med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
I propositionen behandlas förslag till ändringar i
hyresförhandlingslagen samt förslag till lagändringar
beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. Till
grund för propositionen ligger ett delbetänkande av 1995 års
hyreslagstiftningsutredning.
Förslagen innebär i huvudsak att man rättar till de brister i lagstiftningen
som åstadkoms genom den förra regeringens förslag. Regeringens förslag kan
i huvudsak tillstyrkas. Vissa justeringar i förslaget är dock önskvärda.
Hyresförhandlingslagen
Hur stort antal lägenheter skall krävas för att få
förhandlingsordning?
I propositionen (sid 47) uttalas att en förhandlingsordning bör komma att
omfatta ett flertal av lägenheterna i det eller de hus som förhandlings-
ordningen skulle gälla. Denna skrivning är något oklar och kan innebära att
kraven ställs för högt för att en förhandlingsordning skall erhållas.
Rätt till förhandlingsersättning
Eftersom hyresgästorganisationen, som är part i en
förhandlingsordning, har laglig skyldighet att förhandla för
alla hyresgäster som väljer att omfattas av
förhandlingsordningen och även för outhyrda lägenheter i
huset, är det rimligt att organisationen också får en laglig rätt
till ersättning för förhandlingsarbetet. Utredningen hade
också lagt ett förslag om detta. Det är beklagligt att inte
denna fråga fått någon lösning. Om inte parterna kan nå fram
till en gemensam lösning i frågan bör regeringen återkomma
med förslag till lagstiftning.
Hyresgästinflytande vid
förbättrings- och
ändringsarbete
Regeringens förslag avviker i några avseenden från
utredningens förslag. Resultatet av detta blir att förslaget är
något ologiskt.
Å ena sidan instämmer regeringen i utredningens förslag om att inflytandet
skall utövas av den enskilde hyresgästen och inte av en hyresgäst-
organisation.
Å andra sidan säger regeringen att vid en tvist skall hyresnämnden vid en
skälighetsbedömning i första hand beakta det objektiva hyresgästintresset.
Värdet av att den enskilda hyresgästen får utöva inflytande urholkas om
dennes personliga skäl för att motsätta sig åtgärder eller uttrycka önskemål
om ändringar inte skall beaktas. Förslaget bör därför ändras och ansluta till
vad utredningen anfört.
Det föreslås ingen ändring i 46 § första stycket 4 hyreslagen. Detta innebär
att hyresvärden föreslås ha kvar rätten att få hyresavtalet att upphöra vid
större ombyggnad.
Det är av stor vikt att bestämmelserna utformas på så vis att hyresvärden
inleder planeringen av åtgärderna med att förhandla med de berörda
hyresgästerna.
Det är inte rimligt att hyresvärden skall kunna bringa hyresavtalet att
upphöra under tiden arbetena genomförs om hyresgästen avser att återflytta.
Om hyresavtalet upphör är det svårt att se något hinder mot att åtgärderna blir
helt andra än de som anfördes som grund för uppsägningen. Finner
hyresvärden, efter det att avtalet har upphört, att de från början planerade
åtgärderna bör ändras torde han inte behöva något godkännande av
hyresnämnden, än mindre av någon enskild som inte längre har gällande
hyresavtal. Detta förhållande kan också komma att missbrukas av oseriösa
hyresvärdar. Hyresgästen har således ingen garanti mot andra mer omfattande
åtgärder än de som hyresgästen och hyresnämnden inledningsvis haft att ta
ställning till.
Kringgående av bestämmelserna om hyresgästinflytande måste förhindras.
Detta kan ske genom att 46 § hyreslagen kompletteras med en skrivning om
att hyresavtalet inte upphör om hyresgästen tillfälligt avflyttar från
lägenheten
under tiden arbetena genomförs.
Även om hyresavtalet inte upphör när hyresgästen tillfälligt flyttar ut från
lägenheten, bör det finnas en sanktion för de fall hyresvärden vidtar åtgärder
som går utöver vad hyresgäst eller hyresnämnd godkänt. Regeringens förslag
i denna del är värda att pröva.
Andra förslag
Det finns ytterligare brister i hyresförhandlingslagen, som
bör åtgärdas även om de inte finns med i propositionen.
Tiden för påkallande av förhandling
En hyresgäst som ställer sig utanför det kollektiva
förhandlingssystemet har en tidsfrist på minst två månader
att motsätta sig hyresvärdens begäran om högre hyra. Om
hyresgästen protesterar utsträcks denna tid ytterligare.
Huvudregeln är att hyresnämndens beslut om ändring av
hyran träder i kraft tredje månadsskiftet efter hyresvärdens
ansökan till hyresnämnden. Detta innebär att hyresvärden får
vara ute i god tid om denne vill vara säker på att en
hyreshöjning kan komma till stånd ett visst månadsskifte.
Enligt hyresförhandlingslagen är tiden för påkallande av förhandlingar
betydligt kortare. Om förhandlingarna strandar och hyresvärden hänskjuter
frågan till hyresnämndens prövning, är huvudregeln att beslut om höjning inte
får avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader
från dagen för ansökningen. Om det finns skäl får hyresnämnden förordna att
beslut om höjning skall gälla från en tidigare tidpunkt. Denna sistnämnda
bestämmelse tillämpas i de flesta fall när hyresnämnd fastställer hyran efter
strandade förhandlingar. Detta innebär att hyresgäster som omfattas av
förhandlingsordningen är missgynnade vid jämförelse med hyresgäster som
valt att stå utanför. Hyreshöjning träder i kraft för dem som omfattas av
förhandlingsordningen flera månader tidigare.
Tidsfristerna för hyresvärdens begäran om förhandlingar avseende
hyreshöjning enligt hyresförhandlingslagen och hyresnämndens möjlighet att
höja hyran för hyresgäst som omfattas av förhandlingssystemet bör förlängas.
Brott mot
förhandlingsöverenskommelse
I hyresförhandlingslagen finns skadeståndsbestämmelser
avseende brott mot förhandlingsskyldigheten. I lagen finns
däremot inte några bestämmelser om skadestånd för brott
mot förhandlingsöverenskommelsen som sådan.
Åsidosättande av förhandlingsöverenskommelse bör kunna medföra
skadeståndsskyldighet. En bestämmelse härom bör införas i hyresförhand-
lingslagen.
Ogiltighet
I 5 § hyresförhandlingslagen anges den minsta ramen för den
primära förhandlingsskyldigheten. Om parterna är överens
kan de utvidga området för denna skyldighet och även
skadeståndsskyldigheten utökas i motsvarande mån. Däremot
inträder inte ogiltighetspåföljden vid underlåtenheten att
iaktta genom avtal utvidgad primär förhandlingsskyldighet.
Åsidosättande av genom avtal utvidgad primär förhandlingsskyldighet bör
också drabbas av ogiltighetspåföljd.
Föreningsrätten
Det är av stor vikt att part i ett kollektivt förhandlingssystem
visar respekt för motpart och inte vidtar åtgärder som kränker
föreningsrätten. I arbetsrättslig lagstiftning finns
bestämmelser om föreningsrätt och om sanktioner mot
kränkning av sådan rätt. Det har visat sig att det finns behov
av motsvarande reglering i hyresförhandlingslagen.
Bestämmelser om föreningsrätt och sanktioner mot
kränkning av föreningsrätten behöver därför införas i
hyresförhandlingslagen.
Hemställan
Hemställan
Med hänvisning till det anförda hemställs
1. att riksdagen beslutar precisera antal lägenheter för rätt till
förhandlingsordning,
2. att riksdagen beslutar avslå propositionens förslag avseende ändringar i
12 kap. 18 § jordabalken,
3. att riksdagen hos regeringen begär att 12 kap. 18 § jordabalken utformas
i enlighet med förslagen i utredningen SOU 1995:119,
4. att riksdagen hos regeringen begär att 46 § hyreslagen kompletteras med
en skrivning om att hyresavtalet inte upphör om hyresgästen tillfälligt
avflyttar från lägenheten under tiden arbetena genomförs,
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om behovet av att avreglera rätten till förhandlingsersättning,
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om behovet av ytterligare ändringar i hyresförhandlingslagen.