Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.
Stockholm den 5 april 2001
Göran Persson
Bosse Ringholm
(F inansdepartementet)
Prop.
2000/01:121
I propositionen föreslås vissa ändringar i bestämmelserna om fastighets-
taxering inför 2003 års allmänna fastighetstaxering av småhus.
Inledningsvis föreslås en bestämmelse som innebär att om det inom ett
värdeområde inte har sålts några fastigheter eller har sålts för få fastighe-
ter för att värdenivån med säkerhet skall kunna bestämmas får ledning
hämtas från försäljningar av fastigheter inom andra värdeområden, där
förutsättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade. Vidare före-
slås att det även för kulturhistoriskt värdefulla byggnader m.m. skall be-
stämmas delvärden för byggnad och mark.
När det gäller värdefaktorn standard föreslås att indelningen i huvud-
områdena exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör samt
möjligheterna att jämka standardpoängen lagregleras.
Värdefaktorn speciell belägenhet föreslås få beteckningen närhet till
strand. Klassindelningen föreslås bli lagreglerad. Enligt förslaget skall
det finnas minst tre och högst sju klasser. En klass skall utgöra strand, en
eller flera klasser strandnära och en klass inte strand eller strandnära.
När det gäller värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden föreslås att
det för värderingsenheter inom grupphusområden endast skall finnas två
klasser, nämligen en klass för småhus på självständiga fastigheter och en
klass för övriga småhus.
När det gäller beloppsgränsen för justering för säregna förhållanden fö-
reslås dels att det införs en procentuell gräns och dels att den nuvarande
beloppsgränsen sänks från 50 000 kr till 25 000 kr. Förslaget innebär att
justering för säregna förhållanden skall kunna göras när värdeinverkan
uppgår till tre procent av taxeringsenhetens sammanlagda riktvärde, dock
minst 25 000 kr.
1 Riksdagen 2000/01. 1 saml. Nr 121
Vidare föreslås vissa ändringar när det gäller indelningen i special- Prop. 2000/01:121
byggnader. Bl.a. föreslås att reningsanläggningarna endast skall omfatta
anläggningar vars syfte är att ta hand om avfall. När det gäller de bygg-
nader som används för arbetsvärd föreslås att de inte längre skall indelas
som vårdbyggnader. De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft den 1
juli 2001 och tillämpas första gången vid 2003 års fastighetstaxering.
Slutligen föreslås en justering av mervärdesskattelagens (1994:200)
regler om undantag från beskattning för utbildningstjänster. Ändringen
föreslås träda i kraft den 1 juli 2001.
Prop. 2000/01:121
1 Förslag till riksdagsbeslut.................................................................5
2 Lagtext...............................................................................................6
2.1 Förslag till lag om ändring i fastighetstaxeringslagen
(1979:1152)........................................................................6
2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1997:323) om statlig
förmögenhetsskatt.............................................................21
2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1999:1406) om
ändring i mervärdesskattelagen (1994:200).....................22
3 Ärendet och dess beredning............................................................23
4 Vissa värderingsregler.....................................................................24
4.1 Privaträttsliga förpliktelser...............................................24
4.2 Bestämning av värdenivån i områden med fa
försäljningar......................................................................25
4.3 Delvärden för kulturhistoriskt värdefulla byggnader
m.m...................................................................................28
5 Värdefaktorer för småhus................................................................30
5.1 Småhusets standard...........................................................30
5.2 Småhusets ålder................................................................32
6 Värdefaktorer för tomtmarken........................................................33
6.1 Speciell belägenhet...........................................................33
6.2 Klassindelning av fastighetsrättsliga förhållanden för
grupphusområden.............................................................36
7 Säregna förhållanden.......................................................................38
8 Utställningsförfarande.....................................................................39
9 Specialbyggnader............................................................................41
9.1 Reningsanläggning...........................................................41
9.2 Vårdbyggnader.................................................................42
9.3 Ecklesiastikbyggnad - bårhus..........................................44
9.4 Allmän byggnad och kommunikationsbyggnad...............45
10 Offentlig-finansiella effekter...........................................................46
11 Författningskommentarer................................................................49
11.1 Förslag till lag om ändring i fastighetstaxeringslagen
(1979:1152)......................................................................49
11.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1997:323) om statlig
förmögenhetsskatt.............................................................52
11.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1999:1406) om
ändring i mervärdesskattelagen (1994:200).....................53
Bilaga 1 Sammanfattning av Fastighetstaxeringsutredningens
betänkande Fastighetstaxering - precision,
påverkansmöjligheter och individuella bedömningar (SOU
2000:10)...... 54
Bilaga 2 Lagförslagen i betänkandet Fastighetstaxering - precision, Prop. 2000/01:121
påverkansmöjligheter och individuella bedömningar (SOU
2000:10)................................................................................69
Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över
betänkandet Fastighetstaxering - precision,
påverkansmöjligheter och individuella bedömningar (SOU
2000:10)..... 84
Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag.................................................85
Bilaga 5 Lagrådets yttrande...............................................................101
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 5 april 2001.........103
Prop. 2000/01:121
Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979:1152),
2. lag om ändring i lagen (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt,
3. lag om ändring i lagen (1999:1406) om ändring i mervärdesskattelagen
(1994:200).
Prop. 2000/01:121
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetstaxeringslagen (1979:1152)’
dels att 7 kap. 13 § skall upphöra att gälla,
dels att 2 kap. 2 §, 5 kap. 4, 5 och 8 §§, 6 kap. 3 §, 7 kap. 3, 4 och 5 §§,
8 kap. 3 §, 11 kap.l §, 12 kap. 3 §, 19 kap. 3 och 7 §§ och 21 kap. 10 §,
skall ha följande lydelse,
dels att rubriken närmast före 7 kap. 12 § skall lyda ”Byggnad under
uppförande och saneringsbyggnad”, den närmast före 11 kap. 3 § ”Av-
kastningsberäkning” och den närmast före 11 kap. 7 § ”Produktionskost-
nadsberäkning”,
dels att det i lagen skall införas två nya paragrafer, 5 kap. 5 a § och 8
kap. 4 §, av följande lydelse.
2§f
Nuvarande lydelse
Byggnader skall indelas i de byggnadstyper som anges i det följande.
Småhus Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer.
Till sådan byggnad skall höra komplementhus såsom gara-
ge, förråd och annan mindre byggnad.
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst
tio familjer skall tillhöra byggnadstypen småhus, om bygg-
naden ligger på fastighet med åkermark, betesmark,
skogsmark eller skogsimpediment.
Hyreshus Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer
eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande.
Byggnad med förrådsutrymme, som ligger i anslutning till
hyreshus och som behövs för verksamheten, skall utgöra
hyreshus.
Senaste lydelse av
7 kap. 13 § 1988:954
rubriken närmast före 11 kap. 3 § 1992:1666
rubriken närmast före 11 kap. 7 § 1980:149.
2 Senaste lydelse 1999:635.
Ekonomi-
byggnad
Kraftverks-
byggnad
Industri-
byggnad
Special-
byggnad
Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som är inrät- Prop. 2000/01:121
tad till bostad åt minst tre och högst tio familjer, om den
ingår i lantbruksenhet.
Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk och
som inte är inrättad för bostadsändamål, såsom djurstall,
loge, lada, maskinhall, lagerhus, magasin och växthus.
Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk
eller skogsbruk.
Byggnad som är inrättad för kommersiell produktion av
elektrisk starkström. Även byggnad för vattenreglering, för
lagring av bränsle och annan byggnad för produktionen ut-
gör kraftverksbyggnad.
Byggnad som är inrättad för industriell verksamhet och
som inte utgör kraftverksbyggnad.
Med specialbyggnad avses
Försvars-
byggnad
Byggnad som används för försvars-
ändamål eller ekonomisk försvars-
beredskap, om byggnaden inte är en
fristående industriell anläggning. Även
mässbyggnad skall utgöra försvars-
byggnad.
Kommunika-
tionsbyggnad
Garage, hangar, lokstall, terminal, sta-
tionsbyggnad, expeditionsbyggnad,
vänthall, godsmagasin, reparations-
verkstad och liknande, om byggnaden
används för allmänna kommunikations-
ändamål.
Distributions-
byggnad
Byggnad som används i Statens järn-
vägars, Luftfartsverkets, Banverkets,
Svensk Rundradio Aktiebolags, Sveri-
ges Radio Aktiebolags, Sveriges Tele-
vision Aktiebolags och Sveriges Ut-
bildningsradio Aktiebolags verksamhet.
Byggnad som ingår i överförings- eller
distributionsnätet för gas, värme, elek-
tricitet eller vatten.
Värme-
central
Byggnad för produktion och distri-
bution av varmvatten för uppvärmning,
dock ej sådan anläggning som även är
inrättad för produktion av elektrisk
starkström för yrkesmässig distribution.
|
Renings- |
Vattenverk, avloppsreningsverk, an- Prop. 2000/01:121 |
|
Vård- |
Byggnad som används för sjukvård, |
|
Bad-, sport- |
Byggnad som används för bad, sport, |
|
Skol- |
Byggnad som används för under- skola som anordnas av staten skola som anordnas med statsbidrag skola vars undervisning står under Byggnad som används som elevhem |
|
Kultur- |
Byggnad som används för kulturellt |
|
Ecklesiastik- |
Kyrka eller annan byggnad som an- Bårhus, krematorium och byggnad som |
Allmän bygg- Byggnad som tillhör staten, kommun
|
nad |
eller annan menighet och som används |
8
|
Övrig |
Byggnad som inte skall utgöra någon av de tidigare Prop. 2000/01:121 Föreslagen lydelse |
Byggnader skall indelas i de byggnadstyper som anges i det följande.
|
Småhus |
Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två famil- Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och |
|
Hyreshus |
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som är |
|
Ekonomi- |
Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk Växthus och djurstall som inte har anknytning till jord- |
|
Kraftverks- |
Byggnad som är inrättad för kommersiell produktion av |
|
Industri- byggnad |
Byggnad som är inrättad för industriell verksamhet och |
|
Special- |
Med specialbyggnad avses Försvars- Byggnad som används för försvars- beredskap, om byggnaden inte är en |
|
Kommunika- |
Garage, hangar, lokstall, terminal, sta- Prop. 2000/01:121 vänthall, godsmagasin, reparations- ändamål. Byggnad som används i Statens järn- |
|
Distributions- |
Byggnad som ingår i överförings- eller |
|
Värmecentral |
Byggnad för produktion och distri- |
|
Renings- |
Vattenverk, avloppsreningsverk, an- |
|
Vårdbyggnad |
Byggnad som används för sjukvård, |
Bad-, sport- Byggnad som används för bad, sport,
och idrottsan- idrott och liknande, om allmänheten
|
läggning |
har tillträde till anläggningen. |
|
Skolbyggnad |
Byggnad som används för undervisning skola som anordnas av staten skola som anordnas med statsbidrag |
10
och
skola vars undervisning står under
statlig tillsyn.
Byggnad som används som elevhem
eller skolhem för elever vid sådana
skolor.
Kulturbyggnad Byggnad som används för kulturellt
ändamål såsom teater, biograf, museum
och liknande.
Ecklesiastik- Kyrka eller annan byggnad som an-
byggnad vänds för religiös verksamhet.
Krematorium och annan byggnad som
används för begravningsverksamhet.
Allmän bygg- Byggnad som tillhör staten, kommun
nad eller annan menighet och som används
för allmän styrelse, förvaltning, rätts-
vård, ordning eller säkerhet samt fri-
tidsgård och byggnad med likartad an-
vändning. Som allmän byggnad skall
inte anses byggnad som används för
statens affarsdrivande verksamhet.
Prop. 2000/01:121
Övrig byggnad Byggnad som inte skall utgöra någon av de tidigare
nämnda byggnadstyperna.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Marknadsvärdet skall be-
stämmas med hänsyn till det ge-
nomsnittliga prisläget under andra
året före det år då allmän fastig-
hetstaxering av taxeringsenheten
sker.
4§
Marknadsvärdet skall be-
stämmas med hänsyn till det ge-
nomsnittliga prisläget under andra
året (nivååret) före det år då all-
män fastighetstaxering av taxe-
ringsenheten sker.
Köpeskilling för fastighets-
försäljningar från år före nivååret
som används för att bestämma
marknadsvärdet skall korrigeras
med hänsyn till prisutvecklingen
till och med nivååret.
■’ Senaste lydelse 1985:820.
5§
Marknadsvärdet skall i första hand bestämmas med ledning av fastig-
hetsförsäljningar i orten (ortsprismetoden). Härvid skall inte beaktas så-
dana försäljningar om vilka man kan anta att ovidkommande omständig-
Prop. 2000/01:121
heter har inverkat på priset.
Då fastighetsförsäljningar inte
ger den ledning som behövs kan
marknadsvärdet beräknas med
ledning av en avkastningskalkyl.
Till grund för kalkylen läggs bl. a.
byggnads återstående varaktig-
hetstid och den förräntning av
insatt kapital, som man allmänt
räknar med vid köp av fastigheter
av ifrågavarande slag (avkast-
ningsmetoden).
Ger inte heller avkastnings-
kalkylen den ledning som behövs
kan marknadsvärdet uppskattas
med utgångspunkt i det tekniska
nuvärdet (produktionskostnads-
metoden).
Då fastighetsförsäljningar inte
ger den ledning som behövs kan
marknadsvärdet bestämmas med
ledning av en avkastningsbe-
räkning. Ger inte heller en av-
kastningsberäkning den ledning
som behövs kan marknadsvärdet
uppskattas med utgångspunkt i det
tekniska nuvärdet (produktions-
kostnadsberäkning). Åven i dessa
fall skall dock hänsyn tas till fas-
tighetsförsäljningar i orten när det
är möjligt.
Om inga fastigheter har sålts
inom ett värdeområde, eller för få
för att värdenivån inom området
med säkerhet skall kunna bestäm-
mas, får ledning hämtas från för-
säljningar inom andra värdeom-
råden, där förutsättningarna för
prisbildningen kan antas vara
likartade.
8§4
Varje delvärde skall bestämmas Varje delvärde skall bestämmas
för sig med tillämpning av i 2-5 för sig med tillämpning av i 2-5 a
§§ angivna grunder. §§ angivna grunder.
Vid bestämmande av delvärde för lantbruksenhet får dock avvikelse
ske från 2 § vid storlekskorrektion enligt 7 kap. 4 a §.
Vid bestämmande av delvärde
för tomtmark i sådana fall då för-
säljningar av obebyggd tomtmark
inom värdeområdet inte ger den
ledning som behövs skall vidare
iakttas att delvärdet bestäms med
ledning av den marknadsvärde ni-
vå för obebyggd tomtmark som
normalt förekommer inom värde-
4 Senaste lydelse 1997:451.
12
områden där marknadsvärdenivån
för bebyggda fastigheter är den-
samma som för värdeområdet i
fråga.
Summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens basvärde.
Prop. 2000/01:121
3 §’
Är ett hyreshus inrättat för både bostäder och lokaler skall bostadsde-
len och lokaldelen utgöra skilda värderingsenheter. Byggnader eller delar
av olika byggnader som åsatts samma klassificeringsdata beträffande
värdefaktorerna lägenhetstyp och ålder får sammanföras till en värde-
ringsenhet.
Är en industribyggnad som vär-
derats enligt avkastningsmetoden
inrättad för mer än en lokaltyp
skall delar som hänförs till olika
lokaltyper utgöra skilda värde-
ringsenheter. Särskild värderings-
enhet behöver dock inte bildas för
en lokaltyp som omfattar mindre
än tio procent av byggnadens tota-
la yta och mindre än 250 kvadrat-
meter. Byggnader eller delar av
olika byggnader som åsatts samma
klassificeringsdata beträffande
värdefaktorerna lokaltyp, standard
och ålder tår sammanföras till en
värderingsenhet.
Indelning av hyreshus och industribyggnad i två eller flera värderings-
enheter får även ske om det underlättar värderingen.
Är en industribyggnad som vär-
derats med ledning av en avkast-
ningsberäkning inrättad för mer än
en lokaltyp skall delar som hänförs
till olika lokaltyper utgöra skilda
värderingsenheter. Särskild värde-
ringsenhet behöver dock inte bil-
das för en lokaltyp som omfattar
mindre än tio procent av byggna-
dens totala yta och mindre än 250
kvadratmeter. Byggnader eller
delar av olika byggnader som
åsatts samma klassificeringsdata
beträffande värdefaktorerna lokal-
typ, standard och ålder får sam-
manföras till en värderingsenhet.
3§?
För byggnader och ägoslag som avses i 8-15 kap. skall basvärde be-
stämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa skall för varje värde-
ringsenhet bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som i någon
utsträckning varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse
för marknadsvärdet.
För övriga värdefaktorer skall riktvärdet bestämmas med utgångspunkt
i förhållanden som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värde-
området.
Värdefaktorer, som särskilt skall beaktas vid riktvärdets bestämmande,
skall, utom såvitt avser de under punkterna 1-5 angivna värdefaktorerna,
indelas i klasser.
1. Storlek för småhus, industri-
byggnad och övrig byggnad värde-
rad enligt avkastningsmetoden,
1. Storlek för småhus, industri-
byggnad och övrig byggnad värde-
rad med ledning av en avkast-
5 Senaste lydelse 1992:1666.
6 Senaste lydelse 1999:630.
13
|
tomtmark, åkermark, betesmark, |
ningsberäkning, tomtmark, åker- Prop. 2000/01:121 |
|
2. Hyra för hyreshus. 3. Återanskaffningskostnad för |
3. Återanskaffningskostnad för |
4. Årligt uttag av täktmark.
5. Normalårsproduktion, utnyttjandetid, flerårsreglering och ålder för
vattenkraftverk samt effekt för värmekraftverk.
De uppgifter om värdenivån m.m. (riktvärdeangivelse) som inom varje
värdeområde erfordras för att bestämma riktvärdet skall redovisas på
karta, i tabell eller på annat sätt.
Resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata.
Riktvärde skall bestämmas så att
det leder till basvärde som efter
justering som avses i 5 § står i
överensstämmelse med be-
4§7
Riktvärde skall bestämmas så att
det leder till basvärde som efter
justering som avses i 5 § står i
överensstämmelse med be-
stämmelserna i 5 kap. 2-5 §§. stämmelsema i 5 kap. 2-5 a §§.
Avvikelse får dock förekomma, om den föranleds av klassindelning av
värdefaktorer eller anpassning till fastställda tabell- eller värdeserier.
5 §8
Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes
bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett
med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns juster-
ing för säregna förhållanden. Justeringen görs av taxeringsenhetens
sammanlagda riktvärde, beräknat enligt 4 § och utan beaktande av en
storlekskorrektion enligt 4 a §.
Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i mark-
nadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och vär-
det utan säregna förhållanden.
Påtaglig inverkan på mark-
nadsvärdet skall anses föreligga
när säregna förhållanden föran-
leder att det med ledning av rikt-
värden bestämda värdet höjs eller
sänks med minst 50 000 kronor.
Påtaglig inverkan på mark-
nadsvärdet skall anses föreligga
när säregna förhållanden föranle-
der att det med ledning av riktvär-
den bestämda värdet höjs eller
sänks med minst tre procent, dock
minst 25 000 kronor.
7 Senaste lydelse 1994:1909.
8 Senaste lydelse 1997:451.
14
|
8 kap. 3/ |
Prop. 2000/01:121
Inom varje värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda forhål-
landen för en eller flera av följande värdefaktorer.
|
Storlek |
Storleken bestäms med hänsyn till ytan av |
|
Ålder |
Åldern ger uttryck för småhusets sannolika återstående Åldersklassen för småhus med en ålder motsvarande |
|
Standard |
år. Standarden bestäms med hänsyn till småhusets För ett nybyggt småhus skall finnas minst femton |
|
Byggnads- |
Byggnadskategorin bestäms med hänsyn till om småhu- |
rättsliga förhål- om den värderingsenhet för tomtmark på vilken småhu-
|
landen |
set ligger utgör självständig fastighet eller inte. Utgör Småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksen- |
|
Värdeordning |
Med värdeordning avses husets ordningsnummer i vär- Föreslagen lydelse |
Inom varje värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda förhål-
landen för en eller flera av följande värdefaktorer.
|
Storlek |
Storleken bestäms med hänsyn till ytan av |
|
Ålder |
Åldern ger uttryck för småhusets sannolika återstående |
9 Senaste lydelse 1997:451.
15
me samt tidpunkten för dessa. Prop. 2000/01:121
Åldersklassen för småhus med en ålder motsvarande
högst 20 år får inte göras större än att den motsvarar 5
år.
Standard Standarden bestäms med hänsyn till småhusets
byggnadsmaterial och utrustning.
För ett nybyggt småhus skall finnas minst femton
standardklasser.
Byggnads-
kategori
Fastighets-
rättsliga förhål-
landen
Värdeordning
Byggnadskategorin bestäms med hänsyn till om småhu-
set utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus.
Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till
om den värderingsenhet för tomtmark på vilken småhu-
set ligger utgör självständig fastighet eller inte.
Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet
skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken
kan bilda egen fastighet. Detta gäller dock inte om vär-
deringsenheten är belägen inom ett område med bygg-
nader av likartad karaktär som ligger i en grupp och
som har uppförts, samtidigt eller under en begränsad
tidsperiod (grupphusområde).
Småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksen-
het skall jämställas med småhus som ligger på tomtmark
som utgör självständig fastighet. Om det på en lant-
bruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra
brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en
lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset bruk-
ningscentrum, såvida inte annat visas.
Med värdeordning avses husets ordningsnummer i vär-
dehänseende inom tomten.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
4§
Värdefaktorn standard anges
genom antalet standardpoäng för
småhuset.
Till grund för standardpoängen
skall ligga en poängberäkning för
vart och ett av fem huvudområden
avseende småhusets byggnadsma-
terial och utrustning. Huvudområ-
dena är exteriör, energihushåll-
ning, kök, sanitet och övrig interi-
ör. För varje huvudområde anges
en delsumma som i särskilda fall
kan jämkas.
16
Industribyggnad skall värderas
enligt avkastningsmetoden. Bygg-
nader som har endast begränsad
användbarhet för annat ändamål än
för vilket de utnyttjas och liknande
speciella byggnader, bensinsta-
tionsbyggnader, andra byggnader
med olämplig utformning för nor-
mal industriproduktion samt bygg-
nadskonstruktioner som inte har
karaktär av hus skall dock vär-
deras enligt produktionskost-
nadsmetoden.
Vad som sägs i detta kapitel or
byggnad.
Prop. 2000/01:121
Industribyggnad skall värderas
med ledning av en avkastnings-
beräkning. Byggnader som har
endast begränsad användbarhet för
annat ändamål än för vilket de
utnyttjas och liknande speciella
byggnader, bensinstationsbyggna-
der, andra byggnader med olämp-
lig utformning för normal indu-
striproduktion samt byggnads-
konstruktioner som inte har karak-
tär av hus skall dock värderas med
ledning av en produktions-
kostnadsberäkning.
industribyggnad gäller även övrig
Nuvarande lydelse
Riktvärden för tomtmark för småhus skall inom varje värdeområde be-
stämmas för skilda förhållanden för en eller flera av värdefaktorerna stor-
lek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden samt, om särskilda
skäl föreligger, typ av bebyggelse och speciell belägenhet.
Med de olika värdefaktorerna förstås:
Storlek
Med storlek avses tomtmarkens areal.
Vatten och av-
lopp
Fastighets-
rättsliga förhål-
landen
Typ av bebyg-
gelse
Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och
på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och av-
lopp.
Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till
om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig
fastighet eller inte. Utgör värderingsenheten inte själv-
ständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten
att värderingsenheten kan bilda egen fastighet.
Med värderingsenhet som utgör självständig fastighet
skall jämställas värderingsenhet på vilken det finns
småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet.
Med typ av bebyggelse avses om värderingsenheten för
tomtmarken är bebyggd med eller avsedd att bebyggas
med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Värde-
ringsenhet för tomtmark som ingår i lantbruksenhet och
på vilken dess brukningscentrum är beläget skall anses
vara bebyggd med friliggande småhus.
10 Senaste lydelse 1999:630.
11 Senaste lydelse 1997:451.
17
Speciell belä- Med speciell belägenhet avses tomtmarkens läge inom Prop. 2000/01:121
genhet värdeområdet t. ex. vid strand.
Föreslagen lydelse
Riktvärden för tomtmark för småhus skall inom varje värdeområde be-
stämmas för skilda förhållanden för en eller flera av värdefaktorerna stor-
lek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden samt, om särskilda
skäl föreligger, typ av bebyggelse och närhet till strand.
Med de olika värdefaktorerna förstås:
Storlek
Med storlek avses tomtmarkens areal.
Vatten och av-
lopp
Fastighets-
rättsliga förhål-
landen
Typ av bebyg-
gelse
Närhet till
strand
Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och
på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och av-
lopp.
Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till
om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig
fastighet eller inte.
Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet
skall hänsyn även tas till möjligheten att
värderingsenheten kan bilda egen fastighet. Detta gäller
dock inte om värderingsenheten är belägen inom ett
område med byggnader av likartad karaktär som ligger
i en grupp och som har uppförts samtidigt eller under en
begränsad tidsperiod (grupphusområde).
Med värderingsenhet som utgör självständig fastighet
skall jämställas värderingsenhet på vilken det finns
småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet.
Med typ av bebyggelse avses om värderingsenheten för
tomtmarken är bebyggd med eller avsedd att bebyggas
med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Värde-
ringsenhet för tomtmark som ingår i lantbruksenhet och
på vilken dess brukningscentrum är beläget skall anses
vara bebyggd med friliggande småhus.
Med närhet till strand avses tomtmarkens läge i förhål-
lande till strand. Värdefaktorn skall indelas i minst tre
och högst sju klasser varav en klass skall utgöra strand,
en eller flera klasser strandnära och en klass inte strand
eller strandnära.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
3 §'
Lantmäteriverket och skattemyndigheten skall undersöka vilka riktvär-
detabeller för småhus som inte ingår i lantbruksenhet, som med hänsyn
till rådande prisläge bör användas inom olika delar av länet. Förslag här-
12 Senaste lydelse 1995:1409.
18
om skall upprättas. Undersökningen skall även omfatta upprättande av Prop. 2000/01:121
förslag till riktvärdekartor för tomtmark som inte ingår i lantbruksenhet
inom länet.
Lantmäteriverket och skatte-
myndigheten skall vidare pröva att
en tillämpning av förslag till före-
skrifter enligt 1 § andra—ljärde
styckena leder till basvärden som
svarar mot basvärdenivå enligt 5
kap. 2 §. Motsvarande prövning
görs av förslag till riktvärdekartor
för tomtmark och riktvärdetabeller
för småhus enligt första stycket.
Lantmäteriverket och skatte-
myndigheten skall vidare pröva att
en tillämpning av förslag till före-
skrifter enligt 1 § andra-fjärde
styckena leder till basvärden som
svarar mot basvärdenivån enligt 5
kap. 2 § (provvärdering). Motsva-
rande prövning görs av förslag till
riktvärdekartor för tomtmark och
riktvärdetabeller för småhus enligt
första stycket.
Provvärdering skall göras för
varje värdeområde och omfatta
det antal överlåtelser inom om-
rådet (provvärderingsobjekt) som
bedöms nödvändigt med hänsyn
till områdets karaktär. Om antalet
provvärderingsobjekt är för få
eller saknas inom ett värdeområ-
de, får provvärdering göras för en
grupp av värdeområden som då
tillsammans bildar ett provvärde-
ringsområde.
Regeringen eller myndighet som
regeringen bestämmer beslutar
närmare föreskrifter om indel-
ningen i provvärderingsområden.
Ett sådant beslut får inte överkla-
gas.
Senast den 1 september året före
det år då allmän fastighetstaxering
äger rum skall regeringen eller den
myndighet som regeringen be-
stämmer besluta sådana föreskrif-
ter som avses i 7 kap. 7 §.
§13
Senast den 1 september året före
det år då allmän fastighetstaxering
äger rum skall regeringen eller den
myndighet som regeringen be-
stämmer besluta sådana föreskrif-
ter som avses i 7 kap. 7 § och 19
kap. 3
Nämndemän som avses i 8 § ut-
ses för tiden från och med den 1
10§14
Nämndemän som avses i 8 § ut-
ses för tiden från och med den 1
juli det år, då allmän fastighets-
juli det år, då allmän fastighets-
3 Senaste lydelse 1993:1 193.
14 Senaste lydelse 1989:477.
19
|
taxering äger rum av hyreshus-, |
taxering äger rum av hyreshus-, Prop. 2000/01:121 alenheter, till och med den 30 juni |
Värderingsteknisk ledamot i länsrätt förordnas av regeringen för tid
som sägs i första stycket. Avgår sådan person under den tid, för vilken
han har blivit utsedd, får regeringen förordna annan person för den tid
som återstår.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001 och tillämpas första gången vid
fastighetstaxering år 2003.
20
Prop. 2000/01:121
Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1997:323) om statlig förmögen-
hetsskatt skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
10 §
Fastighet i Sverige tas upp till
taxeringsvärdet. Om fastigheten
innehas med tomträtt tas den upp
till den del av taxeringsvärdet som
avser byggnad. Innefattar detta
värde både värdet av byggnaden
och tillhörande tomt enligt 7 kap.
13 § fastighetstaxeringslagen
(1979:1152), avräknas den del av
värdet som avser tomten. Om taxe-
ringsvärde saknas vid beskatt-
ningsårets utgång anses fastighe-
ten inte ha något värde. Har en
fastighets basvärde sänkts för taxe-
ringsåret vid särskild fastighets-
taxering enligt 16 kap. 2-5 §§ fas-
tighetstaxeringslagen, tas fastighe-
ten upp till det taxeringsvärde som
fastställts för taxeringsåret.
Fastighet utomlands tas upp till 75
Fastighet i Sverige tas upp till
taxeringsvärdet. Om fastigheten
innehas med tomträtt tas den upp
till den del av taxeringsvärdet som
avser byggnad. Om taxeringsvärde
saknas vid beskattningsårets ut-
gång anses fastigheten inte ha nå-
got värde. Har en fastighets bas-
värde sänkts för taxeringsåret vid
särskild fastighetstaxering enligt
16 kap. 2-5 §§ fastighetstaxerings-
lagen (1979:1152), tas fastigheten
upp till det taxeringsvärde som
fastställts för taxeringsåret.
procent av marknadsvärdet.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2. Vid 2002-2006 års taxeringar gäller följande. Om fastigheten inne-
has med tomträtt och om den del av taxeringsvärdet som avser byggna-
den innefattar värdet av både byggnaden och tillhörande tomt enligt be-
stämmelserna i 7 kap. 13 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) i dess
lydelse intill den 1 juli 2001, avräknas den del av värdet som avser tom-
ten.
21
Prop. 2000/01:121
2.3
Härigenom föreskrivs i fråga om mervärdesskattelagen (1994:200)' att
3 kap. 8 § i stället för dess lydelse enligt lagen (1999:1406) om ändring i
nämnda lag skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
8§
Från skatteplikt undantas omsättning av tjänster som utgör
1. grundsko le-, gymnasieskole- eller högskoleutbildning, om utbild-
ningen anordnas av det allmänna eller en av det allmänna för utbildning-
en erkänd utbildningsanordnare, och
2. utbildning som enligt studie-
stödslagen (1999:1395) berättigar
eleven till studiestöd.
2. utbildning som berättigar
studerande till studiestöd enligt
studiestödslagen (1999:1395) eller
till sådant bidrag för korttids studi-
er som får fördelas av Landsorga-
nisationen i Sverige eller Tjänste-
männens Centralorganisation med
stöd av lagen (1976:1046) om
överlämnande av förvaltningsupp-
gifter inom Utbildningsdeparte-
mentets verksamhetsområde eller
av Statens institut för särskilt
utbildningsstöd.
Undantaget från skatteplikt enligt första stycket omfattar även omsätt-
ning av varor och tjänster som omsätts som ett led i utbildningen.
Utbildning som tillhandahålls av utbildare mot ersättning från en upp-
dragsgivare som själv utser de personer som skall utbildas (uppdragsut-
bildning) omfattas av undantaget endast om utbildningen ingår i en av
uppdragsgivaren bedriven egen utbildning enligt första stycket.
Lagen omtryckt 2000:500.
22
Prop. 2000/01:121
Regeringen beslutade den 27 februari 1997 att tillkalla en särskild utreda-
re för att utvärdera och se över regelsystemet för fastighetstaxering, m.m.
(dir. 1997:36). Uppdraget omfattade både förfaranderegler och de mate-
riella regler som skall tillämpas vid allmän och särskild fastighetstaxe-
ring samt vid den årliga omräkningen. I uppdraget ingick att undersöka
om de nuvarande reglerna leder fram till att taxeringsvärdena återspeglar
marknadsvärdena. Utredningen antog namnet Fastighetstaxeringsutred-
ningen. Fastighetstaxeringsutredningen lämnade i februari 2000 sitt be-
tänkande Fastighetstaxering - precision, påverkansmöjligheter, individu-
ella bedömningar (SOU 2000:10). En sammanfattning av betänkandets
förslag finns i bilaga 1 och betänkandets lagförslag i aktuella delar i bi-
laga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissin-
stanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena finns
tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Fi2000/755). Regeringen aviserade
i budgetpropositionen för 2001 (prop. 2000/01:1, avsnitt 9.3.2) att den
efter ytterligare beredning avsåg att återkomma till riksdagen med de
lagändringar som utifrån utredningens förslag bör genomföras inför 2003
års allmänna fastighetstaxering av småhus. I det följande behandlar re-
geringen dessa förslag. Regeringen föreslår även vissa ändringar när det
gäller indelningen i specialbyggnader. Övriga frågor i betänkandet, där-
ibland det s.k. omräkningsförfarandet och industritaxeringen, tas inte upp
nu.
I propositionen föreslås även att 3 kap. 8 § mervärdesskattelagen
(1994:200) ändras. Bakgrunden till ändringen är att i prop. 2000/01:107
Bidrag vid korttidsstudier och vissa andra studiestödsfrågor läggs förslag
om vissa lagändringar till följd av den nya ordning som från och med den
1 juli 2001 skall gälla för bidrag till studerande vid korttidsstudier. I den
propositionen förbisågs att även en följdändring av mervärdesskattelagen
var nödvändig. Förslaget har beretts med Riksskatteverket som inte har
haft något att erinra.
Lagrådet
Regeringen beslutade den 8 mars 2001 att inhämta Lagrådets yttrande
över de lagförslag som finns i bilaga 4 . Lagrådets yttrande finns i bilaga
5. Lagrådet har föreslagit en viss justering av förslaget i 19 kap. 3 § Fas-
tighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL. Regeringen har följt Lagrådets
förslag.
Förslaget till ändring i mervärdesskattelagen (1994:200) har inte
granskats av Lagrådet. Ändringen utgör en följdändring till föreslagen
lagstiftning på utbildningsområdet. Förslaget är inte lagtekniskt kompli-
cerat och har ett begränsat tillämpningsområde. Ändringen får således
anses vara av sådan beskaffenhet att Lagrådets hörande skulle sakna be-
tydelse. Regeringen har i propositionen även gjort vissa ändringar av i
huvudsak redaktionell art i förhållande till lagrådsremissen.
23
Prop. 2000/01:121
Regeringens bedömning: Reglerna om vilka privaträttsliga förpliktelser
som far beaktas när taxeringsenhetens marknadsvärde bestäms bör inte
ändras.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens.
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte yttrat sig i frå-
gan. Länsrätten i Göteborg pekar på de fall enskilda eller stiftelser sedan
lång tid tillbaka har avtal där de som markägare upplåter mark för ett
småhus. Ersättningen kan ha getts ut en gång för alla då avtalet slöts eller
ligga på en för avtalstidpunkten god nivå. Inflation, skatter m.m. kan se-
dan ha medfört att markägare i princip subventionerar husägarens möj-
ligheter att ha huset på området ifråga utan att det finns någon möjlighet
att häva eller omförhandla avtalet. Situationen har en påtaglig likhet med
vad som gäller för exploateringstomter där exploateringstidpunkten är
avlägsen. Skenavtal bör kunna uteslutas om det gäller endast inte otnför-
handlingsbara eller uppsägningsbara avtal vilka inte löper ut under perio-
den fram till nästa allmänna fastighetstaxering av enheten ifråga och som
vid taxeringstidpunkten är minst 10 år gamla. Länsrätten menar att detta
sett över riket som helhet är en så vanligt förekommande företeelse att
det finns starka skäl för en ändring av regelsystemet i denna del. Sveriges
Jordägareförbund anför att Fastighetstaxeringslagens regler i detta avse-
ende innebär ett hinder mot att avtal med det allmänna kommer till stånd
för att tillgodose allmänna intressen, t.ex. inom naturvård och friluftsliv.
Att generellt bortse från privaträttsliga förpliktelser strider mot vad som
gäller vid värdering i andra offentliga sammanhang, t.ex. vid ersättning
för expropriation och intrång av olika slag. Även Lantbrukarnas Riksför-
bund och Villaägarnas Riksförbund anser att den värdepåverkan som ett
privaträttsligt avtal utgör skall beaktas.
Skälen för regeringens bedömning: I 5 kap. 3 § andra stycket FTL
finns ett undantag från marknadsvärdeprincipen av innebörd att vid vär-
deringen inte skall beaktas andra privaträttsliga förpliktelser än sådana
som gäller enligt servitut och liknande eller som enligt tomträttskontrakt
gäller om markens utnyttjande. De skäl som angetts som motiv för att
enbart beakta privaträttsliga förpliktelser som utgörs av servitut o.d. vid
värderingen är den lagbundna ömsesidigheten i fråga om sådana rättighe-
ter.
Det har gjorts gällande att det är orimligt att bortse från privaträttsliga
förpliktelser eftersom många avtal, t.ex. hyresavtal och arrendeavtal, i
stor utsträckning inte bestäms av parterna utan av tvingande lagstiftning.
Utredningen har därför övervägt om de undantag som finns när det gäller
privaträttsliga förpliktelser kan utökas. Vad som då främst kan komma i
fråga är enligt utredningen vissa långvariga arrendeavtal och avtal mellan
24
kraftverksägare. Utredningen har dock stannat för att inte föreslå någon
ändring av reglerna.
Ett av skälen till specialregeln om privaträttsliga förpliktelser har an-
setts vara svårigheterna att få kännedom om sådana förpliktelser som kan
påverka marknadsvärdet och till de möjligheter som skulle öppnas att
disponera över fastigheternas marknadsvärden, om undantagsregeln slo-
pades. När det gäller långvariga arrendeavtal är risken för skenavtal och
otillbörligt förfogande av taxeringsvärdet dock inte lika stor som vid
många andra tänkta inskränkningar i äganderätten. Detta skulle i och för
sig tala för en möjlighet att kunna justera taxeringsvärdet vid långvariga
arrendeavtal. Det är dock svårt att göra en lämplig avgränsning. De av-
talsslutande parterna torde dessutom ofta ha möjlighet att genom avtal
bestämma att ekonomisk kompensation skall utgå till den fastighetsägare
som har inskränkningar i förfoganderätten till sin fastighet. Regeringen
delar därför utredningens bedömning att privaträttsliga förpliktelser -
med undantag av sådana som gäller enligt servitut och liknande eller som
enligt tomrättskontrakt gäller om markens utnyttjande - inte heller i
framtiden skall få beaktas när taxeringsvärdet bestäms.
Prop. 2000/01:121
Regeringens förslag: En bestämmelse införs som innebär att om det
inom ett värdeområde inte har sålts några fastigheter eller har sålts för få
fastigheter för att värdenivån med säkerhet skall kunna bestämmas far
ledning hämtas från försäljningar inom andra värdeområden, där förut-
sättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade.
Användningen av s.k. provvärderingsområden regleras i FTL.
Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens.
Remissinstanserna: Flertalet av de remissinstanser som uttalat sig i
frågan har tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan erinran. Skattemyndig-
heten i Stockholms län anser att den föreslagna lydelsen kan orsaka tolk-
ningsproblem och föreslår att den utgår. Enligt skattemyndigheten kan en
snäv tolkning innebära att inga eller endast mycket små avvikelser mel-
lan riktvärdeangivelsema tillåts. Dessutom kan bestämmelsen enligt skat-
temyndigheten utgöra en begränsning när man tar fram underlag för ni-
våläggning av strandfastigheter i den meningen att det kan antas att för-
utsättningarna för prisbildningen är olika för fastigheter vid havet och vid
t.ex. insjöar. Sveriges Fastighetsägareförbund, Villaägarnas Riksförbund
och Sveriges Pensionärsförbund avstyrker förslaget. För att kunna fast-
ställa att förutsättningarna för prisbildningen inom två värdeområden är
likartade krävs enligt Sveriges Fastighetsägareförbund en utredning som
är betydligt mer omfattande än vad som är möjligt att utföra inom ramen
för fastighetstaxeringen. Riksskatteverket, RSV, anser att provvärderings-
områdena, på samma sätt som värdeområdena, skall beslutas i form av
bindande föreskrifter.
25
Prop. 2000/01:121
Värdeområdesindelning
Riket delas in i värdeområden för byggnader och ägoslag (mark). Värde-
ring av dessa sker med ledning av riktvärden (7 kap. 2 § FTL). Indel-
ningen bygger på att fastigheternas beskaffenhet inom ett värdeområde är
så enhetlig som möjligt, dvs. indelningen sker för att lägets inverkan på
värdet skall beaktas.
Förutom att riket skall indelas i värdeområden skall värdenivåer be-
stämmas i varje värdeområde, s.k. nivåläggning. Värdeområdesindelning
och nivåläggning sker med utgångspunkt i och så långt det är möjligt
med stöd av ortsprismaterial. I många fall är dock ortsprismaterialet otill-
räckligt och det är inte möjligt att enbart med ledning av detta kunna av-
gränsa värdeområden och lämna förslag till riktvärdeangivelser, bl.a.
värdenivåer. I sådana fall krävs att värdeområdesindelningen grundas
också på annan information än noterade köpeskillingar. Exempel på så-
dan information är t.ex. hyresnivåer, virkespriser, produktionskostnader
och yrkesverksamma värderares kunskap om ett områdes allmänna at-
traktivitet på fastighetsmarknaden.
Vid nivåläggningen kan i områden med otillräcklig ortsprisstatistik
ledning beträffande prissättningen för såväl bebyggd som obebyggd
tomtmark fås från andra områden än det aktuella området. Lagstöd för ett
sådant värderingsförfarande erhölls inför den allmänna fastighetstaxe-
ringen år 1996 genom ett tillägg i 5 kap. 8 § FTL. Syftet med bestämmel-
sen är att kartlägga nivåer i områden där ortsprismaterialet inom ett en-
skilt område saknas eller är otillräckligt. Av bestämmelsen framgår att
denna avser enbart tomtmark. Med stöd av denna har tomtvärdetabellen
för bl.a. småhus skapats. Med hjälp av tabellen får man i områden där det
är brist på försäljningar fram värdet på normaltomten på bebyggda små-
husenheter.
Provvärdering
Vid provvärderingen, som är ett avslutande moment i förberedelsearbe-
tet. undersöks om rätt värdenivå uppnås vid tillämpning av den föreslag-
na indelningen i värdeområden och de mot denna indelning svarande
riktvärdeangivelsema.
I samband med provvärderingen och den efterföljande kontrollvärde-
ringen sker den slutliga nivåläggningen. Vid provvärderingen görs i regel
jämförelser med andra värdeområden. Avsikten är därvid bl.a. att uppnå
följsamhet mot taxeringsvärdenivåer i angränsande värdeområden så att
ur värdesynpunkt omotiverade skillnader inte uppstår. I RSV:s föreskrif-
ter för förberedelsearbetet inför den allmänna fastighetstaxeringen år
1996 (RSFS 1994:13) föreskrevs att om ett tillräckligt antal provvärde-
ringsobjekt saknas inom ett värdeområde, får provvärdering ske för en
grupp av värdeområden som då tillsammans bildar ett provvärderingsom-
råde.
Värdeområdesindelningen är generellt sett så finmaskig att värdenivån
i ett enskilt värdeområde ofta inte går att entydigt bestämma enbart med
ledning av ortsprismaterial inom detta. För att bilda sig en uppfattning
26
om de föreslagna värdenivåema allmänt sett ger rätt taxeringsnivå bildar Prop. 2000/01:121
man därför vid provvärderingen s.k. provvärderingsområden av två eller
flera värdeområden för att med ledning av provvärderingsresultatet och
med stöd av ortsprismaterialet i flera värdeområden bestämma värdeni-
vån. Nivåskillnader mellan olika närliggande eller likartade värdeområ-
den bestäms däremot med ledning också av annan tillgänglig informa-
tion, t.ex. hyresskillnader och liknande.
Värdenivån i ett enskilt värdeområde kan i regel inte bestämmas enbart
med ledning av ortsprismaterial. För att hitta rätt värdenivå i områden
med begränsat antal försäljningar görs i den praktiska tillämpningen jäm-
förelser med närliggande eller andra liknande områden. Det finns även
värdeområden där försäljningar saknas. Det kan vara kommuner med stor
utflyttning där utbudet av fastigheter är mycket stort medan antalet köpa-
re är litet. Det kan givetvis ifrågasättas vilket marknadsvärde fastigheter-
na i ett sådant område har. En annan situation föreligger i mycket attrak-
tiva områden där utbudet just genom attraktiviteten är mycket begränsat
och där köp ofta sker som släktköp. Också här är det svårt att bestämma
marknadsvärdenivån.
Om antalet försäljningar av obebyggd tomtmark understiger det öns-
kade får som tidigare nämnts indelningen grundas på jämförelser över
värdeområdesgränser. En sådan bestämmelse finns i 5 kap. 8 § FTL. Det
finns dock behov av att gå utöver värdeområdesgränsema för att kartläg-
ga värdenivån även för bebyggda enheter för det fall ortsprismaterialet är
begränsat. Såsom utredningen har föreslagit bör det därför införas en
bestämmelse som innebär att om det inom ett värdeområde inte har sålts
några fastigheter eller har sålts för fa fastigheter för att värdenivån med
säkerhet skall kunna bestämmas, skall ledning kunna hämtas från sådana
försäljningar av fastigheter inom andra värdeområden, där förutsättning-
arna för prisbildningen kan antas vara likartade. Förfarandet att nivålägga
med stöd av andra värdeområden än det aktuella är i viss mån en kodifie-
ring av redan gällande praxis. Den föreslagna regeln är generell och om-
fattar samtliga enheter där ortsprismaterial används för att bestämma
värdenivån i ett värdeområde.
Det kan givetvis vara svårt att ange vilka förutsättningar som bör före-
ligga för att en jämförelse över värdeområdesgränsema skall göras. Det
får således avgöras från fall till fall. En jämförelse mellan samtliga vär-
deområden inom ett län samt över länsgränserna bör dock regelmässigt
ske för att undvika omotiverade värdenivåskillnader mellan relativt likar-
tade värdeområden eller vid länsgränser om likartade förhållanden råder
på båda sidor om gränsen.
Framför allt vid provvärderingen är det viktigt att jämförelser görs
över värdeområdesgränsema. Som framhållits ovan kan nivån i ett en-
skilt värdeområde ofta inte entydigt bestämmas enbart med ledning av
ortsprismaterial inom detta. Vid provvärderingen slår man därför i regel
samman två eller flera värdeområden. Eftersom den slutliga nivålägg-
ningen sker i samband med provvärderingen bör formerna för provvärde-
ringen såsom utredningen föreslagit regleras i lagen. Även förutsättning-
arna för indelning i provvärderingsområden bör regleras i lagen. Därige-
27
nom tydliggörs det att provvärderingen är ett viktigt inslag i värderingen. Prop. 2000/01:121
Provvärdering skall omfatta det antal överlåtelser som bedöms nödvän-
digt med hänsyn till områdets karaktär. De närmare förutsättningarna för
provvärderingen bör liksom för närvarande föreskrivas av RSV. Indel-
ningen i provvärderingsområden är ett av de viktigaste momenten när det
gäller att fastställa nivån. Indelningen blir direkt avgörande för valet av
riktvärdeangivelser. Provvärderingsområdena bör därför, på samma sätt
som värdeområdena, beslutas i form av föreskrifter. Indelningen i prov-
värderingsområden skall inte heller kunna överklagas (jfr. argumente-
ringen i motsvarande fråga när det gäller indelningen i värdeområden i
avsnitt 8).
Förslagen föranleder en ny paragraf, 5 kap. 5 a § FTL, samt ändringar i
5 kap. 8 § och 19 kap. 3 och 7 §§ FTL.
Regeringens förslag: Delvärden för byggnad och mark skall bestämmas
även för kulturhistoriskt värdefulla byggnader m.m.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens.
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte yttrat sig i frå-
gan. Kammarrätten i Jönköping anser att det i beslutet om fastighetstaxe-
ring kan anges hur stor del av totalvärdet som skulle ha utgjort markvär-
de om sådant hade bestämts. Enligt kammarrätten är det således inte nöd-
vändigt med en ändring i FTL. Sveriges Jordägareförbund avstyrker för-
slaget.
Skälen för regeringens förslag: För småhus-, hyreshus-, industri- och
elproduktionsenheter skall enligt 5 kap. 7 § FTL delvärden bestämmas
för byggnad och mark.
Enligt 7 kap. 13 § FTL är byggnadsvärdet för en byggnad, som har
förklarats för byggnadsminne, det sammanlagda värdet av byggnaden
och tillhörande tomt. Samma skall gälla en byggnad som avses i 3 kap.
12 § plan- och bygglagen (1987:10) för vilken rivningsförbud eller
skyddsbestämmelser har meddelats. För mark till sådan taxeringsenhet
bestäms inte något värde. Vad som avses med byggnadsminnen regleras i
3 kap. lagen (1988:950) om kulturminnen m.m.
Den ursprungliga lydelsen av 7 kap. 13 § första stycket andra mening-
en FTL avsåg byggnader som vid fastställande av stadsplan har angetts
ha sådant värde ur historisk eller kulturhistorisk synpunkt att de bör be-
varas. Bestämmelsen infördes på förslag av 1976 års fastighetstaxerings-
kommittén (SOU 1979:32 s. 515-519). Om värderingen av den kulturhi-
storiskt värdefulla bebyggelsen anförde kommittén bl.a. följande. Till
grund för det totala taxeringsvärdet bör ligga taxeringsenhetens mark-
nadsvärde med beaktande av de eventuella inskränkningar i möjligheten
att använda fastigheten som den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen
kan föranleda. Det är inte helt självklart att en K-, Q- eller q-märkning
alltid medför en sänkning av berörda fastigheters värden. I vissa fall kan
nämligen förekomsten av en kulturhistorisk bebyggelse uppfattas som en
tillgång för fastigheten. Man bör utgå från att den kulturhistoriskt värde-
28
fulla bebyggelsen kommer att bestå under överskådlig tid. Någon ny be- Prop. 2000/01:121
byggelse på taxeringsenheten är således inte att räkna med. Då markvär-
det normalt bör avse markens värde vid nybyggnad, framstår en uppdel-
ning av taxeringsvärdet i markvärde och byggnadsvärde såsom menings-
lös. Markvärdet bör därför bestämmas till noll. Taxeringsenhetens total-
värde kommer således att utgöras av dess byggnadsvärde, bestämt med
utgångspunkt i tillämpliga riktvärden för mark och byggnad. Byggnads-
värdet bör därefter reduceras med hänsyn till byggnadens förutsatta
oändliga livslängd och med hänsyn till de högre underhållskostnader som
normalt är att räkna med för byggnader av denna typ. En justering av
värdet på grund av höga underhållskostnader bör således utgöra huvud-
regel.
Kommittén anförde vidare att det far förutsättas att RSV utfärdar när-
mare regler för värderingen i detta hänseende. Som exempel på hur vär-
deringen bör gå till uttalade kommittén följande. Vid sådan värdering bör
först taxeringsenhetens totalvärde bestämmas genom att det markvärde
som gäller för tomter utan kulturhistoriska byggnader avläses på riktvär-
dekartan. Vidare tas det riktvärde för byggnader fram som anvisas i till-
lämplig tabell. Summan av markvärdet och byggnadsvärdet justeras där-
efter i enlighet med de särskilda regler som får meddelas i fråga om taxe-
ringsenheter med kulturhistoriskt värdefull bebyggelse och med hänsyn
till de speciella förutsättningar som gäller för taxeringsenheten i fråga.
Det sålunda erhållna totalvärdet bör utgöra byggnadsvärde och markvär-
det bör utföras med noll.
Bestämmelsen i 7 kap. 13 § FTL innebar enligt tidigare gällande rätt
att förmögenhetsskatt betalades för markvärdet på fastigheter som inne-
hades med tomträtt. I samband med att en ny förmögenhetsskattelagstift-
ning infördes löstes dock detta problem. Av 10 § lagen (1997:323) om
statlig förmögenhetsskatt framgår att om taxeringsvärdet innefattar både
värdet av byggnaden och tillhörande tomt enligt 7 kap. 13 § FTL avräk-
nas den del av värdet som avser tomten.
Fastighetstaxeringsutredningen har uppmärksammat att taxeringen av
kulturhistoriska byggnader har lett till vissa problem eftersom fastighe-
terna endast åsätts ett byggnadsvärde. Därigenom saknas t.ex. ett under-
lag för tomträttsavgälden. Utredningen har konstaterat att det även i öv-
rigt kan finnas behov av ett markvärde även för fastigheter med kulturhi-
storiska byggnader. Ett sådant behov kan exempelvis föreligga om fas-
tigheten skall belånas.
Redan i dag beräknas ett markvärde för taxeringsenheter med kulturhi-
storiskt värdefulla byggnader, eftersom byggnadsvärdet enligt gällande
rätt skall omfatta såväl värdet på byggnad som mark. Mot bakgrund här-
av har Kammarrätten i Jönköping hävdat att det i sammanhanget skulle
vara tillräckligt att man angav hur stor del av totalvärdet som skulle ut-
gjort markvärde om sådant fastställts. Någon ändring i FTL skulle i så
fall inte vara nödvändig. Enligt regeringens mening bör dock markvärdet
även i detta sammanhang fastställas på vanligt sätt och den aktuella be-
stämmelsen bör därför upphävas. Därigenom kan markvärdet bestämmas
på samma sätt som värdet för övrig tomtmark i det aktuella värdeområ-
det. Så sker för övrigt redan i dag. Justering bör även fortsättningsvis
kunna ske i enlighet med de särskilda regler som får meddelas i fråga om
taxeringsenheter med kulturhistoriskt värdefull bebyggelse och med hän-
29
syn till de speciella förutsättningar som gäller för taxeringsenheten i frå- Prop. 2000/01:121
ga. Förslaget är inte avsett att innebära någon ändring i sak när det gäller
taxeringen av kulturhistoriskt värdefulla byggnader. I det enskilda fallet
kommer ändringsförslaget inte heller att leda till någon ökning av enhe-
tens totala taxeringsvärde.
Förslaget medför att 7 kap. 13 § FTL kan upphävas samt en ändring i
10 § lagen (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt.
Regeringens förslag: Indelningen för standardbedömning i småhus i
huvudområdena exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig inte-
riör samt möjligheterna att jämka standardpoängen lagregleras.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens.
Remissinstanserna: Förslaget att lagreglera indelningen i huvudom-
rådena exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör samt
möjligheterna att jämka standardpoängen har inte särskilt kommenterats
av remissinstanserna. Flera remissinstanser, däribland Lantmäteriverket
och flera skattemyndigheter, ställer sig tveksamma till utredningens för-
slag att kök skall indelas i standardklasser vid värderingen. RSV anser
dock att förslaget bör utvecklas vidare inför den allmänna fastighetstaxe-
ringen år 2003. Enligt RSV kan det antas att de värderingstekniska kon-
sekvenserna av en övergång till klassindelning medför en något sämre
precision i värderingen. Detta skall dock enligt RSV vägas mot att utred-
ningens förslag reducerar många av de svagheter som finns i dagens sy-
stem. Villaägarnas Riksförbund och Svenska Bankföreningen anser att
energibesparande åtgärder som höjer marknadsvärdet inte bör föranleda
ett högre taxeringsvärde.
Bakgrunden till regeringens förslag: Enligt 8 kap. 3 § FTL bestäms
standarden med hänsyn till småhusets egenskaper i form av byggnadsma-
terial och utrustning. För ett småhus skall finnas minst 15 standardklas-
ser.
RSV har i föreskrifter (RSFS 1995:7) angett de grundläggande regler-
na för standardpoängberäkningen. Varje egenskap som ingår i
bedömningen ges ett visst antal standardpoäng. Egenskaperna är indelade
i fem huvudområden, nämligen exteriör, energihushållning, kök, sanitet
och övrig interiör. För varje huvudområde anges vissa faktorer som kan
vara av betydelse för standardbedömningen. I enlighet med föreskrifterna
har en frågelista rörande material och utrustningsdetaljer tagits in i
deklarationen och i varje enskild deklaration har förkryssats vilken
utrustning huset har.
I föreskrifterna regleras även vilken poäng visst material och vissa ut-
rustningsdetaljer skall ge. Poängen varierar mellan 1 och 4. Den totala
poängen för ett huvudområde betecknas ”delsumman för området”. De
30
sammanlagda delsummorna för huvudområdena utgör småhusets stan- Prop. 2000/01:121
dardpoäng. Enligt RSV:s föreskrifter får delsummorna jämkas om bygg-
nadsmaterial och utrustning finns men är av mycket hög eller mycket låg
standard. Jämkning kan också ske om annat material än det som är upp-
taget i tabellen for standardpoängberäkningen är av mycket hög eller
mycket låg standard och poängsumman for huvudområdet därför uppen-
barligen ger en felaktig bild av den faktiska standarden. Jämkning sker
till skillnad från justering for säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL
inom riktvärdet for den enskilda fastigheten. Förhållanden som kan för-
anledajämkning kan således inte samtidigt medföra justering för säregna
förhållanden.
Skälen för regeringens förslag: När det gäller huvudområdet kök har
den statistiska undersökningen visat att den nuvarande modellen att mäta
standard inte fungerar särskilt bra. De standarddetaljer som används ger
ett utfall som dåligt överensstämmer med värdet på vissa standarddetaljer
och det är dessutom svårt att finna enskilda detaljer i köket som skulle
kunna ersätta de nuvarande. Många fastighetsägare har varit kritiska till
systemet. Utredningen har därför föreslagit att man i stället för att ha en
frågelista skall indela kök i ”standardklasser” vid värderingen. Enligt
utredningen kan man tänka sig följande modell. Indelningen sker i exem-
pelvis fem klasser, nämligen mycket låg, låg, normal, hög och mycket
hög standard. Klassificeringen knyts inte till värdeåret utan bedömningen
görs med utgångspunkt från den standard köket har. För varje klass be-
stäms ett visst antal standardpoäng.
En av fördelarna med indelning i klasser är att mindre betydelse kom-
mer att tillmätas varje enskild standarddetalj. Förskjutningen mot klasser
ger i stället en beskrivning av fastighetens allmänna standardnivå. En
nackdel med klassindelning är dock att värderingen blir mer schablonise-
rad. Eftersom frågelistan beträffande kök inte har fungerat bra och har
kritiserats av fastighetsägarna bör enligt regeringens mening utredning-
ens skiss till värderingsmodell vidareutvecklas inför den allmänna fastig-
hetstaxeringen år 2003.
Tillämpningen vid standardbedömningen kan förbättras om möjlighe-
terna till jämkning används i betydligt ökad utsträckning. För att markera
detta bör, såsom utredningen föreslagit, bestämmelser om jämkning tas
in i FTL. Även indelningen i huvudområdena exteriör, energihushållning,
kök, sanitet och övrig interiör bör lagregleras.
Det har gjorts gällande att miljöinvesteringar som leder till att mark-
nadsvärdet stiger inte borde tillåtas slå igenom på basvärdet. Den statis-
tiska utvärdering som utredningen har företagit visar att förekomsten av
treglasfönster, isolerglas och värmepump ökar marknadsvärdet med i
genomsnitt 15 000 kr, 30 000 kr respektive 44 000 kr. De energisparande
åtgärderna påverkar således husets marknadsvärde. Att undanta miljöin-
vesteringar från bedömningen skulle innebära att hus med sådan utrust-
ning åsätts basvärden som inte motsvarar marknadsvärdet. Eftersom bas-
värdena skall baseras på marknadsvärdet är det enligt regeringen således
inte möjligt att bortse från dessa faktorer vid fastighetstaxeringen.
Fastighetsbeskattningskommittén har i sitt betänkande Likformig och
neutral fastighetsbeskattning, SOU 2000:34, föreslagit att en ökning av
en fastighets taxeringsvärde, som sammanhänger med vissa typer av mil-
jöinvesteringar, inte skall tillåtas påverka underlaget för fastighetsskatten
under de första tio åren efter det att investeringarna gjorts. Förslaget be- Prop. 2000/01:121
reds för närvarande inom Finansdepartementet.
Förslaget om jämkning föranleder att en ny paragraf införs, 8 kap. 4 §
FTL.
Närmare regler för bestämning av standarden meddelas av RSV.
Regeringens bedömning: Nuvarande regler om hur man bestämmer
värdeinverkan av ålder bör inte ändras.
Utredningens förslag: Utredningen föreslår att värdeinverkan av ålder
skall bestämmas med utgångspunkt enbart från nybyggnadsåret. Värde-
året skall således inte jämkas om ett hus varit föremål för till- och om-
byggnad. Värdeinverkan av till- och ombyggnad skall i stället fångas upp
vid standardbedömningen. Däremot bör en väsentlig tillbyggnad av ett
småhus leda till att ett nytt nybyggnadsår bestäms.
Remissinstanserna: Merparten av de remissinstanser som uttalat sig i
frågan har tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan erinran. Lantmäteri-
verket och skattemyndigheterna, är dock negativa till förslaget. Skatte-
myndigheten i Göteborg anser att det är en osäker metod att väga in vär-
det av tillbyggnader enbart via standarden och att det kan ge ett missvi-
sande resultat. Myndigheten har sammanfattningsvis svårt att se att det
framlagda förslaget skulle leda till någon avgörande förbättring vare sig
ur värderingssynpunkt eller när det gäller småhusägamas förtroende för
regelverket. Liknande synpunkter framförs av de andra skattemyndighe-
terna. Några remissinstanser frågar sig också hur upprepade tillbyggna-
der skall behandlas. Skattemyndigheten i Luleå föreslår som ett alternativ
att beräkningen av värdeår görs på samma sätt som för hyreshus dvs.
beräkningen görs utifrån nedlagda kostnader.
Skälen för regeringens bedömning: Enligt 8 kap. 3 § FTL skall vär-
defaktorn åldern ge uttryck för husets sannolika återstående livslängd.
Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen
av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av
boutrymme samt tidpunkten för dessa.
Värdeåret far anses vara ett uttryck för en kombination av omständig-
heter som skall avgöra åldersklassen. Värdeåret är således detsamma som
nybyggnadsåret om inte till- eller ombyggnad har skett. Har till- och om-
byggnad, som ändrat boytans storlek, skett skall värdeåret jämkas. Ut-
rustningens ålder skall inte påverka åldersklassificeringen utan skall i
stället vägas in vid standardklassificeringen.
Det föreligger enligt utredningens mening svårigheter med att avgöra
om värdepåverkande förändringar av huset skall beaktas inom standard-
faktorn eller inom åldersfaktorn. Utredningen konstaterar att tidigare dis-
kussioner har lett till att åldersfaktorn enbart skall fånga upp större till-
eller ombyggnader och att övriga reparationer skall fångas upp vid stan-
dardbedömningen. Utredningen har förslagit att man går ett steg längre
och enbart bestämmer ett värdeår. De förändringar som huset genomgår
till följd av underhåll och reparationer samt till- och ombyggnader skall
därmed fångas upp vid standardbedömningen. Utredningen har således
32
föreslagit att värdeinverkan av ålder i allmänhet enbart skall bestämmas Prop. 2000/01:121
med utgångspunkt från nybyggnadsåret. Om ett hus har byggts till i så-
dan omfattning att det i väsentliga delar kan anses som nybyggt skall
dock ombyggnadsåret anses som nybyggnadsår. Enligt utredningens me-
ning bör den nybyggda ytan uppgå till 80 procent eller mer.
Regeringen är inte övertygad om att utredningens föreslag om ny ål-
dersklassificering förenklar värderingen och gör den mer överskådlig.
Den "ventil" som utredningen föreslår för ändring av värdeår är så ut-
formad så att den skulle gälla för ett mycket litet antal fastigheter. Flera
remissinstanser är negativa till förslaget. Regeringen lägger därför inte
fram något förslag om ändring när det gäller värdefaktorn ålder.
Regeringens förslag: Värdefaktorn speciell belägenhet får beteckningen
närhet till strand. För värdefaktorn närhet till strand skall det finnas minst
tre och högst sju klasser. En klass skall utgöra strand, en eller flera klas-
ser strandnära och en klass inte strand eller strandnära.
Utredningens förslag: Utredningen har föreslagit att definitionen av
strand och strandnära fastigheter ändras, att värderingen av strand och
strandnära fastigheter förbättras för att de värdeskillnader som beror på
att närliggande strand och strandfastigheter är olika fångas upp, att den
värdepåverkan som havs- eller sjöutsikt innebär fångas upp samt att vär-
defaktorn speciell belägenhet i stället får beteckningen närhet till strand.
Remissinstanserna: Kammarrätten i Jönköping, RSV, Skattemyndig-
heterna i Göteborg och Luleå är negativa till utredningens förslag till
klassindelning. RSV anser att förslaget till ändring av klassificeringen av
värdefaktorn strand inte är genomarbetat och att de tröskeleffekter som
förslaget är avsett att eliminera fortfarande finns kvar. RSV är positivt till
förslaget att under förberedelsearbetet beskriva ”normal strand” inom de
värdeområden som ligger vid strand. Beskrivningen skall sedan ligga till
grund för eventuella justeringar för säregna förhållanden. Uppgifter om
strandens beskaffenhet för den enskilda fastigheten lämnas vidare av fas-
tighetsägaren i samband med deklaration. RSV är även positivt till att
värdeinverkan inom klassen strandnära skall klassindelas. Enligt verket
skulle en klassindelning delvis motverka de tröskeleffekter som utred-
ningens förslag till ändrad definition av värdefaktorerna strand och
strandnära avser att eliminera. Även Lantmäteriverket är positivt till att
strand indelas i ytterligare klasser. Skattemyndigheterna i Växjö och
Stockholms län är positiva till utredningens förslag om ändrad klassin-
delning.
Kammarrätten i Jönköping, Statskontoret och Skattemyndigheten i Gö-
teborg är negativa till utredningens förslag att havs- eller sjöutsikt skall
33
2 Riksdagen 2000/01. 1 samt. Nr 121
medföra en justering av riktvärdet. Statskontoret anser att frågan om hur Prop. 2000/01:121
havs- eller sjöutsikt skall fångas in behöver utredas vidare.
Länsrätten i Göteborg, Skattemyndigheterna i Göteborg, Malmö, Lin-
köping, Växjö och Luleå påpekar att utredningens forslag kommer att
medföra ett väsentligt merarbete för skattemyndigheterna.
Lantmäteriverket har inget att invända mot förslaget att värdefaktorn
speciell belägenhet far beteckningen närhet till strand. Juridiska fakulte-
ten vid Stockholms universitet ifrågasätter dock om inte viss mycket på-
taglig lägespåverkan lämnas utan avseende när man byter beteckningen
speciell belägenhet till närhet till strand. Liknande synpunkter framförs
av Kammarrätten i Stockholm och Länsstyrelsen i Västra Götalands län.
Bakgrund: Enligt bestämmelserna i 12 kap. 3 § FTL avses med värde-
faktorn speciell belägenhet tomtmarkens läge inom värdeområdet, t.ex.
vid strand. I 1 kap. 35 a § Fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199),
FTF, föreskrivs att det skall finnas tre belägenhetsklasser. För var och en
av belägenhetsklasserna skall en belägenhetsfaktor inom intervallet 0,1-
9,9 anges i riktvärdeangivelsen, vilken utvisar värderelationerna mellan
klasserna. Belägenhetsfaktorn för normaltomten skall vara 1,0. RSV har i
föreskrifter inför den allmänna fastighetstaxeringen år 1996 (RSFS
1995:7) indelat värdefaktorn speciell belägenhet i klasserna strand,
strandnära och ej strand eller strandnära. Enligt föreskrifterna hänförs
värderingsenheten till klassen strand om byggnadsplatsen på värderings-
enheten ligger mindre än 75 meter från hav, insjö eller vattendrag. Vär-
deringsenhet, som utgörs av en eller flera självständiga fastigheter, skall
också hänföras till klassen strand, om enheten till någon del ligger mind-
re än 50 meter från hav, insjö eller vattendrag. Går värderingsenheten
inte fram till strandlinjen, hänförs enheten till klassen strand endast om
det mellanliggande området utgörs av naturmark, som inte används för
bebyggelse, bil-, park- eller gångväg.
Enligt föreskrifterna hänförs till klassen strandnära en värderingsenhet,
som inte skall hänföras till klassen strand och på vilken byggnadsplatsen
ligger högst 150 meter från stranden, om området fram till strandlinjen
inte används för sammanhängande bebyggelse eller för verksamhet som
medför att strandzonen inte är tillgänglig för värderingsenhetens ägare.
Till klassen ej strand eller strandnära hänförs övriga värderingsenheter
för tomtmark.
Skälen för regeringens förslag: Närheten till strand har i de flesta fall
mycket stor betydelse på fastighetens marknadsvärde. Det är därför ange-
läget att försöka fånga in denna påverkan på marknadsvärdet vid taxe-
ringen.
För att en fastighet skall betraktas som strandfastighet vid fastighets-
taxeringen bör det liksom för närvarande vara fråga om en strandskyddad
strand vid hav eller sjöar samt vid älvar och större åar. Den inverkan som
en tomts belägenhet har på värdet bör enligt regeringens mening i första
hand beaktas genom avgränsning av värdeområdet. I andra fall när tom-
terna inte kan avgränsas avseende strandbelägenhet bör liksom för närva-
rande en klassindelning göras.
Utredningen har föreslagit att klassindelningen av strand och strandnä-
ra fastigheter ändras. Enligt förslaget skall en värderingsenhet klassifice-
ras som strand om enheten - oavsett avståndet från huvudbyggnaden -
sträcker sig fram till strandlinjen. Byggnaden bör dock enligt förslaget
34
vara belägen inom ca 300 meter från stranden. Det högre värde som en Prop. 2000/01:121
värderingsenhet kan ha beroende på att den är belägen nära stranden men
utan att gränsa till strandlinjen bör enligt utredningen liksom hittills klas-
sificeras som strandnära. Klassificeringen strandnära förutsätter enligt
förslaget att värderingsenhetens ägare ensam eller tillsammans med and-
ra kan disponera strandzonen. I likhet med strandfastighet bör förutsättas
att huvudbyggnaden på värderingsenheten ligger inom ca 300 meter från
strandlinjen.
Regeringen är tveksam till om utredningens förslag eliminerar de pro-
blem man i dag har med tröskeleffekter. Utredningens förslag är, i vart
fall såvitt avser stora tomter, inte alldeles okomplicerat att tillämpa och
kan antas ge upphov till gränsdragningsproblem. Regeringen kan därför
inte förorda utredningens förslag till ändrad klassificering av strand och
strandnära fastigheter.
I utredningen har diskuterats ett alternativt förslag för att minska trub-
bigheten i systemet. Eftersom avståndet till vattnet har stor betydelse för
marknadsvärdet är ett alternativ därför enligt utredningen att införa en
avståndsvariabel. Detta skulle innebära att man differentierar en relativt
grov indelning i strand och strandnära fastigheter och därmed förbättrar
värderingen av den enskilda fastigheten. Utredningen har inte lämnat
något förslag i denna del.
Såväl RSV som Lantmäteriverket har i sina remissvar föreslagit att
klassen strandnära delas upp i fler klasser. Regeringen har under hand
inhämtat att RSV har vidareutvecklat en sådan modell. En ytterligare
klassindelning av strandnära skulle förmodligen på ett bättre sätt motver-
ka de tröskeleffekter som utredningens förslag avser att eliminera. Det
får under förberedelsearbetet inför den allmänna fastighetstaxeringen år
2003 bedömas hur många klasser det bör finnas. För att möjliggöra en
klassindelning av strandnära bör det i FTL anges att det skall finnas
minst tre och högst sju klasser. Normaltomten bör utgöra en fastighet
som har belägenhetsklassen inte strand eller strandnära.
Utredningen har föreslagit vissa förbättringar vid värderingen för att
fånga upp de värdeskillnader som beror på att närliggande strand och
strandnära tomter är olika attraktiva. För att få fram sådana faktorer som
har betydelse för strandens attraktivitet bör fastighetsägaren enligt utred-
ningen ges möjlighet att svara på ett antal frågor som gäller tomten. Un-
der förberedelsearbetet skall man beskriva ”normal strand” inom de vär-
deområden som ligger vid strand. Beskrivningen skall sedan ligga till
grund för eventuella justeringar för säregna förhållanden. Detta kommer
enligt regeringens mening sannolikt att medföra att taxeringsvärdet bättre
kommer att återspegla fastighetens marknadsvärde.
Regeringen är medveten om att arbetet med klassificeringen av värde-
faktorn kommer att kräva ytterligare resurser både vid förberedelsearbe-
tet och vid taxeringen. Med hänsyn till de skillnader i marknadsvärde
som föreligger mellan strandfastigheter och övriga fastigheter är detta
enligt regeringen ett arbetsområde som bör prioriteras inom fastighets-
taxeringen.
Belägenhetsfaktorn speciell belägenhet har i lagen definierats som
”tomtmarkens läge inom värdeområdet t.ex. vid strand”. Beteckningen
har dock vid tillämpningen kommit att omfatta endast läget vid en strand.
Med hänsyn till lägets betydelse för värdet vore det naturligtvis värde-
35
fullt att fånga upp ytterligare lägesfaktorer som kan tänkas påverka vär- Prop. 2000/01:121
det både i höjande och sänkande riktning. Taxeringen blir naturligtvis
mer rättvis och likvärdig om de faktorer som påverkar värdet kan rym-
mas inom riktvärdeangivelsen för området. På det sättet behöver fastig-
hetsägaren inte heller själv begära att riktvärdet på fastigheten justeras.
För att kunna använda en lägesfaktor vid värderingen måste dock denna
vara så frekvent att dess påverkan kan bestämmas genom en statistisk
bearbetning. Enligt utredningen har inte någon annan lägesfaktor visat
sig vara så frekvent att den bör ingå i riktvärdeangivelsen för vissa vär-
deområden. Regeringen delar utredningens bedömning. Beckningen spe-
ciell belägenhet bör därför ändras till vad den kommit att avse, nämligen
närhet till strand.
Förslaget föranleder en ändring i 12 kap. 3 § FTL.
Den närmare utformningen av reglerna meddelas av RSV.
Regeringens förslag: Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden be-
träffande värderingsenheter inom grupphusområden skall endast indelas i
två klasser, nämligen en klass för småhus på självständiga fastigheter och
en klass för övriga småhus. För övriga värderingsenheter skall nuvarande
regler gälla.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens.
Remissinstanserna: Remissinstanserna är till övervägande del positi-
va till förslaget. RSV, Skattemyndigheten i Malmö och Lantmäteriverket
anser att uttrycket grupphusområde måste definieras i lagtexten. Skatte-
myndigheterna i Göteborg och Växjö anser att förslaget bör utvidgas till
att omfatta även övriga småhus. HSB.s Riksförbund, Riksbyggen, Sveri-
ges Allmännyttiga Bostadsföretag och Hyresgästernas Riksförbund anser
att byggnader som upplåts med bostadsrätt eller med hyresrätt skall taxe-
ras på samma sätt oavsett om de ser ut som småhus eller flerbostadshus.
De motsätter sig dock inte utredningens förslag. SBC ifrågasätter om tax-
eringsvärde skall åsättas ett enstaka grupphus på egen fastighet som ägs
av en bostadsrättsförening eftersom det i praktiken inte är möjligt att säl-
ja ett sådant hus. I vart fall anser SBC att taxeringsvärdet för ett sådant
hus måste sättas avsevärt lägre än vad som gäller ett motsvarande hus på
egen fastighet.
Skälen för regeringens förslag: Vid småhustaxeringen skall värde-
faktorn fastighetsrättsliga förhållanden beaktas såväl vid värderingen av
mark som av byggnad. Enligt 8 kap. 3 § FTL skall fastighetsrättsliga för-
hållanden bestämmas med hänsyn till om den värderingsenhet för tomt-
mark på vilken småhuset ligger utgör självständig fastighet eller inte.
Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet skall hänsyn tas även
till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Småhus som
utgör brukningscentrum för lantbruksenhet skall jämställas med småhus
som ligger på tomtmark som utgör självständig fastighet. Om det på en
lantbruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra brukningscent-
rum. Om det finns flera småhus på en lantbruksenhet, utgör det värdeful-
36
laste småhuset brukningscentrum, såvida inte annat visas. För tomtmark Prop. 2000/01:121
finns en motsvarande bestämmelse i 12 kap. 3 § FTL. Värdefaktorn fas-
tighetsrättsliga förhållanden skall enligt 1 kap. 35 a § FTF indelas i tre
klasser.
Enligt RSV:s föreskrifter (RSFS 1995:7) skall värderingsenhet som ut-
gör en eller flera självständiga fastigheter hänföras till klass 1. Till klass
2 skall hänföras värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet och
till klass 3 skall hänföras värderingsenhet som inte kan bilda självständig
fastighet.
Den kritik mot nuvarande system för klassning av fastighetsrättsliga
förhållanden som förts fram har framförallt inriktats på de stora skillna-
der som klassindelningen medför beroende på om enheterna kan hänföras
till klass 3 eller inte. Kritiken har särskilt riktats mot taxeringen av
grupphusområden, som ägs av bostadsrättsföreningar. Det har gjorts gäl-
lande att ortsprisjämförelser inför fastighetstaxeringen görs med egna
hem och att detta inte är rättvisande, eftersom småhus som ägs av bo-
stadsrättsföreningar endast med svårighet kan säljas separat. Det har ock-
så gjorts gällande att värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållande med tre
klasser inte rätt avspeglar marknadsvärdeskillnaden mellan dessa klasser.
En tanke som förts fram av vissa bostadsrättsorganisationer är att använ-
da ägar- och upplåtelseformen som indelningsgrund. Detta skulle få till
följd att en grupphusfastighet som ägs av en bostadsrättsförening skulle
indelas som hyreshus. Det har vidare framförts att problemet bör kunna
lösas genom att reglerna för taxering av hyreshus tillämpas i fråga om nu
nämnda fastigheter.
Det kan konstateras att de regler som styr taxeringen av grupphusom-
råden som ofta ägs av bostadsrättsföreningar är dåligt anpassade till den-
na typ av bebyggelse. Reglerna är mer anpassade för t.ex. fritidshus på
arrenderad mark eller fastigheter med flera byggnader i villakvarter. Den
bebyggelse med marklägenheter i radhusform där upplåtelseformen är en
annan än äganderätt har blivit vanlig först under senare delen av 1980-
talet och således efter tillkomsten av här aktuella regler.
En förhållandevis begränsad undersökning som Lantmäteriverket har
gjort visar att köp av hela grupphusområden har ett genomsnittligt kva-
dratmeterpris som understiger kvadratmeterpriset för köp av försålda
småhus. Vidare visar undersökningen att någon skillnad i princip inte
finns beroende på indelning i klass 2 eller 3 om man utgår ifrån att hela
grupphusområden säljs i ett sammanhang.
Utredningen har föreslagit att man behåller den nuvarande indelningen
av byggnader och mark och att en förändring görs av värdefaktorn fas-
tighetsrättsliga förhållanden. Det bör enligt utredningens mening när det
gäller grupphusområden endast finnas två klasser, en för områden med
småhus på självständiga fastigheter och en klass för övriga. Regeringen
delar utredningens bedömning. Några remissinstanser har framfört syn-
punkten att förslaget bör utvidgas till att omfatta även övriga taxerings-
enheter med flera byggnader. Bl.a. förenklingsskäl talar för en sådan
ordning. Emellertid torde det vara så att åtskilliga hus på ofri grund lig-
ger på mark som uppenbart inte är avstyckningsbar. Sådana småhus har
rimligen ett lägre marknadsvärde än hus på mark som kan avstyckas. Att
inte låta denna skillnad avspegla sig i taxeringsvärdet skulle inte vara
acceptabelt. Regeringen anser därför att förslaget till ändring av värde-
37
faktorn fastighetsrättsliga förhållanden enbart bör gälla grupphusområ- Prop. 2000/01:121
den. Ett grupphusområde kännetecknas av att det är fråga om en tättbe-
byggd grupp av småhus som uppförts samtidigt eller under en begränsad
tidsperiod och som har i huvudsak likartad karaktär. Det går inte att ange
exakt hur många hus det bör vara fråga om men normalt bör antalet
överstiga fem. Undantaget skall inte gälla komplementbyggnader i villa-
kvarter, gäststugor av olika slag och fritidshus på arrenderad mark. Det
bör noteras att förslaget inte berör den särskilda regel som avser småhus
som utgör brukningscentrum för lantbruk. Sådana småhus skall således
även i fortsättningen jämställas med småhus som ligger på tomtmark som
utgör självständig fastighet.
Förslaget föranleder ändringar i 8 kap. 3 § och 12 kap. 3 § FTL.
Regeringens förslag: Beloppsgränsen för justering för säregna förhål-
landen sänks och kompletteras med en procentsats. Justering skall kunna
ske när värdeinverkan uppgår till minst tre procent av taxeringsenhetens
sammanlagda riktvärde, dock minst 25 000 kr.
Utredningens förslag: Utredningen har föreslagit att beloppsgränsen
för justering för säregna förhållanden sänks från 50 000 kr till 25 000 kr
och att begreppet ”justering för säregna förhållanden” byts ut mot ”ju-
stering av riktvärdet”.
Remissinstanserna: Merparten av de remissinstanser som har uttalat
sig i frågan har tillstyrkt förslaget att beloppsgränsen för justering av sär-
egna förhållanden sätts ned till 25 000 kr. Några remissinstanser har syn-
punkter på beloppet och utformningen av bestämmelsen. Kammarrätten i
Stockholm ifrågasätter om det föreslagna beloppet är lämpligt. Om för-
slaget genomfors bör beloppsgränsen enligt kammarrätten kompletteras
med en procentsats som föreskriver när justering kan ske. Några remiss-
instanser, däribland Länsrätten i Skåne län, Skattemyndigheterna i
Stockholms län, Göteborg, Malmö, Linköping och Luleå, Lantmäteriver-
ket, Göteborgs kommun och HSB.s Riksförbund, är negativa till förslaget
att ersätta beteckningen säreget förhållande med justering av riktvärdet.
Skälen för regeringens förslag: Enligt 7 kap. 5 § FTL skall det be-
räknade värdet på den enskilda fastigheten justeras om det föreligger
värdefaktorer som inte har beaktats när riktvärdeangivelsen för värdeom-
rådet bestämts. Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den
skillnad i marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhål-
landen och värdet utan säregna förhållanden.
Påtaglig inverkan på marknadsvärdet skall anses föreligga när säregna
förhållanden medför att det riktvärde som beräknats med ledning av rikt-
värdeangivelsen skulle höjas eller sänkas med minst 50 000 kr. Beloppet
är således beräknat på basvärdenivå. Beräknat på ett marknadsvärde blir
beloppet således något högre.
Den nya beloppsgränsen för värdeinverkan infördes vid 1994 års all-
männa fastighetstaxering av hyreshus och industrienheter. I förarbetena
till lagändringen uttalade departementschefen (prop. 1992/93:122 s. 56-
38
57) att den nya beloppsgränsen för småhusenheter och lantbruksenheter Prop. 2000/01:121
bör gälla först när dessa undergår allmän fastighetstaxering nästa gång,
dvs. år 1996 respektive år 1998.
En allmän fastighetstaxering kan inte genomföras utan en ganska om-
fattande schablonisering. Ett schabloniserat förfarande bygger på statis-
tiska beräkningar som visserligen kan ge ett helt korrekt genomsnittligt
värde för ett visst område men som inte alltid kan ge det exakta värdet
för den enskilda fastigheten. Det är därför såsom utredningen pekat på
angeläget att bygga in möjligheter till individuella bedömningar. Vid
förberedelsearbetet bör såsom utredningen föreslagit ökade resurser läg-
gas ned på att hitta förhållanden som avviker från det normala i värdeom-
rådet. Ett sätt att uppmärksamma skillnaden i marknadsvärde är att ange
på riktvärdekartan eller i den eller de förteckningar som hör till denna att
justering av värdet skall ske i dessa fall.
Det har gjorts gällande att beloppsgränsen för värdeinverkan om
50 000 kr är för hög. Utredningen har mot den bakgrunden föreslagit att
beloppsgränsen sänks till 25 000 kr. Förslaget är enligt regeringens be-
dömning välmotiverat när det gäller fastigheter med låga värden. Saken
ställer sig dock annorlunda när det gäller fastigheter med normala eller
höga taxeringsvärden. Det är därför enligt regeringen rimligt att belopps-
gränsen kombineras med en procentuell gräns för när justering skall kun-
na ske. Regeringen föreslår att justering skall kunna ske när värdeinver-
kan uppgår till minst tre procent av taxeringsenhetens sammanlagda rikt-
värde, dock minst 25 000 kr.
Uttrycket säreget förhållande är enligt regeringen så inarbetat att det
inte finns anledning att ersätta detta begrepp.
Förslaget föranleder en ändring i 7 kap. 5 § FTL.
Regeringens bedömning: Något utställningsförfarande för förslag till
värdeområdesindelning bör inte införas.
Utredningens förslag: Utredningen har föreslagit att förslag till vär-
deområdesindelningen skall bli föremål för ett utställningsförfarande
med syftet att enskilda fastighetsägare skall kunna framföra synpunkter
till beslutsmyndigheten innan beslut fattas om indelningen. Även förslag
till riktvärdekartor med riktvärdeangivelser bör enligt utredningen ställas
ut och den ortsprisstatistik som ligger till grund för värdeområdesindel-
ningen finnas tillgänglig.
Remissinstanserna: Flertalet av de remissinstanser som har yttrat sig i
frågan är positiva. Länsstyrelsen i Västra Götalands län, Länsstyrelsen i
Gävleborgs län, Båstads kommun, Sotenäs kommun och Sveriges Fastig-
hetsägareförbund anser dock att värdeområdesindelningen skall kunna
överklagas. RSV tillstyrker i princip förslaget men anser att det bör gälla
endast småhus och lantbruk. Kammarrätten i Stockholm, Kammarrätten i
Jönköping, Skattemyndigheterna i Stockholms län, Göteborg, Malmö och
Linköping samt Göteborgs kommun är negativa till förslaget. Några av
dessa instanser erinrar om resultatet av den utställning som genomfördes
39
vid 1981 års allmänna fastighetstaxering. Om ett utställningsförfarande Prop. 2000/01:121
skall genomföras måste syftet klargöras mycket ingående. Skattemyn-
digheten i Linköping föreslår att förslaget till områdesindelning och för-
slaget till riktvärden presenteras vid särskilda informationsmöten för fas-
tighetsägare och att de nuvarande informella överläggningarna som sker
med representanter för fastighetsorganisationer och allmännyttiga bo-
stadsföretag utökas. Några remissinstanser ifrågasätter meningen med ett
förfarande som saknar praktisk verkan för det ändamål som det sagts
tjäna.
Skälen för regeringens bedömning: Indelningen i värdeområden kan
och bör inte heller i framtiden kunna överklagas. Att ändra gränsen för
ett värdeområde kan få återverkningar på intilliggande områden som är
svåra att överblicka. Det är även svårt för den enskilde fastighetsägaren
att i samband med ett överklagande med stöd av utredning eller på annat
sätt kunna visa att indelningen leder till felaktiga basvärden. I denna del
är regeringen således av samma uppfattning som utredningen.
Utredningen har föreslagit att förslag till värdeområdesindelning skall
bli föremål för ett utställningsförfarande med syftet att enskilda fastig-
hetsägare skall kunna framföra synpunkter till beslutsmyndigheten innan
beslut fattas om indelningen. Även förslag till riktvärdekartor med rikt-
värdeangivelser bör enligt utredningen ställas ut och den ortsprisstatistik
som ligger till grund för värdeområdesindelningen finnas tillgänglig.
Till den allmänna fastighetstaxeringen år 1981 infördes en bestämmel-
se att de förslag till riktvärdekartor för tomtmark och riktvärdetabeller för
småhus som tagits fram av en arbetsgrupp skulle ställas ut för allmänhe-
ten under två veckor. Detta ansågs ingå som ett viktigt moment för att
bereda allmänheten tillfälle till medverkan i förberedelsearbetet. Utställ-
ningsförfarandet utsattes dock för kraftig kritik. RSV hade en projekt-
grupp som följde upp 1981 års allmänna fastighetstaxering. Projektgrup-
pen anförde sammanfattningsvis att det tillämpade utställningsförfaran-
det enbart kunde vara riktat till personer med kunskap i fastighetsvärde-
ring eller fastighetstaxering, t.ex. intresseorganisationer. Resultatet av
utställningen betecknades som otillfredsställande och man tryckte på det
nödvändiga i att ett utställningsförfarande måste vara mycket mer lättill-
gängligt. Utställningsförfarandet slopades inför den följande allmänna
fastighetstaxeringen. I stället förordades att informationen från förbere-
delsearbetet skulle göras tillgänglig i annan form och att överläggningar
skulle ske med representanter för intresseorganisationer och vid särskilda
informationsmöten.
En av invändningarna mot de äldre reglerna om ett utställningsförfa-
rande var att informationen var svårtillgänglig. Man kan dock anta att
den invändningen i och för sig inte skulle kunna göras mot ett utställ-
ningsförfarande som till vissa delar skulle bygga på modern informa-
tionsteknologi. Vid sidan härav skiljer sig dock det aktuella förslaget inte
på några avgörande punkter från det äldre. Det finns därför anledning att
tro att utredningens förslag, om det genomfördes, skulle utsättas för kri-
tik av det slag som beskrivits i det föregående. Det är heller inte möjligt
alt överklaga de beslut som utställningsförfarandet åskådliggör. Övervä-
gande skäl talar därför för att förslaget om ett utställningsförfarande inte
bör genomföras. Regeringen anser dock att det är viktigt att allmänheten
bereds tillfälle till insyn i förberedelsearbetet. Detta bör därför - liksom
40
för närvarande - kunna ske genom överläggningar med representanter för Prop. 2000/01:121
intresseorganisationerna och på andra sätt som bedöms lämpliga.
Regeringens förslag: Reningsanläggningarna inom industrin skall
inte indelas som specialbyggnader.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens.
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte yttrat sig i frå-
gan Kammarrätten i Stockholm anser att uttrycket ” i allt väsentligt” bör
användas i stället för ”huvudsaklig”.
Skälen för regeringens förslag: Enligt 2 kap. 2 § FTL är vattenverk,
avloppsreningsverk, anläggning för förvaring av radioaktivt avfall, sop-
station och liknande samt pumpstation som hör till sådan anläggning in-
delade som specialbyggnader.
Enligt RSV:s rekommendationer (RSV S 1999:24) bör även destruk-
tionsanläggning klassificeras som reningsanläggning, om den är allmänt
tillgänglig och inte utgör ett led i en industriell process och är avsedd för
destruktion av avfallet vid processen.
Med reningsverk har enligt praxis i första hand avsetts allmänna an-
läggningar som drivs av kommuner. Denna begränsning görs däremot
inte i lagen utan även andra reningsverk torde omfattas av bestämmelsen
i FTL.
Industrierna har numera i stor utsträckning egna reningsanläggningar.
Reningsanläggningarna har i de flesta fall en viktig funktion i den indust-
riella processen och den byggnad där anläggningen finns utgör normalt
en del av en annan byggnad. Det finns dock fristående reningsanlägg-
ningar som utgör egna värderingsenheter. I vissa fall har reningsanlägg-
ningarna samma funktion och utförande som de kommunala reningsan-
läggningarna men det finns även anläggningar som skiljer sig från dessa
och är anpassade enbart till den industriella processen.
Den fråga som uppkommer är således om en fristående byggnad som
inrymmer en reningsanläggning skall indelas som specialbyggnad. För
det fall att reningsanläggningen ingår i en annan byggnad torde övervä-
gandeprincipen bli avgörande för hur byggnaden i sin helhet skall inde-
las.
Grundläggande för indelningen i specialbyggnad är den samhällsnytta
som är förenad med användandet av byggnaden. Med hänsyn till att även
de reningsverk som är knutna till industrin kan betraktas som samhälls-
nyttiga finns det i och för sig skäl att indela dessa byggnader som speci-
albyggnader. Det skulle dock innebära att industrier som valt att ha re-
ningsanläggningar i en särskild byggnad skulle slippa fastighetsskatt för
sin reningsanläggning, eftersom den skulle hänföras till specialbyggnad,
medan de industrier som integrerat reningsanläggningen i en byggnad
41
med huvudsakligen annan användning skulle få betala fastighetsskatt Prop. 2000/01:121
även för reningsanläggningen. Detta är en effekt som inte kan anses god-
tagbar. Vidare kan det uppkomma svåra tillämpningsproblem när ställ-
ning skall tas till om vissa reningsanläggningar skall betraktas som spe-
cialbyggnader eller inte. Såsom utredningen har föreslagit bör därför en-
bart byggnader som har till syfte att ta hand om avfall av olika slag utgö-
ra specialbyggnader. Hit räknas framför allt de kommunala anläggning-
arna men även anläggningar som bedrivs av annan än kommun om syftet
är det nyssnämnda. Därmed kommer de industriella reningsanläggning-
arna inte att anses som specialbyggnader.
Förslaget föranleder ändring i 2 kap. 2 § FTL.
Regeringens förslag: De byggnader som används för arbetsvärd skall
inte längre indelas som vårdbyggnader.
Orden nykterhetsvård, narkomanvård och barnavård ersätts med miss-
brukarvård och omsorger om barn och ungdom.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens.
Remissinstanserna: Statistiska Centralbyrån anser att det primära är
att alla särskilda boendeformer behandlas på ett enhetligt sätt i FTL.
Skattemyndigheten i Malmö, Svenska kommunförbundet och Sveriges
Allmännyttiga Bostadsföretag anser att Boende- och avgiftsutredningens
förslag om särskilda boendeformer bör genomföras. Enligt Svenska
kommunförbundet bör samma avgränsning användas som i lagen
(1995:1518) om mervärdesskattekonton för kommuner och landsting.
Samhall AB tillstyrker förslaget att bolagets fastigheter utmönstras ur
gruppen specialenheter. HSB:s Riksförbund och Riksbyggen anser att det
finns behov av att se över indelningen i specialbyggnader. Statens institu-
tionsstyrelse anser att begreppen missbruksvård och omsorg av barn- och
ungdomar på ett riktigt sätt beskriver omfattningen av den verksamhet
som Statens institutionsstyrelse bedriver i de vårdlokaler som förhyrs för
verksamheten.
Särskilda boendeformer
Enligt 2 kap. 2 § FTL avses med vårdbyggnad en byggnad som används
för sjukvård, nykterhetsvård, narkomanvård, barnavård, kriminalvård,
arbetsvärd, åldringsvård eller omsorg om psykiskt utvecklingsstörda.
Annan byggnad än sådana som används på det sättet skall anses vara
vårdbyggnad om den används som hem åt personer som behöver institu-
tionell vård eller tillsyn. Gruppen vårdbyggnader avser således byggna-
der på två särskilda områden. Det första avser specificerade vårdbyggna-
der som används för ett antal uppräknade vårdformer såsom sjukvård och
nykterhetsvård. Det andra avser annan vårdbyggnad än sjukhus som an-
vänds som hem för den som behöver institutionell vård. Gränsdragningen
mellan sjukvårdsbyggnader och andra byggnader har i praktiken vållat
42
svårigheter främst då det gäller vård i sjukhem eller annan vårdbyggnad Prop. 2000/01:121
än sjukhus för institutionell vård samt vård i eget hem.
Boende- och avgiftsutredningen har haft i uppdrag att bl.a. analysera
begreppet särskilda boendeformer och dess tillämpning i olika lag-
stiftningar (SOU 1999:33). Samlingsbegreppet särskilt boende för äldre
omfattar vad som traditionellt benämnts sjukhem, ålderdomshem, servi-
cehus och gruppboende. De traditionella formerna av särskilda boende-
former har dock enligt utredningen fått en mer enhetlig inriktning och det
har blivit tydligt att dessa är ett boende för människor med stort omvård-
nadsbehov som inte kan tillgodoses i det egna hemmet. I betänkandet har
Boende- och avgiftsutredningen därför föreslagit att begreppet särskilda
boendeformer enbart används som gemensamt begrepp för äldreboende,
bostäder med särskild service för funktionshindrade samt korttidsboende.
Med äldreboende skall enligt utredningen avses bostäder för permanent
boende för äldre vars behov av vård eller omsorg, service samt trygghet
inte kan tillgodoses i ordinärt boende. En gemensam nämnare för alla
särskilda boendeformer är att den enskilde skall kunna få erforderlig vård
enligt hälso- och sjukvårdslagen och omsorg och service enligt social-
tjänstlagen. Utredningen har vidare föreslagit att de särskilda boendefor-
merna behandlas på ett enhetligt sätt i FTL lämpligen som vårdbostäder,
eftersom de alltmer reserveras för äldre med stort vård- och omsorgsbe-
hov. Utredningen har emellertid inte lagt fram ett eget förslag till lagänd-
ringar. Synpunkterna har av utredaren i stället överlämnats till Fastig-
hetstaxeringsutredningen.
Om Boende- och avgiftsutredningens förslag genomförs bör enligt
Fastighetstaxeringsutredningen ett gemensamt begrepp införas med be-
nämningen särskilda boendeformer. Med hänsyn till hur Boende- och
avgiftsutredningen definierat begreppet bör dessa byggnader enligt Fas-
tighetstaxeringsutredningen kunna betraktas som vårdbyggnader och
därmed kunna indelas som specialbyggnader. Genom en ändrad defini-
tion av vårdbyggnader i 2 kap. 2 § FTL skulle därmed särskilda boende-
former kunna omfattas av lagen. Boende- och avgiftsutredningens förslag
bereds för närvarande inom Regeringskansliet. Regeringen lägger därför
inte fram något förslag om ändring i FTL i detta sammanhang.
Arbetsvärd
Fastighetstaxeringsutredningen har föreslagit att arbetsvärd utmönstras
från de inte skattepliktiga verksamheterna. Under begreppet ryms de fas-
tigheter som ägs av Samhall AB. Bolaget bildades den 1 juli 1992 och
har till uppgift att skapa arbeten åt arbetshandikappade (prop.
1991/92:91). På grund av verksamhetens rehabiliterande inslag är bygg-
naderna indelade som specialbyggnader (vårdbyggnad). I de byggnader
som bolaget äger bedrivs dock så gott som uteslutande olika slags indust-
riell verksamhet. Enligt utredningens mening bör därför bolagets fastig-
heter av konkurrensskäl utmönstras ur gruppen specialenheter. Utred-
ningen om förenklad fastighetstaxering m.m. (SOU 1995:148) har lagt
fram samma förslag. Regeringen gör ingen annan bedömning och före-
slår därför att byggnad där arbetsvärd bedrivs inte längre skall indelas
som vårdbyggnad.
Förslaget föranleder ändring i 2 kap. 2 § FTL.
43
Terminologin
Prop. 2000/01:121
Några av de uttryck som idag används i 2 kap. 2 § FTL framstår som
föråldrade. Begrepp som nykterhetsvård och narkomanvård samt barna-
vård bör såsom utredningen har föreslagit ersättas med "missbrukarvård"
samt "omsorger om barn och ungdom". Dessa benämningar anknyter till
terminologin i socialtjänstlagen.
Förslaget föranleder en ändring 2 kap. 2 § FTL.
Regeringens förslag: Begreppet ”Bårhus, krematorium och byggnad
som används för skötsel av begravningsplats” ersätts med ”Kremato-
rium och annan byggnad som används för begravningsverksamhet”.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens.
Remissinstanserna: Några särskilda erinringar framförs inte av re-
missinstanserna.
Skälen för regeringens förslag: Lagrådet har i yttrande över proposi-
tionen avseende Staten och trossamfunden tagit upp frågan om använd-
ningen av ordet bårhus i bl.a. FTL (prop. 1998/99:38 s. 454). Lagrådet
har ifrågasatt om begreppet bårhus över huvud taget skall användas un-
der rubriken ecklesiastikbyggnad i FTL. Med bårhus avses, enligt Lagrå-
det, uppenbarligen i den diskussion som nu förs sådana lokaler för förva-
ring av döda som finns i anslutning till sjukhus och inte, som antagligen
var fallet när FTL kom till, kyrkogårdsbyggnader.
Hälso- och sjukvårdens ansvar för en avliden upphör när den avlidne
lämnats ut för att bisättas och begravas (prop. 1991/92:152 s. 15). Efter
det att hälso- och sjukvårdens formella ansvar för den avlidne upphört
finns dock i regel ett behov av att stoftet förvaras viss tid innan det kan
gravsättas.
Utredningen rörande vissa frågor beträffande sjukvård i livets slutske-
de har i sitt betänkande (SOU 1979:59 s. 160) definierat bårhus som lo-
kal, där icke svepta lik förvaras. Bisatt lik med vilket avses svept lik i
kista förvaras däremot i bisättningsrum. Med bisättningsrum avses enligt
utredningen de särskilda utrymmen - del av gravkapell e.d. - vari de
döda förvaras i avvaktan på jordfästning.
Det som i FTL kallas bårhus torde således avse bisättningslokaler. So-
cialstyrelsen har anslutit till denna gränsdragning (SOSFS 1996:29). Av
punkt 10 i författningen framgår att inom hälso- och sjukvården förvaras
avlidna vanligen på bår. För dessa förvaringslokaler används benämning-
en bårhus. Enligt författningen är det även vanligt att kroppen förs över
till en kista i samband med att den lämnas ut från bårhuset. Därefter för-
varas kistan ofta i en bisättningslokal fram till gravsättningen eller kre-
meringen.
Det hela kompliceras dock av att samma lokal kan användas som både
bårhus och bisättningslokal (prop. 1998/99:38 s. 116). Utredningen har
föreslagit att bårhus, krematorium och byggnad som används för skötsel
av begravningsplats skall ersättas med ”Krematorium och annan byggnad
44
som används för begravningsverksamhet”. Regeringen delar denna be- Prop. 2000/01:121
dömning. Med begravningsverksamhet avses de olika åtgärder som har
direkt samband med förvaltningen av allmänna begravningsplatser, se 1
kap. 1 § begravningslagen (1990:1144). Begravningsverksamhet omfat-
tar bl.a. förvaring av avlidna som sker efter att hälso- och sjukvårdens
formella ansvar för den avlidne har upphört (prop. 1998/99:38 s. 116).
Förslaget föranleder en ändring i 2 kap. 2 § FTL.
Regeringens bedömning: Någon ändring beträffande indelningen i
allmänna byggnader och kommunikationsbyggnader bör inte göras nu.
Utredningens förslag: Som kommunikationsbyggnader skali endast
betraktas byggnader som används för allmänna kommunikationsändamål
som innebär befordran av personer, gods eller post. Förslaget innebär att
bl.a. byggnader inom radio- och TV-området inte längre indelas som
specialbyggnader. Allmänna byggnader skall inte indelas som
specialenheter, vilket innebär att begreppet allmänna byggnader utgår ur
2 kap. 2 § FTL. Till följd härav skall Riksdagshuset, Kungliga slottet
samt Drottningholms slott indelas som kulturbyggnader.
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har inte yttrat sig i frå-
gan. Teracom AB och Sveriges Radio Förvaltning AB avstyrker förslaget
om ändring i indelningen av kommunikationsbyggnader. Teracom AB
anser att skattefriheten för bolagets fastigheter bör behållas bl.a. med
hänsyn till att fastigheterna används i verksamhet som i praktiken inte är
konkurrensutsatt. Sveriges Radio Förvaltning AB anför att public service
företagen är avgiftsfinansierade och inte kan anses konkurrera med andra
radio- och TV-bolag om reklamintäkter på marknaden. Posten AB till-
styrker förslaget om ändring i indelningen i kommunikationsbyggnader.
Statens fastighetsverk anser att specialenheten allmän byggnad bör
kvarstå till dess att en genomgripande översyn av indelningen har skett.
Båstads kommun motsätter sig förslaget om kommunen inte kompenseras
för den ökade skattebördan. Stockholms kommun anser att vissa kommu-
nala allmänna byggnader skal! kunna klassas som kulturbyggnader och
undantas från skatteplikt samt att specialbyggnader med kommunal verk-
samhet som är undantagna från skatteplikt skall fortsätta att vara skatte-
befriade även med annan huvudman för verksamheten. Statskontoret an-
ser att konsekvenserna av förslaget borde ha diskuterats mer ingående.
Kammarrätten i Jönköping påpekar att de ur kulturell synvinkel mest
värdefulla domstolsbyggnadema ägs av Statens Fastighetsverk och att de
kommer att kunna indelas som kulturbyggnader. Domstolsbyggnader
vars förvaltning har övertagits av Vasakronan skulle däremot åsättas tax-
eringsvärde, vilket enligt kammarrätten framstår som betänkligt. Svenska
kommunförbundet motsätter sig att man på nuvarande grunder mönstrar
ut begreppet allmän byggnad. Förbundet anser att regeln om allmän
byggnad i stället bör gälla generellt även för sådana förvaltningsbyggna-
der som hyrs ut till stat eller kommun.
Skälen för regeringens bedömning: Allmän byggnad skall enligt 2
kap. 2 § FTL indelas som specialbyggnad. Med allmän byggnad avses
45
byggnad som tillhör staten, kommun eller annan menighet och som an- Prop. 2000/01:121
vänds för allmän styrelse, förvaltning, rättsvård, ordning eller säkerhet
samt fritidsgård och byggnad med likartad användning. Som allmän
byggnad skall inte anses byggnad som används för statens affärsdrivande
verksamhet.
I 2 kap. 2 § FTL definieras kommunikationsbyggnad som garage,
hangar, lokstall, terminal, stationsbyggnad, expeditionsbyggnad, vänt-
hall, godsmagasin, reparationsverkstad och liknande, om byggnaden an-
vänds för allmänna kommunikationsändamål. Vidare klassificeras enligt
bestämmelsen som specialbyggnad även byggnad som används i Statens
järnvägars, Luftfartsverkets, Banverkets, Svensk Rundradio Aktiebolags,
Sveriges Radio Aktiebolags, Sveriges Television Aktiebolags och Sveri-
ges Utbildningsradio Aktiebolags verksamhet.
Utredningen konstaterar att utvecklingen på senare tid har inneburit att
den nu gällande indelningen i specialbyggnader ifrågasätts på flera punk-
ter. Enligt utredningens mening finns det därför numera ett behov av att
göra en total översyn över indelningen. Utredningen anser dock att till
dess att en allmän översyn av beskattningen av specialbyggnader gjorts
skall som kommunikationsbyggnader betraktas endast byggnader som
används för befordran av personer, gods och post. Utredningen har även
föreslagit att begreppet allmän byggnad utmönstras. Regeringen delar
utredningens bedömning att det föreligger ett behov av att göra en total
översyn över indelningen i specialbyggnader. En sådan översyn innebär
dock ett omfattande arbete som framförallt bör inriktas på om och i vil-
ken utsträckning vissa fastigheter skall vara skattebefriade. Utredningens
förslag när det gäller kommunikationsbyggnader och allmänna byggna-
der innebär bl.a. att byggnader inom radio- och TV-området samt vissa
statliga och kommunala förvaltningsbyggnader inte längre skall indelas
som specialbyggnader och därför bli skattepliktiga. Enligt regeringens
mening bör denna fråga inte behandlas nu utan i samband med en allmän
översyn av indelningen i specialbyggnader. Regeringen lägger därför inte
fram något förslag om ändring av indelningen i kommunikationsbyggna-
der eller allmänna byggnader i detta sammanhang.
I det följande redovisas beräkningar av de offentlig-fmansiella effekterna
av de föreslagna förändringarna i fastighetstaxeringen. Det rör sig dels
om ökade kostnader för taxeringsarbetet, dels om de skatteeffekter som
följer av vissa av de föreslagna ändringarna i FTL.
När det gäller de administrativa kostnaderna för taxeringsarbetet med-
för vissa förslag avseende småhustaxeringen ökade kostnader för förtida
uppgiftsinsamling, beredning, registrering och granskning i samband
med 2003 års allmänna fastighetstaxering. De uppstår bland annat till
följd av att man vid en förändring av de faktorer som skall beaktas vid
klassindelning av kök, inte kan skicka ut taxeringsförslag till fastighets-
ägarna utan att ett regelrätt deklarationsförfarande måste ske. Vidare
krävs en förtida uppgiftsinsamling i syfte att inhämta uppgifter om stan-
dard. Den föreslagna omklassificeringen av värdefaktorn närhet till
46
strand - i nuvarande lagstiftning benämnd speciell belägenhet - medför Prop. 2000/01:121
också ökade administrativa kostnader av liknande slag. I båda fallen rör
det sig om en engångsutgift som enligt Fastighetstaxeringsutredningens
beräkningar uppgår till 50 miljoner kronor (100 årsarbetskrafter). Slutli-
gen medför den ökade ambitionsnivå som föreslås beträffande indelning-
en i värdeområden ökade kostnader i samband med den allmänna fastig-
hetstaxeringen år 2003. Enligt uppgifter från RSV kan dessa merkostna-
der beräknas uppgå till omkring 10 miljoner kronor. Totalt sett rör det sig
alltså om ökade utgifter inför den allmänna fastighetstaxeringen år 2003
på 60 miljoner kronor. Kostnaden är betydande men till största delen av
engångskaraktär och bör därför kunna klaras inom ramen för skatteför-
valtningens befintliga anslag.
Därtill kommer skatteeffekterna av de förslag som har betydelse för
taxeringsvärdena. Det rör sig om förslagen avseende värdefaktorn stan-
dard för småhus, värdefaktorn närhet till strand för tomtmarken, klassin-
delningen av fastighetsrättsliga förhållanden för grupphusområden samt
sänkt beloppsgräns för justering för säregna förhållanden. Beträffande de
tre förstnämnda förslagen gäller att de i enskilda fall givetvis kommer få
betydelse för taxeringsvärdets storlek och därmed även för skatteuttaget.
De föreslagna förändringarna kan dock förväntas påverka taxeringsvärdet
i olika riktning för olika fastigheter jämfört med vad som skulle bli fallet
med nu gällande regler. Det rör sig alltså om skatteeffekter som tar ut
varandra i viss mån. I vilken utsträckning de kommer ta ut varandra går
dock inte att avgöra på förhand, delvis beroende på att den mer detaljera-
de utformningen av värdefaktorerna standard och närhet till strand inte
regleras i lag utan i RSV:s föreskrifter.
När det gäller förslaget om ändrade regler för justering för säregna för-
hållanden finns det skäl att förvänta sig att det huvudsakligen kommer att
resultera i att taxeringsvärdet kommer att justeras ned med ett belopp
mellan 25 000 kr och 50 000 kr för ytterligare ett antal fastigheter. Det
rör sig om fastigheter för vilka säregna förhållanden föreligger men där
värdeinverkan understiger nu gällande beloppsgräns på 50 000 kr. I dessa
fall kommer den föreslagna regeländringen att ge upphov till ett visst
skattebortfall. För ett mindre antal fastigheter, som med nu gällande reg-
ler åsätts ett justerat taxeringsvärde, kommer förslaget däremot att med-
föra att någon sådan justering inte kommer att göras. Det rör sig om fas-
tigheter där värdeinverkan uppfyller nuvarande beloppsgräns på 50 000
kr men inte den kompletterande regeln om att justering endast skall ske
om värdeinverkan uppgår till minst tre procent av det med ledning av
riktvärden bestämda värdet. I dessa fall kommer den föreslagna regeländ-
ringen att resultera i ett högre taxeringsvärde. Den samlade offentlig-
finansiella effekten av dessa förändringar torde dock vara försumbar.
Slutligen innebär en av de föreslagna förändringarna beträffande in-
delningen i specialenheter ökade skatteintäkter. Det gäller förslaget om
att byggnader som ägs av Samhall AB och används för arbetsvärd inte
skall anses som specialenheter. Dessa byggnader kommer därigenom
klassificeras som industribyggnader för vilka fastighetsskatt utgår med
0,5 procent av taxeringsvärdet. Eftersom taxeringsuppgifter avseende
dessa byggnader saknas är det dock svårt att närmare beräkna storleken
av de ökade skatteintäkter som förslaget medför. Förslaget om att indust-
riella reningsanläggningar inte heller skall anses som specialenheter in-
47
nebär dock i princip endast en kodifiering av praxis. Det medför därför Prop. 2000/01:121
inga ökade skatteintäkter.
Sammanfattningsvis innebär förslagen ökade utgifter med 60 miljoner
kronor år 2002.
48
Prop. 2000/01:121
2§
Ändringarna i paragrafen avser vissa av de byggnader som indelas som
specialbyggnad.
Beträffande reningsanläggning görs ett tillägg som innebär att i princip
endast kommunala reningsanläggningar hänförs till specialbyggnader.
Bakgrunden härtill är att industriella reningsanläggningar ibland finns i
separata byggnader men i andra fall i samma byggnad som den industri-
ella verksamheten i övrigt. Det skulle då vara otillfredsställande om den
ena anläggningen kunde hänföras till specialbyggnad men den andra inte.
När det gäller vårdbyggnad har ordalydelsen anpassats till ett moderna-
re språkbruk. Ingen ändring i sak är avsedd utom när det gäller byggna-
der där det bedrivs arbetsvärd. Sådana byggnader skall inte längre hänfö-
ras till vårdbyggnader.
Beträffande ecklesiastikbyggnad har den ändringen gjorts att endast
krematorium och annan byggnad som används för begravnings-
verksamhet hänförs till ecklesiastikbyggnad men inte t.ex. sådana bårhus
som finns på sjukhusen.
I paragrafen anges vilket år som skall vara utgångspunkt för att bestäm-
ma marknadsvärdet vid fastighetstaxering. Detta år benämns nivååret, en
term som dock för närvarande inte förekommer i FTL. Ändringen i första
stycket innebär att termen nivåår införs i lagen och att nivååret vid allmän
fastighetstaxering skall vara andra året före taxeringsåret.
Andra stycket är nytt och anger att köpeskillingen för fastighetsförsälj-
ningar från år före nivååret skall korrigeras med hänsyn till den prisut-
veckling som skett t.o.m. nivååret. Så sker redan i dag men det bör anges
i lagtexten.
5§
Paragrafen handlar om vilka värderingsmodeller som skall användas när
marknadsvärdet bestäms. Nuvarande lydelse ger intryck av att det finns
tre renodlade värderingsmodeller, nämligen ortsprismetoden, avkast-
ningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. Detta är dock inte fallet
utan både avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden är i all-
mänhet ortsprisrelaterade. Detta framgår om man studerar de olika värde-
faktorer och formler som skall användas för att bestämma de olika
49
taxeringsenheternas taxeringsvärde. Någon avkastningsmetod i egentlig Prop. 2000/01:121
mening förekommer sällan, eftersom det inte sker någon beräkning av
nettoavkastningen och inte heller av förräntning av kapital. I stället är det
den faktiska eller beräknade hyran som är den avgörande värdefaktorn
när "avkastningsmetoden" används.
Ändringarna i paragrafens andra stycke är avsedda att på ett bättre sätt
än för närvarande ge en beskrivning av de olika metoderna. I sista me-
ningen anges klart att hänsyn regelmässigt skall tas till fastig-
hetsförsäljningar i orten både vid avkastningsberäkning och vid produk-
tionskostnadsberäkning. Uttrycket "när det är möjligt" syftar på att det i
vissa fall när en produktionskostnadsberäkning sker inte är möjligt att
göra några ortsprisjämförelser.
5 a
Paragrafen är ny och innebär ett stöd för att hämta ledning av försälj-
ningar inom andra värdeområden, där förutsättningar för prisbildningen
kan antas vara likartade. Förslaget kommenteras närmare i avsnitt 4.2.
8§
Ändringen i första stycket är en följdändring med anledning av förslaget i
5 kap. 5 a § FTL.
Det tidigare tredje stycket är obehövligt eftersom den nya bestämmel-
sen i 5 kap. 5 a § även gäller tomtmark.
Ändringen innebär att begreppet avkastningsberäkning används i stället
för avkastningsmetoden.
3J
Ändringen innebär att begreppen avkastningsberäkning och produktions-
kostnadsberäkning används i stället för avkastningsmetoden och produk-
tionskostnadsmetoden.
Ändringen i paragrafen är en följdändring med anledning av förslaget i 5
kap. 5 a § FTL.
Tredje stycket har ändrats på så sätt att beloppsgränsen för justering för
säregna förhållanden sänks från 50 000 kr till 25 000 kr. Vidare komplet-
teras den med en procentuell gräns, tre procent av taxeringsenhetens
sammanlagda riktvärde.
12 § Rubriken
Ändringen är en följdändring med anledning av att 7 kap. 13 § upphävs.
50
Prop. 2000/01:121
I denna paragraf anges vilka värdefaktorer som skall användas när värdet
av ett småhus bestäms. Ändring föreslås beträffande värdefaktorn fastig-
hetsrättsliga förhållanden. Ändringen är föranledd av förslaget i avsnitt
6.2 om att denna värdefaktor endast skall indelas i två klasser för s.k.
grupphusområden medan nuvarande regler skall gälla när det på en taxe-
ringsenhet finns enstaka eller ett mindre antal byggnader på s.k. ofri
grund. I paragrafen definieras vad som avses med grupphusområde. Nu-
varande regler skall således fortfarande gälla för t.ex. lantbruksenheter
med enstaka eller ett antal utspridda fritidshus och för småhusenheter
med komplementbyggnader. I sådana fall varierar marknadsvärdet ofta
påtagligt beroende på om tomtmarken runt byggnaden kan avstyckas
eller inte. Så är i allmänhet inte fallet beträffande områden av grupphus-
karaktär. De ägs ofta av en bostadsrättsförening eller ett fastighetsbolag
och karaktäriseras av att byggnaderna är av likartad karaktär, tillkomna
vid ungefär samma tidpunkt och ligger tätt på små tomter.
Paragrafen är ny och innehåller en närmare beskrivning av hur standar-
den skall beräknas. Bl.a. anges vilka huvudområden som skall användas
vid poängberäkningen och att jämkning kan ske i särskilda fall. Det har
ansetts viktigt att jämkningsmöjligheten framgår av lagen. Bestämmelsen
innebär dock ingen saklig förändring i förhållande till vad som gäller för
närvarande.
Ändringarna i första stycket innebär att begreppen avkastningsberäkning
och produktionskostnadsberäkning används i stället för avkastningsme-
toden och produktionskostnadsmetoden.
3 § Rubriken
Ändringen innebär att begreppet avkastningsberäkning används i stället
för avkastningsmetoden.
7 f Rubriken
Ändringen innebär att begreppet produktionskostnadsberäkning används
i stället för produktionskostnadsmetoden.
12 kap.
3J
Ändringarna innebär dels att värdefaktorn speciell belägenhet föreslås bli
namnändrad till närhet till strand, dels att klassindelning införs i lagen.
Vidare har fastighetsrättsliga förhållanden ändrats på samma sätt som i 8
kap. 3 §.
51
Prop. 2000/01:121
Eftersom paragrafen handlar om provvärdering har detta begrepp förts in
i andra stycket.
Tredje stycket är nytt och beskriver närmare hur provvärderingen skall
göras. Där anges att provvärdering i första hand skall göras för varje vär-
deområde. Provvärderingen kan dock göras för ett s.k. prov-
värderingsområde som består av grupper av värdeområden. Prov-
värderingsområden bör bildas om det saknas tillräckligt antal provvärde-
ringsobjekt inom ett värdeområde. Även om så inte är fallet finns det
anledning att vid provvärderingen göra jämförelser mellan olika värde-
områden. Regler om provvärderingsområden finns för närvarande i före-
skrifter från RSV.
Fjärde stycket är nytt. Bestämmelsen, som har utformats i enlighet
med Lagrådets förslag, innehåller en erinran om att regeringen eller
myndighet som regeringen bestämmer kan besluta om närmare föreskrif-
ter om indelningen i provvärderingsområden.
7§
I denna paragraf anges den senaste tidpunkten för beslut om bl.a. indel-
ning i värdeområden. Samma tidpunkt skall gälla för beslut om indelning
i provvärderingsområden.
/O £
Elproduktionsenhet utgör i enlighet med en lagändring (SFS 1999:630)
en särskild taxeringsenhet. Ändringen innebär att elproduktionsenhet
införs i bestämmelsen.
Ändringen i paragrafen är en följdändring med anledning av att 7 kap. 13
§ FTL upphävs.
Punkt 1
Lagen träder i kraft den 1 juli 2001.
Punkt 2
Övergångsbestämmelsen tillämpas i de fall fastigheten ännu inte har
åsatts delvärde för byggnad och mark enligt bestämmelserna i FTL.
52
8§
I paragrafens nuvarande lydelse anges att från skatteplikt undantas om-
sättning av tjänster som utgör utbildning som enligt studiestödslagen
(1973:349) berättigar eleven till studiestöd.
Den 1 juli 2001 träder en ny studiestödslag (1999:1395) i kraft. Det
nya studiestödssystemet innebär bl.a. att korttidsstudiestöd och intemat-
bidrag inte längre regleras i studiestödslagen. Riksdagen har beslutat att
medel för bidrag till korttidsstudier från och med den 1 juli 2001 i stället
skall anvisas dels till Statens institut för särskilt utbildningsstöd (Sisus),
dels som statsbidrag till Landsorganisationen i Sverige (LO) och Tjäns-
temännens Centralorganisation (TCO). LO, TCO och Sisus skall därefter
ansvara för fördelningen av bidraget till de studerande (se prop.
2000/01:1, utg. omr. 15, bet. 2000/01 :UbU2, rskr. 2000/01:100). I prop.
2000/01:107 har regeringen föreslagit vissa lagändringar till följd av den
nya ordning som riksdagen beslutat om.
Avsikten är att det nya bidraget skall kunna lämnas för i princip sam-
ma utbildningar som idag berättigar till studiestöd (se prop.
1999/2000:10 s. 130). Någon utvidgning av det skattefria området är så-
ledes inte avsedd. För att den utbildning som den studerande genomgår
även fortsättningsvis skall undantas från mervärdesskatt och det nuva-
rande rättsläget följaktligen inte skall förändras krävs en följdändring i
första stycket andra punkten.
Den aktuella justeringen avses ändra lydelsen av den tidigare ej ännu
ikraftträdda ändringen av paragrafen (SFS 1999:1406). Paragrafen i dess
nya lydelse skall träda i kraft den 1 juli 2001. Det kan anmärkas att i SFS
1999:1406 finns vissa övergångsbestämmelser avseende äldre förhållan-
den.
53
Sammanfattning av Fastighetstaxeringsutredningens
betänkande Fastighetstaxering - precision, påver-
kansmöjligheter och individuella bedömningar (SOU
2000:10)
Utredningen skall enligt sina direktiv utvärdera och se över regelsystemet
för fastighetstaxering. Reglerna för taxering av samtliga fastighetstyper
ingår i uppdraget. Utredningens huvuduppgift är att undersöka om de
nuvarande reglerna på ett tillfredsställande sätt leder fram till att taxe-
ringsvärdena för enskilda fastigheter återspeglar marknadsvärdena. Frå-
gan om taxeringsvärdenas roll som underlag för olika skatter - i första
hand fastighetsskatten - faller emellertid vid sidan av utredningsuppdra-
get.
Fastighetstaxeringen styrs av ett omfattande och ganska svårtillgäng-
ligt regelsystem. Taxeringen bygger på ett förfarande där de olika mo-
menten är strikt reglerade och skall ske i en viss ordning, även om natur-
ligtvis ett visst mått av skönsmässig bedömning ingår i många moment.
Sedan det bestämts vilken typ av taxeringsenhet (t.ex. småhusenhet eller
hyreshusenhet) en fastighet utgör sker värderingen med utgångspunkt i
värdefaktorer, dvs. egenskaper som är knutna till fastigheten och som har
betydelse för marknadsvärdet. Olika värdefaktorer används för att be-
stämma värdet på de olika taxeringsenheterna. Varje fastighet tillhör vi-
dare ett värdeområde, inom vilket värdeförhållandena i allt väsentligt
skall vara enhetliga. När det gäller småhusen fastställs det för varje vär-
deområde under det förberedelsearbete som föregår själva taxeringen en
värdenivå för byggnader och ett normalvärde för tomtmarken. Det sist-
nämnda justeras enligt vissa regler beroende på bl.a. tomtmarkens stor-
lek. När det gäller byggnader använder man sig av tabeller, som också
fastställs under förberedelsearbetet, för att bestämma hur värdefaktorer
som t.ex. yta, ålder, standard, hyresintäkter m.m. skall påverka taxe-
ringsvärdet.
Kritiken mot fastighetstaxeringen har ibland varit intensiv. Ofta gäller
dock kritiken egentligen fastighetsskatten och inte det underlag för denna
skatt som taxeringsvärdena utgör. Inte så sällan bygger också den kritik
som riktas mot fastighetstaxeringen på missuppfattningar av gällande
regler. Kritiken har i allmänhet som utgångspunkt att taxeringsvärdena
har stigit på ett oacceptabelt sätt på grund av stigande fastighetspriser i
områden som har blivit attraktiva av olika skäl. Oftast är det fråga om
områden i t.ex. skärgårdarna som har blivit attraktiva för fritidsboende
men det är också fråga om områden i anslutning till expansiva orter
framför ailt i storstäderna. Kritikerna anser ofta att hänsyn i alltför stor
utsträckning har tagits till ett ganska litet antal försäljningar till extremt
höga priser.
För att undersöka om dagens regler för fastighetstaxering leder fram
till det avsedda förhållandet att en fastighets basvärde skall utgöra 75
procent av dess marknadsvärde har utredningen genomfört en omfattande
statistisk undersökning beträffande småhus. Utredningen har även ge-
nomfört en undersökning av precisionen beträffande taxeringsvärdena för
lantbruksenheter, hyreshusenheter och industrienheter. Även när det gäll-
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
54
er värdefaktorn speciell belägenhet har en undersökning genomförts be-
träffande vissa kommuner i Västsverige. Vid sidan av de statistiska un-
dersökningarna har utredningen inhämtat synpunkter från en lång rad
myndigheter, organisationer och enskilda.
I kapitlet belyses marknadsvärdebegreppet och dess koppling till fastig-
hetstaxeringen. De olika modeller som används for att bestämma mark-
nadsvärdet, nämligen ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produk-
tionskostnadsmetoden beskrivs utförligt. Därvid konstateras att den av-
kastningsmetod som används vid fastighetstaxeringen sällan är renodlad
utan närmast kan betraktas som en avkastningsrelaterad ortsprismetod.
Även för produktionskostnadsmetoden sker en marknadsanpassning.
Taxeringsvärdet grundas på marknadsvärdet. Enligt utredningens di-
rektiv skall detta vara fallet även i framtiden. I den allmänna debatten
förekommer ibland missuppfattningar beträffande begreppet marknads-
värde. Det görs nämligen ofta jämförelser mellan beräknade marknads-
värden och faktiska köp. Det bör då framhållas att köpeskillingen för en
enstaka fastighet inte utan vidare kan ses som ett mått på marknadsvär-
det. För det första kan köpeskillingen ha påverkats av särskilda förhål-
landen, t.ex. släktskap eller speciella betalningsvillkor. För det andra kan
köparens och säljarens bristande överblick över marknaden göra att både
topp- och bottenpriser förekommer. För det tredje kan ett objekt ha ett
speciellt affektionsvärde för en viss person. Först om ett antal "normala"
försäljningar föreligger kan någorlunda tillförlitliga slutsatser dras om
försäljningsprisernas nivå och spridning. Marknadsvärde är således ett
genomsnitt av ett antal observerade priser.
Den definition av marknadsvärde som finns i nuvarande lagstiftning,
nämligen att marknadsvärdet är det pris som en fastighet sannolikt be-
tingar vid en försäljning på den allmänna marknaden, är allmänt vederta-
gen både nationellt och internationellt. Utredningen föreslår ingen för-
ändring av denna definition. Utredningen betonar dock att ett viktigt
moment i värderingsprocessen är att få fram ett relevant jämförelsemate-
rial då marknadsvärdet skall bedömas.
Den statistiska utvärderingen, till den del den avser småhus, är baserad
på uppgifter som fastighetsägarna lämnar i samband med den allmänna
fastighetstaxeringen, vilket bl.a. inkluderar uppgifter om husets standard
såsom boyta, samt uppgifter om basvärden och priser på försålda fastig-
heter. Den statistiska utvärderingen av övriga fastighetstyper är baserad
enbart på uppgifter om överlåtelsepriser och basvärden på försålda fas-
tigheter. Endast marknadsmässiga överlåtelsepriser inkluderas.
Vid utvärderingen har testats om den nuvarande taxeringsmodellen i
genomsnitt träffar rätt genom att undersöka om basvärdena i genomsnitt
utgör 75 procent av köpeskillingen. Däremot har inte utvärderats om da-
gens regler för fastighetstaxering leder fram till avsett resultat genom att
jämföra enskilda basvärden med enskilda köpeskillingar. En fastighets
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
55
köpeskilling behöver nämligen i praktiken inte nödvändigtvis samman- Prop. 2000/01:121
falla med fastighetens marknadsvärde. Bilaga 1
Utvärderingen visar att basvärdet för småhus i genomsnitt utgör drygt
0,76 procent av köpeskillingen (den s.k. B/K-kvoten). Resultatet av ana-
lysen ger därutöver bl.a. följande resultat beträffande småhus.
• Hus med mycket höga marknadsvärden undertaxeras i hög utsträck-
ning. Undertaxeringen är dock i de flesta fall marginell.
• Värdeområdesindelningen fyller en mycket viktig funktion för bas-
värdenas precision.
• Frågan om huruvida nuvarande uppsättning värdefaktorer på ett till-
fredsställande sätt fångar upp förhållanden av betydelse för fastighe-
ternas marknadsvärde har studerats med hjälp av en statistisk metod
som kallas multipel regressionsanalys. Metoden går kortfattat ut på
att man med statistiska metoder bestämmer ett samband som relaterar
fastigheternas köpeskillingar till fastigheternas värdefaktorer (hedo-
nisk prisfunktion). Med denna metod kan man exempelvis få en upp-
fattning om hur mycket marknadsvärdet skiljer sig åt i genomsnitt
mellan två fastigheter som är identiska i alla avseenden förutom t.ex.
att den ena fastigheten är utrustad med en bastu men inte den andra.
• Resultaten indikerar att vissa värdefaktorer inte bara fångar upp hur
mycket marknadsvärdet ökar om fastigheten är utrustad med dessa at-
tribut utan också en i övrigt god standard hos fastigheten.
• Den högsta standardpoäng som ges i nuvarande taxeringsmodell är
fyra poäng och den minsta poäng som ges är noll poäng. Inga halvpo-
äng ges. De skattade hedoniska prisfunktionerna indikerar emellertid
att det finns en betydande variation i marginalpriserna som inte låter
sig fångas upp av en poängskala från noll till fyra poäng.
• Om man rangordnar värdefaktorerna efter vilken inverkan de har på
marknadsvärdet, placerar sig lägesfaktorerna strand respektive
strandnära i topp. Resultaten av den undersökning angående belägen-
hetsfaktorer som gjorts beträffande ett mindre antal kommuner är inte
helt entydiga och baseras på ett begränsat statistiskt underlag men ty-
der ändå på att en kombination av läge, kontinuerligt avstånd och vat-
tentyp ( dvs. hav eller insjö) ger en bättre förklaring av prisvariatio-
nen än den variabel som mäter värdefaktorn speciell belägenhet i nu-
varande taxeringsmodell.
När det gäller taxeringen av lantbruk, hyreshus och industrier visar den
statistiska utvärderingen att precisionen är sämre än för småhusen. Den
genomsnittliga B/K-kvoten för lantbruk är på drygt 0,71, vilket tyder på
viss undertaxering.
Underlaget för utvärdering av hyreshus och industrier var betydligt
sämre än för småhus och lantbruk. Spridningen för hyreshusen är högre
än för småhusen men lägre än för lantbruken. Industrienheterna uppvisar
den i särklass största spridningen.
56
Eftersom taxeringsvärdet liksom hittills skall avspegla marknadsvärdet
kan utredningen inte föreslå någon taxeringsmodell som inte har mark-
nadsvärdet som utgångspunkt. Vad utredningen däremot måste ta ställ-
ning till är om det nuvarande sättet att beräkna marknadsvärdet bör för-
ändras i grunden eller om förändringar i nuvarande modell är att föredra.
Vid fastighetstaxering är det fråga om en så omfattande hantering att
man inte kan klara den utan en ganska betydande schabloni sering. En
individuell värdering skulle sannolikt i många fall ge en mer rättvis taxe-
ring men skulle medföra dramatiskt ökade kostnader på ett sätt som inte
är acceptabelt. Dessutom är även en individuell värdering en osäker vär-
deringsform, eftersom olika värderare kan komma till olika resultat.
Med ovan angivna utgångspunkter, nämligen att taxeringsvärdena även
fortsättningsvis skall avspegla marknadsvärdet och att en ganska bety-
dande schablonisering är nödvändig, är det över huvud taget svårt att
konstruera en i grunden helt ny taxeringsmodell. Mot bakgrund av att
nuvarande modell åtminstone inom de flesta områden fungerar bra finns
det inte heller anledning att försöka skapa en helt ny modell.
Det nu sagda innebär givetvis inte att taxeringsvärdenas precision när
det gäller den enskilda fastigheten alltid är godtagbar. Både den statistis-
ka utvärderingen och de synpunkter som utredningen har fått från organi-
sationer och enskilda visar att taxeringsvärdena i vissa fall blir felaktiga.
Även om den kritik som riktas mot fastighetstaxeringen ibland bygger på
missuppfattningar av det svåröverskådliga regelsystemet finns det all
anledning att ta fasta på kritiken och undersöka hur reglerna kan ändras
för att bli rättvisare och förenklas för att bli mer lättöverskådliga.
Utredningen anser att tyngdpunkten i taxeringsförfarandet måste läg-
gas på sådana faktorer som påverkar taxeringsvärdet mest. Vidare måste
resurserna inom taxeringsorganisationen koncentreras på sådana
fastigheter och sådana områden där det är svårast att komma fram till vad
som är det rätta marknadsvärdet.
De undersökningar som utredningen har gjort och de erfarenheter som
utredningen i övrigt har fått ta del av visar att det i de flesta fall är läget
som har den allra största betydelsen för marknadsvärdet. När det gäller
lägets betydelse är indelningen i värdeområden och den värdenivå som
bestäms för värdeområdet mycket betydelsefull. Indelningen i värdeom-
råden och de värdenivåer som skall gälla för värdeområdet fastställs un-
der det förberedelsearbete som föregår själva taxeringen. Det är därför
viktigt att detta arbete organiseras på ett smidigt sätt och att den sakkun-
skap som finns hos olika myndigheter, framför allt RSV och LMV, tas
till vara på bästa sätt.
En annan faktor som har att göra med fastighetens läge är den s.k. be-
lägenhetsfaktorn, som på ett mycket påtagligt sätt höjer taxeringsvärdet
för fastigheter som har ett strandläge eller ett strandnära läge. Det är där-
för mycket angeläget att de regler som har att göra med fastigheternas
läge utformas på ett ändamålsenligt sätt.
Det finns dock anledning att se över och göra förändringar även beträf-
fande övriga värdefaktorer. Mycket viktigt är också att på olika sätt öka
den enskildes inflytande i olika skeden av taxeringsprocessen. På olika
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
57
sätt måste det därför finnas möjlighet att få till stånd justeringar av det
resultat som den schabloniserade värderingen leder fram till.
Även med en hög ambitionsnivå måste man konstatera att det inte all-
tid går att finna det objektivt sett korrekta taxeringsvärdet för den enskil-
da fastigheten. Det hänger samman med dels att fastighetsbeståndet är så
oerhört varierande vad gäller läge, egenskaper och utseende, dels att i all
fastighetsvärdering ingår - och sannolikt måste ingå - ett visst mått av
osäkerhet och subjektiva värderingar. Mot bakgrund av att taxeringsvär-
det är underlag för fastighetsskatten, som för många människor är en
kännbar ekonomisk påfrestning, är detta ett problem.
Enligt gällande bestämmelser skall vid värdering i samband med fastig-
hetstaxering inte beaktas andra privaträttsliga förpliktelser än sådana som
gäller enligt servitut och liknande eller som enligt tomträttskontrakt gäll-
er om markens utnyttjande. Det förhållandet att en fastighet t.ex. är utar-
renderad skall således inte påverka taxeringsvärdet. Det har till utred-
ningen framförts att privaträttsliga förpliktelser bör beaktas vid värde-
ringen, eftersom de utan tvekan påverkar marknadsvärdet.
Frågan om hur privaträttsliga förpliktelser skall hanteras vid fastighets-
taxeringen har diskuterats i många sammanhang. De skäl som ligger till
grund för att man bortser från privaträttsliga förpliktelser är att det finns
risk för att parterna upprättar skenavtal med det enda syftet att kunna
åberopa avtalet som grund för att få ett nedsatt taxeringsvärde. Ett annat
tungt vägande skäl mot att man inte skall ta hänsyn till privaträttsliga
förpliktelser när taxeringsvärdet bestäms är att det inte skall vara möjligt
att som fastighetsägare disponera över taxeringsvärdet.
Det finns i och för sig situationer då skäl talar för att man skall kunna
beakta även andra privaträttsliga förpliktelser än som är tillåtet för närva-
rande. Det gäller framför allt sådana avtal som styrs av tvingande lag-
stiftning, t.ex. arrendeavtal. Även vissa avtal mellan kraftverksägare hör
till den kategorin. I de flesta fall kan dock fastighetsägaren kompensera
sig genom ekonomiska ersättningar eller genom ändringar i avtalen. Där-
till kommer att om förpliktelser av detta slag tillåts påverka taxeringsvär-
det innebär detta att en del av underlaget för fastighetsskatt bortfaller. Då
uppkommer frågan om denna del av underlaget för fastighetsskatt skall
anses hänförlig till arrendatorn. En sådan uppdelning är inte komplika-
tionsfri.
Frågan om förekomsten av privaträttsliga förpliktelser skall kunna på-
verka taxeringsvärdet innehåller således argument både för och emot en
ändring av gällande regler. Ett viktigt argument för en ändring är givetvis
att de nuvarande reglerna utgör undantag från principen att marknadsvär-
det skall vara styrande för taxeringsvärdet. Å andra sidan inger det be-
tänkligheter att skapa möjlighet att genom privata avtal disponera över
taxeringsvärdet. Det är vidare svårt att på ett riktigt och rättssäkert sätt
bedöma när och hur mycket en privaträttslig förpliktelse skall kunna på-
verka taxeringsvärdet. Utredningen har därför stannat för att den nuva-
rande regeln att privaträttsliga förpliktelser normalt inte skall beaktas när
taxeringsvärdet bestäms skall kvarstå.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
58
Vid fastighetstaxeringen skall riket indelas i värdeområden med enhetli-
ga värdeförhållanden på den typ av byggnader och ägoslag som ingår i
värdeområdet. Värdeområdena skall bestämmas så att inverkan av de
värdefaktorer, som beaktas vid värderingen, skall kunna bedömas enligt
enhetliga regler. Indelningen i värdeområden skall spegla lägets inverkan
på en fastighets marknadsvärde. Detta sker så långt det är möjligt med
stöd av ortsprismaterial, som dock alltid måste kompletteras med andra
värderingstekniska överväganden.
I vissa värdeområden har det skett få försäljningar. För att hitta rätt
värdenivå i områden med ett begränsat antal försäljningar görs i den
praktiska tillämpningen jämförelser med närliggande eller andra liknande
områden. För tomtmark finns redan en bestämmelse som möjliggör jäm-
förelse över värdeområdesgränsema. Det finns emellertid behov av att gå
utöver värdeområdesgränsema för att få fram värdenivån även i andra
fall då ortsprismaterialet är begränsat. Utredningen föreslår därför att en
regel införs som innebär att om det inom ett värdeområde saknas köp
eller finns för få köp för att värdenivån med säkerhet skall kunna be-
stämmas skall ledning hämtas från köp av fastigheter inom andra värde-
områden, där likartade förutsättningar för prisbildningen kan antas före-
ligga.
Värdeområdesindelningen kan i vissa fall visa sig leda till ett oaccep-
tabelt resultat och kanske behöva ändras. Indelningen kan emellertid inte
överklagas. Det har till utredningen framförts att detta borde vara möj-
ligt. Med hänsyn till komplexiteten i systemet är det emellertid enligt
utredningens mening svårt att göra det möjligt att ändra värdeområdesin-
delningen genom ett överklagande. Att ändra gränsen för ett värdeområ-
de kan nämligen få återverkningar på intilliggande områden som är svåra
att överblicka. Utredningen föreslår däremot att förslaget till värdeområ-
desindelning m.m. skall föregås av en utställning för att ge allmänheten
information men även möjlighet att påverka denna indelning. Det är även
viktigt att de särskilda förutsättningar som kan föreligga inom värdeom-
rådet anges på den s.k. riktvärdekartan eller i den eller de förteckningar
som hör till denna.
Vid fastighetstaxeringen skall byggnader och mark indelas i byggnadsty-
per respektive ägoslag. Tillsammans bildar olika kombinationer av bygg-
nader och mark taxeringsenheter. Exempelvis bildar byggnadstypen
småhus och ägoslaget tomtmark en småhusenhet.
En byggnadstyp kallas specialbyggnad. Gruppen specialbyggnad inde-
las i undergrupper. Dit hör t.ex. kommunikationsbyggnad, distributions-
byggnad, reningsanläggning, vårdbyggnad, skolbyggnad och allmän
byggnad. Indelningen i specialbyggnad har skett med hänsyn till den
samhällsnytta som användningen av byggnaden för med sig. Detta har i
sin tur medfört att man ansett att byggnaderna bör undantas från skatte-
plikt.
Enligt gällande bestämmelser skall vid fastighetstaxeringen beslut fat-
tas om fastigheternas skattepliktsförhållanden. Utredningen föreslår att
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
59
begreppet skatteplikt skall mönstras ut ur FTL och att det i stället skall
anges att det för vissa fastigheter inte skall bestämmas något taxerings-
värde. I FTL bör dock fortfarande regleras vilka byggnader som skall
vara specialbyggnader och indelningen som specialbyggnad kommer då
att innebära att fastigheterna inte skall åsättas något värde.
Utvecklingen på senare tid har inneburit att den nu gällande indelning-
en i specialenheter kan ifrågasättas på flera punkter. Enligt utredningens
mening föreligger därför ett behov av att göra en total översyn över in-
delningen. Att göra en sådan översyn är emellertid ett omfattande arbete
som framför allt bör inriktas på om och i vilken utsträckning vissa fastig-
heter skall vara skattebefriade och därför inte ryms inom ramen för denna
utrednings arbete. Utredningen har därför valt att enbart gå in på frågan
om specialbyggnader i sådana fall då indelningen har ifrågasatts.
Beträffande indelningen i kommunikationsbyggnader föreslår utred-
ningen med hänsyn till den snabba utvecklingen inom området för media
och kommunikation att som kommunikationsbyggnader endast skall be-
traktas byggnader som används för allmänna kommunikationsändamål
som innebär befordran av personer, gods eller post. I annat fall uppkom-
mer gränsdragningsproblem. Ändringen innebär att byggnader som an-
vänds för allmänna kommunikationer inom bl.a. radio- och TV-området
inte längre skall indelas som specialenheter. Vidare föreslår utredningen
att som reningsanläggning endast skall indelas anläggning som hör till en
verksamhet vars huvudsakliga syfte är att ta hand om avfall. Det innebär
i princip att endast de kommunala reningsanläggningarna skall indelas
som specialenheter men däremot inte de industriella anläggningarna.
Slutligen föreslår utredningen att allmänna byggnader inte skall indelas
som specialenheter, vilket innebär att detta begrepp skall utgå ur FTL.
Till följd härav bör vissa allmänna byggnader, nämligen riksdagshuset,
Kungliga slottet samt Drottningholms slott i stället indelas som kultur-
byggnader.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
I den värderingsmodell som används för småhusen utgör standarden en
värdefaktor. Standarden bestäms med hänsyn till småhusets egenskaper i
form av byggnadsmaterial och utrustning. I utredningens uppdrag ingår
att undersöka om de egenskaper som utgör underlag för standardbedöm-
ningen fångar upp husets marknadsvärde. I den statistiska utvärdering
som utredningen har låtit genomföra har undersökts om nuvarande upp-
sättning standardfaktorer på ett tillfredsställande sätt fångar upp förhål-
landen av betydelse för fastighetens marknadsvärde samt om standardpo-
ängsättningen verkar rimlig. Resultatet av denna utvärdering är inte helt
entydig när det gäller de olika egenskapernas betydelse. Det gäller t.ex.
diskmaskin som ökar en fastighets värde med ett belopp som är högre än
kostnaden för en diskmaskin. Det skall då anmärkas att de egenskaper
som särskilt beaktas vid värderingen är tänkta som en indikator på en
fastighets värde. Det innebär t.ex. att förekomsten av en diskmaskin tyder
på att byggnaden även i övrigt har en viss standard.
Den nuvarande standardbedömningen bygger på en frågelista vilket
innebär att fastighetsägaren får ange vilka egenskaper och vilken utrust-
ning fastigheten har. Systemet med frågelista fungerar enligt utredning-
60
ens mening i de flesta fall tillfredsställande och bör även i fortsättningen
kunna användas vid värderingen. Frågelistan bör byggas upp kring de
huvudgrupper som används i den nuvarande värderingsmodellen. Där-
emot bör vissa egenskaper bli föremål för omprövning och det bör över-
vägas att komplettera listan med nya faktorer för att bättre fånga upp
standarden. Det är emellertid viktigt att inte grunda bedömningen på de-
taljer utan koncentrera denna på grundläggande faktorer.
Som ett alternativ till en värderingsmodell med frågelista föreslår ut-
redningen att kök skall indelas i klasser vid värderingen. Indelningen
skulle dä kunna ske i fem standardklasser, nämligen mycket låg, låg,
normal, hög och mycket hög standard där varje klass åsätts en viss po-
äng. För varje standardklass anges vilka egenskaper byggnaden skall ha
för att hänföras till respektive klass. Hänsyn skall också tas till om köks-
utrustningen till väsentlig del har bytts ut. En klassindelning medför den
fördelen att varje enskild standardegenskap får mindre betydelse.
Småhusets ålder anges genom ett värdeår. Värdeåret är normalt lika
med husets nybyggnadsår. Värdefaktorn ålder skall ge uttryck för små-
husets sannolika återstående livslängd med utgångspunkt från värdeåret.
Har huset byggts om eller varit föremål för en tillbyggnad som innebär
ett ökat boutrymme kan dock värdeåret jämkas.
Det föreligger enligt utredningens mening svårigheter med att avgöra
om värdepåverkande förändringar av huset skall beaktas inom standard-
faktorn eller inom åldersfaktorn. Även tidigare har diskussioner förts om
hur fördelningen mellan åldersinverkan och standardbedömningen skall
vara utformad. Detta har lett till att åldersfaktorn enbart skall fånga upp
större till- eller ombyggnader och att övriga reparationer skall fångas upp
vid standardbedömningen. Utredningen föreslår att man skall gå ett steg
längre och enbart bestämma ett värdeår. De förändringar som huset ge-
nomgår till följd av underhåll och reparationer samt till- och ombyggna-
der skall därmed fångas upp vid standardbedömningen. Utredningen fö-
reslår således att värdeinverkan av ålder i allmänhet enbart skall be-
stämmas med utgångspunkt från nybyggnadsåret. Om ett hus har byggts
till i sådan omfattning att det till väsentliga delar kan anses som nybyggt
skall dock ombyggnadsåret anses som nybyggnadsår.
En av värdefaktorerna för att bestämma riktvärde för tomtmark är spe-
ciell belägenhet. Belägenhetsfaktorn skall fånga upp det förhållandet att
en strandfastighet eller en strandnära fastighet har ett högre marknads-
värde än en i övrigt likvärdig fastighet. För att få fram värdet på en vär-
deringsenhet med speciell belägenhet skall det framtagna tomtmarksvär-
det multipliceras med den belägenhetsfaktor som bestäms för respektive
klass i värdeområdet.
Belägenhetsfaktorn har i den allmänna debatten kritiserats hårt. Kriti-
ken har till stor del sin grund i det förhållandet att belägenhetsfaktorn
bidrar till att höja taxeringsvärdena för fastigheter som har strandläge
eller strandnära läge i attraktiva områden. Kritiken har dock också tagit
sikte på att klassindelningen upplevs som alltför trubbig beroende på att
två närliggande fastigheter som i övrigt är likvärdiga kan få helt olika
taxeringsvärden på grund av att den ena fastigheten ligger ett par meter
närmare stranden än den andra.
Eftersom taxeringsvärdet enligt utredningens direktiv skall återspegla
marknadsvärdet och då närheten till en strand normalt har en påtaglig
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
61
inverkan på marknadsvärdet måste detta genom en belägenhetsfaktor
eller på något annat sätt påverka taxeringsvärdet. Det är enligt utredning-
ens mening inte heller möjligt att ta bort belägenhetsfaktorn för fastighe-
ter i attraktiva kustområden, som tillhör fastboende. Det går nämligen
inte att visa att fritidsfastigheter har ett högre marknadsvärde än fastighe-
ter för permanent boende.
Utredningen föreslår emellertid att värdefaktorn speciell belägenhet
bör förändras i vissa avseenden. För att en strand över huvud taget skall
anses föreligga bör det vara fråga om en strandskyddad strand vid hav
eller sjöar samt större älvar och åar. Utredningen föreslår vidare att en
värderingsenhet skall klassificeras som strand om enheten - oavsett av-
ståndet från huvudbyggnaden - sträcker sig fram till strandlinjen. Bygg-
naden bör dock vara belägen inom ca 300 meter från stranden. Det högre
värde som en värderingsenhet kan ha beroende på att den är belägen nära
stranden men utan att gränsa till strandlinjen skall liksom hittills klassifi-
ceras som strandnära. Klassificeringen strandnära förutsätter att värde-
ringsenhetens ägare ensam eller tillsammans med andra kan disponera
strandzonen. I likhet med strandfastighet bör förutsättas att huvudbygg-
naden på värderingsenheten ligger inom ca 300 meter från strandlinjen.
Utredningen föreslår även förbättringar vid värderingen för att fånga
upp de värdeskillnader som beror på att närliggande strand och strandnä-
ra tomter är olika attraktiva. För att få fram sådana faktorer som har be-
tydelse för strandens attraktivitet bör fastighetsägaren ges möjlighet att
svara på ett antal frågor som gäller tomten. Dessa frågor kan gälla t.ex.
om stranden är lämplig för bad, om det finns tillgång till egen brygga
eller båtplats eller om stranden är otillgänglig, t.ex. på grund av vass eller
branta klippor. Vidare bör den värdepåverkan som havs- eller sjöutsikt
innebär fångas upp på ett bättre sätt än för närvarande, i första hand ge-
nom värdeområdesindelningen.
Det ortsprismaterial som används för att bestämma basvärdet för lant-
bruksenheter är av mindre omfattning och betydligt mer heterogent än
ortsprismaterialet för småhus. Vid den provvärdering som är en del av
det förberedelsearbete som föregår taxeringen görs emellertid en uppdel-
ning i olika grupper, bl.a. i jordbruksdominerade och bostadsdominerade
enheter. Med hänsyn härtill anser utredningen att det, som ibland görs
gällande, inte föreligger någon "smitta" mellan olika grupper av lant-
bruksenheter.
En stor del av de försäljningar som äger rum utgörs av tillskottsför-
värv. Enligt statistik från LMV som utredningen tagit del av är köpeskil-
lingskoefficienten 10 procent högre för sådana köp än för köp av hel tax-
eringsenhet. En utökad storlekskorrektion som verkar i både sänkande
och höjande riktning skulle sannolikt leda till att differensen i basvärden
mellan köp av hel taxeringsenhet och köp av del av taxeringsenhet skulle
minska. Utredningen anser emellertid att de nu redovisade förhållandena
inte är av den karaktären att en lagändring behöver föreslås.
Släktköp är vanligt förekommande när det gäller lantbruk. Med hänsyn
till det begränsade ortsprismaterialet har det gjorts gällande att släktkö-
pen borde ingå i detta material. Såväl gamla som nya undersökningar
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
62
visar dock att köpeskillingskoefficienten är betydligt lägre för släktköp
än för andra köp. Det förhållandet att det är fråga om släktköp är således
en s.k. ovidkommande orsak, som påverkar priset och därför utgör gall-
ringsgrund. Utredningen föreslår därför ingen ändring av nuvarande reg-
ler men vill understryka att bestämmelsen inte hindrar att en försäljning
på den öppna marknaden med släktingar som avtalsparter räknas in i
ortsprismaterialet.
Det har gjorts gällande att delvärdena för tomtmark och bostadsbygg-
nader är för höga i förhållande till övriga delvärden. Något statistiskt
belägg för detta har dock inte redovisats. Utredningen har haft som ambi-
tion att genomföra en undersökning av hur taxeringsvärdet fördelas på de
olika delvärden som ingår i värdet av en lantbruksenhet. Det har dock
inte varit praktiskt möjligt att genomföra en sådan undersökning på
grund av att erforderligt material inte har kunnat tas fram av berörda
myndigheter inom den tid som står till förfogande för utredningen. Mot
bakgrund av det anförda finner utredningen inte skäl för att ändra gällan-
de regler men utredningen vill dock betona att det är av stor vikt att man
vid förberedelse- och taxeringsarbetet är uppmärksam på problemet och
arbetar vidare med att få en så riktig fördelning på delvärdena som möj-
ligt.
Fastighetsmarknaden för hyreshus har drabbats av långvariga sviter efter
den fastighetskris som inleddes hösten 1990. För bostadshus byggda mel-
lan åren 1988-1992 har noterats en betydligt sämre prisutveckling än för
övriga hyreshus och de har kommit att kallas för krisårgångarna. Det
förekom även stora problem med outnyttjade lägenheter, s.k. vakanser,
under åren närmast före och efter den allmänna fastighetstaxeringen år
1994. Det har framförts till utredningen att nu nämnda problem vid den-
na allmänna fastighetstaxering har inneburit att basvärdena i många fall
har blivit felaktiga och att de omräkningar som därefter har förekommit
också har lett till felaktiga taxeringsvärden.
Arbetet inför den allmänna fastighetstaxeringen år 2000 pågår för när-
varande. Utfallet av denna taxering kan inte bedömas redan nu. Det har
dock framförts till utredningen att man under förberedelsearbetet ägnat
särskild omsorg åt bl.a. vakansproblematiken och de problem som finns
när det gäller krisårgångarna. Vidare har det framkommit att vakanserna
minskat åtminstone i vissa områden. Mot denna bakgrund föreslår utred-
ningen inga lagändringar som tar sikte enbart på nya hyreshusen men
räknar med att förslaget att slopa omräkningsförfarandet och för bl.a.
hyreshusens del införa förenklade fastighetstaxeringar mellan de allmän-
na kommer att leda till förbättringar beträffande hyreshustaxeringen.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
Taxeringen av fastigheter på vilka det finns flera byggnader styrs av sär-
skilda regler i FTL som i vissa fall kan innebära problem vid tillämp-
ningen. Det gäller framför allt för grupphusområden som ofta ägs av bo-
stadsrättsföreningar men även andra fastigheter med flera byggnader be-
63
rörs, t.ex. fritidshus på arrendetomter. De regler som berörs avser indel-
ning i byggnadstyp och värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden. Till
utredningen har framförts kritik som går ut på att skillnaderna i taxe-
ringsvärden blir mycket stora för likartade objekt, framför allt beroende
på hur klassindelningen av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden
sker.
För att kunna ta hänsyn till hur marknadsvärdet påverkas av om tomt-
marken där småhuset ligger utgör självständig fastighet eller inte använ-
der man sig av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden. Till klass 1
inom denna värdefaktor hänförs värderingsenheter som utgör en eller
flera självständiga fastigheter, till klass 2 värderingsenheter som kan bil-
da självständiga fastigheter och till klass 3 värderingsenheter som inte
kan bilda självständiga fastigheter. Om en värderingsenhet tillhör klass 2
eller 3 korrigeras värdet. Tillhör värderingsenheten klass 2 görs ett av-
drag med 10 000 kr och om värderingsenheten tillhör klass 3 reduceras
värdet till hälften.
En tanke som har förts fram från vissa bostadsrättsorganisationer är att
använda ägar- och upplåtelseformen som indelningsgrund. Detta skulle
få till följd att en grupphusfastighet som ägs av en bostadsrättsförening
skulle indelas som hyreshus. En annan tanke är att ändra klassindelning-
en för fastighetsrättsliga förhållanden.
Det är enligt utredningens mening svårt att finna en metod som borgar
för en rättvis taxering av grupphusområden och som inte medför onödigt
stora ingrepp i nuvarande systematik inom fastighetstaxeringen och inte
heller skapar nya problem. Detta hänger bl.a. samman med att få hela
grupphusområden säljs och att det därför är svårt att göra ortsprisjämfö-
relser. Utredningen har stannat för att man behåller den nuvarande indel-
ningen av byggnader och mark och att en förändring görs av värdefak-
torn fastighetsrättsliga förhållanden. Det bör enligt utredningens mening
när det gäller grupphusområden endast finnas två klasser, en för områden
med småhus på självständiga fastigheter och en klass för övriga. För öv-
riga taxeringsenheter med flera byggnader skall dock nuvarande regler
gälla. Härigenom undviker man stora ingrepp i nuvarande system, vars
konsekvenser är svåra att överblicka och som dessutom riskerar att skapa
nya gränsdragningsproblem och orättvisor. Samtidigt minskar man de
stora skillnader i taxeringsvärden som i dag finns mellan fastigheter som
av de boende uppfattas som likvärdiga. Genom att slippa utreda och ta
ställning till om en avstyckning är möjlig eller inte åstadkommer man
också en förenkling av systemet. Förslaget innebär dock att vissa fastig-
heter får ett högre taxeringsvärde och att andra får ett lägre.
I detta kapitel behandlas framför allt möjligheterna att begränsa använd-
ningen av produktionskostnadsmetoden samt taxeringen av de s.k. skräd-
darsydda byggnaderna. Det speciella med dessa byggnader är att de i
princip saknar industritillbehör och att den maskinella utrustningen i stäl-
let utgör byggnadstillbehör. Detta innebär att värdet på sistnämnda ut-
rustning till skillnad från industritillbehören ingår i taxeringsvärdet.
Till de byggnader som värderas enligt produktionskostnadsmetoden
hör bensinstationsbyggnader. RSV har i en promemoria föreslagit att
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
64
dessa byggnader i stället skall värderas enligt produktionskostnadsmeto-
den. Bensinstationsbyggnaderna skiljer sig numera inte lika mycket som
tidigare från andra byggnader där handel bedrivs. Ofta säljs dock hela
kedjor av bensinstationer och det finns särskilda restriktioner för den
handel som bedrivs där. Det är därför svårt att beräkna en kalkylränta.
Enligt utredningens mening bör därför valet av värderingsmetod och de
konsekvenser som en övergång till avkastningsmetoden skulle fa för ben-
sinstationerna utredas närmare innan förslag läggs fram om en ändrad
värderingsmetod.
Enligt en undersökning som Industriförbundet genomfört finns det
mycket stora skillnader när det gäller byggnadstillbehörens andel av fas-
tighetens värde mellan olika branscher och även inom vissa branscher.
Det enligt JB gällande fastighetsbegreppet innebär således i förening med
FTL:s bestämmelser att det som i praktiken är maskinell utrustning i va-
rierande grad ingår i en industrienhets taxeringsvärde och därmed utgör
underlag för fastighetsskatt. Detta skapar orättvisor vid taxeringen av
industribyggnader.
En metod att lösa detta problem är att åsätta såväl byggnaden som
byggnadstil lbehören ett värde och därmed införa ett nytt del värde för
byggnadstillbehören. Detta medför emellertid värderingstekniska pro-
blem. En sådan uppdelning är dessutom enbart av intresse för taxerings-
värdets användbarhet som underlag för skatt och inte för taxeringsvärdet
som mått på fastighetens marknadsvärde. I vart fall torde en sådan upp-
delning av värdet medföra så stora kostnader att det enligt utredningens
mening inte är rimligt att föreslå en sådan innan statsmakterna har tagit
ställning till om byggnadstillbehören skall ingå i underlaget för fastig-
hetsskatt eller inte. Utredningen avstår därför från att lägga fram något
förslag om att ett delvärde skall fastställas men framhåller att det över
huvud taget när det gäller industrienheterna är svårt att utforma regler
som innebär att taxeringsvärdena blir så likformiga och rättvisa att de
utgör ett lämpligt skatteunderlag.
Justering för säregna förhållanden kan ske för värdepåverkande faktorer
som inte beaktats genom riktvärdeangivelserna. För att justering skall
kunna ske måste det säregna förhållandet inverka påtagligt på marknads-
värdet. En lägsta gräns för när påverkan skall anses påtaglig är för närva-
rande 50 000 kr. Det har till utredningen framförts den kritiken att det är
alltför svårt att fa till stånd justering för säregna förhållanden och att vär-
degränsen satts alltför högt.
Utredningen har konstaterat att en allmän fastighetstaxering inte kan
genomföras utan en ganska omfattande schablonisering. Ett schablonise-
rat förfarande bygger på statistiska beräkningar som visserligen kan ge
ett helt korrekt genomsnittligt värde för ett visst område men som inte
alltid kan ge det exakt rätta värdet för den enskilda fastigheten. Utred-
ningen har därför sett det som mycket angeläget att bygga in möjligheter
till individuella bedömningar. Den enskilda fastighetens marknadsvärde
kan nämligen påverkas av en mängd faktorer som inte beaktas i det ge-
nomsnittliga värdet. Det kan vara fråga om buller, extremt svårutnyttjad
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
3 Riksdagen 2000/01. 1 saml. Nr 121
tomt eller närhet till en soptipp som påverkar marknadsvärdet för den
enskilda fastigheten.
Förbättringar i syfte att komplettera det schabloniserade värderings-
förfarandet med ökade möjligheter till individuella bedömningar bör vara
hänförliga till såväl förberedelsearbetet som arbetet med att med granska
deklarationerna. Vid förberedelsearbetet bör ökade resurser läggas ned på
att hitta förhållanden som avviker från det normala i värdeområdet. För
såväl fastighetsägaren som skattemyndigheten utgör RSV:s rekommen-
dationer om vad som bör föranleda en justering en värdefull vägledning.
Det är emellertid viktigt att man vid tillämpningen är medveten om att
detta endast utgör rekommendationer och att avvikelse kan förekomma
från dessa både när det gäller justeringsanledningar och vilken inverkan
på marknadsvärdet som avvikelsen kan tänkas ha.
Den för tillfället gällande beloppsgränsen för värdeinverkan om 50 000
kr har ansetts vara för hög. Den bör därför enligt utredningens mening
sättas ned. Man bör då väga in den vinst fastighetsägaren gör genom ju-
steringen och det merarbete och därmed merkostnad för skattemyndighe-
ten som en justering innebär. Utredningen har stannat för att föreslå en
sänkning av beloppsgränsen till 25 000 kr. Vidare föreslår utredningen
att uttrycket justering för säregna förhållanden byts ut mot justering av
riktvärde eftersom "säreget" leder tankarna till att justering endast skall
göras i rena undantagsfall och i mycket exceptionella situationer.
Till utredningen har framförts att det detaljerade regelverket för fastig-
hetstaxeringen och styrningen av värderingsförfarandet innebär att det i
praktiken är mycket svårt att om ens möjligt att få bifall till ett överkla-
gande av en taxering som betraktas som felaktig.
Utredningens utgångspunkt är att ett schabloniserat värderingsförfa-
rande måste vara tämligen strikt reglerat för att få fram värden som är
likformiga och rättvisa men att det måste finnas möjligheter att göra be-
dömningar i det enskilda fallet. I detta kapitel gör utredningen en sam-
manställning av på vad sätt den enskilde kan ges insyn i och ökade möj-
ligheter att påverka besluten på ett så tidigt stadium av beslutsprocessen
som möjligt. Utredningen föreslår därför att förslag till värdeområdesin-
delning och riktvärdekartor med riktvärdeangivelser skall bli föremål för
ett utställningsförfarande, varigenom enskilda fastighetsägare skall ges
möjlighet att framföra synpunkter innan beslut fattas om indelningen.
Vidare pekar utredningen på utökade möjligheter att justera för säregna
förhållanden.
Utredningen diskuterar i kapitlet också bevisbördans fördelning. Ut-
redningen konstaterar att den som överklagar i princip har bevisbördan
för sitt påstående men pekar på domstolarnas skyldighet med hänvisning
till officialprincipen att ta in ytterligare utredning. Om ytterligare utred-
ning behövs bör således skattemyndigheten, som har tillgång till ett om-
fattande underlag för taxeringen, föreläggas att komma in med den ut-
redning som domstolen finner nödvändig.
En annan fråga som utredningen berör är möjligheten att få framgång
med en talan om att värdenivåerna i värdeområdet är felaktiga. Utred-
ningen är medveten om svårigheterna att få framgång med en sådan ta-
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
66
lan, eftersom värdenivåerna är framtagna efter ett omfattande värderings-
tekniskt arbete. Även om det vid lagens tillkomst förutsattes att det en-
dast i undantagsfall skulle komma i fråga att ändra riktvärdeangivelserna
är det viktigt att framhålla att det i vissa fall ändå kan föreligga grund för
en sådan ändring. Det är viktigt för trovärdigheten i systemet att, när det
finns skäl för det, värdenivåerna verkligen blir föremål för en mer ingå-
ende prövning. Förutom en fördjupad analys av ortsprisunderlaget bör till
grund för denna omprövning även kunna ligga värdeintyg. När det gäller
åberopande av värdeintyg är det dock inte tillfyllest med ett värdeintyg
som rent allmänt uppskattar ett värde på en fastighet. För att intyget skall
vara värdefullt i fastighetstaxeringssammanhang är det nödvändigt att
värdeintyget knyter an till de enligt FTL riktvärdegrundade värdefakto-
rerna.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
I detta kapitel diskuteras framför allt arbetsfördelningen mellan RSV och
LMV under det förberedelsearbete som föregår själva taxeringen. De
lagbestämmelser som reglerar LMV:s roll är ofullständiga och innehåller
vissa otydligheter. En stor förändring av LMV:s funktion skedde i sam-
band med att den fastighetsekonomiska verksamheten bröts ut ur LMV
och bildade eget bolag, Svefa AB. Vidare har LMV:s regionala enheter
förändrats. Författningsregleringen har emellertid inte ändrats efter
nämnda förändring av LMV:s funktion. Lagstiftningen är dessutom oklar
beträffande omfattningen av LMV:s arbetsuppgifter vid förberedelsear-
betet. LMV:s medverkan har också varit av varierande omfattning under
de senaste allmänna fastighetstaxeringarna och det är svårt att få ett be-
grepp om hur arbetsfördelningen i praktiken är mellan RSV, LMV och
skattemyndigheterna.
Utredningen anser att LMV:s funktion och arbetsuppgifter när det gäll-
er förberedelsearbetet måste klargöras och regleras. Med hänsyn till de
stora förändringar som på senare år skett samt till de oklarheter och olika
uppfattningar om hur arbetsfördelningen skall vara som har framförts till
utredningen är utredningens bedömning att denna fråga måste genomgå
en grundlig översyn, vilket dels ligger något vid sidan av denna utred-
nings uppdrag, dels inte låter sig göras inom den tidsram som utredning-
en har till sitt förfogande.
Allmän fastighetstaxering sker för varje taxeringsenhet vart sjätte år.
Däremellan kan ny taxering ske genom särskild fastighetstaxering under
förutsättning att det har inträffat en förändring beträffande fastigheten.
De långa tidsintervallen mellan de allmänna fastighetstaxeringarna har
medfört språngvisa och stora höjningar av taxeringsvärdena. För att
komma till rätta med dessa språngvisa ökningar infördes fr.o.m. den 1
januari 1995 ett omräkningsförfarande som skulle ske varje år. Ganska
snart efter genomförandet framfördes allvarlig kritik mot förfarandet.
Kritiken kulminerade under hösten 1996 och ledde till att systemet ge-
nom olika politiska beslut mer eller mindre har satts ur spel.
67
Det är framför allt när det gäller taxering av hyreshusen som omräk-
ningsinstitutet har fungerat dåligt, men även i fråga om andra taxerings-
enheter har kritik framförts. Kritiken mot omräkningsförfarandet och de
politiska beslut som redan fattats innebär att starka skäl talar för att om-
räkningsförfarandet inte kan behållas i sin nuvarande utformning. Myck-
et talar för att slopa omräkningssystemet och i stället införa ett förfarande
som innebär att fastighetstaxering sker med kortare intervall än för när-
varande. Det optimala skulle vara om allmänna fastighetstaxeringar kun-
de genomföras varje år. Detta är dock av resursskäl knappast genomför-
bart för närvarande.
Som ett steg på vägen mot årliga taxeringar av samtliga taxeringsenhe-
ter föreslår utredningen att allmänna fastighetstaxeringar skall äga rum
vart sjätte år och att förenklade fastighetstaxeringar skall ske tre år efter
den allmänna fastighetstaxeringen. Industrienheter, elproduktionsenheter
och specialenheter, som inte omfattas av det nuvarande omräkningsförfa-
randet, skall dock inte bli föremål för förenklad fastighetstaxering.
Den stora skillnaden mellan en allmän fastighetstaxering och en för-
enklad fastighetstaxering bör vara att förberedelsearbetet vid den förenk-
lade fastighetstaxeringen skall vara mindre ingående. Vidare skall huvud-
regeln vara att deklaration i allmänhet inte skall behöva lämnas. Fastig-
hetsägaren får i stället ett taxeringsförslag som utan ytterligare kommu-
nikation med fastighetsägaren kommer att utgöra ett beslut om fastighets-
taxering om denne inte kommer in med invändningar.
Utredningen föreslår vidare att möjligheterna till nytaxering genom
särskild fastighetstaxering skall utökas. Ny taxering skall således kunna
ske under löpande taxeringsperiod om det har skett sådana stora föränd-
ringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde har påver-
kats på ett påtagligt sätt.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 1
68
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetstaxeringslagen (1979:1152)2
dels att 1 kap. 7 § tredje stycket, 9 §, 5 kap. 1 §, 7 kap. 13 §, 16 A kap.
och 33-38 kap. skall upphöra att gälla,
dels att rubriken närmast före 11 kap. 3 § skall lyda "Avkastningsbe-
räkning" och närmast före 11 kap. 7 § skall lyda "Produktionskostnads-
beräkning",
dels att det i lagen skall införas en ny rubrik närmast före 19 kap. 1 §
som skall lyda "Allmän fastighetstaxering",
dels att 1 kap. 1, 3, 6, 7 och 8 §§, 2 kap. 2, 4 §§, 3 kap. 1-4 §§, 4 kap.
4 §, 5 kap. 2, 4, 5 och 8 §§, 7 kap. 3-6 och 16 §§, 8 kap. 2 och 3 §§, 9
kap. 2 §, 11 kap.l §, 12 kap. 3 §, 15 kap. 8 §, 16 kap. 1—4, 5 och 6 §§, 17
kap. 4 och 5 §§, 18 kap. 1, 3-5, 9, 9 a, 10, 12, 14, 15, 22 och 42 §§, 19
kap. 3 §, 20 kap. 2, 4, 5 a, 6 och 13 §§,21 kap. 10 §, 22 kap. 4-6 §§ samt
rubrikerna till avd. 2, 3 kap., 5 kap., 18 kap. och rubriken närmast före 1
kap. 7 § skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall inforas nya bestämmelser, 1 kap. 7 a §, 7 b §, 5
kap. 5 a §, 8 kap. 4 §, 16 kap. 2 § första stycket p. 3, 4 a §, 18 kap. 1 a §,
19 kap. 5 a, 9 och 10 §§ samt närmast före 19 kap. 9 § ny rubrik av föl-
jande lydelse.
Nuvarande lydelse
2 §*
Byggnader skall indelas i de byggnadstyper som anges i det följande.
Småhus Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer.
Till sådan byggnad skall höra komplementhus såsom gara-
ge, förråd och annan mindre byggnad.
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst
1 Betänkandets lagförslag i andra delar än de som omfattas av propositionen har utelämnats.
' Senaste lydelse
1 kap. 9 § 1999:630
5 kap. 1 § 1994:1909
7 kap. 13 § 1988:954
16 A kap. 1994:1909
33-38 kap. 1994:1909.
3 Senaste lydelse 1999:635.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 2
69
|
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst Prop. 2000/01:121 | |
|
Hyreshus |
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som är inrät- |
|
Ekonomi- |
Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk och Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk |
|
Kraftverks- |
Byggnad som är inrättad för kommersiell produktion av |
|
Industri- byggnad |
Byggnad som är inrättad för industriell verksamhet och |
|
Special- |
Med specialbyggnad avses |
|
byggnad |
Försvars- Byggnad som används för försvars- beredskap, om byggnaden inte är en Kommunika- Garage, hangar, lokstall, terminal, sta- vänthall, godsmagasin, reparations- |
Byggnad som används i Statens järn-
vägars, Luftfartsverkets, Banverkets,
Svensk Rundradio Aktiebolags, Sveri-
ges Radio Aktiebolags, Sveriges Tele-
vision Aktiebolags och Sveriges Ut-
70
|
bildningsradio Aktiebolags verksamhet. Prop. 2000/01:121 Bilaga 2 | |
|
Distributions- |
Byggnad som ingår i överförings- eller |
|
Värme- |
Byggnad för produktion och distri- |
|
Renings- |
Vattenverk, avloppsreningsverk, an- |
|
Vård- |
Byggnad som används för sjukvård, |
|
Bad-, sport- |
Byggnad som används för bad, sport, |
|
Skol- |
Byggnad som används för under- skola som anordnas av staten skola som anordnas med statsbidrag skola vars undervisning står under Byggnad som används som elevhem |
|
Kultur- |
Byggnad som används för kulturellt |
|
Ecklesiastik- |
Kyrka eller annan byggnad som an- |
Bårhus, krematorium och byggnad som
71
används för skötsel av begravnings- Prop. 2000/01:121
plats. Bilaga 2
Allmän bygg- Byggnad som tillhör staten, kommun
nad eller annan menighet och som används
för allmän styrelse, förvaltning, rätts-
vård, ordning eller säkerhet samt fri-
tidsgård och byggnad med likartad
användning. Som allmän byggnad skall
inte anses byggnad som används för
statens affärsdrivande verksamhet.
Övrig Byggnad som inte skall utgöra någon av de tidigare
byggnad nämnda byggnadstyperna.
Föreslagen lydelse
2 kap.
2§
Byggnader skall indelas i de byggnadstyper som anges i det följande.
Småhus Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två famil-
jer. Till sådan byggnad skall höra komplementhus såsom
garage, förråd och annan mindre byggnad.
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och
högst tio familjer skall tillhöra byggnadstypen småhus,
om byggnaden ligger på fastighet med åkermark, betes-
mark, skogsmark eller skogsimpediment.
Hyreshus Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer
eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande.
Byggnad med förrådsutrymme, som ligger i anslutning
till hyreshus och som behövs för verksamheten, skall
utgöra hyreshus.
Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som är
inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer, om
den ingår i lantbruksenhet.
Ekonomi- Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk
byggnad och som inte är inrättad för bostadsändamål, såsom djur-
stall, loge, lada, maskinhall, lagerhus, magasin och
växthus.
Växthus och djurstall som inte har anknytning till jord-
bruk eller skogsbruk.
Kraftverks- Byggnad som är inrättad för kommersiell produktion av
byggnad elektrisk starkström. Även byggnad för vattenreglering,
för lagring av bränsle och annan byggnad för produk-
72
Industri-
byggnad
Special-
byggnad
tionen utgör kraftverksbyggnad. Prop. 2000/01:121
Byggnad som är inrättad for industriell byggnad verk- Bilaga 2
samhet och som inte utgör kraftverksbyggnad.
Med specialbyggnad avses
Försvars-
byggnad
Kommunika-
tionsbyggnad
Distributions-
byggnad
Värmecentral
Renings-
anläggning
Vårdbyggnad
Byggnad som används för försvars-
ändamål eller ekonomisk försvars-
beredskap, om byggnaden inte är en
fristående industriell anläggning. Även
mässbyggnad skall utgöra försvars-
byggnad.
Garage, hangar, lokstall, terminal, sta-
tionsbyggnad, expeditionsbyggnad,
vänthall, godsmagasin, reparations-
verkstad och liknande, om byggnaden
används for allmänna kommunikations-
ändamål som innebär befordran av
personer, gods eller post.
Byggnad som ingår i överförings- eller
distributionsnätet för gas, värme, elekt-
ricitet eller vatten.
Byggnad för produktion och distri-
bution av varmvatten för uppvärmning,
dock ej sådan anläggning som även är
inrättad för produktion av elektrisk
starkström för yrkesmässig distribution.
Vattenverk, avloppsreningsverk, an-
läggning för förvaring av radioaktivt
avfall, sopstation och liknande samt
pumpstation som hör till sådan anlägg-
ning. Som reningsanläggning indelas
endast anläggning som inte till huvud-
saklig del utgör ett led i en industriell
process.
Byggnad som används för sjukvård,
missbruksvård, omsorger om barn och
ungdom, kriminalvård, åldringsvård
eller omsorg om psykiskt utveck-
lingsstörda
Annan byggnad än som nu har nämnts
skall utgöra vårdbyggnad, om den an-
vänds som hem åt personer som behö-
ver institutionell vård eller tillsyn..
Bad-, sport- Byggnad som används för bad, sport,
73
4 Riksdagen 2000/01. 1 samt. Nr 121
|
och idrottsan- |
idrott och liknande, om allmänheten Prop. 2000/01:121 har tillträde till anläggningen. Bilaga 2 |
|
Skolbyggnad |
Byggnad som används för undervisning skola som anordnas av staten skola som anordnas med statsbidrag skola vars undervisning står under Byggnad som används som elevhem |
|
Kulturbyggnad |
Byggnad som används för kulturellt |
|
Ecklesiastik- |
Kyrka eller annan byggnad som an- Krematorium och annan byggnad som |
Övrig byggnad Byggnad som inte skall utgöra någon av de tidigare
nämnda byggnadstyperna.
|
Nuvarande lydelse |
Föreslagen lydelse 5 kap. 4 §4 |
Marknadsvärdet skall be- Marknadsvärdet skall be-
stämmas med hänsyn till det ge- stämmas med hänsyn till det ge-
nomsnittliga prisläget under andra nomsnittliga prisläget under andra
året före det år då allmän fastig- året före det år då allmän eller
hetstaxering av taxeringsenheten förenklad fastighetstaxering av
|
sker. |
taxeringsenheten sker (nivååret). Köpeskilling för fastighets- |
4 Senaste lydelse 1985:820.
74
5§
Marknadsvärdet skall i första hand bestämmas med ledning av fastig-
hetsförsäljningar i orten (ortsprismetoden). Härvid skall inte beaktas så-
dana försäljningar om vilka man kan anta att ovidkommande omständig-
heter har inverkat på priset.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 2
Då fastighetsförsäljningar inte
ger den ledning som behövs kan
marknadsvärdet beräknas med
ledning av en avkastningskalkyl.
Till grund för kalkylen läggs bl.a.
byggnads återstående varaktig-
hetstid och den förräntning av
insatt kapital, som man allmänt
räknar med vid köp av fastigheter
av ifrågavarande slag (avkast-
ningsmetoden).
Ger inte heller avkastnings-
kalkylen den ledning som behövs
kan marknadsvärdet uppskattas
med utgångspunkt i det tekniska
nuvärdet (produktionskostnads-
metoden).
Då fastighetsförsäljningar inte
ger den ledning som behövs kan
marknadsvärdet bestämmas med
ledning av en avkastningsbe-
räkning. Ger inte heller en av-
kastningsberäkning den ledning
som behövs kan marknadsvärdet
uppskattas med utgångspunkt i det
tekniska nuvärdet (produktions-
kostnadsberäkning). Å ven i dessa
fall skall dock, när så är möjligt,
hänsyn tas till fastighetsför-
säljningar i orten
Om köp saknas eller är för fåta-
liga inom ett värdeområde för att
värdenivån inom området med
säkerhet skall kunna bestämmas
får ledning hämtas från köp inom
andra värdeområden, där likarta-
de förutsättningar för prisbild-
ningen kan antas föreligga.
8§5
Varje delvärde skall bestämmas för sig med tillämpning av i 2-5 §§
angivna grunder.
Vid bestämmande av delvärde för lantbruksenhet får dock avvikelse
ske från 2 § vid storlekskorrektion enligt 7 kap. 4 a §.
Vid bestämmande av delvärde för tomtmark i sådana fall då försälj-
ningar av obebyggd tomtmark inom värdeområdet inte ger den ledning
som behövs skall vidare iakttas att delvärdet bestäms med ledning av den
marknadsvärdenivå för obebyggd tomtmark som normalt förekommer
inom värdeområden där marknadsvärdenivån för bebyggda fastigheter är
densamma som för värdeområdet i fråga.
Summan av delvärdena utgör Summan av delvärdena utgör
taxeringsenhetens basvärde. taxeringsenhetens taxeringvärde.
5 Senaste lydelse 1997:451.
75
För byggnader och ägoslag som
avses i 8-15 kap. skall basvärde
bestämmas med utgångspunkt i
riktvärden. Dessa skall för varje
värderingsenhet bestämmas för
kombinationer av värdefaktorer,
som i någon utsträckning varierar
inom värdeområdet och som har
särskild betydelse för marknads-
värdet.
För övriga värdefaktorer skall riktvärdet bestämmas med utgångspunkt
i förhållanden som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värde-
området.
3§°
För byggnader och ägoslag som
avses i 8-15 kap. skall taxe-
ringsvärde bestämmas med ut-
gångspunkt i riktvärden. Dessa
skall för varje värderingsenhet
bestämmas för kombinationer av
värdefaktorer, som i någon ut-
sträckning varierar inom värde-
området och som har särskild be-
tydelse för marknadsvärdet.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 2
Värdefaktorer, som särskilt skall beaktas vid riktvärdets bestämmande,
skall, utom såvitt avser de under punkterna 1-5 angivna värdefaktorerna,
indelas i klasser.
1. Storlek för småhus, industribyggnad och övrig byggnad värderad
enligt avkastningsmetoden, tomtmark, åkermark, betesmark, skogsmark
och skogsimpediment.
2. Hyra för hyreshus.
3. Återanskaffningskostnad för
industribyggnad och övrig bygg-
nad på industrienhet värderad en-
ligt produktionskostnadsmetoden.
3. Återanskaffningskostnad för
industribyggnad och övrig bygg-
nad på industrienhet värderad en-
ligt produktionskostnadsberäk-
ning.
4. Årligt uttag av täktmark.
5. Normalårsproduktion, utnyttjandetid, flerårsreglering och ålder för
vattenkraftverk samt effekt för värmekraftverk.
De uppgifter om värdenivån m.m. (riktvärdeangivelse) som inom varje
värdeområde erfordras för att bestämma riktvärdet skall redovisas på
karta, i tabell eller på annat sätt.
Resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata.
Riktvärde skall bestämmas så att
det leder till basvärde som efter
justering som avses i 5 § står i
överensstämmelse med be-
4§7
Riktvärde skall bestämmas så att
det leder till taxeringsvärde som
efter justering som avses i 5 § står
i överensstämmelse med be-
stämmelserna i 5 kap. 2-5 §§. stämmelserna i 5 kap. 2-5 §§.
Avvikelse får dock förekomma, om den föranleds av klassindelning av
värdefaktorer eller anpassning till fastställda tabell- eller värdeserier.
Föreligger värdefaktorer, som
inte särskilt har beaktats vid z-zfe-
5 §8
Föreligger värdefaktorer, som
inte särskilt har beaktats när rzÅt-
6 Senaste lydelse 1999:630.
7 Senaste lydelse 1994:1909.
8 Senaste lydelse 1997:451.
76
värdes bestämmande och som på-
tagligt inverkar på marknads-
värdet, skall ett med ledning av
riktvärden bestämt värde justeras.
Detta benämns justering för sär-
egna förhållanden. Justeringen
görs av taxeringsenhetens sam-
manlagda riktvärde, beräknat en-
ligt 4 § och utan beaktande av en
storlekskorrektion enligt 4 a §.
Justeringens storlek skall mot-
svara 75 procent av den skillnad i
marknadsvärde taxeringsenheten
skulle ha med säregna för-
hållanden och värdet utan säregna
förhållanden.
Påtaglig inverkan på mark-
nadsvärdet skall anses föreligga
när säregna förhållanden föran-
leder att det med ledning av rikt-
värden bestämda värdet höjs eller
sänks med minst 50 000 kronor.
värdet bestämts och som påtagligt Prop. 2000/01:121
inverkar på marknadsvärdet, skall Bilaga 2
riktvärdet justeras (justerat rikt-
värde). Justeringen görs av taxe-
ringsenhetens sammanlagda rikt-
värde, beräknat enligt 4 § och utan
beaktande av en storlekskorrektion
enligt 4 a §.
Justeringens storlek skall motsvara
75 procent av den skillnad i mark-
nadsvärde taxeringsenheten skulle
ha med och utan justering av rikt-
värdet.
Påtaglig inverkan på mark-
nadsvärdet skall anses föreligga
när justeringen medför att riktvär-
det höjs eller sänks med minst
25 000 kr.
Nuvarande lydelse
8 kap.
3§f
Inom varje värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda förhål-
landen för en eller flera av följande värdefaktorer.
|
Storlek |
Storleken bestäms med hänsyn till ytan av |
|
Ålder |
Åldern ger uttryck för småhusets sannolika återstående Åldersklassen för småhus med en ålder motsvarande |
|
Standard |
Standarden bestäms med hänsyn till småhusets För ett nybyggt småhus skall finnas minst femton |
9 Senaste lydelse 1997:451.
77
standardklasser.
Byggnads-
kategori
Fastighets-
rättsliga förhål-
landen
Värdeordning
Byggnadskategorin bestäms med hänsyn till om småhu-
set kategori utgör friliggande småhus, kedjehus eller
radhus.
Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till
om den värderingsenhet för tomtmark på vilken småhu-
set ligger utgör självständig fastighet eller inte. Utgör
värderingsenheten inte självständig fastighet skall hän-
syn tas även till möjligheten att tomtmarken kan bilda
egen fastighet.
Småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet
skall jämställas med småhus som ligger på tomtmark
som utgör självständig fastighet. Om det på en lant-
bruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra
brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en
lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset bruk-
ningscentrum, såvida inte annat visas.
Med värdeordning avses husets ordningsnummer i vär-
dehänseende inom tomten.
Föreslagen lydelse
3§
Inom varje värdeområde skall riktvärde bestämmas för skilda förhål-
landen för en eller flera av följande värdefaktorer.
Storlek Storleken bestäms med hänsyn till ytan av
småhusets boutrymmen och biutrymmen.
Ålder Åldern ger uttryck för småhusets sannolika återstående
livslängd med utgångspunkt från småhusets ny-
byggnadsår. Om småhuset varit föremål för en väsentlig
tillbyggnad skall ett nytt nybyggnadsår bestämmas.
Åldersklassen för småhus med en ålder motsvarande
högst 20 år far inte göras större än att den motsvarar 5
år.
Standard Standarden bestäms med hänsyn till småhusets
byggnadsmaterial och utrustning.
För ett nybyggt småhus skall finnas minst femton
standardklasser.
Byggnads- Byggnadskategorin bestäms med hänsyn till om småhu-
kategori set utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus.
Fastighets- Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till
Prop. 2000/01:121
Bilaga 2
78
rättsliga förhål- om den värderingsenhet för tomtmark på vilken småhu- Prop. 2000/01:121
landen set ligger utgör självständig fastighet eller inte. Bilaga 2
Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet skall
hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bil-
da egen fastighet. Detta gäller dock inte om tax-
eringsenheten har karaktär av grupphusområde.
Småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet
skall jämställas med småhus som ligger på tomtmark
som utgör självständig fastighet. Om det på en lant-
bruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra
brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en
lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset bruk-
ningscentrum, såvida inte annat visas.
Värdeordning Med värdeordning avses husets ordningsnummer i vär-
dehänseende inom tomten.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
4§
Värdefaktorn standard anges
genom antalet standardpoäng för
småhuset. Till grund för standard-
poängen skall ligga en poäng-
beräkning för vart och ett av fem
huvudområden avseende små-
husets byggnadsmaterial och ut-
rustning. Huvudområdena är exte-
riör, energihushållning, kök, sani-
tet och övrig interiör. För varje
huvudområde anges en delsumma
som i särskilda fall kan jämkas.
Industribyggnad skall värderas
enligt avkastningsmetoden. Bygg-
nader som har endast begränsad
användbarhet för annat ändamål än
för vilket de utnyttjas och liknande
speciella byggnader, bensinsta-
tionsbyggnader, andra byggnader
med olämplig utformning för nor-
mal industriproduktion samt
Industribyggnad skall värderas
med ledning av en avkastnings-
beräkning. Byggnader som har
endast begränsad användbarhet för
annat ändamål än för vilket de
utnyttjas och liknande speciella
byggnader, bensinstationsbyggna-
der, andra byggnader med olämp-
lig utformning för normal indu-
Senaste lydelse 1999:630.
79
|
byggnadskonstruktioner som inte |
striproduktion samt byggnads- Prop. 2000/01:121 |
Vad som sägs i detta kapitel om industribyggnad gäller även övrig
byggnad.
Nuvarande lydelse
3§"
Riktvärden för tomtmark för småhus skall inom varje värdeområde be-
stämmas för skilda förhållanden för en eller flera av värdefaktorerna stor-
lek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden samt, om särskilda
skäl föreligger, typ av bebyggelse och speciell belägenhet.
Med de olika värdefaktorerna förstås:
Storlek
Med storlek avses tomtmarkens areal.
Vatten och av-
lopp
Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och
på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och av-
lopp.
Fastighets- Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till
rättsliga förhål- om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig
landen fastighet eller inte. Utgör värderingsenheten inte själv-
ständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten
att värderingsenheten kan bilda egen fastighet.
Med värderingsenhet som utgör självständig fastighet
skall jämställas värderingsenhet på vilken det finns
småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet.
Typ av bebyg-
gelse
Med typ av bebyggelse avses om värderingsenheten för
tomtmarken är bebyggd med eller avsedd att bebyggas
med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Värde-
ringsenhet för tomtmark som ingår i lantbruksenhet och
på vilken dess brukningscentrum är beläget skall anses
vara bebyggd med friliggande småhus.
Speciell belä- Med speciell belägenhet avses tomtmarkens läge inom
genhet värdeområdet t. ex. vid strand.
Senaste lydelse 1997:451.
80
Föreslagen lydelse
3 §
Riktvärden för tomtmark för småhus skall inom varje värdeområde be-
stämmas för skilda förhållanden för en eller flera av värdefaktorerna stor-
lek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden samt, om särskilda
skäl föreligger, typ av bebyggelse och närhet till strand.
Med de olika värdefaktorerna förstås:
Prop. 2000/01:121
Bilaga 2
|
Storlek |
Med storlek avses tomtmarkens areal. |
|
Vatten och av- |
Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och |
|
Fastighets- |
Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet skall Med värderingsenhet som utgör självständig fastighet |
|
Typ av bebyg- |
Med typ av bebyggelse avses om värderingsenheten för |
|
Närhet till |
Med närhet till strand avses tomtmarkens läge inom |
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Lantmäteriverket och skattemyndigheten skall undersöka vilka riktvär-
detabeller för småhus som inte ingår i lantbruksenhet, som med hänsyn
till rådande prisläge bör användas inom olika delar av länet. Förslag här-
om skall upprättas. Undersökningen skall även omfatta upprättande av
12 Senaste lydelse 1995:1409.
81
förslag till riktvärdekartor för tomtmark som inte ingår i lantbruksenhet
inom länet.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 2
Lantmäteriverket och skatte-
myndigheten skall vidare pröva att
en tillämpning av förslag till före-
skrifter enligt 1 § andra—fjärde
styckena leder till basvärden som
svarar mot basvärdertivå enligt 5
kap. 2 §. Motsvarande prövning
görs av förslag till riktvärdekartor
för tomtmark och riktvärdetabeller
för småhus enligt första stycket.
Lantmäteriverket och skatte-
myndigheten skall vidare pröva att
en tillämpning av förslag till före-
skrifter enligt 1 § andra-fjärde
styckena leder till taxeringsvärden
som svarar mot taxeringsvärd-
enivå enligt 5 kap. 2 § (prov-
värdering). Motsvarande prövning
görs av förslag till riktvärdekartor
för tomtmark och riktvärdetabeller
för småhus enligt första stycket.
Provvärdering skall ske för var-
je värdeområde och omfatta det
antal försäljningar inom området
(provvärderingsobj ekt) som be-
döms erforderligt med hänsyn till
områdets karaktär. Om antalet
provvärderingsobjekt är för få
eller saknas inom ett värdeområ-
de, får provvärdering ske för en
grupp av värdeområden som då
tillsammans bildar ett provvärde-
ringsområde.
Förslag till värdeområdesin-
delning och riktvärdekartor med
riktvärdeangivelser skall ställas ut
av skattemyndigheten innan beslut
fattas om värdeområdesindelnin-
gen. Vid utställningen skall köpe-
skillingsstatistik finnas tillgänglig.
Synpunkter på förslagen får läm-
nas skriftligen i anslutning till ut-
ställningsförfarandet av den som
berörs av förslaget.
Nämndemän som avses i 8 § ut-
ses för tiden från och med den 1
juli det år, då allmän fastighets-
taxering äger rum av hyreshus-,
industri- och specialenheter, till
och med den 30 juni det år då så-
10 §13
Nämndemän som avses i 8 § ut-
ses för tiden från och med den 1
juli det år, då allmän fastighets-
taxering äger rum av hyreshus-,
industri-, elproduktions- och speci-
alenheter, till och med den 30 juni
Senaste lydelse 1989:477.
82
dan taxering sker nästa gång. En det år då sådan taxering sker nästa
nämndeman har dock rätt att avgå gång. En nämndeman har dock rätt
efter tre år. att avgå efter tre år.
Värderingsteknisk ledamot i länsrätt forordnas av regeringen for tid
som sägs i första stycket. Avgår sådan person under den tid, för vilken
han har blivit utsedd, får regeringen förordna annan person för den tid
som återstår.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 2
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001 och tillämpas första gången vid
2002 års fastighetstaxering.
83
Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över
betänkandet Fastighetstaxering - precision, påver-
kansmöjligheter och individuella bedömningar (SOU
2000:10)
Följande remissinstanser har avgett yttrande: Hovrätten för Västra Sveri-
ge, Kammarrätten i Stockholm, Kammarrätten i Jönköping, Länsrätten i
Skåne län, Länsrätten i Göteborg, Länsrätten i Västernorrlands län, Data-
inspektionen, Statskontoret, Statistiska centralbyrån, Socialstyrelsen,
Statens institutionsstyrelse, Statens fastighetsverk, Riksrevisionsverket,
Riksskatteverket, Länsstyrelsen i Västra Götalands län, Länsstyrelsen i
Gävleborgs län, Juridiska fakulteten vid Stockholms universitet, Kungli-
ga Tekniska högskolan, Statens jordbruksverk, Teracom AB, Boverket,
Lantmäteriverket, Statens järnvägar, Skogsstyrelsen, Glesbygdsverket,
Posten AB, Samhall AB, Stockholms kommun, Norrtälje kommun, Bå-
stad kommun, Simrishamns kommun, Göteborgs kommun, Sotenäs
kommun, Åre kommun, Pensionärernas Riksorganisation, Sveriges Pen-
sionärsförbund, Svenska kommunförbundet, Sveriges Industriförbund,
Lantbrukarnas Riksförbund, Svenska kraftverksföreningen, Svenska
Fjärrvärmeföreningen, Sveriges Försäkringsförbund, Sveriges Radio AB,
Sveriges Television AB, Landsorganisationen i Sverige, Svenska Arbets-
givareföreningen, Näringslivets nämnd för regelgranskning, Sveriges
Fastighetsägareförbund, Sveriges Jordägareförbund, Mäklarsamfundet,
HSB:s Riksförbund, Riksbyggen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföre-
tag, SBC Bostadsrättsorganisation, Villaägarnas Riksförbund, Hyresgäs-
ternas Riksförbund, Skärgårdens Intresseföreningars kontaktorganisation
och Svenska Bankföreningen.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 3
Följande remissinstanser har inte svarat eller angett att de avstår från att
lämna några synpunkter: Statens Bostadskreditnämnd, Statens Bostadsfi-
nansieringsaktiebolag, Handelshögskolan i Stockholm, Chalmers teknis-
ka högskola, Kyrkostyrelsen i Uppsala, Post- och telestyrelsen, Kalmar
kommun, Föreningen Auktoriserade Revisorer, Svenska Revisorsamfun-
det, Tjänstemännens Centralorganisation, Sveriges Akademikers Cen-
tralorganisation, Stadshypotek Bank AB, Skogsägarnas Riksförbund,
Riksförbundet Vi i Småhus och Institutet för bostadsforskning.
Riksskatteverket har inhämtat yttranden från skattemyndigheterna i
Stockholm, Göteborg, Malmö, Växjö, Linköping och Luleå.
Sveriges Industriförbund, Sveriges Försäkringsförbund, Svenska Arbets-
givareföreningen och Svenska Bankföreningen hänvisar i sina remissvar
till ett yttrande av Näringslivets Skattedelegation.
Sveriges Television AB, Sveriges Radio AB och Sveriges Utbildningsra-
dio AB har avgett ett gemensamt remissvar.
84
Prop. 2000/01:121
Bilaga 4
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetstaxeringslagen (1979:1152)1
dels att 7 kap. 13 § skall upphöra att gälla,
dels att rubriken närmast före 7 kap. 12 § skall lyda ”Byggnad under
uppförande och saneringsbyggnad", närmast före 11 kap. 3 § skall lyda
”Avkastningsberäkning” och närmast före 11 kap. 7 § skall lyda ”Pro-
duktionskostnadsberäkning”,
dels att 2 kap. 2 §, 5 kap. 4, 5 och 8 §§, 6 kap. 3 §, 7 kap. 3, 4 och 5
§§, 8 kap. 3 §, 11 kap.l §, 12 kap. 3 §, 19 kap. 3 och 7 §§ och 21 kap. 10
§, skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas nya bestämmelser, 5 kap. 5 a § och 8
kap. 4 §, av följande lydelse.
Nuvarande lydelse
2 §*
Byggnader skall indelas i de byggnadstyper som anges i det följande.
Småhus Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer.
Till sådan byggnad skall höra komplementhus såsom gara-
ge, förråd och annan mindre byggnad.
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst
tio familjer skall tillhöra byggnadstypen småhus, om bygg-
naden ligger på fastighet med åkermark, betesmark,
skogsmark eller skogsimpediment.
Hyreshus Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer
eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande.
Byggnad med förrådsutrymme, som ligger i anslutning till
hyreshus och som behövs för verksamheten, skall utgöra
hyreshus.
Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som är inrät-
tad till bostad åt minst tre och högst tio familjer, om den
ingår i lantbruksenhet.
Senaste lydelse av
7 kap. 13 § 1988:954
rubriken närmast före 11 kap. 3 § 1992:1666
rubriken närmast före 11 kap. 7 § 1980:149.
2 Senaste lydelse 1999:635.
85
Ekonomi- Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk och Prop. 2000/01:121
byggnad som inte är inrättad för bostadsändamål, såsom djurstall, Bilaga 4
loge, lada, maskinhall, lagerhus, magasin och växthus.
Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk
eller skogsbruk.
Kraftverks- Byggnad som är inrättad för kommersiell produktion av
byggnad elektrisk starkström. Även byggnad för vattenreglering, för
lagring av bränsle och annan byggnad för produktionen ut-
gör kraftverksbyggnad.
|
Industri- |
Byggnad som är inrättad för industriell verksamhet och |
|
Special- |
Med specialbyggnad avses Försvars- Byggnad som används för försvars- beredskap, om byggnaden inte är en |
fristående industriell anläggning. Även
mässbyggnad skall utgöra försvars-
byggnad.
Kommunika-
tionsbyggnad
Garage, hangar, lokstall, terminal, sta-
tionsbyggnad, expeditionsbyggnad,
vänthall, godsmagasin, reparations-
verkstad och liknande, om byggnaden
används för allmänna kommunikations-
ändamål.
Byggnad som används i Statens järn-
vägars, Luftfartsverkets, Banverkets,
Svensk Rundradio Aktiebolags, Sveri-
ges Radio Aktiebolags, Sveriges Tele-
vision Aktiebolags och Sveriges Ut-
bildningsradio Aktiebolags verksamhet.
Distributions-
byggnad
Byggnad som ingår i överförings- eller
distributionsnätet för gas, värme, elek-
tricitet eller vatten.
Värme-
central
Byggnad för produktion och distri-
bution av varmvatten för uppvärmning,
dock ej sådan anläggning som även är
inrättad för produktion av elektrisk
starkström för yrkesmässig distribution.
Renings-
anläggning
Vattenverk, avloppsreningsverk, an-
läggning för förvaring av radioaktivt
avfall, sopstation och liknande samt
86
|
pumpstation som hör till sådan an- Prop. 2000/01:121 | |
|
Vård- |
Byggnad som används för sjukvård, |
|
Bad-, sport- |
Byggnad som används för bad, sport, |
|
Skol- |
Byggnad som används för under- skola som anordnas av staten skola som anordnas med statsbidrag skola vars undervisning står under Byggnad som används som elevhem |
|
Kultur- byggnad |
Byggnad som används för kulturellt |
|
Ecklesiastik- |
Kyrka eller annan byggnad som an- Bårhus, krematorium och byggnad som |
Allmän bygg- Byggnad som tillhör staten, kommun
|
nad |
eller annan menighet och som används |
Övrig
byggnad
Byggnad som inte skall utgöra någon av de tidigare
nämnda byggnadstyperna.
87
Föreslagen lydelse
Prop. 2000/01:121
Bilaga 4
Byggnader skall indelas i de byggnadstyper som anges i det följande.
Småhus Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två famil-
jer. Till sådan byggnad skall höra komplementhus såsom
garage, förråd och annan mindre byggnad.
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och
högst tio familjer skall tillhöra byggnadstypen småhus,
om byggnaden ligger på fastighet med åkermark, betes-
mark, skogsmark eller skogsimpediment.
Hyreshus Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer
eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande.
Byggnad med förrådsutrymme, som ligger i anslutning
till hyreshus och som behövs för verksamheten, skall
utgöra hyreshus.
Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som är
inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer, om
den ingår i lantbruksenhet.
Ekonomi- Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk
byggnad och som inte är inrättad för bostadsändamål, såsom djur-
stall, loge, lada, maskinhall, lagerhus, magasin och växt-
hus.
Växthus och djurstall som inte har anknytning till jord-
bruk eller skogsbruk.
Kraftverks- Byggnad som är inrättad för kommersiell produktion av
byggnad elektrisk starkström. Även byggnad för vattenreglering,
för lagring av bränsle och annan byggnad för produk-
tionen utgör kraftverksbyggnad.
Industri- Byggnad som är inrättad för industriell verksamhet och
byggnad som inte utgör kraftverksbyggnad.
Special-
byggnad
Med specialbyggnad avses
Försvars-
byggnad
Byggnad som används för försvars-
ändamål eller ekonomisk försvars-
beredskap, om byggnaden inte är en
fristående industriell anläggning. Även
mässbyggnad skall utgöra försvars-
byggnad.
Kommunika-
tionsbyggnad
Garage, hangar, lokstall, terminal, sta-
tionsbyggnad, expeditionsbyggnad,
88
|
vänthall, godsmagasin, reparations- Prop. 2000/01:121 ändamål. Byggnad som används i Statens järn- | |
|
Distributions- |
Byggnad som ingår i överförings- eller |
|
Värmecentral |
Byggnad för produktion och distri- |
|
Renings- |
Vattenverk, avloppsreningsverk, an- |
|
Vårdbyggnad |
Byggnad som används för sjukvård, |
Bad-, sport- Byggnad som används för bad, sport,
och idrottsan- idrott och liknande, om allmänheten
|
läggning |
har tillträde till anläggningen. |
|
Skolbyggnad |
Byggnad som används för undervisning skola som anordnas av staten skola som anordnas med statsbidrag skola vars undervisning står under |
89
statlig tillsyn.
Kulturbyggnad
Byggnad som används som elevhem
eller skolhem för elever vid sådana
skolor.
Byggnad som används för kulturellt
ändamål såsom teater, biograf, museum
och liknande.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 4
Ecklesiastik- Kyrka eller annan byggnad som an-
byggnad vänds för religiös verksamhet.
Krematorium och annan byggnad som
används för begravningsverksamhet.
Allmän bygg- Byggnad som tillhör staten, kommun
nad eller annan menighet och som används
för allmän styrelse, förvaltning, rätts-
vård, ordning eller säkerhet samt fri-
tidsgård och byggnad med likartad an-
vändning. Som allmän byggnad skall
inte anses byggnad som används för
statens affärsdrivande verksamhet.
Övrig byggnad Byggnad som inte skall utgöra någon av de tidigare
nämnda byggnadstyperna.
Nuvarande lydelse
Marknadsvärdet skall
stämmas med hänsyn till det ge-
nomsnittliga prisläget under andra
året före det år då allmän fastig-
hetstaxering av taxeringsenheten
sker.
Föreslagen lydelse
5 kap.
4 §*
be- Marknadsvärdet skall be-
stämmas med hänsyn till det ge-
nomsnittliga prisläget under andra
året (nivååret) före det år då all-
män fastighetstaxering av taxe-
ringsenheten sker.
Köpeskilling för fastighets-
försäljningar från år före nivååret
som används för att bestämma
marknadsvärdet skall korrigeras
med hänsyn till prisutvecklingen
till och med nivååret.
5§
Marknadsvärdet skall i första hand bestämmas med ledning av fastig-
hetsförsäljningar i orten (ortsprismetoden). Härvid skall inte beaktas så-
' Senaste lydelse 1985:820.
90
dana försäljningar om vilka man kan anta att ovidkommande omständig-
heter har inverkat på priset.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 4
Då fastighetsförsäljningar inte
ger den ledning som behövs kan
marknadsvärdet beräknas med
ledning av en avkastningskalkyl.
Till grund för kalkylen läggs bl. a.
byggnads återstående varaktig-
hetstid och den förräntning av
insatt kapital, som man allmänt
räknar med vid köp av fastigheter
av ifrågavarande slag (avkast-
ningsmetoden).
Ger inte heller avkastnings-
kalkylen den ledning som behövs
kan marknadsvärdet uppskattas
med utgångspunkt i det tekniska
nuvärdet (produktionskostnads-
metoden).
Då fastighetsförsäljningar inte
ger den ledning som behövs kan
marknadsvärdet bestämmas med
ledning av en avkastningsbe-
räkning. Ger inte heller en av-
kastningsberäkning den ledning
som behövs kan marknadsvärdet
uppskattas med utgångspunkt i det
tekniska nuvärdet (produktions-
kostnadsberäkning). Även i dessa
fall skall dock hänsyn tas till fas-
tighetsförsäljningar i orten när det
är möjligt.
5 n f
Om inga eller för få fastigheter
har sålts inom ett värdeområde för
att värdenivån inom området med
säkerhet skall kunna bestämmas,
får ledning hämtas från försälj-
ningar inom andra värdeområden,
där förutsättningarna för prisbild-
ningen kan antas vara likartade.
8§4
Varje delvärde skall bestämmas Varje delvärde skall bestämmas
för sig med tillämpning av i 2-5 för sig med tillämpning av i 2-5 a
§§ angivna grunder. §§ angivna grunder.
Vid bestämmande av delvärde för lantbruksenhet får dock avvikelse
ske från 2 § vid storlekskorrektion enligt 7 kap. 4 a §.
Vid bestämmande av delvärde
för tomtmark i sådana fall då för-
säljningar av obebyggd tomtmark
inom värdeområdet inte ger den
ledning som behövs skall vidare
iakttas att delvärdet bestäms med
ledning av den marknadsvärdeni-
vå för obebyggd tomtmark som
normalt förekommer inom
värdeområden där
marknadsvärdenivån för bebyggda
fastigheter är densamma som för
värdeområdet i fråga.
4 Senaste lydelse 1997:451.
91
Summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens basvärde.
6 kap.
3§’
Är ett hyreshus inrättat för både bostäder och lokaler skall bostadsde-
len och lokaldelen utgöra skilda värderingsenheter. Byggnader eller delar
av olika byggnader som åsatts samma klassificeringsdata beträffande
värdefaktorerna lägenhetstyp och ålder får sammanföras till en värde-
ringsenhet.
Är en industribyggnad som vär-
derats enligt avkastningsmetoden
inrättad för mer än en lokaltyp
skall delar som hänförs till olika
lokaltyper utgöra skilda värde-
ringsenheter. Särskild värderings-
enhet behöver dock inte bildas för
en lokaltyp som omfattar mindre
än tio procent av byggnadens tota-
la yta och mindre än 250 kvadrat-
meter. Byggnader eller delar av
olika byggnader som åsatts samma
klassificeringsdata beträffande
värdefaktorerna lokaltyp, standard
och ålder får sammanföras till en
värderingsenhet.
Indelning av hyreshus och industribyggnad i två eller flera värderings-
enheter får även ske om det underlättar värderingen.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 4
Är en industribyggnad som vär-
derats med ledning av en avkast-
ningsberäkning inrättad för mer än
en lokaltyp skall delar som hänförs
till olika lokaltyper utgöra skilda
värderingsenheter. Särskild värde-
ringsenhet behöver dock inte bil-
das för en lokaltyp som omfattar
mindre än tio procent av byggna-
dens totala yta och mindre än 250
kvadratmeter. Byggnader eller
delar av olika byggnader som
åsatts samma klassificeringsdata
beträffande värdefaktorerna lokal-
typ, standard och ålder får sam-
manföras till en värderingsenhet.
3 §6
För byggnader och ägoslag som avses i 8-15 kap. skall basvärde be-
stämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa skall för varje värde-
ringsenhet bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som i någon
utsträckning varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse
för marknadsvärdet.
För övriga värdefaktorer skall riktvärdet bestämmas med utgångspunkt
i förhållanden som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värde-
området.
Värdefaktorer, som särskilt skall beaktas vid riktvärdets bestämmande,
skall, utom såvitt avser de under punkterna 1-5 angivna värdefaktorerna,
indelas i klasser.
1. Storlek för småhus, industri-
byggnad och övrig byggnad värde-
rad enligt avkastningsmetoden,
tomtmark, åkermark, betesmark,
skogsmark och skogsimpediment.
2. Hyra för hyreshus.
1. Storlek för småhus, industri-
byggnad och övrig byggnad värde-
rad med ledning av en avkast-
ningsberäkning, tomtmark, åker-
mark, betesmark, skogsmark och
skogsimpediment.
’ Senaste lydelse 1992:1666.
6 Senaste lydelse 1999:630.
92
3. Återanskaffningskostnad för
industribyggnad och övrig bygg-
nad på industrienhet värderad en-
ligt produktionskostnadsmetoden.
3. Återanskaffningskostnad för
industribyggnad och övrig bygg-
nad på industrienhet värderad med
ledning av en produktionskost-
nadsberäkning.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 4
4. Årligt uttag av täktmark.
5. Normalårsproduktion, utnyttjandetid, flerårsreglering och ålder för
vattenkraftverk samt effekt för värmekraftverk.
De uppgifter om värdenivån m.m. (riktvärdeangivelse) som inom varje
värdeområde erfordras för att bestämma riktvärdet skall redovisas på
karta, i tabell eller på annat sätt.
Resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata.
Riktvärde skall bestämmas så att
det leder till basvärde som efter
justering som avses i 5 § står i
överensstämmelse med be-
4§7
Riktvärde skall bestämmas så att
det leder till basvärde som efter
justering som avses i 5 § står i
överensstämmelse med be-
stämmelserna i 5 kap. 2-5 §§. stämmelsema i 5 kap. 2-5 a §§.
Avvikelse far dock förekomma, om den föranleds av klassindelning av
värdefaktorer eller anpassning till fastställda tabell- eller värdeserier.
5§8
Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes
bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett
med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns juster-
ing för säregna förhållanden. Justeringen görs av taxeringsenhetens
sammanlagda riktvärde, beräknat enligt 4 § och utan beaktande av en
storlekskorrektion enligt 4 a §.
Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i mark-
nadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och vär-
det utan säregna förhållanden.
Påtaglig inverkan på mark-
nadsvärdet skall anses föreligga
när säregna förhållanden föran-
leder att det med ledning av rikt-
värden bestämda värdet höjs eller
sänks med minst 50 000 kronor.
Påtaglig inverkan på mark-
nadsvärdet skall anses föreligga
när säregna förhållanden föranle-
der att det med ledning av riktvär-
den bestämda värdet höjs eller
sänks med minst tre procent, dock
minst 25 000 kronor.
Nuvarande lydelse
Inom varje värdeområde skall riktvärden bestämmas för skilda förhål-
landen för en eller flera av följande värdefaktorer.
7 Senaste lydelse 1994:1909.
8 Senaste lydelse 1997:451.
’ Senaste lydelse 1997:451.
93
|
Storlek |
Storleken bestäms med hänsyn till ytan av Prop. 2000/01:121 |
|
Ålder |
Åldern ger uttryck för småhusets sannolika återstående Åldersklassen för småhus med en ålder motsvarande |
|
Standard |
Standarden bestäms med hänsyn till småhusets För ett nybyggt småhus skall finnas minst femton |
|
Byggnads- |
Byggnadskategorin bestäms med hänsyn till om småhu- |
Fastighets- Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till
rättsliga förhål- om den värderingsenhet för tomtmark på vilken småhu-
|
landen |
set ligger utgör självständig fastighet eller inte. Utgör Småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet |
|
Värdeordning |
Med värdeordning avses husets ordningsnummer i vär- |
Föreslagen lydelse
3§
Inom varje värdeområde skall riktvärde bestämmas för skilda förhål-
landen för en eller flera av följande värdefaktorer.
Storlek Storleken bestäms med hänsyn till ytan av
småhusets boutrymmen och biutrymmen.
Ålder Åldern ger uttryck för småhusets sannolika återstående
livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets
94
nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och såda- Prop. 2000/01:121
na ombyggnader som innebär en utökning av boutrym- Bilaga 4
me samt tidpunkten för dessa.
Åldersklassen for småhus med en ålder motsvarande
högst 20 år får inte göras större än att den motsvarar 5
år.
Standard Standarden bestäms med hänsyn till småhusets
byggnadsmaterial och utrustning.
För ett nybyggt småhus skall finnas minst femton
standardklasser.
Byggnads-
kategori
Byggnadskategorin bestäms med hänsyn till om småhu-
set utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus.
Fastighets-
rättsliga förhål-
landen
Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till
om den värderingsenhet for tomtmark på vilken småhu-
set ligger utgör självständig fastighet eller inte.
Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet skall
hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bil-
da egen fastighet. Detta gäller dock inte om värderings-
enheten är belägen inom ett område med byggnader av
likartad karaktär som ligger i en grupp och som har
uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod
(grupphusområde).
Småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet
skall jämställas med småhus som ligger på tomtmark
som utgör självständig fastighet. Om det på en lant-
bruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra
brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en
lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset bruk-
ningscentrum, såvida inte annat visas.
Värdeordning
Med värdeordning avses husets ordningsnummer i vär-
dehänseende inom tomten.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
4§
Värdefaktorn standard anges
genom antalet standardpoäng för
småhuset.
Till grund för standardpoängen
skall ligga en poängberäkning för
vart och ett av fem huvudområden
avseende småhusets byggnadsma-
terial och utrustning. Huvudområ-
95
dena är exteriör, energihushåll- Prop. 2000/01:121
ning, kök, sanitet och övrig interi- Bilaga 4
ör. För varje huvudområde anges
en delsumma som i särskilda fall
kan jämkas.
Industribyggnad skall värderas
enligt avkastningsmetoden. Bygg-
nader som har endast begränsad
användbarhet för annat ändamål än
för vilket de utnyttjas och liknande
speciella byggnader, bensinsta-
tionsbyggnader, andra byggnader
med olämplig utformning för nor-
mal industriproduktion samt bygg-
nadskonstruktioner som inte har
karaktär av hus skall dock vär-
Industribyggnad skall värderas
med ledning av en avkastnings-
beräkning. Byggnader som har
endast begränsad användbarhet för
annat ändamål än för vilket de
utnyttjas och liknande speciella
byggnader, bensinstationsbyggna-
der, andra byggnader med olämp-
lig utformning för normal indu-
striproduktion samt byggnads-
konstruktioner som inte har karak-
deras enligt produktionskost-
nadsmetoden.
tär av hus skall dock värderas med
ledning av en produktions-
kostnadsberäkning.
Vad som sägs i detta kapitel om industribyggnad gäller även övrig
byggnad.
Nuvarande lydelse
3 §"
Riktvärden för tomtmark för småhus skall inom varje värdeområde be-
stämmas för skilda förhållanden för en eller flera av värdefaktorerna stor-
lek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden samt, om särskilda
skäl föreligger, typ av bebyggelse och speciell belägenhet.
Med de olika värdefaktorerna förstås:
Storlek
Med storlek avses tomtmarkens areal.
Vatten och av-
lopp
Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och
på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och av-
lopp.
Fastighets- Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till
rättsliga förhål- om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig
landen fastighet eller inte. Utgör värderingsenheten inte själv-
ständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten
att värderingsenheten kan bilda egen fastighet.
Med värderingsenhet som utgör självständig fastighet
0 Senaste lydelse 1999:630.
" Senaste lydelse 1997:451.
96
skali jämställas värderingsenhet på vilken det finns Prop. 2000/01:121
småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet. Bilaga 4
Typ av bebyg- Med typ av bebyggelse avses om värderingsenheten för
gelse tomtmarken är bebyggd med eller avsedd att bebyggas
med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Värde-
ringsenhet för tomtmark som ingår i lantbruksenhet och
på vilken dess brukningscentrum är beläget skall anses
vara bebyggd med friliggande småhus.
Speciell belä- Med speciell belägenhet avses tomtmarkens läge inom
senhet värdeområdet t. ex. vid strand.
Föreslagen lydelse
3§
Riktvärden för tomtmark för småhus skall inom varje värdeområde be-
stämmas för skilda förhållanden för en eller flera av värdefaktorerna stor-
lek, vatten och avlopp, fastighetsrättsliga förhållanden samt, om särskilda
skäl föreligger, typ av bebyggelse och närhet till strand.
Med de olika värdefaktorerna förstås:
Storlek
Vatten och av-
lopp
Med storlek avses tomtmarkens areal.
Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och
på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och av-
lopp.
Fastighets- Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till
rättsliga förhål- om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig
landen fastighet eller inte.
Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet skall
hänsyn även tas till möjligheten att värderingsenheten
kan bilda egen fastighet. Detta gäller dock inte om vär-
deringsenheten är belägen inom ett område med bygg-
nader av likartad karaktär som ligger i en grupp och
som har uppförts samtidigt eller under en begränsad
tidsperiod (grupphusområde).
Med värderingsenhet som utgör självständig fastighet
skall jämställas värderingsenhet på vilken det finns
småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet.
Typ av bebyg- Med typ av bebyggelse avses om värderingsenheten för
gelse tomtmarken är bebyggd med eller avsedd att bebyggas
med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Värde-
ringsenhet för tomtmark som ingår i lantbruksenhet och
på vilken dess brukningscentrum är beläget skali anses
97
Prop. 2000/01:121
Bilaga 4
vara bebyggd med friliggande småhus.
|
Närhet till |
Med närhet till strand avses tomtmarkens läge i förhål- |
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
3§'r
Lantmäteriverket och skattemyndigheten skall undersöka vilka riktvär-
detabeller för småhus som inte ingår i lantbruksenhet, som med hänsyn
till rådande prisläge bör användas inom olika delar av länet. Förslag här-
om skall upprättas. Undersökningen skall även omfatta upprättande av
förslag till riktvärdekartor för tomtmark som inte ingår i lantbruksenhet
inom länet.
Lantmäteriverket och skatte-
myndigheten skall vidare pröva att
en tillämpning av förslag till före-
skrifter enligt 1 § andra—fjärde
styckena leder till basvärden som
svarar mot basvärdenivå enligt 5
kap. 2 §. Motsvarande prövning
görs av förslag till riktvärdekartor
för tomtmark och riktvärdetabeller
för småhus enligt första stycket.
Lantmäteriverket och skatte-
myndigheten skall vidare pröva att
en tillämpning av förslag till före-
skrifter enligt 1 § andra— fjärde
styckena leder till basvärden som
svarar mot basvärdenivån enligt 5
kap. 2 § (provvärdering). Motsva-
rande prövning görs av förslag till
riktvärdekartor för tomtmark och
riktvärdetabeller för småhus enligt
första stycket.
Provvärdering skall göras för
varje värdeområde och omfatta
det antal överlåtelser inom om-
rådet (provvärderingsobjekt) som
bedöms nödvändigt med hänsyn
till områdets karaktär. Om antalet
provvärderingsobjekt är för få
eller saknas inom ett värdeområ-
de, får provvärdering göras för en
grupp av värdeområden som då
tillsammans bildar ett provvärde-
ringsområde.
Regeringen eller myndighet som
regeringen bestämmer skall beslu-
ta närmare föreskrifter om indel-
ningen i provvärderingsområden.
Ett sådant beslut får inte överkla-
gas.
12 Senaste lydelse 1995:1409.
98
Senast den 1 september året före
det år då allmän fastighetstaxering
äger rum skall regeringen eller den
myndighet som regeringen be-
stämmer besluta sådana föreskrif-
ter som avses i 7 kap. 7 §.
13
Senast den 1 september året före
det år då allmän fastighetstaxering
äger rum skall regeringen eller den
myndighet som regeringen be-
stämmer besluta sådana föreskrif-
ter som avses i 7 kap. 7 § och 19
kap. 3 §.
Prop. 2000/01:121
Bilaga 4
kap.
14
Nämndemän som avses i 8 § ut-
ses för tiden från och med den 1
juli det år, då allmän fastighets-
taxering äger rum av hyreshus-,
industri- och specialenheter, till
och med den 30 juni det år då så-
dan taxering sker nästa gång. En
nämndeman har dock rätt att avgå
efter tre år.
Värderingsteknisk ledamot i länsrätt förordnas av regeringen för tid
som sägs i första stycket. Avgår sådan person under den tid, för vilken
han har blivit utsedd, får regeringen förordna annan person för den tid
som återstår.
10 §
Nämndemän som avses i 8 § ut-
ses för tiden från och med den 1
juli det år, då allmän fastighets-
taxering äger rum av hyreshus-,
industri-, elproduktions- och speci-
alenheter, till och med den 30 juni
det år då sådan taxering sker nästa
gång. En nämndeman har dock rätt
att avgå efter tre år.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001 och tillämpas första gången vid
fastighetstaxering år 2003.
13 Senaste lydelse 1993:1193.
14 Senaste lydelse 1989:477.
99
Prop. 2000/01:121
Bilaga 4
Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1997:323) om statlig förmögen-
hetsskatt skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Fastighet i Sverige tas upp till
taxeringsvärdet. Om fastigheten
innehas med tomträtt tas den upp
till den del av taxeringsvärdet som
avser byggnad. Innefattar detta
värde både värdet av byggnaden
och tillhörande tomt enligt 7 kap.
13 § fastighetstaxeringslagen
(1979:1152), avräknas den del av
värdet som avser tomten. Om taxe-
ringsvärde saknas vid beskatt-
ningsårets utgång anses fastighe-
ten inte ha något värde. Har en
fastighets basvärde sänkts för taxe-
ringsåret vid särskild fastighets-
taxering enligt 16 kap. 2-5 §§ fas-
tighetstaxeringslagen, tas fastighe-
ten upp till det taxeringsvärde som
fastställts för taxeringsåret.
Fastighet utomlands tas upp till 75 procent av marknadsvärdet.
10 §
Fastighet i Sverige tas upp till
taxeringsvärdet. Om fastigheten
innehas med tomträtt tas den upp
till den del av taxeringsvärdet som
avser byggnad. Om taxeringsvärde
saknas vid beskattningsårets ut-
gång anses fastigheten inte ha nå-
got värde. Har en fastighets bas-
värde sänkts för taxeringsåret vid
särskild fastighetstaxering enligt
16 kap. 2-5 §§ fastighetstaxerings-
lagen, tas fastigheten upp till det
taxeringsvärde som fastställts för
taxeringsåret.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2. Vid 2002 - 2007 års taxeringar gäller följande. Om fastigheten in-
nehas med tomträtt och om den del av taxeringsvärdet som avser bygg-
naden innefattar värdet av både byggnaden och tillhörande tomt enligt
bestämmelserna i 7 kap. 13 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) i dess
lydelse intill den 1 juli 2001, avräknas den del av värdet som avser tom-
ten.
100
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 2001-03-22
Prop. 2000/01:121
Bilaga 5
Närvarande: f.d. justitierådet Staffan Vängby, justitierådet Leif Thorsson,
regeringsrådet Rune Lavin.
Enligt en lagrådsremiss den 8 mars 2001 (Finansdepartementet) har re-
geringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till
1. lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979:1152),
2. lag om ändring i lagen (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt.
Förslagen har inför Lagrådet föredragits av kammarrättsassessorn
Eveline Nilsson.
Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:
/ 9 kap. 3 §
I sista stycket föreslås en bestämmelse enligt vilken regeringen eller
myndighet som regeringen bestämmer skall besluta närmare föreskrifter
om indelningen i provvärderingsområden. Formuleringen ger vid handen
att riksdagen skulle ålägga (”skall"’) regeringen att meddela verkställig-
hetsföreskrifter (”närmare föreskrifter”). I regeringsformen förutsätts att
regeringen själv avgör om den skall besluta dylika föreskrifter eller inte
(märk ordet ”får"’ i 8 kap. 13 § första stycket 1). Det finns inte något
grundlagsstöd för att riksdagen skulle ha rätt att beordra regeringen att
utnyttja sin möjlighet att meddela föreskrifter enligt 8 kap. regeringsfor-
men. Ordet ”skall” bör därför utmönstras ur texten. Den omständigheten
att "skall" används i andra liknande bestämmelser i fastighetstaxerings-
lagen gör inte förfarandet acceptabelt från konstitutionell synpunkt (se 7
kap. 7 §, 16 A kap. 7 § samt 34 kap. 1 och 2 §§).
Regeringen får meddela föreskrifter om verkställighet av lag redan
med stöd av 8 kap. 13 § första stycket 1 regeringsformen. Ett särskilt
bemyndigande i lag är därför i princip överflödigt. Den föreslagna be-
stämmelsen kan göras om till en informationsregel, vilket enklast torde
kunna ske på så sätt att om ordet ”skall” stryks ordet ”besluta” behålls
men i formen ”beslutar”.
Det är allmänt känt att Riksskatteverket tidigare ansett sig ha stor frihet
att bestämma det materiella innehållet i verkställighetsföreskrifter till
fastighetstaxeringslagen (se Bergström i Skattenytt 1995 s. 424 ff. och
Strömberg, Normgivningsmakten enligt 1974 års regeringsform, 3 u.
1999, s. 138 ff.). Frågan om vissa föreskrifters grundlagsenlighet har
varit föremål för Regeringsrättens prövning (se rättsfallet RÅ85 1:5).
Lagrådet känner inte till vilket innehåll föreskrifterna i det nu aktuella
fallet är avsedda att få men förutsätter att de kommer att hålla sig inom
ramen för vad som kan beslutas medelst verkställighetsföreskrifter.
101
Prop. 2000/01:121
Förslaget till lag om ändring i lagen om statlig förmögenhetsskatt Bilaga 5
Lagrådet lämnar förslaget utan erinran.
102
Prop. 2000/01:121
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 5 april 2001
Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden Hjelm-
Wallén, Thalén, Winberg, Lindh, Sahlin, von Sydow, Klingvall, Pagrot-
sky, Östros, Messing, Engqvist, Larsson, Wärnersson, Lejon, Lövdén,
Ringholm, Bodström
Föredragande: statsrådet Ringholm
Regeringen beslutar proposition 2000/01:121 Vissa frågor inför den all-
männa fastighetstaxeringen år 2003, m.m.
103
Eländers Gotab 61246, Stockholm 2001