Utskottet behandlar i detta betänkande förslag i
motioner från den allmänna motionstiden 1998 rörande
hyresrätt och bostadsrätt.
Med anledning av en motion föreslår utskottet ett
tillkännagivande till regeringen om att en
utvärdering bör genomföras beträffande
hyresgästernas inflytande vid ombyggnad. Utskottet
avstyrker övriga motionsförslag.
Till betänkandet har fogats 17 reservationer.
Motionerna
1998/99:Bo208 av Gudrun Schyman m.fl. (v) vari yrkas
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om kommunernas roll för
en social bostadspolitik,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om hyreslagen och
hyresförhandlingar,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om bostadsanvisning,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om en
bostadsförsörjningslag,
9. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om lagen om
bostadsanvisning.
1998/99:Bo209 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas
15. att riksdagen beslutar avskaffa allmännyttans
hyresledande ställning i enlighet med vad som
anförts i motionen,
17. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om bostadsrätten,
18. att riksdagen beslutar att andra stadgar för
bostadsrättsföreningar än de som anges i
bostadsrättslagen skall vara ogiltiga.
1998/99:Bo236 av Marianne Samuelsson m.fl. (mp) vari
yrkas
1. (delvis) att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen anförts om
kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen
(förslaget behandlas i vad avser införandet av en
bostadsanvisningslag, i övrigt har yrkandet
behandlats i bet. 1998/99:BoU1).
1998/99:Bo237 av Ulla-Britt Hagström m.fl. (kd) vari
yrkas
10. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om villkoren för
bostadsrätterna.
1998/99:Bo402 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om överklagningsrätt,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om vräkningar,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om förvärv av
hyresfastighet,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om hyresgästinflytande
vid ombyggnation,
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om
bostadsförvaltningslagen.
1998/99:Bo405 av Tomas Eneroth (s) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om riksdagen som sin mening
ger regeringen till känna vad i motionen anförts om
en översyn av hyreslagstiftningen.
1998/99:Bo406 av Ingela Thalén och Sylvia Lindgren
(s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen anförts om
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om parternas ansvar vid
hyresförhandlingar.
1998/99:Bo407 av Sylvia Lindgren och Anita Johansson
(s) vari yrkas
2. att riksdagen hos regeringen begär förslag till
en ändring av reglerna för att garantera
minoritetsrättigheter vid omvandling av hyresrätter
till bostadsrätter,
4. att riksdagen hos regeringen begär förslag till
en ändring av reglerna för att garantera
bruksvärdesprincipen i områden med liten eller
obefintlig tillgång på allmännyttiga bostadsföretag,
7. att riksdagen hos regeringen begär en översyn av
konsekvenserna av en ökad omvandling av hyresrätter
till bostadsrätter.
1998/99:Bo410 av Sören Lekberg och Eva Johansson (s)
vari yrkas att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen anförts om
behovet av en översyn av hyreslagens bestämmelser om
skälig hyra.
1998/99:Bo509 av Sten Lundström m.fl. (v) vari yrkas
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om nollnivå för utsatta
boendegrupper.
1998/99:A807 av Birger Schlaug m.fl. (mp) vari yrkas
16. att riksdagen hos regeringen begär förslag till
sådan ändring i hyreslagen att hyresgäster som har
porrklubbsverksamhet kan avhysas.
1998/99:Sf608 av Lennart Daléus m.fl. (c) vari yrkas
17. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om
självförvaltning i bostadshus,
18. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om ett varierat
utbud av upplåtelseformer.
1998/99:Sf634 av Lars Leijonborg m.fl. (fp) vari
yrkas
14. att riksdagen som sin mening ger regeringen
till känna vad i motionen anförts om
hyresförhandlingslagen och ökade möjligheter till
självförvaltningsavtal.
Utskottet
Hyresrätt
Bruksvärdessystemet
Ett flertal motionsförslag berör
bruksvärdessystemets utformning. I motion
1998/99:Bo209 (m) yrkande 15 föreslås att de
allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll
skall avskaffas. Det allmänna hyresläget på
respektive ort bör i stället vara avgörande.
Motionärerna bakom motion 1998/99:Bo208 (v) yrkande
4 föreslår å andra sidan att bruksvärdesregeln
preciseras så att vid hyressättning en jämförelse
skall göras med "kommunala bostadsföretag där
kommunen äger mer än hälften av aktierna". Regeln
skall utgöra ett provisorium intill dess att de
allmännyttiga bostadsföretagens ställning tydligare
reglerats. Förslaget i motion 1998/99:Bo410 (s)
innebär att en översyn skall göras av hyreslagens
bestämmelser om skälig hyra. Motionärerna anser att
de ändrade förhållandena på bostadsmarknaden givit
förändrade förutsättningar för
bruksvärdesregleringen. Dessa har medfört att
kopplingen mellan allmännyttans
självkostnadstäckande hyror i nyproduktionen och den
etablerade hyresnivån i beståndet har brutits, att
jämförelseprövningen riskerar att ske över
kommungränserna och att fastighetsägarna inte
underskrider bruksvärdesnivån när detta är motiverat
av fastighetens läge och standard. Förslaget om en
översyn för att anpassa bruksvärdesregeln till
dagens förhållanden syftar till att motverka ökad
social segregering och värna ett bra
besittningsskydd. Också i motion 1998/99:Bo407 (s)
yrkande 4 uppmärksammas att bruksvärdesprövningen
riskerar att få ske över kommungränserna.
Motionärerna önskar en lagändring för att garantera
bruksvärdesregelns tillämpning i områden utan eller
med liten tillgång på allmännyttiga bostäder.
Bostadsutskottet har vid flera tillfällen under de
senaste åren, senast i betänkande 1997/98:BoU10,
behandlat motionsyrkanden motsvarande vad som
föreslås i m-motionen. Utskottet har vid dessa
tillfällen inte funnit anledning att överväga sådana
förändringar i bruksvärdessystemet som motionärerna
förordar. Utskottet finner inte anledning att ändra
sitt ställningstagande. Motionsförslaget syftar
nämligen till att hyressättningssystemet skall
marknadsanpassas med oskäliga hyresnivåer som följd.
Det kan här finnas skäl att erinra om att
förändringen av den ursprungliga bruksvärdesregelns
lydelse i nu aktuellt avseende till vad som i dag
gäller om allmännyttans hyresledande roll skett i
syfte att skapa garantier för skäliga hyresnivåer.
Det finns enligt utskottet anledning att
uppmärksamma bruksvärdesregelns tillämpning och
utformning mot bakgrund av de förändringar som sker
på bostadsmarknaden men inte - som redan framgått -
med den utgångspunkt m-motionen har. Syftet bör i
stället vara att bruksvärdesregeln på ett effektivt
sätt skall garantera hyresgästerna skäliga
hyresnivåer och därmed även fortsättningsvis kunna
upprätthålla hyresgästernas besittningsskydd. Det är
viktigt att hyresskillnaderna mellan olika
lägenheter av hyresgästerna upplevs som rättvisa och
att hyressättningen inte motverkar produktionen av
nya hyresbostäder. Utskottet anser sig kunna
förutsätta att regeringen ägnar frågorna om
bruksvärdesregelns utformning uppmärksamhet och tar
de initiativ som kan erfordras. Utskottet vill
erinra om att frågan om en definition av vad som är
ett allmännyttigt företag redan är föremål för
beredning inom Regeringskansliet.
Mot bakgrund av vad som nu sagts avstyrker
utskottet motionerna 1998/99:Bo208 (v) yrkande 4,
1998/99:Bo209 (m) yrkande 15, 1998/99: Bo407 (s)
yrkande 4 och 1998/99:Bo410 (s) om
bruksvärdessystemet.
Hyressättningen av vårdbostäder
I motion 1998/99:Bo405 (s) föreslås att
hyressättningen i vårdbostäder skall ses över i
syfte att jämförelser inte skall göras med
traditionella bostäder utan i stället mot likvärdiga
vårdbostäder.
En utredning som gäller boendebegreppet i de
särskilda boendeformerna samt avgifterna för sådant
boende och deras effekter håller nu på att avsluta
sitt arbete (dir. 1997:111). I direktiven
konstateras att det förhållandet att de särskilda
boendeformerna i varierande grad omfattas av
hyreslagens bestämmelser för med sig en osäkerhet
såväl hos kommunerna som hos de boende om vad som
gäller. Utredningens uppdrag omfattar
hyreslagstiftningens tillämplighet i de särskilda
boendeformerna. Den omfattar också frågor om den
nuvarande avgränsningen enligt hyreslagen är lämplig
när det är fråga om boende i särskilda boendeformer.
Vidare skall undersökas formerna för hur
boendeavgiften fastställs när hyreslagen inte kan
användas. Ett utredningsbetänkande kan förväntas i
slutet av mars. Utskottet anser att utredningens
resultat bör avvaktas och avstyrker därför motion
1998/99:Bo405 (s) om hyressättningen av
vårdbostäder.
Dröjsmål med hyran
I motion 1998/99:Bo402 (v) yrkande 2 lämnas förslag
om att hyresvärden skall vara skyldig att skicka en
betalningspåminnelse innan hyresvärden skall kunna
säga upp hyresgästen sedan hyresrätten förverkats på
grund av bristande betalning. Först en vecka efter
det att en betalningspåminnelse avsänts skall
uppsägning få ske och återvinningsfristen börja
löpa. Därefter skall proceduren löpa som i dag. I
samma yrkande föreslås att också andra än
socialnämnden bör kunna garantera betalningen av
hyran med verkan att avhysning förhindras. Vidare
föreslås att de skäl en hyresgäst får åberopa för
att få behålla hyresrätten trots förverkande utökas
och därmed ges en mer individuell prägel.
I en av riksdagen nyligen behandlad proposition
bedömde regeringen att reglerna om förverkande på
grund av betalningsdröjsmål inte bör ändras (prop.
1997/98:46). Regeringen valde därvid att inte
föreslå några lagregler om hyresavisering eller
betalningspåminnelse. I propositionen hänvisades
till att hyreslagens förverkanderegler innehåller
ett krav på att hyresgästen delges en formell
underrättelse om betalningsförsummelsen med
information om att han genom att betala hyran inom
viss tid kan få tillbaka hyresrätten. Regeringen
fann inte något tala för att ett lagligt krav på
avisering eller påminnelse skulle ha någon nämnvärd
betydelse för det antal avhysningar som genomförs
varje år. Regeringen hade också konstaterat att
hyresvärdarna endast i undantagsfall låter
verkställa en avhysning om skulden betalas.
Sammanfattningsvis ansåg regeringen att det inte
finns anledning anta att det är lagreglerna i sig
som är anledning till det ökade antalet avhysningar
och att det därför inte bör göras några lagändringar
beträffande betalningsdröjsmål.
Utskottet anser att antalet avhysningar är
oroväckande stort. Utskottet gör dock den
bedömningen att det knappast genom en förändring av
förverkandereglerna går att ge hyresgästerna ett
verkningsfullt anstånd så att de kan undvika
avhysning genom att betala sina skulder. Det stora
antalet avhysningar har sin grund i andra
förhållanden än brister i hyreslagens reglering. På
grund härav avstyrker utskottet förslagen i motion
1998/99:Bo402 (v) yrkande 2 om dröjsmål med
hyresbetalningen.
Hyresgästinflytande vid ombyggnad
De nuvarande reglerna om hyresgästinflytande vid
ombyggnad antogs av riksdagen vid riksmötet 1996/97
(prop. 1996/97:30, bet. 1996/97:BoU5). I anledning
av två tillkännagivanden som riksdagen då gjorde har
regeringen givit en särskild utredare i uppdrag att
överväga vissa frågor om lagens utformning.
I motion 1998/99:Bo402 (v) yrkande 4 föreslås vissa
ändringar av inflytandereglerna som bör genomföras
innan den sittande utredningen kommer med sina
förslag. Motionsförslagen innebär bl.a. följande.
Enligt gällande rätt måste hyresvärden efter det att
han meddelat hyresgästen vilka åtgärder han vill
vidta avvakta en månad med att begära hyresnämndens
tillstånd. Denna tid bör förlängas till tre månader.
En prövning av hyresnämnden bör få ske först sedan
förhandlingar om åtgärderna strandat och detta kan
dokumenteras. Förhandlingarna om åtgärderna bör vara
samordnade med förhandlingarna om den nya hyresnivå
som skall gälla efter ombyggnaden. Hyresgästernas
inflytande skall ökas så att de lättare skall kunna
förhindra inläggning av klinkergolv i badrum,
utrivning av platsbyggda köksskåp och installation
av handdukstorkare. Majoritetsförhållandena bland
hyresgästerna bör som princip avgöra om en åtgärd
skall vidtas eller inte. Sådana lösningar bör
eftersträvas så att variationer mellan lägenheterna
blir möjliga.
I v-motionen föreslås också att hyresvärden inte
med framgång skall kunna säga upp en hyresgäst
därför att huset skall genomgå en större ombyggnad,
om hyresgästen efter ombyggnaden kan flytta tillbaka
till lägenheten.
De nu gällande inflytandereglerna har varit i kraft
en relativt kort tid. Redan när de infördes befarade
riksdagen att regleringen av påföljderna för den
hyresvärd som inte följer lagen skulle kunna medföra
vissa tillämpnings- och effektivitetsproblem.
Riksdagen uppmärksammade att hyresnämnden inte har
behörighet att pröva ett förbudsföreläggande förrän
en åtgärd har påbörjats, att ett förbud endast kan
meddelas hyresvärden att "utföra" åtgärden och att
förbudsföreläggande är obligatoriskt. Vidare
berördes frågor om regelutformningen för den
situationen att åtgärden färdigställts när
hyresnämnden skall meddela sitt beslut. Riksdagen
gav regeringen till känna ett behov av att överväga
lagtextens närmare utformning i syfte att åstadkomma
en effektivare och för olika situationer mer lämplig
reglering. I sammanhanget borde regeringen också
uppmärksamma frågan om hyressättning för en lägenhet
i vilken otillåtna ändringsåtgärder blivit
bestående. I ett andra tillkännagivande tog
riksdagen upp bestämmelserna om hyresvärdens
möjligheter att säga upp ett hyresavtal inför en
större ombyggnad. Riksdagen önskade att en översyn
av denna möjlighet skulle göras. Regeringen har i
anledning av riksdagens tillkännagivanden givit en
särskild utredare i uppdrag att se över de berörda
frågorna (dir. 1997:97).
Reglerna om hyresgästinflytande bör enligt
utskottets mening präglas av en balans mellan
hyresvärdens anspråk att få genomföra sådana
åtgärder som i ett fastighetsekonomiskt perspektiv
är erforderliga och hyresgästens befogade krav på
inflytande. Reglerna måste också innebära att en
lämplig avvägning sker mellan det allmänna
hyresgästintresset och den enskilde hyresgästens
anspråk på inflytande när dessa intressen inte
sammanfaller. Hyreslagens inflytanderegler avser att
ett samråd skall komma till stånd mellan hyresvärden
och hyresgästen om de åtgärder som skall genomföras.
Häri ligger enligt utskottet en av reglernas
viktigaste funktioner.
I motivtexten till de av utskottet nu behandlade
motionsyrkandena har kritik framförts mot reglernas
nuvarande utformning i syfte att öka hyresgästernas
inflytande. Från hyresgäströrelsen och enskilda
hyresgäster har i skilda sammanhang också framförts
kritiska synpunkter mot de gällande reglerna.
Kritiken har främst avsett att hyresgästernas
inställning inte tillräckligt beaktats. Det gäller
såväl i fråga om vad som skall åtgärdas i
lägenheterna, vilken typ av åtgärder som skall
vidtas och hur åtgärderna skall utföras. Även från
fastighetsägarnas sida har kritik riktats mot den
nuvarande ordningen. Enligt utskottet motiverar
kritiken att en utvärdering görs av reglerna trots
att de varit i kraft endast en relativt kort tid.
Utvärderingen bör ge svar på om hyresgästerna i de
nämnda avseendena erhållit ett tillfredsställande
inflytande. En fråga som aktualiseras i sammanhanget
är om regelsystemet tillgodoser rimliga krav på att
en ombyggnad bör ske med varsamhet. Enligt utskottet
är det motiverat att reglerna har en utformning så
att inte för huset tidstypisk inredning och andra
detaljer i en lägenhet byts ut eller förstörs utan
att detta är motiverat av berättigade krav på t.ex.
modernitet, hälsa, säkerhet eller sund
fastighetsekonomi. Den utvärdering som utskottet
anser bör ligga till grund för överväganden om
nödvändiga lagändringar bör också behandla nu nämnda
frågor. Det bör ankomma på regeringen att ta
initiativ till nödvändiga utredningsinsatser. Vad
utskottet anfört med anledning av motion
1998/99:Bo402 (v) yrkande 4 om hyresgästinflytande
vid ombyggnad bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna.
Brister i lägenheten
I motion 1998/99:Bo509 (v) yrkande 6 föreslås en
utredning beträffande förutsättningarna för att
införa ett lagstiftat krav på produktansvar för en
hyresvärd vad gäller halterna av allergiframkallande
ämnen i lägenheterna och de hälsoeffekter
lägenheterna har i detta avseende. Motionärerna
önskar på detta sätt åstadkomma en nollnivå för
sådana ämnen.
Hyreslagens bestämmelser avser att på ett generellt
sätt behandla de krav en hyresgäst gentemot
hyresvärden skall kunna ställa på en lägenhet. En
lägenhet skall ha ett sådant skick att den enligt
den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar
för det avsedda ändamålet (9 och 15 §§ hyreslagen).
Det kan inte anses lämpligt att i
hyreslagstiftningen på ett detaljerat sätt reglera
det skick en lägenhet skall ha i olika avseenden.
Vad gäller de krav som skall ställas i fråga om
förekomsten av allergiframkallande ämnen i våra
bostäder anser utskottet att denna fråga närmast bör
lösas genom de normer som gäller vid planering och
byggande. Utskottet avstyrker av anförda skäl motion
1998/99:Bo509 (v) yrkande 6 om hyresvärdens ansvar
för allergiframkallande ämnen.
Grund för uppsägning
I motion 1998/99:A807 (mp) yrkande 16 lämnas förslag
som innebär att en hyresgäst som bedriver
porrklubbsverksamhet i en lokal eller annan lägenhet
skall kunna sägas upp och avhysas. Motionärerna
pekar bl.a. på de störningar en sådan verksamhet för
med sig och att en del hyresvärdar vid
kontraktsskrivningen blir förda bakom ljuset om
vilken verksamhet som kommer att bedrivas.
Utskottet anser inte att det finns tillräckliga
skäl att i hyreslagen införa en allmänt verkande
regel om att en porrklubbsverksamhet skall leda till
att den hyresgäst som bedriver verksamheten skall
kunna sägas upp och avhysas från den lägenhet där
verksamheten bedrivs. Enligt gällande rätt kan
hyresvärden ingripa mot vissa typer av sådan
verksamhet. En hyresrätt kan förverkas om lägenheten
helt eller till väsentlig del används för
näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är
brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till
en inte oväsentlig del. Förverkande kan också ske om
lägenheten används för tillfälliga sexuella
förbindelser mot ersättning (42 § första stycket 9
hyreslagen). En hyresvärd kan också ha rätt att säga
upp hyresgästen, om en ändamålsbeskrivning
beträffande en lokals användning tagits in i
hyreskontraktet och lokalen används i strid med vad
som bestämts. Om en verksamhet orsakar störningar
för andra hyresgäster i huset kan hyresvärden med
stöd av hyreslagens regler ingripa mot den för
störningarna ansvariga hyresgästen. De andra
hyresgäster som blivit störda kan göra olika
påföljder gällande mot hyresvärden vilket kan
fungera som påtryckningsmedel mot denne för att
agera mot den störande hyresgästen. När en
porrklubbsverksamhet beskrivs som problematisk
består det egentliga problemet i vissa fall av att
en mindre nogräknad hyresvärd inte önskar ingripa
mot verksamheten beroende på att det finns stora
pengar att tjäna på uthyrningen. Den av motionärerna
önskade lagändringen löser inte denna typ av
problem. Med hänvisning till det anförda avstyrker
utskottet motion 1998/99:A807 (mp) yrkande 16 om
porrklubbsverksamhet som grund för uppsägning.
Det kollektiva förhandlingssystemet
Förhandlingsersättning
I motion 1998/99:Bo406 (s) föreslås att en
lagstadgad rätt till förhandlingsersättning skall
införas. Enligt motionärerna bör, om en sådan rätt
inte införs, en hyresgästorganisation endast vara
skyldig att förhandla för sina medlemmar vars
medlemsavgifter i stället får finansiera
organisationens förhandlingsverksamhet.
Hyresförhandlingslagen som utgör grundvalen för det
kollektiva förhandlingssystemet reglerar vissa
frågor om förhandlingsersättning. Det gäller bl.a.
storleken av denna ersättning (20 § och 22 § andra
stycket hyresförhand-lingslagen). En
hyresgästorganisation har inte någon i lagen grundad
rätt till sådan ersättning. Organisationens
förhandlingsersättning förutsätter att en
överenskommelse kan träffas med hyresvärden om att
ersättning skall utgå.
Regeringen har givit en särskild utredare i uppdrag
att pröva frågan om införande av en rätt till
förhandlingsersättning (dir. 1997:97). Om utredaren
finner att en rätt till förhandlingsersättning bör
införas, skall utredarens förslag vara så utformat
att det blir en rimlig balans mellan
förhandlingsordningens parter när det gäller deras
skyldigheter i ett sådant system. Ett eventuellt
förslag skall enligt direktiven också innefatta
garantier för de enskilda hyresgästernas rättsskydd.
Frågan om införandet av en laglig rätt till
förhandlingsersättning är redan föremål för en
utredares överväganden. Eftersom motionärerna genom
detta kan anses tillgodosedda avstyrker utskottet
motion 1998/99:Bo406 (s) om förhandlingsersättning.
Självförvaltning
I motion 1998/99:Sf634 (fp) yrkande 14 föreslås att
hyresförhandlingslagen ändras så att mindre grupper
av hyresgäster ges ökade möjligheter till
självförvaltningsavtal. Också motion 1998/99:Sf608
(c) yrkande 17 behandlar självförvaltning.
Motionärerna önskar att självförvaltning stimuleras
särskilt i kommunala bostadsföretag.
I hyresförhandlingslagen har reglerats en möjlighet
för hyresvärd och hyresgästorganisation att genom en
förhandlingsöverenskommelse bestämma att hyresgäster
som deltar i ett för samtliga hyresgäster öppet
system för självförvaltning skall ha rätt till
avdrag på den ordinarie hyran (21 §). Ett väsentligt
inslag i den självförvaltningsverksamhet
hyresförhandlingslagen behandlar är att den
hyresgäst som så önskar skall ha möjlighet att delta
i verksamheten. Enligt utskottets mening bör det
inte komma i fråga att deltagandet i verksamheten
skall vara förbehållet vissa enskilda eller grupper
av hyresgäster. Den likhetsregel som kommer till
uttryck i hyresförhandlingslagen, och som innebär
att hyresgästerna vid hyressättningen skall
behandlas lika, bör även fortsättningsvis ge
samtliga de hyresgäster som omfattas av en kollektiv
överenskommelse om självförvaltning lika möjligheter
att genom sitt deltagande i självförvaltningen
erhålla ett avdrag på hyran. Utskottet ser gärna att
självförvaltning som förvaltningsform utvecklas. Ett
stort ansvar för detta ankommer på hyresmarknadens
parter. Dessa kan genom sina överenskommelser
anpassa självförvaltningsverksamheten så att den
tillgodoser önskemålen hos de boende i olika
bostadsområden. Den av utskottet berörda ändringen i
hyresförhandlingslagen och vissa samtidigt i
kommunalskattelagen införda undantag från
beskattning trädde i kraft den 1 juli 1997. Enligt
utskottets mening bör ytterligare erfarenheter
vinnas av lagstiftningen innan överväganden sker om
att göra ändringar i hyresförhandlingslagen eller på
annat sätt ytterligare stimulera de boendes
självförvaltning. Utskottet avstyrker med hänvisning
till det sagda motionerna 1998/99:Sf608 (c) yrkande
17 och 1998/99:Sf634 (fp) yrkande 14 om
självförvaltning.
Förvärv av hyresfastighet
Motionärerna bakom motion 1998/99:Bo402 (v) yrkande
3 i motsvarande del önskar en skärpning av lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. så att
en prövning av förvärvstillstånd även skall ske vid
aktie- och andelsförvärv i bolag vars huvudsakliga
uppgift är annan än att äga och förvalta
fastigheter. Genom samma motionsyrkande i
motsvarande del föreslås också att hyresradhus bör
omfattas av förvärvstillståndsprövning.
Tillståndsplikt för förvärv av aktier eller andel i
ett bolag gäller endast om taxeringsvärdet för de av
bolaget ägda fastigheterna enligt senaste
balansräkning är större än det bokförda värdet av
bolagets övriga tillgångar. Förvärvslagen har
nyligen behandlats av 1995 års
hyreslagstiftningsutredning (SOU 1996:148). Under
den remissbehandling som föregick proposition
1997/98:46 som bygger på denna utrednings arbete
gjordes gällande att bolag med blandad verksamhet
där fastighetsinnehavet var litet många gånger
uppvisar brister i sin fastighetsförvaltning och
sitt hyresvärdskap. I propositionen bedömde
regeringen att det saknas fog för ett påstående om
att dessa näringsidkare sköter sin
fastighetsförvaltning sämre än andra och att därför
något mer uttalat behov att utvidga lagens
tillämpningsområde inte finns. Regeringen hänvisade
också till att de olägenheter som är förenade med
förvärvsprövning skulle inträda i långt fler fall än
i dag. Utskottet delade vid sin behandling av
propositionen den bedömning regeringen gjorde av
frågorna om förvärvslagens tillämpning vid aktie-
och andelsförvärv. Utskottet finner inte nu skäl
till annat ställningstagande och avstyrker motion
1998/99:Bo402 (v) yrkande 3 i motsvarande del.
En förutsättning för att ett förvärv skall bli
föremål för tillståndsprövning är att fastigheten
skall vara taxerad som hyreshusenhet. Fastigheter
som är bebyggda med radhus är normalt taxerade som
småhusenhet och omfattas då inte av förvärvslagens
bestämmelser. En utvidgning av förvärvslagen till
att också omfatta fastigheter bebyggda med
hyresradhus har av regeringen i den nyss nämnda
propositionen bedömts vara svår att utforma så att
den endast träffar de förvärv av småhus som det är
angeläget att pröva. Det skulle enligt regeringen
inte vara acceptabelt att lagen fick en sådan
utvidgning att den omfattar ett mycket stort antal
förvärv där det inte finns något prövningsbehov.
Utskottet delar den bedömning regeringen gjorde om
förvärvslagens tillämpning på hyresradhus och
avstyrker motion 1998/99:Bo402 (v) yrkande 3 i
motsvarande del.
Bostadsförvaltning
I motion 1998/99:Bo402 (v) yrkande 5 föreslås att
ingripande med stöd av bostadsförvaltningslagen
skall kunna ske på ett tidigare stadium och på ett
mildare sätt genom att en förvaltningsanmärkning
skall kunna riktas mot fastighetsägaren.
Motionärerna vill genomföra ett förslag som Boverket
lämnat i sitt remissvar över utredningsbetänkandet
Översyn av förvärvslagen och hyreslagen (SOU
1996:148).
Regeringen fann i den proposition som bygger på
nämnda betänkande det tveksamt om behovet av en
mildare sanktionstyp är så stort och pekade på de i
propositionen föreslagna utökade möjligheterna för
hyresgästerna att enligt hyreslagen begära
åtgärdsföreläggande och de samtidigt föreslagna
ändringarna i förvärvslagen. Regeringen ansåg mot
den angivna bakgrunden att ytterligare erfarenheter
borde vinnas av hyreslagens och förvärvslagens
sanktionssystem innan en skärpning av
bostadsförvaltningslagen övervägs (prop.
1997/98:46).
Utskottet anser att det inte nu finns anledning att
överväga den i motionen föreslagna förändringen av
bostadsförvaltningslagen. Ytterligare erfarenheter
av hyreslagens och förvärvslagens tillämpning med de
nyligen genomförda förändringarna bör vinnas innan
man överväger en skärpning av
bostadsförvaltningslagen. Utskottet avstyrker
således motion 1998/99:Bo402 (v) yrkande 5 om
ytterligare möjligheter till ingripande enligt
bostadsförvaltnings-lagen.
Bostadsrätt
Personligt låneansvar för bostadsrättshavaren
I motion 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 10 i motsvarande
del föreslås att varje bostadsrättshavare skall
ansvara för sin del av hela bostadsrättsföreningens
belåning. Bostadsrättshavaren skulle därmed kunna
tillgodogöra sig privatpersonens rätt att dra av
räntekostnader i inkomstdeklarationen.
Det föreligger inte något hinder enligt
bostadsrättslagen för en bostadsrättsförening att
ordna det så att medlemmarna i stället för
föreningen tar upp lån för en ny- eller ombyggnad av
föreningens hus. Vid föreningsbildningen kan t.ex.
insatserna sättas så att föreningen inte behöver
låna upp något kapital. I departementspromemorian
Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59) föreslogs att
möjligheter skulle införas för en ny typ av
bostadsrättsförening i vilken bostadsrättshavarna
skulle svara för lånen och att föreningen skulle
förbjudas att ta lån och inteckna fastigheten.
Regeringen har inte funnit skäl att föra fram
promemorieförslaget till riksdagen.
Bostadsrättsutredningen skall analysera vilka
problem ett system med differentierade insatser kan
innebära och om ett sådant system närmare bör
regleras i lagen (dir. 1996:10 och 1997:116).
Utredningen skall också överväga om det skall finnas
från föreningslagen avvikande regler bl.a. vad
gäller en höjning av insatserna.
Utskottet finner inte skäl att förorda lagstiftning
där det görs till regel att de enskilda
bostadsrättshavarna personligen skall ansvara för de
skulder som gäller huset. Däremot kan det finnas
fördelar med att varje bostadsrättshavare har
möjlighet att efter eget val betala en större insats
eller göra annat kapitaltillskott mot att han
erhåller en lägre årsavgift. Sådana ordningar
tillämpas i dag av en del föreningar. Problem och
andra svårigheter i förhållande till nuvarande
lagstiftning kan dock uppstå. En lagreglerad ordning
kan därför vara av värde. Bostadsrättsutredningens
överväganden bör avvaktas innan riksdagen närmare
tar ställning i de nu aktualiserade frågorna.
Mot den angivna bakgrunden avstyrker utskottet
motion 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 10 i motsvarande
del om ett personligt låneansvar för
bostadsrättshavaren.
Utskottet vill i detta sammanhang anmärka att
utskottet inte behandlar förslaget ur skatterättslig
synvinkel.
Pantvärde
I motion 1998/99:Bo209 (m) yrkande 17 i motsvarande
del framförs krav på vissa åtgärder som förbättrar
bostadsrättens pantvärde. Det gäller att en
långivare som tar i anspråk en pantsatt bostadsrätt
bör få en ovillkorlig rätt till inträde i föreningen
och till andrahandsuthyrning. Vidare gäller att en
bostadsrättsförenings fordran på förfallna avgifter
inte bör prioriteras framför andra fordringar.
Riksdagen beslutade hösten 1995 om vissa ändringar
av bostadsrättslagen som syftar till att stärka
bostadsrättens pantvärde (bet. 1995/96:BoU3). Genom
denna lagstiftning, som trädde i kraft den 1 januari
1996, har en juridisk person tillagts en rätt att
under tre år utöva bostadsrätten utan att vara
medlem i föreningen, om den juridiska personen har
förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning
eller tvångsförsäljning och då hade panträtt i
bostadsrätten. Till denna rätt är kopplad en rätt
att upplåta den i bostadsrätten ingående lägenheten
i andra hand. Denna lagtekniska lösning har delvis
som förebild de regler som gäller dödsbons rätt att
utöva bostadsrätt efter en avliden.
I samma lagstiftningsärende infördes en legal
panträtt för föreningen omfattande fordran på
förfallna avgifter. Genom regleringen erhöll
föreningen, jämfört med tidigare, en mindre
omfattande rätt till företräde i förhållande till en
panthavare för fordringar gentemot
bostadsrättshavaren.
Ett motionsförslag med samma innebörd som det som
nu väckts behandlade riksdagen vid sitt
ställningstagande till de nya reglerna. Utskottet
anförde då sammanfattningsvis bl.a. följande. De
betänkligheter som är förknippade med att
panthavaren inte har rätt till medlemskap är inte av
sådan styrka att någon annan lösning bör väljas.
Tidsbegränsningen av rätten att utnyttja
bostadsrätten är skälig eftersom bostadsrättslagen
inte ger juridiska personer någon rätt till
medlemskap. Fysiska personers lån med bostadsrätten
som säkerhet är uteslutande personligt betingade och
behöver därför inte behandlas på samma sätt som en
juridisk persons förvärv. Motionsförslagen avslogs
av riksdagen.
Utskottet finner inte skäl att nu ändra sitt
redovisade tidigare ställningstagande. Med
hänvisning till det anförda avstyrker utskottet
motion 1998/99:Bo209 (m) yrkande 17 i motsvarande
del beträffande en panthavares rätt till medlemskap
och andrahandsupplåtelse.
Utskottet har tidigare intagit den ståndpunkten att
omfattningen av den legala panträtten utgör en bra
avvägning mellan å ena sidan föreningens intressen
och å andra sidan panthavarens krav att erhålla
betalning för sin fordran (bet. 1995/96:BoU3).
Utskottet finner inte heller på denna punkt skäl
till annat ställningstagande. Utskottet avstyrker
med hänvisning till det anförda motion 1998/99:Bo209
(m) yrkande 17 i motsvarande del beträffande en
bostadsrättsförenings förmånsrätt.
I motion 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 10 i
motsvarande del föreslås en utvärdering av 1996 års
ändringar om en förstärkning av bostadsrättens värde
som pant. Enligt motionärerna finns det behov av
kompletteringar och förtydliganden vad gäller
omfattningen av den legala panträtten och köparens
förpliktelser vid överlåtelse av bostadsrätt.
De regler som motionärerna föreslår utvärderade
trädde i kraft den 1 januari 1996. Utan att gå in på
behovet av en utvärdering anser utskottet att de nya
reglerna varit i kraft alltför kort tid för att det
skall vara meningsfullt att göra en utvärdering.
Därtill kommer att Bostadsrättsutredningen lämnat
ett förslag till införande av ett
bostadsrättsregister och ett helt nytt system för
pantsättning. Utredningsbetänkandet
Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) har varit ute på
remiss och är nu föremål för vidare beredning inom
Regeringskansliet. De av Bostadsrättsutredningen
föreslagna förändringarna avser att höja
bostadsrättens värde som pant. Även om förslaget
inte direkt tar sikte också på de enskildheter i
regelsystemet som nämns i motionen bör dock
riksdagens ställningstagande om en utvärdering anstå
till dess att man vet hur pantsättningssystemet
skall se ut. Utskottet avstyrker på anförda skäl
motion 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 10 i motsvarande
del om en utvärdering av 1996 års lagändringar
avseende bostadsrättens pantvärde.
I motion 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 10 i
motsvarande del föreslås ett inrättande av ett
allmänt bostadsrättsregister där ägare och
pantsättningar finns införda.
Av vad som sagts ovan har framgått att frågan om
ett centralt bostadsrättsregister är föremål för
beredning inom Regeringskansliet. Resultatet av det
pågående beredningsarbetet bör avvaktas innan
riksdagen tar ställning till om ett centralt
bostadsregister skall införas. Utskottet avstyrker
med det anförda motion 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 10
i motsvarande del om ett centralt
bostadsrättsregister.
Villkor för ändringar av stadgarna
I motion 1998/99:Bo209 (m) yrkande 18 föreslås att
medlemmarnas inflytande över sina
bostadsrättsföreningar bör stärkas genom att andra
villkor för ändringar av föreningsstadgarna än de
som framgår av bostadsrättslagen skall vara
ogiltiga.
I bostadsrättslagen anges att om det i en förenings
stadgar intagits något villkor för ändring av
stadgarna utöver vad som följer av lagen så gäller
det villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen). Ett
exempel på ett villkor av detta slag är att en vid
sidan av en bostadsrättsförening stående
bostadsrättsorganisation skall godkänna ett beslut
om stadgeändring.
Senast under förra riksmötet (bet. 1997/98:BoU7)
avstyrkte utskottet en motsvarande motion med
motiveringen att det får anses vara en fråga för
medlemmarna i en bostadsrättsorganisation att själva
besluta om organisationen skall ha det inflytande
ett i motionen åsyftat stadgevillkor ger.
Utskottet finner inte anledning att ändra sitt
ställningstagande och avstyrker motion 1998/99:Bo209
(m) yrkande 18 om en bostadsrättsförenings
självbestämmande över sina stadgar.
Ombildning till bostadsrätt
Förbudet mot dubbelupplåtelse
I motion 1998/99:Bo209 (m) yrkande 17 i motsvarande
del föreslås att förbudet mot dubbelupplåtelse
slopas i de fall kommun eller kommunala bolag
ombildar huset till bostadsrätt i syfte att
ombildning skall underlättas. Enligt motionärerna är
ökad ombildning till bostadsrätt särskilt angeläget
i ensidigt sammansatta bostadsområden, vilka ofta är
dominerade av kommunalt ägda hyreshus.
Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att
bostadsrätt inte får upplåtas till en lägenhet som
är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 §
bostadsrättslagen). Bostadsrätt kan dock upplåtas
till en hyresgäst som vill att lägenheten skall
omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa
fall försvåra ombildningen till bostadsrätt.
Förbudet har behandlats vid många olika tillfällen.
Bl.a. skedde det i en departementspromemoria om s.k.
bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I
promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas
bort eftersom detta skulle kunna innebära oklarheter
och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda
till rättsförluster för hyresgäster i
bostadsrättslägenheter. Bakgrunden till den
bedömningen står att finna i att hyreslagen i vissa
avseenden särreglerar uthyrning av
bostadsrättslägenheter, bl.a. vad gäller
hyresgästens besittningsskydd.
Utskottet har flera gånger tidigare avstyrkt
motsvarande motionsyrkande (senast i bet.
1997/98:BoU7). Utskottet har då ansett att negativa
effekter skulle uppstå om förbudet togs bort helt
eller delvis. Det befarades att risken för
oklarheter och missförstånd skulle kunna leda till
rättsförluster för hyresgästerna i
bostadsrättslägenheter. Ett partiellt förbud skulle
dessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva
medföra ett förbud för kommunen eller dess bolag att
överlåta bostadsrätten.
Utskottet finner inte anledning att ändra
uppfattning i frågan. Utskottet avstyrker motion
1998/99:Bo209 (m) yrkande 17 i motsvarande del om
ett partiellt upphävande av förbudet mot
dubbelupplåtelse.
Minoritetsskydd vid ombildning m.m.
I motion 1998/99:Bo407 (s) yrkande 2 föreslås ett
minoritetsskydd för de i ett hus boende
hyresgästerna mot en ombildning till bostadsrätt.
Motionärerna anser att skyddet kan utformas genom
ett krav på att en kvalificerad majoritet av
hyresgästerna skall stå bakom omvandlingen. Genom
samma motion, yrkande 7, föreslås att en utvärdering
skall göras av konsekvenserna av en ökad ombildning
av hyresrätter till bostadsrätter, t.ex. vad gäller
effekterna för dem som bor kvar med hyresrätt
avseende underhåll, grannosämja, bytesmöjligheter
och den ökade otrygghet en bostadsrättsförening
utgör såsom en mindre och oerfaren hyresvärd.
Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt bildar
hyresgästerna en bostadsrättsförening som förvärvar
fastigheten. Därefter upplåter föreningen
lägenheterna med bostadsrätt till de hyresgäster som
önskar detta. Bostadsrättsföreningens beslut att
förvärva fastigheten måste fattas på stämman och
kräver för sin giltighet att hyresgästerna i mer än
hälften av de uthyrda lägenheterna som omfattas av
förvärvet har gått med på beslutet. Det krävs
dessutom att dessa hyresgäster är medlemmar i
föreningen (9 kap. 19 § bostadsrättslagen). Genom
särskild lagstiftning har hyresgästerna före andra
köpare rätt att förvärva den fastighet de bebor. En
förutsättning för att denna rätt skall kunna utövas
är att hyresgästerna i mer än hälften av
lägenheterna skriftligen har förklarat sig
intresserade av en ombildning (3 § lagen, 1982:352,
om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt).
De nu nämnda kraven på enkel majoritet infördes den
1 juli 1992. Tidigare hade gällt ett krav på en
majoritet om två tredjedelar. Regelförändringen
gjordes för att underlätta ombildning av hyresrätt
till bostadsrätt.
Hyresgästernas riksförbund har i en skrivelse till
regeringen påtalat att ombildningar till bostadsrätt
kan vara förenade med problem. Ett problem sades
vara att motsättningar uppstår mellan hyresgäster
som vill delta i ombildningen och sådana som inte
vill delta. Ett annat problem är att de hyresgäster
som vill bli bostadsrättshavare kan få svårigheter
att finansiera förvärvet och förvaltningen av
fastigheten, om inte en större majoritet deltar i
ombildningen. Detta kan leda till att det sedvanliga
underhållet eftersätts i de lägenheter som även
fortsättningsvis skall upplåtas med hyresrätt. En
hyresgäst som vill byta bostad kan också få det
svårt att finna en person som är villig att flytta
in som hyresgäst i ett hus som ägs av en
hyresgästbildad bostadsrättsförening. Regeringen har
mot bakgrund av vad som nu sagts funnit anledning
att se över de nämnda reglerna. En särskild utredare
skall utvärdera vilka effekter sänkningen av
majoritetskraven fått i praktiken dels för de
hyresgäster som inte deltar i en ombildning, dels
för hyresmarknaden i övrigt. Om utvärderingen ger
skäl för det skall utredaren överväga ändringar i de
aktuella bestämmelserna. Uppdraget skall redovisas
senast den 31 augusti 1999 (dir. 1997:97).
Motionsyrkandet om ett minoritetsskydd för
hyresgästerna mot en ombildning till bostadsrätt kan
anses tillgodosett genom det nu pågående
utredningsarbetet. Motion 1998/99:Bo407 (s) yrkande
2 avstyrks med hänvisning till detta. Utskottet vill
i detta sammanhang erinra om att vissa frågor om
utförsäljningar av kommunalt ägda bostäder är
föremål för beredning inom Regeringskansliet med
anledning av ett tillkännagivande riksdagen gjort på
förslag av bostadsutskottet (bet. 1998/99:BoU1).
Utskottet finner inte tillräckliga skäl för att
föreslå en utvärdering av den frågeställning
motionärerna väckt med en vidare uppläggning än de
nämnda utredningsdirektiven innehåller. Motion
1998/99:Bo407 (s) yrkande 7 om en utvärdering
rörande ombildningen till bostadsrätter avstyrks
därför.
Råd och stöd vid föreningsbildning
I syfte att stimulera ombildningen till
bostadsrätter så att olika upplåtelseformer kommer
att finnas i bostadsområdena föreslås i motion
1998/99: Sf608 (c) yrkande 18 att extra insatser
skall göras för att stödja, hjälpa och informera
kring hur man bildar bostadsrättsföreningar.
Olika tjänster i samband med ombildning till
bostadsrätt tillhandahålls bl.a. av de centrala
bostadsrättsorganisationerna. Enligt utskottets
mening finns inte tillräckliga skäl för att staten
skulle göra särskilda insatser vad gäller stöd,
hjälp och information kring hur man bildar en
bostadsrättsförening. Utskottet avstyrker därför
motion 1998/99:Sf608 (c) yrkande 18 om råd och stöd
vid föreningsbildning.
Bostadsanvisning m.m.
Två motioner behandlar frågor om
bostadsanvisningsrätt och därmed närbesläktade
frågor.
I motion 1998/99:Bo208 (v) yrkande 3 föreslås
lagstiftning med syfte att bostadspolitiken skall
finnas på den politiska agendan i kommunerna. En
förstärkt och utvecklad lagstiftning bör införas,
bl.a. avseende anvisningsrätt och bostadsförmedling.
I motion 1998/99:Bo208 (v) yrkandena 7-9 föreslås en
lagstiftad bostadsanvisningsrätt som skall gälla
både kommunala och privata bostadsföretag. Enligt
motionärerna kan en sådan lagstiftning jämte andra
åtgärder skapa förutsättningar för allsidigt
sammansatta bostadsområden och förstärka de
resurssvaga hushållens möjligheter på
bostadsmarknaden. Motionärerna föreslår att jämte
bostadsanvisningslagen också
bostadsförsörjningslagen återinförs, vilket bl.a.
innebär krav på en obligatorisk bostadsförmedling
och att bostadsförsörjningsprogram upprättas.
I motion 1998/99:Bo236 (mp) yrkande 1 i motsvarande
del föreslås att riksdagen ger regeringen till känna
att det inte skulle vara främmande att införa en
bostadsanvisningslag, om det inte på frivillighetens
väg går att nå fram till att ge kommunernas invånare
rätt till en bostad.
Bostadsutskottet delar - liksom utskottet vid
upprepade tillfällen tidigare också givit uttryck
för - den oro som framkommer i motionerna över de
problem som vissa hushåll har att komma in på den
ordinarie bostadsmarknaden. Många ungdomar och
hushåll med begränsade ekonomiska resurser är i dag
hänvisade till osäkra hyresförhållanden med
andrahandskontrakt eller andra tillfälliga
lösningar. Förutsättningarna på bostadsmarknaden
varierar starkt över landet. I vissa delar är
tillgången på hyresbostäder i dagsläget mycket god.
En självklar strävan bör givetvis vara att en god
bostadsförsörjning kan tryggas även på orter med hög
efterfrågan och för hushåll med begränsade
ekonomiska resurser.
Frågor om det ansvar som kommunerna respektive
övriga parter på bostadsmarknaden har för
bostadsförsörjningen har under de senaste åren
övervägts i olika sammanhang. En fråga som därvid
varit central är ansvaret för bostadsförsörjningen
för de grupper som i dag har svårt att av egen kraft
hävda sina intressen. Diskussioner har förts i denna
fråga mellan företrädare för Inrikesdepartementet
och bostadsmarknadens parter. Vidare har den
bostadspolitiska utredningen i sitt slutbetänkande
(SOU 1996:156) övervägt frågan om kommunernas ansvar
och styrmedel i sammanhanget. Utredningen ansåg
visserligen att det i nuläget inte fanns skäl att ge
kommunerna lagstödd möjlighet till förmedlingsrätt
för privata hyresbostäder men att kommunerna bör
återfå en sådan möjlighet om deras förmåga att
uppfylla sitt bostadssociala ansvar allvarligt
hotas.
De i motionerna aktualiserade frågorna om
kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen togs upp
i den proposition om bostadspolitiken som riksdagen
behandlade våren 1998. Utskottet avstyrkte vid sin
beredning av propositionen ett motionsförslag
omfattande bl.a. att bostadsförsörjningslagen liksom
bostadsanvisningslagen skulle återinföras (bet.
1997/98:Bo10). Utskottet ansåg att även om den
rättsliga regleringen av kommunernas
bostadspolitiska ansvar i dag har en delvis annan
utformning än tidigare innebär detta inte att
ansvaret skulle ha förändrats på något avgörande
sätt. Kommunernas möjligheter att engagera sig
följer av kommunallagens bestämmelser och
skyldigheterna av bestämmelserna i
socialtjänstlagen. Utskottet konstaterade också att
det är möjligt för kommunerna att även
fortsättningsvis vidta olika bostadspolitiskt
motiverade åtgärder såsom
bostadsförsörjningsplanering och bostadsförmedling.
Utskottet ansåg att de styrmedel kommunerna förfogar
över får bedömas vara tillräckliga och att de därför
inte nu bör ändras.
Den av regeringen i juni 1998 tillsatta
bostadssociala beredningen skall följa utvecklingen
på det bostadssociala området och lämna förslag till
åtgärder för att stödja särskilt utsatta grupper på
bostadsmarknaden. Beredningen skall lämna förslag
till åtgärder för den händelse att situationen på
bostadsmarknaden utvecklas på ett sådant sätt att
kommunerna inte genom samarbete med fastighetsägarna
kan uppfylla sitt bostadssociala ansvar.
Utgångspunkten för beredningens arbete skall vara en
bostadssocial kartläggning av situationen på
bostadsmarknaden. Beredningen skall vara verksam
intill utgången av år 2000.
Bostadsutskottet anser att den bostadssociala
beredningens arbete bör avvaktas och finner därför
inte skäl att nu ändra sitt tidigare
ställningstagande. Motionerna 1998/99:Bo208 (v)
yrkandena 3 och 7-9 samt 1998/99:Bo236 (mp) yrkande
1 i motsvarande del som berör olika frågor om
bostadsanvisning m.m. avstyrks därför.
I motion 1998/99:Bo402 (v) yrkande 1 föreslås att
en bostadssökande som vill hyra en lägenhet men som
fått ett oskäligt nej av den tilltänkta hyresvärden
skall ha möjlighet att få hyresvärdens
ställningstagande överprövat.
Motionärernas förslag avser att hjälpa en
bostadssökande som drabbas av olika former av
diskriminering eller på annat sätt av osakliga skäl
blir vägrad att hyra en lägenhet. Det kan också
gälla att hyresvärden ställer upp oskäliga villkor
för uthyrningen som hyresgästen inte kan eller vill
uppfylla, t.ex. i fråga om borgen. Motionärernas
syften är i och för sig vällovliga. Enligt
utskottets mening skulle dock en bostadssökande som
av oacceptabla skäl nekas att hyra en lägenhet
knappast bli hjälpt av en möjlighet att föra talan
mot hyresvärdens ställningstagande eftersom
lägenheten inte skulle vara ledig när ett avgörande
av tvisten föreligger. Enligt utskottets mening bör
det inte komma i fråga att i lagstiftningen införa
praktiskt verkningslösa instrument. Utskottet
avstyrker därför motion 1998/99:Bo402 (v) yrkande 1
om rätten att hyra en lägenhet.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen avslår motionerna 1998/99:Bo208 yrkande 4,
1998/99: Bo209 yrkande 15, 1998/99:Bo407 yrkande
4 och 1998/99:Bo410,
res. 1 (m)
res. 2 (v)
2. beträffande hyressättningen av
vårdbostäder
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo405,
3. beträffande dröjsmål med
hyresbetalningen
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo402 yrkande 2,
4. beträffande hyresgästinflytande vid
ombyggnad
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo402 yrkande
4 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
res. 3 (m, kd, c)
5. beträffande hyresvärdens ansvar för
allergiframkallande ämnen
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo509 yrkande 6,
6. beträffande porrklubbsverksamhet som
grund för uppsägning
att riksdagen avslår motion 1998/99:A807 yrkande 16,
res. 4 (kd, mp)
7. beträffande förhandlingsersättning
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo406,
res. 5 (v)
8. beträffande självförvaltning
att riksdagen avslår motionerna 1998/99:Sf608 yrkande 17 och
1998/99:Sf634 yrkande 14,
res. 6 (kd, c)
9. beträffande förvärvslagens tillämpning
vid aktie- och andelsförvärv
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo402 yrkande 3 i
motsvarande del,
res. 7 (v)
10. beträffande förvärvslagens tillämpning
på hyresradhus
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo402 yrkande 3 i
motsvarande del,
11. beträffande ytterligare möjligheter
till ingripande enligt
bostadsförvaltningslagen
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo402 yrkande 5,
12. beträffande ett personligt låneansvar
för bostadsrättshavaren
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo237 yrkande 10 i
motsvarande del,
res. 8 (kd)
13. beträffande en panthavares rätt till
medlemskap och andrahandsupplåtelse
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo209 yrkande 17 i
motsvarande del,
res. 9 (m)
14. beträffande en bostadsrättsförenings
förmånsrätt
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo209 yrkande 17 i
motsvarande del,
res. 10 (m)
15. beträffande en utvärdering av 1996 års
lagändringar avseende bostadsrättens pantvärde
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo237 yrkande 10 i
motsvarande del,
res. 11 (kd, c)
16. beträffande ett centralt
bostadsrättsregister
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo237 yrkande 10 i
motsvarande del,
res. 12 (kd)
17. beträffande en bostadsrättsförenings
självbestämmande över sina stadgar
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo209 yrkande 18,
res. 13 (m, kd)
18. beträffande ett partiellt upphävande
av förbudet mot dubbelupplåtelse
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo209 yrkande 17 i
motsvarande del,
res. 14 (m)
19. beträffande minoritetsskydd för
hyresgästerna mot en ombildning till
bostadsrätt
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo407 yrkande 2,
res. 15 (v)
20. beträffande en utvärdering rörande
ombildningen till bostadsrätter
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo407 yrkande 7,
21. beträffande råd och stöd vid
föreningsbildning
att riksdagen avslår motion 1998/99:Sf608 yrkande 18,
22. beträffande bostadsanvisning m.m.
att riksdagen avslår motionerna 1998/99:Bo208 yrkandena 3
och 7-9 samt 1998/99:Bo236 yrkande 1 i
motsvarande del,
res. 16 (v)
23. beträffande rätten att hyra en lägenhet
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo402 yrkande 1.
res. 17 (v)
Stockholm den 26 januari 1999
På bostadsutskottets vägnar
Lennart Nilsson
I beslutet har deltagit: Lennart Nilsson (s), Bengt-
Ola Ryttar (s), Lilian Virgin (s), Owe Hellberg (v),
Ulf Björklund (kd), Sten Andersson (m), Carina
Moberg (s), Inga Berggren (m), Siw Wittgren-Ahl (s),
Sten Lundström (v), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-
Erik Skårman (m), Helena Hillar Rosenqvist (mp),
Rigmor Ahlstedt (c), Carina Adolfsson (s), Ewa
Thalén Finné (m) och Gunnar Axén (m).
Reservationer
1. Bruksvärdessystemet (mom. 1)
Sten Andersson (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik
Skårman (m), Ewa Thalén Finné (m) och Gunnar Axén
(m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 3
börjar med "Bostads-utskottet har" och på s. 4
slutar med "om bruksvärdessystemet" bort ha följande
lydelse:
Bruksvärdessystemet har i praktiken kommit att
användas för att styra all hyressättning efter
resultaten av hyresförhandlingarna mellan
Hyresgästför-eningen och de kommunala
bostadsföretagen. Vägledande för hyresnivåerna har
därvid blivit de kommunala bolagens kostnader.
Systemet har därmed kommit att bli hyresdrivande.
Bruksvärdessystemet hade emellertid ursprungligen en
helt annan inriktning. Tanken var att
hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässiga
kriterier samtidigt som hyresgästens besittning av
bostaden tryggades. Detta kom till uttryck i den
proposition om bruksvärdessystemet som den
socialdemokratiska regeringen år 1968 lämnade till
riksdagen. Där sades att fastighetsägaren i ett
marknadsläge där full balans råder mellan tillgång
och efterfrågan på lägenheter bör vara berättigad
att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå vid
fri uthyrning till vem som helst. Enligt
propositionen kunde saken också uttryckas så att
hyresvärden bör få utnyttja lägenhetens fulla
marknadsvärde.
Utskottet anser att ursprungstankarna med
bruksvärdessystemet bör vara vägledande för de
förändringar av hyreslagstiftningen som nu är
nödvändiga. De kommunalt ägda bostadsföretagens
hyresnormerande roll bör således avskaffas.
Lägenhetens marknadsvärde bör avspegla sig i
hyresnivåerna. Detta innebär att den som bor i
mindre efterfrågade lägen eller i sämre utrustade
lägenheter får betala mindre medan den som väljer
att bo i mycket attraktiva lägenheter får betala en
högre hyra. Hyrorna måste således tillåtas att
anpassa sig efter varandra fullt ut i förhållande
till lägenheternas varierande bruksvärde som det
avspeglas i det utbud och den efterfrågan som finns.
Detta är inte bara av betydelse för rättvisan
hyresgästerna emellan. En flexiblare hyressättning
har också fastighets- och samhällsekonomisk
betydelse. Samtidigt underlättas möjligheterna för
bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och
nackdelar i förhållande till egna hem och
bostadsrätter.
Hyresgästernas intresse av trygghet och
framförhållning i boendet bör säkras genom ett väl
fungerande besittningsskydd. En fastighetsägare
skall inte kunna kringgå detta skydd genom orimligt
höga hyreskrav. Vid tvist mellan hyresvärd och
hyresgäst bör skäligheten i hyreskravet kunna prövas
av domstol och ställas mot frivilligt avtalade
hyresnivåer i jämförbara lägenheter.
Enligt utskottets mening bör således den
ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet
återupprättas i ett hyressättningssystem med fri
hyresbildning i kombination med besittningsskydd.
Det bör ankomma på regeringen att snarast återkomma
till riksdagen med förslag som medverkar till den
förordade utvecklingen.
Riksdagen bör med avslag på motionerna
1998/99:Bo208 (v) yrkande 4, 1998/99:Bo407 (s)
yrkande 4 och 1998/99:Bo410 (s) som sin mening ge
regeringen till känna vad utskottet ovan anfört med
anledning av motion 1998/99:Bo209 (m) yrkande 15 om
bruksvärdessystemet.
dels att utskottets hemställan under 1 bort ha
följande lydelse:
1. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo209 yrkande 15
och med avslag på motionerna 1998/99:Bo208
yrkande 4, 1998/99:Bo407 yrkande 4 samt
1998/99:Bo410 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,
2. Bruksvärdessystemet (mom. 1)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 3
börjar med "Bostadsutskottet har" och på s. 4 slutar
med "om bruksvärdessystemet" bort ha följande
lydelse:
De regelförändringar som genomförts vad gäller
bostadsfinansieringen har tillsammans med de
utförsäljningar som skett av de kommunala
bostadsföretagen skapat oklarheter vad gäller
begreppet allmännyttigt bostadsföretag. Överväganden
som gäller detta begrepp pågår nu inom
Regeringskansliet. Det finns anledning att i
avvaktan på dess överväganden i hyreslagens regel om
bruksvärde provisoriskt införa att med allmännyttigt
företag menas ett kommunalt bostadsföretag där
kommunen äger mer än hälften av aktierna. En sådan
regel skulle också markera att de nu inom
Regeringskansliet pågående övervägandena inte bör
medföra att de allmännyttiga företagens hyresledande
roll avskaffas. En sådan förändring skulle medföra
en kraftig marknadsanpassning av hyrorna och
innebära en ekonomisk katastrof för många
hyresgäster. Bruksvärdessystemet bör enligt
utskottets mening bibehållas i sin nuvarande
utformning. Det föreligger därför inte skäl att
överväga förändringar av systemet som skulle riskera
att urholka detta. De övriga motioner som berör
bruksvärdessystemet bör därför inte tillstyrkas.
Det kan finnas skäl att överväga om en provisorisk
reglering av allmännyttigbegreppet också bör föras
in i andra lagar och föreskrifter där det
förekommer. Regeringen bör skyndsamt överväga den
förordade provisoriska regleringen och till
riksdagen snarast återkomma med de förslag till
lagändringar som behövs.
Riksdagen bör med avslag på motionerna
1998/99:Bo209 (m) yrkande 15, 1998/99:Bo407 (s)
yrkande 4 och 1998/99:Bo410 (s) som sin mening ge
regeringen till känna vad utskottet anfört med
anledning av motion 1998/99:Bo208 (v) yrkande 4 om
bruksvärdessystemet.
dels att utskottets hemställan under 1 bort ha
följande lydelse:
1. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen avslår motionerna 1998/99:Bo209 yrkande 15,
1998/99:Bo407 yrkande 4 och 1998/99:Bo410 samt
med anledning av motion 1998/99:Bo208 yrkande 4
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
3. Hyresgästinflytande vid ombyggnad
(mom. 4)
Ulf Björklund (kd), Sten Andersson (m), Inga
Berggren (m), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-Erik
Skårman (m), Rigmor Ahlstedt (c), Ewa Thalén Finné
(m) och Gunnar Axén (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6
börjar med "Reglerna om" och slutar med "till känna"
bort ha följande lydelse:
Reglerna om hyresgästinflytande bör enligt
utskottets mening präglas av en balans mellan
hyresvärdens anspråk att få genomföra sådana
åtgärder som i ett fastighetsekonomiskt perspektiv
är erforderliga och hyresgästens befogade krav på
inflytande. Reglerna måste också innebära att en
lämplig avvägning sker mellan det allmänna
hyresgästintresset och den enskilde hyresgästens
anspråk på inflytande när dessa intressen inte
sammanfaller. Hyreslagens inflytanderegler avser att
ett samråd skall komma till stånd mellan hyresvärden
och hyresgästen om de åtgärder som skall genomföras.
Häri ligger enligt utskottet en av reglernas
viktigaste funktioner.
I motivtexten till de av utskottet nu behandlade
motionsyrkandena har kritik framförts mot reglernas
nuvarande utformning i syfte att öka hyresgästernas
inflytande. Från hyresgäströrelsen och enskilda
hyresgäster liksom från fastighetsägarna har också
framförts kritiska synpunkter mot utformningen av de
gällande reglerna. Utskottet kan för sin del
konstatera att reglerna inte helt uppfyller de krav
som bör kunna ställas på klarhet och effektivitet.
De överväganden som nu görs i anledning av
riksdagens tidigare uttalanden bör kunna leda till
att vissa brister åtgärdas. Därvid torde av särskild
betydelse kunna vara en uttrycklig reglering som
innebär att en hyresvärd vid hyressättning inte som
bruksvärdeshöjande faktorer skall kunna
tillgodoräkna sig sådana åtgärder som denne vidtagit
utan att ha haft behövliga godkännanden från
hyresgästerna eller tillstånd från hyresnämnden. Det
kommande utredningsförslaget och den
angelägenhetsgrad inflytandefrågorna har gör att det
kan förväntas att regeringens kommande
ställningstaganden också kommer att aktualisera
vidare överväganden om regelsystemet. Mot denna
bakgrund är ett riksdagens tillkännagivande rörande
de nu behandlade frågorna inte erforderligt.
Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet
motion 1998/99:Bo402 (v) yrkande 4 om
hyresgästinflytande vid ombyggnad.
dels att utskottets hemställan under 4 bort ha
följande lydelse:
4. beträffande hyresgästinflytande vid
ombyggnad
att riksdagen avslår motion 1998/99:Bo402 yrkande 4,
4. Porrklubbsverksamhet som grund för
uppsägning (mom. 6)
Ulf Björklund (kd), Ulla-Britt Hagström (kd) och
Helena Hillar Rosenqvist (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7
börjar med "Utskottet anser" och på s. 8 slutar med
"för uppsägning" bort ha följande lydelse:
Porrklubbsverksamhet orsakar många olägenheter för
samhället. Särskilt drabbade är de boende i de hus
där sådan verksamhet bedrivs. Trafiken till och från
klubbarna är störande. De attentat som ibland riktas
mot klubbarna riskerar att skada de kringboende.
Särskilt olämpligt är att barn och ungdomar har
verksamheten in på knutarna. Klubbarna har inget
skyddsvärde. Deras verksamhet utgör ofta
inkörsporten till brott och missbruk för dem som
arbetar där. Ofta förknippas klubbarna också med
andra brott t.ex. skattebrott. Det förekommer att
klubbägarna genom vilseledande uppgifter om den
verksamhet de skall bedriva skaffar sig
hyreskontrakt. En hyresvärd kan sedan ha svårt att
bli av med verksamheten. Utskottet inser att en
förändring av hyreslagen såsom föreslagits i mp-
motionen inte löser alla problem med dessa klubbar.
Men det är ändå viktigt att ge hyresvärdarna ett mer
effektivt instrument för att bli av med
porrklubbsverksamhet som bedrivs i hans hus.
Utskottet förordar alltså att en hyresgäst skall
kunna sägas upp och avhysas, om han bedriver
porrklubbsverksamhet i en lokal eller annan
lägenhet.
Vad utskottet ovan anfört med anledning av motion
1998/99:A807 (mp) yrkande 16 om porrklubbsverksamhet
som grund för uppsägning bör riksdagen som sin
mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 6 bort ha
följande lydelse:
6. beträffande porrklubbsverksamhet som grund
för uppsägning
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:A807 yrkande 16
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
5. Förhandlingsersättning (mom. 7)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8
börjar med "Frågan om" och slutar med "om
förhandlingsersättning" bort ha följande lydelse:
Frågan om rätten till förhandlingsersättning skall
lagfästas har varit föremål för överväganden under
många år. Enligt utskottets mening är det
naturligtvis så att en hyresgästorganisation måste
ha rätt till ersättning för sitt förhandlingsarbete
eftersom organisationen är tvungen att förhandla för
alla hyresgäster som så vill, oavsett om de är
medlemmar eller inte och därför inte genom
medlemsavgifterna kan täcka sina kostnader. Eftersom
rätten till förhandlingsersättning inte finns
lagfäst har hyresvärden ett överläge i
förhandlingarna med organisationen eftersom han kan
göra ersättningen beroende av det övriga
förhandlingsresultat som uppnås. Detta är inte
tillfredsställande. Enligt utskottets mening bör en
lagstadgad rätt till förhandlingsersättning snarast
införas. Regeringen bör återkomma till riksdagen med
förslag till de lagändringar som behövs. Vad
utskottet ovan anfört med anledning av motion
1998/99:Bo406 (s) om förhandlingsersättning bör
riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 7 bort ha
följande lydelse:
7. beträffande förhandlingsersättning
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo406 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört,
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8
börjar med "I hyresförhandlingslagen" och på s. 9
slutar med "om självförvaltning" bort ha följande
lydelse:
Hyresgästernas möjligheter till självförvaltning
bör stimuleras från statsmakternas sida.
Självförvaltningen väcker intresse för bostaden och
det hus och det område den är belägen i, vilket kan
få särskilt stor betydelse i s.k. utsatta områden.
De möjligheter till hyressänkning den ger kan vara
av avgörande betydelse för många hyresgäster.
Självförvaltningen ger därutöver möjligheter till
grannkontakter, gemenskap och ökad trivsel. Mot
bakgrund av de positiva resultat som kan uppnås bör
enligt utskottets mening en utvärdering göras i
syfte att kartlägga på vilka konkreta sätt
självförvaltningen kan uppmuntras. Särskilt bör
uppmärksammas förutsättningarna för
självförvaltningen i de större bostadsområdena.
Regeringen bör ansvara för att utvärderingen kommer
till stånd och för riksdagen lägga fram de förslag
till lagändringar och andra åtgärder som
utvärderingen ger anledning till.
Vad utskottet med anledning av motion 1998/99:Sf608
(c) yrkande 17 anfört om självförvaltning bör
riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
Motion 1998/99:Sf634 (fp) yrkande 14 avstyrks.
dels att utskottets hemställan under 8 bort ha
följande lydelse:
8. beträffande självförvaltning
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Sf608 yrkande 17
och med avslag på motion 1998/99:Sf634 yrkande
14 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
7. Förvärvslagens tillämpning vid aktie-
och andelsförvärv (mom. 9)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9
börjar med "Tillståndsplikt för" och slutar med
"motsvarande del" bort ha följande lydelse:
Tillståndsplikt för aktie- och andelsförvärv gäller
endast om taxeringsvärdet för de av bolaget ägda
fastigheterna enligt senaste balansräkning är större
än det bokförda värdet av bolagets övriga
tillgångar. Det innebär att ett värde på
fastighetsbeståndet i relativa tal på 51 % ger
tillståndsplikt medan ett värde om 49 % inte ger
det, även om det i det första fallet gäller endast
fem fastigheter och i det andra fallet gäller ett
hundratal. Regeringen har i proposition 1997/98:46
ansett att förvärvslagen inte bör utvidgas till att
omfatta aktie- eller andelsförvärv av bolag vars
uppgift är en annan än att äga och förvalta
fastigheter. Regeringen ansåg det inte vara
motiverat eftersom man inte kan säga att denna
kategori av fastighetsägare skulle vara sämre än
andra och hänvisar också till att de olägenheter som
är förenade med förvärvsprövningen skulle inträda i
långt fler fall än i dag. Utskottet finner inte att
dessa skäl är bärkraftiga. Det räcker att konstatera
att denna kategori av fastighetsägare inte är
påtagligt bättre än andra ägarkategorier för att
motivera en tillståndsprövning eftersom det är
hyresgästernas behov av skydd mot oseriösa
hyresvärdar som skall tillgodoses. Med hänsyn till
detta ändamål är det rimligt, vilket också
lagstiftningen i övrigt ger uttryck för, att
överlåtare och förvärvare får finna sig i de
olägenheter som en förvärvsprövning kan medföra. Den
nu behandlade ägarkategorin kan inte anses vara
påtagligt bättre än andra fastighetsägare.
Förvärvslagen bör därför omfatta förvärv av alla
bolag som innehar hyresfastigheter.
Regeringen bör således ges i uppdrag att utarbeta
förslag till nödvändiga lagändringar som tillgodoser
de synpunkter utskottet har på frågan om en
utvidgning av förvärvslagen tillämpningsområde. Vad
utskottet anfört bör riksdagen i anledning av motion
1998/99:Bo402 (v) yrkande 3 i motsvarande del om
förvärvslagens tillämpning vid aktie- och
andelsförvärv som sin mening ge regeringen till
känna.
dels att utskottets hemställan under 9 bort ha
följande lydelse:
9. beträffande förvärvslagens tillämpning vid
aktie- och andelsförvärv
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo402 yrkande 3
i motsvarande del som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,
8. Ett personligt låneansvar för
bostadsrättshavaren (mom. 12)
Ulf Björklund (kd) och Ulla-Britt Hagström (kd)
anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11
börjar med "Utskottet finner" och slutar med "för
bostadsrättshavaren" bort ha följande lydelse:
Bostadsrätt är en i grunden bra upplåtelseform. En
förändring av bostadsrätten som enligt utskottets
mening dock bör göras är att de enskilda
bostadsrättshavarna i stället för
bostadsrättsföreningen skall ansvara för de lån som
i dag vanligen åvilar föreningen. Genom en sådan
ordning kommer också bostadsrättshavarna att kunna
göra ränteavdrag i sina inkomstdeklarationer på
samma sätt som en villaägare. Den ger också större
flexibilitet på det sättet att den enskilde
bostadsrättshavaren själv kan bestämma storleken på
det egna kapital han vill skall vara nedlagt i
bostadsrätten. Väljer bostadsrättshavaren att
amortera ner låneskulden på lägenheten torde han ha
lättare att sälja den, något som kan vara av stor
betydelse särskilt i nybyggda bostadsrättshus.
Samhällsekonomiskt uppmuntras dessutom på detta sätt
ett personligt sparande. Dessutom kommer
bostadsrättens värde som pant att förstärkas.
Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag
till de lag-ändringar som behövs för att ett system
med ett personligt låneansvar för bostadsrättshavare
skall kunna genomföras.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motion 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 10 i motsvarande
del om ett personligt låneansvar för
bostadsrättshavaren som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 12 bort ha
följande lydelse:
12. beträffande ett personligt låneansvar för
bostadsrättshavaren
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo237 yrkande 10
i motsvarande del som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,
9. En panthavares rätt till medlemskap och
andrahandsupplåtelse (mom. 13)
Sten Andersson (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik
Skårman (m), Ewa Thalén Finné (m) och Gunnar Axén
(m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11
börjar med "Ett motionsförslag" och på s. 12 slutar
med "och andrahandsupplåtelse" bort ha följande
lydelse:
Lagens regler om en panthavares möjligheter att
skydda sin rätt genom att själv förvärva
bostadsrätten vid exekutiv försäljning och
tvångsförsäljning har fått en inte helt lyckad
utformning.
De nu gällande reglerna avser endast långivare som
är juridiska personer. M-motionen tar sikte på att
alla långivare skall ha denna möjlighet. En fysisk
person som inte själv avser att använda lägenheten
som bostad, utan endast för andrahandsupplåtelser,
kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i
föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut
lägenheten. Utskottet anser inte att det finns några
skäl för att juridiska personer skall ha en
privilegierad ställning. Långivare med panträtt i en
bostadsrätt bör ges samma ställning oavsett om det
rör sig om juridiska eller fysiska personer.
Intresset av att den juridiska personens innehav
skall vara tidsbegränsat har gjort att en
konstruktion valts som ansluter till vad som i dag
gäller ett dödsbos innehav av bostadsrätt. Den
gällande regleringen ger långivaren särskilda
rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt
utskottets mening förlorar de nu gällande
bestämmelserna mycket av sin effekt genom att lagen
ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta
fall kan en sådan reglering t.o.m. innebära att
långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En
tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt
utskottets mening bör långivaren ha alla de
befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära,
för att han på bästa sätt skall kunna skydda det
kapital bostadsrätten innebär. Regeringen bör till
riksdagen återkomma med förslag som innebär lika
rättigheter för långivare, oavsett om de är
juridiska eller fysiska personer. Dessa rättigheter
skall även omfatta en rätt till medlemskap. Vad som
nu anförts bör riksdagen med anledning av motion
1998/99:Bo209 (m) yrkande 17 i motsvarande del om en
panthavares rätt till medlemskap och
andrahandsupplåtelse som sin mening ge regeringen
till känna.
dels att utskottets hemställan under 13 bort ha
följande lydelse:
13. beträffande en panthavares rätt till
medlemskap och andrahandsupplåtelse
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo209 yrkande 17
i motsvarande del som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,
10. En bostadsrättsförenings förmånsrätt
(mom. 14)
Sten Andersson (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik
Skårman (m), Ewa Thalén Finné (m) och Gunnar Axén
(m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12
börjar med "Utskottet har" och slutar med "en
bostadsrättsförenings förmånsrätt" bort ha följande
lydelse:
Den sedan den 1 januari 1996 gällande legala
panträtten begränsar för-eningens rätt till
betalning före panthavaren i förhållande till vad
som tidigare gällt. Bostadsrättens pantvärde har
därigenom stärkts något. Enligt utskottets mening
bör de tankar som ligger bakom bestämmelserna dras
till sin logiska slutpunkt. En pantförskrivning av
bostadsrätten bör således i förmånsrättshänseende ge
utdelning före alla de fordringar mot
bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även
före fordringar avseende avgifter. Regeringen bör
till riksdagen återkomma med förslag till
lagändringar så att detta förverkligas.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motion 1998/99:Bo209 (m) yrkande 17 i motsvarande
del om en bostadsrättsförenings förmånsrätt som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört.
dels att utskottets hemställan under 14 bort ha
följande lydelse:
14. beträffande en bostadsrättsförenings
förmånsrätt
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo209 yrkande 17
i motsvarande del som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,
11. En utvärdering av 1996 års lagändringar
avseende bostadsrättens pantvärde (mom. 15)
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12
börjar med "De regler" och slutar med
"bostadsrättens pantvärde" bort ha följande lydelse:
Den 1 januari 1996 trädde nya regler i
bostadsrättslagen i kraft som hade som syfte att
stärka bostadsrättens värde som pant. Reglernas
syfte var vällovligt, men det finns enligt
utskottets mening anledning att anta att det
eftersträvade målet inte har nåtts. Det är därför
lämpligt att låta göra en utvärdering av de nya
reglernas effektivitet. Frågor som särskilt behöver
uppmärksammas är dels den legala panträtten, dels
köparens förpliktelser vid överlåtelse.
Utvärderingen bör också omfatta
kronofogdemyndigheternas handläggningstider.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motion 1998/99:Bo237 (kd) yrkande 10 i motsvarande
del om en utvärdering av 1996 års lagändringar
avseende bostadsrättens pantvärde som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 15 bort ha
följande lydelse:
15. beträffande en utvärdering av 1996 års
lagändringar avseende bostadsrättens pantvärde
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo237 yrkande 10
i motsvarande del som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,
12. Ett centralt bostadsrättsregister
(mom. 16)
Ulf Björklund (kd) och Ulla-Britt Hagström (kd)
anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12
börjar med "Av vad" och slutar med "ett centralt
bostadsrättsregister" bort ha följande lydelse:
På regeringens bord ligger nu ett utredningsförslag
som innebär att ett centralt bostadsrättsregister
skall införas. Enligt utskottets mening bör
regeringen skyndsamt till riksdagen komma med ett
förslag om att ett sådant register införs. Vad nu
anförts bör riksdagen med anledning av motion
1998/99:Bo237 (kd) yrkande 10 i motsvarande del om
ett centralt bostadsrättsregister som sin mening ge
regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 16 bort ha
följande lydelse:
16. beträffande ett centralt
bostadsrättsregister
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo237 yrkande 10
i motsvarande del som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,
13. En bostadsrättsförenings
självbestämmande över sina stadgar
(mom. 17)
Ulf Björklund (kd), Sten Andersson (m), Inga
Berggren (m), Ulla-Britt Hagström (kd), Carl-Erik
Skårman (m), Ewa Thalén Finné (m) och Gunnar Axén
(m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13
börjar med "Utskottet finner" och slutar med "sina
stadgar" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte
innehålla regler som möjliggör för t.ex.
bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto
mot för-eningens stadgeändringar. Det är de enskilda
föreningarna som genom demokratiska beslut själva
skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall
vara bundna till de olika
bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till
självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så
att sådana villkor för stadgeändring som går utöver
bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga.
Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör
återkomma med ett förslag med denna innebörd. Med
anledning av motion 1998/99:Bo209 (m) yrkande 18 om
en bostadsrättsförenings självbestämmande över sina
stadgar bör riksdagen som sin mening ge regeringen
till känna vad utskottet nu anfört.
dels att utskottets hemställan under 17 bort ha
följande lydelse:
17. beträffande en bostadsrättsförenings
självbestämmande över sina stadgar
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo209 yrkande 18
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
14. Ett partiellt upphävande av förbudet
mot dubbelupplåtelse (mom. 18)
Sten Andersson (m), Inga Berggren (m), Carl-Erik
Skårman (m), Ewa Thalén Finné (m) och Gunnar Axén
(m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13
börjar med "Utskottet finner" och slutar med "mot
dubbelupplåtelse" bort ha följande lydelse:
I dagens ekonomiska läge behövs åtgärder som
underlättar ombildning av hyresfastigheter till
bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild
betydelse i områden med en ensidig social
sammansättning vilka områden ofta är dominerade av
kommunalt ägda hyreshus. Bostadsrätt i dessa områden
kan öka intresset för inflyttning liksom det kan öka
intresset bland dem som redan bor där både för
området och för de hus de bebor.
Priset för en ombildning är starkt beroende av
andelen hyresgäster som vill medverka. Förbudet mot
dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir
möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till
kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag oavsett
ett pågående hyresförhållande. Detta skulle
möjliggöra att kommunen eller dess bolag kan ligga
kvar med kapital när fastigheten ombildas.
Ombildning skulle på detta sätt kunna möjliggöras i
de fall där det i dagsläget inte finns ett
tillräckligt antal hushåll med en ekonomi som
tillåter dem att delta i ombildningen. De hushåll
som förblir hyresgäster kan tillförsäkras rätten att
senare förvärva bostadsrätten. I de fall
hyresförhållandet upphör kan bostadsrätten försäljas
på marknaden med inkomster för kommunen eller
bolaget.
Hyresgästerna i de lägenheter som innehas av
kommunen eller dess bostadsbolag skulle
fortsättningsvis ha samma hyresvärd som tidigare.
Detta skulle ge dem trygghet. De bör dessutom i lag
tillförsäkras samma rättigheter som andra
hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten.
Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med
m-motionen i allt väsentligt likalydande
motionsförslag. På förslag av ett enhälligt
bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna
(bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att det
förslag som förts fram i motionen borde ingå i
regeringens fortsatta överväganden beträffande de
närbesläktade förslag som förts fram i en
departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m.
(Ds 1993:54). Regeringen har valt att inte
efterkomma tillkännagivandet.
Enligt utskottets mening bör regeringen nu åter ges
i uppdrag att se över bestämmelserna i
bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att
förbudet mot dubbelupplåtelse ändras så att det blir
möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till
en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag oaktat
att lägenheten är uthyrd. Med anledning av motion
1998/99:Bo209 (m) yrkande 17 i motsvarande del om
ett partiellt upphävande av förbudet mot
dubbelupplåtelse bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna vad utskottet nu anfört.
dels att utskottets hemställan under 18 bort ha
följande lydelse:
18. beträffande ett partiellt upphävande av
förbudet mot dubbelupplåtelse
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo209 yrkande 17
i motsvarande del som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,
15. Minoritetsskydd för hyresgästerna mot
en ombildning till bostadsrätt (mom. 19)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14
börjar med "Motionsyrkandet om" och på s. 15 slutar
med "(bet. 1998/99:BoU1)" bort ha följande lydelse:
För den hyresgäst som efter en ombildning väljer
att även fortsättningsvis hyra sin lägenhet kommer
samma hyresrättsliga regler som tidigare att gälla.
Hyresgästen kommer ändå att många gånger uppleva att
hans ställning försämrats. Bostadsrättsföreningens
huvudsakliga inriktning är naturligtvis inte att
hyra ut bostadslägenheter och intresset för denna
verksamhet blir vanligen lågt. Många föreningar
fullgör inte sitt hyresvärdskap väl. Hyresgästen kan
ha svårt att få sina berättigade krav på underhåll
tillgodosedda. Det beror ibland på att
kapitalförsörjningen inte är god på grund av att
alltför få hyresgäster deltagit i ombildningen. Det
kan uppstå flera typer av intressekonflikter där
föreningens allt överskuggande intresse kan vara att
lägenheten friställs så att den kan upplåtas med
bostadsrätt med ekonomisk vinning för föreningen som
följd. Många hyresgäster har upplevt att de har
svårt att genom byte erhålla en annan bostad på
grund av de nackdelar som kan vara förknippade med
att ha en bostadsrättsförening som hyresvärd. Av de
anförda skälen anser utskottet att de av utskottet
ovan berörda utredningsdirektiven bör ändras så att
utredningen erhåller ett klart uppdrag att lägga
fram förslag som innebär att ombildning till
bostadsrätt fordrar att två tredjedelar av
hyresgästerna är med på ombildningen och föreningens
förvärv av huset. Det bör ske dels för att
föreningens kapitalförsörjning skall tryggas, dels
för att minska antalet bostadshyresrätter i
ombildade hus. Med anledning av motion 1998/99:Bo407
(s) yrkande 2 om minoritetsskydd för hyresgästerna
mot en ombildning till bostadsrätt bör riksdagen som
sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu
anfört.
dels att utskottets hemställan under 19 bort ha
följande lydelse:
19. beträffande minoritetsskydd för
hyresgästerna mot en ombildning till bostadsrätt
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo407 yrkande 2
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
16. Bostadsanvisning m.m. (mom. 22)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16
börjar med "Bostadsutskottet anser" och slutar med
"avstyrks därför" bort ha följande lydelse:
Bostadsutskottet instämmer i den beskrivning av
förhållandena på bostadsmarknaden som ges i de
aktuella motionerna. De svaga grupperna har fått
betala ett högt pris för den avreglering som skett.
Allt fler fastighetsägare, såväl privata som
kommunala, har börjat tillämpa diskriminerande
villkor för att acceptera nya hyresgäster. Krav
ställs på bl.a. fast anställning och god ekonomi.
Vissa hyresvärdar tycks dessutom tillämpa regler som
är direkt diskriminerande för invandrargrupperna.
På sina håll har frivilliga överenskommelser
träffats om att hyresvärdarna skall lämna lägenheter
till kommunal förmedling. Många privata värdar har
emellertid inte gått med på sådana avtal. Det har
även visat sig svårt att nå uppgörelser med
allmännyttiga bostadsföretag. De uppgörelser som har
träffats har dessutom omfattat ett otillräckligt
antal lägenheter. Det är således uppenbart att många
hyresvärdar inte tagit sitt samhälleliga ansvar när
det gäller bostadsförsörjningen.
Enligt utskottets mening är en lagstiftad
bostadsanvisningsrätt i både det kommunala och
privata bostadsbeståndet nödvändig för att stärka de
svaga hushållens ställning på bostadsmarknaden och
för att skapa allsidigt sammansatta bostadsområden.
Detta hindrar givetvis inte att man i första hand
skall söka uppnå frivilliga överenskommelser mellan
kommun och fastighetsägare. Den förordade
regleringen kommer sannolikt att påtagligt förbättra
förutsättningarna för att uppnå sådana lösningar.
För att kommunerna skall kunna uppfylla sitt
bostadspolitiska ansvar behöver vidare ett system
utformas som ger de bostadssökande information om
läget på bostadsmarknaden, vilka kövillkor som
gäller och vilka krav som fastighetsägarna ställer
på bostadssökanden. Kommunerna bör ges rätt att
ingripa mot såväl kommunala som privata
fastighetsägare som tillämpar orimliga eller
diskriminerande krav.
Villkoren för kommunernas bostadspolitiska ansvar
har förändrats. De ekonomiska villkoren för
byggandet i de kommunala bostadsföretagen har
försämrats och merparten av den speciallagstiftning
som reglerade den kommunala bostadspolitiken har
avvecklats. Bl.a. har bostadsförsörjningslagen från
1947 och bostadsanvisningslagen från 1987 upphävts.
Den förstnämnda ålade kommunen att upprätta
bostadsförsörjningsprogram och anordna
bostadsförmedling och skyldighet att på begäran
lämna information om läget på den lokala
bostadsmarknaden. Den sistnämnda gav kommunen
anvisningsrätt till lägenheter både i det privata
och det kommunala beståndet av bostäder.
Borttagandet av dessa lagar har t.ex. medfört att
antalet kommuner som upprättar särskilda
bostadsförsörjningsprogram minskat kraftigt och att
antalet kommuner med bostadsförmedling mer än
halverats. Bostadspolitiken kommer inte med
nödvändighet upp på den kommunalpolitiska
dagordningen. Sådan lagregler måste återinföras så
att det blir fallet.
Utskottet anser att en förstärkt och utvecklad
lagstiftning bör införas på bostadsområdet, bl.a.
avseende anvisningsrätt och obligatorisk
bostadsförmedling. Det bör ankomma på regeringen att
återkomma med förslag i enlighet med vad utskottet
nu förordat.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av
motionerna 1998/99:
Bo208 (v) yrkandena 3 och 7-9 samt 1998/99:Bo236
(mp) yrkande 1 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet ovan anfört om
bostadsanvisning m.m.
dels att utskottets hemställan under 22 bort ha
följande lydelse:
22. beträffande bostadsanvisning m.m.
att riksdagen med anledning av motionerna 1998/99:
Bo208 yrkandena 3 och 7-9 samt 1998/99:Bo236
yrkande 1 i motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
17. Rätten att hyra en lägenhet (mom. 23)
Owe Hellberg (v) och Sten Lundström (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16
börjar med "Motionärernas förslag" och på s. 17
slutar med "en lägenhet" bort ha följande lydelse:
Många hyresgäster som begär att få hyra en lägenhet
vägras på osakliga grunder ett hyreskontrakt. Det
kan gälla rent diskriminerande ställningstaganden
från hyresvärdens sida som grundar sig på den
bostadssökandes etniska eller sociala
grupptillhörighet. En hyresgäst bör ha en möjlighet
att i sådana fall få hyresvärdens ställningstagande
prövat. Den hyresvärd som vägrat att hyra ut en
lägenhet på felaktiga grunder bör kunna förpliktas
att hyra ut lägenheten, om den alltjämt är outhyrd,
eller annan motsvarande lägenhet eller till att
betala hyresgästen skadestånd. En möjlighet till
upprättelse bör också den hyresgäst kunna ha som
inte vill eller kan uppfylla oskäliga avtalsvillkor
som ställs på honom för att han skall få ett
hyreskontrakt och därför tackar nej till detta. Den
av utskottet efterlysta prövningsmöjligheten torde
ha sin viktigaste funktion på det förebyggande sätt
den verkar. En prövningsmöjlighet av det slag
utskottet förordat kan vara förenat med vissa
lagtekniska svårigheter. Utskottet anser det dock
som angeläget att de berörda frågeställningarna blir
föremål för en utrednings överväganden. Till
regeringen bör överlämnas att närmare utforma
utredningsuppdraget. Vad utskottet nu anfört bör
riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo402 (v)
yrkande 1 om rätten att hyra en lägenhet som sin
mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 23 bort ha
följande lydelse:
23. beträffande rätten att hyra en lägenhet
att riksdagen med anledning av motion 1998/99:Bo402 yrkande 1
som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,