Prop.
1997/98:119
Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.
Stockholm den 16 mars 1998
Göran Persson
Jörgen Andersson
(Inrikesdepartementet)
I propositionen redovisar regeringen mål och inriktning för den framtida
bostadspolitiken. Vidare föreslås följande.
• Räntebidragssystemet enligt 1993 års regler reformeras. Ekologiskt
hållbara investeringar främjas vid ny- och ombyggnad av hyres- och
bostadsrättshus genom ett särskilt investeringsbidrag.
• Räntebidraget avvecklas långsammare för fastigheter i de s.k. kris-
årgångarna.
• Särskilt stöd lämnas till kommuner med övermäktiga ekonomiska
åtaganden för boendet. Stöd skall kunna lämnas i form av
kreditgarantier, lån och i särskilda fall bidrag. Möjligheter öppnas
också att i vissa fall lösa av kommunala borgensåtaganden till förmån
för bostadsrättsföreningar. En särskild delegation inrättas från den 1
juli 1998 med uppdrag att hantera frågor om sådant stöd till
kommunerna.
• Den nuvarande skattereduktionen för utgifter för reparationer m.m. på
bostadshus förlängs att gälla t.o.m. den 31 mars 1999. I samband
därmed höjs även de belopp med vilka skattereduktion högst kan
lämnas för arbeten utförda efter den 18 mars 1998.
En parlamentariskt sammansatt kommitté skall göra en översyn av
principerna för uttag av fastighetsskatt. Kommittén skall koncentrera sitt
arbete till strukturella frågor medan skatteuttagets nivå ligger utanför
uppdraget.
I propositionen behandlas även vissa andra bostadspolitiska frågor.
Regeringen anser att det är angeläget att uppmuntra ett långsiktigt bo-
sparande. Tillräckliga motiv saknas dock för att införa ett av staten
1 Riksdagen 1997/98. 1 saml. Nr 119
premierat sparande, bl.a. mot bakgrund av det utbud av olika sparformer Prop. 1997/98:119
som marknaden erbjuder.
Levnadsvillkoren i särskilt storstädernas utsatta bostadsområden måste
förbättras. Det kräver en förbättrad samordning av åtgärder inom olika
politikområden.
Kommunerna har det övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen
på den lokala nivån. De styrmedel som kommunerna förfogar över
bedöms vara tillräckliga och föreslås inte nu ändras. Det kommunala
engagemanget bör dock utvecklas, bl.a såvitt gäller de kommunala
bostadsföretagen.
Prop. 1997/98:119
1 Förslag till riksdagsbeslut.................................................................5
2 Förslag till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion
för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus..................................6
3 Ärendet och dess beredning............................................................10
4 Utvecklingen på bostadsmarknaden................................................11
4.1 Bostadsmarknaden och den allmänna ekonomiska
utvecklingen.............................................................................11
4.2 Särskilt om villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet.....14
4.3 Hushållens bostadssituation......................................................17
4.4 Bostadsbeståndet och dess förändringar...................................21
5 Statens stöd till bostadssektorn - nuvarande regler........................28
5.1 Subventioner till bostadsproduktionen......................................28
5.2 Bidrag till bostadskonsumtion...................................................31
5.3 Statens utgifter...........................................................................33
6 Internationellt samarbete med anknytning till det bostads-
politiska området.............................................................................34
7 Den framtida bostadspolitiken - mål och uppgifter........................38
8 Reformer av statens stöd till bostadsproduktion.............................43
8.1 Vissa ändringar av reglerna för räntebidrag..............................43
8.2 Statliga kreditgarantier..............................................................44
8.3 Bidrag till bostadsinvesteringar som främjar ekologisk
hållbarhet...................................................................................46
8.4 Bosparande................................................................................47
9 De ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet.................52
10 F ortsatta reformer............................................................................54
10.1 En bred översyn av fastighetsskatten m.m..............................54
10.2 Förbättrade levnadsvillkor i utsatta bostadsområden..............55
10.3 Hushåll med svårigheter på bostadsmarknaden......................59
10.4 Oseriösa bostadsförmedlare....................................................61
11 Kommunernas roll i bostadspolitiken.............................................62
11.1 Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen......................62
11.2 De kommunala bostadsföretagen............................................63
11.3 Stöd till kommuner med övermäktiga åtaganden för
boendet....................................................................................70
12 Åtgärder för ökad sysselsättning i byggbranschen..........................78
12.1 Skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på
bostadshus...............................................................................80
12.2 Bidrag till äldrebostäder..........................................................81
13 Ekonomiska konsekvenser..............................................................83
Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandena De ekonomiska villkoren
för det sent byggda beståndet (SOU 1995:98) och
Bostadspolitik 2000 - från produktionspolitik till Prop. 1997/98:119
boendepolitik (SOU 1996:156) från Bostadspolitiska
utredningen............................................................................84
Bilaga 2 Förteckning över remissinstanser..........................................89
Bilaga 3 Sammanfattning av betänkandet Allmännyttiga
bostadsföretag (SOU 1997:81) från Utredningen om
kommunala bostadsföretag....................................................91
Bilaga 4 Förteckning över remissinstanser..........................................93
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 mars 1998.........94
Prop. 1997/98:119
Regeringen föreslår att riksdagen
dels antar regeringens förslag till lag om ändring i lagen (1996:725)
om skattereduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus,
dels godkänner regeringens förslag om
1. ändrade regler för räntebidrag vid ny- och ombyggnad av bostäder
(avsnitt 8.1),
2. ändrade regler för statliga kreditgarantier vid ny- och ombyggnad
av bostäder (avsnitt 8.2),
3. bidrag för bostadsinvesteringar som främjar ekologisk hållbarhet
(avsnitt 8.3),
4. ändrade regler för vissa räntebidrag för det sent byggda beståndet
(avsnitt 9),
5. stöd till kommuner med övermäktiga åtaganden för boendet
(avsnitt 11.3).
Prop. 1997/98:119
Härmed föreskrivs att 3-4, 6 och 10-12 §§ lagen (1996:725) om skatte-
reduktion för utgifter för byggnadsarbete på bostadshus skall ha följande
lydelse.
Nuvarande lydelse
Underlaget för skattereduktion-
en omfattar endast utgifter för
byggnadsarbete som har utförts
under tiden den 15 april 1996 - 31
december 1998 och som är betalda
Föreslagen lydelse
3§'
Underlaget för skattereduktion-
en omfattar endast utgifter för
byggnadsarbete som har utförts
under tiden den 15 april 1996 - 31
mars 1999 och som är betalda vid
vid tidpunkten för ansökan. tidpunkten för ansökan.
Utgifter för byggnadsarbete inräknas i underlaget endast om arbetet
utförts av någon som innehar F-skattesedel vid den tidpunkt när avtalet
om arbete träffades eller när ersättningen utbetalades.
En uppgift om innehav av en F-skattesedel får tas för god om den läm-
nas i en anbudshandling, en faktura eller någon därmed jämförlig hand-
ling, som även innehåller uppgifter om utbetalarens och betalningsmot-
tagarens namn och adress eller andra för identifiering godtagbara upp-
gifter samt uppgift om betalningsmottagarens personnummer eller orga-
nisationsnummer. Detta gäller dock inte om den som betalar ut ersätt-
ningen känner till att uppgiften om innehav av en F-skattesedel är oriktig.
Skattereduktionen uppgår till 30
procent av underlaget. Skatte-
reduktionen får dock sammanlagt
inte överstiga
1. för småhus som utgör en
taxeringsenhet 10 500 kronor,
2. för hyreshus som utgör en
taxeringsenhet det högsta av be-
loppen 20 000 kronor och ett be-
lopp motsvarande tre gånger fas-
tighetsskatten för bostadsdelen för
hela kalenderåret 1996,
3. för en bostadsrätt 5 000
kronor om inte annat framgår av
4§
Skattereduktionen uppgår till 30
procent av underlaget. Skatte-
reduktionen far dock sammanlagt
inte överstiga
1. för småhus som utgör en
taxeringsenhet 14 000 kronor,
2. för hyreshus som utgör en
taxeringsenhet det högsta av be-
loppen 27 000 kronor och ett be-
lopp motsvarande fyra gånger fas-
tighetsskatten för bostadsdelen för
hela kalenderåret 1996,
3. för en bostadsrätt 7 000
kronor om inte annat framgår av
Senaste lydelse 1997:957.
fjärde stycket. fjärde stycket.
Om sökandens underlag inte uppgår till sammanlagt minst 2 000
kronor medges inte någon skattereduktion.
I fråga om taxeringenhet som består av två eller flera småhus som till
övervägande del upplåtits med hyresrätt far reglerna tillämpas som om
småhusen tillsammans utgör ett hyreshus, om skattereduktionen där-
igenom blir högre.
I fråga om taxeringsenhet som består av två eller flera småhus som
upplåtits med bostadsrätt, skall varje bostadsrättsinnehavare medges
skattereduktion som om han eller hon ägde det med bostadsrätt upplåtna
småhuset. I sådant fall har fastighetsägaren inte rätt att erhålla skatte-
reduktion.
Skattereduktionen för en delägare i en fastighet eller i en bostadsrätt
utgör högst så stor andel av den totala skattereduktionen för fastigheten
eller bostadsrätten som svarar mot hans eller hennes andel i fastigheten
eller bostadsrätten när arbetet utfördes.
Prop. 1997/98:119
6§2
Ansökningen skall innehålla uppgift om
1. sökandens personnummer eller organisationsnummer samt, om sök-
anden är bostadsrättsinnehavare, föreningens eller bolagets organisa-
tionsnummer,
2. fastighetens beteckning samt om sökanden är bostadsrättsinne-
havare, lägenhetens eller småhusets beteckning,
3. sökandens andel i fastigheten eller i bostadsrätten när arbetet utför-
des,
4. det byggnadsarbete som utförts på fastigheten eller på bostadsrätten
och när arbetet utförts,
5. underlaget för den skattereduktion som begärs,
6. organisationsnummer eller personnummer för den som utfört bygg-
nadsarbetet samt
7. huruvida sådan ersättning eller sådant stöd som avses i 2 § tredje
stycket har beviljats.
Om sökanden har förvärvat
fastigheten eller bostadsrätten
under något av åren 1996, 1997
eller 1998, skall ansökningen
också innehålla uppgift om förvär-
vet och om den som fastigheten
eller bostadsrätten förvärvats från.
Om sökanden har förvärvat
fastigheten eller bostadsrätten
under något av åren 1996, 1997,
1998 eller 1999, skall ansökningen
också innehålla uppgift om förvär-
vet och om den som fastigheten
eller bostadsrätten förvärvats från.
Till ansökningen skall fogas kopia av faktura eller motsvarande hand-
ling utvisande vilket byggnadsarbete som utförts och utgiften för detta
arbete, uppgift om utgiften för material och utrustning samt, om sökan-
den är bostadsrättsinnehavare, intyg från föreningen eller bolaget som
visar att han eller hon är medlem i föreningen eller delägare i bolaget och
bostadsrättsinnehavare. Av ansökningen eller en handling som fogas till
denna skall framgå när betalning har ägt rum.
2 Senaste lydelse 1997:957.
Ansökan om skattereduktion
skall ha kommit in till en skatte-
myndighet senast den 1 mars
1999.
Om en ansökan om skattereduk-
tion har kommit in före den 1 mars
1997 skall skattereduktionen till-
godoräknas vid debitering av skatt
på grund av 1997 eller 1998 års
taxering efter vad som anges i
ansökningen. Har ansökan kommit
in efter den 28 februari 1997 men
före den 1 mars 1998 skall skatte-
reduktionen tillgodoräknas vid de-
bitering av skatt på grund av 1998
eller 1999 års taxering efter vad
som anges i ansökningen. Kom-
mer ansökningen in senare till-
godoräknas skattereduktionen vid
debitering på grund av 1999 års
taxering.
10 §3
Ansökan om skattereduktion
skall ha kommit in till en skatte-
myndighet senast den 1 mars
2000.
Om en ansökan om skattereduk-
tion har kommit in före den 1 mars
1997 skall skattereduktionen till-
godoräknas vid debitering av skatt
på grund av 1997 eller 1998 års
taxering efter vad som anges i
ansökningen. Har ansökan kommit
in efter den 28 februari 1997 men
före den 1 mars 1998 skall skatte-
reduktionen tillgodoräknas vid de-
bitering av skatt på grund av 1998
eller 1999 års taxering efter vad
som anges i ansökningen. Har an-
sökan kommit in efter den 28 feb-
ruari 1998 men före den 1 mars
1999 skall skattereduktionen till-
godoräknas vid debitering av skatt
på grund av 1999 eller 2000 års
taxering efter vad som anges i an-
sökan. Kommer ansökningen in
senare tillgodoräknas skattereduk-
tionen vid debitering på grund av
2000 års taxering.
Prop. 1997/98:119
H §4
Regeringen eller, efter regeringens bemyndigande, Riksskatteverket
bestämmer vilken eller vilka skattemyndigheter som beslutar i ärenden
enligt dena lag.
Sedan en skattemyndighet av-
gjort ett sådant ärende far en ny
ansökan inte prövas förrän efter
utgången av år 1998, om inte an-
sökningen avser utgifter på minst
1 000 kronor som ingår i sökan-
dens underlag för skattereduktion.
Sedan en skattemyndighet av-
gjort ett sådant ärende får en ny
ansökan inte prövas förrän efter
utgången av år 1999, om inte an-
sökningen avser utgifter på minst
1 000 kronor som ingår i sökan-
dens underlag för skattereduktion.
3 Senaste lydelse 1997:957.
4 Senaste lydelse 1997:957.
12 §5
Skattemyndighetens beslut enligt denna lag far omprövas, förutom i
fall som anges i förvaltningslagen (1986:223), om sökanden hår lämnat
oriktig uppgift eller sådan ersättning eller sådant stöd som avses i 2 §
tredje stycket har beviljats efter det att ansökningen gjordes. Beslut får
också omprövas om det föranleds av ett annat beslut av skattemyndighet
eller förvaltningsdomstol som rör skattereduktion enligt denna lag, fas-
tighetstaxering eller debitering av fastighetskatt.
Prop. 1997/98:119
Beslut far vidare, på begäran av
sökanden, omprövas om denne be-
gärt att skattereduktion skall till-
godoräknas honom eller henne vid
debitering av skatt på grund av
1997 eller 1998 års taxering och
beslutad skattereduktion därefter
inte fullt ut kunnat tillgodoräknas
honom eller henne vid denna debi-
Beslut får vidare, på begäran av
sökanden, omprövas om denne be-
gärt att skattereduktion skall till-
godoräknas honom eller henne vid
debitering av skatt på grund av
1997, 1998 eller 1999 års taxering
och beslutad skattereduktion där-
efter inte fullt ut kunnat tillgodo-
räknas honom eller henne vid
tering. denna debitering.
Omprövning får ske intill utgången av femte kalenderåret efter det år
då beslut om skattereduktion meddelades. Omprövning enligt första
stycket andra meningen far ske även efter den tid som anges i föregående
mening men senast sex månander efter det beslut som föranleder änd-
ringen.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1998.
2. För byggnadsarbete som utförts mellan den 15 april 1996 och den 18
mars 1998 gäller 4 § i dess äldre lydelse.
5 Senaste lydelse 1997:957.
Prop. 1997/98:119
Genom beslut den 9 mars 1995 bemyndigade regeringen statsrådet
Jörgen Andersson att tillkalla en parlamentariskt sammansatt utredning
med uppdrag att ta fram underlag för beslut om bostadspolitiken på
längre sikt. I uppdraget ingick att precisera målen för en fortsatt social
bostadspolitik och att ge forslag om lämpliga medel för att uppnå dessa.
Utredningen, som antog namnet Bostadspolitiska utredningen, över-
lämnade i september 1995 delbetänkandet 1990-talets bostadsmarknad -
en första utvärdering (SOU 1995:98). I delbetänkandet behandlade
utredningen de ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet samt
redovisade en första utvärdering av 1993 års regler för stöd till bostads-
finansieringen. De förslag som redovisades i delbetänkandet har den 20
oktober 1995 behandlats på ett remissmöte med företrädare för berörda
myndigheter och organisationer. I proposition 1995/96:101 om de eko-
nomiska villkoren för det sent byggda beståndet m.m. (bet.
1995/96:BoU10, rskr. 1995/96:227 och 228) föreslog regeringen bl.a.
frihet från fastighetsskatt även för år 1997 för bostadsfastigheter med
värdeår 1991 samt vissa begränsade justeringar av villkoren i fråga om
kreditgarantier för den nyproduktion som påbörjades år 1995.
I november 1996 överlämnade utredningen sitt slutbetänkande
Bostadspolitik 2000 - från produktionspolitik till boendepolitik (SOU
1996:156). Betänkandet har remissbehandlats. En sammanfattning av
betänkandet finns i bilaga 1. En förteckning över remissinstanserna finns
i bilaga 2 och en sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig
vid Inrikesdepartementet (dnr In 96/2357/BO).
Genom beslut den 19 december 1996 bemyndigade regeringen stats-
rådet Jörgen Andersson att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att
se över vissa förutsättningar och villkor som gäller de allmännyttiga
företagen och deras bostäder. I juni 1997 överlämnade utredaren betän-
kandet Allmännyttiga bostadsföretag (SOU 1997:81). Betänkandet har
remissbehandlats. En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 3 och
en förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 4. Remissyttrandena
finns tillgängliga i Inrikesdepartementet (dnr In97/1520/BO).
Lagrådet
Förslaget till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion för
utgifter för byggnadsarbete på bostadshus innebär justeringar av tekniskt
sett enkel beskaffenhet. Förslaget är enligt regeringens bedömning därför
av sådan beskaffenhet att Lagrådets hörande skulle sakna betydelse.
10
Prop. 1997/98:119
Under 1980-talet hade Sverige en gynnsam makroekonomisk utveckling
så till vida att BNP och hushållens reala disponibla inkomster ökade
under hela decenniet. Den öppna arbetslösheten var mycket låg och
nådde under 2 % åren 1988-1990. Dessa faktorer lade grunden för en hög
efterfrågan på bostäder som blev märkbar under andra halvan av 1980-
talet och kulminerade kring skiftet mellan 1980- och 1990-tal.
Bostadsbyggandet och efterfrågan på fastigheter stimulerades också av
de avregleringar av kreditmarknaden som skedde från mitten av 1980-
talet. Genom avregleringama ökade tillgången på krediter mycket kraf-
tigt, i synnerhet efter det att valutaregleringen slutgiltigt avskaffats år
1989 och kreditinstituten fritt kunde refinansiera sig utomlands. Konkur-
rens om marknadsandelar mellan kreditgivarna och orealistiska bedöm-
ningar av kreditriskerna var andra orsaker till kreditexpansionen.
Tillgången på krediter ökade i ett läge då inflationen börjat stiga. Den
årliga inflationstakten steg från drygt 4 % år 1986 till drygt 10% år
1990. Den stigande inflationen medförde att de reala räntorna för t.ex.
bostadslån sjönk kraftigt till nivåer som inte var långsiktigt hållbara.
Realräntan efter skatt låg i slutet av 1980-talet under noll på grund av att
värdet av avdragsrätten for ränteutgifter då var 50 %. Räntekostnader och
ränterisker reducerades ytterligare genom de generella räntebidragen,
vars dåvarande utformning innebar att staten stod for större delen av
ränterisken.
På bygg- och bostadsmarknaden stimulerade ovanstående faktorer
fram en omfattande bostadsproduktion och ledde till kraftigt stigande
fastighetspriser. Kostnadsmedvetenheten och respekten for framtida
ränteförändringar var dock ofta svagt utvecklad. Produktionskostnaderna
steg och andelen eget kapital vid nyproduktion och förvärv av fastigheter
var vanligen mycket låg. De på kort sikt gynnsamma villkoren för
investeringar i bostäder ledde till ett byggande som på många lokala
bostadsmarknader översteg det långsiktiga behovet av bostäder.
I början av 1990-talet kom sedan en period med utomordentligt svag
ekonomisk utveckling. Lågkonjunkturen, som var den värsta sedan 1930-
talet, medförde att produktionen sjönk med totalt ca 5 % mellan 1991 och
1993. Den öppna arbetslösheten steg från 2 % till drygt 8 % och mer än
11
500 000 arbetstillfällen försvann. Följden blev att underskottet i de Prop. 1997/98:119
offentliga finanserna steg till som mest 12 % av BNP år 1993. Samtidigt
började hushållens köpkraft försvagas och misstroendet mot den svenska
ekonomin gav periodvis upphov till mycket höga räntor.
När lågkonjunkturen kom föll inflationen snabbt, från drygt 10%
våren 1991 till knappt 2% våren 1992. Samtidigt låg de nominella
räntorna kvar på oförändrad nivå, med t.ex. nästan 13 % ränta för ett 5-
årigt villalån. Följden blev en historiskt sett mycket hög realränta. Den
höga realräntan ökade känsligheten för ränteförändringar. Hushåll och
fastighetsägare kunde inte längre räkna med att inflationen skulle göra
deras lån lättare att bära eller höja värdet på deras fastigheter.
Under lågkonjunkturen blev det tydligt hur skattereformen på flera sätt
ändrat de ekonomiska förutsättningarna på bostadsmarknaden. Genom
skattereformen begränsades värdet av avdragsrätten för skuldräntor till
30 % för att nå en mer enhetlig kapitalbeskattning. Tillsammans med den
minskade inflationen medförde detta att realräntan på ett villalån (efter
ränteavdrag) blev ca 6% år 1992 jämfört med 0% år 1991. För att
upprätthålla kostnadspariteten mellan de olika upplåtelseformema redu-
cerades samtidigt räntesubventionerna till flerbostadshus. Skattereformen
syftade slutligen till att göra skattesystemet mer symmetriskt och för-
skjuta skatteuttaget från direkta till indirekta skatter. Som ett led i detta
infördes full moms (25 %) på byggande och fastighetsförvaltning. Dessa
förändringar ökade kraftigt boendekostnaderna i alla upplåtelseformer.
Samtidigt sänktes dock marginalskatterna och mellan åren 1990 och
1992 steg hushållens reala disponibla inkomster med ca 10% som en
följd av skatte- och avgiftsminskningar. Dessutom höjdes boendekost-
nadsgränsema i bostadsbidragssystemet liksom barnbidragen i syfte att
kompensera framförallt ekonomiskt svaga barnfamiljer för stigande
boendekostnader.
Sammantaget innebar det uppdrivna kostnadsläget inom branschen,
växlingen till låg inflation och lågkonjunkturen tunga ekonomiska bördor
för fastighetsägare och hushåll. När arbetslösheten ökade sjönk också
hushållens inkomster och många hushåll kunde inte längre tillgodogöra
sig de positiva effekterna av den minskade beskattning av arbets-
inkomster som skattereformen innebar. Följden blev en minskad efter-
frågan på bostäder. Fastighetspriserna föll och antalet outhyrda lägen-
heter ökade snabbt. De fastighetsekonomiska konsekvenserna blev svåra
att hantera för många fastighetsägare (se nedan).
Under de senaste åren har den allmänna ekonomiska utvecklingen
inneburit att de ekonomiska förutsättningarna för boende och byggande
snabbt förbättrats. Den ekonomiska politik som förts sedan 1994 har varit
inriktad på att bryta den negativa ekonomiska utvecklingen och skapa
12
förutsättningar för en hög och stabil tillväxt samt en varaktig minskning Prop. 1997/98:119
av arbetslösheten. De två styrande målen för den ekonomiska politiken
har varit en halvering av den öppna arbetslösheten till 4 % år 2000 samt
sunda offentliga finanser. Facit av den förda politiken är i de flesta
avseenden mycket gynnsamt. BNP-tillväxten har under perioden 1994-
1997 i genomsnitt uppgått till 2,6% per år. Inflationen och inflations-
förväntningarna har hållit sig inom Riksbankens inflationsmål, vilket
inneburit att räntorna sjunkit till en bottennivå historiskt sett. Vidare är
de offentliga finanserna i balans och arbetslösheten har börjat falla kraf-
tigt. Enligt Finansdepartementets prognoser ökar hushållens disponibla
inkomster under de kommande åren.
De fallande räntorna har mycket stor betydelse för bostadssektorn och
för hushållens ekonomi. Räntan för t.ex. ett 5-årigt villalån (Stads-
hypotek) har sjunkit från 11,9% i februari 1995 till 6,7% i februari
1998. Detta innebär en skillnad i räntekostnad på drygt 1 500 kronor per
månad efter ränteavdrag för ett lån på 500 000 kronor. Även bostads-
rättshavare som belånar sin bostadsrätt har fatt del av de sjunkande
räntorna. Hushåll i hyresrätt far ta del av räntesänkningen indirekt och
med en viss fördröjning. Fastighetsägarens sjunkande räntekostnader
måste först slå igenom i hyressättningen. Årets hyresförhandlingar indi-
kerar att de låga räntorna nu börjar ge effekt i form av mycket måttliga
hyreshöjningar.
Den låga inflationen ger stabilare förutsättningar för byggande och
boende än 1980-talets inflationsekonomi, men ställer också krav på en
relativt hög andel eget kapital vid bostadsinvesteringar och på ökad
soliditet i bostadsföretagen. Genom den låga inflationen ligger realräntan
fortfarande på en högre nivå än under tidigare decennier.
Bostadsmarknaden idag kännetecknas - vid sidan av de kvarstående
fastighetsekonomiska problemen för delar av de nyare årgångarna - av
en ökad differentiering mellan olika lokala och regionala bostadsmark-
nader. I storstadsområdena och i många större orter skapar en relativt god
arbetsmarknad och goda utbildningsmöjligheter en positiv befolknings-
utveckling. Tillsammans med en relativt god inkomstutveckling för stora
grupper av befolkningen ger detta en hög bostadsefterfrågan som håller
nere antalet lediga lägenheter på en låg nivå och ger förutsättningar för
nyproduktion av bostäder. Bostadsmarknadsläget är helt annorlunda i
många mindre kommuner där en vikande arbetsmarknad bidrar till en
stagnerande eller negativ befolkningsutveckling och en svag inkomst-
utveckling. Följden har i flera fall blivit bestående problem med outhyrda
lägenheter och därmed försämrad ekonomi för många fastighetsägare.
13
4.2
Prop. 1997/98:119
Under perioden 1988-1993 färdigställdes drygt 300 000 lägenheter,
varav ca 185 000 lägenheter i flerbostadshus. Den regionala fördelningen
av byggandet under denna period var mycket skev på så sätt att en
betydande andel av bostadsproduktionen skedde i mindre kommuner.
Vidare var andelen hyresbostadsfastigheter högre än tidigare, särskilt
andelen privatägda hyreslägenheter, och allt fler nyproducerade småhus
uppläts med hyres- eller bostadsrätt.
Fastigheterna i denna del av beståndet producerades under det sena
1980-talets högkonjunktur då produktionskostnaderna ökade kraftigt och
produktiviteten i byggandet minskade. De ekonomiska villkoren i för-
valtningen av dessa fastigheter utmärks därför av höga produktions-
kostnader, hög belåning och därmed betydande kapitalkostnader. Dessa
faktorer leder till ekonomiska problem som i flera fall förvärras av att
fastigheterna är belägna på orter med svag efterfrågan på bostäder. I
många fall har fastighetsägare ställts inför akuta betalningssvårigheter
och långsiktiga lönsamhetsproblem, vilka i sin tur tvingat många fastig-
hetsägare till finansiella rekonstruktioner på grund av att de kommit på
obestånd. Trots kraftiga ökningar av hyror och avgifter har tillgångarna
inte räckt för att betala amorteringar och ränta på skulder samt andra
kostnader.
De fastighetsekonomiska problemen har efter år 1991 resulterat i ett
ökat antal ekonomiska rekonstruktioner och konkurser. Under perioden
1991-1996 gick 2 963 privata fastighetsägare med bostäder och 267
bostadsrättsföreningar i konkurs. SCB:s statistik visar att konkurser och
rekonstruktioner har åsamkat bostadsinstituten kreditförluster motsvar-
ande drygt 29 miljarder kronor under åren 1992-1996. I samband med
finansiella rekonstruktioner åsamkas staten normalt förluster via
Venantius AB och Statens bostadskreditnämnd (BKN). Hittills
genomförda rekonstruktioner beräknas ha medfört kostnader för staten på
totalt ca 7 miljarder kronor. Härtill kommer tidigare förluster för vissa
statliga bostadslån som förvaltats av Statens Bostadsfinansierings-
aktiebolag, SBAB. Dessutom tillkommer förväntade förluster som i
december 1997 uppskattades till ca 10 miljarder kronor totalt för
Venantius AB och BKN. Statens totala kostnader med anledning av
rekonstruktionsarbetet är således betydande och kan totalt komma att
uppgå till nästan 20 miljarder kronor.
14
Obeståndshanteringen hos Venantius AB Prop. 1997/98:119
Venantius AB:s lånestock avseende hyres- och bostadsrättsfastigheter
omfattar totalt ca 7 000 låntagare, varav ca 3 000 är bostadsrättsföre-
ningar. Det totala lånekapitalet uppgår till ca 25 miljarder kronor, varav
hela 17 miljarder kronor avser lån till bostadsrättsföreningar.
Det totala antalet finansiella rekonstruktioner fram till februari 1998,
inklusive konkurser, uppgick till 1 240. Antalet rekonstruktioner, exklu-
sive konkurser, uppgick till ca 750 - nästan samtliga gällde bostadsrätts-
föreningar. De konstaterade förlusterna uppgick totalt den 30 juni 1997
till 3,4 miljarder kronor.
Ytterligare ca 1 700 låntagare är nu föremål för olika åtgärder inom
ramen för Venantius obeståndshantering, varav drygt 1 200 är bostads-
rättsföreningar. Lånekapitalet uppgår i dessa ärenden till ca 10 miljarder
kronor. Finansiella rekonstruktioner kommer sannolikt att genomföras
inom 2 år. De förväntade förlusterna med anledning av dessa engage-
mang uppskattas till drygt 4 miljarder kronor. Totalt uppgick Venantius
reservationer den 30 juni 1997 för befarade kreditförluster till
6,9 miljarder kronor.
Den geografiska fördelningen uppvisar ett mönster där de belopps-
mässigt största reservationerna för förväntade förluster avser engage-
mang i de tre storstadslänen och i Uppsala och Västmanlands län.
Reservationerna varierar mellan ca 200 och 300 miljoner kronor för vart
och ett av dessa län. För Gotlands, Jämtlands och Norrbottens län är de
förväntade förlusterna mindre än 20 miljoner kronor. De relativa
förlusterna är högst i vissa mindre folkrika län. I Gotlands, Kronobergs
och Blekinge län uppgår Venantius reservationer för förväntade förluster
till mer än 50 % av lånekapitalet.
Förluster i kreditgarantisystemet
Det sammanlagda beloppet för beviljade garantier hos BKN uppgår till
ca 24 miljarder kronor, varav 90 procent hänför sig till det äldre garanti-
systemet där förlusterna hittills har uppkommit. Av dessa garantier avser
ca 12,5 miljarder kronor bostadsrättsföreningar.
Ersättningsbeslut inom kreditgarantisystemet hade den 31 december
1997 fattats i ca 1 700 garantiärenden. Ersättningar har därvid lämnats
med totalt ca 3,5 miljarder kronor, varav ca 1,5 miljarder kronor för er-
sättningar i samband med ackordsuppgörelser i drygt 300 ärenden. Av
det totala ersättningsbeloppet gällde ca 1,7 miljarder kronor garantier för
lån med säkerhet i bostadsrättsfastigheter, fördelat på ca 250 garanti-
ärenden. Ersättningarna avseende garantier för lån med säkerhet i hyres-
15
bostadsfastigheter uppgick till ca 1,7 miljarder kronor och avsåg ca 850 Prop. 1997/98:119
garantiärenden.
Av det totala ersättningsbeloppet avsåg ca 500 miljoner kronor infriade
garantiåtaganden i Skåne län, vilket är det högsta beloppet för ett enskilt
län. För Stockholms, Göteborgs- och Bohus respektive Örebro län upp-
går ersättningsbeloppen till ca 200 miljoner kronor vardera. För Krono-
bergs, Blekinge, Jämtlands respektive Gotlands län uppgår ersättnings-
beloppen till mindre än 100 miljoner kronor. För övriga län varierar de
beslutade ersättningarna mellan 100 och 200 miljoner kronor.
Andelen garantier där ersättningar behövt betalas ut var högst i
Blekinge län och uppgick till nästan 30 % av det garanterade beloppet. I
Gävleborgs, Örebro, Västernorrlands och Västerbottens län uppgick
denna andel till mellan 20 och 25 procent. I Göteborgs- och Bohus
respektive Östergötlands län var andelen ca 10 % och i Stockholms län
ca 3 %. För övriga län varierar andelen mellan 10 och 20 % av det garan-
terade beloppet.
Förutom redan utbetalade ersättningar hade den 31 december 1997
ersättningar i ytterligare ca 370 fall aktualiserats med ett garanterat
belopp på totalt ca 2,1 miljarder kronor, varav 1,8 miljarder kronor avsåg
ackordsärenden. Av det garanterade beloppet i aktualiserade men inte
ersatta ärenden avsåg 1,8 miljarder kronor garantier för lån mot säkerhet i
bostadsrättsfastigheter, fördelat på ca 180 ärenden. Nästan 140 ärenden
gäller garantier för lån mot säkerhet i hyresbostadshus, med ett garanterat
belopp på ca 280 miljoner kronor.
Konsekvenser för de boende av en finansiell rekonstruktion
En finansiell rekonstruktion kan uppnås antingen genom konkurs eller
genom ackordsförhandlingar mellan kreditgivare och låntagare.
Konkurs innebär att förvaltningen av egendomen tas över av en
konkursförvaltare som utses av tingsrätten. Konkursförvaltarens uppgift
är att avveckla verksamheten genom att sälja tillgångarna och att ersätta
fordringsägarna efter den förmånsrätt som de har. I många fall kan dock
en konkurs med efterföljande försäljning av fastigheten vara oförmånlig
för fordringsägarna, på grund av att försäljningsvärdet är lågt. Av den
anledningen är det ofta bättre att verksamheten rekonstrueras finansiellt
genom s.k. ackord, dvs. att parterna träffar överenskommelser om ned-
sättning av upplupna räntor, ändrade ränte- och amorteringsvillkor eller
eftergift av delar av kapitalet. Ackord förutsätter dock att överens-
kommelser kan träffas som skapar en långsiktigt hållbar ekonomisk
situation för fastighetsägaren.
16
Efter konkurs kommer ett bostadsföretag att avvecklas och en Prop. 1997/98:119
bostadsrättsförening att upplösas. Detta innebär att företagets eller
bostadsrättsföreningens fastighet får en ny ägare. I de fall som de boende
hyr sina lägenheter av ett bolag har de i kraft av sitt besittningsskydd rätt
att bo kvar med samma besittningsskydd gentemot den nye fastig-
hetsägaren. För bostadsrättsinnehavare innebär konkursen att ett skriftligt
hyresavtal anses ingånget mellan den nye ägaren och de före detta
bostadsrättinnehavama, som således kan bo kvar som hyresgäster (7 kap.
33 § bostadsrättslagen).
I de fall som en finansiell rekonstruktion genomförs genom ackord
sker ingen avveckling av företaget eller upplösning av bostadsrätts-
föreningen utan företaget eller föreningen kvarstår som ägare till
fastigheten. För bostadsrättsinnehavama innebär detta också att lägen-
heten fortsätter att innehas med bostadsrätt. Det senaste årets utveck-
lingen visar att andelen konkurser i samband med finansiella rekonstruk-
tioner minskar och att det blir allt vanligare att rekonstruktion sker i form
av ackordsuppgörelser. Av BKN:s årsredovisning för budgetåret 1997
framgår att nästan två tredjedelar av de totala ersättningarna under 1997
avsåg ackordsärenden.
Statistiska centralbyrån har regelbundet utfört bostads- och hyresunder-
sökningar (BHU). Enligt BHU 1993 bor 42 % av hushållen i hyresrätt,
39 % i egnahem och 19 % i bostadsrätt. Hushållens fördelning på upp-
låtelseform varierar beroende på hushållstyp. Av de hushåll som består
av en ensam vuxen person bor ca 60 % i hyresrätt. Däremot bor 70 % av
hushållen med två vuxna och barn i egnahem.
Hushållens genomsnittliga bostadsyta år 1993 var 43 m2 per person,
vilket internationellt sett är mycket högt. Skillnaderna är dock stora
mellan olika hushållstyper. Samboende med barn i hyresrätt har knappt
hälften så stor bostadsyta per person som samboende utan barn i
egnahem.
Trångboddhet i bemärkelsen att bostaden har mer än två boende per
rum, kök och ett rum oräknade, är sällsynt. År 1993 var endast 3 % av
hushållen i hyres- och bostadsrätt trångbodda och trångboddheten i egna-
hem var nästan obefintlig. Däremot har en tredjedel av barnfamiljerna i
hyres- och bostadsrätt och hälften av de ensamstående föräldrarna med
två barn inte möjlighet att ge alla barn ett eget rum.
De förändrade ekonomiska villkor för bostadsmarknaden som har
beskrivits i avsnitt 4.1 ledde till att hushållens kostnader för boendet
2 Riksdagen 1997/98. 1 saml. Nr 119
ökade kraftigt i början av 1990-talet. De största kostnadsökningarna ägde Prop. 1997/98:119
rum mellan år 1991 och år 1992, då hyrorna steg med hela 29% och
avgifterna for bostadsrätter steg med 13 % i löpande priser.
Uppgifter från bostads- och hyresundersökningama gör det möjligt att
följa hur boendekostnaderna påverkat hushållens ekonomi under första
halvan av 1990-talet. En jämförelse mellan uppgifterna från BHU 1989
och BHU 1995, visar att den andel av hushållens disponibla inkomster
(efter skatt) som togs i anspråk av den s.k. nettobostadsutgiften (bostads-
utgiften minskad med bostadsbidrag och korrigerad med hänsyn till
skatteeffekt) ökade från 20 till 26 % för hushåll i hyresrätt. För bostads-
rättshavare steg nettobostadsutgiftens andel från 20 till 23 %, medan den
däremot sjönk något från 24 till 23 % för egnahemsägare. Den relativt
sett ogynnsammare utvecklingen för hushåll i hyresrätt gäller för alla de
sex hushållstyper som redovisas i BHU.
Tabell 1 belyser boendekostnadernas utveckling genom att visa den
procentuella förändringen av hushållens nettobostadsutgiften Tabellen
visar också förändringen av hushållens konsumtionsutrymme per s.k.
konsumtionsenhet när boendet betalats. Begreppet konsumtionsenhet
används för att ange att uppgifterna korrigerats för att de nödvändiga
utgifterna per person varierar beroende på hur ett hushåll är sammansatt.
Tabell 1 Procentuell förändring av hushållens nettobostadsutgifter och
konsumtionsutrymme per konsumtionsenhet (ke) när boendet
betalats under perioden 1989-1995 (fasta priser)
|
Hushållstyp |
Förändring av nettobostads- |
Förändring av konsumtions- | ||||
|
Hyresrätt Bostadsrätt |
Egnahem |
Hyresrätt Bostadsrätt |
Egnahem | |||
|
Ensamstående utan barn |
28 |
18 |
15 |
-9 |
7 |
15 |
|
Ensamstående med barn |
23 |
24 |
-1 |
-9 |
-11 |
5 |
|
Gifta/samboende utan barn |
26 |
22 |
5 |
-7 |
4 |
13 |
|
Gifta/samboende med barn |
23 |
31 |
13 |
-13 |
6 |
11 |
|
Ensamstående pensionärer |
42 |
37 |
13 |
-3 |
7 |
16 |
|
Samboende pensionärer |
41 |
30 |
12 |
8 |
18 |
21 |
|
Hushållen totalt |
30 |
25 |
3 |
-7 |
5 |
18 |
Källa: SCB (BHU)
Tabellen bör tolkas med viss försiktighet eftersom jämförelser mellan
hushåll i olika upplåtelseformer sällan är helt rättvisande. För egnahems-
ägare inkluderar nettobostadsutgiften visserligen såväl ränteutgifter,
amortering, driftsutgifter som utgifter för underhåll och reparationer. Det
18
obetalda arbete som egnahemsägare och i viss utsträckning bostads- Prop. 1997/98:119
rättshavare utfor för att underhålla sin bostad ingår dock inte i de
uppgifter om bostadsutgifter som redovisas i BHU. Inte heller anses den
som köpt ett egnahem eller en bostadsrätt ha några kostnader för det egna
kapital som bundits i bostaden. Sammantaget är det troligt att bostads-
utgiftema for framför allt egnahemsägare är något underskattade i BHU.
Vad tabellen visar är att nettobostadsutgiften stigit mest för hushåll i
hyresrätt och minst for hushåll i egnahem. De största procentuella
ökningarna av bostadsutgifien har fallit på pensionärshushåll i hyres- och
bostadsrätt. Även gifta/samboende med barn i bostadsrätt har haft reala
kostnadsökningar på drygt 30 %.
Uppgifterna om konsumtionsutrymme per konsumtionsenhet visar den
sammantagna effekten av förändringar av bostadsutgifter och hushålls-
inkomster. Skillnaderna mellan upplåtelseformema kvarstår även med
detta mått. Alla hushållstyper i egnahem har under första hälften av
1990-talet ökat sitt konsumtionsutrymme när boendet har betalats. En
förhållandevis god inkomstutveckling samt sänkta räntor under år 1995
har medgivit en genomsnittlig real ökning av konsumtionsutrymmet på
18 %. Bland hushållen i hyreslägenheter har däremot alla hushållstyper
utom samboende pensionärer fått ett minskat konsumtionsutrymme. Det
är dock viktigt att notera att minskningen av konsumtionsutrymmet är
begränsad i relation till ökningen av nettobostadsutgiften. Av hushållen i
bostadsrätt, slutligen, är det endast gruppen ensamstående med barn som
fatt erfara ett minskat konsumtionsutrymme.
Efter år 1995 har hyresutvecklingen varit gynnsam för hushållen. De
genomsnittliga hyreshöjningarna var 3 % för år 1996 och 2,6 % för år
1997. De hyresöverenskommelser med drygt 160 kommunala bostads-
företag som hittills avslutats för år 1998, innebär en genomsnittlig hyres-
ökning på endast 0,16 %. För egnahem har index för boendekostnadernas
andel i konsumentprisindex (KPI) minskat med 9 % mellan januari 1996
och december 1997. Den särskilt gynnsamma utvecklingen för egnahem-
men förklaras av att egnahemsägama snabbt kunnat sätta om sina lån och
tillgodogöra sig de sjunkande räntorna.
Hushållens boendekostnader år 1997 kan uppskattas genom bearbet-
ningar av materialet i den inkomstfördelningsundersökning (HINK) som
genomfördes år 1995. Materialet i denna urvalsundersökning har efter år
1995 fortlöpande uppdaterats med bl.a förändringar av hyror och
inkomster. Resultaten från HINK är dock av flera skäl inte direkt jämför-
bara med uppgifterna från bostads- och hyresundersökningama.
Tabell 2 visar hushållens månatliga kostnader för boendet hösten 1997
enligt HINK samt det disponibla konsumtionsutrymmet per konsum-
tionsenhet när boendet har betalats.
19
Tabell 2 Hushållens boendekostnader och konsumtionsutrymme år 1997
Hushållstyp Boendekostnad (kr/mån) Konsumtionsutrymmet per ke
___________________________________________________när boendet betalats (kr/mån)
Hyresrätt Bostadsrätt Egnahem Hyresrätt Bostadsrätt Egnahem
Prop. 1997/98:119
Ensamstående utan barn
Ensamstående med barn
Gifta/samboende utan barn
Gifta/samboende med barn
Ensamstående pensionärer
Samboende pensionärer
|
3 500 |
3 000 |
3 400 |
|
5 000 |
4 600 |
4 400 |
|
4 400 |
3 800 |
4 200 |
|
5 200 |
5 500 |
5 500 |
|
3 700 |
3 000 |
2 600 |
|
4 200 |
3 300 |
3 300 |
|
4 200 |
6 100 |
6 500 |
|
3 600 |
4 100 |
4 500 |
|
7 000 |
8 500 |
9 200 |
|
4 700 |
5 800 |
6 300 |
|
3 600 |
4 900 |
5 100 |
|
5 900 |
7 000 |
7 300 |
Hushållen totalt 3 900 3 600 4 400 4 600 6 500 7 400
Källa: SCB (HINK)
En skillnad mellan BHU och HINK-undersökningama är att uppgifterna
om boendekostnader i HINK inte reducerats med bostadsbidragen. Före
bostadsbidrag varierar hushållens genomsnittliga boendekostnader för år
1997 mellan 2 600 kr/mån för ensamstående pensionärer i egnahem och
5 500 kr/mån för gifta/samboende med barn i egnahem. Hushåll med
barn har de högsta boendekostnaderna oavsett vilken upplåtelseform de
valt att bosätta sig i, vilket främst avspeglar sambandet mellan bostads-
storlek och boendekostnader. För alla hushållstyper utom just gifta/sam-
boende med barn gäller också att hushåll i hyresrätt har något högre
boendekostnader. Här bör dock påpekas att även materialet ur HINK-
undersökningen har en tendens att underskatta boendekostnaderna i
egnahem.
Hushållens genomsnittliga konsumtionsutrymme per konsumtions-
enhet när boendet har betalats spänner från 3 600 kr/mån för ensam-
stående pensionärer i hyresrätt till 9 200 kr/mån för gifta/samboende utan
barn i egnahem. För alla hushållstyper gäller att hushåll i hyresrätt har
det minsta och hushåll i egnahem det största konsumtionsutrymmet.
Förklaringen till detta är i första hand att hushållen i hyresrätt - oavsett
hushållstyp - har lägre inkomster innan boendet betalats än hushåll i de
båda andra upplåtelseformema. Hushållen i egnahem har sedan i sin tur i
regel högre inkomster än hushållen i bostadsrätt. Inkomstskillnaderna är
relativt små för ensamstående med barn och för pensionärshushållen,
men uppgår till betydande belopp för hushållstypen gifta/samboende utan
barn. Gifta/samboende utan barn i hyresrätt har drygt 2 000 kr/mån
mindre i disponibel inkomst per konsumtionsenhet innan boendet betalats
än samma grupp av hushåll i egnahem. En bidragande anledning till
20
inkomstskillnaderna mellan upplåtelseformema är att andelen hushåll Prop. 1997/98:119
med arbetsmarknadsstöd är klart högst inom hyressektom.
Bostadsbeståndet
Resultaten från den senaste Folk- och bostadsräkningen (FOB 1990)
uppräknade med senare års produktion, visar att det finns drygt 4,2
miljoner bostäder i Sverige. Detta motsvarar ca 480 bostäder per tusen
invånare.
Det svenska bostadsbeståndet tillhör de yngre i Europa och är i stort
sett helt moderniserat. Ungefär 75 % av alla bostäder har byggts efter år
1940 och bara några procent av bostäderna saknar modem standard.
Under efterkrigstiden har andelen bostäder med rinnande vatten, central-
värme och WC stigit från 36 till 98 %.
Bostäderna i beståndet fordelar sig nästan jämnt mellan småhus och
flerbostadshus. Småhusen och flerbostadshusen har något olika ålders-
struktur. Beståndet av flerbostadshus är mer koncentrerat till perioden
1941-1970, då 58 % av antalet lägenheter i flerbostadshus färdigställdes.
Bara 17 % av flerbostadshusen är byggda fore år 1941.
De större bostäderna i bostadsbeståndet är koncentrerade till småhusen.
Mindre än en femtedel av bostäderna i flerbostadshus har en storlek på
4 rok eller större. I genomsnitt har småhusen 5,2 rum och bostäder i fler-
bostadshus 3,2 rum.
Av bostäderna i beståndet är 41 % egnahem medan 17 % upplåts med
bostadsrätt och 42 % upplåts med hyresrätt. Inom småhussektorn domi-
nerar äganderätten klart - mindre än en tiondel av småhusen hyrs eller
upplåts med bostadsrätt. Lägenheterna i flerbostadshus fördelar sig på
72 % hyresrätt och 28 % bostadsrätt.
Lägenheterna i flerbostadshus ägs huvudsakligen av kommunala
bostadsföretag (38 %), bostadsrättsföreningar (28 %), privata fastighets-
ägare (17 %) och privatpersoner (13 %). Det kan noteras att olika
ägarkategorier har olika ålderssammansättning på sina bostadsbestånd.
Privata foretag som äger flerfamiljshus har 30 % av sina lägenheter i hus
byggda före år 1941. Hos de kommunala bostadsföretagen utgör däremot
de äldsta lägenheterna bara 12 % av lägenhetsbeståndet.
21
Lediga lägenheter i bostadsbeståndet
Bostadsbeståndet kan aldrig utnyttjas till fullo. En viss andel lediga
lägenheter uppstår alltid som ett naturligt uttryck för förändringar i
bostadsefterfrågan. Lediga lägenheter behövs dessutom för att öka hus-
hållens möjligheter att byta bostad och därmed skapa förutsättningar för
flexibilitet på arbetsmarknaden.
Efterfrågan på bostäder påverkas på kort sikt huvudsakligen av
förändringar i hushållens köpkraft. Högkonjunkturen under andra halvan
av 1980-talet medförde att andelen lediga lägenheter sjönk år från år och
nådde en extremt låg nivå (mindre än 0,5 %) år 1990. Därefter har den
djupa lågkonjunkturen under första halvan av 1990-talet medfört att
andelen lediga lägenheter stigit kraftigt.
Enligt SCB var antalet outhyrda lägenheter vid mätningen i mars 1997
det största som har noterats. Sammantaget fanns drygt 59 000 outhyrda
lägenheter hos de kommunägda och privata bostadsföretagen, motsvar-
ande 3,8 % av lägenhetsbeståndet. Drygt 42 000 av de lediga lägen-
heterna fanns hos de kommunala bostadsföretagen. En senare mätning i
september 1997 avsåg endast läget i de kommunala bostadsföretagen och
visade att antalet outhyrda lägenheter hos dessa företag då ytterligare
ökat till 46 000 lägenheter. Detta innebar att 5,4 % av företagens bostäder
stod tomma.
De regionala variationerna är stora. Spännvidden ligger mellan drygt
1 % lediga lägenheter i Stockholms län och 10-12% i Västerbottens,
Jämtlands, och Västemorrlands län. Även i Skaraborgs, Värmlands och
Älvsborgs län var siffrorna höga.
Det finns också stora variationer mellan olika lokala bostadsmark-
nader. Vid mätningen i september 1997 återfanns nästan 70% av de
lediga lägenheterna i kommuner med mindre än 75 000 invånare, trots att
dessa kommuner bara svarar för 42 % av lägenhetsbeståndet. Fjorton
kommunägda företag hade en särskilt svår situation med minst 20 % av
sina lägenheter outhyrda. Samtidigt kunde de kommunala bostadsföre-
tagen i 10 kommuner inte erbjuda några lediga lägenheter alls.
Bostadsbyggandet
Bostadsinvesteringarna som andel av BNP
Den totala byggverksamheten (underhåll samt investeringar) i Sverige
omfattade år 1996 drygt 191 miljarder kronor, varav knappt 65 miljarder
kronor avsåg bostadssektorn. Investeringarna inom bostadssektorn har
sedan år 1970 varierat mellan 6,3 och 1,4 % av BNP.
Prop. 1997/98:119
22
Prop. 1997/98:119
Diagram 1 Bostadsinvesteringarnas andel av BNP 1970-1997
fs Nybyggnad ■ Ombyggnad i
Källa- SCB
Bostadsinvesteringarnas andel av BNP har sjunkit kraftigt under 1990-
talets första hälft. Efter en tillfällig uppgång år 1996, sjönk investe-
ringarna till knappt 1,4 % av BNP år 1997.
Under första hälften av 1980-talet minskade nyproduktionen i omfatt-
ning och bostadsinvesteringama inriktades på ombyggnadsverksamhet.
Perioden 1984-1987 hade ombyggnadsverksamheten större omfattning
än nyproduktionen. Under den därpå följande högkonjunkturen minskade
ombyggnadsverksamheten, för att sedan under de senaste åren ligga
ungefär i nivå med nyproduktionen.
En internationell jämförelse visar att de svenska bostadsinvestering-
amas andel av BNP under åren 1977-1987 låg 0,5-1 procentenhet lägre
än genomsnittet för EU-ländema. Under andra halvan av 1980-talet
medförde dock högkonjunkturen för det svenska bostadsbyggandet att
denna skillnad försvann och åren 1990-1992 tog bostadsinvesteringama
en större andel av BNP i Sverige än genomsnittet för EU-ländema.
Därefter minskade bostadsinvesteringarnas andel av BNP både i Sverige
och för övriga EU-länder i genomsnitt.
Nyproduktion av bostäder
Bostadsbyggandets omfattning påverkas kraftigt av konjunktursväng-
ningar och variationerna mellan perioder av hög och låg bostadsproduk-
tion är stora. Även under perioder av omfattande bostadsproduktion är
dock nytillskottet av bostäder litet i relation till beståndets storlek. De
23
drygt 57 000 bostäder som färdigställdes år 1992 motsvarade 1,4% av Prop. 1997/98:119
antalet befintliga bostäder.
Under perioden 1965-1996 har antalet färdigställda bostäder varierat
mellan 110 000 år 1970 och 13 000 år 1995.
Diagram 2 Antal färdigställda lägenheter 1965-1997
■öi
|HHyreshus ■ Bostadsrätter □Äganderätt j
Källa: SCB
Diagrammet visar på två toppar i bostadsproduktionen, dels under det
s.k. miljonprogrammet på 1960- och 70-talen, dels under perioden 1988—
1992. Under miljonprogramsåren färdigställdes i genomsnitt 98 000
bostäder per år och åren 1988-92 tillkom i snitt 55 000 bostäder per år.
Liksom efter miljonprogrammets omfattande bostadsbyggande har bo-
stadsproduktionen sjunkit kraftigt efter år 1992. Både i relativa och
absoluta tal har dock produktionsminskningen varit större efter år 1992
än tidigare.
Boverkets prognoser över antalet påbörjade nya bostäder tyder dock på
en viss ökning av bostadsbyggandet under de närmaste åren. Verket
bedömer att 14 000 bostäder kommer att påbörjas år 1998 och 18 000 år
1999. Ökad sysselsättning och ökade disponibla inkomster for hushållen
ger enligt Boverket förutsättningar för en ökad efterfrågan på bostäder.
Orderingången till trähusfabrikantema har dessutom ökat under år 1997
och en ökad andel av byggföretagen uppger att deras verksamhet för-
väntas växa under de kommande åren.
24
De nominella produktionskostnaderna för flerbostadshus steg mellan Prop. 1997/98:119
åren 1975 och 1992 från knappt 2 000 kr/m2 till 12 600 kr/m2. En
kostnadsutveckling enligt hemmamarknadsprisindex hade motsvarat
knappt 6 000 kr/m2 år 1992. Efter år 1992 bryts den snabba kostnads-
utvecklingen. Under år 1996 och år 1997 har produktionskostnaderna
åter stigit något, troligen beroende på nyproduktionens koncentration till
större orter där kostnaderna blir högre. Enligt Boverkets uppskattningar
uppgick den genomsnittliga produktionskostnaden under första halvåret
1997 till 12 800 kr/m2 för flerbostadshus och 10 900 kr/m2 för grupp-
byggda småhus.
Den regionala fördelningen av bostadsbyggandet har uppvisat kraftiga
svängningar efter år 1985. Under andra halvan av 1980-talet försköts
bostadsproduktionen från storstadsområden och större kommuner till små
och medelstora kommuner. Den andel av de nya flerbostadshusen som
tillkom i kommuner med mer än 75 000 invånare sjönk från 63 % år
1985 till 44% år 1990. Under perioden 1985-1994 var byggandet i
förhållande till folkmängden lika omfattande i kommuner med mindre än
30 000 invånare som i storstadskommunerna, trots att folkökningen var
mycket låg i de minsta kommunerna. Redan ett par år in på 1990-talet
hade dock den regionala fördelningen börjat svänga tillbaka och under
åren 1995-96 var byggandet i förhållande till folkmängen avsevärt
mindre i de minsta kommunerna än i storstadsområdena. Under år 1997
var nyproduktionen i hög utsträckning koncentrerad till storstads-
områdena och några av universitetsorterna.
Ombyggnad av bostäder
Ombyggnadsstatistiken omfattar bara de ombyggnader som far någon
form av statligt stöd. Många ombyggnader, framförallt i egnahem, sker
helt utan statliga subventioner. Diagrammet nedan visar de mer omfatt-
ande ombyggnader (bidragsunderlag >50 000 kr/lgh) som beviljats stat-
liga bostadslån och/eller räntebidrag respektive år.
25
Diagram 3 Omfattande ombyggnader med statligt stöd budgetåren
1965/66-1997
Prop. 1997/98:119
Källa: Boverket
Det statliga stödet till ombyggnader når en större omfattning först när
räntebidragssystemet införs budgetåret 1974/75. Därefter varierar om-
byggnadsverksamheten i omfattning beroende på den allmänna ekono-
miska utvecklingen, förändringar i statens stöd m.m. Under en period på
1980-talet infördes tilläggslån for ombyggnader och ett utökat antal
ombyggnadsåtgärder blev bidragsberättigade. Från år 1986 begränsades
dock stödet till ombyggnader kraftigt i storstäderna för att främja nypro-
duktion. De höga talen för år 1993 förklaras av att många fastighetsägare
under år 1992 ansökte om räntebidrag innan det tidigare räntebidrags-
systemet upphörde. År 1995 stimulerades ombyggnadsverksamheten
genom ett särskilt investeringsbidrag. Mellan år 1996 och år 1997
minskade ombyggnadsverksamheten kraftigt, från ca 30 000 till ca
18 000 ombyggnader av lägenheter i flerbostadshus.
Omfattningen av ombyggnadsverksamheten under kommande år är
svår att uppskatta. Boverkets bedömning vad gäller flerbostadshusen är
att mer omfattande ombyggnader kommer att genomföras i 20 000
lägenheter år 1998 och i 25 000 lägenheter år 1999.
Rivningar
Samtidigt som bostadsbeståndet utökas genom nyproduktion och om-
byggnader sker också en minskning av antalet bostäder genom att
26
bostäder slås samman, omvandlas till lokaler eller rivs. De stora avgång- Prop. 1997/98:119
ama ur bostadsbeståndet skedde under 1960- och 70-taIens omfattande
saneringar av stadskärnorna i de större städerna. Antalet rivna lägenheter
låg under dessa decennier ofta över 8 000 per år. Med undantag for några
få år sjönk dock antalet rivningar oavbrutet mellan åren 1968 och 1981.
Efter en tillfällig topp under den omfattande ombyggnadsverksamheten
under första halvan av 1980-talet, sjönk sedan antalet rivna lägenheter
successivt till drygt 500 för år 1992.
Efter 1990 har antalet rivningar åter ökat, men ligger ändå mycket
långt under 1960- och 70-talens nivåer. Enligt SCB revs 2 600 lägenheter
år 1996. Rivningarna på 1990-talet skiljer sig dock från rivningar under
tidigare decennier på så sätt att nästan alla lägenheter som revs var
byggda efter år 1950 och modernt utrustade. Rivningar hänger idag
främst samman med uthyrningssvårigheter och beror i mindre utsträck-
ning på sanering och modernisering av bostadsbeståndet. Merparten av
de lägenheter som rivits under 1990-talet ägdes av kommunala bostads-
företag.
27
Prop. 1997/98:119
Statens stöd till bostadsbyggandet består dels av räntebidrag för ny- och
ombyggnad av bostäder, dels av kreditgarantier för lån mot säkerhet i
fastigheten efter det att ny- eller ombyggnaden färdigställts. Ärenden om
räntebidrag handläggs av Boverket och länsstyrelserna. Statens
bostadskreditnämnd svarar för ärenden om kreditgarantier.
Under olika perioder har också tillfälliga stöd utgått för investeringar
med särskild inriktning. Vidare finns för närvarande möjlighet till viss
skattereduktion för reparationsarbeten. Dessa stödformer berörs närmare
i avsnitt 12.
Med hänsyn till räntekostnadernas stora andel av de totala
boendekostnaderna är de skattemässiga avdrag för räntekostnader som
varje skattskyldig är berättigad till av stor betydelse i sammanhanget. I
den omfattning som sådana avdrag avser räntekostnader för investeringar
i en bostad kan även detta anses utgöra en del av statens stöd till
bostadssektorn.
Räntebidrag enligt 1993 års system
Räntebidrag lämnas fr.o.m. den 1 januari 1993 till nyproduktion av bo-
städer och till vissa ombyggnader enligt bestämmelserna i förordningen
(1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention. När det gäller om-
byggnader lämnas räntebidrag till sådana investeringar i hyres- och
bostadsrättshus som i väsentlig mån förbättrar sådana grundläggande
funktioner som är nödvändiga för att fastigheten skall fungera tillfreds-
ställande för bostadsändamål. Räntebidrag lämnas vidare till sådana om-
byggnadsåtgärder som syftar till att upprätthålla eller förbättra husets
grundläggning eller dess huvudsakliga försörjningssystem för el,
uppvärmning, vatten och avlopp, ventilation samt transporter och
kommunikationer. Åtgärder som utgör underhåll och reparationer är inte
bidragsberättigade.
Räntebidraget vid nyproduktion lämnas med en procentuell andel av en
schablonberäknad räntekostnad för investeringen, dock utan krav på
särskild lånefinansiering. Till grund för beräkningen ligger dels den s.k.
subventionsräntan, dels ett bidragsunderlag vars storlek vid nybyggnad
bestäms genom två schablonbelopp - ett på 13 000 kr/m2 för ytor upp till
35 m2 per lägenhet och ett på 6 000 kr/m2 för ytor därutöver. Högst
120 m2 per lägenhet berättigar till bidrag och bidragsunderlaget kan
därmed maximalt uppgå till 965 000 kronor. För byggande av vissa
servicebostäder gäller särskilda bestämmelser. Subventionsräntan
28
fastställs varje vecka av Boverket utifrån ett räntegenomsnitt för Prop. 1997/98:119
obligationer på kreditmarknaden med fem års återstående löptid.
För ett enskilt projekt till vilket bidrag har beviljats minskar bidragets
storlek varje år med i förväg fastställda procentsatser. Dessutom innebär
bidragssystemet en fortlöpande sänkning av bidragets storlek för det
första bidragsåret så att bostäder som t.ex. påbörjas år 1997 far ett lägre
räntebidrag det första året än bostäder som påbörjades år 1996.1 tabell 3
nedan redovisas med vilka andelar som räntebidrag lämnas respektive år
till hyres- och bostadsrättshus.
Tabell 3 Räntebidrag till nybyggda hyres- och bostadsrättshus, pro-
centuell andel av beräknad räntekostnad
|
Argång Bidragsår |
1993 |
1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
|
1 |
57 |
52 |
52 |
47 |
42 |
37 |
32 |
30 |
|
2 |
53 |
48 |
48 |
43 |
38 |
33 |
30 |
30 |
|
3 |
49 |
44 |
44 |
39 |
34 |
30 |
30 |
30 |
|
4 |
45 |
40 |
40 |
35 |
30 |
30 |
30 |
30 |
|
5 |
41 |
36 |
36 |
31 |
30 |
30 |
30 |
30 |
|
6 |
37 |
32 |
32 |
30 |
30 |
30 |
30 |
30 |
|
7 |
33 |
30 |
30 |
30 |
30 |
30 |
30 |
30 |
|
8 |
30 |
30 |
30 |
30 |
30 |
30 |
30 |
Efter år 2000 lämnas räntebidrag med 30 % av beräknad räntekostnad
för både befintliga och nya ärenden. Bidraget är enligt gällande regelverk
evigt.
Vid ombyggnad bestäms bidragsunderlaget med ledning av den fak-
tiska ombyggnadskostnaden. Bidragsunderlaget far dock inte bestämmas
till ett högre belopp än det som motsvarar 80 % av
nybyggnadsschablonen, minskat med värdet av byggnaden före ombygg-
naden.
Räntebidrag lämnas även till nyproduktion av egnahem enligt samma
principer som för hyres- och bostadsrättshus. De procentuella bidrags-
andelama är dock inte desamma på grund av att de har justerats med
hänsyn till effekten av egnahemsägamas ränteavdrag. Bidraget i ett
enskilt ärende avtrappas tills det upphör helt. Räntebidrag lämnas inte för
egnahem som påbörjas efter år 1999. För egnahem som påbörjats fr.o.m.
år 1995 lämnas räntebidrag med de procentuella andelar som redovisas i
tabell 4.
29
Tabell 4 Räntebidrag till nybyggda egnahem, procentuell
andel av beräknad räntekostnad
|
Årgång |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
|
Bidragsår | ||||||
|
1 |
31,4 |
24,3 |
17,2 |
10,1 |
3,0 |
0 |
|
2 |
25,7 |
18,6 |
11,5 |
4,4 |
0 |
0 |
|
3 |
20,0 |
12,9 |
5,8 |
0 |
0 |
0 |
|
4 |
14,3 |
7,2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
5 |
8,6 |
1,5 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
6 |
2,9 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
7 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Räntebidrag enligt äldre regler
Statligt stöd för ny- och ombyggnad av bostäder i form av räntebidrag
lämnades även före år 1993. Delvis olika bidragsregler har därvid gällt
under olika perioder. För perioden närmast före år 1993 tillämpades
bestämmelserna i förordningen (1991:1933) om statliga räntebidrag för
ny- och ombyggnad av bostäder (1992 års regler). Till grund för
bidragsberäkningen ligger ett i varje ärende fastställt bidragsunderlag
som skall motsvara en skälig produktionskostmftl för det aktuella huset
eller dess ombyggnad. Räntebidraget bestäms schablonmässigt med
utgångspunkt i skillnaden mellan den s.k. subventionsräntan och den s.k.
garanterade räntan. Den senare utgör en på förhand fastställd räntesats
som höjs årligen med ett visst antal också på förhand bestämda
procentenheter. Denna s.k. upptrappning av den garanterade räntesatsen
medför att räntebidraget fortlöpande minskar. Räntebidraget upphör när
den garanterade räntan första gången uppgår till eller överstiger sub-
ventionsräntan. Bidragstidens längd kommer således att i huvudsak
bestämmas av hur subventionsräntan utvecklar sig i förhållande till den
garanterade räntesatsen. Bidragstiden kan dock högst uppgå till 25 år.
Kreditgarantier
Staten lämnar sedan år 1992 kreditgaranti för nyproduktion av bostäder i
samtliga upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt och egnahem) samt till
större ombyggnader av hyres- och bostadsrättshus. Kreditgaranti får
enligt gällande regler endast lämnas för lån som avser färdigställda
bostäder som har räntebidrag. Kreditgarantisystemet infördes i stället för
de statliga bostadslån som lämnades före år 1992.
Storleken på kreditgarantin uppgår normalt till 30 % av ett schablonbe-
räknat garantiunderlag som i princip motsvarar bidragsunderlaget för
räntebidragen.
Kreditgarantin har formen av en s.k. fyllnadsborgen. Det innebär att
långivaren även skall ha säkerhet i form av pantbrev och att det är pant-
säkerheten som i första hand skall tas i anspråk om låntagaren inte kan
fullfölja sina åtaganden gentemot långivaren. Kreditgarantin svarar
Prop. 1997/98:119
30
således bara för den del av långivarens fordran som kvarstår sedan Prop. 1997/98:119
panten har realiserats.
Pantbrevet för lån med kreditgaranti skall ha ett förmånsrättsläge i
direkt anslutning till säkerheten för bottenlånet. Kreditgarantin begränsas
till det säkerhetsläge som motsvarar högst 100 % av pantvärdet. Pantvär-
det motsvaras av garantiunderlaget med vissa tillägg, t.ex. för lokaler.
Produktionskostnaden för ett hus är dock i allmänhet högre än pantvär-
det. Skillnaden mellan beviljade lån och produktionskostnaden måste
täckas med eget kapital.
Statens bostadskreditnämnd far lämna kreditgaranti till bl.a. sådana
inhemska kreditaktiebolag, bankinstitut, finansbolag och försäkrings-
institut som står under Finansinspektionens tillsyn. Långivaren bestäm-
mer själv i vilken omfattning som möjligheten att fa kreditgaranti skall
utnyttjas.
Om ersättning utbetalas till långivaren övertar staten långivarens ford-
ringar på låntagaren i motsvarande del. Sådana regressfordringar kan
efterges av nämnden, om låntagaren inte kan betala och nämnden
bedömer att så även kommer att vara fallet framdeles.
Kreditgaranti kan lämnas för en tid av högst 25 år och är avgiftsbelagd.
Den årliga avgiften uppgår för närvarande till 0,5 % av det garanterade
beloppet.
Statens bostadskreditnämnd har fr.o.m. budgetåret 1997 ett ekonomiskt
resultatansvar för kreditgarantier inom bostadssektorn. Detta innebär att
den garantiavgift som tas ut skall motsvara den ekonomiska risk och de
övriga kostnader som garantin innebär för staten i enlighet med en ny
modell för hantering av statens garantier som regering och riksdag
beslutat om (prop. 1996/97:1, bet. 1996/97 FiU:l, rskr. 1996/97:53). När
det gäller tidigare beviljade kreditgarantier belastar ersättningar till följd
av infriade garantiåtaganden statsbudgeten.
Bostadsbidrag lämnas i dag dels till barnfamiljer, dels till ungdomar
mellan 18 och 29 år utan barn. Pensionärer kan vid sidan om pensionen
få bostadstillägg och särskilt bostadstillägg. Beslut om bostadsbidrag och
bostadstillägg fattas av de allmänna försäkringskassorna. Riksförsäk-
ringsverket är central myndighet och har ansvar för tillsyn etc.
Bostadsbidrag
Bostadsbidraget till barnfamiljer (ensamstående och gifta/samman-
boende) är behovsprövat, dvs. bidragets storlek bestäms av det enskilda
hushållets inkomster och andra ekonomiska resurser. Det består dels av
ett särskilt bidrag för hemmavarande barn, dels av ett belopp som utgår
från bostadskostnaden och antalet barn.
Det särskilda bidraget lämnas med 600 kronor per månad för familjer
med ett barn, 900 kronor för familjer med två barn och 1 200 kronor för
31
familjer med tre eller flera barn. Det särskilda bidraget utges även till
familjer som saknar egen bostad.
Det bostadskostnadsberoende bidragsbeloppet grundas på bostadskost-
naden mellan en nedre och en övre gräns. Mellan dessa gränser lämnas
bidrag med 75 respektive 50 % av bostadskostnaden i två olika intervall.
Bostadskostnadsgränsema för hushåll med olika antal barn framgår av
följande sammanställning. Gränserna har gällt sedan år 1996.
Prop. 1997/98:119
Tabell 5 Bostadskostnadsgränser för hushåll med barn (kr/mån)
|
Familjer med |
Lägsta bidrags- |
Bidrag med 75 % upp till en av |
Bidrag med 50 % upp till en |
|
1 barn |
2 000 |
3 000 |
5 300 |
|
2 barn |
2 000 |
3 300 |
5 900 |
|
3 eller flera barn |
2 000 |
3 600 |
6 600 |
Det maximala bidragsbelopp som kan räknas fram med hänsyn till det
antal barn och den bostadskostnad som familjen har minskas med 20 %
av den del av den bidragsgrundande inkomsten som överstiger 117 000
kronor för ensamstående eller 58 500 kronor för vardera maken.
Även bostadsbidraget till ungdomar mellan 18 och 29 år utan barn är
behovsprövat och beroende av bostadskostnadens storlek. Bidragsbe-
loppet grundas, på samma sätt som för barnfamiljer, på bostadskostnaden
mellan en nedre och en övre gräns för bostadskostnaden. Mellan dessa
gränser lämnas bidrag med 75 respektive 50 % av bostadskostnaden i två
olika intervall. Bidraget lämnas enligt samma regler oavsett om någon i
hushållet studerar eller inte.
Bostadstillägg till pensionärer
Bostadstillägg till pensionärer (BTP) kan maximalt lämnas med 85 % av
bostadskostnaden mellan 100 kronor och 4 000 kronor per månad. BTP
är helt inkomstprövat och reduceras med 40 % av årsinkomsten upp till
ett och ett halvt basbelopp och med 45 % av inkomsten därutöver. Som
inkomst räknas i princip alla inkomster utöver folkpension samt pen-
sionstillskott eller ATP motsvarande ett pensionstillskott. I årsinkomsten
ingår inkomst av kapital som beräknas som en schablonmässigt bestämd
andel av förmögenheten.
Särskilt bostadstillägg till pensionärer (SBTP) betalas ut som ett kom-
plement till BTP till pensionärer med hög bostadskostnad och låg in-
komst. SBTP prövas automatiskt månadsvis för alla som uppbär BTP och
betalas ut om den sammanlagda inkomsten, efter det att en skälig bo-
stadskostnad är betald, understiger 122 % av basbeloppet. I sådant fall
betalas SBTP ut upp till denna nivå. Normen för högsta skäliga bostads-
kostnad för beräkning av SBTP är 5 200 kronor per månad.
32
Prop. 1997/98:119
Utgifterna över statsbudgeten de senaste fem budgetåren för generella
bidrag till bostadsproduktion och för riktade bidrag till hushållen redo-
visas i tabell 6 nedan.
Tabell 6 Statens utgifter, miljarder kr
|
Budgetår Bidrag |
1992/93 |
1993/94 |
1994/95 |
1995/96 (18 mån) |
1996 |
1997 |
|
Räntebidrag |
33,8 |
33,7 |
32,6 |
43,3 |
27,8 |
20,8 |
|
Kreditgarantier |
- |
0 |
0,4 |
1,4 |
1,2 |
1,1 |
|
Bostadsbidrag |
3,0 |
11,4 |
9,2 |
12,9 |
8,4 |
6,2 |
|
Bostadstillägg till |
4,1 |
7,0 |
8,9 |
14,7 |
9,8 |
9,4 |
|
pensionärer (BTP) |
Anm: Kreditgarantisystemet infördes den 1 januari 1992. Budgetåret 1992/93 svarade sta-
ten för 50 % av utgifterna for bostadsbidrag, medan 50 % finansierades av kommunerna.
Budgetåret 1993/94 belastades anslaget för bostadsbidrag med utgifterna för ett extra
halvår i samband med att staten övertog hela kostnadsansvaret från kommunerna.
Utgifterna for BTP (tidigare KBT) finansierades före år 1995 av både staten och
kommunerna.
För budgetåren 1998-2000 beräknas utgifterna i statens budget bli föl-
jande med gällande regelverk.
Tabell 7 Prognos för statens utgifter, miljarder kr
|
Budgetår |
1998 |
1999 |
2000 |
|
Bidrag | |||
|
Räntebidrag |
H,1 |
7,7 |
4,4 |
|
Kreditgarantier |
1,5 |
1,2 |
1,0 |
|
Bostadsbidrag |
6,1 |
6,0 |
6,0 |
|
BTP |
9,6 |
9,6 |
9,5 |
Anm: I prognosen för utgifterna för räntebidrag har den genomsnittliga räntenivån respek-
tive år antagits vara 6,2 %, 6,4 % och 6,5 %.
Flera faktorer bidrar till att utgifterna för statens stöd till bostadssektorn
har minskat under senare år. Den stora minskningen av utgifterna för
räntebidrag beror framför allt på lägre räntenivå och låg volym på bo-
stadsbyggandet. Utgifterna för bostadsbidrag har minskat bl.a. till följd
av de förändringar av reglerna som riksdagen beslutat om fr.o.m. år
1996 och fr.o.m år 1997 (prop. 1994/95:100 bil. 6, bet. 1994/95 :BoU 14,
rskr. 1994/95:312 och prop. 1995/96:186, bet. 1995/96:BoUl 1, rskr.
1995/96:229). På sikt kommer även utgifterna över statsbudgeten för
infriade åtaganden för kreditgarantier att minska, i takt med att garanti-
ärenden enligt det äldre systemet avslutas.
33
3 Riksdagen 1997/98. 1 samt. Nr 119
Prop. 1997/98:119
Sverige deltar i internationellt samarbete med anknytning till det bostads-
politiska området i FN, OECD, EU och inom ramen för Östersjö-
samarbetet. Ett exempel som väckt särskild uppmärksamhet är arbetet
inför Habitat II, FN:s andra världskonferens om boende- och bebyggelse-
frågor.
Habitat II
Habitat II ägde rum i Istanbul den 3-14 juni 1996. De svenska förbere-
delserna skedde samordnat med EU men också i nära kontakt med bl.a.
de nordiska och de baltiska länderna.
Konferensen innebar att världssamfundet enades om en grundläggande
syn på bostadens och boendemiljöns betydelse för en socialt hållbar ut-
veckling. Allas rätt till ett rimligt boende och till en anständig livsmiljö
som grundläggande element i en hållbar utveckling betonades.
Habitat II resulterade i två dokument, dels Istanbuldeklarationen som i
femton paragrafer sammanfattar konferensens viktigaste slutsatser, dels
den omfattande Habitatagendan för boende, bebyggelse och stadsutveck-
ling. Habitatagendan innehåller en utförlig redovisning av de mål,
principer och åtaganden samt det globala handlingsprogram med
strategier för genomförande som konferensen behandlade. Dessa
dokument har översatts till svenska och publicerats i en rapport som
också innehåller en redogörelse för konferensen och dess resultat
(Aktstycken utgivna av Utrikesdepartementet, ny serie 11:53).
I Habitatagendan fastlades övergripande mål om att alla bör tillförsäk-
ras ett rimligt boende, att städer och boplatser bör göras säkrare, mer
hälsosamma och anpassade till människors behov samt mer jämlika, håll-
bara och produktiva. Habitatagendan innehåller också de åtaganden som
världens regeringar ansett nödvändiga för att förverkliga målen och som
också lokala företrädare ställt sig bakom.
Förhållandet mellan de rika och de fattiga delarna av världen framstod
som kritiskt i ljuset av stark befolkningsökning och urbanisering. Det
finns därför ett mycket stort behov att skapa drägliga livsförhållanden
inte minst i de snabbt växande städerna i tredje världen. En central upp-
gift är att finna former för boende och bebyggelse som leder till en lång-
siktigt hållbar utveckling i ett globalt perspektiv. Hållbar utveckling i
enlighet med besluten vid 1990-talets FN-konferenser - från Rio till
Istanbul - förutsätter lokal demokrati och många parters medverkan.
Nationellt pågår nu ett arbete som innebär en uppföljning av Habitat II.
Kommunerna har därvid en nyckelroll i genomförandet genom den vikt
som ges åt den lokala samhällsplaneringen. Detta markerades tydligt i
Istanbul inte minst mot bakgrund av strategin hjälp till självhjälp och
34
principer om utveckling av samarbete med näringslivet, delaktighet och
stärkt lokal demokrati. Det globala perspektivet från Habitat II kan bli ett
viktigt stöd i arbetet med att bygga om Sverige for hållbar utveckling.
Den svenska nationalrapportens prioriteringar kommer att följas upp bl.a.
i de lokala investeringsprogrammen för ekologisk hållbarhet.
Hösten 1997 genomförde Stadsmiljörådet i samarbete med Inrikes-
departementet och Svenska kommunförbundet en konferens om bostads-
byggande och stadspolitik som bl.a. syftade till att informera om Habitat-
agendan och att diskutera dess konsekvenser för svensk samhälls-
planering. Under år 1998 kommer Boverket och Svenska kommunför-
bundet att genomföra konferenser med landets kommuner för att infor-
mera om Habitatkonferensens mål för en hållbar utveckling av städer och
boendemiljöer.
Ett extramöte med FN:s generalförsamling som uppföljning till Habitat
II avses äga rum i New York år 2001. Sverige bör därvid i samarbete
med övriga EU-länder fullfölja sina prioriteringar av rätten till ett hem
och behovet av stöd till förbättringar av livsmiljön för fattiga människor i
tredje världens städer. Vikten av lokal demokrati, god förvaltning och
respekt för mänskliga rättigheter måste framhållas i detta sammanhang.
Inom ramen för det pågående arbetet med att reformera FN kommer
FN:s aktiviteter inom boende- och miljöområdet att utvärderas i syfte att
insatserna skall kunna reformeras och stärkas. En särskild arbetsgrupp
skall presentera ett förslag till generalsekreteraren under sommaren 1998.
Den pågående integreringen av olika FN-organs arbete på landnivå kom-
mer också att beröra Habitats arbete i programländerna.
Samarbete inom EU
Bostadspolitiska frågor ingår inte i EU:s kompetensområde men däremot
sker ett informellt samarbete. Ärligen genomförs möten mellan bostads-
ministrama i de olika länderna.
På motsvarande sätt sker ett informellt samarbete mellan de ministrar
som ansvarar för planfrågor i EU-ländema. EU:s medlemsländer och
Kommissionen arbetar sedan några år med en sammanhållen regional
utvecklingsplanering för Unionens territorium - European Spatial Deve-
lopment Perspektive, ESDP. Med regional utvecklingsplanering avses i
detta sammanhang en verksamhet som omfattar såväl traditionell fysisk
planering som olika regionalpolitiska åtgärder och styrning av offentliga
investeringar. ESDP har tre grundteman:
- en flerkämig och bättre balanserad stadsstruktur samt ett nytt förhåll-
ande mellan tätort och landsbygd,
- likvärdig tillgång till infrastruktur och kunskap,
- varsam förvaltning och utveckling av Europas natur- och kulturarv.
Arbetet med ESDP syftar bl.a. till att öka förutsättningarna för regional
samordning av gemenskapens politikområden. Samtidigt förutsätter det
vidgade planeringsperspektiv som ESDP utgör en fördjupad dialog
mellan staten och kommunerna samt mellan dem som arbetar med
regionalt utvecklingsarbete, kommunikationer, miljöfrågor, kulturarvet
Prop. 1997/98:119
35
och fysisk planering. Behovet av samordning mellan olika aktörer och Prop. 1997/98:119
sektorer betonas.
Det första officiella utkastet till ESDP presenterades på ett minister-
möte i Noordwijk i juni 1997. Under hösten 1997 har nyssnämnda doku-
ment varit föremål för remissbehandling och debatt i bl.a. Sverige. De
synpunkter som kommit fram förs nu vidare till ordförandelandet
Storbritannien och till Kommissionen för att ge underlag inför den
revidering som avses göras inför nästa ministermöte i Glasgow i juni
1998.
En praktisk tillämpning av grundtankarna i ESDP sker inom ramen för
gemenskapsinitiativet Interreg II C som syftar till att främja samarbete
över gränserna när det gäller regional utvecklingsplanering. Särskilda
program har utarbetats för transnationellt samarbete. Sverige medverkar i
två sådana program, nämligen för Östersjöregionen och Nordsjöregionen.
Arbetet syftar till gemensamma strategier för hur de områden som om-
fattas av programmen skall utvecklas. Kommunerna och de regionala
organen har en central roll i genomförandet av programmen.
Inom EU har också de särskilda planeringsfrågor som rör stadsområ-
dena uppmärksammats. Sedan år 1994 pågår ett projekt benämnt ”Sus-
tainable Cities”. Projektet syftar till samla kunskap om vad som känne-
tecknar hållbara städer och att ge stöd och information till framför allt
kommunerna. Kommissionen redovisade vidare i maj 1997 i ett särskilt
meddelande - ”Mot ett program för städerna inom den Europeiska
Unionen” - sin syn på städernas situation och på vad EU kan göra för att
stödja städer och storstadsområden som har problem. Avsikten är att
regeringar, kommuner och andra organ nu skall lämna synpunkter i
frågan. I november 1998 avser Kommissionen att kalla till ett Urban
Forum för att där lägga fram sina slutsatser. Sammanfattningsvis kan
konstateras att det nu inom EU växer fram en insikt om vikten av att både
behålla och utveckla de europeiska städernas konkurrenskraft i en
globaliserad ekonomi och att samtidigt utveckla socialt eftersatta stads-
delar framför allt i storstadsområdena.
Kommissionen betonar att EU varken kan eller skall träda in på natio-
nernas eller kommunernas ansvarsområden, men framhåller också att
medlemsländerna tillsammans bör ta ett ansvar för en bättre stads-
utveckling. Mycket tyder dock på att frågor om stadsutveckling - och
därmed bostadspolitiken i vidare mening - kommer att tillmätas allt
större vikt inom gemenskapen.
Övrigt internationellt samarbete
Som ett led i Östersjösamarbetet genomfördes sommaren 1997 konferen-
sen ”Baltic Cities” i Stockholm. Konferensen blev en mötesplats för
forskare, planerare och kommunalpolitiker engagerade i hållbar stads-
utveckling i Östersjöregionen.
Frågan om en ekologiskt hållbar utveckling av städer och regioner har
också uppmärksammats på olika sätt i annat internationellt samarbete.
Bl.a. kan nämnas rapporten Urban Policies for an Ecologically Sus-
36
tainable World från ett seminarium om den ekologiska staden som Prop. 1997/98:119
Sverige och OECD arrangerade år 1994 och den svenska national-
rapporten år 1994 till OECD:s projekt ”The Ecological City”.
Frågan om en hållbar utveckling av städer och regioner har också upp-
märksammats på flera sätt inom OECD:s samarbete om stadsutveckling.
Särskilda projekt har drivits om både ekologisk och social hållbarhet.
OECD har också studerat indikatorer för stadsutveckling.
37
Prop. 1997/98:119
Regeringens bedömning: Bostaden är en social rättighet och
bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att leva i goda
bostäder till rimliga kostnader och i en stimulerande och trygg miljö
inom ekologiskt hållbara ramar. Boendemiljön skall bidra till jämlika
och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt
för barn och ungdomar.
Bostadspolitiken är en väsentlig del av välfärdspolitiken. Rätten till en
god bostad till en rimlig kostnad är ett viktigt mål för samhällets insatser
på det bostadspolitiska området. Den sociala bostadspolitikens grund-
läggande inriktning ligger fast inför inträdet i det tjugoförsta århundradet.
Samtidigt anpassas bostadspolitiken till nya förutsättningar och behov.
De internationella åtaganden som Sverige har gjort i samband med FN-
konferensema om miljön i Rio de Janeiro år 1992 och om boende- och
bebyggelsefrågor i Istanbul år 1996 innebär att bostadspolitiken också
skall skapa förutsättningar för en socialt, ekonomiskt, kulturellt och
ekologiskt hållbar utveckling. Bostadspolitiken har därmed tillförts en ny
dimension.
Det övergripande målet för bostadspolitiken som det uttrycks ovan
kommer att prägla inriktningen av statsmakternas handlande inom många
områden. I det följande redovisar regeringen hur de olika komponenter
som tillsammans formulerar det övergripande målet avses komma att
tillgodoses under de närmast kommande åren.
• Bostaden är en social rättighet och bostadspolitiken skall skapa
förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader
Huvuduppgiften för bostadspolitiken har sedan 1930-talet varit att bygga
bort trångboddhet och dåliga bostadsmiljöer. I dag kan vi konstatera att
de bostadspolitiska ansträngningarna har varit mycket framgångsrika. Vi
har i vårt land en bostadsstandard som internationellt sett är mycket hög
och jämnt fördelad. I det stora flertalet kommuner råder balans på
bostadsmarknaden eller finns ett överskott på bostäder.
Den bostadspolitiska helhetsbilden uppvisar många positiva drag, men
det finns också betydande brister och problem. De höga räntorna under
den ekonomiska krisen höjde boendekostnaderna för många hushåll. För
en del hushåll har kostnaderna fortsatt att stiga medan de sjunkande rän-
torna kraftigt har sänkt kostnaderna för andra. Bostäder behöver rustas
upp och byggas om för att motsvara dagens och morgondagens krav på
en god och hälsosam miljö. De många outhyrda lägenheterna och tidigare
38
gjorda borgensåtaganden i bostäder tynger många kommuner med svag Prop. 1997/98:119
ekonomi, särskilt i områden med stor befolkningsminskning.
Att lösa också dessa problem är en uppgift för den framtida bostads-
politiken — i nära samverkan med politiken inom andra områden och
inom de ramar som ges av den allmänna ekonomiska politiken.
Stabila statsfinanser är en grundläggande förutsättning för framtidens
bostadspolitik. Regeringens ekonomiska politik för att sanera statsfinan-
serna har varit framgångsrik och har bidragit till att räntenivån har
halverats sedan regeringen tillträdde hösten 1994. Detta har lett till sänk-
ta boendekostnader för många hushåll med bostadsrätt och i egnahem. På
sikt kommer också den låga räntan hushåll med hyresrätt till del. Det
innebär att bostadskostnadens andel av den disponibla inkomsten
minskar.
Om räntenivån till följd av ett minskat förtroende för de svenska
statsfinanserna skulle öka med en procentenhet skulle det på sikt inne-
bära ökade kostnader för bostadshushållen med 10 miljarder kronor år-
ligen. Alla åtgärder som bidrar till att upprätthålla förtroendet för statens
finanser är därför betydelsefulla inslag även i bostadspolitiken. Den
ekonomiska politiken är dessutom av avgörande betydelse för möjlig-
heterna att öka sysselsättningen och därmed hushållens möjligheter att
efterfråga bostäder.
Statlig medverkan vid finansiering av nyproduktion och ombyggnader av
bostäder krävs även i fortsättningen. Det nuvarande finansierings-
systemet reformeras efter de krav som ställs för ett hållbart samhälle. Vid
sidan av produktionsstödet är bostadsbidragen till barnfamiljer, de
bibehållna bostadsbidragen till ungdomar samt bostadstillägget till
pensionärer av stor betydelse för att garantera alla rätten till en god
bostad till en rimlig kostnad.
En grundläggande förutsättning för stabilitet är att de regler som gäller
för boendet behandlar alla lika. Regeringen kommer att låta en parlamen-
tarisk kommitté göra en allmän översyn av fastighetsskatten m.m. Kom-
mittén far ett brett mandat att pröva olika principfrågor. Neutraliteten
mellan olika upplåtelseformer blir en central fråga. I analysen måste
beaktas också inverkan av det bostadspolitiskt motiverade stöd som
lämnas för olika slag av bostäder. Kommittén skall koncentrera sitt
arbete till strukturfrågan medan en bedömning av skatteuttagets nivå
ligger utanför uppdraget.
• Bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla att växa upp och
leva i en stimulerande och trygg miljö
Bostadsområdena har grundläggande betydelse för de enskildas möjlig-
heter till stimulans och personlig utveckling. Det är särskilt viktigt att
bostadsmiljön kan främja en god uppväxt för barn och ungdom. God
arkitektur, stadsbyggnadskonst och varsamhet med kulturmiljöns värden
är viktiga förutsättningar för att skapa vackra och funktionella boende-
miljöer.
39
Bostadsmiljöns kvalitet har särskild betydelse för de äldre, funktions- Prop. 1997/98:119
hindrade eller andra som är i behov av vård och stöd och som vistas en
stor del av sin tid i bostaden och dess grannskap. Senare års reformer
inom äldreomsorgen, omsorgsverksamheten och psykiatrin har haft som
utgångspunkt att bostaden och bostadsmiljön också kan fungera som en
plats för vård och omsorg och skapa trygghet. Ett viktigt mål för
förnyelsen av bostadsbeståndet är därför att öka tillgängligheten för äldre
och personer med funktionshinder.
Även ungdomars bostadsbehov måste uppmärksammas. Regeringen
avser att i anslutning till vårpropositionen överväga om det nuvarande
stödet till studentbostäder kan vidgas till att även omfatta anordnande av
ungdomsbostäder.
• De boendes inflytande över den egna bostaden och det egna bostads-
området skall öka
Bostaden och bostadsområdet är en av de viktigaste platserna för indi-
viden. Där tillbringar de flesta människor den största delen av sin lediga
tid. Samhörighet mellan dem som bor i området motverkar främlingsskap
och ökar tryggheten och välfärden, både för de boende som grupp och för
varje enskild individ - men i alltför många bostadsområden saknas
delaktighet och engagemang.
De boendes inflytande över boendet måste öka. För att skapa lik-
värdiga sociala villkor krävs att skillnaderna i delaktighet och inflytande
minskar mellan olika upplåtelseformer.
Genom självförvaltning stärks de boendes inflytande och engagemang.
Goda exempel finns runt om i landet. I Malmö har det kommunala
bostadsföretaget MKB genom ett självförvaltningsavtal överlåtit en del
av ansvaret för fastighetsförvaltningen i bl.a. bostadsområdet Holma.
Ytterligare exempel på ambitiösa insatser är ytterstadssatsningarna i
Stockholm. Samhället bör på olika sätt fortsätta att underlätta för själv-
förvaltning och annan medverkan i förvaltningen att växa fram i bostads-
områdena.
• Bostadspolitiken skall utvecklas inom ekologiskt hållbara ramar
Vi har i stort sett balans på bostadsmarknaden. Bostadsstandarden är hög.
Sverige är för den skull inte färdigbyggt. Under de närmaste åren är
emellertid uppgiften främst att underhålla det befintliga beståndet och att
bygga om.
Regeringen har tagit flera initiativ för att stimulera underhålls- och
ombyggnadsverksamheten. Det har skett dels genom förmånliga skatte-
avdrag och dels i form av särskilda bidrag. Enbart bidragen uppgår till
nära 6 miljarder kronor. För perioden 1998-2000 har regeringen avsatt
5,4 miljarder kronor för att påskynda omställningen till ett hållbart
samhälle. Merparten av dessa medel kommer att användas för åtgärder i
byggnadsbeståndet. Regeringen har vidare avsatt 9 miljarder kronor för
energiomställningen, bl.a. i syfte att öka energieffektiviteten i boendet.
40
Behovet att stödja arbetet for förändringar i byggandet och bebyggel-
sen har tagits upp i det åtgärdsprogram som redovisats i regeringens
skrivelse 1997/98:13 om ekologisk hållbarhet. Det är nödvändigt att ut-
veckla bygg- och anläggningsbranschen som ett instrument för omställ-
ningen till ekologisk hållbarhet. Bygg- och anläggningsbranschen omsät-
ter stora mängder material. Fastighetsägarnas förmåga att vara kompe-
tenta beställare och förvaltare av det som byggs eller har blivit byggt
inverkar direkt på resursförbrukningen över tiden.
Att utveckla byggtekniken, öka produktiviteten i byggandet och ta till
vara kvaliteterna i det som byggts är nödvändigt också för att omställ-
ningen skall kunna göras till rimliga boendekostnader. Regeringen
tillsatte därför i maj 1996 en delegation för att verka för sänkta bygg-
kostnader och därmed lägre boendekostnader i nya bostäder. Dess upp-
drag är att främja nytänkande inom byggbranschen och att initiera forsk-
nings- och utvecklingsarbete kring ny byggteknik och nya byggprodukter
samt att främja konkurrens och kvalitet i byggandet.
• Dåliga miljöer och problem med ohälsa i bostäder skall byggas bort
Samhällsplanering på olika nivåer behövs som vägledning för lokali-
seringen av nya bostadsområden och för omvandlingen av de bostads-
områden som redan finns. Sådana insatser är nödvändiga inte minst för
den successiva anpassningen till de krav den ekologiska hållbarheten
ställer. Sambanden mellan bostadsplaneringen, transportförsörjningen
och energitillförseln behöver ges en ökad uppmärksamhet både i forsk-
ningen och i samhällsplaneringen.
En ökad uppmärksamhet måste riktas mot de hälsoproblem som upp-
står i boendet exempelvis till följd av brister i ventilationen eller fukt-
och mögelskador. Regeringen har genom beslut åren 1995 och 1996 gett
Boverket i uppdrag att verka för ett miljöanpassat och hälsoriktigt
byggande och boende. Byggkvalitetsutredningen har lagt förslag (SOU
1997:177) om åtgärder för förbättrad inomhusmiljö, som bereds i
regeringskansliet. Regeringen avser att i en proposition om byggfrågor
återkomma till riksdagen med förslag inom dessa områden.
• Boendemiljön skall bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden
Till skillnad från förhållandena i flera andra länder erbjuder de kommun-
ägda bostadsföretagen i Sverige goda bostäder till alla, inte bara till de
sämst ställda. Detta har medverkat till att göra boendet mindre klass-
präglat i Sverige än i många andra länder. Det är därför viktigt att slå
vakt om de kommunala bostadsföretagens ställning på bostadsmark-
naden. De kommunala bostadsföretagen klarade sig förhållandevis bra
under 1990-talets fastighetskris. Under senare år har emellertid ett
växande antal företag fatt ekonomiska problem, bl.a. till följd av att en
minskad befolkning lett till att många lägenheter har blivit outhyrda.
Företagen måste ges förutsättningar att fortsätta spela en viktig roll bland
annat för att motverka segregation och dämpa hyresutvecklingen.
Prop. 1997/98:119
41
För att de kommunägda bostadsföretagen skall kunna balansera mark- Prop. 1997/98:119
nadskraftema där så är nödvändigt behövs åtgärder för att förhindra om-
fattande utförsäljningar av de kommunala bostadsföretagen. Regeringen
har redan tidigare föreslagit åtgärder för att förhindra spekulativa ut-
försäljningar av allmännyttiga bostadsföretag. De åtgärder som riksdagen
har beslutat om (prop. 1997/98:37, bet. 1997/98:BoUl, rskr. 1997/98:77)
sträcker sig till utgången av år 1999. Regeringen kommer att noga följa
utvecklingen av de kommunala bostadsföretagen och vid behov föreslå
de åtgärder som kan behövas för att förhindra att dessa företag blir
föremål för spekulativa utförsäljningar även efter år 1999, när nuvarande
regler upphör.
Det är i första hand partema på bostadsmarknaden som har ansvaret för
att fördelningen av bostäder sker på ett sätt som tillgodoser de bostads-
politiska målen. Även om kommuner, fastighetsägare och de boendes
organisationer som regel har utvecklat ett gott samarbete, finns det dock
exempel på att enskilda har kommit i kläm och har haft svårt att hävda
sin rätt. Det är därför väsentligt att nu uppmärksamma utvecklingen på
det boendesociala området och att stärka särskilt utsatta gruppers ställ-
ning på bostadsmarknaden.
• Bostadspolitiken skall främja social, ekonomisk och etnisk integration
Segregation och klassklyftor i boendet är ett växande samhällsproblem,
som bland annat kräver samhällsstöd till eftersatta bostadsområden. De
insatser som samhället gör i dessa områden kan få större effekt om
åtgärderna samordnas bättre och om samhällsresurserna kan användas på
ett mer flexibelt sätt. Insatser för en ömsesidig integration av invandrare
och svenskar i det svenska samhället samt särskilda insatser för barn och
ungdomar i utsatta bostadsområden kommer att ges särskilt hög prioritet
i regeringens politik. Regeringen avser att återkomma till riksdagen
senare denna vår med en särskild storstadspolitisk proposition.
Den övergång från en produktionspolitik till en boendepolitik som nu
sker innebär att insatserna i framtiden i betydligt större omfattning än hit-
tills kommer att riktas mot de bostadsområden som redan finns. Insatser
inom olika politikområden måste samordnas. Åtgärderna måste i varje
särskilt fall avpassas efter de förutsättningar och problem som är aktuella
för dem som bor i det enskilda bostadsområdet. De behov som nu kan
förutses innebär att kommunernas samordnings- och planeringsuppgifter
ytterligare accentueras.
42
Prop. 1997/98:119
Regeringen anser att det nuvarande statliga bostadsfinansieringssystemet
med räntebidrag och kreditgarantier bör reformeras i vissa avseenden.
Regeringens förslag: Beräkningen av bidragsunderlaget for nybyggda
bostäder förändras i förhållande till nuvarande regler så att bidrags-
underlaget blir mindre för små lägenheter och större för medelstora
lägenheter.
Bidragsunderlaget skall för nybyggnader vara 11 000 kr/m2 uppvärmd
bruksarea för bostadsändamål ovan mark upp t.o.m. 35 m2 per lägenhet.
Därefter minskas underlaget med 35 kr/m2 för hela den bidragsgrundande
ytan för varje ytterligare tillkommande m2. Bidragsunderlaget far
beräknas på högst 120 m2 per bostadslägenhet, vilket innebär att
bidragsunderlaget högst kan uppgå till 963 000 kr per lägenhet. Vid
nyproduktion av bostäder i särskilda boendeformer kan tillägg till
bidragsunderlaget göras med upp till 2 000 kr/m2 för de första 35 m2 per
lägenhet.
Utredningens förslag: Utredningens förslag i fråga om beräkningen
av bidragsunderlaget överensstämmer med regeringens. Utredningen
föreslår vidare att räntebidrag enligt 1993 års system avvecklas och er-
sätts av investeringsbidrag fr.o.m. år 2000.
Remissinstanserna: Ett tiotal remissinstanser är uttalat positiva till
förslaget om en övergång till investeringsbidrag, medan ca femton in-
stanser avstyrker att investeringsbidrag införs. En tredje grupp instanser
anser att investeringsbidrag har både för- och nackdelar, men efterlyser
ett bättre beslutsunderlag än det som utredningen har redovisat. Några
instanser ifrågasätter behovet av reguljära bidrag överhuvudtaget.
Skälen för regeringens förslag: Regeringen föreslår att reglerna för
beräkningen av bidragsunderlaget för räntebidrag vid nybyggnader
ändras något i förhållande till nu gällande regler. Motiven för dessa
förändringar är dels att schablonerna vid beräkningen av bidrags-
underlaget för smålägenheter har visat sig vara alltför höga, dels att
tröskeleffekten i stödet vid 35 m2 skall undvikas.
Bidragsunderlaget skall enligt regeringens förslag vara 11 000 kr/m2
bruksarea för bostadsändamål ovan mark t.o.m. 35 m2 per lägenhet. Om
bostadsytan är större minskar bidraget för varje ytterligare m2 boyta med
35 kr per m2 för all yta i lägenheten6. Högst 120 m2 boyta per bostads-
lägenhet berättigar till bidrag, vilket innebär att bidragsunderlaget högst
6 Beräknas enligt formeln: t[ 11 000 - (35(t - 35))]; där t=total yta.
43
kan uppgå till 963 000 kr per lägenhet. I tabell 8 redovisas Prop. 1997/98:119
bidragsunderlaget för lägenheter med olika storlekar och enligt gällande
respektive föreslagna regler.
Tabell 8 Förslag till nytt bidragsunderlag per lägenhet
|
Yta, m2 |
Gällande regler, kr |
Förslag, kr |
|
35 |
455 000 |
385 000 |
|
45 |
515 000 |
479 000 |
|
60 |
605 000 |
608 000 |
|
90 |
785 000 |
817 000 |
|
120 |
965 000 |
963 000 |
Bidragsunderlaget bör i vissa fall kunna vara högre än vad som
föreslagits för nybyggnad av ordinära lägenheter. Detta bör i likhet med
idag gälla vid nybyggnad av bostäder i särskilda boendeformer för äldre
och funktionshindrade personer. Ett tillägg skall i dessa fall kunna göras
med upp till 2 000 kr/m2 för de första 35 m2 per lägenhet.
De ändrade reglerna skall tillämpas i fråga om hus som färdigställs
efter utgången av år 1999. Detta gäller dock inte ärenden där bidrags-
beslut fattats senast den 19 mars 1998.
Regeringens förslag: Statlig kreditgaranti skall, till skillnad mot vad
som gäller idag, kunna lämnas även för bostadsinvesteringar som inte är
berättigade till annat bostadspolitiskt stöd.
Garantiunderlaget skall beräknas på motsvarande sätt som bidrags-
underlaget för räntebidrag.
Ersättning ur kreditgarantin lämnas högst för förluster som avser det
garanterade lånet samt 50 % av det tillägg som kan beräknas enligt 6 kap.
3 § jordabalken till den del tillägget avser det garanterade lånet.
I övrigt gäller samma regler som i dag.
Utredningens förslag: Utredningens förslag överensstämmer delvis
med regeringens. Utredningen föreslår att garantibeloppet sänks från
30 % till 25 % av garantiunderlaget för nybyggnad av hyres- och
bostadsrättshus samt att det garanterade lånets säkerhetsläge i dessa fall
sänks från 100 % till 95 % av pantvärdet. För nyproduktion av egnahem
föreslår utredningen att garantibeloppet höjs från 30 % till 35 % av
garantiunderlaget. Vidare föreslås att vid beräkning av pantvärdet för
egna hem som tillägg skall få räknas den del av taxeringsvärdet för
tomtmark som överstiger 150 000 kr. Utredningen föreslår härutöver att
den årliga avgiften för kreditgarantin skall sänkas från 0,5 % av
garanterat belopp till 0,25 %.
Remissinstanserna: Flertalet av de remissinstanser som berört frågan
godtar i huvudsak utredningens förslag vad gäller kreditgarantins kon-
struktion. Flera av dem - bl.a. Sveriges Fastighetsägareförbund, Bygg-
44
entreprenörerna och SABO — är dock kritiska till utredningens förslag Prop. 1997/98:119
om höjning av garantibeloppets storlek för egnahem från 30 % till 35 %
av garantiunderlaget. Riksbanken anser att en sänkt garantiavgift inte är
motiverad eftersom garantin redan är mycket förmånlig för
kreditinstituten.
Skälen för regeringens förslag: Fastighetskreditgivningen i Sverige
har av tradition skett i första hand genom särskilda bostadsinstitut.
Genom sina bolagsordningar far instituten i fråga om långivning mot
pantsäkerhet i fastighet i allmänhet endast ge lån mot säkerhet inom 70-
75 % av en fastighets värde. Denna begränsning för bostadsinstituten
innebär - framför allt för fastigheter med låga marknadsvärden i mindre
attraktiva lägen - att finansieringen av nyproduktion av bostäder i många
fall försvåras. En möjlighet att få statlig kreditgaranti är därför motiverad
inte minst av regionalpolitiska skäl.
Vidare medför garantierna att kreditinstitutens kostnader blir lägre då
kravet på kapitaltäckning bortfaller för sådan utlåning som sker mot
säkerhet i form av statlig kreditgaranti. Härigenom skapas förutsättningar
för lägre kapitalkostnader för kredittagaren.
Statliga kreditgarantier skall även i fortsättningen kunna lämnas för
den del av lånefinansieringen där kreditgivaren inte är beredd att meddela
kredit enbart mot pantbrev i fastigheten. Kreditgaranti skall dock i
fortsättningen - i motsats till vad som gäller för närvarande - även kunna
lämnas för nyinvesteringar i bostäder som inte får annat bostadspolitiskt
stöd. Garanti skall kunna lämnas för lån som avser nybyggnad oavsett
upplåtelseform samt för lån som avser ombyggnad av hyres- och
bostadsrättshus.
Garantiunderlaget för statliga kreditgarantier skall enligt regeringens
förslag beräknas på samma sätt som bidragsunderlaget för räntebidrag.
Garantiunderlaget bestäms enligt nu gällande regelverk med utgångs-
punkt i det bidragsunderlag som beslutats i räntebidragsärendet. För pro-
duktion som erhåller räntebidrag skall även i fortsättningen som garanti-
underlag gälla det bidragsunderlag som beslutats i bidragsärendet. För
produktion som inte erhåller annat bostadspolitiskt stöd skall garanti-
underlaget beräknas på motsvarande sätt som enligt vad som föreslås i
avsnitt 8.1 skall gälla för räntebidrag.
Gällande regler om ersättning vid i anspråktagandet av kreditgarantin
föreslås ändras i fråga om storleken på ersättningen till kreditgivare för
förluster på det lån garantin avser. Nuvarande regler innebär att
ersättning högst lämnas med det belopp som kan beräknas med
tillämpning av 6 kap. 3 § jordabalken. Kreditgivaren har enligt 6 kap. 3 §
jordabalken rätt till betalning upp till pantbrevets belopp, vilket här
motsvarar det garanterade beloppet, samt ett tillägg. Detta får inte
överstiga 15 % av pantbrevets belopp jämte ränta på detta belopp från
den dag då fastigheten utmättes. I vissa fall innebär gällande regler att
utmätningsräntan blir betydande. Särskilt tydlig blir denna effekt i de fall
då exekutionsförfarandet drar ut på tiden. Som ett led i strävandena att
undvika onödiga skuldökningar för låntagaren bör enligt regeringens
uppfattning hanteringen av betalningsförsummelser påskyndas.
Regeringen föreslår mot denna bakgrund att ersättning i fortsättningen
45
skall kunna lämnas for högst det garanterade beloppet jämte 50 % av de
tillägg på detta belopp som skulle ha beräknats med tillämpning av 6 kap.
3 § jordabalken. Genom att ett ytterligare moment av eget risktagande för
kreditinstituten införs blir det än mer angeläget för dessa att söka reglera
skulden på ett tidigt stadium innan utmätningsräntan har blivit betydande.
Förslagen om ändrade regler är avsedda att tillämpas i fråga om hus
som färdigställs efter utgången av år 1999.
Regeringens förslag: Vid ny- eller ombyggnad av hyres- och
bostadsrättshus i sammanhållna bostadsområden far bidrag lämnas för
merkostnader för investeringar som främjar ekologisk hållbarhet med
upp till 2 000 kr/m2 bruksarea för bostadsändamål ovan mark upp
t.o.m. 35 m2 per lägenhet. Stöd far lämnas inom en årlig ram om 250
miljoner kronor.
Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens. Ut-
redningen föreslår att ett investeringsbidrag för prioriterade åtgärder
införs och att ett sådant bidrag används bl.a. för att främja angelägna
miljöåtgärder.
Remissinstanserna: Drygt trettio remissinstanser behandlar miljö-
frågor i sina yttranden. De flesta av dessa är i princip positiva till att
miljöaspekterna i boendet lyfts fram.
Skälen för regeringens förslag: En av de mest angelägna uppgifterna
i det fortsatta bostadsbyggandet är utveckling och utnyttjande av material
och produktionsmetoder som tillgodoser samhällets krav på en ekolo-
giskt hållbar utveckling. Det handlar om ett samhällsintresse likvärdigt
med det som förelåg då den modema bostadspolitiken först introdu-
cerades. Kraven på det som byggdes med samhällets stöd ställdes då hög-
re än vad som motsvarade de omedelbara behov som dåtidens bostads-
sökande ville ha uppfyllda. På så vis kom bostäderna i de nya fler-
bostadshusområden som byggdes snabbt att bli en måttstock för vad alla
kunde kräva av en modem bostad - ljus, rymlighet, goda hygien-
utrymmen, lättarbetade kök etc.
Enligt regeringens mening bör vi nu på nytt använda våra flerbostads-
husområden för att flytta fram positionerna på ett för samhället mycket
angeläget område. Nu handlar det om att ekologiska hänsyn måste tas
inom alla områden i samhället och då också när det gäller bostads-
byggandet.
Regeringen föreslår att ett särskilt statligt stöd skall kunna lämnas till
merkostnaderna för att införa och tillämpa ekologiskt hållbar teknik vid
ny- och ombyggnader i sammanhållna bostadsområden. Bidraget skall
kunna användas för att införa kvaliteter som inte direkt kan förräntas av
fastighetens ägare. Stödet bör i första hand riktas till åtgärder som
minskar den fortlöpande belastningen på omgivningen. Stödet föreslås
Prop. 1997/98:119
46
lämnas i form av ett bidrag för kostnader som inte ryms inom de Prop. 1997/98:119
schablonbelopp som bestämmer underlaget för räntebidrag och
kreditgarantier. Bidraget bör kunna uppgå till högst 2 000 kr/m2 bruks-
area för bostadsändamål ovan mark upp t.o.m. 35 m2 per lägenhet.
Regeringen uppskattar att bidrag skall komma att lämnas för upp till
5 000 lägenheter per år. För denna stödform bör gälla en årlig ram om
250 miljoner kronor. Stödet för nu berörda åtgärder avses kunna lämnas
fr.o.m. år 2000. En utvärdering av stödformen skall göras inom tre år.
Regeringen avser att i samband med budgetpropositionen återkomma till
riksdagen med de ytterligare frågor i sammanhanget som kan behöva
underställas riksdagen.
Regeringens bedömning: Betydelsen av eget kapital i samband med
större investeringar som t.ex. bostadsinvesteringar har ökat avsevärt och
därmed även betydelsen av ett långsiktigt sparande. Sådant sparande bör
i första hand stimuleras genom information och opinionsbildning. Detta
är en uppgift for bl.a. Spar-och Placeringsfrämjandet som startade sin
verksamhet hösten 1997, med de stora bankerna och försäkringsbolagen
som huvudmän. Regeringen har från främjandets huvudmän erfarit att
man avser att arbeta mycket aktivt for att verksamheten skall fa brett
genomslag hos allmänheten.
Rimliga krav på säkerhet i sparandet tillgodoses genom den gällande
finansiella lagstiftningen.
Skattereformen, den låga inflationen och den relativt höga realräntan
utgör i sig stimulanser till sparande. Tillräckliga motiv finns därför inte
för att åter infora generella statliga sparpremier. Härtill kommer att
generella sparpremier inte är fordelningspolitiskt effektiva eftersom de
ekonomiskt mest svaga hushållen inte kan tillgodogöra sig sådana.
Utredningens forslag: Överensstämmer delvis med regeringens.
Utredningen har föreslagit att särregler införs for s.k. slutna sparkassor i
bolags- eller föreningsform samt att samtliga svenskregistrerade institut
som marknadsför bosparande skall omfattas av Finansinspektionens
tillsyn.
Remissinstanserna: Ett fatal remissinstanser har yttrat sig över
forslaget om förbättrat konsumentskydd genom särlagstiftning for s.k.
slutna bosparkassor i bolags- eller föreningsform. Finansinspektionen
och Svenska Bankföreningen framhåller att existerande företagsformer
möter utredningens krav i fråga om riskspridning och avkastning och att
bosparkasseverksamhet kan bedrivas inom ramen för existerande
lagstiftning. Riksbanken anser att utredningens förslag inte bör ge
upphov till förändrad lagstiftning och att frågan om skyddsintressen i det
finansiella systemet behandlas inom ramen för Banklagkommitténs
pågående arbete.
Flera remissinstanser har yttrat sig beträffande bosparande i allmänhet.
Riksbanken, Riksgäldskontoret, Konsumentverket, Industriförbundet och
47
Svenska Bankföreningen framhåller att de delar utredningens bedömning Prop. 1997/98:119
att staten inte behöver stimulera bosparandet genom generella
sparpremier. Ett tiotal remissinstanser - bl.a. Byggentreprenörerna,
BYSAM, STR, HSB, Riksbyggen, SBC och Hyresgästernas Riksförbund —
anser att det finns skäl för att infora ett särskilt bosparande och att staten
bör stimulera bosparandet. SBC anser att ett särskilt bosparfrämjande bör
inrättas. Bofrämjandet föreslår att ett komplett s.k. Allmänt Bosparande
införs, vilket enligt förslaget ska omfatta tre delar: lågräntesparande,
bosparpremie och lågräntelån.
Skälen för regeringens bedömning
Säkerhet i sparandet
Staten ställer vissa krav på de aktörer som bedriver finansiell verk-
samhet, i syfte att upprätthålla stabiliteten och säkerheten i det finansiella
systemet och att därmed skapa förutsättningar för bl.a. säkerhet i
sparandet. Företagen måste t.ex. ha tillstånd för att bedriva verksamheten
i fråga. För att bedriva bankrörelse fordras sålunda oktroj, dvs. tillstånd
enligt bankrörelselagen (1987:617). Med bankrörelse avses verksamhet i
vilken ingår inlåning på konto om behållningen är nominellt bestämd och
tillgänglig för insättaren med kort varsel. Om de insatta medlen inte är
tillgängliga med kort varsel är verksamheten inte att betrakta som
bankrörelse i bankrörelselagens mening. Verksamheten kan då i stället
fordra tillstånd enligt lagen (1992:1610) om finansieringsverksamhet.
För att så skall vara fallet fordras emellertid att företaget driver
finansieringsverksamhet, t.ex. genom att lämna kredit.
För banker och kreditmarknadsföretag ställs i författningar särskilda
krav på bl.a. kapitaltäckning, riskspridning och storleken på startkapital.
Vidare ställs det särskilda krav på företagens ägare och ledande befatt-
ningshavare samt på företagens organisation. Till detta kommer möjlig-
heten för Finansinspektionen att ingripa med sanktioner om företagen
bryter mot de regler som gäller för verksamheten.
Vissa insättningar i en bank omfattas av insättningsgarantin enligt
lagen (1995:1571) om insättningsgaranti. Detta gäller för nominellt
bestämda tillgodohavanden som är tillgängliga för insättaren med kort
varsel. Det högsta belopp som kan betalas ut är 250 000 kr.
Existerande bosparinstitut
Ekonomiska föreningar som bedriver inlåningsverksamhet har under
senare tid benämnts antingen sparkassa eller sparlåneförening (även spar-
och låneförening). Med sparkassa avses i detta sammanhang sådana
föreningar som utöver en huvudsaklig icke-finansiell verksamhet även
bedriver inlåningsverksamhet. Sparlåneföreningar kombinerar inlånings-
verksamhet och kreditgivning och bedriver således en rent finansiell
verksamhet.
Enligt övergångsbestämmelser till bankrörelselagen far sparkasse-
verksamhet som bedrevs den 1 januari 1996 - och som inte fordrade
48
tillstånd enligt äldre lagstiftning - fortsätta till den 31 december 1999. Prop. 1997/98:119
Sparlåneverksamhet som bedrevs den 1 januari 1994 utan krav på
tillstånd enligt äldre lagstiftning får, om medel för verksamheten inte
anskaffas från allmänheten, fortsätta till och med den 31 december 1998
eller tills ansökan om tillstånd har prövats slutligt (i prop. 1997/98:144
föreslås att övergångstiden förlängs till utgången av år 2001). Större
sparlåneföreningar kan genom lagen om medlemsbanker fortsätta med
sin finansiella verksamhet i bankform om de uppfyller de kvalitativa och
kvantitativa krav som uppställs i banklagstiftningen.
Mindre sparkassor och sparlåneföreningar har inte ansetts behöva
omfattas av den finansiella lagstiftningen. Tillstånd krävs därför inte om
en ekonomisk förening har högst 1 000 medlemmar, tar emot insättningar
endast från medlemmarna samt har till ändamål att endast med
medlemsinsättningama tillgodose finansieringsbehov hos medlemmarna.
När det gäller existerande bosparinstitut - förutom bankerna - har både
HSB och JAK (Föreningen Jord Arbete Kapital) beviljats oktroj under år
1997. Härefter är det främst Riksbyggens sparkassa som inte omfattas av
de skyddsregler som följer av den gällande finansiella lagstiftningen. De
inlånade medlen i Riksbyggens sparkassa används dock inte i
Riksbyggens huvudverksamhet, utan förvaltas i stället av en självständig
juridisk person som uteslutande placerar medlen i statspapper. Även
denna sparkassa har dock att formellt inordna sig under gällande
lagstiftning, t .ex. genom att bli s.k. medlemsbank. Nordiska sparlån är
en sparlåneförening enligt ovanstående men har endast ca 1000
medlemmar.
Den gällande finansiella lagstiftningen, och de skyddsregler som följer
av denna, kommer även att omfatta nya bosparformer som kan komma
att erbjudas av utländska institut och aktörer som bedriver eller kommer
att bedriva finansiell verksamhet i Sverige.
Sparpremier
Generella statliga sparpremier kan lämnas i form av skattesubvention,
högre räntesats eller som särskild bonus på sparat belopp. Exempel på
sparformer som varit eller är förenade med sådana förmåner är
allemanssparkonto (t.o.m. år 1993), allemansfondsparande (t.o.m. år
1993 samt åren 1995 och 1996) och det befintliga ungdomsbosparandet.
Effekterna av sådana sparstimulanser i form av ökat sparande är dock
enligt utvärderingar både i Sverige och internationellt mycket begrän-
sade. Utvärderingsresultaten visar att stimulanserna snarare leder till om-
fördelningar av befintligt sparande och att man inte når de målgrupper
som man vill stimulera till ökat sparande. Resultaten tyder i stället på att
det är mycket svårt att få nya hushåll att spara även i de fall som
särskilda sparpremier lämnas.
Härtill kommer att sparpremier inte är fördelningspolitiskt effektiva
eftersom sparpremier är utan betydelse för de hushåll som helt saknar
möjligheter att spara. Generella, statliga sparpremier innebär vidare ett
49
4 Riksdagen 1997/98. 1 saml. Nr 119
långsiktigt åtagande för staten som kan bli statsfinansiellt kostsamt, även Prop. 1997/98:119
om premien till den enskilda spararen är blygsam.
Lågräntesparande och lågräntelån
Bofrämjandet har presenterat ett förslag till Allmänt Bosparande inom
ramen för s.k. slutna bosparkassor. Slutna bosparkassor innebär att
utlåning endast sker till medlemmar som själva sparat eller sparar i
kassan. Av central betydelse i Bofrämjandets förslag är att både sparande
och utlåning i kassan sker till låg ränta, t.ex. med 2 % respektive 4 %.
Härigenom kommer medlemmarna i kassan att subventionera kreditgiv-
ningen genom sitt eget sparande och därmed blir det möjligt att erbjuda
krediter med låg ränta. I det föreslagna bosparsystemet ingår vidare en
generell statlig sparpremie.
Det finns inga hinder i den gällande finansiella lagstiftningen för att
starta denna form av slutna bosparkassor. JAK är ett exempel på
sparande som i dag sker i sådan form. Det är dock inte självklart att
denna form av sparande är konkurrenskraftig, bl.a. mot bakgrund av det
stora antal sparformer som idag erbjuds på marknaden och som ger
möjligheter till avkastning som är flera gånger högre än 2 %. Högre
avkastning innebär att det går snabbare att spara ihop till ett visst bestämt
belopp eller att kreditbehovet minskar.
Tillräckliga motiv saknas för införande av ett av staten initierat bosparande
Regeringen bedömer att den befintliga lagstiftningen tillgodoser rimliga
krav på säkerhet i sparandet och att det inte finns tillräckliga motiv för att
införa en särlagstiftning. I den mån som något skyddsintresse i det
finansiella systemet inte är tillgodosett bör resultatet av det pågående
arbetet i Banklagskommittén avvaktas (dir. 1995:86). Kommittén skall
redovisa sitt uppdrag senast den 30 juni 1999.
Regeringens bedömning är vidare att tillräckliga motiv saknas för
införande av generella statliga sparpremier eller för införande av ett av
staten på annat sätt initierat bosparande, bl.a. mot bakgrund av det utbud
av olika sparformer som marknaden erbjuder. Härtill kommer att statliga
sparpremier inte är fördelningspolitiskt effektiva, eftersom de
ekonomiskt mest svaga hushållen inte har möjligheter att spara och
därmed inte kan tillgodogöra sig premier av detta slag.
Regeringen vill betona betydelsen av eget kapital och att det därför är
angeläget att ett långsiktigt sparande uppmuntras. Sådant sparande bör i
första hand stimuleras genom information, rådgivning och opinionsbild-
ning. Spar- och Placeringsfrämjandet som startade sin verksamhet hösten
1997 har här en viktig uppgift. Spar- och Placeringsfrämjandet skall ge
information om de olika sparformer som finns samt ge råd och
vägledning för att hjälpa spararna med deras långsiktiga sparande.
Regeringen har från främjandets huvudmän erfarit att man avser att
arbeta mycket aktivt för att verksamheten skall fa brett genomslag hos
allmänheten. Härtill kommer att rådgivning om sparande även
50
förekommer i andra sammanhang, t.ex. i grundutbildningen och inom Prop. 1997/98:119
ramen för konsumentvägledningen.
51
Prop. 1997/98:119
Regeringens forslag: Räntebidraget för nybyggda hyres- och bostads-
rättshus avvecklas långsammare för fastigheter i de s.k. krisårgångarna.
Detta sker genom att den s.k. garanterade räntan trappas upp med 0,10
procentenheter - i stället för med 0,35 procentenheter - för det bidragsår
som i det enskilda ärendet påbörjas närmast efter den 31 augusti 1998.
Åtgärden skall omfatta hyres- och bostadsrättshus som byggdes med stöd
av 1992 års bidragsregler eller äldre regler och där bidragstiden började
löpa fr.o.m. år 1989.
Utredningens bedömning: De ekonomiska problemen för de s.k.
krisårgångama är av sådan omfattning att de inte kan lösas med generella
nya statliga insatser utan att bli orimligt kostsamma. Målsättningen för
åtgärder skall vara att skapa långsiktigt ekonomiskt stabila förhållanden
för detta bostadsbestånd till så låga kostnader som möjligt totalt för
samhället.
Remissmötet: Utredningens bedömning mötte inga invändningar.
Skälen för regeringens förslag: I takt med att räntebidragen
successivt avvecklas enligt reglerna i det äldre bostadsfinansieringssys-
temet blir de höga kostnaderna alltmer märkbara för fastighetsägarna.
Till detta kommer att fastigheterna nu också fasas in i fastighetsskatte-
systemet, vilket innebär att skattefriheten upphör och att halv fastighets-
skatt skall betalas fr.o.m. år 1998 eller år 1999. Nyproducerade småhus,
hyres- och bostadsrättshus är enligt gällande regler fria från fastighets-
skatt de första fem åren efter fardigställandeåret. För de därpå följande
fem åren betalas halv fastighetsskatt.
Minskade bidrag och tillkommande fastighetsskatt medför avsevärda
reala kostnadsökningar i nuvarande låginflationsekonomi. Avtrappningen
av räntebidragen motsvarar kostnadsökningar på upp till 40 kr/m2 och år
eller upp till 250 kronor per månad för en lägenhet på 75 m2. Infasningen
i fastighetsskattesystemet medför kostnadsökningar med ytterligare 40-
50 kr/m2 och år eller ca 310 kronor per månad för en lägenhet på 75 m2.
För att minska de ekonomiska påfrestningar som möter i förvaltningen av
fastigheter byggda denna period anser regeringen att avtrappningen av
räntebidraget bör ske i långsammare takt än vad som följer av gällande
regler. Härigenom mildras de likviditetsmässiga påfrestningarna i för-
hållande till vad som annars skulle ha gällt och fastighetsägarna får
längre tid att ställa om till de förändrade ekonomiska villkoren.
Regeringen föreslår därför att den s.k. garanterade räntan trappas upp
med 0,10 procentenheter - i stället för med 0,35 procentenheter - för det
bidragsår som i det enskilda ärendet påbörjas närmast efter den 31
augusti 1998 för nyproducerade hyres- och bostadsrättshus där bidrags-
tiden började löpa fr.o.m. år 1989 och som har räntebidrag enligt de äldre
52
räntebidragssystemen (1992 års regler och äldre). Efter detta bidragsår Prop. 1997/98:119
fortsätter upptrappningen av räntesatsen - och därmed minskningen av
räntebidraget — varje år enligt nu gällande regler.
Den långsammare upptrappningen enligt ovanstående innebär att ränte-
bidraget under den återstående bidragstiden i varje ärende blir 0,25
procentenheter högre fram till dess att bidraget upphör. Den återstående
bidragstiden för fastigheter av årgång 1989 och senare i de äldre ränte-
bidragssystemen varierar mellan ett och tre år och beror bl.a. på den
subventionsränta som ligger till grund för bidragsberäkningen. Det nu
redovisade förslaget berör inte de fastighetsägare för vilka bidragstiden
har upphört senast den 31 augusti 1998. Dessa har i allmänhet kunnat
tillgodogöra sig effekterna av nuvarande låga räntenivå.
Förslagets effekter på lägenhetsnivå varierar med bidragsunderlaget i
varje ärende. Tillgänglig statistik visar att en långsammare upptrappning
av den s.k. garanterade räntan enligt ovanstående motsvarar en utebliven
kostnadsökning på 20-30 kr/m2. Detta motsvarar 125-190 kronor per
månad för en lägenhet på 75 m2.
Utöver statens redan nu mycket omfattande ekonomiska insater för det
sent byggda beståndet, ökar statens utgifter de närmaste budgetåren ytter-
ligare till följd av att den s.k. garanterade räntan trappas upp långsam-
mare. Om subventionsräntan är 6,5 % beräknas statens utgifter för
budgetåren 1999, 2000 respektive 2001 bli ca 555, 590 respektive
340 miljoner kronor högre i jämförelse med om räntebidraget avtrappas
enligt ordinarie regler.
53
Prop. 1997/98:119
Regeringens bedömning: En allmän översyn bör göras av fastighets-
skatten och anslutande frågor.
Skälen för regeringens bedömning: I 1997 års ekonomiska vårpropo-
sition (prop. 1996/97:150) föreslog regeringen att systemet med omräk-
ning av taxeringsvärden på småhus- och hyreshusenheter tillfälligt skulle
träda ur funktion för år 1998. Särskilt vad gäller hyreshusen hade det
kunnat konstateras att metoden för omräkning var behäftad med vissa
brister. Riksdagens beslut (bet,1996/97:FiU20, rskr. 1996/97:284 och
285) innebar att taxeringsvärdena inte förändrades mellan år 1997 och år
1998. I syfte att undersöka möjligheterna att förbättra taxeringsför-
farandet, bl.a. systemet med omräkning, tillkallades våren 1997 en sär-
skild utredare. Utredningen, som antagit namnet Fastighetstaxerings-
utredningen (Fi 1997:06), skall enligt sina direktiv (dir. 1997:36) redovisa
sitt slutbetänkande senast vid utgången av år 1998.
Diskussionen kring fastighetsskatten har varit intensiv under senare år
och har gällt såväl nivån för skatteuttaget som dess struktur. Till de
strukturfrågor som har diskuterats hör bl.a. vilket underlag som skall
gälla. Frågan om underlaget för fastighetsskatten har senast behandlats i
departementspromemorian (Ds 1998:3) Fastighetsskatt - alternativa
underlag m.m. I promemorian som utarbetats av en grupp tjänstemän vid
finansdepartementet analyseras alternativa underlag för fastighetsskatten
med koncentration på förhållandena för småhus. Därutöver redovisas
bakgrunden till dagens regler för fastighetsskatt och på vilket sätt fastig-
hetsskatten kan ses som en del av beskattningen av kapitalinkomster.
En annan strukturfråga gäller neutraliteten i beskattningen av fastig-
heter med hyresrätter, fastigheter med bostadsrätter och småhus. Denna
fråga har aktualiserats genom Bostadspolitiska utredningens slut-
betänkande.
Regeringen kommer inom kort att tillkalla en parlamentariskt samman-
satt kommitté med uppgift att göra en allmän översyn av fastighets-
skatten m.m. Kommittén kommer att få ett brett mandat att pröva olika
principfrågor. I direktiven kommer att betonas bl.a. vikten av en nog-
grann analys av de olika övergångseffekter som kan uppkomma vid olika
förändringar i skatteunderlag och skattestruktur. Frågan om neutraliteten
mellan olika upplåtelseformer blir en central fråga i analysen. Därvid bör
beaktas inverkan såväl av fastighetsskattereglema som de regler för
räntebidrag som gäller idag, även om utredningens eventuella förslag
skall begränsas till skatteområdet. Det finns också anledning att vidare-
utveckla den analys som gjorts i den nämnda departementspromemorian
om alternativa underlag för fastighetsskatten.
54
Kommittén avses koncentrera sitt arbete till strukturfrågan medan en Prop. 1997/98:119
bedömning av skatteuttagets nivå ligger utanför uppdraget.
Regeringens bedömning: Levnadsvillkoren i särskilt storstädernas
utsatta bostadsområden måste förbättras. Riktade insatser till bostads-
områdena behöver samverka med mer generella åtgärder som mot-
verkar segregation. Inför det fortsatta arbetet finns därför ett behov av
bland annat förbättrad samordning av åtgärder inom olika politik-
områden. Alla insatser i de utsatta bostadsområdena bör baseras på
aktiv medverkan från dem som bor och verkar i området.
Regeringen avser att senare under våren 1998 återkomma till
riksdagen med förslag om hur möjligheterna till en socialt hållbar
utveckling i storstäderna skall förbättras.
Utredningens förslag: Stat och kommun inleder gemensamt en
långsiktig satsning på lokalt utvecklingsarbete i utsatta bostadsområden.
Arbetet föreslås byggas upp kring ett lokalt utvecklingsprogram för varje
bostadsområde. Utvecklingsprogrammet skall utformas utifrån de behov
och önskemål som finns hos dem som bor och verkar i området. Enligt
förslaget skall staten stödja lokala utvecklingsprogram med särskilda
statsbidrag som motsvarar högst 50 % av kostnaderna för programmen.
Enligt utredningen bör statens stöd finansieras genom medel från flera
politikområden. Bidraget från bostadspolitiken föreslås bli 500 miljoner
kronor per år under åren 1998-2000 och 1 miljard kronor per år under
åren 2001-2010.
Remissinstanserna: Huvuddelen av de instanser som yttrar sig är
positiva till utredningens förslag, men ser ett behov av att konkretisera
och utveckla förslaget, t.ex. vad gäller boendemedverkan. Några positiva
remissinstanser befarar också att kommunerna inte kan finansiera hälften
av programmens kostnader. Samtidigt finns flera instanser som är
kritiska till förslaget och förordar en alternativ användning av statens
stöd i form av ombyggnadsstöd, förstärkta riktade bidrag till hushållen,
insatser inom social-, arbetsmarknads- och integrationspolitiken eller ett
mer generellt utformat stöd till kommunerna. Några instanser menar att
förslaget ensidigt prioriterar storstädernas problem. Ytterligare andra
instanser vill i första hand nå bättre prioritering och samordning av
befintliga resurser.
Skälen for regeringens bedömning
I industrialiserade länder finns ofta en påtaglig social, ekonomisk och
etnisk segregation i större städer. Stadsdelar och bostadsområden har
sällan en jämn fördelning av hushåll från olika inkomstskikt och av
hushåll med olika social och etnisk bakgrund. Segregationsprocesserna
leder allt oftare till en polarisering mellan områden med resursstarka
55
hushåll och områden där en stor del av invånarna är beroende av statliga Prop. 1997/98:119
och kommunala bidrag.
Segregationen i boendet sammanhänger till en del med naturliga
skillnader i bostadsbehov och bostadsönskemål mellan olika typer av
hushåll och är på detta sätt ett uttryck för valfrihet i boendet. Ojämlika
resurser, kvalitetsbrister i vissa boendemiljöer samt i viss utsträckning
ren diskriminering är å andra sidan negativa faktorer som leder till en
oönskad segregation.
En allvarlig konsekvens av segregationen är att levnadsvillkoren i vissa
utsatta stadsdelar och bostadsområden varaktigt försämras av komplexa
och sammanhängande problem. De boende i dessa områden har i regel
svagare koppling till arbetsmarknaden, lägre utbildningsnivå, högre
bidragsberoende och sämre hälsa än genomsnittet för kommunen.
Områdena är oftast mycket invandrartäta, vilket gör att segregationen
också har en stark etnisk dimension. För många invandrare blir
konsekvensen av svaga kontaktnät utanför det egna bostadsområdet att
både inlärningen av svenska och inträdet på arbetsmarknaden försvåras.
Utsatta bostadsområden hamnar ofta i negativa utvecklingsspiraler som
är svåra att bryta. När ett område blir mindre socialt stabilt, servicenivån
sjunker och statusen försämras skapas flyttströmmar som förstärker
segregationen. I många bostadsområden är en hög omflyttning redan i sig
en faktor som försämrar möjligheterna till social stabilitet.
De problem som utsatta bostadsområden kämpar med har i stor
utsträckning kommit att skymma de kvaliteter och utvecklingsmöjlig-
heter som finns i områdena. Många bostadsområden far alltför ofta en
negativ stämpel som inte överensstämmer med de boendes egna
upplevelser av sitt område. I bostadsområdena finns oftast väl planerade
lägenheter, bilfria närmiljöer, närhet till naturområden och en kulturell
mångfald som är tillgångar i den framtida utvecklingen.
Det lokala arbetet
Huvudansvaret för samhällets insatser för att förbättra levnadsvillkoren i
utsatta bostadsområden vilar på de berörda kommunerna. Verksamheter
av central betydelse för utvecklingen i bostadsområdena - vård och
omsorg, skolverksamhet, bostadsförsörjning, samhällsplanering m.m. -
är huvudsakligen kommunala angelägenheter. Detta ger kommunerna en
nyckelroll för att initiera, möjliggöra och samordna insatser från olika
aktörer.
Det är av yttersta vikt att insatser i utsatta bostadsområden baseras på
aktiv medverkan och engagemang från dem som bor och verkar i
området. Det är en central uppgift för kommunerna och de kommunala
bostadsföretagen att stärka de boendes egna möjligheter att påverka sin
vardag och närmiljö. Fastighetsägarna i de utsatta bostadsområdena
måste vara engagerade och utforma fastighetsförvaltningen så att den
svarar mot de boendes behov och skapar förutsättningar för en god dialog
med de boende. Detta förutsätter oftast en decentraliserad och flexibel
förvaltning. Mer direkt medverkan från de boende kan ske genom de nya
och intressanta former för hyresgäststyrd områdesförvaltning och
56
självförvaltning som finns hos bostadsföretag på flera håll i landet.
Erfarenheterna av hyresgästmedverkan i skötseln av det egna området
visar att de positiva effekterna i form av ökad delaktighet och gemenskap
kan bli mycket stora. Även i storskaliga hyreshusområden har både den
sociala och den fysiska miljön påtagligt förbättrats. För att främja möjlig-
heterna till självförvaltning har regering och riksdag beslutat om
ändringar i kommunalskattelagen och hyresförhandlingslagen som leder
till att hyresavdrag på grund av medverkan i förvaltningen till viss del
inte beskattas (prop. 1996/97:119, bet. SkU 1996/97:24, rskr.
1996/97:277).
Flera exempel kan ges på kommuner som inlett ett viktigt arbete där
nya arbetssätt och metoder prövas för att förbättra levnadsvillkoren i
utsatta bostadsområden. I bostadsområdet Kronogården i Trollhättan
pågår sedan flera år tillbaka ett arbete med att anpassa arbetssätt och
attityder i den kommunala organisationen till områdets och de boendes
behov. Samtidigt ges de boende möjlighet att via det lokala förenings-
livet ta ett ökat ansvar för områdets utveckling. I Malmö har det kom-
munala bostadsföretaget MKB decentraliserat fastighetsförvaltningen
och genom avtal om s.k. självförvaltning överlåtit en del av ansvaret för
skötseln på hyresgästerna i bl.a. bostadsområdet Holma. Resultatet har
blivit ökad social stabilitet och ökad trivsel bland de boende. Ytterligare
ett exempel på betydelsefulla insatser är den s.k Ytterstadssatsningen i
Stockholm. Satsningen innebär att staden satsar 500 miljoner kronor på
förnyelse av 13 stadsdelar. Förslagen till åtgärder växer fram i arbets-
grupper som består av boende i området. I Göteborg har kommunens
bostadsföretag omstrukturerats för att bl.a. bli bättre anpassade till
behoven hos de boende i utsatta bostadsområden. Ett nytt bostadsföretag,
Gårdstensbolaget, har skapats med uppgift att i stadsdelen Gårdsten
starta ett okonventionellt förnyelsearbete utifrån en helhetssyn på
boendet.
Pågående statliga insatser
Under budgetåret 1995/96 inrättades ett särskilt statligt stöd för insatser i
invandrartäta bostadsområden (prop. 1994/95:100, bil 11, bet. 1994/95:
SfU13, rskr. 1994/95:309). Ramen för detta stöd omfattade ursprungligen
125 miljoner kronor, men har senare utvidgats till ca 670 miljoner kronor
för budgetåren 1995/96-1999. Efter särskild ansökan har 12 kommuner
fått bidrag till metodutvecklande insatser som stärker kompetensen hos
invandrare, ökar arbetskraftsdeltagandet samt bidrar till en god social
utveckling och förhindrar utanförskap. Det statliga stödet har hittills
förutsatt bl.a. att kommunen upprättar en handlingsplan för insatserna i
bostadsområdet samt kommunal delfinansiering på minst 50 % av
handlingsplanens kostnader. De bostadsområden som omfattas av
handlingsplaner med statligt stöd ligger främst i storstäderna, men även
områden i Landskrona, Norrköping, Trollhättan och Eskilstuna får del av
det statliga stödet.
Prop. 1997/98:119
57
Under de närmaste åren kommer det statliga stödet att ges i något Prop. 1997/98:119
friare former och styras till ett begränsat antal områden. Avsikten är att i
de utvalda områdena skapa möjligheter till en fördjupning av det lokala
arbetet så att dessa områden sedan kan utgöra nationella exempel. På
detta sätt kan nya arbetssätt och metoder vidareutvecklas och spridas till
andra kommuner. Det särskilda statliga stödet är på detta sätt avsett att
fungera som en strategisk insats för att stimulera ett mer långsiktigt och
kontinuerligt arbete under kommunalt huvudansvar.
Även mer generella statliga insatser inom olika politikområden har stor
betydelse för invånarna i utsatta bostadsområden. Det gäller inte minst
åtgärder inom arbetsmarknads- och utbildningspolitiken. Ett exempel är
det femåriga nationella kunskapslyftet som inleddes hösten 1997 och
som nyligen har förstärkts med ytterligare 40 000 platser fram till år
2000.1 detta sammanhang kan också nämnas de förändringar som gjorts
av reglerna för det s.k. starta-eget bidraget, vilka innebär att invandrare
som startar företag fr.o.m. den 1 januari 1998 kan få bidrag i maximalt 12
månader i stället för normalt sex månader. Vidare kan nämnas att
regeringen fr.o.m. den 1 januari 1998 avsatt 400 miljoner kronor för en
ungdomssatsning i form av en för kommunerna frivillig utvecklings-
garanti för arbetslösa ungdomar mellan 20 och 24 år. Dessutom kommer
kommunerna under år 1998 att få utnyttja 100 miljoner kronor av arbets-
marknadspolitiska medel för att stimulera näringslivet att anordna fler
feriearbeten för gymnasieungdomar.
Bland de initiativ som bör ge en positiv effekt på situationen i utsatta
bostadsområden kan slutligen nämnas de 5,4 miljarder kronor som
avsatts för statligt stöd till lokala investeringsprogram för ekologisk
hållbarhet. För kommunerna finns goda möjligheter att i de lokala
investeringsprogrammen prioritera de bostadsområden där utvecklingen
varken är ekologiskt, socialt eller ekonomiskt hållbar. Ekologisk anpass-
ning av bostäder och boendemiljöer kan ge ett bostadsområde en
tydligare egen identitet och öka dess attraktivitet. I det lokala arbetet för
att forma ett hållbart boende finns också rika möjligheter att genom väl
utvecklade former för de boendes inflytande, engagemang och praktiska
medverkan stödja goda sociala processer. Bland de ansökningar om
statligt stöd till lokala investeringsprogram som hittills inkommit till
regeringen finns flera exempel på att ekologisk anpassning av miljon-
programsområden samordnas med andra förbättringar av den fysiska och
sociala boendemiljön.
Fortsatt arbete
Situationen i särskilt storstädernas utsatta bostadsområden är oroande
och de pågående insatserna kommer att behöva kompletteras av ytter-
ligare åtgärder från både stat och kommuner. Storstadskommittén
konstaterar i sitt slutbetänkande (SOU 1998:25) att flertalet av de stads-
delar och bostadsområden i storstadsområdena som kunde definieras som
utsatta i slutet av 1980-talet haft en fortsatt negativ utveckling under
58
1990-talets första hälft. Situationen i områdena har förvärrats i eko- Prop. 1997/98:119
nomisk, social, etnisk och demografisk bemärkelse.
Bostadspolitiska utredningen och senare Storstadskommittén har lagt
snarlika forslag om ett vidareutvecklat statligt stöd riktat till utsatta
bostadsområden. De gör också båda bedömningen att riktade insatser
inom sådana områden måste kombineras med andra åtgärder inom
arbetsmarknads-, utbildnings- och socialpolitiken. Flera av de
remissinstanser som uttalat sig om Bostadspolitiska utredningens forslag
betonar att behovet av insatser inom dessa politikområden är nog så
angelägna som särskilda insatser riktade till enskilda bostadsområden.
Regeringen anser därför att situationen i de utsatta bostadsområdena
bör övervägas i ett större sammanhang. Problemen med ojämlika
levnadsvillkor i olika bostadsområden är en av flera viktiga frågor som
rör den framtida utvecklingen av våra städer, särskilt vad gäller de tre
storstadsområdena. Fördelningen mellan områdesinriktade och mer
generella insatser behöver övervägas närmare. Det är angeläget att
möjligheterna att nå goda resultat genom bättre prioritering och
samordning av befintliga resurser tas tillvara. De statliga och kommunala
resurser som tillfaller utsatta bostadsområden inom ramen för befintliga
verksamheter och bidragssystem har en vida större omfattning än de
medel som kan avsättas för särskilda områdesinriktade insatser.
Regeringen avser att behandla frågor som rör situationen i de utsatta
bostadsområdena inom ramen för det arbete med en storstadspolitisk
proposition som för närvarande pågår inom Regeringskansliet. Den stor-
stadspolitiska propositionen är planerad att överlämnas till riksdagen i
maj 1998. Regeringen kommer då att återkomma i frågan om hur en
socialt hållbar utveckling i framför allt storstäderna skall främjas. I
arbetet med propositionen avser regeringen bl.a. att pröva olika vägar att
bättre prioritera, samordna och flexibelt utnyttja befintliga resurser inom
arbetsmarknads-, utbildnings- och socialpolitiken.
Regeringens bedömning: En bostadssocial beredning bör fa i
uppdrag att följa utvecklingen på det bostadssociala området och
föreslå åtgärder när det gäller särskilt utsatta gruppers ställning på
bostadsmarknaden.
Beredningen bör vidare uppmärksamma de bostadssociala effekt-
erna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare
och dem som bor i egnahem.
Skälen för regeringens bedömning: I kommunernas grundläggande
ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå ingår att kunna erbjuda
bostäder även till hushåll som själva har svårigheter att göra sig gällande
på bostadsmarknaden. Kommunerna måste därför ha tillgång till bostäder
för att bl.a. tillgodose behov av medicinska och sociala skäl. Detta kräver
medverkan från såväl kommunernas egna bostadsföretag som de andra
59
fastighetsägare - både privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar Prop. 1997/98:119
- som är verksamma i kommunen.
En omprövning av formerna för medverkan i den lokala bostadsför-
sörjningen pågår i många kommuner. Kommunala bostadsförmedlingar
läggs ner eller ges nya former. På flera håll prövas bostadsförmedling i
samarbete med privata och kommunala bostadsföretag. I de kommuner
där så behövs finns ofta fungerande överenskommelser om att lämna
lägenheter till den kommunala bostadsförmedlingen eller till kommunala
förturer.
Erfarenheterna visar att man genom frivilliga överenskommelser och
avtal mellan kommunerna och de olika fastighetsägarna når goda resultat
när det gäller att tillgodose utsatta gruppers bostadsbehov.
Remissvaren från kommunerna ger belägg för detta. Göteborgs kom-
mun redovisar att anvisning av lägenheter till svaga grupper skett utifrån
ett samverkansavtal mellan bostadsmarknadens parter. Enligt kommunen
har samarbetet i huvudsak fungerat väl. Förutsättningarna kan dock änd-
ras i ett läge med bostadsbrist. Bostad Stockholm framhåller att man på
frivillighetens väg lyckats uppnå en bra överenskommelse med de privata
fastighetsägarna. Det är därför viktigt att den inriktningen kan utvecklas
konsekvent under några år.
Såväl SABO som Sveriges Fastighetsägareförbund har i olika sam-
manhang utfast sig att verka för att lägenheter skall stå till kommunernas
förfogande för att klara anskaffningen av bostäder till svaga grupper
under förutsättning att rimliga ekonomiska och andra garantier lämnas av
kommunerna.
Mot bakgrund av att man i första hand bör eftersträva frivilliga över-
enskommelser och att sådana också har träffats på många håll finns det
enligt regeringens bedömning inte behov av att nu ge kommunerna en
lagstödd rätt till anvisning av bostadslägenheter. Det är emellertid
mycket angeläget att man mer ingående följer utvecklingen för utsatta
gruppers bostadsförsörjning. Skulle förhållandena på bostadsmarknaden
ändras och utvecklingen bli en annan kan det heller inte uteslutas att
någon typ av regelsystem måste aktualiseras. Stockholms kommun anser
att en lag om kommunal bostadsanvisningsrätt bör återinföras om det blir
ett generellt problem för kommunerna att genom frivilliga avtal få
anvisningsrätt till en viss del av lediga hyreslägenheter hos fastighets-
ägare. Enligt Göteborgs kommun är det viktigt att det finns en lyhördhet
från statens sida för signaler från kommunerna om dessa skulle komma
att möta svårigheter att uppfylla sitt bostadssociala ansvar.
Regeringen avser därför att tillkalla en bostadssocial beredning med
uppgift att dels följa utvecklingen på det bostadssociala området, dels
föreslå åtgärder när det gäller särskilt utsatta gruppers ställning på
bostadsmarknaden. Till beredningen knyts som rådgivare en grupp av
företrädare för bl.a. de statliga myndigheter som har ansvar inom
området samt företrädare för kommuner, fastighetsägare och boende.
Under senare tid har från många håll förts fram att de som i dag har
svårast att få sina bostadsbehov tillgodosedda är ekonomiskt svaga hus-
håll som inte klarar hyrorna särskilt i nyare bostäder och hushåll som på
grund av tidigare hyresskulder inte blir godkända av hyresvärdarna.
60
Dessa gruppers problem bör särskilt uppmärksammas. Likaså är det Prop. 1997/98:119
angeläget att ungdomars svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden
beaktas.
En ytterligare fråga som bör undersökas särskilt är de bostadssociala
effekterna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrätts-
havare och dem som bor i egnahem. Även denna uppgift bör anförtros åt
den nu nämnda beredningen.
Uppdraget i denna del bör vara att noga följa de bostadssociala effek-
terna av konkurser och rekonstruktioner som berör bostadsrättshavare
och dem som bor i egnahem. Beredningen bör redovisa hur rekonstruk-
tionerna i praktiken inverkar på de berörda hushållens möjligheter att bo
kvar och hur boendekostnaderna har påverkats. En särskilt viktig aspekt
gäller hur berättigade krav på rättssäkerhet och lika behandling till-
godoses i olika skeden av förfarandet fram till dess att skulderna har
reglerats och obeståndsärendet har avslutats. Beredningen bör särskilt
överväga vilka särskilda hänsynsregler som bör följa av att flera av de
aktörer som deltar i obeståndshanteringen är statliga myndigheter eller
bolag, med speciella uppgifter inom det bostadspolitiska området.
Regeringens bedömning: Förutsättningarna för någon form av sam-
hällskontroll av yrkesmässiga bostadsförmedlare bör undersökas.
Skälen for regeringens bedömning: I olika sammanhang, bl.a. genom
motioner i riksdagen, har uppmärksammats att vissa privata bostads-
förmedlare bedriver en oseriös verksamhet. För att starta förmedlings-
verksamhet krävs inte någon större investering. Det har visat sig att
verksamheten emellanåt drar till sig mindre nogräknade personer. Det har
förekommit att bostadssökande som betalat in förskott på avgiften inte
får tillbaka sina pengar därför att företaget försvunnit eller gått i konkurs.
Styrelsen for Stockholms bostadsförmedling, Bostad Stockholm, har i
en skrivelse till regeringen begärt att fastighetsmäklarlagen (1995:400)
ändras, så att samma krav ställs på den som förmedlar hyreslägenheter
som på den som förmedlar bostadsrättslägenheter. Man föreslår att privat
bedriven bostadsförmedling inte längre undantas från kravet på regist-
rering m.m.
Regeringen ser allvarligt på problemen med oseriösa bostadsförmed-
lare. Som Lagutskottet nyligen har påpekat tyder erfarenheterna av
verksamheten på att det finns ett behov av att överväga någon form av
samhällskontroll och regler av konsumentskyddskaraktär även for hyres-
förmedling (se bet. 1997/97:LU15). Som ett första steg avser regeringen
att låta undersöka förutsättningarna för samhällskontroll av yrkesmässiga
bostadsförmedlare.
61
Prop. 1997/98:119
11
11.1
Regeringens bedömning: Kommunen har det övergripande ansvaret
för bostadsförsörjningen på den lokala nivån. De styrmedel som
kommunerna förfogar över bedöms vara tillräckliga och bör inte nu
ändras.
Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedöm-
ning av de kommunala styrmedlen.
Remissinstanserna: Huvuddelen av remissinstanserna delar utred-
ningens uppfattning om kommunernas roll i bostadspolitiken. Flertalet
menar också att kommunerna har de styrmedel som behövs för att driva
en aktiv bostadspolitik.
Skälen för regeringens bedömning
Kommunernas styrmedel
I början på 1990-talet genomfördes betydande förändringar av reglerna
för den kommunala verksamheten inom bostadssektorn. Avregleringen
förändrade inte kommunernas grundläggande ansvar för bostadsförsörj-
ningen. Det kommunala ansvaret baseras i allt väsentligt på kommunal-
lagen (1991:900) och socialtjänstlagen (1980:620). Plan- och bygglagen
(1987:10) ger kommunen ett grundläggande ansvar för planeringen av
markanvändningen som också är av betydelse i sammanhanget.
Kommunallagen ger kommunerna rätt att engagera sig i verksamheter
av allmänt intresse som har anknytning till kommunens område eller
medlemmar. Enligt socialtjänstlagen har kommunen det yttersta ansvaret
för att de som vistas i kommunen far det stöd och den hjälp som de
behöver. Den som inte själv kan tillgodose sina behov, eller kan fa dem
tillgodosedda på annat sätt, har rätt till bistånd av socialnämnden för sin
försörjning och för sin livsföring i övrigt. Biståndet skall tillförsäkra den
enskilde en skälig levnadsnivå. Plan- och bygglagen ger kommunen ett
allmänt ansvar för användningen av mark och vatten samt för be-
byggelseutvecklingen inom kommunens område. I detta ligger också ett
ansvar för att goda boendemiljöer skapas och vidmakthålls.
När det gäller de bostadspolitiska styrmedlen innebar merparten av
regelförändringarna att styrmedlen blev frivilliga för kommunerna i
stället för obligatoriska. Kommunerna har liksom tidigare möjlighet att
bedriva bostadsförsörjningsplanering och att upprätta särskilda bostads-
försörjningsprogram samt att engagera sig i förmedlingen av bostäder
och informera om den lokala bostadsmarknaden.
Utredningen konstaterar att sammantaget har kommunerna redan med
nuvarande regelverk goda möjligheter att driva en aktiv bostadspolitik.
62
Remissinstanserna stöder denna uppfattning. Regeringen bedömer därför Prop. 1997/98:119
att det inte finns anledning att nu förändra de styrmedel som kommuner-
na förfogar över.
Regeringens bedömning: Starka och väl skötta bostadsföretag som
kan tillhandahålla goda bostäder för alla slag av hushåll och som står
under demokratisk kontroll samt drivs utan vinstsyfte är en väsentlig
förutsättning för att hela befolkningen skall fa en reell valfrihet i
boendet på ett sätt som främjar integrationen mellan olika grupper i
samhället.
Det kommunala engagemanget för bostadsförsörjningen bör utveck-
las genom att kommunerna tar en allt mer aktiv roll i ledningen av
sina bostadsföretag. Kommunallagens regler om kommunala företag
bör även i fortsättningen gälla fullt ut för de kommunala bostads-
företagen.
De kommunala bostadsföretagen måste ges förutsättningar att fort-
satt konsolidera sig. Utförsäljningar i strid med detta syfte bör även
framdeles motverkas. Möjligheterna att bredda ägandet bör bevaras. I
avvaktan på fortsatt beredning behålls nu gällande tillfälliga regler.
Utredarens förslag: Överensstämmer med regeringens bedömning.
Utredaren redovisar även konkreta förslag till bestämmelser avsedda att
motverka utförsäljningar av kommunala bostadsföretag och deras
bostäder.
Remissinstanserna: Remissinstanserna tillstyrker i huvudsak utreda-
rens förslag utom i frågan om utförsäljningar av bostadsföretagen och
deras bostäder, där en majoritet avstyrker utredarens lösning.
Skälen för regeringens förslag
Inledning
Att skapa och driva bostadsföretag anses av hävd vara en sådan ange-
lägenhet av allmänt intresse som faller inom den kommunala kompe-
tensen. Det har inte förändrats av att den särskilda lagstiftningen om
kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande numera har
upphävts (jfr bet. 1992/93:BoU19, rskr. 1992/93:351).
De kommunägda allmännyttiga bostadsföretagen kom att bli ett kraft-
fullt verktyg i arbetet med att lösa de mycket stora bostadsförsörjnings-
uppgifter som kommunerna mötte i den genomgripande omvandlingen av
det svenska samhället under den långa perioden av obruten ekonomisk
tillväxt fram till början av 1970-talet. Omflyttningen till tätorterna var
stor. Samtidigt växte anspråken på sanering av det då hårt slitna och
överbefolkade äldre bostadsbeståndet.
Under perioden fram t.o.m. år 1973 byggde de kommunala bostads-
företagen tillsammans med stat och landsting nära 700 000 nya bostäder.
63
Nybyggnadstakten dämpades därefter väsentligt. De följande tio åren Prop. 1997/98:119
tillkom ytterligare ca 135 000 bostäder. Lika många färdigställdes sedan
fr.o.m. år 1984 fram t.o.m. år 1997.
Totalt finns i dag drygt 350 kommunala bostadsföretag som äger ca
940 000 lägenheter. De dominerar därmed hyresmarknaden. 300 företag
är medlemmar i Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO. Dessa
företag representerar ca 95 procent av det samlade kommunägda bostads-
beståndet.
Företagen är i allmänhet organiserade som helägda kommunala aktie-
bolag eller som stiftelser i vilka kommunen tillsätter samtliga styrelse-
ledamöter. Ett mindre antal äldre företag har andra minoritetsägare eller
intresseföreträdare vid sidan av kommunen. De flesta företagen har en
egen förvaltning. Det förekommer också - inte bara i fråga om mindre
företag - att förvaltningen helt eller delvis sköts av annan på uppdrag av
kommunen eller att företagets bostäder förvaltas direkt av kommunen.
Alla gynnande ekonomiska särregler för de allmännyttiga företagen
har numera avskaffats. De konkurrerar därmed på lika villkor med andra
bostadsföretag, bortsett från att de i likhet med andra kommunala företag
är underkastade dels kommunallagens bestämmelser, dels vissa andra
begränsande offentligrättsliga regler. Särskilda bestämmelser begränsar
också företagens rätt till fortsatt räntestöd efter försäljningar eller aktie-
överlåtelser som sker efter den 11 oktober 1996 fram till utgången av år
1999 (prop. 1997/98:37, bet. 1997/98:BoUl, rskr. 1997/98:77).
Regeringen uppdrog i december 1996 åt en särskild utredare att se över
de förutsättningar och villkor som gäller för att ett företag skall ha
ställning som allmännyttigt bostadsföretag. Utredaren skulle också
överväga om de kommunala bostadsföretagen bör undantas från den
geografiska begränsning som följer av den kommunala lokaliserings-
principen. I uppdraget ingick vidare att lämna förslag om permanenta
regler avsedda att motverka sådana försäljningar av företagen eller deras
bostäder som sker i annat syfte än att företagen skall kunna konsolidera
sig och fortsätta att utveckla sitt återstående bostadsbestånd. Utredaren
skulle slutligen lämna förslag om de tekniska förändringar av hyreslag-
stiftningens bruksvärdesregler som bedömdes nödvändiga till följd av
förändringar av allmännyttigbegreppet.
Utredaren har under år 1997 redovisat sina överväganden och förslag i
betänkandet Allmännyttiga bostadsföretag (SOU 1997:81). Utredaren har
därvid också aktualiserat behovet av särskilt stöd till kommuner med
svaga bostadsmarknader för de ekonomiska bördor som uppkommit till
följd av kommunens åtaganden för sitt bostadsföretag. Förslagen har
remissbehandlats.
Villkoret att företagen skall drivas utan vinstsyfte
Ett bostadsföretag i vilket styrelsen - eller fram till år 1974 majoriteten
av styrelsen — tillsattes av kommunen kunde tidigare av länsbostads-
nämnden förklaras som allmännyttigt. Förklaringen hade betydelse
främst för omfattningen av det statliga stöd som lämnades. Vid den
64
omläggning av det statliga bostadsstödet som genomfördes från år 1993 Prop. 1997/98:119
blev villkoren enhetliga för alla ägarkategorier. Samtidigt slopades
möjligheten att utfårda allmännyttigförklaringar. Företag som tidigare
förklarats som allmännyttiga är dock fortfarande att anse som allmän-
nyttiga, om villkoren för förklaringen alltjämt är uppfyllda. Allmän-
nyttigförklaringen har betydelse främst för tillämpningen av hyreslagens
regler om bruksvärdesprövning, men också för storleken av de ränte-
bidrag som lämnas enligt äldre bestämmelser.
En av förutsättningarna för att ett företag skall vara allmännyttigt är att
företaget drivs utan enskilt vinstsyfte. Ett motsvarande villkor för den
verksamhet som kommunerna driver i sina helägda bostadsföretag följer
numera direkt av kommunallagen (1991:900). Där anges som en generell
förutsättning för all kommunal näringsverksamhet att den drivs utan
vinstsyfte.
De grundläggande regler som gäller för kommunal verksamhet gäller
även de kommunala företagen. I likhet med utredaren anser regeringen
att denna reglering är tillräcklig. Regeringen anser det samtidigt viktigt
att villkoret iakttas.
Till den särskilda frågan om allmännyttigförklaringens betydelse inom
hyreslagstiftningen återkommer vi i det följande.
Lokaliseringsprincipen
Utredaren har även haft i uppdrag att överväga om de kommunala
bostadsföretagen bör undantas från den lokaliseringsprincip som uttrycks
i kommunallagen (2 kap. 1 §). Den innebär att den verksamhet
kommunen eller ett kommunalt företag bedriver skall ha anknytning till
kommunens egna område eller egna medlemmar. Ett kommunalt
bostadsföretag kan alltså inte köpa eller bygga bostäder i en annan
kommun. Tidigare kunde en kommun med stöd av den numera upphävda
bostadsförsörjningslagen (1947:523) låta sitt bostadsföretag vara verk-
samt också i en annan kommun om den andra kommunen tillät det och
kommunerna i praktiken var delar av samma bostadsmarknad.
Som utredaren framhåller finns det inte några starka skäl eller uppen-
bara fördelar som motiverar att de kommunala bostadsföretagen undantas
från lokaliseringsprincipen. Två eller flera kommuner som önskar sam-
verka över kommungränserna kan med större fördel göra det genom att
bilda ett gemensamt bostadsföretag eller etablera en gemensam förvalt-
ning för företagen. Därmed garanteras den enskilda kommunen ett fort-
satt demokratiskt inflytande över de aktiviteter som bostadsföretaget har i
kommunen, något som annars skulle vara svårt att säkra.
Regeringen föreslår mot denna bakgrund inga förändringar i fråga om
lokaliseringsprincipens tillämpning på de kommunala bostadsföretagen.
Ägardirektiv
Ett kommunalt bostadsföretag härleder sitt uppdrag från de befogenheter
som kommunen har inom bostadsförsörjningens område. Inom ramen för
65
5 Riksdagen 1997/98. 1 samt. Nr 119
vad som kallas sedvanlig kommunal affärsverksamhet kan kommunen Prop. 1997/98:119
bl.a. tillhandahålla bostäder för sina medlemmar, så länge verksamheten
drivs utan vinstsyfte. I kommunallagen sägs numera direkt att kommunen
får överlämna åt ett av kommunen ägt företag att svara för verksamheten.
När det sker skall fullmäktige samtidigt fastställa det kommunala ända-
målet med verksamheten. Det innebär att kommunens styrning av före-
tagen nu betonas på ett annat sätt än tidigare.
Ett huvudsyfte med att kommunerna har egna bostadsföretag är att den
enskilda kommunen därigenom får ett aktivt instrument för den kom-
munala bostadspolitiken. Som utredaren framhåller är det en förutsätt-
ning för att företaget skall kunna fullgöra denna roll att kommunen ger
tydliga ägardirektiv för dess verksamhet. Det är en uppgift i första hand
för kommunfullmäktige.
Ägarfrågor som rör kommunens avsikter med företaget och företagets
förutsättningar att fullgöra de uppgifter som kommunen ålägger företaget
har uppmärksammats allt mer under senare tid. Denna utveckling är
positiv och bör fortsatt understödjas. Inom såväl SABO som Svenska
kommunförbundet pågår ett intensifierat utvecklingsarbete inom om-
rådet.
Konsolidering och utförsäljning
De allmännyttiga bostadsföretagen gynnades tidigare av förmånliga
statliga finansieringsvillkor. Vid nyinvesteringar lämnades lån upp till
100 procent av den godkända produktionskostnaden. Kravet på eget
kapital ställdes lågt. Kommunen behövde inte tillskjuta större aktie-
kapital eller grundfond än vad som svarade mot 1 procent av produk-
tionskostnaden.
Det ytterligare egna kapital som i dag finns i företagen har därför som
regel genererats i företagen själva. I en del företag uppgår detta kapital
till betydande belopp. Andra företag, som inte har haft förutsättningar att
bygga upp ett eget kapital genom överskott i rörelsen, är fortfarande
mycket svagt kapitaliserade. Ett antal kommuner har över åren tvingats
att en eller flera gånger lämna ägartillskott i form av driftbidrag eller nytt
aktiekapital för att företagen skall kunna drivas vidare.
Under den ekonomiska åtstramning som kommunerna i allmänhet gått
igenom under senare år har en ökad uppmärksamhet ägnats åt bostads-
företagens inverkan på den kommunala ekonomin. Kommuner med väl
konsoliderade företag har i flera fall väckt frågan att ta i anspråk före-
tagens resurser för att med dem bekosta andra kommunala ändamål.
Andra kommuner har tvärtom ställts inför problemet hur de skall kunna
minska de anspråk som ställs på kommunen från bostadsföretag med
egna ekonomiska svårigheter.
Från statens sida blev det nödvändigt att snabbt klargöra i vilka fall
som försäljningar av företagen eller deras bostäder kunde accepteras -
och i vilka fall sådana förändringar i stället borde motverkas. Hösten
1996 beslutade riksdagen vissa tillfälliga bestämmelser om överlåtelser
av allmännyttiga bostadsföretag eller deras bostäder (prop. 1996/97:38,
66
bet. 1996/97:BoU7, rskr. 1996/97:81). De tillfälliga bestämmelserna har Prop. 1997/98:119
därefter förlängts att gälla längst till utgången av år 1999 (prop.
1997/98:37, bet. 1997/98:BoUl, rskr. 1997/98:77).
Genom besluten har det öppnats möjligheter för kommunerna att sälja
upp till hälften av aktierna i sina bostadsföretag utan att företagets
ställning som allmännyttigt företag går förlorad. Det breddade ägandet
kan användas också för att tillföra företaget nytt kapital och vidgad
ledningskompetens. Är emellertid försäljningen så omfattande att kom-
munens bestämmande inflytande över företaget upphör lämnas inte
längre räntestöd för företagets bostäder. Samma effekter inträder om ett
företag säljer mer än 25 procent av sitt bostadsbestånd. Regeringen kan
dock medge undantag i denna del - bl.a. om försäljningen är ett led i en
nödvändig omstrukturering av företaget eller om den tillsammans med
andra åtgärder kan ses som en sista utväg att sanera kommunens eko-
nomi.
Som framhölls redan i prop. 1996/97:38 handlar statens intresse av att
motverka utförsäljningar av de kommunala bostadsföretagen och deras
bostäder inte bara om att värna om de ansenliga ekonomiska resurser
som staten över åren har tillfört företagen. Statens intresse gäller i första
hand att kommunerna även fortsättningsvis kan fullgöra de skyldigheter
och åtaganden inom bostadsförsörjningens område som är grunden för
den nuvarande ansvarsfördelningen inom bostadspolitiken. Som har
framgått av det föregående anser regeringen att den är ändamålsenlig och
därför bör bestå även för framtiden. Starka och väl förvaltade bostads-
företag som är öppna för alla grupper av medborgare och kan tillgodose
deras behov är fortsatt en nödvändig tillgång.
Utredaren har föreslagit att de tillfälliga bestämmelserna ersätts med
regler som tar sikte endast på sådana försäljningar där kommunen tar ut
medel ur företaget för att användas för andra kommunala ändamål. Enligt
förslaget skulle hälften av det uttagna överskottet av försäljningen av-
räknas mot det generella statsbidrag som tillkommer kommunen.
Invändningarna mot den föreslagna lösningen har varit kraftiga. Frågan
kommer att beredas ytterligare inom regeringskansliet. En utgångspunkt
för det fortsatta arbetet skall vara att de kommunala bostadsföretagen
måste ges förutsättningar att fortsatt konsolidera sig. Det måste kunna
ske också genom försäljningar som tillför företagen nya likvida medel
eller förebygger fortsatta förluster. Utförsäljningar i strid med detta syfte
bör även framdeles motverkas. Olika vägar för hur detta kan åstad-
kommas skall prövas. En andra utgångspunkt skall vara att möjligheterna
att bredda ägandet skall behållas.
I avvaktan på denna beredning behålls de nu gällande tillfälliga
reglerna.
Även de frågor som gäller allmännyttigbegreppets användning inom
hyreslagstiftningen kommer att beredas ytterligare innan förslag före-
läggs riksdagen.
67
Företagens anspråk på sina ägare Prop. 1997/98:119
De kommunala bostadsföretagen är generellt sett mindre exponerade än
andra företag för förlustrisker i de s.k. krisårgångama. Det beror på att de
kommunala bostadsföretagen som grupp under denna tid ökade sitt
byggande väsentligt mindre än andra byggherrekategorier. Det gäller sär-
skilt i kommuner som i dag måste betraktas som svaga bostadsmark-
nader. De kommunala bostadsföretagen har vidare i många fall möjlig-
heter att omfördela kostnaderna över ett större bestånd. Det hindrar inte
att det även finns kommunala bostadsföretag med ansenliga svårigheter
till följd av överinvesteringar som gjorts i bl.a. ombyggnadsprojekt under
denna tid.
Som redovisats i det föregående har staten och kreditinstituten inte
träffats av direkta kapitalförluster för krediter till de kommunala bostads-
företagen. Det huvudsakliga skälet till det är att kommunerna själva i
egenskap av ägare eller huvudmän tvingas ta det yttersta ansvaret för sina
företags ekonomiska åtaganden. Först om företagets problem blir ett
direkt hot mot kommunens förmåga att fullgöra sina övriga skyldigheter
aktualiseras frågan om statens ansvar - men det handlar då om statens
övergripande ansvar för de ekonomiska förhållanden under vilka den
offentliga sektorn arbetar.
De kommunala bostadsföretagen svarar för merparten av kommun-
sektorns långfristiga upplåning. Kreditinstitutens totala utlåning till
kommuner och kommunala företag omfattar ca 280 miljarder kronor.
Härav avser uppskattningsvis 230 miljarder kronor lån till kommunala
bostadsföretag. Kommunerna är således starkt beroende av att företagen
förmår bära denna kapitalskuld.
Totalt sett är de kommunala bostadsföretagen inte tärande i sitt för-
hållande till kommunerna. Av reviderade statistikuppgifter från SABO
framgår att nettoströmmama mellan företagen och kommunerna år 1996 i
stort sett uppgick till noll. Företagen tog emot förlusttäckningsbidrag och
andra resultatpåverkande tillskott med netto ca 370 miljoner kronor.
Genom nyemissioner och andra icke resultatpåverkande tillskott till-
fördes företagen ytterligare ca 320 miljoner kronor. Ä andra sidan bidrog
företagen genom koncernbidrag med netto ca 440 miljoner kronor till
annan kommunal verksamhet och lämnade utdelning till kommunerna
med ca 180 miljoner kronor. Samtidigt stärkte företagen sin synliga
soliditet med 1,3 procentenheter till i genomsnitt 11,4 procent. I siffrorna
ingår inte de överskott som tillfördes kommunerna vid vissa större för-
säljningar som genomfördes under år 1996. De redovisade uppgifterna
avser endast företag som är medlemmar i SABO.
Stora skillnader mellan företag i olika kommuner
Skillnaderna mellan enskilda företag är emellertid stora och har tilltagit
under 1990-talet. Nära 30 procent av företagen redovisar för år 1996 ett
negativt resultat efter skatter och bokslutsdispositioner. Ett 40-tal företag
har en synlig soliditet om endast 2 procent eller lägre.
68
Typiskt sett är det små företag i mindre kommuner som redovisar Prop. 1997/98:119
svaga siffror. De är verksamma på vikande bostadsmarknader på orter
där sysselsättningen tidigare var starkt präglad av ett begränsat antal
företag med verksamhet inom basnäringarna och den traditionella till-
verkningsindustrin. De kommunala bostadsföretagens bostadsbestånd har
i många av dessa kommuner vuxit fram för att göra det möjligt för ortens
foretag att rekrytera och behålla arbetskraft. Den kraftiga nedgången i
industrisysselsättningen tidigare under 1990-talet och den snabba struk-
turrationalisering som fortfarande pågår inom många områden har starkt
bidragit till att ett 90-tal kommuner med i dag sammanlagt ca 1,3
miljoner invånare haft en negativ befolkningsutveckling mellan åren
1985 och 1995. För vissa av dessa kommuner hade den negativa utveck-
lingen påbörjats redan under den föregående konjunkturnedgång som
inleddes under den senare delen av 1970-talet. En effekt av den beskrivna
utvecklingen är att dessa kommuner har ett betydande överskott av
outhyrda lägenheter och nu svarar for mer än 1/3 av alla outhyrda lägen-
heter i riket. En annan effekt är att kommunens egna inkomster ofta
minskat på grund av utflyttningen. Kommunens förmåga att själv bära
bördorna av ett också på lång sikt alltför stort bostadsbestånd är därför
inte sällan begränsad.
I den redovisade gruppen ingår också kommuner med potential för en
på sikt mer positiv utveckling. Även om kommunens svårigheter därmed
kan antas vara av övergående natur, kan de kortsiktiga likviditets-
problemen vara betydande.
69
Prop. 1997/98:119
11.3
Regeringens bedömning: En kommun bär själv det yttersta ansvaret
för sina åtaganden för boendet. Om det uppstår en allvarlig risk för att
en kommun kan hamna i en särskilt svår ekonomisk situation och
därmed inte kan fullgöra de ekonomiska åtaganden som följer av
tidigare fattade beslut, bör staten kunna bistå kommunen med ett till-
fälligt stöd.
Stöd bör kunna lämnas i form av kreditgarantier, lån och i särskilda
fall bidrag.
Stödet bör förenas med villkor om insatser från kommunens sida.
Avser åtagandena ett bostadsföretag som kommunen har bestäm-
mande inflytande över, kan villkoren ytterst innebära att kommunen
under vissa förutsättningar helt eller delvis frånträder företaget eller
dess bostäder.
Regeringens förslag: En särskild delegation inrättas för att från
den 1 juli 1998 tillfälligtvis hantera frågor om stöd till kommuner med
övermäktiga åtaganden för boendet. I delegationens uppgifter ingår att
bereda ärenden om stöd, överlägga med enskilda kommuner om lämp-
liga åtgärder och krav samt samordna olika insatser för att bistå med
stöd. Det ankommer på delegationen att från fall till fall bedöma vilka
åtgärder som är mest lämpade med hänsyn till kommunens förutsätt-
ningar. Om statligt stöd blir aktuellt skall det lämnas på sådana villkor
att statens kostnader minimeras.
Statens bostadskreditnämnd ges rätt att utfärda kreditgarantier för
lån som en kommun tar upp för att kunna fullgöra sina åtaganden för
boendet. Regeringen ges möjlighet att låta Venantius AB lämna lån
till kommuner på samma sätt som andra kreditföretag. Regeringen ges
vidare möjlighet att bilda ett bolag med uppgift att äga och förvalta
bostadsföretag och fastigheter som övertas från kommuner.
En kommun med svag ekonomi kan vidare under vissa förutsätt-
ningar erbjudas att få sina borgensåtaganden till förmån för bostads-
rättsföreningar avlösta. Erbjudandet kan innebära att staten lämnar en
kreditgaranti upp till samma belopp, dock högst upp till 99 % av det
pantvärde som fastställts i bostadslåneärendet. En förutsättning för att
kreditgaranti skall kunna lämnas är att det motsvarande intecknings-
utrymmet inte har använts som pant för annan skuld. Kommunen skall
betala en engångsavgift för utbytet. Statens bostadskreditnämnd ges
rätt att utfärda även sådana kreditgarantier.
Kostnaderna för den föreslagna delegationen samt de övriga kost-
nader som staten åsamkas för de föreslagna stödinsatserna skall be-
lasta anslaget för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner och
landsting.
70
Utredarens överväganden: Kommuner som äger eller har lämnat
borgen för bostadsföretag eller bostadsrättsföreningar med betydande
ekonomiska problem bör kunna fa statens hjälp med rekonstruktion av
företaget eller föreningen. Formerna för statens medverkan behöver dock
utredas ytterligare.
Remissinstanserna: Huvuddelen av de remissinstanser som yttrat sig i
denna del stryker under att det är angeläget att sådan hjälp kan lämnas.
Skälen for regeringens bedömningar och förslag
Statens hittillsvarande stöd till kommuner med särskilda problem
I samband med införandet av det nya bidrags- och utjämningssystemet
för kommuner och landsting uppfördes på statsbudgeten fr.o.m. den 1 juli
1995 ett nytt anslag för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner
och landsting (prop. 1994/95:150 bil. 7, bet. 1994/95:FiU19, rskr.
1994/95:416 och 417). Anslaget har använts bl.a. för att i rekonstruktivt
syfte tillfälligt bistå kommuner och landsting som på grund av speciella
omständigheter har hamnat i en särskilt svår ekonomisk situation. Ett
grundläggande motiv för statens insatser är att kommunerna till följd av
utjämningssystemen kan fa svårigheter att anpassa sina kostnader under
en övergångsperiod och att uppnå det av riksdagen beslutade balans-
kravet till år 2000. Bidrag beslutas av regeringen efter prövning av varje
särskilt fall.
En återkommande orsak till ekonomiska problem är för många kom-
muner det ansvar de har för de egna bostadsföretagens åtaganden. Som
har framgått av det föregående skiftar de förhållanden som föranleder
svårigheterna starkt mellan olika kommuner. Av det skälet kan också de
åtgärder - eller de kombinationer av åtgärder - som är nödvändiga och
tillräckliga variera betydligt. Regeringen finner att en mer ändamålsenlig
ordning nu bör etableras för att hantera dessa problem. I grunden är
problemen att se som omstruktureringsproblem i avvaktan på en anpass-
ning till ändrade förutsättningar på den lokala bostadsmarknaden.
Insatserna bör därför ses som tillfälliga. Regeringen utgår mot denna
bakgrund från att den hanteringsordning som nu föreslås skall avvecklas
inom loppet av några år.
Några utgångspunkter för en ny hanteringsordning
Av den redovisning som lämnats i det föregående framgår att utveck-
lingen under 1990-talet i flera avseenden drastiskt ändrat förutsättning-
arna för de bostadsförvaltande företagen. Såvitt gäller privata bostads-
företag samt bostadsrättsföreningar utan kommunal borgen har staten -
allt sedan de nuvarande svårigheterna började uppträda - först genom
SBAB och sedan genom Venantius AB och BKN i mycket betydande
utsträckning medverkat till saneringen av de drabbade företagens eko-
nomi. Några motsvarande insatser har inte gjorts till förmån för de
kommunägda bostadsföretagen - och är heller inte aktuella.
Prop. 1997/98:119
71
En utgångspunkt för regeringens förslag är att en kommun själv bär det Prop. 1997/98:119
yttersta ansvaret för verksamheten i de företag som kommunen äger eller
har bestämmande inflytande över. Det innebär att kommunen också har
ansvar för att företaget kan infria sina ekonomiska förpliktelser. I vissa
speciella situationer kan emellertid statens övergripande ansvar för den
offentliga verksamheten och ekonomin motivera tillfälligt stöd till en
enskild kommun som saknar förutsättningar att av egen kraft fullgöra
sina åtaganden.
Det är kommunernas förmåga att klara av bostadsföretagens svårig-
heter - och inte svårigheterna i sig - som skall bestämma inriktningen
och omfattningen av statens insatser. Frågor om stöd skall således prövas
i första hand mot kommunens egna ekonomiska förutsättningar. Endast
kommuner med en särskilt svår ekonomisk situation kommer därför i
fråga för stöd. En ytterligare förutsättning är naturligtvis att de för-
hållanden som ligger bakom kommunens svaga ekonomi inte är sådana
att de på kort sikt kan påverkas av kommunen själv och att kommunen
vidtagit nödvändiga åtgärder för att komma till rätta med sin ekonomiska
situation.
Olika stödbehov och därför olika lösningar
En kommuns svårigheter kan i vissa fall bedömas vara av övergående
natur. Exempelvis kan befolkningsutvecklingen och den ekonomiska
tillväxten i regionen på sikt förväntas förändra kommunens situation till
det bättre. Obalanser i åldersstrukturen i kommunen kan komma att ut-
jämnas. I andra fall kan kostnader för infrastrukturinvesteringar förutses
komma att plana ut. Statens stöd bör i sådana fall i första hand fa formen
av ett tillfälligt likviditetsstöd som bryggar över kommunens kortsiktiga
betalningssvårigheter.
I andra fall kan det röra sig om mer bestående strukturella förändringar
som leder till att förutsättningarna för den kommunala verksamheten
väsentligt försämras. Ett exempel på en sådan förändring är att den verk-
samhet som dominerat sysselsättningen på en ort i kommunen slås ut på
ett sätt som leder till en tilltagande avfolkning av denna ort. Statens stöd
kan i sådana fall fa karaktären av ett omställningsstöd med ibland ut-
talade bidragsinslag. Utgångspunkten för stöd i ett sådant fall är att verk-
samheten måste anpassas till de nya förutsättningarna.
En utgångspunkt för all stödgivning till kommunerna utanför det regul-
jära statsbidragssystemets ram måste vara att stödet lämnas i sådana
former och på sådana villkor att statens kostnader för stödet minimeras.
Det stöd som nu föreslås till kommuner med övermäktiga åtaganden
för boendet kan mot denna bakgrund innebära att staten
- medverkar till att lån kan tas upp på bästa möjliga villkor på mark-
naden,
- lämnar stöd till del av kapitalkostnaderna för lån som i övrigt tas upp
på normala villkor - exempelvis till kostnaden för att senarelägga
återbetalningar eller till kostnaden för andra subventionsinslag i vill-
koren,
72
- lämnar ett direkt bidrag i den del kommunen även långsiktigt bedöms Prop. 1997/98:119
sakna förmåga att betala tillbaka ett lån.
Kreditgarantier och lån
I de båda första fallen kan det vara ändamålsenligt att arbeta med statliga
kreditgarantier som ett instrument för statens stöd. En reformerad
ordning för statens kreditgarantier beslutades av riksdagen år 1996 (prop.
1996/97:1, bet. 1996/97:FiUl, rskr. 1996/97:53). Enligt denna har i
första hand tre myndigheter ansvar för kreditgarantigivningen, nämligen
Exportkreditnämnden inom exportfinansiering, Statens bostadskredit-
nämnd (BKN) inom bostadssektorn och Riksgäldskontoret inom övriga
områden. För nya kreditgarantier som utfärdas fr.o.m. budgetåret 1997
gäller, om inte riksdagen beslutar annat, att varje garanti eller grupp av
garantier skall beläggas med en avgift som motsvarar den risk garantin
åsamkar staten. Resultatansvaret åvilar garantimyndigheten. Till den del
avgifter inte erhålls från garantitagaren är det fråga om en statlig
subvention. En sådan subvention skall belasta ett anslag.
Kreditgarantier för lån till kommuner för de ändamål som nu avses har
en nära anknytning till ändamålen för de kreditgarantier som redan
lämnas inom bostadssektorn. Regeringen anser att BKN bör kunna lämna
garantier även för sådana lån till kommuner. Regeringen föreslår därför
att BKN:s uppdrag vidgas på sådant sätt att BKN kan medverka med
kreditgarantier i dessa fall.
För både långivare och kreditgaranti givare handlar det om normala
engagemang med en normal prövning av låntagarens återbetalnings-
förmåga - givet de betalningsvillkor som faktiskt kommer att belasta
låntagaren. Samma resultatkrav skall därför ställas på kreditgaranti-
givningen inom detta område som enligt det föregående skall tillämpas i
fråga om s.k. nya garantier. Det innebär bl.a. att garantigivningen skall
vara självbärande och således hanteras utanför statsbudgetens inkomst-
titlar och anslag.
Kreditgarantier och lån kan i vissa fall behöva kombineras med sub-
ventionsinslag. Hur kostnaden for sådana inslag skall hanteras åter-
kommer regeringen till i anslutning till vårpropositionen.
Med den ordning som föreslås kommer alla normalt verksamma
kreditinstitut att kunna uppträda som långivare. Regeringen föreslår att
även Venantius AB skall kunna ges rätt att lämna lån till kommuner för
de nu aktuella ändamålen. Därigenom breddas konkurrensen samtidigt
som möjlighet ges att ta tillvara Venantius betydande kompetens och
erfarenheter i fråga om finansiella rekonstruktioner inom bostadskredit-
givningens område.
En ny hanteringsordning
Frågor om stöd till kommuner som på grund av speciella omständigheter
har hamnat i en särskilt svår ekonomisk situation hanteras i dag direkt av
regeringen. Med den ordning som nu föreslås kommer sådant stöd till
73
kommunerna för deras åtaganden inom boendet regelmässigt att förut- Prop. 1997/98:119
sätta en nära samordning av initiativ från olika statliga och icke-statliga
aktörer. Också olika prestationer från kommunens sida kommer att bli en
integrerad del av en sådan framförhandlad lösning på den enskilda kom-
munens specifika problem.
Regeringen föreslår att en särskild delegation inrättas for att under de
närmaste åren - fram till dess att huvuddelen av de nu aktuella problem-
en kan väntas ha blivit lösta - avlasta regeringen i ärenden om särskilda
insatser for kommuner i de fall kommunens svårigheter väsentligen
härrör från dess åtaganden för boendet. Genom en sådan hanterings-
ordning kommer det också att på ett annat sätt än i dag bli möjligt att
kontinuerligt följa upp de olika förutsättningar och villkor som ingår i en
överenskommelse mellan staten och kommunen om stödet.
En viktig uppgift för delegationen blir att bistå kommunen med att
finna långsiktigt hållbara lösningar.
De verktyg som delegationen bör kunna arbeta med är att
- föreslå strukturella och finansiella rekonstruktioner av företagen och i
förekommande fall sätta sådana förändringar som villkor för det eko-
nomiska stöd staten lämnar,
- förmedla krediter till kommunen,
- förmedla statliga kreditgarantier för lån som kommunen tar upp,
- i förekommande fall och i den utsträckning regeringen medger, lämna
bidrag för kostnader för icke marknadsmässiga inslag i villkoren för lån
eller kreditgarantier - exempelvis i form av ersättning till kreditgivaren
för nuvärdet av skillnaden mellan den normala och den faktiska räntan på
det lån kommunen far,
- i den utsträckning regeringen medger, besluta om direkta statliga
bidrag till kommuner i de fall kommunen bedöms inte ens på sikt kunna
bära kostnaderna för de gjorda åtagandena samt att
- bevaka att överenskomna villkor för stöd iakttas och ingripa när de av-
talade villkoren inte iakttas samt svara för att statens ekonomiska intres-
sen skyddas på ett ändamålsenligt sätt - ytterst genom att kommunen helt
eller delvis frånträder företaget eller dess bostäder.
Förslagen innebär att staten i vissa situationer kan tvingas ta på sig
ägar- och förvaltningsansvaret för enskilda fastigheter eller bostadsföre-
tag, i avvaktan på att en mer permanent lösning kan åstadkommas.
Regeringen bör bemyndigas att bilda ett särskilt bolag för ändamålet att
äga och förvalta sådana fastigheter eller bostadsföretag. Bemyndigandet
bör alternativt kunna utnyttjas för att låta ett befintligt statligt bolag åta
sig dessa uppgifter
För riksdagens information vill regeringen meddela att regeringen
avser att - vid riksdagens bifall till förslagen i det föregående - överlåta
på delegationen att självständigt besluta om bidrag ur anslaget för bidrag
till särskilda insatser i vissa kommuner och landsting inom de ramar som
regeringen bestämmer. Delegationen skall dock - även om ett sådant
medgivande har lämnats - med eget yttrande underställa regeringen
sådana frågor som rör mer betydande belopp eller som annars är av
principiell betydelse.
74
Regeringen bedömer att delegationen bör kunna etableras i sådan tid Prop. 1997/98:119
att den kan vara verksam fr.o.m. den 1 juli 1998. I fråga om kansliresur-
ser m.m. bedöms delegationen i huvudsak kunna anlita tjänster från de
övriga organ som svarar för statens medverkan i rekonstruktioner. Det
bör ankomma på delegationen själv att sluta avtal om de närmare vill-
koren för sådant administrativt biträde åt delegationen. Kostnaderna för
delegationen samt de övriga kostnader som staten åsamkas för stöd-
insatserna avses belasta anslaget för bidrag till särskilda insatser i vissa
kommuner och landsting.
Avlösen av kommunala borgensåtaganden i vissa fall
En särskild fråga gäller kommunernas borgensåtaganden till förmån för
bostadsrättsföreningar.
Vissa kommuner har - ibland till betydande belopp - lämnat proprie-
borgen för lån till bostadsrättsföreningar. Den totala omfattningen av
dessa borgensåtaganden kan uppskattas till omkring 9 miljarder kronor.
Borgensåtagandet täcker regelmässigt topplånen men omfattar inte sällan
också underliggande krediter. Kommunal borgen har i mycket begränsad
omfattning varit ett krav för statligt reglerade bostadslån. Sådana krav
har ställts bara under en kort tid omedelbart innan de statligt reglerade
bostadslånen avskaffades och då endast för småhus upplåtna med
bostadsrätt. Kommunens motiv för att teckna borgen har i allmänhet varit
att kommunen önskat hjälpa föreningen att få förmånligare räntevillkor
och samtidigt slippa ifrån kostnaden för att ta ut pantbrev i fastigheten.
Sedan bostadsförsörjningslagen (1947:523) upphävts är det inte längre
tillåtet för en kommun att göra sådana åtaganden till förmån för en
bostadsrättsförening.
Som framgått av redovisningen i avsnitt 4.2 har utvecklingen på
bostadsmarknaden under de senaste åren lett till betydande kreditförluster
särskilt på lån till bostadsrättsföreningar - förluster som förutses komma
att realiseras under ytterligare ett antal år. Kommunerna löper därför stor
risk att fa infria sina åtaganden. För kommuner som har mer betydande
borgensåtaganden kan situationen bli mycket betungande.
Förlustrisken ökas av att åtagandet har karaktären av proprieborgen,
dvs. borgen som för egen skuld. Låntagaren kan i sådana fall i praktiken
alltid hänvisa långivaren till att vid bristande betalning i stället söka
betalning hos borgensmannen. Incitamenten för låntagaren att klara av
sina betalningar är därför väsentligt svagare än i de fall han själv bär
förstahandsansvaret för skulden. Det leder till att kommunen lätt hamnar
i en situation där den, för att undvika att hela borgensåtagandet realiseras,
ser sig tvingad att löpande täcka underskott vilkas storlek den inte kan
påverka. Risken är stor att kostnaden blir större om man väljer att
avvakta skadan hellre än att sätta in åtgärder som bryter de förhållanden
som kan förvärra den.
En kommun som befinner sig i en särskilt svår ekonomisk situation bör
därför kunna fa statens hjälp att komma ur sitt åtagande. I första hand bör
eftersträvas att kommunens proprieborgen ersätts med en fyllnadsborgen.
75
En sådan innebär att långivaren alltid är skyldig att först söka få betal- Prop. 1997/98:119
ning av låntagaren eller ur dennes egendom. Om det är nödvändigt för att
kommunens proprieborgen skall kunna avvecklas bör det vara möjligt att
erbjuda en statlig kreditgaranti till motsvarande belopp.
Regeringen föreslår att BKN får möjlighet att - som ett led i
saneringen av en kommuns åtaganden inom boendet - lämna kredit-
garantier för vissa äldre lån till bostadsrättsföreningar. I sak innebär det
att kreditgarantier får lämnas för sådana statligt reglerade bostadslån med
underliggande kredit som dittills varit förenade med kommunal proprie-
borgen samt för lån som ersätter sådana lån. Det bör tilläggas att det
uteslutande handlar om äldre lån, eftersom en kommun numera inte får
ställa borgen för lån till en bostadsrättsförening.
De föreslagna kreditgarantierna för att lösa av kommunala borgens-
åtaganden är högriskåtaganden av samma art som de kreditgarantier som
lämnats enligt tidigare gällande 1992 års bestämmelser. Dessa senare
åtaganden redovisas av BKN under resultatområdet Äldre kreditgaran-
tier. En särskild ordning finns för att täcka förluster inom detta resultat-
område genom anslag över statsbudgeten. De nu föreslagna kreditgaran-
tierna för avlösen av vissa kommunala borgensåtaganden bör på mot-
svarande sätt redovisas under ett särskilt resultatområde. Förlusterna
under resultatområdet skall täckas genom anslaget för bidrag till sär-
skilda insatser i vissa kommuner och landsting.
Ett grundläggande villkor för att en avlösen av kommunens borgens-
åtaganden skall erbjudas är att kommunen har bedömts ha behov av detta
särskilda statliga stöd. Kriterierna är därvid avsedda att i huvudsak vara
desamma som gäller för bedömningen av en kommuns behov av stöd till
åtagandena för sitt bostadsföretag. Förslagen i det föregående innebär att
regeringen kommer att överlämna till den föreslagna delegationen att
normalt svara för denna prövning. Delegationen skall från fall till fall
bedöma vilka åtgärder som sammantagna är mest lämpade med hänsyn
till den enskilda kommunens förutsättningar. En förutsättning för att
BKN skall kunna lämna en särskild kreditgaranti för att avlösa ett
kommunalt borgensåtagande till förmån för en bostadsrättsförening bör
därför vara att delegationen eller - i fall som prövas av regeringen -
regeringen har medgett det.
En särskild uppgift för delegationen i frågor som gäller avlösen av
borgensåtaganden kan vara att förhandla med andra berörda om deras
medverkan för att kommunens borgensåtagande skall lösas av. Även
andra som har kvar ekonomiska intressen i de berörda bostäderna bör
nämligen förutsättas delta i rekonstruktionen i den utsträckning som
skäligen kan krävas. Sådana ekonomiska band kan gälla - utöver för-
eningen själv — byggare eller andra som ursprungligen bildat bostads-
rättsföreningen eller organisationer som föreningen tillhör eller annars
har avtal med.
Vissa ytterligare villkor bör gälla för de kreditgarantier som lämnas.
Kreditgaranti bör således aldrig få lämnas till ett högre belopp än vad
som svarar mot 99 % av det pantvärde som fastställts i bostadslåne-
ärendet. Kreditgaranti får inte heller lämnas för större belopp än att
säkerhet för de garanterade lånen kan erbjudas inom 99 % av pantvärdet.
76
Pantsättning genom inteckning skall dock inte vara ett nödvändigt Prop. 1997/98:119
villkor, förutsatt att fastigheten inte är pantsatt för annan skuld och att ett
pantsättningsförbud fortsatt kan upprätthållas. Säkerhet mot inteckning
skall emellertid normalt eftersträvas. För att underlätta en avlösen bör
därför kommunen genom en engångsavgift svara dels för kostnaderna for
att ta ut inteckningar i den mån sådana inte finns, dels för kreditgaranti-
avgifter under den inledande garantitiden. Regeringen avser att överlåta
på BKN att besluta hur engångsavgiften skall beräknas.
Kostnaderna för statens stöd m.m.
Regeringen disponerar under perioden 1999-2001 ca 2 miljarder kronor
for ekonomiskt utsatta kommuner inom det under utgiftsområde 25
uppförda anslaget för bidrag till särskilda insatser i vissa kommuner och
landsting. En betydande del av dessa medel kommer att avsättas för att
lösa de kommunala bostadsproblemen och för att infria kreditgarantier
för sådana lån till bostadsrättsföreningar som tidigare varit förenade med
kommunal borgen. Även kostnaderna for delegationen föreslås belasta
detta anslag.
Osäkerheten i fråga om kostnadsutfallet är dock stor. Regeringen avser
att redovisa utvecklingen i samband med kommande års budgetproposi-
tioner.
77
Prop. 1997/98:119
Förutom det reguljära stödet har bidrag till bostadssektorn även lämnats i
form av tidsbegränsade stimulanser för byggandet. Under innevarande
mandatperiod har regeringen tagit initiativ till flera åtgärder i syfte att
bl.a. öka sysselsättningen i byggbranschen.
Riksdagen beslutade i december 1994 och i juni 1995 om särskilda
tidsbegränsade stimulanser för byggandet (prop. 1994/95:25, bet.
1994/95 :FiUl, rskr. 1994/95:145 samt prop. 1994/95:218, bet.
1994/95:BoU21, rskr. 1994/95:396). I dessa ingick bl.a. bidrag till
bostadsförbättringsåtgärder, investeringsbidrag för nyproduktion av
bostäder och stöd till åtgärder för att förbättra inomhusmiljön i bostäder
och i lokaler där främst barn och ungdomar vistas. Totalt anvisades ca
6 miljarder kronor för bidrag till angivna ändamål.
Våren 1996 föreslog regeringen att en särskild skattereduktion skulle
lämnas för vissa utgifter för reparationer m.m. på bostadshus för sådana
arbeten som utförts till och med utgången av år 1997. Reglerna trädde i
kraft den 1 juli 1996 (prop. 1995/96:229, bet. 1995/96:SkU32, rskr.
1995/96:306). I budgetpropositionen för år 1998 föreslog regeringen att
dessa regler skulle förlängas till utgången av 1998 och riksdagen har
beslutat i enlighet med regeringens förslag (prop. 1997/98:1, bet.
1997/98:FiUl, rskr. 1997/98:35). Den finansiella effekten på statens
budget av denna åtgärd beräknas bli ett inkomstbortfall brutto på ca
5 miljarder kronor sammanlagt för budgetåren 1997-2000.
Riksdagen har vidare beslutat om ett tillfälligt investeringsbidrag för
produktion av studentbostäder (prop. 1996/97:1, bet. 1996/97:FiUl 1,
rskr. 1996/97:51). Bidrag lämnas till byggen som påbörjas under tiden
Iden oktober 1996 - 31 december 1999 och inom en ram av 300 miljoner
kronor.
Som ett led i regeringens strävan att öka takten i omställningen av
Sverige till ett ekologiskt hållbart samhälle har regeringen utarbetat ett
särskilt handlingsprogram. Handlingsprogrammet omfattar dels ett natio-
nellt investeringsprogram, dels ett lokalt investeringsprogram. Till de
nationella investeringarna hänförs ett program för energiomställning och
ett program för vissa infrastruktursatsningar.
Riksdagens energipolitiska beslut förra året En uthållig energiförsörj-
ning (prop. 1996/97:84, bet. 1996/97:NU12, rskr. 1996/97:272) omfattar
ett program för bl.a. effektivare energianvändning och tillförsel av el från
fömybara energikällor. Programmet löper fram t.o.m. år 2004 och beräk-
nas totalt för hela perioden komma att uppgå till 9 miljarder kronor,
varav ca 2,5 miljarder kronor avser investeringar i anläggningar som
bidrar till att kompensera bortfallet av el (t.ex. kraftvärmeanläggningar
och småskalig vattenkraft) och till minskad användning av el i
bostadssektorn.
78
Förslag till utformning av det lokala investeringsprogrammet redovisa- Prop. 1997/98:119
des i prop. 1996/97:150, bil. 5. Regeringen beräknar att 5,4 miljarder
kronor kommer att anvisas för detta ändamål åren 1998-2000, varav 800
miljoner kronor har anvisats på statsbudgeten år 1998 (prop. 1997/98:1,
utgiftsområde 18, bet. 1997/98:BoUl, rskr. 1997/98:81). Inom ramen för
det lokala investeringsprogrammet skall statsbidrag lämnas till investe-
ringsprojekt efter ansökan från kommuner. En viktig utgångspunkt för
regeringens bedömning är att insatserna skall bidra till ökad syssel-
sättning. När det gäller åtgärder inom bostadsbebyggelsen skall insatser
inom utsatta bostadsområden prioriteras.
Regeringen kommer under perioden februari-april 1998 att i omgångar
besluta om fördelningen av 800 miljoner kronor som har anvisats på
statsbudgeten innevarande år för bidrag till kommuner som redovisat
lokala investeringsprogram. Vidare kommer regeringen att besluta om
åtaganden upp till 1 miljard kronor vardera för åren 1999 och 2000.
Regeringen räknar med att större och mer genomarbetade ansökningar
som avser investeringar i bostadsbebyggelsen först kommer att lämnas
under år 1999 och år 2000. Flera bostadsprogram är dock aktuella i
samband med de första beslutsomgångama under våren 1998.
Regeringen bedömer att huvuddelen av sysselsättningen till följd av de
nationella och lokala investeringsprogrammen kommer att uppstå inom
bygg- och anläggningssektorn. En betydande del bedöms avse bostads-
byggnadsprojekt, eftersom dessa projekt är förhållandevis arbetsintensiva
och volymmässigt stora. Regeringen avser att i den ekonomiska vår-
propositionen återkomma till riksdagen vad gäller en eventuell förläng-
ning av de lokala investeringsprogrammen fr.o.m. år 2001.
Regering och riksdag har sammanfattningsvis sedan december 1994
fattat beslut om följande åtgärder som bidrar till att öka sysselsättningen i
byggbranschen.
Tabell 9 Beslutade och genomförda åtgärder under perioden 1995-2000
|
Åtgärd |
Statsbudgeten, |
|
• Bidrag | |
|
Tidsbegränsade byggstimulanser |
6,0 |
|
Investeringsbidrag till studentbostäder |
0,3 |
|
Lokala investeringsprogram |
5,4 |
|
Energiomställning | |
|
- Minskad elanvändning i bostäder och vissa lokaler |
LO |
|
- Investeringar i elproduktion från fömybara källor |
0,6 |
|
Totalt |
13,3 |
|
• Skattereduktioner | |
|
Skattereduktion för utgifter för reparationer m.m. på |
5,0 |
|
bostadshus |
Anm: Värdet av skattereduktionen anges brutto, dvs. utan hänsyn till indirekta
effekter till följd av ökad sysselsättning m.m.
79
Flera faktorer talar för att bostadsinvesteringama kan förväntas öka de Prop. 1997/98:119
närmaste åren. Räntorna har sjunkit och en viss prisuppgång på bostäder
har inletts. Regionalt har också vissa bristsituationer redan uppstått. En
gradvis förbättrad arbetsmarknad ger härutöver förutsättningar för en
ökad efterfrågan på bostäder. Boverkets prognoser tyder på att antalet
påbörjade bostäder i nyproduktionen ökar i år och nästa år. Vidare kan
låg räntenivå och ökad privat konsumtion även förväntas medföra en viss
uppgång i byggandet av kommersiella lokaler och kontorslokaler.
En uppgång i aktivitetsnivån i byggsektorn förutses inträffa först i
slutet av år 1998 eller i början av år 1999. Regeringen anser därför att
ytterligare stimulanser bör lämnas till denna sektor.
Regeringens förslag: Det nuvarande systemet med skattereduktion för
kostnader för reparationer m.m. på bostadshus förlängs att gälla t.o.m 31
mars 1999. För arbeten som utförs under perioden 19 mars 1998 -
31 mars 1999 medges högre underlag vid beräkning av skattereduktio-
nen.
Bakgrund: För närvarande medges skattereduktion för utgifter för re-
paration, ombyggnader och tillbyggnader på bostadshus. Systemet avi-
serades i prop. 1995/96:198 om ekonomisk-politiska åtgärder på skatte-
och avgiftsområdet (prop. 1995/96:229, bet. 1995/96:SkU32, rskr.
1995/96:306, SFS 1996:725). Reduktion medgavs för utgifter under
perioden den 15 april 1996 - den 31 december 1997. Hösten 1997
beslutade riksdagen om en förlängning av stimulansperioden till att om-
fatta även år 1998 (prop. 1997/98:1, bet. 1997/98:FiUl, rskr. 1997/98:35,
SFS 1997:957).
Reglerna om skattereduktion gäller för småhus, hyreshus och även för
utgifter avseende bostadsrättslägenheter. Reduktion medges enbart på
underlag i form av arbetskostnader och med 30 procent av kostnaden. För
småhus medges reduktion med 30 procent på ett underlag upp till 35 000
kronor. Den maximala skattereduktionen uppgår alltså till 10 500 kronor.
För hyreshus medges reduktion med det högsta av beloppen 20 000
kronor eller tre gånger fastighetsskatten för hela kalenderåret 1996.
Bostadsrättshavare kan medges reduktion med maximalt 5 000 kronor.
Reduktion medges enbart om underlaget uppgår till minst 2 000 kronor.
Reduktionen erhålls i efterhand genom särskild ansökan, frikopplad
från deklarationen. Den slutliga skatten för ett visst beskattningsår redu-
ceras om ansökan inkommit till skattemyndigheten i början av mars
under taxeringsåret, dvs. året efter beskattningsåret. Ansökan kan avse
yrkanden för utgifter före beskattningsåret.
Skälen för regeringens förslag: Den nu gällande skattereduktionen
infördes mot bakgrund av den avmattning av den totala byggnads-
verksamheten mellan 1996 och 1997 som förutsågs i 1996 års ekono-
miska vårproposition. Vid förnyade bedömningar i budgetpropositionen
80
för 1998 ansågs det motiverat att förlänga stimulansperioden till att Prop. 1997/98:119
omfatta även år 1998. Enligt de bedömningar som nu kan göras förväntas
byggverksamheten öka kraftigt under 1999. I avvaktan på detta och för
att begränsa byggarbetslösheten under vintern 1998/99 är det motiverat
med en viss förlängning av stimulansperioden. Det är dock angeläget att
stimulansen inte ligger kvar när byggverksamheten kommer igång under
1999. Mot denna bakgrund bör perioden förlängas så att systemet upphör
i och med utgången av mars 1999.
För att förstärka stimulanseffekten under kvarvarande period - 19 mars
1998-31 mars 1999 - bör för arbeten som utförs under denna period
tillgodoräknas ett förhöjt underlag vid beräkning av skattereduktionen.
Procentandelen bör dock vara oförändrad, dvs. 30 %. Detta innebär att en
maximal extra reduktion ges, för småhus med 3 500 kronor, för hyreshus
med det högsta av 7 000 kronor och fastighetsskatten för år 1996 och för
bostadsrättslägenheter med 2 000 kronor.
Budgeteffekter
Vid den senaste förlängningen med ett år bedömdes den tillkommande
kostnaden uppgå till 1,5 miljarder kronor. Enligt de bedömningar som nu
föreligger kan den periodiserade kostnaden för gällande regler beräknas
till 1,2 miljarder kronor för inkomståret 1996, till 2,1 miljarder kronor för
inkomståret 1997 och till 1,8 miljarder kronor för inkomståret 1998.
Uppgiften för inkomståret 1998 kan anses avspegla förhållandena för
ett normalår. De nu föreslagna förändringarna innebär dels att stimulans-
perioden förlängs med tre månader, dels att underlagen för beräkning av
reduktionsbeloppen utökas för perioden 19 mars 1998 - 31 mars 1999.
Sammantaget beräknas den tillkommande kostnaden uppgå till 920
miljoner kronor. Belastningen för olika budgetår påverkas bl.a. av att
yrkanden om reduktion sker i efterhand. Om hänsyn tas till detta kan den
kassamässiga effekten för staten (och offentlig sektor) beräknas till 350
miljoner kronor för år 1999 och till 570 miljoner kronor för år 2000.
Regeringens bedömning: Mot bakgrund av kommunernas investerings-
behov för utbyggnad och anpassning av bostäder och lokaler för äldre de
närmaste åren, bör ett tillfälligt statligt byggstöd om 400 miljoner kronor
införas. Regeringen avser att i en proposition om mål och inriktning för
äldrepolitiken senare i vår återkomma med en närmare beskrivning och
utformning av ett sådant stöd.
De kommunala bygginvesteringama har fallit kraftigt mellan 1994 och
1997. Genom det tillskott till kommunsektorn som regeringen tidigare
föreslagit bedöms den kommunala ekonomin förbättras de kommande
åren och vara i balans år 2000. Det finns emellertid ett antal kommuner
som fortfarande måste anpassa sin nuvarande kostnadsnivå samtidigt
81
6 Riksdagen 1997/98. 1 samt. Nr 119
som resursbehovet inom äldreomsorgen förväntas öka framöver. Resurs-
behovet ställer bl.a. krav på utbyggnad och upprustning av bostäder och
lokaler som är avsedda för äldre. Mot bakgrund av den ekonomiska
situationen i vissa kommuner kan det inte uteslutas att nödvändiga upp-
rustningar skjuts på framtiden. Regeringen gör därför bedömningen att
ett tillfälligt och särskilt stöd kan vara nödvändigt för att tillförsäkra
bostäder och lokaler av god kvalitet för äldre.
Prop. 1997/98:119
82
Prop. 1997/98:119
Förslagen om ändrade regler för räntebidrag och statliga kreditgaran-
tier vid ny- och ombyggnad av bostäder beräknas sammantagna inte fa
några påtagliga konsekvenser för statens budget.
Även kostnaderna för det föreslagna bidraget för merkostnader för
investeringar vid ny- och ombyggnad som främjar ekologisk hållbarhet -
som uppskattas till 250 miljoner kronor per år - förutses rymmas inom i
princip oförändrade anslagsramar för statens stöd till bostadsbyggandet.
Förslaget om en långsammare avveckling av räntebidragen för hyres-
och bostadsrättshus i de s.k. krisårgångama innebär att statens utgifter
ökar. Om subventionsräntan är 6,5 % beräknas statens utgifter för bud-
getåren 1999, 2000 respektive 2001 bli ca 555, 590 respektive
340 miljoner kronor högre, i jämförelse med om räntebidraget avtrappas
enligt ordinarie regler. Belastningen på BKN:s anslag för kreditgarantier
beräknas minska i viss utsträckning till följd av denna åtgärd.
Regeringen disponerar under perioden 1999-2001 ca 2 miljarder
kronor för ekonomiskt utsatta kommuner inom det under utgiftsområde
25 uppförda anslaget för särskilda insatser för vissa kommuner och
landsting. En betydande del av dessa medel beräknas komma att avsättas
för den föreslagna nya ordningen för statens stöd till kommuner med
övermäktiga ekonomiska åtaganden.
Förslaget till lag om ändring i lagen (1996:725) om skattereduktion för
utgifter för byggnadsarbete på bostadshus bedöms leda till en till-
kommande kostnad om 920 miljoner kronor brutto, utan hänsyn till
indirekta effekter till följd av ökad sysselsättning m.m.
83
Sammanfattning av betänkandena De ekonomiska
villkoren för det sent byggda beståndet (SOU
1995:98) och Bostadspolitik 2000 - från produktions-
politik till boendepolitik (SOU 1996:156) från
Bostadspolitiska utredningen
Den bostadspolitiska utredningen har haft i uppdrag att ta fram underlag
för beslut om bostadspolitiken på längre sikt. Uppdraget omfattade dels
att precisera målen för en fortsatt social bostadspolitik, dels att ge förslag
om lämpliga medel för att uppfylla målen (Dir. 1995:20, beslut vid
regeringssammanträde den 9 mars 1995).
Utredningens delbetänkande
Ett delbetänkande lämnades i september 1995, i vilket utredningen redo-
visar en analys av de ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet.
Vidare redovisas resultatet av en första utvärdering av 1993 års regler för
det statliga stödet till bostadsproduktion.
Utredningen anser att den bästa lösningen för bostadsföretag med
betydande ekonomiska svårigheter är att bostadsföretaget genomgår en
ekonomisk rekonstruktion. Utredningen konstaterar att staten medverkar
till rekonstruktioner genom Statens bostadskreditnämnd och Venantius
AB.
Utredningen anser vidare att det inte är möjligt att dra några generella
slutsatser om effekterna av 1993 års regler för bostadsfinansiering, bl.a.
på grund av att dessa prövats i liten omfattning.
Härutöver lämnar utredningen förslag om frihet från fastighetsskatt
även för år 1997 för bostadsfastigheter med värdeår 1991 samt vissa
begränsade justeringar av villkoren i fråga om subventionsgraden i ränte-
bidragssystemet och i fråga om kreditgarantier för den nyproduktion som
påbörjades år 1996.
Utredningens slutbetänkande - förslag
Slutbetänkandet lämnades i november 1996. I detta lämnar utredningen
förslag om övergripande mål för bostadspolitiken och om preciseringar
av dessa. Vidare lämnar utredningen förslag i fråga om åtgärder för att
minska segregationen i boendet, reformerat statligt finansieringssystem
för boendet, boende för äldre och personer med funktionshinder, ung-
domars boende, ekologiskt långsiktiga perspektiv vid ny- och ombygg-
nader, bosparande samt jämställdhetsperspektiv i samhällsplaneringen.
Härutöver behandlar utredningen flera andra frågor dock utan att lämna
några förslag i dessa delar. Detta gäller i fråga om estetisk kvalitet,
kommunernas roll i bostadspolitiken, finansiering av bostäder på kredit-
marknaden, bostadsföretagens ekonomiska villkor samt bostadspolitikens
administration.
Prop. 1997/98:119
Bilaga 1
84
Övergripande mål for bostadspolitiken Prop. 1997/98:119
Utredningen föreslår att det övergripande målet för bostadspolitiken skall
vara att skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga
kostnader i en stimulerande och trygg miljö inom ekologiskt hållbara
ramar. Vidare att boendemiljön skall bidra till jämlika och värdiga
levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ung-
domar.
Härutöver lämnar utredningen förslag om preciseringar av det över-
gripande målet när det gäller planering och utveckling av boendet, boen-
dets närmiljö samt bostadens utformning.
Åtgärder för att motverka segregation i boendet
Åtgärder för att förbättra levnadsvillkoren för människor i utsatta
bostadsområden måste enligt utredningen ges högsta prioritet inom alla
politikområden av betydelse. Arbetet mot segregation kräver därför en
sammanhållen politik som omfattar insatser inom många politikområden
och på flera nivåer i samhället. Detta ställer stora krav på sektors-
övergripande samverkan och på en väl fungerande dialog mellan stat och
kommun.
Mot denna bakgrund föreslår utredningen att stat och kommun gemen-
samt inleder en långsiktig satsning på lokalt utvecklingsarbete i utsatta
bostadsområden. Detta arbete föreslås byggas upp kring ett lokalt utveck-
lingsprogram i varje utsatt bostadsområde och med utgångspunkt i de
behov och önskemål som de boende och de som verkar i områdena har.
Förslaget innebär vidare att staten skall stödja sådana utvecklings-
program med särskilda statsbidrag som motsvarar högst 50 % av kost-
naderna för programmen. Bostadspolitiken bör enligt utredningen bidra
med 500 miljoner kr per år under åren 1998-2000 och med en miljard kr
per år under år 2001-2010.
Reformer i fråga om det statliga finansieringssystemet för bostäder
När det gäller det statliga finansieringssystemet för bostäder föreslår
utredningen sammanfattningsvis att räntebidrag enligt 1993 års system
avvecklas och ersätts av investeringsbidrag fr.o.m. år 2000. Tre typer av
investeringsbidrag skall förekomma - ett s.k. basbidrag till nyproduktion
av hyreshus, investeringsbidrag till prioriterade ombyggnadsåtgärder
samt investeringsbidrag som motiveras av konjunkturpolitiska för-
hållanden. Vidare lämnar utredningen förslag om vissa förändringar av
beskattningen av bostäder samt vissa förändringar av reglerna om statlig
kreditgaranti.
Hyreshus
Utredningen föreslår när det gäller nyproduktion av bostäder i hyresrätt
att räntebidragen avskaffas och att staten fr.o.m. år 2000 i stället skall
lämna investeringsbidrag med 10 % av ett schablonberäknat bidrags-
85
underlag. För nyproduktion av särskilda boendeformer för äldre och Prop. 1997/98:119
personer med funktionshinder skall bidragsunderlaget vara något högre Bilaga 1
än för produktion av ordinära lägenheter.
Förslagen innebär vidare att ingen fastighetsskatt skall utgå för hyres-
bostadsfastigheter med värdeår 2000 eller senare. Fastighetsskatte-
befrielsen motiveras av behovet av att kompensera ägare av hyreshus för
egnahemsägamas skattemässiga avdrag för räntekostnader enligt reglerna
för kapitalbeskattning. Om fastighetsskatten inte avvecklas för nyprodu-
cerade hyreshus skall investeringsbidrag i stället lämnas med 20 % av
bidragsunderlaget.
Utredningen beräknar medelsbehovet till 1,1 miljarder kr per år om
fastighetsskatten för nyproducerade hyreshus avskaffas. Om detta inte
genomförs beräknas statens utgifter för investeringsbidraget i stället bli
drygt 2 miljarder kr per år fr.o.m. år 2000.
För hyreshus i det befintliga beståndet föreslår utredningen i fråga om
beviljade räntebidrag enligt 1993 års regler att bidragsunderlaget skall
skrivas ner med 1/30 per år när räntebidraget nått 30 %-nivån, medan
reglerna för räntebidrag enligt äldre bostadsfinansieringssystem (1992 års
regler och tidigare) inte skall förändras.
Bostadsrätter
När det gäller bostadsrätter föreslår utredningen att reglerna för taxering
och beskattning skall ses över och förändras i linje med förslagen i två
tidigare utredningar (SOU 1994:57 och SOU 1992:8). Dessa förslag
innebär att fastighetsskatten ersätts med en schablonintäkt och att
bostadsrättsföreningar ges full avdragsrätt för ränteutgifter samt att taxe-
ringen av fastigheterna förändras. De föreslagna regelförändringarna
skall gälla både för nyproduktion och för det befintliga beståndet av
bostadsrätter. Vidare föreslår kommittén att räntebidragen avskaffas vid
nyproduktion av bostadsrätter och att redan beviljade räntebidrag till
bostadsrättsfastigheter skall avtrappas enligt samma regler som för egna-
hem. Om taxering och beskattning av bostadsrättsfastigheter inte föränd-
ras skall investeringsbidrag kunna lämnas vid nyproduktion och enligt
samma regler som för hyreshus.
Egnahem
När det gäller nyproduktion av egnahem föreslår utredningen att ränte-
bidragen trappas ned och upphör helt enligt nuvarande regler. I övrigt
skall nuvarande regler för kapitalbeskattning och fastighetsskatt gälla
oförändrade.
Statliga kreditgarantier
En schablonberäknad kreditgaranti skall enligt utredningens förslag
kunna beviljas vid nyproduktion av bostäder i samtliga upplåtelseformer
och vid ombyggnader av hyres- och bostadsrättsfastigheter. Garanti skall
86
- i motsats till vad som gäller för närvarande - även kunna lämnas för Prop. 1997/98:119
bostadsinvesteringar som inte är berättigade till annat bostadspolitiskt Bilaga 1
stöd. Vidare föreslår utredningen vissa forändringar av reglerna för
kreditgarantier. Förslagen berör principerna för beräkningen av garanti-
underlaget, storleken på det garanterade beloppet, pantsäkerheten,
ersättning ur garantin samt nivån för den årliga avgiften.
Statligt stöd till ombyggnader
Utredningen föreslår att inget reguljärt stöd skall lämnas i samband med
ombyggnader. I stället skall fastighetsägarnas förutsättningar att av egen
kraft kunna finansiera t.ex. ombyggnader förbättras, genom att det skatte-
mässigt tillåtna värdeminskningsavdraget höjs från 2 % till 3 % per år.
För politiskt prioriterade ombyggnader skall dock ett investerings-
bidrag kunna lämnas, främst till hyreshus. Prioriterade åtgärder kan t.ex.
vara ombyggnader för förbättrad tillgänglighet och användbarhet, för
äldre och personer med funktionshinder, samt olika slag av miljöåtgärder
för ett långsiktigt kretsloppsanpassat boende. Omfattning och inriktning
av bidraget skall bestämmas i samband med det årliga budgetarbetet.
Utredningens förslag innebär att investeringsbidrag för prioriterade åtgär-
der skall kunna lämnas inom en ram av 1 miljard kr per år fr.o.m. år
2000.
Boende för äldre och personer med funktionshinder
Utredningen föreslår - utöver vad som redovisats ovan när det gäller
statens stöd till nyproduktion och ombyggnader för särskilda boende-
former - att Boverket skall fa i uppdrag att genomföra ett program för
ökad kunskap och kompetens, när det gäller bostäders och närmiljöers
tillgänglighet och användbarhet. Uppdraget skall genomföras i sam-
verkan med bl.a. handikapp- och pensionärsorganisationerna.
Ungdomars boende
Utredningen föreslår att Boverket, Ungdomsstyrelsen och Högskole-
verket far i uppdrag att kartlägga samt utveckla metoder för bättre
uppföljningar av studenternas bostadssituation. Vidare att reglerna för
bostadsbidrag till ungdomar i åldern 18-28 år förändras så att stödet till
ungdomar med låga inkomster förbättras.
Jämställdhetsperspektiv
Utredningen föreslår - i linje med ett tidigare förslag av Boverket - att
statligt stöd skall erbjudas till ett antal kommuner för att utveckla
kunskaper och metoder som integrerar jämställdhet i fysisk planering och
bebyggelseutformning.
87
Ekologiskt långsiktiga perspektiv
Utredningen föreslår att investeringsbidrag skall kunna lämnas för ange-
lägna miljöåtgärder i boendet och enligt samma principer som för inve-
steringsbidrag till prioriterade ombyggnadsåtgärder. Vidare att ett system
för miljö- och energiklassning införs.
Bosparande
Utredningen föreslår att särregler införs för s.k. slutna bosparkassor i
bolags- eller föreningsform. Vidare att samtliga svenskregistrerade insti-
tut som marknadsför bosparande skall omfattas av Finansinspektionens
tillsyn.
Reservationer och särskilda yttranden
Två av utredningens ledamöter har avgivit reservationer.
Inga Berggren (m) reserverar sig bl.a. mot utredningens slutsatser när
det gäller beskattningen av bostäder och mot förslagen om investerings-
bidrag och bidrag till lokala utvecklingsprogram. Inga Berggren förordar
avregleringar, avvecklade subventioner och avvecklad fastighetsskatt
som medel för att åstadkomma en långsiktigt hållbar bostadspolitik.
Ove Hellberg (v) reserverar sig bl.a. mot utredningens slutsatser om
kommunernas styrmedel i bostadsförsörjningen och förordar en lagstiftad
bostadsanvisningsrätt samt en skyldighet för kommunerna att organisera
någon form av bostadsförmedling. Vidare förordar Ove Hellberg en
översyn av fastighetsskatten i sin helhet.
Särskilda yttranden har lämnats av ledamöterna Ove Hellberg och Per
Lager (mp) samt av sakkunniga Barbro Fransson och Kjell Nyman.
Ove Hellberg framhåller behovet av förändringar på skattepolitikens
område för att människors behov av en god bostad skall kunna tillgodo-
ses till rimliga kostnader. Per Lager förordar i sitt yttrande en högre
ambitionsnivå än utredningens när det gäller hur stora resurser som bör
avsättas för konstnärliga insatser vid ny- och ombyggnader. Per Lager
förordar vidare en översyn av principerna för beskattning och bostads-
finansiering. Barbro Fransson framhåller att effekterna av bostads-
politikens omläggning bör bli föremål för överläggning och reglering
mellan regeringen och kommunernas företrädare, i den ordning som
förutses i överenskommelsen om kommunernas ekonomi i mars 1996.
Kjell Nyman framhåller att de statsfinansiella effekterna av utredningens
förslag innebär att de av riksdagen angivna budgetramarna för år 1998
och år 1999 kommer att överskridas samt att de skatter som inlevereras
från en samhällssektor inte kan betraktas som öronmärkta för utgifter
inom samma sektor.
Prop. 1997/98:119
Bilaga 1
88
Yttrande över betänkandet Bostadspolitik 2000 - från produktions- till
boendepolitik (SOU 1996:156) har efter remiss lämnats av:
Riksbanken, Kammarrätten i Göteborg, Socialstyrelsen, Riksförsäkrings-
verket, Statskontoret, Riksrevisionsverket, Riksskatteverket, Invandrar-
verket, Konsumentverket, Boverket, Byggforskningsrådet, Statens
bostadskreditnämnd, Länsstyrelsen i Stockholms län, Länsstyrelsen i
Hallands län, Länsstyrelsen i Norrbottens län, Konkurrensverket,
NUTEK, Naturvårdsverket, Institutet för framtidsstudier, Ungdoms-
styrelsen, Ungdomspolitiska kommittén, Stockholms läns landsting,
Botkyrka kommun, Haninge kommun, Huddinge kommun, Nacka
kommun, Solna kommun, Stockholms kommun, Södertälje kommun,
Linköpings kommun, Gnosjö kommun, Oskarshamns kommun, Ängel-
holms kommun, Malmö kommun, Göteborgs kommun, Trollhättans
kommun, Ulricehamns kommun, Degerfors kommun, Sollefteå kommun,
Robertsfors kommun, Skellefteå kommun, Byggentreprenörerna, Bygg-
nadsarbetareförbundet, Byggmaterialindustrin i samverkan BYSAM, De
handikappades Riksförbund (DHR), Handikappinstitutet, Handikapp-
ombudsmannen, Handikappförbundens Samarbetsorgan, HSB:s Riksför-
bund, Hyresgästernas Riksförbund, Industriförbundet, Institutet för
Bostadsforskning vid Uppsala universitet, Kvinnors Byggforum, Lands-
organisationen i Sverige, Mångkulturellt centrum i Botkyrka, Pensionä-
rernas Riksorganisation, Riksbyggen ekonomisk förening, Statens
Bostadsfmansieringsaktiebolag SBAB, Svenska Arkitekters Riksförbund,
Svenska Bankföreningen, Svenska Kommunförbundet, Sveriges Akade-
mikers Centralorganisation, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag
SABO, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation, Sveriges
Dövas Riksförbund (SDR), Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges
Förenade Studentkårer, Sveriges Konsumentråd, Sveriges Pensionärs-
förbund, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, Synskadades Riksför-
bund (SRF), Tjänstemännens Centralorganisation, Träindustriarbetare-
förbundet, Venantius AB, Villaägarnas Riksförbund, Finansinspektionen,
Lantmäteriverket, Bofrämjandet, Stockholms Kooperativa Bostadsföre-
ning ekonomisk förening (SKB).
Yttranden har vidare inkommit från:
Bostadsrättsföreningen Österhöjden Angered, Umeå Studentkår,
Värnamo Arbetarekommun, Vänersborgs kommun, Bostadsrätts-
föreningen LÄSTEN Uppsala, Kristna Socialdemokraterna, Fred Kind-
strand med yttrande, Kommunförbundet Stockholms län, Dalarnas
Kommunförbund, Riksbyggen i Skaraborg, Sveriges Socialdemokratiska
Ungdomsförbund,. Kommunalråden i Avesta, Hedemora, Ludvika och
Smedjebacken, Glesbygdsverket, Högskoleverket, Riksantikvarie-
ämbetet, Riksgäldskontoret, Riksförbundet för utvecklingsstörda barn,
ungdomar och vuxna FUB, Kommunförbundet Jämtlands län, Lycksele
Prop.1997/98:119
Bilaga 2
89
kommun, Kommunförbundet Västernorrland, Börje Henningsson, Kom- Prop. 1997/98:119
munförbundet Gävleborg, Folkrörelserådet Hela Sverige skall leva. Bilaga 2
Remissmötet den 20 oktober 1995
Följande myndigheter och organisationer var företrädda vid Närings-
departementets remissmöte över Bostadspolitiska utredningens del-
betänkande 1990-talets bostadsmarknad - en första utvärdering (SOU
1995:98):
Boverket, Statens bostadskreditnämnd, Riksskatteverket, Svenska Kom-
munförbundet, Svenska Bankföreningen, Venantius AB, Byggentrepre-
nörerna, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, HSB:s Riksförbund,
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, Sveriges Fastighetsägare-
förbund, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation SBC,
Arkitekt- och Ingenjörsföretagen, Svenska Byggnadsarbetareförbundet,
Svenska Byggingenjörers Riksförbund, Svenska Träindustriarbetareför-
bundet.
90
Utredningen om kommunala bostadsföretag har haft i uppdrag att se över
villkoren för att ett företag skall ha ställning som allmännyttigt bostads-
företag och hur ombildningen av sådana företag inverkar på tillämp-
ningen av hyreslagstiftningens bruksvärdesregler.
Utredaren har vidare haft i uppdrag att lämna förslag om hur staten
skall förhålla sig till försäljningar eller andra överlåtelser som berör de
allmännyttiga företagen eller deras bostäder. Reglerna skall avlösa de nu-
varande tidsbegränsade bestämmelserna i ämnet. Förslagen skall under-
stödja förändringar som stärker företagens långsiktiga konkurrenskraft.
Särskild hänsyn måste tas till utsatta företags situation.
Utredaren har slutligen haft i uppdrag att överväga om de kommunala
bostadsföretagen skall undantas från tillämpningen av den kommunala
lokaliseringsprincipen (Dir. 1996:116, beslut vid regeringssammanträde
den 19 december 1996).
Utredaren lämnade sitt betänkande i juni 1997.
Prop.1997/98:119
Bilaga 3
Regler för allmännyttiga bostadsföretag
Begreppet allmännyttigt bostadsföretag
Utredaren föreslår att ett bostadsföretag där en kommun eller flera
kommuner tillsammans har det rättsligt bestämmande inflytandet skall
definieras som ett allmännyttigt bostadsföretag. Någon särskild prövning
behövs därmed inte. Definitionen bör tas in i 55 § hyreslagen.
Styrning genom kommunallagen
I ett företag som helt eller delvis ägs av en kommun säkras det demo-
kratiska inflytandet genom bestämmelser i kommunallagen. Någon reg-
lering därutöver behövs enligt utredaren inte för att tillgodose demokrati-
aspekter. Det är dock angeläget att kommunerna som ägare ger tydliga
ägardirektiv till sina bostadsföretag om deras roll i den kommunala
bostadspolitiken.
Kommunallagens lokaliseringsprincip bör även fortsättningsvis gälla
också för kommunernas bostadsföretag. En önskvärd samverkan mellan
kommuner kan åstadkommas genom att kommunerna bildar gemensamt
ägda bostadsföretag.
Av kommunallagen följer vidare att kommunägda företag skall drivas
utan vinstsyfte. Utredaren föreslår inget undantag för bostadsföretagen.
91
Ägarförändringar
Kommunen är bäst skickad att besluta om sådana omstruktureringar
som främjar företagets långsiktiga utveckling. Företagen skall kunna
förändra sitt bestånd genom köp och försäljningar. Kommunerna bör
också för framtiden kunna bredda ägandet i de kommunala bostads-
företagen genom att ta in andra ägare jämsides med kommunen.
Staten kan enligt utredaren lagstifta om att tillstånd krävs for försälj-
ningar som leder till att kommunen förlorar det bestämmande inflytandet
över företaget eller som innebär att en stor andel av bostadsbeståndet
säljs. Av hänsyn till den kommunala självstyrelsens princip förordar
utredaren dock inte en sådan lösning.
De kommunala bostadsföretagen bör inte heller särbehandlas negativt
vad gäller villkoren för kreditgarantier, räntestöd eller investeringsbidrag.
De restriktioner som staten vill lägga vid försäljningar av kommunala
företag eller deras bostäder bör avse kommunen som ägare och inte det
kommunala företagets verksamhet.
Utredaren föreslår i stället att det generella statsbidraget minskas för
den kommun som använder sitt bestämmande inflytande i ett bostads-
företag till att föra över intäkter av fastighetsforsäljningar till kommunen.
Minskningen bör svara mot halva skillnaden mellan försäljningspriset
och anskaffningsvärdet för de sålda husen.
Det generella statsbidraget bör minskas på samma sätt om kommunen
säljer så stor del av aktierna eller andelarna i företaget att kommunens
bestämmande inflytande över företaget upphör. Minskningen bör i dessa
fall svara mot halva skillnaden mellan det av kommunen tillskjutna
kapitalet och inkomsten av de försäljningar som genomförts fram t.o.m.
den tidpunkt då kommunens bestämmande inflytande upphörde.
Om det finns särskilda skäl bör regeringen enligt utredaren kunna
jämka eller helt efterge minskningen av statsbidraget.
Bostadsföretag med ekonomiska svårigheter
Kommuner som äger eller har lämnat borgen för bostadsföretag eller
bostadsrättsföreningar med betydande ekonomiska problem bör kunna få
statens hjälp att rekonstruera företaget eller föreningen.
Formerna för statens medverkan behöver dock enligt utredaren utredas
ytterligare.
Prop. 1997/98:119
Bilaga 3
92
Yttrande över betänkandet Allmännyttiga Bostadsföretag (SOU 1997:81)
har efter remiss lämnats av:
Svea Hovrätt, Finansinspektionen, Riksrevisionsverket, Riksskatte-
verket, Boverket, Statens bostadskreditnämnd, Länsstyrelsen i Stock-
holms län, Länsstyrelsen i Älvsborgs län, Länsstyrelsen i Gävleborgs län,
Lidingö kommun, Stockholms kommun, Södertälje kommun, Upplands-
Bro kommun, Norrköpings kommun, Jönköpings kommun, Växjö kom-
mun, Malmö kommun, Åstorps kommun, Göteborgs kommun, Skövde
kommun, Hallstahammars kommun, Ludvika kommun, Sundsvalls kom-
mun, Ömsköldsviks kommun, Östersunds kommun, Skellefteå kommun,
Umeå kommun, HSB Riksförbund, Hyresgästernas Riksförbund, Riks-
byggen, Svenska Bankföreningen, Svenska Kommunförbundet, Statens
Bostadsfmansieringsaktiebolag SBAB, Sveriges Allmännyttiga Bostads-
företag SABO, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation
SBC, Sveriges Fastighetsägareförbund, Venantius AB.
Yttranden har vidare inkommit från:
Linköpings kommun, Industriförbundet, Moderata samlingspartiet i
Ekerö och Folkpartiet Liberalerna i Ekerö.
Prop. 1997/98:119
Bilaga 4
93
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 mars 1998
Prop. 1997/98:119
Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden Freivalds,
Tham, Åsbrink, Schori, Andersson, Lindh, Johansson, von Sydow,
Klingvall
Föredragande: statsrådet Andersson
Regeringen beslutar proposition 1997/98:119 Bostadspolitik för hållbar
utveckling.
94
Eländers Gotab 56069, Stockholm 1998