En hållbar bostadspolitik för ett växande samhälle
Sammanfattning
Vi moderater har som mål en bostadspolitik grundad på
valfrihet och ett bra boende till en så låg kostnad som
möjligt. Boendet bör utvecklas utifrån människors egna
önskemål och vilja i stället för politiska planer. Den
reformering av bostadspolitiken som inleddes under den
borgerliga mandatperioden måste fortgå i riktning mot fasta
och stabila spelregler, samt ett marknadsekonomiskt
funktionssätt där bostadsutbudet styrs av människors
efterfrågan i stället för av politiska regleringar. En låg ränta
är av avgörande betydelse för ekonomin inom
bostadssektorn. Därmed skapas förutsättningar för en i
grunden social bostadspolitik.
Den socialistiska
bostadspolitiken har
havererat
Bostadsmarknaden har under efterkrigstiden utmärkts av
omfattande regleringar, subventionssystem och politisk
styrning. I dag är det tydligare än någonsin tidigare hur dessa
ingrepp i bostadsmarknaden skapat problem, t.ex. i form av
höga boendekostnader, obalans mellan efterfrågan och utbud,
en växande illegal marknad för hyreskontrakt och
segregation.
För att kunna lägga fast riktlinjerna för en långsiktigt hållbar bostadspolitik
måste slutsatser dras av de senaste femtio årens bostadspolitik.
Hyresregleringen, som övergått till att kallas bruksvärdessystem, syftade
ursprungligen till att hålla tillbaka hyreshöjningar under andra världskriget.
Tanken var att regleringen skulle avskaffas så fort fred åter rådde. Så blev
inte fallet. I stället förhindrades fastighetsägare att höja hyrorna i den takt
som krävdes för att vidmakthålla underhåll och en god boendestandard.
Nyproduktionen sjönk eftersom hyrorna inte kunde sättas på den nivå som
krävdes för att skapa lönsamhet i att bygga och förvalta flerbostadshus.
Resultatet blev att bostadsstandarden sjönk och bostadsbristen ökade mot
slutet av 50-talet.
För att råda bot på bostadsbristen och för att höja bostadsstandarden
genomfördes det s.k. miljonprogrammet som skulle skapa en miljon nya
bostäder under tio år. Genom bidrag, politisk centralstyrning och kommunala
bostadsbolag (den s.k. allmännyttan med särskilt gynnsamma villkor i
jämförelse med privata bostadsbolag), skapades storskaliga bostadsområden.
Miljonprogramsområdenas storskalighet, ofta avskildhet i förhållande till
annan bebyggelse, i kombination med att hyrorna kunde hållas nere på
konstgjord väg med subventioner och särlagstiftning ledde till en fysisk och
social segregation. Under senare år har denna segregation blivit allt tydligare
till följd av låg tillväxt och hög arbetslöshet. Otryggheten och
framtidspessimismen är idag växande i miljonprogramsområdena.
Kriminalitet, missbruk och sociala problem är utbredda i dessa områden. Det
storskaliga politiska exprimentet visade sig leda till motsatsen i förhållande
till vad man önskade åstadkomma.
De kommunala bostadsbolagen utgör i sin tur ett problem. Eftersom de
under lång tid var ekonomiskt gynnade av särlagstiftning och subventioner
har de präglats av ineffektivitet och misshushållning med resurser. Det
faktum att de varit kommunalt ägda och därmed politiskt styrda har givit
politikerna incitament att hålla hyreshöjningar under de nivåer som varit
fastighetsekonomiskt motiverade. I stället för att drivas professionellt,
förvandlades de till ett politiskt verktyg för att vinna röster i kommunalvalen.
Resultatet har blivit att underhållet eftersatts, vilket ytterligare minskat
attraktiviteten, samtidigt som kommunerna iklätt kommuninvånarna
borgensansvar för bolagen och tillskjutit skattemedel för att undvika
konkurser. I dagsläget är de kommunala bostadsbolagen en kvarnsten runt
halsen på kommunerna och inte sällan tvingas man skära ner den kommunala
kärnverksamheten för att kunna finansiera sina förlustbringande bostads-
bolag.
Omfattande detaljreglering av byggandet, subventioner och fastighets-
beskattning har drivit upp boendekostnaderna till den högsta nivån i
västvärlden. 1993 uppgick hushållens boendekostnader - trots omfattande
subventioner - till nästan en tredjedel, av hushållens konsumtion.
Hyresregleringens efterföljare, bruksvärdessystemet, lagstadgar att de
kommunala bostadsbolagens hyresnivåer skall vara ledande även för privata
hyresvärdar. Eftersom de kommunala bostäderna oftast är koncentrerade till
vissa områden och eftersom lägesfaktorn inte tillräckligt vägs in vid
hyresjämförelser har detta lett till att bostäder i mer centrala och attraktiva
lägen har fått en hyra som ligger lägre än perifert belägna lägenheter.
Resultatet har blivit en överefterfrågan på dessa bostäder som tar sig uttryck i
en illegal handel med "svarta" lägenhetskontrakt.
Denna beskrivning av det bostadspolitiska misslyckandet kan inte längre
bortförklaras och slutsatserna måste ligga till grund för den framtida
bostadspolitiken. Problemen, som uppstått ur regleringar och subventioner,
kan inte lösas med nya regleringar och subventioner. I stället måste bostads-
marknaden avregleras och utvecklas till att bli en marknad i ordets sanna
bemärkelse.
En hållbar
bostadsfinansiering
Avveckla subventionerna
Den stora utgiftsposten inom bostadspolitiken har under
många år varit bidrag till byggandet av bostäder. Dessa
subventioner har inte bara bidragit till att urholka
statsfinanserna utan också till att driva upp
produktionskostnaderna och därmed boendekostnaderna.
Subventionssystemen har också, beroende på deras
konstruktion och till följd av att de ofta har ändrats, skapat
oklarhet och dålig framförhållning i byggandet. Dessutom
har de ibland snedvridit byggandet och skapat obalans
mellan utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden.
Subventionerna har bidragit till stigande byggkostnader, som i sin tur
kraftigt ökat både statens och hushållens kostnader för boendet. Sedan
räntebidragen infördes 1974 har produktionskostnaderna ökat dubbelt så
snabbt som priserna på andra varor och tjänster. Produktionskostnaden för
bostäder ökade från början av 1980-talet till början av 1990-talet med över
50 procent i reala termer, vilket är en utveckling som markant skiljer sig från
annan produktion.
Mellan 1987 och 1993 ökade statens kostnader för räntebidragen från 19
miljarder kronor (1993 års penningvärde) till 33 miljarder kronor. Samtliga
landets 4 miljoner hushåll får via skatten betala dessa subventioner, som
sedan omfördelas till de 250 000 hushåll som erhåller subventioner. I
genomsnitt får dessa privilegierade hushåll 132 000 kronor per år i bidrag.
En kraftig omfördelning från hushåll i äldre bostäder till hushåll i extremt
dyra och nyproducerade bostäder har varit det gällande.
Kostnadsexplosionen beror främst på reglerna i det tidigare ränte-
bidragssystemet. Staten fick stå för hela den kostnadsökning som blev
resultatet av ett höjt ränteläge. Ju dyrare man byggde, desto högre bidrag.
Vidare upphörde den enskilde bostadskonsumentens incitament att
gentemot fastighetsproducenterna hålla tillbaka prisutvecklingen eftersom de
boende själva inte direkt drabbades av de ökade kostnaderna. De eventuella
räntekostnader den enskilde själv skulle svara för fick dessutom ett mycket
litet genomslag på grund av de höga marginalskatterna.
Den borgerliga regeringen inledde en successiv reformering av
subventionssystemen i syfte att långsiktigt avveckla dem och därmed bidra
till bättre statsfinanser och en bättre fungerande bostadsmarknad. Låne-
finansiering av bostadsbyggande sker numera på den allmänna kredit-
marknaden, vilket ökar konkurrensen och sänker kostnaderna. Vidare är
räntebidragets storlek nu neutralt i förhållande till fastighetsägarkategori;
äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Detta bidrar till ökad rättvisa och en
finansieringsform som inte är kostnadsdrivande.
Det gamla räntebidragssystemet gäller fortfarande för bostäder byggda före
1993. I detta system utgår räntebidraget som mellanskillnaden mellan
subventionsräntan och den s.k. garanterade räntan. För att avveckla detta
mycket kostnadsdrivande system sker en årlig minskning av räntebidraget
genom att den garanterade räntan höjs. Riksdagen har dock, efter förslag från
den socialdemokratiska regeringen, beslutat att avvecklingen skall fördröjas
genom en minskad ökningstakt för räntan. Vår uppfattning är att
reformeringen av subventionssystemen skall gå vidare. Vi har avvisat
Socialdemokraternas försök att fördröja den nödvändiga omställningen av
finansieringssystemen. Takten på avvecklingen av subventionerna bör öka
samtidigt som fastighetsskatten sänks.
Det nya bostadsfinansieringssystemet, det s.k. Danell-systemet, som gäller
fr.o.m 1993 innebär att räntebidragets storlek bestäms utifrån en beräknad
räntekostnad på bidragsunderlaget. Den beräknade räntekostnaden bestäms
av subventionsräntan, som motsvarar ränteläget för de bostadsobligationer
som bostadslåneinstituten ger ut för lånefinansieringen av bostadsbyggandet.
För nybyggnation och ombyggnad av flerbostadshus som påbörjades under
1994 är räntebidragsandelen av subventionsräntan 52 procent första året efter
färdigställandet, varefter bidragsandelen minskas med 4 procentenheter
årligen. I syfte att minska subventionsinslaget i bostadsbyggandet, är det
första årets bidragsandel 5 procentenheter lägre för varje ny årgång bostäder
som byggs. Denna minskning pågår tills räntebidragsandelen kommit ner till
30 procent.
En långsiktigt hållbar bostadspolitik utan subventioner och politisk
intervention måste skapas för bostadsmarknaden. Det borde framstå som
självklart att bostadsmarknaden, om den tilläts att fungera som andra
marknader, mycket väl kan klara sig utan subventioner. I stället bör utrymme
för boendekostnaderna skapas genom sänkta skatter på arbete, företagande
och sparande. Möjligheter bör även skapas för en större egen kapitalinsats.
Den viktigaste bostadspolitiska åtgärden är därför att fullt ut avveckla
subventionssystemen parallellt med att fastighetsskatten avvecklas.
För de fastigheter som är byggda före 1993 bör minskningen fortgå som
nu, men med ökad hastighet. Detta möjliggörs genom sänkt fastighetsskatt.
De fastigheter som producerats 1993 och senare bör, när räntebidragsandelen
nått ner till 30 procent, befrias från fastighetsskatt samtidigt som den
kvarvarande subventionen avvecklas. För nyproducerade fastigheter bör
skatten avskaffas och inga subventioner utgå. Denna reform bör kunna träda
ikraft från och med 1998.
Avveckla fastighetsskatten
Under den borgerliga regeringsperioden fördes en långsiktig
skattesänkningspolitik för att skapa tillväxt och ett ökat
utrymme för den privata ekonomin. Ett flertal skatter sänktes
eller avskaffades. Inom bostadsområdet bidrar sänkta skatter
till både en bättre fungerande marknad och lägre
boendekostnader. Nu har kraftiga höjningar av
fastighetskatten genomförts med höjda boendekostnader som
följd.
Den s.k. flyttskatten avskaffades av den borgerliga riksdagen. Det innebär
att hushållen kan flytta och byta bostad utan att drabbas av extra kostnader.
Därmed ökar rörligheten och valfriheten på bostadsmarknaden. Hushållen får
större möjligheter att anpassa sitt boende till ändrade förutsättningar och
önskemål. Det möjliggör också ett bättre utnyttjande av befintligt
fastighetsbestånd. Fastighetsskatten för flerbostadshus sänktes från 2,5
procent till samma nivå som då gällde för småhus, dvs. 1,5 procent.
Vid en uppjustering av taxeringsvärdet på grund av om- och tillbyggnad
leder inte detta längre till en höjd fastighetsskatt de första fem åren. De
följande fem åren begränsas fastighetsskatten på värdehöjningen till hälften.
Detta medför att skatten i mindre utsträckning hindrar önskvärda om- och
tillbyggnader av flerbostadshus, samt att hyresökningarna beroende på om-
och tillbyggnad markant begränsas.
För att åstadkomma rättvisa och neutralitet mellan olika former av
fastighetsägande infördes en konventionell beskattning av de allmännyttiga
bostadsföretagen. Reglerna innebär att dessa företag i likhet med privata
fastighetsägare beskattas på samma sätt som övriga företag i näringslivet. De
skattemässiga förutsättningarna har förbättrats genom ändrad bolags-
beskattning, ändrad beskattning av enskilda näringsidkare och en bättre form
för skattefria avsättningar. Dessa åtgärder bidrar till att hålla nere boende-
kostnaderna.
Slutligen avskaffade den borgerliga regeringen fastighetsskatten på
kommersiella lokaler. Den åtgärden har bidragit till att hålla tillbaka pris-
ökningarna.
Socialdemokraterna har nu, tillsammans med Miljöpartiet, Vänsterpartiet
och Centerpartiet, lagt om politiken i riktning mot traditionell skattehöjar-
politik. Det senaste årets höjning av fastighetsskatten från 1,5 till 1,7 pro-
cent, i kombination med uppräknade taxeringsvärden, slår mycket hårt. I
genomsnitt har skatten för småhus höjts med 43 procent, vilket motsvarar
närmare 2 500 kronor om året. I synnerhet drabbas de som bor i kustnära
områden, i områden med stor efterfrågan på bostäder och barnfamiljer, som
redan i dag lever med knappa ekonomiska marginaler. På grund av att
Socialdemokraterna återställde den borgerliga riksdagsmajoritetens beslut
om avskaffad förmögenhetsskatt drabbas dessutom allt fler av ytterligare en
skattebörda genom de höjda taxeringsvärdena.
Det är inte enbart boendekostnaderna i egnahem som påverkas av
fastighetsskatten. Drygt en tiondel av hyran för en normallägenhet går till att
betala fastighetsskatt. En successiv sänkning av fastighetsskatten för
flerbostadshus skulle således bidra till att hålla tillbaka hyreshöjningarna för
dem som bor i lägenhet.
Boendebeskattningen bör också ses i ett mer principiellt perspektiv.
Beskattningen tar ingen hänsyn till hushållets inkomster och teoretiskt, i
vissa fall även i praktiken, kan beskattningen av boendet komma att överstiga
hushållets disponibla inkomst. När fastighetsskatten närmar sig dessa nivåer
tvingas människor att flytta från sina bostäder och den miljö man trivs i, med
alla påfrestningar detta innebär. Ingen hänsyn tas heller till att den eller de
inkomster som betalar boendeskatten redan är beskattade eller att
fastighetskatten för dem som bor i ett bostadsområde kan öka kraftigt som en
följd av att området blir attraktivt med följd att marknadsvärdet på huset
stiger.
I ett första steg bör fastighetsskatten sänkas till 1,5 procent med verkan för
1996. Markvärdet skall inte tas upp fullt ut som underlag för fastighets-
skatten. Enligt vår mening bör markvärdet endast tas upp till hälften.
Dessutom måste ett tak införas för att eliminera de anstötliga effekter som
årets fastighetstaxering annars ger i vissa fall. Det icke skattepliktiga
beloppet för förmögenhetsbeskattning bör höjas till 1 200 000 kronor,
retroaktivt gällande för 1996, i avvaktan på att förmögenhetsbeskattningen
slopas.
Långsiktigt måste skattesystemet inom bostadsmarknaden förändras i syfte
att både åstadkomma neutralitet i beskattningen av olika upplåtelseformer
och successivt minska beskattningen av boendet som helhet. Skattesystemet
skall inte vara konstruerat så att det gynnar respektive missgynnar olika
boendeformer. Hushållets val av bostad skall kunna ske utifrån andra
grunder än vad som är mest fördelaktigt från skattesynpunkt. De boende kan
då i stället välja bostad utifrån läge, bostadsmiljö, kommunikationer,
servicegrad, upplåtelseform och andra betydelsefulla hänsynstaganden.
Fastighetsskatten måste successivt avvecklas av de skäl som nämnts ovan -
för att sänka boendekostnaderna och för att slå vakt om äganderätten.
Bosparande
Ägandet av en egen bostad innebär möjligheter att själv
påverka sina boendekostnader och en ökad trygghet oavsett
om bostaden är ett småhus, en bostadsrätt eller en ägd
lägenhet. En ökad egen kapitalinsats vid köp av en bostad
bidrar till en ökad förutsägbarhet av boendekostnaderna och
ett minskat risktagande.
Utöver fördelarna för det egna hushållet innebär en ökad kapitalinsats i
den egna bostaden en stabilisering av bostadsmarknaden. Vidare förstärks
statsfinanserna genom att en minskad lånefinansiering reducerar hushållens
skatteavdrag för låneräntor.
I utredningsbetänkandet Bosparande (SOU 1994:121) presenterades ett
förslag till hur bosparande kan stimuleras genom en statlig kreditgaranti.
Garantin ska enligt förslaget gälla för förvärv av eget hem eller bostadsrätt
för permanentboende. Som motprestation måste bospararen regelbundet göra
insättningar i någon av de sparformer som sparinstituten marknadsför.
Vår uppfattning är att sparande till egen bostad bör stimuleras och anser att
förslaget i Bosparande (SOU 1994:121) bör genomföras.
Bostadsbidragen bör samordnas med
socialpolitiken
Bostadsbidragen syftar i första hand till att stärka
barnfamiljers möjlighet att efterfråga goda bostäder.
Regelsystemet är invecklat och utrymme skapas därför för
såväl fusk som snedvridning av stödet.
Vi anser att bostadsbidraget på sikt bör samordnas med socialpolitiken,
som omfattar många andra stöd med liknande konsumtionsstärkande syften.
Med en sammanhållen bild av stödet blir det lättare att omvandla bidragen
till sänkta skatter och minska den ekonomiska rundgången. Regeringen bör
återkomma till riksdagen med ett förslag med denna inriktning.
I det korta perspektivet bör den regel som diskriminerar sammanboende
eller gifta i förhållande till ensamstående justeras. Detta bör ske genom att
inkomstgränsen för sammanboende/gifta höjs till samma nivå som för
ensamstående. Detta finansieras genom en generell sänkning av det fasta
bidraget till barnfamiljer. Vårt förslag presenteras närmare i en särskild
kommittémotion.
En markpolitik som
respekterar äganderätten
Restriktivitet och rättssäkerhet vid
expropriation
Med markägandet följer rätten att bestämma över, bruka,
bebygga och sälja egendomen. Expropriation av mark är en
kränkning av äganderätten och bör endast komma i fråga i de
fall synnerligen viktiga samhällsintressen så påkallar. Statens
eller kommunernas inskränkning i enskilda markägares rätt
bör få ske endast på följande grunder:
för att skydda människor till liv, hälsa och säkerhet
för att skydda miljön och naturen
för att kunna genomföra för landet eller kommunen ytterst angelägna
uppgifter.
Markägaren skall vid expropriation få ersättning för
fastighetens fulla marknadsvärde samt för de kostnader som
eventuellt uppkommer genom åtgärden.
Den presumtionsregel som innebär att markägaren har skyldighet att bevisa
att ett höjt marknadsvärde på mark som skall exproprieras beror på andra
faktorer än själva expropriationen eller dess syfte försätter den enskilde i ett
underläge som inte är förenligt med grunderna för en rättsstat. Det enda
rimliga förhållandet är att exproprianten skall ha bevisbördan. Presumtions-
regeln bör avskaffas.
Möjliggör strandnära bebyggelse
Möjligheterna att bättre utnyttja strandnära områden för
bebyggelse har genom ny lagstiftning ökat i de delar av
Sverige som både är glest bebyggda och har långa sjö- och
kuststräckor.
Den nuvarande lagstiftningen innebär dock fortfarande ett generellt förbud
mot att bygga intill 100 meter från havet, insjö eller vattendrag.
Länsstyrelsen kan utvidga denna gräns till 300 meter och dispens ges endast i
undantagsfall. Mot bakgrund av att Sverige är rikt utrustat med kuststräckor
längs åar, sjöar och hav ter sig detta omotiverat. Totalt finns 92 409 sjöar
större än en hektar i Sverige.
Lagstiftningen försvårar ett bevarande av en levande skärgård. Förbudet
mot strandnära bebyggelse har medfört svårigheter att utveckla boende och
annan verksamhet. Problemen har även gällt för stora delar av glesbygden.
En ökad möjlighet till bebyggelse i strandnära områden skulle kunna skapa
bättre förutsättningar för att hålla landskapet levande genom ett ökat
befolkningsunderlag för handel och offentlig service. Även attraktiv
bebyggelse i strandnära områden i större och mindre tätorter har förhindrats
av lagstiftningen. Det generella förbudet mot strandnära bebyggelse innebär
också att priser på fritids- och bostadshus i dessa lägen pressas upp. I
kombination med fastighetsskatten leder detta till att endast ett fåtal kan få
möjlighet att bosätta sig eller avnjuta sin fritid i strandnära områden.
Vår uppfattning är att lagstiftning behövs för att skydda känsligt djur- och
växtliv i strandnära områden och för att garantera allmän tillgång för bad-
och friluftsliv, särskilt i befolkningstäta områden.
Utgångspunkten för lagstiftningen bör vara den motsatta mot idag. Vi
anser att det skall finnas en generell rätt att bebygga sin mark nära stränder
och vattendrag. En kommun skall dock kunna begränsa denna rätt, men
endast där så kan motiveras med hänsyn till känsligt djur- och växtliv eller
för att garantera allmänhetens tillgång till bad-och friluftsliv. Detta skall då
ske genom antagande av detaljplan. Då ges de bästa förutsättningarna för en
god sammanvägning av olika intressen.
Avveckla det offentliga
tomträttsinstitutet
Tomträttsinstitutet infördes ursprungligen för att underlätta
småhusboende. I dag har dock detta motiv spelat ut sin roll.
Någon nytta av tomträttsinstitutet i markplaneringssyfte eller
för att kommunen skall kunna tillgodogöra sig
markvärdesstegringen finns knappast, såvida inte rent
konfiskatoriska åtgärder skall tillåtas mot
fastighetsinnehavarna.
Tomträttsinstitutet kan inte motiveras om man inte av ideologiska skäl vill
bekämpa ett spritt och enskilt ägande. Det framstår dessutom som omotiverat
att kommunen subventionerar respektive missgynnar vissa fastighetsägare.
Tomträttsinstitutet bör därför begränsas så att inga nya tomträtter upplåts.
Mångfald och valfrihet i
boendet
Ägarlägenheter
För att människors olika önskemål om hur de vill bo skall
kunna tillgodoses måste olika upplåtelseformer och
bostadstyper tillåtas konkurrera på samma villkor. Om
valfriheten och flexibiliteten på bostadsmarknaden ökas
skapas bättre möjligheter för hushållen att finna en lämplig
bostad. Därmed ökar också tryggheten i boendet.
Ägarlägenheter finns över hela världen och Ägarlägenhetsutredningen
(1982), visade att det är möjligt att införa detta institut även i Sverige. Den
borgerliga regeringen tillsatte också en utredning för att ta fram lagstiftning
för denna boendeform. Utredningen har dock stoppats och därmed fördröjs
den ökade valfrihet som denna reform skulle innebära.
Ägare av gruppbyggda småhus är ofta medlemmar i en samfällighets-
förening. Föreningen ansvarar för gemensamma utrymmen och anläggningar,
som t.ex. tomtvägar, ledningar, värmecentral, centralantenn, garage etc. På
samma sätt skulle lägenhetsägare i en fastighet kunna organisera de
gemensamma funktionerna. Fördelen med ett eget ägande är ett maximalt
inflytande över till exempel skötsel och kostnader. Det är en stimulans till
sparande. Med ägandet följer ett strikt ägaransvar för kostnaderna och
möjligheter till fulla ränteavdrag på samma sätt som gäller för egna hem.
Många boende i flerbostadshus önskar äga sin egen bostad och denna
upplåtelseform bör inte endast vara förbehållen småhus utan också vara
tillämpningsbar på lägenheter.
Vår uppfattning är att regeringen snarast bör lägga ett förslag om
införande av ägarlägenheter.
Bostadsrätt
Intill dess att ägarlägenheter införs är bostadsrätten i
praktiken den enda upplåtelseform som möjliggör
bostadsägande - om än indirekt - i flerbostadshus.
Bostadsrätten ger vissa av de fördelar som är förknippade
med direkt ägande; goda möjligheter att påverka det egna
boendet och boendemiljön, lägre driftkostnader och eget
ansvarstagande.
Det är ett viktigt bostadspolitiskt mål att möjliggöra ombildning till
bostadsrätt. Bildande av bostadsrättsföreningar underlättades därför av den
borgerliga regeringen. Det tidigare kravet på lägsta antal medlemmar i en
bostadsrättsförening sänktes från fem till tre och majoritetskravet vid beslut
om förvärv av en fastighet för ombildning sänktes från två tredjedelar av
hyresgästerna till hälften. Samtidigt utökades den s.k. ombildningslagen till
att gälla också bostadsfastigheter ägda av stat, landsting, kommuner och
kommunala bostadsbolag. Vidare avskaffades den lagstiftning (Lex Malmö)
som innebar att man förlorade alla statliga räntebidrag vid ombildning av hus
tillhöriga kommunala bostadsbolag.
Ökad ombildning till bostadsrätt är särskilt angelägen i ensidigt
sammansatta bostadsområden, vilka ofta är helt dominerade av kommunalt
ägda hyreshus. Genom blandning av olika upplåtelseformer ökar de boendes
valfrihet samtidigt som segregationstendenser till följd av bristande mångfald
i upplåtelseformer motverkas. Bostadsrättslagens förbud mot dubbelupp-
låtelse bör slopas i de fall upplåtelsen sker till kommun eller kommunalt
bostadsbolag. Därigenom skulle ombildning av kommunala hyreshus
underlättas.
Bostadsrätter har i dag lägre belåningsvärde och högre ränta än fast
egendom. Ändringar i regelsystemen bör därför göras i syfte att förbättra
bostadsrättens pantvärde. En långivare som ianspråktar en pantsatt
bostadsrätt bör få ovillkorlig rätt till inträde i föreningen och till
andrahands-
uthyrning. Bostadsrättsföreningarnas fordran på förfallna avgifter bör heller
inte prioriteras framför andra fordringar.
Medlemmarnas inflytande över sina bostadsrättsföreningar bör stärkas
genom att andra villkor för ändring av föreningsstadgarna än de som framgår
av bostadsrättslagen bör förklaras ogiltiga.
Hyresrätt
För många hushåll är hyresrätten en attraktiv boendeform.
Dess fördelar är framförallt att man inte behöver binda ett
kapital i sin bostad och en relativt hög servicenivå. I dag bor
cirka 40 procent av landets hushåll i hyresrätt.
Hyresmarknaden präglas dock av bristande valfrihet på
grund av den form av hyresreglering, bruksvärdessystemet,
som fortfarande finns och som leder till att marknaden inte
tillåts fungera. I vissa fall uppstår en "svart marknad", där
hyreskontrakt köps och säljs illegalt. Ett annat uttryck för
problemen på hyresmarknaden är den skeva hyressättningen
som kan innebära att hyrorna i utkanten av en tätort ofta är
lika höga eller högre än för centralt belägna lägenheter.
Bruksvärdessystemet leder därför till en trögrörlighet
eftersom attraktiva lägenheter med reglerad och relativt låg
hyra sällan omsätts.
Vidare omöjliggör dagens regleringar för hyresgäster att avtala om en
annan servicenivå, och därmed en annan hyra, än den allmänna. För en
fungerande hyresmarknad krävs att de boendes värderingar får ett större
genomslag vid hyressättningen och att hyresgästerna ges möjlighet att
förhandla fram egna avtal. Andra faktorer i ett hyresavtal som skulle kunna
överlåtas åt de båda parterna att själva komma överens om är avtalstid,
uppsägningstid, möjlighet till indexering eller upptrappning av hyran,
reparationer, andrahandsuthyrning, överlåtelse av hyreskontraktet under
avtalstiden eller användande av lägenhet, helt eller delvis, för annat ändamål
än boende t.ex. kontor.
Vi behöver en hyresmarknad med valfrihet, ett rationellt utnyttjande av
lägenhetsbeståndet och ett prissystem som upplyser om vilka bostäder som
efterfrågas. Detta var också det grundläggande synsättet bakom bruksvärdes-
systemet, som det ursprungligen var tänkt att fungera. Den socialdemokra-
tiska regeringen uttryckte det på följande sätt: "Fastighetsägaren bör i ett
marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på
lägenheter vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå
vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att
hyresvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde." (prop.
1968:91). Tilläggas kan att jämvikt på bostadsmarknaden, uppstår då det
råder fri prisbildning och avtalsfrihet.
Genom förändringar av lagstiftningen, bl.a. 1975 då den s.k. allmännyttan
gavs en hyresledande roll, har bruksvärdessystemet kommit att återfå ett
funktionssätt som går att jämföra med de tidigare hyresregleringarna.
Hyresreglering har genom tiderna motiverats med att den behövs för ett
fungerande besittningsskydd för den enskilde. Så är dock inte fallet.
Beroende av vad hyresgästen och hyresvärden överenskommer i det gemen-
samma avtalet kan hyresgästen tillförsäkras ett fullgott besittningsskydd som
endast upphör att gälla om hyresgästen brustit i sina förpliktelser eller genom
andra förutsättningar som stadgas i avtalet. För att inte hyresvärden skall
kunna kringgå besittningsskyddet med hjälp av en orimlig hyreshöjning, om
inte avtalet reglerar även detta, krävs en restriktion för vad som är att anse
som skäligt hyreskrav. Vid en tvist mellan hyresvärd och hyresgäst kan
skäligheten i hyreskravet prövas av domstol och ställas mot frivilligt avtalade
hyresnivåer i jämförbara lägenheter - med hänsyn till storlek, standard, läge
m.m. Det var också den ursprungliga tanken bakom bruksvärdessystemet
som den kommer till uttryck i den tidigare refererade propositionen.Vår
uppfattning är att den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet måste
återupprättas och ett system med fri hyresbildning i kombination med
besittningsskydd inrättas. Detta medför bland annat att de kommunalt ägda
bostadsföretagens hyresledande roll måste avskaffas.
En friare hyressättning skapar bättre möjligheter för de boende att välja
bostad efter sina egna värderingar och efter vad den anses vara värd på
marknaden. Det gör det också lättare för de boende att göra jämförelser
mellan olika bostäder, boendeformer och upplåtelseformer. Det kommer att
främja en ökad rörlighet som leder till ett bättre utnyttjande av
bostadsbeståndet jämfört med nuvarande system. De som nu saknar bostad
eller står i bostadskö för att de efterfrågar en annan lägenhet får betydligt
bättre möjligheter att tillgodose sina önskemål.
Förvärvslagstiftningen
Sedan 1976 finns en särskild lag om förvärv av
hyresfastighet m.m., förvärvslagen, vars syfte är att hindra
"oseriösa personer" från att förvärva hyreshus.
I förvärvslagen behandlas skilda kategorier av fastighetsägare på olika sätt.
Kommunala bostadsföretags förvärv är till exempel helt undantagna från
lagstiftningens krav. Genom förvärvslagen försvåras fastighetsmarknadens
funktionssätt, främst genom en byråkratisk handläggningsordning och lång
tidsutdräkt från överlåtelse till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar den
seriösa merparten av aktörerna. Samtidigt öppnar lagstiftningen för godtycke.
Den bygger på en förhandsbedömning av en förvärvares kvalifikationer och
intentioner med förvärvet, som i praktiken är mycket svår att göra med någon
större träffsäkerhet. Det med förvärvslagen avsedda syftet har heller inte
uppnåtts dvs. lagen lyckas inte i praktiken förhindra oseriösa personers
förvärv av fastigheter.
Förvärvslagen bör avskaffas. Det berättigade kravet på att kunna skydda
hyresgästerna från oseriösa ägare kan och bör inte motivera en byråkratisk
och godtycklig förhandsgranskning som drabbar alla seriösa aktörer på
fastighetsmarknaden. Hyresgästernas berättigade krav bör istället lösas
genom ordentliga möjligheter till ingripanden i de fall där fastighetsägare
visar sig vara oseriösa och inte fullgör sina förpliktelser gentemot hyresgäster
och andra. I SOU 1994:23, Förvalta bostäder, föreslås en lagstiftning med
denna inriktning.
Förutsättningar för
minskad segregation och
bättre boendemiljö
Segregationen mellan olika bostadsområden är inte ett nytt
fenomen, men utvecklingen har blivit allt tydligare under
senare år. I synnerhet är det i miljonprogramsområdena som
segregationen är mest framträdande. Grunden för den rent
fysiska segregationen är den bostadspolitik som fördes under
1960- och 70-talen. Miljonprogrammet var ett svenskt
planekonomiskt experiment sprunget ur vänsterns övertro på
politiska lösningar. Genom att planlägga stora markområden
för en likartad och storskalig bebyggelse, med i princip
hyresrätt som enda upplåtelseform och det kommunala
bostadsbolaget som den dominerande hyresvärden, skapades
förutsättningarna för dagens segregation.
De kommunala bostadsbolagen är hyresledande och politiskt styrda. De
har inte gått med vinst och i kombination med att politiker vill göra sig
populära genom att hålla nere hyreshöjningarna har underhållet eftersatts och
förnyelsen av bostadsområdena uteblivit. Underhållsbehovet i de kommunala
bostadsföretagen är stort och ekonomin ofta urholkad. Detta har lett till dålig
boendemiljö, vandalism och till att den negativa utvecklingen i ett bostads-
område drivits på ytterligare.
I den framtida samhällsplaneringen måste hänsyn tas till vilka boende-
former medborgarna efterfrågar. Bostadsområden måste planeras så att olika
former av bebyggelse och upplåtelseformer kan blandas. Bostadsområden
och områden för industri och kommersiell verksamhet bör blandas utan att
boendemiljön försämras.
De kommunalt ägda bostadsföretagens fastigheter bör i detta perspektiv
försäljas och företagen privatiseras. Både dessa bolag och deras kommunala
ägare har idag generellt sett mycket svag ekonomi. Genom en privatisering
kan nytt kapital tillföras företaget och upprustningar av bostadsområden bli
möjliga att genomföra. Om nuvarande situation, med ekonomiskt svaga
bostadsföretag och ekonomiskt svaga ägare, behålls kommer aldrig
utvecklingen att kunna vända i en positiv riktning. Ett alternativ kan vara att,
där intresse finns, erbjuda hyresgästerna att ta över sina fastigheter genom att
bilda bostadsrättsföreningar. Där så är möjligt kan medlemmarna genom
egna arbetsinsatser bidra till förbättringar av boendemiljön, vilket också ger
ett ökat personligt ansvarstagande.
De rent fysiska förutsättningarna för segregationen räcker dock inte som
förklaring till dagens problem. En väsentlig orsak är att vi under många år
saknat en tillräckligt snabb ekonomisk tillväxt. Den stora arbetslösheten
leder dessutom till att alltför många fastnar i bidragsberoende och passivitet.
Med sänkta skatter och avregleringar kan bättre förutsättningar för
företagande och nya arbeten skapas. Då kan fler efterfråga högre
boendestandard, upprustade bostadsområden och nya former för sitt boende.
Då finns förutsättningar för en social rörlighet och minskad segregation.
Ytterligare faktorer som bidrar till dagens problem är fastighetsskatten och
hyresregleringen - bruksvärdesprincipen - som gör det svårt för fastighets-
ägare att få ekonomi i sina hus. Detta gör att underhåll ofta eftersätts och att
nödvändiga renoveringar inte kan genomföras. Fastighetsägare måste tillåtas
att ha en god ekonomi i sitt fastighetsbestånd. Detta kommer de boende till
del i form av kontinuerligt underhåll av fastigheterna och förbättrad boende-
miljö. Bruksvärdessystemet bör reformeras så att hyrorna i högre utsträck-
ning kan bestämmas av efterfrågan och alla de bakomliggande faktorerna
som till exempel läge, storlek och standard. Hyresgästens besittningsskydd
skall ligga fast. Detta leder till att rörligheten på bostadsmarknaden kan öka
och att den svarta handeln med hyreskontrakt kan elimineras. Alla ges en
mer rättvis och ärlig chans på bostadsmarknaden.
Ovanstående förslag syftar till en uthållig och långsiktig politik för att
vända utvecklingen i en positiv riktning och att skapa bättre framtida
förutsättningar för att undvika segregation.
Kommunernas ansvar
omfattar inte drift av
bostadsföretag
Kommunerna skall ha det lokala ansvaret för att planera
markanvändningen på sådant sätt att i första hand
markägarens önskemål tillgodoses vad avser användning och
bebyggelse. Detta innebär också att man i största möjliga
utsträckning öppnar för att nybyggandet formas utifrån vad
medborgarna önskar. Behovet av gator, vägar och allmänna
platser skall självfallet vägas in. Planläggning av
markanvändningen med beaktande av omgivande intressen,
är kommunens ansvar. Denna myndighetsutövning skall ske
på ett sådant sätt att byråkrati undviks och till en så låg
kostnad som möjligt.
De kommunala avgifterna ökar och bidrar till att höja produktions- och
boendekostnader. Kommunerna bör vara restriktiva med avgiftsuttaget, som
inte på något sätt får strida mot självkostnadsprincipen, och tillse att
verksamheten bedrivs med största möjliga effektivitet.
Utöver myndighetsutövning ägnar sig idag kommunerna bland annat åt att
äga och driva bostadsbolag. De kommunala bostadsbolagen har visat sig vara
en belastning för kommunerna och därmed deras invånare. 1995 kostade de
kommunala bostadsbolagen skattebetalarna 3 200 miljoner kronor. 50
kommunala bostadsbolag behöver regelbundet tillföras skattemedel för att
konkurs skall undvikas och sammantaget beräknas 17 000 miljoner kronor
saknas i bostadsbolagen för att deras ekonomi skall vara i ordning. Den
dåliga ekonomin i de kommunala bostadsbolagen har på vissa håll lett till att
kommunen tvingats spara inom barnomsorg, skola och äldrevård.
Den tidigare lagstadgade favoriseringen av den s.k. allmännyttan upphörde
under den föregående mandatperioden och kommunala bostadsbolag får nu
konkurrera på samma villkor som privata bostadsföretag. Kommunerna
vidtar dock inte sällan egna åtgärder som snedvrider konkurrensen. Som
regel har kommunerna åtagit sig ett borgensansvar för de kommunala
bostadsföretagens lån. Vidare tillförs bolagen ibland direkta bidrag
finansierade via kommunalskatten. Detta skapar en orättvis
konkurrenssituation som drabbar skattebetalarna i allmänhet och dem som
inte hyr sin lägenhet av det kommunala bolaget i synnerhet.
Vissa kommuner har under senare år, för att skapa konkurrensneutralitet,
infört en avgift eller riskpremie för de borgensåtaganden man iklätt sig. Detta
är ett lovvärt initiativ. En lagstiftning med denna inriktning bör införas för
att
garantera konkurrensneutralitet mellan olika bostadsföretag i hela landet. Det
bästa alternativet är dock givetvis att kommunerna helt avstår från att ikläda
sig borgensförbindelser eftersom dessa kan visa sig bli mycket kännbara för
skattebetalarna. Några direkta bidrag skall inte heller förekomma.
Ytterligare ett argument mot det kommunala ägandet av bostadsföretag är
att kommunens objektivitet och opartiskhet kan ifrågasättas vad beträffar
planläggning av mark och myndighetsutövning som berör ett eget ägt bolag.
Det finns i dag inga argument för kommuner att driva bostadsföretag.
Kommunerna bör därför sälja sina fastigheter och bostadsbolag. Det innebär
att kapital kan frigöras och riktas till mer angelägna kommunala
verksamheter än bostadsägande. Försäljningen kan ske antingen till privata
företag eller till de boende om de vill överta fastigheten i form av en
bostadsrättsförening eller som enskilt ägda lägenheter. Övergången till de två
sistnämnda boendeformerna skall dock ske på ett sådant sätt att ingen mot
sin vilja tvingas förvärva sin lägenhet.
Borgensåtaganden medför en betydande risk för kommuninvånarna, som
kan komma att drabbas i form av höjda skatter och neddragningar inom
barnomsorg, skola och äldreomsorg som en följd av att dessa garantier måste
infrias. Förutom möjligheten att frigöra kapital för angelägnare kommunala
verksamheter, innebär en försäljning av bostadsföretagen en trygghet för
kommuninvånarna som inte längre riskerar tvingas ta ett ekonomiskt ansvar
för dåligt skötta kommunala bostadsföretag.
Det ankommer på utskottet att utforma erforderlig lagtext.
Hemställan
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om bostadspolitikens inriktning,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om en snabbare avveckling av de äldre räntesubventionerna parallellt
med en sänkning av fastighetsskatten,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om att växla de nuvarande räntesubventionerna mot avskaffad
fastighetsskatt,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om att nyproduktionen av bostäder fr.o.m. 1998 bör ske utan
subventioner och fastighetsskatt,
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att
fastighetsskatten bör avvecklas, 1
6. att riksdagen beslutar att fr.o.m. den 1 januari 1996 sänka
fastighetskatten till 1,5 % i enlighet med vad som anförts i motionen,1
7. att riksdagen beslutar att enbart hälften av det taxerade markvärdet skall
räknas in i underlaget för fastighetstaxeringen i enlighet med vad som anförts
i motionen,1
8. att riksdagen beslutar att höja gränsen för skattepliktig förmögenhet till
1 200 000 kr i enlighet med vad som anförts i motionen,1
9. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ett bosparsystem i enlighet
med vad som anförts i motionen,
10. att riksdagen hos regeringen begär förslag om en samordning av
bostadsbidragen och socialpolitiken i enlighet med vad som anförts i
motionen,
11. att riksdagen beslutar att höja inkomstgränsen för bostadsbidrag för
sammanboende med barn till samma nivå som för ensamstående med barn
och finansiera detta genom en generell sänkning av det fasta bidraget till
barnfamiljer i enlighet med vad som anförts i motionen,
12. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om restriktivitet och rättssäkerhet vid expropriation,
13. att riksdagen beslutar att avskaffa presumtionsregeln vid expropriation,
14. att riksdagen hos regeringen begär förslag om en ny lagstiftning för
strandskydd i enlighet med vad som anförts i motionen,
15. att riksdagen beslutar att avskaffa tomträttsinstitutet i enlighet med vad
som anförts i motionen,
16. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införandet av
ägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen,
17. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om en reformerad lagstiftning i syfte att stärka bostadsrättens
ställning,
18. att riksdagen beslutar att förklara andra stadgar för
bostadsrättsföreningar än de som anges i bostadsrättslagen för ogiltiga,
19. att riksdagen beslutar om ett återupprättande av det ursprungliga
bruksvärdessystemet i enlighet med vad som anförts i motionen,
20. att riksdagen beslutar att hyresgäster och hyresvärdar äger rätt att vid
nytecknande av hyresavtal fritt komma överens om avtalsvillkor,
21. att riksdagen beslutar avskaffa förvärvslagstiftningen i enlighet med
vad som anförts i motionen,
22. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om en politik för minskad segregation,
23. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om boendemiljöer,
24. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om kommunernas ansvar inom bostadspolitiken,
25. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om kommunala bostadsbolag.
Stockholm den 19 september 1996
Carl Bildt (m)
Lars Tobisson (m)
Sonja Rembo (m)
Anders Björck (m)
Knut Billing (m)
Birger Hagård (m)
Gun Hellsvik (m)
Gullan Lindblad (m)
Bo Lundgren (m)
Inger René (m)
Karl-Gösta Svenson (m)
Per Unckel (m)
Per Westerberg (m)