I detta betänkande behandlar utskottet de motioner
som väckts under allmänna motionstiden 1999 och som
avser hyreslagen och bostadsrättslagen jämte viss
annan lagstiftning inriktad på boendet.
Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden.
Till betänkandet har fogats 20 reservationer.
Motionerna
I betänkandet behandlas de under allmänna
motionstiden 1999 väckta motionerna
1999/2000:Bo201 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m)
vari yrkas
3. att riksdagen beslutar att avskaffa kravet på
kvalificerad majoritet av de boende för omvandling
av hyresrätter till bostadsrätter.
1999/2000:Bo204 av Rigmor Ahlstedt m.fl. (c) vari
yrkas
13. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om förbättrad
demokrati (delvis, se nedan),
16. att riksdagen hos regeringen begär en utredning
om möjligheter för flexibla hyresavtal med särskilt
lång bindningstid för hyresgäster,
17. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om ökad variation
i boendet.
1999/2000:Bo206 av Bo Lundgren m.fl. (m) vari yrkas
12. att riksdagen beslutar att avskaffa
allmännyttans hyresledande ställning i enlighet med
vad som anförts i motionen,
13. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om bostadsrätten,
14. att riksdagen beslutar återställa
majoritetskravet för fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt, liksom för
intresseanmälan för sådant förvärv, till ett krav på
mer än hälften av de boende i fastigheten i enlighet
med vad som anförts i motionen,
15. att riksdagen beslutar att andra stadgar för
bostadsrättsföreningar än de som anges i
bostadsrättslagen skall vara ogiltiga.
1999/2000:Bo231 av Eskil Erlandsson m.fl. (c) vari
yrkas
13. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om undanröjande av
lagar som hindrar ombildning av hyresrätter till
bostadsrätter.
1999/2000:Bo232 av Yvonne Ångström och Kerstin
Heinemann (fp) vari yrkas
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om en mer flexibel och
differentierad hyressättning i tillämpningen av
bruksvärdesprincipen.
1999/2000:Bo233 av Ulf Björklund m.fl. (kd) vari
yrkas
12. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om villkoren för
bostadsrätterna.
1999/2000:Bo406 av Helena Bargholtz (fp) vari yrkas
att riksdagen hos regeringen begär tilläggsdirektiv
till Bostadsrättsutredningen om skydd för de
hyresgäster som ansluter sig i efterhand till
bostadsrättsombildningar.
1999/2000:Bo407 av Carl-Erik Skårman (m) vari yrkas
att riksdagen hos regeringen begär förslag till
sådana lagändringar att det framgår att hyresvärd
som för annans räkning i samband med hyresavisering
åtar sig insamlande av betalningar vid sidan av den
faktiska hyran i varje enskilt fall är lagligen
skyldig att ange för vems räkning, för vad och till
vilket belopp detta sker.
1999/2000:Bo409 av Lars Lindblad (m) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om avskaffandet av
bruksvärdessystemet,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om en fri,
marknadsbaserad hyressättning.
1999/2000:Bo411 av Sten Lundström m.fl. (v) vari
yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om överklagningsrätt
vid nej till hyreskontrakt,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om individuell prövning
i samband med uppsägning,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om att skärpa reglerna
kring besittningsskyddet och den bostadssociala
beredningen,
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om
bostadsanvisningslagen.
1999/2000:Bo412 av Inger Lundberg (s) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om principerna för
hyressättning i särskilda boendeformer.
1999/2000:Bo415 av Yilmaz Kerimo (s) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om andrahandsuthyrning som
saknar ett godkänt kontrakt.
1999/2000:Bo417 av Cinnika Beiming och Eva Johansson
(s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen anförts om
lokalhyresgästernas besittningsskydd.
1999/2000:A230 av Elver Jonsson m.fl. (fp) vari
yrkas
24. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om
hyresförhandlingslagen och ökade möjligheter till
självförvaltningsavtal.
1999/2000:A819 av Birger Schlaug m.fl. (mp) vari
yrkas
27. att riksdagen hos regeringen begär förslag till
ändring i hyreslagen för att kunna avhysa
hyresgäster som har porrklubbsverksamhet.
1999/2000:Sf637 av Lennart Daléus m.fl. (c) vari
yrkas
23. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om marknadshyror.
Motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 behandlas i
detta betänkande endast i motsvarande delar. Det har
i en del behandlats i bet. 1999/2000:BoU1.
Resterande del kommer att behandlas vid ett senare
tillfälle.
Utskottet
Hyresrätt
Hyressättning
Ett flertal motionsförslag avser att
bruksvärdessystemet skall avskaffas eller förändras.
I Moderata samlingspartiets partimotion
1999/2000:Bo206 yrkande 12 föreslås att
allmännyttans hyror bör avskaffas som
förstahandsnorm. Förslaget till förändring av
bruksvärdessystemet omfattar också att det skall bli
möjligt för kunden och fastighetsägaren att vid
inflyttningen avtala om en hyra som är relaterad
till efterfrågan på bostäder. Domstol skall kunna
pröva rimligheten av både hyresnivå och storleken på
hyreshöjningar för att trygga ett starkt
besittningsskydd. Möjligheter skall också finnas
till långa kontraktstider avseende hyresbeloppets
storlek, vilket skulle göra boendekostnaderna
förutsebara. Motionären bakom förslaget i motion
1999/2000:Bo409 (m) yrkandena 1 och 2 anser att
bruksvärdessystemet skall avskaffas. I stället skall
det införas en fri, marknadsbaserad hyressättning.
Utbud och efterfrågan skall få möjlighet att mötas
genom fri hyressättning med utgångspunkt i vad
människor är beredda att betala för att få bo i en
viss lägenhet. Förslaget i motionen 1999/2000:Sf637
(c) yrkande 23 innebär att riksdagen genom ett
tillkännagivande skall klargöra dels att
marknadshyror inte skall införas men att
hyressättningen i högre grad bör spegla de olika
förhållanden som råder mellan olika områden avseende
bl.a. underhåll och service, dels de kommunala
bostadsbolagens särskilda ansvar för detta. I motion
1999/2000:Bo232 (fp) yrkande 4 föreslås en mer
flexibel tillämpning av bruksvärdesprincipen. Syftet
är få till stånd en mer differentierad hyressättning
som bättre avspeglar utbud och efterfrågan på
hyresmarknaden. Det gäller främst att lägesfaktorn
skall ges en större tyngd.
Bruksvärdesregleringen innebär att hyran skall
fastställas till skäligt belopp. En hyra är inte att
anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran
för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga. Vid prövningen skall främst beaktas
hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av
allmännyttiga företag.
Under förra riksmötet (bet. 1998/99:BoU3) ansåg
utskottet att det fanns anledning att uppmärksamma
bruksvärdesregelns tillämpning och utformning dock
utan annat syfte än att bruksvärdesregeln på ett
effektivt sätt skall garantera hyresgästerna skäliga
hyresnivåer och därmed även fortsättningsvis kunna
upprätthålla hyresgästernas besittningsskydd.
Utskottet förutsatte att regeringen skulle ta de
initiativ som behövdes.
En särskild utredare genomför nu en utvärdering av
bruksvärdessystemet (dir. 1999:33). Utvärderingen
skall avse i vad mån systemet har bidragit till att
uppnå uppställda mål samt även i övrigt avse en
analys av systemets tillämpning och funktionssätt
mot bakgrund av de förändringar som skett på
bostadsmarknaden. Uppdraget skall vara slutfört
senast den 1 mars 2000. Samme utredare ser också
över olika frågor som gäller utvecklingen av de
allmännyttiga bostadsföretagen.
Mot bakgrund av de på området pågående
utredningsinsatserna finns det enligt utskottets
mening inte skäl för riksdagen att nu i sak ta
ställning till de motioner som rör systemet för
hyressättningen. Utskottet avstyrker således
motionerna 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 12,
1999/2000:Bo409 (m) yrkandena 1 och 2,
1999/2000:Sf637 (c) yrkande 23 samt 1999/2000:Bo232
(fp) yrkande 4 om bruksvärdessystemet.
Motionären bakom motion 1999/2000:Bo412 (s) tar upp
principerna för hyressättning i särskilda
boendeformer. I motionen föreslås ett tillägg till
hyreslagens regler om hyra så att funktionshyra får
tillämpas i de fall att bostaden är en särskild
boendeform. Förslaget innebär att hyra skall få utgå
för gemensamma ytor och funktioner som kompletterar
lägenheten men inte för sådant som inte kan ses som
en del av den enskildes bostadsstandard, t.ex.
personalutrymmen och ytor som har direkt samband med
vård och behandling.
Vid en bruksvärdesprövning skall jämförelse göras
med lägenheter som är till bruksvärdet likvärdiga
med prövningslägenheten. Allt som har ett bruksvärde
beaktas vid en hyresprövning. Det kan noteras att
månatlig obligatorisk serviceavgift (för
dygnetrunttrygghet, sjuksköterska, arbetsterapeut
och dagverksamhet) som debiteras vid sidan av hyran
under vissa förutsättningar har bedömts även den som
hyra och alltså kan prövas av hyresnämnden.
En utredning som gäller boendebegreppet i de
särskilda boendeformerna samt avgifterna för sådant
boende och deras effekter har nyligen avslutat sitt
arbete (dir. 1997:111). I direktiven till
utredningen hade konstaterats att det förhållandet
att de särskilda boendeformerna i varierande grad
omfattas av hyreslagens bestämmelser för med sig en
osäkerhet såväl hos kommunerna som hos de boende om
vad som gäller. Utredningens uppdrag omfattade
hyreslagstiftningens tillämplighet i de särskilda
boendeformerna. Vidare omfattade uppdraget en
undersökning av formerna för hur boendeavgiften
fastställs när hyreslagen inte kan användas. I det
nyligen avgivna betänkandet från Boende- och
avgiftsutredningen (Bo tryggt, Betala rätt; SOU
1999:33) uppmärksammas att vid hyressättningen
värderingen av de gemensamma utrymmena varit ett
problem. I vissa fall har ytan för utrymmena
fördelats på hyresgästerna i en gruppbostad och
räknats som om den vore bostadsyta. Rättspraxis
visar entydigt att detta inte är tillåtet, utan att
bruksvärdesprincipen skall tillämpas, dvs. att de
gemensamma utrymmena skall påverka hyran beroende av
deras värde för den boende. Utredningen konstaterade
vidare att det saknas ännu en rättspraxis för hur
denna skälighetsbedömning skall ske. I betänkandet
föreslås att i de fall hyreslagen är tillämplig för
ett äldreboende kostnaden för boendet inte skall
kunna prövas enligt socialtjänstlagen. Något förslag
om att ändra hyreslagen i de delar som gäller
hyressättningen innehåller inte betänkandet. En
proposition med anledning av betänkandet förväntas
under år 2000.
Enligt utskottets mening finns skäl för riksdagen
att avvakta den vidare beredningen av de frågor som
behandlats av utredningen innan riksdagen närmare
tar ställning till de frågor som tas upp i motionen.
Det kan också finnas skäl att avvakta resultatet av
den pågående utredningen om bruksvärdessy-stemet.
Motion 1999/2000:Bo412 (s) om hyressättningen i
särskilda boendeformer avstyrks med hänvisning till
det anförda.
Dröjsmål med hyran
I motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 2 lämnas
förslag om att skälen för att behålla en hyresrätt
trots ett förverkande på grund av betalningsdröjsmål
bör utökas och därmed ges en mer individuell prägel.
Reglerna om förverkande på grund av
betalningsdröjsmål innebär bl.a. följande. Om en
bostadshyresgäst dröjer med att betala hyran mer än
en vecka efter förfallodagen är hyresrätten
förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp
avtalet att upphöra i förtid. En bostadshyresgäst
som sagts upp på grund av förverkande kan återvinna
hyresrätten genom att inom tre veckor betala hyran
räknat från det att han erhållit meddelande om
möjligheten till återvinning och socialnämnden
underrättats om uppsägningen och anledningen till
denna. En hyresgäst förlorar inte sin lägenhet om
socialnämnden under återvinningsfristen meddelat
hyresvärden att den åtar sig att betala hyran. En
hyresgäst som inte betalat hyran under
återvinningsfristen förlorar inte lägenheten om han
varit förhindrad att betala hyran på grund av
sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och
hyran har betalats så snart det varit möjligt.
Betalning får dock inte ha skett senare än när
tvisten om avhysning avgörs i första instans. Den
bestämmelse som reglerar hyresgästens sistnämnda
möjligheter att få behålla hyresrätten kan
karakteriseras som en ventilregel (42-44 §§
hyreslagen).
I en av riksdagen relativt nyligen behandlad
proposition gjorde regeringen en bedömning av om
bl.a. reglerna om förverkande på grund av
betalningsförsummelse borde ändras (prop.
1997/98:46). Den till grund för propositionen
liggande utredningen hade inte föreslagit någon
ändring av dessa regler (SOU:1996:148).
Sammanfattningsvis ansåg regeringen att det inte
finns anledning att anta att det är lagreglerna i
sig som är anledning till det ökade antalet
avhysningar och att det därför inte bör göras några
lagändringar. Regeringen hade också konstaterat att
hyresvärdarna endast i undantagsfall låter
verkställa en avhysning om skulden betalas.
Utskottet har i allt väsentligt intagit motsvarande
ståndpunkt vid sin behandling av förslag om att
regelsystemet skall förändras, senast i bet.
1998/99:BoU3.
Förverkandereglerna utgör resultatet av en
avvägning mellan hyresvärdens berättigade intresse
av att erhålla hyra och hyresgästens motstående
intressen av att inte behöva förlora sin hyresrätt.
Förverkandereglerna innebär att hyresgästen påminns
om sin skuld och att han har en relativt lång tid på
sig att t.ex. komma överens om en avbetalningsplan
med hyresvärden eller att på något sätt skaffa fram
pengar. Socialnämnden kan genom ett
betalningsåtagande se till att hyresgästen
återvinner hyresrätten. Ventilregeln har en viktig
funktion eftersom den innebär ett skydd för
hyresgästen om något oförutsett skulle hindra honom
från att betala hyran under återvinningsfristen. Att
genom en utvidgning av ventilregeln eller på annat
sätt skapa förutsättningar för en mer allmän
skälighetsbedömning av det slag motionärerna
förespråkar skulle rubba grundvalen för
förverkandeinstitutet. Detta väcker frågor som är av
betydligt större räckvidd än motionen på ytan synes
innehålla.
Vid en sammantagen bedömning av de
förverkanderegler som nu gäller finner utskottet
inte skäl att ändra sin tidigare inställning om att
dessa regler inte bör ändras. På grund härav
avstyrker utskottet förslaget i motion
1999/2000:Bo411 (v) yrkande 2 om dröjsmål med
hyresbetalningen.
Hyresvärdens avisering
I motion 1999/2000:Bo407 (m) föreslås en
lagbestämmelse om att det vid hyresavisering skall
framgå om den avser betalningar vid sidan av hyran.
Det kan gälla t.ex. medlemsavgifter som tas upp för
en hyresgästförenings räkning. Det bör i sådana fall
krävas att aviseringen innehåller uppgift, förutom
om summa, om vad den avser och till vem pengarna
går.
Enligt hyreslagen skall hyran vara till beloppet
bestämd i hyresavtalet eller i en
förhandlingsöverenskommelse. Hyresgästen skall
underrättas om innehållet i en
förhandlingsöverenskommelse. Enligt ett
utredningsförslag till en ny reglering av
förhandlingsersättningen skall hyresvärden i
hyresavtalet eller på annat sätt - enligt
lagförslagsmotiven anslag eller hyresavi -
underrätta hyresgästen om ersättningens storlek.
Lagens reglering skall enligt utredningsförslaget
kunna förändras genom en förhandlingsöverenskommelse
(SOU 1999:81 Förhandlingsersättning till
hyresgästorganisation). En proposition i frågan
avses bli lagd på riksdagens bord i början av nästa
år.
Hyreslagens bestämmelser syftar till att
hyresgästen skall få kunskap om det hyresbelopp han
är skyldig att erlägga. De nu gällande
bestämmelserna fyller detta viktiga syfte. Det ovan
nämnda utredningsförslaget innebär att ett nytt
system för förhandlingsersättningen skall införas.
Ersättningen skall visserligen tas upp samtidigt med
hyran men fordringsförhållandet skall gälla mellan
hyresgästen och hyresgästorganisationen. Med en
sådan förändrad ordning framstår det som naturligt
med en reglering som avser att hyresgästen får en
underrättelse om vad han är skyldig att erlägga som
förhandlingsersättning. Behov av en lagreglering som
innebär krav på specificering av andra
betalningsförpliktelser vid en gemensam avisering -
t.ex. för kabel-TV-abonnemang - torde saknas. Det
kan finnas skäl att erinra om att hyreslagen inte
innehåller något krav på att hyran skall aviseras.
Med hänvisning till vad som anförts avstyrker
utskottet motion 1999/2000:Bo407 (m) i fråga om en
reglering av hyresvärdens avisering.
Hyresgästinflytande vid ombyggnad
De nuvarande reglerna om hyresgästinflytande vid
ombyggnad antogs av riksdagen vid riksmötet 1996/97
(prop. 1996/97:30, bet. 1996/97:BoU5).
I motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 i
motsvarande del lämnas förslag om att hyresgästernas
möjligheter att påverka ombyggnad bör förstärkas men
balanseras så att hyresgästerna inte får möjlighet
att blockera önskvärda förändringar gällande t.ex.
stambyte eller energibesparing.
Dagens inflytanderegler har varit i kraft en
relativt kort tid. Redan när de infördes befarade
riksdagen att regleringen av påföljderna för den
hyresvärd som inte följer lagen skulle kunna medföra
vissa tillämpnings- och effektivitetsproblem.
Riksdagen gav därför regeringen till känna ett behov
av att överväga lagtextens närmare utformning i
syfte att åstadkomma en effektivare och för olika
situationer mer lämplig reglering. I sammanhanget
borde regeringen också uppmärksamma frågan om
hyressättning för en lägenhet i vilken otillåtna
ändringsåtgärder blivit bestående. I ett andra
tillkännagivande tog riksdagen upp bestämmelserna om
hyresvärdens möjligheter att säga upp ett hyresavtal
inför en större ombyggnad. Riksdagen önskade att en
översyn av denna möjlighet skulle göras. Regeringen
har i anledning av riksdagens tillkännagivanden
givit en särskild utredare i uppdrag att se över de
berörda frågorna (dir. 1997:97).
Under förra riksmötet gav riksdagen som sin mening
regeringen till känna vad utskottet anfört i
anledning av motionsförslag som gällde
hyresgästinflytandet vid ombyggnad. Utskottet hade
anfört bl.a. följande: Reglerna om
hyresgästinflytande bör enligt utskottets mening
präglas av en balans mellan hyresvärdens anspråk att
få genomföra sådana åtgärder som i ett
fastighetsekonomiskt perspektiv är erforderliga och
hyresgästens befogade krav på inflytande. Reglerna
måste också innebära att en lämplig avvägning sker
mellan det allmänna hyresgästintresset och den
enskilde hyresgästens anspråk på inflytande när
dessa intressen inte sammanfaller. Hyreslagens
inflytanderegler avser att ett samråd skall komma
till stånd mellan hyresvärden och hyresgästen om de
åtgärder som skall genomföras. Häri låg enligt
utskottet en av reglernas viktigaste funktioner. I
motivtexten till de av utskottet behandlade
motionsförslagen hade kritik framförts mot reglernas
utformning i syfte att öka hyresgästernas
inflytande. Utskottet konstaterade att kritik mot
reglerna kommit såväl från hyresgäströrelsen och
enskilda hyresgäster som från fastighetsägarnas
sida. Enligt utskottet motiverade kritiken att en
utvärdering skulle göras av reglerna trots att de
varit i kraft endast en relativt kort tid.
Utvärderingen borde ge svar på om hyresgästerna i de
nämnda avseendena erhållit ett tillfredsställande
inflytande. En fråga som utskottet aktualiserade i
sammanhanget var om regelsystemet tillgodoser
rimliga krav på att en ombyggnad sker med varsamhet
(bet. 1998/99:BoU3).
1997 års hyreslagstiftningsutredning har genom
tilläggsdirektiv fått sitt uppdrag vidgat (dir.
1999:16). En utvärdering skall äga rum för att ge
svar på frågan om hyresgästerna har ett
tillfredsställande inflytande. Om så inte är fallet
skall utredaren med beaktande av riksdagens
tillkännagivande föreslå ändringar. Utredaren skall
överväga frågan om kollektiva förhandlingar kan vara
en lösning, särskilt med tanke på sambandet mellan
ombyggnad och hyressättning, samt om rimliga krav på
varsamhet blir tillgodosedda. Dessutom skall
utredaren ta ställning till om hyresgästerna skall
ges ett inflytande över om en lägenhet skall få
lägsta godtagbara standard. Hyresvärden behöver i
dag inte något godkännande för sådana åtgärder.
Utredningen skall vara klar senast den 31 augusti
2000.
Eftersom syftet med motion 1999/2000:Bo204 (c)
yrkande 13 i motsvarande del beträffande
hyresgästinflytande vid ombyggnad i allt väsentligt
synes vara tillgodosett genom de utredningsinsatser
som regeringen beslutat om avstyrker utskottet
motionen.
Lägenhetens utformning
I motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkandena 16 och 17
föreslås att möjligheter införs för att hyresgästen
i stor utsträckning själv skall kunna bestämma om
lägenhetens utformning och standard. I syfte att
hyresgästen skall ta ett rimligt ekonomiskt ansvar
när lägenhetens standard och utformning i mer
långtgående fall anpassats till honom eller henne
lämnas förslag om särskilda utredningsinsatser vad
gäller införandet av flexibla hyresavtal med lång
bindningstid. En enligt motionärerna tänkbar lösning
är att det i fråga om de kostnader hyresvärden
lägger ned på lägenheten skall krävas en
avskrivningsplan som godkänts av hyresnämnden. På så
sätt skall förhindras att hyresgästen binds på ett
oskäligt vis.
Vissa hyresvärdar erbjuder olika former av tillval
till lägenhetens grundstandard. Det förekommer också
i större utsträckning än tidigare att lägenheter mer
eller mindre skräddarsys för en viss hyresgästs
räkning. Det har också blivit vanligt att lägenheter
planeras och byggs med tanke på att den skall vara
anpassningsbar till olika hyresgästers önskemål.
En bostadshyresgäst har enligt hyreslagen rätt att
på egen bekostnad i lägenheten utföra målning,
tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskas
bruksvärdet av åtgärderna har hyresvärden rätt till
ersättning för skadan. Hyresgästens rättigheter kan
avtalas bort i vissa fall när det gäller en
förhyrning av ett enfamiljshus eller en bostadsrätt
(24 a § hyreslagen).
Hyresavtal ingås vanligen för obestämd tid, vilket
hyreslagen också anger som huvudregel, men kan också
ingås för bestämd tid, t.ex. ett eller två år (3 §
hyreslagen). Hyreslagens regler om uppsägningstid
och ikraftträdandet av nya hyresvillkor är ganska
invecklade. I hyreslagen har införts regler som
medför att hyresavtal med lång löptid inte i någon
egentligen nämnvärd utsträckning inskränker
hyresgästens möjligheter att få avtalet att upphöra
eller att få till stånd villkorsförändringar. En
bostadshyresgäst kan alltid bringa avtal både på
bestämd och obestämd tid att upphöra i vart fall
till det månadsskifte som inträffar närmast tre
månader efter uppsägningen (5 § hyreslagen). En
hyresgäst kan normalt få till stånd ändrade
hyresvillkor med samma tidsperspektiv räknat från
dagen för när han gav in ansökan till nämnden. Som
undantag från den angivna huvudregeln kan nämnas att
om avtalet löper på längre tid än ett år så kan
någon villkorsändring inte träda i kraft under
hyresförhållandets första år. För tidsobestämda
avtal gäller att ett avtalat villkor måste gälla i
sex månader innan ett ändrat villkor kan träda i
kraft i dess ställe (55 c § hyreslagen). Använder
sig hyresgästen av hyresförhandlingslagens
prövningsmöjligheter av hyresvillkoren gäller andra
regler om ikraftträdandet av nya hyresvillkor.
Enligt utskottets mening framstår det som tveksamt
om man genom en ändring av hyreslagens grundläggande
bestämmelser bör ge hyresgästen en utökad rätt att
utan hyresvärdens medgivande förändra sin lägenhet.
En annan sak är om hyresgästen genom avtal
tillförsäkras sådana möjligheter. Det kan ske med
kollektiva uppgörelser som grund eller direkt med
den enskilda hyresgästen. Sådana avtalsmässiga
lösningar är enligt utskottets mening att föredra.
Enligt motionärerna är ett viktigt instrument för
att utöka möjligheterna till en individuell
utformning av hyreslägenheterna att hyresgästen
skall kunna bindas till hyresavtalet under betydligt
längre tid än vad hyreslagen tillåter. Hyreslagens
regler medger en hyresgäst att med relativt kort
varsel avflytta från en lägenhet utan vidare
förpliktelser. Motionen synes bygga på den
förutsättningen att lägenheten efter genomförda
förändringar inte längre har samma gångbarhet på
marknaden som tidigare och att hyresvärden behöver
skydda sig mot detta genom en lång hyrestid. Även om
en lång avtalstid kan te sig skälig när hyresavtalet
ingås kan en hyresgästs livssituation ändras
avsevärt under löptiden. Det finns enligt utskottets
mening anledning att hysa farhågor för
konsekvenserna av den föreslagna ordningen.
Motsvarande gör sig också gällande beträffande en
ordning som innebär att en hyresgäst visserligen
skulle kunna avflytta från lägenheten utan vidare
förpliktelser efter en kortare uppsägningstid men,
om han bor kvar, skulle vara bunden till de avtalade
hyresvillkoren under ett flertal år.
Utskottet vill vad gäller den nu behandlade liksom
beträffande andra frågor om ökat hyresgästinflytande
peka dels på de överväganden som 1997 års
hyreslagstiftningsutredning nu gör beträffande
ombyggnadsreglerna, dels på de överväganden som sker
beträffande utvecklingen av de allmännyttiga
bostadsföretagen (dir. 1999:33). De senare
övervägandena skall avse olika vägar för att
utveckla hyresrätten som boendeform. I direktiven
anges bl.a. att de nya företagen bör präglas av ett
väl utvecklat hyresgästinflytande.
Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet
motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkandena 16 och 17 om
lägenhetsutformningen.
Andrahandsuthyrning
I motion 1999/2000:Bo415 (s) föreslås, såsom
utskottet förstår den, att avtal om
andrahandsupplåtelser som ingås utan hyresvärdens
eller hyresnämndens samtycke respektive tillstånd
skall vara ogiltiga med följd att hyresgästen inte
skall vara förpliktad att betala någon hyra.
Motionären har som skäl för sitt förslag till att på
detta sätt motverka andrahandsuthyrningar anfört
olika negativa konsekvenser som sådana upplåtelser
för med sig. Därutöver har han pekat på att den
föreslagna ordningen skulle ge socialtjänsten en
möjlighet att utan vidare neka ekonomiskt bistånd
till hyran när någon hyrt en lägenhet utan
erforderligt godkännande. Bakgrunden till påpekandet
förmodar utskottet vara att oriktiga andrahandsavtal
har åberopats vid bidragsbedrägerier.
Visserligen kan lätt konstateras att
andrahandsuthyrning som sker utan hyresvärdens
godkännande eller hyresnämndens tillstånd kan
föranleda en hel del problem. En otillåten uthyrning
är emellertid något som fastighetsägaren - eller
annan hyresvärd som hyr ut i första hand - bör och
kan ingripa emot. Hyreslagen ger honom ett
kraftfullt instrument genom den bestämmelse som
innebär att hyresrätten kan förverkas i ett sådant
fall. Enligt utskottets mening finns inte skäl av
tillräcklig tyngd som motiverar att lagen dessutom
skall göra avtalet mellan upplåtaren och
andrahandshyresgästen ogiltigt. Utskottet avstyrker
därför motion 1999/2000:Bo415 (s) om otillåtna
andrahandshyresavtal.
I motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 3 lämnas
förslag om införandet av skärpta regler kring
besittningsskyddet för innehavare av "soci-
ala/kommunala" andrahandskontrakt där krav ställs
upp som har med vård och tillsyn att göra. Enligt
motionärerna bör deras motion föranleda
tilläggsdirektiv till den boendesociala beredningen.
Kommunen har rätt att utan hyresvärdens medgivande
eller hyresnämndens tillstånd i andra hand upplåta
en lägenhet den hyr. En andrahandshyresgäst har inte
något besittningsskydd om hyresförhållandet upphör
innan det varat två år i följd. Iakttar hyresvärden
gällande hyres- och uppsägningstid är en
andrahandshyresgäst i ett sådant fall skyldig att
flytta, oavsett hyresvärdens skäl för uppsägningen.
Vid längre hyresförhållanden kan hyresgästen ha
avstått från sitt besittningsskydd. Har hyresnämnden
godkänt ett avstående till besittningsskydd
föreligger inte något skydd vad gäller den situation
som föranlett avståendet.
Även om ett andrahandsavtal är förenat med
besittningsskydd är det i allmänhet svagare än när
det gäller ett förstahandskontrakt. Det ligger så
att säga i sakens natur att andrahandsavtal inte
skall gälla på samma sätt som avtal i förstahand. En
andrahandshyresgäst är utan rättigheter beträffande
lägenheten i de fall kommunen säger upp kontraktet
med sin egen hyresvärd.
Andrahandshyresgäster skyddas under de två första
åren av hyresförhållandet i sin besittning endast av
de regler som gäller om hyres- och uppsägningstider.
Är hyrestiden mycket kort betyder det att
hyresgästen kan förlora sin lägenhet mycket snabbt.
Hans möjligheter att få sina hyresvillkor ändrade
påverkas på ett praktiskt plan av att han kan sägas
upp utan att han har några lagliga möjligheter att
få sitt hyresavtal förlängt. Kontrakten utgör
vanligen tillsammans med andra åtgärder ett led i
samhällets insatser för att den enskilde skall få
det stöd, den vård eller annan hjälp han behöver.
Hur samhällets insatser närmare skall utformas är
naturligtvis individuellt. Enligt socialtjänstlagen
skall den verksamhet som bedrivs som socialtjänst i
samtliga fall bygga på respekt för människors
självbestämmanderätt och integritet. Vanligen torde
hyresrättsliga överväganden av gängse slag inte utan
vidare kunna appliceras på de hyreskontrakt det är
fråga om. Ibland reagerar en hyresgäst mot de
villkor som gäller för hans fortsatta boende eller
mot tillämpningen av dessa. Det har framgått att det
ofta saknas möjligheter för honom att enligt
hyreslagen ta strid i frågan. I övrigt torde
hyresgästen i allt väsentligt endast genom
Riksdagens ombudsmäns verksamhet och annan tillsyn
över socialtjänsten och annan myndighetsutövning
kunna få till stånd ett ingripande mot sådana
uppställda villkor för ett fortsatt boende som inte
är godtagbara.
Utskottet har erfarit att den nu behandlade
kontraktstypen är föremål för uppmärksamhet från den
boendesociala beredningens sida. Resultatet av
beredningens arbete bör avvaktas. Motion
1999/2000:Bo411 (v) yrkande 3 om vissa
andrahandshyresgästers besittningsskydd avstyrks
därför.
Grund för uppsägning
Genom Miljöpartiets partimotion 1999/2000:A819
yrkande 27 väcks förslag som innebär att en
hyresgäst som bedriver porrklubbsverksamhet i en
lokal eller annan lägenhet skall kunna sägas upp och
avhysas. Motionärerna pekar på att en del
hyresvärdar vid kontraktsskrivningen blir förda
bakom ljuset om vilken verksamhet som kommer att
bedrivas, vilket sedan drabbar hyresgästerna.
Utskottet anser inte att det finns tillräckliga
skäl att i hyreslagen införa en allmänt verkande
regel om att en porrklubbsverksamhet skall leda till
att den hyresgäst som bedriver verksamheten skall
kunna sägas upp och avhysas från den lägenhet där
verksamheten bedrivs. Enligt gällande rätt kan
hyresvärden ingripa mot vissa typer av sådan
verksamhet. En hyresrätt kan förverkas om lägenheten
helt eller till väsentlig del används för
näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är
brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till
en inte oväsentlig del. Förverkande kan också ske om
lägenheten används för tillfälliga sexuella
förbindelser mot ersättning (42 § första stycket 9
hyreslagen). En hyresvärd kan också ha rätt att säga
upp hyresgästen, om en ändamålsbeskrivning
beträffande en lokals användning tagits in i
hyreskontraktet och lokalen används i strid med vad
som bestämts. En bostadslägenhet får i princip inte
användas för annat ändamål än som bostad. Om en
verksamhet orsakar störningar för andra hyresgäster
i huset kan hyresvärden med stöd av hyreslagens
regler ingripa mot den för störningarna ansvariga
hyresgästen. De hyresgäster som blivit störda kan
göra olika påföljder gällande mot hyresvärden,
vilket kan fungera som påtryckningsmedel mot denne
för att agera mot den för störningarna ansvariga
hyresgästen. När en porrklubbsverksamhet beskrivs
som problematisk består det egentliga problemet i
vissa fall av att en mindre nogräknad hyresvärd inte
önskar ingripa mot verksamheten beroende på att det
finns stora pengar att tjäna på uthyrningen. Den av
motionärerna önskade lagändringen löser inte denna
typ av problem. Med hänvisning till det anförda
avstyrker utskottet förslaget i motion
1999/2000:A819 (mp) yrkande 27 om
porrklubbsverksamhet som grund för uppsägning.
Utskottet vill i sammanhanget erinra om att 1997
års hyreslagstiftningsutredning (dir. 1999:16)
behandlar frågan om snabba beslut om avflyttning i
de fall hyresrätten förverkats. Som ett exempel
anges i direktiven allvarliga ordningsstörningar vid
grava avvikelser från det avtalade ändamålet för
förhyrningen såsom då en lokal i strid med vad som
avtalats används som porrklubb. Det finns också skäl
att erinra om de överväganden som nu görs i
Regeringskansliet angående sådana situationer där
det till följd av förhållanden som är hänförliga
till en hyresgäst finns fara för liv eller hälsa för
den som vistas i fastigheten eller dess närhet. En
av de situationer som föranlett övervägandena är de
angrepp som förekommit mot lokaler där porrklubbar
bedrivit sin verksamhet.
Självförvaltning
I motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 i
motsvarande del lämnas förslag om att i synnerhet
självförvaltning bör stimuleras för att de boende,
och då särskilt de unga, skall ta del i och
medverka i utformningen och skötseln av sin
närmiljö. I motion 1999/2000:A230 (fp) yrkande 24
föreslås en ändring av hyresförhandlingslagen i
syfte att öka möjligheterna för mindre grupper av
hyresgäster till självförvaltning.
Den 1 juli 1997 infördes i hyresförhandlingslagen
bestämmelser som möjliggör kollektiva avtal om öppna
system för självförvaltning. Samtidigt gjordes viss
mindre ersättning till hyresgästerna för deras
deltagande skattefri (prop. 1996/97:119, yttr.
1996/97:BoU8y).
Utredningen om utvecklingen av de allmännyttiga
bostadsföretagen (dir. 1999:33) omfattar frågor om
att hyresgästinflytandet skall stärkas. Utredaren
skall lägga fram förslag som stimulerar en övergång
till de nya former för ägande och inflytande för
hyresgästerna som utredaren väljer att föreslå. I
utredningsdirektiven uppmärksammas bl.a. den
kooperativa hyresrätten. I sammanhanget skall
utredaren särskilt redovisa förslag till åtgärder
som stimulerar ökad självförvaltning.
Under förra riksmötet (bet. 1998/99:BoU2) gav
riksdagen regeringen till känna att kooperativ
hyresrätt bör införas som ny upplåtelseform.
Hyresmodellen (tidigare kallad arrendemodellen)
innebär att praktiskt taget hela
fastighetsförvaltningen kan föras över från
fastighetsägaren till hyresgästerna. Ägarmodellen
innebär att också äganderätten förs över. Den
utredning som blivit resultatet av riksdagens
tillkännagivande skall vara färdig senast den 1
november 2000 (dir. 1999:88).
Utskottet ser gärna att självförvaltning som
förvaltningsform utvecklas. Ett stort ansvar för
detta ankommer på hyresmarknadens parter. Dessa kan
genom överenskommelser anpassa
självförvaltningsverksamheten så att den tillgodoser
önskemålen hos de boende i olika bostadsområden
eller hus. Utskottet är inte berett att nu förorda
ytterligare utredningsinsatser i fråga om
självförvaltning. Det finns i stället skäl att
avvakta resultatet av de utredningsinsatser som nu
görs. Utskottet avstyrker med hänvisning till det
sagda motionerna 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 i
motsvarande del och 1999/2000:A230 (fp) yrkande 24
om självförvaltning m.m.
Lokalhyresgästernas besittningsskydd
I motion 1999/2000:Bo417 (s) argumenteras för att
lokalhyresgästernas besittningsskydd behöver
stärkas. Särskild uppmärksamhet ägnas frågorna i
förhållande till småföretagare. Enligt motionärerna
medför bristen på ett direkt besittningsskydd att
lokalhyrorna omotiverat drivs upp till en nivå över
marknadshyran. I motionen görs invändningar mot att
de till lokalhyresgästerna utgående skadestånden är
för små och framhålls att hyresgästen måste få rätt
att stanna kvar i hyresförhållandet i avvaktan på en
slutlig prövning av de tvistefrågor som en vägrad
avtalsförlängning kan leda till.
En lokalhyresgäst har endast ett indirekt verkande
besittningsskydd. Hyresgästen får lämna lokalen vid
hyrestidens utgång om parterna inte kommer överens
om en förlängning. Har hyresvärden för en
förlängning krävt villkor som inte är skäliga blir
hyresvärden skyldig att ersätta hyresgästen för den
förlust som följer av att hyresavtalet upphört.
Detsamma gäller om hyresvärden utan befogad
anledning vägrar att förlänga hyresavtalet.
Motsvarande gäller om hyresgästen säger upp avtalet
för villkorsändring och parterna inte kan enas om de
fortsatta villkoren.
En hyra är inte att anse som skälig om den ligger
över marknadshyra. När marknadshyra bestäms skall
man främst beakta hyran för närmast jämförliga
lokaler på orten. I första hand görs en
jämförelseprövning, i andra hand en
skälighetsbedömning. Ett skadestånd skall enligt en
schablonregel bestämmas till en årshyra, maximalt
fyra basbelopp. Hyresgästen skall med vissa undantag
i skälig omfattning ersättas en förlust som
överstiger nämnda belopp.
Vissa frågor om det indirekta besittningsskyddet
behandlas av 1997 års hyreslagstiftningsutredning
(dir. 1997:97). Utredningen skall undersöka hur
jämförelseprövningen vid hyresbestämningen går till
och överväga om lagen bör ändras på grundval av den
kritik som riktats mot att skälighetsprövningar sker
i för stor utsträckning. Övervägandena skall också
avse storleken av den ersättning som skall utgå i
fall av förlängningsvägran. Vidare skall utredningen
överväga ändringar som föranleds av en eventuellt
förändrad hyres-process.
Det finns med anledning av motionen också skäl att
erinra om de regler i hyreslagen som ger
hyresnämnden möjlighet att medge skäligt uppskov med
avflyttningen med högst två år från hyrestidens
utgång. Hyresgästen har enligt samma lag möjlighet
att få förskott i avräkning på den ersättning
hyresvärden skall utge.
Lokalhyresreglerna gäller lika för en hyresgäst
oavsett om denne är en ensamföretagare eller ett
stort företag. Dessa företagare har väsentligt olika
förutsättningar att ta till vara sina intressen i
förhållande till i vart fall de stora och
professionella fastighetsägarna. Utskottet delar den
omtanke motionärerna ger uttryck för beträffande de
mindre näringsidkarnas situation. En viktig fråga
som tas upp gäller den ersättning hyresgästen har
rätt till. Kritik har framförts mot att
ersättningarna ofta inte täcker all den skada som
hyresgästen drabbas av vid en förlängningsvägran.
Som ovan framgått pågår för närvarande överväganden
av vissa frågor inom lokalhyresområdet. Utskottet
anser att resultatet av dessa överväganden bör
avvaktas innan riksdagen närmare tar ställning till
de olika frågor som motionen aktualiserar. Med
hänvisning till detta avstyrker utskottet motion
1999/2000:Bo417 (s) om lokalhyresreglerna.
Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt
Majoritetsreglerna
I bostadsrättslagen (1991:614) regleras
förutsättningarna för en bostadsrättsförenings
beslut om att förvärva ett hus för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt. Beslutet är giltigt om
hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda
lägenheterna som omfattas av förvärvet har gått med
på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar
i föreningen. Innan beslutet fattas skall en
ekonomisk plan upprättas och hållas tillgänglig för
medlemmarna. Ett beslut som fattats i strid med
lagens bestämmelser är ogiltigt (9 kap. 19-21 §§
bostadsrättslagen). Inskrivningsmyndigheten skall
beakta ogiltighetspåföljden vid prövningen av
föreningens ansökan om lagfart. En ansökan skall
avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt
(20 kap. 6 § 10 jordabalken).
Hyresgästerna har före andra köpare rätt att
förvärva den fastighet de bebor för ombildning till
bostadsrätt. En förutsättning för att hyresgästerna
skall kunna utnyttja sin rätt är att de har bildat
en bostadsrättsförening och att föreningen har gjort
en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten för
anteckning i fastighetsboken
(inskrivningsregistret). En sådan intresseanmälan
kan göras om hyresgästerna i minst två tredjedelar
av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat
sig intresserade av en ombildning. Så länge en sådan
anmälan gäller får fastighetsägaren normalt inte
överlåta fastigheten till någon annan köpare, om
inte föreningen genom ett hembud först har erbjudits
att förvärva fastigheten (lagen, 1982:352, om rätt
till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt - den s.k. ombildningslagen).
Den hyresgäst som inte vill delta i ombildningen
skyddas på olika sätt. Hyresgästen får bo kvar i
lägenheten med bostadsrättsföreningen som ny
hyresvärd. Föreningen kan inte upplåta bostadsrätt
till lägenheten så länge hyresförhållandet består
(förbudet mot dubbelupplåtelse). Hyresgästens
besittningsskydd består liksom dennes rätt att
använda lägenheten för att genom byte få en annan
bostad. Också i övrigt har hyresgästen samma
rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen som
vilken hyresgäst som helst.
De regler som nu föreskriver ett krav på en
kvalificerad majoritet för ombildning har gällt
sedan den 1 juli 1999. Dessförinnan hade under några
år gällt ett mindre långtgående majoritetskrav som
innebar att mer än hälften av hyresgästerna i de
uthyrda lägenheterna måste stå bakom ombildningen
(enkel majoritet).
I flera motioner lämnas förslag som går ut på att
de före den 1 juli gällande reglerna, som innebar
krav på enkel majoritet, skall återinföras. Det
gäller Moderata samlingspartiets partimotion
1999/2000:Bo206 yrkande 14 samt motionerna
1999/2000:Bo201 (m) yrkande 3, 1999/2000:Bo233 (kd)
yrkande 12 i motsvarande del och 1999/2000:Bo231 (c)
yrkande 13.
Vid sin behandling av propositionen om de nya
reglerna med krav på en kvalificerad majoritet
ställde sig utskottet bakom propositionens
lagförslag. Förslaget antogs slutligen av riksdagen
i enlighet med utskottets förslag (bet.
1998/99:BoU10 och 1998/99:KU27).
Eftersom utformningen av ombildningsreglerna vilar
på överväganden av bl.a. boendedemokratisk natur bör
i detta sammanhang uppmärksammas att den utredare
som skall överväga olika frågor om utvecklingen av
de allmännyttiga bostadsföretagen (dir. 1999:33)
skall lägga de förslag som stimulerar en övergång
till de nya former för ägande och inflytande för
hyresgästerna som utredaren väljer att föreslå.
Regeringen har dessutom nyligen givit en särskild
utredare i uppdrag att lägga fram förslag om en
permanentning av den kooperativa hyresrätten som
upplåtelseform omfattande både den s.k. ägarmodellen
och hyresmodellen (tidigare kallad arrendemodellen).
Majoritetsfrågorna avseende ombildning till
bostadsrätt behandlades i riksdagens kammare så sent
som i juni månad. Utskottet har utförligt redovisat
sina skäl för att tillstyrka de förslag som då
antogs som lag (bet. 1998/99:BoU10). Det saknas
anledning för utskottet att nu inta en annan
ställning. Utskottet avstyrker därför motionerna
1999/2000:Bo206 (m) yrkande 14, 1999/2000:Bo201 (m)
yrkande 3, 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i
motsvarande del och 1999/2000:Bo231 (c) yrkande 13
om majoritetskravet vid ombildning till bostadsrätt.
Förbudet mot dubbelupplåtelse
I Moderata samlingspartiets partimotion
1999/2000:Bo206 yrkande 13 i motsvarande del
föreslås att förbudet mot dubbelupplåtelse bör
slopas i de fall en kommun eller ett kommunalt bolag
ombildar huset till bostadsrätt. Förslaget syftar
till att ombildning skall underlättas. Enligt
motionärerna är en ökad ombildning till bostadsrätt
särskilt angelägen i ensidigt sammansatta
bostadsområden, vilka ofta är dominerade av
kommunalt ägda hyreshus.
Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att
bostadsrätt inte får upplåtas till en lägenhet som
är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 §
bostadsrättslagen). Bostadsrätt kan dock upplåtas
till en hyresgäst som vill att lägenheten skall
omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa
fall försvåra ombildningen till bostadsrätt.
Förbudet har behandlats vid många olika tillfällen.
Bl.a. skedde det i en departementspromemoria om s.k.
bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I
promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas
bort eftersom detta skulle kunna innebära oklarheter
och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda
till rättsförluster för hyresgäster i
bostadsrättslägenheter. Bakgrunden till den
bedömningen är att hyreslagen i vissa avseenden
särreglerar uthyrning av bostadsrättslägenheter,
bl.a. vad gäller hyresgästens besittningsskydd.
Utskottet har flera gånger tidigare avstyrkt
motsvarande motionsyrkande (senast i bet.
1998/99:BoU3). Utskottet har då ansett att negativa
effekter skulle uppstå om förbudet togs bort helt
eller delvis. Det befarades att risken för
oklarheter och missförstånd skulle kunna leda till
rättsförluster för hyresgästerna i
bostadsrättslägenheter. Ett partiellt förbud skulle
dessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva
medföra ett förbud för kommunen eller dess bolag att
överlåta bostadsrätten.
Utskottet finner inte anledning att ändra
uppfattning i frågan. Utskottet avstyrker motion
1999/2000:Bo206 (m) yrkande 13 i motsvarande del om
ett partiellt upphävande av förbudet mot
dubbelupplåtelse.
Kvarvarande hyresgästers rätt till ombildning
I motion 1999/2000:Bo406 (fp) föreslås ett skydd för
de hyresgäster som ansluter sig i efterhand till
bostadsrättsombildningar. Enligt motionären skall
föreningen i sådana fall vara skyldig att sälja till
i huvudsak samma pris som tagits ut av de
hyresgäster som ursprungligen ombildade sina
lägenheter.
En bostadsrättsförening är skyldig att upplåta
bostadsrätt till en bostadshyresgäst som är medlem i
föreningen. En hyresgäst som var hyresgäst vid
föreningens förvärv av huset har en principiell rätt
att bli medlem intill ett år efter föreningens
förvärv av huset (2 kap. 8 § bostadsrättslagen).
Vid en tillkommande ombildning av en hyresrätt till
bostadsrätt kan föreningen vid upplåtelsen förutom
insats ta ut en upplåtelseavgift. En hög avgift kan
innebära att hyresgästen får betala lika mycket som
bostadsrätten skulle betinga vid en vanlig
försäljning. Möjligheterna att ta ut
upplåtelseavgift är dock begränsad av
bostadsrättslagens bestämmelser. Sådan avgift får
inte tas ut förrän efter en månad från den dag
föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten
upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader
gått får avgiften högst motsvara ränta på insatsen
(7 kap. 14 § bostadsrättslagen). Ett erbjudande
torde föreningen kunna göra först sedan hyresgästen
blivit medlem. Antar en medlem inom viss tid inte
ett givet erbjudande anses denne ha utträtt ur
föreningen (2 kap. 12 § bostadsrättslagen). Därefter
har hyresgästen inte någon rätt till ombildning.
Det ligger i en ombildande bostadsrättsförenings
intresse att de hyresgäster som av olika anledningar
inte har gått med i bostadsrättsföreningen redan
före fastighetsförvärvet bestämmer sig så snart som
möjligt om de vill bli medlemmar, och att det
därefter inom viss tid avgörs om hyresgästens
lägenhet skall ombildas med bostadsrätt. Dessa
frågor avgörs genom bostadsrättslagens regler om
rätt till medlemskap och om föreningens skyldighet
att upplåta bostadsrätt till sina medlemmar.
Bostadsrättslagen innebär också - främst genom
reglerna om upplåtelseavgift - en i tiden begränsad
reglering av avgifterna för en upplåtelse. En
hyresgäst som väntar med sitt beslut om han skall
delta i ombildningen kan således komma i ett läge
där han måste betala mer än de ursprungliga
bostadsrättshavarna eller där han t.o.m. saknar rätt
att förvärva sin lägenhet med bostadsrätt.
Enligt utskottets mening kan det inte anses rimligt
att en hyresgäst under någon längre tid skall kunna
avvakta för att se om ombildningen ekonomiskt slår
väl ut och så att säga med facit i hand ha rätt att
delta på i allt väsentligt samma villkor som gällt
för de ursprungliga bostadsrättshavarna. Dessa har
ju bestämt sig i ett läge när osäkerheten varit
större och utgjort grunden för att en ombildning
över huvud taget kommit till stånd.
Bostadsrättslagen bör därför inte ändras för att
tillgodose motionärens önskemål. Motion
1999/2000:Bo406 (fp) om kvarvarande hyresgästers
rätt till ombildning avstyrks därför.
Bostadsrätt
Personligt låneansvar för bostadsrättshavaren
I motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i
motsvarande del föreslås att varje
bostadsrättshavare skall ansvara för sin del av hela
bostadsrättsföreningens belåning.
Bostadsrättshavaren skulle därmed kunna tillgodogöra
sig privatpersonens rätt att dra av räntekostnader i
inkomstdeklarationen.
Det föreligger inte något hinder enligt
bostadsrättslagen för en bostadsrättsförening att
ordna det så att medlemmarna i stället för
föreningen tar upp lån för en ny- eller ombyggnad av
föreningens hus. Vid föreningsbildningen kan t.ex.
insatserna sättas så att föreningen inte behöver
låna upp något kapital. I departementspromemorian
Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59) föreslogs att
möjligheter skulle införas för en ny typ av
bostadsrättsförening i vilken bostadsrättshavarna
skulle svara för lånen och att föreningen skulle
förbjudas att ta lån och inteckna fastigheten.
Regeringen har inte funnit skäl att föra fram
promemorieförslaget till riksdagen.
Den sittande bostadsrättsutredningen skall
analysera vilka problem ett system med
differentierade insatser kan innebära och om ett
sådant system närmare bör regleras i lagen (dir.
1996:10 och 1997:116). Utredningen skall också
överväga om det skall finnas från föreningslagen
avvikande regler bl.a. vad gäller en höjning av
insatserna. Ett betänkande väntas senast den 31
december 1999.
Utskottet finner inte skäl att förorda lagstiftning
där det görs till regel att de enskilda
bostadsrättshavarna personligen skall ansvara för de
skulder som gäller huset. Däremot kan det finnas
fördelar med att varje bostadsrättshavare har
möjlighet att efter eget val betala en större insats
eller göra annat kapitaltillskott mot att han
erhåller en lägre årsavgift. Sådana ordningar
tillämpas i dag av en del föreningar. Problem och
andra svårigheter i förhållande till nuvarande
lagstiftning kan dock uppstå. En lagreglerad ordning
kan därför vara av värde. Bostadsrättsutredningens
överväganden bör avvaktas innan riksdagen närmare
tar ställning i de nu aktualiserade frågorna.
Mot den angivna bakgrunden avstyrker utskottet
motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i motsvarande
del om ett personligt låneansvar för
bostadsrättshavaren.
Utskottet anmärker att förslaget inte behandlas ur
skatterättslig synvinkel.
Pantvärde
I Moderata samlingspartiets partimotion
1999/2000:Bo206 yrkande 13 i motsvarande del
framförs krav på vissa åtgärder som förbättrar
bostadsrättens pantvärde. Det gäller att en
långivare som tar i anspråk en pantsatt bostadsrätt
bör få en ovillkorlig rätt till inträde i föreningen
och till andrahandsuthyrning. Vidare gäller det att
en bostadsrättsförenings fordran på förfallna
avgifter inte bör prioriteras framför andra
fordringar.
Hösten 1995 beslutade riksdagen om vissa ändringar
av bostadsrättslagen som syftar till att stärka
bostadsrättens pantvärde (bet. 1995/96:BoU3). Genom
denna lagstiftning, som trädde i kraft den 1 januari
1996, har en juridisk person tillagts en rätt att
under tre år utöva bostadsrätten utan att vara
medlem i föreningen, om den juridiska personen har
förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning
eller tvångsförsäljning och då hade panträtt i
bostadsrätten. Till denna rätt är kopplad en rätt
att upplåta den i bostadsrätten ingående lägenheten
i andra hand. Denna lagtekniska lösning har delvis
som förebild de regler som gäller dödsbons rätt att
utöva bostadsrätt efter en avliden.
Genom samma lagstiftningsärende infördes en legal
panträtt för föreningen omfattande fordran på
förfallna avgifter. Föreningen erhöll därvid,
jämfört med tidigare, en mindre omfattande rätt till
företräde i förhållande till en panthavare för
fordringar gentemot bostadsrättshavaren.
Ett motionsförslag med samma innebörd som det som
nu väckts behandlade riksdagen vid sitt
ställningstagande till de nya reglerna. Utskottet
anförde då sammanfattningsvis bl.a. följande. De
betänkligheter som är förknippade med att
panthavaren inte har rätt till medlemskap är inte av
sådan styrka att någon annan lösning bör väljas.
Tidsbegränsningen av rätten att utnyttja
bostadsrätten är skälig eftersom bostadsrättslagen
inte ger juridiska personer någon rätt till
medlemskap. Fysiska personers lån med bostadsrätten
som säkerhet är uteslutande personligt betingade och
behöver därför inte behandlas på samma sätt som en
juridisk persons förvärv. Motionsförslagen avslogs
av riksdagen.
Utskottet finner inte skäl att nu ändra sitt
redovisade tidigare ställningstagande. Med
hänvisning till det anförda avstyrker utskottet
motion 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 13 i motsvarande
del beträffande en panthavares rätt till medlemskap
och andrahandsupplåtelse.
Utskottet har tidigare intagit den ståndpunkten att
omfattningen av den legala panträtten utgör en bra
avvägning mellan å ena sidan föreningens intressen
och å andra sidan panthavarens krav att erhålla
betalning för sin fordran (bet. 1995/96:BoU3).
Utskottet finner inte heller på denna punkt skäl
till annat ställningstagande. Utskottet avstyrker
med hänvisning till det anförda motion
1999/2000:Bo206 (m) yrkande 13 i motsvarande del
beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt.
I motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i
motsvarande del föreslås en utvärdering av 1996 års
ändringar om en förstärkning av bostadsrättens värde
som pant. Enligt motionärerna finns det behov av
kompletteringar och förtydliganden vad gäller
omfattningen av den legala panträtten och köparens
förpliktelser vid överlåtelse av bostadsrätt.
De regler som motionärerna föreslår utvärderade
trädde i kraft den 1 januari 1996. Utan att gå in på
behovet av en utvärdering anser utskottet att de nya
reglerna varit i kraft alltför kort tid för att det
skall vara meningsfullt att göra en utvärdering.
Därtill kommer att Bostadsrättsutredningen lämnat
ett förslag till införande av ett
bostadsrättsregister och ett helt nytt system för
pantsättning. Utredningsbetänkandet
Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) har varit ute på
remiss och är nu föremål för vidare beredning inom
Regeringskansliet. De av Bostadsrättsutredningen
föreslagna förändringarna avser att höja
bostadsrättens värde som pant. Även om förslaget
inte direkt tar sikte också på de enskildheter i
regelsystemet som nämns i motionen bör dock
riksdagens ställningstagande om en utvärdering anstå
till dess att man vet hur pantsättningssystemet
skall se ut. Utskottet avstyrker på anförda skäl
motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i motsvarande
del om en utvärdering av 1996 års lagändringar
avseende bostadsrättens pantvärde.
I motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i
motsvarande del föreslås ett inrättande av ett
allmänt bostadsrättsregister där ägare och
pantsättningar finns införda.
Av vad som sagts ovan har framgått att frågan om
ett centralt bostadsrättsregister är föremål för
beredning inom Regeringskansliet. Resultatet av det
pågående beredningsarbetet bör avvaktas innan
riksdagen tar ställning till om ett centralt
bostadsregister skall införas. Utskottet avstyrker
med det anförda motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande
12 i motsvarande del om ett centralt
bostadsrättsregister.
Villkor för ändringar av stadgarna
I Moderata samlingspartiets partimotion
1999/2000:Bo206 yrkande 15 föreslås att medlemmarnas
inflytande över sina bostadsrättsföreningar bör
stärkas genom att andra villkor för ändringar av
föreningsstadgarna än de som framgår av
bostadsrättslagen skall vara ogiltiga.
I bostadsrättslagen anges att om det i en förenings
stadgar intagits något villkor för ändring av
stadgarna utöver vad som följer av lagen så gäller
det villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen). Ett
exempel på ett villkor av detta slag är att en vid
sidan av en bostadsrättsförening stående
bostadsrättsorganisation skall godkänna ett beslut
om stadgeändring.
Senast under förra riksmötet (bet. 1998/99:BoU3)
avstyrkte utskottet en motsvarande motion med
motiveringen att det får anses vara en fråga för
medlemmarna i en bostadsrättsorganisation att själva
besluta om organisationen skall ha det inflytande
ett i motionen åsyftat stadgevillkor ger.
Utskottet finner inte anledning att ändra sitt
ställningstagande och avstyrker motion
1999/2000:Bo206 (m) yrkande 15 om en
bostadsrättsförenings självbestämmande över sina
stadgar.
Bostadsanvisning m.m.
Bostadsanvisningsrättslag
I motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 5 föreslås att
lagstiftningen om bostadsanvisningsrätt åter införs.
Enligt motionärerna kan en sådan lagstiftning jämte
andra åtgärder skapa förutsättningar för allsidigt
sammansatta bostadsområden och förstärka de
resurssvaga hushållens möjligheter på
bostadsmarknaden.
Bostadsutskottet delar - liksom utskottet vid
upprepade tillfällen tidigare också givit uttryck
för - den oro som motionen ger uttryck för över de
problem som vissa hushåll har att komma in på den
ordinarie bostadsmarknaden. Många ungdomar och
hushåll med begränsade ekonomiska resurser är i dag
hänvisade till osäkra hyresförhållanden med
andrahandskontrakt eller andra tillfälliga
lösningar. Förutsättningarna på bostadsmarknaden
varierar starkt över landet. I vissa delar är
tillgången på hyresbostäder i dagsläget mycket god.
En självklar strävan bör givetvis vara att en god
bostadsförsörjning kan tryggas även på orter med hög
efterfrågan och för hushåll med begränsade
ekonomiska resurser.
Frågor om det ansvar som kommunerna respektive
övriga parter på bostadsmarknaden har för
bostadsförsörjningen har under de senaste åren
övervägts i olika sammanhang. En fråga som därvid
varit central är ansvaret för bostadsförsörjningen
för de grupper som i dag har svårt att av egen kraft
hävda sina intressen. Diskussioner har förts i denna
fråga mellan företrädare för dåvarande
Inrikesdepartementet och bostadsmarknadens parter.
Vidare har den bostadspolitiska utredningen i sitt
slutbetänkande (SOU 1996:156) övervägt frågan om
kommunernas ansvar och styrmedel i sammanhanget.
Utredningen ansåg visserligen att det i nuläget inte
fanns skäl att ge kommunerna lagstödd möjlighet till
förmedlingsrätt för privata hyresbostäder men att
kommunerna bör återfå en sådan möjlighet om deras
förmåga att uppfylla sitt bostadssociala ansvar
allvarligt hotas.
De i motionerna aktualiserade frågorna om
kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen togs upp
i den proposition om bostadspolitiken som riksdagen
behandlade våren 1998. Utskottet avstyrkte vid sin
beredning av propositionen ett motionsförslag
omfattande bl.a. att bostadsförsörjningslagen och
bostadsanvisningsrättslagen skulle återinföras (bet.
1997/98:BoU10). Utskottet ansåg att, även om den
rättsliga regleringen av kommunernas
bostadspolitiska ansvar i dag har en delvis annan
utformning än tidigare, innebär detta inte att
ansvaret skulle ha förändrats på något avgörande
sätt. Kommunernas möjligheter att engagera sig
följer av kommunallagens bestämmelser och
skyldigheterna av bestämmelserna i
socialtjänstlagen. Utskottet konstaterade också att
det är möjligt för kommunerna att även
fortsättningsvis vidta olika bostadspolitiskt
motiverade åtgärder såsom
bostadsförsörjningsplanering och bostadsförmedling.
Utskottet ansåg att de styrmedel kommunerna förfogar
över får bedömas vara tillräckliga och att de därför
inte nu bör ändras.
Den av regeringen i juni 1998 tillsatta
boendesociala beredningen skall följa utvecklingen
på det boendesociala området och lämna förslag till
åtgärder för att stödja särskilt utsatta grupper på
bostadsmarknaden. Beredningen skall lämna förslag
till åtgärder för den händelse att situationen på
bostadsmarknaden utvecklas på ett sådant sätt att
kommunerna inte genom samarbete med fastighetsägarna
kan uppfylla sitt boendesociala ansvar.
Utgångspunkten för beredningens arbete skall vara en
boendesocial kartläggning av situationen på
bostadsmarknaden. Beredningen skall vara verksam
intill utgången av år 2000.
Utskottet anser att den boendesociala beredningens
arbete bör avvaktas och finner därför inte skäl att
nu ändra sitt tidigare ställningstagande när det
gäller ett återinförande av en
bostadsanvisningsrättslag. Motion 1999/2000: Bo411
(v) yrkande 5 om bostadsanvisning avstyrks därför.
Rätt till förhyrning
I motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 1 föreslås att
en bostadssökande som vill hyra en lägenhet men som
fått ett oskäligt nej av den tilltänkta hyresvärden
skall ha möjlighet att få skäligheten av
hyresvärdens ställningstagande prövad, bl.a. i den
situationen att hyresvärden på ett oskäligt sätt
krävt en borgen.
Den föreslagna prövningsmöjligheten avser att
hjälpa en bostadssökande som drabbas av olika former
av diskriminering eller på annat sätt av osakliga
skäl blir vägrad att hyra en ledig lägenhet. Det kan
också gälla att hyresvärden ställer upp oskäliga
villkor för uthyrningen som hyresgästen inte kan
eller vill uppfylla, t.ex. i fråga om borgen.
Hyresvärdens sakliga intresse kan i normalfallet
inte bedömas sträcka sig längre än till att
lägenheten blir uthyrd till en skötsam hyresgäst.
Motionärernas syften är i och för sig vällovliga.
Enligt utskottets mening skulle dock en
bostadssökande som av oacceptabla skäl nekas att
hyra en lägenhet knappast bli hjälpt av en möjlighet
att föra talan mot hyresvärdens ställningstagande
eftersom lägenheten i de flesta fall inte skulle
vara ledig när ett avgörande av tvisten föreligger.
Enligt utskottets mening bör det inte komma i fråga
att i lagstiftningen införa praktiskt verkningslösa
instrument. Utskottet avstyrker därför motion
1999/2000:Bo411 (v) yrkande 1 om rätten att hyra en
lägenhet.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen avslår motionerna 1999/2000:Bo206 yrkande 12,
1999/2000:Bo232 yrkande 4, 1999/2000:Bo409
yrkandena 1 och 2 samt 1999/2000:Sf637 yrkande
23,
res. 1 (m)
res. 2 (kd, c, fp)
2. beträffande hyressättningen i särskilda
boendeformer
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo412,
3. beträffande dröjsmål med
hyresbetalningen
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo411 yrkande 2,
res. 3 (v)
4. beträffande hyresvärdens avisering
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo407,
res. 4 (m)
5. beträffande hyresgästinflytande vid
ombyggnad
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo204 yrkande 13 i
motsvarande del,
res. 5 (c)
6. beträffande lägenhetsutformningen
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo204 yrkandena 16 och
17,
res. 6 (m)
res. 7 (c)
7. beträffande otillåtna
andrahandshyresavtal
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo415,
8. beträffande vissa
andrahandshyresgästers besittningsskydd
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo411 yrkande 3,
res. 8 (v)
9. beträffande porrklubbsverksamhet som
grund för uppsägning
att riksdagen avslår motion 1999/2000:A819 yrkande 27,
res. 9 (kd, mp)
10. beträffande självförvaltning
att riksdagen avslår motionerna 1999/2000:Bo204 yrkande 13 i
motsvarande del och 1999/2000:A230 yrkande 24,
res. 10 (kd, c, fp)
11. beträffande lokalhyresreglerna
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo417,
12. beträffande majoritetskravet vid
ombildning till bostadsrätt
att riksdagen avslår motionerna 1999/2000:Bo201 yrkande 3,
1999/2000:Bo206 yrkande 14, 1999/2000:Bo231
yrkande 13 och 1999/2000:Bo233 yrkande 12 i
motsvarande del,
res. 11 (m, kd, c, fp)
13. beträffande ett partiellt upphävande
av förbudet mot dubbelupplåtelse
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo206 yrkande 13 i
motsvarande del,
res. 12 (m, kd, fp)
14. beträffande kvarvarande hyresgästers
rätt till ombildning
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo406,
15. beträffande ett personligt låneansvar
för bostadsrättshavaren
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo233 yrkande 12 i
motsvarande del,
res. 13 (m, kd, c, fp)
16. beträffande en panthavares rätt till
medlemskap och andrahandsupplåtelse
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo206 yrkande 13 i
motsvarande del,
res. 14 (m)
17. beträffande en bostadsrättsförenings
förmånsrätt
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo206 yrkande 13 i
motsvarande del,
res. 15 (m)
18. beträffande en utvärdering avseende
bostadsrättens pantvärde
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo233 yrkande 12 i
motsvarande del,
res. 16 (m, kd, c, fp)
19. beträffande ett centralt
bostadsrättsregister
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo233 yrkande 12 i
motsvarande del,
res. 17 (kd)
20. beträffande en bostadsrättsförenings
självbestämmande över sina stadgar
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo206 yrkande 15,
res. 18 (m, c)
21. beträffande bostadsanvisning
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo411 yrkande 5,
res. 19 (v)
22. beträffande rätten att hyra en
lägenhet
att riksdagen avslår motion 1999/2000:Bo411 yrkande 1.
res. 20 (v)
Stockholm den 14 december 1999
På bostadsutskottets vägnar
Knut Billing
I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Lennart
Nilsson (s), Bengt-Ola Ryttar (s), Lilian Virgin
(s), Owe Hellberg (v), Ulf Björklund (kd), Carina
Moberg (s), Inga Berggren (m), Anders Ygeman (s),
Siw Wittgren-Ahl (s), Sten Lundström (v), Ulla-Britt
Hagström (kd), Carl-Erik Skårman (m), Helena Hillar
Rosenqvist (mp), Rigmor Stenmark (c), Yvonne
Ångström (fp) och Ewa Thalén Finné (m).
Reservationer
1. Bruksvärdessystemet (mom. 1)
Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik
Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4
börjar med "Mot bakgrund" slutar med "om
bruksvärdessystemet" bort ha följande lydelse:
Ett stabilt och på andra sätt attraktivt boende är
en viktig del av varje familjs grundtrygghet. Enligt
utskottets mening är det därför nödvändigt att
hyressystemet tar större hänsyn till kundernas och
de bostadssökandes önskemål.
Bruksvärdessystemet har i praktiken kommit att
användas för att styra all hyressättning efter
resultaten av hyresförhandlingarna mellan
Hyresgästför-eningen och de kommunala
bostadsföretagen. Vägledande för hyresnivåerna har
därvid blivit de kommunala bolagens kostnader.
Systemet har därmed kommit att bli hyresdrivande.
Bruksvärdessystemet hade emellertid ursprungligen en
helt annan inriktning. Tanken var att
hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässiga
kriterier samtidigt som hyresgästens besittning av
bostaden tryggades. Detta kom till uttryck i den
proposition om bruksvärdessystemet som den
socialdemokratiska regeringen år 1968 lämnade till
riksdagen. Där sades att fastighetsägaren i ett
marknadsläge där full balans råder mellan tillgång
och efterfrågan på lägenheter bör vara berättigad
att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå vid
fri uthyrning till vem som helst. Enligt
propositionen kunde saken också uttryckas så att
hyresvärden bör få utnyttja lägenhetens fulla
marknadsvärde.
Dagens tillämpning av bruksvärdessystemet, där
allmännyttan är hyresledande, innebär att en
fastighets byggår är den helt avgörande faktorn vid
hyressättningen medan det bortses från kalkylmässiga
realiteter som räntekostnader och förmögenhetsvärde.
I storstaden är hyran för en lägenhet i stadens
ytterkanter i allt väsentligt densamma som för en
attraktiv lägenhet i stadskärnan. Omsättningen av
lägenheter har blivit liten med omfattande
svarthandel som följd. Vid denna handel betalas
ersättningar som gott och väl motsvarar skillnaden
mellan marknadshyra och bruksvärdeshyra. Endast den
som har ett kapital så stort att det räcker till köp
av ett svart hyreskontrakt kan skaffa sig en
hyreslägenhet.
Dagens bruksvärdessystem innebär också att en
överprissättning sker när hyrorna utanför
storstäderna bestäms, dels till följd av att
systemet motverkar konkurrens, dels därför att på
hyran - direkt eller indirekt - läggs kostnaderna
för de lägenheter de allmännyttiga företagen inte
lyckas hyra ut. Också i många av storstädernas
ytterområden innebär systemet att hyresgästerna
betalar alltför stora hyror i förhållande till vad
de får.
Utskottet anser att ursprungstankarna med
bruksvärdessystemet bör vara vägledande för de
förändringar av hyreslagstiftningen som nu är
nödvändiga. De kommunalt ägda bostadsföretagens
hyresnormerande roll bör således avskaffas.
Hyressystemet måste ta större hänsyn till kundernas
och de bostadssökandes önskemål. För att åstadkomma
en mer rörlig bostadsmarknad, ett fortsatt byggande
och en garanti för hyresrätten som upplåtelseform,
måste det vara möjligt för kunden och
fastighetsägaren att vid inflyttningen avtala om en
hyra som är relaterad till efterfrågan på bostäder.
Detta innebär att den som bor i mindre efterfrågade
lägen eller i sämre utrustade lägenheter får betala
mindre medan den som väljer att bo i mycket
attraktiva lägenheter får betala en högre hyra. En
flexiblare hyressättning är av betydelse för
rättvisan hyresgästerna emellan men har alltså också
fastighets- och samhällsekonomisk betydelse.
Samtidigt underlättas möjligheterna för
bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och
nackdelar i förhållande till egnahem och
bostadsrätter.
Hyresgästernas intresse av trygghet och
framförhållning i boendet bör säkras genom ett
fortsättningsvis starkt besittningsskydd. En
fastighetsägare skall inte kunna kringgå detta skydd
genom orimligt höga hyreskrav. Vid tvist mellan
hyresvärd och hyresgäst bör rimligheten både av
hyresnivån och storleken på en eventuell
hyreshöjning kunna prövas av domstol. På samma sätt
som en egnahemsägare har möjlighet att skapa
förutsebara bostadskostnader bör det vara möjligt
för den som hyr sin bostad att skriva mångåriga
kontrakt när det gäller hyresnivån liksom att i
avtal reglera vilka förutsättningar som skall gälla
vid omförhandling.
Enligt utskottets mening bör således den
ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet
återupprättas så att en friare hyresbildning kommer
till stånd med ett starkt besittningsskydd som
grund. Det bör ankomma på regeringen att snarast
återkomma till riksdagen med förslag som medverkar
till den förordade utvecklingen.
Riksdagen bör med avslag på motionerna
1999/2000:Bo232 (fp) yrkande 4, 1999/2000:Bo409 (m)
yrkandena 1 och 2 samt 1999/2000:Sf637 (c) yrkande
23 som sin mening ge regeringen till känna vad
utskottet ovan anfört med anledning av Moderata
samlingspartiets partimotion 1999/2000:Bo206 yrkande
12 om bruksvärdessystemet.
dels att utskottets hemställan under 1 bort ha
följande lydelse:
1. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av motion
1999/2000:Bo206 yrkande 12 och med avslag på
motionerna 1999/2000:Bo232 yrkande 4,
1999/2000:Bo409 yrkandena 1 och 2 samt
1999/2000:Sf637 yrkande 23 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4
börjar med "Mot bakgrund" slutar med "om
bruksvärdessystemet" bort ha följande lydelse:
När bruksvärdessystemet tillkom var dess yttersta
syfte att skapa ett hållbart besittningsskydd för
hyresgästerna och motverka hyreshöjningar på
bostadsmarknader med brist på lägenheter. Systemet
var marknadsbaserat och hyresrelationerna skulle
återspegla marknaden.
Bruksvärdessystemet har emellertid tillämpats på
ett sätt så att den relativa hyresstrukturen i vissa
fall markant avviker från ett tänkt resultat av en
ren marknadsprissättning. Attraktiva lägenheter i
centrala lägen är underprissatta medan hyresgäster i
mindre attraktiva områden betalar för hög hyra. Den
snedvridna hyressättningen får många negativa
konsekvenser. I Stockholms centrala delar växer den
svarta hyresmarknaden. I andra delar av landet finns
så många tomma lägenheter att flera kommuners
ekonomi hotas.
Utskottet förespråkar mot denna bakgrund att det
skall införas en mer flexibel hyressättning. Det
finns särskild anledning för utskottet att nu göra
detta ställningstagande eftersom bruksvärdessystemet
är föremål för en utredares överväganden. Dessa
överväganden bör ges den inriktningen att
hyressättningen bättre skall avspegla utbud och
efterfrågan på hyresmarknaden. Det är främst fråga
om att lägesfaktorn skall ges en större tyngd. Bakom
detta ställningstagande ligger naturligtvis att
hyressättningen av hyresgästerna skall upplevas som
rättvis. Men det gäller framför allt att garantera
framtidens utbud av hyreslägenheter, både så att det
skall skapas ekonomiska förutsättningar att bygga
hyresrätter och att det som byggs motsvarar vad
hyresgästerna vill ha.
Riksdagen bör med avslag på motionerna
1999/2000:Bo206 (m) yrkande 12 och 1999/2000:Bo409
(m) yrkandena 1 och 2 som sin mening ge regeringen
till känna vad utskottet ovan anfört med anledning
av motionerna 1999/2000:Bo232 (fp) yrkande 4 och
1999/2000:Sf637 (c) yrkande 23 om
bruksvärdessystemet.
dels att utskottets hemställan under 1 bort ha
följande lydelse:
1. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av motionerna
1999/2000:Bo232 yrkande 4 och 1999/2000:Sf637
yrkande 23 samt med avslag på motionerna
1999/2000:Bo206 yrkande 12 och 1999/2000:Bo409
yrkandena 1 och 2 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,
3. Dröjsmål med hyresbetalningen (mom. 3)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6
börjar med "Förverkande-reglerna utgör" och slutar
med "med hyresbetalningen" bort ha följande lydelse:
Utskottet konstaterar att hyreslagens regler om
betalningsdröjsmål medverkar till att antalet
avhysningar ligger på en nivå som inte är rimlig.
Hyresgästernas skydd behöver därför förbättras.
Sedan en översyn av hyreslagens regler om
betalningsdröjsmål genomförts för ett par år sedan
valde regeringen att inte föreslå några förändringar
av dessa. Utskottet anser däremot att reglerna bör
förändras. Vräkningar sker ofta för skulder som är
små i relation till kostnaderna för själva
vräkningen. Sedda i förhållande till den mänskliga
kostnad den vräkte ofta får betala i form av
familjesplittring eller ett marginaliserat liv i
uteliggarmiljö framstår skuldbeloppen som
obetydliga.
I v-motionen föreslås att den hyresgäst vars
hyresrätt förverkats skall få behålla sin hyresrätt
i större utsträckning än vad lagen i dag medger.
Motionärerna anser det befogat att en mer
individuell prövning skall ske. Bostaden utgör för
flertalet människor den grundläggande tryggheten i
tillvaron. Det framstår därför som i det närmaste
obegripligt att en hyresgäst kan förlora sin bostad
på det onyanserade sätt som hyreslagen anger. Lagen
innebär egentligen inte särskilt mycket mer än att
vissa frister skall ha gått till ända och vissa
underrättelser skall ha gjorts.
Utskottet vill på intet sätt förringa de syften som
ligger bakom hyreslagens bestämmelser. Men dessa når
inte ända fram till den rättvisa som bör gälla. En
hyresgäst kan på ett oskäligt sätt mista sin bostad
på grund av en försummelse som i det stora hela
framstår som rätt obetydlig och där hans fortsatta
rätt till förhyrning är lätt försvarbar.
Hyresnämnden bör därför ges möjligheter att väga in
alla de omständigheter som talar för att
hyresförhållandet skall bestå.
Motionen väcker också frågor kring
förverkandereglerna i övrigt. Det är anmärkningsvärt
att ett förfarande som gäller förverkande och
avhysning kan inledas utan att det ställs krav på
att en betalningspåminnelse har skickats ut. Detta
skall ses mot bakgrund av att det inte föreligger
någon skyldighet för hyresvärden att ens avisera att
hyran skall betalas. Också andra åtaganden att
betala hyresgästens skuld än som kommer från
socialnämnden bör kunna förhindra en vräkning.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 2 om dröjsmål
med hyresbetalningen som sin mening ge regeringen
till känna.
dels att utskottets hemställan under 3 bort ha
följande lydelse:
3. beträffande dröjsmål med hyresbetalningen
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo411 yrkande
2 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
4. Hyresvärdens avisering (mom. 4)
Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik
Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6
börjar med "Hyreslagens bestämmelser" och på s. 7
slutar med "hyresvärdens avisering" bort ha följande
lydelse:
Fastighetsägare tar ibland upp betalningar för
andra huvudmäns räkning och det sker ofta efter en
gemensam avisering av hyran och andra fordringar. En
del fastighetsägare har sedan många år tagit upp
medlemsavgifter till hyresgästföreningen. Sedan
länge har i det kollektiva förhandlingssystemet
ingått att hyresvärden - med stöd av bestämmelser i
lagen - tagit ut och till Hyresgästföreningen
betalat ersättning för föreningens
förhandlingsarbete. Även andra debiteringar i
samband med hyresaviseringen förekommer.
Hyresgästen riskerar att genom missförstånd och
förbiseende undgå att förstå vad han betalar för.
Han kan då inte rätt bedöma värdet av de nyttigheter
han köper eller det pris som dessa betingar.
Grundläggande konsumentkrav blir inte tillgodosedda.
Mot bakgrund av det sagda bör det hyresrättsliga
regelsystemet kompletteras så att det vid
hyresavisering klart skall anges om aviseringen
avser något utöver hyra, vad aviseringen i så fall
avser, det belopp den avser och till vem betalningen
egentligen sker. Regeringen bör till riksdagen
återkomma med erforderligt lagförslag.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motion 1999/2000:Bo407 (m) om hyresvärdens
avisering som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 4 bort ha
följande lydelse:
4. beträffande hyresvärdens avisering
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo407 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört,
5. Hyresgästinflytande vid ombyggnad
(mom. 5)
Rigmor Stenmark (c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8
börjar med "Eftersom syftet" och slutar med
"utskottet motionen" bort ha följande lydelse:
Från hyresgäströrelsen och enskilda hyresgäster
liksom från fastighetsägarna har framförts kritiska
synpunkter mot utformningen av de gällande reglerna.
Utskottet kan för sin del liksom tidigare konstatera
att reglerna inte uppfyller de krav som bör kunna
ställas. I motivtexten till det av utskottet nu
behandlade motionsyrkandet framhålls att
hyresgästernas möjlighet att påverka en ombyggnad
bör förstärkas. Det poängteras samtidigt att
hyresgästerna inte bör ges en möjlighet att
förhindra önskvärda förändringar avseende t.ex.
stambyte eller energibesparing. Enligt utskottets
mening framstår det som självklart att
fastighetsekonomiska och miljömässiga hänsyn såväl
som boendedemokratiska hänsynstaganden bör prägla
den avvägning som skall ske av hyresgästernas och
hyresvärdens intressen när dessa inte sammanfaller.
De överväganden som nu görs i anledning av
riksdagens tidigare ställningstaganden om
hyresgästernas inflytande vid ombyggnad bör därför
ske med inriktning på att en sådan balans kommer
till klart uttryck i det förslag övervägandena ger
anledning till.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 i
motsvarande del om hyresgästinflytande vid ombyggnad
som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 5 bort ha
följande lydelse:
5. beträffande hyresgästinflytande vid
ombyggnad
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo204 yrkande
13 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
6. Lägenhetsutformningen (mom. 6)
Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik
Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9
börjar med "Enligt utskottets" och slutar med "om
lägenhetsutformningen" bort ha följande lydelse:
Utskottet anser att det saknas skäl att genom lag
ge hyresgästen en utökad rätt att utan hyresvärdens
medgivande förändra sin lägenhet. Det bör ytterst
ankomma på hyresvärden att avgöra om det i hans
fastighet skall genomföras större förändringar. En
helt annan sak är om hyresgästen och hyresvärden
sluter avtal om att lägenheten skall förändras i
olika avseenden.
Enligt motionärerna är ett viktigt instrument för
att utöka möjligheterna till en individuell
utformning av hyreslägenheterna att hyresgästen
skall kunna bindas till hyresavtalet under betydlig
längre tid än vad hyreslagen tillåter. Hyreslagens
regler medger i dag en hyresgäst att med relativt
kort varsel avflytta från en lägenhet utan vidare
förpliktelser liksom att få sina hyresvillkor
ändrade. Det är emellertid inte rimligt att en
hyresvärd som gjort avsevärda investeringar för att
tillgodose hyresgästens önskemål skall behöva
riskera att inte få avkastning på sitt kapital.
Hyresvärden bör därför kunna upprätta ett avtal med
hyresgästen om en betydligt längre bindningstid tid
än vad som i dag är fallet. En lagändring som
möjliggör detta bör leda till en ökad
variationsrikedom när det gäller lägenheternas
utformning. Enligt utskottets mening bör en
utredning få till uppdrag att utforma de förslag
till lagändringar som behövs. Utredningen bör i
detta sammanhang också uppmärksamma att det finns
andra skäl för att tillåta längre bindningstider.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkandena 16 och 17 om
lägenhetsutformningen som sin mening ge regeringen
till känna.
dels att utskottets hemställan under 6 bort ha
följande lydelse:
6. beträffande lägenhetsutformningen
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo204
yrkandena 16 och 17 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
7. Lägenhetsutformningen (mom. 6)
Rigmor Stenmark (c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9
börjar med "Enligt utskottets" och slutar med "om
lägenhetsutformningen" bort ha följande lydelse:
När det gäller lägenheternas utformning talar man
ibland om att vi behöver ett varierat utbud med
hänsyn till de krav barnfamiljer, ensamboende, gamla
respektive unga ställer på sitt boende. Ett sådant
synsätt är inte tillräckligt utan bostäderna måste
dessutom passa olika barnfamiljer, olika
ensamboende, olika gamla och olika unga. Det är
därför dags att på olika sätt stimulera ett ökat
antal variationer av hyreslägenheter. Mycket kan
åstadkommas avtalsvägen och den vägen utnyttjas
också. Men det behövs dessutom en förändrad
lagstiftning som ger hyresgästen rätt att i högre
utsträckning själv bestämma hur bostaden skall se
ut. Hyreslagen bör därför ändras så att detta blir
möjligt. En hyresgäst som utnyttjar sina rättigheter
måste självfallet ta ett ekonomiskt ansvar i de fall
det blir fråga om en långt gående anpassning av hans
eller hennes lägenhet.
I de fall en hyresvärd är beredd att på
avtalsmässig grund göra speciella åtaganden för en
hyresgästs räkning när det gäller att tillgodose
dennes önskemål om lägenheten hindras parterna av
hyreslagens utformning. Behovet av en lagändring
visas av att det på marknaden förekommer
konstruktioner som på olika sätt försöker
säkerställa den extra investering som en hyresvärd
gör för att tillmötesgå hyresgästen. Hur hållbara en
del av dessa juridiska konstruktioner är återstår
att se.
Hyreslagen bör därför också ändras så att det blir
möjligt för hyresvärden och hyresgästen att träffa
avtal med lång bindningstid när detta sker i syfte
att en individuell anpassning av lägenheten skall
kunna komma till stånd. Lagens regler får dock inte
utformas så att hyresgästen binds under längre tid
än vad som är skäligt. Hyreslagens karaktär av
skyddslagstiftning bör alltså behållas. Ett
alternativ för att uppnå detta kan vara att
kostnaderna för i vart fall omfattande
anpassningsåtgärder läggs på en särskild
avskrivningsplan och att hyresnämnden i förväg måste
pröva om åtgärden är av den art att den kan
föranleda den speciella kontraktsskrivning som det
här blir fråga om.
En utredning bör ges i uppdrag att utforma förslag
till de lagändringar som utskottet förordat för att
vi skall få ett mer variationsrikt bestånd av
hyreslägenheter.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motion 1999/2000:Bo204 (c) yrkandena 16 och 17 om
lägenhetsutformningen som sin mening ge regeringen
till känna.
dels att utskottets hemställan under 6 bort ha
följande lydelse:
6. beträffande lägenhetsutformningen
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo204
yrkandena 16 och 17 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
8. Vissa andrahandshyresgästers
besittningsskydd (mom. 8)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11
börjar med "Utskottet har" och slutar med "avstyrks
därför" bort ha följande lydelse:
Samtidigt med att hemlösheten har ökat har också
den sekundära bostadsmarknaden blivit större. En del
av denna består av hyresgäster med s.k.
sociala/kommunala kontrakt. För den sekundära
marknaden gäller att de boende har en svagare
ställning än de hyresgäster som har kontrakt direkt
med fastighetsägaren.
Det ställs ibland krav på hyresgäster med
sociala/kommunala kontrakt som inte skulle kunna
ställas vid uthyrning till vanliga hyresgäster.
Kraven kan variera från urinprovstagning till att
hyresvärden (kommunen) skall ha möjligheter att göra
inspektioner vid tidpunkt som den själv bestämmer.
Hyres- och uppsägningstiderna är korta, vilket
innebär att hyresvärden snabbt kan avsluta
hyresförhållandet. Hyresgästen har i praktiken inte
någon möjlighet att få skäligheten av sina
hyresvillkor prövade eftersom han riskerar att bli
uppsagd. Han har under de två första åren av
hyresförhållandet heller ingen möjlighet att få
hyresvärdens skäl för en uppsägning prövad eftersom
han enligt lagen då saknar besittningsskydd.
Det är naturligtvis nödvändigt att samhället
underlättar för olika utsatta grupper att komma in i
ett boende och att då vissa villkor för ett
hyreskontrakt utgör en del av vård och tillsyn.
Utskottet vänder sig naturligtvis inte mot detta. Å
andra sidan får det inte leda till rättslöshet för
den hyresgäst som är föremål för samhällets bistånd.
Reglerna om besittningsskyddet, eller snarare
reglerna om när sådant skydd saknas, måste ändras så
att de redan från början utsatta kategorierna av
hyresgäster erhåller en god trygghet i sin bostad.
Det framstår som utomordentligt lämpligt att den
boendesociala beredningen uttryckligen får till
uppdrag att överväga vilka lagändringar som behövs
för att uppnå detta mål.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
av motion 1999/2000:Bo411 (v) yrkande 3 om vissa
andrahandshyresgästers besittningsskydd som sin
mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 8 bort ha
följande lydelse:
8. beträffande vissa andrahandshyresgästers
besittningsskydd
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo411 yrkande
3 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
9. Porrklubbsverksamhet som grund för
uppsägning (mom. 9)
Ulf Björklund (kd), Ulla-Britt Hagström (kd) och
Helena Hillar Rosenqvist (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11
börjar med "Utskottet anser" och slutar med "för
uppsägning" bort ha följande lydelse:
Porrklubbsverksamhet orsakar många olägenheter för
samhället. Särskilt drabbade är de boende i de hus
där sådan verksamhet bedrivs. Trafiken till och från
klubbarna är störande. De attentat som ibland riktas
mot klubbarna riskerar att skada de kringboende.
Särskilt olämpligt är att barn och ungdomar har
verksamheten in på knutarna. Klubbarna har inget
skyddsvärde. Deras verksamhet utgör många gånger
inkörsporten till brott och missbruk för dem som
arbetar där. Ofta förknippas klubbarna också med
andra brott, t.ex. skattebrott.
Det förekommer att klubbägarna genom vilseledande
uppgifter om den verksamhet de skall bedriva skaffar
sig hyreskontrakt. En hyresvärd kan sedan ha svårt
att bli av med hyresgästen och dennes verksamhet.
Utskottet inser att en förändring av hyreslagen i
enlighet med vad som föreslagits i mp-motionen inte
löser alla problem med dessa klubbar. Men det är
ändå viktigt att ge en hyresvärd ett mer effektivt
instrument för att bli av med en
porrklubbsverksamhet som bedrivs i hans hus.
Utskottet förordar alltså att en hyresgäst skall
kunna sägas upp och avhysas, om han bedriver
porrklubbs-verksamhet i en lokal eller annan
lägenhet.
Vad utskottet ovan anfört med anledning av motion
1999/2000:A819 (mp) yrkande 27 om
porrklubbsverksamhet som grund för uppsägning bör
riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 9 bort ha
följande lydelse:
9. beträffande porrklubbsverksamhet som grund
för uppsägning
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:A819 yrkande
27 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12
börjar med "Utskottet ser" och slutar med
"självförvaltning m.m." bort ha följande lydelse:
Hyresgästernas möjligheter till självförvaltning
bör stimuleras från statsmakternas sida.
Självförvaltningen väcker intresse för bostaden och
det hus och område den är belägen i, vilket kan få
särskilt stor betydelse i s.k. utsatta områden. De
möjligheter till hyressänkning självförvaltning ger
kan vara av avgörande betydelse för många
hyresgäster. Självförvaltningen ger därutöver
möjligheter till grannkontakter, gemenskap och ökad
trivsel.
Mot bakgrund av de positiva resultat som kan uppnås
bör enligt utskottets mening en utvärdering göras i
syfte att kartlägga på vilka konkreta sätt
självförvaltningen kan uppmuntras. Särskilt bör
uppmärksammas förutsättningarna för
självförvaltningen i de större bostadsområdena.
Många goda exempel finns på att ett långt gående
inflytande och ansvar har varit till gagn för
boendet och närmiljön. En sådan utveckling
möjliggörs om de lokala förutsättningarna får avgöra
och där inflytandet och ansvaret delas av det stora
flertalet boende. Genom nyligen genomförde
förändringar av hyresförhandlings-lagen och
skattelagstiftningen har ett steg tagits på vägen.
Enligt utskottets mening bör man fortsätta.
Hyresförhandlingslagen måste ge mindre grupper - i
ett enstaka hus eller kanske t.o.m. hyresgästerna i
någon enstaka trappuppgång - möjlighet att
tillsammans utforma ett system för självförvaltning
som passar dem och deras förutsättningar.
Regeringen bör ansvara för att en utvärdering
kommer till stånd och för riksdagen lägga fram de
förslag till åtgärder som utvärderingen ger
anledning till. Övervägandena bör också omfatta
andra åtgärder som uppmuntrar de boende till att ta
del i och medverka i utformningen av sin närmiljö.
Inte minst viktigt är det att ungdomar aktivt
medverkar i skötseln och utformningen av denna
miljö. Goda exempel bör lyftas fram och stimuleras.
Riksdagen bör som sin mening ge regeringen till
känna vad utskottet med anledning av motionerna
1999/2000:Bo204 (c) yrkande 13 i motsvarande del och
1999/2000:A230 (fp) yrkande 24 anfört om
självförvaltning.
dels att utskottets hemställan under 10 bort ha
följande lydelse:
10. beträffande självförvaltning
att riksdagen med anledning av motionerna 1999/2000:Bo204
yrkande 13 i motsvarande del och 1999/2000:A230
yrkande 24 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,
11. Majoritetskravet vid ombildning till
bostadsrätt (mom. 12)
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15
börjar med "Majoritetsfrågorna avseende" och slutar
med "till bostadsrätt" bort ha följande lydelse:
Utskottet anser inte att de nya majoritetsreglerna
fyller något behov. Det gjorde inte heller en
förkrossande majoritet av de remissinstanser som
hördes över förslaget till de nya reglerna.
Regeringen angav i proposition till lagändringen i
huvudsak fyra skäl för sitt förslag. De omfattade
att säkerställa att en omvandling till bostadsrätt
blir framgångsrik, att skapa demokrati bland de
boende, att förhindra motsättningar mellan
bostadsrättshavare och hyresgäster samt att motverka
att bostadsrättsföreningar blir hyresvärdar eftersom
de inte är bra hyresvärdar. Utskottet vill för sin
del anföra följande om de skäl som grundlägger de
nya reglerna.
För det första. Varje ombildning som vilar på sunda
ekonomiska grundvalar kan bedömas bli framgångsrik.
Bostadsrättslagens regler om bl.a. ekonomiska planer
avser att garantera att endast sunda ekonomiska
företag kommer till stånd. De enskilda hyresgästerna
har med den ekonomiska planen som grund (eller i
vissa fall en kalkyl) att ta ställning till om han
eller hon vill bli bostadsrättshavare. En viktig
faktor för detta beslut är storleken på de
ekonomiska åtaganden den enskilde hyresgästen måste
göra. Åtagandena är bl.a. beroende av hur många av
hyresgästerna som önskar förvärva sin lägenhet med
bostadsrätt. Är det för få kommer ombildningen inte
att bli genomförbar. Ett krav på att en kvalificerad
majoritet skall gå med på föreningens beslut att
förvärva fastigheten har inte någon funktion för att
säkerställa att omvandlingen blir framgångsrik. Än
mindre gör sig denna typ av skäl gällande för ett
krav på kvalificerad majoritet som förutsättning för
att föreningen skall kunna göra en intresseanmälan
för ett förvärv. Som ordet i sig anger är det ju
endast fråga om att föreningen visar sitt intresse.
Flera remissinstanser har framhållit att några
ekonomiska problem inte uppstått i föreningar som
efter sänkningen av majoritetskraven år 1992 har
bildats genom ombildning.
För det andra. Utskottet har svårt att förstå att
en regel som i sin grund tar ställning mot en
ombildning - vilket en regel om kvalificerad
majoritet gör - kan vara motiverad från demokratiska
synpunkter. Den fördel som den föreslagna regeln ger
de hyresgäster som är emot en ombildning och som
vill förbli hyresgäster är svårförståelig också mot
bakgrund av att deras rättsliga ställning inte
förändras genom bostadsrättsföreningens förvärv.
Efter förvärvet fortsätter de att vara hyresgäster
med ett oförändrat besittningsskydd och med samma
rätt som tidigare att använda sin lägenhet för byte
till annan bostad. De har också kvar alla sina
övriga rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen,
deras nya hyresvärd.
För det tredje. Det kan naturligtvis uppstå
motsättningar i ett hus efter en ombildning. De
kvarvarande hyresgästernas intresse kan komma i
konflikt med bostadsrättsföreningens intresse. Det
är inte heller ovanligt att intressekonflikter
uppstår mellan hyresgäster och hyresvärdar i
hyreshus. Lagstiftaren har i syfte att lösa tvister
inom det hyresrättsliga området ställt upp ganska
detaljerade och omfattande lagregler med syfte att
skydda hyresgästerna. Dessa regler utgör självfallet
ett lika gott skydd för hyresgästerna i
bostadsrättshus som för andra hyresgäster.
För det fjärde. Enligt vad regeringen angav i
propositionen om de nya reglerna torde de flesta
bostadsrättsföreningar uppfylla sina skyldigheter
mot kvarvarande hyresgäster på ett
tillfredsställande sätt. Samtidigt finns enligt
regeringen en risk för att föreningarna sätter
medlemmarnas intresse framför hyresgästernas och att
de därför skulle vara en sämre typ av hyresvärdar.
Lagstiftaren har i olika sammanhang tagit
hyresgästernas parti mot dåliga hyresvärdar. Visar
hyresvärden dåliga egenskaper finns möjligheter för
hyresgästerna att tillgripa olika former av
sanktioner. Enligt utskottets mening förefaller det
orimligt att på det sätt regeringen faktiskt gjort
underkänna gällande regelsystem när man sökte motiv
för att införa ett krav på en kvalificerad
majoritet. Det är inte godtagbart att dra alla
bostadsrättsföreningar över en kam.
Som utskottet konstaterat var regeringens
lagförslag dåligt motiverat. Det kan ha att göra med
att det verkliga motivet står att finna på annat
håll än i propositionen, även om det möjligen antyds
där. Två av remissinstanserna har under
lagstiftningsärendets beredning uppfattat att
förslaget skulle utgöra en inskränkning i den
kommunala självbestämmanderätten. I de
tilläggsdirektiv regeringen lämnat 1997 års
hyreslagstiftningsutredning återkallades dess
uppdrag att utvärdera effekterna av de då gällande
majoritetskraven. Regeringen konstaterade i
direktiven att intresset för att ombilda hyresrätt
till bostadsrätt den senaste tiden ökat kraftigt och
att inte minst för lägenhetsbeståndet hos vissa
allmännyttiga bostadsföretag förbereds omfattande
ombildningar. Regeringen ansåg med hänvisning till
detta att översynen av majoritetskraven skulle ske
inom Regeringskansliet.
Det är enligt utskottet uppenbart att regeringen
ogillar det mandat väljarna i en del kommuner givit
sina förtroendemän att till de boende sälja
kommunens bostadsfastigheter. Anledningen till att
regeringen inte velat föra fram det verkliga skälet
bakom sitt förslag kan stå att finna i att
lagstiftningen då inte skulle kunnat motiveras fullt
ut, dvs. i den del den kommer att reglera
bostadsrättsföreningars förvärv från privata
fastighetsägare. Utskottet anser att också det
verkliga motivet för regeringens förslag bör
underkännas eftersom det bör vara kommunerna själva
som fullt ut skall bestämma över sin egendom.
Kommunen är dessutom den som i särklass bäst avgör
frågan om vilket bestånd av bostäder den själv bör
äga och vilken blandning av upplåtelseformer som är
eftersträvansvärd mot bakgrund av de förhållanden
som gäller lokalt.
Utskottet vill ytterligare beröra några av de
märkliga konsekvenser de nya reglerna fört med sig.
Kravet på kvalificerad majoritet innebär att en
fastighet som inte kan överlåtas till en
bostadsrättsförening i stället kan komma att
överlåtas till andra spekulanter, även om mer än
hälften av hyresgästerna skulle föredra
bostadsrättsföreningen som förvärvare. Tanken
strider enligt utskottets mening mot den innebörd av
begreppet boendedemokrati som regeringen åberopat i
sin proposition.
En annan konsekvens av regelförändringen som vi kan
konstatera är att ombildningen fortsatt i de mest
attraktiva delarna av våra städer medan den
effektivt stoppats, eller i vart fall avsevärt
försvårats, i förortsområdena där ombildning skulle
ha kunnat utgöra ett verksamt medel för att göra
områdena mindre utsatta, bl.a. genom att motverka
segregation.
Av de av utskottet redovisade invändningarna mot de
nya sedan den 1 juli gällande kraven på kvalificerad
majoritet följer att det i bostadsrättslagen och
ombildningslagen bör föras in det majoritetskrav som
gällt dessförinnan. Regeringen bör omedelbart
utarbeta nödvändiga förslag till de förordade
lagändringarna och skyndsamt underställa dessa
riksdagen.
Utskottet anser att riksdagen med anledning av
motionerna 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 14,
1999/2000:Bo201 (m) yrkande 3, 1999/2000:Bo233 (kd)
yrkande 12 i motsvarande del och 1999/2000:Bo231 (c)
yrkande 13 beträffande majoritetskravet vid
ombildning till bostadsrätt som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 12 bort ha
följande lydelse:
12. beträffande majoritetskravet vid
ombildning till bostadsrätt
att riksdagen med anledning av motionerna 1999/2000:Bo201
yrkande 3, 1999/2000:Bo206 yrkande 14,
1999/2000:Bo231 yrkande 13 och 1999/2000:Bo233
yrkande 12 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
12. Ett partiellt upphävande av förbudet
mot dubbelupplåtelse (mom. 13)
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16
börjar med "Utskottet finner" och slutar med "mot
dubbelupplåtelse" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening behövs flera åtgärder som
underlättar ombildning av hyresfastigheter till
bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild
betydelse i områden med en ensidig social
sammansättning, vilka områden ofta är dominerade av
kommunalt ägda hyreshus. Fler bostadsrätter i dessa
områden kan öka intresset för inflyttning liksom det
kan öka intresset bland dem som redan bor där både
för området och för de hus de bebor.
Priset för en ombildning är starkt beroende av
andelen hyresgäster som vill medverka. Förbudet mot
dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir
möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till
kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag oavsett
ett pågående hyresförhållande. Detta skulle innebära
att kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med
kapital när fastigheten ombildas. Ombildning skulle
på detta sätt kunna möjliggöras i de fall där det i
dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll
med en ekonomi som tillåter dem att delta i
ombildningen. De hushåll som förblir hyresgäster kan
tillförsäkras rätten att senare förvärva
bostadsrätten. I de fall ett hyresförhållande upphör
kan bostadsrätten försäljas på marknaden med
inkomster för kommunen eller bolaget. Naturligtvis
kan det kommunala bolaget i stället välja att på
nytt hyra ut lägenheten. Hur bolaget skall handskas
med de lägenheter som efter hand blir lediga är en
fråga vilken, i enlighet med den grundlagsfästa
principen om den kommunala självstyrelsen, får
avgöras av respektive kommun med hänsyn till de
lokala förhållandena. Kommunen kan t.ex. använda
dessa lägenheter för integrationsändamål eller för
att tillgodose akuta bostadsbehov.
Hyresgästerna i de lägenheter som efter en
ombildning innehas av kommunen eller dess
bostadsbolag skulle fortsättningsvis ha samma
hyresvärd som tidigare. Detta ger kontinuitet åt
hyresförhållandet, vilket av många hyresgäster
upplevs som tryggt. Hyresgästerna bör dessutom i lag
tillförsäkras samma rättigheter som andra
hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten.
Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med
m-motionen i allt väsentligt likalydande
motionsförslag. På förslag av ett enhälligt
bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna
(bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att det
förslag som förts fram i motionen borde ingå i
regeringens fortsatta överväganden beträffande de
närbesläktade förslag som förts fram i en
departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m.
(Ds 1993:54). Regeringen valde att inte efterkomma
tillkännagivandet.
Enligt utskottets mening bör regeringen nu åter ges
i uppdrag att se över bestämmelserna i
bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att
förbudet mot dubbelupplåtelse ändras så att det blir
möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till
en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag oaktat
att lägenheten är uthyrd.
Det kan erinras om att ett av de större
allmännyttiga bostadsföretagen till regeringen
inkommit med en begäran om lagändring motsvarande
vad som föreslagits i motionen.
Med anledning av motion 1999/2000:Bo206 (m) yrkande
13 i motsvarande del om ett partiellt upphävande av
förbudet mot dubbelupplåtelse bör riksdagen som sin
mening ge regeringen till känna vad utskottet nu
anfört.
dels att utskottets hemställan under 13 bort ha
följande lydelse:
13. beträffande ett partiellt upphävande av
förbudet mot dubbelupplåtelse
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo206 yrkande
13 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
13. Ett personligt låneansvar för
bostadsrättshavaren (mom. 15)
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17
börjar med "Utskottet finner" och slutar med "för
bostadsrättshavaren" bort ha följande lydelse:
Bostadsrätt är en i grunden bra upplåtelseform. En
förändring av bostadsrätten som enligt utskottets
mening dock bör göras är att de enskilda
bostadsrättshavarna i stället för
bostadsrättsföreningen skall ansvara för de lån som
i dag vanligen åvilar föreningen. Genom en sådan
ordning kommer också bostadsrättshavarna att kunna
göra ränteavdrag i sina inkomstdeklarationer på
samma sätt som en villaägare. Den ger också större
flexibilitet på det sättet att den enskilde
bostadsrättshavaren själv kan bestämma storleken på
det egna kapital han vill skall vara nedlagt i
bostadsrätten. Väljer bostadsrättshavaren att
amortera ner låneskulden på lägenheten torde han ha
lättare att sälja den, något som kan vara av stor
betydelse särskilt i nybyggda bostadsrättshus.
Samhällsekonomiskt uppmuntras dessutom på detta sätt
ett personligt sparande. Dessutom kommer
bostadsrättens värde som pant att förstärkas.
Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag
till de lag-ändringar som behövs för att ett system
med ett personligt låneansvar för bostadsrättshavare
skall kunna genomföras.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i motsvarande
del om ett personligt låneansvar för
bostadsrättshavaren som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 15 bort ha
följande lydelse:
15. beträffande ett personligt låneansvar för
bostadsrättshavaren
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo233 yrkande
12 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
14. En panthavares rätt till medlemskap och
andrahandsupplåtelse (mom. 16)
Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik
Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18
börjar med "Utskottet finner" och slutar med "och
andrahandsupplåtelse" bort ha följande lydelse:
Lagens regler om en panthavares möjligheter att
skydda sin rätt genom att själv förvärva
bostadsrätten vid exekutiv försäljning och
tvångsförsäljning har fått en inte helt lyckad
utformning.
De nu gällande reglerna avser endast långivare som
är juridiska personer. M-motionen tar sikte på att
alla långivare skall ha denna möjlighet. En fysisk
person som inte själv avser att använda lägenheten
som bostad, utan endast för andrahandsupplåtelser,
kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i
föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut
lägenheten. Utskottet anser inte att det finns några
skäl för att juridiska personer skall ha en
privilegierad ställning. Långivare med panträtt i en
bostadsrätt bör ges samma ställning oavsett om det
rör sig om juridiska eller fysiska personer.
Intresset av att den juridiska personens innehav
skall vara tidsbegränsat har gjort att en
konstruktion valts som ansluter till vad som i dag
gäller ett dödsbos innehav av bostadsrätt. Den
gällande regleringen ger långivaren särskilda
rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt
utskottets mening förlorar de nu gällande
bestämmelserna mycket av sin effekt genom att lagen
ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta
fall kan en sådan reglering t.o.m. innebära att
långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En
tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt
utskottets mening bör långivaren ha alla de
befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära
för att han på bästa sätt skall kunna skydda det
kapital bostadsrätten innebär. Regeringen bör till
riksdagen återkomma med förslag som innebär lika
rättigheter för långivare, oavsett om de är
juridiska eller fysiska personer. Dessa rättigheter
skall även omfatta en rätt till medlemskap. Vad som
nu anförts bör riksdagen med anledning av motion
1999/2000:Bo206 (m) yrkande 13 i motsvarande del om
en panthavares rätt till medlemskap och
andrahandsupplåtelse som sin mening ge regeringen
till känna.
dels att utskottets hemställan under 16 bort ha
följande lydelse:
16. beträffande en panthavares rätt till
medlemskap och andrahandsupplåtelse
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo206 yrkande
13 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
15. En bostadsrättsförenings förmånsrätt
(mom. 17)
Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik
Skårman (m) och Ewa Thalén Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18
börjar med "Utskottet har" och slutar med
"bostadsrättsförenings förmånsrätt" bort ha följande
lydelse:
Den sedan den 1 januari 1996 gällande legala
panträtten begränsar för-eningens rätt till
betalning före panthavaren i förhållande till vad
som tidigare gällt. Bostadsrättens pantvärde har
därigenom stärkts något. Enligt utskottets mening
bör de tankar som ligger bakom bestämmelserna dras
till sin logiska slutpunkt. En pantförskrivning av
bostadsrätten bör således i förmånsrättshänseende ge
utdelning före alla de fordringar mot
bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även
före fordringar avseende avgifter. Regeringen bör
till riksdagen återkomma med förslag till
lagändringar så att detta förverkligas.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motion 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 13 i motsvarande
del om en bostadsrättsförenings förmånsrätt som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört.
dels att utskottets hemställan under 17 bort ha
följande lydelse:
17. beträffande en bostadsrättsförenings
förmånsrätt
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo206 yrkande
13 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
16. En utvärdering avseende bostadsrättens
pantvärde (mom. 18)
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18
börjar med "De regler" och på s. 19 slutar med
"bostadsrättens pantvärde" bort ha följande lydelse:
Den 1 januari 1996 trädde nya regler i
bostadsrättslagen i kraft som hade som syfte att
stärka bostadsrättens värde som pant. Reglernas
syfte var vällovligt, men det finns enligt
utskottets mening anledning att anta att det
eftersträvade målet inte har nåtts. Det är därför
lämpligt att låta göra en utvärdering av de nya
reglernas effektivitet. Frågor som särskilt behöver
uppmärksammas är dels den legala panträtten, dels
köparens förpliktelser vid överlåtelse.
Utvärderingen bör också omfatta
kronofogdemyndigheternas handläggningstider.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motion 1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i motsvarande
del om en utvärdering av 1996 års lagändringar
avseende bostadsrättens pantvärde som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 18 bort ha
följande lydelse:
18. beträffande en utvärdering avseende
bostadsrättens pantvärde
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo233 yrkande
12 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
17. Ett centralt bostadsrättsregister
(mom. 19)
Ulf Björklund (kd) och Ulla-Britt Hagström (kd)
anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19
börjar med "Av vad" och slutar med "centralt
bostadsrättsregister" bort ha följande lydelse:
På regeringens bord ligger nu ett utredningsförslag
som innebär att ett centralt bostadsrättsregister
skall införas. Enligt utskottets mening bör
regeringen skyndsamt till riksdagen komma med ett
förslag om att ett sådant register införs. Vad nu
anförts bör riksdagen med anledning av motion
1999/2000:Bo233 (kd) yrkande 12 i motsvarande del om
ett centralt bostadsrättsregister som sin mening ge
regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 19 bort ha
följande lydelse:
19. beträffande ett centralt
bostadsrättsregister
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo233 yrkande
12 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
18. En bostadsrättsförenings
självbestämmande över sina stadgar
(mom. 20)
Knut Billing (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik
Skårman (m), Rigmor Stenmark (c) och Ewa Thalén
Finné (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19
börjar med "Utskottet finner" och slutar med "sina
stadgar" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte
innehålla regler som möjliggör för t.ex.
bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto
mot för-eningens stadgeändringar. Det är de enskilda
föreningarna som genom demokratiska beslut själva
skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall
vara bundna till de olika
bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till
självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så
att sådana villkor för stadgeändring som går utöver
bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga.
Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör
återkomma med ett förslag med denna innebörd. Med
anledning av motion 1999/2000:Bo206 (m) yrkande 15
om en bostadsrättsförenings självbestämmande över
sina stadgar bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna vad utskottet nu anfört.
dels att utskottets hemställan under 20 bort ha
följande lydelse:
20. beträffande en bostadsrättsförenings
självbestämmande över sina stadgar
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo206 yrkande
15 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
19. Bostadsanvisning (mom. 21)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 20
börjar med "Utskottet anser" och slutar med
"avstyrks därför" bort ha följande lydelse:
De svaga grupperna har fått betala ett högt pris
för den avreglering som skett av bostadsmarknaden.
Alltfler fastighetsägare, såväl privata som
kommunala, har börjat tillämpa diskriminerande
villkor för att acceptera nya hyresgäster. Alltför
hårda krav ställs bl.a. vad gäller fast anställning
och god ekonomi. Vissa hyresvärdar tycks dessutom
tillämpa regler som är direkt diskriminerande mot
invandrargrupperna.
På sina håll har frivilliga överenskommelser
träffats om att hyresvärdarna skall lämna lägenheter
till kommunal förmedling. Många privata värdar har
emellertid inte gått med på sådana avtal. Det har
även visat sig svårt att nå uppgörelser med
allmännyttiga bostadsföretag. De uppgörelser som har
träffats har dessutom omfattat ett otillräckligt
antal lägenheter. Det är således uppenbart att många
hyresvärdar inte tagit sitt samhälleliga ansvar när
det gäller bostadsförsörjningen.
Enligt utskottets mening är en lagstiftad
bostadsanvisningsrätt som gäller både det kommunala
och privata bostadsbeståndet nödvändig för att
stärka de svaga hushållens ställning på
bostadsmarknaden och för att skapa allsidigt
sammansatta bostadsområden. Detta hindrar givetvis
inte att man i första hand skall söka uppnå
frivilliga överenskommelser mellan kommun och
fastighetsägare. Den förordade regleringen kommer
sannolikt att påtagligt förbättra förutsättningarna
för att uppnå sådana lösningar.
För att kommunerna skall kunna uppfylla sitt
bostadspolitiska ansvar behöver vidare ett system
utformas som ger de bostadssökande information om
läget på bostadsmarknaden, vilka kövillkor som
gäller och vilka krav som fastighetsägarna ställer
på bostadssökanden. Kommunerna bör ges rätt att
ingripa mot såväl kommunala som privata
fastighetsägare som tillämpar orimliga eller
diskriminerande krav.
Villkoren för kommunernas bostadspolitiska ansvar
har förändrats. De ekonomiska villkoren för
byggandet i de kommunala bostadsföretagen har
försämrats och merparten av den speciallagstiftning
som reglerade den kommunala bostadspolitiken har
avvecklats. Bl.a. har bostadsförsörjningslagen från
1947 och bostadsanvisningsrättslagen från 1987
upphävts. Den förstnämnda ålade kommunen att
upprätta bostadsförsörjningsprogram och anordna
bostadsförmedling och skyldighet att på begäran
lämna information om läget på den lokala
bostadsmarknaden. Den sistnämnda gav kommunen
anvisningsrätt till lägenheter både i det privata
och det kommunala beståndet av bostäder.
Borttagandet av dessa lagar har t.ex. medfört att
antalet kommuner som upprättar särskilda
bostadsförsörjningsprogram minskat kraftigt och att
antalet kommuner med bostadsförmedling mer än
halverats. En annan följd är att bostadspolitiken
inte med nödvändighet kommer upp på den
kommunalpolitiska dagordningen.
Utskottet anser att en förstärkt och utvecklad
lagstiftning bör införas på bostadsområdet. Som ett
första steg bör en lag om bostadsanvisningsrätt
snabbt återinföras. Det bör ankomma på regeringen
att till riksdagen återkomma med förslag i enlighet
med vad utskottet nu förordat.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motion 1999/2000: Bo411 (v) yrkande 5 som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet ovan anfört
om bostadsanvisning.
dels att utskottets hemställan under 21 bort ha
följande lydelse:
21. beträffande bostadsanvisning
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo411 yrkande
5 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
20. Rätten att hyra en lägenhet (mom. 22)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 21
börjar med "Motionärernas syften" och slutar med "en
lägenhet" bort ha följande lydelse:
Många hyresgäster som begär att få hyra en lägenhet
vägras på osakliga grunder ett hyreskontrakt. Det
kan gälla rent diskriminerande ställningstaganden
från hyresvärdens sida som grundar sig på den
bostadssökandes etniska eller sociala
grupptillhörighet. En hyresgäst bör ha en möjlighet
att i sådana fall få hyresvärdens ställningstagande
prövat. Den hyresvärd som vägrat att hyra ut en
lägenhet på felaktiga grunder bör kunna förpliktas
att hyra ut lägenheten, om den alltjämt är outhyrd,
eller annan motsvarande lägenhet eller till att
betala hyresgästen skadestånd. En möjlighet till
upprättelse bör också den hyresgäst kunna ha som
inte vill eller kan uppfylla oskäliga avtalsvillkor
som ställs på honom för att han skall få ett
hyreskontrakt och därför tackar nej till detta. Den
av utskottet efterlysta prövningsmöjligheten torde
ha sin viktigaste funktion genom det förebyggande
sätt varpå den verkar. En prövningsmöjlighet av det
slag utskottet förordat kan vara förenat med vissa
lagtekniska svårigheter. Utskottet anser det dock
som angeläget att de berörda frågeställningarna blir
föremål för en utrednings överväganden. Till
regeringen bör överlämnas att närmare utforma
utredningsuppdraget. Vad utskottet nu anfört bör
riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo411
(v) yrkande 1 om rätten att hyra en lägenhet som sin
mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 22 bort ha
följande lydelse:
22. beträffande rätten att hyra en lägenhet
att riksdagen med anledning av motion 1999/2000:Bo411 yrkande
1 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,