Boverket har redovisat en rapport om förutsättningar för
bostadsbyggandet i tillväxtregioner. Rapporten innehåller mycket som är
bra, såväl i själva utredningsdelen som i de förslag till åtgärder som
Boverket ger. En reflektion som kan göras är att de olika aktörerna i
branschen för det mesta talar om för de andra vad de måste göra, utan att
själv erbjuda någon egen insats. Detta är mycket olyckligt, eftersom
många av aktörerna borde tjäna på att nyproduktionen kommer igång.
Det behövs sannolikt någon form av samhällskontrakt för att lösa upp
dessa knutar. Initiativet till detta bör komma från staten, eftersom
avsaknaden av bostäder på tillväxtorterna annars riskerar att i praktiken
omöjliggöra förverkligandet av de mycket gynnsamma prognoserna
angående tillväxttakten för landets ekonomi som nu görs, och istället
reducera dessa prognoser till teoretiska sifferlekar. Frågan är således av
riksintresse. Hur mycket kostar t ex varje 0,1 % i lägre tillväxt staten?
En annan avgörande fråga är hur man skall få igång produktion av
hyresbostäder i de kommuner där majoriteten av ideologiska skäl ej vill ha
hyresbostäder. I dessa kommuner är det osäkert om ekonomiska incitament
räcker. Där kan det i vissa fall handla om sanktioner, vilket kan vara befogat
om tillväxten på orten är av riksintresse, och alltså inte bara en kommunal
angelägenhet.
Reflektioner angående diskussionen om hyres-
sättning
Diskussionen i ämnet hinder för nyproduktion kan ibland tyckas vara en
smula rörig och ologisk. T ex hävdar byggföretags- och fastighets-
ägarföreträdare att de inte kan göra något, utan att det bara är via bidrag
och höjda hyror som man kan bygga. Dessa aktörer hävdar i detta
avseende något slags självkostnadsresonemang, d v s de måste kunna ta
ut en hyra så att de får täckning för kostnaderna. I dessa kalkyler
"glömmer" dessa aktörer alltid bort det restvärde som fastigheterna har i
slutet av kalkylperioden, d v s vanligen omkring år 50. De hyreshus som
idag överlåts i t ex Stockholms innerstad (som ju olyckligtvis hela
debatten fokuserats mot) och som är minst 50 år gamla säljs ju idag till
priser som inte ligger långt från nyproduktionskostnaderna. Detta innebär
att mycket stora dolda kapital byggs upp i denna typ av fastigheter
samtidigt som byggare och fastighetsbolag klagar över dålig lönsamhet
och kräver höga hyror.
Å andra sidan vill dessa aktörer ju samtidigt frångå pris-/hyressättning
utifrån kostnadskalkyler och helt övergå till marknadsprissättning/mark-
nadshyror. Dock vill dessa aktörer inte ha marknadshyror på de marknader
där det går att öka utbudet, utan man vill bara ha marknadshyror på de
marknader där det p g a markbrist inte går att öka utbudet, och där efter-
frågan trendmässigt ökar. Vem har t ex hört bostadsbolagen i Kristinehamn,
Karlsborg, Töreboda, Robertsfors m fl många avfolkningsorter med mycket
outhyrt kräva marknadshyror?
Slutsatsen blir därför att fastighetsägarsidan inte är en homogen grupp och
att deras synpunkter bara innehåller en konsekvent linje, nämligen att på
varje ort försöka få till stånd det hyressättningssystem som leder till högsta
hyran och högsta vinsterna.
Olika tidsperspektiv kräver olika lösningar för att
främja nyproduktionen
Frågan om hinder för nyproduktion måste sannolikt få olika lösningar
med hänsyn till olika tidsperspektiv. På lång sikt krävs någon form av
stabila spelregler, eller i alla fall någon form av rimlig riskfördelning
med hänsyn till ändrade förutsättningar i t ex inflation, räntenivåer,
outhyrt och skatter. Som läget är idag tar hyresgästerna hela risken, via
självkostnadshyressättningen.
Fastigheter är investeringar med mycket långa livslängder, varför det
också är naturligt att fastighetsägare bygger in riskpremier för de fall där det
inte går att via hyrorna ta ut full kostnadstäckning och där fastighetsägaren
upplever sig stå ensam med hela risken.
Utredningar pågår ju också angående såväl utvärdering av bruksvärdes-
systemet som allmännyttans roll samt fastighetsbeskattning och neutralitet
mellan boendeformerna.
I det korta tidsperspektivet har dock landet som helhet sannolikt inte tid att
vänta in dessa långsiktiga lösningar. De mycket positiva besked som når oss
angående prognoserna för Sveriges ekonomis tillväxt måste ges högsta
prioritet att skapa förutsättningar för att de kan uppnås. Vår bedömning är att
landets tillväxt i första hand har förutsättningar att ske på de orter där
bostadsbrist mer eller mindre redan är ett faktum. När nu jobben börjar
komma tillbaka vore det mycket tragiskt för landet som helhet om Sverige
går miste om en del av tillväxten beroende av att det saknas bostäder i de
delar av landet där de nya jobben skapas.
Denna fråga borde vara så viktig att det är ett riksintresse, varför staten
måste engagera sig i frågan, antingen genom riktade tillväxtstödjande
åtgärder (som finansieras med de ökade intäkter till staten som utifrån ett
investeringsperspektiv den marginella tillväxten beroende av dessa åtgärder
medför) eller genom starka påtryckningar på kommunerna (i den mån det är
möjligt med hänsyn till det kommunala självstyret). Eftersom staten idag
redan ger och vad vi förstår kommer att ge stöd till avfolkningskommuner
som ofta tyngs av bostadsföretag med mycket outhyrt, så kan det för
balansens skull kanske gå att motivera att man även stöder tillväxtorter, så att
därmed eventuellt fortsatt stöd till svaga orter även framdeles kan
finansieras.
Exempel på temporära åtgärder i ett kortsiktigt till-
växtstödjande syfte
Ett eventuellt riktat tillväxtstöd, som bör vara såväl av engångskaraktär
som skydd för t ex ökade realräntor, bör i så fall villkoras enligt t ex
följande hastiga utkast till modell.
Stödet ges bara till hyresrätter (bostadsrätter byggs ju redan idag, och är
inte problemet som Boverket och vi ser det).
Kommunens markpris får maximalt uppgå till x kr/m2.
Kommunens avgifter för anslutningsavgifter etc får maximalt uppgå till y
kr/m2.
Dessa hyresrätter får ej ombildas till bostadsrätter (då blir man inte bara
återbetalningsskyldig för stödet utan får annan sanktion därutöver).
Hyresgästinflytande över de underhållsmedel som byggs upp via hyrorna
(för att förhindra aktieutdelningar etc).
Hyresnivån förhandlas klart före produktionsstart och avser nivåmässigt en
lång period framåt i tiden.
Koppling mellan antal nyproducerade hyresrätter enligt ovan och de
statsbidrag som kommunen senare erhåller.
Exempel på långsiktiga åtgärder för att främja
nyproduktion och stödja landets långsiktiga tillväxt
- "samhällskontrakt för byggande av hyresbostäder"
Om inte byggproduktionen kommer igång så är de flesta aktörerna på
lång sikt förlorare (undantaget möjligen befintliga fastighetsägare i
attraktiva lägen och som inte heller har expansionsplaner). D v s det bör
ligga i mångas intresse att man bygger. För att få igång detta och komma
in i de goda cirklarna behövs sannolikt någon form av samhällskontrakt
mellan de olika aktörerna. Dessa kan t ex bidra enligt följande.
Kommunerna
Tilldelning av mark för hyresbostäder.
Markpriser som inte sätts utifrån att mark är en bristvara utan sätts så att de
möjliggör rimliga hyror.
Avgifter för anslutningar m m i byggprocessen som möjliggör rimliga
hyror.
Rättvisa taxor och avgifter för vatten, energi m m från kommunala bolag,
så att inte flerbostadshus längre subventionerar enfamiljshus.
God planberedskap för att främja byggande av hyresbostadshus.
Snabb hantering av byggärenden.
Förtätningar av bostadsbebyggelse där så är möjligt.
Ägardirektiv för allmännyttan att den får och skall bygga.
Landsting/region
Landets olika bostadsmarknader verkar under helt olika förutsättningar.
Bostadspolitiken är en del av regionalpolitiken. Bostäder har mycket
långa livslängder. Den allt snabbare förändringstakten i samhället leder
fram till att riskerna ökar vid varje investering, eftersom riskerna ju ökar
att bostadsmarknader kommer i obalans.
För att minska de sammantagna riskerna och även få igång nödvändig
riskfri nyproduktion bör bostadspolitiken samordnas regionalt och bostäder
betraktas som en del av regionalpolitiken, såväl på starka som på svaga
marknader.
I t ex Stockholm sker idag ingen samordning inom regionen mellan
kommunerna avseende bostadsbyggande. Varje kommun försöker optimera
sin ekonomi och sin mix av invånare. Detta leder till en suboptimering för
regionen som helhet och på sikt sannolikt även sämre utveckling för vissa
kommuner. Sannolikt krävs det samarbete över kommungränserna för att nå
största möjliga framgång i arbetet med bostadsförsörjningen. För att nå detta
samarbete kan t ex statsbidragen till kommunerna vara ett incitament.
Staten
Främja konkurrens på byggmarknaden och motverka kartellbildningar,
oligopol och monopol. Det stora spannet i produktionskostnader idag kan
förmodligen minskas med dylika åtgärder.
Staten borde ge någon form av realräntegaranti, så att inte hela ränterisken
läggs på bostadsföretag och i förlängningen på dess hyresgäster.
Neutralitet mellan boendeformerna, d v s val av boendeform skall ej göras
utifrån vad som är skattemässigt mest gynnsamt. Komponenter här är t ex
moms (bygg och förvaltning), fastighetsskatt, skattefrihet för självförvaltning
och avdragsrätt för räntor.
Möjligheter till skattemässiga avsättningar till underhållsfonder, som
förutsätter hyresgästinflytande.
Räntebidragsunderlag som återspeglar faktiska produktionskostnader på
olika orter och ej ett genomsnitt (här antas fortsatt tillämpning av dagens
system för räntebidrag).
Sannolikt bör, i de fall lösningar utformas som investeringsstöd och ej som
skattelösningar, dessa stöd vara riktade för att nå bäst träffsäkerhet.
Bostadsbidrag som säkerställer att segregation motverkas i de fall
hyresutvecklingen inom vissa områden når nivåer så det inte längre finns
möjlighet för alla att kunna bo i dessa områden.
Byggare
Främja konkurrens på byggmarknaden och se nya aktörer (t ex utländska
byggföretag) som möjligheter och inte bara som hot.
Vara mer utvecklingsbenägen och mindre konservativ och använda nya
metoder.
Högre grad av samspel i byggprocessen mellan byggare, förvaltare och
brukare (hyresgäster).
Byggherrar/fastighetsbolag/fastighetsägare
Hyresförhandla långsiktiga hyresnivåer klart före produktionsstart.
Effektivisera fastighetsdrift.
Effektivisera finansförvaltning och upphandla bättre lån.
Ge hyresgästerna större möjligheter att ta ansvar för förvaltningen och
därmed även ge dem möjlighet att sänka dessa kostnader.
Kreditgivare
Förbättra lånevillkoren och i högre grad fastställa kapitalkostnaderna
efter verklig risk, t ex med hänsyn till om kommunal borgen finns eller ej
samt hur marknaden på orten ser ut och bedöms bli.
Införande av värdepapperisering.
Hyresgäster
Större ansvarstagande genom t ex självförvaltning.
Hyressättningsmodeller som i högre grad bygger på individuella
möjligheter att välja ytterligare tjänsteinnehåll i hyran, fortfarande med en
rimlig bashyra som innehåller en god bostad.
Hyresfördelningar av de hyresvägledande bostadsföretagens självkost-
nader, så att hyresgästernas preferenser långsiktigt återspeglas i hyres-
skillnaderna.
Hemställan
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om att tillsammans med aktörerna på bygg- och
bostadsmarknaden utforma konkreta åtgärder för ökat byggande av
hyresrätter i tillväxtregionerna.