Till statsrådet Lars-Erik Lövdén

Regeringen beslutade den 19 december 1996 att tillkalla en särskild utredare för att se över frågor om förvärv och pantsättning av bostads- rätter samt att lämna ett förslag till ett offentligt register över bostads- rätter. Den 30 juni 1998 överlämnade utredningen delbetänkandet Bo- stadsrättsregister (SOU 1998:80). I delbetänkandet redovisade utred- ningen sina överväganden i de nämnda frågorna. Den dåvarande sär- skilde utredaren, justitierådet Nina Pripp, entledigades på egen begäran i samband med överlämnandet.

Därefter påbörjade utredningen sitt arbete med de ytterligare upp- gifter som den fick av regeringen i tilläggsdirektiv från den 25 septem- ber 1997 (dir. 1997:116). Ordföranden i Arbetsdomstolen Michaël Koch förordnades den 1 september 1998 till särskild utredare.

Som sakkunniga har i arbetet med förevarande betänkande medver- kat hovrättsassessorn Lotta Hardvik Åkerström, Justitiedepartementet, och departementssekreteraren Ann-Christine Bystedt, Finansdeparte- mentet, samt som experter jur. kand. Ulrika Blomqvist, Riksbyggen, utredaren Yvonne Borgecrona, Boverket, direktören Gösta Fischer, Svenska Bankföreningen, förbundsjuristen Blanka Kruljac, HSB Riks- förbund, chefsjuristen Göran Olsson, SBC, avdelningsdirektören Sver- ker Thorslund, Konsumentverket, och jur. kand. Ingrid Uggla. Dess- utom medverkade t.o.m. den 15 januari 1999 dåvarande förbundsjuris- ten Håkan Albrecht, HSB, som expert.

Sekreterare har varit hovrättsassessorn Bob Nilsson Hjorth. Utredningen ber härmed att få överlämna sitt slutbetänkande Olika

bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2).

Arbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och exper- terna. De står bakom de olika förslag som läggs fram. Betänkandet har därför avfattats i vi-form.

Utredningens uppdrag är härmed slutfört. Stockholm i december 1999.

0LFKDsO .RFK

%RE 1LOVVRQ +MRUWK

SOU 2000:2

,QQHKnOO 5

Innehåll

)|UNRUWQLQJDU P P

6DPPDQIDWWQLQJ

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ

1

Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen

 

 

(1991:614).........................................................................

21

2

Förslag till förordning om ändring i bostadsrätts-

 

 

förordningen (1991:630)...................................................

45

3

Förslag till förordning om underrättelser

 

 

enligt 7 kap. 23 § bostadsrättslagen (1991:614) ...............

47

4Förslag till förordning om redovisning av pengar som har deponerats hos länsstyrelse enligt 7 kap.

14 a § bostadsrättslagen (1991:614) .................................

49

$,QOHGQLQJ

8WUHGQLQJVXSSGUDJHW RFK DUEHWHW

1.1

Direktiven m.m. ................................................................

51

1.2

Utredningsarbetet..............................................................

52

%(NRQRPLVND SODQHU I|UKDQGVDYWDO P P

(Q NRUW SUHVHQWDWLRQ DY UHJHOYHUNHW

8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU

3.1

Genomgång av förvaltarberättelser ...................................

55

 

3.1.1

Allmänt om undersökningen...............................

55

 

3.1.2

Resultat av undersökningen ................................

57

6 ,QQHKnOO

SOU 2000:2

3.2

Sammanträffande med kreditgivare..................................

61

 

3.2.1

Orsaker till konkurserna......................................

61

 

3.2.2

Det nuvarande regelverket och framtiden...........

62

3.3

Sammanträffande med Venantius m.fl. ............................

63

 

3.3.1

Orsaker till konkurserna......................................

64

 

3.3.2

Det nuvarande systemet och framtiden...............

65

3.4

Sammanträffande med intygsgivare..................................

66

 

3.4.1

Orsaker till konkurserna......................................

66

 

3.4.2

Det framtida systemet .........................................

66

2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD RFK EHKRYHW DY UHJHOlQGULQJDU

4.1

Bostadspolitiska utredningen ............................................

69

4.2

Boendesociala beredningen ..............................................

70

4.3

Överväganden ...................................................................

71

 

4.3.1

Orsaker till konkurserna......................................

71

 

4.3.2

Svagheter i det nuvarande systemet ....................

74

 

4.3.3

Övergripande synpunkter beträffande

 

 

 

ändringsbehovet ..................................................

77

6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ

5.1

Gällande rätt......................................................................

81

5.2

Frågans tidigare behandling..............................................

81

 

5.2.1

1930 års BRL ......................................................

81

 

5.2.2

1971 års BRL ......................................................

81

 

5.2.3

Särskilt om ombildning.......................................

82

 

5.2.4

1991 års BRL ......................................................

83

5.3

Överväganden ...................................................................

83

 

5.3.1

Syften med hela regelverket................................

83

 

5.3.2

Syften med ekonomiska planer

 

 

 

och kostnadskalkyler...........................................

84

 

5.3.3

Information till den enskilde ...............................

85

 

5.3.4

Våra slutsatser.....................................................

87

)|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH DY HNRQRPLVN SODQ

6.1

Gällande rätt......................................................................

89

 

6.1.1

Tidpunkten för upprättande av

 

 

 

ekonomisk plan ...................................................

89

 

6.1.2

Förhandsavtal och kostnadskalkyler ...................

89

6.2

Frågans tidigare behandling..............................................

91

 

6.2.1 Utvecklingen fram till 1971 års BRL..................

91

 

6.2.2

1971 års BRL ......................................................

92

SOU 2000:2

,QQHKnOO 7

6.2.3

1991 års BRL ......................................................

92

6.3. Överväganden

............................................................................

93

6.3.1

Inledande synpunkter ..........................................

93

6.3.2 .............................

Erfarenheter av förhandsavtal

93

6.3.3

Aspekter på tidpunkter för upprättande av

 

...................................................

ekonomisk plan

96

6.3.4 .....................................................

Våra slutsatser

97

,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P

7.1

Gällande rätt......................................................................

99

 

7.1.1

Ekonomisk plan...................................................

99

 

7.1.2

Kostnadskalkyler...............................................

101

7.2

Frågans tidigare behandling............................................

101

7.3

Överväganden och förslag ..............................................

102

 

7.3.1

Inledande synpunkter ........................................

102

 

7.3.2

Ekonomiska prognoser och känslighets-

 

 

 

analyser .............................................................

104

 

7.3.3

Innehållet i övrigt ..............................................

106

,QW\JVJLYDUH

8.1

Gällande rätt....................................................................

109

 

8.1.1

Intyget ...............................................................

109

 

8.1.2

Behörighet.........................................................

109

 

8.1.3 Utseende av intygsgivare och tillsyn ................

110

8.2

Frågans tidigare behandling............................................

110

 

8.2.1

1930 års BRL ....................................................

110

 

8.2.2

Ändringar på 1940-talet ....................................

111

 

8.2.3

1971 års BRL ....................................................

111

 

8.2.4

Ändringar år 1982 .............................................

111

8.3 Överväganden och förslag........................................................

112

 

8.3.1

Inledande synpunkter ........................................

112

 

8.3.2

Kompetensen.....................................................

113

 

8.3.3

Oberoende intygsgivare ....................................

115

 

8.3.4

Intygsgivarnas ansvar........................................

121

 

8.3.5

Särskilt om tillsynen .........................................

127

1\ HNRQRPLVN SODQ

9.1

Gällande rätt....................................................................

129

9.2

Frågans tidigare behandling............................................

129

9.3

Överväganden .................................................................

130

 

9.3.1

Närmare om dagens förutsättningar..................

130

 

9.3.2

Kan förutsättningarna preciseras?.....................

133

8 ,QQHKnOO

SOU 2000:2

&%RVWDGVUlWWVKDYDUHQV UlWWLJKHWHU RFK VN\OGLJ KHWHU

$OOPlQQD |YHUYlJDQGHQ

10.1

Kort om uppbyggnaden av 7 kap. BRL

.......................... 137

10.2

Allmänna utgångspunkter ...............................................

138

/lJHQKHWHQV VNLFN

11.1

Ansvaret för lägenhetens skick .......................................

141

 

11.1.1 Lägenhetens skick när det tillträds för första

 

 

 

gången ...............................................................

141

 

11.1.2 Bostadsrättshavarens rättigheter vid brister i

 

 

 

lägenhetens skick före tillträdet ........................

142

 

11.1.3 Bostadsrättshavaren får inte tillträda

 

 

 

i rätt tid ..............................................................

144

 

11.1.4 Föreningens skyldigheter beträffande skicket

 

 

efter tillträdet ....................................................

145

 

11.1.5 Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens

 

 

 

skick ..................................................................

147

11.2

Överväganden och förslag ..............................................

149

 

11.2.1 Allmänt om regleringen avseende lägenhetens

 

 

skick m.m..........................................................

149

 

11.2.2 Egendom som bostadsrättshavaren tillför

 

 

 

lägenheten .........................................................

152

 

11.2.3 Fördelningen av ansvaret för lägenhetens

 

 

 

skick ..................................................................

155

 

11.2.4

Åtgärdsföreläggande för föreningen .................

160

 

11.2.5 Bostadsrättshavaren sköter inte underhållet .....

164

 

11.2.6

Återflyttningsrätt...............................................

166

'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW

12.1

Bakgrund.........................................................................

169

 

12.1.1 Generella regler om nedsättning av pengar ......

169

 

12.1.2

Hyresförhållanden.............................................

169

 

12.1.3

Arrende .............................................................

171

12.2

Överväganden och förslag ..............................................

171

 

12.2.1 En jämförelse mellan bostadsrättshavaren

 

 

 

och hyresgästen .................................................

172

 

12.2.2 Skälen för och emot en depositionsrätt .............

172

 

12.2.3

Begränsningar ...................................................

174

 

12.2.4

Vårt förslag .......................................................

175

SOU 2000:2

,QQHKnOO 9

%RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ

13.1

Bakgrund.........................................................................

177

 

13.1.1 Användning i strid med ändamålet ...................

177

 

13.1.2

Förändring i lägenheten ....................................

178

 

13.1.3 Iakttagande av sundhet, ordning, m.m. .............

180

13.2

Överväganden och förslag ..............................................

181

 

13.2.1

Användningen och ändamålen ..........................

181

 

13.2.2

Bostadsrättshavarens förändringar av

 

 

 

lägenheten .........................................................

182

 

13.2.3

Störningar i boendet ..........................................

184

8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG

14.1

Bakgrund.........................................................................

191

 

14.1.1 Utomstående personer i lägenheten ..................

191

 

14.1.2

Andrahandsupplåtelse .......................................

192

14.2

Överväganden och förslag ..............................................

194

 

14.2.1

Förhållandet mellan andrahandsupplåtelse

 

 

 

och partiell sublokation.....................................

194

 

14.2.2 När bör andrahandsupplåtelse tillåtas? .............

197

7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ

15.1

Tillträdesreglerna och deras framväxt ............................

203

 

15.1.1

BRL...................................................................

203

 

15.1.2

Hyreslagen ........................................................

203

 

15.1.3

Historik .............................................................

204

15.2

Överväganden och förslag ..............................................

205

 

15.2.1 Skillnaderna jämfört med hyreslagen

 

 

 

bör bestå ............................................................

205

 

15.2.2 Tillträde för att avhjälpa brister på

 

 

 

bostadsrättshavarens bekostnad ........................

205

 

15.2.3

Visning vid avsägelse .......................................

206

)|UYHUNDQGH

16.1

Bakgrund.........................................................................

209

 

16.1.1

Grunderna för förverkande ...............................

209

 

16.1.2 Överträdelser av ringa betydelse m.m...............

211

 

16.1.3

Tillsägelse om rättelse ......................................

212

 

16.1.4 Rättelse innan uppsägning sker m.m.................

213

 

16.1.5 Uppsägning vid brottslig verksamhet ...............

214

10 ,QQHKnOO

SOU 2000:2

 

16.1.6 Återvinning vid försenad betalning av

 

 

 

årsavgift.............................................................

214

 

16.1.7

Avflyttning efter uppsägning ............................

216

 

16.1.8

Skadestånd ........................................................

216

16.2

Överväganden och förslag ..............................................

217

 

16.2.1

Upprepade betalningsförseningar .....................

217

 

16.2.2 Fristerna vid försenad betalning .......................

226

 

16.2.3

Underrättelser och meddelanden ......................

228

16.2.4Återvinning vid sjukdom m.m.. ........................ 231

)|UIDUDQGHW YLG XSSVlJQLQJ

17.1

Bakgrund.........................................................................

235

 

17.1.1

Sätten för uppsägning .......................................

235

 

17.1.2

Delgivning av uppsägningen.............................

236

 

17.1.3 Verkan av vissa ansökningar.............................

238

 

17.1.4

Övergång efter bostadsrättshavarens

 

 

 

uppsägning ........................................................

238

 

17.1.5 Följderna av uppsägning från

 

 

 

föreningens sida ................................................

238

17.2

Överväganden och förslag ..............................................

239

 

17.2.1

Sättet för uppsägning ........................................

239

 

17.2.2 Bör orsaken till uppsägningen anges?...............

240

 

17.2.3

Delgivning av uppsägningar .............................

241

 

17.2.4

Övergivna lägenheter ........................................

243

 

17.2.5 Delgivning av underrättelse till

 

 

 

bostadsrättshavaren ...........................................

244

9LVVD |YULJD EHVWlPPHOVHU

18.1

Avgifter till föreningen ...................................................

247

 

18.1.1

De olika avgifterna............................................

247

 

18.1.2 Sättet för betalning av avgifter..........................

247

 

18.1.3 Avgifter som inte betalas i rätt tid före

 

 

 

tillträdet .............................................................

248

 

18.1.4

Legal panträtt ....................................................

248

18.2

Frånträde vid avgiftshöjning ...........................................

248

18.3

Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt ............

249

18.4

Vissa övriga meddelanden ..............................................

249

 

18.4.1

BRL...................................................................

249

 

18.4.2

Hyreslagen ........................................................

250

 

18.4.3

Historik .............................................................

250

18.5

Upphörande av bostadsrätten i vissa fall ........................

250

18.6

Vissa bestämmelser i hyreslagen ....................................

251

SOU 2000:2

,QQHKnOO 11

 

18.6.1

Hyresvärdens informationsskyldighet...............

251

 

18.6.2

Pant eller borgen ...............................................

251

18.7

Överväganden och förslag ..............................................

252

 

18.7.1

Bestämmelserna i BRL .....................................

252

 

18.7.2 Bör föreningen ges informationsskyldighet? ....

253

 

18.7.3

Pant och borgen.................................................

254

'gYULJW

5HYLVLRQ

19.1

Bakgrund.........................................................................

255

 

19.1.1 Allmänt om revision och om revisorers

 

 

kvalifikationer ...................................................

255

 

19.1.2 Kvalificerad revisor i ekonomiska föreningar

.. 256

 

19.1.3 Kvalificerad revisor i bostadsrättsföreningar....

258

19.2

Frågans tidigare behandling............................................

258

19.3

Överväganden och förslag ..............................................

258

 

19.3.1 När bör föreningen utse auktoriserad eller

 

 

godkänd revisor? ...............................................

258

 

19.3.2 Brister i den nuvarande lagtekniska

 

 

utformningen.....................................................

268

'LIIHUHQWLHUDGH LQVDWVHU

20.1

Bakgrund.........................................................................

271

 

20.1.1

Kommentarer i litteraturen................................

271

 

20.1.2

Användningen i dag ..........................................

272

20.2

Överväganden .................................................................

274

.UDYHQ I|U YLVVD EHVOXWV JLOWLJKHW

21.1

Gällande rätt....................................................................

277

 

21.1.1 De olika besluten enligt 9 kap. 16 § BRL .........

277

 

21.1.2

Ändring av stadgar ............................................

279

 

21.1.3 Beslut om likvidation och upplösning samt

 

 

 

fusion.................................................................

279

21.2

Historik

...........................................................................

279

21.3

Överväganden och förslag ..............................................

280

 

21.3.1

Höjning av insatserna........................................

280

 

21.3.2

Sänkning av insatserna......................................

284

 

21.3.3

Övriga beslut .....................................................

292

12 ,QQHKnOO

SOU 2000:2

*HQRPI|UDQGHW

22.1

Konsekvenser av förslagen .............................................

293

 

22.1.1

Ekonomiska konsekvenser................................

293

 

22.1.2

Övriga konsekvenser.........................................

297

22.2

Ikraftträdandet.................................................................

298

22.3

Övergångsbestämmelser .................................................

298

)|UIDWWQLQJVNRPPHQWDU

23.1Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

(1991:614).......................................................................

301

%LODJRU

1

Kommittédirektiv............................................................

337

2

Avskrift av Riksdagens revisorers skrivelse

 

 

1997-11-20......................................................................

349

3

Avskrift av regeringsbeslut 1998-05-14 .........................

359

4

Redovisning av genomgång av förvaltarberättelser ........

361

5

Utdrag ur Boverkets allmänna råd 1995:6 ......................

369

SOU 2000:2

)|UNRUWQLQJDU 13

Förkortningar m.m.

1930 års BRL

lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar

1971 års BRL

bostadsrättslagen (1971:479)

BD

Bostadsdomstolens beslut

BRL

bostadsrättslagen (1991:614)

BRF

bostadsrättsförordningen (1991:630)

bet.

betänkande

dir.

direktiv

Ds

Departementsserien

hyreslagen

12 kap. jordabalken

NJA

Nytt Juridiskt Arkiv, avd. I

NJA II

Nytt Juridiskt Arkiv, avd. II

prop.

proposition

RBD

rättsfall från Bostadsdomstolen

RH

rättsfall från hovrätterna

SFS

Svensk författningssamling

SOU

Statens offentliga utredningar

SOU 2000:2

6DPPDQIDWWQLQJ 15

Sammanfattning

Ekonomiska planer m.m.

.RQNXUVHUQD EHURU LQWH Sn EULVWHU L UHJHOYHUNHW

Under senare år har ett stort antal bostadsrättsföreningar gått i konkurs. Sedan år 1990 har nästan 600 föreningar drabbats. Mot den bakgrunden har vi haft i uppdrag att se över det regelverk i bostadsrättslagen (BRL) med ekonomiska planer m.m. som syftar till att förhindra ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt.

En grundläggande fråga för oss har varit om det nuvarande systemet med ekonomiska planer m.m. bör ersättas av något i grunden annat. Vi har därför undersökt orsakerna till de konkurser som inträffat under 1990-talet. Vår slutsats är att svagheter i regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt LQWH har varit en avgörande faktor för det stora antalet konkurser under denna period. Därmed saknas skäl att välja ett helt annat skyddssystem.

9LVVD VYDJKHWHU ILQQV

Våra undersökningar har emellertid visat på vissa svagheter i systemet. Det har förekommit projekt där föreningens anskaffningskostnad för fastigheten varit för hög. Kostnadsbedömningen har ofta varit inriktad endast på det första året trots att ökningar har kunnat förutses. Alltför oattraktiva geografiska lägen har godtagits. Vissa kalkyler har utgått ifrån full betalning av årsavgifter. Intygsgivarnas kompetens och möj- ligheter att göra en opartisk bedömning är ifrågasatt. Oklarheter anses föreligga beträffande intygsgivarnas uppgifter och skadeståndsansvar. Våra förslag syftar till att råda bot på dessa svagheter.

,QW\JVJLYDUQD

De flesta av våra förslag i denna del rör de två intygsgivare som skall utses för att granska bl.a. den ekonomiska planen. Dessa är och skall även i fortsättningen vara det enda opartiska organ som gör en reell

16 6DPPDQIDWWQLQJ

SOU 2000:2

prövning av projektet. Något tillspetsat kan sägas att systemet står och faller med kvaliteten på den granskning som intygsgivarna gör. Det är därför mycket viktigt att intygsgivarna är kompetenta och oberoende. Vidare måste det stå klart vilka uppgifter och vilket ansvar de har.

Vi föreslår klarare kriterier för när Boverket skall meddela behörig- het som intygsgivare, förlänga behörigheten eller återkalla den. Bover- ket ges också möjlighet att meddela en intygsgivare varning.

Den nuvarande ordningen att en av de två intygsgivare som före-

ningen skall utse kan ha en koppling till det projekt de skall lämna in- tyg om anser vi bör slopas. ,QJHQ av dem skall få ha en sådan koppling.

Ordningen att föreningen själv skall utse sina två intygsgivare anser vi vara tvivelaktig, inte minst från principiella utgångspunkter. Vi före-

slår därför att föreningens val skall underställas Boverkets prövning. Valet skall JRGNlQQDV av Boverket.

Det är viktigt att ärendena om godkännande kan handläggas snabbt och utan att alltför stora resurser tas i anspråk. Prövningen skall därför vara inskränkt till endast att intygsgivarna är fristående från projektet och att det inte rör sig om två intygsgivare som i princip alltid samar- betar.

En viss oklarhet råder om vilka uppgifter intygsgivaren har. Vi före- slår därför en precisering av uppgifterna. Vi föreslår också att intygsgi- varen i sitt intyg skall ange vilka handlingar denne tagit del av.

Även intygsgivarens skadeståndsansvar är oklart. Vi föreslår därför en särskild skadeståndsbestämmelse vad gäller intygsgivarens skade- ståndsansvar gentemot föreningen och bostadsrättshavare. Om intygs- givaren uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar någon av dessa vid full- görandet av sitt uppdrag, skall intygsgivaren ersätta skadan.

,QQHKnOOHW

Innehållet i ekonomiska planer och kostnadskalkyler bör enligt vår me- ning ändras på en punkt. En ekonomisk prognos och en känslighets- analys skall, enligt vårt förslag, ingå. Tanken med detta är enkelt ut- tryckt att både föreningen och intygsgivare skall få upp ögonen för de aspekterna och att det inte skall råda någon tvekan om att de måste vä- gas in vid intygsgivningen.

1\ HNRQRPLVN SODQ

Enligt gällande rätt krävs en Q\ ekonomisk plan i vissa lägen för att föreningen skall få upplåta fler bostadsrätter. Praktiker anser att det

SOU 2000:2

6DPPDQIDWWQLQJ 17

med dagens kriterier – "väsentlig betydelse för bedömningen av före- ningens verksamhet" – är svårt att veta när en ny ekonomisk plan skall upprättas. Vi har därför ingående prövat möjligheterna att precisera kriterierna men tvingats konstatera att detta inte förefaller möjligt, om alla revanta situationer skall täckas in.

Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter anges i 7 kap. BRL. Vi har haft i uppdrag att göra en allmän översyn av dessa bestämmel- ser. En särskild fråga har därvid varit om vissa inslag i den hyresrättsli- ga regleringen är något också för bostadsrätterna.

$OOPlQQD XWJnQJVSXQNWHU

Enligt vår uppfattning finns ett antal skäl för att ge bostadsrättshavaren en förhållandevis stor handlingsfrihet. Nämnas här kan t.ex. att bo- stadsrättshavaren har betalat en insats. Men det finns också skäl för att begränsa rättigheterna och för att ge bostadsrättshavaren vissa skyldig- heter. Bl.a. kan i vissa situationer en bostadsrättshavare stå i motsats- ställning till de andra bostadsrättshavarna. Vår slutsats är att de olika synpunkterna – vilka drar åt olika håll – gör sig gällande med olika styrka beroende på vilken situation man talar om. Avvägningarna får därför göras utifrån de olika frågeställningarna. De olika synpunkterna gör vidare att det ibland kan finnas skäl att ansluta sig till hyreslagens bestämmelser. Men det råder ingen automatik i detta hänseende.

/lJHQKHWHQV VNLFN

Kapitlet om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter inleds med bestämmelser om lägenhetens skick. När en bostadsrättshavare eftersätter underhållet, kan detta medföra bl.a. risker för andra bostads- rättshavare eller för mer omfattande skador i det hus där lägenheten är inrymd. För sådana fall – alltså när den typen av risker föreligger – fö- reslår vi en rätt för föreningen att avhjälpa bristen på bostadsrättshava- rens bekostnad.

Underhållsansvaret fördelas mellan föreningen och bostadsrättsha- varen i 7 kap. 4 och 12 §§ BRL. Vi föreslår vissa ändringar i 7 kap. 12 § andra stycket BRL i huvudsak för att få bort de oklarheter som praktiker anser att det finns i dag.

18 6DPPDQIDWWQLQJ

SOU 2000:2

'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW

Vi föreslår en rätt för bostadsrättshavaren att deponera årsavgiften hos länsstyrelsen i vissa fall där rätten inte förelegat tidigare. Den före- slagna regleringen motsvarar den för hyresrätter och arrendeförhållan- den, utom på det sättet att rätten till deposition är mer begränsad. Vi har begränsat rätten till situationer där en brist föreligger enligt be- stämmelserna i 7 kap. BRL.

%RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ

I dag får en bostadrättshavare inte göra någon väsentlig förändring i lägenheten, med mindre styrelsen har lämnat tillstånd eller stadgarna medger det. Vad detta innebär är oklart. Vi ser skäl för en rätt liberal inställning när det gäller rätten att göra förändringar. Utgångspunkten enligt vårt förslag skall därför vara att bostadsrättshavaren InU förändra lägenheten. Men samtidigt bör vissa gränser finnas, inte minst från sä- kerhetssynpunkt. Utan tillstånd från styrelsen eller medgivande i stad- garna skall därför bostadsrättshavaren inte få göra ingrepp i bärande

konstruktioner eller installera eller flytta våtutrymme, toalett eller kök. En motsvarighet till hyreslagens regler om VW|UQLQJDU L ERHQGHW bör

enligt vår mening införas för bostadsrätternas del. Härigenom stärks bostadsrättshavarnas skydd mot störningar.

$QGUDKDQGVXSSOnWHOVH

Reglerna om partiell sublokation, dvs. inrymmande av utomstående i lägenheten, är mer generösa mot bostadsrättshavaren än reglerna om andrahandsupplåtelse (total sublokation). Så skall det vara i fortsätt- ningen också. Vi föreslår emellertid att det avgörande för om en andra-

handsupplåtelse skall anses föreligga skall vara huruvida upplåtelsen har skett till annan för VMlOYVWlQGLJW EUXNDQGH eller inte.

Vi föreslår vidare en vidgning av möjligheterna till andra- handsupplåtelse. Man bör slopa kravet för tillstånd att bostadsrättsha- varen under viss tid inte skall ha tillfälle att använda lägenheten. Det

enda som skall krävas är att bostadsrättshavaren har

EHDNWDQVYlUGD

VNlO. Mot detta skall sedan ställas om föreningen har

EHIRJDG DQOHG

QLQJ att vägra samtycke. Tillstånd till andrahandsupplåtelse VNDOO alltid tidsbegränsas.

SOU 2000:2

6DPPDQIDWWQLQJ 19

)|UHQLQJHQV WLOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ

Vi föreslår att bostadsrättsföreningen skall få rätt till tillträde till en lägenhet, när föreningen skall utöva sin rätt att avhjälpa en brist på bo- stadsrättshavarens bekostnad. Dessutom skall föreningen ha rätt att visa en lägenhet när bostadsrättshavaren har avsagt sig lägenheten.

)|UYHUNDQGH RFK GlUPHG VDPPDQKlQJDQGH IUnJRU

Vi föreslår att upprepade betalningsförseningar skall kunna medföra att bostadsrättshavaren anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att denne inte bör få behålla lägenheten. Bostadsrättshavaren skall i

dessa fall förlora sin normala rätt till återvinning.

)|UYHUNDQGHIULVWHQ föreslås vara en vecka för bostadslägenheter.

Liksom enligt gällande rätt skall fristen för lokaler vara två dagar. cWHUYLQQLQJVIULVWHQ vill vi förlänga till tre veckor för bostadslägenheter

och till två veckor för lokaler. Detta innebär anpassningar till hyresla-

gen. Detsamma innebär vårt förslag att föreningen, vid försening med betalning av årsavgiften, skall vara skyldig att XQGHUUlWWD bostadsrätts-

havaren om möjligheten att få tillbaka lägenheten genom att betala in- om återvinningsfristen. Denna frist skall börja löpa först när föreningen har underrättat bostadsrättshavaren. Någon skyldighet att skicka med- delande till socialnämnden i denna situation föreslår vi emellertid inte. Efter förebild från hyreslagen föreslår vi också ett undantag från re-

geln att bostadsrättshavaren får skiljas från en bostadslägenhet när be- talning av årsavgiften inte har erlagts inom återvinningsfristen. Un- dantaget avser situationen att bostadsrättshavaren har varit förhindrad att betala avgiften på grund av sjukdom eller liknande.

6lWWHW I|U XSSVlJQLQJ

Vi föreslår att en uppsägning i fortsättningen skall kunna göras endast

VNULIWOLJHQ.

Övriga frågor

6lUVNLOGD NUDY Sn YLVVD EHVOXW

Särskilda krav skall enligt vårt förslag i fortsättningen gälla för beslut om höjning av samtliga insatser utan att det inbördes förhållandet mel-

20 6DPPDQIDWWQLQJ

SOU 2000:2

lan insatserna rubbas. För att beslutet skall vara giltigt skall krävas att alla röstberättigade har gått med på det. Beslutet skall också vara giltigt om två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och detta dessutom godkänns av hyresnämnden. Syftet med bestämmelsen är att skydda enskilda bostadrättshavare mot otillbörligheter. Hyresnämndens prövning skall vara inskränkt till frågan om sådana otillbörligheter föreligger.

På senare tid har det förekommit att bostadsrättsföreningars egna kapital minskats på ett olämpligt sätt. Bl.a. kreditgivare har förklarat att de anser dagens reglering av kapitalskyddet bristfällig. Vi föreslår den skärpningen att beslut om sänkning av samtliga insatser skall registre- ras hos Patent- och registreringsverket. Beslutet skall sedan inte få verkställas förrän ett år har förflutit efter registreringen.

5HYLVLRQ

Mot bakgrund av konkurserna under 1990-talet har en ytterligare upp- gift för oss varit att överväga om nya krav bör ställas upp för när bo- stadsrättsföreningar skall utse auktoriserad eller godkänd revisor. Våra undersökningar om orsakerna till konkurserna har inte visat något sam- band mellan obestånd och brister i revisionen. Vi kan vidare inte se att de skäl som har anförts för de större krav som gäller för aktiebolag och ekonomiska föreningar har bärkraft på bostadsrättsföreningar. Inte heller anser vi att höjda krav är motiverade på grund av den skyldighet som från den 1 januari 2000 införs för vissa bostadsrättsföreningar att upprätta delårsrapport, finansieringsanalys eller koncernredovisning. Vi har därför stannat för att inte föreslå några nya krav på kvalificerad revisor.

'LIIHUHQWLHUDGH LQVDWVHU

Enligt våra direktiv har vi slutligen haft att överväga om differentierade insatser bör regleras särskilt i BRL. Vi har inte funnit skäl för sådana regler.

*HQRPI|UDQGHW

Enligt våra bedömningar medför våra förslag inga behov av ökade an- slag.

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 21

Författningsförslag

1

Förslag till

 

Lag om ändring i bostadsrättslagen

 

(1991:614)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)

GHOV att 3 kap. 2 och 3 §§, 5 kap. 3 §, 7 kap. 7, 9 - 13, 18 - 24, 26 och 32 §§, 9 kap. 4, 15 - 18 och 26 §§ samt 11 kap. 3 och 5 §§ skall ha föl- jande lydelse,

GHOV att det i lagen skall införas tolv nya paragrafer, 3 kap. 3 a och 6 - 8 §§, 7 kap. 12 a, 14 a - c och 20 a §§, 9 kap. 16 a §, 10 kap. 4 § och 11 kap. 1 §, samt närmast före 3 kap. 6 § och 7 kap. 12 a § nya rubriker av följande lydelse.

1XYDUDQGH O\GHOVH

)|UHVODJHQ O\GHOVH

3 kap.

2 §

En ekonomisk plan skall vara

försedd med intyg av två perso- ner RP DWW SODQHQ HQOLJW GHUDV RPG|PH YLODU Sn WLOOI|UOLWOLJD JUXQGHU 9LGDUH VNDOO LQW\JVJL YDUQD DQJH RP förutsättningarna

för registrering enligt 1 kap. 5 § NDQ DQVHV uppfyllda. I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras omdöme.

En ekonomisk plan skall vara

försedd med intyg av två perso- ner VRP DY %RYHUNHW KDU I|UNOD UDWV EHK|ULJD DWW XWIlUGD VnGDQW LQW\J $Y LQW\JHW VNDOO IUDPJn DWW

förutsättningarna för registre- ring enligt 1 kap. 5 § lU uppfyll- da,

GH L SODQHQ OlPQDGH IDNWLVND XSSJLIWHUQD lU ULNWLJD RFK VWlPPHU |YHUHQV PHG WLOOJlQJOL JD KDQGOLQJDU VDPW

JMRUGD EHUlNQLQJDU lU YH GHUKlIWLJD RFK NDQ DQWDV YDUD

22 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH XWVHV EODQG GHP VRP UHJHULQJHQ HOOHU GHQ P\Q GLJKHW VRP UHJHULQJHQ EHVWlP PHU KDU I|UNODUDW EHK|ULJD DWW XWIlUGD VnGDQW LQW\J

Det är inte tillåtet att utse nå- gon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som

kan rubba förtroendet för dennes opartiskhet. (QGDVW HQ av in-

tygsgivarna får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostads- rättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomis- ka planen.

KnOOEDUD

I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga om- ständigheter som ligger till

grund för deras omdöme RFK YLOND KDQGOLQJDU VRP YDULW WLOO JlQJOLJD I|U GHP

3 §

%RVWDGVUlWWVI|UHQLQJHQ XWVHU GH

WYn LQW\JVJLYDUQD

Det är inte tillåtet att utse nå- gon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartiskhet. ,QJHQ av intygsgi- varna får vara anställd hos före- tag, organisation eller någon annan som har bildat bostads- rättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomis- ka planen.

D †

%RVWDGVUlWWVI|UHQLQJHQV YDO DY LQW\JVJLYDUH VNDOO JRGNlQQDV DY %RYHUNHW *RGNlQQDQGH VNDOO OlPQDV RP YDOHW LQWH VWULGHU PRW EHVWlPPHOVHUQD L † DQGUD VW\FNHW RFK LQW\JVJLYDUQD LQWH KDU VDPDUEHWDW L HQ XWVWUlFNQLQJ VRP NDQ DQVHV ROlPSOLJ

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 23

,QW\JVJLYDUH

%RYHUNHW VNDOO VH WLOO DWW GHW ILQQV HWW OlPSOLJW DQWDO LQW\JVJLYDUH RFK XW|YD WLOOV\Q |YHU GHUDV YHUNVDPKHW

%HK|ULJKHW VRP LQW\JVJLYDUH InU PHGGHODV GHQ VRP KDU NXQVND SHU DYVHHQGH I|UHWDJVHNRQRPL IDVWLJKHWVUlWW IDVWLJKHWVHNRQRPL RFK E\JJYHUNVDPKHW

%HK|ULJKHW PHGGHODV I|U YLVV WLG K|JVW WUH nU

9LG DQV|NDQ RP I|UOlQJQLQJ DY EHK|ULJKHWHQ VNDOO %RYHUNHW VlUVNLOW EHDNWD L YLONHQ XWVWUlFN QLQJ V|NDQGHQ KDU YDULW DNWLY VRP LQW\JVJLYDUH

%RYHUNHW VNDOO nWHUNDOOD EHK| ULJKHWHQ VRP LQW\JVJLYDUH I|U GHQ VRP

LQWH OlQJUH XSSI\OOHU NUDYHQ HQOLJW † I|UVWD VW\FNHW HOOHU

LQWH LDNWWDU WLOOE|UOLJ RPVRUJ YLG IXOOJ|UDQGH DY XSSGUDJ DWW OlPQD LQW\J HQOLJW † HOOHU NDS †

2P GHW NDQ DQVHV YDUD WLOO UlFNOLJW InU %RYHUNHW L VWlOOHW I|U DWW nWHUNDOOD EHK|ULJKHWHQ PHGGHOD YDUQLQJ bU I|UVHHOVHQ ULQJD InU SnI|OMG XQGHUOnWDV

24 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

5 kap.

3 §

Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följande an- ges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostads- rätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för

bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

 

De beräknade avgifterna för

De beräknade avgifterna

för

bostadsrätten skall grundas på en

bostadsrätten skall grundas på en

kalkyl över kostnaderna för pro-

kalkyl över kostnaderna för pro-

jektet. Kalkylen skall HQOLJW in-

jektet. Kalkylen skall YDUD I|U

tyg av två sådana intygsgivare

VHGG PHG HWW intyg av två sådana

som avses i 3 kap. 3 §, vila på

intygsgivare som avses i 3 kap.

tillförlitliga grunder. I intyget

3 RFK D ††. $Y LQW\JHW VNDOO

skall de huvudsakliga omstän-

IUDPJn DWW

 

 

 

digheter som ligger till grund för

GH L NDON\OHQ OlPQDGH IDNWLV

RPG|PHW DQJHV. Styrelsen skall

ND XSSJLIWHUQD lU ULNWLJD RFK

hålla kalkylen och intyget till-

VWlPPHU |YHUHQV PHG WLOOJlQJOL

gängliga för förhandstecknaren

JD KDQGOLQJDU VDPW

 

innan avtalet ingås.

JMRUGD EHUlNQLQJDU lU YH

 

GHUKlIWLJD RFK NDQ DQWDV YDUD

 

KnOOEDUD

 

 

 

 

I intyget

skall

LQW\JVJLYDUQD

 

RFNVn DQJH de huvudsakliga om-

 

ständigheter

som

ligger

till

 

grund för

GHUDV RPG|PH RFK

 

YLOND KDQGOLQJDU VRP KDU YDULW

 

WLOOJlQJOLJD I|U GHP. Styrelsen

 

skall hålla kalkylen och intyget

 

tillgängliga

för förhandsteckna-

 

ren innan avtalet ingås.

 

7 kap.

Bostadsrättshavaren får LQWH J| UD QnJRQ YlVHQWOLJ I|UlQGULQJ L lägenheten XWDQ WLOOVWnQG av sty- relsen. %RVWDGVUlWWVKDYDUHQ NDQ L stadgarna GRFN PHGJHV HQ YLG VWUlFNWDUH UlWW

7 §

Bostadsrättshavaren får I|UlQG UD lägenheten. 7LOOVWnQG av sty- relsen HOOHU PHGJLYDQGH L stad- garna NUlYV GRFN RP I|UlQG ULQJHQ

PHGI|U LQJUHSS L HQ ElUDQGH

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 25

Bostadsrättshavaren lU VN\OGLJ DWW QlU KDQ DQYlQGHU lägenheten

iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom eller utanför huset. Han skall rätta sig efter de sär- skilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshava- ren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra stycket.

NRQVWUXNWLRQ HOOHU

LQQHIDWWDU LQVWDOODWLRQ HOOHU I|UIO\WWQLQJ DY YnWXWU\PPH WRD OHWW HOOHU N|N

9 §

1lU ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ DQYlQ GHU OlJHQKHWHQ VNDOO KDQ VH WLOO DWW GH VRP ERU L RPJLYQLQJHQ LQWH XWVlWWV I|U VW|UQLQJDU VRP L VnGDQ JUDG NDQ YDUD VNDGOLJD I|U KlOVDQ HOOHU DQQDUV I|UVlPUD GHUDV ERVWDGVPLOM| DWW GH LQWH VNlOLJHQ E|U WnODV VW|UQLQJDU L

ERHQGHW Bostadsrättshavaren

VNDOO YLG VLQ DQYlQGQLQJ DY lä- genheten lYHQ L |YULJW iaktta allt

som fordras för att bevara sund- het, ordning och JRWW skick inom eller utanför huset. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstäm- melse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra

stycket.

2P GHW I|UHNRPPHU VW|U QLQJDU L ERHQGHW VNDOO I|UHQLQJ HQ JH ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ WLOO VlJHOVH DWW VH WLOO DWW VW|UQLQJDU QD RPHGHOEDUW XSSK|U VDPW RP GHW JlOOHU HQ ERVWDGVOlJHQKHW XQGHUUlWWD VRFLDOQlPQGHQ L GHQ NRPPXQ GlU OlJHQKHWHQ lU EH OlJHQ RP VW|UQLQJDUQD

$QGUD VW\FNHW JlOOHU LQWH RP I|UHQLQJHQ VlJHU XSS ERVWDGV UlWWVKDYDUHQ PHG DQOHGQLQJ DY DWW VW|UQLQJDUQD lU VlUVNLOW DOO YDUOLJD PHG KlQV\Q WLOO GHUDV DUW

26 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

*RGV VRP HQOLJW YDG bostads-

rättshavaren vet lU eller PHG VNlO NDQ PLVVWlQNDV YDUD EH KlIWDW PHG ohyra får inte I|UDV

in i lägenheten.

HOOHU RPIDWWQLQJ VlUVNLOW DOOYDU OLJD VW|UQLQJDU L ERHQGHW

2P bostadsrättshavaren vet eller KDU DQOHGQLQJ DWW PLVVWlQ ND DWW GHW ILQQV ohyra L HWW I|UH PnO får GHWWD inte WDV in i lägen-

heten.

10 §

En bostadsrättshavare får upp- låta KHOD sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra styck- et.

Samtycke behövs dock inte,

En bostadsrättshavare får WLOO DQQDQ I|U VMlOYVWlQGLJW EUXNDQ

GH upplåta sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 § andra styck- et.

1.om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller

2.om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting.

Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket.

11 §

Vägrar styrelsen att ge sitt sam- tycke till en andrahandsupplåtel- se får bostadsrättshavaren ändå

upplåta KHOD sin lägenhet i andra hand, om KDQ XQGHU YLVV WLG LQWH KDU WLOOIlOOH DWW DQYlQGD OlJHQ

KHWHQ RFK hyresnämnden lämnar

tillstånd till upplåtelsen. 6nGDQW WLOOVWnQG skall lämnas, om bo-

stadsrättshavaren har beaktans- värda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befo- gad anledning att vägra sam- tycke.

I fråga om en bostadslägen-

Vägrar styrelsen att ge sitt sam- tycke till en andrahandsupplåtel- se får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. 7LOO VWnQG skall lämnas, om bostads- rättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och före- ningen inte har någon befogad

anledning att vägra samtycke.

7LOOVWnQGHW VNDOO EHJUlQVDV WLOO YLVV WLG

I fråga om en bostadslägen-

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 27

het som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Ett tillstånd till andra- handsupplåtelse kan EHJUlQVDV WLOO HQ YLVV WLG RFK förenas med

villkor.

het som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har

någon befogad anledning att vägra samtycke. 7LOOVWnQGHW NDQ EHJUlQVDV WLOO YLVV WLG

Ett tillstånd till andra- handsupplåtelse kan förenas med villkor.

12 §

Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller tredje stycket. Detta gäller även marken, om sådan ingår i upplå- telsen.

Bostadsrättshavaren

 

svarar

Bostadsrättshavaren

svarar

inte

för

reparationer

av GH

inte för reparationer av OHGQLQJ

VWDPOHGQLQJDU för avlopp, vär-

för avlopp, värme, gas, elektri-

me, gas, elektricitet och vatten

citet och vatten, RP föreningen

VRP föreningen försett lägenhe-

KDU försett lägenheten med OHG

ten med. För reparationer på

QLQJHQ RFK GHQQD WMlQDU IOHU lQ

grund av brand- eller vattenled-

HQ OlJHQKHW 'HWVDPPD JlOOHU

ningsskada svarar bostadsrätts-

YHQWLODWLRQVNDQDOHU För repara-

havaren endast om skadan upp-

tioner på grund av brand- eller

kommit

genom eget

vållande

vattenledningsskada svarar bo-

eller

genom vårdslöshet

eller

stadsrättshavaren endast

om

försummelse av någon som hör

skadan uppkommit genom eget

till hans hushåll eller gästar ho-

vållande eller genom vårdslöshet

nom eller av någon annan som

eller försummelse av någon som

han inrymt i lägenheten eller

hör till hans hushåll eller gästar

som där utför arbete för hans

honom eller av någon annan som

räkning. I fråga om brandskada

han inrymt i lägenheten eller

som

bostadsrättshavaren

själv

som där utför arbete för hans

inte vållat gäller vad som sagts

räkning. I fråga om brandskada

nu endast om bostadsrättshava-

som bostadsrättshavaren

själv

ren brustit i den omsorg och till-

inte vållat gäller vad som sagts

syn som han bort iaktta.

 

 

nu endast om bostadsrättshava-

 

 

 

 

 

ren brustit i den omsorg och till-

 

 

 

 

 

syn som han bort iaktta.

 

Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar om det finns

ohyra i lägenheten.
Företrädare för bostadsrättsför- eningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten skall tvångsför- säljas enligt 8 kap., är bostads- rättshavaren skyldig att låta lä- genheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bo- stadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

28 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

)|UHQLQJHQV UlWW DWW DYKMlOSD EULVW

D †

2P ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ HIWHU

VlWWHU VLWW DQVYDU HQOLJW † I|U

OlJHQKHWHQV VNLFN L VnGDQ XW

VWUlFNQLQJ DWW DQGUD ERVWDGV

UlWWVKDYDUHV VlNHUKHW lYHQW\UDV

HOOHU ULVN I|U RPIDWWDQGH VNDGRU

Sn KXVHW I|UHOLJJHU InU I|UH

QLQJHQ WLOOVlJD ERVWDGVUlWWVKD

YDUHQ DWW DYKMlOSD EULVWHQ $Y

KMlOSHU ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ LQWH

EULVWHQ Vn VQDUW GHW NDQ VNH InU

I|UHQLQJHQ XWI|UD nWJlUGHQ Sn

ERVWDGVUlWWVKDYDUHQV EHNRVWQDG

13 §

Företrädare för bostadsrättsför- eningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete

som föreningen svarar för HOOHU KDU UlWW DWW XWI|UD HQOLJW D †

När bostadsrätten skall tvångs- försäljas enligt 8 kap. HOOHU ER VWDGVUlWWVKDYDUHQ KDU DYVDJW VLJ ERVWDGVUlWWHQ HQOLJW NDS †

är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nytt- janderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 5 §.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när fö-

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 29

reningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om sär- skild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.

14 a §

$QVHU HQ ERVWDGVUlWWVKDYDUH DWW KDQ HQOLJW HQ EHVWlPPHOVH L GHWWD NDSLWHO KDU UlWW WLOO QHG VlWWQLQJ DY nUVDYJLIWHQ WLOO HU VlWWQLQJ I|U VNDGD HOOHU WLOO HU VlWWQLQJ I|U DYKMlOSDQGH DY EULVW RFK YLOO ERVWDGVUlWWVKDYD UHQ GUD DY PRWVYDUDQGH EHORSS IUnQ HQ nUVDYJLIW InU KDQ GHSR QHUD EHORSSHW KRV OlQVVW\UHOVHQ

+DU ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ GH SRQHUDW HQ nUVDYJLIW KRV OlQVVW\ UHOVHQ InU ERVWDGVUlWWVI|UHQLQJ HQ LQWH J|UD JlOODQGH DWW Q\WW MDQGHUlWWHQ WLOO OlJHQKHWHQ EOLYLW I|UYHUNDG Sn JUXQG DY DWW GHW GHSRQHUDGH EHORSSHW LQWH KDU EHWDODWV WLOO I|UHQLQJHQ

%HVWlPPHOVHU RP GHSRVLWLRQ L YLVVD DQGUD IDOO ILQQV L ODJHQ

RP QHGVlWWQLQJ DY SHQJDU KRV P\QGLJKHW

14 b §

1lU ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ YLOO GHSRQHUD HWW EHORSS KRV OlQVVW\ UHOVHQ HQOLJW D † VNDOO KDQ OlPQD VNULIWOLJD XSSJLIWHU L WYn H[HPSODU RP SDUWHUQD RFK Ol JHQKHWHQ I|UIDOORGDJHQ VDPW JUXQGHQ I|U DYGUDJHW %RVWDGV UlWWVKDYDUHQ VNDOO YLGDUH VWlOOD SDQW HOOHU ERUJHQ VRP OlQVVW\ UHOVHQ ILQQHU VNlOLJ I|U GHQ NRVWQDG ERVWDGVUlWWVI|UHQLQJHQ NDQ In I|U DWW In XW EHORSSHW RFK

30 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

I|U UlQWD Sn EHORSSHW /lQVVW\UHOVHQV EHVOXW L HWW

lUHQGH RP GHSRVLWLRQ InU |YHU NODJDV WLOO WLQJVUlWWHQ Sn GHQ RUW GlU OlQVVW\UHOVHQ ILQQV 9LG |YHUNODJDQGH JlOOHU ODJHQ

RP GRPVWROVlUHQ GHQ

14 c §

/lQVVW\UHOVHQ VNDOO JHQDVW XQ GHUUlWWD ERVWDGVUlWWVI|UHQLQJHQ L UHNRPPHQGHUDW EUHY RP HQ GHSRVLWLRQ HQOLJW D †

(WW GHSRQHUDW EHORSS VNDOO JHQDVW VlWWDV LQ Sn HWW UlQWHEl UDQGH NRQWR 5lQWDQ VNDOO EHWD ODV WLOO GHQ VRP InU O\IWD EHORS SHW

2P ERVWDGVUlWWVI|UHQLQJHQ LQWH LQRP WUH PnQDGHU IUnQ GHW DWW EHORSSHW KDU I|UIDOOLW WLOO EH WDOQLQJ RFK XQGHUUlWWHOVH RP GHSRVLWLRQHQ KDU VlQWV WLOO I|UH QLQJHQ YLVDU DWW GHQQD NRPPLW |YHUHQV PHG ERVWDGVUlWWVKDYD UHQ RP DWW I|UHQLQJHQ VNDOO In O\IWD EHORSSHW HOOHU DWW I|UHQLQJ HQ YlFNW WDODQ RP GHWWD PRW ER VWDGVUlWWVKDYDUHQ KDU ERVWDGV UlWWVKDYDUHQ UlWW DWW In WLOOEDND GHW GHSRQHUDGH EHORSSHW 2P I|UHQLQJHQ KDU YlFNW WDODQ LQRP GHQ DQJLYQD WLGHQ InU EHORSSHW LQWH O\IWDV I|UUlQ WDODQ KDU EOLYLW VOXWOLJW DYJMRUG

18 §

Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förver-

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 31

kad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren

till avflyttning,

 

 

 

 

 

 

 

om

bostadsrättshavaren

drö-

om

bostadsrättshavaren

drö-

jer med att betala insats eller

jer med att betala insats eller

upplåtelseavgift

utöver

två

upplåtelseavgift

utöver

två

veckor eller den längre tid som

veckor eller den längre tid som

kan vara bestämd i stadgarna

kan vara bestämd i stadgarna

från det att föreningen efter för-

från det att föreningen efter för-

fallodagen anmanat honom att

fallodagen anmanat honom att

fullgöra

sin

betalningsskyldig-

fullgöra

sin

betalningsskyldig-

het HOOHU om bostadsrättshavaren

het,

 

 

 

 

dröjer med att betala årsavgift

 

 

 

 

 

XW|YHU två vardagar efter förfal-

 

 

 

 

 

lodagen,

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

om

bostadsrättshavaren

drö-

 

 

 

 

 

jer med att betala årsavgift, QlU

 

 

 

 

 

GHW JlOOHU HQ ERVWDGVOlJHQKHW

 

 

 

 

 

PHU lQ HQ YHFND HIWHU I|UIDOOR

 

 

 

 

 

GDJHQ HOOHU EHWUlIIDQGH HQ OR

 

 

 

 

 

NDO PHU lQ

två

vardagar

efter

 

 

 

 

 

förfallodagen,

 

 

 

om

bostadsrättshavaren

utan

om

bostadsrättshavaren

utan

behövligt samtycke eller till-

behövligt samtycke eller till-

stånd upplåter lägenheten i and-

stånd upplåter lägenheten i and-

ra hand,

 

 

 

ra hand,

 

 

 

om lägenheten används i strid

om lägenheten används i strid

med 6 eller 8 §,

 

 

med 6 eller 8 §,

 

 

om

bostadsrättshavaren

eller

om

bostadsrättshavaren

eller

den som lägenheten upplåtits till

den som lägenheten upplåtits till

i andra hand, genom vårdslöshet

i andra hand, genom vårdslöshet

är vållande till att det finns ohy-

är vållande till att det finns ohy-

ra i lägenheten eller om bostads-

ra i lägenheten eller om bostads-

rättshavaren genom att inte utan

rättshavaren genom att inte utan

oskäligt dröjsmål underrätta sty-

oskäligt dröjsmål underrätta sty-

relsen om att det finns ohyra i

relsen om att det finns ohyra i

lägenheten bidrar till att ohyran

lägenheten bidrar till att ohyran

sprids i huset,

 

 

 

sprids i huset,

 

 

om lägenheten på annat sätt

om lägenheten på annat sätt

vanvårdas eller om bostadsrätts-

vanvårdas eller om bostadsrätts-

havaren eller den som lägenhe-

havaren eller den som lägenhe-

ten upplåtits till i andra hand

ten upplåtits till i andra hand

åsidosätter något av vad som

åsidosätter något av vad som

skall iakttas

enligt 9 § vid Ol

skall iakttas

enligt 9 § vid DQ

32 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

JHQKHWHQV EHJDJQDQGH eller

EULVWHU L den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bo- stadsrättshavare,

om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går ut- över det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för före- ningen att skyldigheten fullgörs, samt

om lägenheten helt eller till väsentlig del används för nä- ringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte ovä- sentlig del ingår brottsligt förfa- rande, eller för tillfälliga sexu- ella förbindelser mot ersättning.

YlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ eller

LQWH KnOOHU den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bo- stadsrättshavare,

om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han inte kan visa

en giltig ursäkt för detta,

om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går ut- över det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för före- ningen att skyldigheten fullgörs, samt

om lägenheten helt eller till väsentlig del används för nä- ringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte ovä- sentlig del ingår brottsligt förfa- rande, eller för tillfälliga sexu- ella förbindelser mot ersättning.

19 §

Nyttjanderätten är inte förver-

Nyttjanderätten är inte förver-

kad, om det som ligger bostads-

kad, om det som ligger bostads-

rättshavaren till last är av ringa

rättshavaren till last är av ringa

betydelse. Inte heller är nyttjan-

betydelse. Inte heller är nyttjan-

derätten till en bostadslägenhet

derätten till en bostadslägenhet

förverkad på grund av att en

förverkad på grund av att en

skyldighet som avses i 18 §

skyldighet som avses i 18 §

inte fullgörs, om bostadsrättsha-

inte fullgörs, om bostadsrättsha-

varen är en kommun eller ett

varen är en kommun eller ett

landsting och skyldigheten inte

landsting och skyldigheten inte

kan fullgöras av en kommun

kan fullgöras av en kommun

eller ett landsting.

eller ett landsting.

En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande skyldighet får inte läggas till grund för förverkande.

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 33

Uppsägning på grund av förhål- lande som avses i 18 § , 3 eller- får ske endast om bostads- rättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fråga om en bo- stadslägenhet får uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § inte heller ske om bo- stadsrättshavaren efter tillsägel- se utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad.

20 §

Uppsägning på grund av förhål- lande som avses i 18 § 3, eller- får ske endast om bostads- rättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fråga om en bo- stadslägenhet får uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § inte heller ske om bo- stadsrättshavaren efter tillsägel- se utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får

ansökan beviljad.

bU GHW IUnJD RP VlUVNLOW DOO YDUOLJD VW|UQLQJDU L ERHQGHW JlOOHU YDG VRP VlJV L † lYHQ RP QnJRQ WLOOVlJHOVH RP UlWWHOVH LQWH KDU VNHWW 'HWWD JlOOHU GRFN LQWH RP GHW lU QnJRQ WLOO YLONHQ OlJHQKHWHQ KDU XSSOn WLWV L DQGUD KDQG Sn VlWW VRP DQJHV L RFK †† VRP nVLGR VlWWHU QnJRW DY YDG VRP VNDOO LDNWWDV HQOLJW † YLG DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ HOOHU LQWH KnOOHU GHQ WLOOV\Q VRP NUlYV HQOLJW GHQ QD SDUDJUDI

20 a §

8SSVlJQLQJ VRP JlOOHU HQ ER VWDGVOlJHQKHW Sn JUXQG DY VW|U QLQJDU L ERHQGHW InU LQWH VNH I|UUlQ VRFLDOQlPQGHQ KDU XQ GHUUlWWDWV HQOLJW † DQGUD VW\FNHW

bU GHW IUnJD RP VlUVNLOW DOO YDUOLJD VW|UQLQJDU L ERHQGHW InU XSSVlJQLQJ VNH XWDQ I|UHJnHQGH XQGHUUlWWHOVH WLOO VRFLDOQlPQ GHQ (Q NRSLD DY XSSVlJQLQJHQ

34 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

Är nyttjanderätten förverkad på

grund av förhållande, som avses i 18 § 1 - eller men sker

rättelse innan föreningen JMRUW EUXN DY VLQ UlWW WLOO XSSVlJQLQJ kan ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ inte

därefter skiljas från lägenheten på den grunden. 'HWVDPPD JlO

OHU om föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren till av- flyttning inom tre månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 §eller eller inte inom två må- nader från den dag då förening- en fick reda på förhållande som avses i 18 § 2 sagt till bostads- rättshavaren att vidta rättelse.

VNDOO GRFN VNLFNDV WLOO VRFL DOQlPQGHQ

9DG VRP VlJV L DQGUD VW\FNHW RP VlUVNLOW DOOYDUOLJD VW|UQLQJDU JlOOHU LQWH RP GHW lU QnJRQ WLOO YLONHQ OlJHQKHWHQ KDU XSSOnWLWV L DQGUD KDQG Sn VlWW VRP DQJHV L

RFK †† VRP nVLGRVlWWHU QnJRW DY YDG VRP VNDOO LDNWWDV HQOLJW † YLG DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ HOOHU LQWH KnOOHU GHQ WLOOV\Q VRP NUlYV HQOLJW GHQQD SDUDJUDI

21 §

Är nyttjanderätten förverkad på

grund av förhållande, som avses i 18 § 1 - eller men sker

rättelse innan föreningen KDU VDJW XSS ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ

kan KDQ inte därefter skiljas från

lägenheten på den grunden.

'HWWD JlOOHU GRFN LQWH RP Q\WW MDQGHUlWWHQ lU I|UYHUNDG Sn JUXQG DY VlUVNLOW DOOYDUOLJD VW|UQLQJDU L ERHQGHW %RVWDGV UlWWVKDYDUHQ InU LQWH KHOOHU VNLOMDV IUnQ OlJHQKHWHQ om före-

ningen inte har sagt upp bo- stadsrättshavaren till avflyttning inom tre månader från den dag då föreningen fick reda på för- hållande som avses i 18 § ellereller inte inom två månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 § sagt till bostadsrättshava- ren att vidta rättelse.

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 35

En bostadsrättshavare kan skil- jas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 18 § endast om föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till av- flyttning inom två månader från det att föreningen fick reda på förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma tid, har fö- reningen dock kvar sin rätt till uppsägning intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga för- farandet har avslutats på något annat sätt.

22 §

En bostadsrättshavare kan skil- jas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 18 § endast om föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till av- flyttning inom två månader från det att föreningen fick reda på förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma tid, har fö- reningen dock kvar sin rätt till uppsägning intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga för- farandet har avslutats på något annat sätt.

Är nyttjanderätten enligt 18 § förverkad på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp bostadsrättshava- ren till avflyttning, får denne på grund av dröjsmålet inte skiljas

från lägenheten om avgiften be- talas VHQDVW WROIWH YDUGDJHQ IUnQ XSSVlJQLQJHQ

23 §

Är nyttjanderätten enligt 18 § förverkad på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp bostadsrättshava- ren till avflyttning, får denne på grund av dröjsmålet inte skiljas från lägenheten

om avgiften betalas LQRP WUH YHFNRU QlU GHW lU IUnJD RP HQ ERVWDGVOlJHQKHW RFK DQQDUV WYn YHFNRU IUnQ GHW DWW ERVWDGVUlWWV KDYDUHQ Sn VnGDQW VlWW VRP JlOOHU I|U XSSVlJQLQJ KDU GHO JHWWV XQGHUUlWWHOVH RP P|MOLJ KHWHQ DWW In WLOOEDND OlJHQKHWHQ JHQRP DWW EHWDOD nUVDYJLIWHQ

36 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

, YlQWDQ Sn DWW ERVWDGVUlWWV KDYDUHQ YLVDU VLJ KD IXOOJMRUW YDG VRP IRUGUDV I|U DWW In WLOOED ND Q\WWMDQGHUlWWHQ InU EHVOXW om avhysning LQWH meddelas I|UUlQ HIWHU IMRUWRQ vardagar IUnQ GHQ GDJ Gn ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ VD GHV XSS

Sägs bostadsrättshavaren upp till

avflyttning av någon orsak som anges i 18 § 1 eller är

han skyldig att flytta genast, om inte annat följer av 23 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av nå- gon annan i 18 § angiven orsak får han bo kvar till det månads-

LQRP GHQQD WLG HOOHU

RP ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ QlU GHW lU IUnJD RP HQ ERVWDGVOl JHQKHW KDU YDULW I|UKLQGUDG DWW EHWDOD nUVDYJLIWHQ LQRP GHQQD WLG Sn JUXQG DY VMXNGRP HOOHU OLNQDQGH RI|UXWVHGG RPVWlQGLJ KHW RFK nUVDYJLIWHQ KDU EHWDODWV Vn VQDUW GHW YDU P|MOLJW GRFN VHQDVW QlU WYLVWHQ RP DYK\VQLQJ DYJ|UV L I|UVWD LQVWDQV

9DG VRP VlJV L I|UVWD VW\FNHWJlOOHU LQWH RP ERVWDGVUlWWVKD YDUHQ JHQRP DWW YLG XSSUHSDGH WLOOIlOOHQ LQWH EHWDOD nUVDYJLIWHQ L UlWW WLG KDU nVLGRVDWW VLQD I|U SOLNWHOVHU L Vn K|J JUDG DWW KDQ VNlOLJHQ LQWH E|U In EHKnOOD Ol JHQKHWHQ

%HVOXW om avhysning InU meddelas WLGLJDVW WYn vardagar

HIWHU XWJnQJHQ DY GHQ WLG VRP DQJHV L I|UVWD VW\FNHW

5HJHULQJHQ HOOHU GHQ P\Q

GLJKHW VRP UHJHULQJHQ EHVWlP

PHU IDVWVWlOOHU IRUPXOlU WLOO XQ

GHUUlWWHOVH VRP DYVHV L I|UVWD

VW\FNHW

24 §

Sägs bostadsrättshavaren upp till

avflyttning av någon orsak som anges i 18 § 1 eller , är

han skyldig att flytta genast, om inte annat följer DY DQGUD VW\FNHW HOOHU 23 §.

Sägs bostadsrättshavaren upp av någon annan i 18 § angiven

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 37

skifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

orsak HOOHU EHURU HQ XSSVlJQLQJ HQOLJW † Sn DWW ERVWDGV UlWWVKDYDUHQ KDU nVLGRVDWW VLQD I|USOLNWHOVHU L Vn K|J JUDG DWW GHQQH HQOLJW † DQGUD VW\FNHW LQWH E|U In EHKnOOD OlJHQKHWHQ

får han bo kvar till det månads- skifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger honom att flytta tidigare.

26 §

En uppsägning skall vara skrift- lig, RP LQWH VNULIWOLJW HUNlQQDQGH DY XSSVlJQLQJHQ OlPQDV Om

det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen, får den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften på föreningens vägnar.

Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 16 §, 18 § 1, 20 § eller 31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Det- samma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättsha- varen som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

En uppsägning skall vara skrift- lig. Om det är bostadsrättshava- ren som gör uppsägningen, får den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften på före- ningens vägnar.

32 §

Är ett sådant meddelande från

föreningen som avses i ,

D † 16 §, 18 § 1, 20 § eller 31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Detsamma gäller beträffan- de sådant meddelande från bo- stadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

38 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

9 kap.

4 §

För en HNRQRPLVN I|UHQLQJV för- pliktelser svarar endast före- ningens tillgångar. I tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till betalning även om de ännu inte har betalts.

För en ERVWDGVUlWWVI|UHQLQJV förpliktelser svarar endast före- ningens tillgångar. I tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till betalning även om de ännu inte har betalts.

15 §

Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har be-

stämts i stadgarna.

 

I fråga om sådana åtgärder

I fråga om sådana åtgärder

som innebär en förändring av en

som innebär en förändring av en

bostadsrättshavares lägenhet gäl-

bostadsrättshavares lägenhet gäl-

ler dock bestämmelserna i 7 kap.

ler dock bestämmelserna i 7 kap.

7 § och bestämmelserna i 16 §

7 § och bestämmelserna i 16 §

första stycket detta kapitel.

första stycket detta kapitel.

 

16 §

För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestäm- melser har iakttagits.

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubb- ning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bo- stadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det

dessutom har godkänts av hyresnämnden.

2P EHVOXWHW LQQHElU HQ K|MQLQJ DY VDPWOLJD LQVDWVHU VNDOO VDPWOLJD ERVWDGVUlWWVKDYD UH KD JnWW PHG Sn EHVOXWHW 8SS QnV LQWH HQLJKHW EOLU EHVOXWHW lQGn JLOWLJW RP PLQVW WYn WUHGMH GHODU DY GH U|VWDQGH KDU JnWW PHG Sn EHVOXWHW RFK GHW GHVV XWRP KDU JRGNlQWV DY K\UHV

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ39

Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bo- stadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med an- ledning av en om- eller tillbygg- nad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bo- stadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir be- slutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyres- nämnden.

Om beslutet innebär ut- vidgning av föreningens verk- samhet, skall minst två tredje- delar av de röstande ha gått med på beslutet.

Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvi- dation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska fö- reningar. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet.

Om det i stadgarna finns

ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1 - skall vara giltigt, gäller även det.

Föreningen skall genast un- derrätta den som har pant i bo- stadsrätten och som är känd för

föreningen om ett beslut enligt första stycket eller .

QlPQGHQ

Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bo- stadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med an- ledning av en om- eller tillbygg- nad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bo- stadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir be- slutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyres- nämnden.

Om beslutet innebär ut- vidgning av föreningens verk- samhet, skall minst två tredje- delar av de röstande ha gått med på beslutet.

Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvi- dation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska före- ningar. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet.

Om det i stadgarna finns

ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1 - skall vara giltigt, gäller även det.

Föreningen skall genast un- derrätta den som har pant i bo- stadsrätten och som är känd för

föreningen om ett beslut enligt första stycket eller .

40 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

%HVOXW VRP LQQHElU QHGVlWW

QLQJ DY VDPWOLJD LQVDWVHU VNDOO

JHQDVW DQPlODV I|U UHJLVWUHULQJ

%HVOXWHW InU LQWH YHUNVWlOODV

I|UUlQ HWW nU KDU I|UIOXWLW HIWHU

 

UHJLVWUHULQJHQ

 

D †

 

(WW VWlPPREHVOXW HQOLJW †

 

I|UVWD VW\FNHW VNDOO Sn EHJlUDQ

 

DY I|UHQLQJHQ JRGNlQQDV DY K\

 

UHVQlPQGHQ RP EHVOXWHW LQWH

 

IUDPVWnU VRP RWLOOE|UOLJW PRW

 

QnJRQ ERVWDGVUlWWVKDYDUH

 

17 §

Ett stämmobeslut enligt 16 §

Ett stämmobeslut enligt 16 §

första stycket skall på begäran

första stycket skall på begäran

av föreningen godkännas av hy-

av föreningen godkännas av hy-

resnämnden, om förändringen är

resnämnden, om förändringen är

angelägen och syftet med åtgär-

angelägen och syftet med åtgär-

den inte skäligen kan tillgodoses

den inte skäligen kan tillgodoses

på något annat sätt samt beslutet

på något annat sätt samt beslutet

inte är oskäligt mot bostadsrätts-

inte är oskäligt mot bostadsrätts-

havaren. Kan förändringen anses

havaren. Kan förändringen anses

vara av liten betydelse för bo-

vara av liten betydelse för bo-

stadsrättshavaren, får hyres-

stadsrättshavaren, får hyres-

nämnden dock lämna godkän-

nämnden dock lämna godkän-

nande, om åtgärden inte skäligen

nande, om åtgärden inte skäligen

kan tillgodoses på något annat

kan tillgodoses på något annat

sätt. Nämnden får förena ett be-

sätt. Nämnden får förena ett be-

slut om godkännande med vill-

slut om godkännande med vill-

kor.

kor.

Begär bostadsrättshavaren att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsrättshavaren skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Inne- bär nämndens godkännande att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk av föreningen, skall godkännandet lämnas med villkor att inlösen sker.

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 41

18 §

Talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 16 § första stycket skall väckas vid fastighetsdomstolen. I fråga om inlösen och ersättning gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med un- dantag för 4 kap. 3 §.

Talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 16 § första stycket skall väckas vid fastighetsdomstolen. I fråga om inlösen och ersättning gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med un- dantag för 4 kap. 3 §.

26 §1

Bestämmelserna i 8 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska före- ningar gäller i tillämpliga delar i

fråga om bostadsrättsföreningar.

%RVWDGVUlWWVI|UHQLQJDU lU GRFN LQWH VN\OGLJD DWW XWRP L IDOO VRP DYVHV L NDS † QlPQGD ODJ XWVH DXNWRULVHUDG UHYLVRU Be-

stämmelser om bokföring och annan redovisning finns i bokfö- ringslagen (1999:1078) och års- redovisningslagen (1995:1554).

Bestämmelserna i 8 kap. lagen

(1987:667) om ekonomiska fö- reningar gäller, PHG GH XQ GDQWDJ VRP DQJHV L DQGUD VW\FN

HW i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar. Bestäm- melser om bokföring och annan redovisning finns i bokförings- lagen (1999:1078) och årsredo- visningslagen (1995:1554).

/lQVVW\UHOVHQ InU RP GHW lU SnNDOODW DY VlUVNLOGD RPVWlQ GLJKHWHU EHVOXWD DWW PLQVW HQ UHYLVRU VNDOO YDUD DXNWRULVHUDG HOOHU JRGNlQG (Q ERVWDGVUlWWV I|UHQLQJ lU L |YULJW LQWH VN\OGLJ DWW XWVH DXNWRULVHUDG HOOHU JRG NlQG UHYLVRU

1 Under nuvarande lydelse har redovisats paragrafens lydelse enligt SFS 1999:1099

42 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

10 kap.

2P HQ LQW\JVJLYDUH XSSVnWOLJHQ HOOHU DY RDNWVDPKHW VNDGDU ER VWDGVUlWWVI|UHQLQJHQ HOOHU HQ ERVWDGVUlWWVKDYDUH YLG IXOOJ| UDQGH DY XSSGUDJ DWW OlPQD LQ W\J HQOLJW NDS † HOOHU NDS† VNDOO LQW\JVJLYDUHQ HUVlWWD VNDGDQ 6NDGHVWnQGHW NDQ VlWWDV QHG HOOHU KHOW IDOOD ERUW RP GHW lU VNlOLJW

11kap. 1 §

 

7YLVWHU VRP U|U VW|UQLQJDU L ER

 

HQGHW VNDOO KDQGOlJJDV VN\QG

 

VDPW

 

3 §

Beslut av hyresnämnden i frågor

Beslut av hyresnämnden i frågor

angående inträde i föreningen

angående inträde i föreningen

enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att

enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att

upplåta bostadsrätt enligt 4 kap.

upplåta bostadsrätt enligt 4 kap.

6 §, fastställande av hyresvillkor

6 §, fastställande av hyresvillkor

enligt 4 kap. 9 §, godkännande

enligt 4 kap. 9 §, godkännande

av stämmobeslut enligt 9 kap.

av stämmobeslut enligt 9 kap.

16 § första stycket 1 eller eller

16 § första stycket 1 eller

utdömande av vite enligt 11 kap.

eller utdömande av vite enligt 11

2 § får överklagas hos Svea hov-

kap. 2 § får överklagas hos Svea

rätt inom tre veckor från den dag

hovrätt inom tre veckor från den

beslutet meddelas. Överklagan-

dag beslutet meddelas. Överkla-

det skall ges in till hyresnämn-

gandet skall ges in till hyres-

den.

nämnden.

Beslut av hyresnämnden i frågor enligt 7 kap. 11 § får inte överkla- gas.

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 43

 

5 §

Beslut om behörighet som in-

Beslut om behörighet som in-

tygsgivare enligt 3 kap. 3 § RP

tygsgivare HQOLJW NDS HOOHU

GHW PHGGHODWV DY P\QGLJKHW VRP

† HOOHU RP JRGNlQQDQGH DY

UHJHULQJHQ EHVWlPW och beslut i

XWVHGGD LQW\JVJLYDUH enligt 3

ärende om tillstånd att upplåta

kap. D † HOOHU NDS † och

bostadsrätt enligt 4 kap. 2 § eller

beslut i ärende om tillstånd att

om förskott enligt 5 kap. 5 § får

upplåta bostadsrätt enligt 4 kap.

överklagas hos allmän förvalt-

2 § eller om förskott enligt 5

ningsdomstol.

kap. 5 § får överklagas hos all-

 

män förvaltningsdomstol.

Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.

,NUDIWWUlGDQGH RFK |YHUJnQJVEHVWlPPHOVHU

1.Denna lag träder i kraft den

2.Beträffande ekonomiska planer eller kostnadskalkyler som har getts in till Patent- och registreringsverket för registrering före ikraftträdan- det tillämpas 3 kap. 2, 3 och 3 a §§ samt 5 kap. 3 § i deras äldre lydel- ser.

3.I fråga om ärenden om intygsgivares behörighet som har inletts hos Boverket före ikraftträdandet gäller inte de nya bestämmelserna i 3 kap.

7och 8 §§ utan äldre bestämmelser i bostadsrättsförordningen (1991: 630).

4.En tvist som har anhängiggjorts vid domstol eller kronofogdemyn- dighet eller hänskjutits till avgörande av skiljemän med stöd av 7 kap.

7§ i dess äldre lydelse skall prövas enligt den lydelsen.

5.I fråga om störningar i boendet som har inträffat före ikraftträdan- det tillämpas de nya bestämmelserna i 7 kap. 9 §, 18 § sjätte punkten och 20 a § första stycket i fall då bostadsrättsföreningen efter ikraftträ- dandet gett en bostadsrättshavare tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre bestämmelser.

De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet får bara tillämpas i fråga om störningar som har inträffat sedan den nya lagen trätt i kraft.

6.Beträffande rättsförhållanden som har uppstått före ikraftträdandet skall 7 kap. 10 § i dess nya lydelse inte tillämpas förrän ett år efter ikraftträdandet.

7.Frågan om tillstånd till andrahandsupplåtelse skall efter ikraftträ- dandet bedömas enligt 7 kap. 11 § i dess nya lydelse även om ärendet har väckts vid hyresnämnden före ikraftträdandet.

44 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

8.De nya bestämmelserna om ventilationskanaler i 7 kap. 12 § andra stycket gäller även om annat anges i bostadsrättsföreningens stadgar.

9.Bestämmelsen i 7 kap. 12 a § om föreningens rätt att avhjälpa en brist på bostadsrättshavarens bekostnad gäller endast i fall där före- ningen efter ikraftträdandet har tillsagt bostadsrättshavaren att utföra åtgärden.

10.Den nya bestämmelsen i 7 kap. 13 § om bostadsrättshavarens skyl- dighet att låta lägenheten visas efter avsägelse gäller även om avsägel- sen har gjorts före ikraftträdandet.

11.De nya bestämmelserna i 7 kap. 18 § 2 och 23 § tillämpas på årsav- gifter som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande årsavgifter som dessförinnan har förfallit till betalning tillämpas äldre bestämmelser.

12.Beträffande uppsägningar som har gjorts före ikraftträdandet till- lämpas 7 kap. 26 § i dess äldre lydelse.

13.Beträffande beslut som avses i 9 kap. 16 första stycket 2 i dess nya lydelse tillämpas äldre bestämmelser på beslut som före lagens ikraft- trädande har fattats av föreningsstämma.

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 45

2

Förslag till

 

Förordning om ändring i bostadsrätts-

 

förordningen (1991:630)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättsförordningen (1991:630) GHOV att 9 och 10 §§ skall upphöra att gälla,

GHOV att 1 och 8 §§ skall ha följande lydelse,

GHOV att det i förordningen skall införas två nya paragrafer, 4 a och 4 b §§, av följande lydelse.

1XYDUDQGH O\GHOVH

)|UHVODJHQ O\GHOVH

1 §

En ekonomisk plan för en bostadsrättsförening enligt 3 kap. bostads- rättslagen (1991:614) skall innehålla följande uppgifter. Om uppgiften är preliminär skall detta anges.

1.Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer.

2.Beskrivning av fastigheten.

3.Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning.

4.Kostnad för föreningens fastighet.

5. Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillb yggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten.

6.Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet.

7.Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4 - 6 (finansieringsplan).

8.Föreningens löpande kostnader och intäkter.

9.Driftskostnader som bostadsrättshavarna skall svara för och som inte ingår i årsavgiften.

3ODQHQ VNDOO GHVVXWRP LQQH

KnOOD HQ HNRQRPLVN SURJQRV RFK

HQ NlQVOLJKHWVDQDO\V

D †

(Q HNRQRPLVN SURJQRV HQOLJW † DQGUD VW\FNHW VNDOO DYVH .D SLWDONRVWQDGHU 'ULIWVNRVWQD GHU $YVlWWQLQJDU I|U XQGHU KnOO (YHQWXHOOD |YULJD DY VlWWQLQJDU 8QGHUKnOOVNRVW QDGHU gYULJD NRVWQDGHU

46 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

 

cUVDYJLIWHU RFK gYULJD LQ

 

WlNWHU DOOW EHWUlIIDQGH GH VH[

 

I|UVWD YHUNVDPKHWVnUHQ RFK GHW

 

HOIWH UlNQDW IUnQ WLGSXQNWHQ I|U

 

SODQHQV XSSUlWWDQGH

 

E †

 

(Q NlQVOLJKHWVDQDO\V HQOLJW †

 

DQGUD VW\FNHW VNDOO DYVH GHQ EH

 

UlNQDGH nUVDYJLIWHQ YLG ROLND

 

LQIODWLRQV RFK UlQWHQLYnHU DOOW

 

EHWUlIIDQGH GH VH[ I|UVWD YHUN

 

VDPKHWVnUHQ RFK GHW HOIWH UlNQDW

 

IUnQ WLGSXQNWHQ I|U SODQHQV XSS

 

UlWWDQGH

 

8 §

En kostnadskalkyl enligt 5 kap.

En kostnadskalkyl enligt 5 kap.

3 § andra stycket bostadsrättsla-

3 § andra stycket bostadsrättsla-

gen (1991:614) skall innehålla

gen (1991:614) skall innehålla

uppgift om bostadsrättsförening-

uppgift om bostadsrättsförening-

ens firma och organisations-

ens firma och organisations-

nummer samt, i den omfattning

nummer samt, i den omfattning

som behövs för att beräkna av-

som behövs för att beräkna av-

gifterna, de övriga uppgifter som

gifterna, de övriga uppgifter som

följer av 1 §. Kalkylen skall vara

följer av 1 §. Kalkylen skall vara

försedd med intyg enligt 5 kap.

försedd med HNRQRPLVN SURJQRV

3 § andra stycket bostadsrättsla-

RFK NlQVOLJKHWVDQDO\V VDPW in-

gen (1991:614).

tyg enligt 5 kap. 3 § andra styck-

 

et bostadsrättslagen (1991:614).

Boverket lämnar allmänna råd om utformningen av kostnadskalky- ler.

____________

Denna förordning träder i kraft den

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 47

3

Förslag till

 

Förordning om underrättelser enligt 7 kap.

 

23 § bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs följande.

1 § En underrättelse enligt 7 kap. 23 § bostadsrättslagen (1991:614) skall beträffande en bostadslägenhet avfattas enligt formulär 1 och avse- ende en lokal enligt formulär 2.

2 § Har en underrättelse som avses i 1 § inte delgetts bostadsrättsha- varen och inte heller tagits in eller fogats vid en stämningsansökan eller en sådan ansökan om avhysning som avses i 7 kap. 28 § bostadsrättslagen (1991:614), skall den domstol eller kronofogdemyndighet till vilken ansökan har getts in ombesörja att bostadsrättshavaren delges sådan underrättelse samtidigt med ansökningen. Det åligger domstolen eller kronofogdemyndigheten att på lämpligt sätt genast underrätta käranden eller sökanden om innehållet i 7 kap. 23 § första stycket bostadsrättslagen och om den vidtagna åtgärden.

)RUPXOlU

8QGHUUlWWHOVH EHWUlIIDQGH ERVWDGVOlJHQKHW RP P|MOLJKHW DWW In WLOO EDND OlJHQKHWHQ WURWV DWW nUVDYJLIWHQ LQWH KDU EHWDODWV L WLG

En bostadsrättshavare som inte betalar årsavgiften i tid förlorar nytt- janderätten till sin lägenhet och kan därför bli uppsagd till avflyttning. Som uppsägning räknas också stämningsansökan eller ansökan om av- hysning. Enligt bestämmelser i bostadsrättslagen kan bostadsrättshava- ren dock få tillbaka sin lägenhet trots att han eller hon har blivit upp- sagd. Bostadsrättshavaren måste då betala årsavgiften inom viss kortare tid. Rätten att få tillbaka lägenheten föreligger dock inte alltid även om betalning sker inom denna tid. Om årsavgiften vid upprepade tillfällen har betalats för sent kan nämligen bostadsrättshavaren anses ha åsido- satt sina förpliktelser i så hög grad att denne skäligen inte bör få be- hålla lägenheten.

Ni underrättas härmed om att Ni har möjlighet att få tillbaka Er lä- genhet, om Ni betalar årsavgiften inom tre veckor från det att Ni har fått del av denna underrättelse.

48 )|UIDWWQLQJVI|UVODJ

SOU 2000:2

)RUPXOlU

8QGHUUlWWHOVH EHWUlIIDQGH ORNDO RP P|MOLJKHW DWW In WLOOEDND OlJHQ KHWHQ WURWV DWW nUVDYJLIWHQ LQWH KDU EHWDODWV L WLG

En bostadsrättshavare som inte betalar årsavgiften i tid förlorar nytt- janderätten till sin lägenhet och kan därför bli uppsagd till avflyttning. Som uppsägning räknas också stämningsansökan eller ansökan om av- hysning. Enligt bestämmelser i bostadsrättslagen kan bostadsrättshava- ren dock få tillbaka sin lägenhet trots att han eller hon har blivit upp- sagd. Bostadsrättshavaren måste då betala årsavgiften inom viss kortare tid. Rätten att få tillbaka lägenheten föreligger dock inte alltid även om betalning sker inom denna tid. Om årsavgiften vid upprepade tillfällen har betalats för sent kan nämligen bostadsrättshavaren anses ha åsido- satt sina förpliktelser i så hög grad att denne skäligen inte bör få be- hålla lägenheten.

Ni underrättas härmed om att Ni har möjlighet att få tillbaka Er lä- genhet, om Ni betalar årsavgiften inom två veckor från det att Ni har fått del av denna underrättelse.

__________

Denna förordning träder i kraft den

SOU 2000:2

)|UIDWWQLQJVI|UVODJ 49

4

Förslag till

 

Förordning om redovisning av pengar som

har deponerats hos länsstyrelse enligt 7 kap. 14 a § bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs följande

Förordningen (1927:485) om nedsättning av pengar hos myndighet gäl- ler i tillämpliga delar även pengar som har deponerats hos länsstyrelse enligt 7 kap. 14 a § bostadsrättslagen (1991:614). För deposition av sådana medel får samma dagbok, konto och bankräkning användas som för nedsättning enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet.

_____________

Denna förordning träder i kraft den

SOU 2000:2

,QOHGQLQJ 51

A Inledning

1 Utredningsuppdraget och arbetet

1.1Direktiven m.m.

Utredningens ursprungliga direktiv (dir. 1996:108) är från den 19 de- cember 1996. Enligt dessa skulle utredningen lämna ett förslag till ett offentligt bostadsrättsregister. Den skulle också överväga frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter. Utredningen redovisade sina överväganden i dessa frågor i delbetänkandet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80). Betänkandet överlämnades den 30 juni 1998.

Dessförinnan, den 25 september 1997, hade regeringen beslutat om tilläggsdirektiv (dir. 1997:116) för utredningen. Enligt dessa skall vi bl.a. utvärdera det regelverk som syftar till att förhindra ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt och göra en allmän översyn av bostadsrättsha-

varens rättigheter och skyldigheter. Tilläggsdirektiven i sin helhet framgår av ELODJD . Det är således förslag i de frågor som tas upp i

våra tilläggsdirektiv som vi lägger fram i förevarande betänkande. Riksdagens revisorer har övervägt vissa frågor om ekonomiska pla-

ner för bostadsrättsföreningar. I en skrivelse från den 20 november 1997, se ELODJD , presenterade revisorerna sina överväganden och för-

slag för regeringen. Riksdagens revisorer presenterade två handlings- vägar. De ansåg att regeringen i tilläggsdirektiv borde ge oss i uppdrag att utreda dessa två alternativ och redovisa resultatet till regeringen.

Revisorernas skrivelse behandlades av regeringen den 14 maj 1998, se ELODJD . Regeringen beslutade att överlämna skrivelsen och den därtill hörande rapporten till oss och att i övrigt inte vidta någon åtgärd.

Boendesociala beredningen överlämnade i juni 1999 delbetänkandet Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktioner – bostads- rättsföreningar och egnahem (SOU 1999:72). Beredningen föreslog att delbetänkandet skulle överlämnas till oss för att utgöra underlag i ut- redningens fortsatta arbete.

Regeringen beslutade den 19 augusti 1999 att överlämna Boendeso- ciala beredningens delbetänkande till oss i den del det avser bostads-

52 ,QOHGQLQJ

SOU 2000:2

rättsföreningar. I sitt beslut tillade regeringen att detta inte innebar nå- gon ändring av vårt uppdrag enligt tilläggsdirektiven.

1.2Utredningsarbetet

Den särskilde utredaren och sekreteraren har sammanträffat med före- trädare för ett antal organisationer i syfte att diskutera orsakerna till det stora antalet konkurser bland bostadsrättsföreningar under 1990-talet och behovet av ändringar i regelverket. Sammanträffande har ägt rum med företrädare för AB Bostadsgaranti, Statens bostadskreditnämnd och Venantius AB. Vidare har sammanträffande ägt rum med företrä- dare för HSB Bank, Handelsbanken, Nordbanken och Spintab. Slutli- gen har sammanträffande i dessa frågor ägt rum med fem intygsgivare.

Beträffande ett eventuellt införande av en motsvarighet till ordning- en för hyresrätter med meddelande till socialnämnden i vissa situatio- ner har ett sammanträffande ägt rum med företrädare för Hyresgäster- nas Riksförbund, Socialstyrelsen, Sundbybergs kommun, Svenska Kommunförbundet och Sveriges Fastighetsägareförbund.

För en diskussion om tillämpningsproblem med 7 kap. 12 § BRL har den särskilde utredaren och sekreteraren träffat företrädare för, Försäkringsförbundet, Folksam och Länsförsäkringar Wasa.

Utredningen har inhämtat ett antal sådana förvaltarberättelser som avses i 7 kap. 15 § konkurslagen (1987:672) beträffande bostadsrätts- föreningar vilka har gått i konkurs. Det huvudsakliga syftet var att un- dersöka orsaker till konkurser i bostadsrättsföreningar.

Ett antal ekonomiska planer och kostnadskalkyler har också inhäm- tats. Avsikten med detta var framför allt att stickprovsvis kunna bedö- ma planernas och kalkylernas innehåll.

Utredningen har från ett antal europeiska länder inhämtat material om innehållet i de ländernas rätt beträffande boendeformer som i större eller mindre utsträckning företer likheter med bostadsrätt. Bedömning- en har gjorts att materialet inte har sådant intresse att skäl finns att i förevarande betänkande redovisa detta.

Samråd har ägt rum med 1997 års hyreslagstiftningsutredning (Ju 1997:09), Boendesociala beredningen (In 1998:05) och Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet (Fi 1999:05).

SOU 2000:2

(Q NRUW SUHVHQWDWLRQ DY UHJHOYHUNHW 53

BEkonomiska planer, förhandsavtal m.m.

2 En kort presentation av regelverket

Mot bakgrund av det stora antalet bostadsrättsföreningar som har gått i konkurs under 1990-talet har vi fått i uppdrag att utvärdera det regel- verk som finns för att skydda mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Inledningsvis bör något kort sägas om detta regelverk.

Det är uppb yggt på det sättet att vissa förutsättningar måste vara uppfyllda för att en upplåtelse av bostadsrätt skall vara giltig. Regel- verket kan inte hindra byggandet av ett nytt bostadshus, utan endast upplåtelse i bostadsrättens form. Det finns också andra krav för att en upplåtelse skall vara giltig, t.ex. att de formkrav som gäller för upplå- telseavtal är uppfyllda. De är emellertid inte av intresse i förevarande sammahang och lämnas därför därhän.

De i det här sammanhanget intressanta förutsättningarna för att en upplåtelse av bostadsrätt skall vara giltig är följande. Bostadsrättsför- eningen skall ha upprättat en ekonomisk plan, 3 kap. 1 § BRL. Den är en teknisk och ekonomisk beskrivning, vilken skall möjliggöra en be- dömning av föreningens verksamhet. Planen skall vara försedd med intyg av två intygsgivare, 3 kap. 2 § BRL. Enkelt uttryckt kan sägas att intygsgivarna skall pröva om projektet är ekonomiskt hållbart. Intygs- givarna är de i förhållande till föreningen utomstående som gör en re- alprövning av projektet. Intygsgivarna utses av föreningen själv. Dessa skall dock vara behöriga. Boverket meddelar behörighet att verka som intygsgivare.

Planen med intyg skall sedan ges in till Patent- och registreringsver- ket. Där gör man en formell granskning av att förutsättningarna för re- gistrering är uppfyllda.

När Patent- och registreringsverket har registrerat planen är de här aktuella förutsättningarna för upplåtelse av bostadsrätt uppfyllda. Föl- jande bör dock nämnas. Enligt huvudregeln måste den slutliga kostna- den för föreningens hus vara redovisad antingen i den registrerade pla-

54 (Q NRUW SUHVHQWDWLRQ DY UHJHOYHUNHW

SOU 2000:2

nen eller vid en föreningsstämma för att upplåtelse skall få ske. I annat fall krävs tillstånd av länsstyrelsen, 4 kap. 2 § BRL.

Om en bostadrättsförening vill träffa avtal med bostadssökande om

att i framtiden upplåta bostadsrätt måste bestämmelserna i 5 kap. BRL om I|UKDQGVDYWDO iakttas. Avtalet skall vara skriftligt. Bl.a. skall de

beräknade avgifterna för bostadsrätten anges. Beräkningarna skall grundas på en NRVWQDGVNDON\O. Denna kan beskrivas som en preliminär

och mer kortfattad ekonomisk plan. Kostnadskalkylen skall på samma

sätt som den ekonomiska planen vara försedd med ett intyg från två intygsgivare. Rätt att ta emot I|UVNRWW har en bostadsrättsförening en-

dast från den som har tecknat förhandsavtal. Därutöver krävs tillstånd från länsstyrelsen. Tillstånd beviljas under vissa, närmare angivna för- utsättningar.

Detta var en kort presentation av regelverket mot ekonomiskt ohåll- bara bostadsprojekt. I de följande kapitlen kommer gällande rätt beträf- fande regelverkets olika delar att mer ingående presenteras i anslutning till de olika överväganden som görs.

SOU 2000:2

8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 55

3Utredningens kontakter och under- sökningar

Utredningen har samlat in ett antal sådana förvaltarberättelser som av- ses i 7 kap. 15 § konkurslagen (1987:672) beträffande bostadsrättsför- eningar som har gått i konkurs under den aktuella perioden. Det huvud- sakliga syftet var att undersöka orsaker till konkurser i bostadsrättsför- eningar. I förvaltarberättelsen skall orsaken till obeståndet anges.

Vidare har utredningen sammanträffat med representanter för kre- ditgivare som tillhör Svenska Bankföreningen samt företrädare för Ve- nantius AB, Statens Bostadskreditnämnd (BKN) och AB Bostadsga- ranti. De kreditgivare anslutna till Svenska Bankföreningen som utred- ningen träffade var HSB Bank, Spintab, Handelsbanken, och Nordban- ken. Slutligen har utredningen träffat fem intygsgivare. Avsikten med sammanträffandena var dels att få en uppfattning om orsakerna till de konkurser som inträffat under 1990-talet, dels att inhämta synpunkter på regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt och vilka för- ändringar som bör göras av detta.

3.1Genomgång av förvaltarberättelser

3.1.1Allmänt om undersökningen

Som underlag för urvalet av förvaltarberättelser beträffande konkurs- drabbade föreningar användes statistik sammanställd av AB Bostadsga- ranti. Denna statistik torde vara den mest heltäckande. Statistiken som användes omfattade konkurser under perioden 1986 t.o.m. den 28 oktober 1998. Det sammanlagda antalet konkurser i materialet upp- gick till exakt 500. Följande diagram visar hur många föreningar som gick i konkurs respektive år.

56 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU

SOU 2000:2

140

120

100

O 80

D

W

Q

$60

40

20

1

0 1986

 

$QWDO I|UHQLQJDU L NRQNXUV SHU nU

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

122

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

107

 

 

 

 

 

 

 

93

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

72

 

 

 

 

 

 

 

 

42

 

34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6

16

 

 

 

 

 

 

2

3

1

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998*

 

 

 

 

 

cU

 

 

 

 

 

 

*t.o.m. den 28 oktober

Den första konkursen enligt statistiken var oanvändbar, eftersom upp- gifterna om den var ofullständiga. Därför togs utgångspunkten i den andra konkursen och därefter valdes var åttonde konkurs. Det innebär att 63 föreningar valdes ut. Föreningarna var listade efter konkursda- tum. Urvalet kan därför antas vara slumpmässigt både i tiden och geo- grafiskt.

Beträffande de 63 föreningarna begärde vi från vederbörande tings- rätt att få förvaltarberättelsen. Sammanlagt har inkommit 55 sådana berättelser. I de återstående fallen har antingen svar inte inkommit eller den aktuella tingsrätten uppgett att den efterfrågade förvaltarberättelsen inte har inkommit till tingsrätten. Det sagda innebär alltså att lite drygt en tiondel av alla konkurser under den aktuella tiden har granskats.

Ur förvaltarberättelserna har hämtats uppgifter om vilket år före- ningen registrerades eller bildades. Konkursdatum har kontrollerats. Vidare har från förvaltarberättelserna hämtats uppgift om vilken typ av byggnader som fanns i den aktuella föreningen och hur många lägen- heter, medlemmar eller liknande som föreningen hade. De sistnämnda uppgifterna utgör underlag för resultatet avseende b yggnadsbeståndet respektive föreningarnas storlek. Slutligen har uppgifter om orsakerna till obeståndet hämtats från förvaltarberättelserna.

SOU 2000:2

8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 57

3.1.2Resultat av undersökningen

I det följande redovisas resultaten av vår undersökning av förvaltarbe- rättelserna. Inledningsvis anges tidpunkten för de aktuella föreningar- nas bildande eller registrering samt tidpunkten för konkurserna. Däref- ter följer statistik avseende vilken typ av bebyggelse som förekom och hur många lägenheter de olika föreningarna bestod av. Slutligen redo- visas resultat beträffande uppgivna orsaker till konkurserna.

I ELODJD redovisas i tabellform de uppgifter som utgjort underlag för resultaten.

7LGSXQNWHQ I|U I|UHQLQJHQV UHJLVWUHULQJ HOOHU ELOGDQGH VDPW I|U GHVV NRQNXUV

Inledningsvis bör något sägas om när föreningarna enligt uppgift i förvaltarberättelsen har registrerats eller bildats. Fördelningen framgår av följande diagram

 

 

cU Gn I|UHQLQJHQ UHJLVWUHUDGHV HOOHU ELOGDGHV

12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

U

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

D

8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

J

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Q

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Q

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

H

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

|U

6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

O

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

D

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

QW 4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

$

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1954

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

 

 

 

 

 

 

 

cU

 

 

 

 

 

 

Diagrammet visar en stark koncentration till föreningar bildade under åren 1987 - 1991. Av detta kan närmast utläsas att äldre föreningar har klarat sig förhållandevis bra under perioden. När det gäller nyare före- ningar är det svårare att dra några slutsatser. Som framgår av följande diagram – vilket närmast är ett åskådliggörande av urvalet som ju

58 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU

SOU 2000:2

skedde efter konkursdatum – ligger nämligen tyngdpunkten vad gäller tidpunkten för konkurs vanligtvis flera år efter tidpunkten för registre- ringen eller bildandet. I minnet bör också hållas att byggandet avtog efter år 1993. I början av 1990-talet b yggdes i genomsnitt 60 000 bo- städer om året. Under åren 1994-1996 påbörjades mindre än 15 000 byggnationer av bostäder om året (Riksdagens revisorers ra pport 1996/97:7 Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar, s. 7).

 

 

.RQNXUVWLGSXQNW

 

 

 

16

 

 

 

 

 

 

14

 

 

 

 

 

 

U12

 

 

 

 

 

 

D

 

 

 

 

 

 

J

 

 

 

 

 

 

Q

 

 

 

 

 

 

L10

 

 

 

 

 

 

Q

 

 

 

 

 

 

H

 

 

 

 

 

 

|U 8

 

 

 

 

 

 

I

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

O

 

 

 

 

 

 

D 6

 

 

 

 

 

 

W

 

 

 

 

 

 

Q

 

 

 

 

 

 

$4

 

 

 

 

 

 

2

 

 

 

 

 

 

0

 

 

 

 

 

 

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

 

 

 

cU

 

 

 

%HE\JJHOVHQ

En annan intressant uppgift är vilken typ av beb yggelse det har varit fråga om i de föreningar som har gått i konkurs. Fördelningen framgår av följande diagram.

SOU 2000:2

 

 

 

8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 59

 

 

 

7\S DY EHE\JJHOVH

 

 

 

 

20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

U

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

D14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

J

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Q

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Q

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

H

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

U

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

|

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DO 8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

W

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

$Q 6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vet ej

Småhus

Par/småh

Radhus

Parhus

Rad/parh

Div ej läg

Lägenh

Läg/parh

Ej bebygg

Kontor

 

 

 

 

 

%HE\JJHOVH

 

 

 

 

 

Som framgår av diagrammet gick två föreningar i konkurs redan innan någon byggverksamhet hann påbörjas. Ett fall med kontorshotell och fyra fall där byggnadstypen är okänd finns. Med andra ord återstår 49 föreningar. Det bör därvid noteras att 19 av dessa (ungefär 39 %) var föreningar där endast småhus förekom. Sedan förekom olika samman- sättningar. Konstateras kan att 39 (ungefär 80 %) var bebyggda uteslu- tande med annat (småhus, parhus, radhus, kedjehus eller blandningar av detta) än vad som vardagligt brukar benämnas lägenheter, alltså bo- stadsrättslägenheter i flerbostadshus. Endast cirka 16 % av konkurserna avser föreningar som hade uteslutande flerbostadshus.

)|UHQLQJHQV VWRUOHN

En annan fråga av intresse är hur stora de föreningar var som gick i konkurs. Underlaget består därvid av 50 föreningar. De övriga fem har fått räknas bort, antingen för att det exakta antalet inte är känt eller för att någon bebyggelse aldrig hann påbörjas.

60 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU

SOU 2000:2

 

)|UHQLQJDUQDV VWRUOHN

 

20

 

 

 

U

 

 

 

D15

 

 

 

J

 

 

 

Q

 

 

 

L

 

 

 

Q

 

 

 

H

 

 

 

U

 

 

 

10

 

 

 

|

 

 

 

I

 

 

 

 

 

 

 

O

 

 

 

D

 

 

 

W

 

 

 

Q 5

 

 

 

$

 

 

 

0

 

 

 

< 11

> 10 < 21

> 20 < 31

> 30

$QWDO OlJHQKHWHU

Av diagrammet framgår att 38 % av de konkursdrabbade föreningarna hade en storlek motsvarande 10 eller färre lägenheter. Om man i stället använder intervallet 20 eller färre lägenheter blir siffran 72 %. An- vänds intervallet 30 eller färre är andelen 84 %. När det gäller de före- ningar som ingår i intervallet fler än 30 lägenheter kan nämnas att tre av dem hade färre än 50 lägenheter, fyra låg i intervallet 50 - 60 lägen- heter och den sista bestod av 128 lägenheter.

2UVDNHQ WLOO REHVWnQGHW

Underlaget när det gäller orsaken till obeståndet utgörs av 55 förening-

ar. Beträffande dessa har förvaltarberättelser kommit in. De förklaring- ar som angetts i tabellen, se ELODJD , är de som enligt respektive för-

valtare har varit avgörande. Följande kan därvid konstateras.

Den ökade avtrappningen av räntebidragen har angetts som åtmins- tone en av de avgörande orsakerna i 34 fall, vilket motsvarar 62 %.

För hög byggkostnad, anskaffningskostnad eller liknande har angetts i 15 fall, dvs. 30 %.

Problem att få lägenheter sålda eller uthyrda har angetts i 14 fall, dvs. 25 %.

Problem med avsägelser eller uppsägningar har angetts i 17, dvs.

31%.

Det kan också konstateras att i tre fall har angetts att kalkylen eller

planen byggde på full eller så gott som full beläggning.

Slutligen bör följande nämnas. Två föreningar påbörjade inte byg- gande. En förening avsåg kontorshotell. I två fall rörde det sig om om- eller tillbyggnad. I ett fall brann ett oförsäkrat hus och i ett annat till- skansade sig förvaltaren stora belopp. Dessa fall kan karaktäriseras som

SOU 2000:2

8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 61

undantagsfall. Om de räknas bort återstår 48 fall. Beräknat på detta underlag har ökad avtrappning på räntebidrag angetts i 71 % av fallen.

3.2Sammanträffande med kreditgivare

3.2.1Orsaker till konkurserna

När det gäller orsakerna till bostadsrättsföreningars konkurser under 1990-talet framfördes förklaringar från de olika representanterna för kreditgivare. Lite olika synpunkter framfördes men de var inte motstri- diga och de lämnades utan erinran av övriga deltagare. Följande förkla- ringar lämnades.

Det var mycket ett ”byggarperspektiv”. En byggherre utarbetade ett koncept och utförde byggnadsarbetena. Inledningsvis var boendekost- naderna låga. På så sätt kunde man locka spekulanter. Det som sakna- des var en känslighetskalkyl och en flödeskalkyl. Vidare var kapitalin- satserna för låga.

Det har förekommit konkurser avseende föreningar med en bra eko- nomi och likviditet. Föreningen har då sänkt insatserna och delat ut medel till medlemmarna. Därefter har föreningen kommit på obestånd. Medlemmarna har sedan köpt ut sina hus.

Erfarenheter från glesbygd visar ett mönster där det bildades bo- stadsrättsföreningar med 8 - 10 småhus. Det var ett sätt för småhusfab- rikanterna att hålla igång produktionen. Dessa hus hade aldrig b yggts om det hade varit fråga om egna hem. Folk lockades av låga insatser. Efter några år visade det sig att kvadratmeterpriset översteg ortens snitt. Problem uppstod när några bostadsrättshavare lämnade sin bo- stadsrätt. Då utbröt panik. Felet var inte de ekonomiska planerna utan att räntebidragen var för gynnsamma. Cirka 75 procent av bostadsrät- terna låg på en egen fastighet. Vid konkurs var de med andra ord lätta att sälja ut styckvis.

Glesbygdsproblematiken är viktig. Trähusfabrikanter fanns i vissa regioner. Där har det varit mycket problem. I glesbygdsområdena slår dessutom lågkonjunktur hårdast.

Kreditgivarna kände sig förhindrade att vägra kredit när ett statligt lån hade beviljats. Men man såg riskerna. Föreningarna var för små och hade mindre attraktiva lägen. Objekten hade inte varit säljbara ett och ett. Tidigare hade inflationen hjälpt till att lösa problemen.

Väldigt många som har köpt bostadsrätt har bara överblickat det första året beträffande årsavgiften. Genom att avgifterna har gått upp, har värdet sjunkit enormt.

62 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU

SOU 2000:2

Den ekonomiska planen spelade en mycket liten roll. Man kunde inte förutse att räntebidragen skulle försvinna.

Det finns fortfarande kvar föreningar med problem. För dem gäller samma grundfel som beträffande föreningarna som redan har gått i konkurs. Obestånden har inte enbart lett till konkurser, utan ett antal föreningar har rekonstruerats med hjälp av kreditgivarna.

3.2.2Det nuvarande regelverket och framtiden

Följande synpunkter gavs på det nuvarande regelverket för att förhind- ra ekonomiskt ohållbara projekt och på vad som är viktigt för framti- den.

I praktiken går det ibland till så att en entreprenör b ygger på egen bekostnad efter att har förankrat projektet hos banken. Spekulanterna finansierar sina köp genom lån på kreditinstitutens lokalkontor. Där granskas den ekonomiska planen och kostnadskalkyler. Ett annat upp- lägg är att systemet med förhandsavtal används. Därvid är den första åtgärden att uppnå tillräcklig beläggning. Därefter förankras projektet hos banken, varefter själva byggandet påbörjas.

När systemet med förhandsavtal tillämpas, är kostnadskalkylen vik- tig. Den är grunden för att ge b yggkreditiv. Avlyftet till bundna lån är sedan ofta en ren formalitet.

En bra kapitalinsats borgar för en lång livslängd. Denna insats med- för dels att det blir svårare att avsäga sig bostadsrätten, dels att kostna- derna blir lägre. Det är också viktigt att undvika nya föreningar på re- surssvaga orter, dvs. orter med befolkningminskning, en dominerande arbetsgivare osv.

Den ekonomiska planen används i dag på det sättet att man jämför den med en kalkyl som kreditgivaren själv har upprättat. Vid avvikelser reagerar man.

När man bygger kan man bilda en förening med tre medlemmar. Dessa medlemmar kan vara anställda av byggbolaget. De ”kan räkna”. Men sedan skall föreningen överlämnas till de boende. De boende är inte professionella. Och den gamla styrelsen beviljas ansvarsfrihet. Här kanske något kan göras. De boende bör ha bättre rätt till information.

Ett skäl till att tro att det kommer att gå bättre för föreningar som bildas nuförtiden är att de oerhört generösa subventionsreglerna är borta. I vart fall i Stockholm är det också så att köparna ofta satsar mycket mer själva, 20-25 procent.

Skattereglerna bör vara neutrala. Samma ordning bör gälla för före- ningarna och medlemmarna.

SOU 2000:2

8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 63

Regler om kapitalskydd vore positivt. Styrelsen bör vara skyldig att i vissa lägen vidta åtgärder, krav bör finnas på en minsta insats osv. Det är bra med avsättning till fonder. Nuvarande avsättning, som normalt följer den ekonomiska planen, är ofta för låg. Det förekommer också att krisföreningar använder avsättningen till fel ändamål. Alltså krävs hög-

re avsättningar och bättre kontroll.

Den ekonomiska planen är främst ett konsumentintresse. Det är viktigt att den har ett sådant utseende att den är begriplig.

Intygsgivarna har en sådan koppling till b yggaren att man inte kan förvänta sig att de tar ett ansvar gentemot konsumenten. Man måste ha någon mer fristående.

Det finns inga erfarenheter av ”friserad bokföring”. Däremot har fö- reningarna nog ofta svårt att tolka sina siffror. De blir förvånade när kreditgivaren slår larm. Många föreningar avsätter inte till reparationer. Det hade nog professionella revisorer påpekat.

Ett krav borde finnas på att redovisa fastighetens skick löpande. När det gäller samfällighetsföreningar finns ett krav på underhållsplan. Det är vettigt.

Ett närmande till ägande riskerar att försvaga styrelsens kompetens. Man får kapitalplaceringar i lägenheter gjorda av människor som inte vill bo i lägenheten.

3.3Sammanträffande med Venantius m.fl.

Som tidigare nämnts har utredningen också sammanträffat med Venan- tius AB, BKN och AB Bostadsgaranti. Inledningsvis kan skäl finnas att säga något om vilken roll de tre aktörerna har på bostadsrättsmarkna- den.

Venantius bildades år 1995. Bolaget har b yggts upp för att förvalta statliga lån med hög risk för förluster. Framför allt har Venantius övertagit högrisklån från SBAB. Venantius beviljar alltså inte nya kre- diter. När det gäller bostadsrättsföreningar kan nämnas att Venantius vid tidpunkten för vårt sammanträffande hade granskat ekonomin i 2 000 bostadsrättsföreningar och gjort kassaflödesberäkningar i dessa.

BKN lämnar bl.a. statliga kreditgarantier för lån på kreditmarkna- den avseende finansiering av ny- och ombyggnad av bostäder. Ungefär hälften av kreditstocken utgörs av bostadsrättsföreningar.

Beträffande AB Bostadsgaranti kan nämnas att bolaget bl.a. ger

produktionsgaranti vid ny- eller ombyggnad av flerbostadshus med bostadsrätt

10-års garanti vid nybyggnad av småhus med bostadsrätt

64 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU

SOU 2000:2

garanti för förskott på insatser och upplåtelseavgifter vid för- handsavtal om upplåtelse av bostadsrätt

garanti för insatser och upplåtelseavgifter vid upplåtelse av bo- stadsrätt.

Följande synpunkter framkom vid sammanträffandet.

3.3.1Orsaker till konkurserna

Enligt Venantius uppfattning är de tre viktigaste orsakerna till konkur- serna i tur och ordning lägre inflation, ingen verklig prövning vid kre- ditgivning och en urbaniseringsvåg. Med lägre inflation avses följande.

Bidragssystemet byggde på en inflation i den storleksordning som man var van vid. Inflationen skulle ”äta upp” den kostnadsökning som de avtrappade räntebidragen innebar. Inflationen blev i stället bara runt tre procent. Om man jämför med läget vid en inflation på 10 procent blev den reala kostnadsökningen mer än tre gånger större.

Venantius angav också ett antal faktorer som har orsakat problem för bostadsrättsföreningar, nämligen:

1.Huset skulle aldrig byggts. Med andra ord det finns ingen efter- frågan på boendet.

2.För små egna insatser. Det medför att bostadsrättshavarna inte blir tillräckligt engagerade och innebär också en risk för att man inte förstår vilken boendeform man valt. Slutligen får förening- arna en svag ekonomi.

3.Svag styrelse. En del av de 500 konkurserna beror på att man har haft en dålig styrelse. Ett motsatt problem, när det gäller före- ningar med småhus, finns i den mån styrelsen förstår att det är bra att låta föreningen gå i konkurs och sedan köpa ut husen.

4.Småhusföreningar är inte bra på mindre orter med låga andra- handsvärden. Där kan egna hem köpas mycket billigare i andra hand än småhus i bostadsrättsform. Småhus i bostadsrättsför- eningar medförde också att svagare konsumenter genom de låga insatserna kunde skaffa ett hus. När sedan boendekostnaderna ökade tvingades några av dessa att flytta.

Därtill kommer, enligt Venantius, att produktionskostnaderna i vissa fall varit för höga. Vissa objekt har varit markant dyrare för den aktu- ella föreningen än andra likvärdiga objekt. Vidare framhölls att ingen ”genomlysning” gjordes, dvs. spekulanten fick inte se den totala kost- naden för den egna lägenheten, och spekulanterna fick inte se någon

SOU 2000:2

8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 65

känslighetsanalys. Det sistnämnda ansågs viktigt eftersom systemet medgav att upp till 99 procent av projektet finansierades med lån. Bo- stadsrättskonstruktionen angavs ge möjligheter att sälja bostäder till den som har svårt att göra ”genomlysningen” själv trots att kostnaderna

i slutändan inte är marknadsmässiga.

Bostadsgaranti framhöll följande faktorer som betydelsefulla för om en bostadsrättsförening går i konkurs eller inte.

arbetsmarknaden

geografiskt läge

vakanser

subventionsneddragning

felaktig avgiftspolitik (Föreningarna måste bestämma avgifterna efter vad som krävs för att täcka kostnaderna. Det går inte att be- stämma avgifterna efter närliggande hyresrätter.)

hög initialkostnad

ränteläget

fastighetsskatt

möjligheterna till avsägelse

bristfälliga kreditprövningar

bristande kunskaper om bostadsrätter

Från BKN framhölls att regelverket kring bostadsrättsföreningar måste spegla att de samhällsekonomiska omvärldsfaktorerna i dag är mer komplicerade än tidigare. Ett exempel är att med dagens subventions- system står låntagaren risken för ränteförändringar. Tidigare var det staten.

3.3.2Det nuvarande systemet och framtiden

Följande synpunkter framfördes beträffande det nuvarande systemet och vad som är viktigt för framtiden.

BKN framhöll att en viktig skillnad jämfört med egna hem är att man inte har personligt betalningsansvar.

Enligt Bostadsgaranti är det numera vanligt med teckningslistor, bokningsavtal o.d. som tecknas direkt med entreprenören. Förhandsav- tal och kostnadskalkyler enligt BRL är mer ovanligt.

Enligt Venantius är det viktiga att ta hänsyn till marknaden. Om systemet utformas på ett annat sätt är risken större att det slår fel. Ve- nantius framhöll vikten av att den som säljer ges en skyldighet att för kunden visa hela ekonomin för den lägenhet som spekulanten är intres- serad av. Vidare ansåg Venantius att entreprenören bör vara skyldig att

66 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU

SOU 2000:2

visa en kalkyl som sträcker sig tio år framåt i tiden. Först då kan man se kostnaden vid full fastighetsskatt. Det är, enligt Venantius, viktigt med en konsumentrådgivningskalkyl.

BKN och Venantius ansåg att det man för framtiden kan önska sig inte är reformerade bostadsrätter utan ägarlägenheter. Bostadsrättskon- struktionen innebär att man inte har ett personligt betalningsansvar för föreningens skulder. Därför måste en massa spärrar byggas in på konstlad väg. BKN ansåg vidare att det intressanta för om en förening skall klara sig är belåningsnivån medan storleken på insatserna är av underordnad betydelse.

3.4Sammanträffande med intygsgivare

3.4.1Orsaker till konkurserna

Även vid vårt sammanträffande med intygsgivare diskuterades orsaker- na till konkurserna under 1990-talet. De faktorer man pekade på var följande.

Det byggdes på fel ställen. De föreningar som har gått i konkurs är ofta föreningar med radhus eller parhus, belägna på mindre attraktiva orter eller områden. Subventionssystemet byggde på viss inflati on. När inflationen gick ned ökade den reala boendekostnaden dramatiskt. Därtill kom för snabba förändringar av subventionssystemet och ränte- nivån.

Det förekom vidare projekt med låga insatser, vilket gav de före- ningarna ett litet eget kapital. I dag är insatserna högre. Ändringarna av subventionssystemet år 1993 har gjort att i föreningar som genom ny- byggnation tillkommit efter denna tidpunkt finns föreningens lån hos en enda kreditgivare. Därmed skall det mycket till för att sådana före- ningar skall försättas i konkurs. I dag undersöker man efterfrågan nog- grannare.

3.4.2Det framtida systemet

I huvudsak följande synpunkter framkom beträffande de frågeställning- ar som utredningens direktiv tar upp beträffande regelverket mot eko- nomiskt ohållbara bostadsprojekt.

Systemet med ekonomiska planer m.m. bör behållas. Det fyller sin funktion som ett skydd för blivande bostadsrättshavare. Något bättre alternativ är svårt att se. Att låta marknaden reglera detta själv torde

SOU 2000:2

8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU 67

innebära större risker. En annan tänkbar möjlighet är någon form av försäkringssystem. Men då inställer sig frågor om vem som skall betala

och vad försäkringen skall avse.

Nackdelen med att visa SURJQRVHU flera år framåt är att bostads- rättshavarna uppfattar detta som löften. Men prognoserna b ygger på bedömningar och antaganden. Man bör redovisa förändringar som man kan förutse kommer att ske inom några år, t.ex. att föreningen skall börja betala fastighetsskatt efter fem år. Men ett alternativ till att ställa upp dessa siffror i tabellform är att redovisa sådana förändringar i lö- pande text. Prognoser kan också framstå som bättre än de i verklighe- ten är. Vissa angivna kostnader är rena uppskattningar. Vid ombild- ningar från hyresrätt till bostadsrätt är det viktigt att stamrenoveringar

o.d. ekonomiskt placeras in i den ekonomiska planen.

När det gäller LQQHKnOOHW i den ekonomiska planen finns krav på att kapitalkostnaderna skall redovisas för de första tre åren. Man bör ha samma krav beträffande driftskostnader. De är väsentliga. Det före- kommer vidare att driftskostnaderna redovisas i kronor per kvadratme- ter. Den uppgiften är värdefull endast för professionella aktörer. När det gäller den ekonomiska planen som underlag för intygsgivarens be- dömningar kan man fundera över om avskrivningar bör tas upp. De är aldrig med i planen men sedan kräver ofta revisorerna att avskrivningar skall göras redan första året. Blivande bostadsrättshavare är i regel in- tresserade endast av en liten del av uppgifterna i planen, nämligen upp- gifterna som har att göra med kostnaderna för lägenheten.

Beträffande Q\ ekonomisk plan är en svårighet för föreningarna att avgöra när en sådan skall göras. Med andra ord; vad avses med väsent- lig förändring? Det är också oklart när en förändring skall anses ha skett, vad gäller politiska beslut. Sker förändringen genom utredningen, propositionen eller lagens ikraftträdande? Ett annat frågetecken är om undantaget för enstaka upplåtelser även gäller när man gör enstaka upplåtelser men vid upprepade tillfällen. Vid någon enstaka upplåtelse

fyller en ny ekonomisk plan ingen funktion.

Systemet med I|UKDQGVDYWDO och kostnadskalkyler har betydelse vid ombildning på det sättet att då vet man ganska bra inför upprättandet av den ekonomiska planen vilka som kommer att köpa sin lägenhet. När det gäller nybyggnation varierar anvä ndningen. Vissa organisationer har börjat gå ifrån systemet med förhandsavtal. Sin betydelse har för- handsavtal och förskott främst som ”kvalificerad marknadsundersök- ning” och för att folk skall känna sig bundna av en intresseanmälan. Om man anser sig kunna göra marknadsbedömningen på annat sätt, är ett skäl att inte använda förhandsavtal att man undviker merarbete. Oli- ka uppfattningar finns i frågan om förhandsavtal kan villkoras av att man uppnår en viss beläggning.

68 8WUHGQLQJHQV NRQWDNWHU RFK XQGHUV|NQLQJDU

SOU 2000:2

Beträffande LQW\JVJLYDUQD är det viktigt att garantera att dessa är kompetenta. Det är oklart vilka krav som gäller i dag. Boverkets pröv- ning handlar mer om att ingen har någon invändning än att man skall bevisa att man har en viss kompetens. En möjlighet är att införa någon form av prov som den sökande måste klara för att få behörighet. För förlängning kan man tänka sig krav på viss aktivitet. Det är också vik- tigt att intygsgivaren håller sig orienterad beträffande förändringar i regelsystemet osv.

Man bör diskutera vilket ansvar intygsgivaren har. Det är inte klart hur mycket man skall kontrollera och i vilka hänseenden man kan fri- skriva sig. Man kan överväga om ansvarsförsäkring bör vara ett krav.

En fördel med att båda intygsgivarna inte behöver vara fristående från den som initierar projektet är att man löpande kan följa arbetet med planen. Då kan man påverka utformningen. En praktisk synpunkt är att det går snabbare att få tag i intygsgivare, om krav finns endast på att en skall vara extern. Att alltid samarbeta med samma person har vissa nackdelar. Risken är att man tillsammans utvecklar uppfattningar om t.ex. rättsläget som inte är riktiga. Det är viktigt att man ser till att intygsgivarna kompletterar varandra i kompetenshänseende. En brist är att föreningen kan byta ut intygsgivare som inte vill lämna intyg. Men inblandning av myndigheter innebär risker för ökad byråkrati.

SOU 2000:2

2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD 69

4Orsakerna till konkurserna och behovet av regeländringar

4.1Bostadspolitiska utredningen

I detta kapitel bedömer vi bl.a. vilken betydelse regelverket mot eko- nomiskt ohållbara bostadsprojekt har haft för de konkurser som inträf- fat bland bostadsrättsföreningar under 1990-talet. Därvid är naturligtvis våra egna undersökningar, se kapitel 3, av central betydelse. I samman- hanget är också vissa delar av Bostadspolitiska utredningens delbetän- kande 1990-talets bostadsmarknad – en första utvärdering (SOU 1995:98) värda att nämna.

Bostadspolitiska utredningen hade uppdrag att ta fram underlag för beslut om bostadspolitiken på längre sikt. I det nämnda delbetänkandet redovisade utredningen bl.a. en genomgång av de ekonomiska villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet.

När det gäller bostadsrättsföreningar angavs bl.a. följande om vill- koren (betänkandet s. 84). De mindre föreningarna dominerar hittills bland konkurserna. Men även vissa medelstora och några större före- ningar har begynnande problem. Formen bostadsrättssmåhus har hittills dominerat bland problemföreningarna. I storstäderna och på universi- tetsorter har, på grund av det minskande bostadsb yggandet och en ökad efterfrågan på bostäder genom inflyttning, priserna på bostadsrätter som regel stabiliserats. En överproduktion av bostadsrättslägenheter har framför allt skett i glesbygd och mindre städer. På dessa orter kan outhyrda lägenheter göra att bruksvärdeshyran för hyresfastigheter i någon mån fungerar som ett ”marknadspristak” för månadsavgifterna. En bostadsrättsförening kan få svårt att sälja eller hyra ut lägenheter som blir dyrare än likvärdiga hyresbostäder. Ett typfall för en konkurs- utveckling i dag är en privat bostadsrättsförening med relativt få hus, belägen på en mindre ort med lägenheter som redan från början varit svårsålda. Föreningens svårigheter växer år från år bl.a. genom minskat statligt räntestöd. Vissa boende flyttar när årsavgifterna måste höjas för att klara likviditeten.

Utredningen gjorde vidare bedömningar av vad som kännetecknar bostadsföretag – alltså oavsett om det rör sig om ägande, hyresrätt eller bostadsrätt – i kris. Därvid uttalade utredningen följande (s. 67 f.). Det

70 2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD

SOU 2000:2

mest anmärkningsvärda med utvecklingen av bostadsbyggandet under perioden 1985 - 1993 var den kraftiga ökningen av antalet färdigställda lägenheter som uppläts med hyresrätt i privatägda bostadsföretag. Även andelen småhus som uppläts med bostadsrätt eller hyresrätt ökade mar- kant. Denna utveckling var särskilt stark i små kommuner där bostads- byggandet ökade mest i förhållande till befolkningstillväxten. I dessa kommuner skedde en tydlig överproduktion av lägenheter i förhållande till efterfrågan. Till detta kom en ökning av produktionskostnaderna per kvadratmeter som var betydligt större än inflationen.

Enligt utredningen förklarar dock ingen av dessa orsaker var för sig att ett bostadsföretag får svårigheter att fullgöra sina antaganden. Men för bostadsföretag där flera av de olika ekonomiska faktorerna samver- kar är risken, enligt utredningen, stor att hamna i ekonomisk kris.

Utredningen ställde också frågan om krisårgångarna, därmed avsågs fastigheter färdigställda mellan 1988 och 1993, gick ihop ens när be- slutet om projektet togs (s. 75 ff.). I delbetänkandet redovisades beräk- ningar. Tanken med dessa är att man redovisar resultatet under förut- sättning att förhållandena, i stället för att ändras, hade varit mer kon- stanta. Man antog därför garanterad ränta och upptrappningstakt på den nivå som skulle gällt om regelverket inte hade förändrats, åtta procents inflation, m.m. I all korthet kan sägas att slutsatsen var att projekten, när besluten togs, inte kan mer än precis ha verkat gå ihop.

4.2Boendesociala beredningen

Innan vi går över till våra överväganden bör något också sägas om Bo- endesociala beredningens delbetänkande Boendesociala effekter av konkurser och rekonstruktioner – bostadsrättsföreningar och egnahem (SOU 1999:72). Beredningen har haft i uppdrag att bl.a. följa upp de bostadssociala effekterna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare. I delbetänkandet presenterade beredningen sina slutsatser. Dessa är givetvis i allmänhet inte direkt relevanta för våra överväganden om ekonomiska planer m.m. Vårt uppdrag handlar ju om att minska risken för konkurser och inte om effekterna av konkurser. Det är ändå av intresse att som en mer allmän bakgrund säga något om Boendesociala beredningens slutsatser i delbetänkandet.

Beredningen bedömde vilka möjligheter de boende hade att bo kvar vid en konkurs eller rekonstruktion. Beredningen skilde därvid mellan vad man benämnde formella kvarboendemöjlighter och reella sådana.

Beträffande de formella kvarboendemöjligheterna konstaterade Boen- desociala beredningen att den boendes möjlighet att bo kvar efter bo- stadsrättsföreningens konkurs styrs av hyresrättsliga besittningsregler, i

SOU 2000:2

2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD 71

de fall bostadsrätten omvandlas till en hyresrätt. Besittningsskyddet är därvid starkare om det är ett flerfamiljshus än om det rör sig om små- hus. Beträffande småhus torde enligt beredningen det vanliga vara att den tidigare bostadsrättshavaren friköper fastigheten för att bo kvar med äganderätt.

De reella kvarboendemöjligheterna undersökte beredningen med hjälp av en enkät till ett urval av hushåll som bodde i bostadsrättsför- eningar vilka gick i konkurs eller rekonstruerades under åren 1994 till 1996. Genom enkätsvaren framkom enligt beredningen följande. Av hushållen hade 60 procent flyttat före eller i samband med konkur-

sen/rekonstruktionen. De återstående bodde kvar. Av de KXVKnOO VRP IO\WWDW uppgav 41 procent att den viktigaste orsaken till flyttningen var

föreningens ekonomi. De övriga, 59 procent, flyttade av andra skäl. Det innebär att endast 25 procent av hushållen uppgav att de hade flyttat av ekonomiska skäl. Boendekostnaden sjönk för många hushåll efter kon- kursen eller rekonstruktionen. Det gällde både de hushåll som stannade kvar och de som flyttade. Många hushåll förlorade pengar och har kvarstående skulder.

4.3Överväganden

9nU EHG|PQLQJ Svagheter i regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt har inte varit en avgörande orsak till det stora antal konkurser i bostadsrättsföreningar som har inträffat under 1990- talet. Våra undersökningar har dock visat på vissa svagheter i regel- verket. I dessa avseenden bör förbättringar övervägas. Däremot sak- nas skäl att välja ett helt annat skyddssystem.

4.3.1Orsaker till konkurserna

Våra övergripande uppgifter när det gäller regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt är att undersöka hur de nuvarande reglerna om ekonomiska planer har fungerat i praktiken och att förutsättningslöst ta ställning till om några ändringar i systemet är påkallade. Bakgrunden till uppdraget är 1990-talets konkurser bland bostadsrättsföreningar. Beträffande dessa konkurser bör följande nämnas. Enligt statistiken som vi använde för genomgången av förvaltarberättelser, se avsnitt 3.1.1, var antalet konkurser exakt 500. Den statistiken sträckte sig fram

72 2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD

SOU 2000:2

till den 28 oktober 1998. Enligt senare framtagen statistik uppgick för år 1998 det totala antalet konkurser till 129 (fram t.o.m. den 28 oktober var antalet 107). Vad gäller år 1999 uppgick antalet konkurser den 17 september till 64 stycken.

Eftersom bakgrunden till vårt uppdrag är dessa konkurser är det en- ligt vår uppfattning nödvändigt att bedöma vilken betydelse regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt har haft för konkurserna. Det innebär i sin tur att en bedömning av orsakerna till konkurserna under 1990-talet är nödvändig. Och det är alltså ett av skälen till att vi har undersökt orsakerna till föreningarnas konkurser, se kapitel 3.

För vår del handlar det inte om att exakt kunna slå fast olika fakto- rers betydelse. Som utredning har vi inga vetenskapliga ambitioner. Och det kan säkert tyckas att ännu bredare undersökningar kunde ha gjorts. Vi anser dock att vår genomgång av förvaltarberättelserna avse- ende en tiondel av de föreningar som har gått i konkurs med hänsyn till utfallet utgör en förhållandevis bra grund för vår bedömning. I nästan alla fall har konkursförvaltaren gjort en, som vi bedömer det, seriös prövning av frågan om orsakerna till föreningens obestånd. De olika förvaltarna får anses som fristående från varandra. Bilden får betecknas som rätt enhetlig. Enligt vår uppfattning har den också stöd i de syn- punkter som lämnats vid våra sammanträffanden med företrädare för kreditgivare anslutna till Svenska Bankföreningen, företrädare för Ve- nantius AB, Statens Bostadskreditnämnd (BKN) och AB Bostadsga- ranti samt intygsgivare. Bilden bekräftas av de representanter för aktö- rer på bostadsrättsmarknaden som medverkat i utredningen. Inte heller står utfallet i någon motsatsställning till iakttagelser som andra – t.ex. Bostadspolitiska utredningen (se avsnitt 4.1) – har redovisat.

Bland de undersökta förvaltarberättelserna finns exempel på kon- kurser som har sin grund i mer exceptionella omständigheter, t.ex. det fallet där en yrkesverksam förvaltare tillskansade sig stora medel från föreningen. Men om man ser till det stora flertalet konkurser är bilden rätt enhetlig. Det rör sig om föreningar som hade bildats under åren 1986 - 1991. En klar majoritet av föreningarna var inte den för bostads- rättsföreningar kanske mer traditionella typen med flerbostadshus. Byggnadsbeståndet utgjordes i stället av småhus, parhus eller ra dhus. Föreningarna var dessutom relativt små. Drygt 70 procent bestod av 20 eller färre lägenheter. Räknar man sedan med även föreningar som inte innehöll fler än 30 lägenheter så utgjorde dessa sammantaget 84 pro- cent av konkurserna.

När det gäller orsakerna till konkurserna har den ökade avtrapp- ningen av räntebidrag ofta – t.ex. i förvaltarberättelserna – direkt angetts som en orsak. Ventanius bedömde i stället den låga inflationen som det största problemet. Enligt vår bedömning är den sakliga skillna-

SOU 2000:2

2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD 73

den mellan dessa förklaringsmodeller inte stor. Det är ett faktum att en ökad avtrappning av räntebidragen har förekommit. Detta har konkurs- förvaltarna ofta ansett väsentligt. I Venantius förklaringsmodell ligger att detta inte hade varit ett problem om inflationen hade varit tillräck- ligt hög. Bidragssystemet byggde på en högre inflation än vad den rent faktiskt har varit under senare år. Vi kan inte se annat än att Venantius förklaring och de beräkningar man redovisade är riktiga. De harmonie- rar vidare med Bostadspolitiska utredningens beräkningar och de syn- punkter som intygsgivare har framfört. Därmed är det i viss mån en smaksak om man vill framhålla avtrappningen eller inflationen. Möjli- gen är Venantius förklaring mer fullständig på det sättet att inflationen har betydelse på sikt även i andra avseenden. Exempelvis innebär in- flation att betydelsen efterhand minskar av en hög anskaffningskostnad, både när det gäller räntekostnader och andrahandsvärdet. Men konkurs- förvaltarnas förklaringar är rimliga ur det perspektiv de hade, nämligen den enskilda föreningens. Och givetvis har avtrappningen av ränte- bidragen alltid sin betydelse vid en given inflationsnivå.

Det förändrade läget för och ändringarna i subventionssystemet måste också sättas in i sitt sammanhang. Den bild som framträder är i huvudsak följande. Produktionskostnaderna var under den aktuella ti- den höga. Bl.a. detta har medfört att föreningarna var ekonomiskt känsliga. Deras fortbestånd har ofta varit mer eller mindre beroende av att de flesta ekonomiska antagandena slog in. Det rådande subventions- systemet byggde på en inflation i paritet med vad den hade varit under åren dessförinnan. Men inflationen sjönk. Trots det fattades beslut om ytterligare avtrappningar av räntebidragen. Fastighetspriserna sjönk och det blev lågkonjunktur. Ändringarna beträffande inflationen och räntebidragen gjorde att de reala kostnaderna för de boende ökade dra- matiskt. I många fall hade dessutom föreningarna på grund av det geo- grafiska läget ett andrahandsvärde i form av vad folk var beredda att betala i insats och årsavgift som inte alls svarade mot den kostnad som föreningen behövde debitera respektive lägenhet för att uppnå ett till- fredsställande ekonomiskt resultat.

Räntebidragen eller den lägre inflationen har alltså ofta varit den faktor som direkt medförde att föreningen kom på obestånd. Men detta måste som sagts ses i sitt sammanhang. T.ex. har anskaffningskostna- den betydelse för hur känslig föreningen blir för förändringar beträf- fande de ekonomiska förutsättningarna.

Detta är den samlade bild som våra undersökningar har gett. I min- net måste hållas att systemet med ekonomiska planer m.m. har funnits ända sedan 1930 års BRL. Visserligen har regelverket genom årens lopp ändrats. Det är dock svårt att se att t.ex. 1991 års reform innebar några dramatiska förändringar i sammanhanget. Låg inflation och ökad

74 2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD

SOU 2000:2

avtrappning av räntebidragen framstår enligt vår uppfattning som vä- sentliga orsaker. När projekten startades förutsåg man inte detta. Höga anskaffningskostnader och ökade årsavgifter ansågs inte som ett pro- blem. Åren dessförinnan hade nämligen den dåvarande inflationen och en het fastighetsmarknad kompenserat höga anskaffningskostnader och en beräknad avtrappning av räntebidragen m.m. Vår bedömning är där- för att den uppfattning som flera aktörer redovisat – att svagheter i re- gelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt inte kan anses ha varit avgörande – är riktig.

Samtidigt har våra undersökningar visat på en del svagheter i det nuvarande systemet. Dessa diskuterar vi i nästa avsnitt.

4.3.2Svagheter i det nuvarande systemet

+|JD DQVNDIIQLQJVNRVWQDGHU

Höga anskaffningskostnader angavs i ett antal förvaltarberättelser som en bidragande orsak till obestånd. Även vissa aktörer har tagit upp det- ta. Vad är då förklaringen till att b yggnation till för höga kostnader kunde accepteras? Samtliga aktörer har pekat på att det bidragssystem som gällde före år 1993 medförde att en seriös kreditprövning från kre- ditgivarnas sida inte var nödvändig.

Förklaringen till detta är att kreditgivarna bidrog med bottenlånet. Staten stod för lånet med sämre förmånsläge. En seriös prövning av kreditgivaren kan bidra till att skydda bostadsrättshavarna. Kvaliteten på kreditgivarnas prövning hänger emellertid samman med sådant som hur statens bidragssystem är utformat och är ingen uppgift för oss. I sammanhanget bör detta dock nämnas eftersom andra skyddsmekanis- mer blir ännu viktigare i den mån man inte kan utgå från att kreditin- stituten bidrar till att rensa bort ekonomiskt ohållbara projekt. Det bör också framhållas att det nuvarande subventionssystemet är utformat på ett annat sätt och inte i samma utsträckning avhåller kreditgivare från en ordentlig kreditprövning.

Vad som här är av intresse är att det skydd som återstod för bostads- rättshavarna var intygsgivarna. Det kan därvid konstateras att den prövningen i flera fall inte har varit tillfredsställande. Exempelvis har redogjorts för fall med omotiverat höga anskaffningskostnader för bo- stadsrättsföreningen.

SOU 2000:2

2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD 75

'HQ HQVNLOGH VSHNXODQWHQV EHG|PQLQJDU

En annan intressant aspekt är synpunkten från Venantius att en speku- lant inte kan se den totala kostnaden för sin lägenhet. Regelverket är i dag inte uppbyggt med tanke på att den enskilde spekulanten skall kun- na göra några sådana bedömningar.

$OOWI|U NRUWVLNWLJD EHG|PQLQJDU

Det framstår som rätt uppenbart att kostnadsökningen har kommit som en överraskning för många bostadsrättshavare. Givetvis har den låga inflationen och ökad avtrappning av räntebidrag, som tidigare konstate- rats, spelat en avgörande roll. De ekonomiska förutsättningarna ändra- des radikalt. I viss mån kan man tala om en extrem situation. Men den bild vi har är att allas bedömningar har varit fokuserade på det första året.

Det finns all anledning att räkna med även för framtiden att, även om läget inte blir lika extremt, olika faktorer kan komma att variera sett på några års sikt. Exempelvis kan sådant som fastighetsskatt, inflation och räntesatser ändras. Vissa faktorer kommer att vara förutsägbara medan andra inte kommer att vara det. Från olika håll har efterlysts ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser. Vi har fått sådana syn- punkter. Och Riksdagens revisorer tog upp frågan i sin rapport (Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar, Rapport 1996/97:7). De konstaterade bl.a. att Boverkets råd om ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser inte har fått genomslag.

(IWHUIUnJDQ RFK EHWDOQLQJVIUHNYHQV

Byggandet av småhus och liknande på geografiska lägen som från ef- terfrågesynpunkt får betraktas som tveksamma framgår rätt tydligt. Det har också förekommit fall där kostnadskalkylen eller den ekonomiska planen utgått från i princip inget bortfall vad gäller influtna årsavgifter. Det framstår som en svaghet med systemet att intygsgivare har lämnat klartecken för sådana projekt. Visserligen kan i gynnsamma fall alla årsavgifter flyta in. Men i de flesta fall finns skäl att räkna med bort- fall. Detta kan ju uppstå antingen därför att en lägenhet står tom eller därför att lägenheten innehas av en bostadsrättshavare eller hyresgäst som inte betalar.

76 2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD

SOU 2000:2

,QLWLDWLYHW WLOO SURMHNWHW

I minnet bör hållas att det både då förekom och nu förekommer projekt där t.ex. en byggfirma in itierar hela projektet, utgör styrelse i förening- en och kanske också färdigställer projektet med egen finansiering. När allt är klart sker ett ”avlämnande” till de boende. Det bör framhållas att detta inte är något nytt. Fenomenet diskuterades t.ex. i 1971 års lag- stiftningsärende. När man skärskådar skyddsreglerna i BRL är dock denna aspekt viktig. Det naturliga motsatsförhållandet mellan byggaren och föreningen, t.ex. när det gäller att pressa kostnader, finns inte i des- sa fall.

,QW\JVJLYDUQDV REHURHQGH

Vi har slutligen noterat en viss skepsis bland aktörer vad gäller intygs- givarnas oberoende. Vi har fått klart för oss att det inte är ovanligt dels att samma två intygsgivare arbetar ihop, dels att möjligheten enligt BRL för en av intygsgivarna att vara anställd hos en organisation som deltagit i bildandet av föreningen utnyttjas. Det är för sådana fall som det har sagts att man inte kan förvänta sig opartiska prövningar. Enligt Riksdagens revisorers rapport har även intygsgivare själva vid intervju- er varit tveksamma till den nuvarande ordningen. I rapporten anges (Rapport 1996/97:7 s. 24):

Det har i intervjuerna framkommit att det är vanligt att samma intygsgivare arbetar tillsammans i flera olika projekt. Dessa intygsgivare har framfört att fördelarna framför allt är att man känner varandra och att man kompletterar varandra i kompetens. Några intygsgivare har menat att risken för intresse- konflikter därmed ökar. Av de tillfrågade intervjugivarna uppgav hälften att det fanns risk för jävssituationer med nuvarande regler. Några framhöll dock att fördelarna med systemet uppvägde riskerna.

Synpunkter har slutligen framförts från olika aktörer, inte minst intygs- givarna, vad gäller intygsgivares kompetens, uppgifter och skade- ståndsansvar.

SOU 2000:2

2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD 77

4.3.3Övergripande synpunkter beträffande ändringsbehovet

6DPPDQIDWWQLQJ DY VYDJKHWHUQD

Den i de föregående två avsnitten tecknade bakgrunden kan samman- fattas på följande sätt. Den avgörande faktorn för konkurserna under 1990-talet har inte varit regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostads- projekt. Vår undersökning har dock visat på vissa förhållanden som är sådana att det bör diskuteras om ändringar bör göras.

Projekt har genomförts trots förhållandevis höga anskaffnings- kostnader för föreningen.

Skäl finns att tro att blivande bostadsrättshavare inte har kunnat genomskåda vilka kostnader den egna lägenheten skall bära.

Bedömningen av kostnaderna har ofta varit inriktad endast på det första året, trots att ökningar har kunnat förutses.

Framför allt småhus o.d. har b yggts på platser där egnahem inte skulle ha kunnat säljas.

Vissa kalkyler har utgått från i princip full betalning av årsav- gifter.

Intygsgivarnas kompetens och möjligheter att göra en opartisk prövning är ifrågasatt. Oklarheter anses föreligga vad gäller in- tygsgivarnas uppgifter och skadeståndsansvar.

2P lJDUOlJHQKHWHU

Mot bakgrund av vissa synpunkter som framförts vid våra sammanträf- fanden med olika aktörer förtjänar att påpekas att vi över huvud taget inte har uppdrag att överväga mer ingående ändringar av själva upplå- telseformen. Alternativ som ägarlägenheter o.d. uppehåller vi oss alltså inte vid.

6\VWHPHW L VWRUW E|U ILQQDV NYDU

Ramarna för vårt uppdrag är – särskilt mot bakgrund av regeringens

beslut den 14 maj 1998 i anledning av Riksdagens revisorers skrivelse, se ELODJD – inte heller så vida att vi har mandat att helt ta bort det of-

fentliga skyddssystemet och ersätta detta med något i grunden helt an- nat. Vi vill dock, mot bakgrund av vissa synpunkter som framförts, framhålla att det som inträffat inte utgör skäl för något sådant. Den

78 2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD

SOU 2000:2

kraftiga ökningen av konkurser är inte primärt hänförlig till brister i det befintliga regelverket till skydd mot ekonomiskt ohållbara bostadspro- jekt.

Man kan för övrigt fråga sig vad man skulle ersätta systemet med. I stort innebär regelverket att underlag upprättas för en bedömning av projektets hållbarhet. Underlaget kontrolleras därefter av en, i vart fall som det är tänkt, opartisk instans. Denna har möjlighet att stoppa pro- jektet genom att inte godkänna det. Om man tog bort systemet, skulle skyddet bygga helt på bedömningar av spekulanter och, när förhållan- dena inte är som t.ex. under 1980-talet, kreditinstituten. Dessa två grupper har emellertid skäl att göra sådana bedömningar även om re- gelverket finns kvar. Det faktum att kreditinstitutens prövningar brast tidigare hade inte med det aktuella regelverket att göra, utan hängde samman med att finansieringssystemet var sådant att institutens risk var minimal, eftersom staten trädde in och tog lån med sämre rätt. Regel- verket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt konkurrerar alltså inte med spekulanternas eller kreditgivarnas bedömningar utan bör i sam- manhanget mer ses som ett komplement.

Något realistiskt alternativ till en prövning av en opartisk instans är svårt att se. Vid småhustillverkning finns s.k. småhusgaranti. Den inne- bär dels en garanti för att huset färdigställs om entreprenören går i konkurs, dels en tioårig garanti mot vissa fysiska fel. Men den har inget att göra med den ekonomiska hållbarheten i b yggföretaget. Både pro- duktionsgarantier och tioåriga garantier finns för övrigt beträffande bostadsrätter, se avsnitt 3.3. Det rör sig inte om något skydd som kan ersätta vad vi här talar om. Att man skulle kunna b ygga ut andra försäk- ringslösningar för att ge ett motsvarande skydd har vi svårt att se.

Ett annat alternativ som har nämnts är att öka möjligheterna till frånträde vid höjning av årsavgifterna. Enligt gällande rätt kan avgifts- höjningar ge rätt till frånträde när förhandsavtal har träffats, 4 kap. 8 § BRL. Förutsättningarna är därvid att de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och att förhandstecknaren säger upp avtalet inom viss tid från det att han fick veta detta. Vid sådant frånträde har förhandstecknaren rätt till bl.a. skadestånd, 4 kap. 9 §. Efter upplåtelse av bostadsrätt kan en rätt till frånträde i anledning av avgiftshöjning också inträda, 7 kap. 17 § BRL. Förutsättningarna är att höjningen är väsentlig och att ett frånträde inte

är oskäligt mot föreningen och dess medlemmar. I denna situation fö- religger inte rätt till skadestånd.

Om man tänker sig att frånträde skulle ersätta det nuvarande regel- verket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt kunde naturligtvis ställas upp både mer generösa kriterier gentemot bostadsrättshavarna beträffande förutsättningarna för när frånträde skall få ske och frikosti-

SOU 2000:2

2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD 79

gare regler avseende skadestånd o.d. Men trots detta är frånträde inte ett gångbart alternativ. Den mest avgörande nackdelen är att rätten till frånträde i de fall projektet visade sig ekonomiskt ohållbart skulle vara intressant endast på ett teoretiskt plan. I de fallen är ju föreningen kon- kursmässig, varför medel att betala ut till drabbade bostadsrättshavare skulle saknas. Därmed skulle systemet inte heller innebära något reellt skydd. Till detta kommer att ett system med frånträde får sin betydelse på ett betydligt senare stadium än det nuvarande systemet. Det sist- nämnda förhindrar ju upplåtelse av bostadsrätt, om projektet bedöms vara ohållbart. Ett system med frånträde innebär att upplåtelserna sker och att man i efterhand försöker gottgöra bostadsrättshavarna.

I övrigt kan vi inte alls se några alternativ till det nuvarande syste- mets huvuddrag.

En invändning mot det nuvarande systemet som har rests är att det inte är rimligt att ha ett så omfattande skydd vid just upplåtelse av bo- stadsrätt, när en motsvarighet saknas för senare övergångar av bostads- rätter. Enligt vår uppfattning finns det goda skäl för att göra skillnad mellan dessa situationer. Regelverket mot ekonomiskt ohållbara bo- stadsprojekt i dess helhet gäller framför allt i situationen att en ny före- ning bildas, t.ex. genom nyproduktion eller ombildning. Avsikten är i typfallet att i princip alla lägenheter i föreningens hus skall upplåtas med bostadsrätt. Tanken är då att man inför detta skall göra en bedöm- ning av om projektet i dess helhet är hållbart. Om projektet inte är eko- nomiskt hållbart, är risken överhängande att hela föreningen går i kon- kurs. Denna situation är inte jämförbar med situationen att en köpare betalar ett överpris vid en senare övergång av en bostadsrätt.

'H IUnJHVWlOOQLQJDU YL WDU XSS

Det har hävdats att blivande bostadsrättshavare har haft svårt att ge- nomskåda kostnaderna för den egna lägenheten. Detta har samband med de i direktiven aktualiserade frågorna om vilka syften den ekono- miska planen skall tillgodose och om lekmannen bör tillställas annan information vid sidan av planen. Vi behandlar dessa frågor närmast, nämligen i kapitel 5.

Enligt direktiven skall vi överväga om den prövning som sker ge- nom den ekonomiska planen bör förskjutas till en tidigare tidpunkt. Detta är kopplat till frågan om förhandsavtalen. Dessa frågor tar vi upp i kapitel 6.

Ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser hör samman med innehållet i ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Vi skall pröva om

80 2UVDNHUQD WLOO NRQNXUVHUQD

SOU 2000:2

reglerna om innehållet är ändamålsenligt utformade. Det gör vi i kapitel 7.

De övriga svagheter vi redovisade i det föregående avsnittet hänger samman med intygsgivarna som vi uppmärksammar i kapitel 8.

Slutligen tas ny ekonomisk plan upp i kapitel 9.

%LOGDQGHW DY HQ ERVWDGVUlWWVI|UHQLQJ

Inför fortsättningen bör beskrivas hur bildandet av en bostadsrättsför- eningen går till. Det kan naturligtvis ske på många sätt. Vad vi här be- skriver är vad vi uppfattat som vanliga handlingssätt eller alternativ.

Det är i dag vanligt att entreprenadföretag initierar hela projektet genom att först skaffa mark. Samtal inleds med kommunen och man bestämmer den ungefärliga storleken på projektet. En bostadsrättsför- ening bildas. I denna är ofta representanter för den som har initierat projektet styrelseledamöter. Ett entrepenadavtal skrivs mellan före- ningen och entreprenören.

Regelmässigt undersöks sedan efterfrågan på bostadsmarknaden in- nan ytterligare åtgärder vidtas. Det förekommer därvid att förhandsav- tal används. Förhandsavtalen är regelmässigt villkorade av att tillräck- ligt många tecknar förhandsavtal. Det brukar krävas en beläggning på i vart fall 75 procent. Minst lika vanligt är emellertid att systemet med förhandsavtal inte tillämpas. Då använder man sig av system med olika former av bokning eller intresseanmälan i stället. Det är inte ovanligt att det är entreprenören som tar emot anmälningarna. Om förhandsavtal används tas i allmänhet förskott in.

När tillräckligt många intresserade finns vidtar b yggandet. Tillval brukar göras på ett tidigt stadium. Det är inte ovanligt att dessa beställs direkt av entreprenören.

När byggandet närmar sig slutskedet upplåts bostadsrätterna. Detta brukar ske ett par månader före tillträdet, även om full betalning er- läggs något senare. Utbytet av styrelseledamöter så att styrelsen består av boende sker oftast inte förrän alla lån är placerade, vilket brukar ta några år. Inte sällan finns representanter från intiativtagaren kvar i sty- relsen även efter detta. Det förekommer också att exploatören får alla lägenheter eller vissa av dem upplåtna på sig själv. Sedan säljer denne lägenheterna.

SOU 2000:2

6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ 81

5 Syften med den ekonomiska planen

5.1Gällande rätt

En ekonomisk plan skall bl.a. granskas av två intygsgivare. Den eko- nomiska planen utgör numera huvudsakligen ett underlag för intygsgi- varnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet (prop. 1971:12 s. 78, jfr prop. 1990/91:92 s. 78).

5.2Frågans tidigare behandling

5.2.11930 års BRL

Systemet med ekonomisk plan m.m. infördes genom 1930 års BRL. När det gäller syftet med ekonomisk plan angavs i förarbetena (prop. 1930:65 s. 41) att detta enligt de sakkunniga var att förhindra upp- komsten av sådana bostadsföreningar som inte vilar på sunda och be- tryggande ekonomiska grunder. Planens betydelse var, som det ut- trycktes, huvudsakligen av prohibitiv natur. Vidare hade de sakkunniga menat att tvånget för föreningens initiativtagare att framlägga detalje- rade upplysningar angående företagets ekonomiska förhållanden var ägnat att "förebygga allmänhetens inledande i företag av svindelkarak- tär eller eljest tvivelaktig soliditet”.

För detta syfte ansåg departementschefen det nödvändigt att knyta vissa rättsverkningar vid planens upprättande. Detta gjordes genom bestämmelser om att endast i planen upptagen lägenhet fick utbjudas med bostadsrätt, att de i planen angivna värdena skulle vara normeran- de för de värden som skulle föras in i lägenhetsförteckningen samt att i visst fall de tillträdesbelopp, som upptagits i planen, inte fick överskri- das. Planen skulle slutligen ge de bostadssökande erforderliga upplys- ningar om vilka förpliktelser de ådrog sig som bostadsrättshavare.

5.2.21971 års BRL

Frågan om syftena med den ekonomiska planen togs upp i 1971 års lagstiftningsärende. Som allmän kritik hade angetts att de ekonomiska

82 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ

SOU 2000:2

planer som upprättades inte tjänade det syfte som planerna enligt den dåvarande bostadsrättslagen var avsedda att göra.

I propositionen konstaterade departementschefen att utvecklingen hade inneburit att föreningarna ofta svarade för uppförandet av husen i stället för att förvärva färdiga hus. Han angav vidare att bostads- rättsprojekten blev allt större med inflyttning successivt (prop. 1971:12 s. 77). En enskild sökande ansågs därför inte längre ha möjlighet att själv göra en ekonomisk bedömning av företagets soliditet med hjälp av den ekonomiska planen.

Han pekade på att den ekonomiska planen enligt 1930 års BRL låg till grund för fastställandet av de enskilda bostadsrättshavarnas rättig- heter och skyldigheter. Det var därför, enligt departementschefen, nöd- vändigt att planen för varje lägenhet måste innehålla specificerade uppgifter om yta, utrustning, avgifter, andelsvärde m.m. Detta ansåg han emellertid vara mindre ändamålsenligt med hänsyn till utveckling- en mot allt större företag. Departementschefen ansåg att det inte var nödvändigt att kräva att bostadsrättsföreningen skall precisera samtliga bostadsrättshavares rättigheter och skyldigheter i den ekonomiska pla- nen innan någon bostadssökande får knytas till föreningen.

Mot bakgrund av det sagda menade departementeschefen att den ekonomiska planen i fortsättningen huvudsakligen borde utgöra ett un- derlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabi- litet.

5.2.3Särskilt om ombildning

År 1982 gjordes en del ändringar i 1971 års BRL bl.a. för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt. I förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 34 f.) till ändringarna uttalade departementschefen att vid nyproduktion spelade den ekonomiska planen knappast någon roll som informationsinstrument för den enskilde. Men situationen ansågs annorlunda vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Enligt depar- tementschefen borde den ekonomiska planen utgöra det viktigaste be- slutsunderlaget för hyresgästerna. Hon tillade att det inte var tillräckligt med någon form av preliminär plan utan att en slutlig kalkyl i form av en ekonomisk plan borde föreligga.

Mot bakgrund av det sagda infördes en bestämmelse om att en eko- nomisk plan skulle föreligga när hyresgästerna skulle fatta beslut om fastighetsförvärvet. Intyg skulle finnas med planen, men behövde inte ha getts in till länsstyrelsen. Vidare infördes en bestämmelse om att ett besiktningsprotokoll om fastighetens skick skulle fogas till den ekono- miska planen vid ombildning. Tanken med detta var att det var viktigt

SOU 2000:2

6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ 83

att hyresgästerna fick kännedom om sådana kostnadsökningar som kunde förutses (prop. s. 35).

5.2.41991 års BRL

I förarbetena till BRL gjordes inte så klara uttalanden som tidigare be- träffande syftet. Inledningsvis redogjordes för de då gällande bestäm- melserna om ekonomisk plan m.m. Vidare angavs att skälet till de be- stämmelserna var främst att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osun- da bostadsföretag. Departementschefen uttalade sedan (prop. 1990/91: 92 s. 78).

Innan jag närmare går in på utredningens förslag vill jag redan här uttala att jag anser det angeläget att slå vakt om de ekonomiska planernas kvalitet. Med tillförlitliga planer skapas förutsättningar för att föreningarnas verk- samhet vilar på en betryggande ekonomisk grund.

5.3Överväganden

9nU EHG|PQLQJ Även i fortsättningen bör den ekonomiska planen och kostnadskalkylen utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedöm- ning av om projektet är hållbart. Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt bör planen, liksom i dag, också utgöra ett beslutsunder- lag för hyresgästerna.

5.3.1Syften med hela regelverket

Som angavs i det föregående avsnittet anser vi att systemet i stort med ekonomiska planer m.m. bör finnas kvar, medan ändringar bör övervä- gas beträffande olika delar i det. En uppgift enligt direktiven är att överväga vilka syften som den ekonomiska planen skall tillgodose. Vi kommer snart till det. Först bör dock något sägas om syftet med hela regelverket. Det brukar sägas att detta är till för att hindra ekonomiskt osunda bostadsföretag eller, som vi har valt att uttrycka det, ekono- miskt ohållbara bostadsprojekt. Skäl finns att kommentera detta något.

När man bygger ett flerbostadshus finns i princip två alternativ. Man kan bygga ett hyreshus eller ett hus för bostadsrätter. Uppförandet

84 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ

SOU 2000:2

av ett hyreshus kringgärdas inte av något motsvarande regelsystem. Det som i ekonomiskt hänseende främst skiljer en bostadsrättshavare från en hyresgäst är att bostadsrättshavaren investerar ett visst belopp i form av insats och eventuell upplåtelseavgift. Vad regelverket, så som det alltid har varit uppbyggt, kan förhindra är att föreningen får möjlighet att upplåta bostadsrätter. Därmed förhindrar man att bostadssökande investerar pengar i ett ohållbart projekt. De man skyddar med regelver- ket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt är således ytterst speku- lanter på bostadsrätter. Naturligtvis är det samhällsekonomiskt olyck- ligt om olönsamma bostadsprojekt startas. Så länge de som initierar dessa projekt handlar någorlunda rationellt innebär skyddet för speku- lanter givetvis i sin förlängning även ett skydd mot negativa effekter för samhället i övrigt. Längre än så kan man som vi ser det inte heller nå, eftersom regelverket i BRL endast kan förhindra upplåtelser av bo- stadsrätter.

Detta om syftet med hela det aktuella regelverket. Vi går nu över till att diskutera syftet med ekonomiska planer och – i den mån systemet med förhandsavtal skall behållas – kostnadskalkyler.

5.3.2Syften med ekonomiska planer och kostnads- kalkyler

Syftet med den ekonomiska planen är enligt gällande rätt huvudsakli- gen att den skall utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet. Som nämndes i det föregående av- snittet ser vi inget skäl för att ändra systemet i stort. Vi ser det som en fördel med ett system som innebär att en opartisk instans prövar bygg-

projektets ekonomiska förutsättningar. Vi anser därför att den HNRQR PLVND SODQHQ även i fortsättningen bör utgöra ett underlag för bedöm-

ningen av projektets ekonomiska hållbarhet. Samma syfte bör gälla beträffande NRVWQDGVNDON\OHU. I sammanhanget bör nämnas att ett sär-

skilt syfte med ekonomiska planer finns vid ombildning. Då skall pla- nen dessutom utgöra ett beslutsunderlag för hyresgästerna, se avsnitt 5.2.3. Så bör det vara också i fortsättningen.

Det sagda utesluter inte att den ekonomiska planen och kost- nadskalkylerna kan tjäna även andra syften. Det är närmast två andra grupper som man över huvud taget kan tänka sig gör prövningar beträf- fande de ekonomiska förutsättningarna. De som avses är alltså kredit- givare och blivande bostadsrättshavare.

Kreditgivare använder den ekonomiska planen för att jämföra denna med kalkyler som man själv har upprättat. Kreditgivarens prövningar har givetvis till syfte att bedöma om projektet innebär en för denne ac-

SOU 2000:2

6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ 85

ceptabel risk. Frågan är därför närmast om den ekonomiska planen och kostnadskalkylerna eller regelverket i övrigt bör utgöra ett underlag för den blivande bostadsrättshavarens bedömningar. Utformningen kan i så fall vara på olika sätt. Ett alternativ är att planernas och kalkylernas innehåll kompletteras. En annan möjlighet är att den blivande bostads- rättshavaren tillhandahålls någon form av särskilt dokument i stället för att få hela planen eller kalkylen.

Regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt saknar i dag helt inslag vilka har som huvudsyfte att bidra till att den enskilde kan göra en bedömning. Så har det varit sedan 1971 års BRL. Enligt 1930 års BRL var ett av syftena med den ekonomiska planen att den skulle ge de bostadssökande erforderliga upplysningar om vilka förpliktelser de ådrog sig som bostadsrättshavare, se avsnitt 5.2.1. I 1971 års lag- stiftningsärende ansågs en enskild sökande inte längre ha möjlighet att själv göra en ekonomisk bedömning av företagets soliditet med hjälp av den ekonomiska planen.

Det är säkert riktigt att den genomsnittlige spekulanten i stort sett saknar förutsättningar att bedöma företaget VRP KHOKHW. Däremot bör denne ha förutsättningar att göra en bedömning av kostnaderna för den bostadsrätt som denne är intresserad av.

5.3.3Information till den enskilde

Vad är det då för information spekulanten är betjänt av? Det som när- mast är aktuellt är av rätt självklara skäl uppgifter om kostnaderna för boendet. En möjlighet för spekulanten är givetvis att ta del av kost- nadskalkylen i de fall förhandsavtal är aktuellt och annars den ekono- miska planen. Som redan sagts är problemet att dessa dokument för många kan vara svårgenomträngliga.

De uppgifter som är viktigast för den enskilde inför upplåtelsen är kostnaden för den aktuella bostadsrätten. Grundläggande uppgifter är därvid insatsen, eventuell upplåtelseavgift och årsavgiften. Dessa upp- gifter skall emellertid anges både i upplåtelseavtal och förhandsavtal, 4 kap. 5 § andra stycket och 5 kap. 3 § första stycket BRL. Att lämna samma uppgifter i den ekonomiska planen, kostnadskalkylen eller en separat handling innebär inte någon förbättring.

En tänkbar möjlighet är att ställa krav på en för den enskilde mer individuellt anpassad information. Närmast till hands ligger då någon form av beräkning av boendekostnaden. Det blir alltså något liknande de beräkningar fastighetsmäklare är skyldiga att upprätta i konsument- förhållanden. Vi anser emellertid att det inte är rimligt att ställa detta krav på spekulantens motpart, dvs. bostadsrättsföreningen.

86 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ

SOU 2000:2

En fastighetsmäklare har i egenskap av förmedlare en helt annan ställning än bostadsrättsföreningen. I förarbetena till den aktuella be- stämmelsen för fastighetsmäklare anges att kalkylen främst är avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om denne kan kla- ra av de ekonomiska åtagandena samt att det därför är viktigt att mäkla- ren gör kalkylen med goda säkerhetsmarginaler och förser den med vederbörliga reservationer (prop. 1983/84:16 s. 41). Och mäklaren skall agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed m.m. Det är inte rimligt att ha samma förväntningar på en motpart. Därmed kan man inte heller förvänta sig att en motsvarande ordning skulle vara lika me- ningsfull. Det finns vidare grundläggande kompetenskrav på mäklare. Man kan inte räkna med att det i alla bostadsrättsföreningar finns mot- svarande kunskaper. Därmed föreligger en risk för brister och fel om föreningarna skall upprätta t.ex. kalkyler.

I minnet måste vidare hållas att upplåtelser av bostadsrätter kan falla under fastighetsmäklarlagen (1995:400). Givetvis är så fallet om en mäklare förmedlar upplåtelsen. Sedan år 1995 gäller dessutom föl- jande (prop. 1994/95:14 s. 59). Den som är anställd i en organisation

för bostadsrättsföreningar och som tar plats i föreningens styrelse och därefter i egenskap av ILUPDWHFNQDUH för föreningen upplåter bostads-

rätter anses inte I|UPHGOD bostadsrätter i fastighetsmäklarlagens me- ning. För en sådan upplåtelse är alltså lagens bestämmelser inte till- lämpliga. Men för en person som yrkesmässigt förmedlar upplåtelser på uppdrag av olika bostadsrättsföreningar gäller lagens bestämmelser, t.ex. kravet på boendekostnadskalkyl. Detsamma gäller om personen både ägnar sig åt förmedling i fastighetsmäklarlagens mening och med- verkar till upplåtelser i egenskap av firmatecknare.

En konsument som finansierar sitt förvärv av en bostadsrätt genom lån hos ett kreditinstitut får vidare regelmässigt en boendekostnadskal- kyl. En sådan skall nämligen lämnas till konsumenten enligt Finansin- spektionens riktlinjer (Allmänna råd om krediter i konsumentförhållan- den [FFFS 1997:33]).

Det är uppenbart att alla konsumenter inte har haft riktigt klart för sig vad deras åtaganden inneburit när de förvärvat en bostadsrätt ge- nom en upplåtelse av bostadsrätt. Mot bakgrund av det sagda kan vi emellertid inte se att man kan åstadkomma någon reell förbättring ge- nom nya krav på den som upplåter, dvs. bostadsrättsföreningen, beträf- fande information. Vi ser en uppenbar risk för att en reglering av det slag vi har skisserat antingen endast skulle invagga i en falsk säkerhet eller, när det gäller mer omfattande krav på information, vara svår för föreningarna att leva upp till.

Risken för att skyddet skulle kunna bli mer skenbart än substantiellt åskådliggörs vidare av följande. Så länge bostadsrättshavarens åtagan-

SOU 2000:2

6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ 87

den handlar om insats, årsavgifter och eventuell upplåtelseavgift är inte

bara storleken på dessa åtaganden av betydelse. Det är också mycket viktigt hur de olika avgifterna I|UGHODU sig. Erfarenheterna från 1990-

talets obeståndssituationer visar t.ex. att det många gånger är negativt att föreningen har ett för litet eget kapital. Sådana aspekter är emeller- tid svåra att med skriftligt material klargöra för den enskilde. Då är man nämligen återigen inne på en bedömning av hela projektets eko- nomiska hållbarhet.

5.3.4Våra slutsatser

Vi ser alltså inte mer information till den enskilde spekulanten som en framkomlig väg för att reellt förbättra dennes skydd. Däremot kan man tänka sig andra förändringar i syfte att förbättra detta skydd. Framför allt handlar det därvid om att strama upp regleringen kring intygsgiv- ningen. Vi återkommer till det.

I sammanhanget bör också betonas att Konsumentverket har haft och även i fortsättningen kommer att ha en viktig roll vad gäller kon- troll av marknadsföring av bostadsrätter och information till bostadssö- kande konsumenter. Det kan därvid nämnas att Konsumentverket i slutet av år 1998 träffade en överenskommelse med Riksb yggen om konsumentinformation i samband med marknadsföring avseende upp- låtelse och överlåtelse av bostadsrätt. Vidare har verket utarbetat rikt- linjer för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av mäklar- tjänster i konsumentförhållanden (KOVFS 1996:4). De är tillämpliga bl.a. vid förmedling av bostadsrätter och innehåller vissa bestämmelser som särskilt tar sikte på sådan förmedling. Konsumentverket utreder för närvarande ytterligare möjligheter att informera bl.a. bostadsrätts- havare dels i samband med förvärvet, dels i senare skeden.

Det bör återigen påpekas att det i dag inte är så att möjligheter sak- nas för den enskilde att göra bedömningar. Den som så önskar kan ta del av ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Insats, årsavgift och eventuell upplåtelseavgift skall anges i upplåtelseavtalet och, när så- dant används, förhandsavtalet. När fastighetsmäklare eller kreditinstitut är inblandade i affären har dessa skyldighet att upprätta boendekost- nadskalkyler. Det enda vi här har konstaterat är att vi inte kan se någon verkningsfull metod för att med regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt från informationssynpunkt förbättra situationen ytterli- gare för bostadsrättshavare.

Det sagda innebär att vi anser att något nytt syfte med ekonomiska planer och kostnadskalkyler inte bör ställas upp.

88 6\IWHQ PHG GHQ HNRQRPLVND SODQHQ

SOU 2000:2

SOU 2000:2

)|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH 89

6Förhandsavtal och tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan

6.1Gällande rätt

6.1.1Tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan

Det finns ingen i BRL fixerad tidpunkt vid vilken bostadsrättsförening- en skall upprätta den ekonomiska planen. En förutsättning för att en bostadsrättsförening skall få upplåta lägenheter med bostadsrätt är att en ekonomisk plan har upprättats och registrerats. Med andra ord måste

planen ha upprättats senast inför den första upplåtelsen. Enligt huvud- regeln får vidare ERVWDGVOlJHQKHWHU inte upplåtas med bostadsrätt innan

den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registre- rad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, 4 kap. 2 § BRL. Men länsstyrelsen kan dessförinnan ge tillstånd till en sådan upplåtelse.

Länsstyrelsen skall lämna tillstånd om

1.en ekonomisk plan har registrerats och

2.föreningen har ställt betr yggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetalning av insatsen till bostadsrättshavarna jämte, i förekom- mande fall, upplåtelseavgift.

6.1.2Förhandsavtal och kostnadskalkyler

)|UKDQGVDYWDO

En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt genom I|UKDQGVDYWDO, 5 kap. 1 § BRL. När ett

förhandsavtal har ingåtts är föreningen skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som har tecknat sig för lägenheten. Förhands- tecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen, 5 kap. 3 § BRL. Avtalet skall ange parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna

90 )|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH

SOU 2000:2

för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnats i för- skott. De beräknade avgifterna skall grundas på en kostnadskalkyl, vil- ken i sin tur skall uppfylla vissa krav. Mer om detta i det följande. Ett

förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 5 kap. 3 § BRL är RJLOWLJW, 5 kap. 4 § BRL.

Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make, registre- rad partner eller sambo i sitt ställe. Förhandstecknaren får inte heller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Begränsningarna har tillkommit för att motverka handel med förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 97 f.).

Ett förhandsavtal XSSK|U enligt huvudregeln DWW JlOOD, om avtalet avser en lägenhet i ett hus som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för ombildning till bostadsrätt och förhandstecknarens hyres- rätt till lägenheten upphör innan bostadsrätten upplåtits, 5 kap. 7 § BRL. Undantag gäller för det fallet att förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne har övertagit hyresrätten till lägenheten.

Förhandstecknaren har enligt 5 kap. 8 § BRL vissa möjligheter att efter uppsägning IUnQWUlGD förhandsavtalet. Detta är möjligt om

1.lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

2.upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3.de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an- ledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.

Vissa undantag från dessa möjligheter till frånträde finns när för- handstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt och vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.

I 5 kap. 9 § BRL finns bestämmelser om rätt till ersättning när ett avtal upphör att gälla enligt 5 kap. 7 § BRL eller frånträds enligt 5 kap. 8 § BRL. Dessa bestämmelser gäller också när avtalet är ogiltigt eller när föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelserna om detta.

.RVWQDGVNDON\OHU

Som tidigare nämnts skall de beräknade avgifterna för bostadsrätten anges i förhandsavtalet, 5 kap. 3 § BRL. Dessa skall i sin tur grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Med andra ord är en kost- nadskalkyl en förutsättning för att förhandsavtalet skall vara giltigt.

SOU 2000:2

)|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH 91

Kostnadskalkylen skall vara försedd med intyg från sådana intygs- givare som skall användas för ekonomiska planer. För innehållet i kostnadskalkylen redogörs i avsnitt 7.1.2. Bostadsrättsföreningens sty- relse skall hålla kostnadskalkylen och intyget tillgängliga för för- handstecknaren innan avtalet ingås, 5 kap. 3 § andra stycket BRL.

)|UVNRWW

En bostadsrättsförening har rätt att ta emot förskott under vissa närma- re angivna omständigheter. Förskott får tas emot endast av den som har tecknat ett förhandsavtal, 5 kap. 2 § BRL. Vidare krävs att länsstyrel- sen har gett föreningen tillstånd att ta emot förskott. Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade insatsen för bo- stadsrätten. Förskott för eventuella upplåtelseavgifter får alltså inte tas ut.

I 5 kap. 5 § BRL finns bestämmelser om när länsstyrelsen skall ge tillstånd till en förening att ta emot förskott. Det skall finnas en kost- nadskalkyl som har granskats av behöriga intygsgivare. Vidare skall föreningen ha ställt betr yggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbe- talning av förskott till förhandstecknarna.

Mottagande av förskott i strid med bestämmelserna i 5 kap. 2 § BRL är kriminaliserad. Den som uppsåtligen eller av oaktsamhet gör detta döms till böter, 10 kap. 3 § 3 BRL.

6.2Frågans tidigare behandling

6.2.1Utvecklingen fram till 1971 års BRL

År 1942 infördes lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m.m. Lagen innebar bl.a. att den ekonomiska planen fick tas emot av länsstyrelsen bara om den hade godkänts av hyresnämnden. Denna regel kom att i väsentlig grad modifiera systemet för upplåtelse av bostadsrätt (prop. 1971:12 s. 76). För nämndens granskning ansågs det nämligen inte vara tillräckligt att planen utgjorde en kalkyl. Planen skulle i stället göras upp på grundval av de verkliga kostnaderna för anskaffande av föreningens hus. Detta ledde till att planen i regel inte kunde ges in till länsstyrelsen förrän långt efter det att lägenheterna hade tagits i anspråk. Därmed fördröjdes också bostadsrättsupplåtel- serna och föreningarnas möjligheter att ta upp grundavgifter. För att undanröja bl.a. dessa problem infördes bestämmelser i den nämnda

92 )|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH

SOU 2000:2

kontrollagen om rätt för bostadsrättsförening, som var belägen på en som det hette hyresreglerad ort, att ta upp förskott.

Kontrollagen från år 1942 upphörde att gälla år 1968. Då fanns inte längre något hinder för föreningarna att upprätta den ekonomiska pla- nen i form av en kalkyl. Bostadsrätt kunde åter upplåtas på ett tidigt stadium. Genom lagen (1968:702) om förskott vid upplåtelse av bo- stadsrätt m.m. behölls möjligheterna att ingå förhandsavtal och uppbära förskott.

6.2.21971 års BRL

I samband med 1971 års lagstiftningsärende hade kritik riktats mot att planerna inte kunnat göras upp förrän på ett så sent stadium att de bli- vande bostadsrättshavarna som förhandstecknare då ofta under flera år hade varit bundna vid föreningarna. Giltigheten av uppgifterna i planen ansågs mycket kortvarig. Å andra sidan hade påpekats att utformningen av planerna hade varit sådan att dessa för bostadsrättshavarna framstått som definitiva, t.ex. att årsavgifterna inte kunde ändras utan att en ny ekonomisk plan upprättades.

Genom 1971 års BRL förbjöds förhandsavtal beträffande ER VWDGVOlJHQKHWHU Enligt 9 § i 1971 års BRL var det tillåtet att träffa för-

handsavtal endast beträffande lokaler som skulle upplåtas med bostads- rätt.

6.2.31991 års BRL

Genom 1991 års BRL tilläts förhandsavtal beträffande bostadslägen- heter igen. Motiveringen till att införa förhandsavtal var i korthet föl- jande (prop. 1990/91:92 s. 85 f.). Det hade blivit vanligt att bostads- rättshavaren önskade sätta en personlig prägel på den bostadsrätt som denne skulle förvärva, t.ex. genom tillval. B yggtekniken gjorde det möjligt att fånga upp dessa önskemål lång tid före inflyttningen. Sär- skilda avtal om tillval träffades. Med hänsyn till förbudet om för- handsavtal var rättsverkningarna av sådana avtal osäkra. Även vid om- bildning föreföll det inte vara ovanligt med avtal som kunde stå i strid med förbudet, genom förskott, teckningslistor och s.k. reservationsav- tal. Den som vill förvärva en bostadsrätt borde därför, enligt departe- menteschefen, kunna knytas till en bostadsrättslägenhet redan innan en upplåtelse av bostadsrätten var möjlig.

SOU 2000:2

)|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH 93

Departementschefen påpekade att systemet med förhandsavtal bör medverka till att de ekonomiska planerna registreras på ett sent stadium (prop. s. 78).

6.3Överväganden

9nU EHG|PQLQJ Systemet med I|UKDQGVDYWDO bör behållas. Några ändringar beträffande WLGSXQNWHQ för upprättande av ekonomisk plan

bör inte göras.

6.3.1Inledande synpunkter

Enligt våra direktiv skall vi utvärdera reglerna om förhandsavtal och ta ställning till om de nuvarande reglerna om kostnadskalkyler tillgodoser det behov av information som den blivande bostadsrättshavaren har i samband med förhandsavtal. I direktiven anges som skäl till detta upp- drag att förhandsavtalen har minskat de ekonomiska planernas betydel- ser och i stället satt kostnadskalkylerna i fokus och att den år 1991 in- förda möjligheten till förhandsavtal har inneburit att bostadsrätter har kommit att marknadsföras på ett tidigare stadium än vad som förut varit fallet. Detta hänger på flera sätt samman med den i våra direktiv upp- märksammade frågan om tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan. Vi skall enligt direktiven överväga om den prövning av hållbar-

heten i ett bostadsrättsprojekt som i dag sker genom den ekonomiska planen bör förskjutas till en WLGLJDUH tidpunkt. Eftersom frågorna häng-

er samman behandlar vi dem i det följande gemensamt.

6.3.2Erfarenheter av förhandsavtal

Vilka erfarenheter finns beträffande förhandsavtal och kostnadskalky- ler?

Först kan konstateras att det som skedde år 1991 var att en möjlig- het att träffa förhandsavtal beträffande ERVWDGVOlJHQKHWHU återinfördes. Vad gäller ORNDOHU hade inte heller dessförinnan funnits något förbud.

Bestämmelserna trädde i kraft den 1 juli 1991. Vår undersökning av förvaltarberättelserna (se avsnitt 3.1) tyder på att den absoluta majori- teten av de föreningar som har gått i konkurs under 1990-talet hade tillkommit innan bestämmelserna om förhandsavtal infördes. Av de

94 )|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH

SOU 2000:2

föreningar vars förvaltarberättelser vi har granskat var sex bildade 1991, en under 1992 och en under 1993. Det motsvarar 16 procent. Resten bildades tidigare. Det är inte sannolikt att någon av föreningar- na som tillkom under år 1991 hade någon möjlighet att tillämpa syste- met som infördes den 1 juli det året. Starka skäl talar alltså för att det i stället rör sig om högst cirka 5 procent av föreningarna som över huvud taget har haft möjlighet att tillämpa systemet med förhandsavtal beträf- fande bostadslägenheter, vilket de flesta lägenheterna i sin tur var.

Enligt vår mening kan man ifrågasätta om införandet av systemet med förhandsavtal har inneburit att bostadsrätterna har kommit att marknadsföras vid en tidigare tidpunkt. Bakgrunden till att för- handsavtal tilläts var att det tidigare var vanligt med tillval och att detta behövde ordnas tidigt. I propositionen konstaterades vidare att det där- för var vanligt med olika typer av avtal där man försökte binda upp spekulanter och att rättsverkningarna av dessa var osäkra (prop. 1990/91:92 s. 84 f.).

Frågan är om den verkliga skillnaden inte är endast den att lagstifta- ren har tillhandahållit en möjlighet att inom ramen för BRL binda en spekulant tidigare. I praktiken torde däremot skillnaderna inte vara sär- skilt stora. Vad vi därvid tänker särskilt på är att, även om det är tvek- samt om försök att på annat sätt binda spekulanter var eller är rättsligt bindande, erfarenheterna inom utredningen är att människor i inte obetydlig omfattning har trott att de var bundna. Men regelsystemet medför att förfarandet med förhandsavtal kringgärdas av ett regelverk som är tänkt som ett skydd och att det enligt rättsordningen står klart att den som skrivit på ett sådant avtal enligt huvudregeln är bunden av detta.

Det bör framhållas att vi inte har nåtts av negativa erfarenheter av förhandsavtal. Ingen av de aktörer vi sammanträffat med eller som in- gått i utredningen har redogjort för något sådant. Enligt dem är det dock så att förhandsavtal fortfarande inte används genomgående. Den samlade bilden tyder på att det är åtminstone lika vanligt att för- handsavtal inte används. Frågan kan då ställas om det faktum att bok- ningslistor o.d. används innebär att brister finns beträffande regleringen om förhandsavtal.

Regleringen av förhandsavtal är emellertid upplagd så att för- handsavtal är det enda sättet för en bostadsrättsförening att på förhand binda en bostadsrättshavare. Vissa förutsättningar skall vara uppfyllda, bl.a. skall kostnadskalkyl ha upprättats och granskats av intygsgivare. Förhandsavtal som inte uppfyller de uppställda förutsättningarna är ogiltiga. Vi kan inte se att man kan komma längre lagstiftningsvägen. I synnerhet gäller detta då vi, sedan förhandsavtalen återinfördes, inte känner till något fall där domstol har ansett spekulanter gentemot bo-

SOU 2000:2

)|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH 95

stadsrättsföreningar på något sätt bundna av något alternativ till för- handsavtal.

I sammanhanget bör nämnas att det är mycket vanligt att för- handsavtal villkoras av att tillräckligt många tecknar förhandsavtal. En vanlig gräns är en teckningsgrad om 75 procent. Bland praktiker anses det osäkert om detta förfarande är tillåtet. I förarbetena anges att all- männa avtalsrättsliga grundsatser måste anses gälla i fråga om giltig- heten av förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 91). Vidare tilläggs att även de bestämmelser om rättshandlingars ogiltighet, som finns i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, kan bli tillämpliga på ett förhandsavtal. Vår bedömning är att ett sådant villkor som det aktuella, enligt allmänna avtalsrättsliga grundsatser, gäller för förhandsavtal på samma sätt som för avtal i all- mänhet.

Vi anser inte heller att den typen av villkor är olämpliga. Om till- räckligt många inte är beredda att teckna förhandsavtal, talar mycket för att en felbedömning har gjorts beträffande efterfrågan. Regelmäs- sigt får det därmed betraktas som en fördel att projektet stoppas eller på något sätt anpassas till de marknadsmässiga förutsättningarna. Att fö- reningen i ett sådant läge skulle vara tvingad att fullfölja projektet i sin ursprungliga form kan, enligt vår mening, inte innebära några fördelar för någon av de inblandade.

Ett tungt skäl för att regleringen om förhandsavtal infördes var i korthet behovet av att på ett tidigt stadium kunna fånga upp olika öns- kemål när det gäller tillval o.d. (prop. 1990/91:92 s. 84). Detta behov finns fortfarande ibland. Som framgått av det tidigare sagda har man från flera håll också tryckt på behovet av att ha en klar uppfattning om efterfrågan. Flera aktörer har menat att man i dag inte sätter igång med något byggarbete innan man försäkrat sig om en tillräcklig efterfrågan. Det finns således fortfarande legitima skäl för att binda spekulanter på förhand. Enligt vår mening är det då en fördel att lagstiftaren erbjuder en form för detta. Rättsverkningarna av sådana avtal blir därmed för- hållandevis klara. En minst lika viktig följd är att det med ett sådant system är möjligt att i författning ange förutsättningarna för att sådana avtal skall vara giltiga, vilket ju också har skett.

En förutsättning för detta resonemangs giltighet är att man bedömer att den blivande bostadsrättshavaren erbjuds ett tillräckligt gott skydd redan på detta tidiga stadium på det sättet att denne endast skall kunna knytas till ekonomiskt hållbara projekt. Detta leder in på frågan om hur kostnadskalkylerna förhåller sig till de ekonomiska planerna och när den ekonomiska planen bör upprättas.

96 )|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH

SOU 2000:2

6.3.3Aspekter på tidpunkten för upprättande av ekonomisk plan

När det gäller tidpunkten för upprättande av den ekonomiska planen är det ofrånkomligen så att olika argument kan anföras, vilka drar åt rakt motsatta håll. Det finns å ena sidan ett intresse av att bedömningen görs tidigt. När ett hus är färdigbyggt har stora investeringar gjorts. Givetvis måste då huset utnyttjas på ett eller annat sätt. Beslutet att underkänna ett bostadsrättsprojekt så sent är tungt. Å andra sidan är möjligheterna att slå fast den slutliga kostnaden mindre ju tidigare bedömningen av projektet görs. Bestämmelsernas historik åskådliggör på ett bra sätt de olika intressen som bryts mot varandra.

Ändringarna på 1940-talet föranleddes av att man ansåg att den ekonomiska planen inte borde vara endast en kalkyl. Förbudet mot för- handsavtal år 1971 motiverades med att det inte förelåg något avgörande hinder mot att låta de bostadssökande bli medlemmar i bostadsrättsför- eningen och förvärva bostadsrätt redan när de binder sig för en lägenhet i föreningens hus (prop. 1971:12 s. 81). Denna slutsats b yggde i sin tur på ett utförligt resonemang om för- och nackdelar med förskott och för- handsavtal. Nackdelarna kan sammanfattas med att man ansåg att de bo- stadssökande tidigt band sig och betalade utan att få något inflytande. Fördelarna handlade mycket om att föreningsbildarna hade kvar sitt in- flytande fram till dess att föreningens hus hade färdigställts. Detta ansågs emellertid kunna uppnås genom bestämmelser i stadgarna om hur styrel- seledamöter skall utses.

Tanken var alltså att upplåtelsen av bostadsrätten skulle kunna ske tidigt och detta förutsatte att den ekonomiska planen var registrerad. Med andra ord innebar systemet att man ofta behövde upprätta planen ganska tidigt. En huvudtanke med detta var att man ansåg att det tidiga- re systemet med förhandsavtal innebar att de boende saknade inflytan- de i föreningen under lång tid, vilket den nya regleringen skulle råda bot på.

När förhandsavtalen återinfördes genom 1991 års BRL framhöll de- partemenschefen att det borde kunna medverka till att planerna regist- rerades på ett senare stadium än tidigare, vilket i sin tur borde leda till dels att planerna blir säkrare, dels att behovet av att upprätta ny eko- nomisk plan minskar (prop. 1990/91:92 s. 78). Ett av 1986 års bostads- rättsutredning diskuterat alternativ till förhandsavtal som innebar att den ekonomiska planen skulle kunna upprättas på ett ännu tidigare sta- dium än enligt då gällande rätt kommenterade departementschefen ock- så. Han menade att det skulle innebära att man generellt sett urholkade de ekonomiska planernas kvalitet och att detta skulle bli till förfång för

SOU 2000:2

)|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH 97

den grupp bostadssökande som inte vill eller har behov av att binda sig för en bostadsrätt på ett tidigt stadium (prop. s. 85).

Det sagda innebär alltså i korthet att om planerna upprättas tidigt blir de osäkra och behovet att upprätta nya planer kan bli större. Om de upprättas sent är det å andra sidan svårt att stoppa projektet och – om vi bortser från system med förhandsavtal – svårt att binda bostadssökande på ett tidigt stadium. I sammanhanget bör framhållas att det enligt gäl- lande rätt finns ett spelrum för föreningen. Det är inte så att en alldeles speciell tidpunkt finns då föreningen skall upprätta den ekonomiska planen, se avsnitt 6.1.1.

6.3.4Våra slutsatser

Systemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt är, som vi utvecklat i avsnitt 5.3.1, ytterst till för att skydda personer som är intresserade av att förvärva en bostadsrätt genom upplåtelse. I korthet innebär dagens system, när förhandsavtal används, att det skall finnas en form av pre- liminär, kortfattad ekonomisk plan – kostnadskalkyl – när förhandsav- talet ingås. Inför upplåtelsen av bostadsrätten skall en ekonomisk plan finnas. Förhandsavtalet är i princip bindande för bostadsrättshavaren. Ett i detta sammanhang viktigt undantag är dock att bostadsrättshava- ren har rätt att frånträda avtalet, om avgifterna som denne skall betala för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angavs i förhandsav- talet.

Enligt vår uppfattning bör man inte ändra på dessa ramar. Ett antal andra alternativ har, som framgått av redogörelsen för historiken, prö- vats eller diskuterats. Vi anser inte att något av dessa alternativ ger ett bättre skydd och kan inte heller se något annat, bättre alternativ. Enligt vår uppfattning är det en fördel att den slutliga upplåtelsen sker sent och att en bedömning av projektets hållbarhet har gjorts i anslutning till detta. Lagstiftningen erbjuder sedan en form för att binda spekulanter på ett tidigare stadium, men denna bundenhet är villkorad av att avgif- terna inte i betydande omfattning ändras. Om så sker, är spekulanten inte längre bunden.

En mycket viktig del när man diskuterar ramarna för systemet är gi- vetvis den prövning av någon oberoende person eller instans som skall göras. I dag görs denna prövning av två intygsgivare, både vad gäller ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Det är vid denna prövning som bedömningen görs om projektet är hållbart. Vi anser därför att denna del av systemet skall finnas kvar och att det är viktigt att så långt möjligt säkerställa att denna prövning görs av personer som är sakkun-

98 )|UKDQGVDYWDO RFK WLGSXQNWHQ I|U XSSUlWWDQGH

SOU 2000:2

niga på området och som kan anses vara opartiska. Vi återkommer till dessa frågor i kapitel 8.

Sammanfattningsvis anser vi alltså att det inte finns skäl att ta bort systemet med förhandsavtal eller att ändra bestämmelserna om vid vil- ken tidpunkt ekonomisk plan skall upprättas.

Det är däremot av flera skäl viktigt att kostnadskalkylen är så rättvisan- de som möjligt. Ofta torde det tunga beslutet för en bostadssökande vara beslutet att skriva under ett förhandsavtal. Därför är det viktigt att kostnadsbilden m.m. är så rättvisande som möjligt redan då och att, om t.ex. ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser skall lämnas i den ekonomiska planen, sådana uppgifter finns även i kostnadkalkylen. Det är inte heller alltid helt lätt för spekulanten att dra sig ur även om kost- naderna avviker. Denne skall känna till sina rättigheter. En annan fråga som kan vara svårbedömd är om avvikelsen är tillräckligt väsentlig. Det är vidare på flera olika sätt olyckligt om hela projektet faller samman i slutändan. Det är viktigt att den bedömning som skall göras av någon utomstående – för närvarande intygsgivare – blir så riktig som möjligt. Detta förutsätter ett bra underlag. Av vikt är därvid givetvis kost- nadskalkylens innehåll. Frågan om några ändringar bör göras i detta hänseende jämfört med gällande rätt tar vi upp i nästa kapitel. Där överväger vi innehållet i ekonomiska planer och kostnadskalkyler.

SOU 2000:2

,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P 99

7Innehållet i den ekonomiska planen m.m.

7.1Gällande rätt

7.1.1Ekonomisk plan

I BRL anges beträffande den ekonomiska planens innehåll att den skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömning av före- ningens verksamhet, 3 kap. 1 § BRL. Vidare skall det framgå om förut- sättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL är uppfyllda. I sist- nämnda paragraf ställs upp två förutsättningar utöver upprättad och registrerad ekonomisk plan. För det första krävs att det i föreningens hus kommer att finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Det andra kravet gäller när föreningen har fler än ett hus. Då skall husen ligga så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna.

Närmare bestämmelser om den ekonomiska planens innehåll finns i bostadsrättsförordningen (1991:630) (BRF). Beträffande innehållet anges följande.

1 § En ekonomisk plan för en bostadsrättsförening enligt 3 kap. bostads- rättslagen (1991:614) skall innehålla följande uppgifter. Om uppgiften är preliminär skall detta anges.

1.Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer.

2.Beskrivning av fastigheten.

3.Tidpunkt för upplåtelse och inflyttning.

4.Kostnad för föreningens fastighet.

5.Kostnader för nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, om- byggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten.

6.Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet.

7.Uppgifter om finansieringen av kostnader enligt 4-6 (finansieringsplan).

8.Föreningens löpande kostnader och intäkter.

9.Driftskostnader som bostadsrättshavarna skall svara för och som inte ingår i årsavgiften.

100 ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P

SOU 2000:2

2 § Beskrivningen av fastigheten enligt 1 § 2 skall innehålla följande uppgifter.

1.Fastighetens beteckning och areal. Om marken innehas med tomträtt eller annan nyttjanderätt skall detta anges.

2.Byggnadernas antal och användningssätt med kortfattad byggnads- beskrivning.

3.Om föreningen har fler än ett hus, en beskrivning av husens place- ring i förhållande till varandra.

4.Lägenheternas antal, upplåtelseform, användningssätt, storlek och kortfattad lägenhetsbeskrivning.

5.Gemensamma anordningar, kända servitut och skyldighet att ingå i gemensamhetsanläggning.

6.Underhållsbehov och planerad tillbyggnad, ombyggnad eller annan ändring av föreningens hus.

7.Fastighetens försäkringar.

3 § I finansieringsplanen enligt 1 § 7 skall anges

1.lånebelopp och lånevillkor,

2.föreningens amorteringsplan för de första tre åren,

3.insatser och upplåtelseavgifter samt deras fördelning i stort på de olika bostadsrätterna och

4.övriga finansieringsposter.

4 § För löpande kostnader och intäkter enligt 1 § 8 skall anges

1.kostnader uppdelade på kapitalkostnader under de första tre åren, driftskostnader, avsättning för underhåll samt övriga kostnader,

2.intäkter uppdelade på årsavgifter och övriga intäkter samt

3.årsavgifternas fördelning på de olika bostadsrätterna i enlighet med de grunder som anges i stadgarna.

En förenklad ekonomisk plan enligt lagen (1991:615) om omregistre- ring av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar skall inne- hålla följande.

1.Bostadsföreningens firma och organisationsnummer samt bostads- rättsföreningens firma.

2.Bostadsföreningens behållna tillgångar.

3.Medlemmarnas insatser.

4.Överskott utöver insatserna.

Enligt 7 § BRF skall Boverket lämna allmänna råd om ekonomiska planer. Sådana råd finns i de av Boverket utarbetade allmänna råden Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (1995:6).

SOU 2000:2

,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P 101

7.1.2Kostnadskalkyler

I 8 § BRF finns närmare bestämmelser om kostnadskalkylens innehåll. Den skall innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens firma och orga- nisationsnummer samt, i den omfattning som behövs för att beräkna avgifterna, de övriga uppgifter som följer av 1 § BRF. De sistnämnda uppgifterna är alltså sådana som skall ingå i den ekonomiska planen. I Boverkets allmänna råd Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (1995:6) ges ytterligare anvisningar för hur kostnadskalkyler bör ut- formas och exempel på detta.

7.2Frågans tidigare behandling

I 12 § 1930 års BRL angavs beträffande den ekonomiska planens inne- håll att den skulle hänföra sig till samtliga hus och innehålla upplys- ning i alla de avseenden ”vilka äro av betydelse för bedömandet av fö- reningens verksamhet”. Vidare angavs att uppgift skulle finnas om de ekonomiska förpliktelser som ”kunna komma att åligga envar bostads- rättshavare”. Slutligen skulle varje lägenhets andelsvärde anges.

Enligt departementschefen kunde i lagtexten anges endast vissa hu- vudpunkter (prop. 1930:65 s. 38). En alltför detaljerad uppräkning kunde enligt honom, i stället för att ge större effektivitet åt stadgandet, tvärtom förringa dess verkan. Uttömmande bestämmelser borde enligt honom i stället meddelas i administrativ ordning.

Genom 1971 års BRL inskränktes syftena med den ekonomiska pla- nen, se avsnitt 5.2.2. Enligt departementschefen kunde planen därige- nom också ges ett betydligt mera översiktligt innehåll än tidigare. Den ekonomiska planen borde enligt departementschefen i fortsättningen innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av före- ningens hela verksamhet (prop. 1971:12 s. 78). Upplysning skulle läm- nas om bl.a. det totala antalet hus och lägenheter samt anskaffnings- kostnaden för dessa. Vidare skulle anges storleken på de avgifter som skulle tas ut av bostadsrättshavarna. Närmare föreskrifter om innehållet gavs i förordning.

102 ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P

SOU 2000:2

7.3Överväganden och förslag

9nUW I|UVODJ En ekonomisk prognos och en känslighetsanalys skall ingå i ekonomiska planer och kostnadskalkyler.

7.3.1Inledande synpunkter

Som utvecklats i kapitel 3 är erfarenheterna av våra undersökningar när det gäller eventuella brister beträffande innehållet i den ekonomiska planen att avsaknaden av ekonomiska prognoser och känslighetsanaly- ser av vissa anses som en brist.

Någon skyldighet enligt författning att ha med ekonomisk prognos eller känslighetsanalys finns inte. Däremot rekommenderar Boverket detta beträffande både ekonomiska planer och kostnadskalkyler i sina allmänna råd Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (1995:6). I råden finns exempel på hur ekonomiska prognoser och känslighets-

analyser kan utformas. Dessa exempel är intagna som en bilaga till be- tänkandet, se ELODJD .

Ekonomiska prognoser eller känslighetsanalyser har alltså från olika håll tagits upp när det gäller innehållet. Men olika åsikter har funnits om huruvida detta är något för framtiden. Beträffande innehållet i öv- rigt finns inga mer allmänt uppmärksammade frågor. Riksdagens revi- sorer gick igenom 50 ekonomiska planer inför utarbetandet av rappor- ten Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (Rapport 1996/97:7). De framförde därvid en del kritik beträffande innehållet som bör åter- ges här.

Inledningsvis angav revisorerna att Boverket med sina råd haft en ambition utöver syftet med planer enligt gällande rätt, nämligen att planen skall vara utformad på ett sådant sätt att även en bostadsrättsha- vare skall kunna tillgodogöra sig informationen (rapporten s. 33). Revi- sorerna fortsatte med bl.a. följande överväganden.

Vid genomgången av 50 ekonomiska planer som registrerades 1996 kon- staterades att planerna uppvisade stora olikheter i fråga om kvalitet och in- nehåll. Planerna innehåller de uppgifter som föreskrivs i bostadsrättsför- ordningen men redovisningen och informationen är av skiftande kvalitet. De ekonomisk prognoser och känslighetsanalyser som Boverket ansett vara en viktigt information i planen har inte fått något genomslag. Redovisning-

SOU 2000:2

,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P 103

en i planerna är av sådan karaktär att en enskild bostadsrättshavare knap- past kan tillgodogöra sig informationen.

Tidigare i rapporten redovisas genomgången av planerna (s. 17 f.). Där anges angående planernas utseende att de förslag Boverket lämnat till uppställning i tabellform m.m. används mycket sällan. När det gäller amorteringsplaner anges att Boverket föreslår att planen skall innehålla en redovisning av amorteringar över hela låneperioden. BRF innehåller ett krav på tre år. Revisorernas granskning förefaller har mynnat ut i att amorteringsplanerna i flera fall var längre än tre år men inte avsåg hela löptiden. Riksdagens revisorer konstaterade också att i ungefär hälften av planerna redovisades den framtida fastighetsskatten på något sätt och i 18 av planerna redovisades på något sätt kommande minskningar av räntebidragen.

Revisorernas granskning avsåg planer som registrerades år 1996. Vi har därför från Patent- och registreringsverket inhämtat 25 ekonomiska planer registrerade under perioden juni 1998 - augusti 1999. Avsikten med detta har varit dels att göra en egen bedömning av innehållet, dels att försöka jämföra med revisorernas iakttagelser och se om någon för- ändring skett. För bedömningen av innehållet har vi också inhämtat ett antal kostnadskalkyler. Från fem olika länsstyrelser begärde vi de fem senaste kostnadskalkylerna. Avsikten var således att samla in 25 kost- nadskalkyler. Men vi fick endast 15 kalkyler. Endast två av länsstyrel- serna, länsstyrelserna i Stockholms och Skåne län, hade enligt uppgift fem eller fler kalkyler i sina arkiv. Från de övriga – länsstyrelserna i Västra Götaland, Östergötland och Jönköpings län – inkom fyra, en respektive ingen kostnadskalkyl. Det bör framhållas att syftet, varken när det gäller ekonomiska planer eller kostnadskalkyler, har varit att kunna dra några statistiska slutsatser. Genomgångarna skall i stället ses endast som stickprov.

När det gäller antalet registrerade ekonomiska planer kan följande nämnas om antalet per år (uppgifter från Patent- och registreringsver- ket).

cU

$QWDO

1995

127

1996

244

1997

262

1998

363

För 1999 hade 101 planer registrerats t.o.m. mars.

104 ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P

SOU 2000:2

7.3.2Ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser

När Riksdagens revisorer granskade ekonomiska planer fanns ekono- misk prognos utformad enligt Boverkets rekommendationer i endast en av de 50 granskade planerna. I ytterligare en plan fanns en ekonomisk prognos men uttryckt som en generell tendens av utvecklingen (rapporten s. 18). Bland de ekonomiska planer vi granskade fanns eko- nomiska prognoser i tre fall. I den ena var posterna inte lika specifice- rade som Boverket anger i sina råd. I tre av de femton kostnadskalky- lerna fanns ekonomisk prognos. Det bör dock påpekas att dessa tre kal- kyler hade upprättats med hjälp av samma konsultbolag.

Revisorerna återfann en enda känslighetsanalys bland de 50 ekono- miska planerna (rapporten s. 18). Vi återfann ingen bland de ekono- miska planer vi inhämtade. Däremot fanns tre känslighetsanalyser bland kostnadskalkylerna. Det var samma kostnadskalkyler som inne- höll ekonomiska prognoser och som hade upprättats med hjälp av ett och samma konsultbolag.

Riksdagens revisorer anförde att de ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser som Boverket har ansett vara viktig information inte hade fått genomslag. Den uppföljning vi har gjort tyder på att läget är detsamma fortfarande.

Utifrån våra undersökningar om orsakerna till 1990-talets konkurser har vi dragit vissa slutsatser, se avsnitt 4.3.1, som förtjänar att upprepas här. Många bedömningar har varit inriktade på det första året. Höga produktionskostnader accepterades. Kalkyler och planer har ibland va- rit snävt tilltagna, med andra ord var utrymmet för förändringar mycket litet. Både mot bakgrund av dessa erfarenheter och för framtiden anser vi det viktigt att man fäster uppmärksamhet både på föreningens eko- nomi under ett antal år framåt när väntade, ändrade förutsättningar in- träder och på frågan hur pass känslig föreningen är för förändringar.

Den ekonomiska planen och kostnadskalkylen skall enligt vårt för- slag även i framtiden utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedöm- ningar. I avsnitt 8.3.4 föreslår vi att intygsgivarnas ansvar skall precise- ras bl.a. vad gäller vilka uppgifter de har. Som ett led i detta menar vi att man bör slå fast vad som gäller i de här aktuella hänseendena.

En möjlighet är givetvis när det gäller ett bostadsprojekts framtida utveckling att inte presentera en sådan typ av ekonomisk prognos som Boverket har tagit fram utan i stället, som någon intygsgivare föreslog, i mer allmänna, beskrivande termer ange detta. Nackdelen med en pro- gnos kan, som denne påpekade, vara att t.ex. bostadsrättshavare upp- fattar uppgifterna i prognosen som utställda löften.

SOU 2000:2

,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P 105

Men den ekonomiska planen respektive kostnadskalkylen skall en- dast utgöra ett underlag för intygsgivarens bedömningar. Vi anser att det är mycket viktigt att denne bedömer projektets hållbarhet både på några års sikt och vad gäller känsligheten i förhållande till ändrade för- utsättningar. Dessa bedömningar bör således ingå i intygsgivarnas upp- gifter.

En ekonomisk prognos och känslighetsanalys av det slag som Bo- verket föreslår i sina allmänna råd kan i och för sig sägas inte innehålla något direkt nytt material utöver de uppställda parametrarna. De siffror som skall sättas in är ju sådana som redan förekommer i planen eller kalkylen. Därmed kan sägas att intygsgivaren kan göra de aktuella be- dömningarna även utan en särskild prognos och analys.

Men ett krav på ekonomiska prognos och känslighetsanalys bidrar enligt vår mening till att klargöra att intygsgivaren skall bedöma före- ningens framtid och känslighet samt till att fästa uppmärksamheten på dessa frågor. Intygsgivaren får ett konkret material att utgå från i denna del. Den dokumentation som upprättandet av den ekonomiska progno- sen och känslighetsanalysen innebär är också fördelaktig, när bedöm- ningar i efterhand skall göras av hur intygsgivaren har fullgjort sitt uppdrag. Syftet är inte att förutsättningarna att ”nagla fast” intygsgiva- re skall öka. Det viktiga är att dokumentationen blir bättre. Därmed ökar i lika hög grad möjligheterna för en intygsgivare att på ett enklare sätt freda sig mot oberättigade anspråk. En positiv bieffekt är dessutom att frågorna om föreningens ekonomiska framtid och känslighet blir synliga för föreningen. Det är ju föreningen som skall upprätta den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen.

Vi anser att skälen för en ordning där ekonomisk prognos och käns- lighetsanalys skall fogas till ekonomiska planer och kostnadskalkyler väger över. När det gäller risken för felaktiga uppfattningar från bo- stadsrättshavarnas sida kan denna minskas om tydliga upplysningar ges från föreningen eller intygsgivaren om att det är fråga om just progno- ser.

Det är viktigt att intygsgivarna inte ges ett onödigt tungt eller för diffust ansvar. Som flera av dem påpekade för Riksdagens revisorer kan siffrorna vara osäkra och vissa förutsättningar vara svåra att förut- se. Enligt vår mening kan man dock minska denna problematik genom att så långt möjligt slå fast vad som skall ingå i prognosen respektive analysen. Vi föreslår därför att huvuddragen anges i förordning och att tillsynsmyndigheten skall ha uppdrag att ge närmare föreskrifter om utformningen. I det sammanhanget kan nämnas att vi inte ser några sär- skilda brister i de exempel Boverket redan har utformat, men som i dag inte utgör allmänna råd eftersom någon skyldighet att upprätta ekono- misk prognos eller känslighetsanalys inte finns enligt gällande rätt.

106 ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P

SOU 2000:2

Vi anser vidare att tillsynsmyndigheten bör ha till uppgift att ange vissa siffror som skall kunna användas. När det gäller känslighetsana- lysen bör därvid anges vilka olika förutsättningar, t.ex. räntenivå och inflationsnivå, som skall ingå och hur stora avvikelser man skall räkna med. Vad gäller den ekonomiska prognosen bör ränteantagande, sub- ventionsränteantagande och inflationsantagande kunna anges av till- synsmyndigheten. Slutligen bör skattesatser anges, av det skälet att det kan vara svårt för föreningarna och intygsgivarna att veta vad man skall räkna med när förändringar ”är på gång”. På detta sätt blir det för in- tygsgivarna, när det gäller huruvida känslighetsanalysen är rätt utförd, mest en fråga om att kontrollera att föreningen har räknat rätt. Och det kommer att gälla också beträffande vissa av de mer svårbedömda pos- terna i den ekonomiska prognosen. En annan sak är sedan, som vi tidi- gare nämnt, att intygsgivaren skall bedöma föreningens framtid och känslighet. Vi återkommer till det i avsnitt 8.3.4.

Slutligen kan det vara så att man beträffande vissa poster känner till att en förändring kommer att ske vid en viss tidpunkt, utan att det är möjligt att ha någon uppfattning om något belopp. Ett sådan exempel kan vara en väntad ändring av tomträttsavgälden. Det bör då vara möj- ligt att anmärka att denna ändring kommer att ske, men utan att ange något justerat belopp.

I BRF bör införas bestämmelser om att en ekonomisk plan respekti- ve kostnadskalkyl skall innehålla en ekonomisk plan och en känslig- hetsanalys. När det gäller innehållet i dessa kan, som tidigare nämnts, en del bestämmelser ges i förordningen. Några nya bestämmelser be- hövs inte avseende Boverkets uppgifter att ge närmare föreskrifter om innehållet och att tillhandahålla vissa uppgifter t.ex. inflationsantagan- de. I 7 och 8 §§ BRF anges redan att Boverket lämnar allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer respektive kostnadskalkyler.

En invändning när vi diskuterat frågan om ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser med bl.a. intygsgivare har varit att ansvaret blir för omfattande. Vår uppfattning är att så inte behöver bli fallet. Vi tar upp denna fråga i avsnitt 8.3.4.

7.3.3Innehållet i övrigt

Enligt Riksdagens revisorer uppvisade de ekonomiska planer revisorer- na hade granskat stora olikheter i fråga om kvalitet och innehåll. Redo- visningen och informationen ansågs vara av skiftande kvalitet. Reviso- rerna framhöll att Boverkets förslag till uppställningar användes myck- et sällan. Beträffande de planer vi har granskat är vår bedömning att uppställningen oftast är i vart fall snarlik den Boverket föreslagit. I de

SOU 2000:2

,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P 107

fall avvikelser förekommer kan vi i de allra flesta fallen inte påstå att detta medför någon lägre kvalitet.

Den avvikelse vi främst har kunnat iaktta när det gäller de redovisa- de uppgifterna är att vissa poster inte har spaltats upp på det sätt som Boverket föreslagit. Det mest utmärkande är därvid driftskostnader. För dessa har Boverket i sitt exempel en uppdelning på 15 poster, bl.a. fas- tighetsskötsel, elförbrukning, renhållning och sotning. I flera fall redo- visas driftskostnaderna som en klumpsumma eller med en uppdelning på endast ett fåtal poster. Ofta finns då en förklaring att det rör sig om genomsnittliga driftskostnader för den aktuella typen av objekt.

Riksdagens revisorer granskade inte några kostnadskalkyler. Vi har granskat 15 stycken. Det är i och för sig ett litet antal. Konstateras kan dock att deras utformning varierar väldigt mycket. Liksom beträffande ekonomiska planer finns olika typer av uppställningar. Det anser vi vara mindre intressant. Men i likhet med de ekonomiska planerna vari- erar utförligheten beträffande de olika posterna. Variationerna är här förhållandevis ännu större. Driftskostnader redovisas ibland som en klumpsumma helt utan förklaringar. I andra fall är redovisningen upp- delad i flera poster, ungefär som Boverkets exempel beträffande eko- nomiska planer.

De angivna avvikelserna har inte gett upphov till kritik från någon av de intygsgivare vi träffat. När det gäller driftskostnader är verklig- heten ofta att intygsgivaren inte kan göra en mer preciserad bedömning än en jämförelse med genomsnittliga kostnader. Den utförligare redo- visning av dessa poster som Boverket förordar har vi fått klart för oss bottnar i en tanke att detta skulle vara positivt för blivande bostads- rättshavare. Vi kan mot bakgrund av det sagda instämma i merparten av de iakttagelser som Riksdagens revisorer gjorde i de nu berörda hänse- endena. Däremot anser vi oss inte ha något skäl för att föreslå någon ändring av innehållet i de avseendena.

Redovisning av fastighetsskatt och ändringar beträffande ränte- bidrag ansåg revisorerna vara bristfällig. Sådan redovisning kommer att ske genom den ekonomiska prognos vi föreslog i det föregående av- snittet.

Riksdagens revisorer förefaller i stor utsträckning vara kritiska till planernas innehåll i förhållande till den angivna målsättningen från Boverkets sida att konsumenter skall kunna läsa planen. Vi har i avsnitt 5.3 föreslagit att ekonomiska planer, liksom enligt gällande rätt, skall utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning. Konsumenter som så önskar får givetvis ta del av den ekonomiska planen. Men vi anser inte, på grund av de skäl vi angett i avsnitt 5.3, att detta skall vara ett särskilt syfte. Utformningen av planerna skall därför göras endast med hänsyn till intygsgivarna.

108 ,QQHKnOOHW L GHQ HNRQRPLVND SODQHQ P P

SOU 2000:2

Riksdagens revisorer förefaller också ha menat att Boverket i sina allmänna råd rekommenderar en finansieringsplan för en längre tid än tre år. Så torde dock inte vara fallet. Det som anges i de allmänna råden är följande (s. 15).

Under de första åren har föreningen normalt låga amorteringar. Dessa kan redovisas med en totalsumma för vart och ett av åren. Av stort intresse för granskaren/läsaren av den ekonomiska planen är emellertid hur amortering- arna sker över hela det aktuella lånets låneperiod. I finansieringsplanen bör därför redovisas den tidsperiod över vilken amorteringarna sträcker sig och vilken typ av amorteringsplan lånen följer, t.ex. rak, serieplan, annuitetslån samt eventuell amorteringsfrihet under visst antal år.

Vår slutsats är således att någon ändring utöver införande av ekonomiska prognoser och känslighetsanalyser inte bör göras beträffande innehållet i ekonomiska planer och känslighetsanalyser. En del uppgifter redovisas mer kortfattat eller på annat sätt än Boverket föreslår i sina allmänna råd. Vi har dock inte kunnat påvisa några nackdelar med avvikelserna. I vissa delar är frågan om inte mer talar för att de allmänna råden bör anpassas efter de uppställda syftena med ekonomiska planer och känslighetsanalyser

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH 109

8 Intygsgivare

8.1Gällande rätt

8.1.1Intyget

En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder, 3 kap. 2 § BRL. I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga om- ständigheter som ligger till grund för deras omdöme. Detsamma gäller för kostnadskalkyler, 5 kap. 3 § andra stycket BRL. För ekonomiska planer gäller vidare att intygsgivarna skall ange om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL kan anses uppfyllda. Härmed av- ses att de skall ange om det kommer att finnas minst tre lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt och, när föreningen har fler än ett hus, om husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samver- kan kan ske mellan bostadsrättshavarna.

8.1.2Behörighet

Endast den får vara intygsgivare som har fått behörighet att utfärda in- tyg. Boverket meddelar sådan behörighet, 3 kap. 3 § BRL och 9 § BRF. Behörighet får meddelas endast den som är väl förtrogen med bygg- verksamhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller som har annan särskild kunskap som Boverket finner lämplig, 10 § första styck- et BRF. Behörighet meddelas för viss tid, högst tre år, 10 § andra stycket BRF. Den kan dock återkallas när som helst, om det finns skäl till det. Boverkets beslut att inte bifalla en ansökan om att bli intygsgi- vare eller att återkalla behörigheten kan överklagas hos allmän förvalt- ningsdomstol, 11 kap. 5 § BRL. En förteckning över intygsgivare skall finnas tillgänglig hos Boverket och Patent- och registreringsverket, 11 § andra stycket BRF.

110 ,QW\JVJLYDUH

SOU 2000:2

8.1.3Utseende av intygsgivare och tillsyn

Bostadsrättsföreningens styrelse väljer ut sina två intygsgivare. Styrel- sens val kan inte överprövas. Det är inte tillåtet att utse någon till in- tygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroen- det för dennes opartiskhet, 3 kap. 3 § BRL. Endast en av intygsgivarna får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller att upprätta den ekonomiska planen, 3 kap. 3 § andra stycket BRL.

Boverket skall utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet, 9 § andra stycket BRF.

8.2Frågans tidigare behandling

8.2.11930 års BRL

I propositionen till 1930 års BRL diskuterades relativt utförligt huruvi- da länsstyrelsens granskning av den ekonomiska planen borde vara av ”real eller endast formell innebörd” (prop. 1930:65 s. 36 f.). Inled- ningsvis pekade departementschefen på risken för att lagstiftningsåt- gärder för att stävja osunda företeelser i samband med företag som det aktuella lätt kan innebära ett för hårt och i sina verkningar skadligt in- gripande i den rörelsefrihet som ansågs nödvändig på det ekonomiska området. Han menade också att det faktum att de bostadssökande ofta saknar insikt i ekonomiska ting inte får ”leda lagstiftningen in på vägar, som kunna föra till ett försvagande av den enskildes känsla av ansvar för sina ekonomiska åtaganden”. Han ansåg därför att tillräckliga skäl inte fanns för en realkontroll från det allmännas sida.

Å andra sidan menade han att ändamålet med bestämmelserna lätt kunde förfelas om inga som helst garantier ställdes upp beträffande planens innehåll i sakligt avseende. Han ansåg därför att en viss real- granskning borde göras men att den borde ske innan planen gavs in till länsstyrelsen. Och den skulle göras av personer som ”äro väl förfarna i byggnadsverksamhet och fastighetsförvaltning”. Efter inrådan från lag- rådet (prop. s. 87) ändrades dock förslaget så att det var tillräckligt att endast en behövde vara kunnig beträffande b yggnadsverksamhet. Det var föreningen som själv skulle anlita granskningsmännen.

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH 111

8.2.2Ändringar på 1940-talet

Kontrollen över de ekonomiska planerna skärptes genom ändringar år 1945. Båda intygsgivarna skulle ha insikt och erfarenhet i såväl fastig- hetsförvaltning som byggnadsverksamhet. Dessutom skulle en av in- tygsgivarna i särskild ordning ha förklarats behörig att utfärda intyg.

8.2.31971 års BRL

Inför 1971 års lagstiftningsärende hade kritik framförts mot att det i viss utsträckning hade anlitats intygsgivare som inte varit helt friståen- de. De hade i ett eller annat sammanhang – som tjänstemän i den orga- nisation som föreningen tillhört eller i de kreditorgan föreningen anlitat

– haft att ta ställning till företaget.

Genom 1971 års BRL infördes ett krav på att EnGD intygsgivarna skulle vara behöriga. Till skillnad från vad som hade gällt tidigare kon- centrerades också prövningen av frågan om behörighet till en enda myndighet. Tanken var att detta skulle ge en ökad säkerhet för att de ekonomiska planerna underkastades ”en omdömesgill granskning av personer som är väl skickade för uppgiften” (prop. 1971:12 s. 79). I lagen infördes också en särskild bestämmelse om att intygsgivarna skulle vara ojäviga.

8.2.4Ändringar år 1982

År 1982 infördes kravet att minst en av de två intygsgivarna skulle vara fristående från företag, organisation eller någon annan som hade bildat bostadsrättsföreningen eller som biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. I den aktuella propositionen konstaterades att kritik hade riktats mot att intygsgivare utsågs bland anställda hos organisationer eller företag som hade medverkat på något av de nyss angivna sätten (prop. 1981/82:169 s. 36).

112 ,QW\JVJLYDUH

SOU 2000:2

8.3Överväganden och förslag

8.3.1Inledande synpunkter

Som utvecklats i kapitel 3 har våra undersökningar visat på vissa svag- heter beträffande intygsgivarna. Både genomgången av förvaltarberät- telserna och synpunkter från aktörer vi träffat ger anledning att ifråga- sätta om det alltid varit riktigt att ge klartecken till b yggprojekt. Exem- pelvis konkursförvaltarna har i ett antal fall talat om bl.a. höga anskaff- ningskostnader för föreningen, mindre attraktiva geografiska lägen samt kalkyler som byggt på så gott som full beläggning och betalning av årsavgifter. Slutligen har en skepsis framträtt vad gäller intygsgivar- nas möjligheter att göra opartiska prövningar i de fall de arbetar till- sammans med en mer eller mindre fast partner eller när de tillhör en organisation som varit involverad i byggprojektet. Enligt Riksdagens revisorers rapport (1996/97:7) är även många intygsgivare tveksamma till den rådande ordningen. Samtidigt framhöll vissa av dem fördelar med att man känner varandra och kompletterar varandra i kompetens.

När en bedömning av intygsgivarnas insatser görs så här i efterhand är det givetvis viktigt att sätta in deras bedömningar i sitt rätta sam- manhang. Man måste alltså komma ihåg den överhettning som rådde på fastighetsmarknaden o.d. Samtidigt är just intygsgivningen avsedd som en skyddsmekanism vilken bör fungera även under sådana förhållan- den. Aktörer som kreditinstitut har menat att man redan när lån bevilja- des insåg att vissa projekt var riskabla. Och när det gäller höga bygg- kostnader har bl.a. nämnts fall där kostnaden markant avvikit från and- ra, likvärdiga projekt.

Återigen bör också poängteras att våra erfarenheter tyder på att de viktigaste faktorerna till de konkurser som inträffat under 1990-talet var annat än systemet med ekonomiska planer, intygsgivare m.m. Men det går inte att bortse ifrån att projekt med höga anskaffningskostnader, tvivelaktiga lägen och ekonomiskt mycket snäva kalkyler är känsliga för nästan alla förändringar. Och sådana förändringar inträder med jämna mellanrum. Det behöver inte vara ändrade bidragssystem o.d. utan kan röra sig om ändrade räntelägen, konjunktursvängningar, änd- rad inflation osv.

Det anförda föranleder slutsatsen att man bör överväga om möjlig- heter finns att förbättra denna skyddsmekanism. Vi har ingen närmare uppfattning om huruvida intygsgivare rent faktiskt har haft en sådan beroendeställning i enskilda fall att detta påvekat deras bedömningar. Men eftersom både intygsgivarna själva och andra aktörer är tveksam-

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH 113

ma beträffande opartiskheten framstår det nuvarande systemet som bristfälligt.

Det är inte endast händelser under förfluten tid som är av intresse. Systemet bör utformas för framtiden. Därför är ett tillräckligt skäl för ändringar att man bedömer att det är tvivelaktigt om tillräckliga krav ställs upp i regelverket. Intygsgivarnas bedömning är i dag och kommer även i fortsättningen att vara det viktigaste inslaget i det skyddssystem av offentlig natur som kringgärdar b yggprojekt avseende bostadsrätter. Man kan något tillspetsat säga att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt står och faller med kvaliteten av den granskning som intygsgivarna genomför.

Synpunkter har slutligen i olika sammanhang, bl.a. vid de samman- träffande vi haft med olika aktörer, framförts beträffande intygsgivar- nas ansvar och behovet av ansvarsförsäkringar. Dessa frågor behandlas därför också.

8.3.2Kompetensen

9nUW I|UVODJ Förutsättningarna för att tillsynsmyndigheten skall meddela behörighet, förlänga behörigheten eller återkalla den preci- seras närmare i BRL. Möjlighet skall också finnas att i stället för återkallelse ge intygsgivaren en YDUQLQJ.

Det finns, enligt Boverkets förteckning, 82 intygsgivare i dag. Av för- teckningen över dem kan följande utläsas. I Stockholmsområdet finns 45 av de 82 intygsgivarna. I Göteborgsområdet finns 10 intygsgivare. De återstående 27 intygsgivarna finns i övriga delar av landet. Det rör sig därvid om 1 - 4 intygsgivare i varje region.

De centrala bostadsrättsorganisationerna har vardera ett antal in- tygsgivare. Några intygsgivare tillhör advokat- eller juristfirmor. De organisationer som lämnar bostadsgarantier har några intygsgivare var. Några intygsgivare tillhör förvaltningsbolag eller bolag som sysslar med fastighetsvärdering. En rätt stor andel tillhör olika typer av kon-

sultbolag.

Det NRPSHWHQVNUDY som ställs upp i författning är att Boverket får meddela behörighet endast till den som är väl förtrogen med b yggverk- samhet och förvaltning av bostadsrättsfastigheter eller som har annan särskild kunskap som Boverket finner lämplig, 10 § första stycket BRF. I sina allmänna råd anger Boverket följande (1995:6 s. 25).

114 ,QW\JVJLYDUH

SOU 2000:2

För att få behörighet som intygsgivare bör sökanden har väl dokumenterad kunskap och praktik inom ämnesområdena: företagsekonomi (kostnads/ in- täktsanalys, resultat- och balansanalyser, hyressättning, driftskostnader, un- derhållskostnader och kapitalkostnader), fastighetsrätt och fastighetseko- nomi bl.a. vad gäller regelsystemet för bostadsfinansiering/subventionering. Kunskaperna bör vidare bygga på aktuell erfarenhet inom de olika verk- samhetsområdena.

Det finns ingen särskild utbildning för intygsgivare i dag. Att införa någon sådan ser vi inte heller som ett realistiskt alternativ. Det behövs en viss geografisk spridning. Antalet uppdrag är inte så många att nå- gon kan försörja sig som intygsgivare på heltid. Enligt vår bedömning är de krav som Boverket har ställt beträffande ansökan om behörighet som intygsgivare rimliga. Det viktiga är att dessa krav upprätthålls.

Boverket har framhållit svårigheter att avslå ansökningar om behö- righet eller förlängning av denna med hänsyn till att bestämmelserna i BRF är allmänt hållna. Man har framfört att bedömningarna av lämp- ligheten kan vara svåra eftersom intygsgivarna har olika bakgrund – framför allt förekommer ekonomer, jurister och ingenjörer – och att benägenheten inte alltid är så stor att redovisa material när så begärs. De krav Boverket har ställt upp i de allmänna råden är inte obligatoris- ka utan det anges att sökanden E|U ha dessa kvalifikationer.

Som redan sagts anser vi de kriterier Boverket har angett som rimli-

ga. För framtiden menar vi att detta bör vara obligatoriska grundförut- sättningar. Vi föreslår därför att dessa kriterier anges i I|UIDWWQLQJ och

att det där anges att sökanden VNDOO ha dessa kvalifikationer. Det bör utgöra ett stöd för att i praktiken upprätthålla de uppställda kraven.

För upprätthållande av en god kompetens bland intygsgivarna är vi- dare bestämmelserna om återkallelse respektive förlängning av behö- righeten viktiga. I dessa delar ser vi möjligheter att, utöver vad som redan sagts, genom mer preciserade bestämmelser i författning ge till- synsmyndigheten ytterligare stöd för beslutsfattande. Detta anser vi lämpligt särskilt mot bakgrund av de svårigheter Boverket påtalat vad gäller sådana beslut.

Bestämmelserna om meddelande, förlängning och återkallelse av behörighet som intygsgivare finns i dag i BRF. Något hinder mot att ha bestämmelserna i en förordning efter bemyndigande för regeringen att meddela föreskrifter kan vi inte heller se, jfr 8 kap. 3 och 7 §§ rege- ringsformen. Vi anser dock att bestämmelserna bör föras in i BRL.

I och för sig torde ingen intygsgivare kunna försörja sig på enbart intygsgivning. Därtill är antalet ärenden för litet. Men återkallelse av behörigheten är ändå ett ingripande beslut. Vårt förslag om mer preci- serade kriterier syftar till att förbättra tillsynen och att slå vakt om in-

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH 115

tygsgivarnas kompetens. Därmed är det viktigt att tillsynsmyndigheten har möjlighet att vara nyanserad vid beslutet om sanktion. Enligt gäl- lande rätt finns endast två möjliga beslut för tillsynsmyndigheten i ärenden om återkallelse. Myndigheten kan antingen återkalla behörig- heten eller låta intygsgivaren behålla sin behörighet. Återkallelse bör ske endast i de mer allvarliga fallen. Genom återkallelsen är intygsgiva- ren förhindrad att utöva den aktuella näringsverksamheten. Överträdel- sen måste därför stå i paritet med denna påföljd. I andra fall kan skäl finnas för kritik, utan att det framstår som rimligt att frånta intygsgiva-

ren möjligheten att i framtiden meddela nya intyg. Vi föreslår för såda- na fall en möjlighet att meddela YDUQLQJ. Genom denna nyansering av

sanktionssystemet kan tillsynsmyndigheten strama upp sin praxis. Vid vårt sammanträffande med intygsgivare höjdes någon röst för

införande av prov. Skälet att införa detta skulle givetvis vara att för- bättra kontrollen över intygsgivarnas kompetens. Detta är givetvis av- sikten också med de förslag vi har lämnat. Vi anser att man tills vidare bör nöja sig med de andra förslag vi lämnat för att slå vakt om kompe- tensen men följa utvecklingen. Skulle de av oss föreslagna åtgärderna inte visa sig tillräckliga är prov en möjlighet som kan övervägas. Vår bedömning är dock att en förbättring av tillsynsverksamheten vad gäl- ler meddelande, förlängning och återkallelse av behörigheten är vikti- gare eftersom detta ger en mer kontinuerlig kontroll än ett prov. Det är visserligen viktigt att intygsgivaren från början har goda kunskaper, men det är lika viktigt att denne följer med i utvecklingen och håller sig informerad om ändringar, nyheter m.m.

8.3.3Oberoende intygsgivare

9nUW I|UVODJ Ingen av intygsgivarna skall få ha någon koppling till det projekt som de skall lämna intyg om.

De intygsgivare som en bostadsrättsförening har utsett skall JRG NlQQDV av tillsynsmyndigheten för det aktuella intyget. Prövningen skall, enkelt uttryckt, avse att intygsgivarna är fristående från pro- jektet och att två intygsgivare inte ständigt samarbetar.

,QOHGDQGH V\QSXQNWHU

När det gäller intygsgivarnas REHURHQGH gäller att endast en av de två som skall utses får vara anställd hos företag, organisation eller någon

116 ,QW\JVJLYDUH

SOU 2000:2

annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med före- ningsbildningen eller att upprätta den ekonomiska planen, 3 kap. 3 § andra stycket BRL. Styrelsen väljer själv sina två intygsgivare. Valet kan inte överprövas. Men det är inte tillåtet att utse någon till intygsgi- vare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartiskhet. I kommentaren till BRL har vissa slutsatser dragits (Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 79 f.). Enligt dessa torde anknytningen till en organisation som har varit med om bildandet inte få vara av sådan art att tillförlitligheten hos intygsgivaren rubbas. Intygsgivaren skall inte själv ha deltagit i arbetet med att upprätta pla- nen.

Riksdagens revisorer ifrågasatte i sin rapport om inte båda intygsgi- varna bör vara fristående från den som har bildat föreningen o.d. Som utvecklats i avsnitt 3.2 - 4 och 4.3.2 var flera aktörer, däribland intygs- givare, tveksamma till att inte båda behöver vara fristående eller till att intygsgivarna ofta samarbetar parvis. I remissomgången avseende Riksdagens revisorers rapport påpekade ett par instanser – Boverket och Sveriges Fastighetsägareförbund – att de inte ansåg den nuvarande ordningen tillfredsställande. De intygsgivare vi träffade ifrågasatte främst ständigt återkommande, parvist samarbete.

När det gäller kopplingen till den som bildat föreningen o.d. bör det erinras om frågans historik. Jävsbestämmelsen infördes år 1971. År 1982 infördes kravet på att HQ av intygsgivarna skulle vara fristående från medverkande organisationer eller företag. Motivet till att inte infö- ra ett krav beträffande båda var att man då skulle gå miste om de värde- fulla kunskaper som sådana intygsgivare har och att det ligger ett värde i att en intygsgivare på nära håll kan följa arbetet med den ekonomiska planen (prop. 1981/82:169 s. 36).

Vi ser emellertid även en annan, grundläggande svaghet med det nuvarande systemet. Föreningen utser själv intygsgivarna. Detta inne- bär att föreningen kan välja nya intygsgivare, om de ursprungliga inte är villiga att lämna intyg. Vi har fått klart för oss att det tillvägagångs- sättet också förekommer i praktiken. Enligt vår mening är en sådan ordning mycket tveksam från principiella utgångspunkter. Konsekven- sen blir ytterst att föreningen kan fortsätta att utse nya intygsgivare till dess man finner någon som är villig att lämna intyg. Detta innebär i sin tur också en viss press på intygsgivarna att lämna intyg. Vi menar att man därför bör stärka intygsgivarnas ställning.

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH 117

.RSSOLQJ WLOO SURMHNWHW

Som tidigare nämnts gäller att föreningen inte får utse någon till in- tygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroen- det för dennes opartiskhet. Samtidigt är det så att HQ av intygsgivarna får ha en koppling till dem som initierat eller arbetar med projektet. Denna ordning kan säkert ha de fördelar som framhållits, alltså att man löpande kan följa arbetet och påverka planens utformning.

Ordningen har dock från flera håll kritiserats. Vi ser uppenbara ris- ker med denna ordning vad gäller intygsgivarnas fristående ställning. Saken kan enkelt uttryckas på det sättet att risken är att man inte har två intygsgivare som ser på saken med kritiska ögon, eftersom den ene av dem har följt projektets utveckling hela tiden. Risken är också att in- tygsgivarna genom tillhörighet och inblandning inte kan förhålla sig neutrala. Som en fördel med den nuvarande ordningen har angetts att intygsgivaren kan på ett tidigt stadium framföra synpunkter på hur pla- nen bör utformas. Men även för en ”extern” intygsgivare som så önskar

bör detta vara möjligt. Vi föreslår därför att EnGD intygsgivarna skall sakna den aktuella kopplingen.

Att intygsgivarna inte är jäviga är viktigt, inte minst från principi- ella utgångspunkter, när det gäller att säkerställa en effektiv kontroll av bostadsprojektets ekonomiska hållbarhet. Vi anser därför att skäl finns att överväga om man i samband med utseendet av intygsgivare ytterli- gare kan minska risken för jäviga intygsgivare. Vi återkommer till detta när vi diskuterar utseende av intygsgivare. Först skall dock något sägas om parvist samarbete.

3DUYLVW VDPDUEHWH

När det gäller det parvisa samarbete som i dag förekommer kan givet- vis detta ha vissa fördelar, t.ex. kan de två intygsgivarna i viss utsträck- ning komplettera varandra i kompetenshänseende. Den geografiska spridningen på intygsgivare och det begränsade antalet projekt inom vissa regioner gör att det framstår som oundvikligt att samma intygsgi- vare åtminstone med jämna mellanrum samarbetar. Samtidigt är det negativt om samma personer alltid samarbetar, något som bl.a. fram- hölls vid vårt sammanträffande med intygsgivare. Det finns en risk för att man litar på varandra eller delar upp arbetsuppgifterna för mycket. Att samarbeta med andra intygsgivare kan ha positiva verkningar vad gäller kompetensen.

Vi anser därför att ett visst återkommande samarbete ofta är ound- vikligt men att man bör undvika att samma personer alltid arbetar till-

118 ,QW\JVJLYDUH

SOU 2000:2

sammans. Att ställa upp bestämmelser för detta i författning till ledning för intygsgivarnas egna bedömningar anser vi inte möjligt. Men det bör vara möjligt att uppnå det önskade resultatet genom vissa ändringar när det gäller utseendet av intygsgivare.

8WVHHQGHW DY LQW\JVJLYDUH

Ett alternativ till ordningen med intygsgivare som utses av bostadsrätts- föreningen är att slopa systemet med intygsgivare och låta en myndig- het bedöma ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Sådana funde- ringar har funnits i tidigare lagstiftningsärenden men då avfärdats med motiveringen att en sådan ordning skulle föra för långt (SOU 1981:74 s. 127, prop. 1981/82: 169 s. 37, SOU 1988:14 s. 113, prop. 1990/91:92 s. 79).

Vi delar den uppfattningen. Som framgått av vad vi tidigare sagt underkänner vi inte systemet med intygsgivare. Det finns en kompetens hos intygsgivarna som bör tas tillvara. Om prövningen läggs på en myndighet finns dessutom vissa risker, bl.a. en risk för långa handlägg- ningstider. Det vi menar man bör diskutera är åtgärder för att stärka intygsgivarnas oberoende. Skäl finns att försöka ytterligare minska ris- ken för jäv. Vidare bör ständigt återkommande parvist samarbete und- vikas. Slutligen bör systemet ändras så att man minskar risken för att föreningar, när de första intygsgivarna har underkänt projektet, anlitar nya intygsgivare tills föreningen finner någon som lämnar intyg.

Ett möjligt alternativ är att tillsynsmyndigheten anförtros uppgiften att XWVH intygsgivare. Det är ett sätt att stärka intygsgivarnas ställning som oberoende. Konsekvensen blir dock att föreningen blir helt hänvi- sad till de av myndigheten utsedda två intygsgivarna. Om intygsgivarna inte lämnar intyg, saknar föreningen möjlighet att upplåta bostadsrätter.

En sådan ordning måste enligt vår mening vara förenad med en möjlig- het att överklaga ett beslut om underkännande av projektet. En möjlig- het att överklaga beslutet om valet av intygsgivare anser vi inte till- räcklig.

Överklagande av beslutet om registrering av den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen kan inte heller ersätta överklagande av intygsgi- varens beslut. Patent- och registreringsverket gör endast en formal- granskning vid registreringen. Detta beslut kan överklagas, 9 kap. 31 § första stycket BRL och 15 kap. 4 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Men om verket vägrat registrering på grund av att intyg saknas har den gjort rätt. Även i fortsättningen bör Patent- och registre- ringsverket endast göra en formalgranskning. Möjligheten att överklaga det beslutet är alltså inte tillräcklig.

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH 119

En möjlighet att överklaga intygsgivarnas för föreningen negativa beslut – t.ex. till tillsynsmyndigheten och därefter till allmän förvalt- ningsdomstol – får emellertid vissa märkliga effekter. Om högre instans ändrar intygsgivarnas beslut, övertar staten ansvaret för bedömningen av projektets hållbarhet. I sammanhanget bör sägas något om intygsgi- varnas nuvarande ansvar och vilken beslutstyp det är fråga om.

En tillbakablick visar att intygsgivarnas ansvar har utvidgats efter hand. Enligt 1930 års BRL skulle intygsgivarna inte pröva om beräk- ningarna höll streck (Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar,

5 uppl., 1965, s. 58). Från och med 1971 års BRL ingår emellertid detta i intygsgivarnas uppgifter (prop. 1971:12 s. 77). Enligt Boverket ingår dessutom en bedömning av om – enkelt uttryckt – efterfrågan är till- räcklig (Boverkets allmänna råd [1995:6] Ekonomiska planer för bo- stadsrättsföreningar, s. 26). Det står, enligt vår bedömning, klart att intygsgivarnas beslut inte är ett myndighetsbeslut och att det inte är överklagbart till förvaltningsdomstol. Och staten kan aldrig bli skade- ståndsskyldig på grund av intygsgivarnas beslut.

Det här skisserade systemet, där tillsynsmyndigheten i ett överklag- bart beslut utser intygsgivare, skulle innebära att staten övertar skade- ståndsansvaret från intygsgivarna, om projektet godkänns först efter överklagande. Man kan också ställa frågan om utformningen inte skulle kunna innebära att staten fick ett skadeståndsansvar även om intygsgi- varna lämnade klartecken till projektet. Utformningen innebär vidare en risk för en ny typ av omfattande processer, vilket i sin tur ger upp- hov till ökade offentliga utgifter. Dessa processer skulle dessutom med största sannolikhet ta lång tid. En särskild reglering torde slutligen bli nödvändig beträffande ersättning till intygsgivarna i och med att det inte längre skulle vara föreningen som valde intygsgivare. Antagligen skulle bestämmelser behövas angående någon form av taxa. Dessutom torde det vara nödvändigt med en rätt för föreningen att överklaga den begärda ersättningen. Vi anser därför att denna lösning ger flera olyck- liga konsekvenser och att den framstår som alltför ingripande med hän- syn till skälen för den, alltså att minska risken för att intygsgivarna inte är tillräckligt fristående.

En annan möjlighet är att ställa upp ett krav på att de valda intygs- givarna i olika bostadsrättsprojekt UHJLVWUHUDV hos tillsynsmyndigheten.

Svagheten med en sådan ordning är emellertid att den inte ger till- synsmyndigheten någon möjlighet att i det enskilda fallet motverka utseende av intygsgivare som inte kan anses oberoende.

Vårt förslag är, mot den angivna bakgrunden, att föreningen även i

fortsättningen skall välja intygsgivare men att dessa dessutom skall JRGNlQQDV av tillsynsmyndigheten. Vid sin prövning av frågan om

godkännande skall tillsynsmyndigheten ta hänsyn till endast om intygs-

120 ,QW\JVJLYDUH

SOU 2000:2

givaren är tillräckligt fristående från föreningen och de andra i projek- tet involverade och om intygsgivarna är tillräckligt fristående sinse- mellan. Enkelt uttryckt innebär godkännande alltså endast ett konstate- rande av att jäv inte föreligger. Om någon av intygsgivarna inte god- känns, bör det beslutet vara överklagbart till allmän förvaltningsdom- stol.

Föreningen kan alltså välja mellan att överklaga eller att i stället di- rekt föreslå nya intygsgivare. Denna ordning innebär att några andra möjligheter till överklagande inte krävs, att intygsgivarna fortfarande är ensamt ansvariga för sina intyg och att någon ny reglering beträffande ersättningen inte behövs. I korthet behåller man det nuvarande syste- mets struktur i alla väsentliga delar samtidigt som risken för icke obe- roende intygsgivare minskas i flera avseenden.

Kontrollen av efterlevnaden av jävsbestämmelserna skärps, genom att tillsynsmyndigheten skall granska detta inför beslutet om godkän- nande. Genom att alla föreningsbeslut om utseende av intygsgivare skall passera genom tillsynsmyndigheten får denna möjlighet att kon- trollera i vilken utsträckning intygsgivarna arbetar med samma kollega. Därigenom kan man medge parvist samarbete i viss utsträckning och utnyttja de fördelar som detta innebär, men undvika nackdelarna med ett ständigt återkommande, parvist samarbete.

Det här skisserade systemet med godkännande innebär inte ett ab- solut hinder mot att en förening, när två intygsgivare har underkänt projektet, utser nya intygsgivare. Tillsynsmyndighetens godkännande innebär dock att denna får insyn i ärendet, att utseendet av intygsgivare får viss offentlighet samt att eventuella nya intygsgivare har klart för sig att tidigare intygsgivare har funnits och att tillsynsmyndigheten känner till detta. Vi bedömer att dessa förhållanden i praktiken bör kunna ha en tillräckligt avhållande effekt vad gäller lättsinnig intygs- givning. I och för sig skulle en ordning där tillsynsmyndigheten utser intygsivarna kunna innebära att systemet i detta hänseende blev något ytterligare säkrare. Men den eventuella, ytterligare säkerhet som kan uppnås väger lätt mot de nackdelar som den ordningen innebär.

Även mot ordningen med endast godkännande från tillsynsmyndig- heten kan invändas att den innebär ett ytterligare inslag av byråkrati. Vi har dock svårt att se något alternativ till inblandning av en myndighet, om man vill motverka de aktuella svagheterna med den nuvarande ord- ningen. För att systemet skall få avsedd verkan måste myndigheten gö- ra sin prövning i det enskilda ärendet. Därmed utgör t.ex. inte en mot- svarighet till kvalitetsansvarig enligt plan- och bygglagen (1987:10) – vilken skall utses för vissa för vissa byggnads- och rivningsarbeten – ett gångbart alternativ. Tanken om en sådan motsvarighet lanserades bl.a. vid remissbehandlingen av Riksdagens revisorers rapport. Det är

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH 121

emellertid byggherren själv som utser den kva litetsansvarige och sedan endast underrättas b yggnadsnämnden. Systemet med kva litetsansvarig handlar i övrigt om att säkerställa den ansvariges kompetens. Förslag beträffande intygsgivarnas kompetens lämnade vi i det föregående av- snittet.

Den prövning tillsynsmyndigheten enligt vårt förslag skall göra är av mycket enkel natur. Och antalet ärenden kommer trots allt att bli begränsat. Man kan jämföra med hur många planer som registreras per år vid Patent- och registreringsverket, se avsnitt 7.3.1 I fall där syste- met med kostnadskalkyl också tillämpas är det rimligt att anta att ansö- kan kommer att göras vid samma tillfälle även beträffande den ekono- miska planen. Det rör sig därför högst om 300 - 400 ärenden per år. Vi utgår därför ifrån att tillsynsmyndigheten kan lösa denna uppgift utan att långa handläggningstider uppstår. Vår bedömning är att de här an- tydda nackdelarna väger lättare än de fördelar man uppnår med den föreslagna ordningen.

8.3.4Intygsgivarnas ansvar

9nUW I|UVODJ Intygsgivarnas uppgifter vid intygsgivningen precise- ras i BRL. Intyget skall avse att

1.förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL är upp- fyllda,

2.de lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med till- gängliga handlingar, samt

3.gjorda beräkningar är vederhäftiga och kan antas vara hållbara. Intygsgivarna skall vid intygsgivningen ange vilka handlingar

som har varit tillgängliga för dem.

En särskild bestämmelse om intygsgivarnas skadeståndsansvar gentemot bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavare införs. Om intygsgivaren uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar någon av dessa vid fullgörande av uppdrag att lämna intyg, skall intygsgivaren er- sätta skadan.

Bl.a. Riksdagens revisorer har tryckt på att intygsgivarnas ansvar inte är preciserat i BRL (Riksdagens revisorers rapport 1996/97:7 s. 35). Med detta kan man egentligen mena två saker. Man kan mena att BRL inte tillräckligt preciserar intygets innehåll och därmed intygsgivarnas åligganden. Men man kan också mena att BRL inte anger följderna av en felbedömning från intygsgivarens sida.

122 ,QW\JVJLYDUH

SOU 2000:2

3UHFLVHULQJ DY LQW\JVJLYDUQDV XSSJLIWHU

I 3 kap. 2 § BRL anges att intygsgivarna skall ange

om planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder,

om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL (se av- snitt 8.1.1) kan anses uppfyllda, samt

de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras om- döme.

Enligt förarbetena skall granskningen avse såväl att de lämnade faktis- ka uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga hand- lingar som att gjorda beräkningar är vederhäftiga och kan väntas hålla streck (prop. 1971:12 s. 77). Enligt Boverkets allmänna råd ligger i detta även att intygsgivarna skall bedöma om de beräknade insatserna och avgifterna är sådana att det kan antas att lägenheterna med hänsyn till bostadsmarknaden på orten går att upplåta med bostadsrätt när de har färdigställts (Boverkets allmänna råd [1995:6] Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar s. 26).

Vi anser att det av flera skäl är viktigt att klargöra vad det är intygs- givarna skall intyga. Som sagts i flera andra sammanhang har intygsgi- varna en mycket viktig roll. Hela regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt bygger ytterst på deras prövning. Intygsgivarna är enligt regelverket de enda utomstående som är ålagda att göra en realgransk- ning. Det är viktigt också för intygsgivarna själva att deras uppdrag preciseras så väl som möjligt. I annat fall riskerar man situationer där t.ex. intygsgivaren tror att han har gjort en fullständigt prövning, men där domstol anser att han varit vårdslös eller liknande. De intygsgivare vi träffade efterlyste en precisering. De framhöll bl.a. att det i dag kan vara svårt att veta vilka intygsgivarens uppgifter är och att olika åsikter förekommer i denna fråga.

Enligt vår bedömning är det inte möjligt att i författning ange exakt vad intygsgivarna skall kontrollera och bedöma. Risken är dessutom att en så detaljerad reglering måste ändras ideligen, i takt med att byggregler, regler om beskattning osv. ändras. Men vi anser det möjligt att i författning något mer precist än enligt gällande rätt ringa in intygs- givarnas uppgifter. Preciseringen i författning bör b ygga på förarbets- uttalandena i 1971 års lagstiftningsärende. Därigenom får man en till- fredsställande avgränsning. I BRL bör således anges att intygsgivarnas granskning skall avse

1.att de lämnade faktiska uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt

2.att gjorda beräkningar är vederhäftiga och kan antas vara hållbara.

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH 123

I bedömningen av att beräkningarna är hållbara ligger att intygsgivaren skall bedöma att den tilltänkta bostadsrättsföreningen framstår som ekonomiskt hållbar på sikt och inte är alltför ekonomiskt känslig. Som vi utvecklat i avsnitt 7.3 är den ekonomiska prognos och känslighets- analys som vi där föreslår skall ingå i den ekonomiska planen avsedda att utgöra stöd för bedömningarna att beräkningarna kan antas vara hållbara. Vi är medvetna om att dessa bedömningar är svåra och att ett utrymme måste finnas för olika bedömningar. Vi återkommer till detta när vi diskuterar intygsgivarens skadeståndsansvar. I det sagda ligger vidare att intygsgivaren skall bedöma om de beräknade insatserna och avgifterna är sådana att det kan antas att lägenheterna med hänsyn till bostadsmarknaden på orten går att upplåta med bostadsrätt när de har färdigställts.

Beträffande tillgängliga handlingar anser vi att en ytterligare änd- ring bör göras. Vi anser att intygsgivaren i samband med att denne lämnar sitt intyg också skall vara skyldig att ange vilka handlingar som har varit tillgängliga för honom. Ett viktigt skäl för vårt förslag att eko- nomisk prognos och känslighetsanalys skall ingå i den ekonomiska pla- nen är att dokumentationen blir bättre och därmed även möjligheterna i efterhand att göra en bedömning av intygsgivarens insatser, se avsnitt 7.3.2. Det är av samma skäl vi föreslår att intygsgivaren skall ange vil- ka handlingar som har varit tillgängliga.

Enligt gällande rätt skall intygsgivaren göra samma granskning av kostnadskalkyler som av ekonomiska planer, bortsett från att denne inte skall bedöma om förutsättningarna för registrering är uppfyllda enligt 1 kap. 5 § BRL (prop. 1990/91:92 s. 184). Enligt vår uppfattning bör en motsvarande överenstämmelse finnas även i fortsättningen. Motsvaran- de preciseringar av intygsgivarens uppgifter bör därför göras beträffan- de intyg av kostnadskalkyler.

6NDGHVWnQGVDQVYDUHW

Någon särskild reglering beträffande intygsgivarnas ansvar för sitt in- tyg finns varken i BRL eller i någon annan författning. Enligt Riksda- gens revisorer har den som ansvarar för upprättandet av den ekonomis- ka planen – dvs. bostadsrättsföreningens styrelse – huvudansvaret för denna. Men om felaktigheter i planen medför att bostadsrättshavare och föreningen orsakas skada, kan – enligt revisorerna – intygsgivarens eventuella ansvar komma att prövas genom tillämpning av bestämmel- serna i skadeståndslagen (1972:207) (rapporten 1996/97:7 s. 22).

124 ,QW\JVJLYDUH

SOU 2000:2

Vilket ansvar bör intygsgivaren ha för sitt intyg? Som Riksdagens revisorer har påpekat finns ingen särskild författningsreglering av in- tygsgivarnas ansvar. Det är föreningens styrelse som skall upprätta den ekonomiska planen, 3 kap. 1 § BRL. I och med att styrelsen har detta ansvar kan åtgärder beträffande den ekonomiska planen utlösa skade- ståndsansvar enligt 13 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska förening- ar. Till dessa bestämmelser hänvisar nämligen 10 kap. 1 § BRL. I 13 kap. 1 § lagen om ekonomiska föreningar anges att bl.a. en styrelsele- damot skall ersätta skada om denne uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen vid fullgörandet av sitt uppdrag. Styrelseledamöterna har också ett skadeståndsansvar enligt denna paragraf gentemot före- ningsmedlemmar och andra, t.ex. borgenärer. Därvid gäller dock den inskränkningen att det måste vara fråga om överträdelser av lagen, vis- sa angivna redovisningsbestämmelser eller stadgarna.

När det gäller intygsgivarna hänvisade riksdagens revisorer till ska- deståndslagen. Vad skadeståndslagen närmare innebär i fråga om in- tygsgivarnas ansvar får dock betraktas som relativt oklart.

Till att börja med kan man fråga sig vilken ställning intygsgivaren har. Han får ett uppdrag av föreningen, vilket skulle kunna medföra att bestämmelserna i 18 kap. handelsbalken gäller i deras relation. Samti- digt kan man konstatera att intygsgivarens roll är rätt speciell. Visserli- gen får han sitt uppdrag av föreningen, men det beror i grunden inte på att föreningen har ett utpräglat intresse av att få en tjänst utförd, utan på att föreningen måste ha ett intyg för att kunna registrera den ekono- miska planen eller kostnadskalkylen. Syftet med regelverket är att för- hindra ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt, vilket enligt vår analys i avsnitt 5.3.1, ytterst innebär ett skydd för bostadssökande.

En annan viktig grupp när det gäller presumtiva skadelidande är bo- stadsrättshavare som förlitat sig på uppgifter i den ekonomiska planen. I allmänhet torde det då röra sig om ren förmögenhetsskada. Därvid bör nämnas att enligt 2 kap. 4 § skadeståndslagen förutsätter skadestånds- skyldighet för ren förmögenhetsskada att denna skada har vållats ge- nom EURWW. Därmed inte sagt att skadeståndsansvar är uteslutet även om den rena förmögenhetsskadan har vållats genom annat än brott. Exem- pelvis har värderingsman ålagts sådant ansvar i NJA 1987 s. 692 och saken diskuterats i litteraturen (se t.ex. Kleineman, Jan, Ren förmögen- hetsskada, 1987, s. 541 ff.).

Intygsgivarens ansvar är oklart i flera hänseenden. Någon författ- ningsreglering finns inte och frågan är i stort sett oprövad i domstol. Olika aktörer – inte minst intygsgivarna själva – har önskat en precise- ring. Det man därvid närmast tänker på är ansvaret gentemot bostads- rättsföreningen och bostadsrättshavare. Enligt vår mening bör man pre- cisera ansvaret i detta hänseende. Man kan tänka sig att även andra än

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH 125

föreningen och bostadsrättshavare i olika situationer skulle kunna anse sig berättigade till skadestånd av intygsgivare, t.ex. kreditgivare. Det är dock svårt att förutse alla sådana situationer. De får också i samman- hanget anses som något mer perifera. Vi menar därför att de inte bör omfattas av en särskild reglering, utan sådana frågor får prövas med ledning av allmänna skadeståndsrättsliga principer. Vi föreslår mot denna bakgrund att man inför en särskild reglering i BRL beträffande intygsgivarens ansvar för sitt intyg gentemot bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavare i den aktuella föreningen.

När det sedan gäller det närmare innehållet i den särskilda skade- ståndsregleringen kan konstateras att intygsgivaren anlitas av förening- en för att utföra ett särskilt, i författning reglerat uppdrag. På det sättet är intygsgivaren jämförbar med fastighetsmäklare. För fastighetsmäkla- re finns en särskild skadeståndsbestämmelse i 20 § fastighetsmäklarla- gen (1995:400). Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsam- het åsidosätter sina skyldigheter enligt lagens bestämmelser om mäkla- rens uppdrag, skall mäklaren ersätta skada som till följd av detta drab- bar säljaren eller köparen.

Men det finns flera olikheter mellan intygsgivarens roll och mäkla- rens. En skillnad är att föreningen är tvungen att anlita intygsgivare för att kunna upplåta bostadsrätter men kanske egentligen inte alls har nå- got intresse av att göra det. Det är svårt att finna någon annan liknande uppdragstagare. Enligt vår bedömning är det revisorns roll som mest liknar intygsgivarens. Det kan därför vara av intresse att säga något om revisorns skadeståndsansvar.

För revisorer, i t.ex. ekonomiska föreningar, gäller att de är ersätt- ningsskyldiga enligt de grunder som gäller för styrelseledamöter m.fl., 13 kap. 2 § lagen om ekonomiska föreningar. Det innebär att en revi- sor, som uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han full- gör sitt uppdrag, skall ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan till- fogas en föreningsmedlem eller någon annan, men då med inskränk- ningen att skadan tillfogats genom överträdelse av den aktuella lagen, vissa andra bestämmelser eller stadgarna. Om denna inskränkning sägs i kommentaren till lagen om ekonomiska föreningar att det är tveksamt om det i praktiken blir någon skillnad mellan detta ansvar och ansvaret gentemot föreningen eftersom ett krav på god revisionssed finns inskri- vet i lagen (Mallmén, Anders, Lagen om ekonomiska föreningar, 2 uppl., 1995, s. 483).

Vi har i det föregående föreslagit en precisering av intygsgivarens uppgifter. För dessa uppgifter bör intygsgivaren svara vid äventyr av skadestånd. Vad gäller dessa uppgifter kan vi inte se att ansvaret bör vara mer begränsat i förhållande till bostadsrättshavarna än till bostads- rättsföreningen. Vi föreslår därför att intygsgivare i BRL ges ett skade-

126 ,QW\JVJLYDUH

SOU 2000:2

ståndsansvar om han uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen eller en bostadsrättshavare vid fullgörande av sitt uppdrag att lämna intyg.

Vi kan inte se något skäl att ha en kortare preskriptionstid för denna skadeståndsfordran än för andra skadeståndsfordringar. Vanlig tioårig preskription bör således gälla. Någon särskild bestämmelse om detta behövs inte.

Det kan framstå som om intygsgivarnas ansvar genom en reglering som den föreslagna kraftigt vidgas. Vår bedömning är dock att så inte blir fallet. Även om ansvaret och dess gränser i dag är oklart, anser vi att en hel del talar för att intygsgivare redan har ett ansvar liknande det som här föreslås. Gränserna att alla bostadsrättshavare i föreningen skall omfattas och att tioårig preskription skall gälla kan framstå som vida. I minnet bör då hållas att på sedvanligt sätt skall både minst culpa och dessutom adekvat kausalitet föreligga. Detta blir svårare att påvisa t.ex. efter flera överlåtelser eller ett antal år. Slutligen bör nämnas att en uppgift för intygsgivare visserligen är att bedöma de marknadsmäs- siga förutsättningarna samt föreningens ekonomiska framtid och käns- lighet. Det ligger i sakens natur att det måste röra sig om relativt all- varliga felbedömningar för att skadestånd skall kunna bli aktuellt i de situationerna.

Ett skäl att precisera intygsgivarens uppgifter och dennes skade- ståndsrättsliga ansvar är givetvis att man bättre skall kunna förutse ut- gången av en tvist. Men bestämmelserna är viktiga också för att före- bygga tvister. Vi har inga uppgifter om att särskilt många tvister om skadeståndsansvar har varit aktuella. Från något håll har frågan väckts om obligatorisk anvarsförsäkring. I och med att tvister inte är särskilt vanliga har vi inget belägg för att påstå att någon har gjort förluster på grund av att ansvarsförsäkring inte är obligatorisk. Beställaren är en bostadsrättsförening och inte en konsument. När det gäller mäklare åberopades konsumentskydd som skäl för ansvarsförsäkring (prop. 1983/84:16 s. 10 och SOU 1981:102 s. 230). För många andra, t.ex. besiktningsmän, gäller att ansvarsförsäkring inte är obligatorisk. Även om ansvarsförsäkring inte är obligatorisk har en förening möjlighet att välja intygsgivare som är försäkrade. Vi föreslår därför inte obligato- risk ansvarsförsäkring för intygsgivare.

SOU 2000:2

,QW\JVJLYDUH 127

8.3.5Särskilt om tillsynen

9nUW I|UVODJ Boverket skall även i fortsättningen vara tillsynsmyn- dighet.

Revisorerna kritiserade Boverket som tillsynsmyndighet (revisorernas rapport 1996/97:7 Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar, s. 35 f.) De ifrågasatte bl.a. om Boverket hade lagt ned de resurser på verk- samheten som en effektiv tillsyn kräver. Enligt revisorerna utövas inte någon mer aktiv tillsyn eller uppföljning av Boverket. Verket har både i samband med revisorernas rapport och inom ramen för vårt utrednings- arbete förklarat sig medvetet om denna problematik. Inom ramen för vårt arbete har också framkommit vissa förklaringar. Boverket har för närvarande få uppgifter vad gäller regelverket mot ekonomiskt ohållba- ra bostadsprojekt. Arbetsuppgifterna utförs av ett par personer och ut- gör en mycket liten andel av dessa personers totala arbetsuppgifter.

Våra förslag innebär att Boverket får ett antal nya arbetsuppgifter och mer preciserade anvisningar för sin verksamhet som tillsynsmyn- dighet. Det innebär också att Boverket får mer insyn och stöd för att kräva in dokumentation osv. Vår bedömning är att kraven på ökad akti- vitet bör inverka positivt på tillsynen i stort.

De nya uppgifterna kommer att kräva att Boverket lägger ned större resurser på den aktuella tillsynsverksamheten. Boverket har förklarat sig positivt till detta och gjort bedömningen att de nya uppgifterna ge- nom omprioriteringar kan lösas inom ramen för befintliga anslag.

En viktig förklaring till de tidigare bristerna har, som framgått av det sagda, varit att både arbetsuppgifterna och resurserna för detta ar- bete har varit mycket begränsade. De ändringar som nu föreslås medför bättre förutsättningar för Boverket att fungera väl som tillsynsmyndig- het.

128 ,QW\JVJLYDUH

SOU 2000:2

SOU 2000:2

1\ HNRQRPLVN SODQ 129

9 Ny ekonomisk plan

9.1Gällande rätt

Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av YlVHQWOLJ EHW\GHOVH för bedömningen av föreningens verk-

samhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats och registrerats, 3 kap. 4 § första stycket BRL.

Enligt paragrafens andra stycke kan dock enstaka upplåtelser av lä- genheter som inte finns med i den ekonomiska planen göras, utan att ny plan upprättas. Där anges nämligen att en lägenhet med bostadsrätt får upplåtas med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registre- rad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sådan betydelse som anges i första stycket.

9.2Frågans tidigare behandling

Redan i 1930 års BRL infördes bestämmelser om ny ekonomisk plan. Enligt den lagens 13 § skulle föreningen upprätta ny ekonomisk plan innan nya bostadsrätter uppläts, om förändring efter planens upprättan-

de inträffat, i fråga om förhållande som planen borde innehålla upplys- ning, av beskaffenhet att i PlUNOLJ PnQ inverka på föreningens ekono-

miska ställning eller bostadsrättshavares ekonomiska förpliktelser.

I 1971 års BRL ändrades bestämmelserna om när ny ekonomisk plan skall upprättas något. Där angavs i lagens 3 § tredje stycket att "Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av vä- sentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet...".

Vissa instanser hade inför 1986 års bostadsrättsutredning anfört att reglerna om när ny ekonomisk plan behövdes borde preciseras. I utred- ningens betänkande och propositionen till 1991 års BRL behandlades frågan om då gällande rätt innebar att en ny ekonomisk plan behövde upprättas när en lägenhet, som inte fanns med i den befintliga planen, skulle upplåtas med bostadsrätt. Sådan upplåtelse kan vara aktuell när en bostadsrättsförening successivt upplåter bostadsrätter vid t.ex. en ombildning, när bostadsrätter tillkommer genom vindsinredningar, till-

130 1\ HNRQRPLVN SODQ

SOU 2000:2

byggnader eller liknande samt när lägenheter slås samman eller delas upp.

Utredningens slutsats var att 1971 års BRL innebar ett krav på ny ekonomisk plan (SOU 1988:14 s. 115). Departementschefen tog inte ställning i denna fråga. Men han ansåg, i likhet med utredningen, att de syften som låg bakom 1971 års BRL inte motiverade en ny plan när föreningen avser att upplåta någon eller några enstaka lägenheter som inte finns med i planen. En bestämmelse i 3 kap. 4 § andra stycket BRL infördes därför med undantag för enstaka upplåtelser.

9.3Överväganden

9nU EHG|PQLQJ De nuvarande bestämmelserna krav på en ny eko- nomisk plan bör inte ändras.

9.3.1Närmare om dagens förutsättningar

Enligt direktiven är det med dagens regler svårt för föreningarna att leva upp till kraven på ny ekonomisk plan vid väsentligt ändrade för- hållanden. Vi skall därför utvärdera de nuvarande bestämmelserna.

När det gäller problem att leva upp till lagens krav kan nämnas att Riksbyggen i en skrivelse till Justitiedepartementet daterad den 10 de- cember 1992 tog upp detta. Där talas om dessa svårigheter och anges att ”Hastigheten och omfattningen av politiska beslut, svårigheten att bedöma innehåll och ikraftträdandetidpunkt, turbulensen på kredit- marknaden och länsstyrelsernas arbetssituation har fördjupat problemet och gjort det näst intill omöjligt att leva upp till lagens krav”.

Detta är skrivet under en tid då det rådde kraftig turbulens på fastig- hetsmarknaden. Denna problematik har ingen aktualitet i dag. Givetvis var det svårt för föreningarna att leva upp till kraven när räntor och subventionsvillkor svängde kraftigt. Vid länsstyrelserna förekom långa väntetider. Detta var ett av skälen till att registreringsverksamheten flyttades till Patent- och registreringsverket i stället. Denna flyttning var fullbordad år 1995. I övrigt visar Riksb yggens synpunkter mer på vikten av att förutsättningarna för bostadsrättsföreningar inte i onödan ändras. Däremot anser vi det inte möjligt att förbättra reglerna om ny ekonomisk plan så att de fungerar bättre i tider av kraftiga svängningar.

Från praktiker har i flera sammanhang påtalats att det är svårt för en förening att veta om den, inför nya upplåtelser, är skyldig att upprätta

SOU 2000:2

1\ HNRQRPLVN SODQ 131

en ny ekonomisk plan. Även när systemet med ekonomiska planer se- nast sågs över hade kritik framförts av innebörd att förutsättningarna för när ny ekonomisk plan skall upprättas borde förtydligas (SOU 1988:14 s. 111).

I dag gäller att ny plan krävs om förändringen är av väsentlig bety- delse. Vad innebär det? I förarbetena till 1971 års BRL angavs (prop. 1971:12 s. 78):

För bostadsrättsförening som själv uppför sitt hus grundas uppgifterna i den ekonomiska planen i regel på beräkningar. Uppgifterna kan därför bli in- aktuella antingen genom föreningens åtgärder eller till följd av att gjorda kalkyler inte har hållit streck. Är förändringen mera omfattande, kan den vara av betydelse för bedömandet av företagets stabilitet. En sådan ändring bör liksom enligt gällande rätt och kommitténs förslag medföra att ytterliga- re bostadsrättsupplåtelser inte får ske förrän ny ekonomisk plan har upprät- tats.

I propositionen angavs inte huruvida ändringar av större eller mindre betydelse krävdes jämfört med tidigare. Bostadsrättskommittén före- slog i sitt betänkande Bostadsrätt (SOU 1969:4 s. 114) att ny ekono- misk plan skulle upprättas om förändringen var sådan att den i DYVH YlUG PnQ inverkar på föreningens ställning eller de förpliktelser som enligt planen bostadsrättshavarna skall ha. Därvid angav kommittén särskilt att i förhållande till då gällande rätt (”i märklig mån”) avsågs

med ”i avsevärd mån” ingen ändring i sak. Som redan nämnts valdes emellertid i stället ”väsentlig betydelse”. Någon ändring gjordes inte i 1991 års BRL. Men frågan var uppe till behandling även då. Både i propositionen till 1991 års BRL och det aktuella betänkandet angavs att

utbytet av orden ”märklig mån” till ”väsentlig betydelse” torde innebä- ra att det krävs att ändringarna är av VW|UUH betydelse än vad som gällde

enligt 1930 års BRL (prop. 1990/91:92, SOU 1988:14 s. 117 och Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 80 f.).

I propositionen 1990/91:92 görs en del uttalanden om olika situationer som kan aktualisera ny plan (s. 173 f.):

En ny ekonomisk plan bör krävas under föreningens verksamhetstid, om bostadsrätt skall upplåtas efter eller i samband med en större ombyggnad eller annan kapitalkrävande åtgärd som väsentligt inverkar på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavarnas förpliktelser. Mindre om- eller tillbyggnader eller upprustningsåtgärder bör däremot inte föranleda någon ny plan. Detsamma gäller andra åtgärder som inte har någon väsent- lig inverkan på ekonomin eller avgifterna i föreningen. Inte heller bör som tidigare anförts enstaka bostadsrättsupplåtelser föranleda någon ny plan, om

132 1\ HNRQRPLVN SODQ

SOU 2000:2

inte andra inträffade omständigheter ger anledning till det. Om flera bo- stadsrätter upplåts samtidigt eller planen successivt har kompletterats vid flera tillfällen, kan förhållandena dock vara sådana att föreningens ekono- miska ställning i förhållande till den ursprungliga planen förändrats i sådan mån att en ny plan behövs.

Därefter tas förändringar under husets produktionsskede upp, dvs. då några lägenheter ännu inte har upplåtits med bostadsrätt. En ny plan blir aktuell om det visar sig att den ursprungliga planen inte håller streck och förändringarna väsentligt inverkar på föreningens ekono- miska ställning eller bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser. Det kan, enligt propositionen, vara fråga om inträffade kostnadsök- ningar som ligger utanför föreningens kontroll, t.ex. på grund av infla- tion eller höjda byggmaterialkostnader.

I propositionen nämns ytterligare exempel på fall då en ny ekono- misk plan kan bli aktuell. Villkoren för ett i den ursprungliga planen påräknat lån kan drastiskt förändras eller lånesituationen över huvud taget förändras på ett mer ingripande sätt. En konkurs hos t.ex. den ent- reprenör som bygger bostadsrättsföreningens hus kan påverka före- ningens verksamhet. Fullföljs inte entrepenadkontraktet kan detta inne- bära att en ny ekonomisk plan måste upprättas. Eftersom uppgifterna i den ekonomiska planen får grundas på beräkningar, kan dessa bli in- aktuella redan av det skälet att kalkylen inte håller. Om förändringen är mer omfattande, kan den vara av sådan betydelse för föreningens verk- samhet att en ny plan måste upprättas.

Slutligen anges att, om nya upplåtelser planeras i sådan utsträckning att dessa kommer i konflikt med väsentlighetsrekvisitet, en ny ekono- misk plan måste upprättas innan nya upplåtelser av bostadsrätter får ske.

I Boverkets allmänna råd Ekonomiska planer för bostadsrättsför- eningar (1995:6) tas situationen upp att föreningens insatta kapital och nettoskuld, dvs. efter reduktion för fordringar, avviker väsentligt från motsvarande poster i den ursprungliga planen (s. 19). Enligt Boverket bör en avvikelse på mer än fem procent anses som väsentlig. I de all- männa råden anges också att en ny plan inte behöver upprättas när nå- got inträffar som förbättrar föreningens eller bostadsrättshavarnas eko- nomiska situation. Detta motiveras med att bakgrunden till bestämmel- serna om ekonomisk plan främst är att förhindra tillkomsten av ekono- miskt osunda föreningar.

SOU 2000:2

1\ HNRQRPLVN SODQ 133

9.3.2Kan förutsättningarna preciseras?

I vilka situationer är det då aktuellt med nya upplåtelser som kan aktu- alisera ny plan? Det rör sig främst om två typsituationer. Den ena typ- situationen är att uppb yggnaden av en ny förening drar ut på tiden och

– när t.ex. de sista upplåtelserna skall göras – förhållandena har föränd- rats, t.ex. på något av de sätt som angavs i propositionen 1990/91:92. Den andra typsituationen är att en befintlig förening bestämmer sig för att upplåta nya bostadsrätter, t.ex. genom att utnyttja en tidigare oin- redd vind eller att bostadsrätt skall upplåtas beträffande lägenheter som tidigare upplåtits med hyresrätt.

I den förstämnda typsituationen kan förhållandena ha ändrats så kraf- tigt att den ursprungliga planen inte längre är rättvisande. Rör det sig om försämringar innebär detta att den ursprungliga planen inte ger den bostadssökande det skydd som man tänker sig att regelverket mot eko- nomiskt ohållbara bostadsprojekt är avsett att ge. I den andra situatio- nen, när nya upplåtelser skall göras i en befintlig förening, finns samma skäl att erbjuda de bostadssökande ett skydd som vid den ursprungliga upplåtelsen. Här kan man i och för sig se en gradskillnad på det sättet att en bedömning av projektets hållbarhet endast behövs om förening- ens ekonomiska förhållanden väsentligt har ändrats eller om de nya upplåtelserna, t.ex. genom sitt antal, är så omfattande att detta påverkar föreningens totala ekonomi på ett någorlunda påtagligt sätt. När man avser att göra ett större antal nya upplåtelser kan det vara motiverat att göra en ny ekonomisk plan även med hänsyn till behovet av skydd för de befintliga bostadsrättshavarna.

Mot bakgrund av det sagda anser vi att det finns skäl att även i fort- sättningen ha ett krav på ny ekonomisk plan i de angivna situationerna. Men eftersom flera aktörer har framhållit att det är svårt att avgöra i vilka fall det är nödvändigt att upprätta ny ekonomisk plan vore det önskvärt med en enklare reglering. En utgångspunkt för övervägandena bör därvid vara att bestämmelserna skall slå till i samma situationer som i dag.

När det gäller nya upplåtelser i en befintlig förening kan sägas att, i den mån det i förhållande till det befintliga beståndet rör sig om ett nå- gorlunda stort antal nya bostadsrätter, det är av vikt med en ny ekono- misk plan oavsett om förhållandena dessförinnan har förändrats vä- sentligt. När det rör sig om ett större antal nya upplåtelser är det nämli- gen bl.a. viktigt att bedöma efterfrågan. Saknas efterfrågan kan hela föreningen få allvarliga problem. Man kan därför tänka sig ett generellt krav på ny ekonomisk plan i dessa situationer, med undantag för de fall

134 1\ HNRQRPLVN SODQ

SOU 2000:2

där det är fråga om enstaka upplåtelser. Man kan givetvis diskutera och ha olika uppfattningar om var gränsen med en sådan utformning skulle gå. Det framstår dock som relativt klart att gränsen bör relateras till det totala lägenhetsbeståndet och inte uttryckas i absoluta tal. Enligt vår mening skulle gränsen kunna dras så att ny ekonomisk plan inte behö- ver göras så länge de nya upplåtelserna understiger en femtedel av det totala beståndet. Gränsen skulle således kunna nås antingen direkt eller så småningom i fall där upplåtelserna görs successivt.

Det kan i stället vara så att de ekonomiska förhållandena har föränd- rats under tiden från det att den senaste ekonomiska planen upprätta- des. Detta kan vara fallet dels vid den första typsituationen, en ny före- ning där upplåtelser skall ske för första gången, dels i en befintlig före- ning som har för avsikt att upplåta fler bostadsrätter. Eftersom syftet med regelverket är att utgöra ett skydd för blivande eller befintliga bo-

stadsrättshavare är ny plan viktig om förändringarna innebär en

I|U

VlPULQJ av betydelse.

 

Den verkliga förbättringen skulle uppnås om man kunde ange för-

sämringens omfattning på ett mer precist sätt än med begreppet

YlVHQW

OLJ EHW\GHOVH. Som nämndes i det föregående avsnittet anger Boverket i sina allmänna råd att en avvikelse på mer än fem procent bör anses som väsentlig. Den avvikelse som avses är att föreningens insatta kapital med avdrag för nettoskuld kommer att avvika från motsvarande poster i den ursprungliga planen. Med insatt kapital avses enligt Boverket in- satser, upplåtelseavgifter och engångsbidrag. Nettoskuld innebär före- ningens lån med avdrag för fordringar.

Vad Boverkets råd närmare innebär kan man antagligen ha olika uppfattningar om. Enligt vår mening bör det tolkas så att differensen mellan insatt kapital och nettoskuld skall subtraheras med motsvarande differens i den senaste registrerade ekonomiska planen. Det resultat i absoluta tal som erhålls (”differensen av de två differenserna”) skall sedan divideras med differensen enligt den senaste registrerade planen. Därvid erhålls det relativa talet. I den mån denna tolkning är riktig an- ser vi dock att beräkningsmodellen inte är lämplig. Den synes nämligen innebära, vid en given storlek på lånen i den ekonomiska planen, att ju större insatser bostadsrättshavarna har bidragit med, desto mindre ök- ning av lånen krävs för att kravet på ny plan skall slå till.

Oavsett om just denna modell är lämplig eller inte är det givetvis möjligt att konstruera en beräkningsmodell beträffande föreningens ställning som slår rätt. Men en sådan skulle alltså omfatta endast före- ningens ställning, dvs. vara relaterad till balansräkningen. För att ett krav på ny plan skall uppstå med ett sådant kriterium, krävs således förändringar beträffande storleken på lånen eller insatserna.

SOU 2000:2

1\ HNRQRPLVN SODQ 135

Att ställa upp endast ett kriterium av detta slag är enligt vår mening inte tillräckligt. Man måste också se till förändringar som är relaterade till resultaträkningen. Exempelvis kan, när upplåtelserna drar ut på ti- den i en ny förening, räntorna stiga väsentligt. Det behöver inte påverka lånen eller insatserna, i varje fall inte på lite kortare sikt. Resultatet blir däremot sämre, om ingen åtgärd vidtas. Regelmässigt behöver före- ningen vidta någon åtgärd. En höjning av årsavgifterna ligger nära till hands.

Av exemplet ser man att en förändring av räntorna inte behöver på- verka föreningens ställning. En större förändring av räntorna är natur- ligtvis en omständighet som bör vara skäl för ny ekonomisk plan. Men som framgår av exemplet kan föreningen handla på flera olika sätt. Fle- ra olika kriterier skulle därför behövas. Och detta är endast ett exempel på en förändring som bör resultera i ny plan. Andra exempel är sådana som de tidigare redovisade från prop. 1990/91:92 att en entreprenör går i konkurs eller att byggmaterialkostnader höjs. Det framstår som svårt att ha exakta kriterier som träffar dessa och alla andra relevanta situa- tioner.

Som tidigare sades anser vi att det hade varit en fördel om man kun- de ställa upp exakta kriterier för när ny ekonomisk plan skall upprättas. Vi har emellertid inte kunnat finna någon sådan lösning som dessutom innebär en förenkling. Ett antal olika kriterier skulle behövas, vilka dessutom vart och ett antagligen inte skulle kunna göras så enkla att tillämpa som man i förstone kan tro. Man kan jämföra med det exempel på innebörden av ”väsentlig betydelse” som Boverket har angett i sina allmänna råd.

Vår slutsats är alltså att det nuvarande kriteriet bör behållas. I och för sig skulle man kunna tänka sig den marginella förändringen att man

på ett eller annat sätt i lagtexten klargör att det skall röra sig om en för- ändring som innebär en I|UVlPULQJ. Men det anser vi vara så pass

självklart att det är onödigt. När man behåller kriteriet ”väsentlig bety- delse” i 3 kap. 4 § första stycket BRL, anser vi vidare – med hänsyn till de kopplingar som finns mellan första och andra stycket – att man inte heller bör göra några ändringar beträffande andra stycket om enstaka upplåtelser.

SOU 2000:2

$OOPlQQD |YHUYlJDQGHQ 137

CBostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

10 Allmänna överväganden

10.1Kort om uppbyggnaden av 7 kap. BRL

Bestämmelserna om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter är samlade i 7 kap. BRL. I kapitlet finns 33 paragrafer. Inledningsvis finns bestämmelser om föreningens ansvar för lägenhetens skick, 7 kap. 1 - 5 §§ BRL. Dessa följs av bestämmelser om hur bostadsrätts- havaren får använda lägenheten, 7 kap. 6 - 9 §§ BRL, om upplåtelse av lägenheten i andra hand, 7 kap. 10 och 11 §§ BRL, samt om bostads- rättshavarens ansvar för lägenhetens skick, 7 kap. 12 § BRL. Därefter följer bestämmelser om föreningens rätt till tillträde till lägenheten,

7 kap. 13 § BRL, avgifter till föreningen, 7 kap. 14 - 16 a §§ BRL, rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning, 7 kap. 17 § BRL, förverkande, 7 kap. 18 - 25 §§ BRL, samt förfarandet vid uppsägning, 7 kap. 26 - 30 §§ BRL. Slutligen finns bestämmelser om underrättelse vid pantsättning av en bostadsrätt, om vissa övriga meddelanden och om upphörande av bostadsrätten i vissa fall, 7 kap. 31 - 33 §§ BRL.

Till sitt sakliga innehåll motsvarar bestämmelserna i 7 kap. BRL i rätt stor utsträckning motsvarande bestämmelser i 1971 års BRL. Vissa sakliga nyheter tillkom dock, som kommer att framgå i de följande ka- pitlen, genom införandet av 1991 års BRL. Hyreslagens bestämmelser har utgjort förebild för en ganska stor del av BRL:s bestämmelser om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter.

138 $OOPlQQD |YHUYlJDQGHQ

SOU 2000:2

10.2Allmänna utgångspunkter

Enligt våra direktiv skall vi göra en allmän översyn av BRL:s bestäm- melser om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. Denna skall föregås av en jämförelse mellan bestämmelserna i BRL respektive hyreslagen. I direktiven uppmärksammas vissa frågor särskilt. Det är dels vissa skillnader av äldre datum som finns mellan BRL och hy- reslagen, dels ändringar i hyreslagen som gjorts på senare tid utan överväganden beträffande bostadsrätter. Eftersom vi skall göra en all- män översyn och jämförelse mellan reglerna är det naturligt att ta upp synpunkter på och invändningar mot de nuvarande bestämmelserna i sitt sammanhang. Det görs därför inte här. Vi menar däremot att det inför den allmänna översynen finns skäl att redovisa vår syn på vilka allmänna principer som bör gälla för bestämmelserna i 7 kap. BRL om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter.

Bostadsrätt är en särskild upplåtelseform för bostäder och lokaler. Bostadsrätten kan på många sätt sägas ligga mellan hyresrätt och ägan- de av en fastighet eller innehav av en tomträtt. Upplåtelseformen ger vissa unika möjligheter. Exempelvis har man generellt sett inom ramen för föreningen en betydligt större handlingsfrihet än vad hyresgästerna som kollektiv har gentemot hyresvärden. Å andra sidan finns möjlig- heter att t.ex. begränsa ansvaret för underhåll och liknande jämfört med situationen då en boende själv äger en fastighet. Vi tycker att det är viktigt att man tar tillvara de unika möjligheter som bostadsrättsformen erbjuder. Det är från flera utgångspunkter också viktigt att det framgår att bostadsrätt är något annat än – kanske framför allt – hyresrätt. Det har bl.a. en pedagogisk betydelse. Den som köper en bostadsrätt får inte tro att den innehar en hyresrätt. Våra erfarenheter är att långt ifrån alla bostadsrättshavare har detta helt klart för sig.

En bostadsrättsförening består av dess medlemmar. Det är alltså, i de flesta fall, samma personer som innehar bostadsrätter i föreningen. Ett större utrymme för handlingsfrihet för bostadsrättshavaren än för hyresgästen bör därför kunna ges så länge detta är acceptabelt för kol- lektivet. Detta gäller exempelvis den boendes möjligheter att göra för- ändringar i lägenheten. Situationen är en annan för en hyresgäst, efter- som denne med relativt kort varsel genom egen uppsägning kan lämna lägenheten. Det blir då på ett annat sätt viktigt att lägenheten t.ex. inte förändras utan hyresvärdens samtycke.

Bostadsrättshavaren har betalat en insats och eventuellt upplåtelse- avgift för sin bostadsrätt. Inte sällan har bostadsrättshavaren betalat betydande belopp. Det talar också för att ge bostadsrättshavaren en rätt stor handlingsfrihet.

SOU 2000:2

$OOPlQQD |YHUYlJDQGHQ 139

Systemet med bostadsrätter vilar på en föreningstanke. Bostadsrätts- föreningen kan beskrivas som en liten demokrati. Genom förenings- stämman o.d. finns möjligheter att gemensamt finna lösningar på svå- righeter och problem. Det kan därför vara negativt med bestämmelser som fjärmar föreningen från den enskilde medlemmen. Med andra ord bör man inte i onödan ställa upp regler som markerar ett motsatsför- hållande mellan föreningen och den enskilde medlemmen. Man bör därför noga överväga om problem i stället kan lösas med majoritetsbe- slut och liknande. Förekomsten av en förening medför också att den enskilde bostadsrättshavaren i utgångsläget får anses ha en säkrare ställning än en hyresgäst. Beslut kräver majoritet, ibland kvalificerad sådan, och vissa särskilda regler om minoritetsskydd finns. Det gör att man kan överlåta vissa frågor till föreningen som kan reglera detta ge- nom stadgar eller andra beslut, i stället för att ställa upp regler i BRL.

Att välja bostadsrätt i stället för hyresrätt torde ofta vara ett medve- tet val. Man vill ha en större handlingsfrihet än vad boende i hyresrätt innebär. Det är därför viktigt att ta tillvara möjligheter till individuali- sering o.d. Föreningen är beroende av att medlemmarna agerar och tar ansvar. Av det skälet är det viktigt att regelverket inte verkar passivise- rande.

Man kan också på ett annat sätt än när det gäller hyresrätter utgå från att en kontakt finns mellan föreningen och medlemmarna. Vi be- dömer därför att det jämfört med hyresförhållanden inte föreligger samma behov av regler som är till för att kommunikation mellan dessa över huvud taget skall kunna förekomma.

Men det finns å andra sidan flera skäl som talar för att begränsa bo- stadsrättshavarens rättigheter och för att ge denne vissa skyldigheter samt för att skydda den enskilde mot kollektivet.

I vissa situationer är det lätt att se att föreningen och bostadsrättsha- varen kan ha motsatta intressen. Som sägs i våra direktiv är det viktigt att regelverket ger de boende ett tillräckligt socialt skydd. Oavsett om man är bostadsrättshavare eller hyresgäst är bostaden av oerhört stor betydelse och förlusten av denna mycket kännbar. Sett i det perspekti- vet talar förhållandet att man har betalat en insats ytterligare för ett bra skydd för den enskilde. Bostadsrättshavaren har dessutom i allmänhet ekonomiska förpliktelser även mot kreditgivare.

I synnerhet i flerfamiljshus kan också ett motsatsförhållande uppstå mellan en enskild bostadsrättshavare och de andra som bor i närheten av denne. Ges den enskilde för stora rättigheter, t.ex. beträffande åtgär- der med lägenheten, kan detta vara negativt för de kringboende. Vissa skyldigheter måste följa med bostadsrättsinnehavet för att alla skall få en acceptabel miljö.

140 $OOPlQQD |YHUYlJDQGHQ

SOU 2000:2

Som påpekas i våra direktiv är det viktigt att den enskildes frihet i nyttjandet inte blir så stor att en ändamålsenlig förvaltning och skötsel av föreningens hus försvåras. Bostadsrätter är en form av kollektivt boende. Man får därför vara beredd på att handlingsfriheten inte kan bli riktigt lika stor som om man äger en egen fastighet.

Det är alltså mellan dessa olika synpunkter – vilka drar åt olika håll

– som det gäller att finna lämpliga avvägningar. Det finns anledning att återkomma till dessa, när olika frågeställningar angående bostadsrätts- havarens rättigheter och skyldigheter behandlas i de följande kapitlen. I olika situationer anser vi att de motstående intressena gör sig gällande med varierande styrka. Exempelvis kan sociala skyddssynpunkter väga tungt i en viss situation medan rätten till handlingsfrihet kan väga över i en annan. Det finns alltså inte en gemensam formel utan avvägningar- na får göras utifrån de olika frågeställningarna.

De olika synpunkterna gör slutligen att det finns skäl både för och mot att ansluta BRL närmare till hyreslagens regler. Som tidigare nämnts ser vi skäl för skillnader, t.ex. därför att rättsförhållandet är annorlunda än mellan en hyresvärd och hyresgäst. Men som också framgått intar den enskilde bostadsrättshavaren i andra fall en position som är helt eller mycket lik den som hyresgästen har. I sådana fall me- nar vi att det finns flera fördelar med att ansluta till hyreslagens regler. Samma regler ger bra överskådlighet för de olika aktörerna. Det un- derlättar dessutom rättsbildningen på området.

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 141

11 Lägenhetens skick

11.1Ansvaret för lägenhetens skick

11.1.1Lägenhetens skick när den tillträds för första gången

%5/

När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupp- låtelse, är utgångspunkten att föreningen skall tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, 7 kap. 1 § BRL. Men parterna kan i stället träffa avtal om lägenhetens skick.

+\UHVODJHQ

Bestämmelsen i BRL utformades med den dåvarande 9 § hyreslagen som förebild. Enligt den sistnämnda bestämmelsen skall hyresvärden på tillträdesdagen, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lä- genheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i or- ten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Vissa möjligheter finns dock att träffa avtal om att lägenheten skall vara i sämre skick. Härför krävs antingen att upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsän- damål eller en lokal eller att hyresavtalet innehåller en förhandlings- klausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Avtalsfriheten kan begränsas också av annan lag- stiftning, t.ex. hälsoskydds-, byggnads-, och arbetarskyddslagstiftning (Holmqvist, Leif, Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 61).

Brukbarheten hänför sig inte endast till att de rent tekniska anord- ningarna i lägenheten skall fungera. Även brister i underhållet avseende exempelvis tapeter, målning o.d. är av betydelse. Sådana brister med- förde i NJA 1964 s. 434 att lägenheten inte ansågs fullt brukbar. (Se t.ex. Holmqvist, a.a., s. 61 och SOU 1981:77 s. 339.)

142 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

)UnJDQV WLGLJDUH EHKDQGOLQJ

Enligt 1930 års BRL rådde full avtalsfrihet beträffande lägenhetens skick vid tillträde för första gången efter bostadsrättsupplåtelse. Där- emot fanns en bestämmelse om vilket skick som krävdes för att lägen- heten skulle vara kontraktsenlig. Enligt lagens 35 § var lägenheten i bristfälligt skick om den inte var i så gott skick som den ekonomiska planen utvisade eller annars inte svarade mot vad bostadsrättshavaren skäligen kunde fordra.

Den nuvarande bestämmelsen fick sitt innehåll genom 1971 års BRL. Alltjämt råder full avtalsfrihet. Men om inget särskilt har avtalats finns i dag krav på att lägenheten skall vara i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet enligt den allmänna uppfatt- ningen på orten.

När 1930 års BRL trädde i kraft gällde för hyresrätter enligt 1907 års hyreslagstiftning full avtalsfrihet beträffandet skicket. Genom 1939 års hyreslagstiftning infördes en bestämmelse som innebar att hy- resvärden på tillträdesdagen skulle hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten var fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bestämmelsen var emellertid dispositiv. År 1985 infördes den för hyresrätter alltjämt gällande regleringen.

11.1.2Bostadsrättshavarens rättigheter vid brister i lägenhetens skick före tillträdet

%5/

Om lägenheten när den skall tillträdas första gången efter bostadsrätts- upplåtelsen inte är i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att ford-

ra enligt 7 kap. 1 § BRL, ges bostadsrättshavaren vissa rättigheter i 7 kap. 2 § BRL. Bostadsrättshavaren får DYKMlOSD EULVWHQ på föreningens

bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart

det kan ske. Bostadsrättshavaren kan vidare få rätt att VlJD XSS och IUnQWUlGD bostadsrätten. Härför krävs för det första att bristen inte kan

avhjälpas utan dröjsmål eller att styrelsen efter tillsägelse underlåter att ombesörja åtgärden så snart det kan ske. En ytterligare förutsättning är att bristen är av väsentlig betydelse. Dessutom gäller inskränkningen att uppsägning inte får ske sedan bristen, genom styrelsens eller bo- stadsrättshavarens försorg, har blivit avhjälpt.

För den tid lägenheten har varit i bristfälligt skick har bostadsrätts- havaren vidare, enligt 7 kap. 2 § BRL, rätt till skälig QHGVlWWQLQJ av årsavgiften. Bostadsrättshavaren kan slutligen ha rätt till VNDGHVWnQG.

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 143

Sådan rätt föreligger om bristen beror på försummelse från föreningens sida. Rätten till skadestånd omfattar hela det positiva kontraktsintresset (Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 165).

+\UHVODJHQ

Bestämmelserna i 7 kap. 2 § BRL har sin närmaste motsvarighet i 11 § hyreslagen. Innan sistnämnda paragraf behandlas måste dock något sägas om 10, 12 och 13 §§ i samma lag.

I 10 § hyreslagen sägs att avtalet förfaller, om lägenheten före till- trädesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Rätt till skadestånd föreligger under vissa, närmare angivna omständigheter. Avtalet upphör vidare att gälla, om en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet. Även här kan rätt till skadestånd föreligga.

Endast totalförbud och därmed jämförbara beslut avses i 10 § hy- reslagen. Mer begränsade myndighetsbeslut tas upp i 12 § hyreslagen. Leder ett sådant beslut till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller på annat sätt "lider intrång i sin nyttjanderätt", har denne rätt till skälig nedsättning av hyran. Innebär beslutet en väsentlig inskränkning i nyttjanderätten har hyresgästen rätt att säga upp avtalet. Rätt till skadestånd kan också föreligga.

I 13 § hyreslagen finns bestämmelser för situationen att hyresavtalet avser en lägenhet som inte var färdigställd när avtalet ingicks och ännu inte är i färdigt skick när tillträde skall ske. Hyresgästen har då rätt till hyresnedsättning och till att säga upp avtalet. Rätt till skadestånd kan också föreligga. Inte heller till denna bestämmelse finns någon motsva- righet i BRL.

Mot denna bakgrund kan nu 11 § hyreslagen behandlas. Den avser situationen att en skada uppkommer på lägenheten före hyrestidens början och att skadan är ringare än som anges i lagens 10 § eller lägen- heten annars på tillträdesdagen inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra och fall som avses i 13 § hyreslagen inte föreligger. Hy- resgästen har därvid motsvarande möjligheter som bostadsrättshavaren har enligt 7 kap. 2 § BRL till avhjälpande av skadan, uppsägning av avtalet och nedsättning av hyran.

Rätt till skadestånd föreligger, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på dennes försummelse. Regeln i hyreslagen är alltså strängare mot hyresvärden än vad den motsvarande regeln i BRL är mot föreningen. Medan hyresvärden har att exculpera sig innebär BRL att bostadsrättshavaren skall visa att föreningen har varit försumlig.

144 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

Sedan den 1 juni 1998 finns en ny möjlighet för hyresgästen när brister finns vid tillträdet (SFS 1998:146, prop. 1997/98:46). Denne kan begära åtgärdsföreläggande. Möjligheten finns endast beträffande bostadslägenheter. Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. Föreläggandet kan förenas med vite.

Lokaler och bostadslägenheter för fritidsändamål kan hyras ut i "befintligt skick". Detta är inte möjligt med bostadslägenheter för per- manent boende, jfr vad som sades om 9 § hyreslagen i det föregående avsnittet. För sådana lägenheter finns en särskild bestämmelse i 11 § tredje stycket hyreslagen. Har lägenheten hyrts ut i befintligt skick och är den inte enligt den allmänna uppfattningen i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet har hyresgästen inte de tidigare angivna rättig- heterna, om denne, när avtalet ingicks, kände till bristen eller hade kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

+LVWRULN

För rätt till uppsägning krävdes enligt 1930 års BRL att bristen var av "svår beskaffenhet". Enligt den då gällande hyreslagstiftningen skulle bristen vara av "väsentlig betydelse". I förarbetena till 1930 års BRL uttalades (prop. 1930:65 s. 57):

Med hänsyn till den olikhet, som består i rättsförhållandet mellan å enda si- dan föreningsmedlem och en bostadsförening och å andra sidan mellan en hyresgäst och en hyresvärd, äro emellertid villkoren för befogenhet att frånträda bostadsrätten något strängare än för rätt att uppsäga ett hyresavtal.

Genom 1971 års BRL infördes samma lokution för bostadsrätter som för hyresrätter. De aktuella bestämmelserna i hyreslagen har genom åren inte genomgått några förändringar värda att ta upp här.

11.1.3Bostadsrättshavaren får inte tillträda i rätt tid

%5/

I 7 kap. 3 § BRL regleras det fallet att bostadsrättshavaren inte får till- träda lägenheten i rätt tid när lägenheten skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse och dröjsmålet inte beror på bostadsrätts- havaren. Denne har då rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid lägenheten eller en del av den inte kan användas. Även i detta fall får bostadsrättshavaren frånträda bostadsrätten efter uppsägning, om hindret är av väsentlig betydelse. En uppsägning får dock inte ske efter

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 145

tillträdet. Rätt till skadestånd föreligger, om dröjsmålet beror på för- summelse från föreningens sida. Bestämmelserna i paragrafen är tving- ande och kan alltså inte avtalas bort (prop. 1971:12 s. 120).

+\UHVODJHQ

Någon direkt motsvarighet till denna paragraf finns inte i hyreslagen. Men 13 § hyreslagen kan sägas täcka vissa av de situationer som kan bli aktuella enligt 7 kap. 3 § BRL. Förstnämnda paragraf behandlades i det föregående avsnittet, varför det hänvisas dit.

+LVWRULN

En motsvarighet till 7 kap. 3 § BRL fanns redan i 1930 års BRL. I sak- ligt hänseende har paragrafen genom åren inte ändrats utom i ett avse- ende. I remissen till lagrådet i 1930 års lagstiftningsärende föreslogs att bestämmelsen skulle vara dispositiv på så sätt att annat skulle kunna förbehållas i teckningslistan. På lagrådets inrådan ändrades bestämmel- sen så att förbehåll i teckningslistan gällde, om inte "genom uppehållet väsentlig olägenhet tillskyndats bostadsrättshavaren och uppehållet tillika kan tillräknas föreningen såsom försummelse" (prop. 1930:65 s. 57, 97 och 116).

Genom 1971 års BRL gjordes bestämmelserna tvingande. Bostads- rättskommitténs motivering till detta, som departementschefen förefal- ler ha instämt i, var att den utformning de motsvarande reglerna för hyresrätter hade fått medförde att anledning saknades att göra bestäm- melserna dispositiva (Bostadsrätt [SOU 1969:4] s. 224 och prop. 1971: 12 s. 120).

11.1.4Föreningens skyldigheter beträffande skicket efter tillträdet

I de föregående avsnitten har behandlats ansvarsförhållandena vid till- trädet. I detta och nästa avsnitt redogörs för ansvaret HIWHU tillträdet.

%5/

I 7 kap. 4 § BRL ges föreningen skyldighet att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret enligt 7 kap. 12 § BRL inte vilar på bostadsrättshavaren. Huvudansvaret för lägenheten och dess

146 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

skick efter tillträdet vilar, enligt 7 kap. 12 § BRL, på bostadsrättshava- ren. Vi återkommer till gränsdragningen i nästa avsnitt som behandlar sistnämnda paragraf.

Om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom före- ningens vållande, tillämpas bestämmelserna i 7 kap. 2 § BRL, se av- snitt 11.1.2, om avhjälpande av bristen på föreningens bekostnad, från- träde m.m. Reglerna är tvingande (prop. 1971:12 s. 120).

Särskilda bestämmelser beträffande ohyra i bostadsrättslägenheten finns i 7 kap. 5 § BRL. Om ohyran är till men för bostadsrättshavaren, gäller 7 kap. 2 § BRL i tillämpliga delar. Föreningen är skyldig att av- hjälpa ohyra som finns redan när lägenheten tillträds eller som upp- kommit senare utan att bostadsrättshavaren är ansvarig för detta. Och bostadsrättshavaren har, vilket följer av hänvisningen till 7 kap. 2 § BRL, beroende på hur saken utvecklar sig rätt till självhjälp, frånträde, nedsättning av årsavgiften och skadestånd. Det sagda gäller emellertid inte, om ohyran har kommit efter tillträdet och detta skett genom bo- stadsrättshavarens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon person som bostadsrättshavaren enligt särskilda bestämmelser svarar för. I denna situation är dock styrelsen skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyran, om det är fråga om en bostadslägenhet i ett flerfamiljshus. Oavsett om föreningen eller någon annan bostads- rättshavare är vållande, har en bostadsrättshavare utan ansvar för ohy- ran rätt till ersättning av föreningen för nödvändiga kostnader som denne drabbas av genom åtgärder för att utrota ohyran. Ytterligare be- stämmelser beträffande ohyra finns i 7 kap. 9, 12, 13 och 18 §§ BRL.

+\UHVODJHQ

Hyreslagen kan egentligen inte sägas ha någon direkt motsvarighet till reglerna i 7 kap. 4 § BRL. Underhållsskyldigheten vilar på hyresvär- den. Denne är bl.a. skyldig att tapetsera och måla om vissa bostadslä- genheter med "skäliga tidsmellanrum", 15 § hyreslagen.

Bestämmelserna i 10 - 12 §§ hyreslagen (se avsnitt 11.1.2) gäller olika brister i lägenheten som uppstått före hyresgästens tillträde. I sär- skilt allvarliga fall kan avtalet förfalla. I andra fall föreligger rätt till nedsättning av hyra, osv. Uppstår brister efter tillträdet, enkelt uttryckt utan att det är hyresgästens fel, får denne samma rättigheter som vid

brister före tillträdet.

Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet kan i vissa fall nWJlUGVI| UHOlJJDQGH också meddelas.

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 147

Bestämmelserna om ohyra motsvarar BRL:s. I 18 § hyreslagen be- handlas hyresgästens rättigheter när dennes nyttjanderätt konkurreras ut

av ett annat förvärv.

Ett institut som benämns XSSUXVWQLQJVI|UHOlJJDQGH behandlas i 18 a - c §§. I korthet går detta ut på att en bostadslägenhet som hyrs ut för annat än fritidsändamål och som inte utgör en del av hyresvärdens egen bostad skall ha en närmare specificerad lägsta godtagbara stan- dard. Om den inte har detta, kan en enskild hyresgäst ansöka om upp-

rustningsföreläggande hos hyresnämnden. Det finns slutligen, i 18 d - h §§ hyreslagen bestämmelser om K\UHVJlVWLQIO\WDQGH vid förbättrings-

och ändringsarbeten.

+LVWRULN

Den uppdelning av ansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren som inledningsvis görs i 7 kap. 4 § BRL infördes år 1991. Avsikten var emellertid inte att göra någon saklig ändring utan att göra ett förtydli- gande (prop. 1990/91:92 s. 196).

Bestämmelserna om ohyra infördes genom 1971 års BRL och inne- bar en harmonisering med hyreslagens bestämmelser (prop. 1971:12 s. 121 och SOU 1969:4 s. 222 och 224).

11.1.5Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

%5/

Som angavs i det föregående avsnittet vilar huvudansvaret för lägen- heten och dess skick efter tillträdet på bostadsrättshavaren. Utgångs- punkten, enligt 7 kap. 12 § första stycket BRL, är att bostadsrättshava- ren på egen bekostnad skall hålla lägenheten i gott skick. Detta gäller även marken, om sådan ingår i upplåtelsen. Bostadsrättshavarens an- svar kan inskränkas i stadgarna. Det är också möjligt att i stadgarna ge föreskrifter för hur underhållet skall skötas (Julius m.fl., Bostads- rättslagen, 2 uppl., 1998, s. 189).

I paragrafens andra och tredje stycken finns vissa begränsningar för bostadsrättshavarens ansvar. Bostadsrättshavaren svarar inte för repa- rationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen har försett lägenheten med. Vidare gäller in- skränkningar beträffande ansvaret för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada och för ohyra. För detta svarar bostadsrätts-

148 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

havaren endast om skadan har uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av vissa särskilt angivna perso- ner. Dessa personer är någon som hör till bostadsrättshavarens hushåll eller gästar honom eller någon annan som han har inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för bostadsrättshavarens räkning. En ytterli- gare begränsning finns för brandskada som bostadsrättshavaren inte själv har vållat. Ansvar för detta uppstår endast, om bostadsrättshava- ren har brustit i omsorg eller tillsyn som denne bort iaktta.

+\UHVODJHQ

Hyresgästen har inte något underhållsansvar motsvarande det som bo- stadsrättshavaren har. Men hyresgästen är under hyrestiden skyldig att väl vårda lägenheten med "vad därtill hör", 24 § hyreslagen. Det rör sig alltså om en plikt att vårda lägenheten och inte om att underhålla den. Detta innebär t.ex. att hyresgästen skall rengöra målade ytor men inte är skyldig att måla om (Holmqvist, Leif, Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 152).

Hyresgästen är vidare skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse från motsvarande personkrets som anges i 7 kap. 12 § BRL. För brandskada som hyresgästen inte själv har vållat är ansvaret begränsat på samma sätt som i 7 kap. 12 § BRL. I 24 § andra stycket hyreslagen finns be- stämmelser om hyresgästens skyldighet att underrätta värden om ska- dor o.d. Vad som här sagts om hyresgästens ansvar gäller också om det finns ohyra i lägenheten.

För andra lägenheter än sådana som enbart skall användas som bo- stad kan särskilt avtal träffas om hyresgästens ansvar. Dennes ansvar kan alltså utvidgas.

+LVWRULN

I 1930 års BRL angavs att det ålåg bostadsrättshavaren att på egen be- kostnad hålla lägenheten i "gott stånd", om inte annat hade bestämts i stadgarna. För brand- och vattenledningsskador fanns en inskränkning. Föreningen svarade för sådana skador, om de inte hade uppkommit ge- nom bostadsrättshavarens vållande. Dessutom undantogs på samma sätt som i dag reparationer av stamledningar m.m. som lägenheten försågs med genom föreningens försorg. För detta skulle föreningen svara.

Några bestämmelser om ohyra fanns inte i BRL vid denna tidpunkt. Sådana bestämmelser fanns emellertid i hyreslagen redan på den tiden.

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 149

Ett sådant stadgande för bostadsrätter ansågs överflödigt, eftersom föreningsmedlemmarna hade ett intresse av att ohyran blev utrotad ge- nom föreningens försorg (Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsför- eningar, 5 uppl., 1965, s. 115).

Ansvaret för brand- och vattenledningsskador ändrades genom 1971 års BRL. Det fick då den omfattning som det alltjämt har. Ändringen innebar en anpassning till hyreslagens regler. Vidare infördes en regle- ring om ohyra som fortfarande gäller. Också det innebar alltså en an- passning till hyreslagstiftningen.

Vissa språkliga redigeringar och förtydliganden gjordes i 1991 års BRL utan att några sakliga ändringar var avsedda. Särskilt kan nämnas att 7 kap. 4 § BRL infördes. Det är alltså där föreningens underhålls- ansvar anges.

11.2Överväganden och förslag

11.2.1Allmänt om regleringen avseende lägenhetens skick m.m.

9nU EHG|PQLQJ Regleringen i BRL om lägenhetens skick bör inte fyllas ut med motsvarigheter till sådana bestämmelser i hyreslagen som i dag saknas i BRL.

Avtalsfriheten i 7 kap. 1 § BRL vad gäller lägenhetens skick bör bestå.

Även i fortsättningen bör bostadsrättshavaren ha bevisbördan för att föreningen har varit försumlig när bostadsrättshavaren begär ska- destånd för brist vid tillträdet.

8SSE\JJQDGHQ L VWRUW

Vid en jämförelse mellan BRL och hyreslagen av reglerna om ansvaret för lägenheten kan beträffande den övergripande uppläggningen kon- stateras att vissa skillnader finns. Bestämmelserna har något olika in- delning och regleringen i BRL är mera sparsam. Något behov av en ytterligare anpassning av reglerna i BRL till hyreslagen beträffande uppläggningen i stort har vi inte upptäckt. Delvis förklaras skillnaderna av de olika bakomliggande förutsättningar som gäller.

När det gäller den mer sparsamma regleringen bör nämnas att av- saknaden av en motsvarighet till bestämmelserna i 10 § hyreslagen om

150 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

helt oanvändbara lägenheter kommenterades av Bostadsrättskommittén i betänkandet Bostadsrätt (SOU 1969:4). Kommittén angav att, om en sådan händelse inträffar, föreningen får avgöra om lägenheten skall sättas i stånd eller om föreningen, t.ex. på grund av förstörelsens eller bristfällighetens omfattning, skall upplösas (betänkandet, s. 223). Kommittén tillade att, om upplåtelsen fullföljs, bestämmelserna om bostadsrättshavarens rättigheter när lägenheten inte lämnas vid rätt tid- punkt (numera i 7 kap. 3 § BRL) kan bli tillämpliga, om sådan förse- ning föreligger. Detsamma sägs i kommentaren till BRL. Där finns också ett uttalande beträffande situationen att lägenheten eller en del av denna inte får användas på grund av myndighets förbud. Då torde bo- stadsrättshavaren vara berättigad till frånträde efter uppsägning enligt bestämmelserna i 7 kap. 2 § BRL. Alternativt är bestämmelserna i 7 kap. 3 § BRL tillämpliga (Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1992, s. 166, jfr Siljeström m.fl., Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl., 1965, s. 102).

Som nämndes i avsnitt 11.1.2 finns inte heller någon motsvarighet till 13 § hyreslagen, som behandlar situationen då hyresavtalet avser en lägenhet som inte var färdigställd när avtalet ingicks och ännu inte är i färdigt skick när tillträde skall ske. Detta kommenterade den tidigare nämnda Bostadsrättskommittén på följande sätt (SOU 1969:4, s. 223).

Denna bestämmelse har tillkommit huvudsakligen för att förhindra att hy- resgästen i avtal förbinder sig att godta nyuppförd lägenhet i det ofärdiga skick den kan befinna sig på tillträdesdagen. En bostadsrättsupplåtelse av- ser viss i den ekonomiska planen angiven lägenhet. Den i planen bestämda tiden för tillträde avser denna lägenhet i färdigt skick. Föreningen och den bostadssökande kan, t.ex. i samband med bostadsrättsupplåtelsen, avtala om annan tidpunkt för tillträdet, men även en på detta sätt bestämd tillträdestid avser lägenheten i färdigt skick. Är bostadsrättslägenheten inte i färdigt skick på tillträdesdagen blir de föreslagna reglerna om brist tillämpliga.

De uttalanden som Bostadsrättskommittén gjorde anser vi fortfarande bärkraftiga. Vi kan inte heller peka på något exempel i praktiken där regleringen i BRL framstått som bristfällig på den grunden att den är mer sparsam än den som finns i hyreslagen. Vi ser därför inget skäl för att fylla ut regleringen i BRL på denna punkt.

$YWDOVIULKHWHQ HQOLJW NDS † %5/ E|U EHVWn

När det gäller de olika bestämmelserna finns en skillnad som vi inled- ningsvis vill ta upp. Enligt 7 kap. 1 § BRL råder avtalsfrihet beträffan-

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 151

de lägenhetens skick när den upplåts första gången. Om något inte har avtalats, finns en utfyllande regel. Då skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Om man jämför med vad som gäller för hyresförhållanden finns en betydelsefull skillnad. Beträffande hyresrätter som är bostadslägenheter avsedda för perma- nent boende finns en tvingande regel om viss minimistandard (bortsett från när förhandlingsöverenskommelse gäller). Lägenheten skall alltid minst vara i det skick som är uppställt som grundkrav för bostadsrätter

i situationen att inget annat har avtalats. Hyreslägenheten skall alltså enligt den allmänna uppfattningen i orten vara fullt brukbar för det av- sedda ändamålet.

Bestämmelserna i 7 kap. 1 § BRL avser endast den ursprungliga upplåtelsen. Om dessa gjordes tvingande, skulle tvingande regler gälla endast för det första förvärvet av bostadsrätten. Motsvarande regler saknas ju för senare överlåtelser av bostadsrätten. Det framstår som främmande att införa tvingande regler för överlåtelsesituationer, där förhållandena är mer lika vad som gäller vid överlåtelse av fast egen- dom. Det har dessutom inte framkommit att systemet med dispositiva regler innebär några problem. Mot denna bakgrund anser vi att det sak- nas skäl att ändra BRL på denna punkt.

%HYLVE|UGDQ YLG VNDGHVWnQGVWDODQ

Inte heller ser vi skäl för att ändra bevisbördans placering beträffande skadestånd för brist vid tillträdet. Enligt gällande rätt skall bostads- rättshavaren visa att föreningen har varit försumlig, se avsnitt 11.1.2.

I lagstiftningsärendet inför 1971 års BRL föreslog Bostads- rättskommittén den ändringen att bostadsrättshavaren skulle ha rätt till skadestånd om föreningen inte visade att den inte hade varit försumlig. Regleringen skulle därigenom motsvara den för hyresrätter. Kommit- téns bedömning var att rättsförhållandet mellan föreningen och dess medlemmar inte motiverade att bostadsrättshavaren tillerkändes mindre omfattande rätt till skadestånd än hyresgäster (Bostadsrätt [SOU 1969:4] s. 223). Departementschefen ansåg emellertid i propositionen som föregick 1971 års BRL att en sådan skillnad finns mellan de två förhållandena att en skillnad är motiverad beträffande skadestånds- ansvaret (prop. 1971:12 s. 119).

Några förhållanden som skjuter i sank departementschefens bedöm- ning i 1971 års lagstiftningsärende har inte kommit i dagen. Den nuva- rande ordningen fungerar enligt våra erfarenheter tillfredsställande.

152 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

gYULJD IUnJHVWlOOQLQJDU

En fråga som har ett visst samband med regleringen i 7 kap. 1 § BRL och som har framhållits som ett praktiskt problem av aktörer både inom och utom utredningen är vad som rättsligt gäller beträffande föremål som bostadsrättshavaren tillför bostadsrättslägenheten. I det följande uppmärksammar vi därför inledningsvis detta problem. Därefter disku- terar vi ett antal andra frågeställningar som direktiven eller vårt arbete har aktualiserat. Vi tar upp fördelningen av ansvaret för lägenhetens skick och åtgärdsföreläggande för föreningen. Därefter diskuterar vi om föreningen, genom t.ex. åtgärdsföreläggande eller rätt till avhjäl- pande på bostadsrättshavarens bekostnad, bör få större möjligheter att agera mot en bostadsrättshavare som inte lever upp till sitt ansvar för lägenheten. Vi tar slutligen upp s.k. återflyttningsrätt.

11.2.2Egendom som bostadsrättshavaren tillför lägenheten

9nU EHG|PQLQJ Någon särskild reglering i BRL beträffande egen- dom som bostadsrättshavaren tillför lägenheten bör inte införas.

Redan i 1970 års lagstiftningsärende uppmärksammades att det före- kommer att blivande bostadsrättshavare vid nybyggnation har möjlig- het att beställa olika tillval. Detta är vanligt även i dag. Vi har förstått att detta i praktiken ofta sker på det sättet att tillvalen beställs direkt hos entreprenören och inte via föreningen. Under utredningsarbetet har det kommit fram att det numera förekommer att bostadsrättshavare när de lämnar sin bostadsrättslägenhet tar med sig viss utrustning som spi- sen eller köksluckor, eftersom de anser att det är deras egendom. Fram- för allt sker detta i samband med avsägelser. Bostadsrättsföreningar har uppfattat detta som ett problem.

Till att börja med kan konstateras att problematiken i grunden är densamma oavsett om bostadsrättshavaren har gjort tillval i samband med en nybyggnation eller en ombyggnad eller om bostadsrättshavaren på helt eget initiativ har t.ex. höjt standarden i sin lägenhet. Den grundläggande regleringen finns i 2 kap. jordabalken som handlar om tillbehör till fastighet. Föreningen äger ofta fastigheten, även om det inte behöver vara så. Föreningen kan i stället vara tomträttshavare eller arrendator. Men oavsett detta är bostadsrättshavaren i sin egenskap av

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 153

sådan i vart fall inte fastighetsägare. Det är bara det förhållandet som är intressant för de följande resonemangen. För enkelhetens skull utgår därför de följande resonemangen från situationen att föreningen är fas- tighetsägare.

Regleringen i 2 kap. jordabalken innebär i korthet att utgångspunk- ten är att vissa typer av egendom hör till fastigheten under förutsättning att det är fastighetsägaren som har tillfört egendomen. Regleringen i de delar som här är av intresse är därvid uppb yggd på följande sätt. Till fastighet hör, enligt 2 kap. 1 § jordabalken, bl.a. byggnad. T ill byggnad hör i sin tur fast inredning eller annat varmed byggnaden har blivit för- sedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för b yggnaden eller del av denna, 2 kap. 2 § jordabalken. Vissa exempel ges på vad som hör till byggnaden. I paragrafens andra stycke nämns dessutom vissa ytterliga- re exempel på vad som hör till olika typer av b yggnader. När det gäller bostäder nämns badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling. Den väsentliga ytter- ligare förutsättningen, att föremålet skall ha tillförts av fastighetsäga- ren, återfinns i 2 kap. 4 § jordabalken. Där anges att föremål som nytt- janderättshavare eller annan än fastighetsägaren har tillfört fastigheten inte hör till denna.

Det sagda innebär att egendom som en hyresgäst tillför, inte blir tillbehör till fastigheten utan förblir lös egendom. Vid sin avflyttning har hyresgästen rätt att ta med sig föremål som denne har installerat. Men hyresgästen är därvid skyldig att reparera eller ersätta skada som har uppstått på b yggnaden genom infogandet eller borttagandet. Enligt förarbetena finns det också utrymme för att föremålet skall anses ha övergått till fastighetsägaren utan att detta har skett genom ett uttryck- ligt överlåtelseavtal. Det sägs därvid att förvärvet ibland kan framgå av

de föreliggande omständigheterna. Ett exempel som nämns är att hy- resgästen ersätter en av denne skadad inredningsdetalj. (Se t.ex. Wes- terlind, Peter, Kommentar till Jordabalken, 1971, s. 164 f.)

Det sagda kan appliceras på bostadsrätter. Utgångspunkten är alltså att föremål som bostadsrättshavaren har tillfört sin lägenhet är lös egendom som denne, i vart fall i förhållande till föreningen, kan ta med sig när bostadsrättshavaren lämnar lägenheten. En fråga som kan ställas är i och för sig vilken betydelse 7 kap. 12 § BRL har i sammanhanget. Enligt denna paragraf är bostadsrättshavaren i huvudsak skyldig att underhålla lägenheten, om inte något annat följer av stadgarna. Denna princip gällde redan enligt 1930 års BRL och motiverades på följande sätt (NJA II 1930 s. 507).

Föreningen såsom ägare av huset åligger att ansvara för husets vidmakthål- lande. Emellertid torde det bäst överensstämma med besittningsrättens na-

154 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

tur, att skyldigheten att hålla varje särskild lägenhet i stånd åligger en var besittningshavare.

Varken i detta eller senare lagstiftningsärenden har betydelsen av be- stämmelserna om bostadsrättshavarens underhållsskyldighet i förhål- lande till jordabalkens regler diskuterats. Har det exempelvis för tillbe- hörsfrågan någon betydelse om bostadsrättshavaren byter ut en spis för att uppfylla sina skyldigheter enligt 7 kap. 12 § BRL jämfört med om bytet sker för att förbättra standarden genom att tillföra lägenheten en lyxbetonad modell?

Vår slutsats är att en åtgärd som sker inom ramen för underhålls- skyldigheten torde vara att jämställa med situationen att hyresgästen ersätter ett skadat föremål. Utgångspunkten skulle alltså med det syn- sättet vara att det nya föremålet blir ett fastighetstillbehör. Ett föremål som tillförts för att höja standarden och som inte tillförts för att fullgö- ra underhållsskyldigheten torde enligt vår mening vara att bedöma på motsatt sätt. Föremålet skulle således då inte bli fastighetstillbehör. Men i minnet skall hållas att ett avlägsnande av föremålet medför en skyldighet att återställa lägenheten, vilket dessutom skall ske med iakttagande av underhållsskyldigheten.

Avgörande för om en bostadsrättshavare har rätt att gentemot före- ningen ta med sig föremål när han lämnar lägenheten är alltså i korthet om föremålet är ett fastighetstillbehör eller inte enligt bestämmelserna i 2 kap. jordabalken. Vid t.ex. en överlåtelse har dessutom avtalet med förvärvaren betydelse för frågan i vilken utsträckning överlåtaren gen- temot förvärvaren har rätt att ta med sig föremål som inte är att anse som tillbehör.

Att införa särskilda principer för bostadsrätter vad gäller tillbehörs- frågan ser vi inte skäl till. Tillbehörsreglerna har sin utgångspunkt i den fasta egendomen och skall fungera oavsett upplåtelseform. Däremot har vi uppfattat att bostadsrättshavare och föreningar har dåliga kunskaper om de omnämnda förhållandena. Det är svårt att lagstiftningsvägen göra något åt detta problem. I synnerhet gäller detta eftersom proble- matiken är aktuell inte endast vid den första upplåtelsen utan även un- der tiden därefter och vid övergång av bostadsrätt. Därigenom är pro- blemet inte löst genom att man t.ex. ställer upp ett formkrav på specifi- cering i upplåtelseavtalet. Det skulle dessutom komplicera upplåtelse- förfarandet. Den möjliga vägen för att minska problemen är informa- tion. Viktiga roller har i det sammanhanget professionella aktörer på bostadsrättsmarknaden. En annan viktig kanal är Konsumentverket.

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 155

11.2.3Fördelningen av ansvaret för lägenhetens skick

9nUW I|UVODJ Begreppet "stamledning" i 7 kap. 12 § andra stycket första meningen BRL, som används för att definiera vissa ledningar för vilka föreningen svarar i stället för bostadsrättshavaren, skall av klarhetsskäl utmönstras. Det skall ersättas med en förklaring av vil-

ken typ av ledningar som avses, nämligen en ledning som förening- en har försett lägenheten med och som WMlQDU IOHU lQ HQ OlJHQKHW.

Föreningens ansvar utvidgas till att gälla, förutom de nämnda ledningarna, även YHQWLODWLRQVNDQDOHU.

*UlQVHQ PHOODQ I|UHQLQJHQV RFK ERVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQVYDU

Bostadsrättshavarens ansvar enligt 7 kap. 12 § första stycket avser lä- genheten och eventuell mark som ingår i upplåtelsen. Gränsdragningen mellan vad som skall anses höra till en lägenhet och, enligt 7 kap. 12 § BRL, omfattas av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet respektive vad som åvilar föreningen enligt 7 kap. 4 § BRL anser praktiker pro- blematisk. Gränsen i BRL anses för grovt dragen. Detta är inget nytt. Frågan har uppmärksammats tidigare. I lagstiftningsärendet 1991 gjor- de departementschefen bedömningen att en gränsdragning i lag inte kan bli så exakt att den kan tjäna till vägledning för alla de varierande fall som kan förekomma. Han tillade att saken kan regleras i stadgarna (prop. 1990/91:92 s. 99).

Vi delar den bedömningen. Vi tror inte att det är möjligt att i för- fattning mer i detalj ange vilka delar som bostadsrättshavaren respekti- ve bostadsrättshavaren ansvarar för. Och föreningen har som sagts möjlighet att göra preciseringar i sina stadgar.

%HJUHSSHW VWDPOHGQLQJDU E|U XWP|QVWUDV

Vi har emellertid uppmärksammat ett problem med 7 kap. 12 § BRL där vi bedömer att förbättringar är möjliga att åstadkomma. I paragra- fens andra stycke finns tvingande bestämmelser beträffande ansvaret för stamledningar samt brand- och vattenledningsskador.

Begreppet stamledning anses av praktiker oklart eftersom det inte används i tekniska sammanhang. Stamledning är alltså inte en teknisk term. Olika uppfattningar finns om vad begreppet stamledning avser. Åsikter har redovisats som att begreppet avser ledningar som tjänar fler

156 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

än en lägenhet respektive att det avser endast vertikala ledningar. Vi föreslår mot denna bakgrund att man slopar begreppet stamledning och ersätter detta med något som bättre klargör vad som avses.

I 7 kap. 12 § andra stycket BRL anges i första meningen "stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som före- ningen försett lägenheten med". En grundförutsättning för föreningens ansvar är alltså att det är föreningen som har försett lägenheten med ledningen. Men sedan är frågan vad som avses med stamledning. Som tidigare nämnts går åsikterna bland praktiker isär. Några förarbetsutta- landen som besvarar frågan finns inte. Inte heller finns något vägledan- de avgörande. Den tolkning som ligger närmast till hands enligt vår mening är att det med stamledning avses en ledning som tjänar fler än en lägenhet. Under alla omständigheter menar vi att det bör gälla för framtiden.

Hur skall då detta komma till uttryck i BRL? Ett alternativ som vi har diskuterat är att skriva in de tekniska termerna för de ledningar som avses. Såvitt vi har kunnat utröna finns emellertid inte sådana termer för alla de aktuella ledningarna (jfr t.ex. Tekniska nomenklaturcentra- lens Plan- och byggtermer 1994). Vi föreslår därför att begreppet stamledning ersätts med en beskrivning av vad det är frågan om, näm- ligen en ledning som tjänar fler än en lägenhet.

9HQWLODWLRQVNDQDOHU

Under utredningsarbetet har vi ställt oss frågan varför ventilationska- naler inte behandlas på samma sätt som de aktuella ledningarna för avlopp, el, m.m. Vi har svårt att se det rimliga i en annan fördelning av ansvaret för dessa kanaler jämfört med de aktuella ledningarna. Har föreningen försett lägenheten med ventilationskanaler som tjänar fler än en lägenhet, bör föreningen ha ansvaret också för dessa. Förklaring- en till att gällande rätt inte har denna innebörd torde vara historiskt be-

tingad. Regleringen beträffande de aktuella ledningarna har funnits sedan 1930 års BRL. Ventilationsanläggningar av det slag som finns i dag förekom inte då.

Vi föreslår därför den korrigeringen att ventilationskanaler jämställs med de aktuella ledningarna.

%UDQG RFK YDWWHQVNDGRU

Företrädarna för de tre centrala bostadsrättsorganisationerna har påtalat att oklarheter finns dels när det gäller vem som skall svara för skador

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 157

orsakade av vatten, dels beträffande vad som avses med begreppet vat- tenledning; allt mot bakgrund av bestämmelserna i 7 kap. 12 § andra stycket andra meningen BRL.

Vi har i dessa frågor träffat företrädare för försäkringsgivare. Det sammanträffandet och synpunkterna från de centrala bostadsrättsorga- nisationerna gör att vi anser att tre frågor här bör närmare övervägas, nämligen

1.vilka skador orsakade av vatten bör bostadsrättshavaren svara för?

2.vad menas med vattenledningsskada?

3.bör bostadsrättshavaren ha en underrättelseplikt motsvarande den hyresgäster har?

Frågorna om bostadsrättshavarens ansvar för skador orsakade av vatten har regelmässigt ställts mot bakgrund av 7 kap. 12 § BRL. När man närmare överväger innebörden av denna paragraf är det viktigt att komma ihåg att bestämmelsen är till för att fördela ansvaret mellan bo- stadsrättshavaren och föreningen. Den avser således inte sådant som bostadsrättshavarens eventuella skadeståndsansvar gentemot andra bo- stadsrättshavare. Regleringen är uppb yggd så att det i 7 kap. 4 § BRL anges att föreningen, sedan bostadsrättshavaren tillträtt, svarar för un- derhållet av lägenheten, huset och marken, om inte annat följer av 7 kap. 12 §. I sistnämnda paragrafs första stycke slås sedan fast att det i normalfallet är bostadsrättshavaren som har underhållsansvaret för lä- genheten och i vissa fall även för marken.

I 7 kap. 12 § andra stycket görs två undantag från det i första stycket

angivna underhållsansvaret för bostadsrättshavaren. Enligt första me- ningen svarar bostadsrättshavaren inte för UHSDUDWLRQHU – alltså under- hållet – av YLVVD OHGQLQJDU. Dessa är de i det tidigare behandlade stam-

ledningarna, vilka vi döpt om till ledningar som tjänar fler än en lägen-

het. Enligt den andra meningen svarar bostadsrättshavaren vidare inte för vissa reparationer på grund av särskilt angivna VNDGRU. Bostads-

rättshavaren svarar inte för reparationerna om det är en brand- eller vattenledningsskada och varken bostadsrättshavaren eller någon av vis- sa personer som bostadsrättshavaren svarar för – något förenklat – kan anses vållande. Sedan finns i sista meningen en ytterligare inskränk- ning beträffande brandskador på det sättet att när det gäller den angivna personkretsen det dessutom skall vara så att bostadsrättshavaren har varit försumlig med att utöva en rimlig tillsyn över den aktuella perso- nen. Denna ytterligare inskränkning kan vi i de vidare resonemangen bortse från.

Men om man sammanfattar det sagda innebär 7 kap. 12 § BRL, i de avseenden som nu är intressanta, följande. Bostadsrättshavaren ansva-

158 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

rar för lägenheten och endast för denna. Denne skall alltså utföra repa- rationerna av lägenheten. Bostadsrättshavaren svarar också för vissa reparationer av vattenledningar. Vilka reparationer är det då? I andra

styckets första mening fråntas bostadsrättshavaren ansvaret för repara- tioner av vissa OHGQLQJDU i lägenheten. För andra ledningar i OlJHQKHWHQ

svarar bostadsrättshavaren. I andra meningen talas om reparationer på grund av vattenledningsVNDGD. Det innebär enligt vår mening att bo- stadsrättshavaren kan komma att bli ansvarig för reparationer avseende skador av en sådan vattenledning som denne enligt första meningen inte svarar för. De gränser som ställs upp är att det skall vara reparatio- ner på grund av en vattenledningsskada och att bostadsrättshavaren eller någon som denne svarar för skall ha vållat skadan.

Frågan kan då ställas vad som avses med vattenledningsskada. Här lämnar vi således för en stund den första frågan och tar upp den andra frågan om definitionen av begreppet vattenledningsskada. Det kan där- vid konstateras att man, när det gäller stamledningar, i andra styckets första mening skiljer mellan stamledningar för avlopp respektive såda- na ledningar för vatten. Så var det även enligt den ursprungliga lydel- sen i 1930 års BRL. I den lagens 41 § angavs:

...dock svare föreningen för reparationer i anledning av brand- eller vatten- ledningsskada, som ej uppkommit genom bostadsrättshavarens vållande.

Föreningen vare ock skyldig att svara för reparationer å de stamled- ningar för avlopp samt för lägenhetens förseende med värme, gas, elektrici- tet och vatten, med vilka lägenheten av föreningen försetts.

Ett uttalande av de sakkunniga i 1930 års lagstiftningsärende bör också uppmärksammas (NJA II 1930 s. 508).

Uppkommer skada genom eld eller vatten, bör däremot föreningen svara för därav föranledda reparationer. Föreningen måste anses åligga att hålla huset försäkrat mot dylik risk.

Man kan konstatera att varken ordalydelsen eller en tillbakablick ger ett alldeles säkert svar på frågan om t.ex. utströmningar från avloppsled- ningar innefattas. Men en hel del talar för att sådana skador inte om- fattas. Vidare är det enligt våra erfarenheter genom åren skador från vatten under tryck och inte avloppsskador som man uppmärksammat och talat om som ett problem. Vår bedömning är därför att endast vat- ten under tryck avses med undantaget i 7 kap. 12 § andra stycket andra meningen BRL. Vi menar vidare att bestämmelsens utformning inte ger underlag för bedömningen att alla skador på grund av vatten som kommer från ledningar kan vara undantagna från bostadsrättshavarens

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 159

underhållsansvar. Med andra ord kan alltså reparationer föranledda av skador på en vattenledning vara undantagna, men inte skador som beror på t.ex. att vatten från en dusch som sprutats på en vägg har läckt ige- nom väggen. Det kan nämnas att en snäv tolkning av begreppet vatten- ledning gjordes av Svea hovrätt i mål T 858/85, dom 1986-03-10. Där ansågs en diskmaskin som hade kopplats till en vattenledning inte utgö- ra sådan ledning.

Därmed kan vi återvända till den ursprungliga frågan om vilka ska- dor bostadsrättshavaren svarar för. Det hittills sagda innebär att det enda som klart uttrycks i 7 kap. 12 § BRL när det gäller ansvaret för skador där vatten är inblandat är att föreningen själv får bekosta repa- rationerna för vattenledningsskador, om inte bostadsrättshavaren eller någon som denne svarar för vållat skadan. Då kan det vara så att det är en vattenledningsskada men bostadsrättshavaren är vållande. Det andra huvudalternativet är att det rör sig om en skada på grund av vatten som inte kan betecknas som en vattenledningsskada. Bostadsrättshavaren kan därvid ha eller sakna skuld för den uppkomna skadan.

Den egna lägenheten kan bostadsrättshavaren ha att svara för i dessa fall enligt sitt underhållsansvar. Men BRL reglerar inte i övrigt ansva- ret för skador i andra fall, t.ex. skador på andra delar av huset än bo- stadsrättshavarens lägenhet. Vi kan därför inte se annat än att skade- ståndslagens (1972:207) bestämmelser är tillämpliga i dessa fall. Ska- deståndslagens bestämmelser är ju tillämpliga, om inte annat är före- skrivet eller föranleds av avtal eller i övrigt följer av regler om skade- stånd i avtalsförhållanden. Det innebär att det enligt huvudregeln krävs bl.a. vårdslöshet och adekvat kausalitet för att ersättningsskyldighet skall kunna uppstå. Det bör också framhållas att det ibland talas om följdskador när det gäller skador på andra lägenheter. Denna termino- logi är i sammanhanget olycklig. Det rör sig i allmänhet om vanlig sak- skada. Underhållsansvaret har naturligtvis sin betydelse, i första hand när bedömningen av eventuell vårdslöshet skall göras. Det kan också tilläggas att det faktum att ett kontraktuellt förhållande föreligger mel- lan föreningen och bostadsrättshavaren, kan medföra att skadestånds- ansvaret påverkas i vissa avseenden på så sätt att någon annan regel än skadeståndslagens kan gälla (jfr Hellner, Jan, Skadeståndsrätt, 5 uppl., 1995, s. 88).

Det gäller dock enligt vår bedömning inte sådana grundläggande frågor som att vårdslöshet krävs. Rent strikt ansvar kan enligt vår me- ning inte komma i fråga. Något stöd för sådant ansvar finns inte i för- fattning. Utan stöd i författning är det framför allt vid farlig verksamhet som strikt ansvar ansetts föreligga (se t.ex. Hellner, Jan, Skadestånds- rätt, 5 uppl., 1995, s. 178 ff.). Någon vidgning har i och för sig gjorts. Men dessa fall har som vi ser det ingen bärkraft på den här aktuella

160 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

situationen. Nämnas kan att innehavaren av en fjärrvärmeanläggning i NJA 1991 s. 720 ålades strikt ansvar. Men det var av skäl som inte är överförbara på en bostadsrättshavare. En fastighetsägare ålades vad som får betecknas som strikt ansvar i NJA 1983 s. 209. Men i sin moti- vering för detta framhöll Högsta domstolen att strikt ansvar var åsyftat

i förarbetena till den tillämpliga bestämmelsen i 29 § lagen (1970:244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar.

Vår slutsats är alltså att skadeståndslagens bestämmelser är tillämp- liga, möjligen med undantag i vissa frågor. Vi ser ingen anledning att införa några andra principer än de nämnda. Därmed saknas skäl att in-

föra någon särskild bestämmelse i BRL.

Slutligen skall här diskuteras om det bör införas en XQGHUUlWWHOVH SOLNW för bostadsrättshavaren då det uppkommer en allvarligare skada i lägenheten. En sådan plikt har hyresgästen, 24 § hyreslagen. Först kan då konstateras att denna bygger på att hyresgästen inte har något un- derhållsansvar. Om man skall införa en underrättelseplikt för bostads- rättshavaren, kan den av naturliga skäl inte omfatta de situationer där bostadsrättshavaren själv är underhållsansvarig. I förarbetena till 1971 års BRL togs frågan upp om underrättelseplikt för situationer där före- ningen svarar (prop. 1971:12 s. 124). Där angavs:

Av bostadsrättshavarens skyldighet att svara för reparation vid brand- eller vattenledningsskada som har vållats av honom får anses följa att han blir ansvarig också för sådan skada som har orsakats av att han försummat att underrätta styrelsen om inträffad skada. Hur snabbt bostadsrättshavaren skall lämna underrättelse för att undgå ansvar beror bl.a. på skadans art.

Av samma skäl ansåg departementschefen att någon underrättelseplikt beträffande ohyra inte behövdes. För sådan skada svarar ju bostads- rättshavaren också endast om denne är vållande.

De skäl som i 1971 års lagstiftningsärende anfördes mot en under- rättelseplikt menar vi fortfarande är hållbara. Vi ser därför inte skäl för att införa några nya bestämmelser om underrättelseplikt.

11.2.4Åtgärdsföreläggande för föreningen

9nU EHG|PQLQJ En motsvarighet till hyresgästens möjlighet att ut- verka åtgärdsföreläggande eller upprustningsföreläggande gentemot hyresvärden bör inte införas.

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 161

cWJlUGVI|UHOlJJDQGH

Som framgått av avsnitt 11.1.2 och 11.1.4 kan en hyresgäst, med stöd av hyreslagen, ansöka om åtgärdsföreläggande beträffande brister, både vad gäller brister vilka föreligger vid tillträdet – s.k. ursprunglig brist –

och uppkomna brister under det fortsatta hyresförhållandet. En förut- sättning i båda fallen är att det rör sig om en ERVWDGVOlJHQKHW. Åtgärds-

föreläggande vid ursprunglig brist uppmärksammas särskilt i våra di- rektiv.

Åtgärdsföreläggande beträffande ursprunglig brist i en hyresrätt in- fördes den 1 juni 1998. Den andra typen av åtgärdsföreläggande som finns för hyresrätter har en historia som sträcker sig tillbaka till år 1974. Då benämndes institutet reparationsföreläggande. Sådant före- läggande kunde utfärdas beträffande skador på såväl själva lägenheten som på utrymmen och apparatur som var att betrakta som tillbehör till lägenheten, t.ex. ett trapphus eller en för hyresgästerna gemensam tvättmaskin (Berg m.fl., Hyresrätt, 2 uppl., 1978, s. 47). Tio år senare döptes institutet om till åtgärdsföreläggande. Det berodde på att en viss utvidning gjordes. Åtgärderna behöver numera inte avse reparation av befintliga anordningar, utan kan även avse åtgärder för att utrymmena skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt (prop. 1983/84:137 s. 123).

Innan reparationsföreläggande infördes ansågs rätten till självhjälp vara den viktigaste sanktionen för att trygga efterlevnaden av bestäm- melserna om hyresvärdens reparationsskyldighet. Skälen för att komp- lettera med reparationsföreläggande var för det första att rätten till självhjälp ansågs ha den nackdelen att den förutsätter att hyresgästen förskotterar kostnaderna för reparationen. Vidare anfördes (prop. 1974:150 s. 455):

Vägrar hyresvärden att betala kostnaderna, kan hyresgästen få ligga ute med pengarna under lång tid, eftersom han inte utan vidare kan hålla inne hyra till motsvarande belopp utan att riskera att hyresrätten förverkas. Nu- varande regler ställer även i övrigt tämligen stora krav på hyresgästen. För att säkerställa sitt krav bör han dels genom besiktning eller på annat sätt säkra bevisning om lägenhetens skick före reparationen, dels infordra an- bud från flera hantverkare, innan han beställer arbetet. Oavsett hur försiktig hyresgästen varit får han emellertid alltid räkna med att domstolen i en tvist mellan honom och hyresvärden kan ha en annan mening om reparationsbe- hovet eller skäligheten av kostnaderna för de reparationer som han låtit ut- föra.

162 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

De skäl som anfördes för att införa åtgärdsföreläggande som en möjlig-

het vid ursprunglig brist var desamma som de nyss återgivna (prop. 1997/98:46 s. 34).

I den mån föreningen slutligt skall stå för kostnaderna för en repa- ration kan de här återgivna resonemangen appliceras även på bostads- rättsförhållanden. Bortsett från åtgärdsföreläggande har en bostads- rättshavare samma sanktioner att tillgripa som hyresgästen i de angivna fallen. Även för bostadsrättshavaren innebär alltså rätten till självhjälp bl.a. den nackdelen att han får förskottera kostnaderna. Och för bo- stadsrättshavaren kan det vara lika svårt att säkra bevisning, ta in anbud m.m. som för en hyresgäst.

Däremot finns en väsentlig skillnad när det gäller ansvarsförhållan- dena. När det gäller en ursprunglig brist enligt 7 kap. 1 § BRL är det i och för sig föreningen som svarar för att lägenheten motsvarar vad som har avtalats eller, om något avtal i frågan inte finns, uppfyller lagens minimikrav. Men för tiden därefter är utgångspunkten att det är bo- stadsrättshavaren som skall hålla lägenheten i gott skick, 7 kap. 12 § första stycket BRL. Vissa inskränkningar beträffande bostadsrättshava- rens ansvar för reparationer finns i 7 kap. 12 § andra och tredje stycke- na BRL. Föreningen svarar normalt för reparationer avseende bl.a. vis- sa ledningar och brandskador. Och även i övrigt gäller att det är före- ningen som svarar för underhållet, om det inte faller på bostadsrättsha- varen, 7 kap. 4 § BRL. Det är också så att man genom bestämmelser i stadgarna kan inskränka bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten så att föreningen helt eller delvis svarar för detta. Men bostadsrättshava- rens ansvar kan inte utsträckas och reglerna i 7 kap. 12 § andra stycket om stamledningar m.m. är tvingande.

Om man ser till åtgärdsföreläggandets historik kan själva kärnan sä- gas vara den rätt som hyresgästen gavs att i ett pågående hyresförhål- lande tvinga fram en reparation i den egna lägenheten. Ett införande av åtgärdsföreläggande för bostadsrätter skulle inte innebära någon mot- svarighet till detta. I normalfallet är det nämligen bostadsrättshavaren själv som skall göra reparationen i den situationen. Därmed menar vi att rätt mycket av fördelarna med åtgärdsföreläggande faller.

För hyresgästerna innebär regleringen en möjlighet att begära åt- gärdsföreläggande avseende även gemensamma utrymmen. Den rätten har säkerligen ett värde i hyresförhållanden. Men även i detta hänseen- de ställer sig saken något annorlunda för bostadsrätternas del. Gemen- samma utrymmen är till för alla bostadsrättshavare. Alla bostadsrätts- havare kan sägas vara synonymt med föreningen. Därmed är man inne på det som vi tog upp i våra allmänna överväganden, avsnitt 10.2, att föreningen utgör en form av en demokrati med ett särskilt regelverk för gemensamma beslut i form av föreningsstämma m.m. Det är enligt vår

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 163

mening rimligt att man löser sådana stora frågor som renovering av fasad och liknande inom ramen för föreningen. Motsvarande bör kunna gälla även i mindre frågor, t.ex. underhåll av tvättstugor. Om det finns ett utbrett missnöje med styrelsen, kan de andra medlemmarna driva igenom förändringar i dess sammansättning. Det finns således vägar för att driva igenom åtgärder som flertalet anser befogade. Det talar för att inte införa bestämmelser om åtgärdsföreläggande som i viss mån kan sägas sätta den demokratiska beslutsordningen ur spel.

Det bör i sammanhanget nämnas att vi i avsnitt 13.2.3 föreslår att en motsvarighet till hyreslagens regler om störningar i boendet skall infö- ras. Beträffande hyresrätter är det möjligt att utverka åtgärdsföreläg- gande mot en hyresvärd som inte agerar mot störningar i boendet. En störande bostadsrättshavare utgör en olägenhet för de kringboende. Jämfört med en hyresgäst kan en bostadsrättshavare dessutom drabbas av den olägenheten att bostadsrätten – så länge störningarna pågår – får

ett sämre ekonomiskt värde. Som utvecklas i avsnitt 13.2.3 är trots allt störningar inte lika vanliga i bostadsrättsföreningar som i hyresfastig- heter. De i utredningens representerades bostadsrättsorganisationernas erfarenheter är också att föreningarna i större utsträckning försöker agera. Man har redogjort för att föreningarna i dag ofta anser reglering- en för trubbig. Vårt förslag innebär att regleringen vässas. Det ligger också i sakens natur att styrelsen oftare än en hyresvärd har anledning att agera av ren självbevarelsedrift. Styrelsemedlemmarna bor ofta själva i huset.

Beträffande samtliga former av motsvarigheter till åtgärdsföreläg- ganden som finns för hyresrätter – det gäller alltså även åtgärdsföreläg- gande vid ursprunglig brist – bör slutligen framhållas att det inte torde finnas någon utbredd uppfattning att införandet av åtgärdsföreläggande skulle vara något angeläget.

Vår bedömning är således att någon motsvarighet till hyreslagens regler om åtgärdsföreläggande inte bör införas för bostadsrätter. Det som ligger närmast till hands är att införa en möjlighet till sådant före- läggande vid störningar i boendet. Men vi har trots allt stannat för att man bör avvakta resultatet av de ändringar vi föreslår i avsnitt 13.2.3 beträffande störningar i boendet.

8SSUXVWQLQJVI|UHOlJJDQGH

Något skäl att införa regler om upprustningsföreläggande ser vi inte heller. För det första har vi inte kunnat skönja något behov av detta. Dessutom har vi tagit ställning mot tvingande regler om en viss mini- mistandard.

164 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

11.2.5Bostadsrättshavaren sköter inte underhållet

9nUW I|UVODJ Föreningen skall ha möjlighet att på bostadsrättshava- rens bekostnad DYKMlOSD EULVWHU som bostadsrättshavaren ansvarar för. Rätten skall dock vara begränsad till fall där andra bostadsrätts- havares säkerhet äventyras eller där risk föreligger för omfattande skador på föreningens hus.

Som flera gånger tidigare konstaterats innebär BRL en väsentlig skill- nad jämfört med hyreslagen på det sättet att bostadsrättshavaren, enligt 7 kap. 12 § BRL, har ett ansvar för lägenhetens skick som hyresgästen saknar.

Vilka möjligheter har en bostadsrättsförening att driva igenom repa- rationer som bostadsrättshavaren svarar för? BRL anvisar inget alter- nativ. Om bostadsrättshavaren eftersätter sin vårdplikt så grovt att det är fråga om vanvård, kan nyttjanderätten förverkas, 7 kap. 18 § 5 BRL.

Det torde också vara möjligt att föra talan inför domstol om att bo- stadsrättshavaren skall förpliktas att vidta nödvändiga åtgärder på den grunden att bostadsrättshavaren är skyldig att följa stadgarna och BRL:s bestämmelser (se t.ex. Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s. 24).

Förfaranden som de nämnda har den nackdelen att det ibland tar lång tid innan bristerna kan åtgärdas. Utredningens erfarenheter är att detta i praktiken ställer till problem för bostadsrättsföreningar. Särskilt problematiskt är det i fall då bristerna innebär olägenheter eller risker även för andra bostadsrättshavare eller risk för mer omfattande skador i det hus där lägenheten är inrymd.

Samtidigt måste man hålla i minnet att de aktuella utrymmena ofta är bostadsrättshavarens bostad som denne har betalat en insats för och innehar med en rätt som närmar sig ägande. Om föreningen skall ges ökade möjligheter att agera, anser vi det därför vara viktigt att en sådan öppning inte blir vidare än nödvändigt. Riskerna för missbruk från fö- reningens sida måste minimeras.

En avvägning av de i det här sammanhanget motsatta intressena har lett oss till slutsatsen att föreningen bör ges en ökad möjlighet att i vis- sa särskilt angelägna fall åtgärda brister. Det viktiga i sammanhanget är att föreningen ges en möjlighet att agera någorlunda snabbt. Men möj- ligheten bör vara reserverad för särskilt angelägna fall. Möjligheten till åtgärd från föreningens sida bör därför föreligga endast när ett någor-

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 165

lunda snabbt ingripande är nödvändigt för att eliminera risker för andra bostadsrättshavare eller för att förhindra att eftersatt underhåll från bo- stadsrättshavarens sida leder till ytterligare skador i det hus där lägen- heten finns. Exempelvis kan en icke fackmannamässigt utförd elinstal- lation innebära en säkerhetsrisk för andra bostadsrättshavare.

Ett alternativ som vi har diskuterat är åtgärdsföreläggande gentemot bostadsrättshavaren. Det tar dock en viss tid att utverka ett sådant. Och fortfarande är det bostadsrättshavaren som skall utföra reparationen.

Vi föreslår i stället att föreningen ges en rätt att avhjälpa bristerna på bostadsrättshavarens bekostnad. Detta anser vi är mest verknings- fullt för föreningen. Föreningen bör när det behövs kunna ingripa snabbt. Samtidigt menar vi att en sådan ordning inte kan anses som oskälig gentemot bostadsrättshavaren. Skyldigheten för bostadsrättsha- varen att betala skall föreligga endast i fall då denne inte har levt upp till sitt ansvar för lägenheten. De nackdelar med självhjälp som påtalats

i samband med att åtgärdsföreläggande infördes som en rättighet för hyresgäster gäller inte i samma utsträckning för en bostadsrättsför- ening. Föreningen torde i allmänhet ha möjligheter att t.ex. förskottera belopp och ta in anbud.

Föreningen bör vara skyldig att tillsäga bostadsrättshavaren att av- hjälpa bristen. Och först om bostadsrättshavaren inte så snart det kan ske åtgärdar bristen bör föreningen ha rätt att avhjälpa den. På vilka sätt tillsägelsen till bostadsrättshavaren skall kunna lämnas överväger vi i avsnitt 18.7.1.

Vårt förslag att införa en rätt för föreningen att åtgärda brister på bostadsrättshavarens bekostnad aktualiserar frågan om bestämmelserna om föreningens rätt till tillträde till bostadsrättshavarens lägenhet i 7 kap. 13 § BRL bör justeras något. Vi tar upp detta i avsnitt 15.2.2.

Givetvis kan man diskutera om någon särskild sanktion bör finnas för det fall bostadsrättshavaren inte betalar. Vi menar dock att någon sådan inte bör införas innan man har sett resultatet av den föreslagna nya rättigheten för föreningen att avhjälpa brister på bostadsrättshava- rens bekostnad. Det finns också vissa argument mot. Den enda verk- ningsfulla sanktion vi kan se är förverkande av nyttjanderätten. Van- vård är emellertid i sig en grund för förverkande. En risk finns också för att föreningen utför reparationer som bostadsrättshavaren av en el- ler annan anledning inte är ansvarig för, men som denne betalar av rädsla för att nyttjanderätten annars förverkas.

166 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

11.2.6Återflyttningsrätt

9nU EHG|PQLQJ Någon motsvarighet till en sådan återflyttningsrätt som för närvarande är under övervägande beträffande hyresrätter behövs inte för bostadsrätter.

1997 års hyreslagstiftningsutredning (Ju 1997:09) skall överväga om hyresgästernas ställning behöver stärkas – t.ex. genom återflyttningsrätt

– i fall då lägenheten har förstörts genom en olyckshändelse. Bakgrun- den till detta uppdrag är enligt utredningens direktiv (dir. 1997:97) följande. Om lägenheten förstörs och hyresavtalet upphör att gälla av detta skäl, har hyresgästen inte rätt till skadestånd, med mindre det är hyresvärden som har vållat förstörelsen. Om lägenheten restaureras, har hyresvärden inte heller någon skyldighet att erbjuda lägenheten till den tidigare hyresgästen. Inte heller är hyresvärden skyldig att om möjligt hyra ut en annan likvärdig lägenhet till hyresgästen. Sveriges Köpman- naförbund har i en skrivelse till regeringen kritiserat denna ordning. Om en förstörd lokal återuppförs, kan den nyuppförda lokalen hyras ut till en ny hyresgäst och ett av den tidigare hyresgästen upparbetat kommersiellt läge utnyttjas av den nye hyresgästen. Förbundet menar att det vore rimligare om hyresvärden i en sådan situation var skyldig att erbjuda den tidigare hyresgästen lokalen före andra intressenter.

Regeringen tillägger i direktiven att för bostadslägenheter även so- ciala skäl kan tala för att skyddet för hyresgästerna i det aktuella hän- seendet bör förstärkas.

Inledningsvis kan man fråga sig vad som gäller om en bostadsrätt förstörs vid en olyckshändelse. En situation, som kanske inte är den mest intressanta i förevarande sammanhang, är att bostadsrättslägen- heten blir totalförstörd före tillträdet. Därvid äger de i avsnitt 11.2.1 återgivna uttalandena av Bostadsrättskommittén fortfarande giltighet. De innebär att bostadsrättshavaren har rätt till lägenheten om den b yggs upp igen. Det andra fallet är att lägenheten förstörs efter tillträdet. Men även där innebär det faktum att bostadsrättslägenheten förstörs inte att bostadsrätten upphör. En annan sak är att t.ex. hela huset kan ha brun- nit upp och att föreningen bestämmer sig för att träda i likvidation i stället för att återuppbygga huset.

Det sagda är inte angivet direkt i BRL. Men det följer av själva uppbyggnaden. Utgångs punkten är att en upplåtelse av bostadsrätt är obegränsad i tiden, 1 kap. 4 § BRL. Detta gäller i förhållandet mellan

SOU 2000:2

/lJHQKHWHQV VNLFN 167

föreningen och bostadsrättshavaren så länge föreningen består. Sedan finns vissa begränsningar. Nyttjanderätten kan förverkas, 7 kap. 18 § BRL. I särskilda situationer har bostadsrättshavaren möjlighet att avsä- ga sig bostadsrätten eller frånträda den, 4 kap. 8 och 11 §§ BRL. Lä- genheten kan tas i anspråk för om- eller tillb yggnad, 9 kap. 16 § första stycket 2 BRL. Slutligen upphör bostadsrätten om det hus säljs där lä- genheten finns eller om huset säljs exekutivt, 7 kap. 33 § BRL. Men alla dessa begränsningar i bostadsrättshavarnas nyttjanderätt saknar intresse för den nu aktuella frågeställningen.

Vår slutsats är alltså att det inte finns något behov av några ändring- ar för bostadsrätternas del, även om 1997 års hyreslagstiftningsutred- ning lämnar förslag till ändringar i enlighet med de tankar som uttrycks i utredningens direktiv.

168 /lJHQKHWHQV VNLFN

SOU 2000:2

SOU 2000:2

'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW 169

12 Deposition av årsavgift

12.1Bakgrund

12.1.1Generella regler om nedsättning av pengar

Generella regler om rätt för en gäldenär att i vissa fall fullgöra betal- ning genom att deponera ett belopp hos länsstyrelsen finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. I lagens 1 § anges när detta kan ske. Nedsättning hos länsstyrelsen får ske när en borgenär vägrar att ta emot en erbjuden betalning av "förfallen gäld som skall erläggas i penningar". Nedsättning får vidare ske om gäldenären inte kan betala på grund av borgenärens bortovaro eller sjukdom eller nå- gon av borgenären beroende omständighet. Slutligen får nedsättning ske när gäldenären inte vet eller bör veta vem borgenären är och när det

är ovisst vem av flera som är rätt borgenär och gäldenären inte skäligen kan anses skyldig att på egen risk bedöma till vem som betalningen skall ske.

Rätten till nedsättning enligt denna lag är alltså begränsad till vissa särskilt angivna situationer. Gemensamt för dessa är att gäldenären an- ser sig vara skyldig att betala det aktuella beloppet och är villig att göra detta men har problem att anträffa den som betalningen skall erläggas till eller att bedöma till vem betalningen skall erläggas. Rätt till ned- sättning enligt denna lag föreligger även om det är fråga om hyresför- hållande, arrende eller upplåtelse av bostadsrätt.

12.1.2Hyresförhållanden

I hyresförhållanden finns en, jämfört med 1927 års lag, längre gående rätt för hyresgästen att deponera hyran hos länsstyrelsen. En hyresgäst har nämligen, enligt 21 § första stycket hyreslagen, rätt att deponera hyran också om denne anser sig ha

rätt till nedsättning av hyran enligt 11 - 14, 16 - 18 eller 28 § hyres- lagen (det rör sig alltså bl.a. om brist vid tillträdet eller senare),

rätt till ersättning för skada,

rätt till ersättning för avhjälpande av brist, eller

170 'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW

SOU 2000:2

någon annan motfordran mot hyresvärden.

Slutligen föreligger rätt till deposition när det råder tvist om hyra som skall utgå i pengar men som inte till beloppet är bestämd i avtalet.

Hyresgästen får bara deponera ett så stort belopp som denne anser sig ha rätt till. Deponeras ett större belopp riskerar hyresgästen att hy- resrätten förverkas. Deposition anses inte ha skett förrän länsstyrelsen har tagit emot beloppet. (Se Holmqvist, Leif, Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 139.)

När hyresgästen gör sin deposition skall denne till länsstyrelsen lämna vissa skriftliga uppgifter, 21 § andra stycket hyreslagen. Hyres- förhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens be- skaffenhet är det som skall anges. Slutligen skall hyresgästen ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hy- resvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet. Läns- styrelsen skall inte pröva om hyresgästen är berättigad till avdrag. Där- emot bör den pröva om det hyresgästen påstår utgör grund för deposi- tion (a.a., s. 140).

Deposition hos länsstyrelsen påverkar hyresvärdens möjlighet att göra gällande att hyresrätten är förverkad. Hyresvärden kan inte göra gällande att hyresrätten är förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats, 21 § tredje stycket hyreslagen.

I 21 § fjärde stycket hyreslagen finns bestämmelser om överklagan- de. Ett beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får överkla- gas till tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid överklagande gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden. Det kan tilläggas att la- gen inte anger hos vilken länsstyrelse nedsättningen skall göras. Denna kan göras hos vilken länsstyrelse som helst. I förarbetena anges dock att det är lämpligt att hyran nedsätts hos länsstyrelsen där hyresvärden har sitt hemvist eller där den annars skulle ha betalats eller hos länssty- relsen där fastigheten ligger (prop. 1980/81:84 s. 161).

Anvisningar om det vidare förfarandet sedan nedsättningen har gjorts finns i 22 § hyreslagen. Länsstyrelsen skall ofördröjligen under- rätta hyresvärden om depositionen.

Hyresvärden måste agera inom tre månader från det att det depone- rade beloppet har förfallit till betalning och underrättelse om depositio- nen har sänts till honom. Inom denna tid skall hyresvärden visa anting- en att denne har träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att hyresvärden har väckt talan om detta mot hyres- gästen. I annat fall har hyresgästen rätt att få tillbaka det deponerade beloppet. Om hyresvärden har väckt talan inom tremånadersfristen, får beloppet inte lyftas förrän talan har blivit slutligt avgjord.

SOU 2000:2

'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW 171

Deponerat belopp skall genast placeras på ett räntebärande konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet.

12.1.3Arrende

Bestämmelserna om nedsättning beträffande arrende utformades med bestämmelserna i hyreslagen som förebild. De uppvisar därför stora likheter.

Anser arrendatorn att han enligt en bestämmelse i jordabalken har rätt till nedsättning av arrendeavgiften eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, får han göra en nedsättning. Detsamma gäller när par- terna är oense om storleken på en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet, 8 kap. 12 a § första stycket jordabalken.

En uttrycklig hänvisning till de ytterligare möjligheter till deposi- tion som finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myn- dighet finns i 8 kap. 12 a § andra stycket jordabalken. Bestämmelser motsvarande dem i hyreslagen om skriftliga uppgifter som skall lämnas och om säkerhet finns i paragrafens tredje stycke. Motsvarande be- stämmelser finns också om hinder mot att göra gällande förverkande och om överklagande.

I 8 kap. 12 b § jordabalken finns bestämmelser om det vidare förfa- randet sedan depositionen har gjorts. De motsvarar helt bestämmelser- na i 22 § hyreslagen.

12.2Överväganden och förslag

9nUW I|UVODJ Bostadsrättshavaren ges rätt att deponera årsavgiften hos länsstyrelsen i vissa fall. Rätten skall vara begränsad till situa- tioner där bostadsrättshavaren har rätt till nedsättning eller ersätt- ning på grund av att det föreligger en brist som föreningen svarar för enligt bestämmelserna i 7 kap. BRL.

Förfarandet vid länsstyrelsen, överklagande o.d. skall vara det- samma som vid hyresförhållanden och arrende.

172 'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW

SOU 2000:2

12.2.1En jämförelse mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen

De situationer som ger hyresgästen rätt att deponera enligt 21 § hy- reslagen kan delas in i tre huvudgrupper. För det första har hyresgästen rätt att deponera när det föreligger någon brist i lägenheten vid tillträ- det eller senare och hyresgästen på grund av detta har rätt till nedsätt- ning av hyran, skadestånd eller ersättning för avhjälpande av bristen. För det andra föreligger sådan rätt när hyresgästen har en motfordran mot hyresvärden och för det tredje när det föreligger tvist om en hyra som inte är till beloppet bestämd i avtalet. Arrendatorn har i allt vä- sentligt en rätt till deposition som motsvarar hyresgästens.

När det gäller hyresgästens rättigheter på grund av brister i lägen- heten finns motsvarigheter i BRL. Även en bostadsrättshavare kan vara berättigad till nedsättning av årsavgiften, skadestånd eller ersättning för avhjälpt skada. Sådan rätt kan föreligga vid brister när lägenheten till- träds, 7 kap. 2 och 3 §§ BRL. Detsamma gäller när det förekommer ohyra vid eller efter tillträdet. Visst underhåll svarar föreningen för, t.ex. stamledningar. Brister föreningen i underhållet kan bostadsrätts- havaren ha rätt till nedsättning eller ersättning.

Givetvis kan en bostadsrättshavare, liksom en hyresgäst, ha mot- fordringar mot – i bostadsrättshavarens fall – bostadsrättsföreningen. I sammanhanget bör nämnas att bostadsrättshavaren kan ha fordringar grundade på föreningsarbete. Detta saknar direkt motsvarighet beträf- fande hyresrätterna. För bostadsrätternas del finns ingen direkt motsva- righet till situationen då tvist föreligger om en till beloppet obestämd hyra. Avgiften fastställs av föreningens styrelse. Den enskilde har ing- en möjlighet att få till stånd en överprövning av det beslutet.

12.2.2Skälen för och emot en depositionsrätt

När det gäller rättigheter på grund av brister i lägenheten kan man kon- statera att det är i färre fall som bostadsrättshavaren kan ha sådan rätt jämfört med hyresgästen. Det beror på att bostadsrättshavaren har ett underhållsansvar för sin lägenhet som hyresgästen saknar. Detta talar emellertid enligt vår mening varken för eller emot en rätt till deposition för bostadsrättshavaren. Trots allt finns situationer där en sådan rätt kan vara av betydelse för bostadsrättshavaren.

För hyresförhållanden infördes möjligheten till nedsättning år 1939.

I den aktuella propositionen återgavs Hyreslagstiftningskommitténs motivering för införande av en sådan möjlighet (prop. 1939:166 s. 95 f.). Enligt kommittén förelåg en viss risk beträffande hyresgästens

SOU 2000:2

'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW 173

rätt att göra avdrag på hyran för en genfordran. Om avdraget i en rätte- gång senare ansågs ha saknat fog, var risken att hyresrätten var förver- kad. Kommittén framhöll också möjligheten att en hyresgäst inte våga- de ta denna risk även om denne ansåg sig ha fog för att göra ett avdrag.

Till detta bidrog, enligt kommittén, inte minst svårigheten att i ett givet fall bedöma beloppets storlek.

Samma skäl anfördes för en rätt till deposition beträffande arrende (prop. 1995/96:43 s. 22). I det ärendet hade dessutom framförts särskil- da problem i fall där jordägaren hade solvensproblem.

Även när det gäller bostadsrätter finns risken att nyttjanderätten till bostadsrätten blir förverkad, om bostadsrättshavaren gör avdrag för en motfordran och låter bli att betala hela eller delar av en förfallen årsav- gift. Från den utgångspunkten torde därför skälen kunna sägas vara lika tunga för depositionsrätt för bostadsrätter som beträffande de två andra upplåtelseformerna. Och en risk finns naturligtvis för att även en bo- stadsrättshavare inte vågar göra ett avdrag trots att han anser att fog finns för det.

1986 års bostadsrättsutredning tog i sitt betänkande Översyn av bo- stadsrättslagen m.m. (SOU 1988:14) ställning mot en rätt till deposition för bostadsrättshavaren. Utredningen motiverade detta på följande sätt (betänkandet s. 171).

Tvister om årsavgifternas storlek torde sällan förekomma inom bostads- rättsföreningarna. Avgiften fastställs vid varje tidpunkt av styrelsen på ett förhållandevis okomplicerat sätt. Dessutom finns det inte någon egentlig överprövningsmöjlighet (som beträffande prövning av hyresvillkor). Över huvud taget torde det vara ovanligt med sådana nu aktuella ekonomiska tvister mellan föreningarna och dess medlemmar. I sammanhanget bör man kunna utgå ifrån att en bostadsrättsförening, om en tvistig fråga uppkom- mer, alltid fullgör den skyldighet som föreningen tar på sig eller blir ålagd. Beträffande själva lägenheten är det i normalfallet bostadsrättshavaren som skall svara för det inre underhållet, varför några tvister i den delen knappast torde uppkomma.

Som vi tidigare sagt ser vi ingen direkt motsvarighet till situationen med tvister om hyrans belopp. Vi delar den bedömning som 1986 års bostadsrättsutredning gjorde att regler om deposition inte behövs för den situationen. Det torde vara beträffande fall då det föreligger brister i lägenheten som utredningen anförde sina övriga motargument. Som vi tidigare nämnt är det bostadsrättshavaren som i stor utsträckning svarar för underhållet, varför en depositionsrätt inte skulle bli aktuell så ofta. Men detta gör inte rätten mindre intressant eller viktig i de situationer

174 'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW

SOU 2000:2

som faktiskt finns där en rätt till nedsättning eller ersättning föreligger på grund av en brist.

Ett skäl som talar mot en depositionsrätt skulle kunna vara risk för missbruk. När rätten till deposition föreslogs i arrendeförhållanden framhöll flera remissinstanser att det fanns en sådan risk. Regeringen bemötte i propositionen detta på följande sätt (prop. 1995/96:43 s. 22 f.)

Flera omständigheter motverkar förekomsten av missbruk. Arrendatorn kommer ju inte ifrån sin betalningsskyldighet genom depositionen. Han måste vidare ställa säkerhet för de kostnader som jordägaren kan få för att

få ut beloppet. Han riskerar även att få ersätta jordägarens rättegångskost- nader vid en process. Ett direkt och upprepat missbruk kan dessutom kom- ma att betraktas som ett sådant åsidosättande av arrendatorns förpliktelser att det föreligger grund för att vägra förlängning av arrendeavtalet. De ris- ker för missbruk av möjligheten till deposition som vissa remissinstanser har framhållit förefaller därför inte så stora.

Bostadsrättshavaren kommer inte heller ifrån sin betalningsskyldighet. På motsvarande sätt skall ställas säkerhet för föreningens kostnader för att få ut beloppet. Och även bostadsrättshavaren löper risken att få be- tala föreningens rättegångskostnader vid en process. Ett av regeringens argument mot risken för missbruk har dock inte bärkraft beträffande bostadsrätter. Någon sådan risk för bostadsrättshavaren, som angavs beträffande hyresgästen, att gå miste om besittningsskyddet finns inte. Vårt förslag om förverkande vid upprepade betalningsförseningar med- för därvid ingen skillnad, se avsnitt 16.2.1. En gjord deposition medför nämligen inte att betalningen anses ha gjorts för sent. Men de övriga faktorer som förhindrar missbruk anser vi så betydelsefulla att risken för missbruk inte väger så tungt att de utgör ett hinder mot att införa en rätt till deposition.

12.2.3Begränsningar

Däremot anser vi att risken för en viss form av missbruk utgör skäl att för bostadsrätternas del begränsa depositionsrätten. Bostadsrättshava- ren är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrättshavare förväntas göra vissa insatser för föreningen. Vissa bostadsrättshavare ingår i sty- relsen. Föreningen utgör, som vi utvecklat i avsnitt 10.2, också en de- mokrati i miniformat. Medlemmarna kan gemensamt bestämma olika saker, t.ex. att vissa arbeten skall utföras. Föreningsarbetet kan i sin tur göra att bostadsrättshavare anser sig ha fordringar mot föreningen. En-

SOU 2000:2

'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW 175

ligt vår mening talar övervägande skäl för att sådana problem får lösas på samma sätt som i vilken förening som helst.

En rätt till deposition för sådana påstådda fordringar skulle på ett olyckligt sätt kunna öppna för missbruk och försvåra föreningsarbetet. Den föreningsrättsliga regleringen innehåller regler för samarbetet mellan medlemmarna och demokratiska spelregler. Motpartsförhållan- det är därför inte lika framträdande som i hyresförhållanden. Vi ser därför inte tillräckliga skäl för att ge bostadsrättshavaren en mera gene- rell rätt att deponera för motfordringar.

12.2.4Vårt förslag

Vi föreslår mot bakgrund av det sagda att en rätt till deposition för bo- stadsrättshavaren införs. Den bör emellertid vara begränsad till sådana situationer där bostadsrättshavaren har rätt till nedsättning av årsavgif- ten eller ersättning på grund av att det har förelegat en brist i lägenhe- ten. Motsvarigheter till hyresgästens rätt till deposition beträffande motfordringar och tvister om hyrans storlek bör däremot inte införas.

I övrigt – när det gäller förfarandet vid länsstyrelsen, överklagande o.d. – bör regleringen utformas med jordabalkens regler för hyresför- hållanden och arrende som förebild.

176 'HSRVLWLRQ DY nUVDYJLIW

SOU 2000:2

SOU 2000:2

%RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ 177

13Bostadsrättshavarens användning av lägenheten

13.1Bakgrund

13.1.1Användning i strid med ändamålet

%5/

Bostadsrättshavaren får, enligt 7 kap. 6 § första stycket BRL, inte an- vända lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Om lägen- heten används för ett annat ändamål kan nyttjanderätten förverkas, 7 kap. 18 § BRL. Enligt 7 kap. 6 § första stycket får dock föreningen åberopa endast avvikelse som är av "avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen".

En särskild bestämmelse finns beträffande bostadslägenheter som inte är avsedda för fritidsändamål och som innehas med bostadsrätt av en juridisk person, 7 kap. 6 § andra stycket BRL. Då gäller att lägen- heten får användas endast för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har avtalats. Det bör tilläggas att andrahandsupplåtelsen kräver samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämnden. Mer om det i kapitel 14.

+\UHVODJHQ

I hyreslagen finns motsvarande bestämmelser i lagens 23 §. Där finns separata bestämmelser för bostadshyresgäster respektive lokalhyres- gäster. Bostadshyresgäster får, enligt paragrafens första stycke, inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyres- värden får dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för ho- nom. Bestämmelsen är alltså enligt ordalydelsen snävare än den i BRL. Avsikten torde också vara att bostadsrättshavaren skall ha en något större frihet än bostadshyresgästen (jfr prop. 1971:12 s. 123 och Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 171).

En lokalhyresgäst får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det, 23 § andra stycket hyreslagen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen

178 %RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ

SOU 2000:2

innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor. Högsta domsto- len gjorde i rättsfallet NJA 1991 s. 343 en jämförelse mellan dessa be- stämmelser och bestämmelserna i 7 kap. 6 § första stycket BRL. Jämfö- relsen förefaller närmast ha mynnat ut i att BRL:s bestämmelse är snä- vare än den förevarande (s. 351).

+LVWRULN

Bestämmelserna beträffande juridiska personer i 7 kap. 6 § andra stycket BRL infördes år 1991. De tillsammans med en del andra be- stämmelser infördes då för att begränsa juridiska personers möjligheter att inneha bostadsrätter och ge bostadsrättsföreningarna möjlighet att bestämma hur juridiska personer skall disponera sin lägenhet. Detta motiverades i sin tur med det kooperativa syfte som uppbär lagstift- ningen (prop. 1990/91:92 s. 67). Regleringen i 7 kap. 6 § första stycket BRL har däremot funnits sedan 1930 års BRL. Redaktionella ändringar har genomförts men enligt förarbetena har någon saklig ändring aldrig varit avsedd (prop. 1971:12 s. 123 och prop. 1990/91:92 s. 197).

Regleringen i 23 § första stycket hyreslagen har funnits sedan år 1939, även om den har ändrats redaktionellt under åren därefter. Men tidigare gällde regleringen alla hyresgäster. Den särskilda regleringen för lokalhyresgäster i 23 § andra stycket hyreslagen infördes år 1989.

Denna motiverades med att lokalhyresgästerna har ett behov av att kunna ändra användningen av en lokal mot bakgrund av den snabba utvecklingen i näringsliv och andra delar av samhället (prop. 1987/88:146 s. 40).

13.1.2Förändring i lägenheten

%5/

Bostadsrättshavaren får enligt huvudregeln inte göra någon väsentlig förändring i lägenheten utan tillstånd av styrelsen, 7 kap. 7 § BRL. Men i stadgarna kan bostadsrättshavaren ges en vidsträcktare rätt. Bo- stadsrättshavarens spelrum, när inget sägs i stadgarna, är alltså att den- ne utan tillstånd kan göra ändringar som inte innebär en väsentlig för- ändring.

Enligt förarbetena kan bostadsrättshavaren åläggas att återställa lä- genheten i dess tidigare skick, om denne överskrider sina befogenheter enligt paragrafen (prop. 1971:12 s. 125). Ett sådant överskridande kan

SOU 2000:2

%RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ 179

också leda till förverkande av bostadsrätten. Frågan om återställande har prövats i RH 1994:28. Svea hovrätt lämnade yrkandet om återstäl- lande av ett badrum utan bifall. Hovrätten motiverade detta med att lägenheten hade förbättrats, att ett återställande skulle medföra stora kostnader samt att det faktum att ombyggnaden gjorts utan tillstånd inte utgjorde tillräckliga skäl för att bifalla yrkandet.

+\UHVODJHQ

Utgångspunkten i hyreslagen är att hyresgästen inte utan hyresvärdens tillstånd får göra ingrepp i lägenheten (se t.ex. Holmqvist, Leif, Hy- reslagen, 5 uppl., 1997, s. 152). I 24 a § hyreslagen finns vissa be- stämmelser om hyresgästens rätt att utföra reparationer. Bostadshyres- gäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapet- sering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

För vissa typer av lägenheter finns möjlighet att avtala bort hyres- gästens rätt att göra ingrepp i lägenheten, 24 a § andra stycket hyresla- gen. Det gäller dels lägenheter i enfamiljshus, dels lägenheter som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och som fortfa- rande innehar den med sådan rätt.

+LVWRULN

Regleringen i 7 kap. 7 § BRL är en ytterligare sådan som funnits sedan 1930 års BRL och där redaktionella ändringar har gjorts utan att av- sikten varit att i sak ändra bestämmelsen. Bostadsrättskommittén före- slog i betänkandet Bostadsrätt (SOU 1969:4) att det i stadgarna skulle kunna tas in en föreskrift som i princip förbjöd bostadsrättshavaren att vidta någon ändring alls av lägenheten. Departementschefen ansåg emellertid att det skulle öppna möjligheter till alltför långtgående in- skränkningar i bostadsrättshavarens handlingsfrihet (prop. 1971:12 s. 124 f.).

Regleringen i 24 a § hyreslagen infördes år 1974. Dessförinnan var hyresgästen tvungen att alltid inhämta samtycke från hyresvärden till målning o.d.

180 %RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ

SOU 2000:2

13.1.3Iakttagande av sundhet, ordning, m.m.

%5/

Bostadsrättshavaren är, enligt 7 kap. 9 första stycket § BRL, skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sund- het, ordning och skick inom eller utanför huset. Han skall vidare rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 7 kap. 12 § andra stycket BRL, dvs. personer som hör till hushållet, gäster o.d.

I NJA 1991 s. 574 prövade Högsta domstolen om en bostadsrätts- havare som så gott som dagligen hade övat pianospel i lägenheten hade åsidosatt åliggandena enligt 7 kap. 9 § första stycket BRL. Så ansågs inte vara fallet.

I 7 kap. 9 § andra stycket finns en särskild bestämmelse om ohyra. Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

+\UHVODJHQ

Den till 7 kap. 9 § BRL motsvarande regleringen för hyresrätter finns i 25 § hyreslagen. Hyreslagens reglering är dock mer inriktad på stör- ningar i boendet än BRL:s. När hyresgästen använder lägenheten skall han, enligt 25 § första stycket hyreslagen, se till att de som bor i om- givningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämrar deras bostadsmiljö att det inte skäli- gen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vidare vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Slutligen skall hyresgästen, enligt första stycket, hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 24 § första stycket hyreslagen. Det är samma personkrets som avses i 7 kap. 12 § andra stycket BRL. Den reglering som inte avser störningar i boendet har alltså sin motsvarighet för bostadsrätter.

Särskilda bestämmelser om förfarandet vid störningar i boendet finns i 35 § andra och tredje styckena hyreslagen. I normalfallet skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna ome- delbart upphör. Är det fråga om en bostadshyresgäst skall hyresvärden dessutom underrätta socialnämnden om störningarna.

Vid särskilt allvarliga störningar i boendet kan hyresvärden direkt säga upp hyresavtalet. I förarbetena ges exempel på vad som kan vara särskilt allvarliga störningar (prop. 1992/93:115 s. 21). Bl.a. anges att

SOU 2000:2

%RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ 181

hyresgästen har gjorts sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet.

I 25 § fjärde stycket hyreslagen finns en motsvarighet till regle- ringen i 7 kap. 9 § andra stycket BRL om ohyra.

+LVWRULN

Bestämmelserna i 7 kap. 9 § första stycket BRL har haft samma sakliga innehåll sedan 1930 års BRL förutom att den personkrets som bostads- rättshavaren ansvarar för vidgades något genom 1971 års BRL. Då in- fördes också bestämmelsen om ohyra.

Den särskilda regleringen i hyreslagen om störningar i boendet in- fördes år 1993. Den övriga regleringen i 25 § hyreslagen har funnits sedan länge.

13.2Överväganden och förslag

13.2.1Användningen och ändamålen

9nU EHG|PQLQJ Bestämmelserna i 7 kap. 6 § BRL om de ändamål för vilka lägenheten får användas bör inte ändras.

BRL:s och hyreslagens bestämmelser om de ändamål för vilka lägen- heten får användas överensstämmer inte helt. Bostadsrättshavaren sy- nes ha en något större frihet än bostadshyresgästen. Inget har emellertid framkommit som påkallar ändringar i detta hänseende. Enligt vår upp- fattning är det här ett exempel på ett område där flera skäl talar mot att man med någon form av automatik skulle ansluta BRL till hyreslagen. Bostadsrättshavaren har betalat en insats och är själv medlem i den fö- rening som bestämmer ändamålen. Det är utifrån sådana synpunkter man bör bedöma utformningen av bestämmelserna i BRL om använd- ningen av lägenheten.

182 %RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ

SOU 2000:2

13.2.2Bostadsrättshavarens förändringar av lägen - heten

9nUW I|UVODJ Bostadsrättshavaren skall få förändra lägenheten. Om förändringen innebär ingrepp i bärande konstruktioner eller installa- tion eller förflyttning av våtutrymme, toalett eller kök, skall dock krävas att styrelsen har lämnat tillstånd till ändringen eller att stad- garna medger den.

'HQ QXYDUDQGH JUlQVHQ lU RW\GOLJ

Gränserna för vilka förändringar bostadsrättshavaren kan göra av lä-

genheten anges i 7 kap. 7 § BRL. Utgångspunkten är att bostadsrätts- havaren inte får göra någon YlVHQWOLJ I|UlQGULQJ i lägenheten. Vill bo-

stadsrättshavaren göra en väsentlig förändring krävs styrelsens till- stånd. Bostadsrättshavaren kan också ha ett större spelrum beträffande förändringar genom föreningens stadgar. Bestämmelserna är emellertid tvingande på det sättet att bostadsrättshavarens rätt att förändra lägen- heten inte kan inskränkas i stadgarna.

Någon närmare förklaring till vad som avses med begreppet väsent- lig förändring finns inte i förarbetena. Ursprungligen talades det om "avsevärd förändring". Ändringen till "väsentlig förändring" gjordes år 1991, utan att någon ändring i sak var avsedd (prop 1990/91:92 s. 198). Några andra, mer klargörande förarbetsuttalanden finns inte. Vissa åsikter framförs i kommentaren till BRL (Julius m.fl., Bostadsrätts- lagen, 2 uppl., 1998, s. 174):

Som exempel på åtgärder som bostadsrättshavaren i regel torde ha rätt att vidta utan styrelsens tillstånd kan nämnas inläggning av heltäckande mattor och uppsättning av persienner. Däremot torde bostadsrättshavaren inte få riva väggar eller vidta andra mer ingripande åtgärder. Viss ledning torde också kunna hämtas från 9 kap. 15 §. Av motiven till denna bestämmelse framgår att bedömningen av om en förändring är väsentlig skall göras en- dast i förhållande till ingreppets art och inte i förhållande till kostnaden. Normalt torde dock väsentliga förändringar också vara kostsamma.

I kommentaren används alltså heltäckande mattor och uppsättning av persienner som exempel på tillåtna ändringar och rivning av vägg som exempel på motsatsen. Anders Victorin har använt samma exempel men kompletterat med ett par till. Som ytterligare exempel på tillåtna

SOU 2000:2

%RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ 183

förändringar anger han utbyte av köksskåp eller av linoleummattor och när det gäller otillåtna ändringar nämner han även upptagande av nya dörrar (Melz m.fl., Bostadsrätt, 3 uppl., 1996, s. 44).

5HJOHULQJHQ E|U lQGUDV

Med andra ord saknas vägledande förarbetsuttalanden och de uttalan- den som har gjorts i litteraturen är försiktiga. De är säkert riktiga men lämnar ett rätt stort spelrum. Vi har förstått att detta utgör ett problem för bostadsrättsföreningar och andra aktörer. Detta är en fråga av prak- tisk karaktär och reglerna skall i stor utsträckning tillämpas av lekmän. Till skillnad från vad som gäller vid gränsdragningen för ansvaret för lägenheten mellan föreningen och bostadsrättshavaren är detta inte heller något som kan preciseras i stadgarna. Vi anser därför att man bör försöka dra en tydligare gräns i fråga om vilka förändringar bostads- rättshavarens alltid har rätt att göra, respektive vilka som kräver till- stånd från styrelsen eller medgivande i stadgarna. Eftersom gränsen enligt gällande rätt är så pass otydlig anser vi det befogat att också närmare överväga var gränsen lämpligen bör dras.

En fråga som kan ställas beträffande gällande rätt är om begreppet lägenhet i förevarande paragraf (7 kap. 7 § BRL) harmonierar med samma begrepp i 7 kap. 12 § BRL, det är alltså den bestämmelse som reglerar bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick. Vår bedöm- ning är att detta är avsikten. En annan sak är att det enligt 7 kap. 12 § BRL är möjligt att inskränka bostadsrättshavarens ansvar i stadgarna. Men en sådan inskränkning ändrar inte begreppet lägenhet utan endast bostadsrättshavarens underhållsansvar.

Vilka ändringar bör då inte vara tillåtna att göra utan att detta har

medgetts av styrelsen eller i stadgarna? Enligt vår uppfattning bör ut- gångspunkten vara att förändringar av OlJHQKHWHQ är tillåtna. Men från

denna huvudregel bör ställas upp ett par undantag.

Ändringar som vi menar inte bör vara tillåtna är ingrepp i lägenhe- ten som påverkar de bärande egenskaperna. Framför allt säkerhets- aspekter medför att vi inte anser att sådana ändringar bör få vidtas helt utan samverkan med föreningen i övrigt. Detta menar vi bör gälla trots att åtgärden i sig troligen är sådan att den dessutom kräver byggnads- lov. Om man jämför med uttalandena i litteraturen, torde dessutom så- dana ingrepp med dagens terminologi innebära en väsentlig förändring. Tilläggas bör att ändringar som påverkar bärande egenskaper många

gånger kan vara uteslutna på den grunden att det inte rör sig om ett in- grepp i OlJHQKHWHQ utan i någon annan del av huset.

184 %RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ

SOU 2000:2

Andra ändringar av lägenheten som vi menar att bostadsrättshavaren inte bör få göra utan föreningens medverkan är sådana som kan innebä- ra men för föreningen. Vad vi då tänker på är utrymmen till vilka hör gas-, vatten- eller avloppsledningar. Det rör sig alltså om våtutrymmen, toaletter och kök. Sådana utrymmen bör bostadsrättshavaren, med åt- följande ändringar av ledningssystemet, inte få installera eller flytta på egen hand. Vi bedömer nämligen detta som en typ av åtgärder vilka typiskt sett skulle kunna medföra men för föreningen. Det är ju före- ningen som svarar för i vart fall de gemensamma delarna av sådana ledningssystem.

I övrigt har vi emellertid svårt att se att hinder bör finnas för bo- stadsrättshavaren att göra ändringar på egen hand. Vi menar att t.ex. förflyttning av väggar som saknar bärande egenskaper och som tillhör lägenheten typiskt sett inte innebär några mer betydelsefulla konsek- venser för föreningen. Sådana åtgärder är jämbördiga med andra åtgär- der som man nog allmänt anser bör vara tillåtna. Vi tänker då på sådant som ommålning, tapetsering och ny golvbeläggning.

Mot bakgrund av det anförda anser vi att man vid utformningen av lagtexten bör utmönstra begreppet väsentlig förändring. Utgångspunk- ten bör enligt vår uppfattning vara att bostadsrättshavaren InU förändra lägenheten. Sedan bör undantag göras för de fall där man anser att till- stånd från styrelsen eller medgivande i stadgarna bör krävas. De fallen

– ingrepp som påverkar bärande egenskaper samt installation eller för- flyttning av våtutrymmen o.d. – kan därvid anges i BRL. På så sätt me- nar vi att gränsen blir tydligare. Det kan inte uteslutas att denna ut- formning innebär en viss förändring jämfört med gällande rätt. Men om man jämför med tidigare uttalanden om innebörden av gällande rätt menar vi att det i så fall inte rör sig om några dramatiska förändringar.

13.2.3Störningar i boendet

9nUW I|UVODJ En motsvarighet till hyreslagens regler om VW|UQLQJDU L ERHQGHW bör införas i BRL. Härigenom stärks bostadsrättshavarnas skydd mot störningar i boendet. Bostadsrättsföreningen skall vara skyldig att uppmana den störande att se till att störningarna omedel- bart upphör samt att underrätta socialnämnden om störningarna. Om störningarna då inte upphör, får föreningen säga upp bostadsrättsha- varen till avflyttning. Är störningarna särskilt allvarliga får före- ningen genast säga upp bostadsrättshavaren.

SOU 2000:2

%RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ 185

,QOHGDQGH DQPlUNQLQJDU

Som framgått av redogörelsen i avsnitt 13.1.3 gällde fram till år 1993 samma regler för bostadsrättshavare och hyresgäster beträffande vad de skulle iaktta i ordningshänseende. Och fortfarande gäller för båda grupperna att de skall iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick – gott skick beträffande hyresgäster – inom eller utanför huset, 7 kap. 9 § BRL och 25 § hyreslagen. Gemensamma be- stämmelser finns också om vad de boende skall iaktta beträffande vissa personer som vistas i lägenheten och ohyra. För bostadsrättshavaren gäller vidare att denne skall rätta sig efter de särskilda regler som före- ningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Den stora skill- naden är att bestämmelser om störningar i boendet år 1993 infördes för hyresförhållanden utan motsvarighet för bostadsrätterna.

Vad som här skall diskuteras är dels om bestämmelser om störning- ar i boendet bör införas även beträffande bostadsrätter, dels om be- stämmelsen om särskilda regler som föreningen kan meddela bör finnas kvar.

2P VNlOHQ I|U EHVWlPPHOVHU DYVHHQGH VW|UQLQJDU L ERHQGHW

Bakgrunden till att bestämmelser om störningar i boendet infördes för hyresrätter var följande. Stockholms kommun hade, efter viss egen ut- redning, i en skrivelse till regeringen begärt en översyn av reglerna om störande hyresgäster. Regeringen gav 1989 års hyreslagskommitté upp- drag att se över bl.a. dessa regler. Kommittén inhämtade, utöver upp- gifterna från Stockholms kommun, uppgifter från ett antal bostadsfö- retag. Problem med störningar i boendet redovisades särskilt hos de allmännyttiga bostadsföretagen (kommitténs delbetänkande Ny hyres- lag [SOU 1991:86] s. 100 f.).

I den proposition som föregick reglerna om störningar i boendet (prop. 1992/93:115 s. 19 f.) gjordes en del uttalanden om syftet med regleringen och hur detta skulle uppnås. De innebär i korthet följande. Avsikten med bestämmelserna om störningar i boendet var att stärka hyresgästernas skydd mot störningar i boendet. Det skall gå snabbare att åstadkomma rättelse eller avhysning av störande hyresgäster. De boende är beroende av att hyresvärden agerar. Denne skall därför ha en skyldighet att göra det och uppmana den störande att omedelbart upp- höra med störningarna. Det mest önskvärda är att störningarna upphör

på annat sätt än genom avhysning. Socialnämnderna kan i vissa fall bidra till detta. I normalfallet bör därför värden vara skyldig att under- rätta socialnämnden.

186 %RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ

SOU 2000:2

I förevarande utredning har bl.a. de tre centrala bostadsrättsorgani- sationerna varit representerade. Enligt dem förekommer problem med störningar i boendet också när det gäller bostadsrätter, även om stör- ande bostadsrättshavare inte är lika vanliga som störande hyresgäster.

Vi ser inte något skäl att anlägga något annat synsätt beträffande bostadsrätter än vad som gäller för hyresrätter. Störningar i boendet är primärt ett problem för de bostadsrättshavare som bor så nära den stö- rande att de drabbas av störningarna. Det faktum att man är bostads- rättshavare i stället för hyresgäst gör därvid varken från eller till. För övrigt kan vissa av dem som störs vara hyresgäster. Vi kan inte heller se att en störande bostadsrättshavare bör behandlas på något annat sätt än en störande hyresgäst. Givetvis måste en avvägning göras mellan den störandes och de andras intressen. Därvid menar vi att sådana skillnader som att den störande bostadsrättshavaren till skillnad från den störande hyresgästen har betalat en insats är av underordnad bety- delse. Också de andra bostadsrättshavarna har nämligen betalat en in- sats.

Det faktum att störningar är mindre vanligt utgör inget skäl mot att införa systemet. Störande bostadsrättshavare förekommer och i de fal- len är det viktigt att störningarna upphör.

8WIRUPQLQJHQ DY GH Q\D UHJOHUQD

Vi föreslår således att hyreslagens regler om störningar i boendet förs in även i BRL. Föreningen bör alltså enligt vår mening ges en skyldig- het att agera på samma sätt som hyresvärden, dvs. uppmana en störande bostadsrättshavare att se till att störningarna omedelbart upphör. Lik- som vid hyresförhållanden bör en särskild kategori störningar benäm- nas särskilt allvarliga störningar.

Är det fråga om särskilt allvarliga störningar, bör bostadsrättshava- ren få sägas upp utan föregående varning. Detta är en skärpning jämfört med gällande rätt. I dag krävs upprepade störningar och en mellankom- mande tillsägelse, oavsett hur allvarliga störningarna är.

I författningskommentaren utvecklar vi den närmare innebörden av vårt förslag att införa motsvarigheter till reglerna i hyreslagen om stör- ningar i boendet för bostadsrätter.

6lUVNLOW RP XQGHUUlWWHOVH WLOO VRFLDOQlPQGHQ

I sammanhanget aktualiseras också frågan om det bör ställas upp ett krav på att en underrättelse skall skickas till socialnämnden innan upp-

SOU 2000:2

%RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ 187

sägning får ske beträffande en bostadslägenhet, när det inte är fråga om särskilt allvarliga störningar. Så är fallet beträffande hyresrätter.

Som redan nämnts var tanken med underrättelse till socialnämnden att man på detta sätt i vissa fall skall kunna få störningarna att upphöra på annat sätt än genom avhysning. Det förutsätter att störningsfallen kommer till socialnämndens kännedom. Ett resonemang fördes också om huruvida det är möjligt att underlåta att koppla in socialnämnden när det är socialt välanpassade och i övrigt skötsamma personer som stör sina grannar. Den tanken avskrevs med hänvisning till att det skulle leda till svåra avgränsningsproblem och komplicera regelsyste- met. Följande tillades i frågan (prop. 1992/93:115 s. 20 f.).

Socialnämnden kan bidra till att lösa bostadsproblemet för den störande hy- resgästen. Ett sådant problem föreligger naturligtvis om hyresgästen blir avhyst. I vissa fall torde det på ett tidigt stadium stå klart att hyresgästen inte klarar av ett vanligt boende. Detta kan vara fallet när störningarna har samband med alkohol- eller narkotikamissbruk. Alldeles oavsett utgången i avhysningsfrågan torde det då finnas skäl för socialnämnden att skyndsamt överväga vilket annat boende som kan vara lämpligt för hyresgästen. I and- ra situationer torde socialnämnden i vissa fall kunna vidta åtgärder som le- der till att störningarna i boendet upphör och hyresgästen får behålla sin bo- stad. Även om hyresrätten är förverkad kan det finnas skäl för socialnämn- den att agera för att få störningarna att upphöra. Detta kan tänkas leda till att hyresvärden och hyresgästen träffar en överenskommelse som innebär att hyresgästen inte står utan bostad.

Vi har sammanträffat med representanter för Socialstyrelsen, Sundby- bergs kommun, Svenska Kommunförbundet, Sveriges Fastighetsägare- förbund och Hyresgästernas Riksförbund. Avsikten var att diskutera erfarenheterna av hyreslagens krav på meddelande till socialnämnden vid störningar i boendet och utebliven hyresbetalning samt åsikterna om en motsvarande reglering beträffande bostadsrätter. De olika repre- sentanterna anlade olika synpunkter. En del synpunkter avsåg särskilt utebliven betalning av hyra respektive årsavgift. Dessa återkommer vi till i avsnitt 16.2.3 där frågan tas upp om meddelande bör skickas vid utebliven betalning av årsavgift.

Våra slutsatser av sammanträffandet beträffande systemet med meddelanden i stort och förhållandena vid just störningar är följande. Hur kommunerna agerar efter ett meddelande är väldigt olika. Det fö- rekommer kommuner där man inte ens känner till systemet. När åtgär- der vidtas är det inte ovanligt att de inskränker sig till att ett brev skickas till hyresgästen. Hör inte denne av sig händer inget mer. I vissa kommuner görs en skillnad mellan personer som tidigare är kända och

188 %RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ

SOU 2000:2

sådana som inte är det. Med personer som är kända bokar man en tid, medan de andra endast får ett brev. De som redan är registrerade får därigenom oftare hjälp. Det är i dag mycket svårt att ordna en bostad åt en person som har blivit avhyst. Huruvida avhysningen beror på stör- ningar eller utebliven betalning är därvid betydelselöst. Det är oftare svårare att hjälpa hyresgäster som stör än sådana som inte betalar. De som stör har ofta psykiska problem. Den störande vill ofta inte ha nå- gon hjälp. I dessa fall kan socialnämnden inte agera, om personen inte är aktuell för tvångsvård. Det förekommer också reaktioner från dem som får brev från socialnämnden. Folk blir arga eller känner sig kränkta.

Det kan alltså konstateras att systemet med underrättelser beträffan- de störningar lång ifrån fungerar perfekt. Kommunernas aktivitet varie- rar kraftigt. Även när en kommun vidtar åtgärder kan den ibland sakna lagliga möjligheter att lämna någon hjälp. Det finns också en risk att man så att säga träffar fel. Den störande utgör inte en målgrupp för so- cialtjänsten eller kan känna sig kränkt.

Utan hinder av det anförda torde det ofta förhålla sig så att social- nämnden kan göra en positiv insats i fall då det behövs. Bland störande hyresgäster förefaller en förhållandevis stor grupp vara sådana som kan anses hjälpbehövande. Det viktigaste enligt vår bedömning är att denna möjlighet att få störningarna att upphöra på annat sätt än genom avhys- ning utgör en integrerad del av regelverket mot störningar i boendet.

Vi menar mot denna bakgrund att man inte bör överföra systemet mot störningar i boendet till bostadsrätterna utan att ta med den be- ståndsdel som är avsedd att lösa problemet på annat sätt än genom av- hysning. Vi föreslår alltså att en uppsägning på grund av störningar i boendet normalt skall föregås av en underrättelse till socialnämnden. Är störningarna särskilt allvarliga bör föreningen, på motsvarande sätt som beträffande hyresrätter, vara skyldig att endast skicka en kopia av uppsägningen till socialnämnden.

+DQGOlJJQLQJHQ YLG P\QGLJKHWHU

När bestämmelserna om störningar i boendet infördes i hyreslagen tryckte man särskilt på vikten av att störningsfrågor handläggs med särskild skyndsamhet. För att stryka under vikten av detta föreskrevs i hyreslagen att hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläg- gas med särskild skyndsamhet. Regeln gäller alla domstolar som hante- rar hyrestvister. Vi anser att detta är lika angeläget beträffande bostads- rätter. En motsvarande regel bör alltså införas i BRL.

SOU 2000:2

%RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ 189

)|UHQLQJHQV RUGQLQJVI|UHVNULIWHU

Möjligheten för föreningar att meddela särskilda ordningsföreskrifter har funnits ända sedan 1930 års BRL. Den motiverades på följande sätt (NJA II 1930 s. 508).

Rörande vad medlem har att iakttaga vid lägenhetens begagnande är det brukligt, att föreningarna meddela särskilda ordningsföreskrifter. I §:n har intagits en erinran därom, att medlem är skyldig att ställa sig dessa före- skrifter till efterrättelse.

Vi ser inget skäl till att ta bort möjligheten för föreningar att meddela ordningsföreskrifter. Den nuvarande bestämmelserna i detta hänseende bör således, enligt vår mening, finnas kvar även i fortsättningen.

190 %RVWDGVUlWWVKDYDUHQV DQYlQGQLQJ DY OlJHQKHWHQ

SOU 2000:2

SOU 2000:2

8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 191

14 Upplåtelse i andra hand

14.1Bakgrund

14.1.1Utomstående personer i lägenheten

%5/

Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenhe- ten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem

i föreningen, 7 kap. 8 § BRL. Paragrafen avser alltså bostadsrättshava- rens rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten, s.k. SDUWLHOO VXEORNDWLRQ. Och detta går bra så länge uthyrningen inte medför men

för föreningen eller någon av dess medlemmar. Både bostadslägenheter och lokaler avses. Om det uppstår men, kan förverkande av nyttjande- rätten bli aktuellt.

+\UHVODJHQ

I hyreslagens 41 § finns en bestämmelse som motsvarar BRL:s, utom så tillvida att menet bedöms utifrån endast hyresvärdens synvinkel.

+LVWRULN

Enligt 1930 års BRL krävdes alltid styrelsens samtycke för partiell sublokation. Sitt nuvarande sakliga innehåll fick bestämmelsen genom 1971 års BRL. Ändringen förklarades med att rättsförhållandet mellan föreningen och medlemmarna inte motiverade att rätt att hyra ut rum alltid skulle bero på styrelsens samtycke (prop. 1971:12 s. 128). Änd- ringen innebar dessutom en anpassning till vad som redan gällde för hyresrätter.

192 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG

SOU 2000:2

14.1.2Andrahandsupplåtelse

%5/

I 7 kap. 10 § BRL behandlas upplåtelse i andra hand, s.k. WRWDO VXEOR NDWLRQ. Med upplåtelse i andra hand avses både att lägenheten hyrs ut

mot ersättning och att den lånas ut gratis. Huvudregeln är att sådan upplåtelse får göras endast med styrelsens samtycke. Detta är en bety- delsefull skillnad jämfört med vad som gäller vid partiell sublokation.

Tre undantag finns från huvudregeln om samtycke vid andra- handsupplåtelse. En bostadsrätt kan ha förvärvats vid exekutiv försälj- ning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. BRL. Därvid särbehandlas juridiska personer som vid förvärvet hade panträtt i bostadsrätten. De har möjlighet att under tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, 6 kap. 1 § andra stycket BRL. Under denna tid har den ju- ridiska personen rätt att upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke.

Det andra undantaget gäller lägenheter som är avsedda för perma- nentboende och där bostadsrätten innehas av en kommun eller ett landsting. Då krävs inte heller samtycke. Avsikten är att kommunerna och landstingen skall kunna upplåta i andra hand av omsorgsskäl o.d.

I de båda hittills nämnda undantagsfallen gäller att föreningen skall XQGHUUlWWDV om andrahandsupplåtelsen.

De tredje undantaget är det mest omfattande. Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke i fall där sådant krävs kan bostadsrättshavaren vän- da sig till hyresnämnden som kan lämna tillstånd till andrahandsupplå- telsen. Särskilda bestämmelser finns för juridiska personer som innehar en bostadslägenhet. I övrigt gäller följande, alltså för fysiska personer oavsett lägenhetstyp och för juridiska personer som innehar lokaler. Hyresnämnden skall lämna tillstånd om

1.bostadsrättshavaren under viss tid inte har tillfälle att använda lä- genheten,

2.bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och

3.föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

För juridiska personer som innehar en bostadslägenhet med bostadsrätt finns färre begränsningar. Tillstånd skall lämnas om föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

För hyresrätter fanns samma bestämmelser fram till den 1 juni 1998. I kommentaren till BRL anges att den hyresrättsliga praxis som finns för tiden fram till då bör kunna vara vägledande även för bostadsrätter

SOU 2000:2

8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 193

(Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998, s. 183, se även prop. 1990/91:92 s. 118).

+\UHVODJHQ

Även i hyreslagen är utgångspunkten att samtycke, i detta fall från hy- resvärden, är en nödvändighet för andrahandsupplåtelse, 39 § hyresla- gen. Liksom i BRL gäller undantag från kravet på samtycke för kom- muner som har en bostadslägenhet. Däremot finns inte motsvarande undantag för landsting.

Även för hyresrätter är andrahandsupplåtelse tillåten när hyres- nämnden lämnar tillstånd till detta efter hyresvärdens vägran. Som tidi- gare nämnts gäller sedan den 1 juni 1998 nya förutsättningar för när sådant tillstånd skall lämnas. Tillstånd skall, enligt 40 § hyreslagen, lämnas om

1.hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhåll- anden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och

2.hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd VNDOO begränsas till viss tid. Det NDQ förenas med villkor. Jämfört med BRL innebär hyreslagens reglering bl.a. den skillnaden

att något krav på att hyresgästen under en "viss tid" skall vara förhind- rad att använda lägenheten inte finns. Det är således inte nödvändigt att bedöma om hyresgästen kommer att kunna återvända till lägenheten längre fram. Vidare preciseras i lagtexten i vilka slag av situationer andrahandsupplåtelse över huvud taget kan komma i fråga. Regleringen gäller även lokaler. Avsikten är dock inte att ändringarna nämnvärt skall påverka frågan om när tillstånd beträffande lokaler bör ges (prop. 1997/98:46 s. 57).

+LVWRULN

Enligt 45 § 1930 års BRL stod andrahandsupplåtelse till annan medlem alltid öppen. För sådan upplåtelse till icke medlem krävdes styrelsens tillstånd. Bestämmelserna var tvingande.

Genom 1971 års BRL gjordes den ändringen att en möjlighet inför- des att få ett vägrat samtycke överprövat av hyresnämnden. Detta gäll- de dock endast bostadslägenheter. Beträffande lokaler hade alltså före- ningen kvar sitt veto. De rekvisit som infördes för under vilka omstän-

194 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG

SOU 2000:2

digheter hyresnämnden skall bevilja tillstånd var desamma som alltjämt gäller för bostadsrätter. Ändringarna motiverades med att det inte kun- de anses tillfredsställande att styrelsen helt fritt skulle få avgöra om en bostadsrättshavare som tillfälligt inte behöver sin bostad skall ha rätt att upplåta lägenheten till någon som inte är medlem i föreningen (prop. 1971:12 s. 127).

Undantaget från krav på samtycke för kommuner infördes år 1980. Det hade samband med införandet av en bostadsanvisningslag.

År 1991 gjordes ett par betydelsefulla ändringar och uttalanden. Den obegränsade möjligheten till andrahandsupplåtelse till annan medlem togs bort. Vidare gavs möjlighet att få en överprövning av ett vägrat samtycke även beträffande lokaler. Undantaget för kommuner från samtycke utvidgades till att gälla även landsting.

Undantaget för juridiska personer med panträtt i bostadsrätten in- fördes år 1996.

Före år 1968 var en hyresgäst beroende av hyresvärdens tillstånd för andrahandsupplåtelse. Genom 1968 års hyreslagstiftning infördes en möjlighet till överprövning beträffande bostadslägenheter motsvarande den som infördes för bostadsrätter år 1971. Genom ändringar år 1988 kom dessa bestämmelser att gälla även för lokaler.

14.2Överväganden och förslag

14.2.1Förhållandet mellan andrahandsupplåtelse och partiell sublokation

9nUW I|UVODJ Avgörande för om en sublokation anses vara total

(andrahandsupplåtelse) eller partiell skall vara huruvida bostads- rättshavaren har upplåtit lägenheten till annan för VMlOYVWlQGLJW EUX NDQGH eller inte.

9DG LQQHElU JlOODQGH UlWW"

Som framgått av avsnitt 14.1 är bestämmelserna om partiell subloka- tion mer generösa mot bostadsrättshavaren än bestämmelserna om and- rahandsupplåtelse. Något hinder mot partiell sublokation finns inte så länge upplåtelsen inte medför men för föreningen eller någon av dess medlemmar. Andrahandsupplåtelse kräver normalt samtycke från före- ningen eller tillstånd av hyresnämnden. Vi ser inget skäl att ändra för-

SOU 2000:2

8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 195

utsättningarna för partiell sublokation. Såvitt vi har kunnat utröna in- nebär de nuvarande generösa kriterierna inte några nackdelar för före- ningarna eller övriga bostadsrättshavare. Motsvarande kriterier gäller för övrigt beträffande hyresrätter, bortsett från att menet bedöms i för- hållande till endast hyresvärden.

Däremot har vi fått klart för oss att det förekommer fall där arran- gemang vidtas för att man skall kunna åberopa de generösare reglerna om partiell sublokation och därigenom slippa att – enligt reglerna om andrahandsupplåtelse – begära samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämden. Ett typfall är att bostadsrättshavaren stänger av ett rum i den upplåtna lägenheten och gör gällande att detta är en partiell sublokation.

Den fråga som först får ställas är innebörden av gällande rätt. Är detta att anse som en andrahandsupplåtelse eller som partiell subloka- tion? Ordalydelsen i 7 kap. 10 § BRL och 40 § hyreslagen leder när-

mast tanken till att det avgörande skulle vara hur stor

GHO av lägenheten

som upplåts. Där talas det nämligen om att upplåta

KHOD sin lägenhet

respektive upplåta lägenheten i GHVV KHOKHW.

 

Något avgörande från Bostadsdomstolen eller Svea hovrätt i sin egenskap av överinstans till hyresnämnderna i denna fråga finns, såvitt känt, inte beträffande bostadsrätter. Frågan torde inte heller kunna få någon saklig prövning i hyresnämnd och än mindre överklagas däri- från. Det som kan komma under hyresnämndens prövning är begäran om tillstånd till andrahandsupplåtelse. Därvid är bostadsrättshavaren sökande. Om denne inte gör gällande andrahandsupplåtelse utan själv menar att det är partiell sublokation är detta inte en fråga för hyres- nämnden (se t.ex. Hyresnämndens i Stockholm avgöranden i ärendena 4230-98 och 91-98).

När det gäller överklaganden är det till yttermera visso så att avgö- randen om tillstånd till andrahandsupplåtelse inte är överklagbara från hyresnämnden, 11 kap. 3 § BRL.

Beträffande hyresrätter har Bostadsdomstolen prövat frågan inom ramen för förlängningstvister. I BD 31/1986 avsåg sublokationen två rum och del i kök i en sexrumslägenhet. I målet var ostridigt att de rum som inte omfattades av sublokationen inte heller fick disponeras av dem till vilka upplåtelsen hade skett. Bostadsdomstolen uttalade:

I vilken omfattning... utnyttjar den delen saknar betydelse för bedömande av andrahandsuthyrningen. Vid angivna förhållanden kan det inte anses att lägenheten i dess helhet är upplåten åt...

I detta fall var det i och för sig endast ett fåtal rum som hyrdes ut. I BD 126/1992 hyrdes tre av fyra rum ut. Det fjärde rummet hölls låst. Bo-

196 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG

SOU 2000:2

stadsdomstolen uttalade då att "Vid nu angivna förhållanden kan... inte anses ha upplåtit lägenheten i dess helhet" och hänvisade till det tidiga- re nämnda avgörandet. Samma motivering använde Bostadsdomstolen i BD 227/1992 där samtliga rum i en trerumslägenhet utom ett mindre sovrum hade hyrts ut. Ett avgörande med motsatt utgång är BD 174/1986. Där ansåg alltså Bostadsdomstolen att det var fråga om and- rahandsupplåtelse. Detta motiverade domstolen med att hyresgästen inte annat än i undantagsfall hade bott i lägenheten när han låtit någon annan använda den och att lägenheten bara innehöll ett rum och kök på en yta om ungefär 29 kvadratmeter.

Bostadsdomstolens avgöranden visar att man i praxis har lagt avgö- rande vikt vid om upplåtelsen avsett hela lägenheten. Domstolens praxis torde innebära att det är tillräckligt att något utrymme stängs av för att sublokationen skall anses som partiell.

När det gäller allmän domstol har Högsta domstolen meddelat pröv- ningstillstånd i två mål där frågan, om andrahandsupplåtelse har före- kommit, är aktuell inom ramen för förverkandetvister avseende bo- stadsrätt. I det första målet ansåg tingsrätten att utredningen gav vid handen att ett av rummen i en trerumslägenhet inte stod till förfogande för de personer som hyrde lägenheten och inte heller disponerades av dem. Tingsrätten hänvisade till praxis beträffande hyresrätter och fann med hänvisning till att hela lägenheten inte hade varit uthyrd att det inte hade varit fråga om andrahandsupplåtelse. Svea hovrätt delade den bedömningen (Svea hovrätts mål T 754/96, Högsta domstolens T 3328/97). Även i det andra målet angavs att bostadsrättshavaren dis- ponerade ett av rummen. Tingsrätten fann att inte hela lägenheten var uthyrd och ogillade förverkandeyrkandet. Hovrätten fastställde tings- rättens domslut (Hovrättens för Västra Sverige mål T 419/97, Högsta domstolens T 3213/98).

Mot den tecknade bakgrunden framgår förhållandevis klart att överinstanserna fäst avgörande vikt vid hur stor del av lägenheten som den till vilken lägenhetens upplåtits har haft tillgång till. Det kan näm- nas att hyresnämnder och tingsrätter vid något tillfälle fört ett annat resonemang och fäst avseende vid att andrahandshyresgästen haft självständig dispositionsrätt till merparten av utrymmena.

*UlQVGUDJQLQJHQ E|U J|UDV Sn HWW DQQDW VlWW

En partiell sublokation i sin grundform innebär en väsentlig skillnad jämfört med andrahandsupplåtelse. Om det t.ex. rör sig om en bo- stadslägenhet, innebär partiell sublokation att bostadsrättshavaren fort- farande bor i lägenheten. Därigenom är denne alltjämt en så att säga

SOU 2000:2

8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 197

fullt fungerande medlem i bostadsrättsföreningen. Det är i sin tur, en- ligt vår mening, det avgörande skälet till att man inte behöver göra samma avvägningar som vid andrahandsupplåtelse i frågan om arran- gemanget bör tillåtas. Vid en andrahandsupplåtelse kan man däremot typiskt sett inte räkna med bostadsrättshavaren i föreningsarbetet på samma sätt. Denne bor kanske på en annan ort, använder inte aktivt lokalen osv.

Domstolarnas praxis är i och för sig förståelig mot bakgrund av hur bestämmelserna för bostadsrätter och hyresrätter är utformade. Men enligt vår uppfattning är den angivna gränsdragningen inte lämplig. Från föreningens utgångspunkter är det givetvis likgiltigt om ett rum står låst eller inte. Det för föreningen betydelsefulla är om bostads- rättshavaren bor i lägenheten eller – när det gäller lokaler – aktivt an- vänder lokalen. När så är fallet kan man på ett annat sätt än annars för- utsätta att bostadsrättshavaren fungerar som en fullvärdig medlem.

Det sagda gör att vi anser att beträffande bostadsrätter det avgör- ande för om en sublokation skall anses som total eller partiell bör vara huruvida upplåtelsen har skett till annan för självständigt brukande el- ler inte. Har lägenheten upplåtits för andrahandshyresgästens självstän- diga brukande bör alltså, enligt vår mening, upplåtelsen anses som en andrahandsupplåtelse. Och det bör gälla även om ett oanvänt rum är låst för andrahandshyresgästen. Vi återkommer till den närmare gräns- dragningen i författningskommentaren.

14.2.2När bör andrahandsupplåtelse tillåtas?

9nUW I|UVODJ Det nuvarande kravet för hyresnämndens tillstånd en- ligt 7 kap. 11 § första stycket BRL till andrahandsupplåtelse att bo- stadsrättshavaren under viss tid inte har tillfälle att använda lägen- heten tas bort. Tillstånd till andrahandsupplåtelse skall lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och före- ningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Om tillstånd lämnas, skall detta begränsas till viss tid.

5HIRUPEHKRYHW

Flera skäl finns för att se över bestämmelserna i 7 kap. 11 § BRL om när andrahandsupplåtelse bör tillåtas. Inte minst utgör de ändringar för

198 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG

SOU 2000:2

hyresförhållanden som trädde i kraft den 1 juni 1998, se avsnitt 14.1.2, ett skäl för detta.

Paragrafens andra stycke tar upp det fallet att en bostadslägenhet innehas av en juridisk person. För tillstånd krävs då endast att före- ningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Dessa rätt generösa bestämmelser har samband med de, jämfört med när en fysisk person ansöker, större möjligheter som finns för en förening att vägra

en juridisk person medlemskap och det faktum att de nuvarande rekvi- siten i första stycket – under viss tid inte har tillfälle att använda lägen- heten – inte passar för juridiska personer (prop. 1990/91:92 s. 67 ff. och 199). Ännu större möjligheter att upplåta lägenheten i andra hand har juridiska personer som har panträtt i en bostadsrätt och som har förvärvat denna vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning. De behöver nämligen inte inhämta föreningens samtycke, 7 kap. 10 § BRL. Den sistnämnda bestämmelsen infördes år 1996 för att stärka bostads- rätten som pant. Panthavaren gavs då en rätt att efter förvärvet utöva bostadsrätten utan att vara medlem. Tanken med rätten till andrahands- upplåtelse var att rätten att utöva bostadsrätten annars skulle bli me- ningslös (prop. 1995/96:17 s. 44).

De avvägningar som gjorts beträffande juridiska personer håller en- ligt vår mening fortfarande streck. De mister inte i aktualitet på grund av de förändringar som gjorts beträffande hyresrätterna. De här åter- givna, särskilda bestämmelserna för juridiska personer bör alltså inte ändras. Samma sak gäller de särskilda bestämmelserna för kommuner och landsting enligt 7 kap. 10 § andra stycket 2 BRL.

Däremot ser vi skäl för att närmare granska 7 kap. 11 § första styck- et BRL. Den regleringen överensstämmer med vad som tidigare gällde för hyresrätter.

De ändringar som år 1998 gjordes i hyreslagen innebär att hyresla- gen numera är något generösare än BRL. Begränsningen att andra- handsupplåtelse kunde komma i fråga endast om det kunde antas att hyresgästen under "viss tid" inte kunde utnyttja lägenheten togs bort. Den ansågs ha fått vissa oönskade konsekvenser. Två fall uppmärk- sammades särskilt (prop. 1997/98:46 s. 19). Det ena var när äldre eller sjuka personer vill hyra ut sin lägenhet därför att de under obestämd tid måste vistas på sjukhus eller annan vårdinrättning. Vid tillståndspröv- ningen hade det då prövats om det var sannolikt att hyresgästen skulle komma att återvända till lägenheten. Humanitära skäl ansågs tala för att man så långt möjligt undviker sådana bedömningar. Det andra var att tillstånd hade vägrats när hyresgästen hade flyttat från lägenheten där- för att denne ville inleda ett samboförhållande men önskade behålla lägenheten tills vidare för det fall att förhållandet inte föll väl ut.

Vad bör då gälla för bostadsrätter?

SOU 2000:2

8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 199

8WJnQJVSXQNWHU I|U UHJOHULQJHQ

Till skillnad från en hyresgäst har en bostadsrättshavare betalat en in- sats för sin lägenhet. På det sättet närmar sig bostadsrätten ett ägande. Detta talar I|U att ge bostadsrättshavaren en mycket stor frihet att upp- låta i andra hand. Utgångspunkten i BRL är vidare att bostadsrättshava- ren svarar för underhållet av lägenheten. Normalt sett är det alltså bo- stadsrättshavaren som får betala ett eventuellt ytterligare slitage på grund av en andrahandsupplåtelse. Detta talar i samma riktning.

Samtidigt finns skäl som talar PRW en obegränsad rätt till andra- handsupplåtelse. Bostadsrättshavaren är medlem i bostadsrättsför- eningen. De boende måste samverka i en associationsform. Föreningen är beroende av att åtminstone en del av de boende engagerar sig i den- na. Framför allt handlar det om styrelsearbetet. Detta innebär i sin tur att en liten förening är mer känslig än en stor för ett omfattande upplå- tande av lägenheter i andra hand.

Vi menar att det inte är enbart hänsynen till att föreningen över hu- vud taget skall kunna fungera vad gäller styrelsearbetet o.d. som är av- görande för var den bortre gränsen bör sättas för när andrahandsupplå- telse bör tillåtas. Bostadsrättsformen vilar på en föreningstanke. De vore olyckligt om bostadsrättsföreningarna i landet i stor utsträckning fick en sammansättning beträffande de boende som bestod av i stort sett styrelsemedlemmar och andrahandshyresgäster. Här bortses från att detta dessutom skulle menligt inverka på antalet valbara boende. Vi menar därför att de skäl som bör kunna åberopas för andrahandsupplå- telse bör ha någon form av tyngd. Vi anser t.ex. inte att gränsen bör sättas så högt att bestämmelserna om andrahandsupplåtelse öppnar för köp i rent spekulationssyfte där avsikten aldrig är att förvärvaren skall bo i bostadslägenheten eller använda lokalen.

Det är dessa synpunkter som enligt vår mening bör vara avgörande för i vilken utsträckning andrahandsupplåtelse bör tillåtas. Samtidigt visar det sagda, enligt vår mening, att det inte finns skäl för att auto- matiskt ansluta till vad som gäller för hyresrätter. När det gäller andra- handsupplåtelse är det aspekter vilka saknar motsvarigheter beträffande hyresrätterna som träder i förgrunden. Dessa väger därmed tyngre än den mer allmänna fördelen av att ha samma regler för bostadsrätter som för hyresrätter.

1lUPDUH RP XWIRUPQLQJHQ DY UHJOHUQD

Vår uppfattning är alltså att det finns skäl att ha en i grunden generös inställning till andrahandsupplåtelse. Men mot denna bör ställas dels

200 8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG

SOU 2000:2

hänsynen till föreningen, dels tidsfaktorn som innebär att skälen för att tillåta en andrahandsupplåtelse efter hand kan väga lättare och lättare.

Vi anser att man bör vara generös när det gäller att så att säga i ut- gångsläget bedöma vilka situationer som över huvud taget bör anses godtagbara. Vi är dock inte, som tidigare nämnts, beredda att gå så långt att helt släppa kravet på att skälet för andrahandsupplåtelsen skall ha någon tyngd för att vara godtagbart. Rent spekulativa köp där av- sikten inte är att bostadsrättshavaren skall bo i eller använda bostads- rätten anser vi inte bör gynnas av reglerna om andrahandsupplåtelse. Men det är främst för sådana fall och därmed jämställbara – i den mån sådana dyker upp i rättstillämpningen – som vi anser att andrahands- upplåtelse över huvud taget inte bör vara aktuell. Det gäller då att på

något sätt uttrycka denna gräns.

Enligt vår uppfattning uttrycker lokutionen EHDNWDQVYlUGD VNlO detta bäst. Denna gräns är alltså avsedd att vara något vidare än den som har ställts upp för hyresrätterna. Det kan då ses som en nackdel att samma lokution används för hyresrätter. Men där finns också en uppräkning av vad som utgör beaktansvärda skäl; nämligen att hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeför- hållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl

för upplåtelsen. Denna uppräkning är begränsande. Eftersom vi inte föreslår någon motsvarighet till denna uppräkning för bostadsrätternas del anser vi att det framgår att avsikten inte är att överföra den hyres- rättsliga regleringen på bostadsrätterna.

Men de beaktansvärda skäl som bostadsrättshavaren kan ha för en andrahandsupplåtelse bör enligt vår mening vägas mot hänsynen till föreningen. Framför allt två saker är därvid viktiga. Regleringen bör för det första vara sådan att andrahandsupplåtelse inte medges när före- ningen har tillräckligt tunga skäl som talar emot. Men det är också vik- tigt att regleringen får en sådan utformning att den inte uppfattas som orättvis av de olika bostadsrättshavarna. Den risken tror vi finns om regleringen blir sådan att, särskilt i mindre föreningar, ett antal andra- handsupplåtelser medges och sedan är det helt plötsligt stopp för fler upplåtelser med hänvisning till föreningens intressen. Vi menar därför att när man lägger bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen i den ena vågskålen, bör man i den andra lägga – förutom de skäl som föreningen har mot upplåtelsen redan i inledningsskedet – även tidsfaktorn. Detta

bör man kunna uppnå om man mot bostadsrättshavarens skäl för upp- låtelsen skall väga huruvida föreningen har EHIRJDG DQOHGQLQJ att vägra

samtycke och dessutom ställer upp ett krav på att tillstånd till andra- handsupplåtelse alltid VNDOO begränsas till viss tid.

När det gäller frågan om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke bör föreningen liksom tidigare kunna göra invändningar be-

SOU 2000:2

8SSOnWHOVH L DQGUD KDQG 201

träffande andrahandshyresgästens personliga kvalifikationer. Vidare bör föreningen i enlighet med gällande rätt kunna ta hänsyn till villkor i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen. I enlighet med vad vi sagt tidigare bör därjämte vägas in huruvida upplåtelsen innebär att föreningen kan fungera på ett tillfredsställande sätt. Slutligen bör tiden ha betydelse. Den bör därvid kunna ha betydelse på två sätt. Förening- ens förhållanden bör kunna ha betydelse för hur lång tid som tillstånd ges för andrahandsupplåtelsen. Och om det är fråga om en fortsättning på en andrahandsupplåtelse bör hänsynen till föreningen ibland kunna innebära att skälen som talar för upplåtelsen inte längre väger över.

Vi delar den bedömning som lagstiftaren gjorde beträffande hyres- rätterna att det är svårt att genom förarbetsuttalanden ställa upp några tidsgränser. Det bör överlåtas till rättstillämpningen i varje särskilt fall. Även här bör dock prövningen göras utifrån den tidigare angivna grundsynen beträffande andrahandsupplåtelse av bostadsrätter. Enligt vår mening ligger det också nära till hands att det i mindre föreningar kan vara aktuellt att sätta en något kortare tidsgräns än om det hade gällt en stor förening.

Vi anser att beträffande andrahandsupplåtelse av bostadsrätter samma bestämmelser bör gälla för bostadslägenheter som för lokaler.

%HVNDWWQLQJ DY I|UHQLQJHQ

Avslutningsvis vill vi också ta upp en fråga som vi uppmärksammats på under arbetet. Det har diskuterats om andrahandsupplåtelser i en före- ning kan leda till att bostadsrättsföreningen anses som en oäkta bo- stadsrättsförening och därmed i skattehänseende missgynnas. Vi har inget uppdrag att se över skatterättsliga frågor. I den saken vill vi därför bara påpeka att vi ser det som en självklarhet att lagstiftningen samord- nas så att andrahandsupplåtelser i en omfattning som bostadsrättshava- ren kan driva igenom med hjälp av BRL rimligen inte skall kunna leda till att föreningen i skattehänseende anses som något annat än en äkta bostadsrättsförening.

SOU 2000:2

7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ 203

15 Tillträde till lägenheten

15.1Tillträdesreglerna och deras framväxt

15.1.1BRL

Bostadsrättsföreningen har under vissa omständigheter rätt att få kom- ma in i bostadsrättshavarens lägenhet, 7 kap. 13 § första stycket BRL. Sådan rätt föreligger när tillträde behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När bostadsrätten skall tvångsförsäl- jas enligt 8 kap. BRL, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. I båda fallen skall föreningen se till att bostads- rättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är, enligt paragrafens andra stycke, skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvän- diga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken. Det gäller även om den aktuella bostadsrättshavarens lägenhet inte besväras av ohyra. I sistnämnda fall har bostadsrättshavaren rätt till ersättning för kostnader som denne har drabbats av genom åtgärderna.

Det kan naturligtvis hända att bostadsrättshavaren inte lämnar till- träde trots att föreningen har rätt till detta. Föreningen kan då begära särskild handräckning, 7 kap. 13 § tredje stycket BRL.

15.1.2Hyreslagen

Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada, 26 § första stycket hyreslagen. När det gäller förbättringsarbeten kan noteras att första stycket avser endast bråds- kande sådana. En skillnad jämfört med motsvarande bestämmelser i BRL är alltså att hyresvärden har en rätt till tillträde "utan uppskov". Även vissa andra mindre skillnader finns i utformningen. De torde närmast få tillskrivas den annorlunda ansvarsfördelning som föreligger när det är fråga om hyresrätt i stället för bostadsrätt. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

204 7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ

SOU 2000:2

I 26 § andra stycket finns bestämmelser om under vilka omständig- heter mindre brådskande förbättringsarbeten får utföras. Därvid skiljer man på sådana som "inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjande- rätten" och "annat arbete". Med "annat arbete" åsyftas arbete som inte är brådskande men som vållar hyresgästen väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Den förstnämnda typen av arbeten får utföras efter till- sägelse minst en månad i förväg. Är hyresförhållandet på väg att upp- höra, gäller en ytterligare förutsättning. Arbetena får inte utan hyres- gästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhållan- det består.

När det gäller "annat arbete" får hyresgästen inom en vecka från det att han fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Ar- betet får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet så- lunda kunnat bringas att upphöra.

Bestämmelserna i andra stycket gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen. De gäller inte heller arbete som hyresvärden är ålagd att utföra på grund av ett åtgärdsföreläggande.

I 26 § tredje stycket hyreslagen åläggs hyresvärden att tillse att hy- resgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt när arbeten enligt första eller andra stycket utförs. Skada som förorsakas hyresgäs- ten genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvär- den, även om skadan inte beror på dennes försummelse.

I paragrafens fjärde stycke finns en bestämmelse om ohyra som motsvarar den för bostadsrätter. Hyresvärden ges i 26 § femte stycket hyreslagen motsvarande möjlighet som bostadsrättsföreningen har att begära särskild handräckning.

15.1.3Historik

Genom 1971 års BRL infördes bestämmelserna i nuvarande 7 kap. 13 § BRL om ohyra respektive särskild handräckning. Bestämmelserna ut- formades med hyreslagens bestämmelser som förebild (prop. 1971:12 s. 126). Bestämmelserna i första stycket har i allt väsentligt varit oför- ändrade sedan 1930 års BRL.

SOU 2000:2

7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ 205

15.2Överväganden och förslag

9nUW I|UVODJ Föreningen skall ha rätt att tillträda en lägenhet när den skall utnyttja den av oss föreslagna rätten att avhjälpa brister i lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad.

När en bostadsrättshavare enligt 4 kap. 11 § BRL har avsagt sig bostadsrätten skall han vara skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid.

15.2.1Skillnaderna jämfört med hyreslagen bör bestå

Reglerna om tillträde till lägenheten har i BRL och hyreslagen samma utformning när det gäller åtgärder för att utrota ohyra och möjlighet- erna till särskild handräckning. I övrigt finns en hel del skillnader. Vi menar emellertid att de förklaras av skillnaderna i ansvarsfördelningen. Mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen finns en an- svarsfördelning som, när det gäller lägenheten, innebär att en stor del av ansvaret vilar på bostadsrättshavaren. Hyresgästen har inte ett så- dant ansvar. Hyresvärden har därför ett annat behov än bostadsrätts- föreningen av tillträde till lägenheten.

Vår bedömning är därför att det för bostadsrätterna inte finns ett be- hov av hyreslagens ingående reglering. Så länge skillnader finns i an- svarsfördelningen är det rätt naturligt att skillnader finns beträffande reglerna om tillträde. I allt väsentligt fungerar dessutom BRL:s be- stämmelser enligt våra erfarenheter tillfredställande. De bör därför i huvudsak behållas. Vi föreslår dock två ändringar. Dessa behandlar vi i de följande avsnitten.

15.2.2Tillträde för att avhjälpa brister på bostads- rättshavarens bekostnad

I avsnitt 11.2.5 föreslog vi en rätt för föreningen att avhjälpa vissa brister i lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad. Denna rätt måste givetvis vara förenad med en rätt för föreningen att tillträda lä- genheten. Den nuvarande utformningen av 7 kap. 13 § BRL är sådan att

denna situation inte täcks av paragrafen. Rätten till tillträde för att utfö- ra arbeten är nämligen begränsad till sådana arbeten som I|UHQLQJHQ

svarar för. I det nu aktuella fallet är det fråga om motsatsen; nämligen

206 7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ

SOU 2000:2

arbeten som egentligen bostadsrättshavaren svarar för. Vi föreslår där- för en justering så att föreningen ges rätt till tillträde för att avhjälpa de aktuella bristerna.

15.2.3Visning vid avsägelse

Som utvecklats i avsnitt 15.1.1 har föreningen rätt att komma in i bo- stadsrättshavarens lägenhet – förutom vid tillsyn eller reparationer – även när tvångsförsäljning är aktuell. Detta är den närmaste motsvarig- heten till hyresvärdens rätt, enligt 26 § hyreslagen, till tillträde för att kunna visa en lägenhet när den gamle hyresgästen skall flytta. Men be- stämmelsen i BRL är alltså begränsad till att gälla endast tvångsförsälj- ningssituationen.

På senare år har det jämfört med tidigare skett en rätt markant ök- ning vad gäller avsägelser. En bostadsrättshavare har rätt att avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år från upplåtelsen, 4 kap. 11 § första stycket BRL. Genom avsägelsen tillfaller bostadsrätten föreningen. En avsägelse innebär emellertid inte att bostadsrätten direkt övergår till föreningen. Övergången sker i stället vid det månadsskifte som inträf- far närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare må- nadsskifte som har angetts i avsägelsen, 4 kap. 11 § andra stycket BRL. Denna situation är alltså väldigt lik den att hyresgästen har sagt upp sin lägenhet.

Vid avsägelse är det, enligt de i utredningen företrädda centrala bo- stadsrättsorganisationerna, inte ovanligt att bostadsrättshavare vägrar att låta lägenheten visas. Man har redogjort för olika förfaranden som föreningarna använder sig av för att få bostadsrättshavaren samarbets- villig. Föreningarna vill ju undvika onödiga tidsutdräkter när det gäller att överlåta lägenheten till en ny bostadsrättshavare. Ett exempel på ett sådant förfarande är optionsavtal. Ett annat är överenskommelse med den gamle bostadsrättshavaren att denne får rätt att sälja lägenheten inom viss tid i utbyte mot en rätt för föreningen att visa lägenheten om bostadsrättshavaren inte lyckas sälja den.

Enligt vår mening har föreningen ett legitimt behov av att så fort den önskar kunna visa lägenheten för spekulanter så att föreningen i bästa fall har en ny bostadsrättshavare vid den tidpunkt då bostadsrät- ten övergår till föreningen. Vi föreslår därför att bostadsrättshavaren efter en avsägelse, på samma sätt som vid tvångsförsäljning, skall vara skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid.

En bostadsrättshavare kan frånträda bostadsrätten, om upplåtelsen skett utan att bestämmelserna om ekonomisk plan har iakttagits, 4 kap. 8 § BRL. Han kan vidare frånträda bostadsrätten om den är bristfällig

SOU 2000:2

7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ 207

eller om en väsentlig avgiftshöjning har skett, 7 kap. 2 - 5 och 17 §§ BRL. I dessa fall övergår bostadsrätten till bostadsrättsföreningen. Till skillnad från vad som gäller vid avsägelse övergår emellertid i dessa fall bostadsrätten genast till föreningen, 4 kap. 8 § tredje stycket och 7 kap. 29 § första stycket BRL. För dessa situationer finns alltså inte skäl att införa en rätt till tillträde för visning. En bostadsrätt kan även över- gå till föreningen sedan tvångsförsäljning misslyckats, 8 kap. 6 § BRL, och när den löses in enligt 9 kap. 16 § 2 BRL. I dessa fall finns inte heller något behov av en rätt till tillträde för visning.

208 7LOOWUlGH WLOO OlJHQKHWHQ

SOU 2000:2

SOU 2000:2

)|UYHUNDQGH 209

16 Förverkande

16.1Bakgrund

16.1.1Grunderna för förverkande

%5/

En bostadsrättshavare som missköter sig riskerar att den upplåtna nytt- janderätten till lägenheten förverkas. Det finns olika grunder för för- verkande. De anges i 7 kap. 18 § BRL och skall närmast presenteras här. Innan dess bör dock nämnas att det inte är endast denna paragraf som uttömmande anger huruvida nyttjanderätten till lägenheten verk- ligen är "förlorad" för bostadsrättshavaren. Ytterligare bestämmelser finns i 7 kap. 19 - 23 §§ BRL. Exempelvis kan nyttjanderätten ibland återvinnas. Dessa bestämmelser behandlas i de följande avsnitten.

Om nyttjanderätten till lägenheten är förverkad, är föreningen be- rättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Nyttjanderät- ten är, enligt 7 kap. 18 § BRL, förverkad

1.om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelse- avgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfalloda- gen,

2.om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upp- låter lägenheten i andra hand,

3.om lägenheten används i strid med 6 § (lägenheten används för ett annat ändamål än det avsedda) eller 8 § BRL (otillåten partiell sublokation),

4.om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i and- ra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lä- genheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bi- drar till att ohyran sprids i huset,

5.om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något

210 )|UYHUNDQGH

SOU 2000:2

av vad som skall iakttas enligt 9 § BRL vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bo- stadsrättshavare,

6.om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § BRL och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

7.om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synner- lig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt

8.om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverk- samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfäl- liga sexuella förbindelser mot ersättning.

+\UHVODJHQ

Grunderna för förverkande av hyresrätt anges i 42 § hyreslagen. I para- grafens första stycke I|UVWD SXQNWHQ behandlas hyra för bostadslägen-

het. Den två dagar långa respittiden för bostadsrättshavare beträffande årsavgiften – den s.k. förverkandefristen – motsvaras här av en frist om en vecka efter hyrans förfallodag. Vidare finns undantag för retroaktiva

hyror som behandlats i hyressättningsmål.

Beträffande lokaler gäller, enligt första stycket DQGUD SXQNWHQ, samma förverkandefrist som för bostadsrätter, alltså två dagar. I 42 § andra stycket hyreslagen finns dock särskilda bestämmelser beträffande hyra för lokal som skall betalas i förskott för längre tid än en månad. Då är förverkande aktuellt endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden

under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

Enligt WUHGMH SXQNWHQ är hyresrätten förverkad om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter den eller annars sätter nå- gon annan i sitt ställe. Samma sak gäller om hyresgästen upplåter lä- genheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Den ena delen avser alltså överlåtelser o.d. Den andra, som avser andra-

handsupplåtelse, motsvarar i sak 7 kap. 18 § andra punkten BRL. )MlUGH SXQNWHQ avser användning av lägenheten för annat ändamål

än det avsedda och otillåten partiell sublokation. Den motsvarar 7 kap. 18 § tredje punkten BRL. )HPWH SXQNWHQ gäller ohyra. I allt här väsent- ligt motsvarar den regleringen i BRL. 6MlWWH SXQNWHQ motsvarar i stort

sett 7 kap. 18 § femte punkten. Den avser vanvård av lägenheten, stör- ningar i boendet, bristande tillsyn o.d.

SOU 2000:2

)|UYHUNDQGH 211

I VMXQGH SXQNWHQ behandlas situationen att hyresgästen inte ger hy- resvärden tillträde på det sätt som denne är berättigad till enligt 26 §

hyreslagen. Bestämmelsen motsvarar 7 kap. 18 § sjätte punkten BRL. cWWRQGH SXQNWHQ avser på motsvarande sätt som 7 kap. 18 § sjunde

punkten BRL att hyresgästen åsidosätter en avtalad skyldighet och det är av synnerlig vikt för hyresvärden att plikten fullgörs. Givetvis finns

ingen motsvarighet till alternativet i BRL att skyldigheten kan följa av stadgarna. Slutligen avser QLRQGH SXQNWHQ att lägenheten används för

brottslig verksamhet o.d. Den motsvarar helt 7 kap. 18 § åttonde punk- ten BRL.

+LVWRULN

Den särskilda tvådagarfristen för årsavgifter i 7 kap. 18 § första punk- ten BRL infördes med 1971 års BRL. Den dåvarande regleringen i hy- reslagen tjänade som förebild. Den i lagstiftningsärendet aktuella kommittén, Bostadsrättskommittén, hade i stället föreslagit bestäm- melser som innebar att förverkande kunde ske om bostadsrättshavaren mera regelbundet inte betalade årsavgiften i tid. Departementschefen ansåg emellertid att förslaget gav för stort utrymme för en skälighets- bedömning och att bestämmelserna borde vara sådana att parterna själ- va utan svårighet kunde bedöma förverkandefrågan (prop. 1971:12 s. 130). Därför föreslog han i stället anpassningen till hyreslagstift- ningen. För hyresrätter som är bostadslägenheter gäller sedan år 1993 att fristen är en vecka i stället för två dagar.

Genom 1971 års BRL infördes också fjärde punkten om ohyra. Det hängde samman med den övriga reglering som infördes om ohyra. Detta innebar en anpassning till hyreslagen.

Bestämmelserna i åttonde punkten om brottslig verksamhet infördes år 1980 för både bostads- och hyresrätter (prop. 1979/80:179). År 1984 tillkom regleringen beträffande prostitution (prop. 1983/84:105).

16.1.2Överträdelser av ringa betydelse m.m.

%5/

Oavsett vad som sägs i 7 kap. 18 § BRL så är nyttjanderätten enligt 7 kap. 19 § BRL inte förverkad, om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. När det gäller bostadslägenheter finns vidare ett särskilt undantag om bostadsrättshavaren är en kommun eller ett landsting. Även om en sådan bostadsrättshavare inte kan fullgöra en

212 )|UYHUNDQGH

SOU 2000:2

skyldighet som anges i 7 kap. 18 § 7 BRL så är nyttjanderätten inte förverkad.

Slutligen anges i 7 kap. 19 § BRL att en skyldighet för bostadsrätts- havaren att inneha anställning i ett visst företag eller någon liknande skyldighet inte får läggas till grund för förverkande. Det är alltså ett undantag från möjligheten enligt 7 kap. 18 § 7 BRL att ställa upp sär- skilda villkor och att bristande fullgörande kan leda till förverkande.

+\UHVODJHQ

En motsvarighet till undantaget i 7 kap. 19 § BRL för förseelser av ringa betydelse finns beträffande hyresrätter i 42 § femte stycket hy- reslagen.

+LVWRULN

Enligt 1930 års BRL kunde det förhållandet att bostadsrättshavaren inte längre innehade en anställning leda till förverkande, om stadgarna in- nehöll krav på en viss anställning. Förbudet mot att lägga brist på en viss anställning till grund för förverkande infördes genom 1971 års BRL.

16.1.3Tillsägelse om rättelse

%5/

Enligt 7 kap. 20 § BRL skall föreningen ge bostadsrättshavaren möjlig- het att vidta UlWWHOVH i vissa fall innan uppsägning får ske. Uppsägning

på grund av förhållande som avses i 7 kap. 18 § 2, 3 eller 5 - 7 BRL (se avsnitt 16.1.1) får nämligen ske endast om bostadsrättshavaren efter tillsägelse låter bli att vidta rättelse utan dröjsmål.

Ett av de fall som avses är otillåten andrahandsupplåtelse. Rättelse innebär därvid att andrahandshyresgästen flyttar. Men det finns ett sätt till att förhindra uppsägning vid andrahandsupplåtelse. Uppsägning får inte heller ske om bostadsrättshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker hos hyresnämnden om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad.

SOU 2000:2

)|UYHUNDQGH 213

+\UHVODJHQ

Bestämmelsen om skyldighet för föreningen att ge bostadsrättshavaren tillsägelse om rättelse har sin motsvarighet i hyreslagen. Skyldigheten är direkt angiven i vissa punkter i 42 § hyreslagen. Detta anges sålunda i 42 § första stycket 3, 4 och 6 hyreslagen.

I 42 § första stycket 3 hyreslagen finns en bestämmelse motsvarande den i 7 kap. 20 § BRL om möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till andrahandsupplåtelse.

+LVWRULN

Den särskilda bestämmelsen om andrahandsupplåtelse infördes genom 1991 års BRL. Det innebar en anpassning till vad som redan gällde för hyresrätter (prop. 1990/91:92 s. 206).

16.1.4Rättelse innan uppsägning sker m.m.

%5/

Att rättelse sker innan föreningen har gjort bruk av sin rätt till uppsäg- ning har, enligt 7 kap. 21 § BRL, en särskild betydelse, om nyttjande- rätten är förverkad på grund av förhållande som avses i 7 kap. 18 § 1 -

3 eller 5 - 7 hyreslagen. Bostadsrättshavaren kan nämligen då inte där- efter skiljas från lägenheten på den grunden. De två fall som inte är med i uppräkningen är ohyra (fjärde punkten) och när lägenheten an- vänds för brott (åttonde punkten).

Är det fråga om ohyra (fjärde punkten) eller att bostadsrättshavaren inte fullgör viss skyldighet (sjunde punkten) måste föreningen säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom tre månader från det att före- ningen fick reda på förhållandet. I annat fall kan inte bostadsrättshava- ren skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om före- ningen inte inom två månader har sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse när det är fråga om otillåten andrahandsupplåtelse.

+\UHVODJHQ

Bestämmelser motsvarande de i BRL finns i 43 § första stycket hy- reslagen. Vissa mindre avvikelser finns. Här bör endast nämnas att tidsdfristen i hyreslagen är två månader både när det gäller uppsägning och tillsägelse om rättelse.

214 )|UYHUNDQGH

SOU 2000:2

+LVWRULN

Tremånadersfristen i BRL när det gäller uppsägning har funnits sedan 1930 års BRL, även om vissa ändringar har gjorts genom åren i fråga om vilka fall som regleringen har avsett.

Tvåmånadersfristen vid otillåten andrahandsupplåtelse infördes ge- nom 1971 års BRL. Det motiverades med att det är av stor betydelse för såväl bostadsrättshavaren som den till vilken lägenheten har upplå- tits att få besked om föreningen önskar skilja bostadsrättshavaren från lägenheten (prop. 1971:12 s. 133). I förarbetena tillades att en motsva- rande regel gällde för hyresförhållanden.

Beträffande hyresförhållanden gällde före år 1968 en enmånadsfrist för uppsägning. Den omfattade även andrahandsupplåtelse och överlå- telse av hyresrätten. Fristen förlängdes år 1968 till två månader samti- digt som bestämmelserna ändrades så att tillsägelse om rättelse skulle göras beträffande andrahandsupplåtelse och överlåtelse.

16.1.5Uppsägning vid brottslig verksamhet

I 7 kap. 18 § 8 BRL anges förverkandegrunden att lägenheten har ingått i brottsligt förfarande. I dessa fall är huvudregeln att föreningen måste säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom två månader från det att föreningen fick reda på förhållandet, 7 kap. 22 § BRL. Därefter kan bostadsrättshavaren inte skiljas från lägenheten på den grunden.

Men föreningen får en ytterligare frist om den brottsliga verksam- heten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts under tvåmånadersfristen. Då har föreningen kvar sin rätt till uppsägning in- till dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något annat sätt.

Bestämmelser motsvarande de nyss angivna finns i 43 § andra stycket hyreslagen.

Bestämmelserna i respektive lag infördes år 1980, se avsnitt 16.1.1.

16.1.6Återvinning vid försenad betalning av års - avgift

%5/

I 7 kap. 23 § BRL finns bestämmelser om återvinning vid försenad be- talning av årsavgiften. Bostadsrättshavaren får, när uppsägning på grund av förseningen har skett, inte skiljas från lägenheten om denne

SOU 2000:2

)|UYHUNDQGH 215

betalar avgiften senast tolfte vardagen från uppsägningen. Beslut om återvinning får meddelas tidigast fjorton dagar efter uppsägningen. Detta beror alltså på tolvdagarsfristen.

Bestämmelserna innebär att bostadsrättshavaren kan återvinna bo- stadsrätten hur många gånger som helst, så länge årsavgiften betalas inom tolvdagarsfristen.

+\UHVODJHQ

Hyresgästen har liksom bostadsrättshavaren möjlighet att undvika att han skiljs från lägenheten även om hyran betalas för sent. Bestämmel- serna skiljer sig dock på flera punkter. För det första kan hyresgästen undvika detta genom att deponera hyran hos länsstyrelsen, 21 och 44 §§ hyreslagen (jfr dock vårt förslag i avsnitt 12.2). När det gäller

bostadslägenheter kan hyresgästen återvinna hyresrätten inom en tre- veckorsfrist. Den räknas från det att hyresgästen har GHOJHWWV XQGHUUlW WHOVH om att han kan betala inom denna tid och då få tillbaka hyresrät- ten samt PHGGHODQGH om uppsägningen och anledningen till denna har

lämnats till socialnämnden. Beträffande lokaler gäller en tvåveckors- frist från delgivning av underrättelse. Liksom beträffande bostadsrätter får beslut om avhysning inte meddelas förrän två dagar efter respektive frists utgång.

Ett särskilt undantag från rätten att skilja hyresgästen från en bo- stadslägenhet gäller när dröjsmålet bara avser ett belopp som motsvarar en höjning av hyran som fortfarande kan omprövas, 44 § tredje stycket hyreslagen. Beträffande bostadslägenheter finns ytterligare undantag. Undantag gäller om socialnämnden inom treveckorsfristen har tagit på sig betalningsansvaret för hyran. Vidare gäller undantag om hyresgäs- ten har varit förhindrad att betala hyran inom fristen på grund av sjuk- dom eller liknande oförutsedd omständighet. Det förutsätter dock att hyran betalas så snart det är möjligt, senast när tvisten avgörs i första instans.

Paragrafens femte stycke innehåller i sin tur ett undantag för alla de tidigare angivna fallen där hyresgästen, genom att vidta olika åtgärder, kan undvika att förlora lägenheten. Detta gäller om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten har förverkats.

En hyresgäst som vid upprepade tillfällen betalar sin hyra för sent, men inom de angivna fristerna, riskerar att förlora sin rätt till förläng- ning av hyresavtalet. Hyresgästen kan då anses ha åsidosatt sina för- pliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, 46 § första stycket 2 hyreslagen.

216 )|UYHUNDQGH

SOU 2000:2

+LVWRULN

Genom 1971 års BRL ändrades fristen i nuvarande 7 kap. 18 § 1 BRL från fjorton dagar eller den längre tid som kunde vara bestämd i stad- garna till två dagar. Samtidigt infördes den alltjämt gällande tolvdagars återvinningsfristen i 7 kap. 23 § BRL. Ändringen gjordes med hyresla- gens bestämmelser som förebild (prop. 1971:12 s. 130).

Redan år 1923 infördes en återvinningsfrist för hyresrätter om tolv dagar. Detta gällde fram till år 1993, då de nuvarande reglerna infördes.

År 1993 infördes också bestämmelserna om att en bostadshyresgäst inte får skiljas från lägenheten, om socialnämnden åtar sig att betala hyran eller om förseningen beror på att hyresgästen har varit sjuk eller liknande. Möjligheten för socialnämnderna att åta sig betalningsansvar infördes samtidigt.

Bestämmelserna om att hyresgästen skall delges en underrättelse om att denne kan återvinna hyresrätten om hyran betalas inom viss tid in- fördes år 1974.

16.1.7Avflyttning efter uppsägning

I 7 kap. 23 § BRL finns bestämmelser om när bostadsrättshavaren är skyldig att flytta efter uppsägning på grund av att nyttjanderätten är förverkad. Huvudregeln är att bostadsrättshavaren är skyldig att av- flytta genast. Detta gäller dock inte om det rör sig om försenad betal- ning av årsavgiften enligt 7 kap. 18 § 1 BRL och bostadsrätten har återvunnits. Då är ju bostadsrätthavaren inte skyldig att flytta. Huvud- regeln om omedelbar flyttning gäller inte heller vid otillåten andra- handsupplåtelse, användning av lägenheten i strid med bestämmelserna i 7 kap. 6 och 8 §§ BRL eller bristande fullgörelse av stadgeenlig skyl- dighet (7 kap. 18 § 2, 3 och 7 BRL). Då får bostadsrättshavaren bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från upp- sägningen, om inte rätten ålägger denne att flytta tidigare.

Någon direkt motsvarighet finns inte för hyresförhållanden. Bestämmelserna i 7 kap. 24 § BRL har varit i stort sett oförändrade

sedan 1930 års BRL.

16.1.8Skadestånd

Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har före- ningen rätt till ersättning för skada, 7 kap. 25 § BRL. Motsvarande be- stämmelse för hyresförhållanden finns i 42 § sjätte stycket hyreslagen.

SOU 2000:2

)|UYHUNDQGH 217

Allt sedan 1930 års BRL har föreningen haft den aktuella rätten till skadestånd.

16.2Överväganden och förslag

16.2.1Upprepade betalningsförseningar

9nUW I|UVODJ Liksom enligt gällande rätt skall bostadsrättshavaren vid försenad betalning av årsavgiften normalt inte kunna skiljas från lägenheten, om avgiften betalas inom återvinningsfristen. Men rätten till återvinning skall vara förlorad om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala årsavgiften i rätt tid, har åsi- dosatt sina förpliktelser i så hög grad att bostadsrättshavaren skäli- gen inte bör få behålla lägenheten.

Beror en uppsägning på upprepade betalningsförseningar skall bostadsrättshavaren ha rätt att bo kvar till det månadsskifte som in- träffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger denne att flytta tidigare.

%|U HQ VlUVNLOG VDQNWLRQ LQI|UDV"

En bostadsrättshavare riskerar inte att förlora sin bostadsrätt vid uppre- pade betalningsförsummelser så länge han iakttar återvinningsfristen om 12 dagar. En bostadshyresgäst kan däremot förlora den rätt till för- längning av hyresavtalet som normalt föreligger (direkt besittnings- skydd) om han gör sig skyldig till upprepade betalningsförseningar, 46 § första stycket 2 hyreslagen.

Tanken i våra direktiv att införa någon form av särskild sanktion mot upprepade betalningsförseningar med årsavgiften är inte ny. 1986 års bostadsrättsutredning föreslog i sitt betänkande Översyn av bo- stadsrättslagen m.m. (SOU 1988:14) att nyttjanderätten till en bostads- rätt skulle kunna förklaras förverkad om bostadsrättshavaren vid upp- repade tillfällen inte betalade årsavgiften i tid. Utredningen anförde som motivering (betänkandet s. 161):

Visserligen torde det förhålla sig så att betalningsförsummelser endast före- kommer i begränsad omfattning inom bostadsrättsföreningarna. Ändå me- nar vi att det inte kan vara rimligt att, som tidigare nämnts, en bostadsrätts- havare regelmässigt kan erlägga årsavgiften för sent utan påföljd (bortsett

218 )|UYHUNDQGH

SOU 2000:2

från att han kan bli skyldig att betala dröjsmålsränta och föreningens kost- nader m.m.).

I den proposition som behandlade utredningens förslag uttalade depar- tementschefen att BRL bör anpassas till hyreslagen bl.a. avseende den nu aktuella frågan (prop. 1990/91:92 s. 55). Men motsvarande frågor beträffande hyresförhållanden utreddes vid det tillfället av 1989 års hyreslagskommitté. Departementschefen ansåg därför att ett ställ- ningstagande till 1986 års bostadsrättsutrednings förslag borde avvak- tas tills hyreslagskommittén hade lagt fram sina förslag.

Beträffande bestämmelserna om förlorat besittningsskydd vid upp- repade betalningsförseningar föreslog 1989 års hyreslagskommitté inga förändringar (SOU 1991:86 s. 95 ff.). Inte heller departementschefen i det aktuella lagstiftningsärendet ansåg att någon ändring borde göras (prop. 1992/93:115 s. 17). För bostadsrätternas del har frågan inte varit föremål för några vidare överväganden sedan man beslöt att avvakta 1989 års hyreslagskommittés förslag.

Enligt 1986 års bostadsrättsutredning förekom på den tiden betal- ningsförsummelser beträffande bostadsrätter endast i begränsad om- fattning. Inom de tre centrala bostadsrättsorganisationerna upplever föreningarna i dag upprepade betalningsförseningar som ett problem. Man uppfattar också att det inte sällan handlar om ett missbruk av sys- temet mer än reella betalningsproblem.

Vi har försökt att mer exakt kvantifiera problemet. Det visade sig då att endast Riksbyggen hade möjligt att få fram någon form av statistik och då i form av stickprov. Men inte heller det blev meningsfullt. Man försökte undersöka antalet fall där fler än en uppsägning hade gjorts. Det blev väldigt få fall. Detta förklarade handläggarna emellertid med att man i praktiken oftast inte finner det meningsfullt att driva frågan vidare gentemot personer som betalar för sent vid upprepade tillfällen men ändå betalar inom fristerna. Man anser att det är för kostsamt ef- tersom betalningsförseningarna enligt gällande rätt inte leder till någon särskild påföljd.

Vi ser inte skäl att ifrågasätta de mer allmänna uppgifter som läm- nats från organisationerna. Vår slutsats är att upprepade betalningsför- seningar numera förekommer i en sådan utsträckning att det ofta upp- levs som ett problem. Detta utgör enligt vår mening ett skäl att nu infö- ra en särskild sanktion mot upprepade betalningsförseningar. Men vi delar också den uppfattning som 1986 års bostadsrättsutredning hade att det mer allmänt sett inte är rimligt att en bostadsrättshavare regel- mässigt kan betala årsavgiften för sent utan att detta är sanktionerat på något särskilt sätt. Beteendet är illojalt gentemot andra bostadsrättsha- vare och innebär bl.a. ofta extra administrativt arbete för föreningen.

SOU 2000:2

)|UYHUNDQGH 219

Mycket talar också för att upprepade betalningsförseningar, betydligt oftare än när avgiften inte alls betalas, beror på missbruk av systemet i stället för reella betalningsproblem. Även om avgiften slutligen betalas finns det därför principiella skäl för att se allvarligt på de upprepade förseningarna. Vi anser således att en särskild sanktion bör införas mot upprepade betalningsförseningar.

6DQNWLRQHQ YLG XSSUHSDGH EHWDOQLQJVI|UVHQLQJDU

1986 års bostadsrättsutrednings förslag innebar i korthet att upprepade betalningsförseningar skulle kunna leda till förverkande. I prop. 1990/92:92 finns en sammanställning av remissinstansernas synpunkter bl.a. såvitt gäller detta förslag (s. 337 f.). Enligt sammanställningen var det i och för sig bara ett fåtal av remissinstanserna som hade särskilda synpunkter i denna fråga. Av dem som yttrade sig var några positiva och andra negativa. Ett par remissinstanser menade att förverkande var en väl sträng påföljd.

Man kan då fråga sig vilka andra påföljder än förverkande som skulle kunna vara aktuella. Någon reell möjlighet att införa en motsva- righet till hyreslagens system – där upprepade betalningsförseningar kan leda till förlust av besittningsskyddet – finns inte. Utgångspunkten enligt 1 kap. 4 § BRL är att en upplåtelse av en bostadsrätt i förhållan- det mellan föreningen och bostadsrättshavaren skall ske utan tidsbe- gränsning. Denna princip bör uppenbarligen inte ändras för att åstad- komma en lösning på den fråga som nu är aktuell.

Vi har svårt att se att skadestånd skulle kunna införas som ett slag- kraftigt alternativ. Bl.a. kan man fråga sig vad skadeståndet skulle om- fatta. Eventuell dröjsmålsränta är bostadsrättshavaren redan i dag skyl- dig att betala.

Det enda rimliga alternativet enligt vår uppfattning är förverkande. Möjligheter finns därvid att överväga olika lösningar i den närmare utformningen som gör att regleringen slår mer eller mindre hårt. Exem- pelvis är olika lösningar möjliga när det gäller vad som skall krävas i form av förseningar för förverkande, i vilken utsträckning bostadsrätts- havaren skall varnas och vid vilken tidpunkt denne skall vara skyldig att flytta. Detta beror ytterst på hur allvarligt man anser upprepade be- talningsförseningar är jämfört med övriga förverkandegrunder. Vi me- nar dock att förverkande vid en sådan jämförelse med rätt utformning utgör en rimlig påföljd. Det bör också framhållas att vi tror att en sär- skild sanktion mot upprepade betalningsförseningar främst kommer att ha en preventiv betydelse och att antalet förverkanden kommer att bli

220 )|UYHUNDQGH

SOU 2000:2

relativt fåtaliga. Det gäller särskilt mot bakgrund av att det ofta handlar mer om missbruk av systemet än om reella betalningsproblem.

)|UYHUNDQGHJUXQG HOOHU XQGDQWDJ IUnQ UlWWHQ WLOO nWHUYLQQLQJ"

1986 års bostadsrättsutrednings förslag innebar att en ny grund för för- verkande skulle införas. Nyttjanderätten skulle vara förverkad om bo- stadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala avgif- ten i rätt tid, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att han skäligen inte borde få behålla lägenheten. Den nya förverkandegrunden sköt utredningen in som en ny andra punkt i dess motsvarighet till 7 kap. 18 § BRL. Den första punkten hade därvid samma utformning som den har i dag. Beträffande årsavgifter innebär första punkten alltså att nytt- janderätten till lägenheten är förverkad om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen.

Utredningen pekade på en möjlig alternativ utformning (betän- kandet s. 162 f.). Det utpekade alternativet var en regel som innebar att rätten till återvinning bortfaller, om det visar sig att bostadsrättshavaren under den senaste tiden vid upprepade tillfällen förverkat nyttjanderät- ten på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift.

Även vi anser att det närmast är två alternativ som kan komma i frå- ga. Det ena är den av 1986 års bostadsrättsutredning valda utformning- en, där upprepade betalningsförseningar förs in som en ny förverkan- degrund. Utformningen kan därvid vara densamma som den av utred- ningen föreslagna.

När det gäller 1986 års bostadsrättsutrednings alternativ till sitt för- slag är det svårt att av betänkandet förstå hur man hade tänkt sig den närmare utformningen. Enligt vår uppfattning bör ett alternativ avseen- de förlust av rätten till återvinning utformas enligt följande. I 7 kap. 18 § görs inga ändringar med anledning av den här aktuella frågan. Med andra ord utgör försenad betalning en grund för förverkande enligt denna paragraf. Liksom enligt gällande rätt skall finnas en möjlighet att återvinna bostadsrätten om betalning erläggs inom återvinningsfristen. Men ett nytt undantag från denna rätt införs. Upprepade betalningsför- seningar skall kunna medföra att bostadsrättshavaren anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att denne inte skäligen bör få behålla lägenheten. Är så fallet skall alltså rätten till återvinning bortfalla.

Vi anser att den sistnämnda modellen bör väljas. Den har flera för- delar. Regleringen blir klarare och speglar bättre de överväganden som domstolen skall göra. Den utformning som 1986 års bostadsrättsutred- ning valde med en ny förverkandegrund innebär att det i första punkten anges endast att nyttjanderätten är förverkad om betalningen sker efter

SOU 2000:2

)|UYHUNDQGH 221

förverkandefristen. Och i andra punkten tas upprepade betalningsförse- ningar upp. Detta framstår som förvillande eftersom det i den paragra- fen inte sägs något om rätten till återvinning. Därmed ser första punk- ten ut att täcka även den situation som beskrivs i den andra punkten. Vidare är det så att, oavsett vilken utformning som väljs, avsikten är att så länge det inte rör sig om upprepade betalningsförseningar i viss om- fattning, rätten till återvinning skall föreligga. Det rör sig alltså om ett undantag från återvinning och då bör utformningen vara därefter.

1986 års bostadsrättsutredning ansåg inte sin alternativa modell lämplig. Det skäl som angavs var att den inte på ett godtagbart sätt går att inordna i det traditionella förverkandesystemet (SOU 1988:14 s. 162 f.). Utredningen tillade därvid att man vid bedömningen av en förverkandefråga i t.ex. ett handräcknings- eller lagsökningsmål måste i vart fall enkelt kunna avgöra om bostadsrättshavaren har fått tillbaka nyttjanderätten genom betalning.

Vi anser inte att den utformning vi tänker oss beträffande alternati- vet där rätten till återvinning bortfaller skulle vara svårare att infoga i förverkandesystemet än 1986 års bostadsrättsutrednings förslag. Även med den utredningens förslag, där fallet med upprepade betalningsför- seningar lades som en förverkandegrund, skall en avvägning göras mellan föreningen och bostadsrättshavaren i frågan om förseningarna

innebär att bostadsrättshavaren har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att denne VNlOLJHQ inte bör få behålla lägenheten. Och det är denna

prövning som är direkt avgörande för om förverkande skall ske eller inte. Mot bakgrund av det sagda kan vi inte heller se att det ena alter- nativet är lättare än det andra att hantera inom den summariska proces- sen. Det är för övrigt en fråga för sig om denna typ av förverkande bör kunna initieras genom summarisk process. Vi återkommer till det.

Sammanfattningsvis föreslår vi alltså att upprepade betalningsförse- ningar som skett inom respektive återvinningsfrist skall kunna medföra att den normalt föreliggande rätten till återvinning bortfaller.

9DG E|U NUlYDV I|U DWW ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ VNDOO I|UORUD OlJHQKHWHQ"

Förverkande av nyttjanderätten till lägenheten är en allvarlig följd för bostadsrättshavaren. Det är därför, som vi redan tidigare varit inne på, viktigt att utformningen är sådan att bostadsrättshavaren skiljs från lä- genheten endast när detta är befogat.

Det är i sammanhanget av intresse att jämföra med praxis beträffan- de hyresrätter. En rätt utförlig genomgång av denna finns i kommenta- ren till hyreslagen (Holmqvist, Leif, Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 319 ff.). Här görs ett försök att sammanfattningsvis visa vissa linjer. Upp-

222 )|UYHUNDQGH

SOU 2000:2

repade betalningsförseningar medför i regel att rätt till förlängning inte föreligger (se t.ex. SÖH 28/1996 och BD 211/1985). Så är emellertid inte alltid fallet. Ett skäl till att inte upplösa hyresförhållandet kan vara att hyresvärden har förhållit sig passiv och inte gjort hyresgästen upp- märksam på att hyresvärden inte accepterat förseningarna (jfr t.ex. BD 285/1979, 205/1988 och 276/1988). I ett fall, BD 135/1988, har för- längning medgetts trots påminnelser med motiveringen att hyresvärden i dessa främst uppehållit sig vid påstådda störningar. Även avsaknad av anmaningar om rättelse och innehållet i påminnelser har medfört att det ansetts oskäligt att låta hyresavtalet upphöra (RBD 8:90). Personliga förhållanden har ibland lett till att upphörande har ansetts oskäligt och andra gånger till motsatsen (se t.ex. BD 124/1993 och 135/1993 samt SÖH 108/1996).

Enligt vår uppfattning är det inte möjligt att i ett lagstiftningsärende på ett fullständigt sätt dra upp gränserna för när rätten till återvinning skall falla bort respektive finnas kvar. Den närmare gränsen får dras upp i rättstillämpningen. Därvid bör den praxis som växt fram beträf- fande hyresrätter vara vägledande. Vi menar att den – t.ex. genom de linjer som i korthet visats här – innehåller nyanserade bedömningar av de olika intressen som bryts mot varandra. Vi vill dock särskilt nämna en aspekt som vi anser vara viktig vid rättstillämpningen. Som vi har uppfattat praxis för hyresrätter har stor vikt fästs vid att hyresvärden t.ex. genom betalningspåminnelser har gjort klart att man inte accepte- rar betalningsförseningarna. Detta anser vi vara viktigt även när man bedömer frågan om påföljden för upprepade betalningsförseningar be- träffande bostadsrätter.

Vi anser inte att olika regler på denna punkt bör gälla för bostadslä- genheter respektive lokaler.

1lUPDUH RP I|UIDUDQGHW

Beträffande hyresrätter prövas frågor om förverkande av allmän dom- stol. Motsvarande gäller för bostadsrätter. Som nämnts är upprepade betalningsförseningar beträffande hyresrätter en fråga som är aktuell i förlängningstvister och inte, som vi föreslår för bostadsrätternas del, en omständighet som kan medföra förverkande. Förlängningstvister prö- vas av hyresnämnd. Frågor om förverkande kan – både vad gäller hy- resrätter och bostadsrätter – initieras i summarisk process. Men detta är inte möjligt beträffande förlängningstvisterna. I sådana tvister måste

hyresvärden, om inte hyresgästen frivilligt flyttar, beträffande ER VWDGVOlJHQKHWHU hänskjuta tvisten till hyresnämnd. Det innebär bl.a. att

frågan inte kan avgöras genom summarisk process. Och hyresvärden

SOU 2000:2

)|UYHUNDQGH 223

måste alltså begära hänskjutande om han inte vill förlänga avtalet och hyresgästen inte flyttar frivilligt. När det gäller ORNDOHU är det hyres-

gästen som skall hänskjuta fråga om ersättning om denne begär sådan, 58 § hyreslagen.

Det sagda ger upphov till en del frågor. Man kan tänka sig olika lösningar för förfarandet i situationen att rätten till återvinning har gått förlorad på grund av upprepade betalningsförseningar. En möjlighet är att i just denna situation låta hyresnämnden pröva tvisten i stället för allmän domstol. Beträffande bostadsrätter är det ju annars allmän dom- stol som prövar alla förverkandefrågor.

Det bör nämnas att 1997 års hyreslagstiftningsutredning i sitt del- betänkande Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål (SOU 1999:15) föreslog att hyresnämnderna skall avskaffas. Det flesta ären- detyper som förekommer vid hyresnämnderna, bl.a. förlängningstvister, skall enligt förslaget i stället handläggas vid domstol. Men förslaget innebär också att bl.a. förlängningstvister skall handläggas enligt lagen (1996:242) om domstolsärenden och att s.k. intresseledamöter skall delta vid prövningen. Förverkandetvister skall däremot, liksom enligt gällande rätt, handläggas enligt rättegångsbalken och utan intressele- damöter. Förslaget är för närvarande föremål för beredning. De reso- nemang som förs i det följande har – mot bakgrund av de skillnader mellan förlängningstvister och förverkandetvister som bibehålls – bär- kraft även om utredningens förslag blir verklighet. I fortsättningen talas därför, för enkelhetens skull, endast om hyresnämnder. För det fall ut-

redningens förslag genomförs blir frågan alltså inte YDU handläggningen skall ske utan YLOND UHJOHU som skall gälla för handläggningen i form av

tillämplig lag och vilka ledmöter som skall ingå.

För att förlägga tvisterna till hyresnämnderna talar att samma av- vägning skall göras mellan föreningen och bostadsrättshavaren som hyresnämnden gör vid upprepade betalningsförseningar i hyresförhål- landen. Detta skall emellertid inte överdrivas. När det gäller de befint- liga förverkandegrunderna beträffande bostadsrätter måste liknande bedömningar i många fall göras. Det sker då i allmän domstol. Som exempel kan nämnas förverkandetvister där lägenheten har använts för ett annat ändamål än det avsedda. Då skall domstolen bedöma om av- vikelsen är av avsevärd betydelse för föreningen. Och vid partiell sublokation blir frågan i en förverkandetvist om detta har medfört men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. Det bör också

hållas i minnet att det i de aktuella fallen alltid kommer att gälla endast om XSSUHSDGH EHWDOQLQJVI|UVHQLQJDU har medfört att bostadsrättshava-

ren har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att bostadsrättshavaren skäligen inte bör få behålla lägenheten. När det gäller förläng- ningstvister är upprepade betalningsförseningar bara en omständighet

224 )|UYHUNDQGH

SOU 2000:2

bland många andra som kan medföra att hyresgästen inte skäligen bör få behålla lägenheten.

Mot att förlägga tvisterna vid hyresnämnderna talar med styrka det faktum att alla andra förverkandefrågor handläggs av allmän domstol. Man skulle ställas inför komplicerade problem vid utformningen av regleringen för att lösa sådana situationer som t.ex. att föreningen åbe- ropar flera olika förverkandegrunder till stöd för sitt förverkandeyrkan- de. Att föra över samtliga förverkandetvister till hyresnämnderna ser vi inga skäl för. I dag prövar hyresnämnderna inga sådana tvister. Det gäller både beträffande bostadsrätter och hyresrätter. Vi anser att även den här aktuella typen av förverkandetvister bör prövas av allmän dom- stol.

En fråga återstår att ta ställning till. Vi förordar alltså att allmän domstol skall pröva de här aktuella förverkandetvisterna. Men trots det kan man tänka sig en ordning där föreningen, liksom vid förlängnings- tivster avseende hyresrätter som är bostadslägenheter, är skyldig att hänskjuta tvisten. Skillnaden skulle då vara att hänskjutandet gjordes till allmän domstol och inte till hyresnämnd. En sådan ordning skulle bl.a. utesluta möjligheten till summarisk process. Men som tidigare nämnts innebär flera andra förverkandegrunder att rätt svåra bedöm- ningar eller avvägningar måste göras. Vi ser därför inget skäl till någon särskild ordning för situationen att rätten till återvinning är förlorad på grund av upprepade betalningsförseningar. Detta gäller särskilt mot bakgrund av att en ansökan om åläggande för bostadsrättshavaren att flytta handläggs som vanlig handräckning. Och avser en sådan ansökan avhysning på grund av att nyttjanderätten är förverkad skall sökanden enligt 14 § lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräck- ning närmare utveckla grunden för sitt yrkande. Bestrider sedan bo- stadsrättshavaren ansökan skall saken prövas av domstol, om förening- en vidhåller sitt krav, 33 § samma lag.

9LG YLONHQ WLGSXQNW VNDOO ERVWDGVUlWWVKDYDUHQ IO\WWD"