I en mycket intressant skrift "Vitaliserad fastighetsmarknad
genom nya investeringsvägar" (School of Business Research
Reports, Stockholm 1996) har professor Lars Vinell pekat på
vilka fördelar det skulle ha om särskilda
fastighetsinvesteringsbolag (FIB) vore möjliga enligt svensk
lagstiftning.
Bakgrunden är en särskild studie med ett stort antal personer involverade,
vilken syftade till att genom ekonomisk analys såväl förtydliga problemen på
fastighetsmarknaden som arbeta fram förslag till deras lösning. Många av
dagens problem bedömdes till största delen onödiga och hänförliga till smärre
brister i lagar och institutioner. I det sammanhanget skall ses förslaget om
fastighetsinvesteringsbolag, vilket utförligt presenteras i den anförda
skriften.
Ett fastighetsinvesteringsbolag (FIB) är ett aktiebolag som uteslutande eller
så gott som uteslutande skall förvalta och äga fastigheter. Det skall ur
investerarnas synvinkel fungera som en skattefri mellanhand. För FIB skall
gälla normal företagsbeskattning med undantag av att utdelade vinster inte
skall beskattas även om dubbelbeskattning i övrigt föreligger enligt skattelag.
Den skatterättsliga förankringen för FIB är lagen om investmentbolag. FIB
skall dock till skillnad från investmentbolag beskattas för ej utdelade
realisationsvinster. Därför skall enligt studiens förslag FIB inte påföras den
schabloninkomst som lagen föreskriver för investmentbolag. Genom denna
särregel erhåller investerarna en möjlighet att indirekt placera i fastigheter
med samma skattevillkor som om de gjorde direkta investeringar i
fastigheter.
För att ett företag enligt förslaget skall erhålla FIB-status skall följande
villkor uppfyllas:
Det bör inte specificeras tak för ägarandelen i FIB för vare sig fysisk eller
juridisk person. Detta skall då även gälla försäkringsbolag eller andra
institutionella placerare som alltså skall kunna äga mer än fem procent av ett
FIB. FIB förutsätts i regel bli börsnoterade och därvid följa de regler
beträffande ägandespridning som gäller för registrering på Stockholms
fondbörs.
Minst 80 procent av hyresinkomsterna inklusive räntenetto efter avdrag för
rörelsens kostnader måste delas ut till aktieägarna.
Soliditeten måste uppgå till minst 50 procent. Bedömningen av soliditeten
skall ske med utgångspunkt i expertvärdering av tillgångarna i samband med
årsbokslutet. Därtill skall nya värderingar göras om marknadens indirekta
värdering av fastighetsbeståndet via prissättningen av FIB-aktierna starkt
underskrider senaste expertvärdering eller tyder på att soliditeten ligger under
50 procent. Under en övergångstid kan vissa företag efter prövning tillåtas
underskrida de föreslagna gränserna för utdelning och soliditet, dock
maximalt med 30 respektive 20 procentenheter.
Enligt studien kan FIB förmodas lösa några påtagliga problem på dagens
fastighetsmarknad:
mycket låg finansiering med eget kapital av fastighetsbestånden hos
fastighetsbolagen, vilket exponerar såväl dem som långivarna och ägarna
för stora finansiella risker. Den låga soliditeten försvårar också
genomförandet av nya strukturgrepp.
den svaga likviditeten på fastighetsmarknaden som gör prisbildningen
osäker
ett stort antal ofrivilliga fastighetsägare som övertagit pantsatta
fastigheter
brist på fokusering i många aktörers fastighetsportföljer
svårigheter att göra direktinvesteringar i fastigheter, framförallt för
småsparare p g a odelbarheten
FIB skulle kunna lösa dessa problem enligt följande:
FIB skulle kunna bli det lok som drar med sig det nödvändiga tillskott av
egenkapital som både privata och offentliga fastighetsbolag med några
undantag idag saknar och som de idag inte kan attrahera på grund av
gällande regler. Just genom att FIB-aktien ger direktinvesteringens
fördelar i utdelning och värdestegring utan att medföra dess nackdelar vad
gäller odelbarhet och likviditet blir placeringsformen sannolikt attraktiv. I
nuvarande läge är detta viktigt eftersom likviditeten på
fastighetsmarknaden då kommer att öka och resultera i en effektiv
prisbildning på fastigheter. Att få en motsvarande likviditet i direkt-
investeringar är inte lika önskvärt eftersom det kan leda till dålig
förvaltning och större osäkerhet för hyresgäster. FIB löser problemen med
finansiering och prisbildning utan att störa långsiktigheten i förvaltningen.
vi får en stimulans till ökad långsiktighet och klar målinriktning i
fastighetsinvesteringar
en ny struktur kan växa fram med olika typer av specialiserade
fastighetsbolag
möjligheter till förbättring av den totala portföljplaneringen hos
försäkringsbolag, fonder och andra kapitalförvaltare
möjligheter för små kapitalplacerare att direkt investera i stora fastigheter
Här bör speciellt påpekas att börsens fastighetsaktier inte är
ett bra alternativ till direktinvesteringar i aktier. Deras höga
skuldsättningsgrad gör att de ifråga om risk och förväntad
avkastning inte har "fastighetsprofil" utan snarare är
investeringsobjekt för dem som spekulerar i
ränteförändringar.
möjligheter till effektivisering av den svenska kapitalmarknaden som
leder till minskade kapitalkostnader och på sikt till sänkta kostnader för
boende och annan lokalanvändning
Det är intressant att notera att i andra länder, främst USA,
finns FIB-liknande konstruktioner. I den refererade studien
har särskilt analyserats erfarenheter från de amerikanska Real
Estate Investment Trusts (REITs).
Mot bakgrund av den presenterade utredningen om vad fastighets-
investeringsbolag (FIB) skulle kunna innebära för att vitalisera fastighets-
marknaden föreslår jag att regeringen närmare studerar den gjorda analysen
samt begär ett förslag till FIB hos regeringen.
Hemställan
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen hos regeringen begär förslag till lag om
fastighetsinvesteringsbolag (FIB) i enlighet med vad som anförts i
motionen.