I denna motion tas frågan upp om indelningen av bostadsrättsföreningar i
äkta resp. oäkta bostadsföretag enligt bestämmelserna i lagen om statlig
inkomstskatt. Det påvisas hur frysningen av bostadstaxeringsvärdena
medför att relationerna mellan bostads- och lokaltaxeringsvärdena
förändras och hur detta - på ett icke avsett sätt - leder till att fler
bostadsrättsföreningar kommer att bedömas som oäkta bostadsföretag.
1.1 Schablonbeskattning
Flertalet bostadsrättsföreningar beskattas enligt en schablonmetod.
Denna metod innebär att föreningen såsom inkomst av
näringsverksamhet får deklarera en schablonintäkt motsvarande 3 % av
den innehavda fastighetens taxeringsvärde. Därutöver har föreningarna
att deklarera sina ränteintäkter och göra avdrag för sina räntekostnader.
Hyror och avgifter från bostadsrättshavarna behöver således inte tas upp
till beskattning. Schablonintäkten anses representera dessa intäkter. Utöver
avdrag för räntekostnaderna föreligger heller ingen rätt till avdrag för
fastighetens kostnader i form av reparationer, underhåll, fastighetsskötsel,
uppvärmning etc. Också dessa anses vara beaktade genom nivån på
schablonintäkten.
Bostadsrättshavarna behöver inte ta upp någon intäkt som en följd av sitt
bostadsrättsinnehav.
2 Konventionell beskattning
Ett mindre antal bostadsrättsföreningar är inte schablonbeskattade, utan
beskattas konventionellt i likhet med vad som gäller för ägare till
hyresfastigheter. I dessa fall har föreningarna att på sedvanligt sätt
deklarera alla inkomster i form av årsavgifter, hyror och räntor. Mot
dessa intäkter är alla till fastigheten hänförliga kostnader avdragsgilla.
Föreningarna kan också sätta av vinstmedel till periodiseringsfond enligt
gängse regler.
Om avgiftsuttaget är lägre än hyresvärdet på lägenheterna skall föreningen
emellertid deklarera mellanskillnaden som en uttagsintäkt. Motsvarande
belopp måste bostadsrättshavarna dessutom ta upp som en skattepliktig
utdelning från föreningen. Utöver denna dubbelbeskattning föreligger även
för beskattningen vid uthyrning och försäljning av bostadsrätt andra regler än
de som gäller för bostadsrätter i schablonbeskattade föreningar.
Sammantaget framstår skattereglerna för bostadsrättshavare i konven-
tionellt beskattade bostadsrättsföreningar som väsentligt oförmånligare än de
som gäller i föreningar med schablonbeskattning.
En övergång från schablonbeskattning till konventionell beskattning i en
fastighet leder i många fall till stora boendekostnadshöjningar och betydande
förmögenhetsförluster.
3 Indelningen i äkta och oäkta bostadsföretag
Det som styr om en bostadsrättsförening skall beskattas efter schablon
eller konventionellt är huruvida föreningen klassas som äkta
bostadsföretag eller ej.
Reglerna om detta återfinns i 2 § 7 mom lagen (1947:576) om statlig
inkomstskatt (SIL) och stadgar att en bostadsrättsförening skall betraktas
som äkta och beskattas efter schablon om verksamheten "uteslutande eller
huvudsakligen består i att åt föreningens medlemmar bereda bostäder i hus,
som ägs av föreningen" .
Av rekvisiten i nämnda bestämmelse följer att en förening således kan
betraktas som oäkta, om den har ett alltför stort inslag av lokaler alternativt
i
alltför stor utsträckning upplåter bostäder till personer som inte är
medlemmar.
För att i någon mån bringa klarhet i gränsdragningen mellan äkta och oäkta
bostadsföretag har Riksskatteverket utfärdat en rekommendation (RSV S
1995:63). Av denna framgår det att för äkta bostadsföretag krävs att minst 60
% av hela taxeringsvärdet för föreningens fastighet belöper på bostäder som
föreningen har upplåtit till medlemmarna. Förutsatt att alla bostäder är
upplåtna till medlemmar innebär denna regel alltså att högst 40 % av
taxeringsvärdet får belöpa på lokalerna i föreningens fastighet.
I större städer inryms inte sällan butiker, kontor och lokaler i
bostadsrättsfastigheternas gatuplan. I exempelvis Stockholms innerstad -
med ett högt lokalhyresläge - tenderar lokaltaxeringsvärdena att drivas upp
medan däremot bostadstaxeringsvärdena hålls tillbaka genom den hyres-
reglering som följer av bruksvärdesreglernas nuvarande utformning. Det kan
mot den bakgrunden starkt ifrågasättas om inte 60-procentsgränsen för äkta
bostadsföretag bör sänkas. Frågan bör övervägas, vilket bör ges regeringen
till känna.
3.1 De frysta taxeringsvärdena
Riksdagen har de senaste åren vidtagit åtgärder för att begränsa uttaget
av fastighetsskatt från hyresgäster och bostadsrättshavare. Det har bl.a.
lett till att bostadstaxeringsvärdena nu har varit frysta sedan taxeringsåret
1997.
Däremot har lokaltaxeringsvärdena fortsatt att räknas upp årligen. Den
teknik - frysningen - som har använts för att begränsa uttaget av fastighets-
skatt leder därmed till en helt oavsiktlig rubbning av relationerna mellan
bostadstaxeringsvärden och lokaltaxeringsvärden. Det i sin tur leder till att
ett antal bostadsrättsföreningar med automatik knuffas över 60-procents-
gränsen för att därefter omklassas till oäkta bostadsföretag med långtgående
konsekvenser för de boende.
I huvudstadsregionen råder f.n. en påtaglig överhettning på lokalhyres-
marknaden. Det finns anledning att befara att den överhettningen för
taxeringsåret 2000 kommer att medföra en ganska kraftig uppräkning av
lokaltaxeringsvärdena. Problemen med bostadsrättsföreningar som oförskyllt
omklassas från äkta till oäkta bostadsföretag kommer då att öka ytterligare.
Den nämnda omklassningen från äkta till oäkta bostadsföretag är varken
avsedd eller förutsedd. Det måste därför ankomma på regeringen att
skyndsamt vidta särskilda åtgärder för att undvika att bostadsrättsföreningar
omklassas från äkta till oäkta bostadsföretag, uteslutande som en följd av den
teknik med frysning av bostadstaxeringsvärden som statsmakterna valt att
tillämpa. Även detta bör ges regeringen till känna.
4 Hemställan
4 Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om ändrad definition av äkta bostadsföretag,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om särskilda och skyndsamma åtgärder för att
förhindra att tekniken med frysta bostadstaxeringsvärden leder till att
äkta bostadsföretag omklassas till oäkta.