Prop.
2000/01:61
Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.
Stockholm den 18 januari 2001
Göran Persson
Thomas Bodström
(Justitiedepartementet)
I propositionen behandlas den situation då lagfart på en fastighet har
beviljats med stöd av en fångeshandling som är förfalskad. Det föreslås
att fastighetens rätte ägare skall ha rätt till ersättning av staten för sina
kostnader för att fa tillbaka lagfarten. Vidare föreslås det att den som i
god tro har förvärvat fastigheten kan fa ersättning av staten om han eller
hon i ett mål om s.k. bättre rätt till fastigheten har förpliktats att betala
ersättning för rättegångskostnader till fastighetens rätte ägare.
Samma regler föreslås gälla om ett förvärv är ogiltigt därför att över-
låtaren har förvaltare enligt föräldrabalken och denne inte har medverkat
till överlåtelsen.
Regeringen har också övervägt vilka andra möjligheter det finns att
ytterligare stärka skyddet för fastighetsägare mot förfalskningar. Rege-
ringen gör dock bedömningen att de skyddsregler som redan finns är
tillräckliga.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2001.
1 Riksdagen 2000/01. 1 saml. Nr 61
Prop. 2000/01:61
1 Förslag till riksdagsbeslut.................................................................3
2 Förslag till lag om ändring i jordabalken..........................................4
3 Ärendet och dess beredning..............................................................6
4 Gällande regler om överlåtelse av fast egendom och inskrivning av
fasti ghetsförvärv...............................................................................6
5 Behovet av förbättrat skydd för fastighetens rätte ägare................10
6 Skyldighet för åklagare och polismyndighet att skicka underrättelse
till inskrivningsmyndigheten..........................................................11
7 Tillfälle för överlåtaren att yttra sig eller skriftlig underrättelse till
överlåtaren.......................................................................................12
8 Ersättning för kostnader för att få tillbaka lagfarten.......................15
9 Övriga åtgärder...............................................................................17
10 Ikraftträdande och kostnader...........................................................19
11 Författningskommentar...................................................................20
Bilaga 1 Sammanfattning av Domstolsverkets promemoria Förfalskade
överlåtclschandlingar vid ansökan om lagfart - övervägande av
åtgärder...........................................................................................22
Bilaga 2 Förteckning över remissinstanser.............................................24
Bilaga 3 Lagråd sremissens lagförslag.....................................................25
Bilaga 4 Lagrådets yttrande....................................................................27
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 18 januari 2000.....29
Rättsdatablad...........................................................................................30
Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till lag om
ändring i jordabalken.
Prop. 2000/01:61
Prop. 2000/01:61
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken
dels att 18 kap. 5 och 7 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i 18 kap. skall införas en ny paragraf, 4 a §, av följande
lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
18 kap.
£
Om lagfart har beviljats med
stöd av en förfalskad fångeshand-
ling, har rätte ägaren rätt till
skälig ersättning av staten för sina
kostnader för att få denna och
senare beviljade lagfarter undan-
röjda. Detsamma gäller om lagfart
har beviljats trots att rätte ägaren,
när han eller hon utfärdade
fångeshandlingen, inte hade rådig-
het över den fasta egendomen på
grund av att en förvaltare enligt
föräldrabalken var förordnad för
honom eller henne.
Om en godtroende förvärvare i
de fall som avses i första stycket
förpliktas att betala ersättning för
rättegångskostnader till rätte
ägaren, har han eller hon rätt till
skälig ersättning för kostnaderna
av staten.
Staten företrädes i ärende om
ersättning enligt 4 § av den myn-
dighet som regeringen bestämmer.
Staten företräds i ärenden om
ersättning enligt 4 eller 4 a § av
den myndighet som regeringen
bestämmer.
Om laga domstol i mål om er-
sättning enligt 4 § äger bestäm-
melserna i rättegångsbalken an-
gående tvist om äganderätt till fast
egendom motsvarande tillämp-
ning.
1 mål om ersättning enligt 4
eller 4 a § tillämpas rättegångs-
balkens bestämmelser om laga
domstol i tvister om äganderätten
till fast egendom.
1 Balken omtryckt 1971:1209.
2 Senaste lydelse 1974:820.
Har den som är berättigad till
ersättning enligt 4 § haft rätt att
utkräva beloppet av annan såsom
skadestånd, inträder staten i rätten
mot denne.
Ersättning enligt 4 § på grund av
domstols dom utbetalas sedan
domen vunnit laga kraft.
7§
Om den som fått ersättning
enligt 4 eller 4 a § har haft rätt att
utkräva beloppet av någon annan i
form av skadestånd, inträder staten
i denna rätt.
Ersättning enligt 4 eller 4 a § på
grund av en domstols dom betalas
ut sedan domen har vunnit laga
kraft.
Prop. 2000/01:61
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
De nya bestämmelserna gäller endast i fråga om kostnader som har
uppkommit efter ikraftträdandet.
Under hösten 1998 uppmärksammade massmedierna några fall där
lagfart på fast egendom hade beviljats på grundval av förfalskade
köpehandlingar. Problemet togs därefter upp i en riksdagsfråga (fråga
1998/99:17) och i några riksdagsmotioner (mot. 1998/99:L501, L502,
L504 och L507). 1 lagutskottets betänkande Vissa fastighetsrättsliga
frågor (bet. 1998/99.LU9) framhöll utskottet att det är angeläget att
åtgärder snarast vidtas för att skapa en säkrare hantering i inskrivnings-
ärenden. Regeringen borde, enligt utskottet, i lämpligt sammanhang for
riksdagen redovisa sina åtgärder för att uppnå detta. Riksdagen gav
regeringen detta till känna som sin mening (rskr. 1998/99:126).
Domstolsverket överlämnade den 10 maj 1999 till Justitiedepartemen-
tet promemorian Förfalskade överlåtelsehandlingar vid ansökan om
lagfart - övervägande av åtgärder (dnr Jul999/2353). Promemorian inne-
håller bl.a. vissa lagförslag. En sammanfattning av promemorian finns i
bilaga 1. Promemorian har remissbehandlats. En förteckning över
remissinstanserna finns i bilaga 2. En sammanställning av remiss-
yttrandena finns tillgänglig i Justitiedepartementet. Därutöver har
Kammarkollegiet och Domstolsverket getts tillfälle att lämna synpunkter
under hand på den närmare avgränsningen av lagförslaget.
Lagrådet
Regeringen beslutade den 7 december 2000 att inhämta Lagrådets ytt-
rande över det lagförslag som finns i bilaga 3.
Lagrådets yttrande finns i bilaga 4. Regeringen har följt Lagrådets
förslag. Lagrådets synpunkter behandlas i avsnitt 10 och i författnings-
kommentaren.
Överlåtelse av fast egendom
Regler som rör fastighetsöverlåtelse finns i huvudsak i jordabalken. För
överlåtelse av fast egendom krävs att vissa formella regler iakttas.
Bakgrunden till dessa regler är bl.a. en önskan från lagstiftarens sida att
skydda fastighetsägaren.
Ett avtal om överlåtelse av fast egendom (dvs. köp, byte eller gåva)
skall alltid vara skriftligt. Avtalet skall innehålla en övcrlåtclscförklaring.
Vid köp skall det också finnas en uppgift om köpeskillingen. Avtalet
skall vara underskrivet av både överlåtaren och förvärvaren. För att
lagfart skall beviljas krävs dessutom, enligt huvudregeln, att överlåtarens
underskrift är styrkt av två vittnen.
Den som har förvärvat cn fastighet är skyldig att söka lagfart, dvs.
inskrivning av förvärvet, hos inskrivningsmyndigheten. Lagfarten ger
Prop. 2000/01:61
behörighet att ansöka om inteckning och andra inskrivningar. Att Prop. 2000/01:61
överlåtaren har lagfart är också en förutsättning för att förvärvaren av en
fastighet skall kunna få lagfart. Lagfartsbeslutet har emellertid inte i sig
någon sakrättslig verkan. Det ger inte heller upphov till någon rättighet
för den som lagfarten gäller. Om förvärvet av någon anledning är
ogiltigt, kan den rätte ägaren åberopa ogiltigheten mot "förvärvaren" trots
att lagfart har beviljats. Någon övergång av äganderätten sker alltså inte
genom att lagfart beviljas.
Godtrosförvärv och hävd
Regler om godtrosförvärv av fast egendom finns i 18 kap. jordabalken.
Av bestämmelserna där följer bl.a. att om den rätte ägaren har förlorat
lagfarten till sin fastighet därför att någon har förfalskat en över-
låtelsehandling och fått lagfart på den, är det inte möjligt för en senare
förvärvare att göra något godtrosförvärv (18 kap. 3 § 1). Det är inte heller
möjligt att göra ett godtrosförvärv om den rätte ägaren förlorat
fastigheten genom att överlåtelsehandlingen upprättats på hans eller
hennes vägnar av någon som inte var behörig till det. Godtrosförvärv är
också uteslutet om den rätte ägaren har överlåtit fastigheten genom en
handling som har tillkommit under grovt tvång eller om den rätte ägaren
var i konkurs, omyndig, handlade under påverkan av en psykisk störning
eller inte hade rådighet över fastigheten därför att en förvaltare enligt för-
äldrabalken var förordnad för honom eller henne (3 § 2). Detsamma
gäller om förvärvet är ogiltigt enligt lag därför att det inte skett i
föreskriven form eller med iakttagande av andra föreskrivna villkor eller
med samtycke av någon vars rätt berörs eller med stöd av tillstånd eller
annan åtgärd av domstol eller annan myndighet (3 § 3). En senare
förvärvare som är i god tro blir alltså inte ägare till fastigheten men kan i
stället fa ersättning av staten för den förlust han eller hon gör (18 kap. 4 §
andra stycket).
Om förutsättningarna för godtrosförvärv enligt 18 kap. jordabalken
inte är uppfyllda - vilket de alltså inte är om överlåtelsehandlingen är
förfalskad eller ogiltig av någon av de andra anledningarna som nämns i
18 kap. 3 § - uppkommer frågan om den rätte ägaren kan förlora sin
fastighet på grund av bestämmelserna om hävd i 16 kap. jordabalken.
Hävd till fast egendom innebär att någon annan än den rätte ägaren
förvärvar äganderätten till egendomen om vissa förutsättningar — främst
innehav under viss tid - är uppfyllda. En förvärvare som är i god tro, dvs.
som varken kände till eller borde ha känt till att överlåtaren inte var rätt
ägare, kan bli ägare till fastigheten om han eller hon har förvärvat
fastigheten genom överlåtelse, fått lagfart och därefter innehaft fastig-
heten med äganderättsanspråk i tio år utan att den rätte ägaren har väckt
talan mot honom eller henne. Att fastigheten skall ha innehafts med
äganderättsanspråk innebär att förvärvaren skall ha förfogat över den
som ägare brukar göra, t.ex. genom att själv bo där eller genom att
arrendera eller hyra ut den. Den tioåriga hävden grundar sig på en
blandning av den rätte ägarens passivitet och intresset av den allmänna
omsättningen.
Efter tjugo år kan hävd uppnås även om förvärvaren kände till eller
borde ha känt till att överlåtaren inte var rätt ägare. För tjugoårig hävd
krävs att förvärvaren har fatt lagfart och innehaft fastigheten med
äganderättsanspråk under tjugo år samt att den rätte ägaren under denna
tid inte har väckt talan om bättre rätt till fastigheten. Det avgörande för
denna form av hävd är den rätte ägarens långvariga passivitet.
Rent teoretiskt kan den rätte ägaren alltså förlora sin fastighet på grund
av hävd efter det att någon annan fått lagfart med stöd av en förfalskad
överlåtelsehandling. I praktiken torde detta emellertid vara mer eller
mindre uteslutet. Hävd kan åberopas först sedan lång tid har förflutit.
Under denna tid har rätte ägaren genom exempelvis sina deklarations-
blanketter kunnat utläsa att det har inträffat en förändring av lagfarts-
förhållandena. Till detta kommer att den som har fått lagfart i den rätte
ägarens ställe måste ha rått över fastigheten genom att tex. bo där eller
hyra ut den.
Andra förvärv
Även när det gäller andra typer av fastighetsförvärv än köp, byte och
gåva krävs att en skriftlig handling lämnas in till inskrivningsmyndig-
heten för att lagfart skall beviljas. Den handling som lagfartsbeslutet då
grundas på kan t.ex. vara en bouppteckning, en bodelningshandling, en
arvskifteshandling eller ett testamente.
Inskrivningsväsendet
Inskrivningsmyndigheterna har till uppgift bl.a. att registrera vem som
har lagfart för var och en av landets fastigheter och vilka inteckningar
som finns. Verksamheten vid inskrivningsmyndigheterna är en viktig del
av systemet för omsättning, inteckning och belåning av fastigheter.
Vid inskrivningsmyndigheterna hanteras årligen en stor mängd
ärenden. Den stora mängden ärenden ställer höga krav på en effektiv och
rationell hantering, inte minst av hänsyn till omsättningsintresset. Detta
innebär att den granskning som inskrivningsmyndigheten gör är be-
gränsad till om de formella förutsättningarna för lagfart är uppfyllda.
Högsta domstolen uttalade i rättsfallet NJA 1982 s. 773 att inskriv-
ningsmyndigheten som regel får utgå från de förhållanden som framgår
av handlingarna. Eftersom verkningarna av ett lagfartsbeslut är be-
gränsade, ansåg Högsta domstolen att en mer ingående prövning inte är
befogad.
När en ansökan om lagfart görs, kontrollerar inskrivningsmyndigheten
att fångeshandlingen uppfyller de formella krav som lagen ställer. Om
det är fråga om cn köpehandling, kontrollerar myndigheten alltså att
handlingen är underskriven av både överlåtare och förvärvare, att den är
bevittnad, att den innehåller en överlåtelseförklaring m.m. Är handlingar-
na i sin ordning beviljas lagfart. Någon granskning av namnteckning-
arnas äkthet görs inte. Endast om det finns någon särskild omständighet
som tyder på att förvärvet kan vara ogiltigt eller inte kan göras gällande,
eller att den sökta åtgärden på annat sätt kränker någon annans rätt, skall
Prop. 2000/01:61
inskrivningsmyndigheten ge den vars rätt berörs tillfälle att yttra sig (19
kap. 16 § jordabalken). En sådan särskild omständighet kan t.ex. vara att
överlåtelsehandlingen visar tecken på att vara förfalskad. Om överlåtaren
då förnekar att han har överlåtit fastigheten, beviljas inte lagfart. I stället
föreläggs sökanden att inom en viss tid väcka talan om bättre rätt till
fastigheten.
Tvister om fastighetsöverlåtelser
Om lagfart har beviljats trots att något giltigt förvärv aldrig har gjorts och
den rätte ägaren inte kan få lagfartsbeslutet undanröjt genom över-
klagande, kan han eller hon väcka talan om bättre rätt till fast egendom
och begära att beslutet skall undanröjas.
Talan om bättre rätt till fast egendom handläggs som ett vanligt
tvistemål. Hur komplicerad och långdragen processen blir beror på
vilken inställning svaranden har. Medger denne talan, kan talan bifallas
omgående. Är det däremot svårt att delge stämningen med svaranden
eller motsätter sig denne kravet, blir målet mer komplicerat och kan
komma att pågå under en längre tid. Vid ett bestridande måste käranden
åberopa bevisning för att styrka sina påståenden. Hur lång tid ett mål om
bättre rätt till fast egendom pågår beror alltså på omständigheterna i det
enskilda fallet samt den arbetsbelastning som råder vid domstolen.
Så snart talan om bättre rätt till en fastighet har väckts underrättar
tingsrätten inskrivningsmyndigheten om att det pågår en tvist om ägande-
rätten till fastigheten (19 kap. 29 § jordabalken). Inskrivningsmyndig-
heten för då in en anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel om att
rättegång pågår. Därigenom begränsas möjligheterna för den som har
lagfart att råda över fastigheten. När domen eller det slutliga beslutet i
målet har vunnit laga kraft, underrättar domstolen inskrivningsmyndig-
heten om domen eller beslutet. Om talan bifalls, undanröjs lagfarten.
Jordabalkens ersättningsregler
I 18 kap. jordabalken finns regler om att ersättning kan betalas ut i vissa
fall när ett förvärv inte kan göras gällande på grund av att det förekommit
förfalskade överlåtelsehandlingar i överlåtelsekedjan eller överlåtelse-
handlingar som är behäftade med någon grövre ogiltighetsanledning.
Bestämmelserna är tillämpliga när någon har förvärvat en fastighet eller
panträtt i god tro. Grunden för utbetalning är att överlåtelsehandlingarna
varit förfalskade och att förlust uppkommit. Det finns inget krav på att
inskrivningsmyndigheten genom vårdslöshet har medverkat till skadan.
Frågor om ersättning av detta slag handläggs av Kammarkollegiet.
Statistikuppgifter
Enligt Domstolsverkets årsredovisning 1999 uppgick det totala antalet
lagfartsärenden (inkl, inskrivning av tomträtt) åren 1997, 1998 och 1999
till 321 813, 314 627 respektive 374 422 (siffrorna baseras på
Prop. 2000/01:61
köpebrevsdatum). Förutom ärenden om inskrivning av fastighetsförvärv
ingår i dessa siffror även bl.a. ärenden om anteckning om att lagfaren
ägare har ändrat namn. Antalet ärenden om beviljande av lagfart grundar
sig vidare på antalet förvärvare. För varje förvärvare av en fastighet eller
av en del av en fastighet läggs ett ärende upp. Om en fastighet förvärvas
av två personer gemensamt, läggs således två lagfartsärenden upp.
Enligt Statistiska centralbyrån uppgick antalet beviljade lagfarter för
åren 1997, 1998 och 1999 till sammanlagt 150 058, 131 795 respektive
146 126 (i dessa siffror ingår dock inte förvärv av ideella andelar eller
s.k. övriga fång).
Totalt uppgick antalet överlåtare (alla typer av förvärv) under åren
1998 och 1999 till 175 805 respektive 213 973. Antalet överlåtare vid
olika slag av köp var 137 648 respektive 171 970. Antalet överlåtare vid
byte var 103 respektive 83. Vid gåva var antalet 8 300 respektive 11 559.
Sedan jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972 har Kammarkollegiet
handlagt tre ärenden om ersättning med anledning av att lagfart har
beviljats med stöd av förfalskade överlåtelsehandlingar. Dessa tre fall
inträffade under perioden 1988-1991. Några fall där ersättning enligt 18
kap. 4 § har betalats ut därför att ett förvärv varit ogiltigt av andra skäl än
att överlåtelsehandlingen varit förfalskad har, enligt vad som har kunnat
utrönas, inte förekommit.
Kammarkollegiet har hittills betalat ut sammanlagt 1 296 000 kr i
ersättning av detta slag. Beloppet fördelar sig på följande sätt:
1 051 000 kr, 117 000 kr och 128 000 kr. Något fall där en ansökan om
ersättning har avslagits finns inte. Den utbetalda ersättningen har avsett
förlust av fastighet och förlust av panträtt i fastigheten. Någon ersättning
för rättegångskostnader har inte betalats ut.
Utöver de ärenden som har handlagts av Kammarkollegiet kan det
naturligtvis ha förekommit fall där ersättning inte har varit aktuell och
kollegiet därför inte har fått kännedom om händelsen. Det står klart att
åtminstone något sådant fall har inträffat under senare hälften av 1990-
talet. Någon statistik som visar hur vanligt det är att lagfart beviljas på
grundval av förfalskade överlåtelsehandlingar finns, utöver vad Kammar-
kollegiet redovisat, emellertid inte. Det finns dock anledning att anta att
sådana händelser är utomordentligt ovanliga.
Antalet fall där lagfart har beviljats på grundval av förfalskade fånges-
handlingar är alltså mycket litet i förhållande till det stora antalet förvärv
varje år. Därtill kommer - såsom har framgått av redogörelsen i avsnitt 4
- att jordabalken innehåller ett antal regler till skydd för den rätte ägaren.
Lagfartsbeslutct berövar inte den rätte ägaren dennes äganderätt. Det är
inte heller möjligt att göra ett godtrosförvärv till fastigheten om
överlåtaren grundar sin rätt till fastigheten på en förfalskad över-
låtelsehandling. Ändå är det givetvis kännbart för den rätte ägaren om
lagfart beviljas för en annan person med stöd av en förfalskad
fångeshandling. Förutom den oro för sin egendom som ägaren känner
Prop. 2000/01:61
10
måste han eller hon överklaga lagfartsbeslutet eller ansöka om stämning
och kan, innan lagfartsbeslutet har undanröjts, inte förfoga rättsligt över
sin fastighet, t.ex. belåna den. Mot denna bakgrund är det enligt vår
mening befogat att överväga författningsändringar som ger den rätte
ägaren ett ännu bättre skydd.
De fall som har föranlett detta lagstiftningsärende har alla avsett
förfalskade fangeshandlingar. Våra överväganden i denna del redovisas i
avsnitten 6-9. Enligt vår mening finns det anledning att överväga ett
förbättrat skydd för fastighetens rätte ägare även i vissa andra fall,
nämligen när en person som står under förvaltare har sålt sin fastighet
utan förvaltarens medverkan. Till den frågan återkommer vi i avsnitt 8.
Regeringens bedömning: Det bör inte införas någon skyldighet för
polismyndighet eller åklagare att underrätta inskrivningsmyndigheten
när förundersökning har inletts om förfalskningsbrott som avser en
fångeshandling för fast egendom.
Promemorians förslag: Domstolsverket har föreslagit att en sådan
underrättelseskyldighet införs.
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt prome-
morians förslag. Malmö tingsrätt har avstyrkt förslaget med hänvisning
till att misstankar som leder till beslut om förundersökning kan vara
svagt underbyggda. Uppsala tingsrätt anser att effekten av en under-
rättelseskyldighet kan ifrågasättas. Ekobrottsmyndigheten har förordat att
arbetet i stället inriktas på åtgärder som hindrar att lagfart beviljas på
grund av förfalskade handlingar. Myndigheten har också, liksom Riks-
åklagaren och Rikspolisstyrelsen, påpekat att en förundersökning kan
komma att försvåras av att uppgifter om den lämnas till inskrivnings-
myndigheten och att underrättelsen kan komma att strida mot för-
undersökningssekretessen.
Skälen för regeringens bedömning: Som har framgått av avsnitt 4
underrättar tingsrätten inskrivningsmyndigheten så snart talan om bättre
rätt till en fastighet har väckts. Inskrivningsmyndigheten för sedan in en
anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel om att rättegång pågår.
Därigenom begränsas möjligheterna för den som har lagfart att förfoga
över fastigheten genom försäljning eller pantsättning. Domstolsverket
har föreslagit att det införs en skyldighet för åklagaren att, så snart det
har inletts en förundersökning om misstänkt förfalskning av en över-
låtelsehandling, underrätta inskrivningsmyndigheten om detta för anteck-
ning i inskrivningsregistret (numera fastighetsregistrets inskrivningsdel).
Motsvarande skyldighet skulle gälla polismyndigheten i de fall polisen
har beslutat om förundersökning. En underrättelse från åklagaren eller
polismyndigheten skulle, enligt Domstolsverket, innebära att en
Prop. 2000/01:61
11
anteckning i inskrivningsregistret om en pågående tvist kunde ske
förhållandevis snabbt. Den rättsliga rådigheten över fastigheten skulle i
praktiken kunna spärras på ett tidigare stadium.
Vi är för vår del inte övertygade om att en sådan underrättelseskyldig-
het skulle vara av så stort värde. Även om åklagar- eller polismyn-
digheten fullgör underrättelseskyldigheten innan lagfart har hunnit be-
viljas med stöd av en förfalskad fångeshandling, skulle anteckningen om
att förundersökning inletts inte alltid kunna hindra att lagfart beviljas
med stöd av handlingen. Inte heller skulle anteckningen få någon
betydelse för den rätte ägarens ställning gentemot en senare godtroende
förvärvare. Såsom har redogjorts för i avsnitt 4 är det nämligen inte
möjligt att göra godtrosförvärv av en fastighet som kommit ur den rätte
ägarens hand med stöd av en förfalskad fångeshandling (18 kap. 3 § 1
jordabalken). Det kan tilläggas att en underrättelse skulle få ännu mindre
effekt i de fall - sannolikt majoriteten - då lagfart hunnit beviljas innan
förundersökningen inleds. En anteckning om att förundersökning har
inletts skulle möjligen kunna ha ett värde genom att den i praktiken kan
förhindra vidare förfoganden över fastigheten av den som uppger sig ha
förvärvat fastigheten med hjälp av den förfalskade fångeshandlingen.
Detta skulle i någon mån kunna underlätta för den rätte ägaren att få
tillbaka lagfarten till fastigheten. Som flera remissinstanser har påpekat
skulle dock effekterna av en anteckning om pågående förundersökning
vara mycket begränsade.
Härtill kommer, såsom har påpekats av bl.a. Ekobroltsmyndigheten
och Rikspolisstyrelsen, att en underrättelseskyldighet och anteckning i
fastighetsregistrets inskrivningsdel om att förundersökning har inletts
skulle kunna vara till skada för förundersökningen, vilket inte skulle
gagna fastighetsägarens intressen. Enligt 5 kap. 1 § sekretesslagen
(1980:100) gäller sekretess bl.a. för uppgift som hänför sig till förunder-
sökning i brottmål, om det kan antas att syftet med beslutade eller
förutsedda åtgärder motverkas eller den framtida verksamheten skadas
om uppgiften röjs. Vidare gäller enligt 9 kap. 17 § samma lag sekretess
för uppgift om enskilds personliga och ekonomiska förhållanden bl.a. i
förundersökningar i brottmål. Såsom flera remissinstanser har påpekat
kan det inte uteslutas att en underrättelse om inledd förundersökning kan
komma i konflikt med de intressen som denna s.k. förundersöknings-
sekretess avser att skydda.
Mot denna bakgrund anser vi att det inte bör införas någon skyldighet
för polismyndighet eller åklagare att underrätta inskrivningsmyndigheten
om att förundersökning har inletts om förfalskningsbrott som avser en
långeshandling för fast egendom.
Regeringens bedömning: Det bör inte införas regler om att den som
överlåter fast egendom alltid skall få en underrättelse om en ingiven
lagfartsansökan eller om att lagfart har beviljats.
Prop. 2000/01:61
12
Promemorians bedömning: Överensstämmer med regeringens Prop. 2000/01:61
bedömning.
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har instämt i eller inte
haft några invändningar mot promemorians bedömning. Mäklarsam-
fundet anser däremot att det bör införas en ordning där överlåtaren i
efterhand underrättas om att någon annan har beviljats lagfart för
fastigheten.
Skälen för regeringens bedömning
Åtgärder före lagfartsbeslutet
Domstolsverket har i sin promemoria övervägt två alternativ som innebär
att en överlåtare ges tillfälle att yttra sig över en ansökan om lagfart
innan inskrivningsmyndigheten fattar beslut i ärendet. Enligt det ena
alternativet skulle inskrivningsmyndigheten vid varje lagfartsansökan
formellt ge överlåtaren eller överlåtarna tillfälle att yttra sig på samma
sätt som myndigheten kan göra enligt 19 kap. 16 § jordabalken vid
misstanke om att förvärvet är ogiltigt. Enligt det andra alternativet skulle
inskrivningsmyndigheten enbart skicka överlåtaren en underrättelse om
att en ansökan har gjorts. Överlåtaren skulle sedan kunna reagera mot
denna.
Som framgått av avsnitt 4 uppgår antalet överlåtare vid förvärv i form
av köp, byte eller gåva till i runda tal 145 000-185 000 per år. Det första
av de båda nämnda alternativen innebär alltså att inskrivnings-
myndigheterna varje år skulle bli tvungna att skicka formella under-
rättelser till ett mycket stort antal personer. Detta innebär betydande
kostnader. Förutom kostnaderna för porto och själva försändelsen
(uppskattningsvis 900 000 kr per år) skulle det ge upphov till betydande
arbete för efterforskning av adresser (uppskattningsvis 400 000 kr). I
sistnämnda avseende kan det påpekas att fastighetsregistret saknar
uppgift om person- eller organisationsnummer för ca 250 000 fastighets-
ägare. I de fallen har inskrivningsmyndigheten inte heller tillgång till
några adresser. Eftersom den som överlåter en fastighet ofta flyttar i
samband med överlåtelsen, är det inte heller säkert att de adresser som
finns i adressregistren är aktuella. Givetvis är det inte heller meningsfullt
att i ett system som avser att skydda mot bedrägerier utgå från de
adresser som anges i ansökan; en bedragare kan ju antas ange sin egen
adress eller någon annan adress där han kan bevaka posten. En särskild
svårighet är att ca 100 000 ägare är utvandrade. För dem saknas ofta
aktuell adressuppgift.
Slutligen skulle inskrivningsmyndigheten vara tvungen att lägga ner en
del arbete på att gå igenom inkommande yttranden. Om försändelsen
skall delges med överlåtaren, skulle det också uppstå delgivnings-
kostnader samt kostnader för att kontrollera att delgivning skett. Till
detta kommer att förfarandet skulle leda till en förlängd handläggningstid
för lagfartsärenden och därigenom kunna försvåra en rationell fastighets-
omsättning.
När det i debatten har förespråkats en lösning av detta slag har
paralleller dragits till de underrättelser som Vägverkets bilregister sänder
13
ut till säljaren i samband med överlåtelse av fordon. Den bestämmelse
som reglerar Vägverkets underrättelseskyldighet finns i 54 § andra
stycket bilregisterkungörelsen (1972:599). Där föreskrivs det att den
förre ägaren skall ges tillfälle att yttra sig över en anmälan om ägarbyte
innan den nye ägaren får registreras, om endast den nye ägaren gjort
anmälan. Har anmälan gjorts av den förre ägaren eller av både den förre
och den nye ägaren, skickas däremot ingen underrättelse.
Enligt vår mening finns det en avgörande skillnad mellan registrering i
bilregistret och beslut om lagfart. Registreringen i bilregistret sker utan
att någon fångeshandling behöver visas upp. Det kan då hända att
förvärvet bekräftas endast genom förvärvarens namnteckning på
registreringsanmälan. Underrättclserutinen avser att kompensera för att
överlåtarens bekräftelse av överlåtelsen saknas. I ett lagfartsärende som
avser överlåtelse har inskrivningsmyndigheten redan tillgång till båda
parternas namnteckningar. Dessa måste ju finnas på fångeshandlingen.
Den situation som har föranlett den särskilda rutinen vid registrering i
bilregistret kan alltså inte inträffa i ett lagfartsärende. Rutinerna vid
registrering i bilregistret medför inte heller att skyddet mot förfalskning
blir större än i förfarandet vid inskrivningsmyndigheten. En bedragare
kan ju ha förfalskat överlåtarens namnteckning på registeringsanmälan,
och Vägverket kommer då inte att sända ut någon underrättelse.
Det andra av de alternativ som Domstolsverket har övervägt — att
inskrivningsmyndigheten skickar ut en underrättelse utan att formellt ge
överlåtaren tillfälle att yttra sig - är ett något enklare förfarande. Någon
delgivning fordras inte och även övriga rutiner kan göras enklare.
Emellertid torde också ett sådant system, för att vara meningsfullt, kräva
att inskrivningsmyndigheten lägger ner arbete på efterforskning av
adresser m.m. För detta skulle det krävas minst en årsarbetskraft.
Kostnaden för detta uppgår till ca 400 000 kr per år. Till detta kommer
kostnaderna för porto och för själva försändelsen, uppskattningsvis ca
900 000 kr per år. Även detta alternativ skulle medföra att handlägg-
ningen av inskrivningsärendena fördröjs, eftersom överlåtaren måste ges
viss tid att reagera mot ansökan.
Båda alternativen skulle vidare ge upphov till kostnader för ändring av
datasystem m.m. Domstolsverket har beräknat dessa till ca 200 000 kr.
De sammanlagda kostnaderna för det allmänna kan därmed årligen
komma att uppgå till belopp som ligger nära det belopp som staten
sammanlagt har betalat ut i ersättning i ärenden av detta slag sedan år
1972 (ca 1,3 mnkr).
Mot den angivna bakgrunden delar vi Domstolsverkets bedömning att
något underrättelseförfarandc av det nu angivna slaget inte bör införas.
Åtgärder efter lagfartsbeslutet
Domstolsverket har även övervägt en ordning där det först i samband
med att lagfart beviljas sänds en underrättelse till överlåtaren om att
lagfart beviljats för någon annan.
En modell av detta slag skulle troligen vara av visst värde för
fastighetens rätte ägare, eftersom han eller hon då snabbare uppmärk-
sammas på lagfartsbeslutet och därmed också får större möjligheter att
Prop. 2000/01:61
14
överklaga beslutet. Modellen förmår emellertid inte förhindra felaktiga
lagfartsbeslut.
Jämfört med de ovan nämnda alternativen har modellen den fördelen
att handläggningen i lagfartsärendet inte försenas. Den är emellertid
förenad med betydande kostnader, främst för adressefterforskning och
porto. Enligt vår mening står modellens fördelar inte i proportion till
dessa kostnader.
Prop. 2000/01:61
Regeringens förslag: Om lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad
fångeshandling, skall den rätte ägaren ha rätt till skälig ersättning av
staten för sina kostnader för att få lagfartsbeslutet undanröjt. Detsamma
skall gälla om lagfart har beviljats trots att den rätte ägaren, när han eller
hon utfärdade den handling på vilken äganderätten grundas, inte hade
rådighet över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt
föräldrabalken var förordnad för honom eller henne.
Även en godtroende förvärvare, som i ett mål om bättre rätt till en
fastighet förpliktats att betala ersättning för rättegångskostnader till
fastighetens rätte ägare, skall ha rätt till skälig ersättning för detta av
staten.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag
med den skillnaden att ersättningsrätten i promemorian har begränsats till
fall där en förfalskning förekommit. Promemorian innehåller inte heller
något förslag om rätt till ersättning för godtroende förvärvare.
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna tillstyrker eller har
ingen invändning mot promemorians förslag. Malmö tingsrätt anser att
det bör framgå exakt vilka kostnader som den rätte ägaren kan få ersatta.
Karlskrona tingsrätt, som avstyrker förslaget, anser att man bör vara
försiktig med detaljregleringar av den föreslagna typen. Vidare påpekar
tingsrätten, liksom Mäklarsamfundet, att en godtroende förvärvare, vars
lagfart undanröjs sedan det har uppdagats att förvärvshandlingama är
förfalskade, bara kan få ersättning för förlusten av fastigheten och
panträtten, inte för de kostnader som den rättmätige ägaren föreslås få
rätt till ersättning för.
Skälen för regeringens förslag
Förfalsknings/allen
Det är angeläget att de olägenheter som förfalskade köpehandlingar kan
medföra för fastighetens rätte ägare och övriga berörda så långt möjligt
kan begränsas. Nuvarande lagstiftning ger ett visst skydd i detta
avseende. Den rätte ägaren förlorar inte sin äganderätt till fastigheten.
Den som i god tro förvärvar eller får panträtt i fastigheten, men sedan
15
inte kan göra sin rätt gällande därför att fastigheten tidigare överlåtits
genom en förfalskad handling, kan enligt 18 kap. 4 § andra stycket
jordabalken få ersättning av staten för sin förlust. Detsamma gäller om
handlingen är ogiltig av någon annan sådan anledning som nämns i 18
kap. 3 §.
Fastighetens rätte ägare är emellertid inte tillförsäkrad ersättning för de
kostnader som han eller hon har för att tillvarata sin rätt, t.ex. ansök-
ningsavgift och egna rättegångskostnader inklusive ombudsarvode och
ersättning för tidsspillan, däribland förlorad arbetsförtjänst. 1 normalfallet
skall dessa kostnader ersättas av motparten, men om denne inte har några
tillgångar får den rätte ägaren själv svara för dem.
Enligt vår uppfattning bör det införas cn möjlighet för den rätte ägaren
att få ersättning av staten för sina kostnader för att få den felaktiga
lagfarten undanröjd. Den rätte ägaren bör alltså ha rätt till ersättning för
de kostnader som varit nödvändiga i det enskilda fallet, t.ex. för att få råd
av advokat och för att väcka talan om att lagfarten undanröjs. Detta är
motiverat med hänsyn till statens ansvar för att innehållet i fastig-
hetsregistrets inskrivningsdel är korrekt. En särskild bestämmelse om
statens ersättningsansvar bör tas in i anslutning till övriga ersättnings-
bestämmelser i 18 kap. jordabalken.
Utöver kostnaderna för att rätta till lagfartsförhållandena kan den rätte
ägaren även drabbas av andra olägenheter. Dessa kan exempelvis bestå i
att fastigheten inte kan intecknas eller pantsättas så länge någon annan
har lagfart på den. Den rätte ägaren kan också drabbas av besvär när det
gäller att undersöka vad som har hänt och att agera för att återställa
lagfartsförhållandena. Därtill kommer den kränkning som drabbar ägaren
såsom brottsoffer. Vi är dock inte beredda att nu föreslå någon rätt till
ersättning av staten för dessa olägenheter. Huruvida den rätte ägaren
någon gång skulle kunna göra anspråk på ersättning från den som har
orsakat honom olägenheterna får bedömas enligt allmänna skadestånds-
regler.
Såsom några remissinstanser har varit inne på kan det övervägas om
inte också cn godtroende förvärvare till fastigheten skall ha rätt till ersätt-
ning för de kostnader som drabbar honom eller henne.
Den ersättning som den rätte ägaren enligt vårt förslag får rätt till avser
hans eller hennes kostnader för att få tillbaka lagfarten. Några sådana
kostnader blir inte aktuella för en godtroende förvärvare. Denne förlorar
ju lagfarten och i stället får den rätte ägaren lagfart på nytt. Den
godtroende förvärvaren kan i stället begära ersättning av staten för vad
han eller hon har betalat för fastigheten (18 kap. 4 § andra stycket
jordabalken). Förvärvaren kan emellertid även drabbas av kostnader med
anledning av de åtgärder som den rätte ägaren vidtar. Främst kan det vara
fråga om kostnader för advokatrådgivning och liknande. Vidare kan
förvärvaren, när den rätte ägaren väcker talan om undanröjande av
lagfarten, drabbas av rättegångskostnader, såsom egna kostnader för
ombud med mera och kan även förpliktas att ersätta den rätte ägaren för
dennes kostnader. Kostnader av detta slag kan han eller hon inte få
ersättning för enligt 18 kap. 4 § andra stycket jordabalken.
Det finns i och för sig skäl som talar för att den godtroende förvärvaren
bör vara berättigad till ersättning även för detta slag av kostnader. Enligt
vår mening finns det emellertid inte någon avgörande skillnad mellan
Prop. 2000/01:61
16
denna situation och andra situationer där ett brottsoffer drabbas av
kostnader på grund av brottet. Vi är mot den bakgrunden inte beredda att
i detta sammanhang förorda att den som har förvärvat fastigheten i god
tro får en generell rätt till ersättning av staten for sina kostnader. Om en
sådan generell ersättningsrätt skall övervägas, bör det göras i ett större
sammanhang som avser brottsoffers rätt till ersättning i allmänhet.
I ett avseende bör emellertid den godtroende förvärvaren tillförsäkras
rätt till ersättning av staten för kostnader. Vi har i det föregående
föreslagit att staten tar på sig ansvaret för den rätte ägarens kostnader i
mål om undanröjande av lagfart. I ett enskilt fall kan den rätte ägaren ha
begärt ersättning för dessa kostnader i rättegången och den godtroende
förvärvaren har då normalt förpliktats att betala dem. Enligt vår mening
är det rimligt att den godtroende förvärvaren av staten får kräva tillbaka
vad han eller hon har förpliktats betala till den rätte ägaren.
Andra fall av ogiltighet
Vi har övervägt om en motsvarande rätt till ersättning bör finnas i andra
fall då lagfart har beviljats trots att förvärvet varit ogiltigt. Enligt vår
uppfattning skulle det emellertid föra för långt att generellt ge den rätte
ägaren rätt till ersättning av staten i situationer av detta slag; staten skulle
då tvingas bära ett omfattande kostnadsansvar för fastighetstvister mellan
enskilda.
I en situation är emellertid, enligt vår mening, den enskildes skydds-
intresse så stort - och situationen även i andra hänseenden likvärdig med
förfalskningsfallet - att staten bör betala ersättning. Om någon på grund
av sjukdom, psykisk störning, försvagat hälsotillstånd eller liknande
förhållande är ur stånd att vårda sin egendom, får rätten besluta att
anordna förvaltarskap för honom eller henne (11 kap. 7 § föräldra-
balken). Förvaltaren har inom ramen för förvaltaruppdraget ensam
rådighet över hans eller hennes egendom och företräder honom eller
henne i alla angelägenheter som omfattas av uppdraget. Om den som har
förvaltare likväl undertecknar ett avtal om försäljning av fast egendom,
torde det i de flesta fall bero på att någon har utnyttjat hans eller hennes
utsatta ställning. Enligt vår uppfattning är det rimligt att staten i detta fall
ersätter den enskilde för de kostnader som det kan innebära att undanröja
den lagfart som eventuellt har beviljats för förvärvaren.
Prop. 2000/01:61
Regeringens bedömning: Det bör inte införas något s.k. notariatför-
farande eller något skärpt vittneskrav vid fastighetsköp.
Promemorians bedömning: Överensstämmer med regeringens
bedömning.
17
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har instämt i eller inte
haft någon invändning mot promemorians bedömning. Sveriges advokat-
samfund har förordat skärpta vittneskrav.
Prop. 2000/01:61
Skälen för regeringens bedömning
Notariatförfarande dyrt och byråkratiskt
En möjlighet att stärka kontrollen vid fastighetsöverlåtelser är att införa
ett s.k. notariatförfarande av det slag som finns i cn del andra länder. I ett
sådant förfarande är både överlåtare och förvärvare skyldiga att infinna
sig personligen inför en notarie (t.cx. notarius publieus) eller inskriv-
ningsmyndigheten. Ett sådant system skulle emellertid bli mycket dyrt
och krångligt. Kostnaderna skulle vida överstiga de kostnader som före-
komsten av förfalskade överlåtelsehandlingar ger upphov till. Med ca
150 000 beviljade lagfarter per år skulle, med en uppskattad kostnad för
varje ärende om minst 1 000 kr, den årliga kostnaden för överlåtare och
förvärvare uppgå till minst ca 150 miljoner kr. Systemet skulle inte heller
vara helt säkert. Det skulle vara nödvändigt att i viss utsträckning
acceptera användandet av behörighetshandlingar, t.ex. handlingar som
utvisar behörighet att företräda juridiska personer eller fysiska personer
som av praktiska skäl inte kan infinna sig personligen.
Av hänsyn till omsättningsintresset och med tanke på de kostnader ett
notariatförfarande skulle medföra bör något sådant förfarande inte
införas. Ett notariatförfarande skulle dessutom innebära ett kraftigt ökat
inslag av byråkrati vid fastighetsöverlåtelser, något som, med hänsyn till
den förenkling som eftersträvas i andra sammanhang, knappast kan anses
acceptabelt.
Aven skärpta vittneskrav innebär svårigheter
Enligt Sveriges advokatsamfund skulle ett något skärpt vittneskrav kunna
försvåra förfalskningar. Ett självklart krav borde enligt samfundet vara
att det i anslutning till ett vittnes underskrift lämnas namnförtydligande
samt uppgift om yrke och adress med telefonnummer. Vidare har
samfundet föreslagit att det för fastighetsköp med köpesumma över en
viss storlek föreskrivs att minst ett vittne är mäklare, bankanställd eller
jurist.
Vi är för vår del inte övertygade om att ett genomförande av dessa
förslag skulle innebära något ökat skydd för den rätte ägaren. Ett krav på
att identitetsuppgifter för vittnena lämnas skulle inte kunna hindra att den
som har förfalskat en fångeshandling i övrigt förfalskar även dessa
uppgifter. Eftersom inskrivningsmyndighetens möjligheter att i samtliga
fall kontrollera vittnenas personuppgifter dessutom torde vara synner-
ligen begränsade, kan det inte antas att ett sådant krav tär avsedd verkan.
Inte heller en uppgift om att ett eller båda vittnena har en viss befattning
eller ett visst yrke torde vara möjlig att kontrollera. Härtill kommer
svårigheterna att avgränsa de kategorier som skulle vara behöriga att
18
tjänstgöra som vittne. Kravet på vittnen gäller för övrigt endast vid
överlåtelse. Ett sådant krav skulle därför inte medföra något ökat skydd
för den rätte ägaren när det gäller andra fång än överlåtelse.
Mot denna bakgrund finner vi inte skäl att lägga fram något förslag om
ett skärpt vittneskrav.
Ett bra bemötande från myndigheternas sida
Även om antalet förfalskade köpehandlingar är mycket ringa i
förhållande till det totala antalet fastighetsöverlåtelser, orsakar de
givetvis både oro och besvär för fastighetens rätte ägare. Det ligger
därför ett stort värde i att den enskilde far ett vänligt och korrekt
bemötande från de myndigheter som han eller hon kommer i kontakt
med i detta sammanhang, främst polismyndigheten, inskrivningsmyndig-
heten och tingsrätten. Personalen på inskrivningsmyndigheten kan t.ex.
förklara gällande lagstiftning för ägaren så att denne förstår att han eller
hon inte löper någon risk att förlora sin fastighet eller få den ytterligare
belånad. Myndigheten kan också ge den rätte ägaren nödvändig
information om hur han eller hon kan gå till väga för att få lagfarten
undanröjd. Dessa åtgärder bör kunna åstadkommas inom ramen för den
serviceskyldighet som gäller för myndigheterna redan i dag. Något behov
av regeländringar i det avseendet finns inte.
Prop. 2000/01:61
De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft den 1 juli 2001.
Lagrådsremissens lagförslag innehöll inte någon särskild övergångs-
bestämmelse.
Lagrådet har påpekat att avsaknaden av övergångsbestämmelser
innebär att det blir oklart om de nya bestämmelserna blir tillämpliga på
kostnader som uppkommit före ikraftträdandet. Frågan om övergångs-
bestämmelser bör, enligt Lagrådet, övervägas ytterligare i det fortsatta
lagstiftningsarbetet.
Enligt vår mening bör de nya ersättningsbestämmelserna vara
tillämpliga endast i fråga om kostnader som har uppkommit efter
ikraftträdandet. Detta bör klargöras i en särskild övergångsbestämmelse.
De utökade möjligheterna för den rätte ägaren att få ersättning av
staten för sina kostnader att få lagfarten undanröjd kan medföra en viss
kostnadsökning för staten. Med hänsyn till att antalet sådana fall väntas
bli litet, bedöms emellertid kostnadsökningarna för staten bli försumbara.
Ersättningsanspråk enligt 18 kap. 4 § jordabalken handläggs för statens
räkning av Kammarkollegiet. Kammarkollegiet bör handlägga er-
sättningsanspråk även enligt de nya reglerna.
19
18 kap. 4 a §
Om lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad fångeshandling, har
rätte ägaren rätt till skälig ersättning av staten för sina kostnader för att
få denna och senare beviljade lagfarter undanröjda. Detsamma gäller
om lagfart har beviljats irots att rätte ägaren, när han eller hon ut-
färdade fångeshandlingen, inte hade rådighet över den fasta egendomen
på grund av att en förvaltare enligt föräldrabalken var förordnad för
honom eller henne.
Om en godtroende förvärvare i de fall som avses i första stycket för-
pliktas att betala ersättning för rättegångskostnader till rätte ägaren, har
han eller hon rätt till skälig ersättning för kostnaderna av staten.
Paragrafen är ny. Den har behandlats i avsnitt 8.
Paragrafen, som har utformats i enlighet med Lagrådets förslag,
tillämpas när lagfart har beviljats trots att cn fångeshandling varit
förfalskad eller ägaren inte haft rätt att råda över egendomen därför att
han hade förvaltare enligt föräldrabalken.
Med fångeshandling avses den handling på vilken ett förvärv av fast
egendom grundas (jfr 20 kap. 2 § första stycket jordabalken). Det kan
vara en överlåtelsehandling (köp, byte eller gåva) men också något annat
slag av fångeshandling (t.ex. en bouppteckning, en bodelningshandling,
en arvskifteshandling eller ett testamente). Även handlingar som på annat
sätt är nödvändiga för att ett förvärv skall vara giltigt, t.ex. en fullmakt,
innefattas i begreppet fångeshandling (handling på vilket förvärvet
grundas).
De kostnader som den rätte ägaren kan få ersättning för enligt första
stycket är bl.a. kostnader i samband med väckande och utförande av talan
mot den som har beviljats lagfart med stöd av en förfalskad fånges-
handling, dvs. rättegångskostnader vid domstolen. 1 dessa ingår bl.a.
ombudsarvodc och ersättning för tidsspillan, t.ex. förlorad arbetsförtjänst.
I normalfallet har den rätte ägaren rätt till ersättning av den förlorande
motparten för dessa kostnader. Det kan dock underlätta för den rätte
ägaren att i stället kunna vända sig mot staten med sitt anspråk, t.ex. om
motparten saknar tillgångar. Den ersättning som den rätte ägaren even-
tuellt redan har fått av motparten skall givetvis avräknas på ersättningen
från staten. - Om den som har beviljats lagfart har hunnit överlåta
fastigheten och också den som förvärvade fastigheten har beviljats
lagfart, har den rätte ägaren även rätt till ersättning för kostnader för att
få den lagfarten undanröjd.
Som exempel på andra kostnader som den rätte ägaren kan få ersatta
av staten kan nämnas sådana utlägg för juridisk rådgivning som inte
utgör en rättegångskostnad, samt kostnader för kontakter med berörda
myndigheter.
Däremot kan den rätte ägaren inte med stöd av denna bestämmelse
kräva ersättning av staten för olägenheter eller kränkning till följd av att
han eller hon har förlorat lagfarten till fastigheten.
Den ersättning som betalas skall vara skälig. I detta ligger att de kost-
nader som ersätts skall ha varit sådana som det har varit rimligt att lägga
ned för att återställa lagfartsförhållandena. Den rätte ägaren kan själv
avgöra när han eller hon vill framställa sitt anspråk. Det har inte ansetts
Prop. 2000/01:61
20
nödvändigt att föreskriva att detta skall ske i samband med rättegången
om bättre rätt till fastigheten på det sätt som enligt 6 § gäller för
ersättningsanspråk mot staten enligt 4 §.
Andra stycket avser det fall då den rätte ägaren för att hävda sin rätt till
fastigheten har fört talan mot någon som har förvärvat fastigheten i ett
senare led och denne därvid har varit i god tro om att det föreligger
ogiltighet i något tidigare led. När domstolen avgör målet till den rätte
ägarens fördel blir den som har förvärvat fastigheten i god tro vanligtvis
skyldig att betala motpartens rättegångskostnader. Förvärvaren har då rätt
till ersättning av staten för vad han har förpliktats betala. Ersättning
betalas dock endast i den utsträckning det är skäligt. Om den godtroende
förvärvaren mot bättre vetande har bestritt ett yrkande från den rätte
ägarens sida om bättre rätt till fastigheten och därigenom har fördröjt
processen med ökade rättegångskostnader som följd, bör dessa ökade
kostnader inte ersättas.
5§
Staten företräds i ärenden om ersättning enligt 4 eller 4 a § av den
myndighet som regeringen bestämmer.
I mål om ersättning enligt 4 eller 4 a § tillämpas rättegångsbalkens
bestämmelser om laga domstol i tvister om äganderätten till fast
egendom.
Ersättningsanspråk mot staten enligt 18 kap. 4 § handläggs av Kammar-
kollegiet (se 4 § 1 förordningen [1995:1301] om handläggning av
skadeståndsanspråk mot staten). Ändringen i första stycket innebär att
regeringen utser även den myndighet som skall företräda staten i ärenden
enligt den nya 4 a §. Regeringen avser att ändra den nämnda förord-
ningen så att Kammarkollegiet far även denna uppgift.
Hänvisningen i andra stycket till rättegångsbalkens forumregler har
gjorts tillämplig även på mål om ersättning enligt den nya 4 a §. Reglerna
om laga domstol i tvister om äganderätten till fast egendom finns i 10
kap. 10 § rättegångsbalken och innebär i normalfallet att talan skall
väckas vid tingsrätten i den ort där fastigheten finns.
7§
Om den som fått ersättning enligt 4 eller 4 a § har haft rätt att utkräva
beloppet av någon annan i form av skadestånd, inträder staten i denna
rätt.
Ersättning enligt 4 eller 4 a § fa grund av en domstols dom betalas ut
sedan domen har vunnit laga kraft.
Paragrafen har utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Ändringen
innebär dels att staten ges regressrätt gentemot en eventuell annan
skadeståndsskyldig, inte endast när ersättningsskyldighet för staten
föreligger enligt 4 § utan också när så är fallet enligt 4 a §, dels att er-
sättning enligt 4 a § som har beslutats av domstol utbetalas sedan domen
har vunnit laga kraft.
Prop. 2000/01:61
21
Under hösten 1998 förekom det vid några tillfällen att lagfart beviljades
på grundval av förfalskade överlåtelsehandlingar. Frågan har därefter
behandlats i riksdagen (fråga 1998/99: 17 samt i lagutskottets betänkande
1998/99:LU09).
Domstolsverket (DV) har utrett förekomsten av förfalskade över-
låtelsehandlingar samt övervägt om någon åtgärd kan vidtas för att
förebygga denna typ av brottslighet.
Inledningsvis kan konstateras att fastighetsägare har ett mycket gott
rättsligt skydd gentemot företeelsen förfalskade överlåtelsehandlingar.
Ägaren förlorar inte sin fastighet och han riskerar inte heller att få den
ytterligare belånad. En godtroende förvärvare eller panthavarc är också
skyddad. Han kan få ersättning från staten för att han går miste om
fastigheten eller panträtten.
Varje år handläggs i genomsnitt 250 000 lagfartsansökningar. Enligt
uppgift Irån Kammarkollegiet har sedan år 1972 skadestånd med
anledning av förfalskade överlåtelsehandlingar betalats ut i tre fall. Den
sammanlagda kostnaden för detta uppgår till knappt 1,3 miljoner kr.
Även om antalet fall av förfalskade överlåtelsehandlingar är något större
än antalet skadeståndsärenden hos Kammarkollegiet är det, med hänsyn
till att något mörkertal inte torde finnas, enligt DV:s bedömning
utomordentligt ovanligt att lagfart söks och beviljas med stöd av
förfalskade handlingar. Likväl är det givetvis ytterst beklagligt när så
sker. Den enskilda drabbas, som vid så många andra typer av brott, av
både obehag och besvär. Det är därför angeläget att även denna
brottslighet med kraft motarbetas av samhället.
De åtgärder DV övervägt är att förlänga klagotiden över lagfartsbeslutet,
att införa ett förenklat förfarande vid IM, att införa cn skyldighet för
åklagare och polismyndighet att underrätta IM efter det att
förundersökning inletts, att utöka IM:s granskningsplikt, att avisera
överlåtaren om att ansökan om lagfart kommit in, alternativt ge
överlåtaren möjlighet att yttra sig över ansökan, att underrätta överlåtaren
om att lagfart beviljats för annan, att ta telefonkontakt med överlåtaren
innan lagfart beviljas, att införa ett notariatförfarande samt en utökad rätt
till skadestånd.
Vid bedömningen av vilka åtgärder som kan vara lämpliga att vidta
måste hänsyn tas dels till att åtgärderna inte får leda till hinder för den
allmänna omsättningen, dels till att de inte får medföra stora
kostnadsökningar för det allmänna eller för överlåtare och förvärvare. Av
de åtgärder som övervägts är det egentligen bara cn underrättelse till
överlåtaren om att lagfart beviljats för annan, skyldighet för åklagare och
Prop. 2000/01:61
Bilaga 1
22
polismyndighet att underrätta IM efter det att förundersökning inletts
samt en utökad rätt till skadestånd som inte kan sägas utgöra hinder för
omsättningen. Övriga åtgärder innebär antingen att handläggningen
fördröjs eller, som är fallet med ett notariatförfarande, att överlåtelser av
fastigheter kompliceras på ett icke önskvärt sätt.
Ett underrättelseförfarande efter beviljad lagfart innebär en kostnad om i
vart fall 1,5 miljoner kr per år. Denna kostnad måste ställas i relation till
att förfalskade överlåtelsehandlingar vid ansökan om lagfart torde vara
utomordentligt sällsynta samt att den rätta ägaren inte löper någon risk att
förlora sin fastighet eller att få den ytterligare belånad. Enligt DV:s
mening är det därför under rådande omständigheter inte motiverat att
införa en sådan underrättelseskyldighet.
En åtgärd som, enligt DV:s mening, kan förbättra situationen för den
rätta ägaren är en skyldighet för åklagare och polismyndighet att, när
förundersökning inletts, underrätta IM om detta, varefter anteckning görs
i inskrivningsregistret. Åtgärden kan antas leda till att anteckning i
registret sker snabbare än om ansökan om stämning måste göras. Den
kan vidare, genom att talan om bättre rätt kan föras som ett enskilt
anspråk i ett brottmål, medföra att någon stämningsansökan över huvud
taget aldrig behöver skrivas. Åtgärden medför ingen mätbar kostnads-
ökning och utgör inte heller något hinder för omsättningsintresset. Enligt
DV:s uppfattning bör en sådan underrättelseskyldighet därför införas.
Med hänsyn till statens ansvar för att inskrivningsregistret innehåller
korrekta uppgifter kan det emellertid finnas skäl att införa en möjlighet
för den rätta ägaren att få ersättning av staten för sina kostnader för att
återfå lagfarten. En sådan bestämmelse bör också, enligt DV:s mening,
införas. Frågan om en mera vidsträckt rätt till skadestånd är emellertid
inte lämplig att ta ställning till i detta sammanhang. Den bör i stället, om
så anses önskvärt, övervägas i samband med en genomgång av brotts-
offers situation och behov av stöd i stort.
Prop. 2000/01:61
Bilaga 1
23
Remissyttranden har avgetts av Göta hovrätt, Stockholms tingsrätt, Mal-
mö tingsrätt, Karlskrona tingsrätt, Uppsala tingsrätt, Sundsvalls tingsrätt,
Ekobrottsmyndigheten, Riksåklagaren, Rikspolisstyrelsen, Kammar-
kollegiet, Lantmäteriverket, Svenska Bankföreningen, Sveriges Fas-
tighetsägareförbund, Lantbrukarnas Riksförbund, Villaägarnas Riks-
förbund, Sveriges advokatsamfund och Mäklarsamfundct.
Prop. 2000/01:61
Bilaga 2
24
Prop. 2000/01:61
Bilaga 3
Förslag till lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken2
dels att 18 kap. 5 och 7 § § skall ha följande lydelse,
dels att det i 18 kap. skall införas en ny paragraf, 4 a §, av följande
lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
18 kap.
M
Om lagfart har beviljats med
stöd av en förfalskad fånges-
handling, har rätte ägaren rätt till
skälig ersättning av staten för sina
kostnader för att få lagfartsbe-
slutet undanröjt. Detsamma gäller
om lagfart har beviljats trots att
rätte ägaren, när han eller hon
utfärdade fångeshandlingen, inte
hade rådighet över den fasta
egendomen på grund av att en
förvaltare enligt föräldrabalken
var förordnad för honom eller
henne.
Om en godtroende förvärvare i
de fall som avses i första stycket
förpliktas att betala ersättning för
rättegångskostnader till rätte äga-
ren, har han eller hon rätt till
skälig ersättning för kostnaderna
av staten.
Staten företrädes i ärende om
ersättning enligt 4 § av den myn-
dighet som regeringen bestämmer.
Staten företräds i ärenden om
ersättning enligt 4 § eller 4 a § av
den myndighet som regeringen
bestämmer.
Om laga domstol i mål om er-
sättning enligt 4 § äger bestäm-
melserna i rättegångsbalken an-
gående tvist om äganderätt till fast
egendom motsvarande tillämp-
ning.
I mål om ersättning enligt 4 §
eller 4 a § tillämpas rättegångs-
balkens bestämmelser om laga
domstol i tvister om äganderätten
till fast egendom.
2 Balken omtryckt 1971:1209.
2 Senaste lydelse 1974:820.
25
Ilar den som är berättigad till
ersättning enligt 4 § haft rätt att
utkräva beloppet av annan såsom
skadestånd, inträder staten i rätten
mot denne.
Ersättning enligt 4 § på grund av
domstols dom utbetalas sedan
domen vunnit laga kraft.
7§
Om den som är berättigad till
ersättning enligt 4 eZZer 4 a § har
haft rätt att utkräva beloppet av
någon annan i form av skadestånd,
inträder staten i rätten mot denne.
Ersättning enligt 4 och 4 a §§ på
grund av en domstols dom betalas
ut sedan domen har vunnit laga
kraft.
Prop. 2000/01:61
Bilaga 3
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001
26
Lagrådet
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2000-12-21
Närvarande: f.d. justitierådet Lars Å. Beckman, regeringsrådet
Susanne Billum, justitierådet Göran Regner.
Enligt en lagrådsremiss den 7 december 2000 (Justitiedepartementet)
har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag
om ändring i jordabalken.
Förslaget har inför Lagrådet föredragits av ämnesrådet Per Sundberg.
Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet:
18 kap.
4a§
I paragrafen föreskrivs att, om lagfart har beviljats med stöd av en
förfalskad fångeshandling, rätte ägaren har rätt till skälig ersättning av
staten för sina kostnader för att få lagfartsbeslutet undanröjt. Om den
som har beviljats lagfart har hunnit att överlåta fastigheten och också den
till vilken överlåtelsen skedde har beviljats lagfart, har enligt för-
fattningskommentaren den rätte ägaren även rätt till ersättning för
kostnader för att få den lagfarten undanröjd. Den beskrivna situationen
omfattas dock knappast av lagtexten där det uttryckligen anges att
”lagfartsbeslutet” (dvs. den lagfart som beviljats med stöd av den
förfalskade fångeshandlingen) undanröjts.
Lagrådet föreslår i förtydligande syfte att i första meningen orden
”lagfartsbeslutet undanröjt” byts ut mot ”denna och senare beviljade
lagfarter undanröjda”.
7§
I paragrafen, som behandlar statens regressrätt, föreslås vissa formella
ändringar föranledda av införandet av den nya 4 a §. Enligt paragrafens
första stycke i dess nya lydelse gäller att, om den som är berättigad till
ersättning enligt 4 eller 4 a § har haft rätt att utkräva beloppet av någon
annan i form av skadestånd, staten inträder i rätten mot denne.
Regressrätten uppkommer emellertid först när ersättning utbetalats och
inte på det tidigare stadium som anges i paragrafen. Det anförda felet
vidlåder paragrafen även i dess nuvarande lydelse. Lagrådet förordar att
paragrafens första stycke ges följande lydelse.
”Om den som fått ersättning enligt 4 eller 4 a § har haft rätt att utkräva
beloppet av någon annan i form av skadestånd, inträder staten i denna
rätt.”
Prop. 2000/01:61
Bilaga 4
27
Övergångsbestämmelser
I lagrådsremissen föreslås inte några övergångsbestämmelser och som
skäl härför anges endast (s. 19) att några övergångsregler inte är nödvän-
diga. Avsaknaden av övergångsbestämmelser innebär att det är oklart i
vad mån de nya bestämmelserna blir tillämpliga på kostnader som upp-
kommit före ikraftträdandet. Lagrådet anser att frågan om övergångs-
bestämmelser bör övervägas ytterligare i det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Prop. 2000/01:61
Bilaga 4
28
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 18 januari 2000
Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden Hjelm-
Wallén, Ulvskog, Lindh, Sahlin, Klingvall, Pagrotsky, Östros, Messing,
Engqvist, Rosengren, Larsson, Wämersson, Lejon, Lövdén, Ringholm,
Bodström
Föredragande: Thomas Bodström
Prop. 2000/01:61
Regeringen beslutar proposition 2000/01:61 Förfalskade fångeshand-
lingar vid ansökan om lagfart.
29
Prop. 2000/01:61
|
Författningsrubrik |
Bestämmelser som Celexnuininer för inför, ändrar, upp- bakomliggande EG- häver eller upprepar regler ett iioringivnings- |
|
Jordabalken |
18 kap. 5 § |
30