2 Inledning
3 Dagens bostadssituation
3.1 Sönderreglerad marknad
3.2 Bostadsbrist och förlustbolag
3.3 Bostadskostnaden
3.4 Bostadsrivning
3.5 Bostadsbyggandet
3.6 Segregation
4 Framtidens bostäder
5 Andra länder
6 Att kunna leva på sin lön
6.1 Fastighetsskatten
6.2 Bostadsbidragen
7 Avreglering
7.1 Handelns lokalisering
7.2 Mark
7.3 Strandnära bebyggelse
7.4 Tomträtten
7.5 Hyresrätt
7.5.1 Avreglering angelägen
7.5.2 Bruksvärdessystemet
7.5.3 Hyresförhandlingslagen
7.6 Ägarlägenheter
7.7 Bostadsrätten
7.8 Förvärvslagstiftning och förköp
8 Bostadsfinansiering
8.1 Räntebidragen
8.2 Bosparande
9 Kommunala bostadsföretag
10 Hemställan
I motionen beskriver vi hur bostadspolitiken bör förändras för att den i dag mycket dystra situationen inom bostadssektorn skall kunna förbättras. En fungerande marknad måste återupprättas. Moderata samlingspartiet eftersträvar en sund konkurrens där de boende ställs i förgrunden. Den starka politiska styrningen måste minska så att valfrihet och flexibilitet ger förutsättningar för ett bra boende, till en så låg kostnad som möjligt.
Den reformering av bostadssektorn som inleddes under den borgerliga regeringsperioden 1991–1994 måste återupptas. Fasta och stabila regler skapades under dessa år för de boende, för fastighetsägarna och för dem som bygger bostäder.
En av de viktigaste åtgärderna är en tydlig ekonomisk politik som varaktigt sänker räntan och inflationen. Det är avgörande för bostadssektorn att realräntan är låg. Fastighetsskatten måste börja sänkas omedelbart, för att därefter ytterligare sänkas i etapper. Skatterna är nu så höga att de tvingar människor att flytta.
I Sverige har vi en möjlighet att välja mellan en bostadsmarknad som sätter de boende i centrum eller en bostadspolitik som bestämmer över vårt boende. Moderata samlingspartiet vill skapa regler som gynnar framväxten av alternativ, regler som är entydiga, beständiga och klara.
Bostaden är central i de allra flesta människors liv. Den erbjuder en fristad och representerar trygghet. Ett eget hem är ofta det första steget in i vuxenvärlden och markerar det slutgiltiga steget i en ung människas frigörelseprocess från sina föräldrar.
När människor flyttar från landsbygden till staden krävs förändringar. Om det sker när kreditmarknaden är reglerad och när investeringstakten är hög inom industrin, kan det medföra att nödvändiga bostadsinvesteringar trängs undan. Detta var en av de bakomliggande orsakerna till framväxten av den socialdemokratiska bostadspolitik som i över 60 år kännetecknats av subventioner, regleringar och politisk styrning.
Denna politik var framför allt avsedd att avhjälpa problemen i städerna. Tidpunkten var 1930-talet och funktionalismen var dominerande. Under andra världskriget reglerades hyrorna för att hindra hyresvärdarna från att dra nytta av att bostadsbyggandet drogs ned till förmån för försvarskostnader. Avsikten var att regleringen skulle hävas efter kriget, men när så inte skedde uppstod successivt bostadsbrist. Denna bostadsbrist, som framtvingats av en reglering, bekämpades med nya regleringar. Standardisering och likformighet kombinerades med relativt stora projekt som slutligen kulminerade i 1960- och 1970-talens gigantiska bostadskomplex.
Moderata samlingspartiet varnade för konsekvenserna av dessa beslut. Den politik som bedrevs hade stora brister och lade grunden för de kriser som följde senare. Den snabba ekonomiska tillväxten medgav dock till en tid högre subventioner och större politisk inblandning. Att bostadsbyggandet därför inriktades felaktigt blev inte tydligt förrän senare. När bostadsbyggandet vid mitten av 1970-talet snabbt föll ned till lägre nivåer, ledde det inte till anpassningar inom byggbranschen. Lönekostnaderna och skatterna fortsatte att stiga och realräntorna sköt i höjden. Det stod nu klart att byggbranschen var på väg in i sin första kris. Men grunden för denna situation hade lagts långt tidigare.
Sverige är ett vidsträckt och glesbefolkat land. Investeringar i infrastruktur behöver därför vara mer omfattande i vårt land än i många av våra konkurrentländer. Det gäller vägar och järnvägar, men det gäller även bostäder. När näringscentrum flyttas beroende på att en näring försvinner och ersätts av en ny påverkas svenska städer i högre grad, eftersom de är små och har färre alternativ att erbjuda arbetskraften. Vissa städer faller tillbaka, och andra växer snabbt. Tendensen i dag är att människor flyttar från städer där traditionella näringar går tillbaka till städer där kunskapsproduktionen står i centrum. Varuinnehållet förändrar kraven på bostäder och transportsystem.
Detta senare talar för att svenskarna får räkna med något högre kostnader för infrastruktur än vad som är fallet på den europeiska kontinenten, där avstånden är mindre och befolkningstätheten större. Den slutsats Moderata samlingspartiet drar av detta är inte att bostadssektorn därmed skulle vara i behov av omfattande regleringar eller marknadsstörande subventioner. I stället måste bostadsmarknaden fungera fritt. På en i övrigt fri bostadsmarknad kan ett socialt ansvar tas, eftersom insatserna då riktas till dem som är i störst behov av samhällets stöd.
Den socialdemokratiska bostadspolitiken har havererat. Trots varningssignaler om allt högre boendekostnader och trots en fortsatt vikande byggkonjunktur förmår inte regeringen prestera ett enda förslag som avhjälper krissituationen. Inte heller den bostadspolitiska utredningens förslag kan leda regeringen på vägen. Bristen på förankring i verkligheten kombineras nu med ett omfattande skifte av finansiering. Socialdemokraterna försöker ge sken av att de vill driva en social bostadspolitik samtidigt som de vill minska kostnaderna för bostadspolitiken. Politiken håller inte samman. Risken är då överhängande att Socialdemokraterna måste använda nya regleringar för att kunna driva bostadspolitik.
Det är inte genom ökade subventioner eller speciella satsningar som dagens bostadssituation kan förbättras. Sedan 1994 har tre ROT-satsningar gjorts. Ovissheten i regeringens politik kvarstår även i regeringens förslag till statsbudget för 1998. Förlängningen av ROT-stödet innebär att instabiliteten ökar och frågan om vilken bostadspolitik regeringen bedriver kvarstår obesvarad. Utöver ROT-bidragen har satsningar gjorts på infrastruktur, miljö och studentbostäder. Omkring 15 miljarder kronor har fram till i dag plöjts ned på detta vis, utan att det givit några nämnvärda effekter. Bostadssektorn kan inte fungera bättre med hjälp av ytterligare subventioner, stöd eller specialregler. I stället behövs lägre skatter, ett sunt näringsklimat och stabila spelregler.
Ytterligare svårigheter för bostadsbyggandet har skapats på politisk väg under 1997. Senast exemplifierades detta vid hyressättningen av det i Stockholm nybyggda området S:t Erik. Svenska Bostäders beslut att efter inflyttningen, efter politiska direktiv, sänka hyrorna kan leda till att det privata byggandet av hyreshus i Stockholm helt stoppas genom den hyresnormerande ställning som de kommunala bostadsföretagen har.
I omkring 200 kommuner står i dag lägenheter tomma, främst i kommunala bostadsbolag. Det är genomgående så att antalet lediga lägenheter är stort i kommuner som haft svag ekonomisk utveckling och där befolkningsminskningen varit störst. Det är inte ovanligt att över 10 procent av lägenheterna är outhyrda. Samtidigt är det svårt att få bostad i kommuner där tillväxten är snabb och befolkningsökningen stor.
Rörligheten såväl på arbetsmarknaden som mellan olika bostäder försvåras när hyresanpassningar förhindras. Pendling blir i många fall inte en attraktiv lösning, eftersom boendekostnaden inte varierar med efterfrågan. Hyressänkningar görs sällan eller aldrig i de kommunala bostadsbolagen. I stället hålls hyresnivån uppe, t.ex. genom rivning av lägenheter. Vissa steg har tagits där bostadsföretag försöker locka till sig nya hyresgäster genom olika erbjudanden. Ofta hindrar dock hyresförhandlingslagen och bruksvärdesprincipen en sådan utveckling.
Som ett led i strävan att åstadkomma en social bostadspolitik har kommunerna byggt upp stora fastighetsbolag som dominerar varje lokal marknad i Sverige. Inte bara de privata hyresvärdarna utan också var och en av hyresgästerna måste rätta sig efter den standard och hyra som sätts av de kommunala bostadsbolagen. Politiken har ett mycket stort inflytande över människors vardag.
Många kommunala fastighetsbolag står på ruinens brant. Kommuner har satt framtida skatteintäkter i pant för att skydda fastighetsbolagen, vilket nu leder till att de kommunala kärnverksamheterna blir lidande när kommunala skattepengar måste användas för att betala för den kommunala fastighetsspekulation som skett tidigare.
På Inrikesdepartementet har därför en särskild ”kommunakut” öppnats som hanterar dessa problemkommuner. Bara i år väntas hundratals miljoner kronor betalas ut för att hindra att fastighetsbolag och kommuner går över styr.
Skattehöjningarna har i hög grad påverkat boendekostnaderna i Sverige. Högre fastighetsskatt i kombination med högre energiskatter har pressat upp priset trots att bostadsmarknaden varit mycket kärv under flera år.
Kostnaden för bostaden har ökat snabbare än konsumentprisindex. I ett land där vi redan betalar mycket för att bo slår det hårt mot hushållsekonomin. Eftersom skatten på inkomst ökat, har resultatet blivit ett allt mindre utrymme för annan konsumtion. Alla behöver en bostad, och när priset ökar snabbare för denna nödvändiga vara så leder det till att människor känner sig fattigare.
Diagram: Bostadskostnader och KPI 1988–1997 (Index 1980=100)
Källa: SCB
Det är inte bara i jämförelse med priserna i Sverige som bostadskostnaderna har stigit. Vi betalar mer för vår bostad än vad man gör i jämförbara länder. Förvisso är standarden förhållandevis god, men det är inte hela förklaringen. Skatterna tar en allt större del av hushållens disponibla inkomst som redan är låg. Höga boendekostnader lämnar också mindre över till annan konsumtion. Men det avgörande problemet är den dåliga utvecklingen av den disponibla inkomsten. Det som håller tillbaka inkomstutvecklingen är den långa perioden av svag tillväxt i Sverige. I motionen ”Förnyelsen av Sverige” redovisas utförligt de konsekvenser den förda politiken med höga skatter, stor offentlig sektor och omfattande regleringar haft för tillväxt och välstånd.
Sällan kan människor välja en lägre hyra för ett annat läge eller en lägre standard. Orsaken är att hyresregleringen förhindrar en sådan ordning. I stället hålls hyrorna på likvärdiga nivåer för olika bestånd. De som till sist förlorar mest är de som har låga inkomster efter skatt. Valmöjligheten är mindre, och alternativet att köpa sin bostad är ofta uteslutet. En form av vanmakt uppstår.
Som hyresgäst är det svårt att förstå varför helt moderna hyreshus måste rivas för att hålla uppe hyresnivån i kvarvarande bestånd. Sedan 1992 har dessa rivningar femdubblats. När kalkylen inte går ihop för de bostadsföretag som är verksamma i utflyttningskommuner rivs lägenheter. På detta sätt kan hyresnivån hållas uppe i de redan uthyrda lägenheterna. Kapitalförstöringen är inte samhällsekonomiskt försvarbar.
Under miljonprogramsåren byggdes som mest över 100 000 nya lägenheter per år. Samtidigt revs också tiotusentals lägenheter. Orsaken var att rivningskostnaderna fick räknas in i bidragsunderlaget för motsvarande nyproduktion. Den storskaliga satsningen innebar att för mycket byggdes på åkrar utanför städerna och för lite inne i städerna. Effekten blev ganska tråkiga sovstäder och kvällstomma innerstäder.
Orderstocken för nybyggande föll kraftigt 1990, p.g.a. minskad efterfrågan. Under 1994 började situationen se något ljusare ut, för att under 1997 slå nya bottenrekord. Prisutvecklingen har också följt detta mönster. Byggentreprenörerna återkommer med larmrapporter om det låga byggandet och byggfackets a-kassa tillhör de mest ansträngda a-kassorna. Var tredje byggnadsarbetare är registrerad som arbetslös.
I Konjunkturinstitutets barometer från juni 1997 förväntar sig branschen en fortsatt nedgång i sysselsättningen. Väg- och anläggningsbyggande väntas öka, men byggandet av hus kommer att fortsätta falla under året.
Miljonprogramsområdenas storskalighet, med bostäder avskilda från annan bebyggelse och med hyror som bestäms på konstgjord väg med subventioner och särlagstiftning, har lett till fysisk och social segregation. Under senare år har denna segregation blivit allt tydligare till följd av svag tillväxt och stor arbetslöshet. Otryggheten och framtidspessimismen i miljonprogramsområdena växer. Kriminalitet, missbruk och sociala problem är utbredda i dessa områden. Det storskaliga politiska experimentet visade sig leda till motsatsen till vad man önskade åstadkomma.
Inflyttningen är försumbar. I stället ser vi tydliga tendenser till flykt från dessa fastigheter, som då ytterligare segregeras. Denna process förstärks dessutom i kommuner där dessa områden används för att lösa kommunens problem att finna bostäder för svagare grupper. Segregationen befästs än mer.
Det är inte formuleringen av bostadspolitiska mål som förbättrar boendesituationen för medborgarna. Kommunen har ett oavvisligt ansvar för den fysiska planeringen och tillsammans har vi i Sverige ett ansvar för de människor som av olika anledningar är svaga och har svårt att på egen hand lösa bostadsfrågan. Dessa principer är enkla och klara. De innehåller väldigt få möjligheter till tolkningar. Politiken är då stabil. Människor känner sig trygga.
Vid bostadsmässan i Staffanstorp sensommaren 1997 förevisades en rad olika lösningar på varierat boende. Variation i boendet kommer ur ett behov hos människan att kunna ordna den fysiska omgivningen efter egna preferenser. Genomgående är det så att när individer får ta ansvar för och anpassa sitt boende efter egna önskemål blir hänsynstagandet större. Det kan gälla standard, olika planlösningar och valet av material. Stora och anonyma projekt rimmar illa med den privata sfär som boendet ofta representerar.
De boende i Sverige bör ges möjlighet att välja hur framtidens bostadsmarknad skall vara utformad. Moderata samlingspartiet strävar efter att ge förutsättningar för framväxten av alternativ. En bostadsmarknad som fungerar på de boendes villkor skapar varken sociala problem eller orättvisa. Även om bostadsmarknaden skulle fungera fritt, som vilken annan marknad som helst, skulle det inte innebära att ockerhyror kan tas ut från de boende. Som på alla andra marknader är ocker åtalbart och skall så vara även fortsättningsvis. Utan tvekan är uthyrarna i första hand intresserade av att hyra ut sina lägenheter, inte av att lura sina kunder. Efter en tid kommer normer att växa fram, där marknaden själv korrigerar felaktigheter. Enligt vår mening behöver en bostadsmarknad växa fram, där människor är mer beroende av varandra än av staten.
Segregationsmönstret har ändrats under 1900-talet. Genom politisk styrning har stora områden skapats där människor som inte har några andra alternativ än de kommunala miljonprogramskomplexen trängts ihop. Dessa byggprojekt skapade alltså problem i stället för att lösa dem. Bostadsmarknaden måste i stället tillåtas fungera fritt. På grund av kollapsen på bostadsmarknaden har boendesegregationen snarast förvärrats under senare år. De grupper som är i behov av stöd måste också få det, men stödet skall utformas så att det i praktiken kan leda till positiva resultat. Vårt förslag om en samordning av bostadsbidragen med socialpolitiken i övrigt kan underlätta denna process.
Olika befolkningsgruppers särskilda behov kan leda till anpassade bostadsområden dit dessa grupper söker sig. Denna form av frivillig samgruppering kan ha mycket positiva effekter för ett bostadsområde. Det finns i dag fullt fungerande områden, särskilt i våra större städer, där t.ex. den äldre befolkningen väljer att bosätta sig i större utsträckning än andra befolkningsgrupper. Variationsrikedom uppnås dock inte i första hand genom politisk styrning. Medborgarna måste återfå möjligheten att vara de första som kan bidra till en förändring av ett bostadsområde.
Inte heller miljöhänsyn kan regleras fram. Bostaden är, som vi poängterat tidigare, av central betydelse i de allra flesta människors liv. Det vore därför märkligt att tro att individen inte själv skulle vara intresserad av sin boendemiljö, såväl inomhus- som utomhusmiljön. Miljöarbetet har också kommit att bli allt mer decentraliserat och därmed troligen mer effektivt än det någonsin varit. Det är viktigt att snabba förändringar eller konkreta idéer inte förhindras genom en omfattande detaljreglering. Detaljregleringen har, åtminstone tidigare, direkt förhindrat mångfalden. Bruksvärdessystemet fungerar som en sådan reglering ännu i dag. Det är omöjligt för en hyresvärd att få betalt för de kostnader en miljöanpassning av en fastighet skulle kunna föra med sig. Därutöver drabbas en sådan hyresvärd av högre fastighetsskatt. Regleringen leder också till en ganska omfattande likriktning av bostäderna.
I jämförelse med vår omvärld är boendekostnadens andel av inkomsten hög i Sverige. Mer än en tredjedel av den privata konsumtionen används till boende. Detta beror delvis på att den privata konsumtionen har fallit tillbaka under senare år, samtidigt som bostadskostnaden stigit. Även när man jämför bostadskostnader per invånare är bostaden dyr i Sverige. Bara i Luxemburg kostar boendet mer per invånare i EU.
Efter en omfattande avreglering av kreditmarknaden under 1980-talet har bostadsfinansieringen påverkats i många länder. Avregleringen av bostadslånemarknaden har inneburit att bankerna vinner marknadsandelar. Detta gäller särskilt i länder där tidigare staten ansvarade för bostadsfinansieringen.
En annan trend är att de generella subventionerna minskar. På t.ex. Nya Zeeland har de generella stöden helt avskaffats och ersatts av ett inkomstprövat bostadsbidrag. Där tidigare stöden utformades för att understödja nybyggnad gäller nu i stället att stöden riktas mot hushåll och geografiska områden. Ett skäl är att den fysiska bostadsbristen försvunnit i många länder. När staten inte längre subventionerar hela eller delar av bostadsmarknaden på produktionssidan integreras också bostadsfinansieringen i den reguljära kapitalmarknaden.
Liberaliseringen av bostadsmarknaden har åtföljts av åtgärder även på andra områden. Sålunda har olika former av hyressättningsregleringar avskaffats. Riskerna blir större för dem som investerar i bostäder eftersom staten inte längre står riskerna. På de finansiella marknaderna finns redan nu instrument som väl hanterar dessa risker, som oftast är försäkringsbara. Alltså har bostadspolitikens målsättning formulerats om i vår omvärld. Allt mer betraktas bostaden som en privat angelägenhet och inte som en offentlig.
Följden av detta har varit en större styrning av stödet till särskilda grupper. Det gäller i första hand situationer som inte kan hanteras på marknaden, där olika grupper inte nöjaktigt kan finna försäkringslösningar, eller helt enkelt inte har betalningsförmåga. Dessa stöd träffar enskilda individer och inte hela boendekollektivet. Resultatet är sänkta offentliga utgifter för bostadspolitiken. Marknaden fungerar mer flexibelt, vilket kommer att skapa nya förutsättningar och nya lösningar på bostadsmarknaden.
Hyresreglering används fortfarande i många länder. Vissa förändringar kan dock väntas och har delvis redan genomförts. Det bärande skälet till detta är att hyresregleringen hindrar nyproduktion och försämrar valfriheten. I EU-länderna gäller särskilda normer för att kunna bedöma om en hyra är oskälig. Dessa regler varierar mellan medlemsländerna, men baseras ofta på ett genomsnitt för orten.
En ekonomisk politik som leder till lägre realräntor är den viktigaste åtgärden för att bostadssektorn skall få förnyad kraft. Våra förslag hänger samman finans- och penningpolitiskt. Det innebär att vi lägger förslag som både på kort och lång sikt främjar en låg inflation och en låg ränta. En rad av våra förslag på skattesidan innebär också att avkastningskraven kan sänkas, vilket pressar ned räntan ytterligare.
Den borgerliga regeringen hade en klar strategi vid tillträdet i oktober 1991. Svensk ekonomi skulle långsiktigt förbättras, med lägre räntor och lägre inflation. Sedan 1994 har vi också sett ett dramatiskt fall i räntorna, och den nya inflationsnormen är etablerad kring 2 procent. Denna politik byggde på att statsfinanserna långsiktigt skulle bli stabilare och kunna stå emot konjunktursvängningar. Under senare tid har dock den socialdemokratiska regeringen allvarligt försvagat förtroendet för svensk ekonomi på sikt. Ökade offentliga utgifter innebär ökad risk, som leder till högre räntor.
Ett medlemskap i Europeiska monetära unionen (EMU) är viktigt för att långsiktigt garantera en låg ränta. Regeringens oförmåga att ta konkret ställning, och beslutet att avvakta med medlemskap i EMU, har medfört högre räntekostnader för alla de hushåll som lånat pengar till sitt boende. Det har gjort nybyggande dyrare.
En skattepolitik som sätter tillväxt och individer i centrum kommer att medverka till ett högre välstånd. Vi föreslår sänkta skatter, vilket ökar svensk tillväxt. När ekonomin växer, så växer också den privata disponibla inkomsten. Sänkta skatter på inkomster leder till att människorna får behålla mer pengar efter skatt. Vår politik syftar till att allt fler svenskar skall kunna leva på sin lön.
Höjningen av fastighetsskatten och taxeringsvärdena har fått absurda effekter. Det är inte ovanligt att fastighetsskatten i dag motsvarar en till två månadshyror för en ordinär lägenhet. Det är inte heller ovanligt att en barnfamilj som bor i en vanlig villa utanför en mellanstor svensk stad betalar mellan 500 och 1 000 kronor i månaden i fastighetsskatt av den redan beskattade inkomsten. Det är tyvärr inte heller ovanligt att människor måste sälja sina hus eftersom skatten blivit för hög. Det värsta exemplet är sannolikt ett pensionärspar som bor kustnära och som, efter kraftigt höjda taxeringsvärden och en höjd fastighetsskatt, måste lämna det hem de under hela sitt yrkesverksamma liv amorterat av på. Fastighetsskatt och förmögenhetsskatt kan sammantaget uppgå till mer än 25 000 kronor per år för ganska ordinära villor.
Fastighetsskatten tar inte hänsyn till inkomst, förmögenhet eller försörjningsbörda. Skatten har rent konfiskatoriska inslag. En fiktiv intäkt ligger som teoretisk grund för skatten. Detta leder i vissa fall till att skattebetalare antingen måste sälja sina hus eller ta lån för att kunna betala skatten. En eventuell framtida realisationsvinst tas därmed i anspråk, en framtida vinst som självfallet är ytterst osäker. Fastställandet av taxeringsvärdet sker på ett sätt som snarare tar hänsyn till summan av marknadsvärden inom ett område än för enskilda hus i området. Följden är att taxeringsbeslutet beskriver ett taxeringsvärde i genomsnitt, men sällan eller aldrig träffar rätt för den enskilde individen.
De krisårgångar som nu skall gå in i hel eller halv fastighetsskatt kommer att få en försämrad ekonomisk ställning. Dessa årgångar bör därför inte drabbas av höjd fastighetsskatt. Detta förslag sammanfaller med Moderata samlingspartiets syn på fastighetsskatten i stort. Förslaget är mycket betydelsefullt för att långsiktigt klara de finansiella problemen för krisårgångarna i avvaktan på en mer permanent lösning.
Enligt Moderata samlingspartiets uppfattning bör fastighetsskatten slopas för alla upplåtelseformer, inom både befintligt bestånd och nyproduktion. För att bibehålla symmetrin och motverka risken för att rätten till avdrag för ränteutgifter ifrågasätts bör en beräknad schablonintäkt för egna bostäder tas upp till beskattning som kapitalinkomst. Den bör bestämmas till en väsentligt lägre nivå än vad som motsvarar dagens fastighetsskatt.
I ett första steg bör fastighetsskatten sänkas till 1,5 procent med verkan för 1997 och sedan stegvis sänkas ytterligare under perioden 1998–2000. Markvärdet skall inte tas upp fullt ut som underlag för fastighetsskatten. Enligt vår mening bör markvärdet endast tas upp till hälften. Dessutom måste ett tak införas för att eliminera de stötande effekter som årets fastighetstaxering annars ger i vissa fall. I detta sammanhang bör också nämnas det moderata förslaget att under några år successivt slopa fastighetsskatten.
Långsiktigt måste skattesystemet inom bostadsmarknaden förändras i syfte att både åstadkomma neutralitet i beskattningen av olika upplåtelseformer och successivt minska beskattningen av boendet som helhet. Skattesystemet skall inte vara konstruerat så att det gynnar respektive missgynnar olika boendeformer. Hushållets val av bostad skall kunna ske utifrån andra grunder än vad som är mest fördelaktigt från skattesynpunkt. De boende kan då i stället välja bostad utifrån läge, bostadsmiljö, kommunikationer, servicegrad, upplåtelseform eller andra betydelsefulla hänsynstaganden. Fastighetsskatten måste successivt avvecklas av de skäl som nämnts ovan – för att sänka boendekostnaderna och för att slå vakt om äganderätten.
Dagens bostadsbidrag syftar i första hand till att stärka barnfamiljers möjlighet att efterfråga goda bostäder. Regelsystemet är invecklat och möjligheter skapas därigenom till såväl fusk som snedvridning av stödet.
Under senare tid har reglerna för bostadsbidrag förändrats vid en rad tillfällen. De förändringar som började gälla 1 januari 1997 har visat sig slå mycket negativt. Moderata samlingspartiet anser att regler inte skall förändras över en natt på ett sätt som innebär att hushåll plötsligt förlorar över hälften av bidraget. I ett utskottsinitiativ i februari 1997 uppmanade bostadsutskottet regeringen att snarast återkomma med ett nytt förslag. Resultatet presenterades i regeringens ekonomiska vårmotion.
Regeringen gick oss och utskottet till mötes i kravet på att räntebidragen skall exkluderas från bidragsgrundande inkomst. Detta för att undvika den dubbelräkning av räntebidraget som tidigare förekommit. Införandet av en ytnorm med garantinivå är avsett att mildra effekterna för de hushåll som påverkades mycket negativt av de nya ytbegränsningsreglerna i bostadsbidraget.
Inga förslag lämnades emellertid för att åtgärda de problem som den individuella inkomstbedömningen skapade. Moderata samlingspartiet anser att bostadsbidragen också måste förändras så att det är hushållets sammanräknade inkomst som skall ligga till grund för bidraget. Ytnormen bör förändras så att hänsyn tas till det som är normal storlek på egnahem. Detta finansieras delvis genom en sänkning av det generella bidraget till barnfamiljer. Mot bakgrund av att bostadsbidraget skall underlätta för barnfamiljer att efterfråga större bostäder bör bostadsbidraget till ungdomar under 29 år avskaffas.
Grundprincipen måste vara att den som betalar skatt inte skall behöva bidrag och att den som behöver bidrag inte skall betala skatt. Vi anser att bostadsbidraget på sikt bör samordnas med övrig socialpolitik, som omfattar andra stödformer med liknande syfte. Med en sammanhållen bild av stödet blir det lättare att omvandla bidragen till sänkta skatter och minska den ekonomiska rundgången. Regeringen bör återkomma till riksdagen med ett förslag med denna inriktning.
Vi konkretiserar våra förslag i en kommittémotion rörande bostadsbidragen.
Detaljhandeln har fortlöpande sedan 1970-talet flyttats ut till tätorternas ytterområden. Skälen har varit bostadsbyggandets lokalisering, kraven på framkomlighet, mark- och fastighetspriserna samt parkeringsmöjligheterna.
Denna strukturrationalisering har dock inte försämrat hushållens tillgänglighet till dagligvaror på något påtagligt sätt. Det har däremot Socialdemokraternas vilja att styra etableringar och lokaliseringar av detaljhandeln.
Under den borgerliga regeringsperioden ändrades lagstiftningen så att det inte längre blev möjligt att reglera handelsändamålet genom att särskilja partihandel och detaljhandel eller genom att inom ändamålet detaljhandel särskilja handel med livsmedel från annan handel.
Socialdemokraterna har nu utan några påvisbara argument återinfört möjligheten för en kommun att reglera lokalisering av detaljhandel. Eftersom detta helt uppenbart strider mot konsumenternas intresse av lägre priser bör lagstiftningen åter utformas så att politiker inte kan styra handelns lokalisering.
Med markägandet följer rätten att bestämma över, bruka, bebygga och sälja egendomen. Expropriation av mark är en kränkning av äganderätten och bör endast komma i fråga i de fall synnerligen viktiga samhällsintressen så påkallar. Ibland leder olika kommuners intresse av ett och samma investeringsobjekt, t.ex. en flygplats, till att mark reserveras i detaljplan. Planproblem kan då leda till byggförbud. Statens eller kommunernas inskränkning i enskilda markägares rätt bör få ske endast på följande grunder:
för att skydda människor till liv, hälsa och säkerhet,
för att skydda miljön och naturen,
för att kunna genomföra för landet eller kommunen ytterst angelägna uppgifter.
Markägaren skall vid expropriation få ersättning för fastighetens fulla marknadsvärde samt för de kostnader och intäktsbortfall som inte kan återvinnas, och som eventuellt uppkommer genom åtgärden. Den presumtionsregel som innebär att markägaren har skyldighet att bevisa att ett marknadsvärde på mark som skall exproprieras beror på andra faktorer än själva expropriationen eller dess syfte försätter den enskilde i ett underläge som inte är förenligt med grunderna för en rättsstat. Det enda rimliga förhållandet är att exproprianten skall ha bevisbördan. Presumtionsregeln bör avskaffas.
Möjligheterna att bättre utnyttja strandnära områden för bebyggelse har genom ny lagstiftning ökat i de delar av Sverige som både är glest bebyggda och har långa sjö- och kuststräckor.
Den nuvarande lagstiftningen innebär dock fortfarande ett generellt förbud mot att bygga intill 100 meter från havet, insjö eller vattendrag. Länsstyrelsen kan utvidga denna gräns till 300 meter och dispens ges endast i undantagsfall. Mot bakgrund av att Sverige är rikt utrustat med stränder längs åar, sjöar och hav ter sig detta omotiverat. Totalt finns 92 409 sjöar större än ett hektar i Sverige.
Lagstiftningen försvårar också ett bevarande av en levande skärgård. Förbudet mot strandnära bebyggelse har medfört svårigheter att utveckla boende och annan verksamhet. Problemen har även gällt för stora delar av glesbygden. En ökad möjlighet till bebyggelse i strandnära områden skulle kunna skapa bättre förutsättningar för att hålla landskapet levande genom ett ökat befolkningsunderlag för handel och offentlig service. Även i större och mindre tätorter har attraktiv bebyggelse i strandnära områden förhindrats av lagstiftningen. Det generella förbudet mot strandnära nybebyggelse innebär också att priser på befintliga fritids- och bostadshus i dessa lägen pressas upp. I kombination med fastighetsskatten leder detta till att endast ett fåtal har råd att bosätta sig eller avnjuta sin fritid i strandnära områden.
Vår uppfattning är att lagstiftning behövs för att skydda känslig fauna och flora samt för att garantera allmän tillgång till bad- och friluftsliv, särskilt i befolkningstäta områden.
Utgångspunkten för lagstiftningen bör vara den motsatta mot i dag. Vi anser att det skall finnas en generell rätt att bebygga sin mark nära stränder och vattendrag. En kommun skall dock kunna begränsa denna rätt, men endast där så kan motiveras med hänsyn till känsligt djur- och växtliv eller för att garantera allmänhetens tillgång till bad-och friluftsliv. Detta skall då ske genom antagande av detaljplan. Då ges de bästa förutsättningarna för en god sammanvägning av olika intressen.
Tomträttsinstitutet infördes ursprungligen för att underlätta småhusboende. I dag har dock detta motiv spelat ut sin roll. Någon nytta av tomträttsinstitutet i markplaneringssyfte eller för att kommunen skall kunna tillgodogöra sig markvärdesstegringen finns knappast, såvida inte rent konfiskatoriska åtgärder skall tillåtas mot fastighetsinnehavarna.
Tomträttsinstitutet kan inte motiveras om man inte av ideologiska skäl vill bekämpa ett spritt och enskilt ägande. Det framstår dessutom som omotiverat att kommunen subventionerar respektive missgynnar vissa fastighetsägare. Tomträttsinstitutet bör därför begränsas så att inga nya tomträtter upplåts. Samtidigt bör man i kommunerna börja avveckla tomrätterna genom att erbjuda dem till försäljning.
För många hushåll är hyresrätten en attraktiv boendeform. Dess fördelar är framförallt att man inte behöver binda ett kapital i sin bostad och en relativt hög servicenivå. I dag bor cirka 40 procent av landets hushåll i hyresrätt. Hyresmarknaden präglas dock av bristande valfrihet på grund av den hyresreglering som fortfarande finns i bruksvärdessystemet och som leder till att marknaden inte tillåts fungera. I vissa fall uppstår en ”svart marknad”, där hyreskontrakt köps och säljs illegalt. Ett annat uttryck för problemen på hyresmarknaden är den skeva hyressättningen som kan innebära att hyrorna i utkanten av en tätort är lika höga eller högre än för centralt belägna och mycket efterfrågade lägenheter. Bruksvärdessystemet leder därför till en trögrörlighet eftersom attraktiva lägenheter med reglerad och relativt låg hyra sällan omsätts. Vi behöver en hyresmarknad med valfrihet, ett rationellt utnyttjande av lägenhetsbeståndet och ett prissystem som upplyser om vilka bostäder som efterfrågas.
Vidare omöjliggör dagens regleringar för hyresgäster att avtala om en annan servicenivå, och därmed en annan hyra, än den allmänna. För en fungerande hyresmarknad krävs att de boendes värderingar får ett större genomslag vid hyressättningen och att hyresgästerna ges möjlighet att förhandla fram egna avtal. Andra faktorer i ett hyresavtal som skulle kunna överlåtas åt de båda parterna att själva komma överens om är avtalstid, uppsägningstid, möjlighet till indexering eller ökning av hyran, reparationer, andrahandsuthyrning, överlåtelse av hyreskontraktet under avtalstiden eller användande av lägenhet, helt eller delvis, för annat ändamål än boende, t.ex. kontor.
Hyresreglering har genom tiderna motiverats med att den behövs för ett fungerande besittningsskydd för den enskilde. Så är dock inte fallet. Beroende av vad hyresgästen och hyresvärden överenskommer i det gemensamma avtalet kan hyresgästen tillförsäkras ett fullgott besittningsskydd som endast upphör att gälla om hyresgästen brustit i sina förpliktelser eller genom andra förutsättningar som stadgas i avtalet.
En friare hyressättning skapar bättre möjligheter för de boende att välja bostad efter sina egna värderingar och efter vad den anses vara värd på marknaden. Det gör det också lättare för de boende att göra jämförelser mellan olika bostäder, boendeformer och upplåtelseformer. Det kommer att främja en ökad rörlighet som leder till ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet jämfört med nuvarande system. De som nu saknar bostad eller står i bostadskö för att de efterfrågar en annan lägenhet får betydligt bättre möjligheter att tillgodose sina önskemål. Det leder också till att fastigheterna underhålls och repareras, vilket är till gagn för hyresgästerna.
Hyran bestäms enligt det bruksvärdessystem som ersatte den gamla hyresregleringen från 1942. Bruksvärdessystemet infördes 1969. Det bestämmer vad som skall betraktas som en skälig hyra. En hyra anses oskälig om den är påtagligt högre än jämförbara lägenheter i det s k allmännyttiga beståndet.
Det är de allmännyttiga företagen, huvudsakligen kommunala bostadsföretag, som är hyresnormerande. Bruksvärdet bygger egentligen på marknadshyror, vilket också stod att läsa i den proposition den socialdemokratiska regeringen avlämnade 1968:
Fastighetsägaren bör i ett marknadsläge, när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter, vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hyresvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde.
Eftersom bruksvärdena bestäms av kostnaderna i de allmännyttiga bostadsföretagen finns knappast lägesfaktorn med vid hyressättning av attraktiva lägenheter. Bruksvärdessystemet kan alltså sägas fungera som en selektiv subventionering av den grupp bostadskonsumenter som bor exempelvis i attraktiva innerstadslägenheter.
Kopplingen till de allmännyttiga bostadsföretagen påverkar bostadsmarknaden negativt genom att:
de ofta är största uthyrare på den lokala marknaden,
de erhåller kommunala subventioner av olika slag samt
att hyressättningen sker utan insyn (de kommunala värdarna behöver inte uppge hur kostnaderna fördelar sig på de lägenheter som är normerande varför det är svårt att bedöma om vissa fastigheter subventioneras av hyresgäster i andra fastigheter).
Dessa problem påverkar givetvis även hyressättningen i det privata beståndet. I de fall hyrorna är högre i det allmännyttiga beståndet kommer det högre kostnadsläget att få genomslag även för de privata fastigheterna.
Om två lägenheter har samma beskaffenhet, förmåner och läge bedöms de som likvärdiga. Bruksvärdet bortser från subjektiva grunder som tycke och smak, men också från kalkylmässiga realiteter som räntekostnader eller förmögenhetsvärde. En hyra anses påtagligt högre om den överstiger de jämförda/normerade lägenheternas hyra med 5 procent eller mer.
I princip kan en hyresgäst och en hyresvärd fritt förhandla om inflyttningshyran. Dock kan en hyresgäst alltid överklaga till hyresnämnden. Således kan ett avtal om inflyttningshyra som ingåtts överklagas av en ny hyresgäst som då har besittning av lägenheten, och hyran kan sänkas av hyresnämnden vid det fall hyran är, som termen lyder, ”oskälig”.
Vid ombyggnad kan hyran endast höjas om lägenheternas standard förbättras. Ytrenovering eller stambyte är inte tillräckliga skäl för hyreshöjning. Av denna anledning tvingas ofta fastighetsägare att renovera sina lägenheter utöver vad som är nödvändigt för att få kostnadstäckning just för dessa nödvändiga åtgärder.
För att inte hyresvärden skall kunna kringgå besittningsskyddet med hjälp av en orimlig hyreshöjning, om inte avtalet reglerar även detta, krävs en restriktion för vad som är att anse som skäligt hyreskrav. Vid en tvist mellan hyresvärd och hyresgäst kan skäligheten i hyreskravet prövas av domstol och ställas mot frivilligt avtalade hyresnivåer i jämförbara lägenheter – med hänsyn till storlek, standard, läge m.m. Det var också den ursprungliga tanken bakom bruksvärdessystemet som den kommer till uttryck i den tidigare refererade propositionen. Moderata samlingspartiets uppfattning är att den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet måste återupprättas och ett system med friare hyressättning i kombination med bevarat besittningsskydd inrättas. Detta medför bland annat att de kommunalt ägda bostadsföretagens hyresnormerade roll måste avskaffas.
Få lagar och få marknader kännetecknas av sådan korporativism som hyresförhandlingslagen och bostadsmarknaden. Bostadsorganisationerna har en mycket stark ställning, som kan jämföras med den ställning som de fackliga organisationerna har på arbetsmarknaden. Förhandlingssystemet har rötter i 1950-talet, men upphöjdes till lag 1978.
För varje hyreshus träffas avtal om en förhandlingsordning. Parterna är å ena sidan fastighetsägaren och å andra sidan hyresgästerna. I avtalet regleras hur hyresförhandlingarna skall gå till och vad de berör. Fastighetsägaren kan ibland representeras av fastighetsägarförening och hyresgästerna representeras i de flesta fall av Hyresgästföreningen.
En hyresgäst behöver inte vara medlem av en hyresgästförening för att ändå beröras av eller få godta förhandlingsresultatet. Oftast finns en klausul i hyreskontraktet som reglerar hur hyran bestäms. Den hyresgäst som står utanför systemet kan få nedsättning av hyran motsvarande lägenhetens andel av den förhandlingsersättning som fastighetsägaren måste betala till hyresgästföreningen. Det är denna förhandlingsersättning som hyresgäströrelsen livnär sig på. Det är mycket sällan en hyresgäst, som valt att stå utanför denna förhandlingsordning, lyckas få lägre hyra motsvarande andelen av förhandlingsersättningen.
Även om hyran enligt hyreslagen skall överenskommas av hyresgästen och hyresvärden så har ändå hyresförhandlingslagen låst prisbildningen. Till stor del beror detta på hyresgästföreningens dominerande ställning och strävan att verka för lika hyror. Eftersom hyresförhandlingar först sker mellan hyresgästföreningen och de allmännyttiga bolagen, och eftersom hyrorna där är normerande, verkar hyresgästföreningen både som motpart och normgivare för de privata fastighetsägarna. Mot denna bakgrund vill Moderata samlingspartiet avskaffa hyresförhandlingslagen. Processen där en hyresgäst och en hyresvärd skall finna varandra försvåras och leder till ineffektiv fördelning och låg omsättning av hyresrätter.
För att människors olika önskemål om hur de vill bo skall kunna tillgodoses måste olika upplåtelseformer och bostadstyper tillåtas konkurrera på samma villkor. Om valfriheten och flexibiliteten på bostadsmarknaden ökas skapas bättre möjligheter för hushållen att finna en lämplig bostad. Därmed ökar också tryggheten i boendet
Ägarlägenheter finns över hela världen och Ägarlägenhetsutredningen (1982) visade att det är möjligt att införa detta institut även i Sverige. Den borgerliga regeringen tillsatte också en utredning för att ta fram lagstiftning för denna boendeform. Utredningen har dock stoppats och därmed fördröjs den ökade valfrihet som en sådan reform skulle leda till.
Ägare av gruppbyggda småhus är ofta medlemmar i en samfällighetsförening. Föreningen ansvarar för gemensamma utrymmen och anläggningar, som t.ex. tomtvägar, ledningar, värmecentral, centralantenn, garage etc. På samma sätt skulle lägenhetsägare i en fastighet kunna organisera de gemensamma funktionerna. Fördelen med ett eget ägande är ett maximalt inflytande över till exempel skötsel och kostnader. Det är en stimulans till sparande. Med ägandet följer ett strikt ägaransvar för kostnaderna och möjligheter till fulla ränteavdrag på samma sätt som gäller för egnahem. Många boende i flerbostadshus önskar äga sin bostad, och denna upplåtelseform bör inte vara förbehållen småhus utan också vara tillämpningsbar på lägenheter.
Regeringen bör snarast lägga ett förslag om införande av ägarlägenheter.
Intill dess att ägarlägenheter införs är bostadsrätten i praktiken den enda upplåtelseform som möjliggör bostadsägande – om än indirekt – i flerbostadshus. Bostadsrätt innebär en rätt att bo i en lägenhet som ägs av en förening. Bostadsrätten ger vissa av de fördelar som är förknippade med direkt ägande: goda möjligheter att påverka det egna boendet och boendemiljön, lägre driftkostnader och eget ansvarstagande.
Det är ett viktigt bostadspolitiskt mål att möjliggöra ombildning till bostadsrätt. Bildande av bostadsrättsföreningar underlättades därför av den borgerliga regeringen. Det tidigare kravet på lägsta antal medlemmar i en bostadsrättsförening sänktes från fem till tre och majoritetskravet vid beslut om förvärv av en fastighet för ombildning sänktes från två tredjedelar av hyresgästerna till hälften. Samtidigt utökades den s.k. ombildningslagen till att gälla också bostadsfastigheter ägda av stat, landsting, kommuner och kommunala bostadsbolag. Vidare avskaffades den lagstiftning (Lex Malmö) som innebar att man förlorade alla statliga räntebidrag vid ombildning av hus tillhöriga kommunala bostadsbolag.
Ökad ombildning till bostadsrätt är särskilt angelägen i ensidigt sammansatta bostadsområden, vilka ofta är helt dominerade av kommunalt ägda hyreshus. Genom blandning av olika upplåtelseformer ökar de boendes valfrihet samtidigt som segregationstendenser till följd av bristande mångfald i upplåtelseformer motverkas. Bostadsrättslagens förbud mot dubbelupplåtelse bör slopas i de fall kommun eller kommunala bolag ombildar huset till bostadsrätt. Därigenom skulle ombildning av kommunala hyreshus underlättas.
Bostadsrätter har i dag lägre belåningsvärde och högre ränta än fast egendom. Ändringar i regelsystemen bör därför göras i syfte att förbättra bostadsrättens pantvärde. En långivare som ianspråktar en pantsatt bostadsrätt bör få ovillkorlig rätt till inträde i föreningen och till andrahandsuthyrning. Bostadsrättsföreningarnas fordran på förfallna avgifter bör heller inte prioriteras framför andra fordringar.
Medlemmarnas inflytande över sina bostadsrättsföreningar bör stärkas genom att andra villkor för ändring av föreningsstadgarna än de som framgår av bostadsrättslagen bör förklaras ogiltiga.
Den bostadspolitiska utredningens förslag att flytta resurser från välfungerande bostadsrättsföreningar till krisårgångarnas problemföreningar skulle få avgjort negativa konsekvenser för prisbildningen och kan dessutom förmodas slå mycket hårt mot inte minst pensionärer. De förändringar som vi föreslagit ovan bör kunna skapa ett utrymme för att klara krisårgångarnas problem.
Sedan 1976 finns en särskild lag om förvärv av hyresfastighet m.m., förvärvslagen, vars syfte är att hindra ”oseriösa personer” från att förvärva hyreshus.
I förvärvslagen behandlas skilda kategorier av fastighetsägare på olika sätt. Kommunala bostadsföretags förvärv är till exempel helt undantagna från lagstiftningens krav. Genom förvärvslagen försvåras fastighetsmarknadens funktionssätt, främst genom en byråkratisk handläggningsordning och lång tidsutdräkt från överlåtelse till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar den seriösa merparten av aktörerna. Samtidigt öppnar lagstiftningen för godtycke. Den bygger på en förhandsbedömning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner med förvärvet, som i praktiken är mycket svår att göra med någon större träffsäkerhet. Det med förvärvslagen avsedda syftet har heller inte uppnåtts, eftersom lagen i praktiken inte lyckats förhindra oseriösa personers förvärv av fastigheter.
Förvärvslagen bör avskaffas. Det berättigade kravet på att kunna skydda hyresgästerna från oseriösa ägare kan och bör inte motivera en byråkratisk och godtycklig förhandsgranskning som drabbar alla seriösa aktörer på fastighetsmarknaden. Hyresgästernas berättigade krav bör istället lösas genom ordentliga möjligheter till ingripanden i de fall där fastighetsägare visar sig inte fullgöra sina förpliktelser gentemot hyresgäster och andra. I SOU 1994:23, Förvalta bostäder, föreslås en lagstiftning med denna inriktning.
Den kommunala förköpsrätten infördes i slutet av 1960-talet. Den har sedan dess byggts ut alltmer och omfattar nu ett stort antal förköpsgrunder. Det kommunala planmonopolet, expropriationslagen och överlägsna ekonomiska och personella resurser ger kommunerna en mycket stark ställning gentemot de enskilda fastighetsägarna. Kommunerna har härigenom möjlighet att genomföra sina planer utan att behöva ta till förköpsmöjligheterna. Den kommunala förköpsrätten bör därför avskaffas.
Den stora statliga utgiftsposten inom bostadspolitiken har under många år varit räntebidrag till bostäder. Dessa subventioner har inte bara bidragit till att urholka statsfinanserna utan också till att driva upp produktionskostnaderna och därmed boendekostnaderna. Subventionssystemen har också, beroende på deras konstruktion och till följd av att de ofta har ändrats, skapat oklarhet och dålig framförhållning i byggandet. Dessutom har de ibland snedvridit byggandet och skapat obalans mellan utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden.
Sedan räntebidragen infördes 1974 har produktionskostnaderna ökat dubbelt så snabbt som priserna på andra varor och tjänster. Produktionskostnaden för bostäder ökade från början av 1980-talet till början av 1990-talet med över 50 procent i reala termer, vilket är en utveckling som markant skiljer sig från annan produktion.
Mellan 1987 och 1993 ökade statens kostnader för räntebidragen från 19 miljarder kronor (1993 års penningvärde) till 33 miljarder kronor. Samtliga landets 4 miljoner hushåll får via skatten betala dessa subventioner, som sedan omfördelas till de 250 000 hushåll som erhåller subventioner. I genomsnitt får dessa privilegierade hushåll 132 000 kronor per år i bidrag. En kraftig omfördelning från hushåll i äldre bostäder till hushåll i nyproducerade extremt dyra bostäder har skett.
Kostnadsexplosionen beror främst på reglerna i det tidigare räntebidragssystemet. Staten fick stå för hela den kostnadsökning som blev resultatet av ett höjt ränteläge. Ju dyrare man byggde, desto större bidrag.
Vidare upphörde den enskilde bostadskonsumentens incitament att hålla tillbaka prisutvecklingen, eftersom de boende själva inte direkt drabbades av de ökade kostnaderna. De eventuella räntekostnader den enskilde själv skulle svara för fick dessutom ett mycket litet genomslag på grund av avdragsrätten i förening med höga marginalskatter.
Den borgerliga regeringen inledde en successiv reformering av subventionssystemen i syfte att långsiktigt avveckla dem och därmed bidra till bättre statsfinanser och en bättre fungerande bostadsmarknad. Lånefinansiering av bostadsbyggande sker numera på den allmänna kreditmarknaden, vilket ökar konkurrensen och sänker kostnaderna. Vidare är räntebidragets storlek nu neutral i förhållande till fastighetsägarkategori: äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt.
Det gamla räntebidragssystemet gäller fortfarande för bostäder byggda före 1993. I detta system utgår räntebidraget som mellanskillnaden mellan subventionsräntan och den s.k. garanterade räntan. För att avveckla detta mycket kostnadsdrivande system sker en årlig minskning av räntebidraget genom att den garanterade räntan höjs. Riksdagen har dock, efter förslag från den socialdemokratiska regeringen, beslutat att avvecklingen skall fördröjas genom en minskad ökningstakt för räntan. Vår uppfattning är att reformeringen av subventionssystemen skall gå vidare. Vi har avvisat socialdemokraternas försök att fördröja den nödvändiga omställningen av finansieringssystemen. Takten på avvecklingen av subventionerna bör öka samtidigt som fastighetsskatten sänks.
Det nya bostadsfinansieringssystemet, det s.k. Danell-systemet, som gäller fr.o.m. 1993 innebär att räntebidragets storlek bestäms utifrån en beräknad räntekostnad på bidragsunderlaget. Den beräknade räntekostnaden bestäms av subventionsräntan, som motsvarar ränteläget för de bostadsobligationer som bostadslåneinstituten ger ut för lånefinansieringen av bostadsbyggandet. För ny- och ombyggnad av flerbostadshus som påbörjades under 1994 är räntebidragsandelen av subventionsräntan 52 procent första året efter färdigställandet, varefter bidragsandelen minskas med 4 procentenheter årligen. För ägda småhus är räntebidragsandelen av subventionsräntan 36 procent första året efter färdigställandet, varefter bidragsandelen minskas med 5 1/3 procentenhet årligen. I syfte att minska subventionsinslaget i bostadsbyggandet, är det första årets bidragsandel 5 procentenheter lägre för varje ny årgång bostäder som byggs och för villor är andelen 6 2/3 procentenheter lägre. Denna minskning pågår tills räntebidragsandelen kommit ner till 25 procent för flerbostadshus och noll för villor. Förändringar har senare gjorts i detta system. Räntebidragsandelen för nybyggda hyreshus är 42 procent i år, men i ombyggda hyreshus är den 37 procent. Minskningen sker med de nya reglerna ned till 30 procent. Nybyggda egnahem erhåller i år 17,2 procent av subventionsräntan, varefter bidragsdelen minskas med 5,7 procent. För varje ny årgång som byggs sänks bidragsandelen med 7,1 procent.
En långsiktigt hållbar bostadspolitik utan subventioner och politisk intervention måste skapas för bostadsmarknaden. Det borde framstå som självklart att bostadsmarknaden, om den tilläts att fungera som andra marknader, mycket väl kan klara sig utan subventioner. I stället bör utrymme för boendekostnaderna skapas genom sänkta skatter på arbete, företagande och sparande. Möjligheter bör även skapas för en större egen kapitalinsats. Den viktigaste bostadspolitiska åtgärden är därför att fullt ut avveckla subventionssystemen parallellt med att fastighetsskatten avvecklas.
För de fastigheter som är byggda före 1993 bör minskningen fortgå som nu, men med ökad hastighet. Detta möjliggörs genom sänkt fastighetsskatt. De fastigheter som producerats 1993 och senare bör, när räntebidragsandelen nått ner till 30 procent, befrias från fastighetsskatt samtidigt som den kvarvarande subventionen avvecklas. För nyproducerade fastigheter bör skatten avskaffas och inga subventioner utgå. Denna reform bör kunna träda ikraft från och med 1999.
Ägandet av en egen bostad innebär möjligheter att själv påverka sina boendekostnader och en ökad trygghet oavsett om bostaden är ett småhus, en bostadsrätt eller en ägd lägenhet. En ökad egen kapitalinsats vid köp av en bostad bidrar till en ökad förutsägbarhet av boendekostnaderna och ett minskat risktagande.
Utöver fördelarna för det egna hushållet innebär en ökad kapitalinsats i den egna bostaden en stabilisering av bostadsmarknaden. Vidare förstärks statsfinanserna genom att en minskad lånefinansiering reducerar hushållens skatteavdrag för låneräntor.
I utredningsbetänkandet Bosparande (SOU 1994:121) presenterades ett förslag till hur bosparande kan stimuleras genom en statlig kreditgaranti. Garantin ska enligt förslaget gälla för förvärv av eget hem eller bostadsrätt för permanentboende. Som motprestation måste bospararen regelbundet göra insättningar i någon av de sparformer som sparinstituten marknadsför.
Moderata samlingspartiets uppfattning är att sparande till egen bostad bör stimuleras och anser att förslaget i Bosparande bör genomföras.
I juni 1997 presenterades betänkandet Allmännyttiga bostadsföretag. Utredaren skulle föreslå åtgärder som motverkar försäljningar av de kommunala bostadsföretagen eller deras bostäder. Reglerna skulle vara permanenta och gälla från och med 1998.
Den socialdemokratiska regeringen oroades under 1996 av de försäljningar av kommunala bostäder och bostadsföretag som hade inletts under de borgerliga åren. Utvecklingen hotade inte bara den rådande ordningen på bostadsmarknaden utan också förutsättningarna för mäktiga intressen, som hyresgäströrelsen.
För 1997 gäller därför tillfälliga regler för kommuner som säljer sina bostäder. Om ett allmännyttigt bostadsföretag, d.v.s. de kommunala bostadsföretagen, säljer mer än 25 procent av det bostadsbestånd företaget ägde den 11 oktober 1996 skall räntebidrag inte längre lämnas. Följden är att kommunerna hindras att utöva kontroll över sin egendom.
Staten har, enligt utredningen, ett direkt intresse av vad som sker med de kommunala bostadsföretagen. Skälet till detta uppges vara att kommunerna även i fortsättningen skall kunna fullgöra sina skyldigheter och åtaganden avseende det som är grunden för bostadspolitiken.
De permanenta regler, som utredningen föreslår, binder kommunerna vid sin egendom utan full förfoganderätt. Förslaget innebär att en kommun som säljer ett kommunalt bostadsföretag eller delar av det skall få en minskning av det generella statsbidraget. Statsbidraget skall minskas med hälften av skillnaden mellan försäljningspriset och anskaffningsvärdet. Detsamma skall gälla om en kommun säljer aktier i ett fastighetsbolag så att kommunens inflytande understiger 51 procent av rösterna.
I en situation där bostadsmarknaden uppenbarligen har stora problem att fungera, där många lägenheter står outhyrda, där bostadsbyggandet faller även i kommuner med behov av nya bostäder och där många kommunala bostadsföretag står på ruinens brant, väljer regeringen att aktivt hindra kommunerna att finna lösningar som kan vara till gagn såväl för de boende som för skattebetalarna. Detta är enligt Moderata samlingspartiets uppfattning orimligt och står i direkt strid med hyresgästernas intressen.
Det finns inget som tyder på att bostadssituationen har förvärrats eller att hyrorna skulle vara systematiskt högre i de bostadsområden som ändå har privatiserats. Tvärtom har utredningen Allmännyttiga bostadsföretag visat att de boende är mycket nöjda med de nya ägarna. Statistiken visar dessutom att privata förvaltare är mer kostnadseffektiva än motsvarande kommunala. Hyresgästerna tjänar alltså på lång sikt på att lägenhetsbeståndet går över i privat ägo. Att äga sin egen bostad, även indirekt, leder till ännu lägre kostnader vilket framgår av diagrammet nedan.
Diagram: Kostnad per kvadratmeter för lägenheter uppdelat på ägarförhållande
Källa: SCB (1991 saknas uppgifter för bostadsrätt och privata)
Kommunalt ägande av företag som konkurrerar med privata företag på en marknad leder ofelbart till problem. Frågan om inte ett kommunalägt företag har en konkurrensfördel kan relativt enkelt besvaras vid en närmare blick på ägarförhållandet.
Många kommuner är finansiellt starka ägare som utan vidare kan garantera bolaget aktieägartillskott. Kommunfullmäktige kan alltid övervältra kostnaderna på skattebetalarna. 1994 betalade kommunerna 1 200 miljoner kronor i bidrag till kommunala företag. Banker och kreditinstitut kan erbjuda kommunala företag med kommunal borgen lägre räntor, eftersom riskerna är mindre. Samtidigt behöver kommunen inte ställa ett avkastningskrav på bolaget. Båda faktorerna snedvrider alltså konkurrensen. Privata fastighetsägare har inte denna finansiella styrka, de kan inte räkna med lägre räntor och de måste få avkastning från sina fastigheter.
Borgensåtagandena är mycket omfattande och kan kullkasta många kommuners finanser. 1994 omfattade borgensåtagandet 173 000 miljoner kronor för de kommunala företagen. Samma år hade kommunerna skatteintäkter om 152 000 miljoner kronor. Visserligen har kommunerna i företagen även tillgångar i form av t.ex. fastigheter. Om man från borgensåtagandet drar det justerade egna kapitalet kvarstår dock ändå 124 000 miljoner kronor. Det motsvarar 80 procent av ett års samlade skatteintäkter. Det är avsevärda risker som har tagits för att möjliggöra en kommunal tätposition som fastighetsägare.
De kommunala bostadsföretagen byggdes upp framför allt under 1960- och 1970-talen. 1997 fanns det totalt 355 kommunala bostadsföretag som förvaltar och äger 940 000 lägenheter. Två tredjedelar av beståndet är fördelat på två- eller trerummare. 1996 hade de kommunala bostadsföretagen 43 procent av beståndet av hyreslägenheter i landet.
Under 1990-talet har ombildningar av företagen skett från stiftelse till aktiebolag. Flera orsaker finns till detta. En av de mer framträdande är sannolikt möjligheten för ett aktiebolag att ingå i en kommunal koncern. Den möjligheten har ej en stiftelse. På detta sätt kan kommunen samla sina företag i en koncern där bolagen sinsemellan kan låna varandra pengar samt skatteplanera.
Det finns i dag inga argument för kommuner att driva bostadsföretag. Kommunerna bör därför sälja sina fastigheter och bostadsbolag. Det innebär att kapital kan frigöras och riktas till mer angelägna kommunala verksamheter än bostadsägande. Försäljningen kan ske antingen till de boende om de vill överta fastigheten i form av en bostadsrättsförening eller som enskilt ägda lägenheter eller också till privata företag. En övergång till bostadsrätt eller ägarlägenhet skall dock ske på ett sådant sätt att ingen mot sin vilja tvingas förvärva sin lägenhet.
Borgensåtaganden medför en betydande risk för kommuninvånarna, som kan komma att drabbas i form av höjda skatter och neddragningar inom vård, skola och barnomsorg som en följd av att dessa garantier måste infrias. Förutom möjligheten att frigöra kapital för angelägnare kommunala verksamheter innebär en försäljning av bostadsföretagen en trygghet för kommuninvånarna som inte längre riskerar tvingas ta ett ekonomiskt ansvar för dåligt skötta kommunala bostadsföretag.
Det ankommer på utskottet att utforma erforderlig lagtext.
Med hänvisning till det anförda hemställs
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bostadspolitikens inriktning,
att riksdagen beslutar om en snabbare avveckling av de äldre räntesubventionerna parallellt med en sänkning av fastighetsskatten i enlighet med vad som anförts i motionen,
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att nyproduktionen av bostäder bör ske utan subventioner och fastighetsskatt,
att riksdagen beslutar avveckla fastighetsskatten i enlighet med vad som anförts i motionen,1
att riksdagen beslutar att fr.o.m. den 1 januari 1997 sänka fastighetsskatten till 1,5 % i enlighet med vad som anförts i motionen,2
att riksdagen beslutar att enbart hälften av det taxerade markvärdet skall räknas in i underlaget för fastighetsskatt i enlighet med vad som anförts i motionen,2
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bostadsbidragen,
att riksdagen beslutar att avskaffa bostadsbidraget till ungdomar under 29 år i enlighet med vad som anförts i motionen,
att riksdagen hos regeringen begär förslag om en samordning av bostadsbidragen och andra socialpolitiskt motiverade insatser i enlighet med vad som anförts i motionen,
att riksdagen beslutar avskaffa handelsändamålet vid detaljplan i PBL,
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om expropriation,
att riksdagen beslutar avskaffa presumtionsregeln i enlighet med vad som anförts i motionen,
att riksdagen hos regeringen begär förslag om ny lagstiftning för strandskydd i enlighet med vad som anförts i motionen,3
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om tomrätten,
att riksdagen beslutar om ett återupprättande av det ursprungliga bruksvärdessystemet i enlighet med vad som anförts i motionen,
att riksdagen beslutar avskaffa hyresförhandlingslagen i enlighet med vad som anförts i motionen,
att riksdagen hos regeringen begär förslag om införandet av ägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen,
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bostadsrätter,
att riksdagen beslutar att andra stadgar för bostadsrättsföreningar än de som anges i bostadsrättslagen skall vara ogiltiga,
att riksdagen beslutar avskaffa den kommunala förköpsrätten i enlighet med vad som anförts i motionen,
att riksdagen hos regeringen begär förslag till ett bosparsystem i enlighet med vad som anförts i motionen,
att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om kommunala bostadsbolag.
|
Carl Bildt (m) |
|
|
Lars Tobisson (m) |
Gullan Lindblad (m) |
|
Anders Björck (m) |
Beatrice Ask (m) |
|
Knut Billing (m) |
Birger Hagård (m) |
|
Gun Hellsvik (m) |
Bo Lundgren (m) |
|
Inger René (m) |
Karl-Gösta Svenson (m) |
|
Per Unckel (m) |
Per Westerberg (m) |
1 Yrkande 4 hänvisat till SkU
2 Yrkandena 5 och 6 hänvisade till FiU
3 Yrkande 13 hänvisat till JoU