Prop.
1995/96:17
Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.
Stockholm den 21 september 1995
Mona Sahlin
Laila Freivalds
(Justitiedepartementet)
I propositionen föreslås flera lagändringar i det huvudsakliga syftet att
stärka bostadsrättens värde som pant. Det föreslås bl.a. att bostadsrätts-
föreningen skall ha en legal panträtt med bästa förmånsrätt för fordran
på avgifter till föreningen. En förvärvare av bostadsrätten skall enligt
förslaget inte ha något betalningsansvar gentemot föreningen för den
tidigare bostadsrättshavarens skulder mot föreningen. Tvångsförsäljning
enligt bostadsrättslagen föreslås bli en uppgift för kronofogdemyndig-
heterna och skall i stor utsträckning genomföras på samma sätt som en
exekutiv försäljning. Vidare föreslås en ändring av formkravet vid över-
låtelse av bostadsrätt, så att köpet inte blir ogiltigt därför att parterna i
överlåtelsehandlingen har lämnat en oriktig uppgift om köpeskillingen.
De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1996.
1 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 17
Prop. 1995/96:17
1 Förslag till riksdagsbeslut...................... 4
2 Lagtext ................................. 5
2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1991:614)........................... 5
2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads-
rätt ................................ 20
3 Ärendet och dess beredning .................... 24
4 Reformens inriktning......................... 25
5 Bostadsrätten som pant ....................... 27
5.1 Legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran ... 27
5.1.1 Skall det införas en legal panträtt? ........ 27
5.1.2 Vilka fordringar skall den legala panträtten
omfatta? ........................ 30
5.1.3 Betalningsansvaret för föreningens fordran ... 32
5.2 Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen........ 33
5.2.1 Ett närmande av de båda försäljnings-
formema........................ 33
5.2.2 Prövning av frågan om tvångsförsäljning
skall ske ........................ 35
5.3 Bostadsrättsföreningens skyldighet att underrätta
panthavare i vissa fall .................... 37
5.4 Bör lös egendom som är föremål för handpanträtt
kunna säljas med förbehåll för panträtten? ....... 38
5.5 Panträtt som inte har beaktats vid exekutiv
försäljning........................... 39
5.6 Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten
upphör ............................. 40
5.7 Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt .......42
5.8 Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt ........44
5.8.1 Oriktig uppgift om köpeskillingen ........ 44
5.8.2 Preskriptionstid för väckande av ogiltighets-
talan........................... 45
6 Utvidgning av ombildningslagen.................. 46
7 Ikraftträdande och övergångsfrågor................ 47
8 Kostnader................................ 48
9 Författningskommentar........................ 48 Prop. 1995/96:17
9.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1991:614)........................... 48
9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bo-
stadsrätt ............................. 71
Bilagor
1 Sammanfattning av promemorian Bostadsrätt - Bostads-
rättsföreningens och panthavares rätt till betalning, tvångs-
försäljning m.m. (Ds 1994:7) ................... 74
2 Lagförslagen i promemorian Bostadsrätt - Bostadsrätts-
föreningens och panthavares rätt till betalning, tvångs-
försäljning m.m. (Ds 1994:7) ................... 75
3 Förteckning över remissinstanserna (Ds 1994:7)........ 86
4 Sammanfattning av promemorian Bostadsrättsoption och
andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds 1993:54) . . 87
5 Förteckning över remissinstanserna (Ds 1993:54)....... 88
6 Lagrådsremissens lagförslag .................... 89
7 Lagrådets yttrande ......................... 108
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 21 september
1995 ...................................... 111
Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Prop. 1995/96:17
2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)
dels att 11 kap. 1 § skall upphöra att gälla,
dels att 1 kap. 3 §, 2 kap. 7 och 8 §§, 5 kap. 7 och 8 §§, 6 kap. 1-8
och 11 §§, 7 kap. 4, 9, 10, 13, 18, 30-32 §§, 8 kap. samt 9 kap. 15,
19 och 20 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas två nya bestämmelser, 6 kap. 1 a §
och 7 kap. 16 a §, av följande lydelse.
Prop. 1995/96:17
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1 kap.
3 §
Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt far endast ske till den som
är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen
som en medlem har på grund av upplåtelsen.
När en bostadsrätt överlåtits från
en bostadsrättshavare till en ny
innehavare får denne utöva bo-
stadsrätten endast om han är eller
antas till medlem i föreningen.
I 6 kap. finns bestämmelser om
rätten att utöva bostadsrätten när
den har övergått från en bostads-
rättshavare till en ny innehavare.
2 kap.
7 §
Den som förvärvat bostadsrätt
vid exekutiv försäljning eller vid
offentlig auktion enligt denna lag
får inte vägras inträde som med-
lem av den anledningen att ersätt-
ning för bostadsrätten inte beräk-
nats enligt de grunder som anges i
stadgarna.
Den som förvärvat en bostadsrätt
vid exekutiv försäljning eller vid
tvångsförsäljning enligt 8 kap. får
inte vägras inträde som medlem
av den anledningen att ersättning
för bostadsrätten inte beräknats
enligt de grunder som anges i
stadgarna.
En bostadsrättsförening som har
förvärvat eller avser att förvärva
en hyresfastighet för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt får inte
vägra en hyresgäst i fastigheten
inträde i föreningen i annat fall än
om
En bostadsrättsförening som har
förvärvat eller avser att förvärva
ett hus för ombildning av hyresrätt
till bostadsrätt får inte vägra en
hyresgäst i huset inträde i före-
ningen. Detta gäller dock inte om
1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med
bostadsrätt,
2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall
upplåtas med bostadsrätt, eller
Prop. 1995/96:17
3. sadana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt
3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.
Föreningen får också efter det
att den förvärvat fastigheten vägra
en hyresgäst inträde i föreningen,
Föreningen får också efter det
att den förvärvat huset vägra en
hyresgäst inträde i föreningen, om
om
1. denne inte var hyresgäst i fas-
tigheten när bostadsrättsföreningen
förvärvade den, eller
2. hyresgästen ansökt om med-
lemskap i föreningen senare än ett
år från föreningens fastighetsför-
värv.
Om hyresgästen var make eller
annan närstående person till den
som innehade hyresrätten när
föreningen förvärvade fastigheten
och hyresrätten övergått till hyres-
gästen enligt bestämmelserna i
12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §
andra stycket jordabalken, får
medlemskap inte vägras på grund
av bestämmelserna i andra stycket
1. Ansökan om medlemskap måste
dock ha skett före utgången av den
tid som anges i andra stycket 2
eller, om det är förmånligare för
hyresgästen, senast tre månader
från den dag då hyresrätten över-
togs.
1. denne inte var hyresgäst i hu-
set när bostadsrättsföreningen för-
värvade det, eller
2. hyresgästen ansökt om med-
lemskap i föreningen senare än ett
år efter föreningens förvärv av
huset.
Medlemskap får inte vägras på
grund av bestämmelsen i andra
stycket 1, om hyresgästen var
make eller på något annat sätt
närstående till den som innehade
hyresrätten när föreningen för-
värvade huset och hyresrätten
övergått till hyresgästen enligt
12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §
andra stycket jordabalken. Hyres-
gästen måste dock ha ansökt om
medlemskap inom den tid som
anges i andra stycket 2 eller, om
det är förmånligare för hyresgäs-
ten, senast tre månader efter den
dag då hyresrätten övertogs.
5 kap.
7§
Ett förhandsavtal upphör att
gälla, om avtalet avser en lägenhet
i en hyresfastighet som föreningen
har förvärvat eller avser att för-
Ett förhandsavtal upphör att
gälla, om avtalet avser en lägenhet
i ett hus som föreningen har för-
värvat eller avser att förvärva för
värva för ombildning till bostads-
rätt och förhandstecknarens hyres-
rätt till lägenheten upphör innan
bostadsrätten upplåtits.
ombildning till bostadsrätt och
förhandstecknarens hyresrätt till
lägenheten upphör innan bostads-
rätten upplåtits.
Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har
satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till
lägenheten.
8 §
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om
1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig
tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller
3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre
än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an-
Prop. 1995/96:17
ledning säger upp avtalet inom tre
kännedom om den högre avgiften.
Bestämmelserna i första stycket 1
innehar lägenheten med hyresrätt.
Om en förhandstecknare har
biträtt ett beslut om förvärv av en
hyresfastighet för ombildning till
bostadsrätt enligt 9 kap. 19 §,
upphör dock avtalet i de fall som
avses i första stycket 3 att gälla
endast om det dessutom inte är
oskäligt mot föreningen eller med-
lemmarna att avtalet upphör.
månader från den dag då han fick
gäller inte om förhandstecknaren
Om en förhandstecknare har bi-
trätt ett beslut om förvärv av ett
hus för ombildning till bostadsrätt
enligt 9 kap. 19 §, upphör dock
avtalet i de fäll som avses i första
stycket 3 att gälla endast om det
dessutom inte är oskäligt mot
föreningen eller medlemmarna att
avtalet upphör.
6 kap.
En bestämmelse om medlemskap
som förutsättning för rätt att utöva
bostadsrätten efter överlåtelse
finns i 1 kap.
§
Mzr en bostadsrätt har överlåtits
från en bostadsrättshavare till en
ny innehavare, får denne utöva
bostadsrätten endast om han är
eller antas till medlem i bostads-
rättsföreningen.
En juridisk person får dock utöva
bostadsrätten utan att vara med-
lem i föreningen, om den juridiska
personen har förvärvat bostads-
rätten vid exekutiv försäljning eller
vid tvångsförsäljning enligt 8 kap.
och då hade panträtt i bostads-
rätten. Tre år efter förvärvet får
föreningen uppmana den juridiska
personen att inom sex månader
från uppmaningen visa att någon
som inte får vägras inträde i före-
ningen har förvärvat bostadsrätten
och sökt medlemskap. Om uppma-
ningen inte följs, får bostadsrätten
tvångsförsäljas enligt 8 kap. för
den juridiska personens räkning.
En juridisk person kan i
föreningens stadgar medges en
mer vidsträckt rätt än som angetts
här.
1 §
Ett dödsbo efter en avliden bo-
stadsrättshavare får utöva bostads-
rätten trots att dödsboet inte är
medlem i föreningen. Efter tre år
från dödsfallet får föreningen dock
anmana dödsboet att inom sex må-
nader från anmaningen visa att
bostadsrätten ingått i bodelning
eller arvskifte med anledning av
bostadsrättshavarens död eller att
någon, som inte får vägras inträde
i föreningen, förvärvat bostads-
rätten och sökt medlemskap. Om
den tid som angetts i anmaningen
inte iakttas, får bostadsrätten
säljas på offentlig auktion för
dödsboets räkning. Ett dödsbo kan
i föreningens stadgar medges en
vidsträcktare rätt än som angetts
här.
2
Om en bostadsrätt övergått ge-
nom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
och förvärvaren inte antagits till
medlem, får föreningen anmana
förvärvaren att inom sex månader
från anmaningen eller den längre
tid som kan vara bestämd i stad-
garna visa att någon, som inte får
vägras inträde i föreningen, för-
värvat bostadsrätten och sökt
medlemskap. Iakttas inte den tid
som angetts i anmaningen, får bo-
stadsrätten säljas på offentlig
auktion för förvärvarens räkning.
3
En juridisk person som är med-
lem i en bostadsrättsförening får
inte utan samtycke av föreningens
styrelse genom överlåtelse förvär-
va bostadsrätt till en bostadslägen-
het som inte är avsedd för fri-
1 a §
Ett dödsbo efter en avliden bo-
stadsrättshavare får utöva bostads-
rätten trots att dödsboet inte är
medlem i föreningen. Tre år efter
dödsfallet får föreningen dock
uppmana dödsboet att inom sex
månader från uppmaningen visa
att bostadsrätten har ingått i
bodelning eller arvskifte med an-
ledning av bostadsrättshavarens
död eller att någon som inte får
vägras inträde i föreningen har
förvärvat bostadsrätten och sökt
medlemskap. Om uppmaningen
inte följs, får bostadsrätten tvångs-
försäljas enligt 8 kap. för döds-
boets räkning. Ett dödsbo kan i
föreningens stadgar medges en
mer vidsträckt rätt än som angetts
här.
Prop. 1995/96:17
§
Om en bostadsrätt övergått ge-
nom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
och förvärvaren inte antagits till
medlem, får föreningen uppmana
förvärvaren att inom sex månader
från uppmaningen eller den längre
tid som kan vara bestämd i stad-
garna visa att någon som inte får
vägras inträde i föreningen har
förvärvat bostadsrätten och sökt
medlemskap. Om uppmaningen
inte följs, får bostadsrätten tvångs-
försäljas enligt 8 kap. för för-
värvarens räkning.
§'
En juridisk person som är med-
lem i en bostadsrättsförening får
inte utan samtycke av föreningens
styrelse genom överlåtelse förvär-
va bostadsrätt till en bostadslägen-
het som inte är avsedd för
' Senaste lydelse 1992:505.
|
tidsändamål. Vid nu sagts gäller |
fritidsändamål. Prop. 1995/96:17 Samtycke behövs dock inte vid 1. förvärv vid exekutiv försälj- ning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap., om den juridiska personen 2. förvärv som görs av en kom- |
4§
|
Ett avtal om överlåtelse av bo- |
Ett avtal om överlåtelse av en Om säljaren och köparen vid |
5 §
|
En överlåtelse är ogiltig, om den |
En överlåtelse är ogiltig, om den |
En överlåtelse som avses i 3 § är
ogiltig om föreskrivet samtycke
inte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyller
formföreskrifterna i 4 § är också
ogiltig.
En överlåtelse som avses i 3 §
första stycket är ogiltig om före-
skrivet samtycke inte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyller
formföreskrifterna i 4 § är också
ogiltig. Väcks inte talan om över-
låtelsens ogiltighet inom två år
från den dag då överlåtelsen sked-
de, är rätten till sådan talan förlo-
rad.
Prop. 1995/96:17
6§
För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten över-
gått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått
inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.
Första stycket gäller också om
en bostadsrätt övergått till någon
som inte är medlem i föreningen
genom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
eller vid exekutiv försäljning eller
offentlig auktion enligt denna lag.
Om bostadsrätten i annat fall har
övergått till någon som inte är
medlem, är den från vilken rätten
övergått fri från förpliktelser en-
ligt första stycket först efter det att
förvärvaren antagits till medlem.
Första stycket gäller också om
en bostadsrätt övergått till någon
som inte är medlem i föreningen
genom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
eller vid exekutiv försäljning eller
tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om
bostadsrätten i annat fäll har över-
gått till någon som inte är med-
lem, är den från vilken rätten
övergått fri från förpliktelser en-
ligt första stycket först efter det att
förvärvaren antagits till medlem.
Om bostadsrätten efter uppsäg-
ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas
på offentlig auktion, är bostads-
rättshavaren inte skyldig att svara
för de förpliktelser som åligger en
innehavare av bostadsrätten för
längre tid än till det månadsskifte
som inträffar närmast efter sex
månader från den dag då bostads-
rättshavaren blev skild från lägen-
heten.
8 §
Enförvärvare svarar tillsammans
med den från vilken bostadsrätten
övergått för de förpliktelser som
denne haft som innehavare av bo-
stadsrätten, om inte föreningen
och förvärvaren kommit överens
Om bostadsrätten efter uppsäg-
ning enligt 7 kap. 18 § kan
tvångsförsäljas enligt 8 kap., sva-
rar bostadsrättshavaren inte för de
förpliktelser som åligger en inne-
havare av bostadsrätten för längre
tid än till det månadsskifte som
inträffar närmast efter sex må-
nader från den dag då bostads-
rättshavaren blev skild från lägen-
heten.
Den som förvärvar en bostads-
rätt svarar inte för de betalnings-
förpliktelser som den från vilken
bostadsrätten har övergått hade
mot bostadsrättsföreningen. När
en bostadsrätt har övergått genom
10
om något annat. Om bostadsrätten
har förvärvats på offentlig auktion
enligt bestämmelserna i denna lag,
svarar dock förvärvaren för för-
pliktelserna endast om föreningen
har förbehållit sig betalningsan-
språk mot denne vid auktionen.
bodelning, arv, testamente, bo- Prop. 1995/96:17
lagsskifte eller liknande förvärv,
svarar dock förvärvaren för såda-
na förpliktelser.
11 §
Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över-
låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en före-
ningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.
Om en bostadsrätt som har över-
gått till föreningen är pantsatt, får
beslut om bostadsrättens upp-
hörande meddelas endast om pant-
havaren har medgivit detta eller
om bostadsrätten saknar värde för
panthavaren.
7 kap.
4
Sedan tillträde medgetts åligger
det föreningen att hålla lägenheten
och fastigheten i övrigt i gott
skick, i den mån ansvaret inte
enligt 12 § vilar på bostadsrättsha-
varen. Bestämmelserna i 2 § gäl-
ler i tillämpliga delar om före-
ningen åsidosätter sin reparations-
skyldighet eller om det på något
annat sätt uppstår hinder eller men
i nyttjanderätten genom förening-
ens vållande.
§
Sedan tillträde medgetts är före-
ningen skyldig att hålla lägenhe-
ten, huset och marken i gott skick,
i den mån ansvaret inte enligt 12 §
vilar på bostadsrättshavaren. Be-
stämmelserna i 2 § tillämpas om
föreningen åsidosätter sin repara-
tionsskyldighet eller om det på
något annat sätt uppstår hinder
eller men i nyttjanderätten genom
föreningens vållande.
Bostadsrättshavaren är skyldig
att när han använder lägenheten
iaktta allt som fordras för att be-
vara sundhet, ordning och skick
inom fastigheten. Han skall rätta
sig efter de särskilda regler som
föreningen i överensstämmelse
med ortens sed meddelar. Bostads-
rättshavaren skall hålla noggrann
tillsyn över att detta också iakttas
av dem som han svarar för enligt
12 § andra stycket.
Bostadsrättshavaren är skyldig
att när han använder lägenheten
iaktta allt som fordras för att be-
vara sundhet, ordning och skick
inom eller utanför huset. Han
skall rätta sig efter de särskilda
regler som föreningen i överens-
stämmelse med ortens sed med-
delar. Bostadsrättshavaren skall
hålla noggrann tillsyn över att
detta också iakttas av dem som
han svarar för enligt 12 § andra
stycket.
11
Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan Prop. 1995/96:17
misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.
10 §2
En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast
om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fäll som avses i
6 § andra stycket.
Styrelsens samtycke krävs inte,
om lägenheten är avsedd för per-
manentboende och bostadsrätten
till lägenheten innehas av en kom-
mun eller ett landsting. Styrelsen
skall dock genast underrättas om
upplåtelsen.
13
Företrädare för bostadsrättsför-
eningen har rätt att få komma in i
lägenheten när det behövs för till-
syn eller för att utföra arbete som
föreningen svarar för. När bo-
stadsrätten enligt 30 § eller 6 kap.
1 eller 2 § skall säljas på offentlig
auktion, är bostadsrättshavaren
skyldig att låta lägenheten visas på
lämplig tid. Föreningen skall se
till att bostadsrättshavaren inte
drabbas av större olägenhet än
nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig
att tåla sådana inskränkningar i
nyttjanderätten som föranleds av
nödvändiga åtgärder för att utrota
ohyra i fastigheten, även om hans
lägenhet inte besväras av ohyra. I
Samtycke behövs dock inte,
1. om en bostadsrätt har förvär-
vats vid exekutiv försäljning eller
tvångsförsäljning enligt 8 kap. av
en juridisk person som hade pant-
rätt i bostadsrätten och som inte
antagits till medlem i föreningen,
eller
2. om lägenheten är avsedd för
permanentboende och bostads-
rätten till lägenheten innehas av en
kommun eller ett landsting.
Styrelsen skall genast underrättas
om en upplåtelse enligt andra
stycket.
§3
Företrädare för bostadsrättsföre-
ningen har rätt att få komma in i
lägenheten när det behövs för till-
syn eller för att utföra arbete som
föreningen svarar för. När bo-
stadsrätten skall tvångsförsäljas
enligt 8 kap., är bostadsrättsha-
varen skyldig att låta lägenheten
visas på lämplig tid. Föreningen
skall se till att bostadsrättshavaren
inte drabbas av större olägenhet än
nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig
att tåla sådana inskränkningar i
nyttjanderätten som föranleds av
nödvändiga åtgärder för att utrota
ohyra i huset eller på marken,
även om hans lägenhet inte besvä-
2 Senaste lydelse 1992:505.
3Senaste lydelse 1991:875.
12
så fäll gäller 5 § i tillämpliga
delar.
Om bostadsrättshavaren inte
lämnar tillträde till lägenheten när
föreningen har rätt till det, får
kronofogdemyndigheten meddela
särskild handräckning. I fråga om
sådan handräckning finns bestäm-
melser i lagen (1990:746) om be-
talningsföreläggande och hand-
räckning.
ras av ohyra. I så fall tillämpas Prop. 1995/96:17
5 §.
Om bostadsrättshavaren inte
lämnar tillträde till lägenheten när
föreningen har rätt till det, får
kronofogdemyndigheten besluta
om särskild handräckning. I fråga
om sådan handräckning finns be-
stämmelser i lagen (1990:746) om
betalningsföreläggande och hand-
räckning.
76 a §
Föreningen har panträtt i bo-
stadsrätten för sin fordran på
sådana avgifter som avses i 14 §
första stycket. Vid utmätning eller
konkurs jämställs sådan panträtt
med handpanträtt.
Sådan panträtt som avses i första
stycket har företräde framför en
panträtt som har upplåtits av en
innehavare av bostadsrätten, om
inte annat följer av 31 §.
18 §
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som
tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förver-
kad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren
till avflyttning,
1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtel-
seavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i
stadgarna från det att föreningen efter förfållodagen anmanat honom att
fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer
med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,
2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upp-
låter lägenheten i andra hand,
3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,
4. om bostadsrättshavaren eller 4. om bostadsrättshavaren eller
den som lägenheten upplåtits till i
andra hand, genom vårdslöshet är
vållande till att det finns ohyra i
lägenheten eller om bostadsrätts-
havaren genom att inte utan oskä-
ligt dröjsmål underrätta styrelsen
om att det finns ohyra i lägenheten
bidrar till att ohyran sprids i fas-
tigheten,
den som lägenheten upplåtits till i
andra hand, genom vårdslöshet är
vållande till att det finns ohyra i
lägenheten eller om bostadsrätts-
havaren genom att inte utan oskä-
ligt dröjsmål underrätta styrelsen
om att det finns ohyra i lägenheten
bidrar till att ohyran sprids i
huset,
5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren
13
eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av Prop. 1995/96:17
vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister
i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,
6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt
13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,
7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det
han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt
8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverk-
samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till
en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga
sexuella förbindelser mot ersättning.
30 §4
Har bostadsrättshavaren blivit
skild från lägenheten till följd av
uppsägning i fall som avses i
18 §, skall bostadsrätten säljas på
offentlig auktion så snart det kan
ske, om inte föreningen, bostads-
rättshavaren och de kända borge-
närer vars rätt berörs av försälj-
ningen kommer överens om något
annat. Försäljningen får dock an-
stå till dess att brister som bo-
stadsrättshavaren svarar för blivit
åtgärdade.
Av vad som kommit in genom
försäljningen får föreningen, sedan
ersättning enligt 8 kap. 6 § tagits
ut, behålla så mycket som behövs
för att täcka föreningens fordran
hos bostadsrättshavaren.
Har bostadsrättshavaren blivit
skild från lägenheten till följd av
uppsägning i fall som avses i
18 §, skall bostadsrätten tvångs-
försäljas enligt 8 kap. så snart som
möjligt, om inte föreningen, bo-
stadsrättshavaren och de kända
borgenärer vars rätt berörs av
försäljningen kommer överens om
något annat. Försäljningen får
dock skjutas upp till dess att bris-
ter som bostadsrättshavaren svarar
för blivit åtgärdade.
31 §
Har föreningen underrättats om
att en bostadsrätt är pantsatt, skall
föreningen utan dröjsmål under-
rätta panthavaren om bostadsrätts-
havaren har obetalda avgifter till
föreningen till ett belopp som
överstiger vad som av årsavgiften
belöper på en månad och bostads-
rättshavaren dröjer med betal-
ningen mer än två veckor från för-
fallodagen. Försummas det, har
Har föreningen underrättats om
att en bostadsrätt är pantsatt, skall
föreningen utan dröjsmål under-
rätta panthavaren om bostadsrätts-
havaren har obetalda avgifter till
föreningen till ett belopp som
överstiger vad som av årsavgiften
belöper på en månad och bostads-
rättshavaren dröjer med betal-
ningen mer än två veckor från för-
fallodagen.
4 Ändringen innebär bl.a. att andra stycket upphävs.
14
föreningen vid försäljning enligt
30 § första stycket företräde till
betalning före panthavaren endast
i fråga om belopp som skulle ha
betalats innan underrättelse skulle
ha skett.
Om föreningen försummar denna
skyldighet, har föreningen vid exe-
kutiv försäljning eller tvångsför-
säljning enligt 8 kap. inte före-
träde till betalning framför pant-
havaren i fråga om
1. de avgiftsbelopp som förfallit
till betalning under den tid före-
ningens försummelse varat, samt
2. den del av årsavgiften som
förfallit till betalning närmast efter
det att en underrättelse gjorts.
Andra stycket gäller inte i fråga
om avgiftsbelopp som förfallit till
betalning under den tid pantha-
varen haft kännedom om bostads-
rättshavarens betalningsförsum-
melse.
Prop. 1995/96:17
32
Är sådant meddelande från före-
ningen som avses i 16 §, 18 § 1,
20 § eller 31 § eller 6 kap. 1 eller
2 § avsänt i rekommenderat brev
under mottagarens vanliga adress,
skall föreningen anses ha fullgjort
vad som ankommer på den. Det-
samma gäller beträffande sådant
meddelande från bostadsrättshava-
ren som avses i 2 § och 6 kap.
6 §•
8 kap. Offentlig auktion
Förordnande av god man m.m.
1
Offentlig auktion som avses i 6
kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 30 §
skall hållas av en god man som på
bostadsrättsföreningens begäran
förordnas av tingsrätten. Beslut i
ärende om förordnande av god
man får om det finns särskilda
skäl meddelas utan bostadsrättsha-
varens hörande.
Är ett sådant meddelande från
föreningen som avses i 16 §,
18 § 1, 20 § eller 31 § första
stycket eller 6 kap. 1 § andra
stycket, 1 a § eller 2 § avsänt i re-
kommenderat brev under mottaga-
rens vanliga adress, skall före-
ningen anses ha fullgjort vad som
ankommer på den. Detsamma
gäller beträffande sådant med-
delande från bostadsrättshavaren
som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.
8 kap. Tvångsförsäljning
Inledande bestämmelser
§
Tvångsförsäljning genomförs av
kronofogdemyndigheten efter ansö-
kan av bostadsrättsföreningen.
15
2 §
Gode mannen skall i god tid och
på lämpligt sätt kungöra tid och
plats för auktionen. Bostadsrätts-
havaren, föreningen och kända
borgenärer vilkas rätt beror av
försäljningen skall i god tid under-
rättas särskilt.
Vid förrättningen skall man föra
protokoll.
Vid tvångsförsäljning tillämpas
bestämmelserna i utsökningsbalken
om exekutiv försäljning av lös
egendom i allmänhet, om inte an-
nat följer av detta kapitel.
Försäljningen skall anses ske för
uttagande av en sådan föreningens
fordran som är förenad med pant-
rätt enligt 7 kap. 16 a §. Detta
gäller även om föreningen inte
skulle ha någon sådan fordran.
Prop. 1995/96:17
Auktionsförfarandet Ansökan och beslut
3 §
Innan budgivningen inleds skall
gode mannen redovisa villkoren
för försäljningen samt lämna övri-
ga upplysningar som är av bety-
delse för denna. Om föreningen
inte medger något annat, skall bo-
stadsrätten utropas utan förbehåll
om panträtt. Inrop får inte godtas
om det är uppenbart att avsevärt
högre köpeskilling kan uppnås.
Ansökan om tvångsförsäljning
skall göras hos kronofogdemyndig-
heten i det län där den lägenhet
finns som bostadsrätten avser.
Köpeskillingen
4
Köpeskillingen skall betalas ge-
nast, om inte andra villkor fast-
ställts före försäljningen. Tillträde
får inte ske förrän full betalning
erlagts. När den gode mannen har
tagit emot betalningen, skall han
utfärda köpebrev.
Ny auktion
5
Ny auktion skall hållas, om in-
rop inte sker eller godtas eller om
köpeskillingen inte betalas enligt
fastställda villkor. Sker det inte
något inrop vid en ny auktion,
övergår bostadsrätten utan lösen
och fri från panträtt genast till för-
eningen.
§
Om kronofogdemyndigheten fin-
ner att förutsättningarna för
tvångsförsäljning är uppfyllda
skall en sådan försäljning genom-
föras. I annat fall skall kronofog-
demyndigheten avslå ansökan.
Föreningens rätt till betalning
§
Föreningen har vid tvångsförsälj-
ning rätt till betalning ur försälj-
ningssumman för fordringar som
är förenade med panträtt i bo-
stadsrätten enligt 7 kap. 16 a §.
Föreningen har också rätt till
betalning för andra fordringar mot
bostadsrättshavaren som grundas
16
på innehavet av bostadsrätten, om Prop. 1995/96:17
de anmäls hos kronofogdemyn-
digheten innan bostadsrätten säljs
eller, om försäljning sker under
hand, senast när fördelning skall
äga rum. Sådana fordringar tas ut
efter alla andra fordringar som
medför rätt till betalning ur bo-
stadsrätten.
Gode mannens rätt till ersättning Följden av misslyckade försälj-
ningsförsök
Gode mannen har rätt till skälig
ersättning för arbete, tidsspillan
och utlägg som uppdraget krävt.
Ersättningen får tas ut före varje
annan fordran ur den köpeskilling
som inflyter vid försäljningen. I
den mån köpeskillingen inte räcker
till, skall ersättningen i stället be-
talas av bostadsrättsföreningen,
men bostadsrättshavaren skall slut-
ligt svara för ersättningen.
Om det har gjorts tre försälj-
ningsförsök utan att bostadsrätten
har blivit såld, övergår den genast
till föreningen utan lösen och fri
från panträtt. Bostadsrätten över-
går dock till föreningen på detta
sätt redan efter det andra försälj-
ningsförsöket, om det vid detta
inte har gjorts något inrop eller
lämnats något anbud och det inte
kan antas att bostadsrätten blir
såld vid ytterligare ett försälj-
ningsförsök.
Redovisning av köpeskillingen Kostnaderna för förfarandet
Köpeskillingen skall fördelas och
redovisas av gode mannen så snart
som möjligt. Utbetalningen av me-
del får dock anstå om det råder
tvist om vem som är betalningsbe-
rättigad och säkerhet inte ställs.
Om utrop av bostadsrätten skett
utan förbehåll om panträtt, är
panthavaren skyldig att ta emot
betalning i förtid. Protokollet med
redovisningen skall delges bostads-
rättshavaren, föreningen och be-
rörda borgenärer.
Om någon är missnöjd med re-
dovisningen kan han väcka talan
inom tre månader från den dag då
han fick del av protokollet. Väcks
inte talan inom denna tid går rät-
2 Riksdagen 1995/96. 1 samt. Nr 17
Vid tillämpning av 17 kap. ut-
sökningsbalken skall mål om
tvångsförsäljning anses som mål
om utmätning. Bostadsrättshava-
ren skall slutligt svara för förrätt-
ningskostnaderna, i den mån de
inte kan tas ut ur försäljningssum-
man.
17
ten att få saken prövad i domstol
förlorad.
Prop. 1995/96:17
Sammanträffande av exekutiv för-
säljning och tvångsförsäljning
8§
Om tvångsförsäljning enligt detta
kapitel och exekutiv försäljning be-
gärs beträffande samma bostads-
rätt, skall den tvångsförsäljas.
Första stycket gäller inte om an-
sökan om tvångsförsäljning gjorts
efter det att försäljning på exekutiv
auktion kungjorts enligt 9 kap. 2 §
utsökningsbalken eller det annars
finns särskilda skäl för att en
försäljning bör genomföras enligt
utsökningsbalken. I ett sådant fall
skall målet om tvångsförsäljning
vila till dess målet om exekutiv
försäljning avgjorts.
Frågan om tvångsförsäljning fal-
ler, om en bostadsrätt har sålts
vid exekutiv försäljning efter det
att nyttjanderätten till den lägen-
het som bostadsrätten avser har
förverkats enligt 7 kap. 18 §.
9 kap.
15 §
Beslut som innebär väsentliga
förändringar av föreningens hus
eller mark skall fattas på en fö-
reningsstämma, om inte något
annat har bestämts i stadgarna.
Beslut som innebär väsentliga
förändringar av föreningens fastig-
het skall fattas på en förenings-
stämma, om inte något annat har
bestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostads-
rättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och be-
stämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.
19 §5
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva en hyresfastighet för
ombildning av hyresrätt till bo-
stadsrätt skall fattas på en före-
ningsstämma. Beslutet är giltigt
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva ett hus för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt skall
fattas på en föreningsstämma. Be-
slutet är giltigt, om hyresgästerna
5 Senaste lydelse 1992:505.
18
om mer än hälften av hyresgäster-
na i de uthyrda lägenheter som
omfattas av förvärvet har gått med
på beslutet. Dessa hyresgäster
skall vara medlemmar i bostads-
rättsföreningen. Vid beräkningen
av antalet lägenheter tillämpas
1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstäm-
man skall innehålla uppgift om
hur beräkningen av rösterna har
skett och hållas tillgängligt för
hyresgästerna och fastighetsäga-
ren.
i mer än hälften av de uthyrda lä- Prop. 1995/96:17
genheter som omfettas av förvär-
vet har gått med på beslutet.
Dessa hyresgäster skall vara med-
lemmar i bostadsrättsföreningen.
Vid beräkningen av antalet lägen-
heter tillämpas 1 kap. 5 § andra
stycket.
Protokollet från föreningsstäm-
man skall innehålla uppgift om
hur rösterna har beräknats och
hållas tillgängligt för hyres-
gästerna och ägaren av huset.
20 §
Innan beslut om fastighetsförvärv
fattas enligt 19 §, skall en sådan
ekonomisk plan som avses i
3 kap. 1 § upprättas och hållas
tillgänglig för hyresgästerna. Till
planen skall fogas ett besiktnings-
protokoll som visar fastighetens
skick. Planen skall även vara för-
sedd med intyg enligt 3 kap. 2 §.
Innan beslut om förvärv av ett
hus fattas enligt 19 §, skall en
sådan ekonomisk plan som avses i
3 kap. 1 § upprättas och hållas
tillgänglig för hyresgästerna. Till
planen skall fogas ett besiktnings-
protokoll som visar husets skick.
Planen skall även vara försedd
med intyg enligt 3 kap. 2 §.
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträ-
dandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 §
andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket.
3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före
ikraftträdandet gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse.
4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig till
sådan försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldre
lydelse.
5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordring-
ar som har uppkommit före ikraftträdandet.
6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i
8 kap. 1 §, gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion.
7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som
avses i punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdan-
det. Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådana
förberedande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunna
genomföras efter ikraftträdandet.
19
2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt pTOp. 1995/96:17
till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Härigenom föreskrivs att 1, 3, 6, 8, 9 och 12 §§ lagen (1982:352) om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande
lydelse.
Nuvarande lydelse
1
För ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt har hyresgäster enligt
denna lag rätt att förvärva hyres-
fastigheten genom en bostadsrätts-
förening.
Rätten till förvärv gäller fast
egendom som är taxerad som
hyreshusenhet.
Vad som i denna lag sägs om fast
Vad som sägs om lagfart skall, när
avse inskrivning av förvärv av tomtri
Föreslagen lydelse
§'
För ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt har hyresgäster enligt
denna lag rätt att förvärva den fas-
ta egendomen genom en bostads-
rättsförening.
Rätten till förvärv gäller fast
egendom som är taxerad som
hyreshusenhet eller, om egendo-
men hyrs ut för något annat ända-
mål än fritidsändamål, som små-
husenhet.
egendom skall gälla även tomträtt,
det är fråga om tomträtt, i stället
3 §2
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fäst egendom för ombild-
ning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyn-
digheten för anteckning i festighetsboken. Intresseanmälan skall för
hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse
om
1. hur många lägenheter som finns i den festa egendom som anmälan
omfettar,
2. att hyresgästerna i mer än
hälften av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intres-
serade av en ombildning av hyres-
rätt till bostadsrätt, och att dessa
hyresgäster är medlemmar i bo-
stadsrättsföreningen.
2. att hyresgästerna i mer än
hälften av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intres-
serade av en ombildning av hyres-
rätt till bostadsrätt, och att dessa
hyresgäster är medlemmar i bo-
stadsrättsföreningen, och
3. att samtliga lägenheter i en
småhusenhet som omfattas av
anmälan hyrs för något annat
ändamål än fritidsändamål.
1 Senaste lydelse 1990:1394.
2 Senaste lydelse 1992:507.
20
6§3
Fast egendom, som utgör en hy-
reshusenhet och för vilken en in-
tresseanmälan gäller, får inte
överlåtas helt eller delvis genom
köp eller byte utan att den bo-
stadsrättsförening som har gjort
intresseanmälan har erbjudits att
förvärva hela hyreshusenheten. Ett
sådant erbjudande kallas hembud.
Med överlåtelse genom köp eller
byte likställs överlåtelse genom
tillskott till bolag eller förening,
utdelning eller skifte från bolag
eller förening samt fusion enligt
14 kap. 1 § aktiebolagslagen
(1975:1385).
En överlåtelse får ske utan hem-
bud till bostadsrättsföreningen,
Prop. 1995/96:17
Fast egendom som utgör en
hyreshus- eller småhusenhet och
för vilken en intresseanmälan
gäller, får inte överlåtas helt eller
delvis genom köp eller byte utan
att den bostadsrättsförening som
har gjort intresseanmälan har er-
bjudits att förvärva hela hyreshus-
eller småhusenheten. Ett sådant
erbjudande kallas hembud. Med
överlåtelse genom köp eller byte
likställs överlåtelse genom tillskott
till bolag eller förening, utdelning
eller skifte från bolag eller före-
ning samt fusion enligt 14 kap.
1 § aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får genomföras
utan hembud till bostadsrättsföre-
ningen,
1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten förvärvar egendomen,
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller,
när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom-
ling,
4. om
inrop på
offentlig
(1904:48 s. 1) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser andel
förvärvet sker genom
exekutiv
auktion enligt lagen
auktion eller
4. om förvärvet genomförs ge-
nom inrop på exekutiv auktion
eller offentlig auktion enligt lagen
(1904:48 s.l) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser en
och förvärvaren redan äger en
andel i egendomen och denna
förvärvats på annat sätt än genom
gåva.
andel och förvärvaren redan äger
en andel i egendomen och denna
andel förvärvats på något annat
sätt än genom gåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen
skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och
en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller
omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs
prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
Förslaget till köpeavtal skall
genom hyresnämndens försorg del-
ges den bostadsrättsförening som
har gjort intresseanmälan. Sedan
delgivning skett får inte hembudet
Hyresnämnden skall se till att
förslaget till köpeavtal delges den
bostadsrättsförening som har gjort
intresseanmälan. Efter delgivning-
en får inte hembudet eller sam-
3 Senaste lydelse 1994:811.
21
eller samtycket till avtalsförslaget
återkallas eller förslaget ändras.
Sedan hembud skett, är fastig-
hetsägaren skyldig att bereda före-
ningen tillfälle att besikta fastig-
heten.
tycket till avtalsförslaget återkallas
eller förslaget ändras.
Efter hembudet är fastighetsäga-
ren skyldig att ge föreningen
tillfälle att besikta egendomen.
Prop. 1995/96:17
Hyresnämnden skall för anteck-
ning i fastighetsboken underrätta
inskrivningsmyndigheten om hem-
budet och om dagen då hembudet
skedde.
Hyresnämnden skall för anteck-
ning i fastighetsboken underrätta
inskrivningsmyndigheten om hem-
budet och om dagen för det.
9 §4
Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva
hyresfastigheter för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt finns i
9 kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen
(1991:614).
Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva hus
för ombildning av hyresrätt till bo-
stadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§
bostadsrättslagen (1991:614).
12 §5
Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens
intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i
6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening
som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villko-
ren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastig-
hetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller
övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är
uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hem-
bud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen
är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren,
och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra mening-
arna tillämpas på det nya hembudet.
Första stycket skall äga motsva-
rande tillämpning om överlåtelsen
avser andel av hyreshusenheten.
I fråga om förbudet i första
stycket äger 6 § andra och tredje
styckena motsvarande tillämpning.
Om något undantag inte förelig-
ger, är överlåtaren skyldig att in-
hämta hyresnämndens tillstånd till
överlåtelsen.
Första stycket gäller också om
överlåtelsen avser en andel av
hyreshus- eller småhusenheten.
I fråga om förbudet i första
stycket skall 6 § andra och tredje
stycket tillämpas. Om något un-
dantag inte föreligger, är över-
låtaren skyldig att skaffa hyres-
nämndens tillstånd till överlåtel-
sen.
4 Senaste lydelse 1992:507.
5 Senaste lydelse 1991:616.
22
Prop. 1995/96:17
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
23
I samband med riksdagsbehandlingen av propositionen Ny bostadsrätts-
lag m.m. (prop. 1990/91:92) uttalade bostadsutskottet (bet.
1990/91 :BoU13 s. 21) bl.a. att frågorna om försäljning av pantsatt bo-
stadsrätt m.m. är komplicerade och att ”en viss oklarhet får anses råda
beträffande frågor om försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktion,
om panträttens bestånd i hembudssituationer och vid upplösning av
bostadsrätt”. Utskottet godtog den lösning som föreslogs i propositionen
men fänn det motiverat att frågorna skulle ”ånyo ses över inom
regeringens kansli eller i annan ordning om så anses lämpligt”. Justitie-
departementet förordnade därför i april 1993 justitierådet Torkel Gre-
gow att utreda frågor om försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktion
och vissa andra frågor.
Utredningsuppdraget har redovisats i en departementspromemoria,
Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning,
tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7). I promemorian har föreslagits
ändringar i bostadsrättslagen och i utsökningsbalken. Promemorian har
remissbehandlats.
En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. De lagförslag
som läggs fram i promemorian finns i bilaga 2. En förteckning över
remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttran-
dena har gjort och finns tillgänglig i i Justitiedepartementet (dnr
Ju94/154).
Inom Justitiedepartementet upprättades år 1993 departementsprome-
morian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstift-
ningen (Ds 1993:54). I promemorian har lämnats vissa förslag i syfte
bl.a. att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En sam-
manfattning av promemorian återfinns i bilaga 4. Promemorian har
remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bila-
ga 5. Remissyttrandena finns tillgängliga i Justitiedepartementet (dnr
Ju93/2588).
Lagrådet
Regeringen beslutade den 15 juni 1995 att inhämta Lagrådets yttrande
över de lagförslag som finns i bilaga 6.
Lagrådets yttrande finns i bilaga 7.
Lagrådet har föreslagit ett par följdändringar i bostadsrättslagen utöver
dem som föreslagits i lagrådsremissen samt vissa förtydliganden i
lagtexten. Regeringen ansluter sig till Lagrådets förslag och återkommer
till detta i författningskommentaren.
I förhållande till lagrådsremissens förslag bör det dessutom göras vissa
redaktionella ändringar.
Prop. 1995/96:17
24
Prop. 1995/96:17
Bostadsrätter betingar i allmänhet, särskilt i storstadsområdena, för-
hållandevis höga priser. Detta gäller såväl vid upplåtelse av bostadsrätt
som vid senare överlåtelse av en redan upplåten bostadsrätt. Av detta
följer att den som önskar förvärva en bostadsrätt ofta behöver låna
pengar för att kunna finansiera förvärvet. Sådana lån tas av naturliga
skäl som regel i bank, varvid bostadsrätten ställs som pant för lånet.
Att pantsättning av bostadsrätter ger kreditgivarna ett betryggande
skydd är ett nödvändigt villkor för att bostadsrättsmarknaden skall
fungera väl. Att så sker ligger i både de presumtiva bostadsrättshavar-
nas och i bostadsrättsföreningarnas intresse.
En förutsättning för att bostadsrätter skall utgöra godtagbara pant-
objekt är bl.a. att panträtten stiftas på ett sätt som innebär tillfredsstäl-
lande garanti för att panthavaren verkligen erhåller sin rätt när bostads-
rätten skall realiseras. Om denna förutsättning inte föreligger kan följ-
den bli att kredit inte lämnas eller att kredit lämnas på sämre villkor än
som annars skulle ha skett.
Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till
betalning, tvångsförsäljning m.m. (Ds 1994:7)
I 1994 års departementspromemoria har utredaren föreslagit flera.änd-
ringar i bostadsrättslagen i det huvudsakliga syftet att förbättra bostads-
rättens värde som pant. Förslagen innebär i huvudsak följande. Bostads-
rättsföreningens fordran mot bostadsrättshavaren skall, såvitt gäller
avgifter, vara förenad med en legal panträtt med bästa rätt. Vidare skall
den som förvärvar en bostadsrätt inte längre bli ansvarig för den förra
bostadsrättshavarens betalningsförpliktelser mot föreningen. Det föreslås
också att sådan särskild tvångsförsäljning som kan ske enligt bostads-
rättslagen skall vara en uppgift för kronofogdemyndigheten. En juridisk
person som har panträtt i bostadsrätten föreslås kunna bli medlem i en
bostadsrättsförening efter förvärv på exekutiv auktion eller tvångsför-
säljning enligt bostadsrättslagen och ha rätt att upplåta lägenheten i
andra hand.
Vid remissbehandlingen av promemorian har flertalet remissinstanser
uttalat sig positivt om förslagen. Flera remissinstanser har dessutom
uttalat tillfredsställelse över promemorians genomgång av vissa oklara
frågor i gällande rätt, vilka dock inte har ansetts fordra ändringar i
lagstiftningen. Några remissinstanser, däribland Advokatsamfundet,
SBAB, Fastighetsägareförbundet, HSB och SBC har emellertid påpekat
att de föreslagna förändringarna inte är tillräckliga för att stärka bo-
stadsrättens värde som pant.
Enligt regeringens mening är flertalet av utredarens förslag väl ägnade
att ligga till grund för lagstiftning. Om förslagen genomförs, undanröjs
flera oklarheter i det nu gällande regelsystemet, samtidigt som man
åstadkommer en på flera sätt enklare och mer ändamålsenlig ordning. I
sammanhanget kan anmärkas att man inte kan förbättra rättsställningen
25
för den som har lämnat lån mot säkerhet i bostadsrätten utan att detta
medför en motsvarande försvagning av bostadsrättsföreningens - i real-
iteten övriga bostadsrättshavares - situation. Enligt regeringens mening
innebär utredarens förslag en väl avvägd kompromiss mellan dessa mot-
stående intressen.
I promemorian behandlas flera frågor som inte omfattas av riksdagens
tillkännagivande och som inte lett till något lagstiftningsförslag. Bl.a.
behandlas frågan om avsägelse av bostadsrätt, lösen av bostadsrätt samt
införande av register för anteckning av panträtt i bostadsrätt. Ett stort
antal remissinstanser har i anslutning härtill anfört att inrättandet av ett
särskilt bostadsrättsregister skulle stärka bostadsrättens värde som pant
och att denna fråga bör utredas vidare. Regeringen delar denna upp-
fattning. Frågan om inrättande av ett bostadsrättsregister bereds för
närvarande inom Justitiedepartementet (jfr prop. 1994/95:100 bil. 3
s. 96).
Prop. 1995/96:17
Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrättslagstiftningen (Ds
1993:54)
I detta lagstiftningsärende finns anledning att också behandla lagför-
slagen i 1993 års departementspromemoria om s.k. bostadsrättsoptioner
m.m. I promemorian förslås, i syfte att underlätta en övergång från
hyresrätt till bostadsrätt, att det införs en ny typ av avtal som innebär
att säljaren av huset ges rätt att i framtiden få en bostadsrätt upplåten
till sig (bostadsrättsoption). Den föreslagna konstruktionen fick ett över-
vägande kritiskt mottagande bland remissinstanserna. Regeringen anser
inte att frågan bör lösas på det föreslagna sättet. Detsamma gäller för-
slaget om begränsning av möjligheten att i bostadsrättsföreningens
stadgar föreskriva vilka villkor som skall gälla för ändring av stadgarna.
I promemorian föreslås vidare att den s.k. ombildningslagen skall
utvidgas till att gälla även småhus som hyrs ut som permanentbostad.
Den frågan återkommer regeringen till i det följande (avsnitt 6).
I promemorian behandlas också frågan om det s.k. förbudet mot
dubbelupplåtelse skall upphävas. Förbudet innebär att bostadsrätt inte
får upplåtas till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 §
bostadsrättslagen). Bostadsrätt till en hyreslägenhet kan därför endast
upplåtas till en hyresgäst som vill övergå till bostadsrätt. Om
hyresgästen i samband med en ombildning till bostadsrätt inte vill
förvärva bostadsrätten till sin lägenhet får han fortsätta att hyra den med
bostadsrättsföreningen som värd. Förbudet mot dubbelupplåtelse kan
försvåra en ombildning om inte alla hyresgäster vill förvärva
bostadsrätten till sin lägenhet.
Ett upphävande av förbudet skulle medföra att de hyresgäster som inte
vill vara med om ombildningen förlorar sin bytesrätt och får ett sämre
besittningsskydd (se promemorian s. 5 f.). Om bostadsrätten förverkas
på grund av att bostadsrättshavaren inte betalar avgifterna och därför
skiljs från lägenheten, förlorar även hyresgästen rätten att bo kvar i
lägenheten. Det skulle i och för sig vara möjligt att införa bestämmelser
som förstärker besittningsskyddet och medger bytesrätt för sådana
lägenheter som har ombildats från hyresrätt till bostadsrätt och som
fortfarande hyrs ut. En sådan ordning skulle emellertid innebära att det
skulle finnas bostadsrättslägenheter med olika bytesrätt och
besittningsskydd på bostadsrättsmarknaden. I departementspromemorian
gjordes bedömningen att förbudet inte skulle tas bort eftersom risk för
oklarheter och missförstånd skulle kunna leda till rättsförluster för
hyresgäster i bostadsrättslägenheter. Denna uppfattning hade också de
flesta remissinstanser som uttalade sig i frågan.
I anslutning till riksdagsbehandlingen av propositionen Ändringar i
hyresförhandlingslagen m.m. (prop. 1993/93:199) tillkännagav
riksdagen (bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att frågan om
upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse i de fall upplåtelse sker
till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag borde övervägas
ytterligare. Ett sådant partiellt förbud mot dubbelupplåtelse skulle enligt
bostadsutskottet medföra att kravet på insatskapital från de boende som
deltar i ombildningen skulle kunna begränsas. De boende skulle kunna
känna trygghet i vetskapen om att kommunen eller det kommunala
bolaget även i framtiden kommer att vara deras hyresvärd.
Enligt regeringens bedömning skulle de negativa effekter som anges i
promemorian uppstå vare sig förbudet tas bort helt eller partiellt. Om
det skulle gå att upplåta bostadsrätt till en hyreslägenhet under
förutsättning att bostadsrättspplåtelsen sker till en kommun eller ett
kommunalt bostadsbolag skulle det dessutom, för att skydda
hyresgästernas ställning, behöva införas ett förbud för kommunen eller
det kommunala bostadsbolaget att överlåta bostadsrätten. Regeringen är
därför inte beredd att föreslå någon ändring rörande förbudet mot
dubbelupplåtelse.
Prop. 1995/96:17
5.1 Legal panträtt för bostadsrättsföreningens fordran
5.1.1 Skall det införas en legal panträtt?
Regeringens förslag: Bostadsrättsföreningens fordran mot bo-
stadsrättshavaren skall förenas med en legal panträtt med bästa
förmånsrätt i bostadsrätten.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian s. 18-30).
Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har tillstyrkt förslaget.
Bakgrund: Den fordran som en bostadsrättsförening kan ha mot en
bostadsrättshavare består i första hand av de avgifter som bostadsrätts-
havaren enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen har att betala till förening-
en. Enligt dessa bestämmelser skall varje medlem betala en avgift till
27
föreningen i form av en insats för upplåtelsen. Dessutom har föreningen
rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten. Årsavgiften
brukar av bostadsrättsföreningar delas upp i mindre belopp, som betalas
månadsvis och benämns månadsavgift. Under förutsättning att det anges
i stadgarna får föreningen även ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift
och pantsättningsavgift. En bostadsrättshavare kan ha även andra skul-
der till föreningen än avgifter. Som exempel kan nämnas skadestånd
enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen, rättegångskostnader och kostnader
för avhysning. Bostadsrättshavaren kan också stå i skuld till föreningen
för särskilda åtgärder eller tjänster, t.ex. upplåtelse av garageplats eller
tvättstuga, som föreningen har tillhandahållit utan att vara skyldig till
detta enligt någon författningsbestämmelse (jfr 7 kap. 14 § andra stycket
bostadsrättslagen).
Innehavaren av en bostadsrätt kan använda denna som säkerhet för en
kredit genom att pantsätta bostadsrätten. För detta ändamål krävs i
första hand ett pantförskrivningsavtal. För att pantförskrivningen skall
bli gällande även mot bostadsrättshavarens övriga borgenärer krävs att
bostadsrättshavaren eller kreditgivaren underrättar bostadsrättsförening-
en om pantsättningen. Att det krävs en sådan underrättelse (denuntia-
tion) för sakrättsligt skydd följer av en analogisk tillämpning av 10 och
31 §§ skuldebrevslagen (NJA 1971 s. 66, prop. 1971:12 s. 106 samt
Hessler, Allmän sakrätt s. 253 och 426, Rodhe, Handbok i sakrätt
s. 401 och Håstad, Sakrätt avseende lös egendom 5 uppl. s. 246). När
föreningen underrättas om att en bostadsrätt har pantsatts, skall detta
genast antecknas i den lägenhetsförteckning som föreningens styrelse är
skyldig att föra (9 kap. 8 § samt 10 § tredje stycket bostadsrättslagen).
Om panthavaren inte får betalt för sin fordran av bostadsrättshavaren
har han rätt till betalning ur bostadsrätten. Panthavaren kan vända sig
till domstol eller kronofogdemyndigheten och skaffa sig en dom eller
annan exekutionstitel på fordringsanspråket och med stöd av denna söka
utmätning. På grund av panträtten är han berättigad att i första hand få
utmätning av bostadsrätten (4 kap. 4 § utsökningsbalken). Bostadsrätten
kan även utmätas efter ansökan av en oprioriterad borgenär.
Vid exekutiv försäljning av bostadsrätt som skall ske med anledning av
utmätning av denna har bostadsrättsföreningen inte rätt till betalning ur
influtna medel för sin fordran hos bostadsrättshavaren (se beträffande
äldre rätt NJA 1971 s. 83 samt NJA 1961 s. 246). Det beror på att
föreningens fordran inte är förenad med panträtt eller annan särskild
förmånsrätt i bostadsrätten. Föreningen omfattas därför inte av de be-
stämmelser om tredje mans rätt till betalning ur utmätt egendom som
meddelas i 8 kap. 10-16 §§ utsökningsbalken. Saken kan också uttryck-
as så att det inte föreligger någon vanlig sakrättslig konkurrens mellan
föreningens och panthavarens fordringar. Detta hänger samman med att
bostadsrätten kan sägas utgöra nettot av rättsförhållandet mellan före-
ningen och bostadsrättshavaren, vari föreningens fordran ingår som en
minuspost (se Hessler, Om utmätning av bostadsrätt där nyttjanderätten
förverkats i Rättsvetenskapliga studier tillägnade Phillips Hult s. 202 f.,
Rodhe, Handbok i sakrätt s. 373 f. och Håstad, Om försäljning av pant-
satt bostadsrätt i Festskrift till Sveriges Advokatsamfund 1887-1987
Prop. 1995/96:17
28
s. 259 f., särskilt s. 266-269). Föreningens fordran och panthavarens
fordran kan därför sägas ligga på olika plan.
Det förhållandet att föreningens fordran inte får göras gällande vid
exekutiv försäljning av bostadsrätten innebär dock inte att denna fordran
saknar betydelse vid försäljningen. Den som förvärvar en bostadsrätt
vid exekutiv försäljning svarar - liksom en förvärvare vid frivillig över-
låtelse - tillsammans med den förre innehavaren av bostadsrätten för de
förpliktelser som denne haft mot föreningen, om inte förvärvaren och
föreningen kommer överens om något annat (6 kap. 8 § bostadsrättsla-
gen). Om förvärvaren inte betalar överlåtarens skulder till föreningen
kan denna föranstalta om offentlig auktion mot förvärvaren (strax mer
om detta). Vid en exekutiv auktion brukar upplysning om föreningens
krav lämnas till spekulanter. Förvärvarens betalningsansvar gentemot
föreningen för tidigare förpliktelser påverkar självfallet den köpeskilling
som en spekulant är beredd att betala.
När det så gäller försäljning av bostadsrätt på offentlig auktion enligt
bostadsrättslagen hålls sådan auktion med anledning av att nyttjande-
rätten till en bostadsrättslägenhet har förverkats och bostadsrättshavaren
därför sagts upp och skilts från lägenheten (7 kap. 30 § bostadsrättsla-
gen, jfr 18 §). En förverkandeanledning är betalningsförsummelse.
Nyttjanderätten är i sådana fall förverkad, om bostadsrättshavaren dröj-
er med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den
längre tid som kan vara bestämd i stadgarna från det att föreningen efter
förfallodagen anmanat honom att betala eller om han dröjer med att
betala årsavgiften utöver två vardagar efter förfallodagen (7 kap.
18 § 1). Vissa begränsningar görs emellertid (7 kap. 19, 21 och 23 §§).
Offentlig auktion hålls av en god man, som förordnas av tingsrätten på
begäran av bostadsrättsföreningen (8 kap. 1 §). Offentlig auktion enligt
bostadsrättslagen är inte samma sak som exekutiv försäljning och be-
stämmelserna om exekutiv försäljning är inte heller tillämpliga. Be-
stämmelserna är dock delvis överensstämmande.
Av de medel som inflyter vid offentlig auktion får bostadsrättsföre-
ningen, sedan ersättning utgått till den gode mannen, ta ut så mycket
som behövs för att föreningens fordran hos bostadsrättshavaren skall
täckas (7 kap. 30 § andra stycket bostadsrättslagen). Även den som har
en fordran med panträtt i bostadsrätten får i allmänhet betalt ur köpe-
skillingen, dock först efter föreningen. Panthavaren är nämligen enligt
8 kap. 7 § bostadsrättslagen första stycket skyldig att ta emot betalning
vid auktionen, om utrop av bostadsrätten skett utan förbehåll om pant-
rätten.
Skälen för regeringens förslag: Det är inte nödvändigt att införa en
legal panträtt med bästa förmånsrätt för bostadsrättsföreningen för att ge
bostadsrättsföreningen rätt till betalning vid offentlig auktion enligt bo-
stadsrättslagen. En sådan rätt föreligger redan enligt 7 kap. 30 § bo-
stadsrättslagen. Det är inte heller nödvändigt att införa en sådan ordning
för att säkra föreningens rätt till betalning. Föreningen har nämligen rätt
att få betalt av köparen för den förre bostadsrättshavarens skulder till
föreningen (6 kap. 8 §). Det betyder i praktiken att föreningens fordran
går före panthavarnas anspråk även vid en exekutiv auktion.
Prop. 1995/96:17
29
Av det anförda följer att det inte i och för sig skulle innebära så stora
förändringar i sak om man, som utredaren har förordat, utformar sys-
temet så att bostadsrättsföreningen ges en legal panträtt med bästa för-
månsrätt i bostadsrätten. Jämfört med dagens system skulle detta främst
innebära den nyheten att bostadsrättsföreningen skulle kunna uppträda
som borgenär vid en exekutiv försäljning och då få betalt ur köpeskil-
lingen (i stället for att få betalning av den som förvärvat bostadsrätten).
Med en legal panträtt för bostadsrättsföreningar skulle man emellertid
uppnå vissa fördelar i andra hänseenden. För den som köper en bostads-
rätt vid en exekutiv auktion blir det enklare och tryggare att överblicka
affären. Han behöver då inte som i dag beräkna sin totala köpeskilling
genom att lägga ihop priset vid auktionen med avgiftsskulden gentemot
bostadsrättsföreningen. Han kommer alltså att med större säkerhet veta
hur mycket han skall betala och hela affären kan göras upp i ett sam-
manhang.
Enligt regeringens mening uppnår man med en legal panträtt också
rättssystematiska fördelar om bostadsrättsföreningens fordran ges sam-
ma ställning såväl vid offentlig auktion enligt bostadsrättslagen som vid
exekutiv auktion. Till det nu anförda kommer att man med en legal
panträtt kan göra vissa andra förändringar som innebär fördelar. Detta
kommer att framgå i de följande avsnitten.
5.1.2 Vilka fordringar skall den legala panträtten omfatta?
Regeringens förslag: Den legala panträtten skall avse enbart
föreningens fordran på obetalda avgifter i form av insats, årsavgift
samt, om det anges i stadgarna, upplåtelse-, överlåtelse- och pant-
sättningsavgift.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian s. 27-30).
Remissinstanserna: Promemorians förslag har fått ett blandat motta-
gande. Åtskilliga remissinstanser har godtagit promemorians förslag.
Vissa remissinstanser anser att den legala panträtten bör omfatta bo-
stadsrättsföreningens samtliga fordringar mot bostadsrättshavaren. And-
ra menar att den legala panträttens omfattning bör begränsas till att
gälla endast avgifter avseende en viss begränsad tid, exempelvis ett år.
Bakgrund: I 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen finns bestäm-
melser om vilka avgifter föreningen har rätt att ta ut av medlemmarna
(insats, årsavgift samt i vissa fall upplåtelse-, överlåtelse- och pantsätt-
ningsavgift). Enligt andra stycket i samma paragraf är föreningen för-
hindrad att ta ut särskilda avgifter för andra åtgärder som föreningen är
skyldig att vidta med anledning av bostadsrättslagen eller annan lag-
stiftning. Det har ansetts att sådana avgifter som huvudregel skall bäras
kollektivt (se Julius-Uggla, Bostadsrättslagen m.m. s. 180). Något för-
bud mot att ta ut avgifter för åtgärder som föreningen inte är författ-
ningsenligt skyldig att vidta finns inte. Detsamma gäller avgifter för
Prop. 1995/96:17
30
anordningar som föreningen lagligen inte är skyldig att ha, t.ex. tvätt- Prop. 1995/96:17
stuga och bastu.
Skälen för regeringens förslag: I 7 kap. 30 § andra stycket bostads-
rättslagen anges att av vad som har influtit genom försäljning vid offent-
lig auktion får föreningen, sedan ersättning till den gode mannen har
tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka ”föreningens for-
dran” hos bostadsrättshavaren. Uttrycket ”föreningens fordran” omfat-
tar, förutom obetalda avgifter, bl.a. fordran avseende kostnader för
vissa reparationer av lägenheten, rättegångskostnader, inkassokostnader
och kostnader för förvaring av kvarlämnade möbler (se promemorian
s. 27 f.). I promemorian föreslås att endast föreningens fordran på obe-
talda avgifter skall förenas med legal panträtt. Förslaget innebär således
att andra typer av fordringar blir oprioriterade och får stå tillbaka för
fordringar som är förenade med panträtt i bostadsrätten.
Vid bedömningen av den legala panträttens omfattning måste en av-
vägning göras mellan på ena sidan panthavarens och på andra sidan bo-
stadsrättsföreningens intressen. En lagändring som går ut på att stärka
panthavarens ställning medför nämligen i princip en motsvarande för-
svagning av föreningens situation. Samtidigt förhåller det sig så att
bostadsrättsföreningen inte utan vidare kan betraktas som en motpart till
den som har panträtt i en enskild bostadsrätt. En förbättring av pantha-
varens - och därmed bostadsrättshavarens - ställning går i realiteten ut
över de övriga bostadsrättshavarna i föreningen. Om flera bostadsrätts-
havare i samma förening inte klarar sina förpliktelser mot föreningen,
kan det drabba de övriga medlemmarna hårt. Det gäller särskilt i min-
dre föreningar.
Av det anförda följer att förbättringar av panthavamas ställning på
bekostnad av föreningens intressen måste göras med försiktighet.
Enligt regeringens mening står det till en början klart att den legala
panträtten med bästa förmånsrätt bör omfatta endast sådana fordrings-
anspråk som har samband med innehavet av bostadsrätten. Andra an-
språk bör falla utanför den legala panträtten.
Givetvis bör föreningens fordran på sådana avgifter som föreningen
enligt 7 kap. 14 § första stycket bostadsrättslagen har rätt att ta ut om-
fattas av panträtten. Det kan dock diskuteras om panträtten här skall be-
gränsas så att den omfattar avgifter avseende endast en viss tid, exem-
pelvis ett år. En sådan ordning skulle öka bostadsrättens värde som pant
eftersom den maximala belastningen i form av avgifter skulle bli i viss
mån förutsebar. Panthavamas behov av att bedöma storleken på före-
ningens fordran tillgodoses emellertid genom den skyldighet som före-
ningen har att underrätta berörda panthavare i fall då bostadsrättsha-
varen dröjer med betalningen av avgifterna (se 7 kap. 31 § bostadsrätt-
slagen). Till detta kommer att det ändå ligger i föreningens intresse att
inte vänta alltför länge med att agera när en bostadsrättshavare mis-
sköter sina åligganden.
Det anförda leder till slutsatsen att den legala panträtten bör omfatta
föreningens fordran på sådana avgifter som föreningen enligt 7 kap.
14 § första stycket bostadsrättslagen har rätt att ta ut, utan någon sär- 3]
skild begränsning.
Avgifter för åtgärder och tjänster som föreningen tillhandahåller utan
att vara författningsenligt skyldig därtill kan ofta sägas ha ett samband
med innehavet av bostadsrätten. Det gäller t.ex. avgifter för tvättstuga,
parkering och vissa reparationer. Övervägande skäl talar för att till-
kommande avgifter av detta slag inte bör omfattas av den legala panträt-
ten.
En särskild fråga är vad som bör gälla i fråga om skadestånd bl.a. vid
uppsägning och förverkande av bostadsrätten. Det kan exempelvis gälla
ersättning på grund av att lägenheten har vanvårdats. Skadestånd av
detta slag kan tänkas uppgå till förhållandevis höga belopp. Å andra
sidan kanske förmånsrätten inte är av så stor praktisk betydelse med
hänsyn till att skadeståndet ofta inte torde vara bestämt till beloppet vid
tidpunkten för försäljningen. Från panthavarens synpunkt är det utan
tvekan en nackdel att ett överraskande fordringsanspråk av detta slag
skulle ges företräde framfor hans fordran. Övervägande skäl talar därför
för att skadestånd av detta slag inte bör omfattas av föreningens legala
panträtt. Detsamma bör gälla även i fråga om kostnader för avhysning,
rättegångskostnader och liknande.
Regeringen kommer sammanfattningsvis till slutsatsen att förslaget i
promemorian i huvudsak utgör en rimlig avvägning mellan de delvis
motstående intressen som här gör sig gällande. Föreningens legala
panträtt med bästa förmånsrätt bör alltså omfatta endast föreningens
fordran på sådana avgifter som föreningen enligt 7 kap. 14 § första
stycket bostadsrättslagen har rätt att debitera medlemmarna. Det inne-
bär, i förhållande till vad som gäller i dag, att bostadsrättens värde som
pant stärks.
5.1.3 Betalningsansvaret för föreningens fordran
Regeringens förslag: Den som förvärvar en bostadsrätt, vare
sig det sker vid tvångsförsäljning eller vid vanlig överlåtelse, skall
inte ha något personligt betalningsansvar för den förra bostads-
rättshavarens skulder till föreningen.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian s. 30).
Remissinstanserna: Förslaget i promemorian har i allmänhet lämnats
utan erinran. En remissinstans har dock ifrågasatt om inte betalnings-
ansvaret skall kvarstå efter frivilliga överlåtelser.
Bakgrund: Den skuld som en bostadsrättshavare har ådragit sig gent-
emot bostadsrättsföreningen följer, enligt den ordning som gäller i dag,
med innehavet av bostadsrätten på så sätt att även den som förvärvar
bostadsrätten i princip blir betalningsskyldig (6 kap. 8 § bostadsrättsla-
gen). Föreningen har vid försäljning på offentlig auktion rätt till betal-
ning för sin fordran ur köpeskillingen med bästa rätt, sedan kostnaderna
för försäljningen blivit täckta. Om köpeskillingen inte räcker till att
täcka föreningens fordran tar förvärvaren tillsammans med överlåtaren
Prop. 1995/96:17
32
på sig betalningsansvaret för återstoden av skulden till föreningen, Prop. 1995/96:17
under förutsättning att föreningen förbehållit sig betalningsanspråk mot
förvärvaren vid auktionen.
Skälen för regeringens förslag: Mot bakgrund av att föreningens
fordran utrustas med en legal panträtt med bästa rätt bör betalningsan-
svaret gentemot föreningen slopas för den som förvärvar en bostadsrätt
vid exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättsla-
gen. Betalningsansvaret bör slopas inte bara för obetalda avgifter utan
också för andra skulder som överlåtaren har gentemot föreningen.
Det kan synas tveksamt om förvärvarens betalningsansvar bör slopas
också vid frivilliga överlåtelser. Det bör emellertid påpekas att före-
ningen även efter en frivillig överlåtelse har kvar sin rätt att få betalt
för sin fordran för vissa avgifter, som överlåtaren inte betalat, om
bostadsrätten säljs vid exekutiv försäljning eller på offentlig auktion
enligt bostadsrättslagen. Sådana fordringar som avses i 7 kap. 14 §
första stycket föreslås ju bli förenade med en legal panträtt med bästa
rätt i bostadsrätten. Det innebär att den som köper en bostadsrätt,
liksom i dag, måste höra sig för med föreningen om överlåtaren står i
skuld till föreningen för obetalda avgifter. Mot den bakgrunden talar
övervägande skäl för att förvärvarens betalningsansvar bör slopas också
vid frivilliga överlåtelser.
Föreningen skall naturligtvis ha kvar sin fordran mot den förre bo-
stadsrättshavaren. I den mån fordran inte omfattas av den legala panträt-
ten, blir föreningen i praktiken hänvisad till att kräva betalning av
honom i vanlig ordning.
Det bör givetvis inte föreligga något hinder mot att förvärvaren och
överlåtaren, med föreningens godkännande, träffar avtal om att för-
värvaren övertar ansvaret för överlåtarens skuld till föreningen. Den
kontanta delen av köpeskillingen minskas då i motsvarande mån.
5.2 Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen
5.2.1 Ett närmande av de båda försäljningsformema
Regeringens förslag: Bestämmelserna om förfärandet vid
tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen ändras så att de i huvud-
sak motsvarar de bestämmelser som gäller vid exekutiv försälj-
ning. Försäljningen skall skötas av kronofogdemyndigheten.
Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens
förslag (se promemorian s. 33 f.).
Remissinstanserna: Förslaget att låta kronofogdemyndigheten sköta
försäljningen har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av en majoritet av
remissinstanserna. Några av dessa remissinstanser har emellertid efter-
lyst preciseringar och klargöranden på vissa punkter. Advokatsamfun-
det, Fastighetsägareförbundet och Fastighetsmäklarsamfundet har för-
ordat att den nuvarande ordningen bibehålls.
33
3 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 17
Bakgrund: Det finns två olika former för tvångsförsäljning av bo-
stadsrätt. En bostadsrätt kan säljas exekutivt efter utmätning för en
panthavares eller en oprioriterad borgenärs fordran. Bostadsrätten kan
också säljas på offentlig auktion enligt bostadsrättslagen på grund av att
bostadsrättshavaren har förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten. Dess-
utom kan en bostadsrätt säljas på offentlig auktion för bl.a. dödsbos
räkning enligt bestämmelserna i 6 kap. 1 och 2 §§ bostadsrättslagen.
Skälen för regeringens förslag: Om man inför en sådan legal panträtt
för bostadsrättsföreningens fordran som har föreslagits i föregående
avsnitt, inställer sig frågan om man skulle kunna avskaffa ordningen
med tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen.
Det egentliga syftet med tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen är
att, sedan nyttjanderätten har förverkats, upplösa rättsförhållandet mel-
lan föreningen och bostadsrättshavaren. Även om den vanligaste för-
verkandeanledningen är att bostadsrättshavaren försummat att betala av-
gifter, kan förverkande också ske med anledning av att bostadsrättsha-
varen vanvårdar lägenheten eller åsidosätter sina skyldigheter i andra
avseenden (7 kap. 18 § 2-8 bostadsrättslagen). Möjligheten till utmät-
ning och exekutiv försäljning av bostadsrätten kan inte ersätta tvångs-
försäljning enligt bostadsrättslagen i dessa situationer eftersom före-
ningen i dylika fall inte nödvändigtvis har något betalningsanspråk mot
bostadsrättshavaren. Samma sak gäller då en bostadsrätt innehas av ett
dödsbo eller av någon som har förvärvat bostadsrätten genom universal-
fång och innehavet skall upplösas (6 kap. 1 och 2 §§). Enligt regering-
ens bedömning måste det därför, vid sidan av exekutiv försäljning efter
utmätning, även i fortsättningen finnas möjlighet till tvångsförsäljning
av bostadsrätt.
Det finns emellertid mycket som talar för att reglerna ändras så att de
båda försäljningsformerna blir bättre anpassade till varandra. De båda
förfarandena sköts i dag av olika organ och enligt skilda regler. När en
bostadsrättshavare inte har kunnat klara av de avgifter som skall betalas
till föreningen, är det lätt hänt att han även försummar sin betalnings-
skyldighet gentemot långivaren. Av detta följer att det emellanåt in-
träffar att försäljning av en och samma bostadsrätt är aktuell i båda
förfarandena samtidigt. Enligt regeringens mening skulle det vara en
fördel om de båda försäljningsformerna sköts av samma organ. Det
alternativ som i så fall står till buds är att ansvaret för tvångsförsäljning
enligt bostadsrättslagen flyttas över till kronofogdemyndigheterna.
Det kan visserligen invändas att den som enligt det nu gällande sys-
temet förordnas som god man som regel är särskilt väl insatt i förhål-
landena på bostadsrättsmarknaden och att försäljning i allmänhet torde
kunna ske utan längre dröjsmål. Advokatsamfundet har anfört att nuva-
rande ordning har sådana fördelar - kvalitet i handläggningen förenad
med snabbhet i förfarandet - att den inte bör ändras. Det råder emeller-
tid ingen tvekan om att även kronofogdemyndigheten har goda insikter
i förhållandena på bostadsrättsmarknaden. Bostadsrätter är förhållande-
vis ofta föremål för utmätning och exekutiv försäljning.
När det gäller frågan om snabbheten i hanteringen har även Fastig-
hetsägareförbundet uttryckt en oro för att handläggningstiderna blir
Prop. 1995/96:17
34
långa om tvångsförsäljningen skall has om hand av kronofogdemyndig- Prop. 1995/96:17
heten. Enligt regeringens mening finns det dock knappast någon an-
ledning att befara att handläggningstiderna hos kronofogdemyndigheter-
na blir längre än de som för närvarande förekommer vid försäljning
genom god man.
När det gäller frågan om kostnaderna för tvångsförsäljningsförfarandet
kan det anföras att nuvarande system är förhållandevis dyrt, enligt
uppgift 30 000 - 40 000 kr per försäljning oavsett köpeskillingens
storlek. Detta går ut över både panthavaren och bostadsrättshavaren.
Med kronofogdemyndigheten som försäljningsorgan blir försäljningsför-
färandet ofta billigare än för närvarande, under förutsättning att samma
avgifter tas ut som vid exekutiv försäljning. Det bör här nämnas att
kronofogdemyndigheten får uppdra åt auktionsföretag att sälja bostads-
rätt på auktion (9 kap. 1 § andra stycket utsökningsbalken samt 9 kap.
3 § utsökningsförordningen, SFS 1981:981). Detta förfaringssätt an-
vänds t.ex. av Kronofogdemyndigheten i Stockholms län vid exekutiv
försäljning av bostadsrätter. I sådana fall blir emellertid kostnaderna
högre. I gengäld torde ofta kunna uppnås en högre köpeskilling än om
kronofogdemyndigheten sköter försäljningen.
Med kronofogdemyndigheten som försäljningsorgan skulle det vara
naturligt att låta bestämmelserna om exekutiv försäljning generellt bli
tillämpliga vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. Eftersom be-
stämmelserna om offentlig auktion ganska nära ansluter till vad som
gäller om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, framstår det
enligt regeringens uppfattning som ändamålsenligt att, när det gäller
tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen, hänvisa till bestämmelserna
om exekutiv försäljning av lös egendom. Likheten mellan de två för-
farandena kommer att bli ännu större när bostadsrättsföreningens ford-
ran mot bostadsrättshavare förenas med en legal panträtt i bostadsrätten.
Regeringen finner sammanfattningsvis, i likhet med flertalet remissin-
stanser, att de båda tvångsförsäljningsförfarandena bör has om hand av
samma organ och att uppgiften att sälja bostadsrätt i förverkandefall bör
ankomma på kronofogdemyndigheten. Bestämmelserna i utsöknings-
balken bör, i tillämpliga delar, gälla även vid tvångsförsäljning. Genom
att man i bostadsrättslagen inför en hänvisning till utsökningsbalkens be-
stämmelser blir också en del praktiska frågor, som i dag inte besvaras
av bostadsrättslagen, uttryckligen reglerade.
5.2.2 Prövning av frågan om tvångsförsäljning skall ske
Regeringens förslag: Kronofogdemyndigheten skall pröva om
bostadsrätten är förverkad och därmed förutsättningarna för
tvångsförsäljning uppfyllda. I fall då det inte står klart att förut-
sättningarna är uppfyllda skall kronofogdemyndigheten hänvisa
föreningen att väcka talan i saken vid domstol. Kronofogdemyn-
dighetens beslut skall kunna överklagas i den ordning som gäller
för utsökningsmål.
35
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se Prop. 1995/96:17
promemorian s. 39-41).
Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt pro-
memorians förslag eller lämnat det utan erinran.
Skälen för regeringens förslag: Som förutsättning för tvångsförsälj-
ning anges i 7 kap. 30 § första stycket bostadsrättslagen att bostads-
rättshavaren har blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning.
Med uttrycket ”skild från lägenheten” avses att det är slutligt bestämt
att nyttjanderätten har förverkats. Det anses däremot sakna betydelse
om bostadsrättshavaren faktiskt har flyttat från lägenheten (se
Julius-Uggla Bostadsrättslagen m.m. s. 204).
Om föreningen och bostadsrättshavaren är ense om att förverkande har
skett, föreligger inte något problem. Frågan är emellertid hur och av
vem det skall konstateras huruvida förverkande har skett i fall då parter-
na har olika uppfattningar i den frågan.
Med den ordning som gäller i dag torde det stå klart att den gode
mannen inte har någon befogenhet att med bindande verkan för parterna
göra en prövning. En annan sak är att den gode mannen troligen inte
vill medverka till en försäljning, om han anser att lagliga förutsättningar
för en sådan försäljning inte föreligger. Det kan tilläggas att det har
framkommit att vissa tingsrätter förordnar en god man endast om bo-
stadsrättsföreningen visat att bostadsrättshavaren är skyldig att flytta
enligt dom eller utslag som vunnit laga kraft eller att bostadsrättshava-
ren faktiskt har flyttat.
När uppgiften att ombesörja tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen
nu föreslås bli anförtrodd kronofogdemyndigheten framstår det som
naturligt att denna myndighet också skall kunna pröva om förutsättning-
ar föreligger för försäljning. Något principiellt krav på motsvarighet till
exekutionstiteln i utsökningsmål skall alltså inte uppställas.
Om bostadsrättshavaren inte har någon invändning mot föreningens
påstående om att nyttjanderätten förverkats, saknas anledning för krono-
fogdemyndighten att ingå i prövning av frågan. I de tvistiga fallen är
det bostadsrättsföreningens sak att styrka sitt påstående om att nyttjan-
derätten har förverkats och uppsägning till avflyttning gjorts. Detta in-
nebär dock inte att det är föreningen som skall styrka alla omständig-
heter av betydelse. Om bostadsrättshavaren t.ex. gör gällande att han
har betalat avgiften vid en viss tidpunkt får det enligt allmänna principer
anses ankomma på honom att visa detta.
Kronofogdemyndigheten bör i allmänhet utan svårighet kunna bedöma
om nyttjanderätten har förverkats när den grund som åberopas är betal-
ningsförsummelse. Beträffande andra förverkandegrunder kan det för-
modas att saken, om parterna har olika uppfattning, ofta kommer att
vara så tveksam att det inte med någon större grad av säkerhet kan
bedömas av kronofogdemyndigheten huruvida förverkande har skett.
Den föreslagna hänvisningen till utsökningsbalkens regler innebär att
kronofogdemyndighetens beslut i fråga om såväl förutsättningarna för
tvångsförsäljning som bl.a. själva försäljningen kommer att kunna över-
klagas enligt vad som gäller för utsökningsmål (18 kap. utsöknings-
36
balken). Föreningen har också möjlighet att väcka talan i saken vid Prop. 1995/96:17
domstol.
Vad nu har sagts har motsvarande tillämpning i fråga om tvångsför-
säljning för ett dödsbos räkning och i liknande fall.
5.3 Bostadsrättsföreningens skyldighet att underrätta pant-
havare i vissa fall
Regeringens förslag: En bostadsrättsförening som har underlåtit
att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens betalningsför-
summelse förlorar sin företrädesrätt till betalning även vid exeku-
tiv auktion. Föreningen skall förlora företrädesrätten vid tvångs-
försäljning enligt bostadsrättslagen och vid exekutiv försäljning
bara i förhållande till en panthavare som inte på annat sätt har fått
vetskap om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse. Före-
ningen skall ha möjlighet att delvis återvinna sin företrädesrätt.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag
utom så tillvida att det inte föreslås någon uttrycklig lagregel om fall
där panthavare har kännedom om betalningsförsummelsen (se prome-
morian s. 42-47).
Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget i sak
eller lämnat det utan erinran. Ett par remissinstanser har ansett att det
bör klargöras att bostadsrättsföreningen inte förlorar sin företrädesrätt i
förhållande till en panthavare som på annat sätt har fått kännedom om
betalningsförsummelsen.
Skälen för regeringens förslag: Enligt 7 kap. 31 § bostadsrättslagen
skall bostadsrättsföreningen, om den har blivit underrättad om att en
bostadsrätt är pantsatt, underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren i
viss omfattning försummar att betala avgifter till föreningen. Sådan
skyldighet inträder när bostadsrättshavaren har obetalda avgifter på ett
belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad
(dvs. en månadsavgift) och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen
mer än två veckor från förfallodagen. Underrättelsen skall lämnas ”utan
dröjsmål”. Försummas det, har föreningen vid tvångsförsäljning på
offentlig auktion företräde till betalning före panthavaren endast i fråga
om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett.
Den nu gällande ordningen innebär att föreningen vid underlåten
underrättelse förlorar sin företrädesrätt endast vid tvångsförsäljning en-
ligt bostadsrättslagen men inte vid exekutiv försäljning. Denna olikhet
hänger samman med att föreningen vid exekutiv försäljning hittills inte
har haft någon särskild rätt till betalning ur köpeskillingen. Med den
nya ordningen, som ju innebär att bostadsrättsföreningens fordran skall
förenas med en legal panträtt, bör bostadsrättsföreningen även vid
exekutiv försäljning gå miste om sin företrädesrätt, om föreningen har
försummat sin underrättelseskyldighet.
37
För att bostadsrättsföreningen skall förlora sin företrädesrätt vid för-
summad underrättelse måste det förutsättas att panthavaren inte på annat
sätt har fått kännedom om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse.
Skulle det vara klarlagt att panthavaren känner till just de förhållanden
som föreningen hade bort upplysa om, bör föreningen alltså inte förlora
sin företrädesrätt på grund av sin passivitet. Detta bör komma till ut-
tryck i lagtexten.
Försummelse att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens under-
låtenhet att betala avgifter torde enligt gällande rätt medföra att före-
ningen förlorar sin företrädesrätt beträffande samtliga avgifter som
förfaller till betalning efter den tidpunkt då underrättelse senast skulle
ha skett. Att underrättelsen lämnas några dagar för sent kan alltså leda
till samma rättsverkan som att någon underrättelse aldrig lämnas. Enligt
regeringens mening är det inte motiverat att företrädesordningen rubbas
i vidare mån än som föranleds av den skada som panthavaren kan antas
ha åsamkats på grund av föreningens försummelse. Regleringen bör
därför utformas så att föreningen genom en för sent gjord underrättelse
till panthavaren återvinner företrädesrätten i fråga om belopp som för-
faller senare.
Prop. 1995/96:17
5.4 Bör lös egendom som är föremål för handpanträtt kun-
na säljas med förbehåll för panträtten?
Regeringens bedömning: Det bör inte nu införas några bestäm-
melser i utsökningsbalken som ger kronofogdemyndigheten möj-
lighet att sälja utmätt lös egendom med förbehåll för panträtts
bestånd.
Promemorians förslag: I promemorian föreslås att det införs en
bestämmelse i utsökningsbalken (9 kap. 4 §) som medger kronofog-
demyndigheten att sälja utmätt lös egendom som häftar för handpanträtt
med förbehåll för att panträtten består om panthavaren medgivit det.
Om försäljning sker med sådant förbehåll föreslås förvärvaren överta
det personliga betalningsansvaret för skulden (se promemorian
s. 52-56).
Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har särskilt kom-
menterat promemorians förslag. De flesta av dessa har lämnat förslaget
utan erinran. Ett par remissinstanser ifrågasätter behovet av lagändring.
Bakgrund: Enligt 8 kap. 11 § utsökningsbalken är en borgenär, vars
fordran är förenad med handpanträtt (eller retentionsrätt) i utmätt egen-
dom, skyldig att ta emot betalning i förtid i den ordning som anges i
13 kap. utsökningsbalken. Han är dock inte skyldig att avstå från sin
rätt utan att hans fordran blir betald om inte försäljning eller, i fråga
om utmätt fordran, indrivning sker för fordran med lika eller bättre rätt.
Det har i doktrinen ifrågasatts om det inte vid exekutiv försäljning av
38
pantsatt egendom är möjligt att göra förbehåll för panträttens bestånd
(se promemorian s. 52 f.).
Att pantsatt egendom säljs med förbehåll för panträttens bestånd in-
nebär att panthavaren inte får betalt ur köpeskillingen. Panthavaren har
i stället kvar sin fordran och panträtten gäller i egendomen även i den
nye ägarens hand. Det belopp som köparen skall betala kontant minskar
i motsvarande mån.
Skälen för regeringens bedömning: Som framgår av promemorian
måste den som avser att vid exekutiv försäljning köpa en bostadsrätt
under alla förhållanden förbereda kreditfrågan med kreditgivaren på
förhand. Med hänsyn till detta kan det enligt regeringens mening inte
anses föreligga något behov av särskilda regler om försäljning med
förbehåll för panträttens bestånd när det gäller bostadsrätter.
Den ändring i utsökningsbalken som föreslagits i promemorian skulle
få betydelse inte bara vid exekutiv försäljning av bostadsrätt utan även
vid sådan försäljning av annan lös egendom. Försäljning med förbehåll
för panträtt torde emellertid sällan vara något praktiskt alternativ i fråga
om försäljning av lösöre, eftersom köparen i sådana fall måste avstå
från besittningen till egendomen för att panthavaren skall bli sakrättsligt
skyddad. Inte heller när det gäller lös egendom av annat slag än lösöre
och bostadsrätter förefaller det finnas behov av lagändring på denna
punkt.
På grund av det anförda kommer regeringen till slutsatsen att förslaget
inte bör genomföras i detta sammanhang.
5.5 Panträtt som inte har beaktats vid exekutiv försäljning
Regeringens bedömning: Det saknas behov av lagändring i
fråga om giltigheten av en panträtt som av förbiseende eller av
annat skäl inte har beaktats vid en exekutiv försäljning av bostads-
rätt. Det finns heller inget behov av att generellt kungöra exekuti-
va försäljningar av bostadsrätter i Post- och Inrikes Tidningar.
Promemorians förslag: Utsökningsförordningen ändras så att det blir
obligatoriskt att kungöra exekutiv försäljning av bostadsrätt i Post- och
Inrikes Tidningar (se promemorian s. 56-63). I övrigt gör utredaren
samma bedömning som regeringen.
Remissinstanserna: Utredarens bedömning i fråga om behovet av
lagändring tillstyrks eller lämnas utan erinran av så gott som alla remis-
sinstanser. Promemorians förslag om obligatorisk kungörelse av ex-
ekutiva försäljningar av bostadsrätter har ifrågasatts av flera remissin-
stanser.
Bakgrund: Vid frivillig försäljning av lös egendom är principen att
panträtt gäller i egendomen även efter överlåtelsen. Panträtten kan
emellertid upphöra att gälla på grund av godtrosförvärv. Förutsättningen
för detta är att egendomen är av sådant slag att den kan vara föremål
för exstinktivt godtrosförvärv. Vid överlåtelse av egendom som inte kan
Prop. 1995/96:17
39
bli föremål för sådant godtrosförvärv förblir panträtten däremot gällande Prop. 1995/96:17
i egendomen, även om förvärvaren var i god tro. Så är fallet bl.a. be-
träffande bostadsrätt. En panträtt som inte har beaktats fortsätter att
gälla även efter en exekutiv försäljning (se NJA 1992 s. 6). Om skälet
till att panträtten inte beaktas är försummelse från bostadsrättsförening-
ens styrelse, är styrelsen i princip skyldig att ersätta den skada som
orsakas av försummelsen.
I fråga om förberedandet av exekutiv auktion avseende lös egendom i
allmänhet (bl.a. bostadsrätter) gäller enligt 9 kap. 2 § första stycket
utsökningsbalken att auktionen skall kungöras i god tid och på lämpligt
sätt. Vissa tillämpningsföreskrifter finns också i 9 kap. utsökningsför-
ordningen (1981:981). Där anges bl.a. att, om det i samband med en
auktion finns anledning att räkna med att det finns okända borgenärer
som har rätt till betalning ur egendomen, sådana borgenärer vid kun-
görelsen om auktionen skall uppmanas att senast vid auktionen anmäla
sina fordringar hos kronofogdemyndigheten. Kungörelsen om en auktion
skall föras in i en eller flera ortstidningar enligt vad kronofogdemyndig-
heten bestämmer. Auktionen bör också kungöras i en eller flera riks-
eller facktidningar eller i annan form, om det är lämpligt med hänsyn
till egendomens beskaffenhet eller någon annan omständighet.
Skälen för regeringens bedömning: Om en bostadsrätt försäljs exe-
kutivt och det av något skäl förbises att det gäller en panträtt i bostads-
rätten, fortsätter panträtten att gälla mot den nya förvärvaren. I pro-
memorian diskuteras om rättsläget på denna punkt borde ändras så att
panträtten i en sådan situation faller bort. Utredaren stannar för att inte
föreslå någon sådan ändring. Detta ställningstagande har godtagits av så
gott som alla remissinstanser. Mot denna bakgrund bör det inte komma
i fråga att göra någon lagändring.
Det kan däremot diskuteras om man inte borde utforma försäljnings-
förfarandet så att man ytterligare minskar riskerna för att en panträtt
förbises. Ett sätt att åstadkomma detta är att, som har föreslagits i
promemorian, göra det obligatoriskt att kungöra alla exekutiva försälj-
ningar av bostadsrätter i Post- och Inrikes Tidningar. Som emellertid
har framhållits av flera remissinstanser skulle en sådan ordning bli
förhållandevis kostsam. Enligt regeringens mening är det praktiska
behovet av ett sådant utökat kungörelseförfarande inte så stort att det
motiverar dessa kostnader.
Det bör tilläggas att den fråga som nu har behandlats kommer i ett
helt annat läge om man inför ett register över alla bostadsrätter. Med ett
sådant register bortfaller i stort sett det här aktuella problemet.
5.6 Panträttens ställning i vissa fall då bostadsrätten upphör
Regeringens förslag: Om en pantsatt bostadsrätt har övergått till
föreningen, skall beslut om bostadsrättens upphörande få med-
delas endast om panthavaren har lämnat medgivande till detta
eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.
40
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se Prop. 1995/96:17
promemorian s. 63-67).
Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran
av det stora flertalet av remissinstanserna. Enligt en remissinstans bör
dock bostadsrättsföreningen, till undvikande av framtida tvister, alltid
inhämta panthavarens medgivande. En annan remissinstans anser att
inhämtande av panthavarens medgivande skall kunna underlåtas enbart
i sådana fall då bostadsrätten uppenbart saknar värde för panthavaren.
Bakgrund: En bostadsrättsförening kan själv förvärva en bostadsrätt
genom överlåtelse. En bostadsrätt kan också i vissa fåll övergå till
bostadsrättsföreningen utan att någon överlåtelse gjorts. Den situation
som är av störst intresse i detta sammanhang är den då bostadsrättsha-
varen har avsagt sig bostadsrätten. Enligt 4 kap. 11 § första stycket bo-
stadsrättslagen får en bostadsrättshavare när två år har förflutit från
upplåtelsen avsäga sig bostadsrätten. Bostadsrättshavaren blir därigenom
befriad från sina förpliktelser som bostadsrättshavare gentemot före-
ningen. Bostadsrättshavaren får inte någon ersättning för den avsagda
bostadsrätten.
Bostadsrättslagen innehåller också bestämmelser om rätt för bostads-
rättshavaren att ffånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning (7 kap. 17 §)
samt i vissa andra situationer (7 kap. 2-5 §§). Bostadsrätten kan också
övergå till föreningen, om den som förvärvat bostadsrätten vid exekutiv
försäljning eller offentlig auktion enligt bostadsrättslagen inte antas till
medlem (6 kap. 5 §) eller om två försök att sälja en bostadsrätt på
offentlig auktion misslyckats (8 kap. 5 §). Vidare har vissa bostadsrätts-
föreningar, vars stadgar medger det, möjlighet att lösa bostadsrätten till
lokaler (6 kap. 9 §). Bostadsrätten kan också upphöra utan att övergå
till föreningen, om det hus i vilket lägenheten finns överlåts eller säljs
exekutivt (7 kap. 33 §).
Om bostadsrätten övergått till föreningen, skall föreningen överlåta
bostadsrätten så snart det kan ske utan förlust eller, på föreningsstäm-
ma, besluta att den skall upphöra (6 kap. 11 §). Frågan om under vilka
förutsättningar föreningsstämman kan fatta ett sådant beslut är inte
närmare angivna i bostadsrättslagen.
Skälen för regeringens förslag: Om en bostadsrätt av något skäl har
övergått till föreningen, har föreningen möjlighet att på föreningsstäm-
ma besluta om att bostadsrätten skall upphöra. Om bostadsrätten är
pantsatt, innebär ett sådant beslut att även pantsättningen upphör. Enligt
gällande rätt är det inte helt klart under vilka förutsättningar föreningen
i ett sådant fall kan besluta om bostadsrättens upphörande. I syfte att
förbättra bostadsrättens värde som pant bör rättsläget klargöras på
denna punkt.
Enligt utredaren kan det inte antas att bostadsrättsföreningen enligt
gällande rätt har full frihet att besluta om upphörande av en pantsatt
bostadsrätt, i vart fall inte utan skyldighet att ersätta panthavaren dennes
skada till följd av upphörandet (jfr Rodhe, Handbok i sakrätt s. 374
not. 57). Om bostadsrätten saknar marknadsvärde torde föreningen dock
vara oförhindrad att besluta om dess upphörande. En bostadsrätt med
41
marknadsvärde torde också kunna beslutas upphöra om panthavaren
medger det.
Enligt regeringens mening bör det klargöras i lagen att beslut om
bostadsrättens upphörande alltid kan fattas om panthavaren medger det.
Ett sådant beslut bör emellertid kunna fattas också utan panthavarens
samtycke, om det står klart att bostadsrätten saknar värde. I annat fäll
skulle föreningen kunna tvingas behålla en bostadsrätt utan marknads-
värde i avvaktan på en eventuell värdestegring till nytta för pantha-
varen. En sådan ordning förefaller inte ändamålsenlig. Det kan anmär-
kas att det sannolikt inte är särskilt svårt för föreningen att bedöma om
bostadsrätten saknar marknadsvärde eller ej. Om föreningen gör en
felaktig bedömning, kan den drabbas av skadeståndsansvar. Det finns
därför inte något skäl att, som en remissinstans förordat, föreskriva att
det skall vara uppenbart att bostadsrätten saknar marknadsvärde för att
den skall kunna upphävas.
Regeringen anser sammanfattningsvis att det i bostadsrättslagen bör
klargöras att föreningen får fatta beslut om bostadsrättens upphörande,
om panthavaren har medgivit detta eller om bostadsrätten saknar mark-
nadsvärde.
5.7 Panthavares förvärv av pantsatt bostadsrätt
Regeringens förslag: En juridisk person skall ges möjlighet att
under tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i förening-
en, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid ex-
ekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen
och hade panträtt i bostadsrätten. Under denna treårsperiod skall
en sådan juridisk person ha rätt att upplåta lägenheten i andra
hand utan styrelsens samtycke.
Promemorians förslag: En panthavare som förvärvar bostadsrätten
vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen
skall inte kunna vägras inträde i föreningen av den anledningen att för-
värvaren är juridisk person. Den juridiska personen skall kunna upplåta
lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke (se promemorian
s. 74-76).
Remissinstanserna: Promemorians förslag har tillstyrkts i princip,
men omkring hälften av remissinstanserna har förordat att den juridiska
personens rättigheter skall tidsbegränsas.
Bakgrund: I 2 kap. 3 § första stycket bostadsrättslagen föreskrivs att
den som en bostadsrätt har övergått till inte får vägras inträde i före-
ningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är
uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättsha-
vare. En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostads-
lägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål får emellertid enligt 4 §
första stycket vägras inträde i föreningen, även om de i 3 § angivna
förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda. Från den sistnämnda
Prop. 1995/96:17
42
bestämmelsen görs i 4 § andra stycket undantag för kommuner och
landsting.
Att föreningen givits rätt att vägra en juridisk person medlemskap i
föreningen har enligt förarbetena till bostadsrättslagen sin grund i hän-
synen till bostadsförsörjningen och till föreningarnas och medlemmarnas
intressen (prop. 1990/91:92 s. 66 f.). Det framhålls i propositionen
bl.a. att bostadslägenheter i första hand bör tillhandahållas enskilda och
familjer för att tillgodose ett behov av permanentbostad samt att det från
föreningens synpunkt är av intresse att medlemmarna stadigvarande bor
i sina lägenheter och deltar i föreningens angelägenheter.
Skälen för regeringens förslag: En bank eller någon annan som har
beviljat en person kredit mot säkerhet i en bostadsrätt kan i vissa situa-
tioner riskera förlust om bostadsrätten t.ex. har fallit i värde. Kredit-
givaren måste då bevaka sina intressen för att så långt som möjligt få ut
sin fordran. Ett sätt att göra det är att kreditgivaren själv förvärvar bo-
stadsrätten vid en exekutiv auktion och senare, när marknadsförhållan-
dena har förbättrats, säljer den till ett högre pris. En sådan utväg står
emellertid enligt gällande rätt inte utan vidare till buds för en panthava-
re som är juridisk person.
Enligt regeringens bedömning framstår det som befogat att en pantha-
vare skall kunna skydda sin rätt genom att själv förvärva bostadsrätten
vid exekutiv försäljning. En sådan möjlighet torde i någon mån bidra till
att stärka bostadsrättens värde som pant. En panthavare som är juridisk
person bör därför ges möjlighet att förvärva en bostadsrätt vid exekutiv
försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen för att kunna
sälja bostadsrätten i ett gynnsammare konjunkturläge.
Det kan emellertid diskuteras om inte den juridiska personens rätt att
inneha bostadsrätten borde vara tidsbegränsad. Det principiella förbudet
mot förvärv av juridiska personer skall ses mot bakgrund av önskemålet
att lägenheterna bebos av personer som är medlemmar i föreningen och
därigenom medverkar i förvaltningen av huset. Enligt regeringens me-
ning skulle en juridisk persons möjligheter att skydda sina intressen
tillgodoses i tillräcklig utsträckning om den juridiska personens innehav
begränsas till att gälla en viss tid.
Några remissinstanser har pekat på att en motsvarighet till de bestäm-
melser i bostadsrättslagen som reglerar dödsbons rätt att temporärt
disponera en bostadsrätt skulle kunna införas för panthavare som är
juridisk person.
Enligt 6 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen gäller att en avliden
bostadsrättshavares dödsbo har rätt att utöva bostadsrätten utan att vara
medlem i föreningen. Efter tre år är boet emellertid skyldigt att på före-
ningens anmaning inom sex månader visa att bostadsrätten ingått i
bodelning eller arvskifte eller förvärvats av någon som inte får vägras
inträde i föreningen och som har ansökt om medlemskap. Regeringen
anser att dessa bestämmelser passar som förebild för den reglering som
är aktuell nu.
Givetvis måste den juridiska personen kunna utöva bostadsrätten under
den aktuella tiden. Med utövande av bostadsrätten avses i första hand
ett nyttjande av lägenheten (se Julius-Uggla Bostadsrättslagen m.m.
Prop. 1995/96:17
43
s. 31). Införandet av en rätt för en panthavare som är juridisk person att Prop. 1995/96:17
efter förvärv av den pantsatta bostadsrätten utöva bostadsrätten skulle
bli närmast meningslös om den juridiska personen inte skulle ha rätt att
upplåta lägenheten i andra hand, dvs. att hyra ut den eller låna ut den
utan ersättning. Enligt 7 kap. 10 § första stycket bostadsrättslagen får
emellertid en bostadsrättshavare upplåta hela sin lägenhet i andra hand
endast om styrelsen gett sitt samtycke. Som en konsekvens av förslaget
att i vissa fall låta en juridisk person under en begränsad tid utöva
bostadsrätten, bör en sådan juridisk person ges rätt att under den tiden
upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Däremot bör
styrelsen underrättas om en sådan upplåtelse.
5.8 Formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt
5.8.1 Oriktig uppgift om köpeskillingen
Regeringens förslag: Köp av en bostadsrätt skall inte vara
ogiltigt därför att priset är oriktigt angivet i köpehandlingen. Par-
terna skall gentemot varandra vara bundna vid den uppgift om
priset som finns i köpehandlingen. Detta pris skall dock kunna
jämkas, om det är oskäligt att det är bindande.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian s. 76-78).
Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran
av samtliga remissinstanser.
Bakgrund: I fråga om överlåtelse av bostadsrätt gäller vissa form-
krav. I 6 kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs att ett avtal om över-
låtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas
under av säljaren och köparen. I avtalet skall anges vilken lägenhet
överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsvarande gäller vid byte och
gåva. I 6 kap. 5 § tredje stycket stadgas att en överlåtelse som inte upp-
fyller formföreskrifterna i 4 § är ogiltig. Detta innebär att köpet är ogil-
tigt, om parterna i köpehandlingen har angett en annan köpeskilling än
den verkliga. Samma regler gällde tidigare vid överlåtelse av fast egen-
dom.
Bestämmelserna i 18 kap. 1 § första stycket jordabalken innebär, om
lagfart beviljats för ett ogiltigt köp, att ogiltigheten kan ”läkas” vid ett
senare förvärv om det görs av någon som är i god tro beträffande ogil-
tigheten. Detta gäller dock inte om förvärvet var ogiltigt på grund av att
det inte skett i föreskriven form (18 kap. 3 § 3 jordabalken). Beträffan-
de en godtroendes ställning måste emellertid även bestämmelserna i
34 § avtalslagen, som rör de sakrättsliga verkningarna av skenavtal, be-
aktas. Gällande rätt beträffande denna fråga har emellertid varit oklar.
Detta utgjorde ett av skälen till att det år 1992 infördes en ändring i
4 kap. 1 § jordabalken (prop. 1991/92:110, bet. 1991/92:LU31, rskr.
1991/92:235). Ändringen innebär att en sidoöverenskommelse som
44
säljaren och köparen träffat om en annan köpeskilling än den som anges
i köpehandlingen är ogiltig. I stället är den köpeskilling som anges i kö-
pehandlingen bindande för parterna. Denna köpeskilling får dock jäm-
kas om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna
vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständig-
heterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande.
Skälen för regeringens förslag: Om parterna vid överlåtelsen av en
bostadsrätt har angett en oriktig köpeskilling i köpehandlingen, har
formkravet i bostadsrättslagen åsidosatts. Konsekvensen av detta är att
överlåtelsen blir ogiltig. Tidigare rådde oklarhet om vilka konsekvenser
denna ogiltighet fick för godtroende tredjemäns, exempelvis panthava-
res, rättsställning. Denna oklarhet har numera skingrats. Högsta
domstolen har nämligen uttalat att 34 § avtalslagen är tillämplig även
om den ogiltiga överlåtelsehandlingen inte upprättats för skens skull be-
träffande själva överlåtelsen utan bara beträffande priset (NJA 1995
s. 135). Detta torde innebära att ett sådant överlåtelseavtal beträffande
en bostadsrätt visserligen är ogiltigt mellan avtalsparterna, men att
ogiltigheten i enlighet med 34 § avtalslagen inte kan göras gällande mot
en godtroende förvärvare av bostadsrätten.
Det finns emellertid även andra skäl för att i bostadsrättslagen införa
bestämmelser som motsvarar jordabalkens regler. Bl.a. kan den osäker-
het som råder, huruvida ett köp som innehåller en oriktig uppgift om
köpeskillingen kommer att bestå eller inte, mellan parterna begagnas
som ett påtryckningsmedel. Regeringen anser därför att bestämmelser
motvarande dem som införts i 4 kap. 1 § jordabalken bör införas även
i fråga om bostadsrätter.
5.8.2 Preskriptionstid för väckande av ogiltighetstalan
Regeringens förslag: Talan om ogiltighet av överlåtelse av
bostadsrätt under åberopande av att formföreskrifterna har åsido-
satts skall väckas inom två år från överlåtelsen. Görs inte det, är
rätten till sådan talan förlorad.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian s. 78).
Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt
förslaget eller lämnat det utan erinran.
Skälen för regeringens förslag: I föregående avsnitt har föreslagits
att en överlåtelse av bostadsrätt inte skall vara ogiltig av det skälet att
köpeskillingen har angetts felaktigt i köpehandlingen. Det kan emellertid
tänkas förekomma andra formella brister i en överlåtelsehandling som
gör överlåtelsen ogiltig. Detta är sannolikt inte särskilt vanligt förekom-
mande. Följderna är emellertid allvarliga. Överlåtelsens ogiltighet med-
för att även en panträtt som har upplåtits av förvärvaren blir ogiltig.
Om bostadsrätten överlåtits blir i princip även sådana överlåtelser,
liksom pantsättningar som gjorts av senare förvärvare, ogiltiga. Detta
Prop. 1995/96:17
45
följer av att bostadsrätt inte kan vara föremål för exstinktivt godtrosför- Prop. 1995/96:17
värv och av att det inte finns bestämmelser om preskription eller preklu-
sion som avskär möjligheten att åberopa ogiltighet.
Det kan konstateras att det inte i jordabalken finns någon motsvarande
preskriptionsregel för väckande av ogiltighetstalan beträffande avtal om
förvärv av fast egendom. Regeringen anser därför att rätten att göra
ogiltighet gällande bör preskriberas när två år förflutit från dagen för
överlåtelsen.
Regeringens förslag: Ombildningslagen skall vara tillämplig
även beträffande sådana småhus som hyrs ut som permanentbo-
stad.
Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
promemorian Bostadsrättsoption och andra ändringar i bostadsrätts-
lagstiftningen, Ds 1993:54, s. 21-24).
Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt
förslaget eller lämnat det utan erinran.
Bakgrund: Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om-
bildning till bostadsrätt (ombildningslagen) innehåller bl.a. föreskrifter
om rätt för hyresgäster i en hyresfastighet som har minst tre lägenheter,
att genom en bostadsrättsförening göra en s.k. intresseanmälan och få
denna antecknad i fastighetsboken. En sådan intresseanmälan hindrar en
fastighetsägare från att sälja fastigheten utan att först erbjuda den till
bostadsrättsföreningen. Hyresgästerna får alltså en företrädesrätt att
köpa den fastighet de bor i. Den 1 juli 1992 utvidgades lagens tillämp-
ningsområde så att den gjordes tillämplig även på sådana fastigheter
som ägs av staten, en kommun, ett landsting, ett kommunalförbund, ett
allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som ägs av en kommun
eller ett landsting (prop. 1991/92:160, bet. 1991/92:BoU22, rskr.
1991/92:293).
Ombildningslagen gäller endast för fastigheter som är taxerade som
hyreshusenheter (1 § andra stycket). Vad som sägs i lagen om fast
egendom gäller även tomträtt (1 § tredje stycket). Även småhus, dvs.
friliggande hus, radhus, kedjehus, parhus etc. kan upplåtas med hyres-
rätt. Eftersom sådana fastigheter är taxerade som småhusenheter är
ombildningslagen inte tillämplig för dem. Hyresgästerna i dessa hus har
alltså inte någon företrädesrätt att genom en bostadsrättsförening köpa
den fastighet de bor i vid en eventuell försäljning.
Skälen för regeringens förslag: När ombildningslagen trädde i kraft
var det inte så vanligt att småhus uppläts med hyresrätt. Med tiden har
det emellertid blivit allt vanligare. Enligt regeringens bedömning bör av
46
rättviseskäl även hyresgäster i småhus ges rätt att genom en bostads- Prop. 1995/96:17
rättsförening köpa det hus de bor i.
Ombildningslagen bör alltså ändras så att den omfattar även fastigheter
som är taxerade som småhusenheter. Hyresgäster som hyr sina bostäder
i småhus skall alltså kunna få en intresseanmälan antecknad om det
finns minst tre lägenheter i den egendom som anmälan omfattar (2 §
ombildningslagen).
En särskild fråga är emellertid om den nu angivna ordningen skall
gälla för småhus som är uthyrda för fritidsändamål. Enligt ombildnings-
lagen krävs inte att hyresgästerna använder sina lägenheter som perma-
nentbostäder för att de skall få göra en intresseanmälan. Detta hänger
samman med att det torde vara ytterst ovanligt att en lägenhet i en
hyreshusenhet används som fritidsbostad. Ombildningslagen syftar till
att de boende, underförstått de som har sin permanentbostad i fastig-
heten, skall få rätt att köpa denna. Det är inte motiverat att även sådana
hyresgäster som hyr för fritidsändamål skall få företrädesrätt vid en
eventuell försäljning. Rätten att göra intresseanmälan bör därför gälla
bara om samtliga småhus hyrs för annat ändamål än fritidsändamål.
En intresseanmälan bör, i likhet med vad som gäller i dag beträffande
hyreshus, kunna gälla flera registerfastigheter under förutsättning att
dessa är samtaxerade och därmed tillsammans utgör en hyreshus- eller
småhusenhet. Om en intresseanmälan omfattar flera fastigheter och inte
alla skall säljas, skall enligt 6 § ombildningslagen föreningen ändå er-
bjudas att förvärva alla de fastigheter som omfattas av anmälan (prop.
1981/92:82 s. 78). Fastighetsägareförbundet har anfört att det inte är
rimligt att en bostadsrättsförening skall kunna framtvinga en försäljning
av samtliga småhus som omfattas av en intresseanmälan. Om endast den
fastighet som är till salu skulle behöva erbjudas till bostadsrättsförening-
en, skulle hyresgästerna emellertid kunna gå miste om företrädesrätten
till egendomen. Fastighetsägaren skulle nämligen kunna kringgå lagen
genom att sälja ut fastigheterna en och en. Med hänsyn bl.a. till detta är
det lämpligt att man även beträffande småhus har den principen att alla
fastigheter som omfattas av en intresseanmälan skall hembjudas till
föreningen även om fastighetsägaren inte avser att sälja alla. Det kan
tilläggas att lagen har motsvarande innebörd när det gäller försäljning
av en andel av en fastighet. Bostadsrättsföreningen skall i ett sådant fall
erbjudas att förvärva hela den fastighet som intresseanmälan avser.
De föreslagna författningsändringarna bör kunna träda i kraft den 1
januari 1996.
Vissa av de föreslagna författningsändringarna kräver övergångsregle-
ring. Den frågan behandlas närmare i författningskommentaren.
Ingen av remissinstanserna har haft några synpunkter på de förslag till
övergångsbestämmelser som lämnats i promemorian (se promemorian
s. 101 f.).
47
Prop. 1995/96:17
År 1987 infördes nya regler om förförandet vid försäljning av bostads-
rätt på offentlig auktion (prop. 1986/87:37, bet. 1986/87:BoU13,
rskr. 1986/87:249). Bl.a. anförtroddes uppgiften att sköta försäljningen,
som tidigare legat på bostadsrättsföreningen själv, åt en god man. God
man förordnas av tingsrätten på begäran av bostadsrättsföreningen
(8 kap. 1 § bostadsrättslagen). Förslaget om att låta tvångsförsäljningen
vara en uppgift för kronofogdemyndigheterna innebär en ökad belast-
ning på dessa. Frågan är då hur stor denna belastning kommer att bli.
Det har inte varit möjligt att i detta ärende få fram uppgifter om frek-
vensen av sådana godmansförordnanden som gäller det här aktuella
ändamålet (Stockholms tingsrätt avgjorde 88 ärenden år 1994). Inte
heller har det varit möjligt att ta reda på hur många försäljningar som
gjorts. Antalet ansökningar om tvångsförsäljning kommer att variera
från tid till arman beroende på det allmänna konjunkturläget. Om en
kronofogdemyndighet inte har kapacitet att klara ”topparna” bör den
utnyttja sin möjlighet att, i enlighet med 9 kap. 1 § andra stycket utsök-
ningsbalken, uppdra åt annan att hålla auktion. Detta förfaringssätt an-
vänds t.ex. av Kronofogdemyndigheten i Stockholms län vid exekutiv
försäljning av bostadsrätter. Enligt 9 kap. 3 § utsökningsförordningen
får kronofogdemyndigheten uppdra åt ”auktionsföretag” att sälja egen-
dom på auktion. Denna bestämmelse bör, i enlighet med utredarens
förslag, kompletteras så att även advokat, fastighetsmäklare eller någon
annan lämplig person kan ges ett sådant uppdrag (se promemorian
Bostadsrätt - Bostadsrättsföreningens och panthavares rätt till betalning,
tvångsförsäljning m.m., Ds 1994:7, s. 42). Även om denna möjlighet
utnyttjas är det dock ett antal moment i handläggningen som måste
skötas av kronofogdemyndigheten. Förslaget innebär därför en ökad
arbetsbelastning för kronofogdemyndigheterna. På grund av osäkerheten
om antalet tvångsförsäljningar är det emellertid omöjligt att nu ange i
vilken omfattning det krävs resurstillskott för att myndigheterna skall
klara den nya uppgiften.
Det kan slutligen konstateras att tingsrätterna kommer att bli befriade
från handläggningen av ärenden om förordnande av god man enligt bo-
stadsrättslagen.
9.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1991:614)
1 kap.
3 §
Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som
är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen
som en medlem har på grund av upplåtelsen.
48
1 6 kap. finns bestämmelser om rätten att utöva bostadsrätten när den Prop. 1995/96:17
har övergått från en bostadsrättshavare till en ny innehavare.
I paragrafen, som inte föreslogs ändrad i promemorian, återfinns i dag
1 andra stycket den grundläggande regeln om att en ny bostadsrättshava-
re, efter överlåtelse av bostadsrätten till honom, får utöva bostadsrätten
endast om han är eller antas till medlem i föreningen. Denna regel före-
slås nu bli flyttad till 6 kap. 1 §. Skälet till detta är att regeln nu före-
slås bli kompletterad med ett undantag beträffande juridiska personers
förvärv i vissa fåll. Det har då ansetts lämpligt att huvudregeln och un-
dantaget får sin plats i samma paragraf. Förevarande paragraf får då i
stället innehålla en hänvisning till regleringen i 6 kap.
2 kap.
7 §
Den som förvärvat en bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid
tvångsförsäljning enligt 8 kap. får inte vägras inträde som medlem av
den anledningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de
grunder som anges i stadgarna.
I paragrafen har en följdändring av formell natur gjorts efter Lagrådets
påpekande samt dessutom en mindre språklig ändring.
2 kap.
8 §
En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett
hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en hyres-
gäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om
1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med
bostadsrätt,
2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall
upplåtas med bostadsrätt, eller
3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt
3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.
Föreningen får också efter det att den förvärvat huset vägra en hyres-
gäst inträde i föreningen, om
1. denne inte var hyresgäst i huset när bostadsrättsföreningen förvär-
vade det, eller
2. hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år
efter föreningens förvärv av huset.
Medlemskap får inte vägras på grund av bestämmelsen i andra stycket
1, om hyresgästen var make eller på något annat sätt närstående till den
som innehade hyresrätten när föreningen förvärvade huset och hyres-
rätten övergått till hyresgästen enligt 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §
andra stycket jordabalken. Hyresgästen måste dock ha ansökt om med-
lemskap inom den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är för-
månligare för hyresgästen, senast tre månader efter den dag då hyres-
rätten övertogs.
4 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 17
Förslaget har behandlats i avsnitt 6. Prop. 1995/96:17
En bostadsrättsförening kan upplåta lägenheter med bostadsrätt i före-
ningens ”hus” (se 1 kap. 1 § bostadsrättslagen). Termen hus används
emellertid inte konsekvent i bostadsrättslagen. De föreslagna ändringar-
na innebär att orden ”fastighet” respektive ”hyresfastighet” byts ut mot
”hus” och är delvis föranledd av att också sådana fastigheter (och tomt-
rätter) som är taxerade som småhusenheter skall omfattas av ombild-
ningslagen. Någon saklig ändring är inte avsedd. Vissa språkliga änd-
ringar har också gjorts.
5 kap.
7 §
Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i ett
hus som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för ombildning
till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör
innan bostadsrätten upplåtits.
Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har
satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till
lägenheten.
Se kommentaren till 2 kap. 8 §
5 kap.
8§
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om
1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig
tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller
3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre
än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an-
ledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick
kännedom om den högre avgiften.
Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren
innehar lägenheten med hyresrätt.
Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av ett hus för
ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 §, upphör dock avtalet i de
fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är
oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör.
Se kommentaren till 2 kap. 8 §.
6 kap.
1 §
När en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny
innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas
till medlem i bostadsrättsföreningen.
En juridisk person får dock utöva bostadsrätten utan att vara medlem
i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid
exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. och då hade
panträtt i bostadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana
50
den juridiska personen att inom sex månader från uppmaningen visa att Prop. 1995/96:17
någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostads-
rätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostads-
rätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för den juridiska personens räkning.
En juridisk person kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt
rätt än som angetts här.
Paragrafen innehåller den nya reglering som gör det möjligt för en juri-
disk person att i vissa fäll utöva bostadsrätten utan att vara medlem i
föreningen. Den nuvarande regeln i andra stycket om fall där bostads-
rätten har övergått till ett dödsbo föreslås bli flyttad till en ny paragraf,
6 kap. 1 a §. Frågan har behandlats i avsnitt 5.7.
Första stycket innehåller den regel som hittills har återfunnits i 1 kap.
3 § andra stycket. Regeln har flyttats till förevarande kapitel - där den
systematiskt hör hemma - främst av det skälet att regeln nu förses med
ett undantag som bör komma till uttryck i nära anslutning till den.
Undantaget återfinns i andra stycket. Det har utformats efter förebild
av vad som gäller i fall då bostadsrätten har övergått till dödsboet efter
en bostadsrättshavare.
Den föreslagna ordningen innebär att den juridiska personen går miste
om det inflytande på föreningens verksamhet som den skulle ha fått om
den, i enlighet med promemorians förslag, haft rätt att bli medlem i
föreningen. Detta kan knappast antas vara någon allvarligare nackdel
för den juridiska personen, eftersom innehavet av bostadsrätten ändå är
begränsat i tiden och främst syftar till att ge möjlighet att genomföra en
försäljning av den tidigare pantsatta bostadsrätten vid ett från marknads-
synpunkt lämpligt tillfälle.
6 kap.
1 a §
Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten
trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Tre år efter dödsfallet
får föreningen dock uppmana dödsboet att inom sex månader från upp-
maningen visa att bostadsrätten har ingått i bodelning eller arvskifte
med anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon som inte får
vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt
medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångs-
försäljas enligt 8 kap. för dödsboets räkning. Ett dödsbo kan i
föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här.
I förevarande paragraf, som är ny, återfinns de regler som hittills har
haft sin plats i 6 kap. 1 § andra stycket. Reglerna är i sak oförändrade
utom så tillvida att hänvisningen till offentlig auktion nu får avse
tvångsförsäljning enligt 8 kap. Dessutom har det gjorts ett par språkliga
jämkningar.
51
6 kap. Prop. 1995/96:17
2§
Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags-
skifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem,
får föreningen uppmana förvärvaren att inom sex månader från uppma-
ningen eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att
någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostads-
rätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostads-
rätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för förvärvarens räkning.
I paragrafen har gjorts en konsekvensändring med anledning av att of-
fentlig auktion ersatts av tvångsförsäljning enligt 8 kap. Vidare har
vissa språkliga ändringar gjorts.
6 kap.
3 §
En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte
utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bo-
stadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.
Samtycke behövs dock inte vid
1. förvärv vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap.,
om den juridiska personen hade panträtt i bostadsrätten, eller
2. förvärv som görs av en kommun eller ett landsting.
Till bestämmelsen har fogats ett undantag beträffande en juridisk person
som förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsälj-
ning enligt 8 kap. och som hade panträtt i bostadsrätten. Undantaget
överensstämmer med vad som har föreslagits i 6 kap. 1 § andra stycket.
Den nya regeln har tillsammans med den tidigare undantagsregeln
sammanförts till ett nytt andra stycke. Frågan har behandlats i avsnitt
5.7. Se också kommentaren till 6 kap. 1 §.
6 kap.
4§
Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp skall upprättas
skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen
skall innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om
priset. Motsvarande skall gälla vid byte eller gåva.
Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit
överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den
överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället
det pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jämkas, om det är
oskäligt att det skall vara bindande. Vid denna bedömning skall hänsyn
tas till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets till-
komst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.
Paragrafen innehåller bestämmelser om krav på bl.a. skriftlig form vid
överlåtelse av bostadsrätt.
Förslaget har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.8.1.
I ett nytt andra stycke har tagits upp föreskrifter för det fall säljaren Prop. 1995/96:17
och köparen har träffat en sidoöverenskommelse om priset som avviker
från vad som anges i avtalet. Bestämmelsen är utformad med förebild
från fastighetsrätten (4 kap. 1 § jordabalken) men har givits en annan
språklig utformning. Den innebär att köpet är giltigt trots att uppgiften
om priset i köpehandlingen är oriktig. Den innebär vidare att sidoöve-
renskommelsen är ogiltig och att det i köpehandlingen angivna priset
gäller mellan parterna. De grunder enligt vilka priset kan jämkas an-
sluter nära till 36 § avtalslagen (jfr prop. 1991/92:110 s. 21 f.). Be-
stämmelserna i det nya andra stycket har föranlett jämkningar i paragra-
fens första stycke (jfr även här 4 kap. 1 § jordabalken).
6 kap.
5 §
En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till väg-
ras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv
försäljning eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om förvärvaren i ett
sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostadsrätten
mot skälig ersättning, utom i fall då en juridisk person enligt 1 § andra
stycket får utöva bostadsrätten utan att vara medlem.
En överlåtelse som avses i 3 § första stycket är ogiltig om föreskrivet
samtycke inte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är också
ogiltig. Väcks inte talan om överlåtelsens ogiltighet inom två år från den
dag då överlåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad.
Av första stycket framgår att föreningen under vissa förutsättningar är
skyldig att lösa en bostadsrätt som förvärvats vid exekutiv försäljning
eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. Detta har dock inte ansetts böra
gälla i fall där en juridisk person enligt 6 kap. 1 § andra stycket får
utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Ett särskilt
undantag med den innebörden har därför lagts till.
I andra stycket har endast gjorts en formell följdändring.
I tredje stycket har lagts till en preskriptionsbestämmelse som behand-
lats i avsnitt 5.8.2. Enligt den nya bestämmelsen blir en överlåtelse be-
stående trots formfel i överlåtelseavtalet, om talan inte väcks inom två
år från överlåtelsen.
6 kap.
6§
För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten över-
gått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått
inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.
Första stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till någon som
inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolags-
skifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller tvångs-
försäljning enligt 8 kap. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till
någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från
förpliktelser enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagits
till medlem.
I paragrafen har endast en följdändring av formell natur gjorts.
Prop. 1995/96:17
6 kap.
7§
Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan tvångsför-
säljas enligt 8 kap., svarar bostadsrättshavaren inte för de förpliktelser
som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det
månadsskifte som inträffar närmast efter sex månader från den dag då
bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten.
Förslaget innehåller endast ett par formella och språkliga ändringar.
6 kap.
8 §
Den som förvärvar en bostadsrätt svarar inte för de betalningsförplik-
telser som den från vilken bostadsrätten har övergått hade mot bostads-
rättsföreningen. När en bostadsrätt har övergått genom bodelning, arv,
testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv, svarar dock förvärvaren
för sådana förpliktelser.
Enligt den nuvarande lydelsen av 8 § ådrar sig den som förvärvar en
bostadsrätt i princip solidariskt ansvar med den förre bostadsrättshava-
ren för dennes betalningsförpliktelser gentemot föreningen. Detta ansvar
för förvärvaren föreslås nu bli slopat vid singularfång, dvs. överlåtelser
genom köp, byte eller gåva. Frågan har behandlats i avsnitt 5.1.3.
Av bestämmelsen följer att föreningen saknar rätt att kräva förvärva-
ren på det belopp som den förre bostadsrättshavaren är skyldig. Inte
heller kan föreningen ställa som villkor för att förvärvaren skall bli
antagen som medlem i föreningen att han betalar beloppet. Det kan
dock inte anses föreligga något hinder mot att överlåtaren och förvärva-
ren träffar avtal om att förvärvaren övertar ansvaret för överlåtarens
skuld till föreningen. Den kontanta delen av köpeskillingen minskas i
sådant fäll i motsvarande mån. För att en överenskommelse om att
förvärvaren övertar betalningsansvaret skall medföra att överlåtaren
friskrivs från vidare ansvar krävs givetvis föreningens godkännande.
6 kap.
11 §
Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över-
låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en före-
ningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.
Om en bostadsrätt som har övergått till föreningen är pantsatt, får
beslut om bostadsrättens upphörande meddelas endast om panthavaren
har medgivit detta eller om bostadsrätten saknar värde för panthavaren.
Frågan har närmare behandlats i avsnitt 5.6.
54
Paragrafen innehåller en bestämmelse om vad som skall ske med en Prop. 1995/96:17
bostadsrätt som har övergått till föreningen. Bestämmelsen är tillämplig
på flera olika situationer, bl.a. avsägelse av bostadsrätten. Paragrafen
föreslås att bli kompletterad med ett nytt stycke med bestämmelser om
föreningens rätt att låta en pantsatt bostadsrätt upphöra. Bestämmelserna
syftar till att skydda panthavaren.
Bestämmelserna i det nya andra stycket är tillämpliga i samtliga fall
då en bostadsrätt övergått till föreningen. Det saknar alltså betydelse om
bostadsrätten har övergått på grund av överlåtelse, avsägelse, frånträ-
dande, inlösen eller av annan anledning.
När det i bestämmelsen talas om pantsatt bostadsrätt avses panträtt
som har upplåtits av bostadsrättshavaren. Även om en bostadsrätt har
ett visst värde på bostadsrättsmarknaden kan den sakna värde för pant-
havaren. Det beror på att föreningen på grund av sin legala panträtt i
första hand är berättigad till betalning för sin fordran på avgifter.
Om föreningen beslutar om bostadsrättens upphörande utan medgivan-
de från panthavaren, sker detta på föreningens risk. Vid en eventuell
tvist åligger det alltså föreningen att visa att bostadsrätten inte hade
något värde för panthavaren. Om föreningen inte kan visa detta, blir
den i princip skyldig att ersätta skada som drabbar panthavaren på
grund av beslutet om att låta bostadsrätten upphöra. Mot den bakgrun-
den har föreningen givetvis ett intresse av att i första hand alltid söka
erhålla panthavarens medgivande.
7 kap.
4 §
Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten,
huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar
på bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningen
åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt
uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande.
1 bestämmelsen har ordet ”mark” tillagts för att markera att bestämmel-
sen inte endast avser huset (byggnaden). Se även kommentaren till
2 kap. 8 §.
7 kap.
9 §
Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta
allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom eller
utanför huset. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som förening-
en i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren
skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som han
svarar för enligt 12 § andra stycket.
Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan
misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.
I paragrafen har gjorts en ändring i syfte att markera att bestämmelsen
inte endast avser huset. Se också kommentaren till 2 kap. 8 §.
55
7 kap.
10 §
En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast
om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i
6 § andra stycket.
Samtycke behövs dock inte,
1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller
tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt
i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller
2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till
lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting.
Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra styck-
et.
Paragrafen innehåller föreskrifter om andrahandsupplåtelse av bostads-
rättslägenheter. För sådan upplåtelse krävs i princip samtycke av före-
ningens styrelse.
Andra stycket har kompletterats med ett nytt undantag, vilket har sam-
band med förslaget att en sådan juridisk person som anges i be-
stämmelsen skall ha rätt att utöva bostadsrätten under en begränsad tid
(se 6 kap. 1 § andra stycket). Undantaget har behandlats i avsnitt 5.7.
Det kan inträffa att en juridisk person, som enligt 6 kap. 1 § andra
stycket får utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen,
beviljas medlemskap. I sådant fall krävs givetvis föreningens samtycke
till en andrahandsupplåtelse. Lagtexten har utformats i enlighet med
detta.
Liksom i de tidigare undantagsfallen skall styrelsen genast underrättas
om en upplåtelse som sker utan styrelsens samtycke. Regeln får nu
utgöra ett nytt tredje stycke i paragrafen.
7 kap.
13 §
Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lä-
genheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som före-
ningen svarar för. När bostadsrätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap.,
är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid.
Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större
olägenhet än nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjan-
derätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i
huset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I
så fall tillämpas 5 §.
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när före-
ningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten besluta om särskild
handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i
lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.
I första stycket har endast gjorts en formell följdändring.
Ändringarna i andra stycket motsvarar de som kommenterats i 7 kap.
4 §. Dessutom har, liksom i tredje stycket, gjorts en mindre språklig
ändring.
Prop. 1995/96:17
56
7 kap.
16 a §
Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana av-
gifter som avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller konkurs
jämställs sådan panträtt med handpanträtt.
Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför en
panträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inte
annat följer av 31 §.
Bestämmelsen är ny. Förslaget har behandlats i avsnitt 5.1.2.
I första stycket anges omfattningen av föreningens panträtt. I förhål-
lande till promemorians förslag har det i lagtexten förtydligats vilka av-
gifter den legala panträtten omfattar.
Av 2 § andra stycket förmånsrättslagen (1970:979) följer att särskild
förmånsrätt vid utmätning och konkurs omfattar även ränta om inget
annat är föreskrivet. Genom den hänvisning till utsökningsbalken som
föreslås i 8 kap. 2 § bostadsrättslagen blir förmånsrättslagen tillämplig
även vid tvångsförsäljning. Föreningens panträtt kan således komma att
omfatta även dröjsmålsränta enligt räntelagen (1975:635). Det har i
enlighet med Lagrådets inrådan inte ansetts nödvändigt att detta kommer
till uttryck i lagtexten.
Det bör i sammanhanget påpekas att en bostadsrättshavare som blivit
uppsagd efter det att bostadsrätten förverkats är skyldig enligt 6 kap.
7 § bostadsrättslagen att betala månadsavgifterna till föreningen i sex
månader efter det att han blev skild från lägenheten (se prop.
1990/91:92 s. 192 f. samt Julius-Uggla, Bostadsrättslagen m.m.
s. 136 f.). Föreningens krav för tiden därefter, som inte kan betecknas
som en fordran på avgifter men väl som skadestånd, omfattas således
inte av föreningens panträtt.
I 4 § 2 förmånsrättslagen föreskrivs att förmånsrätt följer med hand-
panträtt. Med handpant jämställs annan panträtt i lös egendom som på
grund av egendomens beskaffenhet kan stiftas utan vanlig tradition och
som inte omfattas av annan bestämmelse i förmånsrättslagen (se Ut-
sökningsrätt IX, SOU 1969:5, s. 101). I första stycket andra meningen
har klargjorts att föreningens legala panträtt jämställs med handpanträtt.
Av andra stycket framgår att föreningens panträtt har företräde
framför panträtt som upplåtits av bostadsrättshavaren.
Eftersom panträtten inte upplåts av bostadsrättshavaren utan följer av
en lagbestämmelse är det fråga om en s.k. legal panträtt. Självfallet
måste den avgiftsfordran som medför panträtt i en bostadsrätt rikta sig
mot innehavaren av bostadsrätten, dvs. nuvarande eller tidigare bostads-
rättshavare.
En frivillig överlåtelse av bostadsrätten inverkar givetvis inte på pant-
rättens bestånd.
När bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavaren förenas
med en legal panträtt innebär detta att föreningens fordran i denna del
medför rätt till betalning vid exekutiv försäljning av bostadsrätten
(8 kap. 11 § utsökningsbalken). Det saknar därvid betydelse för vilken
fordran utmätning har skett av bostadsrätten. Föreningens fordran avses
Prop. 1995/96:17
57
få bästa rätt och skall alltså gå före alla andra fordringar, bl.a. fordran
som är förenad med upplåten panträtt.
Om bostadsrätten har utmätts på ansökan av någon som har upplåten
panträtt i bostadsrätten eller en oprioriterad borgenär, blir bestämmel-
serna i 9 kap. 4 § andra stycket utsökningsbalken tillämpliga. Enligt
dessa bestämmelser får, om tredje man har panträtt eller retentionsrätt i
utmätt egendom och denna skall säljas exekutivt för fordran med sämre
rätt, försäljning ske endast om köpeskillingen förslår till betalning av
tredje mannens fordran. Utan hinder av detta skall dock inrop godtas,
om samtliga berörda sakägare medger det (9 kap. 4 § tredje stycket).
Dessa föreskrifter är tillämpliga även vid exekutiv försäljning under
hand (9 kap. 9 § första stycket).
Vad nu sagts innebär att någon försäljning efter ansökan av någon
annan än föreningen inte kommer till stånd, om inte köpeskillingen
räcker till betalning av föreningens fordringar som omfattas av den le-
gala panträtten. Föreningen kan dock medge att försäljning sker till
lägre belopp och alltså nöja sig med vad som går att få ut. Om det är
föreningen som är utmätningssökande, blir inte bestämmelserna i 9 kap.
4 § andra stycket utsökningsbalken tillämpliga. Försäljningen syftar
nämligen i ett sådant fäll till att ge föreningen betalning så långt köpe-
skillingen räcker. Däremot gäller givetvis i båda fallen att inrop respek-
tive anbud inte får godtas om det är sannolikt att avsevärt högre köpe-
skilling kan uppnås (9 kap. 4 § första stycket utsökningsbalken).
För att föreningens oprioriterade fordran mot bostadsrättshavaren,
dvs. fordran på annat än sådana avgifter som föreningen har rätt att ta
ut enligt 7 kap. 16 a §, skall kunna tas ut ur bostadsrätten vid exekutiv
försäljning krävs även fortsättningsvis att föreningen skaffar sig en dom
eller annan exekutionstitel och får bostadsrätten utmätt. För en sådan
fordran får föreningen endast den förmånsrätt som följer av utmätning-
en. Det innebär bl.a. att dessa fordringar i företrädesordningen går efter
sådana fordringar som är förenade med upplåten panträtt. I detta hän-
seende innebär således förslaget att bostadsrättens värde som pant
stärks.
En annan följd av att legal panträtt till förmån för bostadsrättsföre-
ningen införs för vissa av föreningens fordringar är följande. Innan ex-
ekutiv försäljning av bostadsrätt äger rum brukar kronofogdemyndig-
heten höra med bostadsrättsföreningen om hur stor föreningens fordran
mot gäldenären är. Upplysning om detta lämnas till spekulanterna.
Fordringens storlek har, med hänsyn till det betalningsansvar som ex-
ekutivköparen ådrar sig enligt 6 kap. 8 § bostadsrättslagen, betydelse
för frågan hur stor köpeskilling en spekulant är beredd att betala för bo-
stadsrätten. Ibland har det efter försäljningen visat sig att bostadsrätts-
havarens skuld i själva verket var större än vad föreningen har uppgett
till kronofogdemyndigheten. Det har förekommit att den nye bostads-
rättshavaren krävts på det högre beloppet. Enligt regeringens förslag
kommer något sådant inte längre att kunna inträffa. Exekutivköparen
skall ju enligt den nya lydelsen av 6 kap. 8 § bostadsrättslagen inte bli
betalningsskyldig för den förre bostadsrättshavarens skuld till förening-
Prop. 1995/96:17
58
en. Denne har däremot kvar sitt personliga betalningsansvar mot före- Prop. 1995/96:17
ningen för vad som inte blir betalt ur köpeskillingen för bostadsrätten.
7 kap.
18 §
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som
tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förver-
kad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren
till avflyttning,
1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtel-
seavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i
stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att
fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer
med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,
2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upp-
låter lägenheten i andra hand,
3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,
4. om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i
andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i
lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt
dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar
till att ohyran sprids i huset,
5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren
eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av
vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister
i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,
6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt
13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,
7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det
han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt
8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverk-
samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till
en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfärande, eller för tillfälliga
sexuella förbindelser mot ersättning.
Se kommentaren till 2 kap. 8 §.
7 kap.
30 §
Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av upp-
sägning i fall som avses i 18 §, skall bostadsrätten tvångsförsäljas enligt
8 kap. så snart som möjligt, om inte föreningen, bostadsrättshavaren
och de kända borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer
överens om något annat. Försäljningen får dock skjutas upp till dess att
brister som bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade.
Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om tvångsförsäljning enligt
bostadsrättslagen, dvs. vad som för närvarande benämns offentlig auk-
tion. Ändringen innebär att det i första stycket görs en mindre följdänd-
ring och en språklig jämkning samt att andra stycket utgår.
I paragrafens nuvarande andra stycke föreskrivs att av vad som kom-
mit in genom försäljningen får föreningen, sedan ersättning till gode
59
mannen tagits ut, behålla så mycket som behövs för att täcka förening- Prop. 1995/96:17
ens fordran hos bostadsrättshavaren. Denna bestämmelse blir obehövlig
till följd av att föreningens fordran föreslås bli förenad med panträtt till
viss del samt av vad som föreslås i 8 kap. (särskilt 2 och 5 §§).
7 kap.
31 §
Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall
föreningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren
har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad
som av årsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer
med betalningen mer än två veckor från förfallodagen.
Om föreningen försummar denna skyldighet, har föreningen vid exe-
kutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. inte företräde till
betalning framför panthavaren i fråga om
1. de avgiftsbelopp som förfallit till betalning under den tid förening-
ens försummelse varat, samt
2. den del av årsavgiften som förfallit till betalning närmast efter det
att en underrättelse gjorts.
Andra stycket gäller inte i fråga om avgiftsbelopp som förfallit till
betalning under den tid panthavaren haft kännedom om bostadsrättsha-
varens betalningsförsummelse.
Paragrafen innehåller föreskrifter om skyldighet för föreningen att un-
derrätta en panthavare, när bostadsrättshavaren har försummat att betala
avgifter till föreningen samt verkan av att föreningen underlåter att läm-
na sådan underrättelse.
Ändringarna innebär att verkan av föreningens underlåtenhet jämkas
och preciseras. Frågan har behandlats närmare i avsnitt 5.3.
Reglerna om verkan av försummelse från föreningens sida att under-
rätta panthavare om bostadsrättshavarens betalningsförsummelse har
brutits ut till ett nytt andra stycke i paragrafen. Regleringen kan sam-
manfattningsvis sägas innebära att verkan av föreningens underlåtelse
begränsas till vad som är en relevant skada för panthavaren. Liksom
tidigare skall föreningen förlora företrädesrätten för utfallande
avgiftsbelopp om den helt försummar att underrätta panthavaren. Nyhe-
ten ligger i att företrädesrätt skall kunna gälla för belopp som förfaller
till betalning efter en underrättelse som görs för sent. Föreningen kan
dock inte på detta sätt återvinna företrädesrätten till det avgiftsbelopp
som allra först förfaller till betalning efter underrättelsen. Föreningens
företrädesrätt till betalning omfattar emellertid inte bara obetalda års-
avgifter utan också, i förekommande fall, obetalda pantsättningsavgifter
m.m. Om en sådan avgift, som typiskt sett uppgår till mindre belopp,
förfaller till betalning närmast efter underrättelsen bör detta inte få
någon inverkan på företrädesrätten beträffande den del av årsavgiften
som förfäller till betalning närmast efter underrättelsen. Detta har, efter
Lagrådets påpekande, föranlett att andra punkten gäller enbart för
avgiftsbelopp som avser en viss del av årsavgiften.
Bestämmelsen i tredje stycket är ny i förhållande till promemorieför-
slaget. Den har tillkommit för att klargöra att bostadsrättsföreningen
60
alltid behåller sin företrädesrätt till betalning för belopp som förfolier Prop. 1995/96:17
till betalning då panthavaren har kännedom om bostadsrättshavarens be-
talningsförsummelse.
7 kap.
32 §
Är ett sådant meddelande från föreningen som avses i 16 §, 18 § 1,
20 § eller 31 § första stycket eller 6 kap. 1 § andra stycket, 1 a § eller
2 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress,
skall föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Det-
samma gäller beträffande sådant meddelande från bostadsrättshavaren
som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.
I paragrafen har en följdändring av formell natur gjorts efter Lagrådets
påpekande samt dessutom en mindre språklig ändring.
8 kap. Tvångsförsäljning
1 detta kapitel har tagits upp helt nya bestämmelser om tvångsförsäljning
av bostadsrätt på grund av förverkande (7 kap. 30 §) och i de speciella
fall som avses i 6 kap. 1 andra stycket, 1 a och 2 §§. Bestämmelserna
ersätter de nuvarande reglerna i kapitlet om offentlig auktion.
Frågor som rör institutet tvångsförsäljning enligt bostadsrättslageri har
närmare behandlats i avsnitt 5.2.
8 kap.
Inledande bestämmelser
1 §
Tvångsförsäljning genomförs av kronofogdemyndigheten efter ansökan
av bostadsrättsföreningen.
Av bestämmelsen framgår att tvångsförsäljning inte kan begäras av nå-
gon annan än föreningen. Frågan om hos vilken kronofogdemyndighet
ansökan skall göras regleras i 3 §.
8 kap.
2 §
Vid tvångsförsäljning tillämpas bestämmelserna i utsökningsbalken om
exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, om inte annat följer av
detta kapitel.
Försäljningen skall anses ske för uttagande av en sådan föreningens
fordran som är förenad med panträtt enligt 7 kap. 16 a §. Detta gäller
även om föreningen inte skulle ha någon sådan fordran.
Paragrafen anger vilka normer som är tillämpliga för tvångsförsälj-
ningsförfarandet. Frågan har behandlats i avsnitt 5.2.1.
61
Hänvisningen i första stycket syftar i första hand på bestämmelserna Prop. 1995/96:17
om exekutiv försäljning i 8, 9 och 14 kap. utsökningsbalken och till be-
stämmelserna om redovisning av influtna medel i 13 kap. i balken.
Men även mer allmänna föreskrifter i t.ex. 2 kap. utsökningsbalken
avses, om de kan tillämpas. Att utsökningsbalken blir tillämplig medför
bl.a. att köparen får rätt till handräckning inom ramen för försäljnings-
förfarandet (8 kap. 18 § utsökningsbalken) samt att bestämmelserna om
överklagande i 18 kap. blir tillämpliga.
Av hänvisningen till utsökningsbalken följer att även föreskrifterna i
utsökningsförordningen blir tillämpliga.
Andra stycket utgör ett komplement till 9 kap. 4 § utsökningsbalken.
Av den bestämmelsen följer att, om bostadsrätten är pantsatt och skall
säljas exekutivt för fordran med sämre rätt, försäljning får ske endast
om köpeskillingen förslår till betalning av panthavarens fordran. När nu
en generell hänvisning görs i bostadsrättslagen till bestämmelserna om
exekutiv försäljning, måste en särskild föreskrift införas så att bestäm-
melserna i 9 kap. 4 § utsökningsbalken inte gör att det blir svårare än
för närvarande för bostadsrättsföreningen att tvångsförsälja bostadsrätter
i förverkandefall. Syftet med den nya bestämmelsen är således att en
fordran som är förenad med panträtt som har upplåtits av bostadsrätts-
havaren inte skall kunna hindra tvångsförsäljning. Panthavaren får
följaktligen hålla sig till vad som kan fås ut ur köpeskillingen sedan
föreningen fått betalt för sin med legal panträtt utrustade fordran. Av
andra styckets andra mening följer att tvångsförsäljning får ske även om
föreningen inte har något ekonomiskt anspråk mot bostadsrättshavaren.
Det gäller alltså sådana fall där nyttjanderätten har förverkats av annan
anledning än underlåtenhet att betala avgifter.
8 kap.
Ansökan och beslut
3 §
Ansökan om tvångsförsäljning skall göras hos kronofogdemyndigheten
i det län där den lägenhet finns som bostadsrätten avser.
1 paragrafen regleras frågan om behörig kronofogdemyndighet (jfr
4 kap. 8 § och 27 § tredje stycket utsökningsbalken).
En motsvarande bestämmelse om laga domstol i ärenden om förord-
nande av god man finns i dag i 11 kap. 1 §. Eftersom den bestämmel-
sen inte längre behövs, skall den upphävas.
8 kap.
4 §
Om kronofogdemyndigheten finner att förutsättningarna för tvångs-
försäljning är uppfyllda skall en sådan försäljning genomföras. 1 annat
fall skall kronofogdemyndigheten avslå ansökan.
62
Förslaget har behandlats i avsnitt 5.2.2. Prop. 1995/96:17
Enligt bestämmelsen skall kronofogdemyndigheten göra en ordentlig
prövning av om förutsättningarna för en tvångsförsäljning är uppfyllda.
Som ett led i en sådan prövning bör normalt ingå att bostadsrättssha-
varen bereds tillfälle att yttra sig. Någon uttrycklig föreskrift i lagtexten
om detta behövs dock inte.
Ett beslut om att förutsättningar föreligger för försäljning kan inte
anses utgöra ett sådant förberedande beslut som enligt 18 kap. 6 § andra
stycket utsökningsbalken inte får överklagas särskilt.
Om kronofogdemyndigheten finner att förutsättningarna för en tvångs-
försäljning inte är uppfyllda skall den, enligt andra meningen, avslå
ansökan. Föreningen har möjlighet att överklaga avslagsbeslutet enligt
vad som sägs i 18 kap. 2 § och 7 § femte stycket utsökningsbalken. I
sammanhanget kan också nämnas att själva tvångsförsäljningen över-
klagas enligt bestämmelserna i 18 kap. 7 § tredje stycket.
Lagrådsremissens lagförslag innehöll en bestämmelse om att
kronofogdemyndigheten skall hänvisa föreningen att väcka talan i saken
vid domstol. Lagrådet har invänt att en sådan föreskrift är mindre
lämplig. Kronofogdemyndigheten kan, utöver lämnande av fullföljds-
hänvisning enligt 2 kap. 18 § utsökningsbalken, ha anledning att erinra
föreningen om dess möjlighet att väcka talan vid domstol. Som
Lagrådet har anfört är det emellertid onödigt att i paragrafen ha en
bestämmelse om detta. Bestämmelsen har därför tagits bort.
8 kap.
Föreningens rätt till betalning
5 §
Föreningen har vid tvångsförsäljning rätt till betalning ur försälj-
ningssumman för fordringar som är förenade med panträtt i bostads-
rätten enligt 7 kap. 16 a §.
Föreningen har också rätt till betalning för andra fordringar mot bo-
stadsrättshavaren som grundas på innehavet av bostadsrätten, om de
anmäls hos kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten säljs eller, om
försäljning sker under hand, senast när fördelning skall äga rum. Så-
dana fordringar tas ut efter alla andra fordringar som medför rätt till
betalning ur bostadsrätten.
I första stycket erinras om föreningens rätt till betalning för fordringar
som enligt 7 kap. 16 a § är förenade med legal panträtt.
I andra stycket klargörs att föreningen vid tvångsförsäljning har rätt
att få betalning ur köpesumman för fordringar som visserligen inte är
förenade med legal panträtt, men som ändå ligger inom det rättsförhål-
lande som bostadsrätten innebär. Fordran på grund av upplåtelse av
garage, tvättstuga och liknande är av denna karaktär. Föreningen har
alltså i princip rätt till betalning för sådana fordringar, men med före-
trädesrätt närmast efter alla prioriterade fordringar. Regeringen föreslår
vidare att det särskilt föreskrivs att föreningen för att ha rätt till be-
talning måste anmäla sådana fordringarna på visst sätt (jfr 8 kap. 10 §
första stycket utsökningsbalken). 63
När det gäller föreningens anspråk på ersättning för sådana fordringar Prop. 1995/96:17
som avses i andra stycket torde kronofogdemyndigheten i allmänhet inte
få anledning att närmare pröva frågan annat än efter invändning från
annan borgenär eller bostadsrättshavaren. Kronofogdemyndigheten kan
om oklarhet råder om fordringen, förklara den tvistig och hänvisa före-
ningen att väcka talan vid domstol. Om detta finns bestämmelser i
13 kap. 4-9 §§ utsökningsbalken.
8 kap.
Föjden av misslyckade försäljningsförsök
6§
Om det har gjorts tre försäljningsförsök utan att bostadsrätten har bli-
vit såld, övergår den genast till föreningen utan lösen och fri från pant-
rätt. Bostadsrätten övergår dock till föreningen på detta sätt redan efter
det andra försäljningsförsöket, om det vid detta inte har gjorts något
inrop eller lämnats något anbud och det inte kan antas att bostadsrätten
blir såld vid ytterligare ett försäljningsförsök.
Paragrafen motsvarar i sak promemorians förslag men har fått en annan
språklig utformning.
I 9 kap. 6 § utsökningsbalken finns bestämmelser om hur kronofogde-
myndigheten skall handla om egendomen inte blir såld. I förevarande
paragraf meddelas bestämmelser som avviker från utsökningsbalkens
regler.
Bestämmelserna har sin motsvarighet i nuvarande 5 §. De förutsätter
dock att det görs ytterligare försäljningsförsök, utöver vad som krävs
för närvarande, innan bostadsrätten övergår till föreningen. Detta har
ansetts motiverat med hänsyn till den långtgående verkan de misslycka-
de försäljningsförsöken får.
Som framgår av andra meningen kan bostadsrätten övergå till före-
ningen redan efter det andra misslyckade försäljningsförsöket. En förut-
sättning för detta är att det vid det andra försäljningsförsöket inte har
lämnats något anbud eller gjorts något inrop. En ytterligare förutsätt-
ning är att det inte finns skäl att anta att bostadsrätten blir såld vid ett
tredje försäljningsförsök. Frågan huruvida dessa förutsättningar är upp-
fyllda avgörs av kronofogdemyndigheten. Det beslut varigenom kro-
nofogdemyndigheten avslutar målet om tvångsförsäljning kan överklagas
av den som är missnöjd med att kronofogdemyndigheten inte gjort något
tredje försäljningsförsök.
Bestämmelserna i förevarande paragraf är formulerade på ett sätt som
gör att även möjligheten att sälja bostadsrätten underhand omfattas.
8 kap.
Kostnaderna för förfarandet
7 §
Vid tillämpning av 17 kap. utsökningsbalken skall mål om tvångsför-
säljning anses som mål om utmätning. Bostadsrättshavaren skall slutligt
64
svara för förrättningskostnaderna, i den mån de inte kan tas ut ur för- prOp. 1995/96:17
säljningssumman.
Hänvisningen i 2 § till utsökningsbalkens bestämmelser om exekutiv
försäljning omfattar i och för sig även bestämmelserna i 17 kap. utsök-
ningsbalken om kostnader i utsökningsmål. När det gäller exekutiv för-
säljning talas där emellertid om mål om utmätning (17 kap. 7 § 1 st).
Ett förtydligande är därför motiverat. Härtill kommer att det krävs en
särskild föreskrift om att bostadsrättshavaren alltid slutligt svarar för
förrättningskostnaderna (jfr nuvarande 8 kap. 6 § sista meningen bo-
stadsrättslagen).
Eftersom bestämmelserna i 17 kap. utsökningsbalken är tillämpliga vid
tvångsförsäljning får det anses följa att även förordningen (1992:1094)
om avgifter vid kronofogdemyndigheterna skall tillämpas.
Av 17 kap. 7 § första stycket andra meningen utsökningsbalken följer
att kostnaderna, om de inte kan tas ut ur köpeskillingen, kan utsökas
hos gäldenären utan särskild exekutionstitel.
Resultatlösa försäljningsförsök kan föranleda stora kostnader som yt-
terst drabbar bostadsrättshavaren, om han har medel. Det bör nämnas
att bostadsrättshavaren för att undvika detta i vissa fall kan avsäga sig
bostadsrätten.
Det förtjänar också att nämnas att sökanden, dvs. bostadsrättsförening-
en, gentemot staten svarar för förrättningskostnaderna (17 kap. 2 §
första stycket utsökningsbalken).
8 kap.
Sammanträffande av exekutiv försäljning och tvångsförsäljning
S§
Om tvångsförsäljning enligt detta kapitel och exekutiv försäljning be-
gärs beträffande samma bostadsrätt, skall den tvångsförsäljas.
Första stycket gäller inte om ansökan om tvångsförsäljning gjorts efter
det att försäljning på exekutiv auktion kungjorts enligt 9 kap. 2 § utsök-
ningsbalken eller det annars finns särskilda skäl för att en försäljning
bör genomföras enligt utsökningsbalken. 1 ett sådant fall skall målet om
tvångsförsäljning vila till dess målet om exekutiv försäljning avgjorts.
Frågan om tvångsförsäljning faller, om en bostadsrätt har sålts vid
exekutiv försäljning efter det att nyttjanderätten till den lägenhet som
bostadsrätten avser har förverkats enligt 7 kap. 18 §.
Exekutiv försäljning och tvångsförsäljning kan ibland sammanträffa. De
båda försäljningsförfarandena handläggs visserligen av samma myndig-
het, men kan leda till olika resultat. Konsekvensen av att bostadsrättens
värde understiger den fordran föreningen är säkerställd enligt 7 kap.
16 a § blir i tvångsförsäljningsfallet den att bostadsrätten enligt 8 kap.
6 § övergår till föreningen. Vid en exekutiv försäljning blir följden av
att egendomen inte kan säljas i stället den att bostadsrätten, sedan ut-
mätningen hävts, förblir bostadsrättshavarens (9 kap. 6 § utsökningsbal-
ken). Det har därför ansetts lämpligt att klargöra prioriteten mellan
tvångsförsäljning och exekutiv försäljning som begärs beträffande sam-
ma bostadsrätt.
65
5 Riksdagen 1995/96. 1 samt. Nr 17
I promemorian lämnas inte något förslag till författningsreglering. Ut-
redaren har emellertid förordat att tvångsförsäljning enligt bostadsrätts-
lagen ges företräde, om inte ett förfarande avseende exekutiv försäljning
är i ett långt framskridet skede när ansökan om tvångsförsäljning görs
(se promemorian s. 41). Lagtexten i första stycket har utformats i enlig-
het med detta synsätt. En fördel med att ge företräde åt tvångsförsälj-
ningsförfarandet är att, i en situation som den nyss beskrivna, frågan
om en i praktiken värdelös bostadsrätt blir utagerad. Föreningen är
nämligen i tvångsförsäljningssituationen tvungen att acceptera det pris
som erbjuds för bostadsrätten om det är godtagbart (jfr 9 kap. 4 § ut-
sökningsbalken), varvid den övergår gravationsfri till en ny innehavare.
Om ett godtagbart anbud inte lämnas övergår bostadsrätten enligt de
föreslagna bestämmelserna i 8 kap. 6 § bostadsrättslagen till föreningen,
som då har möjlighet att besluta om dess upphörande (6 kap. 11 § bo-
stadsrättslagen). Tvångsförsäljningsförfarandet har även fördelar när bo-
stadsrätten har ett högre värde och en försäljning kan genomföras. Före-
ningens oprioriterade fordran får ju göras gällande endast vid tvångs-
försäljning.
Om ett förfarande avseende exekutiv försäljning är i ett långt fram-
skridet skede när ansökan om tvångsförsäljning görs, följer det av reg-
lerna i andra stycket att det exekutiva förfarandet skall fortsätta. Så är
fallet om det exekutiva förfarandet kommit så långt som till en kungö-
relse av en kommande auktion. Men även i andra fall kan en exekutiv
försäljning vara nära förestående. Enligt 9 kap. 8 § utsökningsbalken
bör egendom säljas under hand, om det är sannolikt att en högre köpe-
skilling kan uppnås och en sådan försäljning även i övrigt är ändamåls-
enlig. Anbud skall i sådana fall fordras in. Det är inte nödvändigt att
infordra anbud genom kungörelse (9 kap. 14 § utsökningsförordningen).
I allmänhet sker detta genom annonsering. I andra stycket har därför
gjorts ett tillägg som medger att ett exekutivt försäljningsförfarande
skall fortgå om ”särskilda skäl” föreligger. Det kan tänkas att det även
finns andra situationer där det föreligger särskilda skäl för att låta det
exekutiva försäljningsförfarandet fortgå.
Kronofogdemyndigheten skall, om en bostadsrättsförening begär
tvångsförsäljning av en utmätt bostadsrätt som utbjudits till offentlig
auktion, inte avvisa ansökan om tvångsförsäljning, utan förklara den
vilande. Det är ju inte säkert att den exekutiva försäljningen fullföljs.
Detta har klargjorts i andra stycket.
Om en ansökan om utmätning gjorts i fall då huvudregeln skall tilläm-
pas, skall kronofogdemyndigheten självfallet avvakta med en exekutiv
försäljning till dess tvångsförsäljningsmålet avslutats. Någon särskild
lagbestämmelse om detta har inte ansetts behövlig. Det bör tilläggas att
kronofogdemyndigheten, om en ansökan om utmätning av bostadsrätt
görs hos en annan behörig kronofogdemyndighet än den i det län där
den lägenhet finns som bostadsrätten avser, bör se till att målet över-
lämnas dit (jfr 2 kap. 4 § andra stycket utökningsbalken).
För att en exekutivköpare inte skall behöva riskera att en bostadsrätt
som förverkats strax före den exekutiva försäljningen blir föremål för
tvångsförsäljning har en särskild bestämmelse i saken tagits upp i tredje
Prop. 1995/96:17
66
stycket. Bestämmelsen motsvarar den som föreslagits av utredaren i Prop. 1995/96:17
8 kap. 9 § (se promemorian s. 100).
9 kap.
15 §
Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller
mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har be-
stämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostads-
rättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och be-
stämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.
Se kommentaren till 2 kap. 8 § och 7 kap. 4 §.
9 kap.
19 §
En bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är
giltigt, om hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheter som
omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall
vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet
lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur rös-
terna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och ägaren
av huset.
Första stycket
Ändringen i första meningen är bl.a. en konsekvens av att ombildnings-
lagen föreslås omfatta även sådana fastigheter (och tomträtter) som är
taxerade som småhusenheter och som hyrs för annat än fritidsändamål
(se avsnitt 6 i den allmänna motiveringen). Enligt den hittills gällande
lydelsen av paragrafen skall en bostadsrättsförenings beslut om förvärv
av en hyresfastighet för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt alltid
följa bestämmelserna i denna paragraf. Vad som avses med ”hyresfas-
tighet” är inte helt klart. Frågan kan ställas om uttrycket exempelvis
omfattar även hus på mark upplåten med tomträtt eller annan nyttjande-
rätt och som är taxerad som hyreshusenhet. Bostadsrättslagen förutsätter
att föreningen äger huset, men det krävs inte att föreningen också äger
marken (1 kap. 1 § bostadsrättslagen). Marken kan vara upplåten med
tomträtt eller annan nyttjanderätt. I bostadsrättslagen används i allmän-
het uttrycket ”hus” men inte genomgående. Den här föreslagna ändring-
en innebär att uttrycket ”hyresfastighet” byts ut mot ”hus”. En motsva-
rande ändring har gjorts i ett antal andra paragarafer, se kommentaren
till 2 kap. 8 §. Med den föreslagna ändringen kommer det att stå klart
att alla beslut om förvärv av fastigheter som sker för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt skall gå till så som föreskrivs i förevarande
paragraf samt i 9 kap. 20 och 21 §§. Ändringen innebär att bestämmel-
serna i dessa paragrafer också omfattar förvärv av hus som ligger på
mark som upplåts med tomträtt eller annan nyttjanderätt, om förvärvet
sker för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.
67
Ändringen i andra meningen innebär att majoritetsregeln jämkas Prop. 1995/96:17
språkligt så att den helt ansluter till majoritetsregeln i ombildningslagen.
Bakgrunden är följande. När ombildningslagen trädde i kraft infördes
det vissa krav på hur en bostadsrättsförenings beslut att förvärva en
hyresfastighet skulle gå till. Bestämmelsen infördes i 60 a § i den dåva-
rande bostadsrättslagen (1971:479). Beslutet skulle bl.a. fattas på en
föreningsstämma och biträdas av ”hyresgästerna i minst två tredjedelar”
av de uthyrda lägenheter som omfattades av förvärvet. När flera hyres-
gäster hyr gemensamt skulle enligt motiven samtliga hyresgäster i lä-
genheten biträda beslutet för att deras lägenhet skulle räknas med (prop.
1981/82:169 s. 28 f.). I ombildningslagen formulerades majoritetsregeln
på samma sätt (3 §). I den nya bostadsrättslagen kom emellertid regeln
att formulerats något annorlunda. Enligt den ursprungliga lydelsen av
förevarande paragraf är beslutet giltigt om ”minst två tredjedelar av hy-
resgästerna” i de uthyrda lägenheterna har gått med på beslutet. Denna
formulering kan ge upphov till den tolkningen att två eller flera hyres-
gäster i samma lägenhet skall få mer än en röst. Det har emellertid inte
varit lagstiftarens avsikt att ändra regelns sakliga innebörd (prop.
1990/91:92 s. 224). Även med tanke på att ombildningslagen har kvar
den gamla, riktigare utformningen av majoritetsregeln bör bostadsrätts-
lagens majoritetsregel ändras så att dess innebörd blir helt klar.
Majoritetsreglerna ändrades i sak den 1 juli 1992. Det räcker numera
med att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna har
gått med på beslutet (prop. 1991/92:160, bet. 1991/92:BoU22, rskr.
1991/92:293). De olika sätten att formulera regeln i de båda lagarna
kvarstår emellertid. Det står numera ”hyresgästerna i mer än hälften”
respektive ”mer än hälften av hyresgästerna” i ombildnings- respektive
bostadsrättslagen (SFS 1992:505 resp. 507).
Andra stycket
Se kommentaren till första stycket första meningen. Några smärre språ-
kliga ändringar har också gjorts.
9 kap.
20 §
Innan beslut om förvärv av ett hus fattas enligt 19 §, skall en sådan
ekonomisk plan som avses i 3 kap. 1 § upprättas och hållas tillgänglig
för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som
visar husets skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt
3 kap. 2 §.
Se kommentaren till 9 kap. 19 § första stycket första meningen.
68
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser Prop.
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraftträ-
dandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 §
andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket.
3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före
ikraftträdandet gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse.
4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig till
sådan försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldre
lydelse.
5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordring-
ar som har uppkommit före ikraftträdandet.
6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i
8 kap. 1 §, gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion.
7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som
avses i punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdan-
det. Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådana
förberedande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunna
genomföras efter ikraftträdandet.
Bestämmelserna har fått den redaktionella utformning som Lagrådet
föreslagit.
Av första punkten framgår att lagändringarna föreslås träda i kraft den
1 januari 1996.
Bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket om rätt för en juridisk per-
son att, efter förvärv av en bostadsrätt som den juridiska personen- haft
panträtt i, få utöva bostadsrätten under en begränsad tid bör inte tilläm-
pas i fråga om förvärv som har ägt rum före ikraftträdandet. Detsamma
gäller den nya bestämmelsen i 7 kap. 10 § andra stycket om rätt för en
sådan förvärvare att upplåta lägenheten i andra hand.
Bestämmelsen i 6 kap. 4 § andra stycket om att en sidoöverenskom-
melse rörande köpeskillingen är ogiltig och att den i köpehandlingen an-
givna köpeskillingen gäller mellan parterna bör inte tillämpas på äldre
överlåtelser. Detsamma gäller föreskriften i 6 kap. 5 § tredje stycket
om en preskriptionstid för väckande av talan om ogiltighet på grund av
formfel.
På grund av vad som nu sagts anges i andra punkten i övergångsbe-
stämmelserna att de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 §
andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket inte
gäller i fråga om förvärv som har ägt rum före ikraftträdandet.
Bestämmelsen i 6 kap. 11 § andra stycket om förutsättningarna för att
bostadsrättsföreningen skall få besluta om upphörande av en pantsatt
bostadsrätt som har övergått till föreningen bör tillämpas även i fall då
en bostadsrätt har övergått till föreningen före ikraftträdandet. Någon
särskild övergångsregel om detta behövs inte.
Den nya bestämmelsen i 6 kap. 8 § om slopande av en förvärvares
solidariska ansvar för den förre bostadsrättshavarens betalningsförplik-
telser mot föreningen bör inte tillämpas beträffande förvärv som har
skett före ikraftträdandet. I sådana fäll har solidariskt ansvar redan in-
trätt, och en generell tillämpning av bestämmelsen skulle innebära en
1995/96:17
69
ändring av det bestående materiella rättsförhållandet. Bestämmelsen
skall således gälla i sin äldre lydelse. Detta framgår av tredje punkten.
Den föreslagna ändringen i 7 kap. 31 § angående verkan av förening-
ens försummelse att underrätta panthavare om bostadsrättshavarens
underlåtenhet att betala avgifter kan inte tillämpas när föreningens
försummelse, om än bara i mindre mån, har skett före ikraftträdandet.
Den verkan som föreningens försummelse får, enligt den ordning som
gäller i dag, har då redan inträtt. En övergångsbestämmelse i enlighet
med detta har tagits upp i fjärde punkten.
Den nya bestämmelsen i 7 kap. 16 a § om legal panträtt för förening-
ens fordran på avgifter har nära samband med de nya reglerna om
tvångsförsäljning. Eftersom dessa regler bör kunna tillämpas i och med
ikraftträdandet, bör också bestämmelsen om legal panträtt bli tillämplig
omedelbart. Detta kräver en särskild reglering. I femte punkten i över-
gångsbestämmelserna föreskrivs därför att bestämmelserna i 7 kap.
16 a § tillämpas även i fråga om fordringar som har uppkommit före
ikraftträdandet.
De nya bestämmelserna om tvångsförsäljning bör som nämnts
tillämpas från ikraftträdandet. Detta kräver inte någon övergångs-
bestämmelse. Om en god man förordnats enligt 8 kap. 1 § före
ikraftträdande är det emellertid enligt regeringens uppfattning lämpligt
att låta förfarandet fortsätta enligt äldre föreskrifter (jfr promemorians
förslag, s. 102). De gamla och nya tvångsförsäljningssystemen skiljer
sig nämligen åt på väsentliga punkter. I det gamla systemet står det inte
helt klart vem som skall pröva om förutsättningarna för tvångsförsälj-
ning är uppfyllda (se avsnitt 5.2.2). Enligt de nya bestämmelserna får
kronofogdemyndigheten inte sälja bostadsrätten innan frågan om
förverkande skett är klarlagd. Om ett förfärande som inletts inom ramen
för det gamla systemet skulle övergå till att handläggas inom ramen för
det nya systemet skulle detta kunna få till följd att frågan om
förverkande inte blir prövad, eller prövad först sedan försäljning av
bostadsrätten genomförts. Till undvikande av detta anges därför i sjätte
punkten i övergångsbestämmelserna att äldre föreskrifter om offentlig
auktion fortfarande skall tillämpas om en god man förordnats enligt
8 kap. 1 § bostadsrättslagen före ikraftträdandet.
Men försäljningsförfarandet enligt det nya systemet bör i andra fall än
då god man redan har utsetts kunna förberedas före den nya lagens
ikraftträdande genom att ansökan görs hos kronofogdemyndigheten, som
kan vidta förberedande åtgärder. En föreskrift om detta har tagits upp i
sjunde punkten i övergångsbestämmelserna.
Prop. 1995/96:17
70
9.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
De föreslagna ändringarna har behandlats i avsnitt 6.
1 §
För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligt
denna lag rätt att förvärva den fasta egendomen genom en
bostadsrättsförening.
Rätten till förvärv gäller fast egendom som är taxerad som hyres-
husenhet eller, om egendomen hyrs ut för något annat ändamål än
fritidsändamål, som småhusenhet.
Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt.
Vad som sägs om lagfart skall, när det är fråga om tomträtt, i stället
avse inskrivning av förvärv av tomträtt.
Ändringen innebär att även sådana småhus som hyrs för annat än fri-
tidsändamål omfattas av ombildningslagen. Vissa andra villkor i lagen
måste emellertid också vara uppfyllda, t.ex. kravet på att egendomen
måste innehålla minst tre lägenheter (2 § första stycket). Vad som me-
nas med lägenhet framgår av 2 § andra stycket. I ett område med frilig-
gande enfamiljsvillor motsvarar varje hus en lägenhet. För att det skall
framgå om fastigheten hyrs för fritidsändamål eller inte krävs intyg av
föreningens styrelse, se 3 §.
Redan enligt vad som gäller i dag kan en intresseanmälan omfatta fler
än en registerfastighet, nämligen om fastigheterna är samtaxerade. Med
hänsyn till detta har på Lagrådets inrådan första stycket ändrats så att
där talas om "den fasta egendomen" i stället för "fastigheten". Genom
ändringen kommer även flera fastigheter som är taxerade som småhus
att kunna omfattas av samma intresseanmälan om de är samtaxerade,
dvs. om de utgör en småhusenhet. Efter lagändringen kommer det
därför troligen att bli mer vanligt att en intresseanmälan omfattar flera
registerfastigheter.
För att kunna registrera en ekonomisk plan för en bostadsrättsförening
som har fler än ett hus krävs det enligt bostadsrättslagen också att husen
ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan
bostadsrättshavarna (se 1 kap. 5 § tredje stycket bostadsrättslagen). En-
ligt 4 kap. 3 och 6 §§ fastighetstaxeringslagen (1979:1152) får i bl.a.
småhusenheter och hyreshusenheter endast ingå egendom som ligger
samlad och som utgör en ekonomisk enhet. Inskrivningsmyndigheten
kan alltså, genom att konstatera att fastigheterna är samtaxerade, få be-
sked om att husen ligger samlade.
3 §
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombild-
ning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyn-
digheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för
hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse
om
1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan
omfattar,
Prop. 1995/96:17
71
2. att hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda lägenheterna skrift- prop. 1995/96:17
ligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bo-
stadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättsförening-
en, och
3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan
hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål.
Ändringen innebär att ombildningslagen omfattar även sådana småhus
som hyrs för annat än fritidsändamål. Att förhyrningen sker för annat
än fritidsändamål skall intygas av styrelsen i det intyg som skall bifogas
intresseanmälan. Det är endast beträffande småhusenheter som ett så-
dant intyg behövs. När det gäller hyreshusenhet behövs alltså inte något
intyg om till vilket ändamål förhyrningen sker.
6§
Fast egendom som utgör en hyreshus- eller småhusenhet och för vil-
ken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas helt eller delvis genom
köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intressean-
mälan har erbjudits att förvärva hela hyreshus- eller småhusenheten. Ett
sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte
likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning
eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 §
aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får genomföras utan hembud till bostadsrättsföreningen,
1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten förvärvar egendomen,
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller,
när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom-
ling,
4. om förvärvet genomförs genom inrop på exekutiv auktion eller of-
fentlig auktion enligt lagen (1904:48 s.l) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser en andel och förvärvaren redan äger en andel
i egendomen och denna andel förvärvats på något annat sätt än genom
gåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen
skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och
en arman förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller
omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs
prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta även
småhus som hyrs för annat än fritidsändamål. Några språkliga ändringar
har också gjorts.
8§
Hyresnämnden skall se till att förslaget till köpeavtal delges den bo-
stadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Efter delgivningen får
inte hembudet eller samtycket till avtalsförslaget återkallas eller försla-
get ändras.
Efter hembudet är fastighetsägaren skyldig att ge föreningen tillfälle att
besikta egendomen.
Hyresnämnden skall för anteckning i fastighetsboken underrätta in-
skrivningsmyndigheten om hembudet och om dagen för det.
Ändringen har gjorts för att klargöra att det är möjligt att en intressean- Prop. 1995/96:17
mälan innefattar fler än en fastighet. I lagen har genomgående uttrycket
”egendomen” använts och det är därför lämpligt att det uttrycket an-
vänds även i denna paragraf. Vissa språkliga ändringar har också gjorts.
9§
Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hus för
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§ bostads-
rättslagen (1991:614).
Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta även
småhus som hyrs för annat än fritidsändamål. Beträffande valet av ut-
trycket ”hus” i stället för ”hyresfastigheter” hänvisas till kommentaren
till 9 kap. 19 § första stycket första meningen bostadsrättslagen.
12 §
Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens
intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i
6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening
som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villko-
ren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastig-
hetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller
övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är
uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hem-
bud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen
är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren,
och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra mening-
arna tillämpas på det nya hembudet.
Första stycket gäller också om överlåtelsen avser en andel av hyres-
hus- eller småhusenheten.
I fråga om förbudet i första stycket skall 6 § andra och tredje stycket
tillämpas. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att
skaffa hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen.
Ändringen är en följd av att ombildningslagen föreslås omfatta även
småhus som hyrs för annat än fritidsändamål. Vissa språkliga ändringar
har också gjorts.
73
Promemorian innehåller förslag i syfte bl.a. att stärka bostadsrättens
värde som pant. I promemorian undersöks också vad som kan antas
vara gällande rätt i vissa frågor, vilka har ansetts oklara och vållat
problem.
Det föreslås att bostadsrättsföreningens fordran mot bostadsrättshavare
skall, såvitt avser fordran på avgifter, vara förenad med legal panträtt i
bostadsrätten med bästa rätt. Sådan fordran skall få göras gällande även
vid exekutiv försäljning av bostadsrätten. I anslutning härtill föreslås att
den som förvärvar en bostadsrätt inte längre skall bli ansvarig för den
förre bostadsrättshavarens betalningsförpliktelser mot föreningen.
Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen (offentlig auktion) skall
enligt förslaget ankomma på kronofogdemyndigheten. Vid sådan försälj-
ning skall med vissa undantag tillämpas de bestämmelser som gäller i
fråga om exekutiv försäljning.
Bestämmelsen om omkastad företrädesrätt, när föreningen försummar
att underrätta en panthavare om bostadsrättshavarens underlåtenhet att
betala avgifter, föreslås bli jämkad.
En panthavare, som förvärvar den pantsatta bostadsrätten vid exekutiv
försäljning eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen, skall enligt
förslaget inte kunna vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen på den
grund att panthavaren är juridisk person. En sådan förvärvare skall
också ha rätt att hyra ut lägenheten.
Ändringar föreslås beträffande vad som nu gäller om ogiltighet av
överlåtelse av bostadsrätt på grund av att formkravet inte har iakttagits.
De syftar till att minska utrymmet för ogiltighet.
I fråga om exekutiv försäljning av lös egendom som häftar för panträtt
föreslås att möjlighet införs att sälja egendomen med förbehåll för
panträtten.
Vidare diskuteras flera andra frågor, bl.a. avsägelse av bostadsrätt,
lösen av bostadsrätt, införande av register för anteckning av panträtt i
bostadsrätt och möjligheten att efter utmätning av andel i bostadsrätt
indraga övriga andelar i förfarandet och sälja hela bostadsrätten.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 1
74
Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)
dels att 2 kap. 4 och 10 §§, 6 kap. 1-8 och 11 §§, 7 kap. 10, 13, 30
och 31 §§ samt 8 kap. skall ha följande lydelse
dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 7 kap. 16 a §, av följande
lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
2 kap.
4 §‘
En juridisk person som har för-
värvat bostadsrätt till en bostads-
En juridisk person som har för-
värvat bostadsrätt till en bostads-
lägenhet, som inte är avsedd för
fritidsändamål, får vägras inträde i
föreningen även om de i 3 § an-
givna förutsättningarna för med
lemskap, är uppfyllda.
lägenhet, som inte är avsedd för
fritidsändamål, får vägras inträde i
föreningen även om de i 3 § an-
givna förutsättningarna för med-
lemskap, är uppfyllda. Om bo-
stadsrätt har förvärvats vid
exekutiv försäljning eller tvångs-
försäljning enligt denna lag av den
som hade panträtt i bostadsrätten,
får inträde som medlem inte väg-
ras förvärvaren av den anledning-
en att denne är en juridisk person.
En kommun eller ett landsting som har förvärvat bostadsrätt till en
bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen.
10 §
Den som i annat fall än som
sägs i 4 § första stycket förvärvat
en bostadsrätt men vägrats inträde
i föreningen kan inom en månad
från den dag han fick del av be-
slutet om detta hänskjuta tvisten
till hyresnämnden. Detsamma
gäller hyresgäst som avses i 8 §
och sådan sökande som sägs i 9 §.
Den som i annat fall än som
sägs i 4 § första stycket första me-
ningen förvärvat en bostadsrätt
men vägrats inträde i föreningen
kan inom en månad från den dag
han fick del av beslutet om detta
hänskjuta tvisten till hyresnämn-
den. Detsamma gäller hyresgäst
som avses i 8 § och sådan sökande
som sägs i 9 §.
1 Senaste lydelse 1992:505.
75
En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap Prop. 1995/96:17
vägras finns i 6 kap. 5 §. Bilaga 2
6 kap.
1 §
En bestämmelse om medlemskap som förutsättning för rätt att utöva
bostadsrätten efter överlåtelse finns i
Ett dödsbo efter en avliden
bostadsrättshavare får utöva bo-
stadsrätten trots att dödsboet inte
är medlem i föreningen. Efter tre
år från dödsfallet får föreningen
dock anmana dödsboet att inom
sex månader från anmaningen visa
att bostadsrätten ingått i bodelning
eller arvskifte med anledning av
bostadsrättshavarens död eller att
någon, som inte får vägras inträde
i föreningen, förvärvat bostads-
rätten och sökt medlemskap. Om
den tid som angetts i anmaningen
inte iakttas, får bostadsrätten
säljas på offentlig auktion för
dödsboets räkning. Ett dödsbo kan
i föreningens stadgar medges en
vidsträcktare rätt än som angetts
här.
2
Om en bostadsrätt övergått ge-
nom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
och förvärvaren inte antagits till
medlem, får föreningen anmana
förvärvaren att inom sex månader
från anmaningen eller den längre
tid som kan vara bestämd i stad-
garna visa att någon, som inte får
vägras inträde i föreningen, för-
värvat bostadsrätten och sökt
medlemskap. Iakttas inte den tid
som angetts i anmaningen, får bo-
stadsrätten säljas på offentlig
auktion för förvärvarens räkning.
1 kap.
Ett dödsbo efter en avliden bo-
stadsrättshavare får utöva bostads-
rätten trots att dödsboet inte är
medlem i föreningen. Efter tre år
från dödsfallet får föreningen dock
anmana dödsboet att inom sex
månader från anmaningen visa att
bostadsrätten ingått i bodelning
eller arvskifte med anledning av
bostadsrättshavarens död eller att
någon, som inte får vägras inträde
i föreningen, förvärvat bostads-
rätten och sökt medlemskap. Om
den tid som angetts i anmaningen
inte iakttas, får bostadsrätten
säljas vid tvångsförsäljning enligt
8 kap. för dödsboets räkning. Ett
dödsbo kan i föreningens stadgar
medges en vidsträcktare rätt än
som angetts här.
§
Om en bostadsrätt övergått ge-
nom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
och förvärvaren inte antagits till
medlem, får föreningen anmana
förvärvaren att inom sex månader
från anmaningen eller den längre
tid som kan vara bestämd i stad-
garna visa att någon, som inte får
vägras inträde i föreningen, för-
värvat bostadsrätten och sökt
medlemskap. Iakttas inte den tid
som angetts i anmaningen, får bo-
stadsrätten säljas vid tvångsför-
säljning enligt 8 kap. för förvär-
varens räkning.
76
3 §2
En juridisk person som är med-
lem i en bostadsrättsförening får
inte utan samtycke av föreningens
styrelse genom överlåtelse förvär-
va bostadsrätt till en bostadslägen-
het som inte är avsedd för fritids-
ändamål. Vad nu sagts gäller inte
när förvärvaren är en kommun
eller ett landsting.
En juridisk person som är med-
lem i en bostadsrättsförening får
inte utan samtycke av föreningens
styrelse genom överlåtelse förvär-
va bostadsrätt till en bostadslägen-
het som inte är avsedd för fritids-
ändamål. Vad nu sagts gäller inte
i fråga om förvärv vid exekutiv
försäljning eller tvångsförsäljning
enligt denna lag, om den juridiska
personen hade panträtt i bostads-
rätten.
Bestämmelsen i första stycket
första meningen gäller inte heller
när förvärvaren är en kommun
eller ett landsting.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 2
4
Ett avtal om överlåtelse av bo-
stadsrätt genom köp skall upprät-
tas skriftligen och skrivas under
av säljaren och köparen. I avtalet
skall den lägenhet som överlåtel-
sen avser samt köpeskillingen
anges. Motsvarande skall gälla vid
byte eller gåva.
§
Ett avtal om överlåtelse av bo-
stadsrätt genom köp skall upprät-
tas skriftligen och skrivas under
av säljaren och köparen. Avtalet
skall innehålla uppgift om den
lägenhet som överlåtelsen avser
samt om köpeskilling. Mot-
svarande skall gälla vid byte eller
gåva.
Om säljaren och köparen vid
sidan av köpehandlingen har
träffat överenskommelse om annan
köpeskilling än den som anges i
köpehandlingen, är den överens-
kommelsen ogiltig. Mellan sälja-
ren och köparen gäller i stället
den köpeskilling som anges i köpe-
handlingen. Denna köpeskilling
får dock jämkas, om det med hän-
syn till köpehandlingens innehåll,
omständigheterna vid avtalets till-
komst, senare inträffade förhållan-
den och omständigheterna i övrigt
är oskäligt att den köpeskillingen
skall vara bindande.
2 Senaste lydelse 1992:505.
77
5
En överlåtelse är ogiltig, om den
som en bostadsrätt övergått till
vägras medlemskap i bostadsrätts-
föreningen. Detta gäller inte vid
exekutiv försäljning eller vid of-
fentlig auktion enligt bestämmel-
serna i denna lag. Om förvärvaren
i ett sådant fall inte antagits till
medlem, skall föreningen lösa bo-
stadsrätten mot skälig ersättning.
En överlåtelse som avses i 3 § är
ogiltig om föreskrivet samtycke
inte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyller
formföreskrifterna i 4 § är också
ogiltig.
§
En överlåtelse är ogiltig, om den
som en bostadsrätt övergått till
vägras medlemskap i bostadsrätts-
föreningen. Detta gäller inte vid
exekutiv försäljning eller vid
tvångsförsäljning enligt denna lag.
Om förvärvaren i ett sådant fall
inte antagits till medlem, skall
föreningen lösa bostadsrätten mot
skälig ersättning.
En överlåtelse som avses i 3 §
första stycket första meningen är
ogiltig om föreskrivet samtycke
inte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyller
formföreskrifterna i 4 § är också
ogiltig. Väcks inte talan om över-
låtelsens ogiltighet inom två år
från den dag då överlåtelsen sked-
de, är rätten till sådan talan
förlorad.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 2
6§
För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten över-
gått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått
inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.
Första stycket gäller också om
en bostadsrätt övergått till någon
som inte är medlem i föreningen
genom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
eller vid exekutiv försäljning eller
offentlig auktion enligt denna lag.
Om bostadsrätten i annat fall har
övergått till någon som inte är
medlem, är den från vilken rätten
övergått fri från förpliktelser en-
ligt första stycket först efter det att
förvärvaren antagits till medlem.
Första stycket gäller också om
en bostadsrätt övergått till någon
som inte är medlem i föreningen
genom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
eller vid exekutiv försäljning eller
tvångsförsäljning enligt denna lag.
Om bostadsrätten i annat fall har
övergått till någon som inte är
medlem, är den från vilken rätten
övergått fri från förpliktelser en-
ligt första stycket först efter det att
förvärvaren antagits till medlem.
Om bostadsrätten efter uppsäg-
ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas
på offentlig auktion, är bostads-
rättshavaren inte skyldig att svara
för de förpliktelser som åligger en
innehavare av bostadsrätten för
längre tid än till det månadsskifte
Om bostadsrätten efter uppsäg-
ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas
vid tvångsförsäljning enligt denna
lag, svarar bostadsrättshavaren
inte för de förpliktelser som ålig-
ger en innehavare av bostadsrätten
for längre tid än till det månads-
som inträffar närmast efter sex
månader från den dag då bostads-
rättshavaren blev skild från lägen-
heten.
skifte som inträffar närmast efter Prop. 1995/96:17
sex månader från den dag då Bilaga 2
bostadsrättshavaren blev skild från
lägenheten.
8 §
En förvärvare svarar tillsammans
med den från vilken bostadsrätten
övergått för de förpliktelser som
denne haft som innehavare av
bostadsrätten, om inte föreningen
och förvärvaren kommit överens
om något annat. Om bostadsrätten
har förvärvats på offentlig auktion
enligt bestämmelserna i denna lag,
svarar dock förvärvaren för för-
pliktelserna endast om föreningen
har förbehållit sig betalningsan-
språk mot denne vid auktionen.
Den som förvärvar en bostads-
rätt svarar inte för de betalnings-
förpliktelser som den, från vilken
bostadsrätten har övergått, hade
mot bostadsrättsföreningen. När
bostadsrätt har övergått genom
bodelning, arv, testamente, bo-
lagsskifte eller liknande förvärv,
svarar dock förvärvaren för såda-
na förpliktelser.
H §
Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över-
låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en före-
ningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.
Om en bostadsrätt som har över-
gått till föreningen är pantsatt, får
beslut om bostadsrättens upphö-
rande meddelas endast om pantha-
varen har lämnat medgivande
därtill eller bostadsrätten saknar
värde för panthavaren.
7 kap.
10
En bostadsrättshavare får upplåta
hela sin lägenhet i andra hand
endast om styrelsen ger sitt sam-
tycke. Detta gäller även i de fall
som avses i 6 § andra stycket.
§3
En bostadsrättshavare får upplåta
hela sin lägenhet i andra hand
endast om styrelsen ger sitt sam-
tycke. Detta gäller även i de fall
som avses i 6 § andra stycket. Om
en bostadsrätt har förvärvats vid
exekutiv försäljning eller tvångs-
försäljning enligt denna lag av en
juridisk person som hade panträtt i
bostadsrätten, krävs dock inte
samtycke av styrelsen för upplåtel-
se i andra hand. Styrelsen skall
Senaste lydelse 1992:505.
79
genast underrättas om upplåtelse i Prop. 1995/96:17
sådant fall. Bilaga 2
Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för perma-
nentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun
eller ett landsting. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtel-
sen.
§4
Företrädare för bostadsrättsför-
eningen har rätt att få komma in i
lägenheten när det behövs för till-
syn eller för att utföra arbete som
föreningen svarar för. När bo-
stadsrätten enligt 30 § eller 6 kap.
1 eller 2 § skall säljas vid tvångs-
försäljning enligt denna lag, är
bostadsrättshavaren skyldig att låta
lägenheten visas på lämplig tid.
Föreningen skall se till att bo-
stadsrättshavaren inte drabbas av
större olägenhet än nödvändigt.
13
Företrädare för bostadsrättsför-
eningen har rätt att få komma in i
lägenheten när det behövs för till-
syn eller för att utföra arbete som
föreningen svarar för. När bo-
stadsrätten enligt 30 § eller 6 kap.
1 eller 2 § skall säljas på offentlig
auktion, är bostadsrättshavaren
skyldig att låta lägenheten visas på
lämplig tid. Föreningen skall se
till att bostadsrättshavaren inte
drabbas av större olägenhet än
nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjan-
derätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i
fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall
gäller 5 § i tillämpliga delar.
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när före-
ningen har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild
handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i
lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.
16 a §
Föreningen har panträtt i bo-
stadsrätten för sin fordran på av-
gifter. Denna panträtt har före-
träde framför panträtt som har
upplåtits av innehavare av bo-
stadsrätten, i den mån inte annat
följer av 31 §.
30 §
Har bostadsrättshavaren blivit
skild från lägenheten till följd av
uppsägning i fall som avses i
18 §, skall bostadsrätten säljas på
offentlig auktion så snart det kan
ske, om inte föreningen, bostads-
Har bostadsrättshavaren blivit
skild från lägenheten till följd av
uppsägning i fall som avses i
18 §, skall bostadsrätten säljas vid
tvångsförsäljning enligt 8 kap. så
snart det kan ske, om inte för-
4 Senaste lydelse 1991:875.
80
rättshavaren och de kända borge-
närer vars rätt berörs av försälj-
ningen kommer överens om något
annat. Försäljningen får dock an-
stå till dess att brister som bo-
stadsrättshavaren svarar för blivit
eningen, bostadsrättshavaren och
de kända borgenärer vars rätt be-
rörs av försäljningen kommer
överens om något annat. Försälj-
ningen får dock anstå till dess att
brister som bostadsrättshavaren
Prop. 1995/96:17
Bilaga 2
åtgärdade.
Av vad som kommit in genom
försäljningen får föreningen, sedan
ersättning enligt 8 kap. 6 § tagits
ut, behålla så mycket som behövs
för att täcka föreningens fordran
hos bostadsrättshavaren.
svarar för blivit åtgärdade.
31 §
Har föreningen underrättats om
att en bostadsrätt är pantsatt, skall
föreningen utan dröjsmål under-
rätta panthavaren om bostadsrätt-
shavaren har obetalda avgifter till
föreningen till ett belopp som
överstiger vad som av årsavgiften
belöper på en månad och bostads-
rättshavaren dröjer med betal-
ningen mer än två veckor från
förfallodagen. Försummas det, har
föreningen vid försäljning enligt
30 § första stycket företräde till
betalning före panthavaren endast
i fråga om belopp som skulle ha
betalats innan underrättelse skulle
ha skett.
Har föreningen underrättats om
att en bostadsrätt är pantsatt, skall
föreningen utan dröjsmål under-
rätta panthavaren om bostadsrätt-
shavaren har obetalda avgifter till
föreningen till ett belopp som
överstiger vad som av årsavgiften
belöper på en månad och bostads-
rättshavaren dröjer med betal-
ningen mer än två veckor från
förfallodagen.
Försummar föreningen sin skyl-
dighet enligt första stycket, har
föreningen vid exekutiv försäljning
eller tvångsförsäljning enligt den-
na lag av bostadsrätten inte före-
träde till betalning framför pan-
thavaren i fråga om avgiftsbelopp,
som förfaller till betalning efter
det att underrättelse skulle ha skett
till dess underrättelse äger rum
och som förfaller närmast där-
efter.
8 kap.
Tvångsförsäljning
1 §
Tvångsförsäljning som avses i 6
kap. 1 och 2 §§ och 7 kap. 30 §
ombesörjs av kronofogdemyndighet
efter ansökan av bostadsrättsföre-
ningen.
Offentlig auktion
Förordnande av god man m.m.
Offentlig auktion som avses i 6
kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 30 §
skall hållas av en god man som på
bostadsrättsföreningens begäran
förordnas av tingsrätten. Beslut i
6 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 17
81
ärende om förordnande av god
man får om det finns särskilda
skäl meddelas utan bostadsrättsha-
varens hörande.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 2
2 §
Gode mannen skall i god tid och
på lämpligt sätt kungöra tid och
plats för auktionen. Bostadsrätts-
havaren, föreningen och kända
borgenärer vilkas rätt beror av
försäljningen skall i god tid under-
rättas särskilt.
Vid förrättningen skall man föra
protokoll.
I fråga om tvångsförsäljning
gäller i tillämpliga delar bestäm-
melserna i utsökningsbalken an-
gående exekutiv försäljning av lös
egendom i allmänhet, med de
undantag som anges i detta kapi-
tel.
Försäljningen skall anses ske för
uttagande av sådan föreningens
fordran som är förenad med pan-
trätt enligt 7 kap. 16 a §. Detta
gäller även om föreningen inte
skulle ha någon sådan fordran.
Auktionsförfarandet
3 §
Innan budgivningen inleds skall
gode mannen redovisa villkoren
för försäljningen samt lämna öv-
riga upplysningar som är av be-
tydelse för denna. Om föreningen
inte medger något annat, skall bo-
stadsrätten utropas utan förbehåll
om panträtt. Inrop får inte godtas
om det är uppenbart att avsevärt
högre köpeskilling kan uppnås.
Ansökan om tvångsförsäljning
skall göras hos kronofogdemyn-
digheten i det län där den lägen-
het finns som bostadsrätten avser.
Köpeskillingen
4 §
Köpeskillingen skall betalas ge-
nast, om inte andra villkor fast-
ställts före försäljningen. Tillträde
får inte ske förrän full betalning
erlagts. När den gode mannen har
tagit emot betalningen, skall han
utfärda köpebrev.
Kronofogdemyndigheten skall
pröva om förutsättningar för
tvångsförsäljning föreligger. Om
dessa förutsättningar inte anses
uppfyllda, får försäljning inte ske.
Kronofogdemyndigheten skall i
sådant fall hänvisa föreningen att
väcka talan i saken vid domstol.
Ny auktion
5
7Vy auktion skall hållas, om
inrop inte sker eller godtas eller
§
Vid tvångsförsäljning har före-
ningen rätt till betalning ur köpe-
82
om köpeskillingen inte betalas
enligt fastställda villkor. Sker det
inte något inrop vid en ny auktion,
övergår bostadsrätten utan lösen
och fri från panträtt genast till
föreningen.
skillin gen, förutom för fordran Prop. 1995/96:17
som är förenad med panträtt i Bilaga 2
bostadsrätten enligt 7 kap. 16 a §,
för annan fordran mot bostadsrätt-
shavaren som grundas på inneha-
vet av bostadsrätten. Sådan for-
dran uttages efter alla andra
fordringar som medför rätt till
betalning ur bostadsrätten.
Gode mannens rätt till ersättning
6§
Gode mannen har rätt till skälig
ersättning för arbete, tidsspillan
och utlägg som uppdraget krävt.
Ersättningen får tas ut före varje
annan fordran ur den köpeskilling
som inflyter vid försäljningen. I
den mån köpeskillingen inte räcker
till, skall ersättningen i stället be-
talas av bostadsrättsföreningen,
men bostadsrättshavaren skall slut-
ligt svara för ersättningen.
Om ett försäljningsförsök har
gjorts utan att bostadsrätten har
blivit såld och det vid nytt för-
säljningsförsök inte sker något in-
rop eller lämnas något anbud,
övergår bostadsrätten genast till
föreningen utan lösen och fri från
panträtt. Detta gäller dock inte,
om det av särskilda skäl finns an-
ledning anta att bostadsrätten kan
säljas vid ett nytt försäljnings-
försök och sådant försök leder till
resultat.
Har i annat fall än som avses i
första stycket två försäljningsför-
sök gjorts utan att bostadsrätten
har blivit såld, skall ett nytt för-
säljningsförsök göras. Om detta
inte leder till försäljning, gäller
vad som sagts i första stycket
första meningen.
Redovisning av köpeskillingen
7§
Köpeskillingen skall fördelas och
redovisas av gode mannen så snart
som möjligt. Utbetalningen av
medel får dock anstå om det råder
tvist om vem som är betalningsbe-
rättigad och säkerhet inte ställs.
Om utrop av bostadsrätten skett
utan förbehåll om panträtt, är
panthavaren skyldig att ta emot
betalning i förtid. Protokollet med
redovisningen skall delges bostads-
Vid tillämpning av 17 kap. ut-
sökningsbalken skall ärende om
tvångsförsäljning anses som mål
om utmätning. Bostadsrättshava-
ren skall slutligt svara för förrätt-
ningskostnaderna i den mån de
inte kan tas ut ur erhållen köpe-
skilling.
83
rättshavaren, föreningen och
berörda borgenärer.
Om någon är missnöjd med
redovisningen kan han väcka talan
inom tre månader från den dag då
han fick del av protokollet. Väcks
inte talan inom denna tid går
rätten att få saken prövad i dom-
stol förlorad.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 2
S§
Bestämmelserna i 18 kap. utsök-
ningsbalken om överklagande i
utsökningsmål tillämpas även i
fråga om tvångsförsäljning.
9§
Har en bostadsrätt sålts vid ex-
ekutiv försäljning efter det att
nyttjanderätten till den lägenhet
som bostadsrätten avser har för-
verkats enligt 7 kap. 18 §, för-
faller frågan om tvångsförsäljning.
Denna lag träder i kraft den ...
De nya bestämmelserna i 2 kap. 4 § första stycket, 6 kap. 3 § första
stycket, 4 § andra stycket, 5 § tredje stycket och 8 § samt 7 kap. 10 §
första stycket gäller inte i fråga om förvärv, som har ägt rum före
ikraftträdandet.
Bestämmelsen i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordran, som
har uppkommit före ikraftträdandet.
Vad som sägs i 7 kap. 31 § andra stycket gäller inte i fall då före-
ningens försummelse har skett före ikraftträdandet.
Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får göras före ikraftträ-
dandet. Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet vidta förbe-
redande åtgärder med avseende på försäljning, som skall äga rum efter
ikraftträdandet.
84
Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken Prop. 1995/96:17
Härigenom föreskrivs att 9 kap. 4 § utsökningsbalken skall ha följan-
de lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
9 kap.
4§
Inrop får ej godtagas, om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskil-
ling kan uppnås.
Har tredje man handpanträtt
eller retentionsrätt i utmätt egen-
dom och skall denna säljas för
fordran med sämre rätt, får för-
säljning ske endast om köpeskil-
lingen förslår till betalning av
tredje mannens fordran.
Utan hinder av första och andra
Har tredje man handpanträtt
eller retentionsrätt i utmätt egen-
dom och skall denna säljas för
fordran med sämre rätt, får för-
säljning ske endast om köpeskil-
lingen förslår till betalning av
tredje mannens fordran eller för-
säljningen med tredje mannens
samtycke i målet sker med förbe-
håll för hans rätt. Om försäljning
sker med sådant förbehåll, skall
personlig betalningsskyldighet som
gäldenären hade mot tredje
mannen därefter i stället åvila den
som förvärvar egendomen.
styckena skall inrop godtagas, om
samtliga berörda sakägare medger det.
Denna lag träder i kraft den ...
85
Efter remiss har yttranden inkommit från Bostadsdomstolen, Domstols-
verket, Hovrätten över Skåne och Blekinge, Stockholms tingsrätt,
Hyresnämnden i Stockholm, Riksskatteverket, Konsumentverket, Bo-
verket, Juridiska fakultetsnämnden vid Uppsala universitet, Juridiska
fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Institutionen för fastig-
heter och byggande vid Tekniska högskolan i Stockholm, Sveriges Ad-
vokatsamfund, Svenska Bankföreningen, Statens Bostadsfinansierings-
aktiebolag (SBAB), Sveriges Fastighetsägareförbund, HSB:s riksför-
bund, Riksbyggen ek. för., Sveriges Bostadsrättsföreningars Central-
organisation (SBC), AB Bostadsgaranti, Statens Bostadskreditnämnd
(BKN),Sveriges Ackordscentral samt Fastighetsmäklarsamfundet.
Svenska kommunförbundet, Sveriges Industriförbund, Sveriges All-
männyttiga Bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas Riksförbund, Stock-
holms Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB) samt Föreningen
Sveriges Kronofogdar har avstått från att yttra sig.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 3
86
Promemorian innehåller förslag i syfte att underlätta en övergång från
hyresrätt till bostadsrätt. Det skall enligt förslaget införas en ny typ av
avtal som innebär att en avtalspart ges rätt att i framtiden få en bostads-
rätt upplåten till sig (bostadsrättsoption). Om en hyresgäst i ett hus som
ombildas från hyresrätt till bostadsrätt inte vill förvärva bostadsrätten
till den egna lägenheten, eller inte har rätt till medlemskap i föreningen,
skall husets säljare i samband med försäljningen till bostadsrättsföre-
ningen kunna förvärva en option till bostadsrätten till lägenheten trots
att hyresgästen bor kvar i lägenheten. När hyresförhållandet upphör
utan att hyresrätten överlåts till någon annan, dvs. när lägenheten blir
ledig, skall den kunna upplåtas med bostadsrätt.
I promemorian föreslås också att lagen (1982:352) om rätt till fastig-
hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall omfatta även sådana
fastigheter som är taxerade som småhus.
I syfte att öka bostadsrättsföreningarnas självständighet gentemot
organisationer som de tillhör föreslås att andra stadgevillkor för ändring
i en bostadsrättsförenings stadgar än de som framgår av bostadsrättsla-
gen skall vara utan verkan. Sådana villkor för stadgeändring som in-
nebär krav på enighet eller på större majoritet än som följer av lagen
skall dock gälla.
Slutligen föreslås att sådana ekonomiska föreningar som upplåter
kooperativ hyresrätt och som äger sitt hus skall omregistreras till bo-
stadsrättsföreningar.
87
Efter remiss har yttranden inkommit från Bostadsdomstolen, Domstols-
verket, Hovrätten för Västra Sverige, Malmö tingsrätt, Västerås tings-
rätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyres-
nämnden i Gävle, Hyresnämnden i Linköping, Riksskatteverket, Konsu-
mentverket, Boverket, Länsstyrelsen i Malmöhus län, Juridiska fakul-
tetsnämnden vid Uppsala universitet, Institutionen för fastigheter och
byggande vid Tekniska högskolan i Stockholm, Stockholms kommun,
Örebro kommun, Skövde kommun, Sveriges Advokatsamfund, Svenska
Bankföreningen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sve-
riges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s riks-
förbund, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC),
AB Bostadsgaranti samt Kooperativa institutet (Koopi).
Svenska kommunförbundet, Västerås kommun, Sveriges Industriför-
bund, Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB), Kommunalförbun-
det för Stor-Stockholms bostadsförmedling, Riksbyggen ek. för. samt
Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB) har avstått från
att yttra sig.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 5
88
Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att
11 kap. 1 § skall upphöra att gälla,
dels att 1 kap. 3 §, 2 kap. 8 §, 5 kap. 7 och 8 §§, 6 kap. 1-8 och
11 §§, 7 kap. 4, 9, 10, 13, 18, 30 och 31 §§, 8 kap. samt 9 kap. 15,
19 och 20 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas två nya bestämmelser, 6 kap. 1 a §
och 7 kap. 16 a §, av följande lydelse.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1 kap.
3 §
Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt far endast ske till den som
är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen
som en medlem har på grund av upplåtelsen.
När en bostadsrätt överlåtits från
en bostadsrättshavare till en ny
innehavare får denne utöva bo-
stadsrätten endast om han är eller
antas till medlem i föreningen.
I 6 kap. finns bestämmelser om
rätten att utöva bostadsrätten när
den har övergått från en bostads-
rättshavare till en ny innehavare.
2 kap.
8§
En bostadsrättsförening som har
förvärvat eller avser att förvärva
en hyresfastighet för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt får inte
vägra en hyresgäst i fastigheten
inträde i föreningen i annat fall än
En bostadsrättsförening som har
förvärvat eller avser att förvärva
ett hus för ombildning av hyresrätt
till bostadsrätt får inte vägra en
hyresgäst i huset inträde i före-
ningen. Detta gäller dock inte om
om
1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med
bostadsrätt,
2. hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall
upplåtas med bostadsrätt, eller
3. sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt
3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.
Föreningen får också efter det
att den förvärvat fastigheten vägra
en hyresgäst inträde i föreningen,
om
1. denne inte var hyresgäst i
fastigheten när bostadsrättsföre-
ningen förvärvade den, eller
Föreningen får också efter det
att den förvärvat huset vägra en
hyresgäst inträde i föreningen, om
1. denne inte var hyresgäst i hu-
set när bostadsrättsföreningen för-
värvade det, eller
89
2. hyresgästen ansökt om med-
lemskap i föreningen senare än ett
år från föreningens fastighetsför-
värv.
Om hyresgästen var make eller
annan närstående person till den
som innehade hyresrätten när
föreningen förvärvade fastigheten
och hyresrätten övergått till hyres-
gästen enligt bestämmelserna i
12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §
andra stycket jordabalken, får
medlemskap inte vägras på grund
av bestämmelserna i andra stycket
1. Ansökan om medlemskap måste
dock ha skett före utgången av den
tid som anges i andra stycket 2
eller, om det är förmånligare för
hyresgästen, senast tre månader
från den dag då hyresrätten över-
togs.
2. hyresgästen ansökt om med-
lemskap i föreningen senare än ett
år efter föreningens förvärv av
huset.
Medlemskap får inte vägras på
grund av bestämmelsen i andra
stycket 1, om hyresgästen var
make eller på något annat sätt
närstående till den som innehade
hyresrätten när föreningen för-
värvade huset och hyresrätten
övergått till hyresgästen enligt
12 kap. 33 §, 34 § eller 47 §
andra stycket jordabalken. Hyres-
gästen måste dock ha ansökt om
medlemskap inom den tid som
anges i andra stycket 2 eller, om
det är förmånligare för hyresgäs-
ten, senast tre månader efter den
dag då hyresrätten övertogs.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
5 kap.
7§
Ett förhandsavtal upphör att
gälla, om avtalet avser en lägenhet
i en hyresfastighet som föreningen
har förvärvat eller avser att för-
värva för ombildning till bostads-
rätt och förhandstecknarens hyres-
rätt till lägenheten upphör innan
bostadsrätten upplåtits.
Bestämmelserna i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har
satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till
lägenheten.
Ett förhandsavtal upphör att
gälla, om avtalet avser en lägenhet
i ett hus som föreningen har för-
värvat eller avser att förvärva för
ombildning till bostadsrätt och
förhandstecknarens hyresrätt till
lägenheten upphör innan bostads-
rätten upplåtits.
8 §
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om
1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig
tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller
3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre
än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an-
ledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick
kännedom om den högre avgiften.
Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren
innehar lägenheten med hyresrätt.
Om en förhandstecknare har Om en förhandstecknare har bi-
biträtt ett beslut om förvärv av en trätt ett beslut om förvärv av ett
90
hyresfastighet för ombildning till
bostadsrätt enligt 9 kap. 19 §,
upphör dock avtalet i de fall som
avses i första stycket 3 att gälla
endast om det dessutom inte är
oskäligt mot föreningen eller med-
lemmarna att avtalet upphör.
hus för ombildning till bostadsrätt Prop. 1995/96:17
enligt 9 kap. 19 §, upphör dock Bilaga 6
avtalet i de fall som avses i första
stycket 3 att gälla endast om det
dessutom inte är oskäligt mot
föreningen eller medlemmarna att
avtalet upphör.
6 kap.
En bestämmelse om medlemskap
som förutsättning för rätt att utöva
bostadsrätten efter överlåtelse
finns i 1 kap.
1 §
Ett dödsbo efter en avliden bo-
stadsrättshavare får utöva bostads-
rätten trots att dödsboet inte är
medlem i föreningen. Efter tre år
från dödsfallet får föreningen dock
anmana dödsboet att inom sex må-
nader från anmaningen visa att
bostadsrätten ingått i bodelning
eller arvskifte med anledning av
bostadsrättshavarens död eller att
någon, som inte får vägras inträde
i föreningen, förvärvat bostads-
§
När en bostadsrätt har överlåtits
från en bostadsrättshavare till en
ny innehavare, får denne utöva
bostadsrätten endast om han är
eller antas till medlem i bostads-
rättsföreningen.
Första stycket gäller inte för en
juridisk person som har förvärvat
bostadsrätten vid exekutiv försälj-
ning eller vid tvångsförsäljning
enligt 8 kap. och som då hade
panträtt i bostadsrätten. I ett så-
dant fall får föreningen tre år efter
förvärvet uppmana den juridiska
personen att inom sex månader
visa att någon som inte får vägras
inträde i föreningen har förvärvat
bostadsrätten och sökt medlem-
skap. Om uppmaningen inte följs,
får bostadsrätten tvångsförsäljas
enligt 8 kap. för den juridiska
personens räkning. En juridisk
person kan i föreningens stadgar
medges en mer vidsträckt rätt än
som angetts här.
la^
Ett dödsbo efter en avliden bo-
stadsrättshavare får utöva bostads-
rätten trots att dödsboet inte är
medlem i föreningen. Tre år efter
dödsfallet får föreningen dock
uppmana dödsboet att inom sex
månader från uppmaningen visa
att bostadsrätten ingått i bodelning
eller arvskifte med anledning av
bostadsrättshavarens död eller att
någon som inte får vägras inträde
i föreningen förvärvat bostads-
91
rätten och sökt medlemskap. Om
den tid som angetts i anmaningen
inte iakttas, får bostadsrätten
säljas på offentlig auktion för
dödsboets räkning. Ett dödsbo kan
i föreningens stadgar medges en
vidsträcktare rätt än som angetts
här.
rätten och sökt medlemskap. Om
uppmaningen inte följs, får bo-
stadsrätten tvångsförsäljas enligt
8 kap. för dödsboets räkning. Ett
dödsbo kan i föreningens stadgar
medges en mer vidsträckt rätt än
som angetts här.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
Om en bostadsrätt övergått ge-
nom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
och förvärvaren inte antagits till
medlem, får föreningen anmana
förvärvaren att inom sex månader
från anmaningen eller den längre
tid som kan vara bestämd i stad-
garna visa att någon, som inte får
vägras inträde i föreningen, för-
värvat bostadsrätten och sökt
medlemskap. Iakttas inte den tid
som angetts i anmaningen, får bo-
stadsrätten säljas på offentlig
auktion för förvärvarens räkning.
3 §
En juridisk person som är med-
lem i en bostadsrättsförening får
inte utan samtycke av föreningens
styrelse genom överlåtelse förvär-
va bostadsrätt till en bostadslägen-
het som inte är avsedd för fri-
tidsändamål. Vid nu sagts gäller
inte när förvärvaren är en kom-
mun eller ett landsting.
Om en bostadsrätt övergått ge-
nom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
och förvärvaren inte antagits till
medlem, får föreningen uppmana
förvärvaren att inom sex månader
från uppmaningen eller den längre
tid som kan vara bestämd i stad-
garna visa att någon som inte får
vägras inträde i föreningen för-
värvat bostadsrätten och sökt
medlemskap. Om uppmaningen
inte följs, får bostadsrätten tvångs-
försäljas enligt 8 kap. för för-
värvarens räkning.
En juridisk person som är med-
lem i en bostadsrättsförening får
inte utan samtycke av föreningens
styrelse genom överlåtelse förvär-
va bostadsrätt till en bostadslägen-
het som inte är avsedd för
fritidsändamål.
Första stycket gäller inte
1. förvärv vid exekutiv försälj-
ning eller tvångsförsäljning enligt
8 kap., om den juridiska personen
hade panträtt i bostadsrätten, eller
2. förvärv som görs av en kom-
mun eller ett landsting.
Ett avtal om överlåtelse av en
bostadsrätt genom köp skall upp-
rättas skriftligen och skrivas under
4§
Ett avtal om överlåtelse av bo-
stadsrätt genom köp skall upprät-
tas skriftligen och skrivas under
1 Senaste lydelse 1992:505.
92
av säljaren och köparen. / avtalet
skall den lägenhet som överlåtel-
sen avser samt köpeskillingen
anges. Motsvarande skall gälla vid
byte eller gåva.
av säljaren och köparen. Köpe-
handlingen skall innehålla uppgift
om den lägenhet som överlåtelsen
avser samt om priset. Motsvaran-
de skall gälla vid byte eller gåva.
Om säljaren och köparen vid
sidan av köpehandlingen har kom-
mit överens om ett annat pris än
det som anges i köpehandlingen,
är den överenskommelsen ogiltig.
Mellan säljaren och köparen
gäller i stället det pris som anges i
köpehandlingen. Priset får dock
jämkas, om det är oskäligt att det
skall vara bindande. Vid denna
bedömning skall hänsyn tas till
köpehandlingens innehåll, omstän-
digheterna vid avtalets tillkomst,
senare inträffade förhållanden och
omständigheterna i övrigt.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
5 §
En överlåtelse är ogiltig, om den
som en bostadsrätt övergått till
vägras medlemskap i bostadsrätts-
föreningen. Detta gäller inte vid
exekutiv försäljning eller vid of-
fentlig auktion enligt bestämmel-
serna i denna lag. Om förvärva-
ren i ett sådant fall inte antagits
till medlem, skall föreningen lösa
bostadsrätten mot skälig ersätt-
ning.
En överlåtelse som avses i 3 § är
ogiltig om föreskrivet samtycke
inte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyller
formföreskrifterna i 4 § är också
ogiltig.
En överlåtelse är ogiltig, om den
som en bostadsrätt övergått till
vägras medlemskap i bostadsrätts-
föreningen. Detta gäller inte vid
exekutiv försäljning eller vid
tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om
förvärvaren i ett sådant fall inte
antagits till medlem, skall före-
ningen lösa bostadsrätten mot skä-
lig ersättning.
En överlåtelse som avses i 3 §
första stycket är ogiltig om före-
skrivet samtycke inte erhålls.
En överlåtelse som inte uppfyller
formföreskrifterna i 4 § är också
ogiltig. Väcks inte talan om över-
låtelsens ogiltighet inom två år
från den dag då överlåtelsen sked-
de, är rätten till sådan talan förlo-
rad.
6 §
För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten över-
gått till en medlem i föreningen, svarar den från vilken rätten övergått
inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.
93
Första stycket gäller också om
en bostadsrätt övergått till någon
som inte är medlem i föreningen
genom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
eller vid exekutiv försäljning eller
offentlig auktion enligt denna lag.
Om bostadsrätten i annat fall har
övergått till någon som inte är
medlem, är den från vilken rätten
övergått fri från förpliktelser en-
ligt första stycket först efter det att
förvärvaren antagits till medlem.
7
Om bostadsrätten efter uppsäg-
ning enligt 7 kap. 18 § kan säljas
på offentlig auktion, är bostads-
rättshavaren inte skyldig att svara
för de förpliktelser som åligger en
innehavare av bostadsrätten för
längre tid än till det månadsskifte
som inträffar närmast efter sex
månader från den dag då bostads-
rättshavaren blev skild från lägen-
heten.
Första stycket gäller också om
en bostadsrätt övergått till någon
som inte är medlem i föreningen
genom bodelning, arv, testamente,
bolagsskifte eller liknande förvärv
eller vid exekutiv försäljning eller
tvångsförsäljning enligt 8 kap. Om
bostadsrätten i annat fall har över-
gått till någon som inte är med-
lem, är den från vilken rätten
övergått fri från förpliktelser först
efter det att förvärvaren antagits
till medlem.
§
Om bostadsrätten efter uppsäg-
ning enligt 7 kap. 18 § kan
tvångsförsäljas enligt 8 kap., sva-
rar bostadsrättshavaren inte för de
förpliktelser som åligger en inne-
havare av bostadsrätten för längre
tid än till det månadsskifte som
inträffar närmast efter sex må-
nader från den dag då bostads-
rättshavaren blev skild från lägen-
heten.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
8 §
En förvärvare svarar tillsammans
med den från vilken bostadsrätten
övergått för de förpliktelser som
denne haft som innehavare av bo-
stadsrätten, om inte föreningen
och förvärvaren kommit överens
om något annat. Om bostadsrätten
har förvärvats på offentlig auktion
enligt bestämmelserna i denna lag,
svarar dock förvärvaren för för-
pliktelserna endast om föreningen
har förbehållit sig betalningsan-
språk mot denne vid auktionen.
Den som förvärvar en bostads-
rätt svarar inte för de betalnings-
förpliktelser som den från vilken
bostadsrätten har övergått hade
mot bostadsrättsföreningen. När
en bostadsrätt har övergått genom
bodelning, arv, testamente, bo-
lagsskifte eller liknande förvärv,
svarar dock förvärvaren för såda-
na förpliktelser.
11 §
Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över-
låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en före-
ningsstämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.
Om en bostadsrätt som har över-
gått till föreningen är pantsatt, får
beslut om bostadsrättens upp-
94
hörande meddelas endast om pant-
havaren har medgivit detta eller
om bostadsrätten saknar värde för
panthavaren.
7 kap.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
4
Sedan tillträde medgetts åligger
det föreningen att hålla lägenheten
och fastigheten i övrigt i gott
skick, i den mån ansvaret inte
enligt 12 § vilar på bostadsrättsha-
varen. Bestämmelserna i 2 § gäl-
ler i tillämpliga delar om före-
ningen åsidosätter sin reparations-
skyldighet eller om det på något
annat sätt uppstår hinder eller men
i nyttjanderätten genom förening-
ens vållande.
§
Sedan tillträde medgetts är före-
ningen skyldig att hålla lägenhe-
ten, huset och marken i gott skick,
i den mån ansvaret inte enligt 12 §
vilar på bostadsrättshavaren. Be-
stämmelserna i 2 § tillämpas om
föreningen åsidosätter sin repara-
tionsskyldighet eller om det på
något annat sätt uppstår hinder
eller men i nyttjanderätten genom
föreningens vållande.
Bostadsrättshavaren är skyldig
att när han använder lägenheten
iaktta allt som fordras för att be-
vara sundhet, ordning och skick
inom fastigheten. Han skall rätta
sig efter de särskilda regler som
föreningen i överensstämmelse
med ortens sed meddelar. Bostads-
rättshavaren skall hålla noggrann
tillsyn över att detta också iakttas
av dem som han svarar för enligt
12 § andra stycket.
Bostadsrättshavaren är skyldig
att när han använder lägenheten
iaktta allt som fordras för att be-
vara sundhet, ordning och skick
inom eller utanför huset. Han
skall rätta sig efter de särskilda
regler som föreningen i överens-
stämmelse med ortens sed med-
delar. Bostadsrättshavaren skall
hålla noggrann tillsyn över att
detta också iakttas av dem som
han svarar för enligt 12 § andra
stycket.
Gods som enligt vad bostadsrättsinnehavaren vet är eller med skäl kan
misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.
10 §2
En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast
om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i
6 § andra stycket.
Styrelsens samtycke krävs inte,
om lägenheten är avsedd för per-
manentboende och bostadsrätten
till lägenheten innehas av en kom-
mun eller ett landsting. Styrelsen
Första stycket gäller inte,
1. om en bostadsrätt har förvär-
vats vid exekutiv försäljning eller
tvångsförsäljning enligt 8 kap. av
Senaste lydelse 1992:505.
95
skall dock genast underrättas om en juridisk person som hade pant- Prop. 1995/96:17
upplåtelsen. rätt i bostadsrätten, eller Bilaga 6
2. om lägenheten är avsedd för
permanentboende och bostads-
rätten till lägenheten innehas av en
kommun eller ett landsting.
Styrelsen skall genast underrättas
om en upplåtelse enligt andra
stycket.
13 §3
Företrädare för bostadsrättsför-
eningen har rätt att få komma in i
lägenheten när det behövs för till-
syn eller för att utföra arbete som
föreningen svarar för. När bo-
stadsrätten enligt 30 § eller 6 kap.
1 eller 2 § skall säljas på offentlig
auktion, är bostadsrättshavaren
skyldig att låta lägenheten visas på
lämplig tid. Föreningen skall se
till att bostadsrättshavaren inte
drabbas av större olägenhet än
nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig
att tåla sådana inskränkningar i
nyttjanderätten som föranleds av
nödvändiga åtgärder för att utrota
ohyra i fastigheten, även om hans
lägenhet inte besväras av ohyra. I
så fall gäller 5 § i tillämpliga
delar.
Om bostadsrättshavaren inte
lämnar tillträde till lägenheten när
föreningen har rätt till det, får
kronofogdemyndigheten meddela
särskild handräckning. I fråga om
sådan handräckning finns bestäm-
melser i lagen (1990:746) om be-
talningsföreläggande och hand-
räckning.
Företrädare för bostadsrättsföre-
ningen har rätt att få komma in i
lägenheten när det behövs för till-
syn eller för att utföra arbete som
föreningen svarar för. När bo-
stadsrätten enligt 30 § eller 6 kap.
1 eller 2 § skall tvångsförsäljas
enligt 8 kap., är bostadsrättsha-
varen skyldig att låta lägenheten
visas på lämplig tid. Föreningen
skall se till att bostadsrättshavaren
inte drabbas av större olägenhet än
nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig
att tåla sådana inskränkningar i
nyttjanderätten som föranleds av
nödvändiga åtgärder för att utrota
ohyra i huset eller på marken,
även om hans lägenhet inte besvä-
ras av ohyra. I så fall tillämpas
bestämmelserna i 5 §.
Om bostadsrättshavaren inte
lämnar tillträde till lägenheten när
föreningen har rätt till det, får
kronofogdemyndigheten besluta
om särskild handräckning. I fråga
om sådan handräckning finns be-
stämmelser i lagen (1990:746) om
betalningsföreläggande och hand-
räckning.
16 a §
Föreningen har panträtt i bo-
stadsrätten för sin fordran på
sådana avgifter som avses i 7 kap.
3Senaste lydelse 1991:875.
96
14 § första stycket tillsammans
med ränta enligt lag. Denna pant-
rätt har företräde framför en pant-
rätt som har upplåtits av en in-
nehavare av bostadsrätten, om in-
te annat följer av 31 §.
Bestämmelser i annan lag om
handpanträtt vid utmätning eller i
konkurs gäller också för förening-
ens panträtt enligt första stycket.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
18 §
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som
tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förver-
kad och föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren
till avflyttning,
1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtel-
seavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i
stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att
fullgöra sin betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer
med att betala årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,
2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upp-
låter lägenheten i andra hand,
3. om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,
4. om bostadsrättshavaren eller 4. om bostadsrättshavaren eller
den som lägenheten upplåtits till i
andra hand, genom vårdslöshet är
vållande till att det finns ohyra i
lägenheten eller om bostadsrätts-
havaren genom att inte utan oskä-
ligt dröjsmål underrätta styrelsen
om att det finns ohyra i lägenheten
bidrar till att ohyran sprids i fas-
tigheten,
den som lägenheten upplåtits till i
andra hand, genom vårdslöshet är
vållande till att det finns ohyra i
lägenheten eller om bostadsrätts-
havaren genom att inte utan oskä-
ligt dröjsmål underrätta styrelsen
om att det finns ohyra i lägenheten
bidrar till att ohyran sprids i
huset,
5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren
eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av
vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister
i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,
6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt
13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,
7. om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det
han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt
8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverk-
samhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till
en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga
sexuella förbindelser mot ersättning.
97
7 Riksdagen 1995/96. 1 saml. Nr 17
30 §4 Prop. 1995/96:17
Har bostadsrättshavaren blivit Bilaga 6
skild från lägenheten till följd av
uppsägning i fall som avses i
18 §, skall bostadsrätten tvångs -
försäljas enligt 8 kap. så snart som
möjligt, om inte föreningen, bo-
stadsrättshavaren och de kända
borgenärer vars rätt berörs av
försäljningen kommer överens om
något annat. Försäljningen får
dock skjutas upp till dess att bris-
ter som bostadsrättshavaren svarar
Har bostadsrättshavaren blivit
skild från lägenheten till följd av
uppsägning i fall som avses i
18 §, skall bostadsrätten säljas på
offentlig auktion så snart det kan
ske, om inte föreningen, bostads-
rättshavaren och de kända borge-
närer vars rätt berörs av försälj-
ningen kommer överens om något
annat. Försäljningen får dock an-
stå till dess att brister som bo-
stadsrättshavaren svarar för blivit
åtgärdade.
Av vad som kommit in genom
försäljningen får föreningen, sedan
ersättning enligt 8 kap. 6 § tagits
ut, behålla så mycket som behövs
för att täcka föreningens fordran
hos bostadsrättshavaren.
för blivit åtgärdade.
31 §
Har föreningen underrättats om
att en bostadsrätt är pantsatt, skall
föreningen utan dröjsmål under-
rätta panthavaren om bostadsrätts-
havaren har obetalda avgifter till
föreningen till ett belopp som
överstiger vad som av årsavgiften
belöper på en månad och bostads-
rättshavaren dröjer med betal-
ningen mer än två veckor från för-
fallodagen. Försummas det, har
föreningen vid försäljning enligt
30 § första stycket företräde till
betalning före panthavaren endast
i fråga om belopp som skulle ha
betalats innan underrättelse skulle
ha skett.
Har föreningen underrättats om
att en bostadsrätt är pantsatt, skall
föreningen utan dröjsmål under-
rätta panthavaren om bostadsrätts-
havaren har obetalda avgifter till
föreningen till ett belopp som
överstiger vad som av årsavgiften
belöper på en månad och bostads-
rättshavaren dröjer med betal-
ningen mer än två veckor från för-
fallodagen.
Om föreningen försummar denna
skyldighet, har föreningen vid exe-
kutiv försäljning eller tvångsför-
säljning enligt 8 kap. inte före-
träde till betalning framför pant-
havaren i fråga om
1. de avgiftsbelopp som förfallit
till betalning under den tid före-
ningens försummelse varat, samt
2. det avgiftsbelopp som förfallit
till betalning närmast efter det att
en underrättelse gjorts.
4 Ändringarna innebär bl.a. att andra stycket upphävs.
98
Andra stycket gäller inte i fråga Prop. 1995/96:17
om avgiftsbelopp som förfallit till Bilaga 6
betalning under den tid pantha-
varen haft kännedom om bostads-
rättshavarens betalningsförsum-
melse.
8 kap. Offentlig auktion 8 kap. Tvångsförsäljning
Förordnande av god man m.m. Inledande bestämmelser
Offentlig auktion som avses i 6
kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 30 §
skall hållas av en god man som på
bostadsrättsföreningens begäran
förordnas av tingsrätten. Beslut i
ärende om förordnande av god
man får om det finns särskilda
skäl meddelas utan bostadsrättsha-
varens hörande.
Tvångsförsäljning som avses i
6 kap. 1,1a och 2 §§ samt
7 kap. 30 § genomförs av krono-
fogdemyndigheten efter ansökan av
bostadsrättsföreningen.
2 §
Gode mannen skall i god tid och
på lämpligt sätt kungöra tid och
plats för auktionen. Bostadsrätts-
havaren, föreningen och kända
borgenärer vilkas rätt beror av
försäljningen skall i god tid under-
rättas särskilt.
Vid förrättningen skall man föra
protokoll.
Vid tvångsförsäljning tillämpas
bestämmelserna i utsökningsbalken
om exekutiv försäljning av lös
egendom i allmänhet, om inte an-
nat följer av bestämmelserna i det-
ta kapitel.
Försäljningen skall anses ske för
uttagande av en sådan föreningens
fordran som är förenad med pant-
rätt enligt 7 kap. 16 a §. Detta
gäller även om föreningen inte
skulle ha någon sådan fordran.
Auktionsförfarandet
3 §
Innan budgivningen inleds skall
gode mannen redovisa villkoren
för försäljningen samt lämna övri-
ga upplysningar som är av bety-
delse för denna. Om föreningen
inte medger något annat, skall bo-
stadsrätten utropas utan förbehåll
om panträtt. Inrop får inte godtas
om det är uppenbart att avsevärt
högre köpeskilling kan uppnås.
Ansökan om tvångsförsäljning
skall göras hos kronofogdemyndig-
heten i det län där den lägenhet
finns som bostadsrätten avser.
99
Köpeskillingen
4
Köpeskillingen skall betalas ge-
nast, om inte andra villkor fast-
ställts före försäljningen. Tillträde
får inte ske förrän full betalning
erlagts. När den gode mannen har
tagit emot betalningen, skall han
utfärda köpebrev.
Ny auktion
5
Ny auktion skall hållas, om in-
rop inte sker eller godtas eller om
köpeskillingen inte betalas enligt
fastställda villkor. Sker det inte
något inrop vid en ny auktion,
övergår bostadsrätten utan lösen
och fri från panträtt genast till för-
eningen.
Gode mannens rätt till ersättning
Gode mannen har rätt till skälig
ersättning för arbete, tidsspillan
och utlägg som uppdraget krävt.
Ersättningen får tas ut före varje
annan fordran ur den köpeskilling
som inflyter vid försäljningen. I
den mån köpeskillingen inte räcker
till, skall ersättningen i stället be-
talas av bostadsrättsföreningen,
men bostadsrättshavaren skall slut-
ligt svara för ersättningen.
Förutsättningarna för tvångsför-
säljning
§
Om kronofogdemyndigheten fin-
ner att förutsättningarna för
tvångsförsäljning är uppfyllda
skall en sådan försäljning genom-
föras. I annat fall skall kronofog-
demyndigheten avslå ansökan och
hänvisa föreningen att väcka talan
i saken vid domstol.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
Föreningens rätt till betalning
§
Föreningen har vid tvångsförsälj-
ning rätt till betalning ur försälj-
ningssumman för fordringar som
är förenade med panträtt i bo-
stadsrätten enligt 7 kap. 16 a §.
Föreningen har också rätt till
betalning för andra fordringar mot
bostadsrättshavaren som grundas
på innehavet av bostadsrätten, om
de anmäls hos kronofogdemyn-
digheten enligt vad som sägs i
8 kap. 10 § första stycket utsök-
ningsbalken. Sådana fordringar
tas ut efter alla andra fordringar
som medför rätt till betalning ur
bostadsrätten.
Följden av misslyckade försälj-
ningsförsök
§
Om det har gjorts tre försälj-
ningsförsök utan att bostadsrätten
har blivit såld, övergår den genast
till föreningen utan lösen och fri
från panträtt. Bostadsrätten över-
går dock till föreningen på detta
sätt redan efter det andra försälj-
ningsförsöket, om det vid detta
inte har gjorts något inrop eller
lämnats något anbud och det inte
kan antas att bostadsrätten blir
100
Redovisning av köpeskillingen
7
Köpeskillingen skall fördelas och
redovisas av gode mannen så snart
som möjligt. Utbetalningen av me-
del får dock anstå om det råder
tvist om vem som är betalningsbe-
rättigad och säkerhet inte ställs.
Om utrop av bostadsrätten skett
utan förbehåll om panträtt, är
panthavaren skyldig att ta emot
betalning i förtid. Protokollet med
redovisningen skall delges bostads-
rättshavaren, föreningen och be-
rörda borgenärer.
Om någon är missnöjd med re-
dovisningen kan han väcka talan
inom tre månader från den dag då
han fick del av protokollet. Väcks
inte talan inom denna tid går rät-
ten att få saken prövad i domstol
förlorad.
såld vid ytterligare ett försälj-
ningsförsök.
Kostnaderna för förfarandet
§
Vid tillämpning av 17 kap. ut-
sökningsbalken skall mål om
tvångsförsäljning anses som mål
om utmätning. Bostadsrättshava-
ren skall slutligt svara för förrätt-
ningskostnaderna, i den mån de
inte kan tas ut ur försäljningssum-
man.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
Sammanträffande av exekutiv
försäljning och tvångsförsäljning
enligt bostadsrättslagen
8§
Om tvångsförsäljning enligt
bostadsrättslagen och exekutiv för-
säljning begärs beträffande samma
bostadsrätt skall försäljning av bo-
stadsrätten genomföras enligt be-
stämmelserna i denna lag.
Första stycket gäller inte om an-
sökan om tvångsförsäljning gjorts
efter det att försäljning på exekutiv
auktion kungjorts enligt 9 kap. 2 §
utsökningsbalken eller det annars
finns särskilda skäl för att en
försäljning bör genomföras enligt
bestämmelserna i utsökningsbal-
ken. I ett sådant fall skall målet
om tvångsförsäljning vila till dess
101
målet om exekutiv försäljning Prop. 1995/96:17
avgjorts. Bilaga 6
Frågan om tvångsförsäljning fal-
ler, om en bostadsrätt har sålts
vid exekutiv försäljning efter det
att nyttjanderätten till den lägen-
het som bostadsrätten avser har
förverkats enligt 7 kap. 18 §.
9 kap.
15 §
Beslut som innebär väsentliga
förändringar av föreningens hus
eller mark skall fattas på en fö-
reningsstämma, om inte något
annat har bestämts i stadgarna.
Beslut som innebär väsentliga
förändringar av föreningens fastig-
het skall fattas på en förenings-
stämma, om inte något annat har
bestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostads-
rättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och be-
stämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.
19 §5
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva en hyresfastighet för
ombildning av hyresrätt till bo-
stadsrätt skall fattas på en före-
ningsstämma. Beslutet är giltigt
om mer än hälften av hyresgäster-
na i de uthyrda lägenheter som
omfattas av förvärvet har gått med
på beslutet. Dessa hyresgäster
skall vara medlemmar i bostads-
rättsföreningen. Vid beräkningen
av antalet lägenheter tillämpas
1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstäm-
man skall innehålla uppgift om
hur beräkningen av rösterna har
skett och hållas tillgängligt för
hyresgästerna och fastighetsäga-
ren.
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva ett hus för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt skall
fattas på en föreningsstämma. Be-
slutet är giltigt, om hyresgästerna
i mer än hälften av de uthyrda lä-
genheter som omfattas av förvär-
vet har gått med på beslutet.
Dessa hyresgäster skall vara med-
lemmar i bostadsrättsföreningen.
Vid beräkningen av antalet lägen-
heter tillämpas 1 kap. 5 § andra
stycket.
Protokollet från föreningsstäm-
man skall innehålla uppgift om
hur rösterna har beräknats och
hållas tillgängligt för hyresgäster-
na och ägaren av huset.
20 §
Innan beslut om fastighetsförvärv
fattas enligt 19 §, skall en sådan
ekonomisk plan som avses i
3 kap. 1 § upprättas och hållas
Innan beslut om förvärv av ett
hus fattas enligt 19 §, skall en
sådan ekonomisk plan som avses i
3 kap. 1 § upprättas och hållas
5 Senaste lydelse 1992:505.
102
tillgänglig för hyresgästerna. Till
planen skall fogas ett besiktnings-
protokoll som visar fastighetens
skick. Planen skall även vara för-
sedd med intyg enligt 3 kap. 2 §.
tillgänglig för hyresgästerna. Till
planen skall fogas ett besiktnings-
protokoll som visar husets skick.
Planen skall även vara försedd
med intyg enligt 3 kap. 2 §.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
2. I fråga om förvärv som har gjorts före ikraftträdandet gäller inte de
nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket, 4 § andra stycket, 5 §
tredje stycket och 8 § samt 7 kap. 10 § andra stycket.
3. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om fordring-
ar som har uppkommit före ikraftträdandet.
4. Vad som sägs i 7 kap. 31 § andra stycket gäller inte när föreningen
före ikraftträdandet försummat att underrätta panthavaren.
5. Om en god man förordnats enligt de gamla bestämmelserna i 8 kap.
1 § bostadsrättslagen före den 1 januari 1996, gäller äldre föreskrifter i
fråga om offentlig auktion. I andra fall får ansökan om tvångsförsälj-
ning enligt 8 kap. göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdan-
det. Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådana
förberedande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunna
genomföras efter ikraftträdandet.
103
Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
Härigenom föreskrivs att 1, 3, 6, 8, 9 och 12 §§ lagen (1982:352) om
rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande
lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1
För ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt har hyresgäster enligt
denna lag rätt att förvärva hyres-
fastigheten genom en bostadsrätts-
förening.
Rätten till förvärv gäller fast
egendom som är taxerad som
hyreshusenhet.
§'
För ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt har hyresgäster enligt
denna lag rätt att förvärva fastig-
heten genom en bostadsrättsföre-
ning.
Rätten till förvärv gäller fäst
egendom som är taxerad som
hyreshusenhet eller, om egendo-
men hyrs ut för något annat ända-
mål än fritidsändamål, som små-
husenhet.
Vad som i denna lag sägs om fäst egendom skall gälla även tomträtt.
Vad som sägs om lagfort skall, när det är fråga om tomträtt, i stället
avse inskrivning av förvärv av tomträtt.
3 §2
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fest egendom för ombild-
ning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivningsmyn-
digheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för
hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse
om
1. hur många lägenheter som finns i den fästa egendom som anmälan
omfättar,
2. att hyresgästerna i mer än
hälften av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intres-
serade av en ombildning av hyres-
rätt till bostadsrätt, och att dessa
hyresgäster är medlemmar i bo-
stadsrättsföreningen.
2. att hyresgästerna i mer än
hälften av de uthyrda lägenheterna
skriftligen förklarat sig intressera-
de av en ombildning av hyresrätt
till bostadsrätt, och att dessa hy-
resgäster är medlemmar i bostads-
rättsföreningen, och
3. att samtliga lägenheter i en
småhusenhet som omfattas av
anmälan hyrs för något annat
ändamål än fritidsändamål.
1 Senaste lydelse 1990:1394.
2 Senaste lydelse 1992:507.
104
Fast egendom, som utgör en hy-
reshusenhet och för vilken en in-
tresseanmälan gäller, får inte
överlåtas helt eller delvis genom
köp eller byte utan att den bo-
stadsrättsförening som har gjort
intresseanmälan har erbjudits att
förvärva hela hyreshusenheten. Ett
sådant erbjudande kallas hembud.
Med överlåtelse genom köp eller
byte likställs överlåtelse genom
tillskott till bolag eller förening,
utdelning eller skifte från bolag
eller förening samt fusion enligt
14 kap. 1 § aktiebolagslagen
(1975:1385).
En överlåtelse får ske utan hem-
bud till bostadsrättsföreningen,
Fast egendom som utgör en Bilaga 6
hyreshus- eller småhusenhet och
Prop. 1995/96:17
för vilken en intresseanmälan
gäller, får inte överlåtas helt eller
delvis genom köp eller byte utan
att den bostadsrättsförening som
har gjort intresseanmälan har er-
bjudits att förvärva hela hyreshus-
eller småhusenheten. Ett sådant
erbjudande kallas hembud. Med
överlåtelse genom köp eller byte
likställs överlåtelse genom tillskott
till bolag eller förening, utdelning
eller skifte från bolag eller före-
ning samt fusion enligt 14 kap.
1 § aktiebolagslagen (1975:1385).
En överlåtelse får genomföras
utan hembud till bostadsrättsföre-
ningen,
1. om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,
2. om staten förvärvar egendomen,
3. om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller,
när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkom-
ling,
4. om förvärvet sker genom
inrop på exekutiv auktion eller
offentlig auktion enligt lagen
(1904:48 s. 1) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser andel
4. om förvärvet genomförs ge-
nom inrop på exekutiv auktion
eller offentlig auktion enligt lagen
(1904:48 s.l) om samäganderätt,
5. om överlåtelsen avser en
andel och förvärvaren redan äger
en andel i egendomen och denna
andel förvärvats på något annat
sätt än genom gåva.
och förvärvaren redan äger en
andel i egendomen och denna
förvärvats på annat sätt än genom
gåva.
Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen
skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och
en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller
omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Frågan om hembud behövs
prövas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.
Förslaget till köpeavtal skall
genom hyresnämndens försorg del-
ges den bostadsrättsförening som
har gjort intresseanmälan. Sedan
delgivning skett får inte hembudet
Hyresnämnden skall se till att
förslaget till köpeavtal delges den
bostadsrättsförening som har gjort
intresseanmälan. Efter delgivning-
en får inte hembudet eller sam-
3 Senaste lydelse 1994:811.
105
eller samtycket till avtalsförslaget
återkallas eller förslaget ändras.
Sedan hembud skett, är fastig-
hetsägaren skyldig att bereda före-
ningen tillfälle att besikta fastig-
heten.
Hyresnämnden skall för anteck-
ning i fastighetsboken underrätta
inskrivningsmyndigheten om hem-
budet och om dagen då hembudet
skedde.
tycket till avtalsförslaget återkallas
eller förslaget ändras.
Efter hembudet är fastighetsäga-
ren skyldig att ge föreningen
tillfälle att besikta egendomen.
Hyresnämnden skall för anteck-
ning i fastighetsboken underrätta
inskrivningsmyndigheten om hem-
budet och om dagen för det.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
9 §4
Bestämmelser om bostads-
rättsföreningars beslut att förvärva
hyresfastigheter för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt finns i 9
kap. 19-21 §§ bostadsrättslagen
(1991:614).
Bestämmelser om bostadsrätts-
föreningars beslut att förvärva hus
för ombildning av hyresrätt till bo-
stadsrätt finns i 9 kap. 19-21 §§
bostadsrättslagen (1991:614).
12 §5
Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens
intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i
6 § första stycket inte ske till någon annan än den bostadsrättsförening
som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villko-
ren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastig-
hetsägaren än vad som angavs vid hembudet. En sådan överlåtelse eller
övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är
uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hem-
bud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen
är lägre eller villkoren på annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren,
och upphör även detta hembud att gälla, skall första och andra mening-
arna tillämpas på det nya hembudet.
Första stycket skall äga motsva-
rande tillämpning om överlåtelsen
avser andel av hyreshusenheten.
I fråga om förbudet i första
stycket äger 6 § andra och tredje
styckena motsvarande tillämpning.
Om något undantag inte förelig-
ger, är överlåtaren skyldig att in-
hämta hyresnämndens tillstånd till
överlåtelsen.
Första stycket gäller också om
överlåtelsen avser en andel av
hyreshus- eller småhusenheten.
I fråga om förbudet i första
stycket skall 6 § andra och tredje
stycket tillämpas. Om något un-
dantag inte föreligger, är över-
låtaren skyldig att skaffa hyres-
nämndens tillstånd till överlåtel-
sen.
4 Senaste lydelse 1992:507.
5 Senaste lydelse 1991:616.
106
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
Prop. 1995/96:17
Bilaga 6
107
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1995-09-12
Prop. 1995/96:17
Bilaga 7
Närvarande: justitierådet Staffan Magnusson, f.d. presidenten i Försäk-
ringsöverdomstolen Leif Ekberg, regeringsrådet Leif Lindstam.
Enligt en lagrådsremiss den 15 juni 1995 (Justitiedepartementet) har
regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrätttsassessom Britta
Ahnmé Kågerman.
Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:
Förslaget till lag om ändring i bostadsrätts lagen
I 2 kap. 7 § bör, liksom i vissa andra paragrafer, orden ”offentlig auk-
tion enligt denna lag” ersättas med orden ”tvångsförsäljning enligt
8 kap”.
I den nya 7 kap. 16 a § sägs bl.a. att en bostadsrättsförening har pant-
rätt i bostadsrätten för sin fordran på sådana avgifter som avses i 7. kap.
14 § första stycket tillsammans med ränta enligt lag. Lagrådet förordar
att orden ”tillsammans med ränta enligt lag” utgår (jfr 2 § andra stycket
förmånsrättslagen 1970:979 och hänvisningen till utsökningsbalken i
8 kap. 2 § bostadsrättslagen).
Efter vissa andra ändringar av redaktionell natur bör 7 kap. 16 a §
enligt Lagrådets mening ges följande lydelse:
”Föreningen har panträtt i bostadsrätten för sin fordran på sådana av-
gifter som avses i 14 § första stycket. Vid utmätning eller konkurs jäm-
ställs sådan panträtt med handpanträtt.
Sådan panträtt som avses i första stycket har företräde framför en
panträtt som har upplåtits av en innehavare av bostadsrätten, om inte
annat följer av 31 §.”
7 kap. 31 § innehåller bestämmelser om skyldighet för en bostads-
rättsförening att underrätta en panthavare om att bostadsrättshavaren har
obetalda avgifter till föreningen. Konsekvensen av att föreningen för-
summar sin underrättelseskyldighet behandlas enligt remissförslaget i ett
nytt andra stycke i paragrafen. Enligt detta stycke förlorar föreningen
vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning sitt företräde till be-
talning framför panthavaren i fråga om dels - enligt punkten 1 - av-
giftsbelopp som har förfallit till betalning under den tid föreningens för-
summelse varat, dels - enligt punkten 2 - det avgiftsbelopp som förfallit
till betalning närmast efter det att en underrättelse har gjorts.
108
Punkten 2 torde i första hand ta sikte på årsavgifter eller delar av års-
avgifter. Det är emellertid tänkbart att det är en annan typ av avgift
som först förfaller till betalning efter det att föreningen har gjort en för-
senad underrättelse. Föreningens försummelse får då ingen inverkan på
företrädesrätten beträffande den del av årsavgiften som förfäller till be-
talning närmast efter underrättelsen. Om en sådan ordning inte anses
lämplig, bör punkten 2 ändras så att den bara kommer att handla om
årsavgiftsbelopp.
I 7 kap. 32 § bör göras vissa ändringar som en följd av de föreslagna
ändringarna i 6 kap. 1 § och 7 kap. 31 § samt införandet av 6 kap.
1 a §. Hänvisningarna till 6 kap. 1 § och 7 kap. 31 § bör således er-
sättas med hänvisningar till 6 kap. 1 § andra stycket respektive 7 kap.
31 § första stycket. Vidare bör en hänvisning göras till 6 kap. 1 a §.
Enligt den föreslagna 8 kap. 4 § skall kronofogdemyndigheten, om
den finner att förutsättningarna för en tvångsförsäljning inte är upp-
fyllda, avslå ansökningen härom och hänvisa föreningen att väcka talan
i saken vid domstol.
Enligt Lagrådets mening är det mindre lämpligt att föreskriva att fö-
reningen skall hänvisas att väcka talan. Avslås en ansökan om tvångs-
försäljning, kan kronofogdemyndigheten - utöver lämnande av full-
följdshänvisning enligt 2 kap. 18 § utsökningsbalken - ha anledning att
erinra föreningen om dess möjlighet att väcka talan vid domstol för att
få klarlagt om förutsättningar för tvångsförsäljning föreligger. Det får
dock anses onödigt att i paragrafen ha en betämmelse om detta.
Övergångsbestämmelserna bör enligt Lagrådets mening förtydligas och
från och med punkten 2 ges följande lydelse:
”2. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraft-
trädandet gäller inte de nya bestämmelserna i 6 kap. 1 § andra stycket,
4 § andra stycket och 5 § tredje stycket samt 7 kap. 10 § andra stycket.
3. I fråga om förvärv av en bostadsrätt som har gjorts före ikraft-
trädandet gäller 6 kap. 8 § i sin äldre lydelse.
4. I fall då föreningen före ikraftträdandet har gjort sig skyldig till
sådan försummelse som avses i 7 kap. 31 § gäller paragrafen i sin äldre
lydelse.
5. Bestämmelserna i 7 kap. 16 a § tillämpas även i fråga om
fordringar som har uppkommit före ikraftträdandet.
6. Om en god man har förordnats enligt de äldre bestämmelserna i
8 kap. 1 §, gäller äldre föreskrifter i fråga om offentlig auktion.
7. Ansökan om tvångsförsäljning enligt 8 kap. får, utom i fall som av-
ses i punkten 6, göras hos kronofogdemyndigheten före ikraftträdandet.
Kronofogdemyndigheten får före ikraftträdandet genomföra sådana för-
beredande åtgärder som behövs för att tvångsförsäljning skall kunna
genomföras efter ikraftträdandet.”
Prop. 1995/96:17
Bilaga 7
109
Förslaget till lag om ändring i lagen om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt
Enligt det remitterade förslaget skall ombildningar till bostadsrätt kunna
ske beträffande både hyreshus- och småhusenheter. Inte bara småhusen-
heter utan också hyreshusenheter kan var för sig omfatta flera register-
fastigheter. Med hänsyn härtill bör 1 § första stycket i det remitterade
förslaget ändras så att det där talas om ”den fästa egendomen” i stället
för ”fastigheten” (jfr bl.a. 1 § andra stycket).
Prop. 1995/96:17
Bilaga 7
110
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 21 september 1995
Närvarande: statsråden Sahlin, ordförande, Peterson, Thalén,
Freivalds, Wallström, Persson, Tham, Blomberg, Hedborg, Winberg,
Uusmann, Nygren, Ulvskog, Sundström, Johansson
Föredragande: statsrådet Freivalds
Regeringen beslutar proposition 1995/96:17 Ändringar i
bostadsrättslagen m.m.
111
gotab 49027, Stockholm 1995