med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
Regeringen föreslår i propositionen ett flertal åtgärder som
syftar till att minska såväl den enskilde hyresgästens
inflytande över sitt boende som hyresvärdens inflytande över
sin fastighet. Resultatet blir fördyrande och komplicerande
regler som enbart leder till en ännu sämre fungerande
hyresmarknad.
I stället för att genomföra de av regeringen föreslagna åtgärderna bör
hyresmarknaden avregleras så att hyresgäster och hyresvärdar får större
möjligheter att finna gemensamma villkor för boendet.
Regeringens förslag om reglerade inflyttningshyror kommer att bidra till en
fortsatt illegal handel med hyreskontrakt, vilket till sist leder till
rättslöshet
för den enskilde.
Återinförande av förbud
mot flera
förhandlingsordningar
I propositionen föreslås att den gamla regeln om att endast en
förhandlingsordning får gälla för ett och samma hus
återinförs. Tillåts endast en förhandlingsordning kommer en
majoritet av hyresgäster att kunna påtvinga övriga
hyresgäster en företrädare som dessa inte vill ha. I praktiken
innebär detta att Hyresgästernas Riksförbund ges monopol
på kollektiva förhandlingar och att hyresgäster förhindras att
ansluta sig till en annan organisation eller bilda en egen
förening för gemensamma förhandlingar.
Valfriheten inskränks och organisationer eller andra förhandlingsordningar,
som skulle kunna visa sig vara ett bättre alternativ för hyresgästerna än vad
Hyresgästernas Riksförbund utgör, förhindras att uppstå. Denna återställare
syftar inte till något annat än att förstärka positionen och dominansen för en
Socialdemokraterna närstående organisation. Hyresgästernas intressen gagnas
inte av att bli utelämnade åt en monopolorganisation.
Inskränkningar av den
enskildes rätt att förhandla
själv
Regeringen inskränker hyresgästernas möjlighet att finna
olika former för kollektiva förhandlingar. Dessutom föreslår
man inskränkningar i hyresgästernas möjlighet att ställa sig
utanför den kollektiva förhandlingsordningen. En hyresgäst
får enligt förslaget i propositionen inte välja att redan vid
tillträdet till en lägenhet förhandla med hyresvärden om egna
villkor för avtalet. Detta får ske först sedan det gått minst tre
månader med ett nytecknat avtal eller om hyresnämnden
beslutat att avtalet inte skall innehålla en klausul som stadgar
om kollektiva förhandlingar. Detta innebär ett rent
omyndigförklarande av hyresgästerna.
En hyresgäst bör inför tillträdet av en lägenhet ges möjlighet att tillsam-
mans med hyresvärden finna individuella lösningar avseende avtalets innehåll
och utformning. Hyresgästen bör kunna förhandla med hyresvärden om
speciella villkor som till exempel servicens omfattning, eventuella
reparations- eller ombyggnadsåtgärder, hyrans storlek, eventuell upptrapp-
ning av hyran, lägenhetens användning (om den t.ex. delvis skall användas
som kontor eller om det skall vara möjligt med andrahandsupplåtelse av
lägenheten). Hyresgästens möjlighet att förhandla enskilt om avtalets innehåll
och utformning bör enligt vår mening förstärkas och inte försvagas.
Förbud mot fria
inflyttningshyror
Den illegala handeln med lägenhetskontrakt är ett resultat av
att bruksvärdessystemet utvecklats till att bli en prisreglering
på hyresmarknaden, företrädesvis i storstads- och
tillväxtområdena.
Det grundläggande synsättet bakom bruksvärdessystemet var inte att det
skulle utvecklas till att bli ett nytt hyresregleringssystem utan att det enbart
skulle vara till för att förhindra oskäliga hyreshöjningar för hyresgäster som
redan bodde i en lägenhet. Den socialdemokratiska regeringen uttryckte det
på följande sätt: "Fastighetsägaren bör i ett marknadsläge när full balans
råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter vara berättigad att ta ut
den hyra som han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning till vem som helst.
Saken kan också uttryckas så att hyresvärden bör få utnyttja lägenheternas
fulla marknadsvärde." (prop 1968:91) Tilläggas kan att jämvikt på bostads-
marknaden uppstår då det råder fri prisbildning och avtalsfrihet.
Regeringens förslag innebär en ytterligare reglering som försvårar en
hyressättning i enlighet med hyresgästernas skilda värderingar. En sådan
reglering står därmed i direkt strid med bruksvärdessystemets ursprungliga
syften.
Passivitetsregeln inskränks
Regeringen föreslår att den s.k. passivitetsregeln inskränks så
att den inte längre skall vara gällande för enskilda
hyreskontrakt som är tidsbestämda och inte heller för
enskilda hyreskontrakt som är tecknade för lägenheter i hus
utan förhandlingsordning. Regeln skall endast gälla för
enskilda hyresavtal som är tecknade på obegränsad tid i
fastigheter med förhandlingsordning.
Regeln syftar till att reglera hur hyreshöjningar skall genomföras för
hyresgäster som valt att inte ingå i det kollektiva förhandlingssystemet. I
korthet innebär regeln att om en hyresgäst inte inom en föreskriven tid efter
det att han eller hon erhållit besked om en hyreshöjning har framfört
invändningar har därmed hyreshöjningen accepterats. Detta är en oacceptabel
lösning då det gäller ett kontrakt som inte på annat sätt stadgar hur en
hyreshöjning skall genomföras. Därmed saknas skäl att inskränka tillämp-
ningen på det sätt regeringen föreslår.
Den föreslagna ordningen förorsakar enbart krångel. Detta kan illustreras
med följande exempel: Antag att en bostadsrättsfastighet har en eller två
kvarvarande hyreslägenheter. För dessa går det inte att teckna förhandlings-
ordning, vilket alltså utesluter de förenklade passivitetsreglerna.
Hyresgästernas inflytande
Regeringen föreslår en utökad reglering av hur
hyresgästinflytandet bör utövas vid en standardhöjande
åtgärd som går utöver vad som krävs för att uppfylla lägsta
godtagbara standardnivå. Vi instämmer i behovet av att
hyresgästerna har ett inflytande över vilka åtgärder av den
karaktären som skall vidtas. Däremot anser vi att regeringens
förslag inte utgör det lämpligaste tillvägagångssättet för ett
sådant hyresgästinflytande.
I första hand bör ordningen vara den att det stadgas i hyresavtalet hur
frågor rörande standardhöjande åtgärder skall regleras. Då vet såväl hyresgäst
som hyresvärd under vilka förhållanden sådana åtgärder får vidtas och hur de
eventuellt skall reglera hyresnivån. Problemet är dock att det stora flertalet
av
hyresavtalen i dag, på grund av att avtalsfriheten varit och är inskränkt, inte
reglerar detta, utan att man i stället varit utlämnade till lagstiftning som
godtyckligt behandlat såväl hyresgästens som hyresvärdens intressen.
En lagreglering av tvister om en ombyggnads omfattning bör, som
regeringen föreslår, beakta fastighetsägarens berättigade intresse av att hålla
fastigheten i modernt skick. Hyresgästernas inflytande över ombyggnaden
bör baseras på den uppfattning som hyresgäster i allmänhet kan antas ha. En
sådan ordning kan dock inte, på det sätt som regeringen föreslår, förenas med
regler om att hyresgästens speciella situation skall beaktas. Detta leder
ofrånkomligen fram till en stor mängd onödiga tvister, bl.a. därför att
hyresnämndens ståndpunkt inte kommer att vara förutsägbar.
Hur funktionssättet på
hyresmarknaden långsiktigt
kan förbättras
På sikt bör hyresmarknaden avregleras och nuvarande
lagregleringar ersättas av enskilda avtalslösningar och
kollektivt framförhandlade avtal. Bristerna på dagens
marknad beror på att avtalslösningar inte fått möjlighet att
utvecklas eftersom lagregleringen av marknaden varit så
omfattande att den tagit överhanden. Det är i grunden ingen
skillnad mellan ett hyresavtal som gäller en bostad och
hyresavtal inom andra marknader. Då ett avtal ingås finns det
ett intresse för båda parter att på förhand reglera hur tvister
och andra frågor skall regleras och efterföljas. På en fri och
avreglerad marknad, där det inte heller mer än undantagsvis
och tillfälligt kan uppstå bristsituationer, har hyresgästen en
lika god förhandlingsposition som hyresvärden. När parterna
tecknar ett avtal gör de det därför att de anser att avtalet
tillgodoser bådas berättigade intressen.
Hemställan
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen beslutar att avslå regeringens förslag i enlighet med vad
som anförts i motionen,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om ändringar i hyresförhandlingslagen,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om att hyresmarknaden bör avregleras.
Stockholm den 7 oktober 1996
Knut Billing (m)
Sten Andersson (m)
Stig Grauers (m)
Inga Berggren (m)
Peter Weibull Bernström (m)
Ulla Löfgren (m)
Jan-Olof Franzén (m)
Mikael Odenberg (m)
Lennart Hedquist (m)
Kent Olsson (m)