I detta betänkande behandlar utskottet de
motionsförslag som väckts under allmänna
motionstiden 2000 och som avser hyreslagen och
bostadsrättslagens bestämmelser. Dessutom behandlas
motioner med förslag som avser att ägarlägenheter
och tredimensionell fastighetsindelning skall
införas.
Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden.
Till betänkandet har fogats 15
reservationer och ett särskilt
yttrande.
Motionerna
I betänkandet behandlas de under allmänna
motionstiden 2000 väckta motionerna
2000/01:Bo230 av Rigmor Stenmark m.fl. (c) vari
yrkas:
1. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om att snarast
presentera lagförslag om ägarlägenheter i enlighet
med tidigare fattat riksdagsbeslut,
4. att riksdagen beslutar att bostadsrättslagen
(1991:614) 9 kap. 19 § skall ges följande lydelse:
En bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus
för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall
fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt om
hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda
lägenheterna som omfattas av förvärvet har gått med
på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar
i bostadsrättsföreningen. Vid beräkning av antalet
lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla
uppgift om hur rösterna har beräknats och hållas
tillgängligt för hyresgästerna och ägaren av huset,
5. att riksdagen beslutar att 3 § andra stycket i
lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt skall ges följande
lydelse: att hyresgästerna i mer än hälften av de
uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig
intresserade av en ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt och att dessa hyresgäster är medlemmar i
bostadsrättsföreningen,
8. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om en bättre
tillämpning av bruksvärdessystemet,
9. att riksdagen begär att regeringen tillsätter en
särskild utredning för att belysa möjligheter för
införande av flexibla hyresavtal med särskilt lång
bindningstid för hyresgäster.
2000/01:Bo233 av Ulla-Britt Hagström m.fl. (kd) vari
yrkas:
6. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om allmännyttans
hyresledande ställning,
7. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om att
hyresgästernas möjligheter till självförvaltning bör
öka,
11. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om att ombildning
till bostadsrätt kan ske om minst hälften av de
boende anger att de önskar det,
14. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om att
besittningsskyddet för hyresgästen inte försvagas,
16. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om att hyresgäst
och hyresvärd kan avtala om en förstagångshyra som
regleras genom mångårigt avtal.
2000/01:Bo234 av Rigmor Stenmark (c) vari yrkas:
4. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om
bruksvärdessystemet.
2000/01:Bo235 av Yvonne Ångström och Helena
Bargholtz (fp) vari yrkas:
4. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om att uppmuntra
omvandling från hyreslägenheter till bostadsrätter
samt vikten av en bättre blandning av olika
upplåtelseformer i områden där hyresrätten ofta är
den helt dominerande,
5. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om en mer flexibel
och differentierad hyressättning i tillämpningen av
bruksvärdesprincipen,
6. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om upphävande av
allmännyttan som förstahandsnorm för hyressättning.
2000/01:Bo402 av Knut Billing m.fl. (m, kd, c, fp)
vari yrkas:
1. att riksdagen beslutar att omedelbart införa
ägarlägenheter enligt av bostadsutskottet utformad
lagtext,
2. att riksdagen beslutar att införa
tredimensionell fastighetsbildning enligt av
bostadsutskottet utformad lagtext.
2000/01:Bo405 av Sten Lundström m.fl. (v) vari
yrkas:
2. att riksdagen begär att regeringen lägger fram
förslag till ändring av 46 § hyreslagen så att
orimliga vräkningar förhindras,
4. att riksdagen begär att regeringen bör återkomma
med förslag till skärpta regler kring
besittningsskyddet för innehavare av
andrahandskontrakt.
2000/01:Bo409 av Bengt Silfverstrand (s) vari yrkas
att riksdagen tillkännager för regeringen som sin
mening vad i motionen anförs om besittningsskydd vid
hyra av lokal.
2000/01:Bo411 av Gunnar Axén (m) vari yrkas att
riksdagen beslutar att avskaffa
hyresförhandlingslagen (1978:304) och 12 kap.
jordabalken.
2000/01:Bo414 av Bo Lundgren m.fl. (m) vari yrkas:
4. att riksdagen beslutar att införa
ägarlägenheter,
5. att riksdagen beslutar att avskaffa
allmännyttans hyresnormerande ställning,
7. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om en friare
hyressättning som stimulerar nyproduktion,
8. att riksdagen beslutar att återinföra kravet på
enkel majoritet för ombildning till bostadsrätt i
enlighet med vad som anförs i motionen.
2000/01:Bo415 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas:
1. att riksdagen beslutar att återinföra kravet på
enkel majoritet för ombildning till bostadsrätt i
enlighet med vad som anförs i motionen,
2. att riksdagen beslutar att utreda möjligheterna
att förstärka bostadsrättens pantvärde i enlighet
med vad som anförs i motionen,
3. att riksdagen beslutar att partiellt upphäva
förbudet mot dubbelupplåtelse i enlighet med vad som
anförs i motionen,
4. att riksdagen beslutar att ge panthavare,
juridisk eller fysisk person, som tar en
bostadsrättspant i anspråk, rätt till inträde i
bostadsrättsföreningen samt rätt till
andrahandsuthyrning i enlighet med vad som anförs i
motionen,
5. att riksdagen beslutar att ge en
pantförskrivning av bostadsrätt företräde framför
bostadsrättsföreningens fordringar avseende avgifter
i enlighet med vad som anförs i motionen,
6. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om
bostadsrättsföreningars självbestämmande över sina
stadgar.
2000/01:Bo416 av Marie Granlund m.fl. (s) vari yrkas
att riksdagen tillkännager för regeringen som sin
mening vad som i motionen anförs om behovet av
adekvat information vid handel med bostadsrätter.
2000/01:Bo417 av Karin Enström (m) vari yrkas:
1. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening att ett läges- och efterfrågestyrt
hyressättningssystem på sikt skall införas i
enlighet med vad i motionen anförs,
2. att riksdagen begär att regeringen lägger fram
förslag till ändring i hyreslagen för att möjliggöra
läges- och efterfrågestyrt hyressättningssystem på
nyproducerade bostäder i enlighet med vad som anförs
i motionen.
2000/01:Bo418 av Lars Lindblad (m) vari yrkas:
1. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om avskaffandet av
bruksvärdessystemet,
2. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om en fri,
marknadsbaserad hyressättning.
2000/01:A808 av Matz Hammarström m.fl. (mp) vari
yrkas:
41. att riksdagen begär att regeringen lägger fram
förslag till ändring i hyreslagen för att kunna
avhysa hyresgäster som har oetisk verksamhet såsom
porrklubbsverksamhet.
2000/01:N321 av Carl-Erik Skårman m.fl. (m) vari
yrkas:
3. att riksdagen begär att regeringen lägger fram
lagförslag till införande av tredimensionell
fastighetsbildning.
2000/01:Sf611 av Lennart Daléus m.fl. (c) vari
yrkas:
16. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om en bättre
användning av bruksvärdessystemet för hyressättning,
18. att riksdagen tillkännager för regeringen som
sin mening vad i motionen anförs om tillgång till
service och lokaler till rimliga priser i
bostadsområden.
Utskottet
Hyresrätt
Hyressättning
Ett flertal motionsförslag avser att
bruksvärdessystemet skall avskaffas eller förändras.
I Moderata samlingspartiets partimotion
2000/01:Bo414 yrkande 5 föreslås att allmännyttans
hyror skall avskaffas som förstahandsnorm och att
vid bruksvärdesprövning en jämförelse av hyrorna
skall ske utan hänsyn till ägarförhållandena. I
samma motion, yrkande 7, lämnas förslag om införande
av en friare hyressättning i syfte att stimulera
nyproduktionen. Enligt motionärerna bör den närmare
utformningen av systemet, om t.ex. hela eller delar
av beståndet skall omfattas av en initial
avreglering och i så fall under vilka former, bli
föremål för närmare överväganden. Hyran skall kunna
bindas genom ett flerårigt kontrakt. En viktig del
av systemet är enligt motionärerna att hyresgästerna
skall ha ett starkt besittningsskydd som
fastighetsägaren inte skall kunna kringgå genom
orimliga krav på hyreshöjningar. Domstol skall
därför kunna pröva hyrans rimlighet. Förslaget i
motion 2000/01:Bo417 (m) yrkandena 1 och 2 innebär
att ett läges- och efterfrågestyrt
hyressättningssystem på sikt skall införas
(marknadsmässig hyressättning). Som ett första steg
bör en ändring i hyreslagen genomföras för att
möjliggöra en läges- och efterfrågestyrd
hyressättning för nyproducerade bostäder
(marknadsmässig hyressättning) med syfte att
bostadsbyggandet snabbt skall öka. I motion
2000/01:Bo418 (m) yrkandena 1 och 2 föreslås ett
avskaffande av bruksvärdessystemet och införandet av
en fri, marknadsbaserad hyressättning. Utbud och
efterfrågan skall få möjlighet att mötas genom fri
hyressättning med utgångspunkt i vad människor är
beredda att betala för att få bo i en viss lägenhet.
Också i motion 2000/01:Bo233 (kd) yrkande 6 lämnas
förslag om att allmännyttan skall avskaffas som
förstahandsnorm. I samma motion, yrkandena 14 och
16, lämnas förslag om ett hyressättningssystem som
möjliggör avtal om en hyra som är relaterad till
efterfrågan på bostäder och som avspeglar
underhållsstandard och service m.m. Framför allt
gäller det att garantera framtidens utbud av
hyreslägenheter genom att det skapas ekonomiska
förutsättningar för nyproduktion. En kärnpunkt i
motionen är att hyresgästen och hyresvärden genom
ett mångårigt avtal skall kunna reglera
förstagångshyran. För att inte fastighetsägaren
skall kunna kringgå besittningsskyddet föreslås
tvister om hyran för följande avtalsperioder kunna
prövas i domstol.
I Centerpartiets partimotion 2000/01:Sf611 yrkande
16 lämnas förslag som innebär att hyressättningen i
högre grad bör spegla de olika förhållanden som
råder, dock utan att det är fråga om införande av
s.k. marknadshyror. Den mer flexibla tillämpning av
bruksvärdessystemet som förespråkas avses ge sänkta
hyror, bl.a. i eftersatta miljonprogramsförorter.
Också i motion 2000/01:Bo230 (c) yrkande 8 förordas
en förändring av bruksvärdessystemet. Syftet är att
förändringen skall leda till sänkta hyror i områden
som inte betraktas som prisvärda och att därmed
efterfrågan skall öka på lägenheter som annars
skulle stå tomma. Motionsförslaget omfattar också
att hyrorna för nybyggda lägenheter bättre skall
avspegla efterfrågan i syfte att öka byggandet. Även
beträffande lägenhetsbeståndet behövs enligt
motionärerna en hyressättning som i ökad
utsträckning tar hänsyn till efterfrågan och
faktiska kostnader. Ett förslag med inriktning på
att stimulera nybyggnationen återfinns också i
motion 2000/01:Bo234 (c) yrkande 4. Enligt motionen
bör en flexiblare tillämpning av eller ett
borttagande av bruksvärdessystemet i expansiva
områden ge denna effekt.
I motion 2000/01:Bo235 (fp) yrkandena 5 och 6
lämnas förslag om en mer flexibel och differentierad
hyressättning vid tillämpningen av
bruksvärdesprincipen så att systemet bättre lever
upp till 1968 års intentioner om en till
marknadsförhållandena anpassad hyresbildning. Syftet
är bl.a. att stimulera nyproduktion av hyresrätter.
Det förespråkas också en översyn med inriktning på
att allmännyttan inte skall utgöra förstahandsnorm
vid hyressättningen avseende dels beståndet, dels
nyproduktionen.
Hyreslagens bruksvärdesreglering innebär att hyran
skall fastställas till skäligt belopp. En hyra är
inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre
än hyran för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen skall
främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs
och förvaltas av allmännyttiga företag.
Utskottet har tidigare (bet. 1998/99:BoU3) givit
uttryck för att det finns anledning att uppmärksamma
bruksvärdesregelns tillämpning och utformning dock
utan annat syfte än att bruksvärdesregeln på ett
effektivt sätt skall garantera hyresgästerna skäliga
hyresnivåer och därmed även fortsättningsvis kunna
upprätthålla hyresgästernas besittningsskydd.
Utskottet förutsatte att regeringen skulle ta de
initiativ som behövdes.
En särskild utredare har genomfört en utvärdering
av bruksvärdessystemet (SOU 2000:33). En
sammanfattande slutsats av de studier som genomförts
är att samspelet mellan bruksvärdessystemet,
hyresförhandlingslagen och allmännyttans roll som
förstahandsnorm resulterar i en förhållandevis god
måluppfyllelse. Samtidigt konstateras det att
systemet är utsatt för spänningar som kan relateras
till ökad individualisering av hyreskontakten,
minskad nyproduktion inom allmännyttan och allmänt
sett förändrade ekonomiska förutsättningar.
Resonemang förs i betänkandet om vissa begränsade
förändringar av bruksvärdessystemet.
Diskussionsförslagen avser bl.a. avskaffandet av
allmännyttan som förstahandsnorm och att
bruksvärdesregeln inte skall tillämpas på
nyproduktion under en s.k. karenstid. Utredningen
har remissbehandlats och bereds nu inom
Regeringskansliet.
Med hänsyn till den pågående beredningen inom
Regeringskansliet finns det enligt utskottets mening
inte skäl för riksdagen att nu i sak ta ställning
till de motioner som rör systemet för
hyressättningen. Utskottet avstyrker således
motionerna 2000/01:Bo414 (m) yrkandena 5 och 7,
2000/01:Bo417 (m), 2000/01:Bo418 (m), 2000/01:Bo233
(kd) yrkandena 6, 14 och 16, 2000/01: Sf611 (c)
yrkande 16, 2000/01:Bo230 (c) yrkande 8,
2000/01:Bo234 (c) yrkande 4 samt 2000/01:Bo235 (fp)
yrkandena 5 och 6 om bruksvärdessystemet.
Dröjsmål med hyran
I motion 2000/01:Bo405 (v) yrkande 2 förslås att en
översyn görs av 46 § hyreslagen i vad den avser
hyresgästens rätt till förlängning av sitt
hyresavtal när hyresgästen försummat att betala
hyran. Enligt motionärerna borde en rimlig ordning
vara att en betalningspåminnelse ges och att
därefter någon form av straffavgift utgår. Ingen
borde kunna avhysas enbart på grund av försenade
hyresinbetalningar.
I en av riksdagen relativt nyligen behandlad
proposition gjorde regeringen en bedömning av om
sanktionsreglerna vid betalningsförsummelse borde
ändras (prop. 1997/98:46). Den utredning som låg
till grund för propositionen hade inte föreslagit
någon ändring av dessa regler (SOU:1996:148).
Sammanfattningsvis ansåg regeringen att det inte
finns anledning att anta att det är lagreglerna i
sig som är anledning till det ökade antalet
avhysningar, som då kunde konstateras, och att det
därför inte bör göras några lagändringar. Regeringen
hade också konstaterat att hyresvärdarna endast i
undantagsfall låter verkställa en avhysning om
skulden betalas. Utskottet har i allt väsentligt
intagit motsvarande ståndpunkt vid sin behandling av
förslag om att regelsystemet skall förändras, bl.a.
i betänkande 1998/99:BoU3.
Hyreslagens sanktionsregler utgör resultatet av en
avvägning mellan hyresvärdens berättigade intresse
av att erhålla hyra och hyresgästens motstående
intressen av att inte behöva förlora sin hyresrätt.
Också i en förlängningstvist kan förverkande göras
gällande. Förverkandereglerna innebär att
hyresgästen påminns om sin skuld och att han har en
relativt lång tid på sig att t.ex. komma överens om
en avbetalningsplan med hyresvärden eller att på
något sätt skaffa fram pengar. Socialnämnden kan
genom ett betalningsåtagande se till att hyresgästen
återvinner hyresrätten. Det finns en s.k.
ventilregel som innebär ett skydd för hyresgästen om
något oförutsett skulle hindra honom från att betala
hyran under återvinningsfristen. I fråga om
betalningsförsummelse som inte lett till förverkande
finns möjligheter för hyresnämnden att ta hänsyn
till långt fler omständigheter vid sin bedömning än
i ett förverkandefall. Ytterst är det också då fråga
om en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens
intressen. Enligt utskottets mening saknas skäl att
anse att den praxis som utbildats i
förlängningstvister skulle vara så sträng mot
hyresgästerna att det finns anledning att med
lagstiftning förändra den. Det bör i vart fall inte
komma i fråga att ersätta dagens sanktionssystem med
straffavgifter, såsom motionärerna föreslagit,
eftersom det ofta rör sig om hyresgäster med dålig
ekonomi och dessa avgifter skulle brista i
effektivitet och dessutom försvåra många
hyresgästers möjlighet att få rätsida på sin
ekonomi.
Vid en sammantagen bedömning av det gällande
regelsystemet finner utskottet inte skäl att lämna
förslag om att det skall förändras i enlighet med
motionsförslaget. På grund härav avstyrker utskottet
motion 2000/01:Bo405 (v) yrkande 2 om dröjsmål med
hyran.
Hyrestid
I motion 2000/01:Bo230 (c) yrkande 9 föreslås
utredningsinsatser till belysande av flexibla
hyresavtal med möjligheter att binda hyresgästen
under en längre tid. Syftet med de påtänkta
regelförändringarna är bl.a. att hyresgästerna skall
ta ett rimligt ekonomiskt ansvar när lägenhetens
standard och utformning i mer långtgående fall
individuellt anpassats till dem, vilket skulle öka
möjligheterna för hyresgästerna att bestämma hur
bostäderna skall se ut. En enligt motionärerna
tänkbar lösning är att det skall krävas en av
hyresnämnden godkänd avskrivningsplan för de
kostnader som hyresvärden lägger ned på en lägenhet.
På så sätt skall förhindras att en hyresgäst binds
på ett oskäligt vis.
Vissa hyresvärdar erbjuder olika former av tillval
till lägenhetens grundstandard. Det förekommer också
i större utsträckning än tidigare att lägenheter mer
eller mindre skräddarsys för en viss hyresgästs
räkning. Det har också blivit vanligt att lägenheter
planeras och byggs med tanke på att de skall vara
anpassningsbara till olika hyresgästers önskemål.
En bostadshyresgäst har enligt hyreslagen rätt att
på egen bekostnad i lägenheten utföra målning,
tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskas
bruksvärdet av åtgärderna har hyresvärden rätt till
ersättning för skadan. Hyresgästens rättigheter kan
avtalas bort i vissa fall när det gäller en
förhyrning av ett enfamiljshus eller en bostadsrätt
(24 a § hyreslagen).
Hyresavtal ingås vanligen för obestämd tid, vilket
hyreslagen också anger som huvudregel, men kan också
ingås för bestämd tid, t.ex. ett eller två år (3 §
hyreslagen). Hyreslagens regler om uppsägningstid
och ikraftträdandet av nya hyresvillkor är ganska
invecklade. I hyreslagen har införts regler som
medför att hyresavtal med lång löptid inte i någon
nämnvärd utsträckning inskränker hyresgästens
möjligheter att få avtalet att upphöra eller att få
till stånd villkorsförändringar. En bostadshyresgäst
kan alltid bringa avtal både på bestämd och obestämd
tid att upphöra i vart fall till det månadsskifte
som inträffar efter att tre månader förflutit räknat
från uppsägningen (5 § hyreslagen). En hyresgäst kan
normalt få till stånd ändrade hyresvillkor med samma
tidsperspektiv räknat från dagen för när han gav in
ansökan till nämnden. Som undantag från den angivna
huvudregeln kan nämnas att om avtalet löper på
längre tid än ett år så kan någon villkorsändring
inte träda i kraft under hyresförhållandets första
år. För tidsobestämda avtal gäller att ett avtalat
villkor måste gälla i sex månader innan ett ändrat
villkor kan träda i kraft i dess ställe (55 c §
hyreslagen). Använder sig hyresgästen av
hyresförhandlingslagens prövningsmöjligheter av
hyresvillkoren gäller andra regler om
ikraftträdandet av nya hyresvillkor.
I utredningsbetänkandet På de boendes villkor -
allmännyttan på 2000-talet (SOU 1999:148)
konstateras att en kort bindningstid (hyresgästen
kan få avtalet att upphöra med kort varsel) är en av
hyresrättens fördelar. Samtidigt förespråkas att det
bör vara möjligt att teckna avtal på bestämd tid,
högst tio år, utan möjlighet till uppsägning i
förtid. En nackdel med korta avtal anges vara att de
leder till högre kostnader och därmed högre hyra för
alla hyresgäster. En annan nackdel som förs fram är
att hyresvärden drar sig för att göra individuella
anpassningar av investeringskaraktär. För att ett
avtal med lång bindningstid inte skall vara oskäligt
mot hyresgästen bör ändå hyresgästen ha viss
möjlighet att frånträda avtalet. Hyresnämnden skall
under vissa förutsättningar kunna medge förkortad
avtalstid, i vissa fall kopplat till att hyresgästen
betalar hyresvärden ersättning. Ett tidsbestämt
avtal avses också helt skydda hyresgästen mot av
denne inte önskade förbättrings- och
ändringsarbeten. Allbo-kommitténs direktiv (dir
1999:110) omfattar även den nu behandlade
frågeställningen. Utredningen förväntas senast den
16 november lämna ett delbetänkande. Någon tidsplan
för dess arbete därefter är ännu inte fastställd.
Enligt motionärerna är ett viktigt instrument för
att bl.a. utöka möjligheterna till en individuell
utformning av hyreslägenheterna att hyresgästen
skall kunna bindas till hyresavtalet under betydligt
längre tid än vad hyreslagen tillåter. Hyreslagens
regler medger en hyresgäst att med relativt kort
varsel avflytta från en lägenhet utan vidare
förpliktelser. Motionen synes bygga på den
förutsättningen att lägenheten efter genomförda
förändringar inte längre har samma gångbarhet på
marknaden som tidigare och att hyresvärden behöver
skydda sig mot detta genom en för hyresgästen lång
bindande hyrestid. Även om en lång avtalstid kan te
sig skälig när hyresavtalet ingås kan en hyresgästs
livssituation ändras avsevärt under löptiden. Det
finns enligt utskottets mening anledning att hysa
vissa tvivel om lämpligheten av den i motionen
föreslagna ordningen. Det nämnda utredningsförslaget
innehåller en lösning på denna problematik.
Enligt utskottet finns det anledning för riksdagen
att avvakta de överväganden som görs beträffande den
i motionen väckta frågeställningen och därför inte
nu bedöma motionsförslaget i sak. Utskottet
avstyrker därför motion 2000/01:Bo230 (c) yrkande 9
om hyrestiden.
Andrahandsuthyrning
I motion 2000/01:Bo405 (v) yrkande 4 lämnas förslag
om införandet av skärpta regler kring
besittningsskyddet för innehavare av "soci-
ala/kommunala" andrahandskontrakt där krav ställs
upp som har med vård och tillsyn att göra. Enligt
motionärerna måste de boende ges rimliga möjligheter
att komma in på den reguljära bostadsmarknaden.
Kommunen har rätt att utan hyresvärdens medgivande
eller hyresnämndens tillstånd i andra hand upplåta
en lägenhet den hyr (39 § andra stycket hyreslagen).
En andrahandshyresgäst har inte något
besittningsskydd, om hyresförhållandet upphör innan
det varat två år i följd (45 § första stycket 1
hyreslagen). Iakttar hyresvärden gällande hyres- och
uppsägningstid är en andrahandshyresgäst skyldig att
flytta, oavsett hyresvärdens skäl för uppsägningen.
Vid längre hyresförhållanden kan hyresgästen ha
avstått från sitt besittningsskydd. Har hyresnämnden
godkänt ett avstående av besittningsskydd föreligger
inte något skydd vad gäller en uppsägning som
grundas på de omständigheter som föranlett
avståendet.
Även om ett andrahandsavtal är förenat med
besittningsskydd är det i allmänhet svagare än när
det gäller ett förstahandskontrakt. Det ligger så
att säga i sakens natur att andrahandsavtal inte
skall gälla på samma sätt som avtal i första hand.
En andrahandshyresgästs rätt till lägenheten faller
i och med att förstahandshyresgästens avtal upphör,
t.ex. på grund av uppsägning.
I ett nyligen avgivet utredningsbetänkande har 1997
års hyreslagstiftningsutredning (SOU 2000:76)
föreslagit att en hyresgäst som hyr en bostad i
andra hand av en hyresvärd som i sin tur har hyrt
den tillsammans med minst två ytterligare lägenheter
för att hyra ut dem i andra hand (blockhyra), skall
ha besittningsskydd även under de två första åren.
Förslaget berör en del av de hyresgäster som
motionen avser, men torde inte innebära en reell
förändring av de förhållanden motionärerna avser.
Skälet till detta är bl.a. att
andrahandshyresgästens avstående av sitt
besittningsskydd kan göras till förutsättning för
förhyrningen.
Enligt nu gällande regler skyddas
andrahandshyresgäster under de två första åren av
hyresförhållandet i sin besittning endast av de
regler som gäller om hyres- och uppsägningstider. Är
hyrestiden mycket kort betyder det att hyresgästen
kan förlora sin lägenhet mycket snabbt. Hans
möjligheter att få sina hyresvillkor ändrade
påverkas på ett praktiskt plan av att han kan sägas
upp utan att han har några lagliga möjligheter att
få sitt hyresavtal förlängt. Kontrakten utgör
vanligen tillsammans med andra åtgärder ett led i
samhällets insatser för att den enskilde skall få
det stöd, den vård eller annan hjälp han behöver.
Hur samhällets insatser närmare skall utformas är
och bör naturligtvis vara individuellt betingade.
Enligt socialtjänstlagen skall den verksamhet som
bedrivs som socialtjänst i samtliga fall bygga på
respekt för människors självbestämmanderätt och
integritet. Vanligen torde hyresrättsliga
överväganden av gängse slag inte utan vidare kunna
appliceras på de hyreskontrakt det är fråga om.
Ibland reagerar en hyresgäst mot de villkor som
gäller för hans fortsatta boende eller mot
tillämpningen av dessa. Det har framgått att det
ofta saknas möjligheter för honom att enligt
hyreslagen ta strid i frågan. I övrigt torde
hyresgästen i allt väsentligt endast genom
Riksdagens ombudsmäns verksamhet och annan tillsyn
över socialtjänsten och annan myndighetsutövning
kunna få till stånd ett ingripande mot sådana
uppställda villkor för ett fortsatt boende som inte
är godtagbara.
Kommittén för hemlösa (SOU 2000:14) har behandlat
förhållandena på den sekundära bostadsmarknaden och
uttalat att det är väsentligt att kom-munerna
tillsammans med berörda bostadsföretag ingår en
överenskommelse där formerna och villkoren för
andrahandskontrakt klargörs. Det bedömdes som
oacceptabelt att hyresgäster med andrahandskontrakt
hos socialtjänsten vilka har skött sig klanderfritt,
skall nekas förstahandskontrakt och därmed under
obegränsad tid tvingas underkasta sig onormala
hyresvillkor.
Utskottet kan utan vidare ställa sig bakom de
uttalanden kommittén gjort. Förhoppningsvis kan de
till kommunerna och bostadsföretagen ställda
förslagen leda till förbättringar varigenom
motionsförslaget åtminstone delvis skulle bli
tillgodosett. Utskottet är nu inte berett att
föreslå utredningsinsatser om förändringar av
hyreslagen i anledning av motionen. Motion 2000/01:
Bo405 (v) yrkande 4 om vissa andrahandshyresgästers
besittningsskydd avstyrks därför.
Grund för uppsägning
Genom Miljöpartiets partimotion 2000/01:A808 yrkande
41 väcks förslag om att en hyresvärd skall ha
möjlighet att få en hyresgäst avhyst om denne i sin
lägenhet bedriver oetisk verksamhet såsom en
porrklubb. Motionärerna pekar på att en del
hyresvärdar blir lurade att hyra ut till verksamhet
som verkar vara etisk men som visar sig vara något
annat, vilket sedan drabbar de grannboende. I den
förordade översynen av regelverket bör enligt
motionen definitionen av oetisk särskilt
uppmärksammas så att vissa grupper inte
diskrimineras. Det gäller att se till att t.ex.
nattklubbar för homosexuella, som i vissa kretsar
skulle kunna räknas som oetisk verksamhet, inte
kommer att omfattas av de nya reglerna.
I det slutbetänkande 1997 års
hyreslagstiftningsutredning lagt fram (SOU 2000:76)
har behandlats frågan om snabba beslut om
avflyttning i de fall en hyresrätt förverkats. Som
ett exempel där detta behov gör sig gällande angavs
i utredningens direktiv allvarliga
ordningsstörningar vid grava avvikelser från det
avtalade ändamålet för förhyrningen såsom då en
lokal i strid med vad som avtalats används som
pornografisk klubb. Utredningen har föreslagit att
det skall bli möjligt att meddela
verkställighetsförordnande (ett beslut om avhysning
får verkställas även om det inte vunnit laga kraft)
i en vid hyresnämnden förd förlängningstvist
avseende en bostadslägenhet i de fall hyresrätten
förverkats. Avsikten är framför allt att åstadkomma
att övriga hyresgäster i huset besparas oacceptabla
störningar, våld eller hot om våld. Utredningen
anser däremot inte att det skall införas
bestämmelser om interimistiska beslut om avflyttning
i förverkandetvister som handläggs vid domstol. Inte
heller de s.k. förverkandegrunderna bör enligt
utredningen ändras i syfte att snabba på beslut om
avflyttning. Utredningen pekar på de möjligheter
domstol har att meddela verkställighetsförordnande
samt förordna om säkerhetsåtgärd. Utredningen bereds
nu inom Justitiedepartementet.
Utskottet anser inte att det finns tillräckliga
skäl att i hyreslagen införa en allmänt verkande
regel om att en av en hyresgäst bedriven
porrklubbsverksamhet, eller annan oetisk verksamhet,
utgör grund för att säga upp och avhysa hyresgästen
från den lägenhet där verksamheten bedrivs. Gällande
rätt ger en hyresvärd vissa möjligheter att ingripa
mot sådan verksamhet. En hyresrätt kan förverkas om
lägenheten helt eller till väsentlig del används för
näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är
brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till
en inte oväsentlig del. Förverkande kan också ske om
lägenheten används för tillfälliga sexuella
förbindelser mot ersättning (42 § första stycket 9
hyreslagen). En hyresvärd kan också ha rätt att säga
upp hyresgästen, om en ändamålsbeskrivning
beträffande en lokals användning tagits in i
hyreskontraktet och lokalen används i strid med vad
som bestämts. En bostadslägenhet får i princip inte
användas som annat än bostad, och en otillåten
användning kan utgöra grund för vräkning. Om en
verksamhet orsakar störningar för andra hyresgäster
i huset kan hyresvärden ingripa mot den för
störningarna ansvariga hyresgästen. De hyresgäster
som blivit störda kan göra olika påföljder gällande
mot hyresvärden, vilket kan fungera som
påtryckningsmedel mot denne för att agera mot den
för störningarna ansvariga hyresgästen. När en
porrklubbsverksamhet beskrivs som problematisk
består det egentliga problemet i vissa fall av att
en mindre nogräknad hyresvärd inte önskar ingripa
mot verksamheten beroende på att det finns stora
pengar att tjäna på uthyrningen. Den av motionärerna
önskade lagändringen löser, enligt utskottets
mening, inte denna typ av problem.
Det nämnda utredningsförslaget torde delvis komma
att tillgodose vad som förespråkas i motionen. Med
hänvisning till den beredning som nu sker av
utredningsförslaget och vad utskottet i övrigt
anfört avstyrker utskottet förslaget i motion
2000/01:A808 (mp) yrkande 41 om porrklubbsverksamhet
m.m. som grund för uppsägning.
Hyreslagstiftningen i stort
I motion 2000/01:Bo411 (m) föreslås att
hyresförhandlingslagen och hyreslagen skall
avskaffas.
Ett totalt avskaffande av hyreslagstiftningen
framstår som så orealistiskt att det inte erfordrar
närmare överväganden. Motionen avstyrks.
Självförvaltning
I motion 2000/01:Bo233 (kd) yrkande 7 föreslås att
hyresgästernas möjligheter till självförvaltning bör
öka bl.a. så att hyresförhandlingslagen ger mindre
grupper i ett enstaka hus, eller t.o.m.
hyresgästerna i någon enstaka trappuppgång,
möjlighet att tillsammans med hyresvärden utforma
ett system för självförvaltning.
Den 1 juli 1997 infördes i hyresförhandlingslagen
bestämmelser avseende kollektiva avtal om öppna
system för självförvaltning. Samtidigt gjordes viss
mindre ersättning till hyresgästerna för deras
deltagande skattefri (prop. 1996/97:119, yttr.
1996/97:BoU8y).
I den utredning som ligger till grund för
betänkandet På de boendes villkor (SOU 1999:148)
ingick att särskilt redovisa förslag till åtgärder
som stimulerar ökad självförvaltning. Utredaren
konstaterar att skattelagsändringarna i förhållande
till sitt syfte, bl.a. att främja självförvaltning,
haft motsatt effekt. Trots att utredarens uppdrag
inte omfattade skattefrågorna uttalades att taket
för skattefrihet bör höjas och schabloniseras samt
att förbudet mot olika ersättning för dem som deltar
i självförvaltningen tas bort. Utredaren föreslog
inte någon ändring i hyresförhandlingslagen. I
Allbo-kommitténs uppdrag (dir. 1999:110) ingår att
arbeta vidare med frågor om självförvaltning och
annat boinflytande.
Fastighetsbeskattningskommittén (SOU 2000:34) har
uttalat att det faktum att den som äger sin bostad
har större möjligheter att förvalta den genom eget
obeskattat arbete än en hyresgäst inte utgör någon
skattemässig neutralitetsbrist och bör därför inte
hanteras genom kompensatoriska justeringar i
inkomstbeskattningen. I stället bör lösningar sökas
i åtgärder som ökar hyresgästernas möjligheter till
självförvaltning på likartade villkor som för
egnahemsägare. I vilken utsträckning en ökad
användning av förvaltningsmodellen skall stimuleras
genom förändring av skattelagstiftningen låg utanför
utredningens uppdrag. Utredningen betonade dock rent
allmänt vikten av att stimulera till ökade
möjligheter till självförvaltning för hyresgäster i
syfte att sänka boendekostnaderna.
Under riksmötet 1998/99 (bet. BoU2) gav riksdagen
regeringen till känna att kooperativ hyresrätt bör
införas som ny upplåtelseform. Hyresmodellen
(tidigare kallad arrendemodellen) innebär att
praktiskt taget hela fastighetsförvaltningen kan
föras över från fastighetsägaren till hyresgästerna.
Ägarmodellen innebär att också äganderätten förs
över. Den utredning som blivit resultatet av
riksdagens tillkännagivande kommer inom kort att
överlämna sitt betänkande till regeringen.
Utskottet ser gärna att självförvaltning som
förvaltningsform utvecklas. Ett stort ansvar för
detta ankommer på hyresmarknadens parter. Dessa kan
genom överenskommelser anpassa
självförvaltningsverksamheten så att den tillgodoser
önskemålen hos de boende i olika bostadsområden
eller hus. Utskottet är inte berett att nu förorda
ytterligare utredningsinsatser i fråga om
självförvaltning utan anser att det finns skäl att
avvakta vad de avslutade och pågående utredningarna
kan leda till. Utskottet avstyrker med hänvisning
till det sagda motion 2000/01:Bo233 (kd) yrkande 7
om självförvaltning.
Lokalhyra
I motion 2000/01:Bo409 (s) lämnas förslag om att
lokalhyresgästernas besittningsskydd som huvudregel
skall göras direkt på liknande sätt som gäller för
bostadshyresgäster. Undantag skall göras, om det är
rimligt med hänsyn till skillnaderna mellan
bostadshyresavtal och lokalhyresavtal. Motionären
påpekar att det vanligen är fråga om småföretagare
som behöver ett stärkt skydd och att de skadestånd
som upprätthåller det indirekta besittningsskyddet
är för små.
En lokalhyresgäst har endast ett indirekt verkande
besittningsskydd. Hyresgästen får lämna lokalen vid
hyrestidens utgång om parterna inte kommer överens
om en förlängning av hyresavtalet. Har hyresvärden
för en förlängning krävt villkor som inte är skäliga
blir hyresvärden skyldig att ersätta hyresgästen för
den förlust som följer av att hyresavtalet upphört.
Detsamma gäller om hyresvärden utan befogad
anledning vägrar att förlänga hyresavtalet.
Motsvarande gäller om hyresgästen säger upp avtalet
för villkorsändring och parterna inte kan enas om de
fortsatta villkoren.
En av hyresvärden begärd hyra är inte att anse som
skälig om den ligger över marknadshyra. Hyresnämnden
kan i samband med medling avge yttrande om
marknadshyran. Ett sådant yttrande har s.k.
presumtionsverkan i en efterföljande tvist om
ersättning på grund av hyresförhållandets
upplösning. När marknadshyra bestäms skall man
främst beakta hyran för närmast jämförliga lokaler
på orten. I första hand görs en jämförelseprövning,
i andra hand en skälighetsbedömning. Ett skadestånd
skall enligt en schablonregel bestämmas till en
årshyra för lokalen, maximalt fyra basbelopp.
Hyresgästen skall med vissa undantag i skälig
omfattning ersättas för en förlust som överstiger
nämnda belopp.
1997 års hyreslagstiftningsutredning (SOU 2000:76)
har övervägt vissa mer begränsade frågor om
lokalhyresreglerna. För att besittningsskyddet vid
obefogad uppsägning inte i så hög grad skall vara
beroende av hyresgästens verksamhet och lönsamhet
samt hyrans storlek, föreslår utredningen att
minimiskadeståndet vid obefogad förlängningsvägran
utan begränsning skall uppgå till en årshyra. Enligt
utredningen kommer förslaget att leda till att
småföretagare, nystartade företag som inte har
hunnit ge någon vinst och ideella föreningar, som
hyr dyra lokaler, kommer att få ett starkare
besittningsskydd. Enligt utredningen ger förslaget
också vissa andra positiva effekter, bl.a. kommer
det att verka återhållande på hyreskrav. Vidare
föreslås bl.a. att hyresnämnden när den yttrar sig
om marknadshyra skall kunna pröva om de övriga
villkor som hyresvärden kräver för förlängning är
skäliga och bortse från oskäliga villkor när den
bestämmer vad som är skälig hyra. Förslaget är
avsett att motverka oskäliga villkor på överhettade
marknader. Utredningen har också haft i uppdrag att
undersöka hur jämförelseprövningen går till.
Utredningen föreslår en mindre förändring av hur
denna prövning skall gå till. När det gällde
bestämmelsen om att marknadshyra utgör norm vid
bestämning av om en krävd hyra skall anses skälig,
saknas enligt utredningen anledning att föreslå
ändring.
Lokalhyresreglerna gäller lika för en hyresgäst
oavsett om denne är en ensamföretagare eller ett
stort företag. Dessa företagare har väsentligt olika
förutsättningar att ta till vara sina intressen i
förhållande till i vart fall de stora och
professionella fastighetsägarna. Utskottet delar den
omtanke motionären ger uttryck för beträffande de
mindre näringsidkarnas situation. En viktig fråga
som tas upp i motionen gäller den ersättning
hyresgästen har rätt till. Kritik har framförts mot
att ersättningarna ofta inte täcker all den skada
som hyresgästen drabbas av vid en
förlängningsvägran. För närvarande bereds inom
Regeringskansliet det nämnda utredningsbetänkandet
vilket bl.a. avser regelförändringar som syftar till
att besittningsskyddet stärks i viss utsträckning.
Utskottet anser att resultatet av denna beredning
bör avvaktas innan riksdagen närmare tar ställning
till de olika frågor som motionen väcker. Med
hänvisning till detta avstyrker utskottet motion
2000/01:Bo409 (s) om lokalhyresgästernas
besittningsskydd.
I Centerpartiets partimotion 2000/01:Sf611 yrkande
18 lämnas förslag om att lokalhyreslagstiftningen
bör ses över så att mindre serviceföretag inte
drabbas av oskäliga hyreshöjningar för att inte
tillgången till service i ett bostadsområde skall gå
förlorad.
Den ovan nämnda utredningens överväganden
innefattar olika ställningstaganden till hur
besittningsskyddet kan stärkas och också i viss
utsträckning till hyressättningsfrågor. Utskottet
anser att beredningen av utredningsbetänkandet bör
avvaktas innan riksdagen närmare tar ställning till
den i motionen aktualiserade frågeställningen.
Motion 2000/01:Sf611 (c) yrkande 18 om hyran för
mindre serviceföretag avstyrks därför.
Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt
Majoritetsreglerna
I bostadsrättslagen (1991:614) regleras
förutsättningarna för en bostadsrättsförenings
beslut om att förvärva ett hus för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt. Beslutet är giltigt om
hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda
lägenheterna som omfattas av förvärvet har gått med
på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar
i föreningen. Innan beslutet fattas skall en
ekonomisk plan upprättas och hållas tillgänglig för
medlemmarna. Ett beslut som fattats i strid med
lagens bestämmelser är ogiltigt (9 kap. 19-21 §§
bostadsrättslagen). Inskrivningsmyndigheten skall
beakta ogiltighetspåföljden vid prövningen av
föreningens ansökan om lagfart. En ansökan skall
avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt
(20 kap. 6 § 10 jordabalken).
Hyresgästerna har före andra köpare rätt att
förvärva den fastighet de bebor för ombildning till
bostadsrätt. En förutsättning för att hyresgästerna
skall kunna utnyttja sin rätt är att de har bildat
en bostadsrättsförening och att föreningen har gjort
en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för
anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel.
En sådan intresseanmälan kan göras om hyresgästerna
i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intresserade av en
ombildning. Så länge en sådan anmälan gäller får
fastighetsägaren normalt inte överlåta fastigheten
till någon annan köpare, om inte föreningen genom
ett hembud först har erbjudits att förvärva
fastigheten (lagen, 1982:352, om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt -
den s.k. ombildningslagen).
Genomförs en ombildning skyddas den hyresgäst som
inte vill delta i denna på olika sätt. Hyresgästen
får bo kvar i lägenheten med bostadsrättsföreningen
som ny hyresvärd. Föreningen kan inte upplåta
bostadsrätt till lägenheten så länge
hyresförhållandet består (förbudet mot
dubbelupplåtelse). Hyresgästens besittningsskydd
består liksom dennes rätt att använda lägenheten för
att genom byte få en annan bostad. Också i övrigt
har hyresgästen samma rättigheter gentemot
bostadsrättsföreningen som vilken hyresgäst som
helst.
De regler som nu föreskriver ett krav på en
kvalificerad majoritet för ombildning har gällt
sedan den 1 juli 1999. Dessförinnan hade under några
år gällt ett mindre långtgående majoritetskrav som
innebar att mer än hälften av hyresgästerna i de
uthyrda lägenheterna måste stå bakom ombildningen
(oftast omnämnt som ett krav på enkel majoritet).
I flera motioner lämnas förslag som går ut på att
de före den 1 juli 1999 gällande reglerna, som
innebar krav på enkel majoritet, skall återinföras.
Det gäller Moderata samlingspartiets partimotion
2000/01:Bo414 yrkande 8, motionerna 2000/01:Bo415
(m) yrkande 1, 2000/01:Bo233 (kd) yrkande 11 (som
detta yrkande får förstås), 2000/01:Bo230 (c)
yrkandena 4 och 5 samt 2000/01:Bo235 (fp) yrkande 4.
M- och c-motionernas förslag innebär att riksdagen
omedelbart skall anta de lagregler som föreslås.
Vid riksdagsbehandlingen av de nu gällande reglerna
med krav på en kvalificerad majoritet ställde sig
utskottet bakom propositionens lagförslag i frågan.
Regeringsförslaget antogs slutligen av riksdagen i
enlighet med vad utskottet föreslagit (bet.
1998/99:BoU10 och 1998/99:KU27).
Eftersom utformningen av ombildningsreglerna vilar
på överväganden av bl.a. boendedemokratisk natur bör
i detta sammanhang uppmärksammas att Allbo-
kommitténs uppdrag (dir. 1999:110) omfattar frågor
om nya former för ägande och inflytande för
hyresgästerna. En särskild utredare kommer inom kort
att lägga fram ett förslag om en permanentning av
den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform
omfattande både den s.k. ägarmodellen och
hyresmodellen (tidigare kallad arrendemodellen).
Utskottet har utförligt redovisat sina skäl för att
tillstyrka de nu gällande lagbestämmelserna i sitt
betänkande 1998/99:BoU10. Det saknas anledning för
utskottet att nu inta en annan ställning. Utskottet
avstyrker därför motionerna 2000/01:Bo414 (m)
yrkande 8, 2000/01:Bo415 (m) yrkande 1,
2000/01:Bo233 (kd) yrkande 11, 2000/01:Bo230 (c)
yrkandena 4 och 5 samt 2000/01:Bo235 (fp) yrkande 4
om majoritetskravet vid ombildning till bostadsrätt.
Förbudet mot dubbelupplåtelse
I motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 3 föreslås att
förbudet mot dubbelupplåtelse bör slopas i de fall
ett kommunalt bolag äger ett hus som ombildas till
bostadsrätt så att till kommunen eller bolaget kan
upplåtas bostadsrätt oavsett ett pågående
hyresförhållande. Förslaget syftar främst till att
ombildning skall underlättas. Enligt motionärerna är
en ökad ombildning till bostadsrätt särskilt
angelägen i ensidigt sammansatta bostadsområden,
vilka ofta är dominerade av kommunalt ägda hyreshus.
Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att
bostadsrätt inte får upplåtas till en lägenhet som
är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 §
bostadsrättslagen). Bostadsrätt kan dock upplåtas
till en hyresgäst som önskar få sin hyresrätt
omvandlad till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa
fall försvåra ombildningen till bostadsrätt.
Förbudet har behandlats vid många olika tillfällen.
Bl.a. skedde det i en departementspromemoria om s.k.
bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I
promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas
bort eftersom detta skulle kunna innebära oklarheter
och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda
till rättsförluster för hyresgäster i
bostadsrättslägenheter. Bakgrunden till den
bedömningen är att hyreslagen i vissa avseenden
särreglerar uthyrning av bostadsrättslägenheter,
bl.a. vad gäller hyresgästens besittningsskydd.
Utskottet har flera gånger tidigare avstyrkt
motsvarande motionsyrkande (senast i bet.
1999/2000:BoU3). Utskottet har då ansett - liksom
redovisats i promemorian - att negativa effekter
skulle uppstå om förbudet togs bort helt eller
delvis. Ett partiellt förbud skulle dessutom, för
att skydda hyresgästerna, behöva medföra ett förbud
för kommunen eller dess bolag att överlåta
bostadsrätten.
Utskottet finner inte anledning att ändra
uppfattning i frågan. Utskottet avstyrker motion
2000/01:Bo415 (m) yrkande 3 om ett partiellt
upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse.
Bostadsrätt
Information vid köp
Förslaget i motion 2000/01:Bo416 (s) avser att
säkerställa att adekvat information lämnas inför ett
köp av en bostadsrätt. Informationen skall
obligatoriskt vid all försäljning omfatta säljarens
redovisning bl.a. av följande. En uppställning över
föreningens lån omfattande skuldbelopp, bindetid,
omsättningstidpunkt, räntesats och årlig amortering.
Uppgift om föreningens räntebidrag, föreningens egna
medel både vad gäller kontanter och inlånat kapital,
taxeringsvärde, andelstalet redovisat i procent,
föreningens totala ytor fördelade på bostäder
respektive lokaler samt en tioårig kalkyl för
föreningens ekonomi där även den långsiktiga
underhållsplanen vägts in.
Fastighetsmäklarlagen (1995:400) avser att
tillgodose att en bostadsrätts-köpare skall
tillhandahållas relevanta upplysningar beträffande
en bostadsrätt som förmedlas genom mäklare. Det
finns inte i övrigt någon särskild lagre-glering med
inriktning på den information som skall lämnas inför
ett köp av en bostadsrätt. Däremot ställer
bostadsrättslagen krav på att information i olika
avseenden skall finnas att tillgå när en upplåtelse
av bostadsrätt sker. De regler som då gäller har
varit föremål för överväganden av
Bostadsrättsutredningen (SOU 2000:2). Utredningen
har inte ansett mer information till den enskilde
spekulanten som en framkomlig väg för att reellt
förbättra dennes skydd. Däremot har utredningen lagt
fram förslag som syftar till att på annat sätt
förbättra detta skydd. I utredningsbetänkandet, som
nu är föremål för remissbehandling, uppmärksammas
Konsumentverkets roll bl.a. vad gäller kontroll av
marknadsföring och information till bostadssökande
konsumenter. Verket har utarbetat riktlinjer för
tillhandahållande, utförande och marknadsföring av
mäklartjänster i konsumentförhållanden (KOVFS
1996:4). Det bör i sammanhanget nämnas att
Konsumentverket givit ut bl.a. en handledning för
bostadsrättsköpare, Goda råd till Dig som skall köpa
bostadsrätt. Den finns att tillgå i tryckt form men
är även tillgänglig på verkets hemsida.
Konsumentverket har haft regeringens uppdrag att i
samråd med Boverket undersöka möjligheterna att
inrätta en byrå för boenderådgivning till
konsumenter. Konsumentverket anser att det finns ett
stort behov av en samlad rådgivningsinstans på
boendeområdet men är med hänsyn till
finansieringsproblematiken inte berett att nu
föreslå ett införande av en sådan rådgivning.
En bostadsrättsaffär är den viktigaste och största
ekonomiska affären i många människors liv. När en
bostadsrättsförening varit verksam en tid framgår
bostadsföretagets ekonomiska stabilitet bl.a. av de
årsredovisningar som finns. Föreningens ekonomiska
förhållanden torde också tydligt ha avspeglats i
storleken på årsavgiften. För många människor
framstår emellertid en för en förening upprättad
kalkyl, ekonomisk plan och årsredovisning som
svårgenomträngliga dokument. Konsumentverkets
handledning eller annan litteratur kan då vara till
nytta. Det som är viktigast för en spekulant torde
vara uppgifter om överlåtelsepris och de avgifter
som skall betalas till föreningen och hur dessa
utgifter påverkar den egna ekonomin. Ett
kreditinstitut eller en mäklare upprättar
regelmässigt en boendekostnadskalkyl, vilken torde
utgöra en för köparen bra och tydlig grund att stå
på när han skall besluta sig. Lämnas bostadsrätten
som pant torde kreditinstitutets bedömning av dess
pantvärde också omfatta en bedömning av föreningens
ekonomiska stabilitet.
Den av motionärerna väckta frågeställningen
förtjänar uppmärksamhet. Enligt utskottets mening är
det dock tveksamt om det finns tillräckligt starka
skäl för att nu föreslå utredningsinsatser i syfte
att generellt lagreglera den information som skall
tillhandahållas en bostadsrättsspekulant. Utskottet
vill erinra om att Bostadsrättsutredningen tagit upp
frågor om mer och bättre information till den
enskilde bostadsrättsspekulanten, även om de
huvudsakligen endast avser förhållandena inför en
upplåtelse av bostadsrätt, och att denna utredning
nu är föremål för beredning inom Regeringskansliet.
Frågan om en generell reglering av den information
som skall tillhandahållas bostadsrättsspekulanter
kan i ljuset av beredningsresultatet komma i en ny
belysning.
På angivna skäl avstyrker utskottet motion
2000/01:Bo416 (s) om information vid
bostadsrättsköp.
Pantvärde
I motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 2 föreslås en
utrednings överväganden angående en förstärkning av
bostadsrättens pantvärde. Utredningens direktiv
föreslås omfatta att en bostadsrättshavares
möjligheter att avsäga sig sin bostadsrätt skall
avskaffas. Enligt motionärerna leder en avsägelse
till att de kvarvarande bostadsrättshavarna får en
ännu större avgift att bära, vilket medför orimliga
effekter för en förening i en situation av
lågkonjunktur på bostadsmarknaden. I samma motion,
yrkandena 4 och 5, föreslås ytterligare konkreta
åtgärder för att bostadsrättens pantvärde skall
förbättras. Det gäller att en panthavare - oavsett
om denne är en juridisk eller fysisk person - som
skyddar sin rätt genom att själv förvärva
bostadsrätten vid exekutiv försäljning och
tvångsförsäljning bör få ovillkorlig rätt till
inträde i föreningen och till andrahandsupplåtelse.
Vidare gäller det att en pantförskrivning i
förmånsrättshänseende bör ge utdelning framför alla
de fordringar mot bostadsrättshavaren som föreningen
har, även avseende avgifter.
Utskottet vill inledningsvis uppmärksamma att
motionsförslaget inte berör bostadsrättshavarens
möjligheter att efter uppsägning frånträda
bostadsrätten om avgiften höjts väsentligen (7 kap.
17 § bostadsrättslagen) eller en förhandstecknares
möjligheter att efter uppsägning frånträda ett
förhandsavtal (5 kap. 8 § bostadsrättslagen).
En bostadsrättshavare får avsäga sig sin
bostadsrätt tidigast två år från upplåtelsen och
därigenom bli fri från sina förpliktelser som
bostadsrättshavare. Genom avsägelsen övergår
bostadsrätten till föreningen tidigast vid det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader
från avsägelsen (4 kap. 11 § bostadsrättslagen).
Syftet med bestämmelsen är att ge en
bostadsrättshavare som inte klarar av de ekonomiska
förpliktelser som bostadsrätten medför, möjlighet
att komma ifrån sitt betalningsansvar för framtiden.
Föreningens skyldighet att ta emot bostadsrätten kan
vara ekonomiskt betungande för föreningen och därmed
övriga bostadsrättshavare. Det är alltså ytterst
fråga om en avvägning mellan två mot varandra
stående intressen. I departementspromemorian
Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och
panthavares rätt till betalning, tvångsförsäljning
m.m. (Ds 1994:7) övervägdes att införa ett förbud
mot avsägelse av en bostadsrätt som är pantsatt.
Något förbud befanns inte motiverat eftersom det
skulle innebära ett alltför stort ingrepp i en
bostadsrättshavares grundläggande rätt till skydd
för sina ekonomiska intressen. En avsägelse bedömdes
för övrigt vara till fördel för panthavaren på så
sätt att bostadsrätten inte belastas av ytterligare
avgifter under den tid som bostadsrätten innehas av
föreningen.
Utskottet delar utredarens värdering att skyddet
för den enskilde bostadsrättshavaren väger så tungt
att rätten till avsägelse inte bör avskaffas. Motion
2000/01:Bo415 (m) yrkande 2 i motsvarande del om
bostadsrättshavarens rätt till avsägelse av
bostadsrätt avstyrks därför.
Hösten 1995 beslutade riksdagen om vissa ändringar
av bostadsrättslagen som syftar till att stärka
bostadsrättens pantvärde (bet. 1995/96:BoU3). Genom
denna lagstiftning, som trädde i kraft den 1 januari
1996, har en juridisk person tillagts en rätt att
under tre år utöva bostadsrätten utan att vara
medlem i föreningen, om den juridiska personen har
förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning
eller tvångsförsäljning och då hade panträtt i
bostadsrätten. Till denna rätt är kopplad en rätt
att upplåta den i bostadsrätten ingående lägenheten
i andra hand. Denna lagtekniska lösning har delvis
som förebild de regler som gäller dödsbons rätt att
utöva bostadsrätt efter en avliden.
Ett motionsförslag med samma innebörd som det som
nu väckts om rätten till medlemskap och
andrahandsuthyrning behandlade riksdagen vid sitt
ställningstagande till de nya reglerna. Utskottet
anförde då sammanfattningsvis bl.a. följande. De
betänkligheter som är förknippade med att
panthavaren inte har rätt till medlemskap är inte av
sådan styrka att någon annan lösning bör väljas.
Tidsbegränsningen av rätten att utnyttja
bostadsrätten är skälig eftersom bostadsrättslagen
inte ger juridiska personer någon rätt till
medlemskap. Fysiska personers lån med bostadsrätten
som säkerhet är uteslutande personligt betingade och
behöver därför inte behandlas på samma sätt som en
juridisk persons förvärv. Motionsförslagen avslogs
av riksdagen.
Utskottet finner inte skäl att ändra sitt ovan
redovisade tidigare ställningstagande. Med
hänvisning till detta avstyrker utskottet motion
2000/01:Bo415 (m) yrkande 4 beträffande en
panthavares rätt till medlemskap och
andrahandsupplåtelse.
Genom det nyss nämnda lagstiftningsärendet infördes
en legal panträtt för föreningen omfattande fordran
på förfallna avgifter. Föreningen erhöll därvid,
jämfört med tidigare, en mindre omfattande rätt till
företräde i förhållande till en panthavare för
fordringar gentemot bostadsrättshavaren.
Utskottet har tidigare intagit den ståndpunkten att
omfattningen av den legala panträtten utgör en bra
avvägning mellan å ena sidan föreningens intressen
och å andra sidan panthavarens krav att erhålla
betalning för sin fordran (bet. 1995/96:BoU3).
Utskottet finner inte heller på denna punkt skäl
till annat ställningstagande. Utskottet avstyrker
med hänvisning till det anförda motion 2000/01:Bo415
(m) yrkande 4 beträffande en bostadsrättsförenings
förmånsrätt.
Bostadsrättsutredningen har lämnat ett förslag till
införande av ett bostadsrättsregister och ett helt
nytt system för pantsättning. Utredningsbetänkandet
Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) har varit ute på
remiss och är nu föremål för vidare beredning inom
Regeringskansliet. De av Bostadsrättsutredningen
föreslagna förändringarna avser bl.a. att höja
bostadsrättens värde som pant.
Enligt utskottets mening bör riksdagens
ställningstagande till behovet av en utredning om en
förstärkning av bostadsrättens pantvärde anstå till
dess att man vet hur pantsättningssystemet skall se
ut. Utskottet avstyrker på anförda skäl motion
2000/01:Bo415 (m) yrkande 2 i motsvarande del.
Villkor för ändringar av stadgarna
I motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 6 föreslås att
medlemmarnas inflytande över sina
bostadsrättsföreningar bör stärkas genom att andra
villkor för ändringar av föreningsstadgarna än de
som framgår av bostadsrättslagen skall vara
ogiltiga.
I bostadsrättslagen anges att om det i en förenings
stadgar intagits något villkor för ändring av
stadgarna utöver vad som följer av lagen så gäller
det villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen). Ett
exempel på ett villkor av detta slag är att en vid
sidan av en bostadsrättsförening stående
bostadsrättsorganisation skall godkänna ett beslut
om stadgeändring.
Senast under förra riksmötet (bet. 2000/01:BoU3)
avstyrkte utskottet en motsvarande motion med
motiveringen att det får anses vara en fråga för
medlemmarna i en bostadsrättsorganisation att själva
besluta om organisationen skall ha det inflytande
ett i motionen åsyftat stadgevillkor ger.
Utskottet finner inte anledning att ändra sitt
ställningstagande och avstyrker motion 2000/01:Bo415
(m) yrkande 6 om en bostadsrättsförenings
självbestämmande över sina stadgar.
Ägarlägenheter och tredimensionell
fastighetsindelning
I flerpartimotionen 2000/01:Bo402 (m, kd, c, fp)
yrkandena 1 och 2 lämnas förslag om ett omedelbart
införande av ägarlägenheter och tredimensionell
fastighetsbildning i enlighet med av utskottet
utarbetade lagförslag. Också i Moderata
samlingspartiets partimotion 2000/01:Bo414 yrkande 4
föreslås ett omedelbart införande av lagstiftning
som möjliggör ägarlägenheter genom tredimensionell
fastighetsbildning. Förslag om införande av
ägarlägenheter och flerdimensionell
fastighetsindelning återfinns också i motionerna
2000/01:N321 (m) yrkande 3 och 2000/01:Bo230 (c)
yrkande 1.
Det har gått nästan tjugo år sedan frågan om
ägarlägenheter utreddes förra gången (SOU 1982:40).
Det då framlagda utredningsförslaget kritiserades i
många avseenden, också av de rättsinstanser som
granskat det. Flertalet remissinstanser ansåg att
förslaget inte borde tas till utgångspunkt för
lagstiftning. Regeringen har tillkallat en särskild
utredare om ägarlägenheter (dir. 2000:27). De
direktiv och andra förutsättningar som gäller för
utredningen avser att skapa en bra grundval för de
vidare överväganden som skall göras. Regeringens
intention att skapa ett fullgott beslutsunderlag
framgår av de ambitiöst skrivna direktiv utredaren
erhållit. Utredningen skall vara klar senast den 1
juni 2001. Motionsförslaget från Moderaterna,
Kristdemokraterna, Centerpartiet och Folkpartiet
innebär att riksdagen genom sitt kansli skall
utarbeta fullständiga lagförslag. Motionen
förutsätter, för att den skall vara meningsfull, att
arbetet bedrivs så pass skyndsamt att det efter
remissbehandling och lagrådsgranskning kan träda i
kraft tidigare än vad ett på utredningen grundat
förslag skulle kunna. En sådan skyndsamhet är enligt
utskottets mening inte möjlig, om man eftersträvar
ett rättssäkert och i övrigt hållbart regelsystem.
Utskottet kan inte inför riksdagen förorda ett
lagstiftningsprojekt om ägarlägenheter, i enlighet
med motionärernas förslag, där avkall görs i de
nämnda avseendena.
Ett utredningsbetänkande med förslag om införande
av tredimensionell fastighetsindelning finns redan
på regeringens bord (SOU 1996:87). Det har
remissbehandlats och bereds nu inom
Regeringskansliet, vilket regeringen redan redovisat
för riksdagen (prop. 2000/01:26). Det huvudsakliga
syftet med förslaget är att lösa vissa problem som
kan föreligga när olika slag av verksamheter skall
samordnas i komplicerade byggnadsanläggningar.
Förslaget medför att t.ex. en tunnel, ett bergrum
eller ett våningsplan i en byggnad skall kunna
utgöra en egen fastighet eller ingå i en annan
fastighet än den till vilken den över- eller
underliggande marken hör. Enligt förslaget skall det
emellertid inte vara möjligt att bilda en särskild
fastighet av en enskild bostadslägenhet. Betänkandet
har i huvudsak mottagits positivt.
Mot bakgrund av pågående och redan gjorda
utredningsinsatser finns inte anledning för
riksdagen att nu närmare ta ställning till
motionsförslagen. Motionerna 2000/01:Bo402 (m, kd,
c, fp), 2000/01:Bo414 (m) yrkande 4, 2000/01:N321
(m) yrkande 3 samt 2000/01:Bo230 (c) yrkande 1 om
ägarlägenheter m.m. avstyrks därför.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen avslår motionerna 2000/01:Bo230 yrkande 8,
2000/01: Bo233 yrkandena 6, 14 och 16,
2000/01:Bo234 yrkande 4, 2000/01: Bo235
yrkandena 5 och 6, 2000/01:Bo414 yrkandena 5 och
7, 2000/01:Bo417, 2000/01:Bo418 samt
2000/01:Sf611 yrkande 16,
res. 1 (m, kd, c, fp)
2. beträffande dröjsmål med hyran
att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo405 yrkande 2,
res. 2 (v)
3. beträffande hyrestiden
att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo230 yrkande 9,
res. 3 (m)
res. 4 (c)
4. beträffande vissa
andrahandshyresgästers besittningsskydd
att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo405 yrkande 4,
res. 5 (v)
5. beträffande porrklubbsverksamhet m.m. som
grund för uppsägning
att riksdagen avslår motion 2000/01:A808 yrkande 41,
6. beträffande avskaffande av
hyreslagstiftningen
att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo411,
7. beträffande självförvaltning
att riksdagen avslår motion 2000/01:Bo233 yrkande 7,
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6
börjar med "Med hänsyn" och slutar med "om
bruksvärdessystemet" bort ha följande lydelse:
När bruksvärdessystemet tillkom var dess yttersta
syfte att skapa ett hållbart besittningsskydd för
hyresgästerna och motverka hyreshöjningar på
bostadsmarknader med brist på lägenheter. Systemet
var marknadsbaserat och hyresrelationerna skulle
återspegla förhållandena på bostadsmarknaden.
Bruksvärdessystemet har i praktiken kommit att
användas för att styra all hyressättning efter
resultaten av hyresförhandlingarna för de kommunala
bostadsföretagens lägenheter.
Vi befinner oss nu i ett läge där praktiskt taget
all nyproduktion av hyresrätter har upphört, vilket
lett inte bara till bostadsbrist på många orter utan
också till att hyresrätten som upplåtelseform är
hotad.
Dagens tillämpning av bruksvärdessystemet, där
allmännyttan är hyresledande, innebär att många
hyresgäster upplever hyressättningen som orättvis. I
storstaden är hyran för en lägenhet i stadens
ytterkanter i allt väsentligt densamma som för en
attraktiv lägenhet i stadskärnan. Omsättningen av
lägenheter har blivit liten med omfattande
svarthandel som följd. Dagens bruksvärdessystem
innebär också att en överprissättning sker när
hyrorna utanför storstäderna bestäms. Det är en
följd dels av att systemet motverkar konkurrens,
dels av att på hyran - direkt eller indirekt - läggs
kostnaderna för de lägenheter de allmännyttiga
företagen inte lyckas hyra ut. Lägre hyror på sådana
orter skulle öka deras attraktivitet. Det kapital
som finns nedlagt i dessa bostäder skulle åter komma
att utnyttjas på ett samhällsekonomiskt riktigt
sätt.
Vi befinner oss i ett läge där vi inte ytterligare
bör avvakta utredningar och andra överväganden om
hur framtidens hyressättningssystem i alla dess
delar bör vara utformat. Enligt utskottets mening
bör med det snaraste vissa begränsade förändringar
av hyressättningssystemet genomföras för att
tillgodose de ändamål utskottet inledningsvis
angivit. Bruksvärdessystemet måste göras mer
flexibelt. Utskottet anser att ursprungstankarna med
bruksvärdessystemet bör vara vägledande för de
förändringar av hyreslagstiftningen som nu framstår
som mer än nödvändiga. Helt klart står att de
kommunalt ägda bostadsföretagens hyresnormerande
roll skall avskaffas. Hyressystemet måste ta större
hänsyn till hyresgästernas och de bostadssökandes
önskemål vilka framför allt - och självklart - avser
att det skall byggas fler hyreslägenheter. Enligt
utskottets mening bör de hyresavtal som träffas vid
inflyttning i nybyggda hus inte kunna prövas mot
hyreslagens bruksvärdesregel. Den hyra hyresgästen
och hyresvärden träffar avtal om skall följaktligen
gälla under den hyrestid som avtalats. Härigenom
kommer man till rätta med den kanske allvarligaste
bristen i utformningen av bruksvärdessystemet,
vilken förlamat bostadsproduktionen. Den föreslagna
förändringen möjliggör nämligen tillräckligt stora
hyresintäkter för att möta de kostnader som är
förknippade med nyproduktion och undanröjer också
osäkerheten om de framtida hyresintäkternas storlek.
Hyresgästernas intresse av trygghet och
framförhållning i boendet skall förbli säkrat genom
ett fortsättningsvis starkt besittningsskydd. En
fastighetsägare skall inte kunna kringgå detta skydd
genom orimligt höga hyres-krav. Vid tvist mellan
hyresvärd och hyresgäst bör rimligheten av en av
hyresvärden krävd hyreshöjning kunna prövas av
domstol. Hyresnivån i sig kommer därigenom att bli
föremål för prövning. Det bör vara möjligt för den
som hyr sin bostad att skriva mångåriga kontrakt när
det gäller hyresnivån och på samma sätt som en
egnahemsägare ha möjlighet att skapa förutsebara
bostadskostnader.
Det bör ankomma på regeringen att snarast återkomma
till riksdagen med de förslag till ändringar av
hyreslagen som utskottet förordat. En utredning bör
i anslutning till att ett sådant förslag läggs fram
få till uppgift att dels utvärdera resultatet av de
genomförda förändringarna, dels förutsättningslöst
överväga utformningen av hela
hyressättningssystemet.
Riksdagen bör med anledning av motionerna
2000/01:Bo414 (m) yrkandena 5 och 7, 2000/01:Bo417
(m), 2000/01:Bo418 (m), 2000/01:Bo233 (kd) yrkandena
6, 14 och 16, 2000/01:Sf611 (c) yrkande 16,
2000/01:Bo230 (c) yrkande 8, 2000/01:Bo234 (c)
yrkande 4 samt 2000/01:Bo235 (fp) yrkandena 5 och 6
om bruksvärdessystemet som sin mening ge regeringen
till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 1 bort ha
följande lydelse:
1. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av motionerna 2000/01:Bo230
yrkande 8, 2000/01:Bo233 yrkandena 6, 14 och 16,
2000/01:Bo234 yrkande 4, 2000/01:Bo235 yrkandena
5 och 6, 2000/01:Bo414 yrkandena 5 och 7,
2000/01:Bo417, 2000/01:Bo418 samt 2000/01:Sf611
yrkande 16 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,
2. Dröjsmål med hyran (mom. 2)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6
börjar med "Hyreslagens sanktionsregler" och på s. 7
slutar med "med hyran" bort ha följande lydelse:
Utskottet konstaterar att hyreslagens regler om
betalningsdröjsmål medverkar till att antalet
avhysningar ligger på en nivå som inte är rimlig.
Hyresgästernas skydd behöver därför förbättras.
Sedan en översyn av hyreslagens regler om
betalningsdröjsmål genomförts för ett par år sedan
valde regeringen att inte föreslå några förändringar
av dessa. Utskottet anser däremot att reglerna bör
förändras. Vräkningar sker ofta för skulder som är
små i relation till kostnaderna för själva
vräkningen. Sedda i förhållande till den mänskliga
kostnad den vräkte ofta får betala i form av
familjesplittring eller ett marginaliserat liv,
kanske t.o.m. som uteliggare, framstår skuldbeloppen
som obetydliga.
I v-motionen föreslås en översyn av de bestämmelser
som reglerar hyresgästens besittningsskydd när
hyresgästen gjort sig skyldig till
betalningsdröjsmål. Bostaden utgör för flertalet
människor den grundläggande tryggheten i tillvaron.
Det framstår därför som i det närmaste obegripligt
att en hyresgäst kan förlora sin bostad i anledning
av sådant dröjsmål från hans sida. Utskottet vill på
intet sätt förringa de syften som ligger bakom
hyreslagens bestämmelser. Men dessa når inte ända
fram till den rättvisa som bör gälla. En hyresgäst
kan på ett oskäligt sätt mista sin bostad på grund
av en försummelse som i det stora hela framstår som
rätt obetydlig och där hans fortsatta rätt till
förhyrning är lätt försvarbar. En rimlig
utgångspunkt för besittningsskyddsbestämmelserna bör
vara att en hyresgäst inte skall förlora sin
hyresrätt enbart på grund av försenade
hyresbetalningar. En hyresgäst som betalat sin hyra
för sent bör i stället erhålla en
betalningspåminnelse och därefter någon form av
sanktionsavgift. Enligt utskottets mening bör genom
en särskild utredare en översyn göras av
bestämmelserna i 46 § hyreslagen med de
utgångspunkter utskottet angivit. Om en hyresvärd
sagt upp ett hyresavtal till omedelbart upphörande
på grund av att hyresrätten förverkats tillämpas
inte 46 § hyreslagen. Finner utredaren vid översynen
konsekvens-enliga skäl för att föreslå förändringar
i de regler som tillämpas i ett sådant fall skall
han vara oförhindrad att göra det.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motion 2000/01:Bo405 (v) yrkande 2 om dröjsmål
med hyran som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 2 bort ha
följande lydelse:
2. beträffande dröjsmål med hyran
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo405 yrkande 2
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
3. Hyrestiden (mom. 3)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Inga Berggren
(m) och Ewa Thalén Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8
börjar med "Enligt motionärerna" och slutar med "om
hyrestiden" bort ha följande lydelse:
Enligt motionärerna är ett viktigt instrument för
att utöka möjligheterna till en individuell
utformning av hyreslägenheterna att hyresgästen
skall kunna bindas till hyresavtalet under betydligt
längre tid än vad hyreslagen tillåter. Hyreslagens
regler medger i dag en hyresgäst att med relativt
kort varsel avflytta från en lägenhet utan vidare
förpliktelser liksom att få sina hyresvillkor
ändrade. Det är emellertid inte rimligt att en
hyresvärd som gjort avsevärda investeringar för att
tillgodose hyresgästens önskemål skall behöva
riskera att inte få avkastning på sitt kapital.
Hyresvärden bör därför kunna upprätta ett avtal med
hyresgästen om en betydligt längre bindningstid än
vad som i dag är fallet, med möjlighet att reglera
hyran under hyrestiden och med möjlighet för
hyresgästen att säga upp avtalet för avflyttning. En
lag-ändring som möjliggör detta bör leda till en
ökad variationsrikedom när det gäller lägenheternas
utformning. Enligt utskottets mening bör en
utredning få till uppdrag att utforma de förslag
till lagändringar som behövs. Utredningen bör i
detta sammanhang också uppmärksamma att det finns
andra skäl för att tillåta längre bindningstider.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motion 2000/01:Bo230 yrkande 9 om hyrestiden som
sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 3 bort ha
följande lydelse:
3. beträffande hyrestiden
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo230 yrkande 9
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
4. Hyrestiden (mom. 3)
Rigmor Stenmark (c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8
börjar med "Enligt motionärerna" och slutar med "om
hyrestiden" bort ha följande lydelse:
När det gäller lägenheternas utformning talar man
ibland om att vi behöver ett varierat utbud med
hänsyn till de krav barnfamiljer, ensamboende, gamla
respektive unga ställer på sitt boende. Ett sådant
synsätt är inte tillräckligt utan bostäderna måste
dessutom passa olika barnfamiljer, olika
ensamboende, olika gamla och olika unga. Det är
därför dags att på olika sätt stimulera ett ökat
antal variationer av hyreslägenheter. Mycket kan
åstadkommas avtalsvägen och den vägen utnyttjas
också. I de fall en hyresvärd är beredd att på
avtalsmässig grund göra speciella åtaganden för en
hyresgästs räkning när det gäller att tillgodose
dennes önskemål om lägenheten, hindras parterna av
hyreslagens utformning. En hyresgäst måste
självfallet ta ett ekonomiskt ansvar i de fall det
blir fråga om en långt gående anpassning av hans
eller hennes lägenhet. Hyreslagen bör därför ändras
så att detta blir möjligt.
Behovet av en lagändring visas av att det på
marknaden förekommer konstruktioner som på olika
sätt försöker säkerställa den extra investering som
en hyresvärd gör för att tillmötesgå hyresgästen.
Hur hållbara en del av dessa juridiska
konstruktioner är återstår att se.
Hyreslagen bör i det nu angivna syftet ändras så
att det blir möjligt för hyresvärden och hyresgästen
att träffa avtal med lång bindningstid när detta
sker i syfte att åstadkomma en individuell
anpassning av lägenheten. Lagens regler får dock
inte utformas så att hyresgästen binds under längre
tid än vad som är skäligt. Hyreslagens karaktär av
skyddslagstiftning bör alltså behållas. Ett
alternativ för att uppnå detta kan vara att
kostnaderna för i vart fall omfattande
anpassningsåtgärder läggs på en särskild
avskrivningsplan och att hyresnämnden i förväg måste
pröva om åtgärden är av sådan art att den kan
föranleda den speciella kontraktsskrivning som det
här blir fråga om.
I utredningen om den framtida allmännyttan
förespråkas, som framgått ovan, hyresavtal med lång
bindningstid, i och för sig delvis med andra
utgångspunkter än de utskottet nu ger uttryck för.
Utredningen innehåller inte något lagförslag. En
särskild utredare bör därför ges ett konkret uppdrag
att utforma förslag till de lagändringar som
utskottet förordat i syfte att vi skall få ett mer
variationsrikt bestånd av hyreslägenheter.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motion 2000/01:Bo230 (c) yrkande 9 om hyrestiden
som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 3 bort ha
följande lydelse:
3. beträffande hyrestiden
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo230 yrkande 9
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
5. Vissa andrahandshyresgästers
besittningsskydd (mom. 4)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10
börjar med "Utskottet kan" och slutar med "avstyrks
därför" bort ha följande lydelse:
Samtidigt med att hemlösheten har ökat har också
den sekundära bostadsmarknaden blivit större. En del
av denna består av hyresgäster med s.k.
sociala/kommunala kontrakt. För den sekundära
marknaden gäller att de boende har en svagare
ställning än de hyresgäster som har kontrakt direkt
med fastighetsägaren.
Det ställs ibland krav på hyresgäster med
sociala/kommunala kontrakt som inte skulle kunna
ställas vid uthyrning till vanliga hyresgäster.
Kraven kan variera från urinprovstagning till att
hyresvärden (kommunen) skall ha möjligheter att göra
inspektioner vid tidpunkt som den själv bestämmer.
Hyres- och uppsägningstiderna är korta, vilket
innebär att hyresvärden snabbt kan avsluta
hyresförhållandet. Hyresgästen har i praktiken inte
någon möjlighet att få skäligheten av sina
hyresvillkor prövade eftersom han riskerar att bli
uppsagd. Han har under de två första åren av
hyresförhållandet heller ingen möjlighet att få
hyresvärdens skäl för en uppsägning prövad eftersom
han enligt lagen då saknar besittningsskydd.
Det är naturligtvis nödvändigt att samhället
underlättar för olika utsatta grupper att komma in i
ett boende och att då vissa villkor för ett
hyreskontrakt utgör en del av vård och tillsyn.
Utskottet vänder sig naturligtvis inte mot detta. Å
andra sidan får det inte leda till rättslöshet för
den hyresgäst som är föremål för samhällets bistånd.
Det är inte ovanligt att man bor kvar med ett
socialt kontakt i mer än två år.
Reglerna om besittningsskyddet, eller snarare
reglerna om när sådant skydd saknas, måste ändras så
att de redan från början utsatta kategorierna av
hyresgäster erhåller en god trygghet i sin bostad.
Syftet måste vara att de skall ha rimliga
möjligheter att komma in på den reguljära
bostadsmarknaden. Det framstår som utomordentligt
viktigt att det närmare övervägs vilka lagändringar
som behövs för att uppnå dessa mål. Enligt
utskottets mening bör regeringen på lämpligt sätt se
till att en sådan översyn genomförs.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motion 2000/01:Bo405 (v) yrkande 4 om vissa
andrahandshyresgästers besittningsskydd som sin
mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 4 bort ha
följande lydelse:
4. beträffande vissa andrahandshyresgästers
besittningsskydd
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo405 yrkande 4
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12
börjar med "Utskottet ser" och slutar med "om
självförvaltning" bort ha följande lydelse:
Hyresgästernas möjligheter till självförvaltning
bör stimuleras från statsmakternas sida.
Självförvaltningen väcker intresse för bostaden och
det hus och område den är belägen i, vilket kan få
särskilt stor betydelse i s.k. utsatta områden. De
möjligheter till hyressänkning självförvaltning ger
kan vara av avgörande betydelse för många
hyresgäster. Självförvaltningen ger därutöver
möjligheter till grannkontakter, gemenskap och ökad
trivsel.
Mot bakgrund av de positiva resultat som kan uppnås
bör enligt utskottets mening en utvärdering göras i
syfte att kartlägga på vilka konkreta sätt
självförvaltningen kan uppmuntras. Särskilt bör
uppmärksammas förutsättningarna för
självförvaltningen i de större bostadsområdena.
Många goda exempel finns på att ett långt gående
inflytande och ansvar har varit till gagn för
boendet och närmiljön. En sådan utveckling
möjliggörs om de lokala förutsättningarna får avgöra
och där inflytandet och ansvaret delas av det stora
flertalet boende. Genom nyligen genomförde
förändringar av hyresförhandlings-lagen och
skattelagstiftningen har ett steg tagits på vägen.
Enligt utskottets mening bör man fortsätta.
Hyresförhandlingslagen måste på ett klart och
pedagogiskt sätt ge små grupper - i ett enstaka hus
eller kanske t.o.m. hyresgästerna i någon enstaka
trappuppgång - möjlighet att tillsammans med
hyresvärden utforma ett system för självförvaltning
som passar dem och deras förutsättningar.
Skattefrihetsreglerna måste förenklas, vilket
nyligen utredningen om den framtida allmännyttan
givit vid handen bl.a. på det sättet att förbudet
mot olika ersättning för dem som skall delta tas
bort.
Regeringen bör ansvara för att en utvärdering
kommer till stånd och för riksdagen lägga fram de
förslag till åtgärder som utvärderingen ger
anledning till. Övervägandena bör också kunna
omfatta andra åtgärder som uppmuntrar de boende till
att ta del i och medverka i utformningen av sin
närmiljö. Inte minst viktigt är det att ungdomar
aktivt medverkar i skötseln och utformningen av
denna miljö. Goda exempel bör lyftas fram och
stimuleras.
Riksdagen bör som sin mening ge regeringen till
känna vad utskottet med anledning av motion
2000/01:Bo233 (kd) yrkande 7 anfört om
självförvaltning.
dels att utskottets hemställan under 7 bort ha
följande lydelse:
7. beträffande självförvaltning
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo233 yrkande 7
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13
börjar med "Den ovan" och slutar med "avstyrks
därför" bort ha följande lydelse:
Vissa bostadsområden är starkt eftersatta inte bara
i fråga om underhåll utan också vad gäller service.
Ofta betalar hyresgästerna hyror för sina bostäder
som ligger på samma nivå som lägenheter i andra
bostadsområden där tillgången på affärer och annan
service är betydligt bättre. Servicen måste
förbättras i de eftersatta områdena. Vissa av dem
saknar post, apotek och bank. För dem som inte har
ekonomiska förutsättningar att äga en bil kan den
vardagliga servicen vara mycket svårtillgänglig.
Tillgången till service är en viktig förutsättning
för den lokala utvecklingskraften. Också i områden
där lokalmarknaden är överhettad riskerar många
mindre företag att slås ut till följd av de stigande
lokalhyrorna.
Lokalhyreslagstiftningen bör mot den givna
bakgrunden ses över så att mindre serviceföretag
inte drabbas av oskäliga hyreshöjningar.
Riksdagen bör som sin mening ge regeringen till
känna vad utskottet med anledning av motion
2000/01:Sf611 (c) yrkande 18 anfört om hyran för
mindre serviceföretag.
dels att utskottets hemställan under 9 bort ha
följande lydelse:
9. beträffande hyran för mindre serviceföretag
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Sf611 yrkande 18
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
8. Majoritetskravet vid ombildning till
bostadsrätt (mom. 10)
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15
börjar med "Utskottet har" och slutar med "till
bostadsrätt" bort ha följande lydelse:
Utskottet anser inte att de nya majoritetsreglerna
fyller något behov. Det gjorde inte heller en
förkrossande majoritet av de remissinstanser som
hördes över förslaget till de nya reglerna.
Regeringen angav i proposition till lagändringen i
huvudsak fyra skäl för sitt förslag. De omfattade
att säkerställa att en omvandling till bostadsrätt
blir framgångsrik, att skapa demokrati bland de
boende, att förhindra motsättningar mellan
bostadsrättshavare och hyresgäster samt att motverka
att bostadsrättsföreningar blir hyresvärdar eftersom
de inte är bra hyresvärdar. Utskottet vill för sin
del anföra följande om de skäl som grundlägger de
nya reglerna.
För det första. Varje ombildning som vilar på sunda
ekonomiska grundvalar kan bedömas bli framgångsrik.
Bostadsrättslagens regler om bl.a. ekonomiska planer
avser att garantera att endast sunda ekonomiska
företag kommer till stånd. De enskilda hyresgästerna
har med den ekonomiska planen som grund (eller i
vissa fall en kalkyl) att ta ställning till om han
eller hon vill bli bostadsrättshavare. En viktig
faktor för detta beslut är storleken på de
ekonomiska åtaganden den enskilde hyresgästen måste
göra. Åtagandena är bl.a. beroende av hur många av
hyresgästerna som önskar förvärva sin lägenhet med
bostadsrätt. Är det för få kommer ombildningen inte
att bli genomförbar. Ett krav på att en kvalificerad
majoritet skall gå med på föreningens beslut att
förvärva fastigheten har inte någon funktion för att
säkerställa att omvandlingen blir framgångsrik. Än
mindre gör sig denna typ av skäl gällande för ett
krav på kvalificerad majoritet som förutsättning för
att föreningen skall kunna göra en intresseanmälan
för ett förvärv. Som ordet i sig anger är det ju
endast fråga om att föreningen visar sitt intresse.
Flera remissinstanser har framhållit att några
ekonomiska problem inte uppstått i föreningar som
efter sänkningen av majoritetskraven år 1992 tillkom
genom ombildning.
För det andra. Utskottet har svårt att förstå att
en regel som i sin grund tar ställning mot en
ombildning - vilket en regel om kvalificerad
majoritet gör - kan vara motiverad från demokratiska
synpunkter. Den fördel som den föreslagna regeln ger
de hyresgäster som är emot en ombildning och som
vill förbli hyresgäster är svårförståelig också mot
bakgrund av att deras rättsliga ställning inte
förändras genom bostadsrättsföreningens förvärv.
Efter förvärvet fortsätter de att vara hyresgäster
med ett oförändrat besittningsskydd och med samma
rätt som tidigare att använda sin lägenhet för byte
till annan bostad. De har också kvar alla sina
övriga rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen,
deras nya hyresvärd.
För det tredje. Det kan naturligtvis uppstå
motsättningar i ett hus efter en ombildning. De
kvarvarande hyresgästernas intresse kan komma i
konflikt med bostadsrättsföreningens intresse. Det
är inte heller ovanligt att intressekonflikter
uppstår mellan hyresgäster och hyresvärdar i
hyreshus. Lagstiftaren har i syfte att lösa tvister
inom det hyresrättsliga området ställt upp ganska
detaljerade och omfattande lagregler med syfte att
skydda hyresgästerna. Dessa regler utgör självfallet
ett lika gott skydd för hyresgästerna i
bostadsrättshus som för andra hyresgäster.
För det fjärde. Enligt vad regeringen angav i
propositionen om de nya reglerna torde de flesta
bostadsrättsföreningar uppfylla sina skyldigheter
mot kvarvarande hyresgäster på ett
tillfredsställande sätt. Samtidigt finns enligt
regeringen en risk för att föreningarna sätter
medlemmarnas intresse framför hyresgästernas och att
de därför skulle vara en sämre typ av hyresvärdar.
Lagstiftaren har i olika sammanhang tagit
hyresgästernas parti mot dåliga hyresvärdar. Visar
hyresvärden dåliga egenskaper finns möjligheter för
hyresgästerna att tillgripa olika former av
sanktioner. Enligt utskottets mening förefaller det
orimligt att på det sätt regeringen faktiskt gjort
underkänna gällande regelsystem när man sökte motiv
för att införa ett krav på en kvalificerad
majoritet. Det är inte godtagbart att dra alla
bostadsrättsföreningar över en kam.
Som utskottet konstaterat var regeringens
lagförslag dåligt motiverat. Det kan ha att göra med
att det verkliga motivet står att finna på annat
håll än i propositionen, även om det möjligen antyds
där. Två av remissinstanserna har under
lagstiftningsärendets beredning uppfattat att
förslaget skulle utgöra en inskränkning i den
kommunala självbestämmanderätten. I de
tilläggsdirektiv regeringen lämnat 1997 års
hyreslagstiftningsutredning återkallades dess
uppdrag att utvärdera effekterna av de då gällande
majoritetskraven. Regeringen konstaterade i
direktiven att intresset för att ombilda hyresrätt
till bostadsrätt den senaste tiden ökat kraftigt och
att inte minst för lägenhetsbeståndet hos vissa
allmännyttiga bostadsföretag förbereds omfattande
ombildningar. Regeringen ansåg med hänvisning till
detta att översynen av majoritetskraven skulle ske
inom Regeringskansliet.
Det är enligt utskottet uppenbart att regeringen
ogillar det mandat väljarna i en del kommuner givit
sina förtroendevalda att till de boende sälja
kommunens bostadsfastigheter. Anledningen till att
regeringen inte velat föra fram det verkliga skälet
bakom sitt förslag kan stå att finna i att
lagstiftningen då inte skulle ha kunnat motiveras
fullt ut, dvs. i den del den kommer att reglera
bostadsrättsföreningars förvärv från privata
fastighetsägare. Utskottet anser att också det
verkliga motivet för regeringens förslag bör
underkännas eftersom det bör vara kommunerna själva
som fullt ut skall bestämma över sin egendom.
Kommunen är dessutom den som i särklass bäst avgör
frågan om vilket bestånd av bostäder den själv bör
äga och vilken blandning av upplåtelseformer som är
eftersträvansvärd mot bakgrund av de förhållanden
som gäller lokalt.
Utskottet vill ytterligare beröra några av de
märkliga konsekvenser de nya reglerna fört med sig.
Kravet på kvalificerad majoritet innebär att en
fastighet som inte kan överlåtas till en
bostadsrättsförening i stället kan komma att
överlåtas till andra spekulanter, även om mer än
hälften av hyresgästerna skulle föredra
bostadsrättsföreningen som förvärvare. Tanken
strider enligt utskottets mening mot den innebörd av
begreppet boendedemokrati som regeringen åberopat i
sin proposition.
En annan konsekvens av regelförändringen som
utskottet kan konstatera är att ombildningen
fortsatt i de mest attraktiva delarna av våra städer
medan den effektivt stoppats, eller i vart fall
avsevärt försvårats, i förortsområdena där
ombildning skulle ha kunnat utgöra ett verksamt
medel för att göra områdena mindre utsatta, bl.a.
genom att motverka segregation.
Av de av utskottet redovisade invändningarna mot de
nya, sedan den 1 juli 1999, gällande kraven på
kvalificerad majoritet följer att det i
bostadsrättslagen och ombildningslagen bör föras in
det majoritetskrav som gällt dessförinnan.
Regeringen bör omedelbart utarbeta nödvändiga
förslag till de förordade lagändringarna och
skyndsamt underställa dessa riksdagen.
Utskottet anser att riksdagen med anledning av
motionerna 2000/01:Bo414 (m) yrkande 8,
2000/01:Bo415 (m) yrkande 1, 2000/01:Bo233 (kd)
yrkande 11, 2000/01:Bo230 (c) yrkandena 4 och 5 samt
2000/01:Bo235 (fp) yrkande 4 beträffande
majoritetskravet vid ombildning till bostadsrätt som
sin mening bör ge regeringen till känna vad
utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 10 bort ha
följande lydelse:
10. beträffande majoritetskravet vid
ombildning till bostadsrätt
att riksdagen med anledning av motionerna 2000/01:Bo230
yrkandena 4 och 5, 2000/01:Bo233 yrkande 11,
2000/01:Bo235 yrkande 4, 2000/01:Bo414 yrkande 8
samt 2000/01:Bo415 yrkande 1 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
9. Ett partiellt upphävande av förbudet mot
dubbelupplåtelse (mom. 11)
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15
börjar med "Utskottet finner" och slutar med "mot
dubbelupplåtelse" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening behövs flera åtgärder som
underlättar ombildning av hyresfastigheter till
bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild
betydelse i områden med en ensidig social
sammansättning, vilka områden ofta är dominerade av
kommunalt ägda hyreshus. Fler bostadsrätter i dessa
områden kan öka intresset för inflyttning liksom det
kan öka intresset bland dem som redan bor där både
för området och för de hus de bebor.
Priset för en ombildning är starkt beroende av
andelen hyresgäster som vill medverka. Förbudet mot
dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir
möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till
kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag oavsett
ett pågående hyresförhållande. Detta skulle innebära
att kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med
kapital när fastigheten ombildas. Ombildning skulle
på detta sätt kunna möjliggöras i de fall där det i
dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll
med en ekonomi som tillåter dem att delta i
ombildningen. De hushåll som förblir hyresgäster kan
tillförsäkras rätten att senare förvärva
bostadsrätten. I de fall ett hyresförhållande upphör
kan bostadsrätten försäljas på marknaden med
inkomster för kommunen eller bolaget. Naturligtvis
kan det kommunala bolaget i stället välja att på
nytt hyra ut lägenheten. Hur bolaget skall handskas
med de lägenheter som efter hand blir lediga är en
fråga vilken, i enlighet med den grundlagsfästa
principen om den kommunala självstyrelsen, får
avgöras av respektive kommun med hänsyn till de
lokala förhållandena. Kommunen kan t.ex. använda
dessa lägenheter för integrationsändamål eller för
att tillgodose akuta bostadsbehov.
Hyresgästerna i de lägenheter som efter en
ombildning innehas av kommunen eller dess
bostadsbolag skulle fortsättningsvis ha samma
hyresvärd som tidigare. Detta ger kontinuitet åt
hyresförhållandet, vilket av många hyresgäster
upplevs som tryggt. Hyresgästerna bör dessutom i lag
tillförsäkras samma rättigheter som andra
hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten.
Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med
m-motionen i allt väsentligt likalydande
motionsförslag. På förslag av ett enhälligt
bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna
(bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att det
förslag som förts fram i motionen borde ingå i
regeringens fortsatta överväganden beträffande de
närbesläktade förslag som förts fram i en
departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m.
(Ds 1993:54). Regeringen valde att inte efterkomma
tillkännagivandet.
Enligt utskottets mening bör regeringen nu åter ges
i uppdrag att se över bestämmelserna i
bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att ändra
förbudet mot dubbelupplåtelse så att det i en
ombildningssituation blir möjligt att upplåta en
lägenhet med bostadsrätt till en kommun eller ett
kommunalt bostadsbolag oaktat att lägenheten är
uthyrd.
Med anledning av motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 3
om ett partiellt upphävande av förbudet mot
dubbelupplåtelse bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna vad utskottet nu anfört.
dels att utskottets hemställan under 11 bort ha
följande lydelse:
11. beträffande ett partiellt upphävande av
förbudet mot dubbelupplåtelse
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 yrkande 3
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
10. Avsägelse av bostadsrätt (mom. 13)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Inga Berggren
(m) och Ewa Thalén Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18
börjar med "Utskottet delar" och slutar med
"avstyrks därför" bort ha följande lydelse:
En bostadsrättshavares rätt till avsägelse av sin
bostadsrätt bör enligt utskottets mening avskaffas.
Utnyttjas rätten övervältras den avsägande
bostadsrättshavarens förpliktelser på de andra
medlemmarna. Detta framstår som en principiell
felaktighet som kan äventyra hela det gemensamma
bostadsföretagets framtid i en situation av
lågkonjunktur på bostadsmarknaden. I vart fall
påverkas de enskilda bostadsrätternas marknadsvärde
och därmed även deras pantvärde. Det finns anledning
att anta att avsägelser varit en starkt bidragande
orsak till att många bostadsrättsföreningar gått i
konkurs.
Med anledning av motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 2
i motsvarande del om avsägelse av bostadsrätt bör
riksdagen som sin mening ge regeringen till känna
vad utskottet nu anfört.
dels att utskottets hemställan under 13 bort ha
följande lydelse:
13. beträffande avsägelse av bostadsrätt
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 (m)
yrkande 2 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
11. Panthavares rätt till medlemskap och
andrahandsupplåtelse (mom. 14)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Inga Berggren
(m) och Ewa Thalén Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18
börjar med "Utskottet finner" och slutar med "och
andrahandsupplåtelse" bort ha följande lydelse:
Lagens regler om en panthavares möjligheter att
skydda sin rätt genom att själv förvärva
bostadsrätten vid exekutiv försäljning och
tvångsförsäljning har fått en inte helt lyckad
utformning.
De nu gällande reglerna avser endast långivare som
är juridiska personer. M-motionen tar sikte på att
alla långivare skall ha denna möjlighet. En fysisk
person som inte själv avser att använda lägenheten
som bostad, utan endast för andrahandsupplåtelser,
kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i
föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut
lägenheten. Utskottet anser inte att det finns några
skäl för att juridiska personer skall ha en
privilegierad ställning. Långivare med panträtt i en
bostadsrätt bör ges samma ställning oavsett om det
rör sig om juridiska eller fysiska personer.
Intresset av att den juridiska personens innehav
skall vara tidsbegränsat har gjort att en
konstruktion valts som ansluter till vad som i dag
gäller ett dödsbos innehav av bostadsrätt. Den
gällande regleringen ger långivaren särskilda
rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt
utskottets mening förlorar de nu gällande
bestämmelserna mycket av sin effekt genom att lagen
ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta
fall kan en sådan reglering t.o.m. innebära att
långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En
tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt
utskottets mening bör långivaren ha alla de
befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära
för att han på bästa sätt skall kunna skydda det
kapital bostadsrätten representerar. Regeringen bör
till riksdagen återkomma med förslag som innebär
lika rättigheter för långivare, oavsett om de är
juridiska eller fysiska personer. Dessa rättigheter
skall även omfatta en rätt till medlemskap. Vad som
nu anförts bör riksdagen med anledning av motion
2000/01:Bo415 (m) yrkande 4 om en panthavares rätt
till medlemskap och andrahandsupplåtelse som sin
mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 14 bort ha
följande lydelse:
14. beträffande panthavares rätt till
medlemskap och andrahandsupplåtelse
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 yrkande 4
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
12. En bostadsrättsförenings förmånsrätt
(mom. 15)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Inga Berggren
(m) och Ewa Thalén Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18
börjar med "Utskottet har" och slutar med
"bostadsrättsförenings förmånsrätt" bort ha följande
lydelse:
Den sedan den 1 januari 1996 gällande legala
panträtten begränsar för-eningens rätt till
betalning före panthavaren i förhållande till vad
som tidigare gällt. Bostadsrättens pantvärde har
därigenom stärkts något. Enligt utskottets mening
bör de tankar som ligger bakom bestämmelserna dras
till sin logiska slutpunkt. En pantförskrivning av
bostadsrätten bör således i förmånsrättshänseende ge
utdelning före alla de fordringar mot
bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även
före fordringar avseende avgifter. Regeringen bör
till riksdagen återkomma med förslag till
lagändringar så att detta förverkligas.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 5 om en
bostadsrättsförenings förmånsrätt som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 15 bort ha
följande lydelse:
15. beträffande en bostadsrättsförenings
förmånsrätt
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 yrkande 5
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
13. En utredning om en förstärkning av
bostadsrättens pantvärde (mom. 16)
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19
börjar med "Enligt utskottets" och slutar med
"motsvarande del" bort ha följande lydelse:
Den 1 januari 1996 trädde nya regler i
bostadsrättslagen i kraft som hade som syfte att
stärka bostadsrättens värde som pant. Syftet med de
nya reglerna var vällovligt, men det finns enligt
utskottets mening anledning att anta att det
eftersträvade målet inte har nåtts. Bostadsrätter
har lägre belåningsvärde och högre ränta än fast
egendom.
Det är nu lämpligt att göra en vittomfattande
översyn av de regler som påverkar bostadsrättens
värde som pant. Syftet bör vara att åstadkomma en
pantvärdighet motsvarande den som fast egendom har.
Översynen bör inledas med en utvärdering av 1996 års
förändringar av bostadsrättslagen som hade som syfte
att stärka bostadsrättens pantvärde.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 2 i motsvarande del
beträffande en utredning om en förstärkning av
bostadsrättens pantvärde som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 16 bort ha
följande lydelse:
16. beträffande en utredning om en
förstärkning av bostadsrättens pantvärde
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 yrkande 2
i motsvarande del som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,
14. En bostadsrättsförenings
självbestämmande över sina stadgar
(mom. 17)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Inga Berggren
(m) och Ewa Thalén Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19
börjar med "Utskottet finner" och slutar med "sina
stadgar" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte
innehålla regler som möjliggör för t.ex.
bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto
mot för-eningens stadgeändringar. Det är de enskilda
föreningarna som genom demokratiska beslut själva
skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall
vara bundna till de olika
bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till
självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så
att sådana villkor för stadgeändring som går utöver
bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga.
Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör
återkomma med ett förslag med denna innebörd. Med
anledning av motion 2000/01:Bo415 (m) yrkande 6 om
en bostadsrättsförenings självbestämmande över sina
stadgar bör riksdagen som sin mening ge regeringen
till känna vad utskottet nu anfört.
dels att utskottets hemställan under 17 bort ha
följande lydelse:
17. beträffande en bostadsrättsförenings
självbestämmande över sina stadgar
att riksdagen med anledning av motion 2000/01:Bo415 yrkande 6
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19
börjar med "Det har" och på s. 20 slutar med
"avstyrks därför" bort ha följande lydelse:
Den 11 mars 1999 föreslog utskottet riksdagen ett
tillkännagivande i fråga om att ägarlägenheter
skulle införas som en ny upplåtelseform i Sverige
(bet. 1998/99:BoU7). Riksdagen biföll utskottets
förslag fjorton dagar senare. Först mer än ett år
senare, den 6 april 2000, beslutade regeringen
direktiv till en utredning i enlighet med riksdagens
beslut (dir. 2000.27). Först drygt två månader
därefter förordnades en utredare. Utredaren skall
enligt sina direktiv redovisa sitt uppdrag senast
den 1 juni 2001. Därefter skall förslaget
remissbehandlas och beredas vidare inom
Regeringskansliet. Mot den givna bakgrunden finns
det anledning att anta att det kan dröja avsevärt
innan ett förslag kan komma att läggas fram på
riksdagens bord.
Utskottet har tidigare uttalat sig om fördelarna
med och behovet av ägarlägenheter som en ny
upplåtelseform på en bostadsmarknad som bör präglas
av mångfald och styras av konsumenternas önskningar
(se bet. 1998/99:BoU2 och BoU7).
Det finns ett klart behov av ett nytt, progressivt
och flexibelt fastighetsbildningsbegrepp. Det
utredningsbetänkande som finns om tredimensionell
fastighetsindelning (SOU 1996:87) behöver
förverkligas för att fastighetsutnyttjandet skall
bli mer rationellt och för att byggandet skall kunna
ökas. Dagens tvådimensionella fastighetsbildning
innebär i sig ett hinder för utvecklingen inte bara
vad gäller bostäder utan också av företagandet.
Utredningsförslaget bör nu omgående genomföras.
Det redan på regeringens bord liggande förslaget om
tredimensionell fastighetsindelning möjliggör
bildandet av ägarlägenheter för annat än
bostadsändamål. Förslaget möjliggör inte bildandet
av bostadsägarlägenheter på grund av ett i detta
insatt förbud mot sådan fastighetsbildning. Det
förbud förslaget innehåller är en följd av de
tilläggsdirektiv utredningen erhöll år 1994 av en
nytillträdd socialdemokratisk regering. Eftersom
grundstenarna för ägarlägenheter redan finns
framtagna - och remissbehandlade - bör den
nödvändiga tillkommande lagregleringen kunna arbetas
fram mycket snabbt.
Enligt utskottets mening bör regeringen kunna
färdigställa och för riksdagen lägga fram de
lagförslag som behövs för att ägarlägenheter och
tredimensionell fastighetsindelning skall kunna
införas med ett ikraftträdande redan den 1 april
2001.
Med anledning av motionerna 2000/01:Bo402 (m, kd,
c, fp), 2000/01: Bo414 (m) yrkande 4, 2000/01:N321
(m) yrkande 3 samt 2000/01:Bo230 (c) yrkande 1
ägarlägenheter m.m. bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna vad utskottet nu anfört.
dels att utskottets hemställan under 18 bort ha
följande lydelse:
18. beträffande ägarlägenheter m.m.
att riksdagen med anledning av motionerna 2000/01:Bo230
yrkande 1, 2000/01:Bo402, 2000/01:Bo414 yrkande
4 samt 2000/01:N321 yrkande 3 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
Vi har i vår gemensamma reservation som gäller
införandet av ägarlägenheter och tredimensionell
fastighetsindelning föreslagit att regeringen
skyndsamt skall utarbeta ett lagförslag och lägga
fram detta på riksdagens bord. Vi anser dock att det
finns skäl att bifalla flerpartimotionen fullt ut.
Riksdagen borde enligt vår mening vid sin behandling
av vår gemensamma motion anta nödvändig lagstiftning
för att upplåtelseformen, också omfattande införande
av tredimensionell fastighetsindelning, skall bli
verklighet. Av tidsmässiga skäl har vi inte kunnat
förse reservationen med de önskade lagförslagen.