Bostadsutskottets betänkande

1996/97:BOU05

Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.

---

Innehåll

• Sammanfattning
• Propositionen
• Motionerna m.m.
• Utskottet
• Hemställan
• Reservationer
• Innehållsförteckning

1996/97
BoU5

Sammanfattning

Utskottet tillstyrker i huvudsak
förslagen i proposition 1996/97:30 -
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
Regeringsförslaget syftar till att
stärka hyresgästernas inflytande och
ställning i förhållande till de regler
som gäller i dag.
Utskottet föreslår riksdagen att göra
vissa ändringar i förhållande till
regeringsförslaget, bl.a. vad gäller
övergångsbestämmelserna till de av
regeringen föreslagna reglerna.
Till betänkandet har fogats 16
reservationer, bl.a. om avslag på
regeringsförslaget, om möjligheten att ha
flera förhandlingsordningar för ett och
samma hus samt om hyresgästorganisations
möjlighet till förhandlingsersättning.

Propositionen

Regeringen har i proposition 1996/97:30
föreslagit att riksdagen antar
regeringens förslag till
1. lag om ändring i
hyresförhandlingslagen (1978:304),
2. lag om ändring i jordabalken,
3. lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder,
4. lag om ändring i lagen (1994:831) om
rättegången i vissa hyresmål i Svea
hovrätt,
5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m.

Motionerna m.m.

I betänkandet behandlas de med anledning
av propositionen väckta motionerna

1996/97:Bo1 av Rolf Kenneryd m.fl. (c)
vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen
anförts om restriktivitet vid
tillämpningen av särskilda skäl,
2. att riksdagen hos regeringen begär
förslag om sådan ändring av
hyresförhandlingslagen att den enskilde
hyresgästens möjlighet att själv
förhandla om sin hyra underlättas i
enlighet med vad som anförts i motionen.

1996/97:Bo2 av Helena Frisk (s) vari
yrkas
1. att riksdagen beslutar precisera
antal lägenheter för rätt till
förhandlingsordning,
2. att riksdagen beslutar avslå
propositionens förslag avseende ändringar
i 12 kap. 18 § jordabalken,
3. att riksdagen hos regeringen begär
att 12 kap. 18 § jordabalken utformas i
enlighet med förslagen i utredningen SOU
1995:119,
4. att riksdagen hos regeringen begär
att 46 § hyreslagen kompletteras med en
skrivning om att hyresavtalet inte upphör
om hyresgästen tillfälligt avflyttar från
lägenheten under tiden arbetena
genomförs,
5. att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen
anförts om behovet av att avreglera
rätten till förhandlingsersättning.
(Yrkande 6 i motionen avser utskottet
behandla våren 1997.)

1996/97:Bo3 av Knut Billing m.fl. (m)
vari yrkas
1. att riksdagen beslutar att avslå
regeringens förslag i enlighet med vad
som anförts i motionen,
2. att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen
anförts om ändringar i
hyresförhandlingslagen,
3. att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen
anförts om att hyresmarknaden bör
avregleras.

1996/97:Bo4 av Michael Stjernström m.fl.
(kd) vari yrkas
1. att riksdagen beslutar att avslå
proposition 1996/97:30,
2. att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen
anförts om hur de aktuella frågorna kan
lösas utan ytterligare inskränkningar i
avtalsfriheten.

1996/97:Bo5 av Erling Bager m.fl. (fp)
vari yrkas
1. att riksdagen avslår regeringens
förslag i den del det gäller ny
omfattning av förhandlingsordningen,
2. att riksdagen avslår regeringens
förslag i den del det gäller
inskränkningar i passivitetsregeln,
3. att riksdagen som sin mening ger
regeringen till känna vad i motionen i
övrigt anförts om hyresgästinflytande.

Skrivelser i ärendet har inkommit från
Sveriges Fastighetsägare, Stockholms
Kooperativa Bostadsförening och Gunnar
Hafström.
Företrädare för Hyresgästernas
Riksförbund har muntligen lämnat
synpunkter i ärendet och i samband därmed
överlämnat en skrivelse.

Ärendet och dess beredning

Den av regeringen i april 1995
tillkallade utredningen med uppdrag att
göra en översyn av vissa delar av
hyreslagstiftningen överlämnade i
december samma år delbetänkandet
Ändringar i hyresförhandlingslagen -
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
Delbetänkandet har remissbehandlats. I
propositionen tar regeringen upp de
frågor som behandlades i delbetänkandet.

Sammanfattning av förslag i
propositionen och i motionerna

Propositionen

I propositionen sammanfattas dess
huvudsakliga innehåll på följande sätt.
Förslag förs fram om vissa ändringar i
hyreslagen och hyresförhandlingslagen.
Syftet med ändringarna är att stärka
hyresgästernas inflytande och ställning
så att balansen mellan hyresvärdarna och
hyresgästerna återställs.
Det föreslås att förbudet mot flera
förhandlingsordningar för ett hus
återinförs. Vidare föreslås att
hyresnämnden vid prövningen av om en
förhandlingsordning skall gälla, skall ta
hänsyn till bl.a. det antal lägenheter
som förhandlingsordningen kan förväntas
komma att omfatta.
En hyresgäst skall även i fortsättningen
ha rätt att själv avgöra om den egna
lägenheten skall omfattas av de
kollektiva förhandlingar som förs för
huset. Denna rätt föreslås emellertid
gälla med vissa begränsningar.
En förhandlingsordning skall sålunda som
huvudregel omfatta samtliga lägenheter i
ett hus, oberoende av om de enskilda
hyresavtalen innehåller en
förhandlingsklausul. Från denna
huvudregel skall det finnas två undantag.
En lägenhet skall inte omfattas av en
förhandlingsordning om hyresnämnden har
beslutat att hyresavtalet inte skall
innehålla en förhandlingsklausul.
Detsamma föreslås gälla om hyresvärden
och hyresgästen, tidigast tre månader
efter det att hyresförhållandet inleddes,
skriftligen har kommit överens om att
hyresavtalet inte skall innehålla en
förhandlingsklausul. Det innebär således
att en förhandlingsordning kommer att
omfatta även outhyrda lägenheter.
Vidare föreslås att en hyresvärd skall
vara skyldig att iaktta den primära
förhandlingsskyldigheten, om han vill
höja hyran för en lägenhet i förhållande
till vad den tidigare hyresgästen hade
att betala. Det innebär att
inflyttningshyrorna för sådana lägenheter
som är belägna i ett hus med
förhandlingsordning i fortsättningen inte
kommer att vara fria.
Tillämpningsområdet för den s.k.
passivitetsregeln föreslås begränsas på
så sätt att bestämmelsen i fortsättningen
skall vara tillämplig endast på
hyresavtal som gäller för obestämd tid
och som avser en lägenhet som är belägen
i ett hus med förhandlingsordning.
I propositionen föreslås ett nytt system
för hyresgästinflytande vid ombyggnad.
Enligt förslaget skall en fastighetsägare
få utföra en standardhöjande åtgärd
endast om den har godkänts av den berörda
hyresgästen eller, om åtgärden avser de
gemensamma delarna av fastigheten, av en
majoritet av hyresgästerna i de berörda
lägenheterna. Samma bestämmelse föreslås
gälla en åtgärd som medför en inte
obetydlig ändring av en lägenhet eller de
gemensamma delarna av fastigheten.
Om hyresgästen inte samtycker till den
begärda åtgärden, skall hyresvärden kunna
ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till
åtgärden. Hyresvärdens ansökan skall
bifallas, om hyresvärden har ett
beaktansvärt intresse av att genomföra
åtgärden och det inte är oskäligt mot
hyresgästen att den genomförs. Vid denna
skälighetsprövning skall hyresnämnden i
första hand beakta om det kan anses
oskäligt mot hyresgäster i allmänhet att
åtgärden utförs. Visst utrymme skall dock
finnas för att beakta den enskilda
hyresgästens synpunkter i frågan.
Slutligen föreslås att hyresnämnden, på
ansökan av en berörd hyresgäst, skall
förbjuda en fastighetsägare att utföra en
åtgärd, om behövligt godkännande eller
tillstånd saknas. Ett sådant förbud skall
kunna förenas med vite.
Lagändringarna föreslås träda i kraft
den 1 april 1997.

Motionerna

I motionerna 1996/97:Bo3 (m),
1996/97:Bo4 (kd) och 1996/97:Bo5 (fp)
yrkas avslag på regeringens förslag.
Avslagsyrkandet i den sista motionen får
uppfattas så att det endast gäller
regeringsförslaget i vad avser ändringar
i hyresförhandlingslagen.
Motionärerna erinrar om de förändringar
på hyreslagstiftningens område som
föreslogs av den förra regeringen och som
genomfördes den 1 juli 1994 (prop.
1993/94:199, BoU21).
I kd-motionen anses att det är tveksamt
om det är förenligt med regeringsformens
regler om föreningsrätt att i lag hindra
avtal om flera förhandlingsordningar för
ett och samma hus.
I m- och fp-motionerna samt i c-motionen
1996/97:Bo1 uttalas ett stöd för att det
s.k. objektiva hyresgästintresset - om
regeringens förslag blir riksdagens
beslut - i princip skall vara vägledande
för hyresgästinflytandet över ombyggnad.
I fp-motionen anförs emellertid att vissa
mindre förändringar i en hyreslägenhet,
såsom t.ex. byte av köksutrustning,
endast bör tillåtas med hyresgästens
medgivande.
I c-motionen liksom för övrigt också i m-
och kd-motionerna kritiseras regeringens
förslag om att det måste ha förflutit
minst tre månader sedan hyresförhållandet
inleddes innan det är möjligt för
hyresvärd och hyresgäst att träffa
överenskommelse om att hyresavtalet inte
skall innehålla en förhandlingsklausul.
Även vad i fp-motionen anförts om
ändringar i hyresförhandlingslagen får
anses omfatta denna fråga.
I motion 1996/97:Bo2 (s) - till den del
motionen behandlas i detta betänkande -
föreslås en precisering av antalet
lägenheter som bör grunda en rätt till
förhandlingsordning, samt den enskilda
hyresgästens inflytande vid förbättrings-
och ändringsarbeten. I denna motion tas
också frågan upp om det rimliga i att
hyresvärden skall kunna säga upp
hyresavtalet vid en större ombyggnad.

Utskottet

Allmänna utgångspunkter

Som anförs i propositionen förutsätter
en väl fungerande hyresmarknad att det
råder balans mellan parterna på denna
marknad. Reglerna måste vara så
utformade att en fastighetsägare har
möjlighet att bedriva rationell
fastighetsförvaltning samtidigt som en
hyresgäst har möjlighet att i rimlig
utsträckning ha inflytande över sin
bostad. I propositionen anförs vidare
att de förslag som där tas upp syftar
till att stärka hyresgästernas ställning
så att hyresmarknaden åter kommer i
balans.
Även i vissa av motionerna tas upp
frågan om balansen mellan parterna på
hyresmarknaden. I c-motionen 1996/97:Bo1
sägs att ett förstärkt
hyresgästinflytande enligt hyreslagen och
hyresförhandlingslagen är väl motiverat.
En liknande uppfattning förs fram även i
motion 1996/97:Bo2 (s).
I de tre övriga motionerna som behandlas
i detta betänkande, nämligen motionerna
1996/97:Bo3 (m), 1996/97:Bo4 (kd) och
1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, yrkas avslag
på propositionen. I fp-motionen är, som
utskottet uppfattat förslaget,
avslagsyrkandet begränsat till
regeringens förslag till ändringar i
hyresförhandlingslagen. I korthet anförs
i dessa motioner att de ändringar som
gäller från den 1 juli 1994 inte nu bör
ändras. Motionärerna ger exempel på de
svårigheter som ett genomförande av
förslaget i propositionen skulle innebära
för balansen på hyresmarknaden. Till
dessa enskildheter i motionerna
återkommer utskottet nedan.
Utskottet vill emellertid inledningsvis
och från ett mera övergripande perspektiv
bedöma regeringens förslag och
avslagsyrkandena i de tre nu refererade
motionerna. Utskottet har tolkat
motionärerna så att de, liksom
regeringen, har som utgångspunkt för sina
förslag att skapa balans på
hyresmarknaden. Vad frågan då närmast
gäller är att bedöma om dagens ordning
ger denna balans eller om förändringar i
hyreslagstiftningen behöver vidtas. I
denna fråga har, som redovisats ovan,
regeringen och motionärerna olika
uppfattningar. Vid en bedömning av de
båda ståndpunkterna har utskottet kommit
till slutsatsen att de ändringar som
beslöts av riksdagen våren 1994 och som
gäller fr.o.m. halvårsskiftet detta år nu
bör övervägas på nytt. Enligt utskottets
mening finns anledning att åter ge
hyreslagstiftningen en sådan inriktning
att hyresgästernas ställning stärks. I
det följande gör utskottet en genomgång
av regeringsförslaget i huvudsak i vad
detta står mot övriga motionsförslag. Med
hänvisning till vad som nu anförts
avstyrker utskottet motionerna
1996/97:Bo3 (m) yrkande 1, 1996/97:Bo4
(kd) yrkande 1 och 1996/97:Bo5 (fp)
yrkande 1, de båda sistnämnda yrkandena i
motsvarande del, om avslag på
propositionen eller på delar av den.

Hyresförhandlingssystemet

Endast en förhandlingsordning för ett
och samma hus?

En av de ändringar som gjordes den 1
juli 1994 var att förbudet mot flera
förhandlingsordningar för ett och samma
hus avskaffades.
Enligt regeringens mening bör en
bestämmelse återinföras om att endast en
förhandlingsordning skall få gälla för
ett och samma hus. Vid prövningen om en
förhandlingsordning skall gälla bör
hänsyn tas till det antal lägenheter som
förhandlingsordningen kan komma att
omfatta.
I motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2,
1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1 och
1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 föreslås
riksdagen avslå regeringens förslag. I kd-
motionen görs gällande att förslaget
strider mot den i regeringsformen
garanterade föreningsfriheten i den del
den hindrar parterna på bostadsmarknaden
att sluta flera avtal om
förhandlingsordning vad gäller ett och
samma hus. I m-motionen anförs att ett
genomförande av regeringens förslag i
praktiken innebär att Hyresgästernas
Riksförbund ges monopol på kollektiva
förhandlingar och att hyresgästen
förhindras att ansluta sig till en annan
organisation eller bilda egen förening
för förhandlingar. Motionären bakom
motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 1 önskar
att en precisering sker av det antal
lägenheter som skall krävas för att rätt
till förhandlingsordning skall föreligga.
Motionären befarar att kraven ställs
alltför högt.
Liksom regeringen anser utskottet att de
praktiska skäl som talar mot att tillåta
flera förhandlingsordningar väger tyngre
än de principiella skäl som kan åberopas
mot den nuvarande ordningen. Förbudet mot
flera förhandlingsordningar gällande ett
och samma hus bör därför återinföras.
I kd-motionen har gjorts gällande att
ett förbud mot flera
förhandlingsordningar skulle strida mot
regeringsformens regler om
föreningsfrihet. I 2 kap. 1 § RF stadgas
att varje medborgare gentemot det
allmänna är tillförsäkrad föreningsfrihet
som sägs omfatta frihet att sammansluta
sig med andra för allmänna eller enskilda
syften. Lagstiftarens möjlighet att
begränsa föreningsfriheten är mycket
begränsad (1 kap. 14 § jämförd med 1 kap.
12 § RF).
Föreningsfriheten omfattar en rätt att
verka gemensamt inom ramen för en
sammanslutning (SOU 1975 s. 194, prop.
1975/76:209 s. 144). Enligt förarbetena
förbjuder grundlagsregeln att det ställs
upp hinder mot att i och för sig lovlig
verksamhet alls bedrivs genom
sammanslutning.
Det skulle i och för sig kunna göras
gällande att en lagregel som endast ger
en enda sammanslutning möjlighet att
vara verksam på visst sätt medan den
förnekar andra sammanslutningar denna
möjlighet skulle stå i strid mot
regeringsformens skydd av
föreningsfriheten. Den av regeringen
föreslagna regleringen innebär emellertid
inte i sig en reglering av nämnd art.
Konkurrerande föreningar ges möjlighet
att ta över den förhandlande föreningens
skyldigheter och rättigheter. Inget
hindrar heller att hyresgäster som står
utanför det kollektiva systemet sluter
sig samman i en förening för att genom
denna driva sina hyresfrågor och genom
befullmäktigat ombud låter sig företrädas
gentemot hyresvärden. Det råder i och för
sig skillnad i en sådan förenings
möjligheter att verka i jämförelse med
den förening som är part i en
förhandlingsordning. Utskottet anser dock
mot bakgrund av vad som nyss sagts om en
konkurrerande förenings möjligheter till
verksamhet att det knappast kan göras
gällande att en förening som inte har en
förhandlingsordning skulle hindras i sin
verksamhet på ett sådant sätt att det
ifrågavarande grundlagsskyddet kan
aktualiseras. Redan på denna grund anser
utskottet att vad i kd-motionen anförts
inte bör vinna riksdagens bifall.
Vad gäller påståendet i m-motionen om
att förening tillhörande Hyresgästernas
Riksförbund kommer att ges monopol på
förhandlingsverksamhet vill utskottet
erinra om att lagstiftningen är neutral i
vad avser valet av förhandlande
hyresgästorganisation. Utskottet kan lika
lite nu som vid alla tidigare tillfällen
när utskottet haft att bemöta en liknande
uppfattning ansluta sig till den.
Med det nu anförda avstyrker utskottet
motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2,
1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 och
1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1 samtliga
motioner i motsvarande del om flera
förhandlingsordningar och tillstyrker
regeringsförslaget i motsvarande del.
I motion 1996/97:Bo2 (s) hävdas att
skrivningen i propositionen om hur stort
antal lägenheter som skall gälla för att
en hyresgästorganisation skall ha rätt
till förhandlingsordning är något oklar.
I propositionen anförs i denna del
sammanfattningsvis att
prövningsmyndigheten bör ha frihet att
göra en helhetsbedömning av samtliga
omständigheter som skall ligga till grund
för prövningen. Rent allmänt anförs i
propositionen att om antalet lägenheter
som skulle komma att omfattas av
förhandlingsordningen uppgår till mer än
ett hundratal torde det regelmässigt vara
skäligt att en sådan ordning skall gälla.
Är antalet lägenheter som skulle omfattas
lägre torde det, enligt propositionen, i
allmänhet vara skäligt att
förhandlingsordningen gäller om den kan
komma att omfatta ett flertal av
lägenheterna i det eller de hus som den
skulle gälla.
Utskottet kan inte dela motionärens
uppfattning att skrivningen i
propositionen om att kraven för att
erhålla förhandlingsordning är oklara
eller för högt ställda. Med det nu
anförda avstyrks motion 1996/97:Bo2 (s)
yrkande 1 och tillstyrks regeringens
förslag i motsvarande del.
Utskottet finner anledning att i detta
avsnitt slutligen uppmärksamma följande
fråga. För det fall att det föreligger
konkurrens mellan två eller flera
organisationer beträffande rätten till
förhandlingsordning får anses rimligt att
en av de omständigheter som kan beaktas
är övriga hyresgästers intresse av vilken
förhandlingsordning som bör gälla.

Hyresgästens rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet

Enligt propositionen bör en hyresgäst
även i fortsättningen ha rätt att själv
avgöra om den egna lägenheten skall
omfattas av de kollektiva förhandlingar
som förs för huset. Denna rätt föreslås
emellertid bli förenad med vissa
inskränkningar. En förhandlingsordning
skall som huvudregel omfatta samtliga
bostadslägenheter i det hus som
förhandlingsordningen avser, oberoende
av om det enskilda hyresavtalet
innehåller en förhandlingsklausul.
Därmed kommer förhandlingsordningen
alltså att omfatta även outhyrda
lägenheter. En lägenhet skall dock inte
omfattas av en för huset gällande
förhandlingsordning, om hyresnämnden har
beslutat att hyresavtalet inte skall
innehålla en förhandlingsklausul.
Detsamma skall gälla om hyresgästen och
hyresvärden, tidigast efter tre månader
efter det att hyresförhållandet
inleddes, skriftligen har kommit överens
om att hyresavtalet inte skall innehålla
en förhandlingsklausul.
I motionerna 1996/97:Bo1 (c) yrkande 2,
1996/97:Bo3 (m) yrkande 2, 1996/97:Bo4
(kd) yrkande 2, 1996/97:Bo5 (fp) yrkande
1, de tre sistnämnda yrkandena i
motsvarande del, tas upp frågan om
hyresgästens rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet.
Motionärernas förslag går ut på att den
ordning som infördes den 1 juli 1994
beträffande hyresgästens rätt att stå
utanför detta skall bestå oförändrad.
Dagens regler innebär i korthet att en
hyresgäst alltid och från
hyresförhållandets första dag har rätt
att ställa sig utanför det kollektiva
förhandlingssystemet.
Liksom regeringen anser utskottet att
hyresgästens i princip ovillkorliga rätt
att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet skall bibehållas.
Utskottet delar också regeringens åsikt
om att det genom hyresförhandlingslagen
lagfästa systemet måste motverka de
nackdelar som den nuvarande
lagstiftningen visat sig ha samt att
möjligheterna till missbruk i största
möjliga utsträckning hindras. Utredningen
har vad gäller dessa frågor pekat på att
oseriösa hyresvärdar som villkor för
uthyrning kräver att någon
förhandlingsklausul inte skall ingå i
avtalet eller att en hyresvärd lockar med
lägre hyra om hyresgästen förhandlar
enskilt. En annan nackdel är att
hyresvärden vid uthyrningen till en
hyresgäst utan förhandlingsklausul i sitt
kontrakt kan bestämma hyran fritt, dvs.
utan hänsyn till vad den tidigare
hyresgästen betalat. Hyresvärden har
genom 1994 års lagstiftning erhållit
större möjligheter att välja den
hyresgäst som är beredd att betala mest.
Utskottet delar således utredningens och
regeringens bedömning beträffande vilka
nackdelar den nuvarande regleringen är
förenad med. Den föreslagna ordningen
löser i allt väsentligt de problem som
dagens regler för med sig. Förslaget har
dock vissa nackdelar som också påpekats
av regeringen (prop. s. 51). En sådan är
enligt propositionen att det inte ger
hyresgästen rätt att från
hyresförhållandets första dag stå utanför
det kollektiva förhandlingssystemet.
Utskottet delar emellertid regeringens
åsikt att intresset av att skydda
hyresgästerna mot att utnyttjas av
oseriösa hyresvärdar väger tyngre än de
invändningar som kan göras mot den
föreslagna begränsningen av hyresgästens
rätt att ställa sig utanför det
kollektiva förhandlingssystemet. En
temporär begränsning av hyresgästens rätt
att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet bör såsom anförs i
propositionen därför godtas.
Med det anförda avstyrker utskottet de
nu behandlade m-, fp-, c- och kd-
motionerna och tillstyrker propositionen
om hyresgästens rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet, allt i
motsvarande del.
Utskottet tar i detta sammanhang upp
ytterligare en fråga.
Enligt den ursprungliga lydelsen av
hyresförhandlingslagen kunde en lägenhet
inte undantas från att omfattas av
förhandlingsordning genom ett avtal
mellan hyresvärden och hyresgästen. Det
fordrades nämligen ett beslut av
hyresnämnden om att hyresavtalet inte
skulle innehålla en förhandlingsklausul.
Enligt hyresförhandlingslagen i dess
ursprungliga lydelse (se prop.
1977/78:175) kunde hyresnämnden i samband
med att den prövade att upphäva eller
införa en förhandlingsklausul också pröva
en bestående förhandlingsordnings
bestånd. Syftet var dels att kunna
tillgodose hyresgästernas önskemål att
inga kollektiva förhandlingar skulle
bedrivas för huset, dels att möjliggöra
för en konkurrerande organisation att få
en förhandlingsordning vilket förutsatte
att den befintliga förhandlingsordningen
upphörde. Hyresnämndens möjlighet att
upphäva en förhandlingsordning togs bort
1994. Hyresförhandlingslagen ändrades då
på i nu aktuellt avseende två punkter,
dels gavs den enskilde hyresgästen själv
bestämmanderätt om han ville förhandla
enskilt, dels tilläts mer än en
förhandlingsordning per hus vilket
möjliggjorde samtidig verksamhet av
konkurrerande organisationer. I den
proposition som nu behandlas föreslås att
hyresnämnden återigen skall få möjlighet
att förordna om att en
förhandlingsordning skall upphöra i
samband med att den prövar frågan om
införandet eller slopande av en
förhandlingsklausul. Enligt propositionen
innebär lagens ståndpunkt att det inte
skall förekomma någon
förhandlingsordning, om
hyresgästintresset är alltför litet och
att normalt hyresnämndens prövning bör
utfalla till förmån för den
förhandlingsordning som kan antas komma
att omfatta flest lägenheter (prop. s. 46
f.). Fråga är om de hyresgäster som står
utanför det kollektiva
förhandlingssystemet i ett hus för vilket
gäller en förhandlingsordning skall ges
möjlighet att få förhandlingsordningen
slopad till förmån för en ny
förhandlingsordning med en annan
organisation. I den ovannämnda
propositionen med förslag till
hyresförhandlingslag uttalades att det
inte kan bortses från att de parter som
ursprungligen har ingått avtal om
förhandlingsordning någon gång kan
motsätta sig att förhandlingsordningen
upphör, trots att hyresgästerna i huset
eller större delen av dem har fått sina
förhandlingsklausuler upphävda och därför
inte är bundna av de överenskommelser som
ingås med stöd av förhandlingsordningen.
En ny organisation kunde utestängas från
möjligheten att få till stånd en
förhandlingsordning (prop. 1977/78:175 s.
116). Enligt regeringens nu behandlade
förslag avses alltså möjligheten för
hyresnämnden att slopa en bestående
förhandlingsordning återinföras. Denna
möjlighet finns dock endast i det fall
nämnden skall avgöra en tvist om
införande eller slopande av
förhandlingsklausul. Enligt utskottets
mening bör hyresnämndens möjligheter att
upphäva en förhandlingsordning inte göras
beroende av att en tvist av nu nämnt slag
hänskjuts till nämnden. Samtliga de
hyresgäster som önskar bli företrädda av
en annan organisation kan ju redan ha
fått sina klausuler slopade. Utskottet
anser alltså att även den hyresgäst som
på avtalsmässig grund fått sin
förhandlingsklausul slopad bör ges
möjlighet att få frågan om en
förhandlingsordnings bestånd prövad. Han
skall inte först behöva begära att få en
förhandlingsklausul införd i avtalet för
att hyresnämnden skall ha denna
möjlighet. Regeringen bör till riksdagen
i lämpligt sammanhang återkomma med
förslag till ändring. Vad utskottet nu
anfört om möjligheten att få en
förhandlingsordning slopad bör riksdagen
som sin mening ge regeringen till känna.

Förbud mot fria inflyttningshyror i hus
med förhandlingsordning

I propositionen föreslås att en
hyresvärd som vill höja hyran i samband
med uthyrning av en lägenhet som
omfattas av en förhandlingsordning först
måste iaktta den primära
förhandlingsskyldigheten, dvs. ta
initiativ till, genomföra och avsluta
förhandling med hyresgästorganisationen.
Regeringen anför i propositionen att en
ordning där hyresvärden tillåts att, utan
att iaktta den primära
förhandlingsskyldigheten, ta ut en
inflyttningshyra som är högre än vad
tidigare hyresgäst har betalat innebär
flera olägenheter. Det anses kunna leda
till en höjning av hyresnivåerna och
därmed drabba särskilt de ekonomiskt
svaga hushållen. Det kan också leda till
en ökad bostadssegregation. Regeringen
anser att hyresvärdens möjligheter att
fritt sätta inflyttningshyror för
lägenheter som är belägna i hus där det
finns en förhandlingsordning bör
begränsas.
I motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2
och 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 båda
yrkandena i motsvarande del yrkas avslag
på propositionen även i denna del.
Genom 1994 års lagändringar utökades
möjligheten för hyresvärden att själv
bestämma inflyttningshyran. Han kan göra
detta genom att hyra ut till en hyresgäst
som accepterar ett hyresavtal utan
förhandlingsklausul varigenom hyresvärden
inte behöver iaktta den primära
förhandlingsskyldigheten. Visserligen har
hyresgästen möjlighet att begära en
bruksvärdesprövning av hyran men det
utökade utrymmet för fria
inflyttningshyror har som regeringen
konstaterar flera olägenheter. Utskottet
delar regeringens bedömning. Utskottet
delar också regeringens bedömning av att
inflyttningshyrorna inte måste vara fria
för att bruksvärdessystemet skall
fungera. Den primära
förhandlingsskyldigheten bör enligt
utskottets mening utsträckas. Vid ett
genomförande av det av utskottet ovan
behandlade förslaget om hyresgästens rätt
att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet kommer samtliga
lägenheter i ett hus med
förhandlingsordning att vid
uthyrningstillfället omfattas av
förhandlingsordningen. Regeringens
förslag innebär att det inte heller i
förhållande till den hyra en tidigare
hyresgäst som förhandlat enskilt erlagt
skall gå att höja den hyra som skall
bestämmas för en ny hyresgäst utan att
den primära förhandlingsskyldigheten
iakttas.
Utskottet anser att ett genomförande av
regeringsförslaget avseende utformningen
av den primära förhandlingsskyldigheten
skapar en godtagbar balans mellan
hyresvärd och hyresgäst i nu berört
hänseende. Med det anförda tillstyrker
utskottet regeringsförslaget i
motsvarande del och avstyrker motionerna
1996/97:Bo3 (m) yrkande 2 och motion
1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 också dessa
båda yrkanden i motsvarande del.

Rätt till förhandlingsersättning

I utredningen föreslås att den
förhandlande hyresgästföreningen skall
ges rätt till förhandlingsersättning.
Ersättningen skall ses som en
förvaltningskostnad för hyresvärden.
För närvarande gäller att
förhandlingsordningens parter har
möjlighet att i en
förhandlingsöverenskommelse träffa avtal
om förhandlingsersättning.
Efter att i propositionen ha övervägt
utredningens förslag och den nuvarande
ordningen konstateras bl.a. att de
bestämmelser som nu gäller inte synes
vara förenade med några påtagliga
brister. Vidare upplyses i propositionen
att regeringen erfarit att det pågår
diskussioner mellan parterna om en
förändrad form av förhandlingsersättning
som skulle kunna kräva visst lagstöd. Mot
denna bakgrund anser regeringen att det
inte för närvarande finns skäl att ändra
nuvarande regler.
I motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 5
föreslås ett riksdagens tillkännagivande
till regeringen av innebörd att
regeringen bör återkomma till riksdagen
om parterna inte kan nå fram till en
gemensam lösning. Enligt vad utskottet
sedermera erfarit kommer två av
hyresmarknadens parter att inom kort
underställa regeringen ett förslag i
frågan.
Enligt utskottets uppfattning bör
resultatet av de pågående diskussionerna
avvaktas. Ett tillkännagivande enligt
motionärens förslag bör inte nu göras av
riksdagen. Med det anförda avstyrker
utskottet motionsförslaget beträffande
regler om förhandlingsersättning.

Passivitetsregeln

Passivitetsregeln infördes i hyreslagens
(54 a §) den 1 juli 1994. Den innebär i
korthet följande.
Om hyresvärden vill höja hyran och
samtidigt binda hyresgästen till den
begärda hyran, skall han skicka ett
skriftligt meddelande till hyresgästen.
Meddelandet skall innehålla uppgift om
den hyreshöjning som begärs, det totala
hyresbeloppet efter hyreshöjningen och
den dag den nya hyran skall börja gälla.
I meddelandet skall även anges det datum
då hyresgästen senast måste ha motsatt
sig hyreshöjningen för att den inte skall
börja gälla. Hyresgästen skall alltid ha
minst två månader på sig från den dag då
meddelandet lämnades att motsätta sig
kravet. Meddelandet skall dessutom
innehålla uppgift om att hyresgästen blir
bunden av sin passivitet om han inte
motsätter sig kravet. Den nya hyran får
börja gälla först efter den dag som i
meddelandet angetts som sista dag för att
motsätta sig hyreshöjningen.
Om hyresgästen meddelar hyresvärden att
han inte godtar hyreshöjningen, kan
hyresvärden hänskjuta frågan till
hyresnämnden. Enligt en föreskrift i
54 § första stycket hyreslagen måste
värden dock avvakta med hänskjutandet en
månad från det att han skickade ut det
skriftliga meddelandet.
Om hyresgästen förhåller sig passiv,
blir han bunden av den hyra som
hyresvärden har begärt. Vill hyresgästen
begära prövning av den nya hyran gäller
att han skriftligen skall begära
villkorsändring hos hyresvärden. Om
parterna inte kommer överens, kan
hyresgästen tidigast en månad efter det
att han lämnat meddelandet till
hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om
villkorsändring, dvs. prövning av den nya
hyran.
I propositionen föreslås att
tillämpningsområdet för passivitetsregeln
begränsas på så sätt att den i
fortsättningen skall vara tillämplig
endast på hyresavtal som gäller för
obestämd tid och som avser lägenhet som
är belägen i ett hus med
förhandlingsordning men som inte omfattas
av denna.
I motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2,
1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 dessa båda
yrkanden i motsvarande del och
1996/97:Bo5 (fp) yrkande 2 föreslås
riksdagen avslå förslaget i propositionen
om passivitetsregelns utformning. Enligt
motionärerna bör regelns nuvarande
utformning behållas.
Utskottet delar regeringens uppfattning
att regeln inte bör kunna tillämpas mot
hyresgäster som bor i ett hus utan
förhandlingsordning eftersom dessa inte
kan undgå att träffas av regeln i motsats
till vad enskilt förhandlande hyresgäster
som bor i ett hus med förhandlingsordning
kan genom att få en förhandlingsklausul
införd i sina hyresavtal.
Regeringsförslaget har dessutom en annan
fördel. Hyresförhandlingslagens regler
hindrar att regeln i dag tillämpas mot
hyresgäster som omfattas av det
kollektiva förhandlingssystemet med
mindre än att förhandlingarna strandat.
Genom regeringsförslaget kommer regeln
inte att kunna tillämpas över huvud taget
mot hyresgäster som omfattas av det
kollektiva förhandlingssystemet.
En hyresgäst med tidsbestämt avtal är
genom detta skyddad mot hyreshöjningar
som går utöver avtalet. Eftersom han inte
har att räkna med annat än att
hyresavtalet skall löpa på oförändrade
villkor under hyrestiden finns enligt
utskottets mening inte skäl att
passivitetsregeln skall kunna tillämpas
gentemot honom. Genom regeringsförslaget
kommer det inte heller att vara möjligt
för hyresvärden att använda sig av regeln
när hyresavtalet skall förlängas. Detta
kan dock inte anses utgöra någon större
nackdel.
Med det anförda tillstyrker utskottet
regeringens förslag om passivitetsregelns
utformning och avstyrker m-, fp- och kd-
motionerna i vad de står emot detta
förslag.

Hyresgästinflytande vid förbättrings-
och ändringsarbeten

Ett nytt system för hyresgästinflytande
m.m.

I propositionen redovisas de brister som
den nuvarande ordningen enligt
regeringen har avseende
hyresgästinflytande vid förbättrings-
och ändringsarbeten. Dessa brister anses
innebära att hyresgästen har ett
otillräckligt inflytande över sådana
arbeten i den egna lägenheten och i de
gemensamma delarna av huset. I
propositionen föreslås ett nytt system
för hyresgästinflytande vid ombyggnad.
Regeringsförslaget har i korthet
följande innebörd.
En fastighetsägare får utföra en
standardhöjande åtgärd endast om den har
godkänts av de berörda hyresgästerna
eller - om åtgärden avser gemensamma
utrymmen - av en majoritet av
hyresgästerna i de berörda lägenheterna.
Detsamma gäller i fråga om en åtgärd som
medför en inte obetydlig ändring av en
lägenhet eller de gemensamma delarna av
fastigheten. Godkännande behövs inte om
åtgärden vidtas för att en
bostadslägenhet skall få lägsta
godtagbara standard.
Om hyresgästerna inte har samtyckt till
åtgärden skall hyresvärden kunna ansöka
vid hyresnämnden om tillstånd till
åtgärden. Tillstånd skall lämnas om
hyresvärden har ett beaktansvärt intresse
av att genomföra åtgärden och det inte är
oskäligt mot hyresgästen att den
genomförs. Hyresnämndens prövning skall i
normala fall göras utifrån det objektiva
hyresgästintresset. Hyresnämnden kan,
efter ansökan av en berörd hyresgäst,
förbjuda en hyresvärd att utföra en vissa
åtgärd om behövligt godkännande eller
tillstånd saknas. Nämndens beslut får
förenas med vite.
Den enskilda hyresgästen skall ha
inflytande över vilka åtgärder som får
genomföras i den egna lägenheten och i de
gemensamma delarna av fastigheten. En
hyresgäst skall ha inflytande över
standardhöjande åtgärder som utförs i
fastigheten, dock inte över sådana
åtgärder som vidtas för att en lägenhet
skall få lägsta godtagbara standard eller
andra standardhöjande åtgärder som har
en endast obetydlig inverkan på
bruksvärdet. En hyresgäst skall vidare ha
inflytande över alla åtgärder som medför
en inte oväsentlig ändring av lägenheten
eller de gemensamma delarna av
fastigheten.
Vad nu redovisats om regeringens förslag
om ett nytt system för
hyresgästinflytande m.m. utvecklas i
propositionen på s. 62-71. Utskottet
hänvisar till vad där anförts.
Frågan om formerna för
hyresgästinflytandet och behovet av en
lagreglering av det tas ur ett mera
övergripande perspektiv upp motivledes i
samtliga de motioner som väckts med
anledning av propositionen. Liksom
regeringen anser motionärerna det
betydelsefullt att hyresgästerna ges ett
inflytande över vilka åtgärder utöver
lägsta godtagbara standard som skall
vidtas. I två av motionerna, nämligen
motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2 och
1996/97:Bo4 (kd) yrkande 2 båda i
motsvarande del anses emellertid att
regeringens val av lösning inte är den
lämpligaste för att tillgodose ett i och
för sig berättigat hyresgästinflytande.
Enligt motionärerna bakom motion
1996/97:Bo4 (kd) är regeringens förslag i
alltför hög grad ägnat att leda till
onödiga tvister och konflikter. Enligt
denna motion och motion 1996/97:Bo3 (m)
bör ordningen i första hand vara den att
av hyresavtalet skall framgå hur frågor
om standardhöjande åtgärder skall
regleras.
Utskottet delar uppfattningen i
propositionen och i motionerna att det är
positivt med en utveckling som går mot
ett ökat hyresgästinflytande vid
förbättrings- och ändringsarbeten.
Till skillnad från motionärerna anser
utskottet liksom regeringen det
nödvändigt med viss lagreglering för att
garantera detta inflytande. I vad frågan
behandlas i detta avsnitt anser utskottet
att den utformning lagstiftningen enligt
propositionen föreslås få väl motsvarar
intentionerna om hur ett rimligt
hyresgästinflytande bör garanteras. Med
det anförda tillstyrker utskottet
propositionen om ett nytt system för
hyresgästinflytande m.m. och avstyrker m-
och kd-motionerna i motsvarande del.

Prövningen i hyresnämnd

I denna del innebär regeringsförslaget
sammanfattningsvis följande.
Om en berörd hyresgäst inte godkänner
den planerade åtgärden, skall hyresvärden
kunna ansöka vid hyresnämnden om
tillstånd till åtgärden. En sådan ansökan
skall kunna ges in till hyresnämnden
tidigast en månad efter det att det
skriftliga meddelandet lämnats till
hyresgästen.
Vid hyresnämndens prövning skall den
hyresgäst som inte har godkänt den
begärda åtgärden vara motpart till
hyresvärden.
Hyresvärden skall få det begärda
tillståndet, om hyresvärden har ett
beaktansvärt intresse av att utföra
åtgärden och det inte är oskäligt mot
hyresgästen att den utförs. Vid denna
skälighetsbedömning skall hyresnämnden
väga hyresvärdens intresse av att
åtgärden utförs mot det intresse en
hyresgäst i allmänhet kan antas ha av att
den begärda åtgärden inte utförs (det
objektiva hyresgästintresset). Visst
utrymme skall emellertid finnas för att
beakta även den enskilda hyresgästens
inställning till den begärda åtgärden.
Som exempel på skäl som bör kunna beaktas
nämns i propositionen att utförandet av
en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen
särskilt hårt på grund av sjukdom, hög
ålder eller liknande. Ett annat skäl
anges vara att hyresgästen efter
tillstånd av hyresvärden satt in och
bekostat ny fast inredning, som kommer
att förstöras om den av hyresvärden
begärda åtgärden utförs.
Frågan om hur intresseavvägningen mellan
hyresvärd och hyresgäst närmare skall
utformas har tagits upp i samtliga
motioner. I motion 1996/97:Bo1 (c) anförs
att den i propositionen föreslagna
ordningen får anses i huvudsak godtagbar.
Dock bör som beaktansvärda skäl inte
kunna åberopas hög ålder och kanske
ovilja mot de störningar i bostaden som
följer av ombyggnad. Hyresgästen bör inte
kunna stoppa angelägna åtgärder såsom
stambyten.
Också i motionerna 1996/97:Bo3 (m) och
1996/97:Bo4 (kd) förs fram en uppfattning
som får anses innebära att det objektiva
hyresgästintresset bör få större tyngd än
enligt regeringens förslag. I dessa båda
motioner är dock utgångspunkten, som
framgått ovan, att inflytandefrågorna
skall regleras i hyresavtalet och inte
genom lagstiftning.
Förslagen i motionerna 1996/97:Bo2 (s)
och 1996/97:Bo5 (fp) går längre än den
uppfattning som förs fram i propositionen
när det gäller möjligheterna för den
enskilda hyresgästen att påverka sin
situation inför en ombyggnad. I s-
motionen föreslås att de nu diskuterade
reglerna utformas enligt utredningens
förslag vilket innebär att hyresnämnden
vid en skälighetsbedömning skall beakta
den enskilda hyresgästens intresse i
stället för det objektiva
hyresgästintresset.

Vad nu redovisats motsvaras av följande
motionsförslag. I motionerna 1996/97:
- Bo1 (c) yrkande 1,
- Bo2 (s) yrkandena 2 och 3,
- Bo3 (m) yrkande 2 i motsvarande del,
- Bo4 (kd) yrkande 2 i motsvarande del,
- Bo5 (fp) yrkande 3.
Frågan om hyresvärdens och hyresgästens
inflytande vid ombyggnad har i skilda
sammanhang tilldragit sig stort intresse.
Vad det gäller är ytterst att finna en
acceptabel avvägning mellan ett
berättigat intresse från hyresvärden att
hålla fastigheten vid en god standard och
hyresgästens också berättigade intresse
av att kunna påverka den egna
boendesituationen. Även om dessa
synpunkter i det enskilda fallet kan
skilja sig åt är det naturligtvis långt
ifrån ovanligt att de sammanfaller. Vad
det också gäller att ta ställning till är
om lagstiftning är erforderlig för att
uppnå och behålla den önskvärda balansen
eller om inflytandefrågorna - som hävdas
i vissa motioner - bör regleras i
hyresavtalet.
Förslagen i propositionen och motionerna
kan sammanfattas sålunda. I motionerna
1996/97:Bo1 (c), 1996/97:Bo3 (m) och
1996/97:Bo4 (kd) förordas att det
objektiva hyresgästintresset ges en
starkare ställning än förslaget i
propositionen medan i motionerna
1996/97:Bo2 (s) och 1996/97:Bo5 (fp) den
enskilde hyresgästens synpunkter skall få
ett starkare genomslag än vad i
propositionen förordats.
Enligt utskottets uppfattning får ett
genomförande av förslaget i propositionen
anses väl ägnat att tillgodose den balans
mellan en hyresvärd och hyresgäst som bör
eftersträvas. Ett genomförande av
förslaget får därvid också anses ge
hyresgästen det inflytande som rimligen
bör tillkomma denne samtidigt som
hyresvärden ges möjligheter att även
framgent genomföra sådana ombyggnader som
i ett fastighetsekonomiskt perspektiv är
önskvärda och erforderliga.
Med det anförda tillstyrker utskottet
propositionen och avstyrker motionerna i
vad avser regler för beaktande av
hyresgästintresset m.m. i samband med
ombyggnad.

Påföljd för hyresvärd som inte följer
reglerna

Utskottet delar regeringens uppfattning
om att det bör finnas en påföljd för den
hyresvärd som inte följer reglerna om
hyresgästinflytande. Utskottet anser att
den av regeringen valda formen av
påföljd är lämplig. Däremot anser
utskottet att den närmare utformning
lagtexten fått kan medföra vissa
tillämpnings- och effektivitetsproblem.
Enligt regeringens förslag är
hyresnämnden inte behörig att på ansökan
av hyresgästen pröva frågan om
förbudsföreläggande förrän en åtgärd har
påbörjats. Hyresnämnden har behörighet
att meddela förbud för hyresvärden att
utföra åtgärden. Förbudsföreläggande
är obligatoriskt, dvs. nämnden skall
meddela ett föreläggande då det gäller
en otillåten åtgärd. Propositionens
motivtext berör inte särskilt
hyresnämndens prövningsmöjligheter i det
fallet att en otillåten åtgärd redan är
utförd när nämnden meddelar sitt beslut.
Ett förbud avseende en sådan åtgärd
kräver enligt utskottets mening
särskilda överväganden och torde vara
svår att förena med en för hyresnämnden
obligatorisk regel. Förutsättningarna
för ett ingripande vad gäller t.ex. en
redan genomförd totalrenovering av ett
kök är annorlunda än om renoveringen
inte har genomförts. Kapitalförstöringen
torde kunna bli stor och det synes inte
alltid vara rimligt att hyresvärden i
ett sådant fall först skulle behöva riva
ut köket för att sedan ersätta det med
ett annat, nytt kök; att kräva ett
återställande torde i praktiken inte
vara en framkomlig väg. Inledningsvis
har framgått att utskottet delar
regeringens uppfattning om val av
sanktionsform. Utskottet anser att
regeringsförslaget, trots vad nu
anförts, bör genomföras. Regeringen bör
emellertid överväga lagtextens närmare
utformning i syfte att åstadkomma en
effektivare och för olika situationer
mer lämplig reglering. Efter sedvanlig
beredning bör regeringen återkomma till
riksdagen med förslag till de ändringar
som kan anses behöva genomföras. I detta
sammanhang bör regeringen också
uppmärksamma frågan om hyressättning för
en lägenhet i vilken otillåtna
ändringsåtgärder blivit bestående. Vad
utskottet nu anfört om reglerna för
påföljd bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna.

Rätten att säga upp ett hyresavtal inför
en större ombyggnad

Enligt propositionen bör en hyresvärd
även i fortsättningen ha möjlighet att
med stöd av hyreslagen (46 §) säga upp
ett hyresavtal inför en större ombyggnad
i huset.
Den kritik som riktats mot att möjlighet
i dag saknas att hindra att ett
hyresavtal sägs upp inför en omfattande
ombyggnad bemöts i propositionen - och
för övrigt också av utredningen - med att
de föreslagna ändringarna i hyreslagen
som går ut på att en förhandlingsordning
skall omfatta även outhyrda lägenheter
innebär att hyresvärden inte har någon
fördel att säga upp ett hyresavtal inför
en ombyggnad. Det påpekas också att genom
regeringsförslaget tillförsäkras en
hyresgäst med ett avtal som upphört inför
en ombyggnad inflytande över ombyggnaden
under förutsättning att det föreligger
återflyttningsrätt. Vidare anförs i
regeringsförslaget att hyresvärden
sannolikt inte har anledning att säga upp
hyresavtalet annat än i de fall där
hyresvärd och hyresgäst inte kan komma
överens eller där hyresgästen inte har
ett skyddsvärt behov av att behålla
hyresrätten t.ex. därför att han inte har
sin bostad i lägenheten. Regeringen delar
utredningens bedömning att de nuvarande
reglerna i 46 § hyreslagen bör bestå. I
propositionen hänvisas också till att den
i förra avsnittet behandlade möjligheten
till förbudstalan bör kunna förhindra
sådana oseriösa förfaranden som
aktualiserats i Hyresgästernas
Riksförbunds remissvar på utredningen. I
propositionen anförs att om de nu
behandlade reglerna inte får de
konsekvenser som antagits får en ändring
av 46 § övervägas på nytt.
De invändningar som i remissvaret
riktats mot utredningsförslaget förs fram
i motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 4.
Frågan har också tagits upp av förbundet
i en skrivelse till utskottet. Enligt vad
utskottet erfarit har skrivelsen för
kännedom även tillställts
Justitiedepartementet.
Utskottet, som delar regeringens mening
kan ansluta sig till de motiv som ligger
bakom förslaget att inte nu ändra 46 §
hyreslagen. Utskottet har noterat
regeringens uppfattning att det kan
finnas anledning överväga utformningen av
lagrummet på nytt. Under beredningen av
ärendet har utskottet kommit till
uppfattningen att sådana överväganden är
motiverade. Även om regeringen har för
avsikt att ånyo se över utformningen av
46 § hyreslagen finns det enligt
utskottets mening anledning för riksdagen
att genom ett tillkännagivande till
regeringen i frågan försäkra sig om att
den efter översynen kommer att
underställas riksdagen. Regeringen bör
sålunda i förening med sin syn på frågan
återkomma till riksdagen med de förslag
som översynen kan föranleda. Vad
utskottet nu med anledning av s-motionen
anfört om överväganden om möjligheten att
säga upp ett hyresavtal inför en större
ombyggnad bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna.

Möjlighet att lämna dispens från vissa
regler i hyreslagen

I fråga om upplåtelse av en lägenhet med
kooperativ hyresrätt ställer sig
inflytandefrågorna annorlunda än när det
gäller upplåtelse av vanlig hyresrätt.
En upplåtelse av en lägenhet med
kooperativ hyresrätt förutsätter ett
medlemskap i den förening som upplåter
lägenheten. Inflytandet över det egna
boendet garanteras dels genom
medlemskapet och det deltagande i den
demokratiska föreningsprocess som detta
ger möjlighet till, dels genom att
ansvaret för reparationer av lägenheten
vanligen vilar på hyresgästen. Från
hyreslagens tvingande regler om att
hyresvärden med skäliga tidsmellanrum
skall ombesörja tapetsering, målning och
andra sedvanliga reparationer finns
dispensmöjligheter för kooperativa
bostadsföretag (p. 7 i
övergångsbestämmelserna till lagen
1984:694 om ändring av jordabalken;
senaste lydelse 1991:617 och 3 § lagen
1986:1242 om försöksverksamhet med
kooperativ hyresrätt; senaste lydelse
1994:1583). Dispensmöjligheterna
omfattar också vissa andra typer av
äldre bostadsföretag.
Enligt utskottets mening bör de företag
som bedriver verksamhet med kooperativ
hyresrätt ges möjlighet att erhålla
dispens från de nu behandlade reglerna om
hyresgästinflytande. Det kan nämnas att
en möjlighet till dispens från
bostadssaneringslagens bestämmelser fanns
för sådana bostadsföretag. För de
föreningar som deltar i
försöksverksamheten med kooperativ
hyresrätt bör den lag som reglerar
försöksverksamheten ändras så att
regeringens möjligheter att meddela
dispens kommer att omfatta de nya
inflytandereglerna. För andra kooperativa
hyresföretag, däribland Stockholms
Kooperativa Bostadsförening (SKB), och
vissa andra äldre bostadsföretag för
vilka särskilda övergångsbestämmelser
till bostadsrättslagen gäller, bör en
särskild dispensregel tas in bland
övergångsbestämmelserna till de nya
bestämmelser i hyreslagen som nu
föreslås. Utskottet föreslår således
riksdagen att anta utskottets lagförslag
om dispens från vissa regler i hyreslagen
m.m. Lagförslagen har som bilaga 2
bifogats detta betänkande.

Funktionssättet på hyresmarknaden

Ett motionsyrkande återstår att
behandlas nämligen yrkande 3 i motion
1996/97:Bo3 (m). I detta yrkande
föreslås riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna vad i motionen
anförts om att hyresmarknaden bör
avregleras. Motionärerna anför att
hyresmarknaden på sikt bör avregleras
och nuvarande lagregleringar ersättas av
enskilda avtalslösningar och kollektivt
framförhandlade avtal.
Utskottet kan inte ställa sig bakom ett
genomförande av den ordning som
motionärerna för fram. Ett genomförande
av den skulle praktiskt taget helt rasera
den politik på hyreslagstiftningens
område som i sina huvuddrag gällt under
lång tid och som i ett övergripande
perspektiv torde omfattas av en bred
riksdagsmajoritet. Med det anförda
avstyrker utskottet bifall till motion
1996/97:Bo3 (m) om ett riksdagens
tillkännagivande till regeringen om
funktionssättet på hyresmarknaden.

Övergångs- och
ikraftträdandebestämmelser m.m.

De i propositionen intagna lagförslagen
föreslås träda i kraft den 1 april 1997.
De nya reglerna om hyresgästinflytande
skall enligt den föreslagna
övergångsbestämmelsen inte tillämpas i
fråga om åtgärder som har påbörjats före
lagens ikraftträdande. Regeringen har
uppmärksammat att det kan inträffa att en
ombyggnad inleds före ikraftträdandet men
att en åtgärd som ingår som en del i en
större ombyggnad påbörjas först efter
ikraftträdande. Enligt regeringens mening
vore det olämpligt att helt undanta en
ombyggnad som inletts före den 1 april
1997 från tillämpningen av den nya
regleringen. Regeringen anser det
lämpligare att bedöma varje åtgärd för
sig. I propositionen anges att om en
åtgärd däremot påbörjas först efter
ikraftträdandet av den nya lagen, skall
tillåtligheten av åtgärden bedömas enligt
de nya bestämmelserna i 18 d - f §§
hyreslagen. Detsamma anges skola gälla om
en åtgärd som påbörjas efter
ikraftträdandet av de nya bestämmelserna
ingår som ett delmoment i en större
åtgärd som har påbörjats efter
ikraftträdandet.
Enligt utskottet väcker bestämmelserna
vissa betänkligheter. Ombyggnads-åtgärder
som upphandlats före ikraftträdandet
torde kunna komma att försenas.
Visserligen kan hyresvärden söka
införskaffa godkännanden från
hyresgästerna men i de fall sådant
godkännande inte kan erhållas kan han
dock inte före lagens ikraftträdande
erhålla hyresnämndens tillstånd. Är en
entreprenad upphandlad och
igångsättningen blir försenad eller
uteblir kan hyresvärden i värsta fall
drabbas av skadeståndsansvar. Detta
framstår som obilligt, särskilt i de fall
hyresvärden beslutat en ombyggnad efter
förhandlingar med en hyresgästförening.
Enligt utskottets mening bör
övergångsbestämmelsen i huvudsak gälla
oförändrad men med en undantagsregel som
innebär att om hyresvärden ingått
bindande avtal om utförandet av en
ombyggnadsåtgärd med entreprenör eller
annan så skall de nya reglerna inte
tillämpas. För att hindra snabba
upphandlingar inför lagens ikraftträdande
bör detta endast gälla upphandlingar som
avslutats med bindande avtal före den 1
december 1996.
Övergångsbestämmelserna bör utformas
enligt förslaget i propositionen dock med
de förändringar i regeringens förslag som
utskottet nu förordat. I bilaga 2 har ett
förslag utformats i enlighet med vad nu
anförts.
Som redovisas i propositionen (s. 41-42)
har riksdagen beslutat att en ny
bestämmelse om hyresgästinflytande skulle
införas som förutsättning för statligt
stöd till ombyggnad av hyreshus. Denna
reglering har avsetts vara temporär dock
längst till utgången av juni 1997 i
avvaktan på att regler om ombyggnad tas
in i hyreslagstiftningen. Vid ett
riksdagens bifall till den nu behandlade
propositionen bör en samordning av
reglerna ske enligt vad bostadsutskottet
och riksdagen tidigare förutsatt.
Utskottet har under hand erfarit att
regeringen kommer att besluta i enlighet
härmed.
Vad i övrigt i propositionen föreslagits
har inte givit utskottet anledning till
erinran eller särskilt uttalande.
Utskottet föreslår sålunda att riksdagen
antar de i propositionen intagna
lagförslagen i vad de inte behandlats
ovan. De har som bilaga fogats till detta
betänkande.

Hemställan

Utskottet hemställer
1. beträffande avslag på
propositionen eller på delar av den
att riksdagen avslår motionerna
1996/97:Bo3 yrkande 1, 1996/97:Bo4
yrkande 1 och 1996/97:Bo5 yrkande 1
de båda sistnämnda yrkandena i
motsvarande del,
res. 1 (m, kd)
res. 2 (fp)
2. beträffande flera
förhandlingsordningar
att riksdagen med bifall till
proposition 1996/97:30 samt med
avslag på motionerna 1996/97:Bo3
yrkande 2, 1996/97: Bo4 yrkande 1
och 1996/97:Bo5 yrkande 1 samtliga
motionsyrkanden i motsvarande del
antar regeringsförslaget i
motsvarande del i enlighet med bilaga
1 till detta betänkande,
res. 3 (m, fp, kd)
- villk. mom. 1
3. beträffande kraven för att
erhålla förhandlingsordning
att riksdagen med bifall till
proposition 1996/97:30 samt med
avslag på motion 1996/97:Bo2 yrkande
1 antar regeringsförslaget i
motsvarande del i enlighet med bilaga
1 till detta betänkande,
res. 4 (m, kd) -
motiv.
4. beträffande hyresgästens rätt
att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet
att riksdagen med bifall till
proposition 1996/97:30 samt med
avslag på motionerna 1996/97:Bo1
yrkande 2, 1996/97:Bo3 yrkande 2,
1996/97: Bo4 yrkande 2 och
1996/97:Bo5 yrkande 1 de tre
sistnämnda motions- yrkandena i
motsvarande del antar
regeringsförslaget i motsvarande del
i enlighet med bilaga 1 till detta
betänkande,
res. 5 (m, c, fp,
kd) - villk. mom. 1
5. beträffande möjligheten att
få en förhandlingsordning slopad
att riksdagen bifaller proposition
1996/97:30 i motsvarande del i
enlighet med bilaga 1 till detta
betänkande samt som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet
anfört,
res. 6 (m , fp, kd)
- villk. res. 1 eller
2
6. beträffande utformningen av
den primära
förhandlingsskyldigheten
att riksdagen med bifall till
proposition 1996/97:30 samt med
avslag på motionerna 1996/97:Bo3
yrkande 2 och 1996/97:Bo4 yrkande 1
båda i motsvarande del antar
regeringsförslaget i motsvarande del
i enlighet med bilaga 1 till detta
betänkande,
res. 7 (m, fp,
kd) - villk. mom. 1
7. beträffande regler om
förhandlingsersättning
att riksdagen avslår motion
1996/97:Bo2 yrkande 5,
res. 8 (m, c, fp,
kd) - motiv.
res. 9 (v)
8. beträffande
passivitetsregeln
att riksdagen med bifall till
proposition 1996/97:30 samt med
avslag på motionerna 1996/97:Bo3
yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1 båda
i motsvarande del och 1996/97:Bo5
yrkande 2 antar regeringsförslaget i
motsvarande del i enlighet med bilaga
1 till detta betänkande,
res. 10 (m, fp, kd)
- villk. mom. 1
9. beträffande ett nytt system
för hyresgästinflytande
att riksdagen med bifall till
proposition 1996/97:30 samt med
avslag på motionerna 1996/97:Bo3
yrkande 2 och 1996/97:Bo4 yrkande 2
båda i motsvarande del antar
regeringsförslaget i motsvarande del,
res. 11 (m, kd) -
villk. mom. 1
10. beträffande beaktande av
hyresgästintresset m.m. i samband med
ombyggnad
att riksdagen med bifall till
proposition 1996/97:30 samt med
avslag på motionerna 1996/97:Bo1
yrkande 1, 1996/97:Bo2 yrkandena 2
och 3, 1996/97:Bo3 yrkande 2,
1996/97:Bo4 yrkande 2 de båda
sistnämnda i motsvarande del och
1996/97:Bo5 yrkande 3 antar
regeringsförslaget i motsvarande del
i enlighet med bilaga 1 till detta
betänkande,
res. 12 (m, c, kd)
res. 13 (fp, v,
mp)
11. beträffande reglerna om
påföljd
att riksdagen bifaller proposition
1996/97:30 i motsvarande del i
enlighet med bilaga 1 till detta
betänkande samt som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet
anfört,
12. beträffande överväganden om
möjligheten att säga upp ett
hyresavtal
att riksdagen med anledning av motion
1996/97:Bo2 yrkande 4 som sin mening
ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
13. beträffande dispens från
vissa regler i hyreslagen m.m.
att riksdagen antar som bilaga 2 till
detta betänkande fogade förslag med
den lydelse som angivits som
utskottets till
a) övergångsbestämmelser till lag om
ändring i jordabalken i motsvarande
del,
b) lag om ändring i lagen
(1986:1242) om försöksverksamhet till
kooperativ hyresrätt,
res. 14 (m, kd) -
villk. mom. 1
14. beträffande funktionssättet
på hyresmarknaden
att riksdagen avslår motion
1996/97:Bo3 yrkande 3,
res. 15 (m)
15. beträffande
övergångsbestämmelserna i vad de
inte behandlats ovan
att riksdagen med anledning av
proposition 1996/97:30 i motsvarande
del antar som bilaga 2 till detta
betänkande fogat förslag med den
lydelse som angivits som utskottets,
res. 16 (m, kd) -
villk. mom.1
16. beträffande de i
propositionen intagna lagförslagen i
vad de inte behandlats ovan
att riksdagen med bifall till
proposition 1996/97:30 i motsvarande
del antar
a) lag om ändring i
hyresförhandlingslagen (1978:304),
b) lag om ändring i jordabalken,
c) lag om ändring i lagen (1973:188)
om arrendenämnder och hyresnämnder,
d) lag om ändring i lagen (1994:831)
om rättegången i vissa hyresmål i
Svea hovrätt,
e) lag om ändring i lagen
(1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m.

Stockholm den 5 december 1996

På bostadsutskottets vägnar

Knut Billing

I beslutet har deltagit: Knut Billing
(m), Lennart Nilsson (s), Rune Evensson
(s), Britta Sundin (s), Sten Andersson
(m), Marianne Carlström (s), Rigmor
Ahlstedt (c), Lars Stjernkvist (s), Stig
Grauers (m), Erling Bager (fp), Owe
Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Inga
Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf
Björklund (kd), Carina Moberg (s) och
Juan Fonseca (s).

Reservationer

1. Avslag på propositionen eller på
delar av den (mom. 1)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och
Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 5 börjar med Utskottet vill
och slutar med av den ,
dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 5 börjar med En av och på s.
7 slutar med regeringsförslaget i
motsvarande del ,
dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 7 börjar med Enligt
propositionen och på s. 10 slutar med
yrkanden i motsvarande del ,
dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 11 börjar med
Passivitetsregeln infördes och på s. 13
slutar med motsvarande del ,
dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 16 börjar med I fråga och på
s. 17 slutar med detta betänkande ,
dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 17 börjar med Möjlighet att
och på s. 18 slutar med detta
betänkande bort ha följande lydelse:
Förändringar på hyresrättens område bör
präglas av regler som är enkla att
tillämpa och som inte verkar fördyrande
för fastighetsägarna och därmed
hyresgästerna. De bör också möjliggöra
för hyresgäster och hyresvärdar att finna
de lösningar som passar dem bäst och som
kan anpassas efter individuella önskemål.
Regeringens förslag till ny lagstiftning
som utskottet nu skall ta ställning till
uppfyller inte dessa krav. Utskottet
anser att förslagen leder till en än
sämre fungerande hyresmarknad.
Den reform av hyreslagstiftningen som
genomfördes år 1994 hade som sitt främsta
syfte att reformera det kollektiva
systemet för hyresförhandlingar. Den
viktigaste regelförändringen avsåg att
den enskilde hyresgästen själv skulle få
avgöra om han skulle omfattas av
kollektiva förhandlingar eller stå
utanför systemet för sådana
förhandlingar. Hyresgästen skulle inte
tvingas avstå från den grundläggande
rätten att själv få sluta avtal med sin
hyresvärd i så viktiga frågor som en
reglering av boendeförhållandena avser.
Regeringen har inte föreslagit att denna
valfrihet skall avskaffas men föreslagit
modifieringar av den. Enligt
propositionen skall samtliga hyresgäster
omfattas av det kollektiva
förhandlingssystemet under ett
hyresförhållandes tre första månader.
Enligt utskottets mening är det inte
acceptabelt att lagstiftningen innebär
ett tvång mot en hyresgästs och en
hyresvärds enstämmiga vilja om att
förhandlingarna dem emellan skall föras
enskilt. Hyresgästen omyndigförklaras och
det försvårar för hyresgäst och hyresvärd
att vid hyresavtalets ingående komma fram
till individuella lösningar.
Också de andra förslagen till
regelförändringar rörande det kollektiva
förhandlingssystemet innebär att detta
system och dessutom den organiserade
hyresgäströrelsen kommer att gynnas av
lagstiftaren. Det blir en återgång mot
ett läge där den organiserade
hyresgäströrelsens ställning mer baseras
på lagstiftningens innehåll än den kraft
rörelsen visar sig ha. Ett av dessa
förslag gäller återinförandet av förbudet
mot att flera förhandlingsordningar
samtidigt skall kunna gälla för ett och
samma hus. Bildandet av konkurrerande
hyresgästföreningar kommer att hindras
effektivt. Detta strider mot grunderna
för den konkurrenslagstiftning som finns.
Också grundlagsskyddet för
föreningsfriheten har aktualiserats.
Utskottet kommer att uppehålla sig vid
den sistnämnda frågan.
I kd-motionen har gjorts gällande att
ett förbud mot flera
förhandlingsordningar skulle strida mot
regeringsformens regler om positiv
föreningsfrihet. I 2 kap. 1 § RF stadgas
att varje medborgare gentemot det
allmänna är tillförsäkrad föreningsfrihet
som sägs omfatta frihet att sammansluta
sig med andra för allmänna eller enskilda
syften. Lagstiftarens möjlighet att
begränsa föreningsfriheten är mycket
inskränkt (1 kap. 14 § jämförd med 1 kap.
12 § RF).
Den positiva föreningsfriheten skyddar
medborgarna bara gentemot det allmänna.
Med det allmänna avses bl.a. de
normgivande organen men endast vid
normgivning inom det offentligrättsliga
området. Regeln avses inte binda
riksdagen som lagstiftare när det gäller
privaträttsliga regleringar. Det räcker
dock inte att klassificera att en lag är
av privaträttslig natur för att
konstatera att ett grundlagsskydd saknas.
Även sådan lagstiftning kan nämligen
anses vara av offentligrättslig karaktär
eller ha sådana inslag.
Hyresförhandlingslagen ger
hyresgästorganisationen ett starkt
inflytande över hyressättningen.
Inflytandet gäller inte bara
hyresnivåerna i det hus för vilket avtal
ingås utan kommer genom det lagreglerade
bruksvärdessystemets utformning att också
ha betydelse för hyressättningen i andra
hus. Hyresgästorganisationen kommer
genom hyresförhandlingslagen att delvis
och indirekt ges en ställning som
normgivare. Därigenom kan lagen inte
sägas vara av privaträttslig natur.
Lagstiftaren har sanktionerat
hyresförhandlingslagens bestämmelser med
skadeståndsregler som innehåller att vid
bedömande av och i vad mån skada har
uppkommit hänsyn skall tas till parts
intresse av att hyresförhandlingslagen
och förhandlingsordningen iakttas och
till övriga omständigheter av annan än
rent ekonomisk betydelse (28 §). Genom
bestämmelsen tydliggörs enligt utskottets
mening att lagstiftaren gått utanför
gränserna för en ren civilrättslig
reglering. Sammantaget anser utskottet
således att hyresförhandlingslagen kan
bedömas ha sådana offentligrättsliga
inslag att ett grundlagsskydd som riktar
sig mot det allmänna skall aktualiseras.
Föreningsfriheten omfattar en rätt att
verka gemensamt inom ramen för en
sammanslutning (SOU 1975 s. 194, prop.
1975/76:209 s. 144). Enligt förarbetena
förbjuder grundlagsregeln att det ställs
upp hinder mot att i och för sig lovlig
verksamhet alls bedrivs genom
sammanslutning. Enligt utskottets mening
omfattar grundlagsskyddet naturligen
också hinder som inskränker möjligheterna
för en sammanslutning att bedriva
verksamhet medan en annan sammanslutning
tillåts bedriva verksamheten. Lika med
ett direkt förbud att bilda en
sammanslutning eller för denna att
bedriva verksamhet av visst slag bör
jämställas att en sammanslutning
effektivt vingklipps eller i väsentliga
avseenden hindras att bedriva en
verksamhet som eljest är lovlig.
Grundlagsförbudet kan således hindra en
lagregel som gör ett av en förening
ingånget avtal ogiltigt.
Genom regeringsförslaget hindras en
hyresvärd att träffa avtal med de
sammanslutningar han önskar träffa avtal
om att kollektiva förhandlingar skall
bedrivas enligt hyresförhandlingslagens
regler. Konkurrerande föreningar hindras
att på avtalsmässig grund binda
hyresvärden till vissa skyldigheter vad
gäller främst förhandlingar om hyrans
storlek. Genom regeringsförslaget kommer
en konkurrerande förenings avtal om
förhandlingsordning att bli ogiltigt.
Konkurrerande föreningar ges i och för
sig möjlighet att ta över den
förhandlande föreningens skyldigheter och
rättigheter. Detta förutsätter dock
enligt vad som sägs i propositionen att
en majoritet av hyresgästerna ställer sig
bakom organisationen. Det kan dessutom
visa sig vara svårare än så för en
konkurrerande organisation att få överta
de kollektiva förhandlingarna eftersom
den av regeringen föreslagna lagtexten
saknar att hyresgästernas intressen skall
beaktas vid en tvist om vilken
organisation som skall ha rätt till
förhandlingsordning; enligt förslaget
skall endast de intressen som hyresvärden
och den organisation denne redan
förhandlar med beaktas vid den
skälighetsbedömning som hyresnämnden
skall göra. Eftersom en konkurrerande
organisation i ett visst givet ögonblick
hindras att sluta avtal om en
förhandlingsordning är möjligheterna att
överta de kollektiva förhandlingarna utan
intresse för den fråga som nu diskuteras.
Enligt utskottets mening innebär de
fördelar en förhandlande sammanslutning
har av hyresförhandlingslagen vilka
förnekas andra sammanslutningar ett
sådant hinder i de sistnämndas
möjligheter till verksamhet att den
förslagna regleringen kommer i konflikt
med det skydd av föreningsfriheten som
grundlagen innebär.
Regeringsförslaget innebär också att
lagstiftaren stärker sitt grepp om
hyressättningen i vad det avser
inflyttningshyrorna. Flera
remissinstanser har gjort gällande att
förslaget kommer i konflikt med
bruksvärdesreglerna som förutsätter att
det finns ett visst utrymme för
hyressättning vid uthyrning till en ny
hyresgäst. Utskottet erinrar här om att
hyressättningen i dag inte är helt fri
eftersom en hyresgäst alltid kan begära
att få en av honom avtalad hyra
bruksvärdesprövad. Utskottet anser inte
att det finns skäl att rubba
bruksvärdessystemet på det sätt som
regeringen föreslagit.
Genom 1994 års hyreslagstiftning
infördes den s.k. passivitetsregeln. Den
innebär i korthet att en hyresgäst som
förhåller sig passiv till en hyresvärds
önskemål om höjd hyra kan bindas till den
hyra som begärs. Passivitetsregeln är
försedd med olika
rättssäkerhetsgarantier. Bl.a. kan en
hyresgäst alltid få den nya hyrans
skälighet prövad av hyresnämnden. Regeln
innebär att hyressättningen underlättas
och att hyresvärden inte behöver gå till
hyresnämnden i de fall hyresgästen inte
svarar på hyresvärdens begäran om ny
hyra. Några nackdelar av regelns
tillämpning har inte givit sig till
känna. Det är mot bakgrund härav fel att
på sätt som föreslås i propositionen
inskränka regelns tillämpningsområde. En
sådan inskränkning förorsakar krångel och
kan leda till rättsförluster.
Propositionen innehåller också förslag
om ett utökat inflytande för hyresgästen
över vissa ombyggnadsåtgärder. Utskottet
anser det naturligt att en hyresgäst har
inflytande över de åtgärder som skall
vidtas i den lägenhet han bebor liksom
beträffande de gemensamma delarna i
fastigheten. Den reglering
inflytandefrågorna fått i propositionen
formaliserar och likriktar
inflytandefrågorna på ett sätt som inte
är till gagn för hyresgäster och
fastighetsägare. Det blir dessutom
omständligt och kostsamt. En mängd i
grunden onödiga tvister kommer att behöva
slitas i hyresnämnderna bl.a. därför att
förutsägbarheten av regeringens
lagförslag kommer att vara låg.
Enligt utskottets mening måste
inflytandefrågorna i första hand få sin
lösning på ett annat sätt än genom en
reglering i lag. Hyresgästen bör redan
genom sitt hyresavtal få veta vad som kan
komma att gälla i fråga om
standardhöjande åtgärder i fastigheten.
Han bör på så sätt själv - efter sina
egna behov och önskningar - kunna påverka
de regler som skall gälla. Det förtjänar
att nämnas att i de allra flesta fall det
inte föreligger något motsatsförhållande
mellan hyresvärd och hyresgäst i sådana
frågor. En huvudregel som också
hyresvärdar och hyresgäster torde kunna
förena sig om är att hyresvärden skall ha
rätt att genomföra åtgärder för att
upprätthålla en god boendestandard liksom
fastighetsekonomiskt motiverade åtgärder.
Den utformning lagen på denna punkt bör
få skall utgå från att inflytandefrågorna
i första hand skall få sin lösning på
avtalsmässig grund. Utskottet återkommer
senare till sin syn på hur dessa och ett
flertal andra hyresrättsliga frågor bör
få sin lösning.
Sammanfattningsvis anser utskottet att
inte något av propositionens lagförslag
bör genomföras. Riksdagen bör således med
anledning av motionerna om avslag på
propositionen eller delar av den -
motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 1,
1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 och
1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, de båda
sistnämnda yrkandena i motsvarande delar
- avslå propositionens lagförslag.

dels att utskottets hemställan under 1,
2, 4, 6, 8, 9, 13 och 15 bort ha
följande lydelse:
1. beträffande avslag på
propositionen eller på delar av den
att riksdagen med anledning av
motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 2,
1996/97:Bo3 yrkandena 1 och 2 det
sistnämnda i motsvarande del,
1996/97:Bo4 yrkandena 1 och 2 det
sistnämnda i motsvarande del samt
1996/97:Bo5 yrkande 1 avslår
proposition 1996/97:30 i motsvarande
del och motion 1996/97:Bo5 yrkande 2,

2. Avslag på propositionen eller på
delar av den (mom. 1)

Erling Bager (fp) anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 5 börjar med Utskottet vill
och slutar med av den ,
dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 5 börjar med En av och på s.
7 slutar med regeringsförslaget i
motsvarande del ,
dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 7 börjar med Enligt
propositionen och på s. 9 slutar med
till känna ,
dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 11 börjar med
Passivitetsregeln infördes och på s. 12
slutar med detta förslag bort ha
följande lydelse:
Förändringar på hyresrättens område bör
präglas av regler som är enkla att
tillämpa och som inte verkar fördyrande
för fastighetsägarna och därmed
hyresgästerna. De bör också möjliggöra
för hyresgäster och hyresvärdar att finna
de lösningar som passar dem bäst och som
kan anpassas efter individuella önskemål.
Regeringens förslag till ny lagstiftning
som utskottet nu skall ta ställning till
uppfyller inte i alla delar dessa krav.
Utskottet anser att vissa av förslagen
leder till en än sämre fungerande
hyresmarknad.
Den reform av hyreslagstiftningen som
genomfördes år 1994 hade som sitt främsta
syfte att reformera det kollektiva
systemet för hyresförhandlingar. Den
viktigaste regelförändringen avsåg att
den enskilde hyresgästen själv skulle få
avgöra om han skulle omfattas av
kollektiva förhandlingar eller stå
utanför systemet för sådana
förhandlingar. Hyresgästen skulle inte
tvingas avstå från den grundläggande
rätten att själv få sluta avtal med sin
hyresvärd i så viktiga frågor som en
reglering av boendeförhållandena avser.
Regeringen har inte föreslagit att denna
valfrihet skall avskaffas men föreslagit
modifieringar av den. Enligt
propositionen skall samtliga hyresgäster
omfattas av det kollektiva
förhandlingssystemet under ett
hyresförhållandes tre första månader.
Enligt utskottets mening är det inte
acceptabelt att lagstiftningen innebär
ett tvång mot en hyresgästs och en
hyresvärds enstämmiga vilja om att
förhandlingarna dem emellan skall föras
enskilt. Hyresgästen omyndigförklaras och
det försvårar för hyresgäst och hyresvärd
att vid hyresavtalets ingående komma fram
till individuella lösningar.
Också de andra förslagen till
regelförändringar rörande det kollektiva
förhandlingssystemet innebär att detta
system och dessutom den organiserade
hyresgäströrelsen kommer att gynnas av
lagstiftaren. Det blir en återgång mot
ett läge där den organiserade
hyresgäströrelsens ställning mer baseras
på lagstiftningens innehåll än den kraft
rörelsen visar sig ha. Ett av dessa
förslag gäller återinförandet av förbudet
mot att flera förhandlingsordningar
samtidigt skall kunna gälla för ett och
samma hus. Bildandet av konkurrerande
hyresgästföreningar kommer att hindras
effektivt.
Regeringsförslaget innebär också att
lagstiftaren stärker sitt grepp om
hyressättningen i vad det avser
inflyttningshyrorna. Flera
remissinstanser har gjort gällande att
förslaget kommer i konflikt med
bruksvärdesreglerna som förutsätter att
det finns ett visst utrymme för
hyressättning vid uthyrning till en ny
hyresgäst. Utskottet erinrar här om att
hyressättningen i dag inte är helt fri
eftersom en hyresgäst alltid kan begära
att få en av honom avtalad hyra
bruksvärdesprövad. Utskottet anser inte
att det finns skäl att rubba
bruksvärdessystemet på det sätt som
regeringen föreslagit.
Propositionen innehåller också förslag
om ett utökat inflytande för hyresgästen
över vissa ombyggnadsåtgärder. Förslaget
är välkommet och bör nu genomföras men
går enligt utskottets mening inte
tillräckligt långt. Utskottet anser det
naturligt att en hyresgäst har inflytande
över de åtgärder som skall vidtas i den
lägenhet han bebor liksom beträffande de
gemensamma delarna i fastigheten.
Hyresgästens egna önskemål bör beaktas i
större utsträckning än vad som föreslås.
Utskottet återkommer senare till sin syn
på hur dessa frågor bör få sin lösning.
Sammanfattningsvis anser utskottet att
propositionens lagförslag i vad det avser
förändringar i hyresförhandlingslagen
inte bör genomföras. Riksdagen bör
således med anledning av motionerna om
avslag på propositionen eller delar av
den - motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande
1, 1996/97:Bo4 (kd) yrkande 1 och
1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, de båda
sistnämnda yrkandena i motsvarande delar
- avslå propositionens lagförslag om
ändringar i hyresförhandlingslagen samt
den därvid kopplade följdändringen i 17 §
lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

dels att utskottets hemställan under 1,
2, 4 och 8 bort ha följande lydelse:
1. beträffande avslag på
propositionen eller på delar av den
att riksdagen med anledning av av
motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 2,
1996/97:Bo3 yrkandena 1 och 2 det
sistnämnda i motsvarande del,
1996/97:Bo4 yrkandena 1 och 2 det
sistnämnda i motsvarande del och
1996/97:Bo5 yrkandena 1 och 2 inte
antar de i proposition 1996/97: 30
intagna lagförslagen i vad avser
a) förslag till lag om ändring i
hyresförhandlingslagen (1978:304),
b) förslag till lag om ändring i
lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder såvitt förslaget
avser 17 § fjärde stycket,

3. Flera förhandlingsordningar (mom. 2)

Under förutsättning av bifall till mom.
1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 5 börjar med En av och på s.
7 slutar med regeringsförslaget i
motsvarande del bort ha följande
lydelse:
Det system som nu föreslås om att endast
en förhandlingsordning skall gälla för
ett och samma hus innebär alltså i
praktiken en återgång till vad som gällde
före den 1 juli 1994. Detta system gav
hyresgästerna dåliga möjligheter att
bestämma vilken organisation av
hyresgäster som skulle företräda
hyresgästerna. Det måste anses både
rimligt och välmotiverat att
hyresgästerna har kvar sin möjlighet att
välja vilken hyresgästorganisation som
skall företräda dem vid
hyresförhandlingarna. I dag är det
möjligt för en grupp hyresgäster att gå
samman och låta en organisation utan
förhandlingsordning företräda dem. Nu
liksom vid tillkomsten av dagens regler
(se bet. 1993/94:BoU21 s. 12) anser
utskottet att hyresgästernas intressen
tillgodoses bäst om de inte bara kan
välja att stå utanför
hyresförhandlingssystemet utan även inom
detta kan välja mellan flera
hyresgästorganisationer. Liksom i dag bör
emellertid flera än två eller tre
förhandlingsordningar endast undantagsvis
tillåtas mot hyresvärdens bestridande.
Med det anförda tillstyrker utskottet de
nu behandlade m-, fp- och kd-motionerna.
Regeringen bör skyndsamt återkomma till
riksdagen med förslag som tillgodoser vad
nu anförts om flera
förhandlingsordningar. Detta bör
riksdagen med anledning av motionerna som
sin mening ge regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 2
bort ha följande lydelse:
2. beträffande flera
förhandlingsordningar
att riksdagen med anledning av
proposition 1996/97:30 i motsvarande
del och motionerna 1996/97:Bo3
yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1
och 1996/97:Bo5 yrkande 1 samtliga
motionsyrkanden i motsvarande del
som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,

4. Kraven för att erhålla
förhandlingsordning (mom. 3,
motiveringen)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och
Ulf Björklund (kd) anser att den del av
utskottets yttrande som på s. 7 börjar
med Utskottet kan och slutar med
förslag i motsvarande del bort ha
följande lydelse:
Utskottets principiella uppfattning, som
bl.a. kommer till uttryck i motionerna
1996/97:Bo3 (m) och 1996/97:Bo4 (kd) är
att hyresmarknaden så långt möjligt bör
avregleras. Skäl saknas att i
lagstiftningen ta in regler om vilka
kriterier som skall vara uppfyllda för
att en förhandlingsordning skall krävas.
S-motionen avstyrks.

5. Hyresgästens rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet (mom. 4)

Under förutsättning av bifall till mom.
1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m),
Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och
Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 7 börjar med Enligt
propositionen och på s. 8 slutar med
motsvarande del bort ha följande
lydelse:
Ett genomförande av regeringens förslag
innebär också det - beträffande den
enskildes rätt att förhandla själv - i
princip en återgång till vad som gällde
före den 1 juli 1994. Som framgår av m-,
c-, fp- och kd-motionerna som väckts med
anledning av propositionen inskränks
genom regeringsförslaget hyresgästens
möjlighet att ställa sig utanför
kollektiva förhandlingar. Som framgår av
propositionen begränsas hyresgästens rätt
att själv förhandla med värden om
utformningen av sitt hyresavtal redan i
samband med tillträdet till lägenheten.
Detta får ske först tidigast tre månader
efter det att hyresförhållandet inleddes.
Ett genomförande av regeringsförslaget
får anses innebära en allvarlig
inskränkning. Den är närmast att jämföra
med en omyndigförklaring av
hyresgästerna.
Den möjlighet som i dag finns att inför
ett hyresförhållande finna individuella
lösningar avseende hyresavtalets
utformning och innehåll elimineras i
praktiken om regeringsförslaget
förverkligas.
Liksom motionärerna avvisar utskottet
regeringsförslaget i denna del. Den
nuvarande ordningen bör gälla även efter
den 31 mars 1997. Detta bör riksdagen som
sin mening ge regeringen till känna.
Regeringen bör skyndsamt återkomma med de
förändringar i lagstiftningen som kan bli
aktuella vid ett riksdagens bifall till
motionerna.

dels att utskottets hemställan under 4
bort ha följande lydelse:
4. beträffande hyresgästens rätt att
stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet
att riksdagen med anledning av
proposition 1996/97:30 i motsvarande
del och motionerna 1996/97:Bo1
yrkande 2, 1996/97:Bo3 yrkande 2,
1996/97:Bo4 yrkande 2 och
1996/97:Bo5 yrkande 1 de tre
sistnämnda motionsyrkandena i
motsvarande del som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet
anfört,

6. Möjligheten att få en
förhandlingsordning slopad (mom. 5)

Under förutsättning av bifall till res.
1 eller res. 2

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 8 börjar med Utskottet tar
och på s. 9 slutar med till känna
bort utgå,

dels att utskottets hemställan under 5
bort utgå.

7. Utformningen av den primära
förhandlingsskyldigheten (mom. 6)

Under förutsättning av bifall till mom.
1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 9 börjar med I propositionen
och på s. 10 slutar med motsvarande
del bort ha följande lydelse:
Ett genomförande av regeringsförslaget
om förbud mot fria inflyttningshyror
innebär, som anförs i m- och kd-
motionerna, ytterligare en reglering som
försvårar en hyressättning i enlighet med
hyresgästernas värderingar. En sådan
reglering står i direkt strid med
bruksvärdessystemets ursprungliga syften.
Det grundläggande synsättet bakom
bruksvärdessystemet var inte att det
skulle utvecklas till att bli ett nytt
hyresregleringssystem utan att det enbart
skulle vara till för att förhindra
oskäliga hyreshöjningar för hyresgäster
som redan bodde i en lägenhet. Detta
uttrycktes i den proposition genom vilken
bruksvärdessystemet fick sin ursprungliga
utformning (prop. 1968:91) på följande
sätt: Fastighetsägaren bör i ett
marknadsläge när full balans råder mellan
tillgång och efterfrågan på lägenheter
vara berättigad att ta ut den hyra som
han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning
till vem som helst. Saken kan också
uttryckas så att hyresvärden bör få
utnyttja lägenheternas fulla
marknadsvärde. Tilläggas kan att jämvikt
på bostadsmarknaden uppstår då det råder
fri prisbildning och avtalsfrihet.
Det finns all anledning att återföra
tillämpningen av systemet enligt vad som
ursprungligen var avsikten.
Regeringens förslag om utformningen av
den primära förhandlingsskyldigheten bör
inte godtas av riksdagen. Ett nytt
förslag i enlighet med vad som förordas i
m- och kd-motionerna bör snarast
undanställas riksdagen. Detta bör ges
regeringen till känna.

dels att utskottets hemställan under 6
bort ha följande lydelse:
6. beträffande utformningen av den
primära förhandlingsskyldigheten
att riksdagen med anledning av
proposition 1996/97:30 i motsvarande
del och motionerna 1996/97:Bo3
yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1
båda i motsvarande del som sin mening
ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

8. Regler om förhandlingsersättning
(mom. 7, motiveringen)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m),
Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och
Ulf Björklund (kd) anser att den del av
utskottets yttrande som på s. 11 börjar
med Enligt utskottets och slutar med
om förhandlingsersättning bort ha
följande lydelse:
Frågan om förhandlingsersättning får
lösas av hyresmarknadens parter. Den bör
inte regleras genom lagstiftning.
Utskottet har noterat vad i propositionen
(s. 60) anförs om att en förändrad form
av förhandlingsersättning skulle kunna
kräva visst lagstöd. Utskottet avvisar en
sådan ordning. Andra lösningar bör sökas.
S-motionen avstyrks.

9. Regler om förhandlingsersättning
(mom. 7)

Owe Hellberg (v) anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 11 börjar med Enligt
utskottets och slutar med om
förhandlingsersättning bort ha följande
lydelse:
Som anförs i 1996/97:Bo2 (s) är en
hyresgästorganisation som är part i en
förhandlingsordning lagligen skyldig att
förhandla för alla hyresgäster som väljer
att omfattas av förhandlingsordningen.
Förhandlingsskyldigheten gäller även för
outhyrda lägenheter i huset. Det är
därför rimligt att organisationen också
får en laglig rätt till ersättning för
förhandlingsarbetet. Utredningen hade
också lagt förslag om detta. Det är
beklagligt att inte denna fråga fått
någon lösning i propositionen. Om inte
parterna kan nå fram till en gemensam
lösning i frågan bör regeringen återkomma
med förslag till lagstiftning.

För att försäkra sig om att regeringen
återkommer till riksdagen i ärendet
föreslår utskottet ett tillkännagivande
i frågan. Vad nu anförts är en
anslutning till yrkande 5 i motionen.

dels att utskottets hemställan under 7
bort ha följande lydelse:
7. beträffande regler om
förhandlingsersättning
att riksdagen med anledning av motion
1996/97:Bo2 yrkande 5 som sin mening
ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

10. Passivitetsregeln (mom. 8)

Under förutsättning av bifall till mom.
1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 11 börjar med
Passivitetsregeln infördes och på s.
12 slutar med detta förslag bort ha
följande lydelse:
Som framgått ovan innebär regeringens
förslag att den s.k. passivitetsregeln
inskränks så att den inte längre skall
vara gällande för enskilda hyreskontrakt
som är tidsbestämda och inte heller för
enskilda hyreskontrakt som är tecknade
för lägenheter i hus utan
förhandlingsordning. Regeln skall endast
gälla för enskilda hyresavtal som är
tecknade på obegränsad tid i fastigheter
med förhandlingsordning. Regeln syftar
till att reglera hur hyreshöjningar skall
genomföras för hyresgäster som valt att
inte ingå i det kollektiva
förhandlingssystemet. I korthet innebär
den, som också framgått ovan, att om en
hyresgäst inte inom en föreskriven tid
efter det att han eller hon erhållit
besked om en hyreshöjning har framfört
invändningar därmed accepterat
hyreshöjningen. Detta får anses vara en
nödvändig lösning då det gäller ett
kontrakt som inte på annat sätt stadgar
hur en hyreshöjning skall genomföras.
Utredningen som ligger till grund för
propositionen har framhållit att regeln
varit i kraft under för kort tid för att
några egentliga slutsatser skall kunna
dras. Regeringen väljer dock ändå att
genomföra inskränkningar i den.
Passivitetsregeln gäller främst för alla
som valt att teckna enskilda avtal vid
sidan om de kollektiva avtalen.
Förutsättningarna, inklusive
passivitetsregeln, är kända för dem som
väljer denna lösning. Något som motiverar
regeringens förslag till förändring finns
ej.
Riksdagen bör med anledning av de nu
behandlade m-, fp- och kd-motionerna som
sin mening ge regeringen detta till
känna. Regeringen bör skyndsamt återkomma
till riksdagen i frågan så att den nu
gällande ordningen kommer att gälla även
efter den 31 mars 1997.

dels att utskottets hemställan under 8
bort ha följande lydelse:
8. beträffande passivitetsregeln
att riksdagen med anledning av
proposition 1996/97:30 i motsvarande
del och motionerna 1996/97:Bo3
yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1
båda i motsvarande del samt
1996/97:Bo5 yrkande 2 som sin mening
ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

11. Ett nytt system för
hyresgästinflytande (mom. 9)

Under förutsättning av bifall till mom.
1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och
Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 12 börjar med I
propositionen och på s. 13 slutar med
motsvarande del bort ha följande
lydelse:
Som framgått ovan finns ur ett
övergripande perspektiv inte delade
meningar mellan regeringen och
motionärerna om betydelsen av att
hyresgästerna ges ett inflytande över
vilka åtgärder utöver lägsta godtagbara
standard som bör vidtas i den egna
lägenheten och i de gemensamma delarna av
fastigheten. Emellertid framförs i
motionerna 1996/97:Bo3 (m) och 1996/97:
Bo4 (kd) kritik mot den av regeringen
valda lösningen för att tillgodose ett i
och för sig berättigat
hyresgästinflytande.
Utskottet delar motionärernas
uppfattning om att hyresgästinflytandet,
om regeringens förslag genomförs, kommer
att leda till onödiga tvister och
konflikter. Ordningen bör vara den att
det i hyresavtalet stadgas hur frågor om
standardhöjande åtgärder skall regleras.
Då vet såväl hyresvärd som hyresgäst
under vilka förhållanden sådana åtgärder
får vidtas och hur de eventuellt skall
påverka hyresnivån. Problemet är dock att
det stora flertalet av hyresavtalen i dag
inte reglerar detta utan att man i
stället varit utlämnade till lagstiftning
som godtyckligt behandlat såväl
hyresgästens som hyresvärdens intressen.
En lösning i enlighet med vad som
förordas i m- och kd-motionerna bör
framöver tas till utgångspunkt för hur
ett berättigat hyresgästinflytande skall
utformas. Därmed nås också en god balans
mellan hyresvärden och hyresgästen i
inflytandet över boendet. Vad utskottet
nu med anledning av motionerna anfört bör
riksdagen som sin mening ge regeringen
till känna. Riksdagen bör skyndsamt
föreläggas förslag i frågan i enlighet
med vad nu anförts.

dels att utskottets hemställan under 9
bort ha följande lydelse:
9. beträffande ett nytt system för
hyresgästinflytande
att riksdagen med anledning av
proposition 1996/97:30 i motsvarande
del och motionerna 1996/97:Bo3
yrkande 2 och 1996/97:Bo4 yrkande 2
båda i motsvarande del som sin mening
ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

12. Beaktande av hyresgästintresset m.m.
i samband med ombyggnad (mom. 10)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 14 börjar med Enligt
utskottets och på s. 15 slutar med
med ombyggnad bort ha följande
lydelse:
Utskottet har ovan tämligen ingående
redovisat regeringsförslaget samt
förslagen i motionerna om de regler som
skall vägleda hyresnämndens prövning om
en berörd hyresgäst inte godkänner en
viss förbättrings- eller ändringsåtgärd.
Vid sin bedömning skall alltså
hyresnämnden väga hyresvärdens intresse
av att åtgärden inte utförs mot det
intresse en hyresgäst i allmänhet kan ha
av att åtgärden inte utförs, det s.k.
objektiva hyresgästintresset. Visst
utrymme skall enligt regeringsförslaget
finnas för att beakta även den enskilda
hyresgästens inställning till den begärda
åtgärden. Som exempel på särskilt
beaktansvärda skäl på hyresgästsidan
nämns att åtgärden skulle drabba
hyresgästen särskilt hårt på grund av
sjukdom, hög ålder eller liknande.
Grunderna för hyresnämndens prövning får
i allt väsentligt anses väl avvägda.
Innebörden av förslagen i m-, c- och kd-
motionerna är att de för hyresgästen
beaktansvärda skälen tolkas mera
restriktivt än vad regeringsförslaget går
ut på. Det skall emellertid inte som
anförs i c-motionen vara möjligt för en
hyresgäst att endast på grund av hög
ålder, och kanske ovilja mot de
störningar i bostaden som följer av en
ombyggnad, stoppa nödvändiga ombyggnader
såsom angelägna stambyten eller liknande.
Vad utskottet nu med anledning av de tre
ovan nämnda motionerna anfört bör
tillsammans med regeringens förslag
såvitt det inte står emot motionerna
vägleda hyresnämndens prövning i nu
berört hänseende. Regeringen bör
skyndsamt återkomma till riksdagen med
ett förslag som tillgodoser vad nu
anförts. Detta bör ges regeringen till
känna.
Vad nu förordats är inte förenligt med
förslagen i s- och fp-motionerna. Dessa
avstyrks därför.

dels att utskottets hemställan under 10
bort ha följande lydelse:
10. beträffande beaktande av
hyresgästintresset m.m. i samband med
ombyggnad
att riksdagen med anledning av
proposition 1996/97:30 i motsvarande
del och motionerna 1996/97:Bo1
yrkande 1, 1996/97:Bo3 yrkande 2,
1996/97:Bo4 yrkande 2 de båda
sistnämnda yrkandena i motsvarande
del samt med avslag på motionerna
1996/97:Bo2 yrkandena 2 och 3 samt
1996/97:Bo5 yrkande 3 som sin mening
ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

13. Beaktande av hyresgästintresset m.m.
i samband med ombyggnad (mom. 10)

Erling Bager (fp), Owe Hellberg (v) och
Per Lager (mp) anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 14 börjar med Enligt
utskottets och på s. 15 slutar med
med ombyggnad bort ha följande
lydelse:
Utskottet delar utredningens uppfattning
om att hyresnämnden vid
skälighetsbedömningen avseende en viss
förbättrings- och ändringsåtgärd skall
beakta den enskilda hyresgästens intresse
och inte, som föreslås i propositionen, i
första hand vägledas av det s.k.
objektiva hyresgästintresset. Detta
intresse får, som också utredningen
föreslagit, anses komma att tas till vara
genom det grundläggande kravet på att
hyresvärden skall ha ett beaktansvärt
intresse av att genomföra åtgärden.
Sådana skäl på hyresgästsidan som kan
utgöra anledning att avslå en begäran om
tillstånd kan exempelvis vara att
utförandet av en viss åtgärd skulle
drabba hyresgästen särskilt hårt på grund
av sjukdom, hög ålder eller liknande.
Vidare kan en hyresgäst, av exempelvis
estetiska eller praktiska skäl, föredra
att behålla en äldre inredning i sin
lägenhet. Hyresgästens personliga
förhållanden kan också vara sådana att
han önskar behålla lägenhetens befintliga
planlösning. Även denna typ av
omständigheter kan beaktas. Beaktas bör
även berättigade krav på varsam ombyggnad
samt faktorer som innebär att ekologiskt
hållbara lösningar premieras liksom vad
närmast ligger i begreppet
kretsloppslösning . Principen bör vara
reparation före utbyte.
Vad nu anförts innebär i allt väsentligt
en anslutning till s- och fp-motionerna.
Utskottet föreslår att riksdagen med
anledning av dem som sin mening ger
regeringen till känna vad nu anförts om
motiv för hyresnämndens prövning i
sammanhanget. Regeringen bör anmodas att
skyndsamt återkomma till riksdagen med
ett förslag i enlighet härmed.
Vad nu anförts är inte förenligt med
förslaget i m-, c- och kd-motionerna,
varför dessa avstyrks.

dels att utskottets hemställan under 10
bort ha följande lydelse:
10. beträffande beaktande av
hyresgästintresset m.m. i samband med
ombyggnad
att riksdagen med anledning av
proposition 1996/97:30 i motsvarande
del och motionerna 1996/97:Bo2
yrkandena 2 och 3 samt 1996/97: Bo5
yrkande 3 och med avslag på
motionerna 1996/97:Bo1 yrkande 1,
1996/97:Bo3 yrkande 2 samt
1996/97:Bo4 yrkande 2 de båda
sistnämnda i motsvarande del som sin
mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

14. dispens från vissa regler i
hyreslagen m.m. (mom. 13)

Under förutsättning av bifall till mom.
1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och
Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 16 börjar med Möjlighet att
och på s. 17 slutar med detta
betänkande bort utgå,

dels att utskottets hemställan under 13
bort utgå.

15. Funktionssättet på hyresmarknaden
(mom. 14)

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m) och Inga Berggren (m)
anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 17 börjar med Utskottet kan
och slutar med på hyresmarknaden bort
ha följande lydelse:
Som anförs i motion 1996/97:Bo3 (m) bör
hyresmarknaden på sikt avregleras och
nuvarande lagregleringar ersättas av
enskilda avtalslösningar och kollektivt
framförhandlade avtal. Bristerna på
dagens marknad beror på att
avtalslösningar inte fått möjlighet att
utvecklas eftersom lagregleringen av
marknaden varit så omfattande att den
tagit överhanden. Det är i grunden ingen
skillnad mellan ett hyresavtal som gäller
en bostad och hyresavtal inom andra
marknader. Då ett avtal ingås finns ett
intresse för båda parter att på förhand
reglera hur tvister och andra frågor
skall bedömas och efterföljas. På en fri
och avreglerad marknad, där det inte
heller mer än undantagsvis och
tillfälligt kan uppstå bristsituationer,
har hyresgästen en lika god
förhandlingsposition som hyresvärden. När
parterna tecknar ett avtal gör de det
därför att de anser att avtalet
tillgodoser bådas berättigade intressen.
Vad nu anförts bör riksdagen med
anledning av motionen som sin mening ge
regeringen till känna. Regeringen bör
efter sedvanligt beredningsarbete
förelägga riksdagen förslag som
tillgodoser vad nu förordats.

dels att utskottets hemställan under 14
bort ha följande lydelse:
14. beträffande funktionssättet på
hyresmarknaden
att riksdagen med anledning av motion
1996/97:Bo3 yrkande 3 som sin mening
ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,

16. övergångsbestämmelserna m.m. (mom.
15)

Under förutsättning av bifall till mom.
1

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och
Ulf Björklund (kd) anser

dels att den del av utskottets yttrande
som på s. 17 börjar med De i och på s.
18 slutar med enligt härmed bort utgå,

dels att utskottets hemställan under 15
bort utgå.

Särskilt yttrande

Behandlingsfråga

Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Erling Bager (fp),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anför:

I reservationerna 1 respektive 2 tas upp
frågan om hyreslagstiftningen från ett
övergripande perspektiv. Vad i dessa
reservationer förordats är att se som
förstahandsyrkanden från Moderaterna och
Kristdemokraterna respektive från
Folkpartiet liberalerna avseende
utformning av hyresgästinflytandet vid
ombyggnad m.m. Vid avslag på dessa
reservationer förs i reservationerna 3,
5, 7, 10, 11, 14 och 16 fram förslag om
förändringar av den nu behandlade
lagstiftningen. Dessa förslag blir
aktuella vid bifall till utskottets
hemställan under moment 1.

I propositionen intagna förslag till
1 Lag om ändring i
hyresförhandlingslagen (1978:304)
2 Förslag till ändring i jordabalken
3 Förslag till ändring i lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder
4 Förslag till lag om ändring i lagen
(1994:831) om rättegång i vissa hyresmål
i Svea hovrätt
5 Förslag till lag om ändring i lagen
(1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag
m.m.
>B
Utskottets lagförslag
1 Övergångsbestämmelser till regeringens
förslag till lag om ändring i
jordabalken

1. Denna lag träder i kraft den 1 april
1997.
2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d-h §§
skall inte tillämpas i fråga om åtgärder
som har påbörjats före lagens
ikraftträdande. Dessa bestämmelser skall
inte heller tillämpas beträffande
åtgärder som genom bindande avtal
upphandlats av fastighetsägaren före den
1 december 1996. I fråga om åtgärder för
vilka de nya bestämmelserna inte gäller
tillämpas fortfarande de upphävda
föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid
skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i
sin äldre lydelse.
3. Om det finns särskilda skäl, kan
länsstyrelsen medge undantag från
tillämpningen av bestämmelserna i 12 kap.
18 d-h §§ i fråga om hus som ägs av
förening eller aktiebolag som avses i
punkt 7 övergångsbestämmelserna till
bostadsrättslagen (1991:614).
4. Vid tvist om hyra som blivit gällande
enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre
lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje
stycket i sin äldre lydelse.

2 Lag om ändring i lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen
(1986:1242) om försöksverksamhet med
kooperativ hyresrätt1 skall ha följande
lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §2
Om tillstånd lämnas, får regeringen
1. medge föreningen rätt att tillämpa
villkor som avviker från 12 kap. 15 §
andra stycket första meningen och 19 §
jordabalken,
2. medge undantag 2. medge undantag
från tillämpningen från tillämpningen
av 12 kap. 18 a-18 av 12 kap. 18 a §
c §§ jordabalken första - femte
och styckena och 18
hyresförhandlings- b-18 h §§
lagen (1978:304) i jordabalken och
fråga om hus som hyresförhandlings-
föreningen lagen (1978:304) i
förvaltar, fråga om hus som
föreningen
förvaltar,
3. ställa sådana villkor för
föreningens verksamhet att syftet med
försöksverksamheten kan uppnås.
________________

Denna lag träder i kraft den 1 april
1997. Vad regeringen i tidigare
meddelade tillståndsbeslut har
föreskrivit om undantag från
bostadssaneringslagen (1973:531) eller
från 12 kap. 18 a-18 c §§ jordabalken
skall i stället avse undantag från 12
kap. 18 a § första-femte styckena och 18
b -18 h §§.

Innehållsförteckning

Sammanfattning 1
Propositionen 1
Motionerna m.m. 1
Ärendet och dess beredning 2
Sammanfattning av förslag i
propositionen och i motionerna 3
Propositionen 3
Motionerna 4
Utskottet 4
Allmänna utgångspunkter 4
Hyresförhandlingssystemet 5
Endast en förhandlingsordning för
ett och samma hus ? 5
Hyresgästens rätt att stå utanför
det kollektiva
förhandlingssystemet 7
Förbud mot fria hyror i hus med
förhandlingsordning 9
Rätt till förhandlingsersättning 10
Passivitetsregeln 11
Hyresgästinflytande vid
förbättrings- och ändringsarbeten 12
Ett nytt system för
hyresgästinflytande m.m. 12
Prövningen i hyresnämnd 13
Påföljd för hyresvärd som inte
följer reglerna 14
Rätten att säga upp hyresavtal
inför en större ombyggnad 15
Möjligheten att lämna dispens
från vissa regler i hyreslagen 16
Funktionssättet på hyresmarknaden 17
Övergångs- och
ikraftträdandebestämmelserna m.m. 17
Hemställan 18
Reservationer 21
1. Avslag på propositionen eller på
delar av den (m, kd) 21
2. Avslag på propositionen eller på
delar av den (fp) 25
3. Flera förhandlingsordningar (m,
fp, kd) 26
4. Kraven för att erhålla
förhandlingsordning (m, kd) 27
5. Hyresgästens rätt att stå
utanför det kollektiva
förhandlingssy- stemet (m, c, fp,
kd) 27
6. Möjligheten att få en
förhandlingsordning slopad (m, fp,
kd) 28
7. Utformningen av den primära
förhandlingsskyldigheten (m, fp,
kd) 28
8. Regler om förhandlingsersättning
(m, c, fp, kd) 29
9. Regler om förhandlingsersättning
(v) 29
10. Passivitetsregeln (m, fp, kd) 30
11. Ett nytt system för
hyresgästinflytande (m, kd) 31
12. Beaktande av hyresgästintresset
m.m. i samband med ombyggnad (m, c,
kd) 32
13. Beaktande av hyresgästintresset
m.m. i samband med ombyggnad (fp,
v, mp) 33
14. Dispens från vissa regler i
hyreslagen (m, kd) 34
15. Funktionssättet på
hyresmarknaden (m) 34
16. Övergångsbestämmelserna (m,k d) 34
Särskilt yttrande 35
Behandlingsfråga (m, fp, kd) 35
Bilaga 1. I propositionen intagna
lagförslag 36
Bilaga 2. Utskottets lagförslag 54
_______________________________
1 Lagen omtryckt 1994:1583. Lagen
förlängd genom 1996:990.
2 Senaste lydelse 1994:1583.