Många medborgare i Sverige, däribland politiker,
ekonomijournalister och andra som antas ha större insikt i
landets affärer, tycks leva i den föreställningen att
finanskrisen från början av 1990-talet nu är överstånden.
Detta är tyvärr inte helt korrekt. Finans- och fastighetskrisen
kastar en lång skugga över stabiliteten i den svenska
ekonomin. Det sammanhänger bl.a. med att kreditinstituten
som en direkt följd av fastighetsmarknadens kollaps blev
ägare till mycket stora fastighetsbestånd. En uppskattning av
det totala värdet av pantfastigheterna, som gjorts av
professor Lars Vinell vid Stockholms universitet, indikerar
ett sammanlagt värde av 100 miljarder kronor.
Kreditinstituten har naturligtvis inte något större intresse av
att behålla dessa panter långsiktigt, och skall dessutom enligt
gällande lag realisera panterna så snart detta kan ske. Detta
skapar ett stort utbudsöverskott på fastighetsmarknaden, som
i sin tur förhindrar en "normalisering" av fastighetspriserna.
Vi kan alltså få vänta mycket länge på ett stabilt läge.
Till bilden bör också fogas, att de fastighetsbolag som klarade finanskrisen
har kraftigt försämrade balansräkningar och att de skulle få det utomordent-
ligt svårt att klara en ytterligare försämring av hyreskonjunkturen eller en
uppgång av ränteläget. Det totala marknadsvärdet för svenska fastigheter kan
uppskattas till 2 500 miljarder kronor, då har inte inberäknats jordbruksfastig-
heter och s.k. specialfastigheter. Det är ungefär det dubbla värdet av samtliga
företag på Stockholms fondbörs! Om värdet på en så stor förmögenhetsmassa
rasar, så innebär det att soliditeten radikalt försämras för företag och
hushåll.
Det har vi erfarit i praktiken genom finanskrisen. Skulle en ny våg av sänkta
priser på fastigheter drabba landet skulle det vara i det närmaste förödande.
Betalningsförmågan skulle sjunka, behovet av ökad soliditet skulle tvinga
fram ett ökat finansiellt sparande. Vi skulle få en nedgång i både
investeringar och konsumtion och den bräckliga svenska ekonomin skulle
mycket allvarligt försämras.
Genom krisen har marknaden fått ett antal ofrivilliga och i grunden ovilliga
fastighetsägare. Bankerna har skapat nya bolag som förvaltar de pantsatta
fastigheterna. De traditionella stora fastighetsägarna, försäkringsbolag och
fastighetsbolag, hade redan tidigare genom valutaregleringens avskaffande
utarbetat nya strategier för sina bestånd. Sammansättningen av
fastighetsportföljen har blivit alltmer central för företagen och dessa aktörer
är därför intresserade av att både sälja och köpa fastigheter. Till detta
kommer de allmännyttiga bostadsföretagen, som i många fall har mycket
stora ekonomiska problem. Dessa försöker man lösa genom partiella eller
hela utförsäljningar. Sammantaget visar detta på att det finns ett mycket stort
antal fastigheter till mycket stora värden som söker nya ägare. I professor
Vinells utredning har det slumrande utbudet beräknats till minst 200 miljarder
kronor. Men det finns också potentiella köpare. Såväl försäkringsbolag som
fastighetsbolag är intresserade av att finnas kvar på marknaden, men deras
intresse är som sagt att omstrukturera sina innehav.
Bankernas utförsäljning av sina pantfastigheter till sina aktieägare genom
bildande av nya fastighetsbolag medverkar till uppkomsten av en något
bättre marknadsbild. Dock är bestånden mycket ostrukturerade. De har ju inte
precis tillkommit genom någon vald strategi. Det finns alltså ett mycket stort
intresse från många aktörer att kunna göra strukturaffärer. För att detta skall
kunna fungera behövs det en väl fungerande marknad med låga
transaktionskostnader. Det ter sig som orealistiskt att tro att den nuvarande
marknaden skall kunna klara denna gigantiska uppgift. Vad skulle kunna
göras för att förbättra marknadens sätt att fungera?
Fastigheter har över tiden alltid varit intressanta placeringsobjekt. I en
långsiktig förmögenhetsplanering ingår fastigheter som en gardering mot
inflation i kombination med en löpande avkastning, ofta relativt låg men
stabil. Försäkringsbolag, pensionsstiftelser, privatpersoner och andra tillhör
denna krets av intressenter. Fastighetsmarknaden präglas av en låg likviditet
och antalet aktörer är trots allt begränsat, vilket i sin tur innebär att
prisbildningen inte är särskilt effektiv. Detta medför att köparna vill ha en
extra avkastningspremie för att skydda sig mot osäkerheten att kunna sälja
fastigheten i framtiden. Riskpremien sänker marknadsvärdet på fastigheter.
Låg likviditet innebär således lägre fastighetspriser.
Den låga likviditeten på fastighetsmarknaden försvårar alltså den önsk-
värda omstruktureringen av fastighetsbeståndet. Kan likviditeten förbättras?
För att göra det, måste orsakerna till att fastighetsmarknaden är låglikvid
kommenteras.
Fastighetsägare är normalt långsiktiga, och man betraktar inte fastigheterna
som omsättningstillgångar. Före finanskrisen var däremot omsättningen av
fastigheter hög, vilket i sig borde ha varit en varningssignal. Fastigheter
representerar som regel mycket stora värden, och det är få företag och perso-
ner som kan bjuda på olika objekt. Transaktionskostnader i form av
stämpelskatter, mäklararvoden m.m. gör det dyrt att handla med fastigheter.
Vi kan jämföra med de transaktionsskatter på värdepapper som under 1980-
talet sänkte omsättningen kraftigt och därmed åstadkom en bristande
effektivitet i prisbildningen. Skatt på realisationsvinster är i sig hämmande på
förändringar i tillgångsportföljer och fastigheter är givetvis inget undantag.
Hur skall man kunna öka likviditeten utan att fastigheter byter ägare oftare?
För det kan inte rimligen ligga i någons intresse att ägandet av en fastighet
förändras ofta. Lösningen borde ligga i att ha ett mer indirekt ägande som
t.ex. aktier i ett fastighetsbolag, vilket dock inte har varit särskilt
lyckosamt
under 1990-talet. När nu fastighetsbolagen som tidigare nämnts brottas med
stora strukturfrågor tenderar detta inte att höja intresset. I professor Lars
Vinells utredning (Vitaliserad fastighetsmarknad genom nya
investeringsvägar, Stockholm 1996) har angivits en för Sverige ny väg till
lösning av problemet.
Lösningen skulle vara att skapa förutsättningar för investeringar i
fastigheter via ett fastighetsinvesteringsbolag, vars verksamhet i stort skulle
ligga inom nu gällande lagstiftning avseende investmentbolag men med något
modifierade skatteregler.
För ett investmentbolag gäller enligt lagen om statlig inkomstskatt 2 §
mom. 10:
ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening som uteslutande
eller så gott som uteslutande förvaltar värdepapper ... och vars uppgift
väsentligen är att genom ett välfördelat värdepappersinnehav erbjuda aktie-
eller andelsägare riskfördelning och vari ett stort antal fysiska personer äger
aktier eller andelar.
För företag som lever upp till dessa villkor gäller särskilda
skatteregler. Analogt skulle ett fastighetsinvesteringsbolag
kunna definieras som ett bolag "som uteslutande eller så gott
som uteslutande äger och förvaltar fastigheter och vars
uppgift är att erbjuda aktie- och andelsägare möjlighet till
direkt tillgång till väl specificerade fastigheters avkastning
och vari ett stort antal fysiska och juridiska personer äger
aktier eller andelar". I motsats till investmentbolaget betonas
vikten av väl specificerade tillgångar, och det är således
fråga om en fokusering och genomlysning i stället för
diversifiering. Detta med anledning av att det stora
problemet för dagens svenska fastighetsbolag är bristen på
fokusering till följd av det ofrivilliga övertagandet av
pantfastigheter. För aktiemarknaden är det mycket svårt att
värdera dagens ostrukturerade fastighetsinnehav och en ökad
fokusering skulle underlätta för investerarna att i sin tur göra
egna diversifieringar av sina totala portföljer.
Enligt denna definition skulle det således inte vara tillåtet
för fastighetsinvesteringsbolaget att investera i aktier i
fastighetsbolag eller skuldebrev med säkerhet i
fastigheter.
Minst 80 procent av hyresinkomsterna inklusive
räntenetto efter avdrag för rörelsens kostnader skall enligt
tvingande regler delas ut till ägaren.
Soliditeten skall uppgå till lägst 50 procent. Vid varje
årsbokslut skall tillgångarna värderas av från bolaget
fristående expertis.
När det gäller beskattning av fastighetsinvesteringsbolag
skall gälla normal företagsbeskattning med undantag av att
utdelningar skall vara avdragsgilla till 100 procent. I motsats
till investmentbolaget skall realisationsvinster beskattas.
Eftersom man betalar skatt på realisationsvinsterna finns det
inte någon anledning att påföra bolaget någon
schablonintäkt, som gäller för investmentbolagen. Om
fastighetsinvesteringsbolag införs bör övervägas särskilda
regler för hur man i skattehänseende beaktar övergången från
dagens situation och även om det finns anledning att via en
återanskaffningsfond skjuta upp beskattningen av
realisationsvinster i några år för att underlätta önskvärda
strukturförändringar på den totala fastighetsmarknaden.
Transaktionskostnaderna är höga i form av stämpelskatter och det finns
därför anledning att överväga om de temporära sänkningar av stämpel-
avgiften, som riksdagen våren 1996 beslutade skall permanentas.
Om fastighetsinvesteringsbolag införes skulle det för hushållen skapa en ny
sparform som dels har relativt jämn och hög utdelning, dels kapitalet att växa
med fastighetspriserna. Sparformen är särskilt lämplig för de hushåll som
sparar för att antingen kunna köpa egen bostad eller bygga upp sin egen
riskspridning.
De professionella investerarna får en ny placeringsform med speciella
egenskaper vad gäller avkastningens fördelning på utdelning och prisföränd-
ring, risk och likviditet. De kan via kombinationer av innehav av fastighets-
investeringsbolagsaktier och andra instrument praktiskt imitera avkastningen
av direktinvesteringar i fastigheter. Även terminsmarknad kommer att uppstå,
vilket medför att fastighetsportföljer kan garderas och fastighetsmarknaden
stabiliseras.
Försäkringsbolagen och pensionsstiftelser får en effektivare portföljförvalt-
ning genom den ökade likviditeten. Bankerna får en ny grupp av
välkonsoliderade låntagare och bankfastighetsbolagen kan antingen omvand-
las till fastighetsinvesteringsbolag eller lösa sina strukturproblem genom
dessa.
För kommunerna och staten innebär det en möjlighet att sprida ägandet i
fastigheter, varigenom man minskar sin risk och frigör kapital. Kommunerna
skulle kunna profilera strukturen i sina fastighetsbestånd och stärka den
finansiella ställningen i sina fastighetsbolag, så att dessa kan leva upp till
sina
mål. Statens åtaganden i de särskilda fastighetsbolagen kan minskas kraftigt
eller helt elimineras.
Sammanfattning
Det är av stort allmänt intresse att fastighetsmarknaden blir
mer likvid än den är i dag. Omstruktureringsbehovet bland
de stora fastighetsägarna kan beräknas till 200 miljarder
kronor. Det kommer att ta mycket lång tid att skapa effektiva
och anpassade fastighetsinnehav, om ingenting görs för att
underlätta för marknadens aktörer. Effektivitet i
prisbildningen kan uppnås via en hög avkastning i
värdepapper med rätt till avkastning i fastighetsportföljer.
Förslaget innebär att en ny typ av företag skapas,
fastighetsinvesteringsbolag. Dessa liknar investmentbolag,
men till skillnad från dessa skall realisationsvinster
beskattas. Det skall finnas en skyldighet för
fastighetsinvesteringsbolagen att utdela 80 procent av
vinsten. Denna utdelning skall vara avdragsgill till
100 procent. Förslaget innebär att privatpersoner kan
investera i fastigheter så att de dels har ägandets ekonomiska
fördelar, dels har samma skattevillkor som om de skulle
placera i direktägande av fastigheter. Även för större
investerare skulle förslaget innebära ett säkrare, enklare och
mer flexibelt sätt att variera fastighetsandelen i sina
portföljer.
Om fastighetsinvesteringsbolag tillskapas skulle de kunna bli den injektion
som marknaden behöver. Den mycket stora volymen av ofrivilligt förvärvade
fastigheter bör kunna hamna i rätt miljö. Fastighetsbolagen får en möjlighet
att öka fokuseringen i sina innehav och därmed skapa större intresse bland
hushåll och investerare, svenska och utländska. Transaktionsbehoven i dag är
så stora att en marknad med direkt ägande av fastigheter näppeligen kan klara
av dem. Det är därför angeläget att en förändring i linje med vad som angivits
i motionen kommer till stånd.
Hemställan
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring av lagen om
statlig skatt att fastighetsinvesteringsbolag kan tillskapas i enlighet med vad
som anförts i motionen,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om behovet av en effektivisering av fastighetsmarknaden i enlighet
med vad som anförts i motionen.