Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om besittningsskydd vid hyra av lokal.
Motivering
Med "hyra" förstås i 12 kap. jordabalken vilket brukar kallas hyreslagen -
upplåtelse av hus eller delar av hus till nyttjande mot ersättning.
Allmänt kan sägas att fastighetsägaren ofta är den ekonomiskt överlägsne
och mer erfarna parten. Han har på ett annat sätt än hyresgästen överblick
över de praktiska konsekvenserna av en bestämmelse i hyresavtalet. För att
förhindra missbruk av hans övertag har lagstiftaren infört ett antal tvingande
bestämmelser till hyresgästens fördel. Vid hyra av lokaler, som avser
upplåtelse för förvärvsverksamhet, är det dock tydligt att sådana hänsyn
kommer i skymundan; dessa mellanhavanden brukar ha en mer affärsmässig
karaktär och parterna har rent allmänt ansetts ha förmågan att i ungefär lika
mån kunna tillvarata sina rättsliga intressen.
I fråga om bostadslägenheter föreligger i princip besittningsskydd, d.v.s.
hyresgästen har, med vissa undantag, rätt till förlängning av avtalet, även om
det har sagts upp av hyresvärden.
Vad gäller lokaler, däremot, kan hyresnämnden inte (såsom när det gäller
bostadslägenheter) besluta om förlängning av avtalet eller fastställa vilka
hyresvillkor som skall gälla. Däremot kan hyresgästen under vissa
förutsättningar i efterhand få ersättning om han/hon tvingas lämna lokalen.
Man brukar i dessa sammanhang tala om ett indirekt besittningsskydd. Det
kan tilläggas att för lokaler gäller marknadshyressättning.
Den trygghet som lagstiftaren haft i åtanke vad gäller bostadslägenheter är
väsentlig mot bakgrund av vad som skulle kunna hända om hyresvärdar fritt
och utan den spärr som finns i lagstiftningen kunde säga upp hyresgäster efter
eget godtycke.
Även om en part som hyr lokal för affärsverksamhet i många fall kan anses
vara en med fastighetsägaren jämbördig part, och om det gäller stora företag
kanske till och med i vissa fall den starkare parten, så innebär nuvarande
lagstiftning för många småföretagare, inte minst affärsidkare, ett klart
underläge. En hyresvärd har i fråga om lokalupplåtelser bara att följa den
uppsägningstid som finns inskriven i kontraktet, varefter han kan säga upp
hyresgästen för avflyttning. Att så sker p.g.a. obetald hyra ter sig självfallet
rimligt, men att hyresvärden vill säga upp en hyresgäst i syfte att komma åt
lokalen för andra ändamål får i många fall helt orimliga konsekvenser. Det
kan ytterst innebära att en väl fungerande affärsrörelse, till exempel i ett A-
läge, tvingas slå igen. Ett antal personer blir av med sina arbeten och
affärsidkaren mister sin utkomst.
Visserligen ger lagstiftningen ett indirekt besittningsskydd genom att
medge rätten till ersättning vid förlust av lokal. Erfarenheterna visar
emellertid att en sådan ersättning ofta inte ligger i paritet med den skada som
näringsidkaren lider genom att förlora en väl upparbetad affärsrörelse med
högt goodwillvärde. Befintligt medlingsinstrument har också i många fall
visat sig vara otillräckligt.
Det måste anses orimligt att ett fastighetsbolag/hyresvärd efter
hyreskontraktets utgång godtyckligt skall kunna stympa en väl etablerad
affärsrörelse med en kommersiell hyresrätt genom att till exempel inskränka
ytorna till förmån för en annan hyresgäst i en grannlokal. För många
lokalhyresgäster, inte minst småföretagare, som idag lever i ett närmast
rättslöst tillstånd vad gäller besittningsskyddet skulle en lagskärpning
innebära en inte oväsentlig trygghet till gagn för verksamheten. Jag föreslår
mot ovanstående bakgrund att det i 12 kap. jordabalken införs bestämmelser
som innebär att samma huvudregel i fråga om besittningsskydd skall gälla vid
upplåtelse av bostadslägenhet som vid upplåtelse av lokaler. Undantag från
huvudregeln kan sedan utformas utifrån vad som kan anses rimligt i
förhållande till de olika förutsättningar som gäller vid hyra av bostadslägenhet
respektive lokal.