Bostadsutskottets betänkande
1996/97:BOU05

Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.

Innehåll

1996/97
BoU5

Sammanfattning

Utskottet    tillstyrker   i    huvudsak
förslagen  i  proposition  1996/97:30  -
Hyresgästinflytande vid  ombyggnad  m.m.
Regeringsförslaget   syftar   till   att
stärka  hyresgästernas  inflytande   och
ställning  i förhållande till de  regler
som gäller i dag.
Utskottet  föreslår riksdagen  att  göra
vissa   ändringar   i  förhållande   till
regeringsförslaget,  bl.a.   vad   gäller
övergångsbestämmelserna   till   de    av
regeringen föreslagna reglerna.
Till    betänkandet   har   fogats    16
reservationer,   bl.a.   om   avslag   på
regeringsförslaget, om möjligheten att ha
flera  förhandlingsordningar för ett  och
samma  hus samt om hyresgästorganisations
möjlighet till förhandlingsersättning.

Propositionen

Regeringen  har i proposition 1996/97:30
föreslagit    att    riksdagen     antar
regeringens förslag till
1.      lag      om      ändring       i
hyresförhandlingslagen (1978:304),
2. lag om ändring i jordabalken,
3.  lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder,
4.  lag om ändring i lagen (1994:831) om
rättegången  i  vissa  hyresmål  i   Svea
hovrätt,
5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m.

Motionerna m.m.

I betänkandet behandlas de med anledning
av propositionen väckta motionerna
1996/97:Bo1 av Rolf Kenneryd  m.fl.  (c)
vari yrkas
1.  att  riksdagen som  sin  mening  ger
regeringen  till  känna  vad  i  motionen
anförts     om     restriktivitet     vid
tillämpningen av särskilda skäl,
2.  att  riksdagen hos regeringen  begär
förslag     om    sådan    ändring     av
hyresförhandlingslagen att  den  enskilde
hyresgästens    möjlighet    att    själv
förhandla  om  sin  hyra  underlättas   i
enlighet med vad som anförts i motionen.
1996/97:Bo2  av  Helena Frisk  (s)  vari
yrkas
1.   att  riksdagen  beslutar  precisera
antal    lägenheter   för    rätt    till
förhandlingsordning,
2.    att   riksdagen   beslutar   avslå
propositionens förslag avseende ändringar
i 12 kap. 18 § jordabalken,
3.  att  riksdagen hos regeringen  begär
att  12 kap. 18 § jordabalken utformas  i
enlighet med förslagen i utredningen  SOU
1995:119,
4.  att  riksdagen hos regeringen  begär
att  46 § hyreslagen kompletteras med  en
skrivning om att hyresavtalet inte upphör
om hyresgästen tillfälligt avflyttar från
lägenheten    under    tiden     arbetena
genomförs,
5.  att  riksdagen som  sin  mening  ger
regeringen  till  känna  vad  i  motionen
anförts   om  behovet  av  att  avreglera
rätten till förhandlingsersättning.
(Yrkande  6  i motionen avser  utskottet
behandla våren 1997.)
1996/97:Bo3  av Knut Billing  m.fl.  (m)
vari yrkas
1.  att  riksdagen  beslutar  att  avslå
regeringens  förslag i enlighet  med  vad
som anförts i motionen,
2.  att  riksdagen som  sin  mening  ger
regeringen  till  känna  vad  i  motionen
anförts       om       ändringar        i
hyresförhandlingslagen,
3.  att  riksdagen som  sin  mening  ger
regeringen  till  känna  vad  i  motionen
anförts   om   att   hyresmarknaden   bör
avregleras.
1996/97:Bo4 av Michael Stjernström m.fl.
(kd) vari yrkas
1.  att  riksdagen  beslutar  att  avslå
proposition 1996/97:30,
2.  att  riksdagen som  sin  mening  ger
regeringen  till  känna  vad  i  motionen
anförts  om hur de aktuella frågorna  kan
lösas  utan ytterligare inskränkningar  i
avtalsfriheten.
1996/97:Bo5 av Erling Bager  m.fl.  (fp)
vari yrkas
1.   att  riksdagen  avslår  regeringens
förslag   i   den  del  det   gäller   ny
omfattning av förhandlingsordningen,
2.   att  riksdagen  avslår  regeringens
förslag    i    den   del   det    gäller
inskränkningar i passivitetsregeln,
3.  att  riksdagen som  sin  mening  ger
regeringen  till känna vad i  motionen  i
övrigt anförts om hyresgästinflytande.
Skrivelser  i ärendet har inkommit  från
Sveriges    Fastighetsägare,   Stockholms
Kooperativa  Bostadsförening  och  Gunnar
Hafström.
Företrädare      för      Hyresgästernas
Riksförbund    har    muntligen    lämnat
synpunkter i ärendet och i samband därmed
överlämnat en skrivelse.
Ärendet och dess beredning
Den   av   regeringen   i   april   1995
tillkallade utredningen med uppdrag  att
göra  en  översyn  av  vissa  delar   av
hyreslagstiftningen    överlämnade     i
december    samma    år   delbetänkandet
Ändringar  i  hyresförhandlingslagen   -
Hyresgästinflytande vid  ombyggnad  m.m.
Delbetänkandet  har remissbehandlats.  I
propositionen  tar  regeringen  upp   de
frågor som behandlades i delbetänkandet.
Sammanfattning av förslag i
propositionen och i motionerna
Propositionen
I    propositionen   sammanfattas   dess
huvudsakliga innehåll på följande sätt.
Förslag  förs fram om vissa ändringar  i
hyreslagen   och  hyresförhandlingslagen.
Syftet  med  ändringarna  är  att  stärka
hyresgästernas inflytande  och  ställning
så  att balansen mellan hyresvärdarna och
hyresgästerna återställs.
Det  föreslås  att  förbudet  mot  flera
förhandlingsordningar   för    ett    hus
återinförs.    Vidare    föreslås     att
hyresnämnden  vid  prövningen  av  om  en
förhandlingsordning skall gälla, skall ta
hänsyn  till  bl.a. det antal  lägenheter
som  förhandlingsordningen kan  förväntas
komma att omfatta.
En hyresgäst skall även i fortsättningen
ha  rätt  att  själv avgöra om  den  egna
lägenheten   skall   omfattas    av    de
kollektiva  förhandlingar  som  förs  för
huset.  Denna  rätt  föreslås  emellertid
gälla med vissa begränsningar.
En förhandlingsordning skall sålunda som
huvudregel omfatta samtliga lägenheter  i
ett  hus,  oberoende av  om  de  enskilda
hyresavtalen        innehåller         en
förhandlingsklausul.      Från      denna
huvudregel skall det finnas två undantag.
En  lägenhet  skall inte omfattas  av  en
förhandlingsordning om  hyresnämnden  har
beslutat  att  hyresavtalet  inte   skall
innehålla     en     förhandlingsklausul.
Detsamma  föreslås gälla  om  hyresvärden
och  hyresgästen,  tidigast  tre  månader
efter det att hyresförhållandet inleddes,
skriftligen  har kommit  överens  om  att
hyresavtalet  inte  skall  innehålla   en
förhandlingsklausul. Det innebär  således
att  en  förhandlingsordning  kommer  att
omfatta även outhyrda lägenheter.
Vidare  föreslås att en hyresvärd  skall
vara   skyldig  att  iaktta  den  primära
förhandlingsskyldigheten,  om  han   vill
höja  hyran för en lägenhet i förhållande
till  vad  den tidigare hyresgästen  hade
att     betala.    Det    innebär     att
inflyttningshyrorna för sådana lägenheter
som    är   belägna   i   ett   hus   med
förhandlingsordning i fortsättningen inte
kommer att vara fria.
Tillämpningsområdet   för    den    s.k.
passivitetsregeln föreslås  begränsas  på
så sätt att bestämmelsen i fortsättningen
skall    vara   tillämplig   endast    på
hyresavtal  som gäller för  obestämd  tid
och  som avser en lägenhet som är belägen
i ett hus med förhandlingsordning.
I propositionen föreslås ett nytt system
för  hyresgästinflytande  vid  ombyggnad.
Enligt förslaget skall en fastighetsägare
få   utföra  en  standardhöjande   åtgärd
endast om den har godkänts av den berörda
hyresgästen eller, om åtgärden  avser  de
gemensamma delarna av fastigheten, av  en
majoritet  av hyresgästerna i de  berörda
lägenheterna. Samma bestämmelse  föreslås
gälla  en  åtgärd  som  medför  en   inte
obetydlig ändring av en lägenhet eller de
gemensamma delarna av fastigheten.
Om  hyresgästen inte samtycker till  den
begärda åtgärden, skall hyresvärden kunna
ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till
åtgärden.   Hyresvärdens  ansökan   skall
bifallas,   om   hyresvärden   har    ett
beaktansvärt  intresse av  att  genomföra
åtgärden  och  det inte är  oskäligt  mot
hyresgästen att den genomförs. Vid  denna
skälighetsprövning skall  hyresnämnden  i
första  hand  beakta  om  det  kan  anses
oskäligt mot hyresgäster i allmänhet  att
åtgärden utförs. Visst utrymme skall dock
finnas   för  att  beakta  den   enskilda
hyresgästens synpunkter i frågan.
Slutligen föreslås att hyresnämnden,  på
ansökan  av  en  berörd hyresgäst,  skall
förbjuda en fastighetsägare att utföra en
åtgärd,  om  behövligt godkännande  eller
tillstånd saknas. Ett sådant förbud skall
kunna förenas med vite.
Lagändringarna föreslås  träda  i  kraft
den 1 april 1997.
Motionerna
I     motionerna    1996/97:Bo3     (m),
1996/97:Bo4  (kd)  och 1996/97:Bo5  (fp)
yrkas  avslag  på  regeringens  förslag.
Avslagsyrkandet i den sista motionen får
uppfattas  så  att  det  endast   gäller
regeringsförslaget i vad avser ändringar
i hyresförhandlingslagen.
Motionärerna  erinrar om de förändringar
på    hyreslagstiftningens   område   som
föreslogs av den förra regeringen och som
genomfördes   den  1  juli  1994   (prop.
1993/94:199, BoU21).
I  kd-motionen anses att det är tveksamt
om  det är förenligt med regeringsformens
regler  om föreningsrätt att i lag hindra
avtal om flera förhandlingsordningar  för
ett och samma hus.
I m- och fp-motionerna samt i c-motionen
1996/97:Bo1 uttalas ett stöd för att  det
s.k.  objektiva hyresgästintresset  -  om
regeringens   förslag   blir   riksdagens
beslut  - i princip skall vara vägledande
för  hyresgästinflytandet över ombyggnad.
I fp-motionen anförs emellertid att vissa
mindre  förändringar i en  hyreslägenhet,
såsom   t.ex.   byte  av  köksutrustning,
endast   bör  tillåtas  med  hyresgästens
medgivande.
I c-motionen liksom för övrigt också i m-
och  kd-motionerna kritiseras regeringens
förslag  om  att det måste  ha  förflutit
minst tre månader sedan hyresförhållandet
inleddes   innan  det  är   möjligt   för
hyresvärd   och  hyresgäst   att   träffa
överenskommelse om att hyresavtalet  inte
skall  innehålla  en förhandlingsklausul.
Även   vad   i  fp-motionen  anförts   om
ändringar  i  hyresförhandlingslagen  får
anses omfatta denna fråga.
I  motion 1996/97:Bo2 (s) - till den del
motionen  behandlas i detta betänkande  -
föreslås   en  precisering   av   antalet
lägenheter  som bör grunda en  rätt  till
förhandlingsordning,  samt  den  enskilda
hyresgästens inflytande vid förbättrings-
och  ändringsarbeten. I denna motion  tas
också  frågan  upp om det rimliga  i  att
hyresvärden   skall   kunna   säga    upp
hyresavtalet vid en större ombyggnad.

Utskottet

Allmänna utgångspunkter
Som  anförs  i propositionen förutsätter
en  väl fungerande hyresmarknad att  det
råder  balans mellan parterna  på  denna
marknad.   Reglerna   måste   vara    så
utformade  att  en  fastighetsägare  har
möjlighet    att    bedriva    rationell
fastighetsförvaltning samtidigt  som  en
hyresgäst  har möjlighet  att  i  rimlig
utsträckning  ha  inflytande  över   sin
bostad.  I  propositionen anförs  vidare
att  de  förslag som där tas upp  syftar
till att stärka hyresgästernas ställning
så  att  hyresmarknaden  åter  kommer  i
balans.
Även  i  vissa  av  motionerna  tas  upp
frågan  om  balansen mellan  parterna  på
hyresmarknaden. I c-motionen  1996/97:Bo1
sägs        att       ett       förstärkt
hyresgästinflytande enligt hyreslagen och
hyresförhandlingslagen är väl  motiverat.
En liknande uppfattning förs fram även  i
motion 1996/97:Bo2 (s).
I de tre övriga motionerna som behandlas
i  detta  betänkande, nämligen motionerna
1996/97:Bo3  (m),  1996/97:Bo4  (kd)  och
1996/97:Bo5 (fp) yrkande 1, yrkas  avslag
på  propositionen. I fp-motionen är,  som
utskottet       uppfattat      förslaget,
avslagsyrkandet      begränsat       till
regeringens  förslag  till  ändringar   i
hyresförhandlingslagen. I korthet  anförs
i  dessa  motioner att de  ändringar  som
gäller  från den 1 juli 1994 inte nu  bör
ändras.  Motionärerna ger exempel  på  de
svårigheter   som  ett  genomförande   av
förslaget i propositionen skulle innebära
för   balansen  på  hyresmarknaden.  Till
dessa     enskildheter    i    motionerna
återkommer utskottet nedan.
Utskottet  vill emellertid inledningsvis
och från ett mera övergripande perspektiv
bedöma     regeringens    förslag     och
avslagsyrkandena i de tre  nu  refererade
motionerna.    Utskottet    har    tolkat
motionärerna    så   att    de,    liksom
regeringen, har som utgångspunkt för sina
förslag     att    skapa    balans     på
hyresmarknaden.  Vad  frågan  då  närmast
gäller  är  att bedöma om dagens  ordning
ger denna balans eller om förändringar  i
hyreslagstiftningen  behöver  vidtas.   I
denna  fråga  har,  som redovisats  ovan,
regeringen    och   motionärerna    olika
uppfattningar.  Vid en  bedömning  av  de
båda  ståndpunkterna har utskottet kommit
till  slutsatsen  att  de  ändringar  som
beslöts  av riksdagen våren 1994 och  som
gäller fr.o.m. halvårsskiftet detta år nu
bör  övervägas på nytt. Enligt utskottets
mening   finns  anledning  att  åter   ge
hyreslagstiftningen en  sådan  inriktning
att  hyresgästernas ställning  stärks.  I
det  följande gör utskottet en  genomgång
av  regeringsförslaget i huvudsak  i  vad
detta står mot övriga motionsförslag. Med
hänvisning   till  vad  som  nu   anförts
avstyrker       utskottet      motionerna
1996/97:Bo3  (m) yrkande  1,  1996/97:Bo4
(kd)   yrkande  1  och  1996/97:Bo5  (fp)
yrkande 1, de båda sistnämnda yrkandena i
motsvarande    del,    om    avslag    på
propositionen eller på delar av den.
Hyresförhandlingssystemet
Endast en förhandlingsordning för ett
och samma hus?
En  av  de ändringar som gjordes  den  1
juli  1994  var att förbudet  mot  flera
förhandlingsordningar för ett och  samma
hus avskaffades.
Enligt   regeringens   mening   bör   en
bestämmelse återinföras om att endast  en
förhandlingsordning skall  få  gälla  för
ett  och samma hus. Vid prövningen om  en
förhandlingsordning   skall   gälla   bör
hänsyn tas till det antal lägenheter  som
förhandlingsordningen   kan   komma   att
omfatta.
I  motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2,
1996/97:Bo5   (fp)   yrkande    1     och
1996/97:Bo4  (kd)  yrkande   1   föreslås
riksdagen avslå regeringens förslag. I kd-
motionen   görs  gällande  att  förslaget
strider   mot   den   i   regeringsformen
garanterade föreningsfriheten i  den  del
den  hindrar parterna på bostadsmarknaden
att     sluta     flera     avtal      om
förhandlingsordning vad  gäller  ett  och
samma  hus. I m-motionen anförs  att  ett
genomförande  av  regeringens  förslag  i
praktiken   innebär  att   Hyresgästernas
Riksförbund  ges  monopol  på  kollektiva
förhandlingar    och   att    hyresgästen
förhindras att ansluta sig till en  annan
organisation  eller bilda  egen  förening
för   förhandlingar.   Motionären   bakom
motion  1996/97:Bo2 (s) yrkande 1  önskar
att  en  precisering sker  av  det  antal
lägenheter som skall krävas för att  rätt
till förhandlingsordning skall föreligga.
Motionären  befarar  att  kraven   ställs
alltför högt.
Liksom regeringen anser utskottet att de
praktiska skäl som talar mot att  tillåta
flera  förhandlingsordningar väger tyngre
än  de principiella skäl som kan åberopas
mot den nuvarande ordningen. Förbudet mot
flera förhandlingsordningar gällande  ett
och samma hus bör därför återinföras.
I  kd-motionen har gjorts  gällande  att
ett        förbud        mot        flera
förhandlingsordningar skulle  strida  mot
regeringsformens        regler         om
föreningsfrihet. I 2 kap.  1 § RF stadgas
att   varje   medborgare   gentemot   det
allmänna är tillförsäkrad föreningsfrihet
som  sägs  omfatta frihet att sammansluta
sig med andra för allmänna eller enskilda
syften.   Lagstiftarens   möjlighet   att
begränsa   föreningsfriheten  är   mycket
begränsad (1 kap. 14 § jämförd med 1 kap.
12 § RF).
Föreningsfriheten omfattar en  rätt  att
verka   gemensamt  inom  ramen   för   en
sammanslutning (SOU 1975  s.  194,  prop.
1975/76:209  s. 144).  Enligt förarbetena
förbjuder grundlagsregeln att det  ställs
upp  hinder mot att i och för sig  lovlig
verksamhet     alls     bedrivs     genom
sammanslutning.
Det  skulle   i och för sig kunna  göras
gällande  att en lagregel som endast  ger
en   enda  sammanslutning  möjlighet  att
vara  verksam  på visst  sätt  medan  den
förnekar  andra  sammanslutningar   denna
möjlighet   skulle  stå   i   strid   mot
regeringsformens         skydd         av
föreningsfriheten.  Den   av   regeringen
föreslagna regleringen innebär emellertid
inte  i  sig  en reglering av nämnd  art.
Konkurrerande  föreningar  ges  möjlighet
att  ta över den förhandlande föreningens
skyldigheter   och   rättigheter.   Inget
hindrar  heller att hyresgäster som  står
utanför  det  kollektiva systemet  sluter
sig  samman i en förening för  att  genom
denna  driva sina hyresfrågor  och  genom
befullmäktigat ombud låter sig företrädas
gentemot hyresvärden. Det råder i och för
sig   skillnad   i  en  sådan   förenings
möjligheter  att verka i  jämförelse  med
den   förening   som   är   part   i   en
förhandlingsordning. Utskottet anser dock
mot bakgrund av vad som nyss sagts om  en
konkurrerande förenings möjligheter  till
verksamhet  att  det knappast  kan  göras
gällande att en förening som inte har  en
förhandlingsordning skulle hindras i  sin
verksamhet  på ett sådant  sätt  att  det
ifrågavarande    grundlagsskyddet     kan
aktualiseras. Redan på denna grund  anser
utskottet  att vad i kd-motionen  anförts
inte bör vinna riksdagens bifall.
Vad  gäller  påståendet i m-motionen  om
att  förening  tillhörande Hyresgästernas
Riksförbund  kommer att  ges  monopol  på
förhandlingsverksamhet   vill   utskottet
erinra om att lagstiftningen är neutral i
vad    avser    valet   av   förhandlande
hyresgästorganisation. Utskottet kan lika
lite  nu som vid alla tidigare tillfällen
när utskottet haft att bemöta en liknande
uppfattning ansluta sig till den.
Med  det  nu anförda avstyrker utskottet
motionerna  1996/97:Bo3  (m)  yrkande  2,
1996/97:Bo4    (kd)   yrkande    1    och
1996/97:Bo5  (fp)  yrkande   1   samtliga
motioner  i  motsvarande  del  om   flera
förhandlingsordningar   och   tillstyrker
regeringsförslaget i motsvarande del.
I  motion  1996/97:Bo2  (s)  hävdas  att
skrivningen i propositionen om hur  stort
antal lägenheter som skall gälla för  att
en  hyresgästorganisation skall  ha  rätt
till förhandlingsordning är något oklar.
I   propositionen  anförs  i  denna  del
sammanfattningsvis                    att
prövningsmyndigheten bör  ha  frihet  att
göra   en  helhetsbedömning  av  samtliga
omständigheter som skall ligga till grund
för  prövningen.  Rent allmänt  anförs  i
propositionen  att om antalet  lägenheter
som   skulle   komma  att   omfattas   av
förhandlingsordningen uppgår till mer  än
ett hundratal torde det regelmässigt vara
skäligt att en sådan ordning skall gälla.
Är antalet lägenheter som skulle omfattas
lägre torde det, enligt propositionen,  i
allmänhet      vara      skäligt      att
förhandlingsordningen gäller om  den  kan
komma   att   omfatta  ett   flertal   av
lägenheterna i det eller de hus  som  den
skulle gälla.
Utskottet   kan  inte  dela  motionärens
uppfattning     att     skrivningen     i
propositionen  om  att  kraven  för   att
erhålla  förhandlingsordning  är   oklara
eller  för  högt  ställda.  Med  det   nu
anförda  avstyrks motion 1996/97:Bo2  (s)
yrkande   1  och  tillstyrks  regeringens
förslag i motsvarande del.
Utskottet finner anledning att  i  detta
avsnitt  slutligen uppmärksamma  följande
fråga.  För  det fall att det  föreligger
konkurrens   mellan   två   eller   flera
organisationer  beträffande  rätten  till
förhandlingsordning får anses rimligt att
en  av  de omständigheter som kan beaktas
är övriga hyresgästers intresse av vilken
förhandlingsordning som bör gälla.
Hyresgästens rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet
Enligt  propositionen bör  en  hyresgäst
även  i fortsättningen ha rätt att själv
avgöra  om  den  egna  lägenheten  skall
omfattas  av de kollektiva förhandlingar
som  förs för huset. Denna rätt föreslås
emellertid   bli   förenad   med   vissa
inskränkningar.  En  förhandlingsordning
skall  som  huvudregel omfatta  samtliga
bostadslägenheter   i   det   hus    som
förhandlingsordningen  avser,  oberoende
av    om   det   enskilda   hyresavtalet
innehåller    en    förhandlingsklausul.
Därmed    kommer   förhandlingsordningen
alltså   att   omfatta   även   outhyrda
lägenheter. En lägenhet skall dock  inte
omfattas   av  en  för  huset   gällande
förhandlingsordning, om hyresnämnden har
beslutat  att  hyresavtalet  inte  skall
innehålla     en    förhandlingsklausul.
Detsamma skall gälla om hyresgästen  och
hyresvärden, tidigast efter tre  månader
efter    det    att    hyresförhållandet
inleddes, skriftligen har kommit överens
om att hyresavtalet inte skall innehålla
en förhandlingsklausul.
I  motionerna 1996/97:Bo1 (c) yrkande 2,
1996/97:Bo3  (m) yrkande  2,  1996/97:Bo4
(kd)  yrkande 2, 1996/97:Bo5 (fp) yrkande
1,   de   tre   sistnämnda  yrkandena   i
motsvarande  del,  tas  upp   frågan   om
hyresgästens  rätt att  stå  utanför  det
kollektiva          förhandlingssystemet.
Motionärernas förslag går ut på  att  den
ordning  som  infördes den  1  juli  1994
beträffande  hyresgästens  rätt  att  stå
utanför  detta  skall  bestå  oförändrad.
Dagens  regler innebär i korthet  att  en
hyresgäst      alltid      och       från
hyresförhållandets första  dag  har  rätt
att  ställa  sig  utanför det  kollektiva
förhandlingssystemet.
Liksom  regeringen anser  utskottet  att
hyresgästens i princip ovillkorliga  rätt
att    stå    utanför   det    kollektiva
förhandlingssystemet  skall   bibehållas.
Utskottet  delar också regeringens  åsikt
om  att  det genom hyresförhandlingslagen
lagfästa   systemet  måste  motverka   de
nackdelar      som     den      nuvarande
lagstiftningen  visat  sig  ha  samt  att
möjligheterna  till  missbruk  i  största
möjliga utsträckning hindras. Utredningen
har  vad gäller dessa frågor pekat på att
oseriösa  hyresvärdar  som  villkor   för
uthyrning      kräver      att      någon
förhandlingsklausul  inte  skall  ingå  i
avtalet eller att en hyresvärd lockar med
lägre   hyra  om  hyresgästen  förhandlar
enskilt.   En   annan  nackdel   är   att
hyresvärden  vid  uthyrningen   till   en
hyresgäst utan förhandlingsklausul i sitt
kontrakt  kan bestämma hyran fritt,  dvs.
utan   hänsyn   till  vad  den   tidigare
hyresgästen   betalat.  Hyresvärden   har
genom   1994  års  lagstiftning  erhållit
större   möjligheter   att   välja    den
hyresgäst som är beredd att betala  mest.
Utskottet delar således utredningens  och
regeringens  bedömning beträffande  vilka
nackdelar  den  nuvarande regleringen  är
förenad  med.  Den  föreslagna  ordningen
löser  i  allt väsentligt de problem  som
dagens regler för med sig. Förslaget  har
dock  vissa nackdelar som också  påpekats
av  regeringen (prop. s. 51). En sådan är
enligt  propositionen att  det  inte  ger
hyresgästen      rätt      att       från
hyresförhållandets första dag stå utanför
det    kollektiva   förhandlingssystemet.
Utskottet  delar  emellertid  regeringens
åsikt   att   intresset  av  att   skydda
hyresgästerna   mot  att   utnyttjas   av
oseriösa hyresvärdar väger tyngre  än  de
invändningar  som  kan  göras   mot   den
föreslagna  begränsningen av hyresgästens
rätt   att   ställa   sig   utanför   det
kollektiva    förhandlingssystemet.    En
temporär begränsning av hyresgästens rätt
att    stå    utanför   det    kollektiva
förhandlingssystemet bör såsom  anförs  i
propositionen därför godtas.
Med  det anförda avstyrker utskottet  de
nu   behandlade  m-,  fp-,  c-  och   kd-
motionerna  och tillstyrker propositionen
om  hyresgästens rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet,  allt  i
motsvarande del.
Utskottet  tar  i detta  sammanhang  upp
ytterligare en fråga.
Enligt  den  ursprungliga  lydelsen   av
hyresförhandlingslagen kunde en  lägenhet
inte   undantas  från  att  omfattas   av
förhandlingsordning   genom   ett   avtal
mellan  hyresvärden och hyresgästen.  Det
fordrades   nämligen   ett   beslut    av
hyresnämnden  om  att  hyresavtalet  inte
skulle  innehålla en förhandlingsklausul.
Enligt   hyresförhandlingslagen  i   dess
ursprungliga    lydelse     (se     prop.
1977/78:175) kunde hyresnämnden i samband
med  att  den  prövade att upphäva  eller
införa en förhandlingsklausul också pröva
en     bestående     förhandlingsordnings
bestånd.   Syftet  var  dels  att   kunna
tillgodose  hyresgästernas  önskemål  att
inga   kollektiva  förhandlingar   skulle
bedrivas  för huset, dels att  möjliggöra
för en konkurrerande organisation att  få
en  förhandlingsordning vilket förutsatte
att  den befintliga förhandlingsordningen
upphörde.  Hyresnämndens  möjlighet   att
upphäva en förhandlingsordning togs  bort
1994. Hyresförhandlingslagen ändrades  då
på  i  nu  aktuellt avseende två punkter,
dels  gavs den enskilde hyresgästen själv
bestämmanderätt  om han  ville  förhandla
enskilt,   dels   tilläts   mer   än   en
förhandlingsordning   per   hus    vilket
möjliggjorde   samtidig   verksamhet   av
konkurrerande   organisationer.   I   den
proposition som nu behandlas föreslås att
hyresnämnden återigen skall få  möjlighet
att      förordna     om      att      en
förhandlingsordning   skall   upphöra   i
samband  med  att  den prövar  frågan  om
införandet   eller   slopande    av    en
förhandlingsklausul. Enligt propositionen
innebär  lagens ståndpunkt att  det  inte
skall           förekomma           någon
förhandlingsordning,                   om
hyresgästintresset är alltför  litet  och
att  normalt  hyresnämndens prövning  bör
utfalla     till    förmån    för     den
förhandlingsordning som kan  antas  komma
att omfatta flest lägenheter (prop. s. 46
f.).  Fråga är om de hyresgäster som står
utanför           det          kollektiva
förhandlingssystemet i ett hus för vilket
gäller  en förhandlingsordning skall  ges
möjlighet  att  få  förhandlingsordningen
slopad    till   förmån   för    en    ny
förhandlingsordning    med    en    annan
organisation.     I    den     ovannämnda
propositionen    med     förslag     till
hyresförhandlingslag  uttalades  att  det
inte  kan bortses från att de parter  som
ursprungligen   har   ingått   avtal   om
förhandlingsordning   någon   gång    kan
motsätta  sig  att  förhandlingsordningen
upphör,  trots att hyresgästerna i  huset
eller  större delen av dem har fått  sina
förhandlingsklausuler upphävda och därför
inte är bundna av de överenskommelser som
ingås  med stöd av förhandlingsordningen.
En  ny organisation kunde utestängas från
möjligheten   att  få   till   stånd   en
förhandlingsordning (prop. 1977/78:175 s.
116).  Enligt  regeringens nu  behandlade
förslag  avses  alltså  möjligheten   för
hyresnämnden   att  slopa  en   bestående
förhandlingsordning  återinföras.   Denna
möjlighet  finns dock endast i  det  fall
nämnden   skall  avgöra   en   tvist   om
införande      eller     slopande      av
förhandlingsklausul.  Enligt   utskottets
mening bör hyresnämndens möjligheter  att
upphäva en förhandlingsordning inte göras
beroende av att en tvist av nu nämnt slag
hänskjuts   till  nämnden.  Samtliga   de
hyresgäster som önskar bli företrädda  av
en  annan  organisation kan ju  redan  ha
fått  sina  klausuler slopade.  Utskottet
anser  alltså att även den hyresgäst  som
på    avtalsmässig   grund    fått    sin
förhandlingsklausul   slopad   bör    ges
möjlighet   att   få   frågan    om    en
förhandlingsordnings bestånd prövad.  Han
skall inte först behöva begära att få  en
förhandlingsklausul införd i avtalet  för
att    hyresnämnden   skall   ha    denna
möjlighet. Regeringen bör till  riksdagen
i   lämpligt  sammanhang  återkomma   med
förslag  till  ändring. Vad utskottet  nu
anfört   om   möjligheten   att   få   en
förhandlingsordning slopad bör  riksdagen
som sin mening ge regeringen till känna.


Förbud mot fria inflyttningshyror i hus
med förhandlingsordning


I    propositionen   föreslås   att   en
hyresvärd som vill höja hyran i  samband
med   uthyrning  av  en   lägenhet   som
omfattas av en förhandlingsordning först
måste       iaktta      den      primära
förhandlingsskyldigheten,    dvs.     ta
initiativ  till, genomföra  och  avsluta
förhandling med hyresgästorganisationen.
Regeringen anför i propositionen att  en
ordning där hyresvärden tillåts att, utan
att        iaktta       den       primära
förhandlingsskyldigheten,   ta   ut    en
inflyttningshyra  som  är  högre  än  vad
tidigare  hyresgäst har  betalat  innebär
flera  olägenheter. Det anses kunna  leda
till  en  höjning  av  hyresnivåerna  och
därmed   drabba  särskilt  de  ekonomiskt
svaga hushållen. Det kan också leda  till
en  ökad  bostadssegregation.  Regeringen
anser  att  hyresvärdens möjligheter  att
fritt    sätta   inflyttningshyror    för
lägenheter som är belägna i hus  där  det
finns    en    förhandlingsordning    bör
begränsas.
I  motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande  2
och   1996/97:Bo4  (kd)  yrkande  1  båda
yrkandena i motsvarande del yrkas  avslag
på propositionen även i denna del.
Genom  1994  års  lagändringar  utökades
möjligheten  för  hyresvärden  att  själv
bestämma inflyttningshyran. Han kan  göra
detta genom att hyra ut till en hyresgäst
som   accepterar   ett  hyresavtal   utan
förhandlingsklausul varigenom hyresvärden
inte    behöver   iaktta   den    primära
förhandlingsskyldigheten. Visserligen har
hyresgästen  möjlighet  att   begära   en
bruksvärdesprövning  av  hyran  men   det
utökade      utrymmet      för       fria
inflyttningshyror  har   som   regeringen
konstaterar flera olägenheter.  Utskottet
delar  regeringens  bedömning.  Utskottet
delar också regeringens bedömning av  att
inflyttningshyrorna inte måste vara  fria
för    att   bruksvärdessystemet    skall
fungera.           Den            primära
förhandlingsskyldigheten    bör    enligt
utskottets  mening  utsträckas.  Vid  ett
genomförande  av  det av  utskottet  ovan
behandlade förslaget om hyresgästens rätt
att    stå    utanför   det    kollektiva
förhandlingssystemet    kommer   samtliga
lägenheter     i     ett     hus      med
förhandlingsordning        att        vid
uthyrningstillfället     omfattas      av
förhandlingsordningen.        Regeringens
förslag  innebär att det  inte  heller  i
förhållande  till  den hyra  en  tidigare
hyresgäst  som förhandlat enskilt  erlagt
skall  gå  att  höja den hyra  som  skall
bestämmas  för en ny hyresgäst  utan  att
den    primära   förhandlingsskyldigheten
iakttas.
Utskottet anser att ett genomförande  av
regeringsförslaget avseende  utformningen
av  den  primära förhandlingsskyldigheten
skapar   en   godtagbar   balans   mellan
hyresvärd  och  hyresgäst  i  nu   berört
hänseende.  Med  det anförda  tillstyrker
utskottet      regeringsförslaget       i
motsvarande del och avstyrker  motionerna
1996/97:Bo3  (m)  yrkande  2  och  motion
1996/97:Bo4  (kd) yrkande 1  också  dessa
båda yrkanden i motsvarande del.


Rätt till förhandlingsersättning


I    utredningen   föreslås    att    den
förhandlande  hyresgästföreningen   skall
ges   rätt  till  förhandlingsersättning.
Ersättningen    skall    ses    som    en
förvaltningskostnad för hyresvärden.
För      närvarande      gäller      att
förhandlingsordningens     parter     har
möjlighet        att         i         en
förhandlingsöverenskommelse träffa  avtal
om förhandlingsersättning.
Efter  att  i propositionen ha  övervägt
utredningens  förslag och  den  nuvarande
ordningen   konstateras  bl.a.   att   de
bestämmelser  som  nu gäller  inte  synes
vara   förenade   med   några   påtagliga
brister.  Vidare upplyses i propositionen
att  regeringen  erfarit  att  det  pågår
diskussioner   mellan  parterna   om   en
förändrad  form av förhandlingsersättning
som skulle kunna kräva visst lagstöd. Mot
denna  bakgrund anser regeringen att  det
inte  för närvarande finns skäl att ändra
nuvarande regler.
I   motion  1996/97:Bo2  (s)  yrkande  5
föreslås  ett riksdagens tillkännagivande
till    regeringen   av   innebörd    att
regeringen  bör återkomma till  riksdagen
om  parterna  inte kan nå  fram  till  en
gemensam  lösning. Enligt  vad  utskottet
sedermera   erfarit   kommer    två    av
hyresmarknadens  parter  att  inom   kort
underställa  regeringen  ett  förslag   i
frågan.
Enligt   utskottets   uppfattning    bör
resultatet  av de pågående diskussionerna
avvaktas.  Ett  tillkännagivande   enligt
motionärens förslag bör inte nu göras  av
riksdagen.  Med  det  anförda   avstyrker
utskottet   motionsförslaget  beträffande
regler om förhandlingsersättning.


Passivitetsregeln


Passivitetsregeln infördes i hyreslagens
(54 a §) den 1 juli 1994. Den innebär  i
korthet följande.
Om   hyresvärden  vill  höja  hyran  och
samtidigt  binda  hyresgästen  till   den
begärda  hyran,  skall  han  skicka   ett
skriftligt  meddelande till  hyresgästen.
Meddelandet  skall innehålla  uppgift  om
den  hyreshöjning som begärs, det  totala
hyresbeloppet  efter  hyreshöjningen  och
den  dag den nya hyran skall börja gälla.
I  meddelandet skall även anges det datum
då  hyresgästen senast måste  ha  motsatt
sig hyreshöjningen för att den inte skall
börja gälla. Hyresgästen skall alltid  ha
minst två månader på sig från den dag  då
meddelandet  lämnades  att  motsätta  sig
kravet.    Meddelandet   skall   dessutom
innehålla uppgift om att hyresgästen blir
bunden  av  sin passivitet  om  han  inte
motsätter  sig kravet. Den nya hyran  får
börja  gälla först efter den  dag  som  i
meddelandet angetts som sista dag för att
motsätta sig hyreshöjningen.
Om  hyresgästen meddelar hyresvärden att
han   inte  godtar  hyreshöjningen,   kan
hyresvärden    hänskjuta   frågan    till
hyresnämnden.  Enligt  en  föreskrift   i
54  §  första  stycket  hyreslagen  måste
värden dock avvakta med hänskjutandet  en
månad  från det att han skickade  ut  det
skriftliga meddelandet.
Om  hyresgästen  förhåller  sig  passiv,
blir   han   bunden  av  den   hyra   som
hyresvärden  har begärt. Vill hyresgästen
begära  prövning av den nya hyran  gäller
att    han   skriftligen   skall   begära
villkorsändring   hos   hyresvärden.   Om
parterna   inte   kommer   överens,   kan
hyresgästen tidigast en månad  efter  det
att    han   lämnat   meddelandet    till
hyresvärden  ansöka hos  hyresnämnden  om
villkorsändring, dvs. prövning av den nya
hyran.
I     propositionen     föreslås     att
tillämpningsområdet för passivitetsregeln
begränsas   på   så  sätt   att   den   i
fortsättningen   skall  vara   tillämplig
endast  på  hyresavtal  som  gäller   för
obestämd  tid och som avser lägenhet  som
är     belägen    i    ett    hus     med
förhandlingsordning men som inte omfattas
av denna.
I  motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2,
1996/97:Bo4  (kd) yrkande  1  dessa  båda
yrkanden    i   motsvarande    del    och
1996/97:Bo5  (fp)  yrkande   2   föreslås
riksdagen avslå förslaget i propositionen
om  passivitetsregelns utformning. Enligt
motionärerna   bör   regelns    nuvarande
utformning behållas.
Utskottet  delar regeringens uppfattning
att  regeln inte bör kunna tillämpas  mot
hyresgäster  som  bor  i  ett  hus   utan
förhandlingsordning eftersom  dessa  inte
kan undgå att träffas av regeln i motsats
till vad enskilt förhandlande hyresgäster
som bor i ett hus med förhandlingsordning
kan  genom  att få en förhandlingsklausul
införd       i      sina      hyresavtal.
Regeringsförslaget har dessutom en  annan
fördel.  Hyresförhandlingslagens   regler
hindrar  att  regeln i dag tillämpas  mot
hyresgäster   som   omfattas    av    det
kollektiva    förhandlingssystemet    med
mindre  än  att förhandlingarna strandat.
Genom  regeringsförslaget  kommer  regeln
inte att kunna tillämpas över huvud taget
mot   hyresgäster  som  omfattas  av  det
kollektiva förhandlingssystemet.
En  hyresgäst med tidsbestämt  avtal  är
genom  detta  skyddad mot  hyreshöjningar
som går utöver avtalet. Eftersom han inte
har   att   räkna  med   annat   än   att
hyresavtalet  skall löpa  på  oförändrade
villkor  under  hyrestiden  finns  enligt
utskottets   mening   inte    skäl    att
passivitetsregeln skall  kunna  tillämpas
gentemot  honom. Genom regeringsförslaget
kommer  det inte heller att vara  möjligt
för hyresvärden att använda sig av regeln
när  hyresavtalet skall förlängas.  Detta
kan  dock inte anses utgöra någon  större
nackdel.
Med  det  anförda tillstyrker  utskottet
regeringens förslag om passivitetsregelns
utformning och avstyrker m-, fp- och  kd-
motionerna  i  vad  de  står  emot  detta
förslag.


Hyresgästinflytande vid förbättrings-
och ändringsarbeten


Ett nytt system för hyresgästinflytande
m.m.


I propositionen redovisas de brister som
den     nuvarande    ordningen    enligt
regeringen         har          avseende
hyresgästinflytande  vid   förbättrings-
och ändringsarbeten. Dessa brister anses
innebära   att   hyresgästen   har   ett
otillräckligt  inflytande  över   sådana
arbeten i den egna lägenheten och  i  de
gemensamma   delarna   av    huset.    I
propositionen föreslås ett  nytt  system
för  hyresgästinflytande vid  ombyggnad.
Regeringsförslaget   har    i    korthet
följande innebörd.
En   fastighetsägare   får   utföra   en
standardhöjande åtgärd endast om den  har
godkänts   av  de  berörda  hyresgästerna
eller  -  om  åtgärden  avser  gemensamma
utrymmen    -   av   en   majoritet    av
hyresgästerna  i de berörda lägenheterna.
Detsamma gäller i fråga om en åtgärd  som
medför  en inte obetydlig ändring  av  en
lägenhet  eller de gemensamma delarna  av
fastigheten. Godkännande behövs  inte  om
åtgärden     vidtas    för     att     en
bostadslägenhet    skall    få     lägsta
godtagbara standard.
Om  hyresgästerna inte har samtyckt till
åtgärden  skall hyresvärden kunna  ansöka
vid   hyresnämnden  om   tillstånd   till
åtgärden.   Tillstånd  skall  lämnas   om
hyresvärden har ett beaktansvärt intresse
av att genomföra åtgärden och det inte är
oskäligt   mot   hyresgästen   att    den
genomförs. Hyresnämndens prövning skall i
normala  fall göras utifrån det objektiva
hyresgästintresset.   Hyresnämnden   kan,
efter  ansökan  av  en berörd  hyresgäst,
förbjuda en hyresvärd att utföra en vissa
åtgärd  om  behövligt  godkännande  eller
tillstånd  saknas.  Nämndens  beslut  får
förenas med vite.
Den   enskilda  hyresgästen   skall   ha
inflytande  över vilka åtgärder  som  får
genomföras i den egna lägenheten och i de
gemensamma  delarna  av  fastigheten.  En
hyresgäst   skall   ha  inflytande   över
standardhöjande  åtgärder  som  utförs  i
fastigheten,   dock  inte   över   sådana
åtgärder  som vidtas för att en  lägenhet
skall få lägsta godtagbara standard eller
andra standardhöjande åtgärder  som   har
en    endast   obetydlig   inverkan    på
bruksvärdet. En hyresgäst skall vidare ha
inflytande över alla åtgärder som  medför
en  inte oväsentlig ändring av lägenheten
eller    de    gemensamma   delarna    av
fastigheten.
Vad nu redovisats om regeringens förslag
om      ett      nytt     system      för
hyresgästinflytande  m.m.   utvecklas   i
propositionen  på  s.  62-71.   Utskottet
hänvisar till vad där anförts.
Frågan       om       formerna       för
hyresgästinflytandet och  behovet  av  en
lagreglering  av  det  tas  ur  ett  mera
övergripande perspektiv upp motivledes  i
samtliga  de  motioner  som  väckts   med
anledning   av    propositionen.   Liksom
regeringen    anser   motionärerna    det
betydelsefullt att hyresgästerna ges  ett
inflytande  över  vilka  åtgärder  utöver
lägsta  godtagbara  standard  som   skall
vidtas.  I  två  av motionerna,  nämligen
motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande 2  och
1996/97:Bo4  (kd)  yrkande   2   båda   i
motsvarande  del  anses  emellertid   att
regeringens  val av lösning inte  är  den
lämpligaste för att tillgodose ett i  och
för  sig  berättigat hyresgästinflytande.
Enligt    motionärerna    bakom    motion
1996/97:Bo4 (kd) är regeringens förslag i
alltför  hög  grad ägnat  att  leda  till
onödiga  tvister  och konflikter.  Enligt
denna  motion och motion 1996/97:Bo3  (m)
bör  ordningen i första hand vara den att
av  hyresavtalet skall framgå hur  frågor
om    standardhöjande   åtgärder    skall
regleras.
Utskottet    delar    uppfattningen    i
propositionen och i motionerna att det är
positivt  med en utveckling som  går  mot
ett    ökat    hyresgästinflytande    vid
förbättrings- och ändringsarbeten.
Till  skillnad  från motionärerna  anser
utskottet    liksom    regeringen     det
nödvändigt med viss lagreglering för  att
garantera detta inflytande. I vad  frågan
behandlas i detta avsnitt anser utskottet
att  den utformning lagstiftningen enligt
propositionen  föreslås få väl  motsvarar
intentionerna   om   hur   ett    rimligt
hyresgästinflytande bör  garanteras.  Med
det    anförda   tillstyrker    utskottet
propositionen  om  ett  nytt  system  för
hyresgästinflytande m.m. och avstyrker m-
och kd-motionerna i motsvarande del.


Prövningen i hyresnämnd


I  denna  del innebär regeringsförslaget
sammanfattningsvis följande.
Om  en  berörd hyresgäst inte  godkänner
den planerade åtgärden, skall hyresvärden
kunna   ansöka   vid   hyresnämnden    om
tillstånd till åtgärden. En sådan ansökan
skall  kunna  ges  in  till  hyresnämnden
tidigast  en  månad  efter  det  att  det
skriftliga   meddelandet   lämnats   till
hyresgästen.
Vid  hyresnämndens  prövning  skall  den
hyresgäst   som  inte  har  godkänt   den
begärda   åtgärden  vara   motpart   till
hyresvärden.
Hyresvärden   skall   få   det   begärda
tillståndet,  om  hyresvärden   har   ett
beaktansvärt  intresse  av   att   utföra
åtgärden  och  det inte är  oskäligt  mot
hyresgästen  att  den utförs.  Vid  denna
skälighetsbedömning  skall   hyresnämnden
väga   hyresvärdens   intresse   av   att
åtgärden  utförs  mot  det  intresse   en
hyresgäst i allmänhet kan antas ha av att
den  begärda  åtgärden inte  utförs  (det
objektiva   hyresgästintresset).    Visst
utrymme  skall emellertid finnas för  att
beakta  även  den  enskilda  hyresgästens
inställning  till  den begärda  åtgärden.
Som exempel på skäl som bör kunna beaktas
nämns  i propositionen att utförandet  av
en  viss åtgärd skulle drabba hyresgästen
särskilt  hårt på grund av  sjukdom,  hög
ålder  eller  liknande.  Ett  annat  skäl
anges    vara   att   hyresgästen   efter
tillstånd  av  hyresvärden  satt  in  och
bekostat  ny fast inredning,  som  kommer
att   förstöras  om  den  av  hyresvärden
begärda åtgärden utförs.
Frågan om hur intresseavvägningen mellan
hyresvärd  och  hyresgäst  närmare  skall
utformas   har  tagits  upp  i   samtliga
motioner. I motion 1996/97:Bo1 (c) anförs
att   den   i   propositionen  föreslagna
ordningen får anses i huvudsak godtagbar.
Dock  bör  som  beaktansvärda  skäl  inte
kunna   åberopas  hög  ålder  och  kanske
ovilja  mot de störningar i bostaden  som
följer av ombyggnad. Hyresgästen bör inte
kunna  stoppa  angelägna  åtgärder  såsom
stambyten.
Också  i motionerna 1996/97:Bo3 (m)  och
1996/97:Bo4 (kd) förs fram en uppfattning
som  får anses innebära att det objektiva
hyresgästintresset bör få större tyngd än
enligt regeringens förslag. I dessa  båda
motioner  är  dock  utgångspunkten,   som
framgått   ovan,  att  inflytandefrågorna
skall  regleras i hyresavtalet  och  inte
genom lagstiftning.
Förslagen  i motionerna 1996/97:Bo2  (s)
och  1996/97:Bo5 (fp) går längre  än  den
uppfattning som förs fram i propositionen
när  det  gäller  möjligheterna  för  den
enskilda  hyresgästen  att  påverka   sin
situation  inför  en  ombyggnad.   I   s-
motionen  föreslås att de nu  diskuterade
reglerna   utformas  enligt  utredningens
förslag  vilket innebär att  hyresnämnden
vid  en  skälighetsbedömning skall beakta
den  enskilda  hyresgästens  intresse   i
stället       för      det      objektiva
hyresgästintresset.


Vad  nu redovisats motsvaras av följande
motionsförslag. I motionerna 1996/97:
- Bo1 (c) yrkande 1,
- Bo2 (s) yrkandena 2 och 3,
- Bo3 (m) yrkande 2 i motsvarande del,
- Bo4 (kd) yrkande 2 i motsvarande del,
- Bo5 (fp) yrkande 3.
Frågan  om hyresvärdens och hyresgästens
inflytande  vid ombyggnad  har  i  skilda
sammanhang tilldragit sig stort intresse.
Vad  det  gäller är ytterst att finna  en
acceptabel    avvägning    mellan     ett
berättigat intresse från hyresvärden  att
hålla fastigheten vid en god standard och
hyresgästens  också berättigade  intresse
av    att   kunna   påverka   den    egna
boendesituationen.    Även    om    dessa
synpunkter  i  det  enskilda  fallet  kan
skilja  sig åt är det naturligtvis  långt
ifrån  ovanligt att de sammanfaller.  Vad
det också gäller att ta ställning till är
om  lagstiftning är erforderlig  för  att
uppnå  och behålla den önskvärda balansen
eller  om inflytandefrågorna - som hävdas
i   vissa  motioner  -  bör  regleras   i
hyresavtalet.
Förslagen i propositionen och motionerna
kan  sammanfattas sålunda.  I  motionerna
1996/97:Bo1  (c),  1996/97:Bo3  (m)   och
1996/97:Bo4   (kd)   förordas   att   det
objektiva   hyresgästintresset   ges   en
starkare   ställning   än   förslaget   i
propositionen    medan    i    motionerna
1996/97:Bo2 (s) och 1996/97:Bo5 (fp)  den
enskilde hyresgästens synpunkter skall få
ett   starkare   genomslag   än   vad   i
propositionen förordats.
Enligt  utskottets uppfattning  får  ett
genomförande av förslaget i propositionen
anses väl ägnat att tillgodose den balans
mellan en hyresvärd och hyresgäst som bör
eftersträvas.    Ett   genomförande    av
förslaget  får  därvid  också  anses   ge
hyresgästen  det inflytande som  rimligen
bör   tillkomma   denne   samtidigt   som
hyresvärden  ges  möjligheter  att   även
framgent genomföra sådana ombyggnader som
i  ett fastighetsekonomiskt perspektiv är
önskvärda och erforderliga.
Med  det  anförda tillstyrker  utskottet
propositionen och avstyrker motionerna  i
vad   avser   regler  för  beaktande   av
hyresgästintresset  m.m.  i  samband  med
ombyggnad.


Påföljd för hyresvärd som inte följer
reglerna


Utskottet  delar regeringens uppfattning
om att det bör finnas en påföljd för den
hyresvärd  som inte följer  reglerna  om
hyresgästinflytande. Utskottet anser att
den   av  regeringen  valda  formen   av
påföljd   är   lämplig.  Däremot   anser
utskottet  att  den  närmare  utformning
lagtexten   fått   kan   medföra   vissa
tillämpnings-  och effektivitetsproblem.
Enligt     regeringens    förslag     är
hyresnämnden inte behörig att på ansökan
av    hyresgästen   pröva   frågan    om
förbudsföreläggande förrän en åtgärd har
påbörjats.  Hyresnämnden har  behörighet
att  meddela förbud för hyresvärden  att
 utföra   åtgärden.  Förbudsföreläggande
är  obligatoriskt, dvs. nämnden   skall 
meddela  ett föreläggande då det  gäller
en   otillåten   åtgärd.  Propositionens
motivtext     berör    inte     särskilt
hyresnämndens prövningsmöjligheter i det
fallet att en otillåten åtgärd redan  är
utförd när nämnden meddelar sitt beslut.
Ett  förbud  avseende  en  sådan  åtgärd
kräver    enligt    utskottets    mening
särskilda  överväganden och  torde  vara
svår  att förena med en för hyresnämnden
obligatorisk   regel.  Förutsättningarna
för  ett ingripande vad gäller t.ex.  en
redan  genomförd totalrenovering av  ett
kök  är  annorlunda än  om  renoveringen
inte har genomförts. Kapitalförstöringen
torde kunna bli stor och det synes  inte
alltid  vara  rimligt att hyresvärden  i
ett sådant fall först skulle behöva riva
ut  köket för att sedan ersätta det  med
ett  annat,  nytt  kök;  att  kräva  ett
återställande  torde  i  praktiken  inte
vara  en  framkomlig väg.  Inledningsvis
har   framgått   att   utskottet   delar
regeringens  uppfattning   om   val   av
sanktionsform.   Utskottet   anser   att
regeringsförslaget,   trots    vad    nu
anförts, bör genomföras. Regeringen  bör
emellertid  överväga lagtextens  närmare
utformning  i  syfte att  åstadkomma  en
effektivare  och  för olika  situationer
mer  lämplig reglering. Efter  sedvanlig
beredning bör regeringen återkomma  till
riksdagen  med förslag till de ändringar
som kan anses behöva genomföras. I detta
sammanhang    bör    regeringen    också
uppmärksamma frågan om hyressättning för
en    lägenhet   i   vilken    otillåtna
ändringsåtgärder blivit  bestående.  Vad
utskottet  nu  anfört  om  reglerna  för
påföljd bör riksdagen som sin mening  ge
regeringen till känna.


Rätten att säga upp ett hyresavtal inför
en större ombyggnad


Enligt  propositionen bör  en  hyresvärd
även  i fortsättningen ha möjlighet  att
med  stöd av hyreslagen (46 §) säga  upp
ett hyresavtal inför en större ombyggnad
i huset.
Den kritik som riktats mot att möjlighet
i   dag   saknas  att  hindra   att   ett
hyresavtal  sägs upp inför en  omfattande
ombyggnad  bemöts i propositionen  -  och
för övrigt också av utredningen - med att
de  föreslagna ändringarna  i  hyreslagen
som  går ut på att en förhandlingsordning
skall  omfatta  även outhyrda  lägenheter
innebär  att hyresvärden inte  har  någon
fördel att säga upp ett hyresavtal  inför
en ombyggnad. Det påpekas också att genom
regeringsförslaget    tillförsäkras    en
hyresgäst med ett avtal som upphört inför
en  ombyggnad inflytande över ombyggnaden
under  förutsättning att  det  föreligger
återflyttningsrätt.   Vidare   anförs   i
regeringsförslaget    att     hyresvärden
sannolikt inte har anledning att säga upp
hyresavtalet  annat  än  i  de  fall  där
hyresvärd  och hyresgäst inte  kan  komma
överens  eller där hyresgästen  inte  har
ett   skyddsvärt  behov  av  att  behålla
hyresrätten t.ex. därför att han inte har
sin bostad i lägenheten. Regeringen delar
utredningens  bedömning att de  nuvarande
reglerna  i 46 § hyreslagen bör bestå.  I
propositionen hänvisas också till att den
i  förra avsnittet behandlade möjligheten
till  förbudstalan  bör  kunna  förhindra
sådana    oseriösa    förfaranden     som
aktualiserats       i      Hyresgästernas
Riksförbunds remissvar på utredningen.  I
propositionen  anförs  att   om   de   nu
behandlade   reglerna   inte    får    de
konsekvenser som antagits får en  ändring
av 46 § övervägas på nytt.
De   invändningar  som   i   remissvaret
riktats mot utredningsförslaget förs fram
i   motion  1996/97:Bo2  (s)  yrkande  4.
Frågan  har också tagits upp av förbundet
i en skrivelse till utskottet. Enligt vad
utskottet  erfarit  har  skrivelsen   för
kännedom         även         tillställts
Justitiedepartementet.
Utskottet, som delar regeringens  mening
kan  ansluta sig till de motiv som ligger
bakom  förslaget att inte nu ändra  46  §
hyreslagen.    Utskottet   har    noterat
regeringens  uppfattning  att   det   kan
finnas anledning överväga utformningen av
lagrummet  på nytt. Under beredningen  av
ärendet   har   utskottet   kommit   till
uppfattningen att sådana överväganden  är
motiverade.  Även om regeringen  har  för
avsikt  att ånyo se över utformningen  av
46   §   hyreslagen  finns   det   enligt
utskottets mening anledning för riksdagen
att   genom  ett  tillkännagivande   till
regeringen i frågan försäkra sig  om  att
den    efter    översynen   kommer    att
underställas  riksdagen.  Regeringen  bör
sålunda i förening med sin syn på  frågan
återkomma  till riksdagen med de  förslag
som    översynen   kan   föranleda.   Vad
utskottet  nu med anledning av s-motionen
anfört om överväganden om möjligheten att
säga  upp ett hyresavtal inför en  större
ombyggnad bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna.


Möjlighet att lämna dispens från vissa
regler i hyreslagen


I fråga om upplåtelse av en lägenhet med
kooperativ    hyresrätt   ställer    sig
inflytandefrågorna annorlunda än när det
gäller  upplåtelse av vanlig  hyresrätt.
En   upplåtelse  av  en   lägenhet   med
kooperativ  hyresrätt  förutsätter   ett
medlemskap  i den förening som  upplåter
lägenheten.  Inflytandet över  det  egna
boendet     garanteras    dels     genom
medlemskapet  och det deltagande  i  den
demokratiska föreningsprocess som  detta
ger   möjlighet  till,  dels  genom  att
ansvaret  för reparationer av lägenheten
vanligen  vilar  på  hyresgästen.   Från
hyreslagens  tvingande  regler  om   att
hyresvärden  med  skäliga  tidsmellanrum
skall ombesörja tapetsering, målning och
andra   sedvanliga  reparationer   finns
dispensmöjligheter    för    kooperativa
bostadsföretag       (p.       7       i
övergångsbestämmelserna    till    lagen
1984:694   om  ändring  av  jordabalken;
senaste  lydelse 1991:617 och 3 §  lagen
1986:1242   om   försöksverksamhet   med
kooperativ  hyresrätt;  senaste  lydelse
1994:1583).         Dispensmöjligheterna
omfattar  också  vissa  andra  typer  av
äldre bostadsföretag.
Enligt  utskottets mening bör de företag
som  bedriver  verksamhet med  kooperativ
hyresrätt   ges  möjlighet  att   erhålla
dispens från de nu behandlade reglerna om
hyresgästinflytande. Det kan  nämnas  att
en    möjlighet    till   dispens    från
bostadssaneringslagens bestämmelser fanns
för   sådana  bostadsföretag.    För   de
föreningar       som       deltar       i
försöksverksamheten    med     kooperativ
hyresrätt   bör  den  lag  som   reglerar
försöksverksamheten   ändras    så    att
regeringens   möjligheter   att   meddela
dispens   kommer  att  omfatta   de   nya
inflytandereglerna. För andra kooperativa
hyresföretag,    däribland     Stockholms
Kooperativa  Bostadsförening  (SKB),  och
vissa  andra  äldre  bostadsföretag   för
vilka   särskilda   övergångsbestämmelser
till  bostadsrättslagen  gäller,  bör  en
särskild   dispensregel  tas   in   bland
övergångsbestämmelserna   till   de   nya
bestämmelser   i   hyreslagen   som    nu
föreslås.   Utskottet  föreslår   således
riksdagen  att anta utskottets lagförslag
om dispens från vissa regler i hyreslagen
m.m.   Lagförslagen  har  som  bilaga   2
bifogats detta betänkande.


Funktionssättet på hyresmarknaden


Ett    motionsyrkande    återstår    att
behandlas  nämligen yrkande 3  i  motion
1996/97:Bo3   (m).   I   detta   yrkande
föreslås  riksdagen som  sin  mening  ge
regeringen  till känna  vad  i  motionen
anförts   om   att  hyresmarknaden   bör
avregleras.   Motionärerna   anför   att
hyresmarknaden  på sikt  bör  avregleras
och nuvarande lagregleringar ersättas av
enskilda  avtalslösningar och kollektivt
framförhandlade avtal.
Utskottet kan inte ställa sig bakom  ett
genomförande   av   den    ordning    som
motionärerna  för fram.  Ett genomförande
av den skulle praktiskt taget helt rasera
den   politik   på   hyreslagstiftningens
område  som i sina huvuddrag gällt  under
lång  tid  och  som  i  ett  övergripande
perspektiv  torde  omfattas  av  en  bred
riksdagsmajoritet.   Med   det    anförda
avstyrker  utskottet bifall  till  motion
1996/97:Bo3   (m)   om   ett   riksdagens
tillkännagivande   till   regeringen   om
funktionssättet på hyresmarknaden.


Övergångs- och
ikraftträdandebestämmelser m.m.


De  i propositionen intagna lagförslagen
föreslås träda i kraft den 1 april 1997.
De  nya  reglerna om hyresgästinflytande
skall      enligt     den      föreslagna
övergångsbestämmelsen  inte  tillämpas  i
fråga om åtgärder som har påbörjats  före
lagens  ikraftträdande.  Regeringen   har
uppmärksammat att det kan inträffa att en
ombyggnad inleds före ikraftträdandet men
att  en åtgärd som ingår som en del i  en
större  ombyggnad  påbörjas  först  efter
ikraftträdande. Enligt regeringens mening
vore  det  olämpligt att helt undanta  en
ombyggnad  som inletts före den  1  april
1997   från  tillämpningen  av  den   nya
regleringen.   Regeringen    anser    det
lämpligare  att bedöma varje  åtgärd  för
sig.  I  propositionen anges  att  om  en
åtgärd   däremot  påbörjas  först   efter
ikraftträdandet av den nya  lagen,  skall
tillåtligheten av åtgärden bedömas enligt
de  nya  bestämmelserna i 18 d  -  f   §§
hyreslagen. Detsamma anges skola gälla om
en     åtgärd    som    påbörjas    efter
ikraftträdandet av de nya  bestämmelserna
ingår  som  ett  delmoment  i  en  större
åtgärd    som    har   påbörjats    efter
ikraftträdandet.
Enligt  utskottet väcker  bestämmelserna
vissa betänkligheter. Ombyggnads-åtgärder
som   upphandlats   före  ikraftträdandet
torde    kunna   komma   att    försenas.
Visserligen    kan    hyresvärden    söka
införskaffa       godkännanden       från
hyresgästerna  men  i  de   fall   sådant
godkännande  inte  kan erhållas  kan  han
dock   inte  före  lagens  ikraftträdande
erhålla  hyresnämndens tillstånd.  Är  en
entreprenad        upphandlad         och
igångsättningen   blir   försenad   eller
uteblir  kan  hyresvärden i  värsta  fall
drabbas   av   skadeståndsansvar.   Detta
framstår som obilligt, särskilt i de fall
hyresvärden  beslutat en ombyggnad  efter
förhandlingar  med  en hyresgästförening.
Enligt     utskottets     mening      bör
övergångsbestämmelsen  i  huvudsak  gälla
oförändrad men med en undantagsregel  som
innebär   att   om   hyresvärden   ingått
bindande  avtal  om  utförandet   av   en
ombyggnadsåtgärd  med  entreprenör  eller
annan  så  skall  de  nya  reglerna  inte
tillämpas.   För   att   hindra    snabba
upphandlingar inför lagens ikraftträdande
bör  detta endast gälla upphandlingar som
avslutats med bindande avtal före  den  1
december 1996.
Övergångsbestämmelserna   bör   utformas
enligt förslaget i propositionen dock med
de förändringar i regeringens förslag som
utskottet nu förordat. I bilaga 2 har ett
förslag utformats i enlighet med  vad  nu
anförts.
Som redovisas i propositionen (s. 41-42)
har   riksdagen  beslutat   att   en   ny
bestämmelse om hyresgästinflytande skulle
införas  som  förutsättning för  statligt
stöd  till  ombyggnad av hyreshus.  Denna
reglering har avsetts vara temporär  dock
längst  till  utgången  av  juni  1997  i
avvaktan  på att regler om ombyggnad  tas
in   i   hyreslagstiftningen.   Vid   ett
riksdagens  bifall till den nu behandlade
propositionen   bör  en   samordning   av
reglerna  ske enligt vad bostadsutskottet
och    riksdagen   tidigare    förutsatt.
Utskottet  har  under  hand  erfarit  att
regeringen kommer att besluta i  enlighet
härmed.
Vad i övrigt i propositionen föreslagits
har  inte givit utskottet anledning  till
erinran eller särskilt uttalande.
Utskottet föreslår sålunda att riksdagen
antar    de   i   propositionen   intagna
lagförslagen  i  vad de  inte  behandlats
ovan. De har som bilaga fogats till detta
betänkande.


Hemställan
Utskottet hemställer
1.    beträffande    avslag    på
propositionen eller på delar av den
att    riksdagen   avslår   motionerna
1996/97:Bo3   yrkande  1,  1996/97:Bo4
yrkande  1  och 1996/97:Bo5 yrkande  1
de   båda   sistnämnda  yrkandena    i
motsvarande del,
res. 1 (m, kd)
res. 2 (fp)
2.     beträffande     flera
förhandlingsordningar
att    riksdagen   med   bifall   till
proposition   1996/97:30   samt    med
avslag   på   motionerna   1996/97:Bo3
yrkande  2, 1996/97: Bo4   yrkande   1
och  1996/97:Bo5 yrkande   1  samtliga
motionsyrkanden   i  motsvarande   del
antar       regeringsförslaget       i
motsvarande del i enlighet med  bilaga
1 till detta betänkande,
res. 3 (m, fp,  kd)
- villk. mom. 1
3.  beträffande  kraven  för  att
erhålla förhandlingsordning
att    riksdagen   med   bifall   till
proposition   1996/97:30   samt    med
avslag  på motion  1996/97:Bo2 yrkande
1     antar    regeringsförslaget    i
motsvarande del i enlighet med  bilaga
1 till detta betänkande,
res.  4 (m,  kd)  -
motiv.
4.  beträffande hyresgästens rätt
att   stå   utanför   det   kollektiva
förhandlingssystemet
att    riksdagen   med   bifall   till
proposition   1996/97:30   samt    med
avslag   på   motionerna   1996/97:Bo1
yrkande  2,  1996/97:Bo3  yrkande   2,
1996/97:     Bo4   yrkande    2    och
1996/97:Bo5   yrkande   1    de    tre
sistnämnda   motions-   yrkandena    i
motsvarande         del          antar
regeringsförslaget i  motsvarande  del
i  enlighet  med bilaga 1  till  detta
betänkande,
res.  5 (m, c,  fp,
kd) - villk. mom. 1
5.  beträffande  möjligheten  att
få en förhandlingsordning slopad
att   riksdagen  bifaller  proposition
1996/97:30    i  motsvarande   del   i
enlighet  med  bilaga  1  till   detta
betänkande  samt som  sin  mening  ger
regeringen  till känna  vad  utskottet
anfört,
res. 6 (m , fp, kd)
- villk. res. 1 eller
2
6.  beträffande  utformningen  av
den                            primära
förhandlingsskyldigheten
att    riksdagen   med   bifall   till
proposition   1996/97:30   samt    med
avslag   på   motionerna   1996/97:Bo3
yrkande  2  och 1996/97:Bo4 yrkande  1
båda    i   motsvarande   del    antar
regeringsförslaget i  motsvarande  del
i  enlighet  med bilaga 1  till  detta
betänkande,
res.  7  (m,    fp,
kd) - villk. mom. 1
7.    beträffande    regler    om
förhandlingsersättning
att     riksdagen    avslår     motion
1996/97:Bo2 yrkande 5,
res.  8 (m, c,  fp,
kd) - motiv.
res. 9 (v)
8.                      beträffande
passivitetsregeln
att    riksdagen   med   bifall   till
proposition   1996/97:30   samt    med
avslag   på   motionerna   1996/97:Bo3
yrkande 2, 1996/97:Bo4 yrkande 1  båda
i   motsvarande  del  och  1996/97:Bo5
yrkande  2 antar regeringsförslaget  i
motsvarande del i enlighet med  bilaga
1 till detta betänkande,
res. 10 (m, fp, kd)
- villk. mom. 1
9.  beträffande ett  nytt  system
för hyresgästinflytande
att    riksdagen   med   bifall   till
proposition   1996/97:30   samt    med
avslag   på   motionerna   1996/97:Bo3
yrkande  2  och 1996/97:Bo4 yrkande  2
båda    i   motsvarande   del    antar
regeringsförslaget i motsvarande del,
res. 11 (m,  kd)  -
villk. mom. 1
10. beträffande   beaktande    av
hyresgästintresset m.m. i samband  med
ombyggnad
att    riksdagen   med   bifall   till
proposition   1996/97:30   samt    med
avslag   på   motionerna   1996/97:Bo1
yrkande  1,  1996/97:Bo2  yrkandena  2
och   3,   1996/97:Bo3   yrkande    2,
1996/97:Bo4   yrkande   2   de    båda
sistnämnda  i  motsvarande   del   och
1996/97:Bo5    yrkande     3     antar
regeringsförslaget i  motsvarande  del
i  enlighet  med bilaga 1  till  detta
betänkande,
res. 12  (m, c, kd)
res.  13   (fp,  v,
mp)
11.   beträffande   reglerna   om
påföljd
att   riksdagen  bifaller  proposition
1996/97:30   i   motsvarande   del   i
enlighet  med  bilaga  1  till   detta
betänkande  samt som  sin  mening  ger
regeringen  till känna  vad  utskottet
anfört,
12.  beträffande överväganden  om
möjligheten   att   säga    upp    ett
hyresavtal
att  riksdagen med anledning av motion
1996/97:Bo2 yrkande 4 som  sin  mening
ger    regeringen   till   känna   vad
utskottet anfört,
13.   beträffande  dispens   från
vissa regler i hyreslagen m.m.
att  riksdagen antar som bilaga 2 till
detta  betänkande fogade förslag   med
den    lydelse   som   angivits    som
utskottets till
a)  övergångsbestämmelser till lag om
ändring  i  jordabalken i  motsvarande
del,
b)    lag   om   ändring   i    lagen
(1986:1242) om försöksverksamhet  till
kooperativ hyresrätt,
res. 14  (m, kd)  -
villk. mom. 1
14.  beträffande  funktionssättet
på hyresmarknaden
att     riksdagen    avslår     motion
1996/97:Bo3 yrkande 3,
res. 15 (m)
15.                     beträffande
övergångsbestämmelserna  i  vad   de
inte behandlats ovan
att   riksdagen   med   anledning   av
proposition  1996/97:30 i  motsvarande
del  antar  som bilaga  2  till  detta
betänkande  fogat  förslag   med   den
lydelse som angivits som utskottets,
res.  16 (m, kd)  -
villk. mom.1
16.     beträffande     de      i
propositionen  intagna lagförslagen  i
vad de inte behandlats ovan
att   riksdagen   med   bifall   till
proposition  1996/97:30 i  motsvarande
del antar
a)      lag     om     ändring      i
hyresförhandlingslagen (1978:304),
b) lag om ändring i jordabalken,
c)  lag om ändring i lagen (1973:188)
om arrendenämnder och hyresnämnder,
d)  lag om ändring i lagen (1994:831)
om  rättegången  i  vissa  hyresmål  i
Svea hovrätt,
e)    lag   om   ändring   i    lagen
(1992:1574)                         om
bostadsanpassningsbidrag m.m.




Stockholm den 5  december 1996


På bostadsutskottets vägnar


Knut Billing




I  beslutet  har deltagit: Knut  Billing
(m),  Lennart Nilsson (s), Rune Evensson
(s),  Britta Sundin (s), Sten  Andersson
(m),   Marianne  Carlström  (s),  Rigmor
Ahlstedt (c), Lars Stjernkvist (s), Stig
Grauers  (m),  Erling  Bager  (fp),  Owe
Hellberg  (v), Lilian Virgin  (s),  Inga
Berggren   (m),  Per  Lager  (mp),   Ulf
Björklund  (kd), Carina Moberg  (s)  och
Juan Fonseca (s).


Reservationer
1. Avslag på propositionen eller på
delar av den (mom. 1)


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Stig Grauers (m), Inga Berggren (m)  och
Ulf Björklund (kd) anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som  på s. 5 börjar med  Utskottet vill 
och slutar med  av den ,
dels  att den del av utskottets yttrande
som på s. 5 börjar med  En av  och på  s.
7   slutar   med   regeringsförslaget   i
motsvarande del ,
dels  att den del av utskottets yttrande
som   på   s.   7   börjar  med    Enligt
propositionen  och på s.  10  slutar  med
 yrkanden i motsvarande del ,
dels  att den del av utskottets yttrande
som     på     s.    11    börjar     med
 Passivitetsregeln infördes  och på s. 13
slutar med  motsvarande del ,
dels  att den del av utskottets yttrande
som på s. 16 börjar med  I fråga  och  på
s. 17 slutar med  detta betänkande ,
dels  att den del av utskottets yttrande
som  på s. 17 börjar med  Möjlighet  att 
och   på   s.   18  slutar   med    detta
betänkande  bort ha följande lydelse:
Förändringar på hyresrättens område  bör
präglas  av  regler  som  är  enkla   att
tillämpa  och som inte verkar  fördyrande
för     fastighetsägarna    och    därmed
hyresgästerna.  De bör  också  möjliggöra
för hyresgäster och hyresvärdar att finna
de  lösningar som passar dem bäst och som
kan anpassas efter individuella önskemål.
Regeringens  förslag till ny lagstiftning
som  utskottet nu skall ta ställning till
uppfyller   inte  dessa  krav.  Utskottet
anser  att  förslagen leder  till  en  än
sämre fungerande hyresmarknad.
Den reform av hyreslagstiftningen  som
genomfördes år 1994 hade som sitt främsta
syfte   att   reformera  det   kollektiva
systemet   för  hyresförhandlingar.   Den
viktigaste  regelförändringen  avsåg  att
den enskilde hyresgästen själv skulle  få
avgöra   om   han  skulle   omfattas   av
kollektiva   förhandlingar   eller    stå
utanför      systemet     för      sådana
förhandlingar.  Hyresgästen  skulle  inte
tvingas   avstå  från  den  grundläggande
rätten  att själv få sluta avtal med  sin
hyresvärd  i  så viktiga  frågor  som  en
reglering  av boendeförhållandena  avser.
Regeringen har inte föreslagit att  denna
valfrihet  skall avskaffas men föreslagit
modifieringar     av     den.      Enligt
propositionen skall samtliga  hyresgäster
omfattas      av      det      kollektiva
förhandlingssystemet      under       ett
hyresförhållandes  tre  första   månader.
Enligt  utskottets  mening  är  det  inte
acceptabelt  att  lagstiftningen  innebär
ett  tvång  mot  en  hyresgästs  och   en
hyresvärds   enstämmiga  vilja   om   att
förhandlingarna dem emellan  skall  föras
enskilt. Hyresgästen omyndigförklaras och
det försvårar för hyresgäst och hyresvärd
att vid hyresavtalets ingående komma fram
till individuella lösningar.
Också    de    andra   förslagen    till
regelförändringar rörande det  kollektiva
förhandlingssystemet  innebär  att  detta
system   och  dessutom  den  organiserade
hyresgäströrelsen kommer  att  gynnas  av
lagstiftaren.  Det blir en  återgång  mot
ett    läge    där    den    organiserade
hyresgäströrelsens ställning mer  baseras
på  lagstiftningens innehåll än den kraft
rörelsen  visar  sig  ha.  Ett  av  dessa
förslag gäller återinförandet av förbudet
mot   att   flera   förhandlingsordningar
samtidigt skall kunna gälla för  ett  och
samma  hus.  Bildandet  av  konkurrerande
hyresgästföreningar  kommer  att  hindras
effektivt.  Detta strider  mot  grunderna
för den konkurrenslagstiftning som finns.
Också        grundlagsskyddet         för
föreningsfriheten   har    aktualiserats.
Utskottet  kommer att uppehålla  sig  vid
den sistnämnda frågan.
I  kd-motionen har gjorts  gällande  att
ett        förbud        mot        flera
förhandlingsordningar skulle  strida  mot
regeringsformens   regler   om    positiv
föreningsfrihet. I 2 kap. 1 § RF  stadgas
att   varje   medborgare   gentemot   det
allmänna är tillförsäkrad föreningsfrihet
som  sägs  omfatta frihet att sammansluta
sig med andra för allmänna eller enskilda
syften.   Lagstiftarens   möjlighet   att
begränsa   föreningsfriheten  är   mycket
inskränkt (1 kap. 14 § jämförd med 1 kap.
12 § RF).
Den  positiva föreningsfriheten  skyddar
medborgarna  bara gentemot det  allmänna.
Med   det   allmänna   avses   bl.a.   de
normgivande   organen  men   endast   vid
normgivning  inom  det offentligrättsliga
området.   Regeln   avses   inte    binda
riksdagen som lagstiftare när det  gäller
privaträttsliga regleringar.  Det  räcker
dock inte att klassificera att en lag  är
av    privaträttslig   natur   för    att
konstatera att ett grundlagsskydd saknas.
Även   sådan  lagstiftning  kan  nämligen
anses  vara av offentligrättslig karaktär
eller       ha       sådana       inslag.
Hyresförhandlingslagen                ger
hyresgästorganisationen    ett     starkt
inflytande      över     hyressättningen.
Inflytandet     gäller     inte      bara
hyresnivåerna i det hus för vilket  avtal
ingås  utan kommer genom det lagreglerade
bruksvärdessystemets utformning att också
ha  betydelse för hyressättningen i andra
hus.    Hyresgästorganisationen    kommer
genom  hyresförhandlingslagen att  delvis
och   indirekt   ges  en  ställning   som
normgivare.  Därigenom  kan  lagen   inte
sägas   vara  av  privaträttslig   natur.
Lagstiftaren       har       sanktionerat
hyresförhandlingslagens bestämmelser  med
skadeståndsregler som innehåller att  vid
bedömande  av  och i vad  mån  skada  har
uppkommit  hänsyn skall  tas  till  parts
intresse  av  att  hyresförhandlingslagen
och   förhandlingsordningen  iakttas  och
till  övriga omständigheter av  annan  än
rent  ekonomisk betydelse (28  §).  Genom
bestämmelsen tydliggörs enligt utskottets
mening   att  lagstiftaren  gått  utanför
gränserna   för   en  ren   civilrättslig
reglering.  Sammantaget  anser  utskottet
således  att  hyresförhandlingslagen  kan
bedömas   ha   sådana  offentligrättsliga
inslag  att ett grundlagsskydd som riktar
sig mot det allmänna skall aktualiseras.
Föreningsfriheten omfattar en  rätt  att
verka   gemensamt  inom  ramen   för   en
sammanslutning (SOU 1975  s.  194,  prop.
1975/76:209  s. 144).  Enligt förarbetena
förbjuder grundlagsregeln att det  ställs
upp  hinder mot att i och för sig  lovlig
verksamhet     alls     bedrivs     genom
sammanslutning. Enligt utskottets  mening
omfattar    grundlagsskyddet   naturligen
också hinder som inskränker möjligheterna
för   en   sammanslutning   att   bedriva
verksamhet  medan en annan sammanslutning
tillåts  bedriva verksamheten.  Lika  med
ett   direkt   förbud   att   bilda    en
sammanslutning  eller   för   denna   att
bedriva  verksamhet  av  visst  slag  bör
jämställas    att    en    sammanslutning
effektivt  vingklipps eller i  väsentliga
avseenden   hindras   att   bedriva    en
verksamhet   som   eljest   är    lovlig.
Grundlagsförbudet kan således  hindra  en
lagregel  som  gör  ett  av  en  förening
ingånget avtal ogiltigt.
Genom   regeringsförslaget  hindras   en
hyresvärd   att  träffa  avtal   med   de
sammanslutningar han önskar träffa  avtal
om  att  kollektiva  förhandlingar  skall
bedrivas  enligt  hyresförhandlingslagens
regler.  Konkurrerande föreningar hindras
att    på   avtalsmässig   grund    binda
hyresvärden  till vissa skyldigheter  vad
gäller  främst  förhandlingar  om  hyrans
storlek. Genom regeringsförslaget  kommer
en   konkurrerande  förenings  avtal   om
förhandlingsordning  att  bli   ogiltigt.
Konkurrerande föreningar ges  i  och  för
sig    möjlighet   att   ta   över    den
förhandlande föreningens skyldigheter och
rättigheter.   Detta   förutsätter   dock
enligt  vad som sägs i propositionen  att
en majoritet av hyresgästerna ställer sig
bakom  organisationen. Det  kan  dessutom
visa  sig  vara  svårare  än  så  för  en
konkurrerande organisation att få  överta
de  kollektiva  förhandlingarna  eftersom
den  av  regeringen föreslagna  lagtexten
saknar att hyresgästernas intressen skall
beaktas   vid   en   tvist   om    vilken
organisation  som  skall  ha  rätt   till
förhandlingsordning;   enligt   förslaget
skall endast de intressen som hyresvärden
och    den   organisation   denne   redan
förhandlar    med   beaktas    vid    den
skälighetsbedömning   som    hyresnämnden
skall  göra.  Eftersom  en  konkurrerande
organisation i ett visst givet  ögonblick
hindras   att   sluta   avtal    om    en
förhandlingsordning är möjligheterna  att
överta de kollektiva förhandlingarna utan
intresse för den fråga som nu diskuteras.
Enligt   utskottets  mening  innebär   de
fördelar  en  förhandlande sammanslutning
har   av   hyresförhandlingslagen   vilka
förnekas   andra   sammanslutningar   ett
sådant    hinder    i   de    sistnämndas
möjligheter  till  verksamhet   att   den
förslagna  regleringen kommer i  konflikt
med  det  skydd av föreningsfriheten  som
grundlagen innebär.
Regeringsförslaget  innebär  också   att
lagstiftaren   stärker  sitt   grepp   om
hyressättningen   i   vad    det    avser
inflyttningshyrorna.                Flera
remissinstanser  har gjort  gällande  att
förslaget    kommer   i   konflikt    med
bruksvärdesreglerna som  förutsätter  att
det   finns   ett   visst   utrymme   för
hyressättning vid uthyrning  till  en  ny
hyresgäst. Utskottet erinrar här  om  att
hyressättningen i dag inte  är  helt  fri
eftersom  en hyresgäst alltid kan  begära
att   få   en   av  honom  avtalad   hyra
bruksvärdesprövad. Utskottet  anser  inte
att    det    finns   skäl   att    rubba
bruksvärdessystemet  på  det   sätt   som
regeringen föreslagit.
Genom    1994    års   hyreslagstiftning
infördes den s.k. passivitetsregeln.  Den
innebär  i  korthet att en hyresgäst  som
förhåller  sig passiv till en  hyresvärds
önskemål om höjd hyra kan bindas till den
hyra  som  begärs.  Passivitetsregeln  är
försedd             med             olika
rättssäkerhetsgarantier.  Bl.a.  kan   en
hyresgäst   alltid  få  den  nya   hyrans
skälighet prövad av hyresnämnden.  Regeln
innebär  att  hyressättningen underlättas
och  att hyresvärden inte behöver gå till
hyresnämnden  i de fall hyresgästen  inte
svarar  på  hyresvärdens  begäran  om  ny
hyra.    Några   nackdelar   av   regelns
tillämpning  har  inte  givit  sig   till
känna. Det är mot bakgrund härav fel  att
på  sätt  som  föreslås  i  propositionen
inskränka regelns tillämpningsområde.  En
sådan inskränkning förorsakar krångel och
kan leda till rättsförluster.
Propositionen  innehåller också  förslag
om  ett utökat inflytande för hyresgästen
över  vissa ombyggnadsåtgärder. Utskottet
anser det naturligt att en hyresgäst  har
inflytande  över  de åtgärder  som  skall
vidtas  i  den lägenhet han bebor  liksom
beträffande  de  gemensamma   delarna   i
fastigheten.        Den         reglering
inflytandefrågorna fått  i  propositionen
formaliserar        och         likriktar
inflytandefrågorna på ett sätt  som  inte
är   till   gagn   för  hyresgäster   och
fastighetsägare.   Det   blir    dessutom
omständligt  och  kostsamt.  En  mängd  i
grunden onödiga tvister kommer att behöva
slitas i hyresnämnderna bl.a. därför  att
förutsägbarheten      av      regeringens
lagförslag kommer att vara låg.
Enligt    utskottets    mening     måste
inflytandefrågorna i första hand  få  sin
lösning  på  ett annat sätt än  genom  en
reglering  i lag. Hyresgästen  bör  redan
genom sitt hyresavtal få veta vad som kan
komma    att    gälla    i    fråga    om
standardhöjande åtgärder  i  fastigheten.
Han  bör  på  så sätt själv - efter  sina
egna behov och önskningar - kunna påverka
de  regler som skall gälla. Det förtjänar
att nämnas att i de allra flesta fall det
inte  föreligger något motsatsförhållande
mellan  hyresvärd och hyresgäst i  sådana
frågor.    En   huvudregel   som    också
hyresvärdar  och hyresgäster torde  kunna
förena sig om är att hyresvärden skall ha
rätt  att  genomföra  åtgärder  för   att
upprätthålla en god boendestandard liksom
fastighetsekonomiskt motiverade åtgärder.
Den  utformning lagen på denna punkt  bör
få skall utgå från att inflytandefrågorna
i  första  hand skall få sin  lösning  på
avtalsmässig grund. Utskottet  återkommer
senare till sin syn på hur dessa och  ett
flertal  andra hyresrättsliga frågor  bör
få sin lösning.
Sammanfattningsvis anser  utskottet  att
inte  något  av propositionens lagförslag
bör genomföras. Riksdagen bör således med
anledning  av  motionerna  om  avslag  på
propositionen  eller  delar  av   den   -
motionerna  1996/97:Bo3  (m)  yrkande  1,
1996/97:Bo4    (kd)   yrkande    1    och
1996/97:Bo5  (fp)  yrkande  1,  de   båda
sistnämnda yrkandena i motsvarande  delar
- avslå propositionens lagförslag.


dels att utskottets hemställan under  1,
2,  4,  6,  8,  9,  13 och  15  bort  ha
följande lydelse:
1.      beträffande     avslag     på
propositionen eller på delar av den
att   riksdagen   med   anledning   av
motionerna   1996/97:Bo1  yrkande   2,
1996/97:Bo3  yrkandena  1  och  2  det
sistnämnda    i    motsvarande    del,
1996/97:Bo4  yrkandena  1  och  2  det
sistnämnda  i  motsvarande  del   samt
1996/97:Bo5    yrkande    1     avslår
proposition  1996/97:30 i  motsvarande
del och motion 1996/97:Bo5 yrkande 2,


2. Avslag på propositionen eller på
delar av den (mom. 1)


Erling Bager (fp) anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som  på s. 5 börjar med  Utskottet vill 
och slutar med  av den ,
dels  att den del av utskottets yttrande
som på s. 5 börjar med  En av  och på  s.
7   slutar   med   regeringsförslaget   i
motsvarande del ,
dels  att den del av utskottets yttrande
som   på   s.   7   börjar  med    Enligt
propositionen   och på s.  9  slutar  med
 till känna ,
dels  att den del av utskottets yttrande
som     på     s.    11    börjar     med
 Passivitetsregeln infördes  och på s. 12
slutar   med   detta  förslag   bort   ha
följande lydelse:
Förändringar på hyresrättens område  bör
präglas  av  regler  som  är  enkla   att
tillämpa  och som inte verkar  fördyrande
för     fastighetsägarna    och    därmed
hyresgästerna.  De bör  också  möjliggöra
för hyresgäster och hyresvärdar att finna
de  lösningar som passar dem bäst och som
kan anpassas efter individuella önskemål.
Regeringens  förslag till ny lagstiftning
som  utskottet nu skall ta ställning till
uppfyller  inte i alla delar dessa  krav.
Utskottet  anser att vissa  av  förslagen
leder   till   en  än  sämre   fungerande
hyresmarknad.
Den reform av hyreslagstiftningen  som
genomfördes år 1994 hade som sitt främsta
syfte   att   reformera  det   kollektiva
systemet   för  hyresförhandlingar.   Den
viktigaste  regelförändringen  avsåg  att
den enskilde hyresgästen själv skulle  få
avgöra   om   han  skulle   omfattas   av
kollektiva   förhandlingar   eller    stå
utanför      systemet     för      sådana
förhandlingar.  Hyresgästen  skulle  inte
tvingas   avstå  från  den  grundläggande
rätten  att själv få sluta avtal med  sin
hyresvärd  i  så viktiga  frågor  som  en
reglering  av boendeförhållandena  avser.
Regeringen har inte föreslagit att  denna
valfrihet  skall avskaffas men föreslagit
modifieringar     av     den.      Enligt
propositionen skall samtliga  hyresgäster
omfattas      av      det      kollektiva
förhandlingssystemet      under       ett
hyresförhållandes  tre  första   månader.
Enligt  utskottets  mening  är  det  inte
acceptabelt  att  lagstiftningen  innebär
ett  tvång  mot  en  hyresgästs  och   en
hyresvärds   enstämmiga  vilja   om   att
förhandlingarna dem emellan  skall  föras
enskilt. Hyresgästen omyndigförklaras och
det försvårar för hyresgäst och hyresvärd
att vid hyresavtalets ingående komma fram
till individuella lösningar.
Också    de    andra   förslagen    till
regelförändringar rörande det  kollektiva
förhandlingssystemet  innebär  att  detta
system   och  dessutom  den  organiserade
hyresgäströrelsen kommer  att  gynnas  av
lagstiftaren.  Det blir en  återgång  mot
ett    läge    där    den    organiserade
hyresgäströrelsens ställning mer  baseras
på  lagstiftningens innehåll än den kraft
rörelsen  visar  sig  ha.  Ett  av  dessa
förslag gäller återinförandet av förbudet
mot   att   flera   förhandlingsordningar
samtidigt skall kunna gälla för  ett  och
samma  hus.  Bildandet  av  konkurrerande
hyresgästföreningar  kommer  att  hindras
effektivt.
Regeringsförslaget  innebär  också   att
lagstiftaren   stärker  sitt   grepp   om
hyressättningen   i   vad    det    avser
inflyttningshyrorna.                Flera
remissinstanser  har gjort  gällande  att
förslaget    kommer   i   konflikt    med
bruksvärdesreglerna som  förutsätter  att
det   finns   ett   visst   utrymme   för
hyressättning vid uthyrning  till  en  ny
hyresgäst. Utskottet erinrar här  om  att
hyressättningen i dag inte  är  helt  fri
eftersom  en hyresgäst alltid kan  begära
att   få   en   av  honom  avtalad   hyra
bruksvärdesprövad. Utskottet  anser  inte
att    det    finns   skäl   att    rubba
bruksvärdessystemet  på  det   sätt   som
regeringen föreslagit.
Propositionen  innehåller också  förslag
om  ett utökat inflytande för hyresgästen
över  vissa ombyggnadsåtgärder. Förslaget
är  välkommet  och bör nu genomföras  men
går   enligt   utskottets   mening   inte
tillräckligt långt. Utskottet  anser  det
naturligt att en hyresgäst har inflytande
över  de åtgärder som skall vidtas i  den
lägenhet han bebor liksom beträffande  de
gemensamma    delarna   i    fastigheten.
Hyresgästens egna önskemål bör beaktas  i
större  utsträckning än vad som föreslås.
Utskottet återkommer senare till sin  syn
på hur dessa frågor bör få sin lösning.
Sammanfattningsvis anser  utskottet  att
propositionens lagförslag i vad det avser
förändringar   i   hyresförhandlingslagen
inte   bör   genomföras.  Riksdagen   bör
således  med  anledning av motionerna  om
avslag  på propositionen eller  delar  av
den  - motionerna 1996/97:Bo3 (m) yrkande
1,   1996/97:Bo4  (kd)  yrkande   1   och
1996/97:Bo5  (fp)  yrkande  1,  de   båda
sistnämnda yrkandena i motsvarande  delar
-   avslå  propositionens  lagförslag  om
ändringar  i hyresförhandlingslagen  samt
den därvid kopplade följdändringen i 17 §
lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.


dels att utskottets hemställan under  1,
2, 4 och 8 bort ha följande lydelse:
1.      beträffande     avslag     på
propositionen eller på delar av den
att  riksdagen  med  anledning  av  av
motionerna   1996/97:Bo1  yrkande   2,
1996/97:Bo3  yrkandena  1  och  2  det
sistnämnda    i    motsvarande    del,
1996/97:Bo4  yrkandena  1  och  2  det
sistnämnda  i  motsvarande  del    och
1996/97:Bo5 yrkandena  1  och  2  inte
antar  de  i  proposition 1996/97:  30
intagna lagförslagen i vad avser
a)  förslag  till  lag  om  ändring  i
hyresförhandlingslagen (1978:304),
b)  förslag  till  lag  om  ändring  i
lagen   (1973:188)  om  arrendenämnder
och   hyresnämnder  såvitt   förslaget
avser 17 § fjärde stycket,


3. Flera förhandlingsordningar (mom. 2)


Under förutsättning av bifall till  mom.
1


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Stig  Grauers  (m), Erling  Bager  (fp),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som på s. 5 börjar med  En av  och på s.
7   slutar  med   regeringsförslaget   i
motsvarande   del   bort   ha   följande
lydelse:
Det system som nu föreslås om att endast
en  förhandlingsordning skall  gälla  för
ett  och  samma  hus  innebär  alltså   i
praktiken en återgång till vad som gällde
före  den  1 juli 1994. Detta system  gav
hyresgästerna   dåliga  möjligheter   att
bestämma    vilken    organisation     av
hyresgäster    som    skulle    företräda
hyresgästerna.  Det  måste   anses   både
rimligt     och     välmotiverat      att
hyresgästerna har kvar sin möjlighet  att
välja  vilken  hyresgästorganisation  som
skall       företräda       dem       vid
hyresförhandlingarna.  I   dag   är   det
möjligt för en grupp hyresgäster  att  gå
samman  och  låta  en  organisation  utan
förhandlingsordning  företräda  dem.   Nu
liksom  vid tillkomsten av dagens  regler
(se  bet. 1993/94:BoU21      s. 12) anser
utskottet  att  hyresgästernas  intressen
tillgodoses  bäst  om de  inte  bara  kan
välja        att       stå        utanför
hyresförhandlingssystemet utan även  inom
detta     kan    välja    mellan    flera
hyresgästorganisationer. Liksom i dag bör
emellertid   flera  än  två   eller   tre
förhandlingsordningar endast undantagsvis
tillåtas mot hyresvärdens bestridande.
Med det anförda tillstyrker utskottet de
nu  behandlade m-, fp- och kd-motionerna.
Regeringen  bör skyndsamt återkomma  till
riksdagen med förslag som tillgodoser vad
nu         anförts        om        flera
förhandlingsordningar.     Detta      bör
riksdagen med anledning av motionerna som
sin mening ge regeringen till känna.


dels  att utskottets hemställan under  2
bort ha följande lydelse:
2.          beträffande         flera
förhandlingsordningar
att   riksdagen   med   anledning   av
proposition  1996/97:30 i  motsvarande
del    och   motionerna    1996/97:Bo3
yrkande  2,  1996/97:Bo4   yrkande   1
och  1996/97:Bo5 yrkande   1  samtliga
motionsyrkanden   i  motsvarande   del
som  sin  mening  ger regeringen  till
känna vad utskottet anfört,


4. Kraven för att erhålla
förhandlingsordning (mom. 3,
motiveringen)


Knut Billing (m), Sten Andersson (m),
Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och
Ulf Björklund (kd) anser  att den del av
utskottets yttrande som på s. 7 börjar
med  Utskottet kan  och slutar med
 förslag i motsvarande del  bort ha
följande lydelse:
Utskottets principiella uppfattning, som
bl.a.  kommer  till uttryck i  motionerna
1996/97:Bo3 (m) och 1996/97:Bo4 (kd)   är
att  hyresmarknaden så långt möjligt  bör
avregleras.    Skäl    saknas    att    i
lagstiftningen  ta  in  regler  om  vilka
kriterier  som  skall vara uppfyllda  för
att en  förhandlingsordning skall krävas.
S-motionen avstyrks.


5. Hyresgästens rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet (mom. 4)


Under förutsättning av bifall till  mom.
1


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Rigmor  Ahlstedt (c), Stig Grauers  (m),
Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och
Ulf Björklund (kd) anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som   på   s.   7  börjar  med    Enligt
propositionen  och på s.  8  slutar  med
 motsvarande  del   bort   ha   följande
lydelse:
Ett  genomförande av regeringens förslag
innebär  också  det  -  beträffande   den
enskildes  rätt att förhandla själv  -  i
princip  en återgång till vad som  gällde
före den 1 juli 1994. Som framgår av  m-,
c-,  fp- och kd-motionerna som väckts med
anledning   av  propositionen   inskränks
genom   regeringsförslaget   hyresgästens
möjlighet   att   ställa   sig    utanför
kollektiva förhandlingar. Som framgår  av
propositionen begränsas hyresgästens rätt
att   själv   förhandla  med  värden   om
utformningen av sitt hyresavtal  redan  i
samband  med  tillträdet till lägenheten.
Detta  får ske först tidigast tre månader
efter det att hyresförhållandet inleddes.
Ett  genomförande  av  regeringsförslaget
får    anses    innebära   en   allvarlig
inskränkning. Den är närmast att  jämföra
med      en     omyndigförklaring      av
hyresgästerna.
Den  möjlighet som i dag finns att inför
ett  hyresförhållande finna  individuella
lösningar      avseende     hyresavtalets
utformning  och  innehåll  elimineras   i
praktiken      om      regeringsförslaget
förverkligas.
Liksom  motionärerna  avvisar  utskottet
regeringsförslaget  i  denna   del.   Den
nuvarande ordningen bör gälla även  efter
den 31 mars 1997. Detta bör riksdagen som
sin  mening  ge  regeringen  till  känna.
Regeringen bör skyndsamt återkomma med de
förändringar i lagstiftningen som kan bli
aktuella  vid ett riksdagens bifall  till
motionerna.


dels  att utskottets hemställan under  4
bort ha följande lydelse:
4.  beträffande hyresgästens rätt att
stå     utanför     det     kollektiva
förhandlingssystemet
att   riksdagen   med   anledning   av
proposition  1996/97:30 i  motsvarande
del    och   motionerna    1996/97:Bo1
yrkande  2,  1996/97:Bo3  yrkande   2,
1996/97:Bo4     yrkande      2     och
1996/97:Bo5   yrkande    1   de    tre
sistnämnda     motionsyrkandena      i
motsvarande  del som  sin  mening  ger
regeringen  till känna  vad  utskottet
anfört,


6. Möjligheten att få en
förhandlingsordning slopad (mom. 5)


Under förutsättning av bifall till  res.
1 eller res. 2


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Stig  Grauers  (m), Erling  Bager  (fp),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som  på s. 8 börjar med  Utskottet  tar 
och  på  s.  9  slutar med  till  känna 
bort utgå,


dels  att utskottets hemställan under  5
bort utgå.


7. Utformningen av den primära
förhandlingsskyldigheten (mom. 6)


Under förutsättning av bifall till  mom.
1


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Stig  Grauers  (m), Erling  Bager  (fp),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som på s. 9 börjar med  I propositionen 
och  på  s.  10  slutar med  motsvarande
del   bort ha följande lydelse:
Ett  genomförande  av regeringsförslaget
om   förbud  mot  fria  inflyttningshyror
innebär,   som  anförs  i  m-   och   kd-
motionerna, ytterligare en reglering  som
försvårar en hyressättning i enlighet med
hyresgästernas  värderingar.   En   sådan
reglering   står  i  direkt   strid   med
bruksvärdessystemets ursprungliga syften.
Det    grundläggande   synsättet   bakom
bruksvärdessystemet  var  inte  att   det
skulle  utvecklas till att bli  ett  nytt
hyresregleringssystem utan att det enbart
skulle   vara  till  för  att   förhindra
oskäliga  hyreshöjningar för  hyresgäster
som  redan  bodde  i en  lägenhet.  Detta
uttrycktes i den proposition genom vilken
bruksvärdessystemet fick sin ursprungliga
utformning  (prop. 1968:91)  på  följande
sätt:    Fastighetsägaren   bör   i   ett
marknadsläge när full balans råder mellan
tillgång  och  efterfrågan på  lägenheter
vara  berättigad att ta ut den  hyra  som
han  skulle kunna uppnå vid fri uthyrning
till  vem  som  helst.  Saken  kan  också
uttryckas  så  att  hyresvärden  bör   få
utnyttja       lägenheternas        fulla
marknadsvärde.  Tilläggas kan att jämvikt
på  bostadsmarknaden uppstår då det råder
fri prisbildning och avtalsfrihet.
Det  finns  all anledning  att  återföra
tillämpningen av systemet enligt vad  som
ursprungligen var avsikten.
Regeringens  förslag om utformningen  av
den  primära förhandlingsskyldigheten bör
inte   godtas  av  riksdagen.  Ett   nytt
förslag i enlighet med vad som förordas i
m-    och   kd-motionerna   bör   snarast
undanställas  riksdagen.  Detta  bör  ges
regeringen till känna.


dels  att utskottets hemställan under  6
bort ha följande lydelse:
6.  beträffande utformningen  av  den
primära förhandlingsskyldigheten
att   riksdagen   med   anledning   av
proposition  1996/97:30 i  motsvarande
del   och   motionerna     1996/97:Bo3
yrkande  2,  1996/97:Bo4   yrkande   1
båda  i motsvarande del som sin mening
ger    regeringen   till   känna   vad
utskottet anfört,


8. Regler om förhandlingsersättning
(mom. 7, motiveringen)


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Rigmor  Ahlstedt (c), Stig Grauers  (m),
Erling Bager (fp), Inga Berggren (m) och
Ulf Björklund (kd) anser att den del  av
utskottets yttrande som på s. 11  börjar
med   Enligt utskottets  och slutar  med
 om   förhandlingsersättning   bort   ha
följande lydelse:
Frågan  om  förhandlingsersättning   får
lösas av hyresmarknadens parter. Den  bör
inte    regleras    genom   lagstiftning.
Utskottet har noterat vad i propositionen
(s.  60) anförs om att en förändrad  form
av  förhandlingsersättning  skulle  kunna
kräva visst lagstöd. Utskottet avvisar en
sådan ordning. Andra lösningar bör sökas.
S-motionen avstyrks.


9. Regler om förhandlingsersättning
(mom. 7)


Owe Hellberg (v) anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som   på   s.  11  börjar  med    Enligt
utskottets    och    slutar   med     om
förhandlingsersättning  bort ha följande
lydelse:
Som  anförs  i  1996/97:Bo2  (s)  är  en
hyresgästorganisation som är  part  i  en
förhandlingsordning lagligen skyldig  att
förhandla för alla hyresgäster som väljer
att  omfattas  av  förhandlingsordningen.
Förhandlingsskyldigheten gäller även  för
outhyrda  lägenheter  i  huset.  Det   är
därför  rimligt att organisationen  också
får  en  laglig rätt till ersättning  för
förhandlingsarbetet.   Utredningen   hade
också  lagt  förslag  om  detta.  Det  är
beklagligt  att  inte  denna  fråga  fått
någon  lösning i propositionen.  Om  inte
parterna  kan  nå fram till  en  gemensam
lösning i frågan bör regeringen återkomma
med förslag till lagstiftning.


För  att  försäkra sig om att regeringen
återkommer  till  riksdagen  i   ärendet
föreslår  utskottet ett tillkännagivande
i   frågan.   Vad  nu  anförts   är   en
anslutning till yrkande 5 i motionen.


dels  att utskottets hemställan under  7
bort ha följande lydelse:
7.      beträffande     regler     om
förhandlingsersättning
att  riksdagen med anledning av motion
1996/97:Bo2 yrkande 5 som  sin  mening
ger    regeringen   till   känna   vad
utskottet anfört,


10. Passivitetsregeln (mom. 8)


Under förutsättning av bifall till  mom.
1


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Stig  Grauers  (m), Erling  Bager  (fp),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som     på    s.    11    börjar     med
 Passivitetsregeln infördes  och  på  s.
12  slutar med  detta förslag   bort  ha
följande lydelse:
Som  framgått  ovan innebär  regeringens
förslag  att  den  s.k. passivitetsregeln
inskränks  så  att den inte längre  skall
vara  gällande för enskilda hyreskontrakt
som  är tidsbestämda och inte heller  för
enskilda  hyreskontrakt som  är  tecknade
för     lägenheter     i     hus     utan
förhandlingsordning. Regeln skall  endast
gälla  för  enskilda  hyresavtal  som  är
tecknade  på obegränsad tid i fastigheter
med  förhandlingsordning.  Regeln  syftar
till att reglera hur hyreshöjningar skall
genomföras för hyresgäster som  valt  att
inte     ingå     i    det     kollektiva
förhandlingssystemet. I  korthet  innebär
den,  som också framgått ovan, att om  en
hyresgäst  inte  inom en föreskriven  tid
efter  det  att  han eller  hon  erhållit
besked  om  en hyreshöjning har  framfört
invändningar      därmed       accepterat
hyreshöjningen. Detta får anses  vara  en
nödvändig  lösning  då  det  gäller   ett
kontrakt  som inte på annat sätt  stadgar
hur en hyreshöjning skall genomföras.
Utredningen  som ligger till  grund  för
propositionen har framhållit  att  regeln
varit i kraft under för kort tid för  att
några  egentliga slutsatser  skall  kunna
dras.  Regeringen väljer  dock  ändå  att
genomföra inskränkningar i den.
Passivitetsregeln gäller främst för alla
som  valt  att teckna enskilda avtal  vid
sidan    om    de   kollektiva   avtalen.
Förutsättningarna,              inklusive
passivitetsregeln, är kända för  dem  som
väljer denna lösning. Något som motiverar
regeringens förslag till förändring finns
ej.
Riksdagen  bör med anledning  av  de  nu
behandlade m-, fp- och kd-motionerna  som
sin   mening  ge  regeringen  detta  till
känna. Regeringen bör skyndsamt återkomma
till  riksdagen i frågan så  att  den  nu
gällande ordningen kommer att gälla  även
efter den 31 mars 1997.


dels  att utskottets hemställan under  8
bort ha följande lydelse:
8. beträffande passivitetsregeln
att   riksdagen   med   anledning   av
proposition  1996/97:30 i  motsvarande
del    och   motionerna    1996/97:Bo3
yrkande  2,  1996/97:Bo4   yrkande   1
båda    i    motsvarande   del    samt
1996/97:Bo5 yrkande 2 som  sin  mening
ger    regeringen   till   känna   vad
utskottet anfört,


11. Ett nytt system för
hyresgästinflytande (mom. 9)


Under förutsättning av bifall till  mom.
1


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Stig Grauers (m), Inga Berggren (m)  och
Ulf Björklund (kd) anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som    på   s.   12   börjar   med     I
propositionen  och på s. 13  slutar  med
 motsvarande  del    bort  ha   följande
lydelse:
Som   framgått   ovan   finns   ur   ett
övergripande   perspektiv   inte   delade
meningar     mellan    regeringen     och
motionärerna   om   betydelsen   av   att
hyresgästerna  ges  ett  inflytande  över
vilka  åtgärder utöver lägsta  godtagbara
standard  som  bör  vidtas  i  den   egna
lägenheten och i de gemensamma delarna av
fastigheten.   Emellertid   framförs    i
motionerna  1996/97:Bo3 (m) och  1996/97:
Bo4  (kd)  kritik mot den  av  regeringen
valda lösningen för att tillgodose ett  i
och        för       sig       berättigat
hyresgästinflytande.
Utskottet       delar      motionärernas
uppfattning  om att hyresgästinflytandet,
om  regeringens förslag genomförs, kommer
att   leda   till  onödiga  tvister   och
konflikter.  Ordningen bör vara  den  att
det i hyresavtalet stadgas hur frågor  om
standardhöjande åtgärder skall  regleras.
Då  vet  såväl  hyresvärd  som  hyresgäst
under  vilka förhållanden sådana åtgärder
får  vidtas  och hur de eventuellt  skall
påverka hyresnivån. Problemet är dock att
det stora flertalet av hyresavtalen i dag
inte  reglerar  detta  utan  att  man   i
stället varit utlämnade till lagstiftning
som     godtyckligt    behandlat    såväl
hyresgästens som hyresvärdens intressen.
En   lösning  i  enlighet  med  vad  som
förordas  i  m-  och  kd-motionerna   bör
framöver  tas till utgångspunkt  för  hur
ett  berättigat hyresgästinflytande skall
utformas. Därmed nås också en god  balans
mellan  hyresvärden  och  hyresgästen   i
inflytandet  över boendet. Vad  utskottet
nu med anledning av motionerna anfört bör
riksdagen  som  sin mening ge  regeringen
till   känna.  Riksdagen  bör   skyndsamt
föreläggas  förslag i frågan  i  enlighet
med vad nu anförts.


dels  att utskottets hemställan under  9
bort ha följande lydelse:
9.  beträffande ett nytt  system  för
hyresgästinflytande
att   riksdagen  med   anledning    av
proposition  1996/97:30 i  motsvarande
del    och   motionerna    1996/97:Bo3
yrkande 2 och 1996/97:Bo4  yrkande   2
båda  i motsvarande del som sin mening
ger    regeringen   till   känna   vad
utskottet anfört,


12. Beaktande av hyresgästintresset m.m.
i samband med ombyggnad (mom. 10)


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Rigmor  Ahlstedt (c), Stig Grauers  (m),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som   på   s.  14  börjar  med    Enligt
utskottets   och  på s.  15  slutar  med
 med   ombyggnad    bort   ha   följande
lydelse:
Utskottet  har  ovan  tämligen  ingående
redovisat     regeringsförslaget     samt
förslagen  i motionerna om de regler  som
skall vägleda  hyresnämndens prövning  om
en  berörd  hyresgäst inte  godkänner  en
viss  förbättrings- eller ändringsåtgärd.
Vid    sin    bedömning   skall    alltså
hyresnämnden  väga hyresvärdens  intresse
av  att  åtgärden  inte  utförs  mot  det
intresse en hyresgäst i allmänhet kan  ha
av  att  åtgärden inte utförs,  det  s.k.
objektiva    hyresgästintresset.    Visst
utrymme  skall  enligt regeringsförslaget
finnas  för att beakta även den  enskilda
hyresgästens inställning till den begärda
åtgärden.   Som   exempel   på   särskilt
beaktansvärda   skäl  på   hyresgästsidan
nämns    att   åtgärden   skulle   drabba
hyresgästen  särskilt hårt  på  grund  av
sjukdom, hög ålder eller liknande.
Grunderna för hyresnämndens prövning får
i  allt  väsentligt  anses  väl  avvägda.
Innebörden av förslagen i m-, c- och  kd-
motionerna  är  att  de  för  hyresgästen
beaktansvärda    skälen    tolkas    mera
restriktivt än vad regeringsförslaget går
ut  på.  Det  skall emellertid  inte  som
anförs  i c-motionen vara möjligt för  en
hyresgäst  att  endast på  grund  av  hög
ålder,   och   kanske   ovilja   mot   de
störningar  i bostaden som följer  av  en
ombyggnad,  stoppa nödvändiga ombyggnader
såsom angelägna stambyten eller liknande.
Vad utskottet nu med anledning av de tre
ovan   nämnda   motionerna   anfört   bör
tillsammans   med   regeringens   förslag
såvitt  det  inte  står  emot  motionerna
vägleda  hyresnämndens  prövning   i   nu
berört    hänseende.    Regeringen    bör
skyndsamt  återkomma till  riksdagen  med
ett   förslag  som  tillgodoser  vad   nu
anförts.  Detta  bör ges regeringen  till
känna.
Vad  nu förordats är inte förenligt  med
förslagen  i s- och fp-motionerna.  Dessa
avstyrks därför.


dels att utskottets hemställan under  10
bort ha följande lydelse:
10.    beträffande    beaktande    av
hyresgästintresset m.m. i samband  med
ombyggnad
att   riksdagen   med   anledning   av
proposition  1996/97:30 i  motsvarande
del   och    motionerna    1996/97:Bo1
yrkande  1,  1996/97:Bo3  yrkande   2,
1996/97:Bo4   yrkande   2   de    båda
sistnämnda   yrkandena  i  motsvarande
del  samt  med  avslag  på  motionerna
1996/97:Bo2  yrkandena 2  och  3  samt
1996/97:Bo5 yrkande 3 som  sin  mening
ger    regeringen   till   känna   vad
utskottet anfört,


13. Beaktande av hyresgästintresset m.m.
i samband med ombyggnad (mom. 10)


Erling Bager (fp), Owe Hellberg (v)  och
Per Lager (mp) anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som   på   s.  14  börjar  med    Enligt
utskottets   och på s.  15   slutar  med
 med   ombyggnad    bort   ha   följande
lydelse:
Utskottet delar utredningens uppfattning
om       att       hyresnämnden       vid
skälighetsbedömningen  avseende  en  viss
förbättrings-  och  ändringsåtgärd  skall
beakta den enskilda hyresgästens intresse
och inte, som föreslås i propositionen, i
första   hand   vägledas  av   det   s.k.
objektiva    hyresgästintresset.    Detta
intresse   får,  som  också   utredningen
föreslagit, anses komma att tas till vara
genom  det  grundläggande kravet  på  att
hyresvärden  skall  ha  ett  beaktansvärt
intresse av att genomföra åtgärden.
Sådana  skäl på hyresgästsidan  som  kan
utgöra anledning att avslå en begäran  om
tillstånd   kan   exempelvis   vara   att
utförandet  av  en  viss  åtgärd   skulle
drabba hyresgästen särskilt hårt på grund
av  sjukdom,  hög  ålder eller  liknande.
Vidare  kan  en hyresgäst, av  exempelvis
estetiska  eller praktiska skäl,  föredra
att  behålla  en  äldre inredning  i  sin
lägenhet.     Hyresgästens     personliga
förhållanden  kan också vara  sådana  att
han önskar behålla lägenhetens befintliga
planlösning.    Även   denna    typ    av
omständigheter kan beaktas.  Beaktas  bör
även berättigade krav på varsam ombyggnad
samt  faktorer som innebär att ekologiskt
hållbara  lösningar premieras liksom  vad
närmast      ligger      i      begreppet
 kretsloppslösning . Principen  bör  vara
reparation före utbyte.
Vad nu anförts innebär i allt väsentligt
en  anslutning till s- och fp-motionerna.
Utskottet  föreslår  att  riksdagen   med
anledning  av  dem  som  sin  mening  ger
regeringen  till känna vad nu anförts  om
motiv   för   hyresnämndens  prövning   i
sammanhanget. Regeringen bör anmodas  att
skyndsamt  återkomma till  riksdagen  med
ett förslag i enlighet härmed.
Vad  nu  anförts är inte  förenligt  med
förslaget  i  m-,  c- och  kd-motionerna,
varför dessa avstyrks.


dels att utskottets hemställan under  10
bort ha följande lydelse:
10.    beträffande    beaktande    av
hyresgästintresset m.m. i samband  med
ombyggnad
att   riksdagen   med   anledning   av
proposition  1996/97:30 i  motsvarande
del    och    motionerna   1996/97:Bo2
yrkandena  2  och 3 samt 1996/97:  Bo5
yrkande   3   och   med   avslag    på
motionerna   1996/97:Bo1  yrkande   1,
1996/97:Bo3     yrkande     2     samt
1996/97:Bo4   yrkande   2   de    båda
sistnämnda  i motsvarande del som  sin
mening  ger regeringen till känna  vad
utskottet anfört,


14. dispens från vissa regler i
hyreslagen m.m. (mom. 13)


Under förutsättning av bifall till  mom.
1


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Stig Grauers (m), Inga Berggren (m)  och
Ulf Björklund (kd) anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som  på s. 16 börjar med  Möjlighet att 
och   på   s.   17  slutar  med    detta
betänkande  bort utgå,


dels att utskottets hemställan under  13
bort utgå.


15. Funktionssättet på hyresmarknaden
(mom. 14)


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Stig  Grauers (m) och Inga Berggren  (m)
anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som  på s. 17 börjar med  Utskottet kan 
och  slutar med  på hyresmarknaden  bort
ha följande lydelse:
Som  anförs i motion 1996/97:Bo3 (m) bör
hyresmarknaden  på  sikt  avregleras  och
nuvarande   lagregleringar  ersättas   av
enskilda  avtalslösningar och  kollektivt
framförhandlade   avtal.   Bristerna   på
dagens     marknad    beror    på     att
avtalslösningar inte fått  möjlighet  att
utvecklas   eftersom  lagregleringen   av
marknaden  varit  så omfattande  att  den
tagit  överhanden. Det är i grunden ingen
skillnad mellan ett hyresavtal som gäller
en   bostad  och  hyresavtal  inom  andra
marknader. Då ett avtal ingås  finns  ett
intresse  för båda parter att på  förhand
reglera  hur  tvister  och  andra  frågor
skall bedömas och efterföljas. På en  fri
och  avreglerad  marknad,  där  det  inte
heller    mer    än   undantagsvis    och
tillfälligt  kan uppstå bristsituationer,
har     hyresgästen    en    lika     god
förhandlingsposition som hyresvärden. När
parterna  tecknar ett avtal  gör  de  det
därför   att   de   anser   att   avtalet
tillgodoser bådas berättigade intressen.
Vad   nu   anförts  bör  riksdagen   med
anledning  av motionen som sin mening  ge
regeringen  till  känna.  Regeringen  bör
efter     sedvanligt     beredningsarbete
förelägga    riksdagen    förslag     som
tillgodoser vad nu förordats.


dels att utskottets hemställan under  14
bort ha följande lydelse:
14.  beträffande  funktionssättet  på
hyresmarknaden
att  riksdagen med anledning av motion
1996/97:Bo3 yrkande 3 som  sin  mening
ger    regeringen   till   känna   vad
utskottet anfört,


16. övergångsbestämmelserna m.m. (mom.
15)


Under förutsättning av bifall till  mom.
1


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Stig Grauers (m), Inga Berggren (m)  och
Ulf Björklund (kd) anser


dels  att den del av utskottets yttrande
som på s. 17 börjar med  De i  och på s.
18 slutar med  enligt härmed  bort utgå,


dels att utskottets hemställan under  15
bort utgå.


Särskilt yttrande


Behandlingsfråga


Knut  Billing  (m), Sten Andersson  (m),
Stig  Grauers  (m), Erling  Bager  (fp),
Inga Berggren (m) och Ulf Björklund (kd)
anför:


I reservationerna 1 respektive 2 tas upp
frågan  om hyreslagstiftningen från  ett
övergripande  perspektiv.  Vad  i  dessa
reservationer förordats är  att  se  som
förstahandsyrkanden från Moderaterna och
Kristdemokraterna    respektive     från
Folkpartiet     liberalerna     avseende
utformning  av hyresgästinflytandet  vid
ombyggnad  m.m.  Vid  avslag  på   dessa
reservationer förs i reservationerna  3,
5,  7, 10, 11, 14 och 16 fram förslag om
förändringar   av  den   nu   behandlade
lagstiftningen.   Dessa   förslag   blir
aktuella   vid  bifall  till  utskottets
hemställan under moment 1.


I propositionen intagna förslag till
1 Lag om ändring i
hyresförhandlingslagen (1978:304)
2 Förslag till ändring i jordabalken
3 Förslag till ändring i lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder
4 Förslag till lag om ändring i lagen
(1994:831) om rättegång i vissa hyresmål
i Svea hovrätt
5 Förslag till lag om ändring i lagen
(1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag
m.m.
>B
Utskottets lagförslag
1 Övergångsbestämmelser till regeringens
förslag till lag om ändring i
jordabalken




1. Denna lag träder i kraft den 1 april
1997.
2.  Bestämmelserna i 12 kap. 18  d-h  §§
skall  inte tillämpas i fråga om åtgärder
som    har    påbörjats    före    lagens
ikraftträdande. Dessa bestämmelser  skall
inte    heller    tillämpas   beträffande
åtgärder   som   genom   bindande   avtal
upphandlats av fastighetsägaren före  den
1  december 1996. I fråga om åtgärder för
vilka  de nya bestämmelserna inte  gäller
tillämpas    fortfarande   de    upphävda
föreskrifterna i 12 kap. 55 a  §.  Härvid
skall  12 kap. 70  och 73 §§ tillämpas  i
sin äldre lydelse.
3.  Om  det  finns särskilda  skäl,  kan
länsstyrelsen    medge   undantag    från
tillämpningen av bestämmelserna i 12 kap.
18  d-h  §§  i fråga om hus  som  ägs  av
förening  eller aktiebolag  som  avses  i
punkt   7  övergångsbestämmelserna   till
bostadsrättslagen (1991:614).
4. Vid tvist om hyra som blivit gällande
enligt  12  kap.  54 a  §  i  dess  äldre
lydelse  tillämpas 12 kap. 55 c §  tredje
stycket i sin äldre lydelse.






2  Lag om ändring i lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt


Härigenom  föreskrivs  att  3  §   lagen
(1986:1242)   om  försöksverksamhet   med
kooperativ  hyresrätt1 skall ha  följande
lydelse.


Nuvarande lydelse    Föreslagen lydelse


3 §2
Om tillstånd lämnas, får regeringen
1.  medge  föreningen rätt att tillämpa
villkor  som avviker från 12 kap.  15  §
andra stycket första meningen och  19  §
jordabalken,
2.  medge undantag   2.  medge undantag
från  tillämpningen  från  tillämpningen
av  12 kap. 18 a-18  av  12 kap. 18 a  §
c   §§  jordabalken  första   -    femte
och                  styckena   och   18
hyresförhandlings-   b-18      h      §§
lagen (1978:304)  i  jordabalken     och
fråga  om  hus  som  hyresförhandlings-
föreningen           lagen (1978:304)  i
förvaltar,           fråga  om  hus  som
föreningen
förvaltar,
3.    ställa    sådana   villkor    för
föreningens  verksamhet att  syftet  med
försöksverksamheten kan uppnås.
________________


Denna  lag träder i kraft den  1  april
1997.    Vad   regeringen   i   tidigare
meddelade      tillståndsbeslut      har
föreskrivit     om     undantag     från
bostadssaneringslagen  (1973:531)  eller
från  12  kap. 18 a-18 c §§  jordabalken
skall  i  stället avse undantag från  12
kap. 18 a § första-femte styckena och 18
b -18 h §§.




Innehållsförteckning
Sammanfattning 1
Propositionen 1
Motionerna m.m. 1
Ärendet och dess beredning 2
Sammanfattning av förslag i
propositionen och i motionerna 3
Propositionen 3
Motionerna 4
Utskottet 4
Allmänna utgångspunkter 4
Hyresförhandlingssystemet 5
Endast en förhandlingsordning för
ett och samma hus ? 5
Hyresgästens rätt att stå utanför
det kollektiva
förhandlingssystemet 7
Förbud mot fria hyror i hus med
förhandlingsordning 9
Rätt till förhandlingsersättning 10
Passivitetsregeln 11
Hyresgästinflytande vid
förbättrings- och ändringsarbeten 12
Ett nytt system för
hyresgästinflytande m.m. 12
Prövningen i hyresnämnd 13
Påföljd för hyresvärd som inte
följer reglerna 14
Rätten att säga upp hyresavtal
inför en större ombyggnad 15
Möjligheten att lämna dispens
från vissa regler i hyreslagen 16
Funktionssättet på hyresmarknaden 17
Övergångs- och
ikraftträdandebestämmelserna m.m. 17
Hemställan 18
Reservationer 21
1. Avslag på propositionen eller på
delar av den (m, kd) 21
2. Avslag på propositionen eller på
delar av den (fp) 25
3. Flera förhandlingsordningar (m,
fp, kd) 26
4. Kraven för att erhålla
förhandlingsordning (m, kd) 27
5. Hyresgästens rätt att stå
utanför det kollektiva
förhandlingssy- stemet (m, c, fp,
kd) 27
6. Möjligheten att få en
förhandlingsordning slopad (m, fp,
kd) 28
7. Utformningen av den primära
förhandlingsskyldigheten (m, fp,
kd) 28
8. Regler om förhandlingsersättning
(m, c, fp, kd) 29
9. Regler om förhandlingsersättning
(v) 29
10. Passivitetsregeln (m, fp, kd) 30
11. Ett nytt system för
hyresgästinflytande (m, kd) 31
12. Beaktande av hyresgästintresset
m.m. i samband med ombyggnad (m, c,
kd) 32
13. Beaktande av hyresgästintresset
m.m. i samband med ombyggnad (fp,
v, mp) 33
14. Dispens från vissa regler i
hyreslagen (m, kd) 34
15. Funktionssättet på
hyresmarknaden (m) 34
16. Övergångsbestämmelserna (m,k d) 34
Särskilt yttrande 35
Behandlingsfråga (m, fp, kd) 35
Bilaga 1. I propositionen intagna
lagförslag 36
Bilaga 2. Utskottets lagförslag 54
_______________________________
1 Lagen omtryckt 1994:1583. Lagen
förlängd genom 1996:990.
2 Senaste lydelse 1994:1583.