Till statsrådet och chefen för
Justitiedepartementet
Vid regeringssammanträde den 21 augusti 1997 bemyndigade regeringen chefen för Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att göra en översyn av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål.
Med stöd av detta bemyndigande förordnade chefen för Justitiedepartementet hovrättsrådet, tillika vice ordförande på avdelning, Ulla Erlandsson att fr.o.m. den 10 september 1997 vara särskild utredare.
Som sakkunniga att bistå utredningen förordnades fr.o.m. den 1 november 1997 hovrättsassessorerna Nils Cederstierna och
Till sekreterare åt utredaren förordnades fr.o.m. den 1 november 1997 hovrättsassessorerna Jan Josefsson och Paula Lundberg.
Utredningen har antagit namnet 1997 års hyreslagstiftningsutredning. Utredningen får härmed överlämna delbetänkandet Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål (SOU 1999:15).
Till betänkandet fogas ett särskilt yttrande. Utredningen fortsätter sitt arbete med resterande frågor.
Stockholm den 23 februari 1999
Ulla Erlandsson |
/ Jan Josefsson |
Paula Lundberg
SOU 1999:15 |
5 |
|
|
Innehåll
Förkortningar m.m. .............................................................................. |
13 |
|
Sammanfattning .................................................................................... |
15 |
|
Författningsförslag ............................................................................... |
21 |
|
1 |
Förslag till lag om ändring i jordabalken..................................... |
21 |
2 |
Förslag till lag om ändring i lagen (1969:246) om domstolar i |
|
|
fastighetsmål ................................................................................ |
65 |
3 |
Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 69 |
|
4 |
Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614).......... |
75 |
5 |
Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av |
|
|
hyresfastighet m.m. ...................................................................... |
84 |
6 |
Förslag till förordning om förvärv av hyresfastighet m.m........... |
90 |
7 |
Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till |
|
|
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ......................... |
96 |
8 |
Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen |
|
|
(1977:792) .................................................................................. |
100 |
9 |
Förslag till lag om upphävande av lagen (1974:1080) om |
|
|
avveckling av hyresregleringen.................................................. |
111 |
10Förslag till lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden112
11Förslag till förordning om godkännande av förbehåll i
|
arrendeavtal ............................................................................... |
116 |
12 |
Förslag till lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers |
|
|
rätt att förvärva arrendestället .................................................. |
117 |
13 |
Förslag till lag om ändring i jaktlagen (1987:259) ..................... |
122 |
6 Innehåll |
|
|
SOU 1999:15 |
|
|
|
|
14 |
Förslag till lag om upphävande av lagen (1973:188) om |
|
|
|
arrendenämnder och hyresnämnder .......................................... |
128 |
|
15 |
Förslag till lag om upphävande av lagen (1994:831) om |
|
|
|
rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt............................... |
129 |
|
16 |
Följdändringar till författningsförslagen ................................... |
130 |
|
1 |
Utredningsuppdraget ................................................................. |
131 |
|
2 |
Kan hyres- och arrendenämndernas verksamhet övertas av |
||
|
domstol? |
..................................................................................... |
133 |
|
2.1 |
Historisk bakgrund ....................................................... |
133 |
|
2.1.1 |
Hyresnämndernas inrättande ......................................... |
133 |
|
2.1.2 |
Arrendenämndernas inrättande ...................................... |
134 |
|
2.1.3 |
Fastighetsdomstolarnas inrättande ................................. |
135 |
|
2.1.4 |
Tidigare utredningsförslag rörande nämnderna .............. |
136 |
|
2.2 |
Systemet för prövning av hyres- och arrendetvister ........ |
138 |
|
2.2.1 |
Utgångspunkterna för kompetensfördelningen................ |
138 |
|
2.2.2 |
Hyresnämnden och arrendenämnden .............................. |
139 |
|
2.2.3 |
Tingsrätten ................................................................... |
144 |
|
2.2.4 |
Fastighetsdomstolen...................................................... |
152 |
|
2.2.5 |
Kronofogdemyndigheten................................................ |
154 |
|
2.3 |
Överväganden............................................................... |
155 |
2.3.1Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol ? .... 155
|
2.3.2 |
Hyresärendena prövas vid tingsrätt................................ |
158 |
|
2.3.3 |
Arrendeärendena prövas vid fastighetsdomstol............... |
160 |
3 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen ......................... |
163 |
|
|
3.1 |
Gällande rätt................................................................. |
163 |
|
3.1.1 |
Ärendena som hyresnämnden handlägger....................... |
163 |
|
3.1.2 |
Tvister som tingsrätten handlägger ................................ |
170 |
|
3.2 |
Överväganden............................................................... |
171 |
|
3.2.1 |
Förfarandelag ............................................................... |
171 |
|
3.2.2 |
Forum .......................................................................... |
175 |
|
3.2.3 |
Sammansättning m.m.................................................... |
176 |
|
3.2.4 |
Ansökan ....................................................................... |
185 |
|
3.2.5 |
Sammanträde................................................................ |
188 |
|
3.2.6 |
Bevisning...................................................................... |
192 |
|
3.2.7 |
Rättegångskostnader ..................................................... |
198 |
|
3.2.8 |
Särskilt beslut och säkerhetsåtgärd ................................ |
202 |
SOU 1999:15 |
|
Innehåll 7 |
|
|
|
|
|
|
3.2.9 |
Omprövning av beslut ................................................... |
203 |
|
3.2.10 |
Överklagande................................................................ |
204 |
|
3.2.11 |
Rättskraft ..................................................................... |
211 |
4 |
Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal ................... |
213 |
4.1Bakgrunden till den nuvarande utformningen av
|
|
besittningsskyddet vid lokalhyra .................................... |
213 |
|
4.2 |
Gällande rätt................................................................. |
215 |
|
4.2.1 |
Översikt över nuvarande regler...................................... |
215 |
|
4.2.2 |
Hyresvärdens uppsägning.............................................. |
217 |
|
4.2.3 |
Hyresgästens uppsägning för villkorsändring ................. |
218 |
|
4.2.4 |
Medlingsförfarandet i hyresnämnd................................. |
219 |
|
4.2.5 |
Uppskov med avflyttning .............................................. |
220 |
|
4.2.6 |
Ersättningstvist ............................................................. |
221 |
|
4.2.7 |
Synpunkter på nuvarande regler m.m............................. |
222 |
|
4.2.8 |
Statistik ........................................................................ |
229 |
|
4.3 |
Överväganden............................................................... |
233 |
|
4.3.1 |
Allmänna synpunkter .................................................... |
234 |
|
4.3.2 |
Hyresvärdens uppsägning.............................................. |
237 |
|
4.3.3 |
Hyresgästens uppsägning för villkorsändring ................. |
242 |
|
4.3.4 |
Uppskov med avflyttning .............................................. |
244 |
|
4.3.5 |
Ersättningstvist ............................................................. |
244 |
5 |
Avstående från besittningsskydd ............................................... |
247 |
|
|
5.1 |
Gällande rätt................................................................. |
247 |
|
5.1.1 |
Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet...... |
247 |
|
5.1.2 |
Avstående från besittningsskydd till lokal ...................... |
250 |
|
5.1.3 |
Synpunkter på nuvarande regler .................................... |
251 |
|
5.2 |
Överväganden............................................................... |
252 |
|
5.2.1 |
Bostadslägenhet ............................................................ |
252 |
|
5.2.2 |
Lokal............................................................................ |
257 |
6 |
Hyresförhandlingslagen (1978:304) ........................................... |
259 |
|
|
6.1 |
Gällande rätt................................................................. |
259 |
|
6.1.1 |
Inledning....................................................................... |
259 |
|
6.1.2 |
Ärendena vid hyresnämnden.......................................... |
259 |
|
6.1.3 |
Förfarandet vid hyresnämnden....................................... |
262 |
|
6.2 |
Överväganden............................................................... |
263 |
8 Innehåll |
|
|
SOU 1999:15 |
|
|
|
|
7 |
Bostadsrättslagen (1991:614)..................................................... |
265 |
|
|
7.1 |
Gällande rätt................................................................. |
265 |
|
7.1.1 |
Inledning....................................................................... |
265 |
|
7.1.2 |
Ärendena vid hyresnämnden.......................................... |
265 |
|
7.1.3 |
Förfarandet vid hyresnämnden....................................... |
268 |
|
7.2 |
Överväganden............................................................... |
268 |
8 |
Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. ............. |
271 |
|
|
8.1 |
Gällande rätt................................................................. |
271 |
|
8.1.1 |
Ärendena vid hyresnämnden.......................................... |
271 |
|
8.1.2 |
Förfarandet vid hyresnämnden....................................... |
274 |
|
8.1.3 |
Jordförvärvslagen (1979:230) ....................................... |
275 |
8.1.4Lagen (1992:1368) om tillstånd till vissa förvärv av fast
|
|
egendom ....................................................................... |
276 |
|
8.2 |
Överväganden............................................................... |
276 |
9 |
Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning |
||
|
till bostadsrätt (Ombildningslagen) ........................................... |
279 |
|
|
9.1 |
Gällande rätt................................................................. |
279 |
|
9.1.1 |
Inledning....................................................................... |
279 |
|
9.1.2 |
Ärendena vid hyresnämnden.......................................... |
279 |
|
9.1.3 |
Förfarandet vid hyresnämnden....................................... |
281 |
|
9.2 |
Överväganden............................................................... |
283 |
10 |
Bostadsförvaltningslagen (1977:792) ......................................... |
287 |
|
|
10.1 |
Gällande rätt................................................................. |
287 |
|
10.1.1 |
Inledning....................................................................... |
287 |
|
10.1.2 |
Ärendena vid hyresnämnden.......................................... |
287 |
|
10.1.3 |
Förfarandet vid hyresnämnden....................................... |
290 |
|
10.1.4 |
Hyresnämndens tillsyn över tvångsförvaltningen............ |
291 |
|
10.2 |
Överväganden............................................................... |
293 |
|
10.2.1 |
Kompetensfördelning .................................................... |
293 |
|
10.2.2 |
Förfarande.................................................................... |
296 |
|
10.2.3 |
Sammansättning ........................................................... |
296 |
|
10.2.4 |
Rättegångskostnader ..................................................... |
297 |
|
10.2.5 |
Överklagande................................................................ |
298 |
10.2.6Länsstyrelsens talerätt och möjligheten att överklaga
|
länsstyrelsens beslut...................................................... |
299 |
10.2.7 |
Skyldighet att i vissa fall höra kommun ......................... |
300 |
10.2.8 |
Klandertalan ................................................................. |
300 |
SOU 1999:15 |
|
Innehåll 9 |
|
|
|
|
|
|
10.2.9 |
Övriga frågor................................................................ |
301 |
11 |
Arrendetvisterna enligt jordabalken.......................................... |
303 |
|
|
11.1 |
Gällande rätt................................................................. |
303 |
|
11.1.1 |
Allmänt om arrende ...................................................... |
303 |
|
11.1.2 |
Ärenden som arrendenämnden handlägger ..................... |
305 |
|
11.1.3 |
Arrendetvister som fastighetsdomstolen handlägger ....... |
311 |
|
11.2 |
Överväganden............................................................... |
313 |
|
11.2.1 |
Förfarandelag ............................................................... |
313 |
|
11.2.2 |
Forum .......................................................................... |
317 |
|
11.2.3 |
Sammansättning ........................................................... |
317 |
|
11.2.4 |
Ansökan ....................................................................... |
320 |
|
11.2.5 |
Sammanträde................................................................ |
321 |
|
11.2.6 |
Bevisning...................................................................... |
321 |
|
11.2.7 |
Rättegångskostnader ..................................................... |
322 |
|
11.2.8 |
Särskilt beslut............................................................... |
324 |
|
11.2.9 |
Omprövning av beslut ................................................... |
324 |
|
11.2.10 |
Överklagande................................................................ |
325 |
|
11.2.11 |
Rättskraft ..................................................................... |
327 |
12 Förfarandet vid uppsägning av ett avtal om |
|
||
|
anläggningsarrende.................................................................... |
329 |
|
|
12.1 |
Gällande rätt................................................................. |
329 |
|
12.1.1 |
Allmänt ........................................................................ |
329 |
|
12.1.2 |
Förfarandet vid uppsägning........................................... |
329 |
|
12.2 |
Överväganden............................................................... |
331 |
13 Lagen (1957:390) om fiskearrenden .......................................... |
335 |
||
|
13.1 |
Gällande rätt................................................................. |
335 |
|
13.1.1 |
Inledning....................................................................... |
335 |
|
13.1.2 |
Ärendena vid arrendenämnden....................................... |
335 |
|
13.2 |
Överväganden............................................................... |
336 |
14 |
Dispensreglerna i arrendelagstiftningen .................................... |
339 |
|
|
14.1 |
Gällande rätt................................................................. |
339 |
|
14.1.1 |
Allmänt ........................................................................ |
339 |
|
14.1.2 |
De olika dispenssituationerna ........................................ |
340 |
|
14.1.3 |
Förfarandet vid arrendenämnden ................................... |
344 |
|
14.2 |
Överväganden............................................................... |
344 |
|
14.2.1 |
Allmänt ........................................................................ |
345 |
|
14.2.2 |
Dispenserna skall handläggas av länsstyrelsen ............... |
345 |
10 Innehåll |
|
SOU 1999:15 |
15 Lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva |
|
|
arrendestället ............................................................................. |
347 |
|
15.1 |
Gällande rätt................................................................. |
347 |
15.1.1 |
Inledning....................................................................... |
347 |
15.1.2 |
Ärendena vid arrendenämnden....................................... |
347 |
15.1.3 |
Förfarandet vid arrendenämnden ................................... |
349 |
15.2 |
Överväganden............................................................... |
350 |
16 Jaktlagen (1987:259).................................................................. |
353 |
|
16.1 |
Gällande rätt................................................................. |
353 |
16.1.1 |
Inledning....................................................................... |
353 |
16.1.2 |
Ärendena vid arrendenämnden....................................... |
353 |
16.2 |
Överväganden............................................................... |
354 |
16.2.1De jakträttsärenden som arrendenämnd handlägger förs
|
|
över till tingsrätt ........................................................... |
354 |
|
16.2.2 |
Förfarandelag m.m........................................................ |
355 |
17 Fristående medling och skiljeförfarande samt nämndernas |
|
||
|
upplysningsverksamhet.............................................................. |
357 |
|
|
17.1 |
Gällande rätt................................................................. |
357 |
|
17.1.1 |
Inledning....................................................................... |
357 |
|
17.1.2 |
Fristående medling och skiljeförfarande ......................... |
357 |
|
17.1.3 |
Upplysningsverksamheten ............................................. |
359 |
|
17.2 |
Överväganden............................................................... |
361 |
|
17.2.1 |
Fristående medling och skiljeförfarande ......................... |
361 |
|
17.2.2 |
Upplysningsverksamhet................................................. |
364 |
18 |
Övergångsbestämmelser ............................................................ |
367 |
|
|
18.1 |
Inledning....................................................................... |
367 |
|
18.2 |
Ärendena vid hyresnämnden.......................................... |
367 |
|
18.3 |
Ärendena vid arrendenämnden....................................... |
369 |
|
18.4 |
Överklagade hyrestvister och klandrade arrendetvister ... |
369 |
19 |
Generella direktiv ...................................................................... |
371 |
|
|
19.1 |
Inledning....................................................................... |
371 |
|
19.2 |
Regionalpolitiska konsekvenser (dir. 1992:50) ............... |
371 |
|
19.3 |
Prövning av offentliga åtaganden (dir. 1994:23) ............ |
372 |
|
19.4 |
Övriga konsekvenser ..................................................... |
376 |
SOU 1999:15 |
|
Innehåll 11 |
20 Författningskommentar ............................................................. |
377 |
|
20.1 |
Förslaget till lag om ändring i jordabalken ..................... |
377 |
20.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1969:246) om
domstolar i fastighetsmål............................................... |
406 |
20.3Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen
(1978:304).................................................................... |
409 |
20.4Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1991:614).................................................................... |
412 |
20.5Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m.m. ...................................... |
417 |
20.6Förslaget till förordning om förvärv av hyresfastighet
m.m.............................................................................. |
420 |
20.7Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt
till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt........ |
424 |
20.8Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen
(1977:792).................................................................... |
427 |
20.9Förslaget till lag om upphävande av lagen (1974:1080)
om avveckling av hyresregleringen ................................ |
436 |
20.10Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om
fiskearrenden ................................................................ |
437 |
20.11Förslaget till förordning om godkännande av förbehåll i
arrendeavtal.................................................................. |
439 |
20.12Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:658) om
|
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället .................. |
440 |
20.13 |
Förslaget till lag om ändring i jaktlagen (1987:259) ...... |
444 |
20.14Förslaget till lag om upphävande av lagen (1973:188)
om arrendenämnder och hyresnämnder .......................... |
447 |
20.15Förslaget till lag om upphävande av lagen (1994:831)
|
om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt .............. |
449 |
Särskilt yrkande.................................................................................. |
451 |
|
Bilagor |
|
|
Bilaga 1 |
Kommittédirektiv .......................................................... |
455 |
Bilaga 2 |
Hyres- och arrendenämndernas verksamhetsområden ..... |
473 |
Bilaga 3 |
Personal vid hyres- och arrendenämnderna .................... |
475 |
Bilaga 4 |
Avgjorda ärenden vid hyres- och arrendenämnderna....... |
477 |
Bilaga 5 |
Genomsnitts- och medianålder på vissa mål och ärenden 483 |
|
Bilaga 6 |
Utredningens enkäter..................................................... |
487 |
12 Innehåll |
SOU 1999:15 |
Bilaga 7 Förteckning över |
hur ärendena vid hyres- och |
arrendenämnderna skall handläggas enligt utredningens |
|
förslag .......................................................................... |
493 |
SOU 1999:15 |
13 |
|
|
Förkortningar m.m.
bet. |
Betänkande |
dir. |
Direktiv |
Ds |
Departementsserien |
Ds Ju |
Betänkande i departementsserien från Justitie- |
|
departementet |
EG |
Europeiska Gemenskapen |
EU |
Europeiska Unionen |
Europakonven- |
Konventionen (d. 4 nov. 1950) angående skydd för de |
tionen |
mänskliga rättigheterna och de grundläggande |
|
friheterna |
FDL |
Lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål |
FL |
Förvaltningslagen (1986:223) |
HD |
Högsta domstolen |
Hovrättslagen |
Lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i |
|
Svea hovrätt |
Hyreslagen |
12 kap. jordabalken |
JB |
Jordabalken |
Ju |
Justitiedepartementet |
LU |
Lagutskottet |
NJA |
Nytt juridiskt arkiv, avdelning I |
NJA II |
Nytt juridiskt arkiv, avdelning II |
Nämndlagen |
Lagen (1973:188) om arrendenämnder och |
|
hyresnämnder |
Ombildnings- |
Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för |
lagen |
ombildning till bostadsrätt |
prop. |
Proposition |
RB |
Rättegångsbalken |
RBD |
Rättsfall från Bostadsdomstolen |
RH |
Rättsfall från hovrätterna |
SABO |
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag |
rskr |
Riksdagsskrivelse |
SFS |
Svensk Författningssamling |
SOU |
Statens offentliga utredningar |
ÄL |
Lagen (1996:242) om domstolsärenden (ärendelagen) |
SOU 1999:15 |
15 |
|
|
Sammanfattning
Utredningens huvuduppgift under denna del av uppdraget har varit att pröva om hyres- och arrendenämnderna kan integreras med tingsrätterna och att utforma de regler som krävs för detta liksom för ett enhetligt förfarande och en enhetlig instansordning för mål på det hyres- och arrenderättsliga området. I uppdraget har även ingått att undersöka om någon eller några av de uppgifter som i dag ligger på nämnderna kan begränsas, undvaras eller föras över till någon annan myndighet.
Merparten av hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till domstol
Prövningen av hyrestvisterna i första instans sker i dag vid dels hyres- nämnderna, dels tingsrätterna. Arrendetvisterna prövas i första instans vid dels arrendenämnderna, dels fastighetsdomstolarna. Det finns sammanlagt tolv hyres- och arrendenämnder.
Det har i bl.a. tidigare utredningar redovisats att den nuvarande uppdelningen av kompetensen innebär nackdelar. Den begränsar möjligheten för part att framställa motkrav genom genstämning eller kvittningsyrkande samt att i övrigt gemensamt handlägga mål som sakligt sett hör ihop. Det har också i olika sammanhang framhållits att det är angeläget att tvister mellan enskilda i största möjliga utsträckning prövas av de allmänna domstolarna.
Utredningen har gått igenom de ärenden som handläggs vid hyres- nämnderna och arrendenämnderna samt målen med hyres- och arrenderättslig anknytning vid tingsrätterna och fastighetsdomstolarna. Ärendena vid nämnderna företer i många fall stora likheter med målen vid domstol. Utredningen har även jämfört de förfaranderegler som gäller för handläggningen vid nämnderna med förfarandereglerna vid domstol. Genomgången har visat att de lagändringar som under senare år genomförts beträffande förfarandet såväl vid tingsrätt som vid nämnderna har medfört att reglerna har blivit mer likformade; förfa- randet vid tingsrätt har blivit mer flexibelt och förfarandet vid nämnderna mer domstolsliknande. Utredningen har kommit fram till att
16 Sammanfattning |
SOU 1999:15 |
|
|
merparten av de ärenden som handläggs vid nämnderna mycket väl kan handläggas vid domstol och att de fördelar som brukar framhållas med handläggningen vid nämnderna, nämligen att förfarandet där är snabbt, billigt och enkelt, således kan behållas vid en överföring av ärendena till domstol. Utredningen föreslår mot bakgrund härav att de flesta ärenden som hyres- och arrendenämnderna handlägger skall föras över till tingsrätterna respektive fastighetsdomstolarna och att nämnderna skall avskaffas.
För att uppnå enhetliga kompetensregler anser utredningen att samtliga tingsrätter bör få behörighet att handlägga de hyres- och bostadsrättstvister som hyresnämnderna prövar. För att uppnå motsva- rande enhetlighet på arrendeområdet bör samtliga fastighetsdomstolar få pröva de arrendetvister som arrendenämnderna handlägger. Tvister enligt jaktlagen (1987:259), som arrendenämnderna också prövar, bör av samma skäl handläggas vid tingsrätt.
Vissa ärenden upphör och vissa förs över till länsstyrelserna
Vid nämnderna handläggs också ärenden som är av annat slag än de som hör till en domstols normala arbetsuppgifter. Bl.a. förekommer medlingsärenden och skiljeförfaranden samt ärenden som närmast är av förvaltningsrättslig karaktär. Enligt direktiven för utredningen bör medlings- och skiljeförfarandet inte bestå och utredningen har inte funnit något hinder mot att avskaffa dessa ärendekategorier. Utredningen föreslår att ärenden med typisk förvaltningsrättslig karaktär, nämligen ärenden enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., godkännande av vissa förbehåll eller villkor inom arrenderätten samt vissa tillsynsuppgifter enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), skall handläggas vid länsstyrelserna.
Handläggningen vid tingsrätt respektive fastighetsdomstol av hyres- respektive arrendenämndsärendena
Vid domstol bör hyres- och arrendenämndsärendena som huvudregel handläggas enligt lagen (1996:242) om domstolsärenden (ärendelagen). Endast beträffande ett fåtal nämndärenden, som rör åläggande att betala skadestånd eller återbetala hyra, föreslår utredningen ett förfarande enligt rättegångsbalken.
I såväl hyres- som arrendenämnderna ingår, utöver lagfarna domare, s.k. intresseledamöter, dvs. ledamöter som utsetts efter förslag från sådana riksorganisationer som företräder intressegrupper på de berörda
SOU 1999:15 |
Sammanfattning 17 |
|
|
områdena. Intresseledamöterna omfattas av samma jävsregler som de lagfarna domarna och har samma rösträtt som dessa. I direktiven anges att intresseledamöter även i framtiden som huvudregel skall delta i prövningen av hyres- och arrendemålen och enligt utredningens bedömning finns det ur principiell synvinkel inte något hinder mot att låta dessa ledamöter delta vid en prövning i domstol. Det är enligt utredningens uppfattning i stället en fördel om domstolarna, särskilt i vissa typer av ärenden, kan tillföras den sakkunskap som intresseleda- möterna representerar. Utredningen föreslår att intresseledamöter skall delta vid prövningen i tingsrätt och fastighetsdomstol av de
Vid nämnderna gäller att sammanträde skall hållas i de flesta ärenden. En bestämmelse med likartat innehåll införs för de ärenden som skall handläggas enligt ärendelagen. Vidare gäller enligt lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder att nämnden skall söka förlika parterna. En bestämmelse med samma innehåll införs för de aktuella ärendena. Enligt rättegångsbalken gäller redan att sammanträde normalt skall hållas och att domstolen skall söka förlika parterna.
I samtliga ärenden vid nämnderna får parterna i dag svara för sina kostnader. Enligt utredningens förslag skall vardera parten svara för sin kostnad vid domstol i de flesta ärenden som rör bostadslägenheter, bostadsrättslägenheter, jordbruksarrenden, bostadsarrenden och fiske- arrenden om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken, dvs. vid vårdslöst eller försumligt förfarande. I ärenden angående lokalhyra, anläggningsarrende eller jakträttsupplåtelse är de sociala skydds- aspekterna mindre framträdande. Utredningen anser därför att den förlorande parten normalt bör ersätta den vinnande parten dennes kostnader. För de tvister som skall handläggas enligt rättegångsbalken skall den balkens bestämmelser om rättegångskostnad tillämpas.
Instanskedjan
Det nuvarande systemet för överprövning av avgöranden inom hyres- och arrendeområdet är splittrat. Slutinstans för de hyres- och arrende- tvister som handläggs i första instans vid tingsrätt eller fastighetsdomstol är Högsta domstolen. Svea hovrätt är slutinstans för de hyresärenden som prövas vid hyresnämnd och sista instans för de ärenden som arrendenämnderna prövar är landets sex hovrätter. Vidare gäller att
18 Sammanfattning |
SOU 1999:15 |
|
|
beslut i vissa ärenden som hyresnämnd och arrendenämnd prövar inte får överklagas samt att vissa av de ärenden som arrendenämnd avgör endast får klandras vid fastighetsdomstol och därefter inte får överklagas.
Det är utan tvekan av värde att få en enhetlig prejudikatbildning på hela området. Utredningen föreslår därför att samtliga nämndärenden som vid domstol skall handläggas enligt ärendelagen överklagas till hovrätt och Högsta domstolen. Högsta domstolen blir härigenom slutinstans för samtliga mål och ärenden på det hyres- och arrende- rättsliga området.
För de ärenden som skall handläggas enligt ärendelagen föreslår utredningen att ett generellt krav på prövningstillstånd införs vid över- klagande till hovrätt. Enligt rättegångsbalken gäller vid överklagande till hovrätt redan krav på prövningstillstånd för vissa typer av mål.
För några typer av ärenden i vilka besluten måste uppfattas som mindre ingripande och där kravet på ett snabbt slutligt avgörande är särskilt framträdande föreslås regler om s.k. fullföljdsförbud med ventil i ledet hovrätt - Högsta domstolen. Det innebär att hovrättens beslut inte får överklagas till Högsta domstolen, men att hovrätten kan medge att beslutet får överklagas om hovrätten bedömer att ärendet har intresse från prejudikatsynpunkt.
Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal eller avtal om anläggningsarrende
Om en part i ett lokalhyresförhållande vill få avtalet att upphöra eller få till stånd en ändring av villkoren i avtalet måste parten träffa överens- kommelse med motparten om detta eller säga upp avtalet. Om avtalet inte förlängs, har hyresgästen rätt till ersättning om hyresvärden saknat godtagbar anledning att vägra förlängning eller för förlängning krävt villkor som inte är skäliga. En förutsättning för att hyresgästen skall ha rätt till ersättning är dock att hyresgästen har ansökt om medling vid hyresnämnd. Om hyresvärden sagt upp avtalet måste hyresgästen inom två månader från uppsägningen ha ansökt om medling. Har avtalet sagts upp av hyresgästen för ändring av villkoren måste hyresgästen inom samma tid ha ansökt om medling. Ansökan om medling utgör också en förutsättning för att hyresgästens uppsägning för villkorsändring inte skall anses utan verkan.
Vid medlingen skall nämnden klarlägga tvistefrågorna och försöka att förlika parterna. Nämnden skall dessutom, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om en ersättningslokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar. Ett
SOU 1999:15 |
Sammanfattning 19 |
|
|
sådant yttrande har i en efterföljande ersättningstvist s.k. presumtions- verkan.
Motsvarande regler gäller vid uppsägning av avtal om anläggnings- arrende.
Varje år hänskjuts ett stort antal lokalhyrestvister till hyresnämnd för medling. Uppgifter som utredningen har inhämtat visar att sammanträde hålls i endast en mindre del av dessa ärenden och att de flesta ärendena avskrivs på parternas begäran utan att någon egentlig medling inför nämnden har ägt rum. Det framgår också att nämnderna avger yttrande om marknadshyra eller om ersättningslokal endast i två procent av ärendena. De flesta lokalhyrestvister får sålunda antas ha blivit hänskjutna till nämnd för medling på grund av att detta utgör en förutsättning för att hyresgästen skall ha kvar sin rätt till ersättning eller att hyresgästens uppsägning för villkorsändring inte skall anses utan verkan - inte på grund av att parterna har något omedelbart behov av medling. Utredningen föreslår bl.a. mot denna bakgrund att den s.k. obligatoriska medlingen avskaffas.
Utredningen anser att parterna på egen hand - liksom i de flesta andra typer av avtalsförhållanden - skall reglera villkoren för sina mellan- havanden. Det förfarande som föreslås är i huvudsak följande.
Hyresvärdens uppsägning skall innehålla underrättelse om de villkor som värden kräver för att förlänga avtalet eller om anledningen till att värden vägrar att förlänga avtalet. Uppsägningen skall också innehålla information om en hyresgästs rätt till ersättning och möjlighet att ansöka om uppskov med avflyttning. Om uppsägningen inte har detta innehåll skall den anses utan verkan. Har hyresvärden sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, får han under den återstående hyrestiden inte vägra förlängning eller för förlängning kräva villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen.
Hyresgästens uppsägning för villkorsändring skall innehålla under- rättelse om den ändring i de avtalade villkoren som begärs. Om uppsäg- ningen saknar detta innehåll är den utan verkan. Hyresgästen har rätt att inom viss tid förta verkan av uppsägningen genom att meddela hyres- värden att hyresförhållandet förlängs på oförändrade villkor. Hyres- värden får - om värden inte också sagt upp avtalet - under samma tid inte vägra förlängning eller för förlängning kräva oförmånligare villkor än vad som följer av det uppsagda avtalet.
Endast om parterna är i behov av någon form av beslut, t.ex. uppskov med avflyttning, skall de kunna vända sig till domstol.
Hyresgästens rätt till ersättning behålls. Hyresgästens uppsägning av hyresavtalet till upphörande är, liksom i dag, inte särskilt reglerat.
Motsvarande regler föreslås för anläggningsarrende.
20 Sammanfattning |
SOU 1999:15 |
|
|
Överenskommelser om avstående från besittningsskydd
Vid upplåtelse av en bostadslägenhet är utgångspunkten att hyresgästen har - om avtalet sägs upp med iakttagande av reglerna om uppsägnings- tid - rätt till förlängning av hyresförhållandet. Bostadshyresgästen har m.a.o. ett direkt besittningsskydd. Vid uppsägning av ett lokalhyresavtal har en hyresgäst rätt till ersättning; lokalhyresgästen har sålunda ett s.k. indirekt besittningsskydd.
Parterna kan avtala om att hyresavtalet inte skall vara förenat med besittningsskydd. De flesta sådana överenskommelser måste godkännas av hyresnämnd för att vara gällande. Hyresnämnderna har upprättat två formulär - för bostadshyresavtal respektive lokalhyresavtal - som överenskommelserna kan tecknas på. Har parterna angett något av de skäl som anges i formulären godkänns överenskommelsen.
Utredningen föreslår att avtal, som avser någon av de situationer som nu anges i nämndernas formulär, skall vara gällande utan att de har godkänts - under förutsättning att avtalen har tecknats i en särskild handling. Utredningen föreslår också att den tid under vilken hyresavtal avseende upplåtelse av bostadslägenhet i andra hand inte skall vara förenat med förlängningsrätt utökas från två år till fyra år. Genom förslagen ökar parternas möjligheter att själva bestämma över villkoren för upplåtelse samtidigt som antalet ärenden angående avstående från besittningsskydd kan förväntas minska kraftigt.
Ekonomiska konsekvenser
En överföring av de tolv nämndernas arbetsuppgifter till domstol medför en marginell ökning av varje enskild domstols (96 stycken) arbetsmängd.
Domstolsväsendets och länsstyrelsernas kostnader för prövningen av nämndärendena kan finansieras med resurser som frigörs genom att nämnderna avskaffas. Statens kostnader för prövningen av de berörda ärendena kommer enligt utredningens bedömning att minska.
SOU 1999:15 |
21 |
|
|
Författningsförslag
1Förslag till
Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken
dels att i 8 kap. 2 §, 9 kap. 2, 3, 7 och 17 §§, 10 kap. 2, 3, 4 och 7 §§ samt 11 kap. 2 § skall ordet ”arrendenämnd” i olika böjningsformer bytas ut mot ”länsstyrelse” i motsvarande böjningsformer,
dels att i 9 kap. 21 a § och 11 kap. 6 b § skall ordet ”arrendenämnd” i olika böjningsformer bytas ut mot ”fastighetsdomstol” i motsvarande böjningsformer,
dels att i 12 kap. 11, 16, 18 a, 18 b, 18 e, 18 h, 38, 42, 53, 54, 54 a, 59 och 64 §§ skall ordet ”hyresnämnd” i olika böjningsformer bytas ut mot ”tingsrätt” i motsvarande böjningsformer,
dels att i 12 kap. 64 § skall ordet ”nämnden” bytas ut mot ”tingsrätten”,
dels att 8 kap.
dels att det skall införas 18 nya paragrafer, 8 kap.
Nuvarande lydelse |
Föreslagen lydelse |
8 kap. Arrende i allmänhet
28 §
Vid jordbruksarrende och bostadsarrende får avtal mellan jordägare och arrendator, att framtida tvist med anledning av arrendeförhållandet skall hän-
Vid jordbruksarrende och bostadsarrende får avtal mellan jordägare och arrendator, att framtida tvist med anledning av arrendeförhållandet skall hän-
22 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
skjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, ej göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället, fast- ställande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller bestäm- mande av ersättning enligt 9 kap. 14 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse med- delats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tilläm- pas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skilje- avtalet utse
I varje län skall finnas en arrendenämnd. Regeringen kan dock bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för arrende- nämnd.
Arrendenämnd har till upp- gift att medla i arrendetvister och att pröva frågor om
skjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, inte göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället, fast- ställande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller bestäm- mande av ersättning enligt 9 kap. 14 §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse med- delats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tilläm- pas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i skilje- avtalet bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.
29 §
Mål eller ärende angående arrende skall handläggas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.
Om behörig domstol i tvist med anledning av tillfällig upp- låtelse av mark för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 § rättegångsbalken.
30 §
Om något annat inte följer av
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 23 |
|
|
förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostads- arrende, fastställande av vill- koren för sådan förlängning och
Om en part inte godtar arrendenämnds beslut i fråga om förlängning av arrendeavtal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b § eller 11 kap. 6 b §, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslutet
vid handläggningen av följande ärenden:
1.förlängning av arrende- avtal vid jorbruksarrende eller bostadsarrende,
2.fastställande av villkor för förlängning av jordbruksarrende eller bostadsarrende,
3.uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b §, 10 kap. 6 a
§jämförd med 9 kap. 12 b §, eller 11 kap. 6 b §,
4.prövning av frågor om byggnadsskyldighet m.m. enligt 9 kap. 17 a § tredje stycket eller 18 § tredje stycket,
5.prövning av frågor om ny täckdikning enligt 9 kap. 21 § första stycket,
6.prövning av frågor om framtida investering enligt 9 kap. 21 a §,
7.utseende av synemän m.m. enligt 9 kap. 24 §, eller
8.överlåtelse av arrenderätt enligt 9 kap. 31 eller 31 b §.
31 §
I ärenden som anges i 9 kap. 17 a § tredje stycket, 18 § tredje stycket, 21 § första stycket, 21 a eller 31 § skall domstolen inhämta yttrande från läns- styrelsen. I ärende som avses i 9 kap. 9 § får domstolen, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga.
Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.
24 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
meddelades. Klandras inte beslutet inom denna tid, är partens rätt till talan förlorad.
Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.
Arrendetvist |
som |
ej enligt |
30 § ankommer |
på |
arrende- |
nämnds prövning skall upptagas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Även klandertalan som avses i 31 § och ärende enligt 9 kap. 24 § upptages av denna domstol.
Om laga domstol i tvist med anledning av tillfällig upplåtelse av mark för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 § rättegångsbalken.
Tvist som efter klander mot arrendenämnds beslut är anhängig vid domstol får återförvisas till nämnden.
32 §
Fastighetsdomstolen skall i ärenden som anges i 30 § hålla sammanträde. Sammanträde be- höver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak eller om ett sammanträde med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs.
Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om fastställande av arrende- villkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 b § och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning eller överlåtelse av arrendeavtal, uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §, fastställande av
33 §
Vid sammanträde får förhör med part hållas under sannings- försäkran. På förhöret skall 37 kap.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 25 |
|
|
arrendevillkor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.
34 §
Domstolen skall om det är lämpligt med hänsyn till ären- dets beskaffenhet och övriga omständigheter verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.
35 §
Vardera parten skall svara för sin kostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångs- balken, i ärenden angående jordbruksarrende eller bostads- arrende.
36 §
Rör ett ärende såväl fråga om förlängning av arrendeavtal som fastställande av villkoren för sådan förlängning, får sär- skilt beslut ges beträffande förlängningsfrågan. Ett sådant beslut får överklagas särskilt.
37 §
Hovrätten får pröva ett överklagande av ett beslut av fastighetsdomstolen i ärende som anges i 30 § endast om hovrätten har meddelat pröv- ningstillstånd.
Prövningstillstånd behövs inte om överklagandet avser
26 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
1. ett beslut som rör någon annan än part,
2. ett beslut genom vilket fastighetsdomstolen ogillat jäv mot en domare, eller
3. ett beslut genom vilket ett överklagande har avvisats.
.
38 §
Ett beslut av hovrätten i ärende som anges i 30 §
39 §
Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sannings- försäkran hörts inför fastighets- domstolen eller syn på stället hållits och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen, får fastighets- domstolens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tagits upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än fastighetsdomstolen antagit.
Beror även avgörandet i Högsta domstolen av tilltron till sådan bevisning som anges i första stycket och som förekommit i lägre rätt får hovrättens beslut ändras i den delen endast om hovrätten i samma del ändrat fastighets- domstolens beslut utan att ta
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 27 |
|
|
upp beviset. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hovrätten antagit.
40 §
Ett beslut som innebär att ärende som anges i 30 § har avgjorts, har efter det att tiden för överklagande gått ut rättskraft.
41 §
Länsstyrelsens beslut i ären- den enligt 9 kap. 2, 3, 7, eller 17 §, 10 kap.
9 kap. Jordbruksarrende
10 §
Har jordägaren sagt upp avtalet och föreligger tvist om förlängning av detta eller om villkoren för en sådan förläng- ning, skall jordägaren hänskjuta tvisten till
Har villkorsändring begärts och föreligger tvist om villkoren för den nya arrendeperioden,
Har jordägaren sagt upp avtalet och föreligger tvist om förlängning av detta eller om villkoren för en sådan förläng- ning, skall jordägaren ansöka om att
Har villkorsändring begärts och föreligger tvist om villkoren för den nya arrendeperioden,
28 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
skall den som har begärt villkorsändring senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång hän- skjuta tvisten till arrende- nämnden.
Om en tvist inte har hänskjutits till arrendenämnden inom de tider som anges i första eller andra stycket, är upp- sägningen eller begäran om villkorsändring utan verkan.
Ogillas jordägarens talan om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas en- ligt 9 §. Detsamma gäller vid avgörande av en villkorstvist som hänskjutits till arrende- nämnden.
Dom eller beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt arrende. Mot arrende- förhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åbero- pas i målet eller ärendet.
Dom eller beslut i villkors- tvist anses som avtal om villkoren för det fortsatta arrendet.
skall den som har begärt villkorsändring senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång ansöka om att fastighetsdomstolen fastställer villkoren för förläng- ning av avtalet.
Om en ansökan inte har kommit in till fastighets- domstolen inom de tider som anges i första eller andra stycket, är uppsägningen eller begäran om villkorsändring utan verkan.
12 §
Ogillas jordägarens talan om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas en- ligt 9 §. Detsamma gäller vid avgörande av en villkorstvist enligt 10 § andra stycket.
Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt arrende. Mot arrendeförhållandet får inte åberopas omständighet som kunnat åberopas i ärendet.
Beslut i villkorstvist anses som avtal om villkoren för det fortsatta arrendet.
Skall arrendatorn enligt dom eller beslut betala högre arrende- avgift än förut för förfluten tid, skall han betala ränta på det överskjutande beloppet som om detta hade förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående arrendeavgiften. Skall arrenda-
12 a §
Skall arrendatorn enligt beslut betala högre arrendeavgift än förut för förfluten tid, skall han betala ränta på det överskjutande beloppet som om detta hade förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående arrende- avgiften. Skall arrendatorn betala
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 29 |
|
|
torn betala lägre belopp, skall jordägaren betala ränta på det belopp som han har mottagit för mycket från den dag då han tog emot beloppet.
Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan domen eller beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
lägre belopp, skall jordägaren betala ränta på det belopp som han har mottagit för mycket från den dag då han tog emot beloppet.
Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § ränte- lagen för tiden därefter.
12 b §
Om villkor för det fortsatta
arrendet |
har fastställts enligt |
12 §, har |
arrendatorn rätt att |
säga upp avtalet senast två månader efter den dag då domen eller beslutet vann laga kraft.
Har arrendatorn sagt upp avtalet enligt första stycket, får arrendenämnden på ansökan av jordägaren eller arrendatorn medge skäligt uppskov med avträdet. En sådan ansökan får inte göras senare än två månader från den dag då uppsägning skedde.
Om villkor för det fortsatta
arrendet |
har |
fastställts enligt |
|||
12 §, har arrendatorn |
rätt |
att |
|||
säga upp avtalet senast två |
|||||
månader efter den dag då beslutet |
|||||
vann laga kraft. |
|
|
|
|
|
Har |
arrendatorn |
sagt |
upp |
||
avtalet enligt första stycket, får |
|||||
fastighetsdomstolen |
på |
ansökan |
|||
av jordägaren |
eller |
arrendatorn |
|||
medge |
skäligt |
uppskov |
med |
avträdet. En sådan ansökan får inte göras senare än två månader från den dag då uppsägning skedde.
13 §
Bifalls jordägarens |
talan |
om |
Bifalls jordägarens |
talan om |
|||
att arrendeavtalet |
skall |
upphöra |
att arrendeavtalet skall |
upphöra |
|||
att gälla, får i domen eller |
att gälla, får i beslutet skäligt |
||||||
beslutet |
skäligt |
uppskov |
med |
uppskov med |
avträdet |
medges, |
|
avträdet |
medges, |
om jordägaren |
om jordägaren |
eller arrendatorn |
|||
eller arrendatorn begär det. |
|
begär det. |
|
|
Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet, skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 §
30 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
|
17 a § |
Meddelar en myndighet ett beslut som innebär att arrendestället inte får användas på avsett sätt utan att en befintlig anläggning byggs om eller en nyanläggning sker, skall jordägaren utföra arbetet, om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Vad som nu har sagts gäller dock inte om arbetet ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 § eller om arbetet avser en sådan del av arrendestället beträffande vilken
arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet. |
|
|
|||||||||||||||
Utför |
jordägaren |
inte |
inom |
Utför |
jordägaren |
|
inte |
inom |
|||||||||
skälig tid efter anmaning ett |
skälig tid efter anmaning ett |
||||||||||||||||
arbete som åligger honom enligt |
arbete som åligger honom enligt |
||||||||||||||||
första |
stycket, |
får |
arrendatorn |
första |
stycket, |
får |
|
arrendatorn |
|||||||||
utföra det i hans ställe. Har |
utföra det i hans ställe. Har |
||||||||||||||||
kostnad för arbetet fastställts av |
kostnad för arbetet fastställts av |
||||||||||||||||
arrendenämnden enligt |
tredje |
fastighetsdomstolen enligt |
tredje |
||||||||||||||
stycket, är arrendatorn berätti- |
stycket, är arrendatorn berätti- |
||||||||||||||||
gad till ersättning av jordägaren |
gad till ersättning av jordägaren |
||||||||||||||||
med |
det |
fastställda |
beloppet |
med |
det |
|
fastställda |
beloppet |
|||||||||
sedan arbetet har fullbordats. Vill |
sedan arbetet har fullbordats. Vill |
||||||||||||||||
arrendatorn |
hellre |
|
säga |
upp |
arrendatorn |
hellre |
|
|
säga |
upp |
|||||||
avtalet, får han göra det, om inte |
avtalet, får han göra det, om inte |
||||||||||||||||
jordägarens |
underlåtenhet |
är av |
jordägarens |
underlåtenhet |
är |
av |
|||||||||||
ringa betydelse. För den tid under |
ringa betydelse. För den tid under |
||||||||||||||||
vilken |
egendomen |
|
inte |
kan |
vilken |
egendomen |
|
|
inte |
|
kan |
||||||
användas |
|
för |
det |
avsedda |
användas |
|
för |
det |
avsedda |
||||||||
ändamålet |
har |
arrendatorn rätt |
ändamålet |
|
har |
arrendatorn |
rätt |
||||||||||
till |
skälig |
|
nedsättning |
av |
till |
skälig |
nedsättning |
|
av |
||||||||
arrendeavgiften. |
Han |
har |
även |
arrendeavgiften. |
Han |
har |
även |
||||||||||
rätt till ersättning för skada. |
rätt till ersättning för skada. |
|
|||||||||||||||
Frågan |
|
om |
jordägarens |
Frågan |
|
om |
|
jordägarens |
|||||||||
byggnadsskyldighet |
enligt |
första |
byggnadsskyldighet |
enligt |
första |
||||||||||||
stycket prövas av arrende- |
stycket prövas av fastighets- |
||||||||||||||||
nämnden på begäran av endera |
domstolen |
|
efter |
ansökan |
av |
||||||||||||
parten. Om |
arrendatorn |
begär |
endera parten. Om |
arrendatorn |
|||||||||||||
det, |
skall |
nämnden |
även |
begär det, skall domstolen även |
|||||||||||||
fastställa |
en beräknad kostnad |
fastställa |
en beräknad kostnad |
||||||||||||||
för det arbete som arrendatorn |
för det arbete som arrendatorn |
||||||||||||||||
kan komma att utföra i |
kan komma att utföra i |
||||||||||||||||
jordägarens ställe. |
|
|
|
jordägarens ställe. |
|
|
|
|
|
Är jordägaren enligt första stycket första meningen inte skyldig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även säga upp avtalet,
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 31 |
|
|
om inte arbetet är av ringa betydelse för hans verksamhet. Om inte annat har avtalats, gäller vad som har sagts nu även för det fall att jordägaren inte är skyldig att utföra ett arbete därför att arrendatorn är fritagen från underhållsskyldighet.
18 §
Har byggnad, täckdikning eller annan anläggning utan arrendatorns vållande så skadats eller förslitits att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny, skall jordägaren utföra arbetet. Sådan skyldighet åvilar dock jordägaren endast om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.
Om jordägaren ej inom skälig tid efter anmaning avhjälper brist som avses i första stycket, får arrendatorn utföra arbetet i hans ställe. Har kostnaden för arbetet fastställts av arrendenämnden på sätt som anges i tredje stycket, är arrendatorn, sedan arbetet full- bordats, berättigad till ersättning av jordägaren med det fast- ställda beloppet. Vill arren- datorn hellre uppsäga avtalet, får han göra det, om ej bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrende- avgiften och ersättning för skada.
Fråga om jordägarens byggnadsskyldighet enligt första stycket prövas av arrende- nämnden. Prövning kan påkallas av såväl jordägaren som arren- datorn. På begäran av arren- datorn skall nämnden även fastställa beräknad kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.
32 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
Är jordägaren på grund av första stycket andra punkten ej skyldig att avhjälpa brist som avses i nämnda stycke, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även uppsäga avtalet, om ej bristen är av ringa betydelse. Har ej annat avtalats, äger vad som sagts nu motsvarande tillämpning, om anläggning som enligt avtalet är undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet genom brand eller på liknande sätt utan arrendatorns vållande drabbas av sådan skada som anges i första stycket.
|
|
|
|
21 § |
|
|
|
|
|
|
Utför arrendatorn ny täck- |
Utför arrendatorn ny täck- |
|||||||
dikning, |
som |
arrendenämnden |
dikning, som fastighetsdomstolen |
||||||
funnit behövlig med hänsyn till |
efter |
ansökan |
av |
jordägaren |
|||||
en |
ändamålsenlig |
planläggning |
eller arrendatorn funnit behövlig |
||||||
av |
jordbruket |
på |
arrendestället, |
med hänsyn till en ändamålsenlig |
|||||
är han efter arbetets fullbordande |
planläggning av |
jordbruket på |
|||||||
berättigad till |
arrendestället, |
är |
han |
efter |
|||||
jordägaren med |
belopp vartill |
arbetets |
|||||||
arrendenämnden |
fastställt |
till |
|||||||
beräknad kostnad för arbetet. |
belopp |
|
|
vartill |
|||||
|
|
|
|
|
fastighetsdomstolen på begäran |
||||
|
|
|
|
|
av |
arrendatorn |
fastställt |
||
|
|
|
|
|
beräknad kostnad för arbetet. |
||||
|
Har |
arrendatorn anlagt markväg, |
förbättrat ägoanordningen |
eller |
vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräkning enligt 23 § berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden.
24 §
Syn skall förrättas av minst två med ortens jordbruks- förhållanden förtrogna synemän, vilka utses bland personer som av länsstyrelse förklarats behö- riga att hålla syn. Synemännen skall utses av jordägaren och
Syn skall förrättas av minst två med ortens jordbruks- förhållanden förtrogna synemän, vilka utses bland personer som av länsstyrelse förklarats behö- riga att hålla syn. Synemännen skall utses av jordägaren och
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 33 |
|
|
arrendatorn gemensamt. Enas parterna ej om valet, utser rätten synemän. Mot syneman gäller samma jäv som mot domare.
Har synemännen olika meningar, skall flertalets mening gälla. Kan beslut ej åstad- kommas på sådant sätt, skall, om synemännen är flera än två samt parterna eller rätten utsett en av synemännen att vara ordförande, dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan ej heller på detta sätt beslut åstadkommas, skall synemännen välja ytterligare en syneman, som då blir ordförande. Enas ej synemännen om valet, skall rätten utse synemannen.
Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag, om ej rätten på begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare. Sådant medgivande behövs dock inte för syn som äger rum inom två månader efter fristens utgång för att undersöka förekomsten av ogräs.
arrendatorn gemensamt. Enas parterna inte om valet, utser fastighetsdomstolen synemän efter ansökan av jordägaren eller arrendatorn. Mot syneman gäller samma jäv som mot domare.
Har synemännen olika meningar, skall flertalets mening gälla. Kan beslut inte åstad- kommas på sådant sätt, skall, om synemännen är flera än två samt parterna eller fastighetsdom- stolen utsett en av synemännen att vara ordförande, dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan inte heller på detta sätt beslut åstadkommas, skall synemännen välja ytterligare en syneman, som då blir ordfö- rande. Enas inte synemännen om valet, skall fastighetsdomstolen utse synemannen.
Syn får inte påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag, om inte fastighetsdomstolen på begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare. Sådant medgivande behövs dock inte för syn som äger rum inom två månader efter fristens utgång för att undersöka förekomsten av ogräs.
31 §
Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej annat följer av
Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med
34 Författningsförslag SOU 1999:15
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en
månad. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Vidare gäller |
beträffande |
Vidare |
gäller |
beträffande |
||||||
arrenden för viss tid att |
arrenden för viss tid att |
|||||||||
arrendatorn, |
även |
om |
annat |
arrendatorn, |
även |
om annat |
||||
avtalats, får överlåta arrende- |
avtalats, får överlåta arrende- |
|||||||||
rätten, om den avser ett utvecklat |
rätten, om den avser ett utvecklat |
|||||||||
eller utvecklingsbart |
lantbruks- |
eller |
utvecklingsbart |
lantbruks- |
||||||
företag, till sin make eller |
företag, till sin make eller |
|||||||||
avkomling, om |
avkomling, |
om |
|
fastighets- |
||||||
tillåter det. Sådant tillstånd skall |
domstolen |
efter |
ansökan |
av |
||||||
lämnas, om inte jordägaren har |
arrendatorn lämnar tillstånd till |
|||||||||
befogad |
överlåtelsen. |
Sådant |
tillstånd |
|||||||
sig |
överlåtelsen. |
Innehas |
skall lämnas, om inte jordägaren |
|||||||
arrenderätten |
av flera personer |
har |
befogad anledning |
att |
||||||
gemensamt, får var och en av |
motsätta sig överlåtelsen. Inne- |
|||||||||
dem under samma förutsättningar |
has arrenderätten av flera per- |
|||||||||
överlåta |
sin |
rätt |
till |
en |
soner gemensamt, får var och en |
|||||
medarrendator som är make eller |
av dem under samma förutsätt- |
|||||||||
avkomling till överlåtaren. |
|
ningar överlåta sin rätt till en |
||||||||
|
|
|
|
|
medarrendator som är make eller |
|||||
|
|
|
|
|
avkomling till överlåtaren. |
|
Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.
31 b §
Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatorn får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen
kan nöjas. |
|
|
Om jordägaren |
inte som ny |
Om jordägaren inte som ny |
arrendator godtar en person som |
arrendator godtar en person som |
|
arrendatorn anvisar, får arrende- |
arrendatorn anvisar, får arrende- |
|
rätten överlåtas till |
denne endast |
rätten överlåtas till denne endast |
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 35 |
|
|
om arrendenämnden funnit att jordägaren skäligen kan nöjas med honom. Sådan prövning kan ske samtidigt beträffande flera tänkbara förvärvare.
Har överlåtelsen inte full- bordats inom tre år från arren- datorns erbjudande om inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt erbjudits att lösa investeringen enligt 31 a §. Överlåtelse till den som genom beslut av arrendenämnd eller
om fastighetsdomstolen efter ansökan av arrendatorn funnit att jordägaren skäligen kan nöjas med honom. Sådan prövning kan ske samtidigt beträffande flera tänkbara förvärvare.
Har överlåtelsen inte full- bordats inom tre år från arren- datorns erbjudande om inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt erbjudits att lösa investeringen enligt 31 a §. Överlåtelse till den som genom beslut av domstol godtagits som ny arrendator får dock alltid ske inom tre månader från den tidpunkt då talan inte kan föras mot beslutet, om förfarandet i fastighetsdomstolen inletts före treårsfristens utgång.
11 kap. Anläggningsarrende
5 a §
Vid tillämpningen av 5 § är arrendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Därvid skall dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jämförliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har
åstadkommit. |
|
|
||
I |
tvist |
om |
ersättning |
enligt |
5 § |
får |
ett |
yttrande |
som |
arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett.
36 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han under medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl.
Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning- en skall dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för med- ling.
Underlåter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.
Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom
6 §
Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning- en skall dessutom innehålla underrättelse om en arrendators rätt till ersättning enligt 5 § och rätt till uppskov enligt 6 b §.
Om en uppsägning inte har det innehåll som anges i första stycket är den utan verkan.
Har jordägaren sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, får han under arrendetiden inte vägra förläng- ning av arrendeförhållandet eller för förlängningen kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmån- ligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 37 |
|
|
samma tid hänskjutande sker enligt 6 a § första stycket.
Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeför- hållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §.
förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §.
Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrende- nämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.
Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrende- nämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före arrende- tidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämn- den förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.
Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt
6 a §
Vill arrendatorn säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall uppsäg- ningen innehålla uppgift om den ändring i de avtalade villkoren som han begär.
Om en uppsägning för förlängning på ändrade villkor inte har det innehåll som anges i första stycket är den utan verkan. Uppsägningen är också utan verkan om arrendatorn inom fyra månader från uppsäg- ningen eller, om
Om inte jordägaren själv har sagt upp avtalet, får han under
38 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
första stycket, skall arrende- nämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller or- saken till att han vägrar medge förlängning. Iakttager jord- ägaren ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 5 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrende.
fyra månader från uppsägning eller, om arrendetiden är kortare än fyra månader, innan arrendetiden löpt ut, inte vägra förlängning av arrende- förhållandet eller för förläng- ningen kräva högre avgift eller annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §.
En jordägare och en arrendator får avtala om längre tid än som sägs i andra stycket. Om ett sådant avtal har träffats förlängs tiden enligt tredje stycket i motsvarande utsträck- ning.
12 kap. Hyra
1 §
Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.
Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, skall detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, skall kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.
Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 39 |
|
|
Vad som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller sådana samboförhållanden där en ogift kvinna och en ogift man bor tillsammans under äktenskapsliknande förhållanden.
Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.
Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyres- gästen skall hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägen- heter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden.
Godkännande behövs dock inte om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyres- värd.
18 d §
En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket
1.utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller
2.utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostads- hyresgästerna eller att hyres- nämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har
För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostads- hyresgästerna eller att tings- rätten efter ansökan av fastig- hetsägaren har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de
40 Författningsförslag |
|
|
|
|
SOU 1999:15 |
|
|
|
|
||
godkänts av |
hyresgästerna |
i |
av fastigheten, krävs det att de |
||
minst hälften av de berörda |
har godkänts av hyresgästerna i |
||||
bostadslägenheterna eller |
att |
minst hälften av de berörda |
|||
hyresnämnden har lämnat till- |
bostadslägenheterna eller att |
||||
stånd till åtgärderna. Godkännan- |
tingsrätten har |
lämnat |
tillstånd |
||
de eller tillstånd behövs inte, om |
till åtgärderna. |
Godkännande |
|||
åtgärderna vidtas för att en |
eller tillstånd behövs inte, om åt- |
||||
bostadslägenhet |
skall uppnå |
gärderna vidtas för att en |
|||
lägsta godtagbara standard enligt |
bostadslägenhet |
skall |
uppnå |
||
18 a § sjätte och sjunde styckena. |
lägsta godtagbara standard enligt |
||||
|
|
|
18 a § sjätte och sjunde styckena. |
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 d - h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.
23 §
Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom.
Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor.
24 a §
Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 41 |
|
|
Avser hyresavtalet ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och vilken alltjämt innehas med sådan rätt, gäller första stycket endast om inte annat har avtalats.
Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnden.
|
|
|
|
|
34 § |
|
|
|
En hyresgäst, som ej avser att |
En hyresgäst, som inte avser |
|||||||
använda sin bostadslägenhet, får |
att använda sin bostadslägenhet, |
|||||||
överlåta hyresrätten |
till |
en |
får överlåta hyresrätten till en |
|||||
närstående |
som |
|
varaktigt |
närstående |
som |
varaktigt |
||
sammanbor med |
honom, |
om |
sammanbor |
med |
honom, |
om |
||
hyresnämnden |
lämnar |
tillstånd |
tingsrätten |
efter |
ansökan |
av |
||
till överlåtelsen. Sådant |
tillstånd |
hyresgästen lämnar |
tillstånd |
till |
||||
skall lämnas, |
om |
hyresvärden |
överlåtelsen. |
Sådant tillstånd |
||||
skäligen kan nöja sig med |
skall lämnas, om |
hyresvärden |
||||||
förändringen. |
Tillståndet |
kan |
skäligen kan nöja sig med |
|||||
förenas med villkor. |
|
|
|
förändringen. |
Tillståndet |
kan |
||
|
|
|
|
|
förenas med villkor. |
|
|
Första stycket gäller också om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.
35 §
Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostads- lägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.
Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostads- lägenhet för att genom byte få en annan bostad, om tingsrätten efter ansökan av hyresgästen lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.
42 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
Första stycket gäller inte, om
1.lägenheten hyrs i andra hand,
2.lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,
3.lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,
4.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller
5.hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.
Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Detta gäller även kommunalförbund som har hand om bostads- förmedling som är gemensam för två eller flera kommuner.
Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen ansöka hos tingsrätten om tillstånd som avses i första stycket. Detta gäller även kommunalförbund som har hand om bostads- förmedling som är gemensam för två eller flera kommuner.
36 §
Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen inne- haft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor.
En hyresgäst som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om tingsrätten efter ansökan av hyresgästen lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen inne- haft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 43 |
|
|
Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyres- nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillståndet kan förenas med villkor.
37 §
Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om tingsrätten efter ansökan av kommunen lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyres- värden. Tillståndet kan förenas med villkor.
40 §
En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.
Tillstånd skall lämnas, om
En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om tingsrätten efter ansökan av hyresgästen lämnar tillstånd till det.
1.hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och
2.hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket skall begränsas till viss tid och kan
förenas med villkor.
44 §
Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §
1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller
44 Författningsförslag SOU 1999:15
2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.
I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har
gått ytterligare två vardagar. |
|
|
|
|
||||
En hyresgäst får inte, när det |
En hyresgäst får inte, när det |
|||||||
är fråga om en bostadslägenhet, |
är fråga om en bostadslägenhet, |
|||||||
skiljas |
från |
lägenheten, |
om |
skiljas |
från |
lägenheten, |
om |
|
dröjsmålet |
endast har |
avsett |
dröjsmålet endast har |
avsett |
||||
sådan höjning av hyran som |
sådan höjning av hyran som |
|||||||
blivit gällande enligt 54 a § och |
blivit gällande enligt 54 a § och |
|||||||
hyran |
kan |
prövas |
med |
hyran |
kan |
prövas |
med |
|
tillämpning av 55 c § tredje |
tillämpning av 55 c § tredje |
|||||||
stycket. Vad som sagts nu skall |
stycket. Vad som sagts nu skall |
|||||||
gälla till dess att en månad |
gälla till dess att en månad |
|||||||
förflutit från det att hyres- |
förflutit från det att domstolens |
|||||||
nämndens |
eller Svea hovrätts |
beslut har vunnit laga kraft. |
beslut har vunnit laga kraft.
En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om
1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller
2.hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.
45 §
Bestämmelserna i
1. hyresavtalet avser upp- låtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och
Bestämmelserna i
1. hyresavtalet avser upp- låtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyres-
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 45 |
|
|
hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,
2.hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids- ändamål och
3.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller
4.hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyres- rätten är förverkad och annat inte följer av 47 §.
Har hyresvärden och hyres- gästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller
förhållandet upphör innan det har varat längre än fyra år i följd,
2.hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids- ändamål och
3.lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller
4.hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyres- rätten är förverkad och annat inte följer av 47 §.
Har hyresvärden och hyres- gästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller
1.den träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förläng- ning, eller
2.den avser det förhållandet att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och överenskommelsen gäller under högst tre år från tillträdesdagen, eller
3.hyresavtalet avser en sådan upplåtelse av lägenhet som anges i 46 § första stycket 6
46 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hän- skjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång.
Vill hyresvärden inte sam- tycka till förlängning av hyres- avtalet enligt 47 §, skall han senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyres- gästen upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf kan ha rätt till förlängning att flytta. För anmodan gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 §. En sådan anmodan är utan verkan, om inte hyresvärden inom en månad därefter hänskjuter tvisten till hyres- nämnden eller den som har anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut. Har
och om överenskommelsen avser det förhållandet att hyresvärden skall bosätta sig i eller sälja huset och gäller under högst tre år från tillträdesdagen.
Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om maken eller sambon har godtagit den.
49 §
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång ansöker om att tingsrätten förordnar att hyresavtalet skall upphöra eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång.
Vill hyresvärden inte sam- tycka till förlängning av hyres- avtalet enligt 47 §, skall han senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyres- gästen upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf kan ha rätt till förlängning att flytta. För anmodan gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 §. En sådan anmodan är utan verkan, om inte hyresvärden inom en månad därefter ansöker om att tingsrätten förordnar att rätt till förlängning av avtalet saknas eller den som har anmodats ändå flyttar innan tiden
SOU 1999:15 |
|
|
|
|
|
Författningsförslag 47 |
|
|
|
||||||
anmodan skett tidigare än en |
för ansökan gått ut. Har |
||||||
månad före |
hyrestidens |
utgång, |
anmodan skett tidigare än en |
||||
får hänskjutande dock ske fram |
månad före |
hyrestidens |
utgång, |
||||
till hyrestidens utgång. |
|
får ansökan dock ske fram till |
|||||
|
|
|
|
hyrestidens utgång. |
|
||
Andra stycket tredje och fjärde meningarna gäller också i fall som |
|||||||
avses i 3 § tredje stycket 2. |
Domstolen får i ärende enligt |
||||||
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
styckena |
efter |
||
|
|
|
|
yrkande av hyresvärden ålägga |
|||
|
|
|
|
hyresgästen att flytta vid den |
|||
|
|
|
|
tidpunkt |
då |
lägenheten skall |
|
|
|
|
|
lämnas. |
|
|
|
|
|
|
|
51 § |
|
|
|
Bifalls inte hyresvärdens talan |
Bifalls inte hyresvärdens talan |
||||||
om att hyresavtalet skall upphöra |
om att hyresavtalet skall upphöra |
||||||
att gälla, skall för den fortsatta |
att gälla, skall för den fortsatta |
||||||
uthyrningen |
fastställas |
samma |
uthyrningen |
fastställas |
samma |
||
villkor som förut tillämpats, om |
villkor som förut tillämpats, om |
||||||
inte parterna kommer överens om |
inte parterna kommer överens om |
||||||
att andra villkor skall gälla. |
att andra villkor skall gälla. |
||||||
Önskar hyresvärden |
ändring av |
Önskar |
hyresvärden ändring av |
||||
hyresvillkoren för det fall att |
hyresvillkoren för det fall att |
||||||
hans talan inte bifalls, skall han |
hans talan inte bifalls, skall han |
||||||
samtidigt som han |
hänskjuter |
samtidigt som han ansöker enligt |
|||||
förlängningstvisten |
till |
hyres- |
49 § |
||||
nämnden ansöka om ändring av |
begära ändring av hyres- |
||||||
hyresvillkoren. |
|
|
villkoren. |
|
|
Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning. Mot hyresförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.
55 c §
Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före
Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Prövas frågan om villkorsändring utan att avtalet har sagts upp, får beslutet inte avse tiden före det
48 Författningsförslag |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
SOU 1999:15 |
|||||
|
|
|
|
|
||||||||||||
det månadsskifte |
som inträffar |
månadsskifte |
som |
inträffar |
||||||||||||
närmast efter tre månader från |
närmast efter tre månader från |
|||||||||||||||
dagen |
för |
ansökningen. |
Beslut |
dagen |
för ansökningen. |
Beslut |
||||||||||
om ändring av hyresvillkoren får |
om ändring av hyresvillkoren får |
|||||||||||||||
dock inte i något av de fall som |
dock inte i något av de fall som |
|||||||||||||||
nu angetts avse tiden innan sex |
nu angetts avse tiden innan sex |
|||||||||||||||
månader förflutit efter det att de |
månader förflutit efter det att de |
|||||||||||||||
förut gällande |
villkoren |
började |
förut |
gällande |
villkoren |
började |
||||||||||
tillämpas. |
|
|
|
|
|
|
tillämpas. |
|
|
|
|
|
|
|||
Är |
hyresavtalet |
ingånget för |
|
Är |
hyresavtalet |
ingånget |
för |
|||||||||
bestämd tid och har avtalet sagts |
bestämd tid och har avtalet sagts |
|||||||||||||||
upp, får beslut om ändring av |
upp, får beslut om ändring av |
|||||||||||||||
hyresvillkoren |
inte |
avse |
tiden |
hyresvillkoren |
inte |
|
avse |
tiden |
||||||||
före den tidpunkt till vilken |
före den tidpunkt till vilken |
|||||||||||||||
uppsägning skett. Har frågan om |
uppsägning skett. Prövas frågan |
|||||||||||||||
villkorsändring utan uppsägning |
om |
villkorsändring |
utan |
|
att |
|||||||||||
hänskjutits |
till |
hyresnämnden, |
avtalet har sagts upp, får beslut |
|||||||||||||
får beslut om ändring av |
om ändring av hyresvillkoren inte |
|||||||||||||||
hyresvillkoren |
inte |
avse |
tiden |
avse tiden före den tidpunkt till |
||||||||||||
före den tidpunkt till vilken av- |
vilken |
avtalet tidigast |
|
hade |
||||||||||||
talet tidigast hade kunnat sägas |
kunnat sägas upp, om uppsäg- |
|||||||||||||||
upp, om uppsägning skett när |
ning |
skett |
när |
ansökningen |
||||||||||||
ansökningen ingavs till hyres- |
ingavs till tingsrätten. Är hyres- |
|||||||||||||||
nämnden. Är hyrestiden längre |
tiden längre än ett år och sker |
|||||||||||||||
än ett år och sker ändring av |
ändring av |
hyresvillkoren |
på |
|||||||||||||
hyresvillkoren |
på |
grund |
av |
grund av ansökan av hyres- |
||||||||||||
ansökan av |
hyresgästen, |
får |
gästen, får beslutet likväl avse |
|||||||||||||
beslutet likväl avse tiden efter det |
tiden efter det månadsskifte som |
|||||||||||||||
månadsskifte som inträffar när- |
inträffar närmast efter tre må- |
|||||||||||||||
mast efter tre månader från |
nader från dagen för ansökning- |
|||||||||||||||
dagen |
för |
ansökningen, |
dock |
en, dock tidigast sedan hyres- |
||||||||||||
tidigast |
sedan |
hyresförhållandet |
förhållandet varat ett år i följd. |
|||||||||||||
varat ett år i följd. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om |
||||||||||||||||
hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran |
||||||||||||||||
började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter. |
|
|
||||||||||||||
Hyresnämnden |
får, |
när det |
|
Tingsrätten får, när det finns |
||||||||||||
finns skäl till det, förordna att |
skäl till det, förordna att beslut |
|||||||||||||||
beslut |
om |
villkorsändring |
skall |
om |
villkorsändring |
|
skall |
gälla |
SOU 1999:15 |
|
|
|
|
|
Författningsförslag 49 |
|
|
|
||||||
gälla från en tidigare tidpunkt än |
från en tidigare tidpunkt än vad |
||||||
vad som sägs i första och andra |
som sägs i första och andra |
||||||
styckena. Om det finns särskilda |
styckena. Om det finns särskilda |
||||||
skäl får |
hyresnämnden |
också |
skäl får |
tingsrätten |
också |
||
förordna att beslut om villkors- |
förordna att beslut om villkors- |
||||||
ändring får verkställas även om |
ändring får verkställas även om |
||||||
det inte har vunnit laga kraft. |
det inte har vunnit laga kraft. |
||||||
Skall |
hyresgästen |
enligt |
Skall |
hyresgästen |
enligt |
||
hyresnämndens |
eller hovrättens |
domstolens |
beslut betala |
högre |
|||
beslut betala högre hyra för |
hyra för förfluten tid än vad som |
||||||
förfluten tid än som skolat utgå |
tidigare har gällt, är hyresrätten |
||||||
förut, är hyresrätten inte för- |
inte förverkad på grund av dröjs- |
||||||
verkad på grund av dröjsmål med |
mål med betalningen av det över- |
||||||
betalningen av det överskjutande |
skjutande beloppet, om betal- |
||||||
beloppet, |
om |
betalningen |
sker |
ningen sker inom en månad från |
|||
inom en månad från den dag då |
den dag då beslutet vann laga |
||||||
beslutet vann laga kraft. Vad |
kraft. Vad som sagts nu gäller |
||||||
som sagts nu gäller inte, om |
inte, om skyldighet att flytta |
||||||
skyldighet att flytta inträder för |
inträder |
för |
hyresgästen |
inom |
|||
hyresgästen inom kortare tid än |
kortare tid än två månader efter |
||||||
två månader efter nämnda dag. |
nämnda dag. |
|
|
På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 §
räntelagen. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Om hyran sänks för förfluten |
Om hyran sänks för förfluten |
||||||
tid |
genom |
hyresnämndens eller |
tid genom |
domstolens beslut, |
||||
hovrättens |
beslut, |
skall |
skall |
hyresvärden |
samtidigt |
|||
hyresvärden samtidigt åläggas att |
åläggas att till hyresgästen betala |
|||||||
till |
hyresgästen betala |
tillbaka |
tillbaka vad han till följd därav |
|||||
vad han till följd därav har |
har uppburit för mycket jämte |
|||||||
uppburit för mycket jämte ränta. |
ränta. |
Räntan |
skall |
beräknas |
||||
Räntan skall beräknas enligt 5 § |
enligt 5 § räntelagen för tiden |
|||||||
räntelagen för tiden från dagen |
från |
dagen |
för |
beloppets |
||||
för beloppets mottagande till dess |
mottagande |
till |
dess |
beslutet |
||||
beslutet vunnit laga kraft och |
vunnit laga kraft och enligt 6 § |
|||||||
enligt 6 § räntelagen för tiden |
räntelagen för tiden därefter. |
|||||||
därefter. |
|
|
|
|
|
|
|
50 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
|
55 d § |
Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen
gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. |
|
|
|
|
|
|
|
||||||
Om hyresvärden har |
tagit |
Om |
hyresvärden |
har |
tagit |
||||||||
emot en hyra som inte är skälig |
emot en hyra som inte är skälig |
||||||||||||
enligt 55 § första och andra |
enligt 55 § första och andra |
||||||||||||
styckena, skall hyresnämnden på |
styckena, |
|
skall |
|
hyresvärden |
||||||||
ansökan av hyresgästen besluta |
betala tillbaka vad han tagit emot |
||||||||||||
att |
hyresvärden |
skall |
betala |
utöver skäligt belopp till- |
|||||||||
tillbaka vad han tagit emot |
sammans |
med |
ränta. |
Räntan |
|||||||||
utöver skäligt belopp tillsam- |
beräknas enligt 5 § räntelagen |
||||||||||||
mans |
med |
ränta. |
Räntan |
(1975:635) |
från |
dagen |
då |
||||||
beräknas enligt 5 § räntelagen |
hyresvärden |
tog |
emot |
beloppet |
|||||||||
(1975:635) |
från |
dagen |
då |
till dess att återbetalnings- |
|||||||||
hyresvärden tog emot |
beloppet |
skyldigheten blivit slutligt be- |
|||||||||||
till dess att återbetalnings- |
stämd genom dom som vunnit |
||||||||||||
skyldigheten blivit slutligt be- |
laga kraft och enligt 6 § ränte- |
||||||||||||
stämd genom beslut som vunnit |
lagen för tiden därefter. En dom |
||||||||||||
laga kraft och enligt 6 § ränte- |
om återbetalning av hyra får inte |
||||||||||||
lagen för tiden därefter. Ett |
avse längre tid tillbaka än två år |
||||||||||||
beslut om återbetalning av hyra |
före dagen för stämnings- |
||||||||||||
får inte avse längre tid tillbaka än |
ansökan. |
|
|
|
|
|
|
||||||
två år före dagen för ansökan. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
I ett ärende om återbetalning |
I ett mål om återbetalning en- |
||||||||||||
enligt andra stycket skall hyres- |
ligt andra stycket skall tings- |
||||||||||||
nämnden, om hyresgästen begär |
rätten, om hyresgästen begär det, |
||||||||||||
det, också fastställa hyran för |
också fastställa hyran för den |
||||||||||||
den |
fortsatta |
uthyrningen |
från |
fortsatta |
uthyrningen |
från |
och |
||||||
och med dagen för ansökan. Vid |
med dagen för stämnings- |
||||||||||||
denna prövning tillämpas 55 § |
ansökan. Vid denna prövning |
||||||||||||
första och andra styckena. Beslut |
tillämpas 55 § första och andra |
||||||||||||
om |
ändring |
av |
hyresvillkoren |
styckena. Beslut om ändring av |
|||||||||
anses som avtal om villkor för |
hyresvillkoren anses |
som |
avtal |
||||||||||
fortsatt uthyrning. När det finns |
om villkor för fortsatt uthyrning. |
||||||||||||
skäl till det, får hyresnämnden |
När det finns skäl till det, får |
||||||||||||
bestämma att beslutet skall gälla |
tingsrätten bestämma att beslutet |
||||||||||||
omedelbart. Om hyran höjs eller |
skall gälla omedelbart. Om hyran |
||||||||||||
sänks retroaktivt tillämpas 55 c § |
höjs |
eller |
sänks |
retroaktivt |
|||||||||
femte - åttonde styckena. |
|
|
tillämpas 55 c § femte - åttonde |
||||||||||
|
|
|
|
|
|
styckena. |
|
|
|
|
|
|
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 51 |
|
|
För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.
För att tingsrätten skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till tingsrätten inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.
56 §
Bestämmelserna i
1.hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller
2.hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger.
Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit om villkor som strider mot
Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit om villkor som strider mot 57- 60 §§, är överenskommelsen gällande. Har överenskom- melsen träffats innan hyres- förhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av tingsrätten efter ansökan av hyresvärden eller hyresgästen. Överenskommelsen är dock giltig utan sådant godkännande om den gäller under högst fem år från tillträdesdagen och avser det förhållandet att
1.huset skall rivas eller undergå en större ombyggnad,
2.hyresvärden skall bedriva verksamhet i lokalen, eller
3.vid upplåtelse i andra hand, hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och hyres- gästen skall upphöra.
52 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
57 a §
Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit.
I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart
1.när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,
2.när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämn- dens bedömning inte varit riktig.
I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.
Vill hyresvärden säga upp avtalet skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsäg- ningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är upp-
58 §
Vill hyresvärden säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyres- gästen om
1.de villkor som han kräver för att förlänga hyresför- hållandet och
2.en hyresgästs rätt till ersättning enligt 57 § första stycket 5 och 58 b § samt rätt till uppskov med avflyttning enligt 59 §.
Vill hyresvärden säga upp avtalet till upphörande skall han
iuppsägningen underrätta hyresgästen om
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 53 |
|
|
sägningen utan verkan.
Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägen- heten utan att få ersättning enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma tid tvist hänskjuts till nämnden enligt 58 a § första stycket.
Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresför- hållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.
1.orsaken till att han vägrar gå med på en förlängning och
2.en hyresgästs rätt till ersättning enligt 57 § första stycket 1, 2, 3 eller 4 och 58 b § samt rätt till uppskov med avflyttning enligt 59 §.
Om en uppsägning inte har det innehåll som anges i första eller andra stycket är den utan verkan.
Har hyresvärden sagt upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, får han under hyrestiden inte vägra förläng- ning av hyresförhållandet eller för förlängningen kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.
Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyres- värden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
Underlåter hyresgästen att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller
58 a §
Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall uppsäg- ningen innehålla uppgift om den ändring i de avtalade villkoren som han begär.
Om en uppsägning för förlängning på ändrade villkor inte har det innehåll som anges i
54 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan.
Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.
Vite som förelagts med stöd av detta kapitel utdömes av hyresnämnden. Nämnden skall självmant ta upp frågan om
första stycket är den utan verkan. Uppsägningen är också utan verkan om hyresgästen inom sex månader från uppsägningen eller, om hyres- tiden är kortare än sex månader, innan hyrestiden löpt ut, meddelar hyresvärden att han vill att hyresförhållandet skall förlängas på oförändrade villkor. För meddelande gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 §.
Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han under sex månader från uppsägningen eller, om
En hyresgäst och en hyresvärd får avtala om längre tid än som sägs i andra stycket. Om ett sådant avtal har träffats förlängs tiden enligt tredje stycket i motsvarande utsträck- ning.
62 §
Vite som förelagts med stöd av detta kapitel döms ut av tingsrätten på talan av den part som har ansökt om före-
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 55 |
|
|
utdömande. Har ändamålet med |
läggandet. |
vitet förfallit, får vitet inte dömas ut.
Vite som förelagts med stöd av detta kapitel får inte förvandlas till fängelse.
66 §
Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skilje- domen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be- hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 d § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hän- seenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyres- nämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för
Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skilje- domen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller be- hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 d § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän ut- setts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hän- seenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. I skilje- avtalet får dock kortare tid bestämmas för skiljemanna- åtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.
Skyndsam handläggning
|
68 § |
I varje län skall finnas en |
Hyrestvister som rör stör- |
hyresnämnd. Regeringen får |
ningar i boendet skall hand- |
56 Författningsförslag |
|
|
SOU 1999:15 |
|
|
|
|
dock bestämma, |
att |
annat |
läggas särskilt skyndsamt. |
område än ett län skall utgöra |
|
||
verksamhetsområde |
för |
hyres- |
|
nämnden.
Förfarandet i hyresärenden
69 §
Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.
Om något annat inte följer av
1.godkännande av förbehåll vid blockuthyrning enligt 1 § sjätte stycket,
2.åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,
3.upprustningsföreläggande enligt 18
4.tillstånd till eller förbud mot förbättrings- och ändrings- åtgärder enligt 18
5.tillstånd att använda lokal för annat ändamål enligt 23 §,
6.tillstånd att överlåta hyresrätt enligt
7.tillstånd att upplåta lägen- het i andra hand enligt 40 §,
8.godkännande av avstående från besittningsskydd för bostad enligt 45 § andra stycket,
9.förlängning av hyresavtal enligt 49 §,
10.ändring av hyresvillkor enligt 54 §,
11.godkännande av avstå- ende från besittningsskydd för lokal enligt 56 § andra stycket,
12.uppskov med avflyttning enligt 59 §,
13.utdömande av vite enligt
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 57 |
|
|
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.
62 §, eller
14. uppgiftsföreläggande en- ligt 64 §.
70 §
Ärenden som anges i 69 § skall handläggas av den domstol inom vars område fastigheten är belägen.
Ett överklagande som avses i 70 § tas upp av Svea hovrätt. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden.
71 §
Gäller för lägenhet förhand- lingsordning enligt hyresför- handlingslagen (1978:308), får hyresvärdens yrkande om högre hyra inte tas upp till prövning, om inte förhandling som skall påkallas enligt förhandlings- ordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande om ändring av grunder- na för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 19 § eller ändring av en hyres- gästs rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Har förhandling inte ägt rum, får yrkande ändå tas upp till prövning, om hyresvärden på- kallat förhandling men mot denna mött hinder som inte har berott av hyresvärden eller av fastighetsägareorganisation som är part enligt förhandlings-
58 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
Hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt.
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföre- läggande enligt 18
ordningen.
72 §
Tingsrätten skall i ärenden som anges i 69 § hålla sammanträde. Sammanträde be- höver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak eller om ett sammanträde med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs.
Om tingsrätten samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyres- gäster om villkoren för hyra av bostadslägenhet, får tingsrätten, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning av typfallen avgöra övriga tvister utan sammanträde. Om part begär att förhandling skall hållas gäller dock vad som sägs i första stycket.
73 §
Vid sammanträde får förhör med part hållas under sanningsförsäkran. På förhöret skall 37 kap.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 59 |
|
|
74 §
Domstolen skall om det är lämpligt med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga omständigheter verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.
75 §
Vardera parten skall svara för sin kostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rätte- gångsbalken, i följande ärenden:
1. åtgärdsföreläggande enligt
11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,
2. upprustningsföreläggande enligt 18
3. tillstånd till eller förbud mot förbättrings- och ändrings- åtgärder enligt 18
4. tillstånd att överlåta hyresrätt enligt 34 och 35 §§,
5. tillstånd att upplåta bostadslägenhet i andra hand enligt 40 §,
6. förlängning av hyresavtal enligt 49 §,
7. ändring av hyresvillkor enligt 54 §, eller
8. utdömande av vite enligt
62 §.
76 §
Ett beslut som innebär att ärende som anges i 69 §
60 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
klagande gått ut rättskraft. Detta gäller dock inte beslut om avslag i följande ärenden:
1. åtgärdsföreläggande enligt
11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,
2. upprustningsföreläggande enligt 18
3. tillstånd att överlåta hyresrätt enligt
4. tillstånd att upplåta lägen- het i andra hand enligt 40 §, eller
5. uppskov med avflyttning enligt 59 §.
Överklagande i hyresärenden
77 §
Hovrätten får pröva ett överklagande av ett beslut av tingsrätten i ett ärende som anges i 69 § endast om hovrätten har meddelat pröv- ningstillstånd.
Prövningstillstånd behövs inte om överklagandet avser
1. ett beslut som rör någon annan än en part,
2. ett beslut genom vilket tingsrätten har ogillat jäv mot en domare, eller
3. ett beslut genom vilket ett överklagande har avvisats.
78 §
Ett beslut av hovrätten i ett ärende som rör tillstånd att överlåta hyresrätt enligt 35 §, tillstånd att upplåta lägenhet i andra hand enligt 40 §, godkännande av avstående från besittningsskydd enligt 45 §
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 61 |
|
|
andra stycket eller 56 § andra stycket eller uppskov med avflyttning enligt 59 § får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, om det finns särskilda skäl för en prövning om tillstånd skall ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.
79 §
Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts inför tingsrätten eller syn på stället hållits och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen, får tingsrättens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tagits upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än tingsrätten antagit.
Beror även avgörandet i Högsta domstolen av tilltron till sådan bevisning som anges i första stycket och som före- kommit i lägre rätt får hov- rättens beslut ändras i den delen endast om hovrätten i samma del ändrat tingsrättens beslut utan att ta upp beviset. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hovrätten antagit.
62 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
Tingsrättens sammansättning m.m. i hyresärenden
80 §
Vid handläggning av ett ärende som anges i 69 § består tingsrätten av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet, får tingsrätten dock bestå av enbart en lagfaren domare.
Av de särskilda ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfas- tighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyres- gästers förhållanden eller, när ärendet rör någon annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgäs- ters förhållanden.
Om de särskilda ledamöterna har anknytning till organisa- tioner som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten, skall tingsrätten, i stället för att ha den sammansättning som anges i andra stycket, bestå av tre lagfarna domare.
81 §
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar för varje tingsrätt lämpligt antal särskilda ledamöter. Innan en särskild ledamot förordnas skall en sådan riksorganisation av
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 63 |
|
|
fastighetsägare, hyresgäster eller näringsidkare som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omstän- digheter kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om ges tillfälle att lämna förslag.
82 §
Särskilda ledamöter skall vara svenska medborgare. De får inte vara underåriga eller i konkurstillstånd eller ha för- valtare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken.
Särskilda ledamöter får inte vara ombud vid den domstol som de tjänstgör vid.
83 §
Vid omröstning i ärenden som anges i 69 § skall 16 kap. rättegångsbalken tillämpas. Om särskilda ledamöter deltar skall ordföranden säga sin mening först.
______________
1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2.I fråga om ärenden som arrendenämnden har avgjort gäller 8 kap.
3.De nya bestämmelserna i 8 kap.
4.De nya bestämmelserna i 11 kap. 5 a, 6 och 6 a §§ gäller även i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Om ett arrendeavtal har sagts upp före ikraftträdandet gäller dock bestämmelserna i sina äldre lydelser.
64 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
5.I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § första stycket i sin äldre lydelse.
6.I fråga om avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet eller lokal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § andra stycket och 56 § andra stycket i sin äldre lydelse. Efter ikraftträdandet skall dock ansökan om godkännande prövas av tingsrätt.
7.De nya bestämmelserna i 12 kap. 57 a, 58 och 58 a §§ gäller även
ifråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet gäller dock bestämmelserna
isina äldre lydelser.
8.I fråga om ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller 12 kap.
9.De nya bestämmelserna i 12 kap.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 65 |
|
|
2Förslag till
Lag om ändring i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål
dels att 3, 8, 10, 12 och 13 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas tre nya paragrafer, 3 a, 6 a och 7 a §§, av följande lydelse.
Nuvarande lydelse |
|
|
|
Föreslagen lydelse |
|
|
|
||||||
Fastighetsdomstol består av |
3 § |
Fastighetsdomstol |
består |
av, |
|||||||||
|
|||||||||||||
två lagfarna |
ledamöter, |
en |
om inte annat föreskrivs i andra |
||||||||||
teknisk |
ledamot |
och |
två |
eller tredje stycket, 3 a eller 4 §, |
|||||||||
nämndemän. Om särskilda |
skäl |
två |
lagfarna |
ledamöter, |
en |
||||||||
föreligger, kan efter ordförandens |
teknisk |
ledamot |
|
och |
två |
||||||||
bestämmande |
ytterligare |
en |
nämndemän. Om |
särskilda |
skäl |
||||||||
teknisk ledamot ingå i domstolen. |
föreligger, kan efter ordförandens |
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
bestämmande |
ytterligare |
en |
|||||
|
|
|
|
|
|
teknisk ledamot ingå i domstolen. |
|||||||
I mål eller ärende angående |
|
I |
annat |
|
fastighetsmål |
||||||||
arrende eller tvångsförvaltning av |
angående arrende än som avses i |
||||||||||||
bostadsfastighet |
|
|
består |
3 a § eller i mål om |
|||||||||
domstolen dock av två lagfarna |
tvångsförvaltning |
av |
bostads- |
||||||||||
ledamöter |
och |
tre |
nämndemän. |
fastighet består domstolen av två |
|||||||||
Teknisk |
ledamot |
får |
|
efter |
lagfarna |
ledamöter |
och |
tre |
|||||
ordförandens bestämmande ingå i |
nämndemän. Teknisk ledamot får |
||||||||||||
domstolen i stället för en av |
efter ordförandens |
||||||||||||
nämndemännen, |
|
om |
målets |
ingå i domstolen i stället för en |
|||||||||
beskaffenhet eller |
annat |
särskilt |
av |
nämndemännen, |
om målets |
||||||||
skäl föranleder det. |
|
|
|
beskaffenhet eller |
annat |
särskilt |
|||||||
|
|
|
|
|
|
skäl föranleder det. |
|
|
|
|
Om det föreligger särskilda skäl med hänsyn till målets omfattning eller svårighetsgrad, får antalet lagfarna ledamöter utökas med en utöver det antal som anges i första och andra styckena. Detsamma gäller i fråga om antalet nämndemän.
En av de lagfarna ledamöterna skall vara ordförande i fastighetsdomstolen. Denne utses bland de lagfarna domarna i tingsrätten. Annan lagfaren ledamot skall vara lagfaren domare i
66 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
tingsrätten eller i annan tingsrätt. Teknisk ledamot skall ha teknisk utbildning och erfarenhet av fastighetsbildning eller fastighetsvärdering. Nämndemännen bör vara allmänt betrodda och väl förtrogna med sin orts förhållanden.
Om det sedan huvudförhandling har påbörjats inträffar förfall för en av de lagfarna ledamöterna eller för en av nämndemännen eller, om två tekniska ledamöter deltar, för en av dem, är rätten ändå domför.
3 a §
Vid handläggning av ett sådant ärende angående arrende som anges i 8 kap. 30 § jordabalken, 16 § lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 14 § lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället består fastighets- domstolen av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet får fastig- hetsdomstolen dock bestå av enbart en lagfaren domare.
Av de särskilda ledamöterna skall den ene såsom ägare av jordbruksfastighet eller på liknande sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeför- hållande och den andre vara jordbruksarrendator, eller när ärendet rör bostadsarrende, bostadsarrendator.
6 a §
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar för varje fastighetsdomstol lämpligt antal särskilda ledamöter. Innan en särskild ledamot förordnas skall sådan riksorganisation av jord-
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 67 |
|
|
ägare eller arrendatorer som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omstän- digheter kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om ges tillfälle att lämna förslag.
7 a §
Särskilda ledamöter skall vara svenska medborgare. De får inte vara underåriga eller i konkurstillstånd eller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken.
Särskilda ledamöter får inte vara ombud vid den domstol som de tjänstgör vid.
Nämndeman tjänstgör efter kallelse av fastighetsdomstolens ordförande. Till tjänstgöring bör företrädesvis kallas nämndemän från den del av domkretsen till vilken målet närmast har anknytning.
8 §
Nämndeman och särskild ledamot tjänstgör efter kallelse av fastighetsdomstolens ordfö- rande. Till tjänstgöring bör före- trädesvis kallas nämndemän och särskilda ledamöter från den del av domkretsen till vilken målet närmast har anknytning.
10 §
Huvudförhandling hålles vid syn på stället eller, om syn ej behövs, på plats som bestämmes med hänsyn främst till att minsta möjliga kostnader uppstår.
Huvudförhandling och sam- manträde i sådant ärende som avses i 3 a § hålls vid syn på stället eller, om syn inte behövs, på plats som bestäms med hänsyn främst till att minsta möjliga kostnader uppstår.
Vid omröstning skall först ordföranden säga sin mening, därefter den andre lagfarne ledamoten, så den tekniske
12 §
Vid omröstning skall, om inte annat föreskrivs i andra stycket, först ordföranden säga sin mening, därefter den andre
68 Författningsförslag |
|
|
|
SOU 1999:15 |
|
|
|
|
|
ledamoten och sist nämnde- |
lagfarne |
ledamoten, |
så |
den |
männen. |
tekniske |
ledamoten |
och |
sist |
|
nämndemännen. |
|
|
|
|
Vid omröstning i ärende som |
|||
|
avses i 3 a § skall 16 kap. |
|||
|
rättegångsbalken tillämpas. Den |
|||
|
lagfarne |
ledamoten |
skall |
dock |
|
säga sin mening först. |
|
||
|
13 § |
|
|
|
I annat fastighetsmål än som avses i 3 § andra stycket skall en teknisk ledamot ingå i hovrätten, såvida inte hovrätten finner att medverkan av en sådan ledamot uppenbart inte är behövlig. Om särskilda skäl föreligger, kan efter hovrättens bestämmande två tekniska ledamöter ingå i hovrätten.
I mål som avses i 3 § andra stycket får efter hovrättens bestämmande en teknisk ledamot ingå i rätten, om målets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det.
I annat fastighetsmål än som avses i 3 § andra stycket eller 3 a § skall en teknisk ledamot ingå i hovrätten, såvida inte hovrätten finner att medverkan av en sådan ledamot uppenbart inte är behövlig. Om särskilda skäl föreligger, kan efter hovrättens bestämmande två tekniska ledamöter ingå i hovrätten.
I mål som avses i 3 § andra stycket eller 3 a § får efter hovrättens bestämmande en teknisk ledamot ingå i rätten, om målets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det.
___________________________
1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2.I fråga om ärenden som arrendenämnden har avgjort och arrendenämnds beslut enligt 23 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder gäller äldre bestämmelser.
3.De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden angående utseende av synemän m.m. enligt 9 kap. 24 § jordabalken och ärenden som har överlämnats till fastighetsdomstol av arrendenämnd.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 69 |
|
|
3Förslag till
Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)
Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att i 1, 3, 3 a, 9, 11, 22, och 25 §§ ordet ”hyresnämnd” i olika
böjningsformer skall bytas ut mot ”tingsrätt” i motsvarande böjningsformer,
dels att i 11 § ordet ”nämnden” skall bytas ut mot ”tingsrätten”, dels att nuvarande 33 § skall betecknas 36 §,
dels att 2, 13, 24,
följande lydelse.
Nuvarande lydelse |
Föreslagen lydelse |
|
2 § |
Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på
grundval av förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse). |
|
||||||
Tvist |
om |
införande |
eller |
Tvist om |
införande |
eller |
|
slopande av förhandlingsklausul i |
slopande av förhandlingsklausul i |
||||||
hyresavtal |
kan |
hänskjutas till |
hyresavtal kan prövas av tings- |
||||
prövning |
av |
hyresnämnd |
enligt |
rätten enligt 12 kap. 51 § första |
|||
12 kap. 51 § första stycket andra |
stycket andra meningen eller 54 § |
||||||
meningen eller 54 § jordabalken. |
jordabalken. Om hyresgästen har |
||||||
Om hyresgästen har gett sin upp- |
gett sin uppfattning till känna, |
||||||
fattning till känna, skall hyres- |
skall tingsrätten avgöra tvisten i |
||||||
nämnden avgöra tvisten i enlig- |
enlighet med denna, såvida inte |
||||||
het med denna, såvida inte |
synnerliga skäl talar emot det. |
||||||
synnerliga skäl talar emot det. |
Om hyresgästen inte har gett sin |
||||||
Om hyresgästen inte har gett sin |
uppfattning till |
känna, |
skall |
||||
uppfattning |
till |
känna, |
skall |
tingsrätten avgöra tvisten i enlig- |
|||
hyresnämnden avgöra tvisten i |
het med hyresvärdens uppfatt- |
||||||
enlighet med hyresvärdens upp- |
ning. |
|
|
||||
fattning. |
|
|
|
|
|
|
|
70 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul skall gälla först från och med en viss dag.
Om det finns särskilda skäl, får tingsrätten besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul skall gälla först från och med en viss dag.
13 §
|
Uppsägs |
förhandlingsord- |
Om |
en |
förhandlingsordning |
||||
ning, har motparten rätt att |
sägs upp, har motparten rätt att |
||||||||
hänskjuta |
fråga om förlängning |
ansöka |
om |
att |
tingsrätten |
||||
av |
förhandlingsordningen |
till |
förordnar |
om |
förlängning av |
||||
prövning |
av |
hyresnämnden. |
förhandlingsordningen. |
||||||
Ansökan härom skall göras inom |
skall göras inom tre veckor från |
||||||||
tre veckor från den dag då han |
den dag då parten fick del av |
||||||||
fick del av uppsägningen. Senare |
uppsägningen. Senare inkommen |
||||||||
inkommen ansökan upptas ej till |
ansökan tas inte upp till |
||||||||
behandling. |
|
|
behandling. |
|
|
|
|||
|
Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de grunder som |
||||||||
anges i 10 §. |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Om part påkallar det, skall |
Om part begär det, skall |
|||||||
hyresnämnden |
i samband |
med |
tingsrätten i samband med att |
||||||
att |
förhandlingsordning förlängs |
förhandlingsordning |
förlängs |
||||||
pröva fråga om ändring av dess |
pröva fråga om ändring av dess |
||||||||
innehåll. |
|
|
|
innehåll. |
|
|
|
|
Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyres- villkoren eller av organisation som enligt förhandlings- ordningen är part på hans sida.
Beslut om ändring av hyresvillkoren får inte avse tiden
24 §
Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hos tingsrätten ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött hinder, som inte har berott av den som har begärt ändring av
Beslut om ändring av hyresvillkoren får inte avse tiden
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 71 |
|
|
före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det finns skäl till det, får hyresnämnden dock förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt.
I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.
före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan. Om det finns skäl för det, får tingsrätten dock förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt.
Den som vill fordra skadestånd enligt 26 eller 27 § skall dels inom två månader från det han fick kännedom om den omständighet på vilken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om anspråket till hyresnämnden. Försummas det,
är rätten till talan förlorad.
29 §
Den som vill fordra skadestånd enligt 26 eller 27 § skall dels inom två månader från det han fick kännedom om den omständighet på vilken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels också inom två år från det skadan inträffade väcka talan om det vid tingsrätten. Om parten inte gör det, är rätten till talan förlorad.
30 §
Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd som avses i 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.
I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestäm- melser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder.
Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej
Om inte något annat följer av
1.införande eller slopande av förhandlingsklausul enligt 2 §,
2.införande av förhandlings- ordning enligt 9 §,
3.förlängning av förhand- lingsordning enligt 13 §,
72 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
part i ärende enligt 22 §.
Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet med- delades. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden.
I tvist som avses i 22 eller 24 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hov- rätten, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
4.ändring av förhandlings- överenskommelse enligt 22 §, eller
5.ändring av hyresvillkoren enligt 24 §.
31 §
Tingsrätten skall vid handläggning av ärenden som anges i 30 § ha den sammansättning som följer av 12 kap. 80 § jordabalken. I ärenden som gäller följande frågor skall tingsrätten dock, om den enligt 12 kap. 80 § första stycket jordabalken inte är domför med en lagfaren domare, bestå av tre sådana domare:
1.införande eller slopande av en förhandlingsklausul enligt 2 §,
2.ersättning enligt 20 § till en hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete, eller
3.prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingslagen.
Bestämmelserna om särskild ledamot och omröstning i 12 kap.
32 §
Vid handläggning av ärenden som anges i 30 § skall bestämmelserna om behörig domstol, sammanträde, förhör under sanningsförsäkran och förlikningsverksamhet i 12 kap. 70 och
Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a §,
SOU 1999:15 |
|
|
Författningsförslag 73 |
||||||
|
|
||||||||
|
inträder organisation med vilken |
||||||||
|
förhandlingsordningen |
|
gäller |
||||||
|
som medpart till hyresvärden vid |
||||||||
|
handläggningen av ärendet i den |
||||||||
|
delen. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
I ärenden enligt 22 § är fas- |
||||||||
|
tighetsägareorganisation |
|
eller |
||||||
|
hyresgästorganisation inte part. |
||||||||
|
Tingsrätten skall dock, om det |
||||||||
|
finns skäl till det, bereda |
||||||||
|
hyresgästorganisation |
som |
har |
||||||
|
ingått den klandrade överens- |
||||||||
|
kommelsen tillfälle att yttra sig. |
||||||||
|
33 § |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Vardera |
parten |
skall |
svara |
|||||
|
för sin kostnad, om inte annat |
||||||||
|
följer av 18 kap. 6 § rätte- |
||||||||
|
gångsbalken, i följande ärenden: |
||||||||
|
1. |
införande |
eller |
slopande |
|||||
|
av förhandlingsklausul |
enligt |
2 |
||||||
|
§, |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. ändring av förhandlings- |
||||||||
|
överenskommelse |
enligt |
22 |
§, |
|||||
|
eller |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. ändring av hyresvillkoren |
||||||||
|
enligt 24 §. |
|
|
|
|
|
|
|
|
. |
34 § |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ett beslut som innebär att |
||||||||
|
ärende som anges i 30 § har |
||||||||
|
avgjorts, har efter det att tiden |
||||||||
|
för |
överklagande |
|
gått |
|
ut |
|||
|
rättskraft. Detta gäller dock inte |
||||||||
|
beslut |
varigenom |
yrkande |
om |
|||||
|
rätt |
till |
förhandlingsordning |
||||||
|
enligt 9 § har lämnats utan |
||||||||
|
bifall. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
35 § |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Vid överklagande av tings- |
||||||||
|
rättens beslut i ärenden som |
||||||||
|
anges |
i 30 §, |
skall |
bestäm- |
74 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
33 §
Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undan- tag från tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av en förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 övergångs- bestämmelserna till bostadsrätts- lagen (1991:614)
____________
melserna om prövningstillstånd i 12 kap. 77 § jordabalken tillämpas.
Bestämmelserna om tilltros- bevisning i 12 kap. 79 § jorda- balken skall tillämpas vid prövning i hovrätten och Högsta domstolen.
36 §
Om det finns särskilda skäl, kan länsstyrelsen medge undan- tag från tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av en förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 övergångs- bestämmelserna till bostadsrätts- lagen (1991:614).
1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2.I fråga om ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser.
3.De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till tingsrätt av hyresnämnd. I fråga om rättegångskostnader gäller dock att vid tingsrätten skall vardera parten svara för sin kostnad.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 75 |
|
|
4Förslag till
Lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)
dels att i 4 kap. 6 och 9 §§, 7 kap. 11 § och 9 kap. 16 och 17 §§ ordet ”hyresnämnd” och ordet ”nämnd” i olika böjningsformer skall bytas ut mot ”tingsrätt” i motsvarande böjningsformer,
dels att nuvarande 11 kap. 2 § skall betecknas 10 kap. 4 §, nuvarande 11 kap. 5 § skall betecknas 11 kap. 11 § och nuvarande 11 kap. 6 § skall betecknas 11 kap. 16 §,
dels att 2 kap. 10 och 12 §§, den nya 10 kap. 4 §, 11 kap.
dels att det i lagen skall införas nya bestämmelser, 11 kap.
Nuvarande lydelse |
Föreslagen lydelse |
||
|
|
2 kap. |
|
|
|
10 § |
|
Den som i annat fall än som |
Den som i annat fall än som |
||
sägs i 4 § första stycket förvärvat |
sägs i 4 § första stycket förvärvat |
||
en bostadsrätt |
men vägrats |
en bostadsrätt |
men vägrats |
inträde i föreningen kan inom en |
inträde i föreningen kan inom en |
||
månad från den dag han fick del |
månad från den dag han fick del |
||
av beslutet om detta hänskjuta |
av beslutet om detta ansöka vid |
||
tvisten till hyresnämnden. Det- |
tingsrätten om inträde. Det- |
||
samma gäller |
hyresgäst som |
samma gäller |
hyresgäst som |
avses i 8 § och sådan sökande |
avses i 8 § och sådan sökande |
||
som sägs i 9 §. |
|
som sägs i 9 §. |
|
En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras finns i 6 kap. 5 §.
12 §
Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrätt till någon som avses i 8 eller 9 § och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem
Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrätt till någon som avses i 8 eller 9 § och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem
76 Författningsförslag |
|
|
|
|
|
|
SOU 1999:15 |
||
|
|
|
|
||||||
ett erbjudande |
från föreningen |
ett erbjudande |
från föreningen |
||||||
om att få lägenheten upplåten |
om att få lägenheten upplåten |
||||||||
med bostadsrätt, skall han anses |
med bostadsrätt, skall han anses |
||||||||
ha utträtt ur föreningen. Detta |
ha utträtt ur föreningen. Detta |
||||||||
gäller dock inte om |
|
gäller dock inte om |
|
|
|||||
1. han inom sex månader från |
1. han inom sex månader från |
||||||||
beslutet |
eller |
erbjudandet |
har |
beslutet |
eller |
erbjudandet |
hos |
||
hänskjutit frågan om upplåtelse |
tingsrätten |
har |
ansökt |
om |
att |
||||
till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 |
föreningen |
skall föreläggas |
att |
||||||
§ andra stycket, eller |
|
upplåta |
|
lägenheten |
med |
||||
2. styrelsen medgett att han |
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § |
||||||||
får stå kvar i föreningen. |
|
andra stycket, eller |
|
|
|||||
|
|
|
|
2. styrelsen medgett att han |
|||||
|
|
|
|
får stå kvar i föreningen. |
|
|
|||
Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut |
|||||||||
har vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse |
|||||||||
av bostadsrätt. |
|
|
10 kap. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
11 kap. 2 |
|
|
4 § |
|
|
|
|
|
|
Vite som förelagts med stöd |
Vite som förelagts med stöd |
||||||||
av denna lag utdöms av |
av denna lag döms ut av |
||||||||
hyresnämnden. |
|
|
tingsrätten på talan av den part |
||||||
|
|
|
|
som har ansökt om före- |
|||||
Nämnden kan självmant |
ta |
läggandet. |
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
||||
upp frågan om utdömande. |
|
|
|
|
|
|
|
||
11 |
kap. |
Förfarandet |
i |
11 |
kap. |
Förfarandet |
i |
||
bostadsrättstvister |
|
bostadsrättsärenden m.m. |
|
Förfarandet
1 §
Om något annat inte följer av 11 kap.
1. inträde i förening enligt 2 kap. 10 §,
2. skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §,
3. fastställande av hyres- villkor enligt 4 kap. 9 §,
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 77 |
|
|
Beslut av hyresnämnden i frågor angående inträde i föreningen enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostads- rätt enligt 4 kap. 6 §, fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, godkännande av stämmobeslut enligt 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 § får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelas. Över- klagandet skall ges in till hyresnämnden.
Beslut av hyresnämnden i frågor enligt 7 kap. 11 § får inte överklagas.
4.tillstånd att upplåta lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 §,
5.godkännande av beslut av föreningsstämma enligt 9 kap. 16 § första stycket
6.utdömande av vite enligt 10 kap. 4 §.
2 §
Ärenden som anges i 1 § skall handläggas av den domstol inom vars område fastigheten är belägen.
3 §
Tingsrätten skall i ärenden som anges i 1 § hålla sammanträde. Sammanträde be- höver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak eller om ett sammanträde med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs.
I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § skall vardera parten svara för sin rätte- gångskostnad i hovrätten, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
4 §
Vid sammanträde i ärenden som anges i 1 § får förhör med part hållas under sannings- försäkran. På förhöret skall 37 kap.
78 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
. |
5 § |
Domstolen skall i ärenden som anges i 1 §, om det är lämpligt med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga omständigheter, verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.
6 §
Vardera parten skall svara för sin kostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken, i ärenden som anges i 1 §.
7 §
Ett beslut som innebär att ärende som anges i 1 §
Överklagande
8 §
Hovrätten får pröva ett överklagande av ett beslut av tingsrätten i ett ärende som anges i 1 § endast om hovrätten har meddelat prövningstillstånd.
Prövningstillstånd behövs inte om överklagandet avser
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 79 |
|
|
1. ett beslut som rör någon annan än en part,
2. ett beslut genom vilket tingsrätten ogillat jäv mot en domare, eller
3. ett beslut genom vilket ett överklagande har avvisats.
9 §
Ett beslut av hovrätten i ett ärende som rör tillstånd att upplåta lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, om det finns särskilda skäl för en prövning om tillstånd skall ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.
10 §
Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sannings- försäkran hörts inför tingsrätten eller syn på stället hållits och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen, får tingsrättens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tagits upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än tingsrätten antagit.
Beror även avgörandet i Högsta domstolen av tilltron till sådan bevisning som anges i första stycket och som förekommit i lägre rätt får hovrättens beslut ändras i den delen endast om hovrätten i samma del ändrat tingsrättens
80 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
beslut utan att ta upp beviset. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hovrätten antagit.
Tingsrättens sammansättning m.m.
12 §
Vid handläggning av ett ärende som anges i 1 § består tingsrätten av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet, får tingsrätten dock bestå av enbart en lagfaren domare.
Av de särskilda ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastig- het eller, när ärendet rör prövning av en fråga enligt 2 kap. 10 §, 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 § första stycket 1 och 2 eller 10 kap. 4 §, med förvaltning av bostadsrättsfastighet.
Den andre ledamoten skall vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållan- den eller, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyres- gästers förhållanden. Om ärendet rör prövning av en fråga enligt 2 kap. 10 §, 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 § första stycket 1 och 2 eller 10 kap. 4 § skall denne i stället vara väl förtrogen med bostadsrättshavares för- hållanden.
Om de särskilda ledamöterna
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 81 |
|
|
har anknytning till organisa- tioner som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten, skall tingsrätten, i stället för att ha den sammansättning som anges i andra och tredje styckena, bestå av tre lagfarna domare.
13 §
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar för varje tingsrätt lämpligt antal särskilda ledamöter. Innan en särskild ledamot förordnas skall en sådan riksorganisation av fastighetsägare, bostadsrätts- föreningar, hyresgäster, bo- stadsrättshavare eller närings- idkare som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om ges tillfälle att lämna förslag.
14 §
Särskilda ledamöter skall vara svenska medborgare. De får inte vara underåriga eller i konkurstillstånd eller ha förval- tare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken.
Särskilda ledamöter får inte vara ombud vid den domstol som de tjänstgör vid.
15 §
Vid omröstning i ärenden som anges i 1 § skall 16 kap.
82 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
6 §
Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller inte
1.i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, eller
2.beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.
I övrigt gäller förbehållet inte
ifråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hän- seenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu hindrar dock inte att föreningen i stadgarna utser hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämmer kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.
rättegångsbalken tillämpas. Om särskilda ledamöter deltar skall ordföranden säga sin mening först.
Skiljeförfarande 16 §
Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller inte
1.i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, eller
2.beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.
I övrigt gäller förbehållet inte
ifråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hän- seenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. I stadgarna får dock kortare tid bestämmas för skiljemanna- åtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 83 |
|
|
________________
1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2.I fråga om ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser.
3.De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till tingsrätt av hyresnämnd. I fråga om rättegångskostnader gäller dock att vid tingsrätten skall vardera parten svara för sin kostnad.
84 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
5Förslag till
Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
dels att 23 och 26 §§ skall upphöra att gälla,
dels att i 1, 3 a, 9, 10 a, 13, 17, 18, 24 och 27 §§ ordet ”hyresnämnd” i olika böjningsformer skall bytas ut mot ”länsstyrelse” i motsvarande böjningsformer,
dels att i 17 § ordet ”nämnden” skall bytas ut mot ”länsstyrelsen”, dels att 3, 4, 6, 7, 10 och 25 §§ skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse |
Föreslagen lydelse |
|
3 § |
Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall överlåtaren eller förvärvaren inom tre månader från det att förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. En styrkt kopia av
fångeshandlingen skall bifogas anmälan. |
|
|
|
|
||||
Kommunen skall ge en sådan |
Kommunen skall ge den eller |
|||||||
hyresgästorganisation som avses |
de hyresgästorganisationer som |
|||||||
i 16 b § lagen (1973:188) om |
berörs av förvärvet tillfälle att |
|||||||
arrendenämnder |
och |
hyres- |
yttra sig över anmälan. |
|
||||
nämnder tillfälle att yttra sig |
|
|
|
|
|
|||
över anmälan. |
|
|
|
|
|
|
|
|
I fall som avses i 1 § första |
I fall som avses i 1 § första |
|||||||
stycket |
stycket |
|||||||
förvärvstillstånd |
prövas |
av |
förvärvstillstånd |
prövas |
av |
|||
hyresnämnden |
redan |
innan |
länsstyrelsen |
redan |
innan |
|||
förvärvet skett. Ansökan får i |
förvärvet skett. Ansökan får i |
|||||||
sådant |
fall |
inges |
till |
sådant |
fall |
ges |
in |
till |
hyresnämnden utan föregående |
länsstyrelsen utan |
föregående |
||||||
anmälan till kommunen. |
|
anmälan till kommunen. |
|
Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas före auktionen.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 85 |
|
|
4 §
Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje styckena, vägras,
1.om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten,
2.om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,
3.om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller
4.om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.
Förvärvstillstånd |
får |
inte |
Förvärvstillstånd |
får |
inte |
|||||
vägras, |
|
|
|
|
|
vägras, |
|
|
|
|
1. om det visas att fastigheten |
1. om det visas att fastigheten |
|||||||||
är obebyggd eller bebyggd med |
är obebyggd eller bebyggd med |
|||||||||
annat än hyreshus eller med |
annat än hyreshus eller med |
|||||||||
hyreshus som icke innehåller fler |
hyreshus som inte innehåller fler |
|||||||||
än två |
för |
bostadsändamål |
än två |
för |
bostadsändamål |
|||||
avsedda lägenheter, |
|
|
|
avsedda lägenheter, |
|
|
||||
2. om förvärvet avser andel i |
2. om förvärvet avser andel i |
|||||||||
fastighet |
och |
förvärvet |
av |
fastighet |
och |
förvärvet |
av |
|||
andelen uppenbart sker i syfte att |
andelen uppenbart sker i syfte att |
|||||||||
bereda |
förvärvaren |
och |
hans |
bereda |
förvärvaren |
och |
hans |
|||
familj bostad på fastigheten, eller |
familj bostad på fastigheten, eller |
|||||||||
3. om ansökan medges av |
3. om ansökan medges av |
|||||||||
kommunen och den eller de |
kommunen och den eller de |
|||||||||
hyresgästorganisationer |
som en- |
hyresgästorganisationer som be- |
||||||||
ligt 16 b § lagen (1973:188) om |
rörs av ansökan. |
|
|
|
||||||
arrendenämnder |
och |
hyres- |
|
|
|
|
|
nämnder är att anse som sökan- dens motparter.
Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket.
6 §
När egendom har förvärvats genom inrop på exekutiv auktion och det vid ett vanligt köp skulle ha krävts förvärvstillstånd, skall inroparen överlåta egendomen inom ett år från det att auktionen
När egendom har förvärvats genom inrop på exekutiv auktion och det vid ett vanligt köp skulle ha krävts förvärvstillstånd, skall inroparen överlåta egendomen inom ett år från det att auktionen
86 Författningsförslag |
|
|
|
|
|
SOU 1999:15 |
|
|
|
||||||
har vunnit laga kraft. Detta gäller |
har vunnit laga kraft. Detta gäller |
||||||
dock inte, om |
|
|
dock inte, om |
|
|
||
1. hyresnämnden |
har gett |
1. länsstyrelsen |
har |
gett |
|||
inroparen tillstånd att |
behålla |
inroparen tillstånd |
att behålla |
||||
egendomen, |
|
|
egendomen, |
|
|
||
2. |
kommunen |
har |
gett |
2. |
kommunen |
har |
gett |
inroparen besked om att den inte |
inroparen besked om att den inte |
||||||
kommer |
att begära |
någon |
kommer |
att begära |
någon |
||
prövning av förvärvet, eller |
prövning av förvärvet, eller |
|
|||||
3. förhållandena inte längre är |
3. förhållandena inte längre är |
||||||
sådana att förvärvet om det hade |
sådana att förvärvet om det hade |
||||||
varit ett vanligt köp skulle ha |
varit ett vanligt köp skulle ha |
||||||
krävt förvärvstillstånd. |
|
|
krävt förvärvstillstånd. |
|
Länsstyrelsen får efter ansökan från inroparen bevilja skäligt anstånd med överlåtelsen, om
1.förvärvaren har ropat in egendomen för att skydda en fordran som han har och för vilken han har panträtt i egendomen eller för att skydda någon rättighet som han har och som är inskriven i egendomen, och
2.förvärvaren kan göra sannolikt att det uppstår förlust för honom om han inte beviljas anstånd.
Om förvärvaren inte överlåter |
Om förvärvaren inte överlåter |
|||||
egendomen inom föreskriven tid, |
egendomen inom föreskriven tid, |
|||||
skall länsstyrelsen på begäran av |
skall länsstyrelsen på begäran av |
|||||
kommunen |
eller |
hyresnämnden |
kommunen |
besluta |
att |
|
besluta |
att |
|
krono- |
kronofogdemyndigheten |
skall |
|
fogdemyndigheten |
skall |
sälja |
sälja egendomen på |
offentlig |
||
egendomen |
på offentlig |
auktion |
auktion enligt bestämmelserna i 7 |
|||
enligt bestämmelserna i 7 §. |
§. |
|
|
I det köpebrev som utfärdas med anledning av den exekutiva auktionen skall det finnas upplysning om bestämmelserna i
Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tillstånd att behålla egendomen.
7 §
Har förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gå i verkställighet, om kommunen eller hyresnämnden
Har förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta verkställas, om kommunen inte återkallar sin
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 87 |
|
|
icke återkallar sin framställning i ärendet.
I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så förfaras, som om egendomen blivit utmätt för fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har företräde framför alla befintliga fordringar. Även om det i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som länsstyrel- sen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning ej påkallas, erhållit förvärvs- tillstånd eller enligt 2 § 2, 3 eller 4 får förvärva egendomen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det.
Kommer försäljning ej till stånd vid auktionen, får kommun eller hyresnämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkalla
begäran om försäljning.
I övrigt skall ärendet i tillämpliga delar behandlas som om egendomen blivit utmätt för fordran med bästa förmånsrätt efter sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och som har företräde framför alla befintliga fordringar. Även om det i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täcks, får egendomen inte säljas, om inte den erbjudna köpeskillingen täcker även det värde som egendomen i ärendet har åsatts enligt 12 kap. utsökningsbalken eller som den uppskattas till av värderingsmän, som länsstyrel- sen utser på begäran av ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning av förvärvet inte begärs, fått förvärvstillstånd eller enligt 2 § 2, 3 eller 4 får förvärva egendomen utan sådant tillstånd. Lämnas vid auktionen bud som sålunda får antas, skall egendomen säljas även om innehavare av fordran inte går med på det.
Kommer försäljning inte till stånd vid auktionen, får kommun inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen begära förord-
88 Författningsförslag |
|
|
|
|
|
SOU 1999:15 |
|
|
|
||||||
nande om ny auktion. Framställs |
|||||||
Framställes |
ej |
sådan |
begäran |
inte en sådan begäran inom |
|||
inom föreskriven tid eller avges |
föreskriven tid eller lämnas inte |
||||||
ej heller vid den senare auktionen |
heller vid den senare auktionen |
||||||
bud som får antagas, är frågan |
bud som får antas, är frågan om |
||||||
om försäljning |
av |
egendomen |
försäljning |
av |
egendomen |
||
förfallen. |
|
|
|
|
förfallen. |
|
|
Kostnad i samband med auktion, som ej lett till försäljning, betalas |
|||||||
av statsmedel. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10 § |
|
|
Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall överlåtaren eller |
|||||||
förvärvaren |
inom |
tre |
månader |
från det förvärvet |
skedde anmäla |
förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen skall fogas en styrkt kopia av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de
villkor som har avtalats för förvärvet. |
|
|
|
|
||||||
Kommunen skall ge en sådan |
Kommunen skall ge den eller |
|||||||||
hyresgästorganisation som avses |
de hyresgästorganisationer som |
|||||||||
i 16 b § lagen (1973:188) om |
berörs av förvärvet tillfälle att |
|||||||||
arrendenämnder |
och |
hyres- |
yttra sig över anmälan. |
|
||||||
nämnder tillfälle att yttra sig |
|
|
|
|
||||||
över anmälan. |
|
|
|
|
|
|
|
|
||
I fall som avses i 1 § första |
I fall som avses i 1 § första |
|||||||||
stycket |
stycket |
|||||||||
genom inlösen enligt 3 kap. 3 § |
genom inlösen enligt 3 kap. 3 § |
|||||||||
aktiebolagslagen (1975:1385) får |
aktiebolagslagen (1975:1385) får |
|||||||||
frågan |
om |
förvärvstillstånd |
frågan |
om |
förvärvstillstånd |
|||||
prövas |
av |
hyresnämnden |
redan |
prövas |
av länsstyrelsen |
redan |
||||
innan |
förvärvet |
skett. |
Ansökan |
innan |
förvärvet skett. Ansökan |
|||||
får i sådant fall ges in till |
får i sådant fall ges in till |
|||||||||
hyresnämnden utan |
föregående |
länsstyrelsen |
utan föregående |
|||||||
anmälan till kommunen. |
|
|
anmälan till kommunen. |
|
||||||
Vill |
|
kommunen |
begära |
Vill |
kommunen |
begära |
||||
prövning enligt denna lag, skall |
prövning enligt denna lag, skall |
|||||||||
beslutet om detta anmälas till |
beslutet om detta anmälas till |
|||||||||
hyresnämnden |
inom |
|
fyra |
länsstyrelsen inom fyra månader |
||||||
månader efter det att anmälan |
efter det att anmälan skett enligt |
|||||||||
skett enligt första stycket eller, |
första stycket eller, om en styrkt |
|||||||||
om en |
styrkt |
kopia |
av |
kopia av fångeshandlingen eller |
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 89 |
|
|
fångeshandlingen eller ett intyg om förvärvet inte var fogad till anmälan, fyra månader från det att kommunen tog emot en sådan handling. Kommunen skall snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs.
Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos
Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet med- delades. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden.
_________
ett intyg om förvärvet inte var fogad till anmälan, fyra månader från det att kommunen tog emot en sådan handling. Kommunen skall snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren om prövning begärs.
25 §
Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får överklagas hos allmän förvaltningsdomstol.
Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.
1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2.I fråga om ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser.
3.De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till länsstyrelse av hyresnämnd.
90 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
6Förslag till
Förordning om förvärv av hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs följande
Inledande bestämmelse
1 § Fråga om det krävs förvärvstillstånd enligt 1 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. bedöms på grundval av bevis om fastighetens typkod enligt den vid tidpunkten för förvärvet eller, när ansökan avser tillstånd till framtida förvärv, den vid tidpunkten för ansökan senast fastställda taxeringen.
Anmälan av förvärv till kommunen
2 § I anmälan enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall registerbeteckning anges för den egendom som avses med förvärvet. Vidare skall uppgift lämnas om antalet bostadslägenheter som finns på egendomen. Anmälaren skall också ge in bevis om egendomens taxering och typkod.
Vid anmälan enligt 10 § första stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. skall anmälaren ge in företagsbevis avseende det aktiebolag i vilket aktie har förvärvats eller registreringsbevis avseende det handelsbolag i vilket andel har förvärvats. Anmälaren skall också ge in bevis om taxering och typkod för bolagets fasta egendom. Uppgift skall även lämnas om
1.antalet aktier eller andelar som har förvärvats, förvärvarens tidigare innehav av aktier eller andelar i bolaget samt det totala antalet aktier eller andelar i bolaget,
2.antalet bostadslägenheter på bolagets fastigheter.
Anmälan skall innehålla uppgift om överlåtarens och förvärvarens namn och adress.
På begäran av kommunen skall anmälaren eller, om anmälan har gjorts av överlåtaren, förvärvaren lämna ytterligare uppgifter som anges i 5 § första och andra styckena samt 10 § första stycket.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 91 |
|
|
Tillstånd till förvärv av fast egendom eller tomträtt
3 § Anmälan om prövning av förvärv av fast egendom och tomträtt enligt 3 a § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och ansökan om tillstånd till förvärv enligt 1 eller 6 § samma lag skall göras hos den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde fastigheten helt eller delvis är belägen.
Om anmälan eller ansökan avser egendom inom flera länsstyrelsers verksamhetsområden, skall den länsstyrelse hos vilken anmälan eller ansökan gjorts pröva frågan om tillstånd efter samråd med de övriga länsstyrelserna.
4 § I anmälan enligt 3 a § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall det anges om kommunen avser att utöva förköpsrätt enligt förköpslagen (1967:868) eller lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.
Sedan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum, skall kommunen underrätta länsstyrelsen om det.
5 § Förvärvaren skall i tillståndsärendet
1.uppge personnummer, eller, om förvärvaren är juridisk person, organisationsnummer, om sådant finns,
2.uppge postadress och, om förvärvaren är fysisk person, hemvist,
3.ge in fångeshandlingen eller, om ansökan avser ett framtida förvärv, lämna uppgift om den egendom som ansökan avser,
4.ge in bevis om det taxeringsvärde och den typkod som senast fastställts för den berörda egendomen samt lämna uppgift om antalet bostadslägenheter som finns på egendomen,
5.uppge avsikten med förvärvet,
6.uppge om förvärvaren äger eller tidigare har ägt sådan fast egendom som avses i 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. eller sådan aktie eller andel som avses i 9 § samma lag och om förvärvaren tidigare sökt tillstånd att förvärva sådan egendom,
7.uppge om någon av följande åtgärder beslutats eller sökts i fråga om egendom som förvärvaren äger eller tidigare har ägt, nämligen
a) särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), b) upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18
c) föreläggande enligt 16 § lagen (1976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byggande m.m. eller enligt 10 kap. 15 § plan- och bygglagen (1987:10) eller uppdrag enligt 20 § samma kapitel att utreda behovet av underhållsåtgärder,
92 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
d)föreläggande eller förbud meddelade till skydd mot olägenhet för människors hälsa med stöd av 26 kap. 9 § miljöbalken eller motsvarande äldre bestämmelse, eller
e)expropriation med stöd av 2 kap. 7 § expropriationslagen (1972:719),
8. uppge vilka ekonomiska och praktiska förutsättningar förvärvaren har att vid fastighetsförvaltningen uppfylla de krav som uppställs i 4 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.
Om förvärvaren är juridisk person, skall förvärvaren ge in registreringsbevis om sådana finns. Är förvärvaren ett aktiebolag skall i stället för registreringsbevis ges in företagsbevis. Dessutom skall bolagsavtal, bolagsordning, stadgar eller motsvarande handling samt den årsredovisning som upprättats närmast före förvärvet ges in. Vad som sägs i första stycket om förvärvaren gäller också styrelseledamöterna eller, i fråga om handelsbolag, bolagsmännen.
Länsstyrelsen kan i särskilt fall bevilja undantag från vad som föreskrivs i första och andra styckena.
6 § Om länsstyrelsen finner att utredning enligt 5 § första eller andra styckena saknas eller behöver kompletteras, får länsstyrelsen förelägga sökanden att inom viss tid avhjälpa bristen. Följs inte föreläggandet, får ansökan avvisas. En upplysning om det skall tas in i föreläggandet.
7 § Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande skickas till den kommun där tillståndspliktig egendom är belägen samt, om det lämpligen kan ske, den eller de hyresgästorganisationer som berörs av ansökan.
Kommunen och hyresgästorganisationerna skall anses som sökandens motparter.
8 § Ansökan om tillstånd att förvärva fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte får inte prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.
Föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. får inte utfärdas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.
Tillstånd till förvärv av aktie eller andel i handelsbolag
9 § Anmälan om prövning av förvärv av aktie eller andel i handelsbolag enligt 10 § fjärde stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och ansökan om tillstånd till förvärv enligt 9 § samma lag skall göras hos den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde bolagets
SOU 1999:15 Författningsförslag 93
styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen förs.
Bestämmelserna i 4 § skall tillämpas vid anmälan enligt 10 § fjärde stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m..
10 § Förvärvaren skall i tillståndsärendet
1.lämna uppgifter och ge in handlingar enligt 5 § första och andra styckena,
2.lämna uppgift om antalet bostadslägenheter som finns i bolagets fastigheter,
3.ge in registreringsbevis för det bolag i vilket aktie eller andel har förvärvats,
Bestämmelserna i 5 § tredje stycket och 6 § skall tillämpas på fall som avses i denna paragraf.
11 § Bestämmelserna i 7 § skall tillämpas på ärenden om tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
Ansökan om tillstånd till förvärv av aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. får inte prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.
Föreläggande enligt 10 a § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. får inte utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp inte skall äga rum.
Tillstånd till förköp
12 § Anmälan om beslut om förköp enligt 13 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., ansökan om tillstånd till förköp enligt 17 § samma lag och ansökan om föreläggande enligt 18 § samma lag skall göras hos den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen förs.
13 § Ansökan om tillstånd till förköp skall åtföljas av bevis om talan förts mot kommunens beslut att utöva förköpsrätt och av den utredning kommunen åberopar till stöd för ansökan.
Bestämmelserna i 6 § skall tillämpas på fall som avses i denna paragraf.
Ansökan om tillstånd till förköp skall för yttrande tillställas säljaren och köparen av aktierna.
94 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
14 § Underrättelse till bolaget samt säljare och köpare enligt 13 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. om kommunens beslut att utöva förköpsrätt skall innehålla upplysning om bestämmelserna i 17 § samma lag om invändning mot förköpsrätt och tiden inom vilken invändningen skall anmälas.
15 § Beslut i ärende om tillstånd till förköp skall skickas till bolaget.
Övriga bestämmelser
16 § Länsstyrelsen skall handlägga ärenden enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skyndsamt.
17 § Medges tillstånd till ett framtida förvärv, skall i beslutet anges den tid, högst ett år, som tillståndet är gällande.
18 § Vägras tillstånd till förvärv som redan ägt rum, skall beslutet skickas till överlåtaren.
19 § Efter sådant förvärv på exekutiv auktion som avses i 6 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall auktionsförättaren utan dröjsmål skicka en kopia av det köpebrev som utfärdats med anledning av auktionen till den kommun där egendomen är belägen.
20 § Avgift tas ut för prövning som avses i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. enligt bestämmelserna i
Ärendeslag |
Avgiftsklass |
A.Tillstånd till förvärv av fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet eller förvärv av tomträtt
B.Tillstånd till förvärv av aktie eller andel handelsbolag
C.Tillstånd till förköp vid aktieöverlåtelse
_______________
1.Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2001, då förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. upphör att gälla.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 95 |
|
|
2. De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till länsstyrelse av hyresnämnd.
96 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
7Förslag till
Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
dels att i 7, 8 och 10 §§ ordet ”hyresnämnden” och ordet ”nämnden” skall bytas ut mot ”tingsrätten”,
dels att 6, 12, 14, 15 och 16 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas fem nya paragrafer,
följande lydelse. |
|
Nuvarande lydelse |
Föreslagen lydelse |
6 §
Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 § aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får genomföras utan hembud till bostadsrättsföreningen,
1.om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2.om staten förvärvar egendomen,
3.om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,
4.om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt,
5.om överlåtelsen avser en andel och förvärvaren redan äger en andel
iegendomen och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom gåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrätts- föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrätts- föreningen eller villkoren för eller
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrätts- föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrätts- föreningen eller villkoren för eller
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 97 |
|
|
omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av tingsrätten efter ansökan av fastighetsägaren.
12 §
Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet.
Första stycket gäller också om överlåtelsen avser en andel av hyreshus- eller småhusenheten.
I fråga om förbudet i första stycket skall 6 § andra och tredje stycket tillämpas. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att skaffa hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.
14 §
I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder.
98 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
Hyresnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet medde- lades. Överklagandet skall ges in till hyresnämnden.
I ärenden enligt denna lag skall vardera parten svara för sina rättegångskostnader i hov- rätten, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
15 §
Vid handläggning av ärenden som anges i 14 § skall bestämmelserna om behörig domstol, sammanträde, förhör under sanningsförsäkran och förlikningsverksamhet i 12 kap. 70 §, 72 § första stycket samt 73 och 74 §§ jordabalken till- lämpas.
16 §
Tingsrätten skall vid handläggning av ärenden som anges i 14 § ha den samman- sättning som följer av 12 kap. 80 § jordabalken.
Bestämmelserna om särskild ledamot och omröstning i 12 kap.
17§
I ärenden som anges i 14 §
skall vardera parten svara för sin kostnad om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
18 §
Tingsrättens beslut att godta ett hembud enligt 7 § får överklagas särskilt.
19§
Vid överklagande av tings-
rättens beslut i ärenden som anges i 14 §, skall bestäm- melserna om prövningstillstånd i 12 kap. 77 § jordabalken tillämpas.
Bestämmelserna om tilltros- bevisning i 12 kap. 79 §
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 99 |
|
|
jordabalken skall tillämpas vid prövningen i hovrätten och Högsta domstolen.
20 §
I samband med att hovrätten, eller Högsta domstolen, ogillar ett överklagande av ett beslut om godtagande av hembud enligt 7 § får domstolen förlänga tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde.
Ett beslut av hovrätten i ett ärende som anges i första stycket får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas om det finns särskilda skäl för en prövning om tillstånd skall ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.
21 §
Ett beslut som innebär att ärende som anges i 14 § har avgjorts, har efter det att tiden för överklagande gått ut rättskraft.
__________________
1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2.I fråga om ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser.
3.De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till tingsrätt av hyresnämnd. I fråga om rättegångskostnader gäller dock att vid tingsrätten skall vardera parten svara för sin kostnad.
100 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
8Förslag till
Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792)
dels att i
dels att i 23 § ordet ”hyresnämnden” skall bytas ut mot ”länsstyrelsen”,
dels att nuvarande 31 § skall betecknas 34 § och nuvarande 34 § skall betecknas 36 §,
dels att 8,
dels att det skall införas nya bestämmelser, 31 och
närmast före 27 § en ny rubrik av följande lydelse. |
|
|
|
|
||||||
Nuvarande lydelse |
|
|
|
Föreslagen lydelse |
|
|
||||
|
|
|
|
|
8 § |
|
|
|
|
|
Beslutar |
hyresnämnd |
|
om |
Beslutar |
tingsrätten |
om |
||||
tvångsförvaltning, skall nämnden |
tvångsförvaltning, |
skall |
den |
|||||||
samtidigt utse förvaltare. |
Till |
samtidigt |
utse |
|
förvaltare. |
Till |
||||
förvaltare |
skall |
utses |
bolag, |
förvaltare |
skall |
utses bolag, |
||||
förening eller annan som har |
förening eller annan som har |
|||||||||
erforderlig erfarenhet av fastig- |
erforderlig erfarenhet av fastig- |
|||||||||
hetsförvaltning. |
|
|
|
hetsförvaltning. |
|
|
|
|||
Hyresnämnden |
kan |
under |
Tingsrätten kan under på- |
|||||||
pågående |
förvaltning utse |
ny |
gående |
förvaltning |
utse |
ny |
||||
förvaltare |
när |
förhållandena |
förvaltare |
när |
|
förhållandena |
||||
föranleder det. |
|
|
|
föranleder det. |
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
Innan tingsrätten utser för- |
|||||
|
|
|
|
|
valtare skall länsstyrelsen och den |
|||||
|
|
|
|
|
kommun |
där |
|
fastigheten |
är |
|
|
|
|
|
|
belägen ges tillfälle att lämna |
|||||
|
|
|
|
|
förslag på förvaltare. |
|
||||
|
|
|
|
|
10 § |
|
|
|
|
|
Om det är påkallat av |
Om det finns särskilda skäl, |
|||||||||
särskilda skäl, får hyresnämnden |
får tingsrätten |
besluta |
om |
SOU 1999:15 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Författningsförslag 101 |
|||||
|
|
|
|
||||||||||||
meddela föreskrifter för förvalt- |
föreskrifter |
för |
förvaltningen. |
||||||||||||
ningen. |
|
|
|
|
|
Innan |
tingsrätten |
meddelar |
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
beslut |
skall |
länsstyrelsen |
ges |
|||||
|
|
|
|
|
|
|
tillfälle att yttra sig. |
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
11 § |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten |
||||||||||||||
samt företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter som rör |
|||||||||||||||
fastigheten, om ej annat följer av andra och tredje styckena. |
|
|
|
||||||||||||
|
Förvaltaren |
får |
ej |
överlåta |
Förvaltaren |
får |
inte |
överlåta |
|||||||
fastigheten |
eller |
annars |
förfoga |
fastigheten eller |
annars |
förfoga |
|||||||||
över den så att den helt eller delvis |
över den så att den helt eller delvis |
||||||||||||||
frånhändes ägaren. Förvaltaren får |
frånhänds ägaren. Förvaltaren får |
||||||||||||||
ej |
heller |
på |
fastighetsägarens |
inte |
heller |
på |
|
fastighetsägarens |
|||||||
vägnar |
|
ingå |
borgen |
eller |
vägnar |
ingå |
|
borgen |
|
eller |
|||||
växelförbindelse. |
Utan |
hyres- |
växelförbindelse. Utan tingsrättens |
||||||||||||
nämndens tillstånd får förvaltaren |
tillstånd |
får |
förvaltaren |
inte |
|||||||||||
ej låta inteckna fastigheten eller |
inteckna fastigheten eller ta upp lån |
||||||||||||||
taga upp lån mot säkerhet i form |
mot säkerhet i form av panträtt i |
||||||||||||||
av panträtt i fastigheten. I övrigt |
fastigheten. I övrigt får förvaltaren |
||||||||||||||
får förvaltaren ingå avtal om kredit |
ingå avtal om kredit endast om |
||||||||||||||
endast om avtalet ej står i |
avtalet inte står i missförhållande |
||||||||||||||
missförhållande till de ekonomiska |
till de ekonomiska förutsättning- |
||||||||||||||
förutsättningarna för förvaltningen. |
arna för förvaltningen. Innan tings- |
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
rätten beslutar i frågan skall läns- |
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
styrelsen ges tillfälle att yttra sig. |
||||||||
|
Förvaltaren |
kan |
besluta att |
Förvaltaren |
kan |
besluta |
att |
||||||||
angelägenhet som saknar betydelse |
angelägenhet som saknar betydelse |
||||||||||||||
för |
ändamålet med |
förvaltningen |
för |
ändamålet |
med |
förvaltningen |
|||||||||
skall |
undantas |
|
från |
denna. |
skall |
undantas |
från |
denna. |
|||||||
Hyresnämnden |
och |
fastig- |
Tingsrätten, |
länsstyrelsen |
och |
||||||||||
hetsägaren |
skall |
ofördröjligen |
fastighetsägaren |
|
skall |
genast |
|||||||||
underrättas om sådant beslut. |
underrättas om sådant beslut. |
|
|||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
12 § |
|
|
|
|
|
|
|
|
Fastighetsägaren får med hyresnämndens tillstånd taga upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta företaga inskrivningsåtgärd be- träffande denna. Även utan sådant tillstånd får fastighets- ägaren låta företaga inskriv-
Fastighetsägaren får med tingsrättens tillstånd ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och ansöka om in- teckning beträffande denna. Även utan sådant tillstånd får fastighetsägaren ansöka om sådan inskrivning som avses i 20
102 Författningsförslag |
|
|
|
|
SOU 1999:15 |
|
|
|
|||||
ningsåtgärd som avses i 20 och |
och 21 kap. jordabalken. Innan |
|||||
21 kap. jordabalken. |
|
tingsrätten beslutar i frågan |
||||
|
|
|
|
skall förvaltaren och läns- |
||
|
|
|
|
styrelsen ges tillfälle att yttra |
||
|
|
|
|
sig. |
|
|
Tillstånd enligt första stycket får lämnas endast om åtgärden ej försämrar |
||||||
förutsättningarna för en tillfredsställande fastighetsförvaltning. |
||||||
|
|
|
|
13 § |
|
|
Kan |
medel till förvaltningen |
Kan |
medel till |
förvaltningen |
||
ej i tillräcklig mån erhållas |
inte i tillräcklig mån erhållas |
|||||
genom |
löpande |
intäkter |
eller |
genom |
löpande |
intäkter eller |
genom lån, får hyresnämnden, i |
genom lån, får tingsrätten, i den |
|||||
den mån det finnes skäligt med |
mån det är skäligt med hänsyn |
|||||
hänsyn till fastighetsägarens för- |
till fastighetsägarens |
|||||
hållanden och övriga omständig- |
den och övriga |
|||||
heter, på begäran av förvaltaren |
på begäran av förvaltaren ålägga |
|||||
ålägga |
fastighetsägaren att |
till |
fastighetsägaren att till förval- |
|||
förvaltaren utge |
de ytterligare |
taren betala vad som denne be- |
||||
medel som denne behöver för |
höver för åtgärd som avses i 9 §. |
|||||
åtgärd som avses i 9 §. |
|
Innan tingsrätten beslutar i frågan |
||||
|
|
|
|
skall länsstyrelsen ges tillfälle att |
||
|
|
|
|
yttra sig. |
|
|
Överlåtelse av fastigheten medför icke befrielse från betalningsskyldighet som har ålagts dessförinnan.
14 §
Föreligger ej längre skäl för att ålagd betalningsskyldighet fullgöres, får hyresnämnden förordna att beslutet om betalningsskyldighet icke vidare skall gälla.
Finns det inte längre skäl för ålagd betalningsskyldighet, får tingsrätten på begäran av för- valtaren eller fastighetsägaren besluta att betalningsskyldighet inte längre skall gälla. Innan tingsrätten beslutar i frågan skall länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig.
Fastighetsägaren är skyldig att i den omfattning hyres- nämnden finner skäligt utge ersättning för utrymme som han själv använder.
15 §
På begäran av förvaltaren får tingsrätten förplikta fastighetsägaren att betala skälig ersättning för utrymme som denne använder.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 103 |
|
|
Erlägges ej ersättning enligt första stycket, får hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att avflytta från utrymmet.
På begäran av
Erläggs inte ersättning enligt första stycket, får tingsrätten på begäran av förvaltaren ålägga fastighetsägaren att avflytta från utrymmet.
På begäran av
Innan tingsrätten beslutar enligt första eller andra stycket skall länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig.
16 §
Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning.
Hyresnämnden |
får |
kalla |
Tingsrätten får, på begäran av |
fastighetsägaren att inför nämnden |
förvaltaren, kalla |
||
under ed lämna upplysningar enligt |
att vid ett sammanträde inför |
||
första stycket. Därvid skall 36 kap. |
rätten under ed lämna upplysning- |
||
6, 11, 14, 20 och 21 §§ rättegångs- |
ar enligt första stycket. Därvid |
||
balken äga motsvarande tillämp- |
skall bestämmelserna i 36 kap. 6, |
||
ning. |
|
|
11, 14, 20 och 21 §§ rättegångs- |
|
|
|
balken tillämpas. |
|
|
|
Till sammanträdet skall tings- |
|
|
|
rätten kalla även förvaltaren och |
|
|
|
länsstyrelsen. |
17 §
Fastighetsägaren är skyldig att tillhandahålla förvaltaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen.
Fullgör fastighetsägaren ej sin skyldighet enligt första stycket, får hyresnämnden vid vite förelägga honom att fullgöra skyldigheten.
104 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
18 §
Hyresnämnden skall inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen skall pågå. Tiden får bestämmas till högst fem år från det beslutet om tvångs- förvaltning trädde i kraft.
Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst tre år i sänder.
Föreligger ej längre skäl för tvångsförvaltning, kan hyres- nämnden besluta att förvaltningen skall upphöra tidigare än som följer av första eller andra stycket.
Tingsrätten skall inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen skall pågå. Tiden får bestämmas till högst fem år från det beslutet om tvångs- förvaltning trädde i kraft.
Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får tingsrätten besluta om förlängning av tiden med högst tre år i sänder.
Föreligger inte längre skäl för tvångsförvaltning, kan
Innan tingsrätten beslutar enligt
21 §
Medel som förvaltaren har hand om för fastigheten skall hållas skilda från andra medel. De får ej utmätas för annan skuld än sådan som är hänförlig till tvångsförvaltningen och de ingår ej heller i fastighets- ägarens konkursbo.
Behållna medel, som ej finnes böra avsättas för förvaltningen, skall utbetalas till fastighetsägaren. Tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att utfå prövas av hyresnämnden.
22 §
Förvaltaren skall för varje kalenderår inom två månader
SOU 1999:15 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Författningsförslag 105 |
||||
|
|
|||||||||||||
från årets utgång lämna skriftlig |
från årets utgång lämna en |
|||||||||||||
redovisning |
till |
hyresnämnden |
skriftlig redovisning till läns- |
|||||||||||
för sin förvaltning. |
Tillämpar |
styrelsen |
för |
|
sin |
förvaltning. |
||||||||
fastighetsägaren |
brutet |
räken- |
Tillämpar fastighetsägaren brutet |
|||||||||||
skapsår, skall tiden för redo- |
räkenskapsår, |
|
skall |
tiden |
för |
|||||||||
visningens |
avlämnande |
i stället |
redovisningens |
avlämnande |
i |
|||||||||
räknas |
från |
räkenskapsårets |
stället räknas från räkenskaps- |
|||||||||||
utgång. När förvaltaren från- |
årets |
utgång. |
|
När |
förvaltaren |
|||||||||
träder sitt uppdrag skall redo- |
lämnar |
sitt |
|
uppdrag |
skall |
|||||||||
visning för den gångna delen av |
redovisning för den gångna delen |
|||||||||||||
redovisningsperioden |
|
lämnas |
av redovisningsperioden |
lämnas |
||||||||||
inom två månader från det |
inom två månader från det |
|||||||||||||
uppdraget upphörde. |
|
|
uppdraget upphörde. |
|
|
|
||||||||
Redovisningsskyldigheten skall fullgöras i enlighet med god redovisnings- |
||||||||||||||
sed. Till den siffermässiga redovisningen skall fogas förvaltningsberättelse |
||||||||||||||
med upplysning om vidtagna och planerade förvaltningsåtgärder av större |
||||||||||||||
vikt och om fastighetens skick. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
Avskrift |
av |
redovisnings- |
Kopia |
av |
|
redovisnings- |
||||||||
handlingarna skall av |
nämnden |
handlingarna |
skall |
|
länsstyrelsen |
|||||||||
översändas |
till fastighetsägaren. |
översända |
till |
tingsrätten |
och |
|||||||||
I den mån nämnden finner lämp- |
fastighetsägaren. I den mån det är |
|||||||||||||
ligt, skall också sökanden och |
lämpligt, skall också sökanden och |
|||||||||||||
annan få del av redovisningen. |
annan få del av redovisningen. |
|
||||||||||||
Hyresnämnden skall |
granska |
Länsstyrelsen |
skall |
granska |
||||||||||
redovisningen och kontrollera att |
redovisningen |
och |
kontrollera |
att |
||||||||||
den |
är |
godtagbar |
från |
den |
är |
|
|
godtagbar |
från |
|||||
redovisningsmässig |
synpunkt. |
redovisningsmässig |
|
synpunkt. |
||||||||||
Finner |
nämnden |
anledning till |
Finner länsstyrelsen anledning |
till |
||||||||||
anmärkning |
mot |
redovisningen, |
anmärkning mot |
|||||||||||
skall |
fastighetsägaren |
under- |
skall |
fastighetsägaren |
|
och |
||||||||
rättas härom. |
|
|
|
tingsrätten underrättas om det. |
|
Om fastighetsägaren behöver ta del av räkenskapsmaterial rörande fastigheten för att kunna fullgöra uppgiftsskyldighet som åligger honom gentemot det allmänna eller eljest, skall han efter framställning till hyres- nämnden beredas tillfälle till detta enligt anvisningar som nämnden meddelar.
24 §
Om fastighetsägaren behöver ta del av räkenskapsmaterial rörande fastigheten för att kunna fullgöra sin uppgiftsskyldighet, skall han efter framställning till tingsrätten ges tillfälle till detta enligt anvisningar som tings- rätten meddelar. Innan tings- rätten beslutar i frågan skall läns- styrelsen ges tillfälle att yttra sig.
106 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
25 §
Förvaltaren har rätt att erhålla skäligt arvode, som bestämmes av hyresnämnden för varje kalenderår eller, om särskilda skäl föreligger, för kortare tid. Arvodet skall utgå ur fastighetens avkastning, i den mån ej hyresnämnden före- skriver att det skall betalas av fastighetsägaren personligen.
Förvaltaren har rätt till skäligt arvode, som bestäms av tingsrätten för varje kalenderår eller, om det finns särskilda skäl, för kortare tid. Arvodet skall utgå ur fastighetens avkastning, i den mån inte tingsrätten föreskriver att det skall betalas av fastighetsägaren personligen.
|
Innan tingsrätten beslutar om |
||
|
arvode |
till förvaltaren |
skall |
|
länsstyrelsen ges tillfälle att yttra |
||
|
sig. Innan tingsrätten beslutar att |
||
|
ett arvode skall betalas av |
||
|
fastighetsägaren personligen skall |
||
|
den kommun där fastigheten är |
||
|
belägen ges tillfälle att yttra sig. |
||
Om förvaltaren begär det, skall |
Om förvaltaren begär det, skall |
||
kommunen förskottera arvode som |
kommunen förskottera arvode som |
||
enligt hyresnämndens beslut skall |
enligt |
tingsrättens beslut |
skall |
betalas av fastighetsägaren person- |
betalas av fastighetsägaren person- |
||
ligen. |
ligen. |
|
|
Det åligger fastighetsägaren att till kommunen återbetala det förskotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635)
från dagen för utbetalningen. |
|
|
|
Tillsyn |
|
|
27 § |
|
Tillsyn över tvångsförvaltning |
Tillsyn över tvångsförvaltning |
|
utövas av hyresnämnden. |
utövas av den länsstyrelse inom |
|
|
vars |
verksamhetsområde |
fastigheten helt eller delvis är belägen.
Länsstyrelsen skall övervaka att förvaltningen bedrivs på ett ändamålsenligt sätt i överens- stämmelse med denna lag och andra författningar.
Förvaltaren är skyldig att låta
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 107 |
|
|
länsstyrelsen ta del av de böcker och andra handlingar som rör den fastighet som förvaltningen avser.
Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får inte överklagas.
Ansökan om särskild förvalt- ning får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvalt- ning har meddelats, skall fråga som rör förvaltningen upptagas till prövning av hyresnämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat ej är särskilt föreskrivet.
Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltning- en, om annat ej följer av särskild bestämmelse.
29 §
Ansökan om särskild förvalt- ning får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster.
Sedan beslut om tvångsför- valtning har meddelats, skall fråga som rör förvaltningen tas upp till prövning av tingsrätten, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat inte är särskilt föreskrivet.
Vad som sägs i andra stycket gäller också om länsstyrelsen begär det i fråga som rör byte av förvaltare enligt 8 § andra stycket, föreskrifter för förvalt- ningen enligt 10 § eller tiden för förvaltningen enligt 18 §.
31 §
Om något annat inte följer av
Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter skyldighet enligt 16 § andra stycket eller 17 § upptages självmant av hyresnämnden. Beträffande böter och vite gäller
32 §
Vid handläggning av ärenden angående särskild förvaltning skall bestämmelserna om be- hörig domstol, sammanträde och förhör under sanningsförsäkran i 12 kap.
108 Författningsförslag |
|
SOU 1999:15 |
|
|
|
9 kap. 8 och 9 §§ rättegångs- |
70 |
§, 72 § första stycket och |
balken i tillämpliga delar. |
73 |
§ jordabalken tillämpas. |
|
33 § |
|
I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder.
Tingsrätten skall vid handläggning av ärenden angående särskild förvaltning ha den sammansättning som följer av 12 kap. 80 § jorda- balken.
Bestämmelserna om särskild ledamot och omröstning i 12 kap.
31§
Hyresnämndens beslut om
tvångsförvaltning länder ome- delbart till efterrättelse. Hyres- nämnden kan även i fråga om annat beslut enligt denna lag förordna att det skall lända till efterrättelse genast.
Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.
Bifalles fastighetsägarens talan i besvärsmål i vilket kommunen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta honom hans rättegångskostnad. Om han vinner besvärsmål i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas honom att betalas av statsverket. I övrigt gäller i besvärsmål allmänna bestäm- melser om rättegångskostnad i tillämpliga delar.
34§
Tingsrättens beslut om
tvångsförvaltning gäller ome- delbart även om det överklagas. Rätten kan även i fråga om annat beslut i ärende angående särskild förvaltning förordna att det skall gälla omedelbart.
Om det finns särskilda skäl, får tingsrätten besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.
35 §
Om fastighetsägaren vinner i ärende i vilket kommunen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta fastighetsägaren dennes rättegångskostnad. Om fastighetsägaren vinner i ärende i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas honom att betalas av staten. I övrigt gäller ärendelagens bestämmelser om rättegångs- kostnad.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 109 |
|
|
34§
Hyresnämndens beslut enligt
denna lag får överklagas hos Svea hovrätt inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Överklagandet skall ges in till hyresnämnden.
36§
Varje beslut i en fråga som
enligt denna lag skall prövas av rätten, får överklagas särskilt.
37§
Länsstyrelsen får överklaga
tingsrättens beslut om beslutet rör
1.utseende av förvaltare enligt 8 § första eller andra stycket,
2.föreskrifter för förvalt- ningen enligt 10 §,
3.tiden för förvaltningen enligt 18 §, eller
4.arvode till förvaltaren enligt 25 §.
38§
Vid överklagande av
tingsrättens beslut i ett ärende angående särskild förvaltning, skall bestämmelserna om prövningstillstånd i 12 kap. 77 § jordabalken tillämpas.
Bestämmelserna om tilltros- bevisning i 12 kap. 79 § jordabalken skall tillämpas vid prövningen i hovrätten och Högsta domstolen.
Hovrättens beslut i frågor som avses i 34 § andra stycket får inte överklagas.
39 §
Rättens beslut som innebär att en fråga enligt denna lag har avgjorts, har efter det att tiden
110 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
för överklagande gått ut rättskraft.
____________________
1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2.I fråga om ärenden som hyresnämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser.
3.De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till tingsrätt av hyresnämnd. I fråga om rättegångskostnader gäller dock att vid tingsrätten skall vardera parten svara för sin kostnad.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 111 |
|
|
9Förslag till
Lag om upphävande av lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen
Härigenom föreskrivs att lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen skall upphöra att gälla vid utgången av juni 2001.
112 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
10Förslag till
Lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1957:390) om fiskearrenden dels att i 1 och
skall bytas ut mot ”länsstyrelse” i motsvarande böjningsformer, dels att 3 och
dels att det i lagen skall införas fyra nya paragrafer,
Nuvarande lydelse |
|
|
|
Föreslagen lydelse |
|
||||
|
|
|
|
|
3 § |
|
|
|
|
Upplåtelse av fiske skall ske |
Upplåtelse av fiske skall ske |
||||||||
för viss tid, ej understigande fem |
för viss tid, som inte understiger |
||||||||
år, eller för arrendatorns livstid. |
fem år, eller för arrendatorns |
||||||||
Upplåtelse av fiske, som ingår i |
livstid. Upplåtelse av fiske, som |
||||||||
fiskevårdsområde, må |
dock |
ske |
ingår |
i |
fiskevårdsområde, |
får |
|||
för återstoden av den tid, för |
dock ske för återstoden av den |
||||||||
vilken fiskevårdsområdet bildats. |
tid, för vilken fiskevårdsområdet |
||||||||
Därest |
upplåtelsen |
angår |
bildats. |
Om |
upplåtelsen angår |
||||
fastighet, |
varöver |
upplåtaren |
fastighet, |
som upplåtaren |
inte |
||||
icke äger förfoga utöver sin egen |
äger förfoga över efter sin |
||||||||
besittningstid, må upplåtelsen ske |
besittningstid, får upplåtelsen ske |
||||||||
för sådan tid. Är tiden icke så |
för sådan tid. Är tiden inte så |
||||||||
bestämd som nu sagts, skall |
bestämd som nu sagts, skall |
||||||||
avtalet anses ingånget för en tid |
avtalet anses ingånget för en tid |
||||||||
av fem år. Har avtal träffats för |
av fem år. Har avtal träffats för |
||||||||
kortare tid, gäller det dock för |
kortare tid, gäller det dock för |
||||||||
den överenskomna |
tiden, |
om |
den |
överenskomna tiden, |
om |
||||
arrendenämnden godkänt avtalet |
länsstyrelsen |
godkänt avtalet i |
|||||||
i denna del. |
|
|
|
|
denna del. |
|
|
Har fiskearrende upplåtits på längre tid än den i 7 kap. 5 § första stycket jordabalken föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd, äger fjärde stycket nämnda paragraf motsvarande tillämpning.
|
|
15 § |
|
Om arrendenämnd |
finnas |
Mål eller |
ärende angående |
bestämmelser i 8 kap. |
jorda- |
fiskearrende |
skall handläggas |
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 113 |
|
|
balken och i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder
av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.
Om en part inte godtar arrendenämnds beslut i fråga om förlängning av arrendeavtal eller fastställande av villkoren för sådan förlängning eller uppskov med avträde, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras inte be- slutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.
Arrendenämnds beslut i ärende enligt
Tvist om fiskearrende som ej ankommer på arrendenämnds prövning skall upptagas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Även klandertalan som avses i 16 § upptages av samma domstol.
Tvist som efter klander mot arrendenämnds beslut är anhängig vid domstol får återförvisas till nämnden.
Fastighetsdomstolens dom i fråga om fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 5 § får inte överklagas. Detsamma gäller hovrättens dom i fråga om förlängning av arrendeavtal eller fastställande
16 §
Om något annat inte följer av
1.förlängning av arrende-
avtal,
2.fastställande av arrende- villkor, eller
3.uppskov med avträdet.
17 §
Vid handläggning av ärenden som anges i 16 § skall bestämmelserna om samman- träde, förhör under sannings- försäkran och förliknings- verksamhet i 8 kap.
18 §
I ärenden som anges i 16 § skall vardera parten svara för sin kostnad om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
114 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
av arrendevillkor i fall som nyss angivits eller i fråga om uppskov med avträde.
19 §
Vid överklagande av fastighetsdomstolens beslut i ärenden som anges i 16 § skall bestämmelserna om prövnings- tillstånd i 8 kap. 37 § jorda- balken tillämpas.
Bestämmelserna om tilltros- bevisning i 8 kap. 39 § jordabalken skall tillämpas vid prövningen i hovrätten och Högsta domstolen.
20 §
Ett beslut av hovrätten i ett ärende som rör uppskov med avträdet får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas, om det finns särskilda skäl för en prövning om tillstånd skall ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.
21 §
Ett beslut som innebär att ärende som anges i 16 § har avgjorts, har efter det att tiden för överklagande gått ut rättskraft.
22 §
Länsstyrelsens beslut i ärenden enligt
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 115 |
|
|
_____________________
1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2.I fråga om ärenden som arrendenämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser.
3.De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till fastighetsdomstol av arrendenämnd. I fråga om rättegångskostnader gäller dock att vid fastighetsdomstolen skall vardera parten svara för sin kostnad.
116 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
11Förslag till
Förordning om godkännande av förbehåll i arrendeavtal
Härigenom föreskrivs följande.
1 § Ansökan om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.
2 § Ansökan skall vara skriftlig och innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökan.
3 § Avgift tas ut för prövning av en ansökan om godkännande av sådant förbehåll som anges i 1 § enligt bestämmelserna i
_________________________
Denna förordning träder i kraft den 1 juli 2001.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 117 |
|
|
12Förslag till
Lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
dels att i 7, 8 och 10 §§ ordet ”arrendenämnd” och ordet ”nämnd” i olika böjningsformer skall bytas ut mot ”fastighetsdomstol” i motsvarande böjningsformer,
dels att 6, 9, 12 och 14 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas åtta nya paragrafer,
Nuvarande lydelse |
Föreslagen lydelse |
6 §
Hembud behövs inte heller,
1.om arrendatorn inte har rätt till förlängning av arrendeavtalet,
2.om det med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än arrendatorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan försäljning skulle vara oskäligt att arrendatorn får utöva sin förvärvsrätt enligt denna lag,
3.om det är uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (1979:230),
4.om det är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd.
Frågan om hembud behövs enligt första stycket prövas av arrendenämnden på begäran av jordägaren. Finner arrende- nämnden i fall som avses i första stycket 4 att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd vid en överlåtelse av enbart arrendestället, får jord- ägaren ändå inte befrias från hembudsskyldigheten om hem- budet skäligen bör kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta
Frågan om hembud behövs enligt första stycket prövas av fastighetsdomstolen efter ansö- kan av jordägaren. Finner fastig- hetsdomstolen i fall som avses i första stycket 4 att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd vid en överlåtelse av enbart arrendestället, får jord- ägaren ändå inte befrias från hembudsskyldigheten om hem- budet skäligen bör kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta
118 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
egendom, innefattande arrende- stället eller huvuddelen därav, som behövs för att bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988) inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.
egendom, innefattande arrende- stället eller huvuddelen därav, som behövs för att bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (1970:988) inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.
9 §
Förslaget till köpeavtal skall genom arrendenämndens för- sorg delges arrendatorn. Sedan delgivning skett får inte hem- budet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.
Arrendenämnden skall för anteckning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndig- heten om hembudet och om dagen då hembudet skedde. Sådan underrättelse skall också ske om ett hembud avvisas på grund av bestridande som avses i 5 § tredje stycket.
Fastighetsdomstolen skall se till att förslaget till köpeavtal delges arrendatorn. Efter delgiv- ningen får inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller förslaget ändras.
Fastighetsdomstolen skall för anteckning i fastighetsboken underrätta inskrivningsmyndig- heten om hembudet och om dagen då hembudet skedde. Sådan underrättelse skall också ske om ett hembud avvisas på grund av bestridande som avses i 5 § tredje stycket.
12 §
Även om ett hembud har upphört att gälla, får överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än arrendatorn inte ske medan arrendatorns intresseanmälan gäller, om villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad som angavs vid hembudet. Har jordägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket villkoren är ogynnsammare för jordägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på det nya hembudet.
Första stycket skall äga motsvarande tillämpning, om överlåtelsen avser en del av den fasta egendom för vilken intresseanmälan gäller.
I fråga om förbudet i första |
I fråga om förbudet i första |
|||||
stycket tillämpas 5 § andra och |
stycket tillämpas 5 § andra och |
|||||
fjärde styckena samt 6 §. Om |
fjärde styckena samt 6 §. Om |
|||||
något undantag som avses där inte |
något undantag som avses där inte |
|||||
föreligger |
prövar |
arrende- |
föreligger |
prövar |
fastighets- |
|
nämnden, |
på framställning |
av |
domstolen |
efter |
ansökan av |
|
överlåtaren, |
om |
hinder |
mot |
överlåtaren, om det finns hinder |
||
överlåtelsen föreligger. |
|
mot överlåtelsen. |
|
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 119 |
|
|
14 §
I fråga om förfarandet vid arrendenämnden och över- klagande av nämndens beslut i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder.
Vardera parten skall svara för sina rättegångskostnader med anledning av att nämndens beslut överklagas, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
Om något annat inte följer av
1.fråga om hembud behövs enligt 6 eller 7 §,
2.hembud enligt 8 §, eller
3. överlåtelsetillstånd |
enligt |
12 §. |
|
15§
Ärenden som anges i 14 §
skall handläggas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.
16 §
Vid handläggning av ärenden som anges i 14 § skall bestämmelserna om samman- träde, förhör under sannings- försäkran och förlikningsverk- samhet i 8 kap.
17§
Om det i ett ärende angående
jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket skall fastighets- domstolen inhämta yttrande från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.
120 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
18 §
I ärenden som anges i 14 § skall vardera parten svara för sin kostnad om annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
19 §
Fastighetsdomstolens beslut att godta ett hembud enligt 8 § får överklagas särskilt.
20 §
Vid överklagande av fastig- hetsdomstolens beslut i ärenden som anges i 14 § skall bestämmelserna om prövnings- tillstånd i 8 kap. 37 § jorda- balken tillämpas.
Bestämmelserna om tilltros- bevisning i 8 kap. 39 § jordabalken skall tillämpas vid prövningen i hovrätten och Högsta domstolen.
21 §
I samband med att hovrätten eller Högsta domstolen ogillar ett överklagande av ett beslut om godtagande av hembud enligt 8 § får domstolen förlänga tiden för att anta hembudet till sex månader från den dag då hembudet skedde.
Ett beslut av hovrätten i ett ärende som anges i första stycket får inte överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas om det finns särskilda skäl för en prövning om tillstånd skall ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken.
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 121 |
|
|
22 §
Ett beslut som innebär att ärende som anges i 14 § har avgjorts, har efter det att tiden för överklagande gått ut rättskraft.
_________________________________
1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2.I fråga om ärenden som arrendenämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser.
3.De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till fastighetsdomstol av arrendenämnd. I fråga om rättegångskostnader gäller dock att vid fastighetsdomstolen skall vardera parten svara för sin kostnad.
122 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
13Förslag till
Lag om ändring i jaktlagen (1987:259)
Härigenom föreskrivs i fråga om jaktlagen (1987:259) dels att nuvarande 54 § skall betecknas 59 §,
dels att 18, 19, 21, 22 och 53 §§ samt rubriken närmast före 53 § skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas nya bestämmelser,
Nuvarande lydelse |
Föreslagen lydelse |
18 §
Har fastighetsägaren sagt upp ett avtal som avses i 15 § eller har villkorsändring begärts och föreligger tvist om förlängning av avtalet eller om villkoren för den nya upplåtelseperioden, skall fastighetsägaren eller, om vill- korsändringen begärts av nytt- janderättshavaren, denne senast en månad före upplåtelsetidens utgång hänskjuta tvisten till arrendenämnden.
Om en tvist inte har hänskjutits till arrendenämnden inom den tid som anges i första stycket, är
Har fastighetsägaren sagt upp ett avtal som avses i 15 § och föreligger tvist om förlängning av avtalet skall fastighetsägaren senast en månad före upplåtelsetidens utgång ansöka om att tingsrätten förordnar att avtalet skall upphöra.
Har fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren begärt villkorsändring i ett avtal som avses i 15 § och föreligger tvist om villkoren för den nya upplåtelseperioden, skall fastig- hetsägaren eller nyttjanderätts- havaren inom samma tid som anges i första stycket ansöka om att tingsrätten skall fastställa villkoren för förlängning av avtalet.
Om en ansökan enligt första eller andra stycket inte har kommit in till tingsrätten inom den
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 123 |
|
|
uppsägningen eller begäran om |
tid som anges i första stycket, är |
villkorsändring utan verkan. |
uppsägningen eller begäran om |
|
villkorsändring utan verkan. |
|
19 § |
Ogillas fastighetsägarens talan om att avtal som avses i 15 § skall upphöra att gälla, skall villkoren för den fortsatta upplåtelsen fastställas efter vad som kan anses skäligt med hänsyn till de villkor som tidigare har gällt för upplåtelsen, till inträffade eller förutsebara förändringar samt till vad som kan anses vanligt vid jämförbara förhållanden. I den mån ändring av villkoren inte begärs, skall samma villkor som förut gälla.
Första stycket gäller även vid |
Första stycket gäller även vid |
avgörande av en villkorstvist som |
rättens prövning av en ansökan |
hänskjutits till arrendenämnden. |
om villkorsändring. |
Om fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren kommer överens om villkoren för fortsatt upplåtelse i tvist enligt första eller andra stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av 16 § eller av bestämmelserna i
jordabalken. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Dom |
eller |
beslut |
om |
Beslut |
om |
förlängning |
anses |
||
förlängning anses som avtal om |
som avtal om fortsatt upplåtelse. |
||||||||
fortsatt upplåtelse. Mot nytt- |
Mot |
nyttjanderättsförhållandet |
|||||||
janderättsförhållandet |
får |
inte |
får |
inte |
åberopas omständighet |
||||
åberopas |
omständighet |
som |
som kunnat åberopas i ärendet. |
||||||
kunnat åberopas i målet eller |
|
|
|
|
|
||||
ärendet. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Dom eller beslut i villkors- |
Beslut |
i |
villkorstvist |
anses |
|||||
tvist anses som avtal om |
som avtal om villkoren för den |
||||||||
villkoren |
för |
den |
fortsatta |
fortsatta upplåtelsen. |
|
||||
upplåtelsen. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
21 § |
|
|
|
|
Skall nyttjanderättshavaren enligt dom eller beslut betala högre avgift än förut för förfluten tid, skall han betala ränta på det överskjutande beloppet som om detta hade förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående avgiften. Skall nyttjanderätts- havaren betala lägre belopp, skall fastighetsägaren betala ränta på det belopp som han har mottagit
Skall nyttjanderättshavaren enligt beslut betala högre avgift än förut för förfluten tid, skall han betala ränta på det överskjutande beloppet som om detta hade förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående avgiften. Skall nyttjanderätts- havaren betala lägre belopp, skall fastighetsägaren betala ränta på det belopp som han har mottagit
124 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
för mycket från den dag då han tog emot beloppet.
Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan domen eller beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
för mycket från den dag då han tog emot beloppet.
Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
Om villkor för den fortsatta upplåtelsen har fastställts enligt 19 §, har nyttjanderättshavaren alltid rätt att säga upp avtalet senast två månader efter den dag då domen eller beslutet vann laga kraft. Avtalet upphör då att gälla den 30 juni som inträffar närmast efter uppsägningen.
Hur beslut får överklagas
22 §
Om villkor för den fortsatta upplåtelsen har fastställts enligt 19 §, har nyttjanderättshavaren alltid rätt att säga upp avtalet senast två månader efter den dag då beslutet vann laga kraft. Avtalet upphör då att gälla den 30 juni som inträffar närmast efter uppsägningen.
Förfarandet i jakträttsärenden
53 §
Bestämmelser om arrende- nämnd finns i 8 kap. jordabalken och i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
Om en part inte godtar en arrendenämnds beslut i fråga om förlängning av ett avtal om jakträttsupplåtelse eller om villkoren för en sådan förlängning, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten vid den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Klandras inte beslutet inom två månader från den dag då beslutet meddelades, är partens rätt till talan förlorad. Tvist som efter klander är anhängig vid domstol får återförvisas till
Om något annat inte följer av
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 125 |
|
|
arrendenämnden. Fastighetsdomstolens dom i
fråga om fastställande av villkor enligt 19 § och hovrättens dom i fråga om förlängning av ett avtal om jakträttsupplåtelse eller fastställande av villkor i samband med sådan förlängning får inte överklagas.
54 §
Ärenden som anges i 53 § skall handläggas av den domstol inom vars område fastigheten är belägen.
55 §
Tingsrätten skall i ärenden som anges i 53 § hålla samman- träde. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak eller om ett sammanträde med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs.
Vid sammanträde får förhör med part hållas under sanningsförsäkran. På förhöret skall 37 kap.
Domstolen skall om det är lämpligt med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga omstän- digheter verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.
126 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
56 §
Hovrätten får pröva ett överklagande av ett beslut av tingsrätten i ärenden som anges i 53 § endast om hovrätten har meddelat prövningstillstånd.
Prövningstillstånd behövs inte om överklagandet avser
1. ett beslut som rör någon annan än part,
2. ett beslut genom vilket tingsrätten ogillat jäv mot en domare, eller
3. ett beslut genom vilket ett överklagande har avvisats.
57 §
Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sannings- försäkran hörts inför tingsrätten eller syn på stället hållits och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen, får tingsrättens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tagits upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än tingsrätten antagit.
Beror även avgörandet i Högsta domstolen av tilltron till sådan bevisning som anges i första stycket och som förekommit i lägre rätt får hovrättens beslut ändras i den delen endast om hovrätten i samma del ändrat tingsrättens beslut utan att ta upp beviset. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 127 |
|
|
hovrätten antagit.
58 §
Ett beslut som innebär att ärende som anges i 53 § har avgjorts, har efter det tiden för överklagande gått ut rättskraft.
_______________________
1.Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
2.I fråga om ärenden som arrendenämnden har avgjort gäller äldre bestämmelser.
3.De nya bestämmelserna tillämpas på ärenden som har överlämnats till tingsrätt av arrendenämnd. I fråga om rättegångskostnader gäller dock att vid tingsrätten skall vardera parten svara för sin kostnad.
128 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
14Förslag till
Lag om upphävande av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall upphöra att gälla vid utgången av juni 2001.
____________
1.Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om ärende angående medling enligt 11 kap. 6 eller 6 a § eller 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken som har föranletts av uppsägning som har gjorts före upphävandet.
2.Ärende angående medling enligt 1 § första stycket 1 eller 4 § första stycket 1, som är av annat slag än som anges i punkten 1 och som inte har avslutats före upphävandet, skall skrivas av.
3.Den upphävda lagen gäller fortfarande i fråga om ärende angående skiljeförfarande enligt 1 § första stycket 4 eller 4 § första stycket 5 som har inletts vid arrendenämnd eller hyresnämnd före upphävandet.
4.De upphävda bestämmelserna i 23 och 23 a §§ gäller fortfarande i fråga om beslut som hyresnämnden eller arrendenämnden har meddelat.
5.Ärende enligt 9 kap. 2 § andra eller tredje stycket, 3 § tredje stycket, 7 § andra stycket eller 17 § fjärde stycket, 10 kap. 2 § första eller andra stycket, 3 § tredje stycket, 4 § andra stycket eller 7 § fjärde stycket eller 11 kap. 2 § andra stycket, allt jordabalken, ärende enligt 3 § första stycket, 4 § tredje stycket, 5 § fjärde stycket eller 6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden och ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. som inte har avgjorts av en arrende- nämnd eller hyresnämnd före upphävandet, skall överlämnas till den länsstyrelse som efter upphävandet är behörig att handlägga ärendet.
6.Ärende av annat slag än som anges i punkterna
SOU 1999:15 |
Författningsförslag 129 |
|
|
15Förslag till
Lag om upphävande av lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt
Härigenom föreskrivs att lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skall upphöra att gälla vid utgången av juni 2001. Den upphävda lagen tillämpas fortfarande på mål som hyresnämnden har avgjort och på beslut som avses i 23 § tredje stycket lagen (1973:188) om hyresnämnder och arrendenämnder, som hyresnämnden har meddelat.
130 Författningsförslag |
SOU 1999:15 |
|
|
16Följdändringar till författningsförslagen
Utöver nu nämnda författningsförslag föranleder utredningens förslag att följande författningar bör upphävas: Kungörelsen (1974:1081) om anmälan enligt 2 § lagen (1974:1080) om avveckling av hyres- regleringen, förordningen (1975:518) om rikets indelning i verksamhets- områden för hyresnämnd och arrendenämnd m.m., förordningen (1975:520) om protokollföring m.m. vid arrendenämnd och hyresnämnd samt förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion.
Utredningens förslag föranleder följdändringar i följande författ- ningar: Kommunalskattelagen (1928:370), förköpslagen (1967:868), Riksarkivets cirkulär (1968:473) om tillämpningen av allmänna arkivstadgan den 10 november 1961 (nr 590), kungörelsen (1971:549) om fastighetsdomstol, kungörelsen (1973:261) om utbetalning av vissa ersättningar i mål eller ärende vid domstol, m.m., kungörelsen (1974:153) om beslutad ny riksdagsordning, delgivningsförordningen (1979:101), förordningen (1979:291) om tolktaxa, sekretessförordningen (1980:657), förordningen (1982:805) om ersättning av allmänna medel till vittne, m.m., förordningen (1982:814) om ersättning till nämndemän och vissa andra uppdragstagare inom domstolsväsendet m.m., lagen (1988:205) om rättsprövning av vissa förvaltningsbeslut, förordningen (1988:317) med instruktion för Domstolsverket, förordningen (1988:318) med instruktion för tjänsteförslagsnämnden för domstolsväsendet, anställningsförordningen (1994:373), förordningen (1996:271) om mål och ärenden i allmän domstol, förordningen (1996:379) med hovrättsinstruktion, förordningen (1996:1515) med instruktion för Regeringskansliet, rättshjälpslagen (1996:1619) och rättshjälpsförordningen (1997:404).
SOU 1999:15 |
131 |
|
|
1 Utredningsuppdraget
Enligt direktiven (dir. 1997:97) skall utredaren göra en översyn av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål. I detta betänkande, som är ett delbetänkande, behandlas systemet för prövning av hyres- och arrendemål.
Utredningsarbetet inleddes under november 1997. Utredningen har sammanträtt vid tio tillfällen.
Utredningsarbetet har bestått i bl.a. studier av tidigare betänkanden, remissyttranden och propositioner som berört området. Vidare har rättsfall och den juridiska litteraturen beaktats. Skrivelser som legat till grund för direktiven har också gåtts igenom.
Hyresnämnden i Stockholm har i en skrivelse till Justitiedeparte- mentet framfört synpunkter på förfarandet vid arrendenämnder och hyresnämnder. Skrivelsen har överlämnats till utredningen och förslagen som lämnats där har varit föremål för utredarens överväganden. Vidare har Hyresgästernas Riksförbund ingett två skrivelser till Justitie- departementet, som också har överlämnats till utredningen. Dessa skrivelser har till största delen berört sådana frågor som skall behandlas i slutbetänkandet.
Utredningen har inhämtat statistik från Domstolsverket och även låtit Domstolsverket ta fram vissa särskilda statistiska uppgifter.
Som ett led i utredningsarbetet har utredningen även låtit ett antal organisationer som berörs av rättskipningen samt hyresnämnder besvara enkäter som utredningen har upprättat.
Utredningens sekreterare har gjort studiebesök vid hyresnämnderna i Stockholm och Göteborg samt genom ett stort antal telefonsamtal med olika hyresråd vid nämnderna inhämtat information.
Utredningen har även tillskrivit vissa länsstyrelser med begäran om synpunkter på vissa förslag. En av sekreterarna har också besökt en länsstyrelse.
Utredningen har samrått med Bostadsrättsutredningen (Ju 1996:10).
SOU 1999:15 |
133 |
|
|
2Kan hyres- och arrendenämndernas verksamhet övertas av domstol ?
2.1Historisk bakgrund
2.1.1Hyresnämndernas inrättande
Tvister angående rätt att mot ersättning nyttja hus eller del av hus, dvs. hyrestvister, intog under lång tid inte någon särställning i processuellt hänseende. Dessa tvister liksom övriga tvister angående nyttjanderätt till fast egendom prövades av allmän domstol.
Genom lagen (1939:366) om medling i hyrestvister fick regeringen rätt att på framställning av kommun förordna att det skulle finnas en nämnd i kommunen med uppgift att förlika hyrestvister. Sådana nämnder inrättades i åtskilliga kommuner. Dessa nämnder saknade befogenhet att döma.
Under andra världskriget uppkom brist på lägenheter. Detta medförde att det ansågs nödvändigt med vissa statliga ingripanden till skydd för i första hand bostadshyresgäster. Den 1 juli 1942 trädde hyresregleringslagen (1942:429) i kraft. Lagen var ursprungligen tillämplig på de kommuner som hade minst 2 000 invånare. I sådan kommun skulle det inrättas en kommunal hyresnämnd bestående av en ordförande och två intresseledamöter. Hyresregleringslagen innehöll i övrigt bestämmelser om hyrans storlek och om tvångsförlängning av hyresavtal. Hyrestvister som avsåg frågor som inte reglerades i hyresregleringslagen och tvister i de orter där den lagen inte var tillämplig, skulle alltjämt prövas vid de allmänna domstolarna.
Under
134 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
prövas av särskilda hyresdomstolar knutna till de allmänna underrätterna och slutligen överprövas av ett juristkollegium i hovrätterna. Även i hyresdomstolarna skulle intresseledamöter ingå.
Vid riksdagsbehandlingen uppnåddes inte den enighet kring förslaget om en avveckling av hyresregleringen som hade förutsatts. En pro- position med förslag om en avveckling och inrättande av särskilda hyresnämnder återkallades därför.
Under år 1968 lade den dåvarande regeringen fram ett nytt förslag som innebar att hyresregleringen tills vidare skulle behållas för en betydande del av hyresmarknaden. Förslaget om att inrätta statliga, regionala hyresnämnder i vilka partsrepresentanter ingick och att tillföra nämnderna vissa dömande uppgifter ansågs emellertid alltjämt vara det mest lämpliga (prop. 1968:91 s.
Den 1 januari 1972 trädde jordabalken i kraft och samtidigt avskaf- fades 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom. På hyresrättens område gjordes endast mindre ändringar och hyresnämnderna behöll sina tidigare uppgifter. Det infördes dock bestämmelser om att hyres- nämndernas avgöranden skulle klandras vid fastighetsdomstol, som hade inrättats år 1969, i stället för vid tingsrätt. Likaså bestämdes att talan i övriga hyrestvister skulle väckas vid fastighetsdomstol.
Hyresnämnderna tillfördes under
Bostadsdomstolen avskaffades år 1994, då dess uppgifter övertogs av Svea hovrätt (se avsnitt 2.1.4).
2.1.2Arrendenämndernas inrättande
År 1927 tillskapades jordbrukskommissioner med uppgift att handlägga frågor enligt bl.a. lagen (1927:287) angående uppsikt å vissa jordbruk. Jordbrukskommissionen bestod av en ordförande och fyra ledamöter. Av ledamöterna skulle minst en vara ägare av jordbruksfastighet och en
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 135 |
|
|
förvaltare av sådan fastighet. Jordbrukskommissionerna fick efter hand nya jordbrukspolitiska uppgifter enligt bl.a. lagen (1942:515) om åtgärder mot vanhävd av jordbruk. På kommissionerna lades också åtskilliga andra uppgifter enligt 1927 års och 1943 års s.k. sociala arrendelagstiftning. Huvudsakligen var det fråga om skiljeman- naverksamhet vid tvist om arrendevillkor.
År 1948 avvecklades jordbrukskommissionerna och deras jord- brukspolitiska uppgifter fördes över till de nyinrättade lantbruksnämn- derna. Samtidigt inrättades särskilda arrendenämnder som tog över i huvudsak samma dömande och administrativa funktioner i fråga om sociala arrenden som jordbrukskommissionen hade haft. Enligt 1948 års reform skulle det i varje hushållningssällskaps område finnas en arrendenämnd bestående av tre ledamöter.
Inför jordabalkens ikraftträdande år 1972 omarbetades bestämmel- serna om jordbruksarrende. De sociala arrendereglerna avskaffades och ersattes med bestämmelser om s.k. direkt besittningsskydd, motsvarande det som redan fanns för bostadshyresgäst och bostadsarrendator. Prövningen av förlängningstvister och tvister om arrendevillkor förlades till arrendenämnderna. Förfarandet anordnades på i huvudsak samma sätt som skett i fråga om motsvarande hyrestvister. Arrendenämndernas kompetens omfattade även dispensfrågor och vissa ersättningstvister medan övriga tvister angående arrende liksom tidigare prövades av domstol men hänfördes till fastighetsdomstolarna.
2.1.3Fastighetsdomstolarnas inrättande
Till grund för fastighetsdomstolarnas inrättande år 1969 låg ett betän- kande av Fastighetsbildningskommittén (Fastighetsbildning, SOU 1963:68). Fastighetsdomstolarnas ursprungliga uppgift bestod i att över- pröva fastighetsbildningsmyndigheternas avgöranden och att handlägga expropriations- och miljöskyddsmål.
I propositionen med förslag till ny jordabalk (prop. 1970:20) tog departementschefen upp frågan om fastighetsdomstolarnas kompetens- område och föreslog att prövningen av de arrende- och hyrestvister som var förlagda till de allmänna domstolarna skulle föras över till fastighetsdomstol. Förslaget antogs av riksdagen.
Genom en lagändring år 1971 fördes även vissa bostadsrättstvister över till fastighetsdomstolarna. Samma år beslöts också att till fastig- hetsdomstolarna överföra återstoden av ägodelningsrätternas och expropriationsdomstolarnas uppgifter samt vissa målgrupper, som var av likartad beskaffenhet som hyresmålen, från de allmänna under- rätterna.
136 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
År 1991 återfördes målen angående hyra eller bostadsrätt till de allmänna domstolarna (se avsnitt 2.1.4).
2.1.4Tidigare utredningsförslag rörande nämnderna
Hyresrättsutredningen och arrendelagskommittén
År 1975 tillkallades ett antal sakkunniga att se över hyreslagen och arrendelagstiftningen. De sakkunniga antog namnet Hyresrättsutredningen respektive Arrendelagskommittén.
Hyresrättsutredningen föreslog att i princip samtliga hyrestvister och bostadsrättstvister skulle prövas av hyresnämnden i första instans och av Bostadsdomstolen som slutinstans (SOU 1981:77). Förslaget innebar att de hyres- och bostadsrättstvister som handlades vid fastighets- domstolarna skulle överföras till hyresnämnderna. Utredningen föreslog även att en särskild lag - en hyresprocesslag - skulle reglera handlägg- ningen av mål som togs upp vid hyresnämnden. Som en följd av förslaget skulle hyresnämnderna i fortsättningen betraktas som särskilda dom- stolar.
Arrendelagskommitténs uppdrag omfattade bl.a. en översyn av instans- och fullföljdsordningen i arrendetvister i anledning av Bo- stadsdomstolens inrättande. Kommittén ansåg att den instans- och full- följdsordning som gällde för hyrestvister borde utgöra förebild för arrendetvisterna (SOU 1981:80). Bostadsdomstolens ledamöter ansågs tillsammans med intresseledamöter kunna bilda en arrendedomstol som andra och sista instans för arrendetvister. Kommittén förordade vidare att den hyresprocesslag som föreslogs av hyresrättsutredningen även skulle gälla för handläggningen av arrendetvister.
Förslagen från Hyresrättsutredningen och Arrendelagskommittén för- anledde endast ändringar i den materiella lagstiftningen angående hyra och arrende. Trots att det ansågs att såväl hyresprocessen som processordningen i arrendetvister borde reformeras, togs frågan om en ändring inte upp till behandling eftersom man ansåg att det fanns anledning att avvakta resultatet av Rättegångsutredningens arbete med att reformera förfarandet vid de allmänna domstolarna (prop. 1983/84:136 s. 36 och prop. 1983/84:137 s. 67).
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 137 |
|
|
Rättegångsutredningen
Rättegångsutredningen tillsattes år 1977. Genom tilläggsdirektiv (dir. 1981:47) fick kommittén i uppdrag att se över tingsrätternas och hov- rätternas sammansättning för att undersöka möjligheten att skapa en mer flexibel ordning för de mål som handlades vid fastighetsdomstol.
I sitt delbetänkande Översyn av rättegångsbalken 3 Expertmedver- kan och specialisering (SOU 1987:13) föreslog Rättegångsutredningen bl.a. att fastighetsdomstolarna skulle avskaffas och att deras mål skulle handläggas av tingsrätterna. För att åstadkomma ett mer enhetligt system för prövning av hyres- och arrendetvister föreslog utredningen vidare att hyres- och arrendenämndernas uppgifter skulle föras över till de allmänna underrätterna och att en stor del av nämndärendena, främst de som till övervägande del handlades utan muntlig förhandling, skulle handläggas enligt den dåvarande lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden. Övriga nämndärenden, vilka ansågs ha utpräglad tvistemålskaraktär, skulle enligt förslaget handläggas enligt rätte- gångsbalkens regler om tvistemål. Rättegångsutredningen utgick vidare från att intresseledamöter skulle medverka vid förfarandet vid tings- rätterna.
Förslaget ledde inte till någon lagstiftning. I stället utarbetades inom Justitiedepartementet ett reviderat förslag, som presenterades i promemorian Fastighetsdomstolarna - Överprövningen av arrende- nämndernas avgöranden (Ds 1989:40). Promemorian följdes av propo- sitionen om fastighetsdomstolar, m.m. (prop. 1990/91:32). I denna föreslogs att de mål angående hyra eller bostadsrätt som enligt gällande ordning handlades av fastighetsdomstolarna skulle prövas av tings- rätterna med den sammansättning som gällde för vanliga tvistemål. Förslaget ledde till lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 1991.
1989 års hyreslagskommitté
I kommitténs delbetänkande Ny hyreslag (SOU 1991:86) föreslogs bl.a. att handläggningen av vissa hyresfrågor skulle föras över från tingsrätterna till hyresnämnderna. Förslaget genomfördes inte.
Specialdomstolarnas framtid
År 1989 tillkallades en parlamentariskt sammansatt kommitté, Dom- stolsutredningen, med uppgift att se över domstolarnas uppgifter, arbetssätt och organisation (dir. 1989:56). I den del av direktiven som avsåg en översyn av domstolarnas organisation nämndes bl.a. frågan om
138 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
en samordning av kanslierna mellan hyresnämnderna och tingsrätterna på de orter där nämnderna fanns. Genom ett tilläggsdirektiv (dir. 1991:94) återkallades den del av uppdraget som avsåg de organi- satoriska delarna. Dessa frågor kom i stället att beredas inom Rege- ringskansliet.
Sålunda utarbetades departementspromemorian Domstolsväsendet - Organisation och administration i framtiden (Ds 1992:38). Promemorian behandlade bl.a. frågor om specialdomstolarnas framtid. Där beskrevs relativt ingående de överväganden av mer principiell art som måste göras inför ett ställningstagande till om specialdomstolar borde avskaffas eller inte. Vidare redovisades de särskilda problemställningar som i detta avseende fanns för varje enskild sådan domstol. Redovisningen ledde fram till slutsatsen att ett så stort antal frågor skulle kräva särskilda överväganden och utredningar att frågan om att avskaffa spe- cialdomstolarna och inordna hyres- och arrendenämndernas verksamhet med domstolsväsendet i övrigt måste övervägas i särskild ordning inom Regeringskansliet.
Under hösten 1992 och våren 1993 skrevs promemorian Special- domstolarna i framtiden (Ds 1993:34). I promemorian föreslogs bl.a. att Bostadsdomstolen skulle upphöra och att dess funktioner under ett inledande skede skulle övertas av Svea hovrätt samt att hyres- och arrendenämnderna, likaså under ett inledande skede, skulle samordnas i administrativt hänseende med de tingsrätter som låg på den ort där respektive nämnd fanns. I den därpå följande propositionen Upphörande av Bostadsdomstolen m.m. (prop. 1993/94:200) lämnades endast förslag om att Bostadsdomstolen skulle avskaffas och ersättas av Svea hovrätt. Förslaget godtogs och ändringen trädde i kraft den 1 juli 1994.
2.2Systemet för prövning av hyres- och arrendetvister
2.2.1Utgångspunkterna för kompetensfördelningen
Utgångspunkten i svensk rätt är att tvister mellan enskilda skall avgöras av de allmänna domstolarna, dvs. med tingsrätterna som första instans, hovrätterna som andra instans och Högsta domstolen som sista instans. De allmänna domstolarnas kompetens har ansetts utesluten så snart det genom ett författningsbemyndigande anförtrotts åt ett förvalt- ningsrättsligt organ att allsidigt eller slutligt pröva en viss fråga. Sam- tidigt har förvaltningsdomstolarnas och förvaltningsmyndigheternas kompetens att avgöra en tvist ansetts förutsätta ett författningsbemyn- digande (Strömberg, Allmän förvaltningsrätt, 18 uppl., 1997 s. 226 f.f.).
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 139 |
|
|
De närmare reglerna om de allmänna domstolarnas kompetens åter- finns i 10 kap. och 19 kap. rättegångsbalken. Enligt 10 kap. 17 § första stycket 1 är de allmänna domstolarna inte behöriga att ta upp en tvist som skall prövas av annan myndighet än domstol eller av särskild dom- stol eller som enligt lag eller författning skall prövas av skiljemän. Av 18 § i samma kap. och av 34 kap. 1 § rättegångsbalken framgår att rätten självmant skall pröva sin behörighet enligt 10 kap. 17 §.
Hyresnämnderna och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter. Om talan i en fråga som enligt en särskild föreskrift ankommer på nämnden att pröva väcks vid en tingsrätt, skall tingsrätten avvisa talan. På motsvarande sätt skall en ansökan angående en sak som tingsrätten har till uppgift att handlägga avvisas, om ansökan görs vid en hyres- eller arrendenämnd.
Nedan följer en redogörelse för de ärenden som handläggs vid hyresnämnd och arrendenämnd respektive de mål med hyres- eller arrenderättslig anknytning som handläggs vid tingsrätt och fastighets- domstol. Vidare beskrivs förfarandet vid nämnderna och domstolarna samt överklagandereglerna.
2.2.2Hyresnämnden och arrendenämnden
Inledning
Det finns tolv hyresnämnder och arrendenämnder i landet. Dessa har sina kanslier i Stockholm, Göteborg, Malmö, Växjö, Jönköping, Lin- köping, Örebro, Västerås, Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå. Mellan hyresnämnd och arrendenämnd råder personalunion. Samma personal arbetar således såväl i hyresnämnd som i arrendenämnd.
Nämndernas uppgifter m.m.
Hyresnämndernas uppgifter regleras i 4 § nämndlagen. Hyresnämnden anges i denna paragraf ha till uppgift att
1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist
2.pröva tvist enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) om
-åtgärdsföreläggande (11§ första stycket eller 16 § andra stycket)
-upprustningsföreläggande (18
-förbättrings- eller ändringsåtgärd (18
-ändrad användning av lokal (23 § andra stycket)
-skadestånd på grund av minskat bruksvärde (24 a §)
-överlåtelse av hyresrätt
140 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
-upplåtelse av lägenhet i andra hand (40 §)
-förlängning av hyresavtal (49 §)
-hyresvillkorsändring (54 §)
-återbetalning av hyra (55 d §)
-uppskov med avflyttning (59 §)
-uppgiftsföreläggande (64 §)
3.pröva fråga enligt hyreslagen om godkännande av överenskommelse om
-förbehåll vid blockuthyrning (1 § sjätte stycket)
-avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet (45 §)
-avstående från besittningsskydd till lokal (56 §)
4.pröva tvist om hyresvillkor enligt
5.pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen
6.pröva tvist enligt bostadsrättslagen (1991:614) om
-medlemskap (2 kap. 10 §)
-skyldighet att upplåta bostadsrätt (4 kap. 6 §)
-villkor för upplåtelse av bostadsrätt (4 kap. 6 §)
-hyresvillkor (4 kap. 9 §)
-upplåtelse av lägenhet i andra hand (7 kap. 11 §)
-utdömande av vite (11 kap. 2 §)
7.pröva fråga om godkännande av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen
8.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist
9.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792)
10.pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.
11.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Arrendenämndernas uppgifter regleras i 1 § nämndlagen. Arrende- nämnd anges i denna paragraf ha till uppgift att
1.medla i arrendetvist
2.pröva
-tvist om förlängning av Ÿjordbruksarrende, Ÿbostadsarrende, Ÿfiskearrende eller Ÿjakträttsupplåtelse
-tvist om villkor för sådan förlängning
-tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 141 |
|
|
-tvist i fråga vars prövning ankommer på arrendenämnd enligt Ÿ9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 a §,
Ÿ10 kap. 6 a § eller
Ÿ11 kap. 6 b §, allt jordabalken
-fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i Ÿ9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §,
Ÿ10 kap.
Ÿ11 kap. 2 §, allt jordabalken, eller
-frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället
3.vara skiljenämnd i arrendetvist.
Hyresnämnden skall i vissa medlingsärenden på parts begäran avge yttrande om en lokals marknadshyra eller huruvida en ersättningslokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar. Arrendenämnden skall i vissa medlingsärenden avge yttrande om arrendeavgiften (12 a § nämndlagen).
Ett ärende som skall prövas av hyresnämnd eller arrendenämnd skall tas upp av den nämnd inom var område fastigheten är belägen. Vissa ärenden enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall prövas av hyresnämnden i den ort där styrelsen har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen förs.
Sammansättning
Hyresnämnden består av en lagfaren ordförande och två andra leda- möter, s.k. intresseledamöter. Av de senare skall den ene vara väl för- trogen med förvaltning av hyresfastighet eller bostadsrättsfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers, bostadsrättsha- vares eller näringsidkande hyresgästers förhållanden.
Hyresnämnden består av två lagfarna ledamöter vid prövning av frågor enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) angående förhand- lingsklausuler, ersättning till hyresgästorganisation för förhandlings- arbete eller vissa hyresvillkor. Hyresnämnden har också denna sam- mansättning i ärenden i vilka intresseledamöter har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.
Även en arrendenämnd består av en lagfaren ordförande och två andra ledamöter. Av de senare skall den ene såsom ägare av jordbruks- fastighet eller på liknande sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeför-
142 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
hållanden och den andre vara jordbruksarrendator eller, när ett ärende gäller bostadsarrende, bostadsarrendator.
Vid förberedande åtgärd, vid prövning av fråga om avvisning av ansökan eller avskrivning av ärende samt vid handläggning av över- klagande kan hyresnämnden och arrendenämnden bestå av enbart den lagfarne ordföranden. Likaså kan nämnderna bestå av enbart ordföran- den vid medling samt, om parterna samtycker till det eller saken är uppenbar, vid prövning av fråga som inte avgörs genom skiljedom.
Om ärendets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det får hyresnämnden anlita en utomstående expert att biträda nämnden.
Ordförandena och ersättarna för dessa förordnas av regeringen. In- tresseledamöterna förordnas av Domstolsverket efter förslag av de på hyres- och bostadsrättsmarknaden verksamma riksorganisationerna av fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare samt efter förslag av riksorganisationer av jordägare eller arrendatorer.
Förfarande
En
Om sökanden inte inställer sig till ett sammanträde som han har kallats till skall ärendet skrivas av. Vissa ärenden som avskrivits på grund av sökandens utevaro kan nämnden återuppta efter ansökan. In- ställer sig inte motparten får nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig. Om motparten ändå inte kommer får ärendet avgöras i hans utevaro.
Nämnden skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling inte påkallas, söka förlika parterna. Om parterna inte kan förlikas efter för- slag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, skall nämnden lägga fram förslag till förlikning (12 § första och andra styckena nämndlagen).
För vissa ärenden gäller särskilda handläggningsregler. Sammanträde är då inte obligatoriskt. Vidare är nämnden inte skyldig att lägga fram förslag till förlikning.
Den fastighet som ärendet rör kan nämnden besiktiga. Nämnden kan även föranstalta om annan nödvändig utredning (17 § första stycket nämndlagen). Nämnden får också hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran om part begär det och förhöret behövs för utredningen.
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 143 |
|
|
Enligt 17 § förvaltningslagen (1986:223) - som också skall tillämpas eftersom nämnderna är förvaltningsmyndigheter - får ett ärende inte avgöras utan att part har beretts tillfälle att yttra sig över uppgift som har tillförts ärendet. Ärendet får dock avgöras bl.a. om avgörandet inte går parten emot eller om uppgiften saknar betydelse.
Nämndens avgörande sker genom beslut. I beslutet skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt (21 § första stycket nämndlagen).
Bestämmelserna i 16 kap. rättegångsbalken om omröstning äger motsvarande tillämpning på avgörande av nämnd. Ordföranden skall dock säga sin mening först (20 § nämndlagen). Även bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare skall tillämpas (27 § första stycket och 28 § nämndlagen).
Vid nämnderna tas inte någon ansökningsavgift ut. Part som har åberopat ett vittnesförhör behöver inte heller ersätta vittnet. Den som inte är part och som kallats att höras i ett ärende har nämligen rätt till ersättning av allmänna medel för inställelsen (17 § första stycket nämndlagen). Varken nämndlagen eller förvaltningslagen innehåller någon bestämmelse om parts rätt till ersättning för kostnader. Vardera parten får därför svara för sina kostnader vid nämnden.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen om omprövning av beslut tillämpas inte heller hos nämnderna (22 § andra stycket nämndlagen).
För ett antal i nämndlagen närmare angivna beslut gäller att de äger rättskraft sedan tid för klander eller besvär gått ut när talan får föras mot beslutet (22 § första stycket nämndlagen). Vissa av nämndens beslut får också verkställas vid kronofogdemyndigheten såsom en lagakraftvunnen dom.
Överklagande av hyresnämndens beslut
Hyresnämndens beslut får överklagas genom besvär till Svea hovrätt. Vissa av hyresnämndens beslut får dock inte överklagas. Bl.a. får beslut angående avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet eller lokal, vissa beslut angående överlåtelse av hyresrätt, upplåtelse av lägenhet i andra hand eller uppskov med avflyttning inte överklagas.
Svea hovrätt skall vid handläggningen av överklagade hyresmål tillämpa lagen (1994:831) om rättegång i vissa hyresmål vid Svea hov- rätt (hovrättslagen).
Vid avgörande av ett hyresmål skall hovrätten bestå av tre lagfarna domare. Muntlig förhandling får hållas om det kan antas vara till fördel för utredningen. Muntlig förhandling skall hållas om part begär det och
144 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
förhandling inte är obehövlig och inte heller särskilda skäl talar emot det (5 § hovrättslagen).
Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts inför hyresnämnden och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen får hyresnämndens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tas upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyresnämnden antagit (7 § hovrättslagen, jfr 50 kap. 23 § rättegångsbalken).
Part får vid överklagande av ett beslut som en hyresnämnd har meddelat till stöd för sin talan åberopa omständigheter och bevis som tidigare inte har åberopats i målet.
Vid hovrättens handläggning tillämpas bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken om ersättning för parts rättegångskostnad. Huvudregeln är sålunda att den vinnande parten har rätt till ersättning för sina kostnader i hovrätten. För ett flertal ärenden finns undantagsbestämmelser som innebär att vardera parten skall svara för sina kostnader om inte parten förfarit försumligt enligt 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Enligt bostadsför- valtningslagen skall staten i vissa fall ersätta fastighetsägaren dennes kostnader i hovrätten.
Svea hovrätts avgörande får inte överklagas (10 § hovrättslagen).
Klander av arrendenämndens beslut m.m.
De flesta beslut som arrendenämnden meddelar kan en part klandra genom att väcka talan vid fastighetsdomstolen mot den andre parten (8 kap. 31 § jordabalken). Talan skall i sådant fall väckas inom två måna- der från det att beslutet meddelades (förfarandet vid fastighetsdomstolen beskrivs i avsnitt 2.2.4.)
Talan mot arrendenämndens beslut enligt lagen (1985:658) om arrendedatorers rätt att förvärva arrendestället förs genom besvär vid fastighetsdomstolen inom tre veckor från det att bes1utet meddelades. Även beslut i vissa frågor som är av processuell karaktär, bl.a. avvi- sande av ansökan och utdömande av vite, förs genom besvär.
Arrendenämndens beslut i s.k. dispensärenden får inte överklagas. Vidare får vissa avgöranden som fastighetsdomstolen meddelar i mål som har inletts vid arrendenämnden inte överklagas till hovrätt. Talan får slutligen inte föras mot hovrättens dom.
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 145 |
|
|
2.2.3Tingsrätten
2.2.3.1Inledning
Tingsrättsorganisationen tillkom genom 1971 års tingsrättsreform. För närvarande finns det 96 tingsrätter i landet.
Vid tingsrätt handläggs tvistemål, brottmål och ärenden. Tvistemålen och brottmålen handläggs enligt reglerna i rättegångsbalken medan ärendena handläggs enligt reglerna i lagen (1996:242) om domstols- ärenden - ärendelagen.
Tingsrätten har behörighet att pröva alla slag av tvister. Endast de tvister som enligt uttryckliga författningsbestämmelser skall prövas av andra organ än av de allmänna domstolarna får tingsrätten inte ta upp. På hyres- och arrenderättens område medför det att de tvister som inte skall prövas av hyresnämnd, arrendenämnd eller fastighetsdomstol skall avgöras av tingsrätt. Tingsrätten har sålunda behörighet att pröva bl.a. tvist angående
-betalning av hyra
-nedsättning av hyra
-ersättning för skada, t.ex. om lägenheten inte kan tillträdas av
hyresgästen i rätt tid
- ersättning till hyresgäst för att denne på egen bekostnad avhjälpt fel i lägenheten
-ersättning till lokalhyresgäst för att hyresvärden vägrat gå med på förlängning av hyresavtalet
-upphörande av hyresavtal i förtid på grund av att hyresrätten är förverkad
-tvister om bättre rätt till en hyresrätt eller arrenderätt.
Samtliga de nu angivna tvisterna handläggs enligt rättegångsbalkens regler för tvistemål.
Ärendelagen är tillämplig vid handläggningen av sådana rättsvårdsärenden som skall tas upp av en tingsrätt och som inte skall handläggas enligt rättegångsbalken. Vad som menas med begreppet rättsvårdsärende är inte helt enkelt att fastställa. Klart är emellertid att utanför ärendelagens tillämpningsområde faller de förvaltningsärenden som skall handläggas enligt förvaltningslagen (jfr prop. 1995/96:115 s. 141 f.).
För närvarande handläggs vid tingsrätt inte någon hyresrättslig fråga enligt ärendelagens regler (däremot handläggs vid fastighetsdomstol fråga om utseende av synemän enligt 9 kap. 24 § jordabalken enligt ärendelagen).
146 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
2.2.3.2Tvistemål
Forum
Behörig domstol i tvistemål i allmänhet är rätten i den ort där svaranden har sitt hemvist (10 kap. 1 § rättegångsbalken). Från denna regel görs undantag för vissa typer av tvister.
Enligt 10 kap. 10 § rättegångsbalken skall tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom, om rätt till servitut eller annan särskild rätt till egendomen eller om besittning av egendomen tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger. Enligt samma lagrum skall även tvist om skyldighet för ägare eller innehavare av egendomen att fullgöra något, som åligger honom i denna egenskap, eller, då nyttjanderätt eller annan särskild rätt till egendomen upplåtits, fråga är om vederlag för upplåtelsen, byggnadens underhåll eller annat dylikt, tas upp av rätten i den ort där fastigheten ligger. Arrendetvisterna omfattas inte av bestämmelsen utan skall prövas av fastighetsdomstol (8 kap. 32 § jor- dabalken).
Av 10 kap. 17 § första stycket 4 rättegångsbalken framgår att rätten inte är behörig att ta upp sådan tvist som avses i 10 § om talan har väckts vid en annan domstol än den som anges i detta lagrum. Rätten skall enligt 10 kap. 18 § och 34 kap. 1 §§ rättegångsbalken självmant pröva om den är behörig enligt 10 § och för det fall behörighet saknas avvisa talan.
Sammansättning
Tingsrätten skall vid huvudförhandling i ett tvistemål bestå av tre lag- farna domare. Om en huvudförhandling hålls i förenklad form, dvs i anslutning till en muntlig förberedelse, skall rätten bestå av en domare. Likaså skall rätten bestå av en domare om rätten anser att det är till- räckligt och parterna samtycker till det eller målet är av enkel beskaf- fenhet (1 kap. 3 a § rättegångsbalken).
Under övrig handläggning, dvs under förberedelsen, och vid avgö- rande utan huvudförhandling är rätten domför med en domare.
Om värdet av tvisteföremålet inte överstiger hälften av ett basbelopp, s.k.
För vissa tvistemål finns särskilda sammansättningsregler. T.ex. skall tingsrätten i vissa s.k. familjemål bestå av en lagfaren domare och tre nämndemän.
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 147 |
|
|
Förfarande
Talan väcks genom en skriftlig ansökan om stämning. Stämningsansökan måste uppfylla vissa i rättegångsbalken fastställda
krav. Den skall innehålla bl.a. ett bestämt yrkande, en utförlig redogörelse för de omständigheter som åberopas till grund för yrkandet och en uppgift om de bevis som åberopas och vad som skall styrkas med varje bevis (42 kap. 2 § första stycket rättegångsbalken).
Sedan stämning utfärdats skall förberedelse äga rum. Förberedelsen har till syfte att bereda målet inför ett slutligt avgörande. Rätten skall verka för att tvistefrågorna blir klarlagda, att parterna anger allt som de vill åberopa i målet samt genom frågor och påpekanden försöka avhjälpa otydligheter och ofullständigheter i parternas framställningar. Rätten skall driva förberedelsen med inriktning på ett snabbt avgörande av målet.
Målet bereds i regel genom muntlig förberedelse men kan även beredas genom skriftväxling. Rätten skall i den mån det är lämpligt med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga omständigheter verka för att parterna förliks. Förliks parterna om tvisteföremålet kan rätten, om parterna begär det, stadfästa förlikningen genom dom. Avgörande under förberedelsen kan annars ske om talan medges eller efterges.
För det fall en part uteblir från en muntlig förberedelse eller från en huvudförhandling kan tredskodom meddelas. Likaså kan tredskodom meddelas om svaranden inte avger svaromål inom förelagd tid. När tredskodom meddelas mot käranden skall käromålet, enligt huvudregeln, ogillas. Tredskodom mot svaranden skall grundas på kärandens framställning av omständigheterna i målet såvitt svaranden erhållit del av framställningen och den inte strider mot förhållanden som är allmänt veterliga. Om framställningen inte innefattar laga skäl för käromålet eller det på annat sätt framgår att käromålet är ogrundat, skall det ogillas.
Rätten kan avgöra ett mål efter huvudförhandling men också, om huvudförhandling inte begärs av part eller behövs, utan huvudförhand- ling; målet avgörs då på handlingarna. En huvudförhandling kan hållas endera särskilt eller också i anslutning till förberedelse, s.k. huvudför- handling i förenklad form.
Vid huvudförhandling tas bevisningen upp. Enligt rättegångsbalken är i princip alla bevismedel tillåtna. De vanligaste bevismedlen är vitt- nesförhör under ed, förhör med part under sanningsförsäkran, skriftligt bevis, sakkunnigbevisning och syn.
Avgörandet får grundas endast på det som förekommit vid huvud- förhandlingen. Avgörandet av saken sker genom dom.
148 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
När överklagandetiden har gått ut vinner domen laga kraft. När det är fråga om en fullgörelsedom kan den då verkställas av kronofogde- myndigheten. Domen äger samtidigt rättskraft. En med rättskraft avgjord fråga får inte på nytt tas upp till prövning.
Rättegångskostnad
I 18 kap. rättegångsbalken finns bestämmelser om rättegångskostnader. Huvudregeln är den att part som förlorat målet skall ersätta motparten hans rättegångskostnad om annat inte är föreskrivet. Ersättningen skall fullt motsvara kostnaden för talans utförande och för arvode till ombud och biträde. Ersättning skall även utgå för partens arbete och tidsspillan.
I
Överklagande
Tingsrättens avgörande överklagas till hovrätt.
Hovrätten skall vid avgörande av ett tvistemål bestå av tre lagfarna ledamöter eller i vissa fall av fyra eller fem ledamöter. Vid avskrivning av mål och vid förberedande åtgärder är hovrätten domför med en lag- faren ledamot.
I ett
Part får i hovrätten inte åberopa omständighet eller bevisning som inte har åberopats vid tingsrätten om parten inte gör sannolikt att han
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 149 |
|
|
inte kunnat åberopa beviset tidigare eller haft giltig ursäkt för att inte göra det (50 kap. 25 § rättegångsbalken).
Vittne, sakkunnig eller part, som har hörts vid tingsrätten, behöver höras om i hovrätten endast om det är av betydelse för målet. Har vid tingsrätten vittne, sakkunnig eller part under sanningsförsäkran hörts och beror tingsrättens dom i den delen på tilltron till bevisningen får hovrätten emellertid inte ändra tingsrättens dom utan att beviset tas upp på nytt, om det inte föreligger synnerliga skäl (50 kap. 23 § rättegångs- balken).
Sedan förberedelsen avslutats skall parterna kallas till huvudför- handling. I vissa fall får hovrätten avgöra ett mål utan att hålla huvud- förhandling.
Vid hovrätt tillämpas samma rättegångskostnadsregler som vid tingsrätt.
Hovrättens avgöranden får överklagas till Högsta domstolen. För att Högsta domstolen skall pröva målet fordras att prövningstillstånd meddelas.
2.2.3.3Ärenden
Forum
Ärendelagen innehåller inte några regler om domstolarnas behörighet. För de flesta slag av ärenden framgår det uttryckligen eller underförstått av den materiella lagstiftningen vilken tingsrätt som är behörig.
Sammansättning
Tingsrätten består normalt av en lagfaren domare. Om det finns sär- skilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet får tingsrätten bestå av tre sådana domare.
För vissa ärenden finns särskilda sammansättningsregler. T.ex. skall tingsrätten i vissa ärenden enligt föräldrabalken bestå av en lagfaren domare och tre nämndemän.
Förfarande
Ett ärende inleds genom en anmälan, ansökan, överklagande eller på annat sätt (4 § ärendelagen). Den som vill inleda ett ärende skall göra det skriftligen. Regeringen kan dock föreskiva att det för vissa slags ärenden får göras i annan form.
150 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
En ansökan skall innehålla uppgifter om parternas namn och adres- ser, det som yrkas, de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet och de bevis som åberopas och vad som skall styrkas med varje särskilt bevis.
I många ansökningsärenden förekommer flera parter. De parter som har motstridiga intressen med sökanden kallas motparter. Om det finns en motpart skall denne ges tillfälle att yttra sig över den skrivelse genom vilken ärendet har inletts. Motparten skall samtidigt upplysas om att ärendet kan komma att avgöras även om något yttrande inte kommer in till tingsrätten. I vissa fall kan domstolen låta bli att höra motparten, nämligen om det saknas anledning att anta att ärendet till någon del kommer att avgöras till dennes nackdel eller om motparten är en beslutande förvaltningsmyndighet och det bedöms som onödigt att höra myndigheten (15 § ärendelagen).
När en motpart har yttrat sig är den fortsatta handläggningen bero- ende av yttrandets innehåll. Om ärendet inte bedöms vara tvistigt eller på annat sätt oklart kan det i detta skede som regel avgöras utan ytterligare skriftväxling.
Har ärendet bestritts eller i övrigt tillförts uppgifter som sökanden bör få möjlighet att bemöta sänds skrivelsen över till sökanden som i sin tur får möjlighet att yttra sig. Härefter kan skriftväxling förekomma i den utsträckning tingsrätten finner lämpligt. Önskemålet om en snabb handläggning bör dock föranleda att tingsrätten inte initierar yttranden i onödig utsträckning.
Förfarandet hos domstolen är i allmänhet skriftligt. Sammanträde bör hållas när det kan antas vara till fördel för utredningen eller främja ett snabbt avgörande av ärendet (13 § ärendelagen). Sammanträde skall hållas om det begärs av en enskild part. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak, om avgörandet inte går parten emot eller om ett sammanträde på grund av annan särskild omständighet inte behövs (14 § ärendelagen).
Att en part uteblir från ett sammanträde hindrar inte att domstolen handlägger och avgör ärendet. Om det är den som har inlett ärendet som uteblir får ärendet avskrivas från vidare handläggning (20 § ärendelagen).
Domstolen skall se till att ärendet blir så utrett som dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in i ärendet. Genom frågor och påpekanden skall domstolen försöka avhjälpa otydligheter och ofull- ständigheter i parternas framställningar (12 § ärendelagen). Tingsrätten har sålunda möjlighet att såväl berika som begränsa processmaterialet. Detta kan ske genom att tingsrätten t.ex. anvisar hur utredningen bör kompletteras eller avvisar överflödig utredningen (prop. 1995/96:115 s. 112 f.).
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 151 |
|
|
I ett ärende kan olika bevismedel användas. Vittnesförhör och sak- kunnigförhör får sålunda åberopas. Vidare kan skriftliga bevis åberopas. Även vittnesattester får förekomma. Syn av fasta och lösa föremål får också åberopas. Vidare kan förhör med part hållas. Till skillnad från förfarandet inför nämnden eller enligt rättegångsbalken får förhöret inte hållas under sanningsförsäkran (prop. 1995/96:115 s. 111).
Domstolens avgörande sker genom beslut. Beslutet skall grundas på handlingarnas innehåll och det som i övrigt har förekommit i ärendet (27 § ärendelagen). Någon skyldighet att ta upp all muntlig bevisning i anslutning till att ärendet avgörs föreligger inte. Bevisupptagning kan också ske vid skilda sammanträden.
Tingsrätten har i vissa fall rätt att ompröva ett beslut som den har fattat om beslutet är uppenbart oriktigt på grund av nya omständigheter eller av någon annan anledning (34 § ärendelagen).
Beslut enligt ärendelagen är verkställbart vid kronofogdemyndighet.
I ärendelagen regleras inte i vad mån ett beslut vinner rättskraft. I förarbetena till lagen anförs däremot att många beslut som i en allmän domstol tillkommit efter en specialprocess vinner rättskraft enligt samma regler som gäller för domar, om det förekommit ett tvåpartsförhållande (prop. 1995/96:115 s. 100).
Rättegångskostnad
I ett ärende mellan enskilda parter kan domstolen enligt 32 § ärendelagen med tillämpning av reglerna i 18 kap. rättegångsbalken förplikta den förlorande parten att ersätta den vinnande parten för dennes rätte- gångskostnader. De ersättningsregler som gäller för de tvistemål där värdet av vad som yrkas understiger ett halvt basbelopp, s.k.
Överklagande
Tingsrättens beslut får överklagas till hovrätt. Enligt ärendelagen fordras inte prövningstillstånd för att hovrätten skall pröva ärendet.
Hovrätten är domför med tre lagfarna ledamöter. Om tre ledamöter deltagit i tingsrättens handläggning skall minst fyra ledamöter delta i hovrätten.
Förfarandet i hovrätten följer samma regler som förfarandet vid tingsrätten. Nya grunder och ny bevisning får åberopas i hovrätten.
152 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
Hovrättens avgörande får överklagas till Högsta domstolen. Högsta domstolen får pröva ärendet endast om den meddelat prövningstillstånd.
2.2.4Fastighetsdomstolen
Inledning
För prövning av vissa måltyper av mera speciell karaktär har fastig- hetsdomstolar inrättats. Dessa domstolar har knutits till tingsrätterna på det sättet att vissa tingsrätter har utsetts till fastighetsdomstolar. Vid tillämpningen av behörighetskraven i 10 kap. 17 § första stycket 1 och 19 § rättegångsbalken har fastighetsdomstolarna ansetts vara särskilda domstolar.
Det skall finnas en fastighetsdomstol i varje län. Regeringen kan dock föreskriva att annat område än län skall utgöra domkrets eller att flera fastighetsdomstolar skall finnas för samma område. För närvarande finns det 25 fastighetsdomstolar.
Fastighetsdomstolens uppgifter m.m.
Fastighetsdomstols kompetens anges endast indirekt i lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål (FDL). Enligt 1 § andra stycket FDL upptar fastighetsdomstol de mål och ärenden som anges i särskild lag eller författning. Sådant mål eller ärende benämns i lagen fastighetsmål.
De mål som handläggs av fastighetsdomstolen kan delas upp i två grupper. I den ena gruppen ingår bl.a. mål som fullföljts från fastig- hetsbildningsmyndighet och sådana mål där tvisten i allmänhet har att göra med fastighetsvärdering. Som exempel kan nämnas mål enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller expropriationslagen (1972:719) och mål om tomträttsavgäld. Dessa mål skiljer sig avsevärt från mål och ärenden som handläggs vid tingsrätterna och det var fram- för allt dessa måltyper som en gång motiverade införandet av fastig- hetsdomstolarna.
Av intresse för förevarande utredning är emellertid de mål som ingår i den andra gruppen. I denna grupp ingår följande mål.
1. Mål eller ärende angående arrende där fastighetsdomstolen är första instans (arrendetvister enligt 8 kap. 32 § jordabalken, ärenden om utseende av synemän m.m. enligt 9 kap. 24 § jordabalken och mål enligt 17 § lagen (1957:390) om fiskearrenden).
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 153 |
|
|
2.Mål som överklagats genom besvär från arrendenämnd (vissa beslut av processuell karaktär och beslut enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrrendestället).
3.Mål avseende klander av arrendenämnds beslut (8 kap. 31 § jor- dabalken, 16 § lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 53 § jaktlagen (1987:259)).
4.Klandertalan enligt 23 § bostadsförvaltningslagen (1977:792).
5.Talan om inlösen enligt 28 § bostadsförvaltningslagen.
Behörig domstol i fastighetsmål är den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten ligger.
Sammansättning
En fastighetsdomstol består enligt huvudregeln av två lagfarna leda- möter, en teknisk ledamot (fastighetsråd) och två nämndemän. För mål eller ärende angående arrende eller tvångsförvaltning av bostadsfastighet gäller att domstolen består av två lagfarna ledamöter och tre nämn- demän. I dessa mål och ärenden får en teknisk ledamot ingå i domstolen i stället för en av nämndemännen om målets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det.
En av de lagfarna ledamöterna skall vara ordförande i fastighets- domstolen. Denne utses bland de lagfarna domarna i tingsrätten. Annan lagfaren ledamot skall vara lagfaren domare i tingsrätten eller i annan tingsrätt. Den tekniske ledamoten, som är fast anställd inom dom- stolsväsendet, skall ha teknisk utbildning och erfarenhet av fastighets- bildning eller fastighetsvärdering. Nämndemännen bör vara allmänt betrodda och väl förtrogna med sin orts förhållanden.
När mål enligt särskilda bestämmelser efter prövning av själva saken avgörs utan huvudförhandling är fastighetsdomstolen domför utan nämndemännen.
I övrigt är fastighetsdomstolen vid handläggning av mål domför med en lagfaren ledamot i samma utsträckning som föreskrivs för tingsrätt.
Förfarande
Om domstol i fastighetsmål och rättegången i sådant mål gäller i till- lämpliga delar vad som är föreskrivet om allmän domstol, i den mån annat inte följer av FDL eller annan författning (2 § FDL). Bestämmel- serna i rättegångsbalken och ärendelagen är sålunda tillämpliga.
154 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
I fråga om förfarandet innehåller FDL endast ett fåtal bestämmelser. Förfarandet vid fastighetsdomstol regleras i
Omfattande föreskrifter beträffande förfarandet finns i fastighets- bildningslagen (1970:988) och expropriationslagen (1972:719). Genom hänvisningar i flera av de författningar som fastighetsdomstolarna har att tillämpa, gäller dessa föreskrifter helt eller delvis även för åtskilliga andra typer av fastighetsmål.
Överklagande
Fastighetsdomstolens avgöranden får överklagas till hovrätten. Som angetts ovan får dock vissa frågor som prövats i första instans vid arrendenämnd inte överklagas.
I fastighetsmål som rör arrenden eller tvångsförvaltning av bostads- fastighet får efter hovrättens bestämmande en teknisk ledamot ingå i hovrätten vid sidan av de lagfarna ledamöterna, om målets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det. I övriga typer av fas- tighetsmål skall en teknisk ledamot ingå i hovrätten, såvida inte hov- rätten finner att medverkan av en sådan ledamot uppenbart inte är behövlig.
Högsta domstolen är sista instans i fastighetsmål. Hovrättens domar i mål som har inletts vid arrendenämnd får dock inte överklagas.
2.2.5Kronofogdemyndigheten
Som tidigare redovisats kan vissa anspråk, såsom åläggande för sva- randen att betala hyra eller arrendeavgift eller att flytta från lägenhet på grund av att hyresrätten är förverkad, även prövas vid kronofogdemyn- digheten.
Förfarandet vid kronofogdemyndigheten är ett s.k. summariskt för- farande. Processen syftar till att snabbt och enkelt klargöra om svaran- den har någon invändning mot sökandens krav. Om så inte är fallet skall sökanden kunna få till stånd exekutiva åtgärder genom kronofog- demyndigheten. I motsatt fall skall tvisten, sedan kronofogdemyndig-
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 155 |
|
|
heten överlämnat målet till allmän domstol, kunna prövas där inom ramen för en vanlig tvistemålsrättegång.
Den summariska processen är skriftlig och utgör ett viktigt led i systemet för indriving av fordringar. Den regleras i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.
2.3Överväganden
Utredningens förslag: Hyres- och arrendenämndernas verksamhet kan övertas av domstol. Merparten av hyresnämndernas ärenden skall föras över till samtliga tingsrätter medan merparten av arren- denämndernas ärenden skall föras över till samtliga fastighetsdom- stolar. Av de ärenden som inte förs över till domstol skall några avskaffas och några föras över till länsstyrelserna. Hyres- och arrendenämnderna kan således avskaffas.
2.3.1Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol?
Redan inför hyresnämndernas tillkomst år 1969 framfördes från flera håll betänkligheter mot att det inrättades särskilda nämnder för att slita vissa hyrestvister. Bl.a. ansåg Lagrådet att det var önskvärt att alla hyrestvister behandlades och avgjordes av de allmänna domstolarna (prop. 1968:141 bihang B s. 33 f.).
Som framgår av redovisningen ovan har hyresnämnderna dock under årens lopp tillförts allt fler judiciella uppgifter. Detsamma har gällt arrendenämnderna. Nämnderna har också ansetts fullgöra sina uppgifter på ett mycket bra sätt. Kritik mot att prövningen av vissa hyres- och arrendetvister förlagts till särskilda nämnder har dock bestått. Det har i olika sammanhang föreslagits att nämndernas verksamhet skall föras över till domstol (jfr SOU 1987:13 s. 173 f., Ds 1992:38 s. 140 f., Ds 1993:34 s. 97 f. och prop. 1993/94:200 s. 48 f.).
Denna utredning skall enligt direktiven pröva om hyres- och arren- denämndernas verksamhet, med bibehållande av de positiva inslagen i nämndprocessen, kan föras över till domstol. Utredningen skall även lämna förslag på de regler som därvid kan behövas.
Genomgången av de ärenden som för närvarande handläggs vid hyres- och arrendenämnderna visar att ett stort antal av dem är av tvis- temålsliknande karaktär - de utgör tvister mellan enskilda och har sin grund i ett avtalsförhållande. Ärendena företer även i övrigt stora lik-
156 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
heter med de mål och ärenden som handläggs vid tingsrätt; samma bevisning kan tas upp och samma bevisvärdering och överväganden måste göras. Mot denna bakgrund framstår det som naturligt att i vart fall merparten av de aktuella ärendena kan prövas vid domstol. Något principiellt hinder mot att så sker kan inte anföras.
Den fråga som därefter uppkommer är om de positiva inslagen i nämndprocessen kan bibehållas om ärendena skall handläggas vid domstol. De fördelar med nämnderna som brukar framhållas är främst att förfarandet där är snabbt, enkelt och billigt samt att den särskilda sakkunskap som nämndärendena kräver finns företrädd där.
Inledningsvis måste framhållas att genomgången av förfarandereg- lerna vid tingsrätt visar att regelsystemet där är flexibelt och att det dessutom, särskilt vad gäller ärenden, företer stora likheter med det som gäller vid nämnderna.
Vad gäller en snabb handläggning kan till en början konstateras att särskilda nämnder för vissa typer av tvister i sig inte utgör en garanti för att tvisterna avgörs snabbt. Frågan om snabbheten i förfarandet handlar mera om hur stora personella och ekonomiska resurser som ställs till verksamhetens förfogande. Handläggningstiderna för mål och ärenden påverkas även av de prioriteringar som görs inom myndigheten. Statistik som utredningen har inhämtat visar dessutom att tingsrätterna handlägger sina mål och ärenden lika snabbt som nämnderna handlägger sina ärenden. Utredningen menar därför att nämndärendena kan hand- läggas lika snabbt vid domstol som de i dag handläggs vid nämnderna.
I och för sig är instanskedjan längre för mål som handläggs vid domstolarna än för ärendena vid hyresnämnden. Detta kan leda till att det tar längre tid innan ett slutligt avgörande kan erhållas i de mål som överklagas hos domstolarna. Genom regler om prövningstillstånd mellan den första och andra instansen finns emellertid möjlighet att förkorta tiden för ett slutligt avgörande. Vidare kan för vissa typer av ärenden, i vilka besluten är mindre ingripande och där kravet på ett snabbt avgörande är särskilt framträdande, införas fullföljdsförbud med s.k. ventil mellan den andra och tredje instansen. Inte heller den längre instanskedjan torde således behöva innebära längre tid för ett slutligt avgörande.
För ärendena som handläggs vid arrendenämnd kommer en integre- ring i praktiken inte att medföra att instanskedjan förlängs, eftersom de flesta arrendetvister kan klandras vid fastighetsdomstol och därefter överklagas till hovrätt. Med regler om prövningstillstånd i ledet första
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 157 |
|
|
Vad sedan gäller frågan om förfarandet vid domstol är enkelt kan konstateras att processordningen enligt rättegångsbalken moderniserades år 1987 för att tillgodose behovet av att kunna anpassa förfarandet efter vad som är lämpligt i det enskilda fallet. Bl.a. infördes bestämmelser om en mer flexibel handläggning och att domstolen har skyldighet att verka för att tvistefrågorna blir klarlagda och att parterna anger allt som de vill åberopa (42 kap. 8 § rättegångsbalken) Vidare infördes bestämmelser om att rätten aktivt skall verka för att parterna förliks (42 kap. 17 §). Den nya ärendelagen, som tillkom år 1996, bygger till betydande del på reglerna i rättegångsbalken men går i vissa avseenden ännu längre i strävandena efter att förenkla processen. Förfarandereglerna i den sålunda moderniserade processordningen enligt rättegångsbalken och i den nya ärendelagen medför att nämndärendena, enligt utredningens uppfattning, kan handläggas vid domstol lika enkelt och effektivt som vid nämnd.
Nämndförfarandet sägs också, som nämnts, vara billigt för parterna. Genom att förfarandet vid nämnden är förhållandevis enkelt samt ord- föranden har en skyldighet att hjälpa parterna, försöka förlika dem och lämna ett förlikningsförslag, har parts behov av ett juridiskt skolat biträde minimerats. Detta är kostnadsbesparande. Härtill medverkar också reglerna om att vardera parten står sin kostnad vid nämnd. Även domstolen har en flexibel processordning, vilket särskilt gäller vid handläggning enligt ärendelagen. Domstolen har också en skyldighet att klarlägga tvistefrågorna och att söka förlika parterna. Genom att för nämndärendena införa vissa särregler om rättegångskostnadernas för- delning, i huvudsak överensstämmande med vad som gäller i dag för nämndprocessen, kan kostnaderna för parterna hållas nere även vid en hantering vid domstol.
Vad slutligen gäller behovet av den särskilda sakkunskap som i dag är företrädd vid nämnderna vill utredningen framhålla följande.
De allmänna domstolarna har en generell behörighet att pröva alla slag av tvister. Det förekommer redan i dag hyres- och bostadsrätts- tvister vid tingsrätterna. Arrendetvister handläggs vid fastighetsdomstol på grund av klanderinstitutet men även som första instans vid vissa arrendetvister. De flesta tvister som nämnderna handlägger måste, som redan anförts, betraktas som typiska domstolstvister. Med tanke på att sådana intresseledamöter som i dag deltar i nämnderna enligt utred- ningens direktiv även skall delta i domstolarnas handläggning av nämndärendena, måste domstolarna generellt anses besitta tillräcklig kompetens för att handlägga dessa tvister. Något hinder mot en integre- ring med hänsyn till behovet av särskild kunskap kan därför inte anses föreligga.
158 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
Utredningen anser därför sammanfattningsvis att merparten av nämndärendena kan handläggas vid domstol med bibehållande av de positiva inslagen i nämndprocessen. Utredningen vill härutöver anföra följande.
En överföring av nämndernas verksamhet till domstol medför att samtliga
Sveriges medlemskap i EU har medfört att domstolarna har fått en betydelsefull roll när det gäller att föra ut den omfattande
Under senare år har omfattande arbete lagts ned på att renodla dom- stolarnas verksamhet. De principer som därvid uttalats måste beaktas även av denna utredning. Vid nämnderna förekommer vissa ärenden som sålunda inte bör ingå i en domstols arbetsuppgifter, såsom medlings- och skiljemannaförfarande samt dispens- och tillståndsärenden. Enligt direktiven för utredningen bör medlings- och skiljeförfarandet inte bestå vid en integrering med domstol. Vidare finns vägande skäl att undersöka om någon eller några av nämndernas arbetsuppgifter bättre handläggs av annan myndighet än domstol. Till dessa frågor återkommer utredningen. Utredningen vill dock redan nu nämna att några av dessa ärenden bör avskaffas och några föras över till länsstyrelserna. Utredningens förslag medför därför att hyres- och arrendenämnderna kan avskaffas.
2.3.2Hyresärendena prövas vid tingsrätt
Enligt direktiven (s. 15) bör - i avvaktan på Domstolskommitténs (JU 1995:05) arbete - den organisatoriska samordningen bara beröra de tingsrätter inom vars domkrets de nuvarande nämnderna är belägna. Utredaren skall överväga om den organisatoriska samordningen bör föranleda ändring av övriga tingsrätters behörighet att pröva hyres- och
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 159 |
|
|
arrendetvister, dvs. om endast de tingsrätter med vilka nämnderna samordnas fortsättningsvis skall vara behöriga att ta upp hyres- och arrendetvister.
Hyrestvister handläggs i dag dels vid tolv hyresnämnder, dels vid landets samtliga 96 tingsrätter. Detsamma gäller för bostadsrättstvis- terna.
En organisatorisk samordning, som endast berör de tolv tingsrätter inom vars domkrets hyresnämnderna är belägna, medför i och för sig praktiska och personella fördelar. Personalen vid hyresnämnderna kan beredas anställning vid tingsrätterna och de lagfarna ledamöterna vid nämnderna kan fortsätta att vid tingsrätten handlägga hyresnämnds- ärenden. Vid bedömningen måste emellertid även andra aspekter beaktas.
Sedan år 1991 har samtliga tingsrätter haft behörighet att pröva de hyres- och bostadsrättstvister som hyresnämnderna inte handlägger. Skälet till lagändringen att flytta över hyres- och bostadsrättstvisterna från fastighetsdomstolarna till tingsrätterna var att undanröja de problem rörande gränsdragningen mellan hyresmål och icke hyresmål som ofta uppkom samt att möjliggöra en gemensam handläggning av mål rörande hyres- och bostadsrättstvister och andra dispositiva tvistemål. De skäl som låg till grund för överflyttningen är alltjämt aktuella.
En lösning som innebär att endast de tingsrätter inom vars domkrets nämnderna är belägna fortsättningsvis skulle vara behöriga att hand- lägga hyresärenden samtidigt som samtliga tingsrätter alltjämt skulle vara behöriga att ta upp de hyrestvister som de i dag handlägger är av lätt insedda skäl helt oacceptabel. Således skulle därigenom forumregeln i 10 kap. 10 § rättegångsbalken, som innebär att tvist angående nyttjanderätt skall avgöras av den tingsrätt inom vars domkrets fastig- heten är belägen, vara tillämplig på vissa hyrestvister men inte på andra. Risken för att en tvist rörande en hyresrätt därvid anhängiggörs vid fel domstol torde bli överhängande. Vidare skulle tvister mellan samma parter och rörande samma rättsförhållande kunna behöva föras vid skilda domstolar. Önskemålen om enkla och enhetliga kompetens- och förfaranderegler skulle således helt motverkas.
Om endast de tingsrätter inom vars domkrets nämnderna är belägna fortsättningsvis skulle vara behöriga att handlägga samtliga hyrestvister skulle de gränsdragningsproblem, som föranledde 1991 års lagändring, återuppstå. Genom en sådan lösning skulle vidare målens lokala förankring försämras och restiden för parter och vittnen eller för rätten öka. Utredningen anser därför att inte heller denna lösning är godtagbar.
Utredningen anser att behovet av enkla och enhetliga kompetensregler och en lokal förankring är särskilt framträdande i hyrestvister. Detta kan endast tillgodoses om samtliga tingsrätter får behörighet att handlägga hyresnämndstvisterna samtidigt som de behåller sin nuvarande
160 Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol |
SOU 1999:15 |
|
|
kompetens beträffande övriga hyrestvister. Utredningen föreslår därför att samtliga tingsrätter skall ha behörighet att handlägga samtliga hyrestvister. Den nuvarande forumregeln i 10 kap. 10 § rättegångsbalken blir efter en integrering således vägledande för alla hyrestvister.
2.3.3Arrendeärendena prövas vid fastighetsdomstol
Utredningen skall enligt direktiven pröva om arrendenämnderna kan föras samman med tingsrätterna.
Vissa arrendetvister handläggs i dag vid fastighetsdomstol. Med hänsyn till att utredningens uppdrag enligt direktiven är att åstadkomma en enhetlig instansordning och enhetliga förfaranderegler anser utredningen att "tingsrätterna" måste tolkas i vid bemärkelse, dvs. att uppdraget omfattar frågan om en organisatorisk samordning av arren- denämnderna kan ske med antingen de allmänna domstolarna eller med fastighetsdomstolarna.
En lösning i enlighet med direktivens principiella ståndpunkt att uppnå ett enhetligt förfarande är att låta alla arrendetvister, och således även de som nu handläggs vid fastighetsdomstolarna, handläggas vid tingsrätterna enligt rättegångsbalkens regler om fastighetsforum. En annan lösning är att alla arrendetvister handläggs av fastighetsdomstol. På grund av direktivens krav på ett enhetligt förfarande synes en för- delning av arrendetvisterna på olika domstolar inte möjlig.
Arrendetvisterna enligt jordabalken handläggs i dag endast undan- tagsvis vid tingsrätt, nämligen i tvister med anledning av tillfällig upplåtelse av nyttjanderätt till mark eller hus för uppställning av fordon. Övriga arrendetvister, som inte handläggs av arrendenämnd, handläggs av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten ligger. Arrendetvisterna enligt jordabalken skiljer sig dessutom från tvister i allmänhet genom att de rör speciella jordbrukstekniska förhållanden, vilken omständighet en gång föranledde att arrendetvister kom att handläggas vid fastighetsdomstol.
För att uppnå önskad enhetlighet i kompetens- och förfarandereglerna anser utredningen att det är lämpligast att alla arrendetvister handläggs av fastighetsdomstol. Eftersom lagen (1969:246) om domstolar i fastig- hetsmål föreskriver att domstolen skall hålla huvudförhandling på plats som bestäms med hänsyn främst till att minsta möjliga kostnad uppstår, synes även kravet på lokal förankring kunna uppfyllas. Utredningen föreslår således att arrendenämndernas arrendetvister, vid en integrering med domstol bör handläggas vid fastighetsdomstol.
Beträffande arrendenämndstvisterna enligt jaktlagen är förhållandet något annorlunda. Till en början kan sägas att de inte rör arrende i
SOU 1999:15 |
Kan nämndernas verksamhet föras över till domstol 161 |
|
|
egentlig bemärkelse. För sådana tvister gäller dessutom att, i den mån tvisten inte skall hänskjutas till arrendenämnd, den skall upptas av tingsrätten i den ort där fastigheten är. Utredningen föreslår därför att samtliga tvister enligt jaktlagen skall upptas av den tingsrätt inom vars område fastigheten är belägen.
SOU 1999:15 |
163 |
|
|
3Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen
3.1Gällande rätt
Som tidigare anförts är kompetensen att handlägga tvister enligt hyres- lagen uppdelad mellan hyresnämnden och tingsrätten. I de följande avsnitten behandlas de ärenden och mål som hyresnämnden respektive tingsrätten handlägger. Förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyres- avtal som bl.a. innefattar medling inför hyresnämnden (58 och 58 a §§ hyreslagen), den fristående medlingen (69 § hyreslagen) och skilje- förfarandet (69 § hyreslagen) tas upp i senare avsnitt (förfarandet vid uppsägning av ett lokalhyresavtal i avsnitt 4 samt den fristående medlingen och skiljeförfarandet i avsnitt 17). Vissa frågor angående godkännande av avstående från besittningsskydd för bostäder och lokaler (45 § andra stycket och 56 § andra stycket hyreslagen) samt uppskov med avflyttning från lokal (59 § hyreslagen) berörs också i andra avsnitt (godkännande av avstående från besittningsskydd i avsnitt 5 och uppskov med avflyttning i avsnitt 4).
3.1.1Ärendena som hyresnämnden handlägger
Godkännande av förbehåll vid blockuthyrning (1 § sjätte stycket)
Hyreslagen utgår från att ett hyresavtal omfattar en lägenhet. Det före- kommer emellertid att en hyresgäst hyr flera lägenheter och hyr ut lägenheterna i andra hand. Ett exempel på en sådan förstahandshyresgäst är en studentbostadsstiftelse, som hyr ut sina lägenheter till studerande. Detta förfarande benämns blockuthyrning.
Enligt 1 § femte stycket hyreslagen är förbehåll som strider mot hyreslagen utan verkan mot hyresgästen. Ett undantag från denna regel finns i sjätte stycket, som avser blockuthyrning. Vid blockuthyrning kan överenskommelse ingås som strider mot vissa av hyreslagens regler, t.ex. att det skall vara förstahandshyresgästen och inte hyresvärden som skall svara för det löpande underhållet. En förutsättning för att ett sådant för- behåll skall vara giltigt är att hyresavtalet omfattar minst tre bostads-
164 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
lägenheter som hyresgästen skall hyra ut i andra hand, att förbehållet inte strider mot hyreslagens bestämmelser om lokaler och att det har godkänts av hyresnämnden. Enligt förarbetena skall hyresnämndens prövning främst avse att det föreligger ett seriöst behov av block- uthyrning (prop. 1983/84:137 s. 112).
Åtgärdsföreläggande (11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket)
Av 10 § första stycket hyreslagen framgår att om en lägenhet före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller avtalet. Om det på en bostadslägenhet uppkommer en mindre skada än som avses i 10 § första stycket, som inte är avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller lägenheten på tillträdesdagen i övrigt inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, kan hyresvärden enligt 11 § första stycket 5 föreläggas att inom viss tid avhjälpa bristen, s.k. åtgärdsföreläggande. Ett åtgärdsföreläggande meddelas av hyres- nämnden efter ansökan av hyresgästen. Föreläggandet kan förenas med vite.
I 16 § finns bestämmelser om vad som gäller om en lägenhet skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, hyresvär- den brister i sin underhållsskyldighet eller hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. Hyresvärden kan då, om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, liksom vid brist på tillträdesdagen, föreläggas att vid vite avhjälpa bristen. Om det före- ligger särskilda skäl, får tiden för avhjälpandet förlängas.
Upprustningsföreläggande (18 a och 18 b §§)
I 18 a § hyreslagen finns bestämmelser om att en bostadshyresgäst kan ansöka vid hyresnämnden om att hyresvärden skall föreläggas vidta de åtgärder på lägenheten som krävs för att lägenheten skall få en viss lägsta standard.
Hyresnämnden skall i sitt beslut ange inom vilken tid som upprust- ningsåtgärden skall ha utförts. Föreläggandet får förenas med ett vite. Tiden för åtgärden kan enligt andra stycket förlängas om det föreligger synnerliga skäl.
En förutsättning för att ett upprustningsföreläggande skall meddelas är att åtgärden kan förväntas ge ett skäligt ekonomiskt utbyte. I för- arbetena anförs att vanligtvis görs en uppskattning av den bruksvärde- hyra som kan godtas efter upprustningen och om denna uppskattning ger stöd för att upprustningskostnaderna kan förräntas inom ramen för de
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 165 |
|
|
blivande hyresintäkterna kan fastighetsägaren normalt inte undandra sig upprustning (prop.1993/94:199 s. 98).
Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete (18
Enligt 18 d § får en fastighetsägare inte utföra sådana standardhöjande åtgärder på en fastighet som har en inte obetydlig inverkan på bostads- lägenhetens bruksvärde, om inte åtgärderna har godkänts av de berörda hyresgästerna eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärden. En fastighetsägare får inte heller utan hyresgästernas godkännande eller tillstånd av hyresnämnden utföra sådana åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
En hyresvärd som vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d § skall skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. Om en berörd hyresgäst inte godkänner åtgärden får hyresvärden tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till åtgärden.
Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd har påbörjats utan att hyresgästen godkänt den eller hyresnämnden lämnat tillstånd till den kan hyresnämnden enligt 18 h § på ansökan av berörd hyresgäst förbjuda hyresvärden att utföra åtgärden. Ett förbud får förenas med vite. Av samma bestämmelse framgår att hyresnämnden på ansökan av hyres- värden också kan upphäva förbudet.
Hyresgästens användning av lägenheten (23 §)
Av 23 § andra stycket hyreslagen framgår att en lokalhyresgäst inte får använda lokalen för annat ändamål än det avsedda, om inte hyresvärden går med på det eller hyresnämnden lämnar tillstånd till det.
Ersättning för minskat bruksvärde (24 a §)
En hyresgäst har enligt 24 a § hyreslagen rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering eller därmed jämförliga åtgärder i en lägen- het. Om hyresgästen utan hyresvärdens tillstånd utför andra åtgärder än de som bestämmelsen ger rätt till får hyresvärden kräva ersättning för att återställa lägenheten. Tvist om sådan ersättning prövas av allmän domstol enligt rättegångsbalkens regler.
166 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
Ändringar som en hyresgäst vidtagit med stöd av 24 a § hyreslagen behöver hyresgästen inte återställa. Om lägenhetens bruksvärde minskat genom åtgärderna blir hyresgästen däremot ersättningsskyldig. En tvist om minskat bruksvärde prövas av hyresnämnden. Enligt förarbetena bör det mest ändamålsenliga vid fastställande av ersättningens storlek vara att utgå från vad det kostar att återställa lägenheten i normalt skick. Om det förelåg ett reparationsbehov då hyresgästen vidtog åtgärderna skall ersättningen jämkas (prop. 1974:150 s. 489).
Överlåtelse av lägenheten
I
hyresvärdens samtycke, om inte annat följer av
En bostadshyresgäst får enligt 34 § överlåta hyresrätten till sin lägenhet till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresvärden godkänner överlåtelsen eller hyresnämnden lämnar tillstånd till den. Samma sak gäller om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till en närstående till hyresgästen, som varaktigt sammanbodde med honom. Tillstånd skall lämnas om hyres- värden skäligen kan nöja sig med förändringen.
I 35 § finns bestämmelser om överlåtelse av hyresrätt till en bostads- lägenhet för att genom byte få en annan bostad. Om hyresvärden inte godkänner överlåtelsen kan nämnden lämna tillstånd till den. Tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller särskilda skäl talar mot överlåtelsen.
Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet får enligt 36 § hyreslagen överlåta hyresrätten till den som skall överta verksam- heten. En förutsättning är att hyresvärden godkänner överlåtelsen eller att hyresnämnden lämnar tillstånd till den.
Slutligen finns i 37 § en bestämmelse om överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägenhet, som har upplåtits till en kommun. Kommunen får överlåta hyresrätten om hyresvärden godkänner överlåtelsen eller hyres- nämnden lämnar tillstånd till den. Tillståndet kan förenas med villkor.
Upplåtelse av lägenhet i andra hand (40 §)
En hyresgäst får enligt 40 § hyreslagen hyra ut eller på annat sätt upp- låta lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd skall lämnas bl.a. om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom,
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 167 |
|
|
tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. En ytterligare förutsättning för tillstånd är att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.
Godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd (45 § andra stycket)
Regler om förlängning av bostadshyresavtal finns i
Enligt 45 § andra stycket hyreslagen kan hyresgästen under vissa förutsättningar avstå från besittningsskyddet. Ett avstående skall godkännas av hyresnämnden. Om överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning, behöver den inte godkännas. Enligt förarbetena skall ett godkännande lämnas om förhållandena är sådana att hyresgästen i en förlängningstvist normalt inte skulle anses ha rätt till förlängning av hyresförhållandet (prop. 1968:91 Bihang A s. 89 f.).
Förlängningstvist
En bostadshyresgäst har, som anförts, normalt rätt till förlängning av hyresförhållandet. Har hyresvärden, med iakttagande av reglerna om uppsägningstid, sagt upp avtalet är uppsägningen utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjutit tvisten till hyresnämnd eller hyresgästen ändå flyttat vid hyrestidens utgång (49 § hyreslagen). Hyresnämnden avgör om rätt till förlängning föreligger. I 46 och 47 §§ hyreslagen anges i vilka fall som hyresgästen inte har rätt till förlängning.
Hyresnämnden kan i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då hyresavtalet upphör att gälla (13 a § nämndlagen). Ett sådant beslut får verkställas såsom lagakraftägande dom (32 § nämnd- lagen).
Så länge som en förlängningstvist inte är avgjord har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten (50 § hyreslagen). Förlorar hyresgästen tvisten kan hyresnämnden medge uppskov med avflyttning (52 § hyreslagen).
Om hyresvärden förlorar tvisten skall de gamla hyresvillkoren gälla. Önskar hyresvärden ändring av villkoren, för det fall hans talan inte
168 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
bifalls, skall han samtidigt som han hänskjuter tvisten till nämnden begära ändring av villkoren (51 § hyreslagen).
Ändring av hyresvillkor (54 §)
Frågan om vilka villkor som skall gälla för ett bostadshyresförhållande kan tas upp av hyresnämnd antingen som ett särskilt ärende enligt 54 § hyreslagen eller i samband med en förlängningstvist enligt 49 § hyreslagen.
En hyresvärd eller en hyresgäst som önskar en ändring av hyresvill- koren skall skriftligen meddela motparten det. Om överenskommelse inte träffas skall den som vill ändra villkoren ansöka vid hyresnämnden om ändring.
Av 55 c § fjärde stycket hyreslagen framgår att hyresnämnden får förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om beslutet inte har vunnit laga kraft.
Enligt 55 c § åttonde stycket hyreslagen skall hyresnämnden, om hyran sänks, ålägga hyresvärden att betala tillbaka det som han uppburit för mycket i hyra. Av 32 § nämndlagen framgår att ett beslut om återbetalning får verkställas såsom en lagakraftägande dom, när tiden för överklagan gått ut.
Återbetalning av hyra vid upplåtelse i vissa fall (55 d §)
55 d § hyreslagen avser upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum samt upplåtelse i andra hand. Bestämmelsen tar sikte på vissa upplåtelser som inte omfattas av bestämmelserna i
Enligt 55 d § kan en hyresgäst, om hyresvärden har mottagit hyra som inte är skälig enligt 54 §, ansöka vid hyresnämnden om att hyresvärden skall åläggas att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skälig hyra. Ett beslut om återbetalning är verkställbart (32 § nämnd- lagen).
I ärendet kan också fastställas villkoren för den fortsatta uthyrningen. Nämnden kan förordna att ett beslut om ändrade hyresvillkor skall gälla omedelbart (55 d § tredje stycket).
Ett kvittningsyrkande som hyresvärden framställt avseende hyra eller ersättning för skada kan inte prövas av nämnden. Vidare kan krav på hyresnedsättning på grund av hinder eller men i nyttjanderätten inte prövas (Holmqvist, Hyreslagen, 5 uppl. 1997 s. 472). Hyresvärdens invändning om att kvittning har skett mot en klar och ostridig motfordran
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 169 |
|
|
genom avtal skall däremot prövas. Likaså skall värdens invändning om att återbetalning redan skett prövas (a.a. s. 475).
Godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd (56 § andra stycket)
Vid hyra av lokal har hyresgästen ett s.k. indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresförhållandet om avtalet sägs upp. Om hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller om de villkor som han kräver för en förlängning bedöms som oskäliga har hyresgästen i stället rätt till ersättning för den skada som han lider om han tvingas att lämna lokalen.
Av 56 § första stycket hyreslagen framgår att om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd eller hyresför- hållandet upphör på grund av att hyresrätten är förverkad eller hyres- gästen enligt 28 § inte ställt en ny säkerhet, har hyresgästen inte rätt till ersättning. Av andra stycket framgår att hyresgästen under vissa förut- sättningar dessutom kan avstå från besittningsskyddet. En överens- kommelse om avstående från besittningsskydd som träffas innan hyres- förhållandet har varat nio månader i följd gäller endast om den godkänts av hyresnämnden (se även avsnitt 5).
Uppskov med avflyttning (59 §)
Om ett lokalhyresförhållande skall upphöra på grund av hyresvärdens uppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, får hyresnämnden enligt 59 § första stycket hyreslagen, på begäran av hyresvärden eller hyresgästen, medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst två år från hyrestidens utgång.
Ansökan om uppskov måste göras före hyrestidens utgång. Så länge som uppskovsfrågan inte är avgjord av nämnden har hyresgästen rätt att vara kvar i lokalen (jfr SOU 1981:77 s. 375).
Om uppskov medges skall hyresnämnden enligt 59 § andra stycket fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att hyresavtalet upphört till dess att hyresgästen skall flytta (se även avsnitt 4.2.5 och 4.3.4).
Utdömande av vite (62 §)
Vite som förelagts med stöd av hyreslagen får dömas ut av hyresnämn- den. Vitet kan utfärdas dels vid ett åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, dels vid ett upprustningsföreläggande
170 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
enligt 18 a §, dels vid ett förbud mot att utföra förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 h §, dels vid ett föreläggande enligt 64 § om att hyresvärden skall lämna uppgift om hyra.
Uppgiftsföreläggande (64 §)
Om en bostadshyresvärd inte lämnar de uppgifter om hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning av skälig hyra enligt 55 § första stycket hyreslagen, får hyresnämnden efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna uppgifterna till nämnden. Föreläggandet får förenas med vite.
Uppgiftsskyldigheten enligt 64 § hyreslagen är inte begränsad till enbart de fall då frågan om bruksvärdet är föremål för tvist i hyres- nämnd eller Svea hovrätt utan kan ske utan samband med sådan tvist. Uppgifterna skall lämnas till hyresnämnden, som får vidarebefordra dem till sökanden.
3.1.2Tvister som tingsrätten handlägger
De allmänna domstolarna med tingsrätten som första instans har behö- righet att pröva de tvister enligt hyreslagen som inte enligt uttryckligt författningsbemyndigande skall handläggas av hyresnämnden.
Tingsrätten avgör ett stort antal frågor enligt hyreslagen. Bl.a. avgör den frågor om betalning av hyra, nedsättning av hyra, ersättning till hyresgästen för att han har avhjälpt brist i lägenheten, ersättning till hyresgästen för skada till följd av brist i lägenheten och ersättning till hyresvärden för att hyresgästen skadat lägenheten.
Tingsrätten prövar även frågan om ett hyresförhållande skall anses ha upphört i förtid på grund av att hyresrätten är förverkad. En hyresrätt är förverkad bl.a. om hyresgästen, när det gäller bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodag (42 § första stycket 1 hyreslagen).
Frågor om bättre rätt till en hyresrätt prövas också av tingsrätt.
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 171 |
|
|
3.2Överväganden
3.2.1Förfarandelag
Utredningens förslag: Tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § och tvist om återbetalning av hyra vid upplåtelse i vissa fall enligt 55 d § hyreslagen skall handläggas enligt rättegångsbalken. Medling enligt 58 och 58 a §§ samt fristående medling och skiljeförfarande enligt 69 § hyreslagen skall avskaffas (jfr avsnitt 4 och 17). Övriga ärenden enligt hyreslagen som hyresnämnden handlägger skall handläggas enligt ärendelagen.
Samtliga tvister som tingsrätten för närvarande handlägger skall även fortsättningsvis handläggas enligt rättegångsbalken.
Allmänna utgångspunkter
Vid allmän domstol är det i huvudsak rättegångsbalken respektive ärendelagen som reglerar förfarandet i samtliga mål och ärenden som inte är av administrativt slag. De hyresärenden som hyresnämnden har hand om måste handläggas enligt någon av dessa lagar. Vid valet av förfarandelag bör beaktas bl.a. vilka tillämpningsområden som de två lagarna har, men också vad som är lämpligt för varje enskilt ärende. Kompletterande bestämmelser till rättegångsbalken och ärendelagen kan också komma i fråga.
Rättegångsbalkens respektive ärendelagens tillämpningsområde har i princip sin grund i skillnaden mellan stridig rättsvård och frivillig rättsvård. Den stridiga rättsvården eller rättskipningen handläggs enligt rättegångsbalkens bestämmelser. Den frivilliga rättsvården hanteras enligt ärendelagen (prop. 1995/96:141 s. 141). Gränsen mellan rättskipning och frivillig rättsvård är dock flytande.
Ett tvistemål enligt rättegångsbalken inleds genom en ansökan om stämning medan ett ärende enligt ärendelagen inleds genom en ansökan eller anmälan. Såväl enligt rättegångsbalken som enligt ärendelagen skall en ansökan som är så bristfällig att den inte kan läggas till grund för prövning avvisas. En ansökan enligt ärendelagen får innehålla större brister än en ansökan om stämning innan avvisning kan komma i fråga (prop. 1995/96:115 s. 153).
Handläggningen enligt rättegångsbalken har regelmässigt muntliga inslag. Enligt ärendelagen är handläggningen i allmänhet skriftlig och ärendet avgörs utan förhandling, dvs. "på handlingarna".
172 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
Rättegångsbalken bygger på omedelbarhetsprincipen och kon- centrationsprincipen. Omedelbarhetsprincipen innebär att endast det som förekommit vid ett sammanträde är processmaterial. Enligt ärendelagen kan avgörandet grundas på antingen det som förekommit vid ett sammanträde eller på både det som förekommit vid ett sammanträde och det som står i handlingarna (prop. 1995/96:115 s. 77). Koncentrations- principen innebär att processmaterialet normalt skall läggas fram vid ett enda sammanträde, huvudförhandlingen. I ett domstolsärende kan domstolen beakta både det som kommit fram vid ett sammanträde och innehållet i den skriftväxling som kan ha ägt rum såväl före som efter ett sammanträde.
Enligt rättegångsbalken gäller bevisomedelbarhetsprincipen, dvs. att bevis skall tas upp muntligt vid en huvudförhandling och inte läggas fram endast genom protokoll eller skriftliga vittnesintyg. I ett domstolsärende får däremot även ett skriftligt vittnesintyg åberopas.
Domstolen har såväl i ett tvistemål som i ett domstolsärende skyldighet att se till att målet respektive ärendet blir så utrett som dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in. Domstolen skall genom frågor och påpekanden avhjälpa otydligheter och ofullständigheter.
I rättegångsbalken finns bestämmelser om att två eller flera tvistemål kan handläggas tillsammans (kumuleras). Det finns också möjlighet att i ett tvistemål göra invändning av olika slag, t.ex. kvittningsinvändning. En fordran som åberopas till kvittning behöver inte ha något samband med huvudfordran i målet.
Ärendelagen saknar bestämmelser om gemensam handläggning av ärenden. Enligt förarbetena bör en gemensam handläggning dock kunna ske, om det är lämpligt. I viss utsträckning kan därvid reglerna i 14 kap. rättegångsbalken tjäna som vägledning (prop. 1995/96:115 s. 142).
Ett mål enligt rättegångsbalken och ett ärende enligt ärendelagen kan inte handläggas gemensamt. Detta hindrar dock inte att de handläggs samtidigt (a.a. s. 142).
Tvist om ersättning för minskat bruksvärde och återbetalning av hyra
Det finns flera skäl som talar för att såväl tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § som tvist om återbetalning av hyra enligt 55 d § hyreslagen bör handläggas enligt rättegångsbalken.
I båda tvisterna måste yrkande om att motparten skall betala ett visst belopp framställas. Det förekommer också att kvittningsinvändningar framställs i tvisterna. En kvittningsinvändning bör i princip endast prövas i ett mål som handläggs enligt rättegångsbalken. Det förekommer inte sällan att en hyresvärd vill framställa ersättningskrav gentemot en
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 173 |
|
|
hyresgäst, dels för att denne utfört sådana åtgärder som 24 a § ger rätt till men som minskat lägenhetens bruksvärde, dels för andra åtgärder som skadat lägenheten. En gemensam handläggning av de båda anspråken är lämplig och kan endast ske enligt rättegångsbalken eftersom ersättningsanspråk som avser annat än kompensation för minskat bruksvärde måste handläggas enligt rättegångsbalken.
Utredningen föreslår att de båda tvisterna handläggs enligt rätte- gångsbalken.
Förlängningstvist
Om hyresvärden säger upp en bostadshyresgäst med iakttagande av reglerna om uppsägningstid och hyresgästen inte godtar uppsägningen föreligger en förlängningstvist enligt 49 § hyreslagen. Sägs däremot avtalet upp till omedelbart upphörande föreligger en förverkandetvist enligt 42 § hyreslagen.
Det finns i och för sig flera skäl som talar för att förlängningstvisten, liksom förverkandetvisten, bör handläggas enligt rättegångsbalken. Ett sådant är att förlängningstvisten kan resultera i samma utgång som förverkandetvisten, nämligen att hyresgästen åläggs att flytta. Ett annat är att hyresvärden kan vilja framställa anspråk på betalning av hyra eller skadestånd. Sådana anspråk kan ju bara prövas vid en handläggning enligt rättegångsbalken.
Det primära i en förlängningstvist är emellertid att avgöra om det föreligger rätt till förlängning av ett hyresavtal där avgörandet ofta innebär avvägningar mellan de båda parternas motstående intressen. Intresseledamöternas fackkunskap är här av betydelse. Deras kunskaper behövs också om det t.ex. i förlängningstvisten framställs en begäran om ändring av hyresvillkoren. Enligt utredningens uppfattning bör intresseledamöter (eller särskilda ledamöter, som utredningen föreslår att de skall benämnas) endast delta i de tvister som handläggs enligt ärendelagen (jfr avsnitt 3.2.3.3). Det är vidare inte ovanligt att en förlängningstvist handläggs tillsammans med en tvist om tillstånd till överlåtelse av lägenhet till närstående. Det kan då vara en fördel om förlängningsfrågan kan handläggas tillsammans med tillståndsfrågan.
Förlängningstvisterna bör enligt utredningens uppfattning mot bakgrund av det anförda handläggas enligt ärendelagen. Möjligheten att meddela ett avflyttningsåläggande bör också behållas. De nuvarande reglerna om rätten för hyresgästen att sitta kvar till dess tvisten är slutligt avgjord och verkan av ett beslut om förlängning respektive om rättskraft (50 § och 51 § andra stycket hyreslagen samt 22 § nämndlagen) bör också vara kvar.
174 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
Övriga ärenden som hyresnämnden handlägger
Inslaget av rättskipning är mindre framträdande i de övriga ärenden som hyresnämnden handlägger. Detta gäller särskilt tillståndsärendena (18 d, 23, 34, 35, 36, 37 och 40 §§) och ärendena angående godkännande av vissa klausuler (1 § sjätte stycket, 45 § andra stycket och 56 § andra stycket). Samtidigt är behovet av intresseledamöternas fackkunskaper framträdande i flera av de aktuella ärendena, som t.ex. i ärenden angående hyressättning samt åtgärds- och upprustningsföreläggande. Utredningen anser mot denna bakgrund att de övriga ärendena bör handläggas enligt ärendelagen.
Tvisterna som tingsrätten handlägger
Utredningen har till uppgift att pröva om någon eller några av de mål som tingsrätten för närvarande handlägger enligt rättegångsbalken i stället bör prövas enligt ärendelagens bestämmelser.
Ett motiv för att hyrestvisterna i stället skall handläggas enligt ärendelagen kan vara att ärendelagen föreslås som förfarandelag för de flesta ärenden som hyresnämnden för närvarande handlägger. Ett annat kan vara att det för den enskilde förmodligen framstår som enklare att göra en ansökan enligt ärendelagen än en ansökan om stämning. Hanteringen enligt ärendelagen är också i flera andra avseenden mindre formell än vad den är enligt rättegångsbalken.
Det finns emellertid principiella betänkligheter mot att handlägga de aktuella hyrestvisterna enligt ärendelagen. Rättegångsbalken och ärendelagen har olika tillämpningsområden. En handläggning av vissa av tingsrättens hyrestvister enligt ärendelagen skulle innebära att dessa gränser överskrids. Att handlägga vissa betalnings- och skadeståndsmål enligt rättegångsbalken och andra enligt ärendelagen är också mindre enhetligt. De fördelar som är förenade med att tvisterna handläggs enligt rättegångsbalken, såsom möjligheten att förena dessa mål med andra mål och att framställa motkrav genom genstämning eller kvittningsyrkande, skulle också gå förlorade.
Förverkandetvisten har i och för sig ett, sakligt sett, nära samband med förlängningstvisten. Inslaget av rättskipning är emellertid mer framträdande i förverkandetvisten eftersom avtalet har sagts upp till omedelbart upphörande. Dessutom förekommer inte skälighetsavväg- ningar i egentlig mening. I de flesta förverkandetvister finns dessutom behov av att handlägga yrkanden om betalning av förfallen hyra efter- som den vanligaste förverkandegrunden är just utebliven hyra. Också
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 175 |
|
|
denna omständighet talar för att förverkandetvisten även fortsättningsvis bör handläggas enligt rättegångsbalken.
Utredningen finner mot bakgrund av det anförda inte skäl att föreslå att någon av de tvister som tingsrätten för närvarande handlägger skall handläggas enligt ärendelagen.
3.2.2Forum
Utredningens förslag: Samtliga mål och ärenden angående hyra skall handläggas vid den tingsrätt inom vars område fastigheten är belägen.
En domstols behörighet att ta upp ett mål eller ärende är i allmänhet lokalt, sakligt eller funktionellt begränsad. Reglerna om detta kallas forumregler. Reglerna om den lokala kompetensen begränsar domstolens verksamhet till att i huvudsak gälla mål eller ärenden som har anknytning till dess egna territoriella verksamhetsområde.
Forumreglerna betecknas antingen som dispositiva eller indispositiva. Om forumregeln är dispositiv krävs i allmänhet att svaranden inom viss tid gör en invändning för att rätten skall avvisa en talan.
Enligt 10 kap. 10 § första stycket rättegångsbalken skall tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom tas upp av rätten i den ort där fastigheten är belägen. Av 10 kap. 17 § första stycket 4 rätte- gångsbalken framgår att rätten vid tvist som avses i 10 § samma kapitel självmant skall pröva sin behörighet. Forumbestämmelsen i 10 § är sålunda indispositiv.
Ärendelagen saknar bestämmelser om domstolens lokala behörighet. I stället finns regler om detta för de allra flesta ärendetyper i anslutning till den för ärendet i fråga gällande materiella lagstiftningen eller är underförstådd i den lagstiftningen (jfr prop. 1995/96:115 s. 125 f.).
Som tidigare anförts (avsnitt 2.4.4) anser utredningen att samtliga tingsrätter bör vara behöriga att handlägga de hyrestvister som nämnderna för närvarande har hand om. För att uppnå enhetlighet och de bästa förutsättningarna för samtidig handläggning av olika hyrestvister bör samma forumregel gälla enligt rättegångsbalken och ärendelagen. Utredningen föreslår därför att det införs en indispositiv forumregel om att varje hyrestvist som handläggs enligt ärendelagen skall prövas av den tingsrätt inom vars område den berörda fastigheten är belägen. Tingsrätten skall med en sådan forumregel självmant pröva sin behörighet redan när ansökan ges in till domstolen. Om tingsrätten finner att den saknar behörighet att ta upp ärendet men att en annan domstol skulle vara behörig, skall den lämna över ansökan till den domstolen, om
176 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
sökanden inte har något att invända mot detta och det inte heller finns något annat skäl mot att ansökan överlämnas (8 § andra stycket ärende- lagen).
3.2.3Sammansättning m.m.
Utredningens förslag: Intresseledamot skall vid tingsrätt benämnas särskild ledamot.
När tingsrätten handlägger ett hyresärende skall den bestå av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Om ärendet inte prövas i sak eller om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet, får tingsrätten dock bestå av enbart en lagfaren domare.
Om de särskilda ledamöterna har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i ärendet, skall tingsrätten i stället bestå av tre lagfarna domare (jfr 5 a § nämndlagen).
Vid all handläggning enligt rättegångsbalken samt vid handlägg- ning av ett hyresärende i hovrätt eller Högsta domstolen skall rätten bestå av enbart lagfarna domare.
3.2.3.1Allmänna synpunkter beträffande intresseledamöter
Enligt 5 § första stycket nämndlagen består hyresnämnden av en lagfaren ordförande och två andra ledamöter. De senare ledamöterna kallas i nämndlagen för intresseledamöter. Av intresseledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden, eller när ärendet rör lokal, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. Från sammansättningsregeln i 5 § första stycket nämndlagen finns flera undantag.
Benämningen intresseledamot kommer från att ledamöterna utses efter förslag av de intresseorganisationer som är berörda av det aktuella sakområdet (jfr 6 § andra stycket nämndlagen). Avsikten har emellertid inte varit att de skall uppfattas som företrädare för endera partens intresse. De är i stället meddomare och skall i likhet med övriga domare göra en objektiv bedömning av samtliga fakta i målet utifrån sina sär- skilda kunskaper och erfarenheter.
Frågan om intresseledamöternas medverkan i den dömande verksam- heten har varit föremål för stundtals intensiva diskussioner (jfr prop. 1993/94:200 s. 33 f.). Diskussionerna och den kritik som har
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 177 |
|
|
förekommit har regelmässigt kretsat kring frågor om intresseledamö- ternas ställning och i vilken utsträckning regler om jäv är tillämpliga på dem.
Enligt 28 § nämndlagen gäller reglerna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv även för intresseledamot. Av 4 kap. 13 § rättegångsbalken framgår att en domare är jävig att handlägga mål bl.a. om han är ställföreträdare för part eller om han är ledamot av styrelsen för bolag eller förening som är part (punkt 4). Domaren är också jävig om någon särskild omständig- het föreligger som är ägnad att rubba förtroendet för hans opartiskhet i målet (punkt 9). En intresseledamot får sålunda, i samma utsträckning som en lagfaren domare i domstol, inte ta befattning med en sak om han eller hon har en viss relation till tvisteföremålet eller till någon av parterna. Enbart den omständigheten att ledamoten har förordnats efter förslag av en viss organisation som har intressen på hyresmarknaden medför inte att ledamoten skall betraktas som jävig.
Enligt artikel 6 i Europeiska konventionen om de mänskliga rättig- heterna och grundläggande friheterna (Europakonventionen) har var och en rätt till en opartisk och rättvis domstolsprövning av sina civila rättigheter och skyldigheter eller anklagelse om brott. Frågan om intresseledamöters deltagande i dömande verksamhet är förenlig med artikel 6 i Europakonventionen prövades av den europeiska domstolen för de mänskliga rättigheterna (Europadomstolen) i det s.k. Langborger- målet (dom den 22 juni 1989). Sakfrågan i målet var om en förhandlingsklausul i Rolf Langborgers hyresavtal skulle stå kvar. Enligt förhandlingsklausulen bestämdes hyran för hans lägenhet vid förhand- lingar mellan två lokala hyresvärds- och hyresgästorganisationer. Dessa organisationer tillhörde två etablerade riksorganisationer. När målet av- gjordes i Bostadsdomstolen deltog i domstolen två ledamöter som var utsedda efter förslag av de båda riksorganisationerna. I Europa- domstolen fälldes Sverige för konventionsbrott.
Av Europadomstolens dom framgår att Europakonventionen inte förbjuder domstolar med ledamöter som är experter på ett visst område och som indirekt representerar partsintressen. Tvärtom framhöll Euro- padomstolen att intresseledamöterna i Bostadsdomstolen på grund av sin särskilda erfarenhet var utomordentligt väl kvalificerade att delta i bedömande av tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster och av de frågor som kan uppstå i sådana tvister.
Europadomstolen konstaterade i sin dom att det inte heller fanns anledning att hysa tvivel om intresseledamöternas personliga opartiskhet. Beträffande ledamöternas objektiva opartiskhet och frågan huruvida de föreföll oavhängiga beaktade domstolen att de hade föreslagits av och hade nära förbindelse med två sammanslutningar som båda hade intresse av att förhandlingsklausulen skulle bestå. Eftersom Rolf Langborger
178 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
hade yrkat att klausulen skulle utgå ur hans kontrakt kunde han rimligen befara att ledamöterna hade ett gemensamt intresse som stod i motsats till hans eget intresse och att den intressebalans, som låg i Bostads- domstolens sammansättning i andra fall, riskerade att rubbas då domstolen skulle besluta om hans yrkande. Europadomstolen fann därför att kränkning av artikel 6 hade förekommit.
Europadomstolens dom ledde till att det infördes en ny samman- sättningsregel (SFS 1991:637). Enligt den regeln skall hyresnämnden bestå av två lagfarna ledamöter, om de intresseledamöter som skulle ha deltagit har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemen- samt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten. I lagstiftningsärendet (prop. 1990/91:98) konstaterades att jävsreglerna i 4 kap. 13 § rättegångsbalken bygger på tanken att en enskild domare har en viss relation till tvisteföremålet eller någon av parterna, vilket gör honom olämplig att avgöra tvisten. Detta jäv verkar mot domaren personligen och det är möjligt att byta ut honom eller henne mot en annan domare som inte har denna relation. Det krav på opartiskhet och oavhängighet som
Intresseledamöterna brukar sägas fylla tre funktioner. De tillför sakkunskap samtidigt som de fyller en funktion liknande nämnde- männens. Vidare bidrar de till att rättskipningen lättare omfattas av parternas förtroende.
Utredningen har talat med flera hyresnämnder angående behovet av de särskilda ledamöterna. Nämnderna har framhållit att ledamöternas närvaro underlättar i princip i samtliga typer av ärenden nämndernas möjlighet att förlika parterna. Vidare har de framhållit att intresse- ledamöternas fackkunskaper är viktiga i vissa ärendekategorier.
Onekligen kräver många hyrestvister särskilda kunskaper i bl.a. fastighetsekonomiska och byggnadstekniska förhållanden. Intresseleda- möterna tillför i detta avseende nämnden viktig kompetens. Utmärkande för många hyrestvister är vidare att det är fråga om en intressekonflikt vars lösning ligger i en skälighetsbedömning som inte enbart bygger på rent juridiska överväganden. Intresseledamöternas synpunkter är viktiga också vid dessa överväganden.
Många hyrestvister är av den arten att uppgörelse kan nås, om parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varandra. I flertalet tvister träffas en frivillig uppgörelse. De goda
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 179 |
|
|
resultaten av medlingsverksamheten vid nämnderna torde till viss del kunna tillskrivas organisationernas medverkan genom intresserepre- sentanter. Intresseledamöterna kan ge tyngd och auktoritet åt de förlik- ningsförslag som nämnden lägger fram.
Enligt direktiven är utgångspunkten att intresseledamöter som huvudregel skall delta i dömandet i allmän domstol. Den sakkunskap och erfarenhet som finns representerad inom nämnderna genom intresse- ledamöterna bör enligt utredningens uppfattning utnyttjas i förfarandet vid tingsrätten. Något formellt hinder mot att låta intresseledamöter delta i dömandet vid domstolarna finns inte heller under förutsättning att det undantag som
Förmodligen har benämningen intresseledamot bidragit till missupp- fattningen att intresseledamöter i sin dömande verksamhet företräder de organisationer efter vilkas förslag ledamöterna har utsetts. Det finns skäl att ersätta denna beteckning med en annan. Utredningen förordar att särskild ledamot används. Redan i Rättegångsutredningens betänkande Expertmedverkan och specialisering (SOU 1987:13) föreslogs denna benämning. I både allmän domstol och förvaltningsdomstol deltar ledamöter, med kompetens inom särskilda sakområden, som benämns särskild ledamot (jfr 1 kap. 8 § rättegångsbalken, 22 kap. 4 och 5 §§ fastighetstaxeringslagen (1979:1152), 21 kap. 10 och 11 §§ sjölagen (1994:1009) och 22 § lagen (1990:886) om granskning och kontroll av filmer och videogram).
3.2.3.2Sammansättning vid handläggning enligt ärendelagen
Som tidigare anförts föreslår utredningen att de flesta ärenden enligt hyreslagen som hyresnämnden för närvarande hanterar skall handläggas enligt ärendelagen. Det innebär bl.a. att tvist om hyressättning (54 §), åtgärdsföreläggande (11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket) och upprustningsföreläggande (18 a och 18 b §§) skall handläggas enligt den lagen. I dessa tvister är det angeläget att tingsrätten tillförs den fackkunskap som de särskilda ledamöterna representerar. I flera av de andra tvisterna som skall handläggas enligt ärendelagen förekommer skälighetsbedömningar och de särskilda ledamöterna kan bidra till lämp- liga avvägningar även i dessa ärenden. Samtidigt bör det inte föreskrivas att särskilda ledamöter skall delta i varje ärende. Ett sådant krav kan vara hämmande på domstolarnas hantering av ärendena.
För att på bästa sätt tillföra tingsrätterna den kompetens som de särskilda ledamöterna representerar, föreslår utredningen att särskilda ledamöter, som huvudregel, skall ingå i rätten. Om ett ärende inte prövas i sak skall tingsrätten givetvis vara domför utan dessa ledamöter. Skulle
180 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
domstolen skilja ett ärende i från sig genom ett avvisnings- eller avskrivningsbeslut behöver de sålunda inte delta. Särskilda ledamöter behöver inte heller delta när domstolen fattar handläggningsbeslut. Vidare anser utredningen att när tingsrätten prövar ett ärende i sak, skall den vara domför utan särskilda ledamöter om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet.
Vid handläggning med särskilda ledamöter skall tingsrätten bestå av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter. Av de särskilda ledamöterna skall den ene känna till förvaltning av hyresfastighet och den andre bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör lokal, näringsidkande hyresgästers förhållanden.
Den särskilda sammansättningsregeln i 5 a § nämndlagen, som tillkom efter
Rättegångsbalken innehåller regler om vad som gäller när en av flera domare eller en nämndeman får förfall sedan huvudförhandlingen inletts (jfr 1 kap. 3 a § fjärde stycket och 3 b § tredje stycket rättegångsbalken). Ärendelagen och nämndlagen saknar däremot sådana bestämmelser. I förarbetena till ärendelagen anförs att sådana bestämmelser inte behövs med tanke på förfarandets natur. Det finns sålunda inte något hinder mot att en domstol håller ett sammanträde med tre domare och senare avgör ärendet med en, därför att det inte längre finns skäl att ha den större sammansättningen (jfr prop. 1995/96:115 s. 99 och Fitger, Lagen om domstolsärenden, 1996 s. 41).
Om en särskild ledamot får förfall sedan ärendet inletts kan ärendet enligt utredningens uppfattning inte avgöras av en lagfaren domare och en särskild ledamot eftersom en sådan sammansättning skulle rubba den intressebalans som skall finnas i rätten. Om en särskild ledamot får förfall får rätten i stället ta ställning till om det finns förutsättningar att avgöra ärendet med enbart en lagfaren domare. Sökandens talan kan t.ex. ha medgetts. Om det inte finns sådana skäl måste en ny särskild ledamot kallas in.
Vid prövning i hovrätten bör - liksom i dag - enbart lagfarna domare delta.
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 181 |
|
|
3.2.3.3Sammansättning vid handläggning enligt rättegångsbalken
Utredningen föreslår att tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § och återbetalning av hyra enligt 55 d § skall handläggas enligt rättegångsbalken. I tvist om återbetalning av hyra enligt 55 d § är förstahandshyresgästens hyra i allmänhet känd (dock inte om det är fråga om en bostadsrätt). Ett visst tillägg för el och för nyttjandet av möbler m.m. bör utgå. I en tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § kan det i och för sig finnas behov av de särskilda ledamöternas fackkunskaper. Denna tvist är emellertid mycket sällsynt (två ärenden vid landets samtliga nämnder under 1996 och fem under 1997). Behovet av särreglering om att särskilda ledamöter skall delta i dessa mål är mot denna bakgrund inte framträdande. I en hyrestvist som handläggs enligt rättegångsbalken kan dessutom genom invändningar och genom kumulation frågor som inte rör hyresförhållandet uppkomma. Enligt utredningens uppfattning är det mindre lämpligt att särskilda ledamöter deltar i avgörandet av frågor som inte angår hyres- förhållandet. Utredningen anser därför att rätten endast skall bestå av lagfarna ledamöter vid prövning av de aktuella tvisterna.
3.2.3.4Tillsättning av särskilda ledamöter m.m.
Enligt 6 § första stycket nämndlagen förordnar regeringen eller den myndighet, som regeringen bestämmer, för varje hyresnämnd ord- föranden och ett lämpligt antal intresseledamöter. För ledamot skall dessutom förordnas en eller flera ersättare.
Innan intresseledamot förordnas skall sådan riksorganisation av fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om beredas tillfälle att avge förslag (6 § andra stycket nämndlagen).
Regeringen har bemyndigat Domstolsverket att förordna intresse- ledamöter. Domstolsverket har för varje nämnd förordnat ledamöter för treårsperioder. Åtta organisationer (Sveriges Fastighetsägareförbund, SABO, Hyresgästernas Riksförbund, Svensk Handel, Företagarnas Riksorganisation, HSB Riksförbund, Riksbyggen och Sveriges Bostads- rättsföreningars Centralorganisation) har beretts tillfälle att lämna förslag på ledamöter för hyresnämnderna. Domstolsverket har inte utfört någon prövning av de föreslagna ledamöternas lämplighet utan förordnat i enlighet med respektive organisations förslag. Några ledamöter utöver de som organisationerna förordat har inte förordnats.
182 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
Totalt har 419 ordinarie ledamöter och 239 ersättare förordnats för hyresnämnderna (maj 1998). Vissa personer har förordnats som ledamot vid flera nämnder och några till och med vid samtliga nämnder. Flest antal ledamöter har förordnats för hyresnämnden i Stockholm. För denna nämnd har förordnats 77 ordinarie ledamöter och 57 ersättare. Hyres- nämnden i Luleå har minst antal eller 17 ordinarie och 9 ersättare.
Någon kritik mot det sätt på vilket ledamöterna förordnas har inte framförts. Utredningen har inte funnit anledning att föreslå ändringar i dessa regler eller av reglerna om vilka organisationer som skall beredas tillfälle att lämna förslag på ledamöter.
Något krav på att ledamoten skall vara bosatt inom hyresnämndens område finns inte och utredningen föreslår inte heller att sådant krav införs. Utgångspunkten bör givetvis vara att intresseledamöternas lokalkännedom skall tas till vara. I vissa fall kan det dock med hänsyn till den jävsproblematik som kan uppstå till och med vara lämpligt att domstolen har tillgång till ledamöter som är bosatta utanför domsagan. Det innebär också att det inte finns något hinder mot att en person förordnas som ledamot vid flera tingsrätter. Det totala antalet särskilda ledamöter behöver därmed inte öka jämfört med det nuvarande antalet.
Enligt uppgift som utredningen har inhämtat från bl.a. hyresnämn- derna i Stockholm och Göteborg får ersättarna för de ordinarie leda- möterna tjänstgöra i mycket stor utsträckning. Hyresnämnden i Göteborg har låtit ersättarna som har representerat Göteborg delta i samma ut- sträckning som de ordinarie ledamöterna från Göteborg. Något bärande skäl för att behålla ett system med ersättare kan mot denna bakgrund inte anföras. Intresseledamöterna skall delta i verksamheten i första hand på grund av sina fackkunskaper. Ett system som innebär att varje organisation föreslår ersättare för sina ordinarie ledamöter kan lätt tolkas som att organisationstillhörighet har betydelse. För nämndemän förordnas inte ersättare. Utredningen förordar att enbart ordinarie ledamöter - inte ersättare för dessa - skall utses.
Enligt 6 § tredje stycket nämndlagen skall ordföranden, med iaktta- gande av reglerna om att den ene ledamoten skall känna till fastighets- ägares förhållanden och den andre hyresgästers förhållanden, till tjänstgöring i nämnden kalla de ledamöter som han "med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga förhållanden finner lämpligast". I förarbetena förordas att det bör utses en krets ledamöter med sakkun- skap på skilda områden, bland vilka ordföranden har att för varje ärende utse de lämpligaste. I det ursprungliga förslaget anfördes att när ärendets beskaffenhet ger anledning till det, bör ordföranden äga rätt att i ordinarie ledamots ställe kalla den ersättare som kan antas företräda berörd intressegrupp. Syftet med bestämmelsen torde mot denna
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 183 |
|
|
bakgrund ha varit att även bereda plats i nämnden åt berörda intressegrupper (jfr prop. 1968:91 bihang B s. 15 f., 37 och 47).
Enligt art. 6 i Europakonventionen har var och en, när det gäller att pröva civila rättigheter och skyldigheter, rätt till opartisk och offentlig rättegång, inför en oavhängig och opartisk domstol. Begreppen i artikeln är inte närmare definierade i konventionstexten utan har fått sin innebörd genom Europadomstolens praxis. När det gäller kraven på oavhängighet och opartiskhet framgår det att domstolen inte bara skall vara oavhängig och opartisk utan även utåt framstå som oavhängig (jfr Hans Danelius, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis, 1997, s. 151 f.f.). Bestämmelsen om att ordföranden skall utse de ledamöter som han anser är "lämpligast" är mot denna bakgrund principiellt tveksam. Lämplighetsbedömningen öppnar vidare möjlighet för godtycke. Det bör vara objektiva kriterier som skall styra vilka som skall delta, kriterier som i efterhand kan kontrolleras. Detta är viktigt för allmänhetens förtroende för rättskipningen. Bestämmelsen i 6 § tredje stycket nämndlagen har inte heller tillämpats enligt sin ordalydelse. De större nämnderna har upprättat särskilda tjänstgöringsscheman som har reglerat intresseledamöternas tjänstgöring. Ordförandena har sålunda inte för varje enskilt ärende utsett de ledamöter som de har bedömt som "lämpligast".
Utgångspunkten måste enligt utredningens uppfattning vara att samtliga ledamöter är lämpliga för uppdraget. Närmare bestämmelser om ledamöternas tjänstgöring bör enligt utredningens uppfattning, mot denna bakgrund, regleras av respektive domstol på samma sätt som nämndemännens tjänstgöring eller i domstolens arbetsordning.
Behörighetskraven
Enligt 4 kap. 1 § rättegångsbalken skall lagfaren domare vara svensk medborgare. De som är underåriga eller i konkurstillstånd eller som har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken får inte vara domare.
För de särskilda ledamöter som tjänstgör i allmän domstol och förvaltningsdomstol ställs samma krav som på lagfaren domare (jfr 21 kap. 11 § sjölagen (1994:1009), 22 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och 24 § lagen (1990:886) om granskning och kontroll av filmer och videogram). Även för intresseledamöter som deltar i Arbetsdomstolens verksamhet finns krav på svenskt medborgarskap och att de inte får vara underåriga eller i konkurstillstånd eller ha förvaltare (3 kap. 1 § lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister).
För intresseledamot i hyresnämnd gäller att han eller hon skall vara svensk medborgare och inte får vara underårig och inte heller ha
184 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken (jfr 5 § tredje stycket och 2 § tredje stycket nämndlagen). Dessa behörighetskrav bör givetvis behållas. Utredningen anser att det även bör ställas krav på konkursfrihet. Det finns inte skäl för att i detta avseende särbehandla dessa ledamöter från övriga särskilda ledamöter eller lagfarna domare. I stället leder detta förslag till större enhetlighet och ytterligare en garanti för att ledamoten är lämplig för sitt uppdrag.
Intresseledamöterna i hyresnämnden avlägger inte domared. Innan de börjar delta i dömandet vid tingsrätten bör de, liksom de lagfarna domarna och andra särskilda ledamöter, avlägga domared.
Som tidigare anförts (avsnitt 3.2.3.1) omfattas intresseledamöterna redan av bestämmelserna i rättegångsbalken om jäv. Ett problem som utredningen har uppmärksammat är att det har förekommit att intresseledamöter först efter en förhandling har gett till känna att det kan ha förelegat en jävssituation. Sannolikt kommer den omständigheten att intresseledamoten skall avlägga domared att medföra större insikt om reglerna om och betydelsen av jäv. Problemet kan även i vissa fall tänkas bero på att intresseledamöterna inte i förväg fått reda på parternas namn eller vad tvisten handlar om. Utredningen anser att ledamöterna i sam- band med kallelse till ett sammanträde alltid skall få kopia av upprops- listan och av de viktigaste handlingarna i varje ärende. Härigenom torde jävsproblemen undvikas.
Enligt 28 § andra stycket nämndlagen, som hänvisar till 12 kap. 3 § andra stycket rättegångsbalken, får intresseledamöter vid hyresnämnden inte uppträda som partsombud vid den nämnd som han eller hon tjänstgör vid. Motsvarande regel gäller för nämndemän och för intresseledamot i Arbetsdomstolen (12 kap. 3 § andra stycket rättegångs- balken och 5 kap. 3 § lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister). Förbudet mot att uppträda som partsombud bör bestå.
3.2.3.5Expert
Hyresnämnd får anlita expert att biträda nämnden, om ärendets beskaf- fenhet eller annat särskilt skäl föranleder det (5 § andra stycket nämndlagen). Experten är inte ledamot i nämnden och han saknar rösträtt. Han bör däremot sitta med i nämnden vid förhandling och får antingen själv eller genom ordföranden ställa frågor. Han får också vara med vid överläggning (jfr 27 § första stycket nämndlagen och prop. 1974:151 s. 145 f.).
I tvistemål vid allmän domstol kan expert inte anlitas. I dessa mål får behovet av specialkunnande tillgodoses genom sakkunnigbevisning. En domstol har möjlighet att även utan yrkande av part förordna om
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 185 |
|
|
sakkunnigbevisning. Bevisning genom sakkunnig skiljer sig från vittnesbevisning bl.a. på det sättet att ett vittne skall berätta om sina iakttagelser rörande en viss händelse medan en sakkunnig kan uttala sig även angående erfarenhetssatser och omdömen.
När fastighetsdomstolen tidigare handlade vissa hyrestvister kunde teknisk ledamot delta i dömandet. I samband med att hyrestvisterna fördes över till tingsrätterna togs denna möjlighet till expertmedverkan bort (jfr prop. 1990/91:32 s. 18). Även Bostadsdomstolen kunde anlita en teknisk ledamot, vilken skulle tjänstgöra i mål som fordrade särskild sakkunskap. I samband med att Bostadsdomstolen skulle upphöra gjordes motsvarande överväganden som då hyresmålen fördes över från prövning i fastighetsdomstol till prövning i tingsrätt. Det ansågs sålunda att det inte fanns några skäl för att låta teknisk ledamot delta i dömandet vid Svea hovrätt utan att hovrätten borde avgöra målen i sin normala sammansättning. Det anmärktes att frågan om teknisk expertis kunde lösas genom att hovrätten i det enskilda fallet vid behov förordnade en sakkunnig att biträda domstolen (prop. 1993/94:200 s. 56).
Utredningen har tillfrågat vissa hyresnämnder om i vilken utsträck- ning som de anlitar expert. De tillfrågade nämnderna har uppgett att det är mycket ovanligt att så sker. När det sker har komplicerade frågor i förvärvsärenden eller ärenden om bostadsförvaltning varit föremål för bedömning. Behovet av expertmedverkan i hyresärendena framstår mot denna bakgrund som mindre framträdande. I den mån en domstol anser det erforderligt med särskild sakkunskap torde den kunna lösa det genom förordnande om sakkunnigbevisning. Sakkunnigbevisning har dessutom den fördelen framför expertmedverkan att parterna får del av den sakkunniges bedömning innan ärendet avgörs. Utredningen anser sålunda att det saknas skäl att införa regler om att expert skall kunna anlitas vid domstol.
3.2.3.6Omröstning
Vid omröstning skall enligt 20 § nämndlagen reglerna i 16 kap. rättegångsbalken tillämpas. Ordföranden skall dock säga sin mening före intresseledamöterna. Ordföranden, dvs den lagfarne domaren, bör enligt utredningens mening, säga sin mening först även vid en handläggning i tingsrätten. Ärendelagens bestämmelser om omröstning (3 § första stycket) bör därför kompletteras med en bestämmelse om detta.
186 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
3.2.4Ansökan
Utredningens förslag: Ett hyresärende som handläggs enligt ärendelagen skall inledas efter ansökan av part. En stämningsansökan enligt rättegångsbalken respektive en ansökan enligt ärendelagen skall ha det innehåll som denna balk respektive lag föreskriver.
Vem som inleder ett ärende enligt ärendelagen
Ett ärende vid hyresnämnden kan inledas efter ansökan av en enskild part. Hyresnämnden har också skyldighet att vidta vissa åtgärder utan att något formellt yrkande har framställts. Ett exempel på det finns i 62 § hyreslagen. I denna paragraf föreskrivs att nämnden självmant skall ta upp frågan om utdömande av vite.
Vid domstol bör ärende enligt hyreslagen liksom andra dispositiva ärenden endast kunna inledas efter ansökan av part. Vite som förelagts med stöd av en bestämmelse i hyreslagen bör också endast kunna dömas ut efter yrkande av part (jfr bl.a. 6 kap. 21 § tredje stycket föräldrabalken och 11 § lagen (1990:409) om skydd för företags- hemligheter). Bestämmelsen om vite i 62 § hyreslagen bör därför ändras. Har ett vite förelagts med stöd av någon processuell bestämmelse, t.ex. i en kallelse till en förhandling, skall domstolen givetvis utan yrkande av part ta ställning till om vitet skall dömas ut.
Innehållet i en ansökan
Enligt 8 § nämndlagen skall en ansökan innehålla uppgift om bl.a. partens respektive motpartens namn och adress, den berörda fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet.
För några ärendekategorier uppställs vissa ytterligare krav på innehållet i en ansökningshandling. En ansökan i en förlängningstvist skall sålunda innehålla uppgift om de skäl som åberopas mot förlängning (8 § första stycket nämndlagen). En ansökan om ändring av hyresvillkoren skall innehålla uppgift om den ändring av villkoren som begärs (8 § första stycket nämndlagen). En ansökan om upprustnings- föreläggande och en ansökan om förbättrings- eller ändringsåtgärd skall innehålla uppgift om sökandens yrkande och grunder för detta. Ansökan skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning (16 § första stycket nämndlagen). För ett ärende angående godkännande av avstående från besittningsskydd gäller att den skriftliga ansökningen bör
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 187 |
|
|
innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökan (14 § första stycket nämndlagen).
Om en ansökan inte uppfyller de krav som nämndlagen anger skall nämnden förelägga sökanden att åtgärda bristen. Om sökanden inte följer ett sådant föreläggande, får ansökan avvisas.
Även rättegångsbalken och ärendelagen uppställer vissa krav på innehållet i en ansökningshandling. En ansökan om stämning skall innehålla ett bestämt yrkande, en utförlig redogörelse för de omstän- digheter som åberopas till grund för yrkandet, uppgift om de bevis som åberopas och vad som skall styrkas med varje bevis samt uppgift om sådana omständigheter som gör rätten behörig, om inte behörigheten framgår av vad som anförs i övrigt (42 kap. 2 § rättegångsbalken). Bestämmelser om innehållet i en ansökan enligt ärendelagen finns i 6 § ärendelagen. Enligt det lagrummet skall en ansökan innehålla uppgift om det som yrkas, de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet, de bevis som åberopas och det som skall styrkas med varje särskilt bevis.
Om en stämningsansökan inte uppfyller kraven i 42 kap. 2 § rätte- gångsbalken skall rätten förelägga käranden att avhjälpa bristen. Om käranden inte följer ett sådant föreläggande skall ansökan avvisas, om den är så ofullständig att den inte kan läggas till grund för en rättegång (42 kap. 4 § rättegångsbalken). Även enligt ärendelagen kan rätten förelägga sökanden att avhjälpa en brist i en ansökningshandling. Om ett sådant föreläggande inte följs kan rätten under vissa förutsättningar avvisa ansökan (10 § ärendelagen).
Som tidigare anförts har utredningen kommit fram till att tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 24 a § och tvist om återbetal- ning av hyra enligt 55 d § skall handläggas enligt rättegångsbalken. För dessa tvisters vidkommande innebär reglerna i rättegångsbalken i huvudsak den skillnaden jämfört med nämndlagen att en ansökan måste innehålla ett yrkande som är bestämt till ett visst belopp samt en bevisuppgift.
Även för de tvister som skall handläggas enligt ärendelagen skärps kraven på innehållet i en ansökan. En ansökan enligt ärendelagen får emellertid innehålla större brister än en ansökan om stämning innan avvisning kan komma ifråga (prop. 1995/96:115 s. 153). Domstolen har också möjlighet att på ett mer informellt sätt, t.ex. genom ett telefonsamtal, inhämta kompletterande uppgifter. Utredningen anser att det inte finns anledning att göra några undantag från ärendelagens krav.
För vissa av hyrestvisterna uppställs i nämndlagen till och med längre gående krav på innehållet i en ansökan jämfört med ärendelagen. En ansökan om upprustningsföreläggande enligt 18 a eller 18 b § eller en ansökan om en förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 e eller 18 h § skall, som anförts, vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt
188 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. Saknar ansökan denna utredning får den avvisas. Om en ansökan enligt ärendelagen skulle sakna motsvarande utredning torde det inte medföra att den kan avvisas. I stället kommer en brist i detta avseende sannolikt att leda till att den ogillas.
3.2.5Sammanträde
Utredningens förslag: I de hyresärenden som handläggs enligt ärendelagen skall tingsrätten hålla sammanträde. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak eller om det med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs.
För de hyrestvister som skall handläggas enligt rättegångsbalken föreslås inte någon särregel om sammanträde.
Rätten skall i de ärenden som handläggs enligt ärendelagen, om det är lämpligt med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga omständigheter, verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlikning.
Sammanträde
Enligt 9 § nämndlagen skall nämnden vid tvist enligt hyreslagen (dock inte i ärende som angår upprustningsföreläggande enligt 18
Sammanträde är alltså, med de angivna undantagen, obligatoriskt. Om sökanden inte inställer sig skall ärendet skrivas av. Vissa ärenden som avskrivits på grund av sökandens utevaro kan nämnden återuppta efter ansökan. Inställer sig inte motparten får nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig. Om motparten ändå inte kommer får ärendet avgöras i hans utevaro.
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 189 |
|
|
För några ärenden (upprustningsföreläggande enligt 18
Ett muntligt förfarande har vissa självklara fördelar. Ett samman- träde medför inte sällan att utredningsunderlaget förbättras och att handläggningen kan effektiviseras. Att parter ges möjlighet att muntligt lägga fram sin sak har också stor betydelse för tilltron till rättsväsendet. Många parter uppfattar det nog också som enklare att framföra sin sak muntligt än att göra det skriftligt. Möjligheten att träffa en förlikning underlättas också om parterna kan träffas. Särskilt vid hyrestvister är ett muntligt förfarande lämpligt med tanke på att parterna sällan företräds av juridiskt skolade ombud eller har vana av att uppträda inför domstol eller myndighet. Utredningen anser mot denna bakgrund att det är angeläget att de nuvarande muntliga inslagen behålls. Av utredningens direktiv framgår också att handläggningen vid tingsrätten bör ha inslag av obligatorisk muntlighet.
Sammanträde är, som anförts, obligatoriskt i de flesta ärenden som handläggs vid hyresnämnden. Sammanträde måste sålunda hållas även om det får bedömas som meningslöst därför att ansökan har medgetts av motparten eller att det föreligger hinder för en egentlig sakprövning på grund av försuttna tidsfrister för ansökningar, uppsägningar, villkors- meddelande eller anmodan att avflytta. För att uppfylla kravet på enkel, snabb och billig handläggning bör enligt utredningens uppfattning det vid en handläggning vid tingsrätt inte vara obligatoriskt att hålla sammanträde i motsvarande utsträckning som vid nämnden. Även företrädare för hyresnämnder har framfört denna synpunkt (jfr Hyresnämndens i Stockholm skrivelse av den 24 juni 1997 till Justitie- departementet).
Förfarandet enligt rättegångsbalken har redan muntliga inslag. Enligt 42 kap. 9 § tredje stycket rättegångsbalken skall, när ett skriftligt svaromål har kommit in till rätten, sammanträde hållas, om det inte med hänsyn till målets beskaffenhet är lämpligare med fortsatt skriftväxling. Av 42 kap. 18 § rättegångsbalken framgår att målet i regel skall avgöras efter huvudförhandling. Utredningen anser att det inte finns anledning att, utöver vad dessa bestämmelser anger, införa regler om muntligt förfarande vid handläggning enligt rättegångsbalken.
Enligt ärendelagen är huvudregeln att förfarandet är skriftligt. Sammanträde skall hållas endast när det kan antas vara till fördel för utredningen eller främja ett snabbt avgörande (13 § ärendelagen). För att bibehålla det muntliga inslaget förordar utredningen att det införs en särregel om att tingsrätten skall hålla sammanträde i de hyrestvister som
190 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
handläggs enligt ärendelagen. Utgångspunkten bör därvid vara att sammanträde skall hållas i varje ärende. Om ärendet inte skall prövas i sak, såsom vid avskrivning eller avvisning, behöver sammanträde inte hållas. Vidare behöver sammanträde inte hållas om det med hänsyn till ärendets beskaffenhet inte behövs. De allra flesta ärendena som angår avstående från besittningsskydd bör kunna avgöras utan förhandling. Har sökandens talan medgetts bör samma sak gälla. Även vissa tvistiga ärenden bör kunna avgöras utan förhandling. T.ex. när det föreligger tvist i en rättsfråga, men där parterna är eniga om sakförhållandena. En ansökan som framstår som uppenbart ogrundad bör också kunna avgöras utan sammanträde. Utrymmet att avgöra tvistiga ärenden utan sammanträde bör dock vara förhållandevis begränsat. Det nuvarande undantaget i 9 § tredje stycket nämndlagen från kravet på sammanträde vid vissa massärenden bör också behållas.
I 14 § ärendelagen föreskrivs att domstolen skall hålla sammanträde, om det begärs av en enskild part. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte skall prövas i sak, om avgörandet inte går parten emot eller om ett sammanträde på grund av någon annan omständighet inte behövs. Regeln har tillkommit bl.a. mot bakgrund av Europakonventionens krav på muntlig handläggning. Skulle part i en hyrestvist begära muntlig förhandling bör hans rätt till det enligt den föreslagna regeln inte vara mindre än som följer av 14 § ärendelagen.
Följden av om en part inte inställer sig till en förhandling vid handläggning enligt rättegångsbalken är att tredskodom kan meddelas mot honom. En tredskodom innebär som regel att den part som inte inställt sig förlorar målet. I praktiken torde också en part som inte har inställt sig inför hyresnämnden förlora. Vid handläggning enligt ärendelagen gäller vid utevaro i stort sett samma regler som enligt nämndlagen (20 § ärendelagen).
Förlikningsverksamheten m.m.
Såväl nämndlagen, rättegångsbalken som ärendelagen innehåller likartade bestämmelser om s.k. materiell processledning.
Enligt 12 § första stycket nämndlagen skall hyresnämnden klarlägga tvistefrågorna. Formellt omfattar bestämmelsen endast vissa typer av ärenden (7 § nämndlagen). Den omfattar t.ex. inte ärenden angående godkännande av avstående från besittningsskydd enligt 45 § andra stycket eller 56 § andra stycket, upprustningsföreläggande enligt 18 a § eller förbud för hyresvärden att vidta förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 h §. Bestämmelsen torde däremot vara analogt tillämplig på dessa ärenden.
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 191 |
|
|
I 42 kap. 8 § andra stycket rättegångsbalken finns bestämmelser om att tingsrätten under förberedelsen i ett tvistemål skall verka för att tvistefrågorna blir klarlagda och att parterna anger allt som de vill åberopa i målet. Av 43 kap. 4 § andra stycket rättegångsbalken följer att tingsrätten vid en huvudförhandling i ett tvistemål skall se till att målet blir utrett efter vad dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in i målet. I lagrummen anges också att tingsrätten genom frågor och påpekanden skall söka avhjälpa otydligheter och ofullständigheter i parternas framställningar.
Bestämmelserna om tingsrättens materiella processledning vid handläggningen av ett ärende återfinns i 12 § ärendelagen. I detta lagrum anges att domstolen skall se till att ärendet blir så utrett som dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in i ärendet. Det anges också att domstolen skall genom frågor och påpekanden försöka avhjälpa otydligheter och ofullständigheter i parternas framställningar.
Hyresnämnderna och tingsrätterna har, utöver en skyldighet att utreda de materiella förhållandena, också en skyldighet att söka förlika parterna. Bestämmelserna om förlikningsverksamheten vid hyres- nämnden respektive tingsrätten har dock utformats på olika sätt.
Enligt 12 § nämndlagen skall hyresnämnden, även om medling inte påkallas, söka förlika parterna. Vidare anges att nämnden skall, om parterna inte kan förlikas efter förslag av någondera parten, lägga fram förslag till förlikning om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. Bestämmelsen omfattar, som nämnts, inte samtliga typer av ärenden.
I 42 kap. 17 § rättegångsbalken finns bestämmelser om tingsrättens förlikningsverksamhet under förberedelsen. I lagrummet anges att rätten skall, i den mån det är lämpligt med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga omständigheter, verka för att parterna förliks. I förarbetena (prop. 1986/87:89) uttalas att sådana faktorer som målets juridiska och sakliga komplikation, parternas intresse av att upprätthålla goda relationer med varandra, deras förlikningsvilja och medverkan av advokater bör vägas in i domarens bedömning av om det är lämpligt att aktualisera förlikningsfrågan i ett mål. Vidare uttalades följande. Domaren kan upplysa parterna om olika för- och nackdelar med förlikning respektive dom. Han kan också informera parterna om att de måste vara beredda att bevisa sina påståenden i vissa hänseenden och det kan vara befogat att domaren i vissa uppenbara fall talar om för en part att den av honom åberopade bevisningen förefaller otillräcklig. Det kan heller inte anses oförenligt med domarrollen att förlikningsförhandlingarna sker under domarens direkta ledning och att domaren själv kommer med konkreta medlingsbud. Förlikningsverksamheten bör emellertid utföras på ett sådant sätt att domaren inte utsätter sig för risken att verka partisk utan
192 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
att domaren, om förlikningsförsöken misslyckas, kan fortsätta att handlägga målet utan att han anses jävig (a.a. s.
Ärendelagen saknar helt särskilda bestämmelser om förliknings- verksamhet.
Förlikningsverksamheten som bedrivs vid hyresnämnderna utgör en grundpelare i nämndernas handläggning av hyrestvister. För hyres- tvisternas del är det särskilt angeläget att frivilliga uppgörelser kan träffas bl.a. mot bakgrund av tvisternas beskaffenhet och att många parter har en avtalsrelation med varandra som kommer att bestå även sedan tvisten har avgjorts. Utredningen anser att det är angeläget att tingsrätten verkar, på motsvarande sätt som hyresnämnden gör, för att parterna förliks. Det bör i detta sammanhang också noteras att det i direktiven till utredningen påpekas att förfarandet vid tingsrätten bör ha inslag av obligatorisk medling (dir. 1997:97 sidan 17).
För de hyrestvister som skall handläggas enligt rättegångsbalken får den bestämmelse om förlikningsverksamhet som redan finns i rätte- gångsbalken anses tillräcklig. Ärendelagen saknar, som nämnts, bestämmelse om förlikningsverksamhet. Även om bestämmelsen i 42 kap. 17 § rättegångsbalken (som endast tar sikte på förberedelsen i ett tvistemål) kan anses analogt tillämpbar anser utredningen att det bör slås fast i en särskild paragraf att domstolen vid handläggning enligt ärendelagen är skyldig att verka för att parterna förliks och, om parterna inte förliks efter förslag av någondera parten och det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas, lägga fram förslag till förlik- ning.
3.2.6Bevisning
Utredningens förslag: I ett hyresärende får förhör med part hållas under sanningsförsäkran. Rättegångsbalkens och ärendelagens övriga bestämmelser om bevisning skall tillämpas.
SOU 1999:15 |
Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen 193 |
|
|
3.2.6.1Bevisning i allmänhet
Vid en hyresnämnd förekommer olika former av bevismedel. Nämnden får hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran (19 a § nämndlagen). Vidare kan nämnden eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Nämnden kan också föranstalta om annan utredning (17 § nämndlagen).
Enligt rättegångsbalken är i princip alla bevismedel tillåtna. De vanligaste bevismedlen är vittnesförhör under ed, förhör med part under sanningsförsäkran, skriftligt bevis, sakkunnigbevisning och syn.
Ärendelagens bestämmelser om bevisning överensstämmer i princip med rättegångsbalkens bestämmelser.
En skillnad mellan å ena sidan rättegångsbalken och å andra sidan ärendelagen och nämndlagen är att rättegångsbalken bygger på bevisomedelbarhet. Detta innebär att ett bevis skall tas upp muntligt vid en huvudförhandling och inte läggas fram endast genom protokoll eller som en skriftligt nedtecknad vittnesberättelse. Enligt ärendelagen och nämndlagen gäller inte bevisomedelbarhet. Det medför att det är tillåtet att åberopa t.ex. en skriftlig vittnesberättelse.
Hyresnämnden och tingsrätten har enligt nämndlagen, rättegångs- balken och ärendelagen en viss skyldighet att självmant - utan yrkande av part - besluta om bevisupptagning. Denna skyldighet har utformats på olika sätt.
Enligt 17 § nämndlagen skall hyresnämnden eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Nämnden får också föranstalta om annan nödvändig utredning. I förarbetena till bestämmelsen anförs att om det finns anledning "bör" nämnden eller någon som nämnden förordnar besiktiga den lägenhet som tvisten rör. Vidare anförs att vid behov bör nämnden även kunna föranstalta om annan utredning, exempelvis i hyressättningstvist utredning angående hyresläget i orten eller besiktning av lägenheter som åberopats av parterna som jämförliga med den aktuella lägenheten. Det anförs också att det normalt bör ankomma på parterna att själva lägga fram den utredning som behövs för att nämnden skall kunna bedöma tvisten och att nämnden endast i undantagsfall självmant bör föranstalta om sådan utredning (prop. 1968:91 bihang B s.
Enligt 35 kap. 6 § rättegångsbalken, till vilket lagrum ärendelagen hänvisar, ankommer det på parterna att sörja för bevisningen. Rätten får dock, om det är erforderligt, självmant föranstalta om bevisning. I dispositiva mål får enligt samma lagrum rätten inte utan framställning av part höra vittne, som inte förut hörts på parts begäran, eller meddela föreläggande om företeende av skriftligt bevis. Rätten kan däremot förordna om förhör med part, syn och sakkunnigbevisning. Rätten får
194 Handläggningen av tvisterna enligt hyreslagen |
SOU 1999:15 |
|
|
även infordra en offentlig handling från en annan myndighet (Ekelöf/Boman, Rättegång IV, 6 uppl, 1992, s. 35).
Det är mycket ovanligt att en domstol förordnar om att bevisning skall inhämtas i ett dispositivt mål. En rätt utövad materiell process- ledning utesluter många gånger behovet av att rätten agerar ex officio i fråga om inhämtande av utredning (jfr Fitger, Rättegångsbalken II
En hyresnämnd får inte självmant förordna om vittnesförhör eller förhör med part (jfr prop. 1974:151 s. 148). Nämnden förefaller däremot ha en något mer omfattande skyldighet än vad tingsrätten har att förordna om besiktning av en fastighet (dvs. enligt rättegångsbalkens terminologi syn eller sakkunnigbevisning). Endast i vissa ärenden, såsom i hyressättningstvister, torde det finnas anledning för tingsrätten att självmant förordna om t.ex. syn (jfr Holmqvist, Hyreslagen, 5 uppl., 1997, s. 421). Tingsrättens behov av att förordna om denna bevisning är vid en korrekt materiell processledning inte särskilt påtagligt. Utredningen anser därför att det inte finns anledning att införa regler om att tingsrätten självmant skall föranstalta om bevisning i annan omfattning än som redan följer av rättegångsbalkens och ärendelagens regler.
En nämnd skall verka för att utredningen i ett ärende får den inrikt- ning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Nämnden skall såvitt möjligt se till att onödig utredning inte förebringas (16 f § nämndlagen). Enligt 19 a § nämndlagen får förhör med vittne eller sakkunnig under ed eller förhör med part under sanningsförsäkran inte hållas om nämnden finner att bevisningen kan föras på annat sätt med avsevärt mindre besvär eller kostnad.
Enligt såväl rättegångsbalken som ärendelagen kan domstolen avvisa åberopad bevisning om den omst