med anledning av proposition 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
Regeringen föreslår i propositionen ett flertal åtgärder som
syftar till att minska såväl den enskilde hyresgästens
inflytande över sitt boende som hyresvärdens inflytande över
sin fastighet. Resultatet blir fördyrande och komplicerande
regler som enbart leder till en sämre fungerande
hyresmarknad.
Förbud mot flera
förhandlingsordningar
I propositionen föreslås att den gamla regeln om att endast en
förhandlingsordning får gälla för ett och samma hus
återinförs. Tillåts endast en förhandlingsordning kommer en
majoritet av hyresgäster att kunna påtvinga övriga
hyresgäster en företrädare som dessa inte vill ha. I praktiken
innebär detta att Hyresgästernas Riksförbund ges monopol på
kollektiva förhandlingar och att hyresgäster förhindras att
ansluta sig till en annan organisation eller bilda en egen
förening för gemensamma förhandlingar.
Valfriheten inskränks och organisationer eller andra förhandlings-
ordningar, som skulle kunna visa sig vara ett bättre alternativ för hyres-
gästerna än vad Hyresgästernas Riksförbund utgör, förhindras att uppstå.
Denna återställare syftar inte till något annat än att förstärka positionen och
dominansen för Hyresgästernas Riksförbund. Hyresgästernas intressen
gagnas inte av att bli utelämnade åt en monopolorganisation.
När det gäller förhandlingssystemet borde utgångspunkten vara att parterna
på hyresmarknaden, oavsett om det är frågan om organisationer, enskilda
hyresgäster eller hyresvärdar, är kapabla att själva finna lämpliga former för
hyresförhandlingarna.
Den i propositionen föreslagna förändringen innebär ett lagkrav på
monopol. Kristdemokraterna avvisar ett införande av monopolavtal även på
detta område. Det är mycket tveksamt om förslaget är förenligt med gällande
föreningsrätt att i lag hindra parterna på bostadsmarknaden att sluta flera
avtal om förhandlingsordning. Föreningsrätten garanteras av regerings-
formen och inbegriper avtalsrätt. Krav på endast en förhandlingsordning per
hus strider därför mot den fria förhandlingsrätten.
Inskränkningar av den
enskildes rätt
Regeringen inskränker hyresgästernas möjlighet att finna
olika former för kollektiva förhandlingar. Dessutom föreslår
man inskränkningar i hyresgästernas möjlighet att ställa sig
utanför den kollektiva förhandlingsordningen. En hyresgäst
får enligt förslaget i propositionen inte välja att redan vid
tillträdet till en lägenhet förhandla med hyresvärden om egna
villkor för avtalet. Detta får ske först sedan det gått minst tre
månader med ett nytecknat avtal eller om hyresnämnden
beslutat att avtalet inte skall innehålla en klausul som stadgar
om kollektiva förhandlingar.
Detta förslag innebär att en hyresgäst inför tillträdet av en lägenhet inte ges
möjlighet att tillsammans med hyresvärden finna individuella lösningar
avseende avtalets innehåll och utformning. Hyresgästen förhindras till
exempel att förhandla med hyresvärden om speciella villkor såsom servicens
omfattning, eventuella reparations- eller ombyggnadsåtgärder, hyrans storlek,
eventuell upptrappning av hyran, lägenhetens användning (om den t ex delvis
skall användas som kontor eller om det skall vara möjligt med
andrahandsupplåtelse av lägenheten). Möjligheten till individuella lösningar,
som passar den enskilde hyresgästen bättre än den kollektiva utformningen
av villkoren, elimineras i praktiken.
Kristdemokraterna avvisar den integritetskränkning som detta leder till för
den enskilde. Negativt är vidare att brukvärdessystemets grundläggande syfte
att få till stånd en hyressättning i enlighet med hushållens allmänna
värderingar försvåras.
Passivitetsregeln inskränks
Regeringen föreslår att den s.k. passivitetsregeln inskränks så
att den inte längre skall vara gällande för enskilda
hyreskontrakt som är tidsbestämda och inte heller för
enskilda hyreskontrakt som är tecknade för lägenheter i hus
utan förhandlingsordning. Regeln skall endast gälla för
enskilda hyresavtal som är tecknade på obegränsad tid i
fastigheter med förhandlingsordning.
Regeln syftar till att reglera hur hyreshöjningar skall genomföras för
hyresgäster som valt att inte ingå i det kollektiva förhandlingssystemet. I
korthet innebär regeln att om en hyresgäst inte inom en föreskriven tid efter
det att han eller hon erhållit besked om en hyreshöjning har framfört
invändningar har därmed hyreshöjningen accepterats. Detta är en fullt
nödvändig lösning då det gäller ett kontrakt som inte på annat sätt stadgar
hur en hyreshöjning skall genomföras.
Utredningen som ligger till grund för propositionen har framhållit att
regeln varit i kraft under för kort tid för att några egentliga slutsatser skall
kunna dras. Regeringen väljer dock ändå att genomföra inskränkningar i den.
Passivitetsregeln gäller idag för alla som valt att teckna enskilda avtal vid
sidan om de kollektiva avtalen. Förutsättningarna, inklusive passivitets-
regeln, är kända för dem som väljer denna lösning. Något som motiverar
regeringens förslag till förändring finns ej.
Hyresgästernas inflytande
vid ombyggnad och
upprustning
Regeringen föreslår en utökad reglering av hur
hyresgästinflytandet bör utövas vid en standardhöjande
åtgärd som går utöver vad som krävs för att uppfylla lägsta
godtagbara standardnivå. Vi instämmer i behovet av att
hyresgästerna har ett inflytande över vilka åtgärder av den
karaktären som skall vidtas. Däremot anser vi att regeringens
förslag inte utgör det lämpligaste tillvägagångssättet för ett
sådant hyresgästinflytande.
Regeringens förslag är i alltför hög grad ägnat att leda till onödiga tvister
och konflikter. Huvudregeln bör vara att hyresvärden har rätt att genomföra
åtgärder för att upprätthålla en god boendestandard liksom fastighets-
ekonomiskt motiverade åtgärder i samband med t ex stambyten.
Med tydliga regler blir det tillräckligt med en ordning där hyresvärden
informerar berörda hyresgäster om åtgärderna och skälen för dessa. Kommer
inte parterna överens om vilka åtgärder som ska vidtas, bör ordningen vara
att hyresgästen vänder sig till hyresnämnden för prövning av sin ståndpunkt.
Vid en sådan prövning bör både hyresgästens intressen och hyresvärdens
intressen vägas samman. Genom att hyresvärden vid en sådan tvist har att
visa att åtgärderna ligger inom den tillåtna ramen skapas incitament för
honom att ge hyresgästerna tillräcklig information från början och därmed
undviks många tvister.
I första hand bör ordningen vara den att det stadgas i hyresavtalet hur
frågor rörande standardhöjande åtgärder skall regleras. Då vet såväl
hyresgäst som hyresvärd under vilka förhållanden sådana åtgärder får vidtas
och hur de eventuellt skall reglera hyresnivån. Problemet är dock att det stora
flertalet av hyresavtalen idag, på grund av att avtalsfriheten varit och är
inskränkt, inte reglerar detta utan att man istället varit utlämnade till
lagstiftning som godtyckligt behandlat såväl hyresgästens som hyresvärdens
intressen.
Värt att påpeka är att det även i propositionen framhålls att hyresvärdar
och hyresgäster i ökande omfattning finner gemensamma lösningar på
frivillig väg och att många bostadsföretag ser hyresgästinflytandet som ett
konkurrensmedel.
Hemställan
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen beslutar att avslå proposition 1996/97:30,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om hur de aktuella frågorna kan lösas utan ytterligare inskränkningar
i avtalsfriheten.
Stockholm den 7 oktober 1996
Michael Stjernström (kd)
Ulf Björklund (kd)
Dan Ericsson (kd)
Rose-Marie Frebran (kd)
Holger Gustafsson (kd)
Göran Hägglund (kd)
Mats Odell (kd)