderna. En starkt bidragen orsak till minskningen är troligen de kraftigt sänkta räntorna under 90-talet.9

9 På grund av beräkningsätt och underliggande modell, som är multiplikativ, kan man inte addera ökningarna över komponenterna till en summa som överensstämmer med den totala ökningen av produktionskostnaderna

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 63

 

 

 

 

 

Tabell 2.7: Real kostnadsökning per m2 1990-98

 

 

 

 

 

 

 

 

Faktor

 

Ökning

 

 

Faktisk real ökning av produktionskostnaderna

1 440 kr

 

 

Varav ökningar på grund av:

 

 

 

 

produktens kvalitet och effektivitet

 

80 kr

 

 

faktorpriser

 

1 360 kr

 

 

Varav ökningar på grund av:

 

 

 

 

materialpriserna

 

470 kr

 

 

arbetslöner

 

-5 kr

 

 

övriga resurspriser

 

270 kr

 

 

byggherrekostnader

 

-690 kr

 

 

momshöjning

 

1 390 kr

 

Källa: SCB.

Utvecklingen för huvudaggregaten i realt faktorprisindex för flerbostadshus visas i diagram 2.8. Till skillnad från priserna på byggmaterial uppvisar arbetslöner i synnerhet men även övriga resurspriser tydliga cykliska svängningar. Man kan också lägga märke till att 1984 liksom 1995 representerar konjunkturbottnar. Utvecklingen av materialpriserna mellan dessa två år bör då ge tämligen neutrala resultat vad avser inverkan av rabatter på prisutvecklingen. Detsamma kan man påstå om perioden 1974-84. Det kan alltså konstateras att reala prisökningen under tioårsperioden 1974-84 var nästan 10 procent eller 1,0 procent per år. Motsvarande siffror för perioden 1984-95, som är 11 år, uppgår till 15,3 eller 1,4 procent per år. Om man istället utgår från konjunkturtopparna 1972, 1978 och 1992 blir de årliga ökningstakterna 1,5 procent för 1972-78 och 1,4 procent för 1978-92. Med andra ord torde det vara mycket säkert att materialpriserna ökat väsentligt mer än priserna på industrivaror i allmänhet.

64 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Diagram 2.8: Reala index för huvudgrupperna i faktorprisindex för flerfamiljshus 1968-1998

(Index 1968 = 100)

180

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

170

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

160

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

150

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

140

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

130

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

120

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Arbetslöner

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

110

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Materialpriser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

100

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Övriga resurspriser

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

90

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Byggherrekostnaderna

1968

1972

1976

1980

1984

1988

1992

1996

1970

1974

1978

1982

1986

1990

1994

1998

År

Källa: SCB

2.2.2Prisutvecklingen på byggmaterial

Eftersom förändringar av materialpriserna har så stor betydelse för faktorprisindex och produktionskostnader finns det anledning att titta närmare på olika slags materialpriser Flertalet byggmaterial har under en lång period haft en större prisökning än genomsnittet för inhemskt tillverkade industriprodukter. Prisökningstakten för byggmaterial liksom för andra industrimaterial avtog under lågkonjunkturen i början av 1990- talet. I mitten av 1990-talet steg återigen prisökningstakten för byggmaterial trots lågkonjunkturen till skillnad från andra industri- material. Prisökningstakten för byggmaterial är högre än producent- prisindex för industriprodukter (PPI). I diagram 2.9 beskrivs den reala utvecklingen för materialpriser 1984-1998.

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 65

 

 

Diagram 2.9: Reala materialpriser 1984-1998.

 

 

 

160

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

150

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

140

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

130

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

120

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Index (1984=100)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

110

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

100

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

90

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

 

 

 

 

 

 

 

År

 

 

 

 

 

 

Källa: SCB.

Material - priser

totalt

Byggmästeri- priser

Priser på VVS- materiel

Priser på elmaterie

Den allmänna prisutvecklingen inom byggsektorn har ökat kraftigt under 1990-talet. Från år 1990 fram till år 1998 har de genomsnittliga kostnaderna för produktion av flerfamiljshus ökat realt. Intressant är att notera att de årliga prisökningarna för betongvaror, trävaror, snickerier, järn och stål, vitvaror, golvmaterial samt övriga byggnadsmaterial översteg det genomsnittliga producentprisindex för industrivaror under åren 1992 till 1998 då byggandet var mycket lågt. Av nedanstående tabell kan prisutvecklingen för några byggmaterial utläsas. För att få en uppfattning om utvecklingen har producentprisindex (PPI) för samma period inkluderats.

66 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Tabell 2.10: Prisökningar på vissa byggmaterial

Byggmaterial

1984-98

1992-98

Cement

63,6

19,3

Ballast

141,0

27,6

Fabriksbetong

77,1

21,9

Armeringsstål

77,6

22,9

Prefabricerade betongelement

73,2

15,2

Lättbetong

78,8

3,0

Betongvaror totalt

141,0

27,6

Trävaror

91,2

22,8

Gipsskivor

72,5

28,0

Mineralull

71,3

21,8

Golvmaterial

114,5

18,0

Fönster

99,8

14,1

Dörrar

113,3

25,0

Inredningssnickerier

98,5

18,4

Snickerier totalt

101,2

17,1

Betongrör

151,5

20,6

Plaströr

297,7

71,4

Sanitetsarmatur

168,5

14,7

Badkar

130,6

27,0

Sanitetsporslin

123,4

13,9

Diskbänkar

149,5

27,5

Värmepannor

90,2

7,2

Värmekroppar

150,2

15,1

VVS-material totalt

158,2

37,7

Elkablar

214,1

69,2

Installationsmaterial

190,7

46,7

Elmaterial totalt

170,3

47,0

Ventilationsmaterial totalt

103,9

14,3

Producentprisindex för industrivaror

60,6

15,6

Byggmaterialens prisutveckling uppvisar en stelhet. Priserna har anpassats i mindre utsträckning till en sjunkande efterfrågan. Det är snarare i rabattgivningen och i anbudspriserna, som effekterna av en minskad efterfrågan kan utläsas. En konjunkturnedgång märks först på objektmarknaden genom sjunkande anbudspriser. Det är ofta på denna marknad som den största priskonkurrensen förekommer. Det kan därför vara förenat med en viss osäkerhet att studera prisutvecklingen på byggmaterial. Det finns en viss risk att prisnivån överskattas, eftersom rabattgivningen kan vara större än vad som observeras. I ett längre

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 67

 

 

perspektiv över konjunkturerna utjämnas den effekten. I det längre perspektivet, över hög- och lågkonjunkturer, kvarstår faktum att byggmaterialpriserna ökat mer än andra industrivaror.

I tabell 2.10 kunde vi konstatera att prisutvecklingen för byggmaterial översteg prisutvecklingen för industrivaror uttryckt som PPI mellan 1968 och 1998. Anmärkningsvärt är att prisutvecklingen för flertalet byggvaror var högre än för industrivaror under åren 1992-1998 då byggsektorn befann sig i en allvarlig kris. I tabell 2.11 undersöker vi den betydelse för produktionskostnaderna för flerfamiljshus som den relativt högre prisutvecklingen för byggmaterial har.

Under perioden 1968-1998 ökade kostnaderna för att bygga flerfamiljshus väsentligt mer än för småhus. Den sammanlagda inverkan av ökningen i produkternas värdeinnehåll och reala faktorpriser var högre för flerfamiljshusen, men den främsta orsaken till skillnaderna finns i effektivitetens utveckling. Totalproduktiviteten steg mer än tre gånger så snabbt för småhusen. Om produktivitetsutvecklingen varit lika hög för flerfamiljshusen som för småhusen skulle produktionskostnaderna år 1997 har uppgått till 12 100 kronor istället, för som i verkligheten, 15 800 kronor.

Mätt i 1997 års penningvärde steg produktionskostnaderna för flerfamiljshus med 8950 kronor per kvadratmeter från 1968 till 1997. Av dessa kan 3750 kronor härledas till utvecklingen av produktens värdeinnehåll och effektiviteten. Resterande 5200 kronor orsakades av faktorprisernas ökning. I viss mening kan man alltså påstå att 58 procent av byggkostnadernas tillväxt berodde på att faktorpriserna, inklusive moms, ökade mer än producentpriserna för industrivaror. Cirka 30 av dessa 58 procent, eller 1600 kronor, förklaras av momsen. Drygt 40 procent av den totala kostnadsökningen, eller 3600 kronor, är direkt orsakad av stigande resurspriser. Materialpriserna stod för 17 procent av kostnadsökningen. Priserna på byggmaterial drev upp kostnaderna med 1500 kronor av den totala kostnadsökningen på 8950 kronor. Om priserna på byggmaterial hade utvecklats i samma takt som priserna på industrivaror så hade den faktiska produktionskostnaden per kvadratmeter uppgått till 14 300 kronor.

68 Hur byggs det och till vilka kostnader?

 

SOU 2000:44

 

 

 

 

 

 

Tabell 2.11: Kostnadsökning 1968-1997

 

 

 

 

 

 

 

 

Kostnadsslag

Kronor

Procent

 

 

Kostnadsökning 1968-97

8950

100

 

 

På grund av produktens värde-

 

 

 

 

innehåll samt effektiviteten

3750

42

 

 

På grund av faktorpriserna

5200

58

 

 

varav moms

1600

18

 

 

resurspriser

3600

40

 

 

varav löner, byggherrekostnader

 

 

 

 

och övriga (icke byggmaterial)

 

 

 

 

priser

2100

23

 

 

materialpriser

1500

17

 

 

Faktisk produktionskostnad 1997:

15 800 kr/m2

 

 

 

Produktionskostnad

 

 

 

 

- materialpriserna varit realt

 

 

 

 

konstanta:

14 300 kr/m2

 

 

 

- om materialpriserna varit nominellt

 

 

 

 

konstanta:

10 600 kr/m2

 

 

Om vi nöjer oss med att enbart studera materialprisernas utveckling så kan vi konstatera det för många byggmaterialvaror tycks finnas ett samband mellan prisförändringarna och såväl den allmänna industrikonjunkturen som den mer specifika byggkonjunkturen. Vidare verkar marknadsstrukturerna spela en roll för vilka priser som ökar mest. Bristande konkurrens antingen i tillverkningsledet eller i grossistledet leder till en högre prisökningstakt.10

För att förstå vad som skapar en högre prisutveckling på byggmaterial jämfört med andra producent- och konsumentvaror måste man veta hur prisbildningen går till och hur relationen mellan köpare och säljare uppstår. Vi kommer därför att längre fram i rapporten studera prisbildningen och distributionsvägarna för byggmaterial.

2.3Byggkostnadernas effekt på boendekostnader och KPI

När byggmaterialpriser och övriga produktionskostnader stiger drabbar det konsumenterna på två sätt, dels genom höga bygg- och boendekostnader, dels genom att vara inflationsdrivande. Vi har därför

10 Se underlagsrapporten, ”Materialpriser och byggkostnader”, i Bilaga 3.

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 69

 

 

analyserat bygg- och underhållskostnadernas effekt på konsument- prisindex och boendekostnaderna.11

Vi har sökt svaret på följande frågeställningar:

·Hur påverkar bygg-, underhålls- respektive materialkostnad för bostäder total boendekostnad?

·Hur påverkar förändring av bygg- respektive underhållskostnad för bostäder KPI?

2.3.1Nyproduktionskostnadernas effekt på boendekostnader och KPI

För att kunna analysera hur nyproduktionskostnaderna påverkar KPI och boendekostnaderna måste vi gå en omväg. Byggkostnader finns inte med som en delkomponent av KPI. Vi studerar istället effekter på kapitalkostnaderna som ingår i KPI. Därför har produktionskostnad använts istället för byggkostnad i beräkningarna, eftersom denna bättre motsvarar kapitalkostnaden.

Effekterna av förändrade produktionskostnader på boendekostnaderna följer inte med automatik produktionskostnadernas utveckling. När det gäller hyresrätter är priset (hyran) reglerad genom bruksvärdesystemet där allmännyttan är prisledande vid förhandlingar om hyrorna. När det gäller bostadsrätter bestäms boendekostnaden av marknadspriset på bostadsrätter på bostadsmarknaden i fråga. I till exempel Stockholm där efterfrågan på bostadsrätter har drivit upp marknadspriset på andrahands marknaden kan priset ligga mycket över själva produktionskostnaden.

I tabell 2.12 kan vi se hur boendekostnaderna teoretiskt kan påverkas av förändringar i produktionskostnaderna i nybyggda lägenheter. Kapitalkostnadens andel av den totala boendekostnaden i kommunägda hyresrätter är 37 procent, 29 procent i privata hyresrätter och 41 procent i bostadsrätter. En tioprocentig ökning av produktionskostnaderna ökar boendekostnaden med 3,7 procent i en kommunägd hyresrätt, 2,9 procent i en privatägd hyresrätt och med 4,1 procent i en bostadsrätt, vid fullt genomslag i beståndet.

11 Beräkningarna har utförts av Industrifakta AB på uppdrag av Byggkostnads- delegationen.

70 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Tabell 2.12: Effekter av förändrad produktionskostnad på boendekostnad i nybyggda lägenheter

Ökning av produktions-/

Effekt på boendekostnad, årshyra, procent

kapitalkostnad, procent

Kommunägd

Privatägd

Bostadsrätt

 

hyresrätt

hyresrätt

 

2

0,7

0,6

0,8

5

1,8

1,5

2,1

10

3,7

2,9

4,1

För att beräkna hur materialkostnadsökningar påverkar boende- kostnader vid fullt genomslag i beståndet utgår vi från att den genomsnittliga andelen av produktionskostnad för byggmaterial är 31 procent. I tabell 2.13 kan vi då se hur materialkostnadsökningar påverkar boendekostnaderna vid fullt genomslag i beståndet. En tioprocentig ökning av byggmaterialkostnaderna ökar boendekostnaden med 1,1 procent i en kommunägd hyresrätt, 0,9 procent i en privatägd hyresrätt och med 1,3 procent i en bostadsrätt. I Sverige går cirka 30 procent av inkomsterna till boendet. Med tanke på den kraftiga prisutvecklingen på byggmaterial de senaste tjugo åren så har boendekonsumenterna fått högre kostnader i sitt boende på grund av ökade byggmaterialpriser.

Tabell 2.13: Effekter av materialkostnader på boendekostnader i nybyggda lägenheter

Ökning av byggmaterial-

Effekt på boendekostnad, årshyra, procent

kostnad, procent

Kommunägd

Privatägd

Bostadsrätt

 

hyresrätt

hyresrätt

 

2

0,2

0,2

0,3

5

0,6

0,4

0,6

10

1,1

0,9

1,3

Av boendekostnadens andel av KPI (29,1 procent) utgör 46 procent kapitalkostnader. Sammantaget utgör kapitalkostnaderna 13,4 procent av KPI. I tabell 2.14 kan vi se hur förändringar i produktionskostnaderna får genomslag i KPI. Man ska komma ihåg att effekterna på nyproduktion inte slår igenom direkt i och med att det tar tid att byta ut det befintliga beståndet. Den observerbara effekten på inflationen, mätt med KPI, får alltså inte omedelbart genomslag. En tioprocentig ökning av produktionskostnaderna ger en indirekt effekt på KPI, genom kapitalkostnaderna, som uppgår till 1,34 procent.

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 71

 

 

 

 

 

Tabell 2.14: Effekter av förändrad produktionskostnad för bostäder på KPI

 

 

 

 

 

Ökning av produktions-/

Effekt på KPI

 

 

kapitalkostnad, procent

totalt, procent

 

 

2

0,27

 

 

5

0,67

 

 

10

1,34

 

2.3.2Underhållskostnadernas effekt på boendekostnader och KPI

Kostnader för underhåll får fullt genomslag hos beställaren i stort sett omgående medan en ny- eller ombyggnadsinvestering skrivs av under en lång period. Materialpriserna är dessutom nästan alltid väsentligt högre vid underhåll. I tabell 2.15 analyseras effekter av förändrad underhållskostnad på boendekostnader vid en oreglerad hyressättning. En ökning av underhållskostnaderna med tio procent ger en effekt på årshyran med 1,7 procent.

Tabell 2.15: Effekter av förändrad underhållskostnad på boendekostnad vid oreglerad hyressättning

Ökning av underhålls-

Effekt på

kostnad, procent

boendekostnad

 

årshyra, procent

2

0,3

5

0,8

10

1,7

Beräknad på genomsnittlig årshyra 1997 för kommunägda och privata bostäder, 708 kr/kvm

Vi utgår från att den genomsnittliga andelen av underhållskostnad för byggmaterial är 35 procent. I tabell 2.16 kan vi då se hur materialkostnadsökningar påverkar boendekostnaderna. En ökning av materialkostnaderna med tio procent ger en effekt på årshyran med 0,6 procent. Även här kan man dra slutsatsen att boendekonsumenterna betalar en högre kostnad över en längre period, jämfört med om byggmaterial hade haft en prisutveckling i nivå med andra industrivaror.

72 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

 

 

 

Tabell 2.16: Effekter av materialkostnader på boendekostnader vid underhåll

 

 

 

 

 

Ökning av byggmaterial-

Effekt på

 

 

kostnad, procent

boendekostnad

 

 

 

årshyra, procent

 

 

2

0,1

 

 

5

0,3

 

 

10

0,6

 

Beräknad på genomsnittlig årshyra 1997 för kommun- ägda och privata bostäder, 708 kr/kvm

Av boendekostnadens andel av KPI (29,1 procent) utgörs 17 procent av underhållskostnad, vilket innebär att underhållskostnaden för bostäder svarar för 5,0 procent av KPI. I tabellen nedan visas effekter av förändrad underhållskostnad för bostäder på KPI. Dessa effekter får genomslag direkt på KPI, eftersom de är en kostnad som ingår i KPI. Underhåll finansieras ofta med eget kapital och skrivs av direkt. Det får därför en direkt effekt på köparen och den inflation som kan observeras av KPI. I tabellen nedan kan vi se att en tioprocentig ökning av underhållskostnaden ger en effekt på 0,5 procent på KPI. Med tanke på det numera låga inflationsmålet kan man faktiskt säga att en alltför kraftig prisutveckling på underhållskostnaderna kan utgöra ett hot mot ett lågt satt inflationsmål.

Tabell 2.17: Effekter av förändrad underhållskostnad för bostäder på KPI

Ökning av underhålls-

Effekt på

kostnad, procent

KPI, totalt

 

procent

2

0,1

5

0,25

10

0,5

2.4Produktivitet, vinster och subventioner

Produktiviteten definieras som produktionsresultat i förhållande till resursinsats och uttrycker hur stor produktionen är vid en given insats av produktionsfaktorerna arbetskraft, kapital, energi och insatsvaror m.m. En produktivitetsökning innebär att vi kan producera mer utan att öka insatsen av produktionsfaktorer. Omvänt är det, vid en produktivitetsökning, möjligt att minska insatsen av produktionsfaktorer

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 73

 

 

och ändå uppnå samma produktionsnivå. När produktiviteten stiger så minskar alltså kostnaderna för att uppnå en viss produktionsnivå.

2.4.1Produktivitetsutvecklingen inom byggindustrin och tillverkningsindustrin

Som vi såg i det tidigare avsnittet ökade index för effektiviteten med cirka en procent mellan 1968 och 1988. Då togs enbart hänsyn till effekter av förändrad produktionsteknik. I detta avsnitt analyserar vi produktivitetsutvecklingen inom byggindustrin och jämföra den med motsvarande utveckling för tillverkningsindustrin mellan 1965-1996.12 Vi vill också analysera orsaker till förändringar av produktiviteten över tiden och skillnader i produktivitet mellan de olika branscherna. Vi studerar både förändringar i totalfaktorproduktiviteten, det vill säga förhållandet mellan produktionsresultat och insatser av arbete och kapital samt arbetsproduktiviteten som enbart fångar förhållandet mellan produktionsresultat och arbetsinsats. Av särskilt intresse är att dela upp totalfaktor- och arbetsproduktiviteten för att därigenom kunna urskilja produktivitetsförändringar som beror på kortsiktiga konjunktur- fluktuationer från produktivitetsförändringar som beror på mer långsiktiga trender.

De viktigaste resultaten sammanfattas i tabell 2.18. Vi har funnit att produktiviteten inom byggindustrin är lägre än tillverkningsindustrins produktivitet. Mellan 1965 och 1996 ökade totalfaktorproduktiviteten inom tillverkningsindustrin med i genomsnitt 2,9 procent per år. Motsvarande utveckling för byggindustrins totalfaktorproduktivitet var 1,7 procent per år. Även arbetsproduktiviteten inom tillverknings- industrin översteg byggindustrins arbetsproduktivitet. Inom tillverk- ningsindustrin steg arbetsproduktiviteten med i genomsnitt 3,9 procent per år jämfört med 2,6 procent per år inom byggindustrin.

12 Se underlagsrapporten, ”Produktivitetsutvecklingen inom byggindustrin 1965-

1996....” i Bilaga 3.

74 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Tabell 2.18: Jämförelse av de viktigaste komponenterna i arbets- och totalfaktorproduktvitetens utveckling inom bygg- och tillverkningsindustrin 1965-1996. Årliga genomsnitt i procent.

 

 

65-70

71-75

76-80

81-85

86-90

91-96

65-96

Totalfaktor-

Tillverkning

5.6

3.2

0.7

2.9

1.1

3.6

2.9

produktivitet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bygg

2.6

3.2

1.7

1.3

0.8

0.8

1.7

Varav:

Tillverkning

1.0

-0.4

-2.1

1.2

-0.8

1.6

0.1

kapacitets-

 

 

 

 

 

 

 

 

utnyttjande

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bygg

1.1

-0.1

0.0

-0.1

-0.5

-1.7

-0.2

Varav: teknisk

Tillverkning

4.0

3.7

2.8

1.7

2.7

1.3

2.7

utveckling

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bygg

2.0

1.9

1.9

1.8

1.7

1.7

1.8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Arbetsproduk-

Tillverkning

6.7

4.4

1.9

3.4

1.9

4.4

3.9

tivitet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bygg

3.2

4.5

2.3

1.7

1.3

2.5

2.6

Varav:

Tillverkning

1.0

-0.4

-2.0

1.0

-0.7

1.4

0.1

kapacitets-

 

 

 

 

 

 

 

 

utnyttjande

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bygg

0.8

-0.1

0.0

-0.1

-0.3

-1.0

-0.1

Varav: teknisk

Tillverkning

4.8

4.6

3.6

2.3

3.7

1.9

3.5

utveckling

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bygg

2.4

2.4

2.4

2.4

2.4

2.4

2.4

Källa: Byggkostnadsdelegationens beräkningar.

En stor del av variationerna i arbets- respektive totalfaktorproduktivitet är av mer kortsiktig natur och beror på förändringar i konjunkturen som de avspeglas i kapacitetsutnyttjandet. Över en längre tidsperiod som täcker flera konjunkturcykler så borde det genomsnittliga bidraget från denna komponent vara ungefär lika med noll då inflytandet från högkonjunkturer och lågkonjunkturer på produktionen jämnar ut sig på lång sikt. Enligt våra resultat så är också detta fallet för de båda branscherna. Att variationer i kapacitetsutnyttjandet ändå lett till en minskning av total- och arbetsproduktiviteten i byggindustrin med 0,1 procent för hela perioden beror den kraftiga negativa utvecklingen under 1990-talet. Motsvarande positiva tillskott för tillverknings-industrin från fluktuationer i kapacitetsutnyttjandet under 1990-talet kan härledas till övergången till flytande växelkurs vilket gav upphov till en kraftig

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 75

 

 

efterfrågan från utlandet då svenska varor blev relativt billigare vid den lägre växelkurs.

Av mer central betydelse är den del av arbets- respektive totalfaktorproduktiviteten som beror på den tekniska utvecklingen inom branschen. Ökningar av den tekniska utvecklingen leder till ökad produktionsförmåga och därmed i förlängningen till ökat konsumtionsutrymme för ekonomin. Inom tillverkningsindustrin sam- varierar den tekniska utvecklingen med kapacitetsförnyelsen och efter perioder av högt kapacitetsutnyttjande ökas investeringarna. Därigenom förnyas produktionsapparaten och den tekniska utvecklingen ökar. Den tekniska utvecklingen inom byggindustrin samvarierar inte på samma sätt med förändringar av kapaciteten varför en konstant teknisk utveckling verkar mer rimligt. I vår studie har vi funnit att den tekniska utvecklingens bidrag till tota-lfaktorproduktiviteten inom tillverkningsindustrin respektive bygg-industrin var 2,7 respektive 1,8 procent per år. Motsvarande bidrag till arbetsproduktiviteten inom tillverknings- och byggindustrin var 3,5 respektive 2,4 procent per år.

Resultaten har flera implikationer. Den lägre totalfaktor- och arbetsproduktiviteten inom byggindustrin innebär att produk- tionsökningar inom byggindustrin är mer kostsamma och förbrukar mer resurser än inom tillverkningsindustrin. Detta är inte enbart ett problem för byggindustrin. En ökning av byggverksamheten påverkar produk- tionsmöjligheterna för övriga ekonomin mer än en ökning av produktionen inom tillverkningsindustrin eftersom en ökning av byggproduktionen kräver relativt mer resurser. Konkurrensen om de befintliga resurserna blir hårdare vid en ökning av byggverksamheten. Det leder till större prisökningar på produktionsfaktorerna jämfört med en ökning av tillverkningsindustrins produktion.

Den tekniska utvecklingen går långsammare i byggindustrin än inom tillverkningsindustrin. Det innebär att förmågan till förnyelse är sämre inom byggindustrin än inom tillverkningsindustrin. Den tekniska utvecklingen kan beskrivas som att investeringar i ny teknik ökar kapaciteten i produktionsanläggningarna. Den nya mer effektiva tekni- ken gör att produktionen bedrivas till lägre kostnader än tidigare och att nya varor av högre kvalitet än tidigare kan produceras. Vid en ökning av den tekniska utvecklingen ökar även företagens möjligheter att tillgodogöra sig tekniska innovationer. Den tekniska utvecklingen får alltså två effekter. Det uppstår dels en omedelbar effekt i och med en mer effektiv produktionsapparat än tidigare, dels en dynamisk effekt eftersom anpassningen till nya produktionsmetoder och tillvaratagandet av ny teknologi kan ske i snabbare takt.

76 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

2.4.2Konkurrens, vinstmarginaler och produktivitet

Hur väl olika marknader fungerar har betydelse för välfärden i en ekonomi. Detta problem har sysselsatt många ekonomer och i litteraturen finns många såväl teoretiska diskussioner om marknads- makt som empiriska försök att mäta detta på olika marknader eller inom olika branscher. Den övervägande delen av intresset har traditionellt koncentrerats på hur företag sätter sina priser i relation till sina marginalkostnader.

Det är dock viktigt att komma ihåg att denna indikator är ett statiskt mått på faktiskt utfall och inte behöver återspegla potentiellt monopolistiskt beteende. I ett dynamiskt perspektiv kan det visa sig att en marknad har kommit att domineras av några få stora företag på grund av att dessa har visat sig vara mer effektiva än andra och därför har erövrat höga marknadsandelar. Då de mest effektiva företagen överlevt har de övertagit de utslagna företagens marknadsandelar och expanderat. Därigenom har marknaden kommit att domineras av ett fåtal stora och effektiva företag. Det är alltså inte självklart att en stor företagskoncentration och höga vinstmarginaler är tecken på låg konkurrens på en marknad. Enligt ny forskning så leder konkurrens till ökad produktivitet genom att företagsledningarna har starkare incitament till att införa ny teknik eller förändra arbetsorganisationen för att öka produktiviteten inom företagen.13 Ju fler företag som konkurrerar på samma marknad, desto mer riskfyllt är det att avvakta med åtgärder i syfte att öka produktiviteten. För ett monopolföretag föreligger inte samma risk. Visserligen blir vinsten lägre men frånvaron av konkurrens gör att incitamenten till att öka produktiviteten är svagare.

I den traditionella, eller om man så vill den gamla, teoribildningen inom oligopolteorin antas ofta att teknisk utveckling och innovationer är en exogen företeelse. Med det menas att företagen tar innovationer och teknisk utveckling för given. Företagen kan inte själva påverka sin marknadsposition genom att införa nya produkter eller ny produktionsmetod. Det enda sättet som ett företag kan skaffa sig en stor marknadsandel på är att på olika sätt begränsa inträdet på marknaden för andra företag. Därigenom kan företaget begränsa utbudet och höja priset jämfört med en situation då ren konkurrens råder. Detta höjer den företagsekonomiska vinsten men sänker den samhällsekonomiska effektiviteten.

13 För en mer detaljerad diskussion se Bilaga 3, Wigren, A. (2000). ”Marknads- och konkurrensförhållanden på en framtida byggmarknad.”

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 77

 

 

Modern forskning14 betraktar utveckling och anpassning av nya produkter och produktionsmetoder som endogena. Innebörden av detta är att företagen själva kan påverka utvecklingen av nya produkter och produktionsmetoder och använda detta som ett sätt att nå större marknadsandelar. När ett företag kan införa en ny produkt, som ger konsumenterna ett högre värde, eller en ny kostnadsbesparande teknik före andra konkurrerande företag blir följden att både företagets marknadsandel och vinst ökar. På så vis erhålls ett statistiskt samband mellan ökad koncentration och ökad vinst.

I det förra avsnittet fann vi att produktiviteten inom tillverknings- industrin var högre än inom byggindustrin. Slutsatserna från den moderna forskningen pekar då på att koncentration och vinst- marginalerna inom tillverkningsindustrin ska vara högre jämfört med byggindustrin.

I en bilaga till betänkandet jämförs koncentration och vinstmarginaler inom byggindustrin med tillverkningsindustrin.15 Jämförelsen av koncentration görs med hjälp av ett index, ”Lerner-indexet”, som varierar mellan noll och ett. Ju större värde detta index antar, desto större är graden av monopolmakt. Med utgångspunkt från detta index kan vi mäta vinstmarginalerna. Vi använder oss av den metod som Roeger (1995) utvecklade.16 Analysen har gjorts för åren 1964-1996. Resultaten redovisas i tabell 2.19. Enligt våra resultat så är koncentrationen och vinstmarginalerna lägre inom byggindustrin. Vinstmarginalerna inom byggindustrin ligger enligt resultaten på cirka 70 procent. Inom branscherna byggindustrin och tillverkningsindustrin ryms naturligtvis en stor variation både över de olika delbranscherna som över tiden. Som vi kunde se i föregående avsnitt så är också produktivitet lägre och den tekniska utvecklingen långsammare inom byggindustrin jämfört med tillverkningsindustrin. Våra resultat ligger i linje med den mer moderna forskning enligt vilken en hög koncentration och höga vinster kan vara förenliga med en högre effektivitet och förmåga till förnyelse.

14T ex Peltzman: The Gains and Losses from Industrial Concentration. Årtal okänt och Symeonidis: Innovation, Firm Size and Market Structure. OECD Economic Studies No. 27, 1996

15Se Bilaga 3, Byggkostnadsdelegationen (2000). ”Vinstmarginaler i byggindustrin – jämförelser med tillverkningsindustrin och internationell byggindustri.”

16För en detaljerad beskrivning av tillvägagångssättet, se Roeger, W. (1995). ”Can imperfect competition explain the difference between primal and dual productivity measures? Estimates for U.S. manufacturing.” Journal of Political Economy, Vol. 103, No. 2 s 316-330.

78 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Tabell 2.19: Koncentration och vinstmarginaler i byggindustrin och tillverkningsindustrin

Bransch

Lerner-index

Vinstmarginaler

Byggindustrin

0,40

1,67

Tillverkningsindustrin

0,62

2,63

Källa: Byggkostnadsdelegationens beräkningar.

2.4.3Subventioner och produktionskostnader

I tidigare avsnitt har vi konstaterat att en orsak till de relativt sett högre produktionskostnaderna inom byggindustrin beror på en långsammare teknisk utveckling jämfört med tillverkningsindustrin. Man kan då ställa sig frågan varför den tekniska utvecklingen inom byggindustrin går långsammare. Som en anledning nämns ofta de stora subventioner som utgår till den del av byggindustrin vilken ägnar sig åt bostadsbyggande.

Vad finns då för faktiska anledningar till att subventioner skulle leda till ökade kostnader? När efterfrågan på bostäder ökar som följd av subventionen, så ökar också efterfrågan på de insatsvaror som behövs för att bygga bostäderna. Kostnaderna för dessa varor kan öka antingen på grund av att deras priser stiger eller att dyrare varianter av varorna väljs.17 Det kan finnas flera orsaker till att man väljer dyrare varianter, till exempel kan subventionen ha ökat efterfrågan på vissa produkter så mycket att leverantörerna inte hinner med. En annan orsak till ökade kostnader kan vara att subventionen ger byggherren möjlighet att välja mer attraktiva men dyrare planlösningar eller dylikt än vad som skulle ha valts utan subvention. Här leder subventionen till att en högre standard väljs.

Det är inte helt oproblematiskt att utreda sambanden mellan subventioner och produktionskostnader som helhet. Som visas i en bilaga till betänkandet finns ett dubbelriktat orsakssamband mellan subventioner uttryckta som räntebidrag och produktionskostnader vilket troligen beror på att det finns en bakomliggande variabel, bostadsproduktionen som påverkar både produktionskostnader och räntebidrag.18

17Se Ds. Fi 1983:19 s 15 f.

18Se Bilaga 3, Byggkostnadsdelegationen (2000). ”Subventioner och produktionskostnader – en empirisk analys.”

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 79

 

 

Kostnadsutvecklingen inom bostadsbyggandet kan även åskådliggöras med hjälp av faktorprisindex. En av de tyngsta komponenterna i faktorprisindex utgörs av arbetslöner. Ungefär en fjärdedel av faktorkostnaderna för flerfamiljshus utgörs av arbetslöner och motsvarande för småhusen är något högre. I bilagan till betänkandet analyseras sambandet mellan en ökad andel subventioner av produktionskostnaderna och löneutvecklingen för byggnadsarbetare. Löneutvecklingen mäts med hjälp av arbetslönekomponenten i faktorprisindex. Vi har undersökt sambandet mellan subventioner och löneutveckling byggnadsarbetare vid ny- och ombyggnad av flerbostadshus och småhus totalt samt var för sig. Analysen görs inom ramen för teorin om ”Phillips-kurvan”. Enligt denna teori bestäms löneutvecklingen av den rådande arbetslösheten samt förväntad inflationstakt.19

I tabell 2.20 anges effekten av ökade subventioner på löneutveckling enligt de tre alternativa specifikationerna. Samtliga effekter är signifikant skilda från noll med 95 procents sannolikhet. Enligt resultaten leder en subventionsökning med en procent till en ökning av löneutvecklingen mellan 0,03 och 0,06 procent. Om subventionernas andel av produktionskostnaderna i flerbostadshus och småhus totalt ökar med en procent, så ökar löneutvecklingen med 0,05 procent. När subventionernas andel av produktionskostnaderna för flerbostadshus ökar med en procent ökar löneutvecklingen i flerbostadshusproduktionen med 0,06 procent. Motsvarande effekt för löneutvecklingen i småhusproduktionen är 0,03 procent.

19 Mer korrekt bestäms löneutvecklingen av avvikelser av arbetslöshetens avvikelse från naturlig arbetslöshetsnivå samt förväntad inflationstakt. På grund av svårigheterna att mäta naturlig arbetslöshetsnivå har vi valt att istället använda oss av faktisk arbetslöshet. En mer detaljerad diskussion finns i t.ex. Sachs, J.D. & Larrain, F.B. (1993), s 448-57.

80 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Tabell 2.20: Effekter på löneutveckling för byggarbetare inom byggnation av olika hustyper av en ökning av subventionernas andel av produktionskostnaderna med en procent.

Hustyper

Effekt på löne-

 

utveckling

Flerbostadshus och småhus

0,05

Flerbostadshus

0,03

Småhus

0,06

Källa: Byggkostnadsdelegationens beräkningar.

2.5Kommunala taxor och avgifter

Byggkostnadsdelegationen har studerat kommunala taxor/avgifter och vilka kostnader de innebär för en fastighetsägare av ett definierat typhus.20 De taxor och avgifter som berörs i redovisningen är indelade enligt följande:

·Kostnader som är av engångskaraktär och som uppstår i samband med grundinvesteringen.

-Mark -Bygglov

-Anslutningsavgifter till VA-, El- & Fjärrvärmesystem

·Kostnader som är relaterade till användning av nyttigheter (bruk- ningsavgifter) så som:

-Avfall

-Vatten och avlopp -El

-Fjärrvärme

Studien omfattar 23 kommuner. Dessa representerar 37 procent av den svenska befolkningen. Urvalet av kommunerna har gjorts utifrån de 20 kommuner med högskolor som planerar att bygga flest lägenheter under 1999. Dessa har kompletterats med tre förortskommuner till respektive storstadsområde.

20 Se Bilaga 3, ”Studie av kommunala priser, avgifter och taxor vid byggande och förvaltning av fastigheter”

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 81

 

 

2.5.1Engångskostnader

I diagram 2.21 redovisas en sammanställning av engångskostnader för kommunerna i undersökningen.

Diagram 2.21: Kommunala taxor och avgifter i 23 kommuner (1999)

Kr/m2 BTA

 

 

 

Kommunala taxor & avgifter - 23 kommuner

(uppg okt -99)

 

 

Andel av total

 

 

 

 

 

investering

3 000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

30,0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

El-ansl

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

FV-ansl

 

 

 

2 500

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

VA-ansl

 

 

25,0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bygglov

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mark

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Andel av TOT exkl mark

2 000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Andel av TOT

 

20,0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 500

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15,0%

1 000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10,0%

500

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5,0%

0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0,0%

Stockholm

Göteborg

Malmö

Uppsala

Linköping

Västerås

Örebro

Norrköping

Helsingborg

Jönköping

Umeå

Lund

Halmstad

Karlstad

Kristianstad

Växjö

Nacka

Luleå

Kungsbacka

Karlskrona

Trollhättan

Ronneby

Svedala

Medelvärde

Källa: EKAN Gruppen

För kostnader som är av engångskaraktär visar studien på att den helt dominerande kostnaden är den som avser mark. Det är framför allt kommunens läge som avgör nivån på markpriset. Markpriset motsvarar i medeltal cirka 7 procent av den totala produktionskostnaden. Undantas de båda storstadsregionerna Stockholm och Göteborg samt Malmö, där markens andel av den totala kostnaden i medeltal ligger på drygt 15 procent, så sjunker markens andel till knappt 5 procent (ca 390 kr/m2 BTA) av den totala produktionskostnaden.

Bygglovskostnaderna är inte alls av samma betydelse de motsvarar medeltal cirka 0,6 procent den totala produktionskostnaden I studien har fyra olika avgiftsslag särredovisats. Dessa är planavgift, bygglov, bygganmälan och utsättning. Det avgiftsslag som varierar mest mellan kommunerna är planavgiften som i medeltal motsvarar halva den totala bygglovsavgiften.

Anslutningen till va är den avgift som är högst. I medeltal så är den betydligt dyrare än el och fjärrvärme tillsammans. Anslutningen till valsystemet är i medeltal cirka 2 procent av den totala produktions-

82 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

kostnaden. Spridningen är betydande men det är svårt att skönja någon egentlig koppling mellan typ av ort och utfall. Noterbart är att anslutningsavgiften utgör närmare en fjärdedel av den totala Va- kostnaden över en 30-års period.

Den viktigaste iakttagelsen är den stora variation som finns i utfallet mellan kommunerna. Den helt dominerande orsaken är variationen i markpriserna. Medelvärdet av de ”kommunala” taxorna och avgifternas andel av den totala produktionskostnaden då mark inkluderas är cirka 11 procent. Andelen då mark exkluderats från redovisningen har ett betydligt jämnare utfall och är mellan 3 och 5 procent. Markpriser och fjärrvärmens anslutningsavgifter är i hög grad marknadsprissatta.

2.5.2 Brukningsavgifter

Medelvärdet för de studerade kommunernas brukningsavgifter för en kommun med fjärrvärme var 209,5 kr/kvm BRA 1999 och för 1998 208,9 kr/kvm BRA. Tre av de 23 studerade kommunerna saknar fjärrvärme. För riket i sin helhet visar det sig att många av kommunerna med lägst kostnad också har lägst fjärrvärmekostnader. Bland de dyra kommunerna sammanfaller som regel höga fjärrvärmekostnader med höga VA- och elkostnader. Kostnader för brukningsavgifter för de undersökta kommunerna visas i diagram 2.22.

Diagram 2.22: Total kostnad för Avfall, VA, El och Värme (inkl. moms)

kr/kvm BR A inkl mom s

Total kostnad för Avfall, VA, El och Värme (inkl moms)

250

 

 

 

 

 

 

Källa: Avgiftsundersökningen år 1999 för ett typhus

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

240

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

230

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

220

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

210

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

200

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

190

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

180

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

170

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

160

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

150

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

140

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

130

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

120

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

110

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

100

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

90

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

80

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

70

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Avfall

 

 

60

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

VA

 

 

50

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

El (handel+nät)

40

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Oljeeldning

 

20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fjärrvärme

 

10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0

Göteborg

 

U ppsala

L in köpin g

V äste rås

Örebro

Norrköpin g

 

 

U meå

Lund

 

 

K ristianstad

Växjö

N acka

L uleå

K ungsbacka

 

 

R onneby

S ved ala

(23kommu ne r)

Me de l (riket)

Stockholm

Malmö

He lsin gb org

Jön köping

Ha lm stad

Ka rlstad

Karlskrona

Trollhättan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

23 utvalda kommuner

 

 

 

 

 

 

 

 

Mede l

 

Källa: EKAN Gruppen

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 83

 

 

De utvalda kommunerna är, med några undantag, stora kommuner. Dessa kommuner har både ett större invånarantal att sprida de fasta kostnaderna på och har dessutom oftast mer mogna verksamheter. De mindre kommunerna i framför allt glesbygd har högre avgifter.

Medelvärdet av kostnaden för alla nyttigheter har ökat med cirka 24 procent för alla kommuner och med cirka 16 procent för de 23 särskilt utvalda kommunerna mellan år 1993 och år 1999. Under samma period sjönk NPI (Nettoprisindex) med 1 procent, medan KPI (Konsumentprisindex ökade med 7 procent).

2.6Statistisk uppföljning

Enligt kommittédirektiven skall Byggkostnadsdelegationen skapa ett statistiskt baserat system som syftar till att motverka vinstöverflyttningar mellan byggsektorns delsektorer. Systemet skall utformas så att man enkelt kan följa kostnadsutvecklingen inom och mellan branschens delsektorer. Målsättningen för delegationen skall vara att skapa system som sköts och bekostas av branschens aktörer.

Tidigt visade sig intresset för deltagande från byggsektorns sida vara svalt. Vissa aktörer meddelade, att det egna behovet av uppföljning klarade man i sitt befintliga system. Detta/dessa system kunde man i sin tur möjligen tänka sig att vidare utveckla i mindre omfattning. Ett nytt system bedömdes vara alltför dyrt att framställa och intresset att bekosta driften av det saknades.

Aktörernas budskap var att om staten har intresse av ett statistiskt system med den inriktningen som beskrivs i kommittédirektiven bör kostnader och driften bekostas med statliga medel.

I takt med ökad efterfrågan på byggtjänster har behovet av korrekt och lättillgänglig byggstatistik ökat. Särskild statistik fördelad på de olika regionala marknader bedöms som nödvändig för den fortsatta utvecklingen av byggsektorn. Den befintliga statistikens brister är påtagliga och begränsar nyttan av den samtidigt som den naturligtvis kan utgöra basen för en förnyelse.

84 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

2.7Slutsatser och förslag

Byggkostnadsdelegationen har i kontakter med Boverket och SCB påtalat behovet av att förändra de statistiska systemen. Nya underlag kan endast komma till stånd genom att utformas i ett samarbete med byggsektorn. Byggsektorn måste också motiveras till att delta genom att sektorns egen nytta av statistiken tydliggörs. En lättfattlig och korrekt statistik är ett effektivt verktyg för byggsektorns möjlighet att mäta sina framsteg. Statistikutredningen föreslår att varje myndighet ska få ansvar för det statistikområde man är mest lämpad att klara av.

Förslag:

Ge Boverket i uppdrag att förbättra statistiken av bostadsbyggandet genom att:

·Sära statistiken så att samtliga ingående delkostnader i produktionskostnaden syns.

·Sära statistiken på typ av byggobjekt.

Markprisets betydelse för produktionskostnaderna har ökat i framför allt tillväxtkommuner med attraktiva lägen. Där finns i de flesta fallen ett genomslag av någon form av marknadsprissättning. Politiskt skulle det vara möjligt påverka produktionskostnaderna genom att driva någon form av kommunal markprispolitik

Förslag:

·Kommunerna skall uppmärksammas på att markpriser samt de kommunala kostnader som ingår vid uppförande av bostäder utgör en betydande del av den totala byggkostnaden. Ett behov av översyn av dessa kostnader är angelägen.

Av de avgifter som kommunen direkt ansvarar för är planavgiften den som skiljer sig mest åt mellan kommunerna. Dess inverkan (omkring 0,3 procent av den totala produktionskostnaden) är ringa men spridningen på utfallet är svårt att förklara. Konstruktionen av denna avgift möjliggör i stort sett vilken avgift som helst inom vissa gränser. Det finns ett visst utrymme för att politiskt sätta denna avgiftstyp.

Anslutningsavgiften för VA är den engångsavgift som har störst genomslag av de avgifter som tas ut för direkt anslutning till befintlig infrastruktur. I jämförelse med de övriga avgifterna i samma kategori så motsvarar anslutningsavgiften för va cirka 25 procent av den totala

SOU 2000:44

Hur byggs det och till vilka kostnader? 85

 

 

kostnaden sett över en 30 års period. Denna andel kan uppfattas som hög och skulle kunna fördelas annorlunda över tiden. En omfördelning från anslutningsavgift till brukningsavgift så att anslutningsavgiften för VA låg i paritet med elanslutningen skulle innebära en genomsnittlig sänkning av produktionskostnaden med cirka 1 procent. Det kan finnas risker för VA-verksamheten med denna typ av omfördelning av intäkter över tiden, vilket bör studeras vidare.

Brukningsavgifterna visar på en mycket kraftig pris- och avgiftsutveckling. Fjärrvärmen är den nyttighet som klara jämförelsen bäst. Prisutvecklingen över den studerade perioden ligger cirka 4 procentenheter över KPI. För de övriga studerade nyttigheterna ligger utvecklingen över den studerade tidsperioden på cirka 30 procentenheter över KPI. Sedan 1996 så finns det en stabil generell prisutvecklingen speglad av KPI. Tillsammans med en historiskt låg räntenivå borde det således finnas gynnsamma objektiva förutsättningar för en nedåtgående pristrend för de undersökta nyttigheterna. Istället ser vi i olika grad en ökande pristrend. Priserna för de studerade nyttigheterna är nationellt skapade och nationellt påverkbara, inte minst genom det dominerande inslaget av kommunala huvudmän.

Det är svårt att göra några ingående analyser av skillnader i kostnader för kommunala avgifter. Bland annat beroende på att det finns skilda administrativa rutiner. En annan förklaring är att den ekonomiska forskningen inom de kommunaltekniska områdena är begränsad. Det är angeläget att noggrant studera och analysera den framtida pris- och avgiftsutvecklingen. Detta gäller i synnerhet utvecklingen inom VA- och avfallsområdet. Det finns ett behov av att införa en oberoende prisövervakning där vissa utvalda marknadssegment kontinuerligt studeras och redovisas. Prisövervakaren bör vara en oberoende konsumentföreträdare, till exempel Konsumentverket.

Som ett komplement till den oberoende prisövervakningen kan en utvecklad och förbättrad granskning av den kommunala verksamheten som helhet genomföras. Revisionen ska vara ett instrument för att påvisa ineffektivitet och genom jämförelser stimulera en ökad kostnadsmedvetandet.

86 Hur byggs det och till vilka kostnader?

SOU 2000:44

 

 

Förslag:

·Inför en oberoende prisövervakning av förbrukningsavgifter samt kommunala engångsavgifter. Rollen som prisövervakare ska vara en oberoende konsumentföreträdare som till exempel Konsu- mentverket.

·Använd externa oberoende revisorer i den kommunala revisio-nen för att stimulera till ett ökat kostnadsmedvetande med inriktning mot bygg- och fastigheter.

·Öka insatserna på ekonomisk forskning inom ramen för det kommunaltekniska området för att studera och analysera den framtida pris- och avgiftsutvecklingen.

·Tydliggör exploateringskostnader i värdekedjan från råmark till byggbar mark genom att varje ärende föreläggs kommunfullmäktige för beslut.

Rekommendationer till kommuner:

Vissa engångsavgifter kan minskas genom att;

·införa övergång till faktisk prissättning vid bygglov motsvarande högst självkostnad

·tillämpa enkelt planförfarande i större utsträckning.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 87

 

 

3 Byggsektorns aktörer

3.1Byggsektorns värdekedja

Byggsektorn kan delas in i en mängd olika marknader med mycket olika egenskaper. Marknaderna för byggtjänster och byggmaterial är bara några av de delar som tillsammans bildar det system som utgör byggsektorn. Byggprocessen omfattar förutom själva byggnationen, planering av bebyggelsen, finansiering, projektering samt förmedling och förvaltning av bostäder. Ett “grus till hus“-perspektiv kan dela in systemet i olika led som i större eller mindre utsträckning påverkar bygg- och boendekostnaderna.

I figur 3.1 ges en schematisk beskrivning av den värdekedja vi studerar i denna rapport. Det är en vidareutveckling av den värdekedja vi beskrev på sidan 41. Här ingår både synliga och osynliga delar i värdekedjan samt låsta och flexibla länkar. Till exempel har kommuner en betydelsefull roll som leverantör av mark, anslutningar till el och va samt tjänster vid bygglov. Denna roll är inte alltid synlig. Kommunen som aktör integreras inte fullt ut i projekt för att skapa effektivast möjliga värdekedja. Vissa delar av värdekedjan kan kallas låsta eftersom aktörerna är låsta till varandra av till exempel försäljnings- strukturer och distributionskanaler. Värdekedjan illustrerar varu- strömmar och köpar-/säljarrelationer vid total- eller general- entreprenader som är de vanligaste entreprenadformerna vid nyproduktion av flerbostadshus. Denna värdekedja är normgivande för byggprocessen i byggsektorn i sin helhet. I Bilaga 3, kapitlet Marknads- och konkurrensförhållanden i byggsektorn, finns en utförlig redogörelse för olika delmarknader i byggsektorn.

88 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

Figur 3.1: Synliga och osynliga delar i byggsektorns värdekedja

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Flexibel del

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Konsulter

 

 

 

Material

Agenter/

Grossister

Övriga en-

 

 

Byggentre-

Bygg-

tillverkare

Säljare

treprenörer

 

 

prenörer

herre

 

 

 

 

Låst del för bl.a. installationer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommunen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Finansinstitut

 

 

 

 

 

Importörer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Försäkringsbolag

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Förvaltnings- och

 

 

Transportföretag

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

servicebolag

 

 

 

Osynliga delar

Generalentreprenaden innebär att en entreprenör, generalentreprenören (GE), ansvarar inför beställaren för hela produktionen. För arbeten som han inte utför genom det egna företaget, anlitar GE underentreprenörer med vilka han träffar entreprenadavtal. Totalentreprenad innebär att en entreprenör, totalentreprenören ansvarar inför beställaren för såväl projektering som byggande.

Varuflödena i byggsektorn är omfattande och kan ske på många olika sätt. När en nyinflyttad hyresgäst ska koka sitt morgonte och vrider på kökskranen så har säkert armaturen vandrat i många olika led innan den tas i bruk. Den kanske har importerats genom en agent, som i sin tur sålt den till en grossist, som i sin tur sålt den till en VVS- installatör, innan den hamnat på en faktura hos totalentreprenören som är en byggentreprenör för att sedan hamna på en byggherres slutnota. Andra varor kan ha kortare vägar att vandra. Exemplen skulle kunna göras otaliga.

Innan PBL ändrades 1 juli 1995 och Boverket införde nya byggregler med början 1993 definierades kraven på bostäder av myndigheter snarare än köparen/byggherren. Efter införandet nya PBL, nedtrappningen av statligt subventionerade lån och tillkomsten av nya byggregler ligger ansvaret för att definiera vad som ska byggas och till

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 89

 

 

vilken kostnad inte längre på myndigheter. Ansvaret ligger på köparen/byggherren att se till tekniska krav uppfylls och att en bärkraftig ekonomi fås i bostadsföretagandet. Dagens bostadsbyggande innebär en förskjutning mot en efterfrågestyrd marknad, där det är de olika kundernas skiftande krav på kvalitet och pris som produktionen ska tillfredsställa.

När byggsektorn står inför anpassningen till marknad och kund som den vanliga industrin arbetat med i decennier är det viktigt att beskriva byggsektorn på samma sätt som den vanliga industrin och inte behandla den som ett specialfall, omöjligt att analysera. Inom industrin används begreppet värdekedjor. Det finns en mängd styrsystem för hur dessa värdekedjor kan väljas, organiseras, samordnas och utvecklas för att leverera den produkt slutkunderna på marknaden är beredda att betala för.

Inom byggsektorn är inte begreppet värdekedjor så vanligt. Därför är inte den vanliga industrins styrsystem för dessa, exempelvis logistik, så utvecklade. Detta visar att byggsektorn ligger efter den vanliga industrin, men också att det finns mycket kunskap att hämta för att nå förbättringar. Om byggprocessen ses som jämförbar med en vanlig industriell process, handlar byggande om hur byggsektorns värdekedjor bildas och fungerar i ett byggprojekt. De uppkommer liksom i annan industri genom upphandling och ska styras genom hela produktions- processen. Värdekedjorna är de leverantörer av varor och tjänster som upphandlas. Inom byggandet omfattar de allt från konsulter, råvaru- tillverkare, materialtillverkare och grossister till underentreprenörer, byggentreprenörer och transportföretag, men även kommuner och byggherrens köpta ombud ingår.

Ett byggprojekts totala värdekedja är summan av samtliga leverantörers arbete och material. Dessa leverantörer är i sin tur köpare. De handlar var för sig upp helt olika varor och tjänster och bildar därmed sina enskilda mindre värdekedjor. Varje grupp har alltså egna värdekedjor för sin del av projektet.

Byggprocessen kan kallas mjukvaran som styr värdekedjan, de metoder som samtliga köpare använder för att först styra urvalet och senare samordningen av sina leverantörer. Urvalet styrs av upphandling. Eftersom en stor del av byggsektorns värdekedjor redan på förhand är upphandlade och är låsta till kvalitet och pris genom avtal mellan materialtillverkare, grossister och underentreprenörer som köparen inte ser, kan köparen inte välja bästa möjliga kombinationer av leverantörer av tjänster eller varor (se figur 3.1). Detta drabbar beställaren ekonomiskt och kvalitetsmässigt.

Av dessa orsaker kan värdekedjorna inte fritt sättas samman som i andra industri- eller tjänstesektorer för att åstadkomma en ökad

90 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

efterfrågan och ökad lönsamhet genom att erbjuda bättre priser och högre kvalitet. Inga motiv för att skapa hög produktivitet och effektivitet finns i egentlig mening. Idag är det uppenbart att byggsektorns värdekedjor är stela eftersom de inte kan formeras för leverera de nya eller ombyggda bostäder som normalinkomsttagaren efterfrågar men inte kan betala för.

Mängden befintliga och låsta enskilda värdekedjor innebär i sig en fragmentering av aktörerna. Samordningen av denna mängd aktörer blir en svårbemästrad uppgift. En samordning förutsätter att beställarens mål för kvalitet och kostnad är tydlig för alla inblandade, från konsulter i tidiga skeden och bort till materialtillverkare i sena skeden. Samordning kräver också planering och planering tar mycket tid. För att lösa problemet med fragmenteringen måste beställaren tydligt definiera vad man vill ha, till vilken kostnad och även avsätta tid för en god planering av utformning och produktion.

3.2Byggsektorns köpare

Byggsektorns leverantörer möter olika kategorier av köpare. Stora beställare inom byggverksamheten är industrin, allmännyttan och privata kunder. Beställare på anläggningsområdet är nästan uteslutande kommun och stat, där Vägverket är en stor kund inom vägbyggandet. Köparna i ett byggprojekt är en betydande skara och utgörs av:

·materialtillverkare

·grossister som köper material och transporter

·underentreprenörer som köper material mest via grossister och i mindre utsträckning direkt från materialtillverkare

·byggentreprenörer som köper material via grossister och direkt från materialtillverkare

Byggherren köper konsulter för den inledande beskrivningen av projektet och därefter entreprenör. Om byggentreprenören är total- entreprenör köper denne även underentrepenörer och konsulter. Och bakom byggherren finns slutkunderna, de som ska vilja betala för att använda byggnaden.

Köparen förväxlas ofta med byggherren, så att byggherren framstår som den enda köparen i ett projekt. Men det finns alltså en mängd köpare inom projektet, vilket tydligare framgår om man använder begreppet värdekedja som metod att beskriva verkligheten.

Att endast byggherren traditionellt ses som köpare kan bero på att byggprocessen sin tur reduceras till de synliga stadierna i ett

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 91

 

 

byggprojekt, från utformning av detaljplan och projektering till byggande och förvaltning. Men översätter man byggprocessens inne-håll med begreppet värdekedja framträder även de tidigare osynliga stadierna.

Här återfinns plötsligt exempelvis råvaruleverantörer, materialtill- verkare, transportföretag och grossister. Här återfinns också den mark som ska bebyggas och de tjänster som används för att planera den. Kommunen och dess agerande ingår då också som en länk i värdekedjan.

Byggherren är den som beslutar om att investera i eller uppföra en byggnad. Det är byggherrens ansvar att byggnadsinvesteringen anpassas till lagar och förordningar, att finansiering ordnas samt att investeringen blir lönsam. Byggherrerollen finns definierad i PBL.

Byggherrens roll på byggmarknaden är olika beroende på marknads- segment, (nyproduktion, ombyggnad, underhåll, specialiseringar), hur ofta de köper entreprenader samt objektstyp (anläggningar, kontor eller bostäder).

En uppdelning kan göras efter deras frekvens på marknaden enligt följande:

·Flergångsbyggare (bygger i princip kontinuerligt). Ofta nyproduktion inklusive större ombyggnader. Här återfinns allmännyttan, kooperationen i form av HSB och Riksbyggen, större och medelstora privata fastighetsbolag.

·Sällanbyggare (bygger någon gång under en 10-15-årsperiod). Kan vara nyproduktion inklusive större ombyggnader som ovan men med mindre frekvens på marknaden samt underhållsarbeten i huvudsak lika nedanstående kategori.

·Engångsbyggare (bygger en gång eller bygger/reparerar var 15- 30år). Villa/fritidshusbyggare, bostadsrättsföreningar (HSB, Riksbyggen eller privata).

Fördelningen mellan dessa olika kategorier är idag okänd. Kompetensen kan skifta mycket mellan och inom olika kategorier. En annan uppdelning kan göras med utgångspunkt från byggherrens förvaltningsintresse:

·Stort intresse. Allmännyttan, privata fastighetsbolag (alla storlekar och ägareformer), villa-, fritidshusägare samt bostadsrättsföreningar (HSB, Riksbyggen eller privata).

·Mindre intresse. Byggföretag (oftast rikstäckande) vars affärsmål är att bygga och försälja bostäder.

92 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

Totalt fanns år 1998 cirka 4.2 miljoner bostäder sedan ny- och ombyggnad samt rivningar räknats in. Fastighetsägarna som är de potentiella köparna av entreprenader inom ombyggnad och underhåll fördelar sig på följande sätt.

Tabell 3.2: Fördelning av fastighetsägare 1998

Aktör

Antal bostäder (miljoner)

Procent

 

Småhusägare

1.8

 

42.2

Allmännyttan

0.93

 

22

Privata fastighetsägare

0.7

 

16.8

Bostadsrättsföreningar

0.75

 

17.7

Stat och kommun

0.06

 

1.3

Källa: SCB

Samtliga av dessa fastighetsägare är byggherrar enligt PBL. Men deras styrka som byggherrar varierar mycket. Till syvende och sist är det oftast den enskilde konsumenten som är den slutliga köparen av byggtjänster och byggvaror. Vare sig det har skett genom en privat eller allmännyttig byggherres försorg eller om konsumenten har byggt själv och köpt in sitt material i byggvaruhandeln.

3.3Byggentreprenörer

Den svenska byggentreprenadmarknaden karaktäriseras av ett fåtal stora rikstäckande byggföretag och ett stort antal småföretag som är verksamma på lokala och regionala marknader. Byggbranschen är en mycket fragmenterad bransch med drygt 10 000 företag, varav cirka 400 har fler än 20 anställda. Bland de 50 största entreprenörföretagen som huvudsakligen är verksamma med bygg- och anlägg- ningsverksamhet är Skanska AB, NCC AB och PEAB AB i särklass de största. Dessa företag har breda verksamhetsområden och är även verksamma med projekt- och fastighetsutveckling. Ett annat stort byggentreprenadföretag är JM Byggnads och Fastighets AB. I figur 3.3 visas fördelningen av antalet anställda på olika företagsstorlekar.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 93

 

 

Figur 3.3: Andel av det totala antalet anställda efter företagsstorlek

 

 

0 - 49

 

 

anställda

41%

44%

50-999

anställda

 

 

 

 

1 000-

 

 

anställda

15%

 

 

Källa: Byggentreprenörerna

 

 

Företag med mindre än 50 anställda svarar för 99 procent av antalet företag, 44 procent av antalet anställda och 36 procent av omsättningen i branschen. Företag i storleksgruppen med minst 1000 anställda svarar på motsvarande sätt för 0,1 procent av antalet företag, 41 procent av antal anställda och 44 procent av omsättningen. I tabell 3.4 visas fördelningen av omsättning och antal anställda efter företagsstorlek.

Tabell 3.4: Antal företag och anställda samt omsättning per storleksgrupp 1996 (bygg och anläggningsföretag SNI 452)

Företags

Antal

Företag

Antal an-

Anställda

Fakture-

Fakture-

storlek

företag

i %

ställda

i %

ring

ring i %

 

 

 

 

 

 

 

0-19

10 250

96,4%

27 858

34,0%

24 313

25,4%

20-49

281

2,6%

8 180

10,0%

10 075

10,5%

0-49

10 531

99,1%

36 038

44,0%

34 388

35,9%

50-99

52

0,5%

3 422

4,2%

4 510

4,7%

100-199

18

0,2%

2 272

2,8%

2 612

2,7%

200-499

7

0,1%

1 907

2,3%

2 776

2,9%

500-999

7

0,1%

4 761

5,8%

9 106

9,5%

1 000 -

15

0,1%

33 582

41,0%

42 299

44,2%

50 -

99

0,9%

45 944

56,0%

61 303

64,1%

Summa

10 630

100,0%

81 982

100,0%

95 691

100,0%

Källa: Byggentreprenörerna

94 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

3.4Underleverantörer

Bygg- och anläggningsentreprenörer använder sig av underleverantörer vid byggentreprenader. Underleverantörer är oftast installationsföretag och bygghantverksföretag, till exempel VVS-installatörer, el- installatörer, ventilationsinstallatörer, måleriföretag, smidesföretag, plåtslageriföretag och isoleringsföretag. De största installations- företagen är också rikstäckande och agerar även de som general- eller totalentreprenörer. De tyngsta kostnadsposterna för underleverantörer är elinstallation och VVS-installationer.

Drygt 2 000 företag är verksamma med VVS-installation och service. Av dessa har fyra företag rikstäckande verksamhet. Störst är BPA och Calor. Konkurrensen sker mestadels regionalt eller lokalt. Företagens storlek på riksplanet speglar ganska bra hur stora de är regionalt/lokalt. Det finns en viss skillnad mellan installationer och service i bostäder och förvaltningsbyggnader samt industri-installationer. Sistnämnda typ av arbeten kräver viss specialkompetens. Större och medelstora VVS-företag klarar i regel att utföra båda typerna av arbeten, medan de allra minsta företagen i branschen oftast sysslar med installation och service i bostäder och förvalt-ningsbyggnader.

Det finns cirka 3 500 företag som är verksamma med elinstallation. Elinstallationsbranschen kännetecknas av många små. Ett fåtal större företag svarar dock för en större del av marknaden. BPA El och ABB är rikstäckande. BPA har totalkompetens inom el-, VVS- och ventilationsinstallationer.

3.5Distributörer

Byggmaterialindustrin är i stor utsträckning beroende av ett fungerande distributionsled för att kunna förmedla sina produkter till kunderna. Distributionskanalerna från tillverkare till förbrukare av byggmaterial är mycket omfattande. Produkter kan distribueras från fabrik ut till byggarbetsplatsen eller genom olika försäljningsled. Företagsstrukturen i distributionsledet kan indelas i grossister, regionala distriktsombud, lokala återförsäljare, rikstäckande byggvaruhandelskedjor samt mindre lokala bygghandlare.

Man kan skilja mellan lagerförsäljning respektive direktförsäljning av byggvaror. Beroende på produktens användning och anknytning till bransch varierar försäljningserbjudandena. Den största delen av byggvarudistributionen går via byggmaterialhandeln.

Några av de större byggvaruhandelskedjorna i Sverige är Beijer Byggmaterial AB, Optimera Bygghandel AB, Byggtrygg AB och

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 95

 

 

Bauhaus & Co KB. Den sistnämnda är en utpräglad gör-det-själv-butik som framförallt vänder sig till konsumenter istället för till professionella yrkesmän. På större orter finns oftast flera försäljningsställen av byggmaterial. Marknaden avgränsas av kundernas behov av närhet till byggmaterialbutiker. Detalj-handelskedjorna Beijer, Bauhaus och K- Rauta är vertikalt integrerade genom att de samtidigt är både grossister och detaljister, det medför att det ofta endast finns en aktör mellan tillverkare och konsument.

VVS-produkterna distribueras vanligtvis genom VVS-grossisterna, som utgör ett starkt mellanled i distributionskedjan. Därigenom kanaliseras såväl fabrikanternas utbud som VVS-installatörernas efterfrågan. Sortimentet inom VVS-grossisthandeln omfattar 35 000-40 000 artiklar, varav de största grossisterna lagerför 23 000-25 000 artiklar. De rikstäckande grossisterna Ahlsell AB och Dahl-koncernen är dominerande med cirka 70 procent av marknaden för grossist- försäljning av VVS- och VA-produkter. Ahlsell är marknadsledande.

Elgrossisterna utgör också ett starkt led i kedjan för elmaterial- distributionen. De fyra största elgrossisterna svarar för cirka 80 procent av grossistförsäljningen av elmateriel i Sverige. Ahlsell och Elektro- Skandia är de marknadsledande företagen.

3.6Materialtillverkare

En stor del av byggproduktionskostnaden vid bostadsproduktion utgörs av byggmaterial. Cirka 40 procent av byggkostnaderna utgörs av material. Byggmaterialindustrins bredd är stor och företagen erbjuder allt från bulkprodukter till hela konstruktionssystem. Vi talar om tusentals olika produkter från ett stort antal mycket olika leverantörer. Byggmaterialindustrins försäljning sker mestadels genom återförsäljare medan leveranserna kan ske på olika sätt, till exempel via den lokala återförsäljarens lager eller direktleverans från fabriken ut till byggarbetsplatsen.

Flera byggmaterialmarknader kännetecknas av fåtalsdominans. På marknaderna för cement, armeringsstål och gipsskivor har ett företag mer än 50 procent av marknaden. Importkonkurrensen är begränsad och förmedlas främst genom stora företag och agenter. I tabell 3.5 ges ett exempel på koncentration på olika byggmaterialmarknader.

96 Byggsektorns aktörer

 

SOU 2000:44

 

 

 

 

 

Tabell 3.5: Koncentration på olika byggmaterialmarknader

 

 

 

 

 

Byggmaterial

Koncentration

 

 

 

(andel av den totala försäljningen)

 

 

Cement

1 företag har 95%

 

 

Ballast

4 företag har 80%

 

 

Fabriksbetong

5 företag har 80%

 

 

Asfalt

2 företag har 80%

 

 

Armeringsstål

1 företag har 80%

 

 

Prefabricerade betongelement

2 företag har 60%

 

 

Lättbetong

1 företag har 100%

 

 

Betongrör

3 företag har 100 %

 

 

Plaströr

1 företag har 50 %

 

 

Gipsskivor

3 företag har 100%

 

 

Mineralull

2 företag har 90%

 

 

Golv

2 företag har 60%

 

 

Fönster

2 företag har 70 %

 

 

Dörrar

1 företag har 50 %

 

 

Inredningssnickerier

4 företag har 80 %

 

 

Badkar

2 företag har 100 %

 

 

Sanitetsporslin

3 företag har 90 %

 

 

Diskbänkar

2 företag har 80 %

 

En allmän tendens i byggmaterialsektorn är att företagen strävar efter att sälja kompletta systemlösningar med sina egna produkter som grund. Vissa företag som tillverkar gipsskivor erbjuder även reglar för att erbjuda kunden en komplett lösning. Byggföretagen vill numera ha en så färdig produkt som möjligt för att slippa kostsamma bearbetningar. Det ger företag som erbjuder hela sortimentet en konkurrensfördel mot nischföretag som endast erbjuder en viss vara.

Marknaderna för gipsskivor och mineralull är oligopolmarknader. Marknadsandelarna för företagen är relativt stabila, vilket kan förklaras av att priskonkurrensen är svag. På oligopolmarknader är det vanligt att företagen undviker priset som konkurrensmedel. Om produkterna är relativt homogena kan priskonkurrens medföra priskrig som drabbar de inblandade företagen. Likartade och samtidiga prishöjningar är därför vanligt på oligopolmarknader, som exempelvis marknaderna för mineralull och gipsskivor.

Delmarknaderna i VVS-materialbranschen kännetecknas av hög företagskoncentration. Exempel på en sådan delmarknad är marknaden för sanitetsporslin. Gustavsbergs VVS AB är en stor aktör på marknaden för sanitetsporslin och dominerar tillsammans med Ifö Sanitär AB och IDO Badrum AB badkarsmarknaden. Ifö är även en stor aktör på marknaden för rostfria diskbänkar.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 97

 

 

Byggbranschen kännetecknas av en hög marknadskoncentration, samtidigt som vertikal integration är vanligt. Många av produk- tionsleden inom byggsektorn är nära sammanlänkade. Det gör det intressant ur till exempel en byggentreprenörs synpunkt att skaffa sig kontroll över strategiska insatsvaror. Kopplingen är till exempel mycket stark mellan marknaderna för ballast, fabriks- och markbetong och byggmarknaden, främst väg- och anläggningsmarknaden. Vid väg- och anläggningsarbeten utgör ballast och fabriksbetong, tillsammans med asfalt de viktigaste insatsvarorna. På väg- och anlägg-ningsmarknaden är Skanska och NCC de största aktörerna, de är dessutom de två största asfalttillverkarna på den svenska marknaden. Skanska och NCC är även stora aktörer på fabriksbetongmarknaden. Ballast (grus eller bergkross) är en strategisk insatsvara vid asfalt- och fabriksbetong- tillverkning. NCC och Skanska är stora aktörer även på denna marknad.

Skanska har även intressen i byggmaterialindustrin genom Myresjögruppen (tillverkning av prefabricerade trähus). Skanska bedriver också byggmaterialtillverkning genom dotterföretag verk- samma med snickerier, rör och stomkomponenter.

Scancem som i princip är monopolist på cementmarknaden är också vertikalt integrerat genom sin verksamhet på marknaderna för ballast, cement och betong. I tillverkningsledet för ballast, cement, asfalt och betong råder fåtalsdominans. Efterfrågesidan är till stor del representerad av samma företag som är verksamma på utbudssidan för dessa insatsvaror.

Rabattgivningen är mycket omfattande vid försäljning av byggvaror. Konkurrensen på byggmaterial sker oftast genom rabattgivning. Prisbildningen på olika byggmaterialmarknader skiljer sig åt bland annat beroende på vem som är kund och vad materialet ska användas till. Det är vanligt att prissättningen till byggmaterialhandel och grossister sker genom fabriksprislistor. Till bygg- och installa-tionsentreprenörer sker den genom årsvisa förhandlingar och rabattsatser eller anbudsgivning vid projekt.

3.7Konkurrensproblem i byggsektorn

Det existerar få formella etableringshinder på byggsektorns olika delmarknader. I praktiken innebär förekomsten av dominerande företag och bristande importkonkurrens att det förekommer etableringshinder. Stordriftsfördelar och distributionsproblem kan utgöra hinder för nyetableringar. De stora rikstäckande entreprenörerna är även integrerade bakåt i värdekedjan och kontrollerar strategiska insatsvaror som betong, ballast och asfalt. Vissa produkter kan vara svåra att

98 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

transportera längre sträckor exempelvis cement, ballast och betong. Det kan även finnas problem att finna återförsäljare, genom att de befintliga har kopplingar eller avtal med etablerade tillverkare.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 99

 

 

I tabell 3.6 summeras de konkurrensbegränsningar som kan skönjas i byggsektorn.

Tabell 3.6: Konkurrensbegränsningar i byggsektorn

Bransch

Koncentra-

Vertikal

Inträdes-

Konkur-

Företagen

 

tion

integra-

hinder

rensöver-

s

 

 

tion

 

trädelser

agerande

Byggmaterial

 

 

 

 

 

Cement

·

 

·

·

 

Ballast

·

·

·

·

 

Fabriksbetong

·

·

·

·

 

Asfalt

·

·

·

·

·

Armeringsstål

·

 

 

 

 

Prefab. betongelement

·

·

 

 

 

Lättbetong

·

 

 

 

 

VA-rör

·

·

 

 

·

Plaströr

·

 

 

·

·

Gipsskivor

·

 

 

 

·

Mineralull

·

 

 

 

·

Golv

·

·

 

 

·

Fönster

·

·

 

 

·

Dörrar

·

·

 

 

·

Inredningssnickerier

·

·

 

 

·

Badkar

·

 

 

 

·

Sanitetsporslin

·

 

 

 

·

Diskbänkar

·

 

 

 

·

Distributionsledet

 

 

 

 

 

Byggmaterialhandel

 

·

 

 

·

VVS-grossister

·

 

 

·

·

El-grossister

·

 

 

·

·

Underleverantörer

 

 

 

 

 

VVS-installatörer

·

 

 

·

·

Elinstallatörer

·

 

 

·

·

Ventilationsinstallatörer

·

 

 

 

·

Byggentreprenörer

 

 

 

 

 

Anläggning

·

 

 

·

 

Stor nyproduktion

·

 

 

·

 

ROT

 

 

 

 

·

Till att börja med ska det understrykas att tabellen ovan har ett begränsat värde för att förstå hur konkurrensen egentligen fungerar. Då måste man gå under ytan och studera hur aktörerna beter sig som köpare/säljare i värdekedjan. Det är alltså inga kvalitativa omdömen vi

100 Byggsektorns aktörer SOU 2000:44

gör här. En grundliggare analys av konkurrensproblemen finns i Kapitel 4, Hur fungerar konkurrensen?.

Koncentration och vertikal integration på de många olika delmarknaderna anger en brist på mångfald av alternativ när en köpare söker leverantörer. Eftersom det fortfarande finns hinder för importkonkurrens, till följd av inhemska traditioner och mönster samt olika nationella standarder och normer, kommer konkurrensen att var begränsad.

Det är självklart så att det krävs stora investeringar för att etablera sig på många byggmaterialmarknader. Det kan också finnas stordriftsfördelar i viss produktion. Dessa faktorer är naturliga inträdeshinder. Hinder för import och export till följd av nationella regler på den inre marknaden är inträdeshinder som är möjliga att undanröja.

Att betrakta installationsmarknaderna och byggentre- prenadmarknaderna som koncentrerade är ett omdöme som kan diskuteras. Det finns ju tusentals företag som är verksamma. Poängen är att marknaderna är koncentrerade med hänsyn tagen till vilka producenter som har en totalkompetens och är rikstäckande. Dessa stora dominerande företag är ofta ensamma om att ha resurser för att kunna genomföra större eller mer avancerade projekt.

Vi har också tagit upp konkurrensöverträdelser som en punkt. Dessa punkter anger dels konkurrensöverträdelser som har funnits på marknader men upphört av företagen själva efter konkurrenslagens införande 1993, dels konkurrensöverträdelser som faktiskt angripits. Dessa överträdelser kan vara en förklaring till den rådande marknadsstrukturen och säger också något om den kultur som styrt branschen.

Under punkten företagens agerande ryms faktorer som den bristande pristransparensen som skapas till följd av det prissättningsbeteende som tillämpas av många aktörer. Den rika förekomsten av rabatter och det långa flödet i värdekedjan för vissa produkter skapar en okunskap om vad byggvaror kostar och vilket värde som olika led i värdekedjan tillför.

Det finns ett flertal andra konkurrensproblem som kan uppstå till följd av företagens agerande. Det förekommer att företag samarbetar för att utestänga potentiell konkurrens. Det kan ske genom att kunder som köper delsortiment från nischföretag har vägras leverans av övriga komplementprodukter från redan etablerade tillverkare. Ett annat sätt som används för att utestänga konkurrenter är att vägra leverans vid kompletteringsköp om det ursprungliga köpet av byggmaterial har skett utomlands eller utanför de etablerade strukturerna.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 101

 

 

Vissa byggmaterialtillverkare säljer kompletta systemlösningar med egna produkter som grund. Man erbjuder komplementvaror som endast passar företagets standardprodukter. Det gör att konsumenter som är intresserade av komplementvaran även måste köpa standardprodukten.

Det förekommer också att företag som försöker köpa olika typer av byggmaterial på försäljningsställen utanför Sverige blir nekade endast på grund av att det finns en återförsäljare eller en agent i Sverige. Normalt är anledningen till att man försöker köpa en produkt utomlands att priserna är lägre än i Sverige. Man har då i stället hänvisats till att köpa varan av den svenska återförsäljaren eller agenten till det högre pris som gäller i Sverige.

3.8Byggsektorns spelregler

3.8.1Plan- och bygglagen

Den 1 juli 1995 genomfördes en rad förändringar i plan- och bygglagen (PBL). Förändringarna innebar i korthet att:

·Bygglovsprövningen inte längre omfattar byggnadsverkens tekniska egenskaper.

·Kommunerna genom beslut i detaljplan kan befria helt eller delvis från kravet på bygglov inom planområdet.

·Byggherren övertar ansvaret för att byggnaden eller anläggningen uppfyller de tekniska egenskapskraven, medan byggnadsnämnden får ett mer renodlat tillsynsansvar.

·Ett nytt system införs för tillsyn och kontroll av de tekniska egenskapskraven. I detta system ingår bl.a. krav på byggsamråd, kontrollplan och en av byggherren utsedd kvalitetsansvarig. När byggherren fullgjort sina tillsyns- och kontrolluppgifter utfärdar byggnadsnämnden ett slutbevis.

Avsikten med PBL var att tydliggöra rollerna och ansvaret inom byggandet. Producenterna skall övergå till producentansvar genom dokumenterad egenkontroll av de produkter de tillverkar eller sätter samman och byggherren har ansvar för att arbeten utförs, kontrolleras och provas enligt PBL. Byggherren har också ansvar för att de väsentliga tekniska egenskapskraven uppfylls under en rimlig livslängd för byggnadsverket. Även de byggprodukter som ingår ska vara lämpliga för avsedd användning.

102 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

3.8.2Olika byggtraditioner och nationella normer

Handeln med byggvaror har historiskt sett varit knuten till regioner, där byggandet styrs mer av kulturella traditioner och naturtillgångar, än av teknisk utveckling och specifika behov. Olika lokala råvaror har nyttjats för byggandet och byggtekniken har i hög grad anpassat sig därefter. Exporten av svenska byggvaror präglas i hög grad av efterfrågan i närområden, det vill säga Norden och norra Tyskland. En av de få produkter som har en stor efterfrågan utanför denna region är sågade trävaror.

Det är ofta mycket svårt för byggföretag att ta sig in på andra länders marknader. I alla länder, även i Sverige, finns en tradition att anlita nationella och lokala byggföretag. Sådana hinder kan vara svåra att undanröja genom lagstiftning eller andra former av offentliga ingripanden. Ett utländskt företag har i regel inte samma kunskaper om kultur och tradition, kontaktnät till lokala leverantörer, språkkunskaper. Det är viktigt, speciellt vid större byggprojekt.

Dessutom har olika länders regelsystem i form av nationella byggnormer och tekniska förutsättningar påverkat materialval och handel över gränserna. För tillträde till ett annat lands marknad har antingen krävts stor anpassning av produkten och/eller omfattande provningar för att bli godkänd av relevanta myndigheter. Till och med inom Norden har dessa tekniska handelshinder varit omfattande för flertalet byggprodukter. Problemet är speciellt omfattande för byggnadskonstruktioner. Inom EU gäller i mångt och mycket fort- farande nationella standarder. I länder, såsom exempelvis Tyskland och Frankrike, är de nationella standarderna så komplicerade att de upplevs som handelshinder. I många fall är man tvingad att köpa in specialistkunskap lokalt, vilket i sin tur påverkar produktpriset och konkurrensförmågan.

3.8.3EU:s byggproduktdirektiv

Avskaffandet av tekniska handelshinder sker med hjälp av den nya metoden (New approach). Den nya metoden ska förbättra och effektivisera arbetet med att harmonisera tekniska regler för olika produktområden. Innebörden av detta är att direktiven endast fastställer de väsentliga hälso- och säkerhetskraven medan dessa krav specificeras i europeiska standarder.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 103

 

 

Den nya metoden baseras på fyra grundprinciper:

1.innehållet i direktiven begränsas till grundläggande, väsentliga säkerhetskrav.

2.erforderliga tekniska specifikationer utarbetas av de europeiska standardiseringsorganen (fristående från EU).

3.standarder är frivilliga att tillämpa.

4.produkter som tillverkas enligt harmoniserad standard förutsätts uppfylla de grundläggande krav som fastställs i direktivet.

En produkt som överensstämmer med och i tillämpliga fall är provad enligt säkerhetskraven i nya metodendirektiven får förses med CE- märke och säljas inom och mellan alla EU-länder.

EU:s byggproduktdirektiv (Construction Products Directive - CPD) är ett av första enligt den nya metoden och omfattar i princip alla byggprodukter. Syftet med direktivet är att underlätta handel med byggprodukter. Direktivet har överförts till svensk rätt genom lag (1994:847) om tekniska egenskapskrav på byggnader m.m. Lagen och tillämpningsföreskrifterna trädde i kraft i och med EES-avtalet. En byggprodukt anses lämplig för avsedd användning om den har sådana egenskaper att den uppfyller följande väsentliga krav:

1.bärförmåga, stadga och beständighet

2.brandskydd

3.hygien, hälsa och miljö

4.säkerhet vid användning

5.bullerskydd

6.energihushållning och värmeisolering

Byggproduktdirektivet skiljer sig från andra direktiv enligt den nya metoden, bland annat genom följande:

·avsikten är inte att harmonisera de nationella byggreglerna.

·de väsentliga säkerhetskraven ställs inte på produkten som sådan, utan på det färdiga byggnadsverket, vilket förutsätter att produkten använts på en sådant sätt som tillverkaren avsett.

·byggprodukter kan inte CE-märkas direkt mot direktivens krav, utan först efter att man kan visa överensstämmelse med en teknisk specifikation.

Byggproduktdirektivet täcker alla produkter som permanent skall ingå i byggnader och anläggningar. Det innebär att reglerna skall tillämpas även för inbyggda elektriska eller mekaniska produkter. Det täcker

104 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

däremot inte sådana produkter som köksinredningar, garderober och andra lösa inredningskomponenter, som enligt gängse europeisk nomenklatur ej benämnes byggprodukt.

De produkter som är av mindre betydelse för hälsa och säkerhet och inte berörs av byggproduktdirektivets regler, kommer att redovisas i EU:s Officiella Tidning (EGT). Sådana varor får ej CE-märkas. De beräknas inte bli särskilt många.

De ovannämnda sex kraven förtydligas i tillämpningsdokument, som finns översatta till alla EU-språk. Med tillämpningsdokumenten som bas ger EU och EFTA beställningar, mandat, till de europeiska standardiseringsorganen CEN och, för elektriska varor, CENELEC, för utarbetande av harmoniserade standarder och provningsmetoder. Boverket är samordnare för svenska synpunkter. Standarderna är frivilliga så länge som de inte direkt åberopas i myndighetsregler. I enlighet med beslut av kommissionen anges i mandaten vilka procedurer som ska gälla för skilda produkter för att visa överensstämmelse med direktivets krav.

EOTA (European Organisation for Technical Approvals) ger i uppdrag att utarbeta riktlinjer för europeiska tekniska godkännanden (ETA) för sådana produkter som inte blir föremål för standardisering.

För att tillämpa standarderna krävs gemensamma certi- fieringsmetoder eller godkännandesystem. Det krävs också att nationella myndigheter övervakar sin del av den inre marknaden. EU har en procedur för hur en tillverkare skall gå tillväga för att kunna styrka att hans produkt uppfyller de säkerhetskrav som anges i ett visst EG-direktiv och få rätt att märka sin produkt med CE-märket. CE- märkningen av byggprodukter förutsätter att det finns harmoniserade standarder eller tekniska specifikationer för produkten.

I varje EU/EES-land skall finnas en eller flera institutioner som på uppdrag av landets regering kontrollerar och godkänner (ackrediterar) de organ som skall utföra provning och certifiering. Dessa organ skall vara oberoende av dem som kontrollerar och vara nationellt godkända. Till grund för ackrediteringen finns Europastandarder (EN 45000 och EN 29000 som är identiska med ISO 9000), som anger de krav på kompetens och kvalitet som skall ställas på provande laboratorier och certifieringsorgan. I Sverige anmäler Styrelsen för teknisk ackreditering (SWEDAC) till Europeiska kommissionen vilka organ som godkänts för provning och certifiering.

För att få rätt att märka sin produkt med CE-märket, måste tillverkaren kunna styrka att produkten överensstämmer med kraven i en teknisk specifikation. En teknisk specifikation är antingen en harmoniserad standard (EN) eller ett europeiskt tekniskt godkännande (ETA). Detta gäller enbart för byggprodukter. För andra produkter

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 105

 

 

under direktiv av den nya metoden gäller att man även får styrka överensstämmelse direkt med direktivens krav utan referens till standarder. Tekniska specifikationer/standarder finns ännu inte tillgängliga för alla byggprodukter som omfattas av CPD.

Innan de tekniska specifikationerna finns tillgängliga ska handeln med byggprodukter på den inre marknaden underlättas genom att det importerande landet erkänner de provningar och certifieringar som utförts i exportlandet under förutsättning att dessa skett i enlighet med importlandets krav (artikel 16 och 17 i CPD). Om ett svenskt företag vill marknadsföra sin produkt i Tyskland innebär förfarandet att provningar och certifieringar enligt tyska regler skall kunna utföras i Sverige. Berörda svenska myndigheter skall se till att svenska organ utses för dessa procedurer.

3.8.4CE-märkning

De första CE-märkta byggprodukterna kom ut på marknaden 1998, men ännu fungerar inte direktivet i praktiken eftersom det för de flesta produkter saknas tekniska specifikationer. Ett fåtal produkter har för närvarande kommit ut på marknaden med CE-märkning. Medan harmoniseringsarbetet pågår fortsätter nationella regler att gälla på byggområdet.

CE-märket är inget kvalitetsmärke utan visar att produkten svarar mot EU:s minimikrav för att få finnas på marknaden. Produkten ska uppfylla alla de krav som ställs i tillämplig lagstiftning, vilket även innefattar andra direktiv än byggproduktdirektivet. Vid överens- stämmelse med en teknisk specifikation kan produkten CE-märkas och får utan hinder säljas inom EU och EES. CE-märkning enligt byggproduktdirektivet innebär inte, till skillnad från andra direktiv, att produkten uppfyller EU:s minimikrav. Märket utgör endast en presum- tion för att de egenskaper som tillverkaren deklarerar överensstämmer med specifikationen.

Boverket har utarbetat föreskrifter om CE-märkning som trädde i kraft den 1 juli 1997. Den praktiska tillämpningen dröjer eftersom byggprodukter inte kan CE-märkas förrän harmoniserade standarder eller riktlinjer för europeiskt tekniskt godkännande (ETA) finns tillgängliga. Den första riktlinjen för ETA färdigställdes våren 1998.

106 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

3.8.5Typgodkännande och tillverkningskontroll

Material , konstruktioner och anordningar som omfattas av krav i bygg- och konstruktionsreglerna kan enligt bygglagstiftningen typgodkännas. Vissa material, konstruktioner och anordningar kan dessutom underkastas tillverkningskontroll.

Bestämmelserna om typgodkännande är en nationell angelägenhet. Det ska alltså inte blandas ihop med systemet och procedurerna för bestyrkande av överensstämmelse med tekniska specifikationer enligt EU:s byggproduktdirektiv som leder fram till CE-märkning av produkter. Efterfrågan på nationella typgodkännandesystem kommer att minska när CE-märkning av byggprodukter blir möjlig. En byggprodukt kan inte typgodkännas när det finns en teknisk specifikation som möjliggör CE- märkning.

Typgodkännande är inte något krav från myndigheternas sida för att ett material ska få byggas in i en byggnad eller anläggning. Att använda typgodkända lösningar ökar dock byggherrens möjlighet att, som i ett led i uppföljningen av kvalitetsansvaret i PBL, enkelt styrka att de lösningar som valts uppfyller kraven.

3.8.6Byggregler

Boverket införde från 1 januari 1994 nya bygg- och konstruktionsregler (BBR 94 och BKR 94) med färre detaljkrav jämfört med den tidigare byggnormen. Dock har de nya byggreglerna i sin helhet inte inneburit en övergång till funktionskrav även om de blivit mer funktionsinriktade. En fullständig övergång till funktionskrav ställer högre krav på precisering, så att funktionskraven baseras mätbara storheter som kan verifieras i projektering , kontrolleras i byggandet och utvärderas under förvaltningen. Detta förutsätter ett utvecklat funktionsspråk för bygg - och bostadssektorn vilket saknas.

Det allmänna syftet med de minskade detaljreglerna i de nya byggreglerna var att ge större möjligheter till val av lösningar, konstruktioner och materialval. Detta ska stimulera byggandets aktörer till kunskapsuppbyggnad och underlätta en snabbare utveckling och introduktion av ny teknik.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 107

 

 

3.8.7Finansiering

Bygginvesteringar är mycket kapitalkrävande och kräver ett väl utvecklat finansiellt system för överbrygga tiden mellan stora initiala investeringskostnader och ett långsamt framtida flöde av intäkter. En bostadsinvestering representerar ett förmögenhetsvärde som baserar på framtida inkomstöverskott. Förmögenhetsvärdena faller om de förväntade överskotten faller och påverkas av osäkerhet om den framtida utvecklingen. Alla som fattar beslut om investeringar i bostäder blir beroende av samhällets ekonomiska värdering av osäkerhet och risk. Detta kommer tydligast till uttryck på de finansiella marknaderna men även på de mer trögrörliga bostads- och fastighetsmarknaderna.

Eftersom det krävs stora investeringar för att kunna bygga hus och anläggningar spelar bostadsfinansieringssystemets utformning en central roll. Vid bostadsbyggande är finansieringslånen uppdelade i kortfristiga byggnadslån och i långsiktiga fastighetslån. Byggnadslånen används för att finansiera utläggen under byggnadstiden och lånas oftast i bank. När huset är färdigbyggt byts bostadslånet ut mot långfristiga fastighetslån. De yttre faktorer som har störst betydelse för att avgöra när det är lönsamt att bygga bostäder på en “fri“ bostadsmarknad är nivån på marknadsräntorna för bostadslån samt efterfrågan på bostäder. I Sverige finns det emellertid i likhet med de flesta andra länder ett system av statliga garantier, stöd och subventioner som bland annat har till syfte att stimulera till ett ökat byggande. Detta system brukar kallas bostadsfinansieringssystemet.

Numera tas i princip samtliga av de långsiktiga fastighetslånen upp på kreditmarknaden. Bostadsinstituten ger normalt lån mot pantsäkerhet upp till 75 procent av fastighetens marknadsvärde. För lån i säkerhetsläget upp till 100 procent av pantvärdet ger staten en kreditgaranti enligt vissa regler. Kreditgarantin, som har ersatt de tidigare statliga lånen, administreras av Bostadskreditnämnden (BKN). De topplån som kreditgarantin täcker ges sedan av kreditinstituten mot säkerhet i fastigheten på samma sätt som bottenlånen. Den statliga kreditgarantin utlöses i allmänhet först sedan panten realiserats genom att fastigheten ifråga sålts. Kreditgaranti för ny- och ombyggnad får endast lämnas för lån som avser färdigställda bostäder som har statliga subventioner, det vill säga räntebidrag. Nästan samtliga bostadshus som byggs idag, både småhus och flerfamiljshus, har statlig kreditgaranti.

Den viktigaste subventionen inom bostadsfinansieringssystemet är räntebidragen. I det nya så kallade Danellsystemet som infördes 1993 delas ränterisken mellan staten och bidragsmottagaren. Utöver det ordinarie bostadsfinansieringssystemet har extra stödformer skapats för att stimulera till ett ökat byggande efter införandet av det nya

108 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

Danellsystemet 1993. Dessa stöd har vanligtvis införts av sysselsättningspolitiska skäl och är i regel tidsbegränsade.

3.8.8Bostadsfinansieringssystemet

I det tidigare bostadsfinansieringssystemet, som var i kraft till 1992/1993 finansierades huvuddelen av topplånen med statliga bostadslån. Genom olika åtgärder 1992-1993 förändrades bostadsfinansieringssystemet i grunden i och med det så kallade Danellsystemets genomförande. De statliga bostadslånen ersattes med en statlig kreditgaranti som administreras av Bostadskreditnämnden (BKN). Även räntebidragssystemet förändrades radikalt. I det nya systemet har ränterisken i ökad utsträckning lagts på bidragsmottagaren. Detta sker genom att bidragsunderlaget betsäms genom schablonbelopp, vilka ligger i underkant av de faktiska produktionskostnaderna. Räntebidrag lämnas med 30 procent av en schablonberäknad räntekostnad till ny- och ombyggnader av hyres- och bostadsrättshus. Högst 120 kvadratmeter per lägenhet berättigar till bidrag.

Genom minskade subventioner för byggande genom Danell- systemets ställs hårdare krav på att bostadsinvesteringar i större utsträckning blir företagsekonomiskt självbärande. Därigenom är det meningen att en högre press skall sättas på att byggkostnaderna hålls nere.

3.8.9Anbudsformer

Det finns olika sätt att begära in anbud på en entreprenad. Öppen anbudsräkning innebär att byggherren utan begränsningar bjuder in intresserade företag att lämna anbud t.ex. genom att annonsera i en tidning. Inbjuden anbudsräkning innebär att byggherren vänder sig direkt till en mindre grupp företag som anses lämpliga att utföra entreprenaden. Förhandlingsentreprenad innebär att byggherren vänder sig direkt till ett enda företag för att diskutera villkoren för en entreprenad.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 109

 

 

3.8.10Avtalsförhållanden

Byggprodukter och installationer betingar mycket stora värden, har lång leveranstid och livslängd samt omfattar ett stort antal aktörer som samverkar i olika skeden av byggprocessen. Riskerna för att fel begås och får konsekvenser som sprider sig är därmed stora. Därför har man utvecklat checklistor, mallar, koder, standarder, föreskrifter, formulär och praxis för de situationer och avtalsförhållanden som kan uppstå. Avtalen i byggbranschen reglerar relationen mellan parterna och hänvisar till dokument där ansvar läggs fast genom allmänna bestämmelser (AB) som finns för t.ex. konsultuppdrag (ABK), byggnads-, anläggnings-, och installationsentreprenader (AB, ABT, AFU, AFTU, ABS), allmänna bestämmelser för leverans av byggnadsmaterial (ABM) och beskrivningsmallar för upphandling (AMA för mark, hus, VVS, el). Parterna i de olika avtalssituationer som uppstår i byggsektorn kan själva göra ändringar i dessa avtal och beskrivningsmallar.

3.8.11Entreprenadformer

De hittills mest använda former vid utförande av entreprenadarbeten är totalentreprenad, generalentreprenad, delad entreprenad oftast med olika varianter av tilläggsavtal samt standardavtal, AB 92 och ABT 94, Allmänna Bestämmelser som förekommer i branschen och är utformade för dessa.

Totalentreprenad innebär att en entreprenör, Totalentreprenören (TE) ansvarar inför beställaren för såväl projektering som byggande. Totalentreprenören anlitar underentreprenörer för de arbeten han inte utför genom det egna företaget och svarar för upphandling och samordning av alla medverkande konsulters och entreprenörers arbeten. Entreprenadförhållandet regleras vanligen enligt ABT 94. Vid besiktningarna i samband med överlämnandet kontrolleras att de i entreprenadhandlingarna föreskrivna funktionerna uppnås. Vissa funktioner kan vara svåra att beskriva och svåra att verifiera. Problemen med TE är främst att beskriva de krav som skall uppfyllas. Under förutsättning att det program - kravspecifikationen som upprättas av byggherren och ligger till grund för anbudet entydigt, har TE hela ansvaret för slutresultatet. I denna entreprenadform ligger den innovativa delen av processen hos TE.

Den allt högre drivna specialiseringen kan medföra att entreprenörer väljer att göra allt mera arbete genom externa leverantörer. Detta förfarande närmar sig då construction management-CM som innebär att en byggledning upphandlas varefter denna svarar för all övrig

110 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

upphandling av varor och tjänster inom ramen för avtalet. Kontrakt tecknas då vanligen enligt ABT, dvs entreprenören åtar sig hela utförandet mot ett avtalat pris enligt avtalad ersättningsform.

Generalentreprenaden innebär att en entreprenör, generalentreprenören, (GE) ansvarar inför beställaren utförandet av arbetet i enlighet med de av beställaren tillhandahållna ritningar, beskrivningar och övriga specifikationer - det vill säga kompletta bygghandlingar. Byggherren ansvara då för innehållet i bygg- handlingarna och entreprenören för utförandet. Entreprenad- förhållandet regleras vanligen enligt AB 92.För arbeten som GE inte utför genom det egna företaget, anlitar GE underentreprenörer med vilka han träffar entreprenadavtal. Vid generalentreprenad har GE ansvaret för samordningen av samtliga entreprenörers arbeten såvitt de framgår av entreprenadhandlingarna. Upprättandet av handlingarna, projekteringen, ombesörjs av beställaren själv genom konsulter eller i egen regi. Beställaren är ensam ansvarig för utformning och konstruktioner och vid överlämnandet från entreprenören till beställaren sker en slutbesiktning där det verifieras att arbetena utförts i överensstämmelse med entreprenadhandlingarna. I denna entreprenadform ligger den innovativa delen av processen hos byggherren.

Ett problem med kravet på färdiga handlingar är att dessa sällan verkligen är fullständiga och korrekta. Detta leder ofta till kostnadsökningar och irritation mellan beställare och entreprenör. Handlingarna skall återge beställarens krav på projektet, uttryckta i tekniska specifikationer, och det är därför viktigt att erforderlig samverkan skett mellan beställaren och projektörerna. Slutbesiktningen omfattar inte frågor huruvida de av beställaren föreskrivna lösningarna är ändamålsenliga utan utgör en avstämning om utförandet svarar mot projekteringen - om byggherren fått det som han beställt.

Delad entreprenad innebär att produktionen av byggnadsobjektet fördelas på ett antal entreprenörer, vilka var och en för sig står i direkt avtalsförhållande till beställaren. Dessa entreprenörer kan i sin tur anlita underentreprenörer. Vid delad entreprenad har beställaren själv enligt AB 92 ansvaret för samordningen av de olika entreprenörernas arbeten. Den innovativa delen av processen ligger hos byggherren. Ofta utses dock en av de anlitade entreprenörerna till att vara huvudentreprenör och får då, mot ett avtalat arvode, uppdraget att sköta samordningen av de olika entreprenaderna. Entreprenad-förhållandet regleras vanligen enligt AB 92 och projekteringen ombesörjs av beställaren genom konsulter eller i egen regi. Beställaren har även här att godta det utförande som står i överensstämmelse med entreprenadhandlingarna.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 111

 

 

Denna entreprenadform ställer ännu högre krav på korrekta handlingar än GE om extrakostnader skall kunna undvikas. Delad entreprenad ställer mycket höga krav på beställarens kompetens.

Samordnad generalentreprenad är en blandning av de ovan nämnda två entreprenadformerna. Beställaren genomför då upphandlingen som vid delad entreprenad men avtalen överlåts till en entreprenör, vanligen byggentreprenören, som får ställning av generalentreprenör, dvs denne ansvarar för samtliga entreprenörens arbeten. Nackdelen med denna variant är att ansvarsfrågorna kan bli oklara och att det kan bli glapp och oklarheter mellan entreprenaderna. Sådana oklarheter drabbar oftast beställaren.

En variant, som egentligen närmast är en tjänsteupphandling, är att ett så kallad construction management (CM), på svenska bygg- ledningsföretag, som på byggherrens uppdrag genomför upphandling och samordning av såväl konsulter som entreprenörer. CM är den formen som mest konkurrerar med totalentreprenaden i dess rena form.

3.8.12Ersättningformer vid entreprenadarbete

Prissättningen på bygg- och anläggningsentreprenader bestäms på olika sätt. Oavsett entreprenadformen finns det två huvudvarianter för ersättning: Fast pris och löpande räkning.

Fast pris, med eller utan indexuppräkning, används i de fall objektet är entydigt bestämt och kalkylerbart. Många konsultuppdrag som gäller detaljkonstruktion och ”renritning”, de flesta nybyggen och åtskilliga ombyggnader kan definieras och projekteras så att det är möjligt att upphandla till ett fast pris.

Rörligt pris / Löpande räkning används i de fall osäkerheten om projektets omfattning är så stor att fast pris inte kan avtalas. Vid tillämpning av löpande räkning utarbetas ofta en budget mot vilken nedlagd kostnad kan stämmas av. Rörligt pris innebär att entreprenören får betalt för sina självkostnader. Byggherren betalar då i efterhand vad bygget har kostat att producera för entreprenören. Kostnader för administration och vinst ersätts då vanligen genom ett procentpåslag eller genom ett bestämt belopp.

Det förekommer ofta vid dessa upphandlingar också sk incitamentavtal där parterna reglerar fördelningen av avvikelser mot ett kalkylerat pris. Exempelvis kan parterna fördela 50/50 av ett belopp där kalkylerat pris underskrids, medan byggherren tar endast 25 procent av kostnaderna om kalkylerat pris överskrids.

incitamentavtal är en mellanform av rörligt och fast pris. Man avtalar då om ett på förhand överenskommet pris. Om projektets slutkostnader blir billigare än beräknat delar byggherren och entreprenören på

112 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

mellanskillnaden. På motsvarande sätt delar man på en eventuell förlust. Incitamentavtal innebär att köpare och säljare delar på inflationsrisken och att kostnadsbesparingar kommer båda till godo.

I ett mängdkontrakt överenskommer köpare och säljare om ett pris per mängdvolym där relevanta mängdenheter sätts ett s.k. á-pris som används vid reglering av tillkommande- och avgående mängder efter arbetets slutförande. Denna avtalsform används i situationer när det är svårt att uppskatta den nödvändiga arbetsmängden i förväg, t.ex. vid större schaktningsarbeten för en väg- eller anläggningsentreprenad. Mängdkontrakt går att kombinera med de andra ersättningsformerna.

3.8.13Täktverksamhet

Statsmakterna har en uttalad önskan om att minska exploateringen av naturtäkter. Naturgrustillgångarna är en icke förnyelsebar resurs som bland annat tjänar som grundvattenmagasin. För att minska användandet av naturgrus har en skatt om 5 kronor/ton införts på produktionen från naturtäkter från den 1 juli 1996. Detta har medfört en förskjutning till de stora aktörerna på grund av att det är de största aktörerna som har finansiella möjligheter att agera på bergkrossmarknaden.

3.8.14Konkurrenslagen

Behovet av en skärpt konkurrenslagstiftning är ett av många medel för att främja tillväxt och effektivitet på den svenska marknaden. Den 1 juli 1993 infördes en ny konkurrenslag. Lagen innehåller två förbud. Enligt 6 § är avtal mellan företag förbjudna, om de har till syfte att hindra, begränsa eller snedvrida konkurrensen på den svenska marknaden på ett märkbart sätt eller om de ger ett sådant resultat. I 19 § föreskrivs förbud mot missbruk från ett eller flera företags sida av en dominerande ställning på den svenska marknaden.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 113

 

 

3.8.15Upphandlingsregler

Lagen om offentlig upphandling, LOU (1992:1528) trädde i kraft den 1 januari 1994. LOU som är anpassad till motsvarande regler inom EU är i princip tvingande och innebär med vissa undantag att det ställs hårdare och mer detaljerade krav när statliga myndigheter, kommuner, landsting och kyrkliga kommuner upphandlar varor och tjänster. Lagen om ingripande mot otillbörligt beteende vid offentlig upphandling, LIU, (1994:615), syftar till konkurrensneutrala villkor för privata och offentliga producenter vid anbudskonkurrens.

3.8.16Byggfelsförsäkring

Riksdagen antog den 1 juli 1993 lagen om byggfelsförsäkring (1993:320). Lagen gäller vid både ny- och ombyggnad av flerbostadshus och vissa en- och tvåbostadshus. Enligt lagen om byggfelsförsäkring ska i dessa aktuella fall en speciell byggfelsförsäkring tecknas. Denna säljs av försäkringsbolagen. Från och med den 1 oktober 1993 får inte sådana byggnadsarbeten som omfattas av lagen påbörjas förrän bevis om byggfelsförsäkring inlämnats till byggnadsnämnden. Byggfelsförsäkringen ska gälla under en tioårsperiod, oavsett om byggnaden byter ägare. Den ska omfatta skälig kostnad för att avhjälpa fel i byggnadens konstruktion, material eller utförande samt skador på byggnaden som orsakats av felet.21

3.9Förändringar under 1990-talet

Under 1990-talet har byggsektorn upplevt stora förändringar. Dels har ekonomin genomlevt en lågkonjunktur för att sedan gå in i en högkonjunktur, dels har det skett förändringar i flera av de spelregler som påverkar byggandets konkurrensförutsättningar. Bygg och bostadssektorerna har också varit föremål för en mängd offentliga ingrepp. Under 1980-talet förändrades förutsättningarna för många av de spelregler som tidigare införts. Intresset riktades bland annat mot vad som upplevdes som dålig konkurrens och höga kostnader i byggsektorn. Det offentliga åtagandet för bostadsfinansieringen blev allt svårare att uppfylla på grund av den försämrade ekonomin i början av 1990-talet.

21

Anpassad kontroll av byggandet - SOU 1993:94, s 108f

 

114 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

Under 1990-talet har flera förändringar skett, som kan benämnas omregleringar. Här följer en genomgång av några viktiga förändringar i de spelregler och marknadsförutsättningar som påverkar bygg- och bostadssektorerna.

3.9.1Från inflationsekonomi till realränteekonomi

Byggandet är känsligt för ränteförändringar. Kapitalinvesteringarna är stora och planeringstiderna långa. Ekonomin har under 1990-talet skiftat från en inflationsekonomi till en realränteekonomi. I början av 90-talet var ekonomin i ett läge med hög inflation och höga räntor. Efter fastighetskrisen i början av 1990-talet drabbades byggandet av en kraftig nedgång. Lediga lokaler fanns tillgängliga på de flesta orter i landet. Att köpa existerande fastigheter var oftast billigare än att bygga nytt. En minskad inflation och sjunkande nominella räntor har nu bidragit till att byggandet åter börjar vända uppåt.

3.9.2Inriktningen av byggandet

Under 1990-talet skedde det en kraftig nedgång i nyproduktion av bostäder men samtidigt en ökning av reparation, ombyggnationer och underhåll. Ombyggnation och underhållstjänster tillhandahålls av byggentreprenörsföretag, men utförs även till stor del av privatpersoner som kanske renoverar sina bostäder istället för att byta bostad.

Bostadsmarknaden och marknaden för byggande av bostäder är i dag fragmentiserad. Under 1990-talet har bostadsmarknaden ytterligare koncentrerats kring storstadsregionerna i och med en ökade inflyttning till storstadsregionerna. Vi har marknader med låg efterfrågan och stort överskott av lägenheter samtidigt med marknader i balans med real konkurrens om bostadskunderna samt överhettade marknader med brist på lägenheter. Den nyproduktion som sker i dagsläget sker nästan uteslutande i storstadsregionerna, och då främst som privata småhus eller bostadsrätter i flerbostadshus.

I samband med miljonprogrammet under 1960-talet producerades en stor mängd lägenheter runt om i hela landet. När utvecklingen går mot en koncentration av befolkningen till storstadsregionerna, har en stor mängd lägenheter blivit tomma i vissa regioner. Största delen av dessa lägenheter ägs av allmännyttan. Överutbudet har orsakat de kommunala bostadsbolagen höga kostnader. Detta har medfört hyreshöjningar i vissa kommuner medan andra kommuner har tillskjutit kapital för att hålla hyrorna nere. Under 1990-talet har även rivning av tomma lägenheter i syfte att minska sina kostnader förekommit.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 115

 

 

Produktionskostnaden för bostadsbyggandet i främst Stockholms- området påverkas starkt av försäljningspriset för bostadsrätter. Nyproduktionskostnaden för en lägenhet är mycket högre än vad marknaden är villig att betala för densamma. Då försäljningen av bostadsrätter visat sig vara en mycket vinstgivande verksamhet har vissa byggentreprenörsföretag valt att till stor del själva bedriva både produktions- och försäljningsdelen.

Det har även skett en förändring i efterfrågan under 1990-talet. Vissa konsumenter i dag efterfrågar i högre utsträckning individuellt anpassade bostäder. Infrastrukturen och boendemiljön i omgivningen har fått en ökad betydelse. Individualiserat anpassade bostäder finns ofta i en exklusiv miljö vilket innebär ökade kostnader och i regel ett dyrare boende. Ett annat exempel är Skanskas och IKEA som i samarbete utvecklat projektet "Bo Klok". I detta projekt erbjuds bostäder, med lägre standard som byggs billigare, för en grupp som efterfrågar billigare bostäder.

Nedgången på byggmarknaden under 1990-talet påverkade efterfrågan inom samtliga byggsektorer. Efterfrågan på fabriksbetong och cement har till exempel minskat kraftigt under 1990-talet. Den totala produktionen av fabriksbetong i Sverige var 4,6 miljoner kubikmeter år 1990. År 1998 hade produktionen gått ner till 2,1 miljoner kubikmeter. Förbrukningen av cement minskade från 2,4 miljoner ton år 1989 till 1,3 miljoner ton år 1998.

3.9.3Tilltagande koncentration

Som ett resultat av lågkonjunkturen i början av 1990-talet ökade förvärv, fusioner och nedläggningar i byggsektorn. Fåtalsdominansen består därför på flera marknader och har i vissa fall förstärkts. På tre marknader har förvärvsaktiviteten varit särskilt hög. Dessa marknader är byggentreprenadmarknaden, betongmarknaden, VVS-installations- och grossistmarknaderna.

Förvärv i byggentreprenadbranschen har i regel skett genom att någon av de större byggföretagen köpt upp små lokala företag. Det har också förekommit att medelstora företag köpts upp av större konkurrenter. Liksom för byggentreprenadbranschen har förvärven på betongmarknaden inneburit att större företag har köpt upp mindre, lokalt baserade företag. Ofta har byggföretag, verksamma med väg- och anläggningsbyggande, önskat säkra sina leveranser av insatsvaror och därför integrerat verksamheten bakåt. I VVS-branschen har hälften av

116 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

förvärven gällt grossistledet. Även här har oftast större företag köpt upp mindre, lokala företag.22

Antalet medelstora företag har minskat genom konkurser eller genom uppköp av de stora aktörerna. Exempelvis förvärvades BPA AB av TREB Tre Byggare Holding AB som sedan i sin tur förvärvades av PEAB. Denna utveckling har lett till att det idag finns ett litet antal stora företag och en mängd mindre företag. Ett annat område där en ökad koncentration har skett är fabriksbetongmarknaden. Antalet företag har minskat med över 50 procent sedan år 1989. Genom att andelen medelstora företag minskat i antal har de stora företagen fått färre konkurrenter om medelstora projekt.

År 1997 förvärvade NCC det konkurrerande företaget Siab. Förvärvet innebar att två av de största aktörerna på den svenska bygg- och anläggningsmarknaden gick samman. Genom samgåendet skapades ett byggföretag med en total omsättning på cirka 33 miljarder kronor och cirka 23 000 anställda.

Samma år som NCC förvärvade Siab skedde ett annat stort förvärv på den svenska byggmarknaden, nämligen Skanskas förvärv av företaget Gatu och Väg AB från AB Geveko. Gatu och Väg var verksamt med väg- och anläggningsprojekt samt med insatsvarorna asfalt och ballast i bland annat Göteborgs och Bohus län, Älvsborgs län samt Dalarnas län.

Även i VVS/VA-grossistledet har koncentrationer ökat genom förvärv. Av de tre kvarvarande rikstäckande grossisterna har Ahlsell AB och Dahl-koncernen över 70 procent av både marknaden för grossistförsäljning för VVS-produkter och för VA-produkter. Förutom Onninen AB, som är rikstäckande, finns det 20-30 mindre grossistföretag som endast har ett eller ett fåtal försäljningsställen och därmed en mindre geografisk täckning.

I samband med fastighetskrisen i början på 1990-talet gick många, främst mindre privata, fastighetsägare i konkurs. Fastigheterna köptes upp av stora fastighetsbolag, vilket har lett till en koncentration av den svenska fastighetsmarknaden med jämnstora fastighetsförvaltare. Efter fastighetskrisen har kreditgivarna blivit mer restriktiva vid utlåning till fastigheter. De aktörer som i dagsläget finns på den svenska fastighetsmarknaden har en större andel eget kapital investerat, vilket medför en naturlig sänkning av antalet aktörer på marknaden.

Såväl Skanska som NCC har betydande verksamheter utanför Sverige. Företagen har under 1990-talet ytterligare utökat sina respektive verksamheter framförallt i Norden och USA. Närvaron av utländska byggentreprenörer på den svenska marknaden är dock

22 Konkurrensverket, ”Konkurrensen i Sverige under 90-talet” (bilaga)

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 117

 

 

blygsam. Ett undantag är norskägda Selmer som har kommit in på den svenska byggmarknaden. Selmer förvärvade Platzer Bygg Göteborg AB under år 1996 och har därefter förvärvat ytterligare företag inom fastighetsförvaltning samt bygg och anläggning.

Vissa redan etablerade företag inom byggmaterialindustrin har övergått i utländsk ägo. Ett exempel är Cementa som tidigare ägdes av Euroc AB och svenska staten. Idag ägs bolaget av Scancem som i sin tur ägs av German Heidelberger Zement.

Under 1990-talet har det varit en ökad koncentration på den svenska marknaden genom förvärv, som syftat till att stärka företagen internationellt. Optiroc Group AB:s förvärv av Stråbruken AB från NCC är ett exempel på en koncentration som syftar till att förstärka den internationella konkurrenskraften. Ett annat förvärv som ökade koncentrationen inom byggsektorn var den statliga försäljningen av Swerock till Siab AB och PEAB. Då NCC förvärvade Siab år 1997 medförde ägandet av Swerock en koncentration av marknaden. NCC avyttrade samtliga av Siab ägda aktier i Swerock för att få förvärvet godkänt. Swerock är nu ett helägt dotterbolag till PEAB.

Det har skedde en viss omstrukturering i byggsektorn under lågkonjunkturen under 1990-talet. Konkurrensverket har i de förvärv som verket haft att bedöma med hjälp av konkurrenslagen konstaterat, att förvärven inte haft någon påtagligt skadlig effekt på konkurrensen. Förvärven har därför lämnats utan åtgärd. Konkurrenslagen är inte ett tillräckligt instrument för att bryta redan etablerade strukturer på en marknad. Konkurrenslagen ger begränsade möjligheter att ingripa mot koncentrationsökningar genom förvärv.

Byggbranschen kännetecknas nu av en ökad koncentration med ett fåtal stora aktörer samt en mängd små lokalt verksamma aktörer utan egentlig marknadsmakt. De stora aktörerna NCC, Skanska och PEAB är vertikalt integrerade företag som är verksamma på samtliga marknader från insatsvaror till byggproduktion. En allmän tendens under 1990-talet är att företagen strävar efter att få en säker avsättning för sina produkter samt en trygg råvaruförsörjning och har därför integrerat sig vertikalt. Under slutet av 1990-talet har dock en tillbakagång till originalverksamheten skett, vilket medfört att byggentreprenörerna till viss del avvecklat sitt ägande i byggmaterialledet.

3.9.4Strukturomvandling i distributionsledet

Ett antal utländska företag har etablerat sig inom byggmaterialhandeln i slutet av 1990-talet. Dessa är Bauhaus, K-Rauta och Silvanbygg. Fler och fler enskilda bygghandlare går också samman i olika konstellationer med mer eller mindre renodlade inköpssamarbeten, eller olika former av

118 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

kedjesamverkan. Kedjesamverkan omfattar ofta en gemensam profil, gemensamma kedjevarumärken och ett likartat sortiment.

Tjänsteutbudet inom byggmaterialhandeln har utvecklats under 1990- talet genom gör det själv butikerna. Dessa butiker har till stor del kunnat etablera sig på grund av den ökade efterfrågan av byggmaterial från konsumenternas sida. De erbjuder tillgång till ett brett sortiment av varutyper i och med dess samlokalisering med andra butikstyper, exempelvis stormarknader inom dagligvaruhandeln, i externa köpcentra. ”Gör det själv”-butikernas marknadsföring vänder sig i hög grad mot konsumenter och sker ofta genom direktreklam i form av utskick av egna tidningar, men även genom annonsering i dagspressen. En stor del av marknadsföringen sker även genom radioreklam, där man lyfter fram kedjans namn och den service butiken erbjuder i form av exempelvis hemkörning eller släpvagnslån. Butikerna marknadsför också egna varumärken i högre grad än den traditionella bygghandeln.

Under 1990-talet har det skett en tyngdpunktsförskjutning mot större företag inom byggvaruhandeln. Samtidigt har det totala antalet företag och det totala antalet butiker ökat mer än genomsnittet för sällanköpsvaruhandeln. Också antalet anställda inom byggvaruhandeln har ökat under 90-talet.23

Antalet företag har ökat i alla storleksklasser utom i klassen med 50- 99 anställda. Särskilt markant är ökningen i gruppen med fler än 100 anställda. År 1993 fanns endast ett företag inom byggvaruhandeln med fler än 100 anställda, 1999 fanns fyra företag i denna storleksklass. Om antalet anställda studeras blir denna tyngdpunktsförskjutning än mer tydlig. Totalt har antalet anställda i byggvaruhandeln har ökat med 30 procent under perioden. Den allmänna trenden i detaljhandeln har under 90-talet varit ett minskat antal anställda. Totalt minskade antalet anställda inom detaljhandeln med 3 procent mellan 1993 och 1999.

År 1993 arbetade endast 6 procent av de anställda i företag hörande till största storleksklassen, år 1999 var motsvarande siffra 20 procent. År 1999 hade 0,6 procent av företagen 25 procent av de anställda inom byggvaruhandeln.

23 Se Bilaga 3, ”Byggvaruhandelns strukturomvandling och effekter på priser”

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 119

 

 

3.9.5Innovationer i produkter och tjänster

Det är svårt att mäta innovationen av produkter och tjänster inom byggmaterialindustrin. Det saknas bra måttstockar och därmed statistik eller motsvarande. Ett mått är naturligtvis produktens eller tjänstens andel av marknaden. Men svårigheterna att ens nå marknaden kan vara stora.

Innovationer av produkter finns dock inom det befintliga systemet. Vissa befintliga produkter får en bättre kvalitet, exempelvis kan metoder för att öka hållfasthet eller bearbetbarhet i betong utvecklas och provas i experimentmiljö och ibland även introduceras för tillämpning i vissa byggprojekt, men når därefter inte med automatik hela marknaden. Vad beträffar hinder för introducering av nya sorters betong är betongindustrin traditionsbunden och ser nya betongrecept som besvärande på grund av det åtföljande producentansvaret att den gjutna slutprodukten håller rätt prestanda. Samma bundenhet vid traditionella lösningar återfinns bland stora beställare, som exempelvis Banverket och Vägverket.

Andra produkter får en bättre kvalitet genom att innovationen omfattar en processutveckling mot industriell tillverkning. Detta gäller exempelvis prefabricering av stommar, installationer eller våtrumsmoduler.

I båda ovan nämnda fall av utveckling av befintliga produkter märks den ökade kvaliteten genom prishöjningar på de enskilda produkterna, vilket inte säger något om de faktiska eller möjliga prissänkningarna detta lett till för byggobjektet totalt.

Inom VVS/VA-marknaden sker successivt en övergång till plaströr, det vill säga rör av polyvinylklorid (PVC) respektive rör av polyeten (PE). Av det avloppsnät som var i drift i Sverige år 1997 bestod 79 procent av betongrör. Den nyläggning som skett under en lång rad år har i allt högre grad skett med användande av plaströr. År 1997 utgjorde plaströr 64 procent av den totala nylagda längden avloppsrör, mot betongrörens andel om 30 procent. Det förändrade materialvalet har inneburit en positiv utveckling för de plaströrstillverkande företagen, som därigenom kunnat finna en ökad avsättning för sina produkter. Detta har skett på bekostnad av betongrörtillverkande företag som fått minska sin produktion.

En annan marknad där produktinnehållet successivt har förändrats är ballastmarknaden. Utvecklingen på ballastmarknaden har under 1990- talet gått från naturtäkter till bergtäkter, vilket medfört en ytterligare förskjutning från de små till de stora företagen. År 1997 var det första året någonsin som produktionen av bergkross översteg produktionen av

120 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

naturgrus. Denna utveckling har hållit i sig och år 1998 uppgick andelen bergkross till 48 procent och andelen naturgrus till 39 procent. Minskningen av andelen naturgrus ligger i linje med myndigheternas uttalade målsättning att bl.a. genom beskattning minska andelen naturgrus.

Under 1990-talet har användningen av dataprogram för CAD och IT i allmänhet ökat i byggsektorn. Både programvara och hårdvara har blivit billigare de senaste åren, vilket medfört att antalet användare utökats. IT bygger en ny infrastruktur för effektiv kommunikationsteknik och nya kommunikationsformer mellan aktörerna och har en ökande roll inom projektering, upphandling, produktion och förvaltning.

Genom att på detta sätt med informationsteknik samla alla aktörer inom ett byggprojekt ökar dramatiskt möjligheterna att förtydliga projektmålet för samtliga inblandade inklusive beställaren. Dessutom medger systemet en naturlig integrering av design och produktion och underlättar genom överblickbarheten den svåra samordningen av stomme, installationer och inredning. Rätt använt kan IT minska både byggfel och kvalitetsfel. IT kan användas både för strategisk sammanhållning av produktion och förvaltning och för taktisk sammanhållning av aktörer och process mot projektmål.

Inom byggbranschen har det utvecklats nya företag och samarbeten som tillhandahåller olika sorters kalkyleringsprogram. Framförallt nomi byggmaterialindustrin har detta medfört en effektivisering av hanteringen. Då byggmaterialindustrin tillhandahåller en stor mängd varor har det varit problem att hitta gemensamma benämningar på olika produkter. Det har nu utvecklats gemensamma koder och artikelnummer, som finns tillgängliga och hålls uppdaterade via internet. Kalkyleringsprogram finns tillgängliga som automatiskt kan kopplas till prisinformation som sänds digitalt till detaljisterna; detta medför stora transaktionskostnadsbesparingar för företagen. Många företag, speciellt inom byggmaterialindustrin och handeln, erbjuder även beställnings- tjänster direkt på sina hemsidor, vilket innebär att kunderna inte behöver anpassa sig till speciella öppethållningstider för att göra sina beställningar.

ITs intåg i byggsektorn har påskyndat rationaliseringen inom olika delar av sektorn. Inte minst kan noteras möjlighet att i högre grad få teknisk information kring bygg- och installationsmaterial, hitta nya leverantörer nationellt och internationellt, söka objekt och lämna offerter vid offertförfrågan, auktion beträffande varor och tjänster över Internet med mera. Den samlade bedömningen är att Internet som media kommer att effektivisera och strukturrationalisera delar av byggindustrin i allt snabbare takt. Det accelererande tempot i utvecklingen kräver

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 121

 

 

dock motsvarande kompetenshöjning i olika led för att effekten skall bli den maximala.

För att öka användbarheten inom IT-fältet återstår mycket forsknings- och utvecklingsarbete, bl.a. vad gäller standardisering av information för att överbrygga floran av programspråk och programtyper, samt utformning och prövning av nya rutiner kring överföring av information mellan aktörerna m.m. En ökad samverkan kring slutproduktens kvalitet och ekonomi ställer även kritiska frågor kring vilken information som ska överföras och vilka aktörer som har behov av den. Mycket av detta arbete pågår inom byggsektorns utvecklingsprojekt IT 2002.

3.9.6Skärpt konkurrenslagstiftning

I början av 1990-talet fanns det många samarbeten genom gemensamt ägande på ballast- och asfaltmarknaderna, så kallade joint ventures. Många av dessa joint venturebolag samägdes av de stora aktörerna. I samband med konkurrenslagens ikraftträdande erhöll Konkurrensverket ett antal ansökningar om icke-ingripandebesked alternativt undantag från dessa joint venturebolag. Ett stort antal av ansökningar avslogs av Konkurrensverket, vilket har medfört att ägarstrukturen på ballast- och asfaltmarknaden har ändrats genom att de stora aktörerna inte längre samarbetar.24

Det har också varit vanligt att byggentreprenörer samarbetar i konsortier vid större byggprojekt för att kunna lämna konkurrenskraftiga anbud. Även större byggföretag kan anse sig sakna resurser eller inte vilja binda upp för mycket resurser på ett enstaka projekt, utan istället sprida riskerna och intäkterna. Konkurrensverket har löst upp ett antal samarbeten mellan de stora aktörerna på marknaden. I dessa ärenden gjord Konkurrensverket bedömningen att företag som var för sig har kapacitet och möjlighet att bedriva en verksamhet inte skall samarbeta med sina konkurrenter. Ett sådant samarbete hämmar konkurrensen på marknaden. Då företagen även är vertikalt integrerade företag finns det också en uppenbar risk att de samordnar sina verksamheter även i övriga produktionsled. Enligt EG-rätten är det framförallt små och medelstora företag, som kan behöva samarbeta i joint ventures för att hävda sig i konkurrensen med de stora aktörerna.

Konkurrensverket har ingripit med stöd av konkurrenslagen mot kartellbildningar. Ett sådant fall finns inom VVS/VA industrin. I början på 1990-talet hade Uponor AB och KWH PIPE Sverige AB samt ytterligare två företag tillsammans den övervägande delen av

24 Konkurrensverket, ”Konkurrensen i Sverige under 90-talet” (bilaga)

122 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

försäljningen av PVC-rör på den svenska marknaden. Samtidigt var Uponor och KWH de företag som dominerade försäljningen av tryckrör tillverkade av PE-rör. Enligt ett avtal om prissamarbete mellan Uponor och KWH skulle KWH inte sälja PVC-rör på den svenska marknaden. I slutet av år 1992 presenterade AB Svenska Wavin ett PE-tryckrör vilket fick KWH att börja sälja markrör tillverkade av PVC. Detta ledde till starka reaktioner från rörmarknaden och påtryckningar utövades för att dels KWH skulle upphöra med PVC-rörförsäljning, dels för att Wavin skulle begränsa sin expansion på marknaden för PE-rör. Den 19 augusti år 1999 yrkade Konkurrensverket att Stockholms tingsrätt skulle döma ut betydande konkurrensskadeavgifter för de tre plaströrsföretagen Uponor, Wavin och KWH för att de hade överenskommit om marknadsandelar, samarbetat om priser, utbytt information om försäljningsvolymer samt fördelat större kommunala upphandlingar av vattenledningar mellan sig.

Ett annat exempel på kartellsamarbete rör cementmarknaden. Den Europeiska kommissionen dömde den 30 november 1994, 42 europeiska cementföretag, 8 nationella branschorganisationer och den europeiska cementföreningen Cembureau till böter på sammantaget 248 miljoner ecu motsvarande cirka 2,2 miljarder kronor. Cementföretagen dömdes för olovlig kartellbildning som hade till syfte att styra all eventuell överproduktion inom den europeiska cementindustrin utanför Europamarknaden samt att ge de deltagande företagen ett hemmamarknadsskydd. Bland de företag som bötfälldes kan nämnas Euroc, Aker A/S, Aalborg Portland, Castle Cement Ltd och Blue Circle Industries plc. Kommissionens beslut har överklagats till första instansrätten.

Ytterligare ett exempel rör plastslangar. Det svenska företaget Lundgrens Maskinförnödenheter AB, det franska företaget Tricoflex S.A. och dess svenska dotterbolag Tricoflex Scandinavia AB hade träffat en överenskommelse om att Tricoflexföretagen skulle upphöra med att sälja industrislang till en konkurrent till Lundgrens. Orsaken till detta var att hindra konkurrenten från att sälja vissa Tricoflexprodukter vidare till ett annat företag på marknaden. Syften med överenskommelsen var att försvåra för Lundgrens konkurrenter att verka på marknaden för industriförnödenheter. Det är särskilt viktigt att små företag inte hindras att utveckla nya affärsidéer eller hindras att konkurrera på lika villkor som andra företag på marknaden. Konkurrensverket yrkade att Lundgrens, Tricoflex och Tricoflex Scandinavia skulle åläggas att betala konkurrensskadeavgift. Konkurrensverkets yrkande om konkurrensskadeavgift medgavs av företagen.

SOU 2000:44

Byggsektorns aktörer 123

 

 

Inom byggsektorn har det varit vanligt att konkurrerande företag samarbetat inom ramen för olika branschorganisationer om prissamarbete i form av branschvisa priskataloger. Bransch- organisationerna har hävdat att samarbetet är särskilt viktigt för de mindre företagen, som därmed får bättre förutsättningar att konkurrera med de större branschföretagen. Prissamarbeten riskerar att anpassas till de mindre effektiva företagen och motverkar därigenom en effektiv priskonkurrens. En horisontell prissamverkan medför risk för prisstelhet, underlättar för företagen att föra kostnadsökningar vidare till senare led samt ökar företagens kännedom om konkurrenternas beteende.

I början av 1990-talet gav leverantörerna ut cirkaprislistor till byggmaterialhandeln, som var vägledande i prissättningen till konsument. I dagsläget tillämpar leverantörerna nettoprislistor till byggmaterial- handeln, som kan erhålla rabatter och bonus på dessa prislistor, men som kalkylerar sina egna försäljningspriser gentemot konsumenterna.

I ett antal ärenden har Konkurrensverket haft tillfälle att bedöma olika typer av priskataloger. I de fall som fått avslag har prissamarbetet varit omfattande och innefattat samtliga företag inom bransch- föreningen. Konkurrensverket har dock framhållit att det inte är konkurrensbegränsande att tillhandahålla olika sorters kalkylerings- modeller, i vilka den enskilde företagaren sätter in de företagsspecifika värden som gäller för dennes kostnadssituation.

3.9.7Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen

Den legala definitionen av ett allmännyttigt bostadsföretag fanns i förordning (SFS 1986:694) om handläggning, förvaltning m.m. av bostadslån och räntebidrag, vilken upphävdes 1991. Kommunernas lagstadgade ansvar för bostadsförsörjningen har upphört i och med att bostadsförsörjningslagen (1947:523) upphävts den 1 juli 1993. Samtidigt upphävdes bostadsanvisningslagen (1987:1274). Kommun-ernas

124 Byggsektorns aktörer

SOU 2000:44

 

 

grundläggande ansvar för bostadsförsörjningen förändrades dock inte på grund härav (jfr prop.1992/93:242 s.20). I praktiken har dock en oklarhet uppkommit när det gäller ansvaret för bostadsförsörjningen. I många fall saknas en tillräcklig planberedskap och vissa kommuner anser att bostadsförsörjningen inte är ett kommunalt ansvar.

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 125

 

 

4 Hur fungerar konkurrensen?

4.1Konkurrensens roll i ekonomin

Marknadernas funktion har en avgörande betydelse för de långsiktiga möjligheterna att nå en ekonomiskt hållbar utveckling med tillväxt, ökad välfärd och hög sysselsättning. Att främja effektiva och dynamiska marknader är därför en viktig del av den ekonomiska politiken. I det ingår att skapa goda förutsättningar för handel över gränserna och konkurrens mellan företagen.

En väl fungerande konkurrens främjar effektiviteten i näringslivet och pressar priserna till nytta för konsumenterna. Konkurrens leder till en mångfald i utbudet och ger möjligheter för konsumenterna att välja mellan olika varor och tjänster.

Konkurrens från andra länder kan ha en avgörande betydelse för marknadernas effektivitet. Det gäller särskilt små länder, där stora företag annars kan skaffa sig en dominerande ställning som hindrar den inhemska konkurrensen. Att främja handeln över gränserna kan därför vara ett viktigt medel för att öka dynamiken och effektiviteten på de svenska marknaderna.

En viktig förutsättning för effektiviteten på en marknad och för att konkurrens ska uppstå är styrkerelationen mellan köpare och säljare. Svaga köpare ger säljarna marknadsmakt och minskade incitament att göra sina produkter billigare. Svaga beställare i byggsektorn skapar ett lågt omvandlingstryck i byggsektorns värdekedja.

I byggsektorn förekommer dominerande företag, monopol och oligopol, bristande importkonkurrens och vertikal integration av olika produktionsled. Det finns också en mängd informella hinder för konkurrensen genom företagens beteende. Konkurrensproblemen kan också uppstå genom att beställarnas kompetens och styrka är försvagad. Kommunerna har också en viktig roll för att främja konkurrensen, i och med att ett byggprojekt oftast börjar på kommunens skrivbord. Det kan gälla till exempel planfrågor och markfrågor. I detta kapitel kommer vi att diskutera de konkurrensproblem som beskrevs i kapitel 3 närmare.

126 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

4.2Kommunens roll i ett konkurrensperspektiv

Kommunen är en betydande aktör i byggprocessen och har stor påverkan inom flera områden inom bostadsbyggande. Man brukar ibland tala om kommunens dubbla eller till och med flerdubbla roller. Kommunen har flertalet viktiga funktioner:

·Kommunen som markägare

·Planmonopolet

·Kommunen som aktör på bostadsmarknaden

Kommunerna slits mellan verksamhetsekonomiska intressen och medborgarnas eller olika gruppers krav eller särintressen. Det måste vidare konstateras att kommunerna finns på olika marknader där efterfrågan och skattekraften styr kommuners sätt att agera utifrån sina ekonomiska möjligheter. Sveriges kommuner kan grovt indelas i tre grupper med avseende på detta.

Flertalet kommuner upplever idag en ekonomisk tillbakagång med hör arbetslöshet, utflyttning och därmed minskad skattekraft, ökad vakansgrad på bostadsmarknaden och därmed minskad efterfrågan på bostäder. Hit hör kommunerna i skogslänen och övrig glesbygd.

En annan grupp av kommuner upplever idag en balans i ekonomin, ekonomisk stillväxt. Arbetslösheten utgör inte någon avgörande inverkan på ekonomin, utflyttning balanseras mot inflyttning. Efterfrågan på nyproducerade bostäder är ringa. Byggandet utgörs i huvudsak av underhåll och renoveringar.

En annan grupp kommuner, storstadskommunerna samt de så kallade universitets- och högskolekommunerna, upplever idag en kraftig ekonomisk tillväxt som medför ökad efterfrågan på kommunal service och bostäder. Investeringstakten har ökat och vissa storstadskommuner uppvisar tendenser till överhettning av ekonomin, arbetskraftsbrist samt accelererande efterfrågan på bostäder. Ett bra på detta är Stockholm. Ett annat är Malmö där efterfrågan förväntas att bli stor när bron mellan Sverige och Danmark tas i drift.

Ovanstående beskrivning av olika kommuners förutsättningar bör vägas in vid bedömning av kommunen som aktör.

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 127

 

 

4.2.1Kommunen som markägare

Den första pusselbiten i värdekedjan är byggbar mark. Kommunerna har tidigare haft en markpolitik där tilldelning av mark för bostadsförsörjning följde i någon mån efterfrågan från olika aktörer (som i bland köade). Tilldelningen följde ett visst mönster där allmännyttan fick den största delen, därefter kooperationen och sedan de lokala byggmästarna och fastighetsägarna som anmält sitt intresse. Råmarken ansattes ett pris som oftast var ganska lågt och uttrycktes

2

ibland i m tomtråmark. Utvecklingen gick mot allt mer att anpassa priset till m2 byggrätt BTA som då bättre anpassades till den exploateringsgrad som kom ifråga och som gjorde att marken användes effektivare vid byggnation. Marken började allt mer bli en bristvara i varje fall i centralare lägen. Numera har priserna marknadsanpassats i allt högre grad. Därmed har prisnivån ökat och är idag den tyngsta komponenten i värdekedjan bortsett från själva entreprenadkostnaden.

I storkommunerna har markpriset i goda lägen helt anpassats till ett marknadspris. Vid prissättning förekommer även auktionsförfarande vilket gör att endast kapitalstarka anbudslämnare kan komma över byggbar mark i goda lägen. De höga markpriserna medför automatiskt att produktionskostnaderna påverkas - oftast mycket kraftigt. Exploatörerna, oftast de rikstäckande byggföretagen (Skanska, NCC, Peab och JM) bygger oftast bostadsrätter å vilka ett marknadspris sätts oftast ganska högt (”för att täcka de höga markpriserna”). Kommunen kan därmed höja sitt pris ytterligare till nästa byggprojekt och så vidare. Man kan skönja en prisspiral som även driver upp byggpriserna. Eftersom marken ändå kostar så mycket måste även byggnaden bli påkostad. Dessa markpriser omöjliggör produktion av bostäder med hyresrätt, i varje fall i mer attraktiva lägen.

Markpolitiken kan uttryckas på många sätt. I kommuner med lugn utvecklingstakt är det oftast inga problem. Men även där finns undantag att peka på. Det finns exempel tagna från övre Norrland och Mellansverige där kommunen givit ett företag rätten att bebygga större markområde och därmed avsagt sig möjligheten att på in ett mångfald av aktörer som skulle kunna sparra varandra till större effektivitet och därmed bidra till kostnads- och prispress. I båda dessa exempel minskar utrymmet för konkurrens vid framtida byggprojekt.

128 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

4.2.2Planmonopolet

I egenskap av sitt planmonopol kan kommunen styra utvecklingen och byggandet. Verktyget kan användas på olika sätt. De allmänna klagomålen mot kommunens sätt att hantera planfrågorna är invändningen mot långa hanteringstider och bristande planberedskap. Mot detta kan invändas att kommunernas resurser inte är dimensionerade för konjunktursvängningar av nuvarande slag.

En annan invändning är att byggandet alltmer söker centrala lägen vilket med automatik ger fler överklagande och därmed längre hanteringstider. Den demokratiska processen är viktig. Däremot kan invändningar riktas på överklagandeprocessen som skulle kunna effektiviseras utan att tappa kvalitét. Där borde en översyn klarlägga om proceduren är en flaskhals utan värden eller hur förfarandet borde gå till.

4.2.3Kommunen som aktör på bostadsmarknaden

I flertalet kommuner är allmännyttan dominerande ägare till bostäderna. Oftast ligger bostäderna placerade i ett eller flera aktiebolag med affärsmål som uppsatts av ägaren, det vill säga. kommunen. Flertalet bostäder har tillkommit inom det så kallade miljonprogrammet då man byggde till den efterfrågan som fanns då. Kommuner med sviktande befolkningsunderlag har under 1990-talet och fram till idag fått en allt större vakansgrad och därmed ökade kostnader för tomma bostäder. Detta är ett problem som kommunerna tillsammans med regeringen håller på att söka lösningar till. Några nyinvesteringar av annan aktör synes vara varken lönsam eller möjlig.

Även i kommuner med efterfrågan på bostäder (oftast i bättre lägen) kan en konkurrenssituation uppstå. De kommunala intressen att minska vakansgraden och en ny aktörs intressen att investera i ny produktion kan skapa konflikter och svårigheter vid upprättelse av plan.

Den omvända situationen kan också uppstå. Det kommunala bostadsbolaget vill bygga till sitt bestånd. Man går ut på anbud och får in ett antal (oftast tre eller fyra) rikstäckande byggföretags samt några mindre regionala eller lokala företags anbud. De mindre företagen tackar nej under hänvisning till ansträngt läge. Anbuden ligger med måttlig spridning cirka 30 -50 procent över vad som skulle kunna anses vara normal nivå. Trots intensiva försök kan priser inte pressas och i några fall avbryts upphandlingen och bygget inställes. Marken kan nu exploateras av annan aktör och med annat koncept. Händelserna som beskrivits är hämtade ur projekt i mälarregionen och Sydsverige. Det gemensamma nämnaren för händelserna är att både beställaren och

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 129

 

 

anbudslämnaren är aktiva på bostadsmarknaden. En händelse som ser ut som en tanke!

4.3Köpare av byggtjänster

Med köpare av byggtjänster avses till en början slutliga köpare av entreprenader för ny- och ombyggnad, underhåll, reparationer eller förvaltningstjänster. Dessa kan delas in i olika beställargrupper.

·hushåll

·privata företag/organisationer

·kooperativa bostadsföretag

·offentliga beställare

Även entreprenörer köper byggtjänster av underentreprenörer för arbeten i egen regi med inriktning på egen förvaltning. En stor del av de köp som hänförs till en slutlig beställare är egentligen köp inom värdekedjan som beställaren inte själv gjort. Köpen avser totalentreprenörers eller generalentreprenörers köp av under- entreprenörer för en slutlig beställares räkning. Det är därför inte självklart att till exempel krav på offentliga köpare att beakta konkurrensförhållanden vid köp av byggtjänster även förs ner som krav på exempelvis vid totalentreprenörers köp av underentreprenörer.

4.3.1Byggherrar

När byggherren som köpare definierar byggprojektet i de tidiga skedena ska kostnader och kvalitet fastställas och sedan förverkligas genom utnyttjandet av konkurrens. Här kan och bör byggherrar använda sina största möjligheter att påverka all kommande utformning och leverans av det byggande som beställts.

Köparen/byggherren måste från början ha en klar bild av vad man vill åstadkomma. Ingen annan aktör i den kommande byggprocessen kan veta detta. Detta är den viktigaste uppgiften för köparen och kanske det tyngsta inslaget i köparens roll. Det är nämligen hela byggprojektets övergripande mål, som alla kommande detaljerade tekniska och ekonomiska krav ska underordna sig.

Byggherren måste ge tydliga definitioner och ha krav på den färdiga byggnadens lösningar, prestanda och kostnader för att ge byggsektorns aktörer en möjlighet att samla sig och samverka för att leverera just denna produkt och ingen annan. Det är av stor vikt för kostnad och

130 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

kvalitet att byggnaden är rätt och tydligt definierad från början innan byggproduktion inleds.

För att byggherren ska få rätt slutprodukt måste byggherren se till att upphandla de bästa leverantörerna av varor och tjänster, dvs köpa dem i kvalitets- och kostnadsmässig konkurrens. I annat fall minskar drastiskt möjligheterna att få den slutprodukt byggherren från början tänkt sig.

Byggherren måste vara tydlig kring vilka tidsramar som gäller för färdigställandet av byggandet. Särskilt viktigt är att ge ordentligt med tid för planering. Detta avser både planering av detaljutformningen och produktionen. Om korta byggtider eftersträvas måste planeringstiden vara lång.

Genom byggherrens tydliga definitioner av verksamhetens funktion och krav skapas en ram för konkurrensmässig upphandling av lämpliga leverantörer av material och tjänster. Genom att byggherren ger tidsutrymme för deras planering och samverkan kan rätt kvalitet och kostnad nås. Det medför att de effektivaste eller mest utvecklings- beredda leverantörerna samlas för att lösa byggherrens långsiktiga mål för verksamhet och lönsamhet och inte de som är mindre lämpliga, men kanske till och med lämnar de lägsta anbuden.

Senare i projektet är följande punkter avgörande, ur konkurrens- synpunkt, för slutproduktens kvaliteter och kostnader:

·Att man väljer lämplig entreprenad- och upphandlingsform beroende på marknadssituation och objekt. Och att projektet utformas särskilt för den avsedda entreprenadformen för att skapa bra konkurrensförhållanden. Till exempel så att även småföretag kan lämna anbud om entreprenaden delats upp i lämpliga delar.

·Att lämplig avtalsperiod ur konkurrenssynpunkt väljs.

·Upphandling och styrning av underentreprenörer (UE) och materialleverantörer och deras möjligheter att i direkt samverkan med övriga aktörer bidra till utformning och förändring av projektet.

·Hantering av byggfel samt reglering av tillkommande och avgående arbeten.

Om ett byggprojektet ska kunna genomföras effektivt och till rätt kostnad är det viktigt att byggherren har en hög kompetens. Byggherren måste bland annat ha en god kunskap om konkurrensförhållandena på marknaden.

När småföretag övergår till att bli byggherrar vid ny-, om- och tillbyggnader och vid underhållsarbeten eller större reparationer har de svårt att klara av uppgiften av egen kraft. De saknar oftast interna resurser och kompetens för detta. Den kompetens de behöver måste då köpas. Och det är oerhört svårt att köpa rätt kompetens. Små bygg-

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 131

 

 

herrar har svårt att veta vilken kompetens som behövs och kan då inte heller värdera om det är rätt kompetens man fått i de konsulter och entreprenadföretag man anlitat.

Dessutom känner man kanske inte ens till vilket ansvar enligt PBL man tar på sig som byggherre när man köper entreprenader. Detta ansvar kan man inte lägga över på någon annan. Fel i ärendehanteringen exempelvis att inte söka bygglov eller att kontroll- planer saknas, fel på tekniska egenskaper, att tillgänglighet inte uppfylls, att ventilationen är otillräcklig eller inte kontrollerad innan inflyttning, är byggherrens ansvar. Ingen annan parts. Sanktioner från byggnadsnämnden som böter, krav på ombyggnad, i värsta fall rivning får byggherren betala.

När man idag talar om att öka byggherrekompetensen genom att starta grundläggande byggherreutbildningar på högskolorna, att stärka den fortbildning för byggherrar som påbörjats av privata utbildningsföretag och att inleda forskning och projekt i samma ämne måste man ha klart för sig att dessa avancerade utbildningspaket i praktiken endast berör professionella byggherrar. De mindre byggherrarna saknar resurser för fortbildning för att kontinuerligt befästa, utveckla och använda sin nya byggherrekompetens i många och ständigt pågående projekt.

Man bör nämna att det som regel är småföretag som är förvaltare av fastigheter. Större fastighetsägare har däremot en ständig roll som byggherre och utgör därför merparten av de som utvecklar sin byggherrekompetens genom utbildning och egen verksamhet. Som byggherrar inleder de kontinuerligt både ny-, om och tillbyggnader. Bland dessa återfinns statliga byggande aktörer som exempelvis Vägverket, Luftfartsverket, Fastighetsverket och Akademiska Hus, privata fastighetsägare som Drott, Balder och Diligentia, näringslivet som Ericsson, Astra och Volvo.

Majoriteten av fastighetsägarna är småföretag som gör åtgärder i sina hus med många års mellanrum. De bygger också mycket sällan nyproduktion. De har ingen kontinuerlig verksamhet som köpare av entreprenader. Dessa ”byggherrar” kan aldrig nå den nivå som krävs av en byggherre, utan de kommer alltid att stanna vid nivån att vara kunder till byggsektorn. Det är särskilt viktigt att deras ställning som kunder stödjas på olika sätt av regelverk och myndigheter. Detta understryker också betydelsen av byggsektorns anpassning till kund.

Den vanligaste entreprenadformen vid upphandling av bostäder har traditionellt varit så kallad ”styrd” (av byggherren) totalentreprenad och oftast till fast pris upphandlat genom selektivt upphandling. Men genom den ökande koncentrationen på marknaden har antalet anbudslämnare minskat vilket har höjt prisnivån på ett oroväckande sätt. Under senare

132 Hur fungerar konkurrensen?

 

SOU 2000:44

 

 

 

tid har anbudsnivån höjts

mellan 30-50 procent trots

att stora

ansträngningar gjorts på byggherresidan att komma ner till hanterbara priser. Detta har i vissa fall fått till följd att byggherren avstått från att bygga och därmed överlämnat möjligheten till annan aktör. De företag som idag står för merparten av anbud till byggherrar står att finna bland de fyra rikstäckande företagen.

Tre av företagen konkurrerar också på bostadsmarknaden där de uppför bostäder som försäljs med bostadsrätt oftast till höga priser. Denna situation gör att byggherrar måste börja tänka i nya banor och kanske fundera på att välja andra entreprenadformer för att få fler anbudsgivare. De entreprenadformer som står till buds är i så fall främst delad entreprenad eller CM-entreprenad (construction management). Båda dessa formerna kräver större kompetens och erfarenhet hos byggherren eller hans ombud. Men mycket tyder på att man måste börja att välja entreprenadform efter den marknadssituation man befinner sig i för att upphålla konkurrensen och prispressen.

4.3.1.1Reglering av tillkommande- och avgående arbeten

Tilläggsarbeten är vanligen mycket kostsamma för byggherren. Ett oklart formulerat underlag kan leda till fördyrande byggkostnader. En byggherre som inte vet vad han beställer kan drabbas av att företag kalkylerar med fördyrande tilläggsarbeten redan vid anbudsgivningen.

Enligt AB92 och AF regleras hur kostnader ska viktas för tillkommande och avgående material i entreprenader. Dessa procentsatser är viktiga för kunden att observera, det är kunden som betalar dem. Det är också här som installatörer och entreprenörer kan tjäna pengar på brister i anbudsunderlaget. Därför förekommer det också att man letar fel i underlaget och håller koll på vilka tillkommande arbeten som kan bli aktuella.

Om entreprenaden är upphandlad med priser på tillkommande- och avgående arbeten är dessa oftast olika värda. Tillkommande arbeten är alltid högre än motsvarande avgående. Någon logisk anledning finns inte. För att råda bot på detta bör byggherren redan i sin anbudsinfordran begära anbudskalkyl som ligger till grund anbudet innehållande alla materialer, arbetsmoment och transporter som ingår i åtagandet inklusive samtliga underentreprenörer. Då få man grepp på kostnader för enskilda moment och kan lättare avtala hur en reglering kan prissättas.

En korrekt reglering av till- och avgående arbeten kräver ett partsförhållande. Det är uppenbart att förutsättningar inte är de bästa

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 133

 

 

när beställare och entreprenör representerar samma företag. Resultatet av en sådan förhandling torde inte alltid komma slutkunden till godo.

4.3.2Avtalsperioder

Det anses ibland att den svenska upphandlingslagen LOU skulle lägga hinder i vägen för utveckling av nya upphandlingsförfaranden och för nya samverkansformer mellan byggherre och entreprenör. Detta torde knappast vara fallet så länge som förfarandena innefattar ett tillfredsställande inslag av konkurrens. Ett sätt att uppnå konkurrens är att använda förfarandet med förhandlad upphandling för projekt som löper under ett antal år. Några bestämmelser om hur lång tid kontrakt får omfatta finns inte i LOU. Tidsperioder om 48 månader förekommer i LOU (LOU 2:3 och 5:7). Ingenting torde hindra att ytterligare ett par år ingår i avtalad period, så länge som villkoren tillkännages för alla leverantörer vid upphandlingen. Den svenska lagen ett försök att i komprimerad och redigerad form återge direktivens texter, men det är i sista hand EG:s upphandlingsdirektiv som gäller. Lagen tolkas ofta så, att det som inte finns med i lagen skulle vara förbjudet medan det i själva verket närmast torde förhålla sig tvärtom, det som inte upptas i LOU inte är reglerat och kan genomföras om inte annan lagstiftning hindrar.

Ramavtal utgör en bas för fortsatta kontakter med ett begränsat antal anbudsgivare. Ramavtal förekommer i Sverige vid upphandling av såväl varor som byggentreprenader och tjänster. Ett använd- ningsområde är konsulttjänster och byggnadsarbeten för mindre reparations- och ombyggnadsarbeten, där kostnaden för att ta fram ett förfrågningsunderlag närmar sig kostnaden för utförandet. Ramavtalen omfattar då bland annat timpriser för personal och procentpålägg på inköpspriset för material och underentreprenader. Så länge som dessa upphandlas i full konkurrens torde upphandlingsreglerna inte lägga några hinder i vägen.

Långa avtalsperioder förekommer inom partnerskap. Partnerskap innebär att två eller flera företag eller myndigheter samarbetar för att höja effektiviteten. Man kommer överens om gemensamma mål, utformar ett sätt att lösa konflikter och går in för ständig förbättring. Syftet är att därigenom få bättre projektering, kortare projekttider och bättre ekonomiskt utfall för alla medverkande. EG:s upphand- lingsdirektiv kräver öppenhet och lika behandling samt fri konkurrens. Om partnering skall tillämpas i den offentliga sektorn är det nödvändigt att dessa krav tillgodoses. Så länge som anbud infordrats genom något av de förfaranden som direktiven och LOU anvisar, är partnerskap förenligt med gällande upphandlingsregler.

134 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

Långa avtalsperioder kan medföra en risk för att företag som inte anlitas får svårt att överleva under perioden mellan upphandlingarna och att nyetableringar motverkas. Samtidigt måste avtalsperioden vara tillräckligt långa för att företag skall våga ta affärsrisker och investera i utrustning och anläggningar som är nödvändiga för att bedriva verksamheten. Utländska aktörer skulle kanske i större utsträckning etablera sig på den svenska marknaden, om avtalsperioderna var något kortare än vad som är fallet idag.

Vid en kartläggning av ett stort antal kommuners upphandling av byggentreprenader år 1999, har det visat sig lönsamt för kommuner att lämna möjlighet till delanbud.25 Delanbud ökar möjligheterna för lokala och specialiserade företag att delta i upphandlingarna. Att många småföretag hade anlitats som leverantör i undersökningen visar att många mindre och lokala företag kan lämna konkurrenskraftiga anbud om de ges möjlighet att delta vid upphandlingar.

4.4Leverantörer av byggtjänster

4.4.1Byggentreprenörer

Konkurrensen vid byggverksamhet sker oftast på lokala marknader, speciellt vid små och medelstora projekt. Enstaka projekt kan ibland vara avgörande för konkurrensen på en lokal marknad. För stora husbyggnadsprojekt samt väg- och anläggningsprojekt är marknaden ett större område. Endast för mycket stora projekt kan hela Sverige sägas utgöra en marknad.

Antalet medelstora företag har minskat genom konkurser och förvärv av större företag. Mindre företag har lättare att dra ner verksamheten i en konjunkturnedgång för att överleva. Genom att medelstora företag försvinner, minskar antalet potentiella konkurrenter till de stora företagen. Det blir alltså mindre konkurrens om större projekt när byggandet åter ökar. De medelstora företag är mycket viktiga för konkurrensen på regionala byggmarknader och lite större projekt. Figur 4.1 visas hur antalet medelstora företag har minskat mellan 1989 och 1999.

25 Konkurrensverket, ”Kommuners upphandling av bygg- och anläggningstjänster” (1999:6)

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 135

 

 

Figur 4.1: Koncentrationsökning på byggentreprenadmarknaden 1989-1998

 

De största Byggentreprenörerna

 

 

 

 

 

 

 

Omsättningi mdr 1989 och 1998 (löpande priser)

 

 

 

Skanska

NCC

BPA Siab

Struktur1989

 

 

 

 

 

 

 

Diös

JM

ConAndPeab Lund Ave HN Pla

 

 

 

 

 

25

20

12

6

5

4

3

3

2

2

2

2

1

60

 

 

32

 

4

 

 

 

13

 

5

 

 

 

 

 

 

JM

 

 

Peab

 

VVProd

 

 

 

NCC Struktur 1998

 

Skanska

 

 

 

 

 

 

Källa: Vägverket

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

De rikstäckande byggföretagen, Skanska, NCC och PEAB, har verksamhet på flertalet lokala marknader och möter där konkurrens från små och medelstora, lokalt förankrade företag, åtminstone vad gäller små och medelstora byggprojekt. För stora eller komplicerade byggprojekt har stora rikstäckande företag konkurrensfördelar mot mindre, lokalt förankrade företag dels vad gäller tillgång till arbetskraft, dels beträffande erfarenhet, tekniska resurser och byggledningsresurser. De har en bredare verksamhetsinriktning och stora centrala resurser. Bland annat inköpsresurser som kan utnyttjas för att pressa priserna från materialleverantörerna. De har därför möjlighet att genomföra alla sorters byggprojekt och större möjligheter att ställa om sina produktionsresurser efter marknadens efterfrågan.

136 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

Konkurrensen vid stora byggprojekt sker därför i huvudsak mellan de rikstäckande byggföretagen och de använder sig då i större utsträckning av de resurser som finns inom den regionala organisationen. I praktiken är de stora företagen starkt decentraliserade genom lokala och regionala organisationer. Genom den produktionsfokusering som kännetecknar byggandet kan man säga att även de större företagen fungerar som mindre lokala företag som ingår i större nätverk.

I och med att byggentreprenadmarknaden är så fragmentiserad, med ett fåtal rikstäckande stora entreprenörer och ett stort antal småföretag, kan man säga att bygg- och anläggnings- entreprenadmarknaden är en dual marknad. De mindre företagen är i stor utsträckning inriktade mot reparationer, ombyggnad och tillbyggnad. De möter där ofta en mindre professionell kundkategori som exempelvis enskilda konsumenter och bostadsrättsföreningar. Små företag är även underleverantörer åt de stora företagen. Även de stora företagen är verksamma på denna del av byggmarknaden. Men de många småföretagen saknar resurser eller kompetens att konkurrera om större projekt. Vi möter därför två helt skilda konkurrensförhållanden på marknaderna för reparationer och underhåll och nyproduktion. Det är också olika konkurr-ensproblem förknippade med dessa delmarknader.

De konkurrensproblem som uppstår på den del av marknaden som behärskas av de stora företagen är att det är få anbudsgivare som konkurrerar särskilt på de orter i landet som har tillväxt. Det finns tecken i dag på att anbudspriserna stiger kraftigt utan att förklaringarna kan spåras till kostnadsökningar. De konkurrensproblem som kan uppstå på den del av marknaderna där de många småföretagen finns representerade kan faktiskt sägas uppstå på grund av en för stor mångfald. Småföretagen är ofta enmans- eller fåmansföretag. Dessa företag har små möjligheter att vara konkurrenskraftiga var och en för sig. Det finns stora adminstrativa kostnader i byggbranschen, dels ska företagarna producera, dels ska de handla upp material och se till att materialflödena fungerar, de ska också kalkylera och söka upp köpare samt sköta all annan administration som en småföretagare måste klara av. Det får till effekt att de har liten eller ingen möjlighet att kvalitetsutveckla sig, marknadsföra sig och aktivt söka upp leverantörer för att pressa sina inköpskostnader. Det finns få varumärken i form av småföretag som samverkar, till exempel i kedjor som är vanligt i andra mer konkurrensutsatta tjänstesektorer. Mycket tyder på att små- företagens konkurrenskraft skulle kunna höjas om man utnyttjade de samordningsfördelar som finns i att samverka om gemensamt strukturkapital.

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 137

 

 

4.4.2Installatörer

Installationsföretag agerar i stor utsträckning som underentreprenörer till byggföretag. Det är mycket svårt eller till och med omöjligt för ett byggföretag som tillhandahåller material att få anbud enbart på installationstjänsten. Underentreprenörernas anbud till byggföretagen omfattar nästan alltid såväl material som arbete. Den övervägande delen installationsmaterial säljs därför från tillverkare till VVS- respektive elgrossister vidare till installatörer och därifrån till byggföretagen. Byggentreprenörerna tillåts inte att köpa varor direkt från grossisterna, utan hänvisas till underentreprenörerna.

Installatörer är i allmänhet småföretag, de stora rikstäckande installatörer är oftast lokalt tunga. Vi har egentligen samma struktur- problem på installationsmarknaderna som på bygg-entreprenad- marknaderna. De stora rikstäckande företagen har stora centrala resurser och kompetens att ta alla sorters uppdrag. De mindre företagen är högre utsträckning inriktade mot reparation, ombyggnad och service. Installatörerna är oftast underleverantörer till bygg-entreprenörer. De kommer därför att påverkas av hur dessa agerar som köpare av installationstjänster.

Konkurrensen mellan olika underentreprenörer sker genom att man i huvudsak konkurrerar med timpriset för utfört arbete. Det har lett till en marknadssituation, där aktörerna anser sig debitera för låg timkostnad. Underentreprenörer upplever ofta att de är tvungna att debitera högre materialpriser för att den totala ersättningen för arbete och material ska upplevas som skälig.

Många underentreprenörer på installationssidan arbetar endast inom service, för att slippa pressas till vad man upplever som orimliga arbetsvillkor och möjlig konkurs av stora entreprenörer. Livet för småföretag som underentreprenörer till stora entreprenadföretag uppges vara hårt om man är ett mindre företag.

4.4.3Kalkyler

Entreprenörens kunskap om kostnader är en kunskap om hur marknadens prisläge är, inte en kunskap om vad rätt kostnad kan vara eller kan bli för varje ingående kostnadspost. Det beror att kalkylerna inför varje enskilt anbud inom en entreprenad är så sammansatt, att kostnader är svåra att verifiera. Det handlar kanske om tusentals enskilda kostnadsposter från en mängd olika distributionskanaler. De anbud som slutligen ingår i entreprenaden är därför icke transparenta. Det blir därför omöjligt att analysera eller ifrågasätta den totala, slutligt sammansatta, entreprenadsumman.

138 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

4.4.3.1Byggentreprenörernas kalkyler

De kalkyler som ligger till grund för byggentreprenörers anbud görs av praktiska och ekonomiska skäl direkt av företagen själva vid smärre entreprenader. Här används tidigare kalkyler och erfarenhet för att nå lämplig anbudssumma. Vid större entreprenader anlitas särskilda kalkylföretag att utarbeta råkalkyler som både anger mängder och priser på ingående byggmaterial och mängder på arbete för att bygga in dessa material. Dessa specificeringar i arbete och material avser dock endast byggentreprenörens del av entreprenaden och inte alla under- entreprenörsdelarna. För underentreprenörer inom installationer anges endast klumpsummor. Kalkylföretagens råkalkyler (mängd-beräkningar av material och arbete) för enstaka objekt används därefter ofta av olika byggföretag som konkurrerar om samma anbud. Deras slutanbud kommer dock att skilja sig från varandra.

Hur får då kalkylföretagen in sina priser? Kalkylföretagens priser på material är desamma som leverantörernas offentliga prislistor. Dessa prislistor är vad den normala köparen får se, men det är inte de priser som entreprenören betalar. Entreprenörens pris efter rabatter anges alltså inte offentligt. Med entreprenör avses både underentreprenörer och byggentreprenörer. Kalkylföretagens råkalkyler har alltså redan från början fel prisuppgifter.

Kalkylföretagens förslag kan sedan bearbetas av byggentre- prenörerna genom att till exempel justera priserna på material nedåt med ledning av företagets rabatter eller genom att välja andra material eller lösningar än vad kalkylföretaget antagit ska gälla. Här kan entreprenadföretagens kompetens avspeglas i lägre anbudssummor genom att man föreslår andra lösningar och materialval som är billigare i sig eller som innebär effektivare arbetsmetoder. Detta kan även påverka mängden arbete som ursprungligen angivits av kalkylföretaget. Byggentreprenören kan justera arbetsmängden nedåt eller uppåt beroende på sina nya förslag på lösningar eller beroende på att man vet hur mycket snabbare man kan utföra arbetet genom bra rutiner och arbetsorganisation.

Men inte endast den rena byggentreprenadens mängder av arbete och material finns i kalkylföretagets råkalkyl. I förslaget finns även samtliga poster för underentreprenader angivna. Dock redovisas de flesta endast som klumpsummor och det går inte att utläsa mängden arbete respektive material inom varje delentreprenad.

För att få en mer aktuell bild av underentreprenörskostnaderna som trots allt kommer att dominera kostnaden i slutanbudet begär därför byggentreprenören in, om det är en totalentreprenör, anbud från vissa underentreprenörer vars kostnader kraftigt påverkar slutsumman. Det är oftast el-, VVS- och ventilinstallationer, samt hissar och trappor.

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 139

 

 

Vissa kompletteringar görs även med hjälp av förfrågningar till material- tillverkare eller med ledning av aktuella kalkyler från pågående projekt för att bättre ringa in dominerande kostnader för inredning, som fönster, dörrar, metallpartier, målning och golvläggning.

Småföretagare bland byggentreprenörer gör sina kalkyler på enklare sätt. Deras mallar kan vila på en blandning av egen erfarenhet och andras kalkylsystem. Ofta använder exempelvis små entreprenörer

Byggmästarnas lilla kostnadshandbok. Den är inte detaljerad som kalkylföretagens eller de stora byggföretagens kalkyler och kan egentligen endast ge ungefärliga uppskattningar.

4.4.3.2Underleverantörernas anbudskalkyler

Majoriteten av installationsföretagen är små företag, som inte har råd med förlustprojekt. Därför måste anbudet vara så korrekt som möjligt. Men tyvärr är installationsföretagen i allmänhet även för små för att kunna hålla sig med en kalkylator. De installationsföretag som har egna kalkylavdelningar är därför både stora och få. I denna grupp återfinns de stora företagen som exempelvis BPA, Calor-Celsius på VVS- och ventilationsidan och BPA, Elektrobyrån, Emil Lundgren på elsidan.

Dessa stora installationsentreprenörer har också betydligt bättre villkor i form av rabatter i sina materialavtal med grossisterna än vad småföretagen har. De stora installationsentreprenörerna är dessutom ofta tunga aktörer lokalt. Deras interna kalkyler och egna prissättning kan därför teoretiskt påverka materialpriserna. Dock är det lika troligt, i teorin, att grossisterna kompenserar sina ”dåliga avtal” med de stora installationsentreprenörerna genom att ge de små företagen sämre rabatter och villkor.

Hur löser småföretagen detta problem? Småföretagen väljer ofta att överlåta kalkylarbetet för posten materialmängd och materialkostnader till den materialgrossist de har avtal med. Därmed ingår självklart och underförstått denna grossists varor också i anbudet. Grossisten utsätts inte för priskonkurrens, eftersom man själv sätter materialpriset till installationsentreprenören och därmed ytterst även till den slutliga köparen av byggnaden. Grossisten kan undersöka om flera likadana förfrågningsunderlag kommit in för räkning och därefter göra endast en kalkyl. Denna kalkyl går sedan till samtliga underentreprenörer som vänder sig till grossisten.

Grossisten för installationsmaterial kan därmed direkt men osynligt styra tunga poster som påverkar entreprenadens slutkostnad. Grossistens mängd- och priskalkyl kompletteras därefter av installa- törerna med mängden arbete samt risk och vinst. Därefter är anbudet klart. Detta anbud visas som en klumpsumma till den som köper

140 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

entreprenaden. Mängden och kostnaderna för arbete, material och transporter syns alltså inte. Beroende på entreprenadform kan köparen exempelvis vara byggentreprenör (som totalentreprenör) eller bygg- herre i en generalentreprenad eller inköpare i ett CM-företag som handlar upp för byggherrens räkning.

4.4.4Slutligt anbud till köparen

En entreprenadkalkyl för ett helt bostadsprojekt innehåller många dolda kostnadsposter. Det är därför svårt att bedöma rimligheten i slutliga anbudet, särskilt vid en totalentreprenad, för beställaren. Det enda som finns att granska är en slutsumma. Det är också svårt för totalentreprenören som köpare att bedöma rimligheten i underentreprenörernas anbud. Man är tvungen att ta dem för givna.

Kalkylföretaget Bygganalys gjorde på uppdrag av Byggkostnads- delegationens en kalkyl för ett typiskt flerbostadshus i september 1998. Kalkylen skulle visa en totalkostnad, uppdelad i mängden och typen av underentreprenörskostnader och mängden och kostnaden för allt material inklusive byggentreprenörens andel. Avsikten var att få en bild av vilken aktör som svarar för vilka kostnader och hur stor andel av den totala entreprenadkostnaden detta är. Underentreprenörernas andel av slutkostnaden var över 60 procent och antalet underentreprenader var omkring tjugo stycken. Av det framgår att byggentreprenören enbart kan påverka omkring 30-40 procent av slutkostnaden, vilket är den egna entreprenaden. En särskild detalj i kalkylen var specificeringen av samtliga entreprenaders materialkostnader. Den totala kostnaden för material var omkring 40 procent av slutkostnaden.

Ingående kostnader och till viss del ingående kvalitet är således okända storheter för samtliga köpare oavsett om de är byggentre- prenörer, generalentreprenörer, fastighetsägare, villabyggare eller boende som köper tillval till sina lägenheter.

Ett normalt byggprojekt uppvisar i sin anbudssumma fragmen- teringen mellan de olika aktörerna. Dessa delentreprenaders kalkyler resulterar i en mängd slutpriser, och alla dessa enskilda delentre- prenaders slutpriser adderas och bildar det totala prisförslaget för entreprenaden till köparen.

Varje delentreprenad representerar i sin tur en länk i värdekedjan. Dessa länkar är på förhand låsta mellan materialleverantör, grossist och underentreprenör. Det är dessa aktörers inbördes avtal, rabatter och selektiva försäljningsmetoder som både låser länken och aktivt förhindrar transparens av både pris och kvalitet på ingående varor. Vid upphandling köps hela länken ograverat så snart underentreprenören upphandlats.

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 141

 

 

Den obefintliga transparensen i varje enskild delentreprenads slutpris ger inte köparen någon ledning att bedöma värdet i det förslag, som lämnats av den länk i värdekedjan underentreprenören represen-terar. Om länken ger värde, kvalitet och effektivitet till rätt pris och passar just köparen och köparens byggprojekt går helt enkelt inte att utröna.

Ett byggprojekt byggs alltså upp av en mängd låsta värdekedjor och dessa samverkar inte för köparens bästa, utan är genom upphandling mekaniskt adderade till varandra. Det saknas i praktiken en preciserad och genomarbetad kalkyl för byggprojekt. Det finns ingen gemensam kalkyl att använda som styrinstrument.

All utveckling av realistiska och genomförbara alternativ förutsätter att det traditionella valet kan bedömas, det vill säga att det är uppbyggt av synligt redovisade fakta kring kvalitet, kostnad och tänkt utförande. Kostnader och möjliga kostnadsbesparingar är endast möjliga om de redovisas och kan hänföras till specifika poster och specifika aktörer/delentreprenader. Först då öppnas vägen för konkurrens, utveckling av produktionsprocess och teknisk utveckling.

4.5Köpare av byggvaror

4.5.1Skillnader vid upphandling av byggmaterial

Genom att fördela byggvaruanvändningen på olika typer av köpare blir det möjligt att se var förändringar av materialkostnader får störst effekter. Det ger också en uppfattning om hur starka incitament som finns för olika köparkategorier att påverka sina inköpspriser. Byggkostnadsdelegationen gav därför Industrifakta i uppdrag att ta fram en nedbrytning av materialanvändningen på olika typer av beställare.26

En av de viktigaste skillnaderna som måste beaktas vid en analys av inköp och användning av byggvaror är de olika förutsättningar som gäller vid nybyggnad/ombyggnad respektive underhåll/reparationer. Bland annat skiljer sig förutsättningarna åt på följande sätt.

26 Se Bilaga 3, ”Nedbrytning av byggvaruvolymer på beställare 1997”

142 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

 

 

 

Tabell 4.2: Förutsättningar vid ny-/ombyggnad respektive underhåll/reparationer

 

 

 

 

 

NYBYGGNAD/OMBYGGNAD

UNDERHÅLL/REPARATION

 

 

Investering som fördelas på en

Kostnad som normalt belastar

 

 

bestämd avskrivningsperiod

innevarande räkenskapsår

 

 

Finansieras ofta med större eller

Betalas med eget kapital

 

 

mindre andel upplånat kapital

 

 

 

Handlas normalt upp genom

Handlas ofta upp på löpande räkning,

 

 

anbudsförfarande

 

 

 

 

genom årsavtal m m

 

 

Arbete och material kalkyleras och

Materialkostnad debiteras ofta separat

 

 

prissätts oftast tillsammans

 

 

 

Distribution av byggmaterial sker

Material köps in från lokal byggvaru-

 

 

 

handel

 

 

ofta via grossist eller tillverkare

 

 

 

Rabatter på material är ofta stora

Rabatter på material är normalt relativt

 

 

 

små

 

 

Arbetet utförs ofta av större byggföretag

Arbetet utförs ofta av mindre

 

 

 

hantverksföretag eller egen personal

 

 

Jämförande anbud är vanliga

Offerter från flera leverantörer är relativt

 

 

 

ovanliga

 

Källa: Industrifakta

Som framgår av tabell 4.2 är förutsättningarna mellan ny-/ombyggnad och underhåll/reparation olika, i flera viktiga avseenden, som på olika sätt påverkar prissättningen av byggmaterial. Kostnader för underhåll får fullt genomslag hos beställaren i stort sett omgående medan en ny- eller ombyggnadsinvestering skrivs av under en lång period samtidigt som materialpriserna nästan alltid av naturliga skäl är väsentligt högre vid underhåll.

4.5.2Geografisk fördelning av byggvaruanvändningen

Tabell 4.3 visar att byggvaruanvändningen är starkt koncentrerad till storstadslänen. Tillsammans svarar dessa för ungefär hälften av den totala volymen. Man kan också notera att Stockholms län svarar för närmare en fjärdedel och till skillnad från övriga storstadslän hade en större andel av ny- och ombyggnad än av underhåll.

SOU 2000:44

 

Hur fungerar konkurrensen? 143

 

 

 

 

 

 

 

Tabell 4.3: Byggvaruanvändning vid ny-/ombyggnad och underhåll per län 1997

 

 

 

 

 

 

 

 

Län

Andel av byggvaruanvändning, procent

 

 

 

 

Ny- och ombyggnad

Underhåll

 

Totalt

 

 

Stockholms

27

21

 

23

 

 

Uppsala

4

3

 

3

 

 

Södermanlands

2

3

 

3

 

 

Östergötlands

4

5

 

5

 

 

Jönköpings

3

3,5

 

3

 

 

Kronobergs

1,5

2

 

2

 

 

Kalmar

4

3

 

3

 

 

Gotlands

0,5

1

 

0,5

 

 

Blekinge

2

2

 

2

 

 

Skåne

11

12

 

12

 

 

Hallands

2

2

 

2

 

 

Västra Götalands

15

17

 

16

 

 

Värmlands

3

3

 

3

 

 

Örebro

3

3

 

3

 

 

Västmanlands

2

3

 

3

 

 

Dalarnas

2

3

 

3

 

 

Gävleborgs

3

3

 

3

 

 

Västernorrlands

3

3

 

3

 

 

Jämtlands

1

1,5

 

1

 

 

Västerbottens

3

3

 

3

 

 

Norrbottens

3

3

 

3

 

 

TOTALT

100

100

 

100

 

Källa: Industrifakta

144 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

4.5.3Materialvärden fördelat på beställargrupper

I tabell 4.4 visas fördelningen av materialvärden per beställargrupp. Den enskilt största köparkategorin av byggmaterial är hushållen, dessa svara för 22 procent av den totala byggvaruanvändningen. Offentliga beställare (stat, kommun och landsting) är den största kollektiva köpargruppen, dessa svarar för 42 procent av byggvaruandvändningen.

Tabell 4.4: Materialvärden per beställargrupp 1997

Sektor

Ny-/

Underhåll

Totalt

Andel

 

ombyggnad

 

 

 

 

Mkr.

Mkr.

Mkr.

Procent

Hushåll

4.738

8.011

12.749

22

Privata företag/organisationer

9.974

8.009

17.983

31

Kooperativa bostadsorganisationer

933

2.029

2.962

5

Offentliga beställare1

18.706

5.412

24.118

42

SUMMA

34.351

23.461

57.812

100

1) Inklusive Posten och Telia

 

 

 

 

Källa: Industrifakta

Vi fortsätter analysen av hur mycket av materialanvändningen olika beställargrupper svarar för. I tabell 4.5 bryts materialvärden ner ytterligare på olika beställare.

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 145

 

 

 

 

 

 

 

 

Tabell 4.4: Materialvärden per beställare/byggherre 1997

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sektor

Ny- och

Underhåll

Totalt

Andel

 

 

 

ombyggnad

 

 

 

 

 

 

Mkr.

Mkr.

Mkr.

Procent

 

 

BOSTÄDER

 

 

 

 

 

 

- Enskilda hushåll (småhus, fritidshus)

4.738

8.011

12.749

22

 

 

- Bostadsrättsföreningar

 

 

 

 

 

 

HSB, Riksbyggen

388

1.380

1.768

3

 

 

Andra

545

649

1.194

2

 

 

Allmännyttiga bostadsbolag

768

2.491

3.259

6

 

 

- Kommun, landsting

294

110

404

1

 

 

- Övriga (privata byggherrar)

1.084

2.164

3.248

6

 

 

SUMMA

7.817

14.805

22.622

40

 

 

PRIVATA LOKALER

 

 

 

 

 

 

- Industriföretag

3.860

1.764

5.624

10

 

 

- Privata byggherrar, övriga

 

 

 

 

 

 

Parti- och detaljhandel

560

526

1.086

2

 

 

Fastighetsbolag

1.436

640

2.076

3

 

 

Finans och försäkring

385

1.315

1.700

3

 

 

Övrigt näringsliv

1.122

1.600

2.722

5

 

 

SUMMA

7.363

5.845

13.208

23

 

 

OFFENTLIGA LOKALER

 

 

 

 

 

 

- Staten

586

5901

1.176

2

 

 

- Kommuner

5.010

1.602

6.612

11

 

 

- Landsting

1.727

618

2.345

4

 

 

SUMMA

7.323

2.810

10.133

17

 

 

ANLÄGGNINGAR

 

 

 

 

 

 

- El-, värme-, VA-verk2

3.080

-3

3.080

5

 

 

- SJ och Banverket

2.488

-

2.488

4

 

 

- Posten och Telia

948

-

948

2

 

 

- Kommuner4

711

-

711

1

 

 

- Vägverket

2.251

-

2.251

4

 

 

ÖVRIGA5

2.370

-

2.370

4

 

 

SUMMA

11.848

-

11.848

20

 

 

TOTAL MATERIAL-

34.351

23.4616

57.812

100

 

 

ANVÄNDNING

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1) Inkl. kyrkan

 

 

Källa: Industrifakta

2)Kommunala VA- och värmeverk ingår

3)Ingår i ny- och ombyggnad

4)I huvudsak vägar och gator

5)I huvudsak samfärdsel, avser både kommunala och privata byggherrar

6)Exkl. anläggningar

146 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

4.5.4Materialvärden fördelat på köpare

Man måste skilja på vem som är beställare och vem som är den faktiska köparen av material. Den redovisning vi har gjort hittills har utgått från vem som är brukare eller beställare av de byggvaruvolymer som säljs på den svenska marknaden. Dessa volymer kommer i sin tur att köpas och upphandlas på olika sätt beroende på vem som är utförare av de olika byggtjänster som efterfrågas av beställarna.

I tabell 4.6 görs en uppdelning av byggvaruförsäljningen till olika köpare. Dessa köpare utgör olika kategorier av leverantörer och producenter av byggtjänster.

Tabell 4.6: Byggvaruförsäljning per köparkategori 1997

Köparkategori

Inköpsvolym

Andel av

 

 

inköpen

 

(mdrkr)

(%)

Konsument (gör-det-själv)

7,9

14

Rikstäckande byggentreprenör

15,6

27

Övriga byggentreprenörer

13,3

23

Installationsföretag (el, vs, vent)

9,0

15

Måleriföretag, golventreprenör

3,2

5

Trähustillverkare

1,5

3

Fastighetsägare, övriga

7,3

13

TOTALT

57,8

100

Källa: Industrifakta

Vi kan konstatera att även med denna fördelning har de enskilda hushållen en stor roll som aktör. De svarar för cirka 14 procent av den totala byggvaruförsäljningen till gör-det-själv byggande. De enskilda konsumenterna utgör troligen en stor andel av kunderna till övriga byggentreprenörer och installationsföretag. Med rikstäckande entrepre- nörer avses Skanska, NCC och PEAB. Dessa svarar tillsammans för 27 procent av byggvaruförsäljningen som troligen i första hand efterfrågas av mer professionella beställare. De professionella beställarna är också stora kunder till installationsföretag, måleriföretag, golventreprenörer samt övriga byggentreprenörer.

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 147

 

 

4.5.5Materialvärden fördelat på sektorer

I diagrammet nedan visas en översikt av byggmaterialanvändningen fördelat på olika sektorer. Den sektor som svarar för den största andelen av byggvaruanvändningen är bostadssektorn.

Figur 4.7: En översikt av byggmaterialanvändningen fördelat på sektorer 1997 (Mkr.)

Anläggningar

20%

Bostäder

40%

Offentliga lokaler 17%

Privata lokaler 23%

Källa: Industrifakta

4.5.5.1Bostäder

Studerar man enbart bostadssektorn blir de enskilda hushållens tyngd som beställare ännu större än vad den är i byggsektorn i sin helhet. I diagrammet nedan visas olika beställarkategoriers andel av det totala materialvärdet i bostadssektorn 1997.

148 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

Figur 4.8: Olika beställares andelar av det totala materialvärdet i bostadssektorn, 1997 (Mkr.)

Kommun,

Övriga

 

14%

Enskilda hushåll

landsting

 

57%

2%

 

 

Allmännyttiga

 

 

bostadsbolag

 

 

14%

 

 

Andra

 

bostadsrättsfören.

5%

HSB / Riksbyggen

 

 

8%

Källa: Industrifakta

Enskilda hushåll svarade totalt för en volym till ett värde av 12,7 miljarder kronor i småhus och fritidshus. Till detta kommer ytterligare uppskattningsvis byggvaror till ett inköpsvärde av drygt 1 miljard kronor som köps in av boende i flerbostadshus för egna underhålls-arbeten. Hushållens inköp av byggmaterial för egna reparationer 1997 beräknas ha uppgått till ca 6,3 miljarder kronor för småhus och ca 1,8 miljarder kronor för flerbostadshus.

Byggvaruvolymen för underhåll inom bostadssektorn 1997 var nästan dubbelt så stor som för ny- och ombyggnad medan det för både privata och offentliga lokaler var ny-/ombyggnadsvolymen som dominerade.

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 149

 

 

4.5.5.2Privata lokaler

I diagrammet nedan visas olika beställarkategoriers andel av det totala materialvärdet för privata lokaler.

Figur 4.9: Olika beställares andelar av det totala materialvärdet för privata lokaler 1997 (Mkr.)

Övrigt näringsliv

Industriföretag

21%

42%

 

Finans och försäkring 13%

Fastighetsbolag

Parti- och

16%

detaljhandel

 

 

8%

Källa: Industrifakta

Inom industrisektorn handlas ny- och ombyggnadsarbeten upp på ungefär samma sätt som för andra typer av lokaler. Det löpande underhållet av industrins byggnadsbestånd är däremot ofta mer eller mindre integrerat med underhåll och reparationer av produktions- utrustning och anläggningar och har tidigare till relativt stor del skötts av egen personal. Detta innebär att jämförelser med andra sektorer bör göras med försiktighet, eftersom förutsättningarna för materialinköp kan skilja sig åt mycket.

Kategorin fastighetsbolag, som domineras av ett antal större börsnoterade eller institutionsägda företag, är troligen den grupp som har de starkaste incitamenten att bevaka och påverka sina bygg- och underhållskostnader eftersom dessa har stor betydelse för direkt- avkastningen. Inom denna kategori kan man också se tendenser till samordning av inköp av underhållsarbeten för hela eller större delar av byggnadsbestånden.

150 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

Kategorin övrigt näringsliv omfattar huvudsakligen privata företag som bedriver verksamhet i egna lokaler. Medvetandet om bygg- och underhållskostnader är troligen till stor del måttligt med tanke på att dessa normalt ligger utanför den egentliga verksamheten.

4.5.5.3Offentliga lokaler

I diagrammet nedan visas olika beställarkategoriers andel av det totala materialvärdet för offentliga lokaler.

Figur 4.10: Olika beställares andelar av det totala materialvärdet för offentliga lokaler 1997 (Mkr.)

Landsting

Staten

12%

23%

 

Kommuner

65%

Källa: Industrifakta

Trots att kommunerna har ett stort byggnadsbestånd utgör underhåll endast knappt en fjärdedel av den totala byggvaruanvändningen 1997. Mot bakgrund av att omkring 60 procent av det kommunägda byggnadsbeståndet är byggt efter 1960 och ofta med en hel del tekniska brister är det sannolikt att underhållsvolymerna successivt kommer att öka. Det finns dock studier som visar att kommunerna i ökad omfattning väljer material av hög kvalitet vid renovering och ombyggnad för att undvika framtida underhållskostnader.

Vissa av landstingen har under delar av 1990-talet haft svårigheter att fullfölja planerade underhållsåtgärder på grund av bristande

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 151

 

 

ekonomiska resurser, vilket bör leda till att byggvaruanvändningen för underhåll bör öka under ett antal år framåt.

4.5.5.4Anläggningar

I diagrammet nedan visas olika beställarkategoriers andel av det totala materialvärdet för anläggningar.

Figur 4.11: Olika beställares andelar av det totala materialvärdet för anläggningar 1997 (Mkr.)

Övriga

El-, värme- och

VA-verk

20%

26%

Vägverket

19%

Kommuner

Posten och Telia

SJ och Banverket

21%

6%

8%

 

 

 

Källa: Industrifakta

Anläggningssektorn skiljer sig i flera avseenden från övriga sektorer. Detta gäller både typen av byggnads- och underhållsarbeten och beställarnas förutsättningar. Till stor del använder man andra material än vid husbyggnad och distributionen sker huvudsakligen direkt från tillverkare. Därmed sker även prissättningen ofta med andra förutsättningar än inom husbyggnadssektorn.

En annan skillnad jämfört med husbyggnad är att de typer av material och komponenter som används varierar kraftigt mellan olika typer av anläggningar, vilket innebär att det är svårare att göra systematiska jämförelser av kostnader och prissättning. Bland annat varierar förädlingsgraden kraftigt mellan olika anläggningstyper. Här förekommer allt från fyllningsmassor för vägar till högteknologisk IT- utrustning inom Telia, SJ m fl.

152 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

Materialåtgången vid underhållsarbeten är ofta mindre än inom fastighetssektorn och ofta utgör arbete och maskiner en stor andel av den totala kostnaden. Det är också relativt vanligt att man inte särskiljer drift- och underhållskostnader, vilket leder till en viss osäkerhet när det gäller att fastställa underhållskostnadernas exakta storlek.

4.5.6Olika konkurrensförutsättningar vid köp av byggmaterial

Byggmaterial för underhåll och reparationer utgjorde drygt 50 procent av den totala materialanvändningen inom husbyggnadssektorn 1997. Denna andel kan väntas bibehållas eller öka under ett antal år framåt mot bakgrund av byggnadsbeståndets ålder och standard.

Småhusägarna, som är den i särklass största köparen av material för underhåll, är den kategori som påverkas mest av prisförändringar på byggmaterial. Denna grupp köper även in relativt stora materialvolymer i egen regi i samband med nybyggnad och ombyggnad, vilket innebär att småhusägarna i praktiken svarar för en ännu större andel av de totala materialinköpen.

Detaljistledet svarar för omkring 45 procent av den samlade bygg- varudistributionen, exklusive anläggningar. Med hänsyn till de om- fattande behov som finns av underhåll och ombyggnad i byggnads- beståndet är det troligt att detta led ökar i betydelse under de kommande 5-10 åren. Denna utveckling innebär också att fastighetsägarnas inköpskompetens blir allt viktigare för kostnadsutvecklingen i befintliga fastigheter.

En intressant aspekt i samband med distribution av byggvaror till småhusägare är etableringen av nya utlandsägda byggvarudistributörer. Denna utveckling ser ut att fortsätta på de större orterna i landet. Det kan komma att påverka prisutvecklingen i detaljistledet genom en allmän skärpning av konkurrenssituationen på vissa orter.

De offentliga beställarna köpte 42 procent av allt material 1997 vilket avser kostnader för material som ingår i köp av entreprenader. Offentliga beställare omfattar stat, kommun och landsting och har därmed störst tyngd inom beställargruppen. De offentliga beställarnas samlade dominans innebär en stark makt som kundgrupp. Det är därför särskilt viktigt att offentliga köpare upprätthåller sunda konkurrens- förhållanden bland leverantörer av varor och tjänster.

När det gäller professionella fastighetsägare inom både privat och offentlig sektor sker en mycket stor andel av deras materialinköp för underhåll och reparationer genom lokala distributörer eller hantverksföretag. Det finns dock vissa tecken på att en del större

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 153

 

 

kommersiella fastighetsbolag med stora och geografiskt utspridda fastighetsbestånd håller på att koncentrera sin upphandling inom detta område till en eller ett fåtal större serviceföretag, vilket på sikt kan få konsekvenser för prissättning och distribution av vissa typer av byggvaror.

En allmän trend hos större byggherrar/beställare inom de flesta sektorer tycks vara att man strävar efter att höja kompetensen hos den personal som är ansvarig för förvaltning och byggprojektering genom rekrytering av till exempel platschefer eller arbetschefer från byggföretag. Erfarenheterna pekar på att detta i hög grad påverkar bland annat kostnaderna för byggnadsunderhåll.

Den ojämna geografiska fördelningen av byggvaruanvändningen påverkar förutsättningarna för distribution och sannolikt även prissättningen. Det är också troligt att arbetskostnaden relativt sett är större i storstäderna än på mindre och medelstora orter.

En faktor som kan få ökad betydelse för prisutvecklingen på byggvaror är att priskänsligheten hos beställarna sannolikt är mindre på orter med stark efterfrågan och värdeutveckling för fastigheter och omvänt. Detta har troligen särskilt stor betydelse på småhusmarknaden, där värdeutvecklingen i hög grad påverkar villaägarens incitament för renovering och underhåll.

Den växande skillnaden mellan det begränsade antalet tillväxtorter och övriga landet kan leda till en utveckling där man både vid ny- /ombyggnad och underhåll väljer högre standard för byggmaterial på starka orter med större köpkraft hos användarna av lokaler och bostäder. Detta gäller dock inte inom den kommunala sektorn, där beställarnas ekonomi ofta inte är lika starkt relaterad till tillväxten inom befolkning och näringsliv.

4.6Prisbildning på byggmaterial

Hur prisbildningen på byggmaterial sker beror bland annat på vem som är kund. Det är vanligt att prissättningen till byggmaterialhandeln sker genom fabriksprislistor, medan den till byggentreprenörer sker genom årsvisa förhandlingar eller anbudsgivning vid projekt. Vid försäljning till byggmaterialhandeln sker priskonkurrensen främst i form av rabattgivning på listpriser, medan det till byggentreprenörer sker genom lägre anbudspriser. När det gäller installationsmaterial sker i huvudsak försäljning från tillverkare till grossister som sedan säljer vidare till installatörer. I varje led sker försäljningen genom rabattgivning på listpriser. Det finns då olika prislistor för olika kunder.

154 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

Inom installationssektorn säljer installationsgrossisterna endast material till installationsentreprenörer. En byggentreprenör kan inte köpa installationsmaterial och sedan köpa arbetet av en underentreprenör. Installatören tar inte sådana uppdrag. Vid sidan av detta opererar prissättningen av materialet, där underentreprenören får rabatt på varans bruttopris i katalogerna. Underentreprenörens varupris är inte känt för kunden. Underentreprenören känner i sin tur inte till grossistens verkliga nettopris.

Köparna av tillverkarnas eller grossisternas varor är både distributörer, små och stora entreprenörer samt privatkunder. Branschen har en praxis att handel ska ske mellan angränsande aktörer. Det innebär till exempel att vissa tillverkare endast säljer via grossist och inte direkt till detaljhandel eller slutkund. Marknadsstrukturen i senare led styrs i hög grad av den stora rabattspridning som finns mellan små och stora köpare. För de aktörer som är etablerade i värdekedjan skapas ett skydd mot konkurrens.

Ett stort rabattutrymme ger företagen möjlighet att variera prissättningen till olika kunder och kundkategorier. Denna prissättning är problematisk genom att den riskerar att bli prispådrivande, pris- diskriminerande och att styra distributionen ineffektivt.

Den aktör som försöker bryta praxis att köpa eller sälja riskerar att drabbas av motåtgärder i form av bojkott av leveranser för att styra in dem i sin plats i kedjan igen. Ett exempel är Skanska som 1997 försökte att hantera inköp och priser på elmaterial själva och slöt därför avtal med Selga om köp av material. Avtalet innebar att Skanska endast köpa arbete från elinstallatörer medan Skanska via avtalet med Selga stod för materialet. EIO beslöt därefter om bojkott av Skanska. EIO uppmanade samtliga elinstallatörer med avtal med Selga att säga upp dessa.

4.6.1Prisbildning vid inköp av byggmaterial

Beräkningar och jämförelser av prisnivåer för byggvaror är ofta svåra att göra genom att ett enskilt objekt eller arbete kan omfatta ett flertal olika prisnivåer beroende på vem som köper in byggmaterial, inköpsställe och tidpunkt. För att i någon mån klargöra förutsättningarna för bedömning av prisnivåer redovisas nedan några påverkande faktorer.

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 155

 

 

Tabell 4.12: Faktorer som påverkar prisnivå vid inköp av byggvaror

Faktor

Inflytande på prisnivå

Typ av distributör/inköpsställe

Stor

Typ av köpare

Medelstor

Inköpt av objekt/arbete

Stor

Inköpsfrekvens

Liten

Leveransvillkor (transport m.m.)

Medelstor

Materialspill

Stor

Bearbetnings-/anpassningsbehov

Medelstor

Behov av omhändertagande/deponering

 

av befintlig produkt

Medelstor

Kapital- och hanteringskostnader

 

för lagerhållning

Medelstor

Tillgänglighet och urval

Medelstor

Förekomst av inköpsavtal

Stor

Leveranstid

Medelstor

Servicegrad/informationsbehov

Medelstor

Källa: Industrifakta

För att ytterligare visa komplexiteten i prisstrukturen ska vi med ett exempel studera index för olika prisnivåer. Syftet är inte att ange exakt nivå för olika arbeten vid nybyggnad och underhåll utan att ge en bild av hur de olika prisnivåer som olika köpare möter vid olika tillfällen varierar. Kostnad definieras som vad beställare/användare betalar. Byggnadstyp avser flerbostadshus.

I det här exemplet avses byggvaror som en byggentreprenör beställer. För installationsmaterial råder andra förhållanden. Det ska också understrykas att exemplet inte tar hänsyn till företagsspecifika rabatter och bonusavtal. Dessa kan vara stora och skilja sig mycket åt mellan stora och små byggentreprenörer, liksom mellan stora och små projekt.

156 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

 

 

 

Tabell 4.13: Medelstort nybyggnadsprojekt

 

Index: Fabrikspris = 100

 

 

 

 

Typ av arbete

Pris

 

 

 

Arbeten enligt anbud

110

 

 

 

Tilläggsarbeten

120

 

 

 

Tillval av hyresgäst

125

 

 

 

Komplettering efter

125

 

 

 

färdigställande

 

 

 

Källa: Industrifakta

De olika distributionsledens marginaler skiljer sig kraftigt mellan olika produktgrupper. Bulkvaror som. tegel och gipsskivor har normalt mindre marginaler medan snickerier och infästningsmaterial har högre. Trävaror har också normalt relativt höga marginaler, men dessa inkluderar kostnader för spill.

En större entreprenörs merkostnad för att köpa enstaka produkt från detaljist jämfört med större volym direkt från tillverkare är normalt 20- 25 procent. Det är viktigt att ta hänsyn till transport och annan leveransservice vid jämförelser av prisnivåer.

Prisnivån för byggmaterial vid anbudsarbeten påverkas även av konkurrenssituationen och i praktiken kan indexvärdet ovan variera från 100 till 120.

Tabell 4.14: Underhåll/reparation av flerbostadshus

Index: Fabrikspris = 100

Typ av arbete

Pris

Löpande arbeten

115

Arbeten utförda av

130

serviceföretag på löpande

 

räkning

 

Enstaka produkter inköpta

135

genom detaljist

 

Jourarbeten och akuta

160

åtgärder

 

Källa: Industrifakta

Förekomst av årsavtal påverkar i hög grad prisnivå oavsett inköpskälla. Omhändertagande av utbytta produkter och befintligt material påverkar normalt prisnivån genom kostnader för exempelvis transport och,

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 157

 

 

deponering. Materialspill och speciella monteringslösningar kan påverka prisnivån för material från entreprenörer och hantverksföretag samt i viss mån även från detaljist när det gäller till exempel trävaror och skivmaterial. Transporter, leveransservice, lagerhållning och andra försäljningsvillkor kan försvåra jämförelser av prisnivåer.

Skillnader i prisnivå för stora entreprenörer och små hantverks- företag kan vara marginell vid inköp av enstaka produkter från distributörens lager.

4.6.2Prisjämförelse för byggvaror

Byggkostnadsdelegationen gav Industrifakta AB i uppdrag att göra en enkel kostnadsjämförelse med hjälp av vissa utvalda byggvaror.. Jämförelsen har gjorts dels mellan vissa storlekar på orter inom Sverige, dels mellan några länder i västra Europa. Prisskillnader mellan olika köparkategorier beskrivs också kortfattat. Prisnivån för hantverkare och liknande köpare redovisas i form av normala rabattsatser. Beräkningar av byggentreprenörernas prisnivå baseras på intervjuer med ett urval av entreprenadföretag.27

De produkter som ingår i studien är träregel för innervägg, gipsskiva, spånskiva, mineralull och en toalettstol i standardutförande. De byggvaruhandlare som undersöktes var:

·5 utländska aktörer på den svenska marknaden

·5 byggvaruhandlare i Stockholmsområdet

·5 byggvaruhandlare på medelstora orter med mellan 80.000 och 120.00 invånare (Eskilstuna, Borås, Halmstad, Jönköping, Gävle)

·5 byggvaruhandlare på mindre orter med mellan 15.000 och 30.000 invånare (Vetlanda, Svedala, Lidköping, Mora, Strängnäs)

·6 utländska aktörer utanför den svenska marknaden i Västeuropa, nämligen i Österrike, Frankrike, Danmark, Storbritannien samt två i Tyskland

Prisjämförelsen mellan byggvaruhandlarna i Sverige tyder på att de produkter som valts ut totalt sett kan köpas billigast i Stockholms- området, oftast men inte alltid, i de utlandsägda butikerna. Det högsta kostnadsläget har man på de medelstora orterna. Man kan dock konstatera att skillnaderna mellan högsta och lägsta priser generellt är mycket stora.

27 Se Bilaga 3, ”Kostnadsjämförelse för vissa byggvaror”

158 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

4.6.2.1Priser i byggvaruhandeln

I tabell 4.15 sammanfattas resultaten av prisjämförelsen för byggvaru- handlare i olika orter.

Tabell 4.15: Priser i byggvaruhandel

 

 

 

 

 

 

Byggvaruhandel

 

 

Produkt

 

 

 

Träregel

Gipsskiva

Spånskiva

Mineralull

Toalettstol

 

 

13 mm

12 mm

70 mm

IFÖ 3860

 

45x70 mm

1200x2400

1200x2500

 

 

 

 

mm

mm

 

 

 

Kr/m

Kr/kvm

Kr/kvm

Kr/kvm

Kr/st

Utländska aktörer

 

 

 

 

 

Lägsta/högsta pris

7,90-9,96

20,82-25,33

23,00-30,00

27,12-33,06

2.195-2.495

Genomsnitt

9,13

23,26

26,60

30,20

2.315

Stockholmsområde

 

 

 

 

 

t

 

 

 

 

 

Lägsta/högsta pris

6,99-10,45

21,53-29,34

19,33-38,44

22,50-41,47

1.295-2.943

Genomsnitt

10,64

25,61

27,82

33,07

2.217

Större orter

 

 

 

 

 

Lägsta/högsta pris

8,06-13,50

26,04-43,75

25,00-55,00

27,84-50,47

1.295-3.000

Genomsnitt

10,64

31,71

37,94

39,04

2.384,60

Medelstora orter

 

 

 

 

 

Lägsta/högsta pris

7,95-11,40

23,96-29,86

23,00-31,25

29,50-54,98

1.295-3.000

Genomsnitt

9,84

27,05

27,84

38,29

2.336

Totalt

 

 

 

 

 

Lägsta/högsta pris

6,99-13,50

21,53-43,75

19,33-55,00

29,50-54,98

1.295-3.000

Totalt genomsnitt

9,57

26,91

30,05

35,14

2.318

 

 

 

 

 

 

Priserna på den undersökta träregeln varierar mellan 6,99 och 13,50 kronor per löpmeter hos de byggvaruhandlare som ingår i undersök- ningen. Priskonkurrensen föreföll vara störst i Stockholmsområdet där priserna var lägst för denna produkt. Man kan också konstatera att de utländska aktörerna inte hade de lägsta priserna.

Variationsvidden i priser på gipsskivor är lika stor som på träreglar. Priset varierar mellan 21,53 och 43,75 kr/kvm mellan de byggvaruhandlare som har ingått i jämförelsen. När det gäller gipsskivor hade de utländska aktörerna ett genomsnittligt lägre pris än övriga. De högsta priserna fanns på de medelstora orterna.

Av de fem produkter som ingår i denna jämförelse är det priserna på spånskivor som hade den största spännvidden mellan det högsta och lägsta priset, från 19,33 till 55,00 kr/kvm. För denna produkt hade de

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 159

 

 

utländska aktörerna på marknaden den lägsta prisnivån medan prisnivån är högst på de medelstora orterna.

Priserna på mineralull varierade mellan 22,50 och 54,98 kronor per kvadratmeter hos de byggvaruhandlare som ingick i undersökningen. Priskonkurrensen föreföll vara störst i Stockholmsområdet där priserna var lägst för denna produkt. Man kan också konstatera att de utländska aktörerna hade de lägsta priserna.

Största prisskillnaderna mellan toalettstolar beror på vilken tillverkare man är återförsäljare för. Lägst priser på toalettstol hade byggvaruhandeln i Stockholmsområdet medan priserna var högst i byggvaruhandeln på de medelstora orterna. Vissa byggvaruhandlare hade mer än dubbelt så höga priser som de billigaste på en toalettstol. Om man jämför priserna på IFÖ 3860 fanns det byggvaruhandlare som hade ett pris som var mer än 40 procent högre än det lägsta priset på den stolen.

4.6.2.2Priser för hantverksföretag

En grov beräkning av de rabattsatser som hantverksföretag kan få i byggvaruhandeln visade att man kan räkna ner konsumentpriserna generellt med cirka 15-20 procent för att få fram genomsnittlig prisnivå för hantverkare.

Rabattsatserna som man lämnar till hantverkare varierar kraftigt beroende på vilka volymer och vilken typ av produkter man köper. De byggvaruhandlare som är inriktade på i första hand konsumenter var naturligt nog mer restriktiva med rabatter.

4.6.2.3Priser för byggentreprenörer

De beräknade priserna för byggentreprenörer baserades på genomsnittliga priser i byggvaruhandeln samt uppgifter om normala rabatter från ett urval av byggentreprenörer. Priserna beräknades baserat på entreprenörernas uppgifter om normala rabatter vid inköp till större byggprojekt med hänsyn tagen till skillnader mellan olika varugrupper. Prisnivåerna och skillnaderna mellan olika ortsstorlekar bör ses som riktvärden, eftersom det förekommer många olika upphandlingssätt, leveransavtal med mera.

160 Hur fungerar konkurrensen?

 

 

SOU 2000:44

 

 

 

 

 

 

 

Tabell 4.16: Beräknade inköpspriser hos byggentreprenörer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Produkt

Stockholms-

Medelstora

Små orter

Genom-

 

 

 

området

orter

 

snitt

 

 

Träregel, 45x70 mm

6,5

8

7,4

7,3

 

 

Gipsskiva, 13 mm

18,5

22,9

19,55

20,3

 

 

Spånskiva, 12 mm

20,85

28,45

20,9

23,4

 

 

Mineralull, 70 mm

24,8

29,3

28,7

27,6

 

 

Toalettstol, IFÖ 3860

1.663

1.789

1.752

1.735

 

Byggentreprenörer uppgav att man vid större objekt köper in material till en prisnivå som troligen ofta ligger nära byggvaruhandelns inköpspriser från tillverkare, men att det finns betydande variationer mellan olika varugrupper.

4.6.2.4Priser i andra länder

För att kunna göra en jämförelse av prisnivån på de fem utvalda produkterna i andra länder i Västeuropa undersöktes stora konsumentinriktade byggvaruhus i Österrike, Frankrike, Storbritannien, Danmark och i Tyskland på två orter, Hamburg och Heidenheim. Priserna avser konsumentpris i byggvaruhandeln. Lokal valuta är omräknad till aktuell dagskurs den 13 januari 2000.

Dimensioner och mått är inte alltid desamma som på den svenska marknaden, men det har inte så stor betydelse då användningsområdet är detsamma. Andra mått på skivmaterial har inte heller någon betydelse eftersom priset redovisas per kvadratmeter. På nästa sida visas resultaten av prisjämförelsen i tabell 4.17.

SOU 2000:44

 

 

Hur fungerar konkurrensen? 161

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tabell 4.17: Kostnadsjämförelse i Västeuropa

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Land

 

 

Produkt

 

 

 

 

 

Träregel

Gipsskiva

Spånskiva

Mineralull

Toalettstol

 

 

 

Kr/m

Kr/kvm

Kr/kvm

Kr/kvm

Kr/st

 

 

Danmark

15,09

24,26

31,06

34,48

1.859

 

 

Frankrike

12,9

17,63

50,92

20,5

899

 

 

Tyskland,

5,32

19,55

47,68

39,70

794

 

 

Hamburg

 

 

 

 

 

 

 

Tyskland,

7,32

28,29

47,69

41,79

679

 

 

Heidenheim

 

 

 

 

 

 

 

Storbritannie

10,37

28,77

43,56

19,22

1.936

 

 

n

 

 

 

 

 

 

 

Österrike

13,24

11,05

53,12

39,66

1.071

 

 

Lägsta/högst

5,32-15,09

11,05-28,29

31,06-50,92

20,50-41,79

679-1.859

 

 

pris

 

 

 

 

 

 

 

Genomsnitt

10,71

21,59

45,67

32,56

1.206

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Prisjämförelsen mellan de fem länderna i Västeuropa visar stora prisskillnader mellan länderna och även jämfört med Sverige. Priserna på träreglar och spånskivor är lägre i Sverige än i de jämförda länderna i Västeuropa. Priset på gipsskiva och mineralull är däremot högre i Sverige och toalettstolar är dyrare i Sverige än i de övriga länderna.

När det gäller priser på toalettstolar skiljer det sig väsentligt mellan de olika länderna. I Sverige betalar vi dubbelt så mycket för en toalettstol jämfört med genomsnittspriset från de övriga länderna. De lägsta priserna på toalettstolar har man i Tyskland och Frankrike, cirka en tredjedel av priset i Sverige.

4.6.2.5Stora prisskillnader

Det skall understrykas att denna kostnadsjämförelse är gjord med ett begränsat urval av företag och man bör därför inte dra allt för långtgående slutsatser av resultatet. Man kan notera att de största prisskillnaderna inte kan hänföras till olika köparkategorier utan till olika försäljningsställen inom den traditionella byggvaruhandeln.

Rabattsatserna som hantverkare kan få varierar kraftigt beroende på vilka volymer och typ av produkter som köps. Byggvaruhandlare inriktade mot konsumenter är mer restriktiva med rabatter.

Byggentreprenörer uppger att man vid inköp till större objekt köper in material till en prisnivå som troligen ligger nära byggvaruhandelns inköpspriser från tillverkare.

162 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

När det gäller priser på toalettstolar skiljer det sig väsentligt mellan de olika länderna. I Sverige betalar vi dubbelt så mycket för en toalettstol jämfört med genomsnittspriset från de övriga länderna. VVS- installationsmaterial är också en marknad där vi har de största prisökningarna på material.

Fungerar konkurrensen dåligt eller bra utifrån dessa jämförelser? Det intressanta är att det finns en så stor spridning mellan olika försäljningsställen och framförallt mellan olika produktgrupper. Vid en hård priskonkurrens borde priserna konvergera till en likartad lägre nivå. På motsvarande sätt borde priserna jämnas ut på en högre nivå vid ett oligopolistiskt beteende av företagen. Den stora mängden produkter gör att det blir svårt för företagen att följa varandras prissättningsbeteende. Mot bakgrund av den prisutveckling vi ser finns det tecken som tyder på att det finns ett utrymme för konkurrensen att skapa en prispress. Det vi ser ska alltså tolkas som tecken på en dåligt fungerande konkurrens.

4.6.3Strukturomvandling i byggvaruhandeln

Byggkostnadsdelegationen gav AB Handelns Utredningsinstitut (HUI) i uppdrag att göra en beskrivning av byggvaruhandelns branschstruktur och dess utveckling under 1990-talet med avseende på antal företag, antal anställda, företagens storlek, koncentration, effektivitet och lönsamhet.

I studien görs en jämförelse av byggmaterialpriserna mellan olika byggvaruhandelsföretag i fem områden. Syftet med prisjämförelsen är att studera hur prisnivån skiljer sig mellan olika geografiska områden och mellan olika butikstyper. Detta ger en indikation på vad den förändrade branschstrukturen kan komma att innebära för den framtida priskonkurrensen inom byggvaruhandeln.28

I studien jämförs priser på totalt 26 produkter inom olika byggmaterialkategorier. Totalt studerades priset i 37 butiker indelade i fyra olika butikskategorier. De största antalet studerade butiker är traditionella byggmarknader. Dessa har i allmänhet en betydande andel av sin försäljning till företagskunder, och utbudet domineras av skiv- och trämaterial, snickerier, isolering, dörrar etc. Produkterna är i många fall inte prismärkta, utan meddelas kund vid förfrågan. Detta underlättar inte arbetet med en prisjämförelse. Emellertid har en ny typ av moderna byggvaruhus, så kallade category killers, etablerat sig i Sverige under senare år. Denna typ av byggvaruhus kännetecknas av ett mycket brett sortiment, låg personalintensitet och de vänder sig huvudsakligen till privatkunder. Varorna placeras på ett sätt så att

28 Se Bilaga 3, ”Byggvaruhandelns strukturomvandling och effekter på priser”

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 163

 

 

kunderna känner igen sig, prismärkningen är tydlig och deras marknadsföring mot konsument är aggressiv med mycket låga kampanjpriser på lockvaror. KF har länge varit etablerade på byggmarknaden med kooperativa stormarknader som nästan uteslutande riktar sig mot privatkunder. Den fjärde typen av butiker som ingår i undersökningen är så kallad specialiserad fackhandel. Dessa butiker är i allmänhet små och har ett smalt men ofta djupt sortiment inriktat på färg, vvs eller järn.

De fem områden som studerats är norra Stockholm, södra Stockholm, Uppsala, Södertälje och Strängnäs. I norra och södra Stockholm och i Uppsala finns category killers etablerade. I Södertälje finns traditionella byggmarknader och en kooperativ stormarknad, i Strängnäs finns enbart två traditionella byggmarknader.

Studien visar att det under 1990-talet skett en tyngd- punktsförskjutning mot större företag inom byggvaruhandeln. Samtidigt har det totala antalet företag och det totala antalet butiker ökat mer än genomsnittet för sällanköpsvaruhandeln. Också antalet anställda inom byggvaruhandeln har ökat under 90-talet. En anledning kan vara att nyproduktionen av bostäder har minskat som i sin tur föranlett en ökning av reparationer och ombyggnationer. Detta har ökat efterfrågan på byggmaterial från detaljistledet och skapat en grund för etablering av nya, moderna byggvaruhus.

Prisjämförelsen ger stöd åt hypotesen att branschförändringen har skärpt priskonkurrensen. I de områden som studerades, där de nya aktörerna inte etablerat sig, var prisnivån på den studerade varukorgen något högre än i områden där ett stort byggvaruhus fanns etablerat. I Strängnäs och Södertälje låg prisnivån i genomsnitt 5 respektive 3 procent över genomsnittet. Det finns emellertid inga tecken på att det skulle finnas prisskillnader mellan de traditionella byggmarknaderna beroende på om de var lokaliserade i ett område med category killers eller ej. De observerade prisskillnaderna synes framförallt föreligga mellan de olika butikstyperna. De nya byggvaruhusen hade i genomsnitt 9 procent lägre priser på den studerade varukorgen jämfört med de traditionella byggmarknaderna.

Sannolikheten att hitta ett lågprisalternativ av annat fabrikat är större i de nya stora byggvaruhusen. En del av priskonkurrensen består således i att nya leverantörer kan etablera sina produkter på den svenska marknaden via de nya aktörerna och sälja dessa till lägre priser relativt de etablerade produkterna. Som exempel kan nämnas disk- lådeblandare. Det genomsnittliga priset på en blandare av märket FM Mattsson utan avstängning för diskmaskin låg på ca 940 kronor. Medelvärdet för category killer-butikerna var ca 950 kronor och för de traditionella byggmarknaderna var medelvärdet ca 910 kronor.

164 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

Emellertid saluförde Bauhaus det billigaste alternativet, en blandare av märket Trend som kostade 349 kronor. Genomsnittspriset på lågpris- alternativet i de stora byggvaruhusen var ca 480 kronor. Det billigaste alternativet på de traditionella byggmarknaderna låg i genomsnitt på ca 650 kronor.

De nya varuhusen marknadsför sig aggressivt med låga kampanjpriser på lockvaror. Byggvaruhandlare av traditionellt snitt svarade på denna konkurrens antingen genom att bredda sitt sortiment och bli mer lika de nya varuhusen eller genom att inrikta sig, och specialisera sig på företagskunderna. Det kan i framtiden således bli en mer segmenterad marknad mellan företags- och privatkunder.

Det finns en betydande spridning i priser mellan de studerade företagen. Som exempel kan nämnas att det högsta priset på en gipsskiva ligger 64 procent högre än det lägsta priset och motsvarande skillnad för en spånskiva med 10 mm tjocklek är 90 procent. Prisspridningen tenderar vara något större på de traditionella byggmarknaderna jämfört med category killers och de kooperativa stormarknaderna. Man bör emellertid tolka detta mycket försiktigt då det studerade antalet traditionella byggmarknader är större.

En kritik man kan rikta mot denna typ av prisstudie är att man inte i tillräcklig utsträckning tar hänsyn till det rabattsystem som är utbrett inom byggvaruhandeln. Priserna som studerats är de redovisade butiks- priserna. Det är framförallt vid större materialinköp som rabattgivning är vanligt. En intressant fråga är huruvida sannolikheten att få rabatt är större hos de traditionella byggvaruföretagen och om rabatternas storlek är större hos dessa jämfört med de nya moderna byggvaruhusen. Om så är fallet kan den observerade prisskillnaden mellan de traditionella byggvarhandlarna och category killers vara större än den faktiska. För mindre inköp är emellertid den observerade prisskillnaden korrekt. Dessutom ökar pristransparensen när de nya aktörerna etableras då prismärkningen i butik är tydlig, vilket i sig skärper priskonkurrensen.

Under 90-talet har utvecklingen inneburit ett större antal företag och ett större antal butiker på byggvarumarknaden. Samtidigt har de stora företagens, och de stora butikernas relativa betydelse tenderat att öka. En allt större andel av de anställda arbetar i stora företag och i stora butiker. Vilka är drivkrafterna bakom denna utveckling? En förklaring till det ökade antalet företag och butiker kan vara den ökade efterfrågan på byggmaterial för reparationer och ombyggnationer. Detta har ökat efterfrågan på byggmaterial från detaljistledet och skapat en grund för etablering av de nya, moderna byggvaruhusen. En annan drivkraft bakom den ökade betydelsen av stora företag kan vara att det vanligtvis finns betydande stordriftsfördelar inom handeln. Teknisk utveckling av lastbilar underlättar transporter av stora varumängder och kostnaden för

SOU 2000:44

Hur fungerar konkurrensen? 165

 

 

beställning, mottagning, information, betalning och fakturering av varor är i princip oberoende av storlek. Samtidigt kan dessa stordrifts-fördelar utnyttjas bättre om konsumenterna har tillgång till bil och därmed kan transportera större mängder varor längre sträckor.

De nya aktörerna har inte bara betydelse för återförsäljarledet utan även för de svenska leverantörerna. De utlandsägda kedjorna kan i större utsträckning vara benägna att satsa på prisvärda alternativ från andra länder. Det kan på sikt medföra en ökad importkonkurrens på byggmaterial.

Kommunernas planmonopol kan påverka etableringsmöjligheterna för prispressande koncept i handeln. Strukturomvandingen i handeln med en utveckling mot större företag som kan dra nytta av stordriftsfördelar sker ofta genom etableringar på mark i anslutning till vägar och ofta i utkanter av stadsbildningen. Detta gör att kommunerna har flera olika aspekter att väga mot varandra när det gäller frågan hur man ska ställa sig till denna utveckling. Det har visat sig att etableringen av de nya gör-det-själv butikerna i byggvaruhandeln har en prispressande konkurrenseffekt.

4.6.4Prisbildningen för installationsmaterial

Installationsmaterial omfattar mellan 20 000 och 30 000 olika artiklar. Dessa följer inte några helt givna flöden ut till användarna. Det vanliga är dock att de distribueras från tillverkare till grossist och vidare till installatören. Även för installationsmaterial är skillnaderna de samma vad avser kostnadsstruktur för olika användningsområden. Det är olika villkor för service och reparationer och för nyproduktion.

Vi ska studera en varas väg, utifrån en tillverkares prislista, genom den traditionella varuvägen fabrikant (eller agent) - grossist - installationsföretag, via rabattsättning. Exemplet gäller vid försäljning mellan leden, efter avtalade kundvillkor, i princip från lager, och ej objektvillkor (främst mellan grossist och entreprenörskund). Vid rabatter utifrån objektvillkor kan prissystemet sättas ur spel och omöjliggöra fastställandet av priset för andra än de inblandade parterna. Vidare ingår inte heller selektiva funktionsrabatter, exempelvis ”funktionsrabatt för fullgrossist”, ej heller grossists försäljning till konsument som oftast sker till prisbokens bruttopris.

Exemplet är konstruerat utifrån en större installations- varutillverkares rabattlista. Priserna avser en fiktiv vara för att illustrera hur fragmentiserad prisbilden är. Vad som är viktigt är att rabatt- fokuseringen leder till att priset blir osynligt och svårt att kritiskt granska och analysera. I verkligheten är denna problematik ytterligare förstärkt av förekomsten av årsvolymrabatter och bonusavtal.

166 Hur fungerar konkurrensen?

SOU 2000:44

 

 

Tabell 4.18: Prisbildning på installationsmaterial

Pris

Köpare

Kommentar

100

Fabrikantens bruttopris.

Kan möjligen ses av slutkonsumenten.

70-61

Grossistens inköpspris till lager.

Beställer grossisten en tillräckligt stor

 

 

kvantitet betalas ett lägre pris. Oftast

 

 

beställs större kvantiteter och lagerhåll-

 

 

ningen ökar. Därigenom försvåras alter-

 

 

nativa inköp. Rabatt och bonus differen-

 

 

tieringar har stategiska avsikter för

 

 

fabrikanten (trohet, selektivitet).

58

Verkligt inköpspris.

Årsavtalsbonus stafflas