En hörnsten i de senaste decenniernas sociala bostadspolitik har varit
bestämmelserna om bruksvärdet vid hyressättning. Bruksvärdesregeln i
hyreslagen innebär att de hyresnivåer som fastställs i förhandlingar
mellan lokala hyresgästföreningar och kommunala bostadsföretag utgör
riktmärke för hyresnivåerna även i privat ägda hyresbostäder med
jämförbart bruksvärde. I förening med hyreslagens bestämmelser om
besittningsskydd har bruksvärdesregeln inneburit att hyresgäster har
kunnat känna trygghet i boendet. I allt väsentligt har det därför också rått
politisk enighet kring de grundläggande principerna i bruksvärdesregeln.
I samband med de förändringar som har skett på bostadsmarknaden under
90-talet har emellertid systemet med bruksvärdeshyror utsatts för stora
påfrestningar. De ursprungliga motiven för bruksvärdesregeln har därmed
kommit att äventyras.
En grundläggande tanke med bruksvärdessystemet var, när det infördes, att
de kommunala bostadsföretagens självkostnadstäckande hyror i ny-
produktionen skulle utgöra riktmärke för den skäliga hyresnivån. Kring
denna hyresnivå skulle avvikelse uppåt och nedåt kunna förekomma som en
följd av skillnader i bostädernas bruksvärde. Syftet med detta hyres-
regleringssystem uppgavs vara att stimulera en bostadsmarknad i långsiktig
balans.
Dagens bruksvärdessystem påverkas indirekt av att det sker förändringar i
det befintliga tidigare kommunala bostadsbeståndet. Nya ägare av fastigheter
gör försök att kringgå dagens regelverk genom att påverka det system för
jämförande objekt som tidigare varit gällande för att den vägen påverka
möjligheten till ett större hyresuttag. Istället för att se till befintligt
bostadsbestånd inom kommunen, vill man gå över kommungränsen till andra
enligt deras bedömning mer lämpliga bostäder. Enligt uppgift är flera fall av
denna karaktär på väg till hyresnämnden för bedömning och beslut.
Bruksvärdessystemet fungerar inte längre som det var tänkt utan riskerar
att bli ett hinder för en väl fungerande marknad. Det finns idag en ökad
efterfrågan på bostäder, främst i Stockholm och ett antal tillväxtorter. De
bostäder som byggs är dock nästan uteslutande bostadsrätter och egna hem.
Under 1998 har det i Stockholm endast påbörjats ett mycket begränsat antal
projekt med hyresrätter. Den förklaring som både privata och kommunala
byggherrar anger är att de hyror som erfordras i den nyproduktion som
efterfrågas oftast blir högre än de hyror som vid en bruksvärdesprövning
bedöms som skäliga. Nyproducerade hyresfastigheter kan därmed inte bära
sina kostnader.
Det finns flera skäl till detta. Höjda skatter på byggande och förvaltning,
samt minskade subventioner, som genomförts under 90-talet har medfört att
den erforderliga hyresnivån i nyproduktionen (och i genomgripande om-
byggnader) hamnat avsevärt över hyresnivån i beståndet. Den avsedda
kopplingen mellan självkostnadstäckande hyror i nyproduktionen och den
etablerade hyresnivån i beståndet har därmed brutits.
Självfallet finns det inget hinder för privata fastighetsägare eller
allmännyttiga bostadsföretag att ta ut lägre hyror än den nivå som fastställs
enligt principen om bruksvärdeshyra. I praktiken har dock bruksvärdet
kommit att utgöra ett golv som fastighetsägarna inte underskrider även om
fastighetens standard eller läge borde motivera en sådan sänkning. Detta har
också fått till konsekvens att hyresgäster i mindre attraktiva områden
uppfattar att deras hyra är för hög jämfört med hyrorna i likvärdiga
lägenheter i stadskärnorna.
Det är viktigt att slå vakt om de grundläggande principerna liksom om
bruksvärdesregeln om man vill motverka ökad social segregering och
bibehålla ett bra besittningsskydd.
Samtidigt är det viktigt att anpassa bruksvärdesregeln till de förändringar
som har inträffat i bostadspolitiken under senare år och som bl a har
inneburit att statens ekonomiska ansvar för boende gradvis har minskat. Det
är därför angeläget att föra en konstruktiv debatt kring konsekvenserna av
bruksvärdesregelns nuvarande utformning och tillämpning samt också
försöka finna konstruktiva förslag till förbättringar.
Regeringen bör därför låta en utredning få i uppgift att se över den
nuvarande bruksvärdesregelns utformning och tillämpning.
Hemställan
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om behovet av en översyn av hyreslagens bestämmelser om skälig
hyra.